De man van tienduizend verplaatsbare woningen

Woningbouw - Corporaties gaan gezamenlijk achtduizend flexwoningen inkopen. Innovatieve woningmakers hebben volop kans om een graantje mee te pikken, zegt Rob Haans, voorzitter van de taskforce tijdelijke

Een leercurve in tijden van last. Rob Haans, directeur-bestuurder van corporatie De Alliantie werd in mei door het ministerie van Volkshuisvesting benoemd tot voorzitter van de taskforce tijdelijke huisvesting. Nederland kreeg na de Russische inval in Oekraïne te maken met een grote toestroom vluchtelingen. Zo’n zevenhonderd komen er per week Nederland binnen, de verwachting is dat het er meer worden. De noodopvang bleek overbevolkt. “Je zal maar met je koffertje aankomen in Nederland en geen dak boven je hoofd hebben en tussen vier wandjes gezet worden in een sporthal omdat er geen andere woningen beschikbaar zijn”, zegt Haans. En dan is er nog het “generieke” woningtekort.

“Het is alle hens aan dek”, zegt Haans. Wat de taskforce geleerd heeft, is flexwoningen niet alleen te zien als oplossing voor statushouders en spoedzoekers. Ook gewone woningzoekers hebben er wat aan. “Er zijn mensen die tot hun dertigste op zolder bij pa en ma thuis wonen. En zij die na een scheiding niet in de buurt van hun kinderen kunnen blijven wonen. Een brede doelgroep heeft baat bij verplaatsbare woningen. De maatschappelijke noodzaak om ervoor te zorgen dat we zoveel mogelijk doen is extreem groot.”

Flexibele schil

Met flexwoningen willen corporaties een deel van de woningnood lenigen. Corporaties boden minister Hugo de Jonge (VRO) eerder dit jaar aan snel 10.000 flexwoningen te plaatsen. De minister zette de taakgroep aan het werk, die zich tot doel stelde een flexibele schil te creëren van woningen die verplaatsbaar zijn. En die volgens Haans “dermate kwaliteit hebben dat je ze dertig tot vijftig jaar kunt exploiteren”. Er kwamen Haagse subsidies en in december van dit jaar was er in grote lijnen overeenstemming over een herplaatsingsgarantie. “Dat zorgt ervoor dat het voor corporaties een haalbare kaart wordt om te investeren”, zegt Haans. De taskforce praatte het afgelopen half jaar met “heel veel” corporaties en gemeenten en vroeg hen naar concrete projecten waarmee ze aan de slag konden gaan. Dat leverde veel “interesse en intenties” op. Genoeg om het aan te durven. Het Rijksvastgoedbedrijf koopt tweeduizend woningen in. Corporaties kopen die over en schaffen er nu zelf achtduizend aan, maakten ze deze week bekend.

Zijn het de grote corporaties als Ymere en Eigen Haard die gaan bepalen welke bouwers woningen mogen leveren?

Haans: “Voor een deel, maar zeker niet exclusief. Het is een inkooptraject van Aedes, de koepel van corporaties, maar er wordt meegelift met corporaties die ervaring hebben met tijdelijke woningen en weten waar je op moet letten.”

Wat zijn belangrijke criteria waaraan de verplaatsbare woningen moeten voldoen?

“We zoeken een woonproduct dat ook industrieel te maken is, op korte termijn realiseerbaar is en van voldoende kwaliteit is, zowel bouwtechnisch als esthetisch, zodat ze goed inpasbaar zijn.”

Hoe snel moeten de woningen gemaakt kunnen worden?

“Dat wisselt een beetje. Er zijn woningen die binnen een half jaar worden gerealiseerd en woningen waarbij dat binnen een jaar gaat. Het is in ieder geval fundamenteel sneller dan permanente bouw, waarbij je vaak meer dan vijf jaar bouwtijd hebt inclusief besluitvorming.”

Wat is het minimale percentage hergebruikte bouwmaterialen of biobased bouwmaterialen?

“Rond de 40 procent. Belangrijk is dat het ook gaat over hergebruik van materialen. Ik denk dat de combinatie hergebruik en biobased de kwaliteit is die je mag verwachten van producten die je de komende dertig tot vijftig jaar moet exploiteren.”

