Issuu on Google+

1


2

Omslag

BoråsTapeter Etage Nr. 2814

Detta är bara en av alla fina tapeter våra kunder kan välja bland i vår egen bobutik Smarta hem. Välkommen in!


3


4

Innehåll

6 VD har ordet Strategier och mål Affärsplan 2012 Möjligheter och risker

Kundrelationer och samspel med intressenter 68 HR – God arbetsmiljö 72 Hållbarhetstabell 74

6 8 12 14

Bolagsstyrning 78 Bolagets måluppfyllelse 80

84

20

Finansiella rapporter

Verksamheten Affärsområde Boende 22 Affärsområde Lokal 30 Studentbostäder AB 32 Bryggaregården AB 36 Fastighetsmarknaden 38 Stångåstadens fastigheter 42 Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion 44 Fastighetsvärdering 49 Fastighetsinnehav 52

56

IKEA

Tornby

Skäggetorp

Åbylund

Ryd

Vasastaden

Resecentrum

Cloetta Center

Gottfridsberg

Hållbarhetsredovisning Hållbar utveckling Socialt ansvarstagande Miljöansvar Ekonomisk hållbarhet

Styrelse och koncernledning 86 Styrelseordförande har ordet 88 Finansiell översikt 90 Femårsöversikt 96 Förvaltningsberättelse 98 Resultaträkning 101 Balansräkning 102 Kassaflödesanalys 104 Redovisnings- och värderingsprinciper 105 Noter 106 Förslag till vinstdisposition 111 Revisionsberättelse 112 Granskningsrapport 113

Innerstaden

58 60 62 66

Golfbana

114

Tannefors

Vallarondellen Valla

Tinnerbäcken Magistratshagen Stolplyckan

T1

Fastighetsinnehav Eskadern

Definitioner 126

Universitetet

Garnisonsrondellen

Mjärdevi Science Park

Johannelund

Berga

Jakobsdal Lambohov

Produktion

Text: Ariom Reklambyrå och Stångåstaden Lambohov Formgivning och original: AriomÖstraReklambyrå

FOTO

TRYCK

Niclas Albinsson, Stångåstaden, David Einar Nygren Peter Modin, Mikael Carlsson, Möbler/Rekvisita: Lindholms Blästad

Play Reklamproduktion, Larsson Offsettryck 2012

Vidingsjö

AB Stångåstaden

Box 3300, 580 03 Linköping Tel 013-20 85 00 Fax 013-20 85 23 Org.nr. 556041-6850 • foretaget@stangastaden.se • www.stangastaden.se •

Ekholmen

Haninge Ullstämma


5


6

VD har ordet Stångåstaden årsredovisning 2011

Spännande utmaningar när staden växer

2011 har varit ett framgångsrikt år för Stångåstaden. Vi har haft en stor efterfrågan på våra lägenheter, nöjda kunder och ett bra ekonomiskt resultat. Vakanserna var mycket låga och linköpingsborna har en positiv attityd till hyresrätten. Fler och fler människor ser fördelen i att hyra sin bostad, med den bekvämlighet och de begränsade risker som det medför.

Linköping är staden där idéer blir verklighet. Det är en växande stad med framtiden för sig. Stångåstaden bidrar till utvecklingen genom att vi erbjuder ett varierat utbud av bostäder för dem som vill leva och bo här.

Under de närmaste åren har vi framför allt tre stora uppgifter att arbeta med. Vi har lagt fast ett energisparmål, som innebär att vi mellan 2011 och 2025 ska minska mängden köpt energi med 25 procent, ett oerhört ambitiöst mål som utgör en stor utmaning. Den andra uppgiften är att modernisera vårt fastighetsbestånd från 1950- och 1960-talen. Sist, men inte minst, är Linköping i stort behov av nyproduktion. Stångåstaden står väl rustat inför dessa utmaningar. För att klara denna utmaning är det viktigt att vi har en solid ekonomi och en hög kompetens bland medarbetarna.

byggstart för parhus i Östra Lambohov, 115 bostäder i Södra Ekkällan, Vingården, etapp III i Södra Ekkällan, Livdragonen samt bostäder i Linghem Manstorp. Linköping är en av Sveriges främsta studentstäder och universitetet har en mycket stor roll i stadens liv, ekonomi och fortsatta välgång. Jämfört med andra etablerade universitetsorter i landet har Linköping en bra bostadssituation. Genom Studentbostäder arbetar vi ambitiöst med att erbjuda bostäder för denna grupp och vi planerar att bygga ytterligare 200 studentbostäder under de närmaste åren. Stångåstaden förvärvade i slutet av 2011 aktierna i Bryggaregården AB från Linköpings Stadshus AB. Bryggaregården äger flera värdefulla kulturmiljöer, bland annat Friluftsmuseet Gamla Linköping. Det är angeläget för staden att bevara levande historiska miljöer och vi kan vara en aktiv part i detta.

Behov av bostäder I en expansiv stad behövs bostäder av olika slag. Det skapar en dynamisk bostadsmarknad, där stadens invånare kan hitta rätt boende för varje skede i livet. Stångåstaden vill producera fler bostäder till rätt målgrupp i rätt läge, där kostnaden för nyproduktion är motiverad. En begränsning är svårigheten att få fram färdiga detaljplaner i attraktiva lägen. Under senare år har vi haft möjlighet att bygga i centrala, efterfrågade lägen. Daggkåpan med inflyttning 2011 och Kvarteret Tinnerbäcken med inflyttning under 2012 är exempel på det. Där är alla lägenheter uthyrda. Pågående byggprojekt 2012 är Tinnerbäcken Södra med inflyttning 2013. Vi har också

Ett företagande med ansvar Intresset för företagsansvar har fått ökad spridning. Idag krävs att företag ska ta ansvar för de effekter deras verksamhet ger utifrån en helhetssyn. Inom Stångåstaden arbetar vi konsekvent med CSRfrågor (Corporate Social Responsibility) såsom socialt ansvarstagande, miljöhänsyn, kundrelationer, en god arbetsmiljö och ekonomisk hållbarhet. Företagsansvaret är en del i vårt dagliga arbete och ett levande inslag i alla projekt. Den 1 januari 2011 fick vi en ny lag om allmännyttiga bostadsföretag, som bland annat innebär att vi ska verka med ett aktivt samhällsansvar samtidigt som verksamheten ska drivas enligt affärs-


VD har ordet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

mässiga principer med rimlig avkastning. Syftet är att förhindra oskälig konkurrens. För Stångåstadens del innebär lagen ett fortsatt stöd för vårt sätt att arbeta sedan många år. Stångåstadens regelbundna kundundersökningar ger oss ett serviceindex där vi i flera år har legat i topp bland större bostadsbolag. För tredje året i rad fick vi första pris för bästa serviceindex i fastighetsbranschens prestigefyllda tävling Kundkristallen. Det är tack vare våra engagerade och kompetenta medarbetare som vi ständigt kan bli bättre.

Framtidsprojekt och jubileum LinköpingsBo2016 är ett innovativt samhällsbyggnadsprojekt som erbjuder en internationell arena för möten och diskussioner kring framtidens boende. Samtidigt ska en helt ny stadsdel förverkligas i Vallastaden. Stångåstaden kommer att vara en aktiv part. Vi hoppas att projektet ska leda till många nyttiga och konstruktiva diskussioner om bostäder och byggande. Under 2012 firar Stångåstaden 70 år, vilket firas med olika aktiviteter i våra bostadsområden; Familjens dag i Trädgårdsföreningen, Stångåstaden jubileumscup i street fotboll, tävlingar och mycket annat trevligt för alla åldrar. Stångåstaden har en betydelsefull uppgift i Linköpings framtid. Vi står starka och vi är redo för de stora frågor vi måste ta itu med. Stångåstaden kommer att fortsätta vara en drivande kraft i Sveriges femte största stad.

Hans Lander, VD

”Fler och fler människor ser fördelen i att hyra sin bostad” Hans Lander, VD

7


8

Strategier och mål Stångåstaden årsredovisning 2011

Vägen till framgång Stångåstaden har en tydlig vision – att vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. Det ställer höga krav på verksamheten. Företaget ska vara ett föredöme internt och externt i ett lokalt och globalt perspektiv.

Stångåstaden arbetar målmedvetet utifrån fyra strategiska framgångsfaktorer: Kundrelationen, Livs- och verksamhetsmiljöer, Personal- och samarbetspartners samt Affärsmässighet. Alla kundmöten ska vara professionella. Kunden ska bemötas på ett personligt sätt med fokus på bra service. Livs- och verksamhetsmiljöerna ska vara långsiktigt hållbara med naturliga mötesplatser och ge ett positivt första intryck.

De ska dessutom vara anpassade efter de olika kundgruppernas behov. Den egna personalen är grunden till framgång. Kompetens, motivation och engagemang är viktiga byggstenar för att uppnå detta. Stångåstaden ska erbjuda produkter och tjänster som kunderna upplever som prisvärda, vara resultatfokuserade och lära av föredömen. På så sätt agerar företaget affärsmässigt.


Strategier och mål S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Strategi och målsättning

Måluppfyllelse

Marknad/kunder

Måluppfyllnad

Kundnöjdhet för boende

Stångåstadens mål är att skapa livsmiljöer och ett boende som kunden kan vara stolt över och som är anpassat efter dennes behov. Kundnöjdheten mäts genom en årlig kundenkät. Flera andra fastighetsbolag i landet använder samma enkät, vilket underlättar en jämförelse mellan bolagen. Boende, Student och Lokaler genomför alla separata årliga kundundersökningar.

Resultatet för Boende blev 81,8 procent – en ökning med 0,5 procent jämfört med 2010. Den största förändringen står Distrikt Syd för som har ökat hela 1,6 procent på sitt serviceindex. I en jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder) visade det sig att Stångåstaden för tredje året i rad fick första pris för bästa serviceindex i fastighetsbranschens prestigefyllda tävling Kundkristallen. Serviceindex bygger på följande moduler: Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt samt Hjälp när det behövs.

%

Mål

Målet för Kundnöjdheten 2011 var att Boende skulle förbättra betyget mot föregående år. Ett mer långsiktigt ambitionsmål är 83,0 procent. Målet 2011 var för Student 3.96 och för Lokaler 3.80 (på en 5-gradig skala).

Även Student och Lokaler ökade från förra året. Resultat visade ett betyg på 4.04 respektive 3.77 (på en 5-gradig skala).

Fastigheterna

Måluppfyllnad

Strategin är att uppföra bostäder i samma takt som Linköping växer och att utveckla fastighetsbeståndet i attraktiva områden.

Under 2011 färdigställdes 32 nya bostäder i Daggkåpan i centrala Linköping. Bolaget investerade 297 Mkr i underhållskostnader, 118 Mkr i nyproduktion och 74 Mkr i större ombyggnationer. Vid ingången av 2012 har Stångåstaden drygt 140 nya bostäder i produktion och flera projekt planeras starta upp under året. Cirka 200 bostäder är satta i genomgripande ombyggnationer.

Mål

Målet för 2011 var att nyproduktionen skulle fortsätta och att alla nyproducerade bostäder skulle vara uthyrda. Ett långsiktigt mål är att färdigställa minst 100 lägenheter per år. Dessutom har Stångåstaden som strategi att fortsätta den höga ombyggnadstakten med stora underhållsinsatser och stambyten inom fastighetsbeståndet. Mål för ombyggnation är 150 ombyggda och färdigställda bostäder per år.

90 85 80 75 70 08

09

10

11

Nedlagda kostnader för nyproduktion Mkr 125 100 75 50 25 0 08

09

10

11

9


10

Strategier och mål Stångåstaden årsredovisning 2011

Strategi och målsättning

Måluppfyllelse

Energimål

Måluppfyllnad

Sverige har antagit EU:s målsättning om 20 procent effektivare energianvändning 2020 jämfört med 1995. Utöver detta har Sveriges riksdag antagit ett nationellt miljökvalitetsmål om 50 procent minskad slutlig energianvändning till 2050.

Projektorganisationen är under uppbyggnad. System för energiuppföljning är driftsatt. Grafen baseras på verkliga värden, variationer mellan enskilda år har jämnats ut.

Beräknad framtida energiförbrukning % +/– 0

– 20 –25 %

Mål

Stångåstaden har beslutat att minska mängden köpt energi med 25 procent per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Detta styrelsebeslut togs under våren 2011. Målet för 2011 var att upprätta en projektorganisation samt att ha ett fungerande verktyg för att följa upp energiförbrukningen. 2020

2011

2020

2025

1995

2030

Målsättning avseende energianvändning 2025

EU och SE energimål 1995-2030 Historisk energiförbrukning 1995-2011 Framtida energiförbrukning 2011-2025

2025

Ekonomi

Måluppfyllnad

Förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen har tydliggjorts i en ny lag som började gälla den 1 januari 2011. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Det innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet att driva företag i vinstsyfte.

Bokslutet visar att direktavkastningen blev 3,3 procent och resultatet efter finansiella poster hamnade på 154,7 Mkr.

Mål

Ägardirektivet för 2011 säger att Stångåstadens långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Stångåstadens direktavkastning ska vara lägst 3 procent. Styrelsens krav på företaget är ett lönsamhetsmått med resultat efter finansiella poster på 102,4 Mkr för 2011.

Direktavkastning % 4 3 2 1 0 08

09

10

11

Resultat efter finansiella poster Mkr 200 160 120 80 40 0 08

09

10

11


Strategier och mål S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Strategi och målsättning

Måluppfyllelse

Medarbetare

Måluppfyllnad

I medarbetarperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå hög medarbetartillfredsställelse samt hur företaget skapar en framgångsrik kultur.

Resultatet är fortfarande mycket bra, men företaget nådde inte målet och har tappat något från föregående år. Årets totala resultat låg på 4.08 jämfört med 4.14 för 2010. I jämförelse med andra företag klassas Stångåstadens resultat som ”high performance”.

Mål

Att nå betyget 4.20 (4.10) på en 5-gradig skala i den årliga medarbetarundersökningen MMI (Motiverad Medarbetare Index).

Motiverad medarbetare MMI 5 4 3 2 1 0 08

09

10

11

11


12

Affärsplan 2012 Stångåstaden årsredovisning 2011

Affärsplan 2012 med prognos

Linköping är en offensiv kommun med tydliga ambitioner. Staden antas växa med 1 000 -2 200 personer per år framöver. En positiv befolkningsutveckling ställer höga krav på Stångåstaden, som har till uppdrag att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Förutsättningarna tydliggörs i den nya lagen för allmännyttiga bostadsföretag som började gälla 1 januari 2011. Bolagets uppdrag Uppdraget som ägaren formulerat för AB Stångåstaden är såväl ekonomiska som icke-ekonomiska. Långsiktiga ekonomiska mål anges utifrån avkastning och soliditet. Här följer en sammanfattande beskrivning av hur Stångåstaden kommer att bedriva verksamheten under 2012. Redovisningen tydliggör hur företaget har uppfattat uppdraget från ägaren.

Fokus ligger på att utveckla den befintliga boendemiljön, att öka nybyggnationen samt genomföra en kraftfull satsning på energieffektivisering. I Stångåstadens treårsplan, för åren 2012-2014, planeras för att starta byggnation av cirka 720 lägenheter.

Strategier Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn där en stark vision utgör kärnan. Visionen för Stångåstaden innebär att företaget ska vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. För att visionen ska uppnås krävs fokus på ett antal förbättringsområden. De affärskritiska huvudområdena är kompetensförsörjning, kundservice, fastighetsutveckling, förvaltning och energieffektivisering. Dessutom har delområden tagits fram som ska få extra fokus under 2012. Till varje grupp finns

också planerade aktiviteter. Verksamheten följs kontinuerligt upp via bland annat balanserade styrkort på olika nivåer. Dessa är utformade utifrån fem perspektiv: kund, medarbetare, process, utveckling samt ekonomi. Stångåstadens uppgift är att erbjuda ett brett utbud av prisvärda bostäder. För att klara detta ska koncernen bygga, vårda och utveckla livsmiljöer för alla som vill leva och bo i Linköping. På så sätt är företaget en aktiv och betydelsefull part när det gäller utveckling och tillväxt i framtidens Linköping.

Nyproduktion Stångåstaden har redan initierat en ökning av nyproduktionen och företaget står inför en expansiv period framöver. Investeringar i form av nyproduktion sker löpande. Volymen beräknas uppgå till omkring 1 500 Mkr för åren


Affärsplan 2012 S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

2012 -2014, då nyproduktion av cirka 720 lägenheter kommer att påbörjas. Av dessa blir cirka 450 inflyttningsklara under dessa år. Sådana prognoser präglas av naturliga skäl av en stor osäkerhet. För att ovanstående nyproduktion ska kunna genomföras krävs att planprocessen är effektiv, att det finns efterfrågan på nya bostäder samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Även andra fastighetsinvesteringar är aktuella, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter direkt eller indirekt. En fortlöpande omstrukturering av fastighetsportföljen avser såväl förvärv av fastigheter som försäljningar. I områden där Stångåstaden är alltför dominerande eftersträvas en minskad andel.

Utvecklingsarbete Stångåstaden har som mål att minska energianvändningen. Mängden köpt energi ska minska med 25 procent per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Ett forsknings- och utvecklingsprojekt pågår i ett givande samarbete med Linköpings universitet inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Här är hyresgästernas beteende ett viktigt fokusområde.

Resultaträkning Omsättningsökningen för 2012 förklaras dels med volymökning och dels med förväntad generell hyreshöjning. Hyresförhandlingarna avslutades under januari 2012 och resultatet blev en hyreshöjning med 2,1 procent från och med mars 2012. På kostnadssidan påverkades driftkostnaderna av extraordinära vinterkostnader under första delen av 2011. Driftkostnaderna för 2012 har beräknats utifrån ett ”normalår”.

De taxebundna kostnaderna beräknas öka med 4,2 procent. Underhållskostnaderna stiger i och med att ombyggnadstakten av befintliga fastigheter förväntas öka. Räntekostnaderna beräknas ligga kvar på samma nivå som 2011. Det ger en genomsnittlig räntekostnad på 3,8 procent för helåret 2012.

Investeringar Totalt sett planeras för investeringar på 470 Mkr i nyproduktion och befintliga fastigheter under 2012. Det är något högre än den senaste treårsplanen. Pågående nyproduktionsprojekt: Kvarteret Tinnerbäcken Tinnerbäcken Södra Östra Lambohov, parhus, etapp 2

Sammanfattning Stångåstadens verksamhet kommer under 2012 att drivas vidare på affärsmässiga grunder med ett långsiktigt perspektiv. Satsningarna fortsätter på en attraktiv boendeutveckling, för att skapa livsmiljöer där människor trivs och bor kvar. Företaget prioriterar en hög ambition när det gäller underhåll i befintligt bestånd. Det gäller även fortsatt teknisk och miljömässig utveckling med fokus på socialt engagemang, samt ytterligare satsningar på nyproduktion och energibesparingsåtgärder. Med affärsplanen för 2012 anser Stångåstaden att ägarens avkastningskrav och soliditetsmål kommer att uppnås.

Planerad start av nyproduktion under 2012: Linghem Manstorp, kedjehus Södra Ekkällan, Vingården, tillsammans med NCC. Södra Ekkällan, etapp 3, Livdragonen Bland större ombyggnadsprojekt kan nämnas: Jouensuugatan/Roskildegatan Magistratshagen, Föreningsgatan Ådalagatan Ödegårdsgatan Plöjaregatan Därtill kommer satsning på energieffektivisering och vattenbesparande åtgärder.

Finansiering/lånebehov Upplåningsbehovet beräknas öka med 300 Mkr under året. Lånevolymen 2011 var 2 800 Mkr, vilket innebär att de externa låneskulderna beräknas uppgå till 3 100 Mkr vid utgången av 2012.

Nyckeltalsprognos för Stångåstaden Budget 2012 Avkastning (Resultat efter finansnetto)

100,4 Mkr

Avkastning på eget kapital

4,5 %

Direktavkastning

3,3 %

Resultat före skatt/ omsättning

7,9 %

Justerat eget kapital (Eget kapital) Soliditet (Eget kapital/omslutningen)

2 280 Mkr 41 %

13


14

Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011

Möjligheter och risker

Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst av den ekonomiska tillväxten, ränteläget och utvecklingen i regionen. För att framgångsrikt kunna hantera omvärldsförändringar krävs lång framförhållning och tydliga strategier. Fastighetsförvaltning kräver långsiktigt strategiska beslut, samtidigt som det på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet. Därför ägnas stor kraft åt förvaltningsfrågor på lång sikt. Ett exempel på detta är lösningar för att minska energiåtgång och miljöpåverkan, vilka långsiktigt kommer att minska kostnaderna. Här presenteras de risker och möjligheter som påverkar Stångåstaden, följt av en indikation som visar hur företaget bedömer risken eller möjligheten: Strategiska risker – kopplas till företagets strategiska inriktning Operativa risker – uppkommer i huvudverksamheten Finansiella risker – uppkommer i finansverksamheten Omvärldsrisker – risker som Stångåstaden påverkas av men inte kan råda över Det är viktigt att Stångåstaden analyserar tänkbara risker och har här bredvid uppskattat riskerna genom att klassificera dem. Risken markeras med en gul cirkel och placeras på en linje mellan Låg och Hög risk.


Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Strategiska risker Bostadsmarknad Låg risk

Hög risk

Det har varit en omfattande inflyttning i Linköping de senaste åren och stort tryck på bostäder. Enligt en undersökning som genomförts kommer Linköpings kommun att ha en brist på 2 100 bostäder år 2019 om byggnationen och inflyttningen fortsätter i samma takt. Risken är därmed låg att bostadsmarknaden de närmsta åren skulle uppleva att det finns ett överskott av bostäder inom kommunen.

Fastighetsbestånd Låg risk

Hög risk

Stångåstaden har till uppgift att bygga i den takt som anges i ägardirektiven. En svårighet är att det tar lång tid att få bygglov och starta byggnation. Många önskade byggprojekt kan av olika orsaker ligga vilande under lång tid vid överklaganden av planeringen.

Efterfrågan Låg risk

Hög risk

Under 2009 skedde ett trendbrott när det gäller efterfrågan, vilket har speglat även detta år. Efterfrågan på Stångåstadens samtliga bostäder har varit fortsatt mycket hög och under stor del av året var vakanserna i stort sett noll. Linköpings befolkningsutveckling fortsätter att vara positiv med en befolkningsökning på cirka 900 personer under 2011.

Marknadsläget för kommersiella lokaler är i bra balans i de inre delarna av Linköping och i övrigt råder ett utbudsöverskott, inte minst på kontorslokaler. Lokalmarknaden har under de senaste åren präglats av liten efterfrågan, men tendensen är positiv. Liksom i fallet med bostäder har läge och standard stor betydelse för efterfrågan. Stångåstaden har en begränsad volym kommersiella lokaler.

Hyresutveckling Låg risk

Hög risk

Hyresutvecklingen utgör både en risk och möjlighet. Bostadshyrorna står för 89 procent av hyresintäkterna. Hyressättningen påverkas av det så kallade bruksvärdessystemet. Förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen har tydliggjorts i en ny lag som började gälla den 1 januari 2011. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Det innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet att driva företag i vinstsyfte samt att den hyresnormerande rollen är slopad. Det innebar att våren 2011 blev intressant ur ett hyresförhandlingsperspektiv. Generella hyresförhandlingen för 2011 startade i slutet av 2010 och avslutades i januari 2011. Överenskommelsen innebar att hyrorna skulle höjas med 1,8 procent från 1 februari. Det visade sig vara den lägsta hyresjusteringen i Östergötland. För studentbostäder gjordes förhandling senare under våren och det resulterade i en hyreshöjning på 1,8 procent från och med 1 juli.

Samtidigt fick korridorrummen en höjning med 45-55 kronor per rum och månad. För hyrorna 2012 träffade Stångåstaden och Hyresgästföreningen Linköping en överenskommelse under januari 2012. Överenskommelsen innebär att hyrorna höjdes med 2,1 procent från och med 1 mars 2012. Tyvärr präglades denna hyresförhandling av att parterna hade olika syn på bolagets vinstnivå. Hyresgästföreningen ansåg att en hyreshöjning på endast 0,9 procent var motiverad, vilket ska jämföras med Stångåstadens yrkande på 2,7 procent när förhandlingarna startade. Med anledning av detta strandade förhandlingarna strax före jul och ärendet lämnades till den så kallade Hyresmarknadskommittén (HMK) för avgörande. HMK beslutade i ärendet i mitten av januari vartefter parterna träffades och tecknade en överenskommelse utifrån HMK:s beslut. Bostadshyrorna fastställs genom förhandling med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Det ger en stabil grund för resultat och fastighetsvärden. Hyresnivån för affärs- och kontorslokaler är mer konjunktursberoende, men utgör å andra sidan endast 8 procent av hyresintäkterna.

15


16

Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011

Operativa risker Vakanskostnader Låg risk

Hög risk

Vakanskostnader innebär hyresförluster för vakanta bostäder och lokaler. Stångåstadens hyresbortfall för 2011 uppgick till 11 Mkr (varav bostäder stod för 2 Mkr). Denna summa motsvarar 0,9 procent av omsättningen. Inkasso- och handräckningsärenden samt avhysning hör till undantagen och endast 29 avhysningar genomfördes under 2011. Vakanskostnadernas utveckling Mkr

natur, det är enkelt att byta bostad när man så önskar. Studentbostäder har av naturliga skäl en högre omflyttningsgrad, 63 procent, vilket samtidigt är en del av affärsidén; ett boende under en relativt kort period. Under de senaste åren har dock omflyttningshastigheten sjunkit från 25 procent 2007 till 19,5 procent år 2011, mycket till följd av bolagets arbete med att matcha rätt hyresgäster till rätt lägenhet och att snabbt få ut uppsagda lägenheter på företagets hemsida. Samtidigt är trycket på bostäder i kommunen högt och uppsägningarna minskar, vilket visar att hyresgästerna bor kvar längre i sina bostäder.

20

då driftkostnaderna ökat snabbare än hyresintäkterna. Till stor del beror dessa ökningar på icke påverkbara faktorer som höjda skatter och avgifter (se Skatter och avgifter sid. 18). Med mediakostnader menas vatten, sopor, hushållsel och fjärrvärme. Läs mer om mediakostnader under fastighetskapitlet sid. 52.

Underhåll, investeringar och nyproduktion Låg risk

Hög risk

Underhåll, investeringar och nyproduktion Mkr 600

Driftkostnader 15

Låg risk

10

Hög risk

500 400

5

Kostnadsutveckling för driftkostnaderna

0

250

300

Mkr 07

08

09

10

200

11 200

Vakanskostnadernas utveckling under 5 år Antalet vakanser påverkas av hur många personer det är som vill bo i företagets bestånd. De senaste åren har inflyttningen till Linköpings kommun varit positiv, vilket innebar att Stångåstaden under stor del av 2011 i princip hade noll vakanser och därmed sjunkande vakanskostnader. Även omflyttningar inom beståndet påverkar lönsamheten och vakanskostnaden. Stångåstaden har en jämförelsevis hög omflyttning på 19,5 (20,3) procent, varav interna omflyttningar stod för cirka 6 procent. Det förklaras bland annat av hyresrättens

100

150 0

100

08

50

Underhåll

09

10

11

Investeringar

Varav nyproduktion 0 08

Media

09

10

11

Fastighetsskötsel

Reparationer

Det finns en risk att kostnadsökningarna överstiger de årliga hyresjusteringarna. Detta är vad som hänt de senaste åren,

Företaget har en långsiktig plan för hur underhållet ska fördelas mellan områden, över tid och typ av underhåll. En relativt stor del av Stångåstadens bestånd består av äldre byggnader med kommande behov av renovering. De närmsta 15 åren kommer behovet av till exempel stamrenoveringar att öka


Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

kraftigt. Under 2011 har Stångåstaden ökat sina underhållsinsatser utöver det sedvanliga årliga underhållet för att stå väl rustade inför framtiden. De investeringar som görs i fastigheterna påverkar värdet positivt. En stor del av underhållet, och till viss del investeringar, kan vid behov skjutas på framtiden för att möta lägre intäkter eller ökade kostnader i andra delar av företaget. Nyproduktionen påverkas till stor del av omvärldsfaktorer som tillgång till tomter, möjligheter till bygglov. Stångåstaden har en stor ekonomisk styrka och kommer under 2012 att fortsätta satsa på underhåll, investeringar och nyproduktion.

behöver inte Stångåstaden mäta radon överhuvudtaget, vilket då innebär att företaget slipper sanera. Vilken väg är då bäst att välja – att inte radonmäta eller mäta alla lägenheter i hela beståndet löpande och riskera att få negativ uppmärksamhet i media vid de tillfällen högre radonnivå uppmäts? Stångåstaden har valt en medveten strategi att mäta radonnivån fortlöpande för att förbättra boendemiljön för hyresgästerna. Genom att gå än mer grundligt tillväga vid energideklarationerna än vad lagen kräver, har Stångåstaden nu betydligt bättre överblick över förbättringspotentialen, både vad gäller energiåtgång och andra nyckeltal.

Miljörisker Låg risk

Hög risk

Stångåstaden är sedan 2005 certifierade enligt ISO 14001:2004. Avsikten med certifieringen är att företaget på ett strukturerat sätt ska arbeta förutseende och förebyggande i miljöfrågor. Med ett väl genomtänkt miljöarbete utvecklas en god kontroll över de miljörisker som finns och kunskap om åtgärder som är till nytta för kunden och andra intressenter. Nya rön om farliga ämnen är något som kan påverka miljöarbetet. Företaget håller sig löpande uppdaterat om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och hälsopåverkan, bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata i alla större ny- och ombyggnationsprojekt. Stångåstaden har under de senaste tio åren lagt mycket resurser på att radoninventera beståndet samt sanera där förhöjda värden uppmätts. Enligt lag

Se även Hållbarhetsredovisningen, Miljöansvar, sid. 62.

17


18

Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011

Finansiella risker Stångåstaden bedriver finansarbetet genom att väl balansera de finansiella riskerna mot en låg finansieringskostnad. Stångåstaden har sedan 2004 en rating av Standard & Poor’s och fick under 2011 en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket god, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel kommersiella fastigheter. Styrelsen har fastslagit en finanspolicy som ligger till grund för hur finansarbetet ska skötas. Finanspolicyn revideras årligen för att säkerställa att policyn leder till att finansarbetet sker på bästa sätt, med låga risker som ändå ger möjlighet till goda finansiella affärer. Förändringar i ränteläget påverkar avkastningskraven vid fastighetsvärdering och därmed bedömningen av de enskilda fastigheternas marknadsvärde.

Räntekostnader Låg risk

Hög risk

För närvarande har Stångåstaden stora övervärden i fastighetsbeståndet. Ett högre ränteläge, i kombination med höga ny- och ombyggnadskostnader samt låga hyror, ökar risken för nedskrivningar av bokfört värde i pågående och framtida projekt. Räntekostnaderna är en relativt stor kostnadspost, och de uppgick till 107,5 Mkr för 2011.

Räntekostnaderna påverkas av marknadsräntorna samt av den typ av finansiering som väljs. En kort upplåning på exempelvis tre månader ger en lägre räntekostnad än en fast ränta på tio år, men ökar samtidigt ränterisken i låneportföljen. Under året har lånevolymen varit så gott som oförändrad, men under de närmaste åren förväntas den öka till 3 100 Mkr på grund av den nyproduktionsfas företaget befinner sig i. En höjning av räntenivån med 1 procent i början av 2012, vid oförändrad lånevolym och räntebindningstid, skulle öka koncernens kostnader med 6 Mkr. Finansverksamheten och de olika finansiella riskerna beskrivs utförligare på sid. 92.

Omvärldsrisker Det har beslutats att bostadsbyggnadssubventionen, även kallat räntebidrag, ska upphöra. Från och med 2012 upphör all utbetalning. Avtrappningen av räntebidragen innebär ingen drastisk förändring för de redan befintliga bostäderna. Hela koncernen hade cirka 0,8 (2,7) Mkr i räntebidrag för 2011, varav cirka 0,6 (1,5) Mkr tillföll Studentbostäder. När det gäller nyproduktion tydliggörs i den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag att endast byggnation som ger en positiv avkastning ska genomföras.

Skatter och avgifter Låg risk

Hög risk

Beslut rörande skatter, avgifter och

andra relegeringar har direkt inverkan på Stångåstadens ekonomiska resultat. Under 2011 var både bolagsskatten på 26,3 procent och arbetsgivaravgiften på 31,42 procent oförändrad. Under året indexhöjdes fastighetsavgiften till 1 302 kronor per lägenhet. Fastighetsskatten är oförändrad mellan 2010 och 2011 för både bostäder och lokaler. Olika typer av avgifter, rörliga och fasta, gällande värme och fastighetsel som motsvarar en stor andel av driftkostnaderna, bedöms stiga mer än inflationen de närmaste åren. En del kostnader är beroende av politiska beslut. Det är svårt att förutse händelserna, men i efterhand kan kostnadsökningar pareras med minskningar på annat håll i företaget.

Kompetensförsörjning Låg risk

Hög risk

Stångåstaden har under de senaste åren känt av bristen på rätt kompetens inom vissa tjänsteområden, framförallt fastighetsrelaterade yrken, vilket har gjort det svårare att rekrytera rätt medarbetare. Genom långsiktig kompetensförsörjning ska Stångåstaden säkerhetsställa att företaget har rätt kompetens för att möta framtida utmaningar. Målsättningen är att vara en arbetsgivare som attraherar rätt kompetens. Ambitionen är att fortsätta arbetet med traineer. Företaget strävar också efter att vara en aktiv part när det gäller fastighetsutbildningarnas innehåll på gymnasie-


19

Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

och universitetsnivå. På så sätt bidrar Stångåstaden till att det utbildas professionella yrkespersoner inom fastighetsbranschen.

Känslighetsanalys, Mkr. Kostnaderna ökas med: Förändring Hyresförändring bostäder

Påverkan

2012

2013

2014

2

11

11

11

2

1

1

1

10 kr/m

10 kr/m

Känslighetsanalys

Hyresförändring lokaler

I tabellen till höger anges hur Stångåstadens resultat före skatt påverkas. Resultateffekterna ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av möjliga kompenserande åtgärder.

Vakansgrad

1%

12

12

12

Drift- och underhållskostnad

2%

16

16

17

Ränteförändring

1%

6

10

11

Vi är i ständig utveckling


20


verksamhe t en

21


22

Affärsområde Boende Stångåstaden årsredovisning 2011

Boende, liv och vardag

Stångåstaden är Linköpings största fastighetsägare. Nästan var femte linköpingsbo bor i en av Stångåstadens lägenheter. Att vara stor aktör innebär ett stort ansvar. Det handlar inte enbart om den enskilda lägenheten eller fastigheterna.Istället handlar det om ett större perspektiv – att se helheten i människors boende, liv och vardag. Därför tar företaget även ansvar för hela bostadsområden, med trygga och nöjda kunder som följd.

Stångåstaden har som uppgift att kunna erbjuda linköpingsborna ett boende utifrån familjesituation, livsstil och behov. Vissa föredrar ett citynära boende, andra väljer hellre ett lugnt och grönt ytterområde. Där staden expanderar och där människor vill bo, där ska också Stångåstaden finnas med. Som ledande aktör tar företaget ansvar för ett varierat utbud och en attraktiv livsmiljö som riktar sig till alla. Totalt äger och förvaltar Stångåstaden cirka 18 600 lägenheter. Affärsområde Boende är det största av företagets


Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Ullevi

IKEA

Tornby

Skäggetorp

Åbylund Vasastaden Gottfridsberg

Cloetta Rese- Center centrum

Innerstaden Ryd

Distrikt City

Distrikt Väst

Valla

Tannefors

T1 Hejdegården

Universitetet Mjärdevi Science Park

Garnisonsrondellen Södra Ekkällan

Johannelund

Berga

Distrikt Syd

Lambohov

Jakobsdal

För mer detaljerad information se sid.114.

affärsområden. Det vänder sig till kommunens alla invånare och idag bor cirka 19 procent av alla linköpingsbor i någon av de 14 400 lägenheterna. Affärsområdet ansvarar för uthyrning, drift, skötsel samt löpande underhåll. Därutöver ingår även bland annat Kundtjänst och växel.

standard till vackra gamla sekelskifteshus och friliggande villor i sjönära läge. Innerstaden är Stångåstadens mest efterfrågade bostadsområde med medvetna kunder som ofta ställer höga krav på sitt boende.

