Bærekraftskrav til bygg- og eiendomsbransjen by BAHR

Bærekraftskrav til byggog eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket

Versjon 20242021 Versjon4,1, januar 3. februar Heftet Heftetblir blirløpende løpendeoppdatert. oppdatert.

Bærekraftskrav til byggog eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket Anne Sofie Bjørkholt Caroline Brochmann Byhring Susanne Åsheim Ihlebæk

BAHR

Innhold

Bærekraftskrav til byggog eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Bærekraftskrav til byggog eiendomssektoren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.2 Bransjens miljøpåvirkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.3 Ikrafttredelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

En oversikt over Taksonomien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.2 Utvidelse av taksonomien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.3 Hva er miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.4 Tekniske screeningkriterier for byggog eiendomsvirksomhet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.5 Minimumsvilkår for sosiale rettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.6 Taksonomiens forespeilede innvirkning på eiendomsbransjen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.6.1 Verdsettelse og tilgang på kapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.6.2 Markedsføring som «grønne» bygg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.6.3 Forholdet til Breeam-NOR. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Taksonomiens tekniske screeningkriterier for oppføring, renovering og eierskap til bygg. . 15 3.1 Mangel på norske definisjoner for kriterier i Taksonomien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3.2 Nærmere om de tekniske screeningkriteriene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.3 Screeningkriterier oppføring av nybygg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.3.1 Miljømål: redusere klimagassutslipp. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.3.2 Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.4 Screeningkriterier for renovering av eksisterende bygg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.4.1 Miljømål: redusere klimagassutslipp. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.4.2 Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.5 Screeningkriterier for eierskap til bygg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.6 Demontering og nedrivning av bygninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Rapportering om bærekraftsopplysninger iht. Taksonomien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 4.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 4.2 Rapportering etter SFDR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4.3 Rapportering etter regnskapsdirektivet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4.4 Utvidelse av rapporteringsplikten - CSRD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4.5 Konsekvenser av nye rapporteringsforpliktelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.6 Fremstillingen videre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Miljøhensyn i reguleringsfasen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.1 Klima- og miljøhensyn i arealplanlegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.1.1 Politiske føringer for arealplanleggingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.1.2 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning. . . . . . . . . . . . 29 5.1.3 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 5.2 Virkemidler i plan- og bygningsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 5.2.1 Hvilke klima- og miljøkrav kan stilles i reguleringsplaner?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 5.2.2 Sektorlovgivningen setter grenser for kommunenes spillerom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.2.3 Særlig om fossilfrie byggeplasser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.2.4 Krav om undersøkelser, konsekvensutredning og ROS-analyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5.3 Oppfyllelse av miljørelaterte krav i reguleringsplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Endringer i byggteknisk forskrift (TEK17). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 6.1 Overordnet om endringene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 6.2 Nytt kapittel 17 – Klima og livsløp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 6.2.1 Endringer i § 17-1 – klimagassregnskap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 6.3 Endinger i § 14 Energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6.3.1 Endringer i § 14-3 – Minimumsnivå til energieffektivitet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6.3.2 Endringer i § 14-4 – Krav til løsninger for energiforsyning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6.4 Endringer i § 9 – Ytre miljø. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

<<< 4

BAHR 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.5

Endringer i § 9-5 - byggavfall og ombruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Endringer i § 9-6 – avfallsplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Endringer i § 9-7 - kartlegging av materialer og krav til rapportering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Endringer i § 9-8 - avfallssortering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Endringer i § 9-9 – sluttrapport. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 Avsluttende om endringsforslagene i TEK17. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Endringer i byggevareforskriften (DOK). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 7.1 Bakgrunnen for endringene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 7.2 Byggevareforskriften § 9 første ledd andre punktum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Transaksjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 8.1 ESG-due diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 8.1.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 8.1.2 ESG-DD fra et juridisk ståsted. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 8.1.3 Særlig om forsikring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 8.1.4 Håndtering av DD-funn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 8.2 Når vil kjøp av eiendom regnes som bærekraftig iht. Taksonomien?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 8.2.1 Kontraktsreguleringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Finansiering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 9.1 Overordnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 9.2 Bærekraftslinkede lån . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 9.3 Grønne lån. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

10.

Nye leiestandarder med økt fokus på bærekraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 10.1 Overordnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 10.2 Miljø og bærekraft. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 10.3 Menneskerettigheter, anstendige arbeidsforhold, hvitvasking og korrupsjon. . . . . . . . . . . . . . 45

11.

Rapportering etter åpenhetsloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 11.1 Hva er åpenhetsloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 11.2 Hvem gjelder loven for?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 11.3 Hvilke plikter pålegges aktørene?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 11.3.1 Aktsomhetsvurderingene etter § 4. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 11.3.2 Offentliggjøring av redegjørelse etter § 5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 11.4 Konsekvenser ved brudd på pliktene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

12.

Hvilket ansvar har eiendomsaktører for å forebygge og avdekke hvitvasking?. . . . . . . . . . . . . . 49 12.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 12.2 Straffeloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 12.3 Hvitvaskingsloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 12.4 Complianceprogram. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 12.4.1 Behovet for et complianceprogram . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 12.4.2 Red flags i eiendomstransaksjoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

13.

Nye forslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 13.1 EUs forslag om tilbørlig aktsomhet for bærekraft for foretak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 13.1.1 Overordnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 13.1.2 Plikt til å utføre aktsomhetsvurderinger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 13.1.3 Selskapets ledelse skal ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle avgjørelser. . . . . . . . . . . . . 54 13.1.4 Tiltak for å sikre at forretningsmodellen samsvarer med Paris-avtalens 1,5 graders mål. . . . 54 13.2 EUs forslag om ny energiplan «RePowerEU» og «The EU Solar Energy Strategy». . . . . . . . . 54 13.3 EUs forslag om nytt direktiv for bygningers energiytelse (EPBD). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55 13.3.1 Overordnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 13.3.2 Oversikt over de viktigste forslagene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 13.3.3 Virkninger for norsk byggebransje. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 13.4 FN’s Naturavtale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 13.5 Den sosiale taksonomien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 13.5.1 Status for den sosiale taksonomien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Avslutning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

5 >>>

BAHR

Bærekraftskrav til byggog eiendomssektoren 1.1

Innledning

D e senere årene har oppmerksomhet rundt bærekraft i byggog eiendomssektoren økt,

særlig i lys av bransjens store klimaavtrykk (omtalt under punkt 1.2), og betydningen skillet mellom «grønne» og «brune» bygg vil få for tilgangen til kapital. Bærekraftig utvikling omfatter imidlertid flere aspekter enn klima- og miljø. FN definerer bærekraftig utvikling som «En utvikling som imøtekommer dagens behov uten å ødelegge mulighetene for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov». Bærekraft omtales ofte som ESG: Environment – Social – Governance. Governance handler om eierstyring og forretningsetikk. Social dreier seg om krav til arbeidsforhold, menneskerettigheter, helse, miljø- og sikkerhetshensyn, antidiskriminering mv. Environment dreier seg om miljømessige forhold, og har sprunget ut av internasjonalt fastsatte klimamål, som Parisavtalen og FNs bærekraftsmål. Det stilles økende ESG-krav til virksomheter og aktiviteter, både nasjonalt, og i EUlovgivning som gjennomføres i Norge via EØS-avtalen. De mest aktuelle reglene fra EU for øyeblikket, Taksonomiforordningen1 , med foreslåtte endringer i tilstøtende regler for bedrifters rapportering om bærekraftsforhold2 , springer ut av EUs handlingsplan for bærekraftig finans.3 Formålet med handlingsplanen er blant annet å bidra til reallokering av kapital til bærekraftige investeringer, håndtere finansiell risiko fra klimaendringer, miljø og sosiale problemer, bedre investorenes beslutningsgrunnlag og motvirke «grønnvasking». Reglene pålegger ikke aktørene å handle eller investere bærekraftig, men innfører krav til å gi opplysninger om bærekraft i investerings- og rådgivningsvirksomheten, og hvor stor andel av denne som er i tråd med Taksonomiens definisjon av bærekraftig aktivitet. Produkter som markedsføres som bærekraftige, må oppfylle særlige krav. Reglene omfattet i utgangspunktet bare finansforetak, børsnoterte foretak og store foretak av allmenn interesse med over 500 ansatte, forutsatt at foretaket overskrider visse krav til størrelse hva gjelder balanse eller omsetning . Kretsen av rapporteringspliktige etter Taksonomien ble imidlertid utvidet med innføringen av endringsdirektivet CSRDsom trådte i kraft i EU 1. januar 2023. Hvilken betydning dette har vil vi komme tilbake til i punkt 4.3 og 4.4 i fremstillingen. Markedsbevegelser og trender som oppstår som en følge av lovgivningen medfører dessuten at Regulation (EU) 2020/852 on the establishment of a framework to facilitate sustainable investment SFDR-forordningen: Regulation (EU) 2019/2088 on sustainability-related disclosures in the financial services sector "Offentliggjøringsforordningen", 3 Action Transition Plan: Financing to a Sustainable Economy Growth (COM (SWD(2021 ) 180 (2018) final) 97 final) og Strategy for Financing the 1

<<< 6

BAHR

andre eiendomsaktører vil måtte forholde seg til reglene. Det er derfor viktig å ha innsikt i hvordan næringen vil påvirkes av de nye EU-reglene. For en grundig innføring i reglene for kapitalforvaltere, herunder eiendomsfond, viser vi til heftet «Bærekraftig finans for kapitalforvaltere og rådgivere – Taksonomien og SFDR: Krav til norske aktører» utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity. I dette heftet vil vi se nærmere på hva kravene i Taksonomien og de tilhørende reglene om rapportering av bærekraftsforhold vil innebære for aktører innenfor byggog eiendomssektoren i Norge. Vi vil også se på hvordan et økende ESG-fokus påvirker transaksjoner, herunder behovet for, og omfanget av, ESG due diligence. I tillegg ser vi på forventede og vedtatte endringer i sektorlovgivningen, herunder endringer i byggteknisk forskrift og åpenhetsloven. For å gi et helhetlig bilde av hvordan et økende ESG-fokus påvirker byggog eiendomssektoren i alle faser, vil vi også redegjøre for miljøhensyn i reguleringsfasen, herunder blant annet hvilke muligheter kommunen har til å stille miljøkrav til utbyggerne. Videre vil vi kort redegjøre for ESG-endringer i leiestandardene. Grunnet reglenes dynamikk, vil heftet bli jevnlig oppdatert. Ta derfor kontakt med oss for å sikre at du har den seneste versjonen. Kontaktinformasjon finnes sist i heftet. Versjonen du leser nå er oppdatert per 1. januar 2024.

1.2

Bransjens miljøpåvirkning

Bygg- og eiendomssektorens klimaavtrykk innebærer at det utvilsomt vil bli satt strenge krav i tiden som kommer: Globalt forbruker byggog anleggsnæringen omtrent 40 % av alle ressurser som blir tilført økonomien. Den høye ressursbruken gjør at næringen står for store mengder avfall, og omtrent 40 % av de globale klimagassutslippene. I tillegg medvirker næringen til utslipp gjennom transport, arealbruk og materialer. Globalt utgjør materialbruk over 80 % av utslippene fra sektoren. Det sier seg derfor selv at gjenbruk og oppgradering av eksisterende bygningsmasse er helt sentrale tiltak for å få ned utslippene fra eiendomsbransjen. Byggsektorens høye klimagassutslipp er også bakgrunnen for at bransjen er pekt på som ett av syv prioriterte områder i EUs handlingsplan for sirkulær økonomi. I Norge er klimagassutslippene fra eiendomsnæringen lavere. Dette skyldes at den største kilden til utslipp fra bygg i Europa er bruken av fossilt brensel til oppvarming, mens over 90 % av byggene i Norge driftes og varmes opp med fornybar energi. Når man inkluderer de indirekte utslippene (utslipp som blir regnskapsført i andre sektorer), finner vi at bygg- anleggs og eiendomssektoren står for 16 % av Norges totale klimagassutslipp.

7 >>>

BAHR

De største utslippene i Norge er knyttet til selve byggeaktiviteten. Så mye som halvparten av utslippene i et byggs livsløp skjer ved produksjon og transport av materialer til bygget.4 Bygg- anleggs og eiendomsnæringen er også den største enkeltkilden til avfall i Norge, og bransjen genererte alene 3,2 millioner tonn avfall i 2019. Samtidig ble mindre enn 43 % av totalt byggavfall sendt til materialgjenvinning i 2018.

1.3

Ikrafttredelse

I Norge må EU-forordningene gjennomføres i nasjonal rett . Stortinget vedtok i desember 2021 lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren5, som gjennomfører taksonomiforordningen og offentliggjøringsforordningen . EØS-komiteen vedtok i april 2022 å innlemme forordningene i EØS-avtalen . 1 . januar 2023 trådte lov om offentlig-gjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren i kraft som følge av at forordringene har trådt i kraft i EØS-avtalen . Det vil bli behov for avklaringer rundt hvorvidt norske standarder og definisjoner kan benyttes i tolkningen av taksonomiens kriterier, som bygger på EU-regelverk og standarder som ikke er lagt til grunn i Norge, se mer om dette i punkt 3 .1 nedenfor . Lov om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1 . juli 2022 . Vi redegjør for ansvarssubjekter og rapporteringsforpliktelser etter denne loven i punkt 10 nedenfor . Forslag til endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) ble sendt på høring i juli 2021 . Endringene trådte i kraft 1 . juli 2022 . Se punkt 6 for nærmere omtale av de vedtatte endringene . I punkt 13 av heftet går vi blant annet gjennom ny lovgivning fra EU som etter alle solemerker vil bli del av norsk rett i årene som kommer, fordi det er ansett som EØS-relevant. Det er allerede her verdt å trekke frem aktsomhetsdirektivet ("CS3D") og endringene i bygningsenergidirektivet som begge er forventet å tre i kraft i EU i løpet av 2024. Se mer om dette under punkt 13.1.

God lesing!

4 5

<<< 8

Anne Sofie Bjørkholt

Caroline Brochmann Byhring

Susanne Åsheim Ihlebæk

PARTNER

ASSOCIATE

SENIOR ASSOCIATE

Tall hentet fra Byggalliansen.no Prop. 208 LS (2020-2021), Innst. 49 L (2021-2022), Lovvedtak 21 (2021-2022)

BAHR

9 >>>

BAHR

De nye bransjene og sektorene som har blitt innlemmet i Taksonomien gjennom TAXO4 og de nye screeningkriteriene er hotellvirksomhet, camping og andre former for kortidsovernattingstilbud, reparasjonstjenester, salg av reservedeler, salg av brukte gjenstander, delingstjenester og risikohåndtering i forbindelse med katastrofer . Eksempler på nye aktiviteter innenfor byggog eiendomssektoren som nå vil være omfattet er: demontering/ nedrivning av bygninger, vedlikehold av veier og motorveier og bruk av betong i byggeprosjekter . Screeningkriteriene for demontering/nedrivning av bygninger gjennomgås i detalj under punkt 3.6 . Sammen med de nye tekniske screeningkriteriene har det også kommet tilhørende vilkår som må oppfylles for å ikke gjøre vesentlig skade på de fire nye miljømålene . For eksempel vil oppføring av nybygg ikke kunne skje på grunn med høy eller moderat fruktbarhet i jordsmonnet, og det vil være strenge krav til maksimalvannmengde i vasker og dusjer både for nybygg og rehabiliterte bygg . Kriteriene skal regelmessig evalueres og endres i lys av den vitenskapelige og teknologiske utviklingen . Det er viktig å merke seg at screeningkriteriene for eiendom og bygg tar utgangspunkt i et EU-direktiv som opererer med noen andre definisjoner og kriterier enn de norske aktører benytter seg av . Se mer om dette under punkt 3 .1 nedenfor . Frem til Regjeringen har avklart relevante alle definisjoner gjeldende for Norge, er det derfor vanskelig for norske aktører å dokumentere 100 % samsvar med Taksonomien . Taksonomien angir også hovedinnholdet i rapporteringspliktene som påhviler bedrifter underlagt Taksonomiens virkeområde . Det er grunn til å tro at ESG-rapportering med tiden vil bli like viktig som selskapenes finansielle rapportering . Taksonomien måtte implementeres i Norge for å ha virkning for norske virksomeheter . Loven som gjennomførte Taksonomien og SFDR i norsk rett, lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren, ble endelig vedtatt, og trådte i kraft 1 . januar 2023 . Taksonomien har blitt innfaset i flere omganger . I EU gjaldt rapporteringsplikten under Taksonomien frem til 1 . januar 2024 kun for aktiviteter som bidro til miljømålene om begrensningen av klimaendringer og klimatilpasning. For de øvrige fire miljømålene, som det ble innført screeningskriterier for med ikrafttredelsen av TAXO4 fra 1 . januar 2024, vil det foreligge krav om rapportering av "Taksonomi kvalifisering" fra 2024, på rapporteringen for FY 2023, og krav om rapportering om "Taksonomi justering" fra 2025, på rapporteringen for FY 2024 . De nye tekniske screeningkriteriene må innlemmes i EØS-avtalen, og deretter vil de gjennomføres av Finansdepartementet i en forskrift . Finansdepartementet kan ikke si

<<< 10

BAHR

akkurat når kriteriene vil være gjeldende i norsk rett . De har likevel oppfordret til at relevante norske virksomheter inkluderer informasjon om de nye taksonomiaktivitetene i sin rapportering for regnskapsåret 2023 .

