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ANNO 8 - NUMERO 35 - AGOSTO / SETTEMBRE 2020 www.casacondominio.net

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N. 35 AGOSTO / SETTEMBRE 2020

EDITORI@LE

LA NUOVA SFIDA

È LA SELEZIONE

A

vete mai fatto caso che il condominio è citato nella Bibbia?

D’accordo, non si chiama condominio, perché all’epoca (tantissimi anni fa), i criteri dell’edilizia residenziale erano altri. Però, sì, la Torre di Babele è la prima opera dell’uomo che si avvicina concettualmente a quella dei nostri condomini, specialmente se si tratta di quegli edifici residenziali con tanti piani, tante scale, tante controversie. Proprio come avvenne nella Torre di Babele, nei nostri condomini non ci si intende. E non solo perché, piaccia o meno, sono sempre più numerose le famiglie che parlano una lingua diversa e portano tradizioni di Paesi lontani. Nei condomini la lingua è da sempre l’italiano, ep-

pure tra chi ci vive sembra che avvenga come nel racconto che descrive la biblica costruzione babilonese, lasciata incompiuta perché chi doveva costruirla non capiva che cosa dicevano gli altri.

Dati ufficiali non esistono, ma le ricostruzioni più attendibili indicano in circa 2 milioni le cause civili nate nei condomini e in attesa di essere giudicate dai tribunali in primo, spesso secondo e qualche volta terzo grado: insistenza che fa capire quanto sia caparbia la litigiosità tra condòmini. Per la cronaca, secondo una ricostruzione del Codacons, i cittadini campani e i laziali risultano quelli con la querela facile con oltre 190 mila cause, seguiti a ruota dai calienti siciliani, ma anche dagli irritabili veneti (con

160 mila procedimenti pendenti per regione). Nessuna discriminazione: i condòmini delle altre regioni hanno più o meno la stessa attitudine.

Badate bene: non si tratta, purtroppo, solo di una reazione causata da chi usa i vasi di fiori altrui come portacenere, lascia i propri bambini urlare sul terrazzo oppure si diverte rumorosamente alle tre di notte. C’è anche un aspetto su cui chi lavora nella gestione condominiale dovrebbe meditare: l’impreparazione o, peggio, la malafede di chi si improvvisa amministratore condominiale per commettere reati o semplicemente palesa la propria incapacità nel ruolo. A Milano, per esempio, i giudici della Tredicesima sezione civile nel 2017 hanno stracciato il mandato a più di 200 amministratori a causa di irregolarità, malafede, attendismo nei confronti dei morosi e a casi di conflitti d’interesse. Inutile nascondersi dietro un dito: il problema c’è e sono gli amministratori bravi, i professionisti, la grande maggioranza, che deve prendersi a cuore la questione. Magari invocando, a voce un po’ più alta, assieme all’obbligo di formazione anche quello di una maggiore selettività per ottenere l’accesso all’incarico.

Vogliamo dirla tutta? Senza voler generalizzare, non sempre tutte le associazioni di categoria hanno come obiettivo primario la selezione degli iscritti. La tentazione di allargare le fila con amministratori che non sempre sono preparati, insomma, c’è. Si rischia, per qualche tessera in più.

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DANIELA ZEBA

TUTTI PRONTI PER IL FUTURO

È

stata un’estate diversa, all’insegna degli impegni di lavoro e degli appuntamenti che ci aspettano per recuperare il tempo prezioso che il Covid ci ha sottratto.

Vacanze sì, con moderazione. Lavoro sì, con entusiasmo e passione.

Il Covid ci ha insegnato che non ci sono certezze sul nostro futuro, e che quindi ciò che rimane nelle nostre mani è la qualità del tempo a nostra disposizione. Puntare sulla qualità e ridefinire i nostri standard competitivi sono i nostri nuovi obiettivi: nuove competenze, nuovi strumenti ed un aggiornamento continuo e costante, grazie anche alla nostra rivista, faranno di noi persone e professionisti preparati ad affrontare i contraccolpi di una probabile crisi senza eguali, che ci aspetta il prossimo autunno.

Ed ecco quindi che questo numero è tutto all’insegna di contenuti interessanti ed attuali, innovativi e preziosi per ogni amministratore che vuole «essere sempre sul pezzo» e per ogni condòmino che, anche durante la pausa estiva, vuole essere informato su tutto ciò che riguarda l’universo condominio: dalla giusta scelta dell’amministratore, alla privacy, alla manutenzione programmata, alle precauzioni

in caso di Covid in condominio, alla progettazione, sostenibilità e durabilità degli edifici, con un «occhio sempre verde», ai condhotel ecc…

Contenuti di alto profilo per lettori attenti e professionisti qualificati sono la caratteristica principale della nostra rivista, accattivante anche nell’impaginazione e nell’accurata scelta delle immagini. Siamo orgogliosi dei risultati che stiamo ottenendo grazie all’impegno di un team affiatato e vincente. L’unione fa sem-

pre la forza e quando questa è animata da passione, professionalità e competenza, si rinvigorisce sempre di più e la conseguenza può solo essere entusiamante e straordinaria, come i traguardi che stiamo raggiungendo e che ci collocano al primo posto come testata d’informazione specializzata, rivolta a tutti i protagonisti del settore immobiliare: dai produttori agli artigiani, dai giuristi ai tecnici, dagli amministratori ai condòmini.

Buona lettura e buon lavoro!

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 35 - Agosto / Settembre 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

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Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Erica Amadei, Valentina Anghinoni, Giovanni Argento, Alessio Babini, Barbara Bartoli, Claudio Calì, Federico Della Puppa, Pietro Maria di Giovanni, Selene Maestri (fotografa), Carlo Pikler, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Mirella Stigliano, Cristiano Vassanelli, Corrado Verniani, Daniela Zeba Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

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Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE LA NUOVA SFIDA È LA SELEZIONE .......................................3

20 La corsa agli incentivi fiscali

DANIELA ZEBA TUTTI PRONTI PER IL FUTURO..........................................5 DOMANDE & RISPOSTE COVID E CONDOMINIO....................................... 10 STORIA DI COPERTINA TECHEM ITALIA L'EFFICIENZA? È PIÙ COMODA...................................... 12 PRIMO PIANO FIERA DEL CONDOMINIO A OTTOBRE SI INIZIA ONLINE........................ 18 SUPERBONUS - 1 TUTTI IN CORSA PER GLI INCENTIVI........................... 20 SUPERBONUS- 2 TUTTA LA VERITÀ SUL CREDITO FISCALE................. 28 SUPERBONUS - 3 ATTENTI AL MANDATO............................................... 30 MANUTENZIONE PROGRAMMARE IL CONDOMINIO............................... 34 NEWS............................................................................................................. 40 PROFESSIONE RECRUITING COME SCEGLIERE L'AMMINISTRATORE............................ 42

34 Programmare la manutenzione

LEGGI I COMANDAMENTI DEL PROFESSIONISTA.................................... 46 DIRITTO & ROVESCIO IBRIDI TUTTI IN VACANZA AL CONDHOTEL............................................. 54 SPECIALE RISPARMIO ENERGETICO LE TECNICHE GIUSTE PER LA CASA............ 60 IDEE UTILI ARCHITETTURA TETTI VERDI PER 12...................................................... 72

60

VIESSMANN L'EFFICIENZA ORA È GRATIS.............................................. 78

Le tecniche per il risparmio energetico

PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE............................... 80

Risponde Daniela Zeba

LA VOSTRA POSTA

CONTAGI IN CONDOMINIO

per evitare future contestazioni di spesa è meglio avere espressa autorizzazione anche informale da parte del condominio.

La sanificazione Quali sono le misure da adottare per la sicurezza di tutti?

Come condòmino, che cosa devo fare in caso che si scopra che c’è un contagiato che vive nel mio condominio?

Occorre prudenza, buon senso, cautela e rispetto della privacy, ingredienti necessari sempre e comunque nelle relazioni interpersonali, a maggior ragione in una realtà come il condominio. Di regola non occorre fare nulla di più che osservare le normali norme precauzionali che prevedono l’uso di mascherina, l’utilizzo dell’ascensore uno alla volta, l’utilizzo di guanti o gel disinfettante e il distanziamento sociale di almeno 1 metro.

Denuncia e privacy Devo avvisare le autorità se ho dei sospetti?

Una persona contagiata normalmente è già sottoposta a quarantena o isolamento domiciliare ed è «osservata» da parte dell’autorità sanitaria competente. Qualora ciò non fosse e si nutrono motivati sospetti, allora appare opportuno avvisare l’autorità, omettendo di dare indicazioni sui dati personali dell’interessato agli altri condòmini. Se si comunicasse agli altri condòmini il nominativo del

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soggetto presunto contagiato ci si esporrebbe ad eventuali azioni risarcitorie da parte di questo e, contestualmente si rischierebbe di subire sanzioni amministrative importanti da parte del Garante Privacy per trattamento illecito dei dati personali. Per giunta, quando si tratta di dati sanitari, le sanzioni e le condanne ai risarcimenti sono ancora più severe.

Il ruolo dell’amministratore Devo avvisare l’amministratore?

La legge gli impone di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse collettivo, per assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condòmini e deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni per tutelare i condòmini e i terzi che vi transitano. L ’amministratore, nel caso in cui sia conclamato (e lo possa poi dimostrare) un caso di coronavirus in un condominio, deve procedere obbligatoriamente con un intervento di sanificazione delle parti comuni e una igienizzazione periodica delle parti a rischio di contatto: pulsantiere, maniglie, corrimano, ascensori ecc... Qualora vi sia il solo sospetto, l’amministratore potrebbe procedere a una sanificazione preventiva, ma

L’amministratore dovrà provvedere alla sanificazione delle parti comuni e scegliere con accuratezza la ditta, verificando la documentazione. L’ impresa andrà selezionata tra quelle iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con R.D. 20.9.1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 25 gennaio 1994, n. 82 (G.U. n. 27 del 3 febbraio 1994) che disciplina, per l’appunto, le attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione. La sanificazione, necessaria al fine di tentare di limitare il contagio pandemico, deve essere effettuata previo avviso alla compagine condominiale, che deve essere messa al corrente che in quell’orario di quel dato giorno si useranno sostanze che potrebbero essere nocive, sconsigliando di farsi trovare negli ambienti comuni. Tale intervento dovrà essere considerato urgente. L’urgenza dell’intervento fa sì che questo non abbia bisogno di una successiva ratifica ma, solamente che l’intervento venga portato a conoscenza dell’assise condominiale mediante una semplice comunicazione e «presa d’atto».

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Parti comuni Devono essere sanificate solo le parti comuni o anche tutti gli appartamenti?

L’amministratore può disporre solo la sanificazione delle parti comuni. Sulle parti private decidono legittimamente i singoli proprietari.

Chi paga Chi paga tutte queste spese extra: il contagiato o il condominio?

Le azioni di sanificazione sono spese di carattere generale effettuate nell’ottica della prevenzione ai fini di tutelare, mantenere e rendere sicure le parti comuni dell’edificio. Anche nell’ottica della tutela della privacy, l’amministratore non potrebbe comunque attribuire la spesa al condomino contagiato. In caso di contestazione in sede di approvazione di rendiconto, l’amministratore potrà agire in giudizio per ottenere il riconoscimento della legittimità del proprio operato, sia per la necessità della spesa che per la ripartizione della stessa.

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Avviso di guarigione Qual è il corretto comportamento da tenere da parte di chi è stato contagiato?

Rispettare la quarantena o l’isolamento domiciliare fino a che sia stato considerato guarito dall’autorità competente e avvisare l’amministratore in forma scritta affinché provveda alla sanificazione delle parti comuni.

Se c’è chi sgarra E se la quarantena non fosse rispettata?

In tal caso, chiunque ne abbia notizia, come singolo cittadino a cui viene leso il diritto alla salute, potrà denunciare la violazione alle autorità e contestualmente dovrà avvisare l’amministratore, affinchè provveda ad una sanificazione delle parti comuni.

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STORIA DI COPERTINA TECHEM ITALIA

L’EFFICIENZA? È PIÙ COMODA

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Da ottobre la digitalizzazione dei servizi fa un passo in avanti, per legge. E l’azienda specializzata nella fornitura di prodotti e servizi di misurazione spiega i vantaggi della tecnologia di Giovanni Argento

Francesco Sgarbi (terzo da sinistra, con alcuni collaboratori commerciali)

F

rancesco Sgarbi, amministratore di Techem Italia lancia un monito sugli aspetti della normativa EED (Dir. EU 2018/2002) che sarà introdotta a ottobre 2020: gli amministratori di condominio è meglio che siano informati. La lettura dei consumi del condominio, infatti, si sposta verso una sempre maggiore digitalizzazione. Non più solo ripartitori di calore, ma anche centraline che trasmettono i dati da remoto. Ma le soluzioni non mancano. Techem Italia, per esempio, propone una serie di dispositivi in grado di monitorare l’ambiente domestico nel miglior modo possibile, gestendo a 360 gradi il comfort ambientale dell’abitazione. «Oggi qualsiasi utente, amministratore o gestore potrà scaricare i dati del suo condominio sul proprio dispositivo, computer o smartphone, e verificare anche giornalmente i consumi», spiega Sgarbi. «Con l’obiettivo di risparmiare sulla bolletta».

Domanda. Techem Smart Building si pone come obiettivo primario il benessere domestico. In che modo?

Risposta. Techem Smart Building è un concetto di condominio dotato di una serie di dispositivi in grado di monitorare l’ambiente domestico nel miglior modo possibile. È un sistema che aumenta la consapevolezza dell’utente rispetto ai propri consumi e al benessere dell’atmosfera domestica, in quanto monitora e gestisce gli impianti di riscaldamento, ma controlla anche la qualità dell’acqua e dell’aria.

D. A ottobre sarà introdotta la normativa Eed. Di cosa si tratta?

R. La Eed 2.0 è l’evoluzione della prima versione introdotta nel 2012 con l’obiettivo di aumentare l’efficienza energetica degli edifici. Nella prima stesura è stata resa obbligatoria l’adozione di determinati dispositivi per monitorare gli impianti di riscaldamento in maniera indiretta. La seconda stesura avrà diversi step, uno a ottobre di quest’anno, un altro a gennaio 2022 e l’ultimo nel 2027. Il primo passaggio si pone come obiettivo l’aumento della frequenza delle letture CONDOMINIO SC - 13

STORIA DI COPERTINA Alcuni dei principali dispositivi del sistema Techem Smart Building.

Sotto, Il sistema Techem Smart Building connette i dispositivi dedicati al benessere e sicurezza domestica: rilevatore di fumo e sensore di umidità

dei consumi dei nostri ripartitori, mentre il secondo imporrà una rilevazione mensile per tutti i condomini dotati di ripartitori di calore. Fino al 2027 in cui la lettura dei consumi non sarà più fatta attraverso i metodi tradizionali, ma tramite centraline che trasmettono i dati in maniera remota, senza l’intervento di persone fisiche.

D. Serve anche per una maggiore trasparenza?

R. Sì, qualsiasi utente, amministratore o gestore si potrà scaricare i dati del suo condominio e verificare anche giornal-

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PRIMA

mente i consumi. Serve ad aumentare la consapevolezza degli utenti nell’utilizzare il proprio impianto e, quindi, a renderlo più efficiente in termini di gestione delle temperature. Con l’obiettivo di risparmiare sulla propria bolletta.

D. C’è anche un altro aspetto importante: la sicurezza. Quali possono essere le insidie in un ambiente domestico?

R. Quelle che cerchiamo di gestire sono gli incendi, prevenibili con i rilevatori di fumo che segnalano e allertano l’utente. Ci sono anche insidie batteriologiche, come la legionella, che

si manifesta quando si stocca l’acqua sanitaria senza gli opportuni cicli di riscaldamento periodici. Esistono anche delle problematiche inerenti l’umidità, che vengono gestite attraverso i nostri sensori di umidità e temperatura in modo da utilizzare l’impianto di riscaldamento per ottimizzare il microclima interno. Noi siamo una società di servizi che raccoglie dati. Tutto ciò che è un dato utile per la qualità dell’aria e per l’efficienza energetica è il nostro core business. I dispostivi che ci trasmettono questi dati sono quelli che produciamo e vendiamo ai nostri clienti.

D. Che cosa fare, per esempio, per assicurare la sicurezza dell’impianto idrico?

R. A livello di legionella, si possono fare dei test periodici sulla qualità dell’acqua per verificare che non sia presente il batterio. Mentre a livello di perdita d’acqua, proponiamo delle valvole che possono chiudere l’impianto idrico in maniera tale da prevenire allagamenti in caso di fuoriuscita da tubazioni o dispositivi all’interno della casa.

D. In che modo la tecnologia può essere d’aiuto nella gestione di un condominio?

R. Offriamo centraline che remotizzano i segnali dei dati che raccoglia-

mo, sulla cui base si possono gestire in maniera ottimale gli impianti, l’acqua, l’umidità. Stiamo sviluppando un’app che si prefigge l’obiettivo di essere un grande aiuto per l’amministratore di condominio, che potrà raccogliere una serie di informazioni e condividerle con i propri condòmini. Non solo dati relativi a Techem, ma anche informazioni sull’utilizzo degli spazi comuni del condominio, piuttosto che sui negozi del quartiere, oppure per segnalare eventuali guasti. Si tratta di uno spazio virtuale in cui ciascuno può segnalare un problema all’amministratore, che invece di ricevere mille telefonate ha tutto su un’unica piattaforma web.

D. Il servizio che proponete deve comprendere tutti i condòmini o può essere riservato solo ad alcuni?

R. Generalmente, comprende tutti.

Nulla vieta che qualche condòmino si possa distaccare dall’impianto centralizzato: a quel punto viene escluso dai conteggi. In generale, però si parla di impianti integrati che coinvolgono tut-

te le abitazioni del condominio.

D. In quale modo il vostro sistema può essere utilizzato per rilevare i consumi energetici?

R. I nostri dispositivi (ripartitori di calore, contatori di energia e di acqua) rilevano il consumo della singola abitazione che viene remotizzato su un portale dove il singolo condòmino può visualizzare l’andamento del proprio impianto e, quindi, vedere se sta consumando di più o di meno rispetto all’anno o al mese precedente.

D. La rilevazione è indipendente dal fornitore di energia?

R. Sì, perché noi rileviamo i dati direttamente dai radiatori e dal calore dell’acqua, indipendente dal combustibile o dalla sorgente di energia utilizzata, che può essere una pompa di calore piuttosto che una caldaia a gas o a gasolio.

D. È necessario un collegamento digitale particolare?

R. No, perché le nostre centraline funzionano automaticamente. Alcune

sono dotate di una connessione elettrica per cui basta una semplice presa.

Altre sono sistemi a batteria con una durata delle batterie da 5 a 10 anni.

D. Nelle abitazioni vengono connessi solo i dispositivi Techem?

R. Prevalentemente, leggiamo e gestiamo i nostri dispositivi. Ma siamo anche in grado di leggere dispositivi di altre marche, a patto che siano sistemi OMS, un protocollo aperto che può essere letto da chiunque.

D. In quale modo è possibile verificare i consumi dei singoli utenti?

R. Generalmente, in una singola abitazione consideriamo cinque radiatori, per soggiorno, due camere, cucina e bagno. Sommando i consumi dei radiatori si ottiene il consumo dell’abitazione.

Poi, conteggiando le varie abitazioni si ottiene il consumo totale del condominio sulla base del quale vengono ripartiti i costi tra i singoli condòmini.

D. Qual è il rapporto con l’amministratore condominiale?

R. Particolare, é il nostro target di riUn condominio, come esempio, in cui è installata la tecnologia TSS. Nessun intervento esterno necessario

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PRIMO PIANO

Techem Italia: magazzino operativo dispositivi.

