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為自己買間夢想中的房子

Jeffish Chang


Agenda 序. 概念

需求

一. 需求的考量 - 考量的原則 : 人,事,時,地,物

二. 商品的考量 - 注意事項

能力

商品

- 風水概要

三. 能力的考量 - 貸款種類 - 計算方式 - 相關稅賦

四. 結語 & 資料查詢


序. 概念 需求 高標準

高標準的房子買 不起

能力僅僅足夠 購買低標準 低標準 的房子

能力足夠可以 購買高標準 的房子 能力足夠卻買了 低標準的房子

能力低

能力高

能力

購屋策略的取捨 策略

出發點

優點

a.騎驢找馬型

減少租房子的支出 以能力做主要考量 購買負擔得起的房子

b.一勞永逸型

以需求做主要考量 購買夢想中的房子

缺點 容易買到不合適的房子 過幾年還要換房子 折價率高

可知道好房子好在哪裡 價格高, 能力不夠… 須多幾年的房租支出 真正符合自己的需求 不須再搬家, 增值率高


序. 概念 Step-1 檢視需求

Step-2 設定目標

Step-3 評估能力 Step-4 策略的運用

高標準

以需求為考量

我的需求

一勞永逸

我的能力 以能力為考量

騎驢找馬 低標準 市面上商品的分布


序. 概念 A. 市場已購屋者(申請貸款中)之需求 (1). 購屋者以首購自住為主, 但比重下降, 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加 購屋者目的以首購自住為主比重為 54%, 較上季略減. 換屋自住佔33%, 略増. 投資需求佔11% 較上季增加, 其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%增為8.6%, 相對增福最大.

(2). 購屋類型以中古屋比例最高, 新成屋居次. 大坪數及高總價需求有逐漸增加之 趨勢. 購買房屋類型中古屋佔43.7%, 新成屋佔40.1%居次. 房屋面積 31~40坪住宅佔29%, 較上季略減, 41坪以上需求較上季增加2.6%, 高總價比重也有增加之趨勢.

(3). 已購屋者負擔略減, 房價為年所得之5.2倍, 貸款支出佔家庭月收入之23.3%, 房價所得比有減少之趨勢. (4). 平均搜尋時間4.8個月, 看屋數為7.3間, 較上季增加, 顯示購屋者決策時間拉長. (5). 購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%, 中南部比重較高 台中市14.9%, 高雄市14.5%, 台北市 8.9%, 台北縣 9.2%.

(6). 近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌, 五成預期未來一年房價維持 穩定, 認為近期到未來房價看漲者(20.5%)增加, 看跌者(27.4%)減少. 資料來源 : 92年第二季台灣購屋需求動向季報, 內政部建築研究所 http://abri.gov.tw/cycle/cycle.htm


序. 概念 B. 市場潛在購屋者(搜尋中)之需求 (1). 購屋者以首購自住為主需求略增, 換屋自住者略為減少, 投資需求持平 購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%↑). 換屋自住佔24.3%(1.7%↓), 投資需求佔18%

(2). 優先考慮中古屋的比例最高, 新成屋居次. 31~40坪數及300~500萬預算 為需求主流. 價格為最重要的購屋誘因, 其次是環境與交通, 品牌價值較未 受重視. (3). 近五成民眾認為近期房價持平, 預期一年後房價看跌者高於看漲者. C. 購屋者對房價信心狀況 (1). 92年第二季, 民眾對房價之信心指數為 88.05分, 較上季減少12.95分, 相較 去年同期減少 19.55 分. 以 100 分為持平穩定信心水準來看, 本季購屋者對 房價信心水準減弱.


