RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DÉPARTEMENT DES YVELINES
DGA Territoires
2018-CD-5-5769
Direction de l'Ingénierie Foncière et Immobilière et Stratégie
DIFI-Sous-Direction du Pilotage et de la Gestion du Parc Immobilier et Foncier
Affaire suivie par : Aurélie FAURE Poste: 01 39 07 87 26
RAPPORT AU CONSEIL DEPARTEMENTAL
Séance du vendredi 29 juin 2018
POLITIQUE A01 ATTRACTIVITÉ TERRITORIALE AFDEY : RAPPORT ANNUEL 2017 ET PERSPECTIVES 2018-2020
Code A0501 Secteur Soutenir les communes pour renforcer l’attractivité de leur offre de logements Programme EPFY – Programme exceptionnel -AFDEY AP CP 2018 Montant actualisé 120 000 000 10 000 000 Montant déjà engagé 50 000 000 0 Montant disponible 70 000 000 10 000 000 Montant réservé pour ce 70 000 000 10 000 000 rapport Echéancier de l’AP Montant
Total
CP antérieurs
2018
2019
120 000 000
50 000 000
10 000 000
25 000 000
2018 35 000 000
Afin d’accompagner le développement économique et résidentiel des Yvelines, le département a mis en œuvre un programme exceptionnel d’action foncière destiné à assurer l’anticipation et la maîtrise foncière de sites stratégiques, notamment sur les territoires des deux opérations d'intérêt national (OIN). Pour cela, il a signé le 23 juin 2008 avec l’EPFY (substitué par l’EPFIF au 1er janvier 2016) une convention relative à un programme d’Action Foncière pour un Développement Equilibré des Yvelines (AFDEY) qui a fait depuis l’objet de trois avenants portant l’engagement financier du Département à hauteur de 152,6 M€. Le présent rapport porte sur la mise en œuvre de l’action foncière du Département et propose d’approuver : - Le bilan des acquisitions et cessions réalisées au titre de l’AFDEY en 2017 ; 2018-CD-5-5769 : 1/5
- Les perspectives d’évolution des interventions foncières sur fonds AFDEY ; - La validation d’un avenant n°4 à la convention AFDEY, relatif notamment au versement d’une enveloppe supplémentaire exceptionnelle de 70 millions d’euros ; - La désignation d’un nouveau membre au sein du comité stratégique territorial, en remplacement de Madame Rosetti qui y siège désormais en tant que représentante de l’EPF Ile-de-France. Le Département des Yvelines a souhaité renforcer le développement sur les pôles urbains existants, notamment dans les territoires d'Opération d'intérêt national (OIN). La réalisation de cet objectif a donné lieu à la mise en place d’une action foncière ambitieuse soutenue par le Département. Le 23 juin 2008, le Département des Yvelines et l’EPFY ont conclu une convention d’action foncière pour un développement équilibré des Yvelines (AFDEY), dont l’enveloppe globale est de 152,6 M€. Cette convention permet à l’EPFY (substitué par l’EPFIF au 1er janvier 2016) de se rendre acquéreur et de porter du foncier stratégique pour la réalisation d’opérations significatives, en phase avec les objectifs de développement du Département. Les biens sont cédés à une collectivité, un aménageur ou tout autre opérateur. Il s’agit à travers cette action d’anticipation foncière d’impulser l’action publique, de créer les conditions de définition des projets d’aménagement d’envergure et de favoriser leur mise en œuvre grâce à la négociation des prix d’acquisition et une durée de portage de moyen-long terme. Dans une perspective d’évolution de ce dispositif, le présent rapport vous propose d’établir un point d’étape de la convention AFDEY et d’approuver : - le bilan des acquisitions et cessions réalisées au titre de l’AFDEY en 2017 ; - Les perspectives d’évolution des interventions foncières sur fonds AFDEY ; - la validation d’un avenant n°4 à la convention AFDEY, relatif, notamment au versement d’une enveloppe supplémentaire exceptionnelle de 70 millions d’euros ; - la désignation d’un nouveau membre au sein du comité stratégique territorial, en remplacement de Madame Rosetti qui y siège désormais en tant que représentante de l’EPF Ile-de-France. 1) Bilan des acquisitions et cessions réalisées au titre de l’AFDEY en 2017 Les acquisitions réalisées en 2017 sur fonds AFDEY représentent un montant total de 39 millions d’euros (hors frais de portage) et se détaillent ainsi : - Achères : Terrain Est – ensemble de terrains de 116 hectares pour un montant total de 31.795 K€ correspondant aux emprises de la plateforme multimodale de Port Seine Métropole Ouest. - Achères : Terrain Ouest – ensemble de terrains de 26 hectares pour un montant total de 780 K€ correspondant aux emprises foncières du projet de liaison RD 30/RD 190. - Les Clayes#sous#Bois : acquisition pour un montant total de 4.500 K€, dans la perspective de l’implantation du supercalculateur par l’entreprise ATOS. - Davron : acquisition d’un