hipotecaria o de desahucio prevista en la Ley 24/2015, de la Generalitat de Catalunya

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currencia de los requisitos. Lamentablemente en este caso la solución final llegará tarde para poder solventar la alternativa habitacional.

Me he detenido en el análisis procesal de esta medida sustantiva porque es la única que el Tribunal Constitucional ha admitido de entre las que han sido adoptadas por las leyes autonómicas expuestas. También debo advertir que en la búsqueda jurisprudencial que he realizado no he encontrado ninguna resolución judicial que las aplique. La razón la podemos encontrar en que los requisitos objetivos y subjetivos previstos en los artículos 5 de la ley 24/2015, 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y 12 de la ley de la función social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana son similares a los previstos en la ley 1/2013, de 14 de mayo. Además, la suspensión de los lanzamientos previstos en esta última se ha ido prorrogando de forma que aún no se ha podido aplicar la previsión de la ley de la Función Social de la Vivienda de la Comunidad de Valencia, que regula el arrendamiento como una medida posterior y no simultánea. Tampoco tengo datos que me permitan confirmar que se haya aplicado la ley autonómica ante la denegación de la suspensión del lanzamiento previsto en la ley 1/2013, de 14 de mayo.

En el caso de la ley 24/2015 del Parlament de Catalunya no se ha exigido judicialmente la obligación de ofrecer un alquiler social. La alegación que se ha realizado lo ha sido en el proceso de ejecución hipotecaria solicitando su suspensión alegando que es un requisito de procedibilidad, que ha sido desestimada por las Audiencias Provinciales. Tal como he indicado anteriormente esta cuestión está pendiente de ser resuelta por el tsJ de Catalunya, habiendo admitido un recurso de casación con este objeto mediante auto 111/2019, de 27 de junio.

10.3.4. La posible inconstitucionalidad de la obligación de ofrecer un alquiler social antes de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio prevista en la Ley 24/2015, de la Generalitat de Catalunya

En este apartado quiero advertir de la posible inconstitucionalidad de la obligación de ofrecer un alquiler social a determinadas personas antes de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio previsto en la ley 24/2015, 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Ya he analizado antes su naturaleza jurídica y he descartado que nos hallemos ante una norma de carácter procesal, siendo estrictamente material similar a la

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prevista en el artículo 12 de la Ley 2/2017, de las Cortes Valencianas. Sin embargo, concurre una diferencia esencial y es que mientras en la ley valenciana el alquiler social se prevé después de la finalización del proceso de ejecución hipotecaria, en la ley catalana se regula antes del inicio del proceso judicial y se extiende a los juicios de desahucio por impago de la renta arrendaticia, por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda y por falta de título que habilite la ocupación.

El Tribunal Constitucional se ha pronunciado sobre la constitucionalidad del arrendamiento previsto por el legislador valenciano308. Sin embargo, no ha analizado la previsión de la ley catalana porque fue objeto del recurso inconstitucionalidad interpuesto por el presidente del Gobierno de España contra la ley 24/2015, del Parlament de Catalunya, pero éste desistió de esta impugnación al considerar que no regulaba un requisito de procedibilidad.

Anteriormente he expuesto las consecuencias del incumplimiento de la obligación de ofrecer el alquiler social por los demandantes en los que concurran las circunstancias subjetivas previstas por el legislador catalán. Recuerdo que la Administración puede imponer medidas coercitivas, sanciones administrativas y que el afectado por el proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio, en los que concurran los requisitos exigidos por la ley 24/2015 del Parlament de Catalunya, pueden exigir judicialmente la firma de un contrato de arrendamiento de conformidad con lo previsto por el legislador.

Las dudas de constitucionalidad que se plantean son múltiples. Por un lado, si la sanción prevista es discriminatoria o no y si tiene un efecto disuasorio que afecte al acceso a los Tribunales. Por otro, si la reclamación judicial exigiendo la obligación de suscribir el contrato de arrendamiento incide en el derecho a la tutela judicial efectiva del acreedor hipotecario o del propietario.

