Illustrasjon - Avvik vil forekomme
Fra din nye bolig har du kort vei til det meste.
BIL
Ca 13 min til Lillestrøm stasjon
Ca 5 min til Joker Hektnersletta
Ca 33 min til Oslo sentrum
Ca 39 min til Gardermoen
SYKKEL
Ca 2 min til Nordby skole
Ca 5 min til Myrdammen
Ca 2 min til Tomter FUS barnehage
KOLLEKTIVT
Ca 20 minutter med buss til Lillestrøm stasjon
Ca 51 min til Gardermoen
Ca 39 min til Oslo sentrum
Gressholmen-Bleikøya
VELKOMMEN TI L TJONÅSEN, TOMTER SOM STÅR KLARE FOR FAMILIELIV I OMGIVELSER DU ALLTID KOMMER TIL Å LENGTE H JEM TIL
Hva har du mest lyst til å høre når du legger deg om kvelden? Suset fra trærne i skogen eller fra motorveien utenfor? Ta med deg de du er glad i, og finn dere en plass i solen. Slå deg ned der det er mer grønt enn grått, der folk hilser når du treffer dem på tur langs stiene som bukter seg inn i det grønne.
Tjonåsen ligger i Rælingen– trivselskommunen med nærhet til Østmarka og Øyeren. Her bor du på en høyde med store skoger rundt, likevel er det bare 13 minutter å kjøre til Lillestrøm med shopping, restauranter og alt du trenger når du har lyst på noen urbane timer. Etterpå kan du trekke deg tilbake til Tjonåsen med kort vei til trivelig barnehage, skole, skiløyper og skogens ro.
Et liv på Tjonåsen er å investere i en god barndom. Nærheten til Lillestrøm og Oslo, gjør at du har frihet til å jobbe og pendle selv om du bor idyllisk til. Rælingen kommune har full
barnehagedekning med seksten barnehager, her finnes seks barneskoler, to ungdomsskoler og en videregående skole.
Og best av alt: du disponerer marka som din egen hage. Uansett om du elsker å henge i alpinbakken, drømmer om å gå på toppjakt etter skogsfugl eller se etter storørreten med fluestanga – dette er de norske, grønne, dype skogene du aldri blir ferdig med å utforske.
Lillestrøm ligger ikke langt fra Kjeller Teknologipark eller Norges Varemesse og var nylig på nippet til å bli kåret til Norges beste by. Hva var grunnen til at byen havnet så langt oppe blant nordmenns favoritter? Den prisbelønte jernbanestasjonen, nærheten til Gardermoen eller musikk- og utelivet? Det finner dere fort ut av selv.
Illustrasjon - Avvik vil forekomme
Bruk naturen som din egen hage. Gå på blåbærtur med sekk, få napp i bekken, eller finn familiens eget kantarellsted. Velkommen til de norske, grønne og dype skogene rett utenfor din egen dørstokk.
Fjerdingby sentrum ligger like nærheten. Her finner du bla. sushi, frisør, pizza, apotek, optiker, og også snart Vinmonopolet. Her ligger også Ravinen med kulturtilbud, helsetilbud og café med hyggelig uteservering. Ønsker du et enda større servicetilbud er det ikke langt til Oslo sentrum, Lillestrøm sentrum, eller Strømmen Storsenter.
SKOGENS RO, BARNELATTER, BADEVANN OG SKILØYPER, RESTAURANTER, KUNST OG KULTUR. OPPSØK DET DU VIL NÅR DU VIL.
Vil du oppleve hverdagen på Tjonåsen?
Vi tar utgangspunkt i at du har sikret deg en utsiktstomt med panorama over Øyeren. Uansett kommer boligene til å ligge luftig i terrenget med gode solforhold.
Etter frokosten og en kopp kaffe på verandaen er det på tide å komme seg avgårde til barnehagene i området der ungene kan jakte på de gylne øyeblikkene? Andre tar peiling på Nordby skole som ligger et lite steinkast unna, eller Marikollen ungdomsskole med gressbane og alle fasiliteter.
Rælingen kommune satser på en moderne og utviklingsorientert skole og spiller aktivt på nærheten til både det urbane og det landlige. Her legger de stor vekt på tilpasset opplæring, og skolene holder et høyt faglig nivå, spesielt innenfor digital satsing og IKT. Humor og vennlighet står sentralt når nye lærere skal ansettes, og skolene og kommunen jobber sammen mot mobbing som et Lokalsamfunn med MOT.
SKILØYPER RETT UTENFOR DØRA
På Tjonåsen vil du praktisk talt bo midt i skiløypa. Spenn på deg skiene og bruk søndagen på en deilig tur til flotte Vangen skistue, som ligger ca 13 km unna. Ellers finnes det utallige turer å velge for alle nivåer og aldere. Når man bor rett ved inngangen til Østmarka blir det ski-in-ski-out hele vinterhalvåret.
MYRDAMMEN
Myrdammen ligger rett i bakkant av Tjonåsen. Vannet ligger 195 moh og er en populær badeplass. Myrdammen og området rundt er statlig sikret som friluftsområde, samt en nyetablert frisbeegolfbane. Det er tilrettelagt med stupebrett, badebrygge og rullestolrampe.
Marikollen torg er et nytt boligkompleks med et godt servicetilbud på gateplan. Her finner du REMA 1000, Vitus apotek, Interoptik, Pizzabakeren, Ikigai Sushi og Hairport frisør for å nevne noe. I løpet av 2023 åpnes også en filial av Vinmonopolet her. Og dersom du ønsker flere shoppingmuligheter er det bare en kort busstur til Lillestrøm.