Sotto, operazioni di preparazione delle spedizioni

ferimento, perché é l'interlocutore diretto nonché rappresentante legale del condominio.

D. Quali sono i costi del servizio in rapporto ai benefici?

R. Abbiamo fatto recentemente una stima di quello che può essere l’installazione di un sistema completo, composto da ripartitori, contatori di acqua e di calore. Su un condominio di dodici appartamenti il costo di installazione, più la fornitura dei dispositivi, vale circa 3.700-4.000 euro in Italia. Se consideriamo che l’efficientamento di un impianto può portare al 10-15-20% di

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risparmio energetico, a seconda della modernità del sistema, si tratta di un investimento che si ripaga più o meno in un anno-un anno e mezzo.

D. La vostra proposta prevede un contratto standard o personalizzato?

R. Abbiamo segmentato l’offerta dei nostri servizi in varie formule, la combinazione delle quali può soddisfare l’esigenza del singolo. Non sono contratti standard, ma esiste una personalizzazione dell’offerta all’interno della quale il cliente può scegliere il semplice accesso al portale per visionare i consumi, piuttosto che ricevere le letture direttamente da noi, con un

maggior livello di affidabilità. Oppure può arrivare fino al calcolo dei costi della singola abitazione attraverso la ripartizione dei costi all’interno del condominio. I contratti, infine, possono essere di uno, cinque o dieci anni.

D. Il servizio è esteso in tutta Italia?

R. Abbiamo quattro filiali. A Roma c'é il nostro headquarter, inoltre ci sono le sedi di Milano, Torino e Bolzano. La presenza in Alto Adige è la più storica per Techem, essendo un Gruppo tedesco. Dalle Filiali e con il supporto di partner riusciamo a fornire servizi di installazione ed assistenza in tutte le Regioni d'Italia.

D. Il condominio deve avere caratteristiche tecniche particolari?

R. No, ci sono solo dei minimi vincoli in termini di barriere architettoniche per la rilevazione a distanza. Queste condizionano il numero di centraline per remotizzare i dati, ma si tratta di minimi accorgimenti. Gestiamo condomini da dieci fino a centinaia di appartamenti.

D. Come è nato il concetto di Techem Smart Building e come è organizzato?

R. Si tratta dell’evoluzione dei servizi che ha sempre fornito Techem, un’azienda che raccoglie dati e li vende.

Techem è nata oltre 65 anni fa in Germania con la rilevazione dei consumi del singolo radiatore tramite ripartitore. Poi questa raccolta dati si è evoluta fino a diventare un sistema integrato di dispositivi che monitorano la qualità dell’ambiente. Techem Smart Building è nato grazie all’evoluzione della digitalizzazione, che è diventata uno degli asset più importanti per l’azienda.

D. Perché l’amministratore dovrebbe scegliere Techem?

R. Techem offre una gamma completa di dispositivi e servizi, con un livello qualitativo elevato. Siamo un’azienda molto solida, di grande professionalità dovuta a tanti anni di esperienza. Oggi stiamo investendo molto sul servizio, per essere capaci di raccogliere il maggior numero possibile di contratti di servizio sul territorio italiano. www.techem.it

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da giovedì 14 a sabato 16 ottobre 2021

A OTTOBRE SI INIZIA ONLINE L’evento aggiornato a ottobre 2021 è in fase di elaborazione. Intanto, l’Ordine degli Ingegneri di Verona si prepara a un webinar denso di contenuti.

Anche alla luce del superbonus 110%, che offre tante nuove opportunità Franco Saro

«N

el webinar previsto nel mese di ottobre si darà voce all’importante tema della prevenzione incendi nei condomini con riferimento alle normative più recenti, che senz’altro verrà ripreso in presenza il prossimo anno magari inserito all’interno della Fiera del Condominio Sostenibile 2021», anticipa Matteo Limoni, ingegnere e consigliere dell'Ordine professionale di Verona. Il riferimento di Limoni riguarda l’evento inizialmente in programma per il prossimo ottobre, che è stato rinviato al 2021 in considerazione della situazione di emergenza sanitaria. Tempo in più per gli organizzatori, Virginia Gambino Editore e l’Ordine degli Ingegneri di Verona, per affinare il programma di contenuti della Fiera del Condominio, già fissata per il 14-16 ottobre 2021 alla Fiera di Verona. Come spiegano in questa intervista a due voci Matteo Limoni e Alessandro Pisanu, coordinatore segretario dell’Ordine degli Ingeneri della città scaligera.

Domanda. In generale, quali sono gli obiettivi che si propone la Fiera del Condominio 2021?

Alessandro Pisanu. Gli obiettivi riguardano gli aspetti divulgativo, informativo e formativo.

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Matteo Limoni. Oltre agli aspetti citati da Pisanu, questa Fiera ha l’obiettivo di avvicinare i cittadini, i condòmini e gli amministratori ai professionisti e alle imprese che operano nel settore della riqualificazione del parco immobili esistente, al fine di creare una connessione virtuosa tra gli stakeholders del mondo dei condomini e delle costruzioni.

D. Perché l’Ordine degli Ingegneri di Verona ha deciso di co-organizzare la Fiera del Condominio Sostenibile?

Alessandro Pisanu. Innanzitutto, per contribuire ad informare con contributo tecnico-scientifico qualificato.

Matteo Limoni. Perché le competenze tecniche degli ingegneri possono apportare un valore aggiunto importante nella riqualificazione energetica e sismica dei fabbricati esistenti, di cui la gran parte risulta ormai fuori standard sia per questi due aspetti principali di adeguamento, ma anche per confort e salubrità.

D. Quali momenti formativi avete previsto?

Alessandro Pisanu. Nei tre giorni della Fiera del Condominio sono previsti convegni, workshop, ma anche servizi di consulenza.

Matteo Limoni. Ci saranno eventi formativi di livello, organizzati con la col-

laborazione e la partecipazione di importanti professionisti, enti, associzioni, ordini professionali, come l’Ena, i Vigili del Fuoco e la Facoltà di Giurispruden-

Alessandro Pisanu

za di Verona, giusto per fare alcuni nomi.

Ma ci sarà anche l’interazione con le varie Commissioni specifiche dell’Ordine degli Ingegneri (per esempio, Commissione ingegneri per il condominio, Impianti termici, Prevenzione incendi, Acustica e Strutture).

D. In attesa della Fiera del prossimo anno, parliamo dei superbonus. Per accedere all’incentivo sono necessarie le asseverazioni di competenza di tecnici iscritti a ordini professionali: gli ingegneri sono pronti a ricoprire quel ruolo?

Alessandro Pisanu. Gli ingegneri sono in prima linea in quanto punti di riferimento per la corretta riuscita del rilancio del settore.

Matteo Limoni. Gli ingegneri hanno tutte le carte in regola per asseverare con competenza i lavori beneficianti il superbonus del 110%, l’importante è coinvolgerli fin dall’inizio, perché la tipologia di lavori e le migliorie energetiche dovranno essere stabilite prima da un tecnico

Matteo Limoni

competente come un ingegnere, al fine di non avere brutte sorprese in corso d’opera o al momento della richiesta degli incentivi. Per curare un immobile si deve seguire la stessa prassi che siamo abituati a seguire quando dobbiamo curare noi stessi: prima si va dal medico per la prescrizione della ricetta e poi ci si cura o si va in farmacia, analogamente per rimettere in sesto i fabbricati prima si va dall’ingegnere e poi si realizzano le opere di adeguamento.

D. Le difficoltà tecniche per usufruire dell’incentivo sono troppo ardue?

Matteo Limoni. Alla luce dei recenti Decreti attuativi possono esserci delle difficoltà tecniche per il miglioramento previsto delle due classi energetiche, ma ogni situazione è a sé stante e va valutata singolarmente. Ritengo, comunque, che per i fabbricati più datati che rappresentano buona parte del parco immobili esistenti ci siano delle buone opportunità.

D. I superbonus dovrebbero, salvo proroghe, scadere il 31 dicembre 2021.

Sarà sufficiente il tempo rimasto a disposizione (in sostanza poco più di un anno)?

Alessandro Pisanu. Però voci di corridoio parlano già di una probabile proroga della scadenza.

Matteo Limoni. Si auspica una proroga, altrimenti chi è interessato a sfruttare il superbonus deve muoversi velocemente e con le idee ben chiare. Lavori di importanti dimensioni possono senza dubbio incontrare delle difficoltà oggettive alla realizzazione. È come se in fondo al Decreto Legge ci fosse scritto: «No perditempo», come negli annunci in bacheca.

D. La terza edizione della Fiera del Condominio è stata rimandata a ottobre 2021 a causa dell’emergenza covid.

State mettendo in atto iniziative per accompagnare visitatori ed espositori alla prossima?

Alessandro Pisanu. Al momento ci preoccupiamo di accompagnare i nostri futuri visitatori ed espositori alla partecipazione nei nostri webinar di settembre e ottobre 2020.

Matteo Limoni. Le nostre energie adesso sono rivolte all’edizione web di quest’anno, l’importante è mantenere salde le relazioni tra gli stakeholders citati in precedenza, con la speranza che si possano incontrare in presenza alla prossima edizione del 2021 ancora più pronti a collaborare fattivamente assieme al miglioramento degli immobili.

D. Quali feedback ha avuto l’Ordine degli Ingegneri nelle due precedenti edizioni?

Alessandro Pisanu. Feedback assolutamente positivi che ci stimolano a fare ancora di più.

Matteo Limoni. I riscontri avuti sono stati positivi e motivanti, dandoci conferma che la scelta dell’Ordine di promuovere il tema della sostenibilità è in linea con i tempi e le necessità della nostra società.

D. Che cosa vi aspettate per l’edizione 2021?

Alessandro Pisanu. Ci aspettiamo una edizione di interesse nazionale sicuramente di riferimento per il settore.

Matteo Limoni. Non si può che pensare al meglio, fiduciosi nella ripresa del settore delle costruzioni grazie ai vari incentivi legati alle riqualificazioni e dall’importanza di ridare nuova vita alle nostre abitazioni e fabbricati.

D. Il prossimo anno ci sarà un focus importante sull’antincendio, perché?

Matteo Limoni. Già nel webinar previsto nel mese di ottobre si darà voce all’importante tema della prevenzione incendi nei condomini con riferimento alle normative più recenti, che senz’altro verrà ripreso in presenza il prossimo anno magari inserendo all’interno della Fiera del Condominio Sostenibile 2021 la prima edizione della Fiera della Prevenzione Incendi, dato che vari possono essere gli aspetti di sicurezza antincendio legati al mondo condominiale: dai presidi antincendio, alla tipologia dei materiali da utilizzare per ridurre la reazione al fuoco e la propagazione di uno scongiurato incendio, alla gestione dell’esodo delle persone e alla programmazione della manutenzione.

CONDOMINIO SC - 19

PRIMO PIANO SUPERBONUS - 1

TUTTI IN CORSA PER L'INCENTIVO Dopo l’annuncio e le modifiche, lo sconto fiscale del 110% è legge. Ma, attenzione: per ottenerlo è necessario seguire le regole, a cominciare dal visto di conformità. E non spendere troppo Giuseppe Rossi

A

lla fine è diventato legge: il Superbonus, contenuto nel decreto Rilancio, è stato approvato definitivamente dal Parlamento. Ma con qualche novità rispetto al testo iniziale.

I contorni sono noti: sconto fiscale del 110% per chi decide di ridurre il consumo energetico dell’edificio in cui abita (ma in qualche caso non solo) tramite la coibentazione delle superfici e/o installazione di una caldaia efficiente. E, come corollario aggiuntivo, pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica per le auto, sempre con maxi incentivo. La tabella pubblicata in queste pagine riassume il quadro normativo del superbonus. La legge, però, non è tutto: il quadro normativo diventa completo solo con i termini precisati dall’Agenzia delle Entrate successivamente all’approvazione della legge e dei decreti attuativi, in parte arrivati a metà agosto.

perduto. A proposito, proprio per la impossibilità di entrare in vigore il primo giorno di luglio, uno degli emendamenti proposti ha contemplato la possibilità di allungare di un anno la scadenza, cioè di portarla al 31 dicembre 2022, come chiedono i proprietari di immobili. Un’idea di buon senso che, però, si è scontrata con la disponibilità finanziaria: lo sconto del 110%, ha calcolato la Ragioneria dello Stato, costa all’Erario poche decine di milioni nei primi sei mesi del 2020, ma si arriva a oltre 1 miliardo con la scadenza al 31 dicembre 2021. Cifra che salirebbe a circa 3 miliardi con l’allungamento al 2022. Quindi, niente da fare: tranne che per le case popolari dei vari Iacp, il termine è fissato al 31 dicembre 2021. Anche se circola l'idea di utilizzare i fondi europei per allungare la scadenza di altri due anni: ipotesi tutta da verificare al momento.

I tempi Il risultato, comunque lo si voglia giudicare, è che l’entrata in vigore dello sconto del 110%, fissata per il primo giorno di luglio, è stata solo virtuale. Nessuno, infatti, si è impegnato su qualcosa che non è ancora pienamente fissato dalla legge. Ed è lecito, quindi, attendere che, una volta piantati i paletti regolamentari si possa finalmente recuperare il tempo

I nuovi termini Le modifiche introdotte dalla commissione Bilancio di Montecitorio e poi approvate, in ogni caso, hanno visto la riduzione dei massimali di spesa per il cappotto termico (vedi tabella), differenziati in base al tipo di edificio. Un condominio con molte unità immobiliari avrà un tetto più basso rispetto a un edificio di dimensioni più modeste.

20 - CONDOMINIO SC

CONDOMINIO SC - 21

DAI BONUS AI SUPERBONUS Ecobonus e Superbonus

Sismabonus

Nuova caldaia in abitazione singola

Ristrutturazioni

Migliorie generiche

Isolamento del tetto di un edificio

Villetta o casa isolata

TIPOLOGIA Coibentazione DI di strutture INTERVENTO opache: pareti e coperture.

Interventi antisismici su parti comuni.

Sostituzione dell’impianto di riscaldamento in unità singole.

Lavori edilizi in una singola abitazione.

Ascensore o altri lavori in condominio.

Rifacimento del tetto di una casa singola con coibentazione.

Ristrutturazione di un’abitazione.

VANTAGGIO FISCALE PREVISTO DALLA LEGGE DI BILANCIO 2020

Messa in sicurezza antisismica di un condominio con bonus 50% standard (fino a 96 mila euro per unità immobiliare).

Al 75% se si riduce una classe di rischio sismico e dell'85% per due classi (85%). Valido per le zone sismiche 1, 2 e 3.

Ecobonus del 50% (entro 60 mila euro) o 65% (entro 46.153 euro) per sostituire impianti di climatizzazione invernale con altri con caldaia a condensazione (50 o 65% in base alle tecnologie evolute).

Ecobonus al 65% anche per pompe di calore ad alta efficienza (su una spesa di 46.153 euro).

Spostamento di una parete o altri lavori edili straordinari interni a un alloggio o una casa monofamiliare.

Detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia, su una spesa massima di 96 mila euro. Questa percentuale è per ora valida fino al 2020.

Dal 2021 dovrebbe tornare al 36% (salvo proroghe).

Bonus del 50% per l’installazione e manutenzione di ascensori e altri impianti, l’eliminazione di barriere architettoniche, la cablatura, la sicurezza dell’edificio (come videocamere o cancellate).

Spesa massima di 96mila euro moltiplicata per ogni unità.

Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Bonus del 50% (su una spesa di 96mila euro per ristrutturazioni).

O ecobonus del 65% (su una spesa di 92.307 euro), se si raggiungono i requisiti di rendimento ex Dm 26 gennaio 2010.

Bonus edilizio standard (50%) o sismabonus (70 o 80%) su una spesa massima di 96 mila euro, oppure ecobonus (65% con spesa massima in base al tipo di lavori).

La detrazione è potenziata al 110%, per le spese da luglio 2020 a fine dicembre 2021. Resta esclusa la zona 4, ma viene eliminato l’obbligo di dimostrare il salto di classe di rischio dell’edificio.

Possibile cessione o sconto in fattura.

Bonus al 110% per la sostituzione con impianti a pompa di calore. Spesa massima di 20 mila euro a unità abitativa negli edifici fino a otto unità e di 15 mila per gli edifici con più di otto, recupero in 5 anni. Possibile cessione o sconto in fattura.

Bonus invariato al 50%. Per le spese degli anni 2020 e 2021, però, diventa possibile cedere il credito d’imposta o ottenere lo sconto in fattura.

Per le spese sostenute nel 2020 e 2021 c’è la possibilità di cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura.

Se l'intervento di coibentazione della copertura comprende oltre il 25% della superficie lorda si sale al 110%. C'è la possibilità di cedere il credito o avere lo sconto in fattura per le spese sostenute nel 2020 e 2021.

Bonus invariati, ma diventano cedibili o scontabili in fattura.

Inoltre, per alcuni tipi di lavori da luglio c’è la detrazione del 110% per il superecobonus (solo abitazione principale) o sismabonus potenziato, con recupero in cinque anni, sconto o cessione.

LEGGE EX DECRETO RILANCIO

Ecobonus del 65% (su una spesa massima di 92.307 euro per unità). O del 70% (se è interessato più del 25% della superficie disperdente) e 75% (con requisiti ex Dm 26 giugno 2015), ma con spesa di 40mila euro per unità.

Superbonus al 110%, con recupero in 5 anni se l'intervento è su più del 25% della superficie disperdente e con miglioramento di 2 classi energetiche.

Per spese da luglio 2020 a fine 2021.

Possibile cessione o sconto in fattura. Il tetto è di 50 mila euro per gli edifici unifamiliari, 40 mila per gli immobili da due a otto unità abitative e 30 mila per gli edifici con più di otto 22 - CONDOMINIO SC unità.

Impianto fotovoltaico con accumulo

Climatizzazione singola

Impianto termico centralizzato

Facciate

Finestre e infissi

Mobili

Bonus verde

Installazione di impianti fotovoltaici con accumulatore.

Installazione di un impianto di condizionamento.

Sostituzione dell’impianto di riscaldamento condominiale.

Tinteggiatura o restauro della facciata visibile dalla strada.

Sostituzione di finestre comprensive di infissi.

Acquisto di mobili per arredare casa.

Rifacimento o modifica dei giardini.

Bonus 50% (entro il plafond del recupero edilizio, 96mila euro).

Bonus del 50% (entro il plafond di spesa generale di 96 mila euro per unità immobiliare) per condizionatori a pompa di calore. Oppure bonus mobili del 50% (spesa massima di 10 mila euro) come elettrodomestico in classe energetica A+ destinato a una casa ristrutturata (con relativa detrazione fiscale).

Detrazione del 50% edilizio (per cambio caldaia senza requisiti particolari) o ecobonus (al 50% per caldaia in condensazione classe A o 65% se ha anche sistema di termoregolazione evoluto).

Bonus del 90% per le spese sostenute entro il 2020, su tutti gli edifici in zona urbanistica A o B.

Bonus del 50% se c’è modifica di materiale, forma e/colore, su una spesa fino a 96 mila euro per ristrutturazioni.

Ecobonus al 50% in singole unità (spesa di 120 mila euro) e 65% su parti comuni (spesa di 92.307 euro per unità), con requisiti di isolamento.

Detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per acquisto di mobili nuovi (ed elettrodomestici in classe A+, A per i forni e lavasciuga) destinati ad arredare una casa ristrutturata (con bonus edilizio al 50%).

Il bonus verde è stato prorogato fino alla fine del 2020 dal decreto Milleproroghe. È una detrazione Irpef del 36% fino a una spesa di 5mila euro per unità immobiliare abitativa, da recuperare in dieci anni.