En relación con la sanción administrativa el Tribunal Constitucional se ha pronunciado sobre la constitucionalidad de estas en diversas ocasiones. Tal como he expuesto anteriormente la regulación de las sanciones por el incumplimiento de las normas autonómicas que regulan la función social de la propiedad no es inconstitucional309. Sin embargo, hay una perspectiva que hay que valorar a los efectos de determinar su posible constitucionalidad y es su relación con el derecho a la tutela judicial efectiva.

308. Ver el análisis que he realizado en el apartado anterior. 309. Ver por todas la Sentencia del tc 43/2018, de 26 de abril, fJ. 5.

tutela efectiva y derecho a la vivienda 217

El artículo 124 de la ley de Vivienda de Catalunya califica como infracción muy grave la falta de ofrecimiento de un alquiler social de conformidad con lo previsto en el artículo 5 de la ley 24/2015. De conformidad con el artículo 117 de la ley de Vivienda de Catalunya la sanción prevista oscila entre 9.001 € a 90.000 €, que se aplicará de conformidad con los criterios de graduación del artículo 118 de la Ley de Vivienda de Catalunya.

Esta medida puede ser inconstitucional por discriminatoria y por impedir el acceso a los Tribunales. La primera ya ha sido resuelta por el Tribunal Constitucional analizando la justificación del distinto tratamiento porque «es notorio la utilización de la vivienda como bien de inversión de las personas jurídicas frente al ejercicio de la persona física puede justificar el distinto tratamiento», añadiendo que «no es irrazonable tomar en cuenta los supuestos de importancia cuantitativa»310 .

Este segundo argumento justificaría la extensión de la obligación a las personas físicas que sean titulares de más de 15 viviendas, prevista en el apartado tercero de la disposición adicional 1ª de la Ley 24/2015311. Esta se añadió al texto legislativo mediante el Decreto Ley 17/2019, de 27 de diciembre, del Govern de Catalunya, sin realizar justificación alguna en su exposición de motivos.

Por ello, se puede concluir que el ámbito subjetivo de la obligación no tiene carácter discriminatorio ni es contrario al principio de igualdad del artículo 14 ce. Sin embargo, es criticable que el legislador no haya justificado los motivos de la extensión a las personas físicas, que es novedoso respecto de la regulación anterior.

La segunda de las dudas de constitucionalidad afecta a la relación de la obligación de ofrecer un alquiler social antes del inicio del proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio, la imposición de una sanción administrativa si no se realiza, la exigencia judicial por el afectado y el derecho a la tutela judicial efectiva del acreedor hipotecario o del propietario.

El punto de partida para analizar esta cuestión es que el derecho a la tutela judicial efectiva no tiene carácter absoluto312, tal como he expuesto en el capítulo primero de este trabajo. a modo de resumen debo indicar que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha permitido que se restrinja si persiguen un

310. stc 16/2018, fJ 10. 311. Tal como indicaré posteriormente en mi opinión no es suficiente el criterio cuantitativo del número de viviendas del que es titular el demandante persona física, sino que debería atenderse a otros como el modo de adquirir la propiedad. 312. Ver el análisis que realizo en el apartado 2.4 de este trabajo.

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fin legítimo, exista una relación de proporcionalidad entre los medios empleados y el fin y se garantice que no se atenta contra la esencia misma del derecho313. En relación con las tasas judiciales ha afirmado que cabe su exacción para financiar la justicia si no resultan excesivas a la luz de las circunstancias del caso concreto y no impida el derecho de acceso. Para determinarlo hay que atender a los factores de ponderación: la suficiencia económica del recurrente y la fase el proceso (primera instancia o recurso) en que se impuso el pago (ver por todas stedh de 14 de octubre de 2010, asunto Pedro Ramos contra Suiza). Tal como nos indica el Tribunal Constitucional en la Sentencia 140/2016, de 21 de julio, fJ 5, el tedh declara que existe lesión del derecho de acceso a un tribunal de Justicia (art. 6.1 cedh) si la norma reguladora del tributo no contempla medidas de flexibilización.