2.3

Hva er miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter?

Taksonomien oppstiller fire vilkår som må oppfylles for at en spesifikk økonomisk aktivitet skal anses som miljømessig bærekraftig: 1. Vesentlig bidra til ett eller flere miljømessige mål

• Begrensninger av klimaendringer • Klimatilpasning • Bærekraftig bruke og beskyttelse av vann- og havressurser

2. Ikke vesentlig skade noen av de andre miljømessige mål

• Overholde tekniske screening-kriterier • Eksempel: Renovering av eksisterende bygninger er ikke miljømessig bærekraftig hvis bygningen er beregnet til utvinning, lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer.

3. Overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter

• OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper • FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter

4. Overholde tekniske screening-kriterier

• Kriterier/terskelverdier som bestemmer hvorvidt en aktivitet oppfyller vilkår 1) og 2) • Eksempel: ved kjøp av fast eiendom oppført før 31. desember 2020, må bygingen minimum ha energiattest i klasse A.

• Omstilling til sirkulærøkonomi • Forebygging og bekjempelse av forurensning • Beskyttelse og gjenopprettelse av biologisk mangfold og økosystemer

For at en økonomisk aktivitet skal kvalifisere som et vesentlig bidrag til ett eller flere miljømål, må aktiviteten være inkludert i Taksonomien, slik som flere aktiviteter i byggog eiendomsbransjen er . I tillegg må aktiviteten utføres på en slik måte at den oppfyller de tekniske screeningkriteriene for aktiviteten, se mer om dette i punkt 3 . Aktiviteter som bidrar vesentlig til ett av miljømålene, er likevel ikke i samsvar med Taksonomien dersom aktiviteten samtidig gjør vesentlig skade på noen av de fem andre miljømålene . Dette er et absolutt krav, og er nytt for norske eiendomsaktører, som er vant til å forholde seg til BREEAMs mer dynamiske krav . Uansett hvor stort bidraget er til ett av miljømålene, vil aktiviteten falle utenfor den grønne klassifiseringen dersom man ikke overholder vilkåret om å ikke vesentlig skade øvrige miljømål . Kriteriene for at en aktivitet ikke vesentlig skader noen av de andre miljømålene, beror ikke på en skjønnsmessig vurdering, men er konkret angitt i de tekniske screeningkriteriene . For å være i samsvar med aktiviteten må aktiviteten også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, som OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter .

11 >>>

BAHR

2.4 Tekniske screeningkriterier for byggog eiendomsvirksomhet Vilkårene for å oppfylle de tekniske screeningkriteriene, er for de ulike aktivitetene detaljert beskrevet i lovgivningen tilknyttet Taksonomien . For byggog eiendomsvirksomhet var det i utgangspunktet laget screeningkriterier under miljømålet om å begrense klimaendringer, for fire grupper av aktiviteter, hvor den siste har flere undergrupper: • Oppføring av nye bygg • Renovering av eksisterende bygg • Kjøp og eierskap til bygg • Øvrige miljøtiltak ved bygg – omfatter installasjon, vedlikehold og reparasjon av: - tekniske innretninger knyttet til energieffektivitet - ladestasjoner for kjøretøy i bygninger, med tilhørende parkeringsplasser - utstyr for å måle, regulere og kontrollere bygningers energiforbruk - fornybare energikilder tilknyttet byggverk I tillegg er det gjennom vedtakelsen av TAXO4 fra 1 . januar 2024 innført nye tekniske screeningkriterier som berører byggog eiendomssektoren . Det gjelder først og fremst i tilknytning til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi . Følgende aktiviteter innen byggog eiendomsbransjen har fått tekniske screening kriterier for å kunne oppfylle miljømålet om vesentlig bidrag til omstillingen til sirkulær økonomi: - oppføring av nybygg - rehabilitering av bygg, - demontering/nedriving av bygninger - vedlikehold av veier/motorveier - bruk av betong i byggeprosjekter, der de tre siste aktivitetene ikke tidligere har vært med i taksonomien. Det er også innført tekniske screeningkriterier i tilknytning til miljømålet om beskyttelse og restaurering av biologisk mangfold og økosystemer, som omfatter aktiviteter knyttet til drift av hoteller, camping og andre former for kortidsovernattingstilbud . Det er viktig å merke seg at det ikke er bedriften i sin helhet som vurderes, men de aktiviteter som bedriften gjennomfører . Det vil si at bedriften både kan drive med aktiviteter som kan klassifiseres som bærekraftige, og andre aktiviteter som ikke oppfyller kriteriene . Det er selve aktiviteten som kan klassifiseres etter Taksonomien . Dersom man f .eks . eier et bygg i energiklasse C, og utfører miljøtiltak på eiendommen i tråd med Taksonomien (f .eks . installerer energimålingsutstyr), så er det kun selve miljøtiltaket som kan anses som grønt etter Taksonomien . Eierskap til bygget vil ikke være en grønn aktivitet, dersom det fortsatt er i energiklasse C . Aktiviteter som ikke faller inn under listen ovenfor, er per nå ikke inkludert i regelverket, og har

<<< 12

BAHR

derfor ikke forutsetninger for å bli klassifisert som bærekraftige enda . Det gjelder f .eks . leie av bygg . For mange eiendomsaktører vil likevel mye av virksomheten være innenfor Taksonomiens virkeområde, ettersom de aller fleste av bransjens aktiviteter er inkludert i regelverket . Vi vil i punkt 3 av heftet gi en oversikt over hvordan følgende aktivteter kan klassifiseres som grønne i henhold til Taksonomien, ved å enten oppfylle de tekniske screeningkriteriene knyttet til miljømålet om begrensning av klimaendringer eller miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi: -

eierskap til bygg,

oppføring av bygg og

renovering av eksisterende bygninger, og - demontering/nedrivning av bygninger

demontering/nedriving av bygg

2.5 Minimumsvilkår for sosiale rettigheter For at en aktivitet skal kunne regnes som grønn, må selskapet som nevnt også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, som OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt prinsippene knesatt ILO (International Labour Organization) sin erklæring om fundamentale prinsipper på arbeidsplassen. Disse prinsippene er et verktøy for å motvirke barnearbeid, tvangsarbeid og diskriminering på arbeidsplassen. Samlet sett innebærer kravene blant annet at selskapet må: •

Publisere en uttalelse fra ledelsen som forplikter virksomheten til å overholde men neskerettighetene. Denne forpliktelsen skal synliggjøres gjennom virksomhetens operasjonelle aktiviteter og rutiner.

•

Være klar over sin påvirkning på menneskerettighetene, og implementere tiltak for å unngå eller redusere negativ påvirkning. Dette skal kommuniseres til selskapets interessenter.

2.6 Taksonomiens forespeilede innvirkning på eiendomsbransjen 2.6.1 Verdsettelse og tilgang på kapital Etterhvert som kravene fra både myndigheter og markedet dreies i en grønnere retning, vil det for banker, investorer og forsikringsselskap innebære høyere risiko å låne ut til, investere i og forsikre «brune bygg». Bankene må etter Taksonomien blant annet rapportere på hvor stor andel av sine utlån som er grønne. Foreløpig gjelder dette kun utlån til virksomheter underlagt Taksonomiens virkeområde, men dette kan endre seg fort: Av supplerende regler til Taksonomien6 er det fastsatt at det senest innen 30. juni 2024 skal gjøres en vurdering av om rapporteringsforpliktelsene for omfattede virksomheter, også skal gjelde

Kommisjonens delegerte forordning (EU) 2021/2178 om supplerende regler til EU-Taksonomien

13 >>>

BAHR

rapportering av eksponering mot virksomheter som ikke er omfattet . I tillegg pågår det allerede et arbeid som vil utvide virkeområdet for Taksonomien til langt flere bedrifter enn de som i dag er omfattet . Videre legger Taksonomien opp til at foretak som ikke er underlagt rapporteringskravene, frivillig kan offentliggjøre informasjon, enten for å oppnå tilgang til grønn finansiering som et ledd i spesifikke miljømerkingsordninger eller finansielle produkter, eller som et ledd i deres overordnede forretningsstrategi i forbindelse med bærekraftig virksomhet . Foreløpig er det i lovverket lagt opp til at foretak som ikke er underlagt Taksonomiens rapporteringsplikter kan inkludere slik frivillig offentliggjort informasjon i sin rapportering fra 1 . januar 2025 . Både banker og eiendomsaktører har altså en klar interesse i å tilfredsstille kriteriene i Taksonomien . Norske banker vil måtte vise at de byggene de lånefinansierer er grønne etter Taksonomien, slik at banken kan få grønne lån i det europeiske bankmarkedet . Per nå vil samsvar med Taksonomiens krav kunne gi bedre lånebetingelser og lavere egenkapitalkrav, men på sikt vil dette også kunne bli et absolutt krav for å få finansiering og forsikring . Bygg- og eiendomsselskaper vil også få en direkte økonomisk fordel ved å overholde Taksonomiens krav, da «grønne» bygg kan forsvare bedre lånevilkår og høyere leienivåer, som igjen vil gjøre eiendommen til et mer attraktivt investeringsobjekt . Det et stort marked for grønne obligasjoner innenfor eiendom . EU vedtok i november 2023 en ny forordning som regulerer European Green Bonds . Forordningen regulerer hvilke obligasjoner som kan benytte merkelappen European Green Bond (EuGB) . For å anses som et EuGB må beløp reist under obligasjonen brukes til å finansiere aktiviteter som overholder Taksonomiens krav til miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter . Utstedere av EuGB blir pålagt obligatorisk rapportering om hvordan beløpet som er reist, er brukt, og det stilles krav om ekstern akkreditering . Eiendom som ikke kan anses bærekraftige, vil derfor med tiden kunne falle utenfor obligasjonslånsmarkedet .

2.6.2 Markedsføring som «grønne» bygg Et uttalt mål med Taksonomien er å unngå «grønnvasking» . Selv om Taksonomien kun gjelder for bestemte aktører og selskaper, slik at andre aktører i utgangspunktet står fritt til å markedsføre et bygg som «grønt» uten at det oppfyller Taksonomiens krav, så vil det fort bli ansett for misvisende og i strid med markedspraksis at aktiviteter markedsføres som «grønne», uten at man samtidig kan vise til samsvar med Taksonomiens krav .

<<< 14

BAHR

2.6.3 Forholdet til BREEAM-NOR BREEAM-NOR er per i dag Norges mest brukte miljøsertifisering for nybygg og større rehabiliteringer. Et bygg kan sertifiseres på fem nivåer fra «pass» til «outstanding». For hvert nivå øker bærekraftsnivået i bygget. Ni kategorier er dekket under sertifiseringer, blant annet energi, materialer, avfall og forurensning. I hver kategori er det emner med kriterier eller tiltak man kan gjøre for å redusere miljøpåvirkning fra bygget. Jo flere tiltak som innføres, jo flere poeng får man, og jo høyere sertifiseringsnivå oppnår bygget. Dette skiller seg fra kravene som følger av Taksonomien, som er absolutte. For å oppfylle kravene til en miljømessig bærekraftig aktivitet etter Taksonomien, må alle vilkårene være oppfylt, herunder må det både bidras vesentlig til ett av Taksonomiens miljømål, og aktiviteten kan ikke være til betydelig skade for noen av de andre miljømålene. Kompenserende tiltak vil ikke medføre at vilkårene oppfylles.

Taksonomiens tekniske screeningkriterier for oppføring, renovering og eierskap til bygg, og demontering/nedrivning av bygninger

3.1 Mangel på norske definisjoner for kriterier i Taksonomien For å forstå de tekniske screeningkriteriene angitt i Taksonomien må man kjenne til definisjonene og kriteriene EU benytter seg av, og hvordan disse kan anvendes i Norge . Før vi begynner med en gjennomgang av screeningkriteriene, vil vi derfor først bruke noen avsnitt på å vise hvordan screeningkriteriene per i dag ikke er direkte anvendelige for norske aktører . Taksonomiens kriterier for eiendomsbransjen bygger i stor grad på EUs bygningsdirektiv av 2010 . 7 Her definerer EU flere sentrale parametere som er styrende for om en bygning oppfyller vilkårene for å være bærekraftige etter Taksonomien . De viktigste er EPC (Energy Performance Certificate), PED (Primary Energy Demand) og NZEB (Nearly Zero Emission Buildings) . Alle de tre begrepene skal forstås slik som de er definert i Bygningsdirektivet8. Bygningsdirektivet fra 2010 ble innlemmet i EØS avtalen først i april 2022.

7 Direktiv 2010/31/EU av 19. mai 2010 om bygningers energimessige yteevne 8 Merk at EU jobber med en revisjon av bygningsdirektivet, som stiller strengere krav til nye og eksisterende bygninger. Endringsdirektivet vil sannsynligvis tre i kraft i EU i løpet av 2024. Se mer informasjon i punkt 13.3.

15 >>>

BAHR

Taksonomiens begrepsbruk innebærer for eksempel at hvilken energiklasse (EPC) bygget oppnår etter bygningsdirektivets energimerkeordning, kan være styrende for om kjøp av et bygg kan anses som grønt etter Taksonomiens regler . Energiklassen vil også være av betydning for å avgjøre om renovering av et bygg har medført en tilstrekkelig reduksjon i energibehov til at renoveringsarbeidet kan anses som en grønn aktivitet under Taksonomien . Den norske energimerkingsordningen samsvarer imidlertid ikke med kriteriene etter EPC, noe som gjør at vi ikke har et treffende måleverktøy for å dokumentere ytelse iht . Taksonomien . Mens EPCs retningslinje for måling av bygningers energibehov gjøres på bakgrunn av byggets primærenergibehov, baserer den norske energimerkingsordningen seg på byggets beregnede behov for kjøpt energi . Det er derfor behov for en avklaring rundt om de norske definisjonene i energimerkingsordningen kan benyttes ved tolkningen av Taksonomiens kriterier, eller om energimerkeordningen må revideres slik at den samsvarer med EUs energimerkingsordning . Det samme gjelder Taksonomiens referanse til de 15 % beste bygningene iht . «Primary Energy Demand» (beregnet primærenergiforbruk), og referanser til klimagassberegninger i tråd med Level(s) .9 Flere av Taksonomiens kriterier tar utgangspunkt i definisjonen av Nearly Zero Emission Buildings (NZEB) . I artikkel 2 av Bygningsdirektivet defineres NZEB-bygninger som «building that has a very high energy performance» og hvor energien brukt «should be covered to a very significant extent by energy from renewable sources, including energy from renewable sources produced on-site or nearby .» Hvilke bygg som omfattes av definisjonen er opp til medlemslandene å avgjøre, fordi kravene må tilpasses nasjonale forutsetninger, som utetemperatur og klima . Fra 1 . juli 2022 er det gjort endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) . I korte trekk er målet med endringen å få strengere og flere klimakrav inn i byggteknisk forskrift . Likevel reflekterte ikke endringen behovet for en norsk NZEB-definisjon . Dette ble påpekt i flere høringsinnspill, blant annet fra Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA) og Grønn byggallianse . EBA skriver at: «Vi vil bemerke at det er et presserende behov for at reviderte energikrav inneholder en nasjonal NZEB (Nearly Zero Energy Building)-definisjon. For at norske banker skal kunne vise at bygg de lånefinansierer tilfredsstiller EU taksonomien slik at de kan få grønne lån i det europeiske bankmarkedet slik at de igjen kan tilby sine kunder gunstige grønne lån, må norske myndigheter definere NZEB ihht Bygningsenergidirektivet.» I Finansmarkedsmeldingen 2022, understreker Finansdepartementet behovet for avklaringer knyttet til klassifiseringen av enkelte økonomiske aktiviteter, herunder aktiviteter i byggog

<<< 16

9 Les mer om mangelen på samsvar mellom norske og Taksonomiens kriterier i brev fra Finans Norge, Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom til daværende finansminister Jan Tore Sanner, Olje- og energiminister Tina Bru og Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup av 17. juni 2021.

BAHR

17 >>>

BAHR

For at de enkelte aktivitetene skal kunne regnes som bærekraftige iht. Taksonomien, stilles det en rekke krav. Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene gjennom å oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, og iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter. Nedenfor vil vi gjennomgå hva som skal til for at nevnte aktiviteter kan oppfylle miljømålene om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer og vesentlig bidra til omstilling til sirkulærøkonomi.

3.3 Screeningkriterier oppføring av nybygg 3.3.1. Miljømål: redusere klimagassutslipp Den økonomiske aktiviteten «oppføring av nybygg» defineres i Taksonomien, som "oppføring av boligbygg og næringsbygg, samt å skaffe til veie de nødvendige finansielle, tekniske og fysiske midlene for å gjøre oppføringen mulig". Det spiller ingen rolle om selve oppføringen gjøres av eier av det fremtidige bygget, eller om oppføringen gjøres av andre gjennom en entreprisekontrakt. Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende: -

Primærenergibehovet (PED) 10, som definerer bygningens energimessige ytelsesevne er

minst 10 % lavere enn den terskel som følger av nearly-zero energy building (NZEB)-

definisjonen. Definisjonen omfatter både energieffektivitet / energibehov og fornybar

energiproduksjon.

For bygninger som er større enn 5000m2 kreves dokumentasjon for byggets lufttetthet og termiske integritet. For bygninger som er større enn 5000m2 skal det lages og tilgjengeliggjøres en CO2beregning for byggets livsløp.