Bonus al 110% da luglio 2020 al 31 dicembre 2021, se l’intervento è eseguito insieme a quelli del superbonus o sismabonus.

La spesa massima è di 48 mila euro (e comunque di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto e 1.000 euro per ogni kW di capacità di accumulo, per accumulatori integrati).

Possibile cessione o sconto in fattura.

Possibile cessione o sconto in fattura per la detrazione del 50% edilizio, per le spese sostenute nel 2020 e 2021.

Bonus al 110% per la sostituzione con impianti centralizzati a condensazione evoluti o a pompa di calore. Per spese sostenute da luglio a fine dicembre 2021.

Recupero in cinque anni. Possibile cessione o sconto in fattura.

Massimali: 20 mila euro per ogni unità abitativa negli edifici fino a otto unità e di 15 mila per gli edifici con più di otto.

A 30 mila euro il tetto di spesa per sostituire la caldaia in abbinata all’installazione di impianti fotovoltaici.

La tinteggiatura rientra nel bonus 110% se avviene nel contesto della coibentazione (cappotto) della facciata.

Possibile cessione o sconto del bonus.

L’aliquota sale al 110% se l’intervento è assieme a uno di quelli principali del superbonus per risparmio energetico, in particolare con l'applicazione del cappotto.

Lo sconto è legato a quello per il recupero edilizio, non modificato. Al bonus mobili, che si continua a recuperare in dieci anni, non si applica la cessione o lo sconto in fattura.

Nessuna modifica.

CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO Inoltre, è estesa a due case la possibilità di usare il superbonus energetico, oltre i lavori condominiali, senza limiti tra prima e seconda casa. Ancora: l’estensione vale per le unità all’interno di edifici plurifamiliari indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno. Tradotto: le villette a schiera. Altra novità: sarà possibile che il bonus per cambio della caldaia si applichi anche agli impianti a collettore solare e sia esteso ai lavori per la sostituzione del-

la canna fumaria collettiva esistente.

Non solo: è prevista la possibilità che gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali (sempre oltre il 25% della superficie disperdente) possono allargare lo sconto fiscale del 110% anche alla sostituzione di infissi e finestre, beninteso quelle «che insistono sulla stessa superficie di involucro». Ma i due interventi, cioè cappotto e finestre del singolo appartamento, devono essere contestuali e fare parte della relazione

I PASSI PER L’OK DI UN TECNICO La cessione del credito d’imposta è l’asse attorno a cui ruota il successo o il flop del superbonus. Ma come si procede? Il primo aspetto interessante è che il bonus è subito monetizzabile senza aspettare la fine dei lavori.

1 L’asseverazione Ci vuole la dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato per attestare che gli interventi rispondano ai requisiti tecnici fissati e che i costi siano congrui. Insomma, un tecnico si faccia garante che è tutto regolare. Attenzione, però, nel caso di lavori in corso, l’asseverazione deve essere riferita ad almeno il 30% del valore economico complessivo completato. Il tecnico deve dichiarare il rispetto dei requisiti dal progetto di riqualificazione del condominio, gli attestati di prestazione energetica preliminari e le caratteristiche tecniche dei componenti acquistati. Attorno a questi elementi si basa, infatti, il successivo via libera delle Entrate al superbonus. Il tecnico, per questo, dovrà compilare uno specifico modulo per non più di due volte per ogni intervento (al 30%, al 60% o alla fine dei lavori). Se il controllo avrà l’ok dell’Enea, si ottiene una ricevuta informatica che comprende il codice identificativo dell’istanza che fotografa lo «stato di avanzamento lavori».

2 L’abilitazione Il tecnico abilitato ha diversi obblighi. Prima di tutto deve dichiarare di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale. Inoltre, deve assciurare che il massimale della polizza assicurativa, da allegare all’atto di asseverazione pena la sua validità, è adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi in oggetto.

3 Polizza assicurativa La polizza non può avere un massimale inferiore a 500 mila euro. E attenzione: la compagnia di assicurazione

24 - CONDOMINIO SC

tecnica di progetto per raggiungere i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici.

I vincoli ambientali Un’altra estensione importante, specialmente per gli edifici nei centri storici, riguarda gli immobili vincolati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. Per queste tipologie è previsto che la detrazione del 110% spetti a tutti gli interventi di efficientamento a prescindere dall’ob-

deve avere sede legale e amministrazione centrale in uno Stato della Ue, mentre non sono considerate valide le polizze sottoscritte con imprese extracomunitarie o non aderenti allo Spazio economico europeo.

4 Il modulo online L’asseverazione del tecnico deve essere compilata online nel portale informatico dell’Enea. Nel modulo, aspetto fondamentale, va dichiarato che con gli interventi descritti l’edificio ha conseguito il miglioramento di due classi energetiche: solo con questo salto di qualità si ha diritto al superbonus. La stampa del modello compilato, firmata in ogni pagina e timbrata sulla pagina con timbro professionale, deve essere digitalizzata e poi trasmessa attraverso il portale Enea. Dopo l’upload del modulo digitale, il tecnico riceverà la ricevuta di avvenuta trasmissione con codice univoco identificativo.

5 La verifica dell’Enea L’Enea dovrà verificare successivamente che sia il beneficiario sia la tipologia di edificio rientrino tra quelli previsti dalla legge e la regolarità e la completezza dei dati della polizza assicurativa alla data di presentazione dell’asseverazione. Tutti i progetti saranno davvero sottoposti a verifica? In realtà ci saranno controlli a campione sulla regolarità delle asseverazioni, nel limite minimo del 5% di quelle presentate su base annua.

6 Multe Premesso che sono previste sanzioni penali nel caso di reato, ma il ministero allo Sviluppo potrà stabilire sanzioni amministrative tra 2 mila e 15 mila euro per ciascuna attestazione infedele. E poi procedere nei confronti del tecnico che ha sottoscritto asseverazione falsa. L’elenco delle attestazioni infedeli deve poi essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate per le attività che comportano la decadenza dal beneficio fiscale e l’eventuale risarcimento dei danni.

bligo di intervenire sul cappotto termico o sulla sostituzione della caldaia (rimane sempre, in ogni caso, il requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio). Tra i ritocchi al testo del decreto Rilancio, ci sono anche l’estensione del superbonus agli edifici del terzo settore, la possibilità di vedersi riconoscere il 110% su opere di abbattimento e ricostruzione degli edifici e il prolungamento al 30 giugno 2022 per gli Iacp.

Nuovi massimali Come accennato, cambiano i massimali di spesa: per un cappotto si passa dai 60 mila euro per ogni unità abitativa, come previsto dal testo originario, a tre fasce di spesa a scalare. La prima fascia prevede un massimo di 50 mila euro per gli edifici unifamiliari. La seconda di 40 mila euro per ogni unità per gli immobili da due a otto unità abitative. Infine, si scende a 30 mila euro per gli edifici con più di otto unità, cioè i condomini più grandi. Idem per la sostituzione di impianti di riscalda-

mento e raffrescamento a condensazione con impianti a pompa di calore: il limite indicato dall’emendamento è di 20 mila euro per ogni unità abitativa negli edifici fino a otto unità e di 15 mila per gli edifici con più di otto. Resta a 30 mila euro il tetto di spesa per sostituire la caldaia in abbinata all’installazione di impianti fotovoltaici. In questo caso il testo approvato in commissione Bilancio prevede la possibilità di inserire impianti di microcogenarazione a collettori solari o impianti a biomassa con classe di qualità

a cinque stelle. Per questi ultimi, precisa il correttivo, il bonus spetta solo in caso di sostituzione di altri impianti a biomassa.

Occhio ai costi Il superbonus rimborsa tutto a qualsiasi prezzo? No: la legge fa riferimento a un prezzario degli interventi per misurare la congruità dei lavori agevolabili. Che al momento non c’è. Nelle more si fa riferimento ai prezzari predisposti dalle Regioni e dalle province autonome, ai listini delle Camere di commercio oppure ai

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PRIMO PIANO

ASSEMBLEA E ANTICIPO DEI COSTI Covid contro superbonus: chi vincerà? Per ottenere il superbonus, infatti, i lavori devono essere approvati dall’assemblea. Ma la riunione non deve rischiare assembramenti che non garantiscano la distanza di sicurezza. La soluzione può essere l’assemblea telematica (vedi Condominio Sostenibile e Certificato 33), anche se, a norma dell’articolo 1136 del Codice civile, da alcuni non sarebbe ritenuta del tutto legittima. Come ovviare? L’amministratore potrebbe affittare un locale apposito che consenta il mantenimento delle distanze di sicurezza. E anche chiedere ai condòmini un’autocertificazione in cui dichiarino di non essere in quarantena. Ma, a parte questi ostacoli di tipo sanitario, va rispettato un altro aspetto: per il via libera serve un numero di voti che rappresenti la mag-

prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi. Chi li andrà a verificare? Come stabilirli? È un altro aspetto poco chiaro della legge.

Fisco e superbonus La cessione del credito d’imposta è uno dei punti più delicati: tra le novità scaturite dalla discussione parlamentare sono così emerse alcune precisazioni sia legate a ristrutturazioni, sismabonus ed efficientamento energetico. La commissione, infatti, ha precisato che il tax credit è pari alla detrazione originariamente spettante

26 - CONDOMINIO SC

gioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Per accedere al superbonus, inoltre, l’assemblea deve autorizzare la redazione delle Attestazioni di prestazione energetica (Ape) nei singoli appartamenti o della diagnosi energetica dell’intero stabile, al fine di stabilire il miglioramento delle due classi energetiche previste per ottenere il superbonus. Se c’è la cessione del credito d’imposta non si paga nulla? È così. Ma potrebbe essere necessario anticipare delle spese per dare l’avvio ai lavori. In questo caso il costo va ripartito fra i condòmini proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ma prima di inizare i lavori, va da sé, deve essere sottoscritto l’accordo con l’impresa disposta ad acquisire il credito d’imposta, altrimenti l’importo dell’acconto sarà solo detraibile nei successivi cinque anni.

a prescindere dallo sconto applicato. Lo sconto in fattura, inoltre, può essere applicato da più fornitori che concorrono ai lavori. Non solo: niente possibilità di trasformare la detrazione in credito d’imposta, a meno che non si tratti di cessione ad altri soggetti. In sostanza, chi vuole usare direttamente il bonus potrà trasformarlo in detrazione Irpef e Ires, ma non in compensazione con altri tributi. Inoltre, l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura può essere effettuata anche attraverso un intermediario (sembrerebbe a vantaggio dei professionisti). Ma con un limite: al

massimo due volte, anche in fase di avanzamento lavori. Altro particolare: per l’utilizzo dei crediti ceduti è stato eliminato il limite alle compensazioni in caso di debiti iscritti a ruolo superiori a 1.500 euro.

Ci vuole il visto Tra le novità rispetto al testo del decreto, il Parlamento ha stabilito che per ottenere lo sconto in fattura bisogna tenere conto di specifici adempimenti. Uno di questi è l’obbligo di richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi che sono ammessi al 110%. Insomma, un bollino blu che attesti che «si può fare»: si tratta del visto di conformità apposto sulle dichiarazioni fiscali dai professionisti abilitati e dai Caf (vedi box). La legge prevede anche che professionisti e Caf possano trasmettere telematicamente i dati relativi all’opzione di cessione o sconto, secondo quanto previsto dal provvedimento attuativo. Un altro obbligo è a carico di chi rilascia il visto di conformità: deve verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati: non si capisce bene, però, se riguardi solo le asseverazioni antisismiche oppure anche quelle energetiche.

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CONDOMINIO SC - 27

PRIMO PIANO SUPERBONUS - 2

TUTTA LA VERITÀ SUL CREDITO FISCALE Il 110% non serve per ristrutturare il proprio appartamento. Non è una buona idea scegliere il preventivo che costa meno e...

Ecco che cosa devono sapere (e spiegare) gli amministratori Federico Della Puppa

S

embra facile ma non lo è. Cioè, non tanto quanto si tende a pensare dopo la campagna mediatica martellante che ha portato l’opinione pubblica a recepire l’opportunità del superbonus del 110% come un modo per ristrutturare gratis il proprio alloggio e l’intero edificio. In effetti, la mossa del governo di introdurre questo incentivo al fine di velocizzare la ripresa economica post covid-19, associata all’esigenza di mettere mano al grande patrimonio energivoro delle nostre città costituito per lo più dai condomini, sono motivazioni importanti che non vanno sottovalutate. Ma non va sottovalutata neppure la procedura che porta a costruire il regime di detrazioni 28 - CONDOMINIO SC

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che poi possono diventare crediti fiscali cedibili e, dunque, commercializzabili e utilizzabili in conto lavori. In primo luogo, la cosa da dire ai condòmini è quali tipologie di spese sono ricomprese. Si tratta, come noto, degli interventi per rigenerare energeticamente l’edificio e aumentare di almeno due classi

%

energetiche l’attuale classe energetica, processo che va certificato prima di iniziare non solo i lavori, ma anche la progettazione degli interventi da fare.

La seconda cosa da dire è che non tutti i lavori sono agevolati, ma ci sono delle tipologie di interventi, definiti trainanti, che permettono di accedere al 110%, in assenza dei quali non è possibile usufruire di tale detrazione. Per esempio, se si installano solo pannelli fotovoltaici la detrazione non spetta.

Asseverazioni La terza cosa da ricordare ai condomini è che tutte le spese relative agli interventi, comprese quelle tecniche, dalla diagnostica alle attestazioni energetiche, dalle asseverazioni ai visti di conformità, da quelle relative alla progettazione e alle altre spese accessorie, sono tutte comprese nel monte spesa, che andrà certificato da un commercialista, perché possa diventare una somma che verrà certificata e inserita dall’Agenzia delle Entrate nell’apposito portale. Tutte le spese, Iva compresa. Poi va spiegato che, perché i lavori possano essere asseverati e, dunque, resi conformi alle normative che prevedono poi la cessione del credito fiscale, serve utilizzare materiali, prodotti e soluzioni che rispettino i requisiti tecnici che il Mise ha pubblicato nei decreti attuativi della norma. Non serve conoscerli nel dettaglio, quello lo devono fare le imprese, i tecnici e i progettisti incaricati dai lavori, che dovranno poi certificare che i lavori sono stati fatti secondo le norme, ma va spiegato che, in questo caso, scegliere per esempio soluzioni al ribasso, facendo affidamento esclusivamente al costo, rischia di essere una mossa controproducente e potenzialmente rischiosa. Questo perché alla fine dei lavori l’edificio andrà certificato dal punto di vista energetico con un Ape, Attestato di prestazione energetica, che dovrà essere asseverato e che dovrà certificare che l’edificio ha subito un incremento di almeno due classi energetiche (per esempio, dalla classe D alla B, o dalla classe C alla A, mentre se

l’edificio era già in classe B basta l’aumento di una sola classe energetica arrivando alla A, perché oltre ovviamente non si può andare).

Giocare di anticipo Inoltre, l’amministratore condominiale dovrà dire ai condòmini che essendo la detrazione del 110% cedibile e dunque un credito di imposta, il meccanismo prevede comunque una iniezione di liquidità alle imprese e ai tecnici che realizzeranno i lavori (dunque, in questo caso i lavori non sono proprio gratis, per lo meno non nell’immediato). Ma può anche dire che per evitare questo esborso potrebbe essere il caso di affidarsi a prodotti bancari adeguati, e dunque che sarà importante avere un quadro delle offerte più convenienti in questo senso (alcune banche stanno già offrendo soluzioni alle imprese per la cessione del superbonus, così si evita anche di dover versare l’anticipo).

L’amministratore condominiale dovrà anche spiegare che tutti i pagamenti dovranno essere tracciati e che ogni condomino si troverà nel proprio cassetto fiscale la quota di crediti cedibili, che potrà decidere di tenersi o cedere a seconda delle proprie convenienze.

Ma dovrà anche dire che se vogliono accedere ai mutui o ai prodotti bancari che le banche stanno predisponendo per finanziare i lavori, dovranno essere pronti a cedere i loro crediti e, quindi, a mettersi nell’ottica di realizzare i lavori seguendo l’iter definito dall’Agenzia delle Entrate. Un’ultima cosa da dire, forse la più importante, è che proprio il sito dell’Agenzia delle Entrate contiene un’ottima guida esplicativa su cosa si può fare e a quali detrazioni dà diritto (si trova all’indirizzo www.agenziaentrate.gov.it). Non serve, dunque, informarsi su siti cercati a caso su google o peggio ancora dal cognato o dall’amico che dice di essere più informato. C’è uno strumento ufficiale, fatto bene, e alla portata di tutti. E soprattutto gratis, ecco quello sì non costa nulla e può aiutare a prendere le giuste decisioni.

CONDOMINIO SC - 29

PRIMO PIANO SUPERBONUS - 3

CON LO SCONTO 110% ATTENTI AL MANDATO Il delicato nodo della documentazione necessaria per ottenere il maxi incentivo fiscale: che cosa deve fare l’amministratore condominiale per evitare guai (come un’azione di rivalsa) Carlo Pikler

30 - CONDOMINIO SC

I

l mandato, disciplinato dall’articolo 1703 del Codice civile, è il contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante). Questo tipo di rapporto riguarda in maniera diretta il ruolo dell’amministratore che, nella sua attività di gestione della cosa comune, è il mandatario del condominio. Ma lo stesso mandatario amministratore si affida inevitabilmente a terzi soggetti per l’esecuzione di molte delle pratiche per l’ottenimento del bonus 110%, per

attività di natura tecnica (direttore dei lavori, pratiche di fattibilità, fiscalista, avvocato). Occorre allora far riferimento all’articolo 1717 del Codice civile, che specifica come, a tutela in questo caso del condominio, «il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario».

Incarico specifico Va sottolineato, a tal proposito, che un errore nello svolgimento delle pratiche può comportare la conseguente perdita del beneficio e la conseguente succes-

siva rivalsa nei confronti dell’amministratore. Per delineare correttamente le responsabilità dell’amministratore, occorre effettuare un distinguo. Se la nomina è specifica (per esempio: «Il condominio nomina l’ingegner Paolo Rossi per lo svolgimento delle pratiche relative allo studio di fattibilità per ottenere le agevolazioni fiscali previste dal bonus 110%»), l’amministratore risponderà solo nel caso in cui impartisca istruzioni al professionista e, quindi, potrà essere chiamato a risarcire i danni che saranno la diretta conseguenza di queste. Potrà poi valutarsi, caso per caso, se sia configurabile una responsabilità solidale con il tecnico nominato laddove risultasse evidente l’incompetenza, l’imperizia e la negligenza.

Incarico generico Laddove, invece, il condominio deleghi l’amministratore in maniera generica a scegliere, per esempio, «un ingegnere specializzato», lasciando quindi la scelta del soggetto in capo all’amministratore, questi risponderà soltanto quando abbia peccato in leggerezza nella verifica delle competenze e dei requisiti del tecnico a cui affidare l’incarico e, quindi, in caso di culpa in eligendo, scongiurabile utilizzando la diligenza del buon padre di famiglia.

Può capitare anche l’ipotesi in cui, invece, il condominio non autorizzi l’amministratore alla sostituzione.

In questa circostanza il mandatario risponde dell’intero operato del sostituto nominato dall’amministratore senza una previa delega (quindi non solamente in caso di colpa nella scelta). Vero è che l’articolo 1717 Codice civile, contiene un’alternativa: infatti, la norma recita «senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico». Quindi, l’amministratore risponde in via alternativa qualora l’assemblea non lo abbia autorizzato alla nomina oppure se, a prescindere dalla mancata autorizzazione, la sostituzione non fosse necessaria per la natura dell’incarico.