ensemble de terres agricoles pour un montant de 415 K€. - Poissy : Acquisition d’un bien sur le hameau de la maladrerie pour 265 K€. - Carrières#sous#Poissy /Triel#sur#Seine / Les Mureaux : diverses acquisitions pour un montant de 1.270 K€ pour des opérations de développement résidentiels ou économiques. Les cessions réalisées en 2017 sur fonds AFDEY sont au nombre de trois et représentent un montant total de 12,3 millions d’euros et se détaillent ainsi : - 5.737 K€ pour la cession au Conseil départemental de l’ancien campus EDF aux Mureaux, - 1.097 K€ pour la cession à la SEM patrimoniale Satory Mobilité du terrain des Marronniers à Versailles – Satory afin d’y permettre l’implantation de l’institut VEDECOM, - 5.551 K€ pour la cession de fonciers à l’EPAMSA dans le cadre de la ZAC Centralité à Carrières#sous#Poissy. Il est à noter que trois promesses de cessions ont également été signées sur l’opération Centralité à Carrières#sous#Poissy pour un montant total de 10.183 K€. 2018-CD-5-5769 : 2/5
Au total, le stock de promesse sur le fonds AFDEY est de 24.137 K€. 2) Les perspectives d’évolution des interventions foncières sur fonds AFDEY Au fil des interventions, l’utilisation du fonds AFDEY s’est diversifiée. Initialement utilisé sur des fonciers stratégiques long terme, il a été actionné également en accompagnement des politiques du département sur les projets d’aménagements structurants et des projets de développement économique. Dans le cadre des réflexions qu’il mène sur l’évolution du fonds AFDEY et sur les principes de foncière, le département a souhaité classifier ses interventions foncières sous différentes thématiques. Au regard de l’évolution du stock foncier actuel, quatre thématiques d’intervention sont identifiées : - La création de réserve foncière, - L’accompagnement des projets urbains structurants (notamment pôles gares), - L’appui au développement économique, - Le soutien aux communes carencées. Si les trois premiers modes d’intervention ont été éprouvés depuis la signature de la convention AFDEY, le soutien aux communes carencées constituerait un nouveau mode d’intervention, en application de la délibération du conseil départemental du 30 mars 2018 qui a approuvé la création d’un Plan départemental d’appui aux communes carencées yvelinoises. L’objectif de ce plan est d’impulser, en collaboration avec l’Etat, l’EPFIF, les bailleurs sociaux et les communes concernées, une dynamique de production à même de répondre aux objectifs de la loi SRU, sur la triennale 2017-2019, dans un 1er temps, puis à horizon 2025, dans un 2nd temps. Dans cette perspective, le Département souhaite développer les opérations d’acquisition-conventionnement de biens immobiliers à travers la mobilisation de l’AFDEY puis la mise en gestion des biens acquis auprès d’un bailleur. Par ailleurs, en complément de ces thèmes, deux modes de portage sont envisagés, correspondant à deux modèles économiques distincts : - Un modèle circulaire qui correspond au principe de revolving, tel que figuré dans la convention initiale de l’AFDEY et qui consiste à ré-abonder l’enveloppe de départ avec les produits des cessions pour acquérir de nouveaux fonciers. - Un nouveau modèle basé sur la création de valeur de type foncière. L’engagement d’un nouveau modèle d’acquisition de type foncière fait suite au constat suivant : - A travers un système de conventions foncières signées avec les collectivités, l’EPFIF propose, sur des fonds issus de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE), des interventions adaptées à des projets de renouvellement nécessitant des durées de portage de 3 à 6 ans. - Dans les Yvelines, ce dispositif est complété par le fonds AFDEY dont l’objectif est de maîtriser sur le long terme des tènements fonciers stratégiques. Ces deux outils offrent aux collectivités des moyens puissants d’intervention mais restent inefficaces sur certains secteurs, notamment les zones d’activités au sein desquelles les coûts d’acquisition sont trop élevés pour permettre leur renouvellement urbain et envisager l’engagement d’une maîtrise foncière systématique. Par conséquent, tout projet de renouvellement ou de requalification de ce type de secteurs se heurte à une infaisabilité économique. Il est donc proposé de compléter la convention AFDEY par un processus d’acquisition et de portage de type foncière qui se traduirait par la signature de conventions d’intervention foncière tripartite ou quadripartite associant le Département des Yvelines, l’EPFIF, ainsi que les EPCI et/ou communes, intégrant un portage long terme permettant, pendant la durée de portage, de valoriser les biens par des baux commerciaux classiques. Basé sur la perception de loyers de marché pendant des périodes de l’ordre de 9 ans (baux commerciaux), le portage de type foncière permettrait de compenser les inévitables charges de transformation du foncier et de 2018-CD-5-5769 : 3/5