KUNST OG KULTUR
I Fjerdingby sentrum finner du kultur og familiesenteret Ravinen. Her er det bibliotek med avdelinger for barn, ungdom og voksne, det er helsestasjon, barnevern, pedagogisk psykologisk tjeneste, kulturskole og ungdomsklubb. Ravinen er en aktiv møteplass og arena som knytter sammen alt som foregår i nærområdet.
Illustrasjon - Avvik vil forekomme
Tomtenr.: BFS1-5
613 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Flatt tak
Tomtenr.: BFS2-1
1148 m2 - 2-mannsbolig
Plate på mark - Saltak
Tomtenr.: BFS2-12
744 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-2
742 m2 - Enebolig
Sokkel 2 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-6
609 m2 - Enebolig
Plate på mark - Saltak
Tomtenr.: BFS4-1
932 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS4-5
970 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Byggetrinn 1 - salgstrinn 1, gul avmerking
Byggetrinn 1 - salgstrinn 2, blå avmerking
Tomtenr.: BFS1-6
567 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Flatt tak
Tomtenr.: BFS2-2
1055 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS2-13
744 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-3
606 m2 - Enebolig
Sokkel 2 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-7
565 m2 - Enebolig
Plate på mark - Saltak
Tomtenr.: BFS4-2
887 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 2 - Saltak
Tomtenr.: BFS4-6
912 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS1-7
556 m2 - Enebolig
Plate på mark - Flatt tak
Tomtenr.: BFS2-10
748 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS2-14
786 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-4
699 m2 - Enebolig
Sokkel 2 - Saltak
Tomtenr.: BFS4-3
1026 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS4-7
945 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS1-8
558 m2 - Enebolig
Plate på mark - Flatt tak
Tomtenr.: BFS2-11
741 m2 - Enebolig
Sokkel 1 - Saltak
Tomtenr.: BFS3-5
767 m2 - Enebolig
Plate på mark - Saltak
Tomtenr.: BFS4-4
995 m2 - 2-mannsbolig
Sokkel 1 - Saltak
Reguleringsplan PBL 2008
Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse
§12-5. Nr. 5 - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag LNF
§12-6 - Hensynssoner Krav vedrørende infrastruktur H410 Bevaring naturmiljø H560
Nr. 2 - Samferdselsanlegg og
Annen veggrunn - tekniske anlegg SVT Holdeplass/plattform SH Leskur/plattformtak SP Tekniske bygg/konstruksjoner STB Parkering SPA
§12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur Naturområde GN
§12-7 - Bestemmelseområder Midlertidig bygge- og anleggsområde # Linjesymbol Plangrense Formålsgrense Byggegrense Regulert senterlinje
Tomtene ligger på Tjonåsen som er en utvidelse mot vest av det eksisterende boligområdet på Nordby. Området ligger høyt i terrenget og har svært gode solforhold. Her presenteres 81 selvbyggertomter for salg. Merk at tomtene selges uten byggeplikt, som kjøper står man fritt i valg av husleverandør. Vedlagt i prospektet følger oversiktskart som viser de forskjellige tomtenes plassering på området.
Tomtene er ferdig regulert til boligformål og forventes byggeklare om ca 12-14 mnd etter oppstart infrastruktur. Vedlagt i prospektet følger kart og reguleringsbestemmelser.
Inngang til området skjer fra Nedre Rælingsveg. Du kan parkere bilen i overgangen ved parkering til Myrdammen og gå inn på området. Men før arbeidet med å tilrettelegge tomter vil dette være tett krattskog, så det er ikke enkelt å ta seg frem.
Tomtene ligger høyt i terrenget. Svært gode
solforhold, de fleste har også gode utsiktsforhold. Feltet grenser til marka og vil således by på svært gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.
Tjonåsen er kjent som et meget barnevennlig område med få min. gange til nyere Nordby barneskole og Tomter FUS barnehage. Med bil kun 13 min. kjøring til Lillestrøm. Det går buss 300 meter unna til samme strekning.
Rælingen kommune har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. I umiddelbar nærhet finnes flotte tur- og friluftsområder med utallige skiløyper samt bademuligheter i bla. Øyern og Myrdammen.
Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett. Alpin, langrenn, hopp, fotball, håndball, badeplasser, svømmehall m.m.
Kommunen har to flerbrukshaller; Sandbekkhallen
og Marikollhallen. Ved Marikollen idrettspark finner man slalåmbakke og skianlegg med hoppbakke, hvor flere internasjonale konkurranser er avholdt opp gjennom årene.
Det er et godt utvalg av dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet. Coop ekstra, Kiwi, Rema1000 og Europris ligger på rad og rekke for å nevne noen.
I Fjerdingby sentrum, som ligger kun noen få minutters kjøretur unna, finner du Marikollen torg. Her er sushi, baker, pizza, apotek, dagligvare, frisør og optiker for å nevne noe. Her ligger også Ravinen kultursenter med bibliotek, helsesenter og hyggelig uteservering. Det skal også åpnes en filial av Vinmonopolet i løpet av 2023.
Ønsker du ytterligere servicetilbud er det med bil i underkant av 13 min til Lillestrøm sentrum som innehar et godt og variert utvalg av butikker,
shoppingsenter, post, bank, apotek, vinmonopol, helsetilbud, cafeer, barer, restauranter, kino, kulturhus etc.