CONDOMINIO SC - 31

PRIMO PIANO

L’onere della prova In mancanza di un incarico assembleare, quindi, l’onere della prova per scagionare l’amministratore è assolutamente più difficoltoso, posto che si dovrà dimostrare la necessità della sostituzione. Al contrario, in mancanza di elementi a supporto in tal senso, sarà lui a doversi ritenere come unico soggetto legittimato ad effettuare la prestazione d’opera intellettuale. D’altra parte, però, non può chiedersi all’amministratore il rischio di assumersi incarichi estremamente delicati e specialistici senza l’ausilio di soggetti competenti.

Normativa La normativa sul mandato, in relazione alle nomine dei tecnici, si va inevitabilmente ad interfacciare con quella privacy, secondo cui, devono essere inquadrate come sub-responsabili del trattamento dati le figure professionali nominate dal mandatario amministratore (cosiddetti sostituti), nel momento in cui questi acquisiscono il mandato per lo svolgimento delle rispettive attività (ovviamente solo laddove queste figure, nell’esercizio del loro incarico, tratteranno dati personali dei condomini (esame urbanistico per eventuali abusi privati, cessione del credito d’imposta individuale).

32 - CONDOMINIO SC

La privacy Ciò in quanto l’amministratore deve considerarsi in maniera pacifica responsabile del trattamento dati (Relazione del Garante nazionale del 2019) e, come tale, deve seguire le indicazioni di cui all’articolo 28 Gdpr, secondo cui questi può nominare un soggetto esterno per la gestione dei dati personali attraverso la stipula di un contratto o atto giuridico che vincoli il sub-responsabile al trattamento dei dati ad effettuare i processi per conto del titolare (condominio) e del responsabile (amministratore) in maniera conforme al regolamento e secondo le finalità che il professionista impartirà per le quali i dati possono essere trattati e conservati.

I sostituti (per usare la terminologia dell’articolo 1717 del Codice civile), cui sia affidato il compito di eseguire questi trattamenti, da un punto di vista privacy sono qualificabili come sub-responsabili del trattamento ai sensi dell’articolo 28 Gdpr. Dal connubio delle due norme (quella codicistica sul rapporto di mandato con il Regolamento europeo), si può concludere che l’amministratore per tutelarsi dovrà far esplicitare, in sede di verbalizzazione nell’assemblea di

approvazione dei lavori per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali del bonus 110%, se gli adempimenti da svolgere che necessitano trattamenti di dati verranno portati a termine da lui stesso, dai suoi collaboratori di studio o da soggetti terzi esterni.

In tale ultimo caso, dovrà indicare le generalità ed i riferimenti specifici del tecnico che si andrà a nominare, predisponendo apposito contratto di nomina del sostituto con annessa nomina a sub-responsabile del trattamento dati. In caso contrario si esporrebbe al duplice rischio, ovvero di incorrere in sanzioni in caso di controlli/ispezioni a opera del Garante nazionale (Articolo 83 Gdpr), e/o di subire azioni risarcitorie da parte dell’interessato che asserisca di aver subito un danno (articolo 82 Gdpr e articolo 1717 del Codice civile).

Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

CONDOMINIO SC - 33

PRIMO PIANO MANUTENZIONE

PROGRAMMARE IL CONDOMINIO Quando è necessario eseguire lavori ordinari e straordinari nell'edificio?

La domanda è sbagliata, perché una cura costante e sistematica dello stabile evita spese inutili e conserva intatto il valore dell’immobile Corrado Verniani

34 - CONDOMINIO SC

N

el mondo dell’edilizia si distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria, sulla base dell’entità e della tipologia delle lavorazioni da eseguire sugli immobili e sulla base di una serie di motivazioni legate alle pratiche edilizie, peraltro cambiate più volte sulla base delle varie norme sulle semplificazione.

Il fatto che anche in campo condominiale ci si attenga strettamente alla stessa terminologia è alla base di tantissime incomprensioni e motivo di discussioni inutili che portano, quasi sempre, ad avere immobili in stato di abbandono e a creare vere battaglie di delibere pro e contro i tanto odiati lavori di manutenzione degli edifici. Tutte queste discussioni e relative «non-deliberazioni» assembleari sono alla base dello stato di degrado in cui normalmente versano gli edifici condominiali e, a mio modo di vedere, buona

parte di queste problematiche si potrebbero eliminare se si evitasse di utilizzare la stessa terminologia usata per le pratiche edilizie. Occorre affrontare il problema da un altro punto di vista, ossia quello del mantenimento e della conservazione dei beni condominiali nell’ottica della maggiore durabilità, spostando l’attenzione delle discussioni condominiali sulle reali necessità degli edifici condominiali anche dal punto di vista della manutenzione.

Il confine Infatti in termini condominiali, ma in realtà il discorso è valido in generale, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è estremamente sottile e spesso le due definizioni si accavallano.

In estrema analisi, infatti, se si facesse realmente la manutenzione ordinaria di tutti i componenti edilizi, probabilmente non si arriverebbe quasi mai alla manutenzione straordinaria che, in termini di pratiche edilizie, assume un valore molto diverso di quello che normalmente gli si dà in ambito condominiale.

In campo condominiale, dal punto di vista pratico, la sostanziale differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria consiste nel fatto che sia possibile eseguire determinati lavori direttamente o se la decisione debba passare per una delibera assembleare. Andando a vedere tra le attribuzioni dell’ amministratore di condominio in tale senso, ai sensi dell’art. 1130 del Codice civile, comma 4, troviamo scritto: «Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio».

Questo, in altre parole vuole dire che la salvaguardia della proprietà comune,

al pari del rispetto delle regole edilizie è un obbligo dell’amministratore che deve, di sua iniziativa e pertanto senza alcun mandato assembleare, porre in essere «tutti gli atti idonei a salvaguardare e conservare il patrimonio comune». Dal momento che parliamo di manutenzioni edili e, quindi, di rimedi ai «danni dell’edificio», vorrebbe dire che senza alcun mandato assembleare l’amministratore sarebbe addirittura obbligato a mettere in essere «tutti gli atti idonei» a salvaguardare e conservare l’edificio. D’altra parte, come ribadito dalla giurisprudenza, l’amministratore è tenuto a esperire tutte quelle azioni necessarie ad assicurare l’integrità del patrimonio comune.

Il ping pong Letta la norma secondo questo taglio giurisprudenziale, sembrerebbe che un amministratore diligente potesse addirittura evitare il coinvolgimento dei condòmini, che non si dovrebbero preoccupare della manutenzione ordinaria (come infatti avviene in molti paesi stranieri). Ma qui entrano in gioco i condòmini, perché l’amministratore e la manutenzione ordinaria sono uno degli argomenti più dibattuti nelle dinamiche assembleari. Infatti, da una parte, la schiera di condòmini lungimiranti che perseguono la strada che qualunque manutenzione, in ultima analisi, si possa considerare ordinaria e, dall’altra parte, c’è quasi sempre il condòmino votato al risparmio assoluto, che non si fida del giudizio da «buon padre di famiglia» dell’amministratore e che pretende che ogni spesa passi attraverso l’assemblea. Chi ha ragione?

Come sempre: in medio stat virtus.

CONDOMINIO SC - 35

PRIMO PIANO

Problemi evitabili Nel condominio ideale, con l’amministratore ideale, ma soprattutto in un mondo ideale, la maggior parte di queste problematiche neanche esisterebbero, infatti effettivamente se si facesse manutenzione ordinaria continua sugli edifici, difficilmente si arriverebbe a interventi di manutenzione straordinaria, a meno di casi specifici legati ad eventi catastrofici o legati semplicemente all’invecchiamento degli edifici con tipologie di danni che potremmo definire fisiologici ma che, in ogni caso, con una buona manutenzione ordinaria continua si potrebbero ritardare (per esempio, l’espulsione del copriferro dei frontalini dei balconi). Basterebbe un piccolo passo in più per risolvere a monte i problemi, ossia mettere in atto la prevenzione con tutta una serie di manutenzioni programmate di piccola entità, non tanto per risolvere problematiche evidenti, quanto piuttosto per prevenirle.

Da questo punto di vista, dal momento che tale argomento è tornato molto attuale ultimamente, io istituirei quello che a me piace chiamare «il libretto dell’edificio» (per similitudine al libretto di manutenzione delle automobili) in cui andrebbe riportata tutta la storia dell’edificio, ivi comprese tutte le manutenzioni programmate, pensate a 36 - CONDOMINIO SC

monte da chi l’edificio lo ha progettato e/o realizzato, per ridurre l’invecchiamento e per ridurre al minimo i costi di manutenzione.

Cure regolari Infatti, qui mi ricollego al finto risparmio tanto caro al condòmino parsimonioso, una manutenzione programmata eviterebbe di dover porre rimedio a danni più seri e normalmente molto più dispendiosi ma, soprattutto, eviterebbe

Perché trascurare la salute delle nostre case, tenuto conto del loro valore e di ciò che rappresentano, in termini di fulcro della vita familiare e protezione dal mondo esterno?

E, soprattutto, perché si è sempre sospettosi oppure contrari agli amministratori? che alcune patologie fisiologiche degli edifici arrivino a uno stato di degrado tale da impedire poi di riportare l’edificio allo stato iniziale. Pensiamo alla nostra salute. Non ci sogneremmo mai di attendere che un dolore diventi cronico, sia per il timore che questo possa nascondere qualcosa di più grave, ma anche per eliminare il fastidio che ci

provoca; in tal caso cercheremo quindi lo specialista migliore per la nostra patologia. Pensiamo alla nostra auto. Al primo rumorino sospetto, corriamo dal meccanico di fiducia (e non facciamo solitamente a gara per scegliere sempre e solo il più economico) per evitare che quel rumorino diventi qualcosa di più serio e quindi, oltre che pericoloso, anche più costoso da riparare.

Questi paragoni che qualcuno potrebbe trovare azzardati, sono utili per farci riflettere e per sensibilizzare noi stessi a un diverso approccio verso i nostri edifici che, tutto sommato, non sono poi molto diversi né dalle nostre automobili da cui otteniamo comfort negli spostamenti né dal nostro corpo, che vorremmo sempre in salute. Ma, allora, perché trascurare la salute delle nostre case, tenuto conto del loro valore e di ciò che rappresentano, in termini di fulcro della vita familiare e protezione dal mondo esterno? E, soprattutto, perché si è sempre sospettosi o contrari agli amministratori attenti che, nel rispetto del loro mandato, operano nella giusta direzione ideologica della manutenzione ordinaria degli edifici per prevenire situazioni di dispendiose manutenzioni straordinarie?

Il piano dimenticato E proprio secondo questa linea di pensiero parlo di manutenzione programmata più che ordinaria e straordinaria, scindendo le definizioni legate alle pratiche edilizie, dalle attività necessarie per mantenere in salute gli edifici.

D’altra parte, fra i documenti che accompagnano il progetto di un edificio c’è anche il piano della manutenzione che purtroppo pochi conoscono, conservano e soprattutto rispettano.

Tale documento servirebbe per risparmiare in modo sensato (perché pensato per prevenire e non per rimediare) e per godere appieno dei nostri edifici.

Sarebbe lo strumento indispensabile per fornire aiuto e assistenza a chi opera (amministratore e imprese varie) negli interventi di manutenzione,

fornendo le modalità da seguire per individuare il problema senza doverlo ricercare. Questo rappresenterebbe un grande cambiamento nel nostro modo di pensare e ci condurrebbe ad intraprendere la direzione giusta.

Data di scadenza Per dare un’idea della situazione reale e di come stiano le cose anche solo a livello normativo (e quindi per fare capire che questi concetti sono già stati pensati ed affrontati dal legislatore) faccio questo esempio. Quando si redige il calcolo strutturale di un edificio, si è obbligati a indicarne la vita utile presunta: per tutta l’edilizia ordinaria, questo periodo è individuato in 50 anni. E stiamo parlando di edifici moderni, eseguiti con procedure di calcolo estremamente più evolute di quelle del passato, con materiali molto più performanti, rigorosamente controllati e certificati rispetto anche a soli 20 anni fa. E dopo 50 anni che cosa succede?

Per la normativa italiana quegli edifici dopo 50 anni potrebbero non garantire più gli standard di sicurezza iniziali (sarebbero «scaduti», un po’ come i prodotti del supermercato).

Questo non vuole essere un modo per spaventare chi legge, ma solo una presa di coscienza della realtà delle cose, perché se il legislatore prevede un decadimento della sicurezza degli edifici (realizzati in modo ideale, ben lontano dalla pratica ordinaria di cantiere) dopo 50 anni, allora, evidentemente, dovremmo fare tutto quello che è nelle nostre possibilità per preservarne l’invecchiamento e proteggere il nostro investimento. L’ approccio di manutenzione programmata risolverebbe poi anche altre importanti problematiche legate al risparmio: • si diluirebbe l’investimento nel tempo: una cosa è spendere qualche centinaio di euro l’anno, altra cosa diverse migliaia di euro (mediamente 8-12 mila a condomino) in occasione dei soliti lavori straordinari con cadenza, mediamen-

•

•

• •

•

La

te, quindicennale si eviterebbe che danni superficiali possano diventare profondi e gravi con conseguenti problemi strutturali, rallentabili ma irreversibili (ossidazione delle armature ad esempio) si godrebbe degli immobili sempre appieno, senza fastidiose e antiestetiche problematiche diffuse si litigherebbe e si discuterebbe di meno per deliberare i lavori a fronte di piccole lavorazioni programmate e quindi di basso impatto economico, ci sarebbe meno appeal per quegli amministratori definiti furbetti o per quei condòmini interessati a fare eseguire i lavori «dalla ditta del cugino».

Si spenderebbe una cifra equa e, soprattutto, nel modo corretto, evitando lavorazioni talvolta inutili inserite nel calderone generale della manutenzione straordinaria si potrebbe fidelizzare qualche ditta di fiducia che, conoscendo bene l’edificio, sappia già come e dove operare abbassando i costi degli interventi senza fare inutili ricerche dispendiose e spesso invasive (al pari del manutentore dell’ascensore o dell’autoclave, per esempio) manutenzione programmata po-

trebbe risolvere tanti problemi personali tra condòmini e con l’amministratore e permetterebbe nel lungo periodo (periodo idoneo ad una valutazione di investimento sul bene casa) di avere notevoli risparmi sia per l’entità degli interventi che per il ciclo di vita dell’immobile.

In questa ottica, fondamentale sarebbe il libretto dell’edificio, inteso come una cartella clinica o come manuale di manutenzione. È fondamentale per permettere, a chi si dovesse trovare ad intervenire, di sapere quali siano le criticità di quel particolare edificio avute fino a quel momento e fare una diagnosi appropriata o preventivare le giuste attività nel rispetto di quanto previsto da chi quell’edificio lo ha progettato e/o realizzato.

Elevazione D’altra parte, in ambito condominiale questo metodo già lo si applica senza alcun problema, per esempio, per gli ascensori. Infatti, periodicamente la ditta incaricata interviene a monitorare lo stato dell’impianto e/o a fare qualche piccola regolazione, per prevenire malfunzionamenti e per tenerlo in piena efficienza. Se applicassimo lo stesso modus operandi su esposto e si chiamasse il manutentore solo le volte che l’ascensore si ferma, e vi assicuro

CONDOMINIO SC - 37

PRIMO PIANO barre di armatura. Peraltro, ovviamente, le ringhiere sono ancorate alle solette proprio in un punto già molto delicato per una struttura, ossia il bordo, e quindi a maggiore ragione si dovrebbe prestare molta attenzione ai primi segnali di ruggine, perché a prima vista possono sembrare una sciocchezza, ma in realtà innescano problematiche molto più complesse.

che se non si facessero quelle piccole regolazioni mensili l’impianto si fermerebbe spesso, avremmo tanti disagi legati al fermo dell’impianto, a fronte di costi decisamente più alti per gli interventi da eseguirsi, perché regolare e aggiustare le piccole cose evita che si rompano definitivamente quelle più importanti.

Il dilemma E visto che siamo in argomento ascensore, ad esempio, gli elementi sostituiti (normalmente per usura) rientrano tra gli interventi ordinari o straordinari?

Probabilmente, se non fosse per evitare il disagio del fermo impianto, quel famoso condomino contrario alle manutenzioni decise direttamente dall’amministratore, pretenderebbe che anche questi passassero per assemblea con inevitabili allungamenti dei tempi e dei disagi per gli utenti.

La giusta strada sia in termini di costi che di sicurezza è quella della manutenzione ordinaria programmata, che andrebbe osservata sin dalla realizzazione dell’edificio, perché proprio l’attenzione posta nella costruzione farà la maggiore differenza, soprattutto per quanto riguarda le strutture. Ricordiamo, infatti, che il tanto amato/odiato cemento armato è un materiale che ha un suo ciclo di vita e, paradossalmente, 38 - CONDOMINIO SC

al contrario della fama riconosciutagli come materiale solido ed immutevole, è in realtà in continuo cambiamento sia interno che esterno, per l’evoluzione delle reazioni chimiche che avvengono in base dell’ambiente in cui si trova.

Questo vale per il cemento armato, ma discorsi analoghi si potrebbero fare per gli edifici in acciaio o in muratura e naturalmente, anche per tutti gli impianti.

Le ringhiere Altro esempio di manutenzione che tutti trascurano e che è sotto gli occhi di tutti, sempre per esempio, è la mancata manutenzione delle ringhiere in ferro dei balconi. Lasciando che le stesse si ossidino (si arrugginiscano), innescando una serie di problematiche nei punti in cui la ringhiera è ancorata alla soletta in cemento armato, che comincerà a spaccarsi (il ferro, ossidandosi, si gonfia e spacca il materiale al suo contorno). Questo permetterà l’ingresso di ulteriore acqua, che a sua volta innescherà l’ossidazione delle armature, che faranno sì che venga espulso il copriferro in calcestruzzo portando a vista le barre di armatura. A quel punto anche la parte interna della struttura sarà maggiormente aggredita da aria e acqua, andando a indebolire la protezione che il calcestruzzo dà alle

Attenzione ai dettagli Ed in questi casi si dovrebbe ogni volta indire un’assemblea? D’ora in avanti, probabilmente, guarderete con maggiore attenzione qualche piastrella lesionata qua e là nel vostro condominio, non solo perché preferireste che non lo fosse, anche solo per motivi estetici, ma perché forse adesso potreste pensare ai piccoli danni che quelle lesioni potrebbero indurre, a quel che c’è sotto la piastrelle. Discorso analogo vale per guaine di impermeabilizzazione, intonaci e pitture (che, quali strati di finitura superficiale, servono normalmente a proteggere quel che c’è sotto di loro).

Oggi va di moda parlare di miglioramento e adeguamento sismico o della vulnerabilità sismica (in realtà probabilmente solo perché lo Stato ci spinge a farlo con norme e agevolazioni fiscali, come il sismabonus), ma poi ignoriamo le problematiche che quotidianamente vediamo intorno a noi, di micro e/o macro danni alle strutture, considerandoli problemi fisiologici, che in realtà, seppure lo fossero, andrebbero costantemente curati. E da qui il mio invito sia agli amministratori, ma soprattutto ai condòmini, di cominciare a pensare alla manutenzione ordinaria in modo diverso, quale prevenzione, come se fosse un investimento a lungo termine con il vantaggio immediato (quale cedola su titolo azionari, volendo fare un paragone finanziario) di una maggiore sicurezza ed un migliore risultato estetico immediati.

L’ultimo passo da fare in questo iter di cambiamento è purtroppo, normalmente, il più difficile da digerire: arri-

vate a fidarvi del vostro amministratore e dei tecnici e delle imprese di fiducia selezionate nel tempo, perché l’alternativa è la situazione che noi tutti viviamo quotidianamente e che è certamente sbagliata sia per la serenità della vita condominiale, sia per le nostre tasche.

