In kleine stapjes naar het beloofde land van industrialisatie

ANALYSE

Tien tot vijftien procent van de Nederlandse nieuwbouwhuizen wordt op een of andere manier prefab gebouwd. Industrialisatie begint op gang te komen in de woningbouw.

DOOR MARC DOODEMAN

De bouw is de grootste industrie ter wereld en toch presteert ze niet goed. De afgelopen twee decennia kende de sector een magere productiviteitsgroei van 1 procent per jaar. Kostenoverschrijdingen en te late opleveringen zijn de norm. Ondanks de hoge risico’s bedraagt de brutowinst slechts zo’n 5 procent.

Adviesbureau McKinsey is niet erg enthousiast over de vorderingen die de bouw maakt. Industrialisatie en prefab is volgens de consultants een van de disruptieve ontwikkelingen die de bouw wereldwijd op het goede pad zullen brengen. Naast nieuwe materialen, digitalisering en nieuwe toetreders. Maar kun je eigenlijk wel van disruptie spreken in Nederland? Prefabriceren doen we al zo’n vijftig jaar. Betonfabrieken met prefab elementen deden al na de oorlog hun intrede. In de wederopbouwperiode werden woningen volop seriematig geproduceerd. In de jaren vijftig, zestig en zeventig zijn ruim 400.000 systeemwoningen gebouwd. Het aantal manuren op de bouwplaats halveerde.

Standaardisatie Maar toen de woningnood voorbij was, pakte de ambachtelijke woningbouw terrein terug. Er was genoeg geld mee te verdienen, dus de noodzaak om de autoindustrie achterna te gaan was niet bijster groot.

De lopende band en de zwarte Ford bleven voor de vastgeroeste woningbouwers aanlokkelijk, maar pas tijdens de financiële crisis zagen ze dat ze toch echt in beweging moesten komen. Bouwen moest goedkoper, door in de fabriek efficiënter te werken en de faalkos

ten tot nul te reduceren. VolkerWessels-eigenaar Dik Wessels gaf een aftrap met MorgenWonen, het geprefabriceerde woningconcept dat in één dag in elkaar gezet kon worden op de bouwplaats. Standaardisatie in optima forma. “Bij mij kunnen ze niets wijzigen. Nog geen plintje. Nog geen stopcontact, niks”, zei Wessels toen hij in 2015 het 250’ste fabriekshuis inwijdde. In de jaren negentig wilde hij eigenlijk al een huis bouwen als een Volkswagen, vertelde Wessels trekkend aan een Lucky Strike- filtersigaret. In de sector was er nooit veel “sympathie” geweest voor fabriekswoningen. “Zo’n huis brengt voor een bouwondernemer niks, hè? Als dat huis in een dag gebouwd wordt door vijf jongens, wat heeft een aannemer er dan aan? Dus dat idee vindt wel wat weerstand in de bouwmarkt”, vertelde Wessels. De bouw was te conservatief, meende hij. “Zijn er nou echt grote innovatieve dingen gebeurd? Nee. Hetzelfde deurtje hangt daar nog. Toen ik een kleine jongen was hing het er ook al.”

Een spurt maakte de bouw de afgelopen decennia misschien niet, maar de snelheid begint wel te komen. VolkerWessels maakt inmiddels zo’n vijfhonderd fabriekswoningen per jaar. BAM timmert al lang aan de weg en Van Wijnen belooft met investeerder HAL vaart te maken.

Steeds meer bouwers omarmen nieuwe technieken en de vooruitgang. Alleen al om als werkgever aantrekkelijk te blijven voor talenten die een uitdagende broodheer zoeken. Ambitieuze jonge professionals willen niet bij bouwbedrijven werken die in de jaren tachtig van de vorig eeuw blijven hangen.

Kruispunt Grote woningbouwers brengen industrialisatie en prefab steeds meer in de praktijk. “10 tot 15 procent van de Nederlandse nieuwbouwhuizen wordt op een of andere manier prefab gebouwd”, wist Jan van der Doelen, sectorbankier bouw bij ING eerder dit jaar na een onderzoek van de bank. Een fors deel van de grote bouwbedrijven met een omzet boven de 50 miljoen bouwt deels in de fabriek. Het zijn bedrijven als BAM, Heijmans, VolkerWessels, Van Wijnen, Dijkstra Draisma en Roosdom Tijhuis.

Toch aarzelen veel bouwondernemingen om grootschalig in industrialisatie te investeren. Met de sterk fluctuerende vraag naar woningen is het risico te groot dat de fabriek te lang stil komt te liggen. Te veel vaste kosten kunnen dodelijk zijn. “Eigenlijk zit de bouw op een bijzonder kruispunt”, zag Ton Hillen, ceo van Heijmans begin dit jaar. “Bouwbedrijven hebben best redelijk gepresteerd afgelopen jaar. Maar de toekomst is hartstikke onzeker. Iedereen wil dat de bouw innoveert en industrialiseert. Leuk, maar dat kun je alleen als je een continue werkstroom hebt. Ik durf te zeggen: alle bouwbedrijven zijn bezig het aantal uren on site terug te brengen en prefabricage en industrialisatie meer handen en voeten te geven. Maar als je geen continuïteit hebt, kun je niet investeren. Dat zijn economische wetten.”

Bouwstroom Maar hoe houdt je die werkstroom op gang? Tientallen corporaties, bouwers en toeleveranciers dachten vorig jaar de oplossing te hebben: De Bouwstroom. Corporaties gingen proberen om de fabrieken bij de bouwers continu in beweging te krijgen en te houden. Als ze de productieaantallen gezamenlijk langjarig kunnen garanderen, beloven de bouwers de woningen goedkoper te kunnen leveren. In ieder geval 15 procent. Dat is substantieel als je het hebt over prijzen van 180.000 à 190.000 euro voor een woning.