El Tribunal Constitucional también ha considerado que el derecho a la tutela judicial efectiva no tiene carácter absoluto, sino que puede restringirse realizando un juicio de proporcionalidad en el que deben analizarse dos presupuestos: el fin constitucionalmente legítimo; y el de proporcionalidad, que está determinada por los requisitos de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. Éstos tienen carácter lógico, concurrente y sucesivo314 .

Aplicando esta doctrina al caso concreto hay que distinguir la obligación de ofrecer el alquiler social de la imposición de la sanción administrativa en caso de incumplimiento.

La obligación de ofrecer un alquiler social está relacionada con los derechos sociales de la propiedad y del derecho a la vivienda. El juicio de proporcionalidad debe realizarlo el legislador. Por ello desde esta perspectiva entiendo que el legislador catalán ha actuado en el ámbito de sus competencias. La problemática se plantea en la incidencia que tiene con el derecho a la tutela judicial efectiva del acreedor hipotecario o del propietario la reclamación que efectúe el afectado por el posible lanzamiento al acreedor hipotecario o propietario para que firme un alquiler social. Tal como he expuesto este proceso incidirá directamente en el proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio.

Si aplicamos la doctrina del Tribunal Constitucional entiendo que la imposición legal de ofrecer un alquiler social al propietario en determinadas circunstancias es constitucional. Por un lado, la finalidad de la previsión del artículo 5 y de la disposición adicional primera de la ley 24/2015 es proteger el derecho a la vi-

313. Consejo de Europa, Manual sobre el Derecho europeo relativo al acceso a la Justicia, Estrasburgo, 2016, pp. 125 y ss. Ver ampliamente Juan-sánchez, Proceso justo en España y Tribunales Europeo de Derechos Humanos, edit. Aranzadi, Cizur Menor, 2020. 314. Ver por todas la stc 140/2016, de 21 de julio, fJ 7.

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vienda digna del afectado por un proceso judicial que implique el desahucio y regular la función social de la propiedad. Nos hallamos ante derechos sociales, reconocidos en los artículos 33 y 47 de la ce, siendo la competencia para desarrollarlo de las Comunidades Autónomas (art. 149.3 ce), habiéndolo asumido la Comunidad Autónoma de Catalunya en el artículo 137 del Estatuto. El Tribunal Constitucional se ha pronunciado en varias sentencias sobre el alcance de la competencia y la regulación de la función social de la propiedad, la obligación del propietario de destinarla a un uso residencial y las sanciones previstas por los legisladores autonómicos en caso de incumplimiento.

En mi opinión la duda constitucional surge en que la obligación es previa al inicio del proceso judicial. En mi opinión no nos hallamos ante una norma procesal315, pero incide directamente en el proceso de ejecución hipotecaria y de desahucio. La finalidad de la normativa es precisamente evitar la interposición de la demanda y que el acreedor hipotecario o el propietario de la vivienda ofrezca una alternativa habitacional al afectado por el proceso. Desde una perspectiva negativa se puede afirmar que limita un derecho fundamental como es el derecho a la tutela judicial efectiva. Tal como advierte el Consell de Garanties Estatuaries podría constituir un freno al acceso a la jurisdicción, incidiendo en derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, lo cuál le estaría vedado316 .

Los tres requisitos del juicio de proporcionalidad, tal como he expuesto, son la idoneidad, necesidad y proporcionalidad.

Es indudable que la obligación de ofrecer un alquiler social es una medida idónea para evitar el desalojo de los afectados por una eventual ejecución hipotecaria o un proceso de desahucio, ya que impide su inicio.

Entiendo que el requisito de la necesidad no concurre ya que el lanzamiento no es inminente. Para que éste tenga lugar deberá tramitarse el procedimiento, de ejecución hipotecaria o de desahucio y una vez se dicte una resolución judicial que tenga carácter ejecutivo se puede decretar el lanzamiento. Además, este se realizará en la forma prevista en la lec y en el que ya se prevén mecanismos de protección de los afectados vulnerables para que se les ofrezca una alternativa habitacional en caso de desalojo de su domicilio habitual317. Lo esencial es

315. Ver ampliamente el análisis que efectúo en «La obligación de ofrecer un alquiler social y el proceso judicial», en Diario La Ley número 9433, de 11 de junio de 2019. 316. Consell de Garanties Estatutàries, dictamen 2/2020, de 17 de febrero, sobre el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. 317. Ver el desarrollo que efectúo en el capítulo 9.