Det må påregnes pliktig medlemskap i velforening e.l. som vil i vareta ansvar og plikter for felles lekeplasser o.l. Selger påberoper seg retten til å etablere velforeningen med midlertidig styre, dersom dette vil bli nødvendig, herunder ansvar for drift og vedlikehold av lekeplasser/anlegg.
Alle eiendommene vil bli tilknyttet en velforening som vil være ansvarlig for vedlikehold av veier, parkeringsplasser og lekeplasser mm på området.
Visning på området skjer til annonserte tider eller etter nærmere avtale med prosjektselger. Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.
KJØP AV BOLIGTOMT SKAL IKKE BARE FØLES RIKTIG, DET SKAL VÆRE RIKTIG. DET ER
VIKTIG Å FÅ EN RYDDIG OG GOD OVERSIKT IKKE BARE OVER HVA MAN KJØPER, MEN OGSÅ HVILKE RETTIGHETER OG PLIKTER MAN EVENTUELT GÅR INN I. I DET FØLGENDE GIR VI DEG EN OVERSIKT OVER VILKÅR OG RAMMER FOR HANDELEN VI MENER ER I DIN INTERESSE Å HA KUNNSKAP OG FORSTÅELSE OM.
OMRÅDET
Adresse
Tomterstien 28 og 45. Tomtene vil få egne adresser etter hvert som de blir skilt ut fra hovedbølet.
Postnummer og sted
2009 Nordby
Kommune og kommunenummer
Rælingen og 3027
Adkomst
Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Bakke under annonserte visninger.
TOMTEN
Vedlagt i prospektet følger situasjonskart over hele feltet samt kart som viser utnyttelsen. Områdets reguleringsplan føler også i prospektet.
Eneboligtomtene har en utnyttelse på maks 25%, 2-mannsboligtomtene har en utnyttelse på maks 30% BYA. Tomten er regulert for å bygge enebolig eller 2-mannsbolig i to fulle plan på støpt såle eller plate på mark. Se oversikt over tomter for gjeldene bestemmelser.
Tomten selges uten byggeklausul, dvs. at kjøper står fritt i valg av hus leverandør. Attraktivt beliggende på Tjonåsen, inntil marka.
Tomtens beskaffenhet vil være tilsvarende slik den fremstår på salgstidspunktet. Vann, vei og avløp er lagt klart til tomtegrensen. Adkomstveien skal asfalteres. Kjøper må selv sette seg inn i tomtens beskaffenhet som høyder, plassering, atkomstmulighet, eventuelle fyllinger, terrengtilpasning, egnet boligtype osv.
Eiendommen har i dag matrikkelnummer gnr. 82 /bnr. 2 m.fl. i Rælingen kommune. Matrikkelnummer vil kunne endres i forbindelse med utviklingen av prosjektet.
ØKONOMI
Pris Se prisliste
Omkostninger
Mellom kr 19 000 - kr 35 000 i dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi. Se prisliste for oversikt over dokumentavgift pr tomt.
I tillegg kommer
Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 585
Tinglysning av pantedok.: kr 585
Attestgebyr: kr 172
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.
Info eiendomsskatt
Pt er det ikke innført eiendomsskatt i Rælingen kommune.
EIENDOMMEN
Eierform
Eiet
Konsesjon
Nei
Tomtetype
Eiet
Tomtestørrelse
Se prisliste for oversikt over størrelse på tomtene
Reguleringsmessige forhold
Detaljreguleringsplan for Tjonåsen Arealplan-ID: 3027_227 vedtatt 14.09.22. Vedlagt i prospekt.
Evt se mer informasjon på kommunens hjemmesider: ralingen.kommune.no/-Melding-om-vedtak-
av-Detaljreguleringsplan-for-Tjonaasen---21september-2022
Tinglyste bestemmelser og rettigheter På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, grunnboka i dokumentasjon se vedlegg
VEI/VANN/AVLØP
Det er ferdigstilt vei, vann og avløp til tomtegrensen. Vann og avløp føres frem til tomtegrensen. Etablering av avkjørsel fra tomten og ut til veien er kjøpers ansvar.
Kjøper betaler tilknytningsavgifter til Rælingen kommune.
Tilknytningsgebyr for vann og kloakk i 2022 er kr 400,- pr. m2 fra 0-100 m2. Pris pr. m2 over 100 m2 er kr 200. Dette er priser uten mva. I en enebolig m/ utleieleilighet blir hver boenhet beregnet for seg. Løpende eiendomsgebyrer 2021 er følgende:
• M3 pris på vann er kr 13,28
• M3 pris på avløp er kr 14,25
• Abonnementsgebyr vann, privat bolig kr 870 pr. år
• Abonnementsgebyr avløp, privat bolig kr 994 pr. år
Renovasjon varierer i forhold til størrelse på beholder. Alle priser er pr. del av dunk. Antall som må dele dunk er oppgitt i parentes.
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundekontroll av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.
Tomten selges i den stand den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9. Mangler kan kun påberopes der dette følger av § 3-7 eller 3-8: * kjøper ikke har fått opplysninger som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, eller når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at slik opplysning ikke ble gitt. Det kan også foreligge mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Kjøper kan ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kap 3 enn de regler som er ufravikelige i forbrukerforhold, jfr. Avhendingslovens § 3-9, jfr § 1-2 (2). På bakgrunn av dette oppfordres alle interessenter til å sette seg inn i eventuell egenerklæring fra selger, samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis.
EIER
I dag står Bjerke Anett Tomter som eier av gnr 82, bnr 2. Tjonåsen Utvikling AS har fullmakt fra eier til å selge tomter på gnr 82, bnr 2.
