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N. 43 DICEMBRE / GENNAIO 2022

EDITORI@LE

IL PRESSING EUROPEO E I BONUS SENZA FINE

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olto probabilmente abitate in un condominio non in regola. Non solo: molto probabilmente nei prossimi anni dovrete rendere la vostra abitazione meno energivora. E, sì, sempre molto probabilmente lo dovrete fare perché sarete obbligati. La sintesi, naturalmente, estremizza quella che è una situazione generale. Ma il dato di fondo rimane: quella che fino a oggi è stata un’opportunità garantita da bonus e superbonus, potrebbe diventare presto un’incombenza inevitabile. Che porta benefici, intendiamoci, ma con in più una sorta di prescrizione per i proprietari di immobili. Perché il consumo di energia, e il conseguente inquinamento provocato dagli edifici, sembra ormai intollerabile non solo per l’aspetto economico, ma anche per quello morale. Il dato di partenza è quello che indica nell’85% degli edifici nell’intera Unione Europea una data di nascita anteriore al

2000. Insomma, la stragrande maggioranza delle case ha ben più di 20 anni. Di questi edifici, il 75% è troppo energivoro e inquina. Eppure, statistiche attuali alla mano, oltre l’85% di questi edifici inadeguati sotto il profilo ambientale continuerà esistere nel 2050. Il patrimonio immobiliare italiano, peggio ancora, per il 74,1% è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della normativa completa sul risparmio energetico e sulla sicurezza sismica: in Italia è ancora in classe G il 33,8% degli immobili. E si innesta su questi numeri, che piacciano o no, la direttiva della Commissione Europea sull’efficienza energetica delle abitazioni, che ha suscitato molte reazioni lo scorso dicembre. Attenzione: è un documento che deve ancora essere approvato dal Parlamento di Strasburgo e, quindi, non è detta ancora l’ultima parola. Casomai rappresenta un’indicazione, la strada da seguire.

La bozza iniziale prevedeva che gli edifici pubblici non a norma (entro il 2027) e quelli residenziali privati (entro il 2030) non potessero essere messi in vendita o in affitto. Il testo definitivo indica, invece, che gli immobili potranno comunque essere messi in commercio anche se non ammodernati. Insomma, niente paura: nessuno impedirà di vendere la casa anche se non è ristrutturata e resa meno energivora. La proposta lascerà agli Stati membri la libertà di decidere come rispettare gli standard minimi, ma indica che la situazione va sanata. La Commissione ha aggiunto, infatti, che si potrà ottenere un sostegno dal governo (i vari bonus), ma bisogna evitare 400 mila morti in Europa dovute all’inquinamento. Superbonus prorogato o no, la strada per la riqualificazione dei condomini è destinata a proseguire a lungo. Nei prossimi anni gli incentivi fiscali saranno probabilmente rimodulati, per renderli compatibili con la montagna di debito pubblico accumulata, anche a causa della pandemia. Ma è praticamente sicuro che qualche forma di sostegno alla riqualificazione delle abitazioni continuerà a essere attuata. La vera incognita, semmai, è un’altra: accanto agli incentivi saranno introdotti, prima o poi, delle penalizzazioni per chi abita in un condominio che consuma troppo? Al momento non è ipotizzabile un intervento legislativo di tipo punitivo. Ma, nei fatti, una penalizzazione per le abitazioni di classe G o simili c’è: si chiama bolletta per le spese di riscaldamento.

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DANIELA ZEBA

LE SPERANZE

DI UN NUOVO ANNO

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n altro anno è passato tra covid, superbonus, green pass, schizofrenia da decreti, dietrofront dell’ Agenzia delle Entrate e cambi di direzione dell’ultimo momento. Ogni anno la stessa storia, quest’anno condita dalla telenovela dei bonus e le percentuali ipotizzate a casaccio, come i numeri del lotto. Che tristezza la solita mancanza di pianificazione e di programmazione che ci contraddistingue ogni anno, puntuale come la certezza che domani è un altro giorno. Tempo di bilanci personali e professionali, con la frenesia e l’impazienza di aprire una nuova agenda, una pagina bianca da riscrivere del tutto, con la speranza che l’anno nuovo, porti veramente, se non una vita nuova, almeno una svolta positiva nelle nostre esistenze. La speranza è certamente l’ultima a morire, ma i presupposti purtroppo non sono di buon auspicio. Il 2022 si trascinerà dietro ancora il covid, e oltre alla pandemia, che sembra non avere fine, anche un senso generale di impotenza e di precarietà che ormai ci attanaglia da due anni, i due anni che hanno cambiato il mondo che, inequivocabilmente, non tornerà più quello di prima. Non ci resta che piangere recitava un bellissimo film, ambientato nel fine Quattrocento, che vedeva come protagonisti Roberto Benigni e Massimo Troisi. Noi partite Iva in realtà avremmo veramente di che piangere, ma troveremo ancora una volta la forza di sorridere, rialzarci, tenere duro e

andare avanti, perché comunque è in gioco la nostra vita e quella delle nostre famiglie. Seppure relegati a meri Bancomat dello Stato, in fondo abbiamo la ferma convizione di essere (come siamo) la spina dorsale del nostro Paese a cui ci lega una forma di amore-odio dal sapore dolce-amaro. E questa convinzione è la molla che ci spinge ad andare avanti, pur tra mille difficoltà, con la speranza che un giorno finalmente lo stato premi l’intraprendenza, la creazione di posti di lavoro, la flessibilità e le acrobazie di chi resiste tra lacrime e sangue, finalmente invertendo la tendenza a mantenere i privilegi acquisiti, infierendo senza pietà su chi tali privilegi mai li avrà, azzerando ogni forma di equità salariale e previdenziale. Si

sta per aprire comunque una pagina nuova. Quest’anno più che mai, la speranza di ogni italiano dovrebbe essere il riscatto dall’ appiattimento mentale provocato dall’overdose di social media, dalla disinformazione, dall’ignoranza e dal sentito dire. La speranza è che venga debellata la sindrome da tuttologo e pappagallo che rappresenta la vera piaga di questi anni Venti, letale e devastante più di ogni forma di coronavirus. La speranza è che le parole d’ordine diventino cultura e informazione libera e consapevole: libera da pregiudizi e dalla superficialità che annega ogni forma di sapere e di buon senso, consapevole del senso profondo insito nella conoscenza: la libertà. Brindiamo alla libertà e buon 2022!

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Anno 10 - Numero 43 - Dicembre / Gennaio 2022 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Paolo Caliari, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Pietro Maria Di Giovanni, Rosario Dolce, Selene Maestri, (fotografa), Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Roberto Rizzo, Franco Saro, Sabina Vuolo, Daniela Zeba, Michele Zuppardi Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

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SOMMARIO EDITORIALE IL PRESSING UE E BONUS SENZA FINE............ 3 DANIELA ZEBA LE SPERANZE DI UN NUOVO ANNO.............5 LA VOSTRA POSTA A CHE COSA SERVE IL DECRETO ANTIFRODI... .................................................................................8 STORIA DI COPERTINA DHF SICUREZZA CHECK-UP AL CONDOMINIO..................... 10 DOSSIER SUPERBONUS - 1 ARRIVA ANCHE IL BONUS BOX.............. 18 SUPERBONUS - 2 MEGLIO VIGILARE SENZA STRAFARE...24

18

SUPERBONUS - 3 SCONFITTI I NO-BONUS.......................... 28

Box, colonnine di ricarica... Le novità del superbonus

PRIMO PIANO GESTIONI IMMOBILIARI CHI VINCE NELLA TOP 100......... 30 EFFETTO COVID GREEN PASS PER CHI LAVORA................ 38

40 Attenzione alla manutenzione degli impianti

MANUTENZIONE PERICOLOSO ANDARE A TUTTO GAS.... 40 NEWS........................................................................................ 42 PROFESSIONE TECNOLOGIE L'AMMINISTRATORE? SEMBRA UN ROBOT... 44 STRATEGIE CONDOMINIO FELICE AL TEMPO DEL COVID..... 46 DIRITTO & ROVESCIO BENI COMUNI QUANTO COSTA STARE SUL TETTO............ 50 EMERGENZE DUBBI A VALANGA IN CASO DI NEVICATA..... 54 SENTENZE QUANDO IL LIFTING NON È PROIBITO.............. 60 OPINIONE TRANSIZIONE GREEN, IMMOBILI IN ROSSO.... 62 LIBRI LA NATURA FATTA IN SERIE..................................... 64 SPECIALE SICUREZZA LEGGE 626 CONDOMINIO IN ZONA PERICOLO.................... 66 CONDOMINIO GREEN ECOVILLAGGIO MONTALE MINI ECO APPARTAMENTI...... 70 DECALOGO IL COLORE VERDE DELLA FELICITÀ.................. 74

PSICONDOMINIO..................................................................... 76

54 Costi e responsabilità in caso di neve

LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni, avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

A CHE COSA SERVE IL DECRETO ANTIFRODI I nuovi controlli Quali sono le novità per i bonus fiscali diversi dal superbonus?

Il decreto Antifrodi ha modificato il superbonus? Il termine decreto Antifrodi è stato coniato per il decreto legge 11 novembre 2011 n. 157, emanato con la finalità di evitare abusi nella gestione dei crediti fiscali derivanti da interventi di ristrutturazione del patrimonio edilizio. Attraverso la modifica degli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio si è ampliata la disciplina di tutela che era stata pensata per il solo superbonus e che non trovava equivalenti nelle norme che disciplinano gli altri bonus fiscali, i quali possono utilizzare la cessione del credito per la loro monetizzazione. Per quel che riguarda il superbonus, la prima modifica rilevante è data dall’estensione della necessità del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, anche all’ipotesi dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale derivante dal superbonus. Tale previsione non si applica nel caso in cui la dichiarazione sia presentata

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direttamente dal contribuente attraverso l’utilizzo della dichiarazione precompilata predisposta dall’Agenzia delle entrate (modello 730 o modello Redditi), ovvero tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale (modello 730). Il visto di conformità deve riguardare solo i dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Le spese sostenute per l’apposizione di tale visto sono detraibili anche nel caso in cui il contribuente abbia fruito del superbonus direttamente nella propria dichiarazione dei redditi. La seconda novità riguarda l’introduzione di un ulteriore meccanismo di determinazione della congruità dei prezzi: il ministero della Transizione ecologica dovrà adottare, entro 30 giorni dalla conversione in legge del decreto 157, un nuovo prezziario per talune categorie di beni che si affiancherà ai parametri esistenti, in modo che la spesa sostenuta dal contribuente sarà ritenuta congrua se contenuta nei valori massimi che saranno fissati dal nuovo decreto.

La modifica più rilevante introdotto dal decreto Antifrodi è quella relativa al meccanismo della cessione del credito che viene applicato ai bonus fiscali diversi dal superbonus. Per tali ipotesi, infatti, è stato introdoto sia il visto di conformità sia l’asseverazione relativa alla sola congruità delle spese. Tale previsione ha letteralmente gettato nel panico gli operatori del settore, tra l’altro già gravati della problematica relativa alla sorte del cosiddetto bonus facciate per i cantieri non completati al 31 dicembre. L’incertezza è derivata dal fatto che il decreto Antifrodi ha modificato il modello normativo elaborato per il superbonus che si fonda non solo sull’attestazione della congruità della spesa, ma anche sull’asseverazione delle opere eseguite, garantita dalla polizza assicurativa dell’asseveratore da attivarsi per ciascun cantiere: ciò aveva fatto pensare, in un primo tempo, che la nuova previsione avesse esteso a tutti i bonus fiscali diversi dal superbonus le rigide regole per poter esercitare l’opzione dettata per la detrazione incentivante. L’Agenzia delle Entrate con la propria circolare 16/E del 27.11.2021 ha precisato che l’attestazione prevista dal decreto antifrodi debba certificare la congruità della spesa sostenuta in considerazione della tipologia dei lavori come descritti sui documenti di spesa ovvero nei capitolati, ove presenti. Si dovrà, quindi, verificare il rispetto dei costi massimi per tipologia di intervento, in relazione ai singoli elementi che lo compongono ed al loro insieme. Inoltre in forza del rinvio all’articolo 119, comma 13-bis d. l. 34/2020, l’attestazione della congruità della spesa può essere rilasciata, per la medesima tipologia di interventi, dai tecnici

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO abilitati al rilascio delle asseverazioni previste dall’articolo 119, comma 13 del decreto Rilancio. L’attestazione, richiesta per optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, può essere rilasciata anche in assenza di uno stato di avanzamento lavori o di una dichiarazione di fine lavori, considerato che la normativa che li disciplina, a differenza di quella prevista per il superbonus non richiede tali adempimenti. Infine, poiché la nuova norma è volta ad evitare comportamenti fraudolenti nell’utilizzo dei bonus, non si potrà emettere l’attestazione della congruità della spesa se l’intervento edilizio non risulti quantomeno iniziato.

Da gennaio Che succede agli interventi in corso di esecuzione alla data di emanazione del decreto antifrodi? La nuova normativa non contiene norme transitorie e, come tutte le norme di legge, non può avere effetto retroattivo. Ma un intervento in corso di esecuzione (come la maggior parte degli interventi che beneficiano del bonus facciate, che molti si sono affrettati ad avviare proprio a fine anno per godere della detrazione nella misura del 90% che dopo il 31 dicembre è ridotta al 60%) deve essere assoggettato alla nuova disciplina? Considerato che il decreto Antifrodi è entrato in vigore il 12 novembre 2021, la nuova disciplina si applica alle comunicazioni effettuate all’Agenzia delle Entrate eseguite a partire da tale data, indipendentemente dalla data di inizio dei lavori. Ma la circolare 16/E ha chiarito che laddove il contribuente abbia ricevuto prima della data di entrata in vigore del decreto Antifrodi la fattura del fornitore con previsione dello sconto in fattura, debba essere considerato meritevole di tutela l’affidamento del contribuente in buona fede sul buon fine dell’operazione che, quindi, non è soggetta all’obbligo di apposizione del visto di conformità di attestazione della congruità della spesa anche se la comunicazione all’Agenzia delle Entrate sia fatta in data successiva al 12 novembre 2021.

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L’azienda in soccorso di amministratori e condomini con verifiche ispettive, supporto per le manutenzioni e per sanare situazioni di pericolo. Ma anche verifica della documentazione e la regolarità delle misure anti infortunistiche Veronica Monaco

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ncendi, malfunzionamenti, impianti inadeguati, incidenti: la cronaca mostra come la sicurezza degli edifici sia un elemento su cui non si pone mai abbastanza attenzione. Soprattutto in condominio, dove gli amministratori devono districarsi tra numerose normative e scadenze. Per agevolare il ruolo dell’amministratore nella gestione di tutte le attività in materia di sicurezza, dalla gestione della privacy alle verifiche periodiche fino alle analisi ispettive e ottimizzazione dei consumi, interviene dal 2013 dHf Sicurezza, gruppo di consulenza con sede a Montebelluna (Treviso) che opera in tutto il Centro e Nord Italia e che ha messo a punto una vasta gamma di servizi modulabili in base alle esigenze dei

Il team di dHf Sicurezza con sede a Montebelluna (Treviso)

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STORIA DI COPERTINA

propri clienti, comprese le aziende, come racconta l’amministratore delegato Daniel Hogen. Domanda. La legge prevede che sia rispettato il massimo grado di sicurezza negli ambienti di lavoro. Questo principio viene atteso? Risposta. Quasi mai, perché le leggi sono aggiornate di frequente per consentire alle aziende di adeguarsi, ma sono spesso contraddittorie. Lo stiamo vedendo anche adesso, con i protocolli per la gestione del covid all’interno delle aziende. Non è sempre chiaro che cosa sia necessario fare, in che tempi e con quali modalità. Questo causa incertezza nella gestione della sicurezza tra i datori di lavoro e tra i dipendenti stessi, oltre che nei condomini. D. In quale modo questa incertezza normativa si riversa nel mondo condominiale? R. Dal 2013, quando è stata ufficializzata la riforma del condominio, si è chiarito il ruolo dell’amministratore come responsabile in materia di sicurezza, senza però dare a questa fugura un reale potere di spesa. Mantenendo il vincolo dell’assemblea, che determina cosa si possa fare e cosa no, l’amministratore si trova a non avere un potere effettivo nella gestione 12 - CONDOMINIO SC

della sicurezza e a non poter investire negli interventi, anche quando sarebbe obbligatorio. D. Quale norma di legge prescrive il ruolo dell’amministratore riguardo all’aspetto della sicurezza? R. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari,

i dati catastali, nonché ogni informazione relativa alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. In più, la legge 81/08, o Testo Unico in materia, regola la tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro. Dove ci siano dipendenti in condominio, nei fatti, l’amministratore è equiparato a un datore di lavoro e deve garantire che le aziende subappaltatrici operino in un

Spalmatura rasante Aquafire pannello luogo sicuro. Inoltre, ha su responsabilità nei confronti dei condomìni e dei loro ospiti, garantendo che gli ambienti siano a norma di legge. E molto spesso non lo sono: banalmente mancano i corrimano sulle scale, oppure i parapetti sono troppo bassi, c’è scarsa illuminazione, mancano le lampade di emergenza e non sono indicate le vie di fuga, le manutenzioni antincendio sono scadute o non sono mai state eseguite. D. Nella gestione ordinaria di un immobile, quali sono i principali rischi che vengono sottovalutati? R. In un sistema complesso come quello del condominio i rischi sono tantissimi. La prima cosa che un amministratore deve avere è una polizza professionale che lo tuteli in caso di problematiche, infortuni, denunce da parte di condomini. Sotto questo aspetto molti professionisti hanno polizze carenti e non pensano a investire adeguatamente per proteggersi. Tuttavia la riforma ha imposto un enorme carico di responsabilità sulle loro spalle. Dopodiché è necessario che si inizi a spiegare ai condomìni che alcuni interventi sono obbligatori e servono a tutelare la salute e la sicurezza delle persone che vivono e lavorano all'interno degli edifici. D. Per esempio, quali? R. Ci sono tante leggi che impongono obblighi in tema di sicurezza condominiale, ma nessuno ha mai pensato di raggrupparle in un unico prontuario che agevoli l’amministratore nel suo lavoro. Per questo dHf Sicurezza ha voluto offrire uno specifico servizio, fornendo un elenco di attività obbligatorie e spiegando cosa deve essere fatto, in che termini e in quali modalità. D. In che cosa consiste la vostra offerta di servizi? R. Normalmente effettuiamo un check up del condominio per verificare la situazione di fatto dell’edificio e capire che tipo di interventi sono necessari. Oltre alle verifiche ispettive, forniamo anche supporto per l’esecuzione delle manutenzioni necessarie per sanare le situazioni di pericolo. Analogamente, ci adoperiamo per la verifica della documentazione del

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STORIA DI COPERTINA

condominio e supportiamo l’amministratore nel sanare eventuali mancanze. Infine, offriamo un servizio di manutenzione ordinaria per le attività previste dalla legge per mantenere in sicurezza l’edificio. D. Un altro aspetto importante è la sicurezza delle forniture idriche: quali sono i pericoli? R. In linea di principio, la responsabilità sulla salubrità dell’acqua dal contatore in

poi è in capo all’amministratore. Spesso la carenza di manutenzione nell’autoclave genera infestazioni da legionella o escherichia coli, molto pericolose per la salute degli inquilini. La manutenzione sarebbe semestrale e obbligatoria, ma spesso non viene eseguita. D. Gli amministratori sono sufficientemente sensibili a questi problemi? R. Siamo in un periodo di profonda tra-

LA TRANQUILLITÀ IN UN PACCHETTO Dhf Sicurezza offre un pacchetto Global Service, che garantisce all’amministratore di avere un unico referente per tutti i servizi necessari alla sicurezza, e non solo, del condominio: • Sopralluogo per conoscenza realtà aziendale/studio/condominio e raccolta dati • Verifica idoneità tecnico professionale dei fornitori (Allegato XVII DLgs 81/08) • Documento valutazione delle condizioni di sicurezza del condominio • Documento Valutazione dei Rischi (Dvr) • Fascicolo del Condominio (così come richiesto dalla Uni 10801) • Documento valutazione rischi da interferenza (Duvri) • Formazione • Certificazione e manutenzione degli impianti • Valutazione dei rischi specifici L’azienda, inoltre, offre servizi inerenti la privacy e il trattamento dei dati in ottemperanza al nuovo regolamento europeo 2016/679, oltre a offrire servizi di analisi chimiche e microbiologiche per la verifica qualità dell'acqua, consulenze per il risparmio energetico, noleggio o vendita di contatori per la contabilizzazione dei consumi idrici, contabilizzazione del calore, telelettura e interventi di riqualificazione energetica ed edilizia.

