1
2
Omslag
BoråsTapeter Etage Nr. 2814
Detta är bara en av alla fina tapeter våra kunder kan välja bland i vår egen bobutik Smarta hem. Välkommen in!
3
4
Innehåll
6 VD har ordet Strategier och mål Affärsplan 2012 Möjligheter och risker
Kundrelationer och samspel med intressenter 68 HR – God arbetsmiljö 72 Hållbarhetstabell 74
6 8 12 14
Bolagsstyrning 78 Bolagets måluppfyllelse 80
84
20
Finansiella rapporter
Verksamheten Affärsområde Boende 22 Affärsområde Lokal 30 Studentbostäder AB 32 Bryggaregården AB 36 Fastighetsmarknaden 38 Stångåstadens fastigheter 42 Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion 44 Fastighetsvärdering 49 Fastighetsinnehav 52
56
IKEA
Tornby
Skäggetorp
Åbylund
Ryd
Vasastaden
Resecentrum
Cloetta Center
Gottfridsberg
Hållbarhetsredovisning Hållbar utveckling Socialt ansvarstagande Miljöansvar Ekonomisk hållbarhet
Styrelse och koncernledning 86 Styrelseordförande har ordet 88 Finansiell översikt 90 Femårsöversikt 96 Förvaltningsberättelse 98 Resultaträkning 101 Balansräkning 102 Kassaflödesanalys 104 Redovisnings- och värderingsprinciper 105 Noter 106 Förslag till vinstdisposition 111 Revisionsberättelse 112 Granskningsrapport 113
Innerstaden
58 60 62 66
Golfbana
114
Tannefors
Vallarondellen Valla
Tinnerbäcken Magistratshagen Stolplyckan
T1
Fastighetsinnehav Eskadern
Definitioner 126
Universitetet
Garnisonsrondellen
Mjärdevi Science Park
Johannelund
Berga
Jakobsdal Lambohov
Produktion
Text: Ariom Reklambyrå och Stångåstaden Lambohov Formgivning och original: AriomÖstraReklambyrå
FOTO
TRYCK
Niclas Albinsson, Stångåstaden, David Einar Nygren Peter Modin, Mikael Carlsson, Möbler/Rekvisita: Lindholms Blästad
Play Reklamproduktion, Larsson Offsettryck 2012
Vidingsjö
AB Stångåstaden
Box 3300, 580 03 Linköping Tel 013-20 85 00 Fax 013-20 85 23 Org.nr. 556041-6850 • foretaget@stangastaden.se • www.stangastaden.se •
•
Ekholmen
Haninge Ullstämma
5
6
VD har ordet Stångåstaden årsredovisning 2011
Spännande utmaningar när staden växer
2011 har varit ett framgångsrikt år för Stångåstaden. Vi har haft en stor efterfrågan på våra lägenheter, nöjda kunder och ett bra ekonomiskt resultat. Vakanserna var mycket låga och linköpingsborna har en positiv attityd till hyresrätten. Fler och fler människor ser fördelen i att hyra sin bostad, med den bekvämlighet och de begränsade risker som det medför.
Linköping är staden där idéer blir verklighet. Det är en växande stad med framtiden för sig. Stångåstaden bidrar till utvecklingen genom att vi erbjuder ett varierat utbud av bostäder för dem som vill leva och bo här.
Under de närmaste åren har vi framför allt tre stora uppgifter att arbeta med. Vi har lagt fast ett energisparmål, som innebär att vi mellan 2011 och 2025 ska minska mängden köpt energi med 25 procent, ett oerhört ambitiöst mål som utgör en stor utmaning. Den andra uppgiften är att modernisera vårt fastighetsbestånd från 1950- och 1960-talen. Sist, men inte minst, är Linköping i stort behov av nyproduktion. Stångåstaden står väl rustat inför dessa utmaningar. För att klara denna utmaning är det viktigt att vi har en solid ekonomi och en hög kompetens bland medarbetarna.
byggstart för parhus i Östra Lambohov, 115 bostäder i Södra Ekkällan, Vingården, etapp III i Södra Ekkällan, Livdragonen samt bostäder i Linghem Manstorp. Linköping är en av Sveriges främsta studentstäder och universitetet har en mycket stor roll i stadens liv, ekonomi och fortsatta välgång. Jämfört med andra etablerade universitetsorter i landet har Linköping en bra bostadssituation. Genom Studentbostäder arbetar vi ambitiöst med att erbjuda bostäder för denna grupp och vi planerar att bygga ytterligare 200 studentbostäder under de närmaste åren. Stångåstaden förvärvade i slutet av 2011 aktierna i Bryggaregården AB från Linköpings Stadshus AB. Bryggaregården äger flera värdefulla kulturmiljöer, bland annat Friluftsmuseet Gamla Linköping. Det är angeläget för staden att bevara levande historiska miljöer och vi kan vara en aktiv part i detta.
Behov av bostäder I en expansiv stad behövs bostäder av olika slag. Det skapar en dynamisk bostadsmarknad, där stadens invånare kan hitta rätt boende för varje skede i livet. Stångåstaden vill producera fler bostäder till rätt målgrupp i rätt läge, där kostnaden för nyproduktion är motiverad. En begränsning är svårigheten att få fram färdiga detaljplaner i attraktiva lägen. Under senare år har vi haft möjlighet att bygga i centrala, efterfrågade lägen. Daggkåpan med inflyttning 2011 och Kvarteret Tinnerbäcken med inflyttning under 2012 är exempel på det. Där är alla lägenheter uthyrda. Pågående byggprojekt 2012 är Tinnerbäcken Södra med inflyttning 2013. Vi har också
Ett företagande med ansvar Intresset för företagsansvar har fått ökad spridning. Idag krävs att företag ska ta ansvar för de effekter deras verksamhet ger utifrån en helhetssyn. Inom Stångåstaden arbetar vi konsekvent med CSRfrågor (Corporate Social Responsibility) såsom socialt ansvarstagande, miljöhänsyn, kundrelationer, en god arbetsmiljö och ekonomisk hållbarhet. Företagsansvaret är en del i vårt dagliga arbete och ett levande inslag i alla projekt. Den 1 januari 2011 fick vi en ny lag om allmännyttiga bostadsföretag, som bland annat innebär att vi ska verka med ett aktivt samhällsansvar samtidigt som verksamheten ska drivas enligt affärs-
VD har ordet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
mässiga principer med rimlig avkastning. Syftet är att förhindra oskälig konkurrens. För Stångåstadens del innebär lagen ett fortsatt stöd för vårt sätt att arbeta sedan många år. Stångåstadens regelbundna kundundersökningar ger oss ett serviceindex där vi i flera år har legat i topp bland större bostadsbolag. För tredje året i rad fick vi första pris för bästa serviceindex i fastighetsbranschens prestigefyllda tävling Kundkristallen. Det är tack vare våra engagerade och kompetenta medarbetare som vi ständigt kan bli bättre.
Framtidsprojekt och jubileum LinköpingsBo2016 är ett innovativt samhällsbyggnadsprojekt som erbjuder en internationell arena för möten och diskussioner kring framtidens boende. Samtidigt ska en helt ny stadsdel förverkligas i Vallastaden. Stångåstaden kommer att vara en aktiv part. Vi hoppas att projektet ska leda till många nyttiga och konstruktiva diskussioner om bostäder och byggande. Under 2012 firar Stångåstaden 70 år, vilket firas med olika aktiviteter i våra bostadsområden; Familjens dag i Trädgårdsföreningen, Stångåstaden jubileumscup i street fotboll, tävlingar och mycket annat trevligt för alla åldrar. Stångåstaden har en betydelsefull uppgift i Linköpings framtid. Vi står starka och vi är redo för de stora frågor vi måste ta itu med. Stångåstaden kommer att fortsätta vara en drivande kraft i Sveriges femte största stad.
Hans Lander, VD
”Fler och fler människor ser fördelen i att hyra sin bostad” Hans Lander, VD
7
8
Strategier och mål Stångåstaden årsredovisning 2011
Vägen till framgång Stångåstaden har en tydlig vision – att vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. Det ställer höga krav på verksamheten. Företaget ska vara ett föredöme internt och externt i ett lokalt och globalt perspektiv.
Stångåstaden arbetar målmedvetet utifrån fyra strategiska framgångsfaktorer: Kundrelationen, Livs- och verksamhetsmiljöer, Personal- och samarbetspartners samt Affärsmässighet. Alla kundmöten ska vara professionella. Kunden ska bemötas på ett personligt sätt med fokus på bra service. Livs- och verksamhetsmiljöerna ska vara långsiktigt hållbara med naturliga mötesplatser och ge ett positivt första intryck.
De ska dessutom vara anpassade efter de olika kundgruppernas behov. Den egna personalen är grunden till framgång. Kompetens, motivation och engagemang är viktiga byggstenar för att uppnå detta. Stångåstaden ska erbjuda produkter och tjänster som kunderna upplever som prisvärda, vara resultatfokuserade och lära av föredömen. På så sätt agerar företaget affärsmässigt.
Strategier och mål S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Strategi och målsättning
Måluppfyllelse
Marknad/kunder
Måluppfyllnad
Kundnöjdhet för boende
Stångåstadens mål är att skapa livsmiljöer och ett boende som kunden kan vara stolt över och som är anpassat efter dennes behov. Kundnöjdheten mäts genom en årlig kundenkät. Flera andra fastighetsbolag i landet använder samma enkät, vilket underlättar en jämförelse mellan bolagen. Boende, Student och Lokaler genomför alla separata årliga kundundersökningar.
Resultatet för Boende blev 81,8 procent – en ökning med 0,5 procent jämfört med 2010. Den största förändringen står Distrikt Syd för som har ökat hela 1,6 procent på sitt serviceindex. I en jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder) visade det sig att Stångåstaden för tredje året i rad fick första pris för bästa serviceindex i fastighetsbranschens prestigefyllda tävling Kundkristallen. Serviceindex bygger på följande moduler: Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt samt Hjälp när det behövs.
%
Mål
Målet för Kundnöjdheten 2011 var att Boende skulle förbättra betyget mot föregående år. Ett mer långsiktigt ambitionsmål är 83,0 procent. Målet 2011 var för Student 3.96 och för Lokaler 3.80 (på en 5-gradig skala).
Även Student och Lokaler ökade från förra året. Resultat visade ett betyg på 4.04 respektive 3.77 (på en 5-gradig skala).
Fastigheterna
Måluppfyllnad
Strategin är att uppföra bostäder i samma takt som Linköping växer och att utveckla fastighetsbeståndet i attraktiva områden.
Under 2011 färdigställdes 32 nya bostäder i Daggkåpan i centrala Linköping. Bolaget investerade 297 Mkr i underhållskostnader, 118 Mkr i nyproduktion och 74 Mkr i större ombyggnationer. Vid ingången av 2012 har Stångåstaden drygt 140 nya bostäder i produktion och flera projekt planeras starta upp under året. Cirka 200 bostäder är satta i genomgripande ombyggnationer.
Mål
Målet för 2011 var att nyproduktionen skulle fortsätta och att alla nyproducerade bostäder skulle vara uthyrda. Ett långsiktigt mål är att färdigställa minst 100 lägenheter per år. Dessutom har Stångåstaden som strategi att fortsätta den höga ombyggnadstakten med stora underhållsinsatser och stambyten inom fastighetsbeståndet. Mål för ombyggnation är 150 ombyggda och färdigställda bostäder per år.
90 85 80 75 70 08
09
10
11
Nedlagda kostnader för nyproduktion Mkr 125 100 75 50 25 0 08
09
10
11
9
10
Strategier och mål Stångåstaden årsredovisning 2011
Strategi och målsättning
Måluppfyllelse
Energimål
Måluppfyllnad
Sverige har antagit EU:s målsättning om 20 procent effektivare energianvändning 2020 jämfört med 1995. Utöver detta har Sveriges riksdag antagit ett nationellt miljökvalitetsmål om 50 procent minskad slutlig energianvändning till 2050.
Projektorganisationen är under uppbyggnad. System för energiuppföljning är driftsatt. Grafen baseras på verkliga värden, variationer mellan enskilda år har jämnats ut.
Beräknad framtida energiförbrukning % +/– 0
– 20 –25 %
Mål
Stångåstaden har beslutat att minska mängden köpt energi med 25 procent per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Detta styrelsebeslut togs under våren 2011. Målet för 2011 var att upprätta en projektorganisation samt att ha ett fungerande verktyg för att följa upp energiförbrukningen. 2020
2011
2020
2025
1995
2030
Målsättning avseende energianvändning 2025
EU och SE energimål 1995-2030 Historisk energiförbrukning 1995-2011 Framtida energiförbrukning 2011-2025
2025
Ekonomi
Måluppfyllnad
Förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen har tydliggjorts i en ny lag som började gälla den 1 januari 2011. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Det innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet att driva företag i vinstsyfte.
Bokslutet visar att direktavkastningen blev 3,3 procent och resultatet efter finansiella poster hamnade på 154,7 Mkr.
Mål
Ägardirektivet för 2011 säger att Stångåstadens långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Stångåstadens direktavkastning ska vara lägst 3 procent. Styrelsens krav på företaget är ett lönsamhetsmått med resultat efter finansiella poster på 102,4 Mkr för 2011.
Direktavkastning % 4 3 2 1 0 08
09
10
11
Resultat efter finansiella poster Mkr 200 160 120 80 40 0 08
09
10
11
Strategier och mål S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Strategi och målsättning
Måluppfyllelse
Medarbetare
Måluppfyllnad
I medarbetarperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå hög medarbetartillfredsställelse samt hur företaget skapar en framgångsrik kultur.
Resultatet är fortfarande mycket bra, men företaget nådde inte målet och har tappat något från föregående år. Årets totala resultat låg på 4.08 jämfört med 4.14 för 2010. I jämförelse med andra företag klassas Stångåstadens resultat som ”high performance”.
Mål
Att nå betyget 4.20 (4.10) på en 5-gradig skala i den årliga medarbetarundersökningen MMI (Motiverad Medarbetare Index).
Motiverad medarbetare MMI 5 4 3 2 1 0 08
09
10
11
11
12
Affärsplan 2012 Stångåstaden årsredovisning 2011
Affärsplan 2012 med prognos
Linköping är en offensiv kommun med tydliga ambitioner. Staden antas växa med 1 000 -2 200 personer per år framöver. En positiv befolkningsutveckling ställer höga krav på Stångåstaden, som har till uppdrag att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Förutsättningarna tydliggörs i den nya lagen för allmännyttiga bostadsföretag som började gälla 1 januari 2011. Bolagets uppdrag Uppdraget som ägaren formulerat för AB Stångåstaden är såväl ekonomiska som icke-ekonomiska. Långsiktiga ekonomiska mål anges utifrån avkastning och soliditet. Här följer en sammanfattande beskrivning av hur Stångåstaden kommer att bedriva verksamheten under 2012. Redovisningen tydliggör hur företaget har uppfattat uppdraget från ägaren.
Fokus ligger på att utveckla den befintliga boendemiljön, att öka nybyggnationen samt genomföra en kraftfull satsning på energieffektivisering. I Stångåstadens treårsplan, för åren 2012-2014, planeras för att starta byggnation av cirka 720 lägenheter.
Strategier Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn där en stark vision utgör kärnan. Visionen för Stångåstaden innebär att företaget ska vara det självklara valet för alla som vill bygga sin livsmiljö i Linköping. För att visionen ska uppnås krävs fokus på ett antal förbättringsområden. De affärskritiska huvudområdena är kompetensförsörjning, kundservice, fastighetsutveckling, förvaltning och energieffektivisering. Dessutom har delområden tagits fram som ska få extra fokus under 2012. Till varje grupp finns
också planerade aktiviteter. Verksamheten följs kontinuerligt upp via bland annat balanserade styrkort på olika nivåer. Dessa är utformade utifrån fem perspektiv: kund, medarbetare, process, utveckling samt ekonomi. Stångåstadens uppgift är att erbjuda ett brett utbud av prisvärda bostäder. För att klara detta ska koncernen bygga, vårda och utveckla livsmiljöer för alla som vill leva och bo i Linköping. På så sätt är företaget en aktiv och betydelsefull part när det gäller utveckling och tillväxt i framtidens Linköping.
Nyproduktion Stångåstaden har redan initierat en ökning av nyproduktionen och företaget står inför en expansiv period framöver. Investeringar i form av nyproduktion sker löpande. Volymen beräknas uppgå till omkring 1 500 Mkr för åren
Affärsplan 2012 S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
2012 -2014, då nyproduktion av cirka 720 lägenheter kommer att påbörjas. Av dessa blir cirka 450 inflyttningsklara under dessa år. Sådana prognoser präglas av naturliga skäl av en stor osäkerhet. För att ovanstående nyproduktion ska kunna genomföras krävs att planprocessen är effektiv, att det finns efterfrågan på nya bostäder samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Även andra fastighetsinvesteringar är aktuella, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter direkt eller indirekt. En fortlöpande omstrukturering av fastighetsportföljen avser såväl förvärv av fastigheter som försäljningar. I områden där Stångåstaden är alltför dominerande eftersträvas en minskad andel.
Utvecklingsarbete Stångåstaden har som mål att minska energianvändningen. Mängden köpt energi ska minska med 25 procent per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Ett forsknings- och utvecklingsprojekt pågår i ett givande samarbete med Linköpings universitet inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Här är hyresgästernas beteende ett viktigt fokusområde.
Resultaträkning Omsättningsökningen för 2012 förklaras dels med volymökning och dels med förväntad generell hyreshöjning. Hyresförhandlingarna avslutades under januari 2012 och resultatet blev en hyreshöjning med 2,1 procent från och med mars 2012. På kostnadssidan påverkades driftkostnaderna av extraordinära vinterkostnader under första delen av 2011. Driftkostnaderna för 2012 har beräknats utifrån ett ”normalår”.
De taxebundna kostnaderna beräknas öka med 4,2 procent. Underhållskostnaderna stiger i och med att ombyggnadstakten av befintliga fastigheter förväntas öka. Räntekostnaderna beräknas ligga kvar på samma nivå som 2011. Det ger en genomsnittlig räntekostnad på 3,8 procent för helåret 2012.
Investeringar Totalt sett planeras för investeringar på 470 Mkr i nyproduktion och befintliga fastigheter under 2012. Det är något högre än den senaste treårsplanen. Pågående nyproduktionsprojekt: Kvarteret Tinnerbäcken Tinnerbäcken Södra Östra Lambohov, parhus, etapp 2
Sammanfattning Stångåstadens verksamhet kommer under 2012 att drivas vidare på affärsmässiga grunder med ett långsiktigt perspektiv. Satsningarna fortsätter på en attraktiv boendeutveckling, för att skapa livsmiljöer där människor trivs och bor kvar. Företaget prioriterar en hög ambition när det gäller underhåll i befintligt bestånd. Det gäller även fortsatt teknisk och miljömässig utveckling med fokus på socialt engagemang, samt ytterligare satsningar på nyproduktion och energibesparingsåtgärder. Med affärsplanen för 2012 anser Stångåstaden att ägarens avkastningskrav och soliditetsmål kommer att uppnås.
Planerad start av nyproduktion under 2012: Linghem Manstorp, kedjehus Södra Ekkällan, Vingården, tillsammans med NCC. Södra Ekkällan, etapp 3, Livdragonen Bland större ombyggnadsprojekt kan nämnas: Jouensuugatan/Roskildegatan Magistratshagen, Föreningsgatan Ådalagatan Ödegårdsgatan Plöjaregatan Därtill kommer satsning på energieffektivisering och vattenbesparande åtgärder.
Finansiering/lånebehov Upplåningsbehovet beräknas öka med 300 Mkr under året. Lånevolymen 2011 var 2 800 Mkr, vilket innebär att de externa låneskulderna beräknas uppgå till 3 100 Mkr vid utgången av 2012.
Nyckeltalsprognos för Stångåstaden Budget 2012 Avkastning (Resultat efter finansnetto)
100,4 Mkr
Avkastning på eget kapital
4,5 %
Direktavkastning
3,3 %
Resultat före skatt/ omsättning
7,9 %
Justerat eget kapital (Eget kapital) Soliditet (Eget kapital/omslutningen)
2 280 Mkr 41 %
13
14
Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011
Möjligheter och risker
Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst av den ekonomiska tillväxten, ränteläget och utvecklingen i regionen. För att framgångsrikt kunna hantera omvärldsförändringar krävs lång framförhållning och tydliga strategier. Fastighetsförvaltning kräver långsiktigt strategiska beslut, samtidigt som det på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet. Därför ägnas stor kraft åt förvaltningsfrågor på lång sikt. Ett exempel på detta är lösningar för att minska energiåtgång och miljöpåverkan, vilka långsiktigt kommer att minska kostnaderna. Här presenteras de risker och möjligheter som påverkar Stångåstaden, följt av en indikation som visar hur företaget bedömer risken eller möjligheten: Strategiska risker – kopplas till företagets strategiska inriktning Operativa risker – uppkommer i huvudverksamheten Finansiella risker – uppkommer i finansverksamheten Omvärldsrisker – risker som Stångåstaden påverkas av men inte kan råda över Det är viktigt att Stångåstaden analyserar tänkbara risker och har här bredvid uppskattat riskerna genom att klassificera dem. Risken markeras med en gul cirkel och placeras på en linje mellan Låg och Hög risk.
Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Strategiska risker Bostadsmarknad Låg risk
Hög risk
Det har varit en omfattande inflyttning i Linköping de senaste åren och stort tryck på bostäder. Enligt en undersökning som genomförts kommer Linköpings kommun att ha en brist på 2 100 bostäder år 2019 om byggnationen och inflyttningen fortsätter i samma takt. Risken är därmed låg att bostadsmarknaden de närmsta åren skulle uppleva att det finns ett överskott av bostäder inom kommunen.
Fastighetsbestånd Låg risk
Hög risk
Stångåstaden har till uppgift att bygga i den takt som anges i ägardirektiven. En svårighet är att det tar lång tid att få bygglov och starta byggnation. Många önskade byggprojekt kan av olika orsaker ligga vilande under lång tid vid överklaganden av planeringen.
Efterfrågan Låg risk
Hög risk
Under 2009 skedde ett trendbrott när det gäller efterfrågan, vilket har speglat även detta år. Efterfrågan på Stångåstadens samtliga bostäder har varit fortsatt mycket hög och under stor del av året var vakanserna i stort sett noll. Linköpings befolkningsutveckling fortsätter att vara positiv med en befolkningsökning på cirka 900 personer under 2011.
Marknadsläget för kommersiella lokaler är i bra balans i de inre delarna av Linköping och i övrigt råder ett utbudsöverskott, inte minst på kontorslokaler. Lokalmarknaden har under de senaste åren präglats av liten efterfrågan, men tendensen är positiv. Liksom i fallet med bostäder har läge och standard stor betydelse för efterfrågan. Stångåstaden har en begränsad volym kommersiella lokaler.
Hyresutveckling Låg risk
Hög risk
Hyresutvecklingen utgör både en risk och möjlighet. Bostadshyrorna står för 89 procent av hyresintäkterna. Hyressättningen påverkas av det så kallade bruksvärdessystemet. Förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen har tydliggjorts i en ny lag som började gälla den 1 januari 2011. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Det innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet att driva företag i vinstsyfte samt att den hyresnormerande rollen är slopad. Det innebar att våren 2011 blev intressant ur ett hyresförhandlingsperspektiv. Generella hyresförhandlingen för 2011 startade i slutet av 2010 och avslutades i januari 2011. Överenskommelsen innebar att hyrorna skulle höjas med 1,8 procent från 1 februari. Det visade sig vara den lägsta hyresjusteringen i Östergötland. För studentbostäder gjordes förhandling senare under våren och det resulterade i en hyreshöjning på 1,8 procent från och med 1 juli.
Samtidigt fick korridorrummen en höjning med 45-55 kronor per rum och månad. För hyrorna 2012 träffade Stångåstaden och Hyresgästföreningen Linköping en överenskommelse under januari 2012. Överenskommelsen innebär att hyrorna höjdes med 2,1 procent från och med 1 mars 2012. Tyvärr präglades denna hyresförhandling av att parterna hade olika syn på bolagets vinstnivå. Hyresgästföreningen ansåg att en hyreshöjning på endast 0,9 procent var motiverad, vilket ska jämföras med Stångåstadens yrkande på 2,7 procent när förhandlingarna startade. Med anledning av detta strandade förhandlingarna strax före jul och ärendet lämnades till den så kallade Hyresmarknadskommittén (HMK) för avgörande. HMK beslutade i ärendet i mitten av januari vartefter parterna träffades och tecknade en överenskommelse utifrån HMK:s beslut. Bostadshyrorna fastställs genom förhandling med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Det ger en stabil grund för resultat och fastighetsvärden. Hyresnivån för affärs- och kontorslokaler är mer konjunktursberoende, men utgör å andra sidan endast 8 procent av hyresintäkterna.
15
16
Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011
Operativa risker Vakanskostnader Låg risk
Hög risk
Vakanskostnader innebär hyresförluster för vakanta bostäder och lokaler. Stångåstadens hyresbortfall för 2011 uppgick till 11 Mkr (varav bostäder stod för 2 Mkr). Denna summa motsvarar 0,9 procent av omsättningen. Inkasso- och handräckningsärenden samt avhysning hör till undantagen och endast 29 avhysningar genomfördes under 2011. Vakanskostnadernas utveckling Mkr
natur, det är enkelt att byta bostad när man så önskar. Studentbostäder har av naturliga skäl en högre omflyttningsgrad, 63 procent, vilket samtidigt är en del av affärsidén; ett boende under en relativt kort period. Under de senaste åren har dock omflyttningshastigheten sjunkit från 25 procent 2007 till 19,5 procent år 2011, mycket till följd av bolagets arbete med att matcha rätt hyresgäster till rätt lägenhet och att snabbt få ut uppsagda lägenheter på företagets hemsida. Samtidigt är trycket på bostäder i kommunen högt och uppsägningarna minskar, vilket visar att hyresgästerna bor kvar längre i sina bostäder.
20
då driftkostnaderna ökat snabbare än hyresintäkterna. Till stor del beror dessa ökningar på icke påverkbara faktorer som höjda skatter och avgifter (se Skatter och avgifter sid. 18). Med mediakostnader menas vatten, sopor, hushållsel och fjärrvärme. Läs mer om mediakostnader under fastighetskapitlet sid. 52.
Underhåll, investeringar och nyproduktion Låg risk
Hög risk
Underhåll, investeringar och nyproduktion Mkr 600
Driftkostnader 15
Låg risk
10
Hög risk
500 400
5
Kostnadsutveckling för driftkostnaderna
0
250
300
Mkr 07
08
09
10
200
11 200
Vakanskostnadernas utveckling under 5 år Antalet vakanser påverkas av hur många personer det är som vill bo i företagets bestånd. De senaste åren har inflyttningen till Linköpings kommun varit positiv, vilket innebar att Stångåstaden under stor del av 2011 i princip hade noll vakanser och därmed sjunkande vakanskostnader. Även omflyttningar inom beståndet påverkar lönsamheten och vakanskostnaden. Stångåstaden har en jämförelsevis hög omflyttning på 19,5 (20,3) procent, varav interna omflyttningar stod för cirka 6 procent. Det förklaras bland annat av hyresrättens
100
150 0
100
08
50
Underhåll
09
10
11
Investeringar
Varav nyproduktion 0 08
Media
09
10
11
Fastighetsskötsel
Reparationer
Det finns en risk att kostnadsökningarna överstiger de årliga hyresjusteringarna. Detta är vad som hänt de senaste åren,
Företaget har en långsiktig plan för hur underhållet ska fördelas mellan områden, över tid och typ av underhåll. En relativt stor del av Stångåstadens bestånd består av äldre byggnader med kommande behov av renovering. De närmsta 15 åren kommer behovet av till exempel stamrenoveringar att öka
Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
kraftigt. Under 2011 har Stångåstaden ökat sina underhållsinsatser utöver det sedvanliga årliga underhållet för att stå väl rustade inför framtiden. De investeringar som görs i fastigheterna påverkar värdet positivt. En stor del av underhållet, och till viss del investeringar, kan vid behov skjutas på framtiden för att möta lägre intäkter eller ökade kostnader i andra delar av företaget. Nyproduktionen påverkas till stor del av omvärldsfaktorer som tillgång till tomter, möjligheter till bygglov. Stångåstaden har en stor ekonomisk styrka och kommer under 2012 att fortsätta satsa på underhåll, investeringar och nyproduktion.
behöver inte Stångåstaden mäta radon överhuvudtaget, vilket då innebär att företaget slipper sanera. Vilken väg är då bäst att välja – att inte radonmäta eller mäta alla lägenheter i hela beståndet löpande och riskera att få negativ uppmärksamhet i media vid de tillfällen högre radonnivå uppmäts? Stångåstaden har valt en medveten strategi att mäta radonnivån fortlöpande för att förbättra boendemiljön för hyresgästerna. Genom att gå än mer grundligt tillväga vid energideklarationerna än vad lagen kräver, har Stångåstaden nu betydligt bättre överblick över förbättringspotentialen, både vad gäller energiåtgång och andra nyckeltal.
Miljörisker Låg risk
Hög risk
Stångåstaden är sedan 2005 certifierade enligt ISO 14001:2004. Avsikten med certifieringen är att företaget på ett strukturerat sätt ska arbeta förutseende och förebyggande i miljöfrågor. Med ett väl genomtänkt miljöarbete utvecklas en god kontroll över de miljörisker som finns och kunskap om åtgärder som är till nytta för kunden och andra intressenter. Nya rön om farliga ämnen är något som kan påverka miljöarbetet. Företaget håller sig löpande uppdaterat om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och hälsopåverkan, bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata i alla större ny- och ombyggnationsprojekt. Stångåstaden har under de senaste tio åren lagt mycket resurser på att radoninventera beståndet samt sanera där förhöjda värden uppmätts. Enligt lag
Se även Hållbarhetsredovisningen, Miljöansvar, sid. 62.
17
18
Möjligheter och risker Stångåstaden årsredovisning 2011
Finansiella risker Stångåstaden bedriver finansarbetet genom att väl balansera de finansiella riskerna mot en låg finansieringskostnad. Stångåstaden har sedan 2004 en rating av Standard & Poor’s och fick under 2011 en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket god, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel kommersiella fastigheter. Styrelsen har fastslagit en finanspolicy som ligger till grund för hur finansarbetet ska skötas. Finanspolicyn revideras årligen för att säkerställa att policyn leder till att finansarbetet sker på bästa sätt, med låga risker som ändå ger möjlighet till goda finansiella affärer. Förändringar i ränteläget påverkar avkastningskraven vid fastighetsvärdering och därmed bedömningen av de enskilda fastigheternas marknadsvärde.
Räntekostnader Låg risk
Hög risk
För närvarande har Stångåstaden stora övervärden i fastighetsbeståndet. Ett högre ränteläge, i kombination med höga ny- och ombyggnadskostnader samt låga hyror, ökar risken för nedskrivningar av bokfört värde i pågående och framtida projekt. Räntekostnaderna är en relativt stor kostnadspost, och de uppgick till 107,5 Mkr för 2011.
Räntekostnaderna påverkas av marknadsräntorna samt av den typ av finansiering som väljs. En kort upplåning på exempelvis tre månader ger en lägre räntekostnad än en fast ränta på tio år, men ökar samtidigt ränterisken i låneportföljen. Under året har lånevolymen varit så gott som oförändrad, men under de närmaste åren förväntas den öka till 3 100 Mkr på grund av den nyproduktionsfas företaget befinner sig i. En höjning av räntenivån med 1 procent i början av 2012, vid oförändrad lånevolym och räntebindningstid, skulle öka koncernens kostnader med 6 Mkr. Finansverksamheten och de olika finansiella riskerna beskrivs utförligare på sid. 92.
Omvärldsrisker Det har beslutats att bostadsbyggnadssubventionen, även kallat räntebidrag, ska upphöra. Från och med 2012 upphör all utbetalning. Avtrappningen av räntebidragen innebär ingen drastisk förändring för de redan befintliga bostäderna. Hela koncernen hade cirka 0,8 (2,7) Mkr i räntebidrag för 2011, varav cirka 0,6 (1,5) Mkr tillföll Studentbostäder. När det gäller nyproduktion tydliggörs i den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag att endast byggnation som ger en positiv avkastning ska genomföras.
Skatter och avgifter Låg risk
Hög risk
Beslut rörande skatter, avgifter och
andra relegeringar har direkt inverkan på Stångåstadens ekonomiska resultat. Under 2011 var både bolagsskatten på 26,3 procent och arbetsgivaravgiften på 31,42 procent oförändrad. Under året indexhöjdes fastighetsavgiften till 1 302 kronor per lägenhet. Fastighetsskatten är oförändrad mellan 2010 och 2011 för både bostäder och lokaler. Olika typer av avgifter, rörliga och fasta, gällande värme och fastighetsel som motsvarar en stor andel av driftkostnaderna, bedöms stiga mer än inflationen de närmaste åren. En del kostnader är beroende av politiska beslut. Det är svårt att förutse händelserna, men i efterhand kan kostnadsökningar pareras med minskningar på annat håll i företaget.
Kompetensförsörjning Låg risk
Hög risk
Stångåstaden har under de senaste åren känt av bristen på rätt kompetens inom vissa tjänsteområden, framförallt fastighetsrelaterade yrken, vilket har gjort det svårare att rekrytera rätt medarbetare. Genom långsiktig kompetensförsörjning ska Stångåstaden säkerhetsställa att företaget har rätt kompetens för att möta framtida utmaningar. Målsättningen är att vara en arbetsgivare som attraherar rätt kompetens. Ambitionen är att fortsätta arbetet med traineer. Företaget strävar också efter att vara en aktiv part när det gäller fastighetsutbildningarnas innehåll på gymnasie-
19
Möjligheter och risker S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
och universitetsnivå. På så sätt bidrar Stångåstaden till att det utbildas professionella yrkespersoner inom fastighetsbranschen.
Känslighetsanalys, Mkr. Kostnaderna ökas med: Förändring Hyresförändring bostäder
Påverkan
2012
2013
2014
2
11
11
11
2
1
1
1
10 kr/m
10 kr/m
Känslighetsanalys
Hyresförändring lokaler
I tabellen till höger anges hur Stångåstadens resultat före skatt påverkas. Resultateffekterna ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av möjliga kompenserande åtgärder.
Vakansgrad
1%
12
12
12
Drift- och underhållskostnad
2%
16
16
17
Ränteförändring
1%
6
10
11
Vi är i ständig utveckling
20
verksamhe t en
21
22
Affärsområde Boende Stångåstaden årsredovisning 2011
Boende, liv och vardag
Stångåstaden är Linköpings största fastighetsägare. Nästan var femte linköpingsbo bor i en av Stångåstadens lägenheter. Att vara stor aktör innebär ett stort ansvar. Det handlar inte enbart om den enskilda lägenheten eller fastigheterna.Istället handlar det om ett större perspektiv – att se helheten i människors boende, liv och vardag. Därför tar företaget även ansvar för hela bostadsområden, med trygga och nöjda kunder som följd.
Stångåstaden har som uppgift att kunna erbjuda linköpingsborna ett boende utifrån familjesituation, livsstil och behov. Vissa föredrar ett citynära boende, andra väljer hellre ett lugnt och grönt ytterområde. Där staden expanderar och där människor vill bo, där ska också Stångåstaden finnas med. Som ledande aktör tar företaget ansvar för ett varierat utbud och en attraktiv livsmiljö som riktar sig till alla. Totalt äger och förvaltar Stångåstaden cirka 18 600 lägenheter. Affärsområde Boende är det största av företagets
Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Ullevi
IKEA
Tornby
Skäggetorp
Åbylund Vasastaden Gottfridsberg
Cloetta Rese- Center centrum
Innerstaden Ryd
Distrikt City
Distrikt Väst
Valla
Tannefors
T1 Hejdegården
Universitetet Mjärdevi Science Park
Garnisonsrondellen Södra Ekkällan
Johannelund
Berga
Distrikt Syd
Lambohov
Jakobsdal
För mer detaljerad information se sid.114.
affärsområden. Det vänder sig till kommunens alla invånare och idag bor cirka 19 procent av alla linköpingsbor i någon av de 14 400 lägenheterna. Affärsområdet ansvarar för uthyrning, drift, skötsel samt löpande underhåll. Därutöver ingår även bland annat Kundtjänst och växel.
standard till vackra gamla sekelskifteshus och friliggande villor i sjönära läge. Innerstaden är Stångåstadens mest efterfrågade bostadsområde med medvetna kunder som ofta ställer höga krav på sitt boende.
Distrikt Väst Bostadsbeståndet är indelat i geografiska områden – Distrikt City, Väst och Syd.
Ryd, Ullevi, Mjärdevi, Lambohov, Ljungsbro, Valla/Fridhem, Malmslätt och Vikingstad.
Distrikt City Innerstaden, Vasastaden, T1, Kungsgateområdet, Åbylund, Eskadern och Stolplyckan samt Ekängen och Linghem. Distrikt City präglas av allt från nybyggda funkisinspirerade hyresfastigheter med exklusivt cityläge och hög
Distrikt Väst domineras av fastigheter byggda på 1960-, 70- och 80-talet men även stjärnhus från 1950-talet. Bland nybyggda radhus finns nio så kallade passivhus. De saknar traditionell uppvärmning och utnyttjar istället spillvärme från husets apparater och
Blästad
de boende. Distrikt Väst präglas av Vidingsjö spännande projekt Ekholmen och mångfald, där Stångåstaden är en Haninge drivande aktör.
Distrikt Syd
Ullstämma
Majelden, Berga, Blästad, Södra Ekkällan, Johannelund, Jakobsdal, Hejdegården, Haninge, Vidingsjö och Ullstämma. I Distrikt Syd finns bland annat tidstypiska 1940- och 50-talsområden, med varierat bestånd. Här finns också nyproducerade radhus. Inom distrikt Syd pågår omfattande renoveringsarbeten utifrån fastigheternas ålder och behov. Närheten till naturen är en gemensam nämnare för dessa områden, något som lockar många boende.
