GESCHÄFTSBERICHT

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Umweltschutz

Die GEbW hat den CO2-Ausstoss ihrer Liegenschaften 2022 gegenüber dem Vorjahr um 26 Prozent reduziert.

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Impressum Herausgeberin Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur (GEbW) Konzept, Redaktion und Gestaltung

P-ART Kommunikation & Grafikdesign, Winterthur Fotos

Andi Keller Fotografie, Bilderhaus Fotografie, Enzo Lopardo Pictures, Focusty Fotografie, Archiv GEbW; iStock © GEbW, Winterthur, März 2023

Editorial

Grüezi

Für ein Unternehmen ist es nicht selbstverständlich, 150 Jahre alt zu werden. Und wer in diesem stolzen Alter immer noch gefragt und erfolgreich ist, hat allen Grund zu feiern.

Der GEbW bot sich im Jahr 2022 mit dem Jubiläumsfest eine grossartige Gelegenheit, sich bei allen Stakeholdern zu bedanken und das Vertrauen in das Unternehmen weiter zu stärken. Zur Feier des runden Geburtstags organisierten wir einen VIP-Event sowie ein Jubiläumsfest für alle Mieterinnen und Mieter. Die schönsten Bilder dazu finden Sie in diesem Geschäftsbericht. Das GEbW-Kochbuch und die GEbW-Chronik werden die Beschenkten noch lange erfreuen.

Auch das finanzielle Ergebnis der Gesellschaft gibt Anlass zur Freude. Trotz der grossen geopolitischen Ereignisse, die die Wirtschaft mit Lieferengpässen, steigenden Preisen und höheren Zinsen belasteten, blickt die GEbW auf ein erfolgreiches 2022 zurück. Die finanzielle Gesundheit ist die Basis dafür, dass wir auch in Zukunft erschwinglichen Wohnraum in Winterthur und Umgebung anbieten können.

Gerne legen wir mit diesem Geschäftsbericht Rechenschaft über unsere Tätigkeit im vergangenen Jahr ab.

Unser besonderer Dank gilt den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen und den Mitarbeitenden der Auwiesen Immobilien AG für das erfolgreiche Wirken im Dienste von Gesellschaft und Mieterschaft.

Markus Casanova Präsident des Verwaltungsrats

Bericht Des Verwaltungsrats

Wohnungen Werden Knapp Und Teuer

Nach der Pandemie kam der UkraineKrieg. Auch der Immobilienmarkt in der Schweiz spürte die Folgen des Konflikts. Dennoch präsentiert sich die finanzielle Situation der GEbW weiterhin als sehr gesund.

Bereits zu Beginn des Jahres 2022 veränderte sich die geopolitische Situation in Europa gravierend. Am 24. Februar begann mit dem Überfall auf die Ukraine ein immer noch anhaltender Krieg, der zu einer grossen Fluchtbewegung führte. Allein in der Schweiz wurden per Jahresende rund 75 000 Personen registriert, für die unter anderem Unterkünfte organisiert werden mussten. Die Solidarität war nicht nur auf staatlicher Ebene gross, sondern zeigte sich auch in der enormen Hilfsbereitschaft der Bevölkerung. Einen kleinen Beitrag leistet die GEbW: Sie stellt seit dem 1. Mai 2022 kostenlos acht Wohnungen für ukrainische Familien zur Verfügung.

Die hohe Zahl schutzbedürftiger Personen spielt mit zunehmender Aufenthaltsdauer eine stärkere Rolle im Wohnungsmarkt. Einem Markt, in dem die Neubautätigkeit gering war und weniger Wohnungen als in den Vorjahren baubewilligt wurden. Die fortschreitende Pandemiebewältigung führte zu neuen Haushaltsgründungen und erhöhte die Wohnungsnachfrage zusätzlich.

Weniger Leerwohnungen

Die rückläufige Bautätigkeit und die steigende Nachfrage beschleunigten zwangsläufig den Rückgang der Leerwohnungen. Statistisch ist 2022 die schweizweite Leerwohnungsziffer von 1,5 Prozent auf 1,3 Prozent gesunken. Dies ist die stärkste Veränderung seit 1978. Sie bezieht sich auf alle Wohnungsgrössen und auf die meisten Regionen.

Das Bundesamt für Statistik gab im Oktober 2022 bekannt, dass die Hochbaupreise innerhalb eines Jahres um 8,2 Prozent gestiegen sind. Allgemeine Lohnsteigerungen, ein markanter Fachkräftemangel sowie deutlich gestiegene Energie- und Rohstoffpreise wurden als häufigste Argumente für die Verteuerung angeführt. Die Kosten für Baumaterialien fluktuierten im Jahresverlauf noch deutlicher, relativierten sich jedoch – nach einem Höchststand im Mai – mit einem Plus von etwa 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Mietzinsen werden steigen

Mit dem kriegsbedingt erwarteten Mangel an Energierohstoffen stiegen die Handelspreise für Öl

Bericht Des Verwaltungsrats

und Gas massiv an. Damit einhergehend erreichten die Inflationsraten fast überall Rekordhöhen. Um einer Verbreiterung der Teuerung entgegenzuwirken, erhöhte die Schweizerische Nationalbank innerhalb eines halben Jahres den Leitzins um 1,75 Prozentpunkte. Damit fand eine fast achtjährige Negativzinspolitik ein abruptes Ende.