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sformazione. Ci sono ancora liberi professionisti che gestiscono i condomini con metodi tradizionali, ma la riforma del 2013 ha fatto crescere negli amministratori la consapevolezza della complessità di questo lavoro. Per questo motivo stanno aumentando i grandi studi e le società di gestione immobiliare, strutture complesse in grado di rispondere in maniera adeguata alle numerose esigenze dei condomini moderni e di offrire servizi integrati. I condòmini richiedono sempre più servizi: non basta un contabile che tenga il rendiconto delle casse condominiali, ma serve una figura proattiva capace di intervenire su differenti fronti. Un po’ come dHf Sicurezza che, grazie alle sue innumerevoli competenze, ha una visione di insieme del condominio e delle esigenze dell’amministratore. D. Com’è organizzata la vostra azienda? R. L’azienda è nata nel 2013 ed è composta da quattro soci. Abbiamo una struttura commerciale con dieci professionisti che coprono tutto il Nord Italia, la Toscana, le Marche, l’Abruzzo e il comune di Roma. Inoltre, dHf Sicurezza dispone di un back office commerciale a disposizione degli amministratori per l’emissione e ricezione delle fatture, la gestione dei verbali e del customer service, di un ufficio legale che segue sia l’azienda che la gestione della privacy e del trattamento dati in condominio, e di un ufficio tec-

nico composto da ingegneri e architetti che seguono sia le verifiche ispettive sia i vari bonus casa. Oltre alle numerose competenze, abbiamo fatto della velocità un altro nostro punto di forza. Il nostro servizio clienti è sempre attivo per offrire risposte immediate e gestiamo giornalmente la fatturazione e le note di credito. Inoltre, abbiamo dodici consulenti disponibili a recarsi direttamente in studio presso gli amministratori per offrire un supporto tempestivo. D. Qual è dunque il vantaggio di rivolgersi a dHf Sicurezza? R. Ottenere risposte rapide per garantire un riscontro immediato al condominio. Avere la garanzia di un’estrema precisione e puntualità nelle attività di manutenzione, nell’aggiornamento della certificazione e nel rispetto delle tempistiche e scadenze. Insomma, rendiamo la vita più serena all’amministratore. D. Quanto è importante la certificazione? R. È molto importante e tutela l’amministratore di condominio in caso di incidenti. Le parole non valgono nulla, servono le prove che gli impianti siano a norma. Per questo è fondamentale essere in possesso di tutte le certificazioni, le dichiarazioni di conformità, le marcature Ce quando obbligatorie, e le documenta-

zioni delle verifiche periodiche. Solo così è possibile comprovare che si sta facendo un lavoro di controllo e vigilanza. D. I servizi offerti compongono un pacchetto unico o possono essere selezionati secondo le esigenze del condominio? R. I servizi sono su misura del condominio. Sette anni fa abbiamo introdotto un metodo innovativo che prevede un contratto della durata di cinque anni, che può essere rescisso senza alcun preavviso in ogni momento, e che contiene più servizi. Il pagamento avviene con un’unica fattura annua pari a un quinto dell’importo quinquennale, agevolando così l’amministratore nella contabilità ordinaria. Un metodo utile anche in fase di preventivo, che consente al condominio di conoscere già la spesa e non sforare il budget previsto. D. Qual è il costo per i proprietari delle unità immobiliari? R. Dipende da tanti fattori. Diciamo che mediamente emettiamo fatture di circa 300 euro all’anno. Per condominio con dieci unità immobiliari la spesa è indicativamente di circa 30 euro a famiglia. D. In un complesso con più edifici, il servizio può essere riservato solo ad alcuni condomini? R. Sì, il servizio che forniamo è come un abito sartoriale, cucito su misura delle

varie necessità. D. Controllate anche gli impianti elettrici? R. Collaboriamo da anni con un ente notificato e abilitato a cui demandiamo le verifiche ispettive. L’impianto di messa a terra viene verificato da un tecnico abilitato che certifica il corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza e dei differenziali. Non ci occupiamo, invece, della manutenzione degli impianti elettrici, perché sarebbe in conflitto con l’attività di ispezione. Siamo tuttavia elettricisti iscritti alla Camera di Commercio, requisito indispensabile per poter eseguire le manutenzioni antincendio. D. Qual è il vostro ruolo in tema di bonus casa? R. Ci occupiamo di riqualificazioni energetiche, prevalentemente in ambito condominiale. Con circa 15 mila clienti, le richieste negli ultimi due anni sono state davvero numerose. Lo scorso anno in qualità di general contractor abbiamo realizzato 74 interventi che rientrano nel bonus facciate. In più, collaboriamo con altri general contractor per offrire una copertura maggiore ai nostri clienti. Siamo ancora molto impegnati sul fronte del superbonus 110%, che ci consentirà anche nel 2022 di realizzare un’enorme crescita in termini aziendali.

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DOSSIER SUPERBONUS Arriva il bonus box 18 I compiti dell'amministratore 24 Diario: sconfitti i no-bonus 28

Chi non ha mai avuto dubbi sul superbonus alzi la mano. Neppure chi ha scritto la legge più chiacchierata (e invocata) degli ultimi anni, probabilmente, è in grado di fornire chiarimenti a tutti i quesiti. Eppure il superbonus ottiene crescente successo nei condomini. Che, con la legge di Bilancio, avranno più tempo per usufruire del super sconto del 110%. Se non perderanno tempo

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DOSSIER

SUPERBONUS - 1

ARRIVA ANCHE IL BONUS BOX Confermate dalla legge di Bilancio le scadenze per i condomini, che potranno utilizzare il superbonus 110% fino al 2023, con una progressiva riduzione fino al 65% negli anni successivi. Ma ci sono molte novità, ecco le principali Paolo Caliari

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a legge di Bilancio ha cambiato i termini del superbonus. Non solo: ha introdotto anche altre novità, in alcuni casi con modifiche profonde. Occorre, quindi, ridisegnare la mappa degli incentivi fiscali (speriamo sia l’ultima volta).

SUPERBONUS La novità introdotta negli ultimi giorni di discussione è la proroga fino al 31 dicembre 2022 per le case unifamiliari e le villette in genere. A una condizione: entro il prossimo giugno deve essere completato almeno il 30% dei lavori. Proroga, invece, per i condomini, ma con progressivo calo del beneficio. Il superbonus 110% sarà utilizzabile per le spese sostenute fino a dicembre 2023. Poi, dal 2024, l’incentivo calerà al 70%, e l’anno successivo al 65%, il livello del «normale» ecobonus. E poi? Poi si vedrà. Il superbonus, ricordiamolo, interessa le parti comuni condominiali e i diversi appartamenti, per gli ormai noti lavori trainanti. Una delle novità è l’estensione del beneficio per le Onlus, le organizzazioni di volontariato (Odv) e le associazioni di promozione sociale (Aps). Superbonus anche nel caso di demolizione e ricostruzione di edifici compresa tra le ristrutturazioni dal Testo unico dell’edilizia. Il superbonus può riguardare anche l’eliminazione delle barriere architettoniche. BONUS FACCIATE Gli edifici nelle zone A o B potranno ancora usufruire dell’incentivo, inclusa la sola pulitura o tinteggiatura esterna, ma dal 90% si passa al 60%. Non ci sono limiti di spesa e lo sconto è detratto in dieci rate annuali. Il bonus vale solo per il 2022, non è prevista la proroga. Se l’intervento interessa anche l’isolamento termico per più del 10% «dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio», si passa all’ecobonus ordinario, con le procedure burocratiche del caso (asCONDOMINIO SC - 19

DOSSIER ripartito in cinque quote annuali a detrazione. Si sale al 70% o 80% se gli interventi portano a una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi. Ma per le parti comuni di edifici condominiali si sale all'80% o 85%. Il sismabonus è previsto fino alla fine del 2024. RISTRUTTURAZIONI Rimane sostanzialmente invariato al 50% fino alla fine del 2024. Riguarda le manutenzioni straordinarie, la ristrutturazione su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, (anche rurali) e sulle pertinenze. Inoltre, lo sconto fiscale riguarda le manutenzioni ordinarie su parti comuni di edifici residenziali, condominiali o meno, il restauro e risanamento conservativo, nonché ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi naturali, lavori per l’insonorizzazione, la cablatura, la bonifica dall’amianto e lavori per il risparmio energetico che non rientrano nell’ecobonus. Il limite rimane a 96 severazione, computo metrico, Ape finale, schede tecniche dei materiali, comunicazione all’Enea). SISMABONUS I lavori per il consolidamento strutturale interessano le zone classificate 1, 2 e 3. Per gli edifici, secondo i lavori effettuati, spetta un incentivo del 5070-75-80-85% fino al 31 dicembre 2024. Ma non solo: c’è anche la proroga al 31 dicembre 2022 per il super sismabonus acquisti al 110%, che sarebbe invece terminato il 30 giugno 2022. Restano dubbi sulla necessità di aver completato i lavori per almeno il 30% dell’«intervento complessivo», visto che non si parla di alcun intervento, ma solo dell’acquisto da parte di persone fisiche di abitazioni di edifici demoliti e ricostruiti da imprese con criteri sismici. Fino al 31 dicembre 2024, invece, il sismabonus sarà applicabile al 50% su un massimo di 96 mila euro per unità immobiliare. Lo sconto va 20 - CONDOMINIO SC

PROROGA SUPERBONUS 110%

Villette: 31/12/2022 se al 30/06/2022 SAL ≥ 30% Condomini ed edifici plurifamiliari fino a 4 unità: 31/12/2025 (per il 2023 con percentuale 110%, per il 2024 70%, per il 2025 65%) IACP e istituti similari, Cooperative edilizie a proprietà indivisa: 31/12/2023 se al 30/06/2023 SAL ≥ 60%

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mila euro e detrazione di 48.000 euro, da ripartire in dieci quote annuali. Dal 2025 la legge prevede la riduzione dell’incentivo al 36%, con limite di spesa di 48 mila euro e detrazione di 17.280 euro, sempre su dieci quote annuali costanti. BONUS VERDE Confermata la detrazione fino a 5 mila euro al 31 dicembre 2024 per unità immobiliare per progettazione e manutenzione che riguardano la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, oltre che la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Lo sconto riguarda solo il residenziale. Fino a dicembre 2025 lo sconto scenderà al 36%, poi stop. MOBILI ED ELETTRODOMESTICI Confermata anche l’agevolazione per l’acquisto di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla classe A per i forni, E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, F per i 22 - CONDOMINIO SC

frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica (fino al 2021, per tutti, classe energetica non inferiore alla A+ e A per i forni), Gli acquisti devono essere legati a lavori di ristrutturazione. Il limite di spesa è di 16 mila euro, che scenderà progressivamente fino al 2024. BONUS BOX È un’altra novità: con la legge di Bilancio la detrazione del 50% è prevista anche per «la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune». L’agevolazione rientra tra quelle che possono essere cedute o utilizzate con sconto in fattura. Quindi, le possibilità di monetizzazione del bonus previste finora saranno applicabili anche alla detrazione disciplinata dalla lettera d) dell’articolo 16-bis del Tuir. Finora, invece, la cessione del bonus del 50% era limitata ai soli interventi di recupero edilizio sulle abitazioni. L’agevolazione era invece già prevista per l’acquisto del box auto costruito da un’impresa.

ECOBONUS Il caro, vecchio ecobonus rimane in auge. Riguarda l’acquisto e la posa di impianti generatori di calore alimentati da biomasse combustibili al 50%, la sostituzione, anche parziale, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione con incentivo al 50%, nonché la sostituzione, anche parziale, del vecchio impianto con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia con cui si sale invece al 65%. L’elenco comprende anche la sostituzione, anche parziale, dello scalda acqua tradizionali con uno a pompa di calore (65%), di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione di classe A+, sistemi di termoregolazione evoluti o con apparecchi ibridi (pompa di calore integrata a caldaia a condensazione), sempre al 65%. Inoltre, l’ecobonus 65% riguarda l’acquisto e la posa di generatori d’aria calda a condensazione incentivati al 65%, l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, pareti isolanti o cappotti, coperture e pavimenti per il risparmio energetico.

Con la stessa percentuale di incentivo è compresa la riqualificazione energetica globale di edifici, la sostituzione di impianti esistenti con micro-cogeneratori, dispositivi multimediali per il controllo da remoto di riscaldamento o climatizzazione e, più in generale, gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni condominiali. Per i condomini, però, per la riqualificazione energetica di parti comuni condominiali che riguarda oltre il 25% dell’involucro dell’edificio si sale al 70% e per interventi che migliorano la classe energetica si sale al 75%. Se, poi, la riqualificazione energetica è agganciata a lavori di rafforzamento strutturale si può utilizzare il sismabonus (80%85%). L’ecobonus rimane invece al 50% per finestre comprensive di infissi e schermature solari. L’incentivo sarà utilizzabile fino al 31 dicembre 2024, con quote ripartite su dieci anni. Al momento una proroga dell’ecobonus oltre questa data non è prevista.

CONTROLLI ANTI FRODE La legge di Bilancio incorpora, insomma, il cosiddetto decreto Antifrode, introdotto per ridurre il numero (esorbitante) dei bonus edilizi indebitamente utilizzati, soprattutto in funzione della cessione del credito e dello sconto in fattura. La buona notizia è che ora rientrano tra le spese agevolabili anche quelle sostenute per le asseverazioni e per ottenere il nuovo visto di conformità. Ma, attenzione: le attestazioni e il visto di conformità sono agevolate solo nella stessa proporzione prevista dai bonus a cui si riferiscono. In sostanza, chi utilizza un bonus 65% per lavori di riqualificazione energetica otterrà un’analoga detrazione sulle spese per asseverazioni e visto di conformità. È cambiato, tra l’altro, il numero dei lavori ordinari che richiedono il visto di conformità e l’asseverazione di congruità delle spese. D’ora in avanti si può fare a meno dell’asseverazione e del visto per cede-

re (o utilizzare con lo sconto in fattura) le detrazioni ordinarie diverse dal bonus facciate in due casi: quando si tratta di lavori di edilizia libera e quando l’importo complessivo degli interventi, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni, non supera i 10 mila euro: in condominio questa soglia sembra riferita al costo totale delle opere e non alle singole quote millesimali. Bisogna aggiungere però che, probabilmente, non mancheranno interpretazioni e precisazioni su questa parte normativa. D’altra parte, questa non è una novità. PREZZARI E il costo dei materiali? Quando è necessaria l’asseverazione di congruità della spesa è possibile utilizzare i prezzari della casa editrice Dei, che erano stati inizialmente esclusi: saranno utilizzati anche per i lavori di ristrutturazione al 50%, bonus facciate e sisma bonus.

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MEGLIO VIGILARE (MA SENZA STRAFARE) L’amministratore deve attenersi alla dovuta diligenza, ma non eccedente a quella imposta dal Codice civile. Il rischio concreto è che un zelo eccessivo possa esporre a responsabilità impreviste e non adeguatamente valutate Roberto Rizzo

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ell’epoca del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, del rilancio dell’economia e della rigenerazione urbana, proliferano gli incentivi per l’edilizia. Oggi più che mai la cantierizzazione delle città finalizzata al recupero del patrimonio immobiliare affetto da criticità strutturali, rappresenta la condizione di fatto con la quale gli operatori del settore devono confrontarsi quotidianamente. Se, infatti, fino a poco tempo fa, deliberare una ristrutturazione in condominio rappresentava un’impresa titanica, nell’ultimo anno, per effetto dei benefici introdotti dal decreto Rilancio

e, dunque, con l’avvio delle prime procedure del superbonus 110%, l’appalto è certamente la figura contrattuale con la quale il mandatario/amministratore di condominio deve confrontarsi più di frequente. Sulla base di quanto disposto dall’articolo 1665 del Codice civile, «l’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro». L’amministratore, in quanto mandatario con rappresentanza dei condòmini, nella stipula dei

contratti ascrivibili a tale categoria riveste un ruolo che, se di per sé è particolarmente delicato, è ancor più impegnativo nella complessa procedura del superbonus 110%. Colpa nella scelta L’amministratore assume il ruolo di committente e, come tale, potrebbe incorrere in due tipi di responsabilità caratteristiche della posizione di garanzia tipica del caso concreto: la colpa in eligendo e la colpa in vigilando. Senza approfondire oltre il necessario la prima delle due ipotesi evidenziate, è sufficiente ricordare che la cosiddetta «colpa nella scelta» può configurarsi quando il compimento dell’opera o del servizio relativi al contratto d’appalto siano stati affidati a una o più imprese appaltatrici prive delle capacità e degli strumenti tecnici necessari per eseguire a regola d’arte, e secondo i canoni della diligenza professionale, la prestazione oggetto del negozio giuridico concluso. Si tratta di una responsabilità di natura extracontrattuale che discende dalla violazione dei doveri imposti al committente e, dunque, all’amministratore (Testo Unico in materia di prevenzione e sicurezza nei luoghi di lavoro). La colpa in vigilando, invece, può essere definita come una responsabilità per omissione, che si concretizza in tutte le ipotesi nelle quali l’amministratore non abbia svolto con perizia e diligenza i controlli necessari sul regolare svolgimento e andamento dei lavori oggetto dell’appalto, in conformità con quanto contrattualmente pattuito (oneri che residuano in ogni caso in capo al committente, indipendentemente dalla nomina del direttore dei lavori), nonché abbia omesso tutti gli accertamenti finalizzati ad appurare l’avvenuta adozione, da parte dell’appaltatore, delle misure di protezione richieste dalla legge in tema di sicurezza e prevenzione di infortuni sul lavoro. Responsabilità oggettiva Quanto alla natura giuridica della responsabilità in esame, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che «tratCONDOMINIO SC - 25

DOSSIER tore, e le enormi responsabilità da essa direttamente conseguenti, dovrebbero essere ricalibrate considerandolo non più, unicamente, come committente, ma addirittura come datore di lavoro, nell’accezione che del termine fornisce il decreto. Ciò comporta un duplice ordine di conseguenze, sia rispetto alla configurabilità, in capo al mandatario, della colpa in vigilando, sia rispetto all’ascrivibilità a carico del medesimo degli obblighi, alcuni dei quali non delegabili, direttamente derivante dal citato Testo Unico.

tasi in realtà di una forma di responsabilità a carattere non oggettivo, atteso che essa non è configurabile allorquando il danno sia stato causato da un’attività dell’impresa svolta in regime di totale autonomia» (Cassazione Civile numero 20557/2014 e 25251/2008). Se questo dato normativo impone all’amministratore di svolgere con la necessaria diligenza i controlli più indicati per prevenire i rischi di incidenti sui cantieri, avendo ben chiaro che dove le opere sono maggiormente invasive, come nel caso della riqualificazione energetica, i rischi aumentano in maniera esponenziale, occorre sottolineare che le attività d’ispezione preventiva devono sempre essere esercitate nella giusta misura. Esiste, infatti, una disposizione molto rilevante all’interno del decreto legislativo 81/08, probabilmente troppo spesso trascurata, dalla cui lettura ricaviamo che, se la vigilanza sui cantieri è effettuata dall’amministratore in maniera debordante rispetto a quanto effettivamente gli viene richiesto dalla propria funzione di committente, le conseguenze potreb26 - CONDOMINIO SC

bero avere implicazioni ancora più gravi dei rischi che si vogliono, in buona fede, evitare e/o prevenire. Disposizioni all’impresa Ci riferiamo, nello specifico, all’articolo 299 del Tusl il quale recita: «Le posizioni di garanzia relative ai soggetti di cui all’articolo 2, comma 1, lettere b), d) ed e), gravano altresì su colui il quale, pur sprovvisto di regolare investitura, eserciti in concreto i poteri giuridici riferiti a ciascuno dei soggetti ivi definiti». Il contenuto di tale disposizione deve far riflettere attentamente: dispone chiaramente che, laddove il committente, pur sprovvisto dei relativi poteri, intervenga nella gestione concreta dei lavori dando disposizioni dirette ai dipendenti dell’impresa appaltatrice presente in condominio, per esempio per installare il cappotto termico, sia pure con l’unico e ben diverso intento di limitare i rischi di infortuni, assumerebbe, rispetto ai lavoratori presenti in cantiere, la posizione di fatto che è propria del datore di lavoro. Di conseguenza, la posizione di garanzia dell’amministra-

