Ã…RSBERETNING 2019
utelek bomiljø fellesareal
rekreasjon
2
Nøkkeltall • 67 200 medlemmer pr 31.12.2019 • TOBB fikk et resultat på 37 millioner kroner • TOBBs egenkapital pr 31.12.2019, 361 millioner kroner • Ferdigstilt 230 nye boliger i 2019 • 1100 boliger rehabilitert • Forvaltning for 34 100 boliger • TOBB har tomtereserver for ca 5 000 boliger • 20 % av de tilknyttede TOBB-boligene ble tatt på forkjøpsrett • TOBB konsern hadde 148 ansatte pr 31.12.2019
INNHOLD Forord 5 STYRETS ÅRSBERETNING 2019 Konsernet TOBB 7 Virksomheten 7 Regnskapet 7 TOBBs tjenester 9 Organisasjon og arbeidsmiljø 13 Bærekraft og Miljø 13 Samfunnsengasjement og etikk 13 Styret 14 Revisor 14 Veien videre 14 TOBBS REGNSKAP FOR 2019 Resultatregnskap 17 Balanse 18 Kontantstrømoppstilling 20 Noter til regnskapet 21 Nøkkeltall 32 Revisjonsberetning 33
3
mittnestehjem
samarbeid
bĂŚrekraft
Bærekraftig byutvikling – for folk flest! Hvordan våre byer skal utvikle seg ble et av hovedtemaene i valgkampen 2019. Dette gjaldt også for Trondheim sin del og TOBB som boligutvikler i denne regionen ønsket å være en tydelig aktør i dette ordskiftet. Vår tilnærming er å satse på en bærekraftig byutvikling, og TOBBs folkemøte i Liv Ullmann-salen på Nova kino ble et av de best besøkte valgmøtene under valgkampen. 450 fremmøtte fikk med seg TOBBs standpunkt om at Trondheim er en by med positiv næringsutvikling, men med betydelige voksesmerter. At en by vokser slik som Trondheim er et tegn på positiv utvikling med økonomisk vekst for bedriftene, høy sysselsetting blant befolkningen og god skatteinngang for kommunen. Dette bør være et godt grunnlag for «stordriftsfordeler», og skulle normalt gi bedre kommuneøkonomi og dermed grunnlag for en formålstjenlig byutvikling. TOBB mener at Trondheim i dag har voksesmerter og våre råd til politikerne oppsummeres slik: • Byen må vokse både innover og utover for å møte befolk ningsveksten med boliger som markedet etterspør. TOBBs mandat er å bygge boliger for alle våre nær 70 000 medlemmer, og for de som ikke har råd til sentrumsnære boliger eller ønsker et annet bomiljø, må det også finnes alternativer. Det må være en balansert utvikling når det gjelder vekst i boligmassen, både «utover og innover» i byen. • Miljøkravene i byvekstavtalen til staten, om at veksten i byen ikke skal føre til økt biltetthet, må ivaretas ved at det etableres et godt og effektivt kollektivsystem. På den måten er det forenelig ut fra et miljøperspektiv å utvikle lokalsentra som ligger utenfor bykjernen. • I dag har Trondheim kommune utfordringer med å realisere flere boligprosjekter på grunn av manglende skolekapasitet. Det er en fallitterklæring at Trondheims vekst og naturlig etablering av boliger, begrenses med bakgrunn i manglende skolekapasitet. Det er ikke bolig byggingen som skaper behovet for nye skoler, det er veksten i byen og oppgradering/vedlikehold av eksister ende anlegg som er grunnen til at det må investeres i nye skoleanlegg.
Hovedmålsettingen til TOBB gjennom våre snart 75 år har vært å bygge boliger til folk flest. Vår medlemsmasse representerer et tverrsnitt av befolkningen, og blant våre medlemmer finnes det også en stor andel som ikke har nok egenkapital for å komme inn på boligmarkedet. Å hjelpe disse inn på boligmarkedet er også et bidrag til å nå FNs bærekraftsmål. Dette er å ta et samfunnsansvar som er naturlig for TOBB. Vi kan trekke linjer tilbake til 1945 hvor boliger til folk flest var hele grunntanken for etableringen av TOBB og andre boligbyggelag. TOBBs modell «Leie før Eie» som skal hjelpe våre medlemmer inn i boligmarkedet er en ordning flere andre boligbyggelag og private utbyggere har benyttet. TOBB har også integrert «Leie før Eie»-konseptet i flere av våre nye prosjekter i den siste perioden. Nye konsepter for våre unge medlemmer er også under utvikling og forhåpentligvis kan vi lansere enda flere tiltak for å hjelpe våre medlemmer til å kunne eie sin egen bolig. TOBB arbeider videre med boligkonsepter tilpasset de ulike livsfasene. Det siste initiativet er å utvikle gode «seniorkonsept», som imøtekommer den voksende gruppa av seniorer sine preferanser. En aktiv fokusgruppe gir oss gode råd – forhåpentligvis kan vi starte utviklingen av aktuelle prosjekt basert på de ulike innspillene vi har fått fra våre medlemmer. Videre i denne beretningen kan dere lese om status og resultater innenfor de ulike forretningsområdene.
Torbjørn Sotberg Adm. direktør
5
bolig
langsiktighet
trygghet
fremtid
6
STYRETS ÅRSBERETNING 2019 KONSERNET TOBB Boligbyggelaget TOBB har hovedkontor i Trondheim og avdelingskontorer på Levanger, Steinkjer og i Namsos. TOBB er et boligbyggelag som har som hovedformål å utvikle boliger og forvalte disse for andelseierne på en best mulig måte samt tilby andre vesentlige medlemsfordeler. Deler av TOBBs virksomhet er organisert og skilt ut i datterselskaper. Datterselskapene som inngår i det konsoliderte konsernregnskapet, er følgende: - TOBB Byggdrift AS - Krambugata 1 AS - Prosjektselskaper for boligutvikling (se note 1 i regnskapet) I tillegg er TOBB medeier i følgende operative selskaper som forvalter våre viktige forretningsmessige støttesystemer: - BBL Datakompetanse AS - BBL Partner AS - BBL Finans AS BBL Datakompetanse AS drifter og utvikler TOBBs sentrale datasystemer. BBL Partner AS har ansvar for blant annet utvikling av felles avtaler til boligbyggelagene. Det er vedtatt at disse to selskapene fusjoneres med virkning fra 2020. BBL Finans AS ivaretar forskuttering og sikring mot tap av felleskostnader i borettslagene i henhold til lovkrav for denne type virksomhet. TOBBs driftsorganisasjon består av følgende forretningsområder: - Medlemstjenester - Bygge- og vedlikeholdstjenester - Forvaltning – administrativ og økonomisk rådgivning - Juridiske tjenester Styrets oppfatning er at årsregnskapet og beretningen gir et riktig bilde av driften og situasjonen for konsernet. Det er ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets avslutning som er vurdert av betydning for selskapet, ut over det som er redegjort for i årsberetningen. Merk da spesielt kommentarer nedenfor som gjelder spredningen av Covid-19 viruset i samfunnet.
VIRKSOMHETEN TOBB sin overordnede strategiske målsetning er å være en ledende boligorganisasjon i Midt-Norge. Styret har definert mål for de ulike virksomhetsområdene med utgangspunkt i den overordnede strategien for selskapet. TOBB skal arbeide med våre målsetninger i henhold til våre verdier som er - trygg, solid og offensiv. Dette er verdier som skal kjennetegne oss som medlemsorganisasjon, boligleverandør, boligforvalter og samarbeidspartner.
TOBB skal være en betydelig boligutvikler i regionen. Utvikling av boliger for våre medlemmer skal skje i egenregi og i samarbeid med solide partnere. TOBB skal ta nødvendige miljøhensyn og opptre etisk forsvarlig i både planlegging og bygging. Vi skal videre tilby tekniske tjenester som sikrer kostnadseffektivt vedlikehold og forvaltning av boligmassen. TOBB skal være forretningsføreren alle ønsker å benytte ut fra kombinasjonen av kvalitet og pris. TOBB skal styrke sin posisjon i regionen gjennom å tilby hensiktsmessige boliger, effektiv forvaltning og relevante medlemsfordeler. Boligbyggelaget skal også være en attraktiv arbeidsgiver, ha en solid drift med fokus på service og kvalitet samt være en aktiv premissleverandør i den boligpolitiske debatten. Samarbeidet med de regionale boligbyggelagene i universitetsbyene Oslo, Stavanger, Bergen, Bodø og Tromsø gir våre medlemmer fortrinnsrett til boliger også i disse byene. Dette nasjonale samarbeidet, som koordineres via selskapet Storbybolig AS, gir medlemmene i TOBB forkjøpsrett til om lag 90 000 boliger i tillegg til en rekke utleieboliger. Det er et mål for TOBB å sikre posisjonen som en reell boligtilbyder for alle våre medlemmer i regionen. Denne målsetningen betinger at vi posisjonerer oss og sikrer god tilgang og rettigheter til relevante tomteområder. I den siste perioden har vi økt vår tilgang til gode tomteområder både i Trondheims-området og ellers i Midt-Norge. TOBB vil fortsette arbeidet med å skaffe og utvikle nye tomteområder for å sikre en god langsiktig markedsandel, og vil prioritere sentrumsområder og områder som ligger nært kollektive knutepunkt. «Leie før Eie»-konseptet videreføres også i nye prosjekt. Den operative driften følges opp via et helhetlig system for virksomhetsstyring (TOBB Puls). Dette er ledelsens og styrets verktøy for oppfølging mot definerte målparametere. Herunder blant annet medlemsnytte, økonomi, interne prosesser samt læring og vekst.
