RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DÉPARTEMENT DES YVELINES
DGA Territoires
Direction du Développement
Sous-Dir Aménagement et Habitat
2018-CD-5-5761
Affaire suivie par : Anne-Sophie DUCARROZ Poste: 82 30
RAPPORT AU CONSEIL DEPARTEMENTAL
Séance du vendredi 30 mars 2018
POLITIQUE A05 LOGEMENTS PLAN DÉPARTEMENTAL D'APPUI AUX COMMUNES CARENCÉES
Code
A0501
Secteur
Construction de logements
Programme
Plan départemental de soutien aux communes carencées
2018-CD-5-5761 : 1/4
La période triennale 2017-2019 marque un tournant dans l’application de l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains (loi SRU du 13 décembre 2000) pour les Yvelines. Début 2018, 19 communes yvelinoises ont fait l’objet d’un arrêté de carence pour la triennale en cours, au motif de la non-atteinte des objectifs quantitatifs et/ou qualitatifs de la triennale précédente (2014-2016). Au total, le Département a vu son nombre de communes carencées multiplié par trois d’une triennale à l’autre, et rien ne laisse augurer aujourd’hui d’une amélioration dans les années à venir. En effet, en 2013, la loi dite Duflot 1 a durci les obligations de la loi SRU, d’une part, en relevant le taux obligatoire de logements locatifs sociaux à 25%, d’autre part, en accélérant le rythme de rattrapage avec des objectifs croissants pour chaque triennale (33% pour celle en cours, 50% pour la prochaine) afin d’atteindre le seuil des 25% de logements locatifs sociaux en 2025. 2017-2019 doit ainsi permettre de rattraper 33% du déficit total, ce qui porte l’objectif de production de logements locatifs sociaux à 8 935 logements dans les Yvelines, effort que doivent porter les 59 communes yvelinoises en non-conformité avec l’article 55. Les 19 communes carencées portent à elles seules 43% de cet objectif, soit 3 874 logements à produire sur leur territoire. Au-delà de la triennale en cours, au 1er janvier 2017, il manquait 27 185 logements locatifs sociaux sur l’ensemble des Yvelines pour atteindre l’objectif 2025, cela sans compter l’inévitable augmentation du parc de résidences principales qui va encore creuser le déficit. La période triennale 2017-2019 constitue donc une période absolument décisive pour agir, sans quoi le nombre de communes yvelinoises carencées va s’accroître dans les années à venir. Accompagner au mieux ces communes déjà carencées ou en passe de l’être doit être considéré comme un enjeu d’intérêt départemental majeur. Au regard des objectifs actuels et à venir, seule la démultiplication des modes de production permettra de mettre un terme à ce cercle vicieux. Une plus forte mobilisation de la ressource encore sous-exploitée du parc privé existant, notamment à travers le développement des opérations d’acquisition-amélioration et d’acquisition-conventionnement, représente à ce titre une autre manière d’agir, qu’il convient de renforcer. Parce qu’il dispose de capacités d’ingénieries techniques et financières puissantes, et parce qu’il est en mesure de mobiliser l’ensemble des opérateurs de la chaîne de valeur (Etablissement Public Foncier, Citallios, Les Résidences Yvelines Essonne, Foncière Solidaire Publique….), le Conseil départemental se propose d’accompagner les communes carencées ou à risque de carence à travers le déploiement d’un panel d’actions, regroupées au sein d’un Plan départemental 2017-2025 « Prévention carence ». Ce plan vise à favoriser l’activation de tous les leviers de création de logements sociaux. Le déploiement de ce plan s’inscrira dans le cadre d’un protocole à conclure entre le Département, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF), Les Résidences Yvelines Essonne et l’Etat. Ainsi, il vous est aujourd’hui proposé : · · ·
D’acter l’intérêt départemental que représente l’accompagnement des communes carencées ou en passe de l’être dans les Yvelines, D’approuver les principes d’intervention du Département au titre du Plan département 2017-2025 « Prévention Carence » qui repose sur l’activation de tous les leviers de création de logements sociaux existant : construction neuve, conventionnement, acquisition – amélioration, De permettre ainsi au Département d’engager avec l’Etat, les opérateurs et les communes, un travail partenarial de définition, au cas par cas, d’un programme d’accompagnement.