23
24Några snabba frågor Namn: Thomas Persson
Ålder: 57 år Familj: Barnen Robin och Jessica
Kundnära organisation
Gift med Eva
Stångåstaden arbetar utifrån en kundnära organisation, vilket innebär att servicefunktionerna finns närmare kunderna och att de boende kan lära känna den personal som arbetar i distriktet. En distriktschef är ytterst ansvarig för varje distrikt. Tillsammans med distriktets områdesansvariga driver de verksamheten utifrån ett boendeperspektiv. Varje områdesansvarig har hand om cirka 700 lägenheter och ansvarar dessutom för frågor som rör ekonomi, drift och service. Kunderna kan vända sig till sitt distriktkontor i olika ärenden. Alla kundnära funktioner, såsom uthyrning, kundmottagning samt skötsel- och driftfrågor, finns inom varje distrikt.
Bor: I en trea i nya Daggkåpan
Thomas, nu har ni hunnit bo i Daggkåpan några månader. Vad är det bästa med boendet? Först av allt det trevliga läget. Vi har nära till centrum, men också till fina promenadstråk utmed Stångån. Hela familjen uppskattar den öppna planlösningen, att vi har en inglasad balkong och att huset verkar ha bra ljudisolering. De stora fönstren ger en fin utsikt och ljus. Det är också bra med central för datorkopplingar och att vi kan ta hissen till cykelförråd och garage. Sist, men inte minst, måste vi förstås nämna alla trevliga grannar.
Hur fick ni den här lägenheten? Vi bodde tidigare i bostadsrättsradhus i Ullstämma, men hade stått i Stångåstadens kö några år. När möjligheten att flytta till Daggkåpan dök upp kände vi att
Under 2011 genomfördes en mindre organisatorisk förändring. Området Hejdegården var tidigare en del av Distrikt City, men tillhör nu till största delen Distrikt Syd.
det var rätt tillfälle att flytta. Med vuxna
Unikt få vakanser
barn var det läge att krympa boendeytan
Den låga vakansgrad som rådde under 2010 förstärktes ytterligare 2011. Dessutom inträffade en unik händelse – för första gången på 2000-talet var antalet vakanser noll. En bidragande orsak är den ekonomiska oro som präglar marknaden och som talar för hyresrätten som bostadsform. Många väljer att inte äga, utan ser istället hyreslägenheten som ett attraktivare, mer flexibelt och tryggare alternativ. En annan bidragande orsak är Stångåstadens målmedvetna varumärkesarbete med många uppmärksammade aktiviteter och kampanjer som nu ger resultat.
samt bo mer centralt.
Hur har livet förändrats? En hel del har blivit mycket enklare. Eftersom vi gillar att träna är det perfekt att bo nära simhallen och sporthallen. Vi har också börjat utnyttja det stora utbudet i stan. En annan följd är att vi börjat fundera på ifall vi ska behålla bilen. Nu ser vi fram emot en skön sommar då vi kan sitta på balkongen och följa folklivet utefter Stångån.
Undersökningar visar inte bara en mycket hög kunskap om företaget, utan också att linköpingsborna har positiva
attityder till företaget. Ytterligare ett faktum är att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt. Sist, men inte minst, är engagerade medarbetare och en bra fungerande organisation en stark förklaring till marknadsläget. I snitt har antalet vakanser 2011 legat runt 10 lägenheter per månad. Detta kan jämföras med 2009 då vakansgraden låg på 70-80 lägenheter per månad. Färre vakanser leder till minskad omflyttning. 2011 har Stångåstaden nått sitt mål med en omflyttning under
”19 procent av alla Linköpings invånare bor i våra lägenheter” Ulf Gustafsson, Förvaltningschef
20 procent, närmare bestämt 19,5 (20,3) procent. Företaget har satsat medvetet på kösystemet, samtidigt som bolaget professionellt matchar rätt kund med rätt lägenhet. Personer som flyttar ofta inom beståndet har uppmärksammats och en policyändring har medfört att hyresgäster som bott kortare tid än 12 månader inte prioriteras för omflyttning. Det minskade antalet vakanser är positivt ur flera aspekter, men ställer också nya krav på fler bostäder och nya projekt i den expansiva staden Linköping. Stångåstaden är en aktiv part och arbetar intensivt med att kunna erbjuda nya och befintliga linköpingsbor ett attraktivt framtida boende.
Nya lägenheter i kvarteret Daggkåpan Kvarteret Daggkåpan är en nyproducerad fastighet i centrala Linköping som väckt
Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
25
26
Affärsområde Boende Stångåstaden årsredovisning 2011
stort intresse och som blev fulltecknat snabbt. Under 2011 färdigställdes 32 lägenheter fördelade på tvåor, treor och fyror med öppna, ljusa planlösningar och hög inredningsstandard. Strax innan sommaren flyttade de nya hyresgästerna in. Stångåstadens representanter välkomnade med fika och inflyttningspresent.
Yttre omständigheter Vintern 2010/2011 blev den strängaste på många år. Snön kom tidigt och lade sig sedan för att ligga kvar till långt in på vårkanten. Stångåstaden har arbetat intensivt för att underlätta för de boende när det gäller såväl innemiljö som utemiljö. Men den ovanligt hårda vintern har påverkat uppvärmning och snöröjning. Däremot har hösten och inledningen på vintern 2011/2012 varit betydligt mildare, vilket gynnat alla parter.
I ständig utveckling
”Alla har rätt till ett tryggt boende”
För att kunna erbjuda kunderna ett konkurrensstarkt och attraktivt boende, arbetar Stångåstaden ständigt med att utveckla sina tjänster och sitt utbud. Under 2011 blev det klart att alla som bor hos Stångåstaden kan nyttja en stor förbättring av bolagets moderna bredbandsnät. Sedan tidigare finns Com Hem och Bredbandsbolaget som leverantör av internet- och tv-tjänster i kabeltvnätet men nu också det lokala bolaget Utsikt med dess tjänster. Därmed är detta det första exemplet i Sverige, där en av marknadens stora operatörer arbetar sida vid sida med en lokal aktör. Projektet blev mycket uppmärksammat i media.
Ett tryggt boende Alla har rätt till ett tryggt boende. I samarbete med Hyresgästföreningen
Affärsområde Boende S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
har Stångåstaden stärkt skalskyddet i delar av fastighetsbeståndet. Många kunder har efterfrågat elektriska lås, vilket nu installeras i portuppgångar, garageportar och allmänna utrymmen. De nya låsen öppnas med en tagg (plastbricka) istället för vanlig nyckel. Råkar man tappa bort taggen kan den snabbt och enkelt spärras. Idag har 20 procent av alla kunder detta system. Installationen kommer att fortsätta under de närmaste åren i de fastigheter som bedöms som lämpliga. Målet är 50 procent inom 5 år. Utvecklingen av digitala hjälpmedel upplevs av många som en stor trygghet, samtidigt som det skapar ett bekvämare och enklare boende. Ett exempel är Framtidens TV där alla hyresgäster kan ta del av en mängd tjänster gratis såsom egen tv-kanal, informationsfilmer, möjlighet till felanmälan, kontrollera hyresfaktura, läsa av elförbrukning samt boka tvättstuga (för lägenheter med elektronisk bokningsmöjlighet). Stångåstadens hyresgäster har från mars till oktober erbjudits hjälp att installera utrustningen för Framtidens TV. I ett arbetsmarknadsprojekt har fem personer med stöd av en projektledare ”knackat dörr” för att informera om de tjänster de kan utföra samt hjälpa till att installera hos kunder som ej tidigare gjort detta. Trygghet åstadkommer man också genom möten människor emellan och sociala aktiviteter. Många aktiviteter och åtaganden, såsom Årets Tryggve, det förebyggande arbetet mot vräkning, Bo Bra Berga, trygghetsprojektet i Skäggetorp och andra samarbeten i bostadsområdena, beskrivs i avsnitten Kundrelationer sid. 68 och Socialt ansvarstagande sid. 60 i Hållbarhetsredovisningen.
Bostäder för alla åldrar Stångåstaden har alla linköpingsbor som kundkategori – allt från ungdomar och barnfamiljer till medelålders par och pensionärer. Företaget ska kunna erbjuda bostäder för livets alla skeden. Aktiviteter har genomförts under 2011 för att underlätta för de yngre, 17-22 år, att ta sig in på bostadsmarknaden. Jakten på kontraktet har varit en omtalad och framgångsrik marknadsföringskampanj som gett många nya kunder. Kampanjen blev nominerad till Årets
Kampanj i AGDA-galan som arrangeras av Marknadsföreningen i Östergötland (MARÖ). I Ekängen byggs framför allt för barnfamiljer. De bostäder som produceras i Tinnerbäcken Södra, med inflyttning 2013, lockar dem som har utflugna barn och nu känner sig redo att sälja villan. En annan intressant kategori är seniorboendet, Fördel 55+, som växer allt mer. Även här byggs nya bostäder i Kvarteret Tinnerbäcken med inflyttning våren 2012.
27
28
Affärsområde Boende – Senior Stångåstaden årsredovisning 2011
Efterfrågat boende senare i livet
fördel 55+ Konceptet Fördel 55+ som lanserades 2010 har blivit en stor framgång. Det riktar sig till en senior målgrupp som har fyllt 55 år och som inte har några hemmavarande barn. Många i målgruppen kommer från villa och är nu redo att söka ett bekvämt och attraktivt boende som passar en ny fas i livet. Stångåstaden har i nära dialog med målgruppen 55+ utarbetat konceptet, för att kunna erbjuda det som efterfrågas. Det handlar om nyproduktion i attraktiva lägen, att anpassa befintliga bostäder och utveckling av ett nytt koncept – Trygghetsboende. Det handlar också om vardagliga tjänster som gör livet enklare, tryggare och lättare att leva.
Nya attraktiva projekt I Kvarteret Tinnerbäcken, i centrala Linköping, uppförs ett seniorboende
2012 sker inflyttningen i Kvarteret Tinnerbäcken. som erbjuder det där lilla extra. Det här är ett exklusivt boende med uppskattade inslag såsom gemensamhetslokal, bastu, trädgård med terrass och övernattningslägenhet. Lägenheterna på 2-5 rum och kök är ljusa, smarta och rymliga. Hyresgästerna har haft möjlighet att själva påverka lösningar och materialval. I området kommer också att finnas service som ger de boende ett mervärde, bland annat ett seniorgym med kafé. Tinnerbäcken har fått stor uppmärksamhet och lägenheterna blev snabbt uthyrda. Inflyttning kommer att ske 2012. Flera informationsträffar har genomförts på Konsert & Kongress för alla de som har varit intresserade av Kvarteret Tinnerbäcken. Deltagarantalet har varit imponerande, med cirka 500 personer varje gång. Vid ett av årets stora evenemang som drar en något äldre publik, Jazz & Bluesfestivalen på Konsert &
Kongress i Linköping, har också ett speciellt event genomförts med information om Fördel 55+ och Kvarteret Tinnerbäcken. Under en öppen visning kunde dessutom intressenter besöka det nybyggda huset, där en färdigställd lägenhet hade möblerats upp. Under 2011 har också ett omfattande arbete lagts ner på att konvertera delar av tre kvarter i stadsdelarna Åbylund, Johannelund och Majelden till seniorboende som präglas av tillgänglighet, trygghet och gemenskap. Totalt handlar det om 120 lägenheter. Här har en något äldre kundgrupp, med en medelålder på över 70 år, visat allra störst intresse. Ombyggnationen har resulterat i mer tillgängliga entréer, markerade trappsteg, rymligare badrum och borttagna trösklar. Det är förhållandevis små åtgärder som ger ett säkrare och mer anpassat boende för målgruppen.
Några snabba 29 frågor Namn: Håkan och Ulla Andersson 60 resp. 58 år
Tanken är att man ska kunna bo kvar i sin bostad långt fram i livet. Lägenheterna har lägre hyra jämfört med nyproduktion. Under året har det gjorts insatser för att skapa Boråd i dessa fastigheter. Informationsträffar under trevliga former har anordnats och varit mycket välbesökta.
ska finnas möjlighet att få praktiskt hjälp under ett antal timmar per dag. Den hjälp man erbjuds kan exempelvis handla om utflykter, andra aktiviteter och praktiska tjänster. Det pågående arbetet ska framför allt resultera i vilka tjänster som ska ingå och hur dessa ska utformas.
Trygghet och sällskap
Ett stort tjänsteutbud
kering i huset och andra faciliteter, bland
Konceptet för Trygghetsboende har utvecklats ytterligare i samarbete med kommunen utifrån de riktlinjer och krav som finns på den här formen av boende. Det vänder sig till kunder som har fyllt 70 år och som uppskattar sällskap. För att uppmuntra till gemenskap planeras här ett sällskapsrum och möjlighet att dela måltider tillsammans. I Trygghetsboende ingår även att det
I Stångåstadens seniorboende ska hyresgästerna få möjlighet att ta del av olika slags tjänster som gör boendet säkrare, tryggare, enklare och bekvämare. På hemsidan erbjuds ett flertal tjänster som företaget och Linköpings kommun tillhandahåller. Det kan vara allt från Fixar-Birgitta och seniorgym till mötesplatser och hjälpmedel.
annat övernattningslägenhet, gemensam-
Lägenhet: 3 rum och kök, 93 kvm
Arbetar med: Ulla på Toyota, Mjölby, och Håkan på SKL, Garnisonen
Varför flyttar ni till Tinnerbäcken 55+? För att vi uppskattar läget, området, par-
hetslokal, gym och bastu. Samtidigt känns det väldigt bra att flytta in i något nybyggt, vilket är första gången någonsin för oss. Man kanske får mer gemenskap med grannarna om man är i ungefär samma ålder och samma fas i livet.
Hur har processen fungerat hittills? Vi tycker kontakten har varit jättebra, även om vi inte har varit med från starten. Det har varit bra information, trevliga träffar och visning av lägenheter. Vi kom in sent efter ett återbud, men vi är ändå nöjda med de val som var gjorda. Stångåstaden lyckades också ändra från tapeter till målade vita väggar, vilket vi uppskattar mycket.
Varifrån flyttar ni? Vi har bott i villa i Hästholmen. Köparen ville gärna flytta in före jul, så vi har alltså bott i vår sommarstuga sedan dess. Självklart har det inte gått någon nöd på oss där, men vi uppskattar att vintern har varit relativt mild och snöfattig så här långt. Nu ser vi verkligen fram mot att komma till Linköping igen, där vi tidigare bott. Vi vill ta del av allt utbud av restauranger, kultur och liknande.
30
Affärsområde Lokal Stångåstaden årsredovisning 2011
Rätt lokal för rätt verksamhet I Stångåstadens fastighetsbestånd finns cirka 400 kommersiella lokaler, varav de flesta ligger i flerfamiljshus och i stadsdelscentrum. Uthyrningsgraden under 2011 har varit mycket hög. Den stora utmaningen är att med omsorg hitta rätt lokal för rätt verksamhet. Attraktiva aktörer och verksamheter innebär ett uppskattat mervärde för de boende i området. Affärsområde Lokal fokuserar på alla lokalobjekt i Stångåstadens fastighetsbestånd. Det gäller allt från butiker, restauranger och kontor till föreningslokaler, förskolor, vårdcentraler, servicehus och bibliotek. Rätt förvaltade kommersiella lokaler ger Stångåstaden bättre förutsättningar att utveckla bostadsområdena på ett positivt sätt.
Hög uthyrningsgrad
”Många mindre företag har hittat lokal hos oss” Christer Lövgren, Kund- och Avtalsansvarig
2011 har varit ett positivt år med en oförändrat hög uthyrningsgrad på 97 procent. Vakanskostnaden är 1,1 procent av totala hyran. Lediga lokaler har framför allt varit mindre källarutrymmen. Under året har en inventering genomförts av den typen av ytor. Syftet är att analysera vad de eventuellt kan användas till och undersöka om här finns något kommersiellt värde. Under 2011 kan noteras ett 20-tal nya uthyrningar till mindre företag, såsom enmansföretag med olika slags verksamheter, allt från tryckeri till profilreklam.
Några snabba 31 frågor Företag: Karamello Sverige AB
Adress: Platensg. 1C, Linköping
Butiksansvarig: Gagga S. Westin
Gagga, berätta om Karamello… Karamello startades hösten 1994 av kompisarna Mikael Huljebrandt och Henrik Hovlind. Det började som en franchisekedja, men företaget valde att ändra inriktning 2003 och varje butik såldes till respektive butiksägare. Karamello är så mycket mer än bara en butik och vi sysslar bl.a. med B2B, Event och Trade. Sammanlagt sysselsätter företaget cirka
Nöjda kunder Årets Nöjd Kund Index (NKI) visar ett högre värde, 3.77, jämfört med året innan (3.62). Städning, skötsel och miljö har ökat, likaså helhetsattityd och kundservice som ligger mycket högt. Trygghet och säkerhet är ett område som kan förbättras, vilket är ständigt aktuellt för Stångåstaden. Företaget arbetar kontinuerligt för att upprätthålla en bra dialog med kunderna med hög tillgänglighet, bland annat genom besök ute i verksamheterna.
Nya Ryd Centrum Under 2011 har Ryd Centrum stått i fokus, ett stadsdelscentrum med ett flertal aktörer. Ryd är en av Linköpings västra stadsdelar där Stångåstaden har ett stort bestånd av flerfamiljshus och studentlägenheter. Analys och planering har pågått sedan något år tillbaka och nu finns en ambition att projektet kommer igång vintern/våren 2013. Under året har konkreta planer presenterats på hur det kommer att se ut och vad som ska förändras. Arbetet har skett utifrån tre aspekter; service, handel och energi. Resultatet kommer att bli ett uppfräschat
och mer yteffektivt centrum med plats för nya attraktiva verksamheter.
Fler projekt Affärsområde Lokal har också projekterat för nya förskolor i området Majelden, en relativt central del av Linköping där staden ska förtätas och bebyggas med nya bostäder. Man har även genomfört en statusuppdatering av förskolor i företagets bestånd för att få en bättre överblick av skick och behov. De nya bostäderna i Kvarteret Tinnerbäcken i centrala Linköping kommer att stå klara våren och sommaren 2012. Då öppnar bland annat ett seniorgym med kaféverksamhet. I etapp 2, med inflyttning 2013, finns ytterligare ett par kommersiella lokaler, men dessa är betydligt mindre och kan vara lämpliga för någon form av service mot en senior målgrupp.
Planer 2012 Under 2012 kommer ett fortsatt fokus att ligga på utvecklingen av Ryd Centrum, ett arbete som sker i nära samverkan med alla berörda parter.
25 anställda och har en omsättning på cirka 40 miljoner.
Vilka handlar hos er? Karamellos kunder är alla som ryms i en familj – barn, tonåringar, föräldrar och faroch morföräldrar. Butiken ligger placerad i Linköpings näst mest trafikerade gathörn, och närheten till bion gör att det här är precis rätt läge för oss. Vi har öppet sju dagar i veckan, vilket våra kunder uppskattar.
Nu har butiken gjorts om, eller hur? För att kunden ska få en bra överblick och vi ett snabbare avslut krävs ett bra flöde, tydlighet och smarta lösningar som skapar inspiration och köplust. Efter ombyggnaden, som genomfördes under cirka tre veckor hösten 2011, har vi fått en modern, öppen, inspirerande butik fylld av ljus och goda intryck. Resultatet har blivit att våra stammisar hittar något nytt och många nya kunder hittar hit för första gången, då vi nu är som ett levande skyltfönster ut mot Ågatan.
32Några snabba frågor Namn: Rebecca Fallberg
Ålder: 21 Läser: Affärsjuridiska programmet, år 2
Har bott i studentboende: 6 månader
Rebecca, beskriv ditt studentboende. Jag flyttade till en studentbostad hösten 2011 och det var en bra upplevelse
Linköping – en attraktiv studentstad
för mig. Mitt studentboende är ljust och fräscht. Den lilla ytan ger en mysig känsla men många gånger önskar man att det fanns några fler kvm. Området ligger nära skolan och cykelvägen är väl upplyst och trafikerad dygnet runt, så man behöver aldrig vara rädd. Huset jag bor i är lugnt och skönt! Inte nog med att jag trivs väldigt bra i lägenheten, det finns även ett litet gym som är gratis samt en simhall i samma hus. Området är fint och välvårdat, nära till parkering, skola, affär, stan och bensinmack. Jag stormtrivs!
Vad är det bästa med ditt boende? Att elen ingår och att det är tio månaders hyra.
Hur är kontakten med Studentbostäder AB? Jag gillar att de har så bra service vid personliga besök.
Hur ser ditt framtida drömboende ut? Mitt drömboende ska ha stora öppna ytor med neutrala färger på väggar och mörkt golv. Jag vill ha stora fönster ut mot en sjö och stora gräsytor. Köket ska gärna ha en köksö med spis och fläkt samt goda förvaringsutrymmen. Viktigt för mig är att det finns rymliga garderober och ett lagom stort badrum med plats för en generös dusch.
Linköpings position som attraktiv studentstad befästes under 1970-talet och har bara accelererat sedan dess. År för år är trenden densamma – allt fler vill studera och bo här. Det har lett till en stor efterfrågan på studentbostäder. Under 2011 har den varit större än på länge. Linköpings universitet är ett av de största i landet med närmare 28 000 studenter och spetsutbildningar i världsklass. Att studenter från hela Sverige, och hela världen, väljer att utbilda sig vid Linköpings universitet och Tekniska
Högskola ställer krav på staden och bostadsutbudet. Studentbostäder i Linköping AB är ett helägt dotterbolag till AB Stångåstaden. Bolagets affärsidé är att erbjuda ett boende anpassat till studenter vid Linköpings universitet. Idag äger och förvaltar bolaget cirka 4 200 studentbostäder i områden nära universitetet. Störst är Ryd med 2 700 studentbostäder. Övriga områden är Flamman och Fjärilen i Gottfridsberg, Mjärdevi, Lambohov, Valla och T1. Av det totala antalet studenter i Linköping bor cirka 25 procent hos Studentbostäder eller i Stångåstaden.
Studentbostäder AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Europa har vägt upp det eventuella bortfall som avgiften medfört. 2011 är nästan 30 procent av hyresgästerna födda utomlands. Dagens höga efterfrågan beräknas hålla i sig. Linköpings universitet har gjort en bedömning som visar att antalet studenter och därmed efterfrågan på bostäder fortsätter att vara stor även framöver.
33
Irrblosset, intill Vallaskogen nära universitetet, är ett pågående projekt som beräknas stå klart våren 2013. Detta är en befintlig fastighet, där förtätning sker. Planerna för nya, yteffektiva lägenheter påbörjades under 2011 och ska genomföras kommande år. ”Outnyttjade” ytor kan ge ytterligare 22 studentbostäder.
Planer finns också för renodlad nyproduktion, som ska motsvara framtidens IKEA efterfrågan från stadens studenter. I jämförelse med andra likvärdiga Här har projektering startat 2011 och universitetsorter har Linköping en nåförhoppningen är att detta ska kunna got bättre bostadssituation. Under åren innebära ytterligare 100-150 studentbo1999-2007 byggdes cirka 100 studentSkäggetorp städer i det populära kvarteret Irrblosset. bostäder per år i Linköping.
Förtätning ger nya bostäder
Åbylund
Vasastaden
Gottfridsberg
Resecentrum
Innerstaden Ryd Tannefors Valla
Fortsatt stor efterfrågan Såväl 2010 som 2011 har inneburit extremt stor efterfrågan på studentbostäder. Tidigare år har trycket varit som störst vid terminsstarterna, speciellt augusti och september, men idag är efterfrågan jämt fördelad över hela året med få eller inga vakanser. De stora ungdomskullarna i åldrarna 18-23 år är en förklaring. Ytterligare en förklaring är att arbetslösheten är förhållandevis hög. Avgifterna för utomeuropeiska studenter som infördes 2011 förutspåddes kunna matta efterfrågan. Men så blev inte fallet. Antalet nya studenter från
T1
Golfbana Universitetet Mjärdevi Science Park
Berga
Lambohov
För mer detaljerad information se sid.114.
Studentbostäder
34
Studentbostäder AB Stångåstaden årsredovisning 2011
Omfattande underhåll Renoveringen av 64 lägenheter på Björnkärrsgatan 5 och 7 i Ryd stod klar våren 2011. Ytskikt har målats om, badrummen har fått kakel och klinker, vitvaror har bytts ut och i trapphusen har det byggts fyra studierum för de boende. Renovering av ytterligare 128 badrum i studentkorridorer i Ryd har påbörjats under året och beräknas vara klar våren 2012. Under året har även andra åtgärder genomförts, allt från energieffektiviseringar och rörelsestyrd belysning, till tilläggsisolering av vindar och förbättringar av ventilation. Arbetet med att byta ut hela taket på fastigheten Gamla Irrblosset på cirka 7 000 kvm påbörjades under 2011.
Kommunikation skapar trivsel Studentbostäder genomför regelbundna korridorbesök, för att komma nära sina hyresgäster. Områdesansvariga har som uppgift att besöka samtliga korridorer minst två gånger per år, vilket ger en bra inblick i behov och önskemål. Detta har gett positivt resultat i form av färre
klagomål och högre trivsel. Bolaget har en överenskommelse med KOMBO (Studenternas Hyresgästförening) om ytterligare satsningar på gemensamma utrymmen i studentkorridorerna. Ett resultat är de nya soffor som har placerats ut i totalt 100 korridorkök i samband med korridorbesöken.
”Senaste åren har varit en fantastisk resa i kundnöjdhet” Simon Helmér, VD Studentbostäder AB
Även 2011 genomfördes en mycket uppskattad Kalasmottagning vid läsårets början, där Studentbostäder var en aktiv part för att möta de nya studenterna. Synpunkter och behov fångas även upp via de boendeföreningar och andra studentföreningar som företaget samarbetar med. Samtliga hyresgäster fick ta del av årets hemförsäkringskampanj, som Student-
Studentbostäder AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
bostäder genomförde i samarbete med Länsförsäkringar. Resultatet var en framgång där över 170 hyresgäster skrev avtal om hemförsäkring.
Högt NKI Dessa åtgärder och evenemang ger företaget en värdefull relation med nya och befintliga studenter. Insatserna har uppskattats och är förmodligen en av de stora anledningarna till de mycket positiva resultaten vid de kundundersökningar som genomförts. 2011 års NKI (Nöjd
Kund Index) visar ett värde på hela 4.04 (3.94). Kunddialog och kvalitet är två viktiga begrepp som värdesätts högt. Hela 80 procent instämmer mycket väl i frågan ”Har Studentbostäder ett gott rykte bland studenter?” och 97 procent av kunderna kan/vill rekommendera företaget som hyresvärd till någon som söker studentbostad i Linköping.
”Den ljusnande framtid är vår” Studentbostäder och Linköpings universitet fortsätter sitt nära samarbete för
att kunna erbjuda stadens studenter ett attraktivt och tryggt boende. Studenterna är en viktig del av Linköping, inte bara den tid de studerar här utan också i ett framtidsperspektiv. Därför sker nya satsningar, såsom nyproduktion, för att kunna möta upp beräknad efterfrågan. Dagens hyresgäster i Studentbostäder kan vara morgondagens hyresgäster i Stångåstaden.
35
36
Bryggaregården AB Stångåstaden årsredovisning 2011
Bryggaregården – Linköpings kulturarv
2011 har varit ett spännande år för AB Stångåstadens senaste tillskott i form av dotterbolaget Bryggaregården. I bolaget ingår bland annat Gamla Linköping, en av Linköpings stora attraktioner, där det nu byggs för att släppa in nya tidsepoker. Bryggaregården är ett helägt dotterbolag till Stångåstaden. Det omfattar Gamla Linköping, Valla fritidsområde och andra kulturhistoriska byggnader i Linköpings kommun. Stångåstaden förvärvade i november 2010 Bryggaregården av Linköpings kommun.
Ett kulturhistoriskt bevarande Bryggaregården består av ett 90-tal byggnader i Gamla Linköping, det
kommunala naturreservatet Vallaskogen, Valla fritidsområde, Krogen Amerika och Stenhusgården på Storgatan samt Hunnebergsgårdarna. I fastigheterna finns lägenheter, lokaler och museer. Gamla Linköping, Valla fritidsområde och Vallaskogen är ett friluftsmuseum och förvaltningen har starka inslag av kulturhistoriskt bevarande. Gamla Linköping är en småstadsidyll som speglar livet som det såg ut för hundra år sedan. Alla byggnader i området har flyttats dit från Linköpings innerstad från 1950-talet och fram till idag. Här blandas privatbostäder med muséer av olika slag som till exempel Grafiska museet, Apoteksmuseet och
Brandkårens museum. Området är öppet året runt med marknader och aktiviteter som följer årstiderna och är en av Linköpings stora turistattraktioner. Det är också ett älskat område av linköpingsborna själva.
Varsamt underhåll Det kulturhistoriska värdet ställer speciella krav på underhåll. Alla byggnadstekniska åtgärder sker i nära samarbete med Friluftsmuseets verksamhetsansvariga. Under 2011 har tak tjärats och fyra hus har fått nya takpannor. Ett omfattande målningsarbete har genomförts i området, framför allt av fasader, staket och grindar. Brandsäkerheten har utvecklats, dels
Bryggaregården AB S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
genom information till brukare, dels genom förbättrat brandlarm. I Värdshuset Gamla Linköping har ett omfattande renoveringsarbete av kök och källare inletts. Det kommer att stå klart våren 2012.
Gamla Linköping. Det blir nyproducerade hus som så långt som möjligt ska likna de fastigheter som tidigare stått på Storgatan 22 och 24, mitt i centrala Linköping.
Exteriört finns en stor samstämmighet. Interiört blir det en mix av traditionellt 50-tal och moderna inslag för att uppfylla dagens regler för nyproduktion.
Kostsamma åtgärder Bryggaregården har under 2011 förvärvat Bäckagården, en ståndsmässig fastighet som 1898 byggdes åt telegrafkommissarie Wenström och från början hette Villa Bo i Ro. Denna byggnad, nära Tinnerbäcken i Linköping, kommer att renoveras tidstypiskt för att återfå något av sin forna glans och därefter bli kontor för uthyrning.
Nybyggnation i Gamla Linköping I maj månad startade byggnationen av de så kallade replikhusen i Friluftsmuseet
”Det kulturhistoriska värdet är en stor utmaning” Simon Helmér, VD Bryggaregården
Stilen är 40- och 50-tal, vilket innebär att en ny tidsepok flyttar in i Gamla Linköpings vackra miljö. Arbetet har möjliggjorts genom äldre ritningar och fotografier.
Den svenska byggtraditionen med gamla trähus, uthus, staket och bearbetade grindar kräver ett omfattande och tidskrävande underhåll. Insatser blir ofta kostsamma, varför ägaren tillsvidare inte har något krav på avkastning. 2011 har inneburit en avsevärd ökning av kostnader för underhåll. Investeringarna uppgick till 12 Mkr, vilket överensstämde med ställda resultatkrav.
37
38
Fastighetsmarknaden Stångåstaden årsredovisning 2011
Fastighetsmarknaden i nuläget En expansiv stad ställer höga krav på boendet. I Linköping samverkar kommunen, näringslivet och universitetet för att skapa rätt förutsättningar för att bo och verka i regionen. Stångåstaden är en stark aktör på den lokala fastighetsmarknaden. Därför måste bolaget följa de trender och krav marknaden ställer. Det sker genom nyförvärv, förädling och nybyggnation i attraktiva citylägen. Även energi- och miljöfrågor är ständigt i fokus för ett genomtänkt, efterfrågat och hållbart boende i tiden.
Utvecklingen på fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden utvecklades positivt under inledningen av året, men konjunkturen mattades av efter sommaren. Den totala transaktionsvolymen under 2011 uppnådde ungefär samma volym som under 2010. Det är främst svenska institutioner och större fastighetsbolag som har varit aktiva på köp- och säljsidan, även om utländska aktörer återigen visat intresse. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. Ett antal stora affärer, såväl portföljer som enstaka fastigheter, har under året skett utanför de tre storstadsområdena som sett sin andel av den totala transaktionsvolymen minska. Det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan fastighetskategorier. Bostadsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt har varit mest attraktiva på marknaden. Efterfrågan för exempelvis industrifastigheter har generellt varit lägre. Avkastningsnivåerna rörde sig under det första halvåret svagt nedåt på många delmarknader, även utanför storstäderna. Under andra halvåret har avkastningsnivåerna överlag legat stilla och några förväntningar om sjunkande direktavkastningar finns inte. Efterfrågan på kommersiella lokaler var relativt god under 2011 med hyresnivåer som ofta tecknades på, för den lokala marknaden, goda nivåer. Flertalet fastighetsägare rapporterar om ett positivt uthyrningsresultat. Främst är det moderna, flexibla kontorslokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas, med en något svagare efterfrågan för butiks- och industri-
lokaler. Hyres- och vakansmarknaden bedöms generellt vara fortsatt stabil, men inledningen av 2012 blir troligtvis avvaktande. Tillskottet av nya lokaler har under 2011 varit relativt lågt då många projekt stoppades när finanskrisen slog till under 2008/2009. De projekt som påbörjades var till övervägande del uthyrda på förhand. Graden av spekulation har generellt varit låg även om det funnits inslag av detta på lokala marknader. Bygg- och anläggningsverksamhet har varit en av få starka branscher under de senaste månaderna, men optimismen avseende orderingången har dämpats vilket har lett till ett minskat rekryteringsbehov. Direktavkastningsnivån för fastigheter i Linköping % 8 7 6 5 4 2008 Kontor A-läge
2011 Bostäder A-läge
Direktavkastningsnivån på bostadsfastigheter sjönk rejält under perioden 2004-2007. Under finanskrisen steg direktavkastningen något för att därefter återgå till den låga nivå som rådde innan krisen. I Linköping estimeras direktavkastningsnivån för bra bostadsfastigheter i bästa läge till cirka fyra procent, vilket är jämförbart med bra bostadsfastigheter i andra svenska storstäder. Det finns för närvarande stort intresse att förvärva bostadshyresfastigheter.
Fastighetsmarknaden S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Antal invånare i Linköping jämfört med antal färdigställda bostäder Färdigställda Invånare i Linköping
bostäder i Linköping
Antal
Antal 1 500
150 000 148 000 146 000
1 200
144 000 142 000
900
140 000 138 000
600
136 000 134 000
300
132 000 130 000
0 03
04
05
Färdigställda bostäder
06
07
08
09
10
11
Antal invånare
Direktavkastningskraven tenderar att ytterligare sjunka men motverkas delvis av att marknadsräntorna stiger.
Fakta om Linköping Befolkningsmässigt är Östergötland det fjärde största länet i Sverige. Linköping, med närmare 150 000 invånare, är Sveriges femte största kommun. Befolkningstillväxten i kommunen har varit mycket positiv sedan 1950-talet och staden växer snabbare än riksgenomsnittet. 2011 ökade befolkningen med 918 personer. En ökande befolkning och färre bostadsbyggen än planerat innebär ett uppdämt behov av nya bostäder. Statistik om arbetslösheten visar att Linköping generellt är i nivå med riksgenomsnittet, medan ungdomsarbetslösheten är låg. En viktig tillväxtfaktor är nära samverkan mellan näringsliv och kommun samt ett allt intensivare samarbete med Norrköping och andra grannkommuner.
Linköping är en av Sveriges största universitetsstäder. Idag finns här närmare 28 000 studenter och doktorander. Tidigare har många studenter flyttat till andra orter efter avslutade studier, vilket har uppfattats som ett problem. Detta har förbättrats på senare tid och allt fler väljer att stanna i Linköping även efter examen. Linköpings infrastruktur är mycket god med E4:an i stadens absoluta närhet, bra järnvägskommunikation till Stockholm och Norrköping samt en flygplats i utkanten av staden. Totalt antal bostäder i Linköping är ungefär 70 000. Fördelning av bostäder i Linköping, totalt 34 % Småhus
Hyreslägenheter
42 %
Bostadsrättslägenheter
24 %
Dessa siffror skiljer sig från Sverige som helhet där andelen småhus (egna hem)
ligger på 52,6 procent, hyresrätter på 29,7 procent och bostadsrätter på 17,7 procent.
Hyresmarknaden i Linköping I Linköping finns ett antal dominerande hyresvärdar. Förutom Stångåstaden är det också privata fastighetsbolag såsom Akelius, Botrygg, Mannersons, Willhem och Riksbyggen. Kommunen har omfattande planer på stadsutveckling och bostadsbyggande, men utvecklingen ligger i framtiden och kommer förmodligen att ske etappvis utifrån konjunkturer, marknadsläge, befolkningstillväxt och efterfrågan. Vakansgraden är mycket låg i hela Linköping, men trots det har hyresnivåerna på bostäder legat förhållandevis stilla de senaste åren. 2011 var hyresnivån för bostäder runt 900-950 kronor per kvm. De större hyresvärdarna i Linköping uppvisar många likheter när det gäller hyresnivå och standard. Akelius och Stångåstaden har en genomsnittlig
39
40
Fastighetsmarknaden Stångåstaden årsredovisning 2011
hyresnivå på 960-990 kr/kvm medan Willhem och Riksbyggen ligger något lägre.
Den lokala hyres- och transaktionsmarknaden Det är generellt god efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus på den svenska fastighetsmarknaden och i synnerhet i tillväxtorter. En investering i bostadsobjekt ses som en förhållandevis riskfri investering med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter med bostadsbrist där hyres- och vakansrisken är liten. De stora nettoköparna på den svenska fastighetsmarknaden av bostadsobjekt har varit fonder och institutioner med Rikshem, före detta Dombron, och Willhem i spetsen. Dessa aktörer, samt såväl lokala som regionala aktörer, signalerar ett fortsatt stort köpintresse framöver vilket tillsammans med ett litet utbud pressar direktavkastningskraven nedåt och driver priserna. Nedan redovisas ett utdrag av genomförda fastighetsaffärer i Linköping 2011: Första AP-fonden köper en stor bostadsportfölj av det norska Acta, via ett eget bolag Willhem AB med placering i Skäggetorp, vilket är årets största affär. 2 494 lägenheter på 179 000 kvm och 26 000 kvm lokaler.
Beckasinen 6, Klostergatan 10 säljs till BRF. Klövern köper 31 fastigheter i Linköping av Valad, med cirka 130 000 kvm lokaler. Stångåstaden säljer Doppingen 14, S:t Larsgatan 33 till Centria Fastigheter. 1 454 kvm bostadsyta, 2 826 kvm lokalyta. Totalt 4 280 kvm. Stångåstaden köper Bajonetten 18, Snickaregatan 5 A-D. 1 620 kvm bostäder. Hyresutvecklingen för kontor upplevde en nedgång under perioden 2008-2010. Efterfrågan var svag. Idag är situationen bättre och betalningsviljan högre. Bostadshyrorna utvecklades i snitt cirka 2-4 procent under dessa år. Hyresutvecklingen i Linköping kr/kvm 1400 1300 1200 1100 1000 2008
Vasaparken köper i december 4 specialfastigheter av Kungsleden. Den uthyrningsbara arean var 2 269 kvm. De inrymmer förskola, LSSboende samt studentbostäder. Ejdern 10, Elsa Brändströms gata 5, säljs till Kron & Karlsson.
