Immofinanz Group Halbjahresbericht zum 31. Oktober 2010 by abss interactive GmbH

Q1 Q2 Halbjahresbericht Zum 31. Oktober 2010

Kennzahlen der IMMOFINANZ Group

Unternehmenskennzahlen 31. Oktober 2010

Veränderung in %

31. Oktober 2009

Umsatz in Mio. EUR

364,3

3,3%

352,5

EBITDA in Mio. EUR

181,4

-16,4%

216,9

EBIT in Mio. EUR

267,7

19,2%

224,6

EBT in Mio. EUR

118,4

-42,9%

207,4

Konzernergebnis in Mio. EUR Bilanzsumme in Mio. EUR Bilanzielle Eigenkapitalquote in % Loan to Value in %

108,3

-33,8%

163,5

12.037,0

2,2%

11.774,5

39,9%

-1,1%

40,3%

59,2%

-4,5%

61,9%

Gearing in %

102,0%

-1,1%

103,1%

Interest Coverage Ratio in %

160,4%

-15,7%

190,3%

Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR

147,4

-15,3%

173,9

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR

194,3

3,9%

187,0

31. Oktober 2010

Veränderung in %

30. April 2010

Kennzahlen zum Immobilienvermögen Anzahl der Immobilien Vermietbare Fläche in m² Vermietungsgrad in %

1.828

-0,9%

1.845

6.656.974

-2,7%

6.843.352

89,0%

-1,1%

90,0%

8.793,4

1,3%

8.684,7

Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR

229,4

27,6%

179,9

Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR

203,9

-19,2%

252,3

31. Oktober 2010

Veränderung in %

31. Oktober 2009

Ergebnis je Aktie in EUR

0,11

-38,9%

0,18

Buchwert je Aktie in EUR

4,82

-2,7%

4,96

Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR

4,95

-11,8%

5,62

Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR

Aktienkennzahlen

Ultimokurs der Aktie in EUR Unterbewertung der Aktie in % Anzahl der Aktien Anzahl eigene Aktien Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR

2,83

20,9%

2,34

42,9%

-26,5%

58,3%

1.044.216.775

127,5%

459.050.894

57.071.429

n.a.

2.955,1

175,1%

1.074,1

INHALTSVERZEICHNIS

Inhaltsverzeichnis Halbjahresbericht zum 31. Oktober 2010 Berichtszeitraum: 01. Mai bis 31. Oktober 2010

4 Vorwort des Vorstands 6 Konzernüberblick 8 Investor Relations 12 Aktuelle Entwicklungen 14 Marktumfeld 20 Asset- und Portfolio-Management 33 Finanzierungen 36 Geschäftsverlauf 38 Anhang 40 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 41 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 42 Konzernbilanz zum 31. Oktober 2010 43 Konzern-Cashflow-Statement 44 Konzern-Eigenkapitalentwicklung 46 Segmente 52 1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 52 2. Konsolidierungskreis 52 56 56

57 57 57 57 58 59 59 59 60

2.1 Erstkonsolidierungen 2.2 Endkonsolidierungen 2.3 Strukturveränderungen und Übergangskonsolidierungen 3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 3.1 Immobilienaufwendungen 3.2 Sonstige betriebliche Erträge 3.3 Gemeinkosten 3.4 Neubewertung von Liegenschaften 3.5 Abschreibungen 3.6 Finanzergebnis 3.7 Steuern vom Einkommen 3.8 Net Asset Value

4. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz 61 4.1 Immobilienvermögen 61 4.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen 61 4.3 Anteile an assoziierten Unternehmen 62 4.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen 63 4.5 Sonstige finanzielle Vermögenswerte 63 4.6 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen 63 4.7 Finanzverbindlichkeiten 64 4.8 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

65 66

5. Ereignisse nach dem Stichtag 31. Oktober 2010 Erklärung des Vorstands

Vorwort des Vorstands

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre! Wir können nach der ersten Hälfte des Wirtschaftsjahres 2010/11 auf erfreuliche Entwicklungen und einen weitgehend konstanten Aufwärtstrend zurückblicken. Mit unserer neuen strategischen Ausrichtung, reduzierten Kosten und organisatorischen Optimierungen ist es uns gelungen, ein solides, positives Ergebnis zu erwirtschaften. Basis dafür war die erfolgreich abgeschlossene Restrukturierung. Dass dieser Kraftakt eine außergewöhnliche Leistung war, zeigt auch die Auszeichnung der IMMOFINANZ Group bei den European Change Communications Awards 2010. Säulen der Umstrukturierung waren eine neue Strategie, ein adaptiertes Geschäftsmodell, eine gemeinsame Vision, die Etablierung klarer Hierarchieebenen und die Implementierung eines internen Kontrollsystems. Das Ergebnis ist ein saniertes und profitables Unternehmen mit Blick nach vorne. Die Kursentwicklung unserer Aktie bestätigt die positive Entwicklung. Anfang Juli begann ein kontinuierlicher Aufwärtstrend, bis 31. Oktober 2010 stieg der Kurs der IMMOFINANZ-Aktie auf EUR 2,830. Im Vergleich zum Jahresultimo 2009 ist das ein Plus von 13,2%. Die positive Kursentwicklung der IMMOFINANZ-Aktie setzt sich bisher auch nach dem Berichtszeitraum weitgehend fort. Die Aktie notierte am 17. Dezember bei EUR 3,038. Auf diesen Erfolgen ruhen wir uns nicht aus. Der Vorstand der IMMOFINANZ AG hat beschlossen, ein Rückkaufsprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Die IMMOFINANZ Group hält bereits rund 57 Mio. Stück eigene Aktien (rund 5,47% des Grundkapitals), die im Zuge des Closings der Vereinbarungen mit Constantia Packaging B.V. und von Aviso Zeta Bank AG übernommen wurden. Durch das Rückkaufsprogramm kann sich der Anteil der von der IMMOFINANZ Group gehaltenen eigenen Aktien auf insgesamt bis zu 104 Mio. Stück eigene Aktien bzw. 10% des Grundkapitals erhöhen. Damit erreichen wir mehrere Effekte: Wir steigern den NAV je Aktie, und wir schaffen die Grundlage für ein neues wichtiges Kapitel in der Unternehmensgeschichte, die Refinanzierung der Wandelanleihen 2014 und 2017, die von den Wandelanleiheinhabern 2012 vorzeitig gekündigt werden können. Für ihren Rückkauf werden wir 2011 eine Anleihe von EUR 500 Mio. bis EUR 600 Mio. auflegen. Damit wollen wir die Auszahlung einer Dividende von EUR 0,10 für unsere Aktionäre ermöglichen. Die Optimierung des Immobilienportfolios ist ein weiterer wichtiger Faktor für die gute Performance der IMMOFINANZ Group. Nachdem wir aufgrund der wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen einige Projekte in Mittel- und Osteuropa sistieren mussten, konnten wir im Berichtszeitraum und danach einige Projekte fertigstellen und eröffnen. Damit zählt die IMMOFINANZ Group zu den wenigen internationalen Unternehmen, die trotz der immer noch schwierigen Bedingungen in dieser Region neue, profitable Projekte realisieren. Eine starke Bilanz und ausreichende Liquidität sind die Basis für unsere Investitionstätigkeiten. Einige Immobilien wurden aus portfoliostrategischen Gründen veräußert. Dabei konnten wir Preise über den Buchwerten erzielen und dadurch den Net Asset Value bestätigen.

Vorwort des Vorstands

Dr. Eduard Zehetner Mag. Daniel Riedl MRICS

Vorstandsvorsitzender & CFO

Mitglied des Vorstands

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS Mitglied des Vorstands

Die gute operative Entwicklung der vergangenen Monate wird durch die Ertragszahlen weitgehend bestätigt. Der Umsatz ist im Jahresvergleich von EUR 352,5 Mio. auf EUR 364,3 Mio. gestiegen. Das operative Ergebnis (EBITDA) ist im Vergleichszeitraum von EUR 216,9 Mio. auf EUR 181,4 Mio. leicht gesunken, was auf den Wegfall singulärer Einflüsse im Vorjahr zurückzuführen ist. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) stieg dank eines deutlich positiveren Bewertungsergebnisses um 19,2% von EUR 224,6 Mio. auf EUR 267,7 Mio. Aufgrund des hauptsächlich durch Wechselkursveränderungen niedrigeren Finanzergebnisses in Höhe von EUR -149,3 Mio. (Vorjahr: EUR -17,2 Mio.) verringerte sich das Vorsteuerergebnis von EUR 207,4 Mio. auf EUR 118,4 Mio. Der verwässerte Net Asset Value (NAV) je Aktie ist seit dem 31. Juli 2010 von EUR 4,82 auf EUR 4,95 gestiegen. Auf Basis dieser positiven Entwicklungen und dem Aufwärtstrend auf den Immobilienmärkten unserer Kernregionen sind wir zuversichtlich, das Potenzial für weiteres Wachstum zu nutzen und weiterhin steigenden und risikooptimierten Cashflow für unsere Aktionäre zu erwirtschaften.

Mag. Daniel Riedl MRICS

Dr. Eduard Zehetner

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS

Mitglied des Vorstands

Vorstandsvorsitzender & CFO

Mitglied des Vorstands

konzernüberblick

Die IMMOFINANZ Group Geschäftsmodell & Strategie Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener Börse notierter Immobilieninvestor und Immobilienentwickler, der sowohl in West- als auch in Osteuropa aktiv ist. Durch die Stabilität des westeuropäischen und die Wachstums- und Ertragschancen des osteuropäischen Immobilienmarkts sowie durch die Kombination aus Immobilienvermietung und Immobilienentwicklung erwirtschaftet die IMMOFINANZ Group nachhaltige Erträge. Hochwertiges

Seit ihrer Gründung im Jahr 1990 hat die IMMOFINANZ Group ein hochwertiges Immobilienportfolio

Immobilienportfolio

aufgebaut, das derzeit mehr als 1.600 Bestandsobjekte mit einem Buchwert von rund EUR 8,4 Mrd.

mit 1.682 Bestands

umfasst.

immobilien Das Kerngeschäft Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group ist die Erwirtschaftung von Mieteinnahmen durch die aktive Verwaltung eines diversifizierten Bestandsimmobilienportfolios. Darüber hinaus erwirtschaftet die IMMOFINANZ Group Erträge aus Entwicklungsprojekten sowie durch portfoliooptimierende Verkäufe. 80% der Erträge sollen aus der Vermietung von Immobilien stammen, jeweils 10% sollen mit Entwicklungsprojekten und Immobilienverkäufen lukriert werden. Sichere Erschließung

Durch die Kombination von Investitionen in Bestandsimmobilien und die Realisierung von Entwick-

neuer Ertrags-

lungsprojekten optimiert die IMMOFINANZ Group das Verhältnis zwischen Chancen und Risiken.

möglichkeiten

Während Bestandsimmobilien kontinuierliche Einnahmen generieren, werden durch Entwicklungsaktivitäten zusätzliche Ertragspotenziale erschlossen. Ziele & Mission Zu den zentralen Zielen für das Geschäftsjahr 2010/11 und darüber hinaus zählen die weitere Verbesserung des Portfolios, die Erschließung zusätzlicher Ertragsmöglichkeiten und die Optimierung interner Prozesse und Strukturen.

Sektorale Verteilung der Bestandsimmobilien per 31. Oktober 2010 Wohnen 31%

Büro & Sonstiges 34%

Logistik 10%

Einzelhandel 25%

konzernüberblick

Unternehmensziel der IMMOFINANZ Group ist die nachhaltige Generierung von Erträgen aus ClassA-Immobilien in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group. Aktionäre sollen künftig durch die Ausschüttung von Dividenden an den Erträgen aus Immobilienvermietung, -entwicklung und -verkäufen partizipieren. Acht Kernmärkte und vier Assetklassen Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Logistik, Büro und Wohnen sowie auf die acht regionalen Kernmärkte Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.

100%

Buchwerte & Auslastungsgrade des Bestandsimmobilienportfolios per 31. Oktober 2010

Polen Buchwert in MEUR 646,9 Auslastungsgrad 93,2%

Deutschland Buchwert in MEUR 681,3 Auslastungsgrad 90,1%

Russland Buchwert in MEUR 758,5 Auslastungsgrad 91,9%

Buchwert in % Buchwert gesamt: 8.424,4 MEUR

9,0%

7,7% Slowakei Buchwert in MEUR 261,3 Auslastungsgrad 89,8%

8,1% 7,4% 3,1%

45,4% Tschechien Buchwert in MEUR 625,2 Auslastungsgrad 80,7%

Rumänien Buchwert in MEUR 579,2 Auslastung 87,3%

6,3%

6,9%

Ungarn Buchwert in MEUR 529,1 Auslastungsgrad 74,9% 6,2%

Österreich Buchwert in MEUR 3.821,9 Auslastungsgrad 91,2%

Nicht-Kernländer Buchwert in MEUR Auslastungsgrad

521,1 85,8%

Investor Relations

Erweiterung um rund 20.000 m 2, ErĂśffnung geplant fĂźr Herbst 2011

66.000 m 2, seit Jahren zu 100% vermietet

Silesia City Center, Kattowitz (PL)

Investor Relations

Investor Relations Investor Relations Aktivitäten Das Investor Relations Team der IMMOFINANZ Group hat die Kommunikation mit Finanzanalysten und Investoren im Berichtszeitraum weiter intensiviert und war auf zahlreichen Roadshows, Konferenzen und Messen im In- und Ausland vertreten. Hauptthemen dabei waren die Entwicklungen in den zentral- und osteuropäischen Märkten sowie Refinanzierungen. Kapitalmarktumfeld und Kursentwicklung Die internationalen Kapitalmärkte waren im Berichtszeitraum stark von der Diskussion um die wirtschaftliche Stabilität einiger Staaten Europas geprägt. Die Wiener Börse entwickelte sich im internationalen Vergleich passabel, ist von Höchstständen vor der Krise aber noch deutlich entfernt. Der ATX zählt seit Anfang 2010 zu den wenigen europäischen Aktienmärkten mit einer positiven Gewinnrevisionsdynamik. Analysten erwarten einen kräftigen Aufwärtstrend im ersten Halbjahr 2011. Am 31. Oktober 2010 schloss der ATX mit 2.668,07 und lag damit um 0,6% über dem Ultimo 04/2010. Der IATX lag per 31. Oktober 2010 bei 177,04 Punkten und somit 10,35% über dem Wert von Ende April 2010. Die IMMOFINANZ-Aktie Das Grundkapital der IMMOFINANZ AG ist in 1.044.216.775 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien (ISIN: AT0000809058) unterteilt. Diese rund 1,044 Mrd. Stückaktien befinden sich zu 100% im Streubesitz von privaten und institutionellen Anlegern. Die Performance der IMMOFINANZ-Aktie zeigte zu Beginn des Berichtszeitraums eine Abwärts-

Plus 13,2% für die

bewegung. Anfang Juli begannen die Kurse kontinuierlich zu steigen. Der Kurs der IMMOFINANZ-

IMMOFINANZ-Aktie

Aktie stieg bis Ultimo 07/2010 auf EUR 2,525. Im Vergleich zum Ultimo 06/2010 ist das ein Plus von

seit Jahresbeginn

18,49%. Am 31. August 2010 schloss die IMMOFINANZ-Aktie mit EUR 2,580, am 30. September 2010 mit EUR 2,734. Am 31. Oktober 2010 schloss die IMMOFINANZ-Aktie mit EUR 2,830. Das ist im Vergleich zum Jahresultimo 2009 ein Plus von 13,2%. 57 Mio. Stück eigene Aktien Die IMMOFINANZ Group hat im Berichtszeitraum im Zuge des Closings der Vereinbarungen mit Constantia Packaging B.V. rund 55 Mio. Stück IMMOFINANZ-Aktien übernommen und weitere rund 2 Mio. Stück IMMOFINANZ-Aktien von Aviso Zeta Bank AG, der ehemaligen Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, erworben. IMMOFINANZ Group hält somit zum 31. Oktober 2010 rund 57 Mio. Stück eigene Aktien (rund 5,47% des Grundkapitals).

