Bærekraftskrav til bygg og eiendomsbransjen by BAHR

Bærekraftskrav til bygg- og eiendomsbransjen

Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket

FORFATTERE

Anne Sofie Bjørkholt

Ina Fredrikke Olsholt Behrens

Hans Martin Helgesen

1.1 Innledning

De senere årene har oppmerksomhet rundt bærekraft i byggog eiendomssektoren økt betydelig, særlig i lys av bransjens store klimaavtrykk (omtalt under punkt 1.2), og betydningen skillet mellom «grønne» og «brune» bygg har for tilgangen til kapital og finansieringsvilkår.

FN definerer bærekraftig utvikling som «en utvikling som imøtekommer dagens behov uten å ødelegge mulighetene for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov».

Bærekraftig utvikling omfatter flere aspekter enn klima- og miljø. Bærekraft omtales ofte som ESG: Environment – Social – Governance. Governance handler om eierstyring og forretningsetikk. Social dreier seg om krav til arbeidsforhold, menneskerettigheter, helse, miljø- og sikkerhetshensyn, antidiskriminering mv. Environment dreier seg om miljømessige forhold, og har sprunget ut av internasjonalt fastsatte klimamål, som Parisavtalen og FNs bærekraftsmål.

Det stilles en rekke ESG-krav til virksomheter og aktiviteter, både gjennom nasjonal lovgivning og EU- regelverk som gjennomføres i Norge via EØS-avtalen. De mest aktuelle EUreglene for øyeblikket er Taksonomiforordningen 1, med tilstøtende regler om aktørers rapportering om bærekraftsforhold 2, som springer ut av EUs handlingsplan for bærekraftig finans. 3 Formålet med handlingsplanen er blant annet å bidra til reallokering av kapital til bærekraftige investeringer, håndtere finansiell risiko fra klimaendringer, miljø og sosiale problemer, øke transparens om organisasjoners bærekraft og motvirke «grønnvasking». Reglene pålegger ikke de omfattede aktørene å handle eller investere bærekraftig, men innfører krav om å offentliggjøre informasjon om bærekraft, herunder hvor stor andel av aktiviteten som er i tråd med Taksonomiens deﬁnisjon av bærekraftig aktivitet. Produkter som markedsføres som bærekraftige, må oppfylle særlige krav.

CSRD trådte i kraft i EU 1. januar 2023, og gir selskaper plikt til å rapportere om bærekraft, herunder ESG-faktorer. Den 5. juni 2024 vedtok Stortinget endringer i bl.a. regnskapsloven som gjennomfører CSRD i norsk rett. Regelverket skulle innføres gradvis fra regnskapsåret 2024-2026, men med «Stopp-klokken direktivet» 4 fra EU har rapporteringsplikten under CSRD blitt utsatt for enkelte selskaper. Endringen medfører at foretak som skulle rapportere i regnskapsårene 2025 og 2026, har fått en utsettelse på to år. Finansdepartementet vedtok endringer i overgangsregelverket i regnskapsloven i juli 2025. 5 Dette vil vi komme tilbake til i

1 Regulation (EU) 2020/852 on the establishment of a framework to facilitate sustainable investment

2 SFDR-forordningen: Regulation (EU) 2019/2088 on sustainability-related disclosures in the financial services sector, "Offentliggjøringsforordningen" og CSRD-direktivet: Directive (EU) 2022/2464 of the European Parliament and of the Council of 14 December 2022 amending Regulation (EU) No 537/2014, Directive 2004/109/EC, Directive 2006/43/EC and Directive 2013/34/EU, as regards corporate sustainability reporting.

3 Action Transition Plan: Strategy for Financing the transition to a Sustainable Economy Growth, COM (2021) 390 final

4 Directive (EU) 2025/794 of the European Parliament and of the Council of 14 April 2025 amending Directives (EU) 2022/2464 and (EU) 2024/1760 as regards the dates from which Member States are to apply certain corporate sustainability reporting and due diligence requirements.

5 Forskrift om endring i overgangsregler til lov om endringer i regnskapsloven mv. (bærekraftsrapportering)

punkt 4.3 i fremstillingen. Markedsbevegelser og trender som følge av lovgivningen medfører dessuten at andre eiendomsaktører vil måtte forholde seg til regelverket. Det er derfor viktig å ha innsikt i hvordan næringen vil påvirkes av de nye EU-reglene. For en grundig innføring i reglene for kapitalforvaltere, herunder eiendomsfond, viser vi til heftet «Bærekraftig finans for kapitalforvaltere og rådgivere – Taksonomien og SFDR: Krav til norske aktører» utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity.

I dette heftet vil vi se nærmere på hva kravene i Taksonomien og de tilhørende reglene om rapportering av bærekraftsforhold vil innebære for aktører innenfor byggog eiendomssektoren i Norge. Vi vil også se på hvordan et økende ESG-fokus påvirker transaksjoner, herunder behovet for, og omfanget av, ESG due diligence.

I tillegg ser vi på forventede og vedtatte endringer i sektorlovgivningen, herunder endringer i byggteknisk forskrift og åpenhetsloven. For å gi et helhetlig bilde av hvordan ESG-fokus påvirker byggog eiendomssektoren i alle faser, vil vi også redegjøre for miljøhensyn i reguleringsfasen, herunder hvilke muligheter kommunen har til å stille miljøkrav til utbyggerne. Videre vil vi redegjøre for miljøbestemmelser i leiestandardene.

Grunnet reglenes dynamikk, vil heftet bli jevnlig oppdatert. Ta derfor kontakt med oss for å sikre at du har den seneste versjonen. Kontaktinformasjon finnes sist i heftet. Versjonen du leser nå er oppdatert per september 2025.

1.2 Bransjens miljøpåvirkning

Bygg- og anleggssektoren har et høyt klimaavtrykk, og er pekt på som ett av syv prioriterte områder i EUs handlingsplan for sirkulær økonomi. 6

Globalt står byggog eiendomsnæringen for omtrent 40% av samfunnets energiforbruk og tilsvarende andel av de globale klimagassutslippene. I tillegg bidrar næringen til betydelige utslipp gjennom transport og materialbruk. Mindre riving, ombruk av materialer og oppgradering av eksisterende bygningsmasse – herunder energieffektivisering - er sentrale tiltak for å redusere utslippene fra eiendomsbransjen.

I Norge er klimagassutslippene fra eiendomsnæringen lavere. Dette skyldes at den største kilden til utslipp fra bygg i Europa er bruken av fossilt brensel til oppvarming, mens over 90% av byggene i Norge driftes og varmes opp med fornybar energi. Når man inkluderer de indirekte utslippene (utslipp som blir regnskapsført i andre sektorer), finner vi at bygg-, anleggs og eiendomssektoren står for 16% av Norges totale klimagassutslipp. Så mye som halvparten av utslippene i et byggs livsløp skjer ved produksjon og transport av materialer til bygget. 7 Bygg- og anleggsvirksomheten er også den største kilden til avfall i Norge, og bransjen genererte alene 3,2 millioner tonn avfall i 2019. 8

6 Communication from the Commission to the Council and the European Parliament on The New Circular Economy Action Plan, COM (2020) 98 final.

7 Tall hentet fra Byggalliansen.no

8 Tall hentet fra Fhi.no

1.3 Ikrafttredelse

I Norge må EU-forordninger gjennomføres i nasjonal rett. Stortinget vedtok i desember 2021 lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren 9, som gjennomfører taksonomiforordningen og offentliggjøringsforordningen. EØS-komiteen vedtok i april 2022 å innlemme forordningene i EØS-avtalen. 1. januar 2023 trådte lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren i kraft, som følge av at forordningene ble innlemmet i EØS-avtalen.

Den 5. juni 2024 vedtok Stortinget endringer i regnskapsloven som gjennomfører CSRD (direktivet om bærekraftrapportering). Endringene trådte i kraft 1. november 2024, og rapporteringspliktene skulle innføres gradvis fra regnskapsåret 2024-2026. Med «Stoppklokken direktivet» fra EU har imidlertid rapporteringsplikten under CSRD blitt utsatt for enkelte foretak. Endringen medfører at foretak som skulle rapportere i regnskapsårene 2025 og 2026, har fått en utsettelse på to år. Finansdepartementet vedtok endringer i overgangsregelverket i regnskapsloven i juli 2025. Se mer om dette i punkt 4.3.

Lov om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1. juli 2022. Vi redegjør for ansvarssubjekter og rapporteringsforpliktelser etter denne loven i punkt 11 nedenfor.

Forslag til endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) med fokus på reduksjon av klimagassutslipp, ble sendt på høring i juli 2021. Endringene trådte i kraft 1. juli 2022. Se punkt 6 for nærmere omtale av de vedtatte endringene.

I heftet går vi også gjennom ny lovgivning fra EU som etter alle solemerker vil bli del av norsk rett i årene som kommer, fordi det er ansett som EØS-relevant. Det er allerede her verdt å trekke frem aktsomhetsdirektivet ("CS3D") og endringene i bygningsenergidirektivet som har blitt vedtatt i EU i 2024. Se mer om dette under punkt 11.5 og 6.6.

9 Prop. 208 LS (2020-2021), Innst. 49 L (2021-2022), Lovvedtak 21 (2021-2022)

2 En oversikt over Taksonomien

2.1 Innledning

Taksonomien (forordning (EU) 2020/852 om etablering av et rammeverk for å fremme bærekraftige investeringer) er utgangspunktet for et klassifiseringssystem for hva som skal anses som miljømessig bærekraftige investeringer og aktiviteter. En investering anses som miljømessig bærekraftig dersom de underliggende aktivitetene til porteføljeinvesteringen kan regnes som «grønne» under Taksonomien. Før 1. januar 2024 dekket Taksonomien aktiviteter innen følgende bransjer: Skogbruk, miljøvern- og gjenopprettelsesaktiviteter, industri, energi, transport, byggog anlegg, IKT, vannforsyning, avløp, avfallshåndtering og renovasjon og profesjonelle, vitenskapelige og tekniske aktiviteter. Aktivitetene innenfor disse bransjene har blitt ansett for å ha størst betydning for de vedtatte miljømålene. 1. januar 2024 trådte viktige utvidelser av Taksonomien i kraft. Utvidelsen innebar blant annet at flere bransjer og sektorer ble innlemmet i Taksonomien. Utvidelsen redegjøres for under punkt 2.2.

Taksonomiforordningen oppstiller utgangspunktene for hvilke aktiviteter som kan anses grønne, mens de tekniske screeningkriteriene angir detaljer for hva som skal til for at en spesifikk økonomisk aktivitet kan anses som miljømessig bærekraftig.

2.2 Taksonomiens utvikling

Taksonomien har en iboende mangel på forutsigbarhet og langsiktighet; dels fordi reglenes innhold og virkeområde i stor grad er preget av politikk, men også fordi den teknologiske utviklingen innenfor området går raskt. Blant annet vil kriteriene for hvilke investeringer som er "grønne" iht. Taksonomien, justeres/endres dersom vitenskapelig eller teknologisk utvikling tilsier det.

Frem til 1. januar 2024 har tekniske screeningkriterier vært vedtatt og trådt i kraft for to av seks miljømål. 1. januar 2024 ble det innført tekniske screeningkriterier for de resterende fire miljømålene. De nye screeningkriteriene omtales som TAXO4, og utvider Taksonomien både ved at den gjøres gjeldende for bransjer som ikke tidligere har vært omfattet, og også ved at den gjøres gjeldende for flere aktiviteter innenfor bransjer som allerede har vært omfattet.

Alle de seks miljømålene har dermed fått tekniske screeningkriterier. Slik vil aktører underlagt taksonomien ha en større katalog av miljømål å velge mellom, når de skal bestemme seg for hvilket miljømål de ønsker å bidra vesentlig til.

De nye bransjene og sektorene som har blitt innlemmet i Taksonomien gjennom TAXO4 og de nye screeningkriteriene er bl.a. overnattingsaktiviteter, tjenester og krisehåndtering.

Eksempler på nye aktiviteter innenfor byggog eiendomssektoren som nå vil være omfattet er: demontering/nedrivning av bygninger, vedlikehold av veier og motorveier og bruk av betong i byggeprosjekter. Screeningkriteriene for demontering/nedrivning av bygninger gjennomgås i detalj under punkt 3.6.

Sammen med de nye tekniske screeningkriteriene har det også kommet tilhørende vilkår som må oppfylles for å ikke gjøre vesentlig skade på de fire nye miljømålene. For eksempel vil oppføring av nybygg ikke kunne skje på grunn med høy eller moderat fruktbarhet i

jordsmonnet, og det vil være strenge krav til maksimalvannmengde i vasker og dusjer både for nybygg og rehabiliterte bygg.

Kriteriene skal regelmessig evalueres, og endres i lys av den vitenskapelige og teknologiske utviklingen. Det er viktig å merke seg at screeningkriteriene for eiendom og bygg tar utgangspunkt i et EU-direktiv som opererer med noen andre definisjoner og kriterier enn de norske aktører benytter seg av. Se mer om dette under punkt 3.1 nedenfor.

Taksonomien angir også noe av innholdet i rapporteringspliktene som påhviler bedrifter underlagt Taksonomiens virkeområde. Det er grunn til å tro at ESG-rapportering med tiden vil bli like viktig som selskapenes finansielle rapportering.

Taksonomien måtte implementeres i Norge for å ha virkning for norske virksomheter. Loven som gjennomførte Taksonomien og SFDR i norsk rett, lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren, ble endelig vedtatt, og trådte i kraft 1. januar 2023.

Taksonomien har blitt innfaset i flere omganger. I EU gjaldt rapporteringsplikten under Taksonomien frem til 1. januar 2024 kun for aktiviteter som bidro til miljømålene om begrensningen av klimaendringer og klimatilpasning. For de øvrige fire miljømålene, som det ble innført screeningskriterier for med ikrafttredelsen av TAXO4 fra 1. januar 2024, vil det foreligge krav i EU om at foretak omfattet av rapporteringskravene skal inkludere informasjon om de har virksomhet som er omfattet av de nye aktivitetene i sin rapportering i 2024. Ikkefinansielle foretak i EU skal rapportere om de har virksomhet som oppfyller de nye kriteriene i 2024, og finansforetak skal rapportere om de finansierer virksomhet som oppfyller kriteriene i 2026. De nye tekniske screeningkriteriene er innlemmet i EØS-avtalen, og har blitt gjennomført i forskrift til lov om bærekraftig finans. Finanstilsynet har fastsatt i forskrifter at reglene gjelder i Norge fra 5. februar 2024, med virkning for regnskapsår påbegynt 1. januar 2024 eller senere.

Den 26. februar 2025 la EU-kommisjonen frem en pakke med forslag til forenklinger for næringslivet (Omnibus I) knyttet til direktiver om bærekraftsrapportering og aktsomhetsvurderinger, herunder taksonomirapportering.

Forslagspakken omfattet flere direktivendringer, herunder utsettelse av rapporteringsplikten etter CSRD for mange selskaper («Stopp klokken-direktivet») samt innsnevring av virkeområdet for krav til bærekraftsrapportering. «Stopp klokken-direktivet» ble vedtatt 14. april 2025 og trådte i kraft 16. april 2025, og gir to års utsettelse for selskaper som skulle rapportere fra regnskapsårene 2025 og 2026.Se nærmere omtale under pkt. 4.3.

Den 4. juli 2025 vedtok EU-kommisjonen en delegert rettsakt med forenklinger i taksonomien for bærekraftig økonomisk aktivitet. Formålet er å redusere den administrative byrden europeiske foretak gjennom forenklinger i krav til bærekraftrapportering. Dette styrker konkurranseevnen samtidig som fokuset på klima- og miljømål opprettholdes. Forenklingene innebærer bl.a. at finansielle- og ikke finansielle selskaper er fritatt fra å vurdere taksonomikvalifisering og samsvar for økonomiske aktiviteter som ikke er vesentlige for virksomheten deres. I tillegg er rapporteringsmalene strømlinjeformet og forenklet ved å redusere antall rapporteringspunkter med 64% for ikke-finansielle selskaper og 89% for finansielle selskaper. Det er forventet at endringene vil tre i kraft i EU fra 1. januar 2026 og dermed for rapportering for regnskapsåret 2025. Finansdepartementet har uttalt at de vil arbeide for at forenklingene kan gjennomføres i norsk rett så snart som mulig.

I Omnibus I-pakken er det foreslått ytterligere forenklinger knyttet til taksonomirapportering. For store foretak med over 1000 ansatte og en årlig omsetning som ikke overskrider 450 millioner euro, foreslås det mer fleksible rapporteringskrav som et alternativ til full taksonomirapportering. Det er også foreslått at aktører kan rapportere på delvis samsvar med taksonomien, der EU-kommisjonen gis hjemmel til å fastsette nærmere regler om rapportering av aktiviteter som bare er delvis taksonomikompatible. Det er fortsatt usikkerhet knyttet til når dette vil bli behandlet og vedtatt i EU, samt når det eventuelt vil bli gjennomført i norsk rett.

2.3 Hva er miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter?

Taksonomien oppstiller fire vilkår som må oppfylles for at en spesifikk økonomisk aktivitet skal anses som miljømessig bærekraftig:

For at en økonomisk aktivitet skal kvalifisere som et vesentlig bidrag til ett eller flere miljømål, må aktiviteten være inkludert i Taksonomien, slik som flere aktiviteter i byggog eiendomsbransjen er. I tillegg må aktiviteten utføres på en slik måte at den oppfyller de tekniske screeningkriteriene for aktiviteten, se mer om dette i punkt 3.

Aktiviteter som bidrar vesentlig til ett av miljømålene, er likevel ikke i samsvar med Taksonomien dersom aktiviteten samtidig gjør vesentlig skade på noen av de fem andre miljømålene. Dette er et absolutt krav, og er nytt for norske eiendomsaktører, som er vant til å forholde seg til BREEAMs mer dynamiske krav. Uansett hvor stort bidraget er til ett av miljømålene, vil aktiviteten falle utenfor den grønne klassifiseringen dersom man ikke overholder vilkåret om å ikke vesentlig skade øvrige miljømål. Kriteriene for at en aktivitet ikke vesentlig skader noen av de andre miljømålene, beror ikke på en skjønnsmessig vurdering, men er konkret angitt i de tekniske screeningkriteriene.

For å være i samsvar med aktiviteten må aktiviteten også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, som OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter.

2.4 Tekniske screeningkriterier for byggog eiendomsvirksomhet

Vilkårene for å oppfylle de tekniske screeningkriteriene, er for de ulike aktivitetene detaljert beskrevet i lovgivningen tilknyttet Taksonomien. For byggog eiendomsvirksomhet var det i utgangspunktet laget screeningkriterier under miljømålet om klimatilpasning og å begrense klimaendringer, for fire grupper av aktiviteter, hvor den siste har flere undergrupper:

• Oppføring av nye bygg

• Renovering av eksisterende bygg

• Kjøp og eierskap til bygg

• Øvrige miljøtiltak ved bygg – omfatter installasjon, vedlikehold og reparasjon av:

- tekniske innretninger knyttet til energieffektivitet

- ladestasjoner for kjøretøy i bygninger, med tilhørende parkeringsplasser

- utstyr for å måle, regulere og kontrollere bygningers energiforbruk

- fornybare energikilder tilknyttet byggverk

I tillegg er det gjennom vedtakelsen av TAXO4 fra 1. januar 2024 innført nye tekniske screeningkriterier som berører byggog eiendomssektoren. Det gjelder først og fremst i tilknytning til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi. Følgende aktiviteter innen byggog eiendomsbransjen har fått tekniske screening kriterier for å kunne oppfylle miljømålet om vesentlig bidrag til omstillingen til sirkulær økonomi:

• oppføring av nybygg

• renovering av eksisterende bygg

• demontering/nedriving av bygninger

• vedlikehold av veier/motorveier

• bruk av betong i byggeprosjekter, der de tre siste aktivitetene ikke tidligere har vært med i taksonomien.

Det er også innført tekniske screeningkriterier i tilknytning til miljømålet om beskyttelse og restaurering av biologisk mangfold og økosystemer, som omfatter aktiviteter knyttet til drift av hoteller, camping og andre former for kortidsovernattingstilbud.