réduire le prix de revient de l’immeuble par rapport à son prix d’acquisition afin d’envisager à moyen voire long terme, la mutation des zones d’activités périurbaines qui se sont développées sans cohérence d’ensemble et cumulent les phénomènes d’étalement urbain, d’enfrichement et de déqualification du cadre de vie. L’acquisition de ce type d’emprises foncières nécessite toutefois d’immobiliser le fonds AFDEY sur de longues périodes, sans possibilité de revolving à court terme. 3) La validation d’une avenant n°4 à la convention AFDEY Actuellement doté à hauteur de 152,6 M€, le programme exceptionnel d'action foncière pour un développement équilibré des Yvelines (AFDEY) est, depuis 2008, un levier essentiel au développement économique et résidentiel des pôles structurants des Yvelines. Il a permis de créer les conditions de réalisation d'opérations d’envergure grâce à la négociation des prix d’acquisition et une durée de portage de moyenlong terme. Sur la base du stock foncier 2017, de la trésorerie disponible et des prévisions d’activités 2018, à activité constante, des besoins d’abondement apparaissent, comme l’illustre le prévisionnel construit à partir des informations connues à date et présenté dans les documents annexes. Or, au regard des projets d’importance qui se préfigurent sur le Département, d’une part, et des perspectives d’évolution des interventions foncières proposées dans le cadre de ce rapport (soutien aux communes carencées, interventions de type foncière dans les zones d’activités) qui nécessitent d’immobiliser le fonds AFDEY sur de longues périodes, sans possibilité de revolving à court terme, d’autre part, il est proposé un abondement du fonds AFDEY à hauteur de 70 millions d’euros. Sur la base de ce constat et au vu des ambitions du Département en termes d’action foncière, cet abondement de 70 millions pourrait prévisionnellement être défini de la manière suivante : - Aménagement et développement, notamment autour des pôles gares : 15 millions d’euros. - Communes carencées, 15 millions d’euros. - Développement économique : 20 millions d’euros. - Interventions de type foncière : 20 millions d’euros Cette ventilation reste toutefois prévisionnelle et pourra être revue en fonction des opportunités du marché foncier. Au regard de ces perspectives d’acquisition, il vous est donc proposé d’autoriser le versement d’un abondement d’un montant de 70 millions d’euros qui nécessite la signature d’un avenant n°4 à la convention AFDEY. La nécessaire signature d’un avenant a été mise à profit pour rectifier des coquilles figurant dans la convention et effectuer quelques mises à jour dans le corps de la convention AFDEY. Ces modifications et mises à jour portent essentiellement sur : - La mise à jour des données budgétaires et des modalités de versement, - La suppression des annexes et leur réintégration partielle dans le corps du texte afin de faciliter la lecture de la convention Il vous est proposé de valider l’avenant n°4 à la convention AFDEY. 4) La désignation d’un nouveau membre au sein du comité stratégique territorial Dans le cadre de l’avenant n°3 à la convention AFDEY, l’EPFIF et le Département ont institué un comité stratégique territorial, composé de 6 élus (3 élus départementaux et 3 élus de l’EPF) chargés de coordonner l’action foncière conduite sur fonds AFDEY et sur fonds propres de l’EPFIF. 2018-CD-5-5769 : 4/5
Au regard de l’élection de M. Laugier en tant que sénateur et de la démission de Mme Guillaume de son poste de conseillère régionale, l’EPFIF a procédé à la désignation de nouveaux représentants au sein du Comité Stratégique Territorial. Les trois représentants de l’EPFIF au sein du comité stratégique territorial sont : - Madame Alexandra ROSETTI (co-présidente) ; - Monsieur Jean-Noël AMADEI ; - Monsieur Philippe TAUTOU. Madame Rosetti siégeant désormais en tant que représentante de l’EPF Ile-de-France, il convient de la remplacer en tant que membre du Comité stratégique siégeant en qualité de représentant du Département des Yvelines. Il vous est donc proposé que les représentants du Département des Yvelines au sein du comité stratégique territorial soient : - Monsieur Pierre BEDIER - Monsieur Jean-François RAYNAL - XXXXXXXXXXXX, nouveau membre désigné. --- En conséquence, si ces propositions vous agréent, je vous propose d’adopter les termes de la délibération suivante :
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