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que el lanzamiento no es inmediato, con lo cuál no es urgente habilitar una alternativa habitacional a los posibles afectados por la resolución del proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio.

El último de los requisitos es que la medida debe ser proporcionada. Para analizarlo hay que distinguir los dos procesos a los que es aplicable la obligación, que es el proceso de ejecución hipotecaria y el juicio de desahucio.

En el proceso de ejecución hipotecaria la obligación de ofrecer un alquiler social no afectará al objeto del juicio que es la reclamación de la cantidad debida y la venta del bien hipotecado para su pago al acreedor. El efecto del alquiler social va a ser que al final del proceso el ejecutado no podrá ser lanzado de la vivienda porque tendrá un título arrendaticio, subrogándose el adjudicatario en la posición del arrendador. Desde esta perspectiva la afectación de la medida al derecho a la tutela judicial efectiva no impide el acceso a la jurisdicción, por lo que sería constitucionalmente válida.

En el caso del juicio de desahucio las consecuencias son distintas. El artículo 5.2 y la disposición adicional primera de la ley 24/2015 del Parlament de Catalunya regula la obligación de ofrecer el alquiler social cuando se vaya a ejercitar una acción de desahucio arrendaticio por impago de la renta arrendaticia, por vencimiento del título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda y por falta de título jurídico de ocupación cuando concurran unos requisitos. En este caso el alquiler social impide el inicio del proceso de desahucio ya que la ocupación se estará realizando legalmente. Por ello entiendo que esta medida legislativa afecta a la esencia del derecho a la tutela judicial efectiva, que es el acceso a un órgano jurisdiccional para que dicte una sentencia de fondo motivada. Al no permitirlo está vulnerando el artículo 24 de la ce y el artículo 6.2 del cedh.

Otro de los aspectos que hay que analizar de la regulación de la obligación de ofrecer un alquiler social antes de la interposición de la demanda de ejecución hipotecario o de desahucio es si la sanción administrativa prevista en caso de incumplimiento puede afectar al derecho de acceso a los Tribunales. El Consell de Garanties Estatutaries se ha pronunciado en este sentido en el Dictamen que emitió sobre el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado sobre la constitucionalidad de la imposición de sanciones administrativas cuando se incumpla la función social de la propiedad. En un caso similar, como es el alquiler social previsto en la ley por la función social de la propiedad de la Comunidad Valenciana, el Tribu-

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nal Constitucional en la Sentencia 80/2018, de 5 de julio, afirmó que no interfería «de un modo significativo en la efectividad de las medidas estatales de política económica» (fJ 6). En esta sentencia el tc se remite a la doctrina jurisprudencial ya declarada en la Sentencia 16/2018, de 22 de febrero.

En los recursos que ha resuelto no se ha planteado es la incidencia que puede tener el importe de la sanción en el derecho a la tutela judicial efectiva porque los supuestos analizados no afectaban al imponerse después del proceso judicial o al margen de este. En el caso la regulación catalana sí que tiene esta incidencia porque la obligación se impone antes del inicio del proceso judicial, por lo que hay que debe analizarse si la sanción tenga un efecto disuasorio en el acceso a los Tribunales. Lo que hay que ponderar es si tiene o no un efecto disuasorio y si, tal como afirma el tc, «los requisitos o consecuencias legales del ejercicio de la acción o recurso fueran irrazonables o desproporcionados o el resultado limitativo o disuasorio que de ellos deriva supusiera un impedimento real a dicho ejercicio»318

Sobre esta cuestión el Tribunal Constitucional ha dictado la Sentencia 140/2016, de 21 de julio. En ésta resuelve el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra le ley 10/2012, de 20 de noviembre, por el que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses. Esta ley regulaba unas tasas judiciales para acceder a la jurisdicción ordinaria. Una de las cuestiones que se plantea es si la tasa se traduce en barrera económica para el acceso a la jurisdicción ordinaria.