REGNSKAPET Regnskapsprinsipper I forbindelse med at TOBB har prosjektansvar ved bygging av nye boliger, foretas det hvert år en vurdering av prosjektkostnadene og hvorvidt disse har dekning i de planlagte prosjektene. Dersom TOBB ut fra en totalvurdering anser at dette er usikkert, blir en relativ andel av disse kostnadene avskrevet. TOBB-konsernets største operasjonelle risiko er knyttet til boligbygging og prosjektgjennomføring. Virksomheten har kontrollrutiner, og styret og ledelsen vurderer om den samlede eiendoms- og prosjektporteføljen har en akseptabel risikoeksponering. Herunder ligger risiko for at lovgivere
7
fristed
lykke muligheter
utvikling
og regulerende myndigheter innfører krav og reguleringer, tekniske krav til utførelse av bygg som kan påvirke boligetterspørsel og kostnadsnivå negativt.
løpende kvalitetsarbeidet er sentralt for å redusere omdømmerisiko. Det er etablert prosedyrer og rutiner for informasjonshåndtering.
De viktigste interne kontrolltiltakene er organisering av virksomheten, intern opplæring og kunnskapsdeling, etablerte prosedyrer, fullmaktstruktur og løpende prosjektoppfølging. Beslutningsprosesser for kjøp av tomteområder, igangsetting av salg og bygging er formalisert og iverksatt.
Driftsøkonomi og disponering av årsresultatet Driftsresultatet etter finans og før skatt for TOBB morselskapet viser et overskudd på kr 37 325 691,-.
Etablerte styringssystemer gir retningslinjer for hvordan prosjektene og prosessene skal gjennomføres med hensyn til kvalitet, framdrift, kostnadseffektivitet samt helse, miljø og sikkerhet. Finansiell risiko Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret har fokus på boligbyggelagets markedsrisiko innen ulike områder, da særlig i forhold til produksjon og salg av nye boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente. Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i finans- og rentemarkedet i tillegg til normale svingninger i boligmarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er tilfredsstillende og følges opp jevnlig i forhold til definerte nøkkelparametere. Fremdrift og bygging tilpasses TOBBs løpende bæreevne. Rente og kredittrisiko vurderes generelt som lav. Det er ingen valutarisiko i porteføljen. TOBB konsernets langsiktige gjeld er hovedsakelig knyttet opp til egen eiendomsmasse og prosjekter under utvikling. Risikoen er blant annet knyttet til framdrift i reguleringsplaner og rammetillatelse. Tidspunkt for byggestart vurderes i hvert enkelt prosjekt, men det normale er når minimum 50 % av boligene er solgt. Byggestart ved lavere salgsgrad vil normalt bare skje med fulltegningsforsikring. TOBB har verdier på Oslo Børs som vurderes å ha liten risiko sett i sammenheng med den totale aktiviteten som drives. I et usikkert marked vil det være en risiko for at boliger ikke blir solgt. Begrensninger i kunders tilgang på kapital har stor betydning for boligsalget, og dermed for TOBBs muligheter til å gjennomføre prosjekter. TOBBs virksomhet vil også være utsatt for endringer i eiendomsmarkedet. Lav risikoprofil og tett oppfølging av virksomheten og markedsforhold skal bidra til å redusere denne type risiko. Omdømmerisiko TOBB er en anerkjent og godt etablert merkevare i Trøndelag. TOBB har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate lokalt. Det satses bevisst på langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen som ledd i å opprettholde tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene. Det
Konsernet er gjort opp med et regnskapsmessig overskudd før skatt på kr 38 654 823,-. Styret anbefaler at regnskapsmessig overskudd for morselskapet etter finans og skatt for 2019, på kr 29 531 779,overføres til annen egenkapital. Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Spredningen av viruset Covid-19 har medført en ekstraordinær situasjon i Norge og internasjonalt. Denne situasjonen og dagens tiltak for å begrense spredning av viruset, som det offisielle Norge har satt i gang, er absolutt alvorlige. Restriksjonene har massiv effekt på norsk arbeidsliv og økonomi, og rammer oss alle på ulikt vis, også vår virksomhet i TOBB. TOBB har bygd opp en soliditet og har en type virksomhet som gjør at vi skal klare oss gjennom de utfordringene denne influensapandemi (Covid-19) medfører, og det bekreftes herved at forutsetningene om fortsatt drift for morselskapet er til stede.
TOBBS TJENESTER Nybygging og tekniske tjenester TOBB tilbyr medlemmene nye boliger gjennom egenutviklede prosjekter, deltakelse i selskaper med samarbeidspartnere og via formidling av andre utbyggeres boligprosjekter. Boligene organiseres primært i borettslag, alternativt i eierseksjonssameier og som rekkehus/eneboliger. Uansett eierform skal medlemmene sikres forkjøpsrett ved førstegangs omsetning og ved fremtidig salg av boligene. Boligprosjektene på Haldorgården Orkanger, Rømmetunet trinn 1 Orkanger, Sjøsiden Hovde, Storhaugen Hitra, Klæbu Panorama, Moentunet Skatval og rekkehus på Fosslia Stjørdal ble innflyttet i 2019. Prosjektene Væretrøa Park rekkehus, Overvik trinn 1, Levanger Brygge, Moentunet Skatval, Kassefabrikken Verdal, og Vestre Havn Namsos er under oppføring og klare for innflytting i 2020. TOBB har i egenregi og i samarbeid med partnere ferdigstilt ca. 230 nye boliger i 2019. I løpet av 2020 vil vi kunne starte salget av om lag 250 boli-
9
parsellhage
rekreasjon fellesskap
grøntmiljø
ger i Trøndelag. Realisering av disse er selvsagt avhengig av hvordan markedet utvikler seg fremover. TOBB tilbyr et bredt spekter av tekniske tjenester til våre forvaltede boligselskaper. Om lag 120 boligselskaper har PlussPlan, et verktøy for å planlegge vedlikeholdet av bygningen. 190 boligselskaper har avtale på HMS-området, og det er gjennomført vann- og el-sjekk i ca. 1 000 leiligheter. Av større prosjekter har vi i 2019 deltatt i fasaderehabilitering av ca. 1 100 leiligheter samt øvrige oppdrag i ca. 1 000 leiligheter. Teknologiutvikling - FoU TOBB skal delta i utvikling av bransjen og er derfor med i FoU-prosjekter hvor målsetningene samsvarer med våre egne mål og verdier. Vi har som mål at vår innsats innen FoU skal bidra til fremtidig merverdi for våre medlemmer/ kunder, og at de er forankret til de tre hovedpilarene innen bærekraft (sosial, økonomisk og klima). Som en stor boligforvalter har vi hatt fokus på utvikling og forbedring av tilstanden til den eksisterende bygningsmassen i forhold til prioritering av hvilke prosjekter vi deltar i. Vi er en av 35 partnere i forskningssenteret FME ZEN. I FME ZEN er vårt hovedfokus hvordan eksisterende bygningsmasse kan og bør oppgraderes med tanke på å oppnå det mest bærekraftige resultatet. Som en videreføring av ZEN har vi sammen med Trondheim kommune, Trøndelag fylkeskommune og Steinkjer kommune også startet et nettverk som vi kaller ZEN Trøndelag byggherre, der vi ser på mulighetene for å samarbeide om et eller flere prosjekter. Årlig samarbeider vi også med studentmiljøet i Trondheim, hovedsakelig NTNU. I 2019 har vi sammen med NBBL hatt samarbeid med 14 studenter (fordelt på gruppeoppgave, prosjektoppgaver og en PhD). Dette samarbeidet gir oss en nærhet til studentene og ny kompetanse, samtidig som vi aktivt bidrar til å utdanne morgendagens arbeidstakere. Forvaltning TOBB er Trøndelags største forretningsfører med kontorer i Trondheim, Levanger, Steinkjer og Namsos. TOBB tilbyr et bredt spekter av tjenester blant annet til boligselskaper/beboere og boligutviklere. Ved årsskiftet forvaltet TOBB over 34 100 boliger i 930 boligselskap. I tillegg kommer en stor portefølje under utvikling av TOBB og eksterne samarbeidspartnere. Boligbyggelaget har et komplett tilbud av forvaltningstjenester. Det er viktig for TOBB å skape økonomisk trygghet for våre kunder samt å sikre og ivareta verdien av boligene. De fleste borettslagskundene, både tilknyttede og frittstående, har sikring av felleskostnadene. I tillegg tilbyr vi finansiering av felleskostnader som sikrer god likviditet. Utnyttelse av teknologi og digitalisering for å gi gode kundeopplevelser er og vil være et viktig fokusområde for vårt tjenestetilbud
sammen med en personlig kundeoppfølging. TOBB jobber aktivt for at det skal være attraktivt å ta på seg tillitsverv i boligselskapene. Det gjør vi blant annet ved å støtte opp om styrenes arbeid, faglig og med teknologi, slik at det blir både givende og lettvint å være tillitsvalgt. En av kundefordelene hos TOBB er at vi har ett rikholdig og variert kurstilbud, noe vi har opprettholdt i 2019 og vil fortsette med i 2020. TOBB tilbyr også de fleste tjenester til utbyggere for etablering av sameier og borettslag. Disse tjenestene blir ofte skreddersydd etter det behov, for å gi best mulig nytte for den enkelte. TOBB er medlem av Regnskap Norge som er en bransjeforening for autoriserte regnskapsførere i Norge. Medlemskapet gir TOBB verdifull rådgivning og støtte til vårt eget kvalitetsarbeid i forbindelse med regnskapsføringen. Medlemsavdelingen I løpet av året som gikk fikk TOBB 3 700 nye medlemmer, og ved utgangen av 2019 hadde vi om lag 67 200 medlemmer. Forkjøpsretten er en av de viktigste medlemsfordelene, og gjennom Storbysamarbeidet får våre medlemmer fortrinn til både kjøp og leie av boliger i store deler av landet. I 2019 ble forkjøpsretten benyttet ved 20 prosent av boligene som ble omsatt i TOBBs tilknyttede boligselskaper. Medlemskapet og ansienniteten var også verdifulle for flere kjøpere av de nye boligene i prosjektene Væretrøa Park, Overvik, Karl Eidsviks Plass, Moentunet, Vestre Havn Namsos, Solfang rekkehus samt på prosjektet Nærbyen med «Leie før Eie». TOBBs fordelsprogram gjør at det lønner seg å være medlem selv om du ikke skal kjøpe bolig. Medlemmene tilbys fordeler på områder som bank, eiendomsmegling, byggevarer, fritid, reise, sport og kultur. I januar 2019 lanserte vi en god bank- og megleravtale som ble svært godt mottatt og gir meget gode avtaler på finansiering og meglertjenester til både eksisterende og nye medlemmer. Advokat TOBB har fem advokater som i hovedsak utfører oppdrag for boligbyggelaget, dets datterselskaper og boligselskap som TOBB er forretningsfører for. Våre advokater har spesialkompetanse innenfor eiendomsrett og jobber med saker innenfor fagområdene boligrett, kontrakts- og selskapsrett, fast eiendoms rettsforhold, arbeidsrett og entreprise. Alle våre forvaltede boligselskap kan få juridisk bistand fra våre advokater som en del av forretningsførerkontrakten. Vi anser dette som en sentral del av vår leveranse som komplett boligbyggelag og dermed viktig for å styrke vår posisjon i markedet. I tillegg til juridisk bistand har vi i løpet av 2019 bidratt med kompetanseheving for tillitsvalgte i
11
storbysamarbeid
vennervalgfrihet
muligheter
boligselskap gjennom kurs og konferanser i hele regionen. Utleieboliger TOBB har 51 utleieboliger i det populære «Leie før Eie»prosjektet i Lillebyen borettslag. Her kan leietakerne, etter minimum en treårsperiode, ta over eierskapet av boligene. Oppstart leieperiode var i mai 2017. TOBB gjennomfører også et «Leie før Eie» prosjekt i samarbeid med Frost Eiendom på Nærbyen på Sluppen hvor 34 leiligheter inngår i dette tilbudet. Søknadsperioden for TOBBs medlemmer var i oktober/november 2019. Innflytning februar 2020. Her kan man kjøpe ut boligene fortløpende uten krav om leieforhold over en treårsperiode fra innflytting. I tillegg har TOBB en avtale som sikrer medlemmene fortrinnsrett til om lag 700 studentboliger ved Voll Studentby. Via Storbysamarbeidet har våre medlemmer også tilgang til ytterligere ca. 1 200 utleieboliger i hhv Oslo, Stavanger, Bergen og Tromsø.
ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ Ved årsskiftet 2019/20 hadde TOBB konsern totalt 148 ansatte, hvorav 39 var ansatt i datterselskap. Av ansatte i TOBB (morselskapet) er det 62 prosent kvinner og 38 prosent menn. I datterselskapet TOBB Byggdrift AS er det 36 prosent kvinner og 64 prosent menn. Totalt i konsernet er det 55 prosent kvinner og 45 prosent menn. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte og ved nyansettelser. Det er 2 kvinner og 6 menn i ledelsen. På mellomledernivå er det 6 kvinner og 1 mann. Daglig leder i datterselskapet TOBB Byggdrift AS er mann. TOBB har stabile personalforhold. Stabens gjennomsnittsalder er 44 år i morselskapet, og 36 år i datterselskapene. Samlet lønn og sosiale kostnader var kr 97 406 757,52 TOBB er medlem av SAMFO – arbeidsgiverorganisasjon for samvirkeforetak. Gjennom SAMFO har TOBB tariffavtale med Fagforbundet, Norges Ingeniørorganisasjon (NITO) og Lederne. SAMFO ble nedlagt formelt som arbeidsgiverorganisasjon i begynnelsen av 2020 og medlemmene ble oppfordret til å melde overgang til Virke. Fra og med 2020 er derav TOBB medlem av Virke. Tariffavtalene som ble etablert av SAMFO er fortsatt gjeldende frem til første hovedtarifforhandling, som finner sted våren 2020. Totalt sykefravær i TOBB i 2019 var 5,65 prosent. Korttidsfraværet 2,2 prosent. Totalt sykefravær har hatt en økning på 0,7 prosentpoeng fra 2018 til 2019.
Det totale sykefraværet i TOBB Byggdrift AS i 2019 var på 9,2 prosent med et korttidsfravær på 0,9 prosent. Totalt sykefravær i TOBB Byggdrift AS har hatt en økning på 2,8 prosentpoeng fra 2018 til 2019.
BÆREKRAFT OG MILJØ TOBB arbeider aktivt for å tilby våre kunder løsninger som er bærekraftige og som ikke skader det ytre miljø. For oss er det et mål å bruke organisasjonsformen som borettslag for å tilrettelegge for en miljømessig og økonomisk god forvaltning av boligene. Som boligforvalter utvikler vi våre tjenester, både internt og i samarbeid med andre miljøer, for at våre kunder skal få de mest hensiktsmessige rådene. I 2019 startet boligbyggelagene, ledet av NBBL, et arbeid med å finne en metode for å kartlegge og utvikle boligselskapene i forhold til FNs bærekraftsmål. I dette arbeidet deltar TOBB som en av boligbyggelagene.
SAMFUNNSENGASJEMENT OG ETIKK Boligbyggelagets primære oppgave er å utvikle gode boforhold for våre medlemmer samt bidra til å skape samfunnsog miljømessige gode løsninger. TOBB er opptatt av å skape trygge og gode bomiljø samt tilrettelegge for sosiale arenaer i nærmiljøet. TOBB deler årlig ut Bomiljøpris til boligselskap og enkeltpersoner som bygger opp under denne målsettingen. TOBB som boligbyggelag og medlemsorganisasjon har som mål å ta et tydelig samfunnsansvar i forhold til den type virksomhet vi driver. Vi arbeider til eksempel med utvikling av nye boligkonsepter som er fordelaktige for vår medlemmene. Vi prioriterer løsninger som er sosialt bærekraftige med fokus på ulike aldersgrupper i boligmarkedet, e.g. «Leie før Eie»-konseptet for unge boligkjøpere og ulike seniorkonsept. I desember 2019 etablerte TOBB et utvalg bestående av 20 medlemmer hvor målet er å avdekke både ønsker og behov til framtidens seniorbolig. Vi har også etablert et samarbeid med Ungt Entreprenørskap, der ungdom sammen med TOBB har hatt oppgaver rundt begrepet sosial bærekraft. Gruppen har blant annet sett på hvordan ensomhet i et bomiljø bestående av ulike aldersgrupper kan forebygges, eksempler er leksehjelp, hundepass, gå tur sammen, osv. Det hele handler om å være en del av et fellesskap og utnytte felleskapet i et boligselskap. TOBB legger vekt på å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og blant sine ansatte. Selskapet har egne etiske retningslinjer som er integrert i TOBBs virksomhet. TOBB støtter ulike breddeidrettsarrangementer og annen aktivitet som er i henhold til vår profil. Vi har etablert en
13
støtteordning for ulike lag og foreninger. Her kan alle gode tiltak søke om et mindre pengebeløp i støtte fra TOBB. TOBBs «Leie før Eie»-konsept er en type tiltak som vi ønsker å nevne spesielt i denne sammenhengen. For TOBB dreier dette seg om å drive sosialt entreprenørskap i boligmarkedet og gi et tilbud til unge boligsøkende. Dette er en av flere sentrale målsetninger styret har definert for virksomheten.
STYRET På TOBBs ordinære generalforsamling 8. mai 2019 ble Ove Andre Pettersen valgt som nytt styremedlem. Catalina E. Barbu og Stein Brendryen ble valgt som hhv ny 1. og 2. varamedlem. Øvrige medlemmer i styret er JørnWiggo Bergquist, Morten Christensen, Anne Morkemo og Elisabeth K. Ofstad. Ansattes representanter i styret har vært Mari S. Erlandsen og Stefan Hansen. Sistnevnte sluttet i TOBB høsten 2019, og hans personlig vara Jens Tore Bitnes har fungert som styremedlem fra 1.11.19. Laila M. Furunes er personlig vara for Mari S. Erlandsen. Styret jobber kontinuerlig med kompetanseheving og vil som en del av strategiprosessen se på behov for videreutvikling av TOBBs virksomhet fremover. Styret har i løpet av 2019 hatt 7 styremøter og behandlet 58 saker.
REVISOR Revisor er BDO AS. TOBBs regnskap og borettslagenes regnskaper er revidert og avgitt til de respektive generalforsamlinger.
VEIEN VIDERE TOBB har en uttalt målsetning om å bidra til en bærekraftig bolig- og byutvikling som vi diskuterte også i innledningen til denne beretningen. Hele boligsamvirkets organisering og grunntanke er tuftet på felleskap og å utnytte ressurser på en effektiv måte. Å bo i konsentrert bebyggelse er både miljømessig og klimavennlig fordelaktig - dvs. bærekraftig i ordets rette forstand. En gjennomsnittlig leilighet i TOBBs forvaltningsportefølje forbruker om lag 10 000 kilowattimer energi per år. Dette er under halvparten av hva en gjennomsnittlig enebolig forbruker av energi. I tillegg reduseres transportbehovet da konsentrerte boområder sikrer grunnlag for effektive transport- og kollektivløsninger. Å ta vare på og sørge for boligfornying, med valg av energieffektive løsninger, er også oppgaver vi i TOBB vil fortsette å arbeide med fremover. TOBB deltar sammen med flere forskningsmiljøer for at våre boliger, eksisterende og fremtidige, skal være mest mulig miljøvennlige. TOBB deltar blant annet i «Forskningssenter for nullutslippsområder i smarte byer (FME ZEN)», som skal
14
utvikle løsninger for fremtidens bygninger og byområder – løsninger som bidrar til at nullutslippssamfunnet kan realiseres. Dette skal vi også prioritere fremover. TOBB vil også fortsatt ha prioritet på å videreutvikle våre digitale systemer. Situasjonen i dag med Covid-19 viruset, vil også forsterke den digitale utviklingen i samfunnet. Mange vil oppdage at slike løsninger er formålstjenlig i mange sammenhenger, og vil gi positive effekter slik som mindre reisevirksomhet og en mer effektiv hverdag. Dette vil også prege vår virksomhet hvor nye arbeidsmetoder innenfor TOBB sine forretningsområder vil føre til systemutvikling, som gir oss nye effektive måter å løse hverdagslige oppgaver og utfordringer. Vi skal bli mer effektive gjennom selvbetjeningsløsninger, automatisering og digitalisering. Våre systemer skal være funksjonelle, pålitelige og brukervennlige. TOBB er en totalleverandør innen boligutvikling og boligforvaltning. Over 940 boligselskap med ca. 35 000 boliger har valgt oss som sin forretningsfører. I tillegg har 67 500 medlemmer tro på at TOBB – på en eller annen måte – skal oppfylle forventningene de har i forhold til sitt medlemskap. TOBB skal bygge boliger og det skal vi gjøre rundt omkring i hele Trøndelag der det er behov for nye boliger. Det vil være viktig for TOBB å fortsatt bygge soliditet som er nødvendig som boligutvikler, og dermed alltid kunne stille opp og ha relevante tilbud til våre medlemmer. I tillegg skal vi ha nødvendig ressurser til å drive utvikling innenfor effektiv og moderne boligforvaltning, uavhengig av om det er høy- eller lavkonjunktur som påvirker boligmarkedet. TOBB skal møte markedsutfordringene som vi ser som en konsekvens av utbredelsen av Covid-19 med en offensiv strategi, som skal sikre at vi oppleves som trygg og solid – om man er medlem, forvaltningskunde, samarbeidspartner eller boligkunde. Styret har i 2019 aktivt tatt del i - og skal også i løpet av 2020 arbeide videre med selskapets strategi for de neste årene sammen med administrasjonen. Det er vedtatt at FNs bærekraftsmål skal legges til grunn for TOBBs strategiske retning de kommende årene. Styret i TOBB oppfordrer styrene i de forvaltede selskapene også å ta del i ivaretakelsen av klimaet. Vi oppfordrer alle til å finne ut hvordan eget styre, borettslag eller sameie kan bidra i arbeidet med å nå de aktuelle bærekraftsmålene. Sammen kan vi klare det. Det er også satt i gang et arbeid med en gjennomgang av TOBBs vedtekter. Dette er ikke blitt gjort siden 2015, og det er dermed naturlig å se på dem. Styret ønsker at vedtektene skal ha en mer tydelig sosial profil. Styret vil avslutningsvis takke alle våre medlemmer og kunder for bred oppslutning gjennom 2019. Styret vil også gi honnør til alle TOBBs medarbeidere for en meget god innsats i året som har vært.