Un plan départemental pour démultiplier les modes de production La ligne directrice du plan de soutien qui est proposé est de démultiplier les modes de production en logements locatifs sociaux sur les communes carencées ou menacées de carence afin de leurs permettre d’atteindre les objectifs qui leurs sont fixés. Au global pour les Yvelines, l’objectif SRU 2017-2019 est de 8 935 logements locatifs sociaux à produire (soit 15% de plus qu’entre 2014-2016) dont 3 874 (43%) dans les communes carencées, sachant que les 2/3 de ces communes appartiennent aux EPCI de Versailles Grand Parc et SaintGermain-Boucles-de-Seine. Au-delà de la triennal en cours, il s’agit d’engager un travail de fond afin 2018-CD-5-5761 : 2/4
d’anticiper les objectifs à venir, qui vont aller en s’intensifiant avec 50 % du retard à rattraper entre 2020 et 2022 et l’atteinte du seuil de 25% de logements locatifs sociaux dans toutes les communes yvelinoises de plus de 1 500 habitants (hors communes exemptées faute de marché) en 2025. Au 1er janvier 2017, il manquait encore 27 185 logements locatifs sociaux sur l’ensemble des communes SRU déficitaires du Département pour atteindre cet objectif, et cela, sans compter l’inévitable augmentation du parc de résidences principales qui va encore creuser le déficit. L’objectif à relever est donc très important, et concerne pour partie des communes déjà denses. Or, il existe 3 manières de produire du logement social : -
la construction neuve,
-
la réhabilitation complète d’immeubles de logements vétustes ou la transformation d’immeubles de bureaux pour en faire des immeubles de logements sociaux (opérations d’acquisition-amélioration/ acquisition-transformation),
-
le conventionnement en logement social de logements existants privés détenus par des particuliers, des institutionnels ou des bailleurs sociaux par 3 biais : les opérations d’acquisitionconventionnement, le conventionnement ANAH ou l’intermédiation locative.
C’est sur l’ensemble de ces leviers que le Département propose d’intervenir à travers un panel d’actions regroupées autour de 5 axes d’intervention : 1) Travailler sur la mise à disposition de foncier en faveur de la construction de logements sociaux neufs à travers l’encouragement des conventionnements EPFIF permettant des interventions ciblées sur des périmètres pré-identifiés ainsi que interventions ponctuelles dans le diffus par préemption, la mobilisation de l’AFDEY sur les grands tènements fonciers stratégiques yvelinois, et par l’animation du protocole que le Département a conclu avec la Foncière Publique Solidaire le 23 janvier 2018 ; 2) Développer les opérations d’acquisition-conventionnement à travers la création au sein de l’AFDEY d’un fonds d’acquisition des immeubles en bloc et à travers la mise en place d’une instance opérationnelle multi-partenariale de pilotage de ces acquisitions ; 3) Apporter un soutien financier aux opérations de logements sociaux déficitaires, en construction neuve et en acquisition-amélioration le cas échéant ; 4) Soutenir l’intermédiation locative à travers des conventions d’objectifs passées avec les associations spécialisées ; 5) Travailler sur l’efficacité des outils de production du logement social par l’amélioration du parc existant en engageant une réflexion spécifique avec l’ANAH sur le sujet. Il est à noter que l’acquisition-conventionnement est un des leviers privilégiés de la Ville de Paris, reconnue pour sa politique très active de préemption et qui, par ce biais, a produit 23 000 logements sociaux entre 2001 et 2014. De telles opérations restent en effet particulièrement efficaces dans des milieux urbains denses et où le foncier est rare. En la matière, l’action impulsée par le Département serait une action conjointe avec l’EPFIF et Les Résidences Yvelines Essonne, de repérage du patrimoine existant cessible puis d’acquisition des logements : -
soit par le Département, via le fonds « Prévention carence » intégré à l’AFDEY avec mise en gestion des logements auprès d’un bailleur par bail emphytéotique ;
-
soit par l’EPFIF (sous TSE) puis revente à un bailleur ;
-
soit directement par un bailleur.