一.需求的考量 考量的原則:人 事 時 地 物 1.家裡人口數 2.居民素質

1.工作 2.學校(中小學) 3.市場, 商場 4.交通便利性

1.通勤時間 2.未來發展 3.年老退休 4.貸款問題

1.地區, 地點 2.地形, 地貌 3.天然災害 4.生活環境 5.出入通道

1.建物種類 2.建物品質 3.坪數, 房間數 4.車位 5.廚衛設備

6.視野 7.格局, 方位 8.屋齡, 價格 9.契約 10.建商商譽

人 事 時 地


一.需求的考量(室內空間) 假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以公寓為例) 3.8m

餐廳 2.26p

玄關 1.5p

2.35m

衛浴1 1.4p

3.18m 1.9m

走廊 2.6p

衛浴2 1.7p

客廳 6.1p

4.5m

主臥室 4.4p

臥室1 3.6p

4m

= 29p

臥室2 3.6p

3.6m

主建物

廚房 2.0p

工作陽台 1.7p

2.1m

1.客廳 2.廚房+餐廳 3.衛浴x2 4.主臥室 5.臥室x2 6.玄關+走廊 7.陽台x2 +)附屬建物 = 3.7p

4m

陽台 2.0p 4.5m

32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42.5p

走廊及活動空間(不含玄關) = 2.6p 約佔總建坪之 8.97%

1.5m

32.7p


一.需求的考量(室內空間)

假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以透天為例) 衛浴1 1.4p

工作間1.5p 廚房 2.16p

3.39m

餐廳 2.07p

梯間 4.18p

臥室1 3.34p

梯間 2.83p

臥室2 3.34p

衛浴3 1.34p 衛浴2 1.58p

5.2m

客廳 7.2p 5.1m

= 23.67p

3F

2.35m

梯間 1.6p

2F

2.1m

1.客廳 2.廚房+餐廳 3.衛浴x3 4.主臥室 5.臥室x2 6.玄關+走廊 7.陽台+露台 8.花園(可停車)

1F

玄關 0.8p

主臥室 6.42p

露台 8.0p


二. 商品的考量 注意事項 : 1. 地段 2. 格局, 採光, 通風, 視野 : a.注意建築物的建築型式, 棟距 b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高 3. 門, 廚具, 衛浴設備 4. 建材 : 外觀, 管線材料 5. 停車場車道斜度 6. 安全設施


二. 商品的考量

※地段 建商個案產品鄰近之公共設施項目分析 設施務項目 學校 市場 公園 車站 警察、消防局 行政中心 金融機構 其他

次數 37 30 29 12 12 16 25 4

百分比 72.55% 58.82% 56.86% 23.53% 23.53% 31.37% 49.02% 7.84%


二. 商品的考量

北縣政二期

豆子埔溪 新埔

台北

中 山 高 速 公 路

台大 竹北分校

莊 敬 北 路

自 強 北 路

文小

光明六路東一段

斗崙 運動公園

莊 敬 南 路

自 停 強 南 路

光明 六路

東二 段


二. 商品的考量 案名

建設公司

地址

電話

形式

坪數

每坪單價 (萬)

庭園

市新建設

新豐鄉埔和村7鄰187號

03-5688568

公寓

40

8.70

之星

坤山建設

竹北市縣政府(光明國小旁)