Kontor A-läge
2011 Bostäder A-läge
Befolkningsprognos för Linköpings kommun 2010-2020 Kommunens befolkning antas öka med 1 000-2 200 personer per år och 2020 når kommunen målet på 160 000 invånare. Antalet barn i förskole- och grundskoleåldrar förväntas öka på grund av stigande födelsetal och viss inflyttning.
Fastighetsmarknaden S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
41
”Kommunens befolkning antas öka med 1 000 - 2 200 personer per år”
I gymnasieåldrarna minskar antalet ungdomar under 2010-2015 för att sedan öka igen. Antalet pensionärer 65-79 år ökar, medan personer över 80 år förblir oförändrade i antal fram till 2014, för att därefter öka något.
Framtida bostadsbyggande För perioden 2010-2012 har det i Linköping planerats för totalt 1 300 bostäder, vilket ger omkring 433 bostäder per år. Vid 2011 års utgång hade det färdigställts 347 bostäder (flerfamiljshus och småhus), vilket innebär att det årliga målet inte uppnåddes. Om det låga antalet nybyggda bostäder kommer att fortsätta, kan följden bli framtida bostadsbrist. I ett längre perspektiv säger Linköpings kommun i sin prognos om det framtida bostadsbyggandet att cirka 6 500 bostäder kommer att byggas under 2010-2019.
Tillväxten sker i olika områden med blandade hustyper under denna 10-årsperiod, främst i Djurgården (Övningsområdet), Valla, Vasastaden, Lambohov, Ullstämma, Sturefors, Ljungsbro, Ekängen, Berg, Berga, Tallboda, Garnisonen och Gottfridsberg beroende på nyproduktion av bostäder. Däremot minskar befolkningen i flera äldre stadsdelar, där inget bostadsbyggande förutses. Det gäller främst Ekholmen, men även Hjulsbro, Tannefors och Vidingsjö. Av samma skäl beräknas befolkningen i vissa mindre tätorter stagnera eller minska något. Linköpings nya projekt, LinköpingsBo2016, innebär att en helt ny stadsdel växer fram i Vallastaden, granne med universitetet och Vallaskogen. I dagsläget finns ingen exakt siffra på antalet bostäder, men redan nu står klart att
det blir ett omfattande och nyskapande stadsbyggnadsprojekt. En successiv utveckling av Övre Vasastaden ska göra området till en ny del av innerstaden. Området ska under de kommande två decennierna bebyggas med drygt 2 300 lägenheter och omfattas av ett stort antal arbetsplatser. I Linköping pågår även projektet LinkLink som går ut på att bygga sammanlagt åtta stråk för kollektivtrafik som ska trafikera resecentrum, centrum, universitetet och mer perifera bostads- och arbetsplatsområden. Avsikten är en utbyggnad av separata körfält och banor för buss, där sedan stomlinjerna på sikt kan byggas om för spårvagnstrafik.
42
Stångåstadens fastigheter Stångåstaden årsredovisning 2011
Stadens största aktör Stångåstaden är den största aktören på hyresmarknaden i Linköping. Ägaren, Linköpings kommun, har tydliggjort uppdraget. Stångåstaden ska kunna erbjuda ett varierat boende med hög kvalitet samt konkurrenskraftiga hyror genom en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning. På så sätt bidrar företaget till Linköpings attraktionskraft och fortsatta utveckling.
IKEA Skäggetorp Skäggetor Skäg gget gge g etor et eto e orrp or
C Cloetta Center ReseR centrum ce cen cent en n
Vasastaden Vasas V Va asast as sas sas astad stad ttade en e n
C
Gottfridsberg Gottfr Got G Go ottttf o tttfr ttfrid tffrridsberg rid dsssberg dsb d sb berg be b erg e rg rg
A
Innerstaden Inn nne errstade erstaden erst aden den d de en en
Ryd Ryd d
Valla Va V a alla la a Golfbana
Stolplyckan Stolplyc Stolply S tto olp pllyycka pl yckan yc an a n Eskadern Eska Eskade E ska kkade a e ern n
Tannefors Ta Ta an n nnefor nn nne nefor ors rs
Hejdegå He H ejd ej jdegå eg egården gård gård gå årde å rd rde den de d en en Hejdegården
Universitetet Johannelund Joha Joha oh oh ha an nnelun n ne elu e und u nd
Mjärdevi Science Park
Berga B erga erga erg a
B
B
Jakobsdal Jak akko ako ko obs obsd obsdal ob bsd b dal da d a
Lambohov Lamb mbohov boh bohov b oho ho h ov o
Ekholmen Ekholme E Ekholm kh holme ho me en
För mer detaljerad information se sid.114.
Fastighetsinnehavet ses kontinuerligt över. Flera fastigheter har under senare år sålts i områden där företaget har varit för dominerande, eller där en kostnadseffektiv förvaltning inte varit möjlig. Andelen lokaler har också systematiskt minskats. Samtidigt vill Stångåstaden, genom köp eller nyproduktion, öka fastighetsbeståndet i attraktiva områden där hyresrätten är underrepresenterad. Ett sådant exempel är området Ekängen, som till största delen består av fristående villor, där Stångåstaden nu byggt radhus. Stångåstaden arbetar fortlöpande med att underhålla och förädla befintligt bestånd för att uppnå bästa möjliga kundnytta i kombination med fortsatt tillväxt i värde och avkastning.
ABC-lägen En stad eller kommun brukar delas upp
i olika geografiska lägen från A-C. De faktorer som avgör vilket läge ett visst objekt får är bland annat hyresnivå, vakansnivå samt direktavkastning. Efterfrågan är till exempel oftast högre i ett A-läge vilket leder till lägre risk och lägre direktavkastningskrav. Faktorer som påverkar läge för en bostad är: – närhet till service (matbutiker och andra citybutiker). – närmiljö, där en viktig faktor är hur säkert området är. – närhet till bra kommunikationer. – närhet till daghem, skola och vård.
A-läge Området kännetecknas av: – något högre hyresnivå än övriga områden. – lägsta vakanserna (nära 0 procent). – lägsta direktavkastningskraven.
Ullstämma U täm ämm mma ma
B-läge Området kännetecknas av: – läget är inte så avgörande för hyran på bostäder. – vakanserna är eventuellt något högre än i A-läge. – direktavkastningskraven är något högre än i A-läge. – området ligger ofta i anslutning till A-läge.
C-läge Området kännetecknas av: – läget är inte så avgörande för hyran på bostäder. – risken för vakanser är högre i C-läge. – högre direktavkastningskrav. – ofta längre avstånd till service och kommunikationer.
Stångåstadens fastigheter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Fastighetsinnehav och marknadsvärde Antal lägenheter
Andel lägenheter
Marknadsvärde
Andel marknadsvärde
Area
A-läge
1 048
6 %
1 334 700
11 %
101 838
8 %
B-läge
12 402
66 %
8 722 900
71 %
896 147
72 %
C-läge
5 137
28 %
2 172 700
18 %
248 685
20 %
18 587
100 %
12 230 300
100 %
1 246 670
100 %
A-läge
1 048
19 %
1 334 700
28 %
101 838
24 %
B-läge
4 337
81 %
3 473 100
72 %
315 998
76 %
5 385
100 %
4 807 800
100 %
417 836
100 %
4 334
100 %
2 844 000
100 %
318 405
100 %
4 334
100 %
2 844 000
100 %
318 405
100 %
B-läge
2 621
56 %
1 642 700
60 %
208 303
56 %
C-läge
2 038
44 %
1 086 400
40 %
162 691
44 %
4 659
100 %
2 729 100
100 %
370 994
100 %
B-läge
1 013
25 %
477 000
31 %
28 360
25 %
C-läge
3 099
75 %
1 086 300
69 %
85 994
75 %
4 175
100 %
1 563 300
100 %
114 354
100 %
34
100 %
48 100
100 %
18 144
100 %
34
100 %
48 100
100 %
18 144
100 %
-
-
238 000
100 %
6 938
100 %
-
-
238 000
100 %
6 938
100 %
Andel area
Totalt
City
Syd B-läge Väst
Studentbostäder
Bryggaregården B-läge TGS3 och Eddan B-läge
43
44
Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion Stångåstaden årsredovisning 2011
Framtidens Linköping växer fram
Olika faser i livet kräver olika typer av boenden. Därför har Stångåstaden ett brett utbud av attraktiva bostäder i hela Linköping som motsvarar kundernas behov och krav – allt från första flytten hemifrån till ett aktivt seniorliv. Utveckling av fastigheter och nya typer av boenden sker dels via underhåll och förädling av det befintliga beståndet, dels genom nybyggnation. För en aktiv samhällsbyggare krävs visioner och förmåga att blicka framåt. Målet är därför att alltid ha detaljplanerad mark för nybyggnation på projektbordet. Stångåstaden är delägare i Byggutveckling Svenska AB – ett bolag som även ägs av Peab samt Sundbaum Fastighetsförvaltning AB. Syftet med ägandet är att pressa priserna på byggmarknaden. Ägardirektiven säger att Stångåstaden ska bygga bostäder i takt med att Linköping växer. Ambitionen är hög, men att driva och starta projekt är tidskrävande och ibland också oberäkneligt. Konjunkturer och omvärldsfaktorer påverkar projekt på ett sätt som kanske var omöjligt att förutspå i ett tidigare skede. Samtidigt är trycket hårt på byggmarknaden, vilket gör det svårt att få tag i kvalificerad personal när det gäller nyproduktion.
Köp och försäljning Under 2011 har fastighetsmarknaden i Linköping varit ganska lugn. Dock har det skett fler fastighetstransaktioner än under 2009-2010. Stångåstaden ska i stort sett finnas i alla områden och inte vara för dominanta i något. För några år sedan sålde därför bolaget av fastigheter i Skäggetorp och Ryd och 2010 såldes en fastighet i Berga till HSB. Försäljningen skedde i
Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
syfte att stärka området och få in andra aktörer. I samband med försäljningen i Berga köpte Stångåstaden in sig i kvarteret Agraffen, där bolaget tillsammans med HSB kommer att bygga 150 hyresrätter och 150 bostadsrätter. Under året gjorde Stångåstaden en bytesaffär och sålde en centralt belägen fastighet, Doppingen 14, med större delen kommersiella lokaler och köpte istället en lika centralt belägen bostadsfastighet, Bajonetten 18. Under december slutförde Stångåstaden ytterligare en fastighetsaffär, i detta fall i bolagsform. Företaget köpte in sig som minoritetsägare i ett byggprojekt tillsammans med NCC och ska uppföra 115 bostäder med start under 2012 i Södra Ekkällan, Vingården. Linköping har inte haft någon bostadsbrist. Men efterfrågan var oväntat hög 2011, något som har lett till en tidvis ansträngd situation. Centrala lägenheter är alltid efterfrågade, samtidigt som det inte är lika stark efterfrågan i vissa ytterområden. Att bygga hyresrätter och få ekonomi i dem idag kan vara en omöjlig ekvation. Själva byggprocessen kostar lika mycket oavsett var husen ligger, men efterfrågan kan variera stort beroende på område.
Nyproduktion Stångåstaden har redan initierat en ökning av nyproduktionen och bolaget står inför en period som kommer att präglas av expansion. Stångåstaden planerar för ombyggnad och nyproduktion framöver och volymen beräknas uppgå till omkring 1 500 Mkr för åren 2012-2014.
Hösten/vintern 2013 står attraktiva Tinnerbäcken Södra klart. Företaget har planer på att starta nyproduktion av cirka 720 lägenheter och av dessa kommer cirka 450 nya bostadslägenheter bli inflyttningsklara under perioden. I denna prognos finns dock en stor osäkerhet. Betydelsefulla faktorer för att ovanstående nyproduktion ska kunna genomföras är att planprocessen är effektiv, att det finns efterfrågan på nya bostäder samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Företaget planerar även andra fastighetsinvesteringar, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruktureringen av fastighetsportföljen avses såväl förvärv av fastigheter som försäljningar. En minskad andel eftersträvas i områden
där Stångåstaden är alltför dominerande. Stångåstadens fokus ligger på att förtäta staden istället för att bygga i ytterområdena. Redan nu finns arbete för tre år framåt inplanerat. Ett exempel på förtätning är kvarteret Daggkåpan i centrala Linköping. I ett av stadens absolut bästa lägen stod 32 hyresrätter färdigställda för inflyttning under våren 2011. Ett annat exempel är Kvarteret Tinnerbäcken där det uppförs ett attraktivt seniorboende, Fördel 55+. Totalt sett planeras för investeringar i nyproduktion och befintliga fastigheter på 470 Mkr under 2012. Därtill kommer satsning på särskilda energieffektiviseringsprojekt.
45
46
Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion St책ng책staden 책rsredovisning 2011
47
Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Påbörjad och planerad nyproduktion 2012
Planerad ombyggnation 2012
– Kvarteret Tinnerbäcken, byggstart
– Johannelund, Ödegårdsgatan 13-35,
2010, inflyttning 2012, 59 lägenheter – Tinnerbäcken Södra, byggstart 2011, inflyttning 2013, 61 lägenheter – Östra Lambohov, byggstart 2012, inflyttning 2012, 27 par- och radhus – Södra Ekkällan, Vingården, i samarbete med NCC, byggstart 2012, inflyttning 2013-2014, 115 lägenheter – Linghem Manstorp, byggstart 2012, inflyttning 2013, cirka 30 kedjehus – Södra Ekkällan etapp 3, Livdragonen, byggstart 2012, inflyttning 2013, cirka 17 radhus
ombyggnad av 107 bostäder – Magistratshagen, Föreningsgatan 21 och 25, ombyggnad, inkl. ändring av fasader av 36 bostäder – Övre Vasastaden, Jouensuugatan 4, Roskildegatan 4, ombyggnad av 80 bostäder – Vretahus, Ljungsbro, O G Svenssons väg 4-6, ombyggnad av 24 bostäder – Tinnerbäcken, Ådalagatan 1-3, ombyggnad av 37 bostäder – Lambohov, Plöjaregatan 2-104, badrumsrenovering i 119 bostäder
48
Fastighetsutveckling och planerad nyproduktion Stångåstaden årsredovisning 2011
Planerat underhåll och ombyggnationer Regelbundet underhåll av fastigheterna är en investering för framtiden och det har stor betydelse för Stångåstadens ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut. Under året som gått har Stångåstaden satsat cirka 297 Mkr på underhåll av fastigheterna. Detta är jämfört med föregående år en ökning med 16 procent eller 47 Mkr. År 2011 har man lagt ett större fokus vid ombyggnationer där det ingår byte av stammar, fasader och tak. Under året har arbetet med förnyelsen av Magistratshagen och Stolplyckan fortsatt. Målet med projektet är, förutom en omfattande förnyelse av området, att minska energianvändningen och genom stora åtgärder förväntas
en halvering av värmeförbrukningen. Stångåstaden arbetar dessutom med förbättring av inomhusmiljön och installerar nytt ventilationssystem med värmeåtervinning. Nya fönster och tilläggsisolerade väggar bidrar till att kallraset minskar inomhus. Genom projektet hoppas Stångåstaden bland annat kunna lära sig mer om möjligheterna för omfattande effektivisering i det befintliga beståndet. Under året slutfördes ombyggnationen av de första tolv lägenheterna på O G Svenssons väg i Ljungsbro. Efter ombyggnationen har lägenheterna fått badrum med dusch och wc och ett större kök. Samtidigt åtgärdades ventilation och elinstallationer, så att de motsvarar dagens standard när det gäller säkerhet, tillgänglighet och energibesparing.
De största underhållsprojekten 2011 Underhåll, fastighet
Mkr
Magistratshagen
Ombyggnad/Stamrenovering, Föreningsgatan 23
39
Vasastaden
Ombyggnad/Stamrenovering, Joensuugatan och Roskildegatan
27
Johannelund
Ombyggnad/Stamrenovering, Ödegårdsgatan 1-9
26
Magistratshagen
Ombyggnad/Stamrenovering, Föreningsgatan 21 och 25
14
Eskadern
Tilläggsisolering samt åtgärd plåttak
13
Lambohov
Ombyggnad storkök till fem servicelägenheter
12
Lambohov
Badrumsrenovering, Arrendegatan
11
Fastighetsvärdering S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Fastighetsvärdering
Det sammanlagda värdet för Stångåstadens fastigheter bedömdes vid årsskiftet 2011/2012 till 12 230 Mkr, en ökning med 5,6 procent. Detta beror framför allt på en värdestegring på huspriser och den nyproduktion som skett under året som gått. Fastigheternas bokförda värde var 4 816 Mkr och taxeringsvärdet 11 121 Mkr. Marknadsvärdering Värderingen omfattar samtliga förvaltningsfastigheter per årsskiftet 2011/ 2012. Omsättningen på fastighetsmarknaden var under 2011 lika låg som 2010 och klassas som ett transaktionsfattigt år med låga aktivitetsnivåer. Det bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna är 4 816 (4 700) Mkr. Det ger ett övervärde vid årets utgång på cirka 7 414 (6 842) Mkr. Taxeringsvärdet uppgick till 11 121 (11 296) Mkr.
Fastigheternas avkastningskrav Område
Bostäder %
Lokaler %
A-Läge
3,75-4,25
6,50-7,50
B-läge
4,50-6,25
5,00-8,75
C-läge
5,75-6,50
7,50-8,75
Med lokaler menas kontor, butiker och lager. Denna fördelning gäller för Stångåstaden och Studentbostäder (ej Bryggaregården, TGS och Eddan) Stångåstadens genomsnittliga avkastningskrav för bostäder uppgår till 4,88 procent.
Värdeförändring Vid bedömning av värdeförändring måste både förvärv och försäljningar tas i beaktande. De påverkansfaktorer som skedde under året var värdehöjning av fastigheterna, det köptes en och såldes en fastighet i innerstaden och två radhus samt investeringar vid ny-, tilloch ombyggnationer.
Värdeförändring
Fastigheternas värde över tiden
Förändring av fastighetsbeståndet under 2011
Mkr
Bedömt marknadsvärde 31 dec 2010
12 000
11 542
Investeringar vid ny-, till- och ombyggnationer
+231
Försäljningar av fastigheter
10 000
-60
Köp av fastigheter 8 000
+46
Orealiserad värdehöjning
+471
Bedömt marknadsvärde 31 dec 2011
6 000 4 000
12 230
Marknadsvärden per område
2 000
Marknadsvärde per område
0 08
Bokfört värde
09
10
11
Marknadvärde
Bokfört värde
Marknadsvärde
A
424 620
1 334 700
910 080
B
3 602 524
8 722 900
5 120 376
C
788 391
2 172 700
1 384 309
4 815 535
12 230 300
7 414 765
Summa
Övervärde
49
50
Fastighetsvärdering Stångåstaden årsredovisning 2011
Totalavkastning Totalavkastning för Stångåstaden 2011 uppgick till 8,9 (10,2) procent. Fastigheternas totalavkastning är summan av direktavkastning på verkligt marknadsvärde och värdeförändring under året.
Totalavkastning
Läge
Driftnetto
Marknadsvärde
Direktavkastning beräknat på marknadsvärde
Värdeförändring
Total avkastning
A
33 863
1 334 700
2,4 %
12,2 %
14,6 %
B
277 593
8 722 900
3,2 %
4,9 %
8,11 %
C
87 011
2 172 700
3,9 %
6,8 %
10,74 %
398 467
12 230 300
3,3 %
5,6 %
8,9 %
Summa
Om utförd marknadsvärdering
Värderingsmetodik Värdebedömningarna har utförts på
• Kalkylperioder omfattande fem alternativt tio år. • Inflationen antas till 2,0 procent under
Widehov Konsult AB har på uppdrag av
objektsnivå. Värderingarna har genom-
AB Stångåstaden genomfört en extern
förts med erkända och på marknaden
oberoende marknadsvärdering av hela
accepterade värderingsmetoder. Metodi-
den samlade fastighetsportföljen per års-
ken ansluter i all väsentlighet till Svenskt
skiftet 2011/2012. Syftet med värdering-
Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer
en är att bedöma fastigheternas mark-
från november 2007. Värderingarna
nadsvärde. Marknadsvärdena i sin tur
har utförts dels med stöd av en ortspris-
används för att redovisa värdeförändring,
metod och dels med en nuvärdesmetod.
avkastning på beståndet samt att fastställa
Nuvärdesmetoden, som också kallas av-
eventuella nedskrivningsbehov. Med en
kastningsmetoden, kan ses som samlings-
fastighets marknadsvärde avses det mest
namnet för de metoder där man genom
varierar mellan 5,8 och 10,7 procent
sannolika priset vid en försäljning på en
simulering av de beräknade framtida
beroende på områdes- och fastighets-
fri och öppen fastighetsmarknad vid en
intäkterna och kostnaderna analyserar
specifik risk.
viss angiven tidpunkt.
marknadens förväntningar på de respektive värderingsobjekten.
Värderingsunderlag
hela kalkylperioden. • Hyresutvecklingen antas i normalfallet följa inflationen. • Driftkostnadsökningar antas i normal- fallet följa inflationen. • Direktavkastningskravet för de ingå- ende fastigheterna bedöms ligga mellan 3,75 och 8,50 procent. • Kalkylräntan, vilken har beräknats,
Osäkerhet Tillvägagångssättet har varit något översikt-
Generella och objektsspecifika antaganden
ligt. Detta innebär att de fastighetsspecifika
fastighetsspecifika uppgifter såsom areor, debiterade hyror, vakans- och hyresrabatter,
Varje fastighet har klassificerats utifrån
osäkerhet än vad som är fallet vid mer
fastighetstaxeringsuppgifter samt i övrigt
läge, ålder, standard och skick. De
traditionell fastighetsspecifik värdering som
faktiska drift- och underhållskostnader. Då
faktiska drift- och underhållskostnaderna
exempelvis inför en kreditprövning. Gra-
någon okulär besiktning av fastigheterna
har justerats till en nivå som bedömts som
den av osäkerhet avseende det bedömda
inte har genomförts har det gjorts en över-
marknadsmässiga. Aktuell hyresnivå i
marknadsvärdet kan sägas motsvara cirka
siktlig bedömning av marknadshyrorna för
respektive fastighet har justerats över tid
+/- 10 procent. Osäkerheten avseende
de kommersiella lokalerna. Därutöver har
för kända förändringar med avseende på
marknadsvärdet på den samlade fastig-
Linköpings fastighetsmarknad, ortens ekono-
hyresförändringar, avtrappning av rabat-
hetsportföljen kan emellertid sägas vara
miska bas och fastigheternas förutsättningar
ter med mera. Varje fastighet har därtill
något lägre i och med att det kan antas
och position i de respektive marknadsseg-
åsatts en normal långsiktig uthyrnings-
att avvikelserna i något avseende tar ut
menten översiktligt analyserats.
grad, så kallad normalisering.
varandra.
AB Stångåstaden ansvarade för aktuella
värdebedömningarna inrymmer en högre
Fastighetsvärdering S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Direktavkastning på bokfört värde Direktavkastning på bokfört värde beräknas genom att driftnetto ställs i relation till bokfört värde. Endast fastigheter som ägdes vid årets slut ingår i sammanställningen.
Direktavkastning Hyresintäkter
Driftnetto
Bokfört värde
Direktavkastning på bokfört värde
A
123 848
33 862
424 620
7,6 %
B
837 652
277 593
3 602 524
7,8 %
Läge
C Summa
Svenskt Fastighetsindex, IPD, redovisar årligen en sammanställning av den svenska fastighetsmarknaden gällande totalavkastning. För andra året i rad visar IPD totalavkastning över 10 procent. För 2011 landade totalavkastningen på 10,2 procent, endast 0,2 procentenheter lägre än året innan. Direktavkastningen uppgår till 5,1 procent och värdeökningen till 4,8 procent. Totalavkastningen den senaste tioårsperioden har haft en årstakt på 6,9 procent i snitt. Allra bäst har bostadsbolag gått under den perioden med 10,2 procent i snitt.
250 477
87 011
788 391
11,0 %
1 211 977
398 467
4 815 535
8,3 %
51
52
Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011
Fastighetsinnehav AB Stångåstaden med dotterbolag ägde vid årets slut 398 fastigheter, varav Stångåstaden har 371, Studentbostäder 20, Bryggaregården fem och två andra dotterbolag (TGS3 och Eddan) vardera en fastighet. Den totala uthyrbara ytan vid årets slut var 1 248 716 kvm, av vilka 1 127 643 kvm var bostäder.
Bostadsytan för 2011 ser ut enligt följande, vilket även ställs i relation till ytorna i beståndet i december 2010.
Bostadsyta Antal, st
2010 Yta, m2
Antal, st
2011 Yta, m2
14 345
1 009 146
14 378
1 011 750
4 177
113 076
4 175
116 402
Stångåstaden Bostäder Studentbostäder Bostäder
Lägenheterna i Stångåstaden har mellan ett och sju rum och är fördelade enligt nedan, med en genomsnittslägenhet på tre rum och kök (70 kvm).
Stångåstaden, antal 1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or 7:or
1 805
5 477
4 426
2 168
484
16
2
Totalt:
14 378
Studentbostäder har en majoritet av korridorrum och en stor andel enrummare. Den genomsnittliga ytan totalt är 27 kvm och för ett korridorrum 20 kvm.
Studentbostäder, antal 1:or 2:or 3:or 5:or Korridorrum
Totalt:
1 664
4 175
368
140
9
1 994
Till koncernens bostäder hör även 34 lägenheter som ägs av Bryggaregården. Lokalerna är till största delen belägna i bostadshus.
Lokaler, antal Stångåstaden Studentbostäder
Antal, st
1 319 65
Snitt m2/lokal
70 50
Majoriteten av fastigheterna i koncernen ligger i staden Linköping, medan en mindre del finns i ytterområden som Linghem och Ljungsbro. I 21 av fastigheterna finns särskilt boende i servicehus eller annat vårdboende. Dessa ligger jämnt fördelade i hela beståndet.
Fastighetsinnehav S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Drift- och underhållskostnader Med drift och underhåll menas de kostnader som krävs för att hålla fastigheterna i ett funktionsdugligt skick. Förutom kostnader för fastighetsskatt, försäkringar samt brand- och vattenskador delas kostnaderna upp i media, skötsel, reparationer och underhåll. Av dessa kostnader är underhåll och media de största posterna. I analysen av dessa kostnader används nyckeltalet kostnad per kvm uthyrd yta (bostadsyta och lokalyta) för att ge jämförbara värden mellan olika år, då ytan i fastighetsbeståndet varierar.
Media Med media menas uppvärmning, kyla, fastighetsel, vatten och sophantering. Uppvärmning är den största posten. Sedan 2004 har företaget haft en stigande kostnadstrend, vilken till största delen förklaras av höjda fjärrvärmepriser. År 2006 till 2008 ledde milda vintrar till en relativt stabil kostnadsnivå. Denna nivå ökade markant under 2009-2010 på grund av kalla vintrar.
Men tack vare en mild vinter 2011 har uppvärmningskostnaderna minskat med 13 Mkr till 119 Mkr jämfört med 132 Mkr år 2010. För den näst största posten inom media, fastighetsel, ligger kostnaden på 33 Mkr, vilket är i nivå med 2010. Trots att elpriserna stigit under året har kostnaden hållits konstant tack vare en mild vinter samt genomförda energibesparande åtgärder i beståndet.
Skötsel Som skötsel menas de kostnader som är av återkommande karaktär för tillsyn och skötsel av fastigheterna. Här ingår kostnader för yttre skötsel, teknisk skötsel, inre städning, vinterkostnader, sotning och åtgärder till följd av skadegörelse. Totalt sett har dessa kostnader minskat med 26 Mkr, från 92 Mkr till 66 Mkr, främst på grund av minskade vinterkostnader. Vinterkostnaderna för 2011 uppgår till 11 Mkr, vilket är 22 Mkr lägre än 2010.
53
54
Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011
Det har även skett många åtgärder kring sotning och OVK (Obligatorisk ventilationskontroll) samt byte av brandvarnare i samtliga lägenheter under året, vilket har lett till att dessa kostnader ökat. Övriga kostnader ligger förhållandevis stabila över tid, eftersom de till stor del upphandlats i ramavtal till förutbestämda priser. I Studentbostäder ingår hushållselen i hyran, vilket medför att kostnaderna för fastighetsel blir betydligt högre än för Stångåstaden, där varje hyresgäst har eget elabonnemang. Mediakostnaderna per kvm uthyrd yta är generellt sett större för Studentbostäder än för Stångåstaden. Detta förklaras av att den uthyrda bostadsytan är mindre i förhållande till den totala byggnadsytan, då en stor del av Studentbostäders bestånd består av
korridorrum med en stor gemensam yta i form av kök och vardagsrum, vilka inte räknas in i den uthyrda ytan.
satsningen på förebyggande underhåll lett till att antalet felanmälningar minskat när det gäller fel som uppstått i och utanför lägenheterna.
Reparationer En kostnad räknas som reparation om den är oförutsedd och innebär att Stångåstaden inte byter ut hela den aktuella enheten utan endast reparerar den. Dessa kostnader genereras dels av de felanmälningar som Kundtjänst tar emot och dels av genomförda lägenhetsbesiktningar.. Under 2011 tog företaget emot 70 000 felanmälningar, vilket är en minskning med 4 800 jämfört med föregående år. Denna volymminskning kan till viss del ha sin förklaring i minskad omflyttning i beståndet samt den milda vinter som rådde under året, vilket minskade antalet felanmälningar avseende halka, skottning och rasrisk. I övrigt har den ökade
Underhåll Som underhåll räknas kostnader som syftar till att återställa en byggnads funktion till den ursprungliga nivån. Skillnaden mellan periodiskt och planerat underhåll handlar om hur underhållet styrs. Det planerade underhållet sköts i projektform och prioriteras i förväg, medan det periodiska/löpande underhållet styrs till stor del av varje områdesansvarig. Totalt har underhållskostnaderna ökat med 43 Mkr vilket helt förklaras av ökade investeringar i förebyggande underhåll. Det löpande underhållet ligger kvar på samma nivå som 2010.
Fastighetsinnehav S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Drift - och underhållskostnader
Stångåstaden
Media Fastighetsskötsel
2009 kr/m2
Tkr
2010 kr/m2
Tkr
2011 kr/m2
199 484
183
213 595
196
200 966
182
66 350
61
92 370
85
65 954
60
59 609
54
59 608
55
61 731
57
222 236
204
222 536
204
265 910
240
Media
30 987
289
34 677
298
33 566
288
Fastighetsskötsel
10 473
98
11 918
102
11 518
99
5 790
54
6 541
56
7 215
62
23 424
219
26 692
229
25 260
217
120 428
111
133 030
122
119 320
108
33 506
30 25
Reparationer Underhåll Student
Tkr
Reparationer Underhåll Mediakostnader Stångåstaden
Student
Värme El
31 908
29
33 021
30
Vatten
28 101
26
28 210
26
28 128
Sopor
19 047
17
19 334
18
20 011
18
199 484
183
213 595
196
200 966
182
Värme
13 561
127
16 137
139
14 631
126
El
12 102
113
12 585
108
12 779
110
3 181
30
3 490
30
3 672
32
2 484
21
Vatten Sopor
2 143
20
2 465
21
30 987
289
34 677
298
33 566
288
125 826
116
142 823
131
184 390
167
Underhållskostnader Stångåstaden
Planerat underhåll Övrigt underhåll
Student
Planerat underhåll Övrigt underhåll
96 410
89
79 713
73
81 520
74
222 236
204
222 536
204
265 910
240
20 876
195
23 810
205
21 993
189
2 548
24
2 882
24
3 267
28
23 424
219
26 692
229
25 260
217
55
56
h책 llba rhets redovis n in g
57
58
Hållbarhetsredovisning – Hållbar utveckling Stångåstaden årsredovisning 2011
Hållbar utveckling Ett hållbart samhälle bygger på en helhetssyn där ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter är avgörande för resultatet. Synsättet är en självklarhet för Stångåstaden och utgör en bärande del i företagets vision. Den tydliggör målsättningen att vara ett föredöme i första hand lokalt, men även globalt. Företaget ska öppet diskutera och hantera alla effekter, såväl positiva som negativa. På så sätt tar Stångåstaden ansvar fullt ut. Stångåstaden lever efter ambitionen att använda sina resurser effektivt och ansvarsfullt. Det är ett krav på en långsiktig aktör på fastighetsmarknaden som vill ta ett stort samhällsekonomiskt ansvar. Företaget betraktar fastigheter som långsiktiga investeringar. De finns här idag, men ska också stå sunda och attraktiva imorgon. Företagets inverkan på naturen ska begränsas så långt det är möjligt. Stångåstaden vill bidra till bättre levnadsvillkor, välbefinnande och ökad trygghet för sina kunder. Hållbar utveckling är en ständigt pågående process och företagets holistiska syn på resursanvändning, ekonomi, miljö och samhälle är en del av styrningen i det dagliga arbetet.
Hållbarhetsstyrning Arbetet med att utveckla hållbarhetsstyrningen har under året fortsatt som
planerat. Hållbarhetsfrågorna är idag en naturlig del i affärs- och handlingsplaner. Stångåstaden har valt att följa Eurhonets CSR-modell för hållbarhetsredovisning. Den täcker i stort sett in både SABO:s branschanpassade riktlinjer för frivillig hållbarhetsredovisning och GRI:s riktlinjer, Global Reporting Initiatives (G3). CSR handlar om att vara handlingskraftig, trovärdig och öppen i frågor som berör människa och miljö.
Olika aspekter skapar helhetssyn Allt hållbarhetsarbete ska vara kopplat till kärnverksamheten, men här finns även en dimension utanför företagets affärsverksamhet. Hållbarhet och hållbarhetsredovisning är begrepp som kräver en helhetssyn – ett gemensamt fokus på ekonomi, socialt ansvar och miljöfrågor. Dessa tre delar är beroende av varandra. Sviktar någon, faller helheten. Även arbetet med ett etiskt förhållningssätt när det gäller relationer med företagets intressenter, medarbetare och andra parter är viktiga delar i ett hållbart perspektiv.
Hållbarhetsredovisningen är uppdelad i följande avsnitt: 1. Socialt ansvar 2. Miljöansvar 3. Ekonomisk hållbarhet 4. Kundrelationer och samspelet med intressenter 5. Arbetsmiljö
Sist i detta avsnitt finns en Hållbarhetstabell med nyckeltal för de olika avsnitten som gäller Stångåstaden. Dotterbolagen Studentbostäder och Bryggaregården är ej med, eftersom en jämförelse med nyckeltal ska kunna göra med liknande bolag.
Hållbarhetsredovisning – Hållbar utveckling S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
59
60
Hållbarhetsredovisning – Socialt ansvarstagande Stångåstaden årsredovisning 2011
Socialt ansvarstagande Alla människor har rätt att känna trygghet och trivsel i sitt boende. Sociala kontakter och levande mötesplatser har en avgörande betydelse för en bra miljö. Likaså en god service i en nära dialog mellan berörda parter. Stångåstaden värdesätter ett helhetsperspektiv på sin verksamhet. Företaget fokuserar inte bara på bostäderna utan även på människorna som bor i dem. Att vara en stor aktör på marknaden med ett omfattande fastighetsbestånd, innebär en styrka i processen. Som ett kommunägt bostadsbolag har Stångåstaden ett omfattande samhällsansvar. Det sociala ansvarstagandet är en viktig del i verksamheten och finns därför med som en naturlig del i vardagsarbetet.
Från projektform till standardisering Under 2011 har Stångåstaden arbetat aktivt med att hitta en metod för nulägesanalys som tydliggör situation och behov för en stadsdel. På så sätt har företaget nu tagit viktiga steg från projektform till standardisering. Istället för att arbeta kortsiktigt med akututryckningar där behovet plötsligt har uppenbarat sig, inriktas arbetet på ett helhetstänkande och mer långsiktigt synsätt, som medför strukturella förändringar och som anger hur företaget
ska agera i en aktuell stadsdel. På så sätt skapas helt nya förutsättningar att vara med och påverka utvecklingen.
Ett Aktivt Ryd Flera projekt under senare år har gett Stångåstaden kunskap, som man kan ta med sig in i det nya sättet att arbeta. Ett tydligt exempel är verksamheten Ett Aktivt Ryd. Stångåstaden har fokuserat på denna stadsdel i västra Linköping, som består av villor och kedjehus med barn- och tonårsfamiljer, flerfamiljshus med en stor andel boende av utländsk härkomst och stadens största studentboende. I de två sistnämnda kategorierna har Stångåstaden ett stort fastighetsbestånd. Mycket har gjorts för att utveckla såväl boendet som livet mellan husen i området. Det har varit ett omfattande samarbete med bland
annat Linköpings kommun. Att här ha en modell att arbeta utifrån har underlättat processerna avsevärt. Dessutom har Stångåstaden ett givande samarbete med det kommunägda bostadsbolaget i Norrköping, Hyresbostäder, kring dessa frågor där man utbyter erfarenheter och stöttar varandra i processerna. Verksamheten i Ett Aktivt Ryd syftar bland annat till att öka sysselsättningsgraden, antalet arbetstillfällen samt andelen ungdomar som är behöriga till nationella gymnasieprogram. Gemenskap, upplevd trygghet och minskad brottslighet är andra viktiga mål. Människor behöver känna delaktighet och själva kunna vara med och ta ansvar för den lokala utvecklingen, var och en utifrån sina egna förutsättningar. Genom att arbeta aktivt på flera plan med stort
Hållbarhetsredovisning – Socialt ansvarstagande S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
engagemang skapas en attraktiv stadsdel för alla invånare. Stadsdelsutvecklingen i Ryd visar tydligt att gemenskap och möten människor emellan har stor inverkan på trivseln och atmosfären i området.
Arbete för alla I Ryd finns ett arbetskooperativ som Stångåstaden var med och startade 2009. Här arbetar idag 15-20 personer med målning, enklare snickerier, flyttar och andra uppgifter. Det är ett socialt företag, där medarbetarna värdesätter att få vara tillsammans med andra och där var och en arbetar utifrån sin förmåga. Under 2011 har företaget tagit steget att helt och hållet stå på egna ben. Verksamheten uppvisar en låg sjuknivå och en uttalad trivsel på arbetsplatsen.