10 Investor Relations

Entwicklung des IMMOFINANZ-Aktienkurses und des NAV je Aktie (verwässert)

5,55

Euro

NAV/Aktie (verwässert)

5,60 5,20

4,95

4,82

4,80

4,78

4,40

42,8%

4,00 3,60 3,20 2,80 2,40

IMMOFINANZ-Aktie

2,00 1,60

Jänner

Feber

März

April

Mai

Juni

Juli

August

September Oktober

November

Dezember

Aktienrückkaufsprogramm 2010–2011 Der Vorstand der IMMOFINANZ AG hat beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 17. ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2010 gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG ein Rückkaufsprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Im Rahmen des beschlossenen Programms können von IMMOFINANZ Group bis 12. April 2011 bis zu 47.350.248 Stück Inhaberaktien der IMMOFINANZ AG (ISIN AT0000809058) erworben werden. Ziel ist, eigene Aktien für Kapitalmarktinstrumente zur Refinanzierung der Wandelanleihen 2007–2014 und 2007–2017, die in 2012 durch Put-Option vorzeitig fällig gestellt werden können, zu verwenden. Externe Unternehmensanalysen Die Bedeutung der IMMOFINANZ Group als eines der führenden börsenotierten Immobilienunternehmen Europas zeigt sich auch daran, dass zahlreiche nationale und internationale Institutionen IMMOFINANZ Group analysieren und Empfehlungen abgeben. Die folgende Tabelle zeigt, wie diese externen Analysten die IMMOFINANZ-Aktie in ihren Berichten bewerten. Insgesamt wird IMMOFINANZ Group von zwölf Institutionen analysiert, wobei sieben Analysten eine Kauf- und zwei Analysten eine Verkaufsempfehlung abgegeben haben:

Investor Relations 11

Datum

Empfehlung

Kursziel

UniCredit Group

03. Dezember 2010

Buy

4,30

Bank of America Merrill Lynch

02. Dezember 2010

Neutral

3,04

Société Générale

02. Dezember 2010

Hold

2,85

Deutsche Bank

30. November 2010

Buy

3,60

Morgan Stanley

18. November 2010

Overweight

3,60

Wood Company

11. November 2010

Buy

3,50

Kempen & Co

04. Oktober 2010

Underweight

2,70

Cheuvreux

27. September 2010

Underperform

2,20

Erste Group

24. September 2010

Buy

3,60

KBC

16. August 2010

Buy

3,66

Atlantik FT

29. Juli 2010

Buy

3,20

Credit Suisse

15. Juni 2010

Neutral

2,80

Das durchschnittliche Kursziel der Analysen beträgt EUR 3,25 und liegt somit 6,6% über dem Kurs per 16. Dezember 2010 (EUR 3,055). Aufnahme der IMMOFINANZ in den ATX Das ATX-Komitee hat beschlossen, erstmals Immobilienaktien in den Leitindex der Wiener Börse

ATX-Aufnahme stärkt

(ATX) aufzunehmen. Die Aktie der IMMOFINANZ AG wird somit voraussichtlich nach der nächsten

die IMMOFINANZ-Aktie

regulären Indexanpassung im März 2011 in den ATX aufgenommen, was den Aufwärtstrend der IMMOFINANZ-Aktie zusätzlich unterstützen wird. Neuer Online-Auftritt „Sie möchten mit dem CEO diskutieren? Dann tun Sie es doch einfach.“ Diese Initiative auf der

Erneuerte Website und

umfassend erneuerten Website der IMMOFINANZ Group wurde sehr positiv aufgenommen. Ermög-

mobile Infoservices

licht wird die interaktive Kommunikation zwischen Unternehmensvertretern und Investoren mit einem

bringen mehr

neuen Unternehmensblog (blog.immofinanz.com). Im Zuge des Relaunchs wurden Suchfunktionen

Transparenz

und Barrierefreiheit auf www.immofinanz.com verbessert, wichtige Inhalte können via Smartphone (Blackberry, iPhone, Android) genutzt werden. Für mehr Transparenz und schnelleren Informationsfluss sorgt ein RSS Feed, das kostenlos auf der Website der IMMOFINANZ Group abonniert werden kann. Das Factbook, das eine optimierte Immobilienübersicht bietet, und der aktuelle Geschäftsund Quartalsbericht können seit dem Relaunch bequem online durchgeblättert werden. (http://kataloge.immofinanz.com/quartalsberichte/hj-2010-2011/)

Aktuelle Entwicklungen

Mehr als 30.000 m 2 vermietbare FlĂ¤che, rund 100 Einzelhandelsshops

Shopping- und Entertainmentcenter, erĂśffnet im November 2010

Gold Plaza, Baia Mare (RO)

AKtuelle Entwicklungen 13

Aktuelle Entwicklungen im Berichtszeitraum Internalisierung des Managements Am 19. Mai 2010 hat die IMMOFINANZ Group den Erwerb der Aviso Delta GmbH zum Preis des eingezahlten Stammkapitals von EUR 17.500,– vereinbart. Durch die Übernahme dieser Gesellschaft und deren Tochtergesellschaften am 15. Oktober 2010

Constantia Privat

wurden die ursprünglich mit Constantia Privatbank Aktiengesellschaft abgeschlossenen Manage-

bank AG: Internalisie

mentverträge endgültig in die IMMOFINANZ Group internalisiert. Insgesamt hat die IMMOFINANZ

rung abgeschlossen

Group dadurch 221 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, die in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group tätig sind, übernommen. Einigung mit Constantia Packaging B.V. Im Mai 2010 haben Vertreter der IMMOFINANZ Group und Vertreter der Constantia Packaging B.V. sowie Christine de Castelbajac und Prinz Michael von und zu Liechtenstein Vereinbarungen zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512 Mio.) getroffen. Diese Vereinbarungen sehen eine Zahlung in Höhe von EUR 217 Mio. sowie die Übertragung von rund 55 Mio. Stück IMMOFINANZ-Aktien im Ausgleich für die Forderung der IMMOFINANZ Group in Höhe von EUR 512 Mio. vor. Weiterer Bestandteil der Vereinbarungen ist die Übertragung von über 100 Gesellschaften aus dem Besitz der Constantia Packaging B.V. um EUR 1,– an die IMMOFINANZ Group. Das Vermögen dieser Gesellschaften besteht im Wesentlichen aus Liegenschaften, welche sich zum überwiegenden Teil in Österreich befinden. Die wertvollste Immobilie dieser Gesellschaften ist das Palais Batthyány (Bankgasse 2, 1010 Wien). Die Strategie der IMMOFINANZ Group sieht vor, diese Gesellschaften bzw. die von diesen gehaltenen Immobilien zu veräußern und dadurch die gegenüber diesen Gesellschaften bestehenden Forderungen einzubringen. Rückkauf von Wandelanleihen Im laufenden Geschäftsjahr wurden von der IMMOFINANZ Group 890 Stück Wandelanleihen (2007– 2014) sowie 43 Stück Wandelanleihen (2007–2017) mit einer Nominale von EUR 93,3 Mio. deutlich unter dem Buchwert rückgekauft. Details zu den Wandelanleihen siehe Kapitel „Finanzierungen“ab Seite 33.

Marktumfeld

33 STOP.SHOP.-Standorte in 5 osteuropäischen Ländern

Über 12.800 m 2 vermietbare Fläche auf zwei Ebenen

STOP.SHOP. Liptovsky Mikulas (SK)

MArktumfeld 15

Marktumfeld Das Wirtschaftsklima in Europa hat sich im Berichtszeitraum und darüber hinaus weitgehend verbessert. In der EU wird für das Jahr 2010 ein Wirtschaftswachstum von rund 1,75% prognostiziert, wodurch knapp die Hälfte des Rückgangs des Vorjahres aufgeholt werden wird. Zu den wichtigsten Wirtschaftsmotoren zählen einige Länder der Region Mittel- und Osteuropa.

Kernregionen der

Neben Deutschland sorgen vor allem Polen, Tschechien und die Slowakei für positive Schlagzeilen.

IMMOFINANZ

So lag im 3. Quartal 2010 das Wirtschaftswachstum der Slowakei mit +1,0% innerhalb der 16 Euro-

Group wieder auf

länder hinter Finnland (+1,3%) an zweiter Stelle. Österreich folgte mit +0,9% im 3. Quartal an dritter

Wachstumskurs

Stelle. Für die Jahre 2011 und 2012 wird in der gesamten Region ein kontinuierliches Wirtschaftswachstum erwartet. Der Immobilienmarkt hat sich nach dem starken Nachfragerückgang im Jahr 2009 in Europa weitgehend stabilisiert. So wurden in den ersten drei Quartalen 2010 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum europaweit um rund 40% mehr Büroflächen neu vermietet. In allen Segmenten sorgt ein verstärkter Wettbewerb für eine Konzentration der Nachfrage auf Toplagen, während die Leerstände an sekundären Standorten zunehmen. Der kapitalintensive Bau neuer Shoppingcenter ist weiter rückläufig. So wird für 2010 mit der Fertigstellung von 5,9 Mio. m² und im Jahr 2011 mit nur rund 5 Mio. m² Neufläche in Europa gerechnet, während 2009 europaweit noch insgesamt 8,7 Mio. m² ShoppingcenterFlächen fertiggestellt wurden. In den Kernregionen der IMMOFINANZ Group nehmen die positiven Signale auf den Immobilienmärkten zu. Der KPMG-Studie „CEE Property Lending Barometer“ zufolge wird es wieder im gesamten CEE-Raum leichter, Finanzierungspartner für Immobilienprojekte zu finden. Für Immobilienentwickler ergeben sich dadurch gute Chancen, langfristig profitable Projekte umzusetzen. Österreich Die Konjunkturerholung in Österreich setzt sich fort. Das Wirtschaftswachstum bleibt über dem langfristigen Durchschnitt. Im 3. Quartal 2010 ist das BIP um 0,9% zum Vorquartal gestiegen. Das Wirtschaftswachstum für das Gesamtjahr 2010 wird – getragen durch die starke Exportleistung (+3,4%) – bei knapp 2% liegen. Die Arbeitslosenzahl ist im Oktober auf 6,8% gesunken. Der private Konsum legt langsam aber kontinuierlich zu und ist von 30. Juni bis 30. September um 0,2% gestiegen. Für das Jahr 2011 wird ein Wirtschaftswachstum von 2% erwartet. Am Immobilienmarkt ist der Wohnungssektor von rückläufigem Angebot und steigender Nachfrage

Starke Preis

geprägt. Im Vergleich zu 2009 gab es 2010 am Wiener Wohnungsmarkt bis zu 19% Preiszuwachs.

steigerungen

Die Fertigstellung neuer Büroflächen wird 2010 mit maximal 185.000 m² auf den tiefsten Stand seit

am Wohnungsmarkt

16 MArktumfeld

neun Jahren fallen. Trotzdem wird die Leerstandsrate im Jahresvergleich minimal von 5,9% auf 6,0% steigen. Die Spitzenmieten haben sich nach einem unwesentlichen Rückgang von EUR 22,– auf EUR 21,– stabilisiert, auch die Durchschnittsmieten sind weitgehend konstant. Für 2011 wird eine Neuflächenproduktion von 180.000 m² erwartet. Die Vermietungsleistung soll von 220.000 m² auf 240.000 m² ansteigen. Deutschland Die deutsche Wirtschaft steuert mit Konjunkturerholung und Wirtschaftswachstum aus dem tiefsten Krisental der Nachkriegszeit. Im 1. Halbjahr 2010 wuchs das BIP um 3,1%. Der Aufwärtstrend setzte sich im Berichtszeitraum und darüber hinaus fort. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) rechnet bis zum Jahresende mit weiterhin kräftigem Wachstum. Die Wirtschaftsleistung soll demnach im 4. Quartal um 4,3% im Vergleich zum Vorjahresquartal steigen. Die Arbeitslosenquote soll 2011 von 7,3% auf 6,7% sinken. Die Bauinvestitionen, die im 1. Quartal 2010 noch mit 1,0% rückläufig waren, stiegen im 2. Quartal um 5,2%. Neues deutsches

Der Immobilienmarkt entwickelt sich positiv, insgesamt erhöhte sich das Transaktionsvolumen im

„Wirtschaftswunder“

1. Halbjahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr um 162%. Der Wohnungsmarkt ist von großer Nachfrage und stark steigenden Mietpreisen geprägt. Der Büromarkt zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Bis 30. September waren in den „Big 6“-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, München, Stuttgart) 1,9 Mio. m² Bürofläche vermietet, das bedeutet im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um 17%. Die Leerstandsraten bleiben konstant bei rund 10%. Steigerungen bei den Mietpreisen werden vor allem in Berlin, Düsseldorf und München erwartet. Auch der Logistikmarkt verzeichnet starke Aufwärtstrends: Bis 30. September wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/ Mainz, Hamburg und München ca. 1,2 Mio. m² neu vermietet. Das bedeutet im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 19%. Polen Polen zählt innerhalb der EU zu den Staaten mit dem größten Wirtschaftswachstum. Im 3. Quartal 2010 ist die polnische Wirtschaft im Jahresvergleich um 4,2% gewachsen. Laut Prognosen der EUKommission wird Polen seinen guten Kurs fortsetzen und 2011 bzw. 2012 ein Wirtschaftswachstum von 3,9% bzw. 4,2% verzeichnen. Die Bauwirtschaft zählt zu den wesentlichsten Motoren des Aufschwungs. Die EU-Förderungen – Polen ist der größte Nettoempfänger in der EU – und das Engagement internationaler Investoren sorgen dafür, dass verstärkt Immobilienprojekte umgesetzt werden. Laut aktueller KPMG-Studie „CEE Property Lending Barometer“ bietet Polen im CEE-Raum das beste Umfeld für Immobilienentwickler.

Topumfeld für

Vor allem der für die IMMOFINANZ Group wichtige Büromarkt entwickelt sich dank erhöhter Nach-

Immobilienentwickler

frage positiv. Im Berichtszeitraum wurden in Warschau um rund 100% mehr Büroflächen neu vermietet als im Vergleichszeitraum 2009. Die Leerstandsraten haben sich bei 8% eingependelt. Spitzenmieten sind stabil (EUR 21,– bis 22,–), Experten erwarten einen Anstieg der Mieten mit Mitte 2011.

MArktumfeld 17

Am Einzelhandelsmarkt bringen vor allem Einkaufszentren abseits der Hauptstadt gute Erträge. Die IMMOFINANZ Group wird von dieser Entwicklung dank der Erweiterung des Silesia City Centers in Kattowitz verstärkt profitieren. Die steigende Nachfrage wird auch in diesem Segment zu höheren Mieten führen. Am Einzelhandelssektor und im Logistikbereich bleiben die Mieten im Berichtszeitraum weitgehend stabil, ab 2011 wird mit einem Anstieg gerechnet. Tschechien Der Aufwärtstrend der tschechischen Wirtschaft setzte sich im Berichtszeitraum fort. Im August hat die Industrie ein Produktionsplus von 12,9% verzeichnet. Zugpferde des Aufschwungs sind starke Exportleistungen (+15% im ersten Halbjahr 2010) und die Automobilsparte. Am Bausektor wurde nach dem starken Rückgang im ersten Halbjahr (-12% gegenüber dem Vorjahreshalbjahr) im Berichtszeitraum ein Aufwärtstrend verzeichnet, der sich 2011 fortsetzen soll. Die Arbeitslosenrate ist bis Ende September auf 8,5% gesunken. Die positive Entwicklung kurbelt das Konsumverhalten an, Einzelhandelsflächen werden verstärkt sowohl von etablierten Playern als auch von Unternehmen, die bislang nicht am tschechischen Markt präsent waren, nachgefragt. Die IMMOFINANZ Group hat nach dem Berichtszeitraum mit dem STOP. SHOP.-Fachmarktzentrum in Znaim das insgesamt neunte Einkaufszentrum in Tschechien eröffnet. Am Büromarkt bleiben die Mieten stabil. Trotz generell hoher Leerstandsraten übersteigt bei Premiumobjekten im Prager Zentrum die Nachfrage das Angebot. Die Mietpreise liegen in diesem Segment bei EUR 20,– bis EUR 21,–. Für 2011 erwarten Experten einen Anstieg der Mieten, da die Nachfrage konjunkturbedingt ansteigen sollte und nur wenige Projekte fertiggestellt werden. Im Zuge der Portfoliooptimierung hat die IMMOFINANZ Group per Ende September 2010 die Büroimmobilie Valdek in Prag an einen dänischen Investor veräußert. Nach dem Bilanzstichtag wurde darüber hinaus ein Einzelhandelsobjekt in Budweis, Tschechien, veräußert. Beide Objekte wurden zu über den Buchwerten liegenden Kaufpreisen veräußert. Rumänien Eine Umfrage des Internationalen Währungsfonds (IWF) zeigt, dass das Verbrauchervertrauen und die finanzielle Zuversicht in Rumänien auf dem Tiefpunkt angelangt sind. Dennoch gibt es deutliche Anzeichen für eine langsame Verbesserung der angespannten Wirtschaftssituation. Rumänien hat vom IWF, der EU und der Weltbank die Zusage für ein Finanzhilfspaket in Höhe von insgesamt EUR 19,95 Mrd. erhalten und setzt ein drastisches Sparprogramm inkl. Erhöhung der Mehrwertsteuer und Lohnkürzung im öffentlichen Dienst um. Im 2. Quartal 2010 gab es bereits ein Wirtschaftswachstum von +0,3%. Insgesamt wird laut Angaben der Österreichischen Außenwirtschaft für 2010 ein Wirtschaftsrückgang von 1,5% bis 2% erwartet, für 2011 wird ein Wachstum von 3% prognostiziert. Auch am Immobilienmarkt geht es langsam aufwärts. In Bukarest wurden von Jänner bis Ende Sep-

Plus 150% bei

tember über 170.000 m² Büroflächen neu vermietet. Im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2009

Bürovermietungen

ist das ein Plus von 150%. Die Leerstandsraten sind auf rund 17% gesunken. Der Retailsektor wird