Det er som nevnt ikke tilstrekkelig at aktiviteten oppfyller miljømålet. Aktiviteten kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2, punkt 7.1. For aktiviteten oppføring av nybygg, innebærer dette blant annet følgende krav: -

Bygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmere detaljer er spesifisert i Appendix A). Bygget må ha vannbesparende installasjoner. På byggeplassen

skal man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet og

at vannbalansen ikke forstyrres.

Det må tilrettelegges for at minst 70 % av bygge- og rivningsavfallet kan gå til gjenbruk eller materialgjenvinning.

10 Primærenergi er definert i direktivet artikkel 2 nummer 5 som energi fra vedvarende og ikke-vedvarende energikilder, som ikke har gjennomgått noe omdanning- eller transformasjonsprosess.

<<< 18

BAHR

Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn.

Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden.

Det kan ikke bygges i naturvernområder.

Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.3.2. Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi, må følgende vilkår være oppfylt: -

Alt avfall fra bygge- og rivningsaktivitet skal behandles i samsvar med EUs avfallslovgiv

ning, Herunder skal 90 % av ikke-farlig bygge- og rivningsavfall fra byggeplasser gjøres klart

til gjenbruk eller resirkuleres, (ikke-farlig avfall brukt til tilbakefylling ikke medregnet), og

operatøren av aktiviteten skal dokumentere overholdelse av 90%-terskelen.

Det livssyklusglobale oppvarmingspotensialet (GWP) beregnes for hver livssyklus for byg ningen som bygges, og skal kunne vises til investorer og kunder på forespørsel. Bygningsdesign og teknikker støtter sirkularitet gjennom inkorporering av konsepter for design for tilpasningsevne og dekonstruksjon. Bruken av primære råmaterialer i byggingen av bygningen minimeres gjennom bruk av

gjenbrukte råmaterialer. Det skal sikres at de tre tyngste materialkategoriene som brukes

til å bygge bygningen, målt etter kg masse, overholder følgende maksimale totale mengder

av primære råmaterialer som brukes:

a) 70% for den kombinerte totalen av betong og naturlig eller agglometert stein b) 70% for den kombinerte totalen av murstein, fliser og keramikk c) 80% for bio-baserte materialer d) 70% for den kombinerte totalen av glass og mineralisolasjon e) 50% for ikke-biobasert plast f ) 30% for metaller g) 65% for gips Tersklene over beregnes ved å trekke de sekundære råmaterialene som brukes i arbeidene fra den totale mengden av hver materialkategori som brukes i arbeidene, målt i kg. Hvor informasjon om resirkulert innhold i et byggeprodukt ikke er tilgjengelig, skal det telles som bestående av 100% råmaterialer. Gjenbrukte byggeprodukter, inkludert de som inneholder ikke-avfallsmaterialer som er reprodusert på stedet, skal telles som bestående av null primære råmaterialer, for på den måten å respektere avfallshierarkiet, og dermed favorisere gjenbruk over resirkulering. Overholdelse av kriteriene dokumenteres ved rapportering av såkalt "Level(s) indicator 2.1."

19 >>>

BAHR

Elektroniske verktøy skal brukes for å beskrive egenskapene til bygningen som blir bygget, herunder materialer og komponenter som er brukt, for fremtidig vedlikehold, gjenoppretting og gjenbruk, for eksempel ved bruk av EN ISO 22057:2022 for å fremskaffe "Environmental Product Declarations" ("EPD")/miljøvaredeklarasjoner. Informasjonen lagres i digitalt format og gjøres tilgjengelig for investorer og kunder på forespørsel. I tillegg sikres langvarig bevaring av denne informasjonen utover byggets brukstid ved å bruke nasjonale verktøy i dokumenteringen, som for eksempel eiendomsregister eller offentlige register. I tillegg til å oppfylle miljømålet, må aktiviteten heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette fremgår av Annex 2 til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi punkt 3.1. Kravene samsvarer med kravene i Annex 2 for miljømålet om å begrense klimaendringer som redegjort for i avsnitt 3.3.1. I tillegg nevnes under Annex 2 til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi punkt 3.1 kravet om å ikke vesentlig skade miljømålet om å begrense klimaendringer, nærmere bestemt at bygningen ikke må være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler. Videre skal bygningens "Primary Energy Demand (PED) som følge av byggingen ikke overskride grensen for å kvalifisere som "nearly zero-energy building" (NZEB) etter nasjonal lovgivning etter implementering av EUs bygningsdirektiv. Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.4 Screeningkriterier for renovering av eksisterende bygg FNs klimapanel (IPCC) viser til at en omfattende del av bygningsmassen som eksisterer i dag, også vil eksistere i 2050. Derfor er en viktig del av å kutte utslippene i byggog eiendomsbransjen at eldre bygg rehabiliteres, slik at utslipp fra disse reduseres. Forskning viser også at rehabilitering av eksisterende bygg er bedre for klimaet enn å bygge nytt. I Stortingets klimaplan for 2021-2030 (Klimaplanen) fremheves det også at av alle tiltak som kan redusere miljøbelastningen fra byggog eiendomsnæringen i Norge, så er utnyttelse av nåværende eiendommer, fremfor å bygge nytt, det som vil gi den største miljøeffekten. På bakgrunn av dette påpekes det i planen at når Staten skal leie lokaler, skal dette fortrinnsvis være i eksisterende bygg fremfor nybygg. Det er derfor ikke overraskende at EU har fokus på renovering av bygg som et virkemiddel for å få byggog anleggsbransjen til å bidra til klimaomstillingen, og at renovering av bygg er en av de aktivitetene som har forutsetninger for å klassifiseres som grønne etter Taksonomien.

3.4.1. Miljømål: redusere klimagassutslipp Den økonomiske aktiviteten "renovering av eksisterende bygg" defineres i Taksonomien som "byggog anleggsarbeider, samt forberedelser til dette ".

<<< 20

BAHR

For at en renovering skal anses å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, må ett av de to vilkårene under være oppfylt (i) Rehabiliteringen oppfyller kravene til «større renoveringsarbeider», slik det er

definert i bygningsdirektivet (litt forenklet vil dette si tilfeller der 25 % eller mer av

bygnings massen renoveres); eller

(ii) Renoveringen må resultere i en reduksjon av primærenergibehovet (PED) på

minimum 30 %. Dette må dokumenteres ved en grundig gjennomgang av hele bygget,

som skal være utført av en uavhengig tredjepart. Endringen må valideres gjennom et energimerkestempel (Energy Performance Certificate).

At EU har åpnet opp for at renoveringsarbeider kan anses som bærekraftige vurdert etter reduksjon i byggets klimaavtrykk, fører til at det som i utgangspunktet er arbeider på et mørkebrunt bygg, vil kunne anses som en grønn aktivitet dersom det er tilstrekkelig reduksjon i PED. At en slik løsning tillates, henger nok sammen med en erkjennelse av at en omfattende del av eksisterende bygningsmasse vil bestå i årene fremover, jf. ovenfor, slik at EU ønsker å stimulere bransjen til å forbedre klimaavtrykket fra slike bygg, fremfor å oppføre nye bygg. Det er likevel ikke tilstrekkelig for smasvar med Taksonomien at renoveringsarbeidene medførere en reduksjon i klimaavtrykket. Arbeidene kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2, artikkel 7.2 For den økonomiske aktiviteten renovering av eksisterende bygg, innebærer dette blant annet følgende krav: -

Bygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmere detaljer er

spesifisert i appendix A). -

Bygget må ha vannbesparende installasjoner. På byggeplassen

skal man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet

og at vannbalansen ikke forstyrres.

Minst 70 % av ikke-farlig byggog nedrivningsavfall som skapes på byggeplassen skal gjøres klar for gjenbruk eller annen materialutnyttelse.

Krav om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter.

Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn.

Det må tas hensyn til støy og støybelastning i byggeperioden.

Det kan ikke bygges i naturvernområder.

3.4.2. Miljømål: omstilling til sirkulærøkonomi For at en renovering skal anses å vesentlig bidra til målet om omstilling til sirkulærøkonomi må følgende kriterier være oppfylt:

21 >>>

BAHR

Alt avfall fra bygge- og rivningsaktivitet skal behandles i samsvar med EUs avfallslovgiv .

Den livssyklusglobale oppvarmingspotensialet (GWP) for bygningens renoveringsarbei der er beregnet for hver fase i livssyklusen, fra renoveringstidspunktet, og blir opplyst til investorer og kunder på forespørsel. - Bygningsdesign og teknikker støtter sirkularitet gjennom innlemmelse av konsepter for design for tilpasningsevne og dekonstruksjon.

Minst 50% av den opprinnelige bygningen beholdes. Dette skal beregnes basert på den beholdte brutto eksterne gulvarealet fra den opprinnelige bygningen ved bruk av relevant nasjonal eller regional målemetodikk, alternativt ved bruk av definisjonen av 'IPMS 1' inneholdt i de internasjonale eiendomsmålestandardene.

Bruken av primære råmaterialer i byggingen av bygningen minimeres gjennom bruk av gjenbrukte råmaterialer. Det skal sikres at de tre tyngste materialkategoriene som brukes til å bygge bygningen, målt etter kg masse, overholder følgende maksimale totale meng der av primære råmaterialer som brukes: a) 85% for den kombinerte totalen av betong og naturlig eller agglometert stein b) 85% for den kombinerte totalen av murstein, fliser og keramikk c) 90% for bio-baserte materialer d) 85% for den kombinerte totalen av glass og mineralisolasjon e) 75% for ikke-biobasert plast f ) 65% for metaller g) 83% for gips

Tersklene beregnes ved å trekke de sekundære råmaterialene som brukes i arbeidene fra den totale mengden av hver materialkategori som brukes i arbeidene, målt i kg . Hvor informasjon om resirkulert innhold i et byggeprodukt ikke er tilgjengelig, skal det telles som bestående av 100% råmaterialer . For å oppmuntre til gjenbrukte byggeprodukter inkludert de som inneholder ikke-avfallsmaterialer som er reprodusert på stedet også for rehablitering telles som bestående av null primære råmaterialer. Overholdelse kriteriene dokumenteres også her ved rapportering av såkalt "Level(s) indicator 2.1" . Elektroniske verktøy må brukes for å beskrive egenskapene til bygningen som blir bygget, herunder materialer og komponenter som er brukt, for fremtidig vedlikehold, gjenoppretting og gjenbruk, for eksempel ved bruk av EN ISO 22057:2022 for å fremskaffe "Environmental Product Declarations" ("EPD")/ miljøvaredeklarasjoner . Informasjonen lagres i digitalt

<<< 22

BAHR

format og gjøres tilgjengelig for investorer og kunder på forespørsel . I tillegg sikres langvarig bevaring av denne informasjonen utover byggets brukstid ved å bruke nasjonale verktøy i dokumenteringen, som for eksempel eiendomsregister eller offentlige register . Det er likevel ikke tilstrekkelig for samsvar med Taksonomien at renoveringsarbeidene medfører en reduksjon i klimaavtrykket, eller at det vesentlig bidrar til omstilling til sirkulær økonomi . Renoveringsarbeidene kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene . Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2 artikkel 7 .2 til miljømålet om å redusere klimautslipp, og Annex 2 artikkel 3 .2 til miljømålet om omstilling til sirkulær økonom . For å oppfylle miljømålet om omstilling til sirkulær økonomi er det i tillegg et krav om at bygningen som renoveres ikke må være dedikert til utvinning, lagring, transport eller produksjon av fossile brensler for at aktiviteten skal kunne anses å ikke gjøre skade på miljømålet om å begrense klimaendringer . Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht . Taksonomien .

3.5 Screeningkriterier for eierskap til bygg Den økonomiske aktiviteten som omfattes av dette punktet i Taksonomien, gjelder kjøp av fast eiendom og utøvelse av eiendomsrett til denne faste eiendom . Sistnevnte inkluderer utleie av eiendom . Dersom kjøp av fast eiendom skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende: - For bygninger oppført før 31. desember 2020: o

Bygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller

Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen.

- For bygninger oppført etter 31. desember 2020: o

Tilsvarende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 3.3 ovenfor).

- Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse. For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer. Detaljer for dette er spesifisert i Annex 1, tillegg A. Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med

23 >>>

BAHR

minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

3.6. Demontering og nedrivning av bygninger Ved vedtakelsen av TAXO4 fra 1. januar 2004 ble det innført tekniske screeningkritierier knyttet til miljømålet om omstilling til sirkulærøkonomi for aktiviteten demontering og nedrivning av bygninger, en aktivitet som ikke tidligere hadde vært omfattet av Taksonomien. For at aktiviteten skal bidra vesentlig til målet om omstilling til sirkulær økonomi må følgende være oppfylt: 1. Forut for oppstarten av demonteringen eller nedrivningen må operatøren ha diskutert og blitt enig med kunden om minimum følgende punkter: -

definisjon av nøkkeltall (KPIer) og målsetninger for prosjektet

identifisering av prosjektspesifikke begrensninger som kan kompromittere det ønske de ambisjonsnivået (slik som tid, arbeidskraft og plass) og hvordan man kan minimere disse begrensningene

detaljer i "pre-demolition auditing procedure"

en "avfallsstyringsplan", der selektiv dekonstruksjon, dekontaminering og kildesepa rasjon av avfallsstrømmer prioriteres, alternativt at det forklares hvorfor disse kravene ikke er tekologisk gjennomførbare i prosjektet og hvor kostnader og finansielle hensyn ikke kan være begrunnelse for at disse kravene ikke er overholdt,

2. den som utøver aktiviteten gjennomfører en "pre-demolition audit", i tråd med EUs Construction and Demolition Wast Management Protocol 3. Alt rivningsavfall som genereres under rivnings- eller vrakingsaktiviteten behandles i samsvar med EUs avfallslovgivning og den komplette sjekklisten til EUs protokoll for håndtering av bygge- og rivningsavfall 4. Minst 90 % av ikke-farlig bygge- og rivningsavfall som genereres på byggeplassen forberedes til gjenbruk eller resirkuleres , og rapporteres på "Level(s) indicator 2.2(120), ved bruk av "Level 3 rapporteringsformat" for ulike avfallsstrømmer. Alternativt blir minst 95 % av det mineralske, og 70 % av det ikke-mineralske av det ikke-farlige rivningsavfallet samlet inn separat og forberedt for gjenbruk eller resirkulert. I tillegg kan aktiviteten heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene. Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2 , punkt 3.2. For aktiviteten oppføring av nybygg, innebærer dette blant annet følgende krav:

<<< 24

BAHR

- for å ikke skade miljømålet om å redusere klimagassutslipp, må bygningseieren eller entreprenøren under renovering, oppussing eller rivningsaktiviteter som innebærer fjerning av skumplater eller laminerte plater installert i hulrom eller oppbygde strukturer, som inneholder skum med fluorholdige drivhusgasser, mettede og umettede hydrofluorkarboner, og ozonnedbrytende stoffer, slik det er definert i forordning (EU) nr. 517/2014 og i forordning (EU) nr. 1005/2009, sørge for at utslipp blir unngått så langt det er mulig ved å håndtere skummet eller gassene på en måte som sikrer gjenbruk eller destruksjon av skumplatene eller gassene som er i skummene. Gjenvinning av gassene som er i skummene utføres av personell med tilstrekkelig opplæring. Dersom gjenvinning av disse skummene ikke er teknisk gjennomførbart, utarbeider operatøren dokumentasjon som gir bevis for at gjenvinning ikke er gjennomførbart i det spesifikke tilfellet. Slik dokumentasjon oppbevares i fem år og gjøres tilgjengelig på forespørsel. .

Dersom demonteringen/nedrivningen i tillegg utøves i samsvar med minimumskravene til sosiale rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht. Taksonomien.

Rapportering om bærekraftsopplysninger iht. Taksonomien

4.1 Innledning I tillegg til at Taksonomien fungerer som et klassifiseringsverktøy for å avgjøre om en økonomisk aktivitet kan anses som «grønn» eller ikke, så har den også pålegg som går ut på at bestemte virksomheter må rapportere om egen taksonomipresentasjon . Kravene retter seg mot finansmarkedsdeltakere som er underlagt SFDR, og mot store foretak som etter regnskapsdirektivet har plikt til å offentliggjøre ikke-finansiell informasjon om virksomheten . For sistnevnte gruppe pågår det et arbeid fra EU-kommisjonen om å utvide rapporteringspliktene til å omfatte flere foretak . Forordningene forutsetter at nasjonale myndigheter sørger for tilsyn med at rapporteringspliktene overholdes . I Norge ligger ansvaret hos Finanstilsynet . Finanstilsynet har foreslått at overtredelser sanksjoneres på samme måte som tilsvarende opplysningskrav i

25 >>>

BAHR

sektorlovgivningen i dag, dvs. ved pålegg om retting, tilbakekall av retten til å drive virksomhet og overtredelsesgebyr under finanstilsynsloven og de enkelte sektorregelverk.