Det er viktig å merke seg at det ikke er bedriften i sin helhet som vurderes, men de aktiviteter som bedriften gjennomfører. Det vil si at bedriften både kan drive med aktiviteter som kan klassifiseres som bærekraftige, og andre aktiviteter som ikke oppfyller kriteriene. Det er selve aktiviteten som kan klassifiseres etter Taksonomien. Dersom man f.eks. eier et bygg i

energiklasse C, og utfører miljøtiltak på eiendommen i tråd med Taksonomien (f.eks. installerer energimålingsutstyr), så er det kun selve miljøtiltaket som kan anses som grønt etter Taksonomien. Eierskap til bygget vil ikke være en grønn aktivitet, dersom det fortsatt er i energiklasse C.

Aktiviteter som ikke faller inn under listen ovenfor, er per nå ikke inkludert i regelverket, og har derfor ikke forutsetninger for å bli klassifisert som bærekraftige ennå. Det gjelder f.eks. leie av bygg. For mange eiendomsaktører vil likevel mye av virksomheten være innenfor Taksonomiens virkeområde, ettersom de aller fleste av bransjens aktiviteter er inkludert i regelverket.

Vi vil i punkt 3 av heftet gi en oversikt over hvordan følgende aktiviteter kan klassifiseres som grønne i henhold til Taksonomien, ved enten å oppfylle de tekniske screeningkriteriene knyttet til miljømålet om begrensning av klimaendringer, vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring eller miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi:

• eierskap til bygg,

• oppføring av bygg og

• renovering av eksisterende bygninger, og - demontering/nedrivning av bygninger

• demontering/nedriving av bygg

2.5 Minimumsvilkår for sosiale rettigheter

For at en aktivitet skal kunne regnes som grønn, må selskapet som nevnt også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, inkludert menneskerettighetene, OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt prinsippene knesatt ILO (International Labour Organization) sin erklæring om fundamentale prinsipper på arbeidsplassen. Disse prinsippene er et verktøy for å motvirke barnearbeid, tvangsarbeid og diskriminering på arbeidsplassen. Samlet sett innebærer kravene blant annet at selskapet må:

• Publisere en uttalelse fra ledelsen som forplikter virksomheten til å overholde menneskerettighetene. Denne forpliktelsen skal synliggjøres gjennom virksomhetens operasjonelle aktiviteter og rutiner.

• Være klar over sin påvirkning på menneskerettighetene, og implementere tiltak for å unngå eller redusere negativ påvirkning. Dette skal kommuniseres til selskapets interessenter.

2.6 Taksonomiens forespeilede innvirkning på eiendomsbransjen

2.6.1 Verdsettelse og tilgang på kapital

Etter hvert som kravene fra både myndigheter og markedet dreies i en grønnere retning, vil det for banker, investorer og forsikringsselskap innebære høyere risiko å låne ut til, investere i og forsikre «brune bygg». Mange banker må etter Taksonomien blant annet rapportere på hvor stor andel av sine utlån som er grønne. Denne plikten gjelder utlån til virksomheter

underlagt Taksonomien virkeområde. I tillegg pålegger CSRD omfattende rapporteringskrav knyttet til bærekraft og taksonomi.

Videre legger Taksonomien opp til at foretak som ikke er underlagt rapporteringskravene, frivillig kan offentliggjøre informasjon, enten for å oppnå tilgang til grønn finansiering som et ledd i spesifikke miljømerkingsordninger eller finansielle produkter, eller som ledd i deres overordnede forretningsstrategi i forbindelse med bærekraftig virksomhet. Videre er det lagt opp til at også foretak som ikke er underlagt rapporteringskravene, frivillig kan rapportere taksonominformasjon. Både banker og eiendomsaktører har altså en klar interesse i å tilfredsstille kriteriene i Taksonomien.

Mange norske banker må altså rapportere om hvor stor andel av sine utlån som er grønne etter Taksonomien, herunder lån til bygninger de lånefinansierer. En høy andel grønne utlån kan gi banken gunstigere finansiering i det europeiske kapitalmarkedet. Per nå vil samsvar med Taksonomiens krav kunne gi bedre lånebetingelser, men på sikt kan man se for seg at det blir vanskeligere å få finansiering og forsikring for bygg som ikke oppfyller Taksonomiens krav. Bygg- og eiendomsselskaper vil også få en direkte økonomisk fordel ved å overholde Taksonomiens krav, da «grønne» bygg kan forsvare bedre lånevilkår og høyere leienivåer, som igjen vil gjøre eiendommen til et mer attraktivt investeringsobjekt.

Det et stort marked for grønne obligasjoner innenfor eiendom. EU vedtok i november 2023 en ny forordning som regulerer European Green Bonds. Forordningen regulerer hvilke obligasjoner som kan benytte merkelappen European Green Bond (EuGB). For å anses som et EuGB må beløp reist under obligasjonen brukes til å finansiere aktiviteter som overholder Taksonomiens krav til miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter. Utstedere av EuGB blir pålagt obligatorisk rapportering om hvordan beløpet som er reist, er brukt, og det stilles krav om ekstern akkreditering. Eiendom som ikke kan anses bærekraftige, vil derfor med tiden kunne falle utenfor obligasjonslånsmarkedet.

2.6.2 Markedsføring som «grønne» bygg

Et uttalt mål med Taksonomien er å unngå «grønnvasking». Selv om Taksonomien kun gjelder for bestemte aktører og selskaper, slik at andre aktører i utgangspunktet står fritt til å markedsføre et bygg som «grønt» uten at det oppfyller Taksonomiens krav, så vil det fort bli ansett for misvisende og i strid med markedspraksis at aktiviteter markedsføres som «grønne», uten at man samtidig kan vise til samsvar med Taksonomiens krav.

2.6.3 Forholdet til BREEAM-NOR

BREEAM-NOR er per i dag Norges mest brukte miljøsertifisering for nybygg og større rehabiliteringer. Et bygg kan sertifiseres på fem nivåer fra «pass» til «outstanding». For hvert nivå øker bærekraftsnivået i bygget. Ni kategorier er dekket under sertifiseringer, blant annet energi, materialer, avfall og forurensning. I hver kategori er det emner med kriterier eller tiltak man kan gjøre for å redusere miljøpåvirkning fra bygget. Jo flere tiltak som innføres, jo flere poeng får man, og jo høyere sertifiseringsnivå oppnår bygget.

Dette skiller seg fra kravene som følger av Taksonomien, som er absolutte. For å oppfylle kravene til en miljømessig bærekraftig aktivitet etter Taksonomien, må alle vilkårene være oppfylt, herunder må det både bidras vesentlig til ett av Taksonomiens miljømål, og aktiviteten kan ikke være til betydelig skade for noen av de andre miljømålene. Kompenserende tiltak vil ikke medføre at vilkårene oppfylles.

Taksonomien screeningkriterier for oppføring, renovering, demontering/nedriving og eierskap til bygg

3.1 Norske definisjoner for kriterier i Taksonomien

For å forstå de tekniske screeningkriteriene angitt i Taksonomien må man kjenne til definisjonene og kriteriene EU benytter seg av, og hvordan disse kan anvendes i Norge.

I Taksonomien anvendes flere begreper ved vurderingen av om en bygning oppfyller vilkårene for å være bærekraftig etter Taksonomien. Viktige begreper er EPC (Energy Performance Certificate), PED (Primary Energy Demand) og NZEB (Nearly Zero Emission Buildings). Begrepene er fastsatt i EUs bygningsenergidirektiv av 2010 10 og direktiv 2021/2139 11. I artikkel 2 av Bygningsenergidirektivet av 2010, defineres NZEB-bygninger som «a building that has a very high energy performance» og hvor energien brukt «should be covered to a very significant extent by energy from renewable sources, including energy from renewable sources produced on-site or nearby.» Hvilke bygg som omfattes av definisjonen er opp til medlemslandene å avgjøre, fordi kravene må tilpasses nasjonale forutsetninger, som uteklima.

Begrepene er f.eks. relevante for å avgjøre om et bygg anses grønt etter Taksonomien regler. Etter Taksonomien vil f.eks. hvilken energiklasse et bygg har (EPC), kunne ha betydning for om kjøp av bygg anses grønt etter taksonomiens regler. Videre er energiklasse relevant for å vurdere om renovering av et bygg har medført en tilstrekkelig reduksjon i primærenergibehovet til at renoveringsarbeid oppfyller kravet om å «vesentlig bidra» til «å motvirke klimaendringer», som har betydning i vurderingen av om renoveringsarbeidet anses som en grønn aktivitet under Taksonomien.

Den 31. januar 2023 publiserte kommunal- og distriktsdepartementet en veiledning som stadfester hva som må til for å oppnå NZEB-kravet og beregne primærenergibehovet (PED) til et bygg. Veilederen for nesten nullenergibygning, tar utgangspunkt i levert energi per kvadratmeter og angir rammer for byggets netto energibehov. Det betyr at dersom bygningen produserer energi selv, for eksempel med solceller, vil dette trekkes fra byggets energibehov. Derfor vil bygg som legger opp til kun eksterne oppvarmingskilder ha strengere krav til ventilasjon, belysning og luftregulering enn dersom oppvarming også produseres fra bygget selv.

Innføringen av NZEB-definisjonen vil derfor antagelig øke etterspørselen etter solceller på takene til norske bygninger. En slik utvikling er i tråd med det EU ønsket da de innførte taksonomikravene for byggog eiendomsbransjen, og er også i tråd med det man har kommet til enighet om i arbeidet med oppdatering av bygningsenergidirektivet: Bygningene våre må bli mer energieffektive, og i større grad bli selvstendige energiprodusenter.

Å oppfordre utbyggere til å installere solceller på sine bygg er også i samsvar med EUs energiplan, «RePowerEU», der solenergi er en energiform som satses på, fordi den både er fornybar og raskt kan bygges ut. Vi vil gjøre nærmere rede for «RePowerEU» i punkt 13.1 av denne fremstillingen.

10 Direktiv 2010/31/EU av 19. mai 2010 om bygningers energimessige yteevne

11 Merk at EU har vedtatt en revisjon av bygningsdirektivet (2018/844), som stiller strengere krav til nye og eksisterende bygninger. Se nærmere om dette under punkt 6.6.

Den 2. april 2025 ble det vedtatt ny energimerkeordning, som trer i kraft 1. januar 2026. Etter denne ordningen kan beregning av energikarakter vektes med primærenergifaktorer.

Energikarakter Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har videre utarbeidet terskelverdier for de henholdsvis 15 og 30 prosent mest energieffektive bygningene i den norske bygningsmassen. Finansdepartementet og Energidepartementet har anbefalt at norske foretak ser til disse verdiene ved vurderinger etter taksonomien av om bygninger er blant de 15 eller 30 prosent mest energieffektive i den norske bygningsmassen. Dette er relevant for å vurdere om bygninger oppfyller taksonomikriteriene for aktiviteten «Anskaffelse og eierskap av bygninger». Terskelverdiene gjelder i utgangspunktet til 31. desember 2029, men Finansdepartementet og Energidepartementet vil vurdere å gjøre endringer dersom kriteriene for «Anskaffelse og eierskap av bygninger» endres før 2030.

3.2

Nærmere om de tekniske screeningkriteriene

For å gi en oversikt over hva som skal til for at aktiviteter innenfor byggog anleggsvirksomhet og fast eiendom kan klassifiseres som grønne iht. Taksonomien, vil vi nedenfor gi en oversikt over de kravene som stilles til aktiviteter under Taksonomiens kategorier oppføring av nye bygg, renovering av eksiterende bygg, eierskap til bygg, og nedrivning/demontering av bygninger, for miljømålene vesentlig bidra til å motvirke klimaendring, vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring og vesentlig bidra til omstilling til sirklulærøkonomi. Hva som skal til for at kjøp av bygg skal anses grønt, er behandlet under punkt 8.2.

Det er også vedtatt tekniske screeningkriterier for "øvrige miljøtiltak ved bygg», som blant annet omfatter installasjon, vedlikehold og reparasjon av tekniske innretninger knyttet til energieffektivitet, utstyr for måling av bygningens energiforbruk mv., samt for aktivitetene vedlikehold av veier og motorveier og bruk av betong i byggeprosjekter. Disse aktivitetene er holdt utenfor denne fremstillingen, men ta gjerne kontakt med en av kontaktpersonene nevnt i begynnelsen av heftet dersom dere ønsker en oversikt over kriteriene for når slike aktiviteter kan regnes som grønne etter Taksonomien.

For at de enkelte aktivitetene skal kunne regnes som bærekraftige iht. Taksonomien, stilles det en rekke krav. Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene gjennom å oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, og iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter.

Nedenfor vil vi gjennomgå hva som skal til for at nevnte aktiviteter kan oppfylle miljømålene om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendring, vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring og vesentlig bidra til omstilling til sirkulærøkonomi.

3.3 Screeningkriterier oppføring av nybygg

3.3.1 Miljømål: vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer

Den økonomiske aktiviteten «oppføring av nybygg» defineres i Taksonomien, som "oppføring av boligbygg og næringsbygg, samt å skaffe til veie de nødvendige finansielle, tekniske og fysiske midlene for å gjøre oppføringen mulig". Det spiller ingen rolle om selve oppføringen

gjøres av eier av det fremtidige bygget, eller om oppføringen gjøres av andre gjennom en entreprisekontrakt.

Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende:

• Primærenergibehovet (PED) 12, som definerer bygningens energimessige ytelsesevne er minst 10 % lavere enn den terskel som følger av nearly-zero energy building (NZEB)- definisjonen. Definisjonen omfatter både energieffektivitet / energibehov og fornybar energiproduksjon.

• For bygninger som er større enn 5000m2 kreves dokumentasjon for byggets lufttetthet og termiske integritet.

• For bygninger som er større enn 5000m2 skal det lages og tilgjengeliggjøres en CO2- beregning for byggets livsløp.

Det er som nevnt ikke tilstrekkelig at aktiviteten oppfyller miljømålet. Aktiviteten kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 1, punkt 7.1. For aktiviteten oppføring av nybygg, innebærer dette blant annet følgende krav:

• Bygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmere detaljer er spesifisert i Appendix A).

• Bygget må ha vannbesparende installasjoner. På byggeplassen skal man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet og at vannbalansen ikke forstyrres.

• Det må tilrettelegges for at minst 70 % av bygge- og rivningsavfallet kan gå til gjenbruk eller materialgjenvinning.

• Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

• Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn.

• Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden.

• Det kan ikke bygges i naturvernområder.

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneske rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.3.2 Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi

Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi, må følgende vilkår være oppfylt:

• Alt avfall fra bygge- og rivningsaktivitet skal behandles i samsvar med EUs avfallslovgivning. Herunder skal 90 % av ikke-farlig bygge- og rivningsavfall fra

12 Primærenergi er definert i direktivet artikkel 2 nummer 5 som energi fra vedvarende og ikke-vedvarende energikilder, som ikke har gjennomgått noe omdanning- eller transformasjonsprosess.

byggeplasser gjøres klart til gjenbruk eller resirkuleres, (ikke-farlig avfall brukt til tilbakefylling ikke medregnet), og operatøren av aktiviteten skal dokumentere overholdelse av 90%-terskelen.

• Det livssyklusglobale oppvarmingspotensialet (GWP) beregnes for hver livssyklus for bygningen som bygges, og skal kunne vises til investorer og kunder på forespørsel.

• Bygningsdesign og teknikker støtter sirkularitet gjennom inkorporering av konsepter for design for tilpasningsevne og dekonstruksjon.

• Bruken av primære råmaterialer i byggingen av bygningen minimeres gjennom bruk av gjenbrukte råmaterialer. Det skal sikres at de tre tyngste materialkategoriene som brukes til å bygge bygningen, målt etter kg masse, overholder følgende maksimale totale mengder av primære råmaterialer som brukes:

a) 70% for den kombinerte totalen av betong og naturlig eller agglometert stein

b) 70% for den kombinerte totalen av murstein, fliser og keramikk

c) 80% for bio-baserte materialer

d) 70% for den kombinerte totalen av glass og mineralisolasjon

e) 50% for ikke-biobasert plast

f) 30% for metaller

g) 65% for gips

Tersklene over beregnes ved å trekke de sekundære råmaterialene som brukes i arbeidene fra den totale mengden av hver materialkategori som brukes i arbeidene, målt i kg. Hvor informasjon om resirkulert innhold i et byggeprodukt ikke er tilgjengelig, skal det telles som bestående av 100% råmaterialer. Gjenbrukte byggeprodukter, inkludert de som inneholder ikke-avfallsmaterialer som er reprodusert på stedet, skal telles som bestående av null primære råmaterialer, for på den måten å respektere avfallshierarkiet, og dermed favorisere gjenbruk over resirkulering. Overholdelse av kriteriene dokumenteres ved rapportering av såkalt "Level(s) indicator 2.1."

Elektroniske verktøy skal brukes for å beskrive egenskapene til bygningen som blir bygget, herunder materialer og komponenter som er brukt, for fremtidig vedlikehold, gjenoppretting og gjenbruk, for eksempel ved bruk av EN ISO 22057:2022 for å fremskaffe "Environmental Product Declarations" ("EPD")/miljøvaredeklarasjoner. Informasjonen lagres i digitalt format og gjøres tilgjengelig for investorer og kunder på forespørsel. I tillegg sikres langvarig bevaring av denne informasjonen utover byggets brukstid ved å bruke nasjonale verktøy i dokumenteringen, som for eksempel eiendomsregister eller offentlige register.

I tillegg til å oppfylle miljømålet, må aktiviteten heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette fremgår av Annex 1 til miljømålet om omstilling til

sirkulærøkonomi punkt 3.1. Kravene samsvarer med kravene i Annex 1 for miljømålet om å begrense klimaendringer som redegjort for i avsnitt 3.3.1. I tillegg nevnes under Annex 1 til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi punkt 3.1 kravet om å ikke vesentlig skade miljømålet om å begrense klimaendringer, nærmere bestemt at bygningen ikke må være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler. Videre skal bygningens "Primary Energy Demand (PED) som følge av byggingen ikke overskride grensen for å kvalifisere som "nearly zero-energy building" (NZEB) etter nasjonal lovgivning etter implementering av EUs bygningsdirektiv.

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneske rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.3.3 Miljømål: vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring

Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om klimatilpasning, må følgende vilkår være oppfylt:

• Det er innført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisiko for aktiviteten.

• De fysiske klimarisiko som er relevante for aktiviteten har blitt fastlagt ut ifra de som er opplistet i tillegg A, ved å foreta en robust klimarisiko- og sårbarhetsvurdering.

• Vurderingen av klimarisiko og sårbarhet står i et rimelig forhold til aktivitetens omfang og forventede levetid.

• Klimaprognosene og vurderingen av konsekvenser er basert på beste praksis og tilgjengelig veiledning og tar hensyn til den nyeste vitenskapen for sårbarhets- og risikoanalyse og dertil knyttede metoder i overensstemmelse med de seneste rapporter fra FNs klimapanel (IPCC), vitenskapelige fagfellevurderte publikasjoner og open source eller betalingsmodeller.

• Tilpasningsløsningene som gjennomføres:

• Har ikke en negativ innvirkning på tilpasningsinnsatsen eller andre menneskers, naturens, kulturarvens, eiendeler og andre økonomiske aktiviteters grad av motstandsdyktighet for fysiske klimarisikoer;

• begunstiger naturbaserte løsninger eller benytter blå eller grønn infrastruktur i den grad det er mulig;

• er i overensstemmelse med lokale, sektorielle, regionale eller nasjonale tilpasningsplaner og -strategier;

• overvåkes og måles mot forhåndsdefinerte indikatorer, og korrigerende tiltak vurderes hvis disse indikatorene ikke oppfylles;

• der den gjennomførte løsningen er fysisk og består i en aktivitet hvor det er fastsatt tekniske screeningkriterier i dette bilag, oppfyller løsningen det tekniske screeningkriteriet om å ikke gjøre vesentlig skade for den aktiviteten.

I tillegg til å oppfylle miljømålet, må aktiviteten heller ikke skade noen av de andre miljømålene. For aktiviteten oppføring av nybygg, innebærer dette blant annet:

• Bygget må ikke være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler.