Omessa vigilanza Quanto alla prima, merita di essere segnalato l’orientamento della suprema Corte per il quale ricorre la colpa da omessa vigilanza, con innegabile rilevanza penale, allorché il sinistro in cantiere si sia verificato in conseguenza diretta dell’assunzione e dell’esercizio di funzioni direttive ed organizzative svolte, di fatto, dall’amministratore di condominio rispetto alle attività di cantiere e ai lavoratori ad esse designati dall’appaltatore. Questo principio è stato ribadito dalla giurisprudenza penale di legittimità (Cassazione Penale n. 42347/2013), la quale ha ricordato come «l’amministratore di un condominio assuma la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso». In ipotesi simili è pacifica, dunque, la responsabilità civile e penale dell’amministratore/committente, il quale potrà essere liberato dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per circostanze impreviste e imprevedibili, che esulavano dal proprio potere di vigilanza e di controllo sull’andamento dei lavori appaltati, ovvero per fatto proprio dell’impresa. In questo senso, la Cassazione ha affermato che «trattasi in realtà di una forma di responsabilità a carattere non oggettivo, atteso che essa non è configurabile allorquando il danno sia stato causato da un’attività dell’impresa svolta in regime di totale autonomia» (20557/2014, 25251/2008). Quanto, invece, al tra-

sferimento in capo al mandatario delle responsabilità datoriali, ogni volta che si verifichi, in concreto, l’ingerenza da parte del committente nell’organizzazione del cantiere, l’amministratore dovrà adempiere a una serie di obblighi ulteriori che discendono dall’immediata applicazione del decreto citato. Valutazione dei rischi In particolare, ci riferiamo al dettato dell’articolo 15 del Testo Unico, che obbliga il datore alla valutazione dei rischi, alla programmazione della prevenzione, alla predisposizione delle attività necessarie all’eliminazione e/o riduzione dei rischi, all’organizzazione del lavoro in base ai principi ergonomici, all’adozione di misure finalizzate ad un utilizzo limitato degli agenti chimici, fisici e biologici, al controllo sanitario, all’assolvimento degli obblighi formativi e informativi dei lavoratori, all’adozione delle misure di emergenza da attuare in caso di primo soccorso/prevenzione incendi, alla fornitura dei

dispositivi di protezione individuali ed all’uso di segnali di avvertimento. Come si vede, dunque, si tratta di una serie di incombenze alle quali l’amministratore dovrebbe provvedere, oltre che rispetto ai dipendenti del condominio, anche rispetto ai lavoratori dipendenti dall’impresa appaltatrice, nei confronti della quale abbia, nel concreto, esercitato effettivamente funzioni proprie dell’imprenditore. Il rischio è dunque dietro l’angolo e nell’ambito di questo contesto normativo occorre contenere entro i giusti e calibrati limiti le responsabilità dell’amministratore. Il consiglio è quello di essere certamente vigili e presenti per avere costantemente contezza di quello che accade nei cantieri finalizzati al conseguimento del superbonus 110%, ma con la consapevolezza che bisogna esercitare tale attività nella giusta misura, con il grado di diligenza richiesta dalla natura del contratto che lega l’amministratore ai condòmini e che è, pur sempre, un contratto di mandato. Affin-

ché l’amministratore possa considerarsi adempiente non si richiede una diligenza particolarmente qualificata ed eccedente quella imposta dall’articolo 1710 del Codice civile. Il rischio concreto è che un zelo eccessivo, per quanto umanamente comprensibile e professionalmente condivisibile, possa esporre l’amministratore a responsabilità impreviste, non adeguatamente valutate e, certamente, non adeguatamente retribuite. Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

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SCONFITTI I NO-BONUS La sesta puntata del diario di un condominio romano alle prese con il maxi incentivo fiscale segna la resa in assemblea di chi non voleva i lavori. E, oltre all’involucro esterno, saranno riqualificate anche le altre parti dell’edificio Barbara Bartoli

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i siamo. Mentre l’inverno arriva a rendere sempre più schivi i contatti all’aperto, finalmente, dopo avere percorso insieme a tutti voi le quattro stagioni: ci siamo. Quasi non mi sembra ancora vero, l’unanimità dell’assemblea straordinaria ha votato per il via ai lavori del superbonus 110% affidati al team, approvando al contempo tutte le voci previste dall’ipotesi valutativa, la prima delle 15 fasi realizzative del protocollo, ma la più strategica per delineare il quadro futuro. Ci eravamo lasciati con la tabella in cui ciascun condòmino doveva indicare la propria disponibilità a farci accedere alla propria abitazione, e come già sapete i risultati non erano stati affatto incoraggianti: su 15 unità abitative avevano risposto solamente in quattro. Dei cinque negozi, solamente tre avevano aperto i battenti, fra l’altro coinvolti da me perché non si erano segnati in lista, mentre dei tre uffici, escluso quello in cui lavoro, nessuno si è fatto vivo. Porte chiuse Beh, sarete d’accordo con me che ce n’era abbastanza per sentirsi demoralizzati, vedendo ogni giorno davanti all’uscita dell’ascensore quella griglia vuota con solo quattro sparuti impavidi che avevano scelto un giorno ed un orario per consentire il sopralluogo. Il solo vantaggio rispetto agli altri sopralluoghi preliminari era il fatto che in questo caso uscivi direttamente dallo studio professionale ed eri già sul posto, pronto a procedere con le altre figure del team, termotecnico ed edili. Ma rispetto a quel freddo elenco, quasi vuoto, appena entravi dentro la porta sul pianerottolo corrispondente al nominativo prenotato, ecco che si apriva un mondo fatto di casa, di personalità, di fisionomie che venivano offerte in cambio di risposte a domande sul superbonus, sui tempi e modi dei lavori. Una magia in cambio di un’altra magia, entrambe autentiche e vere, la cordialità nel mostrarsi accoglienti e la morbidezza nel rispondere con professionalità per fugare dubbi e incertezze.

Contatti umani Poi, in uno straordinario effetto a catena, di quelli che difficilmente avvengono per mostrarsi negli aspetti voluti, ecco quegli incontri casuali, ma straordinariamente centrati, nel via vai quotidiano: e così, piano piano molti altri appartamenti, si sono aperti alle nostre indagini preliminari, ma ne restavano ancora molti sordi ai richiami. In un giovedì di dicembre, il 16 per l’esattezza, la convocazione dell’assemblea straordinaria per la presentazione del lavoro. E qui, presenti il termotecnico, lo strutturista, l’edile e la sottoscritta, davanti una platea e a fianco l’amministratrice, l’apocalisse delle discussioni condominiali, in una irriducibile ostilità, sempre da parte dei contrari iniziali, che stava per costringere a una sospensione della riunione, causa l’impossibilità di procedere in una discussione pacata. Poi, l’inizio del miracolo condominiale: una condòmina fra quelle che ci avevano aperto le porte è intervenuta per dare manforte all’amministratrice, sostenendo che non era possibile mancare di rispetto alla nostra professionalità e competenza. E poi un’altra e poi un altro, fin quando è scattato qualcosa di speciale: la capacità da parte di ognuno di assumersi la responsabilità di diventare per un attimo un po’ anche l’altro, rinunciando alle proprie ferree certezze, ma anche alle proprie pervicaci paure. E così ho potuto spiegare, per l’ennesima volta, ma in un’atmosfera quasi sospesa, come il solo problema per realizzare un progetto così ambizioso, fosse il tempo.

Rendering bozza progettuale

Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

Rivoluzione Quando, infatti, l’amministrazione comunale conferma che trattandosi di edificio in centro storico incongruo, che necessita una ristilizzazione, puoi progettare il meglio, a cominciare da un cappotto armato per il cui sporto basta pagare una tassa di occupazione di suolo pubblico una tantum, che consente uno stato in opera di 99 anni, puoi ridisegnare i materiali delle logge, demolire le coperture in amianto in sommità, scoperchiando così inutili vani ripostiglio per nani e recuperando invece superficie di lastrico solare su cui realizzare l’agognato tetto verde, puoi installare pannelli fotovoltaici integrati sul livello superiore di copertura e smantellare un vano ascensore inutilmente ridondante di cavedi, ma insufficiente per l’accesso a un disabile, allora quello che serve, oltre alla professionalità dei progettisti, è il tempo. E qui sono crollate tutte le discussioni, le contraddizioni, le polemiche. Come in una navigazione tempestosa in cui ognuno prende coerentemente in mano il proprio destino, consapevole in questo modo di rispondere anche di quello altrui, e viceversa, l’assemblea si è ricomposta, tutti insieme verso un obiettivo comune, realizzare il superbonus110%. Il giorno dopo si sono aperte anche le porte degli altri appartamenti (tranne uno, l’eccezione che conferma la regola) e adesso questo condominio ha un sogno condiviso da realizzare, insieme e per davvero. Allora, avanti tutta, e che il tempo (sinonimo di vento) sia con noi. Evviva, grazie a tutti voi per avermi letto fino a qui. CONDOMINIO SC - 29

PRIMO PIANO GESTIONI IMMOBILIARI

NELLA TOP 100 VINCE CHI STA A METÀ L’analisi dei bilanci 2020 delle società del settore riflette la crisi dell’anno segnato dalla pandemia. Ma le società di minore dimensione hanno sofferto di più la crisi, con una discesa del 12,2%, mentre i big si fermano a -8,4% A cura del Centro Studi YouTrade

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nche quest’anno il Centro Studi Youtrade, nell’annuale analisi dei bilanci delle imprese italiane legate al mondo delle costruzioni, ha analizzato il segmento dei servizi di gestione immobiliare. Per il secondo anno dunque presentiamo su queste pagine i risultati dello studio coordinato da Federico Della Puppa per conto di Virginia Gambino Editore. I dati che pubblichiamo fanno riferimento alle imprese di servizi di gestione immobiliare legate a vari ambiti commerciali, da quelli più specifici legati alla gestione di asset proprietari ai grandi parchi retail, dalla gestione consortile di edifici commerciali a quella specializzata nella gestione condominiale privata. Le società inserite in questa classifica comprendono anche alcune società quotate in Borsa, dunque quelle più patrimonializzate, ma anche società iscritte ai registri delle Camere di Commercio con i codici Ateco relativi alla locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto) e all’amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

Le dimensioni Questo punto di partenza serve per analizzare gli andamenti nei diversi segmenti dimensionali delle imprese, in modo da restituire un quadro generale ma quanto più esaustivo delle tendenze di mercato del settore immobiliare riferito alle imprese top 100 di questo settore, un campione di 100 imprese che complessivamente rappresentano oltre 2,1 miliardi di ricavi da prestazioni e servizi nel 2020, in calo del -8,7% dopo la crescita del 3,5% tra il 2018 e il 2019, e dunque in linea con la dinamica negativa del settore con un valore degli utili realizzati pari a 98 milioni di euro, pari al 4,6% del fatturato, un valore circa tre volte inferiore a quello del 2019, quando le imprese monitorate avevano prodotto utili per oltre 335 milioni di euro, pari al 14,4% del fatturato. Il 2020 dunque è stato un anno difficile per il settore, condizionato dalle ristrettezze economiche generali e dalla domanda in calo che ha di fatto rallentato vistosamente le dinamiche positive che nel 2019 avevano riguardato anche l’aumento dei canoni di locazione, che

avevano avuto un aumento complessivo misurato intorno al 5% rispetto all’anno precedente. La crescita del mercato della locazione in una situazione di domanda in aumento e offerta limitata aveva prodotto dunque una dinamica positiva che, al contrario, il 2020 ha bloccato. Ecco dunque che la contrazione degli utili, molto significativa, va interpretata non solo come strategia di investimento in nuove iniziative immobiliari, come poteva essere nel 2019, ma come strategia di contenimento della riduzione dei ricavi, per garantire il proseguimento delle attività aziendali senza soluzione di continuità. In mezzo Se si segmentano i dati per classi dimensionali di fatturato delle società emergono alcuni elementi piuttosto significativi, a partire dal fatto che si potrebbe affermare che in medio stat virtus o, perlomeno, che le imprese collocate nelle fasce medie di fatturato sono quelle che hanno resistito meglio alle dinamiche negative del mercato. Infatti, le società di minore dimensione hanno

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PRIMO PIANO Servizi di gestione immmobiliari. Variazioni % del fatturato per classi dimensionali delle imprese (in milioni di euro). Anno 2020 su 2019

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

IL CRUSCOTTO ECONOMICO DELLA TOP 100 DELLA GESTIONE IMMOBILIARE - ANNO 2020 Variazioni percentuali delle dinamiche economiche tra il 2019 e il 2020

Margine operativo lordo in % sul fatturato

Utili netti in % sul fatturato

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su analisi dei bilanci delle aziende del settore

32 - CONDOMINIO SC

IL CRUSCOTTO FINANZIARIO DELLA TOP 100 DELLA GESTIONE IMMOBILIARE - ANNO 2020 Indicatori finanziari del settore - Anno 2020

23,5%

25,0% 20,0% 15,0%

11,4%

10,0% 5,0% 0,0% -5,0%

0,4%

1,3% -1,5%

ROE

ROA

Indice di indipendenza finanziaria 70,0 60,0

60,2

ROS

CASH-FLOW / FATTURATO

Indice di liquidità immediata (acid test)

65,9

10,0 8,0

50,0 40,0

6,0

30,0

4,0

20,0

2,0

10,0 0,0

ROA - ROD

2019

2020

0,0

1,5

1,4

2019

2020

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su analisi dei bilanci delle aziende del settore

sofferto di più la crisi, con una dinamica negativa pari a -12,2%, inferiore a quelle delle imprese con fatturato tra 50 e 100 milioni di euro, che presentano una flessione dei ricavi del 14,5%. Le imprese di maggiore dimensione, oltre i 100 milioni di euro, hanno presentato nel 2020 una flessione dei ricavi di -8,4%, mentre quelle nel mezzo, ovvero le tre classi comprese tra 5 e 50 milioni hanno mostrato rispettivamente cali di -5,3%, -5,1% e -3,9%. Estrema variabilità tra le classi, dunque, ma anche tra le singole società, con 39 imprese della top 100 in crescita di fatturato, con una media di crescita di +29,2%, contro 61 imprese in calo con una flessione media del 19,1%, e con i tre leader di mercato (Grandi Stazioni Rail, Romeo Gestioni, Igd Siiq) che perdono circa 36 mi-

lioni di euro di giro d’affari, registrando un fatturato complessivo di 390 milioni di euro, pari a poco meno di un quinto dell’intero campione. Tra le imprese in crescita alcune presentano dinamiche molto sostenute, legate evidentemente ad azioni di mercato legate a investimenti immobiliari e ad acquisizione di portafogli clienti. Dunque, la crisi del 2020 c’è stata, ma non per tutti, in termini di fatturati, ma se si guarda agli utili sono ben 70 le società della top 100 immobiliare che hanno utili positivi, e in questo senso va segnalato che tra le grandi società sia Grandi Stazioni Rail che Romeo Gestioni presentano utili positivi, così come Generali Real Estate, Reale Immobili, Bipielle Real Estate, Azienda Casa EmiliaRomagna Della Provincia Di Bologna

e Ape & Partners, per restare nella top ten. Queste aziende complessivamente hanno realizzato utili per 106 milioni di euro, pari al 17% del loro fatturato complessivo. I cruscotti Gli indicatori relativi alle analisi dei bilanci sono ovviamente allineati su questo scenario congiunturale di peggioramento delle performance. Dal punto di vista degli indicatori economici e finanziari delle imprese della top 100 presentiamo due cruscottti informativi. Nel primo cruscotto, legato agli indicatori economici, emerge non solo la dinamica complessiva negativa per quanto riguarda fatturati, valore della produzione e valore aggiunto, ma anche in termini di margine operativo lordo e CONDOMINIO SC - 33

PRIMO PIANO

soprattutto di utile netto, in calo di oltre il 70% rispetto al 2019. La riduzione del margine operativo lordo attesta questo indicatore al 32,8% del fatturato complessivo del campione, con gli utili, come abbiamo già visto, che passano dal 14,4% al 4,6% tra il 2019 e il 2020. Sul fronte finanziario i dati inseriti nel cruscotto informativo evidenziano alcuni elementi tipici della criticità del settore della gestione immobiliare di fronte alle dinamiche negative di mercato, con un ritorno sul capitale proprio investito positivo, ma a livelli molto contenuti, pari allo 0,4%, con un Roa, un indice di bilancio che misura la redditività complessiva di un’azienda, che vale l’1,3%: un valore positivo, ma decisamente molto contenuto. Migliore è il Ros, il ritorno sulle vendite, che mostra un valore pari all'11,4%, dunque molto positivo e che riflette una condizione tipicamente commerciale del settore immobiliare. 34 - CONDOMINIO SC

Liquidità Altri elementi interessanti da punto di vista finanziario sono il rapporto tra flussi di cassa e fatturato, pari al 23,5% del fatturato, e un altro nuovo indicatore introdotto dal Centro Studi YouTrade quest’anno, il Roa-Rod. Questo indicatore dimostra se l’azienda è in condizione di finanziarsi a debito in modo vantaggioso ed è dato dalla differenza tra il Roa (Return on asset) e il Rod (Return on debt) e quando è positivo significa che il denaro (a debito) investito in azienda rende più di quanto richiesto dal capitale a debito (Return on debt). In questo caso l’indicatore è negativo, pari a -1,5%. In miglioramento, invece, l’indice di indipendenza finanziaria, che evidenzia una buona capacità del settore di autofinanziarsi, con l’indice di liquidità immediata, il cosiddetto acid test, che è pari a 1,4, dunque superiore a 1,2 e pertanto segno di una solidità patrimoniale e gestionale che

non possono che essere interpretate come leve positive per lo sviluppo futuro del settore. L’analisi dei bilanci della top 100 del settore della gestione immobiliare mette in evidenza come, al di là dei singoli elementi relativi agli andamenti delle singole imprese, vi sia una diretta corrispondenza tra andamento negativo dell’economia e del mercato e andamento negativo del settore. La congiuntura negativa del 2020, annus horribilis per l’edilizia e per la nostra economia a causa delle questioni pandemiche, ha dunque impattato fortemente sui ricavi delle aziende del settore, ma non ha inciso in modo eccessivamente negativo sugli aspetti finanziari, patrimoniali e di liquidità, segno che alla ripresa economica del 2021 certamente vi sarà una ripresa anche di questi elementi che potranno, positivamente, consolidare il settore, con migliori performance anche dal punto di vista economico.

TOP 100 della gestione immobiliare (valori assoluti in migliaia di euro) POSIZIONE

TOTALE RICAVI

UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

SOCIETÀ 2020

2019

Var. %

2020

2019

Var %

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO SU FATTURATO 2020

2019

var. p.p.