03-5510802

公寓

42~56

14.00

四方

昌益建設

新竹市食品路7號

03-5726868

公寓

66

14.00

昌益建設

竹北市光明六路87號旁

03-5533366

公寓

32~43

8.60

昌益建設

竹北市光明六路、自強南路口

03-5509678

公寓

60

12.00

德鑫建設

竹北市自強南路、成功八路口

03-5509800

公寓

49

11.00

德鑫建設

竹北市莊敬南路、福興東路口

03-5509800

公寓

35-49

13.20

德鑫建設

竹北市莊敬南路、福興東路口

03-5509800

公寓

35~49

13.40

鑫輝建設

竹北市文愛街、文采路口

03-5538833

公寓

28~45

8.80

琉璃

豐邑建設

竹北市光明六路東一段、自強六街口

03-5507636

公寓

145

14.00

可為

豐邑建設

竹北市光明六路、自強南路口

03-5500058

公寓

38~52

13.00

森林

豐邑建設

竹北市光明六路、自強南路口

03-5500058

公寓

37-48

14.10

桂冠

寶佳建設

竹北市光明六路東一段、自強五路口

03-5500069

公寓

33~43

11.00

台大

順嘉建設

竹北市東興路、自強北路口

03-5504655

套房

26

15.00

豐邑建設

竹北市自強南路、成功三路口

03-5500998

套房

16~21

14.00

竹美建設

新竹市東大路、鐵道路口

03-5152448

透天

116~148

12.00

綠尊NO.3

皇昱建設

新竹市延平路三段390號

03-5367171

透天

77~90

10.00

美地

美地建設

竹北市自強南路、復興五街口

03-5509889

透天

70

13.50

清境

富宇建設

竹東鎮工研院旁中興路右轉學府路

03-5832288

透天

120

16.60

新家華建設 竹北市光明六路、自強南路口

03-5500089

透天

128

14.00


二. 商品的考量

※建築物的建築型式, 棟距 口字型

油煙不易排出 噪音在中庭迴繞,

ㄇ字型 L字型 T字型

低樓層採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應

一字型


二. 商品的考量

※室內格局(1) 4.10m


二. 商品的考量

※室內格局(2) 6.30m

0.6 m x 0.6 m

1.00m

a

往上

1.50m

1.11m

1.10m

0.60m

a

1.0 m x 0.5 m


二. 商品的考量 4.50

1.50

3.00

3.00

2.00

3.00

3.00

0.50

1.50

3.50

3.50

※室內格局(3) 觀景陽台

2.00

2.00

冰箱 起居室 書房

0.63

廚房

鞋櫥 0.88

三口爐

1.48

0.70

臥室 1

玄關

2.10

餐廳 5.80

儲藏室

1.25

0.70

水槽

1.71

工作陽台

1.07

儲藏室

公用衛浴

0.48 1.4 m x 1.6 m

0.95

次主臥室

1.07

更衣室 臥室 2

主臥室 0.9 m x 0.9 m

衛浴


二. 商品的考量

※窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 一般平窗

深窗設計

窗子厚度一般為 5~6mm, 大面窗通常使用 8mm


※柱位

二. 商品的考量


二. 商品的考量

※樑位, 樑深, 樓高, 淨高 主樑

次樑

樑深 淨高

樑下淨高

樓高


二. 商品的考量

※停車場車道斜度

1m

1:6

以停車場高度3m計算 車道長度需有至少18m

1:3

以停車場高度3m計算 車道長度只需要9m

6m

2m


二. 商品的考量

※建材 : 管線 1. 留意熱水管口徑, 材質, 一般為鉛管, 銜接處以壓接處理, 使用年限較短 2. 留意電線插座需為 3 孔式, 並且接地線確實作用

4“

管子接觸面大, 流速慢, 熱能易流失

5“ 與管子接觸面小, 流速快, 熱能不易流失


二. 商品的考量

※公共設施, 省能設施 記住 : 公設越多, 未來的維修費用越多 a.若有噴水池, 流水, 小溪, 或者水迴廊的設計需注意是 否有水循環設計, 以節省水費之浪費 b.儲水槽容量, 是否足夠停水一天之所有用戶用量 c.地下室是否有抽水馬達, 個數. d.停電時, 發電機之發電量. e.進出安全管制措施.


二. 商品的考量

建商個案產品提供之公共設施與服務項目分析 設施與服務項目 次 數 未提供 保全管理 停車場 游泳池 閱讀室 中庭花園 健身房 兒童遊戲場 社區巴士 桌球、撞球室 其他

百分比 3 5.88% 37 72.55% 42 82.35% 10 19.61% 28 54.90% 41 80.39% 17 33.33% 27 52.94% 2 3.92% 15 29.41% 8 15.69%


二. 商品的考量-風水概要 1.外在環境 1-1.先看命盤, 命格之適合方位 1-2.陸路/水路 1-3.屋角/柱子 2.內在環境 2-1.門/主要通道 2-2.廁所衛浴/神明廳


二. 商品的考量-風水概要

-1.先看命盤, 命格之適合方位 a.算命/看自己適合的方位,買個指北針, 現場量

b.房屋不可正東向,正西向,正南向,正北向

N

命不夠重, 無法承受, 健康受損 W

E

c.房子的前面後面(看客廳窗戶方向) S

虎 前 客廳

虎 門後

前 客廳 門


二. 商品的考量-風水概要

-2.陸路/水路 a.路沖

廟宇, 公家機關, 生意適合, 有興旺之象. 但是不適合住家, 必受刀光之災 b.水沖

小 前

後 大

水路並非單單指河流, 包含下雨 天時, 雨水匯集流下之方向也有 關係. 最好是過而不入. 繞而不沖.


二. 商品的考量-風水概要

-3.屋角/柱子 看附近的房子, 或者建築物, 是否有柱子, 柱角, 屋角對到房子的門, 窗等. a.基地型的房子, 屋子一定兩兩相對.