Framgångsrika trygghetsprojekt Stångåstaden har även arbetat med ett flertal trygghetsprojekt i andra delar av staden, som följer den metod företaget utvecklat. Arbetet i Skäggetorp, en stadsdel i norra Linköping som är ett resultat av miljonprogrammet på 1960-talet, har skett i nära samarbete med Hyresgästföreningen och det har blivit mycket framgångsrikt. I slutet av 2010 invigdes områdets nya lekpark som de boende varit med om att påverka. 2011 öppnade ett kafé, som nu drivs av hyresgästerna själva. Under nästkommande år startar ytterligare aktiviteter. De kundundersökningar som under 2011 genomförts i området visar på en markant ökning av trygghet och trivsel.
Ökat samarbete – bra för alla! Stångåstaden satsar även på en rad,
mer eller mindre omfattande samarbeten med skolor och föreningar runt om i hela Linköping. På så sätt arbetar företaget med trygghet och integration samtidigt som aktiviteter arrangeras för och med hyresgästerna. Den grundläggande policyn är att samarbetet ska generera någon form av mervärde för de boende, främst för ungdomar. Genom att erbjuda meningsfulla aktiviteter minskar risken för vandalism och otrygghet samtidigt som trivseln ökar. Idrottsrörelsens fostrande roll är en bra förberedelse för vuxenlivet och en träning i samarbete och förståelse för andras behov. Outdoor Hockey School i Lambohov och Berga är ett exempel, där A-lagsspelare ur LHC spelar landhockey med barnen i områdena. Ett annat framgångsrikt exempel är Sportis Camp som går av stapeln sista veckan på sommarlovet. Här får barn i mellanstadieåldern möjlighet att prova på 15-20 olika idrotter under veckan som avslutas med stor fest. I dessa samarbeten kan Stångåstaden bidra med allt från lokaler till att trycka upp affischer och ge ekonomiskt föreningsstöd till beslutade aktiviteter. Sportis Camp sker i samarbete med Östergötlands Idrottsförbund (ÖIF) som lägger ner ett stort arbete på att tillsammans med Stångåstaden arrangera och genomföra detta idrottsevenemang.
Integrering på arbetsmarknaden Stadsmissionens projekt Vär(l)dshuset har till syfte att integrera nysvenskar i samhället. Genom sociala företag får människor som annars har svårt att hitta jobb en chans att komma in på arbetsmarknaden. Från början var detta ett samverkansprojekt mellan Stångåstaden och Stadsmissionen.
Förebygga vräkning Stångåstaden är ett företag med få vräkningar, men har trots det målsättningen att minska antalet ytterligare. Under 2011 har ett förebyggande arbete påbörjats med uppsökande verksamhet, något som har mottagits mycket positivt. Olika saker kan hända i livet och människor kan av olika anledningar hamna snett. Om det uppmärksammas i tid kan det ge mycket goda resultat. Stångåstaden ska tillsammans med kommunen fortsätta arbeta med denna fråga, eftersom det är en viktig social aspekt.
Tryggvestipendiet till frivilligarbete Tryggvestipendiet är Stångåstadens eget pris för att gynna flerbostadsområden och belöna eldsjälar och föreningar som gör en insats i sitt bostadsområde. I september var det festlig utdelning av 2011 års pris. Vårdnäs Frivilliga Resursgrupp fick ta emot priset med motiveringen ”Den nya frivilligheten där det personliga engagemanget skapar en bro mellan samhällets förmåga och den enskildes behov.” I juryn sitter förutom Stångåstaden representanter för polisen, räddningstjänsten, Linköpings brottsförebyggande råd och Hyresgästföreningen.
61
62
Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar Stångåstaden årsredovisning 2011
Miljöansvar Stångåstaden är Linköpings största hyresvärd, vilket innebär ett stort ansvar. Företaget har genom sin verksamhet en omfattande miljöpåverkan. Samtidigt kan företaget påverka att kunderna får bra förutsättningar till ett boende med eget ansvar för miljön. Nya lösningar och satsningar uppskattas allt mer av miljömedvetna i alla åldrar, speciellt av yngre generationer som ser detta som ett självklart krav idag.
Stångåstaden är en stor beställare av varor och tjänster och har på så sätt möjlighet att påverka sina entreprenörers och leverantörers miljöpåverkan via de avtal och kontrakt som tecknas. Det ger företaget en stark ställning och skapar förutsättningar för att bli den aktör inom hållbar utveckling som målsättningen utlovar.
Miljöstyrningen utgår från ett antal övergripande miljömål som handlar om: energieffektivitet minskat resursanvändande utfasning av skadliga ämnen
Energieffektivitet
Detta är en oerhört stor utmaning som kommer att involvera samtliga delar av företaget. Här krävs nya arbetssätt och ett gemensamt engagemang med ständigt fokus på slutmålet. Som ett led i detta arbete togs beslutet under våren 2011 att undersöka möjligheten att handla upp ett så kallat EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Detta innebär att en extern entreprenör får i uppdrag att inom en viss ekonomisk ram föreslå och genomföra energieffektiviseringsprojekt i en viss del av beståndet. Slutsatsen av utredningen blev att denna entreprenadform inte kan appliceras på Stångåstaden. De ekonomiska incitamenten blev inte acceptabla varför utredningen lades ned under hösten 2011.
Stångåstadens styrelse antog ett långsiktigt energieffektiviseringsmål i maj 2011. Målet är att Stångåstaden, inklusive dotterbolaget Studentbostäder, ska minska mängden köpt energi med 25 procent mellan åren 2011 och 2025.
Under året har också stort fokus lagts på organisationsutveckling och rekrytering, ett område som ställer höga krav och där ansträngningarna inte har nått ända fram under 2011. Det har varit
miljöstyrning av projekt och entreprenader sund inomhusmiljö miljömedvetna kunder minimering av brandrisker
Miljöstyrning 2005 miljöcertifierades Stångåstaden enligt ISO 14001. Det innebär att externa revisorer har granskat Stångåstadens miljöarbete och bedömt att det lever upp till standardens samtliga krav. Senaste granskningen genomfördes i januari 2012 med mycket gott resultat. ISO 14001 innebär bland annat att verksamheten söker ständiga förbättringar. Det handlar om att ta tillvara smarta idéer och kloka synpunkter, externt som internt.
Arbetet med att integrera miljöfrågorna i affärsplanerna på ett konkret sätt har fortsatt under 2011. Hållbarhetsaspekterna ska uppmärksammas dagligen i alla beslut som tas.
Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
ett svårt år att rekrytera personal på energisidan, vilket har lett till att vissa energibesparingsprojekt har försenats. Dock har företaget lyckats rekrytera en elansvarig som driver elbesparingsprojekt i fastighetsbeståndet samt även inrättat en traineetjänst med energibesparingsfrågor i fokus. Under 2012 fortsätter arbetet med att inrätta en gedigen energiorganisation. Momentum RC är Stångåstadens energiinformationssystem som vidareutvecklats under 2011. Det ger statistik till bland annat distriktschefer och områdesansvariga, som därmed får ett värdefullt underlag till kommande insatser.
Exempel på genomförda energiprojekt under 2011: Vattenbesparingsprojekt i bland annat Ryd, Malmslätt, Lambohov, Innerstaden och Majelden. Tvättstugeprojekt – tvättmaskiner konverteras till kall- och varmvatten för att minska elanvändningen, översyn av belysning och torkrumsutrustning. Genomgång av takvärmeanläggningar och sandtorn för bättre styrning av elvärme.
Större renoveringsprojekt med högt satta energimål har under året drivits i Magistratshagen, på Isafjördursgatan och Tönsbergsgatan i Övre Vasastaden samt på Ödegårdsgatan i Johannelund. Tilläggsisolering av vindar, bland annat på Pionjärgatan, O G Svenssons väg och i Eskadern. Byten till eleffektiva ventilationsfläktar i Härnaområdet och i vissa fastigheter i Ryd samt Innerstaden. Ombyggnad av fjärrvärmecentraler i kvarteret Ostborret i Ryd.
63
64
Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar Stångåstaden årsredovisning 2011
Stångåstaden äger 40 procent av Bixia Gryningsvind AB. Stångåstadens andel av produktionen i Gryningsvind motsvarade 2011 cirka 20 procent av Stångåstadens totala elförbrukning. Vindkraftsbolaget har under 2011 startat två vindkraftverk i Topperyd, Småland. Det innebär att fyra verk nu är i drift.
Utfasning av skadliga ämnen I mars månad kom en larmrapport om höga halter av bly i blandare från en viss leverantör. Oroliga hyresgäster kontaktade Stångåstaden med frågor kring eventuella faror i deras eget boende. Genom att företaget använder sig
En glad vinnare tog emot det fina priset – en elcykel.
”Våra kunder uppskattar allt mer de satsningar vi gör för miljön” Ulrica Melin, Kvalitetschef
En uppskattad aktivitet under våren var Stångåstadens tävling med följande uppmaning på hemsidan: ”Skicka ett mejl till Stångåstaden och berätta om energitjuvarna i ditt område, eller ge oss din bästa idé för att göra Stångåstaden mer energieffektivt.” Det kom in 17 seriösa svar och priset för bästa förslag var en elcykel. Hyresgästen som vann hade många konkreta tips på både teknik- och beteendesidan som speglade den komplexitet som energifrågan har.
Minskat resursanvändande Stångåstaden ser avfall som en resurs. Enligt EU:s så kallade avfallshierarki ska avfall i första hand förebyggas. Om inte detta är möjligt ska det återanvändas i exempelvis second hand-butiker,
materialåtervinnas vid källsortering eller liknande, energiåtervinnas som bland annat fjärrvärme i Linköping, och i sista hand deponeras. Stångåstaden underlättar för lokala återbruksbodar samt erbjuder fastighetsnära källsortering för alla företagets kunder. Ingen har nu längre än 200 meter till närmaste återvinningsutrymme. Åren 2009 och 2010 noterade företaget minskade vikter för hushållsavfall, en statistik som överensstämmer med landet som helhet. 2011 ökade tyvärr mängden hushållsavfall igen. Däremot är det glädjande att det källsorterade förpackningsmaterialet ökat konstant sedan 2008. Satsningen på vindkraft fortsätter som en del i hållbarhetsarbetet. Här finns såväl miljömässiga som ekonomiska vinster.
av SundaHus Miljödata, kunde bemötandet ske professionellt, med snabba och lugnande svar. Stångåstaden stämde också av med Tekniska Verken för att få en aktuell bild av vattenkvaliteten, vilken visade sig vara mycket god.
Miljöstyrning av projekt och entreprenader I samarbete med Skanska, som har de nödvändiga licenserna, har Stångåstaden för avsikt att Svanenmärka fastigheten som uppförs på Tinnerbäcken Södra i centrala Linköping. Det innebär att de krav som Svensk Miljömärkning ställer ska uppfyllas. Här finns krav på rutiner kring hur man arbetar, på husets energiprestanda samt på vilka material som byggs in i huset.
Hållbarhetsredovisning – Miljöansvar S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
I övrig byggnation ska alltid allt material som används vid om- och nybyggnationer registreras i bedömningssystemet SundaHus Miljödata och följa Stångåstadens arbetssätt för att minska skadliga ämnen i byggnader. SundaHus gör heltäckande miljövärderingar av byggvaror och är en mycket användbar resurs i företagets miljöarbete. Under 2011 har Stångåstaden utfört kvalitets- och miljörevisioner hos underleverantörerna. Fokus har legat på företag inom yttre skötsel samt byggservice.
Sund inomhusmiljö Arbetet för minskad radonhalt i utsatta lägenheter har fortsatt under 2011. Så kallade risklägenheter inom Stångåstadens bestånd har inventerats, det vill säga de lägenheter där det tidigare har hittats förhöjda halter i grannlägenheterna. Många lägenheter har under året kommit ner under gränsvärde 200 Bq/m3 i och med förbättrad ventilation och radonsugar. Stångåstaden har sedan 2003 installerat drygt 300 radonsugar i beståndet. Företaget har fortsatt god kontakt med kommunens miljökontor med kontinuerlig rapportering av värden och status.
stora energibesparingar utan tunga tekniska investeringar. Fokus ligger på medarbetarnas och de boendes beteenden, kommunikation och engagemang. Stångåstaden kommer att satsa 1,5 Mkr per år under fem år.
Minimering av brandrisker Alla nyinflyttade kunder erbjuds en värdecheck på 300 kronor att handla för i bobutiken Smarta hem. Det finns även möjlighet att stödja Naturskyddsföreningens klimatarbete eller trädplanteringsprojektet Vi-skogen i Afrika. 2011 planterades 600 nya träd, vilket innebär att det totalt satts 2 600 träd sedan projektet startade 2008. Antalet utsläppsrätter var oförändrat 2011 och är därmed fortfarande totalt 90 stycken sedan år 2008. Bilpooler är ytterligare ett sätt att minska
Stångåstadens miljömål när det gäller radon tydliggör att år 2015 ska inga av företagets lägenheter ha en radongashalt högre än riktvärdet 200 Bq/m3. Det kan jämföras med det svenska miljömålet som har slutår 2020.
Miljömedvetna kunder I januari 2011 startade samarbetet med Linköpings universitet som innebär att Stångåstaden finansierar ett femårigt forskningsprojekt med syftet att klara
kundernas miljöpåverkan. Stångåstaden står för ett antal parkeringsplatser åt kommunens bilpoolsbilar i företagets egna områden. Detta sker i samarbete med bilpoolsbolaget Sunfleet.
”2011 planterades 600 nya träd”
Målet är att ingen ska dö eller skadas allvarligt genom brand i företagets fastigheter, samt att materiella värden och miljön ska skyddas. En brand ger upphov till höga utsläpp av bland annat koldioxid, dels i samband med själva branden, men även i och med renoveringsbehovet som uppstår. Under 2011 har fokus lagts på att inventera det nyförvärvade Bryggaregårdens bestånd och ta fram en brandskyddsstrategi. Ett utbildningsprogram för systematiskt brandskyddsarbete för Stångåstadens personal har även satts igång.
65
66
Hållbarhetsredovisning – Ekonomisk hållbarhet Stångåstaden årsredovisning 2011
Ekonomisk hållbarhet
Det är lätt att tro att ekonomisk hållbarhet bara handlar om sunda finanser. Att inte leva över sina tillgångar. Att långsiktigt skapa balans mellan utgifter och inkomster så att inte skuldsättningen ökar, som ekonomerna brukar uttrycka det. I grund och botten är det inget fel med det. Men en ekonomi som växer på bekostnad av sinande naturresurser, ökad segregation, miljöförstöring, stress, mänskliga belastningsskador eller ökande klyftor är knappast till glädje för någon. Alltså hänger alla dimensioner av hållbarhet ihop med varandra och ekonomin är det som förenar dem.
Fastighetsbolag är ofta kapitalstarka, så även Stångåstaden. Därför är det viktigt att beskriva den finansiella situationen ur ett hållbarhetsperspektiv. Fokus för redovisningen är företagets långsiktiga ekonomiska stabilitet och risktagande. Som en långsiktig aktör på denna marknad tar Stångåstaden ett stort samhällsekonomiskt ansvar genom att betrakta fastigheter som långsiktiga investeringar och inte som transaktioner. Stångåstaden är en beställarorganisation, vilket innebär att bolaget köper all skötsel, underhåll och andra tjänster externt. Bolaget anlitar årligen en mängd entreprenörer för allt arbete med fastigheterna och det genererar många arbetstillfällen i kommunen och landet. Dessutom genererar den dagliga fastighetsverksamheten skatter till samhället, arbetstillfällen och löner till anställda samt köp av leverantörers varor och tjänster. Stångåstadens finansiella utveckling framgår av förvaltningsberättelsen samt de finansiella rapporterna i årsredovisningen, där även bolagets finansiella mål och utfall presenteras. Affärsrelaterade risker beskrivs i avsnittet Möjligheter och risker på sid. 14.
Fortsatt nyproduktion
Stångåstaden har i dagsläget en stor nyproduktionsportfölj med 146 bo- städer i pågående byggproduktion och 720 bostäder i kommande nyproduk- tion. Kravet från bolagets ägare är att Stångåstaden ska växa i takt med kommunen för att tillgodose invånarna med efterfrågade bostäder.
Långsiktig förvaltning Stångåstaden tar ansvar för god förvaltning av fastigheterna samtidigt som
Hållbarhetsredovisning – Ekonomisk hållbarhet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
företaget utvecklar boendet och sköter fastigheterna ur ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv. Allt för att företaget ska erbjuda bra bostäder för alla under många år. Att ta samhällsansvar innebär ibland lite dyrare investeringar för att kunna ta ett steg närmare ett mer hållbart samhälle. På längre sikt räknar företaget med att få igen investeringarna i form av lägre energikostnader, färre skador, längre livslängd och nöjdare kunder.
Låg vakansgrad Vakansgraden hos Stångåstaden har varit låg under många år. 2011 låg den på 0,1 (0,3) procent i genomsnitt. Detta är naturligtvis positivt ur ekonomiskt hänseende. Förlusterna minimeras samtidigt som intäkterna är stabila, så att de kan användas till fortsatta investeringar. Genom att satsa på en god boendemiljö, som skapar trivsel bland kunderna, är Stångåstaden en attraktiv hyresvärd.
Skatter Nedanstående tabell visar de skatter som betalas till staten såsom sociala avgifter, moms, fastighetsskatt, bolagsskatt m.m. Tabellen visar att bolaget bidrar med stora summor till en hållbar utveckling i hela vårt land.
Betalda skatter, Tkr
2008 2009 2010
61 789
2011
58 415 61 168 63 769
67
68
Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden årsredovisning 2011
Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden har gjort en lång och mycket positiv varumärkesresa. Från avstampet 2008 fram till idag har andelen positiva till varumärket Stångåstaden ökat med över 60 procent. Arbetet har följt en utstakad väg som fått gamla fördomar att blekna. Idag upplevs Stångåstaden som ett modernt, uppskattat och attraktivt företag med stort kundfokus.
Dialogen med kunderna är a och o i ett kundorienterat företag. Stångåstaden lägger ner mycket arbete på att hitta smidiga kontaktvägar och nya lösningar. Ömsesidig lyhördhet, delaktighet och engagemang bidrar till ett attraktivt och tryggt boende. Företaget stöttar därför olika slags gemensamma aktiviteter som bidrar till detta. Det kan vara allt från föreningssamarbeten och familjeevenemang till grillkvällar och trivselvandringar.
En riktad kampanj som genomfördes under 2011 var Jakten på kontraktet som var riktad mot en yngre målgrupp. Kampanjen var mycket framgångsrik och blev nominerad till årets kampanj vid AGDA-galan, som arrangeras av Marknadsföreningen i Östergötland (MARÖ). Dagens ungdomskullar i dessa åldrar är de största på många år och Stångåstaden tog beslutet att sänka köåldern till 17 år, för att ge ungdomar en bättre chans till sitt första boende.
Riktade målgrupper
Kampanjen har haft två syften, dels att få ungdomarna att anmäla sig till Stångåstadens bostadskö. Resultatet nyanmälda för den här åldersgruppen 2011 blev 420. Samtidigt var kampanjen pedagogiskt uppbyggd, där ungdomar fick besvara frågor på kampanjsidan som handlade om boende. Vinnaren fick ett attraktivt lägenhetskontrakt. Under hösten 2011 upprepades kampanjen, då med en smartphone som pris.
Under ett antal år har Stångåstaden riktat in sig mot en bred målgrupp som omfattar alla linköpingsbor, men även de som flyttar till kommunen av olika skäl. Marknadsföringsinsatserna har på ett naturligt sätt speglat detta. Under 2011 skedde en viss förändring. Under kommande år startar Stångåstaden upp ett arbete med målgruppsanalyser som i sin tur kan leda till mer riktade kampanjer.
Stärka hyresrätten Arbetet med att stärka hyresrätten har alltid hög prioritet, något som har gett ett oerhört bra resultat 2011 med mycket hög uthyrningsgrad. Alla medarbetares engagemang och övergripande varumärkesbyggande aktiviteter bidrar till detta, likaså enskilda aktiviteter som ger kunderna ett konkret mervärde. Under 2010 lanserades Hemsparkonto för en ökad service till företagets
”Vi har gjort en fantastisk varumärkesresa” Mikael Carlsson, Informationschef och tf Marknadschef
kunder som här får en konkurrenskraftig ränta som med automatik reducerar hyresnivån. Under 2011
Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
blev Stångåstaden det första företaget i Sverige som uppnådde 100 tecknade konton. Många kunder har också uppskattat samarbetet med Länsförsäkringar Östgöta, som ger Stångåstaden möjlighet att erbjuda prisvärda och heltäckande försäkringslösningar.
Kommunicera med kunden Stångåstaden arbetar målmedvetet för att skapa ett heltäckande informationsflöde till alla hyresgäster – från att man blir hyresgäst till den dag man eventuellt flyttar. Det finns ett behov av löpande information och tillfälle till dialog. Arbetet går ut på att hitta nya smarta lösningar, som alla kunder kan ta del av på bästa sätt. Projektet beräknas vara klart till sommaren 2012.
Drygt 45 000 besökare per månad Stångåstadens hemsida är en av företagets viktigaste kanaler. Här publiceras löpande lediga lägenheter och annan viktig information för befintliga och blivande kunder. Antalet besökare ökar stadigt och under 2011 har det varit cirka 45 000 unika besökare per månad. 2011 blev hemsidan nominerad till det nyinrättade Svenska Webb-priset för bästa hemsida i konkurrens med flera av Sveriges största och populäraste hemsidor. Många besöker sidan via sin mobiltelefon. Därför lanserades under 2011 en användarvänlig mobilapplikation, en så kallad ”app”, för såväl Stångåstaden som Studentbostäder. Här kan man enkelt söka lediga lägenheter, se planritningar, lämna intresseanmälan, få erbjudanden och meddela det egna beslutet vid ett erbjudande. Stångåstaden lägger ner mycket tid och resurser på att skapa en informativ och attraktiv årsredovisning. 2011 blev den nominerad till Svenska Designpriset som bästa årsredovisning för aktiebolag och till Svenska Publishingpriset i samma kategori. Årsredovisningen kom även på
tredje plats i Fastighetsvärldens årliga omröstning av årsredovisningar bland bostads- och fastighetsbolag i sin grupp. Intern information och kommunikation tillgodoses till stor del via företagets intranät. 2011 kunde ett nytt intranät börja nyttjas fullt ut. På intranätet presenteras nyheter. Alla ges möjlighet till ett ökat kunskapsutbyte och kortare kontaktvägar som stärker gemenskapen.
Sveriges bästa hyresvärd Vägen till ett kundorienterat företag går via kundernas åsikter och upplevelser. Därför är kundundersökningen ett viktigt redskap för att se vad företaget ska prioritera idag och i framtiden. Serviceindex hamnade på 81,8 (81,3) procent, en ökning med 0,5 procent.
Störst ökning stod Distrikt Syd för. Även produktindex hade ökat till 79.1 (78.2) procent, där Utemiljö visade den största ökningen med 1,4 procent. Under februari 2012 delades, för sjunde året i rad, fastighetsbranschens prestigefyllda pris för bästa kundservice ut, Kundkristallen. Det är ett unikt pris där privata och kommunala fastighetsbolag tävlar i service och kvalitet. I en jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder) visade det sig att Stångåstaden för tredje året i rad fick första pris för bästa serviceindex. Priserna delas ut till de företag som gjort största förbättringen av sin service under 2011 jämfört med den förra mätningen, samt till företagen med bästa totalresultat i kategorierna Service, Produkt och Profil.
69
70
Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter Stångåstaden årsredovisning 2011
Evenemang under året Under ett år genomförs en mängd aktiviteter, ofta i samarbete med föreningar, skolor och andra intressenter. Syftet är att skapa mervärden för företagets kunder, framför allt inom idrott och kultur. Här eftersträvas en bredd på föreningsnivå, så att det i utbudet ska finnas något för alla. Ett exempel är Sportis Camp som genomförs sista veckan på sommarlovet, där ungdomar får tillfälle att prova på ett 20-tal olika idrotter. 2011 deltog 170 barn som går i mellanstadiet. Inom IK Östria Lambohov har man under året bland annat arbetat med att fälla skog och därefter bearbeta virket för att bygga vindskydd till föreningens fotbollsplaner. Detta har skett i samarbete med Hemslöjden och engagerat ett stort antal ledare och ungdomar i olika åldrar. Stångåstaden har fortsatt sitt samarbete med kulturföreningen Globengruppen.
Skådespelare från Globengruppen kan uppträda under olika aktiviteter och Stångåstaden kan också erbjuda sina kunder rabatterade biljetter till olika föreställningar genom bland annat medskick via hyresavin och i kundtidningen.
Familjens Dag I samarbete med Tekniska Verken arrangerades Familjens Dag i Trädgårdsföreningen. Medarrangörer var även Arenabolaget, Lejonfastigheter och Bixia. Deltagandet var över förväntan och kostnadsfria aktiviteter såsom ponnyridning, klättervägg, teater, musik, ansiktsmålning och mycket annat lockade alla åldrar. Här fanns dessutom ett tiotal föreningar på plats för att informera om sin verksamhet och låta besökarna prova på alltifrån fäktning till kanot.
Event för olika målgrupper
olika slag, vilket är ett sätt att komma i kontakt med intressanta målgrupper. Här vill Stångåstaden visa på den mångfald som finns inom företaget och de olika typer av boenden man kan erbjuda sina kunder. Ett exempel är alla de områdesdagar som genomförs, såsom Gottedagen, Lambohovsdagen, Rydsdagen och Bergadagen. Det ger en genuin och bra närhet till kunderna. Stångåstaden var bland annat med på Bomässan i Cloetta Center i september där bolaget bland annat visade konceptet Fördel 55+ och den nya bebyggelsen i Kvarteret Tinnerbäcken. Totalt sett besöktes mässan av över 3 500 personer och fler än 1 600 av dessa deltog i Stångåstadens tävling om en så kallad Lifebike, en elcykel. Arrangörerna hade också en tävling där besökarna skulle rösta på bästa monter. Stångåstaden vann med över 70% av rösterna.
Stångåstaden anordnar också event av
Inspirerande samarbete med Linköpings universitet Linköping är en attraktiv studentstad med ett universitet som drar ungdomar från hela Sverige. Staden har som uttalad målsättning att få dessa att bosätta sig i Linköping även efter studietidens slut. Stångåstaden har ett intressant samarbete med universitetet på flera områden, inte minst inom marknadsföring.
Odlingsboet i stadsdelen Berga.
Under 2011 utlystes en affischtävling med mottot Fördel hyresrätt. Studerande på programmet Grafisk design och kommunikation fick fritt associera till detta begrepp och skapa egna alster. Totalt kom ett tjugotal tävlingsbidrag in som sedan bedömdes av en jury, där man utsåg en vinnare. 2011 publicerades också Odlingsboet, en trycksak gjord av studenter vid samma program, som presenterar ett konstprojekt i stadsdelen Berga i samverkan med konstnären Björn Svensk. Mycket uppskattad blev också den magnifika boken De vackra i vardagen, som är en inventering av Stångåstadens offentliga konst. Arbetet
Hållbarhetsredovisning – Kundrelationer och samspel med intressenter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
utfördes av två studenter på Grafisk design och kommunikation.
SMS-tjänster med riktade budskap, vilket är ett enkelt sätt att snabbt nå ut med viktig information.
Fokus på nyproduktion Ett stort fokus ligger på Stångåstadens nyproduktion. Inom företaget pågår en omfattande byggnation av nya bostäder som marknadsförs till specifika målgrupper genom olika aktiviteter och kanaler. Daggkåpan, Kvarteret Tinnerbäcken, Tinnerbäcken Södra på centrala lägen i staden samt Östra Lambohov är några av de projekt som är aktuella under 2011. Intresset för Stångåstadens nyproduktion har varit mycket stort och flera objekt har blivit fulltecknade snabbt, inte minst det populära seniorboendet i Kvarteret Tinnerbäcken.
Kundtidning, service och Framtidens TV Stångåstadens uppskattade kundtidning Välkommen hem trycks i en upplaga på cirka 17 000 exemplar fyra gånger per år. Den går ut till samtliga kunder och finns även tillgänglig på ett antal platser runt om i staden. 2010 vann den Svenska Publishingpriset, vilket blev en uppmuntrande sporre för arbetet under 2011. Stångåstaden var först i Sverige med att införa Framtidens TV, som är tillgänglig för alla hyresgäster. Framtidens TV gör det möjligt med direktkommunikation till alla hyresgäster och innehåller bland annat en egen tv-kanal (Stångåstaden Play). Här finns ett antal tjänster för att underlätta vardagen såsom olika informationsfilmer, möjlighet till felanmälan, kontrollera hyresfaktura, läsa av elförbrukning samt tvättstugebokningen (för lägenheter med elektronisk bokningsmöjlighet). Via samarbetspartnern Com Hem finns bland annat On Demand-tjänster. Under sommaren 2011 har en grupp medarbetare besökt alla lägenheter, via dörrknackning, och erbjudit information och inkopplingshjälp av utrustningen. Stångåstaden använder sig även av
Mot tydliga mål Inför framtiden kommer Stångåstaden
att satsa på tre huvudspår när det gäller marknadsföring och kundrelationer – nyproduktion, övergripande varumärkesarbete och att allt mer specificera erbjudandet mot tydliga målgrupper.
71
72
Hållbarhetsredovisning – God arbetsmiljö Stångåstaden årsredovisning 2011
God arbetsmiljö Motiverade medarbetare bidrar till företagets utveckling med arbetsglädje, ökad trivsel och nöjda kunder. Därför värdesätter Stångåstaden engagemang och delaktighet. En målmedveten, kreativ och uppskattande kultur ska genomsyra verksamheten på alla nivåer.
Kundnära, Engagerade, Offensiva, Professionella och Stabila är Stångåstadens kärnvärden, vilka utgör grunden för verksamheten såväl internt som externt. Den gemensamma värdegrunden speglar bilden av företaget, dess medarbetare, förhållningssätt och beteenden. Verksamhetens framgång är beroende av de egna ambassadörerna, medarbetarna, som ska känna sig trygga med varumärket Stångåstaden och varumärkeslöftet ut mot kunderna. Genom HEM – Helhetssyn, Egendriv och Mål – levandegörs bolagets kärnvärden i vardagen. Arbetet med HEM har pågått sedan 2007 och återfinns idag i affärsplaner, gruppdialoger/teamutveckling samt i de individuella utvecklings- och lönesamtalen.
Värdegrund – en levande process Stångåstadens värdegrund ska hållas levande. Det sker bland annat genom det värdebaserade ledarskapet som är
ett verktyg i arbetet med att utveckla företagskulturen och varumärket. Värdegrunden hålls också levande genom utvecklingssamtal, marknadsföring, interna sammankomster och andra aktiviteter.
Motiverad MedarbetarIndex Årligen genomförs en medarbetarundersökning som mäter kulturen och den gemensamma värdegrunden för att säkerställa att Stångåstaden arbetar i rätt riktning. Undersökningen mäter faktiska beteenden inom de i förväg definierade områdena men även hur viktigt medarbetaren bedömer respektive område vara. Vid mätningen 2011 deltog nästintill samtliga medarbetare (94 procent) och resultatet blev 4,08 (4,14) i MMI, Motiverad MedarbetarIndex. Resultatet innebär en mindre nedgång, men
trots det är resultatet mycket högt i en branschjämförelse. Undersökningen ska analyseras och resultera i ett förbättringsarbete med prioriterade fokusområden, bland annat karriärvägar och ledarskap. Målet inför 2012 är 4,14. Stångåstaden har som mål att ligga i absoluta toppskiktet.
Kompetensutveckling på alla nivåer Stångåstaden satsar mycket på kompetensutveckling, vilket speglar företagets offensiva syn på personlig utveckling och kvalitetsarbete. Satsningar görs på såväl ledare som medarbetare på alla nivåer i företaget. Ambitionen är att vara en attraktiv arbetsgivare, som lockar till sig de bästa i branschen. Kompetensstjärnan är ett verktyg, som tydliggör vilken kompetens som krävs för olika roller i företaget. Därefter jämförs det med befintlig kompetens.
Hållbarhetsredovisning – God arbetsmiljö S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
gäller jämställdhet. Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare vill företaget underlätta för alla medarbetare, oavsett kön, att vara föräldralediga vid behov. Mångfald är även i fokus vid rekryteringar, deltagande i grupper och liknande.
egna utvecklingsmöjligheterna? Företagets fokus på detta, tillsammans med en systematisk satsning på förebyggande hälsoarbete, har lett till goda resultat bland annat i form av mycket låg sjukfrånvaro (1,77 procent), hög kundnöjdhet och goda ekonomiska resultat.
Företagets medarbetare
På så sätt kan företaget planera för framtida kompetensförsörjning, utbildning och eventuell omorganisation. Under 2011 har ett flertal utbildningar genomförts. Som exempel kan nämnas säljteknik, säkerhet, engelska och yttre skötsel. Utvecklingsdialogen är ett annat strategiskt viktigt ledningsverktyg. Målet är att attrahera, utveckla och behålla kompetens inom bolaget. Utvecklingsdialogen handlar om att följa upp och sätta nya mål, diskutera behov av kompetensutveckling samt ge uppmuntran till kreativitet och engagemang. Medarbetarens hälsa följs också upp i samtalet.
Mångfald och jämlikhet Mångfaldsarbete ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet. Stångåstaden strävar efter en levande och öppen kultur med mångfaldsperspektiv. Detsamma
Stångåstaden var vid årets slut 134 (136) anställda – 86 (88) kvinnor och 55 (48) män*. Utav dessa var 16 (12) anställda i dotterbolag. Medelåldern bland kvinnor är 43 år och bland män 45 år. Fastighetsbranschen som helhet står inför en generationsväxling med omfattande pensionsavgångar. Här är Stångåstaden något av ett undantag, eftersom företaget inte har samma stora andel som väntas gå i pension. Men behovet av rekrytering inom branschen kommer indirekt att påverka även Stångåstaden, då konkurrensen om rätt arbetskraft förväntas öka, samtidigt som bristen på kompetens blir allt mer påtaglig. Under året har Stångåstaden genomfört ett flertal rekryteringar, bland annat har företaget under senhösten fått en ny HR-chef, Malin Wettre, som närmast kommer från en liknande befattning på Hyresbostäder i Norrköping AB. Malin Wettre är även chef för enheten Affärsstöd och ingår i ledningsgruppen. En större rekryteringssatsning har också genomförts inom fastighetsavdelningen för att möta kommande utmaningar inom nyproduktion och ombyggnationer.
Ett friskt företag Friska företag är ett koncept som utgår från att organisatoriska faktorer påverkar medarbetarnas hälsa. Hur upplever anställda sin situation i företaget när det gäller delaktighet, möjlighet till påverkan i verksamheten, gott ledarskap samt de
* Beräknat på antal faktiskt arbetade timmar under december 2011 fördelat på normalt antal arbetade timmar per månad.
Trygghet på jobbet Trygghet under arbetstid med en säker arbetsmiljö är en annan grundläggande förutsättning för trivsel och god hälsa. Stångåstaden arbetar kontinuerligt med allt från den fysiska utformningen av lokaler och larmmöjligheter till bra rutiner och arbetssätt. Under året har medarbetare genomgått utbildning som handlat om hot, våld samt brandsäkerhet. Samtliga medarbetare har också fått, eller ska få, första hjälpen-utbildning.
”Vi värdesätter engagemang och delaktighet” Malin Wettre, HR-chef
Medarbetarundersökningarna visar att de anställda upplever att företaget har en bra beredskap när det gäller hot och våld. Medarbetarna ger betyget 4,77 på en 5-gradig skala.
2012 – ett utmanande år Personalförändringar under 2011 fick som resultat att åtgärder inte genomfördes i den takt som planerats. Istället sker ett större avstamp 2012, där företaget fokuserar på att ytterligare utveckla företagets vision, affärsidé och kärnvärden för att långsiktigt stärka varumärket.
73
74
Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell Stångåstaden årsredovisning 2011
Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
75
Hållbarhetstabell Indikatorerna i tabellen är framtagna i nära samarbete med Eurhonets CSR-grupp och är således jämförbara med de andra företagen i det europeiska nätverket. Siffrorna gäller för moderbolaget Stångåstaden om inget annat anges.
