‘Groei komende jaren alleen in onderhoud en verbouwingen’

Marktontwikkeling - De bouw staat op een keerpunt. Na jaren van groei zal de sector in 2023 en 2024 inleveren. “Het hele beeld is toch wel wat somber”, vat Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, de verwachtingen over het nieuwe jaar samen. Al is er wel een lichtpuntje: de spectaculaire stijging van de investeringen in duurzaamheid.

DOOR MARC DOODEMAN

De bouw had het loodzwaar tijdens de financiële crisis. Door de coronacrisis fietste de sector dan weer soepeltjes heen. Maar de huidige toestand in de wereld is “ongunstig”, zegt directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw in zijn Amsterdamse kantoor achter een vergadertafel met stapels papieren erop.

“Het hele beeld is toch wel wat somber.

We zitten in de min de komende jaren.” Een crisis wil hij het niet noemen.

“Maar deze tijd is wel op vele fronten een keerpunt.”

De bouwproductie zal dit jaar met 1,5 procent krimpen, verwacht het EIB. Vorig jaar rekende het instituut voor 2023 nog op een groei van 4 procent. Die voorspelling kwam enkele dagen voor de Russische invasie van Oekraïne op 24 februari. De oorlog had ook grote gevolgen voor de bouw: het EIB verwachtte dat de sector in 2022 met 5 procent zou groeien, het werd 2 procent.

Vergunningen

De zogeheten voorlopende indicatoren, de sterren aan de hemel van de bouw, voorspellen voor 2023 en 2024 krimp. Het aantal vergunningen voor woningbouw is zo’n indicator. Van Hoek: “Het aantal vergunningen daalt, terwijl dat zou moeten stijgen.” In 2022 nam de hoeveelheid vergunningen voor nieuwbouw vergeleken met 2021 met 10.000 af tot ongeveer 70.000 woningen.

De oplopende rente kan volgens Van Hoek grote gevolgen hebben voor de bouw. “De rentestijging werkt niet alleen door in de hypotheekrente, maar ook in projectfinanciering. Voor projectontwikkeling wordt veel vreemd vermogen ingebracht, vaak wel 70 procent. Of je 2 procent betaalt of 5 procent, maakt nogal uit.” Toch raakt Van Hoek niet snel in paniek: “De situatie is nog niet alarmerend, maar er zijn wel signalen dat het slechter wordt. Sommige projecten worden nu al on hold gezet.”

Ook het verkopen van nieuwbouwwoningen gaat veel moeizamer. Van Hoek: “Voor starters betekent de stijgende rente duizenden euro’s aan extra rentekosten per jaar. Dat hakt er voor hen echt in.”

Het EIB voorspelt dat er vergeleken met vorig jaar 3 procent minder nieuwbouwwoningen geproduceerd zullen worden. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen zal dit en volgend jaar niet uitkomen boven de 70.000. Als niet-zelfstandige woningen worden meegerekend, kan dit aantal oplopen tot 75.000. Het kabinet mikt op 100.000 nieuwe woningen per jaar.

Ballen in lucht

Hoe de woningbouw te versnellen? Van Hoek denkt dat er de komende jaren vrij weinig winst te behalen valt door industrieel te bouwen of door minder bezwaren toe te staan. “Als we echt stappen willen zetten, dan zie ik de ruimtelijke ordening als belangrijke sleutel. En de eisen die we aan de woningbouwprogrammering stellen. Daar zitten de twee grote knoppen waar je aan kan draaien.” Van Hoek pleit voor meer “concrete, haalbare” plannen. “Je moet veel ballen in de lucht brengen.” De doorlooptijden van plannen zijn relatief lang, motiveert hij zijn advies. Zeker in deze tijd blijven plannen na vergunning langer liggen dan normaal, merkte het EIB. “De doorlooptijd van verstrekte vergunningen is toegenomen en dit heeft naar schatting drieduizend minder woningen opgeleverd in 2022.”

Dat lijkt in lijn met recente onderzoeken van het Kadaster, de Vrije Universiteit en de Radboud Universiteit, waaruit bleek dat er “dramatische” verschillen zijn in de doorlooptijd van bouwprojecten. Uit dat onderzoek kwam ook naar voren dat daadwerkelijk bouwen in de bebouwde kom sneller gaat dan buiten de bebouwde kom. Van Hoek heeft het onderzoek nog niet gezien. “Dus ik kan er geen oordeel over geven.” Maar hij heeft zichtbaar moeite met de bevindingen. “Op een weiland bouwen waar je gewoon toestemming hebt om dat te mogen doen, dus de schop mag de grond in, dat gaat toch sneller dan als je dat in dichtbebouwd, binnenstedelijk gebied wil doen”, is zijn overtuiging.

Doorstroming

De betaalbaarheidseisen voor woningbouwprojecten, zoals de 40-40-20-regel, zijn volgens Van Hoek de andere knop waaraan gedraaid moet worden. Die eisen zijn volgens hem moeilijk te verenigen met de ambities om veel woningen te bouwen. “Zeker in deze tijd met sterk stijgende rentes en bouwkosten kan de wal hier het schip gaan keren.” Voor ontwikkelaars en bouwers is het niet of nauwelijks te doen om rendabel betaalbare woningen te bouwen. “Als je te hoge eisen stelt in het kader van betaalbaarheid, heb je een grotere kans dat een project helemaal niet tot stand komt. En dan kunnen er dus ook geen betaalbare woningen gebouwd worden.”