柱子對柱子

b.不要屋角對到的房子

人不平安

屋角


二. 商品的考量-風水概要

-1.門/主要通道 光

後 雙併

次要通道

主 要 通 道

開門在小邊, 格 局全相反


二. 商品的考量-風水概要

-2.廁所衛浴/神明廳 1F

2F

3F

臥室 次要 通道

主 要 通 道

廁所

神明廳

相當不恰當的佈置 1.2F廁所堵住主要通道 2.2F的廁所直接對到臥 室的床. 2.3F神明廳坐在廁所上.

主臥室

書房

廁所

廁所 衣櫥

臥室 廁所 神明廳


二. 商品的考量-風水概要

.床尾不要對著大門或窗戶 .床頭不要對著窗戶或廁所 .廚房不要對著廁所 .廚房不要對著大門(家中的大門),瓦斯爐則不要對著門 .供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空,不可在下面堆放東西 .廚房及廁所不要置於房子的中間 .入門不可一見樓梯 .馬桶的位置不可背對大門 (指家中大門不是廁所門) .沙發不可背對大門,犯小人 0.左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊, 櫃子等重的東西放右邊檔煞 1.選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來 2.選房子時,不要選在巷底 3.屋子盡量隔的方正,選房子時也一樣 4.房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選 5. 房子的背面臨河就不好了,代表財會流走 6.屋子不要有太多鏡子,房間也是,鏡子不要面對床,會嚇人;鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花


二. 商品的考量-風水概要

房子的五大忌

.入門見廁-劫財,劫事業

.瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門--破財

.瓦斯爐的面向和客廳入口相同-錢財容易消耗

.入門多廳-一進門就看到很多的門--容易捉襟見肘,常常錢來又出去了

.床尾朝向廚房--容易吵架,如果是主臥室,會致離婚


二. 商品的考量-風水概要 八卦吉祥方位盤 藍色 黃,米,淺咖啡色, 白色 事業運 文 大地色系,卡其色 運 昌 運 人 貴 水 金 土 健 子 康 白色 女 綠色 金 木 運 運 土 木 火 愛 情 運 運 財 名位運 綠色 黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色


三. 能力的考量-貸款種類

政策性房屋貸款

a.輔助勞工建構住宅貸款 -自地新建屋或重建,目前利率2.31%. -貸款上限220萬, 期限30年, 寬限5年.

b.輔助勞工修繕住宅貸款 -房屋裝潢或修繕,利率目前 2.31% -貸款上限 50 萬, 期限7年.

c.輔助人民貸款自購住宅 -購置房屋, 優惠利率 2.31%(目前) -貸款上限220萬, 期限30年, 寬限5年. -其他條件 :

(1) 非都市土地,不得超過150平方公尺(約45坪); (2) 其他地區,不得超過120平方公尺(約36坪)。 若三代同堂家庭: (3) 非都市土地,不得超過172平方公尺(約52坪);

資料來源 : 土地銀行

d.優惠購屋貸款 -滿20歲 -房屋購置 -利率目前 2.3% -貸款上限台北市 250 萬, 其他區域 200萬. -期限20年, 寬限 3年. e.青年購屋低利貸款方案 -20歲~40歲之青年 -未曾受過政府之補助 -前7年利率不超過 3% 目前 1.5% -貸款220萬.


三. 能力的考量-貸款種類

1.指數型房屋貸款 利息 = 銀行放款利率 + 加碼利息

2.還款方式 a.本息固定攤還 : 每期還款之本金與利息之總和固定.

1

2

3

4

5

6

7

8

b.本金固定攤還 : 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.


三. 能力的考量-計算方式

1.本息固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p

(1+r)p x r 攤還率 = (1+r)p -1 每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率 = 每期應付本金 + 每期應付利息 = 每期應付本金 + 貸款本金 x 月利率


三. 能力的考量-計算方式

2.用Excel計算“本息固定之攤還方式”

允許利率變動 A 年限 期別 1 2 3

提前機動還款

填入貸款金額

B C 20 年利率 攤還率 2.3% 1

D

E

F

G

H

I

本金 應付本金 應付利息 應付金額 機動還本 剩餘本金 2 3 5 200 4 6 其餘部分複 製公式即可

D4公式 =I3

E3公式 =G3-F3

公式 (1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))*$B3/12 (((1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))-1)

F3公式 =$D3*$B3/12 G3公式 =$D3*$C3

I3公式 =D3-G3-H3


三. 能力的考量-計算方式

3.寬限期限之計算方法 貸款年限 20年, 寬限 3 年. = 還款期間共計 23 年. 期間仍為20年

初期

20年

3年

原本20攤還的本金, 集中在後面的17年中攤還.