18 MArktumfeld

durch Einzelhändler auf Expansionskurs belebt, die Mieten sind stabil, teilweise bereits leicht steigend. Für die nächsten Monate wird ein weiterer Anstieg von Nachfrage und Mietpreisen erwartet. Die IMMOFINANZ Group hat nach dem Berichtszeitraum in Baia Mare im Nordwesten Rumäniens das Shopping- und Entertainmentcenter Gold Plaza, Baia Mare eröffnet. Über 80% der 30.000 m² Mietfläche waren bereits zum Zeitpunkt der Eröffnung vermietet. 2011 werden nur wenige neue Objekte fertiggestellt. Bei weiter steigender Nachfrage wird eine Stabilisierung der Mieten erwartet. Entwickler von Immobilienprojekten profitieren von deutlich gesunkenen Baukosten. Ungarn Ungarns Wirtschaft erholt sich langsam von den Folgen der internationalen Finanzkrise. Für 2010 wird ein schwaches Wachstum von etwa 0,6% prognostiziert. Das Wirtschaftsprogramm der neuen Regierung setzt auf die Stärkung der ungarischen Klein- und Mittelbetriebe. Steuererleichterungen für Familien sollen den Inlandsmarkt stärken. Derzeit leidet die Konsumfreudigkeit noch unter der hohen Verschuldung der Haushalte und stagnierender Realeinkommen. Immobilien sind vor allem in Toplagen gefragt, die Mieten sind im Spitzensegment weitgehend stabil. Der Budapester Büromarkt ist von schwacher Nachfrage und hohen Leerstandsraten geprägt, die Mieten für Premiumobjekte bleiben mit EUR 21,– weitgehend konstant. Insgesamt werden in Budapest 2010 rund 170.000 m² neue Büroflächen geschaffen. Dieser relativ niedrige Wert könnte dazu beitragen, dass es früher als erwartet zu einer ausgewogenen Balance zwischen Angebot und Nachfrage kommt. Am Retailsektor hat in der zweiten Jahreshälfte ein leichter Aufwärtstrend eingesetzt. Die Mieten in Shoppingcentern bleiben stabil. Am Logistikmarkt steigt die Nachfrage. Die Mieten bleiben aber unter Druck, da viele Unternehmen nach Möglichkeiten suchen, Kosten einzusparen. Slowakei Die Wirtschaftslage hat sich in der Slowakei entscheidend verbessert. Für 2011 hat die EU-Kommission die BIP-Prognose zwar von 3,6% auf 3,0% zurückgenommen, jedoch lag die Slowakei im 3. Quartal 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von +1,0% innerhalb der 16 Euroländer hinter Finnland an zweiter Stelle. Der Aufschwung basiert auf der guten globalen Konjunktur der Automobil- und Elektronikindustrie und den engen wirtschaftlichen Verknüpfungen mit Deutschland. Für die Exportquote wird im Vergleich zu 2009 ein Anstieg von 15% erwartet. Die Bauwirtschaft konnte im Juli ein Wachstum von 1,3% aufweisen. Projekte, die während der Krise auf Eis gelegt wurden, werden verstärkt umgesetzt. Neben den schon länger konstant positiven Entwicklungen im Infrastruktursektor hat im Berichtszeitraum auch im Wohn- und Bürosegment verstärkte Bautätigkeit eingesetzt. Die Leerstandsraten am Büromarkt haben sich bei über 10% eingependelt, die Spitzenmieten (EUR 15,– bis 17,–) sind stabil. Im Einzelhandelssegment liegen die Mieten stabil bei EUR 55,– bis 65,–. Die IMMOFINANZ Group hat nach dem Berichtszeitraum zwei Fachmarktzentren in der Slowakei eröffnet und das bestehende Portfolio auf insgesamt neun Fachmarktzentren erweitert.

marktumfeld 19

Russland Die russische Wirtschaft hat sich merklich erholt. Im 1. Halbjahr 2010 ist das Bruttoinlandsprodukt

Sinkende Arbeits-

um 2,9% gewachsen. Eine erhöhte Exportquote, die Aufwertung des Rubels und eine steigende

losigkeit und Lohn-

Nachfrage aus China verdeutlichen den Aufwärtstrend. Steuerreformen sollen die Wirtschaft weiter

erhöhungen beleben

stärken. So wurde eine Mehrwertsteuerbefreiung für Importe technologischer Produktionsausrüs-

den Retailmarkt

tung und die Möglichkeit beschleunigter gewinnmindernder Abschreibungen von Investitionen ins Anlagevermögen beschlossen. Der Internationale Währungsfonds hat das Wirtschaftswachstum für 2010 von 4,0% auf 4,25% revidiert. Für 2011 wird ein Wirtschaftswachstum von 5,0% prognostiziert. Dieser Zuwachs wird vor allem vom Privatkonsum und von steigenden Kapitalinvestitionen getragen. Die Arbeitslosenquote ist von 8,0% in der ersten Jahreshälfte auf 7,0% im Juli und 6,9% im August gesunken. Das kurbelt – ebenso wie Reallohnerhöhungen und Pensionszuschüsse – den privaten Konsum an. Der für die IMMOFINANZ Group wichtige Einzelhandelsmarkt entwickelt sich entsprechend positiv. Trotz einiger Neueröffnungen sind die Leerstandsraten am Moskauer Einzelhandelsmarkt auf 7,0% gesunken. Die Mieten sind im Berichtszeitraum um 10% bis 30% gestiegen. Die Situation am Büromarkt ist stabil, die Leerstandsraten gehen langsam zurück und lagen Ende September bei 14,7% (Moskau) bzw. 22% (St. Petersburg).

Asset- und Portfolio-Management

Rund 24.000 m 2 vermietbare Fl채che auf 14 Stockwerken

Erstklassiges B체rogeb채ude in verkehrsg체nstiger Lage

Brama Zachodnia, Warschau (PL)

Asset- und portfolio-management 21

Asset- und Portfolio-Management Die Kernaktivitäten der IMMOFINANZ Group umfassen die Vermietung von Bestandsimmobilien sowie die Entwicklung von Immobilien in den Ländern Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines homogenen, nachhaltigen, nach vier Nutzungsarten und acht Kernmärkten diversifizierten Bestandsimmobilienportfolios. Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.

Immobilienportfolio Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter den Posten „Immobilienvermögen“, „In Bau befindliches Immobilienvermögen“, „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ und unter „Immobilienvorräte“ ausgewiesen. Bei „Immobilienvorräten“ handelt es sich um Immobilien, welche mit der Absicht entwickelt werden, diese nach Fertigstellung zu verkaufen. Eigentumswohnungen stellen den klassischen Fall von Immobilienvorräten dar. Die Buchwerte des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzen sich zum Stichtag 31. Oktober 2010 wie folgt zusammen: Immobilienportfolio

Anzahl der Immobilien

Bestandsimmobilien in MEUR*)

1.503

3.821,9

681,3

Tschechien

625,2

Ungarn

529,1

Polen

646,9

4,6

Rumänien

579,2

194,5

Österreich Deutschland

Projekt pipeline in MEUR*)

In Bau befindliches Immobilienvermögen in MEUR

Immobilienvorräte in MEUR

Immobilienportfolio in MEUR

Immobilienportfolio in %

25,5

61,5

59,8

3.968,7

43,0%

29,3

25,4

23,4

759,3

8,2%

14,4

28,4

0,0

668,0

7,2%

37,3

0,0

566,4

6,1%

10,2

18,1

679,8

7,4%

41,3

69,3

884,3

9,6%

Russland

758,5

0,0

61,1

0,0

819,5

8,9%

Slowakei

261,3

10,9

1,7

13,4

287,3

3,1%

Nicht-Kernländer Gesamt

521,1

52,5

0,0

19,8

593,4

6,4%

1.824

8.424,4

368,9

229,4

203,9

9.226,7

100,0%

*) Ausweis in der Bilanz unter Immobilienvermögen bzw. zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen

22 Asset- und portfolio-management

Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt zum 31. Oktober 2010 MEUR 9.226,7. Davon entfällt der weitaus überwiegende Teil mit MEUR 8.424,4 oder 91,3% auf Bestandsimmobilien. Ein Buchwert in Höhe von MEUR 368,9 entfällt auf Pipelineprojekte, welche in der Bilanz ebenfalls im Posten „Immobilienvermögen“ ausgewiesen werden. MEUR 229,4 oder 2,5% bzw. MEUR 203,9 oder 2,2% des Buchwerts des Immobilienportfolios beziehen sich auf aktive verfolgte Entwicklungsprojekte bzw. auf Immobilienvorräte. Der regionale Schwerpunkt des Portfolios der IMMOFINANZ Group liegt in Österreich mit 43,0% gefolgt von Rumänien mit 9,6% und Russland mit 8,9%.

Bestandsimmobilien Bestandsimmobilien sind jene Immobilien, welche per 31. Oktober 2010 zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen von der IMMOFINANZ Group gehalten werden. Das Bestandsimmobilienportfolio repräsentiert einen Buchwert in Höhe von EUR 8.424,4 Mio. und somit 91,3% des gesamten Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group zum 31. Oktober 2010. Durch die Vermietung von Bestandsimmobilien wurden im laufenden Geschäftsjahr Mieterlöse in Höhe von MEUR 277,1 erwirtschaftet. Bestands immobilien

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m2

Auslastungsgrad in %

Mieteinnahmen 1. Halbjahr 2010/11 in MEUR

Rendite in %*)

Österreich

1.449

3.821,9

45,4%

3.426.463,9

3.125.215,2

91,2%

100,0

5,2%

Deutschland

681,3

8,1%

1.033.450,6

931.249,2

90,1%

26,8

7,9%

Tschechien

625,2

7,4%

369.857,0

298.396,5

80,7%

21,4

6,9%

Ungarn

529,1

6,3%

401.525,3

300.921,4

74,9%

18,3

6,9%

Polen

646,9

7,7%

289.876,9

270.082,7

93,2%

24,2

7,5%

Rumänien

579,2

6,9%

378.931,6

330.796,3

87,3%

22,8

7,9%

Russland

758,5

9,0%

183.297,2

168.498,3

91,9%

34,2

9,0%

Slowakei

261,3

3,1%

143.148,3

128.601,7

89,8%

9,0

6,9%

NichtKernländer

521,1

6,2%

427.320,6

366.693,2

85,8%

20,4

7,8%

1.682

8.424,4

100,0% 6.653.871,4

5.920.454,6

89,0%

277,1

6,6%

Gesamt *)

Auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen des H1 2010/11 nach Hauptnutzungsart

Die IMMOFINANZ Group hält mit Stichtag 31. Oktober 2010 1.682 Bestandsimmobilien mit einem Buchwert in Höhe von MEUR 8.424,4 in ihrem Immobilienportfolio. Der Auslastungsgrad der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group beträgt zum 31. Oktober 2010 89,0%. Regional

Asset- und portfolio-management 23

gesehen liegt der Schwerpunkt der Bestandsimmobilien in Österreich (MEUR 3.821,9), gefolgt von Russland (MEUR 758,5) und Deutschland (MEUR 681,3). Die im Ländervergleich höchsten Renditen wurden mit 9,0% in Russland erwirtschaftet. Die Bestandsimmobilien der Nicht-Kernländer umfassen MEUR 215,2 in der Schweiz, MEUR 115,9 in den Niederlanden und MEUR 98,3 in den USA. Daneben bestehen Bestandsimmobilien unter anderem in Kroatien, Slowenien, Frankreich, Bulgarien und Italien. Die sektorale Verteilung der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group stellt sich wie folgt dar: Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Mieteinnahmen 1. Halbjahr 2010/11 in MEUR

Rendite in %*)

121

2.713,3

32,2%

1.454.406,7

1.139.118,0

78,3%

87,2

6,4%

Büro Einzelhandel Wohnen Logistik Übrige Gesamt *)

188

2.072,7

24,6%

979.817,5

901.505,3

92,0%

81,5

7,9%

1.265

2.607,8

31,0%

2.728.413,4

2.599.187,2

95,3%

64,3

4,9%

102

847,9

10,1%

1.423.589,5

1.216.592,2

85,5%

37,0

8,7%

182,8

2,2%

67.644,4

64.051,9

94,7%

7,0

7,7%

1.682

8.424,4

100,0% 6.653.871,4

5.920.454,6

89,0%

277,1

6,6%

Auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen des H1 2010/11 nach Hauptnutzungsart

Der Buchwert der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group beträgt insgesamt MEUR 8.424,4, wovon 32,2% auf Büro-, 24,6% auf Einzelhandels-, 31,0% auf Wohn- und 10,1% auf Logistikimmobilien entfallen. Der Auslastungsgrad des Bestandsimmobilienportfolios beträgt 89,0%. Die Mieteinnahmen im ersten Halbjahr 2010/11 betragen MEUR 277,1, was einer Rendite von 6,6% entspricht. Die höchste Rendite wird im Bereich Logistik (8,7%) erzielt, die niedrigste hingegen im Segment Wohnen (4,9%). Die Auslastungsgrade sind im Segment Wohnen mit 95,3% am höchsten und im Segment Büro mit 78,3% am niedrigsten.

24 Asset- und portfolio-management

Mietauslaufprofil Büro

Büro Der Buchwert der 121 Bürobestandsimmobilien beträgt

13,46%

MEUR 2.713,3 und somit 32,2% des Bestandsimmobilienportfo-

bis zum 31. Oktober 2011

lios. Die IMMOFINANZ Group ist in allen Kernmärkten mit Ausnahme von Russland mit Bürobestandsimmobilien vertreten. Die 14,99%

bis zum 31. Oktober 2012

vermietbare Fläche dieses Büroportfolios beträgt 1.454.406,7 m², welche zum 31. Oktober 2010 zu 78,3% ausgelastet ist. Die Miet-

13,89%

einnahmen der ersten sechs Monate betragen MEUR 87,2, was

bis zum 31. Oktober 2013

22,06%

einer Rendite von 6,4% entspricht. Regional ist die IMMOFINANZ Group mit dem Bürobestandsim-

bis zum 31. Oktober 2015

mobilienportfolio schwerpunktmäßig in den Kernmärkten Österreich, Tschechien und Rumänien vertreten. Dabei zählen der Busi27,89%

ab dem 01. November 2015

ness Park Vienna in Wien, Österreich, sowie der IRIDE Business Park in Bukarest, Rumänien, zu den bedeutendsten Immobilien.

7,71%

unbefristet

Das Auslaufprofil der Mietverträge stellt sich wie in Grafik links 25%

50%

gezeigt dar.

100%

Der Bürosektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten Polen Immobilien 17 Buchwert 323,6 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 12,7 Auslastungsgrad 89,4% Rendite2) 7,9%

Slowakei Immobilien 2 Buchwert in MEUR 81,6 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 1,8 Auslastungsgrad 98,0% Rendite2) 4,3%

11,9% 3,8% 17,1%

Tschechien Immobilien 16 Buchwert in MEUR 463,1 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 15,8 Auslastungsgrad 86,8% Rendite2) 6,8%

1) 2)

39,1%

Österreich Immobilien 55 Buchwert in MEUR 1.060,6 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 27,8 Auslastungsgrad 70,8% Rendite2) 5,2%

Mieteinnahmen nach Hauptnutzungsart im H1 2010/11 Auf Basis der annualisierten Mieteinnahmen im H1 2010/11

Rumänien Immobilien 9 Buchwert in MEUR 334,0 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 15,4 Auslastungsgrad 90,8% Rendite2) 9,2%

3,0%

11,0%

12,3% Ungarn Immobilien 12 Buchwert in MEUR 297,6 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 8,9 Auslastungsgrad 68,7% Rendite2) 6,0% 1,8%

Deutschland Immobilien 7 Buchwert in MEUR 103,5 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 3,3 Auslastungsgrad 71,3% Rendite2) 6,3%

Buchwert in % Buchwert gesamt: 2.713,3 MEUR

Nicht-Kernländer Immobilien 3 Buchwert in MEUR 49,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 1,5 Auslastungsgrad 61,0% Rendite 6,2%

Asset- und portfolio-management 25

Mietauslaufprofil Einzelhandel

Einzelhandel Der Buchwert der 188 Einzelhandelsbestandsimmobilien beträgt MEUR 2.072,7. Die Auslastung per 31. Oktober 2010

14,76%

bis zum 31. Oktober 2011

beträgt 92,0%. Auf Basis der Mieteinnahmen des ersten Halbjahres 2010/11 in der Höhe von MEUR 81,5 ergibt sich eine 10,71%

Rendite von 7,9%. Die höchste Rendite wird in Deutschland

bis zum 31. Oktober 2012

mit 9,3% verzeichnet, während die mit 5,3% niedrigste Rendite in Rumänien erwirtschaftet wird.

8,79%

bis zum 31. Oktober 2013

Gemessen am Buchwert stellen die Kernmärkte Russland, Österreich und Polen die bedeutendsten Märkte im Segment

21,39%

bis zum 31. Oktober 2015

Einzelhandel dar. Die gemessen am Buchwert bedeutendsten Immobilien im Bereich Einzelhandel sind die Shoppingcen-

ab dem 01. November 2015

36,92%

ter Golden Babylon Rostokino in Moskau, Russland, und das Silesia City Center in Kattowitz, Polen. 7,43%

Das Auslaufprofil der Mietverträge stellt sich wie in Grafik

unbefristet 25%

rechts gezeigt dar.

