Hoe verduurzaam je gespikkeld bezit

Voor de verduurzaming van gespikkeld woningbezit bestaan in de praktijk vier strategieën. Bepalend is wie de regie heeft en op welke schaal en in welk tempo de verduurzaming wordt uitgevoerd. Dat concluderen onderzoekers van Het lectoraat Nieuwe Energie in de Stad van de Hogeschool Utrecht en het Lectoraat Gebouwde Omgeving van Avans Hogeschool. In dit artikel delen we de verschillende strategieën en komen ook twee voorbeeldprojecten aan bod.

Bij gespikkeld bezit staan particuliere koop- en sociale huurwoningen door elkaar in appartementencomplexen of rijtjeswoningen. Dit levert een minder eenvormig straatbeeld dan wanneer alle woningen in het bezit zijn van woningcorporatie en ook op eenzelfde manier worden onderhouden en opgeknapt.

De energietransitie vraagt om een grondige renovatie van bestaande woningen. In Nederland gaat het onder meer om miljoenen rijtjeshuizen, die van origine vaak volledig in het bezit waren van woningcorporaties, maar inmiddels veelal gespikkeld bezit zijn. Waar bij een verduurzamingsaanpak van een hele wijk sociale huurwoningen vaak in een keer een fl inke energielabel verbetering voor alle woningen wordt gerealiseerd is dit bij gespikkeld bezit lastiger. De corporatie is verantwoordelijk voor de huurwoningen maar mag rechtstreeks geen aanbod doen aan de verkochte woningen en de mogelijkheden voor particulieren om (gedeeltelijk) mee te doen zijn meestal beperkt. Gespikkeld bezit belemmert dan de beoogde grootschalige woningrenovaties waarbij alle woningen tegelijk aangepakt worden. Dat leidt tot vertraging van de energietransitie in de bestaande bouw.

Het lectoraat Nieuwe Energie in de Stad van de Hogeschool Utrecht en het Lectoraat Gebouwde Omgeving van Avans Hogeschool hebben een onderzoek uitgevoerd om mogelijke strategieën voor het verduurzamen van gespikkeld bezit in beeld te brengen. De inzichten uit het desk- en fi eldresearch zijn vertaald naar vier typen strategieën voor het verduurzamen van gespikkeld bezit. Het onderzoek is onderdeel van het landelijke programma Integrale Energietransitie Bestaande Bouw (IEBB), gesubsidieerd door RVO, dat werkt aan het schaalbaar en betaalbaar maken van de energietransitie in bestaande bouw, gericht op het bereiken van 200.000 renovaties per jaar vóór 2030. Omdat bewoners in appartementencomplexen en fl ats vaak al georganiseerd zijn in een VVE focust dit onderzoek zich op de verduurzaming van gespikkelde rijtjeswoningen.

Regie en schaal

Uit het onderzoek blijkt dat er in de praktijk met vier verschillende verduurzamingsstrategieën wordt gewerkt. Allereerst zijn er twee assen te onderscheiden: een partij (vaak de corporatie) heeft de volledige regie of de verduurzaming vindt plaats in een bepaalde mate van coöperatieve ontwikkeling en afstemming: co-creatie. Daarnaast kunnen projecten op ofwel in de vorm van een uniforme, gelijktijdige en grootschalig aanpak van alle woningen uitgevoerd worden, ofwel in kleine stappen, gefaseerd per woning. Dit levert vervolgens vier kwadranten met verschillende strategieën op (zie figuur 1).

Het vaakst ligt de regie volledig bij de woningcorporatie en is er sprake van een grootschalige, uniforme en gelijktijdige aanpak (zie kwadrant linksonder in figuur 1). Particuliere woningeigenaren kunnen zich aansluiten bij het project, maar hun invloed op de planning en uitvoering is beperkt.

“Gespikkeld bezit belemmert grootschalige woningrenovaties”

Woningcorporaties onthouden zich er (veelal) van om initiatieven te nemen naar de particuliere eigenaren, of hen vroegtijdig te betrekken bij het proces dat gaande is met huurders. De praktijk is dat de aannemer, die de opdracht heeft om de sociale huurwoningen te renoveren, soms in contact treedt met de particuliere eigenaren. Veelal worden die contacten pas gestart en wordt de precieze aanbieding pas gecommuniceerd als het plan voor de sociale huurwoningen helemaal in kannen en kruiken is. De aanbieding voor de particuliere eigenaren is gebaseerd op hetgeen wordt gedaan voor de sociale huurwoningen. Vooral als de planning van de koopwoningen tegelijkertijd met de huurwoningen is, betekent dit dat particuliere eigenaren op heel korte termijn een keuze moeten maken om wel of niet mee te doen. Daarmee samenhangend is er weinig tijd voor het uitzoeken en rondkrijgen van de financiering. In deze opzet is vaak nauwelijks keuzevrijheid. Hoewel aangenomen wordt dat deze manier van werken (kosten)efficiënt is, blijkt in de praktijk dat er veel tijd en afstemming nodig om iedereen mee te krijgen. Regelmatig lukt dat zelfs helemaal niet.

