WoON 2021 in

WoON 2021 in vogelvlucht

Een overzicht van enkele belangrijke uitkomsten

Het functioneren van de woningmarkt staat meer dan ooit in de belangstelling. Actuele cijfers over allerlei aspecten van het wonen vervullen een belangrijke rol in het debat. Het nieuwe WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 staat boordevol waardevolle inzichten. In dit artikel gaan we in op enkele van de belangrijkste uitkomsten.

Michael Stuart-Fox, Tom Kleinepier en Denise Ligthart

Het WoON – en het WBO als voorloper – is inmiddels een van de langstlopende enquêteonderzoeken in Nederland. Hoewel er steeds meer registerdata over de woningmarkt beschikbaar zijn, blijft het WoON onontbeerlijk voor goede landsdekkende inzichten in onder andere de verhuis- en woonwensen, de tevredenheid van bewoners en allerlei andere onderwerpen waar nog weinig of geen registergegevens over zijn. Voor het WoON 2021 zijn zo’n 47 duizend respondenten ondervraagd in de periode augustus 2020 tot en met september 2021. Het WoON is bij uitstek geschikt om naast de actuele situatie ook ontwikkelingen door de tijd heen in beeld te brengen. In dit artikel maken we vaak de vergelijking met het voorlaatste WoON (2018).

Middenhuur en dure huur

De middenhuur is al vele jaren een hot item in de politiek en bij beleidsmakers. Veel partijen signaleren een tekort aan dergelijke huurwoningen en menig gemeente heeft een actieplan opgesteld om nieuw aanbod te stimuleren. Uit WoON 2021 komt naar voren dat het aantal huishoudens in een middenhuurwoning – met een huur tussen de liberalisatiegrens van € 752,33 en € 1.000 – is toegenomen van 350 duizend in 2018 tot 392 duizend in 2021 (12%). Zeven op de tien van deze huurders wonen in een private huurwoning, de rest huurt bij een corporatie. Het aantal dure huurwoningen (met een huur boven € 1.000) is in die periode veel sterker gegroeid, namelijk van 154 duizend in 2018 tot 256 duizend in 2021 (67%). Ruim negen op de tien van deze huishoudens huren bij een private verhuurder. De groei van de middenhuur en dure huur is tot stand gekomen door nieuwbouw, het opkopen van woningen voor de verhuur (buy to let) maar ook door huurverhogingen, met name bij een bewonerswissel. Inmiddels woont 8,5% van alle huishoudens in een midden- of dure huurwoning. In de vier grote steden huurt bijna een op de vijf huishoudens in de vrije sector. De mediane kale huurprijs in de middenhuur bedraagt € 833 per maand. In de dure huur is dat € 1.118.

Er wonen relatief veel jonge huishoudens in de dure huursector. Ruim vier op de tien huishoudens zijn jonger dan 35 jaar. In de middenhuur is dat 35% en in de gereguleerde huursector minder dan een kwart. De dure huur en middenhuur tellen juist relatief weinig 65-plussers. Mede door de aanwezigheid van veel jonge huishoudens zijn de middenhuur en dure huur, segmenten met een grote verhuisdynamiek: de mutatiegraad ligt hoog en de gemiddelde woonduur is laag. Van alle huurders in de middenhuur is 29% in de afgelopen twee jaar verhuisd. In de dure huur is dat zelfs 45%. Ook de verhuisgeneigdheid ligt in deze segmenten sterk boven het gemiddelde.

Tijdelijke huurcontracten

Ook in de belangstelling de afgelopen jaren stond het thema tijdelijke huurcontracten. Sinds halverwege 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten sterk verruimd, onder meer door de introductie van het generieke tijdelijke huurcontract (contract voor bepaalde tijd). In WoON 2021 zijn voor het eerst vragen opgenomen over dit onderwerp. Hieruit blijkt dat 20% van de huishoudens in zelfstandige huurwoningen die in de twee jaar vóór de enquêtedatum zijn verhuisd, een huurcontract voor bepaalde tijd heeft. In de corporatiesector gaat het om 8%, in de pri-

Figuur 1: Aantal huishoudens in midden- en dure huurwoningen*, naar type verhuurder, 2015-2021;

BRON: WOON 2015 - 2021. *DE GRENS TUSSEN MIDDENHUUR EN DURE HUUR IS IN 2015 GELEGD BIJ € 930 EN IN 2018 BIJ € 945.