Distrikt Väst Bostadsbeståndet är indelat i geografiska områden – Distrikt City, Väst och Syd.

Ryd, Ullevi, Mjärdevi, Lambohov, Ljungsbro, Valla/Fridhem, Malmslätt och Vikingstad.

Distrikt City Innerstaden, Vasastaden, T1, Kungsgateområdet, Åbylund, Eskadern och Stolplyckan samt Ekängen och Linghem. Distrikt City präglas av allt från nybyggda funkisinspirerade hyresfastigheter med exklusivt cityläge och hög

Distrikt Väst domineras av fastigheter byggda på 1960-, 70- och 80-talet men även stjärnhus från 1950-talet. Bland nybyggda radhus finns nio så kallade passivhus. De saknar traditionell uppvärmning och utnyttjar istället spillvärme från husets apparater och

Blästad

de boende. Distrikt Väst präglas av Vidingsjö spännande projekt Ekholmen och mångfald, där Stångåstaden är en Haninge drivande aktör.

Distrikt Syd

Ullstämma

Majelden, Berga, Blästad, Södra Ekkällan, Johannelund, Jakobsdal, Hejdegården, Haninge, Vidingsjö och Ullstämma. I Distrikt Syd finns bland annat tidstypiska 1940- och 50-talsområden, med varierat bestånd. Här finns också nyproducerade radhus. Inom distrikt Syd pågår omfattande renoveringsarbeten utifrån fastigheternas ålder och behov. Närheten till naturen är en gemensam nämnare för dessa områden, något som lockar många boende.

23


24Några snabba frågor Namn: Thomas Persson

Ålder: 57 år Familj: Barnen Robin och Jessica

Kundnära organisation

Gift med Eva

Stångåstaden arbetar utifrån en kundnära organisation, vilket innebär att servicefunktionerna finns närmare kunderna och att de boende kan lära känna den personal som arbetar i distriktet. En distriktschef är ytterst ansvarig för varje distrikt. Tillsammans med distriktets områdesansvariga driver de verksamheten utifrån ett boendeperspektiv. Varje områdesansvarig har hand om cirka 700 lägenheter och ansvarar dessutom för frågor som rör ekonomi, drift och service. Kunderna kan vända sig till sitt distriktkontor i olika ärenden. Alla kundnära funktioner, såsom uthyrning, kundmottagning samt skötsel- och driftfrågor, finns inom varje distrikt.

Bor: I en trea i nya Daggkåpan

Thomas, nu har ni hunnit bo i Daggkåpan några månader. Vad är det bästa med boendet? Först av allt det trevliga läget. Vi har nära till centrum, men också till fina promenadstråk utmed Stångån. Hela familjen uppskattar den öppna planlösningen, att vi har en inglasad balkong och att huset verkar ha bra ljudisolering. De stora fönstren ger en fin utsikt och ljus. Det är också bra med central för datorkopplingar och att vi kan ta hissen till cykelförråd och garage. Sist, men inte minst, måste vi förstås nämna alla trevliga grannar.

Hur fick ni den här lägenheten? Vi bodde tidigare i bostadsrättsradhus i Ullstämma, men hade stått i Stångåstadens kö några år. När möjligheten att flytta till Daggkåpan dök upp kände vi att

Under 2011 genomfördes en mindre organisatorisk förändring. Området Hejdegården var tidigare en del av Distrikt City, men tillhör nu till största delen Distrikt Syd.

det var rätt tillfälle att flytta. Med vuxna

Unikt få vakanser

barn var det läge att krympa boendeytan

Den låga vakansgrad som rådde under 2010 förstärktes ytterligare 2011. Dessutom inträffade en unik händelse – för första gången på 2000-talet var antalet vakanser noll. En bidragande orsak är den ekonomiska oro som präglar marknaden och som talar för hyresrätten som bostadsform. Många väljer att inte äga, utan ser istället hyreslägenheten som ett attraktivare, mer flexibelt och tryggare alternativ. En annan bidragande orsak är Stångåstadens målmedvetna varumärkesarbete med många uppmärksammade aktiviteter och kampanjer som nu ger resultat.

samt bo mer centralt.

Hur har livet förändrats? En hel del har blivit mycket enklare. Eftersom vi gillar att träna är det perfekt att bo nära simhallen och sporthallen. Vi har också börjat utnyttja det stora utbudet i stan. En annan följd är att vi börjat fundera på ifall vi ska behålla bilen. Nu ser vi fram emot en skön sommar då vi kan sitta på balkongen och följa folklivet utefter Stångån.

Undersökningar visar inte bara en mycket hög kunskap om företaget, utan också att linköpingsborna har positiva

attityder till företaget. Ytterligare ett faktum är att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt. Sist, men inte minst, är engagerade medarbetare och en bra fungerande organisation en stark förklaring till marknadsläget. I snitt har antalet vakanser 2011 legat runt 10 lägenheter per månad. Detta kan jämföras med 2009 då vakansgraden låg på 70-80 lägenheter per månad. Färre vakanser leder till minskad omflyttning. 2011 har Stångåstaden nått sitt mål med en omflyttning under

”19 procent av alla Linköpings invånare bor i våra lägenheter” Ulf Gustafsson, Förvaltningschef

20 procent, närmare bestämt 19,5 (20,3) procent. Företaget har satsat medvetet på kösystemet, samtidigt som bolaget professionellt matchar rätt kund med rätt lägenhet. Personer som flyttar ofta inom beståndet har uppmärksammats och en policyändring har medfört att hyresgäster som bott kortare tid än 12 månader inte prioriteras för omflyttning. Det minskade antalet vakanser är positivt ur flera aspekter, men ställer också nya krav på fler bostäder och nya projekt i den expansiva staden Linköping. Stångåstaden är en aktiv part och arbetar intensivt med att kunna erbjuda nya och befintliga linköpingsbor ett attraktivt framtida boende.

Nya lägenheter i kvarteret Daggkåpan Kvarteret Daggkåpan är en nyproducerad fastighet i centrala Linköping som väckt


Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

25


26

Affärsområde Boende Stångåstaden årsredovisning 2011

stort intresse och som blev fulltecknat snabbt. Under 2011 färdigställdes 32 lägenheter fördelade på tvåor, treor och fyror med öppna, ljusa planlösningar och hög inredningsstandard. Strax innan sommaren flyttade de nya hyresgästerna in. Stångåstadens representanter välkomnade med fika och inflyttningspresent.

Yttre omständigheter Vintern 2010/2011 blev den strängaste på många år. Snön kom tidigt och lade sig sedan för att ligga kvar till långt in på vårkanten. Stångåstaden har arbetat intensivt för att underlätta för de boende när det gäller såväl innemiljö som utemiljö. Men den ovanligt hårda vintern har påverkat uppvärmning och snöröjning. Däremot har hösten och inledningen på vintern 2011/2012 varit betydligt mildare, vilket gynnat alla parter.

I ständig utveckling

”Alla har rätt till ett tryggt boende”

För att kunna erbjuda kunderna ett konkurrensstarkt och attraktivt boende, arbetar Stångåstaden ständigt med att utveckla sina tjänster och sitt utbud. Under 2011 blev det klart att alla som bor hos Stångåstaden kan nyttja en stor förbättring av bolagets moderna bredbandsnät. Sedan tidigare finns Com Hem och Bredbandsbolaget som leverantör av internet- och tv-tjänster i kabeltvnätet men nu också det lokala bolaget Utsikt med dess tjänster. Därmed är detta det första exemplet i Sverige, där en av marknadens stora operatörer arbetar sida vid sida med en lokal aktör. Projektet blev mycket uppmärksammat i media.

Ett tryggt boende Alla har rätt till ett tryggt boende. I samarbete med Hyresgästföreningen


Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

har Stångåstaden stärkt skalskyddet i delar av fastighetsbeståndet. Många kunder har efterfrågat elektriska lås, vilket nu installeras i portuppgångar, garageportar och allmänna utrymmen. De nya låsen öppnas med en tagg (plastbricka) istället för vanlig nyckel. Råkar man tappa bort taggen kan den snabbt och enkelt spärras. Idag har 20 procent av alla kunder detta system. Installationen kommer att fortsätta under de närmaste åren i de fastigheter som bedöms som lämpliga. Målet är 50 procent inom 5 år. Utvecklingen av digitala hjälpmedel upplevs av många som en stor trygghet, samtidigt som det skapar ett bekvämare och enklare boende. Ett exempel är Framtidens TV där alla hyresgäster kan ta del av en mängd tjänster gratis såsom egen tv-kanal, informationsfilmer, möjlighet till felanmälan, kontrollera hyresfaktura, läsa av elförbrukning samt boka tvättstuga (för lägenheter med elektronisk bokningsmöjlighet). Stångåstadens hyresgäster har från mars till oktober erbjudits hjälp att installera utrustningen för Framtidens TV. I ett arbetsmarknadsprojekt har fem personer med stöd av en projektledare ”knackat dörr” för att informera om de tjänster de kan utföra samt hjälpa till att installera hos kunder som ej tidigare gjort detta. Trygghet åstadkommer man också genom möten människor emellan och sociala aktiviteter. Många aktiviteter och åtaganden, såsom Årets Tryggve, det förebyggande arbetet mot vräkning, Bo Bra Berga, trygghetsprojektet i Skäggetorp och andra samarbeten i bostadsområdena, beskrivs i avsnitten Kundrelationer sid. 68 och Socialt ansvarstagande sid. 60 i Hållbarhetsredovisningen.

Bostäder för alla åldrar Stångåstaden har alla linköpingsbor som kundkategori – allt från ungdomar och barnfamiljer till medelålders par och pensionärer. Företaget ska kunna erbjuda bostäder för livets alla skeden. Aktiviteter har genomförts under 2011 för att underlätta för de yngre, 17-22 år, att ta sig in på bostadsmarknaden. Jakten på kontraktet har varit en omtalad och framgångsrik marknadsföringskampanj som gett många nya kunder. Kampanjen blev nominerad till Årets

Kampanj i AGDA-galan som arrangeras av Marknadsföreningen i Östergötland (MARÖ). I Ekängen byggs framför allt för barnfamiljer. De bostäder som produceras i Tinnerbäcken Södra, med inflyttning 2013, lockar dem som har utflugna barn och nu känner sig redo att sälja villan. En annan intressant kategori är seniorboendet, Fördel 55+, som växer allt mer. Även här byggs nya bostäder i Kvarteret Tinnerbäcken med inflyttning våren 2012.

27


28

Affärsområde Boende – Senior Stångåstaden årsredovisning 2011

Efterfrågat boende senare i livet

fördel 55+ Konceptet Fördel 55+ som lanserades 2010 har blivit en stor framgång. Det riktar sig till en senior målgrupp som har fyllt 55 år och som inte har några hemmavarande barn. Många i målgruppen kommer från villa och är nu redo att söka ett bekvämt och attraktivt boende som passar en ny fas i livet. Stångåstaden har i nära dialog med målgruppen 55+ utarbetat konceptet, för att kunna erbjuda det som efterfrågas. Det handlar om nyproduktion i attraktiva lägen, att anpassa befintliga bostäder och utveckling av ett nytt koncept – Trygghetsboende. Det handlar också om vardagliga tjänster som gör livet enklare, tryggare och lättare att leva.

Nya attraktiva projekt I Kvarteret Tinnerbäcken, i centrala Linköping, uppförs ett seniorboende

2012 sker inflyttningen i Kvarteret Tinnerbäcken. som erbjuder det där lilla extra. Det här är ett exklusivt boende med uppskattade inslag såsom gemensamhetslokal, bastu, trädgård med terrass och övernattningslägenhet. Lägenheterna på 2-5 rum och kök är ljusa, smarta och rymliga. Hyresgästerna har haft möjlighet att själva påverka lösningar och materialval. I området kommer också att finnas service som ger de boende ett mervärde, bland annat ett seniorgym med kafé. Tinnerbäcken har fått stor uppmärksamhet och lägenheterna blev snabbt uthyrda. Inflyttning kommer att ske 2012. Flera informationsträffar har genomförts på Konsert & Kongress för alla de som har varit intresserade av Kvarteret Tinnerbäcken. Deltagarantalet har varit imponerande, med cirka 500 personer varje gång. Vid ett av årets stora evenemang som drar en något äldre publik, Jazz & Bluesfestivalen på Konsert &

Kongress i Linköping, har också ett speciellt event genomförts med information om Fördel 55+ och Kvarteret Tinnerbäcken. Under en öppen visning kunde dessutom intressenter besöka det nybyggda huset, där en färdigställd lägenhet hade möblerats upp.  Under 2011 har också ett omfattande arbete lagts ner på att konvertera delar av tre kvarter i stadsdelarna Åbylund, Johannelund och Majelden till seniorboende som präglas av tillgänglighet, trygghet och gemenskap. Totalt handlar det om 120 lägenheter. Här har en något äldre kundgrupp, med en medelålder på över 70 år, visat allra störst intresse. Ombyggnationen har resulterat i mer tillgängliga entréer, markerade trappsteg, rymligare badrum och borttagna trösklar. Det är förhållandevis små åtgärder som ger ett säkrare och mer anpassat boende för målgruppen.


Några snabba 29 frågor Namn: Håkan och Ulla Andersson 60 resp. 58 år

Tanken är att man ska kunna bo kvar i sin bostad långt fram i livet. Lägenheterna har lägre hyra jämfört med nyproduktion. Under året har det gjorts insatser för att skapa Boråd i dessa fastigheter. Informationsträffar under trevliga former har anordnats och varit mycket välbesökta.

ska finnas möjlighet att få praktiskt hjälp under ett antal timmar per dag. Den hjälp man erbjuds kan exempelvis handla om utflykter, andra aktiviteter och praktiska tjänster. Det pågående arbetet ska framför allt resultera i vilka tjänster som ska ingå och hur dessa ska utformas.

Trygghet och sällskap

Ett stort tjänsteutbud

kering i huset och andra faciliteter, bland

Konceptet för Trygghetsboende har utvecklats ytterligare i samarbete med kommunen utifrån de riktlinjer och krav som finns på den här formen av boende. Det vänder sig till kunder som har fyllt 70 år och som uppskattar sällskap. För att uppmuntra till gemenskap planeras här ett sällskapsrum och möjlighet att dela måltider tillsammans. I Trygghetsboende ingår även att det

I Stångåstadens seniorboende ska hyresgästerna få möjlighet att ta del av olika slags tjänster som gör boendet säkrare, tryggare, enklare och bekvämare. På hemsidan erbjuds ett flertal tjänster som företaget och Linköpings kommun tillhandahåller. Det kan vara allt från Fixar-Birgitta och seniorgym till mötesplatser och hjälpmedel.

annat övernattningslägenhet, gemensam-

Lägenhet: 3 rum och kök, 93 kvm

Arbetar med: Ulla på Toyota, Mjölby, och Håkan på SKL, Garnisonen

Varför flyttar ni till Tinnerbäcken 55+? För att vi uppskattar läget, området, par-

hetslokal, gym och bastu. Samtidigt känns det väldigt bra att flytta in i något nybyggt, vilket är första gången någonsin för oss. Man kanske får mer gemenskap med grannarna om man är i ungefär samma ålder och samma fas i livet.

Hur har processen fungerat hittills? Vi tycker kontakten har varit jättebra, även om vi inte har varit med från starten. Det har varit bra information, trevliga träffar och visning av lägenheter. Vi kom in sent efter ett återbud, men vi är ändå nöjda med de val som var gjorda. Stångåstaden lyckades också ändra från tapeter till målade vita väggar, vilket vi uppskattar mycket.

Varifrån flyttar ni? Vi har bott i villa i Hästholmen. Köparen ville gärna flytta in före jul, så vi har alltså bott i vår sommarstuga sedan dess. Självklart har det inte gått någon nöd på oss där, men vi uppskattar att vintern har varit relativt mild och snöfattig så här långt. Nu ser vi verkligen fram mot att komma till Linköping igen, där vi tidigare bott. Vi vill ta del av allt utbud av restauranger, kultur och liknande.


30

Affärsområde Lokal Stångåstaden årsredovisning 2011

Rätt lokal för rätt verksamhet I Stångåstadens fastighetsbestånd finns cirka 400 kommersiella lokaler, varav de flesta ligger i flerfamiljshus och i stadsdelscentrum. Uthyrningsgraden under 2011 har varit mycket hög. Den stora utmaningen är att med omsorg hitta rätt lokal för rätt verksamhet. Attraktiva aktörer och verksamheter innebär ett uppskattat mervärde för de boende i området. Affärsområde Lokal fokuserar på alla lokalobjekt i Stångåstadens fastighetsbestånd. Det gäller allt från butiker, restauranger och kontor till föreningslokaler, förskolor, vårdcentraler, servicehus och bibliotek. Rätt förvaltade kommersiella lokaler ger Stångåstaden bättre förutsättningar att utveckla bostadsområdena på ett positivt sätt.

Hög uthyrningsgrad

”Många mindre företag har hittat lokal hos oss” Christer Lövgren, Kund- och Avtalsansvarig

2011 har varit ett positivt år med en oförändrat hög uthyrningsgrad på 97 procent. Vakanskostnaden är 1,1 procent av totala hyran. Lediga lokaler har framför allt varit mindre källarutrymmen. Under året har en inventering genomförts av den typen av ytor. Syftet är att analysera vad de eventuellt kan användas till och undersöka om här finns något kommersiellt värde. Under 2011 kan noteras ett 20-tal nya uthyrningar till mindre företag, såsom enmansföretag med olika slags verksamheter, allt från tryckeri till profilreklam.


Några snabba 31 frågor Företag: Karamello Sverige AB

Adress: Platensg. 1C, Linköping

Butiksansvarig: Gagga S. Westin

Gagga, berätta om Karamello… Karamello startades hösten 1994 av kompisarna Mikael Huljebrandt och Henrik Hovlind. Det började som en franchisekedja, men företaget valde att ändra inriktning 2003 och varje butik såldes till respektive butiksägare. Karamello är så mycket mer än bara en butik och vi sysslar bl.a. med B2B, Event och Trade. Sammanlagt sysselsätter företaget cirka

Nöjda kunder Årets Nöjd Kund Index (NKI) visar ett högre värde, 3.77, jämfört med året innan (3.62). Städning, skötsel och miljö har ökat, likaså helhetsattityd och kundservice som ligger mycket högt. Trygghet och säkerhet är ett område som kan förbättras, vilket är ständigt aktuellt för Stångåstaden. Företaget arbetar kontinuerligt för att upprätthålla en bra dialog med kunderna med hög tillgänglighet, bland annat genom besök ute i verksamheterna.

Nya Ryd Centrum Under 2011 har Ryd Centrum stått i fokus, ett stadsdelscentrum med ett flertal aktörer. Ryd är en av Linköpings västra stadsdelar där Stångåstaden har ett stort bestånd av flerfamiljshus och studentlägenheter. Analys och planering har pågått sedan något år tillbaka och nu finns en ambition att projektet kommer igång vintern/våren 2013. Under året har konkreta planer presenterats på hur det kommer att se ut och vad som ska förändras. Arbetet har skett utifrån tre aspekter; service, handel och energi. Resultatet kommer att bli ett uppfräschat

och mer yteffektivt centrum med plats för nya attraktiva verksamheter.

Fler projekt Affärsområde Lokal har också projekterat för nya förskolor i området Majelden, en relativt central del av Linköping där staden ska förtätas och bebyggas med nya bostäder. Man har även genomfört en statusuppdatering av förskolor i företagets bestånd för att få en bättre överblick av skick och behov. De nya bostäderna i Kvarteret Tinnerbäcken i centrala Linköping kommer att stå klara våren och sommaren 2012. Då öppnar bland annat ett seniorgym med kaféverksamhet. I etapp 2, med inflyttning 2013, finns ytterligare ett par kommersiella lokaler, men dessa är betydligt mindre och kan vara lämpliga för någon form av service mot en senior målgrupp.

Planer 2012 Under 2012 kommer ett fortsatt fokus att ligga på utvecklingen av Ryd Centrum, ett arbete som sker i nära samverkan med alla berörda parter.

25 anställda och har en omsättning på cirka 40 miljoner.

Vilka handlar hos er? Karamellos kunder är alla som ryms i en familj – barn, tonåringar, föräldrar och faroch morföräldrar. Butiken ligger placerad i Linköpings näst mest trafikerade gathörn, och närheten till bion gör att det här är precis rätt läge för oss. Vi har öppet sju dagar i veckan, vilket våra kunder uppskattar.

Nu har butiken gjorts om, eller hur? För att kunden ska få en bra överblick och vi ett snabbare avslut krävs ett bra flöde, tydlighet och smarta lösningar som skapar inspiration och köplust. Efter ombyggnaden, som genomfördes under cirka tre veckor hösten 2011, har vi fått en modern, öppen, inspirerande butik fylld av ljus och goda intryck. Resultatet har blivit att våra stammisar hittar något nytt och många nya kunder hittar hit för första gången, då vi nu är som ett levande skyltfönster ut mot Ågatan.


32Några snabba frågor Namn: Rebecca Fallberg

Ålder: 21 Läser: Affärsjuridiska programmet, år 2

Har bott i studentboende: 6 månader  

Rebecca, beskriv ditt studentboende. Jag flyttade till en studentbostad hösten 2011 och det var en bra upplevelse

Linköping – en attraktiv studentstad

för mig. Mitt studentboende är ljust och fräscht. Den lilla ytan ger en mysig känsla men många gånger önskar man att det fanns några fler kvm. Området ligger nära skolan och cykelvägen är väl upplyst och trafikerad dygnet runt, så man behöver aldrig vara rädd. Huset jag bor i är lugnt och skönt! Inte nog med att jag trivs väldigt bra i lägenheten, det finns även ett litet gym som är gratis samt en simhall i samma hus. Området är fint och välvårdat, nära till parkering, skola, affär, stan och bensinmack. Jag stormtrivs!  

Vad är det bästa med ditt boende? Att elen ingår och att det är tio månaders hyra.

Hur är kontakten med Studentbostäder AB? Jag gillar att de har så bra service vid personliga besök.

Hur ser ditt framtida drömboende ut? Mitt drömboende ska ha stora öppna ytor med neutrala färger på väggar och mörkt golv. Jag vill ha stora fönster ut mot en sjö och stora gräsytor. Köket ska gärna ha en köksö med spis och fläkt samt goda förvaringsutrymmen. Viktigt för mig är att det finns rymliga garderober och ett lagom stort badrum med plats för en generös dusch.

Linköpings position som attraktiv studentstad befästes under 1970-talet och har bara accelererat sedan dess. År för år är trenden densamma – allt fler vill studera och bo här. Det har lett till en stor efterfrågan på studentbostäder. Under 2011 har den varit större än på länge. Linköpings universitet är ett av de största i landet med närmare 28 000 studenter och spetsutbildningar i världsklass. Att studenter från hela Sverige, och hela världen, väljer att utbilda sig vid Linköpings universitet och Tekniska

Högskola ställer krav på staden och bostadsutbudet. Studentbostäder i Linköping AB är ett helägt dotterbolag till AB Stångåstaden. Bolagets affärsidé är att erbjuda ett boende anpassat till studenter vid Linköpings universitet. Idag äger och förvaltar bolaget cirka 4 200 studentbostäder i områden nära universitetet. Störst är Ryd med 2 700 studentbostäder. Övriga områden är Flamman och Fjärilen i Gottfridsberg, Mjärdevi, Lambohov, Valla och T1. Av det totala antalet studenter i Linköping bor cirka 25 procent hos Studentbostäder eller i Stångåstaden.


Studentbostäder AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Europa har vägt upp det eventuella bortfall som avgiften medfört. 2011 är nästan 30 procent av hyresgästerna födda utomlands. Dagens höga efterfrågan beräknas hålla i sig. Linköpings universitet har gjort en bedömning som visar att antalet studenter och därmed efterfrågan på bostäder fortsätter att vara stor även framöver.

33

Irrblosset, intill Vallaskogen nära universitetet, är ett pågående projekt som beräknas stå klart våren 2013. Detta är en befintlig fastighet, där förtätning sker. Planerna för nya, yteffektiva lägenheter påbörjades under 2011 och ska genomföras kommande år. ”Outnyttjade” ytor kan ge ytterligare 22 studentbostäder.

Planer finns också för renodlad nyproduktion, som ska motsvara framtidens IKEA efterfrågan från stadens studenter. I jämförelse med andra likvärdiga Här har projektering startat 2011 och universitetsorter har Linköping en nåförhoppningen är att detta ska kunna got bättre bostadssituation. Under åren innebära ytterligare 100-150 studentbo1999-2007 byggdes cirka 100 studentSkäggetorp städer i det populära kvarteret Irrblosset. bostäder per år i Linköping.

Förtätning ger nya bostäder

Åbylund

Vasastaden

Gottfridsberg

Resecentrum

Innerstaden Ryd Tannefors Valla

Fortsatt stor efterfrågan Såväl 2010 som 2011 har inneburit extremt stor efterfrågan på studentbostäder. Tidigare år har trycket varit som störst vid terminsstarterna, speciellt augusti och september, men idag är efterfrågan jämt fördelad över hela året med få eller inga vakanser. De stora ungdomskullarna i åldrarna 18-23 år är en förklaring. Ytterligare en förklaring är att arbetslösheten är förhållandevis hög. Avgifterna för utomeuropeiska studenter som infördes 2011 förutspåddes kunna matta efterfrågan. Men så blev inte fallet. Antalet nya studenter från

T1

Golfbana Universitetet Mjärdevi Science Park

Berga

Lambohov

För mer detaljerad information se sid.114.

Studentbostäder


34

Studentbostäder AB Stångåstaden årsredovisning 2011

Omfattande underhåll Renoveringen av 64 lägenheter på Björnkärrsgatan 5 och 7 i Ryd stod klar våren 2011. Ytskikt har målats om, badrummen har fått kakel och klinker, vitvaror har bytts ut och i trapphusen har det byggts fyra studierum för de boende. Renovering av ytterligare 128 badrum i studentkorridorer i Ryd har påbörjats under året och beräknas vara klar våren 2012. Under året har även andra åtgärder genomförts, allt från energieffektiviseringar och rörelsestyrd belysning, till tilläggsisolering av vindar och förbättringar av ventilation. Arbetet med att byta ut hela taket på fastigheten Gamla Irrblosset på cirka 7 000 kvm påbörjades under 2011.

Kommunikation skapar trivsel Studentbostäder genomför regelbundna korridorbesök, för att komma nära sina hyresgäster. Områdesansvariga har som uppgift att besöka samtliga korridorer minst två gånger per år, vilket ger en bra inblick i behov och önskemål. Detta har gett positivt resultat i form av färre

klagomål och högre trivsel. Bolaget har en överenskommelse med KOMBO (Studenternas Hyresgästförening) om ytterligare satsningar på gemensamma utrymmen i studentkorridorerna. Ett resultat är de nya soffor som har placerats ut i totalt 100 korridorkök i samband med korridorbesöken.

”Senaste åren har varit en fantastisk resa i kundnöjdhet” Simon Helmér, VD Studentbostäder AB

Även 2011 genomfördes en mycket uppskattad Kalasmottagning vid läsårets början, där Studentbostäder var en aktiv part för att möta de nya studenterna. Synpunkter och behov fångas även upp via de boendeföreningar och andra studentföreningar som företaget samarbetar med. Samtliga hyresgäster fick ta del av årets hemförsäkringskampanj, som Student-


Studentbostäder AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

bostäder genomförde i samarbete med Länsförsäkringar. Resultatet var en framgång där över 170 hyresgäster skrev avtal om hemförsäkring.

Högt NKI Dessa åtgärder och evenemang ger företaget en värdefull relation med nya och befintliga studenter. Insatserna har uppskattats och är förmodligen en av de stora anledningarna till de mycket positiva resultaten vid de kundundersökningar som genomförts. 2011 års NKI (Nöjd

Kund Index) visar ett värde på hela 4.04 (3.94). Kunddialog och kvalitet är två viktiga begrepp som värdesätts högt. Hela 80 procent instämmer mycket väl i frågan ”Har Studentbostäder ett gott rykte bland studenter?” och 97 procent av kunderna kan/vill rekommendera företaget som hyresvärd till någon som söker studentbostad i Linköping.

”Den ljusnande framtid är vår” Studentbostäder och Linköpings universitet fortsätter sitt nära samarbete för

att kunna erbjuda stadens studenter ett attraktivt och tryggt boende. Studenterna är en viktig del av Linköping, inte bara den tid de studerar här utan också i ett framtidsperspektiv. Därför sker nya satsningar, såsom nyproduktion, för att kunna möta upp beräknad efterfrågan. Dagens hyresgäster i Studentbostäder kan vara morgondagens hyresgäster i Stångåstaden.

35


36

Bryggaregården AB Stångåstaden årsredovisning 2011

Bryggaregården – Linköpings kulturarv

2011 har varit ett spännande år för AB Stångåstadens senaste tillskott i form av dotterbolaget Bryggaregården. I bolaget ingår bland annat Gamla Linköping, en av Linköpings stora attraktioner, där det nu byggs för att släppa in nya tidsepoker. Bryggaregården är ett helägt dotterbolag till Stångåstaden. Det omfattar Gamla Linköping, Valla fritidsområde och andra kulturhistoriska byggnader i Linköpings kommun. Stångåstaden förvärvade i november 2010 Bryggaregården av Linköpings kommun.

Ett kulturhistoriskt bevarande Bryggaregården består av ett 90-tal byggnader i Gamla Linköping, det

kommunala naturreservatet Vallaskogen, Valla fritidsområde, Krogen Amerika och Stenhusgården på Storgatan samt Hunnebergsgårdarna. I fastigheterna finns lägenheter, lokaler och museer. Gamla Linköping, Valla fritidsområde och Vallaskogen är ett friluftsmuseum och förvaltningen har starka inslag av kulturhistoriskt bevarande. Gamla Linköping är en småstadsidyll som speglar livet som det såg ut för hundra år sedan. Alla byggnader i området har flyttats dit från Linköpings innerstad från 1950-talet och fram till idag. Här blandas privatbostäder med muséer av olika slag som till exempel Grafiska museet, Apoteksmuseet och

Brandkårens museum. Området är öppet året runt med marknader och aktiviteter som följer årstiderna och är en av Linköpings stora turistattraktioner. Det är också ett älskat område av linköpingsborna själva.

Varsamt underhåll Det kulturhistoriska värdet ställer speciella krav på underhåll. Alla byggnadstekniska åtgärder sker i nära samarbete med Friluftsmuseets verksamhetsansvariga. Under 2011 har tak tjärats och fyra hus har fått nya takpannor. Ett omfattande målningsarbete har genomförts i området, framför allt av fasader, staket och grindar. Brandsäkerheten har utvecklats, dels


Bryggaregården AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

genom information till brukare, dels genom förbättrat brandlarm. I Värdshuset Gamla Linköping har ett omfattande renoveringsarbete av kök och källare inletts. Det kommer att stå klart våren 2012.

Gamla Linköping. Det blir nyproducerade hus som så långt som möjligt ska likna de fastigheter som tidigare stått på Storgatan 22 och 24, mitt i centrala Linköping.

Exteriört finns en stor samstämmighet. Interiört blir det en mix av traditionellt 50-tal och moderna inslag för att uppfylla dagens regler för nyproduktion.

Kostsamma åtgärder Bryggaregården har under 2011 förvärvat Bäckagården, en ståndsmässig fastighet som 1898 byggdes åt telegrafkommissarie Wenström och från början hette Villa Bo i Ro. Denna byggnad, nära Tinnerbäcken i Linköping, kommer att renoveras tidstypiskt för att återfå något av sin forna glans och därefter bli kontor för uthyrning.

Nybyggnation i Gamla Linköping I maj månad startade byggnationen av de så kallade replikhusen i Friluftsmuseet

”Det kulturhistoriska värdet är en stor utmaning” Simon Helmér, VD Bryggaregården

Stilen är 40- och 50-tal, vilket innebär att en ny tidsepok flyttar in i Gamla Linköpings vackra miljö. Arbetet har möjliggjorts genom äldre ritningar och fotografier.

Den svenska byggtraditionen med gamla trähus, uthus, staket och bearbetade grindar kräver ett omfattande och tidskrävande underhåll. Insatser blir ofta kostsamma, varför ägaren tillsvidare inte har något krav på avkastning. 2011 har inneburit en avsevärd ökning av kostnader för underhåll. Investeringarna uppgick till 12 Mkr, vilket överensstämde med ställda resultatkrav.

37


38

Fastighetsmarknaden Stångåstaden årsredovisning 2011

Fastighetsmarknaden i nuläget En expansiv stad ställer höga krav på boendet. I Linköping samverkar kommunen, näringslivet och universitetet för att skapa rätt förutsättningar för att bo och verka i regionen. Stångåstaden är en stark aktör på den lokala fastighetsmarknaden. Därför måste bolaget följa de trender och krav marknaden ställer. Det sker genom nyförvärv, förädling och nybyggnation i attraktiva citylägen. Även energi- och miljöfrågor är ständigt i fokus för ett genomtänkt, efterfrågat och hållbart boende i tiden.

Utvecklingen på fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden utvecklades positivt under inledningen av året, men konjunkturen mattades av efter sommaren. Den totala transaktionsvolymen under 2011 uppnådde ungefär samma volym som under 2010. Det är främst svenska institutioner och större fastighetsbolag som har varit aktiva på köp- och säljsidan, även om utländska aktörer återigen visat intresse. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. Ett antal stora affärer, såväl portföljer som enstaka fastigheter, har under året skett utanför de tre storstadsområdena som sett sin andel av den totala transaktionsvolymen minska. Det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan fastighetskategorier. Bostadsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt har varit mest attraktiva på marknaden. Efterfrågan för exempelvis industrifastigheter har generellt varit lägre. Avkastningsnivåerna rörde sig under det första halvåret svagt nedåt på många delmarknader, även utanför storstäderna. Under andra halvåret har avkastningsnivåerna överlag legat stilla och några förväntningar om sjunkande direktavkastningar finns inte. Efterfrågan på kommersiella lokaler var relativt god under 2011 med hyresnivåer som ofta tecknades på, för den lokala marknaden, goda nivåer. Flertalet fastighetsägare rapporterar om ett positivt uthyrningsresultat. Främst är det moderna, flexibla kontorslokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas, med en något svagare efterfrågan för butiks- och industri-

lokaler. Hyres- och vakansmarknaden bedöms generellt vara fortsatt stabil, men inledningen av 2012 blir troligtvis avvaktande. Tillskottet av nya lokaler har under 2011 varit relativt lågt då många projekt stoppades när finanskrisen slog till under 2008/2009. De projekt som påbörjades var till övervägande del uthyrda på förhand. Graden av spekulation har generellt varit låg även om det funnits inslag av detta på lokala marknader. Bygg- och anläggningsverksamhet har varit en av få starka branscher under de senaste månaderna, men optimismen avseende orderingången har dämpats vilket har lett till ett minskat rekryteringsbehov. Direktavkastningsnivån för fastigheter i Linköping % 8 7 6 5 4 2008 Kontor A-läge

2011 Bostäder A-läge

Direktavkastningsnivån på bostadsfastigheter sjönk rejält under perioden 2004-2007. Under finanskrisen steg direktavkastningen något för att därefter återgå till den låga nivå som rådde innan krisen. I Linköping estimeras direktavkastningsnivån för bra bostadsfastigheter i bästa läge till cirka fyra procent, vilket är jämförbart med bra bostadsfastigheter i andra svenska storstäder. Det finns för närvarande stort intresse att förvärva bostadshyresfastigheter.