STYREMEDLEMMENE:
Jørn-Wiggo Bergquist
Morten Christensen
Elisabeth K. Ofstad
Anne Morkemo
Ove Andre Pettersen
Mari Stavnesli Erlandsen
Jens Tore Bitnes
Torbjørn Sotberg
Styreleder
Styremedlem
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Adm. direktør
Trondheim, 14. april 2020
15
boliglĂĽn
egenkapital
boligdrøm
verdistigning
RESULTATREGNSKAP
MOR
MOR
2019
2018 NOTER DRIFTSINNTEKTER
KONSERN
KONSERN
NOTER 2019
2018
133 550 550
115 465 482 Salgsinntekter
160 012 811
149 996 658
16 127 663
15 869 080 Medlemsinntekter
16 127 663
15 869 080
14 481 506 Andre inntekter
10 222 262
28 989 859
79 635 530
9 Inntekter i prosjekter
49 289 587
57 618 022
225 451 598 Sum driftsinntekter
235 652 323
252 473 619
9 793 825
29 959 352
189 431 390
DRIFTSKOSTNADER 3 385 047
1 583 469
Varekostnad 70 358 512
68 161 408
6,14
14 81 762 570
75 970 000
10 189 958 Arbeidsgiveravgift
6,14 Lønn og honorarer
10 581 868
10 581 868
10 189 958
4 308 250
4 088 119
8
4 308 250
4 088 119
3 887 685 Andre personalkostnader
8 Pensjonskostnader
4 214 988
145 342
331 866
48 286 600
42 670 113
8 504 982
20 592 113
3 894 876
1 548 622
1 071 358
2,14,15
51 584 880
49 759 629
7 393 249 Nedskrivninger og tap på fordringer
8 333 600
7 257 849
2,14,15 Andre kostnader
79 743 830
166 992 655
4 214 988
2
22 438 735
2 Avskrivninger
9
39 685 360
68 544 234
216 466 228 Sum driftskostnader
9 Kostnader i prosjekter
205 405 185
222 359 492
8 985 370 DRIFTSRESULTAT
30 247 138
30 114 127
6 328 956
2 450 953
FINANSINNTEKT OG -KOSTNAD
5 697 709
2 992 758 Renteinntekter
3 616 573
3 971 060 Renteinntekter fra selskap i samme konsern
4 950 277
6 832 500
-2 286 999
-3 923 104
14 886 956
2 500 281
4 Utbytte og verdiendringer
17 843 670 Resultateffekt fra døtre/tilknyttede selskaper
4
4 950 277
2 500 281
3
6 586 675
-846 384
4 Nedskrivning av finansielle eiendeler
-2 286 999
-3 042 048 Rentekostnader
-7 171 224
Rentekostnader fra selskap i samme konsern
-129 058 Andre finanskostnader
-4 795 909 -129 058
24 136 663 Sum finansinntekt og -kostnad
8 407 685
-820 117
37 325 691
33 122 033 Ordinært resultat før skattekostnad
38 654 823
29 294 010
-7 793 912
-4 003 506
13
-8 544 561
-7 140 610
29 531 779
29 118 527 Ordinært resultat
30 110 261
22 153 400
29 531 779
29 118 527 ÅRSRESULTAT
30 110 261
22 153 400
Minoritetsandel
-508 152
1 352 256
30 618 413
20 801 144
29 531 779
13 Skattekostnad på ordinært resultat
29 118 527 Majoritetsandel
OVERFØRINGER
29 531 779
29 118 527 Overfør til (+)/fra (-) annen egenkapital
30 618 413
20 801 144
29 531 779
29 118 527 Sum
30 618 413
20 801 144
17
BALANSE
MOR
MOR
2019
2018 NOTER EIENDELER
KONSERN
KONSERN
NOTER 2019
2018
ANLEGGSMIDLER IMMATERIELLE EIENDELER
8 960 368
7 775 299
13 Utsatt skattefordel
Goodwill
8 960 368
13 2
7 775 299 Sum immaterielle eiendeler
12 899 907
11 948 817
6 539 804 19 439 711
11 948 817
2, 12
367 610 810
345 422 699
2
2 912 066
615 233
18 339 277 Sum varige driftsmidler
370 522 876
346 037 932
VARIGE DRIFTSMIDLER
17 060 637
18 181 198
2 358 469
158 079
2, 12 Eiendommer og tomter
19 419 106
2 Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner
FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER
36 086 895
32 032 171
3,12 Aksjer og andeler i datterselskap
70 421 080
38 051 827
3,12 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper
37 800 460
36 587 459
4 Andre aksjer og andeler langsiktige
61 174 412
70 776 430 107 853 024
3
74 446 070
40 818 143
4
37 810 460
36 587 459
5 Langsiktige fordringer på selskap i samme konsern
217 623 774
7
218 673 764
108 853 094
423 106 621
285 300 911 Sum finansielle anleggsmidler
7 Andre langsiktige fordringer
330 930 294
186 258 696
451 486 095
311 415 487 SUM ANLEGGSMIDLER
720 892 881
544 245 445
OMLØPSSMIDLER PROSJEKTER
15 737 951
15 737 951
93 933 465
9,12
20 237 951
Innkjøpte varer for videresalg
9,12 Prosjekter under utførelse
378 996
125 358 200
93 933 465 Sum prosjekter
20 616 947
125 358 200
FORDRINGER
4 834 976
4 048 026 Kundefordringer
8 321 766
4 970 599
6 475 609
3 182 680 Kundefordringer forvaltningsklienter
6 475 609
3 182 680
63 373
1 230 484 5 Kundefordringer selskap i samme konsern
1 069 399
Kortsiktige fordringer selskap i samme konsern
25 218 249
7 906 955 Andre fordringer
28 823 426
10 594 779
36 592 207
16 368 145 Sum fordringer
43 620 801
19 817 457
INVESTERINGER
3 824 581
3 040 352
4
3 824 581
3 040 352
3 824 581
3 040 352 Sum investeringer
4 Aksjer og andeler
3 824 581
3 040 352
BANKINNSKUDD OG KONTANTER
18
66 471 761
95 168 330
10
102 916 086
217 242 121
66 471 761
95 168 330 Sum bankinnskudd og kontanter
102 916 086
217 242 121
122 626 500
208 510 292 Sum omløpsmidler
170 978 415
365 458 130
519 925 779 SUM EIENDELER
891 871 296
909 703 575
574 112 595
10 Bankinnskudd og kontanter
BALANSE
MOR
MOR
2019
2018 NOTER GJELD OG EGENKAPITAL
KONSERN
KONSERN
NOTER 2019
2018
EGENKAPITAL
17 718 200
16 641 400
11 Andelskapital
17 718 200
16 641 400 Sum andelskapital
11
17 718 200
16 641 400
11
17 718 200
16 641 400
OPPTJENT EGENKAPITAL
342 857 456
265 626 648
342 857 456
265 626 648 Sum opptjent egenkapital
11 Annen egenkapital
Minoritetsinteresse 360 575 656
11
363 631 317
337 652 126
11
363 631 317
337 652 126
11
21 262 195
23 355 334
282 268 048 SUM EGENKAPITAL
402 611 711
377 648 860
201 000 0
GJELD AVSETNINGER OG FORPLIKTELSER
201 000
14 Pensjonsforpliktelser
14
201 000 Sum avsetninger og forpliktelser
201 000
LANGSIKTIG GJELD
129 723 952
175 690 186
12 516 932
1 436 932
142 240 884
12 Pantelån
12
388 418 202
401 654 424
12 Annen langsiktig gjeld
12
19 613 905
48 536 595
177 127 118 Sum langsiktig gjeld
408 032 107
450 191 019
KORTSIKTIG GJELD
4 743 468 Kassekreditt
8 169 795
14 543 487 Leverandørgjeld
12 822 038
19 042 042
7 089 154
2 492 209 Gjeld til forvaltningsklienter
7 089 154
4 306 664
169 198
512 036
4 743 468
5 Gjeld til selskap i samme konsern
8 744 347
4 801 052
13
9 476 931
8 199 014
9 810 244
9 848 683 Skyldig offentlige avgifter og skattetrekk
13 Betalbar skatt
11 412 344
10 665 985
9 020 990
8 772 069 Påløpte kostnader
6 496 930
9 974 569
23 347 860
561 077 Annen kortsiktig gjeld
28 985 613
29 675 423
71 095 056
60 530 613 Sum kortsiktig gjeld
81 026 478
81 863 697
213 536 940
237 657 731 SUM GJELD
489 259 585
532 054 716
574 112 595
519 925 779 SUM GJELD OG EGENKAPITAL
891 871 296
909 703 575
Trondheim, 14. april 2020
19
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
MOR
MOR
2019
2018
KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
KONSERN
2019
KONSERN
2018
37 325 691
33 122 033
+/- Resultat før skattekostnad
38 654 823
29 294 010
-7 621 864
-6 006 783
- Periodens betalte skatt
-8 219 245
-20 907 233
-2 430 838
-963 517
+/- Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler
-2 430 838
-963 517
-5 228 000
-3 780 000
+/- Tap/gevinst ved salg av aksjer
-5 228 000
-3 970 000
145 342
331 866
+ Ordinære avskrivninger
1 548 622
1 071 358
78 195 514
-74 906 965
+/- Endring prosjekter
104 741 253
-79 205 934
-18 752 879
17 286 447
+/- Endring kundefordringer
-23 803 344
14 626 771
3 436 330
+/- Resultat tilknyttet selskap
-6 586 675
4 282 714
-8 392 699
5 515 459
+/- Endring leverandørgjeld
-6 220 004
-8 640 615
201 000
+/- Forskjell kostnadsført pensjon - betalte premier o.l.
