Boligselskapets vedlikeholdsansvar – Håndbok i vedlikehold

Page 1

ET

FOR DEG I STYR

BOLIGSELSKAPETS VEDLIKEHOLDSANSVAR Håndbok i vedlikehold


Viktige data om boligselskapet Denne boken vil være et nyttig hjelpemiddel i arbeidet med vedlikeholdet av ditt boligselskap. Her kan du notere viktige grunnleggende opplysninger om boligselskapet.

Boligselskapets navn:

Org.nr.:

Adresse:

Bnr.:

Gnr.:

Antall boenheter totalt:

Byggeår: Rehabiliteringer:

Alarmselskap:

Telefon:

Forsikringsselskap:

Polisenr.:

Telefon:

Forretningsfører:

Telefon:

E-post:

Brann:

Ambulanse:

Legevakt:

Politi:

Rørleggervakt:


Boligselskapets vedlikeholdsansvar I boligselskap som f. eks borettslag, eierseksjonssameier, boligaksjeselskap og huseierlag er det stort sett like regler om vedlikeholdsansvar. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har detaljerte regler om vedlikeholdsansvaret. Borettslagslovens regler gjelder også for boligaksjeselskaper. En viktig forskjell mellom borettslag og eierseksjonssameier er at borettslaget i motsetning til eierseksjonssameiet kan endre sine regler om vedlikeholdsansvar gjennom en vedtektsendring uten at det er nødvendig å innhente den enkelte eiers samtykke. Merk at vedtektene i det enkelte boligselskap kan ha reguleringer av vedlikeholdsplikten som avviker fra loven. I borettslag kan det i tillegg inngås egne avtaler mellom andelseier og styret om vedlikeholdspliktens omfang. Dette er ikke mulig i sameier, der alle avvik skal fremgå av vedtektene.



Innhold LOV OG REGELVERK

6

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

10

BYGNINGSKONSTRUKSJONER

20

FASADER

30

UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREAL

48

BYGGTEKNISKE INSTALLASJONER/ANLEGG

62

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET (HMS)

84

FORSIKRING

94

5


Oppdatert lovverk Som styremedlemmer er dere pålagt å følge det til enhver tid gjeldende regelverk. Oppdatert lovverk finner dere på lovdata.no I HOVEDSAK ER FØLGENDE LOVGIVNING AV BETYDNING: • For borettslag: Lov om burettslag (Borettslagsloven) • For eierseksjonssameier: Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) • For boligaksjeselskap: Diverse bestemmelser i borettslagsloven, blant annet§ 1-4 (2), samt aksjeloven. Ta kontakt med boligbyggelaget ved behov for bistand.

6


01. LOV OG REGELVERK

Vedlikeholdsansvar Boligselskapet er ansvarlig for å vedlikeholde bygningen(e) og eiendommen for øvrig, med mindre plikten er lagt på eier (andelseier eller seksjonseier). Eier er ansvarlig for det innvendige vedlikeholdet av boligen. Vedlikeholdsplikten omfatter også andre rom og annet areal som hører boligen til, for eksempel kjellerboder og utvendige boder som eier disponerer eksklusivt. Styret er ansvarlig for at boligselskapet utfører sin vedlikeholdsplikt. Plikten innebærer at eiendommen skal holdes i forsvarlig stand, dvs i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for eierne eller andre brukere av eiendommen.

Reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag eller bærende konstruksjoner er det derimot boligselskapet som er ansvarlig for. Boligselskapet har også ansvaret for å skifte ut boligens vinduer og ytterdører når det blir nødvendig,

Selv om boligselskapet som hovedregel ikke har noe vedlikeholdsansvar for de innvendige delene av boligene gjelder det visse unntak. For det første har boligselskapet ansvar for fellesrør og -ledninger eller andre felles installasjoner i boligene. Tilsvarende gjelder for rør, ledninger og sluk som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

I enkelte tilfeller vil utførelse av vedlikeholdsplikten føre til skader på eiernes boliger. Ved utskiftning av fellesrørene i bygget kan eiernes bad for eksempel bli ødelagt. I slike tilfeller vil boligselskapet være ansvarlig for at badene tilbakeføres i den stand de hadde før arbeidene fant sted, likevel slik at standarden minst må tilsvare alminnelig god standard og være i samsvar med bygningsforskriftenes krav. Det gjelder ulike regler mellom borettslag og eierseksjonssameier for endring av vedlikeholdsansvar.