只還利息, 不還本金

(1+r) ( 20x12) x r

(1+r) ((20-3)x12) x r


三. 能力的考量-計算方式

4.本金固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p

每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當期本金 x r 每期本金固定, 利息負擔則越來越輕.


三. 能力的考量-計算方式

5.試算 假設購屋須貸款 520萬, 20年攤還, 寬限期為 3 年. a.勞貸

b.優惠貸款 c.指數型房貸

總計

利率

2.31%

2.3%

3.2%

貸款金額

220萬

200萬

100萬

520萬

本息攤還

11,445

10,404

5,647

27,496

前3年利息

4,235

3,833

2,667

10,735

第4年起 本���攤還

13,050

11,854

6,363

31,267


三. 能力的考量-相關稅賦

相關稅賦

不動產稅費可分為 靜態和動態兩種, 靜態稅費是指在未 移轉產權的狀態下 所應繳納的稅費; 動態稅費是指產權 有所移轉時應繳納 的稅費,其包括種 類如右:

型態

不 動態稅費 動 產 相 關 稅 費 靜態稅費

應繳稅費

買方繳納

賣方繳納

契稅

 

印花稅

 

登記規費

 

設定規費

土地增值稅

 

財產交易所得稅

 

次年申報綜合所得稅時繳納

遺產稅 贈與稅

繼承人  

地價稅 工程受益費 塗銷登記代書費

間 過戶登記代書費 接 設定登記代書費 相 謄本費 關 貸款相關費用 徵信查詢費 費

  贈與人

依交屋日為準按比例分攤

房屋稅 (台北市自民國78年起停繳)

產權移轉費用

移轉時繳納方

 

 

 

 

 

 


三. 能力的考量-相關稅賦

1.契稅 定義

稅率

計算

不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權 時,均應購用公定契紙,申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土 地免徵契稅(契稅條例第二條) 稅目 買賣契稅 典權契稅 交換契稅 贈與契稅 分割契稅 占有契稅

稅率 6% 4% 2% 6% 2% 6%

納稅人 買受人 典權人 交換人 受贈人 分割人 占有人

契稅稅額=契價×稅率 「契價」係指契約之價,為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時,核 課契稅之建物全部價值,此與房屋之現值稍有不同,其核定價值之 面積範圍,除主建物之外,尚包括共同使用及附屬建物面積在內;


三. 能力的考量-相關稅賦

2.印花稅 定義

稅率 計算

印花稅是一種憑證稅,凡是書立並使用的憑證(如契約)都要繳納此 稅,因此您的不動產買賣或贈與契約,必須繳納印花稅才具契約效力。 物權契約貼用稅率為1 物權契約貼用稅率為 0/00 物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課,計算 公式如下:

印花稅額=公定契約書上之房地總價×10/00

3.登記規費 -3. 稅率

申請為土地權利變更登記,應由權利人按申報地價或權利價值千分之


三. 能力的考量-相關稅賦

4.地價稅 定義

稅率

就所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內已規定地價之土地公告地 價總額所課的稅。(土地稅法第十五條) 地價稅採累進稅率課稅,其稅率如下表: 土地使用別 一般私有土地 自用住宅用地 工業、礦業、公園等特定用地 公共設施保留地 公有土地非公用 空地稅:按應納地價稅加徵2倍至5倍

稅率 10/1000 2/1000 10/1000 6/1000 10/1000

地價總額超過累進起點時,則按下表累進課稅: 稅級別 第一級 第二級 第三級 第四級 第五級 第六級

計  算  公  式 應徵稅額=課稅地價(未超過累進起點地價時)×稅率(10/1000) 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價未達500%)×稅率(15/1000)-累進差額(累進起點地價×0.005) 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價在1,000%以下時)×稅率(25/1000)-累進差額(累進起點地價×0.065) 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價在1,500%以下時)×稅率(35/1000)-累進差額(累進起點地價×0.175) 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價在2,000%以下時)×稅率(45/1000)-累進差額(累進起點地價×0.335) 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價在2,000%以上時)×稅率(55/1000)-累進差額(累進起點地價×0.545)