201 000
1 502 770
74 944 037
+/- Verdijusteringer aksjer
-784 229
289 218
-25 675 912 = Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
289 218
91 873 363
-64 123 228
+ Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
10 403 399
69 612 465
KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
3 510 399
1 576 904
-2 304 733
- Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-40 545 932
-22 928 528
-34 964 002
-13 633 437
+/- Inn-/utbet.salg/kjøp av aksjer og andeler
-23 036 254
6 222 963
51 049 567
+/- Inn-/utbet. ved salg/kjøp av andre investeringer
-109 820 670
-40 897 942
-63 106 100 = Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
-162 999 457
12 008 958
45 882 662
92 266 233
-100 168 732 -133 927 068
KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
11 080 000
92 266 233
+ Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld
11 562 258
1 100 151
+/- Endring av kortsiktig gjeld
4 104 868
4 748 761
-45 966 234
-15 220 225
+/- Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld
-88 041 574
-35 197 700
1 076 800
744 100
+/- Endring i andelskapital
1 076 800
744 100
52 533 638
20
+/- Innbetaling ved fusjon +/- Egenkapital utfisjonert fra konsernet
-6 222 698
30 286 462
78 890 259
= NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
-43 199 942
62 342 744
-218 650
-28 696 569
-9 891 753
= NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKV.
-114 326 035
10 228 474
95 168 330
105 060 083
+ BEHOLDNING AV KONTANTER OG KONTANTEKV. 1.1.
217 242 121
207 013 647
66 471 761
95 168 330
= BEHOLDNING AV KONTANTER OG KONTANTEKV. 31.12.
102 916 086
217 242 121
NOTER NOTE 1
REGNSKAPSPRINSIPPER OG VIRKNING AV PRINSIPPENDRINGER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med bestemmelser i regnskapsloven, og er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til god regnskapsskikk. Bruk av estimater Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal betales innen et år er klassifisert som omløpsmidler. Tilsvarende prinsipper for klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Leiligheter i eget eie som er for salg, klassifiseres som omløpsmidler. Øvrige leiligheter i eget eie klassifiseres som anleggsmidler. Aksjer i datterselskap Aksjene i datterselskap, dvs selskap med eierandel over 50%, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Nedskrivning foretas dersom virkelig verdi er lavere enn kostpris og verdifallet ikke anses å være forbigående. Investering i tilknyttet selskap Investeringer i tilknyttede selskaper, dvs. selskaper med eierandel mellom 20% og 50%, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Investering i andre selskaper Investering i andre selskaper, dvs eierandel under 20%, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og i konsernregnskapet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Prosjekter Prosjektene er oppført med medgåtte kostnader. Kostnadene vurderes løpende, der det antas at prosjektkostnadene ikke vil bli dekket fullt ut i stiftende borettslag eller avtalt byggekostnad, er tilsvarende beløp avskrevet. Tomter inngår i prosjekter under utførelse. Garantiarbeider Garantiarbeider knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i kvalitetssikringskrav og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under “Annen kortsiktig gjeld”, og endringen i avsetningen kostnadsføres. Varige driftsmidler Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende, mens påkostninger tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
Anleggskontrakter Anleggskontrakter regnskapsføres etter løpende avregning. Fortjeneste tas inn dersom vilkår etter NRS anleggskontrakter er oppfylt. Løpende avregning tas etter fullføringsgrad og andel av prosjektet som er solgt. Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart. Pensjoner Etter lov om OTP er selskapet pliktig til å ha tjenestepensjonsordning. TOBBs pensjonsordninger tilfredsstiller kravene. TOBB har inngått en kollektiv innskuddsbasert pensjonsavtale for sine ansatte. Se note 8 for nærmere omtale. Inntekter Inntektsføring i resultatregnskapet er oppdelt etter hovedlinjene som er spesifisert. Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Det henvises til prinsippet om anleggskontrakter for inntektsføring av prosjektene. Finansinvesteringer Selskapet anvender som hovedregel det prinsipp at kortsiktige finansinvesteringer vurderes til markedsverdi per 31.12. Skattekostnaden Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Effekt av endret skattesats fra 23 % i 2018 til 22 % i 2019 er opplyst i note 13. Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres som reduksjon av balanseført beløp på investering i datterselskap, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt, og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt). Utsatt skatt både i selskapsregnskapet og i konsernregnskapet regnskapsføres til nominelt beløp. Kontantstrøm Kontantstrømmen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige plasseringer. Fusjon Det er i gjennomført fusjon med det heleide datterselskapet TOBB Eiendomsforvaltning AS (TEF). Boligbyggelaget TOBB (TOBB) var overtakende selskap og TEF overdragende selskap ved fusjonen. Fusjonen ble gjennomført med regnskaps- og skattemessig virkning fom 01.01.2019 og fordi det er innfusjonering av heleid datterselskap, er fusjonen gjennomført til kontinuitetsmetoden. Det medfører at det ikke har skjedd noen økning av andelskapitalen i TOBB og at egenkapitalen i TEF ved fusjonen er tilført Annen egenkapital i TOBB. Fordi det er innfusjonering av heleid datterselskap, er det ikke betalt noe vederlag ved fusjonen. Fusjonen har ingen betydning for sammenlignbare tall for fjoråret i konsernregnskapet.
... fortsetter neste side.
21
NOTER NOTE 1
REGNSKAPSPRINSIPPER OG VIRKNING AV PRINSIPPENDRINGER, forts.
Konsern Følgende datterselskap er innarbeidet i konsernet: Krambugata 1 AS 100% TOBB Byggdrift AS 100% Almaas Park AS 100% Sanna Østre AS 100% Bjørkmyrtunet Utvikling AS 80 % Sveberg Panorama AS 60 % Trolla Seniorbolig AS 100% Overvik T1 AS 51% VRM Drift AS 100% Lillebyen AS 100% Lillebyen Borettslag 100% - Er 100% eid av Lillebyen AS Følgende selskaper er tatt inn etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet: Være Østre Utbyggingsselskap AS 50% Grilstad Park AS 50% Nidelven Utvikling AS 50 % TOBB Fosslia AS 50 % Reinsholm Sør AS 50% Plussplan AS 50% Tillerparken AS 50 % Munkvoll gård AS 7,87 % * Von Krogh Invest AS 39,26 % Thams Eiendomsutvikling AS 35% NOTE 2
Blekkan Utvikling AS Levanger Brygge AS Overvik Lokalsenter AS Botngård Park AS Sjøsiden Hovde AS TF Boligutvikling AS TBN Boligrigg AS Stjernehimmel AS Eliløkken EIendom AS Saltnessand Utbygging AS TOBB Overvik 1 AS Reppe Bolig AS Nærøysund Eiendomsutvikling AS Quartett Eiendomsutvikling AS CTM Eiendom AS
25% 25% 25% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 25%
* TOBB eier 28,5% samlet inkl. indirekte eierskap gjennom Von Krogh Invest AS. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. I oppsettet av konsernregnskapet er det foretatt eliminering av interne fordringer, gjeld, inntekter og utgifter mellom selskapene. Investering i tilknyttet selskap er i konsernregnskapet vurdert etter egenkapitalmetoden.
VARIGE DRIFTSMIDLER
MOR LEILIGHETER/ INVENTAR * BYGNINGER KONTORMASK. TOMTER Anskaffelseskost 01.01.
19 700 131
TOTALT
6 940 883
26 641 013
2 304 733
2 304 733
Avgang
1 079 561
Anskaffelseskost 31.12.
18 620 570
9 245 616
Akkumulerte avskrivninger 01.01. Akkumulerte avskrivninger avgang
Tilgang
1 079 561
27 866 185
1 518 933
6 782 802
8 301 735
Årets avskrivning
41 000
104 344
145 344
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12.
1 559 933
6 887 146
8 447 079
Bokført verdi pr. 31.12.
17 060 637
Avskrivningssatser, linære
0 % - 10 %
2 358 470
19 419 106
10 % - 30 %
KONSERN LEILIGHETER/ INVENTAR BYGNINGER KONTORMASK. TOTALT
22
Anskaffelseskost 01.01.
345 999 764
9 689 736
355 689 500 34 138 319
Tilgang
31 742 426
2 395 893
Avgang
7 972 561
Anskaffelseskost 31.12.
369 769 629
12 085 629
Akkumulerte avskrivninger 01.01.
1 598 964
8 779 324
Akkumulerte avskrivninger avgang
7 972 561 381 855 258 10 378 288
Årets avskrivning
559 856
394 239
954 095
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12.
2 158 820
9 173 563
11 332 383
Bokført verdi pr. 31.12.