Boligens eier er ansvarlig for vedlikehold, reparasjon og utskiftning av alle overflater og overflatebelegg som vegg, gulv-, og himlingsplater.

I et borettslag kan man fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som følger av loven gjennom å foreta en vedtektsendring. Det kan for eksempel fastsettes at eierne skal ha et mer omfattende vedlikeholdsansvar enn det som følge av loven. For å foreta en vedtektsendring er det nødvendig med to tredelers flertall blant de fremmøtte på generalforsamlingen. I et eierseksjonssameie er ikke en vedtektsendring tilstrekkelig. Den enkelte eier må samtykke til endringen i tillegg.

HVEM AVGJØR? Styret i boligselskapet er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold finner sted. Styret har også kompetanse til å fatte nødvendige beslutninger om vedlikehold, med mindre det er tale om endringer, påbygginger eller annet som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i boligselskapet. I tilfelle vil det være nødvendig med vedtak i generalforsamlingen/ årsmøtet med 2/3 (kvalifisert) flertall.

Vedlikeholdsplikten i borettslagsloven og eierseksjonsloven er regulert og skal forstås likt. Vedlikeholdsreglene er bygget opp ved å gi en helhetlig oversikt over hva som er eiers ansvar. Det øvrige vil da være et felles vedlikeholdsansvar.

7


8


01.

Alle boligselskaper skal ha vedtekter. Vedtektene er regelverket som gjelder spesifikt for det enkelte boligselskap. Ofte sammenfaller vedtektene i stor grad med reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven, men det kan gjøres unntak. Videre inneholder vedtektene gjerne særskilte reguleringer for det enkelte boligselskap. I gode vedtekter finner både styremedlemmer og boligeiere svaret på mange av de spørsmål som ofte oppstår i boligselskaper. Dette kan være spørsmål om vedlikeholdsansvar, utleie av bolig, forkjøpsrett eller annet. Både styret i boligselskapet og den enkelte boligeier bør derfor ha et bevisst forhold til vedtektene. Vedtektene er det beste styringsverktøyet et styre har tilgjengelig. Vedtektene i et boligselskap kan som hovedregel endres med 2/3 flertall på

generalforsamling/årsmøte. Det bemerkes at loven i noen tilfeller stiller strengere krav, eksempelvis fordrer noen endringer/bestemmelser samtykke fra alle eierne det gjelder. I tillegg til vedtektene kan det fastsettes ordensregler for boligselskapet. Ordensreglene inneholder gjerne mer detaljerte og praktiske regler om bruk av boligene og fellesarealene. Dette kan være regler om avfallshåndtering, støy/nattero, sykkelparkering, husdyrhold, mv.

LOV OG REGELVERK

Vedtekter og ordensregler

I borettslag kan styret fastsette og endre husordensreglene, med mindre ordensreglene tidligere er fastsatt av generalforsamlingen. I eierseksjonssameier ligger myndigheten til å fastsette og endre ordensregler til årsmøtet. Vedtak om fastsettelse eller endring av ordensregler fattes med ordinært flertall.

9


10


Styrets vedlikeholdsansvar

02.

Boligselskapet, representert ved styret, er ansvarlig for vedlikehold av bygninger og eiendommen for øvrig. Andelseieren skal vedlikeholde boligen og andre rom som hører til boligen, for eksempel kjellerboder.Vedlikeholdet av fellesarealene skal utføres på en forsvarlig måte. Gevinstene av god drift og godt vedlikehold er: • • • • • • • • •

Begrense ekstraordinært vedlikehold og dyre reparasjoner Sikre at eiendommens markedsverdi ikke reduseres pga. manglende vedlikehold Bevare trivsel og godt bomiljø Sikre godt innemiljø og gode hygiene-/sanitærforhold Ivareta kravene til trygghet og sikkerhet Redusere risikoen for ulykker Sikre god funksjon Forebygge brann og andre skader Overholde lover og forskrifter

Tillitsvalgtes vedlikeholdsansvar ��������������������13 Daglig Drift: ����������������������������������������������������������������������������14 • Vaktmester/vaktmesterselskap �����������������������14 • Eksempler på daglig drift ����������������������������������������15 • Dugnadsarbeid ������������������������������������������������������������������15 Løpende vedlikehold: ������������������������������������������������� 16 • Verdiene må bevares ������������������������������������������������� 16 • Eksempler på løpende vedlikehold �������������� 17 Periodisk vedlikehold: ��������������������������������������������������18 • Eksempler på periodisk vedlikehold ����������� 19 • Vedlikeholds- og oppgraderingsplan ��������� 19

