Ano I
facilitar aos interessados (adquirentes de unidades autônomas) a pesquisa dos atos jurídicos antecedentes à sua aquisição, agora já assegurada, pela lei, em modo absoluto (sem os riscos da evicção ou do decreto de ineficácia), penso que ainda vingam o mencionado prazo vintenário e a exigência de todos os documentos insertos no art. 32 da Lei nº 4.591/64: a) a uma, por sua previsão expressa em lei especial, em sede de segurança jurídica formal, que comunga, a princípio, com os nortes da interpretação literal; b) a duas, porque tais documentos são exigidos, por antecipação ao registro da incorporação, para análise do registrador (e, daí, secundariamente, dos interessados na aquisição das unidades autônomas), conferindo-lhe, então, ampla documentação, para análise da idoneidade do incorporador, do empreendimento e dos negócios futuros, em ordem à inscrição de registro especial de efeitos extremamente relevantes (especialmente após a vigência do art. 55 da Lei nº 13.097/2015); c) a três, porque a referida exceção ao sistema de legitimação registral é recente (2015) e, a rigor, ainda não está plenamente absorvida na doutrina nem decantada na jurisprudência, e, como se sabe, não é de boa prudência, na esfera administrativo-registrária, minimizar ou eliminar a tutela social dos adquirentes, que a lei formal ainda impõe, em contexto exegético ainda instável, ou seja, em quadro de orientação doutrinária e jurisprudencial ainda incerto quanto ao real sentido e alcance da norma. Outrossim, havendo qualificação registrária negativa e não se conformando o interessado com todas as exigências formuladas (irresignação total, não penas parcial), viável a requalificação judicial, em processo de dúvida registrária (art. 198 da LRP), observando cuidar-se de dissenso entre o registrador e o apresentante do título sobre a prática de ato de registro em sentido estrito.
No 4
Agosto/2016
O registro da incorporação imobiliária, embora obrigatório, é “registro efêmero”7 (nasce para morrer) lançado na matrícula da área de terreno, que submete o imóvel ao regime da incorporação imobiliária, o qual vigora até a formal instituição do condomínio edilício. Daí, pois, o seu caráter transitório, pois com a averbação da construção e os registros da instituição, especificação e convenção do condomínio, o imóvel passa a submeter-se a regime jurídico diverso, ou seja, ao regime do condomínio edilício. Inconfundível, portanto, o registro da incorporação imobiliária, com os registros da instituição, da especificação e da convenção do condomínio edilício, bem como com o registro da atribuição das unidades autônomas aos titulares. Por isso, o registro da incorporação não confere existência jurídica ao condomínio edilício nem às unidades autônomas, que dependem da averbação da construção e do registro da instituição do condomínio; “porém, o incorporador pode negociar frações ideais que por força da incorporação ficam vinculadas a futuras unidades autônomas” (CSM, Ap. 1.002-6/9). Destaque-se que se cuida de registro com prazo de validade, ou seja, é válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, caso não concretizada a incorporação, o incorporador só poderá negociar as unidades após atualizar a documentação do art. 32, revalidando o registro por igual prazo (art. 33). Prazo de validade do registro (art. 33), portanto, é prazo para concretizar ou caracterizar a incorporação, ou seja, “para tomar a iniciativa do empreendimento, que é assumida pelo incorporador, mediante a alienação de ao menos uma das unidades autônomas ou pela contratação da construção” (CSM, Ap. 525-6/8), e, as-
3.3. Registro da incorporação. 7) SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Ob. cit., p. 209.
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