1

GRANDI STAZIONI RAIL Spa

145.926

153.751

-5,1

5.905

5.943

-0,6

4,0

3,9

0,2

2

ROMEO GESTIONI Spa

124.250

145.436

-14,6

17.282

21.553

-19,8

13,9

14,8

-0,9

3

IGD SIIQ Spa

120.737

127.634

-5,4

-66.437

9.470

-801,6

-55,0

7,4

-62,4

4

GRANDI STAZIONI RETAIL Spa

98.876

159.004

-37,8

-7.351

16.861

-143,6

-7,4

10,6

-18,0

5

GENERALI REAL ESTATE Spa

88.293

73.092

20,8

43.498

49.226

0,0

49,3

67,3

-18,1

6

REALE IMMOBILI Spa

79.080

75.727

4,4

10.512

33.672

-68,8

13,3

44,5

-31,2

7

BIPIELLE REAL ESTATE Spa

73.309

81.935

-10,5

23.113

32.586

-29,1

31,5

39,8

-8,2

8

AZIENDA CASA EMILIA-ROMAGNA DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA

60.007

65.976

-9,0

100

132

-24,5

0,2

0,2

-0,0

9

H2H FACILITY SOLUTIONS Spa

59.440

56.747

4,7

-1.198

33

-3730,3

-2,0

0,1

-2,1

10

APE & PARTNERS Srl

55.156

70.009

-21,2

6.204

9.332

-33,5

11,2

13,3

-2,1

11

CENTRO COMMERCIALE RAMONDA Spa

54.854

80.303

-31,7

-193

324

-159,7

-0,4

0,4

-0,8

12

GRANATO Spa

52.410

64.095

-18,2

-2.493

811

-407,5

-4,8

1,3

-6,0

13

VERRINI IMMOBILIARE Spa

47.592

58.162

-18,2

357

504

-29,1

0,8

0,9

-0,1

14

BCC SOLUTIONS Spa

43.265

41.776

3,6

2.330

1.901

22,6

5,4

4,6

0,8

15

EMMEOTTO Srl

41.219

4.110

902,9

14.778

181

8084,8

35,9

4,4

31,5

16

CARREFOUR PROPERTY ITALIA Srl

39.321

43.139

-8,9

9.572

9.921

-3,5

24,3

23,0

1,3

17

UNITY R.E. Spa

37.676

39.576

-4,8

3.247

8.504

-61,8

8,6

21,5

-12,9

18

GALLERIA COMMERCIALE PORTA DI ROMA Spa

34.966

39.649

-11,8

7.987

15.552

-48,6

22,8

39,2

-16,4

19

SERRAVALLE OUTLET MALL Srl

34.508

65.623

-47,4

-7.679

17.400

-144,1

-22,3

26,5

-48,8

20

SIDIEF Spa

29.219

31.274

-6,6

3.374

7.252

-53,5

11,5

23,2

-11,6

21

EDIZIONE PROPERTY Spa

27.880

33.125

-15,8

5.788

31.299

-81,5

20,8

94,5

-73,7

22

JONES LANG LASALLE SERVICES Srl

26.826

15.160

76,9

-223

-165

35,3

-0,8

-1,1

0,3

23

DOVEVIVO Spa

26.425

28.453

-7,1

-7.357

343

-2242,2

-27,8

1,2

-29,0

24

CASA Spa

25.808

31.615

-18,4

683

668

2,3

2,6

2,1

0,5

25

PRELIOS INTEGRA Spa

23.433

21.183

10,6

682

-1.004

-167,9

2,9

-4,7

7,6

26

NUOVA BENI IMMOBILIARI Srl

23.280

9.155

154,3

821

726

13,1

3,5

7,9

-4,4

27

SVILUPPO MILANO Srl

22.785

28.510

-20,1

-165

146

-213,3

-0,7

0,5

-1,2

28

CARMILA ITALIA Srl

21.965

28.054

-21,7

4.971

-334

-1588,4

22,6

-1,2

23,8

29

VITOFIN Srl

21.626

697

3004,2

-2.447

167

-1561,9

-11,3

24,0

-35,3

30

EFM Spa

21.512

19.593

9,8

386

1.520

-74,6

1,8

7,8

-6,0

31

DIAMANTE RE Srl

21.079

20.563

2,5

66

118

-43,9

0,3

0,6

-0,3

32

CARDELIS Srl

20.660

24.331

-15,1

-4.548

-766

493,6

-22,0

-3,1

-18,9

33

REALE COMPAGNIA ITALIANA Spa

20.376

22.563

-9,7

6.188

7.315

-15,4

30,4

32,4

-2,1

34

KLEPIERRE MANAGEMENT ITALIA Srl

19.888

27.296

-27,1

-1.814

2.506

-172,4

-9,1

9,2

-18,3

35

CBRE Spa

18.287

26.510

-31,0

720

3.450

-79,1

3,9

13,0

-9,1

36

SIDI Srl

17.727

17.678

0,3

8.020

7.942

1,0

45,2

44,9

0,3

37

SOCIETA' IMMOBILIARE TIRRENA PER AZIONI

17.093

18.049

-5,3

147

608

-75,8

0,9

3,4

-2,5

38

IGD MANAGEMENT Srl

15.080

15.720

-4,1

1.001

3.238

-69,1

6,6

20,6

-14,0

39

CBRE Srl

14.850

16.506

-10,0

902

588

53,5

6,1

3,6

2,5

40

GVM REAL ESTATE Srl

13.589

14.174

-4,1

798

1.194

-33,2

5,9

8,4

-2,6

CONDOMINIO SC - 35

POSIZIONE

TOTALE RICAVI

41

UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

SOCIETÀ

CASA LIVORNO E PROVINCIA Spa

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO SU FATTURATO

2020

2019

Var. %

2020

2019

Var %

2020

2019

var. p.p.

13.557

12.315

10,1

313

135

131,3

2,3

1,1

1,2

42

PORTO ANTICO DI GENOVA Spa

13.207

18.518

-28,7

23

892

-97,5

0,2

4,8

-4,6

43

INCA PROPERTIES Srl

12.117

11.471

5,6

16.556

3.839

331,3

136,6

33,5

103,2

44

MONTENISIA Srl

11.473

15.054

-23,8

-1.115

1.906

-158,5

-9,7

12,7

-22,4

45

LARUS RE Srl

11.207

14.490

-22,7

5.695

6.659

-14,5

50,8

46,0

4,9

46

OLBUS Srl

11.004

32.876

-66,5

1.819

73

2396,6

16,5

0,2

16,3

47

STELLINE REAL ESTATE Spa

10.518

2.714

287,5

-3.653

-2.567

42,3

-34,7

-94,6

59,9

48

ARCESE IMMOBILIARE Srl

10.133

10.091

0,4

8.225

3.173

159,2

81,2

31,4

49,7

49

COIMA RES Spa SIIQ

9.834

16.271

-39,6

10.934

20.177

-45,8

111,2

124,0

-12,8

50

SASSUOLO GESTIONI PATRIMONIALI SRL

9.790

9.235

6,0

560

-840

-166,7

5,7

-9,1

14,8

51

AEDES SIIQ Spa

9.740

11.105

-12,3

-32.407

-12.490

159,5

-332,7

-112,5

-220,2

52

CASAVO MANAGEMENT Spa

9.249

7.431

24,5

-8.443

-481

1653,6

-91,3

-6,5

-84,8

53

DINAMICA INVEST Srl

8.855

19.609

-54,8

967

1.336

-27,6

10,9

6,8

4,1

54

EURO IMMOBILIARE Spa

8.744

8.404

4,0

369

1.000

-63,1

4,2

11,9

-7,7

55

B. & V. HOLDING Spa

8.320

7.469

11,4

7.583

494

1434,8

91,1

6,6

84,5

56

SAVILLS ITALIA Srl

8.282

7.601

9,0

275

-11

-2656,9

3,3

-0,1

3,5

57

FERRARIA SOCIETA' CONSORTILE A R.L.

7.967

7.931

0,5

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

58

ALINVEST Spa

7.901

9.020

-12,4

32

129

-75,1

0,4

1,4

-1,0

59

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS Spa

7.823

7.274

7,5

1.260

-719

-275,2

16,1

-9,9

26,0

60

IMMOBILIARE DELTA Spa

7.800

10.303

-24,3

1.912

225

748,4

24,5

2,2

22,3

61

BIASION ANTONIO Srl

7.771

10.201

-23,8

322

206

56,8

4,1

2,0

2,1

62

AZIENDA PISANA EDILIZIA SOCIALE S.C.P.A. (A.P.E.S.)

7.770

8.105

-4,1

4

4

13,3

0,1

0,0

0,0

63

REVALO Spa

7.476

9.963

-25,0

733

1.202

-39,0

9,8

12,1

-2,3

64

DOMICAPITAL Srl

7.210

7.834

-8,0

3.036

2.102

44,5

42,1

26,8

15,3

65

CECA Srl

7.100

6.857

3,5

709

696

1,8

10,0

10,1

-0,2

66

A.C. ALL COMMERCE Srl

7.016

2.138

228,1

33

2

1255,0

0,5

0,1

0,4

67

BARZA Spa

6.613

6.582

0,5

731

96

658,4

11,1

1,5

9,6

68

ESTENSE Spa

6.450

7.532

-14,4

562

1.239

-54,6

8,7

16,5

-7,7

CANOVE Spa

6.291

6.394

-1,6

323

1.125

-71,2

5,1

17,6

-12,4

5.913

5.025

17,7

109

123

-11,4

1,8

2,4

-0,6

5.831

4.525

28,8

376

-2.750

-113,7

6,4

-60,8

67,2

5.552

0

n.c.

-1.880

0

n.c.

-33,9

n.c.

n.c.

COMEST ITALIANA Spa

5.468

5.729

-4,6

565

173

227,8

10,3

3,0

7,3

74

MORNING CAPITAL Srl

5.438

5.592

-2,8

528

45

1064,9

9,7

0,8

8,9

75

BIEMME Srl

5.349

4.002

33,7

439

310

41,6

8,2

7,7

0,5

76

CARPEFIN Spa

5.349

5.591

-4,3

-1.001

1.187

-184,4

-18,7

21,2

-39,9

77

ARA ASSETS RECOVERY & ADMINISTRATION Srl

5.328

2.648

101,2

2.680

1.506

78,0

50,3

56,9

-6,6

69

70 71 72 73

SOGGETTO GESTORE DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA DELLA PROVINCIA DI LUCCA Srl MULTI OUTLET MANAGEMENT ITALY Srl GRANDI STAZIONI IMMOBILIARE Spa

78

PROMOS Srl

5.324

9.396

-43,3

435

264

64,8

8,2

2,8

5,4

79

CENTERGROSS Srl

5.136

5.547

-7,4

-60

12

-595,0

-1,2

0,2

-1,4

36 - CONDOMINIO SC

POSIZIONE

TOTALE RICAVI

80

UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

SOCIETÀ

CONSORZIO CENTRO COMMERCIALE LE BEFANE

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO SU FATTURATO

2020

2019

Var. %

2020

2019

Var %

2020

2019

var. p.p.

5.059

5.076

-0,3

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

81

COGEFIM ROMA Srl

4.719

5.021

-6,0

291

-118

-345,8

6,2

-2,4

8,5

82

VALLE GIULIA Srl

4.669

5.459

-14,5

-538

-238

126,1

-11,5

-4,4

-7,2

83

DUC GESTIONE SEDE UNICA SOC.CONS. A R.L.

4.609

4.533

1,7

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

BENVEGNU' Srl

4.519

5.614

-19,5

361

227

58,8

8,0

4,0

3,9

4.341

5.431

-20,1

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

4.331

6.952

-37,7

83

11

682,3

1,9

0,2

1,8

84 85 86

CONSORZIO CENTRO COMMERCIALE SHOPVILLE LE GRU ATLANTICO Srl - GRUPPO ING. CESARE CASINI & C.

87

SOFIN IM Srl

4.267

3.594

18,7

509

139

266,2

11,9

3,9

8,1

88

LOGICOR ITALIA Srl

4.121

3.306

24,7

252

469

-46,3

6,1

14,2

-8,1

89

BENEDICO' IMMOBILIARE Srl

4.105

6.714

-38,9

-1.351

1.094

-223,6

-32,9

16,3

-49,2

90

FAM3 Srl

3.775

3.610

4,6

881

682

29,2

23,3

18,9

4,4

91

SOLARIS Srl

3.450

4.440

-22,3

0

9

-100,0

0,0

0,2

-0,2

92

FORUM RE MANAGEMENT Srl

3.342

6.509

-48,7

401

1.208

-66,8

12,0

18,6

-6,6

93

S.F.R.E. Srl

3.004

2.476

21,3

194

177

9,6

6,5

7,1

-0,7

94

LE PORTE FRANCHE SOC.CONS. A R.L.

2.923

3.671

-20,4

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

95

INTESA Srl

2.640

1.870

41,2

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

96

LA CORTE LOMBARDA SOC.CONS. A R.L.

2.638

3.245

-18,7

0

0

n.c.

0,0

0,0

0,0

97

ARBIA SERVIZI Srl

2.379

2.701

-11,9

88

89

-1,1

3,7

3,3

0,4

98

PMV GESTIONI IMMOBILIARI Srl

2.317

2.124

9,1

35

29

20,7

1,5

1,4

0,1

99

SANTA CECILIA Srl

2.246

2.161

3,9

-46

358

-112,8

-2,0

16,6

-18,6

100 BARINGS ITALY Srl

2.193

985

122,6

169

64

164,1

7,7

6,5

1,2

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

TOP 100 della gestione immobiliare Sommatorie per classi di fatturato (valori in migliaia di euro) TOTALE RICAVI

UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO SU FATTURATO

2020

2019

Var. %

2020

2019

Var %

2020

2019

var. p.p.

Oltre 100 milioni

390.913

426.821

-8,4

-43.250

36.966

-217,0

-11,1

8,7

-19,7

Da 50 a 100 milioni

621.424

726.888

-14,5

72.192

142.977

-49,5

11,6

19,7

-8,1

Da 25 a 50 milioni

414.704

431.663

-3,9

32.855

93.359

-64,8

7,9

21,6

-13,7

Da 10 a 25 milioni

406.445

428.113

-5,1

43.590

41.525

5,0

10,7

9,7

1,0

Da 5 a 10 milioni

227.750

240.391

-5,3

-8.313

16.362

-150,8

-3,7

6,8

-10,5

meno di 5 milioni

70.588

80.417

-12,2

1.328

4.199

-68,4

1,9

5,2

-3,3

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

CONDOMINIO SC - 37

PRIMO PIANO EFFETTO COVID

SEMPRE GREEN PASS PER CHI È AL LAVORO Il Garante per la protezione dei dati ha stabilito che debba essere sempre controllata la regolarità di accesso di chi svolge un’attività. Un principio che può essere esteso anche al condominio se impiega dei collaboratori Carlo Pikler

I

l Garante per la protezione dei dati personali ha espresso parere favorevole alle nuove modalità per revoca e uso del cosiddetto Super Green Pass. Secondo il Garante, infatti, lo schema di decreto ha finalmente accolto l’invito espresso più volte dall’Authority, secondo cui si deve provvedere alla revoca della validità

38 - CONDOMINIO SC

del certificato in caso di contagio sopravvenuto, tramite una procedura che prevede anche la notifica della perdita di validità del certificato al soggetto interessato, utilizzando i dati di contatto dallo stesso forniti. L’amministratore Ciò comporta che nei casi in cui il la-

voratore si avvalga della facoltà di consegnare la certificazione verde al datore di lavoro, quest’ultimo risulta essere tenuto a effettuare il regolare controllo sulla perdurante validità, mediante lettura del QR code della copia in suo possesso, attraverso l’app VerificaC19 o mediante le previste modalità automatizzate. Questa importante novità ha

un rilevante impatto sulle attività che effettua l’amministratore di condominio, nel momento in cui questo riceva spontaneamente la certificazione verde dal dipendente, oppure dal fornitore in relazione ai dipendenti di quest’ultimo che svolgano la propria prestazione lavorativa presso il condominio amministrato, che in tal caso è inquadrabile come luogo di lavoro. Infatti, seguendo le novità normative, l’amministratore non è esonerato dallo svolgere quotidiane azioni di controllo sulle certificazioni che gli pervengono da chi in qualunque modo eserciti attività lavorative nel condominio, al fine di controllarne la permanente validità. Nuovi doveri Onere dello studio professionale è, quindi, quella di effettuare una verifica giornaliera sulle certificazioni, siano esse mostrate in maniera diretta in caso di verifica di persona effettuata personalmente o tramite delegato, sia laddove il certificato venisse semplicemente consegnato una tantum dal dipendente/fornitore. La logica di tale integrazione normativa è nella circostanza che, effettivamente, un eventuale contagio del soggetto controlla-

to dovrebbe comportare l’immediata revoca di validità della certificazione verde di cui, ovviamente, deve essere reso edotto il datore di lavoro. Per completezza del percorso procedurale, lo schema di decreto non si sofferma sulla sola attività di verifica e controllo del datore, imponendo a tutela della collettività, anche una procedura di notifica automatica all’interessato sulla perdita di validità del green pass, perché potrebbe accadere, per esempio, una necessità di isolamento o di quarantena. Inoltre, nello schema normativo si prevede, nel rispetto dell’obbligo di istruzione dell’addetto al trattamento previsto dall’articolo 29 del Gdpr, che i soggetti tenuti alla verifica del possesso delle certificazioni verdi vengano specificamente istruiti sulla possibilità di utilizzare la modalità rafforzata solo ed esclusivamente nei casi in cui lo richieda la legislazione vigente. Informazione obbligatoria Ecco, quindi, che l’amministratore e il suo delegato dovranno necessariamente essere debitamente formati sulla normativa vigente e sulle procedure da applicare sia in relazione all’applicazione tecnica prevista dalla normativa

nazionale, sia per quel che riguarda gli aspetti privacy che risultano essere assolutamente rilevanti (posto che si stanno trattando dati di natura sanitaria). Infine, per quanto concerne l’amministratore di condominio, non è da sottovalutare la parte del provvedimento nel quale il Garante pone l’accento sulle misure di sicurezza. Nella decisione pubblicata anche sul web si legge, infatti: «In conseguenza degli specifici rischi connessi ai trattamenti di dati personali in esame e avendo particolare attenzione alle possibili conseguenze discriminatorie, anche indirette, nel contesto lavorativo, l’Autorità ha chiesto al ministero della Salute di aggiornare la valutazione di impatto sulla protezione dei dati». Non che lo studio professionale possa considerarsi assimilabile per mole di dati trattati al ministero della Salute, ma l’appunto pone, agli addetti dei lavori, la necessità di riflettere sulle conseguenze che questi nuovi trattamenti comportano a livello di impatto privacy all’interno delle singole realtà professionali. Formazione specifica, predisposizione della documentazione necessaria (informative, deleghe, registri), integrazione del registro dei trattamenti, ma ora anche l’integrazione dell’analisi dei rischi in quanto, comunque, i green pass cartacei o informatici consegnati allo studio di amministrazione ogni giorno devono essere ripresi e ricontrollati, con tutti i rischi che tale trattamento continuativo può comportare, nella considerazione che stiamo sempre trattando dati di natura sensibile che potrebbero, per giunta, anche comportare eventuali risvolti discriminatori.

Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

CONDOMINIO SC - 39

PRIMO PIANO MANUTENZIONE PROGRAMMATA

È PERICOLOSO ANDARE A TUTTO GAS Anche recenti fatti di cronaca ricordano che l’impianto che porta nelle case il metano deve essere attentamente controllato. I tubi vanno sostituiti secondo i termini indicati dalla data di scadenza. Ed è necessario un intervento esperto

Giancarmine Nastari

L

a tragedia è avvenuta sabato 11 dicembre a Ravenusa, nell’Agrigentino, dove una perdita di gas nella rete di metano ha causato un’esplosione che ha provocato il crollo di alcune palazzine ed il danneggiamento di altri edifici: secondo alcuni testimoni, dove si è verificato il crollo 40 - CONDOMINIO SC

di una palazzina di quattro piani, nel quartiere c’era forte odore di gas già da alcuni giorni prima dell’esplosione. La fuga di gas, si ipotizza, avrebbe saturato il sottosuolo, forse a causa della rottura di un tubo dovuta al maltempo. Gli incidenti dovuti a incuria e a mancanza di corretta manutenzione

risultano essere ancora davvero numerosi nel nostro Paese. Dal punto di vista domestico, quelli per fughe di gas o a causa del monossido di carbonio, anche grazie a campagne di sensibilizzazione, si sono ridotte, ma risultano essere ancora molti durante l’anno. Il gas metano è ormai presente in molte

in vista, oppure sottotraccia, ovvero all’interno della muratura. Nella realizzazione dell’impianto interno mediante tubazioni poste sottotraccia è fondamentale rispettare precise prescrizioni di sicurezza, tra cui le

delle nostre abitazioni, utilizzato per cucinare, scaldare l’acqua e per il riscaldamento invernale. Altamente infiammabile Il metano, infatti, è molto comodo da usare ed è tra i combustibili fossili che inquina meno, giungendo dal pozzo di estrazione fino al cliente finale senza subire sostanziali trasformazioni. Il metano è anche un fluido altamente infiammabile e i prodotti per la combustione possono generare monossido di carbonio, elemento tossico per l’organismo umano. Da qui l’esigenza fondamentale della sicurezza degli impianti a gas che devono essere realizzati e/o modificati secondo le norme vigenti ed esclusivamente ad opera di installatori qualificati che al termine dell’installazione e previo collaudo finale, rilascino la dichiarazione di conformità ai sensi del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37.

il fai-da-te proposto dai video su YouTube non agevola la sicurezza e permette a chiunque di improvvisarsi elettricista o idraulico. Ma, ai fini della responsabilità, chi certifica quell’installazione?