• Bygningens «Primary Energy Demand (PED)» som følge av byggingen, skal ikke overskride grensen for å kvalifisere som «nearly zero-energy building» (NZEB) etter nasjonal lovgivning etter gjennomføring av EUs bygningsdirektiv.

• Bygget må ha vannbesparende installasjoner.

• Det må tilrettelegges for at minst 70 % av bygnings- og rivingsavfallet kan gå til gjenbruk eller materialgjenvinning.

• Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

• Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn.

• Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden

• Det kan ikke bygges i naturvernområder.

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.4 Screeningkriterier for renovering av eksisterende bygg

FNs klimapanel (IPCC) viser til at en omfattende del av bygningsmassen som eksisterer i dag, også vil eksistere i 2050. Derfor er en viktig del av å kutte utslippene i byggog eiendomsbransjen at eldre bygg rehabiliteres, slik at utslipp fra disse reduseres. Forskning viser også at rehabilitering av eksisterende bygg er bedre for klimaet enn å bygge nytt. I Stortingets klimaplan for 2021-2030 (Klimaplanen) fremheves det også at av alle tiltak som kan redusere miljøbelastningen fra byggog eiendomsnæringen i Norge, så er utnyttelse av nåværende eiendommer, fremfor å bygge nytt, det som vil gi den største miljøeffekten. På bakgrunn av dette påpekes det i planen at når Staten skal leie lokaler, skal dette fortrinnsvis være i eksisterende bygg fremfor nybygg.

Det er derfor ikke overraskende at EU har fokus på renovering av bygg som et virkemiddel for å få byggog anleggsbransjen til å bidra til klimaomstillingen, og at renovering av bygg er en av de aktivitetene som har forutsetninger for å klassifiseres som grønne etter Taksonomien.

3.4.1 Miljømål: vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer

Den økonomiske aktiviteten "renovering av eksisterende bygg" defineres i Taksonomien som "byggog anleggsarbeider, samt forberedelser til dette ".

For at en renovering skal anses å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, må ett av de to vilkårene under være oppfylt

I. Rehabiliteringen oppfyller kravene til «større renoveringsarbeider», slik det er definert i bygningsdirektivet (litt forenklet vil dette si tilfeller der 25 % eller mer av bygnings massen renoveres); eller

II. Renoveringen må resultere i en reduksjon av primærenergibehovet (PED) på minimum 30 %. Dette må dokumenteres ved en grundig gjennomgang av hele bygget, som skal være utført av en uavhengig tredjepart. Endringen må valideres gjennom et energimerkestempel (Energy Performance Certificate).

At EU har åpnet opp for at renoveringsarbeider kan anses som bærekraftige vurdert etter reduksjon i byggets klimaavtrykk, fører til at det som i utgangspunktet er arbeider på et mørkebrunt bygg, vil kunne anses som en grønn aktivitet dersom det er tilstrekkelig reduksjon i PED. At en slik løsning tillates, henger nok sammen med en erkjennelse av at en omfattende del av eksisterende bygningsmasse vil bestå i årene fremover, jf. ovenfor, slik at EU ønsker å stimulere bransjen til å forbedre klimaavtrykket fra slike bygg, fremfor å oppføre nye bygg.

Det er likevel ikke tilstrekkelig for samsvar med Taksonomien at renoveringsarbeidene medfører en reduksjon i klimaavtrykket. Arbeidene kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 1, artikkel 7.2 For den økonomiske aktiviteten renovering av eksisterende bygg, innebærer dette blant annet følgende krav:

• Bygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmere detaljer er spesifisert i appendix A).

• Bygget må ha vannbesparende installasjoner. På byggeplassen skal man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet og at vannbalansen ikke forstyrres.

• Minst 70 % av ikke-farlig byggog nedrivningsavfall som skapes på byggeplassen skal gjøres klar for gjenbruk eller annen materialutnyttelse.

• Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

• Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden.

3.4.2 Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi

For at en renovering skal anses å vesentlig bidra til målet om omstilling til sirkulærøkonomi må følgende kriterier være oppfylt:

• Alt avfall fra bygge- og rivningsaktivitet skal behandles i samsvar med EUs avfallslovgivning. Herunder skal minst 70 % (regnet i kg) av ikke-farlig bygge- og rivningsavfall fra byggeplasser gjøres klart til gjenbruk eller resirkuleres,). Operatøren av aktiviteten må rapportere om overholdelselse av grensen på 70 %.

• Det livssyklusglobale oppvarmingspotensialet (GWP) for bygningens renoveringsarbeider er beregnet for hver fase i livssyklusen, fra renoveringstidspunktet, og blir opplyst til investorer og kunder på forespørsel. Bygningsdesign og teknikker støtter sirkularitet gjennom innlemmelse av konsepter for design for tilpasningsevne og dekonstruksjon.

• Minst 50 % av den opprinnelige bygningen beholdes. Dette skal beregnes basert på den beholdte brutto eksterne gulvarealet fra den opprinnelige bygningen ved bruk av relevant nasjonal eller regional målemetodikk, alternativt ved bruk av definisjonen av 'IPMS 1' inneholdt i de internasjonale eiendomsmålestandardene.

a) 85% for den kombinerte totalen av betong og naturlig eller agglomerert stein

b) 85% for den kombinerte totalen av murstein, fliser og keramikk

c) 90% for bio-baserte materialer

d) 85% for den kombinerte totalen av glass og mineralisolasjon

e) 75% for ikke-biobasert plast

f) 65% for metaller

g) 83% for gips

Tersklene beregnes ved å trekke de sekundære råmaterialene som brukes i arbeidene fra den totale mengden av hver materialkategori som brukes i arbeidene, målt i kg. Hvor informasjon om resirkulert innhold i et byggeprodukt ikke er tilgjengelig, skal det telles som bestående av 100% råmaterialer. For å oppmuntre til gjenbrukte byggeprodukter inkludert de som inneholder ikke-avfallsmaterialer som er reprodusert på stedet også for rehablitering telles som bestående av null primære råmaterialer. Overholdelse kriteriene dokumenteres også her ved rapportering av såkalt "Level(s) indicator 2.1".

Elektroniske verktøy må brukes for å beskrive egenskapene til bygningen som blir bygget, herunder materialer og komponenter som er brukt, for fremtidig vedlikehold, gjenoppretting og gjenbruk, for eksempel ved bruk av EN ISO 22057:2022 for å fremskaffe "Environmental Product Declarations" ("EPD")/ miljøvaredeklarasjoner. Informasjonen lagres i digitalt format

og gjøres tilgjengelig for investorer og kunder på forespørsel. I tillegg sikres langvarig bevaring av denne informasjonen utover byggets brukstid ved å bruke nasjonale verktøy i dokumenteringen, som for eksempel eiendomsregister eller offentlige register.

Det er likevel ikke tilstrekkelig for samsvar med Taksonomien at renoveringsarbeidene medfører en reduksjon i klimaavtrykket, eller at det vesentlig bidrar til omstilling til sirkulær økonomi. Renoveringsarbeidene kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 1 artikkel 7.2 til miljømålet om å redusere klimautslipp, og Annex 1 artikkel 3.2 til miljømålet om omstilling til sirkulær økonomi. Det innebærer blant annet at:

• Bygget må være robust mot forventede klimaendringer.

• Det stilles krav til vannforbruk for ulike vannapparater installert som en del av renoveringsarbeider, unntatt i boligenheter.

• Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

• Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden.

For å oppfylle miljømålet om omstilling til sirkulær økonomi er det i tillegg et krav om at bygningen som renoveres ikke må være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler for at aktiviteten skal kunne anses å ikke gjøre skade på miljømålet om å begrense klimaendringer.

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.4.3 Miljømål: vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring

Dersom renovering av eksisterende bygg skal oppfylle miljømålet om klimatilpasning, må følgende vilkår være oppfylt:

• Det er innført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisiko for aktiviteten.

• De fysiske klimarisiko som er relevante for aktiviteten har blitt fastlagt ut ifra de som er opplistet i tillegg A, ved å foreta en robust klimarisiko- og sårbarhetsvurdering.

• Vurderingen av klimarisiko og sårbarhet står i et rimelig forhold til aktivitetens omfang og forventede levetid.

• Tilpasningsløsningene som gjennomføres:

• begunstiger naturbaserte løsninger eller benytter blå eller grønn infrastruktur i den grad det er mulig;

• er i overensstemmelse med lokale, sektorielle, regionale eller nasjonale tilpasningsplaner og -strategier;

• overvåkes og måles mot forhåndsdefinerte indikatorer, og korrigerende tiltak vurderes hvis disse indikatorene ikke oppfylles;

I tillegg til å oppfylle miljømålet, må aktiviteten heller ikke skade noen av de andre miljømålene. For aktiviteten renovering av eksisterende bygning, innebærer dette blant annet:

• Bygget må ikke være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler.

• Bygget må ha vannbesparende installasjoner.

• Det må tilrettelegges for at minst 70 % av bygge- og rivingsavfallet kan gå til gjenbruk eller materialgjenvinning.

• Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

• Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.5 Screeningkriterier for eierskap til bygg

3.5.1 Miljømål: vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer

Den økonomiske aktiviteten som omfattes av dette punktet i Taksonomien, gjelder kjøp av fast eiendom og utøvelse av eiendomsrett til denne faste eiendom. Sistnevnte inkluderer utleie av eiendom.

Dersom kjøp av fast eiendom skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende:

• For bygninger oppført før 31. desember 2020:

- Bygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller

- Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen.

• For bygninger oppført etter 31. desember 2020:

- Tilsvarende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 3.3 ovenfor).

• Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse.

For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer. Detaljer for dette er spesifisert i Annex 1, tillegg A. Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.5.2 Miljømål: vesentlig bidra til tilpasning til klimaendring Alternativt kan man velge å bidra til miljømålet om å vesentlig bidra til tilpasning til klimaendringer. Her stilles det en rekke krav, blant annet at det er gjennomført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisikoer. Det er verd å merke seg at under dette miljømålet, er det kun investeringskostnadene som påløper ved å gjennomføre slike tilpasningsløsninger som kan anses som bærekraftige. Kostnaden ved å kjøpe en bygning med slike tilpasningsløsninger, og leieinntektene fra en slik bygning, klassifiseres i utgangspunktet ikke som bærekraftige under dette miljømålet.

I tillegg kreves det under vurderingen av «ikke gjøre vesentlig skade» at bygg oppført før 31. desember 2020 enten har minimum energiattest klasse C, eller at det ligger innenfor topp 30 prosent mest energieffektive bygninger. For bygg oppført etter 31. desember 2020 kan ikke det primære energibehovet (byggets energimessige yteevne i forbindelse med oppføringen) overstige kravene til nesten energinøytrale bygninger (NZEB). Bygget kan heller ikke brukes til utvinning, lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer.

Det er per september 2025 ikke utarbeidet tekniske screeningkriterier for miljømålet om å bidra til sirkulærøkonomi for kjøp og eierskap av bygninger.

3.6 Demontering og nedrivning av bygninger

Demontering og nedrivning av bygninger er i taksonomien definert som demontering og nedriving av bygninger, veier, rullebaner, broer, tuneller, avløpsrenseanlegg, vannbehandlingsanlegg, brønner, borehull, kraftverk, kjemiske anlegg, dammer og

reservoarer, gruver og steinbrudd, offshore-strukturer, kystnære arbeider, havner, vannveiarbeider eller landforming og gjenvinning.

Ved vedtakelsen av TAXO4 fra 1. januar 2024 ble det innført tekniske screeningkritierier knyttet til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi for aktiviteten demontering og nedrivning av bygninger, en aktivitet som ikke tidligere hadde vært omfattet av Taksonomien.

For at aktiviteten skal bidra vesentlig til målet om omstilling til sirkulær økonomi må følgende være oppfylt:

1. Forut for oppstarten av demonteringen eller nedrivningen må operatøren ha diskutert og blitt enig med kunden om minimum følgende punkter:

- definisjon av nøkkeltall (KPIer) og målsetninger for prosjektet

- identifisering av prosjektspesifikke begrensninger som kan kompromittere det ønske de ambisjonsnivået (slik som tid, arbeidskraft og plass) og hvordan man kan minimere disse begrensningene

- detaljer i "pre-demolition auditing procedure"

- en "avfallsstyringsplan", der selektiv dekonstruksjon, dekontaminering og kildeseparasjon av avfallsstrømmer prioriteres, alternativt at det forklares hvorfor disse kravene ikke er teknologisk gjennomførbare i prosjektet og hvor kostnader og finansielle hensyn ikke kan være begrunnelse for at disse kravene ikke er overholdt,

2. den som utøver aktiviteten gjennomfører en "pre-demolition audit", i tråd med EUs Construction and Demolition Wast Management Protocol

3. Alt rivningsavfall som genereres under rivnings- eller vrakingsaktiviteten behandles i samsvar med EUs avfallslovgivning og den komplette sjekklisten til EUs protokoll for håndtering av bygge- og rivningsavfall

4. Minst 90 % av ikke-farlig bygge- og rivningsavfall som genereres på byggeplassen forberedes til gjenbruk eller resirkuleres, og rapporteres på "Level(s) indicator 2.2(120), ved bruk av "Level 3 rapporteringsformat" for ulike avfallsstrømmer. Alternativt blir minst 95 % av det mineralske, og 70 % av det ikke-mineralske av det ikke-farlige rivningsavfallet samlet inn separat og forberedt for gjenbruk eller resirkulert.

I tillegg kan aktiviteten heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2, punkt 3.2. For aktiviteten demontering og nedrivning av bygninger, innebærer dette blant annet følgende krav:

• for å ikke skade miljømålet om å redusere klimagassutslipp, må bygningseieren eller entreprenøren under renovering, oppussing eller rivningsaktiviteter som

innebærer fjerning av skumplater eller laminerte plater installert i hulrom eller oppbygde strukturer, som inneholder skum med fluorholdige drivhusgasser, mettede og umettede hydrofluorkarboner, og ozonnedbrytende stoffer, slik det er definert i forordning (EU) nr. 517/2014 og i forordning (EU) nr. 1005/2009, sørge for at utslipp blir unngått så langt det er mulig ved å håndtere skummet eller gassene på en måte som sikrer gjenbruk eller destruksjon av skumplatene eller gassene som er i skummene. Gjenvinning av gassene som er i skummene utføres av personell med tilstrekkelig opplæring.

Dersom gjenvinning av disse skummene ikke er teknisk gjennomførbart, utarbeider operatøren dokumentasjon som gir bevis for at gjenvinning ikke er gjennomførbart i det spesifikke tilfellet. Slik dokumentasjon oppbevares i fem år og gjøres tilgjengelig på forespørsel.

• For å ikke skade miljømålet om å redusere forurensing, må det være iverksatt tiltak for å redusere støy, støv og forurensende utslipp under nedrivningen.

• Videre fremgår det nærmere spesifiserte krav som må være oppfylt for at aktiviteten ikke skal vesentlig skade miljømålene om henholdsvis klimatilpasning, bærekraftig bruk av vann og marine ressurser og beskyttelse av økosystemer, i Appendix A, B og D til screeningkriteriene.

Dersom demonteringen/nedrivningen i tillegg utøves i samsvar med minimumskravene til sosiale rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

Rapportering om bærekraftsopplysninger iht. Taksonomien

4.1 Innledning

I tillegg til at Taksonomien fungerer som et klassifiseringsverktøy for å avgjøre om en økonomisk aktivitet kan anses som «grønn» eller ikke, så har den også pålegg som går ut på at bestemte virksomheter må rapportere om egen taksonomipresentasjon.

Kravene retter seg mot finansmarkedsdeltakere som er underlagt SFDR, og mot store foretak som etter regnskapsdirektivet har plikt til å offentliggjøre ikke-finansiell informasjon om virksomheten. For sistnevnte gruppe har vedtakelsen av CSRD i EU medført at rapporteringspliktene nå omfatter flere foretak, se nærmere om dette under punkt 4.3.

Forordningene forutsetter at nasjonale myndigheter sørger for tilsyn med at rapporteringspliktene overholdes. I Norge ligger ansvaret hos Finanstilsynet. Finanstilsynet har foreslått at overtredelser sanksjoneres på samme måte som tilsvarende opplysningskrav i sektorlovgivningen i dag, dvs. ved pålegg om retting, tilbakekall av retten til å drive virksomhet og overtredelsesgebyr under finanstilsynsloven og de enkelte sektorregelverk.

4.2 Rapportering etter SFDR

I likhet med Taksonomien, er SFDR-forordningen 13en del av EUs handlingsplan for bærekraftig finans. Forordningen gjelder direkte for regulerte kapitalforvaltere, herunder også for forvaltere av eiendomsfond.

SFDR pålegger tilbydere av finansielle produkter opplysnings- og rapporteringsplikter relatert til ESG, som skal gi investorer og kunder mulighet til å vurdere hvordan et finansielt produkt, som et eiendomsfond, vekter bærekraft og ESG i investeringsstrategien. Samtidig er forordningen et verktøy mot grønnvasking ved at opplysnings- og rapporteringspliktene skal sikre at investeringsprodukter ikke blir markedsført villedende. Forordningen er derved et viktig virkemiddel i EUS kamp mot «grønnvasking.»

SFDR er gjennomført i norsk rett ved lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren mv, som trådte i kraft 1. januar 2023. For forvaltere av eiendomsfond som markedsfører sine fond i EU, har forordningen vært gjeldende siden 10. mars 2021. Dette regelsettet er omtalt som «Level 1 – regler».

Den 1. januar 2023 trådte utfyllende regler i kraft for SFDR i EU - «Level 2 regler». Reglene ble innført i Norge fra og med 11. desember 2023. Level 2 reglene stiller mer detaljerte krav til hvordan opplysnings- og rapporteringsforpliktelsene i SFDR skal overholdes. Aktører som skal følge forordningen er pålagt å overholde detaljerte rapporteringskriterier kalt «Regulatory Technical Standards» (RTS). Formålet er at et enhetlig rapporteringssystem vil gjøre det enklere å sammenlikne ulike finansielle produkter, bidra til å gjøre bærekraftige finansielle produkter mer attraktive og forhindre grønnvasking. For forvaltere av eiendomsfond som markedsfører sine fond i EU, har «Level 2-reglene» vært gjeldende siden 1. januar 2023.

Den 2. mai publiserte EU-kommisjonen en høring der de ba om innspill på offentliggjøringsforordningen, med høringsfrist 30. mai 2025. Formålet er å forenkle

13 Prop 208 LS (2020-2021)

regelverket, forbedre brukervennligheten og forhindre grønnvasking. Revisjonen er planlagt fremlagt 4. kvartal 2025.

Den 6. november 2025 ble utkastet til SFDR 2.0 lekket og avslørte betydelige forenklinger i regelverket. Bl.a. nye produktkategorier, at Principle Adverse Impact (PAI)-regimet fjernes i sin helhet og krav om kortere rapportering (maks to sider). Den formelle publiseringen er forventet 19. november 2025. Det endelige forslaget må gjennom EUs lovgivningsprosess, og det er ikke forventet at regelverket trer i kraft før slutten av 2027.

For en grundig gjennomgang av SFDR, og forordningens betydning for eiendomsfond, viser vi til BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity sitt hefte om ESG og bærekraft for kapitalforvaltere og investeringsrådgivere.

4.3 Rapporteringsplikten – CSRD

Regnskapsdirektivet (NFRD) ble introdusert i 2014, og markerte et skritt i EUs innsats for å fremme åpenhet rundt ESG-spørsmål. EU-kommisjonen la i april 2021 frem et forslag til nytt direktiv om selskapsrapportering om klima- og bærekraftsrelaterte forhold – CSRD. CSRD trådte i kraft i EU 5. januar 2023. CSRD innebærer en utvidelse av rapporteringsplikten etter regnskapsdirektivet (NFRD), både hva gjelder omfanget aktører som er omfattet av regelverket, samt plikten til å rapportere om bærekraft.

Reglene innebærer at selskaper omfattet er pliktet til å rapportere om bærekraft, herunder foretakets påvirkning på bærekraftsforhold samt hvilke deler av virksomheten som følger taksonomiens kriterier. CSRD stiller høyere krav til bærekraftsrapporteringen enn Regnskapsdirektivet og NFRD. Det stilles blant annet krav etter CSRD om at rapporteringen skal baseres på prinsippet om dobbel vesentlighet. Det vil si at rapporten både skal inneholde en vurdering av hvilken påvirkning selskapets virksomhet har på omgivelsene, og hvilken påvirkning ulike bærekraftstemaer har på selskapets økonomiske resultater.