4.2 Rapportering etter SFDR I likhet med Taksonomien, er SFDR-forordningen11 en del av EUs handlingsplan for bærekraftig finans. Forordningen gjelder direkte for regulerte kapitalforvaltere, herunder også for forvaltere av eiendomsfond. SFDR pålegger tilbydere av finansielle produkter opplysnings- og rapporteringsplikter relatert til ESG, som skal gi investorer og kunder mulighet til å vurdere hvordan et finansielt produkt, som et eiendomsfond, vekter bærekraft og ESG i investeringsstrategien. Samtidig er forordningen et verktøy mot grønnvasking ved at opplysnings- og rapporteringspliktene skal sikre at investeringsprodukter ikke blir markedsført villedende. Direktivet er derved et viktig virkemiddel i EUS kamp mot «grønnvasking.» SFDR er gjennomført i norsk rett ved lov om bærekraftsinformasjon i finanssektoren mv, som trådte i kraft 1 . januar 2023 . For forvaltere av eiendomsfond som markedsfører sine fond i EU, har forordningen vært gjeldende siden 10 . mars 2021 . SFDR medfører at aktører som skal følge forordningen også må overholde detaljerte rapporteringskriterier, kalt «Regulatory Technical Standards» (RTS) . Disse kriteriene er vedtatt av EU-kommisjonen, og trådte i kraft i EU 1 . januar 2023 . For en grundig gjennomgang av SFDR, og forordningens betydning for eiendomsfond, viser vi til BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity sitt hefte om ESG og bærekraft for kapitalforvaltere og investeringsrådgivere .

4.3 Rapportering etter regnskapsdirektivet Taksonomiens rapporteringsplikt gjelder for alle foretak som omfattes av plikten til å offentliggjøre ikke-finansielle opplysninger i samsvar med Regnskapsdirektivet, sammenholdt med endringsdirektivet NFRD, artikkel 19a eller 29a . Det innebærer at Taksonomien gjelder for store foretak som er foretak av allmenn interesse (blant annet selskaper notert på regulert marked, kredittinstitusjoner og forsikringsselskaper), som har flere enn 500 ansatte . Taksonomien gjelder også for foretak av allmenn interesse som er et morselskap i et stort konsern, og som på balansedagen på konso-idert grunnlag overskrider det samme kriteriet om antall ansatte . Rapporteringsplikt etter regnskapsdirektivet gjelder for følgende foretak: 1) Foretak notert på et regulert marked (Oslo børs og Euronext Expand, men ikke Euro next Growth; 2) kredittinstitusjoner/ banker, og 3) forsikringsselskaper, forutsatt at foretaket har flere enn 500 ansatte 11 Prop 208 LS (2020-2021)

<<< 26

BAHR

og overskrider visse krav til størrelse hva gjelder balanse eller omsetning (balansesum på over EUR 20 000 000 eller nettoomsetning på over EUR 40 000 000 . Bestemmelsene nevnt ovenfor er minimumskrav, og medlemslandene kan ha strengere regler enn de som følger av direktivet . Slik Regnskapsdirektivet er gjennomført i norsk rett, så omfatter den norske regelen i regnskapsloven flere foretak enn de som er omfattet av direktivet . Dvs . at redegjørelsesplikten etter regnskapsdirektivet etter norsk rett, gjelder for en større gruppe foretak enn det som isolert sett følger av direktivbestemmelsene . I forarbeidene til lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon13 påpeker departementet at hensynet til bedre tilgang på informasjonfra norske foretak, tilsier at man bør legge til grunn den større gruppen av foretak som rapporteringspliktige, istedenfor den snevrere gruppen som direkte omfattes av regnskapsdirektivet . Det vises blant annet til at kriteriene i regnskapsdirektivet innebærer at i underkant av 100 norske foretak vil være omfattet av rapporteringsforpliktelsen . Departementet konkluderer derved med at det kun er foretakene som oppfyller kriteriene i det gjeldende regnskapsdirektivet, som skal være underlagt krav om å offentliggjøre informasjon etter Taksonomiens artikkel 8 nr .1 . I forbindelse med implementeringen av Taksonomien, ble derfor regnskapsloven § 3-3c endret slik at det ble overensstemmelse mellom innholdet i rapporteringsplikten etter NFRD artikkel 19a og norsk lovgivning . Taksonomien artikkel 8 stiller krav til opplysninger som skal fremgå av bestemte foretaks ikke-finansielle informasjon om virksomheten . Foretakene skal opplyse om hvordan, og i hvilket omfang, virksomheten kvalifiserer som bærekraftig iht . Taksonomien . Det skal rapporteres om hvor stor andel av foretakets omsetning, driftsutgifter og investeringer som har tilknytning til bærekraftige aktiviteter, slik disse er definert i Taksonomien . Opplysningene skal gis i selskapets årsrapport, eventuelt i en selvstendig bærekraftsrapport . Det er utarbeidet standardskjemaer som selskaper må bruke i sin rapportering, se delegert forordning 2021/2178 av 6 . juli 2021, som angir hvilken informasjon som skal offentliggjøres, og hvordan den skal presenteres .

4.4 Utvidelse av rapporteringsplikten - CSRD .

27 >>>

BAHR

Endringene er forventet å innebære at antallet foretak som underlegges rapporteringsplikt i EU, øker fra ca . 11 000 til rundt 50 000 . Den norske regnskapsloven vil endres for å være i samsvar med CSRD . Endringsforslaget ble sendt på høring i mai 2023, og det er forventet at endringene vil tre i kraft i løpet av 2024.

4.5 Konsekvenser av nye rapporteringsforpliktelser Rapporteringspliktene er omfattende og detaljerte, og etterlevelse av kravene vil innebære kostnader for foretakene . Dette gjelder både i forbindelse med rapporteringen, og også i forbindelse med at det i større grad vil bli etterspurt dokumentasjon forut for avtaleinngåelser . For selskaper som allerede tar hensyn til bærekraftsfaktorer, vil kostnadene knyttet til gjennomføring av det nye regelverket være begrenset . For slike selskaper vil opplysnings- og informasjonskravene i Taksonomien også kunne gi positive effekter, siden selskapets bærekraftsarbeid blir synliggjort sammenliknet med andre aktører . Selv om Taksonomiens rapporteringsforpliktelser per nå kun gjelder et fåtall av norske selskaper direkte, tilsier Taksonomiens dynamikk og de allerede forventede endringene i virkeområdet etter regnskapsdirektivet, at det er all grunn til allerede nå å innstille virksomheten i tråd med EU-lovgivningen . Dette underbygges av at de nye opplysnings- og rapporteringskravene som finansmarkedsdeltakere og store finansforetak pålegges, innebærer at også foretak som ikke direkte er underlagt disse kravene, vil bli påvirket av regelverket . For at finansmarkedsdeltakere skal kunne oppfylle sine opplysningsforpliktelser, er de avhengig av informasjon fra foretak de har investert i . I mange tilfeller vil ikke nødvendig informasjon automatisk tilflyte eller være tilgjengelig for aktøren, fordi investeringen er gjort i et selskap som ikke er underlagt Taksonomien . Det vil derfor ofte være nødvendig at aktøren selv går i dialog med porteføljeinvesteringene for å sikre rapportering .

4.6 Fremstillingen videre Vi har i kapitlene over presentert hovedtrekkene i Taksonomien, de tilhørende screeningkriteriene og rapporteringsforpliktelser som følge av Taksonomien . I den videre fremstillingen vil vi gjennomgå øvrige lovendringer, politiske føringer og andre momenter som kan eller vil innebære skjerpede ESG-krav til eiendomsaktørene . Fremstillingen vil nå bli disponert i mer kronologisk rekkefølge, der vi først tar for oss miljøhensyn i reguleringsfasen, krav ved oppføring av bygg (foreslåtte endringer i TEK17 mm .), ESG-momenter i forbindelse med transaksjon (DD og kontraktsreguleringer), og deretter forhold som blir aktuelle ved eierskap til bygg (oppdaterte leiestandarder og ytterligere rapporteringsforpliktelser) . Taksonomien spiller fortsatt en sentral rolle i fremstillingen, spesielt i forbindelse med transaksjoner .

<<< 28

BAHR

Miljøhensyn i reguleringsfasen

5.1 Klima- og miljøhensyn i arealplanlegging 5.1.1 Politiske føringer for arealplanleggingen Gjennom arealplanlegging har kommunen mulighet til å påvirke utslipp av klimagasser, særlig ved å gi rammer for hvordan utbyggere må bygge, utnytte arealer og gjennomføre transportløsninger. Av plan- og bygningsloven § 3-1 bokstav g) følger at kommunen skal ta hensyn til klima i sin planlegging. Arealplanlegging hører imidlertid under den enkeltes kommunes skjønn, slik at det i stor grad blir opp til kommunen selv å avgjøre i hvilken grad klima og miljø skal prioriteres i arealplanene. Selv om det er kommunen som er planmyndighet og som forestår arealplanleggingen, legger staten viktige føringer for kommunens reguleringsarbeid gjennom blant annet forskrifter, nasjonale forventninger og statlige planretningslinjer. I Stortingets klimaplan for 2021-2030 vises det til at Regjeringen vil vektlegge arealplanlegging som fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, og at potensialet for fortetting, transformasjon og ombruk av areal og eksisterende bygninger bør utnyttes før nye utbyggingsområder blir tatt i bruk. En slik strategi vil redusere transportbehovet og dermed utslipp fra veitransporten. I tillegg vil en strategi om mer kompakte byer og tettsteder bidra til mindre nedbygging av natur og jordbruksareal, noe som igjen vil bidra til reduserte utslipp fra nedbygging. Klimaplanen forutsetter også at kommunene sikrer at det blir laget tilstrekkelig med ladestasjoner for elbiler, og at kommunen bør ha som rutine at det stilles krav til etablering av ladestasjoner når et areal er avsatt til parkering.

5.1.2 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning I 2018 ble statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning vedtatt.12 Retningslinjene gjelder for hele landet, og skal legges til grunn ved kommunal, regional og statlig planlegging, og i enkeltvedtak som kommunale, regionale og statlige organer treffer etter plan- og bygningsloven eller annen lovgivning. Selv om retningslinjene retter seg mot de offentlige planmyndighetene, vil de få betydning for private aktører ved at kommunen må følge føringene i retningslinjene. Retningslinjene går ut på at kommunene, fylkeskommunene og staten gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse, herunder ved vedtakelse av reguleringsplaner, skal stimulere til og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Statlig og kommunal planlegging skal også bidra til at samfunnet forberedes på og tilpasses klimaendringene. 12 FOR-2018-09-28-1469

29 >>>

BAHR

I juni 2021 fremla Kommunal- og moderniseringsdepartementet et høringsnotat med forslag om endringer i de statlige planretningslinjene som, hvis det vedtas, kan være av betydning for utbyggeres handlingsrom mtp. gjenbruk eller rivning. Endringsforslaget går ut på å innta et tillegg om at kommunene bør vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp enn regulering til rivning. Dette vil i så fall innebære at tiltakshavere som utarbeider forslag til reguleringsplan, må vurdere og dokumentere klimagassutslipp fra gjenbruk sammenliknet med utslipp ved rivning. Departementet vil vurdere om det skal utarbeides egne retningslinjer for hvordan slike vurderinger skal beregnes og dokumenteres. Under høringen, som ble avsluttet 1. november 2021, tok enkelte av høringsinstansene til orde for en strengere plikt, slik at kommunen skal vurdere om rehabilitering og gjenbruk bør velges, fremfor regulering til rivning. Det er ikke satt en dato for når høringsnotatet skal behandles av Stortinget.

5.1.3 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging ble vedtatt i 2019, og legger føringer for regionalt og kommunalt planarbeid13. Fire hovedformål ligger til grunn for retningslinjene: Å skape et bærekraftig velferdssamfunn, å skape et økologisk bærekraftig samfunn gjennom blant annet en offensiv klimapolitikk og en forsvarlig ressursforvaltning, å skape et sosialt bærekraftig samfunn, og å skape et trygt samfunn for alle. De nasjonale forventningene revideres hvert fjerde år. I likhet med de statlige planretningslinjene nevnt ovenfor, understrekes også her viktigheten av å tilrettelegge for utbygging rundt kollektivknutepunkt i byer og tettsteder av hensyn til arealeffektivitet, reduserte klimagassutslipp og byspredning. Hertil hører også at Regjeringen har som mål at kollektivtrafikken skal være fossilfri innen 2025. Hva gjelder formålet om å skape et økologisk bærekraftig samfunn, forventer Regjeringen at planmyndighetene vektlegger arbeidet med å redusere utslipp av klimagasser, inkludert utslipp fra arealbruksendringer, mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging. Videre skal det legges vekt på klimatilpasning og samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, noe utførelsen av risikoog sårbarhetsanalyser («ROS») skal legge grunnlaget for.

5.2 Virkemidler i plan- og bygningsloven 5.2.1 Hvilke klima- og miljøkrav kan stilles i reguleringsplaner? Plan- og bygningsloven er planmyndighetenes sentrale virkemiddel for å skape miljøvennlige lokalmiljøer og redusere utslipp av klimagasser. Det følger av lovens formålsbestemmelse at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, sam13 Høringsnotat II, Sak 21/2623 (KMD)

<<< 30

BAHR

funnet og framtidige generasjoner . Videre fremgår det at det ved planlegging og vedtak skal legges vekt på langsiktige løsninger og at konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives . Hvilke hensyn som er relevante ved utarbeidelsen av en konkret reguleringsplan vil variere fra sak til sak, og være avhengig av faktorer som lokasjon, eksisterende bebyggelse og arealutnyttelse, særskilte klima- og miljøutfordringer, mv . På den annen side viser de gjeldende politiske føringene at det stadig stilles tydeligere krav til ivaretakelse av klima- og miljøhensyn i planarbeidet, og det er dermed grunn til å anta at kommunene vil stille flere og strengere krav knyttet til klima og miljø i reguleringsarbeidet fremover . I tillegg vil den stadig økende allmenne bevisstheten rundt klima- og miljøutfordringer kunne virke inn på utarbeidelsen av reguleringsplaner, ettersom samtlige reguleringsplaner skal undergå offentlig høring med mulighet for at både privatpersoner, frivillige organisasjoner, forvaltningsorganer mv . kan komme med innspill og merknader . Selv om man står ovenfor et planområde med særlige utfordringer, eller en kommune som er særlig klima- og miljøbevisst, står ikke kommunen fritt til å innta ethvert krav i reguleringsplan . Skrankene for kommunens kompetanse følger direkte av plan- og bygningsloven, som angir en uttømmende liste over hvilke reguleringsbestemmelser som lovlig kan inntas i en reguleringsplan . Dette gjelder for alle plannivåer, dvs . både for kommune-, område-, og detaljreguleringsplan . Eksempler på bestemmelser som kan inntas i en reguleringsplan, jf. pbl. § 12-7: •

Krav om grenseverdier for tillat forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet

•

Krav om grønne tak

•

Krav om ombruk/gjenbruk

•

Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger

•

Krav om tilknytning til fjernvarme

•

Hensynssoner som angir miljørisiko og evt. forbud mot visse typer tiltak/virksomheter

•

Hensynssoner som angir verneområder (naturvern, jordvern, kulturmiljø, mv.)

I tillegg til at kommunen kun kan innta reguleringsbestemmelser som er positivt opplistet i § 12-7, er det også et vilkår at den aktuelle reguleringsbestemmelsen må være «nødvendig». Dette er et skjønnsmessig vilkår, og innebærer at den enkelte reguleringsbestemmelse må være begrunnet i planfaglige hensyn og være nødvendig sett hen til den foreslåtte arealutnyttelsen i planområdet. Her er det verdt å påpeke at «nødvendig» er et dynamisk vilkår, og at det må forventes at terskelen for hvilke miljø- og klimarelaterte krav som er «nødvendige», trolig vil senkes i årene fremover.

31 >>>

BAHR

5.2.2 Sektorlovgivningen setter grenser for kommunenes spillerom Kommunen har mulighet til å stille krav om grenseverdier for tillatt forurensning og nærmere krav til ny og pågående virksomhet av hensyn til forhold utenfor planområdet, dersom det forebygger eller begrenser forurensning. Kommunen kan likevel ikke gjennom reguleringsbestemmelser stille andre eller strengere miljøkrav enn det som ellers er hjemlet i plan- og bygningslovgivningen eller sektorlovgivningen (forurensningsloven, naturmangfoldloven, mv.). For eksempel kan det ikke stilles strengere krav til byggverk enn det som allerede følger av byggteknisk forskrift. Dersom kommunen vil innta bestemmelser om f.eks. funksjons- og kvalitetskrav som ikke er nærmere regulert i byggteknisk forskrift, må bestemmelsen kunne forankres i plan- og bygningslovens øvrige bestemmelser. Her kan imidlertid grensedragningen bli noe usikker. Ivaretakelse av miljø- og klimahensyn er nevnt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, slik at et krav om en viss prosentandel grønne tak for eksempel kan sies å være forankret i loven. Hvor langt kommunen kan gå i å stille klima- og miljørelaterte krav i reguleringsplan, herunder hvor spesifikke kravene kan være, må vurderes ut fra det rettslige vilkåret om at bestemmelsen må være «nødvendig».