Mik niet te veel op de allergoedkoopste nieuwbouwwoningen, is het advies van Van Hoek, maar ook op de ‘starter-plus-woningen’ met een prijs tussen 350.000 en 450.000 euro. Dat zijn woningen die gekocht kunnen worden door huishoudens die hun eerste, goedkope huis achterlaten en toe zijn aan de volgende stap. Ook starters plukken daar de vruchten van, is het idee: “De

De oplopende rente kan volgens het EIB grote gevolgen hebben voor de bouw. Foto: ANP goedkoopste woningen staan in de bestaande voorraad. Die speel je zo vrij”, zegt Van Hoek.

Bij de woningbouwprogrammering moet veel meer rekening gehouden worden met deze gewenste effecten van doorstroming, iets waar Van Hoek vaker op hamert. “Als je te veel aan de onderkant bouwt, wordt de doorstroming belemmerd. ”

Kostenstijgingen

Terug naar de verwachtingen voor de bouw. Het sombere beeld voor de sector wordt niet alleen gevoed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Ook de infra- en utiliteitsmarkt kampen met teruggang.

“De infrasector doet het niet best”, merkt Van Hoek. De grond-, water- en wegenbouw was het enige deel van de bouw dat kromp in 2022. De productie daalde met 2,5 procent. De nieuwbouwproductie van infrabedrijven valt dit jaar met 3 procent weg en het onderhoudswerk met 2 procent.

De stikstofproblematiek vertraagt niet alleen woningbouwprojecten, maar ook utiliteitsbouw en infrawerken. Naast de grote infraprojecten worden ook kleine projecten getroffen. Dat laatste komt door het vervallen van de bouwvrijstelling.

Volgens het EIB speelt voor de infrabranche verder mee dat de bouwkosten in anderhalf jaar met 25 procent zijn gestegen. “De prijs van de infra is fors omhooggegaan”, aldus Van Hoek. Gww-projecten zijn volgens Van Hoek duur vergeleken met andere bouwprojecten, omdat er veel materiaal aan te pas komt en het werk energie-intensief is.

Of gemeenten de gestegen bouwkosten deels kunnen en willen dekken, verschilt volgens Van Hoek per geval.

“Onze raming is dat de budgetten van gemeenten achterblijven bij de bouwkostenstijging. Dat betekent dat er minder volume gerealiseerd wordt.”

De utiliteitsbouw beleefde in tegenstelling tot infra wel een sterk jaar. De productie groeide met 5 procent. Er werden vooral meer bedrijfsruimten gebouwd, terwijl er minder logistieke gebouwen, scholen en kantoren bij kwamen. In de zorg werd meer uitgegeven aan onderhoud.

In 2023 keren de zaken voor de utiliteitsbouw. De productie daalt dit jaar met 1,5 procent en in 2024 met 3 procent. Dat komt volgens het EIB door een sterke terugval van de nieuwbouwproductie, die met respectievelijk 5 en 6,5 procent afneemt in 2023 en 2024. De markt voor scholen, zorggebouwen, kantoren en andere bedrijfsgebouwen heeft vooral last van een lage economische groei en een hoge rente. Daardoor gaan organisaties minder investeren in nieuwe gebouwen.

Waar moet de bouw het dan wel van hebben in 2023 en 2024? De groei in de sector zit de komende jaren eigenlijk alleen in verbouwingen en onderhoud, ziet het EIB. Met name in verduurzaming. “Verduurzaming is eigenlijk zo’n beetje de enige echte groeisector die we op korte termijn nog hebben”, constateert Van Hoek.

In de woningbouw groeiden de investeringen in duurzaamheid volgens de EIB-directeur al “spectaculair”. In zes jaar tijd met maar liefst 150 procent. Afgelopen jaar was de groei 6 procent. “Het vlakt iets af.” Zowel particuliere huishoudens als bedrijven steken veel geld in isolatie, zonnepanelen en andere duurzaamheidsmaatregelen.

Orders

De iets minder florissante positie van bouwbedrijven is terug te zien in de or- derportefeuilles. Met name in de woningbouw kromp de werkvoorraad. Gemiddeld ligt er voor woningbouwers ruim dertien maanden werk, bijna een half jaar minder dan vorig jaar. Toch zijn de orderboeken nog steeds “goed gevuld”. De werkvoorraad zal dit jaar wel nog wat krimpen, verwacht Van Hoek.

Geen crisissituatie

Hoewel de bouw op een keerpunt is beland, ligt het aantal faillissementen nog laag. “Ik verwacht dat het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen wat zal toenemen.” Maar veel bankroeten verwacht hij niet. “Er is geen crisissituatie zoals tijdens de eurocrisis.”

Ook op de arbeidsmarkt ziet Van Hoek op korte termijn geen grote problemen ontstaan. “We komen uit een periode van grote krapte en heel veel vacatures. De spanning op de arbeidsmarkt zal teruglopen. Misschien is dat eigenlijk wel gezonder.”