Fastighetsmarknaden S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Antal invånare i Linköping jämfört med antal färdigställda bostäder Färdigställda Invånare i Linköping

bostäder i Linköping

Antal

Antal 1 500

150 000 148 000 146 000

1 200

144 000 142 000

900

140 000 138 000

600

136 000 134 000

300

132 000 130 000

0 03

04

05

Färdigställda bostäder

06

07

08

09

10

11

Antal invånare

Direktavkastningskraven tenderar att ytterligare sjunka men motverkas delvis av att marknadsräntorna stiger.

Fakta om Linköping Befolkningsmässigt är Östergötland det fjärde största länet i Sverige. Linköping, med närmare 150 000 invånare, är Sveriges femte största kommun. Befolkningstillväxten i kommunen har varit mycket positiv sedan 1950-talet och staden växer snabbare än riksgenomsnittet. 2011 ökade befolkningen med 918 personer. En ökande befolkning och färre bostadsbyggen än planerat innebär ett uppdämt behov av nya bostäder. Statistik om arbetslösheten visar att Linköping generellt är i nivå med riksgenomsnittet, medan ungdomsarbetslösheten är låg. En viktig tillväxtfaktor är nära samverkan mellan näringsliv och kommun samt ett allt intensivare samarbete med Norrköping och andra grannkommuner.

Linköping är en av Sveriges största universitetsstäder. Idag finns här närmare 28 000 studenter och doktorander. Tidigare har många studenter flyttat till andra orter efter avslutade studier, vilket har uppfattats som ett problem. Detta har förbättrats på senare tid och allt fler väljer att stanna i Linköping även efter examen. Linköpings infrastruktur är mycket god med E4:an i stadens absoluta närhet, bra järnvägskommunikation till Stockholm och Norrköping samt en flygplats i utkanten av staden. Totalt antal bostäder i Linköping är ungefär 70 000. Fördelning av bostäder i Linköping, totalt 34 % Småhus

Hyreslägenheter

42 %

Bostadsrättslägenheter

24 %

Dessa siffror skiljer sig från Sverige som helhet där andelen småhus (egna hem)

ligger på 52,6 procent, hyresrätter på 29,7 procent och bostadsrätter på 17,7 procent.

Hyresmarknaden i Linköping I Linköping finns ett antal dominerande hyresvärdar. Förutom Stångåstaden är det också privata fastighetsbolag såsom Akelius, Botrygg, Mannersons, Willhem och Riksbyggen. Kommunen har omfattande planer på stadsutveckling och bostadsbyggande, men utvecklingen ligger i framtiden och kommer förmodligen att ske etappvis utifrån konjunkturer, marknadsläge, befolkningstillväxt och efterfrågan. Vakansgraden är mycket låg i hela Linköping, men trots det har hyresnivåerna på bostäder legat förhållandevis stilla de senaste åren. 2011 var hyresnivån för bostäder runt 900-950 kronor per kvm. De större hyresvärdarna i Linköping uppvisar många likheter när det gäller hyresnivå och standard. Akelius och Stångåstaden har en genomsnittlig

39


40

Fastighetsmarknaden Stångåstaden årsredovisning 2011

hyresnivå på 960-990 kr/kvm medan Willhem och Riksbyggen ligger något lägre.

Den lokala hyres- och transaktionsmarknaden Det är generellt god efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus på den svenska fastighetsmarknaden och i synnerhet i tillväxtorter. En investering i bostadsobjekt ses som en förhållandevis riskfri investering med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter med bostadsbrist där hyres- och vakansrisken är liten. De stora nettoköparna på den svenska fastighetsmarknaden av bostadsobjekt har varit fonder och institutioner med Rikshem, före detta Dombron, och Willhem i spetsen. Dessa aktörer, samt såväl lokala som regionala aktörer, signalerar ett fortsatt stort köpintresse framöver vilket tillsammans med ett litet utbud pressar direktavkastningskraven nedåt och driver priserna. Nedan redovisas ett utdrag av genomförda fastighetsaffärer i Linköping 2011: Första AP-fonden köper en stor bostadsportfölj av det norska Acta, via ett eget bolag Willhem AB med placering i Skäggetorp, vilket är årets största affär. 2 494 lägenheter på 179 000 kvm och 26 000 kvm lokaler.

Beckasinen 6, Klostergatan 10 säljs till BRF. Klövern köper 31 fastigheter i Linköping av Valad, med cirka 130 000 kvm lokaler. Stångåstaden säljer Doppingen 14, S:t Larsgatan 33 till Centria Fastigheter. 1 454 kvm bostadsyta, 2 826 kvm lokalyta. Totalt 4 280 kvm. Stångåstaden köper Bajonetten 18, Snickaregatan 5 A-D. 1 620 kvm bostäder. Hyresutvecklingen för kontor upplevde en nedgång under perioden 2008-2010. Efterfrågan var svag. Idag är situationen bättre och betalningsviljan högre. Bostadshyrorna utvecklades i snitt cirka 2-4 procent under dessa år. Hyresutvecklingen i Linköping kr/kvm 1400 1300 1200 1100 1000 2008

Vasaparken köper i december 4 specialfastigheter av Kungsleden. Den uthyrningsbara arean var 2 269 kvm. De inrymmer förskola, LSSboende samt studentbostäder. Ejdern 10, Elsa Brändströms gata 5, säljs till Kron & Karlsson.

Kontor A-läge

2011 Bostäder A-läge

Befolkningsprognos för Linköpings kommun 2010-2020 Kommunens befolkning antas öka med 1 000-2 200 personer per år och 2020 når kommunen målet på 160 000 invånare. Antalet barn i förskole- och grundskoleåldrar förväntas öka på grund av stigande födelsetal och viss inflyttning.


Fastighetsmarknaden S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

41

”Kommunens befolkning antas öka med 1 000 - 2 200 personer per år”

I gymnasieåldrarna minskar antalet ungdomar under 2010-2015 för att sedan öka igen. Antalet pensionärer 65-79 år ökar, medan personer över 80 år förblir oförändrade i antal fram till 2014, för att därefter öka något.

Framtida bostadsbyggande För perioden 2010-2012 har det i Linköping planerats för totalt 1 300 bostäder, vilket ger omkring 433 bostäder per år. Vid 2011 års utgång hade det färdigställts 347 bostäder (flerfamiljshus och småhus), vilket innebär att det årliga målet inte uppnåddes. Om det låga antalet nybyggda bostäder kommer att fortsätta, kan följden bli framtida bostadsbrist. I ett längre perspektiv säger Linköpings kommun i sin prognos om det framtida bostadsbyggandet att cirka 6 500 bostäder kommer att byggas under 2010-2019.

Tillväxten sker i olika områden med blandade hustyper under denna 10-årsperiod, främst i Djurgården (Övningsområdet), Valla, Vasastaden, Lambohov, Ullstämma, Sturefors, Ljungsbro, Ekängen, Berg, Berga, Tallboda, Garnisonen och Gottfridsberg beroende på nyproduktion av bostäder. Däremot minskar befolkningen i flera äldre stadsdelar, där inget bostadsbyggande förutses. Det gäller främst Ekholmen, men även Hjulsbro, Tannefors och Vidingsjö. Av samma skäl beräknas befolkningen i vissa mindre tätorter stagnera eller minska något. Linköpings nya projekt, LinköpingsBo2016, innebär att en helt ny stadsdel växer fram i Vallastaden, granne med universitetet och Vallaskogen. I dagsläget finns ingen exakt siffra på antalet bostäder, men redan nu står klart att

det blir ett omfattande och nyskapande stadsbyggnadsprojekt. En successiv utveckling av Övre Vasastaden ska göra området till en ny del av innerstaden. Området ska under de kommande två decennierna bebyggas med drygt 2 300 lägenheter och omfattas av ett stort antal arbetsplatser. I Linköping pågår även projektet LinkLink som går ut på att bygga sammanlagt åtta stråk för kollektivtrafik som ska trafikera resecentrum, centrum, universitetet och mer perifera bostads- och arbetsplatsområden. Avsikten är en utbyggnad av separata körfält och banor för buss, där sedan stomlinjerna på sikt kan byggas om för spårvagnstrafik.


42

Stångåstadens fastigheter Stångåstaden årsredovisning 2011

Stadens största aktör Stångåstaden är den största aktören på hyresmarknaden i Linköping. Ägaren, Linköpings kommun, har tydliggjort uppdraget. Stångåstaden ska kunna erbjuda ett varierat boende med hög kvalitet samt konkurrenskraftiga hyror genom en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning. På så sätt bidrar företaget till Linköpings attraktionskraft och fortsatta utveckling.

IKEA Skäggetorp Skäggetor Skäg gget gge g etor et eto e orrp or

C Cloetta Center ReseR centrum ce cen cent en n

Vasastaden Vasas V Va asast as sas sas astad stad ttade en e n

C

Gottfridsberg Gottfr Got G Go ottttf o tttfr ttfrid tffrridsberg rid dsssberg dsb d sb berg be b erg e rg rg

A

Innerstaden Inn nne errstade erstaden erst aden den d de en en

Ryd Ryd d

Valla Va V a alla la a Golfbana

Stolplyckan Stolplyc Stolply S tto olp pllyycka pl yckan yc an a n Eskadern Eska Eskade E ska kkade a e ern n

Tannefors Ta Ta an n nnefor nn nne nefor ors rs

Hejdegå He H ejd ej jdegå eg egården gård gård gå årde å rd rde den de d en en Hejdegården

Universitetet Johannelund Joha Joha oh oh ha an nnelun n ne elu e und u nd

Mjärdevi Science Park

Berga B erga erga erg a

B

B

Jakobsdal Jak akko ako ko obs obsd obsdal ob bsd b dal da d a

Lambohov Lamb mbohov boh bohov b oho ho h ov o

Ekholmen Ekholme E Ekholm kh holme ho me en

För mer detaljerad information se sid.114.

Fastighetsinnehavet ses kontinuerligt över. Flera fastigheter har under senare år sålts i områden där företaget har varit för dominerande, eller där en kostnadseffektiv förvaltning inte varit möjlig. Andelen lokaler har också systematiskt minskats. Samtidigt vill Stångåstaden, genom köp eller nyproduktion, öka fastighetsbeståndet i attraktiva områden där hyresrätten är underrepresenterad. Ett sådant exempel är området Ekängen, som till största delen består av fristående villor, där Stångåstaden nu byggt radhus. Stångåstaden arbetar fortlöpande med att underhålla och förädla befintligt bestånd för att uppnå bästa möjliga kundnytta i kombination med fortsatt tillväxt i värde och avkastning.

ABC-lägen En stad eller kommun brukar delas upp

i olika geografiska lägen från A-C. De faktorer som avgör vilket läge ett visst objekt får är bland annat hyresnivå, vakansnivå samt direktavkastning. Efterfrågan är till exempel oftast högre i ett A-läge vilket leder till lägre risk och lägre direktavkastningskrav. Faktorer som påverkar läge för en bostad är: – närhet till service (matbutiker och andra citybutiker). – närmiljö, där en viktig faktor är hur säkert området är. – närhet till bra kommunikationer. – närhet till daghem, skola och vård.

A-läge Området kännetecknas av: – något högre hyresnivå än övriga områden. – lägsta vakanserna (nära 0 procent). – lägsta direktavkastningskraven.

Ullstämma U täm ämm mma ma

B-läge Området kännetecknas av: – läget är inte så avgörande för hyran på bostäder. – vakanserna är eventuellt något högre än i A-läge. – direktavkastningskraven är något högre än i A-läge. – området ligger ofta i anslutning till A-läge.

C-läge Området kännetecknas av: – läget är inte så avgörande för hyran på bostäder. – risken för vakanser är högre i C-läge. – högre direktavkastningskrav. – ofta längre avstånd till service och kommunikationer.


Stångåstadens fastigheter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Fastighetsinnehav och marknadsvärde Antal lägenheter

Andel lägenheter

Marknadsvärde

Andel marknadsvärde

Area

A-läge

1 048

6 %

1 334 700

11 %

101 838

8 %

B-läge

12 402

66 %

8 722 900

71 %

896 147

72 %

C-läge

5 137

28 %

2 172 700

18 %

248 685

20 %

18 587

100 %

12 230 300

100 %

1 246 670

100 %

A-läge

1 048

19 %

1 334 700

28 %

101 838

24 %

B-läge

4 337

81 %

3 473 100

72 %

315 998

76 %

5 385

100 %

4 807 800

100 %

417 836

100 %

4 334

100 %

2 844 000

100 %

318 405

100 %

4 334

100 %

2 844 000

100 %

318 405

100 %

B-läge

2 621

56 %

1 642 700

60 %

208 303

56 %

C-läge

2 038

44 %

1 086 400

40 %

162 691

44 %

4 659

100 %

2 729 100

100 %

370 994

100 %

B-läge

1 013

25 %

477 000

31 %

28 360

25 %

C-läge

3 099

75 %

1 086 300

69 %

85 994

75 %

4 175

100 %

1 563 300

100 %

114 354

100 %

34

100 %

48 100

100 %

18 144

100 %

34

100 %

48 100

100 %

18 144

100 %

-

-

238 000

100 %

6 938

100 %

-

-

238 000

100 %

6 938

100 %

Andel area

Totalt

City

Syd B-läge Väst

Studentbostäder

Bryggaregården B-läge TGS3 och Eddan B-läge

43


44

Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion Stångåstaden årsredovisning 2011

Framtidens Linköping växer fram

Olika faser i livet kräver olika typer av boenden. Därför har Stångåstaden ett brett utbud av attraktiva bostäder i hela Linköping som motsvarar kundernas behov och krav – allt från första flytten hemifrån till ett aktivt seniorliv. Utveckling av fastigheter och nya typer av boenden sker dels via underhåll och förädling av det befintliga beståndet, dels genom nybyggnation. För en aktiv samhällsbyggare krävs visioner och förmåga att blicka framåt. Målet är därför att alltid ha detaljplanerad mark för nybyggnation på projektbordet. Stångåstaden är delägare i Byggutveckling Svenska AB – ett bolag som även ägs av Peab samt Sundbaum Fastighetsförvaltning AB. Syftet med ägandet är att pressa priserna på byggmarknaden. Ägardirektiven säger att Stångåstaden ska bygga bostäder i takt med att Linköping växer. Ambitionen är hög, men att driva och starta projekt är tidskrävande och ibland också oberäkneligt. Konjunkturer och omvärldsfaktorer påverkar projekt på ett sätt som kanske var omöjligt att förutspå i ett tidigare skede. Samtidigt är trycket hårt på byggmarknaden, vilket gör det svårt att få tag i kvalificerad personal när det gäller nyproduktion.

Köp och försäljning Under 2011 har fastighetsmarknaden i Linköping varit ganska lugn. Dock har det skett fler fastighetstransaktioner än under 2009-2010. Stångåstaden ska i stort sett finnas i alla områden och inte vara för dominanta i något. För några år sedan sålde därför bolaget av fastigheter i Skäggetorp och Ryd och 2010 såldes en fastighet i Berga till HSB. Försäljningen skedde i


Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

syfte att stärka området och få in andra aktörer. I samband med försäljningen i Berga köpte Stångåstaden in sig i kvarteret Agraffen, där bolaget tillsammans med HSB kommer att bygga 150 hyresrätter och 150 bostadsrätter. Under året gjorde Stångåstaden en bytesaffär och sålde en centralt belägen fastighet, Doppingen 14, med större delen kommersiella lokaler och köpte istället en lika centralt belägen bostadsfastighet, Bajonetten 18. Under december slutförde Stångåstaden ytterligare en fastighetsaffär, i detta fall i bolagsform. Företaget köpte in sig som minoritetsägare i ett byggprojekt tillsammans med NCC och ska uppföra 115 bostäder med start under 2012 i Södra Ekkällan, Vingården. Linköping har inte haft någon bostadsbrist. Men efterfrågan var oväntat hög 2011, något som har lett till en tidvis ansträngd situation. Centrala lägenheter är alltid efterfrågade, samtidigt som det inte är lika stark efterfrågan i vissa ytterområden. Att bygga hyresrätter och få ekonomi i dem idag kan vara en omöjlig ekvation. Själva byggprocessen kostar lika mycket oavsett var husen ligger, men efterfrågan kan variera stort beroende på område.

Nyproduktion Stångåstaden har redan initierat en ökning av nyproduktionen och bolaget står inför en period som kommer att präglas av expansion. Stångåstaden planerar för ombyggnad och nyproduktion framöver och volymen beräknas uppgå till omkring 1 500 Mkr för åren 2012-2014.

Hösten/vintern 2013 står attraktiva Tinnerbäcken Södra klart. Företaget har planer på att starta nyproduktion av cirka 720 lägenheter och av dessa kommer cirka 450 nya bostadslägenheter bli inflyttningsklara under perioden. I denna prognos finns dock en stor osäkerhet. Betydelsefulla faktorer för att ovanstående nyproduktion ska kunna genomföras är att planprocessen är effektiv, att det finns efterfrågan på nya bostäder samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Företaget planerar även andra fastighetsinvesteringar, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruktureringen av fastighetsportföljen avses såväl förvärv av fastigheter som försäljningar. En minskad andel eftersträvas i områden

där Stångåstaden är alltför dominerande. Stångåstadens fokus ligger på att förtäta staden istället för att bygga i ytterområdena. Redan nu finns arbete för tre år framåt inplanerat. Ett exempel på förtätning är kvarteret Daggkåpan i centrala Linköping. I ett av stadens absolut bästa lägen stod 32 hyresrätter färdigställda för inflyttning under våren 2011. Ett annat exempel är Kvarteret Tinnerbäcken där det uppförs ett attraktivt seniorboende, Fördel 55+. Totalt sett planeras för investeringar i nyproduktion och befintliga fastigheter på 470 Mkr under 2012. Därtill kommer satsning på särskilda energieffektiviseringsprojekt.

45


46

Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion St책ng책staden 책rsredovisning 2011


47

Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Påbörjad och planerad nyproduktion 2012

Planerad ombyggnation 2012

– Kvarteret Tinnerbäcken, byggstart

– Johannelund, Ödegårdsgatan 13-35,

2010, inflyttning 2012, 59 lägenheter – Tinnerbäcken Södra, byggstart 2011, inflyttning 2013, 61 lägenheter – Östra Lambohov, byggstart 2012, inflyttning 2012, 27 par- och radhus – Södra Ekkällan, Vingården, i samarbete med NCC, byggstart 2012, inflyttning 2013-2014, 115 lägenheter – Linghem Manstorp, byggstart 2012, inflyttning 2013, cirka 30 kedjehus – Södra Ekkällan etapp 3, Livdragonen, byggstart 2012, inflyttning 2013, cirka 17 radhus

ombyggnad av 107 bostäder – Magistratshagen, Föreningsgatan 21 och 25, ombyggnad, inkl. ändring av fasader av 36 bostäder – Övre Vasastaden, Jouensuugatan 4, Roskildegatan 4, ombyggnad av 80 bostäder – Vretahus, Ljungsbro, O G Svenssons väg 4-6, ombyggnad av 24 bostäder – Tinnerbäcken, Ådalagatan 1-3, ombyggnad av 37 bostäder – Lambohov, Plöjaregatan 2-104, badrumsrenovering i 119 bostäder


48

Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion Stångåstaden årsredovisning 2011

Planerat underhåll och ombyggnationer Regelbundet underhåll av fastigheterna är en investering för framtiden och det har stor betydelse för Stångåstadens ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut. Under året som gått har Stångåstaden satsat cirka 297 Mkr på underhåll av fastigheterna. Detta är jämfört med föregående år en ökning med 16 procent eller 47 Mkr. År 2011 har man lagt ett större fokus vid ombyggnationer där det ingår byte av stammar, fasader och tak. Under året har arbetet med förnyelsen av Magistratshagen och Stolplyckan fortsatt. Målet med projektet är, förutom en omfattande förnyelse av området, att minska energianvändningen och genom stora åtgärder förväntas

en halvering av värmeförbrukningen. Stångåstaden arbetar dessutom med förbättring av inomhusmiljön och installerar nytt ventilationssystem med värmeåtervinning. Nya fönster och tilläggsisolerade väggar bidrar till att kallraset minskar inomhus. Genom projektet hoppas Stångåstaden bland annat kunna lära sig mer om möjligheterna för omfattande effektivisering i det befintliga beståndet. Under året slutfördes ombyggnationen av de första tolv lägenheterna på O G Svenssons väg i Ljungsbro. Efter ombyggnationen har lägenheterna fått badrum med dusch och wc och ett större kök. Samtidigt åtgärdades ventilation och elinstallationer, så att de motsvarar dagens standard när det gäller säkerhet, tillgänglighet och energibesparing.

De största underhållsprojekten 2011 Underhåll, fastighet

Mkr

Magistratshagen

Ombyggnad/Stamrenovering, Föreningsgatan 23

39

Vasastaden

Ombyggnad/Stamrenovering, Joensuugatan och Roskildegatan

27

Johannelund

Ombyggnad/Stamrenovering, Ödegårdsgatan 1-9

26

Magistratshagen

Ombyggnad/Stamrenovering, Föreningsgatan 21 och 25

14

Eskadern

Tilläggsisolering samt åtgärd plåttak

13

Lambohov

Ombyggnad storkök till fem servicelägenheter

12

Lambohov

Badrumsrenovering, Arrendegatan

11


Fastighetsvärdering S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Fastighetsvärdering

Det sammanlagda värdet för Stångåstadens fastigheter bedömdes vid årsskiftet 2011/2012 till 12 230 Mkr, en ökning med 5,6 procent. Detta beror framför allt på en värdestegring på huspriser och den nyproduktion som skett under året som gått. Fastigheternas bokförda värde var 4 816 Mkr och taxeringsvärdet 11 121 Mkr. Marknadsvärdering Värderingen omfattar samtliga förvaltningsfastigheter per årsskiftet 2011/ 2012. Omsättningen på fastighetsmarknaden var under 2011 lika låg som 2010 och klassas som ett transaktionsfattigt år med låga aktivitetsnivåer. Det bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna är 4 816 (4 700) Mkr. Det ger ett övervärde vid årets utgång på cirka 7 414 (6 842) Mkr. Taxeringsvärdet uppgick till 11 121 (11 296) Mkr.

Fastigheternas avkastningskrav Område

Bostäder %

Lokaler %

A-Läge

3,75-4,25

6,50-7,50

B-läge

4,50-6,25

5,00-8,75

C-läge

5,75-6,50

7,50-8,75

Med lokaler menas kontor, butiker och lager. Denna fördelning gäller för Stångåstaden och Studentbostäder (ej Bryggaregården, TGS och Eddan) Stångåstadens genomsnittliga avkastningskrav för bostäder uppgår till 4,88 procent.

Värdeförändring Vid bedömning av värdeförändring måste både förvärv och försäljningar tas i beaktande. De påverkansfaktorer som skedde under året var värdehöjning av fastigheterna, det köptes en och såldes en fastighet i innerstaden och två radhus samt investeringar vid ny-, tilloch ombyggnationer.

Värdeförändring

Fastigheternas värde över tiden

Förändring av fastighetsbeståndet under 2011

Mkr

Bedömt marknadsvärde 31 dec 2010

12 000

11 542

Investeringar vid ny-, till- och ombyggnationer

+231

Försäljningar av fastigheter

10 000

-60

Köp av fastigheter 8 000

+46

Orealiserad värdehöjning

+471

Bedömt marknadsvärde 31 dec 2011

6 000 4 000

12 230

Marknadsvärden per område

2 000

Marknadsvärde per område

0 08

Bokfört värde

09

10

11

Marknadvärde

Bokfört värde

Marknadsvärde

A

424 620

1 334 700

910 080

B

3 602 524

8 722 900

5 120 376

C

788 391

2 172 700

1 384 309

4 815 535

12 230 300

7 414 765

Summa

Övervärde

49


50

Fastighetsvärdering Stångåstaden årsredovisning 2011

Totalavkastning Totalavkastning för Stångåstaden 2011 uppgick till 8,9 (10,2) procent. Fastigheternas totalavkastning är summan av direktavkastning på verkligt marknadsvärde och värdeförändring under året.

Totalavkastning

Läge

Driftnetto

Marknadsvärde

Direktavkastning beräknat på marknadsvärde

Värdeförändring

Total avkastning

A

33 863

1 334 700

2,4 %

12,2 %

14,6 %

B

277 593

8 722 900

3,2 %

4,9 %

8,11 %

C

87 011

2 172 700

3,9 %

6,8 %

10,74 %

398 467

12 230 300

3,3 %

5,6 %

8,9 %

Summa

Om utförd marknadsvärdering

Värderingsmetodik Värdebedömningarna har utförts på

• Kalkylperioder omfattande fem alternativt tio år. • Inflationen antas till 2,0 procent under

Widehov Konsult AB har på uppdrag av

objektsnivå. Värderingarna har genom-

AB Stångåstaden genomfört en extern

förts med erkända och på marknaden

oberoende marknadsvärdering av hela

accepterade värderingsmetoder. Metodi-

den samlade fastighetsportföljen per års-

ken ansluter i all väsentlighet till Svenskt

skiftet 2011/2012. Syftet med värdering-

Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer

en är att bedöma fastigheternas mark-

från november 2007. Värderingarna

nadsvärde. Marknadsvärdena i sin tur

har utförts dels med stöd av en ortspris-

används för att redovisa värdeförändring,

metod och dels med en nuvärdesmetod.

avkastning på beståndet samt att fastställa

Nuvärdesmetoden, som också kallas av-

eventuella nedskrivningsbehov. Med en

kastningsmetoden, kan ses som samlings-

fastighets marknadsvärde avses det mest

namnet för de metoder där man genom

varierar mellan 5,8 och 10,7 procent

sannolika priset vid en försäljning på en

simulering av de beräknade framtida

beroende på områdes- och fastighets-

fri och öppen fastighetsmarknad vid en

intäkterna och kostnaderna analyserar

specifik risk.

viss angiven tidpunkt.

marknadens förväntningar på de respektive värderingsobjekten.

Värderingsunderlag

hela kalkylperioden. • Hyresutvecklingen antas i normalfallet följa inflationen. • Driftkostnadsökningar antas i normal- fallet följa inflationen. • Direktavkastningskravet för de ingå- ende fastigheterna bedöms ligga mellan 3,75 och 8,50 procent. • Kalkylräntan, vilken har beräknats,

Osäkerhet Tillvägagångssättet har varit något översikt-

Generella och objektsspecifika antaganden

ligt. Detta innebär att de fastighetsspecifika

fastighetsspecifika uppgifter såsom areor, debiterade hyror, vakans- och hyresrabatter,

Varje fastighet har klassificerats utifrån

osäkerhet än vad som är fallet vid mer

fastighetstaxeringsuppgifter samt i övrigt

läge, ålder, standard och skick. De

traditionell fastighetsspecifik värdering som

faktiska drift- och underhållskostnader. Då

faktiska drift- och underhållskostnaderna

exempelvis inför en kreditprövning. Gra-

någon okulär besiktning av fastigheterna

har justerats till en nivå som bedömts som

den av osäkerhet avseende det bedömda

inte har genomförts har det gjorts en över-

marknadsmässiga. Aktuell hyresnivå i

marknadsvärdet kan sägas motsvara cirka

siktlig bedömning av marknadshyrorna för

respektive fastighet har justerats över tid

+/- 10 procent. Osäkerheten avseende

de kommersiella lokalerna. Därutöver har

för kända förändringar med avseende på

marknadsvärdet på den samlade fastig-

Linköpings fastighetsmarknad, ortens ekono-

hyresförändringar, avtrappning av rabat-

hetsportföljen kan emellertid sägas vara

miska bas och fastigheternas förutsättningar

ter med mera. Varje fastighet har därtill

något lägre i och med att det kan antas

och position i de respektive marknadsseg-

åsatts en normal långsiktig uthyrnings-

att avvikelserna i något avseende tar ut

menten översiktligt analyserats.

grad, så kallad normalisering.

varandra.

AB Stångåstaden ansvarade för aktuella

värdebedömningarna inrymmer en högre


Fastighetsvärdering S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Direktavkastning på bokfört värde Direktavkastning på bokfört värde beräknas genom att driftnetto ställs i relation till bokfört värde. Endast fastigheter som ägdes vid årets slut ingår i sammanställningen.

Direktavkastning Hyresintäkter

Driftnetto

Bokfört värde

Direktavkastning på bokfört värde

A

123 848

33 862

424 620

7,6 %

B

837 652

277 593

3 602 524

7,8 %

Läge

C Summa

Svenskt Fastighetsindex, IPD, redovisar årligen en sammanställning av den svenska fastighetsmarknaden gällande totalavkastning. För andra året i rad visar IPD totalavkastning över 10 procent. För 2011 landade totalavkastningen på 10,2 procent, endast 0,2 procentenheter lägre än året innan. Direktavkastningen uppgår till 5,1 procent och värdeökningen till 4,8 procent. Totalavkastningen den senaste tioårsperioden har haft en årstakt på 6,9 procent i snitt. Allra bäst har bostadsbolag gått under den perioden med 10,2 procent i snitt.

250 477

87 011

788 391

11,0 %

1 211 977

398 467

4 815 535

8,3 %

51


52

Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011

Fastighetsinnehav AB Stångåstaden med dotterbolag ägde vid årets slut 398 fastigheter, varav Stångåstaden har 371, Studentbostäder 20, Bryggaregården fem och två andra dotterbolag (TGS3 och Eddan) vardera en fastighet. Den totala uthyrbara ytan vid årets slut var 1 248 716 kvm, av vilka 1 127 643 kvm var bostäder.

Bostadsytan för 2011 ser ut enligt följande, vilket även ställs i relation till ytorna i beståndet i december 2010.

Bostadsyta Antal, st

2010 Yta, m2

Antal, st

2011 Yta, m2

14 345

1 009 146

14 378

1 011 750

4 177

113 076

4 175

116 402

Stångåstaden Bostäder Studentbostäder Bostäder

Lägenheterna i Stångåstaden har mellan ett och sju rum och är fördelade enligt nedan, med en genomsnittslägenhet på tre rum och kök (70 kvm).

Stångåstaden, antal 1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or 7:or

1 805

5 477

4 426

2 168

484

16

2

Totalt:

14 378

Studentbostäder har en majoritet av korridorrum och en stor andel enrummare. Den genomsnittliga ytan totalt är 27 kvm och för ett korridorrum 20 kvm.

Studentbostäder, antal 1:or 2:or 3:or 5:or Korridorrum

Totalt:

1 664

4 175

368

140

9

1 994

Till koncernens bostäder hör även 34 lägenheter som ägs av Bryggaregården. Lokalerna är till största delen belägna i bostadshus.

Lokaler, antal Stångåstaden Studentbostäder

Antal, st

1 319 65

Snitt m2/lokal

70 50

Majoriteten av fastigheterna i koncernen ligger i staden Linköping, medan en mindre del finns i ytterområden som Linghem och Ljungsbro. I 21 av fastigheterna finns särskilt boende i servicehus eller annat vårdboende. Dessa ligger jämnt fördelade i hela beståndet.


Fastighetsinnehav S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Drift- och underhållskostnader Med drift och underhåll menas de kostnader som krävs för att hålla fastigheterna i ett funktionsdugligt skick. Förutom kostnader för fastighetsskatt, försäkringar samt brand- och vattenskador delas kostnaderna upp i media, skötsel, reparationer och underhåll. Av dessa kostnader är underhåll och media de största posterna. I analysen av dessa kostnader används nyckeltalet kostnad per kvm uthyrd yta (bostadsyta och lokalyta) för att ge jämförbara värden mellan olika år, då ytan i fastighetsbeståndet varierar.

Media Med media menas uppvärmning, kyla, fastighetsel, vatten och sophantering. Uppvärmning är den största posten. Sedan 2004 har företaget haft en stigande kostnadstrend, vilken till största delen förklaras av höjda fjärrvärmepriser. År 2006 till 2008 ledde milda vintrar till en relativt stabil kostnadsnivå. Denna nivå ökade markant under 2009-2010 på grund av kalla vintrar.

Men tack vare en mild vinter 2011 har uppvärmningskostnaderna minskat med 13 Mkr till 119 Mkr jämfört med 132 Mkr år 2010. För den näst största posten inom media, fastighetsel, ligger kostnaden på 33 Mkr, vilket är i nivå med 2010. Trots att elpriserna stigit under året har kostnaden hållits konstant tack vare en mild vinter samt genomförda energibesparande åtgärder i beståndet.

Skötsel Som skötsel menas de kostnader som är av återkommande karaktär för tillsyn och skötsel av fastigheterna. Här ingår kostnader för yttre skötsel, teknisk skötsel, inre städning, vinterkostnader, sotning och åtgärder till följd av skadegörelse. Totalt sett har dessa kostnader minskat med 26 Mkr, från 92 Mkr till 66 Mkr, främst på grund av minskade vinterkostnader. Vinterkostnaderna för 2011 uppgår till 11 Mkr, vilket är 22 Mkr lägre än 2010.

53


54

Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011

Det har även skett många åtgärder kring sotning och OVK (Obligatorisk ventilationskontroll) samt byte av brandvarnare i samtliga lägenheter under året, vilket har lett till att dessa kostnader ökat. Övriga kostnader ligger förhållandevis stabila över tid, eftersom de till stor del upphandlats i ramavtal till förutbestämda priser. I Studentbostäder ingår hushållselen i hyran, vilket medför att kostnaderna för fastighetsel blir betydligt högre än för Stångåstaden, där varje hyresgäst har eget elabonnemang. Mediakostnaderna per kvm uthyrd yta är generellt sett större för Studentbostäder än för Stångåstaden. Detta förklaras av att den uthyrda bostadsytan är mindre i förhållande till den totala byggnadsytan, då en stor del av Studentbostäders bestånd består av

korridorrum med en stor gemensam yta i form av kök och vardagsrum, vilka inte räknas in i den uthyrda ytan.

satsningen på förebyggande underhåll lett till att antalet felanmälningar minskat när det gäller fel som uppstått i och utanför lägenheterna.

Reparationer En kostnad räknas som reparation om den är oförutsedd och innebär att Stångåstaden inte byter ut hela den aktuella enheten utan endast reparerar den. Dessa kostnader genereras dels av de felanmälningar som Kundtjänst tar emot och dels av genomförda lägenhetsbesiktningar.. Under 2011 tog företaget emot 70 000 felanmälningar, vilket är en minskning med 4 800 jämfört med föregående år. Denna volymminskning kan till viss del ha sin förklaring i minskad omflyttning i beståndet samt den milda vinter som rådde under året, vilket minskade antalet felanmälningar avseende halka, skottning och rasrisk. I övrigt har den ökade

Underhåll Som underhåll räknas kostnader som syftar till att återställa en byggnads funktion till den ursprungliga nivån. Skillnaden mellan periodiskt och planerat underhåll handlar om hur underhållet styrs. Det planerade underhållet sköts i projektform och prioriteras i förväg, medan det periodiska/löpande underhållet styrs till stor del av varje områdesansvarig. Totalt har underhållskostnaderna ökat med 43 Mkr vilket helt förklaras av ökade investeringar i förebyggande underhåll. Det löpande underhållet ligger kvar på samma nivå som 2010.


