DIAGNÓSTICO DE VIVIENDA

Presentamos el diagnóstico realizado a los edificios y viviendas del barrio Colonia Requena. Estudio de la tipología, definición constructiva, así como las principales lesiones y conclusiones.

Para la realización de los documentos que encontramos a continuación se ha empleado un total de más de 30 sesiones de trabajo de campo y gracias a la cooperación con las entidades y vecinos del barrio. Los cuales nos han abierto las puertas de sus casas y han permitido que accedamos a ellas a realizar este proceso de diagnóstico hasta concluir con las primeras intervenciones.

“Las casas aquí están todas mal ya, son bloques muy antiguos y el abandono ha sido muy grande durante muchos años”

Colonia Requena

Primera aproximación

3.1 ESTADO DE LOS EDIFICIOS

Diagnóstico

Barrio Colonia Requena

El área administrativa de Colonia Requena comprende 33 bloques de viviendas aproximadamente y 85 escaleras y/o comunidades de vecinos. Estas escaleras se agrupan por bloques alineados de 3 o 2 y/o 5 dispuestos en forma de “U”. Varían así mismo en altura entre 4, 5 y 6 plantas, más planta baja, a excepción de un bloque comercial con 2 plantas en total. Con un total aproximado de 978 viviendas. Algunos bloques constan de sótano de trasteros, bajos comerciales, o comercios anexos, a distinta altura de acceso de vial.

3.1.1 ESTUDIO DE LA EDIFICACIÓN TIPO

La edificación tipo más extendida en el barrio es la vivienda plurifamiliar en bloque, alineada a acera. Generalmente de 5 plantas con bajo, con terraza y galería en vuelo a partir de la primera planta. Con núcleo de comunicación centrado y 2 viviendas por planta y escalera, sin ascensor. Constan así mismo de un patio interior entre distintas escaleras por los que discurren las bajantes.

3.1.2 DEFINICIÓN CONSTRUCTIVA

A nivel constructivo se definen por estructuras reticulares de hormigón armado con pilares y frentes de forjado en fachada en muchos de los casos.

En las fachadas se sitúan en una de ellas, cocina y salón, con terrazas abiertas y galería parcialmente cerrada con celosía cerámica o de cristal en una fachada y las ventanas a dormitorios en otra. Las terrazas y celosías se han alterado en muchos casos cerrando las terrazas, sustiituyendo las celosías por muros y ventanas etcétera. Cubiertas de teja a cuatro aguas.

El procedimiento para obtener información sobre los habitantes, gestión de las comunidades y estado y patología de los edificios ha sido:

Concertar reuniones con residentes de cada escalera, a ser posible los presidentes de la comunidad, y realizar entrevistas sobre estos datos

Dirección, fecha de visita y asistentes+señalización bloque en mapa general de viviendas.

Descripción general del edificio: indicar el nº plantas, indicar el nº viviendas, indicar el nº bajos, facilitación de un tlf contacto, indicar si dispone o no de administrados finca y en dicho caso facilitar información respecto a éste, indicar el número de viviendas en uso, indicando en caso de ser conocido las que no están en uso cuál es su situación y las que están en uso si el propietario e inquilino coinciden y tienen algún tipo de acuerdo entre las partes.

Observaciones zonas comunes: apreciaciones más generales o precisas sobre distintas zonas del bloque, cuarto de contadores, rellano, ascensor, escalera, patio.

Otras apreciaciones, espacio dedicado a apreciaciones extra que quieran aportar las personas entrevistadas.

3.1.3 PATOLOGÍAS TIPO RECURRENTES

Obtenemos información de entre 17-20 escaleras de las 85 existentes en el área administrativa.

En muchos casos la información es incompleta o los vecinos no conocen al resto de los habitantes de la escalera. Encontramos 13 viviendas vacías y 12 ocupadas. En su mayoría se trata de viviendas de bancos (10 en total).

La media de personas por vivienda es de 2,70, aunque hay que tener en cuenta que en muchos casos aquellas viviendas con más habitantes son las que los vecinos desconocen el número exacto y por tanto no se han tenido en cuenta.

Entre los datos conocidos tenemos 2 personas mayores de 65 por bloque de escalera y 3 menores de edad.

La media de viviendas sin información es de 3-4 viviendas.

