Dispositif d’accession sociale pérenne reposant sur une dissociation de propriété (foncier/bâti) et des mécanismes anti-spéculatifs grâce aux plafonds de prix de vente & de revente et à une plus-value encadrée.
Caractéristiques O bail de longue durée (18 à 99 ans) rechargeable O comptabilisation SRU de façon pérenne à titre de PLS et à la mise en service des BRS O acquéreurs sous plafonds de ressources O occupation du logement à titre de résidence principale O acquisition de droits réels O prix de vente plafonnés O plus-value à la revente encadrée O TVA à 5,5 % O Abattement de TFPB de 30 % à 100 % sur décision de la commune
CONTACT Office Foncier Solidaire des Yvelines Simon Goudiard Directeur sgoudiard@yvelines.fr
YVELINES OFFICE FONCIER SOLIDAIRE
Dispositif OFS/BRS
Objectifs CIBLES TERRITORIALES
1. Communes SRU non conformes 2. Grands projets urbains 3. C entres-villes et quartiers prioritaires de la politique de la ville.
CIBLE ACQUéREURS
OJ eunes ménages avec ou en passe d’avoir des enfants OF amilles constituées OR evenus compris entre 2 et 4,5 smic OR ésidant sur le territoire yvelinois ou en rapprochement domicile/travail
REDEVANCE UNIVERSELLE : 1€/MOIS/M² SH*
Une redevance foncière universelle de 1€/mois/m² Surface Habitable, révisée de 0,05 € tous les 5 ans pour garantir la lisibilité du dispositif et réduire la charge locative pour les acquéreurs bénéficiaires de BRS.
SéCURISATION DES ACQUéREURS
Prise en charge par l’OFS des garanties usuelles de l’accession sociale : O Garantie de rachat O Garantie de relogement O Accompagnement à la revente
PROGRAMME
O Un cœur d’offre à 60% minimum en T3/T4 O Une diversité de surfaces recherchée pour adresser une pluralité de budgets et de besoins. O Des prescriptions en matière de qualité constructive (matériaux, prestations) et d’usages des logements et des espaces communs (taille minimale des chambres, espaces de rangement, etc.).
LES PARTENAIRES
Un OFS porté par un Groupement d’Intérêt Public (GIP) formé par le Département des Yvelines, l’ESH Les Résidences Yvelines Essonne et la SEM CITALLIOS. Des opérations développées avec tous les opérateurs immobiliers O bailleurs O coopératives HLM O promoteurs
QUELS ROLES pour L’OPéRATEUR ? OA pporter le foncier directement pour l’opérateur (opération dans le diffus) ou indirectement (fonciers fléchés BRS par l’EPFIF ou tout autre partenaire de l’OFS) OD évelopper le projet (programmation et granulométrie, montage financier, mise au point des PC) OC ommercialiser les logements (possible externalisation à un acteur spécialisé) OC onstruire et livrer les logements
MONTAGE éCONOMIQUE
Prix de sortie
70 cts sur 1€/m2/mois
La particularité du modèle porté par l’OFS Yvelines est la fixation d’une redevance universelle de 1 € par m² de SHAB par mois Un montage d’acquisition foncière qui repose sur 3 leviers : 1. les prêts Gaïa, consentis par la Banque DROITS PRÊT des Territoires indexés sur le montant D’APPUI GAÏA de la redevance ; 2. les droits d’appui, apportés directement par les opérateurs ; Fonds propres 3.les fonds propres, versés par l’OFS. Zone
Abis
A
B1
B2
C
Plafond HT/m2
4 906
3 717
2 977
2 598
2 272
QUE VERSE L’OPéRATEUR ? O des droits d’appui : contribution à l’acquisition du foncier, collectés sur la « sur-marge » dégagée par l’annulation du coût du foncier dans le bilan d’opération. Ce montant est stabilisé entre l’OFS et l’opérateur le plus en amont possible, afin de ne pas mettre en risque la procédure d’acquisition foncière et accélérer les démarches d’emprunt auprès de la Banque des Territoires ; Son versement peut intervenir en diminution du prix foncier ou être compris dans la redevance due par l’opérateur (voir infra) O la redevance foncière sur la base de l’assiette globale de l’opération BRS (1€/mois/m² SH) sous une forme forfaitaire et pour deux ans (temps de construction du programme). Cette redevance due par l’opérateur est formalisée à la signature du BRS initial qui lie l’OFS avec l’opérateur. Elle doit être intégrée comme charge dans le bilan d’opération. Des pénalités pourront être appliquées au prorata temporis en cas de retard de livraison.
CHAINAGE CONTRACTUEL Permis de construire
Association de l’OFS dès la phase de pré-PC et avant signature de la promesse afin de sécuriser la bonne cohérence du projet avec les attendus de l’OFS
Promesse de vente
Intégration d’une faculté de substitution partielle ou propre à une seule opération globale à la promesse de vente et mise en place d’une convention de substitution intégrant la promesse de bail initial entre l’OFS et l’opérateur
Bail initial
Réduction progressive du bail initial (bail opérateur) à mesure que sont cédés les droits réels aux acquéreurs sous la forme d’un bail utilisateur
Bail utilisateur
COMMERCIALISATION La formation des forces de vente aux spécificités du mécanisme est un point crucial de la réussite du dispositif. Les opérateurs privés sont encouragés à confier la commercialisation de leurs programmes à un acteur spécialisé en accession sociale à la propriété. O Une notice de commercialisation est fournie par l’OFS. Elle intègre une notice acquéreurs avec une présentation pédagogique et simple du dispositif. O En lien avec la collectivité, il est souhaité que des systèmes de précommercialisation aux habitants et aux actifs de la commune soient mis en place. O Les futurs acquéreurs de BRS devant respecter certaines conditions d’éligibilité (plafonds de ressources notamment), chaque dossier sera validé par l’OFS préalablement à la conclusion de la vente.