Co-creatie

Een alternatief is een grootschalige aanpak in co-creatie van particulieren (kwadrant linksboven in figuur 1), woningcorporatie(s) en andere betrokkenen zoals gemeentes en lokale energiecoöperaties. Corporaties gaan daarbij strategische verbindingen aan en zoeken verduurzamingspartijen die dichtbij particuliere woningeigenaren staan. Als min of meer gelijkwaardige partners werken zij samen. Men is op zoek naar win-win situaties die rekening houden met de wensen en beperkingen van zowel particuliere eigenaren als van de woningcorporatie om zo meer woningen tegelijkertijd aan te kunnen pakken.

In de overige twee strategieën wordt niet grootschalig, maar juist in kleine stappen, gefaseerd en per woning verduurzaamd. Ook deze manier van aanpakken wordt in de praktijk centraal (kwadrant rechtsonder in figuur 1) of juist in co-creatie (kwadrant rechtsboven in figuur 1) geregisseerd. In het eerste geval gaat het om een vraag- en behoeftegestuurde aanpak. Bij een mutatie of een behoefte van de huurder of eigenaar-bewoner kan een maatregel worden doorgevoerd. De huurder betaalt een aan de klus gekoppelde (beperkte) huurverhoging; de eigenaar-bewoner rekent de klus af. Een paar jaar later kan een volgende klus worden aangepakt. Het voordeel kan zijn dat ieder op zijn eigen moment en in zijn eigen volgorde tot verduurzaming komt.

In het laatste geval fungeert bijvoorbeeld een wijkbureau of lokale energiecoöperatie als aanspreekpunt of loket. De co-creatie betreft een gezamenlijk proces, waarin de corporatie, particuliere eigenaren en andere stakeholders allen een bijdrage leveren. Tijdens de stapsgewijze en langgerekte verduurzamingstransformatie van de woningen wordt ernaar gestreefd samen steeds weer synergie-effecten en win-win situaties te realiseren en elkaar te helpen waar dat kan.

Rudolphous

Financiën, verbinders en inclusieve communicatie

Andere belangrijke factoren voor de succesvolle verduurzaming van gespikkeld bezit volgens de onderzoekers zijn aandacht voor financiën, verbindende mensen en organisaties, en inclusievere communicatie. De benodigde investering kan een obstakel zijn om mee te doen,

maar aannemers en corporaties gaan er te vaak bij voorbaat vanuit dat particuliere eigenaren niet genoeg geld hebben. Terwijl uit de praktijk blijkt dat juist zij vaak méér of sneller willen verduurzamen. Alle particuliere eigenaren over een kam scheren sluit simpelweg niet aan bij de grote diversiteit van deze groep.

Van essentieel belang zijn verbindende mensen en organisaties. Denk aan lokale energiecoöperaties en aannemers die in opdracht van de corporatie werken maar ook oog hebben voor het wooncomfort en de keuzemogelijkheden van particulieren. Ook zouden corporaties er goed aan doen om particulieren uit de wijk direct in hun communicatie te betrekken. Door aan te sluiten bij de leefwereld en behoeften van zowel huurders als eigenaar-bewoners, neemt de kans op succes aanzienlijk toe. Inclusievere communicatie gaat ook over sociale cohesie. Actieve buurtbewoners, energiecoaches en lokale energiecoöperaties kunnen daarin een belangrijke rol spelen.

Randvoorwaarden voor succes

De resultaten illustreren volgens de onderzoekers duidelijk dat er verschillende manieren zijn om gespikkeld bezit succesvol te verduurzamen. De onderzoekers benadrukken dat betrokken partijen zich daarom niet moeten blindstaren op één enkele aanpak. In de toekomst moet worden onderzocht wat noodzakelijke randvoorwaarden zijn om de verschillende strategieën succesvol te maken. Daarbij gaat het met name om rolverdeling, samenwerkingsvormen en governance.

“Inclusieve communicatie gaat ook over woongenot, wijkgevoel, burencontacten en sociale cohesie”

Hoe gaat de aanpak van gespikkeld bezit er in de praktijk aan toe? Om een concreet beeld te geven worden hieronder twee projecten toegelicht, een grootschalige aanpak door de corporatie (kwadrant linksonder in figuur 1) en een grootschalige co-creatie (kwadrant linksboven).