Tot nu toe is het opvallend stil rond De Bouwstroom en zijn er nog geen doorbraken gemeld. Dus blijven bouwbedrijven aarzelen. Ga niet 100 procent van de te bouwen woningen industrieel produceren, luidt een advies van ING Economisch Bureau. Zorg ervoor dat de

“Alle bouwbedrijven zijn bezig het aantal uren on site terug te brengen en prefabricage en industrialisatie meer handen en voeten te geven”

maximale industriële productie bijvoorbeeld op 50 procent ligt en dat de andere helft traditionele bouw is. “Zo profiteer je van de voordelen van industrialisatie, maar verlies je niet de flexibiliteit die je nodig hebt in het geval de markt tegenzit”, aldus Van der Doelen. De beloning: “Een kostprijsbesparing van 10 à 15 procent moet mogelijk zijn”. Daarmee behaal je genoeg concurrentievoordeel om langere tijd in de kopgroep te komen.

Maar met een lagere kostprijs zijn de winsten niet gegarandeerd beter, plaatste hij een kanttekening. Als de grondbezitter ziet dat de bouwkosten lager zijn, kan hij de grondprijs verhogen, waardoor de totale stichtingskosten toch ongeveer gelijk blijven. Winsten van bouwbedrijven nemen in dat geval niet of nauwelijks toe, maar omdat de woningfabrikanten met hogere vaste kosten zitten, zijn de risico’s wel groter. Bovendien is er nog een ander nadeel. Hoewel het woningte

1

3 2

4

Balkons monteren vanuit de kraan Met Schöck Isokorf® IQlick

15-25 minuten balkons achterateraf monternteren vanuit de kraa de kraaBinnen 15 balkons ach eraf moBinnen 15 25 mi vanuit n? Schöck maakt het mogelijk mS et mogelijk met de nieuwe systemwe systemen voor achterafmontagfmontage. Prefab, steigerloos én met Isokorf® t®hermf thermische onderbrekinrbrekinet Isokorf t g. Meer matie ov ysteem vindt u ot nieuwe Isokorf® IQLick sy infor over heformatie over hehet nie p www.achterafmontage.nl.

Schöck Nederland b.v. | b.v. | AmersfooAmersfoortseweg 15A | 7313 AB AAB Apeldoorn | | 731 Telefoon: + 31 55 efoon: + 526 88 20 | www.schock.nl

1

3 2

4

Balkons monteren vanuit de kraan Met Schöck Isokorf® IQlick

Binnen 15-25 minuten balkons achteraf monteren vanuit de kraan? Schöck maakt het mogelijk met de nieuwe systemen voor achterafmontage. Prefab, steigerloos én met Isokorf® thermische onderbreking.

Meer informatie over het nieuwe Isokorf® IQLick systeem vindt u op www.achterafmontage.nl.

Modulaire woningen zullen de industrialisatie verder aanwakkeren.

kort nu groot is, krimpt de vraag naar nieuwbouwwoningen op lange termijn. Dat maakt investeren in iets dat je moeilijk op lange termijn kan terugverdienen een ongewis avontuur. ING: “Een fabriekshal kost al snel 25 à 50 miljoen euro. De vaste kosten lopen hierdoor enorm op, wat catastrofaal kan zijn als de bouwproductie terugvalt.”

Atypische bouwers Dat fabriekswoningen bouwen niet eenvoudig is en dat kapitaalkracht nodig is, bewijst ook de aarzelende opkomst van de kleinere, verplaatsbare fabriekswoningen. Van deze flexwoningen – die vooral worden gebruikt voor jongeren, statushouders en arbeidsmigranten – werden vorig jaar maar net iets meer dan duizend gebouwd. Dit jaar worden volgens Watkostdebouwvaneenhuurwoning en Expertisecentrum Flexwonen echter ruim vierduizend eenheden verwacht.

Het zijn atypische bouwers, of liever flexibele huisvesters als Jan Snel en De Meeuw (Nezzt) die in deze niche een groot marktaandeel hebben. Veel kleine bouwers van flexwoningen gingen ten onder. Vorig jaar ging de Brabantse start-up Cubicco failliet, begin dit jaar ging nieuwkomer Plekvoor bankroet en Think Wonen is nog wel in leven, maar heeft de productielocatie in Drunen vorig jaar verlaten en broedt nog op de toekomst.

Moeilijk of niet, McKinsey kent geen aarzelingen. Modulaire woningen, off site productieautomatisering en on site assemblage-automatisering zullen industrialisatie verder aanwakkeren. “De verschuiving naar een meer gecontroleerde omgeving zal nog waardevoller zijn naarmate de covid-19-pandemie zich verder ontvouwt. De volgende stap naar efficiënte off-site fabricage is de integratie van geautomatiseerde productiesystemen, waardoor het fabriceren van woningen steeds meer op het produceren van auto’s gaat lijken.”

Welke bouwer droomt daar niet van? Als de Nederlandse bouwers de handschoen niet oppakken, dan zullen buitenlandse toetreders dat mogelijk doen. Prefab-woningbouw is in landen als Japan en Scandinavië groot. Wereldwijd lijken een paar grote bedrijven zich warm te lopen om de wereldmarkt met fabriekshuizen te bestormen. Zo heeft Amazon geïnvesteerd in een prefabfabriek in de Verenigde Staten en wil het snel groeiende Amerikaanse bedrijf Katerra met prefab de Tesla van de bouw worden. Het worden interessante tijden voor de woningbouw.