Mittelfristig werden deshalb auch die Mietzinse in bestehenden Vertragsverhältnissen steigen, denn diese sind an den Referenzzinssatz gekoppelt, der vierteljährlich aus dem durchschnittlichen Hypothekarzins ermittelt wird. Dass 2022 zudem die Angebotsmieten gestiegen sind, ist auf das positive Bevölkerungswachstum, das mangelnde Wohnungsangebot sowie auf das inflationäre Umfeld zurückzuführen. Der Wunsch und Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum waren noch nie so gross wie heute. Doch die Neubautätigkeit hinkt der Nachfrage weit hinterher.

Liegenschaftsportfolio: das Potenzial im eigenen Bestand nutzen

Der Immobilienbestand der GEbW blieb mit 885 Wohnungen konstant. Im Berichtsjahr gab es weder Käufe noch Verkäufe. Die überprüften Liegenschaftsangebote waren insbesondere bei der Renditeerwartung, aber auch in der Lage und Objektqualität nicht vorgabenkonform. Der Fokus lag deshalb auf den Potenzialen im eigenen Bestand. Das Grossprojekt «Eichwaldhof» am Tegerlooweg wurde intensiv weiterentwickelt. Es konnte ein Generalplaner beauftragt werden, dessen Team aus Architekten und Fachplanern den ursprünglichen Entwurf in ein effizientes Realisierungsprojekt überführen wird. Das gesetzte Ziel bleibt bestehen: Es sollen etwa 120 günstige und moderne Wohnungen anstelle der 72 alten entstehen. Die Baueingabe ist für das Jahr 2023 geplant. Aktuelle Informationen zum Projekt sind unter www.eichwaldhof.ch erhältlich.

Für die Liegenschaften an der Oberen Schöntalstrasse 25/27 und der Zürcherstrasse 63 erhielten wir Ende Jahr eine Sanierungsbewilligung. Es handelt sich um überkommunal geschützte Inventarobjekte, die 1934 für die «Billige» gebaut wurden. Der Architekt Lebrecht Völki – damals selbst Verwaltungsrat der GEbW – erstellte diese Mehrfamilienhäuser nach der Idee des Neuen Bauens. Sie gehörten in der Nordostschweiz zu den ersten Bauten mit Flachdächern, Etagenheizungen, eigenem Bad pro Wohnung sowie ausreichend Pflanzfläche zur Selbstversorgung. Das Sanierungs- konzept ermöglicht eine zeitgenössische Neudisposition von Küchen und Bädern, die Vergrösserung der Gartenbalkone und insbesondere den Ausbau des ungenutzten Dachgeschosses. Selbstverständlich wird in diesem Zusammenhang die Öl- bzw. Gasheizung von Wärmepumpen mit Erdsonden und Photovoltaikanlagen abgelöst.

Finanzielles Ergebnis

2022 erwirtschaftete die Gesellschaft einen Jahresgewinn von CHF 5,2 Millionen und übertraf damit das hohe Niveau des Vorjahres. Die Nettoeinnahmen aus der Vermietung verblieben auf einem konstanten Niveau. Mit CHF 13,7 Millionen sind diese marginale 0,5 Prozent tiefer ausgefallen als 2021. Unterhalt und Reparaturen kosteten CHF 1,5 Millionen, im Vorjahr waren es CHF 1,3 Millionen. Wie auch 2021 unternahm die GEbW 2022 Anstrengungen für den Umweltschutz. Für den Ersatz fossiler Heizungsanlagen und für den Ausbau der Solarenergie wurden CHF 1,1 Millionen investiert. Der hoch dotierte Erneuerungsfonds wurde um CHF 0,25 Millionen reduziert. Das Hypothekarvolumen konnte um CHF 3,9 Millionen abgebaut werden. Nebst der Tiefzinssituation liess dieser Umstand den Finanzierungsaufwand erneut sinken.

Die Bilanz zeigt einen hohen Eigenfinanzierungsgrad. Erfreulicherweise präsentiert sich die Finanzsituation der Gesellschaft weiterhin als sehr gesund. Sie ist durch eine konservative Bewertung des Immobilienportfolios und eine geringe Fremdfinanzierung gekennzeichnet.

Die finanziellen Aussichten bleiben auch für das Jahr 2023 positiv.

Gewinnverwendung

In Anbetracht des guten Geschäftsjahres und des auch mittelfristig erwarteten Cashflows beantragt der Verwaltungsrat bei der Generalversammlung, die Dividende um CHF 100 auf CHF 2400 pro Aktie zu erhöhen.

Werden saniert: die überkommunal geschützten Liegenschaften an der Oberen Schöntalstrasse 25/27 mit Baujahr 1934. Sie erhalten unter anderem grosszügige Gartenbalkone.