50%

Deutschland Immobilien 2 Buchwert in MEUR 9,5 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 0,4 Auslastungsgrad 100,0% Rendite 9,3%

100%

Der Einzelhandelssektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten Polen Immobilien 3 Buchwert in MEUR 285,1 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 9,7 Auslastungsgrad 96,1% Rendite 6,8%

Buchwert in % Buchwert gesamt: 2.072,7 MEUR

Russland Immobilien 4 Buchwert in MEUR 729,2 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 32,2 Auslastungsgrad 89,6% Rendite 8,8% Slowakei Immobilien 8 Buchwert in MEUR 165,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 7,0 Auslastungsgrad 97,3% Rendite 8,5%

13,8% 0,5% 6,6% 8,0

1) 2)

16,0%

Österreich Immobilien 142 Buchwert in MEUR 331,2 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 13,9 Auslastungsgrad 90,9% Rendite 8,4%

Mieteinnahmen nach Hauptnutzungsart im H1 2010/11 Auf Basis der annualisierten Mieteinnahmen im H1 2010/11

Rumänien Immobilien 3 Buchwert in MEUR 219,4 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 5,8 Auslastungsgrad 91,4% Rendite 5,3%

8,0%

10,6% Ungarn Immobilien 12 Buchwert in MEUR 166,1 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 6,6 Auslastungsgrad 90,8% Rendite 7,9% 1,5%

Tschechien Immobilien 11 Buchwert in MEUR 136,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 5,1 Auslastungsgrad 93,6% Rendite 7,4%

35,2%

Nicht-Kernländer Immobilien 3 Buchwert in MEUR 30,6 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR 0,9 Auslastungsgrad 88,8% Rendite 5,6%

26 Asset- und portfolio-management

Mietauslaufprofil Einzelhandel

Logistik Der Buchwert der 102 Logistikbestandsimmobilien beträgt

8,51%

MEUR 847,9 und somit 10,1% des Bestandsimmobilienport-

bis zum 31. Oktober 2011

folios. Die höchste Rendite innerhalb der Kernmärkte wird in Österreich (15,2%) erzielt. Die Auslastung des Logistikportfo8,52%

bis zum 31. Oktober 2012

14,99%

lios beträgt 85,5%. Innerhalb des Logistikportfolios liegt der Schwerpunkt auf

bis zum 31. Oktober 2013

Deutschland, wo sich – gemessen am Buchwert – 50,5% des Logistikbestandsportfolios befinden. Die übrigen Kernmärkte

24,91%

der IMMOFINANZ Group repräsentieren jeweils unter 8,0%

bis zum 31. Oktober 2015

des Portfolios. Wesentliche Logistikportfolios finden sich in 36,45%

6,62%

den Nicht-Kernländern Niederlande (MEUR 111,9) sowie in

ab dem 01. November 2015

der Schweiz (MEUR 80,6). Das Auslaufprofil der Mietverträge stellt sich wie in Grafik links

unbefristet

gezeigt dar. 25%

50%

100%

Der Logistiksektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten Polen Immobilien 3 Buchwert in MEUR 38,2 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 1,7 Auslastungsgrad 100,0% Rendite2) 9,0%

Deutschland Immobilien 52 Buchwert in MEUR 427,9 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 17,9 Auslastungsgrad 90,7% Rendite2) 8,4%

Buchwert in % Buchwert gesamt: 847,9 MEUR

Russland Immobilien 1 Buchwert in MEUR 29,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 2,1 Auslastungsgrad 100,0% Rendite2) 14,0% Slowakei Immobilien 1 Buchwert in MEUR 14,4 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 0,2 Auslastungsgrad 53,2% Rendite2) 2,7%

4,5% 50,5%

Tschechien Immobilien 1 Buchwert in MEUR 25,8 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 0,6 Auslastungsgrad 41,2% Rendite2) 4,7%

1) 2)

1,5%

Österreich Immobilien 9 Buchwert in MEUR 12,7 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 1,0 Auslastungsgrad 100,0% Rendite2) 15,2%

Mieteinnahmen nach Hauptnutzungsart im H1 2010/11 Auf Basis der annualisierten Mieteinnahmen im H1 2010/11

1,7%

Rumänien Immobilien 3 Buchwert in MEUR 25,8 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 1,2 Auslastungsgrad 64,2% Rendite2) 9,6%

7,7% 3,0% Ungarn Immobilien 5 Buchwert in MEUR 65,4 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 2,8 Auslastungsgrad 68,5% Rendite2) 8,4%

24,6%

3,0%

3,5%

Nicht-Kernländer Immobilien 27 Buchwert in MEUR 208,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 9,6 Auslastungsgrad 89,4% Rendite2) 9,2%

Asset- und portfolio-management 27

Mietauslaufprofil Wohnen

Wohnen Der Buchwert der 1.265 Wohnbestandsimmobilien beträgt MEUR 2.607,8 und somit 31,0% des Bestandsimmobilienportfo-

2,03% bis zum 31. Oktober 2011

lios. Die Mieteinnahmen des ersten Halbjahres 2010/11 betragen MEUR 64,3, was einer Rendite von 4,9% entspricht. Dies stellt im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten die niedrigste

0,29% bis zum 31. Oktober 2012

Rendite dar. Der Auslastungsgrad ist hingegen mit 95,3% konstant hoch.

0,25% bis zum 31. Oktober 2013

Regional gesehen liegt der Schwerpunkt der Wohnimmobilien in Österreich, gefolgt von Deutschland. Bezogen auf die

0,27% bis zum 31. Oktober 2015

Rendite wird im Bereich Deutschland eine signifikant höhere Rendite als in Österreich erwirtschaftet, was im Wesentlichen auf die Beschränkungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsge-

2,89%

ab dem 01. November 2015

setzes in Österreich zurückzuführen ist. unbefristet

Das Auslaufprofil der Mietverträge stellt sich wie in Grafik 10%

rechts gezeigt dar.

94,26% 100%

100%

Der Wohnsektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten

3,8%

Deutschland Immobilien 23 Buchwert in MEUR 140,3 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 5,2 Auslastungsgrad 92,1% Rendite2) 7,4%

Buchwert in % Buchwert gesamt: 2.607,8 MEUR

Nicht-Kernländer Immobilien 3 Buchwert in MEUR 98,4 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 3,7 Auslastungsgrad 82,2% Rendite2) 7,5%

5,4% Österreich Immobilien 1.239 Buchwert in MEUR 2.369,1 Mieteinn. 1. HJ. in MEUR1) 55,1 Auslastungsgrad 96,0% Rendite2) 4,6%

90,8% Mieteinnahmen nach Hauptnutzungsart im H1 2010/11 2) Auf Basis der annualisierten Mieteinnahmen im H1 2010/11 1)

28 Asset- und portfolio-management

82,6% des Wohnbestandsimmobilienportfolios der IMMOFINANZ Group entfällt auf die BUWOG, einem 100%-Unternehmen der IMMOFINANZ Group. Hierbei gibt es die Besonderheit, dass alle vor 01. April 2001 bezugsfertig gestellten Objekte dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen und somit vor allem hinsichtlich der Mietzinsbildung Einschränkungen gegeben sind. Trotz dieser deutlichen Einschränkungen konnte der Nettohauptmietzins der BUWOG je m² in den letzten fünf Jahren um 27,8% gesteigert werden. Im selben Zeitraum stieg der Verbraucherpreisindex (VPI) vergleichsweise nur um 11,8%.

EURO

Mietzinsentwicklung je m²

3,5

3,27

3,49

3,38

3,11 3,0

2,73

2,84

2,78

2,90

2,5

2,0

1,5 Oktober 04

April 05

April 06

April 07

April 08

April 09

April 10

Oktober 10

Durch die engen Mietzinsbildungsregeln des WGG ist in vielen Fällen der Verkauf frei werdender Mietwohnungen zielführender als die neuerliche Vermietung. Dazu ist es notwendig, dass an den jeweiligen Wohnhausanlagen zunächst Wohnungseigentum begründet wird, um die Wohnungen auch verkaufen zu können. Erlöse aus dem Verkauf frei werdender Wohnungen in Mio. Euro 36,58

29,86

35 30

31,30

23,92

25 20 15

9,59

10 5

2006

2007

2008

2009

2010

In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2010/11 wurden 183 Wohnungen verkauft, im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von rund 30%, für die ein Kaufpreis von rund EUR 25 Mio. erzielt wurde.

Asset- und portfolio-management 29

Übrige Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Mieteinnahmen 1. Halbjahr 2010/11 in MEUR

Rendite in %

Österreich

48,2

26,4%

33.642,4

33.611,9

99,9%

2,3

9,5%

Nicht-Kernländer

134,6

73,6%

34.002,0

30.440,0

89,5%

4,7

7,1%

Gesamt

182,8

100,0%

67.644,4

64.052

94,7%

7,0

7,7%

Der Buchwert jener Bestandsimmobilien, welche einer anderen als den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Wohnen bzw. Logistik zuzurechnen sind, beträgt EUR 182,8 bzw. 2,2% des Bestandsimmobilienportfolios. Diese sechs Immobilien repräsentieren einen Buchwert von MEUR 182,8 und eine vermietbare Fläche von insgesamt 67.644,4 m2. Die Auslastung ist mit 94,7% hoch im Vergleich zu den übrigen Nutzungsarten. Die Mieteinnahmen im ersten Haljahr 2010/11 betragen MEUR 7,0, was einer Rendite von 7,7% gleichkommt. Bei den in dieser Kategorie enthaltenen Immobilien handelt es sich überwiegend um Hotels. Das – gemessen am Buchwert – bedeutendste Objekt in dieser Kategorie ist das Hotel Kempinski in St. Moritz, Schweiz. Da diese Immobilien wegen ihrer Nutzungsart außerhalb des strategischen Fokus der IMMOFINANZ Group liegen, ist kurz- bis mittelfristig ein Verkauf dieser Bestandsimmobilien geplant.

Entwicklungsprojekte Im Bilanzposten „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind ausschließlich jene Immobilienentwicklungen enthalten, die aktiv von der IMMOFINANZ Group vorangetrieben werden. Bei den Pipelineprojekten handet es sich um Grundstücksreserven sowie um temporär eingestellte Projekte. Pipelineprojekt sind im Bilanzposten „Immobilienvermögen“ gemeinsam mit den Bestandsimmobilien ausgewiesen.

n In Bau befindliches Immobilienvermögen n Pipelineprojekte

61,66% 38,34%

38,34% aller Entwicklungsprojekte bzw. ein Buchwert in Höhe von MEUR 229,4 entfällt auf in Bau befindliches Immobilienvermögen. Der restliche Buchwert bzw. 55 Projekte entfallen auf Pipelineprojekte.

30 Asset- und portfolio-management

Projektpipeline

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Offene Baukosten in MEUR

Geplante vermietbare Fläche in m²

Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in MEUR

Österreich

61,5

34,1

35.538,6

99,7

Deutschland

25,4

45,4

24.550,0

82,1

Tschechien

28,4

45,4

36.145,5

89,6

Polen

10,2

51,3

20.937,0

72,2

Rumänien

41,3

60,9

60.055,0

109,5

Russland

61,1

69,6

50.561,2

158,5

Slowakei

1,7

0,0

1.731,9

1,7

Gesamt

229,4

306,6

229.519,2

613,2

Der Fokus der Immobilienentwicklungen liegt derzeit auf den Kernmärkten Österreich, Russland und Rumänien. Gemäß der Strategie der IMMOFINANZ Group werden keine Entwicklungsprojekte in Nicht-Kernmärkten durchgeführt. Die noch offenen Baukosten betragen MEUR 306,6 bei Gesamtkosten in Höhe von MEUR 657,0. Folgende Immobilienentwicklungsprojekte sind jene mit dem größten Verkehrswert nach Fertigstellung. Projekt

Land

Nutzungsart

Geplante vermietbare Fläche

Fertigstellung

Goodzone

Russland

Friesenquartier Köln

Deutschland

Einzelhandel

67.500,00

2. Halbjahr 2012

Büro

49.000,00

2. Halbjahr 2012

Heller Fabrik

Österreich

Wohnen

27.000,00

2. Halbjahr 2011

CSOB Na Prikope

Tschechien

Büro

16.000,00

2. Halbjahr 2012

Maritimo Shopping Center

Rumänien

Einzelhandel

35.500,00

2. Halbjahr 2011

Erweiterung Silesia City Center

Polen

Einzelhandel

20.000,00

2. Halbjahr 2011

Gold Plaza Baia Mare

Rumänien

Einzelhandel

30.500,00

bereits eröffnet

CSOB Jungmannova

Tschechien

Büro

8.000,00

1. Halbjahr 2012

Diverse BUWOG-Projekte

Österreich

Wohnen

8.000,00

2011–2012

Diverse STOP.SHOP.-Projekte

Slowakei/ Tschechien

Einzelhandel

29.000,00

2010–2012

Diese Zahlen beziehen sich auf 100% des Projekts und berücksichtigen kein Beteiligungsverhältnis der IMMOFINANZ Group an diesem Projekt.

Gemessen am voraussichtlichen Verkehrswert nach Fertigstellung ist Russland vor Rumänien und Österreich der wichtigste Kernmarkt im Projektentwicklungsbereich. Projektpipeline Bei den Pipelineprojekten handelt es sich zum überwiegenden Teil um Grundstücksreserven bzw. um temporär eingestellte Projekte. Um den richtigen Zeitpunkt für die Reaktivierung dieser Projekte zu erkennen, werden diese permanent evaluiert. So fließen die Verfügbarkeit von Baugenehmigungen, der Baufortschritt, die rechtliche Rahmenbedingungen, die Höhe des von der IMMOFINANZ Group bereits investierten Eigenkapitals, die Höhe des bis zur Fertigstellung erforderlichen Kapitals, die Verfügbarkeit

Asset- und portfolio-management 31

von Bankfinanzierungen, die Vorvermietung, die erwartete Rendite, die durch Alternativprojekte erzielbaren Renditen, die Erwartungen hinsichtlich der Wiederveräußerbarkeit und zahlreiche weitere Faktoren in die Entscheidung mit ein.

Immobilienvorräte Bei „Immobilienvorräten“ handelt es sich um Immobilien, welche mit der Absicht entwickelt werden, diese nach Fertigstellung zu verkaufen. Eigentumswohnungen stellen den klassischen Fall von Immobilienvorräten dar. Die Immobilienvorräte der IMMOFINANZ Group repräsentieren per 31. Oktober 2010 einen Buchwert in Höhe von MEUR 203,9.

n fertiggestellte Wohnungen n In Bau befindliche Vorratsimmobilien n Pipelineprojekte

62,6% 11,2%

26,2%

MEUR 22,7 bzw. 11,2% der Immobilienvorräte entfallen auf bereits fertiggestellte Wohnungen, die zurzeit aktiv vermarktet werden. 26,2% der Immobilienvorräte befinden sich zurzeit in Bau, während 62,6% temporär eingestellt sind. Bei den Pipelineprojekten handelt es sich zum überwiegenden Teil um Grundstücksreserven bzw. um temporär eingestellte Entwicklungsprojekte. Der Fokus der Immobilienvorratsentwicklungen liegt derzeit auf den Kernmärkten Österreich und Deutschland. In Bau befindliche Vorratsimmobilien

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Offene Baukosten in MEUR

Verkaufbare Fläche in m²

Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in MEUR

Österreich

27,0

11,9

19.998,7

46,1

Deutschland

23,4

41,9

22.661,5

75,8

Nicht-Kernländer

3,0

0,1

9.224,4

6,0

Gesamt

53,4

53,9

51.884,6

127,9

Die noch offenen Baukosten betragen MEUR 53,9 bei Gesamtkosten in Höhe von MEUR 110,2. Bei den fertiggestellten Immobilienvorräten handelt es sich um Wohnungen in Österreich und Serbien.

32 Asset- und portfolio-management

Folgende Immobilienentwicklungsprojekte sind jene mit dem größten Verkehrswert nach Fertigstellung: Projekt

Land

Nutzungsart

Geplante vermietbare Fläche

Fertigstellung

Friesenquartier Köln

Deutschland

Heller Fabrik

Österreich

Wohnen

45.000,00

2. Halbjahr 2012

Wohnen

14.000,00

2. Halbjahr 2011

Diese Zahlen beziehen sich auf 100% des Projekts und berücksichtigen nicht die Beteiligung der IMMOFINANZ Group an diesem Projekt.

Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Zum 31. Oktober 2010 sind Immobilien mit einem Buchwert von MEUR 21,4 als zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen klassifiziert. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Immobilien in Österreich und Tschechien.

Forward Purchase Die IMMOFINANZ Group hat in der Vergangenheit Entwicklungsprojekte unter anderem über Forward-Purchase-Verträge realisiert. Dabei handelt es sich um Verträge mit Immobilienentwicklern, Immobilien bei Fertigstellung zu vorab vereinbarten Konditionen zu erwerben, sofern gewisse Bedingungen erfüllt werden. Die IMMOFINANZ Group ist per 31. Oktober 2010 an jenen Projektgesellschaften, die die unten angeführten Immobilien halten, mit bis zu 15% beteiligt. Da es sich dabei weder um voll- noch quotenkonsolidierte Gesellschaften handelt, sind diese Immobilien nicht im oben beschriebenen Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group enthalten. In folgenden Ländern ist zu erwarten, dass die den Forward-Purchase-Verträgen zugrunde liegenden Bedingungen erfüllt werden und Ankaufsverpflichtungen der IMMOFINANZ Group ausgelöst werden: Forward Purchases

Slowakei

Anzahl Immobilien

Zukünftige Ankaufspreise der Immobilien in MEUR

32,9

Ungarn

44,4

IMMOFINANZ Group

72,2

Bei den bestehenden Forward-Purchase-Verpflichtungen handelt es sich ausschließlich um STOP.SHOP.-Fachmarktzentren, welche im Rahmen von Share Deals erworben werden.

Investor Relations 33

Finanzierungen & Geschäftsverlauf

Geriatriezentrum (Public Private Partnership), Büros, Wohnpark

Gesamtfläche rund 17.700 m²

Heller Fabrik, Wien (AT)

34 Finanzierungen

Finanzierungen Die wesentlichen Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group setzen sich zum 31. Oktober 2010 wie folgt zusammen:

Wandelanleihen in EUR

Restschuld in TEUR

Restschuld fix verzinst in %

Zinssatz fix verzinst in % zum 31. Okt. 2010

Restschuld variabel verzinst in %

Zinssatz variabel verzinst in % zum 31. Okt. 2010

Zinssatz gesamt zum 31. Okt. 2010

967.500,00

100,00%

3,82%

0,00%

3,82%

Bankverbindlichkeiten in EUR

3.734.109,00

13,80%

3,72%

86,20%

2,54%

2,75%

Bankverbindlichkeiten in CHF

150.946,04

17,98%

3,56%

82,02%

1,67%

2,01%

Bankverbindlichkeiten in USD

123.711,98

48,85%

8,05%

51,15%

3,47%

5,71%

Bankverbindlichkeiten in RON

305,93

0,00%

100,00%

8,62%

Bankverbindlichkeiten in CZK

62,51

0,00%

100,00%

3,32%

Gebietskörperschaften in EUR

565.664,77

99,92%

1,15%

0,00%

1,15%

5.542.300,22

38,54%

3,28%

61,46%

2,53%

2,82%

IMMOFINANZ Group

In Summe beläuft sich die Restschuld der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group per 31. Oktober 2010 auf TEUR 5.542.300,22 und umfasst drei aushaftende Wandelanleihen (ISIN XS0416178530; ISIN XS0283649977; ISIN XS0332046043), Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften. 61,46% der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten sind variabel verzinst und weisen zum Stichtag 31. Oktober 2010 einen gewichteten Durchschnittszinssatz von 2,53% auf. Die weiteren 38,54% der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten sind fix mit einem Zinssatz von 3,28% verzinst. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz sämtlicher wesentlicher Finanzverbindlichkeiten beträgt 2,82%. In diesem Zinssatz sind keine Aufwendungen für Derivate berücksichtigt. Derivate Zum Stichtag 31. Oktober hat die IMMOFINANZ Group Bankverbindlichkeiten in Höhe eines Referenzbetrages von TEUR 2.042.911,3 mittels 107 Derivaten abgesichert. Variables Element

Referenzbeträge in TEUR

Fixierter Zinssatz

Marktdaten per 31. Okt. 2010 in %

Marktwert 30. April 2010 in TEUR

CAP

6-M-Euribor

110.362,2

4,61%

1,27%

-238,4

CAP

3-M-Euribor

677.557,0

4,56%

1,04%

-1.641,9

CAP

3-M-Euribor

238.937,8

4,67%

1,04%

40,4

SWAP

3-M-Euribor

990.876,8

3,12%

1,04%

-39.780,0

SWAP

3-M-Libor CHF

18.237,5

1,73%

0,17%

-897,4

SWAP

3-M-Libor USD

6.939,9

1,35%

0,29%

Gesamt

n Bankverbindlich keiten fix verzinst n Bankverbindlich keiten fix verzinst durch Derivate n Bankverbindlichkeiten variabel verzinst

2.042.911,3

-160,7 -42.678,4

Insgesamt sind TEUR 1.016.054,3 mittels SWAPS 24,60%

bzw. TEUR 1.026.857,0 mittels Caps abgesichert. 38,54%

36,86%

Durch den Einsatz von Derivaten werden die Zinsaufwendungen von weiteren 36,86% der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten mittels Caps und SWAPS gehedgt. Inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete Durchschnittszinssatz der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,23%.