•

La normativa Ogni impianto o intervento su impianti del gas deve essere sempre ed obbligatoriamente certificato e non solo, è fondamentale che superi la cosiddetta prova di tenuta secondo le norme Uni Cig 7129 e Uni 11137. L’impianto L’impianto di adduzione gas metano di tipo domestico è composto principalmente dai seguenti componenti: • Punto di consegna o contatore: negli edifici civili, il gas combustibile arriva per mezzo di condutture di adduzione esterne fino al punto di consegna dell’ente fornitore, ovvero il contatore, apparecchio che misura il volume del fluido che attraverso di esso transita, e che solitamente viene installato all’esterno dell’abitazione. • Impianto di distribuzione: a valle del contatore, il gas combustibile viene distribuito ai diversi apparecchi utilizzatori attraverso tubazioni costituenti l’impianto interno. Le tubazioni che lo costituiscono possono essere installate esternamente,

•

distanze ed i percorsi delle tubazioni dagli spigoli di pareti e soffitti, e la corretta posa di rubinetti, collettori, raccordi e giunzioni. Valvola di intercettazione gas: in qualsiasi punto via sia l’ingresso della tubazione gas domestica all’interno dell’involucro, è sempre obbligatorio il rubinetto che esclude tutta la rete domestica. Inoltre, per ogni utenza energetica deve essere presente un rubinetto o una valvola di intercettazione per escludere il singolo dispositivo. Apparecchi utilizzatori: sono essenzialmente i dispositivi che per funzionare abbiano bisogno del gas, come il piano cottura o la caldaia.

Quando sostituire il tubo del gas Una periodica manutenzione è un fattore fondamentale per mantenere efficiente e in sicurezza le tubazioni del gas, sia per quanto riguarda l’utilizzo del metano in cucina sia per l’eventuale presenza di una caldaia utilizzata per il riscaldamento invernale e l’acqua. Evitare di trascurare questo aspetto della manutenzione è, quindi, fondamentale per minimizzare il rischio di perdite o danni all’impianto. Per quanto riguarda i tubi realizzati in acciaio inox utilizzati per la distribuzione del gas in casa, non vi sono scadenze prefissate. Di norma, è compi-

to di un tecnico specializzato verificarne lo stato e, eventualmente, effettuarne la sostituzione con un nuovo modello. In ogni caso, è fondamentale sempre tenere sotto controllo questi tubi e procedere alla sostituzione al minimo segno di corrosione o deterioramento, al fine di minimizzare qualsiasi rischio. Per quanto riguarda i tubi di gomma, invece, è presente una data di scadenza, riportata con una dicitura del tipo «da sostituire entro il…», accanto ad altre indicazioni relative alla tipologia di gas combustibile per i quali sono stati utilizzati e il codice della normativa di riferimento. I tubi del gas di gomma vanno sostituiti entro la loro data di scadenza. In ogni caso, entro i cinque anni dal primo utilizzo. Risulta importante controllare comunque periodicamente lo stato dell’impianto e valutarne, in particolare, il buono stato di conservazione del tubo di gomma. No al fai-da-te Purtroppo, il fai-da-te proposto da numerosi video su YouTube non agevola la sicurezza e permette a chiunque di improvvisarsi elettricista o idraulico e di sostituire un semplice tubo comprato in ferramenta per pochi euro. Ma ai fini della responsabilità, chi certifica quell’installazione? Lo Stato dovrebbe garantire (a mio parere) la sicurezza non solo a parole o con leggi normate, ma attuando controlli nelle singole abitazioni, attraverso enti predisposti (Asl, Arpa) e sanzionando gli inadempienti e gli improvvisati del fai-da-te domenicale. Giancarmine Nastari

Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale. Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia. Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

CONDOMINIO SC - 41

PRIMO PIANO

W E N S L’amministratore star tv con Magalli Un amministratore di condominio star in televisione. È Simone Ferrari, bolognese di 38 anni, amministratore di condominio che ha riscosso un ottimo successo nel quiz condotto da Giancarlo Magalli su Rai 2, Una parola di troppo, in cui bisogna indovinare delle parole sulla base della loro lunghezza e della loro iniziale. L’amministratore, assieme alla sua compagna di squadra, Gaia Satta, ha vinto un buon gruzzolo di gettoni d’oro. Unico dato negativo: alcuni dei condòmini negli stabili che amministra gli ha subito chiesto di fargli uno sconto, viste le vincite. Una curiosità: ha iniziato a fare l’amministratore quando è stata approvata la riforma del 2012. Ma ha anche la passione del canto: ha pubblicato tre canzoni su Spotify, sotto il nome Indaco. A Imperia la ConfAiCo A Imperia è nata la Confederazione provinciale amministratori di condominio (ConfAiCo Imperia), organizzazione sindacale nazionale aderente a Confesercenti, a difesa dei diritti degli amministratori di immobili e di condomini, conta di più di 50 soci. Il neoeletto presidente, Giuseppe Acquarone, è stato scelto all’unanimità dall’assemblea. Ad Asti gli angeli del condominio Amministratori di condominio premiati ad Asti perché, grazie al loro ruolo, si occupano di casi di emargina42 - CONDOMINIO SC

Fatti di cronaca che sottolineano l’importanza della manutenzione degli impianti all’interno dei condomini.

zione sociale. Andrea Visconti, Franco Cunietti, Monica Pesce e Germana Ferrero, gli amministratori, hanno così ricevuto un riconoscimento dal Comune piemontese, con una pergamena disegnata dal maestro del Palio Filippo Pinsoglio. Tra i tanti problemi risolti con l’aiuto degli amministratori di condominio c’è quello di un anziano, rimasto vedovo, che si era emarginato smettendo di curare se stesso e la casa. Episodio risolto proprio grazie alla segnalazione ai servizi sociali arrivata dagli amministratori condominiali. Sempre più allarmi per fughe di gas Si moltiplicano gli allarmi per le fughe di gas: dopo il caso dello scoppio a Ravanusa (sette vittime), in Sicilia, diversi condomini hanno segnalato malfunzionamenti. A fine dicembre, per esempio, sono state segnalate fughe di gas a Bologna (via Firenze), a Castronovo (Palermo), a Pieve a Nievole (Pistoia), a Montecatini (Pistoia), a Torino, ad Ancona... Ma l’elenco completo sarebbe lungo. In alcuni casi le perdite di gas si sono tradotte in scoppi all’interno del perimetro condominiale, mentre in altri l’allarme è stato lanciato prima che le conseguenze diventassero irreparabili.

Se i balconi sono all’interno Un condominio con i balconi rivolti verso uno spazio interno invece che sulla strada. Il caso ha fatto il giro dei social network ma, per fortuna, non riguarda l’Italia. Si tratta, invece, di un condominio di Blackburg, in Virginia, denunciato da una studentessa americana. Curiosamente, la ragazza ha scoperto solo al momento del trasloco che la casa in cui si stava trasferendo ha i balconi rivolti verso l’interno (controllare prima, no?). L’effetto è inquietante e ha provocato una valanga di commenti.

PROFESSIONE NUOVE TECNOLOGIE

L’AMMINISTRATORE? SEMBRA UN ROBOT I servizi di intelligenza artificiale sono alla portata di tutti, dagli assistenti vocali domestici, fino alle funzionalità che consentono di rispondere in automatico tramite Whatsapp: un aiuto per chi gestisce il condominio Giancarmine Nastari

P

er chi da ragazzino ha avuto modo di leggere i racconti fantascientifici di Isaac Asimov, non suoneranno strane le tre leggi fondamentali della robotica. A più di mezzo secolo dall’ultima pubblicazione dello scrittore russo neutralizzato statunitense, nelle nostre case sono entrati dispositivi di intelligenza artificiale (Ai) a supportarci nella vita quotidiana. I due colossi americani Amazon ed Apple sono sicuramente i maggiori artefici della diffusione di tali dispositivi, assieme a Google. Amazon Alexa è in commercio dal 2014: è un dispositivo dotato di un’intelligenza artificiale in grado di interpretare il linguaggio naturale e dialogare con gli umani, fornendo informazioni di diverso tipo ed eseguendo differenti comandi vocali. Tra le funzioni più comuni: riprodurre musica, gestire liste, impostare promemoria e sveglie, fornire previsioni meteorologiche, informazioni sul traffico... Inoltre, Alexa come altri dispositivi dotati di intelligenza artificiale può anche controllare ulteriori dispositivi smart, usando sé stesso come sistema di automazione domestica per la gestione della domotica di casa.

44 - CONDOMINIO SC

HomePod di Apple, con la funzionalità vocale Siri, è in commercio addirittura dal 2012, ma il vero boom degli assistenti vocali arriva solamente due anni più tardi con il prodotto di Jeff Bezos, portando in molte famiglie italiane un dispositivo con intelligenza artificiale di supporto alla vita quotidiana. In commercio esistono anche chat bot, software progettati per simulare conversazioni con persone. Lo scopo principale di questi software è quello di simulare un comportamento umano e sono a volte definiti anche agenti intelligenti (un po’ come Alexa e Siri) e sono usati inizialmente per vari scopi come la guida in linea di un portale web, per rispondere alle domande più frequenti degli utenti che accedono a un sito o a un servizio online. Notifiche a raffica Dopo questa introduzione, entriamo nel mondo condominiale e cerchiamo di capire insieme, in che modo questi strumenti possano esserci utili per svolgere la nostra attività professionale e lavorare meglio. Da quando l’amministratore di condominio ha installato WhatsApp o WhatsApp Business

in modo da essere più disponibile nei confronti dei propri clienti, una marea di notifiche quotidiane a ogni ora del giorno e della notte illumina gli schermi del proprio smartphone. Le notifiche si accumulano e il povero amministratore o il suo dipendente trascorre gran parte del proprio tempo a cercare i messaggi e a rispondere. Con questo processo manuale di ricerca messaggio, risposta al condomino, contatto al fornitore per eseguire l’intervento, qualcosa può perdersi, per poi sentirsi successivamente le lamentele del condomino di turno. Per questo per l’amministratore evolu-

to al passo con i tempi, può essere comodo dotarsi di chat bot automatiche. Le applicazioni per smartphone più diffuse WhatsApp AutoResponder e Telegram AutoResponder hanno la caratteristica principale della facilità di utilizzo a un primo impatto, anche se un’attenta programmazione permette di avere degli standard elevati di funzionamento e di comunicazione. Nello specifico, non stiamo analizzando le classiche funzioni presenti sul WhatsApp Business con risposte standardizzate date dalla singola applicazione, ma proprio di creare attraverso l’uso sapiente dell’intelligenza

artificiale una comunicazione quasi umana con il nostro interlocutore, una comunicazione tra uomo e macchina. Parole chiave Dal punto di vista tecnico, il meccanismo di programmazione permette di creare delle voci riconoscibili dall’intelligenza artificiale in modo che captata la parola chiave, possa attivare ad esempio la richiesta di intervento da parte di un fornitore. Si avranno quindi risposte e azioni predefinite basate sulle parole pre-inserite in un elenco di attributi presente su un pannello di controllo o gestionale, per compiere delle azioni specifiche. Non è da escludere la funzione di collegare un WhatsApp Autoresponder all’intelligenza artificiale di Google, in modo da avere maggiori funzioni e strumenti per potenziare la propria comunicazione. La chat bot programmata bene ed in costante aggiornamento, permetterà sicuramente di avere un’intelligenza artificiale efficiente, che sappia essere di supporto all’attività professionale, in modo da rendere autonoma la comunicazione attraverso quello specifico canale. La chat bot potrebbe essere programmata in modo da dare informazioni utili, riconoscendo l’interlocutore attraverso il suo inserimento in un Crm (software gestionale) mostrando, per esempio, la sua posizione contabile nei confronti del condominio, oltre alla già evidenziata modalità di richiesta di intervento da parte di uno specifico fornitore. Nuovi orizzonti Il mercato è ancora vergine sotto il profilo di prodotti specifici per l’amministratore di condominio, ma in un futuro non tanto prossimo, le software house inizieranno a sfornare prodotti di qualsiasi tipo per rendere migliore la vita dell’amministratore di condominio, ottimizzando sicuramente la propria gestione del tempo. Dal resto è proprio questo lo scopo delle chat bot associate all’intelligenza artificiale. CONDOMINIO SC - 45

PROFESSIONE STRATEGIE

CONDOMINIO FELICE AL TEMPO DEL COVID Simona Bastari, che tre anni fa ha introdotto un metodo anti conflitto per la gestione condominiale, amplia il suo raggio di azione. Ma deve fare i conti anche con i problemi causati alle famiglie dalla pandemia Valentina Anghinoni

Simona Bastari

G

li ultimi due anni sono sicuramente stati impegnativi e sfidanti, anche per gli amministratori di condominio. Ma non hanno frenato l’attività di Simona Bastari, che alcuni considerano come una Mary Poppins della gestione condominiale, e che già nel 2018 aveva presentato il suo progetto, Condominio Felice, ai lettori di questa

46 - CONDOMINIO SC

testata. Si tratta di un approccio di gestione condominiale non circoscritto alle classiche incombenze amministrative ma che, invece, punta inesorabilmente a coltivare il lato umano di questa realtà: il rapporto tra condòmini e tra questi ultimi e l’amministratore. Anche grazie all’organizzazione di attività di socializzazione, come gli aperitivi in condomi-

nio. «A causa della situazione pandemica, non sono ancora ricominciate le attività di condobuilding. Oggi, però, i condòmini li ritrovo in assemblea meno litigiosi e, anche nel momento del conflitto, più propensi a instaurare un dialogo costruttivo. Mi considero soddisfatta del percorso intrapreso, anche se è impegnativo. Dedicarsi alle persone richiede non solo

competenze specifiche ma anche tempo e attenzione», spiega a Condominio Sostenibile e Certificato. In programma Bastari ha nuove aperture a Bologna e a Pescara, oltre ai tanti condomini già in carico principalmente in provincia di Ancona, nelle Marche. «Tanti condòmini mi cercano. Certo, non piaccio a tutti e non a tutti piace il mio approccio, ma credo che quella del Condominio Felice sia una strada da percorrere: la comunicazione, l’attenzione alle persone e l’empatia secondo me dovrebbero sempre essere al primo posto nella nostra professione». Domanda. L’ultima volta che abbiamo parlato del progetto Condominio Felice, su queste pagine, è stato nel 2018. Come sta procedendo? Risposta. Il nostro primo confronto su queste pagine è stato all’incirca a un anno dall’avvio del progetto, proprio all’inizio della sua sperimentazione. L’impressio-

ne è che sia passata un’epoca. Proprio a causa del covid, infatti, si è verificato un radicale cambio di riferimenti. Per ricapitolare velocemente, nel 2018 e 2019 ho sperimentato ciò che mi ero prefissata di fare, ovvero tutte quelle attività che mirano a favorire l’incontro informale tra gli abitanti di uno stesso condominio: dagli aperitivi in condominio, da svolgere all’interno di un appartamento o negli spazi comuni dove possibile, ma anche il giardinaggio condominiale o giornate di scambio di oggetti usati, solo per fare alcuni esempi. Queste attività, che mi piace definire di condobuilding, hanno permesso alle persone di conoscersi e fare gruppo. D. Queste attività, dunque, hanno una ricaduta positiva anche in assemblea? R. Sicuramente. Se all’assemblea partecipano persone già abituate a confrontarsi in maniera serena, anche il livello di li-

tigiosità in assemblea diminuisce. Non è che i conflitti sono spariti, ma il confronto parte dal presupposto del mutuo rispetto, e della civiltà. Purtroppo, però, a partire dal covid, ho dovuto interrompere questa tipologia di iniziative. Di conseguenza, ho spostato la mia attenzione nel pensare a come aiutare i condòmini, proprio nel momento in cui sono rimasti più chiusi in casa. D. E più a stretto contatto con gli inevitabili problemi della convivenza condominiale… R. L’idea, infatti, è stata quella di fare qualcosa di utile e che facesse ugualmente sentire i condòmini più uniti in un momento in difficoltà collettiva. Per esempio, abbiamo creato piccole biblioteche condivise condominiali: una scatola di scarpe, posizionata all’interno degli spazi comuni, nella quale lasciare o prendere in prestito letture, esattamente secondo la CONDOMINIO SC - 47

PROFESSIONE logica del book-sharing, ma in formato condominiale. Prendendo spunto da alcuni supermercati, poi, la stessa scatola di scarpe è diventata in alcuni casi una scatola della solidarietà, per donare generi di prima necessità, come una busta di biscotti o di pasta. Anche perché non è sempre facile chiedere aiuto, sebbene il covid abbia pesantemente impattato sulla vita di tante persone. D. Non solo a livello economico, ma anche nella quotidianità ci si è spesso trovati a fronteggiare nuove routine di scuola e lavoro. R. Infatti: per questo ci siamo anche confrontati per condividere, dove possibile, la password del wi-fi con la fibra veloce, proprio per aiutare chi si fosse trovato all’improvviso in smart working, ma anche per mettere a disposizione un dispositivo elettronico in più, tablet o computer, a quelle famiglie con tanti figli in età scolare che con la didattica a distanza si sono trovate ad affrontare la necessità di usare più dispositivi contemporaneamente.

48 - CONDOMINIO SC

D. La comunicazione è un pilastro del Condominio Felice. Come ha impattato il covid su questo fronte? R. La comunicazione aiuta le persone, in questo caso i condòmini, a conoscersi tra loro. Io spingo i condòmini, in caso di qualche piccolo problema, a instaurare un confronto. A volte, infatti, basta un piccolo sforzo per risolvere pacificamente le piccole controversie tipiche della convivenza. Durante i lockdown c’è stato bisogno di più tolleranza, per conciliare le diverse esigenze tra chi lavora, chi ha figli, e via dicendo. Risolvere le piccole controversie non è compito dell’amministratore, però penso che a fingersi sordi non si ottenga nulla di buono. Preferisco far capire, invece, quanto il dialogo sia importante. In più, a causa dell’avvio di molte opere di riqualificazione edilizia, è sempre più sentita l’esigenza, da parte dei condòmini, di essere tempestivamente aggiornati su ogni progresso o su eventuali problematiche. D. Quali soluzioni avete introdotto? R. La cosa positiva è stato l’inizio delle

riunioni telematiche, che nella maggior parte dei casi è piaciuta anche ai condòmini. In alcuni condomini più piccoli, infatti, riusciamo a svolgere riunioni telematiche al 100%. Ho cominciato a sperimentarle all’inizio della pandemia e continuerò a farle miste, cioè con alcune persone collegate sulle piattaforme digitali e altre in presenza, a seconda delle preferenze di ciascuno. Grazie a questa novità, ho avuto modo di far partecipare alle assemblee persone che prima non si erano mai presentate, magari i proprietari di porzioni condominiali che però vivono all’estero. La riunione mista è un po’ più impegnativa rispetto a quella solo in presenza: bisogna saper far funzionare i vari dispositivi anche quando, puntualmente, si presenta qualche problema. Nulla che non si possa risolvere con un po’ di pratica e di pazienza. D. Al tempo della nostra ultima intervista, è emerso che le liti condominiali costituiscono circa il 70% delle cause civili nel nostro Paese. È ancora una percentuale valida? Sono state introdotte novità normative in merito? R. Purtroppo, non è stata introdotta alcuna novità di tipo normativo in merito. Le principali novità inerenti al mondo condominiale riguardano il decreto Rilancio, quindi i bonus dedicati alla riqualificazione, e le riunioni telematiche. Mi sento di affermare che le percentuali enunciate siano sempre le stesse. C’è da dire, poi, che il fronte della giustizia è entrato ancor più in sofferenza proprio a causa del covid. C’è sempre la possibilità della mediazione anzi, l’obbligo di ricorrere a questo strumento, prima di rivolgersi al Tribunale. Forse, l’unico antidoto è agire alla base del problema, dunque al generarsi delle dispute, creando più condomini felici. Poi, perché no? aumentare e migliorare l’ambito della mediazione, investendo sulla formazione dei mediatori per questo specifico settore. Certo, si può parlare anche della necessità di una riforma della Giustizia, per velocizzare i tempi delle cause. Mentre le delibere aspettano, la vita condominiale ne può risentire. Un’altra cosa…