5.2.3 Særlig om fossilfrie byggeplasser Et av målene i Klimaplanen er å legge til rette for at byggog anleggsplasser skal være fossilfrie innen 2025. En fossilfri byggeplass omfatter bruk av utslippsfrie maskiner og løsninger, og i tillegg åpnes det for bruk av bærekraftig bioenergi og biodrivstoff. 14 I Klimaplanen blir det særlig pekt på at kommunene selv kan stille klimakrav i sine egne byggog anleggsoppdrag, noe mange kommuner allerede gjør i dag. I forbindelse med anbudskonkurranser for kommunale byggog anleggsprosjekter, er det derfor nærliggende at kommunene fremover enten vil stille krav om, eller særlig vektlegge, at entreprenøren kun, eller i stor grad, bruker fossilfire maskiner og andre løsninger. Oslo kommune har siden 2017 stilt krav om fossilfri byggeplass i kommunens egne byggog anleggsprosjekter. Høsten 2020 innførte Oslo kommune krav om fossilfrie bygge- og anleggsplasser i alle nye reguleringsplaner, både for statlige og private byggeprosjekter. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i en tolkningsuttalelse datert 11. oktober 2021 konkludert med at det ikke er hjemmel i plan- og bygningsloven til å fastsette planbestemmelser som pålegger fossilfrie byggeplasser i private byggeprosjekter. Legger man departementets tolkningsuttalelse til grunn, kreves det dermed en lovendring i plan- og bygningsloven for at kommunene skal ha hjemmel til å stille krav om fossilfrie byggeplasser gjennom reguleringsplanen.

<<< 32

«Veileder for tilrettelegging av fossilfrie og utslippsfrie løsninger på byggeplassen» - DNV GL punkt 1.3

BAHR

Basert på den uttalte ambisjonen i Klimaplanen om at byggog anleggsplasser skal være fossilfrie i 2025, samt krav fra bransjen selv, er det nærliggende at det vil komme en snarlig endring i plan- og bygningsloven, slik at kommunene i Norge får hjemmel til å stille krav om fossilfrie byggeplasser gjennom reguleringsplanen .

5.2.4 Krav om undersøkelser, konsekvensutredning og ROS-analyse Det kan også gis reguleringsbestemmelse med krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av plan. Bestemmelsen var ny i 2008, og skal sikre gjennomføring av bestemmelsen om overvåking i EU-direktivet15 om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer. Det som skal undersøkes, er de faktiske virkninger av planen. Dette må ses i sammenheng med kravet til konsekvensutredning for kommuneplaner og reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Den som forsettlig eller uaktsomt unnlater å følge krav til konsekvensutredning eller gir uriktige/villedende opplysninger i konsekvensutredningen, risikerer å bli ilagt overtredelsesgebyr etter lovens kapittel 32. Stilles det krav om undersøkelser i bestemmelsene til en områdeplan, kan undersøkelsene senere følges opp med mer spesifikke krav i en etterfølgende detaljreguleringsplan med for eksempel avbøtende tiltak. Som eksempel kan det tenkes at en planlagt utbygging vil kunne virke negativt på dyr- og fugleliv i tilstøtende områder, og at det som følge inntas rekkefølgekrav om opparbeidelse av støyskjermer. Det kan også stilles krav om å undersøke effekten av avbøtende tiltak som allerede er stilt, og dette kan eventuelt gi grunnlag for nye planbestemmelser. Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal dessuten planmyndigheten påse at risikoog sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet. Slik analyse kan enten forestås av forslagsstiller eller planmyndigheten selv. En ROS-analyse skal vise alle risikoog sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet skal avmerkes i planen som en hensynssone.

5.3 Oppfyllelse av miljørelaterte krav i reguleringsplan Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at utbygger har rettskrav på tillatelse dersom søknaden er i tråd med plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner. Dersom det er stilt miljørelaterte krav i reguleringsplanen, risikerer altså utbygger å ikke få innvilget tillatelse med mindre kravet oppfylles. Alternativt må utbygger søke om dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen.

15 200/42/EF

33 >>>

BAHR

Endringer i byggteknisk forskrift (TEK17)

6.1 Overordnet om endringene På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) sendte Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forslag til endringer til TEK17 på høring i juli 2021 . Flere av forslagene ble vedtatt, og endringene trådte i kraft 1 . juli 2022 . F Endringene foreligger i forskriftens kapittel 9 og 14 . Det ble i tillegg opprettet et nytt kapittel 17 . Endringene skal bidra til å redusere utslippene fra byggebransjen .

6.2 Nytt kapittel 17 – Klima og livsløp 6.2.1 Endringer i § 17-1 – klimagassregnskap Det er opprettet et nytt kapittel 17 som har kapitteloverskrift «Klima og livsløp» . Paragraf 17-1 innfører krav om klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygninger . Mange store aktører i byggenæringen har allerede erfaring med utarbeidelse av slike klimagassregnskap, men for små og mellomstore aktører medfører dette en endring av praktisk viktig betydning . Det har i forbindelse med endringene blitt utarbeidet en veiledning for hvordan klimagassregnskapet skal føres . Klimagassregnskapet skal baseres på metoden i NS 3270:2018 . Bestemmelsens ordlyd er som følger: § 17-1. Klimagassregnskap fra materialer (1) Ved oppføring og hovedombygging av boligblokk og yrkesbygning skal det utarbeides et klimagassregnskap basert på metoden i NS 3720:2018 Metode for klimagass

beregninger for bygninger. Klimagassregnskapet skal som minimum inkludere modulene A1-A3 og B4 for bygningsele mentene angitt i tabell Bygningsdeler. I tillegg skal avfallet fra byggeplassen inngå i klimagassregnskapet.

Det er viktig å påpeke at kravet til klimagassregnskap, er et dokumentasjonskrav. Det innebærer ikke at det stilles krav til, eller angis tillatte grenser for, utslippsnivå for boligblokker og yrkesbygg. Målet med endringen er imidlertid å legge til rette for at det på et senere tidspunkt kan utformes faktiske krav til utslippsnivå, og at krav om klimagassregnskap også kan utvides til å omfatte flere bygningskategorier, som for eksempel småhus. Kravet om utarbeidelse av klimagassregnskap må derfor anses som et første skritt på veien mot krav knyttet til bygningers utslippsnivå. Dokumentasjonskravet vil innebære en økning i byggekostnadene. Undersøkelser DiBK har foretatt tyder på at merkostnadene med å utarbeide klimagassregnskap vil være rundt NOK

<<< 34

BAHR

100 000. Det er imidlertid antatt at kostnadene vil reduseres etter hvert som aktørene får innarbeidet klimagassregnskap som en rutine. Kravet til utarbeidelse av klimagassregnskap gjelder råvareuttak, produksjon av materialer, transport av råvarer og materialer, bruksfasen med reparasjon og vedlikehold, transport av materialer til byggeplass. Det er ikke krav om å føre klimagassregnskap for fundament, da dette ofte avhenger av grunnforholdene som utbygger ikke nødvendigvis har kontroll over.

6.3 Endringer i kapittel 14 - Energi 6.3.1 Endringer i § 14-3 – Minimumsnivå for energieffektivitet Det er foretatt en språklig endring i § 14-3 første ledd. Bestemmelsen oppstiller minimumsnivå for energieffektivitet for ulike typer bygninger. Tidligere var disse minimumsnivåene betegnet som «minimumskrav». Denne betegnelsen er nå endret til «minimumsnivå». Hensikten er å tydeliggjøre forskjellen fra § 14-2, som beskriver krav til energirammen og tiltaksmetoden. Endringen har følgelig ingen materielle konsekvenser.

6.3.2 Endringer i § 14-4 – Krav til løsninger for energiforsyning Det er gjort visse tilføyelser i § 14-4 annet ledd. Det er nå presisert at «Bygning med over 1000 m2 oppvarmet BRA skal a. Ha energifleksible varmesystemer som dekker minimum 60 prosent av normert netto varmebehov beregnet etter Norsk Standard NS 3031:2024 Beregning av bygningers energiytelse og b. Tilrettelegges for bruk av lavtemperatur varmeløsninger, og c. Ha felles varmesentral.» (endringene fremgår i fet skrift). .

35 >>>

BAHR

6.4

Endringer i § 9 – Ytre miljø

Det er gjort flere endringer i kapittel 9, som gjelder tiltakets påvirkning på ytre miljø. De mest aktuelle endringene omfatter krav til gjenbruk og avfallssortering/resirkulering i §§ 9-5 og 9-8. Disse vil gjennomgås i det følgende.

6.4.1 Endringer i § 9-5 - byggavfall og ombruk I bestemmelsen om byggavfall er det gjort en tilføyelse som skal gjøre det lettere å gjenbruke materialer i sin opprinnelige form. Bestemmelsens annet ledd er utvidet og lyder som følger: «Det skal velges produkter som er egnet for ombruk og materialgjenvinning. Byggverk skal prosjekteres og bygges slik at det så langt som mulig er tilrettelagt for senere demontering.» (endringen fremgår i fet skrift). Regelen er formulert som en «skal-regel», og pålegger derfor aktørene en plikt til å velge materialer som er egnet for demontering. For å overholde dette kravet er det antatt at det vil kreves noe mer planlegging under prosjektering, samt endring i byggemetode, enn under dagens regelverk. At hensynet til ombruk blir synliggjort i TEK17, er i tråd med Taksonomien. Det fjerde av de seks klimamålene er, som påpekt tidligere, å tilpasse samfunnet til en sirkulær økonomi. Videre er det klart at ombruk er sentralt også for å minske råvarebruk og avfallsmengde. Det er vanskelig å fastslå i hvilken grad endringen vil bidra til å øke byggekostnadene. Å tilrettelegge byggverk for senere demontering er relativt nytt i byggenæringen. Det er derfor lite erfaring å vise til.

6.4.2 Endringer i § 9-6 – avfallsplan Paragraf 9-6 første ledd stiller krav om at det utarbeides en avfallsplan for visse typer tiltak. I bokstav d) er det gjort en tilføyelse som utvider kravet til avfallsplan til også å gjelde ved tiltak på bygninger, såfremt tiltaket generer mer enn 10 tonn byggog rivningsavfall. Bestemmelsens ordlyd er som følger: «(1) For følgende tiltak skal det utarbeides en avfallsplan som gjør rede for planlagt håndtering av byggavfall fordelt på ulike typer avfallstyper og -mengder: d. Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, endring eller rivinger av bygninger, konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn byggog rivningsanfall» (endringen fremgår i fet skrift). Endringen innebærer at det nå kreves en avfallsplan for mindre tiltak, forutsatt at de genererer mer enn 10 tonn avfall . Endringen får hovedsakelig betydning for små og mellomstore virksomheter som oppfører mindre bygg og utfører rehabiliteringsprosjekter .

<<< 36

BAHR

Tiltak som er underlagt kravet om avfallsplan, vil også bli inkludert i kravet til avfallssortering i § 9-8 . Se nærmere omtale av denne bestemmelsen i punkt 6 .4 .4 .

6.4.3 Endringer i § 9-7 - kartlegging av materialer og krav til rapportering Dagens bestemmelse i § 9-7 innebærer at man ved tiltak i eksisterende byggverk skal utarbeide en avfallsplan for avfall som faller inn under termen «farlig avfall» etter avfallsforskriften. Tidligere ble det stilt krav om en «miljøsaneringsbeskrivelse» dersom tiltaket var av et visst omfang. Dette kravet er fremdeles gjeldende, men ordlyden er endret til «miljøkartleggingsrapport».16 Endringen medfører ingen endrede krav til rapportens innhold. Den mest vesentlige endringen er at det, i visse tilfeller, også må utarbeides en ombruksrapport. Bestemmelsens tredje ledd lyder nå som følger: «For søknadspliktige tiltak som nevnt i § 9-6 første ledd bokstav b til d skal det for eksisterende boligblokk og yrkesbygning kartlegges om noen av bygningsfraksjonene som skal fjernes, er egnet for ombruk. Det skal utarbeides en egen rapport fra ombrukskartleggingen.» Ombruksrapporten skal minst inneholde opplysninger om følgende: a) hvem kartleggingen er utført av b) dato for kartleggingen c) byggeår og tidligere bruk, hvis dette er kjent d) navn på kommune, gnr. og bnr. e) forekomsten av, mengden av og typen materialer egnet for ombruk, samt vurdering av restlevetid f ) opprinnelig byggevaredokumentasjon, hvis dette finnes g) alle identifiserte materialer egnet for ombruk sammenstilt i en tabell i henhold til Norsk Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for bygninger og tilhørende uteområder Kravet om en ombruksrapport gjør at utbygger må ha kunnskap og innsikt i materialene som brukes. Samtidig vil kravet om en ombruksrapport påføre byggeprosjekter økte kostnader både i form av tid- og ressursbruk. I høringsnotatet estimeres det at ombruksrapporten vil påføre tilsvarende kostnader som kartleggingen av farlig avfall.

6.4.4 Endringer i § 9-8 - avfallssortering Tidligere avfallssorteringskrav var at 60 vektprosent av avfallet som oppstår i tiltaket, skal sorteres og leveres til godkjent avfallsmottak eller direkte til gjenvinning. Dette kravet er i dag økt til 70 vektprosent av avfallet. Denne endringen er en direkte konsekvens av EUs rammedirektiv om avfall17 , som stiller krav om 70 % materialgjenvinning for ikke-farlig byggog anleggsavfall. Byggeplasser i sentrale strøk i Norge sorterer opptil 90 % av sitt avfall, så for aktører som allerede ligger foran kravene, vil ikke denne endringen få noen betydning i praksis. På landsbasis ligger materialgjenvinningsgraden imidlertid langt under 70 %, noe som 16 Hvilke tiltak som også pålegges en miljøkartleggingsrapport følger av forskriften § 9-6 bokstav b)-d) 17 EU-2018/851

37 >>>

BAHR

har sammenheng med at overholdelse av sorteringsplikten er krevende i områder der det er dårlig og spredt infrastruktur for sortering . Det fremgår av høringsnotatet at kommunen kan gi dispensasjon fra det skjerpede avfallssorteringskravet for byggeplasser som er langt unna nærmeste avfallsmottak . Bestemmelsen er også endret slik at avfallet alternativt kan leveres til ombruk .

6.4.5 Endringer i § 9-9 – sluttrapport Som følge av de nye kravene til avfall og materialbruk, er det også gjort endringer i kravene til sluttrapport for faktisk disponering av avfall . Endringen medfører et krav om at levering til godkjent avfallsmottak, ombruk eller direkte til gjenvinning skal dokumenteres .

6.5 Avsluttende om endringsforslagene i TEK17 Endringene som er kommentert over illustrerer at norske myndigheter har fokus på at byggog anleggsbransjen skal redusere sine utslipp . Målet bak endringene i TEK17 og EUs krav til bygg og anleggsbransjen gjennom Taksonomien er altså sammenfallende, selv om EU har vært langt mer offensive i sine krav . Endringene i TEK17 er nok, i likhet med Taksonomien, bare starten på langt strengere miljøkrav til byggog eiendomsbransjen .

Endringer i byggevareforskriften (DOK)

7.1

Bakgrunnen for endringene

Byggevareforskriften har tidligere stilt en rekke dokumentasjonskrav i forbindelse med salg av brukte byggevarer . Byggenæringen har opplevd disse dokumentasjonskravene som et hinder for gjenbruk av byggevarer . Forskriften ble derfor endret i 2022 for å tilrettelegge for ombruk av byggevarer .

7.2 Byggevareforskriften § 9 første ledd andre punktum Kapittel III i byggevareforskriften gjelder krav til byggevarer som ikke er CE-merket . Det må blant annet dokumenteres at tekniske egenskaper ved byggevaren er oppfylt . Disse dokumentasjonskravene har vært tilpasset nye byggevarer, og har ikke passet på ombrukte byggevarer . På denne bakgrunn ble det innført en ny bestemmelse i § 9 første ledd andre punktum, som begrenser kapittelets anvendelsesområde . Bestemmelsen lyder som følger: «Kapittelet gjelder likevel ikke for byggevarer som tas ut av et byggverk, som det ikke er foretatt vesentlige endringer av, og som skal brukes på nytt i et byggverk». Endringen innebærer at ombrukte byggevarer som ikke er CE-merket, er unntatt byggevareforskriftens dokumentasjonskrav. Dette vil gjøre det enklere og billigere å omsette brukte byggevarer, for eksempel i forbindelse med riving av bygg. Det vil ikke lenger være selgeren

<<< 38

BAHR

Transaksjon

8.1 ESG-due diligence 8.1.1 Innledning Det er ulike former for klimarisiko og bærekraftsrisiko som må identifiseres og håndteres i en eiendomstransaksjon . I DD-sammenheng er det særlige tre risikoformer det må tas høyde for: Fysisk risiko, overgangsrisiko og ansvarsrisiko . Fysisk risiko dreier seg om konsekvensene av fysiske skade som følge av klimaendringene, og går for eksempel ut på kostnader som følge av økt flomfare, ekstremvær og rasfare . Overgangsrisiko dreier seg om kostnader som konsekvenser av klimapolitikken, nærmere bestemt økonomisk risiko knyttet til overgangen mot et samfunn i tråd med Paris-avtalen . Dette går eksempelvis ut på kostnader som følge av nye lovreguleringer og forskrifter, f .eks . ved endrede utslippskrav til bygninger, eller ved at politiske reguleringer påvirker attraktiviteten til etablerte eiendommer . Ansvarsrisiko går ut på risiko for ansvar relatert til ikke å ta tilstrekkelig høyde for, eller motvirke, klimarelaterteskader eller tap . Det innebærer blant annet at selskapet må kartlegge om de kan bære et fremtidig ansvar, f .eks . ansvar for manglende klimatilpasning i bygget som medfører utslipp eller forurensning . I takt med økte krav og forventninger i lovgivningen, fra investorer og samfunnet for øvrig, er det ikke til å komme unna at man i de aller fleste transaksjoner må inkludere ESG-kartlegging og vurdering som en del av DD-en . Omfanget av en ESG-DD må fastsettes i det enkelte tilfellet, da dette vil bero på en rekke faktorer, herunder om målselskapet driver virksomhet utover å eie fast eiendom, om målselskapet har ansatte, er involvert i utviklingsprosjekter, hva slags leietakere det har mv . For rene eiendomsselskaper, vil det normalt være tilstrekkelig at eiendommens miljøstandard inngår som en del av teknisk DD, slik at den juridiske gjennomgangen primært går ut på en gjennomgåelse av forsikringsmuligheter opp mot miljøstatus og forventet klimarisiko, ESG i forbindelse med leieforhold, og eventuelle miljøkrav i forbindelse med finansieringen . Ved målselskaper som driver egen virksomhet, bør det skreddersys en ESG-DD basert på risikofaktorer i det konkrete tilfellet .