Bakkegruppen AS ved Prosjektselger Thomas Johan Hagen, e-post thomas.johan@bakke-as.no – telefon 951 34 707
OPPGJØR VED
Bakkegruppen Oppgjør AS – e-post oppgjør@bakkeas.no – telefon 906 52 112
VEDERLAG OG RETT TIL DEKNING AV UTLEGG
Det er avtalt fastprovisjon kr. 29.500 eks. mva for gjennomføringen av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke oppgjørshonorar.
Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Utleggene omfatter innhenting off./komm.info, grunnboks utskrifter, tinglysing sikringsobligasjon, innhenting tinglyste erklæringer.
Dersom annet ikke avtales sendes skjøte/ hjemmelsdokument for tinglysing så snart tomtene er registrert med egen registerbetegnelse og byggeklar.
Når kjøper innbetaler oppgjør regnes tomten som overtatt. Megler utbetaler salgssum til selger/ dennes långiver når skjøte er tinglyst på kjøper fritt for heftelser/ mot pantefrafall.
Det skal innbetales kr. 100.000 etter kontraktsinngåelse. Resten av kjøpesummen samt omkostninger forfaller ved overtagelse. Kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto. Delinnbetalingen på kr. 100.000 kan ikke sikres med pant i den kjøpte eiendom før overtakelse har funnet sted og skjøte til kjøper er tinglyst. Ved innlevering av kjøpetilbud med kopi av gyldig legitimasjon er kjøper bundet når kjøpetilbudet er innlevert megler. Selger er bundet av aksepten når megler/selger har akseptert samme tilbud.
Da selger er profesjonell part, gjelder ikke bestemmelsen om at innlevert kjøpetilbud må ha akseptfrist tidligst kl. 12.00 etter siste annonsert visning.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Datert 15.06.2023
Nabolaget Fjellstad/Nordby - vurdert av 61 lokalkjente
Nabolaget spesielt anbefalt for Familier med barn
Opplevd
Kvalitet på skolene Veldig
Barnehager
for el-bil
Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller Bakke Prosjekt AS kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023
1. Egen bil
2. Samkjøring Turmulighetene
Nærhet til skog og mark 96/100
Støynivået Lite støynivå 95/100
Trafikk Lite trafikk 85/100 Sport
Aldersfordeling barn (0-18 år) 30% i barnehagealder 36% 6-12 år
«Rolig, stressfritt, utrolig hyggelige naboer, solfylt, meget bra skole med flott uteareal, 10 min gange til badeplass gjennom skogen og et flott turterreng.» Sitat fra en lokalkjent
Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller Bakke Prosjekt AS kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023
Illustrasjon - Avvik vil forekomme
Innholdet på Nabolagsprofilen er innhentet fra ulike offentlige og private kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser/tid er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er med i datagrunnlaget). Vurderingene og sitatene fra lokalkjente er innhentet på nettstedet Nabolag.no og er aggregerte data basert på svar innenfor et gitt nabolag. Finn.no AS eller Bakke Prosjekt AS kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene. Kilder: Statens Kartverk, Statistisk Sentralbyrå, Geodata AS, Nabolag.no m.fl. Copyright © Finn.no AS 2023
Saksnummer 2021/3594 Behandling Dato Sak
Planbestemmelser er datert: 09.08.2022 Dato for siste mindre endring: Plankart er datert: 05 01.2022
Hensikten med planen er å tilrettelegge for bygging av frittliggende småhusbebyggelse i form av ene- og tomannsboliger, med tilhørende infrastruktur og felles leke- og uteoppholdsarealer.
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-5 er området regulert til følgende formål:
Arealformål
Bebyggelse og anlegg (§ 12-5, nr. 1)
Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse (1111)
Tjenesteyting (1160)
Energianlegg (1510)
Vann- og avløpsanlegg (1540)
Renovasjonsanlegg (1550)
Lekeplass (1610)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-5, nr. 2)
Kjørevei (2011)
Fortau (2012)
Feltnavn
BFS
BOP
BE
BVF
BRE1-4
BLK1-6
SKV1-15
SF1-4
Gang-/sykkelvei (2015)
Annen veigrunn, teknisk anlegg (2018)
Holdeplass (2025)
Leskur (2026)
Teknisk bygg / konstruksjon (2027)
Grønnstruktur (§ 12-5, nr. 3)
Naturområde – grønnstruktur (3020)
SGS1-6
SVT1- 40
SH1-2
SP1-2
STB1- 2
GN1-6
Landbruks-, natur- og friluftsformål, samt reindrift (§ 12-5, nr. 5)
Landbruksformål (5100)
LNF1-4
I medhold av plan og bygningsloven § 12-6 er området regulert til følgende hensynssoner:
Hensynssoner og bestemmelsesområder feltnavn
Sone med angitte særlige hensyn
Infrastruktursone, krav vedrørende infrastruktur H410
Bevaring av naturmiljø H560
Midlertidige anleggsområder #1-3
4.1 Arkitektonisk og terrengmessig tilpasning
Ved behandling av byggesøknad skal det påses at området samlet framstår med godt helhetlig preg med noe variasjon. Det skal legges vekt på arkitektonisk utforming og materialbruk og bebyggelsen skal oppføres i trematerialer. Det skal være variasjon i fasadeutrykk. Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter. Det skal søkes å få gode overganger mellom bebyggelse og omkringliggende terreng. Det skal ikke foretas terrengoppfylling utenfor regulerte byggeområder Bebyggelse på Tjonåsen skal ha jordfarger eller lignende. Det tillates andre farger på enhetlige og klart derfinerte delfelt.