Cette action viserait prioritairement les logements non conventionnés détenus par des bailleurs, des SEM et des institutionnels. Une négociation spécifique sera à ce titre, engagée avec le nouvel opérateur de logement intermédiaire IN’LI dans le cadre de son plan de cession prévisionnel. Cette action s’accompagnerait : 2018-CD-5-5761 : 3/4
-
d’un programme de subventions exceptionnelles par le Département en faveur des opérationsbailleurs déséquilibrées, qui permettrait notamment d’appuyer les opérations d’acquisitionamélioration ; un tel programme viendrait compléter les programmes déjà mis en œuvre que sont Yvelines Résidences et PRIOR ;
-
de la mise en place de conventions d’objectifs avec les principales associations d’intermédiation locative ;
-
d’un travail de réflexion avec l’Anah, à la fois sur la boîte à outils financière du conventionnement avec ou sans travaux et sur la production de logements locatifs sociaux par l’amélioration du parc privé existant (opération d’acquisition-amélioration sur le parc fragile).
1. Un plan départemental 2017-2025 avec un double objectif « sortie et prévention du carencement » Au 1er janvier 2017, 68 communes yvelinoises ne sont pas en conformité avec l’article 55 de la loi SRU (soit les trois-quarts des 94 communes concernées par cette obligation dans les Yvelines) parmi lesquelles : -
40 communes sont déficitaires ;
-
19 communes font l’objet d’un arrêté de carence pour la triennale 2017-2019 : Versailles, Maisons-Laffitte, Le Chesnay, Chatou, La Celle-Saint-Cloud, Rocquencourt, Jouy-en-Josas, Bailly, Marly-le-Roi, Montesson, Le Pecq, Chambourcy, Fourqueux, Les Clayes-sous-Bois, JouarsPontchartrain, Neauphle-le-Château, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Chevreuse, Flins-sur-Seine ;
-
9 communes ont été exemptées d’obligations pour la triennale en cours, au titre de l’article 97 de la loi Egalité et Citoyenneté, au motif d’une faible tension de la demande sociale : Ablis, Auffargis, Bonnelles, Bouafle, Bullion, Cernay-la-ville, Guerville, Morainvilliers, Sonchamp.
Les 19 communes carencées portent à elles seules 43% de l’objectif 2017-2019. Pour autant, la capacité des communes à atteindre leurs objectifs est variable : tandis que certaines communes carencées sont susceptibles de combler rapidement leur déficit, d’autres communes déficitaires risquent de se trouver carencées sur la triennale suivante compte-tenu de l’importance de leurs nouveaux objectifs. Ainsi, parmi les 10 communes ayant les plus forts objectifs 2017-2018, 6 sont carencées et 4 sont déficitaires. Il est ainsi proposé que ce plan départemental couvre l’ensemble des triennales jusqu’en 2025, avec dans un premier temps comme objectif, d’accompagner les communes qui, sur la triennale en cours, sont dans l’incapacité de faire leurs objectifs SRU, qu’il s’agisse de communes carencées ou de communes déficitaires mais à fort risque de carence pour la triennale suivante. 2. Un plan d’actions intégré dans un protocole Département/ Etat/EPFIF/Les Résidences Yvelines Essonne Le déploiement reposera sur l’élaboration et la signature, à venir, d’un protocole d’intervention associant le Département, l’EPFIF, les Résidences Yvelines Essonne et l’Etat. L’association des communes à ce plan s’opérera par délibération de la commune pour entrer dans la géographie d’application du protocole. A l’instar des conventions avec l’EPFIF, les communes devront s’engager à mettre en œuvre tous les outils nécessaires pour favoriser le déploiement du plan sur leur territoire. C’est considérant l’ensemble de ces éléments qu’il vous est proposé de délibérer dans les termes suivants :
2018-CD-5-5761 : 4/4