Fastighetsinnehav S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Drift - och underhållskostnader

Stångåstaden

Media Fastighetsskötsel

2009 kr/m2

Tkr

2010 kr/m2

Tkr

2011 kr/m2

199 484

183

213 595

196

200 966

182

66 350

61

92 370

85

65 954

60

59 609

54

59 608

55

61 731

57

222 236

204

222 536

204

265 910

240

Media

30 987

289

34 677

298

33 566

288

Fastighetsskötsel

10 473

98

11 918

102

11 518

99

5 790

54

6 541

56

7 215

62

23 424

219

26 692

229

25 260

217

120 428

111

133 030

122

119 320

108

33 506

30 25

Reparationer Underhåll Student

Tkr

Reparationer Underhåll Mediakostnader Stångåstaden

Student

Värme El

31 908

29

33 021

30

Vatten

28 101

26

28 210

26

28 128

Sopor

19 047

17

19 334

18

20 011

18

199 484

183

213 595

196

200 966

182

Värme

13 561

127

16 137

139

14 631

126

El

12 102

113

12 585

108

12 779

110

3 181

30

3 490

30

3 672

32

2 484

21

Vatten Sopor

2 143

20

2 465

21

30 987

289

34 677

298

33 566

288

125 826

116

142 823

131

184 390

167

Underhållskostnader Stångåstaden

Planerat underhåll Övrigt underhåll

Student

Planerat underhåll Övrigt underhåll

96 410

89

79 713

73

81 520

74

222 236

204

222 536

204

265 910

240

20 876

195

23 810

205

21 993

189

2 548

24

2 882

24

3 267

28

23 424

219

26 692

229

25 260

217

55


56

h책 llba rhets redovis n in g


57


58

Hållbarhetsredovisning – Hållbar utveckling Stångåstaden årsredovisning 2011

Hållbar utveckling Ett hållbart samhälle bygger på en helhetssyn där ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter är avgörande för resultatet. Synsättet är en självklarhet för Stångåstaden och utgör en bärande del i företagets vision. Den tydliggör målsättningen att vara ett föredöme i första hand lokalt, men även globalt. Företaget ska öppet diskutera och hantera alla effekter, såväl positiva som negativa. På så sätt tar Stångåstaden ansvar fullt ut. Stångåstaden lever efter ambitionen att använda sina resurser effektivt och ansvarsfullt. Det är ett krav på en långsiktig aktör på fastighetsmarknaden som vill ta ett stort samhällsekonomiskt ansvar. Företaget betraktar fastigheter som långsiktiga investeringar. De finns här idag, men ska också stå sunda och attraktiva imorgon. Företagets inverkan på naturen ska begränsas så långt det är möjligt. Stångåstaden vill bidra till bättre levnadsvillkor, välbefinnande och ökad trygghet för sina kunder. Hållbar utveckling är en ständigt pågående process och företagets holistiska syn på resursanvändning, ekonomi, miljö och samhälle är en del av styrningen i det dagliga arbetet.

Hållbarhetsstyrning Arbetet med att utveckla hållbarhetsstyrningen har under året fortsatt som

planerat. Hållbarhetsfrågorna är idag en naturlig del i affärs- och handlingsplaner. Stångåstaden har valt att följa Eurhonets CSR-modell för hållbarhetsredovisning. Den täcker i stort sett in både SABO:s branschanpassade riktlinjer för frivillig hållbarhetsredovisning och GRI:s riktlinjer, Global Reporting Initiatives (G3). CSR handlar om att vara handlingskraftig, trovärdig och öppen i frågor som berör människa och miljö.

Olika aspekter skapar helhetssyn Allt hållbarhetsarbete ska vara kopplat till kärnverksamheten, men här finns även en dimension utanför företagets affärsverksamhet. Hållbarhet och hållbarhetsredovisning är begrepp som kräver en helhetssyn – ett gemensamt fokus på ekonomi, socialt ansvar och miljöfrågor. Dessa tre delar är beroende av varandra. Sviktar någon, faller helheten. Även arbetet med ett etiskt förhållningssätt när det gäller relationer med företagets intressenter, medarbetare och andra parter är viktiga delar i ett hållbart perspektiv.

Hållbarhetsredovisningen är uppdelad i följande avsnitt: 1. Socialt ansvar 2. Miljöansvar 3. Ekonomisk hållbarhet 4. Kundrelationer och samspelet med intressenter 5. Arbetsmiljö

Sist i detta avsnitt finns en Hållbarhetstabell med nyckeltal för de olika avsnitten som gäller Stångåstaden. Dotterbolagen Studentbostäder och Bryggaregården är ej med, eftersom en jämförelse med nyckeltal ska kunna göra med liknande bolag.


Hållbarhetsredovisning – Hållbar utveckling S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

59


60

Hållbarhetsredovisning – Socialt ansvarstagande Stångåstaden årsredovisning 2011

Socialt ansvarstagande Alla människor har rätt att känna trygghet och trivsel i sitt boende. Sociala kontakter och levande mötesplatser har en avgörande betydelse för en bra miljö. Likaså en god service i en nära dialog mellan berörda parter. Stångåstaden värdesätter ett helhetsperspektiv på sin verksamhet. Företaget fokuserar inte bara på bostäderna utan även på människorna som bor i dem. Att vara en stor aktör på marknaden med ett omfattande fastighetsbestånd, innebär en styrka i processen. Som ett kommunägt bostadsbolag har Stångåstaden ett omfattande samhällsansvar. Det sociala ansvarstagandet är en viktig del i verksamheten och finns därför med som en naturlig del i vardagsarbetet.

Från projektform till standardisering Under 2011 har Stångåstaden arbetat aktivt med att hitta en metod för nulägesanalys som tydliggör situation och behov för en stadsdel. På så sätt har företaget nu tagit viktiga steg från projektform till standardisering. Istället för att arbeta kortsiktigt med akututryckningar där behovet plötsligt har uppenbarat sig, inriktas arbetet på ett helhetstänkande och mer långsiktigt synsätt, som medför strukturella förändringar och som anger hur företaget

ska agera i en aktuell stadsdel. På så sätt skapas helt nya förutsättningar att vara med och påverka utvecklingen.

Ett Aktivt Ryd Flera projekt under senare år har gett Stångåstaden kunskap, som man kan ta med sig in i det nya sättet att arbeta. Ett tydligt exempel är verksamheten Ett Aktivt Ryd. Stångåstaden har fokuserat på denna stadsdel i västra Linköping, som består av villor och kedjehus med barn- och tonårsfamiljer, flerfamiljshus med en stor andel boende av utländsk härkomst och stadens största studentboende. I de två sistnämnda kategorierna har Stångåstaden ett stort fastighetsbestånd. Mycket har gjorts för att utveckla såväl boendet som livet mellan husen i området. Det har varit ett omfattande samarbete med bland

annat Linköpings kommun. Att här ha en modell att arbeta utifrån har underlättat processerna avsevärt. Dessutom har Stångåstaden ett givande samarbete med det kommunägda bostadsbolaget i Norrköping, Hyresbostäder, kring dessa frågor där man utbyter erfarenheter och stöttar varandra i processerna. Verksamheten i Ett Aktivt Ryd syftar bland annat till att öka sysselsättningsgraden, antalet arbetstillfällen samt andelen ungdomar som är behöriga till nationella gymnasieprogram. Gemenskap, upplevd trygghet och minskad brottslighet är andra viktiga mål. Människor behöver känna delaktighet och själva kunna vara med och ta ansvar för den lokala utvecklingen, var och en utifrån sina egna förutsättningar. Genom att arbeta aktivt på flera plan med stort


Hållbarhetsredovisning – Socialt ansvarstagande S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

engagemang skapas en attraktiv stadsdel för alla invånare. Stadsdelsutvecklingen i Ryd visar tydligt att gemenskap och möten människor emellan har stor inverkan på trivseln och atmosfären i området.

Arbete för alla I Ryd finns ett arbetskooperativ som Stångåstaden var med och startade 2009. Här arbetar idag 15-20 personer med målning, enklare snickerier, flyttar och andra uppgifter. Det är ett socialt företag, där medarbetarna värdesätter att få vara tillsammans med andra och där var och en arbetar utifrån sin förmåga. Under 2011 har företaget tagit steget att helt och hållet stå på egna ben. Verksamheten uppvisar en låg sjuknivå och en uttalad trivsel på arbetsplatsen.

Framgångsrika trygghetsprojekt Stångåstaden har även arbetat med ett flertal trygghetsprojekt i andra delar av staden, som följer den metod företaget utvecklat. Arbetet i Skäggetorp, en stadsdel i norra Linköping som är ett resultat av miljonprogrammet på 1960-talet, har skett i nära samarbete med Hyresgästföreningen och det har blivit mycket framgångsrikt. I slutet av 2010 invigdes områdets nya lekpark som de boende varit med om att påverka. 2011 öppnade ett kafé, som nu drivs av hyresgästerna själva. Under nästkommande år startar ytterligare aktiviteter. De kundundersökningar som under 2011 genomförts i området visar på en markant ökning av trygghet och trivsel.

Ökat samarbete – bra för alla! Stångåstaden satsar även på en rad,

mer eller mindre omfattande samarbeten med skolor och föreningar runt om i hela Linköping. På så sätt arbetar företaget med trygghet och integration samtidigt som aktiviteter arrangeras för och med hyresgästerna. Den grundläggande policyn är att samarbetet ska generera någon form av mervärde för de boende, främst för ungdomar. Genom att erbjuda meningsfulla aktiviteter minskar risken för vandalism och otrygghet samtidigt som trivseln ökar. Idrottsrörelsens fostrande roll är en bra förberedelse för vuxenlivet och en träning i samarbete och förståelse för andras behov. Outdoor Hockey School i Lambohov och Berga är ett exempel, där A-lagsspelare ur LHC spelar landhockey med barnen i områdena. Ett annat framgångsrikt exempel är Sportis Camp som går av stapeln sista veckan på sommarlovet. Här får barn i mellanstadieåldern möjlighet att prova på 15-20 olika idrotter under veckan som avslutas med stor fest. I dessa samarbeten kan Stångåstaden bidra med allt från lokaler till att trycka upp affischer och ge ekonomiskt föreningsstöd till beslutade aktiviteter. Sportis Camp sker i samarbete med Östergötlands Idrottsförbund (ÖIF) som lägger ner ett stort arbete på att tillsammans med Stångåstaden arrangera och genomföra detta idrottsevenemang.

Integrering på arbetsmarknaden Stadsmissionens projekt Vär(l)dshuset har till syfte att integrera nysvenskar i samhället. Genom sociala företag får människor som annars har svårt att hitta jobb en chans att komma in på arbetsmarknaden. Från början var detta ett samverkansprojekt mellan Stångåstaden och Stadsmissionen.

Förebygga vräkning Stångåstaden är ett företag med få vräkningar, men har trots det målsättningen att minska antalet ytterligare. Under 2011 har ett förebyggande arbete påbörjats med uppsökande verksamhet, något som har mottagits mycket positivt. Olika saker kan hända i livet och människor kan av olika anledningar hamna snett. Om det uppmärksammas i tid kan det ge mycket goda resultat. Stångåstaden ska tillsammans med kommunen fortsätta arbeta med denna fråga, eftersom det är en viktig social aspekt.

Tryggvestipendiet till frivilligarbete Tryggvestipendiet är Stångåstadens eget pris för att gynna flerbostadsområden och belöna eldsjälar och föreningar som gör en insats i sitt bostadsområde. I september var det festlig utdelning av 2011 års pris. Vårdnäs Frivilliga Resursgrupp fick ta emot priset med motiveringen ”Den nya frivilligheten där det personliga engagemanget skapar en bro mellan samhällets förmåga och den enskildes behov.” I juryn sitter förutom Stångåstaden representanter för polisen, räddningstjänsten, Linköpings brottsförebyggande råd och Hyresgästföreningen.

61


62

Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar Stångåstaden årsredovisning 2011

Miljöansvar Stångåstaden är Linköpings största hyresvärd, vilket innebär ett stort ansvar. Företaget har genom sin verksamhet en omfattande miljöpåverkan. Samtidigt kan företaget påverka att kunderna får bra förutsättningar till ett boende med eget ansvar för miljön. Nya lösningar och satsningar uppskattas allt mer av miljömedvetna i alla åldrar, speciellt av yngre generationer som ser detta som ett självklart krav idag.

Stångåstaden är en stor beställare av varor och tjänster och har på så sätt möjlighet att påverka sina entreprenörers och leverantörers miljöpåverkan via de avtal och kontrakt som tecknas. Det ger företaget en stark ställning och skapar förutsättningar för att bli den aktör inom hållbar utveckling som målsättningen utlovar.

Miljöstyrningen utgår från ett antal övergripande miljömål som handlar om: energieffektivitet minskat resursanvändande utfasning av skadliga ämnen

Energieffektivitet

Detta är en oerhört stor utmaning som kommer att involvera samtliga delar av företaget. Här krävs nya arbetssätt och ett gemensamt engagemang med ständigt fokus på slutmålet. Som ett led i detta arbete togs beslutet under våren 2011 att undersöka möjligheten att handla upp ett så kallat EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Detta innebär att en extern entreprenör får i uppdrag att inom en viss ekonomisk ram föreslå och genomföra energieffektiviseringsprojekt i en viss del av beståndet. Slutsatsen av utredningen blev att denna entreprenadform inte kan appliceras på Stångåstaden. De ekonomiska incitamenten blev inte acceptabla varför utredningen lades ned under hösten 2011.

Stångåstadens styrelse antog ett långsiktigt energieffektiviseringsmål i maj 2011. Målet är att Stångåstaden, inklusive dotterbolaget Studentbostäder, ska minska mängden köpt energi med 25 procent mellan åren 2011 och 2025.

Under året har också stort fokus lagts på organisationsutveckling och rekrytering, ett område som ställer höga krav och där ansträngningarna inte har nått ända fram under 2011. Det har varit

miljöstyrning av projekt och entreprenader sund inomhusmiljö miljömedvetna kunder minimering av brandrisker

Miljöstyrning 2005 miljöcertifierades Stångåstaden enligt ISO 14001. Det innebär att externa revisorer har granskat Stångåstadens miljöarbete och bedömt att det lever upp till standardens samtliga krav. Senaste granskningen genomfördes i januari 2012 med mycket gott resultat. ISO 14001 innebär bland annat att verksamheten söker ständiga förbättringar. Det handlar om att ta tillvara smarta idéer och kloka synpunkter, externt som internt.

Arbetet med att integrera miljöfrågorna i affärsplanerna på ett konkret sätt har fortsatt under 2011. Hållbarhetsaspekterna ska uppmärksammas dagligen i alla beslut som tas.


Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

ett svårt år att rekrytera personal på energisidan, vilket har lett till att vissa energibesparingsprojekt har försenats. Dock har företaget lyckats rekrytera en elansvarig som driver elbesparingsprojekt i fastighetsbeståndet samt även inrättat en traineetjänst med energibesparingsfrågor i fokus. Under 2012 fortsätter arbetet med att inrätta en gedigen energiorganisation. Momentum RC är Stångåstadens energiinformationssystem som vidareutvecklats under 2011. Det ger statistik till bland annat distriktschefer och områdesansvariga, som därmed får ett värdefullt underlag till kommande insatser.

Exempel på genomförda energiprojekt under 2011: Vattenbesparingsprojekt i bland annat Ryd, Malmslätt, Lambohov, Innerstaden och Majelden. Tvättstugeprojekt – tvättmaskiner konverteras till kall- och varmvatten för att minska elanvändningen, översyn av belysning och torkrumsutrustning. Genomgång av takvärmeanläggningar och sandtorn för bättre styrning av elvärme.

Större renoveringsprojekt med högt satta energimål har under året drivits i Magistratshagen, på Isafjördursgatan och Tönsbergsgatan i Övre Vasastaden samt på Ödegårdsgatan i Johannelund. Tilläggsisolering av vindar, bland annat på Pionjärgatan, O G Svenssons väg och i Eskadern. Byten till eleffektiva ventilationsfläktar i Härnaområdet och i vissa fastigheter i Ryd samt Innerstaden. Ombyggnad av fjärrvärmecentraler i kvarteret Ostborret i Ryd.

63


64

Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar Stångåstaden årsredovisning 2011

Stångåstaden äger 40 procent av Bixia Gryningsvind AB. Stångåstadens andel av produktionen i Gryningsvind motsvarade 2011 cirka 20 procent av Stångåstadens totala elförbrukning. Vindkraftsbolaget har under 2011 startat två vindkraftverk i Topperyd, Småland. Det innebär att fyra verk nu är i drift.

Utfasning av skadliga ämnen I mars månad kom en larmrapport om höga halter av bly i blandare från en viss leverantör. Oroliga hyresgäster kontaktade Stångåstaden med frågor kring eventuella faror i deras eget boende. Genom att företaget använder sig

En glad vinnare tog emot det fina priset – en elcykel.

”Våra kunder uppskattar allt mer de satsningar vi gör för miljön” Ulrica Melin, Kvalitetschef

En uppskattad aktivitet under våren var Stångåstadens tävling med följande uppmaning på hemsidan: ”Skicka ett mejl till Stångåstaden och berätta om energitjuvarna i ditt område, eller ge oss din bästa idé för att göra Stångåstaden mer energieffektivt.” Det kom in 17 seriösa svar och priset för bästa förslag var en elcykel. Hyresgästen som vann hade många konkreta tips på både teknik- och beteendesidan som speglade den komplexitet som energifrågan har.

Minskat resursanvändande Stångåstaden ser avfall som en resurs. Enligt EU:s så kallade avfallshierarki ska avfall i första hand förebyggas. Om inte detta är möjligt ska det återanvändas i exempelvis second hand-butiker,

materialåtervinnas vid källsortering eller liknande, energiåtervinnas som bland annat fjärrvärme i Linköping, och i sista hand deponeras. Stångåstaden underlättar för lokala återbruksbodar samt erbjuder fastighetsnära källsortering för alla företagets kunder. Ingen har nu längre än 200 meter till närmaste återvinningsutrymme. Åren 2009 och 2010 noterade företaget minskade vikter för hushållsavfall, en statistik som överensstämmer med landet som helhet. 2011 ökade tyvärr mängden hushållsavfall igen. Däremot är det glädjande att det källsorterade förpackningsmaterialet ökat konstant sedan 2008. Satsningen på vindkraft fortsätter som en del i hållbarhetsarbetet. Här finns såväl miljömässiga som ekonomiska vinster.

av SundaHus Miljödata, kunde bemötandet ske professionellt, med snabba och lugnande svar. Stångåstaden stämde också av med Tekniska Verken för att få en aktuell bild av vattenkvaliteten, vilken visade sig vara mycket god.

Miljöstyrning av projekt och entreprenader I samarbete med Skanska, som har de nödvändiga licenserna, har Stångåstaden för avsikt att Svanenmärka fastigheten som uppförs på Tinnerbäcken Södra i centrala Linköping. Det innebär att de krav som Svensk Miljömärkning ställer ska uppfyllas. Här finns krav på rutiner kring hur man arbetar, på husets energiprestanda samt på vilka material som byggs in i huset.


Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

I övrig byggnation ska alltid allt material som används vid om- och nybyggnationer registreras i bedömningssystemet SundaHus Miljödata och följa Stångåstadens arbetssätt för att minska skadliga ämnen i byggnader. SundaHus gör heltäckande miljövärderingar av byggvaror och är en mycket användbar resurs i företagets miljöarbete. Under 2011 har Stångåstaden utfört kvalitets- och miljörevisioner hos underleverantörerna. Fokus har legat på företag inom yttre skötsel samt byggservice.

Sund inomhusmiljö Arbetet för minskad radonhalt i utsatta lägenheter har fortsatt under 2011. Så kallade risklägenheter inom Stångåstadens bestånd har inventerats, det vill säga de lägenheter där det tidigare har hittats förhöjda halter i grannlägenheterna. Många lägenheter har under året kommit ner under gränsvärde 200 Bq/m3 i och med förbättrad ventilation och radonsugar. Stångåstaden har sedan 2003 installerat drygt 300 radonsugar i beståndet. Företaget har fortsatt god kontakt med kommunens miljökontor med kontinuerlig rapportering av värden och status.

stora energibesparingar utan tunga tekniska investeringar. Fokus ligger på medarbetarnas och de boendes beteenden, kommunikation och engagemang. Stångåstaden kommer att satsa 1,5 Mkr per år under fem år.

Minimering av brandrisker Alla nyinflyttade kunder erbjuds en värdecheck på 300 kronor att handla för i bobutiken Smarta hem. Det finns även möjlighet att stödja Naturskyddsföreningens klimatarbete eller trädplanteringsprojektet Vi-skogen i Afrika. 2011 planterades 600 nya träd, vilket innebär att det totalt satts 2 600 träd sedan projektet startade 2008. Antalet utsläppsrätter var oförändrat 2011 och är därmed fortfarande totalt 90 stycken sedan år 2008. Bilpooler är ytterligare ett sätt att minska

Stångåstadens miljömål när det gäller radon tydliggör att år 2015 ska inga av företagets lägenheter ha en radongashalt högre än riktvärdet 200 Bq/m3. Det kan jämföras med det svenska miljömålet som har slutår 2020.

Miljömedvetna kunder I januari 2011 startade samarbetet med Linköpings universitet som innebär att Stångåstaden finansierar ett femårigt forskningsprojekt med syftet att klara

kundernas miljöpåverkan. Stångåstaden står för ett antal parkeringsplatser åt kommunens bilpoolsbilar i företagets egna områden. Detta sker i samarbete med bilpoolsbolaget Sunfleet.

”2011 planterades 600 nya träd”

Målet är att ingen ska dö eller skadas allvarligt genom brand i företagets fastigheter, samt att materiella värden och miljön ska skyddas. En brand ger upphov till höga utsläpp av bland annat koldioxid, dels i samband med själva branden, men även i och med renoveringsbehovet som uppstår. Under 2011 har fokus lagts på att inventera det nyförvärvade Bryggaregårdens bestånd och ta fram en brandskyddsstrategi. Ett utbildningsprogram för systematiskt brandskyddsarbete för Stångåstadens personal har även satts igång.

65


66

Hållbarhetsredovisning – Ekonomisk hållbarhet Stångåstaden årsredovisning 2011

Ekonomisk hållbarhet

Det är lätt att tro att ekonomisk hållbarhet bara handlar om sunda finanser. Att inte leva över sina tillgångar. Att långsiktigt skapa balans mellan utgifter och inkomster så att inte skuldsättningen ökar, som ekonomerna brukar uttrycka det. I grund och botten är det inget fel med det. Men en ekonomi som växer på bekostnad av sinande naturresurser, ökad segregation, miljöförstöring, stress, mänskliga belastningsskador eller ökande klyftor är knappast till glädje för någon. Alltså hänger alla dimensioner av hållbarhet ihop med varandra och ekonomin är det som förenar dem.

Fastighetsbolag är ofta kapitalstarka, så även Stångåstaden. Därför är det viktigt att beskriva den finansiella situationen ur ett hållbarhetsperspektiv. Fokus för redovisningen är företagets långsiktiga ekonomiska stabilitet och risktagande. Som en långsiktig aktör på denna marknad tar Stångåstaden ett stort samhällsekonomiskt ansvar genom att betrakta fastigheter som långsiktiga investeringar och inte som transaktioner. Stångåstaden är en beställarorganisation, vilket innebär att bolaget köper all skötsel, underhåll och andra tjänster externt. Bolaget anlitar årligen en mängd entreprenörer för allt arbete med fastigheterna och det genererar många arbetstillfällen i kommunen och landet. Dessutom genererar den dagliga fastighetsverksamheten skatter till samhället, arbetstillfällen och löner till anställda samt köp av leverantörers varor och tjänster. Stångåstadens finansiella utveckling framgår av förvaltningsberättelsen samt de finansiella rapporterna i årsredovisningen, där även bolagets finansiella mål och utfall presenteras. Affärsrelaterade risker beskrivs i avsnittet Möjligheter och risker på sid. 14.

Fortsatt nyproduktion

Stångåstaden har i dagsläget en stor nyproduktionsportfölj med 146 bo- städer i pågående byggproduktion och 720 bostäder i kommande nyproduk- tion. Kravet från bolagets ägare är att Stångåstaden ska växa i takt med kommunen för att tillgodose invånarna med efterfrågade bostäder.

Långsiktig förvaltning Stångåstaden tar ansvar för god förvaltning av fastigheterna samtidigt som


Hållbarhetsredovisning – Ekonomisk hållbarhet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

företaget utvecklar boendet och sköter fastigheterna ur ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv. Allt för att företaget ska erbjuda bra bostäder för alla under många år. Att ta samhällsansvar innebär ibland lite dyrare investeringar för att kunna ta ett steg närmare ett mer hållbart samhälle. På längre sikt räknar företaget med att få igen investeringarna i form av lägre energikostnader, färre skador, längre livslängd och nöjdare kunder.

Låg vakansgrad Vakansgraden hos Stångåstaden har varit låg under många år. 2011 låg den på 0,1 (0,3) procent i genomsnitt. Detta är naturligtvis positivt ur ekonomiskt hänseende. Förlusterna minimeras samtidigt som intäkterna är stabila, så att de kan användas till fortsatta investeringar. Genom att satsa på en god boendemiljö, som skapar trivsel bland kunderna, är Stångåstaden en attraktiv hyresvärd.

Skatter Nedanstående tabell visar de skatter som betalas till staten såsom sociala avgifter, moms, fastighetsskatt, bolagsskatt m.m. Tabellen visar att bolaget bidrar med stora summor till en hållbar utveckling i hela vårt land.

Betalda skatter, Tkr

2008 2009 2010

61 789

2011

58 415 61 168 63 769

67


68

Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden årsredovisning 2011

Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden har gjort en lång och mycket positiv varumärkesresa. Från avstampet 2008 fram till idag har andelen positiva till varumärket Stångåstaden ökat med över 60 procent. Arbetet har följt en utstakad väg som fått gamla fördomar att blekna. Idag upplevs Stångåstaden som ett modernt, uppskattat och attraktivt företag med stort kundfokus.

Dialogen med kunderna är a och o i ett kundorienterat företag. Stångåstaden lägger ner mycket arbete på att hitta smidiga kontaktvägar och nya lösningar. Ömsesidig lyhördhet, delaktighet och engagemang bidrar till ett attraktivt och tryggt boende. Företaget stöttar därför olika slags gemensamma aktiviteter som bidrar till detta. Det kan vara allt från föreningssamarbeten och familjeevenemang till grillkvällar och trivselvandringar.

En riktad kampanj som genomfördes under 2011 var Jakten på kontraktet som var riktad mot en yngre målgrupp. Kampanjen var mycket framgångsrik och blev nominerad till årets kampanj vid AGDA-galan, som arrangeras av Marknadsföreningen i Östergötland (MARÖ). Dagens ungdomskullar i dessa åldrar är de största på många år och Stångåstaden tog beslutet att sänka köåldern till 17 år, för att ge ungdomar en bättre chans till sitt första boende.

Riktade målgrupper

Kampanjen har haft två syften, dels att få ungdomarna att anmäla sig till Stångåstadens bostadskö. Resultatet nyanmälda för den här åldersgruppen 2011 blev 420. Samtidigt var kampanjen pedagogiskt uppbyggd, där ungdomar fick besvara frågor på kampanjsidan som handlade om boende. Vinnaren fick ett attraktivt lägenhetskontrakt. Under hösten 2011 upprepades kampanjen, då med en smartphone som pris.

Under ett antal år har Stångåstaden riktat in sig mot en bred målgrupp som omfattar alla linköpingsbor, men även de som flyttar till kommunen av olika skäl. Marknadsföringsinsatserna har på ett naturligt sätt speglat detta. Under 2011 skedde en viss förändring. Under kommande år startar Stångåstaden upp ett arbete med målgruppsanalyser som i sin tur kan leda till mer riktade kampanjer.

Stärka hyresrätten Arbetet med att stärka hyresrätten har alltid hög prioritet, något som har gett ett oerhört bra resultat 2011 med mycket hög uthyrningsgrad. Alla medarbetares engagemang och övergripande varumärkesbyggande aktiviteter bidrar till detta, likaså enskilda aktiviteter som ger kunderna ett konkret mervärde. Under 2010 lanserades Hemsparkonto för en ökad service till företagets

”Vi har gjort en fantastisk varumärkesresa” Mikael Carlsson, Informationschef och tf Marknadschef

kunder som här får en konkurrenskraftig ränta som med automatik reducerar hyresnivån. Under 2011


Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

blev Stångåstaden det första företaget i Sverige som uppnådde 100 tecknade konton. Många kunder har också uppskattat samarbetet med Länsförsäkringar Östgöta, som ger Stångåstaden möjlighet att erbjuda prisvärda och heltäckande försäkringslösningar.

Kommunicera med kunden Stångåstaden arbetar målmedvetet för att skapa ett heltäckande informationsflöde till alla hyresgäster – från att man blir hyresgäst till den dag man eventuellt flyttar. Det finns ett behov av löpande information och tillfälle till dialog. Arbetet går ut på att hitta nya smarta lösningar, som alla kunder kan ta del av på bästa sätt. Projektet beräknas vara klart till sommaren 2012.

Drygt 45 000 besökare per månad Stångåstadens hemsida är en av företagets viktigaste kanaler. Här publiceras löpande lediga lägenheter och annan viktig information för befintliga och blivande kunder. Antalet besökare ökar stadigt och under 2011 har det varit cirka 45 000 unika besökare per månad. 2011 blev hemsidan nominerad till det nyinrättade Svenska Webb-priset för bästa hemsida i konkurrens med flera av Sveriges största och populäraste hemsidor. Många besöker sidan via sin mobiltelefon. Därför lanserades under 2011 en användarvänlig mobilapplikation, en så kallad ”app”, för såväl Stångåstaden som Studentbostäder. Här kan man enkelt söka lediga lägenheter, se planritningar, lämna intresseanmälan, få erbjudanden och meddela det egna beslutet vid ett erbjudande. Stångåstaden lägger ner mycket tid och resurser på att skapa en informativ och attraktiv årsredovisning. 2011 blev den nominerad till Svenska Designpriset som bästa årsredovisning för aktiebolag och till Svenska Publishingpriset i samma kategori. Årsredovisningen kom även på

tredje plats i Fastighetsvärldens årliga omröstning av årsredovisningar bland bostads- och fastighetsbolag i sin grupp.   Intern information och kommunikation tillgodoses till stor del via företagets intranät. 2011 kunde ett nytt intranät börja nyttjas fullt ut. På intranätet presenteras nyheter. Alla ges möjlighet till ett ökat kunskapsutbyte och kortare kontaktvägar som stärker gemenskapen.

Sveriges bästa hyresvärd Vägen till ett kundorienterat företag går via kundernas åsikter och upplevelser. Därför är kundundersökningen ett viktigt redskap för att se vad företaget ska prioritera idag och i framtiden. Serviceindex hamnade på 81,8 (81,3) procent, en ökning med 0,5 procent.

Störst ökning stod Distrikt Syd för. Även produktindex hade ökat till 79.1 (78.2) procent, där Utemiljö visade den största ökningen med 1,4 procent. Under februari 2012 delades, för sjunde året i rad, fastighetsbranschens prestigefyllda pris för bästa kundservice ut, Kundkristallen. Det är ett unikt pris där privata och kommunala fastighetsbolag tävlar i service och kvalitet. I en jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder) visade det sig att Stångåstaden för tredje året i rad fick första pris för bästa serviceindex. Priserna delas ut till de företag som gjort största förbättringen av sin service under 2011 jämfört med den förra mätningen, samt till företagen med bästa totalresultat i kategorierna Service, Produkt och Profil.

69


70

Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden årsredovisning 2011

Evenemang under året Under ett år genomförs en mängd aktiviteter, ofta i samarbete med föreningar, skolor och andra intressenter. Syftet är att skapa mervärden för företagets kunder, framför allt inom idrott och kultur. Här eftersträvas en bredd på föreningsnivå, så att det i utbudet ska finnas något för alla. Ett exempel är Sportis Camp som genomförs sista veckan på sommarlovet, där ungdomar får tillfälle att prova på ett 20-tal olika idrotter. 2011 deltog 170 barn som går i mellanstadiet. Inom IK Östria Lambohov har man under året bland annat arbetat med att fälla skog och därefter bearbeta virket för att bygga vindskydd till föreningens fotbollsplaner. Detta har skett i samarbete med Hemslöjden och engagerat ett stort antal ledare och ungdomar i olika åldrar. Stångåstaden har fortsatt sitt samarbete med kulturföreningen Globengruppen.

Skådespelare från Globengruppen kan uppträda under olika aktiviteter och Stångåstaden kan också erbjuda sina kunder rabatterade biljetter till olika föreställningar genom bland annat medskick via hyresavin och i kundtidningen.

Familjens Dag I samarbete med Tekniska Verken arrangerades Familjens Dag i Trädgårdsföreningen. Medarrangörer var även Arenabolaget, Lejonfastigheter och Bixia. Deltagandet var över förväntan och kostnadsfria aktiviteter såsom ponnyridning, klättervägg, teater, musik, ansiktsmålning och mycket annat lockade alla åldrar. Här fanns dessutom ett tiotal föreningar på plats för att informera om sin verksamhet och låta besökarna prova på alltifrån fäktning till kanot.

Event för olika målgrupper

olika slag, vilket är ett sätt att komma i kontakt med intressanta målgrupper. Här vill Stångåstaden visa på den mångfald som finns inom företaget och de olika typer av boenden man kan erbjuda sina kunder. Ett exempel är alla de områdesdagar som genomförs, såsom Gottedagen, Lambohovsdagen, Rydsdagen och Bergadagen. Det ger en genuin och bra närhet till kunderna. Stångåstaden var bland annat med på Bomässan i Cloetta Center i september där bolaget bland annat visade konceptet Fördel 55+ och den nya bebyggelsen i Kvarteret Tinnerbäcken. Totalt sett besöktes mässan av över 3 500 personer och fler än 1 600 av dessa deltog i Stångåstadens tävling om en så kallad Lifebike, en elcykel. Arrangörerna hade också en tävling där besökarna skulle rösta på bästa monter. Stångåstaden vann med över 70% av rösterna.

Stångåstaden anordnar också event av

Inspirerande samarbete med Linköpings universitet Linköping är en attraktiv studentstad med ett universitet som drar ungdomar från hela Sverige. Staden har som uttalad målsättning att få dessa att bosätta sig i Linköping även efter studietidens slut. Stångåstaden har ett intressant samarbete med universitetet på flera områden, inte minst inom marknadsföring.

Odlingsboet i stadsdelen Berga.

Under 2011 utlystes en affischtävling med mottot Fördel hyresrätt. Studerande på programmet Grafisk design och kommunikation fick fritt associera till detta begrepp och skapa egna alster. Totalt kom ett tjugotal tävlingsbidrag in som sedan bedömdes av en jury, där man utsåg en vinnare. 2011 publicerades också Odlingsboet, en trycksak gjord av studenter vid samma program, som presenterar ett konstprojekt i stadsdelen Berga i samverkan med konstnären Björn Svensk. Mycket uppskattad blev också den magnifika boken De vackra i vardagen, som är en inventering av Stångåstadens offentliga konst. Arbetet


Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

utfördes av två studenter på Grafisk design och kommunikation.

SMS-tjänster med riktade budskap, vilket är ett enkelt sätt att snabbt nå ut med viktig information.

Fokus på nyproduktion Ett stort fokus ligger på Stångåstadens nyproduktion. Inom företaget pågår en omfattande byggnation av nya bostäder som marknadsförs till specifika målgrupper genom olika aktiviteter och kanaler. Daggkåpan, Kvarteret Tinnerbäcken, Tinnerbäcken Södra på centrala lägen i staden samt Östra Lambohov är några av de projekt som är aktuella under 2011. Intresset för Stångåstadens nyproduktion har varit mycket stort och flera objekt har blivit fulltecknade snabbt, inte minst det populära seniorboendet i Kvarteret Tinnerbäcken.

Kundtidning, service och Framtidens TV Stångåstadens uppskattade kundtidning Välkommen hem trycks i en upplaga på cirka 17 000 exemplar fyra gånger per år. Den går ut till samtliga kunder och finns även tillgänglig på ett antal platser runt om i staden. 2010 vann den Svenska Publishingpriset, vilket blev en uppmuntrande sporre för arbetet under 2011. Stångåstaden var först i Sverige med att införa Framtidens TV, som är tillgänglig för alla hyresgäster. Framtidens TV gör det möjligt med direktkommunikation till alla hyresgäster och innehåller bland annat en egen tv-kanal (Stångåstaden Play). Här finns ett antal tjänster för att underlätta vardagen såsom olika informationsfilmer, möjlighet till felanmälan, kontrollera hyresfaktura, läsa av elförbrukning samt tvättstugebokningen (för lägenheter med elektronisk bokningsmöjlighet). Via samarbetspartnern Com Hem finns bland annat On Demand-tjänster. Under sommaren 2011 har en grupp medarbetare besökt alla lägenheter, via dörrknackning, och erbjudit information och inkopplingshjälp av utrustningen. Stångåstaden använder sig även av

Mot tydliga mål Inför framtiden kommer Stångåstaden

att satsa på tre huvudspår när det gäller marknadsföring och kundrelationer – nyproduktion, övergripande varumärkesarbete och att allt mer specificera erbjudandet mot tydliga målgrupper.