4.2 Takform
Innenfor feltene BFS1 (8 tomter), BFS6 (5 tomter), BFS7 (11 tomter) og BFS8 (6 tomter) skal det oppføres bebyggelse med flatt tak eller pulttak jfr informasjonskart datert 25.10.2021.
Innenfor felt BFS2(14 tomter), BFS3 (14 tomter), BFS4 (10 tomter), BFS5 (5 tomter) og BFS9 (8 tomter) skal det det oppføres bebyggelse med saltak eller valmet tak, med takvinkel på mellom 22 og 30 grader, jfr informasjonskart datert 25 10.2021.
4.3 Minste uteoppholdsareal
Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) skal dekkes på egen eiendom og som andel av lekeplasser (f_BLK1-6) og grøntområder (f_GN1-7). MUA regnes som de deler av tomten som ikke er bebygget eller benyttes til parkering og felles adkom st. Overbygget del av terrasser og takterrasser kan ikke inngå i beregning av uteoppholdsareal. Det skal tilstrebes at felles uteoppholdsarealer skal opparbeides i tråd med prinsipper for universell utforming. Arealer brattere enn 1:3 skal i utgangspunktet ikke regnes inn, men kan tillates medregnet dersom det har en funksjon, f.eks. som akebakke med tilstrekkelig flatt areal i bunnen.
4.4 Sikring av skråninger
For tomter og uteoppholds- og lekearealer, som har eller får bratt skråning ned mot nabotomt skal vedlegges en vurdering av fare for ras eller steinsprang ned mot lavereliggende tomt. Dersom det vurderes å være fare for slike hendelser eller fare for fallulykker skal det dokumenteres hvordan dette er sikret.
4.5 Frisikt
Innenfor frisiktlinjen tillates ikke busker, gjerder eller andre sikthindrende elementer høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers kjørebanenivå.
4.6 Overvann og grunnvann
Overflatevann/takvann/drensvann skal behandles etter prinsippet om lokal overvanns- håndtering. Boligområdene skal bygges ut med felles lokale løsninger for håndtering av overvann. Det vil etableres fordrøyningsanlegg, i tråd med VVA-notat datert 04 01.2022 Utbygging innenfor planområdet skal ikke føre til større avrenning fra området, enn før tiltak startet
4.7 Støy
Støyrapport datert 28.09.21 skal legges til grunn for oppføring av støyskjermingstiltak innenfor planområdet. Alle boenheter med tilhørende MUA skal innfri krav til utendørs og innendørs støynivå i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2021
4.8 Fremmede arter
Det skal ikke legges opp til bruk av fremmed-arter som har høy risiko for skade på naturmangfoldet. Vedrørende svartelistede arter, vises det til rapporten «Kartlegging av biologisk mangfold», sist datert 07.01.22. Eventuelle «svartelistearter» må håndteres slik at det ikke medfører fare for spredning, både under transport av infiserte masser, og ved deponering.
4.9 Kulturminner
Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein, slagg etter jernfremstilling etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskommunen varsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (kulturminneloven) § 8.
5.1 BOLIGBEBYGGELSE - FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE – ENEBOLIGER OG TOMANNSBOLIGER
5.1.1 Dokumentasjonskrav i byggesak
Ved behandling av rammesøknad eller ett-trinns søknad for hver tomt skal det utarbeides situasjonsplan i målestokk 1:200 som skal vise følgende:
• avgrensing av planen med omsøkt bygg/tiltak markert, påført piler for atkomster og innganger
• dele/skille mot veiformål og nabotomter
• snitt med høydeangivelse og tomtegrense
• areal for garasje/carport, øvrig parkering og boder
• utforming av uteoppholdsareal med høydeangivelser, inntegning av oppfylling, støttemurer, gjerder, skjermvegger
• overvannshåndtering
• inndeling i tomteparseller ved eventuell seksjonering/oppdeling
• bebyggelsens plassering
• areal for snøopplag
I tillegg skal det foreligge fasadeoppriss for boligbygget og tverrsnitt gjennom tomten som viser bolig, garasje/carport og tilgrensende veier med høydeangivelse for eksisterende og nytt terreng.
Informasjonskart boligfelt, datert 25 10.2021, skal legges til grunn for etablering av terrengnivå på avkjørsler og nivå på parkeringsdekke og inngangsparti på den enkelte tomt. Anbefalt maksimalt avvik fra angitte nivåer er påført informasjonskartet. Prinsippene i illustrasjonsplan datert 25 10.2021 skal legges til grunn ved utforming av boligtomtene.
Maksimalt tillatt utnyttelsesgrad for eneboliger er %-BYA=25%. For tomter som bebygges med tomannsboliger tillates %-BYA=30%. Det tillates maksimalt 95 boenheter innenfor planområdet og det tillates ikke sekundærleiligheter.
Maksimal tillatt gesimshøyde er 8 m, og maksimalt tillatt mønehøyde er 9,5 m. Ved flatt tak/pulttak er maksimal gesimshøyde = mønehøyde 9,5 m. Takoppløft/ark tillates med inntil 1/3 av fasadelengden. Høyden på takoppløft/ark begrenses av mønehøyde, ikke gesimshøyde. Høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng.
Ved flate tak tillates i tillegg til gesimshøyden rekkverk iht. forskrift. Rekkverk skal plasseres på innsiden av parapet med mindre det er en forlengelse av veggen.