CSRD-rapportering skal skje etter European Sustainability Reporting Standards (ESRS) rapporteringsformat, som sikrer en enhetlig rapportering.

Den 5. juni 2024 vedtok Stortinget endringer til bl.a. regnskapsloven, som gjennomførte

CSRD i norsk rett. Lovendringen trådte i kraft 1. november 2024, og rapporteringskravene skulle i utgangspunktet innføres trinnvis fra regnskapsåret 2024-2026.

Den 26. februar 2025 la EU-kommisjonen frem en pakke med forenklinger i næringslivet (Omnibus I), som inkluderte det såkalte «Stopp klokken-direktivet». Direktivet utsetter innføringen av rapporteringsplikt med to år for foretak som skulle ha rapportert for første gang i regnskapsårene 2025 og 2026.

Som følge av dette vedtok Finansdepartementet 3. juli 2025 endringer i overgangsreglene for innføring av nye krav til bærekraftsrapportering i regnskapsloven. Endringene innebærer at foretak som opprinnelig skulle ha begynt å rapportere i regnskapsårene 2025 eller 2026, nå får en utsettelse på to år.

Rapporteringsplikten er nå som følger:

- Fra regnskapsåret 2024, med rapportering 2025, vil reglene inntre for foretak av allmenn interesse (det vil si banker, forsikringsforetak, kredittforetak og noterte foretak) som på balansedagen har et gjennomsnittlig antall ansatte på over 500 årsverk i regnskapsåret, og som overskrider en av to følgende terskler i) balansesum MNOK 290 eller ii) salgsinntekter: MNOK 580. Reglene inntrer også for foretak av allmenn interesse som er morforetak i et stort konsern (dvs. oppfyller minst en av to følgende terskler i) balansesum MNOK 290 eller ii) salgsinntekter: MNOK 580) og har et gjennomsnittlig antall ansatte i konsernet på over 500 årsverk i regnskapsåret

- Fra regnskapsåret 2027, med rapportering 2028, vil reglene inntre for store foretak, det vil si regnskapspliktige som på balansedagen overskrider minst to av følgende tre terskler i) balansesum: MNOK 290, ii) salgsinntekter: MNOK 580, og iii) gjennomsnittlig antall ansatte i regnskapsåret: 250 årsverk. Reglene inntrer også morforetak i stort konsern ut over de som er nevnt i punktet over.

- Fra regnskapsåret 2028, med rapportering 2029 vil reglene inntre for noterte små og noterte mellomstore foretak, med unntak av mikroforetak. Små foretak vil si regnskapspliktige som på balansedagen overskrider en eller ingen av følgende tre terskler i) balansesum: MNOK 84 millioner kroner, ii) salgsinntekter: MNOK 168, iii) gjennomsnittlig antall ansatte i regnskapsåret: 50 årsverk. Mellomstore foretak er definert som foretak som ikke er store, små eller mikroforetak. Mikroforetak er definert som regnskapspliktige som på balansedagen overskrider en eller ingen av følgende tre terskler i) balansesum: MNOK 5, ii) salgsinntekter: MNOK 10 og iii) gjennomsnittlige ansatte i regnskapsåret: 10 årsverk. Reglene inntrer også store foretak som er mindre og ikke-komplekse finansforetak (jf. finansforetaksloven § 1-5 ellevte ledd), egenforsikringsforetak eller egenforsikringsforetak for gjenforsikring.

Den 11. juli 2025 vedtok EU-kommisjonen en delegert forordning under CSRD – den såkalte «quick fix»-forordningen. Forordningen utvider innfasingsperioden for flere opplysningskrav i ESRS-standardene for bølge 1 foretak (de som er pliktig til å rapportere om bærekraft fra regnskapsåret 2024). Dette innebærer at bølge 1-foretak kan rapportere på samme måte for regnskapsårene 2025 og 2026 som for 2024, ved at de samme utelatelsene som var tillatt for 2024 nå utvides til å gjelde også for 2025 og 2026.

Omnibus I-pakken inneholder flere forenklinger til CSRD, taksonomiforordningen og CS3D. Formålet er å forenkle og harmonisere bærekraftsrapportering for bedrifter.

konkurranseevnen samtidig som fokuset på klima- og miljømål opprettholdes. Forenklingene innebærer bl.a. at finansielle- og ikke finansielle selskaper er fritatt fra å vurdere taksonomikvalifisering og samsvar for økonomiske aktiviteter som ikke er vesentlige for virksomheten deres. I tillegg er rapporteringsmalene strømlinjeformet og forenklet ved å redusere antall rapporteringspunkter med 64% for ikke-finansielle selskaper og 89% for finansielle selskaper. Det er forventet at endringene vil tre i kraft i EU fra 1. januar 2026 og dermed for rapportering for regnskapsåret 2025. Finansdepartementet har uttalt at de vil arbeide for at forenklingene kan gjennomføres i norsk rett så snart som mulig.

EU-kommisjonen har lagt frem forslag til endringer i direktivene som forenkler krav til bærekraftsrapportering ved at det gjøres endringer i rapporteringsstandardene (ESRS). Dette vil kunne redusere rapporteringsbyrden for foretakene som er omfattet av regelverket. Det er bl.a. foreslått at redusere antallet obligatoriske datapunkter i ESRSene.

Det er også foreslått å heve terskelverdiene betydelig, slik at rundt 80% av selskapene som opprinnelig var omfattet av CSRD, ikke lenger vil være rapporteringspliktige. Det er foreslått endring i bestemmelser om bærekraftsrapportering, slik at det kun er store foretak med i gjennomsnitt mer enn 1000 ansatte gjennom regnskapsåret som omfattes. Ellers beholdes definisjonen av «store foretak» uendret. En endelig enighet om forslagene er ikke forventet før tidligst i begynnelsen av 2026, men tidslinjen er usikker.

4.4 Konsekvenser av nye rapporteringsforpliktelser

Rapporteringspliktene er omfattende og detaljerte, og etterlevelse av kravene vil innebære kostnader for foretakene. Dette gjelder både i forbindelse med rapporteringen, og også i forbindelse med at det i større grad vil bli etterspurt dokumentasjon forut for avtaleinngåelser. For selskaper som allerede tar hensyn til bærekraftsfaktorer, vil kostnadene knyttet til gjennomføring av det nye regelverket være begrenset. For slike selskaper vil opplysnings- og rapporteringskravene også kunne gi positive effekter, siden selskapets bærekraftsarbeid blir synliggjort sammenliknet med andre aktører.

Selv om Omnibus I-pakken gir uttrykk for betydelige forenklinger og nedkutting av rapporteringsforpliktelsene, er det lagt opp til at selskaper frivillig kan rapportere. På denne måten skaper man en fleksibilitet i regelverket, slik at reglene blir mulige å følge for et bredere spekter av virksomheter.

4.5 Fremstillingen videre

Vi har i kapitlene over presentert hovedtrekkene i Taksonomien, de tilhørende screeningkriteriene og rapporteringsforpliktelser som følge av Taksonomien. I den videre fremstillingen vil vi gjennomgå øvrige lovendringer, politiske føringer og andre relevante forhold knyttet til ESG-krav for eiendomsaktører. Fremstillingen vil nå bli disponert i mer kronologisk rekkefølge, der vi først tar for oss miljøhensyn i reguleringsfasen, krav ved oppføring av bygg (endringer i TEK17 mm.), ESG-momenter i forbindelse med transaksjon (DD og kontraktsreguleringer), og deretter forhold som blir aktuelle ved eierskap til bygg (oppdaterte leiestandarder, mv.). Taksonomien spiller fortsatt en sentral rolle i fremstillingen, spesielt i forbindelse med transaksjoner.

5.1 Klima- og miljøhensyn i arealplanlegging

5.1.1 Politiske føringer for arealplanleggingen

Gjennom arealplanlegging har kommunen mulighet til å påvirke utslipp av klimagasser, særlig ved å gi rammer for hvordan utbyggere må bygge, utnytte arealer og gjennomføre transportløsninger. Av plan- og bygningsloven § 3-1 bokstav g) følger at kommunen skal ta hensyn til klima i sin planlegging. Arealplanlegging hører imidlertid under den enkeltes kommunes skjønn, slik at det i stor grad blir opp til kommunen selv å avgjøre i hvilken grad klima og miljø skal prioriteres i arealplanene.

Selv om det er kommunen som er planmyndighet og som forestår arealplanleggingen, legger staten viktige føringer for kommunens reguleringsarbeid gjennom blant annet forskrifter, nasjonale forventninger og statlige planretningslinjer. I Stortingets klimaplan for 2021-2030 vises det til at Regjeringen vil vektlegge arealplanlegging som fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, og at potensialet for fortetting, transformasjon og ombruk av areal og eksisterende bygninger bør utnyttes før nye utbyggingsområder blir tatt i bruk. En slik strategi vil redusere transportbehovet og dermed utslipp fra veitransporten. I tillegg vil en strategi om mer kompakte byer og tettsteder bidra til mindre nedbygging av natur og jordbruksareal, noe som igjen vil bidra til reduserte utslipp fra nedbygging. Klimaplanen forutsetter også at kommunene sikrer at det blir laget tilstrekkelig med ladestasjoner for elbiler, og at kommunen bør ha som rutine at det stilles krav til etablering av ladestasjoner når et areal er avsatt til parkering.

5.1.2 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning

I 2024 ble statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning vedtatt. 14Retningslinjene gjelder for hele landet, og skal legges til grunn ved kommunal, regional og statlig planlegging, og i enkeltvedtak som kommunale, regionale og statlige organer treffer etter plan- og bygningsloven eller annen lovgivning. Selv om retningslinjene retter seg mot de offentlige planmyndighetene, vil de få betydning for private aktører ved at kommunen må følge føringene i retningslinjene.

Retningslinjene går ut på at kommunene, fylkeskommunene og staten gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse, herunder ved vedtakelse av reguleringsplaner, skal stimulere til og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging.

Retningslinjene fra 2024 har en uttalt målsetning om at Norge når sine nasjonale klimamål som fastsatt i klimaloven, og at kommuner og fylkeskommuner prioriterer klima- og energihensyn i sin myndighetsutøvelse, og kommunene i sin virksomhet.

Retningslinjene fra 2024 går lengre enn sin forgjenger i å tydeliggjøre fordeling av ansvar, roller og oppgaver mellom stat, fylkeskommune og kommune. Staten skal bl.a. levere klimagassregnskaper til kommunene, regnskaper for utslipp og opptak fra skog- og arealbrukssektoren i kommunene, og kommunefordelt energiregnskap. Fylkeskommunen og

14 FOR-2024-12-20-3359

kommunen skal på sin side ta i bruk dette oppdaterte kunnskapsgrunnlaget i sin egen samfunns- og arealplanlegging, annen myndighetsutøvelse og i kommunens øvrige virksomhet. Kommunene har i tillegg en særskilt plikt til å holde en oversikt over egne utslipp og energibruk.

Av mer konkrete føringer i planretningslinjene, slås det fast at omdisponering og nedbygging av karbonrike arealer, slik som myr, tidevannssump og andre typer våtmark og skog, skal unngås så langt som mulig. I tillegg er kommunene pålagt å vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning enn regulering til rivning. I tillegg pålegger utkastet kommunene å avsette tilstrekkelig areal til hurtigladestasjoner for kjøretøy.

5.1.3 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging for 2023-2027 ble vedtatt 20. juni 2023, og legger føringer for regionalt og kommunalt planarbeid. Formålet med disse nasjonale forventningene er å fremme en bærekraftig utvikling i hele landet. De nasjonale forventningene revideres hvert fjerde år.

I likhet med de statlige planretningslinjene nevnt ovenfor, understrekes også her viktigheten av å unngå nedbygging av karbonrike arealer (skog, myr og annen våtmark), i tillegg til at det skal avsettes tilstrekkelige arealer til etablering av hurtiglading for både lette og tunge kjøretøy. Videre fremheves det også at fortetting og transformasjon av eksisterende boligog næringsområder skal vurderes før nye, større ubebygde arealer avsettes til utbygging. Regjeringen forventer også at samfunns- og arealplanlegging brukes som virkemidler for å utjevne forskjeller, forebygge levekårsutfordringer og sikre en sosialt balansert utvikling gjennom boligbygging, lokalisering av teknisk og sosial infrastruktur og offentlige tjenester. Som ledd i dette forventer regjeringen at planmyndigheten setter av tilstrekkelige arealer av god kvalitet til grønnstruktur, uterom og møteplasser som stimulerer til fysisk aktivitet, naturopplevelse og sosialt fellesskap. Dette viser at regjeringen har en klar forventning om at kommunene og fylkeskommunene vektlegger sosiale aspekter («S»-en i ESG) i sitt reguleringsarbeid.

5.2 Virkemidler i plan- og bygningsloven

5.2.1 Hvilke klima- og miljøkrav kan stilles i reguleringsplaner?

Plan- og bygningsloven er planmyndighetenes sentrale virkemiddel for å skape miljøvennlige lokalmiljøer og redusere utslipp av klimagasser. Det følger av lovens formålsbestemmelse at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Videre fremgår det at det ved planlegging og vedtak skal legges vekt på langsiktige løsninger, og at konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.

Hvilke hensyn som er relevante ved utarbeidelsen av en konkret reguleringsplan vil variere fra sak til sak, og være avhengig av faktorer som lokasjon, eksisterende bebyggelse og arealutnyttelse, særskilte klima- og miljøutfordringer, mv. På den annen side viser de gjeldende politiske føringene at det stadig stilles tydeligere krav til ivaretakelse av klima- og

miljøhensyn i planarbeidet, og det er dermed grunn til å anta at kommunene vil stille flere og strengere krav knyttet til klima og miljø i reguleringsarbeidet fremover. I tillegg vil den stadig økende allmenne bevisstheten rundt klima- og miljøutfordringer kunne virke inn på utarbeidelsen av reguleringsplaner, ettersom samtlige reguleringsplaner skal undergå offentlig høring med mulighet for at både privatpersoner, frivillige organisasjoner, forvaltningsorganer mv. kan komme med innspill og merknader.

Selv om man står ovenfor et planområde med særlige utfordringer, eller en kommune som er særlig klima- og miljøbevisst, står ikke kommunen fritt til å innta ethvert krav i reguleringsplan. Skrankene for kommunens kompetanse følger direkte av plan- og bygningsloven, som angir en uttømmende liste over hvilke reguleringsbestemmelser som lovlig kan inntas i en reguleringsplan.

Eksempler på bestemmelser som kan inntas i en reguleringsplan, jf. pbl. § 12-7:

• Krav om grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet

• Krav om grønne tak

• Krav om ombruk/gjenbruk

• Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger

• Krav om tilknytning til fjernvarme

• Hensynssoner som angir miljørisiko og evt. forbud mot visse typer tiltak/virksomheter

• Hensynssoner som angir verneområder (naturvern, jordvern, kulturmiljø mv.)

I tillegg til at kommunen kun kan innta reguleringsbestemmelser som er positivt opplistet i § 12-7, er det også et vilkår at den aktuelle reguleringsbestemmelsen må være «nødvendig». Dette er et skjønnsmessig vilkår, og innebærer at den enkelte reguleringsbestemmelse må være begrunnet i planfaglige hensyn og være nødvendig sett hen til den foreslåtte arealutnyttelsen i planområdet. Her er det verdt å påpeke at «nødvendig» er et dynamisk vilkår, og at det må forventes at terskelen for hvilke miljø- og klimarelaterte krav som er «nødvendige», trolig vil senkes i årene fremover.

5.2.2 Sektorlovgivningen setter grenser for kommunenes spillerom

Kommunen har mulighet til å stille krav om grenseverdier for tillatt forurensning og nærmere krav til ny og pågående virksomhet av hensyn til forhold utenfor planområdet, dersom det forebygger eller begrenser forurensning. Kommunen kan likevel ikke gjennom reguleringsbestemmelser stille andre eller strengere miljøkrav enn det som ellers er hjemlet i plan- og bygningslovgivningen eller sektorlovgivningen (forurensningsloven, naturmangfoldloven, mv.). For eksempel kan det ikke stilles strengere krav til byggverk enn det som allerede følger av byggteknisk forskrift.

Dersom kommunen vil innta bestemmelser om f.eks. funksjons- og kvalitetskrav som ikke er nærmere regulert i byggteknisk forskrift, må bestemmelsen kunne forankres i plan- og bygningslovens øvrige bestemmelser. Her kan imidlertid grensedragningen bli noe usikker. Ivaretakelse av miljø- og klimahensyn er nevnt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, slik at et krav om en viss prosentandel grønne tak for eksempel kan sies å være forankret i loven. Hvor langt kommunen kan gå i å stille klima- og miljørelaterte krav i reguleringsplan, herunder hvor spesifikke kravene kan være, må vurderes ut fra det rettslige vilkåret om at bestemmelsen må være «nødvendig».

5.2.3 Særlig om fossilfrie og utslippsfrie byggeplasser

Et av målene i Klimaplanen er å legge til rette for at byggog anleggsplasser skal være fossilfrie og etter hvert utslippsfrie. . En fossilfri byggeplass omfatter bruk av utslippsfrie maskiner og løsninger, og i tillegg åpnes det for bruk av bærekraftig bioenergi og biodrivstoff 15. I Klimaplanen blir det særlig pekt på at kommunene selv kan stille klimakrav i sine egne byggog anleggsoppdrag, noe mange kommuner allerede gjør i dag. I forbindelse med anbudskonkurranser for kommunale byggog anleggsprosjekter, er det derfor nærliggende at kommunene fremover enten vil stille krav om, eller særlig vektlegge, at entreprenøren kun, eller i stor grad, bruker fossilfire maskiner og andre miljøvennlige løsninger.

I en tolkningsuttalelse datert 11. oktober 2021 konkluderte Kommunal- og moderniseringsdepartementet med at plan- og bygningsloven ikke ga hjemmel til å fastsette planbestemmelser med krav om fossilfrie byggeplasser. Den 3. april 2025 ble det imidlertid Forskrift om å begrense utslipp fra bygge- og anleggsplasser» innført med hjemmel i forurensningsloven. Forskriften gir kommunene adgang til å fastsette lokale forskrifter som påbyr bruk av nullutslippsløsninger og biogass på bygge- og anleggsplasser, etter nærmere bestemte regler.

Forskriften kan bidra til å redusere utslipp fra byggog anleggsbransjen, men har også møtt kritikk. Det er særlig blitt pekt på at kravene kan medføre økte prosjektkostnader, og at ulik praktisering fra kommune til kommune kan skape uforutsigbarhet for bransjen.

5.2.4 Krav om undersøkelser, konsekvensutredning og ROS-analyse

Det kan også gis reguleringsbestemmelse med krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av plan. Bestemmelsen var ny i 2008, og skal sikre gjennomføring av bestemmelsen om overvåking i EU-direktivet 16 om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer. Det som skal undersøkes, er de faktiske virkninger av planen. Dette må ses i sammenheng med kravet til konsekvensutredning for kommuneplaner og reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Den som forsettlig eller uaktsomt unnlater å følge krav til konsekvensutredning eller gir uriktige/villedende opplysninger i konsekvensutredningen, risikerer å bli ilagt overtredelsesgebyr etter lovens kapittel 32. Stilles det krav om undersøkelser i bestemmelsene til en områdeplan, kan undersøkelsene senere følges opp med mer spesifikke krav i en etterfølgende

15 «Veileder for tilrettelegging av fossilfrie og utslippsfrie løsninger på byggeplassen» - DNV GL punkt 1.3

16 200/42/EF

detaljreguleringsplan med for eksempel avbøtende tiltak. Som eksempel kan det tenkes at en planlagt utbygging vil kunne virke negativt på dyr- og fugleliv i tilstøtende områder, og at det som følge inntas rekkefølgekrav om opparbeidelse av støyskjermer. Det kan også stilles krav om å undersøke effekten av avbøtende tiltak som allerede er stilt, og dette kan eventuelt gi grunnlag for nye planbestemmelser.

Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal dessuten planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet. Slik analyse kan enten forestås av forslagsstiller eller planmyndigheten selv. En ROS-analyse skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet skal avmerkes i planen som en hensynssone.

5.3 Oppfyllelse av miljørelaterte krav i reguleringsplan

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at utbygger har rettskrav på tillatelse dersom søknaden er i tråd med plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner. Dersom det er stilt miljørelaterte krav i reguleringsplanen, risikerer altså utbygger å ikke få innvilget tillatelse med mindre kravet oppfylles. Alternativt må utbygger søke om dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen.

6 Endringer i byggteknisk forskrift (TEK17)

6.1 Overordnet om

endringene

På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) sendte Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forslag til endringer til TEK17 på høring i juli 2021. Flere av forslagene ble vedtatt, og endringene trådte i kraft 1. juli 2022.

Endringene foreligger i forskriftens kapittel 9 og 14. Det ble i tillegg opprettet et nytt kapittel 17. Endringene skal bidra til å redusere utslippene fra byggebransjen. Den 1. januar 2024 trådte det også i kraft endringer i TEK17 om håndtering av overvann.

6.2 Nytt kapittel 17 – Klima og livsløp

6.2.1 Endringer i § 17-1 – klimagassregnskap

Det er opprettet et nytt kapittel 17 som har kapitteloverskrift «Klima og livsløp». Paragraf 171 innfører krav om klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygninger. Mange store aktører i byggenæringen har allerede erfaring med utarbeidelse av slike klimagassregnskap, men for små og mellomstore aktører medfører dette en endring av praktisk viktig betydning. Det har i forbindelse med endringene blitt utarbeidet en veiledning for hvordan klimagassregnskapet skal føres. Klimagassregnskapet skal baseres på metoden i NS 3270:2018.

Bestemmelsens ordlyd er som følger:

§ 17-1. Klimagassregnskap fra materialer

(1) Ved oppføring og hovedombygging av boligblokk og yrkesbygning skal det utarbeides et klimagassregnskap basert på metoden i NS 3720:2018 Metode for klimagassberegninger for bygninger. Klimagassregnskapet skal som minimum inkludere modulene A1-A4, B2 og B4 for bygningselementene angitt i tabell Bygningsdeler. I tillegg skal avfallet fra byggeplassen inngå i klimagassregnskapet.

Det er viktig å påpeke at kravet til klimagassregnskap, er et dokumentasjonskrav. Det innebærer ikke at det stilles krav til, eller angis tillatte grenser for, utslippsnivå for boligblokker og yrkesbygg. Målet med endringen er imidlertid å legge til rette for at det på et senere tidspunkt kan utformes faktiske krav til utslippsnivå, og at krav om klimagassregnskap også kan utvides til å omfatte flere bygningskategorier, som for eksempel småhus. Kravet om utarbeidelse av klimagassregnskap må derfor anses som et første skritt på veien mot krav knyttet til bygningers utslippsnivå.

Dokumentasjonskravet vil innebære en økning i byggekostnadene. Det er imidlertid antatt at kostnadene vil reduseres etter hvert som aktørene får innarbeidet klimagassregnskap som en rutine.

Kravet til utarbeidelse av klimagassregnskap gjelder råvareuttak, transport av råvare til fabrikk, produksjon av byggevaren, transport av byggevarene fra fabrikk til byggeplassen og på bruksstadiet - utskifting og vedlikehold.

6.3 Endringer i kapittel 14 – Energi

6.3.1 Endringer i § 14-3 – Minimumsnivå for energieffektivitet

Det er foretatt en språklig endring i § 14-3 første ledd. Bestemmelsen oppstiller minimumsnivå for energieffektivitet for ulike typer bygninger. Tidligere var disse minimumsnivåene betegnet som «minimumskrav». Denne betegnelsen er nå endret til «minimumsnivå». Hensikten er å tydeliggjøre forskjellen fra § 14-2, som beskriver krav til energirammen og tiltaksmetoden. Endringen har følgelig ingen materielle konsekvenser.

6.3.2 Endringer i § 14-4 – Krav til løsninger for energiforsyning

Det er gjort visse tilføyelser i § 14-4 annet ledd. Det er nå presisert at «Bygning med over 1000 m2 oppvarmet BRA skal

a. Ha energifleksible varmesystemer som dekker minimum 60 prosent av normert netto varmebehov beregnet etter Norsk Standard NS 3031:2014 Beregning av bygningers energiytelse – Metode og data, og

b. Tilrettelegges for bruk av lavtemperatur varmeløsninger, og

c. Ha felles varmesentral.» (endringene fremgår i fet skrift).

Endringen er kun aktuell for bygninger med over 1000m2 oppvarmet BRA. Når flere bygg henger sammen – de er for eksempel knyttet sammen gjennom garasjeanlegg eller kjeller –gjelder arealgrensen for totalarealet.

Kravet om at energifleksible varmesystemer skal dekke minimum 60 % av normert netto varmebehov, har tidligere vært en preakseptert ytelse i veiledningen til TEK17. En preakseptert ytelse er en ytelse gitt av DiKB som vil bidra til å oppfylle funksjonskrav i forskriften. I byggeprosjekter legges gjerne de preaksepterte ytelsene til grunn, da det gir en sikkerhet for at funksjonskravet er oppfylt. Endringen innebærer følgelig en forskriftsfesting av praksis på området. Spesifikasjonen om at bygningen skal ha felles varmesentral tydeliggjør at det ikke er mulig med desentraliserte løsninger i bygget.

6.4 Endringer i kapittel 9 – Ytre miljø

Det er gjort flere endringer i kapittel 9, som gjelder tiltakets påvirkning på ytre miljø. De mest aktuelle endringene omfatter krav til gjenbruk og avfallssortering/resirkulering i §§ 9-5 og 98. Disse vil gjennomgås i det følgende.

6.4.1 Endringer i § 9-5 - byggavfall og ombruk

I bestemmelsen om byggavfall er det gjort en tilføyelse som skal gjøre det lettere å gjenbruke materialer i sin opprinnelige form. Bestemmelsens annet ledd er utvidet og lyder som følger:

«Det skal velges produkter som er egnet for ombruk og materialgjenvinning. Byggverk skal prosjekteres og bygges slik at det er tilrettelagt for senere demontering når dette kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme» (endringen fremgår i fet skrift).

Regelen er formulert som en «skal-regel», og pålegger derfor aktørene en plikt til å velge materialer som er egnet for demontering. For å overholde dette kravet er det antatt at det vil kreves noe mer planlegging under prosjektering, samt endring i byggemetode, enn under dagens regelverk.

At hensynet til ombruk blir synliggjort i TEK17, er i tråd med Taksonomien. Det fjerde av de seks klimamålene er, som påpekt tidligere, å tilpasse samfunnet til en sirkulær økonomi. Videre er det klart at ombruk er sentralt også for å minske råvarebruk og avfallsmengde.

Det er vanskelig å fastslå i hvilken grad endringen vil bidra til å øke byggekostnadene. Å tilrettelegge byggverk for senere demontering er relativt nytt i byggenæringen. Det er derfor lite erfaring å vise til.

6.4.2 Endringer i § 9-6 – avfallsplan

Paragraf 9-6 første ledd stiller krav om at det utarbeides en avfallsplan for visse typer tiltak. I bokstav d) er det gjort en tilføyelse som utvider kravet til avfallsplan til også å gjelde ved tiltak på bygninger, såfremt tiltaket generer mer enn 10 tonn byggog rivningsavfall.

Bestemmelsens ordlyd er som følger:

«(1) For følgende tiltak skal det utarbeides en avfallsplan som gjør rede for planlagt håndtering av byggavfall fordelt på ulike typer avfallstyper og -mengder:

d. Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, endring eller riving av bygninger, konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn byggog rivningsanfall» (endringen fremgår i fet skrift).

Endringen innebærer at det nå kreves en avfallsplan for mindre tiltak, forutsatt at de genererer mer enn 10 tonn avfall. Endringen får hovedsakelig betydning for små og mellomstore virksomheter som oppfører mindre bygg og utfører rehabiliteringsprosjekter.

Tiltak som er underlagt kravet om avfallsplan, vil også bli inkludert i kravet til avfallssortering i § 9 8. Se nærmere omtale av denne bestemmelsen i punkt 6.4.4.

6.4.3 Endringer i § 9-7 - kartlegging av materialer og krav til rapportering

Dagens bestemmelse i § 9-7 innebærer at man ved tiltak i eksisterende byggverk skal utarbeide en avfallsplan for avfall som faller inn under termen «farlig avfall» etter avfallsforskriften.

Tidligere ble det stilt krav om en «miljøsaneringsbeskrivelse» dersom tiltaket var av et visst omfang. Dette kravet er fremdeles gjeldende, men ordlyden er endret til «miljøkartleggingsrapport» 17. Endringen medfører ingen endrede krav til rapportens innhold.

Den mest vesentlige endringen er at det, i visse tilfeller, også må utarbeides en ombruksrapport. Bestemmelsens tredje ledd lyder nå som følger:

«For søknadspliktige tiltak som nevnt i § 9-6 første ledd bokstav b til d skal det for eksisterende boligblokk og yrkesbygning kartlegges om noen av bygningsfraksjonene som skal fjernes, er egnet for ombruk. Det skal utarbeides en egen rapport fra ombrukskartleggingen.»

Ombruksrapporten skal minst inneholde opplysninger om følgende:

a. hvem kartleggingen er utført av

b. dato for kartleggingen

c. navn på kommune, gnr. og bnr.

d. byggeår og tidligere bruk, hvis dette er kjent

e. forekomsten av, mengden av og typen materialer egnet for ombruk, samt vurdering av restlevetid

f. opprinnelig byggevaredokumentasjon, hvis dette finnes

g. alle identifiserte materialer egnet for ombruk sammenstilt i en tabell i henhold til Norsk Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for bygninger og tilhørende uteområder

Kravet om en ombruksrapport gjør at utbygger må ha kunnskap og innsikt i materialene som brukes. Samtidig vil kravet om en ombruksrapport påføre byggeprosjekter økte kostnader både i form av tid- og ressursbruk. I høringsnotatet estimeres det at ombruksrapporten vil påføre tilsvarende kostnader som kartleggingen av farlig avfall.

6.4.4 Endringer i § 9-8 – avfallssortering

Tidligere avfallssorteringskrav var at 60 vektprosent av avfallet som oppstår i tiltaket, skal sorteres og leveres til godkjent avfallsmottak eller direkte til gjenvinning. Dette kravet er i dag økt til 70 vektprosent av avfallet. Denne endringen er en konsekvens av EUs rammedirektiv om avfall 18, som stiller krav om 70 % materialgjenvinning for ikke-farlig byggog anleggsavfall. Mange byggeplasser i sentrale strøk i Norge sorterer opptil 90 % av sitt avfall, så for aktører som allerede ligger foran kravene, vil ikke denne endringen få noen betydning i praksis. På landsbasis ligger materialgjenvinningsgraden imidlertid under 70 %, noe som har sammenheng med at overholdelse av sorteringsplikten er krevende i områder der det er dårlig og spredt infrastruktur for sortering. Det fremgår av høringsnotatet at

17 Hvilke tiltak som også pålegges en miljøkartleggingsrapport følger av forskriften § 9-6 bokstav b)-d)

18 Meld. St. 35 (2023–2024) - Bærekraftig bruk og bevaring av natur - Norsk handlingsplan for naturmangfold

kommunen kan gi dispensasjon fra det skjerpede avfallssorteringskravet for byggeplasser som er langt unna nærmeste avfallsmottak.

Bestemmelsen er også endret slik at avfallet alternativt kan leveres til ombruk.

6.4.5 Endringer i § 9-9 – sluttrapport

Som følge av de nye kravene til avfall og materialbruk, er det også gjort endringer i kravene til sluttrapport for faktisk disponering av avfall. Endringen medfører et krav om at levering til godkjent avfallsmottak, ombruk eller direkte til gjenvinning skal dokumenteres.

6.5 Endringer i kapittel 15 III - håndtering av overvann

Endringene omtalt i punkt 6.2. til 6.4 har som formål å redusere fremtidige utslipp fra byggebransjen. Den 1. januar 2024 trådte det imidlertid i kraft en endring i TEK 17 som på mange måter må ses på som et virkemiddel for å bøte på de klimautfordringene som allerede har oppstått. Med stadig økende nedbørsmengder og forekomst av ekstremvær, er god håndtering av overvann et viktig punkt i enhver byggesak, uavhengig av størrelse. For å sikre dette har lovgiver vedtatt en ny bestemmelse i pbl. § 28-10 om håndtering av overvann. Bestemmelsen er nærmere utdypet i TEK 17 § 15-8. Endringen innebærer en lovfesting av den såkalte «treleddsstrategien», som i korte trekk går ut på at overvann skal forsøkes håndtert lokalt så langt det lar seg gjøre. De tre leddene i strategien er:

1. Infiltrasjon

2. Fordrøyning

3. Avledning

I første rekke skal avrenning av overvann hindres og forsinkes ved at overvannet infiltreres i grunnen. Tiltakshaver må med andre ord søke å bevare muligheten for infiltrasjon i tomtegrunnen, ved å unnlate å dekke til mark (typisk plen, jord og grus) med tette flater som asfalt eller betong.

Dersom overvannet ikke kan infiltreres lokalt, skal tiltakshaver forsøke å fordrøye vannet. Dette ved å lede vannet til anlegg for fordrøyning, f.eks. vannmagasin.

Overvann som ikke blir håndtert gjennom infiltrasjon eller fordrøyning, skal tiltakshaver sørge for at blir forsvarlig avledet til et trygt mottakssted, f.eks. sjø eller vassdrag. Ved dimensjoneringen av slike avledningsløsninger, f.eks. røranlegg, krever TEK17 § 15-8 (1) at løsningene dimensjoneres «for nedbør med klimajustert 100-års gjentaksintervall», så langt ikke annet er bestemt i arealplan. Det vil si at avledningsløsningen må være dimensjonert for å kunne håndtere den kraftigste nedbøren man regner med at kan komme i løpet av de neste 100 årene.

6.6 Mulige fremtidige endringer i TEK17 – et blikk mot EU

6.6.1 Overordnet

Bygningsenergidirektiv I trådte i kraft i EU i 2002 og er innlemmet i EØS-avtalen og norsk rett. Direktivet ble revidert i 2010 og 2018. Den 15. desember 2021 la EU-kommisjonen frem forslag til revidert direktiv for bygningers energiytelse. Forslaget er en del av «Fit for 55»pakken, som skal bidra til klima-gasskutt på 55 % mot 2030 og klimanøytralitet i 2050.

Direktivforslaget møtte politisk motbør fra flere av medlemsstatene, som på grunn av forslagets strenge energimerkekrav til både boligog næringsbygg fryktet at den enkelte boligeier ville bli tvunget til oppussing. Direktivteksten som til slutt ble vedtatt av Europaparlamentet den 12. mars 2024 gikk bort fra disse kravene, og fokuserte i større grad på medlemsstatenes plikt til å gjennomføre tiltak som sikrer at landets totale bygningsmasse blir energieffektiv. EUs nye bygningsenergidirektiv ble vedtatt 24. april 2024, og ble gjeldende i EU fra 28. mai 2024.

Direktivet er foreløpig ikke implementert i norsk rett, men direktivet vil på sikt kunne føre til endringer i TEK17 sine bestemmelser om energieffektivitet. EUs nye bygningsenergidirektiv er på høring, med høringsfrist 5. januar 2026.

6.6.2 Oversikt over de viktigste kravene

En overordnet målsetning med direktivet er at alle bygninger i EU-land skal være «nullutslippsbygg» innen 2050. Med «nullutslippsbygg» menes en bygning med svært høy energiytelse som krever null eller en svært lav mengde energi, og som ikke produserer karbonutslipp på stedet fra fossilt brensel og som produserer ingen eller svært lave mengder av klimagasser i driftsfasen. Medlemsstatene skal kartlegge og kategorisere eget lands bygningsmasse, og utarbeide en nasjonal plan for hvordan den eksisterende bygningsmassen kan renoveres for å nå nullutslippsmålet innen 2050.

Medlemsstatene må også sørge for at alle nybygg skal være nullutslippsbygg innen 1. januar 2030. Enda strengere krav er det for alle nye offentlig eide nybygg. Disse skal være nullutslippsbygg allerede innen 1. januar 2028.

Videre plikter medlemsstatene å fastsette standarder for minimum energiytelse for næringsbygg. Ved bruk av disse standardene skal medlemsstatene påse at de 16 % minst energieffektive næringsbyggene blir renovert innen 2030, og de 26 % minst energieffektive næringsbyggene blir renovert innen 2033.

For boliger skal medlemsstatene sikre at det gjennomsnittlige energiforbruket reduseres med 16 % innen 2030 og med mellom 20 % og 22 % innen 2035, sammenlignet med 2020-nivå. Hvordan dette oppnås er i utgangspunktet opp til hver enkelt medlemsstat, men minst 55 % av energireduksjonen skal oppnås ved renovering av de 43 % av boligene med lavest energieffektivitet.

Det er visse bygninger som er unntatt fra kravene over. Dette gjelder særlig bygninger som har særlig arkitektonisk verdi eller som utgjør et kulturminne. Medlemsstatene kan også velge å unnta visse typer av fritidsboliger fra kravene.

Direktivet pålegger også medlemsstatene å gradvis innføre krav til etablering av solcelleanlegg, på både næringsbygg og boliger, men bare så lenge det er teknisk egnet og økonomisk funksjonelt og gjennomførbart. Nærmere bestemt skal medlemsstatene påse at innen 31. desember 2026 skal alle nye offentlige bygg og næringsbygg større enn 250 kvm utstyres med solcelleanlegg. Eksisterende offentlig eide bygg må utstyres med solcelleanlegg innen 31. desember 2027 om bygget er større enn 2000 kvm, innen 31. desember 2028 om bygget er større enn 750 kvm og innen 31. desember 2030 dersom bygget er større enn 250 kvm. Alle eksisterende næringsbygg (også privat eide) over 500 kvm som gjennomgår større rehabilitering skal utstyres med solcelleanlegg innen 31. desember 2027. Alle nye boligbygg og parkeringsanlegg nær boligbygg skal utstyres med solcelleanlegg innen 31. desember 2029.

6.6.3

Virkninger for norsk byggebransje

Dersom direktivet innlemmes i norsk rett, vil det kunne påføre bygningseiere betydelige kostander til renovasjon av bygningsmasse og etablering av solcelleanlegg, selv om direktivet også åpner for statlige støtteordninger og økonomiske incitamenter til oppfylling av direktivets krav. Det er imidlertid ingen automatikk i at kravene vil bli identiske ved en gjennomføring i norsk rett. Bygningsdirektivet fra 2010 ble ikke gjennomført i norsk rett før i 2023, og den gang med flere tilpasninger. I tillegg har Norge allerede gjort en rekke egnede tiltak, blant annet gjennom tilstrammingene i TEK17, som omtalt ovenfor. Det reviderte direktivets reelle påvirkning på norsk byggebransje er derfor ikke gitt på nåværende tidspunkt.

6.7 Avsluttende om endringsforslagene i TEK17

Endringene som er kommentert over illustrerer at norske myndigheter har fokus på at byggog anleggsbransjen skal redusere sine utslipp. Målet bak endringene i TEK17 og EUs krav til bygg og anleggsbransjen gjennom Taksonomien er altså sammenfallende, selv om EU har vært langt mer offensive i sine krav. Endringene i TEK17 er nok, i likhet med Taksonomien, bare starten på langt strengere miljøkrav til byggog eiendomsbransjen.

7

Endringer i byggevareforskriften (DOK)

7.1 Bakgrunnen for endringene

Byggevareforskriften har tidligere stilt en rekke dokumentasjonskrav i forbindelse med salg av brukte byggevarer. Byggenæringen har opplevd disse dokumentasjonskravene som et hinder for gjenbruk av byggevarer. Forskriften ble derfor endret i 2022 for å tilrettelegge for ombruk av byggevarer.