Finanzierungen 35

Das Fälligkeitsprofil der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten setzt sich wie folgt zusammen: 1.500 MEUR

Wandelanleihe 2011 Wandelanleihen 2014 bzw. 2017 Gebietskörperschaften Syndikatsverbindlichkeit Bankverbindlichkeiten

1.250

1.000

750

500

250

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

bis

t. Ok

v. 2 No

Die Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen beziehen sich auf drei Wandelanleihen und stellen sich zum 31. Oktober 2010 wie folgt dar: ISIN

Fälligkeit

Nominale per 31. Oktober 2010

Wandelanleihe 2009–2011

XS0416178530

22. Dez. 2011

194.200.000,00

Wandelanleihe 2007–2014

XS0283649977

19. Jän. 2012*)

565.300.000,00

Wandelanleihe 2007–2017

XS0332046043

19. Nov. 2012*)

Gesamt

208.000.000,00 967.500.000,00

*) Put-Optionen der Wandelanleiheinhaber

Da der Wandlungspreis der Wandelanleihe 2011 bei EUR 2,– und somit deutlich unter dem Aktienkurs liegt, ist davon auszugehen, dass Investoren ihr Wandlungsrecht ausnützen werden. IMMOFINANZ Group evaluiert zurzeit Refinanzierungsmöglichkeiten für die Wandelanleihen 2014 und 2017. Die Refinanzierung dieser Wandelanleihen, deren Nominale per 31. Oktober 2010 MEUR 773,3 beträgt, ist für das 1. Halbjahr 2011 geplant und stellt eine der Grundvoraussetzungen für eine mögliche Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2010/11 dar.

36 GEschäftsverlauf

Geschäftsverlauf Die IMMOFINANZ Group bestätigt durch ein stabiles, positives Ergebnis im 2. Quartal des Geschäftsjahres 2010/11 den erfolgreichen Turnaround und den Aufwärtstrend des 1. Quartals. Durch die weitere Optimierung des Portfolios, Kostensenkungen im operativen Bereich und die verstärkte Fokussierung auf Cashflow-Generierung ist eine weitere Verbesserung der Ergebnisse in den Folgequartalen zu erwarten! Erträge aus Asset Management Trotz schwerer Rahmen

Im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2010/11 wurden Mieterlöse in der Höhe von EUR 277,1 Mio.

bedingungen Zuwächse

erwirtschaftet. Dies entspricht einem Anstieg von 4,9% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vor-

im Einzelhandel und

jahres (EUR 264,0 Mio.). Während die Umsatzerlöse im gleichen Zeitraum um 3,3% von EUR 352,5 Mio.

Mietbereich

auf EUR 364,3 Mio. stiegen, waren die Erträge aus Asset Management mit EUR 224,2 Mio. leicht rückläufig (Vorjahr: EUR 229,3 Mio.). Die Einnahmen im Einzelhandel entwickelten sich – insbesondere durch die Eröffnung des Shoppingcenters Golden Babylon Rostokino in Moskau – positiv und stiegen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als EUR 18,9 Mio. auf EUR 87,9 Mio. Die Mieterlöse im Bereich Büro sanken wegen Immobilienverkäufen und dem Beginn von Bauarbeiten im bislang vermieteten Gerling-Quartier in Köln. Erträge aus Immobilienverkäufen Aus den im Berichtszeitraum durchgeführten Immobilienverkäufen wurden Erträge in Höhe von EUR 13,3 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber den im Vorjahr erwirtschafteten Erträgen in Höhe von EUR 12,4 Mio. bedeutet dies einen Anstieg um 7,3%. Bei den verkauften Immobilien handelt es sich überwiegend um Wohnimmobilien in Österreich. Erträge aus Immobilienentwicklung Sowohl die Erlöse als auch die Erträge aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien konnten im Vergleich zum Berichtszeitraum des Vorjahres signifikant erhöht werden. Während im 1. Halbjahr 2009/10 Erlöse in Höhe von EUR 9,3 Mio. und Erträge in Höhe von EUR 1,9 Mio. erwirtschaftet wurden, konnten in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2010/11 Erlöse in Höhe von EUR 36,3 Mio. und Erträge in Höhe von EUR 6,2 Mio. erzielt werden. Die Veräußerungserlöse dieser Vorratsimmobilien beziehen sich mit EUR 27,5 Mio. auf Österreich, mit EUR 5,8 Mio. auf Polen und mit EUR 3,0 Mio. auf Serbien. EBITDA, EBIT, EBT, Konzernergebnis und Cashflow Das operative Ergebnis (EBITDA) verringerte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum von EUR 216,9 Mio. auf EUR 181,4 Mio. Dieser Rückgang ist insbesondere auf die im Jahresvergleich um EUR 34,5 Mio. niedrigeren sonstigen betrieblichen Erträge zurückzuführen. Die Verringerung beruht auf dem Wegfall von Einzeleinflüssen des Vorjahrs.

EBIT um 19,2% gesteigert

Aufgrund des positiven Bewertungsergebnisses in Höhe von EUR 86,3 Mio. (Vorjahr: EUR 7,7 Mio.), welches zum überwiegenden Teil auf Wechselkurseffekte zurückzuführen ist, konnte das EBIT von EUR 224,6 Mio. um 19,2% auf EUR 267,7 Mio. gesteigert werden.

GEschäftsverlauf 37

Durch den Wegfall singulärer Ereignisse – im Vergleichszeitraum des Vorjahres wurden signifikante Erträge durch den Rückkauf von Wandelanleihen erwirtschaftet – sowie aufgrund von Wechselkursaufwendungen verringerte sich das Finanzergebnis von EUR -17,2 Mio. auf EUR -149,3 Mio. wodurch das Ergebnis vor Steuern (EBT) von EUR 207,4 Mio. auf EUR 118,4 Mio. sank. Die Steueraufwendungen reduzierten sich von EUR -43,9 Mio. auf EUR -10,1 Mio. Dadurch ergibt sich ein Rückgang des Konzernergebnisses von EUR 163,5 Mio. auf EUR 108,3 Mio. Der Cashflow aus dem Ergebnis ist von EUR 173,9 Mio. auf EUR 147,4 Mio. gesunken. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg hingegen von EUR 187,0 Mio. auf EUR 194,3 Mio., was insbesondere auf den Abbau von Forderungen zurückzuführen ist. Der operative Cashflow, der die laufende Geschäftstätigkeit sowie die Investitionstätigkeit umfasst, verbesserte sich im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2010/11 auf EUR 222,0 Mio. (Vorjahr: EUR 34,6 Mio.), da die Veräußerungserlöse deutlich über den Investitionsausgaben lagen. NAV je Aktie und Ergebnis je Aktie Der verwässerte Net Asset Value (NAV) je Aktie stieg gegenüber dem 31. Juli 2010 von EUR 4,82 auf EUR 4,95. Somit notiert die IMMOFINANZ-Aktie auf Basis des Aktienkurses vom 31. Oktober 2010 (EUR 2,83) mit einem Abschlag von 42,87% zum NAV. Das Ergebnis je Aktie beträgt für das 1. Halbjahr 2010/11 EUR 0,11 (Vorjahr: EUR 0,18).

Anhang

Shopping- und Entertainmentcenter mit einer geplanten vermietbaren Fläche von über 50.000 m²

Rund 130 Geschäftslokale inkl. Kino und Gastronomiebetrieben

Maritimo Shopping Center, Constanta (RO)

Anhang 39

Anhang 40 41 42 43 44 46 52 52 52 56 56

57 57 57 57 58 59 59 59 60

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzernbilanz zum 31. Oktober 2010 Konzern-Cashflow-Statement Konzern-Eigenkapitalentwicklung Segmente 1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2. Konsolidierungskreis 2.1 Erstkonsolidierungen 2.2 Endkonsolidierungen 2.3 Strukturveränderungen und Übergangskonsolidierungen 3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 3.1 Immobilienaufwendungen 3.2 Sonstige betriebliche Erträge 3.3 Gemeinkosten 3.4 Neubewertung von Liegenschaften 3.5 Abschreibungen 3.6 Finanzergebnis 3.7 Steuern vom Einkommen 3.8 Net Asset Value

65 66

5. Ereignisse nach dem Stichtag 31. Oktober 2010 Erklärung des Vorstands

40 Anhang

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Werte in TEUR

01. August 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. August 2009– 31. Oktober 2009

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

Büro

38.875,2

78.793,4

42.105,1

86.577,7

Logistik1)

19.112,8

37.239,8

16.755,0

34.350,6

Einzelhandel1)

44.458,0

87.895,1

33.569,0

68.950,3

Wohnen

30.156,3

61.471,4

31.159,7

60.976,3

Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse Umsatzerlöse Immobilienaufwendungen Betriebskostenaufwendungen Erträge aus Asset Management Verkauf von Immobilien Buchwertabgang Ergebnis aus der Endkonsolidierung

5.810,7

11.652,4

5.873,3

13.180,0

138.413,0

277.052,1

129.462,1

264.034,9

37.411,5

76.655,9

40.266,9

81.167,1

4.737,1

10.552,1

3.584,3

7.330,4

180.561,6

364.260,1

173.313,3

352.532,4

-38.171,9

-66.488,2

-22.632,6

-45.609,7

-35.431,6

-73.566,5

-38.781,9

-77.620,0

106.958,1

224.205,4

111.898,8

229.302,7

17.585,4

68.367,5

13.089,5

29.227,6

-18.124,0

-68.022,8

-13.721,2

-29.879,3

623,8

7.081,3

7.106,8

6.555,3

12.341,5

2.839,5

5.951,8

Erträge aus Immobilienverkäufen

6.640,5

13.310,0

9.289,1

12.406,9

Verkauf von Immobilienvorräten

21.256,6

36.313,9

2.173,5

9.349,4

-21.025,0

-30.094,1

-1.509,5

-7.468,0

231,6

6.219,8

664,0

1.881,4

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte Erträge aus der Immobilienentwicklung Sonstige betriebliche Erträge Operative Erträge Gemeinkosten Personalaufwendungen Operatives Ergebnis (EBITDA)

3.275,9

17.165,1

24.362,4

51.633,6

117.106,1

260.900,3

146.214,3

295.224,6

-35.649,1

-67.575,6

-35.578,3

-66.060,7

-6.081,1

-11.967,1

-5.670,3

-12.244,6

75.375,9

181.357,6

104.965,7

216.919,3

Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften

32.358,9

35.866,9

-37.748,9

70.390,6

Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften

41.718,1

95.873,2

45.725,0

-52.483,7

Zu-/Abschreibungen/Firmenwertabschreibung

-31.828,6

-24.890,7

-6.516,6

-10.203,5

Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

-17.124,9

-20.552,6

0,0

Bewertungsergebnis Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Finanzierungsaufwand Finanzierungsertrag Wechselkursveränderungen Sonstiges Finanzergebnis Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

25.123,5

86.296,8

1.459,5

7.703,4

100.499,4

267.654,4

106.425,2

224.622,7

-56.240,2

-113.042,2

-59.509,7

-114.009,8

23.793,1

49.316,2

26.505,0

56.964,8

-24.060,5

-85.977,7

-34.271,9

18.711,4

11.287,5

3.078,6

-13.211,9

-5.773,1

-2.412,9

-2.643,8

26.872,8

Finanzergebnis

-47.633,0

-149.268,9

-53.615,7

-17.233,9

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

52.866,4

118.385,5

52.809,5

207.388,8

-5.548,3

-11.208,4

-3.882,4

-9.246,2

Ertragsteueraufwendungen Steuerabgrenzungen

1.999,9

1.108,1

-21.665,6

-34.652,7

Konzernergebnis

49.318,0

108.285,2

27.261,5

163.489,9

Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft

49.480,4

108.863,5

-659,2

84.531,3

-162,4

-578,3

27.920,7

78.958,6

Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR

0,05

0,11

0,00

0,18

Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR

0,05

0,11

0,04

0,13

Anteil der Minderheiten

Zwischen den Positionen Logistik und Einzelhandel wird aufgrund der überarbeiteten Zuteilung auf die Assetklassen eine Umgliederung vorgenommen. Dieser Betrag entspricht im laufenden Geschäftsjahr TEUR 15.965,8 (Vorjahr: TEUR 14.919,3).

Anhang 41

Konzern-Gesamtergebnisrechnung Werte in TEUR

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

108.285,2

163.489,9

-1.106,6

4.739,0

Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen

1.129,9

-161,2

Realisierung unrealisierter Verluste

6.691,4

0,0

Konzernergebnis Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen

Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen

-1.672,8

0,0

-28.624,6

14.518,5

-23.582,7

19.096,3

Gesamtkonzernergebnis

84.702,5

182.586,2

Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft

85.612,3

94.360,2

-909,8

88.226,0

Währungsänderungen Summe erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

Anteil der Minderheiten

42 Anhang

Konzernbilanz zum 31. Oktober 2010 Werte in TEUR

31. Oktober 2010

30. April 2010

8.772.000,6

8.639.980,3

229.428,5

179.864,6

22.560,2

21.947,2

217.478,5

211.819,3

98.341,4

115.722,2

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

708.550,8

709.994,7

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

404.719,3

383.339,6

Immobilienvermögen In Bau befindliches Immobilienvermögen Sonstige Sachanlagen Immaterielle Vermögenswerte Anteile an assoziierten Unternehmen

Latente Steueransprüche

402.680,1

265.936,6

Langfristiges Vermögen

10.855.759,4

10.528.604,5

392.447,6

601.257,1

11.079,8

31.250,3

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen Sonstige finanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen

21.370,0

44.759,5

Immobilienvorräte

203.888,0

252.308,5

Liquide Mittel

552.201,5

505.402,7

243,8

0,0

1.181.230,7

1.434.978,1

12.036.990,1

11.963.582,6

Grundkapital

1.084.088,5

Kapitalrücklagen

4.416.756,7

-156.859,7

0,0

Zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte Kurzfristiges Vermögen

Aktiva

Eigene Aktien Kumuliertes übriges Eigenkapital Erwirtschaftete Ergebnisse Minderheitenanteile Eigenkapital

Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Rückstellungen Latente Steuerschulden

-32.233,6

-8.624,9

-552.328,5

-660.266,5

4.759.423,4

4.831.953,8

38.787,9

40.918,9

4.798.211,3

4.872.872,7

900.230,7

974.370,7

3.698.691,4

3.511.791,6

251.795,3

251.660,1

22.852,8

10.386,5

1.015.494,1

895.083,7

5.889.064,3

5.643.292,6

26.166,8

10.803,7

Finanzverbindlichkeiten

819.861,9

894.636,8

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

408.234,7

402.150,6

89.243,6

139.826,2

Langfristige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen

Rückstellungen Zur Veräußerung bestimmte Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Passiva

6.207,5

0,0

1.349.714,5

1.447.417,3

12.036.990,1

11.963.582,6

Anhang 43

Konzern-Cashflow-Statement Werte in TEUR

Konzernergebnis vor Steuern Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

118.385,5

207.388,8

-104.928,9

33.972,1

2.643,9

-26.872,8

Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen

12.382,4

-27.406,7

Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten

83.862,6

-45.583,8

Gezahlte Ertragsteuern

-6.055,3

-5.119,1

Zinsensaldo

64.199,8

56.041,7

Gewinne aus der Anteilsveränderung Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen Cashflow aus dem Ergebnis Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Rückstellungen (ohne Steuer- und Drohverlustrückstellung) Sonstige Verbindlichkeiten

-742,0

-7.106,8

-22.364,8

-11.365,1

147.383,2

173.948,3

102.927,8

-44.157,4

6.802,8

-18.079,2

-40.913,7

6.016,0

-21.879,0

69.321,3

194.321,1

187.049,0

-86.485,1

-206.172,1

Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel

-5.981,0

-9.375,0

Erwerb von sonstigen Sachanlagen

-1.321,3

-1.926,3

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Erwerb von Immobilienvermögen und in Bau befindlichen Immobilienvermögen

Erwerb von immateriellen Vermögensgegenständen

-784,2

-1.050,8

-26.102,1

-28.436,0

Erlöse aus Veräußerung von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel

13.407,2

42.036,6

Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen

81.397,7

32.458,5

Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen

50.184,2

15.153,7

3.382,3

4.911,6

Cashflow aus Investitionstätigkeit

27.697,7

-152.399,8

Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen

111.682,4

112.862,2

1.612,8

-127,5

Geldabfluss aus kurzfristigen Finanzierungen

-110.249,0

-100.543,4

Tilgung langfristiger Finanzierungen

-191.399,9

-102.857,9

-55.304,7

-67.901,6

Erwerb von Finanzanlagen

Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen

Geldabfluss aus Anteilsveränderungen

Gezahlte Zinsen Ausschüttung

0,0

-701,3

-243.658,4

-159.269,5

48.267,9

5.124,2

Veränderung des Finanzmittelbestands

26.628,3

-119.496,1

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

536.653,0

714.762,9

Finanzmittelbestand am Ende der Periode

563.281,3

595.266,8

Veränderung des Finanzmittelbestands

26.628,3

-119.496,1

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Differenzen aus der Währungsumrechnung

44 Anhang

Konzern-Eigenkapitalentwicklung Den Eigentümern des Mutterkonzerns zuzurechnen Q2 2010/11 Werte in TEUR

Stand zum 30. April 2010

Kumuliertes übriges Eigenkapital Grundkapital

Kapitalrücklagen

Eigene Aktien

Neubewertungsrücklage

1.084.088,5

4.416.756,7

0,0

107.089,7

Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen Realisierung unrealisierter Verluste Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen Währungsänderungen Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile Konzernergebnis zum 31. Oktober 2010 Gesamtergebnis Rückkauf eigene Aktien

-156.859,7

Kapitalerhöhung Strukturveränderungen Änderung der Einbezugsmethode/Zugang Konsolidierungskreis Abgang Konsolidierungskreis

-379,1

Common Control Transactions Stand zum 31. Oktober 2010

1.084.088,5

4.416.756,7

-156.859,7

106.710,6

Grundkapital

Kapitalrücklagen

Eigene Aktien

Neubewertungsrücklage

476.579,0

2.432.007,2

0,0

113.619,7

Q2 2009/10 Werte in TEUR

Stand zum 30. April 2009 Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen Währungsänderungen

-7,1

Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

-7,1

Konzernergebnis zum 31. Oktober 2009 Gesamtergebnis

-7,1

Ausschüttung Strukturveränderungen

-421,4

Änderung der Einbezugsmethode/Zugang Konsolidierungskreis

-106,8

Common Control Transactions Stand zum 31. Oktober 2009

476.579,0

2.432.007,2

0,0

113.084,4

Anhang 45

AfS-Rücklage

11.435,2

Währungs umrechungsrücklage

Erwirtschaftete Ergebnisse

Summe

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

-127.149,8

-660.266,5

4.831.953,8

40.918,9

4.872.872,7

-1.106,6

1.129,9

6.691,4

-1.672,8

5.041,9

-28.293,1

-331,5

-28.624,6

-28.293,1

-23.251,2

-331,5

-23.582,7

108.863,5

-578,3

108.285,2

85.612,3

-909,8

108.863,5 5.041,9

-28.293,1

108.863,5

-156.859,7 -1.479,4 6,8 14,8

553,9

84.702,5 -156.859,7

140,5

-1.479,4

993,8

-485,6

6,8

-2.355,5

-2.348,7

189,6

189,6 0,0

16.477,1

AfS-Rücklage

1.853,0

-155.421,3

-552.328,5

4.759.423,4

38.787,9

4.798.211,3

Währungsumrechungsrücklage

Erwirtschaftete Ergebnisse

Summe

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

-104.418,0

-738.284,5

2.181.356,4

2.383.911,2

4.565.267,6

4.419,0

320,0

4.739,0

4.419,0 -545,6 -49,9 3.823,5 3.823,5

6.012,5 6.012,5 6.012,5 -7,0

-98.344,9

384,4

-161,2

8.563,0

14.518,5

9.828,9

9.267,4

19.096,3

84.531,3

78.958,6

163.489,9

84.531,3

94.360,2

88.226,0

182.586,2

-701,3

-733,2

604,6

-128,6

-39,2

-27,5

-66,7

-33,9

33,9

0,0

-654.091,9

2.274.910,3

2.472.046,9

4.746.957,2

-304,8

67,6

5.676,5

-545,6 5.955,5

46 Anhang

Segmente Österreich Werte in TEUR

Q2 2010/11

Q2 2009/10

22.374,1

22.127,5

1.489,5

1.662,0

Einzelhandel

19.484,3

18.742,5

Wohnen

51.236,5

53.213,1

Büro Logistik1) 1)

Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse Umsatzerlöse Immobilienaufwendungen

5.387,4

5.164,8

99.971,8

100.909,9

30.317,3

34.237,1

4.566,0

4.566,2

134.855,1

139.713,2

-36.688,7

-30.492,6

Betriebskostenaufwendungen

-27.619,8

-33.572,6

Erträge aus Asset Management

70.546,6

75.648,0

Verkauf von Immobilien Buchwertabgang Ergebnis aus der Endkonsolidierung Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ Erträge aus Immobilienverkäufen Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte Erträge aus der Immobilienentwicklung Sonstige betriebliche Erträge

67.882,5

29.038,9

-67.354,1

-29.879,3

3,5

0,0

12.341,5

5.951,8

12.873,4

5.111,4

27.540,1

4.966,3

-23.764,6

-4.487,5

3.775,5

478,8

10.938,6

9.077,8

Operative Erträge

98.134,1

90.316,0

Gemeinkosten

-15.199,7

-26.953,3

-7.356,2

-6.077,2

75.578,2

57.285,5

33.794,1

-5.285,5

Personalaufwendungen Operatives Ergebnis (EBITDA) Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften Zu-/Abschreibungen/Firmenwertabschreibung Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

0,0

-10.343,3

-3.542,3

17,3

0,0

Bewertungsergebnis

23.468,1

-8.827,8

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

99.046,3

48.457,7

Segmentvermögen

4.355.296,1

5.223.593,0

Segmentverbindlichkeiten

2.296.007,8

2.786.545,9

Anhang 47

Deutschland Q2 2010/11

Polen

Tschechien

Slowakei

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

1.701,0

5.753,2

12.293,8

12.582,2

14.242,8

15.025,0

3.124,2

3.416,6

17.756,2

15.017,6

1.275,6

1.305,2

581,0

1.004,0

218,3

26,6

2.139,2

853,6

9.692,6

8.884,7

5.527,4

4.013,8

5.422,7

5.722,0

4.547,5

4.483,5

0,0

6,8

24,1

0,0

693,1

2.632,4

957,6

951,0

1.083,6

1.412,8

233,0

256,3

26.837,0

28.740,3

24.219,6

23.723,1

21.441,6

21.479,7

8.998,2

9.421,5

4.936,7

5.752,3

8.725,7

8.526,7

6.288,7

6.050,8

4.384,9

6.044,2

415,3

12,7

1.301,1

456,3

386,1

386,6

990,0

459,0

32.189,0

34.505,3

34.246,4

32.706,1

28.116,4

27.917,1

14.373,1

15.924,7

-5.758,3

-4.804,2

-1.460,4

-925,0

-2.426,7

-2.279,0

-596,6

-341,3

-4.988,3

-5.735,0

-8.259,4

-7.486,2

-6.288,7

-6.094,1

-4.384,9

-5.158,9

21.442,4

23.966,1

24.526,6

24.294,9

19.401,0

19.544,0

9.391,6

10.424,5

0,0

1,0

0,0

-130,8

0,0

11,5

0,0

12.436,8

10.167,6

-208,1

6,5

384,9

-0,1

0,0

12.436,8

10.167,6

-208,1

6,5

255,1

-0,1

11,5

0,0

5.760,2

3.601,3

0,0

133,9

-4.330,1

-2.830,1

0,0

133,9

1.430,1

771,2

0,0

1.764,5

11.364,2

332,9

3.285,5

121,7

1.481,4

164,6

163,7

35.643,7

45.631,7

26.081,5

28.358,1

19.777,8

21.025,3

9.567,7

10.588,2

-6.562,7

-37.058,1

-1.394,0

-4.229,2

-1.844,0

-1.152,4

-1.384,6

-1.249,9

-454,6

-141,6

-208,3

-86,0

-0,1

0,0

-0,3

0,0

28.626,4

8.432,1

24.479,2

24.042,8

17.933,7

19.872,8

8.182,8

9.338,3

11.922,4

-2.768,1

6.276,8

940,1

-5.599,7

6.398,8

-792,7

-1.765,0

0,0

10.369,6

-24.999,3

-24.883,7

-6.465,4

0,0

-1.839,9

-246,8

666,5

-555,7

1.186,6

-729,7

-221,5

-48,3

-0,1

0,0

-0,1

0,0

-0,1

0,0

10.082,4

-3.014,9

17.312,8

-24.614,8

-29.296,8

-796,2

-1.014,3

-1.813,3

38.708,8

5.417,2

41.792,0

-572,0

-11.363,1

19.076,6

7.168,5

7.524,9

948.037,5

1.147.801,2

674.325,4

765.987,2

662.752,4

905.600,9

233.545,1

294.896,3

815.663,5

980.130,0

746.918,0

670.235,2

833.343,4

582.748,1

334.622,1

312.547,2

48 Anhang

Segmente Ungarn Werte in TEUR

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Büro

9.088,4

8.641,4

Logistik1)

1.980,8

2.783,5

Einzelhandel1)

6.569,0

5.947,2

0,0

Wohnen Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse Umsatzerlöse Immobilienaufwendungen Betriebskostenaufwendungen

623,8

618,5

18.262,0

17.990,6

6.577,9

7.401,2

226,1

57,2

25.066,0

25.449,0

-2.420,6

-1.375,7

-6.569,0

-7.323,5

16.076,4

16.749,8

Verkauf von Immobilien

0,0

Buchwertabgang

0,0

Ergebnis aus der Endkonsolidierung

0,0

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

0,0

Erträge aus Immobilienverkäufen

0,0

Verkauf von Immobilienvorräten

0,0

429,8

Erträge aus Asset Management

Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte

-66,0

-93,4

Erträge aus der Immobilienentwicklung

-66,0

336,4

Sonstige betriebliche Erträge Operative Erträge Gemeinkosten Personalaufwendungen Operatives Ergebnis (EBITDA)

2.870,5

273,5

18.880,9

17.359,7

-520,7

-2.578,2

-49,8

-44,5

18.310,4

14.737,0

Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften

-6.847,8

5.965,8

Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften

10.124,9

-30.870,3

-169,4

-257,7

0,0

Zu-/Abschreibungen/Firmenwertabschreibung Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung Bewertungsergebnis

3.107,7

-25.162,1

21.418,1

-10.425,1

Segmentvermögen

544.570,4

668.464,0

Segmentverbindlichkeiten

624.845,7

444.126,6

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

Anhang 49

Rum채nien

Russland Q2 2010/11

Sonstige Nicht-Kernl채nder Q2 2009/10

Summe berichtspflichtige Gesch채ftssegmente

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

14.718,1

16.781,2

0,0

1.741,7

1.011,5

1.995,2

0,0

1.251,0

2.250,6

78.793,4

86.577,7

1.950,3

10.201,5

9.589,9

37.239,8

34.350,6

6.016,7

8.420,2

32.121,6

15.533,9

921,6

832,4

87.895,1

68.950,3

0,0

5.680,6

3.255,6

61.471,4

60.976,3

281,6

0,0

95,3

83,9

2.297,0

2.060,3

11.652,4

13.180,0

22.758,1

26.212,9

34.212,1

17.568,1

20.351,7

17.988,8

277.052,1

264.034,9

7.479,5

9.419,4

6.861,9

3.284,1

1.083,3

451,3

76.655,9

81.167,1

1.379,5

806,2

957,4

144,9

330,6

441,3

10.552,1

7.330,4

31.617,1

36.438,5

42.031,4

20.997,1

21.765,6

18.881,4

364.260,1

352.532,4

-5.848,3

-2.534,9

-5.758,7

-301,1

-5.529,9

-2.555,9

-66.488,2

-45.609,7

-7.479,6

-8.511,8

-6.861,9

-3.139,2

-1.114,9

-598,7

-73.566,5

-77.620,0

18.289,2

25.391,8

29.410,8

17.556,8

15.120,8

15.726,8

224.205,4

229.302,7

0,0

188,7

484,0

0,0

68.367,5

29.227,6

0,0

-549,5

0,0

0,1

0,0

-68.022,8

-29.879,3

-871,3

0,0

-0,1

0,0

-87,5

0,0

11.658,2

10.174,0

0,0

12.341,5

5.951,8

-871,3

188,7

-65,6

0,0

-87,4

0,0

24.344,4

15.474,1

0,0

94,8

0,0

3.013,6

257,2

36.313,9

9.349,4

0,0

-13,5

0,0

-1.933,4

-177,4

-30.094,1

-7.468,0

0,0

81,3

0,0

1.080,2

79,8

6.219,8

1.881,4

4.694,1

1.268,9

209,5

4,8

1.016,7

596,5

22.113,1

27.516,2

22.112,0

26.930,7

29.554,7

17.561,6

17.130,3

16.403,1

276.882,7

274.174,4

561,7

-6.196,5

-5.387,5

-1.736,5

-3.387,9

-3.124,0

-35.119,4

-84.278,2

-125,6

-105,2

-67,3

-132,9

-1.501,9

-1.533,0

-9.764,1

-8.120,3

22.548,1

20.629,0

24.099,9

15.692,2

12.240,5

11.746,2

231.999,2

181.776,0

-38.553,5

-20.006,2

30.193,2

82.035,8

5.474,1

4.874,8

35.866,9

70.390,6

26.565,4

23.327,1

77.084,6

-12.743,6

-3.387,6

-732,3

95.873,2

-52.483,7

-8.297,0

-118,0

-225,1

-331,8

-3.053,4

-354,8

-22.296,5

-6.185,0

-10.162,3

0,0

-0,1

0,0

0,1

0,0

-10.145,3

0,0

-30.447,4

3.203,0

107.052,6

68.960,5

-966,8

3.787,7

99.298,3

11.721,9

-7.899,3

23.832,0

131.152,5

84.652,7

11.273,7

15.533,9

331.297,5

193.497,9

1.127.887,1

1.148.353,2

876.396,1

781.456,7

1.223.780,6

620.756,7

10.646.590,5

11.556.909,2

1.972.284,5

1.029.469,6

1.261.511,3

564.277,7

1.195.686,9

497.691,8

10.080.883,2

7.867.772,2

50 Anhang

Segmente Summe berichtspflichtige Geschäftssegmente Werte in TEUR

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Büro

78.793,4

86.577,7

Logistik1)

37.239,8

34.350,6

Einzelhandel1)

87.895,1

68.950,3

Wohnen

61.471,4

60.976,3

Sonstige Mieterträge

11.652,4

13.180,0

277.052,1

264.034,9

Weiterverrechnete Betriebskosten

76.655,9

81.167,1

Sonstige Umsatzerlöse

10.552,1

7.330,4

364.260,1

352.532,4

-66.488,2

-45.609,7

Mieterlöse

Umsatzerlöse Immobilienaufwendungen Betriebskostenaufwendungen Erträge aus Asset Management Verkauf von Immobilien

-73.566,5

-77.620,0

224.205,4

229.302,7

68.367,5

29.227,6

-68.022,8

-29.879,3

Ergebnis aus der Endkonsolidierung

11.658,2

10.174,0

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

12.341,5

5.951,8

24.344,4

15.474,1

36.313,9

9.349,4

Buchwertabgang

Erträge aus Immobilienverkäufen Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte Erträge aus der Immobilienentwicklung Sonstige betriebliche Erträge Operative Erträge Gemeinkosten Personalaufwendungen Operatives Ergebnis (EBITDA) Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften Zu-/Abschreibungen/Firmenwertabschreibung

-30.094,1

-7.468,0

6.219,8

1.881,4

22.113,1

27.516,2

276.882,7

274.174,4

-35.119,4

-84.278,2

-9.764,1

-8.120,3

231.999,2

181.776,0

35.866,9

70.390,6

95.873,2

-52.483,7

-22.296,5

-6.185,0

Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

-10.145,3

0,0

Bewertungsergebnis

99.298,3

11.721,9

331.297,5

193.497,9

Segmentvermögen

10.646.590,5

11.556.909,2

Segmentverbindlichkeiten

10.080.883,2

7.867.772,2

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

Anhang 51

Ă&#x153;berleitung auf den Konzernabschluss

IMMOFINANZ Group

Q2 2010/11

Q2 2009/10

Q2 2010/11

Q2 2009/10

0,0

78.793,4

86.577,7

0,0

37.239,8

34.350,6

0,0

87.895,1

68.950,3

0,0

61.471,4

60.976,3

0,0

11.652,4

13.180,0

0,0

277.052,1

264.034,9

0,0

76.655,9

81.167,1

0,0

10.552,1

7.330,4

0,0

364.260,1

352.532,4

0,0

-66.488,2

-45.609,7

0,0

-73.566,5

-77.620,0

0,0

224.205,4

229.302,7

0,0

68.367,5

29.227,6

0,0

-68.022,8

-29.879,3

-11.034,4

-3.067,2

623,8

7.106,8

0,0

12.341,5

5.951,8

-11.034,4

-3.067,2

13.310,0

12.406,9

0,0

36.313,9

9.349,4

0,0

-30.094,1

-7.468,0

0,0

6.219,8

1.881,4

-4.948,0

24.117,4

17.165,1

51.633,6

-15.982,4

21.050,2

260.900,3

295.224,6

-32.456,2

18.217,5

-67.575,6

-66.060,7

-2.203,0

-4.124,3

-11.967,1

-12.244,6

-50.641,6

35.143,3

181.357,6

216.919,3

0,0

35.866,9

70.390,6

0,0

95.873,2

-52.483,7

-2.594,2

-4.018,5

-24.890,7

-10.203,5

-10.407,3

0,0

-20.552,6

0,0

-13.001,5

-4.018,5

86.296,8

7.703,4

-63.643,1

31.124,8

267.654,4

224.622,7

1.390.399,6

217.564,8

12.036.990,1

11.774.474,0

-2.878.303,7

-840.255,5

7.202.579,5

7.027.516,7

52 Anhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Der von der IMMOFINANZ AG aufgestellte Zwischenbericht zum 31. Oktober 2010 entspricht vollumfänglich den International Financial Reporting Standards (IFRS) in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie von der Europäischen Union gemäß Art. 6 Abs. 2 IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden. Der Zwischenbericht wurde nach den Regelungen des IAS 34 erstellt. Hinsichtlich der von der IMMOFINANZ AG zum Zeitpunkt der Erstellung des Zwischenabschlusses angewendeten IFRS sowie Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wird auf den bereits publizierten Konzernabschluss der Gesellschaft zum 30. April 2010 verwiesen. Im Geschäftsjahr 2009/10 wurden Änderungen des Ausweises in der Gewinn- und Verlustrechnung, der Bilanz sowie der Segmentberichterstattung vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde geändert, um ein besseres und schnelleres Verständnis der unterschiedlichen Beiträge zum Ergebnis zu ermöglichen. Der Bilanzausweis wurde an die Anforderungen des IAS 1 angepasst. Im Rahmen des Restrukturierungsprozesses der gesamten Gruppe wurden vom IMMOFINANZManagement die Segmente neu definiert. Auch die Vergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. Näheres zu den vorgenommenen Umgliederungen kann dem Konzernabschluss zum 30. April 2010 entnommen werden. Für die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ AG wurden zum 31. Oktober 2010 Desktopbewertungen eingeholt. Der vorliegende Zwischenbericht der IMMOFINANZ AG wurde weder einer vollständigen Prüfung noch einer prüferischen Durchsicht durch den Abschlussprüfer unterzogen. Der Zwischenabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“, gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

2. Konsolidierungskreis 2.1 Erstkonsolidierungen Folgende Unternehmensneuerwerbe und Neugründungen wurden im Bereich der IMMOFINANZ AG bis zum 31. Oktober 2010 getätigt: Segment

Land

Sitz

Österreich

Wien

Österreich

Wien

Österreich

Wien

Österreich

Österreich Österreich

Gesellschaft

Quote

Konsoli dierungsart

Stichtag Erstkonsolidierung

I&I Real Estate Asset Management GmbH

100,00%

25. August 2010

CPB Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen m.b.H.