Rekkverket skal ha utførelse i glass slik at man ikke hindrer utsikt fra bakenforliggende boliger. Pergolaer tillates ikke på øverste tak. Det tillates ikke rom for varig opphold i garasjer.
5.1.4 Krav til MUA
For eneboliger og tomannsboliger kreves det minste uteoppholdsareal på hhv (MUA) 300 m2 og 250 m2 pr boenhet på egen tomt.
5.1.5 Parkering
For hver bolig skal det avsettes areal for to biloppstillingsplasser hvorav minst én i garasje/
carport. Biloppstillingsplass foran garasje/carport kan medregnes. Det skal avsettes plass til sykkelparkeringsplasser med 2 plasser pr. boenhet. Det må tilrettelegges for snuplass på egen eiendom. Garasjer må plasseres minst hhv 2 m / 6 m fra formålsgrense mot vei ved anleggelse parallelt / vinkelrett i forhold til veien
5.1.6 Støttemurer
Støttemurer tillates med en gjennomsnittshøyde på 1,5m høyde, og tillates plassert utenfor byggegrense, men ikke nærmere enn 1m fra regulert tomtegrense. Oppfylling i tilknytning til boligtomtene skal begrenses til areal regulert til boligformål.
5.1.7 TJENESTEYTING, BOP
Innenfor areal for tjenesteyting, kan det etableres ny bebyggelse for idrettslag og grendelag.
5.1.8 ENERGIANLEGG, BE
Innenfor areal for energianlegg o_BE1, skal det etableres en nettstasjon for energiforsyning til planlagt bebyggelse. o_BE2 er eksisterende nettstasjon.
5.1.9 VANN- OG AVLØPSANLEGG, o_BVF
Innenfor areal for vann- og avløpsanlegg BVF, skal det etableres en offentlig trykkøkningsstasjon og evt andre installasjoner for vann- og avløpsanleggene.
5.1.10 RENOVASJON, f_BRE1-4
Renovasjonsanleggene er felles for alle boliger innenfor planområdet. Det skal være nedgravde løsninger for avfallshåndtering, plassert som vist på plankartet. Planlegging av anleggene skal skje i samarbeid med ROAF.
5.1.11 LEKEPLASS, f_BLK1-6
Krav til opparbeidelse
Lekeplassene skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming, med universelt utformet adkomst fra tilstøtende veier. For lekeplassene skal det utarbeides detaljerte utomhusplaner som skal godkjennes av kommunen.
Det skal etableres minimum 3 lekeapparater, en sittebenk og et bord pr lekeplass. Det skal tilstrebes variasjon av lekeapparater mellom lekeplassene.
Eksempler på lekeapparater kan være:
- Sandkasse
- Sklie
- Vippedyr
- Klatrestativ
- Huske
- Balanseapparat
- Voltstang
- Eller annet lekeapparat
Kravet til flere lekeapparater kan innfris med et større apparat med flere funksjoner. Lekearealene skal opparbeides parkmessig med innslag av trær og busker. Lekeplassene skal gjerdes inn med gjerde mot kjøreveg og renovasjonsanlegg. Lekeplass f_BLK3 skal i tillegg opparbeides med ballplass for variert bruk, samt aktivitetsplass for alle aldersgrupper. Bratte skråninger jfr. §4.4 skal sikres med gjerde.
Dersom brukstillatelse for boliger tildeles i vinterhalvåret, utsettes kravet om ferdig stillelse av tilhørende lekeareal (iht. §9 7) til påfølgende 01. juni for sesongavhengige arbeider.
Adkomst fra o_SKV12 til lekeplass f_BLK6 anlegges som sti vest for renovasjonspunkt f_BRE3.
5.1.12 Eierskap
Lekeplassene skal være felles for boligene innenfor planområdet.
5.2.1 Krav til opparbeidelse
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal opparbeides som vist i planen.
5.2.2 Kjøreveier
Kjørevei o_SKV1 omfatter del av fylkesvei 120 Nedre Rælingsvei og skal være offentlig.
Kjørevei o_SKV2 er hovedatkomst mot Nordby skole og skal være offentlig.
Kjørevei o_SKV3 utgjør del av Tomterstien skal være offentlig.
Kjørevei f_SKV4 omfatter omlagt atkomstvei til eksistrende boliger og er felles for gnr/bnr
82/10, 13, 14, 23, 30, 31 og 49.
Kjørevei o_SKV5 skal være atkomstvei til boligområdene på Tjonåsen og skal være offentlig. Felt BFS 9 og tomtene BFS4-8, 9 og 10 har regulert adkomst fra denne vegen.
Kjørevei o_SKV6, 8, 10, 12 og 13 skal være atkomstveier til nye boliger, og skal være offentlige.
Kjørevei f_SKV7, 9, 11, 14 og 15 skal være atkomstveier til nye boliger, og skal være felles for de boligene som har regulert adkomst fra den enkelte vei.
5.2.3 Fortau, o_SF1-4
Fortau o_SF1-4 med tilhørende areal for annen veigrunn, omfatter nye fortau til undergang, skole og Tjonåsen boligområde, og skal være offentlige.
5.2.4 Gang- og sykkelvei, o_SGS1-5
Gang- og sykkelvei o_SGS1-5 med tilhørende areal for annen veigrunn, omfatter nye gangog sykkelveier til undergang, skole og Tjonåsen boligområde, og skal være offentlige.