367 610 810
2 912 066
370 522 876
Avskrivningssatser, linære
0 % - 10 %
Ved avskrivning av Krambugata 1 er ”utrangeringsverdien” satt til kr 7 000 000
10 % - 30 %
NOTER NOTE 2
VARIGE DRIFTSMIDLER, forts.
GOODWILL Anskaffelseskost 01.01. Tilgang
7 134 332
Avgang Anskaffelseskost 31.12. 7 134 332 Akkumulerte avskrivninger
01.01. 0
Akkumulerte avskrivninger avgang Årets avskrivning
594 528
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12.
594 528
Bokført verdi pr. 31.12. 6 539 804 Avskrivningssatser, linære
20 %
MOR LEIEAVTALER TEGNET UTLØPER ÅRLIG LEIE Pakkemaskin
2015
2020
22 082
Skrivere
2016
2019
215 000
Frankeringsmaskin
2016
2021
46 920
Total drift BBLDK
2016
2020
1 760 000
KONSERN TEGNET
UTLØPER
ÅRLIG LEIE
Pakkemaskin
2015
2020
27 800
Skrivere
2016
2019
210 000
Frankeringsmaskin
2016
2021
47 000 1 760 000
Total drift BBLDK
2016
2020
Leie kopimaskin
2015
2020
12 480
Leie kaffemaskin
2017
2022
14 200
Leie feiebil og plenklipper
2015
2022
146 337
Leie bil
2018
2023
57 248
Leie bil
2018
2023
57 262
Leie henger
2018
2021
49 164
Leie bil
2016
2021
59 748
Leie firhjuling
2017
2022
20 940
Leie bil
2017
2022
49 980
Leie bil
2019
2024
35 640
Leie bil
2019
2024
35 640
NOTE 3
DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP
MOR TOBB HAR EIERANDELER I SELSKAPETS FORRETNINGS- EIERANDEL/ BOKFØRT EGEN- BOKFØRT FØLGENDE DATTERSELSKAPER: ANDELS-/AKSJEKAP. KONTOR STEMMERETT RESULTAT KAPITAL 31.12. VERDI 31.12. Krambugata 1 AS
4 000 000
Trondheim
100 %
2 117 106
16 389 893
4 701 265
900 000
Trondheim
100 %
613 971
5 001 874
3 240 000
400 000
Trondheim
100 %
-131 974
-2 901 752
846 643
1 500 000
Trondheim
100 %
92 379
2 799 373
3 034 737
200 000
Stjørdal
100 %
-720 331
-2 220 913
5 633 750
50 000
Trondheim
80 %
-20 213
-11 023
40 000
100 000
Trondheim
100 %
602 071
13 194 930
5 451 000
Sveberg Panorama AS
1 000 000
Trondheim
60 %
-1 285 577
1 265 929
600 000
Overvik T1 AS
19 962 946
Trondheim
51 %
20 656
42 363 327
11 500 500
81 000
Trondheim
100 %
-100 661
909 056
1 039 000
Sum eierandeler
1 187 427
76 790 694
36 086 895
Almaas Park AS Sanna Østre AS TOBB Byggdrift AS VRM Drift AS Bjørkmyrtunet Utvikling AS Lillebyen AS
Trolla Seniorbolig AS
Regnskapene til datterselskapene kan fås ved henvendelse til TOBB, Krambugata 1, 7005 Trondheim
23
NOTER NOTE 3
DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP, forts.
TOBB HAR EIERANDELER I SELSKAPETS FORRETNINGS- FØLGENDE TILKNYTTEDE SELSKAPER ANDELS-/AKSJEKAP. KONTOR Nidelven Utvikling AS
EIERANDEL/ BOKFØRT EGEN- STEMMERETT RESULTAT KAPITAL 31.12.
200 000
Trondheim
50,0 %
11 886
Tillerparken AS
1 000 000
Trondheim
50,0 %
Eliløkken Eiendom AS
1 659 000
Trondheim
50,0 %
Grilstad Park AS
BOKFØRT VERDI 31.12.
952 327
500 000
-14 031
1 921 104
1 500 000
-12 793
-7 163 313
2 750 000
2 500 000
Trondheim
50,0 %
-1 355 127
1 039 958
1 250 000
Levanger Brygge AS
400 000
Stjørdal
25,0 %
-891
332 226
100 000
TOBB Fosslia AS
100 000
Stjørdal
50,0 %
962 179
6 565 909
53 000
172 342
Trondheim
39,4 %
15 989
9 949 169
3 900 000
Von Krogh Invest AS * Munkvoll gård AS PlussPlan AS Saltnessand Utbygging AS Blekkan Utvikling AS Thams Eiendomsutvikling AS TOBB Overvik AS Være Østre Utbyggingsselskap AS Sjøsiden Hovde AS Botngård Park AS
128 241
Trondheim
7,9 %
-447 708
8 074 698
900 000
100 000
Tromsø
50,0 %
165 439
288 369
53 290
100 000
Trondheim
50,0 %
-4 185
-1 095 572
2 000 000
10 000 000
Trondheim
25,0 %
-559 908
43 408 366
1 500 000
6 600 000
Løkken Verk
35,0 %
26 492
47 903 951
13 020 000
566 310
Trondheim
50,0 %
12 159
595 811
173 830
300 000
Trondheim
50,0 %
357
294 492
3 325 000
8 000 000
Trondheim
50,0 %
4 350 827
8 348 266
4 000 000
2 200 000
Trondheim
50,0 %
492
2 193 989
1 100 000
20 000 000
Trondheim
25,0 %
-1 350 227
18 075 823
4 980 102
Reinsholm Sør AS
50 000
Trondheim
50,0 %
2 662 850
2 777 859
25 000
TBN Boligrigg AS
30 000
Trondheim
50,0 %
-244 957
-234 056
15 000
Overvik Lokalsenter AS
Stjernehimmel AS
100 000
Trondheim
50,0 %
-704 405
-654 486
415 858
Nærøysund Eiendomsutvikling AS
600 000
Nærøysund
25,0 %
12 612
17 055 623
21 080 000
Reppe Bolig AS Quartett Eiendomsutvikling AS *** CTM Eiendom AS ** TF Boligutvikling AS ** Sum eierandeler i TOBB
30 000
Trondheim
50,0 %
3 292 3
3 292
15 000
1 000 000
Trondheim
50,0 %
-4 156 164
3 443 746
3 500 000
300 000
Trondheim
25,0 %
4 250 000
15 000
Stjørdal
50,0 %
15 000
56 150 893
-625 822
164 107 551
70 421 080
KONSERNET HAR I TILLEGG EIERANDELER I FØLGENDE TILKNYTTEDE SELSKAPER Lillebyen Borettslag Sum eierandeler KONSERN
255 000
Trondheim
100,0 %
56 405 893
-625 822
255 000 164 362 551
70 421 080
* Von Krogh Invest AS eier 52,29 % av aksjene i Munkvoll Gård AS. ** Regnskap for 2019 er ikke ferdig. *** Foreløbig regnskap KONSERN EGEN- INNGÅENDE UTGÅENDE TOBB HAR EIERANDELER I ANSKAFFELSES- KAPITAL VED BALANSE 1.1/ UTBYTTE/ BALANSE FØLGENDE TILKNYTTEDE SELSKAPER KOSTNAD ANSKAFFELSE KJØP 2019 RESULTAT NEDSKRIVNING 31.12. Nidelven Utvikling AS
500 000
1 000 000
1 500 000
3 000 000
972 276
-7 016
965 260
173 830
100 000
180 325
6 080
186 405
Grilstad Park AS
1 250 000
30 000 000
1 197 542
-677 564
519 978
TOBB Fosslia AS
53 000
100 000
2 801 867
481 090
3 282 957
3 900 000
-79 717
3 785 546
6 306
3 791 852
900 000
10 110 138
658 228
-127 507
530 721
53 290
100 000
64 755
82 720
147 475
3 325 000
300 000
119
3 325 119
Tillerparken TOBB Overvik 1 AS
Von Krogh Invest AS ** Munkvoll gård AS PlussPlan AS Være Østre Utbyggingsselskap AS
24
480 428
5 943
486 371
... fortsetter neste side.
NOTER NOTE 3
DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP, forts.
Blekkan Utvikling AS
1 500 000
6 000 000
1 481 021
-139 977
1 341 044
Thams Eiendomsutvikling AS
2 363 636
5 194 804
13 312 262
9 272
13 321 534
30 000
823
15 823
Reppe Bolig AS Nærøysund Eiendomsutvikling AS
15 000 21 080 000
17 043 011
6 306
21 086 306
2 175 414
6 182 135
1 104 749
246
1 104 995
715 000
33 136
748 136
4 835 867
-337 557
4 498 310
18 573
1 373 141
1 391 714 -117 029
Sjøsiden Hovde AS
4 000 000
8 000 000
4 006 721
Botngård Park
1 100 000
2 200 000
15 000
149 901
4 980 102
20 060 311
25 000
50 000
TF Boligutvikling AS Overvik Lokalsenter AS Reinsholm Sør AS TNB Boligrigg AS
15 000
30 000
5 450
-122 479
Stjernehimmel AS
50 000
-41 802
359 325
-352 203
99 252
106 374
Eliløkken Eiendom AS
2 750 000
2 750 000
-6 397
2 743 603
Saltnedsand Utvikling AS
2 000 000
2 000 000
-2 093
1 997 907
Levanger Brygge Quartett Eiendomsutvikling AS ***
88 212
-10 089
78 123
3 500 000
100 000
400 000
-1 039 041
2 460 959
CTM Eiendom AS **
4 250 000
Sum TOBB
51 548 857
103 308 448
4 250 000
40 818 147
1 358 673
99 252
74 446 070
40 818 144
1 358 673
99 252
74 446 070
KONSERNET HAR I TILLEGG EIERANDELER I FØLGENDE TILKNYTTEDE SELSKAPER Lillebyen Borettslag Sum eierandeler KONSERN NOTE 4
255 000 51 803 857
255 000 0 0 103 563 448
AKSJER OG ANDELER I ANDRE SELSKAP
MOR OG KONSERN
Selskapets Totalt antall Pålydende andels-/aksjekap. andeler/aksjer andeler/aksjer
TOBBs Bokført Eierandel verdiendring i år
Bokført verdi 31.12.