71


72

Hållbarhetsredovisning – God arbetsmiljö Stångåstaden årsredovisning 2011

God arbetsmiljö Motiverade medarbetare bidrar till företagets utveckling med arbetsglädje, ökad trivsel och nöjda kunder. Därför värdesätter Stångåstaden engagemang och delaktighet. En målmedveten, kreativ och uppskattande kultur ska genomsyra verksamheten på alla nivåer.

Kundnära, Engagerade, Offensiva, Professionella och Stabila är Stångåstadens kärnvärden, vilka utgör grunden för verksamheten såväl internt som externt. Den gemensamma värdegrunden speglar bilden av företaget, dess medarbetare, förhållningssätt och beteenden. Verksamhetens framgång är beroende av de egna ambassadörerna, medarbetarna, som ska känna sig trygga med varumärket Stångåstaden och varumärkeslöftet ut mot kunderna. Genom HEM – Helhetssyn, Egendriv och Mål – levandegörs bolagets kärnvärden i vardagen. Arbetet med HEM har pågått sedan 2007 och återfinns idag i affärsplaner, gruppdialoger/teamutveckling samt i de individuella utvecklings- och lönesamtalen.

Värdegrund – en levande process Stångåstadens värdegrund ska hållas levande. Det sker bland annat genom det värdebaserade ledarskapet som är

ett verktyg i arbetet med att utveckla företagskulturen och varumärket. Värdegrunden hålls också levande genom utvecklingssamtal, marknadsföring, interna sammankomster och andra aktiviteter.

Motiverad MedarbetarIndex Årligen genomförs en medarbetarundersökning som mäter kulturen och den gemensamma värdegrunden för att säkerställa att Stångåstaden arbetar i rätt riktning. Undersökningen mäter faktiska beteenden inom de i förväg definierade områdena men även hur viktigt medarbetaren bedömer respektive område vara. Vid mätningen 2011 deltog nästintill samtliga medarbetare (94 procent) och resultatet blev 4,08 (4,14) i MMI, Motiverad MedarbetarIndex. Resultatet innebär en mindre nedgång, men

trots det är resultatet mycket högt i en branschjämförelse. Undersökningen ska analyseras och resultera i ett förbättringsarbete med prioriterade fokusområden, bland annat karriärvägar och ledarskap. Målet inför 2012 är 4,14. Stångåstaden har som mål att ligga i absoluta toppskiktet.

Kompetensutveckling på alla nivåer Stångåstaden satsar mycket på kompetensutveckling, vilket speglar företagets offensiva syn på personlig utveckling och kvalitetsarbete. Satsningar görs på såväl ledare som medarbetare på alla nivåer i företaget. Ambitionen är att vara en attraktiv arbetsgivare, som lockar till sig de bästa i branschen. Kompetensstjärnan är ett verktyg, som tydliggör vilken kompetens som krävs för olika roller i företaget. Därefter jämförs det med befintlig kompetens.


Hållbarhetsredovisning – God arbetsmiljö S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

gäller jämställdhet. Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare vill företaget underlätta för alla medarbetare, oavsett kön, att vara föräldralediga vid behov. Mångfald är även i fokus vid rekryteringar, deltagande i grupper och liknande.

egna utvecklingsmöjligheterna? Företagets fokus på detta, tillsammans med en systematisk satsning på förebyggande hälsoarbete, har lett till goda resultat bland annat i form av mycket låg sjukfrånvaro (1,77 procent), hög kundnöjdhet och goda ekonomiska resultat.

Företagets medarbetare

På så sätt kan företaget planera för framtida kompetensförsörjning, utbildning och eventuell omorganisation. Under 2011 har ett flertal utbildningar genomförts. Som exempel kan nämnas säljteknik, säkerhet, engelska och yttre skötsel. Utvecklingsdialogen är ett annat strategiskt viktigt ledningsverktyg. Målet är att attrahera, utveckla och behålla kompetens inom bolaget. Utvecklingsdialogen handlar om att följa upp och sätta nya mål, diskutera behov av kompetensutveckling samt ge uppmuntran till kreativitet och engagemang. Medarbetarens hälsa följs också upp i samtalet.

Mångfald och jämlikhet Mångfaldsarbete ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet. Stångåstaden strävar efter en levande och öppen kultur med mångfaldsperspektiv. Detsamma

Stångåstaden var vid årets slut 134 (136) anställda – 86 (88) kvinnor och 55 (48) män*. Utav dessa var 16 (12) anställda i dotterbolag. Medelåldern bland kvinnor är 43 år och bland män 45 år. Fastighetsbranschen som helhet står inför en generationsväxling med omfattande pensionsavgångar. Här är Stångåstaden något av ett undantag, eftersom företaget inte har samma stora andel som väntas gå i pension. Men behovet av rekrytering inom branschen kommer indirekt att påverka även Stångåstaden, då konkurrensen om rätt arbetskraft förväntas öka, samtidigt som bristen på kompetens blir allt mer påtaglig. Under året har Stångåstaden genomfört ett flertal rekryteringar, bland annat har företaget under senhösten fått en ny HR-chef, Malin Wettre, som närmast kommer från en liknande befattning på Hyresbostäder i Norrköping AB. Malin Wettre är även chef för enheten Affärsstöd och ingår i ledningsgruppen. En större rekryteringssatsning har också genomförts inom fastighetsavdelningen för att möta kommande utmaningar inom nyproduktion och ombyggnationer.

Ett friskt företag Friska företag är ett koncept som utgår från att organisatoriska faktorer påverkar medarbetarnas hälsa. Hur upplever anställda sin situation i företaget när det gäller delaktighet, möjlighet till påverkan i verksamheten, gott ledarskap samt de

* Beräknat på antal faktiskt arbetade timmar under december 2011 fördelat på normalt antal arbetade timmar per månad.

Trygghet på jobbet Trygghet under arbetstid med en säker arbetsmiljö är en annan grundläggande förutsättning för trivsel och god hälsa. Stångåstaden arbetar kontinuerligt med allt från den fysiska utformningen av lokaler och larmmöjligheter till bra rutiner och arbetssätt. Under året har medarbetare genomgått utbildning som handlat om hot, våld samt brandsäkerhet. Samtliga medarbetare har också fått, eller ska få, första hjälpen-utbildning.

”Vi värdesätter engagemang och delaktighet” Malin Wettre, HR-chef

Medarbetarundersökningarna visar att de anställda upplever att företaget har en bra beredskap när det gäller hot och våld. Medarbetarna ger betyget 4,77 på en 5-gradig skala.

2012 – ett utmanande år Personalförändringar under 2011 fick som resultat att åtgärder inte genomfördes i den takt som planerats. Istället sker ett större avstamp 2012, där företaget fokuserar på att ytterligare utveckla företagets vision, affärsidé och kärnvärden för att långsiktigt stärka varumärket.

73


74

Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell Stångåstaden årsredovisning 2011


Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

75

Hållbarhetstabell Indikatorerna i tabellen är framtagna i nära samarbete med Eurhonets CSR-grupp och är således jämförbara med de andra företagen i det europeiska nätverket. Siffrorna gäller för moderbolaget Stångåstaden om inget annat anges.

Socialt Ansvar Indikator

2009

2010

2011

1 rok

2

m

36

36

36

2 rok

m2

60

60

60

3 rok

m

2

78

78

78

4 rok

m

2

98

98

98

5 rok

m2

118

118

118

> 5 rok

m2

Genomsnittlig hyra per bostadstyp (ej möblerat, ej studentrum)

Genomsnittlig yta per bostadstyp

Enhet

154

154

154

1 rok

kr/m

2

1 008

1 013

1 035

2 rok

kr/m2

942

956

980

3 rok

kr/m

2

903

919

942

4 rok

kr/m

2

893

911

932

5 rok

kr/m2

854

870

890

> 5 rok

kr/m

857

869

888

-0,31

-2,05

0,23

2

%

Förändringar i fastighetsbeståndet Nyproduktion av hyresrätter

Antal

52

41

32

Fastighetsförvärv

Antal

0

0

24

Avyttringar

Antal

0

340

23

Driftkostnadsutveckling*

kr/m2

639

683

696

Hyresutveckling

kr/m2

918

932

955

%

2,7

1,5

2,5

Omflyttning i fastighetsbeståndet (exkl studenter) Avhysningar på grund av störningar eller ekonomiska skäl

Extern

%

12,05

13,5

13,2

Intern

%

9,85

6,4

5,9

Störningar

Antal

4

4

1

Ekonomiska skäl

Antal

27

22

22

%

52

46

50

Ja

Ja

Ja

Andel av kommunens specialboenden som bostadsföretaget tillhandahåller Företaget verkar för att öka den sociala sammanhållningen i bostadsområdena

Ja/Nej

Kostnader för socialt ansvar (stadsdelsutvecklare m.m.)**

kr/lgh

384

418

424

Kostnader för företagets sociala hjälp (bosociala gruppen)

kr/lgh

178

175

174

Andel bostäder som är tillgängliga för äldre och funktionshindrade i företagets bestånd

%

40

40

40

Andel hyresgäster över 65 år

%

25,7

27,6

Företaget arbetar löpande med säkerhets- och trygghetsfrågor

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

78,1

77,8

78,2

Andel av företagets hyresgäster som är trygga i sitt boende

Trygghetsindex

*med driftkostnad avses kostnader för drift, underhåll och fastighetsadministration ** interna + externa kostnader − Information saknas

%


76

Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell Stångåstaden årsredovisning 2011

Miljöansvar Indikator

Enhet

2009

2010

2011

t.ex. ISO 14001

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Ställer företaget miljökrav vid upphandlingar av entreprenörer

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Företaget arbetar i enlighet med något miljöledningssystem,

Moderbolaget: Använd energi som förbrukas av fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad)

Total

kWh/m²

Atemp

153,8

149,9

155,8

varav

Fjärrvärme

kWh/m²

Atemp

136,6

133,2

140,4

El

kWh/m²

Atemp

16,12

15,91

15,32

Olja

kWh/m²

Atemp

0,91

0,37

0

Fjärrkyla

kWh/m²

Atemp

0,21

0,38

0,11

beståndet (normalårskorrigerad)

Total

kWh/m²

Atemp

191,1

189,0

191,3

varav

Fjärrvärme

kWh/m²

Atemp

133,1

131,0

135,8

El

kWh/m²

Atemp

57,96

58,01

55,49

110

Studentbostäder: Använd energi som förbrukas av fastighets-

Koldioxidutsläpp från bolagets egna fordon: Medelemission per fordon per km (teoretiskt värde)

g CO2/km

Moderbolaget: Vattenförbrukning i beståndet

Total

m³/m²

Atemp

1,14

1,12

1,12

Studentbostäder: Vattenförbrukning i beståndet

Total

m³/m²

Atemp

1,32

1,41

1,39

Restavfall

kg/lgh

306

317

331

Återvinningsmaterial

kg/lgh

113

117

122

Glas

kg/lgh

20,0

20,1

20,5

Plast

kg/lgh

3,8

4,6

5,8

Metall

kg/lgh

2,1

2,0

2,4

Papper

kg/lgh

20,3

22,7

23,7

Elavfall

kg/lgh

6,9

6,1

9,1

Tidningar

kg/lgh

60,1

61,7

60,0

exklusive grovsopor

Restavfall

kg/lgh

157

149

145

Återvinningsmaterial

kg/lgh

62

60

62

varav

Glas

kg/lgh

11,0

10,3

10,8

Plast

kg/lgh

2,1

2,4

3,0

Metall

kg/lgh

1,1

1,0

1,2

Papper

kg/lgh

11,4

11,7

12,4

Elavfall

kg/lgh

3,3

2,8

4,9

Tidningar

kg/lgh

33,0

31,6

30,2

Moderbolaget: Mängd avfall som produceras i beståndet, exklusive grovsopor varav

Studentbostäder: Mängd avfall som produceras i beståndet,

− Information saknas

Förtydligande av 2011 års förbrukningsstatistik

2010 för Stångåstaden och 4 procent högre

detta är att eluppvärmda garage, motor-

för Studentbostäder. Det finns en tendens att

värmare och takvärmeanläggningar inte

graddagskorrigeringen överkompenserar,

drar lika mycket när det är mild väderlek.

Den faktiska fjärrvärmeförbrukningen var

vilket medför att förbrukningen kalla år tolkas

Minskningen beror även på de elsparprojekt

per ytenhet i Stångåstaden 15 procent lägre

som lägre och varma år som högre. Dock

som genomförts under året.

och i Studentbostäder 19 procent lägre

finns det även indikationer på att värmesys-

under 2011 än under 2010. Detta beror på

temet i flera fastigheter behöver ses över den

mot 2010, trots ett par större läckor under

att framförallt hösten 2011 varit betydligt

närmaste tiden, för att på sikt sänka förbruk-

hösten. Utan de vattenbesparande åtgärder

varmare än normalt.

ningen av fjärrvärme.

som genomförts under året skulle bolaget ha

Den graddagskorrigerade värmeförbrukningen är cirka 5 procent högre 2011 än

Elanvändningen sjönk med cirka 4 procent under 2011 i båda bolagen. En orsak till

Vattenförbrukningen är relativt oförändrad

riskerat en ökad förbrukning.


Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Ekonomisk hållbarhet Indikator

Enhet

2009

2010

2011

1,9

2,4

2,0

382

365

458

Andel renoverade lägenheter i relation %

till befintligt fastighetsbestånd Nedlagda investeringar och underhållskostnader

Mkr

(exklusive nyproduktion)

Tkr/lgh

26

25

32

99,1

99,3

99,6

Mkr

106

111

107

Mkr

0

19

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Indikator

Enhet

2009

2010

2011

Företaget initierar till och för regelbunden dialog med hyresgästerna

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

82,8

81,3

81,8

Företagets ek. uthyrningsgrad bostäder

Total

%

Företagets investeringar i nyproduktion samt fastighetsförvärv

Nyproduktion Förvärv

Företaget följer upprättad inköpspolicy innehållande hållbarhetskriterier

Samspel med intressenter

Andel av företagets hyresgäster som är nöjda med sitt boende

%

Serviceindex

Företaget arbetar aktivt med åtgärdsplaner för att öka de boendes nöjdhet

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Företaget har och följer sin sponsringspolicy

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Företaget arbetar efter en dokumenterad etisk kod

Ja/Nej

Nej

Ja

Ja

Företaget har långsiktiga mål att navigera efter upprättad affärsplan

Ja/Nej

Ja

Ja

Ja

Företagets CSR-arbete utvärderas av extern part

Ja/Nej

Nej

Nej

Nej

God arbetsmiljö Indikator Personalens anställningsform/årsarbetare

2009

2010

2011

Tillsvidare/Visstid

%

Enhet

97/3

92/8

93/7

Heltid/Deltid

%

98/2

11 600

10 100

10 300

Ja

Ja

Ja

Utbildningsinsatser för personalen*

kr/anställd

Finns det en arbetsmiljö- och/eller hälsofrämjande policy ?

Ja/Nej

Andel medarbetare som är nöjda med sitt arbete

Trivselindex

%

93

100

93

Frånvaro

Total sjukfrånvaro

%

1,77

Andel sjukfrånvaro som beror på:

Olycksfall i arbetet

%

0

0

0

Fördelning av snittlön mellan könen**

Tjänstemän män

kr/månad

31 509

33 434

33 519

Tjänstemän kvinnor

kr/månad

25 946

28 298

27 019

Särskild anställning

Praktik***

st

15

19

20

Andel kvinnor i ledande postioner

Styrelse

%

30

30

44

Ledningsgrupp

%

22

13

17

*kursavgifter, exkl resor, hotell, arbetstid **exkl VD-lön *** med praktik avses praktikant med någon form av ersättning − Information saknas

77


Bolagsstyrning Stångåstaden årsredovisning 2011

Bolagsstyrning

Ägarroll

Ägardirektiv och mål

Linköping ska vara en attraktiv kommun att bo, leva och verka i. Tillväxt med miljöprofil är ett övergripande mål. De kommunägda bolagen tillsammans med kommunen har ansvar för detta.

Kommunfullmäktige beslutar om de årliga ägardirektiv som åläggs de kommunägda bolagen. Linköpings Stadshus kan därutöver utfärda kompletterande ägardirektiv till dotterbolagen, oftast på initiativ av kommunfullmäktige. 

Linköping har valt att driva vissa av sina verksamheter i bolagsform, vilket har varit mycket framgångsrikt. Ett kommunägt företag får bedriva verksamhet som är av allmänt intresse och har anknytning till kommunen.  Stångåstadens moderbolag heter Linköpings Stadshus AB, som äger flera andra dotterbolag.

Ägardirektivet säger att Stångåstaden ska agera långsiktigt. På konkurrensneutrala och affärsmässiga villkor ska företaget medverka till att kommunen tar sitt ansvar inom den lokala bostadsförsörjningen. Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad, samt förvärv och försäljning av fastigheter. Direktivet

Studentbostäder i Linköping AB Tekniska Verken i Linköping AB Bryggaregården AB AB Stångåstaden

Eddan i Linköping AB

Linköpings Stadshus AB

78

Lejonfastigheter AB TGS Fastigheter Nr 3 AB Sankt Kors Fastighets AB

Arenabolaget i Linköping AB

Näringslivsutveckling i Linköping AB (NuLink AB) Resecentrum Mark o Exploatering i Linköping AB ( ResMex ) Flygplatsområdets Mark och Exploatering i Linköping AB (FlygMex)

Moderbolag Dotterbolag Dotterdotterbolag


Bolagsstyrning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

anger också att bolaget ska utveckla boendet i Linköping när det gäller infrastruktur, miljö samt teknik. Bolaget har dessutom ett ansvar för att bostäder finns att tillgå för personer med svag ställning på bostadsmarknaden. De ekonomiska mål som Linköpings kommun formulerat för Stångåstaden är uttryckta i form av mått på avkastning och soliditet. De icke-ekonomiska målen är uttryckta i form av verksamhetskrav. 

Regler för allmännyttiga bostadsföretag Ett allmännyttigt bostadsföretag ska drivas utan särskilt vinstsyfte och endast lämna skälig utdelning på kontant tillskjutet kapital. För 2011 innebar det att Stångåstaden lämnade 13 Mkr i utdelning till Linköpings Stadshus.  De allmännyttiga bolagen ska verka på marknaden på samma villkor som de privata och har inga särskilda skattelättnader eller andra förmåner. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen verkar utifrån den lag som trädde i kraft 1 januari 2011. Lagen innebär bland annat att dessa bolag inte ska ha några fördelar av att ha kommunen som ägare. Verksamheten ska bedrivas efter affärsmässiga principer så att en marknadsmässig avkastning uppnås. Den hyresnormerande roll som de allmännyttiga bostadsbolagen haft genom åren är avvecklad. Det innebär att hyrorna även i fortsättningen kommer att bestämmas genom förhandlingar och att de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig förhandlingspart mot hyresgästföreningen.

79


80

Bolagets måluppfyllelse Stångåstaden årsredovisning 2011

Uppfyllelse av uppdrag 2011 Gemensamma ägardirektiv Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunalrättsliga principer som framgår av bolagsordningen och gemensamma ägardirektiv samt särskilt ägardirektiv. De kommunägda bolagen ska enskilt och gemensamt verka för att Linköping är attraktivt utifrån fullmäktiges fastställda Visions- och samverkansprogram.

Mål utifrån gemensamma ägardirektiv

Måluppfyllnad, gemensamma ägardirektiv

De kommunägda bolagen ska medverka till att Linköping är attraktivt att bo, leva och verka i.

Stångåstadens målmedvetna varumärkesarbete visar att linköpingsborna har positiva attityder till företaget. Över 60 000 personer står i Stångåstadens bostadskö och under året har bolaget haft mycket låga vakanser. En bidragande orsak är även att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt.

Samtliga bolag i bolagskoncernen ska verka utifrån devisen ”Linköping – där idéer blir verklighet”.

Företaget är innovativt när det gäller ny teknik och nya sätt att bygga och försöker alltid ligga i framkant även när det gäller marknadsföring och varumärkesbyggande. Stångåstaden har nära dialog med hyresgäster och företagets egna medarbetare för att ta tillvara på idéer och förbättringar.

Bolagen ska bidra till en ekologisk hållbar tillväxt, ökad sysselsättning och minskad segregation.

Genom passivhusen i Östra Lambohov med låg extern uppvärmning arbetar företaget mot en hållbar tillväxt. Hållbarhetsredovisningen är en mycket viktig del av verksamheten och företaget samarbetar över gränserna med liknade bolag via Eurhonet*. Vad gäller sysselsättning arbetar Stångåstaden med att ge många ungdomar sommarjobb. Under 2011 fick cirka 30 ungdomar möjlighet att sommarjobba/praktisera inom Stångåstaden. Företaget arbetar ständigt för att utveckla väl fungerande och trivsamma bostadsområden. Särskilda satsningar har skett i Ryd genom projektet Ett Aktivt Ryd. Projektet syftar till att förbättra och utveckla livsmiljön så att områdets attraktivitet ökar.

*Eurhonet, European Housing Network, är ett nätverk för närmare ett 30-tal allmännyttiga bostadsbolag från England, Tyskland, Italien, Frankrike och Sverige. Ett antal arbetsgrupper arbetar med social integration, den åldrande populationen, HR, CSR och energibesparingar, där man söker innovationskraft och delar kunskap.


Bolagets måluppfyllelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Enskilda ägardirektiv De av Linköpings kommun och Linköpings Stadshus AB definierade målen för bolagets verksamhet sammanfattas nedan.

Mål utifrån enskilda ägardirektiv Vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter. Verka för att Linköping ska uppfattas som en attraktiv kommun att bo i och att driva näringsverksamhet i, genom att medverka till att det finns goda, sunda och prisvärda hyresbostäder i kommunens större bostadsområden och tätorter. Genom produktion och förvärv samt aktiv fastighetsförvaltning tillgodose att hyresbostäder finns att tillgå på konkurrenskraftiga villkor och till god kvalitet i hela kommunen och därmed medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen.

Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv Under 2011 har en bytesaffär genomförts genom att en fastighet sålts och en annan bostadsfastighet köpts i centrala Linköping. Ett samarbetsavtal med NCC tecknades för uppförande av 115 lägenheter i Södra Ekkällan, Vingården. Inflyttning skedde i nybyggda Daggkåpan med 32 lägenheter intill Stångån. Nyproduktion pågår i det centrala Kvarteret Tinnerbäcken, med inflyttning i en första etapp i april 2012. Regelbundet underhåll av fastigheterna är en investering i framtiden och det har stor betydelse för bolagets ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut. Under året som gått har Stångåstaden satsat cirka 297 Mkr i underhållsåtgärder. Under 2012 kommer det planerade underhållet att öka med 20 procent och större fokus kommer att läggas vid ombyggnationer där det ingår byte av stammar, fasader och tak.

81


82

Bolagets måluppfyllelse Stångåstaden årsredovisning 2011

Mål utifrån enskilda ägardirektiv Genom egen utveckling och i nära samverkan med forskningen bevaka miljö- och kretsloppsanpassning av verksamhet och tjänster samt leda miljö- och kretsloppsanpassning av boende och bostadsområden.

Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv Ambitionen är att erbjuda sunda bostäder och lokaler samt att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling och trygghet i boendet. För att uppnå ett strukturerat arbetssätt då det gäller miljö har bolaget infört ett miljöledningssystem och bolaget är certifierade sedan 2005 enligt standarden ISO 14001. Detta är ett hjälpmedel för att systematiskt planera, genomföra och följa upp alla olika delar av miljöarbetet. Framför allt är det ett sätt att organisera miljöarbetet för att uppnå ständig miljöförbättring och förebyggande av miljöproblem. Ett ambitiöst mål för energieffektivisering har fastlagts. Stångåstaden ska minska åtgången av köpt energi med 25 procent mellan 2011 och 2025. Företaget har arbetat med energieffektivisering och andra besparingsåtgärder under många år. Nu vidareutvecklas arbetet med ett systematiskt införande av ett stort antal åtgärder för att nå målet.

Stimulera byggande av olika former av bostäder och medverka till teknisk utveckling inom fastighetsbranschen.

De senaste årens nyproduktion har inriktat sig mot byggnation av mindre små- och radhus i attraktiva områden.

Aktivt bevara och utveckla kulturhistoriska värdefulla byggnadsbestånd (framförallt Gamla Linköping och Fritidsområdet Valla) och miljöer inom bolagets fastighetsbestånd. Dessa ska präglas av stort ansvar för tradition och kulturhistoria.

Bryggaregården har under 2011 förvärvat Bäckagården som kommer att renoveras tidstypiskt för att återfå något av sin forna glans och därefter bli kontor för uthyrning. Byggstart har skett av de så kallade replikhusen i Friluftsmuseet Gamla Linköping. De nyproducerade husen ska så långt som möjligt likna de fastigheter som tidigare stått på Storgatan 22 och 24.

Ha ett särskilt ansvar för att medverka till att det i alla delar av kommunen finns blandade upplåtelseformer.

Genom att erbjuda både hyresrätter och hyrköpsbostäder så ökar valfriheten för kunderna ytterligare.

Ha en så väl avvägd sammansättning av bostäder i olika områden att socioekonomiskt utsatta grupper kan erbjudas bostad.

Stångåstaden driver ett aktivt bosocialt arbete med målet att motverka hemlöshet. Ett sätt är att underlätta för personer som inte uppfyller kraven i hyrespolicyn att få ett ordnat boende. Socialkontoret har idag cirka 150 avtal med Stångåstaden för dessa personer. När personen bedöms klara ett eget boende skrivs andrahandskontraktet om till ett förstahandskontrakt. Det sker normalt efter cirka 18 månader, men det kan ibland ta längre tid. Kontakter mellan Socialkontoret och Stångåstadens bosociala grupp sker löpande.

Arbeta aktivt för att bostäder finns att få för personer med svag ställning på bostadsmarknaden. Bidra till socialt hållbar utveckling i kommunens alla delar.

Bolaget har ett fortsatt stort engagemang i utbildnings- och arbetsstödjande åtgärder. Under året har samarbete skett med såväl arbetsförmedling, gymnasieskola som universitet.


Bolagets måluppfyllelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Mål utifrån enskilda ägardirektiv

Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv

Aktivt driva och leda utvecklingen avseende de boendes inflytande och delaktighet.

En mycket viktig parameter för att ta tillvara hyresgästernas åsikter är den årliga kundundersökningen, som möjliggör jämförelser med andra bostadsföretag. Stångåstaden fick för tredje året i rad första pris för bästa serviceindex som är fastighetsbranschens prestigefyllda pris för bästa kundservice i jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder).

Tillsammans med hyresgästerna medverka till energieffektivisering i det samlade fastighetsbeståndet.

Stångåstaden samarbetar med Linköpings universitet i ett forskningsoch utvecklingsprojekt inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Stångåstaden finansierar ett femårigt forskningsprojekt med syftet att klara stora energibesparingar utan tunga investeringar. Fokus ligger på medarbetarna och de boendes beteende, kommunikation och engagemang. Projektet startade i januari 2011 och Stångåstaden kommer att satsa 1,5 Mkr per år under fem år.

Ha en ekonomisk ställning som medger utveckling och investeringar utan ägartillskott.

Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning ska vara lägst 3 procent vilket uppfylldes. Det långsiktiga soliditetsmålet på minst 20 procent uppfylldes också. Ratingföretaget Standard & Poor’s gav under 2011 Stångåstaden en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket god vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden.

Helhetsbedömningen är att bolaget har uppfyllt uppdraget.

Hans Lander, VD

83


84

F IN AN SIELLA RAPPORTE R


85


86

Styrelse och koncernledning Stångåstaden årsredovisning 2011

Styrelse Stångåstadens styrelses ledamöter, suppleanter, ordförande och vice ordförande väljs av kommunfullmäktige. Styrelsen består av nio ordinarie ledamöter och nio suppleanter. Därtill kommer två personalrepresentanter, en ordinarie och en suppleant. Mandat-

perioden är på fyra år och sträcker sig från första ordinarie årsstämma efter genomfört kommunalval till årsstämman efter nästkommande kommunalval. Ledamöter och suppleanter speglar det partipolitiska styrkeförhållandet i kommunfullmäktige.

Jan Österlind, Vice styrelseordförande, f.d. förbundsordförande, invald i styrelsen 1991.

Hans Lander, VD, VD i bolaget sedan 2008.

Chris Ramslöv, biomedicinsk analytiker, invald i styrelsen 2007.

Göran Falkenberg, greve/lantbrukare, invald i styrelsen 2007.

Bengt Olsson, f.d kommunalråd, invald i styrelsen 2011.

Andreas Berg, forskningsledare, invald i styrelsen 2011.

Gunn Bredstedt, undersköterska, invald i styrelsen 2011.

Tove Solbecker, lärare, invald i styrelsen 2011.

Tommy Ählström, Styrelseordförande, utvecklingschef, invald i styrelsen 1991.

Ordföranden tillhör den politiska majoriteten och vice ordföranden oppositionen. Nomineringar av ledamöter och suppleanter görs av respektive politiskt parti. Suppleanterna kallas alltid till sammanträdena och deltar i det löpande styrelsearbetet.

Ledamöter

Personalrepresentanter

Tommy Larsson, teknikansvarig IT, invald i styrelsen 2001.

Eva Kaneklev, telefoniansvarig Kundtjänst, invald i styrelsen 2011.

Gun Djerf, avdelningschef, invald i styrelsen 2011.

Margareta Ossbahr, civilekonom, invald i styrelsen 2011.


Styrelse och koncernledning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Suppleanter

Susanne Andersson, egen företagare, invald i styrelsen 2010.

Mohammad Al Zoghbi, arkitekt, invald i styrelsen 2008.

Birgitta Unéus, f.d. lantbrukare, invald i styrelsen 2011.

Mari Hultgren, lärare, invald i styrelsen 2011.

Antigon Mahdavi, lärare, invald i styrelsen 2011.

Daniel Ellström, doktorand, invald i styrelsen 2011.

Daniel Andersson, politisk sekreterare, invald i styrelsen 2011.

Kjell O Lejon, professor, invald i styrelsen 2011.

Koncernledning Stångåstadens koncernledning, övre raden från vänster: Malin Wettre, HR-chef, anställd 2011. Ulf Gustafsson, förvaltningschef, anställd 1987. Simon Helmér, VD Studentbostäder i Linköping AB, anställd 2003. Hans Lander, VD AB Stångåstaden sedan 2008. Sittande från vänster: Anders Stjärnberg, fastighetschef, anställd 2009. Dan Stenberg, vice VD, finansdirektör, anställd 2002.

87


88

Styrelseordförande har ordet Stångåstaden årsredovisning 2011

”Under 2012 firar Stångåstaden 70 år” Tommy Ählström, Styrelseordförande


Styrelseordförande har ordet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Styrelseordförande har ordet Linköping är en välmående svensk kommun med en god ekonomisk och social välfärd. Detta kan man läsa i kommunens välfärdsdokument som också säger att ”Här förenas mycket höga tillväxtoch utvecklingsambitioner med en stor målmedvetenhet om vikten av god miljö, attraktiva boendemiljöer och en framsynt samhällsplanering. Linköpings redan internationellt starka gröna profil förstärks ytterligare!” Linköping är en del av det som fram till och med 2011 gick under namnet Fjärde storstadsregionen. Kommunen närmar sig 150 000 invånare och enligt prognosen fortsätter vi att öka. Idag är cirka 20 procent av Sveriges befolkning över 65 år. Samtidigt är Linköping en ”ung” universitetsstad. Framtida nyproduktion bygger på demografiska framtidsutsikter. Men även omvärldshändelser, politiska beslut, global ekonomi och regionala frågor styr kommande affärsplaner och strategiska beslut.

Ekonomisk styrka trots finansiell oro 2011 har varit ett oroligt år ur ett finansiellt perspektiv, en oro som sannolikt kommer att bestå även under 2012. Vi på Stångåstaden har dock stått stadigt när det blåst som värst och till och med stärkt vår ställning på marknaden. Något som ger oss goda förutsättningar även inför kommande år. Den nya lagstiftning för allmännyttiga bostadsföretag som trädde ikraft under 2011 har gett oss än mer tydliga riktlinjer hur vi ska agera utifrån ett affärs-

mässigt förhållningssätt. Vi har dock under lång tid redan genomfört förändringar och anpassningar som ligger väl i linje med den nya lagstiftningen. Genom att detta arbete tidigare gjorts och att vår ägare också haft ett långsiktigt och affärsmässigt förhållningssätt under många år, påverkas därför inte vår verksamhet omedelbart i någon väsentlig omfattning.

Högsta fart inom nyproduktion Genom vår finansiella styrka har vi nu möjligheten att kraftfullt växla upp vår nyproduktion. Vi har inte sedan miljonprogrammens dagar haft så mycket nybyggnationsprojekt på gång som nu, vilket också kommer att dominera vår verksamhet under lång tid framöver. Samtidigt har vi stora utmaningar i att underhålla, förbättra och modernisera vårt befintliga bestånd. Vi har under de senaste åren ökat våra underhållskostnader årligen men här finns fortfarande mycket kvar att göra. Vår relation till våra kunder är av mycket stor betydelse för oss. Våra kundundersökningar ger oss idag höga betyg, något som alla medarbetare kan vara stolta över. Från en redan hög nivå har vi under flera år fortsatt att öka vårt Nöjd Kund Index. Men detta är ett ständigt pågående arbete där fokus på individen, fastigheten och bostadsområdet ska vara vår ledstjärna. Styrelsen har också antagit mycket ambitiösa miljömål när det gäller energieffektivisering i våra bostäder. Vi ska långsiktigt minska andelen köpt energi väsentligt. Det är utmanande högt ställda krav. Men med personalens kompetens och vår ekonomiska styrka är målen fullt nåbara.

70-årsjubileum! Under 2012 firar Stångåstaden 70 år.

Mycket har hänt sedan 1942 då Råbergahus, som sedan kom att bli AB Stångåstaden, bildades för att skapa flera hyresbostäder och råda bot på den dåvarande bostadsbristen. Ett uppdrag som lever vidare än idag. Under året kommer vi att uppmärksamma jubileumet genom olika aktiviteter i våra bostadsområden och i staden. Vi ser nu med tillförsikt fram mot ett spännande 2012. Att utifrån en stabil grund fortsätta utveckla företaget och Linköping – staden där idéer blir verklighet.

Tommy Ählström

89


90

Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011

Finansiell översikt Effekterna av den finansiella krisen under slutet av 2008 har fortsatt prägla marknaden även under 2011. Stångåstaden har med sin höga rating klarat sig mycket bra under året med de finansiella åtaganden som bolaget haft. Marknadsanalys 2011 Utvecklingen i den svenska ekonomin var fortsatt god under det första halvåret 2011, även om vissa indikatorer pekade nedåt. Vid varje Riksbanksmöte under första halvåret höjde Riksbanken reporäntan med 25 räntepunkter för att slutligen landa på 2,0 procent. Räntebanan lämnades dock oförändrad, vilket fortsatt indikerade en styrränta på 2,5 procent vid årsskiftet. Det som från början såg ut att handla

om Portugal, Irland och Grekland fick oväntat stora negativa proportioner när marknaderna även började granska Spanien och Italien. De spanska och italienska statsräntorna steg kraftigt i slutet av sommaren och hela eurosamarbetets framtida existens blev ifrågasatt. Under sommaren började de politiska motsättningarna hopa sig i USA, då demokrater och republikaner inte kunde enas om en höjning av maxnivån på den amerikanska statsskulden. Dessutom hade man olika syn på hur man på längre sikt skulle få ned statsskulden. När Standard & Poor’s nedgraderade USA:s kreditbetyg föll börsindex och långräntor världen över ännu mer. Hösten blev fortsatt orolig och Riksbanken sköt initialt på räntehöjningarna man tidigare hade aviserat. Året slutade med att Riksbanken till sist valde att återigen sänka styrräntan till 1,75 procent, ett besked som inte var alldeles oväntat även om tillväxten i det tredje kvartalet överraskat positivt.