Grootschalige aanpak

In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn om grootschalig bepaalde verduurzamingsklussen uit te rollen. Dit betreft bijvoorbeeld het van de buitenkant isoleren van schuine daken. Het dak wordt hierbij hoger dan het was en sluit niet aan op de daaraan grenzende daken als die niet ook worden opgehoogd. Een praktijkvoorbeeld is een renovatieproject van Ymere in Amsterdam. Hier worden circa 300 woningen verduurzaamd, waarbij dakisolatie het belangrijk-

Ermelo west

co-creatie rol bewoners, woningcorporaties en anderen

co-creatie en samenwerking gericht op een renovatie voor huurders en eigenaren

grootschalige aanpak door woningcorporatie

grote sprong

uniform, gelijktijdig, grootschalig

co-creatie en samenwerking verschillende klussen & verschillende tijdspaden

vraag- en behoeftegestuurde aanpak kleine stappen

gefaseerd en individueel niet allle woningen tegelijk

Figuur 1 Verduurzaming gespikkeld bezit

volledige regie bij een partij woningcorporaties (of andere partij)

ste onderdeel is. Zo’n 60% van de woningen is in particulier bezit en aangezien de wijk een monumentenstatus heeft, was het vanaf het begin duidelijk dat het beeld zoveel mogelijk gelijk moest blijven. Vanuit corporatie Ymere werd zodoende in samenspraak met de gemeente al snel besloten om ook de particulieren te betrekken bij het project.

Bij alle huurwoningen wordt een dakisolatiepakket en spouwmuurisolatie aangebracht en worden de kozijnen en de mechanische ventilatie vervangen. Vaste samenwerkingspartner technisch bureau Klomp voert de werkzaamheden uit en TPAHG architecten werd aangehaakt voor het ontwerpen van een oplossing voor het dak. “Aangezien het in dit geval niet zeker is dat elke woning meedoet met de verduurzaming, hebben we gekozen voor een oplossing die niet helemaal tot de dakrand komt, maar iets verder terug ligt. Zo ontstaan er geen sprongetjes in het aanzicht”, vertelt architect Linda Miedema.

Luctor IV – BeumerMakelaars (reserve)

“Het is soms wel lastig te bepalen wanneer je particulieren meeneemt in de plannen”

De kopers die mee willen doen met het project krijgen sowieso het dakisolatiepakket. De spouwmuurisolatie is optioneel en ook de kozijnen en mechanische ventilatie kunnen ze laten vervangen, maar daarvoor moeten ze zelf de aannemer benaderen. Bij de presentatie van het plan gaven 41 particulieren aan interesse te hebben om mee te doen. Op dit moment is nog onduidelijk hoeveel bewoners daadwerkelijk hun woning zullen verduurzamen.

Wanneer informeren?

Het is de eerste keer dat TPAHG architecten te maken heeft met zo’n enorm gespikkeld bezit. Miedema: “Het is soms wel lastig te bepalen wanneer je particulieren meeneemt in de plannen. Je wil ze het liefst zo vroeg mogelijk informeren over de verduurzaming, zodat ze voldoende tijd hebben om hun financiën te regelen. Echter is pas duidelijk welke kosten erbij komen kijken als een concreet plan door de gemeente is goedgekeurd. Maar op zo’n moment kun je eigenlijk meteen beginnen met renoveren”, aldus Miedema. In Amsterdam werd ervoor gekozen om alle bewoners helemaal aan het begin van het project te informeren. “Er is toen een brief gestuurd om aan te geven dat we plannen gingen maken en dat ze verder geïnformeerd zouden worden zodra er meer bekend was. Daarnaast hebben we een proefopstelling gemaakt op het dak om aan te tonen dat je deze oplossing niet ziet. In december vorig jaar zijn we gestart, maar door de beschermde status duurde de vergunningsaanvraag wat langer. Uiteindelijk kregen we in mei van dit jaar akkoord van de gemeente en het plan was om na de bouwvak te starten met de werkzaamheden. Dat is natuurlijk een heel kort tijdsbestek voor particulieren om hun financiering te rond te krijgen”, vertelt Miedema. Uiteindelijk loopt het project iets achter op de planning en is het streven nu om dit najaar te starten. De woningen worden per blok aangepakt. Een groot voordeel bij dit project is dat Ymere met vaste partners zoals Klomp samenwerkt. “Omdat er zoveel gespikkeld bezit is in de wijk is iedereen heel erg zoekende hoe dit nu aan te vliegen. Vraag je bijvoorbeeld een vergunning aan voor zowel de huur- als de koopwoningen, of twee losse vergunningen? Hierbij heb je ook veel te maken met standaardprocedures en dat maakt het in de praktijk soms lastig. Uiteindelijk is in overleg met de gemeente besloten om twee aparte vergunningsaanvragen te doen en voor alle 41 geïnteresseerden ook alvast een vergunning aan te vragen. Dit soort zaken vragen toch wel extra inspanningen van alle betrokken en als vaste partners weet je beter wat je aan elkaar hebt en zijn de lijntjes ook korter.”