Scegliete quindi con cura il vostro amministratore, perché una volta individuato il giusto professionista, sarete sereni nel farvi guidare ai fini della salvaguardia dei vostri edifici: l’amministratore attento e preparato sceglierà la strada migliore per voi e anche per lui, perché sono convinto, e lo dico per esperienza personale, che un condòmino contento non chiama per lamentarsi di qualche cosa che l’amministratore ha o non ha fatto, ma solo per segnalare qualcosa che si può migliorare o qualcosa che l’amministratore non ha ancora notato e sistemato. Credo che tutti vorrebbero e sarebbero felici di vivere in armonia nel proprio condominio e nel vedere le parti comuni dell’edificio come il migliore biglietto da visita delle proprie case e quindi sono certo che si svilupperebbe un circolo virtuoso a vantaggio di tutti.

Per i più scettici, convinti ancora che gli amministratori sono tutti uguali, vale lo stesso discorso fatto per le manutenzioni: per un lavoro a regola d’arte non si deve credere ai miracoli dei super ribassi, ma piuttosto si devono pagare le cifre congrue agli amministratori, ai tecnici e alle imprese esecutrici, perché se chi lavora non ha bisogno di trovare risorse altrove, sarà addirittura spronato a fare risparmiare i propri clienti, ossia i condòmini.

Corrado Verniani Ingenere, dopo il dottorato di ricerca al Politecnico di Torino, ha scelto la libera professione. È stato referente provinciale di Bari dell’Associazione Aiac, fondatore e presidente dell’Associazione Camera Condominiale. È segretario dell’Unione Nazionale Camere Condominiali.

CONDOMINIO SC - 39

W E N S Se il condominio è di legno Si chiama Klima Home, ed è in fase di lavori a Villafranca di Verona ed è il risultato del recupero di una palazzina dismessa degli anni Sessanta.

Il condominio ha una particolarità: è alto cinque piani fuori terra e ha strutture e pareti di legno. Esempi simili se ne trovano solo nel Nord Europa e in Trentino. Il condominio Klima Home ha garage con accesso diretto al pian terreno, cantina nell’interrato e i cinque piani con l’anima in legno (dalla struttura portante alle pareti interne), rivestita di lana di roccia, isolante naturale fonoassorbente. La costruzione conterà sei appartamenti di 158 metri quadrati e due attici di 200 metri con giardini pensili che consentono la riduzione dell’isola di calore, vetrate per aumentare la luce naturale, ventilazione meccanica per il ricambio d’aria, luci a led, impianto fotovoltaico, e sistemi a risparmio energetico con impianti controllabili da remoto che dialogano tra loro.

Ingressi da collezione

I condomini più interessanti di Milano. O, meglio, gli ingressi dei condomini: sono loro i soggetti che compongono una collezione di fotografie di architettura. La collezione si chiama, appunto, Condomini Milanesi ed è un’iniziativa del fotografo Federico Torra, affascinato da questi spazi che sono di tutti e di nessuno (secondo la concezione diffusa). Si tratta di ingressi condominiali doc. Per esempio, la Casa a tre cilindri, progettata nel 1956 dagli architetti Mangiarotti e Morassutti con un atrio di forma irregolare.

Oppure il Case Feal di Marco Zanuso, con quattro piani fuori terra collegati da un piano terra permeabile.

Biblioteche in condivisione A Bitritto (Bari) ogni palazzo che lo vorrà avrà la responsabilità di una piccola biblioteca, in modo da confrontarsi con i propri vicini e diffondere la cultura del libro. L’idea è stata lanciata dal Comune di Bitritto con Città che legge, un progetto di biblioteche diffuse sulla base di una piccola rete di condomini letterari. In maniera volontaria ogni condominio interessato,

40 - CONDOMINIO SC

o aggregato di singoli, potrà scegliere un responsabile libraio, che si occuperà dei prestiti e di tenere aperta la biblioteca per i lettori-vicini di casa. I volumi, ma anche ebook e audiolibri, verranno acquistati dal Comune, che cofinanzierà la proposta.

L’archistar sulla torre A Vancouver è stato costruito il condominio più alto che sfida la forza di gravità. A idearlo è stato Bjarke Ingels, l’archistar danese noto anche per aver progettato a Copenaghen un impianto di sci sopra un impianto di smaltimento rifiuti. Il nuovo condominio è una torre di 59 piani con un design forse un po’ angosciante, ma di sicura visibilità: una sorta di piramide rovesciata che compone un grattacielo che sembra essere scosso dal vento.

Eppure piace: a pochi mesi dalla fine dei lavori solo due delle sue 407 unità erano rimaste invendute.

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PROFESSIONE RECRUITING

COME SCEGLIERE L’AMMINISTRATORE Le assemblee condominiali sono ossessionate dal compenso per i professionisti che gestiscono uno stabile. È un clamoroso errore, perché una persona competente è un vantaggio

Mirella Stigliano

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I

l copione è sempre lo stesso. Sala condominiale brulicante di persone annoiate, decisamente infastidite, quasi sempre blindate nella convenzione del «tanto sono tutti uguali».

Si creano strane alleanze tra chi è perennemente sul piede di guerra e chi è completamente disinteressato, neanche abitasse su Marte. Finalmente è giunta

l’ora di sostituire l’amministratore di condominio. La guerra delle deleghe è in atto. Si aprono le buste. È inevitabile soffermarsi sulla prima anomalia. Perché per scegliere un professionista si devono aprire le buste? Si deve valutare un’offerta economica o una candidatura? Scegliere una persona o un numero? La risposta che va per la maggiore è

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PROFESSIONE ECCO COME SI FA LA SELEZIONE Mai scegliere un candidato...

Solo sulla base del costo della parcella; Senza mai aver effettuato un colloquio preliminare; Senza esaminare il suo curriculum professionale per valutare e comparare titoli di studio, esperienze, linee guida gestionali, fattori potenziali di successo, fattori di debolezza, ecc.; Che non ha un’adeguata polizza assicurativa; Che non fa continui corsi di formazione e aggiornamento professionale.

Le domande da fare nel colloquio Cosa ama della sua professione?

In cosa il suo studio si differenzia dalla concorrenza?

In quale delle diverse attività svolte da un amministratore, la qualità fa la differenza?

Come combatte la morosità?

Quali aspetti innovativi ritiene di poter apportare nel condominio?

Quali sono gli ostacoli maggiori per una corretta e proficua collaborazione?

Quanta importanza riveste per lei la comunicazione

«saltiamo inutili preliminari e andiamo al sodo». Il sodo, ovviamente, è il compenso dell’amministratore, il denaro, il costo per il condominio. Gli «inutili preliminari», assai meno ovvio, sono titoli di studio, pubblicazioni, corsi professionali ed esperienze professionali.

Contraddizioni Salpiamo dunque nell’isola che non c’è della selezione degli amministratori di condominio, tra opportunità mancate, lacrime di coccodrillo e potenziali benefici della selezione. Tra questi, i più importanti si riscontrano nell’efficienza gestionale messa a dura prova da un eccessivo turnover, la possibilità di monitorare il condominio e i suoi fabbisogni, l’introduzione di cambiamenti innovativi grazie all’individuazione dei giusti profili che aumentano la redditività. Sì, redditività. Perché quando si ha l’acume di scegliere un professionista preparato si ha anche la possibilità di accedere con più facilità a delle agevolazioni fiscali, a contratti vantaggiosi, ad assicurazioni 44 - CONDOMINIO SC

(tempistica e modalità)?

Come garantire una gestione trasparente?

Qual è l’ultimo corso di formazione cui ha partecipato?

Il suo studio si avvale di collaborazioni di altri professionisti?

Che cos’è per lei un condominio curato?

Nei condomini da lei amministrati, qual è il numero medio degli anni di permanenza in carica?

Le domande da non fare mai nel colloquio Ci potrebbe fare uno sconto?

A che titolo le riconosciamo un compenso di gestione straordinaria? in fin di conti si tratta di emettere e registrare due rate in più…..

L’amministratore è un dipendente del condominio. Lei è disponibile a fare esclusivamente quello che stabilisce l’assemblea senza alcuna autonomia e discrezionalità?

Il suo curriculum è troppo pretenzioso di titoli e competenze. Potrebbe alleggerirlo un po’?

Un amministratore vale l’altro. Sono tutti uguali. Perché dovrei scegliere lei che costa di più?

competitive, alla prevenzioni di spese legali e tanto di più. «Inutili preliminari» che si traducono in minori costi per il condominio.

I criteri Ma quali sono i binari da seguire per una corretta selezione? Innanzitutto, la selezione di un amministratore non dovrebbe mai essere né un punto all’ordine del giorno né, tantomeno, una sorta roulette russa fine a se stessa, ma il risultato di un processo di selezione inteso come strumento essenziale e programmato per favorire l’efficienza e la competitività del condominio. Il processo di selezione consta di quattro fasi: 1. La fase preliminare. È costituita dalla job analysis: consiste nel raccogliere le informazioni relative al ruolo lavorativo, identificando le mansioni e le competenze necessarie all’adempimento di tale ruolo. Si passa poi a delineare il profilo professionale focalizzando con precisione le attività e re-

sponsabilità legate alla posizione (job description). In questa fase è inoltre essenziale individuare le caratteristiche, competenze e prestazioni richieste che offrono valore aggiunto (person specification). Che cosa di tutto questo si fa in ambito condominiale? Nulla o quasi. Completamente trascurate, sottovalutate e quasi irrise sono le competenze e responsabilità legate alla posizione di amministratore di condominio. Semplicemente, non pervenute e, comunque, mai adeguatamente ponderate nella valutazione dell’aspetto economico. Per non parlare della palese diffidenza quando si tratta di individuare il valore aggiunto del professionista, che normalmente si manifesta nella gestione straordinaria. Su questo argomento si apre un’asta al ribasso indecorosa. Non si chiedono esperienze maturate e vantaggi competitivi, ma solo sconti, percentuali, numeri.

2. Il reclutamento. Attraverso il reclutamento si raccolgono le candidature dei soggetti. Si distinguono le fonti interne (quali sono le candidature presentate dai condòmini) dalle fonti esterne quali potrebbero essere le richieste avanzate alle associazioni di categoria. Peccato che quest’ultime, per non meglio precisate condizioni di equità tra gli associati, segnalino gli amministratori in base al codice di avviamento postale del condominio e dell’amministratore. Criterio di reclutamento da brividi! Non meno delle guerre di potere che si scatenano tra i condòmini nella presentazione delle diverse candidature.

3. Selezione e valutazione. Viene eseguito un primo screening dei curricula a fronte delle mansioni, seguito dall’identificazione di criteri di selezione e modalità di convocazione dei candidati. La fase di valutazione si caratterizza per le varie metodologie che il condominio

ha a disposizione, tra cui colloqui, interviste o risposte a questionari preimpostati. A tal proposito, non di rado i condòmini più solerti arrivano a mettere a punto una griglia di comparazione tra i candidati individuando delle priorità che sollevano più di qualche perplessità: numero di condomini gestiti, tipo di software utilizzato, numerosità del personale, numero di ore di reperibilità. Domande certamente non infondate, ma tutte incentrate su aspetti quantitativi che possono rilevarsi ininfluenti per valutare la qualità della prestazione. Il numero dei condomini non dice nulla se non sai quante sono le unità immobiliari dei singoli condomini e la struttura dello studio dell’amministratore. La stessa reperibilità 24 ore su 24 affidata a un call center esterno non è detto che sia sinonimo di qualità se poi non si riesce mai a parlare con l’amministratore.

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4. L’inserimento. Questa è l’ultima fase del processo di selezione. È un momento delicato, in cui da un lato è necessario assicurarsi che l’amministratore stabilisca una sorta di feeling professionale con il condominio, dall’altro che inizi da subito a sentirsi una parte integrante di esso senza essere soffocato dalle priorità, contenziosi ed emergenze di cassa.

La bacchetta magica non ce l’ha nessuno. Le parole d’ordine devono essere fiducia e programmazione. Parole semplici che nel mondo condominiale appaiono aliene.

Mirella Stigliano Amministratrice e scrittrice di libri in materia di condominio.

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PROFESSIONE LEGGI

I COMANDAMENTI DEL PROFESSIONISTA L'attività di amministratore di condominio è sempre più complicata.

E, soprattutto, è densa di regole imposte dal Codice civile, ma anche dalla deontologia stabilita dalle associazioni. Ecco le norme da seguire Daniela Zeba

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GLI OBBLIGHI

L

e attribuzioni dell’amministratore sono disciplinate dagli articoli 1129, 1130, 1131 c.c. Vi sono poi attribuzioni che derivano, oltreché da leggi speciali (per esesmpio, in materia di sicurezza impianti, prevenzione incendi) anche da altre norme, presenti nel codice e nelle sue disposizioni di attuazione.

Come l’articolo 1120 III comma c.c., che pone a carico dell’amministratore la convocazione di assemblea su richiesta di

un condomino interessato ad assumere una delibera assembleare per realizzare una determinata innovazione. Da tenere presente è pure l’articolo 1135 II comma c.c., che attribuisce all’amministratore il potere-dovere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria riferendone alla prima assemblea, nonché l’articolo 63 disp.att.c.c. che impone all’amministratore di comunicare i dati del condòmini morosi ai creditori non ancora soddisfatti.

Dati anagrafici L’articolo 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale dove si trovano i registri di cui ai numeri 6 e 7 dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Lo scopo di questa norma è chiaro: nella più assoluta trasparenza, fin dall’accettazione dell’incarico l’amministratore deve dichiarare chi è, dove è il suo studio, e dove è possibile prendere appuntamento e visionare i documenti del condominio, da parte degli aventi diritto.

La polizza L’amministratore deve presentare una polizza di assicurazione Rct per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (se è l’assemblea a richiederlo). In caso di lavori straordinari nel condominio, l’amministratore adeguerà il proprio massimale all’importo deliberato. L’articolo 1129 c.c. subordina tale obbligo a una delibera assembleare. Tuttavia, è buona norma che l’amministratore stipuli comunque una polizza professionale con primaria compagnia assicurativa, a prescindere, a propria tutela. Questo vale sia per il professionista alle prime armi che per l’amministratore più esperto.

La targa L’amministratore deve apporre una targa, accessibile anche a terzi, dove sono indicate le sue generalità e i recapiti, anche telefonici. Sempre nell’ottica della trasparenza, ciò può essere utile anche per eventuali comunicazioni delle forze dell’ordine o dei vigili del fuoco, che devono poter comunicare con facilità con chi rappresenta il condominio, in caso di necessità.

Il conto L’amministratore deve utilizzare un c/c bancario o postale, intestato al condominio, ove fare transitare tutte le somme ricevute (versamenti condòmini, rimborsi assicurazione) ed erogate (pagamenti ai fornitori). Seppur previsto per la prima volta dalla legge di riforma 220 del 2012, tale obbligo era già stato sancito dalla giurisprudenza di Cassazione ed era una pratica da sempre seguita dagli amministratori più attenti. Ogni condominio deve avere il proprio conto corrente.

Documentazione L’amministratore deve consegnare, alla cessazione dell’incarico, tutta la documentazione in possesso afferente al condominio e singoli condòmini ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi a interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. I documenti appartengono al condominio e ritardare od ostacolare le consegne all’amministratore subentrante, può prefigurare il reato di appropriazione indebita.

Riscossione L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Per sollecitare i morosi al versamento delle quote di loro spettanza, l’amministratore non ha bisogno di delibera assembleare, in quanto l’articolo 63 disp. att. c.c. recita: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di auCONDOMINIO SC - 47

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torizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori ancora non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini».

Quest’ultimo comma è particolarmente importante, in quanto il quadro che ne emerge è che i terzi possano senz’altro chiedere all’amministratore l’elenco dei morosi, e che solo in caso di esito infruttuoso dell’azione intrapresa contro questi ultimi (a cominciare da quelle sull’immobile di proprietà comprese), abbiano diritto, in virtù del principio di solidarietà di rivolgersi nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.

Il compenso L’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo a lui dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Inoltre, a pena di revoca l’ amministratore deve rendere il conto della sua gestione tramite la presentazione del rendiconto condominiale annuale all’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

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La revoca Gravi irregolarità fiscali e la mancata apertura del conto corrente (n.3 del XII comma dell’articolo1129) possono sancire la revoca dell’amministratore anche su iniziativa di un solo condòmino, autorizzato a chiedere l’assemblea per fare cessare la violazione o revocare il mandato. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Costituisce grave irregolarità a pena di revoca, che può essere disposta dall’autorità giudiziaria su iniziativa anche di un solo condomino, non rendere conto della gestione ai sensi del IV comma dell’articolo 1131 c.c. Altre gravi irregolarità a pena di revoca, che possono essere disposte dall’autorità giudiziaria su iniziativa anche di un solo condomino sono le seguenti: 1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3. la mancata apertura ed utilizzazione

del conto corrente del condominio; 4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini: solo attraverso un conto corrente per ogni condominio, utilizzato solo ed esclusivamente per le esigenze del condominio è possibile non generare confusione.

5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio: l’amministratore deve curare l’interesse generale e adoperarsi con ogni mezzo per la sua salvaguardia; 6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva: affidarsi ad un buon avvocato sia in questo caso che nel precedente, è fondamentale.

7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9), ovvero cura dei registri condominiali (di cui parleremo in seguito).

8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, all’accettazione dell’incarico.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Altri obblighi Secondo il dettato dell’articolo 1130 c.c., l’amministratore deve inoltre: 1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno

dei condòmini; 3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (manutenzioni ordinarie e manutenzioni preventive); 5. eseguire gli adempimenti fiscali: rispondere ad eventuali richieste degli uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; operare la ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio ai fornitori soggetti a ritenuta, nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore; elaborare ed inviare le certificazioni uniche ed i modelli 770; trasmettere agli uffici finanziari l’ammontare dei lavori straordinari e la relativa ripartizione nel caso di spese soggette a detrazione Irpef da parte dei condòmini.

6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.

8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; 9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, nell’ottica della più completa trasparenza e informazione; 10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini In giudizio Ex articolo 1131 c.c.: nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini. L’amministratore che non adempie

a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Responsabilità penale Il fondamento della responsabilità penale dell’amministratore risiede negli articoli 1130 n.3 e 4 e 1135 comma 2 c.c., norme che incardinano una posizione di garanzia da cui scaturisce l’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni. L’amministratore è infatti titolare ope legis, salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari, non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 nn.

3 e 4 c.c., ma anche del potere di «ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente» con l’obbligo di «riferirne nella prima assemblea dei condomini», ai sensi dell’articolo 1135, co. 2, c.c., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere (Cass., Sez. I, 19.6/7.8.1996, Vitale). Il detto obbligo trova, a tutela del generale interesse

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alla pubblica incolumità e indipendentemente dai rimedi civilistici, immediata e specifica sanzione in caso di inosservanza nell’articolo 677 c.p., fattispecie assorbente quella prevista dal precedente articolo 650 nell’ipotesi in cui i lavori necessari vengano individuati con un atto amministrativo.

Con altra recente sentenza l n. 34147 del 6 settembre 2012, è tornata ad occuparsi della responsabilità penale dell’amministratore di condominio. Il verdetto è simile a quello emesso in altre pronunce: l’amministratore di condominio è penalmente responsabile dei danni e delle lesioni subite da condòmini e da terzi per l’omessa manutenzione delle parti comuni. Ciò indipendentemente dal fatto che l’assemblea abbia o meno deliberato sul punto. Insomma secondo la Cassazione, l’amministratore deve attivarsi per eliminare i pericoli e non può trincerarsi dietro l’immobilismo dei condòmini.