Mål och strategier Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutats av styrelsen och där Linköpings kommuns finansiella riktlinjer sätter de yttre ramarna för Stångåstaden policy. Avsikten är att skapa enhetliga riktlinjer för finanshanteringen genom att definiera regler, rutiner, organisation och rapportering. Policyn ger därmed förutsättningar för operativ säkerhet. Den ska beskriva de risker som ska hanteras och tydliggöra målen med hanteringen. Finanspolicyn ska därmed styra den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de finansiella riskerna inom definierade ramar, se sid. 92. Policyn kompletteras med riktlinjer för Stångåstadens finansverksamhet. Bolaget betraktar finansverksamheten som en viktig hörnsten i sin totala verksamhet och har fått än mer ökad betydelse under åren med turbulens inom finansmarknaden. Styrelsen informeras om den finansiella utvecklingen i såväl vår omvärld som internt vid varje ordinarie styrelsemöte. Allt mer resurser och tid har lagts till finansarbetet de senaste åren.

Ränteutveckling 2011 % 4,0 3,5 3,0

Finansarbetet ska bedrivas utifrån klara mål och med fastlagda strategier. Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning där strategin är att avväga de finansiella riskerna mot en långsiktigt jämn finansieringskostnad. Sammantaget gäller att verksamheten ska inriktas mot låg riskprofil.

2,5

Målen är att: 2,0

begränsa de finansiella riskernas negativa resultateffekter

1,5

säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till rimlig kostnad

Utvecklingen under 2011 av Reporäntan, 3-månaders Stiborränta och 2,5 och 10-årig swapränta.

styra de finansiella riskerna enligt policyn


Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

säkerställa riskhanteringen avseende kontroll och rapportering. Stångåstaden minskar finansieringsriskerna genom att sprida låneförfallen på olika år, ha avtal om kreditfaciliteter och arbeta med flertalet kreditgivare Stångåstaden har under flera år haft stor tillgång till kreditfaciliteter och så kallade back-up liner. Vid årets slut hade Stångstaden kreditfaciliteter på 1 750 Mkr och samtliga kreditlöften är outnyttjade. Därtill läggs en outnyttjad checkkredit på 400 Mkr. För de bilaterala lånen strävar företaget efter att teckna långa kreditlöften med kort räntebindningstid (1-3 månader). Det skapar en flexibel finansiering med möjlighet att snabbt förändra räntebindningen med derivatprodukter. Löpande arbetar företaget med alla svenska storbanker men även med utländska kreditgivare. Under 2011 har Stångåstaden tagit upp längre obligationslån, även dessa med rörlig räntebas. Stångåstadens finansiella nettoskuld var vid årets slut 2 758 (2 646) Mkr. Löptiden på Stångåstadens lånestruktur

Förfallostruktur, Mkr 2012

1 533

2013

825

2014

300

2015

100

Summa

2 758

91


92

Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011

Definition av riskhantering Riskexponeringen består främst av finansieringsrisk, ränterisk, kreditrisk och motpartsrisk. Se tabell nedan.

Finansiell risk

Definition

Riskbegränsning

Finansieringsrisk

Finansieringsrisken avser risken att inte kunna ta upp lån eller att finansiering inte kan ske till rimliga kostnader.

Stångåstaden samarbetar med 5-10-tal kreditgivare. Företaget har spridit låneförfallen under olika år och har avtal om kreditfaciliteter för att minska finansieringsrisken. För att anpassa företaget mot marknadsförändringar och snabbt kunna förändra räntebindningen med derivatprodukter, strävar Stångåstaden mot långa kreditlöften med kort räntebindningstid (1-3 månader) för de bilaterala lånen.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att resultatet i bolaget förändras negativt på grund av marknadsräntan.

Stångåstaden använder derivatprodukter, främst ränteswappar, för att minimera ränteriskerna.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att Stångåstaden inte kan erhålla likvid för en placering.

Stångåstaden använder i första hand tillgänglig överskottslikviditet för lösen av lån, i andra hand placeringar eller motsvarande.

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motparten i en finansiell transaktion misslyckas med sina åtaganden att betala, uppehålla sina kreditlöften, till exempel att de på grund av obestånd återkallar krediter eller ej kan leverera placering.

Vid avtalstecknande med ny bankkontakt vad gäller derivattransaktioner tecknas alltid ISDA-avtal. Stångåstaden har endast affärsförhållanden med etablerade motparter. Vid kontakt med nya motparter bedöms finansiella styrka utifrån ekonomi, styrning, rating med mera.


Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Rating

närvarande förmånliga villkor. Under höstens finansiella turbulens valde Stångåstaden, för att minska finansieringsrisken, att tidigarelägga viss kapitalanskaffning. Företaget öppnade upp för ytterligare en finansieringsform genom att finansiera sig på obligationsmarknaden.

Sedan 2004 erhåller Stångåstaden årligen ett ratingbetyg av Standard & Poor’s och fick under 2011 en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket stark, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel av kommersiella fastigheter.

Bolagen har inget MTN-program men har under året lånat upp tre obligationslån så kallade Private placement. Då bankernas likviditetspåslag gett höga bilaterala räntenivåer har Stångåstaden med hjälp av obligationsmarknaden lånat upp 800 Mkr på jämförelsevis låga räntenivåer. Denna upplåningsform kommer troligtvis användas även under 2012 och framöver. Med fler finansieringskällor får Stångåstaden en större flexibilitet och diversifiering.

Andra styrkor är ett starkt och stabilt finansiellt resultat med stora övervärden i fastighetsportföljen. Standard & Poor’s noterar dock risken av att hela fastighetsbeståndet finns i Linköping och anser att bolaget har en kort kapitalbindning i låneportföljen.

Finansiering Räntebindning – Normportfölj

Grunden för Stångåstadens skuldvolym har varit bilaterala banklån med justering av räntebindningen via derivatinstrument. Men finansieringsmöjligheterna har utökats genom åren. Bolaget har sedan 2004 ett svenskt företagscertifikatprogram med en ram på 2 000 Mkr. Det ger tillgång till ytterligare en finansieringskälla med för

Styrelsen har fastställt en normportfölj som beskriver den procentuella fördelningen av ränteförfallen i förhållande till den totala skuldvolymen. Under året har styrelsen godkänt en ändring av normportföljen mot 2010 där räntebindningsmöjligheten för de längre segmenten har ökats, för att därigenom

Finansieringskällor 2011-12-31

Finansieringskällor 2010-12-31 Låneram

varav utnyttjande

andel %

Låneram

varav utnyttjande

andel %

Certprogram

2 000

1 563

59

2 000

1 220

45

Banklån

1 096

1 096

41

725

738

26

800

800

29

453

0

453

0

Mkr

Obligationslån Checkkrediter Bindande kreditlöften Totalt

1 750

1 750

0 2 659

100

0 2 758

100

skapa möjlighet att nyttja de rådande låga räntenivåerna på längre löptider.

Ränteförfall procent 2011-12-31 Inom

Normportfölj

<12 mån 1-3 år 3-5 år >5 år

25-70 15-35

Stångåstadens utfall

31

18

5-30

0-35

33

18

Som synes låg bolagets räntebindning vid årsskiftet över maxnivån vad gäller perioden 3-5 år. Den oroliga räntemarknaden under december medförde svårigheter att korrigera räntebindningen på affärsmässiga acceptabla villkor och en förlängning slutfördes istället i början av januari 2012. Detta innebär att i januari 2012 ligger räntebindningen 3-5 år på 26 procent och > 5 år ökade till 25 procent. Finanspolicyn medger avvikelser från normportföljen under två månader i samtliga segment. Bolaget har en relativt lång räntebindning, för att minska känsligheten vid oväntade ränteskift. För löpande justering av ränteriskerna används huvudsakligen derivatinstrument, främst ränteswappar. Genomsnittlig ränta på den vid årsskiftet befintliga låneportföljen var 3,81 (3,33) procent. Denna ökning beror framförallt på att stor andel refinansiering av lån som tecknades i början av 2000-talet med låg ränta nu ersatts av banklån och obligationslån med högre räntor.

93


Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011

Säkerheter Sedan hösten 2003 har Stångåstaden inte längre möjlighet att låna med kommunal borgen. Befintliga lån får dock behålla den säkerheten under löptiden. Skuldportföljen bestod vid årsskiftet av bilaterala lån med kommunal borgen om 200 Mkr, bilateralt lån på 225 Mkr med pant som säkerhet samt ett bilateralt lån på 300 Mkr där bolagets rating är säkerhet.

Utveckling av genomsnittsräntan under åren 1994-2011 % 12 10 8 6 4 2 0

94 -12 95 -12 96 -12 97 -12 98 -12 99 -12 00 -12 01 -12 02 -12 03 -12 04 -12 05 -12 06 -12 07 -12 08 -12 09 -12 10 -12 11 -12

94

Företagscertifikatvolymen var på 1 220 Mkr och obligationslånen uppgick till 800 Mkr, där Stångåstadens rating ligger till grund för säkerheten. Totalt har 625 Mkr i pantbrev överlämnats till två banker; 225 Mkr som säkerhet för ett lån samt 400 Mkr som säkerhet för en checkkredit.

Skuldvolymen uppdelat per lånetyp och säkerhet

200 Mkr

Certifikatsprogram Lån med rating Obligationslån Lån med pant

225 Mkr

Lån med borgen

1220 Mkr 800 Mkr 300 Mkr


Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Kapitalstruktur

året och ligger på 57 procent och belåningsgraden mot taxeringsvärdet är 25 (29) procent. Mot beräknat marknadsvärde är belåningsgraden 22 (26) procent.

Vid årsskiftet uppgick Stångåstadens totala tillgångar till 5 325 Mkr. Nedanstående tabell visar tillgångarnas finansiering.

Framtidsblick 2012

Finansiering, tillgångar Mkr

andel %

323

6

2 758

52

Avsättningar

28

0,1

Eget kapital

2 216

42

Totala tillgångar

5 325

100

Ej räntebärande skulder Räntebärande skulder

Framöver kommer eurosamarbetet stå inför stora prövningar då Italien och Spanien måste övertyga marknaderna och de andra medlemsländerna att man på allvar ska ta tag i de skenande underskotten. Samtidigt väcks intern kritik i andra länder som exempelvis Frankrike och Tyskland, där alltfler röster höjs för att lämna eurosamarbetet. Utvecklingen i den svenska ekonomin är till stor del beroende av vad som händer i Europa och även om det mesta tyder på en kraftig försämring är osäkerheten stor. I USA är det valår, vilken också kan ställa saker på sin spets. Mycket talar för att den korta räntan åtminstone inte kommer bli högre men långräntornas utveckling är fortsatt

Finansiellt resultat och belåningsgrad Nettoräntekostnaden har ökat mot föregående år och uppgick till 107,5 (99,6) Mkr. Skuldsättningsgraden har minskat och uppgår till 1,2 (1,3) gånger. Belåningsgraden sett mot bokfört fastighetsvärde är densamma som förra

Fastigheternas bokförda värde, respektive marknadsvärde, i förhållande till skuldportföljens storlek samt belåningsgrad per marknadsvärde och bokfört värde. Mkr

%

13 000

70

9 750

53

6 500

35

3 250

18

0

0 06

07

08

09

10

11

Bokfört värde på fastigheterna Marknadsvärde på fastigheterna Skuldportföljens storlek Belåning i förhållande till marknadsvärde Belåning i förhållande till bokfört värde

osäker och det är inte omöjligt att vi får se liknande slag som uppvisades under det gångna året. För Stångåstadens del kommer bolaget under kommande år att öka sin skuldvolym och beräknar ha en skuldstorlek på cirka 3 100 Mkr beroende på den ökade nyproduktionen.

95


96

Femårsöversikt Stångåstaden årsredovisning 2011

Femårsöversikt 2007

2008

2009

2010

2011

Lönsamhet och risk 1

Avkastning på justerat eget kapital

%

4,3 

4,4 

5,1 

9,0 

7,1 

2

Avkastning på sysselsatt kapital

%

3,8 

4,3 

4,4 

5,9 

5,4 

3

Avkastning på totalt kapital

%

3,7 

4,2 

4,2 

5,6 

5,0 

4

Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital

%

32,0

24,8

26,6

27,4

24,5

5

Totalavkastning på eget kapital

%

37,6

6,3

44,7

55,3

18,0

6

Totalavkastning på marknadsvärde

%

7

Driftnetto

kr/kvm

8

Direktavkastning

%

2,6 

3,7 

3,7 

3,3 

3,3 

9

Räntetäckningsgrad

ggr

3,0

2,7

3,0

4,0

3,3

10

Vinstmarginal

%

7,3

7,4

8,5

15,3

12,5

11

Uthyrningsgrad bostäder

%

98,9

98,9

99,2

99,7

99,8

12

Uthyrningsgrad lokaler

%

96,6

96,4

97,3

97,3

97,6

13

Uthyrningsgrad garage

%

94,9

95,7

95,2

95,2

95,8

14

Uthyrningsgrad p-platser

%

78,8

81,7

83,0

83,8

83,9

15

Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl Student

kr/kvm

845

875

913

935

950

6,7  229

1,2  320

8,2  330

10,2 

8,9

317

319

Kapital och finansiering 1

Likviditet

%

0,8

0,3

0,5

0,3

0,5

2

Synlig soliditet

%

40,0

39,4

39,1

41,1

41,6

3

Justerad soliditet

%

74,8

72,8

72,5

74,7

75,6

4

Kassaflöde

Mkr

−80,0

29,0

40,0

−25,0

31,0

5

Investeringar

Mkr

50,8

444,6

255,5

257,2

252,0

6

Bokfört fastighetsvärde

kr/kvm

3 457

3 606

3 874

3 974

3 878

7

Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde

%

60,5

61,6

58,7

56,6

57,3

8

Belåningsgrad bedömt marknadsvärde

%

23,6

25,8

25,2

23,0

22,6

9

Nettoskuldsättning

kr/kvm

2 082

2 186

2 191

2 188

2 142

10

Skuldsättningsgrad

ggr

1,3

1,4

1,4

1,3

1,2

11

Bruttolåneränta

%

3,8

4,5

4,1

3,7

4,0

12

Nettolåneränta

%

3,5

4,3

3,9

3,6

3,9

uthyrningsenheter 1

Bostäder

st

18 623

18 678

18 732

18 556

18 587

2

Lokaler

st

3 077

3 049

2 856

3 009

3 024

3

Garage

st

4 498

4 459

4 501

4 461

4 505

4

P-platser exkl. besök

st

6 318

6 304

6 330

6 273

6 261

5

Yta bostäder

1 000 kvm

1 122

1 127

1 028

1 121

1 128


Femårsöversikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

2007

2008

2009

2010

2011

1 061 740

1 093 294

1 144 462

1 178 261

1 211 977

22 966

26 211

18 986

25 145

27 350

1 203 406

1 239 327

resultaträkning tkr Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning

1 084 706

1 119 505

1 163 448

Driftkostnader

−455 524

−479 984

−492 507

−545 201

−513 612

Underhållskostnader

−327 011

−230 426

−245 659

−249 810

−296 980

Fastighetsavgift och fastighetsskatt

−30 112

−26 025

−29 078

−30 475

−30 268

Driftnetto

272 059

383 070

396 204

377 920

398 467

−119 470

−117 841

−121 578

−117 415

−95 751

152 589

265 229

274 626

260 505

302 716

−63 173

−76 147

−71 603

−62 133

−63 450

81 217

926

481

85 280

17 474

Försäljningsomkostnader

−6 579

-

−1 107

−3 969

−27

Rörelseresultat

164 054

190 008

202 397

279 683

256 713

2 535

3 301

1 258

1 884

4 714

Av- och nedskrivningar Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Resultat från fastighetsförsäljning

Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag

7 853

5 015

4 583

2 741

795

−95 672

−115 680

−109 541

−99 597

−107 510

Resultat efter finansiella poster

78 770

82 644

98 697

184 711

154 712

Skatt på årets resultat

−2 328

−27 627

−10 648

−27 635

−39 882

Årets resultat

76 442

55 017

88 049

157 076

114 830

4 420 255

4 744 581

4 867 391

4 953 488

5 073 700

Räntekostnader och liknande resultatposter

balansräkning tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar

5 881

3 838

14 826

86 549

97 011

231 524

54 907

97 709

63 188

70 463

8 631

37 678

77 254

52 615

83 720

4 666 291

4 841 004

5 057 180

5 155 840

5 324 894

Eget kapital

1 867 922

1 906 121

1 977 414

2 120 321

2 215 694

Avsättningar

9 045

14 540

8 805

14 345

28 386

2 789 324

2 920 343

3 070 961

3 021 174

3 080 814

4 666 291

4 841 004

5 057 180

5 155 840

5 324 894

Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder

Skulder Summa eget kapital och skulder

97


98

Förvaltningsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Stångåstaden (publ) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2011.

Bolagets verksamhet AB Stångåstaden (publ) ägs av Linköpings Stadshus AB, 556706-9793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun.

finansiella poster uppgick till 155 Mkr jämfört med 185 Mkr föregående år. Exkluderas reavinster är resultatet 137 (103) Mkr efter finansiella poster. Finansnettot försämrades med 7 Mkr och uppgick till -102 (-95) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 115 (157) Mkr. Moderbolagets nettoomsättning var 1 068 (1 052) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 147 (175) Mkr.

Marknad

Ändamålet med bolagets verksamhet är att uppföra eller på annat sätt förvärva fastigheter för att på marknadsmässiga villkor tillhandahålla goda bostäder i Linköping samt att tillhandahålla goda kontors- och affärslokaler för att tillgodose de boendes behov av varor och tjänster. Till ändamålet hör även att ge ägaren skälig avkastning.

Linköpings befolkning ökade under 2011. Den totala ökningen var cirka 950 personer jämfört med utgången av år 2010. Totalt har befolkningen i kommunen ökat med cirka 8 750 personer under de senaste fem åren. Detta har bidragit till ett gynnsamt marknadsläge för företaget, även om utbudet av nyproducerade bostäder i relation till antalet nyinflyttande i stort sett balanserat efterfrågan de senaste åren. Koncernen hade vid årets slut 18 587 bostäder varav 4 175 var studentlägenheter. Vakansgraden har minskat under året och under andra halvåret 2011 har samtliga lägenheter varit uthyrda. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,8 (99,7) procent. Vid årets slut fanns det inga vakanta lägenheter i koncernen.

Koncernen består av moderbolaget och fem dotterbolag, Studentbostäder i Linköping AB, TGS Fastigheter nr 3 AB, Eddan i Linköping AB, Bryggaregården AB samt ett vilande bolag.

Lokalhyresmarknaden i Linköping har kännetecknats av en stark efterfrågan, framförallt i centrala lägen. Vakansgraden för lokaler har under året varit i genomsnitt 2,4 (2,7) procent.

Verksamheten i koncernen bedrivs i fyra affärsområden, Boende, Lokaler, Studentbostäder och Bryggaregården. Affärsområdena Student och Bryggaregården är organiserade som dotterbolag.

Hyresförhandlingar

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att självt eller genom ägda bolag förvärva, avyttra, äga, bebygga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter och tomträtter i Linköpings kommun med inriktning på bostäder, kontorsoch affärslokaler med därtill hörande kompletterande anordningar samt driva annan därmed jämförlig verksamhet.

Bolaget träffade i december 2010 en överenskommelse med Hyresgästföreningen om en hyreshöjning med i genomsnitt cirka 1,8 procent från den 1 februari 2011.

Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 239 Mkr jämfört med 1 203 Mkr under 2010. Koncernens resultat efter

Under maj 2011 träffade Studentbostäder en överenskommelse med Kårservice om en genomsnittlig hyreshöjning med

1,8 procent från och med 1 juli 2011.

Fastighetsbeståndet Under våren var det nybyggda höghuset i kvarteret Daggkåpan klart för inflyttning. Fastigheten ligger vid Stångån. Huset har 10 våningar och innehåller 32 lägenheter samt en förskola för 50 barn. Förskolan och samtliga lägenheter är uthyrda. Nyproduktion pågår i Kvarteret Tinnerbäcken. Huset innehåller 59 lägenheter för seniorboende samt tre lokaler och beräknas vara inflyttningsklart våren och sommaren 2012. Under året har nybyggnation av Tinnerbäcken Södra påbörjats. Detta hus kommer att innehålla 61 bostäder samt två lokaler. Inflyttning beräknas starta under hösten 2013. I Östra Lambohov har byggnation av 27 bostäder påbörjats och planeras vara inflyttningsklart hösten/ vintern 2012. I intressebolaget Boende Botel två AB kommer Stångåstaden och NCC Boende att tillsammans bygga 115 bostäder i kvarteret Elitlöparen 1 i Södra Ekkällan, Vingården. Byggstart planeras till våren 2012 och för inflyttning senare delen av 2013 och början av 2014. Under 2012 planeras även byggstart för ett trettiotal bostäder i Linghem Manstorp samt etapp III i Södra Ekkällan, Livdragonen. I Innerstaden i kvarteret Eddan planeras det för cirka 150 bostäder. Ändring av detaljplanen påbörjas under våren och trolig byggstart är sent 2013. Planering har påbörjats för nyproduktion av bostäder i områdena Majelden, Övre Vasastaden, Harvestad och Valla. AB Stångåstaden, HSB Östergötland AB och HSB Produktion AB planerar att tillsammans i bolaget Agraffmuren Holding AB bygga cirka 300 bostäder inom fastigheterna Agraffen 2 och Agraffen 4 i Övre Vasastaden.


Förvaltningsberättelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Under våren 2011 såldes fastigheten Doppingen 14 innehållande 22 bostäder och 1 912 kvm lokaler till Centria Fastigheter AB. Samtidigt förvärvades fastigheten Bajonetten 18 innehållande 23 bostäder. Affärerna är ett led i bolagets långsiktiga strategi att minska sitt lokalinnehav samt att öka innehavet av bostäder i centrala delar av Linköping. Studentbostäder planerar för nyproduktion av cirka 100 studentbostäder. Investeringarna i koncernens fastigheter uppgick till 248 (237) Mkr under året, varav moderbolaget svarar för 230 (200) Mkr. Av investeringarna i moderbolaget avsåg 107 (111) Mkr nyproduktion.

ett externt värderingsföretag. Marknadsvärdet på koncernens färdigställda fastigheter är beräknade till 12 230 (11 542) Mkr. Motsvarande bokfört värde uppgick till 4 816 (4 700) Mkr.

Aktier i dotterbolag och intressebolag Vid förvärvet av dotterbolaget Bryggaregården AB från moderbolaget Linköpings Stadshus AB under 2010 åtog sig Stångåstaden att förstärka Bryggaregårdens egna kapital vilket har gjorts med 20 Mkr under 2011. Stångåstaden har förvärvat 49 procent i Boende Botel två AB. Bolaget äger fastigheten Elitlöparen 1. Den andra delägaren är NCC Boende Holding 4 AB.

Marknadsvärden på fastigheter

Nyckeltalsdefinitioner

Årets marknadsvärdering har utförts av

Synlig soliditet – Eget kapital och

obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/balansomslutning. Justerad soliditet – Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt. Direktavkastning – Driftnetto/ färdigställda fastigheters utgående marknadsvärde. Avkastning på totalt kapital – Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på justerat eget kapital – Resultat efter finansiella poster/ genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.

Flerårsjämförelse, ekonomisk utveckling i sammandrag 2011

2010

2009

2008

2007 1 085

Koncernen Nettoomsättning

Mkr

1 239

1 203

1 163

1 120

Resultat efter finansiella poster

Mkr

155

185

99

83

79

Balansomslutning

Mkr

5 325

5 156

5 057

4 841

4 666

Medelantal anställda

st

141

134

127

130

128

Synlig soliditet

%

41,6

41,1

39,1

39,4

40,0

Justerad soliditet

%

75,6

74,7

72,5

72,8

74,8

Direktavkastning

%

3,3

3,3

3,7

3,7

2,6

Avkastning på totalt kapital

%

5,0

5,6

4,2

4,2

3,7

Avkastning på justerat eget kapital

%

7,1

9,0

5,1

4,4

4,3

954

Moderbolaget Nettoomsättning

Mkr

1 068

1 052

1 026

990

Resultat efter finansiella poster

Mkr

147

175

94

77

68

Balansomslutning

Mkr

5 288

5 115

5 046

4 840

4 666

Medelantal anställda

st

127

122

116

120

117

Synlig soliditet

%

42,3

41,8

39,6

40,0

40,6

Justerad soliditet

%

74,2

73,4

70,9

71,4

73,2

Avkastning på totalt kapital

%

4,9

5,4

4,1

4,0

3,5

Avkastning på justerat eget kapital

%

6,6

8,5

4,8

4,0

3,7

99


100

Förvaltningsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011

Investeringar

Eget kapital

Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 2 (1) Mkr, varav moderbolaget svarade för 1 (1) Mkr.

Koncernens egna kapital per den 31 december 2011 uppgick till 2216 (2 120) Mkr fördelat på 856 (856) Mkr bundet och 1 360 (1 264) Mkr fritt eget kapital.

Kassaflöde och likviditet Kassaflödet från den löpande verksamheten i koncernen uppgick till 186 (253) Mkr. Årets kassaflöde uppgick till 31 (-25) Mkr. Nettoupplåningen har till följd av ökad nyproduktion ökats under året. Koncernens tillgängliga likvida medel uppgick den 31 december 2011 till 84 (53) Mkr.

Finansiella risker Stångåstadens finansfunktion ansvarar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Koncernen är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Finansiella instrument används i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindning. I syfte att minska finansieringsrisken strävar bolaget efter balans mellan kortoch långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Bekräftade kreditlöften eller motsvarande garantier ska minst motsvara volymen på utestående företagscertifikat.

Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick vid utgången av 2011 till 134 (136). Medelantalet anställda under året uppgick till 141 (134). Av de anställda var 55 (48) män och 86 (86) kvinnor. Löner och sociala kostnader har belastat resultaträkningen med 84,2 (74,9) Mkr varav de sociala kostnaderna utgjorde 28,6 (22,0) Mkr. Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner för moderbolaget redovisas i bokslutskommentarerna.

Måluppfyllelse De krav som ägaren formulerat för bolaget är dels ekonomiska, dels ickeekonomiska. De ekonomiska avser av Kommunfullmäktige beslutade krav på avkastning och soliditet, medan de ickeekonomiska främst har utformats som så kallade inriktningsmål. Styrelsen och verkställande direktören gör helhetsbedömningen att uppdraget från ägaren har uppnåtts.

Utsikter för 2012 Bolaget räknar med en fortsatt hög

uthyrningsgrad. Hyresgästföreningen och bolaget kunde inte enas i förhandlingen om 2012 års hyror, utan ärendet skickades till Hyresmarknadskommittén för avgörande. Kommittén rekommenderade en hyreshöjning med 2,1 procent. Parterna enades efter kommitténs rekommendation att höja hyrorna med 2,1 procent från den 1 mars 2012. Under 2011 fattade styrelsen i bolaget beslut om ett långsiktigt energieffektiviseringsmål – att minska köpt energi med 25 procent till år 2025. Detta arbete är prioriterat under kommande år. Stångåstaden har under de senaste åren satsat alltmer på nyproduktion och koncernen står inför en period som kommer att präglas av expansion. Efterfrågan på koncernens bostäder har ökat väsentligt under det senaste året. Det medför att ytterligare satsning på nyproduktion kommer att ske för att möta efterfrågan. Under 2011 har finansieringskostnaderna ökat i takt med höjda räntor. Denna utveckling beräknas att plana ut under 2012. Ambitionen är att bibehålla den vinstmarginal och soliditetsnivå som uppnåtts de senaste åren genom främst effektiviseringar och prioriteringar i verksamheten.


Resultaträkning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Resultaträkning (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN

KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET

Not 2011 2010 2011 2010

Hyresintäkter 1 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader 2, 4, 6 Underhållskostnader Fastighetsavgift och fastighetsskatt Driftsnetto Av- och nedskrivningar 3 Bruttoresultat

1 211 977 27 350 1 239 327

1 178 261 25 145 1 203 406

1 045 245 22 553 1 067 798

1 030 549 21 926 1 052 475

-513 612 -296 980 -30 268 398 467

-545 201 -249 810 -30 475 377 920

-437 134 -265 988 -25 520 339 156

-477 071 -222 716 -26 053 326 635

-95 751 302 716

-117 415 260 505

-74 341 264 815

-97 088 229 547

Central administration och marknadsföring 4-6 -63 450 -62 133 -65 888 -65 860 Resultat från fastighetsförsäljning 7 17 474 85 280 17 474 85 280 Försäljningsomkostnader -27 -3 969 -27 -3 969 Rörelseresultat 256 713 279 683 216 374 244 998 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 4 714 1 884 37 565 27 569 Räntebidrag 9 795 2 741 216 1 260 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -107 510 -99 597 -107 094 -98 756 Resultat efter finansiella poster 154 712 184 711 147 061 175 071 Bokslutsdispositioner 10 - - 67 -1 483 Skatt på årets resultat 11 -39 882 -27 635 -37 912 -24 655 Årets resultat 114 830 157 076 109 216 148 933

101


102

Balansräkning Stångåstaden årsredovisning 2011

Balansräkning (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN

KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET

Not 2011 2010 2011 2010

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 12-15 Inventarier 16 Pågående ny-, till- och ombyggnader 17 Summa materiella anläggningstillgångar

4 815 535 27 094 231 071 5 073 700

4 699 924 33 078 220 486 4 953 488

3 816 769 24 996 210 872 4 052 637

3 693 014 30 700 205 921 3 929 635

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag 18 Andra långfristiga fordringar hos dotterföretag Andelar i intresseföretag 19 Andra långfristiga fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 Andra långfristiga fordringar 21 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar

- - 29 797 50 485 40 16 689 97 011 5 170 711

- 249 470 218 498 - 764 182 788 142 27 363 29 292 26 858 23 444 50 485 23 444 40 40 40 35 702 16 504 35 702 86 549 1 109 973 1 092 684 5 040 037 5 162 610 5 022 319

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos dotterföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 Summa kortfristiga fordringar

9 512 1 285 - 45 960 13 706 70 463

8 333 7 599 7 308 447 450 - 13 266 10 957 40 746 41 600 37 314 13 662 12 410 8 562 63 188 75 325 64 141

Kassa och bank

83 720

52 615

50 066

28 521

Summa omsättningstillgångar

154 183

115 803

125 391

92 662

SUMMA TILLGÅNGAR

5 324 894

5 155 840

5 288 001

5 114 981


Balansräkning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

(belopp i Tkr om inget annat anges)

Not

KONCERNEN

2011

KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET

2010 2011 2010

SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget Kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital (3 680 000 aktier) 368 000 368 000 Bundna reserver 487 923 487 892 Fritt eget kapital Balanserad vinst 1 244 941 1 107 353 Årets resultat 114 830 157 076 Summa eget kapital 2 215 694 2 120 321

368 000 480 000

368 000 480 000

1 270 255 109 216 2 227 471

1 135 476 148 933 2 132 409

-

10 352

10 418

Avsättningar Pensioner 8 046 7 771 Uppskjuten skatteskuld 25 20 340 6 574 Summa avsättningar 28 386 14 345

8 046 14 802 22 848

7 771 1 119 8 890

1 225 080 1 225 080

425 080 425 080

Obeskattade reserver

24

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26 Summa långfristiga skulder

-

1 238 080 1 238 080

438 080 438 080

Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26 1 520 000 2 220 634 1 520 000 2 220 634 Checkräkningskredit 27 - - - Leverantörsskulder 91 009 139 972 78 409 115 158 Skulder till moderföretag 29 483 18 578 29 483 18 578 Skulder till dotterföretag - - 4 824 1 559 Skulder till koncernföretag 48 149 52 914 40 084 52 111 Övriga skulder 1 855 1 912 1 444 1 161 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 152 238 149 084 128 006 128 983 Summa kortfristiga skulder 1 842 734 2 583 094 1 802 250 2 538 184 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Pantbrev i fastigheter Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo

5 324 894

625 439 1 070

5 155 840

625 000

5 288 001

625 439

5 114 981

625 000

987 972 909

103


104

Kassaflödesanalys Stångåstaden årsredovisning 2011

Kassaflödesanalys (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN

KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET

Not 2011 2010 2011 2010

Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 154 712 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 78 143 Betald skatt 11 -4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 232 851 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 275 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -39 726 Kassaflöde från den löpande verksamheten 185 850 Investeringsverksamheten Förvärv av/investering i dotterföretag - Avyttring av dotterföretag - Förvärv av intresseföretag -2 434 Investering i inventarier 16 -1 902 Försäljning av inventarier 16 776 Investering i byggnader, mark och markanläggningar

12-15 17

Försäljning av byggnader, mark och markanläggningar

12-15 17

Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av låneskulder Utbetald utdelning Mottaget/lämnat koncernbidrag och aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut

184 711 147 061 175 071 31 099 56 989 10 782 -1 -4 215 809

204 046

185 853

34 521 2 213 252 543

-11 184 -35 300 157 562

36 643 -13 629 208 867

- -30 972 -23 603 - - 100 -18 461 -2 434 -18 461 -1 417 -1 469 -1 297 401 581 401

-247 655

-237 351

-229 533

-200 269

50 705

87 672

50 705

87 672

-200 510

-169 156

-213 122

-155 457

-8 028 8 445 000 -8 345 634 -13 027 -32 546 45 765

-23 280 6 415 000 -6 467 000 -14 168 -18 578 -108 026

16 117 8 445 000 -8 345 634 -13 027 -25 351 77 105

25 873 6 415 000 -6 480 000 -14 168 -18 762 -72 057

31 105

-24 639

21 545

-18 647

52 615 83 720

77 254 52 615

28 521 50 066

47 168 28 521


Redovisnings- och värderingsprinciper S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i Tkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper AB Stångåstadens års- och koncernredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom vad avser koncernredovisning där Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning samt RR 7 Redovisning av kassaflöden tillämpats. Resultaträkningarna är funktionsindelade och anpassade till verksamheten. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats med utgångspunkt från anskaffningvärden om inget annat anges. Tillämpade redovisningsprinciper är oförändrade mot föregående år och samma redovisningsprinciper tillämpas i koncernen och moderbolaget, om inget annat anges.

Koncernuppgifter Bolaget är helägt dotterbolag till Linköpings Stadshus AB, org nr 556706-9793. I koncernen ingår dotterbolagen Studentbostäder i Linköping AB, org nr 5565966792, TGS Fastigheter nr 3 AB, org nr 556681-1435, Eddan i Linköping AB, org nr 556379-9781, Bryggaregården AB, org nr 556336-6086 och Seniorbostäder i Linköping AB, org nr 556757-3190.

Intresseföretagsuppgifter Aktieinnehavet i Byggutveckling Svenska AB, org nr 556627-2117, motsvarar 25 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Bixia Gryningsvind AB, org 556779-5348, motsvarar 40 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Agraffmuren Holding AB, org 556819-3048, motsvarar 50 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Boende Botel två AB, org nr 556824-8156, motsvarar 49 procent av

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänas efter förvärvet.

Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Bland likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden.

Intäkter Hyresintäkter aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på perioden redovisas som intäkt. Vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, värme, vatten och el redovisas i posten ”Övriga intäkter”. Ränteintäkter som intjänats intäktsredovisas i enlighet med effektiv avkastning. Erhållen utdelning intäktsförs när den erhållna utdelningen bedöms som säker.

