Vooruitblik naar 2021

68

VOORUITBLIK NAAR 2021

Area had in 2020 een aantal stevige uitdagingen, die door Corona extra gecompliceerd werden. Op korte termijn zijn we nog niet van de pandemie af en zullen we permanent waakzaam moeten zijn en kansen benutten. De strategische lijn daarbij is helder: we willen vanuit een toonaangevende rol in het brede maatschappelijke middenveld opkomen voor de bewoners die ons écht nodig hebben. Vanuit onze Corona-scenario’s hebben we de inschatting gemaakt dat we relatief sterk uit de pandemie komen en dat schept verplichtingen. We zien dat de grote maatschappelijke thema’s niet alleen opgepakt kunnen worden en we willen niet te veel op andermans werkterrein komen. Dat maakt de noodzaak tot allianties met andere maatschappelijke organisaties meer dan ooit nodig. Met de gemeenten en enkele zorg- en welzijnsorganisaties willen we intensiever samenwerken en die allianties daadwerkelijk vormgeven.

Corona

In het kader van het Coronavirus, heeft Area diverse maatregelen genomen om de gezondheid van medewerkers, huurders en leveranciers zo goed mogelijk te beschermen.

Qua huuromzet verwacht Area maar een beperkte impact van de coronacrisis. Wij verwachten dat het overgrote deel van onze huurders de huur gewoon kan blijven betalen. Uiteraard stelt Area alles in het werk om de huurders die wél een inkomens- terugval moeten verwerken, maximaal te helpen als zij de huur niet kunnen betalen. Met de maatwerkmaatregelen die we hebben, werken we in 2021 verder om hulp te kunnen geven waar het echt nodig is. We denken hard na over scenario’s en de noodzaak tot eventuele koerswijzigingen in de ‘wereld ná corona’.

Betaalbare woningen

Kerntaak van Area is het voorzien van voldoende betaalbare woningen voor mensen met een kleine portemonnee. De huurverhoging is gemiddeld niet meer dan inflatievolgend, maar toch zien we de laatste jaren een opgaande trend. Om die te keren in relatie met onzekerheid rondom corona hebben we ook voor 2021 een (tijdelijk) lager dan inflatievolgende huurverhoging op de rol staan. Na drie jaren van huurharmonisatie in de sociale huurwoningen, waarbij we vele honderden huurverlagingen hebben doorgevoerd, bezien we in 2021 hoe we dat voor de niet-Daebwoningen gaan doen. Om de verduurzaming door te laten werken in de portemonnee van de huurder worden de projecten in de renovatietrein uitgevoerd met zo min mogelijk huurverhoging.

Levendige wijken

In 2021 gaan de wijkteams hun rol verder oppakken, versterken we de sociale rol van de servicedienst en verbinden we het KCC meer met de rest van de organisatie, zodat de informatievoorziening beter werkt. Belangrijke speerpunten zijn intensieve leefbaarheid in de Bogerd en de flatwijk en het netwerk van voorzieningen in Uden en Leefgoed Veghel in Meierijstad. Een nieuw aangestelde coördinator leefbaarheid zal hierbij een centrale rol vervullen.

Duurzaamheid

We gaan zo ver mogelijk proberen de eigen routekaart naar ‘CO2-neutraal in 2050’ te concretiseren en substantiële inbreng te hebben in regionale en lokale routekaarten!

De komende jaren blijft het verduurzamen van de woningen een grote uitdaging. Deze uitdaging pakken we in onderlinge samenhang aan. We starten met een vijfjarige GO+trein, we treffen voorbereidingen voor ons programma herstructurering en we blijven nieuwe woningen bouwen conform onze beloften.

We ronden ons meerjarig duurzaamheidsprogramma af (inclusief de zonnepanelen)

en treffen voorbereidingen voor de volgende stap. Die volgende stap richt zich vooral op ‘no regret’ isolatiemaatregelen, waarbij we nog even afwachten als het gaat over de installaties. Wellicht dat de warmtewissel inderdaad een duurzame opvolger van de CV ketel oplevert; dan kunnen we ook op dit terrein stappen gaan zetten.