7.2 Byggevareforskriften § 9 første ledd andre punktum

Kapittel III i byggevareforskriften gjelder krav til byggevarer som ikke er CE-merket. Det må blant annet dokumenteres at tekniske egenskaper ved byggevaren er oppfylt. Disse dokumentasjonskravene har vært tilpasset nye byggevarer, og har ikke passet på ombrukte byggevarer. På denne bakgrunn ble det innført en ny bestemmelse i § 9 første ledd andre punktum, som begrenser kapittelets anvendelsesområde. Bestemmelsen lyder som følger: «Kapittelet gjelder likevel ikke for byggevarer som tas ut av et byggverk, som det ikke er foretatt vesentlige endringer av, og som skal brukes på nytt i et byggverk».

Endringen innebærer at ombrukte byggevarer som ikke er CE-merket, er unntatt byggevareforskriftens dokumentasjonskrav. Dette vil gjøre det enklere og billigere å omsette brukte byggevarer, for eksempel i forbindelse med riving av bygg.

Det må imidlertid understrekes at dokumentasjonskravene likevel gjelder dersom den brukte byggevaren vesentlig endres. Reparasjon, vasking og regelmessig vedlikehold av byggevaren vil ikke være en vesentlig endring. Endringen blir først vesentlig dersom prosessen går lenger enn dette.

Paragraf 14 om gjensidig godkjenning gjelder likevel fortsatt for ombrukte byggevarer gjennom EØS-vareloven.

8 Transaksjon

8.1 ESG-due diligence

8.1.1 Innledning

Det er ulike former for klimarisiko og bærekraftsrisiko som må identifiseres og håndteres i en eiendomstransaksjon. I DD-sammenheng er det særlige tre risikoformer det må tas høyde for: Fysisk risiko, overgangsrisiko og ansvarsrisiko. Fysisk risiko dreier seg om konsekvensene av fysiske skade som følge av klimaendringene, og går for eksempel ut på kostnader som følge av økt flomfare, ekstremvær og rasfare. Overgangsrisiko dreier seg om kostnader som konsekvenser av klimapolitikken, nærmere bestemt økonomisk risiko knyttet til overgangen mot et samfunn i tråd med Paris-avtalen. Dette går eksempelvis ut på kostnader som følge av nye lovreguleringer og forskrifter, f.eks. ved endrede utslippskrav til bygninger, eller ved at politiske reguleringer påvirker attraktiviteten til etablerte eiendommer. Ansvarsrisiko går ut på risiko for ansvar relatert til ikke å ta tilstrekkelig høyde for, eller motvirke, klimarelaterte skader eller tap. Det innebærer blant annet at selskapet må kartlegge om de kan bære et fremtidig ansvar, f.eks. ansvar for manglende klimatilpasning i bygget som medfører utslipp eller forurensning.

I takt med økte krav og forventninger i lovgivningen, fra investorer og samfunnet for øvrig, er det ikke til å komme unna at man i mange transaksjoner må inkludere ESG-kartlegging og vurdering som en del av DD-en. Omfanget av en ESG-DD må fastsettes i det enkelte tilfellet, da dette vil bero på en rekke faktorer, herunder om målselskapet driver virksomhet utover å eie fast eiendom, om målselskapet har ansatte, er involvert i utviklingsprosjekter, hva slags leietakere det har mv. For rene eiendomsselskaper, vil det normalt være tilstrekkelig at eiendommens miljøstandard inngår som en del av teknisk DD, slik at den juridiske gjennomgangen primært går ut på en gjennomgåelse av forsikringsmuligheter opp mot miljøstatus og forventet klimarisiko, ESG i forbindelse med leieforhold, og eventuelle miljøkrav i forbindelse med finansieringen. Ved målselskaper som driver egen virksomhet, bør det skreddersys en ESG-DD basert på risikofaktorer i det konkrete tilfellet.

ESG-DD bør gjennomføres som et samarbeid mellom teknisk, juridisk og kommersielt DDteam. Vi vil i det følgende gjennomgå noen aspekter som vil være sentrale fra et juridisk ståsted og hva vi konkret kan bidra med i en ESG-DD.

8.1.2 ESG-DD fra et juridisk ståsted

Den juridiske siden av en ESG-DD kan ikke begrenses til kun å vurdere hvorvidt noe er innenfor loven eller ikke. En ESG-DD må vurdere både i) juridisk og regulatorisk compliance, ii) de forpliktelser selskapet har påtatt seg, f.eks. ved interne retningslinjer, vedtatte internasjonale forpliktelser mv., og iii) øvrige forhold som kan påvirke transaksjonen. I forbindelse med ESG-DD, ser vi blant annet på følgende:

a. Om kjøpet (typisk eierskapet til eiendommen) vil være i henhold til Taksonomiens krav.

b. Gjennomgåelse av interne investeringsretningslinjer og mandater;

c. Gjennomgåelse av målselskapets avtalefestede forpliktelser, f.eks. forpliktelser i forbindelse med rettigheter til arbeidstakere, miljøtiltak utleier har forpliktet seg til overfor leietakere, utslippsforpliktelser i forbindelse med innkjøp etc.;

d. Ved kjøp av utviklingsprosjekter, vil det være aktuelt å etterspørre og vurdere selskapets underleverandører i forbindelse med arbeidstakers rettigheter og arbeidsforhold, hvitvasking, korrupsjon, retningslinjer for klimapåvirkning, varslingssystemer mv.

e. Selskapet bør også redegjøre for hvilke undersøkelser som gjøres i forbindelse med inngåelse av avtaleforhold med tredjeparter;

f. For å kartlegge overgangsrisiko, så ber vi selskapet om å fremlegge selskapets klimastrategi/klimamål, samt iverksatte og planlagte virkemidler for å oppnå målene. Dersom selskapet ikke har noen slik strategi, så kan det være et rødt flagg i seg selv.

g. Selskapet bør også redegjøre for selskapets fysiske klimarisiko som definert ovenfor. Dette bør også inngå som en del av teknisk DD;

h. Selskapets lovpålagte ESG-rapportering både etter EU-lovgivningen og åpenhetsloven.

BAHR har utarbeidet en egen spørsmålsliste for DD ved kjøp av fast eiendom, som også inkluderer ESG-momenter. Vi tilpasser scoopet for listen slik at den hensyntar de særskilte risikomomenter som gjør seg gjeldende basert på den konkrete transaksjonens særpreg. Dersom kjøpet ikke i utgangspunktet vil være grønt i henhold til taksonomien, vil vi utarbeide konkrete forslag for hvordan dette kan oppnås.

8.1.3 Særlig om forsikring

Det ekstremværet vi har sett de siste årene, har ført til en betydelig økning i erstatningsutbetalinger knyttet til blant annet regnskader og ekstremtørke. Veksten er størst for skader knyttet til overflatevann. En naturlig følge av dette er at forsikringsbransjen ser etter hvordan de kan tilpasse sin virksomhet ut fra økende risiko. I utlandet ser vi eksempler på dette blant annet ved differensiering av pris ut fra ulik risiko (knyttet til kvaliteten på eiendommen og/eller hvorvidt eiendommen befinner seg i en risikosone), strengere betingelser til den forsikrede for å opprettholde forsikringen, samt at forsikringsselskapene definerer objekter som ikke forsikringsbare dersom de innebærer stor fysisk klimarisiko. Sistnevnte kan for eksempel være tilfellet for et bygg som befinner seg i et område med gjentatt risiko for oversvømmelse. Taksonomien vil også være en klar pådriver for endringer i forsikringsvilkår, forsikringsselskapenes krav til kundene om klimatilpasninger mv., ettersom forsikringsselskapene må rapportere om hvor stor andel av deres omsetning som er forbundet med økonomiske aktiviteter som kan kvalifiseres som miljømessig bærekraftige.

I DD-sammenheng bør det derfor gjøres en teknisk vurdering av byggets fysiske klimarisiko, sett opp mot eksisterende eller potensielle forsikringsmuligheter. Videre bør det gjøres en vurdering av om Taksonomiens screeningkriterier for kjøp og eierskap til bygg er oppfylt, og

utarbeides dokumentasjon på samsvar med Taksonomien som kan fremlegges for forsikringsselskapet. Dersom eiendommens forsikring skal videreføres etter overtakelse, bør det gjøres en gjennomgang av forsikringsvilkårene, dekningsmuligheter ved klimarelatert skade, overdragelsesmuligheter mv.

8.1.4 Håndtering av DD-funn

Særskilt risiko som kjøper blir kjent med i DD-prosessen, kan det normalt ikke fremmes garantikrav mot selgeren for, da kjøper var kjent med forholdet ved signering av kjøpekontrakten. Kjøpers DD-funn og annen kjent risiko kan reguleres som:

• Prisavslag

• Skadesløsholdelse

• Betingelse for gjennomføring av avtalen at forholdet er rettet (CP)

• En forpliktelse for selger til å bringe forholdet i orden innen en frist

Man kan også bruke en kombinasjon av virkemidler over. Vi vil i den enkelte sak gi konkrete råd om hvordan risiko identifisert i DD på best mulig måte kan håndteres i kjøpekontrakten.

8.2 Når vil kjøp av eiendom regnes som bærekraftig iht. Taksonomien?

Taksonomien omfatter som beskrevet foran en rekke aktiviteter tilknyttet byggog anleggsvirksomhet og fast eiendom, herunder den økonomiske aktiviteten «erverv av bygninger».. For denne aktiviteten vil samsvar med kriteriene i Taksonomien være av betydning også for aktører som ikke er underlagt regelverket, da dette kan åpne for bedre finansierings- og forsikringsmuligheter. For banken som låner ut penger til ervervet, så kan dette også være en aktivitet de er direkte rapporteringspliktige for etter Taksonomien.

For at kjøp av eiendom skal kunne regnes som en bærekraftig aktivitet iht. Taksonomien, stilles det en rekke krav. Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, og iv) oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten.

Dersom kjøp av fast eiendom skal anses som miljømessig bærekraftig, må aktiviteten oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer eller å bidra til klimatilpasning Å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer innebærer følgende:

• For bygninger oppført før 31. desember 2020:

- Bygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller

- Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen

• For bygninger oppført etter 31. desember 2020:

- Tilsvarende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 3.3.1 ovenfor)

• Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse.

8.2.1 Kontraktsreguleringer

For aktører omfattet av SFDR, kreves at de, for alle produkter de tilbyr, i prekontraktuell dokumentasjon beskriver i) hvordan bærekraftsrisiko er integrert i investeringsbeslutningene, og ii) hvilke sannsynlige konsekvenser bærekraftsrisiko vil ha på forventet avkastning for de finansielle produktene forvalteren tilbyr, samt nærmere opplysninger som er fastsatt i Taksonomien. Dersom aktøren tilbyr et «alminnelig» (ikke grønt) produkt, må det i prekontraktuell dokumentasjon fremgå at produktet ikke tar høyde for EU-kriteriene for miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter. Se nærmere om disse kravene i heftet utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity. Aktører omfattet av SFDR, f.eks. eiendomsfond, må, for produkter som markedsføres med bærekraftsprofil, konkretisere hvilke mål produktet har, hvordan dette skal oppnås, og hvordan det skal måles. Deretter må det rapporteres om oppnåelse/fremgang til investorer og kunder i periodisk rapportering. Det må gis detaljert informasjon om investerings- og due diligence- prosessen for produktet. Opplysningskravene retter seg altså mot aktøren vis a vis kunden/investoren, og ikke mot selgeren i den konkrete transaksjonen. Der aktøren skal kjøpe et ferdig oppført bygg hvor selger ikke er forpliktet til å gjøre utbedringer el. før overtakelse, har aktøren mulighet til å gjøre en full DD av den økonomiske aktiviteten (i dette tilfellet kjøp og utøvelse av eierskap til bygg) og hvorvidt denne kan defineres som grønn iht. Taksonomien før kjøpet gjennomføres.

Ved inngåelse av kjøpekontrakter der selger skal være ansvarlig for oppføring av bygget, eller utføring av renoverings- installerings eller vedlikeholdsarbeider, og der dette skal skje etter overtakelse, vil det være snakk om en økonomisk aktivitet som er omfattet av Taksonomien. Enkelte selskaper underlagt Taksonomiens virkeområde, vil være pliktige til å rapportere om slike aktiviteter. I et slikt tilfelle må det reguleres at selger er forpliktet til å utføre aktivitetene i tråd med Taksonomien, evt. med utbedringsplikt for selger, eller hevingsrett for kjøper, dersom aktivitetene ikke blir utført på en slik måte at de kan betegnes som bærekraftige etter Taksonomien. For aktiviteter som skal utføres langt frem i tid, må man være klar over at den part som påtar seg risikoen for å sørge for at aktiviteten er bærekraftig iht. Taksonomien, også tar risikoen for endringer i kravene etter Taksonomien, med mindre annet særskilt avtales. Som nevnt tidligere, er Taksonomien et dynamisk regelverk, og de tekniske screeningkriteriene kan endres.

9 Finansiering

9.1 Overordnet

Eiendomsaktører blir i større og større grad avhengige av å oppfylle kriterier for grønne- eller bærekraftslinkede lån for å få en gunstig finansiering. Det grønne lånemarkedet er i hurtig vekst. I 2021 ble det notert grønne obligasjoner for 127,3 milliarder på Oslo Børs, og finansiering av eiendom har en sentral rolle i denne veksten.

Det går et grunnleggende skille mellom såkalte bærekraftslinkede lån (sustainabilitylinked) og grønne lån, og vi vil nedenfor gå gjennom de mest sentrale kjennetegnene for disse to lånetypene.

9.2 Bærekraftslinkede lån

De bærekraftslinkede lånene kjennetegnes ved at lånebetingelsene er knyttet til oppfyllelse av forhåndsbestemte bærekraftsmål. Selskapet fastsetter såkalte Key Performance Indicators (KPI-er), som for eksempel kan være andel av bygningsmassen som er klassifisert som minst «excellent» i BREEAM-NOR, eller klimagassutslipp for oppvarming per kvadratmeter med bygningsmasse. Selskapet setter deretter et mål for disse KPI-ene, som kalles Sustainability Performance Targets (SPT-er). For eksempel at 70 % av eiendommene skal være minst «Excellent» i BREEAM-NOR om to år. Dersom selskapet oppnår SPT-ene får de som regel en renterabatt.

Kriteriene fastsettes gjerne i tråd med retningslinjene i LMA Sustainability-Linked Loan Principles. Prinsippene fastsetter blant annet at KPI-ene bør knytte seg til kjernevirksomheten til selskapet, og at de har stor strategisk betydning for låntakerens nåværende og eller fremtidige drift. SPT-ene skal representere en materiell forbedring av KPI-ene, og skal overgå det som ville vært situasjonen hvis selskapet hadde blitt driftet som normalt.

Dersom man skal oppfylle kriteriene i Sustainability-Linked Loan Principles er det nå også et krav om at låntakeren må innhente en uavhengig verifisering av en ekstern aktør som måler SPT-ene for hver KPI, minst en gang i året.

9.3 Grønne lån

Ved grønne lån forplikter selskapet seg til å bruke lånebeløpet på forhåndsdefinerte grønne prosjekter. De grønne lånene er gjerne knyttet til kriteriene i LMA Green Loan Principles, og de grønne obligasjonslånene til ICMA Green Bond Principles. For at lån skal klassifiseres som grønne under disse prinsippene må man oppfylle flere vilkår. Det mest sentrale er at lånebeløpet må benyttes på kvalifiserte grønne prosjekter. Hvilke prosjekter som skal klassifiseres som grønne fastsettes gjerne med bakgrunn i selskapets grønne rammeverk, og kan for eksempel være oppkjøp av eiendom med minst «Excellent» i BREEAM-NOR.

Green Loan Principles og Green Bond Principles inneholder fire kjernekomponenter. I tillegg til den første komponenten, (i) om at midlene må brukes til et grønt formål, inneholder prinsippene anbefalinger for (ii) evaluering og utvelgelse av prosjekter, (iii) forvaltning av midlene samt (iv) rapportering. Det nåværende utkastet til European Green Bond Standard er

til dels en videreføring av kravene Green Bond Principles, men inneholder, som nevnt i punkt 2.6.1 også strengere krav til klassifisering av grønne prosjekter og ekstern vurdering.

10 Nye

leiestandarder med økt

10.1 Overordnet

fokus på bærekraft

Standard leieavtaler for næringsbygg og- lokaler utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund/ Forum for næringsmeglere og Norsk Eiendom, og har stor utbredelse i markedet. I februar 2024 ble det også lansert standardavtaler for solcelleanlegg i leieforhold, som er ment å fungere som en tilleggsavtale til leiestandarden.

Tidligere utgaver av leiestandardene inneholdt ingen spesifikke forpliktelser knyttet til ESG. Den 5. mai 2022 ble det publisert nye utgaver av standardene for utleie av næringseiendom, som inneholder klarere forpliktelser for utleier og leietaker på ESG-området, både hva gjelder miljøansvar, menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Dette har videre blitt oppdatert i de nye leiestandardene som ble lansert juni 2025.

10.2 Miljø og bærekraft

De nye leiestandardene inneholder en miljøbestemmelse som pålegger både utleier og leietaker plikter på miljøområdet. Bestemmelsen omfatter vedlikehold, utskifting og andre arbeider knyttet til leieforholdet. Partene har en vurderings- og dokumentasjonsplikt knyttet til bærekraftige løsninger, samt en samarbeidsplikt om å heve og videreutvikle miljøstandard ved gjennomføring av miljøtiltak som partene enes om.

Vurderingsplikten innebærer at partene skal vurdere og prioritere løsninger som minimerer ressursbruk, klimagassutslipp og negativ påvirkning på naturmangfold, samt fremmer ombruk, materialgjenvinning og bruk av fornybare ressurser. Partene skal videre prioritere materialer og produkter som er sirkulære, har dokumentert lav miljø- og klimapåvirkning og ikke inneholder helse- og miljøfarlige stoffer. Plikten til partene gjelder imidlertid kun såfremt løsningene er teknisk egnet, økonomisk forsvarlig og praktisk gjennomførbart.

Dokumentasjonsplikten innebærer at den ansvarlige skal kunne fremvise vurderinger av i) teknisk, økonomisk og praktisk hensiktsmessighet, ii) miljøegenskaper ved produkter og materialer. Dokumentasjonen skal være tilgjengelig for den andre parten på forespørsel.

Videre er utleier og leietaker forpliktet til å samarbeide for å heve leieobjektets miljøstandard i leieperioden. Det er lagt opp til at partene kan inngå en såkalt miljøavtale dersom det er enighet om det skal gjennomføres miljøtiltak, som for eksempel energibesparende tiltak, i leieperioden. I slike tilfeller inneholder miljøavtalen bestemmelser om gjennomføringen av tiltakene samt mekanismer for fordeling av kostnader og besparelser ved miljøtiltakene.

10.3 Menneskerettigheter, anstendige arbeidsforhold, hvitvasking og korrupsjon

Standardene inneholder også forpliktelser knyttet til menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Partene er forpliktet til å drive sin virksomhet slik at menneskerettighetsbrudd unngås, og slik at anstendige arbeids- og lønnsvilkår sikres. Leiestandardens tekst fasiliteter dermed for at både leietaker og utleier skal kunne foreta de aktsomhetsvurderingene som åpenhetsloven pålegger å gjøre. Se punkt 11 for omtale av åpenhetsloven.

Eiendomsbransjen er dessuten særlig sårbar for hvitvasking og korrupsjon. I tråd med utviklingen i retning av strengere regulering på området, opererer standardkontraktene nå med et krav om at partene skal besørge rimelige tiltak for å unngå hvitvasking, korrupsjon og påvirkningshandel.

For å overholde disse pliktene skal partene etablere en internkontroll, og partene har gjensidig rett til innsyn i hverandres systemer. Dette er et viktig verktøy for å motvirke hvitvasking og korrupsjon i eiendomsbransjen. Se punkt 12 for nærmere omtale av eiendomsaktørenes ansvar for å forebygge hvitvasking.