Underhåll Löpande underhåll har kostnadsförts. Ombyggnader och större hyresgästanpassningar, till den del de avser standardhöjande åtgärder, har aktiverats. Resterande delar har kostnadsförts.

Pensioner Koncernens pensionsförpliktelse enligt allmän pensionsplan täcks genom försäkringspremier i Alecta. Pensionsåtaganden till och med 1994 redovisas som avsättning för pensioner.

Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de

rösterna.

hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts.

Koncernredovisning

Derivatinstrument

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget AB Stångåstaden samt de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer än 50 procent av röstvärdet. Koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden. Denna innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärden enligt en upprättad förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för andelar i dotterföretag det beräknade marknadsvärdet av företagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen, utgörs skillnaden av koncernmässig goodwill, vilken skrivs av över uppskattad nyttjandeperiod. Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Redovisning av inkomstskatter. Endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital. Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.

Intresseföretag Som intresseföretag beaktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I koncernens bokslut redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett företag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens andel av intresseföretagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel hänförlig till intresseföretag redovisas i koncernbalansräkningen som kapitalandelsfond under bundna reserver. Orealiserade internvinster elimineras med den på koncernen belöpande andelen av vinsten.

Avtal om swappar ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen, samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdeförändringar under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet.

Statligt stöd Statligt stöd erhålls i form av räntebidrag. Dessa redovisas i resultaträkningen bland finansiella poster i den period de hänför sig till.

Skatt Företaget och koncernen tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatteintäkter och skattekostnader redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

105

Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Byggnader, mark och markanläggningar Samtliga fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar under rubriken byggnader, mark och markanläggningar, då innehavet till helt övervägande del betraktas som långsiktigt och syftet är att generera hyresinkomster eller värdestegring. Färdigställda ny-, till- eller ombyggnader samt förbättringar av värdehöjande karaktär aktiveras. Interna byggherrekostnader såsom projektledningskostnader aktiveras på aktuella investeringsprojekt. Balansposten har inte belastats med räntekostnader.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas i koncernen: Materiella anläggningstillgångar Byggnader anskaffade före år 2000 Byggnader och ROT anskaffade 2000 och senare Markanläggningar Inventarier

100 år 50 år 20 år 5-10 år

Pågående ny-, till- och ombyggnader Pågående ny-, till- och ombyggnader har värderats till nedlagda direkta kostnader. Balansposten har inte belastats med räntekostnader.

Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet väsentligt understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte oberoende av andra tillgångar genererar något kassaflöde, beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet som tillgången tillhör.

Koncernbidrag och aktieägartillskott Bolaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från redovisningsrådets Akutgrupp om koncernbidrag och aktieägartillskott, det vill säga koncernbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd. Koncernbidrag som inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess skatteeffekt. Lämnade aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av posten ”Andelar i koncernföretag” i den mån nedskrivning inte erfordras. Erhållna aktieägartillskott redovisas hos mottagaren direkt mot fritt eget kapital.

Avsättningar Som avsättningar redovisas kostnads- respektive intäktsposter som är ovissa med avseende på belopp eller den tidpunkt då de skall regleras respektive infrias. Koncernens pensionsskuld redovisas som avsättning. Pensionsskulden är hänförlig till pensionsavtalet med KPA som löpte fram till och med 1994. Avsättningen sker efter en på försäkringstekniska grunder av KPA gjord beräkning.


106

Noter Stångåstaden årsredovisning 2011

(belopp i Tkr om inget annat anges) 2011

2010

Not 1 Hyresintäkter

Not 3 Av- och nedskrivningar

Koncernen

Koncernen 1 084 811

1 061 092

Lokaler

99 842

89 684

Pågående ny-, till- och ombyggnader

Garage

20 619

20 907

Markanläggningar

Bilplatser

12 589

12 701

ROT-investeringar

Tillval, tjänster m.m.

Byggnader

5 442

5 880

1 223 303

1 190 264

Bostäder

-2 240

-3 419

Moderbolaget

Lokaler

-2 361

-2 427

Av- och nedskrivningar:

-856

-1 011

Byggnader

-2 031

-2 057

Pågående ny-, till- och ombyggnader

-213

-200

-3 625

-2 889

Summa

2010

83 559

100 218

-

4 846

Av- och nedskrivningar

Hyresintäkter brutto Bostäder

2011

303

303

4 367

4 410

Inventarier

7 522

7 638

Summa

95 751

117 415

62 952

80 649

-

4 846

Avgår hyresbortfall

Garage Bilplatser Tillval, tjänster m.m. Hyresrabatter Summa Nettoomsättning

-11 326

-12 003

1 211 977

1 178 261

933 583

919 071

Moderbolaget

Lokaler

84 166

83 890

Garage

20 585

20 907

Bilplatser

11 278

11 483

Tillval, tjänster m.m.

ROT-investeringar

6 745

6 882

74 341

97 088

Av koncernens kostnader utgjorde 234 110 (247 082) inköp från Linköpings Stadshus-koncernen vilket motsvarar 23,4 (24,5) % av koncernens rörelsekostnader.

5 480 1 040 831

Bostäder

-1 697

-2 816

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Lokaler

-2 212

-2 312

Revisionsuppdrag

-856

-1 011

-1 418

-1 461

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag

-187

-176

Tillval, tjänster m.m. Hyresrabatter

-2 803

-2 506

Summa

-9 173

-10 282

1 045 245

1 030 549

Nettoomsättning

2011

2010

468

440

Not 5 Ersättning till revisorer Koncernen

Avgår hyresbortfall

Bilplatser

4 410

Summa

1 054 418

Garage

301

4 367

Inventarier

4 806

Summa

277

Not 4 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Hyresintäkter brutto Bostäder

Markanläggningar

Skatterådgivning Övriga tjänster Summa

-

-

47

15

20

-

535

455

443

387

Moderbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 2011

2010

Not 2 Driftkostnader

Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag

Koncernen

Skatterådgivning

Fastighetsskötsel

79 243

104 947

Reparation

67 745

68 395

Övriga tjänster

Vatten

32 146

31 797

Summa

Värme

135 966

150 063

El

47 459

46 374

Sophantering

22 604

21 822

Risk

42 223

38 537

Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m.m.

9 813

14 728

Not 6 Anställda och personalkostnader

Hyresgästföreningen, Kårservice

5 290

5 210

Löner, andra ersättningar och

Fastighetsadministration

71 123

63 328

Summa

513 612

545 201

Fastighetsskötsel

65 955

92 371

(varav pensionskostnad)

Reparation

59 585

61 634

Dotterföretag

Vatten

28 128

28 210

(varav pensionskostnad)

Värme

119 463

133 029

El

33 365

33 023

Sophantering

20 012

19 334

Risk

15

13

-

503

402

2011

2010

sociala kostnader Löner och ersättningar

Moderbolaget

Moderbolaget

47

Koncernen totalt (varav pensionskostnad)

49 227

Sociala kostnader

Löner och ersättningar

Sociala kostnader

26 372

48 377

20 171

(8 800) 1) 6 400

2 248

55 627

28 620 (9 184) 2)

36 983

34 289

1) Av moderbolagets pensionskostnad avser 857 (698) gruppen styrelse och VD.

8 683

12 175

2) Av koncernens pensionskostnad avser 975 (789) gruppen styrelse och VD.

Hyresgästföreningen

4 537

4 440

-

2 412

Fastighetsadministration

60 423

56 154

Summa

437 134

477 071

1 780

52 981

21 951

(384)

Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m.m. Förhyrda objekt

(6 898) 4 604

(320) (7 218)


107

Noter S t ån gås taden år s redov i sn i n g 2 0 1 1

(belopp i Tkr om inget annat anges) Fortsättning Not 6

Fortsättning Not 6 2011

Löner, andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda

2010

Styrelse och VD

Övriga anställda

Styrelse och VD

Övriga anställda

2 298

46 929

2 226

46 151

(-)

(1 672)

(-)

(-)

Dotterföretag

984

5 416

682

3 922

(varav tantiem o dyl)

(32)

(202)

(-)

(-)

3 282

52 345

2 908

50 073

(32)

(1 874)

(-)

(-)

Moderbolaget (varav tantiem o dyl)

Koncernen totalt (varav tantiem o dyl)

Moderbolaget

Dotterföretag

189

-

2011

2010

-29 år

0,6 %

0,5 %

30-49 år

2,3 %

1,8 %

50- år

1,3 %

1,4 %

21,9 %

13,1 %

män

kvinnor

styrelseledamöter

5

4

verkställande direktör

1

-

övriga ledande befattningshavare

3

1

11

5

Andel av sjukfrånvaron som under en sammanhängande period varat mer än 60 dagar

Könsfördelning Moderbolaget

Koncernen

Arvode till styrelsernas ordföranden har utgått med Arvode till styrelsernas vice ordföranden har utgått med

116

-

Ersättning till verkställande direktör har utgått med

1 840

948

Ersättning till övriga ledande befattningshavare har utgått med

3 137

-

Verkställande direktören

styrelseledamöter verkställande direktörer

2

-

övriga ledande befattningshavare

4

1

2011

2010

17 960

86 389

Not 7 Resultat från fastighetsförsäljning Koncernen

Förmåner

Realisationsvinst

Under året har verkställande direktören uppburit bil- och bostadsförmån uppgående till 212 Tkr.

Realisationsförlust Summa

-486

-1 109

17 474

85 280

17 960

86 389

Avtal om avgångsvederlag Vid uppsägning av VDs anställning är uppsägningstiden 24 månader från bolagets

Moderbolaget

sida. Om tjänstgöringsplikt ej föreligger skall löneavräkning ske mot ny inkomst av

Realisationsvinst

tjänst som uppbärs under uppsägningstiden.

Realisationsförlust Summa

-486

-1 109

17 474

85 280

2011

2010

4 714

1 884

4 714

1 884

33 301

25 800

Avtal om pension Pensionsåldern för VD är 62 år. För VD finns regler om tillägg till ålderspension. Under året har det för dessa pensionsförmåner utbetalats 857 Tkr. Övriga ledande befattningshavare

Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter

För övriga ledande befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som reglerats i

Koncernen

centrala avtal mellan arbetsmarknadens parter. Dock har det därutöver utbetalats

Ränteintäkter, övriga

individuell avsättning till pension utöver ordinarie plan med 383 Tkr. Övriga förmåner

Summa

till gruppen uppgår totalt till 398 Tkr. Moderbolaget Ränteintäkter, inom koncern Ränteintäkter, övriga 2011

2010

Medelantalet anställda

Summa

4 264

1 769

37 565

27 569

2011

2010

-107 510

-99 597

Moderbolaget män

49

43

kvinnor

78

79

Summa

127

122

Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Räntekostnader

Dotterföretag män

6

5

Räntebidrag

kvinnor

8

7

Summa

Summa

14

12

795

2 741

-106 715

-96 856

-107 094

-98 756

Moderbolaget Räntekostnader

Koncernen totalt män

55

48

Räntebidrag

kvinnor

86

86

Summa

Summa

141

134

män

0,8 %

0,8 %

kvinnor

2,3 %

1,9 %

Sjukfrånvaro Moderbolaget

216

1 260

-106 878

-97 496


108

Noter Stångåstaden årsredovisning 2011

(belopp i Tkr om inget annat anges) 2011

2010

Not 10 Bokslutsdispositioner

Fortsättning Not 12

Moderbolaget Skillnad mellan bokförd avskrivning

Koncernen

Moderbolag

ROT-investeringar

och avskrivning enligt plan

Ackumulerade anskaffningsvärden

Inventarier

67

-1 483

Vid årets början

434 463

434 463

Summa

67

-1 483

Summa

434 463

434 463

-191 632

-191 632

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 2011

2010

Not 11 Skatt på årets resultat

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden

-4 367

-4 367

Koncernen

Summa

-195 999

-195 999

Planenligt restvärde vid årets slut

238 464

238 464

4 369 959

3 494 446

Koncernen

Moderbolag

413 139

290 086

Aktuell skatt, statlig inkomstskatt

-4

-1

-26 117

-18 578

Aktuell skatt, tidigare taxeringar

-

-

Uppskjuten skatt, underskottsavdrag

Aktuell skatt, lämnat koncernbidrag

-

-

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar

-13 141

-8 141

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter

-610

-610

-10

-305

-39 882

-27 635

Uppskjuten skatt, bokslutsdispositioner Summa

Totalt redovisat värde vid årets slut byggnader och ROT-investeringar

Not 13 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

Moderbolaget Aktuell skatt, statlig inkomstskatt Aktuell skatt, lämnat koncernbidrag Aktuell skatt, mottaget koncernbidrag Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter Summa

-4

-

-28 141

-19 546

3 916

3 498

-13 073

-7 997

-610

-610

-37 912

-24 655

Koncernen

Moderbolag

Not 12 Byggnader Vid årets början

40 835

Avyttringar

-15 167

-15 167

Summa

438 807

315 754

Koncernen

Moderbolag

Vid årets början

26 804

26 273

Summa

26 804

26 273

-19 732

-19 427

Not 14 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden

6 018 832

4 956 034

40 000

40 000

Summa Planenligt restvärde vid årets slut

Anskaffningar

14 488

14 488

Nyproduktion

125 476

125 476

Förbättringar

60 867

48 377

Avyttringar

-21 446

-21 446

6 238 217

5 162 929

Summa

40 835

Vid årets början

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början, uppskrivning

Anskaffningar

-303

-277

-20 035

-19 704

6 769

6 569

Koncernen

Moderbolag

Not 15 Byggnader, mark och markanläggningar Redovisat värde vid årets slut Byggnader och ROT-investeringar

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början

-1 902 413

-1 749 246

-12 000

-12 000

3 633

3 633

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden

-83 822

-63 214

Årets avskrivning enligt plan på uppskrivet belopp

-400

-400

-1 995 002

-1 821 227

-107 537

-81 537

Vid årets början, uppskrivet belopp Avyttringar

Summa

Omklassificering Återläggning Årets nedskrivning Summa Redovisat värde vid årets slut

3 494 446

438 807

315 754

Markanläggningar Summa

6 769

6 569

4 815 535

3 816 769

Marknadsvärde Marknadsvärderingen 2011 har skett med hjälp av extern konsult. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter beräknas till 12 230 300 (11 541 800), varav moderbolagets fastigheter värderas till 10 380 900 (9 778 900). Samtliga fastigheter är försäkrade till fullvärde.

Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början

4 369 959

Mark

-4 846

-4 846

25 063

25 063

-24 400

-24 400

-111 720

-85 720

4 131 495

3 255 982


Noter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

(belopp i Tkr om inget annat anges) Koncernen

Moderbolag

66 159

53 680

Not 16 Inventarier

Fortsättning Not 19 Koncernen

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar

1 902

1 469

Avyttringar och utrangeringar

-1 670

-1 292

Summa

66 391

53 857

av aktier och andelar i intresseföretag Antal aktier

Andel i %

400

40

Intresseföretag/Org nr/Säte Bixia Gryningsvind AB, 556779-5348, Linköping

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa

-33 081

-22 980

1 306

864

-7 522

-6 745

-39 297

-28 861

Koncernen

Moderbolag

Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav

Byggutveckling Svenska AB, 556627-2117, Linköping

2 500

25

Agraffmuren Holding AB, 556819-3048, Linköping

500

50

Boende Botel två AB, 56824-8156,Linköping

245

49

Moderbolag

Not 17 Pågående ny-, till- och ombyggnader

Antal andelar

Nominellt värde

Bokfört värde

Vid årets början

220 486

205 921

Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Omklassificeringar

-186 343

-173 853

Koncernen och moderbolaget

4 846

4 846

-250

-250

192 332

174 208

231 071

210 872

Omklassificeringar nedskrivningar Avyttringar och utrangeringar Investeringar Summa

Husbyggnadsvaror HBV Förening

1

40

40

Summa

40

Koncernen Moderbolag

Not 18 Andelar i dotterföretag

Återbäringsmedel Del av köpeskilling för avyttrat bolag

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början

244 498

Nyemission

2 041

2 041

11 600

11 600

Övrigt

3 048

2 863

Summa

16 689

16 504

Koncernen

Moderbolag

20 000

Lämnat aktieägartillskott

10 972

Summa

275 470

Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda ränteutgifter

Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början

-26 000

Upplupna ränteintäkter

Summa

-26 000

Förutbetalda kabel-TV-avgifter

Redovisat värde vid årets slut

249 470

Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier och andelar i koncernföretag

909 1 728

Förutbetalda försäkringspremier

388

353

Förutbetalda licenser

515

515

Upplupna hyror

1 003

616

Övriga poster

2 754

2 089

Summa

13 706

12 410

Bokfört värde

100

100

100

Bryggaregården AB, 556336-6086, Linköping

16 000

100

33 900

Eddan i Linköping AB, 556379-9781, Linköping

100

100

21 909

Lämnat koncernbidrag

280

Seniorbostäder i Linköping AB, 556757-3190, Linköping

TGS Fastigheter nr 3 AB, 556681-1435, Linköping Studentbostäder i Linköping AB, 556596-6792, Linköping

Not 23 Eget kapital Aktie kapital

Bundna reserver

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

368 000

487 892

1 264 429

2 120 321

-99 303

-99 303

Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag

26 116

26 116

Mottaget aktieägartillskott

66 757

66 757

Utdelning

-13 027

-13 027

Koncernen Vid årets början

1 000 1 000

Summa

100 100

193 281 249 470

Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital

31

Årets resultat Koncernen

Moderbolag

27 363

26 858

Not 19 Andelar i intresseföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningar Bokfört värde vid årets slut

2 434

2 434

29 797

29 292

6 200

1 905

Andel i %

Dotterföretag/Org nr/Säte

6 200 941

Antal aktier

Vid årets början

Moderbolag

Not 21 Andra långfristiga fordringar

Vid årets slut

368 000

487 923

-31 114 830

114 830

1 359 771

2 215 694

109


110

Noter Stångåstaden årsredovisning 2011

(belopp i Tkr om inget annat anges) Koncernen

Fortsättning Not 23 Aktie kapital

Reservfond

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

Moderbolaget Vid årets början

368 000

480 000

1 284 409

2 132 409

14 888

14 888

Erhållet koncernbidrag

Moderbolag

Not 27 Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit

53 000

45 000

Outnyttjad del

-53 000

-45 000

-

-

Koncernen

Moderbolag

Utnyttjat kreditbelopp

Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag

-3 915

-3 915

Lämnat koncernbidrag

-106 997

-106 997

Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag

Upplupna räntekostnader

4 250

4 240

28 140

28 140

Förutbetalda hyresintäkter

99 089

84 354

Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Mottaget aktieägartillskott

66 757

66 757

Fastighetsskatt

30 505

25 782

Utdelning

-13 027

-13 027

Upplupna personalkostnader

12 466

11 345

109 216

109 216

Upplupna underhållskostnader

4 411

1 811

1 379 471

2 227 471

Övriga poster

1 517

474

152 238

128 006

2011

2010

Årets resultat Vid årets slut

368 000

480 000

Summa

Not 24 Obeskattade reserver Moderbolag Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier

10 352

Summa

10 352

2011

2010

Not 25 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Uppskjuten skattefordran, nedskrivning av balanslåneposter Uppskjuten skattefordran, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar

9 361

9 971

Not 29 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen Av- och nedskrivningar

95 751

117 415

Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter

-17 474

-85 280

Vinst/förlust vid försäljning av inventarier

-412

-

Förändring av pensionsavsättningar

275

-1 034

Övriga poster Summa

3

-2

78 143

31 099

-16 904

-3 726

Moderbolag

Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter

Av- och nedskrivningar

74 341

97 088

-7 259

-7 364

Uppskjuten skatteskuld, övervärde

-2 711

-2 643

Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter

-17 474

-85 280

-2 827

-2 812

Vinst/förlust vid försäljning av inventarier

-153

-

-20 340

-6 574

Förändring av pensionsavsättningar

275

-1 034

Uppskjuten skatteskuld, obeskattade reserver Summa

Övriga poster Moderbolag

Summa

Uppskjuten skattefordran, nedskrivning av balanslåneposter

9 361

9 971

Uppskjuten skattefordran, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar

-16 904

-3 726

Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter

-7 259

-7 364

-14 802

-1 119

Koncernen

Moderbolag

Kapitalbindningstid t.o.m. 2012

1 520 000

1 520 000

2013

825 000

825 000

2014

313 000

300 000

2015

100 080

100 080

2016

-

-

2017 och senare

-

-

2 758 080

2 745 080

Summa

Not 26 Skulder till kreditinstitut

Summa Koncernen och moderbolaget

Räntebärande skulder uppgår totalt till 2 758 080 i koncernen och 2 745 080 i moderbolaget. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal avseende ränteswappar tecknats till ett nettobelopp om 2 500 000. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2012 och år 2022 med en genomsnittlig löptid om cirka 4,2 år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,14 % och 4,77 %. Rörlig ränta är baserad på Stibor 90 dagar och justeras var tredje månad. Marknadsvärdet för ränteswapparna uppgår vid bokslutstillfället till -165 000.

-

8

56 989

10 782


Förslag till vinstdisposition S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstdisposition Verksamhetens art och omfattning framgår av årsredovisningen. Riskerna bedöms vara normala för de branscher som koncernen är verksam inom.

Förslag till vinstdisposition

Den föreslagna utdelningen och det utdelningsbetingade koncernbidraget utgör mindre än en procent av bolagets och koncernens egna kapital. Förslaget till utdelning och utdelningsbetingat koncernbidrag är i enlighet med Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Bolagets fria vinstmedel uppgår till kronor 1 379 471 152 enligt följande:

Bolagets och koncernens ekonomiska ställning framgår av årsredovisningen och ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet. Årsredovisningen innehåller också uppgifter om tillämpade principer för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder. Bolagets soliditet uppgår enligt årsredovisningen till 42,3 (41,8) procent. Bolagets likviditetsprognos innefattar beredskap för att klara löpande betalningsförpliktelser på kort och lång sikt samt framtida nödvändiga investeringar.

Styrelsen föreslår årsstämman att utdelningsbetingat koncernbidrag på 8 723 000 kronor lämnas till Linköpings Stadshus AB (publ). Det utdelningsbetingade koncernbidraget uppgår till 50 procent av resultatet från bolagets fastighetsförsäljningar.

Balanserade vinstmedel

1 270 255 246 kr

Årets resultat

109 215 906 kr

Totalt

1 379 471 152 kr

Styrelsen föreslår årsstämman att till förfogande stående vinstmedel, 1 379 471 152 kronor disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas

12 401 600 kr

(motsvarande 3,37 kr per aktie) Balanseras i ny räkning

1 367 069 552 kr

Totalt

1 379 471 152 kr

Av koncernens fria egna kapital, 1 359 771 Tkr, föreslås 0 Tkr bli överfört till bundna reserver. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningen med tillhörande bokslutskommentarer. Årsstämman 2012 äger rum på bolagets kontor, Tornbyvägen 1F, torsdagen den 2 maj kl 16.00.

Linköping den 20 februari 2012

Det är styrelsens uppfattning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens konsolideringskrav, likviditet och ställning i övrigt.

Tommy Ählström

Jan Österlind

Ordförande

Vice ordförande

Gunn Bredstedt

Gun Djerf

Göran Falkenberg

Bengt Olsson

Margareta Ossbahr

Chris Ramslöv

Hans Lander Verkställande direktör

Andreas Berg

111


112

Revisionsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011

Revisionsberättelse Till årsstämman i Aktiebolaget Stångåstaden (publ), org.nr 556041-6850 Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Aktiebolaget Stångåstaden (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sid. 98-111. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aktiebolaget Stångåstaden (publ) för år 2011.

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Anita Agefjäll Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Det är styrelsen som har ansvaret för

Linköping 2012-02-21


Granskningsrapport S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1

Granskningsrapport Vi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2011. Granskningen har genomförts enligt god sed. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Vi anser att vår

granskning ger oss rimlig grund för vårt uttalande nedan.

Bolaget ska sträva efter att uppnå en marknadsmässig avkastning.

Samverkan har, när det gäller den interna kontrollen, skett med den auktoriserade revisorn.

Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför inte anledning till anmärkning mot vare sig styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.

Ändamålet med bolagets verksamhet är att, enligt affärsmässiga principer, i vinstsyfte och i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Linköpings kommun genom att tillhandahålla kommuninvånarna goda bostäder och kompletterande kontors- och affärslokaler och andra anläggningar. För ändamålet ska bolaget erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande.

Linköping den 2 mars 2012

Harry Nylund

Birgitta Johansson

Eva Sallnäs

Göran Eriksson

Ann-Marie Andersson

Av kommunfullmäktige i Linköpings kommun utsedda lekmannarevisorer

113


Ljungsbro

IKEA

Linköping

114

OG

Motala ström Sven

sson

s väg

Ljun gsb

rovä

gen

Skäggetorp

Ryd Vallarondellen

Malmslätt

Valla

Golfbana Carl Cederströms gata

Universitetet Mjärdevi Science Park

Malmen

Vikingstad Lambohov n

äge

ogsv

sk Barr

g avä

s Fålå en

Östra Lambohov

Stångåstaden

Studentbostäder


Ekängen

115

en väg ngs Ekä

Tornby

Åbylund

Vasastaden

Resecentrum

Cloetta Center

Linghem

Gottfridsberg Linghemskolan n ge svä d a llst Gä

Innerstaden

Himnavägen

Tannefors

Tinnerbäcken Magistratshagen Stolplyckan

T1

Eskadern

Garnisonsrondellen

Johannelund Berga

Jakobsdal

Blästad Vidingsjö

Ekholmen

Haninge Ullstämma


Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011

Bokfö rt vär de

rde, T gsvä Taxer in

/kvm

lokal, k

r

kr

kr Hyra

d, kr

ter lo kal, T Hyres intäk

bosta Hyra

/kvm

ter bo stad, T Hyres intäk

m a, kv Total yt

m a, kv

ler, st

Loka lyt

Anta

l loka

ta, k vm hetsy

Läge n

l läge nhete r, st Anta

nads år

kr

Fastighetsinnehav

Bygg

116

Majelden 0101

liljan 2

Vistv 35 a-B, 43 a-C majeldsv 2, 4 a-B, 6 a-B

1948

67

4 484

10

606

5 090

4 641

1 035

215

355

37 469

0102

taklöken 1

Bockhornsv 2, majeldsv 1 a-E

1948

36

2 109

2

107

2 216

2 278

1 080

36

336

21 349

6 783

0103

tallen 1

Bockhornsv 1, 3

1948

36

2 969

4

93

3 062

2 890

973

34

366

25 102

13 639

1948

18

1 465

3

26

1 491

1 428

975

7

269

13 493

1 467

23 801

0104

taggen 2

Bockhornsv 4

0105

talgoxen 1

Vårdkasv 2 a-B, 4 a-B, 6 a-B, 8 a-C

1948

54

3 720

9

444

4 164

3 899

1 048

102

230

35 615

21 117

0106

taggsvampen 1

Vårdkasv 1 a-B, 3 a-C

1949

30

2 330

10

316

2 646

2 415

1 036

77

244

22 971

7 882

0107

lövkojan 1

Vistv 30 a-B, 32 a-B Vädursg 3 a-B Ramstorpsg 37 a-B

1949

60

4 142

6

209

4 351

4 178

1 009

61

292

35 039

15 594

0108

linneán 1

Vädursg 2 a-D

1949

28

2 167

6

115

2 282

2 165

999

32

278

17 923

7 155

0109

laxen 1

Ramstorpsg 34-52

1986

86

6 257

5

1 173

7 430

6 440

1 029

1 516

1 292

70 212

30 897

1101

talismanen 13

Eklundsg 2, majeldsv 9-15

1953

44

2 585

1

12

2 597

2 531

979

6

500

23 386

6 307

1102

lyran 3

majeldsv 8 a-B, 12

1953

27

1 494

1

6

1 500

1 511

1 011

2

320

13 943

7 103

1103

luftslottet 2

Prästbolsg 1, lerlyckeg 1-13 solvändan 1 a-B, 3 a-B, 2-4 Vistv 36, Prästbolsg 3 a-B, 5 a-B, 7 a-B, 9 a-B

1953

252 13 901

14

469 14 370

13 806

993

105

224 131 880

60 738

1104

lunden 1

Prästbolsg 4 a-g

1953

48

2 991

4

286

3 277

3 019

1 009

141

493

29 342

13 072

1105

lyckohjulet 1

Vistv 34 a-B

1954

18

1 008

6

785

1 793

1 047

1 039

525

669

13 025

8 121

1106

lysmasken 2

Ramstorpsg 54-62

1954

7

686

1

253

939

643

937

304

1 198

7 225

3 286

Abisko/Övre Vasastaden 0301

assessorn 5

götg 15 a-B, 17 a-E Norgeg 1, 3 a-C

1949

89

5 037

10

547

5 584

5 483

1 089

173

316

46 981

29 407

0302

assessorn 4

Danmarksg 4 a-E

1951

51

3 314

1

66

3 380

3 691

1 114

37

561

38 653

12 397

0303

assessorn 7

Danmarksg 6 a-D, 8 a-D

1950

72

4 114

13

638

4 752

4 366

1 061

295

462

41 281

18 580

0304

astrologen 1

götg 7 a-E, 9 a-C

1950

65

3 961

7

536

4 497

4 117

1 039

187

349

33 467

12 511

0305

arvtagaren 1

tönsbergsg 2 a-B, 4 a-D

1950

53

2 968

5

522

3 490

2 786

939

250

479

25 996

5 799

0306

adjutanten 1

isafjödursg 2 a-B, 4 a-C

1951

50

2 738

4

340

3 078

2 603

951

121

356

23 160

5 731

0307

akrobaten 1

Joensuug 2 a-B, 4 a-D

1951

60

3 348

2

210

3 558

3 087

922

83

395

29 358

8 239

0308

aktören 1

Roskildeg 2 a-B, 4 a-B

1951

60

3 495

3

312

3 807

3 213

919

62

199

30 667

9 419

0309

assessorn 3

götg 11 a-B, 13 a-D

1950

65

1 787

3

1 271

3 058

1 824

1 021

998

785

14 865

8 240

0310

assessorn 6

Norgegatan 6-18

1989

64

5 492

0

0

5 492

5 726

1 043

0

0

50 600

26 340

1401

abisko 2

götg 19-35, Norgeg 2-4

1958

56

4 100

33

4 053

8 153

4 294

1 047

2 603

642

43 171

21 697

smedjeg 11-13, 15-17 skolg 10, Västanåg 13

993

205

569

54 790

26 353

Gottfridsberg 1701

Fjärilen 4

1972

60

2 680

14

360

3 040

2 661

1702

Falken 11

Opphemsg 1-7, sandg 2 a-D, 4-8, skolg 25

1973

105

5 972

16

1 385

7 357

5 639

944

470

339

64 611

7 031

1703

Fogden 11

Hjälmsätersg 12 a-C, 14 a-C

1975

76

4 767

6

348

5 115

4 996

1 048

310

891

50 533

8 731

1704

Fogden 10

Hjälmsätersg 18 a-C, 20

1975

80

4 938

1

17

4 955

4 949

1 002

4

249

51 221

3 796

1705

Fogden 7

Hjälmsätersg 10 a-J

1977

57

4 510

3

155

4 665

4 488

995

54

346

46 965

10 123

1706

Fogden 8

Hjälmsätersg 16 a-g

1977

39

3 235

1

16

3 251

3 199

989

6

352

33 400

5 038

1707

Fogden 15

Hjälmsätersg 22 a-l Hjälmg 5

1934 1977

75

6 111

3

26

6 137

6 029

987

6

246

63 347

3 204

1708

Floristen 1

Hjälmsätersg 1

1977

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2 379

651

1709

Flodhästen 4

Västanåg 10

1978

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3 414

683

1710

Filantropen 2

Dalg 1 a-C, skolg 9 a-C, 11 a-B

1978

48

4 196

0

0

4 196

4 057

967

0

0

43 600

8 270

1711

Filantropen 1

Hjälmg 10

1929

6

483

0

0

483

483

1 000

0

0

5 915

3 988

(del block student)