5.2.5 Gang- og sykkelvei, f_SGS6
Gang- og sykkelvei f_SGS6 med tilhørende areal for annen veigrunn, omfatter ny gang- og sykkelvei ved felles lekeplass BLK3 på Tjonåsen boligområde, og skal være felles for alle boligeiendommene innenfor planområdet
5.2.6 Annen veigrunn – tekniske anlegg
Arealet omfatter fysiske skiller, trafikkøyer og grøftearealer i tilknytning veier, fortau og gang/sykkelveier.
5.2.7 Holdeplass, o_SH1-2
Holdeplasser for buss langs fv 120 skal være offentlige.
5.2.8 Leskur / plattformtak, o_SP1-2
Leskur i tilknytning til bussholdeplasser skal være offentlige.
5.2.9 Tekniske bygg /konstruksjoner o_STB1-2
Tekniske bygg (trapp / snarveg) i tilknytning til bussholdeplassene langs fv 120 skal være offentlige.
5.2.10 Atkomst til enkelteiendommer
Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende og kan forskyves sideveis langs tomtas grense mot veien der stigningsforholdene på tomta tillater dette. Det
skal dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur og at krav til stigningsforhold og frisiktarealer fra veimyndigheten innfris. Endelig plassering av avkjørsel er en del av byggesaksbehandlingen.
Grønnstruktur
5.3.1 Naturområde – grønnstruktur f_GN1-6 Grøntområdene er felles for alle boligene på Tjonåsen og skal være allment tilgjengelig. Dette må også fremgå av grunnboka for eiendommene. Eksisterende skogbunn og trevegetasjon skal søkes bevart. For å gjøre arealet mer tilgjengelig og egnet til lek og rekreasjon, skal vegetasjonen på området skjøttes hensiktsmessig. Det kan opparbeides stier på arealene. På f_GN3 skal det opparbeides stier fra lekeplassen f_BLK2 til veiene f_SKV13 og 14. På f_GN6 skal det opparbeides sti fra lekeplassen f_BLK5 som leder sørvestover ut av planområdet og knytter seg til sti mot Myrdammen. Stier på grøntarealene kreves ikke ryddet for snø.
5.4.1 Deler av skogarealene LNF1 og alt skogareal innenfor LNF2 skal ryddes og tilføres matjord, og benyttes som erstatningsareal for dyrket mark som går tapt ved realisering av prosjektet, i henhold til godkjent matjordplan, jfr §9.11
5.4.2 For de arealene som ikke benyttes som erstatningsareal på LNF1 og 3, vises det til skogloven, og forvaltning i tråd med denne. Skogbunn og annen vegetasjon som skades i forbindelse med byggearbeider skal reetableres.
6.1 Infrastruktursone krav vedrørende infrastruktur (H410)
Infrastruktursonen gjelder hensyn til fordrøyningsmagasin. Innenfor hensynssonen skal det ikke etableres lekeapparater eller anlegg som kompliserer adkomst til fordrøyningsanlegget dersom dette i fremtiden må åpnes av drifts- eller vedlikeholdshensyn.
6.2 Hensynssone bevaring av naturmiljø (H560_1)
Hensynssone for bevaring av naturmiljø H560_1 er satt på grunnlag av registrerte habitater for sopp basert på død og råtnende ved. Innenfor hensynssonen skal det ikke drives hogst eller uttak av trevirke, da dette vil ødelegge grunnlaget for habitatet.
7.1 Midlertidig bygge- og anleggsområder (#1-3) kan benyttes til anleggsområde og veiomlegging i forbindelse med opparbeidelse av nødvendig infrastruktur, som nytt kryss, gangkulvert og busslomme, gang-/sykkelvei og vann-/avløpsledninger o.a. Etter at anleggene er ferdige skal midlertidige anleggsområdene #1 og #2 tilbakeføres til underliggende arealformål, i tråd med godkjent matjordplan jfr. §9.11, og #3 skal tilbakeføres til jordbruksareal.
8.1 Massebalanse skal etterstrebes innenfor planområdet. For å minimalisere behovet for transport av masser inn og ut av området tillates etablert et midlertidig anlegg for bearbeiding av masser, med tilhørende sortering og mellomlagring. Knuseverk og håndtering / mellomlagring av matjord skal betjene reguleringsområdet og foredling skal skje til eget forbruk.
8.2 Det skal i forbindelse med søknad om tiltak redegjøres for hvordan overskuddsmasser håndteres og hvor de eventuelt blir deponert.
8.3 Matjord skal håndteres i henhold til godkjent matjordplan, jfr §9.11.
9.1 Kapasitet på skole og barnehager
Det kan ikke gis igangsettingstillatelse til bygging av undergang under fv. 120 og teknisk infrastruktur i Tjonåsen før det er bekreftet kapasitet på barnehager og skoler.
9.2 Godkjenninger fra Viken fylkeskommune
Byggeplan for tiltak som berører fv. 120 slik som undergang, kryss og busslommer skal godkjennes av Viken fylkeskommune før kommunen kan gi igangsettingstillatelse for bygging av boliger innenfor området. Som grunnlag for utarbeidelse av byggeplan for tiltakene må det gjennomføres detaljerte geotekniske undersøkelser.
9.3 Teknisk infrastruktur
Veikrysset o_SKV1/o_SKV5, med nye avkjøringsfiler, undergang under fv. 120, gang- / sykkelveger frem til undergangen samt busslommer, skal være bygget og driftsklart før kommunen kan gi igangsettingstillatelse til bygging av boliger innenfor planområdet. P-plass for skolen skal opparbeides etter at undergangen er ferdig bygget.
