”Som ett SAC på bostadssidan”

Göteborgs boendeförening är en fristående hyresgästförening med direktdemokrati som ideologisk grund. I årets hyresförhandling ville motparten höja hyran med 6,8 procent. Men föreningen förhandlade ned höjningen till 2 procent. Hur lyckades de med det?

På Norra Krokslättsgatan 15 och 17 i Göteborg ligger ett trevåningshus. Bottenvåningen är anlagd i sten, medan fasaden på den andra och tredje våningen är byggd i trä. Hustypen byggdes vid sekelskiftet och kallas för landshövdingehus – karaktäristiskt för vissa delar av staden.

Men det är inte bara det som är unikt med huset. Alla hyresgäster på Norra Krokslättsgatan 15–17 är medlemmar i

Göteborgs boendeförening. En fristående hyresgästförening med direktdemokrati som ideologisk utgångspunkt.

Huset har 25 procent lägre hyra jämfört med grannhuset som är ett liknande landshövdingehus och där hyran förhandlas av Hyresgästföreningen. Och inte nog med det, i hyresförhandlingarna för 2023 lyckades Göteborgs boendeförening få till en hyreshöjning på 2 procent. Detta trots att koncernen Framtiden, som Familjebostäder ingår i, inledningsvis begärde en ökning på 6,8 procent och Familjebostäder begärde en höjning på 4,4 procent som slutbud.

Direktdemokratisk Hyresg Stf Rening

Hur fungerar en fristående hyresgästförening? Hur har de lyckats hålla hyran nere och lyckats få till en så låg hyresökning i år, när inflationen är hög och många hyresgäster kommer att få upp emot 10 procent högre hyra?

Vi tar det från början.

Föreningen bilades 1987 på Mosters Kafé i stadsdelen Haga. Haga, som ett gammalt arbetarområde, var då en stadsdel som stod inför rivningshot och stora ombildningar. Hyresgästföreningens dåvarande ledning hade planer på att riva hyreshusen i området för att bygga moderna punkthus.

Delar av proteströrelsen mot rivningsplanerna ledde till att föreningen bildades. Majoriteten av de som grundade föreningen var syndikalister aktiva i Göteborgs LS.

– Göteborgs boendeförening grundandes för att, med befintliga organisatoriska medel, se om det skulle vara möjligt att påverka utvecklingen. I form av en hyresgästförening blev vi seriöst bemötta av kommunen, säger Magnus Rönn, föreningens ordförande.

I huset på Norra Krokslättsgatan bodde flera med vänstervärderingar och de boende organiserade sig i Göteborgs boendeförening. År 2003 tog de över förhandlingsordningen och sedan dess är det föreningen som har förhandlat med kommunala Familjebostäder, som äger huset, om hyra och villkor.

– Förenklat kan man säga att förhandlingsordningen motsvarar kollektivavtal på en arbetsplats, säger han.

På Norra Krokslättsgatan 15 och 17 är alla hyresgäster med i boendeföreningen och därför har föreningen laglig rätt till förhandling enligt förhandlingsordningen.

Är det så att parterna inte kommer överens i hyresförhandlingarna finns två vägar att gå. Handlar det om ett allmännyttigt bolag går frågan upp till Hyresmarknadskommittén som beslutar om hyran, utan hyresgästernas inflytande. Handlar det om en privat aktör, som Göteborgs boendeförening klassas som, går frågan vidare till hyresnämnden som gör en bruksvärdesprövning för att därefter sätta hyran.

– Då måste jämförelselägenheter hittas och det är inte så enkelt. I det här huset finns små ettor med toaletter i korridoren, vilket innebär att de lägenheterna inte uppfyller lägsta godtagbara standard. Något vi skulle lyfta fram vid en eventuell bruksvärdesprövning som ett tecken på att hyran inte är för hög. Om Familjebostäder håller fast vid sina krav måste de hitta lägenheter med motsvarande standard –

Mellangatan 11 i stadsdelen Haga i Göteborg. Detta är stadens äldsta kvarvarande landshövdingehus, uppfört 1876. Foto: Mats Schagerström/Wikimedia commons som har högre hyra. Det är inte helt lätt, säger han.