Encontramos múltiples lesiones en fachadas, manchas y desconchados de humedad. Grietas y fisuras. Problemas de anclaje.

Los puntos más conflictivos son los puntos singulares, vease la celosía y el muro perimetral, y el muro que ancla la barandilla en terraza, en algunos casos se aprecian grietas.

Múltiples carpinterías en mal estado, maderas que podridas por la presencia de humedad, roturas y pérdida de sección, carpinterías sin vidrio, o ausencia total de la misma.

Las patologías más recurrentes son las relacionadas con el agua, humedades por filtraciones por cubierta o terraza, entrada de agua por patios interiores o fachadas debido a la completa falta de mantenimiento, produciendo daños en la estructura, grietas, fisuras y humedades.

Por otra parte dada las pendientes y pavimentación de las calles o tener problemas con las instalaciones de saneamiento, se producen asentamientos, socavones y humedades por capilaridad.

Distinguimos humedades por filtración en cubierta (últimas plantas) y escaleras, fachadas interiores de escalera, desprendimiento de azulejos y humedades en muchos casos por la carencia de carpinterías.

Humedades por instalaciones. Las instalaciones se encuentran en muy mal estado, encontramos muchas bajantes con fibrocemento, y fugas que provocan humedades graves, con presencia de microorganimos en ocasiones. Éstas afectan principalmente a plantas bajas y todas aquellas por debajo de la fuga.

Se estanca agua en los patios como consecuencia de estas fugas filtrando a las viviendas en planta baja.

Hay fugas en el interior de baños y cocinas por falta de estanqueidad en los elementos, bañeras, duchas, wc, lavabos, lavadoras y fregaderos, así como en las instalaciones.

¿Qué es el IEEV.CV?

El informe de evaluación del edificio de viviendas es un documento que describe las características constructivas de los elementos comunes de un edificio existente indicando su estado de conservación, sus condiciones de accesibilidad y eficiencia energética, señalando las deficiencias constructivas, funcionales, de seguridad o de habitabilidad detectadas, con el fin de advertir sobre ellas y orientar las acciones necesarias para mantener el adecuado estado de conservación.

¿Cuándo es necesario el IEEV.CV?

Las personas propietarias de edificios de tipología residencial de vivienda, tanto unifamiliares como plurifamiliares, deberán promover la realización del informe IEEV.CV y su inscripción en el Registro autonómico en los siguientes supuestos:

1.- Cuando el edificio con uso vivienda tenga una antigüedad superior a 50 años.

Dadas las descripciones anteriores del barrio encontramos que la necesidad de estos informes obligatorios aparecen en la inmensa mayoría de viviendas. Es por ello que desde el programa y mediante las permanencias ponemos en contacto a certificadores y propiedades haciendo a su vez no solo de intermediario sino de medio facilitador para su ejecución y a su vez rebajando, por tanto, los costos para los vecinos.

En el visor cartográfico de la página de la generalitat valenciana ya pueden tres nuevos informes realizados.

En concreto, en el barrio de colonia Requena constaban únicamente realizados 4 de estos informes incrementando su número tras este año a 6 informes. A su vez incorporamos uno más en las inmediaciones del barrio perteneciente al barrio denominado como Virgen del Remedio, en el cual un vecino que acudió a las permanencias nos manifestó la necesidad de su realización.

Las patologías que encontramos en estos bloques son las propias existentes en el resto, por suerte, en estos dos, mucho más leves, ya que su mantenimiento ha sido mucho mayor.

Posiblemente el problema mayor no resida en las viviendas inspeccionadas tanto por nosotros como por otros técnicos sino en aquellos bloques los cuales parece algo muccho más lejano de una preocupación común entre los vecinos la realización de este informe y de la ejecución de las intervenciones de caracter urgente o a medio plazo. Una situación que no debemos olvidar nosotros como entidad ni las administraciones públicas dado que la situación pronto será crítica.

Base Soporte Recogida De Informaci N

Para la obtención de información realizamos estos soportes, los cuales nos permiten tomar de manera ágil en las permanencias en el barrio con un espacio reducido toda aquella información interesante para nosotros.

El formato, tan gráfico, permite a los vecinos sentir una transparencia, tal y como nos han manifestado, respecto a la información que recogemos sobre su portería.