Kortsiktig plassering DNB ASA
579 533
3 619 885
Fondsandeler, plassert DNB ASA
16 287 990 000
1 628 799 000
10
0,001 %
204 696
Sum kortsiktig
579 533
3 824 581
Langsiktig plassering Andre selskaper BBL Partner AS Storbybolig AS
5 130 000
513
10 000
7,8 %
2 214 397
175 000
175 000
1 000
14,3 %
20 000
3 129 114
3 129 114
1
10,0 %
5 971 333
A aksjer
1 300 000
1 300
1 000
13,4 %
13 937 769
B aksjer
98 067 000
98 067
1 000
20,9 %
11 150 000
1 000
9,0 %
2 000 000
100
10,0 %
2 500 000
Prora Boligprosjekter AS
9,0 %
1
BBL Datakompetanse AS Boligbyggelagenes Finansforetak AS
Hårstad Hus AS Oreid Eiendom AS
30 000 100 000
1 000
Andre aksjer
3 960
Sentrumsforeningen
3 000
Sum andre
37 800 460
SUM AKSJER OG ANDELER I ANDRE SELSKAPER
41 420 345
Aksjene i DNB ASA er kortsiktig plassering og er derfor vurdert til kurs pr. 31.12.
25
NOTER NOTE 5
MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN/TILKNYTTET VIRKSOMHET
MOR
2019 2018
Klassifisert som kortsiktige fordringer
63 373
1 230 484
Klassifisert som langsiktige fordringer
61 174 412
70 776 430
Klassifisert som kortsiktig gjeld
Klassifisert som langsiktig gjeld Netto fordringer og gjeld NOTE 6
61 237 785
66 904 046
ANTALL ANSATTE
MOR Boligbyggelagets styre består av 4 menn og 3 kvinner. Styrets leder er mann. Boligbyggelaget hadde ved årsskiftet 109 ansatte hvor 68 er kvinner og 41 er menn. I snitt har det vært 102 årsverk ansatt. Gjennomsnittsalderen er 44 år. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte, samt ved nyansettelser. KONSERN Styret i datterselskapene består av 1 til 4 personer. Kvinneandelen utgjør i gjennomsnitt 7%. Styreleder er en mann i alle selskapene. Selskapene har til sammen 39 årsverk. Selskapene følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte, samt ved nyansettelser. NOTE 7
ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER
MOR Nidelven utvikling AS, ansvarlig lånekapital
17 582 199
13 837 853
TOBB Fosslia AS
4 093 478
3 190 404
Blekkan Utvikling AS
6 208 447
6 010 114
Prora
2 499 850
Botngård Park AS, ansvarlig lånekapital
6 727 310
6 531 369
Forrbo
10 000 000
Forrbo 1 -Steinvika Terrasse
80 000
80 000
300 000
300 000
Levanger Brygge Utbygging AS (Tidl Fides Eiendom Levanger), ansvarlig lånekapital Levanger Brygge Utbygging AS (Tidl Fides Eiendom Levanger)
29 444 774
Reinsholm Sør AS, ansvarlig lånekapital
7 977 137
7 597 273
TF Boligutvikling AS
21 831 644
14 237 261
TF Boligutvikling AS, ansvarlig lånekapital
2 727 480
Stjernehimmel AS
12 200 000
Stjernehimmel AS, ansvarlig lånekapital
6 317 000
Systembygg
8 334 502
8 000 000
Eliløkken Eiendom AS
3 500 000
3 510 247
Saltnessand Utbygging AS
1 937 500
937 500
6 337 000
TBN Boligrigg AS
1 289 111
426 139
TOBB Overvik 1 AS
29 323 662
24 358 014
Nidaros Bolig AS
200 000
Reppe Bolig AS
1 500 000
Nærøysund Eiendomsutvikling AS
610 000
Quartett Eiendomsutvikling AS
3 500 000
Være Østre utbyggingsselskap AS Sum andre langsiktige fordringer
26
2019 2018
51 939 681 217 623 925
107 853 024
Lån og fordringer forrentes med referanse til Nibor. Av langsiktige fordringer er kr 120 695 078 som forfaller mer enn 1 år fram i tid.
NOTER NOTE 8
PENSJONSYTELSER
MOR Boligbyggelaget TOBB har inngått en kollektiv innskuddsbasert pensjonsavtale for sine ansatte hvor de ansatte trekkes en andel pr. måned. Boligbyggelagets pensjonskostnad er redusert med de ansattes andel. Ordningen omfatter 109 personer og det er i 2019 betalt pensjonspremie på kr. 4 326 615. Ad pensjonsytelse til morselskapets styreleder og beregning av pensjonsforpliktelse, se note 14.
NOTE 9
PROSJEKTER
Prosjekter regnskapsføres etter løpende avregnings metode. Fortjeneste tas inn dersom vilkår etter NRS anleggskontrakter er oppfylt. Løpende avregning tas etter fullføringsgrad og andel av prosjektet som er solgt. Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart. MOR 2019 2018 Hitra Tomter
7 769 495
79 635 530 4 769 495
Diverse, inkl. usolgte leieligheter
7 968 456
9 528 439
Sum
15 737 951
93 933 464
KONSERN 2019 2018 Hitra Fillan
79 635 530
Tomter
7 769 495
4 769 495
Diverse, inkl. usolgte leieligheter
12 468 456
40 953 174
Sum
20 237 951
125 358 200
NOTE 10
BUNDNE MIDLER
MOR Skattetrekksmidler
2019
2018
Av saldoen utgjør bundne skattetrekksmidler:
3 180 691
3 228 596
KONSERN Skattetrekksmidler 2019 2018 Av saldoen utgjør bundne skattetrekksmidler:
3 700 705
3 622 196
MOR BANKINNSKUDD KLIENTMIDLER Innskudd 2019 2018 Klientmidler innbetaling IN ordning
875 379
157 508
Klientmidler felleskostnader
156 553
1 127 381
KONSERN Innskudd 2019 2018 Klientmidler innbetaling IN ordning
875 379
157 508
Klientmidler felleskostnader
280 609
1 237 405
27
NOTER NOTE 11
EGENKAPITAL
MOR ANDELS- ANNEN KAPITAL EGENKAPITAL SUM Egenkapital 01.01.
16 641 400
265 626 648
282 268 048
Fusjonen med TOBB Eiendomsforvaltning
47 699 030
47 699 030
Endring andelskapital*
1 076 800
Årets resultat Egenkapital 31.12.
17 718 200
1 076 800
29 531 778
29 531 778
342 857 456
360 575 656
* Pålydende beløp på andelskapitalen i TOBB ble endret fra 15.08.05 fra kr 100 til kr 400. Antall andeler pr. 31.12. er 64 606 med 30 670 andeler a kr 100 og 33 936 andeler a kr 400. Andelskapitalen justeres for utmeldte medlemmer. TOBB har gitt konsernbidrag på kr 169 198, netto kr 131 974 etter skatt til Sanna Østre AS Dette er tilført aksjene i datterselskapet. ** Det er i 2019 gjennomført fusjon med det heleide datterselskapet TOBB Eiendomsforvaltning AS (TEF). Bokført egenkapital i TEF er tilført annen egenkapital i TOBB
KONSERN ANDELS- ANNEN KAPITAL EGENKAPITAL Egenkapital 01.01.
16 641 400
Endring andelskapital innbetalt / Kjøp opp minoritet
1 076 800
Endringer tilgang/avgang dattterselskap
MINORITETS- INTERESSE
SUM
337 652 126
23 355 334
377 648 860
1 584 987
-1 584 987
1 076 800
-6 224 209
-6 224 209
Årets resultat
30 618 413
-508 152
30 110 261
Egenkapital 31.12.
17 718 200
363 631 317
21 262 195
402 611 711
Pålydende beløp på andelskapitalen i TOBB ble endret fra 15.08.05 fra kr 100 til kr 400. Antall andeler pr. 31.12. er 67 085 med 30 386 andeler a kr 100 og 36 699 andeler a kr 400.
NOTE 12
LANGSIKTIG GJELD / PANTSTILLELSER OG GARANTIER
MOR 2019 2019 2018 2018 Bokført Gjeld som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt verdi Pantelån
129 723 952
Gjeld etter 5 år
Bokført verdi
29 500 000
175 690 186
Gjeld etter 5 år
Annen langsiktig gjeld
1 436 932
1 436 932
1 436 9322
Sum gjeld
129 723 952
30 936 932
177 127 118
1 436 932
KONSERN 2019 2019 2018 2018 Bokført Gjeld som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt verdi Pantelån
388 418 202
Annen langsiktig gjeld Sum gjeld
28
388 418 202
Gjeld etter 5 år
Bokført verdi
Gjeld etter 5 år
29 500 000
401 654 424
65 804 074
1 436 932
48 536 595
48 536 595
30 936 932
450 191 019
114 340 669
... fortsetter neste side.
NOTER NOTE 12
LANGSIKTIG GJELD / PANTSTILLELSER OG GARANTIER forts.
MOR Gjeld sikret Balanseført Pantstillelser og lignende ved pant Eiendeler stillet som sikkerhet verdi pant Pantelån
129 723 952
Boliger og tomter
konto 1160
15 999 619
Annen langsiktig gjeld
Prosjekter under utførelse konto
1420/1421
14 240 951
Aksjer og andeler i datterselskap
16 951 500
Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper bokførtverdi GP
1 250 000
129 723 952
48 442 070
Sum sikret
Boligbyggelaget TOBB har avgitt selvskyldnerkausjoner på totalt kr 240 705 875.
KONSERN Gjeld sikret Balanseført Pantstillelser og lignende ved pant Eiendeler stillet som sikkerhet verdi pant Pantelån
388 418 202
Eiendommer og tomter
354 560 293
Annen langsiktig gjeld
Prosjekter under utførelse
14 240 951
Aksjer i tilknyttet selskap
519 978
388 418 202
369 321 222
Sum konsern sikret
Boligbyggelaget TOBB har avgitt selvskyldnerkausjoner på totalt kr 240 705 875.