Familjebostäder har inte hotat er med renoveringar eller ombyggnationer som ett sätt att få upp hyran?

– Nej. Det är inte lätt att genomföra ombyggnationer mot hyresgästernas vilja då majoritetens godkännande krävs. I det här huset finns en styrka i att alla hyresgäster känner varandra. Det här landshövdingehuset är dessutom byggt på 1930-talet och är kulturmiljövärderat. Huset har därför ett bra skyddsvärde och då går det inte att renovera det hur som helst, säger han.

Från att föreningen tog över förhandlingsordningen fram till 2023 har hyran ökat med 19,11 procent. För grannhuset, som är ett liknande hus där Hyresgästföreningen sköter förhandlingarna med Familjebostäder, har hyran ökat med 38,85 procent under samma period. Under den perioden har alltså Göteborgs boendeförening lyckats få till en hyresutveckling som är 16 procent längre och en hyra som ligger 23 procent mindre än grannfastigheten. I dag ligger nivån på 25 procent, berättar Magnus Rönn.

– Det visar hur stort förhandlingsut- rymmet är och vad en aktiv medlemsskara kan åstadkomma, säger Magnus Rönn.

Hur har ni lyckats hålla hyran nere?

– Vår strategi är att inte säga nej allt för länge, då vi riskerar att hamna i Hyresnämnden och få en hyra som motsvarar grannfastigheten. Vi riskerar även att underhållet blir sämre och eftersatt efter ett tag. Det handlar om att väga hyreshöjningar mot risken att få för dåligt underhåll.

Som tidigare nämnt har Göteborgs boendeförening fått till en hyreshöjning på 2 procent i årets hyresförhandlingar. Detta samtidigt som Familjebostäder begärde en ökning på 6, 8 procent.

– Den ideologiska positionen i det här fallet är att om Riksbanken kämpar för att hålla KPI nere på 2 procent, och om det gäller alla aktörer i samhället, så gäller det även hyresvärden och hyresgästerna. Jag tycker att alla som går med på en högre hyreshöjning än 2 procent ägnar sig åt en sorts sabotage.

ORGANISERAR KOLLEKTIV BOENDEN

För att bilda en liknande förening som Göteborgs boendeförening krävs att hyreshuset har minst fyra lägenheter. När föreningen bildas kan medlemmarna be om att ändra den förhandlingsklausul i kontraktet som binder dem till Hyresgästföreningen, och i stället binda dem till den nya föreningen. Då kan de själva förhandla om hyror och villkor.

– Ett krux är att det i hyresförhandlingslagen står att föreningen måste vara kompetent. Då måste man se till att någon som bor i huset har förhandlingsvana eller någon slags juridisk kompetens. Om inte får man gå med i en annan förening och tillämpa exempelvis våra stadgar för att sedan bli en självstyrande enhet. Som idé är det ungefär som att SAC skulle finnas som ett alternativ på bostadssidan och att man bildar ett eget LS för det egna huset.

Utöver hyreshuset på Norra Krokslättsgatan organiserar sig ett kollektiv i Göteborgs boendeförening. Föreningen har kämpat för att få till individuella kontrakt för personer som bor i kollektiv, så att alla får lika rättigheter. Som det ser ut nu är det personen som har skrivit kontraktet som blir förstahandshyresgäst på ett sätt som gör de andra i huset osynliggjorda, menar Magnus Rönn.

Tycker du att det behövs fler radikala alternativ till hyresgästföreningen i dag?

– Ja, framför allt så ser vi att det saknas någon som företräder de kollektiva boendeformerna. Hyresgästföreningen är en stor organisation för vanliga hyresgäster, där kollektiven försvinner. Det svenska systemet är ovanligt fast i gamla strukturer som inte nödvändigtvis är en fördel. Därför tror jag att självförvaltningsorganisationer skulle kunna vara väldigt bra. Utöver det behövs radikalare alternativ eftersom Hyresgästföreningen domineras av socialdemokratin och stöter ut all form av opposition.