El tc lo analiza en el fJ 10 de la sentencia. En su argumentación analiza su doctrina sobre la limitación de los derechos fundamentales, incidiendo en que el juicio de proporcionalidad debe ser fijado atendiendo a las circunstancias de cada caso (stc 341/1993 y 50/1985 y que «no cualquier desproporción o falta de equilibro habrá de ser, desde la perspectiva que nos ocupa, constitucionalmente relevante, sino que sólo lo será aquélla en la que el exceso resulte verdaderamente manifiesto o evidente» (stc 60/2010, de 7 de octubre, fJ 16). Aplicando esta doctrina al derecho de acceso afirma que «respecto del ejercicio del derecho de acceso a la tutela jurisdiccional, nuestra doctrina también se refiere al efecto disuasorio, al tener establecido que «puede constituir una violación del citado derecho fundamental la imposición de requisitos o consecuencias... meramente limitativas o disuasorias del ejercicio de las acciones y recursos legalmente habilitados para la defensa jurisdiccional de derechos e intereses legítimos; pero, con mayor razón, tal violación constitucional sólo es pensable si los requisitos o consecuencias legales del ejercicio de la

318. Sentencia del tc 206/1987, de 21 de diciembre, fJ 5. Posteriormente ha aplicado esta doctrina en la Sentencia del trc 147/1989, de 21 de septiembre, fJ 5 y 140/2016, de 21 de julio, fJ 10.

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acción o recurso fueran irrazonables o desproporcionados o el resultado limitativo o disuasorio que de ellos deriva supusiera un impedimento real a dicho ejercicio».

Finalmente la stc 140/2016, de 21 de julio, recuerda que la apreciación de la constitucionalidad de la limitación del derecho a la tutela judicial efectiva no incide con la misma intensidad en la fase inicial del proceso, para acceder al sistema judicial, que en las sucesivas etapas una vez que se ha logrado la primera respuesta judicial. Es decir, recuerda la importancia y el carácter esencial del principio pro actione.

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos también se ha pronunciado en este sentido, que considera que «si las tasas judiciales son demasiado elevadas, pueden privar al demandante de su derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales». Así las encontró desproporcionadas en un caso en el que ascendían a cuatro veces los ingresos mensuales de un demandante. Por ello concluye que «las tasas deben valorarse en función de las circunstancias concretas del caso —incluida la capacidad de la persona para pagar— para determinar si esa persona todavía goza del derecho de acceso a un órgano jurisdiccional»319 .

Como he indicado anteriormente la Ley de Vivienda de Catalunya tipifica la falta de ofrecimiento del alquiler social antes de iniciar el proceso judicial como sanción grave (artículo 124.2), sancionándolo con una multa de 9.001 a 90.000 € (art. 118 de la ley de Vivienda de Catalunya), pudiendo imponerse multas coercitivas no sancionadores (art. 113). En el artículo 117 regula los criterios para la graduación de las sanciones, sin incluir la capacidad económica ni distinguir los casos en que es obligatorio.

Para la aplicación de la doctrina del tc hay que distinguir varios aspectos.

Por un lado, el aspecto subjetivo. Los obligados subjetivamente a ofrecer el alquiler social son personas jurídicas y personas físicas. En el caso de las personas jurídicas el tc ya se ha pronunciado sobre la constitucionalidad, si bien es cierto que lo realizaba desde la perspectiva de si existía o no discriminación en relación con las personas físicas, declarando que no concurría. Considera el tc que el trato distinto no carece de explicación racional y es que «es notorio la utilización de las viviendas como bien de inversión predicable de las personas jurídicas frente al ejercicio de la persona física»320. También añade que no es irrazonable tomar en cuenta

319. Consejo de Europa, Manual…, cit., pp. 129 y ss. 320. Ver por todas la stc 16/2018, de 22 de febrero, fJ 10.

tutela efectiva y derecho a la vivienda 223

La novedad de la ley 24/2015 es que en la disposición adicional primera extiende la obligación de ofrecer un alquiler social antes de iniciar cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por vencimiento del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda y por falta de título jurídico que habilite la ocupación a los grandes tenedores, extendiéndolo a los fondos de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas.