D. Ha rilevato altri problemi? R. Devo evidenziare un altro fenomeno, solo in parte legato alle conseguenze del covid, che forse ha peggiorato unicamente alcune situazioni già in atto. Sono aumentate le situazioni di disagio di alcuni condòmini, non solo di tipo economico ma proprio di come alcuni soggetti più fragili vivono all’interno della propria casa. C’è gente che si abbandona a sé stessa o casi in cui il problema è legato ad altre vulnerabilità di tipo psicologico, ma che possono creare, oltre al danno a sé stessi, anche al resto del condominio. Purtroppo, segnalare questi casi agli enti preposti non sempre è sufficiente per dar loro un aiuto concreto. D. Quali strumenti l’amministratore ha a disposizione oggi, rispetto a ieri, per sostenere il suo carico di lavoro quotidiano? R. Per prima cosa, la svolta delle assemblee telematiche. Anche in passato c’era chi le invocava, ma non si potevano fare. Allargando la visuale, tutto ciò che riguarda la digitalizzazione di alcuni processi, come i pagamenti online o i portali per velocizzare alcune operazioni. Con il vantaggio che ciò che rimane scritto, lascia sempre una traccia. Poi, alcuni amministratori utilizzano gruppi Whatsapp per l’invio di messaggi broadcast ai condòmini. Anche i software gestionali, per chi è particolarmente orientato alla tecnologia, sono strumenti utili per alleggerire il carico di lavoro dei propri collaboratori. Secondo me c’è ancora molto da fare, ma sicuramente sono stati fatti molti passi avanti in questa direzione. Anche i diversi enti con cui i condomini per forza di cose si possono trovare a interagire, come la Pubblica amministrazione, tramite la digitalizzazione dei processi cercano di diventare più efficienti nelle tempistiche. D. Parliamo di superbonus. Come è stato accolto dai suoi condòmini, rispetto ad altri incentivi già esistenti? R. Sicuramente il superbonus ha creato un sacco di curiosità e voglia di fare. Diciamo che però è stato pubblicizzato un po’ male, nel senso che è difficile riqualificare un edificio proprio a costo zero. An-

che il fatto che questa detrazione non si addica proprio a tutti gli immobili, perché ci sono alcuni paletti, come il salto di due classi energetiche, che lo rendono non applicabile a ogni caso. Infine, non tutti gli interventi auspicabili all’interno di un determinato edificio rientrano all’interno del superbonus. Devo dire che ha avuto un gran successo il bonus facciate, anche grazie alla possibilità di cessione del credito e sconto in fattura, spingendo la riqualificazione di molti immobili. Il grande problema, in Italia, è che una legge nasce in un certo modo e poi, in corsa, viene modificata. Mi riferisco al cosiddetto decreto Antifrode dell’11 novembre scorso. D. Che cosa implica? R. In breve, sancisce che i prezzi all’interno dei preventivi dei bonus facciate devono essere congrui rispetto ai prezziari regionali (Bur) o quelli pubblicati dalle camere di commercio (anche se nella finanziaria è prevista la congruità anche rispetto al Dei). Non dimentichiamo che il bonus facciate 90% è scaduto il 31.12.2021 ma possiamo terminare i lavori nel 2022: di conseguenza abbiamo dovuto rivedere tutti i preventivi. D. Come si può comunicare nella maniera più corretta i vantaggi della riqualificazione energetica condominiale e l’utilizzo dei diversi bonus fiscali? R. Bisogna spiegare tutto e pretendere anche che i condòmini capiscano. La riqualificazione energetica è un’opportunità per migliorare il confort energetico del

fabbricato, che si traduce in un risparmio nella bolletta. Ma anche un cambiamento nella gestione stessa del condominio e di ciascun appartamento. Nel senso che, purtroppo, non siamo abituati ad avere un cappotto o infissi performanti sotto il profilo dell’isolamento termico. Bisogna imparare come gestire l’immobile riqualificato, in modo che si mantenga salubre e conservi il suo valore nel tempo. D. Nella sua esperienza, quali sono i fattori che influiscono di più sulla felicità condominiale? C’entrano, per esempio, il fattore economico o anche il territorio geografico dove sorge un condominio? R. Secondo me, il fattore economico non influisce, nel senso che non è detto che se si hanno maggiori possibilità economiche il condominio sia felice. Perché non vuol dire essere più disposti a confrontarsi con l’altro. È chiaro che sono più vulnerabili quei condomini dove ci sono disparità economiche importanti. In merito alle aree geografiche, visto che sto appena iniziando ad ampliare il mio raggio d’azione, non ho un’esperienza diretta sul campo. Ciò che mi arriva da altri professionisti e condòmini con cui sono in contatto, però, è che la geografia influisce. Per questo penso che il modello di Condominio Felice, applicato in altre regioni, dovrà essere flessibile, per esempio, nella tipologia di attività da creare in una determinata città piuttosto che un’altra. Si tratta di modificare gli approcci e la comunicazione sulla base della zona in cui ci si trova. CONDOMINIO SC - 49

DIRITTO & ROVESCIO BENI COMUNI

QUANTO COSTA STARE SUL TETTO Alla ricerca delle norme (contradditorie) che dovrebbero regolare spese e privilegi di chi ha libero utilizzo del lastrico solare dei condomini. La legge lascia adito a molti dubbi, ma una cosa è certa: non paga solo chi se lo gode Aldo Piscitello

A

ffrontare il tema della copertura dell’edificio: impresa ardua trattandosi di uno degli argomenti più dibattuti e controversi relativi alle parti comuni in condominio. Il tetto ha esclusivamente funzione di copertura in costruzioni di tipo unifamiliare o, comunque, edifici e palazzine di limitate dimensioni con forma spiovente e dotato di tutti gli accorgimenti necessari a proteggere il manufatto dagli agenti atmosferici. Specie nelle costruzioni più grandi, con superfici ampie e generalmente con due o più piani, il tetto assume una forma piana con una superficie a volte calpestabile. Il tetto, il lastrico solare e la terrazza a livello hanno in comune la funzione di copertura dell’immobile e tutti e tre sono parti comuni dell’edificio condominiale fruibili dai condomini, indi50 - CONDOMINIO SC

pendentemente dalle dimensioni o dal numero di sopraelevazioni. Tuttavia, il lastrico solare e la terrazza a livello possono essere utilizzati anche per altri scopi, quest’ultima pur fungendo da copertura di una porzione dell’edificio e di una o più unità immobiliari è in godimento esclusivo a un condomino in quanto

accessibile solo dall’unità immobiliare dello stesso. Il tetto con solo funzione di copertura non può essere di proprietà esclusiva di uno o più condòmini né, in generale, in capo a esso possono sorgere altri diritti reali. Il lastrico solare può essere anche di proprietà (uso) esclusiva di un solo condòmino.

La ripartizione Individuate le definizioni e le principali differenze delle tipologie di copertura è il momento di fare il punto sulla ripartizione delle spese. Anche in questo caso mutano in base al tipo di copertura. Per quanto concerne il tetto, la ripartizione delle spese non dà adito a particola-

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DIRITTO & ROVESCIO

ri questioni, essendo fruibile da tutti i condomini in egual misura ed avendo unicamente funzione di copertura. Diverso il caso di lastrico solare e terrazza a livello, in cui la ripartizione delle spese comporta maggiori difficoltà, tanto che il legislatore ha previsto una disciplina ad hoc con l’articolo 1126 del Codice civile nel caso di uso esclusivo: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno». I vantaggi La norma nella sua impostazione è senz’altro di natura perequativa, poiché bilancia sia gli interessi dei condomini, per i quali il lastrico funge da copertura e che ne usufruiscono in qualche modo, per esempio il calpestio, sia quelli dei proprietari (usuari) esclusivi che traggono certamente un vantaggio maggiore e più esteso, dovuto proprio dall’esclusività. 52 - CONDOMINIO SC

La modalità di ripartizione delle spese, del resto, è risalente nel tempo, tanto che era presente già nel Codice civile del 1865, che stabiliva che coloro i quali avevano l’uso esclusivo per ragione del calpestio, erano tenuti a contribuire nella misura di un quarto delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre la rimanente parte era a carico degli stessi e degli altri proprietari dell’edificio. Spese di riparazione L’articolo 1126 del Codice civile, dunque, pur disciplinando la materia della ripartizione delle spese in caso di proprietà (uso) esclusiva del lastrico solare moltiplica la sua complessità anche sotto il profilo della natura delle spese cui devono contribuire i proprietari esclusivi e gli altri condomini. In particolare, i concetti di riparazione e ricostruzione del lastrico solare pongono le difficoltà maggiori, attesa la genericità della norma che presta il fianco ad interpretazioni diverse, a volte molto singolari e bizzarre, anche a causa, è il caso di dirlo, della colpevole assenza del nostro legislatore: dal 1942 a oggi il citato articolo del Codice civile non è mai stato emendato o modificato, rimanendo escluso anche dalla riforma del condominio del 2012, malgrado si tratti di una norma

vitale ai fini della gestione del patrimonio immobiliare e del condominio in generale. Come spesso accade nel nostro Paese, ciò che è transitorio diviene il più delle volte definitivo e in ambito giuridico sono i giudici di legittimità a supplire alle carenze del legislatore con l’elaborazione di principi giuridici così consolidati da divenire, per l’appunto, vere e proprie norme di fatto. Sul punto non c’è chiarezza. Ma, tuttavia, vale la pena illustrare questo percorso giurisprudenziale. Si comincia con la sentenza 3672/1997 in cui le Sezioni Unite equiparano la proprietà esclusiva con l’uso esclusivo del lastrico solare e della terrazza a livello per via della identica funzione assolta e anche su questo aspetto va segnalata una recente pronuncia della Cassazione, che ha stabilito un diritto all’uso esclusivo mai di proprietà. Successivamente, la Corte ha esaminato la natura giuridica della responsabilità per i danni prodotti dal lastrico solare nell’appartamento del proprietario (usuario) esclusivo, ovvero se sia riconducibile al diritto reale sul lastrico solare piuttosto che all’articolo 2051 del Codice civile (condominio responsabile per i danni cagionati da beni in custodia).

Le sentenze È inadempimento dell’obbligo di conservare la cosa comune (responsabilità dei condomini con ripartizione, secondo l’articolo 1123 del Codice civile) del proprietario esclusivo (articolo 1126) o responsabilità extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile per le cose in custodia? I giudici di legittimità nel ‘97 ritennero più conforme al dettato normativo la disciplina dell’inadempimento delle obbligazioni di conservazione della cosa comune legate comunque al diritto reale, sulla scorta della specificità della disciplina condominiale. L’iter logico-giuridico della sentenza è arrivato a considerare gli obblighi di conservazione del lastrico solare derivanti dal 1123 Codice civile e della conseguente ripartizione delle spese ex articolo 1126 come unica fonte della responsabilità per i danni conseguenti dalle infiltrazioni d’acqua. Questo tipo di obbligazione è detta propter rem: il debitore cambia (ambulatorietà dell’obbligazione) in funzione del rapporto di proprietà o di altro diritto reale sussistente tra il soggetto e una determinata cosa, copre sempre il bene, mobile o immobile, cui è legata, anche anteriormente all’atto di acquisto del medesimo.

Difficile interpretazione La sentenza, appena esaminata delle Sezioni Unite, tuttavia non ha dissipato né dubbi né contrasti interpretativi sia tra le corti di merito che tra le stesse sezioni della Cassazione, con la conseguenza che le strade spesso sono state divergenti. In realtà non si è mai fatto un passo in avanti in merito al titolo di responsabilità e alla conseguente applicabilità dei criteri di ripartizione delle spese. Piuttosto ci si è limitati a regolare aspetti che seppur affini a questa problematica si rivelano tutto sommato marginali. Emblematica, in tal senso, un’altra sentenza, la 18164/2014, in cui i giudici di legittimità confermano l’orientamento del ‘97, precisando altresì che l’onere dei condomini di contribuire al pagamento delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile sussiste anche in caso di infiltrazioni provocate da difetti di costruzione dell’edificio. È interessante evidenziare come alcune pronuncie hanno ritenuto applicabile il principio di responsabilità derivante dall’articolo 2051 del Codice civile sia al condominio che al proprietario (usuario) esclusivo, quali custodi per i danni subiti dal singolo condomino e che siano derivati dal lastrico solare. Tra tutte, la sentenza 376 del 2006 in cui la Seconda Sezione della Corte di Cassazione pone il principio di diritto che la ripartizione delle spese non incide sulla legittimazione del condominio e dell’amministratore, in quanto in capo a esso vi è già un obbligo di salvaguardia e tutela delle parti comuni dell’edificio ex articolo 1130 del Codice civile. I giudici di legittimità, in sostanza, hanno ritenuto che la Corte d’Appello abbia fatto un’indebita applicazione dell’articolo 1126 dando maggior risalto e considerazione all’utilità che i condomini con l’uso esclusivo traggono rispetto agli altri che hanno come unico vantaggio la funzione di copertura del lastrico solare. Nuovo capitolo Il perdurante contrasto, come detto, ha creato le condizioni per un nuovo capi-

tolo della vicenda scritto con una nuova sentenza, la 9449/2016, nella quale le Sezioni Unite hanno ribaltato il principio di diritto indicato delle stesse del 1997, sancendo che la responsabilità per i danni prodotti da infiltrazioni d’acqua causate da cattiva manutenzione del lastrico dovesse essere ricondotta non al diritto di uso esclusivo, ma direttamente all’obbligo di manutenzione delle parti comuni dell’edificio gravante sui singoli condomini beneficiari della funzione di copertura del lastrico, ex articolo 1223 del Codice civile. Se guardiamo ai giorni nostri il futuro non è roseo, a testimonianza di questa drammatica empasse vi è la sentenza 951/2020, secondo cui «qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 Codice civile, comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 Codice civile, comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 Codice civile». Aldo Piscitello

nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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DIRITTO & ROVESCIO EMERGENZE

DUBBI A VALANGA IN CASO DI NEVICATA Chi deve spalare? Chi paga se qualcuno scivola e si fa male? E come ci si deve regolare per eventuali danni provocati dalla neve? La legge e tante sentenze precisano i doveri di un amministratore. Ma anche per chi abita nell’edificio Daniela Zeba

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F

iocca la neve, le strade si ricoprono di un candido manto, i rumori ovattati e l’atmosfera che richiama pace e silenzio… una tisana calda, in casa al calduccio davanti al caminetto, chi non si rispecchierebbe in una simile situazione? Sicuramente non l’amministratore di condominio. Ogni condizione atmosferica estrema è per lui fatale: quando è troppo caldo si guastano gli impianti dell’aria condizionata ed è una tragedia. Quando piove, e in questi ultimi anni tropicali, non piove più ma diluvia sempre, l’acqua bastarda si infiltra e si insinua diabolicamente ed è un’altra tragedia. Quando nevica, poi, la tragedia assume proporzioni epiche. Nessuno sembra sopportare il benché minimo disagio dovuto a una condizione particolare, specie in località dove la neve non è poi così frequente. L’eccezionalità diventa il pretesto per addossare colpe e responsabilità. Nell’articolo 1130 del Codice civile, tra i tanti doveri dell’amministratore sono elencati: 1. Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. 2. Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. In inverno, quindi, specie se le previsioni metereologiche annunciano una perturbazione che potrebbe portare neve e gelo, l’amministratore accorto dovrebbe avere pronto un piano neve (che sarà diverso a seconda della zona geografica in cui è collocato l’edificio) con indicazioni sui comportamenti da adottare da parte dei singoli condomini. Un po’ come avviene in ogni Comune, dove si predispongono protocolli ai fini della sicurezza, si danno indicazioni precise sui comportamenti e sui doveri dei cittadini e sulle misure obbligatorie da adottare. L’ amministratore diligente deve preventivamente provvedere all’organizzazione delle azioni necessarie a evitare disagi, problematiche e potenzialmente anche danni, in virtù

proprio della responsabilità diretta del condominio che rappresenta (ex articolo 2051 del Codice civile). Senso civico I condòmini sono comunque prima di tutto cittadini e in caso di neve dovrebbe prevalere il loro senso civico e di responsabilità: ogni cittadino ed ogni condòmino dovrebbe fare comunque la sua parte per limitare i danni causati dalla neve e dal gelo. Fra i comportamenti virtuosi vi è lo sgombero della neve dai marciapiedi per tutto il fronte dei condomìni, avendo l’accortezza di non invadere la carreggiata e di non ostruire le caditoie stradali per agevolare il deflusso delle acque di fusione. Lo spargimento, nelle aree sgomberate dalla neve, se la temperatura scende sotto zero, di un adeguato quantitativo di sale, per evitare la formazione di ghiaccio. Lo sgombero della neve dai balconi e dai davanzali prima o contemporaneamente allo spazzamento delle vie sottostanti, in modo da non recare molestia o danno ai passanti. La rimozione della neve dai passi carrai a cura dei loro utilizzatori. Inoltre, è obbligatorio non depositare, su vie o piazze e su aree pubbliche, la neve che si è accumulata nei cortili o luoghi privati. Occorre altresì abbattere o rimuovere eventuali festoni o lame di ghiaccio pendenti dagli sporti dei tetti, dalle gronde e dai balconi che si protendono sulla pubblica via, evitare di parcheggiare i veicoli sotto alle alberature o parti di esse che insistono o si protendono sulla pubblica via, allontanare i propri veicoli dalla sede stradale, per quanto possibile, mettendoli nelle autorimesse o nei cortili delle rispettive abitazioni per facilitare le operazioni di sgombero della neve. Obblighi dei cittadini Se quelli fin qui elencati sono gli obblighi di ogni cittadino, nel condominio, l’amministratore dovrà predisporre adeguate misure al fine di ottemperare a quanto disposto dal Comune, con l’aiuto di personale esterno qualificato,

ma anche con la collaborazione dei condòmini. In caso di eventi nevosi particolarmente gravi, i condòmini dovranno avere buonsenso e anche un po’ d’intraprendenza, perché a causa delle difficoltà di spostamento non sarà facile avere immediatamente personale esterno e occorrerà o pazientare o iniziare a spalare. Spesso, poi, quando la neve è tanta e le temperature rimangono sotto lo zero per giorni, si pone anche il problema di dove collocare quella spalata. Infatti, non di rado, la neve viene spostata dai mezzi spazzaneve ai lati delle strade, occludendo passi carrai e passaggi pedonali, costringendo a più interventi di sgombero i frontisti (cioè i proprietari di fondi o edifici che hanno la fronte rivolta verso una strada). Ci sono anche punti di vista diversi. Confedilizia ha più volte sostenuto che non vige nessun obbligo per i frontisti: i marciapiedi sono una «parte della strada, esterna alla carreggiata», secondo la definizione del Codice della strada (art. 3, c. 1, d.lgs. 285/’92). All’interno dei centri abitati le strade pubbliche sono quasi sempre comunali. Solo nei centri con meno di 10 mila abitanti si trovano tratti di strade statali, regionali e provinciali (art. 2, c. 7). Compete ai Comuni la pulizia delle strade di loro proprietà (art. 14, c. 1): quindi, anche la pulizia dei marciapiedi. Lo sgombero Nella pulizia rientra indubbiamente lo sgombero da qualsiasi tipo di materiale, compresa la neve, dovendosi provvedere alla pulizia «allo scopo di garantire la fluidità e la sicurezza della circolazione» (art. 14, c. 1). Spetta dunque ai Comuni togliere la neve dai marciapiedi di strade comunali (recentemente la Cassazione con la sentenza 16226 ha stabilito che è ius receptum della stessa Corte il principio secondo il quale spetta alla Pubblica amministrazione la manutenzione in genere tanto della strada quanto dei marciapiedi laterali). Non può il Comune far carico ai privati proprietari di immobili che affacciano su strade CONDOMINIO SC - 55