Se questo appare l’orientamento prevalente, occorre affermare che il tema è controverso e che i giudici in materia non hanno assunto una posizione univoca. Secondo una parte della giurisprudenza, nel caso di mancata formazione 50 - CONDOMINIO SC

della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado dell’edificio che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi un’eventuale responsabilità penale a carico dell’amministratore del condominio per non avere attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in tal caso, su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa (Cassazione penale n.21401 del 10.2.2009).

Casi controversi Un’annotazione finale pare utile: eliminare il pericolo non vuol dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione, ma anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (per esempio, transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l’assemblea in merito al da farsi. Si pensi all’amministratore che, consapevole del pericolo derivante dal possibile distacco del cornicione, pur avendo informato l’assemblea non abbia i fondi necessari per ordinare un intervento risolutore a causa dell’inoperatività di quest’ultima. In questo caso, lo stesso amministratore sarà destinato

a essere sanzionato o potrà fare qualcosa per evitare tale ipotesi? Se ne è occupata la Cassazione penale, secondo la quale l’amministratore di condominio deve, «al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo, ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti» (Cass.

21 maggio 2009 n. 21401). In definitiva, il rappresentante dei condòmini non sarà imputabile laddove, pur di fronte all’immobilismo dell’assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell’edificio possa causare un rischio per l’incolumità delle persone.

REGISTRI CONDOMINIALI Tra i doveri attribuiti all’amministratore vi è anche il compito di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Lo prevede l’articolo 1130, I comma, n.

6 c.c., stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo di «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei ti-

tolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».

La privacy Anche nella tenuta del registro di anagrafe condominiale l’amministratore deve, ovviamente, attenersi al rispetto dei principi stabiliti dal Codice della privacy per quanto riguarda la raccolta ed il trattamento dei dati e delle informazioni riguardanti i condòmini. Egli deve, dunque, conciliare gli obblighi impostigli dal codice con il rispetto della normativa in materia di trattamento e protezione dei dati personali. La riforma del condominio stabilisce che in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei condòmini interessati, l’amministratore dovrà richiedere i dati con lettera raccomandata indirizzata agli stessi. In caso di omessa o incompleta risposta, lo stesso amministratore ha la facoltà di acquisire tali dati autonomamente ponendo il relativo costo a carico dei responsabili.

La richiesta di informazioni da parte dell’amministratore di condominio deve limitarsi solo alla comunicazione dei dati da inserire nel registro, senza che vi sia alcuno specifico obbligo, in capo ai condòmini, di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese.

Sembrerebbe che la raccolta di dati ulteriori rispetto a quelli previsti dall’articolo 1130 c.c. costituisca un trattamento illecito di informazioni personali, in quanto eccedente rispetto a quanto previsto

Anche nella tenuta del registro di anagrafe condominiale l’amministratore deve, ovviamente, attenersi al rispetto dei principi stabiliti dal Codice della privacy per quanto riguarda la raccolta ed il trattamento dei dati e delle informazioni riguardanti i condòmini dal Codice della privacy.

Sulla questione della tenuta del registro di anagrafe condominiale è intervenuta un recente provvedimento del Garante della Privacy, n. 106 del 19 febbraio 2015, che ha precisato, tra le altre cose, che la gestione e il trattamento dei dati da parte dell’amministratore di condominio deve in ogni caso avere particolare riguardo ai principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza.

I limiti Così, l’amministratore non potrà, per esempio, procurarsi una copia dell’atto di acquisto dell’appartamento condominiale al solo fine di reperire i dati necessari per la tenuta del registro in quanto, così facendo, porrebbe in essere

una condotta certamente censurabile in quanto in violazione delle norme in tema di privacy. L’interpretazione del Garante andrebbe invero coordinata con quanto disposta dall’articolo 63, comma V disp.att.c.c. che stabilisce che «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». La norma prescrive esplicitamente che, in caso di compravendita, vi è l’obbligo di inviare copia autentica del titolo. La prova documentale è essenziale per portare a conoscenza dell’amministratore l’avvenuta compravendita e non si può immaginare di eludere l’articolo 63, comma V disp. att. c.c. a seguito di interpretazione espressa dal Garante. Senza contare che negli atti di acquisto vi sono spesso trascrizioni e patti speciali essenziali ai fini della conoscenza da parte dell’amministratore dei diritti in capo all’unità immobiliare che sono stati trasferiti.

Registro di contabilità Le indicazioni delle condizioni di sicurezza previste sono da intendersi esclusivamente riferite alle parti comuni dell’edificio. L’articolo 1130 c.c. impone

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PROFESSIONE la tenuta, anche con modalità informatizzate del registro di contabilità su cui annotare, in ordine cronologico ed entro 30 giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita: si tratta di un registro di cassa nel quale indicare tutte gli importi versati dai condòmini o, comunque, introitati dal condominio a qualsiasi titolo, nonché gli esborsi effettuati in favore dei fornitori condominiali: il tutto da eseguirsi in modo tale da consentire una immediata verifica e una facile ricostruzione dell’andamento economico.

I tempi per la registrazione dei movimenti eseguiti sono abbastanza stretti e il puntuale svolgimento di tale incombenza impone all’amministratore di dotarsi di struttura operativa, in quanto l’omessa tenuta di questo registro legittima la sua revoca da parte sia dell’assemblea oppure del giudice, su istanza anche di un solo condomino (articolo 1129, comma XII c.c.).

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Registro dei verbali Nel registro dei verbali delle assemblee l’amministratore deve annotare anche quelli che non si è riusciti nemmeno a costituire per difetto delle maggioranze, oltre che tutte le deliberazioni assunte e le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne hanno fatto richiesta: è solo il caso di sottolineare che simili dichiarazioni devono avere la dote della sintesi e della sommarietà.

A tale registro deve essere allegato anche il regolamento di condominio e ciò comporta per l’amministratore l’obbligo di acquisirlo in versione ufficiale in modo da evitare possibili diverse interpretazioni da parte dei condòmini.

Nessun problema per il regolamento di natura contrattuale, perché sarà sufficiente recuperare il primo atto di acquisto a cui era stato allegato oppure, in ultima analisi, ricercarlo presso la conservatoria immobiliare in quanto trascritto.

Per quello assembleare si dovrà invece

reperire il verbale dell’assemblea che lo ha approvato. Compito non facile, soprattutto in quei condominii di remota costituzione, dove occorrerà solo confidare nella diligenza dei condòmini nel conservare la vecchia documentazione.

Registro di nomina Di nuova entrata con la riforma del condominio è il registro di nomina e di revoca dell’amministratore dove saranno riportati gli eventi riguardanti il conferimento dell’incarico e i suoi effetti patologici che andranno a interferire sulla sua durata annuale, appunto la revoca. Non potranno naturalmente mancare i provvedimenti di nomina o di revoca pronunciati dall’autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino. Sono comunque di registri, quest’ultimi due, che svolgono una funzione di pubblicità, così che loro mancata tenuta, sebbene non comportino sostanziali conseguenze per i condòmini, è vista dal nuovo legislatore

come sintomo di negligenza dell’amministratore e dunque, al pari della mancanza del registro contabilità come grave irregolarità nell’esecuzione del mandato, tale da giustificarne la sua revoca.

Registro delle liti Ai fini dell’osservanza dell’articolo 1130 c.c. comma IX, l’amministratore, per fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato delle eventuali liti in corso potrà ben aggiungere ai quattro registri di cui sopra anche il registro delle liti, dove annotare appunto ogni procedimento pendente in capo al condominio.

DEONTOLOGIA Non esiste un collegio o albo o ordine professionale sancito dalla legge che tuteli, guidi e sanzioni, in caso di necessità, l’amministratore. Vi sono, però, le associazioni professionali, che impongono ai propri iscritti regole deontologiche che devono ispirare e guidare la condotta degli amministratori associati.

Tali regole si ispirano a doveri di probità, dignità e decoro. L’amministratore deve fornire un chiaro esempio di rettitudine e di specchiata condotta civile e morale, anche al di fuori dall’esercizio della professione, in modo da mantenere alto l’apprezzamento della categoria.

L’amministratore deve svolgere la propria attività professionale con lealtà e correttezza. Nell’esercizio della sua professione, egli non deve perseguire interessi di natura economico-patrimoniale, per non violare i principi di indipendenza e di obiettività che sono propri del mandato. L’amministratore deve adempiere ai propri doveri professionali con la massima diligenza. È dovere fondamentale dell’associato mantenere la riservatezza sull’attività prestata e su tutte le informazioni che siano a lui pervenute nell’ambito dello svolgimento dell’incarico. L’amministratore è tenuto a garantire il rispetto della riservatezza professionale anche da parte dei propri collaboratori. Non deve accettare incarichi che sappia di non

poter svolgere con adeguata competenza e organizzazione di mezzi e persone.

L’accettazione di un determinato incarico professionale fa presumere la competenza a svolgerlo, nel caso di sopravvenuta difficoltà deve informare il proprio cliente che potrà valutare la sua sostituzione con altro professionista. È dovere dell’amministratore curare costantemente la propria preparazione professionale, conservando ed accrescendo le conoscenze con particolare riferimento ai settori nei quali svolge l’attività. L’amministratore è tenuto a mantenersi aggiornato sulle normative in vigore e nel rispetto del regolamento dei crediti formativi approvato dall’associazione. È vietata la divulgazione di dati che riguardano terze persone e nominativi dei clienti in conformità al T.U. D. Lgs. n. 196/2003.

L’amministratore deve astenersi dal ricorrere a mezzi incompatibili con la dignità professionale per ottenere nuovi incarichi. Non deve esaltare le proprie qualità a scapito degli altri concorrenti o fornire vantaggi o assicurazioni esterne al rapporto professionale. Deve comportarsi con i colleghi secondo i principi e le regole generali della libera concorrenza con particolare attenzione a che non abbiano a crearsi motivi di contrasto personale.

Indipendentemente dalle disposizioni civili e penali, l’amministratore deve

evitare di usare espressioni sconvenienti ed offensive nei confronti dei colleghi. Il professionista deve mantenere sempre nei confronti dei colleghi un comportamento ispirato al rispetto, correttezza e lealtà. Chi riceve la richiesta di amministrare uno stabile, prima di dare il proprio assenso, avrà cura acquisire tutte le informazioni necessarie al fine di effettuare una corretta valutazione delle problematiche esistenti.

Le disposizioni specifiche qui elencate costituiscono esemplificazioni dei comportamenti più ricorrenti: l’elenco è da intendersi quindi esemplificativo e non esaustivo. In caso di violazione delle disposizioni summenzionate, le associazioni possono giustamente prevedere richiami, sanzioni ed eventualmente anche l’espulsione dell’amministratore recidivo, in casi di particolare gravità.

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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DIRITTO & ROVESCIO IBRIDI

TUTTI IN VACANZA NEL CONDHOTEL Condominio + hotel, cioè un edificio misto, che abbina camere d’albergo e appartamenti che si possono acquistare come seconda casa. Con annessi i classici servizi disponibili in un albergo. Ecco che cosa prevede la legge Pietro Maria DI Giovanni

I

n sede di conversione in legge del D.L. 23/2020 (cosiddetto decreto Liquidità) è stato introdotto l’articolo 6-bis, che prevede una interessante agevolazione di rivalutazione fiscale a titolo gratuito a favore di alberghi, stabilimenti termali e attività ludicoricettive in genere. La nuova norma è stata emanata con la finalità di abbattere il carico fiscale, ma potrebbe essere un utile strumento per favorire la costituzione dei condhotel.

La genesi normativa In Italia il condhotel ha fatto la sua prima apparizione nel 2014: l’articolo 10 del decreto legge 31 maggio 2014 n. 83 convertito nella legge 29 luglio 2014 n. 106, nel delineare la necessità di aggiornare gli standard minimi, uniformi in tutto il territorio nazionale, dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche, ha previsto che tale attività sia estesa anche ai condhotel e agli alberghi diffusi. Si é trattato di una enunciazione programmatica e di principio, nella quale il legislatore non si è neppure premurato di fornire la definizione del nuovo istituto, che rinviava a un decreto attuativo il compito di specificare nel dettaglio tali standard, nell’ottica di una più ampia attività

di promozione e miglioramento della qualità dell’offerta ricettiva nazionale al fine di accrescere la competitività delle destinazioni turistiche e promuovere l’incremento della loro efficienza energetica.

Riqualificazione Con il successivo decreto Sblocca Italia si è dato rinnovato vigore al progetto di riqualificazione delle strutture alberghiere esistenti. L’articolo 31 del decreto recupera la finalità di riqualificazione del patrimonio immobiliare alberghiero e al fine di incentivare tali attività rimette a un successivo decreto regolamentare le condizioni di esercizio dei condhotel. La norma fornisce anche la prima definizione di condhotel: «Intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati». Si rinviava, inoltre, alla emananda disciplina, l'individuazione dei criteri per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti finalizzati alla realizzazione dei condhotel.

Alle enunciazioni di principio è stato dato seguito con il decreto del Presi-

dente del Consiglio 22 gennaio 2018, che ha definito l'ambito di applicazione delle nuove disposizioni lasciando alle Regioni un anno di tempo per adeguare le disposizioni regionali interessate dalla nuova disciplina. Le regioni alla spicciolata hanno adeguato la propria normativa: molte regioni si sono limitate a includere il condhotel all'interno del novero delle strutture alberghiere. Qualcuna ha solo preso atto della nuova normativa, altre hanno esteso la facoltà di trasformazione a strutture diverse dagli alberghi, poche hanno emanato una disciplina di dettaglio che, nella maggior parte dei casi, è rimasta sulla carta priva dei regolamenti attuativi.

Identikit Per effetto delle ricordate disposizioni regolamentari emanate nel 2018, il condhotel è definito come un esercizio alberghiero aperto al pubblico composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse. Ciascuna struttura può essere composta da camere destinate alla ricettività e unità abitative a destinazione residenziale dotate di servizio autonomo di cucina. Al fine di recuperare risorse per la riqualificazione delle strutture esistenti è consentito, in deroga ai vincoli di destinazione ricettiva alberghiera esistenti, di alienare parte della struttura creando unità abitative a destinazione residenziale, fermo restando che la superficie complessiva di tali unità non può essere superiore al 40% del totale di quella netta destinata alle camere.

All’esito dell’intervento di riqualificazione, il legislatore nazionale ha previsto che le camere residue, al netto delle unità abitative a uso residenziale, dovranno essere almeno sette e potranno essere ubicate in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, purché collocate nel medesimo comune e a una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento.

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DIRITTO & ROVESCIO

Portineria unica La gestione dell’esercizio derivato da tale trasformazione dovrà essere unitaria e dovrà garantire la fornitura di servizio di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale; oltre ad alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto in favore sia delle camere destinate alla ricettività sia delle unità abitative a destinazione residenziale sebbene dotate di servizio autonomo di cucina.

La gestione dell’esercizio deve essere garantita, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente, per un periodo minimo di dieci anni dall’avvio dell’esercizio di condhotel, ovvero per la durata minima prevista nel contratto di trasferimento delle unità abitative a uso residenziale. Le unità abitative ricavate con esclusiva destinazione residenziale e, quindi, con esclusione di qualsiasi altra destinazione, sono destinate alla vendita al fine di finanziare interventi di riqualificazione la cui realizzazione comporti per l’esercizio alberghiero l’acquisizione di requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita.

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Classificazione Il parametro di classificazione è l’elemento attraverso il quale si dovrà valutare la fattibilità dell’intervento di trasformazione: secondo la previsione normativa si potranno trasformare le strutture alberghiere con classificazione pari ad almeno una stella e all’esito dell’intervento di riqualificazione la struttura dovrà conseguire una classificazione minima di tre stelle. Unica eccezione è data dagli esercizi in possesso di una classificazione di quattro stelle o superiore già prima dell’intervento per i quali non è prevista la necessità di conseguire, a seguito dell’intervento di ristrutturazione, una classificazione migliorativa.

Le problematiche da risolvere: il delicato equilibrio tra la gestione della struttura alberghiera e quella delle parti comuni. La presenza sotto lo stesso tetto di unità immobiliari autonome rispetto alla gestione alberghiera pone problematiche nuove che il legislatore ha del tutto ignorato. Infatti, nell’ipotesi del condhotel alcuni aspetti di gestione delle parti comuni sono obbligatoriamente rimessi al gestore della struttura, ma gli obblighi che gravano su quest’ultimo sono limitati all’erogazione di servizi alberghieri: che cosa succede se c’è necessità di rifare una facciata, di ripristinare un impianto comune o il tetto del fabbricato ?

Diritti e obblighi Nel silenzio della disciplina legislativa, sia nazionale che regionale, sarà l’autonomia della parti che dovrà disciplinare con chiarezza diritti e obblighi del gestore che dei proprietari delle unità immobiliari: non va dimenticato che il condhotel, così come disegnato dal legislatore nazionale, è cosa ben diversa dalle strutture di altri Paesi in cui il gestore è l’unico proprietario dell’intera struttura e mette a disposizione servizi alberghieri differenziati per quel che riguarda l’offerta ricettiva (camere, suite o interi appartamenti).

L’istituto pensato dal legislatore nazionale è un un vero e proprio condominio e, in quanto tale, deve fare i conti con tutta la disciplina di tale istituto: assenza di autonomia patrimoniale, disciplina della comunione laddove applicabile, e princìpi propri del diritto condominiale (assemblee, maggioranze, tabelle millesimali, beni e servizi comuni), rappresentanza (ruolo e compiti dell’amministratore). L’atto con il quale saranno cedute le unità immobiliari dovrà contenere tale disciplina, ovvero far riferimento a uno stumento regolamentare che delinei i compiti del gestore dei servizi comuni operando una scelta precisa sui compiti che gli sono riservati: qualcosa di più di un semplice albergatore, certamente un amministratore, finanche un facility manager, integrato nella struttura di gestione, che possa affiancare l’albergatore per occuparsi non della gestione dei servizi, bensì del solo immobile relazionandosi con la proprietà delle unità immobiliari.

Centralità Questo regolamento dovrebbe ripristinare la centralità dell’utilizzazione dell’unità abitativa da parte del proprietario, in tal modo aumentando l’interesse per un investimento che garantirebbe la possibilità di acquistare un appartamento con tutti i vantaggi derivanti dai servizi comuni offerti dal gestore della struttura. Per esempio, per incentivare l’uso delle unità abita-

tive interne ai condhotel con finalità residenziali, si potrebbe prevedere l’erogazione anche di servizi di natura assistenziale e/o sanitaria, mutuando dalle esperienze fatte in ambito condominiale.

Infatti, nel Nord Italia, alcuni amministratori hanno proposto l’implementazione di servizi comuni certamente atipici per un condominio, quali il servizio di lavanderia o la badante condominiale, cioè un'assistente a disposizione dei condòmini specie quelli più anziani, per assicurare diversi servizi (accompagnamento, assistenza para-sanitaria, disbrigo pratiche amministrative). La possibilità di erogare questi servizi attraverso il gestore unico potrebbe costituire un incentivo all’acquisto delle unità immobiliari in condhotel.

Costo zero La norma introdotta dal Decreto Liquidità risponde alla finalità di aiutare le imprese che operano nel settore del

turismo, duramente colpito dagli effetti del covid-19. Le imprese che operano nel settore turistico e termale, costituite in forma di società di persone, di capitali e ditte individuali, possono così godere di una rivalutazione a costo zero destinata ad avere effetti sia civilistici che fiscali.

Tale operazione, effettuata anche in deroga ai criteri per la rivalutazione previsti dall’articolo 2426 del Codice civile e da ogni altra disposizione di legge vigente in materia, interessa i beni di impresa e le partecipazioni, a esclusione dei cosiddetti beni merce, cioè beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019. La norma prevede che la rivalutazione possa essere effettuata nel bilancio 2020 o 2021 o in entrambi, deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea e deve essere annotata nel relativo inventario e nella nota integrativa.