Socialt Ansvar Indikator
2009
2010
2011
1 rok
2
m
36
36
36
2 rok
m2
60
60
60
3 rok
m
2
78
78
78
4 rok
m
2
98
98
98
5 rok
m2
118
118
118
> 5 rok
m2
Genomsnittlig hyra per bostadstyp (ej möblerat, ej studentrum)
Genomsnittlig yta per bostadstyp
Enhet
154
154
154
1 rok
kr/m
2
1 008
1 013
1 035
2 rok
kr/m2
942
956
980
3 rok
kr/m
2
903
919
942
4 rok
kr/m
2
893
911
932
5 rok
kr/m2
854
870
890
> 5 rok
kr/m
857
869
888
-0,31
-2,05
0,23
2
%
Förändringar i fastighetsbeståndet Nyproduktion av hyresrätter
Antal
52
41
32
Fastighetsförvärv
Antal
0
0
24
Avyttringar
Antal
0
340
23
Driftkostnadsutveckling*
kr/m2
639
683
696
Hyresutveckling
kr/m2
918
932
955
%
2,7
1,5
2,5
Omflyttning i fastighetsbeståndet (exkl studenter) Avhysningar på grund av störningar eller ekonomiska skäl
Extern
%
12,05
13,5
13,2
Intern
%
9,85
6,4
5,9
Störningar
Antal
4
4
1
Ekonomiska skäl
Antal
27
22
22
%
52
46
50
Ja
Ja
Ja
Andel av kommunens specialboenden som bostadsföretaget tillhandahåller Företaget verkar för att öka den sociala sammanhållningen i bostadsområdena
Ja/Nej
Kostnader för socialt ansvar (stadsdelsutvecklare m.m.)**
kr/lgh
384
418
424
Kostnader för företagets sociala hjälp (bosociala gruppen)
kr/lgh
178
175
174
Andel bostäder som är tillgängliga för äldre och funktionshindrade i företagets bestånd
%
40
40
40
Andel hyresgäster över 65 år
%
−
25,7
27,6
Företaget arbetar löpande med säkerhets- och trygghetsfrågor
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
78,1
77,8
78,2
Andel av företagets hyresgäster som är trygga i sitt boende
Trygghetsindex
*med driftkostnad avses kostnader för drift, underhåll och fastighetsadministration ** interna + externa kostnader − Information saknas
%
76
Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell Stångåstaden årsredovisning 2011
Miljöansvar Indikator
Enhet
2009
2010
2011
t.ex. ISO 14001
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Ställer företaget miljökrav vid upphandlingar av entreprenörer
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företaget arbetar i enlighet med något miljöledningssystem,
Moderbolaget: Använd energi som förbrukas av fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad)
Total
kWh/m²
Atemp
153,8
149,9
155,8
varav
Fjärrvärme
kWh/m²
Atemp
136,6
133,2
140,4
El
kWh/m²
Atemp
16,12
15,91
15,32
Olja
kWh/m²
Atemp
0,91
0,37
0
Fjärrkyla
kWh/m²
Atemp
0,21
0,38
0,11
beståndet (normalårskorrigerad)
Total
kWh/m²
Atemp
191,1
189,0
191,3
varav
Fjärrvärme
kWh/m²
Atemp
133,1
131,0
135,8
El
kWh/m²
Atemp
57,96
58,01
55,49
−
−
110
Studentbostäder: Använd energi som förbrukas av fastighets-
Koldioxidutsläpp från bolagets egna fordon: Medelemission per fordon per km (teoretiskt värde)
g CO2/km
Moderbolaget: Vattenförbrukning i beståndet
Total
m³/m²
Atemp
1,14
1,12
1,12
Studentbostäder: Vattenförbrukning i beståndet
Total
m³/m²
Atemp
1,32
1,41
1,39
Restavfall
kg/lgh
306
317
331
Återvinningsmaterial
kg/lgh
113
117
122
Glas
kg/lgh
20,0
20,1
20,5
Plast
kg/lgh
3,8
4,6
5,8
Metall
kg/lgh
2,1
2,0
2,4
Papper
kg/lgh
20,3
22,7
23,7
Elavfall
kg/lgh
6,9
6,1
9,1
Tidningar
kg/lgh
60,1
61,7
60,0
exklusive grovsopor
Restavfall
kg/lgh
157
149
145
Återvinningsmaterial
kg/lgh
62
60
62
varav
Glas
kg/lgh
11,0
10,3
10,8
Plast
kg/lgh
2,1
2,4
3,0
Metall
kg/lgh
1,1
1,0
1,2
Papper
kg/lgh
11,4
11,7
12,4
Elavfall
kg/lgh
3,3
2,8
4,9
Tidningar
kg/lgh
33,0
31,6
30,2
Moderbolaget: Mängd avfall som produceras i beståndet, exklusive grovsopor varav
Studentbostäder: Mängd avfall som produceras i beståndet,
− Information saknas
Förtydligande av 2011 års förbrukningsstatistik
2010 för Stångåstaden och 4 procent högre
detta är att eluppvärmda garage, motor-
för Studentbostäder. Det finns en tendens att
värmare och takvärmeanläggningar inte
graddagskorrigeringen överkompenserar,
drar lika mycket när det är mild väderlek.
Den faktiska fjärrvärmeförbrukningen var
vilket medför att förbrukningen kalla år tolkas
Minskningen beror även på de elsparprojekt
per ytenhet i Stångåstaden 15 procent lägre
som lägre och varma år som högre. Dock
som genomförts under året.
och i Studentbostäder 19 procent lägre
finns det även indikationer på att värmesys-
under 2011 än under 2010. Detta beror på
temet i flera fastigheter behöver ses över den
mot 2010, trots ett par större läckor under
att framförallt hösten 2011 varit betydligt
närmaste tiden, för att på sikt sänka förbruk-
hösten. Utan de vattenbesparande åtgärder
varmare än normalt.
ningen av fjärrvärme.
som genomförts under året skulle bolaget ha
Den graddagskorrigerade värmeförbrukningen är cirka 5 procent högre 2011 än
Elanvändningen sjönk med cirka 4 procent under 2011 i båda bolagen. En orsak till
Vattenförbrukningen är relativt oförändrad
riskerat en ökad förbrukning.
Hållbarhetsredovisning – Hållbarhetstabell S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Ekonomisk hållbarhet Indikator
Enhet
2009
2010
2011
1,9
2,4
2,0
382
365
458
Andel renoverade lägenheter i relation %
till befintligt fastighetsbestånd Nedlagda investeringar och underhållskostnader
Mkr
(exklusive nyproduktion)
Tkr/lgh
26
25
32
99,1
99,3
99,6
Mkr
106
111
107
Mkr
−
0
19
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Indikator
Enhet
2009
2010
2011
Företaget initierar till och för regelbunden dialog med hyresgästerna
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
82,8
81,3
81,8
Företagets ek. uthyrningsgrad bostäder
Total
%
Företagets investeringar i nyproduktion samt fastighetsförvärv
Nyproduktion Förvärv
Företaget följer upprättad inköpspolicy innehållande hållbarhetskriterier
Samspel med intressenter
Andel av företagets hyresgäster som är nöjda med sitt boende
%
Serviceindex
Företaget arbetar aktivt med åtgärdsplaner för att öka de boendes nöjdhet
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företaget har och följer sin sponsringspolicy
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företaget arbetar efter en dokumenterad etisk kod
Ja/Nej
Nej
Ja
Ja
Företaget har långsiktiga mål att navigera efter upprättad affärsplan
Ja/Nej
Ja
Ja
Ja
Företagets CSR-arbete utvärderas av extern part
Ja/Nej
Nej
Nej
Nej
God arbetsmiljö Indikator Personalens anställningsform/årsarbetare
2009
2010
2011
Tillsvidare/Visstid
%
Enhet
97/3
92/8
93/7
Heltid/Deltid
%
−
−
98/2
11 600
10 100
10 300
Ja
Ja
Ja
Utbildningsinsatser för personalen*
kr/anställd
Finns det en arbetsmiljö- och/eller hälsofrämjande policy ?
Ja/Nej
Andel medarbetare som är nöjda med sitt arbete
Trivselindex
%
93
100
93
Frånvaro
Total sjukfrånvaro
%
−
−
1,77
Andel sjukfrånvaro som beror på:
Olycksfall i arbetet
%
0
0
0
Fördelning av snittlön mellan könen**
Tjänstemän män
kr/månad
31 509
33 434
33 519
Tjänstemän kvinnor
kr/månad
25 946
28 298
27 019
Särskild anställning
Praktik***
st
15
19
20
Andel kvinnor i ledande postioner
Styrelse
%
30
30
44
Ledningsgrupp
%
22
13
17
*kursavgifter, exkl resor, hotell, arbetstid **exkl VD-lön *** med praktik avses praktikant med någon form av ersättning − Information saknas
77
Bolagsstyrning Stångåstaden årsredovisning 2011
Bolagsstyrning
Ägarroll
Ägardirektiv och mål
Linköping ska vara en attraktiv kommun att bo, leva och verka i. Tillväxt med miljöprofil är ett övergripande mål. De kommunägda bolagen tillsammans med kommunen har ansvar för detta.
Kommunfullmäktige beslutar om de årliga ägardirektiv som åläggs de kommunägda bolagen. Linköpings Stadshus kan därutöver utfärda kompletterande ägardirektiv till dotterbolagen, oftast på initiativ av kommunfullmäktige.
Linköping har valt att driva vissa av sina verksamheter i bolagsform, vilket har varit mycket framgångsrikt. Ett kommunägt företag får bedriva verksamhet som är av allmänt intresse och har anknytning till kommunen. Stångåstadens moderbolag heter Linköpings Stadshus AB, som äger flera andra dotterbolag.
Ägardirektivet säger att Stångåstaden ska agera långsiktigt. På konkurrensneutrala och affärsmässiga villkor ska företaget medverka till att kommunen tar sitt ansvar inom den lokala bostadsförsörjningen. Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad, samt förvärv och försäljning av fastigheter. Direktivet
Studentbostäder i Linköping AB Tekniska Verken i Linköping AB Bryggaregården AB AB Stångåstaden
Eddan i Linköping AB
Linköpings Stadshus AB
78
Lejonfastigheter AB TGS Fastigheter Nr 3 AB Sankt Kors Fastighets AB
Arenabolaget i Linköping AB
Näringslivsutveckling i Linköping AB (NuLink AB) Resecentrum Mark o Exploatering i Linköping AB ( ResMex ) Flygplatsområdets Mark och Exploatering i Linköping AB (FlygMex)
Moderbolag Dotterbolag Dotterdotterbolag
Bolagsstyrning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
anger också att bolaget ska utveckla boendet i Linköping när det gäller infrastruktur, miljö samt teknik. Bolaget har dessutom ett ansvar för att bostäder finns att tillgå för personer med svag ställning på bostadsmarknaden. De ekonomiska mål som Linköpings kommun formulerat för Stångåstaden är uttryckta i form av mått på avkastning och soliditet. De icke-ekonomiska målen är uttryckta i form av verksamhetskrav.
Regler för allmännyttiga bostadsföretag Ett allmännyttigt bostadsföretag ska drivas utan särskilt vinstsyfte och endast lämna skälig utdelning på kontant tillskjutet kapital. För 2011 innebar det att Stångåstaden lämnade 13 Mkr i utdelning till Linköpings Stadshus. De allmännyttiga bolagen ska verka på marknaden på samma villkor som de privata och har inga särskilda skattelättnader eller andra förmåner. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen verkar utifrån den lag som trädde i kraft 1 januari 2011. Lagen innebär bland annat att dessa bolag inte ska ha några fördelar av att ha kommunen som ägare. Verksamheten ska bedrivas efter affärsmässiga principer så att en marknadsmässig avkastning uppnås. Den hyresnormerande roll som de allmännyttiga bostadsbolagen haft genom åren är avvecklad. Det innebär att hyrorna även i fortsättningen kommer att bestämmas genom förhandlingar och att de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig förhandlingspart mot hyresgästföreningen.
79
80
Bolagets måluppfyllelse Stångåstaden årsredovisning 2011
Uppfyllelse av uppdrag 2011 Gemensamma ägardirektiv Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunalrättsliga principer som framgår av bolagsordningen och gemensamma ägardirektiv samt särskilt ägardirektiv. De kommunägda bolagen ska enskilt och gemensamt verka för att Linköping är attraktivt utifrån fullmäktiges fastställda Visions- och samverkansprogram.
Mål utifrån gemensamma ägardirektiv
Måluppfyllnad, gemensamma ägardirektiv
De kommunägda bolagen ska medverka till att Linköping är attraktivt att bo, leva och verka i.
Stångåstadens målmedvetna varumärkesarbete visar att linköpingsborna har positiva attityder till företaget. Över 60 000 personer står i Stångåstadens bostadskö och under året har bolaget haft mycket låga vakanser. En bidragande orsak är även att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt.
Samtliga bolag i bolagskoncernen ska verka utifrån devisen ”Linköping – där idéer blir verklighet”.
Företaget är innovativt när det gäller ny teknik och nya sätt att bygga och försöker alltid ligga i framkant även när det gäller marknadsföring och varumärkesbyggande. Stångåstaden har nära dialog med hyresgäster och företagets egna medarbetare för att ta tillvara på idéer och förbättringar.
Bolagen ska bidra till en ekologisk hållbar tillväxt, ökad sysselsättning och minskad segregation.
Genom passivhusen i Östra Lambohov med låg extern uppvärmning arbetar företaget mot en hållbar tillväxt. Hållbarhetsredovisningen är en mycket viktig del av verksamheten och företaget samarbetar över gränserna med liknade bolag via Eurhonet*. Vad gäller sysselsättning arbetar Stångåstaden med att ge många ungdomar sommarjobb. Under 2011 fick cirka 30 ungdomar möjlighet att sommarjobba/praktisera inom Stångåstaden. Företaget arbetar ständigt för att utveckla väl fungerande och trivsamma bostadsområden. Särskilda satsningar har skett i Ryd genom projektet Ett Aktivt Ryd. Projektet syftar till att förbättra och utveckla livsmiljön så att områdets attraktivitet ökar.
*Eurhonet, European Housing Network, är ett nätverk för närmare ett 30-tal allmännyttiga bostadsbolag från England, Tyskland, Italien, Frankrike och Sverige. Ett antal arbetsgrupper arbetar med social integration, den åldrande populationen, HR, CSR och energibesparingar, där man söker innovationskraft och delar kunskap.
Bolagets måluppfyllelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Enskilda ägardirektiv De av Linköpings kommun och Linköpings Stadshus AB definierade målen för bolagets verksamhet sammanfattas nedan.
Mål utifrån enskilda ägardirektiv Vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny-, om- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter. Verka för att Linköping ska uppfattas som en attraktiv kommun att bo i och att driva näringsverksamhet i, genom att medverka till att det finns goda, sunda och prisvärda hyresbostäder i kommunens större bostadsområden och tätorter. Genom produktion och förvärv samt aktiv fastighetsförvaltning tillgodose att hyresbostäder finns att tillgå på konkurrenskraftiga villkor och till god kvalitet i hela kommunen och därmed medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen.
Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv Under 2011 har en bytesaffär genomförts genom att en fastighet sålts och en annan bostadsfastighet köpts i centrala Linköping. Ett samarbetsavtal med NCC tecknades för uppförande av 115 lägenheter i Södra Ekkällan, Vingården. Inflyttning skedde i nybyggda Daggkåpan med 32 lägenheter intill Stångån. Nyproduktion pågår i det centrala Kvarteret Tinnerbäcken, med inflyttning i en första etapp i april 2012. Regelbundet underhåll av fastigheterna är en investering i framtiden och det har stor betydelse för bolagets ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut. Under året som gått har Stångåstaden satsat cirka 297 Mkr i underhållsåtgärder. Under 2012 kommer det planerade underhållet att öka med 20 procent och större fokus kommer att läggas vid ombyggnationer där det ingår byte av stammar, fasader och tak.
81
82
Bolagets måluppfyllelse Stångåstaden årsredovisning 2011
Mål utifrån enskilda ägardirektiv Genom egen utveckling och i nära samverkan med forskningen bevaka miljö- och kretsloppsanpassning av verksamhet och tjänster samt leda miljö- och kretsloppsanpassning av boende och bostadsområden.
Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv Ambitionen är att erbjuda sunda bostäder och lokaler samt att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling och trygghet i boendet. För att uppnå ett strukturerat arbetssätt då det gäller miljö har bolaget infört ett miljöledningssystem och bolaget är certifierade sedan 2005 enligt standarden ISO 14001. Detta är ett hjälpmedel för att systematiskt planera, genomföra och följa upp alla olika delar av miljöarbetet. Framför allt är det ett sätt att organisera miljöarbetet för att uppnå ständig miljöförbättring och förebyggande av miljöproblem. Ett ambitiöst mål för energieffektivisering har fastlagts. Stångåstaden ska minska åtgången av köpt energi med 25 procent mellan 2011 och 2025. Företaget har arbetat med energieffektivisering och andra besparingsåtgärder under många år. Nu vidareutvecklas arbetet med ett systematiskt införande av ett stort antal åtgärder för att nå målet.
Stimulera byggande av olika former av bostäder och medverka till teknisk utveckling inom fastighetsbranschen.
De senaste årens nyproduktion har inriktat sig mot byggnation av mindre små- och radhus i attraktiva områden.
Aktivt bevara och utveckla kulturhistoriska värdefulla byggnadsbestånd (framförallt Gamla Linköping och Fritidsområdet Valla) och miljöer inom bolagets fastighetsbestånd. Dessa ska präglas av stort ansvar för tradition och kulturhistoria.
Bryggaregården har under 2011 förvärvat Bäckagården som kommer att renoveras tidstypiskt för att återfå något av sin forna glans och därefter bli kontor för uthyrning. Byggstart har skett av de så kallade replikhusen i Friluftsmuseet Gamla Linköping. De nyproducerade husen ska så långt som möjligt likna de fastigheter som tidigare stått på Storgatan 22 och 24.
Ha ett särskilt ansvar för att medverka till att det i alla delar av kommunen finns blandade upplåtelseformer.
Genom att erbjuda både hyresrätter och hyrköpsbostäder så ökar valfriheten för kunderna ytterligare.
Ha en så väl avvägd sammansättning av bostäder i olika områden att socioekonomiskt utsatta grupper kan erbjudas bostad.
Stångåstaden driver ett aktivt bosocialt arbete med målet att motverka hemlöshet. Ett sätt är att underlätta för personer som inte uppfyller kraven i hyrespolicyn att få ett ordnat boende. Socialkontoret har idag cirka 150 avtal med Stångåstaden för dessa personer. När personen bedöms klara ett eget boende skrivs andrahandskontraktet om till ett förstahandskontrakt. Det sker normalt efter cirka 18 månader, men det kan ibland ta längre tid. Kontakter mellan Socialkontoret och Stångåstadens bosociala grupp sker löpande.
Arbeta aktivt för att bostäder finns att få för personer med svag ställning på bostadsmarknaden. Bidra till socialt hållbar utveckling i kommunens alla delar.
Bolaget har ett fortsatt stort engagemang i utbildnings- och arbetsstödjande åtgärder. Under året har samarbete skett med såväl arbetsförmedling, gymnasieskola som universitet.
Bolagets måluppfyllelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Mål utifrån enskilda ägardirektiv
Måluppfyllnad, enskilda ägardirektiv
Aktivt driva och leda utvecklingen avseende de boendes inflytande och delaktighet.
En mycket viktig parameter för att ta tillvara hyresgästernas åsikter är den årliga kundundersökningen, som möjliggör jämförelser med andra bostadsföretag. Stångåstaden fick för tredje året i rad första pris för bästa serviceindex som är fastighetsbranschens prestigefyllda pris för bästa kundservice i jämförelse med branschens ”giganter” (bostadsbolag med fler än 9 000 bostäder).
Tillsammans med hyresgästerna medverka till energieffektivisering i det samlade fastighetsbeståndet.
Stångåstaden samarbetar med Linköpings universitet i ett forskningsoch utvecklingsprojekt inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Stångåstaden finansierar ett femårigt forskningsprojekt med syftet att klara stora energibesparingar utan tunga investeringar. Fokus ligger på medarbetarna och de boendes beteende, kommunikation och engagemang. Projektet startade i januari 2011 och Stångåstaden kommer att satsa 1,5 Mkr per år under fem år.
Ha en ekonomisk ställning som medger utveckling och investeringar utan ägartillskott.
Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning ska vara lägst 3 procent vilket uppfylldes. Det långsiktiga soliditetsmålet på minst 20 procent uppfylldes också. Ratingföretaget Standard & Poor’s gav under 2011 Stångåstaden en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket god vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden.
Helhetsbedömningen är att bolaget har uppfyllt uppdraget.
Hans Lander, VD
83
84
F IN AN SIELLA RAPPORTE R
85
86
Styrelse och koncernledning Stångåstaden årsredovisning 2011
Styrelse Stångåstadens styrelses ledamöter, suppleanter, ordförande och vice ordförande väljs av kommunfullmäktige. Styrelsen består av nio ordinarie ledamöter och nio suppleanter. Därtill kommer två personalrepresentanter, en ordinarie och en suppleant. Mandat-
perioden är på fyra år och sträcker sig från första ordinarie årsstämma efter genomfört kommunalval till årsstämman efter nästkommande kommunalval. Ledamöter och suppleanter speglar det partipolitiska styrkeförhållandet i kommunfullmäktige.
Jan Österlind, Vice styrelseordförande, f.d. förbundsordförande, invald i styrelsen 1991.
Hans Lander, VD, VD i bolaget sedan 2008.
Chris Ramslöv, biomedicinsk analytiker, invald i styrelsen 2007.
Göran Falkenberg, greve/lantbrukare, invald i styrelsen 2007.
Bengt Olsson, f.d kommunalråd, invald i styrelsen 2011.
Andreas Berg, forskningsledare, invald i styrelsen 2011.
Gunn Bredstedt, undersköterska, invald i styrelsen 2011.
Tove Solbecker, lärare, invald i styrelsen 2011.
Tommy Ählström, Styrelseordförande, utvecklingschef, invald i styrelsen 1991.
Ordföranden tillhör den politiska majoriteten och vice ordföranden oppositionen. Nomineringar av ledamöter och suppleanter görs av respektive politiskt parti. Suppleanterna kallas alltid till sammanträdena och deltar i det löpande styrelsearbetet.
Ledamöter
Personalrepresentanter
Tommy Larsson, teknikansvarig IT, invald i styrelsen 2001.
Eva Kaneklev, telefoniansvarig Kundtjänst, invald i styrelsen 2011.
Gun Djerf, avdelningschef, invald i styrelsen 2011.
Margareta Ossbahr, civilekonom, invald i styrelsen 2011.
Styrelse och koncernledning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Suppleanter
Susanne Andersson, egen företagare, invald i styrelsen 2010.
Mohammad Al Zoghbi, arkitekt, invald i styrelsen 2008.
Birgitta Unéus, f.d. lantbrukare, invald i styrelsen 2011.
Mari Hultgren, lärare, invald i styrelsen 2011.
Antigon Mahdavi, lärare, invald i styrelsen 2011.
Daniel Ellström, doktorand, invald i styrelsen 2011.
Daniel Andersson, politisk sekreterare, invald i styrelsen 2011.
Kjell O Lejon, professor, invald i styrelsen 2011.
Koncernledning Stångåstadens koncernledning, övre raden från vänster: Malin Wettre, HR-chef, anställd 2011. Ulf Gustafsson, förvaltningschef, anställd 1987. Simon Helmér, VD Studentbostäder i Linköping AB, anställd 2003. Hans Lander, VD AB Stångåstaden sedan 2008. Sittande från vänster: Anders Stjärnberg, fastighetschef, anställd 2009. Dan Stenberg, vice VD, finansdirektör, anställd 2002.
87
88
Styrelseordförande har ordet Stångåstaden årsredovisning 2011
”Under 2012 firar Stångåstaden 70 år” Tommy Ählström, Styrelseordförande
Styrelseordförande har ordet S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Styrelseordförande har ordet Linköping är en välmående svensk kommun med en god ekonomisk och social välfärd. Detta kan man läsa i kommunens välfärdsdokument som också säger att ”Här förenas mycket höga tillväxtoch utvecklingsambitioner med en stor målmedvetenhet om vikten av god miljö, attraktiva boendemiljöer och en framsynt samhällsplanering. Linköpings redan internationellt starka gröna profil förstärks ytterligare!” Linköping är en del av det som fram till och med 2011 gick under namnet Fjärde storstadsregionen. Kommunen närmar sig 150 000 invånare och enligt prognosen fortsätter vi att öka. Idag är cirka 20 procent av Sveriges befolkning över 65 år. Samtidigt är Linköping en ”ung” universitetsstad. Framtida nyproduktion bygger på demografiska framtidsutsikter. Men även omvärldshändelser, politiska beslut, global ekonomi och regionala frågor styr kommande affärsplaner och strategiska beslut.
Ekonomisk styrka trots finansiell oro 2011 har varit ett oroligt år ur ett finansiellt perspektiv, en oro som sannolikt kommer att bestå även under 2012. Vi på Stångåstaden har dock stått stadigt när det blåst som värst och till och med stärkt vår ställning på marknaden. Något som ger oss goda förutsättningar även inför kommande år. Den nya lagstiftning för allmännyttiga bostadsföretag som trädde ikraft under 2011 har gett oss än mer tydliga riktlinjer hur vi ska agera utifrån ett affärs-
mässigt förhållningssätt. Vi har dock under lång tid redan genomfört förändringar och anpassningar som ligger väl i linje med den nya lagstiftningen. Genom att detta arbete tidigare gjorts och att vår ägare också haft ett långsiktigt och affärsmässigt förhållningssätt under många år, påverkas därför inte vår verksamhet omedelbart i någon väsentlig omfattning.
Högsta fart inom nyproduktion Genom vår finansiella styrka har vi nu möjligheten att kraftfullt växla upp vår nyproduktion. Vi har inte sedan miljonprogrammens dagar haft så mycket nybyggnationsprojekt på gång som nu, vilket också kommer att dominera vår verksamhet under lång tid framöver. Samtidigt har vi stora utmaningar i att underhålla, förbättra och modernisera vårt befintliga bestånd. Vi har under de senaste åren ökat våra underhållskostnader årligen men här finns fortfarande mycket kvar att göra. Vår relation till våra kunder är av mycket stor betydelse för oss. Våra kundundersökningar ger oss idag höga betyg, något som alla medarbetare kan vara stolta över. Från en redan hög nivå har vi under flera år fortsatt att öka vårt Nöjd Kund Index. Men detta är ett ständigt pågående arbete där fokus på individen, fastigheten och bostadsområdet ska vara vår ledstjärna. Styrelsen har också antagit mycket ambitiösa miljömål när det gäller energieffektivisering i våra bostäder. Vi ska långsiktigt minska andelen köpt energi väsentligt. Det är utmanande högt ställda krav. Men med personalens kompetens och vår ekonomiska styrka är målen fullt nåbara.
70-årsjubileum! Under 2012 firar Stångåstaden 70 år.
Mycket har hänt sedan 1942 då Råbergahus, som sedan kom att bli AB Stångåstaden, bildades för att skapa flera hyresbostäder och råda bot på den dåvarande bostadsbristen. Ett uppdrag som lever vidare än idag. Under året kommer vi att uppmärksamma jubileumet genom olika aktiviteter i våra bostadsområden och i staden. Vi ser nu med tillförsikt fram mot ett spännande 2012. Att utifrån en stabil grund fortsätta utveckla företaget och Linköping – staden där idéer blir verklighet.
Tommy Ählström
89
90
Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011
Finansiell översikt Effekterna av den finansiella krisen under slutet av 2008 har fortsatt prägla marknaden även under 2011. Stångåstaden har med sin höga rating klarat sig mycket bra under året med de finansiella åtaganden som bolaget haft. Marknadsanalys 2011 Utvecklingen i den svenska ekonomin var fortsatt god under det första halvåret 2011, även om vissa indikatorer pekade nedåt. Vid varje Riksbanksmöte under första halvåret höjde Riksbanken reporäntan med 25 räntepunkter för att slutligen landa på 2,0 procent. Räntebanan lämnades dock oförändrad, vilket fortsatt indikerade en styrränta på 2,5 procent vid årsskiftet. Det som från början såg ut att handla
om Portugal, Irland och Grekland fick oväntat stora negativa proportioner när marknaderna även började granska Spanien och Italien. De spanska och italienska statsräntorna steg kraftigt i slutet av sommaren och hela eurosamarbetets framtida existens blev ifrågasatt. Under sommaren började de politiska motsättningarna hopa sig i USA, då demokrater och republikaner inte kunde enas om en höjning av maxnivån på den amerikanska statsskulden. Dessutom hade man olika syn på hur man på längre sikt skulle få ned statsskulden. När Standard & Poor’s nedgraderade USA:s kreditbetyg föll börsindex och långräntor världen över ännu mer. Hösten blev fortsatt orolig och Riksbanken sköt initialt på räntehöjningarna man tidigare hade aviserat. Året slutade med att Riksbanken till sist valde att återigen sänka styrräntan till 1,75 procent, ett besked som inte var alldeles oväntat även om tillväxten i det tredje kvartalet överraskat positivt.
Mål och strategier Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutats av styrelsen och där Linköpings kommuns finansiella riktlinjer sätter de yttre ramarna för Stångåstaden policy. Avsikten är att skapa enhetliga riktlinjer för finanshanteringen genom att definiera regler, rutiner, organisation och rapportering. Policyn ger därmed förutsättningar för operativ säkerhet. Den ska beskriva de risker som ska hanteras och tydliggöra målen med hanteringen. Finanspolicyn ska därmed styra den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de finansiella riskerna inom definierade ramar, se sid. 92. Policyn kompletteras med riktlinjer för Stångåstadens finansverksamhet. Bolaget betraktar finansverksamheten som en viktig hörnsten i sin totala verksamhet och har fått än mer ökad betydelse under åren med turbulens inom finansmarknaden. Styrelsen informeras om den finansiella utvecklingen i såväl vår omvärld som internt vid varje ordinarie styrelsemöte. Allt mer resurser och tid har lagts till finansarbetet de senaste åren.
Ränteutveckling 2011 % 4,0 3,5 3,0
Finansarbetet ska bedrivas utifrån klara mål och med fastlagda strategier. Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning där strategin är att avväga de finansiella riskerna mot en långsiktigt jämn finansieringskostnad. Sammantaget gäller att verksamheten ska inriktas mot låg riskprofil.
2,5
Målen är att: 2,0
begränsa de finansiella riskernas negativa resultateffekter
1,5
säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till rimlig kostnad
Utvecklingen under 2011 av Reporäntan, 3-månaders Stiborränta och 2,5 och 10-årig swapränta.
styra de finansiella riskerna enligt policyn
Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
säkerställa riskhanteringen avseende kontroll och rapportering. Stångåstaden minskar finansieringsriskerna genom att sprida låneförfallen på olika år, ha avtal om kreditfaciliteter och arbeta med flertalet kreditgivare Stångåstaden har under flera år haft stor tillgång till kreditfaciliteter och så kallade back-up liner. Vid årets slut hade Stångstaden kreditfaciliteter på 1 750 Mkr och samtliga kreditlöften är outnyttjade. Därtill läggs en outnyttjad checkkredit på 400 Mkr. För de bilaterala lånen strävar företaget efter att teckna långa kreditlöften med kort räntebindningstid (1-3 månader). Det skapar en flexibel finansiering med möjlighet att snabbt förändra räntebindningen med derivatprodukter. Löpande arbetar företaget med alla svenska storbanker men även med utländska kreditgivare. Under 2011 har Stångåstaden tagit upp längre obligationslån, även dessa med rörlig räntebas. Stångåstadens finansiella nettoskuld var vid årets slut 2 758 (2 646) Mkr. Löptiden på Stångåstadens lånestruktur
Förfallostruktur, Mkr 2012
1 533
2013
825
2014
300
2015
100
Summa
2 758
91
92
Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011
Definition av riskhantering Riskexponeringen består främst av finansieringsrisk, ränterisk, kreditrisk och motpartsrisk. Se tabell nedan.
Finansiell risk
Definition
Riskbegränsning
Finansieringsrisk
Finansieringsrisken avser risken att inte kunna ta upp lån eller att finansiering inte kan ske till rimliga kostnader.
Stångåstaden samarbetar med 5-10-tal kreditgivare. Företaget har spridit låneförfallen under olika år och har avtal om kreditfaciliteter för att minska finansieringsrisken. För att anpassa företaget mot marknadsförändringar och snabbt kunna förändra räntebindningen med derivatprodukter, strävar Stångåstaden mot långa kreditlöften med kort räntebindningstid (1-3 månader) för de bilaterala lånen.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att resultatet i bolaget förändras negativt på grund av marknadsräntan.
Stångåstaden använder derivatprodukter, främst ränteswappar, för att minimera ränteriskerna.
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att Stångåstaden inte kan erhålla likvid för en placering.
Stångåstaden använder i första hand tillgänglig överskottslikviditet för lösen av lån, i andra hand placeringar eller motsvarande.
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motparten i en finansiell transaktion misslyckas med sina åtaganden att betala, uppehålla sina kreditlöften, till exempel att de på grund av obestånd återkallar krediter eller ej kan leverera placering.
Vid avtalstecknande med ny bankkontakt vad gäller derivattransaktioner tecknas alltid ISDA-avtal. Stångåstaden har endast affärsförhållanden med etablerade motparter. Vid kontakt med nya motparter bedöms finansiella styrka utifrån ekonomi, styrning, rating med mera.
Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Rating
närvarande förmånliga villkor. Under höstens finansiella turbulens valde Stångåstaden, för att minska finansieringsrisken, att tidigarelägga viss kapitalanskaffning. Företaget öppnade upp för ytterligare en finansieringsform genom att finansiera sig på obligationsmarknaden.
Sedan 2004 erhåller Stångåstaden årligen ett ratingbetyg av Standard & Poor’s och fick under 2011 en höjd rating till AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket stark, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel av kommersiella fastigheter.
Bolagen har inget MTN-program men har under året lånat upp tre obligationslån så kallade Private placement. Då bankernas likviditetspåslag gett höga bilaterala räntenivåer har Stångåstaden med hjälp av obligationsmarknaden lånat upp 800 Mkr på jämförelsevis låga räntenivåer. Denna upplåningsform kommer troligtvis användas även under 2012 och framöver. Med fler finansieringskällor får Stångåstaden en större flexibilitet och diversifiering.
Andra styrkor är ett starkt och stabilt finansiellt resultat med stora övervärden i fastighetsportföljen. Standard & Poor’s noterar dock risken av att hela fastighetsbeståndet finns i Linköping och anser att bolaget har en kort kapitalbindning i låneportföljen.
Finansiering Räntebindning – Normportfölj
Grunden för Stångåstadens skuldvolym har varit bilaterala banklån med justering av räntebindningen via derivatinstrument. Men finansieringsmöjligheterna har utökats genom åren. Bolaget har sedan 2004 ett svenskt företagscertifikatprogram med en ram på 2 000 Mkr. Det ger tillgång till ytterligare en finansieringskälla med för
Styrelsen har fastställt en normportfölj som beskriver den procentuella fördelningen av ränteförfallen i förhållande till den totala skuldvolymen. Under året har styrelsen godkänt en ändring av normportföljen mot 2010 där räntebindningsmöjligheten för de längre segmenten har ökats, för att därigenom
Finansieringskällor 2011-12-31
Finansieringskällor 2010-12-31 Låneram
varav utnyttjande
andel %
Låneram
varav utnyttjande
andel %
Certprogram
2 000
1 563
59
2 000
1 220
45
Banklån
1 096
1 096
41
725
738
26
800
800
29
453
0
453
0
Mkr
Obligationslån Checkkrediter Bindande kreditlöften Totalt
1 750
1 750
0 2 659
100
0 2 758
100
skapa möjlighet att nyttja de rådande låga räntenivåerna på längre löptider.
Ränteförfall procent 2011-12-31 Inom
Normportfölj
<12 mån 1-3 år 3-5 år >5 år
25-70 15-35
Stångåstadens utfall
31
18
5-30
0-35
33
18
Som synes låg bolagets räntebindning vid årsskiftet över maxnivån vad gäller perioden 3-5 år. Den oroliga räntemarknaden under december medförde svårigheter att korrigera räntebindningen på affärsmässiga acceptabla villkor och en förlängning slutfördes istället i början av januari 2012. Detta innebär att i januari 2012 ligger räntebindningen 3-5 år på 26 procent och > 5 år ökade till 25 procent. Finanspolicyn medger avvikelser från normportföljen under två månader i samtliga segment. Bolaget har en relativt lång räntebindning, för att minska känsligheten vid oväntade ränteskift. För löpande justering av ränteriskerna används huvudsakligen derivatinstrument, främst ränteswappar. Genomsnittlig ränta på den vid årsskiftet befintliga låneportföljen var 3,81 (3,33) procent. Denna ökning beror framförallt på att stor andel refinansiering av lån som tecknades i början av 2000-talet med låg ränta nu ersatts av banklån och obligationslån med högre räntor.
93
Finansiell översikt Stångåstaden årsredovisning 2011
Säkerheter Sedan hösten 2003 har Stångåstaden inte längre möjlighet att låna med kommunal borgen. Befintliga lån får dock behålla den säkerheten under löptiden. Skuldportföljen bestod vid årsskiftet av bilaterala lån med kommunal borgen om 200 Mkr, bilateralt lån på 225 Mkr med pant som säkerhet samt ett bilateralt lån på 300 Mkr där bolagets rating är säkerhet.
Utveckling av genomsnittsräntan under åren 1994-2011 % 12 10 8 6 4 2 0
94 -12 95 -12 96 -12 97 -12 98 -12 99 -12 00 -12 01 -12 02 -12 03 -12 04 -12 05 -12 06 -12 07 -12 08 -12 09 -12 10 -12 11 -12
94
Företagscertifikatvolymen var på 1 220 Mkr och obligationslånen uppgick till 800 Mkr, där Stångåstadens rating ligger till grund för säkerheten. Totalt har 625 Mkr i pantbrev överlämnats till två banker; 225 Mkr som säkerhet för ett lån samt 400 Mkr som säkerhet för en checkkredit.
Skuldvolymen uppdelat per lånetyp och säkerhet
200 Mkr
Certifikatsprogram Lån med rating Obligationslån Lån med pant
225 Mkr
Lån med borgen
1220 Mkr 800 Mkr 300 Mkr
Finansiell översikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Kapitalstruktur
året och ligger på 57 procent och belåningsgraden mot taxeringsvärdet är 25 (29) procent. Mot beräknat marknadsvärde är belåningsgraden 22 (26) procent.
Vid årsskiftet uppgick Stångåstadens totala tillgångar till 5 325 Mkr. Nedanstående tabell visar tillgångarnas finansiering.
Framtidsblick 2012
Finansiering, tillgångar Mkr
andel %
323
6
2 758
52
Avsättningar
28
0,1
Eget kapital
2 216
42
Totala tillgångar
5 325
100
Ej räntebärande skulder Räntebärande skulder
Framöver kommer eurosamarbetet stå inför stora prövningar då Italien och Spanien måste övertyga marknaderna och de andra medlemsländerna att man på allvar ska ta tag i de skenande underskotten. Samtidigt väcks intern kritik i andra länder som exempelvis Frankrike och Tyskland, där alltfler röster höjs för att lämna eurosamarbetet. Utvecklingen i den svenska ekonomin är till stor del beroende av vad som händer i Europa och även om det mesta tyder på en kraftig försämring är osäkerheten stor. I USA är det valår, vilken också kan ställa saker på sin spets. Mycket talar för att den korta räntan åtminstone inte kommer bli högre men långräntornas utveckling är fortsatt
Finansiellt resultat och belåningsgrad Nettoräntekostnaden har ökat mot föregående år och uppgick till 107,5 (99,6) Mkr. Skuldsättningsgraden har minskat och uppgår till 1,2 (1,3) gånger. Belåningsgraden sett mot bokfört fastighetsvärde är densamma som förra
Fastigheternas bokförda värde, respektive marknadsvärde, i förhållande till skuldportföljens storlek samt belåningsgrad per marknadsvärde och bokfört värde. Mkr
%
13 000
70
9 750
53
6 500
35
3 250
18
0
0 06
07
08
09
10
11
Bokfört värde på fastigheterna Marknadsvärde på fastigheterna Skuldportföljens storlek Belåning i förhållande till marknadsvärde Belåning i förhållande till bokfört värde
osäker och det är inte omöjligt att vi får se liknande slag som uppvisades under det gångna året. För Stångåstadens del kommer bolaget under kommande år att öka sin skuldvolym och beräknar ha en skuldstorlek på cirka 3 100 Mkr beroende på den ökade nyproduktionen.