DIRITTO & ROVESCIO

pubbliche dell’obbligo di provvedere alla pulizia delle strade in generale o allo sgombero della neve in particolare, trattandosi di prestazione personale imposta la cui introduzione è riservata alla legge (Costituzione, articolo 23). Soltanto in casi eccezionali, relativi a emergenze non prevedibili, può il sindaco avvalersi di ordinanza contingibile e urgente per fare obbligo ai frontisti di procedere allo sgombero della neve, limitatamente a quella particolare circostanza. Deve però trattarsi di evento straordinario per quantità e continuità di precipitazione, tale da essere ritenuto fuori della norma e dunque della disponibilità di uomini, di mezzi, di strutture di cui il Comune deve disporre per far fronte alla caduta della neve nelle dimensioni prevedibili per quella specifica zona territoriale. In ogni caso, tale obbligo deve essere accompagnato dalla disposizione relativa all’integrale rimborso delle spese sostenute dai proprietari per lo sgombero della neve. Può, insomma, in casi rigorosamente limitati ed eccezionali il sindaco imporre 56 - CONDOMINIO SC

ai privati di sostituirsi, ma soltanto per quella specifica occasione (e non certo in via generale, cioè sempre ogni qual volta si determini una precipitazione atmosferica), al Comune con uomini e mezzi. Però le relative spese fanno carico all’ente proprietario della strada. Intraprendenza Al di là dei punti di vista, comunque credo che, come sempre, debba prevalere il buon senso: un minimo di intraprendenza dovrebbe essere mostrata da ogni cittadino, come da ogni condòmino. Potrebbe capitare che l’amministratore sia nell’impossibilità di agire nel breve periodo, come nel caso di una nevicata notturna, o qualora lo strato di neve sia destinato a riformarsi nell’immediato. Non si può in questo caso addebitargli alcuna responsabilità. Se, invece, dal tetto cadesse una lastra di ghiaccio o un ammasso di neve, ferendo un passante o danneggiando un’auto? Di chi sarebbe la responsabilità? Anche in questo caso il passante dovrà mostrarsi previdente, così come chi

parcheggia la propria auto vicino a un tetto spiovente dovrà mettere in conto cadute di ghiaccio o di neve. L’amministratore, dal canto suo, avrà l’obbligo di mettere in sicurezza le zone di passaggio non appena possibile. Stabilite le competenze e i doveri

dell’amministratore, ci si chiede fino a dove arriva la responsabilità del professionista che gestisce il condominio e quando si prefigura la legittima richiesta di risarcimento in caso di danni a persone o a cose, sotto il profilo sia civile che penale. Non si può negare che, negli anni, il cittadino ha assunto un atteggiamento molto smaliziato (se non a volte esagerato) nell’esercizio dei propri diritti. Un tempo, chi cadeva per strada e riportava una frattura se la prendeva con la sorte. I più arditi richiamavano santi e patroni, lanciando loro ogni tipo di imprecazione. Ma tutto finiva lì. Oggi anche una storta alla caviglia finisce in tribunale e se sull’auto finisce una montagna di neve caduta dal tetto l’amministratore è il primo a essere chiamato in causa. Per forza di cose i tribunali si sono dovuti confrontare anche con i problemi derivanti da neve e ghiaccio in condominio, stabilendo quando chiedere i danni e quali diritti spettano a chi si infortuna o viene danneggiato. Vediamo quali sono state le pronunce più interessanti. Parti comuni Quando cade la neve e ricopre il cortile e le altre parti comuni dell’edificio obbliga la compagine condominiale a

rimuoverla, laddove possibile, per evitare che i proprietari, i loro ospiti o i passanti si possano fare male. Questo non significa trasformare tutti coloro che hanno un appartamento in spalaneve al servizio della comunità. Difatti, secondo la Cassazione, non può chiedere il risarcimento chi cade in una buca, per un terreno scivoloso o su una lastra di ghiaccio se era disattento o, nonostante le condizioni avverse della strada, ha ugualmente deciso di incamminarsi. Se fosse il contrario, chiunque potrebbe trovare una fonte di guadagno nel farsi volontariamente male da solo. Pertanto, è stato stabilito che il condominio non è responsabile tutte le volte in cui il danneggiato avrebbe potuto evitare la situazione di pericolo (e il conseguente danno) «mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto», ossia stando più attento (Cassazione, sentenze 12895/2016, 27864/2017, 20619/2014 e 23584/2013). Per esonerarsi dalla responsabilità, il condominio deve dimostrare che la caduta sulla neve o sul ghiaccio è avvenuta per «caso fortuito» il quale può dipendere: 1. da un comportamento imprudente del danneggiato

2.

dall’impossibilità di agire nel breve periodo dal momento in cui la situazione di pericolo si forma Per ottenere il risarcimento non basta dimostrare la caduta e il danno, ma anche che entrambe sono conseguenza immediata e diretta del terreno scivoloso per la neve o il ghiaccio. Infatti, il condominio non è responsabile se, pur in presenza di un asfalto bagnato, una persona cade a causa dei lacci slacciati. Ma come dimostrare quello che, tecnicamente, viene chiamato «rapporto di causalità», ossia la dipendenza dell’evento dal difetto di manutenzione della strada? Non c’è altro modo se non l’avere testimoni che abbiano visto l’infortunato cadere proprio a causa dell’insidia sul terreno. Tant’è che, se i testimoni risultano poco credibili o hanno dimenticato i fatti, oppure non sono in grado di ricostruire con precisione la vicenda, il risarcimento viene negato. Niente risarcimento Se la situazione di pericolo è facilmente percepibile, ciascuno ha il dovere, nel proprio interesse, di evitarla. Così non può chiedere il risarcimento chi cade su una rampa di scale innevata e ghiacciata se tale condizione era CONDOMINIO SC - 57

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visibile e la caduta avviene in pieno giorno o in un’area illuminata (Cassazione 2556/17). Allo stesso modo non può pretendere nulla chi, d’inverno, si avventura su un viale condominiale ghiacciato dopo una copiosa nevicata e, cadendo a terra, si fa male (Cassazione 11797/15). In ogni caso, il condominio non è obbligato a sgomberare la neve e il ghiaccio se nevica continuamente e lo strato è destinato ben presto a riformarsi (ma quando le condizioni climatiche lo consentono, l’amministratore si dovrà attivare, con o senza una delibera, per mettere in sicurezza le zone di passaggio). Se dal tetto cade una lastra di ghiaccio o una palla di neve e finisce in testa a un passante o sul cofano di un’auto parcheggiata lì sotto, si può chiedere il risarcimento al condominio? Anche in questo caso vigono gli stessi principi che abbiamo appena elencato. C’è, innanzitutto, un obbligo di cautela del cittadino che, nel caso in cui abbia iniziato a nevicare, dovrà prevedere eventuali ricadute sul veicolo 58 - CONDOMINIO SC

lasciato parcheggiato al di sotto di un tetto spiovente. Da un lato l’amministratore ha l’obbligo di intervenire al più presto per far rimuovere dall’edificio la neve e il ghiaccio che potrebbe creare pericolo al traffico sottostante, ma dall’altro lato tale dovere può essere preteso entro i limiti della concreta fattibilità dell’intervento: non certo all’alba o durante la notte. In altri termini bisogna dare il tempo di intervenire e, nel periodo intermedio, prestare attenzione e fare di tutto per evitare di farsi male o di vedersi ammaccata la macchina. Segnalazione di pericolo Per evitare la responsabilità per danni nei confronti di passanti o autovetture posteggiate nelle vicinanze è indispensabile che il condominio, nella persona dell’amministratore, segnali la presenza di pericolo con opere o cartelli idonei, eventualmente delimitando l’area. Del resto, molti regolamenti comunali impongono agli amministratori di condominio di recintare le aree co-

muni dove potrebbe crearsi il pericolo di cadute di ghiaccio e neve dall’alto e di togliere i ghiaccioli che si formano sulle sporgenze delle grondaie o cornicioni. Anche i condomini sono tenuti a fare la loro parte: gli stessi regolamenti comunali impongono loro di attivarsi subito dopo la nevicata e togliere la neve da terrazzi, balconi, finestre e simili usando tutte quelle precauzioni atte a non turbare il pubblico passaggio o a procurare danni a persone o cose: se tali operazioni non vengono compiute i trasgressori sono soggetti a multe.

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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[ I BILANCI DELLE COSTRUZIONI ] CLASSIFICHE 2021 L’ANALISI DEI CONTI DI 2.000 AZIENDE

La grande sfida

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2021

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DIRITTO & ROVESCIO SENTENZE

QUANDO IL LIFTING NON È PROIBITO I giudici di Cassazione ritengono che un ritocco alla facciata apportato da un singolo condomino non leda il decoro architettonico dell’edificio. Ma a patto che l’intervento non ne pregiudichi l’armonicità e il valore Rosario Dolce

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ome valutare se un’opera realizzata da un condòmino possa subire l’onta del limite imposto dal decoro architettonico? Si tratta di una valutazione da rimettere a un giudice la quale, tuttavia, sfugge a un criterio univoco, oggettivo. Per di più, se

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la valutazione resa da parte del «peritus peritorum» è degna di nota, essa sfugge anche alla censura dinanzi alla Corte di Cassazione. Lo ricordano i giudici di legittimità con l’Ordinanza 39598 del 13 dicembre 2021. Il caso sottoposto riguardava l’alterazione della facciata

condominiale, con la modifica del prospetto attuata da un condòmino, che aveva lasciato perplessi gli altri vicini. Ma il tipo di modifica apportata nella facciata (che, per inciso, consisteva nella realizzazione di un’ampia veduta, in luogo della preesistente parete in mat-

Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

che non siano incorse nei limiti normativamente previsti. toni forati) è stata ritenuta neutrale da parte dei giudici di merito. Dinamica estetica In punto, allora, i giudici di legittimità ricordano che una simile determinazione giudiziale, nel caso sia un apprezzamento motivato, non può essere gravata da alcuna censura di sorta. E, proprio sotto tale profilo, i giudici tracciano alcuni degli aspetti su cui si deve impre-

ziosire l’argomentazione del decidente che, a questo punto, pare utile riportare anche qui. Intanto, il complesso concetto di decoro architettonico, secondo la Corte, deve essere inteso non solo in senso statico, e cioè riferito al solo momento originario della costruzione dell’edificio e alla conservazione delle line originarie, ma anche in senso dinamico, con riferimento alle modifiche e innovazioni realizzate medio tempore e

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Pregiudizio economico In secondo luogo, aggiungono i giudici di legittimità, il predetto concetto di decoro assume altresì rilevanza per tutti gli edifici e prescinde dal particolare pregio artistico del fabbricato, così da consentire di ritenere lesiva l’innovazione che non solo alteri le linee architettoniche, ma che anche si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso e determini, inoltre, un pregiudizio economico (Cassazione 1748/2013, 10350/2011, 7625/2006).

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DIRITTO & ROVESCIO OPINIONE

TRANSIZIONE GREEN IMMOBILI IN ROSSO L’Unione Europea mette a disposizione 800 miliardi per raggiungere la sostenibilità. Ma le difficoltà per centrare l’obiettivo non mancano Michele Zuppardi

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uando, nelle scorse settimane, l’Unione Europea ha manifestato improvvisamente ai proprietari di case la volontà di chiedere conto delle prestazioni energetiche di muri, infissi, impianti e mattoni, minacciando di ostacolare vendite e affitti dal 2030, la notizia è stata appresa con grande malumore risultando ai più come una vera e propria minaccia. E se, successivamente, la direttiva sulle performance degli edifici (Energy performance of buildings directive) è stata in parte modificata, proprio per scongiurare gli effetti sul mercato immobiliare, restano comunque ferme importanti linee guida da attuarsi in maniera progressiva, con l’obiettivo di portare tutti i palazzi europei a emissioni zero entro l’anno 2050. Una rivoluzione immobiliare in atto, dunque, che ovviamente non risparmierà gli appartamenti ubicati in condominio, ai quali vengono assegnate strette scadenze per gli adeguamenti di classe energetica pur se, fortunatamente, senza più il divieto di vendita o affitto degli immobili classe G, che originariamente era stato previsto nella prima bozza del testo immediatamente contestato. C’è aria di cambiamento, in Europa, e se il programma Next Generation Eu si è innestato nel bilancio a lungo termine della Ue rivelandosi come il primo, necessario, strumento per stimolare la ripresa, esso non poteva che coincidere con l’im62 - CONDOMINIO SC

mediato obiettivo di puntare finalmente ad ottenere un continente più ecologico, digitale e resiliente che passerà da normative specifiche affidate ai singoli Governi. Così anche in Italia, per esempio, «entro il 2025 tutti i certificati devono essere basati su una scala armonizzata da A a G», e «i piani nazionali di ristrutturazione degli edifici saranno pienamente integrati nei piani nazionali per l’energia e il clima», il tutto in funzione degli obiettivi Ue, che puntano al ridotto consumo di energia degli stabili attraverso l’utilizzo di fonti rinnovabili, nell’intento di eliminare le emissioni di carbonio da combustibili fossili. Ci sono 800 miliardi di euro, fra prestiti e sovvenzioni per sostenere le riforme e gli investimenti effettuati dagli Stati membri, per le opportunità di transizione ecologica che qui da noi, visti i non proprio lusinghieri risultati ottenuti finora, hanno intanto impattato, e purtroppo travolto, il settore dell’edilizia, rimasto sostanzialmente in bilico fra bonus, pastoie burocratiche e soprattutto prezzi impazziti. Se è vero, come dicono da Bruxelles, che «con Next Generation Eu renderemo i nostri edifici e spazi pubblici più efficienti sotto il profilo energetico», qui

nel Belpaese dobbiamo allora intanto sperare che l’ingiustificata impennata dei costi dei materiali necessari per il raggiungimento dell’obiettivo venga immediatamente bloccata, rendendoci conto che l’Europa, dietro ai finanziamenti concessi per attivare il nostro Pnrr, ha in animo qualcosa di molto diverso. E dobbiamo pure auspicare, fra un decreto antifrode urgente e ogni conseguente dietrofont, che a causa

delle incomprensioni, dei distinguo e delle continue modifiche sui presupposti di accesso alle agevolazioni di Stato non esploda la protesta sociale al posto di quella coesione, sociale, così amabilmente descritta nella famosa missione cinque contenuta all’interno del Piano nazionale di ripresa e resilienza cui l’Europa ha creduto appena pochi mesi fa, benedicendola con il suo placet ai finanziamenti in arrivo.

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DIRITTO & ROVESCIO LIBRI

LA NATURA FATTA IN SERIE Oggetti belli ma, soprattutto, in armonia con materiali e ambiente. Un volume riunisce lavori di design che coniugano il senso estetico con i concetti di sostenibilità ed equilibrio ecologico. Da guardare, ma anche da utilizzare Daniela Zeba

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in da bambina sono stata sempre affascinata dal mondo del design e conservo ancora il mio primo libro Arte come mestiere di Bruno Munari, uno dei massimi protagonisti dell’arte, del design e della grafica del XX secolo. Munari fu il primo a spiegare che l’artista fa opere singole, il designer invece multipli. C’è un libro che ultimamente mi ha fatto ripensare alle parole di Munari: si tratta di Natural Design, che individua e presenta la tendenza internazionale più avanzata del green design: sono illustrati oltre 200 prodotti, prototipi, sperimentazioni, proposte provenienti da tutto il mondo che integrano le piante negli oggetti di uso quotidiano. La filosofia è quella di trovare nelle piante la possibilità di «rinaturalizzare» gli ambienti. Anche nel design le piante possono trovare uno spazio utile alla diffusione dell’idea di sostenibilità e di benessere. Il libro è il frutto di una ricerca iniziata nel 2008 con la rivista Nementon High Green Tech Magazine per individuare i progetti che propongono l’uso dell’elemento vegetale all’interno della casa con la sua applicazione agli oggetti di uso quotidiano. Il volume è opera di Maurizio Corredo, architetto e saggista, Marco Ferrari e Nicola Crea, entrambi designer e consulenti e contiene bellissime fotografie ed esempi di come le piante e la natura possono essere protagonisti nella nostra vita e integrarsi con gli oggetti più comuni come sedie, 64 - CONDOMINIO SC

tavoli, ciabatte, gioielli, libri... Le opere sono presentate, descritte e fotografate in maniera accurata: è un foto-libro pieno esempi curiosi e soluzioni originali che arrivano da giovani designer, studenti, nuovi progettisti di tutto il mondo, in particolare asiatici, che avvertono nelle piante, spesso in maniera ingenua, ma con entusiasmo, una possibilità di rinaturalizzazione dei nostri ambienti e cercano di concretizzarla nei loro progetti. mani. Mentre il dialogo fra ecologia e architettura è iniziato da tempo e ora va concretizzandosi in processi progettuali produttivi e costruttivi, alimentando un discreto

dibattito culturale, nel settore del design la questione è più delicata e sostanzialmente tutt’ora latitante. Il design italiano ha una storia che lo ha portato a essere riconosciuto internazionalmente come guida e faro culturale, come una delle cosiddette eccellenze italiane, la qualità delle sue proposte è riconosciuta come unica nel mondo, il relativo dibattito culturale che lo sostiene è vivace, approfondito e soprattutto ha una storia alle spalle difficilmente riproducibile ed eguagliabile. Con quest’opera gli autori hanno aperto le porte al natural design internazionale e messo a disposizione dei lettori la loro ricerca verso quei progetti individuati come Natural Born Object, individuando una vera e propria nuova corrente ancora inesplorata fatta di idee, proposte e prototipi indubbiamente innovativi ed originali come la Prato Chair, dove ci si può rilassare, leggere e conversare, godendosi la natura. Oppure un tavolo in terra cruda e legno, con una pianta di olivo radicata nel piano d’appoggio, un tavolo intorno al quale è stato fatto crescere un pruno selvatico e capsule contenitori di piante, diventati oggetti di arredo futuristici. Queste sono solo alcune delle proposte naturali che sono presenti nel libro, che non potrà mancare nella libreria di ogni amante della filosofia green. Natural design, di Maurizio Corrado, Marco Ferrari e Nicola Crea. Edizione Wolters Kluwer, 208 pagine, 25 euro.

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SPECIALE SICUREZZA LEGGE 626

CONDOMINIO IN ZONA PERICOLO Il testo che regola le norme di sicurezza da osservare sui luoghi di lavoro è stato adattato anche all'ambito delle gestioni degli edifici residenziali. E l’amministratore, equiparato al committente, corre rischi anche penali Franco Saro

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artiamo da un aspetto poco piacevole: nel 2021, tra gennaio e ottobre (ultimi dati disponibili), per l’intero mercato del lavoro le denunce di infortunio all’Inail sono state 448.110, con un aumento del 6,3% rispetto allo stesso periodo del 2020. E, nello stesso periodo, gli infortuni che hanno provocato la morte sono stati 1.017, questa volta con una diminuzione dell’1,8%. Il settore delle costruzioni è restato di particolare criticità in tema di sicurezza sul lavoro, al quinto posto per numero di casi di infor-

tuni denunciati, ma soprattutto secondo per numero di incidenti mortali, nonostante la riduzione a causa dei numerosi cantieri chiusi per pandemia. Dei 28.626 infortuni denunciati, il 91,5% degli incidenti è avvenuto durante lo svolgimento del proprio lavoro, e il solo 2,4% riguarda la componente femminile, mentre i casi mortali (164) riguardano esclusivamente quella maschile. Nessuna fatalità Che cosa c’entra tutto ciò con il con-

dominio? C’entra. Perché per evitare questa carneficina, nel 1994 è stata introdotta la legge 626 (che è entrata in vigore tre anni dopo). La legge aveva l’obiettivo di evitare la strage che si ripete ogni anno. Attenzione: non si occupa solo degli infortuni più gravi, ma anche delle problematiche che interessano durante lo svolgimento delle proprie funzioni. Come chi scivola mentre lava le scale, oppure cade mentre cambia una lampadina sul pianerottolo. Se, poi, in condominio ci sono di mezzo

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SPECIALE

lavori più impegnativi, la faccenda si complica. Un esempio? Il caso della recente sentenza numero 14179.2021 della IV Sezione penale della Corte di Cassazione. I giudici sono stati chiamati a pronunciarsi in merito a lesioni colpose commesse in violazione della normativa a tutela della sicurezza. Durante i lavori di ristrutturazione di un edificio, è successo che un operaio è stato colpito da un pannello che è caduto, scivolato dalle mani di un collega impegnato nella realizzazione del cornicione del tetto. Il pannello ha colpito l’uomo che in quel momento si trovava nel piano interrato dell’edificio (il materiale è scivolato in un’intercapedine). Il fatto contestato riguardava, appunto, i lavori di ristrutturazione di un condominio. La Corte ha messo a confronto le posizioni di garanzia del coordinatore della sicurezza per l’esecuzione dei lavori e il datore di lavoro. Ed è arrivata a una conclusione: il coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione dei lavori svolti nell’ambito di cantieri che prevedono l’intervento di più imprese deve avere una funzione di alta vigilanza. In sostanza, si deve occupare della generale configurazione

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dei lavori come delineata dal piano di sicurezza e coordinamento tra più imprese che operano nel medesimo luogo. Di più: l’area di rischio governata

Il decreto legislativo che ha integrato e in parte sostituito la legge 626 considera a tutti gli effetti l’amministratore di condominio un datore di lavoro. Che, quindi, come tutti i datori di lavoro è tenuto per legge a effettuare la valutazione rischi del condominio che gestisce dal datore di lavoro, che in caso di incidente può riservare responsabilità penale, comprende anche i rischi specifici propri dell’attività di impresa. Insomma, la vigilanza deve essere estesa e coinvolgere tutti. E il condominio è equiparato a un’impresa committente nel momento in cui affida lavoro a terzi. Responsabilità Il committente, cioè il condominio, e cioè l’amministratore, è obbligato ad adottare

tutte le misure necessarie per tutelare l’integrità e la salute dei lavoratori. Non solo: la responsabilità si estende ai dipendenti dell’impresa appaltatrice. Se a qualcuno cade una tegola in testa e quest’ultimo non si era messo il casco protettivo, sono guai. Il committente, inoltre, deve fornire adeguata informazione ai singoli lavoratori sui possibili rischi e predisporre che sia garantita la sicurezza degli impianti. L’amministratore, quindi, deve agire assieme all’azienda appaltatrice perché siano disponibili gli strumenti di protezione e prevenzione sia sul luogo di lavoro sia per l’attività appaltata. Ed è quanto prevedono le nuove norme che hanno aggiornato la 626. Si tratta del Testo Unico datato 2008 (numero 81). Questo provvedimento ha introdotto dei distinguo che riguardano il mondo immobiliare rispetto al resto delle imprese. Il decreto legislativo, che ha integrato e in parte sostituito la legge 626, considera a tutti gli effetti l’amministratore di condominio un datore di lavoro. L’amministratore, quindi, come tutti i datori di lavoro, è tenuto per legge a effettuare la valutazione rischi del condominio che gestisce. Inoltre, il provvedimento prescrive che ai lavoratori a domicilio e quelli sotto l’ombrello del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati (portieri, addetti alla custodia, addetti alle pulizie, addetti alla manutenzione) debba essere fornita idonea informazione e formazione in merito alla mansione svolta. Le differenze Il decreto legislativo ha anche aggiunto novità riguardo la sicurezza sul lavoro del mondo real estate. Non solo ai lavoratori con «contratto privato di portierato», ma a tutti i soggetti al Contratto collettivo nazionale di lavoro dei proprietari di fabbricati si applicano solo i citati articoli 36 (informazione) e 37 (formazione), l’obbligo di fornitura dei dispositivi di protezione necessari e la messa a disposizione di attrezzature conformi al titolo III del decreto. Ma, a differenza di altre attività lavorative, non sono richieste informazioni in me-

rito al nome del Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione, del medico competente, degli addetti alle emergenze. E, per gli appalti, solo ai committenti-datori di lavoro (cioè a chi ha dipendenti) è richiesto di adempiere agli obblighi di formale coordinamento tramite il Duvri. Si tratta del Documento unico di valutazione dei rischi interferenti, che descrive e analizza la corretta gestione della sicurezza durante le attività in appalto. Riassumendo: l’amministratore di un condominio che non ha dipendenti non deve presentare una relazione scritta di valutazione dei rischi. Ma è tenuto a valutare i rischi presenti all’interno del condominio per tutelare l’incolumità degli inquilini e di eventuali lavoratori di ditte appaltatrici. Se, poi, il condominio appalta lavori edili, l’amministratore di condominio è considerato il datore di lavoro, a tutti gli effetti il committente, e si carica degli obblighi relativi alla sicurezza presenti nel decreto.