L’operazione è a costo zero in quanto il terzo comma della norma in esame prevede che sui maggiori valori dei beni e delle partecipazioni iscritti in bilancio per effetto della rivalutazione non è dovuta alcuna imposta sostitutiva o altra imposta e tale maggior valore si considera riconosciuto, ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, a decorrere dall’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita.

Patrimonializzazione Il saldo attivo di rivalutazione deve essere, però, imputato al capitale e accantonato in una specifica riserva di patrimonio netto in sospensione di imposta, con esclusione di ogni diversa utilizzazione. Ma può essere affrancato, in tutto o in parte, con il pagamento di una imposta sostitutiva Ires e Irap nella misura del 10%. Gli effetti di tale rivalutazione sono molteplici: in primo luogo la possibilità di godere degli am-

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DIRITTO & ROVESCIO

mortamenti sui valori rivalutati. In secondo luogo, un evidente rafforzamento patrimoniale grazie all’emersione di plusvalori che diversamente potrebbero essere acquisiti e all’iscrizione di una riserva di patrimonio netto in sospensione d’imposta.

Al fine di conservare l’effetto del rafforzamento patrimoniale derivato dalla rivalutazione, il sesto comma della norma in esame prevede che in caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci o di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni oggetto di rivalutazione, prima dell’inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o delle minusvalenze la rivalutazione non ha efficacia.

Tale disposizione, che nell’ambito della ratio del Decreto Liquidità si giustifica per le sue finalità antielusive, appare difficilmente compatibile con la disciplina del condhotel la quale invece, consente la cessione di parte della struttura al fine di conseguirne un migliore apprezzamento sul mercato del turismo mediante un upgrade del suo 58 - CONDOMINIO SC

parametro di classificazione. A ciò si aggiunga che il contratto di cessione della singola unità immobiliare può prevedere la possibilità di destinarla dal privato a impiego alberghiero per il tramite del gestore unico: in tal caso si modificherebbe soltanto l’intestazione della proprietà della porzione immobiliare, che sebbene ceduta non sarebbe sottratta alla finalità alberghiera dell’intera struttura.

L’aspetto fiscale La rivalutazione dei cespiti determinerebbe un abbattimento delle plusvalenze in sede di cessione delle porzioni immobiliari e, quindi, libererebbe risorse da destinare a implementare i parametri di classificazione alberghiera, nonché a sostenere gli altri oneri previsti dalla trasformazione dell’originaria struttura alberghiera in condhotel (per esempio, si ricorda che per effetto dell’eliminazione del vincolo a destinazione alberghiera, saranno dovuti ai singoli Comuni gli oneri di urbanizzazione).

Si impone, pertanto, un coordinamento tra le due disposizioni, al quale il legislatore di questi tempi di pandemia non ha certamente pensato, anche attraverso un intervento chiarificatore dell’Agenzia

delle Entrate: dalla possibilità di rivalutare i cespiti aziendali a costo zero prima di procedere alla loro trasformazione in condhotel potrebbe arrivare l’impulso decisivo per la diffusione di tale nuovo istituto, con indubbio vantaggio per il comparto del turismo, che sarebbe in grado di migliorare l’offerta ricettiva e attrarre, così, maggiore e più qualificata clientela per i settori interessati dal refurbishment delle strutture esistenti non soltanto sul piano dell’edilizia e per gli amministratori condominiali che, con le loro capacità professionali, sono il naturale trait d’union tra i gestori dei servizi alberghieri ed i soggetti che acquisteranno in proprietà esclusiva le unità immobiliari che costituiranno il condhotel.

Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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Isolamento termico, eliminazione dei rumori molesti, infiltrazioni: le soluzioni offerte dai moderni materiali sono molte. Ma per ottenere un risultato positivo è necessario utilizzare quelle giuste per ogni problema da risolvere.

Ecco quali rimedi scegliere, caso per caso di Cristiano Vassanelli *

L

o sfruttamento di fonti energetiche di origine fossile, accoppiato a una richiesta di energia in continuo incremento, sta mettendo in crisi le stime effettuate in passato sulle capacità di limitazione del fabbisogno energetico del comparto edile. L’energia consumata per il riscaldamento invernale, ma soprattutto quella adibita a soddisfare la richiesta per il raffrescamento estivo, sta raggiungendo limiti superiori alle previsioni con velocità di incremento che si potrebbe definire quasi esponenziale.

Da stime effettuate a livello mondiale (secondo quanto riportato nel rapporto dell’International Energy Agency), i consumi di energia elettrica sono oggi responsabili del 10% del consumo globale e raggiungono volumi al limite della sostenibilità. Basti pensare che sono presenti 1,6 miliardi di apparecchi per il raffrescamento estivo e che, considerando l’aumento demografico, le previsioni per il 2050 indicano un ulteriore incremento di tali apparecchiature, capaci di raggiungere un totale di 5,6 miliardi di unità.

Allarme collasso Nei prossimi anni, quindi, sarà sempre più stringente la necessità di porre un limite ai consumi, per non creare un collasso delle forniture elettriche nei Paesi più industrializzati ed in quelli in via di sviluppo. Affinché si possa pensare di fermare questa sorta di emorragia energetica, sarà necessario intervenire agendo su diversi fronti: i produttori di sistemi di raffrescamento saranno forzatamente costretti a trovare il modo di incrementare il rendimento di tali apparecchiature e il comparto edile dovrà portare avanti con un deciso aumento di velocità il percorso virtuoso di incremento dell’isolamento termico degli edifici.

A livello nazionale dal 2006 a oggi si sono succeduti molteplici aggiornamenti legislativi e normativi, resisi necessari per il continuo peggiorare delle problematiche energetiche e

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SPECIALE 1

h vent, 4%

h par, 34%

h soff, 26%

h ing, 2%

h pav, 16%

h fin, 9%

h pont, 6%

2

h gar, 3% Diagramma a torta della distribuzione delle dispersioni dell’involucro e della ventilazione dell’alloggio

dal primo gennaio 2019 è entrato in vigore l’ultimo aggiornamento sui limiti di Legge nazionali, rivolto sia alle prestazioni dell’involucro che al rendimento degli impianti. Le dispersioni energetiche imputabili all’involucro esterno di un edificio pesano sull’economia dei consumi energetici in modo evidente ed è per tale ragione che il comparto edile è, assieme al trasporto e l’industria, uno dei tre player su cui tutti gli Stati stanno ponendo grande attenzione e da cui potremmo ottenere risultati tangibili in termini di risparmio energetico e limitazione dell’impatto ambientale.

Dispersione record Se prendiamo ad esempio in considerazione un piccolo edificio monofamiliare sorto negli anni Cinquanta o Sessanta, sprovvisto quindi di particolari attenzioni rivolte all’isolamento termico e procediamo al calcolo delle dispersioni termiche delle pareti perimetrali, del pavimento e della copertura, i valori che si ottengono possono raggiungere percentuali molto elevate, che si aggirano attorno al 75%, come mostrato nel diagramma a torta nella pagina, esemplificativo di una casistica simile nel Comune di La Spezia.

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Per limitare il flusso termico negativo è di fondamentale importanza procedere a un isolamento dell’involucro in grado di limitare, in base alle necessità stagionali, le dispersioni energetiche verso l’esterno, mantenendo o garantendo un corretto equilibrio termo-igrometrico degli ambienti. La prima fondamentale valutazione infatti, deve essere effettuata sull’obiettivo di isolamento imposto dalle condizioni climatiche. Giusto per intenderci, Brunico e Catania non hanno le stesse necessità: la prima dovrà avere capacità di isolamento più spiccate per il regime invernale, mentre per la seconda sarà esattamente il contrario.

Già questo primo assunto può portare a considerare diverse tipologie di materiali presenti sul mercato, favorendo per le problematiche estive, murature massive e isolanti con elevato valore di potere calorifico o calore specifico. Ma andiamo per gradi. I sistemi costruttivi con cui possiamo limitare le dispersioni energetiche dell’involucro di un edificio sono molteplici e dipendono, in estrema sintesi, dalla destinazione d’uso dell’alloggio oltre che dagli eventuali vincoli architettonici o urbanistici e dall’impatto economico dell’intervento.

3

A grandi linee potremmo così suddividere le varie filosofie: 1. Isolamento dall’esterno (isolamento a cappotto). Idoneo in tutti i casi di destinazione d’uso permanente (residenziale, uso uf-

ficio, scolastico, ospedaliero), non particolarmente consigliato se la necessità è di avere ambienti caldi in poche decine di minuti.

2. Isolamento in intercapedine (anche detto muro a cassetta).

Idoneo in tutti i casi di destinazione d’uso (residenziale, ufficio, scolastico, ospedaliero), ma devono essere corretti i ponti termici dovuti alle strutture (in cemento armato, legno o altro).

3. Isolamento dall’interno (isolamento a cappotto interno).

Spesso utilizzato in interventi di ristrutturazione, perfetto per ambienti a destinazione d’uso saltuaria, a meno di notevoli spessori è deficitario sulla limitazione dei ponti termici.

Come è possibile intuire da questa breve panoramica, le soluzioni disponibili sul mercato sono molte e le possibilità di proporre soluzioni miste tra i sistemi costruttivi, sono praticamente illimitate. Prescindendo al momento dalle problematiche legate all’impatto economico, le scelte progettuali dipenderanno da una serie di valutazioni che partendo dalla necessità di fornire un corretto livello di isolamento termico, allineato con le richieste di legge, non dovranno dimenticare le necessità che riguardano altre tematiche, tra le quali l’isolamento acustico dai rumori esterni, la durabilità, la sostenibilità ambientale e la resa estetica.

Il più gettonato La soluzione più sfruttata ad oggi, sia per le nuove costruzioni che per l’efficientamento energetico del parco immobiliare esistente, è senza ombra di dubbio il sistema di isolamento a capotto esterno. Tale sistema costruttivo, a fronte di un costo sicuramente superiore rispetto al tradizionale muro a cassetta con isolamento in intercapedine, è in grado di fornire elevatissimi livelli di resistenza termica e ottimi valori di sfasamento azzerando ogni potenziale ponte termico, passando

davanti a ogni disomogeneità delle costruzioni (pilastri, solai o altro) e mantenendo corretti livelli di traspirabilità alle murature, legati alla scelta della tipologia e alla costituzione interna dell’isolante prescelto e ai materiali con cui si effettueranno le finiture.

Per le finiture esterne, argomento caldo a seguito delle prime indiscrezioni trapelate sulla prossima Legge di Bilancio 2020, in cui sembra verrà introdotto un

I sistemi costruttivi con cui possiamo limitare le dispersioni energetiche dell’involucro di un edificio sono molteplici e dipendono, in estrema sintesi, dalla destinazione d’uso dell’alloggio oltre che dagli eventuali vincoli architettonici o urbanistici e dall’impatto economico dell’intervento nuovo piano di incentivazione riferito al mercato delle facciate dei fabbricati a destinazione d’uso residenziale, con la possibilità di accedere alle detrazioni fiscali del 90% fino a un importo massimo di 96 mila euro di investimento.

Esistono invece alcune interessanti proposte volte alla limitazione del surriscaldamento delle superfici orizzontali e verticali e di conseguenza dei consumi energetici estivi, tramite l’applicazione di vernici e rivestimenti impermeabilizzanti riflettenti, capaci di respingere la radiazione infrarossa con percentuali che possono arrivare a sfiorare il 90%. A patto che l’esecuzione sia effettuata con estrema attenzione seguendo le indicazioni dei produttori in merito al numero e alla tipologia di fissaggi meccanici, oltre alle altre norme di buona pratica ormai di conoscenza comune, la soluzione a cappotto non ha particolari controindicazioni tranne nei casi di ristrutturazioni di edifici

esistenti in cui non è possibile usufruire di extra spessori esterni per questioni legate alla distanza con altri edifici.

L’alternativa Nei casi di edifici esistenti e in tutte le situazioni in cui la richiesta è di poter variare velocemente la temperatura interna di un ambiente, la soluzione più praticata è il rivestimento a cappotto interno. Deve essere eseguito con le medesime tecniche del cappotto esterno (avendo cura di prevedere uno strato di barriera al vapore verso il locale riscaldato) o in alternativa con i sistemi costruttivi a secco su telaio metallico (contropareti), con isolamento in intercapedine e finitura costituita da lastre di gesso rivestito o gesso-fibra, dotate di elemento di controllo del vapore.

Tali interventi potranno essere eseguiti sia con pannelli pre-fabbricati composti da una lastra in gesso rivestito (detto anche cartongesso) accoppiata con uno strato di isolamento termico in polistirene espanso (Eps), estruso (Xps), fibre minerali (roccia o vetro) o naturali (legno, canapa o cotone) con spessore da valutare sempre con il supporto di un tecnico incaricato, che con strutture metalliche di sostegno dotate di intercapedini da riempire sempre con le medesime tipologie di pannelli adibito ad isolamento termico.

La terza via In campo di ristrutturazioni e risanamenti energetici, nei casi di pareti perimetrali dotate di intercapedine sta prendendo piede la tecnica dell’insufflaggio di materiali isolanti a base fibrosa, tra cui le fibre minerali e la fibra di cellulosa, materiali dotati di buona capacità termica in grado di incrementare l’isolamento termico senza lo svantaggio di limitare le superfici calpestabili. Esecutivamente la tecnica dell’insufflaggio può essere adottata vantaggiosamente sia per le pareti perimetrali sia per i sottotetti non abitabili (le vecchie soffitte o granai tanto per intenderci), con piccole differenze in

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SPECIALE merito alla resa isolante della soluzione, decisamente ottima per i sottotetti ma meno risolutiva per le pareti perimetrali, in quanto non può sanare le problematiche dei ponti termici dovuti alla presenza di eventuali pilastri e solai e l’isolamento sarà comunque sprovvisto di una regolazione della migrazione del vapore, qualora dovesse essere ritenuta necessaria.

In cima a tutto Per gli elementi strutturali di copertura, siano essi piani o a falde, le tecniche d’intervento si basano sulle medesime filosofie già adottate per le pareti perimetrali. Quando attuabile, la soluzione migliore è sempre rappresentata da un rivestimento della copertura a partire dall’esterno (quindi una specie di cappotto per la copertura), capace di eliminare eventuali ponti termici. In caso non fosse economicamente vantaggioso o possibile intervenire dall’esterno, si procederà andando a rivestire l’intradosso del solaio di copertura applicando un rivestimento a controsoffitto o meglio ancora, nei casi in cui esista un vano sottotetto, andando ad intervenire sull’estradosso del solaio con pannelli di isolamento termico o in alternativa, prodotti insufflati come la fibra di cellulosa o le fibre minerali e spruzzati come la schiuma poliuretanica. Per quanto concerne invece le problematiche di risanamento energetico del solaio contro terra o verso un vano freddo (scantinato o autorimessa), nel primo caso l’unica soluzione percorribile è rappresentata dall’inserimento di uno strato di isolamento termico a pannelli al di sotto del piano di calpestio, con le conseguenti problematiche relative alla perdita di altezza, mentre nel secondo caso sarà possibile intervenire all’intradosso del solaio (cioè dal vano interrato) con un rivestimento a soffitto che dovrà prevedere tipologie di isolanti specifici, tenendo conto anche dei vincoli dettati dalla legislazione in materia di protezione dal fuoco.

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New entry In tema di isolamento termico il mercato sta registrando continue novità, alcune assolutamente interessanti ed innovative, come gli isolanti di derivazione aerospaziale e quelli a cambiamento di fase, altre di più difficile definizione che propongono interventi risolutori in pochi millimetri, in grado di fornire le stesse prestazioni di un cappotto di spessore elevato. In tale contesto diventa fondamentale acquisire le competenze necessarie ad evitare amare sorprese. Attenzione, quindi, a come sono dichiarati i valori della conduttività termica ʎ dei materiali isolanti, che dovrebbe essere sempre riferita a una norma tecnica di riferimento e presentare caratteristiche di ripetibilità (il valore dichiarato dal produttore indicato con ʎd dovrebbe essere l’espressione di una campionatura di produzione anche indicato con il simbolo ʎ90/90).

I calcoli giusti Non dimentichiamo, infine, che per passare dalla conduttività dichiarata ʎd o ʎ90/90 a quella che dovremmo ritenere corretta per le valutazioni di calcolo, detta conduttività di progetto ʎp, sarà sempre necessario effettuare un’indagine per prevedere l’effetti-

va destinazione d’uso considerando i tre coefficienti di correzione riportati all’interno della norma Iso 10456, che considerano l’invecchiamento, la presenza di umidità e il gradiente di temperatura.

Incremento dell’isolamento acustico Con l’incremento dei ritmi della nostra esistenza quotidiana, portati al limite della frenesia, un momento di relax e riposo al termine di una lunga e stressante giornata lavorativa è tra le necessità più incombenti dei nostri tempi. Il comfort acustico e, di conseguenza, la tutela della privacy all’interno delle nostre abitazioni, è quindi da considerarsi una tra le caratteristiche salienti che un edificio deve essere in grado di garantire ai potenziali acquirenti, oltre a essere un parametro con cui si valuta la salubrità degli ambienti di vita, pariteticamente alle altre necessarie imposizioni igienicosanitarie.

A livello legislativo nazionale è in vigore da molti anni un decreto (Dpcm 5/12/1997) che stabilisce i livelli di comfort acustico minimo che ogni abitazione dovrebbe essere in grado di fornire come forma di protezione degli inquilini dai rumori provenienti sia dall’interno dell’edificio che dall’ester-

CONDUTTIVITÀ TERMICA DICHIARATA DAL PRODUTTORE ʎd

no. Tale impianto di legge, sia chiaro, non chiede e non si prefigge come obiettivo l’ottenimento di un livello di comfort che possa essere lontanamente paragonabile al silenzio, ma chiede di limitare l’inquinamento acustico quanto basta per garantire un livello minimo di qualità nelle costruzioni.

Troppi decibel Nonostante i principi fisici di propagazione del rumore siano noti ed esista da anni un decreto legge che determina e impone dei limiti prestazionali, il panorama nazionale in materia di edifici acusticamente efficienti ed efficaci è ancora troppo scarno e la sua applicazione sul territorio potrebbe essere definita a macchia di leopardo, limitata a una percentuale del costruito che purtroppo non possiamo ancora ritenere sufficiente. In estrema sintesi, l’obiettivo del raggiungimento di un minimo comfort acustico non è ancora definitivamente entrato a far parte dello standard delle costruzioni.

Esistono quindi un’enormità di edifici sprovvisti di requisiti acustici minimi, la maggioranza per questioni legate all’anno di costruzione (quelli costruiti prima dell’entrata in vigore del Dpcm 5/12/1997 del 20/02/1998) e una percentuale legata invece alle difficoltà progettuali, esecutive e derivanti da vincoli architettonici, paesaggistici oltre all’indifferenza ed alla scarsa sensibilità al problema di qualche attore del processo di edificazione.

E se, malauguratamente, ci trovassimo a vivere in uno dei tanti edifici acusticamente scadenti? In quegli appartamenti figli della corsa al mattone degli ultimi vent’anni, dove riusciamo «a sentire i pensieri» dei nostri vicini,

UNI 10456

dove una corsa dei giocosi bambini del nostro vicino ci porta a pensare al terremoto, dove lo sciacquone del quarto piano sembra quello di casa nostra, ma noi abitiamo a piano terra e dove la protezione dai rumori esterni è talmente scadente che quando passa un autobus sembra che stia decollando un Jumbo? In queste situazioni disperate che cosa possiamo fare? Dobbiamo gettare la spugna?