三. 能力的考量-相關稅賦

4.地價稅(cont’) 開徵期間:每年11月16日至12月15日止 課徵期間:每年一月一日至十二月三十一日,每年徵收一次。 納稅義務基準日:為有利徵收稅款義務人之認定,以9月15日為納稅義務 基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權 人或典權人為納稅義務對象 計算

應課徵稅額=申報地價×持有面積×稅率


三. 能力的考量-相關稅賦

5.房屋稅 定義

稅率

凡地面上的房屋,或是能增加房屋使用價值的建築改良物,都要固定 課徵的財產稅,亦即無論是否為違章建築,只要是房屋或建築改良物者 皆一律應課徵房屋稅。 房屋使用 住家用 營業用 非住家非營業用(或半住家半營業用)

課稅標準 稅率 房屋現值 1.20% 房屋現值 3% 房屋現值 2%

開徵期間:每年5月1日至5月31日止 課徵期間:前年七月一日至今年六月三十日 計算

應課徵稅額=房屋現值×稅率


三. 能力的考量-相關稅賦

6.總結 項 目 契稅 印花稅

稅(費)率 買賣:6% 1/1000

登記規費

1/1000

設定規費 簽約代書費

1/1000

計 算公 式 契價x6% 公契價款x0.1% 建物核定契價x0.1% 土地申報地價x0.1%   1,000~2,000元

過戶登記 代書費

每件9,000~12,000元

設定登記 代書費

一個順位3,000~5,000元

相關費用

房屋稅

貸款徵信查詢費 謄本費 火險費 水電、瓦斯、管理費等

徵信查詢費約500元 人工一份 5元, 電腦一份20元  

1. 住家:房屋現值×1.2% 2. 營業用途:房屋現值×3% 房屋現值x稅率 3. 非住家非營業用途:房屋現值×2% 1. 自用住宅、國宅、勞工住宅:公告 地價總額×0.2%

備 註 建物需繳、土地不必繳       過戶登記以土地一筆、建 物一棟為一件 設定登記以一個順位為一 件

火險費由產物公司估 數萬元 每年5月1日~5月31日開徵

每年11月16日~12月15


四. 結語 1. 多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) 2. 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 3. 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 4. 聽到『只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了』, 不要急 5. 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求 6. 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 7. 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 8. 四字真言 : 戒急用忍


五. 資料查詢

a.內政部營建署 www.cpami.gov.tw

b.建築技術規則 www.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm

c.建築管理相關資訊 sercpa.cpami.gov.tw

d.營建業管理資訊系統 www.cpami.gov.tw/br/build/index.htm

e.新竹市地政局 land.hccg.gov.tw/default.asp

.新竹縣地政局 www1.hchg.gov.tw

g.苗栗縣地政局 www.miaoli.gov.tw/depart03/index.asp

h.台北市土地現值公告 210.241.73.228/house/input_p.asp

.高雄市土地現值公告 ms3.kcg.gov.tw/cquery/camenu_1.php

.信義房屋網站 www.sinyi.com.tw/center/tax/tax-b-2.asp


附件

需求的考量


一.需求的考量-考量的原則

點一:考慮人的問題

家裡人口數 居民素質

決定房間數

需要準備幾個房間? 孝親房, 給老人家住的 未來小孩房間,考慮未來

附近居民 年齡層,老人居多? 農民/工人/白領階級

由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.


一.需求的考量-考量的原則

點二:考慮生活上需求的問題

工作 食 學校(中小學) 市場, 商場 交通便利性 住

市場 餐廳 黃昏市場

百貨 商店街

行 火車站 公車站 捷運 高速公路 樂

醫院


一.需求的考量-考量的原則

點三:考慮未來的問題

通勤時間 未來發展 年老退休 貸款問題

上下班通勤的時間, 是否可以接受? 地區未來的發展性為何? 是否適合養老? 負擔的起?


一.需求的考量-考量的原則

點四:考慮地點的問題

地區, 地點 地形, 地貌 天然災害 生活環境 出入通道

新竹/竹北.. 平地, 坡地.. 颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,.. 白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場? 出入的通道是否狹窄?是否為私設道路? 若為私設道路一定要注意路權使用權?