10.4 Standardavtaler for solcelleanlegg i leieforhold og delingsløsningen

Som nevnt i punkt 6.6, kan EUs bygningsenergidirektiv på sikt føre til at det innføres krav i Norge om at alle nye næringsbygg, og næringsbygg som rehabiliteres, må utstyres med solcelleanlegg. I oktober 2023 ble det også vedtatt en endring i konsesjonsregelverket som gjør det mulig for gårdeiere å selge egenprodusert solenergi til leietakere med egne hovedmålere på samme eiendom uten konsesjon ved en virtuell strømdeling («delingsløsningen»). Dette er gunstig, ettersom man slipper å betale elavgift og nettleie på egenprodusert kraft. Per september 2025 gjelder konsesjonsfriheten kun for anlegg på opptil 1 MW installert effekt på samme eiendom, men den 1. januar 2026 trer en ny delingsordning tilpasset næringsområder i kraft. Effektgrensen økes til 5 MW og delingsadgangen utvides til å gjelde innenfor samme næringsområde, det vil si et geografisk avgrenset areal der næringsvirksomheter er samlokalisert. Dette omfatter næringsparker, industriparker og lignende hvor næringsvirksomheter samarbeider, har fellesfunksjoner og deler infrastruktur. Ordningen gjelder ikke for næringsbebyggelse i by- og sentrumsområder. Dette bidrar til å gjøre det mer attraktivt for bedrifter å investere i solcelleanlegg og annen fornybar kraftproduksjon, ved at man sparer både elavgift og nettleie på egenprodusert kraft. Man kan derfor se for seg at solcelleanlegg vil bli mer attraktivt i tiden for kommer, og derav behovet for å regulere avtaleforholdet mellom den som etablerer solcelleanlegget og de som er med på delingsordningen.

For å legge til rette for salg av egenprodusert strøm fra gårdeiere til leietakere, har Norsk Eiendom, i samarbeid med blant andre BAHR, utarbeidet standardavtaler for solcelleanlegg i leieforhold. Det er utarbeidet én avtale for flerbrukerbygg og én for enbrukerbygg. Begge avtalene pålegger leietakerne å kjøpe strøm fra utleier dersom utleier ønsker å selge egenprodusert strøm fra sitt solcelleanlegg. Avtalen for flerbrukerbygg inneholder også en alternativ tekst der man anvender delingsløsningen.

Hovedløsningen etter standardavtalene er at prisen leietakerne skal betale, baseres på den gjennomsnittlige totalkostnaden for strøm fra nettet. Dette sikrer at leietakerne ikke betaler

mer for utleiers solkraft enn for strøm fra nettet. Alternative løsninger er imidlertid inntatt bakerst i tilleggsavtalene, nemlig fastpris (innenfor strømpris som ramme) med årlig KPIjustering. I flerbrukerbygg skal leietakerne i tillegg dekke sin andel av solkraft levert til fellesarealene over felleskostnadene.

Hvis solcelleanlegget produserer mer strøm enn eiendommen forbruker, håndteres dette forskjellig i de to avtalene. I flerbrukeravtalen har utleier som utgangspunkt rett til å disponere over overskuddskraften og kan selge den i markedet. Hvis leietakerne har egne hovedmålere og det gjøres en virtuell fordeling (delingsløsningen), vil leietaker få en virtuell innmating av overskuddskraft dersom leietakers andel av innmatingen overstiger leietakers forbruk på ethvert tidspunkt. Leietaker får da betalt etter sin plusskundeavtale for overskuddskraften som mates inn på nettet. I enbrukeravtalen er det leietakeren som selger overskuddskraften, siden leietakeren har strømabonnementet tilknyttet hovedmåleren. Dersom leietaker oppnår en lavere pris i strømmarkedet for overskuddskraften enn det leietaker betalte til utleier, kan leietaker kreve at eventuelle forskuddsbetalinger av overskuddskraft nedjusteres tilsvarende. Dette skal sikre at leietaker ikke taper penger på å inngå solcelleavtalen.

Siden utleier får en inntektskilde i form av strømsalg, og leietaker er garantert å ikke måtte betale dyrere for denne strømmen enn strøm i markedet, tilrettelegger standardene for at begge parter kan nyte godt av de fordeler det innebærer å benytte seg av solenergi. Utleier kan oppnå bedre miljøsertifisering av bygget, mens leietaker kan rapportere lavere utslipp fra sin virksomhet. Dette kan øke attraktiviteten til både utleier og leietaker i finansmarkedene og blant potensielle samarbeidspartnere.

Solcelleavtalene er nybrottsarbeid, og de vil måtte oppdateres jevnlig for å følge med på teknologisk utvikling og rettslige endringer. BAHR følger denne utviklingen tett og kan bistå med å tilpasse solcelleavtalene til spesifikke prosjekter og leieforhold

11 Rapportering etter åpenhetsloven

11.1 Hva er åpenhetsloven?

Lov om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1. juli 2022. Stortinget anmodet Regjeringen allerede i 2016 om å utrede og fremme forslag til lov om åpenhet om produksjonssteder og etikkinformasjon om vareproduksjon til forbrukere og organisasjoner. Forslagsstillerne ønsket særlig å øke bevisstheten rundt at lave lønninger, overtidspress, dårlig sikkerhet og mangel på respekt for fagforeningsarbeid preger store deler av vareproduksjonen i verdensmarkedet. Åpenhetsloven er et resultat av denne anmodningen.

Paragraf 1, formålsparagrafen, knesetter de to overordnede målene med loven. For det første skal loven:

«fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i forbindelse med produksjon av varer og levering av tjenester».

For det andre skal loven:

«sikre allmennheten tilgang til informasjon om hvordan virksomheter håndterer negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold».

Den andre målsettingen, tilgjengeliggjøring av informasjon, kan like gjerne ses på som et virkemiddel for å nå målet om å fremme virksomheters respekt for menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Ved å pålegge aktørene en plikt til å tilgjengeliggjøre informasjon om menneskerettighets- og arbeidsforholdsituasjonen i egne leverandørkjeder, vil både offentlige oppdragsgivere og private investorer få et bedre grunnlag for å fatte kjøps- og investeringsbeslutninger. Dette vil kunne bidra til at kapital allokeres til virksomheter med gode arbeidsforhold og respekt for menneskerettighetene. Dette vil samtidig bidra til overholdelse av de minimumsvilkår til sosiale rettigheter Taksonomien krever for at en økonomisk aktivitet skal bli klassifisert som bærekraftig. Vedtakelsen av åpenhetsloven representerer derfor en rettsliggjøring av det sosiale aspektet ved ESG.

11.2 Hvem gjelder loven for?

Per september 2025 gjelder loven for «større virksomheter» hjemmehørende i Norge og som «tilbyr «varer og tjenester» i eller utenfor Norge, jf. § 2. Loven gjelder også for større utenlandske virksomheter som tilbyr varer og tjenester i Norge, og som er skattepliktige her til lands. Felles er at virksomheten må være «større» i lovens forstand.

Med «større virksomheter» menes for det første virksomheter som omfattes av regnskapsloven § 1-6, dvs. foretak av allmenn interesse: noterte foretak, banker, kredittforetak og forsikringsforetak. . For det andre omfattes virksomheter som på balansedagen overskrider grensene for minst to av følgende tre vilkår:

1. Salgsinntekt: 70 MNOK

2. Balansesum: 35 MNOK

3. Gjennomsnittlig antall ansatte i regnskapsåret: 50 årsverk

Videre vil morselskaper anses som «større virksomheter» dersom vilkårene er oppfylt for morselskapet og datterselskapene sett under ett.

11.3 Hvilke plikter pålegges aktørene?

Åpenhetsloven pålegger de ansvarlige virksomhetene to sentrale plikter. For det første må virksomhetene gjennomføre årlige aktsomhetsvurderinger, jf. § 4. For det andre må virksomhetene offentliggjøre en redegjørelse for aktsomhetsvurderingene, jf. § 5.

11.3.1 Aktsomhetsvurderingene etter § 4

Aktsomhetsvurderingen etter § 4 består av seks steg:

1. Forankre ansvarlighet i virksomhetens retningslinjer

2. Kartlegge og vurdere faktiske og potensielle negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold som virksomheten har forårsaket eller bidratt til, eller som er direkte knyttet til virksomheten, produkter eller tjenester gjennom leverandørkjeden eller forretningspartnere

3. Iverksette egnede tiltak for å stanse, forebygge eller begrense negative konsekvenser

4. Følge med på gjennomføring og resultat av tiltak etter nr. 3

5. Kommunisere hvordan negative konsekvenser er håndtert

6. Sørge for eller samarbeide om gjenoppretting eller erstatning der det er påkrevd

Aktsomhetsvurderingene pålegger altså virksomhetene å vurdere faktiske og potensielle trusler for menneskerettighetene og anstendige arbeidsforhold i leverandørkjedene og hos forretningspartnerne sine.

Med leverandørkjeder menes «enhver i kjeden av leverandører og underleverandører som leverer eller produserer varer, tjenester eller andre innsatsfaktorer som inngår i en virksomhets levering av tjenester eller produksjon av varer fra råvarestadiet til ferdig produkt», jf. § 3 bokstav d. For en aktør i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil dette kunne medføre at hele leverandørkjeden til produkter som treverk, betong, metaller, rør og plast må gjennomgås og vurderes.

Med forretningspartnere menes «enhver som leverer varer eller tjenester direkte til virksomheten, men som ikke er en del av leverandørkjeden», jf. § 3 bokstav e. En forretningspartner inngår med andre ord ikke i kjeden av aktører som bringer en råvare til et ferdig produkt. Til forskjell fra leverandørkjedene, kreves det ikke at virksomhetene omfattet av loven undersøker forretningspartnerens egne leverandørkjeder. Dersom et børsnotert eiendomsselskap benytter seg av en IT-leverandør, krever åpenhetsloven at

eiendomsselskapet vurderer menneskeretts- og arbeidsmiljøsituasjonen hos IT-leverandøren selv, men ikke hos IT-leverandørens egne underleverandører.

For aktører i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil en slik aktsomhetsvurdering kunne virke som en svært stor oppgave, da aktørene typisk har mange leverandørkjeder for de ulike produktene de anskaffer. Åpenhetsloven krever imidlertid ikke at hver av disse leverandørkjedene gjennomgås med samme grad av grundighet. § 4 andre ledd fastsetter at aktsomhetsvurderingene skal «stå i forhold til virksomhetens størrelse, virksomhetens art, konteksten virksomheten finner sted innenfor, og alvorlighetsgraden av og sannsynligheten for negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold». De leverandørkjedene som har størst sannsynlighet for negative konsekvenser, krever derfor en grundigere gjennomgang enn leverandørkjedene med lav risiko. I forarbeidene til loven påpekes det at eiendomsbransjen er en typisk lavrisikobransje. De økonomiske og administrative konsekvensene loven følger med seg for aktører i eiendomsbransjen forventes derfor å bli langt lavere enn i for eksempel elektronikk- og tekstilbransjen.

11.3.2 Offentliggjøring av redegjørelse etter § 5 Åpenhetsloven § 5 stiller tre minimumskrav til innholdet i redegjørelsene for aktsomhetsvurderingene. Redegjørelsen må minst inneholde:

1. En generell beskrivelse av virksomhetens organisering, driftsområde, retningslinjer og rutiner for å håndtere faktiske og potensielle negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold.

2. Opplysninger om faktiske negative konsekvenser og vesentlig risiko for negative konsekvenser som virksomheten har avdekket gjennom sine aktsomhetsvurderinger.

3. Opplysninger om tiltak som virksomheten har iverksatt eller planlegger å iverksette for å stanse faktiske negative konsekvenser eller begrense vesentlig risiko for negative konsekvenser, og resultatet eller forventede resultater av disse tiltakene.

Loven krever også at redegjørelsen gjøres lett tilgjengelig på virksomhetens hjemmeside, samt at den oppdateres innen 30. juni hvert år eller ved vesentlige endringer i virksomhetens risikovurderinger.

11.4 Konsekvenser ved brudd på pliktene

Forbrukertilsynet og Markedsrådet er gitt myndighet til å ilegge påbud og forbud for å sikre at pliktene i lovens § 4 til § 6 overholdes. For å sikre at forbudet eller påbudet respekteres, åpner loven for ileggelse av tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. Mulktens og gebyrets størrelse vil kunne variere.

Ved utmåling av tvangsmulktens størrelse skal det legges vekt på at «det ikke skal lønne seg å overtre vedtaket», jf. § 13 andre ledd. Ved utmåling av overtredelsesgebyret skal det legges vekt på «overtredelsens grovhet, omfang og virkninger», jf. § 14 tredje ledd.

Den 14. februar 2023 trådte Forskrift om utmåling av tvangsmulkt og overtredelsesgebyr i kraft. Forskriften gir nærmere reguleringer for utmåling av sanksjoner ved brudd på bl.a. åpenhetsloven. Forskriften angir flere momenter som skal vektlegges i utmålingsvurderingen, samt en absolutt beløpsgrense for overtredelsesgebyr på det høyeste av fire prosent av selskapets årsomsetning og 25 millioner kroner.

11.5 Forholdet til EUs aktsomhetsdirektiv

(CS3D)

11.5.1 Overordnet

Etter omfattende forhandlinger ble EUs Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) vedtatt av EU-parlamentet den 24. april 2024. CS3D omtales også som aktsomhetsdirektivet, eller EUs «åpenhetslov». I likhet med den norske åpenhetsloven pålegger CS3D selskaper av en viss størrelse å foreta aktsomhetsvurderinger i tråd med OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper. Direktivet har vesentlige likhetstrekk med den norske åpenhetsloven, men det er også noen ulikheter. Siden CS3D er markert som EØSrelevant, vil disse ulikhetene på sikt kunne føre til endringer i den norske åpenhetsloven. Nedenfor gir vi en oversikt over de mest sentrale ulikhetene.

11.5.2 Direktivets anvendelsesområde

Direktivet skulle innfases trinnvis i EU, slik at de største selskapene blir omfattet først. Fra og med 2027 vil virksomheter/konsern med over 5000 ansatte og omsetning på over EUR 1,5 milliarder være omfattet. Fra og med 2028 omfattes også virksomheter/konserner med mer enn 3000 ansatte og EUR 900 millioner i omsetning, og fra 2029 virksomheter/konserner med mer enn 1000 ansatte og EUR 450 millioner i omsetning. Med «stopp klokken-direktivet» har imidlertid innføringen av CS3D blitt utsatt med ett år.

Selv om morselskapet i et konsern i seg selv ikke oppfyller disse tersklene for omsetning og ansatte, vil morselskapet være omfattet av direktivet dersom konsernet samlet oppfyller tersklene i siste regnskapsår, og konsoliderte årsregnskaper er eller skulle vært innsendt.

I tillegg vil selskaper som har inngått franchise- eller lisensieringsavtaler i EU som genererer over EUR 22,5 millioner i royalties, og som samtidig har en global netto omsetning som overstiger EUR 80 millioner, være omfattet.

Direktivet vil på tilsvarende vis få anvendelse for selskaper, morselskaper i konsern og franchisetakere som ikke er registrert i et EU-land, dersom selskapet/konsernet/franchisetakeren har en omsetning i EU som overstiger de nevnte beløpstersklene.

For både EU- og ikke-EU-selskaper må de nevnte betingelsene være oppfylt i minst to påfølgende regnskapsår for at direktivet skal gjelde.

11.5.3 Aktsomhetsvurderinger av miljø og klima

De selskapene som er omfattet av CS3D vil, i tillegg til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger knyttet til menneskerettigheter og arbeidsforhold, også måtte gjennomføre aktsomhetsvurderinger knyttet til klima og miljø. Klima- og miljøpåvirkning er per i dag ikke omfattet av åpenhetsloven, men Barne- og familiedepartementet har arbeidet med å evaluere åpenhetsloven, hvor et av de sentrale spørsmålene er om lovens virkeområde bør utvides til å også omfatte miljøpåvirkning. Departementet har imidlertid ikke foreslått endringer i loven på nåværende tidspunkt (september 2025).

CS3D har også bestemmelser som pålegger de omfattede selskapene å vedta en klimaomstillingsplan for å sikre at deres forretningsmodell og -strategi er i tråd med overgangen til en bærekraftig økonomi og Parisavtalens mål om å begrense den globale temperaturøkningen til 1,5 grader. Direktivet fastsetter detaljerte krav for hva klimahandlingsplanen må inneholde, slik som årlige mål, detaljerte reduksjonsstrategier og investeringsplaner.

11.5.4 Ulikheter i aktsomhetsvurderingene

De selskapene som omfattes av CS3D, vil måtte foreta mer omfattende aktsomhetsvurderinger enn de som kun er omfattet av åpenhetsloven. Der åpenhetsloven pålegger selskapene å foreta vurderinger av egen virksomhet, samt virksomhetens leverandørkjeder og forretningspartnere (såkalte «oppstrømsaktiviteter» som ligger forut for produksjonen av virksomhetens eget produkt eller tjeneste), må de selskapene som er omfattet av CS3D undersøke forholdene i hele aktivitetskjeden (på engelsk «chain of activities»). Dette omfatter også såkalte «nedstrømsaktiviteter» som transport, distribusjon og lagring av det produktet virksomheten produserer. Selskapet plikter imidlertid ikke å foreta aktsomhetsvurderinger av «the use and disposal of the product».

12 Hvilket ansvar har eiendomsaktører for å forebygge og avdekke

hvitvasking?

12.1 Innledning

Hvitvasking er handlinger som på ulike måter bidrar til å skjule opprinnelsen til penger som stammer fra en kriminell handling. Hvitvasking øker handlefriheten til kriminelle, da kriminelles muligheter til å få glede av ulovlige midler begrenses uten hvitvasking.

Risikoen for hvitvasking er ansett å være betydelig i eiendomsmarkedet. I nasjonal trusselvurdering om hvitvasking og terrorfinansiering for 2020, som er utarbeidet av Politidirektoratet og PST, påpekes det at eiendomsmarkedet er et kapitalintensivt marked der store beløp kan flyttes i en operasjon. Det er derfor egnet for hvitvasking av utbytte fra kriminalitet. Et eksempel som nevnes er at eiendom kjøpes eller rehabiliteres med utbytte fra kriminalitet, og deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien ved salg eller utleie av eiendommen. Et annet eksempel er at selve eiendommen erverves ved legale midler, men renoveres med illegale midler.

I det følgende ser vi nærmere på hvilke forpliktelser norske eiendomsaktører har for å forebygge hvitvasking i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom.

Hvitvaskingsloven har som formål å forebygge og avdekke hvitvasking, og oppstiller særlige regler for de juridiske og fysiske personene som er rapporteringspliktige etter loven. Se nærmere beskrivelse i punkt 11.3.

Hvitvasking og heleri er dessuten straffbart etter straffeloven, og virksomheter kan straffes dersom straffebudene overtres av noen som handler på deres vegne. Se punkt 12.2. Det er i tillegg straffbart for foretak å handle med personer som er omfattet av det norske regelverket om sanksjoner og restriktive tiltak. Også brudd mot utenlandske sanksjonsregler kan være problematisk, f.eks. dersom dette anses som et misligholdstilfelle under en av virksomhetens låneavtaler. Det er derfor viktig for alle foretak, herunder norske eiendomsaktører, undersøker hvem man handler med og at disse ikke er underlagt sanksjoner og restriktive tiltak.

Dette viser at også virksomheter som ikke er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven, trenger gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking. Dette er særlig aktuelt for aktører som kjøper og selger fast eiendom, da risikoen for hvitvasking anses som betydelig ved eiendomstransaksjoner. Konkrete anbefalinger til hvilke tiltak som kan iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram er inntatt i punkt 12.4.

12.2 Straffeloven

Heleri, selvvasking og hvitvasking (samlet kalt hvitvasking) er straffbart etter straffeloven. Disse straffebudene rammer personer og foretak som på ulike måter er i befatning med utbytte fra en straffbar handling.

Skyldkravet for hvitvasking er uaktsomhet, det vil si at det har blitt handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden på området. Straffen for uaktsom hvitvasking er bot eller fengsel inntil to år for enkeltpersoner. Dersom straffebudene om hvitvasking overtres av noen som handler på vegne av et foretak, kan foretaket straffes etter straffelovens regler om foretaksstraff, jf.

straffeloven § 27. Ansvaret er da objektivt. Dette betyr at foretaket i utgangspunktet kan straffes for hvitvasking dersom det har hatt befatning med utbytte fra en straffbar handling, selv om ingen person har utvist skyld.

For foretak er straffen bot. Det er ingen minimum eller maksimum størrelse på boten eller standardisert metode for utmåling. Foretaket kan også fradømmes retten til å utøve virksomheten eller forbys å utøve den i visse former, og ilegges inndragning.