Innovatieve makers van verplaatsbare woningen waren kritisch over de tender van tweeduizend woningen van Rijksvastgoedbedrijf. ‘Het zijn bijna alleen containerbouwers die deze snelle uitvraag kunnen leveren’, werd gezegd. Krijgen innovatieve bouwers nu meer kans? “Ik denk het zeker. Ik weet ook niet zeker in hoeverre ze minder kans hadden. Kijk, het hoofdcriterium van de eerste tweeduizend flexwoningen was: kwalitatief goed en heel snel te realiseren. De opzet van de taskforce was: we beginnen met dit, zodat zeker een aantal productiebanden aan de gang zijn. Voor de achtduizend flexwoningen geldt: innovaties die direct toepasbaar zijn, zijn zeker te realiseren. De bedoeling is dat er een raamovereenkomst komt en daarna minitenders volgen. Daarin is denk ik volop ruimte voor veel partijen.”

Wat moet ik me voorstellen bij minitenders?

“Het zijn offerteaanvragen van corporaties, waarbij een competitie wordt georganiseerd. Het zullen projecten worden met zeer verschillende volumes. Mooie grote volumes kun je soms hebben aan de rand van een stad of in een gebied wat helemaal in één keer beschikbaar is. Maar je krijgt zeker ook kleine inpassingsprojecten, dan heb je wat meer maat- en paswerk.” diversiteit leidt. Dat kan heel goed met mass customisation vanuit industriële processen. Ik hoop dat we ervaring aan het opdoen zijn en dat ook op de permanente bouw gaan toepassen.”

Focussen corporaties zich niet te veel op flexwoningen? Blijft er genoeg tijd en geld voor de bouw van gewone woningen over?

“Als je kijkt naar de totale volumes in procenten, dan betreft het nog steeds maar een klein aandeel van het totaal. We willen zo’n 40.000 tijdelijke woningen toevoegen. Bij elkaar moeten we 250.000 sociale woningen en nog eens 50.000 middensegmentwoningen bouwen. Dat is het volume wat van corporaties verlangd wordt. De vrije markt moet er 600.000 maken. Het is niet zo dat flexwoningen andere woningen verdringen. Wel vind ik dat als je op een locatie snel permanente bouw kan realiseren, je daar altijd voor moet kiezen.”

Flexwoningen hebben een slechte naam. Ze worden vaak containerwoningen of dozen genoemd. Er is ook vrij weinig aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit bij sommige projecten.

Is het voorstelbaar dat corporaties dit soort grote gezamenlijke inkoopacties gaan doen voor gewone betaalbare woningen?

“Ja, eigenlijk preludeer je dan op de opschaling van de huidige bouwstromen in Nederland. De bouwstroom van Eindhoven-Helmond is een van de eerste geweest, daar zijn mooie resultaten mee behaald. Ik denk dat op verschillende plekken in het land initiatieven zullen ontstaan. Ik hoop dat het er ook toe leidt dat we op het gebied van vergunningverlening wat standaardisatie krijgen. Eens vergund, altijd vergund; dat zou moeten gelden voor bepaalde typologieën. Dat zou heel erg helpen in de snelheid van het realiseren van die woningen.“

“Industriële bouw en conceptuele bouw zijn de komende jaren hard nodig om volumes te maken die nodig zijn. We moeten wel zorgen dat we dat op een manier doen die tot mooie esthetische

“Ze containerwoningen noemen doet geen recht aan de ontwikkelingen op het gebied van verplaatsbare woningen, dat klinkt nog heel erg hoe het ooit begonnen is een jaar of tien, vijftien geleden. Wat er nu gemaakt wordt, is echt van een andere orde. Ik ben nu een half jaar aan de taskforce verbonden en ik zie dat de discussie heel erg aan het schuiven is van het waarom naar het hoe. Een architect als Roberto Meyer is op dit moment bezig om te kijken of hij tijdelijke verplaatsbare woningen kan maken. Als mensen zoals hij dat doen, dat is voor mij een indicator dat we echt voorbij zijn aan dat platte beeld van containerbouw. Er zijn nu verplaatsbare woningen waarbij mensen die er langs lopen niet eens in de gaten hebben dat het verplaatsbare woningen zijn. Er is een waaier aan mogelijkheden en dat neemt ontzettend snel toe.”

Moeten we van de term flexwoning af? Zijn het niet gewoon woningen die je toevallig kunt verplaatsen?

“Ja. Maar als iets helemaal ingeburgerd is, duurt het lang. Ik denk dat verplaatsbare woning een veel betere benaming is voor wat we op dit moment aan het maken zijn.”