Bokfö rt vär de

rde, T

3 275

3 172

983

20

423

33 600

5 738

56

554

502

1 008

21

375

5 198

952

1714

Fakiren 1

Opphemsg 9, slogatan 32

1947

21

918

0

0

918

1 042

1 135

0

0

11 518

7 633

1720

Omtanken 2

Hjälmsätersg 4 a-B, 6 a-D, 8 a-B

1929 1987

86

7 110

3

175

7 285

7 492

1 054

121

691

78 822

27 275

1737

Fogden 12

Hjälmg 15 a-B, Hagmarksg 2

1934

28

1 469

3

76

1 545

1 380

939

21

280

14 808

1 648

1738

Filosofen 1

Hjälmg 16 a-B

1937

12

804

4

42

846

706

878

8

183

8 232

1 214

1739

Filosofen 2

Hjälmg 14 a-B, Dalg 8

1936

19

755

1

62

817

781

1 034

14

227

8 411

1 827

1904

Fakiren 8

sandg 12 a-C

1945

18

936

1

8

944

845

903

2

231

8 876

391

Hyra

Hyra

Loka lyt

Anta

Läge n

Anta

Bygg

gsvä

47

2

/kvm

1

498

Hyres intäk

3 228

9

/kvm

Taxer in

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr bosta

ter bo stad, T Hyres intäk

m

42

1929

a, kv

1979

Hjälmg 8 a-B

a, kv

smedjeg 5 a-g

Fogden 17

l loka

Fogden 16

1713

hetsy

1712

nads år

Total yt

m

ler, st

ta , k vm

l läge nhete r, st

kr

117

forts. Gottfridsberg

Vasastaden Norra 1404

anders 10

Platensg 30-36, sveag 12-14 Östgötag 51 a, 53

1984

87

5 896

2

782

6 678

6 069

1 029

1 021

1 306

74 816

25 208

1405

alrunan 9

Östgötag 60 a-B

1929

8

511

3

65

576

501

980

16

246

5 392

1 633

1406

alrunan 8

sveag 18

1929

6

261

0

0

261

274

1 050

0

0

3 115

1 072

1407

alrunan 2

sveag 20 a-B

1930

9

429

1

48

477

438

1 021

23

475

4 361

1 309

1408

alrunan 1

sveag 22, Kristinag 19

1929

13

759

2

148

907

747

984

66

446

8 633

1 952

1409

axet 13

Östgötag 40 a-B

1933

23

1 820

1

126

1 946

1 735

953

100

794

20 504

7 109

1410

axet 6

Östgötag 36

1933

12

1 098

0

0

1 098

1 021

930

0

0

11 269

3 914

1411

axet 8

Östgötag 34

1936

15

1 078

0

0

1 078

1 073

995

0

0

11 771

4 255

1413

Beckasinen 5

Engelbrektsg 5

1929

23

1 520

0

0

1 520

1 509

993

0

0

16 000

4 773

1414

Beridaren 14

Platensg 31-35, sveag 4-10

1989

77

5 804

1

31

5 835

5 879

1 013

36

1 155

68 268

31 186

1901

aklejan 3, 5

Kristinag 14, 16 a-C lingg 1 a-B, 3

1941

36

1 894

3

74

1 968

1 784

942

25

338

19 559

2 779

Vasastaden Södra 1402

apeln 11

Vasav 41

1941

15

945

1

5

950

998

1 056

1

142

10 706

5 705

1403

apeln 16

Vasav 37-39

1941

32

1 651

0

0

1 651

1 709

1 035

0

0

16 400

3 635

1601

azaléan 16

Östgötag 20 a-C

1929

18

904

1

18

922

887

981

6

334

9 196

1 379

1602

azaléan 52

Konsistorieg 14-30

1929

54

2 515

6

45

2 560

2 574

1 023

15

333

25 242

1 866

1603

almen 1

Vasav 24, Banérg 7

1939

24

1 906

14

344

2 250

1 852

972

176

512

20 432

5 034

1604

almen 2

Vasav 22

1938

16

1 292

5

140

1 432

1 242

961

40

286

13 279

2 977

1605

almen 12

Östgötag 30, Vasav 20

1935

33

2 321

12

319

2 640

2 281

983

114

357

24 385

4 748

1606

abborren 7

Vasav 40 a-B

1942

18

888

4

166

1 054

918

1 034

136

819

9 261

1 288

1607

azaléan 53

Konsistorieg 38 a-C

1929

16

810

2

70

880

796

983

28

400

8 266

537

1608

aspen 9

Hunnebergsg 11 a-B

1951

20

1 023

3

268

1 291

1 035

1 012

210

784

12 127

2 058

1609

anemonen 4

Hunnebergsg 13, 15 a-C, 17 a-C, 19 a-B Östgötag 18 a-B

1938 1950 1983

39

2 869

9

528

3 397

2 833

987

319

604

32 140

11 384

1612

aspen 11

Barfoteg 1-7 Konsistorieg 2,4 a-D, 6 Östgötag 7-9

1929 1976

122

5 762

14

2 497

8 259

6 150

1 067

3 644

1 459

62 909

33 539

1613

anemonen 3

Hunnebergsg 21 a-B, 23 a-B

1985

14

1 197

0

0

1 197

1 217

1 017

0

0

12 740

353

993

72

558

15 464

2 831

Valla/Fridhem 0701

Orrhönan 1

ulvåsav 4 a-C

1952

38

1 757

5

129

1 886

1 745

0702

Orrspelet 1

sydsvängen 2-4, 8-10 ulvåsav 6-20

1952

130

6 842

17

891

7 733

6 695

979

358

402

60 870

25 724

0703

Ottefågeln 1

ulvåsav 5-9

1953

36

1 938

0

0

1 938

2 006

1 035

150

0

16 877

3 552

0704

Odörtsplantan 1

Bobergsg 1-5

1953

36

1 938

2

44

1 982

2 002

1 033

9

205

17 676

3 555

0705

Ollonskogen 1

Bobergsg 2-20

1952

80

5 535

8

633

6 168

5 176

935

153

242

53 529

23 601

0706

Fiskaren 4

Ombergsg 3, 5

1998

12

812

0

0

812

1 088

1 340

0

10 632

8 970

0707

Fiskaren 11 ingår i 0706

-

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Innerstaden 0801

Dansbanan 1

Emriks gata 2-16

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

17 020

0802

Dansen 1

s:t larsg

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

17 020

0901

Enbusken 22

Barnhemsg 1-3 Drottningg 50 Elsa Brändströmsg 2-8

1954

108

7 590

15

1 868

9 458

7 783

1 025

1 612

863

91 142

26 895

0902

Enbusken 21

Barnhemsg 5 a-B Elsa Brändströmsg 10

1939

17

1 373

6

233

1 606

1 443

1 051

145

622

18 083

9 259


Bokfö rt vär de

rde, T

30 957

17 471

5 249

1 027

779

32 490

14 731

978

702

38 608

16 925

1 094

670

677

24 466

6 215

3 153

962

9 195

1 097

95 910

32 715

3 744

937

127

614

40 512

2 512

737

821

1 114

0

0

10 053

5 493

1 375

1 051

874

144

837

13 399

581

1 578

1 335

941

131

819

16 592

2 128

84

1 799

1 528

891

0

0

18 976

2 495

5

75

4 731

4 145

890

20

267

49 496

4 649

5

340

1 212

850

975

433

1 274

33 283

8 948

1 603

6

269

1 872

1 497

934

280

1 041

0

123

Total yt

Hyres intäk

1 490

3

489

1 979

1 305

876

1994

57

4 858

7

1 556

6 414

5 371

1 106

0905

Ejdern 13

Barnhemsg 15

1973

38

1 408

1

348

1 756

1 600

1 136

0906

Ejdern 16

Barnhemsg 19-23 Djurgårdsg16-18

1956

36

2 476

10

1 319

3 795

2 664

1 076

0907

Eternellen 46

Drottningg 44-46

1957

37

2 863

12

1 393

4 256

3 105

1 085

0908

Elden 13

Nyg, Drottningg 58, 51 Nyg 56

1958

27

1 933

6

989

2 922

2 115

0909

Egypten 15

Djurgårdsg 2, 6 Drottningg 45-49 Nyg 50, 52 a-B

1966 1964

44

3 277

8

8 384 11 661

0910

Ekorren 21

Barnhemsg 6 a-B, 8 a-C

1932 1961

56

3 995

8

0911

Elden 7

s:t Korsg 5-9 storg 60 a-B

1929 1986

9

737

0

0

0913

Dryckeshornet 6

Drottningg 27, s:t larsg 36

1929

11

1 203

4

172

0914

Dryckeshornet 2

Drottningg 31 a-B, Klosterg 41

1929

18

1 418

5

160

0915

Ekollonet 4

Drottningg 35, Hospitalgränd 3-5

1929

17

1 715

1

0916

Elddonet 16

apotekareg 1 a, 1 C Drottningg 39 a-C

1929

37

4 656

0917

Eolus 4

apotekareg 8 a-C

1929

11

872

0918

Eolus 5

apotekareg 6 a-B, Nyg 39-41

1929

15

0919

Basfiolen 4

Hantverkareg 2-8 Platensg 1 B-C stora torget 6, 7, 8 åg 32-34

1929 1988

Hyra

Hyra

Loka lyt

16

/kvm

Anta

1962

Barnhemsg 11-13 Djurgårdsg 10-14

l loka

Läge n

Elsa Brändströmsg 1

Ejdern 12

gsvä 69 771

Ejdern 11

0904

/kvm 22 905

0903

Hyres intäk 34 315

a, kv

2 724

a, kv

Taxer in

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr bosta

ter bo stad, T

m

m

ler, st

ta , k vm

18 412

hetsy

814

Anta

nads år

Stångåstaden årsredovisning 2011

l läge nhete r, st

kr

Fastighetsinnehav

Bygg

118

forts. Innerstaden

207

4 202

398

17

1 340

20

2 666

4 006

1 463

1 092

5 853

2 195

56 606

18 959

0920

Detektiven 17

linnég 15

1939

16

998

2

63

1 061

1 064

1 066

17

270

11 689

2 441

0928

Dalkullan 15

Drottningg 8, Hamng 18 Kullag 8-12

1987

34

2 364

3

531

2 895

2 540

1 074

633

1 192

32 226

11 412

0929

Eolus 3

s:t Korsg 2, 4 a-B

1986

10

852

0

0

852

957

1 123

0

0

10 008

3 848

0930

Eolus 6

s:t Korsg 1, 3 a-B

1986

8

606

1

12

618

692

1 142

12

996

7 236

2 904

0931

Egypten 17

Nyg 43 a-B, 45 s:t Korsg 6 a-B

1986

39

2 933

1

15

2 948

3 298

1 124

4

259

34 537

11 614

0932

Egypten 18

Nyg 48 a-C

1985

13

947

2

46

993

1 092

1 153

12

261

11 050

4 193

0933

Bokbindaren 1

Kungsg 14 a

1987

6

445

0

0

445

445

1 000

0

0

5 133

1 789

0934

Ekoxen 1

Klosterg 62, 62 C, linnég 16

1929

11

1 062

2

148

1 210

1 170

1 102

138

932

14 781

7 274

0936

Dynamon 1

göran Dyks g 2, s:t larsg 25

1952

19

1 288

4

706

1 994

1 372

1 065

1 038

1 470

25 227

15 959

0938

Ejdern 17

Elsa Brändströmsg 3

1929

5

315

5

1 571

1 886

340

1 079

958

610

10 574

8 125

Eskadern 2

Djurgårdsg 71-95

1962

326

21 344

21

743

22 087

20 245

949

388

522

217 001

30 451

Eskadern 2001

Stolplyckan 2002

Ellipsen 5

Föreningsg 21-35

1981

109

8 996

1

1

8 997

9 099

1 011

0

420

104 631

54 709

2003

Ellipsen 6

Föreningsg 35-39, skytteg 1-3

1940 1981

212

15 319

21

1 413

16 732

15 637

1 021

1 543

1 092

176 525

74 407

Kungsgateområdet 0921

Byggmästaren 14 Kungsg 13-19, 21 a-B Repslagareg 7 a-B, 9 snickareg 4 a-C, 6 a-B

1979

93

8 304

4

314

8 618

7 846

945

320

1 019

92 271

24 538

0922

Blandaren 16

gasverksgr, Repslagareg 4, 2

1979

39

2 558

4

974

3 532

2 496

976

926

951

33 628

11 113

0923

Badhuset 13

Repslagareg 8-12

1979

54

4 550

14

465

5 015

4 416

971

418

899

55 209

17 139

0924

Bokbindaren 20

Kungsg 10-14 Repslagareg 13 a-D snickareg 8-12

1981

65

5 586

1

14

5 600

5 311

951

7

500

63 800

19 946

0925

Bajonetten 13

Kungsg 1-7, 4 a-B snickareg 3 a-E

1982

88

6 701

2

66

6 767

6 449

962

28

424

77 168

31 526

0926

Bajonetten 17

Kungsg 6

1940

10

670

0

0

670

651

972

0

0

7 711

1 575

0927

Bajonetten 18

snickaregatan 5 a-D

1938

23

1 605

4

156

1 761

1 046

652

49

314

17 851

19 617


Bokfö rt vär de

rde, T gsvä

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr

150

12 583

16

526

13 109

11 723

932

135

1802

Daggkåpan 9

ådalag 1-3

1959

37

2 254

3

206

2 460

2 025

898

53

257

24 069

4 448

1803

Daggkåpan 11

strandg 10 a-D ådalag 4 a-B, 6 a-B

1959

66

5 190

2

7

5 197

5 444

1 049

15

2 143

56 991

17 398

1804

Daggkåpan 16

ådalag 2 B

2011

32

2 559

1

435

2 994

2 415

944

662

1 522

31 924

81 058

1805

Daggkåpan 17

Hamng 23

1928

0

0

1

509

509

0

0

295

580

2 467

0

0601

seglaren 5

Heimdalsg 5

1952

10

611

1

75

686

602

985

12

160

6 869

2 651

0602

styrmannen 1

Heimdalsg 6 a-C

1952

29

1 438

0

0

1 438

1 505

1 047

0

0

14 506

2 063

0604

silverräven 10

atlasg 14 a-C

1937

30

971

1

0

971

1 209

1 245

2

0

12 993

3 037

1903

seglaren 3

atlasg 8 a-C

1943

18

936

0

0

936

886

947

0

0

9 276

567

uvelundsg 1-25, 4-24

1990

113

9 869

10

452

10 321

9 120

924

433

958

97 590

53 942

Hyra

Taxer in

1955 1967

/kvm

gripg 1, 3, 5 a-B, 7 a-B, 9, 11 a-C

Hyra

Hyres intäk

bosta

Hägern 9

/kvm

Hyres intäk

ter bo stad, T

m Total yt

a, kv

m a, kv Loka lyt

1801

l loka Anta

ler, st

ta , k vm

Läge n

hetsy

Anta

l läge nhete r, st

Bygg

nads år

kr

119

Hejdegården 257 130 084

23 454

Jakobsdal 1501

Nyckelblomstret 1

Johannelund 1201

torpet 1

Ödegårdsg 30-40

1956

96

5 790

1

8

5 798

5 986

1 034

2

305

55 606

30 070

1202

tibasten 12

Ödegårdsg 14-16

1960

22

1 443

3

34

1 477

1 459

1 011

9

265

12 238

8 084

1203

timotejen 7

Vessleg 3

1953

7

406

3

71

477

417

1 027

23

324

15 529

1 708

1204

tumlaren 11

Vessleg 4, 6 a-B

1953

21

1 219

2

50

1 269

1 275

1 046

11

221

0

6 736

1205

tumlaren 12

utterg 15-17

1958

10

709

0

0

709

713

1 006

0

0

6 196

280

0501

tackjärnet 8

Ödegårdsg 1-35

1951 1956

168

9 764

30

801 10 565

9 358

958

163

203

82 557

19 846

1502

tjärtunnan 2

Ödegårdsg 37-69 munkhagsg 2-26 skogslyckeg 2-16

1957

300 17 013

12

329

17 342

15 726

924

146

444 144 731

29 160

1503

tavernan 3

skogslyckeg 3 a-B, 5 a-B, 7-9

1960

139 10 815

26

5 217

16 032

9 835

909

4 446

852 114 511

38 843

1504

tenngruvan 6

skogslyckeg 11 a-D, 13 a-D, 15 a-D, 17 a-D

1958

120

7 658

4

34

7 692

7 032

918

10

307

64 307

8 868

1505

takskägget 4

skogslyckeg 24 a-B

1961

30

1 855

0

0

1 855

1 922

1 036

0

0

18 026

5 784

1506

takskägget 3

skogslyckeg 20-22

1961

30

1 855

0

0

1 855

1 937

1 044

0

0

18 226

5 763

1507

takstolen 2

skogslyckeg 18 a-B

1960

30

1 855

0

0

1 855

1 946

1 049

0

0

18 226

6 513

Åbylund 1301

Osmanen 1

stensättareg 1 a-g, 3 a-B

1955

81

4 440

6

73

4 513

4 111

926

19

260

37 619

10 335

1302

Orgelbyggaren 2

skräddareg 1 a-g, 3 a-B

1956

77

4 442

6

73

4 515

4 123

928

23

309

37 632

10 216

1303

Ordinatan 5

åbylundsg 18-28

1955

54

3 004

7

150

3 154

2 755

917

52

347

26 281

6 145

1304

Ordinatan 6

åbylundsg 9-19

1953

56

3 264

3

37

3 301

3 083

945

12

312

28 190

5 829

1305

Obducenten 7

åbylundsg 2-6, 3-7

1955

43

2 236

9

977

3 213

2 052

918

416

426

21 045

5 258

1306

Obducenten 3

åbylundsg 8-14

1954

36

1 976

1

13

1 989

1 838

930

7

538

17 132

3 978

1307

Obducenten 4

åbylundsg 4-6

1955

70

3 950

0

0

3 950

3 981

1 008

0

0

33 852

14 871

1308

Obducenten 5

åbylundsg 2-6

1954

35

1 975

1

16

1 991

1 987

1 006

6

375

16 749

6 981

1310

Orgeltramparen 1

skräddareg 2-12

1974

133

7 124

2

594

7 718

6 039

848

2 176

3 663

45 000

15 672

1974

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2 751

565

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1311

Obducenten 6

åbylundsg 1

1312

gottfridsberg 1:7

stensättareg 1-3

1313

Orgelbänken 1

skomakareg 6

1996

36

2 495

0

0

2 495

2 734

1 096

0

0

25 400

14 681

1314

Odalbonden 7

Örng 14

1989

6

276

0

0

276

321

1 163

0

0

3 156

1 602

luftvärnsg 3-5, Kanong 2-39 Dragong. 2-4

2009

39

3 723

0

0

3 723

4 731

1 271

0

0

43 005

70 570

Södra Ekkällan 2211

livdragonen 1

Östra Berga 2101

lagerkransen 1

Prästbolsg 11-21

1960

252

15 671

1

9

15 680

14 492

925

2

261

133 140

14 966

2103

laken 4

Hovetorpsg 2-50

1964

189

13 603

39

566

14 169

13 551

996

203

359

114 687

60 281

2105

lagunen 1

Hovetorpsg 1-3

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

123

Västra Berga 2201

löjtnanten 1

Knektg 4-34

1964

163

11 430

27

413

11 843

11 419

999

103

249

89 567

77 143

2202

luftbevakaren 1

Knektg 5-63

1965

228

16 485

61

886

17 371

13 952

846

272

307

140 106

20 890

2203

lavetten 1

luftvärnsg 2-36

1964

132

9 682

30

288

9 970

8 295

857

84

292

81 507

8 596


Bokfö rt vär de

rde, T gsvä

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr

198

14 329

44

420

14 749

12 271

856

106

252

122 996

19 524

1965

193

15 170

43

563

15 733

12 938

853

189

336

130 289

24 292

2206

larmvakten 1

Pionjärg 1-35

1965

126

9 152

25

272

9 424

7 880

861

77

283

77 034

14 501

2207

landsknekten 1

Knektg 2

2007

39

2 694

0

0

2 694

3 314

1 230

0

0

29 476

41 825

2208

laddstaken 1

Knektg 1-3

2007

38

2 624

1

70

2 694

3 261

1 243

0

0

33 050

33 763

2209

luftbössan 1

luftvärnsg 1

1966

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1 776

189

2210

lantvärnsmannen 1 Pionjärg 1-35

1966 1996

40

1 382

2

1 152

2 534

0

0

2 562

2 224

22 721

14 544

2401

gåsen 1

skattegården 101-136

1974

160

12 882

3

72

12 954

11 139

865

36

504

119 356

36 586

2402

gåsen 2

skattegården 73-100

1973

114

8 801

2

77

8 878

7 673

872

33

429

77 577

9 533

2403

gåsen 3

skattegården 23-54

1973

132

10 656

3

111

10 767

9 210

864

42

378

96 427

10 464

2404

gåsen 4

skattegården 1, 2 a-B, 3, 4, 5, 6 a-F

1975

118

7 850

16

383

8 233

7 048

898

94

245

69 890

14 590

2406

gåsen 6

skattegården 8-22, 55-71

1972

132

10 656

2

78

10 734

9 213

865

35

449

91 152

10 322

2408

gåsen 8 (samfällighet)

skattegården

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hyra

Taxer in

1964

Pionjärg 6-62

/kvm

luftvärnsg 38-92

landstormaren 1

Hyra

Hyres intäk

bosta

luftspanaren 1

2205

/kvm

Hyres intäk

ter bo stad, T

m Total yt

a, kv

m a, kv Loka lyt

2204

l loka Anta

ler, st

ta , k vm

Läge n

hetsy

Anta

nads år

Stångåstaden årsredovisning 2011

l läge nhete r, st

kr

Fastighetsinnehav

Bygg

120

forts. Västra Berga

Ullevi

Ryd 2601

Ostformen 1

alsättersg 2, 4 a-B, 6 a-B, 8, 10 a-B, 12 a-B, 14 a-B, 16 a-B

1971

48

3 840

3

34

3 874

3 280

854

11

324

33 707

4 659

2602

Ostformen 2

alsättersg 18 a-B, 20 a-B, 22, 24 a-B, 26 a-B, 28 a-B, 30 a-B

1970

48

4 187

3

22

4 209

3 497

835

6

273

36 056

4 119

2603

Ostformen 3

Rydsv 224, 226 a-B, 228 a-B, 230 a-B, 232 a-B, 234 a-B, 236 a-B, 238

1970

48

4 082

2

24

4 106

3 440

843

7

292

35 707

4 097

2604

Ostformen 4

Rydsv 194 a-B, 196 a-B, 198, 200 a-B, 202 a-B, 204 a-B, 206 a-B, 208 a-B, 210 a-B, 212, 214 a-B, 216 a-B, 218 a-B, 220 a-B, 222

1970

96

8 108

6

103

8 211

6 829

842

22

216

71 217

7 887

2606

Ostformen 6

mårdtorpsg 17-23

1969

45

2 311

3

33

2 344

2 046

885

5

155

19 558

7 938

2607

Ostformen 7

mårdtorpsg 9-15

1969

45

2 311

3

31

2 342

2 049

887

6

178

19 558

8 788

2608

Ostformen 8

mårdtorpsg 1-7

1969

40

2 054

5

323

2 377

1 807

880

280

867

18 894

7 183

2610

Ostformen 10

Rydsv 166 a-B, 168 a-B, 170, 172 a-B, 174 a-B, 176 a-B, 178 a-B, 180 a-B, 184, 186 a-B, 188 a-B, 190 a-B, 192 a-B

1969

96

8 188

5

58

8 246

6 843

836

11

190

69 411

21 143

2611

Ostformen 11

Rydsv 152-164 a-B

1969

48

4 175

2

22

4 197

3 502

839

5

227

35 558

10 848

2702

Ostformen 13

mårdtorpsg 25-31

1972

46

2 343

20

4 682

7 025

2 051

875

4 365

932

42 005

12 758

2703

Ostpressen 1

mårdtorpsg 33-57

1972 1988

124

8 833

4

1 339

10 172

8 674

982

1 677

1 252

89 510

40 245

2705

Ostformen 14

alsättersg 44-46

1988 1971

0

0

3

421

421

0

0

0

0

15 008

15 111

2706

Ostduken 3

Björnkärrsg 15 D

1974

0

0

1

1 321

1 321

0

0

577

437

0

907

2707

Ostkniven 7

mårdtorpsg 51-57

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2801

Ostborret 1

Rydsv 264-294

1974

194 10 552

11

747

11 299

9 406

891

750

1 004

95 570

20 503

2802

Ostborret 2

Rydsv 266 a-C, 298 a-C, 300, 302 a-C, 304a-C, 306 a-C, 308 a-B, 310, 312 a-B, 314 a-B, 316 a-C, 318 a-C, 320, 322 a-B, 324 a-B

1973

128 10 284

6

77

10 361

8 995

875

14

175

89 419

13 767

2803

Ostborret 3

Rydsv 326 a-C, 328 a-C, 330, 332 a-B, 334 a-B, 336 a-C, 338 a-C, 340, 342 a-C, 344 a-C, 346 a-C, 348 a-C, 350, 352 a-C, 354 a-C

1972

136 10 880

8

269

11 149

9 534

876

22

82

95 396

14 233

2804

Ostborret 4

Rydsv 356 a-C, 358 a-C, 360, 362 a-C, 364 a-C, 366 a-C, 368 a-C, 370, 372 a-C, 374 a-C

1972

96

7 718

4

51

7 769

6 743

874

16

314

67 147

10 653

2805

Ostborret 5

Rydsv 376 a-B, 378 a-B, 380, 382 a-C, 384 a-C, 386 a-B, 388 a-B, 390, 392 a-C, 394 a-C

1971

80

6 400

5

119

6 519

5 646

882

11

91

55 800

8 207

2806

Ostborret 6

Rydsv 396 a-C, 398 a-D, 400, 402 a-B, 404 a-B, 406 a-C, 408 a-C

1971

64

5 158

2

25

5 183

4 554

883

9

360

44 418

6 803

(del block student)


Bokfö rt vär de

rde, T gsvä

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr

4 570

3

30

4 600

4 061

889

5

167

29 848

12 498

80

4 760

4

62

4 822

4 270

897

31

494

30 623

12 387

3003

sockenmarken 2:3 Härneg 84-118

1971

72

4 570

4

50

4 620

4 062

889

14

280

29 568

12 122

3004

Heda Östergård 1:134

mjölorpsv 1-41 Jakobstorpsv 4, 5 a-B, 7 a-B, 9-33

1982

62

4 643

1

28

4 671

4 399

947

14

500

31 675

11 494

3005

Heda Östergård 1:135

Blommedalsv 1-69

1983

52

3 984

2

40

4 024

3 746

940

22

550

27 721

10 224

3101

adamstorp 1:8

Evastigen 14 a-B

1958

18

957

0

0

957

847

885

0

0

5 663

848

3102

adamstorp 1:9

Evastigen 12 a-B

1959

18

957

1

6

963

828

865

4

667

5 789

654

3103

adamstorp 1:10

Evastigen 10 a-B

1960

18

984

3

42

1 026

841

855

19

452

6 082

749

3104

malfors 4:70

Evastigen 7 a-B, O g svenssons v 10 a-B

1962

36

2 082

2

15

2 097

1 799

864

3

208

12 462

2 623

3105

malfors 4:95

Cloettav 24 a-B, 26 a-B, 28 a-B Bohemsv 2 a-C, 4 a-B O g svenssons v 9 a-B

1964

76

4 990

29

641

5 631

4 327

867

294

459

31 172

6 749

3106

malfors 4:94

Bohemsv 6 a-B 8 a-B, 10 a-B, 12 a-B O g svenssons v 11 a-B, 13 a-B, 15 a-B

1966

72

5 305

27

338

5 643

4 561

860

116

343

32 360

7 494

3108

malfors 4:35

Evastigen 6

1942

10

802

3

238

1 040

750

935

28

116

5 533

2 321

3109

malfors 4:36

O g svenssons v 8 a-C

1945

12

660

0

0

660

694

1 052

0

0

3 588

4 286

3110

malfors 4:37

O g svenssons v 6 a-C

1945

12

660

0

0

660

601

911

0

0

3 588

531

3111

malfors 4:38

O g svenssons v 4 a-C

1946

12

660

0

0

660

579

877

0

0

3 588

686

3112

malfors 4:54

adamstorpsv 6 a-C

1956

20

588

2

869

1 457

0

0

1 155

1 329

0

4 792

3113

malfors 4:58

adamstorpsv 8 a-C

1956

20

590

1

300

890

0

0

0

0

0

234

3116

Kanaljorden 2:4

spantv 2, trossv 1-3

1982

23

1 381

2

449

1 830

1 154

836

728

1 620

12 233

7 611

3117

malfors 4:102

adamstorpsv 10 a-D, 12 a-C

1970

27

1 323

2

378

1 701

1 277

965

192

509

8 807

1 364

3118

malfors 4:60

adamstorpsv 14 a-B

1955

8

466

4

82

548

426

914

22

274

3 260

1 053

3119

adamstorp 2:1

Evastigen 8 a-B

1955

8

466

3

68

534

425

912

37

544

3 284

1 248

3120

adamstorp 1:18, Hus X1

Evastigen 17

1992

14

1 287

0

0

1 287

1 216

945

0

0

9 368

8 633

3122

adamstorp 1:12, Hus X2 - X7

Evastigen 15, 19-47 adamstorpsv 13, 45-47

1991 1993 1994

52

3 603

6

2 500

6 103

3 361

933

3 282

1 313

21 086

45 286

Hyra

Taxer in

72

1971

/kvm

1971

sockenmarken 2:6 Härneg 48-82

Hyra

Hyres intäk

bosta

sockenmarken 2:4 Härneg 10-46

3002

/kvm

Hyres intäk

ter bo stad, T

m Total yt

a, kv

m a, kv Loka lyt

3001

l loka Anta

ler, st

ta , k vm

Läge n

hetsy

Anta

l läge nhete r, st

Bygg

nads år

kr

121

Ljungsbro

Linghem 3201

gällstad 1:293

linghem

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2 015

1 830

3202

gällstad 1:19

askebyv 4 a-C

1966

12

868

0

0

868

754

869

0

0

3 289

2 935

3203

gällstad 1:20

askebyv 4-34

1965

15

1 500

0

0

1 500

1 242

828

0

0

5 774

1 203

3204

gällstad 1:21

askebyv 36-64

1967

15

912

1

24

936

810

888

11

458

3 560

1 799

3205

gällstad 1:23

gällstadsv 5 a-D

1967

16

1 144

0

0

1 144

970

848

0

0

4 333

1 767

3207

Himna 11:332

sparvsångsv 1-57, 2-62

1991

53

4 204

3

329

4 533

3 532

840

346

1 051

27 339

31 544

stensätter 1:22

Bryggvägen 4-14

2008

6

558

0

0

558

771

1 382

0

0

10 206

12 666

3215

stensätter 1:363

grönkålsvägen 2-32

2008

16

1 680

0

0

1 680

2 085

1 241

0

0

11 264

24 666

3221

stensätter 1:314

grönkålsvägen 37

2009

1

105

0

0

105

131

1 248

0

0

1 166

1 954

3222

stensätter 1:315

grönkålsvägen 35

2009

1

105

0

0

105

126

1 200

0

0

1 148

1 654

3223

stensätter 1:316

grönkålsvägen 33

2009

1

105

0

0

105

129

1 229

0

0

1 159

1 754

3225

stensätter 1:318

grönkålsvägen 29

2009

1

105

0

0

105

126

1 200

0

0

1 148

1 854

3226

stensätter 1:319

grönkålsvägen 27

2009

1

105

0

0

105

133

1 267

0

0

1 192

1 954

3227

stensätter 1:320

grönkålsvägen 25

2009

1

105

0

0

105

124

1 181

0

0

1 166

1 854

3228

stensätter 1:321

grönkålsvägen 23

2009

1

105

0

0

105

119

1 133

0

0

1 152

1 754

3229

stensätter 1:322

grönkålsvägen 21

2009

1

105

0

0

105

124

1 181

0

0

1 183

1 654

3230

stensätter 1:323

grönkålsvägen 19

2009

1

105

0

0

105

124

1 181

0

0

1 033

1 654

3231

stensätter 1:324

grönkålsvägen 17

2009

1

105

0

0

105

119

1 133

0

0

1 150

1 654

3232

stensätter 1:325

grönkålsvägen 15

2009

1

105

0

0

105

129

1 229

0

0

1 157

1 754

Roxen Strand 3214

Ekängen


Bokfö rt vär de

rde, T

0

105

129

1 229

0

0

1 162

1 854

0

0

105

120

1 143

0

0

1 154

1 554

3235

stensätter 1:328

grönkålsvägen 9

2009

1

105

0

0

105

129

1 229

0

0

1 166

1 754

3237

stensätter 1:330

grönkålsvägen 5

2009

1

105

0

0

105

120

1 143

0

0

1 154

1 554

3238

stensätter 1:331

grönkålsvägen 3

2009

1

105

0

0

105

120

1 143

0

0

1 022

1 554

3239

stensätter 1:332

grönkålsvägen 1

2009

1

105

0

0

105

133

1 267

0

0

1 227

1 854

3240

stensätter 1:333

Rödkålsvägen 2

2009

1

105

0

0

105

131

1 248

0

0

1 252

1 754

3241

stensätter 1:334

Rödkålsvägen 4

2009

1

105

0

0

105

120

1 143

0

0

1 152

1 554

3242

stensätter 1:335

Rödkålsvägen 6

2009

1

105

0

0

105

133

1 267

0

0

1 185

1 854

3243

stensätter 1:336

Rödkålsvägen 1

2010

1

113

0

0

113

135

1 195

0

0

1 255

2 334

3244

stensätter 1:337

Rödkålsvägen 3

2010

1

113

0

0

113

135

1 195

0

0

1 227

2 432

3245

stensätter 1:339

Rödkålsvägen 5

2010

1

74

0

0

74

99

1 338

0

0

920

1 739

3246

stensätter 1:341

Rödkålsvägen 9

2010

1

113

0

0

113

135

1 195

0

0

1 228

2 233

3247

stensätter 1:342

Rödkålsvägen 11

2010

1

113

0

0

113

135

1 195

0

0

1 228

2 332

3248

stensätter 1:343

Rödkålsvägen 13

2010

1

74

0

0

74

99

1 338

0

0

918

1 739

3249

stensätter 1:344

Rödkålsvägen 15

2010

1

74

0

0

74

99

1 338

0

0

912

1 739

3250

stensätter 1:346

Rödkålsvägen 17

2010

1

113

0

0

113

135

1 195

0

0

1 229

2 433

3252

stensätter 1:348

Vitkålsvägen 1

2010

1

113

0

0

113

139

1 230

0

0

1 307

2 483

3253

stensätter 1:349

Vitkålsvägen 3

2010

1

113

0

0

113

138

1 221

0

0

1 259

2 433

3254

stensätter 1:350

Vitkålsvägen 5

2010

1

74

0

0

74

102

1 378

0

0

943

1 757

3255

stensätter 1:351

Vitkålsvägen 7

2010

1

74

0

0

74

102

1 378

0

0

933

1 746

3256

stensätter 1:354

Vitkålsvägen 11

2010

1

113

0

0

113

138

1 221

0

0

1 230

2 433

3257

stensätter 1:356

Vitkålsvägen 15

2010

1

113

0

0

113

138

1 221

0

0

1 243

2 433

3258

stensätter 1:357

Rödkålsvägen 16

2010

1

74

0

0

74

101

1 365

0

0

938

1 739

3259

stensätter 1:361

Rödkålsvägen 10

2010

1

113

0

0

113

126

1 115

0

0

1 213

2 333

3260

stensätter 1:362

Rödkålsvägen 8

2010

1

113

0

0

113

136

1 204

0

0

1 248

2 433

3261

stensätter 1:347

Rödkålsvägen 19

2010

1

113

0

0

113

132

1 168

0

0

1 228

2 554

Hyra

Läge n

gsvä

0

105

/kvm

Taxer in

lokal, k

r

kr

kr ter lo kal, T

d, kr

Hyres intäk

bosta

105

1

/kvm Hyra

ter bo stad, T Hyres intäk

m

1

2009

a, kv

2009

grönkålsvägen 11

a, kv

Total yt

m

ler, st

Loka lyt

grönkålsvägen 13

stensätter 1:327

l loka Anta

ta , k vm

stensätter 1:326

3234

hetsy

3233

nads år

Anta

Stångåstaden årsredovisning 2011

l läge nhete r, st

kr

Fastighetsinnehav

Bygg

122

forts. Ekängen

Vikingstad 3401

Bankeberg 14:67

Fålåsav 1 a-B, 3 a-B

1964

22

1 422

2

190

1 612

1 221

859

88

463

5 490

3 045

3403

Fålåsa 5:50

storhagsg 73-81, 87-101

1984

85

5 607

3

776

6 383

3 930

701

1 177

1 517

28 794

19 504

Malmslätt 3501

Valresultatet 2

milds g 10-16

1951

18

1 042

6

124

1 166

936

898

27

217

8 846

3 288

3502

Vedstapeln 1

Furubackav 14

1936

6

522

1

19

541

411

787

3

139

4 653

1 013

3601

Vedsäcken 1

allév 8 a-B, 10 a-B, 12 a-B, 14 Norrmalmsvägen 9

1956

46

2 975

3

339

3 314

2 571

864

149

440

25 889

3 313

3602

Vedsäcken 2

allév 6 a-B

1968

16

1 058

0

0

1 058

926

875

0

0

8 844

549

3701

Rotborsten 17

långg 2 a

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3702

Rotbladet 123

långg 80 a

1975

0

0

0

0

0

0

0

0

0

124

0

3703

Rotbladet 122

långg 129 a

1975

0

0

0

0

0

0

0

0

0

313

0

3704

Rotbladet 124

greng 25 a

1975

0

0

0

0

0

0

0

0

0

163

0

3705

Rotfrukten 13

greng 23 a

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3706

Rottråden 16

greng 125 a

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3707

Rotskottet 59

greng 44 a, 65 a, 84 a

1976

0

0

0

0

0

0

0

0

0

654

0

3708

Rotbladet 127-128 långg 52-80

1975

14

1 008

0

0

1 008

1 014

1 006

0

0

10 884

1 061

3709

Rotbladet 121

3710

Rotbladet 125-126 långg 104-136

3711

Rotborsten 16

3712

Rotbladet 131-132 långg 89-129

3713

Rotfrukten 14

3714

Rotbladet 129-130 långg 25-61

3715

Rotskottet 58

Vidingsjö

långg långg långg greng

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1975

16

1 168

0

0

1 168

1 181

1 011

0

0

9 367

1 456

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1975

20

1 457

0

0

1 457

1 483

1 018

0

0

11 672

2 214

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1975

18

1 313

0

0

1 313

1 321

1 006

0

0

10 790

1 994

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0


Bokfö rt vär de

rde, T gsvä

lokal, k

r

kr

kr d, kr

ter lo kal, T

1 266

1 082

1 019

327

1 600

11 736

0

0

0

0

0

0

0

0

greng 66-84

1976

18

1 297

0

0

1 297

1 315

1 014

0

0

14 206

1 960

Rotskottet 56-57

greng 36-53

1976

17

1 233

0

0

1 233

1 252

1 015

0

0

9 897

1 963

Rotskottet 1-2

greng 11-21

1975

20

1 457

0

0

1 457

1 488

1 021

0

0

11 673

2 148

3724

Räknehäftet 1

Blästadsg 81-193

1979

52

4 727

2

268

4 995

4 661

986

244

910

33 604

7 547

3725

Räknehäftet 42

Blästadsg

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3726

Räkneordet 70

Blästadsg

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3727

Ritbladet 1

middagsg 1-2

-

0

0

2

78