Dersom et foretak har overtrådt straffebudene, «kan» foretaket straffes. Retten har altså en skjønnsmessig kompetanse til å vurdere om foretaksstraff skal idømmes. Ved avgjørelsen av om straff skal ilegges, skal det etter straffeloven § 28 blant annet tas hensyn til straffens preventive virkning, lovbruddets grovhet, om noen som har handlet på vegne av foretaket har utvist skyld, om foretaket har oppnådd en fordel ved lovbruddet og foretakets økonomiske evne. Det skal også tas hensyn til om foretaket ved retningslinjer, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget lovbruddet.

I praksis ser vi at det ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff, blir vektlagt hvilke tiltak foretaket har på plass. Dersom foretaket har et godt complianceprogram på plass, vil derfor dette være et selvstendig argument mot at foretaket skal straffes, og det kan også føre til reduksjon av eventuell straff som idømmes.

12.3 Hvitvaskingsloven

Hvitvaskingsloven oppstiller særlige krav til personer og foretak som er rapporteringspliktige etter loven. Først og fremst er det finansforetakene som er rapporteringspliktige etter loven. I tillegg gjelder hvitvaskingsloven for aktører som har særlig god tilgang til det finansielle systemet, som advokater, regnskapsførere og eiendomsmeglere.

De rapporteringspliktige må vurdere risikoen for hvitvasking knyttet til egen virksomhet, kunder og oppdrag. Videre må det etableres hvitvaskingsrutiner for å håndtere denne risikoen, herunder etablering av kundetiltak, interne kontrolltiltak og opplæring. Foretakene har rapporteringsplikt til Økokrim dersom det er forhold som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking.

Det føres tilsyn med foretakene som er rapporteringspliktige under hvitvaskingsloven.

Ved brudd på loven kan rapporteringspliktige foretak ilegges tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Foretak og ledende personer kan også ilegges bøter, og ved særlig skjerpende omstendigheter kan ledende personer idømmes inntil ett års fengsel.

12.4 Complianceprogram

12.4.1 Behovet for et complianceprogram

Som nevnt trenger alle foretak gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking. Et tilpasset og velfungerende complianceprogram som implementeres i bedriften og håndheves av ledelsen, er et av virksomhetens viktigste hjelpemidler for å sikre at selskapet og dets ansatte opptrer innenfor rammene av regelverket. Et slikt complianceprogram bør

også regulere andre forpliktelser bedriften har, som forpliktelser etter åpenhetsloven og Taksonomien.

Virksomheter som er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven har gode forutsetninger for å etablere gode complianceprogram: Hvitvaskingsloven angir hvilke risikovurderinger som foretaket skal gjennomføre, samt hvilke rutiner foretaket plikter å ha på plass. Det er også utarbeidet egne veiledere og rundskriv som gir uttrykk for hvordan regelverket skal forstås. Blant annet har Finanstilsynet laget et eget rundskriv som gjelder etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg har flere bransjeorganisasjoner, som Forum for Næringsmeglere og Advokatforeningen, utarbeidet forslag til rammeverk for hvitvaskingsrutiner for sine medlemmer.

Foretak som ikke omfattes av hvitvaskingsloven, har derimot ikke samme konkrete veiledning for hvordan deres complianceprogram bør være. Økokrim har ikke laget veiledninger som angir hvordan et complianceprogram bør utformes for å anse som godt ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff ved overtredelse av straffebudene mot hvitvasking. Det finnes imidlertid veiledning fra forskjellige organisasjoner og myndigheter nasjonalt og internasjonalt om hvordan et effektiv complianceprogram bør bygges opp. Dette danner et fint utgangspunkt ved utarbeidelsen, vurderingen eller videreutviklingen av et complianceprogram. Her er noen konkrete anbefalinger til hvilke hvitvaskingstiltak som bør iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram:

• Regelmessig vurdering av virksomhetens risiko for hvitvasking.

• Utarbeidelse av rutiner og prosedyrer for kontroll av hvem virksomheten handler med, herunder hvordan risiko for hvitvasking skal vurderes i den enkelte transaksjon

• Oppdateringer og innarbeidinger av endringer i lovgivningen og relevante regelverk

• Rutiner for kontroll internt i virksomheten samt rutiner for varsling og oppfølging ved mistanke om hvitvasking

• Rutiner for opplæring av ansatte

• Klare regler for hvordan brudd på interne retningslinjer og straffebudene mot hvitvasking og sanksjonsregelverket skal følges opp.

12.4.2 Red flags i eiendomstransaksjoner

I virksomhetens complianceprogram bør det innarbeides hva som skal til for at det foreligger «red flags» som tilsier at det er høy risiko for hvitvasking, og i hvilke tilfeller det er behov for å foreta ytterligere undersøkelser.

Ved eiendomstransaksjoner er det høy risiko for hvitvasking dersom avtalemotparten er en person eller et selskap hjemmehørende i høyrisikoland, politisk eksponert person eller kjent kriminell. Det vil være sentralt å avdekke midlenes opprinnelse, samt å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere i slike tilfeller.

Motsatt vil det typisk være lav risiko for hvitvasking dersom motparten er et norsk statlig eller kommunalt foretak, en aktør som er underlagt hvitvaskingsregelverket eller er et børsnotert selskap i EØS-land eller andre markeder underlagt informasjonsplikt som sikrer tilstrekkelig kunnskap om reelle rettighetshavere.

Det er også høy risiko dersom det foreligger forhold som kan tilsi at avtalemotparten handler på vegne av andre, er tilbakeholden med å gi informasjon om seg selv, det er vanskelig å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere, eller det fremkommer negative opplysninger om vedkommende i media eller det er mistanke om straffbare forhold.

Når det gjelder selve transaksjonen, er typiske risikomomenter ved kjøp og salg av eiendom at:

• Transaksjonen gjøres uten eiendomsmegler.

• Det er unormale transaksjonsmønstre, for eksempel:

- Selger skal ikke være mottaker av oppgjøret

- Betalinger gjøres av andre enn kjøper og kjøpers bank

- Det kommer lån fra uvanlige kilder

- Det er uforholdsmessig stor egenkapital med ukjent opprinnelse

• Det er snakk om unødvendige kompliserte transaksjoner, f.eks. at oppgjør gjøres i annet enn penger eller oppgjøret deles opp i unødvendig mange transaksjoner.

• Kjøp/salg til betydelig overpris/underpris eller andre vilkår som avviker vesentlig fra markedspraksis.

• Selger aksepterer tap, eventuelt også sammen med selgerkreditt

• Kort tid mellom erverv og videresalg

• Eiendommen kjøpes usett

• Mindre utviklere/investorer som kjøper objekter for renovering og videresalg til høyere pris

• Kjøpers egenkapital står ikke i forhold til kjøpers økonomiske stilling

13 Nye forslag

13.1 EUs forslag om ny energiplan «RePowerEU» og «The EU Solar Energy Strategy»

Særlig som en konsekvens av krigen i Ukraina lanserte EU den nye energiplanen «RePowerEU». Formålet med energiplanen er å minske EUs behov for russisk olje og gass. Omstillingen har også som mål å bidra til en rask utbygging av fornybar energi og vil derfor også føre til et raskere grønt skifte. «RePowerEU» planen fastsetter også et mål på 42,5 % fornybar energi innen 2030, men med en ambisjon om å nå 45 %.

I energiplanen fremkommer det at det er solenergi som raskest kan bygges ut og følgelig er det en energiform som bør satses på for å oppnå målet om en løsrivelse fra behovet for russiske energikilder. «The EU Solar Energy Strategy” har som mål å raskt øke bruken av solenergi og en betydelig økning av solcellekapasiteten innen 2025 og 2030. Dette innebærer blant at nye og eksisterende offentlige og kommersielle bygg med bruksareal over 250 m2 plikter å installere takmonterte solcellepaneler innen henholdsvis 2026 og 2027. Videre skal alle nye boligbygg ha solcellepanel på taket innen 2029.

Videre vil The Eu Solar Energy Strategy sikre en kortere og enklere behandlingstid for å få innvilget tillatelse til solenergiprosjekter.

Planen trådte i kraft i EU 20. november 2023gjennom et endringsdirektiv (EU/2023/2413).

Direktivet ble sendt på høring i Norge i januar 2024, men det er per oktober 2025 ikke avgjort om, og eventuelt når, direktivet skal gjennomføres i norsk rett.

13.2 Endringer i energimerkeforskriften for bygninger

Den 5. juli 2024 sendte energidepartementet på høring forslag til endringer i energimerkeforskriften for bygninger. Endringsforslagene er ment å gjøre energimerkeordningen for bygg mer relevant for eksisterende bygg og bedre tilpasset det norske energisystemet. Den 2. april 2025 vedtok regjeringen endringer i energimerkeforskriften for bygninger. Forskriftsendringene trer i kraft 1. januar 2026.

De viktigste endringene er i) forenkling av energimerket, ii) bedre uttelling for bygg med oppvarmingsløsninger som samspiller godt med kraftsystemet, og iii) justering av energikarakterskalaen.

Etter dagens regelverk skal bygningers energiattest inneholde et såkalt energimerke. Energimerket skal vise energikarakteren til bygget (bokstavskala fra A til G) samt en oppvarmingskarakter (fargeskala fra grønn til rød). Energikarakteren skal gi en indikasjon på om boligen eller bygningen har et høyt eller lavt energibehov sammenlignet med andre boliger og bygninger inne samme bygningskategori. Oppvarmingskarakteren angir byggets mulighet for å benytte andre energivarer enn fossilt brensel eller strøm. Formålet med energimerkingen er å synliggjøre byggets energitilstand og forbedringsmuligheter overfor mulige kjøpere/leietakere av bygget, for derigjennom å skape større interesse for å foreta konkrete energitiltak.

En av de viktigste endringene i forskriften, er å fjerne oppvarmingskarakteren fra energimerket (fargeskalaen), da energibruken i dagens bygningsmasse i all hovedsak allerede er fornybar. Oppvarmingskarakterens hensyn om å bidra til omlegging til fornybare oppvarmingsløsninger er derfor mindre relevant i dag enn da energimerkeordningen ble vedtatt. Oppvarmingskarakterens formål om å tilrettelegge for energiløsninger som bidrar til

å dempe behovet for strømforsyning fra strømnettet, er foreslått videreført gjennom en ny beregningsmetode for energikarakteren.

Etter den foreslåtte beregningsmetoden for energikarakter, så skal ulike energibærere (strøm, fjernvarme, biobrensel, fjernkjøling m.m.) vektes basert på hvor godt de samspiller med kraftsystemet. Energibærere som avlaster strømnettet, f.eks. fjernvarme, skal vektes på en slik måte at det blir lettere å oppnå energikarakter A, sammenlignet med om bygget trekker sin energi fra strømnettet.

Videre er energikarakterskalaen justert for å gjøre ordningen mer relevant for eksisterende bygg. Skalaen er endret slik at energikaraktertrinnene fordeles jevnere over bygningsmassen. Justeringen gir kortere avstand mellom karaktertrinnene, slik at gjennomføring av energitiltak gir større utslag på energimerket. På den måten blir energimerkeordningen mer relevant og gir bedre insentiver til energieffektivisering i eksisterende bygninger. Med endringen vil flere bygg kunne oppnå energikarakter A, samtidig som bygningsmassen fordeles jevnere mellom de ulike energikarakterene.

13.3 FN’s naturavtale

19. desember 2022 ble FN’s naturavtale, «Kunming-Montreal Global Biodiversity Framework» vedtatt på COP15 møtet i Montreal, Canada. Avtalen omtales som et viktig steg for å bevare både naturen og verdenshavene. FN-landene gjennom vedtagelsen av avtalen blant annet forpliktet seg til følgende mål:

• Verne 30 % av all natur på land innen 2030

• Verne eller bevare 30 % av verdens hav, innsjøer og elver innen 2030

• 30 % av all natur som er delvis ødelagt skal være restaurert innen 2030

I tillegg til å sette opp konkrete mål har avtalen også en mekanisme som skal sikre gjennomføringen av disse. Landene skal rapportere inn hvordan arbeidet går og må rapportere opp mot en rekke forhåndsbestemte indikatorer.

Regjeringen la frem en ny handlingsplan for naturmangfold den 27. september 2024 19 Handlingsplanen følger opp de globale målene for naturmangfold angitt i FN’s naturavtale. I planen fremgår det at regjeringen vil i naturforvaltningspolitikken særlig legge vekt på i) regelmessige oversikter, ii) tiltak og verktøy for bedre forvaltning av naturen bl.a. naturregnskap, menyer av tiltak for økosystemene, målsetting for redusert nedbygging av særlig viktige naturarealer og prinsipper for bærekraftig arealforvaltning.

Naturavtalen vedtatt av FN er nok et eksempel på hvordan miljø og bærekraft vil påvirke byggog eiendomsbransjen i årene fremover.

13.4 Den sosiale taksonomien

Siden vedtakelsen av Taksonomien har det vært diskusjoner i EU om å også lage en «sosial taksonomi». I februar 2022 publiserte EU-organet «Platform on Sustainable Finance» («PSF»)

19 Meld. St. 35 (2023–2024) - Bærekraftig bruk og bevaring av natur - Norsk handlingsplan for naturmangfold

sin rapport og ekspertuttalelse om hvordan en sosial taksonomi burde struktureres og etableres.

PSF fant at den beste måten å strukturere en sosial taksonomi er å sette den opp på samme måte som Taksonomien. Altså ville PSF etablere overordnede mål og tekniske screeningkriterier for hvert mål og for hver bransje som er innlemmet. Som i Taksonomien er det foreslått at aktivitetene i den sosiale taksonomien må bidra vesentlig til ett av hovedmålene, ikke være til vesentlig skade for de øvrige hovedmålene samt oppfylle minimumskriterier for miljømessige forhold. De tre overordnede målene PDF fant at den sosiale taksonomien skulle bidra til er:

• Anstendig arbeid

• God levestandard og velvære til sluttbruker

• Et inkluderende og bærekraftig samfunn Særlig målet om god levestandard er relevant for eiendomsbransjen. Et delmål for å oppnå dette, er tilgjengelige boliger for alle. PSF foreslår derfor at det er relevant å innlemme aktører som kan bidra til tilgjengeliggjøring av boliger for flere i den sosiale taksonomien. PSF foreslår at slike aktører for å vesentlig bidra til målet om god levestandard må avsette et visst antall av boligene de utvikle til lavinntektshusholdninger, og at leien for disse skal være en satt prosentandel rimeligere enn gjennomsnittet i det aktuelle området. En annen måte de kan bidra til dette målet er å innlemme tilgjengelige offentlige rom i prosjektene sine. Arealene må være egnet for aktiviteter og sosialt samvær for alle.

13.4.1 Status for den sosiale taksonomien

Etter at PSF publiserte sin rapport i februar 2022 har EU ikke offentliggjort noe videre arbeid med den sosiale taksonomien. Det er derfor per 1. november 2025 vanskelig å spå eksakt hvordan den sosiale taksonomien blir seende ut.

14 Avslutning

Målet for dette heftet er å gi en oversikt over de viktigste endringene som aktører i bygg og eiendomsbransjen må tilpasse virksomheten etter som følge av innføringen av EUtaksonomien samt vedtatte og forventede endringer i norske regelverk. Innholdet i dette heftet illustrerer at eiendomsbransjen er på full fart inn i det grønne skiftet.

Videre er ESG-krav, både fra lovgiver og fra samfunnet for øvrig, noe som vil påvirke aktørene innenfor eiendomsbransjen. Både vedtagelsen av lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon og åpenhetsloven illustrerer at miljø, bærekraft og sosiale aspekter ved egen virksomhet er parametere norsk næringsliv vil bli målt på.

Som påpekt innledningsvis er dette en forsmak på hva som vil bli innført i løpet av de neste årene. Mange bedrifter blir underlagt krav til ESG-rapportering, men samtidig viser Omnibus I-pakken at utviklingen vil gå noe langsommere fremover. Dette illustrerer at regler om bærekraft må være fleksible og praktisk gjennomførbare for å sikre at de faktisk blir anvendt av næringslivet og bidrar til et reelt grønt skifte.

Om BAHRs virksomhetsgruppe for Eiendom

• Juridisk rådgivning til eiendomsbransjen har vært en viktig del av BAHRs forretningsjuridiske tjenester i mange år. BAHR er anerkjent som et av de aller beste miljøene for juridisk eiendomsrådgivning i Norge.

• Virksomhetsgruppen ledes av partnerne Anne Sofie Bjørkholt, Ole Andreas Dimmen og Andreas Rørvik, tre av bransjens mest anerkjente og erfarne eiendomsadvokater. Med seg har de 14 dyktige medarbeidere i tillegg til et sømløst samspill med firmaets øvrige virksomhetsgrupper. Til sammen danner dette en kraftfull gruppe som bistår en rekke av de mest anerkjente og aktive aktørene innenfor eiendomsbransjen.

• Gruppens kompetanse dekker alt fra transaksjoner, leiekontrakter, investeringsstrukturer, entreprise, eiendomsutvikling, regulatoriske rammer, skatt og avgift. Derved kan vi tilby et komplett tjenestespekter til eiendomsaktørene, noe som er unikt i norsk sammenheng.

• BAHRs eiendomsgruppe har i flere tiår deltatt i utviklingen av standardene for eiendomstransaksjoner og leiekontrakter, de såkalte «megler standardene». Gjennom dette arbeidet følger vi markedsutviklingen tett og bidrar til å videreutvikle standardene for beste praksis på området. Gruppens er også engasjert i regelverksutvikling.

• Med sin brede kompetanseplattform er gruppen sentral i utvikling og etablering av nye, innovative strukturer og modeller for eiendoms- investeringer.

• Vår virksomhet omfatter bistand overfor norske og internasjonale institusjonelle investorer, boligprodusenter, private equity-investorer og familieeide eiendomsaktører.

• I de siste årene har vår bistand til langsiktige eiendoms- og område- utviklere og til aktører innen etablering av ny norsk grønn industri økt betydelig. Dette er områder i sterk fremvekst, hvor vår brede kompetanse plattform og gruppens samfunnensegasjement har kommet godt til nytte.

Medarbeidere BAHRs virksomhetsgruppe for Eiendom

Ved spørsmål eller kommentarer til dette heftet, eller behov for rådgivning, vennligst ta kontakt.

Anne Sofie

Ole Andreas Christoffer Bjørkholt Dimmen Sortland

+47 970 22 193

+47 414 38 821

+47 992 41 453 asb@bahr.no oadim@bahr.no chrso@bahr.no

Kristian

Hans Martin Christina Killingberg Helgesen Cascampas

+47 911 82 736

+47 401 01 616

+47 952 57 099 kriki@bahr.no hamah@bahr.no chcas@bahr.no

Dina Halvor

Kristian Almås Mathisen Gude

ASSOCIATE

+47 993 98 322

+47 918 42 451

+47 412 26 072 dialm@bahr.no halma@bahr.no krigu@bahr.no

Harald

Hedvig Edvard Holmstad Hundhammer Sandvik

SENIOR ASSOCIATE

+47 976 14 291

SENIOR ASSOCIATE ASSOCIATE

+47 932 23 134

+47 454 64 143 hahol@bahr.no hehum@bahr.no esand@bahr.no

Ina Fredrikke Linda Andreas Behrens Åsli Rørvik

ASSOCIATE

+47 412 73 348

SENIOR ASSOCIATE

+47 415 53 541

HEAD OF GROUP/ PARTNER

+47 916 04 805 inols@bahr.no liasl@bahr.no aro@bahr.no

Lisette Lina Fausa Lund

ASSOCIATE

+47 991 11 182

ASSOCIATE

+47 976 26 336 lisfa@bahr.no linlu@bahr.no

Disclaimer

This survey contains information in summary form and is therefore intended for general guidance only. It is not intended to be relied upon as legal advice or be asubstitute for detailed research or the exercise of professional judgement. Please refer to your advisors for specific advice. BAHR will not accept any responsibility professional judgement. Please refer to your advisors for specific advice. BAHR will not accept any responsibility for loss occasioned to any person acting or refraining from action as a result of any material in this survey.

ADVOKATFIRMAET

bahr.no