39 >>>

BAHR

8.1.2 ESG-DD fra et juridisk ståsted Den juridiske siden av en ESG-DD kan ikke begrenses til kun å vurdere hvorvidt noe er innenfor loven eller ikke. En ESG-DD må vurdere både i) juridisk og regulatorisk compliance, ii) de forpliktelser selskapet har påtatt seg, f.eks. ved interne retningslinjer, vedtatte internasjonale forpliktelser mv., og iii) øvrige forhold som kan påvirke transaksjonen. I forbindelse med ESG-DD, ser vi blant annet på følgende: • Om kjøpet (typisk eierskapet til eiendommen) vil være i henhold til Taksonomiens krav. • Gjennomgåelse interne investeringsretningslinjer og mandater; • Gjennomgåelse av målselskapets avtalefestede forpliktelser, f .eks . forpliktelser i forbindelse med rettigheter til arbeidstakere, miljøtiltak utleier har forpliktet seg til overfor leietakere, utslippsforpliktelser i forbindelse med innkjøp etc .; • Ved kjøp av utviklingsprosjekter, vil det være aktuelt å etterspørre og vurdere selskapets underleverandører i forbindelse med arbeidstakers rettigheter og arbeids

forhold, hvitvasking, korrupsjon, retningslinjer for klimapåvirkning, varslingssystemer

mv. • Selskapet bør også redegjøre for hvilke undersøkelser som gjøres i forbindelse med inngåelse av avtaleforhold med tredjeparter; • For å kartlegge overgangsrisiko, så ber vi selskapet om å fremlegge selskapets klimastrategi/klimamål, samt iverksatte og planlagte virkemidler for å oppnå målene . Dersom selskapet ikke har noen slik strategi, så kan det være et rødt flagg i seg selv . Selskapet bør også redegjøre for selskapets fysiske klimarisiko som definert ovenfor . Dette bør også inngå som en del av teknisk DD; • Selskapets lovpålagte ESG-rapportering både etter EU-lovgivningen og åpenhetsloven . BAHR har utarbeidet en egen spørsmålsliste for DD ved kjøp av fast eiendom, som også inkluderer ESG-momenter . Vi tilpasser vi scopet for listen slik at den hensyntar de særskilte risikomomenter som gjør seg gjeldende basert på den konkrete transaksjonens særpreg . Dersom kjøpet ikke i utgangspunktet vil være grønt i henhold til taksonomien, vil vi utarbeide konkrete forslag for hvordan dette kan oppnås.

8.1.3 Særlig om forsikring

Det ekstremværet vi har sett de siste årene, har ført til en betydelig økning i erstatningsutbetalinger knyttet til blant annet regnskader og ekstremtørke. Veksten er størst for skader knyttet til overflatevann. En naturlig følge av dette er at forsikringsbransjen ser etter hvordan de kan tilpasse sin virksomhet ut fra økende risiko. I utlandet ser vi eksempler på dette blant annet ved differensiering av pris ut fra ulik risiko (knyttet til kvaliteten på eiendommen og/eller hvorvidt eiendommen befinner seg i en <<< 40

BAHR

risikosone), strengere betingelser til den forsikrede for å opprettholde forsikringen, samt at forsikringsselskapene definerer objekter som ikke forsikringsbare dersom de innebærer stor fysisk klimarisiko . Sistnevnte kan for eksempel være tilfellet for et bygg som befinner seg i et område med gjentatt risiko for oversvømmelse . Taksonomien vil også være en klar pådriver for endringer i forsikringsvilkår, forsikringsselskapenes krav til kundene om klimatilpasninger mv ., ettersom forsikringsselskapene må rapportere om hvor stor andel av deres omsetning som er forbundet med økonomiske aktiviteter som kan kvalifiseres som miljømessig bærekraftige . I DD-sammenheng bør det derfor gjøres en teknisk vurdering av byggets fysiske klimarisiko, sett opp mot eksisterende eller potensielle forsikringsmuligheter . Videre bør det gjøres en vurdering av om Taksonomiens screeningkriterier for kjøp og eierskap til bygg er oppfylt, og utarbeides dokumentasjon på samsvar med Taksonomien som kan fremlegges for forsikringsselskapet . Dersom eiendommens forsikring skal videreføres etter overtakelse, bør det gjøres en gjennomgang av forsikringsvilkårene, dekningsmuligheter ved klimarelatert skade, overdragelsesmuligheter mv .

8.1.4

Håndtering av DD-funn

Særskilt risiko som kjøper blir kjent med i DD-prosessen, kan det normalt ikke fremmes garantikrav mot selgeren for, da kjøper var kjent med forholdet ved signering av kjøpekontrakten . Kjøpers DD-funn og annen kjent risiko kan reguleres som:

• Prisavslag • Skadesløsholdelse • Betingelse for gjennomføring av avtalen at forholdet er rettet (CP) • En forpliktelse for selger til å bringe forholdet i orden innen en frist Man kan også bruke en kombinasjon av virkemidler over . Vi vil i den enkelte sak gi konkrete råd om hvordan risiko identifisert i DD på best mulig måte kan håndteres i kjøpekontrakten .

8.2 Når vil kjøp av eiendom regnes som bærekraftig iht. Taksonomien? Taksonomien omfatter som beskrevet foran en rekke aktiviteter tilknyttet byggog anleggsvirksomhet og fast eiendom, herunder den økonomiske aktiviteten «erverv av bygninger», jf . Annex 1 og 2 til Taksonomien, punkt 7 .7 . For denne aktiviteten vil samsvar med kriteriene i Taksonomien være av betydning også for aktører som ikke er underlagt regelverket, da dette kan åpne for bedre finansierings- og forsikringsmuligheter . For banken som låner ut penger til ervervet, så kan dette også være en aktivitet de er direkte rapporteringspliktige for etter Taksonomien .

41 >>>

BAHR

For at kjøp av eiendom skal kunne regnes som en bærekraftig aktivitet iht. Taksonomien, stilles det en rekke krav. Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, og iv) oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten. Dersom kjøp av fast eiendom skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende: -

For bygninger oppført før 31 . desember 2020: o Bygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller o Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen .

For bygninger oppført etter 31 . desember 2020: o Tilsvarende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 3.3.1 ovenfor) .

Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse .

For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer . Detaljer for dette er spesifisert i Annex 1, tillegg A . Dersom man ser at kjøpet ikke kan oppfylle miljømålet nevnt ovenfor, f .eks . fordi bygget har lavere energimerking, kan man likevel prøve å få den økonomiske aktiviteten (kjøpet) til å betegnes som bærekraftig under miljømålet om å vesentlig bidra til tilpasning til klimaendringer . Her stilles det en rekke krav, blant annet at det er gjennomført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisikoer . I tillegg kreves det under vurderingen av «ikke gjøre vesentlig skade» at bygg oppført før 31 . desember 2020 enten har minimum energiattest klasse C, eller at det ligger innenfor topp 30 % mest energieffektive bygninger . For bygg oppført etter 31 . desember 2020 kan ikke det primære energibehovet (byggets energimessige yteevne i forbindelse med oppføringen) overstige kravene til nesten energinøytrale bygninger (NZEB) . Bygget kan heller ikke brukes til utvinning, lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer . Det er ikke utarbeidet tekniske screeningkriterier for miljømålet om å bidra til sirkulærøkonomi for kjøp og eierskap av bygninger. Så for kjøp av fast eiendom er det kun målet om tilpasning til klimaendringer og motvirke klimaendringer man kan velge å bidra til.

8.2.1 Kontraktsreguleringer For aktører omfattet av SFDR, kreves at de, for alle produkter de tilbyr, i prekontraktuell dokumentasjon beskriver i) hvordan bærekraftsrisiko er integrert i investeringsbeslutningene, og ii) hvilke sannsynlige konsekvenser bærekraftsrisiko vil ha på forventet avkastning for de finansielle produktene forvalteren tilbyr, samt nærmere opplysninger som er fastsatt i Taksonomien . Dersom aktøren tilbyr et «alminnelig» (ikke grønt) produkt, må det i prekontraktuell dokumentasjon fremgå at produktet ikke tar høyde for EU-kriteriene for <<< 42

BAHR

miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter . Se nærmere om disse kravene i heftet utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity . Aktører omfattet av SFDR, f .eks . eiendomsfond, må, for produkter som markedsføres med bærekraftsprofil, konkretisere hvilke mål produktet har, hvordan dette skal oppnås, og hvordan det skal måles . Deretter må det rapporteres om oppnåelse/fremgang til investorer og kunder i periodisk rapportering . Det må gis detaljert informasjon om investerings- og due diligence- prosessen for produktet . Opplysningskravene retter seg altså mot aktøren vis a vis kunden/investoren, og ikke mot selgeren i den konkrete transaksjonen . Der aktøren skal kjøpe et ferdig oppført bygg hvor selger ikke er forpliktet til å gjøre utbedringer el . før overtakelse, har aktøren mulighet til å gjøre en full DD av den økonomiske aktiviteten (i dette tilfellet kjøp og utøvelse av eierskap til bygg) og hvorvidt denne kan defineres som grønn iht . Taksonomien før kjøpet gjennomføres . Ved inngåelse av kjøpekontrakter der selger skal være ansvarlig for oppføring av bygget, eller utføring av renoverings- installerings eller vedlikeholdsarbeider, og der dette skal skje etter overtakelse, vil det være snakk om en økonomisk aktivitet som er omfattet av Taksonomien . Selskaper underlagt Taksonomiens virkeområde, vil være pliktige til å rapportere om slike aktiviteter . I et slikt tilfelle må det reguleres at selger er forpliktet til å utføre aktivitetene i tråd med Taksonomien, evt . med utbedringsplikt for selger, eller hevingsrett for kjøper, dersom aktivitetene ikke blir utført på en slik måte at de kan betegnes som bærekraftige etter Taksonomien . For aktiviteter som skal utføres langt frem i tid, må man være klar over at den part som påtar seg risikoen for å sørge for at aktiviteten er bærekraftig iht . Taksonomien, også tar risikoen for endringer i kravene etter Taksonomien, med mindre annet særskilt avtales . Som nevnt tidligere, er Taksonomien et dynamisk regelverk, og de tekniske screeningkriteriene kan endres .

Finansiering

43 >>>

BAHR

9.2 Bærekraftslinkede lån De bærekraftslinkede lånene kjennetegnes ved at lånebetingelsene er knyttet til oppfyllelse av forhåndsbestemte bærekraftsmål. Selskapet fastsetter såkalte Key Performance Indicators (KPI-er), som for eksempel kan være andel av bygningsmassen som er klassifisert som minst «excellent» i BREEAM-NOR, eller klimagassutslipp for oppvarming per kvadratmeter med bygningsmasse. Selskapet setter deretter et mål for disse KPI-ene, som kalles Sustainability Performance Targets (SPT-er). For eksempel at 70 % av eiendommene skal være minst «Excellent» i BREEAM-NOR om to år. Dersom selskapet oppnår SPT-ene får de som regel en renterabatt. Kriteriene fastsettes gjerne i tråd med retningslinjene i LMA Sustainability-Linked Loan Principles. Prinsippene fastsetter blant annet at KPI-ene bør knytte seg til kjernevirksomheten til selskapet, og at de har stor strategisk betydning for låntakerens nåværende og eller fremtidige drift. SPT-ene skal representere en materiell forbedring av KPI-ene, og skal overgå det som ville vært situasjonen hvis selskapet hadde blitt driftet som normalt. Dersom man skal oppfylle kriteriene i Sustainability-Linked Loan Principles er det nå også et krav om at låntakeren må innhente en uavhengig verifisering av en ekstern aktør som måler SPT-ene for hver KPI, minst en gang i året.

9.3 Grønne lån Ved grønne lån forplikter selskapet seg til å bruke lånebeløpet på forhåndsdefinerte grønne prosjekter. De grønne lånene er gjerne knyttet til kriteriene i LMA Green Loan Principles, og de grønne obligasjonslånene til ICMA Green Bond Principles. For at lån skal klassifiseres som grønne under disse prinsippene må man oppfylle flere vilkår. Det mest sentrale er at lånebeløpet må benyttes på kvalifiserte grønne prosjekter. Hvilke prosjekter som skal klassifiseres som grønne fastsettes gjerne med bakgrunn i selskapets grønne rammeverk, og kan for eksempel være oppkjøp av eiendom med minst «Excellent» i BREEAM-NOR. Green Loan Principles og Green Bond Principles inneholder fire kjernekomponenter. I tillegg til den første komponenten, (i) om at midlene må brukes til et grønt formål, inneholder prinsippene anbefalinger for (ii) evaluering og utvelgelse av prosjekter, (iii) forvaltning av midlene samt (iv) rapportering. Det nåværende utkastet til European Green Bond Standard er til dels en videreføring av kravene Green Bond Principles, men inneholder, som nevnt i punkt 2.6.1 også strengere krav til klassifisering av grønne prosjekter og ekstern vurdering. Utrullingen av denne standarden vil derfor gjøre det desto vanskeligere å få finansiert prosjekter som ikke har en målbar grønn profil.

<<< 44

BAHR

10. Nye leiestandarder med økt fokus på bærekraft 10.1 Overordnet Standard leieavtaler for næringsbygg og- lokaler utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund/ Forum for næringsmeglere og Norsk Eiendom, og har stor utbredelse i markedet. Tidligere utgaver av leiestandardene inneholdt ingen spesifikke forpliktelser knyttet til ESG. Den 5. mai 2022 ble det publisert nye utgaver av standardene for utleie av næringseiendom, som inneholder klarere forpliktelser for utleier og leietaker på ESG-området, både hva gjelder miljøansvar, menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold.

10.2 Miljø og bærekraft De nye leiestandardene inneholder en rekke forpliktelser for både utleier og leietaker på miljøområdet. Leietaker skal bidra til miljøvennlig bruk og drift, herunder ved å etterleve de krav og rutiner som følger av eiendommens eventuelle miljøsertifisering. Ved endring av leieobjektet skal det velges miljøeffektive løsninger, samt miljøvennlige produkter og materialer. Det samme gjelder ved utførelse av vedlikeholdsarbeid og annet arbeid som utleier og leietaker utfører i leieobjektet. Videre plikter leietaker å tilrettelegge for at utleier kan oppfylle sine miljøforpliktelser, herunder ved å gi utleier adgang til leieobjektet for å gjennomføre miljøtiltak og ved å medvirke til at utleier kan innhente måle- og forbruksdata fra leietakers leverandører av energi, avfall, avløp mv. Videre er utleier og leietaker forpliktet til å samarbeide for å heve leieobjektets miljøstandard i leieperioden. Det er lagt opp til at partene kan inngå en såkalt miljøavtale dersom det er enighet om det skal gjennomføres miljøtiltak, som for eksempel energibesparende tiltak, i leieperioden. I slike tilfeller inneholder miljøavtalen bestemmelser om gjennomføringen av tiltakene samt mekanismer for fordeling av kostnader og besparelser ved miljøtiltakene.

10.3 Menneskerettigheter, anstendige arbeidsforhold, hvitvasking og korrupsjon Standardene inneholder også forpliktelser knyttet til menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Partene er forpliktet til å drive sin virksomhet slik at menneskerettighetsbrudd unngås, og slik at anstendige arbeids- og lønnsvilkår sikres. Leiestandardens tekst fasiliterer dermed for at både leietaker og utleier skal kunne foreta de aktsomhetsvurderingene som åpenhetsloven pålegger å gjøre. Se punkt 11 for omtale av åpenhetsloven. Eiendomsbransjen er dessuten særlig sårbar for hvitvasking og korrupsjon. I tråd med utviklingen i retning av strengere regulering på området, opererer standardkontraktene nå med et krav om at partene skal besørge rimelige tiltak for å unngå hvitvasking, korrupsjon og påvirkningshandel.

45 >>>

BAHR

For å overholde disse pliktene skal partene etablere en internkontroll, og partene har gjensidig rett til innsyn i hverandres systemer . Dette er et viktig verktøy for å motvirke hvitvasking og korrupsjon i eiendomsbransjen . Se punkt 12 for nærmere omtale av eiendomsaktørenes ansvar for å forebygge hvitvasking .

11.