Mali e malattie Che ci sia attenzione alla sicurezza, d’altra parte, è comprensibile. Non solo per gli aspetti di responsabilità penale di chi amministra il condominio, ma la tutela di chi lavora in cantiere: un’attività in questi anni frequente nei condomini che utilizzano i vari bonus. Secondo l’Inail, le principali malattie professionali che si manifestano riguardano il sistema osteomuscolare e il tessuto connettivo (71,6% del totale), discopatie e affezioni di sinoviali, tendini, borse, legamenti e tessuti molli causate in particolare da movimenti ripetuti degli arti superiori, nonché da fasi di movimentazione manuale, di traino e di spinta di carichi svolte spesso con elevato sforzo fisico e in condizioni posturali inadeguate. Incidenti che sono spesso causati da lavori eseguiti in condizioni climatiche sfavorevoli, ma anche per l’uso di strumenti vibranti come trapani e martelli pneumatici. I lavoratori più colpiti sono i muratori, i carpentieri, i pavimentisti, i tinteggiatori, gli idraulici e i manovali

(63% del totale). Tutti pericoli, insomma, che incombono nel momento in cui si affrontano i lavori e che dovrebbero essere scongiurati da una perfetta applicazione della citata legge 626 e Testo Unico. Per la serie: il pericolo è il mio mestiere. Gli impegni Non sorprende quindi, che la Cassazione abbia ribadito nella citata sentenza che «nel controllo sulla corretta osservanza, da parte delle imprese, delle disposizioni contenute nel piano di sicurezza e di coordinamento, nonché sulla scrupolosa applicazione delle procedure di lavoro a garanzia dell’incolumità dei lavoratori; b) nella verifica dell’idoneità del piano operativo di sicurezza (Pos) e nell’assicurazione della sua coerenza rispetto al piano di sicurezza e coordinamento; c) nell’adeguamento dei piani in relazione all’evoluzione dei lavori ed alle eventuali modifiche intervenute, verificando, altresì, che le imprese esecutrici adeguino i rispettivi Pos».

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MINI APPARTAMENTI MASSIMA SOSTENIBILITÀ Vicino a Modena case ecologiche caratterizzate da un elevato comfort, energia quasi zero e niente inquinamento. La formula scelta è quella di abitazioni di metratura ridotta, ma con un basso impatto ambientale Valentina Anghinoni

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I

l primo villaggio bio ed ecosostenibile dell’Emilia-Romagna si trova a Castelnuovo Rangone, in provincia di Modena. Ecovillaggio Montale è, infatti, un complesso di case ecologiche caratterizzate da un elevato confort abitativo, energia quasi zero e zero inquinamento. La formula scelta è stata quella dei Mini Nzeb: miniappartamenti a basso impatto ambientale (l’acronimo Nzeb sta per Nearly zero energy building, edificio a energia quasi zero), per nuclei familiari di una o due persone e per lavoratori fuori sede. Ciascuna unità abitativa è stata pensata per offrire spazi interni e terrazzi adeguati senza però trascurare il bisogno di socialità tra i condòmini.

Vivere social La socialità è infatti un’altra parola chiave per descrivere i Mini Nzeb di Modena, nei cui pressi si sviluppa un Centro servizi, in corso di realizzazione, anch’esso strutturato secondo i principi della sostenibilità e del benessere. Dove i residenti,

Ecovillaggio Montale ha scelto la formula di Mini Nzeb: miniappartamenti a basso impatto ambientale, immersi nel verde

Il complesso residenziale Gemeinsam größer II di Monaco, con i suoi 570 appartamenti complessivi, è il più esteso quartiere in legno della Germania

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CONDOMINIO GREEN

Il nuovo condominio Don Carlo, che ospita 15 alloggi, ha una spesa complessiva per i consumi energetici stimata in 1700 euro all'anno, nettamente inferiore rispetto a un edificio delle stesse dimensioni ma energivoro

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con due camere e due bagni e con soffitti di 4 metri, per climatizzarlo in estate e inverno e per usufruire dell’acqua calda sanitaria spenderà una somma compresa tra i 50 e i 70 euro all’anno. Nei Mini Nzeb (con dotazione di fotovoltaico non potenziata), per gli stessi servizi il costo sarà poco più alto: tra i 70 e gli 80 euro all’anno. Per l’intero nuovo condominio (Don Carlo) che ospita 15 alloggi, il costo complessivo sarà di circa 1.700 euro in un anno, nettamente inferiore se confrontato ad un condominio di pari dimensioni energivoro.

ma anche i clienti esterni a Ecovillaggio, potranno usufruire di un bio-market, un eco bistrò, un ristorante delle persone e persino una palestra. Insomma, servizi pensati per promuovere uno stile di vita sano e in piena armonia con la natura e i propri vicini. In più, nel 2022, è attesa l’inaugurazione del Giardino del Ben Essere, uno spazio in cui si potrà fare attività all’aperto tutto l’anno, a contatto con la natura, godendo dei suoi molteplici benefici. Un altro tratto distintivo del progetto, infatti, è la centralità del rapporto tra uomo e natura. Ottimizzazione Per poter compiere una scelta di sostenibilità a 360 gradi, la parola d’ordine è stata «ottimizzare»: energia, costi e consumi, utilizzando una filiera di produzione sostenibile. Grazie a tecnologie di efficientamento energetico sempre più sofisticate e all’uso rafforzato di risorse rinnovabili, quali il fotovoltaico, è possibile risparmiare sull’energia che si utilizza quotidianamente per soddisfare il fabbisogno di climatizzazione. Per fare un esempio pratico, una famiglia che vive in un attico della nuova palazzina di Ecovillaggio,

Accessibilità Gli appartamenti sono stati consegnati nell’ottobre 2021. Il complesso ha registrato un grande successo, non solo perché c’è sempre più richiesta di case ad alto livello di confort e ridotti consumi energetici, preferibilmente immersi nel verde. Un altro fattore, infatti, potrebbe essere anche l’accessibilità di questi immobili, per niente semplice da raggiungere in progetti mini, come ha spiegato Silvia Pini, ideatrice e imprenditrice di Ecovillaggio Montale: «Siamo riusciti a lavorare in efficienza e a mantenere un prezzo competitivo per i Mini Nzeb. Di solito il piccolo appartamento costa poco meno del grande perché ha delle dotazioni minime che non sono spalmate su superfici significative. Attrezzare in un Mini Nzeb una cucina, un bagno o un terrazzo risulta molto costoso e mantenere prezzi contenuti con i requisiti previsti dagli Nzeb, è un lavoro di altissima precisione. Possiamo definirlo un esercizio di edilizia e organizzazione aziendale, perdere il controllo dei costi di filiera è un rischio costante per l’imprenditore».

LA SCHEDA Luogo: Castelnuovo Rangone (Modena) Progetto: 2019 Termine lavori: 2021

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CONDOMINIO GREEN DECALOGO

IL COLORE VERDE DELLA FELICITÀ Non basta mettere un cappotto al condominio per essere davvero sostenibili. È lo stile di vita complessivo quello che qualifica uno status e che consente un ciclo di consumo responsabile. Come? Con queste dieci regole Barbara Bartoli

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sciamo un attimo, metaforicamente parlando, dai luoghi comuni, giusto in tempo per vedere la questione da un punto di vista diverso, magari quello del termine in cui sostenibilità diventa un sostantivo composto da sei sillabe, per poi definirsi semanticamente come la caratteristica di un processo o di uno stato che può essere mantenuto a un certo livello indefinitamente. Poi, iniziamo a giocare con la barra di Google e digitiamo «decalogo della sostenibilità». Troveremo l’articolo di Alice Politi relativo ai dieci comportamenti che l’Unep (Ufficio Europeo del Programma delle Nazioni Unite per l’ambiente), l’Asvis (Alleanza Italiana per lo Sviluppo

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Sostenibile), Legambiente e Wwf Italia hanno individuato come azioni in grado di aumentare l’eco-sostenibilità.

1 Cambiare dieta perché tutto il sistema

agro-alimentare ha un fortissimo impatto sulla diversità globale, mentre adottando un regime alimentare basato su sei parole chiave (locale, biologico, vegetale, responsabile, vario, antispreco) si risolvono moltissime anomalie.

2 Fare (bene) la raccolta differenzia-

ta risparmiando sul prelievo di risorse in natura, riducendo a monte la produzione di rifiuti.

3 Vestirsi in modo responsabile, quin-

di è meglio acquistare meno capi ma di maggiore qualità, affinché durino nel tempo, sempre puntando su tessuti naturali (cotone, lana, seta), preferibilmente di produzione biologica.

4

Investire in efficienza energetica e qui ecco Katiuscia Eroe, responsabile Energia di Legambiente, citare lo strumento superbonus 110%, che aiuta in tre direzioni: ambientale, sociale, economica.

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Ridurre l’uso di microplastiche di cui sono invece pieni i capi sintetici, che le rilasciano durante i lavaggi inquinando i mari, quindi limitare l’uso del sintetico ai

soli ambiti necessari, come i tessuti tecnici per lo sport.

6

Aumentare la micromobilità con mezzi che per brevi spostamenti possono essere bici, pattini, monopattini (aggiungo io anche i piedi) e facciamo car sharing con gli amici, oltre ad offrire passaggi, magari utilizziamo anche i mezzi pubblici e la viabilità su rotaia.

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Limitare l’uso di sostanze chimiche prevedendo l’impiego di sostanze a basso impatto, come bicarbonato, aceto e limone, utilizzando ingredienti naturali anche per profumare, eventualmente, gli ambienti.

8 Combattere l’evasione fiscale, per-

ché con le parole di Enrico Giovannini, portavoce dell’Asvis, esiste una relazione tra evasione, bassa produttività e bassa crescita, in quanto tali comportamenti fanno sì che soprattutto le imprese più piccole contribuiscano meno alla produttività, non necessitando di essere innovative e di investire nello sviluppo e nelle persone, rendendo in questo modo l’Italia un Paese fragile.

9 Consumare energia 100% rinnovabile smettendo di alimentare i propri consumi a combustibili fossili.

10 Valorizzare la biodiversità e qui

Eva Alessi (Wwf Italia) indica alcune strategie: allestire una sorta di B&B sul balcone di casa, creando piccoli rifugi per le api solitarie, una bat box per i pipistrelli (che ricambiano l’ospitalità mangiando fino a 2 mila zanzare al giorno), un nido artificiale per cinciallegre, pettirossi, scriccioli, e ancora rampicanti come rifugi per gechi e lucertole, erbe aromatiche come invito per farfalle ed impollinatori. Sono certa concorderete con me che si tratta di pratiche estremamente lungimiranti ed al tempo stesso semplici, efficaci e quasi ovvie. Allora approfondiamo ulteriormente con la definizione proposta nel rapporto Our common future, pubblicato nel 1987 dalla Commissione mondiale per l’ambiente e

lo sviluppo del Programma delle Nazioni Unite per l’ambiente: per sviluppo sostenibile si intende uno sviluppo in grado di assicurare il soddisfacimento dei bisogni della generazione presente senza compromettere la possibilità delle generazioni future di realizzare i propri. In questa definizione il concetto di sostenibilità viene collegato a tre pilastri che rendono compatibile lo sviluppo delle attività economiche e la salvaguardia dell’ambiente: • Sostenibilità ambientale garantire la disponibilità e la qualità delle risorse naturali. • Sostenibilità sociale - garantire qualità della vita, sicurezza e servizi per i cittadini. • Sostenibilità economica - garantire efficienza economica e reddito per le imprese. Non so voi, ma io ravviso come strisciante, pur nella correttezza, completezza e condivisibilità dei principi, l’assenza di una emozione concreta che spinga ciascuno di noi a essere, anziché leggere solamente, quindi a mettere in pratica tutto ciò con entusiasmo, probabilmente perché manca ancora qualcosa a tutto questo, magari una visione ancora più allargata. Una definizione più sintetica delle tre sostenibilità suddette richiama orizzonti più vasti: • Sostenibilità ambientale: responsabilità nell'utilizzo delle risorse. • Sostenibilità economica: capacità di generare reddito e lavoro. • Sostenibilità sociale: sicurezza, salute, giustizia e ricchezza. Ma ancora siamo lontani da quella comprensione che diventa azione e coinvolgimento immediato. Allora curiosiamo ulteriormente, per scoprire che il principio

guida della sostenibilità è lo sviluppo sostenibile (introdotto per la prima volta dal Rapporto Bundtland della Commissione Mondiale per l’Ambiente e lo Sviluppo, nel 1987) riguarda, in modo interconnesso, l’ambito ambientale, quello economico e quello sociale, e lascia ai settori culturali, tecnologici e politici la qualifica di sotto-settori dello sviluppo sostenibile. È tutto vero, convincente, ma ancora freddo, meccanico, quasi distante, pur se totalmente condivisibile. Manca qualcosa, anzi manca il più. E non è che sia per via delle poche righe con cui sto cercando di sviluppare il termine sostenibilità, perché nel 2008, in un volume di 448 pagine che in accordo con l’editore intitolai Sostenibile dalla A alla Z: 250 schede per progettare in modo ecologico, comunque l’argomento vastissimo era ancora più sfuggente nella sua interezza. Credo ci sia un solo modo per rendere vivo ed immediatamente recepibile da chiunque, in qualunque ambito, questo complesso, quanto codificato, e in parte necessariamente ingabbiato, sostantivo irrinunciabile dei nostri tempi, per costruire il futuro: abbinarlo a un perché e ad uno stato d’animo da raggiungere, quello della felecità. Perché se è vero che questa parola così antica ed al tempo stesso indefinibile è traguardo di ognuno, è ugualmente vero che è un sentimento pervasivo, che vibra nell’aria come risultato di un ambiente che è esattamente ciò che vuole essere, felice di continuare ad esistere. E allora, per me, sostenibilità fa rima con felicità, nella coerenza individuale di comunità autentiche e perfettamente centrate in uno stile di vita che garantisce il massimo rendimento per tutti, in un sistema circolare e profondamente olistico. CONDOMINIO SC - 75

IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Excusatio non petita Gentile rubrica Psicondominio, le persone nevrotiche spesso mostrano segni di sentirsi eccessivamente in colpa per cose che non sono colpa loro e, magari si comportano in modo colpevole quando ciò che hanno fatto è così minore che nessuno lo ha nemmeno notato. È il caso, crediamo, del nostro amministratore di condominio: si presenta in assemblea e, prima ancora di avviare una discussione sui punti all’ordine del giorno, si profonde in mille scuse per aspetti del tutto trascurabili e che nessuno avrebbe mai notato. Inutilmente chi partecipa all’assemblea lo rassicura sulla correttezza. Alla fine, però, questo continuo scusarsi diventa stucchevole e perfino molesto. Che cosa ne pensa? Lara S., via e-mail? Probabilmente l’amministratore avrà tanti stabili da seguire e il suo scusarsi è la conseguenza della fatica a gestire anche le piccole cose che per lui sono importanti. Certo, se questa manifestazione di senso di colpa senza un vero motivo si protrae nel tempo e risulta un ostacolo alla comunicazione con i propri collaboratori e con i condòmini, potrebbe essere il sintomo di una nevrosi. Un disturbo che si può sconfiggere facilmente se il soggetto si convince che è necessaria una cura.

Invidia condominiale Buongiorno dottoressa, le chiedo un parere clinico su un atteggiamento che è in bilico tra cattiva educazione e fissazione. Una nostra vicina di casa è pervasa da un’invidia congenita e pervasiva. Non si può fare a meno, quando la si incontra per le scale o nell’androne, di sentirsi raccontare pettegolezzi che hanno tutti un fondo di rancore verso chi sta meglio. Questo non sarebbe un dramma, se non fosse che questa invidia profonda riesce a turbare qualsiasi decisione debba assumere l’assemblea dei condomini. Il motivo è sempre lo stesso: c’è chi sta meglio di lei e questo non è tollerato. Domanda: l’invidia è considerabile come una malattia? Adolfo L., via e-mail 76 - CONDOMINIO SC

L’invidia non è considerata una malattia, ma è elencato tra i criteri diagnostici del disturbo narcisistico di personalità. Il narcisista «è spesso invidioso degli altri, o crede che gli altri lo invidino». L’invidia è quindi formata da due emozioni di base: la tristezza generata dalla mancanza (non sono come vorrei essere), la rabbia nei confronti di chi è come vorrei essere o contro chi io penso mi neghi questa possibilità. E le condizioni che generano invidia riguardano il desiderio di una qualità e/o un bene, il confronto sociale in un ambito rilevante per il sé, una valutazione di insussistenza e/o inefficacia e infine un sentimento di malevolenza nei confronti della persona invidiata.

Olimpiadi al piano superiore Egregia dottoressa, nessuno può mettere in dubbio che mantenersi in forma sia positivo per la propria salute. Ma fino a che punto? Se lo scopo della propria vita è fare esercizi di ginnastica, il fitness non diventa esso stesso una malattia? La domanda riguarda, come avrà intuito, un non più tanto giovane signore che abita un piano sopra il nostro. Non solo questo atleta casalingo si alza tutte le mattine alle 5 per andare a fare running per le strade deserte (il problema è che scende le scale di corsa, svegliando tutti), ma alla sera continua con esercizi ginnici tra le mura di casa e, purtroppo, anche sul pavimento che è anche il nostro soffitto. Certo, lo abbiamo fatto presente. Ma inutilmente. Sembra pervaso da una foga salutistica che sembra, francamente, un atteggiamento nevrotico. È d’accordo? Lettera firmata, Roma La pandemia ha cambiato gli stili di vita delle persone. Molti hanno spostato i propri interessi su attività fisiche che fanno star bene. E probabilmente l’inquilino sopra di lei ha trovato il suo equilibrio mentale e fisico attraverso lo sport. Ma compromettendo involontariamente il benessere vostro. L’eccesso di attività fisica, oltre a danneggiare paradossalmente chi la pratica, può rivelarsi anche una manifestazione di un disturbo psichico. Difficile, però, individuare se è presente, ed eventualmente di quale tipo, senza una conoscenza diretta del soggetto in questione.

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