95
96
Femårsöversikt Stångåstaden årsredovisning 2011
Femårsöversikt 2007
2008
2009
2010
2011
Lönsamhet och risk 1
Avkastning på justerat eget kapital
%
4,3
4,4
5,1
9,0
7,1
2
Avkastning på sysselsatt kapital
%
3,8
4,3
4,4
5,9
5,4
3
Avkastning på totalt kapital
%
3,7
4,2
4,2
5,6
5,0
4
Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital
%
32,0
24,8
26,6
27,4
24,5
5
Totalavkastning på eget kapital
%
37,6
6,3
44,7
55,3
18,0
6
Totalavkastning på marknadsvärde
%
7
Driftnetto
kr/kvm
8
Direktavkastning
%
2,6
3,7
3,7
3,3
3,3
9
Räntetäckningsgrad
ggr
3,0
2,7
3,0
4,0
3,3
10
Vinstmarginal
%
7,3
7,4
8,5
15,3
12,5
11
Uthyrningsgrad bostäder
%
98,9
98,9
99,2
99,7
99,8
12
Uthyrningsgrad lokaler
%
96,6
96,4
97,3
97,3
97,6
13
Uthyrningsgrad garage
%
94,9
95,7
95,2
95,2
95,8
14
Uthyrningsgrad p-platser
%
78,8
81,7
83,0
83,8
83,9
15
Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl Student
kr/kvm
845
875
913
935
950
6,7 229
1,2 320
8,2 330
10,2
8,9
317
319
Kapital och finansiering 1
Likviditet
%
0,8
0,3
0,5
0,3
0,5
2
Synlig soliditet
%
40,0
39,4
39,1
41,1
41,6
3
Justerad soliditet
%
74,8
72,8
72,5
74,7
75,6
4
Kassaflöde
Mkr
−80,0
29,0
40,0
−25,0
31,0
5
Investeringar
Mkr
50,8
444,6
255,5
257,2
252,0
6
Bokfört fastighetsvärde
kr/kvm
3 457
3 606
3 874
3 974
3 878
7
Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde
%
60,5
61,6
58,7
56,6
57,3
8
Belåningsgrad bedömt marknadsvärde
%
23,6
25,8
25,2
23,0
22,6
9
Nettoskuldsättning
kr/kvm
2 082
2 186
2 191
2 188
2 142
10
Skuldsättningsgrad
ggr
1,3
1,4
1,4
1,3
1,2
11
Bruttolåneränta
%
3,8
4,5
4,1
3,7
4,0
12
Nettolåneränta
%
3,5
4,3
3,9
3,6
3,9
uthyrningsenheter 1
Bostäder
st
18 623
18 678
18 732
18 556
18 587
2
Lokaler
st
3 077
3 049
2 856
3 009
3 024
3
Garage
st
4 498
4 459
4 501
4 461
4 505
4
P-platser exkl. besök
st
6 318
6 304
6 330
6 273
6 261
5
Yta bostäder
1 000 kvm
1 122
1 127
1 028
1 121
1 128
Femårsöversikt S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
2007
2008
2009
2010
2011
1 061 740
1 093 294
1 144 462
1 178 261
1 211 977
22 966
26 211
18 986
25 145
27 350
1 203 406
1 239 327
resultaträkning tkr Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning
1 084 706
1 119 505
1 163 448
Driftkostnader
−455 524
−479 984
−492 507
−545 201
−513 612
Underhållskostnader
−327 011
−230 426
−245 659
−249 810
−296 980
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
−30 112
−26 025
−29 078
−30 475
−30 268
Driftnetto
272 059
383 070
396 204
377 920
398 467
−119 470
−117 841
−121 578
−117 415
−95 751
152 589
265 229
274 626
260 505
302 716
−63 173
−76 147
−71 603
−62 133
−63 450
81 217
926
481
85 280
17 474
Försäljningsomkostnader
−6 579
-
−1 107
−3 969
−27
Rörelseresultat
164 054
190 008
202 397
279 683
256 713
2 535
3 301
1 258
1 884
4 714
Av- och nedskrivningar Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Resultat från fastighetsförsäljning
Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag
7 853
5 015
4 583
2 741
795
−95 672
−115 680
−109 541
−99 597
−107 510
Resultat efter finansiella poster
78 770
82 644
98 697
184 711
154 712
Skatt på årets resultat
−2 328
−27 627
−10 648
−27 635
−39 882
Årets resultat
76 442
55 017
88 049
157 076
114 830
4 420 255
4 744 581
4 867 391
4 953 488
5 073 700
Räntekostnader och liknande resultatposter
balansräkning tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar
5 881
3 838
14 826
86 549
97 011
231 524
54 907
97 709
63 188
70 463
8 631
37 678
77 254
52 615
83 720
4 666 291
4 841 004
5 057 180
5 155 840
5 324 894
Eget kapital
1 867 922
1 906 121
1 977 414
2 120 321
2 215 694
Avsättningar
9 045
14 540
8 805
14 345
28 386
2 789 324
2 920 343
3 070 961
3 021 174
3 080 814
4 666 291
4 841 004
5 057 180
5 155 840
5 324 894
Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder
Skulder Summa eget kapital och skulder
97
98
Förvaltningsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Stångåstaden (publ) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2011.
Bolagets verksamhet AB Stångåstaden (publ) ägs av Linköpings Stadshus AB, 556706-9793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun.
finansiella poster uppgick till 155 Mkr jämfört med 185 Mkr föregående år. Exkluderas reavinster är resultatet 137 (103) Mkr efter finansiella poster. Finansnettot försämrades med 7 Mkr och uppgick till -102 (-95) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 115 (157) Mkr. Moderbolagets nettoomsättning var 1 068 (1 052) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 147 (175) Mkr.
Marknad
Ändamålet med bolagets verksamhet är att uppföra eller på annat sätt förvärva fastigheter för att på marknadsmässiga villkor tillhandahålla goda bostäder i Linköping samt att tillhandahålla goda kontors- och affärslokaler för att tillgodose de boendes behov av varor och tjänster. Till ändamålet hör även att ge ägaren skälig avkastning.
Linköpings befolkning ökade under 2011. Den totala ökningen var cirka 950 personer jämfört med utgången av år 2010. Totalt har befolkningen i kommunen ökat med cirka 8 750 personer under de senaste fem åren. Detta har bidragit till ett gynnsamt marknadsläge för företaget, även om utbudet av nyproducerade bostäder i relation till antalet nyinflyttande i stort sett balanserat efterfrågan de senaste åren. Koncernen hade vid årets slut 18 587 bostäder varav 4 175 var studentlägenheter. Vakansgraden har minskat under året och under andra halvåret 2011 har samtliga lägenheter varit uthyrda. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,8 (99,7) procent. Vid årets slut fanns det inga vakanta lägenheter i koncernen.
Koncernen består av moderbolaget och fem dotterbolag, Studentbostäder i Linköping AB, TGS Fastigheter nr 3 AB, Eddan i Linköping AB, Bryggaregården AB samt ett vilande bolag.
Lokalhyresmarknaden i Linköping har kännetecknats av en stark efterfrågan, framförallt i centrala lägen. Vakansgraden för lokaler har under året varit i genomsnitt 2,4 (2,7) procent.
Verksamheten i koncernen bedrivs i fyra affärsområden, Boende, Lokaler, Studentbostäder och Bryggaregården. Affärsområdena Student och Bryggaregården är organiserade som dotterbolag.
Hyresförhandlingar
Bolaget har till föremål för sin verksamhet att självt eller genom ägda bolag förvärva, avyttra, äga, bebygga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter och tomträtter i Linköpings kommun med inriktning på bostäder, kontorsoch affärslokaler med därtill hörande kompletterande anordningar samt driva annan därmed jämförlig verksamhet.
Bolaget träffade i december 2010 en överenskommelse med Hyresgästföreningen om en hyreshöjning med i genomsnitt cirka 1,8 procent från den 1 februari 2011.
Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 239 Mkr jämfört med 1 203 Mkr under 2010. Koncernens resultat efter
Under maj 2011 träffade Studentbostäder en överenskommelse med Kårservice om en genomsnittlig hyreshöjning med
1,8 procent från och med 1 juli 2011.
Fastighetsbeståndet Under våren var det nybyggda höghuset i kvarteret Daggkåpan klart för inflyttning. Fastigheten ligger vid Stångån. Huset har 10 våningar och innehåller 32 lägenheter samt en förskola för 50 barn. Förskolan och samtliga lägenheter är uthyrda. Nyproduktion pågår i Kvarteret Tinnerbäcken. Huset innehåller 59 lägenheter för seniorboende samt tre lokaler och beräknas vara inflyttningsklart våren och sommaren 2012. Under året har nybyggnation av Tinnerbäcken Södra påbörjats. Detta hus kommer att innehålla 61 bostäder samt två lokaler. Inflyttning beräknas starta under hösten 2013. I Östra Lambohov har byggnation av 27 bostäder påbörjats och planeras vara inflyttningsklart hösten/ vintern 2012. I intressebolaget Boende Botel två AB kommer Stångåstaden och NCC Boende att tillsammans bygga 115 bostäder i kvarteret Elitlöparen 1 i Södra Ekkällan, Vingården. Byggstart planeras till våren 2012 och för inflyttning senare delen av 2013 och början av 2014. Under 2012 planeras även byggstart för ett trettiotal bostäder i Linghem Manstorp samt etapp III i Södra Ekkällan, Livdragonen. I Innerstaden i kvarteret Eddan planeras det för cirka 150 bostäder. Ändring av detaljplanen påbörjas under våren och trolig byggstart är sent 2013. Planering har påbörjats för nyproduktion av bostäder i områdena Majelden, Övre Vasastaden, Harvestad och Valla. AB Stångåstaden, HSB Östergötland AB och HSB Produktion AB planerar att tillsammans i bolaget Agraffmuren Holding AB bygga cirka 300 bostäder inom fastigheterna Agraffen 2 och Agraffen 4 i Övre Vasastaden.
Förvaltningsberättelse S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Under våren 2011 såldes fastigheten Doppingen 14 innehållande 22 bostäder och 1 912 kvm lokaler till Centria Fastigheter AB. Samtidigt förvärvades fastigheten Bajonetten 18 innehållande 23 bostäder. Affärerna är ett led i bolagets långsiktiga strategi att minska sitt lokalinnehav samt att öka innehavet av bostäder i centrala delar av Linköping. Studentbostäder planerar för nyproduktion av cirka 100 studentbostäder. Investeringarna i koncernens fastigheter uppgick till 248 (237) Mkr under året, varav moderbolaget svarar för 230 (200) Mkr. Av investeringarna i moderbolaget avsåg 107 (111) Mkr nyproduktion.
ett externt värderingsföretag. Marknadsvärdet på koncernens färdigställda fastigheter är beräknade till 12 230 (11 542) Mkr. Motsvarande bokfört värde uppgick till 4 816 (4 700) Mkr.
Aktier i dotterbolag och intressebolag Vid förvärvet av dotterbolaget Bryggaregården AB från moderbolaget Linköpings Stadshus AB under 2010 åtog sig Stångåstaden att förstärka Bryggaregårdens egna kapital vilket har gjorts med 20 Mkr under 2011. Stångåstaden har förvärvat 49 procent i Boende Botel två AB. Bolaget äger fastigheten Elitlöparen 1. Den andra delägaren är NCC Boende Holding 4 AB.
Marknadsvärden på fastigheter
Nyckeltalsdefinitioner
Årets marknadsvärdering har utförts av
Synlig soliditet – Eget kapital och
obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/balansomslutning. Justerad soliditet – Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt. Direktavkastning – Driftnetto/ färdigställda fastigheters utgående marknadsvärde. Avkastning på totalt kapital – Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på justerat eget kapital – Resultat efter finansiella poster/ genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Flerårsjämförelse, ekonomisk utveckling i sammandrag 2011
2010
2009
2008
2007 1 085
Koncernen Nettoomsättning
Mkr
1 239
1 203
1 163
1 120
Resultat efter finansiella poster
Mkr
155
185
99
83
79
Balansomslutning
Mkr
5 325
5 156
5 057
4 841
4 666
Medelantal anställda
st
141
134
127
130
128
Synlig soliditet
%
41,6
41,1
39,1
39,4
40,0
Justerad soliditet
%
75,6
74,7
72,5
72,8
74,8
Direktavkastning
%
3,3
3,3
3,7
3,7
2,6
Avkastning på totalt kapital
%
5,0
5,6
4,2
4,2
3,7
Avkastning på justerat eget kapital
%
7,1
9,0
5,1
4,4
4,3
954
Moderbolaget Nettoomsättning
Mkr
1 068
1 052
1 026
990
Resultat efter finansiella poster
Mkr
147
175
94
77
68
Balansomslutning
Mkr
5 288
5 115
5 046
4 840
4 666
Medelantal anställda
st
127
122
116
120
117
Synlig soliditet
%
42,3
41,8
39,6
40,0
40,6
Justerad soliditet
%
74,2
73,4
70,9
71,4
73,2
Avkastning på totalt kapital
%
4,9
5,4
4,1
4,0
3,5
Avkastning på justerat eget kapital
%
6,6
8,5
4,8
4,0
3,7
99
100
Förvaltningsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011
Investeringar
Eget kapital
Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 2 (1) Mkr, varav moderbolaget svarade för 1 (1) Mkr.
Koncernens egna kapital per den 31 december 2011 uppgick till 2216 (2 120) Mkr fördelat på 856 (856) Mkr bundet och 1 360 (1 264) Mkr fritt eget kapital.
Kassaflöde och likviditet Kassaflödet från den löpande verksamheten i koncernen uppgick till 186 (253) Mkr. Årets kassaflöde uppgick till 31 (-25) Mkr. Nettoupplåningen har till följd av ökad nyproduktion ökats under året. Koncernens tillgängliga likvida medel uppgick den 31 december 2011 till 84 (53) Mkr.
Finansiella risker Stångåstadens finansfunktion ansvarar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Koncernen är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Finansiella instrument används i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindning. I syfte att minska finansieringsrisken strävar bolaget efter balans mellan kortoch långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Bekräftade kreditlöften eller motsvarande garantier ska minst motsvara volymen på utestående företagscertifikat.
Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick vid utgången av 2011 till 134 (136). Medelantalet anställda under året uppgick till 141 (134). Av de anställda var 55 (48) män och 86 (86) kvinnor. Löner och sociala kostnader har belastat resultaträkningen med 84,2 (74,9) Mkr varav de sociala kostnaderna utgjorde 28,6 (22,0) Mkr. Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner för moderbolaget redovisas i bokslutskommentarerna.
Måluppfyllelse De krav som ägaren formulerat för bolaget är dels ekonomiska, dels ickeekonomiska. De ekonomiska avser av Kommunfullmäktige beslutade krav på avkastning och soliditet, medan de ickeekonomiska främst har utformats som så kallade inriktningsmål. Styrelsen och verkställande direktören gör helhetsbedömningen att uppdraget från ägaren har uppnåtts.
Utsikter för 2012 Bolaget räknar med en fortsatt hög
uthyrningsgrad. Hyresgästföreningen och bolaget kunde inte enas i förhandlingen om 2012 års hyror, utan ärendet skickades till Hyresmarknadskommittén för avgörande. Kommittén rekommenderade en hyreshöjning med 2,1 procent. Parterna enades efter kommitténs rekommendation att höja hyrorna med 2,1 procent från den 1 mars 2012. Under 2011 fattade styrelsen i bolaget beslut om ett långsiktigt energieffektiviseringsmål – att minska köpt energi med 25 procent till år 2025. Detta arbete är prioriterat under kommande år. Stångåstaden har under de senaste åren satsat alltmer på nyproduktion och koncernen står inför en period som kommer att präglas av expansion. Efterfrågan på koncernens bostäder har ökat väsentligt under det senaste året. Det medför att ytterligare satsning på nyproduktion kommer att ske för att möta efterfrågan. Under 2011 har finansieringskostnaderna ökat i takt med höjda räntor. Denna utveckling beräknas att plana ut under 2012. Ambitionen är att bibehålla den vinstmarginal och soliditetsnivå som uppnåtts de senaste åren genom främst effektiviseringar och prioriteringar i verksamheten.
Resultaträkning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Resultaträkning (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN
KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET
Not 2011 2010 2011 2010
Hyresintäkter 1 Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader 2, 4, 6 Underhållskostnader Fastighetsavgift och fastighetsskatt Driftsnetto Av- och nedskrivningar 3 Bruttoresultat
1 211 977 27 350 1 239 327
1 178 261 25 145 1 203 406
1 045 245 22 553 1 067 798
1 030 549 21 926 1 052 475
-513 612 -296 980 -30 268 398 467
-545 201 -249 810 -30 475 377 920
-437 134 -265 988 -25 520 339 156
-477 071 -222 716 -26 053 326 635
-95 751 302 716
-117 415 260 505
-74 341 264 815
-97 088 229 547
Central administration och marknadsföring 4-6 -63 450 -62 133 -65 888 -65 860 Resultat från fastighetsförsäljning 7 17 474 85 280 17 474 85 280 Försäljningsomkostnader -27 -3 969 -27 -3 969 Rörelseresultat 256 713 279 683 216 374 244 998 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 4 714 1 884 37 565 27 569 Räntebidrag 9 795 2 741 216 1 260 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -107 510 -99 597 -107 094 -98 756 Resultat efter finansiella poster 154 712 184 711 147 061 175 071 Bokslutsdispositioner 10 - - 67 -1 483 Skatt på årets resultat 11 -39 882 -27 635 -37 912 -24 655 Årets resultat 114 830 157 076 109 216 148 933
101
102
Balansräkning Stångåstaden årsredovisning 2011
Balansräkning (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN
KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET
Not 2011 2010 2011 2010
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 12-15 Inventarier 16 Pågående ny-, till- och ombyggnader 17 Summa materiella anläggningstillgångar
4 815 535 27 094 231 071 5 073 700
4 699 924 33 078 220 486 4 953 488
3 816 769 24 996 210 872 4 052 637
3 693 014 30 700 205 921 3 929 635
Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag 18 Andra långfristiga fordringar hos dotterföretag Andelar i intresseföretag 19 Andra långfristiga fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 Andra långfristiga fordringar 21 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar
- - 29 797 50 485 40 16 689 97 011 5 170 711
- 249 470 218 498 - 764 182 788 142 27 363 29 292 26 858 23 444 50 485 23 444 40 40 40 35 702 16 504 35 702 86 549 1 109 973 1 092 684 5 040 037 5 162 610 5 022 319
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos dotterföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 Summa kortfristiga fordringar
9 512 1 285 - 45 960 13 706 70 463
8 333 7 599 7 308 447 450 - 13 266 10 957 40 746 41 600 37 314 13 662 12 410 8 562 63 188 75 325 64 141
Kassa och bank
83 720
52 615
50 066
28 521
Summa omsättningstillgångar
154 183
115 803
125 391
92 662
SUMMA TILLGÅNGAR
5 324 894
5 155 840
5 288 001
5 114 981
Balansräkning S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
(belopp i Tkr om inget annat anges)
Not
KONCERNEN
2011
KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET
2010 2011 2010
SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget Kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital (3 680 000 aktier) 368 000 368 000 Bundna reserver 487 923 487 892 Fritt eget kapital Balanserad vinst 1 244 941 1 107 353 Årets resultat 114 830 157 076 Summa eget kapital 2 215 694 2 120 321
368 000 480 000
368 000 480 000
1 270 255 109 216 2 227 471
1 135 476 148 933 2 132 409
-
10 352
10 418
Avsättningar Pensioner 8 046 7 771 Uppskjuten skatteskuld 25 20 340 6 574 Summa avsättningar 28 386 14 345
8 046 14 802 22 848
7 771 1 119 8 890
1 225 080 1 225 080
425 080 425 080
Obeskattade reserver
24
Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26 Summa långfristiga skulder
-
1 238 080 1 238 080
438 080 438 080
Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26 1 520 000 2 220 634 1 520 000 2 220 634 Checkräkningskredit 27 - - - Leverantörsskulder 91 009 139 972 78 409 115 158 Skulder till moderföretag 29 483 18 578 29 483 18 578 Skulder till dotterföretag - - 4 824 1 559 Skulder till koncernföretag 48 149 52 914 40 084 52 111 Övriga skulder 1 855 1 912 1 444 1 161 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 152 238 149 084 128 006 128 983 Summa kortfristiga skulder 1 842 734 2 583 094 1 802 250 2 538 184 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Pantbrev i fastigheter Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo
5 324 894
625 439 1 070
5 155 840
625 000
5 288 001
625 439
5 114 981
625 000
987 972 909
103
104
Kassaflödesanalys Stångåstaden årsredovisning 2011
Kassaflödesanalys (belopp i Tkr om inget annat anges) KONCERNEN
KONCERNEN MODERBOLAGET MODERBOLAGET
Not 2011 2010 2011 2010
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 154 712 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 78 143 Betald skatt 11 -4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 232 851 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 275 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -39 726 Kassaflöde från den löpande verksamheten 185 850 Investeringsverksamheten Förvärv av/investering i dotterföretag - Avyttring av dotterföretag - Förvärv av intresseföretag -2 434 Investering i inventarier 16 -1 902 Försäljning av inventarier 16 776 Investering i byggnader, mark och markanläggningar
12-15 17
Försäljning av byggnader, mark och markanläggningar
12-15 17
Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av låneskulder Utbetald utdelning Mottaget/lämnat koncernbidrag och aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut
184 711 147 061 175 071 31 099 56 989 10 782 -1 -4 215 809
204 046
185 853
34 521 2 213 252 543
-11 184 -35 300 157 562
36 643 -13 629 208 867
- -30 972 -23 603 - - 100 -18 461 -2 434 -18 461 -1 417 -1 469 -1 297 401 581 401
-247 655
-237 351
-229 533
-200 269
50 705
87 672
50 705
87 672
-200 510
-169 156
-213 122
-155 457
-8 028 8 445 000 -8 345 634 -13 027 -32 546 45 765
-23 280 6 415 000 -6 467 000 -14 168 -18 578 -108 026
16 117 8 445 000 -8 345 634 -13 027 -25 351 77 105
25 873 6 415 000 -6 480 000 -14 168 -18 762 -72 057
31 105
-24 639
21 545
-18 647
52 615 83 720
77 254 52 615
28 521 50 066
47 168 28 521
Redovisnings- och värderingsprinciper S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i Tkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper AB Stångåstadens års- och koncernredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom vad avser koncernredovisning där Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning samt RR 7 Redovisning av kassaflöden tillämpats. Resultaträkningarna är funktionsindelade och anpassade till verksamheten. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats med utgångspunkt från anskaffningvärden om inget annat anges. Tillämpade redovisningsprinciper är oförändrade mot föregående år och samma redovisningsprinciper tillämpas i koncernen och moderbolaget, om inget annat anges.
Koncernuppgifter Bolaget är helägt dotterbolag till Linköpings Stadshus AB, org nr 556706-9793. I koncernen ingår dotterbolagen Studentbostäder i Linköping AB, org nr 5565966792, TGS Fastigheter nr 3 AB, org nr 556681-1435, Eddan i Linköping AB, org nr 556379-9781, Bryggaregården AB, org nr 556336-6086 och Seniorbostäder i Linköping AB, org nr 556757-3190.
Intresseföretagsuppgifter Aktieinnehavet i Byggutveckling Svenska AB, org nr 556627-2117, motsvarar 25 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Bixia Gryningsvind AB, org 556779-5348, motsvarar 40 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Agraffmuren Holding AB, org 556819-3048, motsvarar 50 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Boende Botel två AB, org nr 556824-8156, motsvarar 49 procent av
I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänas efter förvärvet.
Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Bland likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden.
Intäkter Hyresintäkter aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på perioden redovisas som intäkt. Vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, värme, vatten och el redovisas i posten ”Övriga intäkter”. Ränteintäkter som intjänats intäktsredovisas i enlighet med effektiv avkastning. Erhållen utdelning intäktsförs när den erhållna utdelningen bedöms som säker.
Underhåll Löpande underhåll har kostnadsförts. Ombyggnader och större hyresgästanpassningar, till den del de avser standardhöjande åtgärder, har aktiverats. Resterande delar har kostnadsförts.
Pensioner Koncernens pensionsförpliktelse enligt allmän pensionsplan täcks genom försäkringspremier i Alecta. Pensionsåtaganden till och med 1994 redovisas som avsättning för pensioner.
Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de
rösterna.
hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts.
Koncernredovisning
Derivatinstrument
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget AB Stångåstaden samt de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer än 50 procent av röstvärdet. Koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden. Denna innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärden enligt en upprättad förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för andelar i dotterföretag det beräknade marknadsvärdet av företagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen, utgörs skillnaden av koncernmässig goodwill, vilken skrivs av över uppskattad nyttjandeperiod. Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Redovisning av inkomstskatter. Endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital. Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
Intresseföretag Som intresseföretag beaktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I koncernens bokslut redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett företag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens andel av intresseföretagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel hänförlig till intresseföretag redovisas i koncernbalansräkningen som kapitalandelsfond under bundna reserver. Orealiserade internvinster elimineras med den på koncernen belöpande andelen av vinsten.
Avtal om swappar ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen, samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdeförändringar under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet.
Statligt stöd Statligt stöd erhålls i form av räntebidrag. Dessa redovisas i resultaträkningen bland finansiella poster i den period de hänför sig till.
Skatt Företaget och koncernen tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatteintäkter och skattekostnader redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
105
Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Byggnader, mark och markanläggningar Samtliga fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar under rubriken byggnader, mark och markanläggningar, då innehavet till helt övervägande del betraktas som långsiktigt och syftet är att generera hyresinkomster eller värdestegring. Färdigställda ny-, till- eller ombyggnader samt förbättringar av värdehöjande karaktär aktiveras. Interna byggherrekostnader såsom projektledningskostnader aktiveras på aktuella investeringsprojekt. Balansposten har inte belastats med räntekostnader.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas i koncernen: Materiella anläggningstillgångar Byggnader anskaffade före år 2000 Byggnader och ROT anskaffade 2000 och senare Markanläggningar Inventarier
100 år 50 år 20 år 5-10 år
Pågående ny-, till- och ombyggnader Pågående ny-, till- och ombyggnader har värderats till nedlagda direkta kostnader. Balansposten har inte belastats med räntekostnader.
Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet väsentligt understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte oberoende av andra tillgångar genererar något kassaflöde, beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet som tillgången tillhör.
Koncernbidrag och aktieägartillskott Bolaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från redovisningsrådets Akutgrupp om koncernbidrag och aktieägartillskott, det vill säga koncernbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd. Koncernbidrag som inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess skatteeffekt. Lämnade aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av posten ”Andelar i koncernföretag” i den mån nedskrivning inte erfordras. Erhållna aktieägartillskott redovisas hos mottagaren direkt mot fritt eget kapital.
Avsättningar Som avsättningar redovisas kostnads- respektive intäktsposter som är ovissa med avseende på belopp eller den tidpunkt då de skall regleras respektive infrias. Koncernens pensionsskuld redovisas som avsättning. Pensionsskulden är hänförlig till pensionsavtalet med KPA som löpte fram till och med 1994. Avsättningen sker efter en på försäkringstekniska grunder av KPA gjord beräkning.
106
Noter Stångåstaden årsredovisning 2011
(belopp i Tkr om inget annat anges) 2011
2010
Not 1 Hyresintäkter
Not 3 Av- och nedskrivningar
Koncernen
Koncernen 1 084 811
1 061 092
Lokaler
99 842
89 684
Pågående ny-, till- och ombyggnader
Garage
20 619
20 907
Markanläggningar
Bilplatser
12 589
12 701
ROT-investeringar
Tillval, tjänster m.m.
Byggnader
5 442
5 880
1 223 303
1 190 264
Bostäder
-2 240
-3 419
Moderbolaget
Lokaler
-2 361
-2 427
Av- och nedskrivningar:
-856
-1 011
Byggnader
-2 031
-2 057
Pågående ny-, till- och ombyggnader
-213
-200
-3 625
-2 889
Summa
2010
83 559
100 218
-
4 846
Av- och nedskrivningar
Hyresintäkter brutto Bostäder
2011
303
303
4 367
4 410
Inventarier
7 522
7 638
Summa
95 751
117 415
62 952
80 649
-
4 846
Avgår hyresbortfall
Garage Bilplatser Tillval, tjänster m.m. Hyresrabatter Summa Nettoomsättning
-11 326
-12 003
1 211 977
1 178 261
933 583
919 071
Moderbolaget
Lokaler
84 166
83 890
Garage
20 585
20 907
Bilplatser
11 278
11 483
Tillval, tjänster m.m.
ROT-investeringar
6 745
6 882
74 341
97 088
Av koncernens kostnader utgjorde 234 110 (247 082) inköp från Linköpings Stadshus-koncernen vilket motsvarar 23,4 (24,5) % av koncernens rörelsekostnader.
5 480 1 040 831
Bostäder
-1 697
-2 816
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Lokaler
-2 212
-2 312
Revisionsuppdrag
-856
-1 011
-1 418
-1 461
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
-187
-176
Tillval, tjänster m.m. Hyresrabatter
-2 803
-2 506
Summa
-9 173
-10 282
1 045 245
1 030 549
Nettoomsättning
2011
2010
468
440
Not 5 Ersättning till revisorer Koncernen
Avgår hyresbortfall
Bilplatser
4 410
Summa
1 054 418
Garage
301
4 367
Inventarier
4 806
Summa
277
Not 4 Inköp och försäljning mellan koncernföretag
Hyresintäkter brutto Bostäder
Markanläggningar
Skatterådgivning Övriga tjänster Summa
-
-
47
15
20
-
535
455
443
387
Moderbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 2011
2010
Not 2 Driftkostnader
Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
Koncernen
Skatterådgivning
Fastighetsskötsel
79 243
104 947
Reparation
67 745
68 395
Övriga tjänster
Vatten
32 146
31 797
Summa
Värme
135 966
150 063
El
47 459
46 374
Sophantering
22 604
21 822
Risk
42 223
38 537
Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m.m.
9 813
14 728
Not 6 Anställda och personalkostnader
Hyresgästföreningen, Kårservice
5 290
5 210
Löner, andra ersättningar och
Fastighetsadministration
71 123
63 328
Summa
513 612
545 201
Fastighetsskötsel
65 955
92 371
(varav pensionskostnad)
Reparation
59 585
61 634
Dotterföretag
Vatten
28 128
28 210
(varav pensionskostnad)
Värme
119 463
133 029
El
33 365
33 023
Sophantering
20 012
19 334
Risk
15
13
-
503
402
2011
2010
sociala kostnader Löner och ersättningar
Moderbolaget
Moderbolaget
47
Koncernen totalt (varav pensionskostnad)
49 227
Sociala kostnader
Löner och ersättningar
Sociala kostnader
26 372
48 377
20 171
(8 800) 1) 6 400
2 248
55 627
28 620 (9 184) 2)
36 983
34 289
1) Av moderbolagets pensionskostnad avser 857 (698) gruppen styrelse och VD.
8 683
12 175
2) Av koncernens pensionskostnad avser 975 (789) gruppen styrelse och VD.
Hyresgästföreningen
4 537
4 440
-
2 412
Fastighetsadministration
60 423
56 154
Summa
437 134
477 071
1 780
52 981
21 951
(384)
Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m.m. Förhyrda objekt
(6 898) 4 604
(320) (7 218)
107
Noter S t ån gås taden år s redov i sn i n g 2 0 1 1
(belopp i Tkr om inget annat anges) Fortsättning Not 6
Fortsättning Not 6 2011
Löner, andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda
2010
Styrelse och VD
Övriga anställda
Styrelse och VD
Övriga anställda
2 298
46 929
2 226
46 151
(-)
(1 672)
(-)
(-)
Dotterföretag
984
5 416
682
3 922
(varav tantiem o dyl)
(32)
(202)
(-)
(-)
3 282
52 345
2 908
50 073
(32)
(1 874)
(-)
(-)
Moderbolaget (varav tantiem o dyl)
Koncernen totalt (varav tantiem o dyl)
Moderbolaget
Dotterföretag
189
-
2011
2010
-29 år
0,6 %
0,5 %
30-49 år
2,3 %
1,8 %
50- år
1,3 %
1,4 %
21,9 %
13,1 %
män
kvinnor
styrelseledamöter
5
4
verkställande direktör
1
-
övriga ledande befattningshavare
3
1
11
5
Andel av sjukfrånvaron som under en sammanhängande period varat mer än 60 dagar
Könsfördelning Moderbolaget
Koncernen
Arvode till styrelsernas ordföranden har utgått med Arvode till styrelsernas vice ordföranden har utgått med
116
-
Ersättning till verkställande direktör har utgått med
1 840
948
Ersättning till övriga ledande befattningshavare har utgått med
3 137
-
Verkställande direktören
styrelseledamöter verkställande direktörer
2
-
övriga ledande befattningshavare
4
1
2011
2010
17 960
86 389
Not 7 Resultat från fastighetsförsäljning Koncernen
Förmåner
Realisationsvinst
Under året har verkställande direktören uppburit bil- och bostadsförmån uppgående till 212 Tkr.
Realisationsförlust Summa
-486
-1 109
17 474
85 280
17 960
86 389
Avtal om avgångsvederlag Vid uppsägning av VDs anställning är uppsägningstiden 24 månader från bolagets
Moderbolaget
sida. Om tjänstgöringsplikt ej föreligger skall löneavräkning ske mot ny inkomst av
Realisationsvinst
tjänst som uppbärs under uppsägningstiden.
Realisationsförlust Summa
-486
-1 109
17 474
85 280
2011
2010
4 714
1 884
4 714
1 884
33 301
25 800
Avtal om pension Pensionsåldern för VD är 62 år. För VD finns regler om tillägg till ålderspension. Under året har det för dessa pensionsförmåner utbetalats 857 Tkr. Övriga ledande befattningshavare
Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter
För övriga ledande befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som reglerats i
Koncernen
centrala avtal mellan arbetsmarknadens parter. Dock har det därutöver utbetalats
Ränteintäkter, övriga
individuell avsättning till pension utöver ordinarie plan med 383 Tkr. Övriga förmåner
Summa
till gruppen uppgår totalt till 398 Tkr. Moderbolaget Ränteintäkter, inom koncern Ränteintäkter, övriga 2011
2010
Medelantalet anställda
Summa
4 264
1 769
37 565
27 569
2011
2010
-107 510
-99 597
Moderbolaget män
49
43
kvinnor
78
79
Summa
127
122
Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Räntekostnader
Dotterföretag män
6
5
Räntebidrag
kvinnor
8
7
Summa
Summa
14
12
795
2 741
-106 715
-96 856
-107 094
-98 756
Moderbolaget Räntekostnader
Koncernen totalt män
55
48
Räntebidrag
kvinnor
86
86
Summa
Summa
141
134
män
0,8 %
0,8 %
kvinnor
2,3 %
1,9 %
Sjukfrånvaro Moderbolaget
216
1 260
-106 878
-97 496
108
Noter Stångåstaden årsredovisning 2011
(belopp i Tkr om inget annat anges) 2011
2010
Not 10 Bokslutsdispositioner
Fortsättning Not 12
Moderbolaget Skillnad mellan bokförd avskrivning
Koncernen
Moderbolag
ROT-investeringar
och avskrivning enligt plan
Ackumulerade anskaffningsvärden
Inventarier
67
-1 483
Vid årets början
434 463
434 463
Summa
67
-1 483
Summa
434 463
434 463
-191 632
-191 632
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 2011
2010
Not 11 Skatt på årets resultat
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
-4 367
-4 367
Koncernen
Summa
-195 999
-195 999
Planenligt restvärde vid årets slut
238 464
238 464
4 369 959
3 494 446
Koncernen
Moderbolag
413 139
290 086
Aktuell skatt, statlig inkomstskatt
-4
-1
-26 117
-18 578
Aktuell skatt, tidigare taxeringar
-
-
Uppskjuten skatt, underskottsavdrag
Aktuell skatt, lämnat koncernbidrag
-
-
Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar
-13 141
-8 141
Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter
-610
-610
-10
-305
-39 882
-27 635
Uppskjuten skatt, bokslutsdispositioner Summa
Totalt redovisat värde vid årets slut byggnader och ROT-investeringar
Not 13 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början
Moderbolaget Aktuell skatt, statlig inkomstskatt Aktuell skatt, lämnat koncernbidrag Aktuell skatt, mottaget koncernbidrag Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter Summa
-4
-
-28 141
-19 546
3 916
3 498
-13 073
-7 997
-610
-610
-37 912
-24 655
Koncernen
Moderbolag
Not 12 Byggnader Vid årets början
40 835
Avyttringar
-15 167
-15 167
Summa
438 807
315 754
Koncernen
Moderbolag
Vid årets början
26 804
26 273
Summa
26 804
26 273
-19 732
-19 427
Not 14 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
6 018 832
4 956 034
40 000
40 000
Summa Planenligt restvärde vid årets slut
Anskaffningar
14 488
14 488
Nyproduktion
125 476
125 476
Förbättringar
60 867
48 377
Avyttringar
-21 446
-21 446
6 238 217
5 162 929
Summa
40 835
Vid årets början
Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början, uppskrivning
Anskaffningar
-303
-277
-20 035
-19 704
6 769
6 569
Koncernen
Moderbolag
Not 15 Byggnader, mark och markanläggningar Redovisat värde vid årets slut Byggnader och ROT-investeringar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början
-1 902 413
-1 749 246
-12 000
-12 000
3 633
3 633
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
-83 822
-63 214
Årets avskrivning enligt plan på uppskrivet belopp
-400
-400
-1 995 002
-1 821 227
-107 537
-81 537
Vid årets början, uppskrivet belopp Avyttringar
Summa
Omklassificering Återläggning Årets nedskrivning Summa Redovisat värde vid årets slut
3 494 446
438 807
315 754
Markanläggningar Summa
6 769
6 569
4 815 535
3 816 769
Marknadsvärde Marknadsvärderingen 2011 har skett med hjälp av extern konsult. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter beräknas till 12 230 300 (11 541 800), varav moderbolagets fastigheter värderas till 10 380 900 (9 778 900). Samtliga fastigheter är försäkrade till fullvärde.
Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början
4 369 959
Mark
-4 846
-4 846
25 063
25 063
-24 400
-24 400
-111 720
-85 720
4 131 495
3 255 982
Noter S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
(belopp i Tkr om inget annat anges) Koncernen
Moderbolag
66 159
53 680
Not 16 Inventarier
Fortsättning Not 19 Koncernen
Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar
1 902
1 469
Avyttringar och utrangeringar
-1 670
-1 292
Summa
66 391
53 857
av aktier och andelar i intresseföretag Antal aktier
Andel i %
400
40
Intresseföretag/Org nr/Säte Bixia Gryningsvind AB, 556779-5348, Linköping
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa
-33 081
-22 980
1 306
864
-7 522
-6 745
-39 297
-28 861
Koncernen
Moderbolag
Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav
Byggutveckling Svenska AB, 556627-2117, Linköping
2 500
25
Agraffmuren Holding AB, 556819-3048, Linköping
500
50
Boende Botel två AB, 56824-8156,Linköping
245
49
Moderbolag
Not 17 Pågående ny-, till- och ombyggnader
Antal andelar
Nominellt värde
Bokfört värde
Vid årets början
220 486
205 921
Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Omklassificeringar
-186 343
-173 853
Koncernen och moderbolaget
4 846
4 846
-250
-250
192 332
174 208
231 071
210 872
Omklassificeringar nedskrivningar Avyttringar och utrangeringar Investeringar Summa
Husbyggnadsvaror HBV Förening
1
40
40
Summa
40
Koncernen Moderbolag
Not 18 Andelar i dotterföretag
Återbäringsmedel Del av köpeskilling för avyttrat bolag
Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början
244 498
Nyemission
2 041
2 041
11 600
11 600
Övrigt
3 048
2 863
Summa
16 689
16 504
Koncernen
Moderbolag
20 000
Lämnat aktieägartillskott
10 972
Summa
275 470
Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda ränteutgifter
Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början
-26 000
Upplupna ränteintäkter
Summa
-26 000
Förutbetalda kabel-TV-avgifter
Redovisat värde vid årets slut
249 470
Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier och andelar i koncernföretag
909 1 728
Förutbetalda försäkringspremier
388
353
Förutbetalda licenser
515
515
Upplupna hyror
1 003
616
Övriga poster
2 754
2 089
Summa
13 706
12 410
Bokfört värde
100
100
100
Bryggaregården AB, 556336-6086, Linköping
16 000
100
33 900
Eddan i Linköping AB, 556379-9781, Linköping
100
100
21 909
Lämnat koncernbidrag
280
Seniorbostäder i Linköping AB, 556757-3190, Linköping
TGS Fastigheter nr 3 AB, 556681-1435, Linköping Studentbostäder i Linköping AB, 556596-6792, Linköping
Not 23 Eget kapital Aktie kapital
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Summa eget kapital
368 000
487 892
1 264 429
2 120 321
-99 303
-99 303
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
26 116
26 116
Mottaget aktieägartillskott
66 757
66 757
Utdelning
-13 027
-13 027
Koncernen Vid årets början
1 000 1 000
Summa
100 100
193 281 249 470
Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital
31
Årets resultat Koncernen
Moderbolag
27 363
26 858
Not 19 Andelar i intresseföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningar Bokfört värde vid årets slut
2 434
2 434
29 797
29 292
6 200
1 905
Andel i %
Dotterföretag/Org nr/Säte
6 200 941
Antal aktier
Vid årets början
Moderbolag
Not 21 Andra långfristiga fordringar
Vid årets slut
368 000
487 923
-31 114 830
114 830
1 359 771
2 215 694
109
110
Noter Stångåstaden årsredovisning 2011
(belopp i Tkr om inget annat anges) Koncernen
Fortsättning Not 23 Aktie kapital
Reservfond
Fritt eget kapital
Summa eget kapital
Moderbolaget Vid årets början
368 000
480 000
1 284 409
2 132 409
14 888
14 888
Erhållet koncernbidrag
Moderbolag
Not 27 Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit
53 000
45 000
Outnyttjad del
-53 000
-45 000
-
-
Koncernen
Moderbolag
Utnyttjat kreditbelopp
Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag
-3 915
-3 915
Lämnat koncernbidrag
-106 997
-106 997
Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag
Upplupna räntekostnader
4 250
4 240
28 140
28 140
Förutbetalda hyresintäkter
99 089
84 354
Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Mottaget aktieägartillskott
66 757
66 757
Fastighetsskatt
30 505
25 782
Utdelning
-13 027
-13 027
Upplupna personalkostnader
12 466
11 345
109 216
109 216
Upplupna underhållskostnader
4 411
1 811
1 379 471
2 227 471
Övriga poster
1 517
474
152 238
128 006
2011
2010
Årets resultat Vid årets slut
368 000
480 000
Summa
Not 24 Obeskattade reserver Moderbolag Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier
10 352
Summa
10 352
2011
2010
Not 25 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Uppskjuten skattefordran, nedskrivning av balanslåneposter Uppskjuten skattefordran, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar
9 361
9 971
Not 29 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen Av- och nedskrivningar
95 751
117 415
Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter
-17 474
-85 280
Vinst/förlust vid försäljning av inventarier
-412
-
Förändring av pensionsavsättningar
275
-1 034
Övriga poster Summa
3
-2
78 143
31 099
-16 904
-3 726
Moderbolag
Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter
Av- och nedskrivningar
74 341
97 088
-7 259
-7 364
Uppskjuten skatteskuld, övervärde
-2 711
-2 643
Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter
-17 474
-85 280
-2 827
-2 812
Vinst/förlust vid försäljning av inventarier
-153
-
-20 340
-6 574
Förändring av pensionsavsättningar
275
-1 034
Uppskjuten skatteskuld, obeskattade reserver Summa
Övriga poster Moderbolag
Summa
Uppskjuten skattefordran, nedskrivning av balanslåneposter
9 361
9 971
Uppskjuten skattefordran, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar
-16 904
-3 726
Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter
-7 259
-7 364
-14 802
-1 119
Koncernen
Moderbolag
Kapitalbindningstid t.o.m. 2012
1 520 000
1 520 000
2013
825 000
825 000
2014
313 000
300 000
2015
100 080
100 080
2016
-
-
2017 och senare
-
-
2 758 080
2 745 080
Summa
Not 26 Skulder till kreditinstitut
Summa Koncernen och moderbolaget
Räntebärande skulder uppgår totalt till 2 758 080 i koncernen och 2 745 080 i moderbolaget. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal avseende ränteswappar tecknats till ett nettobelopp om 2 500 000. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2012 och år 2022 med en genomsnittlig löptid om cirka 4,2 år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,14 % och 4,77 %. Rörlig ränta är baserad på Stibor 90 dagar och justeras var tredje månad. Marknadsvärdet för ränteswapparna uppgår vid bokslutstillfället till -165 000.
-
8
56 989
10 782
Förslag till vinstdisposition S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstdisposition Verksamhetens art och omfattning framgår av årsredovisningen. Riskerna bedöms vara normala för de branscher som koncernen är verksam inom.
Förslag till vinstdisposition
Den föreslagna utdelningen och det utdelningsbetingade koncernbidraget utgör mindre än en procent av bolagets och koncernens egna kapital. Förslaget till utdelning och utdelningsbetingat koncernbidrag är i enlighet med Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
Bolagets fria vinstmedel uppgår till kronor 1 379 471 152 enligt följande:
Bolagets och koncernens ekonomiska ställning framgår av årsredovisningen och ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet. Årsredovisningen innehåller också uppgifter om tillämpade principer för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder. Bolagets soliditet uppgår enligt årsredovisningen till 42,3 (41,8) procent. Bolagets likviditetsprognos innefattar beredskap för att klara löpande betalningsförpliktelser på kort och lång sikt samt framtida nödvändiga investeringar.
Styrelsen föreslår årsstämman att utdelningsbetingat koncernbidrag på 8 723 000 kronor lämnas till Linköpings Stadshus AB (publ). Det utdelningsbetingade koncernbidraget uppgår till 50 procent av resultatet från bolagets fastighetsförsäljningar.
Balanserade vinstmedel
1 270 255 246 kr
Årets resultat
109 215 906 kr
Totalt
1 379 471 152 kr
Styrelsen föreslår årsstämman att till förfogande stående vinstmedel, 1 379 471 152 kronor disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas
12 401 600 kr
(motsvarande 3,37 kr per aktie) Balanseras i ny räkning
1 367 069 552 kr
Totalt
1 379 471 152 kr
Av koncernens fria egna kapital, 1 359 771 Tkr, föreslås 0 Tkr bli överfört till bundna reserver. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningen med tillhörande bokslutskommentarer. Årsstämman 2012 äger rum på bolagets kontor, Tornbyvägen 1F, torsdagen den 2 maj kl 16.00.
Linköping den 20 februari 2012
Det är styrelsens uppfattning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens konsolideringskrav, likviditet och ställning i övrigt.
Tommy Ählström
Jan Österlind
Ordförande
Vice ordförande
Gunn Bredstedt
Gun Djerf
Göran Falkenberg
Bengt Olsson
Margareta Ossbahr
Chris Ramslöv
Hans Lander Verkställande direktör
Andreas Berg
111
112
Revisionsberättelse Stångåstaden årsredovisning 2011
Revisionsberättelse Till årsstämman i Aktiebolaget Stångåstaden (publ), org.nr 556041-6850 Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Aktiebolaget Stångåstaden (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sid. 98-111. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aktiebolaget Stångåstaden (publ) för år 2011.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Anita Agefjäll Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Det är styrelsen som har ansvaret för
Linköping 2012-02-21
Granskningsrapport S t ån gås taden år s redovi sn i n g 2 0 1 1
Granskningsrapport Vi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2011. Granskningen har genomförts enligt god sed. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Vi anser att vår
granskning ger oss rimlig grund för vårt uttalande nedan.
Bolaget ska sträva efter att uppnå en marknadsmässig avkastning.
Samverkan har, när det gäller den interna kontrollen, skett med den auktoriserade revisorn.
Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför inte anledning till anmärkning mot vare sig styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.
Ändamålet med bolagets verksamhet är att, enligt affärsmässiga principer, i vinstsyfte och i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Linköpings kommun genom att tillhandahålla kommuninvånarna goda bostäder och kompletterande kontors- och affärslokaler och andra anläggningar. För ändamålet ska bolaget erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande.
Linköping den 2 mars 2012
Harry Nylund
Birgitta Johansson
Eva Sallnäs
Göran Eriksson
Ann-Marie Andersson
Av kommunfullmäktige i Linköpings kommun utsedda lekmannarevisorer
113
Ljungsbro
IKEA
Linköping
114
OG
Motala ström Sven
sson
s väg
Ljun gsb
rovä
gen
Skäggetorp
Ryd Vallarondellen
Malmslätt
Valla
Golfbana Carl Cederströms gata
Universitetet Mjärdevi Science Park
Malmen
Vikingstad Lambohov n
äge
ogsv
sk Barr
g avä
s Fålå en
Östra Lambohov
Stångåstaden
Studentbostäder
Ekängen
115
en väg ngs Ekä
Tornby
Åbylund
Vasastaden
Resecentrum
Cloetta Center
Linghem
Gottfridsberg Linghemskolan n ge svä d a llst Gä
Innerstaden
Himnavägen
Tannefors
Tinnerbäcken Magistratshagen Stolplyckan
T1
Eskadern
Garnisonsrondellen
Johannelund Berga
Jakobsdal
Blästad Vidingsjö
Ekholmen
Haninge Ullstämma
Fastighetsinnehav Stångåstaden årsredovisning 2011
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä Taxer in
/kvm
lokal, k
r
kr
kr Hyra
d, kr
ter lo kal, T Hyres intäk
bosta Hyra
/kvm
ter bo stad, T Hyres intäk
m a, kv Total yt
m a, kv
ler, st
Loka lyt
Anta
l loka
ta, k vm hetsy
Läge n
l läge nhete r, st Anta
nads år
kr
Fastighetsinnehav
Bygg
116
Majelden 0101
liljan 2
Vistv 35 a-B, 43 a-C majeldsv 2, 4 a-B, 6 a-B
1948
67
4 484
10
606
5 090
4 641
1 035
215
355
37 469
0102
taklöken 1
Bockhornsv 2, majeldsv 1 a-E
1948
36
2 109
2
107
2 216
2 278
1 080
36
336
21 349
6 783
0103
tallen 1
Bockhornsv 1, 3
1948
36
2 969
4
93
3 062
2 890
973
34
366
25 102
13 639
1948
18
1 465
3
26
1 491
1 428
975
7
269
13 493
1 467
23 801
0104
taggen 2
Bockhornsv 4
0105
talgoxen 1
Vårdkasv 2 a-B, 4 a-B, 6 a-B, 8 a-C
1948
54
3 720
9
444
4 164
3 899
1 048
102
230
35 615
21 117
0106
taggsvampen 1
Vårdkasv 1 a-B, 3 a-C
1949
30
2 330
10
316
2 646
2 415
1 036
77
244
22 971
7 882
0107
lövkojan 1
Vistv 30 a-B, 32 a-B Vädursg 3 a-B Ramstorpsg 37 a-B
1949
60
4 142
6
209
4 351
4 178
1 009
61
292
35 039
15 594
0108
linneán 1
Vädursg 2 a-D
1949
28
2 167
6
115
2 282
2 165
999
32
278
17 923
7 155
0109
laxen 1
Ramstorpsg 34-52
1986
86
6 257
5
1 173
7 430
6 440
1 029
1 516
1 292
70 212
30 897
1101
talismanen 13
Eklundsg 2, majeldsv 9-15
1953
44
2 585
1
12
2 597
2 531
979
6
500
23 386
6 307
1102
lyran 3
majeldsv 8 a-B, 12
1953
27
1 494
1
6
1 500
1 511
1 011
2
320
13 943
7 103
1103
luftslottet 2
Prästbolsg 1, lerlyckeg 1-13 solvändan 1 a-B, 3 a-B, 2-4 Vistv 36, Prästbolsg 3 a-B, 5 a-B, 7 a-B, 9 a-B
1953
252 13 901
14
469 14 370
13 806
993
105
224 131 880
60 738
1104
lunden 1
Prästbolsg 4 a-g
1953
48
2 991
4
286
3 277
3 019
1 009
141
493
29 342
13 072
1105
lyckohjulet 1
Vistv 34 a-B
1954
18
1 008
6
785
1 793
1 047
1 039
525
669
13 025
8 121
1106
lysmasken 2
Ramstorpsg 54-62
1954
7
686
1
253
939
643
937
304
1 198
7 225
3 286
Abisko/Övre Vasastaden 0301
assessorn 5
götg 15 a-B, 17 a-E Norgeg 1, 3 a-C
1949
89
5 037
10
547
5 584
5 483
1 089
173
316
46 981
29 407
0302
assessorn 4
Danmarksg 4 a-E
1951
51
3 314
1
66
3 380
3 691
1 114
37
561
38 653
12 397
0303
assessorn 7
Danmarksg 6 a-D, 8 a-D
1950
72
4 114
13
638
4 752
4 366
1 061
295
462
41 281
18 580
0304
astrologen 1
götg 7 a-E, 9 a-C
1950
65
3 961
7
536
4 497
4 117
1 039
187
349
33 467
12 511
0305
arvtagaren 1
tönsbergsg 2 a-B, 4 a-D
1950
53
2 968
5
522
3 490
2 786
939
250
479
25 996
5 799
0306
adjutanten 1
isafjödursg 2 a-B, 4 a-C
1951
50
2 738
4
340
3 078
2 603
951
121
356
23 160
5 731
0307
akrobaten 1
Joensuug 2 a-B, 4 a-D
1951
60
3 348
2
210
3 558
3 087
922
83
395
29 358
8 239
0308
aktören 1
Roskildeg 2 a-B, 4 a-B
1951
60
3 495
3
312
3 807
3 213
919
62
199
30 667
9 419
0309
assessorn 3
götg 11 a-B, 13 a-D
1950
65
1 787
3
1 271
3 058
1 824
1 021
998
785
14 865
8 240
0310
assessorn 6
Norgegatan 6-18
1989
64
5 492
0
0
5 492
5 726
1 043
0
0
50 600
26 340
1401
abisko 2
götg 19-35, Norgeg 2-4
1958
56
4 100
33
4 053
8 153
4 294
1 047
2 603
642
43 171
21 697
smedjeg 11-13, 15-17 skolg 10, Västanåg 13
993
205
569
54 790
26 353
Gottfridsberg 1701
Fjärilen 4
1972
60
2 680
14
360
3 040
2 661
1702
Falken 11
Opphemsg 1-7, sandg 2 a-D, 4-8, skolg 25
1973
105
5 972
16
1 385
7 357
5 639
944
470
339
64 611
7 031
1703
Fogden 11
Hjälmsätersg 12 a-C, 14 a-C
1975
76
4 767
6
348
5 115
4 996
1 048
310
891
50 533
8 731
1704
Fogden 10
Hjälmsätersg 18 a-C, 20
1975
80
4 938
1
17
4 955
4 949
1 002
4
249
51 221
3 796
1705
Fogden 7
Hjälmsätersg 10 a-J
1977
57
4 510
3
155
4 665
4 488
995
54
346
46 965
10 123
1706
Fogden 8
Hjälmsätersg 16 a-g
1977
39
3 235
1
16
3 251
3 199
989
6
352
33 400
5 038
1707
Fogden 15
Hjälmsätersg 22 a-l Hjälmg 5
1934 1977
75
6 111
3
26
6 137
6 029
987
6
246
63 347
3 204
1708
Floristen 1
Hjälmsätersg 1
1977
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 379
651
1709
Flodhästen 4
Västanåg 10
1978
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3 414
683
1710
Filantropen 2
Dalg 1 a-C, skolg 9 a-C, 11 a-B
1978
48
4 196
0
0
4 196
4 057
967
0
0
43 600
8 270
1711
Filantropen 1
Hjälmg 10
1929
6
483
0
0
483
483
1 000
0
0
5 915
3 988
(del block student)
Bokfö rt vär de
rde, T
3 275
3 172
983
20
423
33 600
5 738
56
554
502
1 008
21
375
5 198
952
1714
Fakiren 1
Opphemsg 9, slogatan 32
1947
21
918
0
0
918
1 042
1 135
0
0
11 518
7 633
1720
Omtanken 2
Hjälmsätersg 4 a-B, 6 a-D, 8 a-B
1929 1987
86
7 110
3
175
7 285
7 492
1 054
121
691
78 822
27 275
1737
Fogden 12
Hjälmg 15 a-B, Hagmarksg 2
1934
28
1 469
3
76
1 545
1 380
939
21
280
14 808
1 648
1738
Filosofen 1
Hjälmg 16 a-B
1937
12
804
4
42
846
706
878
8
183
8 232
1 214
1739
Filosofen 2
Hjälmg 14 a-B, Dalg 8
1936
19
755
1
62
817
781
1 034
14
227
8 411
1 827
1904
Fakiren 8
sandg 12 a-C
1945
18
936
1
8
944
845
903
2
231
8 876
391
Hyra
Hyra
Loka lyt
Anta
Läge n
Anta
Bygg
gsvä
47
2
/kvm
1
498
Hyres intäk
3 228
9
/kvm
Taxer in
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr bosta
ter bo stad, T Hyres intäk
m
42
1929
a, kv
1979
Hjälmg 8 a-B
a, kv
smedjeg 5 a-g
Fogden 17
l loka
Fogden 16
1713
hetsy
1712
nads år
Total yt
m
ler, st
ta , k vm
l läge nhete r, st
kr
117
forts. Gottfridsberg
Vasastaden Norra 1404
anders 10
Platensg 30-36, sveag 12-14 Östgötag 51 a, 53
1984
87
5 896
2
782
6 678
6 069
1 029
1 021
1 306
74 816
25 208
1405
alrunan 9
Östgötag 60 a-B
1929
8
511
3
65
576
501
980
16
246
5 392
1 633
1406
alrunan 8
sveag 18
1929
6
261
0
0
261
274
1 050
0
0
3 115
1 072
1407
alrunan 2
sveag 20 a-B
1930
9
429
1
48
477
438
1 021
23
475
4 361
1 309
1408
alrunan 1
sveag 22, Kristinag 19
1929
13
759
2
148
907
747
984
66
446
8 633
1 952
1409
axet 13
Östgötag 40 a-B
1933
23
1 820
1
126
1 946
1 735
953
100
794
20 504
7 109
1410
axet 6
Östgötag 36
1933
12
1 098
0
0
1 098
1 021
930
0
0
11 269
3 914
1411
axet 8
Östgötag 34
1936
15
1 078
0
0
1 078
1 073
995
0
0
11 771
4 255
1413
Beckasinen 5
Engelbrektsg 5
1929
23
1 520
0
0
1 520
1 509
993
0
0
16 000
4 773
1414
Beridaren 14
Platensg 31-35, sveag 4-10
1989
77
5 804
1
31
5 835
5 879
1 013
36
1 155
68 268
31 186
1901
aklejan 3, 5
Kristinag 14, 16 a-C lingg 1 a-B, 3
1941
36
1 894
3
74
1 968
1 784
942
25
338
19 559
2 779
Vasastaden Södra 1402
apeln 11
Vasav 41
1941
15
945
1
5
950
998
1 056
1
142
10 706
5 705
1403
apeln 16
Vasav 37-39
1941
32
1 651
0
0
1 651
1 709
1 035
0
0
16 400
3 635
1601
azaléan 16
Östgötag 20 a-C
1929
18
904
1
18
922
887
981
6
334
9 196
1 379
1602
azaléan 52
Konsistorieg 14-30
1929
54
2 515
6
45
2 560
2 574
1 023
15
333
25 242
1 866
1603
almen 1
Vasav 24, Banérg 7
1939
24
1 906
14
344
2 250
1 852
972
176
512
20 432
5 034
1604
almen 2
Vasav 22
1938
16
1 292
5
140
1 432
1 242
961
40
286
13 279
2 977
1605
almen 12
Östgötag 30, Vasav 20
1935
33
2 321
12
319
2 640
2 281
983
114
357
24 385
4 748
1606
abborren 7
Vasav 40 a-B
1942
18
888
4
166
1 054
918
1 034
136
819
9 261
1 288
1607
azaléan 53
Konsistorieg 38 a-C
1929
16
810
2
70
880
796
983
28
400
8 266
537
1608
aspen 9
Hunnebergsg 11 a-B
1951
20
1 023
3
268
1 291
1 035
1 012
210
784
12 127
2 058
1609
anemonen 4
Hunnebergsg 13, 15 a-C, 17 a-C, 19 a-B Östgötag 18 a-B
1938 1950 1983
39
2 869
9
528
3 397
2 833
987
319
604
32 140
11 384
1612
aspen 11
Barfoteg 1-7 Konsistorieg 2,4 a-D, 6 Östgötag 7-9
1929 1976
122
5 762
14
2 497
8 259
6 150
1 067
3 644
1 459
62 909
33 539
1613
anemonen 3
Hunnebergsg 21 a-B, 23 a-B
1985
14
1 197
0
0
1 197
1 217
1 017
0
0
12 740
353
993
72
558
15 464
2 831
Valla/Fridhem 0701
Orrhönan 1
ulvåsav 4 a-C
1952
38
1 757
5
129
1 886
1 745
0702
Orrspelet 1
sydsvängen 2-4, 8-10 ulvåsav 6-20
1952
130
6 842
17
891
7 733
6 695
979
358
402
60 870
25 724
0703
Ottefågeln 1
ulvåsav 5-9
1953
36
1 938
0
0
1 938
2 006
1 035
150
0
16 877
3 552
0704
Odörtsplantan 1
Bobergsg 1-5
1953
36
1 938
2
44
1 982
2 002
1 033
9
205
17 676
3 555
0705
Ollonskogen 1
Bobergsg 2-20
1952
80
5 535
8
633
6 168
5 176
935
153
242
53 529
23 601
0706
Fiskaren 4
Ombergsg 3, 5
1998
12
812
0
0
812
1 088
1 340
0
10 632
8 970
0707
Fiskaren 11 ingår i 0706
-
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Innerstaden 0801
Dansbanan 1
Emriks gata 2-16
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
17 020
0802
Dansen 1
s:t larsg
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
17 020
0901
Enbusken 22
Barnhemsg 1-3 Drottningg 50 Elsa Brändströmsg 2-8
1954
108
7 590
15
1 868
9 458
7 783
1 025
1 612
863
91 142
26 895
0902
Enbusken 21
Barnhemsg 5 a-B Elsa Brändströmsg 10
1939
17
1 373
6
233
1 606
1 443
1 051
145
622
18 083
9 259
Bokfö rt vär de
rde, T
30 957
17 471
5 249
1 027
779
32 490
14 731
978
702
38 608
16 925
1 094
670
677
24 466
6 215
3 153
962
9 195
1 097
95 910
32 715
3 744
937
127
614
40 512
2 512
737
821
1 114
0
0
10 053
5 493
1 375
1 051
874
144
837
13 399
581
1 578
1 335
941
131
819
16 592
2 128
84
1 799
1 528
891
0
0
18 976
2 495
5
75
4 731
4 145
890
20
267
49 496
4 649
5
340
1 212
850
975
433
1 274
33 283
8 948
1 603
6
269
1 872
1 497
934
280
1 041
0
123
Total yt
Hyres intäk
1 490
3
489
1 979
1 305
876
1994
57
4 858
7
1 556
6 414
5 371
1 106
0905
Ejdern 13
Barnhemsg 15
1973
38
1 408
1
348
1 756
1 600
1 136
0906
Ejdern 16
Barnhemsg 19-23 Djurgårdsg16-18
1956
36
2 476
10
1 319
3 795
2 664
1 076
0907
Eternellen 46
Drottningg 44-46
1957
37
2 863
12
1 393
4 256
3 105
1 085
0908
Elden 13
Nyg, Drottningg 58, 51 Nyg 56
1958
27
1 933
6
989
2 922
2 115
0909
Egypten 15
Djurgårdsg 2, 6 Drottningg 45-49 Nyg 50, 52 a-B
1966 1964
44
3 277
8
8 384 11 661
0910
Ekorren 21
Barnhemsg 6 a-B, 8 a-C
1932 1961
56
3 995
8
0911
Elden 7
s:t Korsg 5-9 storg 60 a-B
1929 1986
9
737
0
0
0913
Dryckeshornet 6
Drottningg 27, s:t larsg 36
1929
11
1 203
4
172
0914
Dryckeshornet 2
Drottningg 31 a-B, Klosterg 41
1929
18
1 418
5
160
0915
Ekollonet 4
Drottningg 35, Hospitalgränd 3-5
1929
17
1 715
1
0916
Elddonet 16
apotekareg 1 a, 1 C Drottningg 39 a-C
1929
37
4 656
0917
Eolus 4
apotekareg 8 a-C
1929
11
872
0918
Eolus 5
apotekareg 6 a-B, Nyg 39-41
1929
15
0919
Basfiolen 4
Hantverkareg 2-8 Platensg 1 B-C stora torget 6, 7, 8 åg 32-34
1929 1988
Hyra
Hyra
Loka lyt
16
/kvm
Anta
1962
Barnhemsg 11-13 Djurgårdsg 10-14
l loka
Läge n
Elsa Brändströmsg 1
Ejdern 12
gsvä 69 771
Ejdern 11
0904
/kvm 22 905
0903
Hyres intäk 34 315
a, kv
2 724
a, kv
Taxer in
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr bosta
ter bo stad, T
m
m
ler, st
ta , k vm
18 412
hetsy
814
Anta
nads år
Stångåstaden årsredovisning 2011
l läge nhete r, st
kr
Fastighetsinnehav
Bygg
118
forts. Innerstaden
207
4 202
398
17
1 340
20
2 666
4 006
1 463
1 092
5 853
2 195
56 606
18 959
0920
Detektiven 17
linnég 15
1939
16
998
2
63
1 061
1 064
1 066
17
270
11 689
2 441
0928
Dalkullan 15
Drottningg 8, Hamng 18 Kullag 8-12
1987
34
2 364
3
531
2 895
2 540
1 074
633
1 192
32 226
11 412
0929
Eolus 3
s:t Korsg 2, 4 a-B
1986
10
852
0
0
852
957
1 123
0
0
10 008
3 848
0930
Eolus 6
s:t Korsg 1, 3 a-B
1986
8
606
1
12
618
692
1 142
12
996
7 236
2 904
0931
Egypten 17
Nyg 43 a-B, 45 s:t Korsg 6 a-B
1986
39
2 933
1
15
2 948
3 298
1 124
4
259
34 537
11 614
0932
Egypten 18
Nyg 48 a-C
1985
13
947
2
46
993
1 092
1 153
12
261
11 050
4 193
0933
Bokbindaren 1
Kungsg 14 a
1987
6
445
0
0
445
445
1 000
0
0
5 133
1 789
0934
Ekoxen 1
Klosterg 62, 62 C, linnég 16
1929
11
1 062
2
148
1 210
1 170
1 102
138
932
14 781
7 274
0936
Dynamon 1
göran Dyks g 2, s:t larsg 25
1952
19
1 288
4
706
1 994
1 372
1 065
1 038
1 470
25 227
15 959
0938
Ejdern 17
Elsa Brändströmsg 3
1929
5
315
5
1 571
1 886
340
1 079
958
610
10 574
8 125
Eskadern 2
Djurgårdsg 71-95
1962
326
21 344
21
743
22 087
20 245
949
388
522
217 001
30 451
Eskadern 2001
Stolplyckan 2002
Ellipsen 5
Föreningsg 21-35
1981
109
8 996
1
1
8 997
9 099
1 011
0
420
104 631
54 709
2003
Ellipsen 6
Föreningsg 35-39, skytteg 1-3
1940 1981
212
15 319
21
1 413
16 732
15 637
1 021
1 543
1 092
176 525
74 407
Kungsgateområdet 0921
Byggmästaren 14 Kungsg 13-19, 21 a-B Repslagareg 7 a-B, 9 snickareg 4 a-C, 6 a-B
1979
93
8 304
4
314
8 618
7 846
945
320
1 019
92 271
24 538
0922
Blandaren 16
gasverksgr, Repslagareg 4, 2
1979
39
2 558
4
974
3 532
2 496
976
926
951
33 628
11 113
0923
Badhuset 13
Repslagareg 8-12
1979
54
4 550
14
465
5 015
4 416
971
418
899
55 209
17 139
0924
Bokbindaren 20
Kungsg 10-14 Repslagareg 13 a-D snickareg 8-12
1981
65
5 586
1
14
5 600
5 311
951
7
500
63 800
19 946
0925
Bajonetten 13
Kungsg 1-7, 4 a-B snickareg 3 a-E
1982
88
6 701
2
66
6 767
6 449
962
28
424
77 168
31 526
0926
Bajonetten 17
Kungsg 6
1940
10
670
0
0
670
651
972
0
0
7 711
1 575
0927
Bajonetten 18
snickaregatan 5 a-D
1938
23
1 605
4
156
1 761
1 046
652
49
314
17 851
19 617
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr
150
12 583
16
526
13 109
11 723
932
135
1802
Daggkåpan 9
ådalag 1-3
1959
37
2 254
3
206
2 460
2 025
898
53
257
24 069
4 448
1803
Daggkåpan 11
strandg 10 a-D ådalag 4 a-B, 6 a-B
1959
66
5 190
2
7
5 197
5 444
1 049
15
2 143
56 991
17 398
1804
Daggkåpan 16
ådalag 2 B
2011
32
2 559
1
435
2 994
2 415
944
662
1 522
31 924
81 058
1805
Daggkåpan 17
Hamng 23
1928
0
0
1
509
509
0
0
295
580
2 467
0
0601
seglaren 5
Heimdalsg 5
1952
10
611
1
75
686
602
985
12
160
6 869
2 651
0602
styrmannen 1
Heimdalsg 6 a-C
1952
29
1 438
0
0
1 438
1 505
1 047
0
0
14 506
2 063
0604
silverräven 10
atlasg 14 a-C
1937
30
971
1
0
971
1 209
1 245
2
0
12 993
3 037
1903
seglaren 3
atlasg 8 a-C
1943
18
936
0
0
936
886
947
0
0
9 276
567
uvelundsg 1-25, 4-24
1990
113
9 869
10
452
10 321
9 120
924
433
958
97 590
53 942
Hyra
Taxer in
1955 1967
/kvm
gripg 1, 3, 5 a-B, 7 a-B, 9, 11 a-C
Hyra
Hyres intäk
bosta
Hägern 9
/kvm
Hyres intäk
ter bo stad, T
m Total yt
a, kv
m a, kv Loka lyt
1801
l loka Anta
ler, st
ta , k vm
Läge n
hetsy
Anta
l läge nhete r, st
Bygg
nads år
kr
119
Hejdegården 257 130 084
23 454
Jakobsdal 1501
Nyckelblomstret 1
Johannelund 1201
torpet 1
Ödegårdsg 30-40
1956
96
5 790
1
8
5 798
5 986
1 034
2
305
55 606
30 070
1202
tibasten 12
Ödegårdsg 14-16
1960
22
1 443
3
34
1 477
1 459
1 011
9
265
12 238
8 084
1203
timotejen 7
Vessleg 3
1953
7
406
3
71
477
417
1 027
23
324
15 529
1 708
1204
tumlaren 11
Vessleg 4, 6 a-B
1953
21
1 219
2
50
1 269
1 275
1 046
11
221
0
6 736
1205
tumlaren 12
utterg 15-17
1958
10
709
0
0
709
713
1 006
0
0
6 196
280
0501
tackjärnet 8
Ödegårdsg 1-35
1951 1956
168
9 764
30
801 10 565
9 358
958
163
203
82 557
19 846
1502
tjärtunnan 2
Ödegårdsg 37-69 munkhagsg 2-26 skogslyckeg 2-16
1957
300 17 013
12
329
17 342
15 726
924
146
444 144 731
29 160
1503
tavernan 3
skogslyckeg 3 a-B, 5 a-B, 7-9
1960
139 10 815
26
5 217
16 032
9 835
909
4 446
852 114 511
38 843
1504
tenngruvan 6
skogslyckeg 11 a-D, 13 a-D, 15 a-D, 17 a-D
1958
120
7 658
4
34
7 692
7 032
918
10
307
64 307
8 868
1505
takskägget 4
skogslyckeg 24 a-B
1961
30
1 855
0
0
1 855
1 922
1 036
0
0
18 026
5 784
1506
takskägget 3
skogslyckeg 20-22
1961
30
1 855
0
0
1 855
1 937
1 044
0
0
18 226
5 763
1507
takstolen 2
skogslyckeg 18 a-B
1960
30
1 855
0
0
1 855
1 946
1 049
0
0
18 226
6 513
Åbylund 1301
Osmanen 1
stensättareg 1 a-g, 3 a-B
1955
81
4 440
6
73
4 513
4 111
926
19
260
37 619
10 335
1302
Orgelbyggaren 2
skräddareg 1 a-g, 3 a-B
1956
77
4 442
6
73
4 515
4 123
928
23
309
37 632
10 216
1303
Ordinatan 5
åbylundsg 18-28
1955
54
3 004
7
150
3 154
2 755
917
52
347
26 281
6 145
1304
Ordinatan 6
åbylundsg 9-19
1953
56
3 264
3
37
3 301
3 083
945
12
312
28 190
5 829
1305
Obducenten 7
åbylundsg 2-6, 3-7
1955
43
2 236
9
977
3 213
2 052
918
416
426
21 045
5 258
1306
Obducenten 3
åbylundsg 8-14
1954
36
1 976
1
13
1 989
1 838
930
7
538
17 132
3 978
1307
Obducenten 4
åbylundsg 4-6
1955
70
3 950
0
0
3 950
3 981
1 008
0
0
33 852
14 871
1308
Obducenten 5
åbylundsg 2-6
1954
35
1 975
1
16
1 991
1 987
1 006
6
375
16 749
6 981
1310
Orgeltramparen 1
skräddareg 2-12
1974
133
7 124
2
594
7 718
6 039
848
2 176
3 663
45 000
15 672
1974
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 751
565
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1311
Obducenten 6
åbylundsg 1
1312
gottfridsberg 1:7
stensättareg 1-3
1313
Orgelbänken 1
skomakareg 6
1996
36
2 495
0
0
2 495
2 734
1 096
0
0
25 400
14 681
1314
Odalbonden 7
Örng 14
1989
6
276
0
0
276
321
1 163
0
0
3 156
1 602
luftvärnsg 3-5, Kanong 2-39 Dragong. 2-4
2009
39
3 723
0
0
3 723
4 731
1 271
0
0
43 005
70 570
Södra Ekkällan 2211
livdragonen 1
Östra Berga 2101
lagerkransen 1
Prästbolsg 11-21
1960
252
15 671
1
9
15 680
14 492
925
2
261
133 140
14 966
2103
laken 4
Hovetorpsg 2-50
1964
189
13 603
39
566
14 169
13 551
996
203
359
114 687
60 281
2105
lagunen 1
Hovetorpsg 1-3
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
123