Rapportering etter åpenhetsloven

11.1 Hva er åpenhetsloven? Lov om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1. juli 2022. Stortinget anmodet Regjeringen allerede i 2016 om å utrede og fremme forslag til lov om åpenhet om produksjonssteder og etikkinformasjon om vareproduksjon til forbrukere og organisasjoner. Forslagsstillerne ønsket særlig å øke bevisstheten rundt at lave lønninger, overtidspress, dårlig sikkerhet og mangel på respekt for fagforeningsarbeid preger store deler av vareproduksjonen i verdensmarkedet. Åpenhetsloven er et resultat av denne anmodningen. Paragraf 1, formålsparagrafen, knesetter de to overordnede målene med loven. For det første skal loven: «fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i forbindelse med produksjon av varer og levering av tjenester». For det andre skal loven: «sikre allmennheten tilgang til informasjon om hvordan virksomheter håndterer negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold». Den andre målsettingen, tilgjengeliggjøring av informasjon, kan like gjerne ses på som et virkemiddel for å nå målet om å fremme virksomheters respekt for menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Ved å pålegge aktørene en plikt til å tilgjengeliggjøre informasjon om menneskerettighets- og arbeidsforholdsituasjonen i egne leverandørkjeder, vil både offentlige oppdragsgivere og private investorer få et bedre grunnlag for å fatte kjøps- og investeringsbeslutninger. Dette vil kunne bidra til at kapital allokeres til virksomheter med gode arbeidsforhold og respekt for menneskerettighetene. Dette vil samtidig bidra til overholdelse av de minimumsvilkår til sosiale rettigheter Taksonomien krever for at en økonomisk aktivitet skal bli klassifisert som bærekraftig. Vedtakelsen av åpenhetsloven representerer derfor en rettsliggjøring av det sosiale aspektet ved ESG.

11.2 Hvem gjelder loven for? Loven gjelder for «større virksomheter» hjemmehørende i Norge og som «tilbyr varer og tjenester» i eller utenfor Norge, jf. § 3. Loven gjelder også for større utenlandske virksomheter som tilbyr varer og tjenester i Norge, og som er skattepliktige her til lands. Felles er at virksomheten må være «større» i lovens forstand.

<<< 46

BAHR

Med «større virksomheter» menes for det første virksomheter som omfattes av regnskapsloven § 1-5, dvs. allmennaksjeselskaper og andre regnskapspliktige selskaper hvis aksjer noteres på utenlandske børser. For det andre omfattes virksomheter som på balansedagen overskrider grensene for minst to av følgende tre vilkår: 1. Salgsinntekt: 70 millioner kroner 2. Balansesum: 35 millioner kroner 3. Gjennomsnittlig antall ansatte i regnskapsåret: 50 årsverk. Videre vil morselskaper anses som «større virksomheter» dersom vilkårene er oppfylt for morselskapet og datterselskapene sett under ett. Selv om loven kun gjelder større virksomheter, er det verdt å merke seg at åpenhetsloven vil kunne få indirekte betydning også for mindre virksomheter utenfor lovens anvendelsesområde. Formålet med åpenhetsloven er å forebygge menneskerettighetsbrudd og uanstendige arbeidsforhold i leverandørkjedene. Det er derfor nærliggende at større virksomheter vil forsøke å rydde sine leverandørkjeder for underleverandører som igjen benytter seg av egne underleverandører som ikke overholder menneskerettighetene eller kravene til anstendig arbeidsforhold. Mindre bedrifter som leverer varer og tjenester til «større virksomheter» vil med andre ord ha sterke økonomiske insentiver til å gjøre seg kjent med menneskerettighetssituasjonen i sine egne leverandørkjeder.

11.3 Hvilke plikter pålegges aktørene? Åpenhetsloven pålegger de ansvarlige virksomhetene to sentrale plikter. For det første må virksomhetene gjennomføre årlige aktsomhetsvurderinger, jf. § 4. For det andre må virksomhetene offentliggjøre en redegjørelse for aktsomhetsvurderingene, jf. § 5.

11.3.1 Aktsomhetsvurderingene etter § 4 Aktsomhetsvurderingen etter § 4 består av seks steg: 1. Forankre ansvarlighet i virksomhetens retningslinjer 2. Kartlegge og vurdere faktiske og potensielle negative konsekvenser for grunnleggende

menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold som virksomheten har forårsaket

eller bidratt til, eller som er direkte knyttet til virksomheten, produkter eller tjenester

gjennom leverandørkjeden eller forretningspartnere

3. Iverksette egnede tiltak for å stanse, forebygge eller begrense negative konsekvenser 4. Følge med på gjennomføring og resultat av tiltak etter nr. 3 5. Kommunisere hvordan negative konsekvenser er håndtert 6. Sørge for eller samarbeide om gjenoppretting eller erstatning der det er påkrevd Aktsomhetsvurderingene pålegger altså virksomhetene å vurdere faktiske og potensielle trusler for menneskerettighetene og anstendige arbeidsforhold i leverandørkjedene og hos forretningspartnerne sine.

47 >>>

BAHR

Med leverandørkjeder menes «enhver i kjeden av leverandører og underleverandører som leverer eller produserer varer, tjenester eller andre innsatsfaktorer som inngår i en virksomhets levering av tjenester eller produksjon av varer fra råvarestadiet til ferdig produkt», jf. § 3 bokstav d. For en aktør i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil dette kunne medføre at hele leverandørkjeden til produkter som treverk, betong, metaller, rør og plast må gjennomgås og vurderes. Med forretningspartnere menes «enhver som leverer varer eller tjenester direkte til virksomheten, men som ikke er en del av leverandørkjeden», jf. § 3 bokstav e. En forretningspartner inngår med andre ord ikke i kjeden av aktører som bringer en råvare til et ferdig produkt som. Til forskjell fra leverandørkjedene, kreves det ikke at virksomhetene omfattet av loven undersøker forretningspartnerens egne leverandørkjeder. Dersom et børsnotert eiendomsselskap benytter seg av en IT-leverandør, krever åpenhetsloven at eiendomsselskapet vurderer menneskeretts- og arbeidsmiljøsituasjonen hos IT-leverandøren selv, men ikke hos IT-leverandørens egne underleverandører. For aktører i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil en slik aktsomhetsvurdering kunne virke som en svært stor oppgave, da aktørene typisk har mange leverandørkjeder for de ulike produktene de anskaffer. Åpenhetsloven krever imidlertid ikke at hver av disse leverandørkjedene gjennomgås med samme grad av grundighet. § 4 andre ledd fastsetter at aktsomhetsvurderingene skal «stå i forhold til virksomhetens størrelse, virksomhetens art, konteksten virksomheten finner sted innenfor, og alvorlighetsgraden av og sannsynligheten for negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold». De leverandørkjedene som har størst sannsynlighet for negative konsekvenser, krever derfor en grundigere gjennomgang enn leverandørkjedene med lav risiko. I forarbeidene til loven påpekes det at eiendomsbransjen er en typisk lavrisikobransje. De økonomiske og administrative konsekvensene loven følger med seg for aktører i eiendomsbransjen forventes derfor å bli langt lavere enn i for eksempel elektronikk- og tekstilbransjen.

11.3.2 Offentliggjøring av redegjørelse etter § 5 Åpenhetsloven § 5 stiller tre minimumskrav til innholdet i redegjørelsene for aktsomhetsvurderingene. Redegjørelsen må minst inneholde: 1. En generell beskrivelse av virksomhetens organisering, driftsområde, retningslinjer

og rutiner for å håndtere faktiske og potensielle negative konsekvenser for

grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold.

2. Opplysninger om faktiske negative konsekvenser og vesentlig risiko for negative

konsekvenser som virksomheten har avdekket gjennom sine aktsomhetsvurderinger.

3. Opplysninger om tiltak som virksomheten har iverksatt eller planlegger å iverksette

<<< 48

for å stanse faktiske negative konsekvenser eller begrense vesentlig risiko for negative

konsekvenser, og resultatet eller forventede resultater av disse tiltakene.

BAHR

Loven krever også at redegjørelsen gjøres lett tilgjengelig på virksomhetens hjemmeside, samt at den oppdateres innen 30 . juni hvert år eller ved vesentlige endringer i virksomhetens risikovurderinger .

11.4

Konsekvenser ved brudd på pliktene

Forbrukertilsynet og Markedsrådet er gitt myndighet til å ilegge påbud og forbud for å sikre at pliktene i lovens § 4 til § 6 overholdes. For å sikre at forbudet eller påbudet respekteres, åpner loven for ileggelse av tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. Mulktens og gebyrets størrelse vil kunne variere. Ved utmåling av tvangsmulktens størrelse skal det legges vekt på at «det ikke skal lønne seg å overtre vedtaket», jf. § 13 andre ledd. Ved utmåling av overtredelsesgebyret skal det legges vekt på «overtredelsens grovhet, omfang og virkninger», jf. § 14 tredje ledd.

12.

Hvilket ansvar har eiendomsaktører for å forebygge og avdekke hvitvasking?

12.1 Innledning Hvitvasking er handlinger som på ulike måter bidrar til å skjule opprinnelsen til penger som stammer fra en kriminell handling. Hvitvasking øker handlefriheten til kriminelle, da kriminelles muligheter til å få glede av ulovlige midler begrenses uten hvitvasking. Risikoen for hvitvasking er ansett å være betydelig i eiendomsmarkedet. I nasjonal trusselvurdering om hvitvasking og terrorfinansiering for 2020, som er utarbeidet av Politidirektoratet og PST, påpekes det at eiendomsmarkedet er et kapitalintensivt marked der store beløp kan flyttes i en operasjon. Det er derfor egnet for hvitvasking av utbytte fra kriminalitet. Et eksempel som nevnes er at eiendom kjøpes eller rehabiliteres med utbytte fra kriminalitet, og deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien ved salg eller utleie av eiendommen. Et annet eksempel er at selve eiendommen erverves ved legale midler, men renoveres med illegale midler. I det følgende ser vi nærmere på hvilke forpliktelser norske eiendomsaktører har for å forebygge hvitvasking i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom. Hvitvaskingsloven har som formål å forebygge og avdekke hvitvasking, og oppstiller særlige regler for de juridiske og fysiske personene som er rapporteringspliktige etter loven. Se nærmere beskrivelse i punkt 11.3.

49 >>>

BAHR

Hvitvasking og heleri er dessuten straffbart etter straffeloven, og virksomheter kan straffes dersom straffebudene overtres av noen som handler på deres vegne . Se punkt 12 .2 . Det er i tillegg straffbart for foretak å handle med personer som er omfattet av det norske regelverket om sanksjoner og restriktive tiltak . Også brudd mot utenlandske sanksjonsregler kan være problematisk, f .eks . dersom dette anses som et misligholdstilfelle under en av virksomhetens låneavtaler . Det er derfor viktig for alle foretak, herunder norske eiendomsaktører, å undersøke hvem man handler med og at disse ikke er underlagt sanksjoner og restriktive tiltak . Dette viser at også virksomheter som ikke er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven, trenger gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking . Dette er særlig aktuelt for aktører som kjøper og selger fast eiendom, da risikoen for hvitvasking anses som betydelig ved eiendomstransaksjoner . Konkrete anbefalinger til hvilke tiltak som kan iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram er inntatt i punkt 12 .4 .

12.2 Straffeloven Heleri, selvvasking og hvitvasking (samlet kalt hvitvasking) er straffbart etter straffeloven . Disse straffebudene rammer personer og foretak som på ulike måter er i befatning med utbytte fra en straffbar handling . Skyldkravet for hvitvasking er uaktsomhet, det vil si at det har blitt handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden på området. Straffen for uaktsom hvitvasking er bot eller fengsel inntil to år for enkeltpersoner. Dersom straffebudene om hvitvasking overtres av noen som handler på vegne av et foretak, kan foretaket straffes etter straffelovens regler om foretaksstraff, jf. straffeloven § 27. Ansvaret er da objektivt. Dette betyr at foretaket i utgangspunktet kan straffes for hvitvasking dersom det har hatt befatning med utbytte fra en straffbar handling, selv om ingen person har utvist skyld. For foretak er straffen bot. Det er ingen minimum eller maksimum størrelse på boten eller standardisert metode for utmåling. Foretaket kan også fradømmes retten til å utøve virksomheten eller forbys å utøve den i visse former, og ilegges inndragning. Dersom et foretak har overtrådt straffebudene, «kan» foretaket straffes. Retten har altså en skjønnsmessig kompetanse til å vurdere om foretaksstraff skal idømmes. Ved avgjørelsen av om straff skal ilegges, skal det etter straffeloven § 28 blant annet tas hensyn til straffens preventive virkning, lovbruddets grovhet, om noen som har handlet på vegne av foretaket har utvist skyld, om foretaket har oppnådd en fordel ved lovbruddet og foretakets økonomiske evne. Det skal også tas hensyn til om foretaket ved retningslinjer, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget lovbruddet. I praksis ser vi at det ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff, blir vektlagt hvilke tiltak foretaket har på plass. Dersom foretaket har et godt complianceprogram på plass, <<< 50

BAHR

viderfor dette være et selvstendig argument mot at foretaket skal straffes, og det kan også føre til reduksjon av eventuell straff som idømmes.

12.3 Hvitvaskingsloven Hvitvaskingsloven oppstiller særlige krav til personer og foretak som er rapporteringspliktige etter loven. Først og fremst er det finansforetakene som er rapporteringspliktige etter loven. I tillegg gjelder hvitvaskingsloven for aktører som har særlig god tilgang til det finansielle systemet, som advokater, regnskapsførere og eiendomsmeglere. De rapporteringspliktige må vurdere risikoen for hvitvasking knyttet til egen virksomhet, kunder og oppdrag. Videre må det etableres hvitvaskingsrutiner for å håndtere denne risikoen, herunder etablering av kundetiltak, interne kontrolltiltak og opplæring. Foretakene har rapporteringsplikt til Økokrim dersom det er forhold som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking. Det føres tilsyn med foretakene som er rapporteringspliktige under hvitvaskingsloven. Ved brudd på loven kan rapporteringspliktige foretak ilegges tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Foretak og ledende personer kan også ilegges bøter, og ved særlig skjerpende omstendigheter kan ledende personer idømmes inntil ett års fengsel.

12.4 Complianceprogram 12.4.1 Behovet for et complianceprogram Som nevnt trenger alle foretak gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking. Et tilpasset og velfungerende complianceprogram som implementeres i bedriften og håndheves av ledelsen, er et av virksomhetens viktigste hjelpemidler for å sikre at selskapet og dets ansatte opptrer innenfor rammene av regelverket. Et slikt complianceprogram bør også regulere andre forpliktelser bedriften har, som forpliktelser etter åpenhetsloven og Taksonomien. Virksomheter som er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven har gode forutsetninger for å etablere gode complianceprogram: Hvitvaskingsloven angir hvilke risikovurderinger som foretaket skal gjennomføre, samt hvilke rutiner foretaket plikter å ha på plass. Det er også utarbeidet egne veiledere og rundskriv som gir uttrykk for hvordan regelverket skal forstås. Blant annet har Finanstilsynet laget et eget rundskriv som gjelder etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg har flere bransjeorganisasjoner, som Forum for Næringsmeglere og Advokatforeningen, utarbeidet forslag til rammeverk for hvitvaskingsrutiner for sine medlemmer. Foretak som ikke omfattes av hvitvaskingsloven, har derimot ikke samme konkrete veiledning for hvordan deres complianceprogram bør være. Økokrim har ikke laget veiledninger som angir hvordan et complianceprogram bør utformes for å anse som godt ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff ved overtredelse av straffebudene mot hvitvasking. Det finnes 51 >>>

BAHR

imidlertid veiledning fra forskjellige organisasjoner og myndigheter nasjonalt og internasjonalt om hvordan et effektiv complianceprogram bør bygges opp. Dette danner et fint utgangspunkt ved utarbeidelsen, vurderingen eller videreutviklingen av et complianceprogram. Her er noen konkrete anbefalinger til hvilke hvitvaskingstiltak som bør iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram: • Regelmessig vurdering av virksomhetens risiko for hvitvasking. • Utarbeidelse av rutiner og prosedyrer for kontroll av hvem virksomheten handler med,

herunder hvordan risiko for hvitvasking skal vurderes i den enkelte transaksjon.

• Oppdateringer og innarbeidinger av endringer i lovgivningen og relevante regelverk. • Rutiner for kontroll internt i virksomheten samt rutiner for varsling og oppfølging ved

mistanke om hvitvasking.

• Rutiner for opplæring av ansatte. • Klare regler for hvordan brudd på interne retningslinjer og straffebudene mot

hvitvasking og sanksjonsregelverket skal følges opp.

12.4.2 Red flags i eiendomstransaksjoner I virksomhetens complianceprogram bør det innarbeides hva som skal til for at det foreligger «red flags» som tilsier at det er høy risiko for hvitvasking, og i hvilke tilfeller det er behov for å foreta ytterligere undersøkelser. Ved eiendomstransaksjoner er det høy risiko for hvitvasking dersom avtalemotparten er en utenlandsk person eller selskap hjemmehørende i høyrisikoland, politisk eksponert person eller kjent kriminell. Det vil være sentralt å avdekke midlenes opprinnelse, samt å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere i slike tilfeller. Motsatt vil det typisk være lav risiko for hvitvasking dersom motparten er et norsk statlig eller kommunalt foretak, en aktør som er underlagt hvitvaskingsregelverket eller er et børsnotert selskap i EØS-land eller andre markeder underlagt informasjonsplikt som sikrer tilstrekkelig kunnskap om reelle rettighetshavere. Det er også høy risiko dersom det foreligger forhold som kan tilsi at avtalemotparten handler på vegne av andre, er tilbakeholden med å gi informasjon om seg selv, det er vanskelig å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere, eller det fremkommer negative opplysninger om vedkommende i media eller det er mistanke om straffbare forhold.