NOTE 13
SKATTEKOSTNAD
MOR Utsatt skatt/skattefordel er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier som eksisterer ved utgangen av regnskapsåret. I henhold til foreløpig regnskapsstandard for behandling av skatt er negative midlertidige forskjeller og positive midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reverseres i samme periode utlignet og nettoført. Skattesats er 22%. Utsatt skatt / skattefordel beregnes med skattesats på 22%. Utsatt skatt er beregnet på følgende måte:
01.01.
31.12.
Endring
Anleggsmidler
-3 841 350
-3 307 696
533 654
Fordringer
-9 998 269
-8 619 738
1 378 531
Pensjonsmidler
-201 000
-201 000
Varer
-9 171 283
-15 178 857
-6 007 574
Garantiavsetninger mm
-18 000 000
-18 353 728
-353 728
Gevinst og taps konto
515 420
412 336
-103 084
Sum
-40 495 482
-45 248 683
-4 753 201
3% skattepliktig aksjeutbytte utbetales neste år
Forskjeller som ikke inngår i beregningen
4 348 356
4 519 738
171 382
Sum midlertidige forskjeller
-36 147 126
-40 728 945
-4 581 819
2018 2019 Utsatt skattefordel 22 %
-7 952 368
Utsatt skatt innfusjonert datterselskap
177 069
Netto utsatt skattefordel
-7 775 299
-8 960 368 -8 960 368
29
NOTER NOTE 13
SKATTEKOSTNAD forts.
Spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og skattepliktig nettoinntekt
2018 2019
Resultat før skattekostnad
33 122 033
37 325 691
Permanente forskjeller
-19 372 407
-4 348 338
Endring i midlertidige forskjeller
5 543 623
4 753 201
Ytet konsernbidrag
-512 036
-169 198
Skattepliktig inntekt
18 781 213
37 561 356
Årets skattekostnad består av 2018 2019 Justering av skatten siste år
-30 817
57 565
Endring utsatt skatt/skattefordel
-1 281 403
-1 008 000
Effekt av endring fra 23% til 22% (2017: fra 24 % til 23%)
396 906
Betalbar skatt
4 918 820
8 744 347
Sum
4 003 506
7 793 912
KONSERN Datterselskapene Utsatt skatt er beregnet på følgende måte: 01.01. 31.12. Endring Anleggsmidler
69 303 508
70 064 609
761 101
Fordringer
-5 649 913
-8 649 735
-2 999 822
Pensjonsmidler
-201 000
-201 000
Varer
-11 838 502
-19 419 564
-7 581 062
Garantiavsetninger
-20 202 500
-19 203 445
999 055
Gevinst & tapskonto
515 420
412 336
-103 084
Sum
32 128 013
23 003 201
-9 021 728
3% skattepliktig aksjeutbytte utbetales til neste år
Fremførbart underskudd
-13 128 480
-15 551 107
-2 422 627
Sum midlertidige forskjeller
18 999 533
7 452 094
-11 444 355
Forskjeller som ikke inngår i beregningen
-73 312 338
-66 088 037
Grunnlag utsatt skattefordel
-54 312 805
-58 635 943
2018 2019 Utsatt skatt/utsatt skattefordel
-11 948 817
-12 899 907
Netto utsatt skatt
11 948 817
12 899 907
Årets skattekostnad består av
30
2018 2019
Justering av skatten siste år
-30 817
57 565
Endring utsatt skatt/skattefordel
-1 542 260
-989 935
Effekt av endring fra 23% til 22% i 2018
396 906
Betalbar skatt
8 316 782
9 476 931
Sum
7 140 610
8 544 561
NOTER NOTE 14
YTELSE TIL LEDENDE PERSONER M.V.
MOR Godtgjørelser daglig leder 2019 2018 Lønn
1 842 000
1 783 000
Kollektiv pensjonspremie
139 211
134 543
Arbeidsgiveravgift
287 542
281 772
Annen godtgjørelse
58 095
80 841
Sum godtgjørelser
2 326 848
2 280 156
KONSERN Godtgjørelser daglig leder 2019 2018 Lønn
2 596 100
2 513 000
Kollektiv pensjonspremie
184 060
168 696
Arbeidsgiveravgift
401 987
388 876
Annen godtgjørelse
70 813
90 476
Sum godtgjørelser
3 252 960
3 161 048
MOR Godtgjørelser styret 2019 2018 Honorar styret
952 838
884 201
952 838
884 201
Annen godtgjørelse styret Sum godtgjørelser
Selskapets styreleder har en pensjonsavtale med Boligbyggelaget TOBB som innebærer en rett til årlig tilleggspensjon med kr 60.000 i perioden fra fylte 67 år og frem til fylte 77 år uten fratrekk for ytelser styreleder mottar fra andre ordninger. Dersom styreleder dør før eller under utbetaling av pensjon etter avtalen, skal hans etterlatte ha rett til etterlattepensjon. Det er beregnet en neddiskontert pensjonsforpliktelse med kr 201.000 pr 31.12.2019. Denne vil øke fram til pensjonstidspunktet i 2022. Det innbetales et årlig beløp til DNB ASA til kjøp av fondsandeler til dekning av forpliktelsen. KONSERN Godtgjørelser styret 2019 2018 Honorar styret
952 838
Annen godtgjørelse styret
Sum godtgjørelser
952 838
884 201 884 201
Ad pensjonsytelse til morselskapets styreleder, se ovenfor under godgtgjørelse til styret. MOR Honorar revisor* 2019 2018 Lovpålagt revisjon
303 000
315 000
Attestasjoner og andre tjenester Skatte- og avgiftsrådgivning
43 500
30 000
Regnskapsmessig bistand mv
173 500
165 000
Generell rådgivning og bistand
271 923
144 200
Sum andre honorar
791 923
654 200
KONSERN Honorar revisor* 2019 2018 Lovpålagt revisjon
575 050
600 400
99 460
30 000
Attestasjoner og andre tjenester Skatte- og avgiftsrådgivning Regnskapsmessig bistand mv
237 155
247 925
Generell rådgivning og bistand
271 923
196 575
Sum andre honorar
1 183 588
1 074 900
31 Alle honorarene er oppgitt ekskl. merverdiavgift
NOTER NOTE 15
SIKRINGSFONDET
MOR OG KONSERN Alle borettslag tilknyttet TOBB er innmeldt kollektivt i sikringsfondet. Disse er sikret gjennom sikringsordningen i Boligbyggelagenes finansieringsforetak. Dette gjør at borettslagene er sikret mot tap av felleskostnader. TOBB betaler premien til sikringsfondet. 2019 2018 Premie BBL Finans
1 587 796
809 759
Tapte felleskostnader og andre leier dekket av TOBB
41 800
NOTE 16
HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN OG FORTSATT DRIFT
MOR OG KONSERN Koronapandemien som inntraff i januar 2020 har ikke hatt betydning for årsregnskapet for 2019. Hendelsen har heller ikke hatt vesentlige negative betydning for foretakets stilling og resultat i perioden mellom balansedagen og tidspunkt for avleggelse av årsregnskapet. Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Virkningen av Koronapandemien er ikke større enn at det ikke er tvil om at driften i selskapet vil fortsette. Selskapets styre og ledelse vil uansett til enhver tid vurdere tiltak som er fornuftige og nødvendig for å sikre en god drift av selskapet.
NØKKELTALL
MOR 2019 2018 2017 2016
32
Likviditet Omløpsmidler/kortsiktig gjeld
1,7
3,4
2,9
1,7
Egenkapital i % av totalkapital Egenkapital/totalkapital
62,8 %
54,3 %
62,0 %
60,3 %
Arbeidskapital i % av totalkapital Arbeidskapital/totalkapital
9,0 %
28,5 %
26,1 %
12,5 %
Brutto driftsmargin Driftsresultat/driftsinntekter
11,8 %
4,0 %
8,9 %
9,2 %
Driftsinntekter pr. lønnskrone Driftsinntekter/lønn+sos.kost.+andre
2,1
2,6
1,8
3,8
Driftsinntekt pr. årsverk Driftsinntekt/årsverk
1 857 170
2 087 515
1 468 665
2 794 494
Driftsinntekter pr. driftskrone Driftsinntekter/driftskostnader
1,13
1,04
1,10
1,10
Personalkostnader pr. årsverk Lønn+sos.kost+andre/årsverk
877 094
799 326
837 151
727 004
BDO AS Klæbuveien 127B 7031 Trondheim
Uavhengig revisors beretning Til generalforsamlingen i Boligbyggelaget Tobb Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Boligbyggelaget Tobb sitt årsregnskap.
Årsregnskapet består av: •
•
Selskapsregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2019, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper, og Konsernregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2019, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.
Etter vår mening: • •
•
Er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter Gir selskapsregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Boligbyggelaget Tobb per 31. desember 2019 og av selskapets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge Gir konsernregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til konsernet Boligbyggelaget Tobb per 31. desember 2019 og av konsernets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.
Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Annen informasjon Ledelsen er ansvarlig for annen informasjon. Annen informasjon består av årsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke annen informasjon, og vi attesterer ikke den andre informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese annen informasjon identifisert ovenfor med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom annen informasjon og
Uavhengig revisors beretning Boligbyggelaget Tobb - 2019
side 1 av 2
33
årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi, på bakgrunn av arbeidet vi har utført, konkluderer med at disse andre opplysningene inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å uttale oss om dette. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.
Styret og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.
Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til: https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger
Uttalelse om andre lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets og konsernets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.
Trondheim, 4. mai 2020 BDO AS
Kristin By Farstad statsautorisert revisor Uavhengig revisors beretning Boligbyggelaget Tobb - 2019
34
side 2 av 2
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA.
trivsel
forkjøpsrett
tobbmedlem fordelsprogram
lagspill
breddeidrett
tobbarena
dugnadsånd
BOLIGBYGGELAGET TOBB , Postboks 2424 - Torgarden, 7005 Trondheim Besøksadresse: Krambugata 1, 7011 Trondheim • Tlf.: 73 83 15 00, e-post: info@tobb.no • tobb.no