Esta previsión se añadió en el artículo 5.5.7 del decreto ley número 17/2019, de 23 de diciembre, del Govern de Catalunya. La exposición de motivos de esta norma se limita a informar de que se extiende subjetivamente la obligación, pero sin realizar justificación alguna de esta decisión. Por ello, cualquier opinión sobre los motivos entran en el terreno de la interpretación del lector de la norma.

Sin perjuicio de que en el algún momento el legislador catalán lo justifique, entiendo que la razón de la extensión hay que encontrarla en que presume que una persona física que es titular de 15 viviendas. El Tribunal Constitucional ha declarado que «no es irrazonable tomar en cuenta los supuestos de importancia cuantitativa»321 .

Desde esta perspectiva se puede defender su constitucionalidad, del mismo modo que se ha declarado respecto de la imposición de sanciones a personas jurídicas. Pero en mi opinión no puede ser el único criterio que debería determinar la obligación de ofrecer un alquiler social antes de iniciar un proceso judicial.

La situación de los sujetos obligados no es asimilable. Las personas jurídicas obligadas son las que tengan la consideración de gran tenedor de vivienda y las que hayan adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario. Otra diferencia es el modo de acceder a la propiedad, ya que las personas jurídicas afectadas por la obligación se han beneficiado de la regulación legal al adquirir la vivienda en el ámbito de un impago de un préstamo hipotecario, presumiéndose que la adjudicación se ha realizado por un valor inferior al de mercado.

321. stc 16/2018, de 22 d febrero, fJ 10.

224 Vicente Pérez Daudí

El gran tenedor de vivienda a los efectos de la aplicación del artículo 5 y la disposición adicional primera de la ley 24/2015 son las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil. También tienen esta consideración las personas que tengan más de 15 viviendas, si bien se excepcionan los promotores sociales y las que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como vivienda de protección oficial destinadas a alquiler.

La imposición de sanciones a las personas jurídicas ya ha sido avalada por el Tribunal Constitucional, tal como ya he expuesto. Entiendo que tal como está previsto es plenamente constitucional y coherente porque en la mayor parte de los casos son situaciones en los que ha adquirido la vivienda beneficiándose del sistema legal ya que proviene de forma directa o indirecta de un préstamo o crédito hipotecario. En esos casos es notorio el beneficio obtenido por las entidades financieras y sociedades vinculadas, lo cuál justifica la obligación legalmente prevista de ofrecer un alquiler social.

Más discutible es la consideración de gran tenedor a la persona física que tenga más de 15 viviendas en titularidad. Por un lado, es criticable la inseguridad jurídica provocada por la defectuosa técnica legislativa ya que, por ejemplo, no indica como se computa la copropiedad o la titularidad de la nuda propiedad, debería atenderse al origen y uso de las viviendas y no sólo al criterio cuantitativo y asimilar la sociedad patrimonial a la persona física. En todo caso recuerdo que el tc ha afirmado que «no es irrazonable tomar en cuenta los supuestos de importancia cuantitativa».

Por otro lado, no se puede presumir que las utilice como bien de inversión ya que puede destinarlas a otros fines o no tener disposición o posibilidad de disfrutar de sus rentas, como puede ser el supuesto ya citado de la nuda propiedad.

En mi opinión el único criterio para aplicar la obligación legal de ofrecer un alquiler social a las personas físicas no puede realizarse ateniendo únicamente a un criterio cuantitativo, sino que debería concurrir con otros como el modo de adquirir la propiedad de las viviendas. Es significativo que la mayor parte de personas jurídicas serán grandes tenedores no sólo por ser titular de más de 15 viviendas, sino también por concurrir otras circunstancias como el modo de adquisición.

Desde la perspectiva de la limitación que puede implicar para el derecho a la tutela judicial efectiva debe analizarse los procesos en los que se configura como obligatorio para analizar si la sanción que se puede imponer en el caso