LTV, weg ermee?

Onderzoek naar effect Loan-to-Value limiet op eigenwoningbezit onder starters

Een Loan-to-Value (LTV)-limiet verbetert de financiële stabiliteit, maar vereist ook eigen geld bij de aanschaf van een koopwoning. In hoeverre belemmert een LTV-limiet eigenwoningbezit onder starters? Uit recent onderzoek blijkt dat dit effect beperkt is. Sinds de invoering van de LTV-limiet duurt het langer voordat starters huiseigenaar worden, maar dit komt in beperkte mate door deze limiet. Waarschijnlijk spelen vooral ontwikkelingen op de woningmarkt een rol.

Cindy Biesenbeek

Starters op de woningmarkt kunnen steeds moeilijker aan een koopwoning komen. De huizenprijzen zijn sterk gestegen, overbieden is de standaard geworden en er is een flink bedrag aan eigen geld nodig om aan een eigen woning te kunnen komen. Is een koopwoning straks alleen nog beschikbaar voor de happy few? En in hoeverre is dit een gevolg van beleid?

Benodigd eigen geld

Het afgelopen decennium is het benodigde eigen geld bij de aankoop van een eigen woning toegenomen. Dat is bijvoorbeeld nodig om bijkomende kosten te financieren. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, afsluit- en advieskosten voor de hypotheek, kosten voor een aankoopmakelaar, notariskosten en premie voor een Nationale Hypotheekgarantie. Tot 2012 konden deze bijkomende kosten worden meegefinancierd met de hypotheek.

Eind 2011 is er een maatregel ingevoerd die het maximale hypotheekbedrag aan banden legt. De Loan-to-Value (LTV)-limiet beschrijft het maximale percentage van de waarde van een woning dat kan worden gefinancierd met een hypotheek. In 2012 was de LTV-limiet 106% en deze is vervolgens stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018 (zie figuur 1, grijze lijntjes en rechteras)

Het benodigde eigen geld is toegenomen door zowel de invoering en verscherping van de LTV-limiet als door een stijging van de huizenprijzen. Dit laat ik zien aan de hand van een rekenvoorbeeld, waarbij ik uitga van bijkomende kosten van gemiddeld 6% van de koopsom van een woning. Naast deze bijkomende kosten is er in bepaalde situaties aanvullend eigen geld nodig. Ten eerste kan het voorkomen dat de aankoopprijs hoger is dan de taxatiewaarde van de woning. Het verschil dient uit eigen middelen te worden gefinancierd. Daarnaast is het denkbaar dat er vanwege inkomensnormen niet voldoende ruimte is om een gewenste woning te kopen. Ook dan dient het verschil uit eigen middelen te worden betaald. Beide situaties neem ik in het onderstaande rekenvoorbeeld niet mee, omdat ze sterk afhangen van persoonlijke situaties.

In 2012 gold een LTV-limiet van 106%, waardoor deze bijkomende kosten volledig uit de hypotheek konden worden betaald. Sinds 2018 geldt een LTV-limiet van 100%. In dat jaar bedroeg de gemiddelde koopsom 287 duizend euro, waardoor er ongeveer 17 duizend euro eigen geld nodig was voor de aankoop van een eerste eigen woning (figuur 1, blauwe balkjes en linkeras). In 2021 was de gemiddelde koopsom gestegen tot 387 duizend euro, waardoor er 23 duizend euro eigen vermogen nodig was. Sinds 2018 is LTV-limiet constant gebleven. Door de stijging van huizenprijzen is het gemiddelde benodigde eigen geld toch toegenomen.

LTV-limiet verbetert financiële stabiliteit

Het voorname doel van een LTV-limiet is voorkomen dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen dalen. Een belangrijke les uit de financiële crisis is dat individuele betalingsproblemen kunnen omslaan in een financiële crisis vanwege hoge hypotheekschulden en een sterke verwevenheid tussen financiële instellingen. Macroprudentieel beleid, waaronder de invoering van een LTV-limiet, is gericht op het verminderen van dergelijke systeemwijde risico’s en het daarmee verbeteren van de financiële stabiliteit.

Eerder onderzoek toont dat het kredietrisico van banken afneemt bij een lagere LTV-limiet. Daarnaast blijkt uit bestaand onderzoek van De Nederlandsche Bank dat een LTV-limiet de pieken en dalen van de huizenprijzen vermindert. Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwenselijk. De daling van huizenprijzen na 2008 heeft de recessie versterkt. Doordat hypotheekschulden in Nederland relatief hoog zijn bezuinigen huishoudens sterk op hun uitgaven wanneer de huizenprijzen dalen. Dat geldt vooral als het huis onder water

komt te staan – als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Bovendien kunnen eigenaren van een huis dat onder water staat meestal niet verhuizen. Dat maakt het bijvoorbeeld lastiger om in een andere regio te gaan werken.

Hoge pieken in huizenprijzen kunnen leiden tot vermogenseffecten. Degenen die in de juiste periode een woning gekocht hebben maken forse vermogenswinst. Daarnaast is het voor starters tijdens de hoge pieken lastiger om aan een woning te kopen.

Kosten LTV-limiet nog onbekend

Een veelgehoord bezwaar tegen (het aanscherpen van) de LTV is dat deze de mogelijkheden voor starters verkleint om een huis te kopen. Over het effect van de

LTV-limiet op de kans dat starters op de woningmarkt huizenbezitter worden is minder bekend. Deze kans wordt echter niet alleen bepaald door de LTV-limiet. Figuur 1 laat bijvoorbeeld zien dat het benodigde eigen geld mede afhankelijk is van de ontwikkeling van huizenprijzen. Daarnaast zijn er nog allerlei andere ontwikkelingen van invloed op de kans dat starters een koopwoning bemachtigden, zoals het aanbod van woningen, fiscale regelingen voor belastingvrij schenken, de hoogte van de overdrachtsbelasting en economische ontwikkelingen. Dit maakt het lastig om in te schatten in hoeverre de invoering van de LTV-limiet de toegang tot de woningmarkt heeft verslechterd.