12米

6米


一.需求的考量-考量的原則

點四:考慮地點的問題(con’t)


一.需求的考量-考量的原則

點四:考慮地點的問題(con’t)

圖2, 規模大於4.0以上的地震

圖3, 規模大於6.0以上的地震

圖4, 規模大於7.0以上的地震


一.需求的考量-考量的原則


一.需求的考量-考量的原則

青草湖背斜 於新竹市南方的青草湖風景區而得名。背斜軸的走向為北偏東18度,其構造高區在青草 附近,產少量之天然氣,而向延伸之兩端微微地傾沒。背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山 之砂岩頁岩相及紅土台地堆積層,西北翼岩層傾角約10~20度間,東南翼則極為平緩, 在5度左右,呈北陡南緩之層態,為一不對稱褶皺。青草湖背斜局部地區為紅土台地堆 所覆蓋,礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜,可推測紅土礫石台地沈積之後造山運動仍持 進行。 紅土礫石層底部之不整合構造 土礫石層之紅土層厚度約1~2公尺,地形平坦。其下為厚層紅土礫石層,更下層則與頭 山層香山相呈交角不整合關係接觸。 新竹斷層 斷層為一東西走向之逆斷層,推測分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣。依 前對台灣第四紀斷層之研究,本斷層並不屬於第四季可能活動斷層之一,其活動性的可 極低。 新城斷層 東北走向的逆斷層,其住置約在竹東丘陵區金山至新城之間。在斷層東側為上新世卓蘭


一.需求的考量-考量的原則

點五:考慮房子的問題(1)

建物種類 建物品質 坪數, 房間數 車位 廚衛設備

獨棟, 雙併, 連併, 公寓, 社區型, … 地基, 牆厚, 結構, 磁磚, 外觀, … 每個房間約需3坪以上才舒適.. a.小家庭3~4人 : 3房2廳2衛, 實坪約30坪(公寓) b.中型家庭5~6人 : 4房2廳2衛, 實坪約42坪(公寓)

車位已經是必備條件了, 1個或 2 個? 若希望朋友多來串門子, 需注意外圍停車問題.

需注意廠牌, 可多參考. a.廚衛設備若不喜歡建商提供的款式, 可更換, 會退錢 b.有些提供座艙式淋浴, 可沖灑, 360度淋浴, 聽音樂, 甚至可以做蒸汽浴; 或者提供按摩浴缸, 這一項就必


一.需求的考量-考量的原則

點五:考慮房子的問題(2)

視野 格局, 方位 屋齡, 價格 契約 0.建商商譽

高樓視野好, 但風大, 地震振幅大. 若為大樓公寓, 須注意低樓層會比較便宜, 不只是因為 視野不好, 因為年份一久, 管路易因堵塞, 造成其他問題

可參考適合自己命格的格局方位, 若不信. 這些, 盡量不要買西曬, 路沖的房子 屋齡除了房子的老舊問題, 還牽扯到貸款 年限的問題 ,價格問題只要自己可以負擔就可以. 一切口頭上的保證沒有法律效力, 白紙黑 字寫下來才算數 一定要寫下來 盡量透過各種管道了解建商的商譽


附件

相關名詞


相關名詞 1.土地權狀, 建築執照, 使用執照? 2.公設道路與私設道路? 3.平方公尺與坪數之換算? 4.地坪,建坪,持分? 5.虛坪與實坪? 6.樓層高度? 7.建蔽率與容積率? 8.地基分類? 9.路寬8米到底有多寬?


相關名詞

土地權狀, 建築執照, 使用執照?

a.土地權狀:為土地所有人證明 注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋

b.建築執照:政府核准於基地上蓋房子之執照 注意建商必須取得建築執照才可以開始預售 預售或非成屋一定要看核准設計圖說, 建商須請建築師設計, 且經縣市政府核准之設計圖 i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準. iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看~沒那回事. 一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!

c.使用執照:結構完成, 政府堪驗後核發使用執照.


相關名詞

公設道路與私設道路? a.公設道路:土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔 b.私設道路:既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權.

段道路為非社區內道 須注意是否須分攤持 若無, 須注意使用權.

公設道路 私 設 道 路

為社區之私設道路, 通常在買屋時 於為社區之私設道路 持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 要持分地權

私設道路


相關名詞

平方公尺與坪數之換算? 1 平方公尺 = 0.3025 坪

10m

6m

面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪

3 10


相關名詞

地坪,建坪,持分?