Figuur 2: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en type, 2015-2021; BRON: WOON 2015-2021

vate huur om 29%. Bijna een op drie recent verhuisde huurders in een zelfstandige private huurwoning heeft dus een tijdelijk huurcontract. Bij huurders die huren bij een particulier persoon komt het vaker voor (35%) dan bij bedrijfsmatige verhuurders (25%). In de vier grote steden maken private verhuurders er vaker (35%) gebruik van dan in kleinere gemeenten. Tijdelijke huurcontracten lijken bovendien steeds vaker voor te komen. Onder de huurders in de private sector die het kortst geleden zijn verhuisd (in 2020/2021) komt het vaker (37%) voor dan onder huurders die in 2019 zijn verhuisd (21%).

Huur en huurquote gestegen

Huurders gaven in 2021 gemiddeld € 670 per maand uit aan de bruto huur van hun woning. Dat is de kale huurprijs plus de subsidiabele servicekosten, maar zonder aftrek van de huurtoeslag. Dit gemiddelde gaat over de huursector als geheel: corporatiewoningen en private huurwoningen samen. Met aftrek van de huurtoeslag bedraagt de gemiddelde (netto) huur € 578 per maand. In de corporatiesector is dat € 475 en in de private huursector ligt het gemiddelde met € 807 aanzienlijk hoger. De huurquote geeft aan hoeveel procent van het besteedbaar inkomen huurders kwijt zijn aan de netto huur. Die huurquote bedraagt voor (het totaal van) huurders in 2021 gemiddeld 25,6%. In 2018 lag de huurquote gemiddeld nog op 25,0% en in 2015 eveneens op 25,6%. Bij jonge paren en jonge alleenstaanden is de huurquote ten opzichte van 2018 naar verhouding het sterkst gestegen. De stijging van de gemiddelde huur en huurquote hangt (mede) samen met de eerder gesignaleerde toename van de middenhuur- en dure huursector en de krimp van de private gereguleerde huursector.

Lage rente drukt woonlasten eigenaar-bewoners

Bij eigenaar-bewoners laat de ontwikkeling van de woonlasten een ander beeld zien. Ten opzichte van 2018 is de netto koopquote gedaald van 18,8% naar 16,5%. De koopquote geeft weer hoeveel procent van het besteedbaar inkomen woningeigenaren kwijt zijn aan koopuitgaven: netto hypotheekuitgaven (rekening houdend met renteaftrek en eigenwoningforfait), reservering voor onderhoudskosten en bijkomende uitgaven die specifiek voor woningeigenaren gelden, zoals de OZB en opstalverzekering. De daling van de koopquote is vooral het gevolg van een afname van de hypotheekuitgaven door de lagere hypotheekrente. Ook veel zittende eigenaar-bewoners hebben van de lagere rente geprofiteerd door hun hypotheek over te sluiten. Door de stijging van de huurquote en de daling van de koopquote is het verschil in woonlasten (ten opzichte van het inkomen) tussen huurders en eigenaar-bewoners toegenomen.

Recente verhuizingen

In totaal zijn bijna 1,2 miljoen huishoudens in de twee jaar vóór de enquêtedatum verhuisd naar hun huidige zelfstandige woning. Dat is een lichte toename (3%) in vergelijking met het WoON 2018. Het aantal starters dat vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning naar een zelfstandige woning verhuisde, bleef ongeveer gelijk. Het aantal doorstromers binnen de koopsector steeg (18%) ten opzichte van 2018 terwijl het aantal doorstromers dat van huur naar koop verhuisde juist daalde (-20%). Dat laatste hangt waarschijnlijk samen met de sterk gestegen prijzen op de koopwoningmarkt: dat heeft het moeilijker gemaakt voor huurders om de stap van

huur naar koop te zetten. Andersom was er ook een daling van het aantal doorstromers dat van koop naar huur verhuisde (-15%) terwijl het totaal doorstromers binnen de huursector licht groeide (4%).