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

Stikkordsregister

11


BEBOERE

VALGT STYRE

STYRETS VEDLIKEHOLDSOPPGAVER:

12

A B C

DAGLIG DRIFT

LØPENDE VEDLIKEHOLD

PERIODISK VEDLIKEHOLD


02. Som tillitsvalgt har du nå fått et verv hvor det å ta vare på fellesskapets verdier står sentralt. Vedlikehold er nødvendig for å opprettholde eiendommens kvalitet på et fastsatt nivå. Hvilket nivå anbefales diskutert i styret. Et planlagt og godt gjennomført vedlikehold av boligmassen vil bevare verdiene. Sammen med god drift vil dette gi et boligselskap det er godt å bo i. Vi deler styrets vedlikeholdsansvar i 3 områder: A) Daglig drift:

Daglig aktivitet som er nødvendig for at bygningen og utearealene skal fungere som forutsatt.

B) Løpende vedlikehold:

Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter. Dette kan også bli kalt daglig vedlikehold, men faguttrykket er løpende vedlikehold.

C) Periodisk vedlikehold:

Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftinger av bygnings- og anleggsdeler eller komponenter. Dette kan også bli kalt planlagt vedlikehold, men faguttrykket er periodisk vedlikehold.

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

Tillitsvalgtes vedlikeholdsansvar

13


A

Daglig drift Styret er ansvarlig for den daglige driften i boligselskapet. Styret har fullmakt og plikt til å sørge for at utearealer og bygningen(e) til enhver tid fungerer som forutsatt. Et styre som tar tak i dette på en systematisk måte, vil bevare verdiene i boligselskapet både byggeteknisk og med hensyn til bomiljøet.

14

VAKTMESTER/ VAKTMESTERSELSKAP Mange boligselskap har egen vaktmester eller et eksternt firma som tar seg av daglig drift. Her trengs god kunnskap om sammenhengen mellom renhold og trivsel, og ikke minst renholdets innvirkning på slitasje, skader og driftsøkonomi.


02.

DUGNADSARBEID Noen arbeidsoppgaver som hører under «daglig drift» kan ofte løses gjennom felles innsats. Det kan være vårrengjøring av utearealene, noe som er både sosialt og nyttig for felleskapet.

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

EKSEMPLER PÅ DAGLIG DRIFT: • Rengjøring (inne/ute) • Feiing/Plenklipping • Snørydding/Strøing • Beplantning/Hagearbeid • Skifte av lyspærer • Renovasjon • Skadedyrkontroll Dette er viktige oppgaver som må settes i system slik at standarden ikke svekkes. Det å kunne se ulike arbeidsoppgaver i en større sammenheng er viktig. For eksempel vil et godt utendørs renhold redusere omfanget av innvendig renhold i bygget.

15


B

Løpende vedlikehold Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader. Planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter inngår ikke i løpende vedlikehold. Dette er oppgaver som styret har fullmakt og plikt til å besørge, og som må utbedres straks.

16

VERDIENE MÅ BEVARES Det handler om å ta vare på den største investeringen folk flest har tatt, nemlig boligen. Derfor er det viktig å sørge for løpende vedlikehold. Det er meget viktig at oppgavene utføres på et håndverksmessig og kvalitetsmessig tilstrekkelig nivå. Etabler gjerne et nettverk av dyktige håndverkere innen alle fagområder. Pris og kvalitet må vurderes. Forventet levetid på reparasjonen må svare til kostnadene.


02.

EKSEMPLER PÅ LØPENDE VEDLIKEHOLD: Mindre reparasjonsarbeider etter tilfeldig skade. Dette kan være: • Hærverk • Tagging/grafitti • Feil på bygningskomponenter • Værskader Noen av skadene i løpende vedlikehold kan dekkes av boligselskapets forsikring.

Lag en liste over håndverkere styret har god erfaring med (rørleggere, elektrikere, byggefirma osv.).

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

TIPS

Det er viktig å ha vaktnummer til disse tjenestene lett tilgjengelig.

(Se kapitel om forsikring s. 94)

17