5m

地坪 = 20x8x0.3025 = 48.4坪 假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625坪

8m

a.透天

15m

6m

b.社區型透天 會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78坪 另外一張(持分) = 18x6x0.3025/6 = 5.445坪

18m

20m

社 區 道 路


相關名詞

虛坪與實坪? 通常sales告訴你的有99%都是虛坪. 虛坪=建築物面積 + 公共設施面積 實坪=建築物面積 這裡會有陷阱, 要注意!! a.非社區型透天 : 須注意地坪與建坪 b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積 c.公寓 : 須注意建坪與公設面積


相關名詞

樓層高度?

二樓天花板

a. 1F’s h1 <= 4.2m, else h2 <=3.6m

h2<=3.6m 二樓地板

b. 挑空

一樓天花板

-每單位僅能一處挑空 h1<=4.2m

-挑空面積 >=15m2, 約4.5坪, 不得超過建坪之1/10

一樓地板

-挑空高度 <=6m -挑空面積不得超過該樓層之1/3 或 100m2(約30.25坪)

h>=1.7m

H<=6m


相關名詞

建蔽率與容積率?

建蔽率=

建物1F坪數 基地坪數

3 4 L

2 3w

w

建蔽率= 50%

L

容積率=

總建坪 基地坪數

共 6F


相關名詞

地基分類? 地基之形式分淺基礎與深基礎兩種, 一般透天房屋都使用 淺基礎, 公寓大樓才使用深基礎. 淺基礎 : 一般深度不得少於 60 cm (1).獨立基礎(腳)

(3).連續基礎(腳)

(2).聯合基礎(腳)

(4).筏式基礎(腳)


相關名詞

路寬8米到底有多寬?

當小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時, 怎樣計算或感覺路到底有多寬?

BENZ S Class

路邊最好不要 停車 5.5米

1780

3495

Formosa Matiz

可以停單邊, 另外一邊會車.

1866 NISSIAN March 3720

780

ooper

8米 6米

5158

MITSUBISH SAVRIN 4700

AN 2.0

12米

7.5米

1

2

3

4

5

6

兩邊都可以停 車, 車道很寬 敞, 沒有堵塞


附件

介紹流程


流程簡介及注意事項

般流程

1.相見歡

進入接待中心 地段介紹 看模型/樣品屋

a.外表/車子/名片/肥羊 b.是否第一次購屋/本地人 c.看看而已/不是一定要買

2.介紹產品 a.地段/學校/商圈/交通/車道/停車… b.模型/大致外觀/不同區位的差異

工地現場

(預售屋) (成屋) 看設計圖 直接看房屋格局 洽談細節

c.東西南北/不要選西曬的房子 d.樣品屋/展示/不要盡信 e.隔間薄/建材出入/拆了死無對證 f.注意廚具與衛浴設備 g.文宣都是假的/都會讓人有錯覺


流程簡介及注意事項

般流程 進入接待中心

3.眼見為憑

a.一定要要求看工地 b.在附近逛逛/下車走走 c. 問在地人

地段介紹 看模型/樣品屋

d.施工中/看結構/施工狀況 4.設計圖為準(非成屋) a.一定要看設計圖

工地現場

(預售屋) (成屋) 看設計圖 直接看房屋格局 洽談細節

b.當場用計算機計算大小 c.注意面寬及深度/影響到舒適性 面寬至少 4.5m 深度至少15m 坪數約20坪 d.注意陽台/樓梯間/實坪


流程簡介及注意事項

般流程 進入接待中心

5.坐下來談 a.無論滿不滿意/一定要談/增加經驗 b.提出問題/貸款/建設公司

地段介紹 看模型/樣品屋

工地現場

(預售屋) (成屋) 看設計圖 直接看房屋格局 洽談細節

c.看營業執照/建築執照 有些屬於中南部建商到北部蓋房子 對於不熟悉的建商多多了解 d.Sales一定會拿文宣與你談 文宣會誇大/家具都會縮小尺寸/錯覺 6.建築執照:為建商向當地縣政府申請核准建築之 證明文件, 若沒有就要小心. (法律規定 建商須取得建築執照才得以有預售之 行為) 7.核准設計圖說:由建築師設計且政府核准之設計圖 a. 上面的尺寸才是正確的


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