Verhuis- en woonwensen

Het WoON geeft bij uitstek gedetailleerd zicht op de verhuis- en woonwensen van huishoudens. In totaal zijn er 3,2 miljoen huishoudens die ‘misschien’ of ‘beslist’ in de komende twee jaar willen verhuizen naar een (andere) zelfstandige woning of reeds een andere woning hebben gevonden. Dit zijn zowel bestaande huishoudens als nieuw te vormen huishoudens, zoals jongeren die nu nog bij hun ouders wonen. Lang niet alle huishoudens met een (mogelijke) verhuiswens zijn actief op zoek. Van de groep van 3,2 miljoen huishoudens geven bijna 1,7 miljoen huishoudens aan dat ze het afgelopen half jaar minstens één concrete actie hebben ondernomen om een woning te vinden (of al een woning hebben gevonden). Starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning vormen een kwart van deze actieve zoekers.

Actieve zoekers hebben iets vaker dan in 2018 een voorkeur voor een koopwoning: 46% is op zoek naar een eengezinskoopwoning, in 2018 was dat nog 42%. De koopsector lijkt dus, ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden, met name onder starters en doorstromers uit de huur (zie verderop). Dat komt mogelijk door de zeer lage rente en de veelal betere prijs-kwaliteitverhouding van koopwoningen in vergelijking met de vrije huursector. Mogelijk is de

koopvoorkeur ook toegenomen doordat meer huishoudens ‘de boot niet willen missen’ en een woning willen kopen voordat de prijzen nog verder stijgen. De voorkeur voor een koopappartement is echter wel gelijk gebleven (15%). Ruim een kwart van de actieve zoekers is op zoek naar een huurappartement. Eengezinswoningen in de huursector zijn het minst in trek (13%). Er zijn grote verschillen in de woonvoor-

“De koopsector lijkt , ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden”

keuren tussen groepen actieve zoekers. Ruim vier op de tien (43%) starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning zijn op zoek naar een koopwoning, met name in de betaalbare en middeldure prijssegmenten. De voorkeur voor koop is daarmee groter dan in 2018 (37%). Eveneens ruim vier op tien (43%) van de starters hebben een voorkeur voor een gereguleerde huurwoning en 14% verhuist het liefst naar een huurwoning in de vrije sector. Doorstromers uit de koop verhuizen het liefst (91%) naar een andere koopwoning, met name in het wat duurdere segment. Overstappen naar een huurwoning wil slechts een op de tien eigenaar-bewoners. De omgekeerde verhuisbeweging is

veel meer in trek: bijna de helft (47%) van de actief zoekende huurders wil de overstap maken naar een koopwoning. Dat is beduidend meer dan in 2018 (41%).

Tevredenheid

Het WoON 2021 is afgenomen tijdens de coronacrisis toen veel mensen thuis moesten werken. Mensen waren meer thuis en de voorzieningen in de eigen woning, zoals een werkkamer en buitenruimte, werden daarmee belangrijker. De tevredenheid met de woning is gelijk gebleven ten opzichte van 2018: 87% is tevreden of zeer tevreden. Er zijn nog altijd grote verschillen tussen koop en huur. In de koopsector is 95% van de bewoners tevreden of zeer tevreden met de woning, in de huursector is dat 72%. Men is het minst tevreden over de buitenruimte: 32% geeft

aan dat de woning onvoldoende buitenruimte heeft. In de private huursector is men over dit aspect het minst tevreden, in de koopsector het meest. In zowel de corporatie- als private huursector vindt een substantieel deel (20%) van de bewoners de woning slecht onderhouden. Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er dus voldoende ruimte voor verbetering, vooral in de huursector.

“Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er voldoende ruimte voor verbetering”

Vocht, schimmel en veiligheid

In WoON 2021 zijn extra vragen gesteld over vocht en schimmel in woningen. Uit de nieuwe cijfers blijkt een bescheiden vooruitgang op dit gebied. Bij corporatiewoningen nam het aandeel huurders dat aangeeft last te hebben van vocht en/of schimmel in huis af van 28% in 2018 naar 24% in 2021. Bij private huurwoningen is een vergelijkbare verbetering te zien (van 27% naar 23%). Eigenaar-bewoners hebben minder vaak last van vocht of schimmel in huis (10%). De badkamer is met afstand de plek in huis waar schimmel het vaakst voorkomt, gevolgd door de slaapkamer en woonkamer. Bij de helft van de woningen met schimmel zijn volgens de bewoners ventilatieproblemen (mede) de oorzaak. Ook doorslaand vocht van de muren/gevel is bij veel mensen met schimmel een oorzaak (31%).

Per 1 juli 2022 wordt het wettelijk verplicht om op elke verdieping in huis een rookmelder te hebben. In ruim een op de vijf woningen is volgens de bewoners helemaal geen rookmelder. Het verschil tussen huur (24%) en koop (20%) is daarbij klein. Nog meer verbetering is er mogelijk bij koolmonoxidemelders: in ruim zes op de tien woningen is volgens de respondent een dergelijke melder niet aanwezig. De

Figuur 3: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021), 2021; BRON: WOON 2021

Figuur 4: Aandeel woningen met zonnepanelen, naar type en eigendom; BRON: WOON 2018 EN 2021

opgave lijkt daarbij het grootst te zijn bij corporatiewoningen (74%).

Tot slot

Verduurzaming

De verduurzaming van de woningvoorraad staat volop in de aandacht. Tientallen gemeenten zijn of gaan binnenkort aan de slag met aardgasvrije wijken en steeds meer woningen worden geïsoleerd en voorzien van warmtepompen. Het WoON brengt de vooruitgang van de verduurzaming mooi in beeld. Zo hebben zonnepanelen de afgelopen jaren een grote vlucht genomen, met name in de koopsector. Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepanelen verdubbeld: van 14% in 2018 tot 30% in 2021. Meer dan een op de vijf eengezinswoningen van corporaties heeft zonnepanelen, ruim een verdubbeling ten opzichte van 2018 (9%). Eengezinswoningen van private verhuurders hebben het minst vaak panelen (15%) maar ook hier is sprake van een forse stijging. Hoe nieuwer de woning, hoe vaker zonnepanelen aanwezig zijn. Bij zo’n zes op de tien eengezinswoningen met bouwjaar 2010 en later liggen er panelen op het dak. Zonnepanelen op daken van appartementsgebouwen komen minder vaak voor: bij zo’n een op de tien appartementen is het pand voorzien van panelen. Ook warmtepompen zijn bezig met een opmars. Van alle woningen heeft nu zo’n 3% een warmtepomp, in 2018 was dat nog 1%. Ongeveer een op de vijf woningen met bouwjaar 2010 en later heeft inmiddels een warmtepomp. Ook een aansluiting op stadsverwarming komt onder dergelijke nieuwe woningen relatief vaak voor (14%).

De diversiteit van de uitkomsten hierboven laat zien hoe breed het WoON is opgezet. Het onderzoek geeft waardevolle inzichten over de volle breedte van het woondomein geeft, juist ook door de vergelijkingen in de tijd. Ook vergelijkingen tussen regio’s behoren tot de mogelijkheden. In dit artikel hebben slechts enkele thema’s een plekje gekregen. In de deze maand verschenen digitale Kernpublica-

“Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepanelen verdubbeld tot 30%”

tie over het nieuwe WoON van het ministerie van BZK zijn in 80 pagina’s nog veel meer uitkomsten te lezen. Veel leesplezier gewenst!