<<< 52

BAHR

Når det gjelder selve transaksjonen, er typiske risikomomenter ved kjøp og salg av eiendom at: • Transaksjonen gjøres uten eiendomsmegler. • Det er unormale transaksjonsmønstre, for eksempel: o Selger skal ikke være mottaker av oppgjøret o Betalinger gjøres av andre enn kjøper og kjøpers bank o Det kommer lån fra uvanlige kilder o Det er uforholdsmessig stor egenkapital med ukjent opprinnelse • Det er snakk om unødvendige kompliserte transaksjoner, f.eks. at oppgjør gjøres i annet enn penger eller oppgjøret deles opp i unødvendig mange transaksjoner. • Kjøp/salg til betydelig overpris/underpris eller andre vilkår som avviker vesentlig fra markedspraksis. • Selger aksepterer tap, eventuelt også sammen med selgerkreditt • Kort tid mellom erverv og videresalg • Eiendommen kjøpes usett • Mindre utviklere/investorer som kjøper objekter for renovering og videresalg til høyere pris • Kjøpers egenkapital står ikke i forhold til kjøpers økonomiske stilling

13.

Nye forslag

13.1 EUs forslag om tilbørlig aktsomhet for bærekraft for foretak 13.1.1 Overordnet Den 23 . februar 2022 fremsatte EU-kommisjonen et forslag til et nytt bærekraftsdirektiv for næringslivet . Direktivet er ofte omtalt som CS3D . Hensikten med CS3D er å bidra til ansvarlighet og bærekraft fra virksomheter i alle ledd i deres leverandørkjeder . Direktivet har vært omstridt siden det ble presentert i 2022. Særlig Tyskland har vært negativ til kravene direktivet pålegger selskap som opererer i EU. Det er derfor sannsynlig at det må gjennom flere runder med forhandlinger før det blir endelig vedtatt. CS3D er forventet å tre i kraft i EU i løpet av 2024. Direktivet er ansett som EØS-relevant. En implementering i norsk rett vil gjøres gjennom endring av åpenhetsloven. Under går vi gjennom de mest relevante foreslåtte bestemmelsene. Som redegjørelsen vil vise har pliktene etter CS3D og åpenhetsloven sentrale likhetstrekk.

13.1.2 Plikt til å utføre aktsomhetsvurderinger EU-kommisjonen har foreslått bestemmelser om at selskaper av en viss størrelse må foreta aktsomhetsvurderinger knyttet til selskapets påvirkning på menneskerettigheter, klima og miljø, både på kort og lang sikt . Det er selskapets ledelse som må påse at virksomheten overholder plikten til å utføre aktsomhetsvurderinger .

53 >>>

BAHR

Dette forslaget berører i stor grad som åpenhetsloven, som er nærmere omtalt i punkt 11 . Åpenhetsloven pålegger virksomheter å utføre aktsomhetsvurderinger knyttet til menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, og er, i likhet med det foreliggende EU-forslaget, basert på OECDs retningslinjer for flernasjonale selskap og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter . Direktivforslaget har et bredere anvendelsesområde enn åpenhetsloven, idet forslaget gjelder både for menneskerettigheter og miljø . Direktivforslaget har imidlertid en høyere terskel for hvilke virksomheter som er underlagt plikten til å utføre aktsomhetsvurderinger .

13.1.3 Selskapets ledelse skal ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle avgjørelser Videre er det foreslått en bestemmelse som pålegger styremedlemmene og daglig leder et personlig ansvar for å ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle typer avgjørelser, både på kort og lang sikt. Ledelsen må følgelig vurdere hvilken innvirkning en mulig beslutning vil ha på menneskerettigheter, klima og miljø, og hensynta dette i avgjørelsen. Bestemmelsen ble gjenstand for en del kritikk under høringsrunden, særlig fordi den vil redusere effektiviteten av selskapets beslutningsprosesser. Bestemmelsen vil innebære at styremedlemmene ikke bare rent faktisk må ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle typer avgjørelser – det må også dokumenteres at slike vurderinger er foretatt. Dette vil antakelig medføre et betydelig merarbeid, sett hen til det mangfoldet av beslutninger og handlinger styret treffer på vegne av selskapet.

13.1.4 Tiltak for å sikre at forretningsmodellen samsvarer med Paris-avtalens 1,5 graders mål Forslaget inkluderer en bestemmelse som pålegger selskapene å vedta en plan for å sikre at selskapets forretningsmodell er i tråd med overgangen til en bærekraftig økonomi og Parisavtalens mål om å begrense den globale temperaturøkningen til 1,5 grader. Planen skal særlig identifisere i hvilken grad selskapets virksomhet representerer en risiko for klimaendringer. Selskapet må i tillegg fastsette et utslippsreduksjonsmål i planen dersom klimaendringer er en hovedrisiko ved selskapets virksomhet.

13.2 EUs forslag om ny energiplan «RePowerEU» og «The EU Solar Energy Strategy» Særlig som en konsekvens av krigen i Ukraina lanserte EU den nye energiplanen «RePowerEU». Formålet med energiplanen er å minske EUs behov for russisk olje og gass. Omstillingen har også som mål å bidra til en rask utbygging av fornybar energi og vil derfor

<<< 54

BAHR

55 >>>

BAHR

Etter forhandlingene har kravene blitt noe mer fleksible . Istedenfor å se til hvert enkelt bygg har EU valgt å i større grad fokusere på medlemslandenes totale bygningsmasse . Dette gjør at ansvaret i større grad hviler på medlemslandene, og ikke hver bygningseier . For næringsbygg må medlemslandene påse at 16 % av de minst energieffektive bygningene blir renovert før 2030, og de 26 % minst energieffektive bygningene må renoveres innen 2033 . For boliger skal medlemslandene sikre at det gjennomsnittlige energiforbruket reduseres med 16 % innen 2030 og med mellom 20% og 22 % innen 2035, avhengig av forutsetningene til det enkelte medlemslandet . Det er visse bygninger som er unntatt fra kravene over . Dette gjelder særlig bygninger som har særlig arkitektonisk verdi eller som utgjør et kulturminne . Medlemslandene kan også velge å unnta visse typer av fritidsboliger fra kravene . Nybygg skal også i det nye forslaget være nullutslippsbygg innen 2030 . Enda strengere krav er det for nybygg som brukes av offentlige myndigheter . Disse skal være nullutslippsbygg allerede fra 1 .januar 2028 . Rådet og Europaparlamentet må formelt vedta direktivet før det publiseres og trer i kraft Dette er forventet å skje i løpet av første kvartal i 2024.

13.3.3 Virkninger for norsk byggebransje Bygninger utgjør rundt 40 % av den totale energibruken i Norge . Byggebransjen vil derfor være en viktig aktør i arbeidet med å redusere landets samlede energiforbruk . Forslagene over er likevel kontroversielle, all den tid en tvungen renovering av de minst energieffektive bygningene vil innebære store kostnader for eierne . Direktivforslaget åpner imidlertid for statlige støtteordninger og økonomiske incitamenter til oppfylling av direktivets krav . Det er foreløpig ikke avklart hvorvidt et eventuelt nytt bygningsenergidirektiv vil bli innlemmet i norsk rett . Bygningsdirektivet fra 2010 ble som kjent ikke innlemmet i norsk rett før 2022. Inlemminge tok lang tid blant annet på grunn av tvil rundt direktivets EØSrelevans. Norge har gjort en rekke egne tiltak, blant annet gjennom tilstrammingene i TEK17, som er nærmere omtalt i punkt 6 . Forslagets reelle påvirkning på norsk byggebransje er derfor ikke gitt . 18 Verdens land samlet om en naturavtale - regjeringen .no

<<< 56

BAHR

13.4 FN’s naturavtale 19.desember 2022 ble FN’s naturavtale, «Kunming-Montreal Global Biodiversity Framework» vedtatt på COP15 møtet i Montreal, Canada . Avtalen omtales som et viktig steg for å bevare både naturen og verdenshavene . FN-landene gjennnom vedtagelsen av avtalen blant annet forpliktet seg til følgende mål: • Verne 30 % av all natur på land innen 2030 • Verne eller bevare 30 % av verdens hav, innsjøer og elver innen 2030 • 30 % av all natur som er delvis ødelagt skal være restaurert innen 2030 I tillegg til å sette opp konkrete mål har avtalen også en mekanisme som skal sikre gjennomføringen av disse . Landene skal raportere inn hvordan arbeidet går og må rapportere opp mot en rekke forhåndsbestemte indikatorer . Regjeringen skal nå vurdere hvordan naturavtalen skal følges opp i Norge18 . Det er imidlertid klart at dersom Norge skal bidra til avtalens mål om å verne, bevare og restaurere 30 % av verdens natur vil dette få innvirkning på hvordan vi bygger og utvikler våre land- og sjøområder . Dette vil igjen måtte få ikonsekvenser for hvordan kommunen vurderer og utarbeider områdeplaner og vurderer foreslåtte reguleringsplaner . Hvordan naturavtalen vil påvirke norsk byutvikling og områdeplanlegging blir spennende å se . Naturavtalen vedtatt av FN er i alle tilfelle nok et eksempel på hvordan miljø og bærekraft vil påvirke byggog eiendomsbransjen i årene fremover .

57 >>>

BAHR

3.5 Den sosiale taksonomien Siden vedtakelsen av Taksonomien har det vært diskusjoner i EU om å også lage en «sosial taksonomi» . I februar 2022 publiserte EU-organet «Platform on Sustainable Finance» («PSF») sin rapport og ekspertuttalelse om hvordan en sosial taksonomi burde struktureres og etableres . PSF fant at den beste måten å strukturere en sosial taksonomi er å sette den opp på samme måte som Taksonomien . Altså ville PSF etablere overordnede mål og tekniske screeningkriterier for hvert mål og for hver bransje som er innlemmet . Som i Taksonomien er det foreslått at aktivitetene i den sosiale taksonomien må bidra vesentlig til ett av hovedmålene, ikke være til vesentlig skade for de øvrige hovedmålene samt oppfylle minimumskriterier for miljømessige forhold . De tre overordnede målene PDF fant at den sosiale taksonomien skulle bidra til er:

• Anstendig arbeid • God levestandard og velvære til sluttbruker • Et inkluderende og bærekraftig samfunn Særlig målet om god levestandard er relevant for eiendomsbransjen . Et delmål for å oppnå dette, er tilgjengelige boliger for alle . PSF foreslår derfor at det er relevant å innlemme aktører som kan bidra til tilgjengeliggjøring av boliger for flere i den sosiale taksonomien . PSF foreslår at slike aktører for å vesentlig bidra til målet om god levestandard må avsette et visst antall av boligene de utvikle til lavinntektshusholdninger, og at leien for disse skal være en satt prosentandel rimeligere enn gjennomsnittet i det aktuelle området . En annen måte de kan bidra til dette målet er å innlemme tilgjengelige offentlige rom i prosjektene sine. Arealene må være egnet for aktiviteter og sosialt samvær for alle .

13.5.1 Status for den sosiale taksonomien Etter at PSF publiserte sin rapport i februar 2022 har EU ikke offentliggjort noe videre arbeid med den sosiale taksonomien . Arbeidet med EUs ny energiplan omtalt i punkt 13 .2 samt arbeidet med hele TAXO4 har vært omfattende og satt arbeidet med den sosiale taksonomien noe på vent . Det er derfor per 1 . januar 2024 vanskelig å spå eksakt hvordan den sosiale taksonomien blir seende ut . Det er imidlertid ikke tvil om at sosiale rettigheter også er en prioritet i EU . Og selv om arbeidet har tatt lenger tid enn forespeilet er vi ikke i tvil om at en form av den sosiale taksonomien vil vedtas i EU i løpet av de neste årene .

<<< 58

BAHR

Avslutning Målet for dette heftet er å gi en oversikt over de viktigste endringene som aktører i bygg og eien domsbransjen må tilpasse virksomheten etter som følge av innføringen av EU-taksonomien samt vedtatte og forventede endringer i norske regelverk. Innholdet i dette heftet illustrerer at eiendomsbransjen er på full fart inn i det grønne skiftet. Selv om Taksonomien foreløpig ikke er gjennomført i Norge, er det ingen tvil om at dette er et regelverk som vil få stor betydning for bransjen; både for aktørene som er direkte omfattet, men også for de aktø- rene som ikke underlegges Taksonomiens virkeområde. Videre er økende ESG-krav, både fra lovgiver og fra samfunnet for øvrig, noe som vil påvirke aktørene innenfor eiendomsbransjen. Både vedtagelsen av lov om opplysning om bærekraft og åpenhetsloven illustrerer at miljø, bærekraft og sosiale aspekter ved egen virksomhet er parametere norsk næringsliv vil bli målt på. Som påpekt innledningsvis er dette en forsmak på hva som vil bli innført i løpet av de neste årene. Innen kort tid vil det bli innført screeningkriterier for de fire neste miljømålene knesatt i Taksonomien. EU vurderer også om Taksonomien skal utvides til å bestå av flere kategorier, samt om den skal gjelde for flere selskaper. I tillegg blir stadig flere bedrifter underlagt krav til ESG-rapportering. Det blir også spennende å se hvor mange år det vil ta før det er innført maksimumskrav til bygningers klimagassutslipp, og før alle byggeplasser må være fossilfrie.

59 >>>

BAHR

OM BAHRS VIRKSOMHETSGRUPPE FOR EIENDOM •

Juridisk rådgivning til eiendomsbransjen har vært en viktig del av BAHRs forretningsjuridiske tjenester i mange år. BAHR er anerkjent som et av de aller beste miljøene for juridisk eiendomsrådgivning i Norge.

•

Virksomhetsgruppen ledes av partnerne Anne Sofie Bjørkholt, Ole Andreas Dimmen og Andreas Rørvik, tre av bransjens mest anerkjente og erfarne eiendomsadvokater. Med seg har de 17 dyktige medarbeidere i tillegg til et sømløst samspill med firmaets øvrige virksomhetsgrupper. Til sammen danner dette en kraftfull gruppe som bistår en rekke av de mest anerkjente og aktive aktørene innenfor eiendomsbransjen.

•

Gruppens kompetanse dekker alt fra transaksjoner, leiekontrakter, investeringsstrukturer, entreprise, eiendomsutvikling, regulatoriske rammer, skatt og avgift. Derved kan vi tilby et komplett tjenestespekter til eiendomsaktørene, noe som er unikt i norsk sammenheng.

•

BAHRs eiendomsgruppe har i flere tiår deltatt i utviklingen av standardene for eiendomstransaksjoner og leiekontrakter, de såkalte «megler standardene». Gjennom dette arbeidet følger vi markedsutviklingen tett og bidrar til å videreutvikle standardene for beste praksis på området. Gruppens er også engasjert i regelverksutvikling.

•

Med sin brede kompetanseplattform er gruppen sentral i utvikling og etablering av nye, innovative strukturer og modeller for eiendomsinvesteringer.

•

Vår virksomhet omfatter bistand overfor norske og internasjonale institusjonelle investorer, boligprodusenter, private equity-investorer og familieeide eiendomsaktører.

•

I de siste årene har vår bistand til langsiktige eiendoms- og områdeutviklere og til aktører innen etablering av ny norsk grønn industri økt betydelig. Dette er områder i sterk fremvekst, hvor vår brede kompetanse plattform og gruppens samfunnensegasjement har kommet godt til nytte.

<<< 60

BAHR

MEDARBEIDERE BAHRS VIRKSOMHETSGRUPPE FOR EIENDOM Ved spørsmål eller kommentarer til dette heftet, eller behov for rådgivning, vennligst ta kontakt.

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

OLE ANDREAS DIMMEN

ANDREAS RØRVIK

LEDER/PARTNER

PARTNER

E asb@bahr.no M 970 22 193

E oadim@bahr.no M 414 38 821

E aro@bahr.no M 916 04 805

CAROLINE BROCHMANN BYHRING

CAMILLA HAMMER SOLHEIM

ANDRÉ KLAKEGG

ASSOCIATE

SPECIALIST PARTNER

SENIOR ASSOCIATE

E cabyh@bahr.no M 994 67 855

E chs@bahr.no M 932 19 017

E ankla@bahr.no M 907 25 301

HANS MARTIN HELGESEN

CHRISTINA CASCAMPAS

CHRISTOFFER SORTLAND

ASSOCIATE

MANAGING ASSOCIATE

E chcas@bahr.no M 952 57 099

E chrso@bahr.no M 992 41 453

ØYSTEIN NORE NYHUS

SUSANNE ÅSHEIM IHLBÆK

HALVOR MATHISEN

MANAGING ASSOCIATE

SENIOR ASSOCIATE

MANAGING ASSOCIATE

E hamah@bahr.no M 401 01 616

E oynny@bahr.no M 920 94 337

E suhil@bahr.no M 474 58 578

E halma@bahr.no M 918 42 451

KRISTIAN GUDE

HEDVIG HUNDHAMMER

EDVARD SANDVIK

ASSOCIATE

SENIOR ASSOCIATE

ASSOCIATE

E krigu@bahr.no M 412 26 072

E hehun@bahr.no M 932 23 134

E esand@bahr.no M 454 64 143

LINDA ÅSLI

INA FREDRIKKE OLSHOLT BEHRENS

SENIOR ASSOCIATE

ASSOCIATE

E liasl@bahr.no M 415 53 541

E inols@bahr.no M 412 73 348

61 >>>

BAHR

Notater

<<< 62

<<< 50

BAHR

Notater

<<< 50

63 >>>