Grootschalige co-creatie

In de Rivierenbuurt in Goirle werken corporatie Leystromen, Enpuls (onderdeel van Enexis Groep), stichting Duurzaam Riel Goirle (DRG) en de gemeente samen in een pilotgebied van 145 woningen, waarvan er

83 particulier eigendom zijn. De Rivierenbuurt stond bij Leystromen al op het programma om in 2021 te verduurzamen. Hierbij stonden onder andere dakisolatie, spouwmuurisolatie, nieuwe beglazing en kozijnen op het programma. Toen Enpuls en Leystromen met elkaar in gesprek raakten over een pilot rondom gespikkeld bezit leek dit MT-lid Machlon de Rooij van Leystromen een mooie gelegenheid om verschillende kansen te koppelen. Zodoende werd er een pilot opgezet waarbij de woningbouwcorporatie als startmotor kon dienen om ook particulieren mee te krijgen in de verduurzaming. Aannemer Coen Hagedoorn maakte voor hen een menukaart met de verschillende verduurzamingsopties die ook bij de huurwoningen werden uitgevoerd.

Hoewel er zo’n 10 particulieren geïnteresseerd waren, heeft uiteindelijk niemand meegedaan aan de verduurzaming Als belangrijkste redenen werden de financiering of een persoonlijke situatie (“Ik sta op het punt te verhuizen”, etc.) genoemd. Daarnaast kwam in enkele gevallen het moment van de werkzaamheden niet goed uit en had een aantal particulieren zelf al maatregelen getroffen. “Ik had verwacht dat er in elk geval wel een aantal mensen voor spouwmuurisolatie zouden kiezen. Uiteraard gaan we dit nog evalueren, maar wellicht ligt het ook aan welke maatregelen je aanbiedt. We gaan binnenkort een aanbod doen voor zonne-energie. De huurders kunnen dan zonnepanelen huren, maar leverancier Kemkens zal met stichting DRG ook bij particulieren inventariseren of zij willen meeliften op een aanbod om panelen te kopen. Wellicht spreekt dit wel aan”, vertelt De Rooij.

Koppelen van kansen

In de pilot staan met name twee leerpunten centraal. Allereerst wordt gekeken naar de samenwerking op bestuurlijk vlak. Hoe kun je de verschillende betrokken partijen het beste organiseren? In dit geval is ervoor gekozen om Stichting Duurzaam Riel Goirle als voorzitter aan te wijzen, aangezien zij onafhankelijk zijn. Voor De Rooij was het de eerste samenwerking met een lokale stichting. “De professionals in deze stichting komen uit deze gemeente. Ze ontmoeten hun buurtbewoners in de supermarkt, zijn daardoor vertrouwde gezichten en zijn goed op de hoogte wat er lokaal speelt. Daarnaast kunnen zij, als onafhankelijke partij, de belangen van zowel de particulieren als de huurders waarborgen. Je merkt dat lokaal draagvlak erg belangrijk is. Zo kwamen we er bijvoorbeeld achter dat de buurtbewoners graag de wijk willen vergroenen en een buurttuin tot stand willen brengen. Ook dit is weer een mooi voorbeeld van het koppelen van kansen. Ook hier gaan we samen met de stichting en de gemeente mee aan de slag.”

“Het is fijn om een lokale partij aan tafel te hebben”

Het tweede leerpunt uit de pilot betreft het aanbieden van Product-asa-Service. De Rooij: “Dit sluit aan bij het circulair denken. Je bent geen eigenaar meer van producten, maar betaalt voor het gebruik ervan en dus niet voor de aankoop. Hierdoor blijft de verantwoordelijkheid bij de producent en zal er ook meer gestuurd worden op kwaliteit. In de pilot wordt gekeken of duurzame energie naast andere duurzame woondiensten zoals circulair witgoed met succes aangeboden kan worden. Binnenkort gaan we testen of er belangstelling is voor deze propositie.”

Tot slot werd er ook nog gekeken naar de energetische verbeteringen. “Met behulp van een andere pilot, genaamd ‘Energie besparen doe je zo’, hebben we verschillende woningtypes gedefinieerd en testen we wat bepaalde maatregelen doen in een bepaald woningtype. Zo hebben we de Rivierenbuurt op de voor ons gebruikelijke wijze verduurzaamd op twee woningen na. Bij deze woningen wordt gebruik gemaakt van een lage temperatuurverwarming. Zo kunnen we de komende tijd kijken in hoeverre deze verschillende maatregelen invloed hebben op het energieverbruik en ook de gebruikerservaringen ophalen met deze andere verwarming.”