Adkomstvei til Tjonåsen o_SKV5 med tilhørende teknisk infrastruktur skal være bygget og driftsklar før brukstillatelse til boliger innenfor den del av planområdet vegen betjener kan gis jfr. §9.10.
9 4 Stenging av kjøreatkomst
Avkjørselen fra fv. 120 til gnr./bnr. 82/13, 82/10, 82/30, 82/31 og 82/14 skal fjernes og nevnte eiendommer skal få avkjørsler fra f_SKV4 før kommunen kan gi brukstillatelse til boliger innenfor planområdet.
9 5 Støyskjermingstiltak
Før det kan gis brukstillatelse for boliger innenfor tomt BFS1-8, skal det etableres støyskjermingstiltak som vist i plankart.
Det skal være dokumentert at det er utført støyskjermingstiltak som sikrer at støynivå utenfor vinduer til alle soverom og stuer og støynivå på uteoppholdsareal/ balkonger er Lden 55 dB eller lavere før kommunen kan gi brukstillatelse for boliger som ligger i gul støysone. Dersom bebyggelse for varig opphold plasseres innenfor gul støysone iht støyberegning datert 28.09.2021 på tomt BFS1-1, BFS1-2 og BFS2-9, må det vises supplerende støyberegninger som viser at støyforholdene på fasade er innenfor kravene i støyretningslinjen.
9 6 Sikring av skråninger
Sikring av skråninger iht §4.4 skal gjennomføres før det gis brukstillatelse på den aktuelle eiendom.
9 7 Opparbeidelse av lekearealer
Detaljert utomhusplan for hver enkelt lekeplass skal være godkjent før det gis igangsettingstillatelse for tilknyttet bolig.
Lekeplassene skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det gis brukstillatelse for første bolig som angitt under:
• Lekeplass f_BLK1 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til første bolig innenfor felt BFS1-1 til 8.
• Lekeplass f_BLK2 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til første bolig innenfor felt BFS3-1 til 14 og BFS4-1, BFS4-3 og BFS4-4.
• Lekeplass f_BLK3 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til boliger i innenfor planområdet.
• Lekeplass f_BLK4 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til boliger i feltene BFS4-2 og BFS4-5 til 10.
• Lekeplass f_BLK5 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til boliger i feltene BFS7-6 til 11 og BFS8-1 til 6
• Lekeplass f_BLK6 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til boliger i feltene BFS5-1 til 5, BFS6-1 til 5, BFS7-1 til 5 og BFS9-1 til 8.
9.8 Gangsti
Det skal etableres gangsti gjennom f_GN6 fra lekeplassen f_BLK5 inn mot marka før det kan gis brukstillatelse for boliger innenfor felt BFS 7-6 til 11, og felt BFS8-1 til 6.
Det skal etableres gangsti gjennom f_GN3 fra lekeplassen f_BLK2 til veiene o_SKV13 og f_SKV14 før det kan gis brukstillatelse for boliger innenfor feltene felt BFS7-1 til 11.
9 9 Brann og slokkevann
Før igangsettingstillatelse gis må VA-rammeplanen være godkjent, og det må foreligge en uttalelse fra Nedre Romerike Brann og Redning. Som en hovedregel stilles det krav til brannhydranter ved etablering av nye brannvannsuttak. Eventuelle avvik fra dette må være avklart med brannvesenet og kommunen
9 10 Teknisk infrastruktur til byggeområdene Området kan bygges ut i etapper.
Før det gis brukstillatelse til første bolig innenfor et delfelt, må nødvendig infrastruktur (atkomstvei, fortau, veilys, EL/tele og vann- og avløpsanlegg) og renovasjonsløsning være opparbeidet i henhold til godkjente planer.
Før igangsettingstillatelse gis må det utarbeides detaljert VVA-rammeplan som skal godkjennes av Rælingen kommune.
Før det gis igangsettingstillatelse til infrastrukturen skal forslagstiller utarbeide en detaljert plan for håndtering av overvann både for anleggsfasen og den ferdig opparbeidede situasjon, samt rapport for erosjonssikring av bekk ved Nordby skole og ned mot Øyeren. Det vises til kommunens retningslinjer for håndtering av overvann. Det må utarbeides en miljøoppfølgingsplan for anleggsfasen spesielt mht. overvann fra sprengning og oppfylling av sprengsteinsmasser, samt at denne skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis for infrastrukturen
9.11 Matjordplan
Matjordplan for erstatningsareal for tap av matjord skal være utarbeidet og godkjent før krysset med fv. 120 eller undergang under fv. 120 kan igangsettes.
Rydding av skog og klargjøring til nydyrking skal gjennomføres før bygging av ny vei kan
igangsettes. Matjorda skal flyttes bare i tørt vær eller når det er frost i bakken . Før det gis igangsettingstillatelse for bygging av boliger innenfor planområdet, skal jordflytting i henhold til godkjent matjordplan være gjennomført. Dersom igangsettingstillatelse for boliger tildeles i vinterhalvåret, utsettes kravet om jordflytting til påfølgende 01. juni.
Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene
Thomas Johan Hagen - Prosjektselger
Mob: 951 34 707
E-post: thomas.johan@bakke-as.no
WWW.TJONÅSEN.NO
ø2b.no
Boecksgate 1, 1473 Lørenskog
E-post: post@o2b.no
Mobil: 99 100 220
Hjem du vil hjem til
bakke-as.no
Finstadhagan 7, 1930 Aurskog
E-post: thomas.johan@bakke-as.no
Mobil: 951 34 707