100,00%

25. August 2010

IMMOFINANZ BETEILIGUNGS GmbH

100,00%

25. August 2010

Wien

CPB Hepta Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Wien

CPB Corporate Finance Consulting GmbH

100,00%

25. August 2010

Wien

CPB Advisory GmbH

100,00%

25. August 2010

Wien

CPB Enterprise GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C.I.M. Unternehmensbeteiligungs- und Anlagenvermietungs GmbH

33,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen GmbH

100,00%

25. August 2010

Zukäufe

Anhang 53

Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote

Konsoli dierungsart

Stichtag Erstkonsolidierung

Österreich

Wien

IP1 Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IP1 Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co. Alpha KG – in Liquidation

68,71%

25. August 2010

Österreich Österreich

Wien

Constantia Beteiligungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Wien

Immofinanz Beta Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CFE Immobilienentwicklungs GmbH

50,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Liegenschaftsverwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

OSG Immobilienhandels G.m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB DREI Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB EPSILON Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co Projekt „alpha“ KG

73,38%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOBILIA Immobilienhandels GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ KAPPA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ LAMBDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB OMIKRON Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ OMIKRON Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Immobilien und Mobilien Vermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Sita Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C&I Leasing Ges.m.b.H.

51,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C&I Maschinenleasing Ges.m.b.H.

51,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C&I Investitionsgüterleasing Ges.m.b.H.

51,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C&I Investitionsgüterleasingges.m.b.H. & Co.KG

51,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C&I Investitionsgüterleasingges.m.b.H. & Co Anlagen KG

51,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOBILIA Immobilienhandels GmbH & Co KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB GAMMA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB DELTA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co KG

80,95%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Pegai Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB KAPPA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Epsilon Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Investitionsgüter Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LeasCon Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Realitäten und Mobilien Vermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

TradeCon Leasing- und Unternehmensbeteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

54 Anhang

Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote

Konsoli dierungsart

Stichtag Erstkonsolidierung

Österreich

Wien

Österreich

Wien

TradeCon Handels- und Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Zeppelin Immoblienvermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Beteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Wien

CPB EINS Anlagen Leasing GmbH – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Grundstücks und Mobilien Vermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LUB Leasing- und Unternehmensbeteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LeasCon Anlagen Leasing und Beteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

ECE Einkaufs-Centrum Kapfenberg Gesellschaft m.b.H.

50,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LeasCon Maschinen Leasing und Handels GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LeasCon Mobilien Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

TCB Telecom Beteiligungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

E+W Vermögensverwaltungsgesellschaft m.b.H. – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Anlagen Leasing Gesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB ALPHA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ SIGMA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ OMEGA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB PRIMA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMF SECUNDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Objekta Errichtungs- und Verwertungs- Gesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMF PRIMA Liegenschafts- und obilienvermietungsgesellschaft m.b.H. M

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB TERTIA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMF QUARTA Liegenschafts- und obilienvermietungsgesellschaft m.b.H. M

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Maschinen Leasing Gesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Constari Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Mandelgasse 31 Vermietungsgesellschaft m.b.H. – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia Epsilon Immobilienvermietungsges. m.b.H. – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia Delta Immobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Appartement im Park ErrichtungsGmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CGS Gamma Immobilien Vermietung GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CBB-L Beta Beteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CBB-L Jota Beteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CBB-L Realitäten Beteiligungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB Mobilien Leasing Gesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Anhang 55

Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote

Konsoli dierungsart

Stichtag Erstkonsolidierung

Österreich

Wien

Constantia Treuhand und Vermögens verwaltungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

INFRA 1 Grundstückverwaltungs-Gesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

C.A.P. Immobilienprojektentwicklungs- und Beteiligungs Aktiengesellschaft

50,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

LeasCon Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPBE Clearing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

ESCENDO Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

ESCENDO Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Bischoffgasse 14/Rosasgasse 30 KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Viriotgasse 4 KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SITUS Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Kaiserstraße 44-46 KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Neubaugasse 26 KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Seidengasse 39 KG

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SYLEUS Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SYLEUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH – in Liquidation

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CONSTANTIA Immobilienvermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SARIUS Holding GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

SARIUS Liegenschaftsvermietungs GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

IMMOFINANZ JOTA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB BETA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Zeta Liegenschafts- und obilienvermietungsgesellschaft m.b.H. M

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

Immofinanz Gamma Liegenschafts- und obilienvermietungsgesellschaft m.b.H. M

100,00%

25. August 2010

Österreich

Wien

CPB JOTA Anlagen Leasing GmbH

100,00%

26. August 2010

Ungarn

Budapest

IBK – Ipari Park Körmend Kft

100,00%

25. August 2010

Sonstige

Guernsey

CPB Lease and Finance Company Limited, Guernsey

100,00%

25. August 2010

V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Konsolidierung

Die Neugründungen fallen nicht unter den Anwendungsbereich des IFRS 3.

56 Anhang

2.2 Endkonsolidierungen Folgende Gesellschaften wurden in der Berichtsperiode verkauft oder liquidiert: Segment

Land

Sitz

Österreich

Wien

Polen

Warschau

Polen

Warschau

Polen

Warschau

Polen

Gesellschaft

Quote

Konsolidierungsart

Stichtag

Quarta Immobilienanlagen GmbH

100,00%

08. Nov. 2010

ARE 1 Sp. z o.o.

100,00%

25. Okt. 2010

ARE 7 Sp. z o.o.

100,00%

25. Okt. 2010

ARE 9 Sp. z o.o.

100,00%

25. Okt. 2010

Warschau

IMMOEAST Projekt Investment Szesc Sp. z o.o.

100,00%

20. Aug. 2010

Warschau

IMMOEAST Projekt Investment Trzy Sp. z o.o.

100,00%

20. Aug. 2010

Warschau

IMMOEAST Projekt Investment Cztery Sp. z o.o.

100,00%

20. Aug. 2010

Polen

Warschau

IMMOEAST Projekt Investment Piec Sp. z o.o.

100,00%

20. Aug. 2010

Polen

Warschau

Opus 4 Investments Sp. z o.o.

100,00%

20. Okt. 2010

Rumänien

Bukarest

Harborside Hotel s.r.l.

75,00%

30. Sept. 2010

Tschechien

Prag

VALDEK Praha spol.s.r.o.

100,00%

10. Sept. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Kadan s.r.o. (ehem. STOP.SHOP. Sokolov s.r.o.)

50,00%

29. Okt. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Havlíckuv Brod s.r.o. (ehem. STOP.SHOP. Breclav s.r.o.)

50,00%

29. Okt. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Jablonec nad Nisou s.r.o.

50,00%

29. Okt. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Brandys nad Labem s.r.o.

50,00%

29. Okt. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Cesky Krumlov s.r.o.

50,00%

29. Okt. 2010

Tschechien

Prag

STOP.SHOP. Pelhrimov s.r.o.

50,00%

29. Okt. 2010

V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung

2.3 Strukturveränderungen und Übergangskonsolidierungen In der Tabelle werden neben Gesellschaften, bei denen es im Geschäftsjahr 2010/11 zu Anteilsveränderungen ohne Verlust der Kontrolle kam, auch jene Gesellschaften abgebildet, die im Berichtsjahr verschmolzen wurden. Sie weisen in der Spalte „Quote nachher“ 0,00% Quote aus. Segment

Land

Sitz

Österreich

Villach

Rumänien

Bukarest

Rumänien

Bukarest

Slowakei

V = Vollkonsolidierung

Gesellschaft

Quote vorher

Quote nachher

Konsolidierungsart

Stichtag

ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach

99,99%

100,00%

30. Juni 2010

Ventilatorul Real Estate SA ( ehem. Long Bridge BUH SA)

91,02%

91,18 %

18. Juni 2010

Freeze 1 Development s.r.l.

60,00%

100,00%

01. Mai 2010

Bratislava

STOP.SHOP. Usti nad Orlici s.r.o.

50,00%

100,00%

07. Mai 2010

Bratislava

Lifestyle Logistik s.r.o.

50,00%

100,00%

07. Mai 2010

Bratislava

Lifestyle Logistik II s.r.o.

50,00%

100,00%

07. Mai 2010

Anhang 57

3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 3.1 Immobilienaufwendungen Werte in TEUR

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

Leerstehungen

-5.820,1

-5.306,2

Provisionsaufwendungen

-2.516,2

-1.531,2

-34.763,1

-24.773,9

-42,6

-107,4

Instandhaltungsaufwendungen Investitionen in Entwicklungsprojekte Sonstiger Aufwand Summe

-23.346,2

-13.891,0

-66.488,2

-45.609,7

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

813,4

161,8

321,4

1.104,2

4.419,1

3.396,5

3.2 Sonstige betriebliche Erträge Werte in TEUR

Auflösung negativer Firmenwerte Weiterverrechnung Auflösung von Rückstellungen Versicherungsvergütungen

631,4

431,9

Übrige

10.979,8

46.539,2

Summe

17.165,1

51.633,6

Im Geschäftsjahr 2009/10 wurden aus den sonstigen betrieblichen Erträgen Positionen herausgegliedert und separat dargestellt. Dabei handelt es sich unter anderem um die Erträge aus Immobilienverkäufen. Die Position Übrige zeigt unter anderem die Ausbuchung der Verbindlichkeit des offenen Kaufpreises der IMMOEAST Projekt Andromache Holding GmbH in Höhe von TEUR 2.600,0. 3.3 Gemeinkosten Werte in TEUR

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

Verwaltungsaufwendungen

-23.399,5

-24.048,2

Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen

-10.992,1

-13.110,1

Provisionen Pönalen Steuern und Gebühren Werbung

-1.382,8

-1.326,2

-469,7

-1.944,3

-514,2

-6.655,8

-2.410,7

-3.527,1

Weiterverrechnungen

-180,0

-455,6

Miet- und Leasingaufwendungen

-310,5

-320,3

Ausstiegskosten

-192,0

0,0

-2.590,4

Kapitalerhöhung und Wandelanleihen EDV und Kommunikationsaufwand Übersetzungsaufwendungen Gutachten Aufsichtsratsvergütungen

-1.118,7

0,0

-59,5

-21,2

-1.137,8

-4.034,6

-95,8

-192,1

Übrige

-25.312,3

-7.834,8

Summe

-67.575,6

-66.060,7

58 Anhang

In den übrigen sonstigen Aufwendungen sind rund TEUR 2.800,0 aus der Bewertung von Finanzierungsbeiträgen enthalten. Darüber hinaus werden hier Aufwendungen aus Verzugszinsen von rund TEUR 4.000,0 gezeigt. 3.4 Neubewertung von Liegenschaften Die Neubewertungsgewinne/-verluste sind nach Ländern detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Halbjahresberichts ist, dargestellt. Die Neubewertungsgewinne/-verluste gliedern sich wie folgt: Immobilienvermögen Werte in TEUR

Aufwertung Abwertung Summe

In Bau befindliches Immobilienvermögen

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

233.244,1

39.415,9

26.228,3

127.404,1

-96.675,5

-132.003,7

-31.056,8

-10.957,6

136.568,6

-92.587,8

-4.828,5

116.446,5

Im Geschäftsjahr 2010/11 ergaben sich folgende Aufwertungen: Werte in TEUR

Immobilienvermögen

In Bau befindliches Immobilienvermögen

Österreich

57.109,8

15.852,4

Deutschland

18.835,0

0,0

Polen

16.395,7

3.413,3

0,0

301,8

100,0

349,7

Tschechien Slowakei Ungarn

7.392,5

0,0

15.497,7

139,9

Russland

101.106,6

6.171,2

Sonstige

16.806,8

0,0

233.244,1

26.228,3

Rumänien

Summe

Die Abwertungen des Geschäftsjahres 2010/11 stellen sich getrennt nach Ländern wie folgt dar: Werte in TEUR

Österreich Deutschland Polen Tschechien

Immobilienvermögen

In Bau befindliches Immobilienvermögen

12.981,4

26.186,7

5.161,7

1.750,9

3.162,7

0,0

28.984,1

1.801,2

Slowakei

1.242,4

0,0

Ungarn

4.115,4

0,0

26.307,8

1.318,0

0,0

Rumänien Russland Sonstige

14.720,0

0,0

Summe

96.675,5

31.056,8

Anhang 59

3.5 Abschreibungen Werte in TEUR

Auf- und Abwertung von Immobilienvorräten Werminderung von Firmenwerten Wertberichtigung und Aufwendungen aus ausgebuchten Forderungen Sonstige Abschreibungen Summe

01. Mai 2010– 31. Oktober 2010

01. Mai 2009– 31. Oktober 2009

-14.743,6

-1.032,2

-12,8

0,0

-7.329,7

-7.120,3

-2.804,6

-2.051,0

-24.890,7

-10.203,5

In den sonstigen Abschreibungen sind im Wesentlichen planmäßige Abschreibungen von immateriellen Vermögenswerten sowie von Sachanlagen enthalten. 3.6 Finanzergebnis Werte in TEUR

01. Mai 2010–31. Oktober 2010

01. Mai 2009–31. Oktober 2009

-113.042,2

-114.009,8

Finanzierungsaufwand Finanzierungsertrag

49.316,2

56.964,8

Wechselkursveränderungen

-85.977,7

18.711,4

Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten

-13.992,4

35.310,5

Erfolgswirksame Bewertung von Finanzinstrumenten at fair value through profit or loss (Fair Value Option)

13.218,6

-42.913,0

Erträge aus Ausschüttungen Sonstiges Finanzergebnis Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen Finanzergebnis

3.852,4

1.829,4

3.078,6

-5.773,1

-2.643,8

26.872,8

-149.268,9

-17.233,9

Wie schon im Geschäftsjahr 2009/10 ergibt sich der Finanzierungsaufwand sowie der Finanzierungsertrag aus Finanzinstrumenten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Die Wechselkursveränderungen setzen sich im Wesentlichen aus der Bewertung von Krediten und Konzernfinanzierungen zusammen. Die erfolgswirksame Bewertung der Finanzinstrumente at Fair Value through Profit and Loss setzt sich aus Aufwertungen in Höhe von TEUR 27.634,0 und Abwertungen in Höhe von TEUR 14.415,0 zusammen. 3.7 Steuern vom Einkommen Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern vom Einkommen sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen. Werte in TEUR

Ertragsteueraufwendungen Steuerabgrenzungen Summe

01. Mai 2010–31. Oktober 2010

01. Mai 2009–31. Oktober 2009

-11.208,4

-9.246,2

1.108,1

-34.652,7

-10.100,3

-43.898,9

60 Anhang

3.8 Net Asset Value Der Net Asset Value wird entsprechend den Best Practices Policy Recommendations (Kapitel 6.3) der European Public Real Estate Association nach folgenden Prämissen ermittelt: Das Eigenkapital des IFRS Abschlusses (ohne Minderheitenanteile) wird um die Differenz zwischen den Buchwerten und den Verkehrswerten des Immobilienvermögens, welches nicht zum Zeitwert bewertet werden darf, angepasst. Sollten Finanzinstrumente nicht zum Verkehrswert angesetzt worden sein, erfolgt diesbezüglich eine Anpassung des Eigenkapitals. Im letzten Schritt werden die Steuerabgrenzungen gegen das Eigenkapital verrechnet. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Eigenkapital vor Minderheitenanteilen Firmenwerte

31. Oktober 2010

30. April 2010

31. Oktober 2009

4.759.423,4

4.831.953,8

2.274.910,3

-211.688,2

-206.042,3

-185.886,9

Aktive Steuerabgrenzungen

-402.680,1

Passive Steuerabgrenzungen

1.015.494,1

Immobilienvorräte (Buchwert)

203.888,0

Immobilienvorräte (Zeitwert)