Beschikbaarheid van woningen

We hebben nog een groot tekort aan sociale huurwoningen; ook in ons werkgebied waar de recente prognoses van de provincie Noord Brabant een verdere groei laten zien. Onze grootste prioriteit is om samen met de gemeenten nieuwe locaties hiervoor te vinden. De samenwerking van de gemeente beweegt zich steeds meer naar het vroegtijdig voorbereiden van mogelijkheden en het aanscherpen van de voorwaarden bij projectontwikkelaars. 2021 staat in het teken van afspraken over de middellange termijn: de prestatieafspraken over de aantallen koppelen aan concrete mogelijkheden. Daarbij zal het thema ‘herstructurering’ prominent op de agenda komen. Niet alleen van woningen, maar ook van leegstaande winkels en kantoren. Deze laatste transformatieopgave pakken we op met gemeenten en het centrummanagement in zowel Uden als Veghel. Ook dit partnership ontwikkelt zich goed, maar we moeten wel rekening houden met andere financiële voorwaarden voor transformatieplannen, die we dit jaar verder zullen vormgeven. In Uden zijn sloopplannen voor 76 woningen aangekondigd en de uitwerking in samenhang met de sociale impact van dit plan zal de agenda voor 2021 nadrukkelijk bepalen.

Bewust beter samenwerken

De nadruk in 2021 ligt op de samenwerking in de wijk. Binnen de wijkteams, maar ook met de bewoners en andere organisaties die er actief zijn. We willen de gezamenlijke focus meer nadruk geven en van daaruit de doelen beter realiseren en nieuwe vormen van huurdersparticipatie opzetten door middel van klantpanels. We werken daarbij aan meer structurele samenwerking met de betreffende organisaties.

Een duurzame bedrijfsvoering

Area is een rentmeester van haar woningen en wijken. Continuïteit is een basisvoorwaarde voor het halen van onze maatschappelijke doelen. Maar een duurzame bedrijfsvoering is meer. Het gaat ook over zaken als een vernieuwende cultuur, een mensgerichte organisatie, social return en systemen die de bedoeling effectief ondersteunen. 2021 staat vooral in het teken van het doorontwikkelen van een drietal zaken: integrale sturing door bestuur en MT, verbeteren van het procesmanagement met behulp van de LEAN filosofie en het verbeteren van de interne samenwerkingscultuur.

Externe ontwikkelingen

De meest relevante beleidswijzigingen in het Rijksbeleid zijn de volgende: • De inkomensgrenzen bij woningtoewijzing worden gedifferentieerd. Voor eenpersoonshuishoudens wordt de grens € 35.000; voor meerpersoonshuishoudens € 42.000. Hierdoor wordt het gemakkelijk om woningen aan gezinnen met een middeninkomen toe te wijzen. In ons woning-verdeelbeleid hebben we deze wijzigingen verwerkt en willen we hier maximaal gebruik van maken. Hiervoor willen we ook de afwijkmogelijkheden beter benutten. • Er komen mogelijkheden om huurders een tijdelijke huurkorting te geven. • Er komt een korting op de verhuurdersheffing als er betaalbare woningen gebouwd worden. • Het klimaatakkoord gaat in 2021 in. Voor corporaties komt € 50 miljoen beschikbaar via een deel van de middelen van de startmotor. • Het programma aardgasvrije wijken wordt voortgezet in de vorm van proeftuinen. Area doet niet mee aan dit programma omdat de gemeenten nog

69

70

niet zover zijn en omdat we niet overhaast willen investeren in technologie die onvoldoende ‘bewezen’ is. • Per 1 juli 2021 komt er een nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestaties van woningen. Dit levert naar verwachting weer nieuwe administratieve lastendruk op omdat de labels herzien dienen te worden. • Voor de aanpak van verward gedrag stelt het kabinet in totaal € 412 miljoen beschikbaar. Area ziet dit probleem inderdaad toenemen en zal verkennen of/hoe deze gelden gebruikt kunnen worden. • Op het terrein van wonen en zorg zijn de prioriteiten bepaald: doorstroom uit beschermd wonen, voorkomen van dakloosheid, sneller signalen van beginnende problemen zoals schulden en een goede toegang tot voorzieningen. We spelen hier al maximaal op in samen met onze partners in de zorg.

Deze beleidswijzigingen zijn vertaald in de interne beleidslijnen en processen. Voor ons betekenen de vele ontwikkelingen dat onze werkwijze aangescherpt dient te worden, waarbij de integrale afweging steeds belangrijker wordt. We willen doorgaan op onze koers van de afgelopen 100 jaar en tegelijkertijd moeten we de vernieuwing zoeken die past bij de uitdagingen die ons te wachten staan.

71