Västra Berga 2201
löjtnanten 1
Knektg 4-34
1964
163
11 430
27
413
11 843
11 419
999
103
249
89 567
77 143
2202
luftbevakaren 1
Knektg 5-63
1965
228
16 485
61
886
17 371
13 952
846
272
307
140 106
20 890
2203
lavetten 1
luftvärnsg 2-36
1964
132
9 682
30
288
9 970
8 295
857
84
292
81 507
8 596
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr
198
14 329
44
420
14 749
12 271
856
106
252
122 996
19 524
1965
193
15 170
43
563
15 733
12 938
853
189
336
130 289
24 292
2206
larmvakten 1
Pionjärg 1-35
1965
126
9 152
25
272
9 424
7 880
861
77
283
77 034
14 501
2207
landsknekten 1
Knektg 2
2007
39
2 694
0
0
2 694
3 314
1 230
0
0
29 476
41 825
2208
laddstaken 1
Knektg 1-3
2007
38
2 624
1
70
2 694
3 261
1 243
0
0
33 050
33 763
2209
luftbössan 1
luftvärnsg 1
1966
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 776
189
2210
lantvärnsmannen 1 Pionjärg 1-35
1966 1996
40
1 382
2
1 152
2 534
0
0
2 562
2 224
22 721
14 544
2401
gåsen 1
skattegården 101-136
1974
160
12 882
3
72
12 954
11 139
865
36
504
119 356
36 586
2402
gåsen 2
skattegården 73-100
1973
114
8 801
2
77
8 878
7 673
872
33
429
77 577
9 533
2403
gåsen 3
skattegården 23-54
1973
132
10 656
3
111
10 767
9 210
864
42
378
96 427
10 464
2404
gåsen 4
skattegården 1, 2 a-B, 3, 4, 5, 6 a-F
1975
118
7 850
16
383
8 233
7 048
898
94
245
69 890
14 590
2406
gåsen 6
skattegården 8-22, 55-71
1972
132
10 656
2
78
10 734
9 213
865
35
449
91 152
10 322
2408
gåsen 8 (samfällighet)
skattegården
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Hyra
Taxer in
1964
Pionjärg 6-62
/kvm
luftvärnsg 38-92
landstormaren 1
Hyra
Hyres intäk
bosta
luftspanaren 1
2205
/kvm
Hyres intäk
ter bo stad, T
m Total yt
a, kv
m a, kv Loka lyt
2204
l loka Anta
ler, st
ta , k vm
Läge n
hetsy
Anta
nads år
Stångåstaden årsredovisning 2011
l läge nhete r, st
kr
Fastighetsinnehav
Bygg
120
forts. Västra Berga
Ullevi
Ryd 2601
Ostformen 1
alsättersg 2, 4 a-B, 6 a-B, 8, 10 a-B, 12 a-B, 14 a-B, 16 a-B
1971
48
3 840
3
34
3 874
3 280
854
11
324
33 707
4 659
2602
Ostformen 2
alsättersg 18 a-B, 20 a-B, 22, 24 a-B, 26 a-B, 28 a-B, 30 a-B
1970
48
4 187
3
22
4 209
3 497
835
6
273
36 056
4 119
2603
Ostformen 3
Rydsv 224, 226 a-B, 228 a-B, 230 a-B, 232 a-B, 234 a-B, 236 a-B, 238
1970
48
4 082
2
24
4 106
3 440
843
7
292
35 707
4 097
2604
Ostformen 4
Rydsv 194 a-B, 196 a-B, 198, 200 a-B, 202 a-B, 204 a-B, 206 a-B, 208 a-B, 210 a-B, 212, 214 a-B, 216 a-B, 218 a-B, 220 a-B, 222
1970
96
8 108
6
103
8 211
6 829
842
22
216
71 217
7 887
2606
Ostformen 6
mårdtorpsg 17-23
1969
45
2 311
3
33
2 344
2 046
885
5
155
19 558
7 938
2607
Ostformen 7
mårdtorpsg 9-15
1969
45
2 311
3
31
2 342
2 049
887
6
178
19 558
8 788
2608
Ostformen 8
mårdtorpsg 1-7
1969
40
2 054
5
323
2 377
1 807
880
280
867
18 894
7 183
2610
Ostformen 10
Rydsv 166 a-B, 168 a-B, 170, 172 a-B, 174 a-B, 176 a-B, 178 a-B, 180 a-B, 184, 186 a-B, 188 a-B, 190 a-B, 192 a-B
1969
96
8 188
5
58
8 246
6 843
836
11
190
69 411
21 143
2611
Ostformen 11
Rydsv 152-164 a-B
1969
48
4 175
2
22
4 197
3 502
839
5
227
35 558
10 848
2702
Ostformen 13
mårdtorpsg 25-31
1972
46
2 343
20
4 682
7 025
2 051
875
4 365
932
42 005
12 758
2703
Ostpressen 1
mårdtorpsg 33-57
1972 1988
124
8 833
4
1 339
10 172
8 674
982
1 677
1 252
89 510
40 245
2705
Ostformen 14
alsättersg 44-46
1988 1971
0
0
3
421
421
0
0
0
0
15 008
15 111
2706
Ostduken 3
Björnkärrsg 15 D
1974
0
0
1
1 321
1 321
0
0
577
437
0
907
2707
Ostkniven 7
mårdtorpsg 51-57
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2801
Ostborret 1
Rydsv 264-294
1974
194 10 552
11
747
11 299
9 406
891
750
1 004
95 570
20 503
2802
Ostborret 2
Rydsv 266 a-C, 298 a-C, 300, 302 a-C, 304a-C, 306 a-C, 308 a-B, 310, 312 a-B, 314 a-B, 316 a-C, 318 a-C, 320, 322 a-B, 324 a-B
1973
128 10 284
6
77
10 361
8 995
875
14
175
89 419
13 767
2803
Ostborret 3
Rydsv 326 a-C, 328 a-C, 330, 332 a-B, 334 a-B, 336 a-C, 338 a-C, 340, 342 a-C, 344 a-C, 346 a-C, 348 a-C, 350, 352 a-C, 354 a-C
1972
136 10 880
8
269
11 149
9 534
876
22
82
95 396
14 233
2804
Ostborret 4
Rydsv 356 a-C, 358 a-C, 360, 362 a-C, 364 a-C, 366 a-C, 368 a-C, 370, 372 a-C, 374 a-C
1972
96
7 718
4
51
7 769
6 743
874
16
314
67 147
10 653
2805
Ostborret 5
Rydsv 376 a-B, 378 a-B, 380, 382 a-C, 384 a-C, 386 a-B, 388 a-B, 390, 392 a-C, 394 a-C
1971
80
6 400
5
119
6 519
5 646
882
11
91
55 800
8 207
2806
Ostborret 6
Rydsv 396 a-C, 398 a-D, 400, 402 a-B, 404 a-B, 406 a-C, 408 a-C
1971
64
5 158
2
25
5 183
4 554
883
9
360
44 418
6 803
(del block student)
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr
4 570
3
30
4 600
4 061
889
5
167
29 848
12 498
80
4 760
4
62
4 822
4 270
897
31
494
30 623
12 387
3003
sockenmarken 2:3 Härneg 84-118
1971
72
4 570
4
50
4 620
4 062
889
14
280
29 568
12 122
3004
Heda Östergård 1:134
mjölorpsv 1-41 Jakobstorpsv 4, 5 a-B, 7 a-B, 9-33
1982
62
4 643
1
28
4 671
4 399
947
14
500
31 675
11 494
3005
Heda Östergård 1:135
Blommedalsv 1-69
1983
52
3 984
2
40
4 024
3 746
940
22
550
27 721
10 224
3101
adamstorp 1:8
Evastigen 14 a-B
1958
18
957
0
0
957
847
885
0
0
5 663
848
3102
adamstorp 1:9
Evastigen 12 a-B
1959
18
957
1
6
963
828
865
4
667
5 789
654
3103
adamstorp 1:10
Evastigen 10 a-B
1960
18
984
3
42
1 026
841
855
19
452
6 082
749
3104
malfors 4:70
Evastigen 7 a-B, O g svenssons v 10 a-B
1962
36
2 082
2
15
2 097
1 799
864
3
208
12 462
2 623
3105
malfors 4:95
Cloettav 24 a-B, 26 a-B, 28 a-B Bohemsv 2 a-C, 4 a-B O g svenssons v 9 a-B
1964
76
4 990
29
641
5 631
4 327
867
294
459
31 172
6 749
3106
malfors 4:94
Bohemsv 6 a-B 8 a-B, 10 a-B, 12 a-B O g svenssons v 11 a-B, 13 a-B, 15 a-B
1966
72
5 305
27
338
5 643
4 561
860
116
343
32 360
7 494
3108
malfors 4:35
Evastigen 6
1942
10
802
3
238
1 040
750
935
28
116
5 533
2 321
3109
malfors 4:36
O g svenssons v 8 a-C
1945
12
660
0
0
660
694
1 052
0
0
3 588
4 286
3110
malfors 4:37
O g svenssons v 6 a-C
1945
12
660
0
0
660
601
911
0
0
3 588
531
3111
malfors 4:38
O g svenssons v 4 a-C
1946
12
660
0
0
660
579
877
0
0
3 588
686
3112
malfors 4:54
adamstorpsv 6 a-C
1956
20
588
2
869
1 457
0
0
1 155
1 329
0
4 792
3113
malfors 4:58
adamstorpsv 8 a-C
1956
20
590
1
300
890
0
0
0
0
0
234
3116
Kanaljorden 2:4
spantv 2, trossv 1-3
1982
23
1 381
2
449
1 830
1 154
836
728
1 620
12 233
7 611
3117
malfors 4:102
adamstorpsv 10 a-D, 12 a-C
1970
27
1 323
2
378
1 701
1 277
965
192
509
8 807
1 364
3118
malfors 4:60
adamstorpsv 14 a-B
1955
8
466
4
82
548
426
914
22
274
3 260
1 053
3119
adamstorp 2:1
Evastigen 8 a-B
1955
8
466
3
68
534
425
912
37
544
3 284
1 248
3120
adamstorp 1:18, Hus X1
Evastigen 17
1992
14
1 287
0
0
1 287
1 216
945
0
0
9 368
8 633
3122
adamstorp 1:12, Hus X2 - X7
Evastigen 15, 19-47 adamstorpsv 13, 45-47
1991 1993 1994
52
3 603
6
2 500
6 103
3 361
933
3 282
1 313
21 086
45 286
Hyra
Taxer in
72
1971
/kvm
1971
sockenmarken 2:6 Härneg 48-82
Hyra
Hyres intäk
bosta
sockenmarken 2:4 Härneg 10-46
3002
/kvm
Hyres intäk
ter bo stad, T
m Total yt
a, kv
m a, kv Loka lyt
3001
l loka Anta
ler, st
ta , k vm
Läge n
hetsy
Anta
l läge nhete r, st
Bygg
nads år
kr
121
Ljungsbro
Linghem 3201
gällstad 1:293
linghem
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 015
1 830
3202
gällstad 1:19
askebyv 4 a-C
1966
12
868
0
0
868
754
869
0
0
3 289
2 935
3203
gällstad 1:20
askebyv 4-34
1965
15
1 500
0
0
1 500
1 242
828
0
0
5 774
1 203
3204
gällstad 1:21
askebyv 36-64
1967
15
912
1
24
936
810
888
11
458
3 560
1 799
3205
gällstad 1:23
gällstadsv 5 a-D
1967
16
1 144
0
0
1 144
970
848
0
0
4 333
1 767
3207
Himna 11:332
sparvsångsv 1-57, 2-62
1991
53
4 204
3
329
4 533
3 532
840
346
1 051
27 339
31 544
stensätter 1:22
Bryggvägen 4-14
2008
6
558
0
0
558
771
1 382
0
0
10 206
12 666
3215
stensätter 1:363
grönkålsvägen 2-32
2008
16
1 680
0
0
1 680
2 085
1 241
0
0
11 264
24 666
3221
stensätter 1:314
grönkålsvägen 37
2009
1
105
0
0
105
131
1 248
0
0
1 166
1 954
3222
stensätter 1:315
grönkålsvägen 35
2009
1
105
0
0
105
126
1 200
0
0
1 148
1 654
3223
stensätter 1:316
grönkålsvägen 33
2009
1
105
0
0
105
129
1 229
0
0
1 159
1 754
3225
stensätter 1:318
grönkålsvägen 29
2009
1
105
0
0
105
126
1 200
0
0
1 148
1 854
3226
stensätter 1:319
grönkålsvägen 27
2009
1
105
0
0
105
133
1 267
0
0
1 192
1 954
3227
stensätter 1:320
grönkålsvägen 25
2009
1
105
0
0
105
124
1 181
0
0
1 166
1 854
3228
stensätter 1:321
grönkålsvägen 23
2009
1
105
0
0
105
119
1 133
0
0
1 152
1 754
3229
stensätter 1:322
grönkålsvägen 21
2009
1
105
0
0
105
124
1 181
0
0
1 183
1 654
3230
stensätter 1:323
grönkålsvägen 19
2009
1
105
0
0
105
124
1 181
0
0
1 033
1 654
3231
stensätter 1:324
grönkålsvägen 17
2009
1
105
0
0
105
119
1 133
0
0
1 150
1 654
3232
stensätter 1:325
grönkålsvägen 15
2009
1
105
0
0
105
129
1 229
0
0
1 157
1 754
Roxen Strand 3214
Ekängen
Bokfö rt vär de
rde, T
0
105
129
1 229
0
0
1 162
1 854
0
0
105
120
1 143
0
0
1 154
1 554
3235
stensätter 1:328
grönkålsvägen 9
2009
1
105
0
0
105
129
1 229
0
0
1 166
1 754
3237
stensätter 1:330
grönkålsvägen 5
2009
1
105
0
0
105
120
1 143
0
0
1 154
1 554
3238
stensätter 1:331
grönkålsvägen 3
2009
1
105
0
0
105
120
1 143
0
0
1 022
1 554
3239
stensätter 1:332
grönkålsvägen 1
2009
1
105
0
0
105
133
1 267
0
0
1 227
1 854
3240
stensätter 1:333
Rödkålsvägen 2
2009
1
105
0
0
105
131
1 248
0
0
1 252
1 754
3241
stensätter 1:334
Rödkålsvägen 4
2009
1
105
0
0
105
120
1 143
0
0
1 152
1 554
3242
stensätter 1:335
Rödkålsvägen 6
2009
1
105
0
0
105
133
1 267
0
0
1 185
1 854
3243
stensätter 1:336
Rödkålsvägen 1
2010
1
113
0
0
113
135
1 195
0
0
1 255
2 334
3244
stensätter 1:337
Rödkålsvägen 3
2010
1
113
0
0
113
135
1 195
0
0
1 227
2 432
3245
stensätter 1:339
Rödkålsvägen 5
2010
1
74
0
0
74
99
1 338
0
0
920
1 739
3246
stensätter 1:341
Rödkålsvägen 9
2010
1
113
0
0
113
135
1 195
0
0
1 228
2 233
3247
stensätter 1:342
Rödkålsvägen 11
2010
1
113
0
0
113
135
1 195
0
0
1 228
2 332
3248
stensätter 1:343
Rödkålsvägen 13
2010
1
74
0
0
74
99
1 338
0
0
918
1 739
3249
stensätter 1:344
Rödkålsvägen 15
2010
1
74
0
0
74
99
1 338
0
0
912
1 739
3250
stensätter 1:346
Rödkålsvägen 17
2010
1
113
0
0
113
135
1 195
0
0
1 229
2 433
3252
stensätter 1:348
Vitkålsvägen 1
2010
1
113
0
0
113
139
1 230
0
0
1 307
2 483
3253
stensätter 1:349
Vitkålsvägen 3
2010
1
113
0
0
113
138
1 221
0
0
1 259
2 433
3254
stensätter 1:350
Vitkålsvägen 5
2010
1
74
0
0
74
102
1 378
0
0
943
1 757
3255
stensätter 1:351
Vitkålsvägen 7
2010
1
74
0
0
74
102
1 378
0
0
933
1 746
3256
stensätter 1:354
Vitkålsvägen 11
2010
1
113
0
0
113
138
1 221
0
0
1 230
2 433
3257
stensätter 1:356
Vitkålsvägen 15
2010
1
113
0
0
113
138
1 221
0
0
1 243
2 433
3258
stensätter 1:357
Rödkålsvägen 16
2010
1
74
0
0
74
101
1 365
0
0
938
1 739
3259
stensätter 1:361
Rödkålsvägen 10
2010
1
113
0
0
113
126
1 115
0
0
1 213
2 333
3260
stensätter 1:362
Rödkålsvägen 8
2010
1
113
0
0
113
136
1 204
0
0
1 248
2 433
3261
stensätter 1:347
Rödkålsvägen 19
2010
1
113
0
0
113
132
1 168
0
0
1 228
2 554
Hyra
Läge n
gsvä
0
105
/kvm
Taxer in
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr
Hyres intäk
bosta
105
1
/kvm Hyra
ter bo stad, T Hyres intäk
m
1
2009
a, kv
2009
grönkålsvägen 11
a, kv
Total yt
m
ler, st
Loka lyt
grönkålsvägen 13
stensätter 1:327
l loka Anta
ta , k vm
stensätter 1:326
3234
hetsy
3233
nads år
Anta
Stångåstaden årsredovisning 2011
l läge nhete r, st
kr
Fastighetsinnehav
Bygg
122
forts. Ekängen
Vikingstad 3401
Bankeberg 14:67
Fålåsav 1 a-B, 3 a-B
1964
22
1 422
2
190
1 612
1 221
859
88
463
5 490
3 045
3403
Fålåsa 5:50
storhagsg 73-81, 87-101
1984
85
5 607
3
776
6 383
3 930
701
1 177
1 517
28 794
19 504
Malmslätt 3501
Valresultatet 2
milds g 10-16
1951
18
1 042
6
124
1 166
936
898
27
217
8 846
3 288
3502
Vedstapeln 1
Furubackav 14
1936
6
522
1
19
541
411
787
3
139
4 653
1 013
3601
Vedsäcken 1
allév 8 a-B, 10 a-B, 12 a-B, 14 Norrmalmsvägen 9
1956
46
2 975
3
339
3 314
2 571
864
149
440
25 889
3 313
3602
Vedsäcken 2
allév 6 a-B
1968
16
1 058
0
0
1 058
926
875
0
0
8 844
549
3701
Rotborsten 17
långg 2 a
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3702
Rotbladet 123
långg 80 a
1975
0
0
0
0
0
0
0
0
0
124
0
3703
Rotbladet 122
långg 129 a
1975
0
0
0
0
0
0
0
0
0
313
0
3704
Rotbladet 124
greng 25 a
1975
0
0
0
0
0
0
0
0
0
163
0
3705
Rotfrukten 13
greng 23 a
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3706
Rottråden 16
greng 125 a
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3707
Rotskottet 59
greng 44 a, 65 a, 84 a
1976
0
0
0
0
0
0
0
0
0
654
0
3708
Rotbladet 127-128 långg 52-80
1975
14
1 008
0
0
1 008
1 014
1 006
0
0
10 884
1 061
3709
Rotbladet 121
3710
Rotbladet 125-126 långg 104-136
3711
Rotborsten 16
3712
Rotbladet 131-132 långg 89-129
3713
Rotfrukten 14
3714
Rotbladet 129-130 långg 25-61
3715
Rotskottet 58
Vidingsjö
långg långg långg greng
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1975
16
1 168
0
0
1 168
1 181
1 011
0
0
9 367
1 456
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1975
20
1 457
0
0
1 457
1 483
1 018
0
0
11 672
2 214
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1975
18
1 313
0
0
1 313
1 321
1 006
0
0
10 790
1 994
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä
lokal, k
r
kr
kr d, kr
ter lo kal, T
1 266
1 082
1 019
327
1 600
11 736
0
0
0
0
0
0
0
0
greng 66-84
1976
18
1 297
0
0
1 297
1 315
1 014
0
0
14 206
1 960
Rotskottet 56-57
greng 36-53
1976
17
1 233
0
0
1 233
1 252
1 015
0
0
9 897
1 963
Rotskottet 1-2
greng 11-21
1975
20
1 457
0
0
1 457
1 488
1 021
0
0
11 673
2 148
3724
Räknehäftet 1
Blästadsg 81-193
1979
52
4 727
2
268
4 995
4 661
986
244
910
33 604
7 547
3725
Räknehäftet 42
Blästadsg
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3726
Räkneordet 70
Blästadsg
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3727
Ritbladet 1
middagsg 1-2
-
0
0
2
78
78
0
0
46
588
0
0
3728
Ritblocket 1
middagsg 1
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3729
Ritbordet 25
middagsg 3-7, 4-24, 54-86, 55-83
1985 1986
70
5 878
2
358
6 236
5 926
1 008
436
1 218
64 177
24 979
3730
Ritbordet 26
middagsg 30-52, 88-106, 85-99
1985
108
8 161
0
0
8 161
8 329
1 021
0
0
58 582
30 297
3732
Ritstiftet 46
morgong 8-104, 53
1986 1987
113
9 116
2
100
9 216
9 201
1 009
35
350
95 821
31 396
3735
Ritmallen 1
morgong 6
-
0
0
1
38
38
0
0
12
311
0
0
3736
Ritbordet 24
middagsg
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3737
Ritstiftet 45
morgong
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3738
Ritpennan 1
morgong
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
ullstämmav 1-108, 122-176
1991 1992
82
7 237
4
65
7 302
7 262
1 003
22
338
70 873
61 147
Taxer in
204
0
/kvm
1
0
Hyra
Hyres intäk
bosta Hyra
1 062
0
/kvm
Hyres intäk
ter bo stad, T
m Total yt
a, kv
m a, kv Loka lyt
15
-
l loka Anta
ler, st
ta , k vm hetsy
Läge n
l läge nhete r, st
1976
Bygg
Anta
nads år
kr
123
forts. Vidingsjö 3716
Rotskottet 29-30
greng 97-114
3717
Rottråden 15
greng
3718
Rotskottet 42-43
3720 3722
1 850
Blästad
Haninge
Nedre Ullstämma 3808
Rasten 11
Lambohov 4001
isberget 19
Plöjareg 2-50, 52 a-B
1980
35
3 012
4
638
3 650
2 705
898
552
865
29 334
14 210
4002
isbarken 17
Plöjareg 54-94, 98-104
1981
53
4 490
3
197
4 687
4 043
900
210
1 066
43 363
16 315
4003
isbiten 21
Plöjareg 1-47
1980
21
1 778
1
19
1 797
1 574
885
0
0
16 689
6 020
4004
isblocket 15
Plöjareg 49-77
1980
10
846
0
0
846
763
902
0
0
7 969
4 465
4005
isbrodden 66
Boställsg 5-11, 55-65
1981
34
2 801
4
306
3 107
2 485
887
254
830
27 714
9 777
4006
isbrodden 65
Boställsg 13, Bygdeg 412
1981
24
1 990
0
0
1 990
1 768
888
0
0
18 176
7 827
4007
isbrodden 55
Bygdeg 298, 338-354
1982
49
4 143
3
198
4 341
3 674
887
205
1 035
40 086
16 179
4008
isbrodden 64
Boställsg 15-17, Bygdeg 360384, 414-428
1982
41
3 359
3
435
3 794
3 001
893
504
1 159
33 284
14 315
4009
isblomman 28
Rättareg
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
4010
isglassen 1
Hemmansg 60-118
-
30
3 072
0
0
3 072
3 489
1 136
0
0
37 000
41 203
4011
isläget 1
Hemmansg 19-31 lagfartsg 21-23
4101
isbjörnen 1
tröskareg 5-35
4102
isbjörnen 3
tröskareg 3
4103
isstacken 1
4104 4105
-
9
896
0
0
896
1 060
1 183
0
0
11 240
12 643
1982
92
5 635
10
2 313
7 948
5 107
906
2 290
990
64 559
24 168
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
arrendeg 92-106
1983
35
2 380
3
188
2 568
2 261
950
189
1 005
23 179
7 913
isstycket 1
arrendeg 35-75
1983
90
6 358
7
385
6 743
5 931
933
354
919
61 436
21 381
istappen 1
arrendeg 1-33
1982
67
4 380
6
216
4 596
4 167
951
223
1 032
41 553
21 640
4106
issågen 1
arrendeg 46-90
1983
22
2 503
0
0
2 503
2 251
899
0
0
23 718
8 172
4107
istiden 1
arrendeg 2-44
1982
20
2 254
0
0
2 254
2 014
894
0
0
21 518
6 236
4201
isprinsessan 2
lantmannag 151, 155-175, 235, 239-251
1982
65
4 946
3
233
5 179
4 514
913
228
979
45 947
15 403
4202
isrevyn 44
lantmannag 89-103
1982
26
2 014
2
204
2 218
1 831
909
204
1 000
18 973
5 031
4203
isrännan 46
lantmannag 94-120
1983
46
3 489
3
231
3 720
3 207
919
201
869
32 794
9 823
4204
isprinsessan 1
lantmannag 177-233
1982
26
2 742
2
204
2 946
2 403
876
173
848
26 009
9 712
4205
isprinsessan 3
lantmannag 107-149, 153
1982
20
2 050
1
386
2 436
1 835
895
467
1 210
19 422
9 019
4206
isrevyn 43
lantmannag 1, 87
1982
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 289
0
4207
isrevyn 31-33
lantmannag 81-85
1982
3
356
0
0
356
313
879
0
0
3 490
1 134
4208
isrevyn 28-30
lantmannag 75-79
1982
3
356
0
0
356
312
876
0
0
3 525
1 182
4209
isrevyn 25-27
lantmannag 69-73
1982
3
356
0
0
356
313
879
0
0
3 569
1 125
4210
isrevyn 34-36
lantmannag 63-67
1982
3
356
0
0
356
306
860
0
0
3 494
1 234
4211
isrevyn 37-39
lantmannag 57-61
1982
3
356
0
0
356
304
854
0
0
3 484
1 119
Bokfö rt vär de
rde, T
446
392
879
0
0
4 501
1 328
0
356
307
862
0
0
3 492
1 118
4214
isrevyn 18-20
lantmannag 11-15
1982
3
356
0
0
356
318
893
0
0
3 500
1 119
4215
isrevyn 14-17
lantmannag 3-9
1982
4
446
0
0
446
396
888
0
0
4 517
1 365
4216
isrevyn 11-13
lantmannag 31-35
1982
3
356
0
0
356
311
874
0
0
3 497
1 128
4217
isrevyn 8-10
lantmannag 37-41
1982
3
356
0
0
356
312
876
0
0
3 499
1 149
4218
isrevyn 5-7
lantmannag 51-55
1982
3
356
0
0
356
306
860
0
0
3 477
1 117
4219
isrevyn 1-4
lantmannagatan 49-53
1982
4
446
0
0
446
392
879
0
0
4 504
1 365
4220
isrännan 45
lantmannag 2, 92
1983
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 328
0
4221
isrännan 1-4
lantmannag 76-82
1982
4
446
0
0
446
395
886
0
0
4 551
1 191
4222
isrännan 5-8
lantmannag 68-74
1982
4
446
0
0
446
394
883
0
0
4 468
1 242
4223
isrännan 12-15
lantmannag 84-90
1982
4
446
0
0
446
404
906
0
0
4 464
1 194
4224
isrännan 9-11
lantmannag 62-66
1983
3
356
0
0
356
314
882
0
0
3 510
1 005
4225
isrännan 16-19
lantmannag 54-60
1983
4
446
0
0
446
392
879
0
0
4 509
1 185
4226
isrännan 27-30
lantmannag 46-52
1983
4
446
0
0
446
383
859
0
0
4 493
1 216
4227
isrännan 20-22
lantmannag 28-32
1983
3
356
0
0
356
311
874
0
0
3 528
1 043
4228
isrännan 23-26
lantmannag 20-26
1983
4
446
0
0
446
390
874
0
0
4 515
1 246
4229
isrännan 31-34
lantmannag 12-18
1983
4
446
0
0
446
401
899
0
0
4 510
1 229
4230
isrännan 41-44
lantmannag 4-10
1983
4
446
0
0
446
402
901
0
0
4 529
1 273
4231
isrännan 38-40
lantmannag 34-38
1983
3
356
0
0
356
320
899
0
0
3 544
979
4232
isrännan 35-37
lantmannag 40-44
1983
3
356
0
0
356
323
907
0
0
3 523
1 038
4233
iskällaren 2
torpareg 3-29
1985
47
3 495
3
43
3 538
3 199
915
13
313
33 009
11 688
4234
isprinsen 2
torpareg 31-57
1984
25
1 996
2
375
2 371
1 822
913
342
912
18 926
6 958
4235
isprinsen 1
torpareg 80-84, 86-90, 92-94
1983
66
4 454
8
1 032
5 486
4 013
901
1 668
1 616
49 140
3 716
4236
ispiken 1
lantmannag 160-230
1984
38
3 747
0
0
3 747
3 427
915
0
0
34 986
13 659
4237
ispiken 2
lantmannag 122-156
1984
37
2 932
0
0
2 932
2 677
913
0
0
27 411
9 805
4238
isprinsen 1 ingår i 4235
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
16 235
4240
islandet 2
-
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 750
4301
importgodset 1
storskiftesg 75-111
1992
68
7 588
0
0
7 588
6 014
793
0
0
80 080
64 646
4302
importaffären 3
tröskareg 2-8 Enskiftesg 1-5, 9
1992 1993
120 10 442
0
0 10 442
7 867
753
0
0 100 678
88 302
4303
importfirman 1
storskiftesg 87 a
1992
0
0
0
0
0
0
0
0
0
466
0
4304
importaffären 53 tröskaregatan 10,12 (blockförhyrd)
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
14
Hyra
Hyra
Läge n
Anta
gsvä
0
0
/kvm
0
356
Hyres intäk
446
3
/kvm
Taxer in
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
d, kr bosta
ter bo stad, T Hyres intäk
m
4
1982
a, kv
1982
lantmannag 25-29
a, kv
Total yt
m
ler, st
Loka lyt
lantmannag 17-23
isrevyn 40-42
l loka
isrevyn 21-24
4213
hetsy
4212
nads år
Anta
ta , k vm
Stångåstaden årsredovisning 2011
l läge nhete r, st
kr
Fastighetsinnehav
Bygg
124
forts. Lambohov
Mjärdevi
T1 5001
idrottsledaren 1
Drabantg 2-12, Furirg 2-16 Kaserng 6
1929 1990
127
9 016
9
620
9 636
9 818
1 089
723
1 166 106 312
68 555
5002
idrottshallen 3
Kaserng 4 Översteg 3 a-D, 5-11
1929 1991
59
3 401
5
462
3 863
3 746
1 101
467
1 011
41 606
26 901
5003
idrottsplutonen 1 Kaptensg 19 a
1929
51
3 559
0
0
3 559
3 751
1 054
0
0
40 200
25 329
5004
idrottskansliet 1
gustaf smiths pl 1
1929
8
893
0
0
893
944
1 057
0
0
10 327
8 617
5005
idrottsläraren 1
Rekrytg 9-45, 49-65
1992
96
8 360
5
450
8 810
8 990
1 075
431
957
98 106
79 148
5006
industrin 6
Drabantg 28
1992
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6 379
7 378
5007
idrottsföreningen 1 trumslagareg 2-120
1993
61
5 465
1
35
5 500
5 895
1 079
19
543
54 566
36 906
5008
industrin 7
Drabantg 47-49 Rekrytg 12-14
1994
33
2 042
0
0
2 042
2 392
1 171
0
0
23 800
16 624
5009
idrottsklubben 1
Drabantg 43-45 Rekrytg 2-4, 8-10
1994
70
4 852
1
187
5 039
5 480
1 129
150
800
56 800
39 298
14 378 1 011 750
1 319
95 482 1 107 232
960 772
950
84 166
881
9 888 364
3 816 769
Summa
Bokfö rt vär de
rde, T gsvä
lokal, k
r
kr
kr ter lo kal, T
0
5 589
7 779
1 392
-
63
2 035
1
13
2 048
2 840
1 396
9
693
0
0
1967
442
9 457
3
16
9 473
12 644
1 337
11
672
89 646
49 151
1972
338
7 482
7
74
7 556
9 867
1 319
25
336
76 455
29 355
1973
254
5 493
5
59
5 552
7 424
1 352
18
302
56 721
25 692
1969
295
6 406
2
39
6 445
9 060
1 414
7
179
61 600
40 604
1970
252
5 417
4
59
5 476
7 317
1 351
24
413
55 488
25 353
1971
177
5 013
1
16
5 029
6 225
1 242
0
0
44 600
14 524
1969
156
3 428
3
59
3 487
4 883
1 424
13
223
33 226
22 285
1970
313
7 890
16
736
8 626
10 360
1 313
796
1 082
82 296
41 383
-
50
1 250
0
0
1 250
1 865
1 492
0
0
0
0
1929
0
0
1
700
700
0
0
122
174
1 182
1 110
1970 1999 2002
185
6 847
0
0
6 847
8 287
1 210
0
0
67 976
55 305
Björnkärrsg 5 a-C, 7 a-D
1969
86
3 874
0
0
3 874
4 135
1 067
0
0
31 600
12 717
Osthyveln 3
Björnkärrsg 9 a-D, 11 a-C
1969
86
3 874
0
0
3 874
4 069
1 050
0
0
31 600
14 185
9304
Osthyveln 4
Björnkärrsg 13 a-C, 15 a-D
1968
108
4 488
1
0
4 488
5 007
1 116
6
0
38 200
21 724
9401
importaffären 53
tröskaregatan 10,12
2003 2004
206
8 570
0
0
8 570
10 932
1 276
0
0
98 200
103 081
9402
isskrapan 2
tröskareg 39, 43-71
1987
151
4 576
3
171
4 747
6 005
1 312
163
953
45 726
30 580
9503
idrottstränaren 3
2002
203
6 043
0
0
6 043
8 973
1 485
0
0
87 600
83 792
9601
irrblosset
1963 1975 2003
552 15 344
15
1 384 16 728
22 291
1 453
1 409
1 018 169 582
178 786
4 175
113 076
65
3 326
149 963
1 326
2 606
784
1 132 098
766 448
0
0
7
6 938
6 938
0
0
0
0
50 200
197 577
0
0
7
6 938
6 938
0
0
0
50 200
197 577
0
0
0
0
0
0
0
0
20 025
0
Taxer in
3
/kvm
5 589
Hyra
Hyres intäk
d, kr bosta Hyra
258
/kvm
Hyres intäk
ter bo stad, T
m Total yt
a, kv
m a, kv Loka lyt
1965
l loka Anta
ler, st
ta , k vm
Läge n
hetsy
Anta
l läge nhete r, st
Bygg
nads år
kr
125
STUDENTBOSTÄDER 9001
Flamman 2
9006
Fjärilen 4 (block- Västra V 10 förhyrd)
Västanåg 18-28
9101
Ostfatet 1
Ryds allé 1-21
9201
Ostkupan 1
Rydsv 244 a-C, 246 a-C, 248 a-C, 250 a-C, alsättersg 1 a-D
9202
Ostkupan 2
Rydsv 252 a-C, 254 a-C, 256 a-D
9210
Ostkupan 10
alsättersg 5 a-D, 7 a-D, 9a-D, 11 a-D
9214
Ostkupan 14
Rydsv 258 a-D, 260 a-D, 262 a-D
9215
Ostkupan 15
alsättersg 3 a-C Rydsv 240 a-C, 242 a-C Björnkärrsg 2 a-C
9216
Ostkupan 16
Björnkärrsg 4 a-D, 6 a-C
9217
Ostkupan 17
alsättersg 13 a-D, 15 a-D, 17 a-D, Björnkärrsg 8 a-D, 10 a-C, 12 a-B
9218
Ostformen 14 (blockförhyrd)
alsättersg 32-38, 42
9219
Ostkupan 12
alsättersg 19
9301
Osthyveln 1
Björnkärrsg 1 a-D, 3 a-D
9302
Osthyveln 2
9303
Vallav. 6-10, Westmansg. 20
Summa
116 402
3
0
60 400
16 823
TGS 1002
glasblåsaren 13 tornbyvägen 1
-
Summa
0
EDDAN -
Eddan 11
Drottningg/Nyg
-
Summa
0
0
0
0
0
0
0
0
20 025
0
81 13 828 16 645
20 337
0
0
BRYGGARGÅRDEN 7001
Valla 1:2
gamla linköping
1955
34
2 817
2 270
806
5 517
399
41 261
7002
-
Valla friluftsområde
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7003
Eolus 1
läroverksg 5, storg 56
-
0
0
2
350
350
0
0
330
943
0
1 087
7004
aspen 10
Hunnebergsg 5-9
-
0
0
6
334
334
0
0
76
228
0
815
7005
smedstad 1:23
infanteriv 12
-
0
0
1
815
815
0
0
0
0
0
15
34
2 817
90
15 327
18 144
2 270
806
5 923
386
41 261
22 254
1 481 121 073 1 248 716
1 119 282
987
92 695
766
Summa
Total summa
18 587 1 127 643
11 121 207 4 815 535
126
Definitioner Stångåstaden årsredovisning 2011
Definitioner
Skuldsättningsgrad
Driftnetto
Likviditet
Räntebärande skulder/eget kapital och obeskattade reserver.
Driftnetto/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
Kassa, bank och kortfristiga fordringar/ kortfristiga skulder.
Bruttolåneränta
Direktavkastning
Synlig soliditet
Räntekostnader/genomsnittliga skulder till kreditinstitut.
Driftnetto/färdigställda fastigheters utgående marknadsvärde.
Nettolåneränta
Räntetäckningsgrad
Räntekostnader minus räntebidrag/genomsnittliga skulder till kreditinstitut.
Rörelseresultat före avskrivningar plus ränteintäkter och liknade resultatposter/ räntekostnader och liknande resultatposter.
Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/ balansomslutning.
Justerad soliditet Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt.
Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter finansiella poster/genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Kassaflöde Årets förändring av likvida medel.
Investeringar Årets investeringar i fastigheter, inventarier, pågående om-, till- nybyggnationer samt aktier och andelar.
Bokfört fastighetsvärde Färdigställda fastigheters bokförda värde/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde
Avkastning på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus ränteintäkter och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning exkl icke räntebärande skulder.
Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster/nettoomsättning.
Uthyrningsgrad bostäder Bruttohyror minus vakanskostnader på bostäder/bruttohyror på bostäder.
Uthyrningsgrad lokaler Bruttohyror minus vakanskostnader på lokaler/bruttohyror på lokaler.
Avkastning på totalt kapital
Uthyrningsgrad garage
Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning.
Bruttohyror minus vakanskostnader på garage/bruttohyror på garage.
Uthyrningsgrad p-platser Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital
Bruttohyror minus vakanskostnader på p-platser/bruttohyror på p-platser.
Belåningsgrad taxeringsvärde
Årets resultat plus genomsnittlig förändring av marknadsvärdet på färdigställda fastigheter de senaste fem åren/ eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Skulder till kreditinstitut/fastigheternas taxeringsvärde.
Totalavkastning på eget kapital
Genomsnittlig grundhyra lokaler
Driftnetto plus förändring av marknadsvärdet på färdigställda fastigheter/ eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt.
Grundhyra lokaler/uthyrningsbar area av lokaler.
Skulder till kreditinstitut/bokfört värde färdigställda fastigheter.
Belåningsgrad bedömt marknadsvärde Skulder till kreditinstitut/färdigställda fastigheters marknadsvärde.
Totalavkastning på marknadsvärde Nettoskuldsättning Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
Driftnetto plus förändring av marknadsvärdet på färdigställda fastigheter/ utgående marknadsvärde på färdigställda fastigheter.
Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl studentbostäder Grundhyra bostäder/uthyrningsbar area av bostäder exkl studentbostäder.