216.667,4

Minderheitenanteile

-265.936,6 5.160.549,2

895.083,7

12.779,4

263.349,0

-74.606,0 5.255.058,6

792.750,9

11.040,5

255.222,3

252.308,5

2.807.168,3

246.376,4 8.845,9

0,0

-237.829,0

5.173.328,6

5.266.099,1

2.578.185,2

198.014,9

187.778,5

0,0

5.371.343,5

5.453.877,6

2.578.185,2

987.145,3

1.044.216,8

459.050,9

97.100,0

0,0

Net Asset Value je Aktie (in EUR)

5,24

5,04

5,62

Net Asset Value je Aktie (in EUR) (verwässert)

4,95

4,78

5,62

Net Asset Value Buchwert der Wandelanleihe 2011 Net Asset Value (verwässert) Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien (in 1.000 Stück) Potenzielle junge Aktien (in 1.000 Stück)

Der Buchwert je Aktie ermittelt sich aus dem Eigenkapital vor Minderheitsanteilen dividiert durch die Anzahl der Aktien:

Eigenkapital vor Minderheitenanteilen in TEUR Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien (in 1.000 Stück) Buchwert je Aktie in EUR

31. Oktober 2010

30. April 2010

31. Oktober 2009

4.759.423,4

4.831.953,8

2.274.910,3

987.145,3

1.044.216,8

459.050,9

4,82

4,63

4,96

Anhang 61

4. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz 4.1 Immobilienvermögen Die Entwicklung der Verkehrswerte des Immobilienvermögens (inkl. zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen) stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Immobilienvermögen

Stand 01. Mai 2010

8.684.739,8

Veränderung Konsolidierungskreis

87.725,1

Änderung Einbezugsmethode

8.600,0

Währungsänderungen

-89.969,5

Zugänge

25.035,1

Abgänge

-81.944,5

Neubewertung

136.568,6

Umbuchungen

22.616,0

Umgliederung IFRS 5

-21.370,0

Stand 31. Oktober 2010

8.772.000,6

Der überwiegende Teil der Abgänge zum 31. Oktober 2010 ergibt sich aus Verkäufen der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH. 4.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen Die Entwicklung der Verkehrswerte des in Bau befindlichen Immobilienvermögens (inkl. zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen) stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

In Bau befindliches Immobilienvermögen

Stand 01. Mai 2010

179.864,6

Veränderung Konsolidierungskreis

6.059,1

Währungsänderungen

-5.890,2

Zugänge

61.446,1

Abgänge

-12.875,6

Neubewertung

-4.828,5

Umbuchungen

5.653,0

Stand 31. Oktober 2010

229.428,5

Bei den Zugängen der Entwicklungsprojekte handelt es sich um aktivierte Baukosten. 4.3 Anteile an assoziierten Unternehmen Die nachfolgende Tabelle zeigt die wesentlichen Entwicklungen der Anteile an assoziierten Unternehmen: Werte in TEUR

Buchwert 30. April 2010

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal EAD

1.061,0

61.816,3

26.123,9

26.721,3

Veränderung Konsolidierungskreis

0,0

Abgänge

0,0

-9.196,8

0,0

Erfolgsneutrale Übernahme von Eigenkapitalbestandteilen

0,0

Ausschüttung

0,0

Beteiligungsergebnis

9,1

0,0

-1.081,5

-1.571,4

Impairment Buchwert 31. Oktober 2010

0,0

1.070,0

61.816,3

15.845,6

25.149,9

62 Anhang

4.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen Werte in TEUR

31. Oktober 2010

Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr

Davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Davon Restlaufzeit über 5 Jahre

30. April 2010

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Mietforderungen

33.853,8

33.114,7

735,0

4,1

32.942,1

Übrige

36.544,3

36.225,7

30,4

288,2

23.121,3

440.210,7

31.553,3

91.878,2

316.779,2

418.542,1

74.304,1

6.612,6

0,0

67.691,5

74.010,2

97.044,1

0,0

28.509,1

160.166,4

26.189,2

404,2

133.573,0

562.806,6

99,8

0,0

124,3

Forderungen gegenüber Joint-VenturePartnern Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen Sonstige finanzielle Forderungen Liquide Mittel gesperrt Finanzierungen Verwaltungsgebühren Hausverwaltung

4.421,8

4.083,4

262,7

75,7

6.468,9

Versicherungen

2.989,2

0,0

3.834,4

Provisionen

3.154,9

1.515,7

1.488,1

151,1

3.618,5

290,4

0,0

222,1

Zinsabgrenzungen Geldbeschaffungskosten

195,9

6,1

123,1

66,7

262,5

Offene Kaufpreisforderungen Immobilienverkauf

19.051,2

18.923,8

127,4

0,0

13.157,8

Offene Kaufpreisforderungen Anteilsverkauf

14.535,7

14.515,7

0,0

20,0

4.588,5

Übrige Summe finanzielle Forderungen

146.248,4

74.955,1

15.965,7

55.327,6

64.168,5

448.197,8

240.612,5

18.371,2

189.214,1

687.761,2

Sonstige nicht-finanzielle Forderungen Finanzamt Summe nicht-finanzielle Forderungen Summe

67.887,7

44.328,8

22.062,6

1.496,3

74.874,9

67.887,7

44.328,8

22.062,6

1.496,3

74.874,9

1.100.998,4

392.447,6

133.077,4

575.473,4

1.311.251,8

Die Veränderung der kurzfristigen Forderungen aus Finanzierungen ergibt sich zum einen durch die Abbildung der Berliner Verträge, wodurch die zum 30. April 2010 bestehende Forderung aus Finanzierungen gegenüber der Constantia Packaging B.V. in Höhe von TEUR 350.000,0 aufgelöst wurde. Zum anderen durch den Verkauf des Projektes Logistikpark Tomilino wodurch Projektfinanzierungen von rund TEUR 32.700,0 nicht mehr abgebildet werden. Im Posten Übrige sind Vorsteuerforderungen, Forderungen aus Finanzierungsbeiträge sowie Abgrenzungen für Betriebskosten, offene Kaufpreisforderungen aus Liegenschaftsverkäufen von rund TEUR 36.000,0 und Sonstiges enthalten.

Anhang 63

4.5 Sonstige finanzielle Vermögenswerte Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der IAS-39-Beteiligungen: Werte in TEUR

Fonds mit Investitionsschwerpunkt Europa

Anzahl der Beteiligungen

31. Oktober 2010

30. April 2010

Veränderung in %

241.118,3

234.752,5

2,71

Fonds mit Investitionsschwerpunkt Asien

15.802,6

16.987,1

-6,97

Fonds mit Investitionsschwerpunkt Amerika

60.804,6

65.315,0

-6,91

Sonstige Beteiligungen*) Gesamt

35.303,6

35.570,8

-0,75

353.029,1

352.625,4

0,11

*) Sonstige Beteiligungen enthalten Dikare, Global City Pipera Limited, Adama Holding Public Ltd sowie „other investments“.

4.6 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Werte in TEUR

Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe Summe

31. Oktober 2010

Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr

Davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Davon Restlaufzeit über 5 Jahre

30. April 2010

926.397,5

26.166,8

900.230,7

0,0

985.174,4

926.397,5

26.166,8

900.230,7

0,0

985.174,4

4.7 Finanzverbindlichkeiten Nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag: Werte in TEUR

31. Oktober 2010

Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr

Davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Davon Restlaufzeit über 5 Jahre

30. April 2010

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

4.069.018,8

772.884,5

1.659.807,7

1.636.326,6

3.950.836,5

Davon besichert

3.977.550,3

738.630,5

1.648.079,9

1.590.839,9

3.901.219,9

Davon nicht besichert

91.468,5

34.254,0

11.727,8

45.486,7

49.616,6

381.954,0

23.942,7

82.845,1

275.166,2

372.010,6

49.266,2

6.556,1

19.871,1

22.839,0

66.040,4

0,0

1.518,6

Finanzverbindlichkeit Kommanditbeteiligung

9.007,6

0,0

11.323,8

Sonstige Finanzverbindlichkeiten

9.306,7

7.471,0

1.436,4

399,3

4.698,5

4.518.553,3

819.861,9

1.763.960,3

1.934.731,1

4.406.428,4

Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen

Summe

64 Anhang

Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten zum 31. Oktober 2010 stellen sich wie folgt dar: Verzinsung

Restschuld pro Gesellschaft

Konsolidierte Restschuld pro Gesellschaft1)

Währung

fix/ variabel

in 1.000

in TEUR

in 1.000

in TEUR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

CHF

fix

37.202,6

27.139,3

37.202,6

27.139,3

(Kredite und Barvorlagen)

CHF

variabel

182.177,3

132.898,5

169.714,3

123.806,7

CZK

variabel

1.537,6

62,5

1.537,6

62,5

EUR

fix

511.561,8

437.424,9

EUR

variabel

3.179.116,5

2.848.010,9

RON

variabel

1.631,5

382,4

1.305,2

305,9

USD

fix

141.063,8

101.799,7

83.736,5

60.429,0

Bilanz in TEUR

USD

variabel

94.560,9

68.240,5

87.691,2

63.282,9

EUR

variabel

370.721,1

EUR

fix

77.952,1

Summe Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

4.469.874,6

Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften

EUR

Finanzierungsleasing

EUR

fix

565.664,8

4.009.135,5 565.664,8

565.664,8

4.069.018,8

381.954,0

49.266,2

56.373,7

Finanzverbindlichkeit Kommanditbeteiligung

9.007,6

Andere

9.306,7

Gesamtsumme

4.518.553,3

Exkl. assoziierte Unternehmen Betrifft BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH, ESG Wohnungsgesellschaft mbH und Heller Fabrik Liegenschaftsverwertungs GmbH 3) Kumulierte Amortisierung von Differenzen zwischen dem ursprünglichen Betrag und dem Betrag bei Endfälligkeit (Nebengebühren) berücksichtigt 4) Barwert des Zinsvorteils der Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften in der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH 5) Diskontierter Zinsanteil von Finanzierungsleasing Verbindlichkeiten

4.8 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Werte in TEUR

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

31. Okt. 2010

Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr

Davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Davon Restlaufzeit über 5 Jahre

30. April 2010

73.829,0

67.161,3

6.428,3

239,4

67.373,9

93.667,6

0,0

93.667,6

0,0

95.737,9

5.111,4

0,0

3.463,3

92.188,5

8.255,3

45.269,2

38.664,0

78.117,6

2.223,0

1.802,2

43,6

377,2

1.778,4

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten Zeitwert passiver derivativer Finanzinstrumente Hausverwaltung Verbindlichkeiten gegenüber Joint-Venture-Partnern Genussrechte und stille Beteiligungen Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen Ausbau- und Sanierung Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf) Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Liegenschaftsankauf) Übrige Summe finanzielle Verbindlichkeiten

296,6

80,7

185,4

30,5

1.809,2

31.704,1

21.318,0

7.777,1

2.609,0

29.198,1

158.954,0

158.906,7

47,3

0,0

190.204,2

563,9

0,0

563,9

0,0

1.985,9

126.113,0

90.316,6

6.879,7

28.916,7

113.504,2

510.822,1

285.790,9

154.433,8

70.597,4

515.798,8

Anhang 65

Werte in TEUR

31. Okt. 2010

Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr

Davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Finanzamt

19.986,7

17.682,8

Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen

55.256,8

37.529,7

Davon Restlaufzeit über 5 Jahre

30. April 2010

2.246,5

57,4

14.417,6

7.049,1

10.678,0

56.067,6

Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten

Erhaltene Einnahmen aus Mietrechtsverkauf Summe nicht-finanzielle Verbindlichkeiten Summe

135,4

70,0

65,4

0,0

152,8

75.378,9

55.282,5

9.361,0

10.735,4

70.638,0

660.030,0

408.234,7

170.223,1

81.572,2

653.810,7

In den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten sind Finanzierungsbeiträge und Kautionen der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH, der ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach sowie der „Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs GmbH von rund TEUR 39.500,0 enthalten. Darüber hinaus werden in den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Minderheitsgesellschafter von vollkonsolidierten Gesellschaften ausgewiesen.

5. Ereignisse nach dem Stichtag 31. Oktober 2010 Die IMMOFINANZ Group eröffnete am 04. November 2010 das erste moderne Shopping- und Entertainmentcenter in Baia Mare im Nordwesten Rumäniens. Das Gold Plaza, Baia Mare ist ein Immobilienentwicklungsprojekt der IMMOFINANZ Group, das gemeinsam mit der ungarischen Futureal realisiert wurde. Der Vorstand der IMMOFINANZ AG hat am 09. November 2010 beschlossen, ein Rückkaufsprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Im Rahmen des beschlossenen Programms dürfen bis zum 12. April 2011 bis zu 47.350.248 Stück Inhaberaktien der IMMOFINANZ AG über die Börse erworben werden. Der Erwerbspreis darf maximal 15% des durchschnittlichen, nach den jeweiligen Handelsvolumina gewichteten Tages-Schlusskurses der Aktien der vorangegangen zehn Handelstage an der Wiener Börse betragen. Der Mindestkaufpreis entspricht dem Anteil einer Aktie am Grundkapital und beträgt EUR 1,04. Die IMMOFINANZ Group hält zum Bilanzstichtag vor dem Rückkaufsprogramm bereits rund 57 Mio. Stück eigene Aktien (rund 5,47% des Grundkapitals). Rund 55 Mio. Stück Aktien wurden im Zuge des Closings der Vereinbarungen mit Constantia Packaging B.V. übernommen und rund 2 Mio. Stück Aktien wurden von Aviso Zeta Bank AG erworben. Durch das Rückkaufsprogramm kann sich der Anteil der von der IMMOFINANZ Group gehaltenen eigenen Aktien auf insgesamt bis zu 104 Mio. Stück bzw. 10% des Grundkapitals erhöhen. Bis zum 16. Dezember wurden 13,4 Stück eigene Aktien von IMMOFINANZ AG um EUR 39,4 erworben. Der gewichtete Durchschnittskaufpreis der rückerworbenen Aktien beträgt somit EUR 2,93. Durch die bereits erworbenen Aktien erhöht sich der NAV je Aktie zum 31. Oktober von 4,95 pro forma um EUR 0,03 auf EUR 4,98 je Aktie. Das seit Jahren erfolgreich operierende Fachmarktkonzept STOP.SHOP. wird kontinuierlich ausgebaut. STOP.SHOP. ist eine Dachmarke der IMMOFINANZ Group für Fachmärkte im zentraleuropäischen Raum. Es handelt sich hierbei um regionale Einkaufszentren in zentralen Lagen mit Einzugsgebieten von 30.000 bis 150.000 Einwohnern. Nach dem Bilanzstichtag wurden STOP.SHOP.-Fachmärkte in Znaim (CZ), Dubnica Nad Váhom (SK) und Liptovsky Mikulás (SK) eröffnet. Mit 10. Dezember 2010 setzte die IMMOFINANZ Group einen weiteren Schritt in der Portfoliooptimierung. In Tschechien wurde die Retailimmobilie Bauhus Budweis an den tschechischen Investor, CPI Group, um EUR 17,2 Mio. verkauft.

66 Anhang

Erklärung des Vorstands Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernzwischenabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass der Halbjahreslagebericht des Konzerns ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns bezüglich der wichtigen Ereignisse während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres und ihrer Auswirkungen auf den Konzernzwischenabschluss und bezüglich der wesentlichen Risiken und Ungewissheiten in den restlichen sechs Monaten des Geschäftsjahres vermittelt. Wien, am 17. Dezember 2010

Der Vorstand

Mag. Daniel Riedl MRICS

Dr. Eduard Zehetner

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS

Mitglied des Vorstands

Vorstandsvorsitzender & CFO

Mitglied des Vorstands

Impressum IMMOFINANZ AG, Gaudenzdorfer Gürtel 67, 1120 Wien, Österreich T +43 (0)5 7111, F +43 (0)5 7111 – 8888, www.immofinanz.com Fotos Stephan Huger, Sabine Klimpt, Franco Winter Konzept und Gestaltung k25 neue Medien neue Werbung Druck Trendmarketing

Disclaimer Wir haben diesen Bericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Der Bericht enthält Annnahmen und Prognosen, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Einschätzungen nicht eintreffen, können die tatsächlichen Ergebnisse von den derzeit erwarteten abweichen. Durch die Computerrechenautomatik bedingt sind scheinbare Rechenfehler im Bereich der kaufmännischen Rundungen möglich. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden genderspezifische Bezeichnungen nicht berücksichtigt. Der Bericht erscheint in deutscher und englischer Sprache und kann von unserer Website im Bereich Investor Relations heruntergeladen werden. Maßgeblich ist in Zweifelsfällen die deutsche Version. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der IMMOFINANZ verbunden.

Stammdaten IMMOFINANZ-Aktie Gründung

April 1990

Notierung

Wiener Börse

Segment

Prime Market

ISIN

AT0000809058

WP-Kürzel Wiener Börse

IIA

Reuters

IMFI VI

Bloomberg

IIA AV

In folgenden Indizes enthalten

WBI, ATX Prime, Immobilien-ATX, GPR 250

Datastream

O: IMMO 866289

Aktienanzahl

1.044.216.775

Inhaberaktien

1.044.216.769

Namensaktien

Geschäftsjahr

01. Mai bis 30. April

Finanzkalender 2010/11 30. März 2011

Bericht zum 3. Quartal

22. August 2011

Geschäftsbericht 2010/11

Finanzkalender 2011/12 26. September 2011

Bericht zum 1. Quartal

29. September 2011

Hauptversammlung

20. Dezember 2011

Halbjahresbericht

26. März 2012

Bericht zum 3. Quartal

IMMOFINANZ AG Gaudenzdorfer Gürtel 67 1120 Wien, Österreich T +43 (0)5 7111 F +43 (0)5 7111 – 8888 investor@immofinanz.com www.immofinanz.com