Aanpak onderzoek

In een recent verschenen DNB Working Paper hebben Cindy Biesenbeek, Mauro Mastrogiacomo, Rob Alessie en Jakob de Haan het effect van de LTV-limiet op woningbezit geïdentificeerd. Dat hebben we gedaan door een treatment groep te vergelijken met een controlegroep. Idealiter bestaat de controlegroep uit starters waarop de LTV-limiet niet van toepassing is en die op alle ande“Het voorname doel van een re fronten identiek zijn aan degenen in LTV-limiet is voorkomen de treatment groep. In dat geval is het dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen dalen” verschil in de kansen voor individuen uit de treatment groep ten opzichte van de controlegroep volledig toe te wijzen aan de LTV-limiet. In de praktijk bestaat er echter geen controlegroep waarop de LTV-limiet niet van toepassing is. We benaderen de controlegroep aan de hand van het vermogen van de ouders. Het achterliggende idee is dat de invoering van een LTV-limiet geen effect heeft op huizenbezit van starters met rijke ouders. We ne-

men aan dat deze starters geen last hebben van de LTV-limiet, omdat hun ouders het nodige eigen vermogen kunnen schenken of lenen aan hun kinderen. Eerder onderzoek laat eveneens zien dat het huizenbezit van personen met voldoende (toegang tot) financiële middelen niet wordt beïnvloed door een vereiste aanbetaling.

We schatten de kans voor starters om huizenbezitter te worden met behulp van een duurmodel en data van De Nederlandsche Bank en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarbij corrigeren we voor ver-

schillende persoonskenmerken, zoals geslacht, opleidingsniveau, migratieachtergrond, inkomen en vermogen. We bekijken in hoeverre de kans om huizenbezitter te worden is afgenomen sinds de invoering van de LTV-limiet. Dit vergelijken we voor de treatment- en de controlegroep. Het verschil is toe te wijzen aan de invoering van de LTV-limiet.

“Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwenselijk”

Weg met de LTV-limiet?

Beperkt effect

Uit het geschatte model blijkt dat het sinds de invoering van de LTV-limiet in 2012 langer duurt voor starters om een eerste eigen woning te kopen. Dit lijkt echter niet zo zeer door de invoering van die maatregel te komen. Het verschil tussen de treatment- en controle groep is namelijk beperkt. Het additionele effect van de invoering van de LTV-limiet voor de treatment groep is ongeveer -6% ten opzichte van de controlegroep. Deze bevinding suggereert dat andere ontwikkelingen, met name snel stijgende huizenprijzen, van groter belang zijn.

We hebben verschillende controles uitgevoerd om te controleren in hoeverre de uitkomsten van het onderzoek afhankelijk zijn van de gemaakte aannames. Uit die controles blijkt dat de uitkomsten zeer robuust zijn. We hebben bijvoorbeeld verschillende definities en drempelwaardes voor vermogen van ouders gebruikt om te bepalen wie tot de treatment- en controlegroep toebehoort. Daarnaast hebben we verschillende schattingsmethodes gebruikt, waarbij de resultaten vergelijkbaar zijn.

Een veelgehoord argument tegen de LTV-limiet is dat dit mogelijk een negatief effect heeft op de toegang van starters op de woningmarkt tot een koopwoning. Tot nog toe ontbrak een empirisch onderzoek naar dit mogelijke effect. Dit kwam onder andere doordat de woningmarkt sinds de invoering van de LTV-limiet aanzienlijk is veranderd, en deze ontwikkelingen lastig uit elkaar te halen zijn.

Uit het DNB Working Paper blijkt dat de invoering van een LTV-limiet een beperkt effect heeft gehad op de kans dat starters in aanmerking komen voor een eerste eigen woning. Ontwikkelingen over de tijd die op zowel de treatment- als controlegroep van toepassing zijn hebben waarschijnlijk een groter effect op eigenwoningbezit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de sterke stijging van huizenprijzen, of het op latere leeftijd gaan samenwonen.

Figuur 1

Een mogelijke verklaring voor het beperkte effect van de LTV-limiet op eigenwoningbezit zou kunnen zijn dat inkomensnormen momenteel vaker bindend zijn dan de LTV-limiet. Dit komt doordat de V – de waarde van de eigen woning – de afgelopen jaren sterker is gestegen dan de I – het inkomen in de Loan-to-Income (LTI)norm. Een andere mogelijke verklaring kan zijn dat de LTV-limiet geleidelijk is verlaagd, waardoor huishoudens hun spaargedrag hebben kunnen aanpassen.

Tegenover het beperkte effect van de LTV-limiet op eigenwoningbezit staan drie belangrijke voordelen. Ten eerste voorkomt de LTV-limiet overkreditering, wat gepaard gaat met individuele risico’s. Ten tweede verbetert de LTV-limiet financiële stabiliteit. En ten derde blijkt uit andere onderzoeken dat een LTV-limiet de huizenprijsstijging afremt. Zonder LTV-limiet zou een koopwoning waarschijnlijk nog verder buiten beeld raken voor starters. Laten we de LTV-limiet vooral behouden.

*De opvattingen in dit artikel reflecteren niet automatisch de visie van De Nederlandsche Bank of het Eurosysteem.

LEES MEER

Bestaand onderzoek van DNB: Effects of further reductions in the LTV limit (dnb.nl) DNB Working Paper: The effect of introducing a Loan-to-Value limit on home ownership (dnb.nl)