I rimedi Fortunatamente No. Grazie alla ricerca e allo sviluppo di soluzioni volte a limitare il problema rumore, effettuato da un nutrito gruppo di aziende pro-

In tema di isolamento termico il mercato sta registrando continue novità, alcune assolutamente interessanti ed innovative, come gli isolanti di derivazione aerospaziale e quelli a cambiamento di fase, altre di più difficile definizione che propongono interventi risolutori in pochi millimetri duttrici impegnate nella produzione e nella commercializzazione di soluzioni di bonifica acustica rivolti al mondo dell’edilizia civile, è oggi possibile scegliere tra molteplici opportunità in grado di limitare fino a eliminare i disturbi da rumore, intervenendo sui vari elementi del fabbricato in base alle necessità e alle disponibilità operative oltre che economiche.

CONDUTTIVITÀ TERMICA DI PROGETTO ʎp

Prima di addentrarci nella descrizione delle opportunità e delle modalità di posa in opera delle stesse, è fondamentale fare qualche premessa e chiarire qualche questione affinché nessun lettore possa rimanere scottato a seguito di un'errata o troppo frettolosa valutazione del suo disturbo da rumore.

Tutte le tipologie di rumori a cui siamo sottoposti nel nostro vivere quotidiano, vengono percepite dal nostro apparato uditivo sotto forma aerea, cioè attraverso la variazione di pressione che il fenomeno fisico acustico crea nell’aria. Un rumore dovuto al volume elevato della radio del vicino, piuttosto che quello dello sciacquone dello scarico o quello che è percepito a seguito del camminare di chi vive sopra alla nostra testa o, infine, ai rumori da traffico che entrano nelle nostre case, hanno origine completamente differente. Ma la medesima tipologia di percezione.

Capire l’origine Con diverse cause scatenanti, spesso in commistione tra loro, diventa fondamentale avere la certezza della natura di un rumore prima di procedere a qualsiasi intervento. E questo per evitare di porre in opera degli interventi, magari invasivi e costosi, senza ottenere poi il giusto compenso in termini di comfort. Una volta stabilito con ragionevole certezza il tipo di rumore disturbante, eventualmente grazie all’ausilio di un tecnico esperto, sarà possibile procedere nella ricerca della soluzioni e sarà ulteriormente possibile procedere mettendo in atto differenti tecniche di bonifica acustica all’interno delle abitazioni come di seguito riassunto e presentato.

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SPECIALE

Pareti divisorie tra unità abitative Quando il disturbo da rumore è dovuto al vociare dei vicini o al rumore di un impianto idraulico passante all’interno della parete che divide gli alloggi, la tecnica d’intervento maggiormente sfruttata in ambito di bonifica acustica è quella della controparete. Si tratta di costruire un’ulteriore parete addossata a quella esistente, interponendo degli strati di materiali fibrosi, affinché la trasmissione dell’energia di pressione sonora proveniente dall’altro lato della parete possa diminuire disperdendosi tra gli elementi ulteriormente posizionati tra le abitazioni.

La prima valutazione necessaria per la scelta della tipologia di intervento è relativa alla capacità di portata del solaio su cui erigere la contro-parete. Se il solaio è di tipologia massiccia, in getto di calcestruzzo o in latero-cemento, non si presentano problemi. Ma se i solai sono di tipologia leggera, tipo quelli in struttura lignea o altre soluzioni, va effettuata un’attenta valutazione della distribuzione dei carichi al fine di evitare possibili problematiche strutturali, che potrebbero ledere la statica dell’intero edificio o solamente creare problemi di fessurazioni nell’appartamento sottostante a quello in sede di intervento.

Le possibilità esecutive sono molte e dipendono dalle tipologie di materiali

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prescelti e dalla destinazione d’uso dei locali oggetto d’intervento. Potremmo grossolanamente suddividere le modalità d’intervento in due categorie: Contro-pareti pesanti in laterizio Contro-pareti leggere in gesso rivestito (anche detto cartongesso) Per le contro-pareti in laterizio la modalità esecutiva è rappresentata dalle immagini a corredo di questo articolo.

Partendo dalla parete esistente rivestita dall’intonaco civile, si procederà alla posa in opera dei pannelli di materiale adibito ad assorbimento acustico per poi erigere una nuova parete in laterizio di spessore a piacere (solitamente 8 centimetri o massimo 12 centimetri) addossata ai pannelli precedentemente posati e nuovamente rivestita di intonaco civile.

La scelta dei materiali Per quanto riguarda i materiali si suggerisce di procedere con tipologie di laterizio alveolato, cioè dotati di una percentuale di foratura del blocco non superiore al 45%: più pesanti e, quindi, dotati di maggior capacità di isolamento acustico. Per i pannelli, invece, la scelta dovrà essere effettuata privilegiando materiali aventi costituzione spaziale di tipo fibroso, sono da escludere materiali con celle chiuse, meno performanti sotto l’aspetto dell’assorbimento acustico. Saranno quindi idonei

i materiali tipo pannelli di fibra di vetro con densità 50 kg/m3, pannelli in lana di roccia con densità 70 kg/m3, pannelli in fibra di poliestere aventi densità 20 kg/m3, e altri come fibra di legno, fibra di canapa, lana di pecora, sempre con medie densità (come regola per la scelta della corretta densità considerate che più il diametro medio delle fibre che costituiscono i pannelli è piccolo, più sarà necessario avere alte o medioalte densità, mentre maggiore sarà il diametro medio, minore dovrà essere la densità per non occludere troppo la maglia tridimensionale dei pannelli e limitare la capacità di dispersione di energia di pressione sonora in attrito che il pannello deve produrre).

Il rendimento A livello prestazionale, considerato quanto riportato in letteratura tecnica di settore e quanto certificato in vari test di laboratorio effettuati da molti produttori, il guadagno ottenibile con una contro-parete in laterizio, considerando i tempi, i costi e lo spessore necessario all’intervento (al minimo circa 15-16 centimetri) è approssimativamente di 5-9 dB a seconda degli spessori impiegati. Se altresì si volesse procedere con una contro-parete in lastre di gesso rivestito montate su struttura metallica, la situazione sarebbe lievemente più

complessa per quanto riguarda la modalità di posa ma certamente vincente per la velocità di esecuzione (è un sistema completamente a secco, quindi non ci saranno da aspettare i tempi di stagionatura degli elementi, come nel caso della malta nella precedente versione) e la leggerezza dell’intervento.

Partendo sempre dalla parete esistente sarà posata la struttura metallica di sostegno della contro-parete leggera, disponibile negli spessori 50 mm, 75 mm o 100 mm, avendo cura di mantenere staccata la struttura dalla parete esistente (bastano 5 millimetri o 1 centimetro) per evitare il trasferimento delle vibrazioni dal telaio. Le guide a U che saranno posate a terra, a soffitto e sulle pareti laterali, dovranno essere fissate alle strutture esistenti previo inserimento di una fascia di polietilene (indicata in azzurro nelle figure) che garantisca il distacco del telaio dal resto dell’edificio. I montanti verticali dovranno invece essere fissati alla struttura perimetrale con passo di 60 centimetri per fissare poi correttamente le lastre di gesso rivestito e ottenere il giusto compromesso tra i vicoli strutturali del sistema e la possibilità di libertà di vibrazione delle lastre (se le lastre fossero troppo vincolate e non fossero in grado di vibrare liberamente una volta sottoposte al rumore, non sarebbero in grado di dissipare l’energia di pressione sonora sotto forma energia di deformazione delle lastre stesse).

I pannelli Ultimata l’opera di posa della struttura metallica di sostegno sarà possibile inserire i pannelli di materiale fibroso (con essenze come prima riportato ma densità inferiore, in questi casi sarà sufficiente procedere con medio-basse densità) all’interno dei montanti. Posati i pannelli, sarà in conclusione possibile fissare meccanicamente le lastre di gesso rivestito di spessore 12,5 millimetri avendo cura di procedere alla posa con giunti sfalsati, in modo da evitare che la possibile cavillatura del giunto del primo strato di lastre possa corrispondere con i giunti del secondo strato di lastre facendo passare il rumore.

A livello prestazionale, considerato quanto riportato in letteratura tecnica di settore e quanto certificato in vari test di laboratorio effettuati da molti produttori, il guadagno ottenibile con una contro-parete leggera in lastre di gesso rivestito su struttura metallica riempita di pannelli fibrosi, considerando i tempi, i costi e lo spessore necessario all’intervento (da un minimo di circa 8 fino ad un massimo di 13 centimetri) è approssimativamente di 10-19 dB, secondo gli spessori e i materiali impiegati (oltre a lastre in gesso rivestito sono disponibili sul mercato anche quelle in gesso-fibra, più dense e quindi potenzialmente in grado di fornire maggior robustezza e prestazioni leggermente superiori).

Soluzioni a confronto Volendo esprimere una preferenza dettata dall’esperienza, la soluzione leggera a secco in lastre di gesso rivestito montate su struttura metallica, è decisamente migliore rispetto alla soluzione pesante in laterizio, sia sotto il profilo della prestazione, dove la soluzione leggera è in grado di dare migliori risultati dell’incremento dell’isolamento in minor spessore, che sotto l’aspetto del peso e delle tempistiche esecutive. In estrema sintesi quindi la soluzione leggera è sempre da preferirsi rispetto all’alternativa in laterizio.

Interventi di bonifica Quando il disturbo da rumore proviene dal piano superiore al nostro alloggio, le tecniche d’intervento con cui procedere si differenziano in base alla tipologia di rumore: se i rumori sono di tipo aereo (vociare, radio, televisione) si procederà all’edificazione di un controsoffitto aderente al soffitto esistente mentre, nel caso in cui i rumori provenienti dai vicini siano dovuti a percussione o calpestio (sentiamo quindi camminare i vicini, sentiamo spostare seggiole e tavoli o altro mobilio o la caduta accidentale di oggetto sul loro pavimento) la tecnica del contro-soffitto può non essere sufficiente a fornire il corretto livello di comfort, in quanto parte delle vibrazioni imposte al solaio soprastante potrebbe arrivare comunque alle nostre orecchie attraverso le pareti che sostengono il solaio. Tale

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SPECIALE condizione dipende dalla tipologia delle pareti che sostengono il solaio. Per pareti molto massicce (per esempio, quelle delle vecchie costruzioni in sasso e malta di spessore elevato 40-70 centimetri) limitano molto le trasmissioni laterali e l’intervento di contro-soffitto risulta decisivo anche per i rumori di percussione, mentre per pareti più leggere (solitamente in laterizio forato) sarà necessario prevedere ulteriori interventi direttamente da eseguirsi sul piano di calpestio del solaio soprastante (quindi con maggiori difficoltà relativamente alla possibilità di intervenire dal solaio di proprietà altrui. Molto spesso, infatti, nel caso di impossibilità di intervento dal piano soprastante, il contro-soffitto rimane l’unica opportunità di operare e gli interventi sul solaio sono limitati a casi di ristrutturazione dell’alloggio).

fissaggio meccanico delle guide a soffitto che sosterranno il telaio creando l’orditura primaria, previo inserimento di una fascia in polietilene (indicata in azzurro nel disegno sottostante) atta a limitare il possibile passaggio di vibrazioni attraverso la struttura.

Il secondo passaggio riguarda, invece, il fissaggio dell’orditura secondaria con passo pari a 60 centimetri come precedentemente eseguito per la controparete (se il peso che dovrà sostenere il controsoffitto è particolarmente gravoso a causa della presenza di lampadari pesanti, macchinari o altro, sarà possibile intensificare la presenza dei montanti dell’orditura secondaria avvicinandoli e aumentandone il numero secondo quanto indicato dal posatore specializzato) e l’inserimento dei pannelli di materiale fibroso preposti all’assorbimento acustico (figura 8).

Struttura metallica Per quanto riguarda la tecnica esecutiva del contro-soffitto i materiali saranno molto simili a quelli usati per le contropareti leggere, si sfrutterà quindi una struttura metallica addossata al soffitto, riempita di pannelli fibrosi (come visto in precedenza) e chiusa con due lastre di gesso rivestito esattamente identiche a quelle viste prima. Operativamente i passi da seguire saranno dapprima il

Posa delle lastre Terminato il riempimento dell’intercapedine del contro-soffitto si procederà alla posa delle lastre di gesso rivestito (o gesso-fibra) sempre procedendo con la modalità di posa a giunti sfalsati. Nel caso lo spessore disponibile per l’intervento sia molto elevato (per esempio, 30 centimetri per le abitazioni dei primi del Novecento) sarà possibile procedere alla medesima operazione

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sfruttando un maggior spessore dell’intercapedine grazie alla posa di pendini dotati di molla (o gomma). Tale opportunità consentirà una prestazione dell’intervento ancora maggiore. A livello prestazionale, considerato quanto riportato in letteratura tecnica di settore e quanto certificato in vari test di laboratorio effettuati da molti produttori, il guadagno ottenibile con un contro-soffitto leggero in lastre di gesso rivestito su struttura metallica riempita di pannelli fibrosi, considerando i tempi, i costi e lo spessore necessario all’intervento (da un minimo di circa 8 fino ad un massimo anche di 30 centimetri) è approssimativamente di 10-20 dB a seconda degli spessori impiegati e dei materiali impiagati (oltre a lastre in gesso rivestito sono disponibili sul mercato anche lastre in gesso-fibra, più dense e quindi potenzialmente in grado di fornire maggior robustezza e prestazioni leggermente superiori).

Nel caso di ristrutturazione, o dove sia possibile intervenire dal lato disturbante (quindi sul pavimento del vicino soprastante), la tecnica di bonifica che sta dando maggiori risultati come isolamento dai rumori di percussione o calpestio, si basa nell’inserimento di un materiale poco deformabile a compressione e di basso spessore (2-4 millimetri) direttamente al di sotto del nuovo

pavimento. Tale tecnica è applicabile nel caso sia prevista la demolizione ed il rifacimento del pavimento esistente o nel caso si debba procedere in sovrapposizione al pavimento esistente.

Due scelte Secondo la tipologia di nuova pavimentazione, sarà possibile scegliere due diversi materiali: materassini in polietilene (Pe), gomma o fibra di poliestere possono andare bene al di sotto di una nuova pavimentazione in legno (meglio del tipo laminato, prefinito e posato a secco) in quanto la loro deformabilità non creerà problemi alla pavimentazione. Per pavimentazioni rigide (ceramica, cotto, marmo, granito, gres), invece, sarà opportuno selezionare ma-

terassini di spessore molto contenuto (2 millimetri) e dotati di deformabilità molto limitata per evitare il potenziale distacco della nuova pavimentazione o la fessurazione delle fughe cementizie delle piastrelle.

Delle due tipologie di intervento, quella rivolta alla pavimentazione in legno ha capacità di assorbimento dei rumori di calpestio decisamente superiore ai materiali adibiti a bonifica di pavimentazioni rigide. Volendo indicare un livello di attenuazione dei rumori potremmo dire che gli interventi di bonifica con pavimenti in legno possono togliere anche 20 dB, mentre quelli in cui sia necessario procedere a una nuova pavimentazione rigida hanno prestazioni più limitate e si attestano sui 6-10 dB nella migliore delle ipotesi.

Limitazione dell’umidità Passiamo ora a una patologia che affligge molti edifici, in particolar modo quelli rurali e le costruzioni che hanno più di 50 anni di vita: la risalita capillare di umidità dalle fondazioni o dall’esterno. Fino agli anni Sessanta l’impermeabilizzazione delle strutture non era una pratica consolidata come ai giorni nostri e molti edifici storici mancano totalmente di uno strato impermeabile in grado di proteggere le fondazioni della costruzione dalle infiltrazioni d’acqua (provenienti dalle precipitazioni meteoriche o in casi più complicati, dall’innalzamento della falda acquifera sottostante).

Tra le soluzioni sfruttate per la costruzione delle pareti perimetrali di un edificio storico, spesso si possono incontrare materiali come i sassi, le pietre e i

mattoni pieni, tutti dotati di un'elevata porosità e quindi in grado di assorbire facilmente l’acqua per capillarità, se messi in condizione di contatto diretto.

L’acqua assorbita dal piede delle pareti sale di quota per effetto della capillarità, fino a un livello che consente all’acqua di trovare un ambiente idoneo ed evaporare, lasciando una netta linea di evaporazione sulla muratura. L’evaporazione dell’acqua lascia come residui i componenti solidi (sali) che lentamente saturano le porosità dell’intonaco, causando il progressivo disgregamento della superficie.

Stop alla disgregazione Il processo di disgregazione dell’intonaco è irreversibile e non potrà essere fermato fin tanto che non sia risolto il fenomeno della risalita capillare, cioè fino a quando non sia bloccata l’alimentazione al piede della parete. Per risolvere le problematiche di risalita capillare dell’umidità ed evitare il fastidioso e antiestetico deterioramento dello strato superficiale dell’intonaco, esistono molteplici tecniche d’intervento, alcune delle quali estremamente invasive e dispendiose e spesso dedicate a interventi di salvaguardia del patrimonio storico nazionale.

Premesso che non tutti gli interventi di risanamento dell’umidità di

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SPECIALE Parte esterna dell'intonaco

Deposito sali Micro pori contenenti acqua

Quando il volume dei micro pori non è più sufficiente a contenere i depositi di sali, la parte esterna dell'intonaco si disgrega

risalita capillare possono essere considerati definitivi, in quanto se non viene limitata la presenza di acqua che alimenta il piede delle pareti il fenomeno non si blocca, ci concentreremo sulle tecniche d’intervento che trovano maggiore diffusione sul mercato, tra le quali le barriere chimiche, l’elettro-osmosi e gli intonaci macro porosi.

Gli interventi di limitazione della problematica della risalita capillare vanno innanzitutto valutati con estrema attenzione in merito alla tipologia di muratura. Infatti, certe tecniche d’intervento che possono essere ritenute idonee per una tipologia di muratura non sempre possono trovare applicazione per diverse tipologie (per esempio, la barriera chimica può dare buoni risultati con murature compatte, effettuate con pietre e sassi mentre può essere insufficiente per murature costruite con laterizi forati, in cui la distribuzione del materiale che deve fornire la barriera potrebbe essere discontinua e di conseguenza non chiudere il fronte di passaggio dell’acqua).

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Diga chimica Partiamo quindi a descrivere brevemente la prima tecnica d’intervento, la barriera chimica, spesso adottata per interventi dall’esterno ed effettuata tramite sostanze nano-tecnologiche a base di silani, in grado di disporsi autonomamente senza soluzione di continuità e formare una barriera impermeabile al passaggio dell’umidità di risalita capillare. Per effettuare tale intervento è sufficiente praticare una serie di fori allineati verso il piede della muratura affetta dal problema della risalita (a un’altezza di circa 5 centimetri da terra), con profondità pari allo spessore del muro meno 5 centimetri distanti tra loro di circa 10-12 centimetri e con spessore circa 15 millimetri. All’interno dei fori praticati si inserisce un tubicino di plastica trasparente di diametro corrispondente

al foro e si collega alla cartucce della barriera chimica nel caso il lavoro sia di piccola entità, a piccoli imbuti nel caso di interventi di entità superiore.

La barriera chimica dovrà essere distribuita dal fondo del foro verso l’operatore, evitando di riempire il foro fino al limite esterno, ma fermandosi a circa 2 centimetri per consentire poi la stuccatura del foro con una malta a presa rapida. Ultimata questa operazione sarà poi possibile effettuare l’intonaco (meglio se della tipologia macro-porosa descritta di seguito) e concludere l’intervento.

Elettro-osmosi Un’altra tecnica che sta ritornando alla ribalta, sfruttata soprattutto per interventi dall’interno, è l’elettro-osmosi, storicamente conosciuta perché utilizzata dai soldati nazisti, che per primi hanno sfruttato la polarizzazione dell’acqua per tenere basso il livello della risalita di umidità all’interno delle grotte scavate in prossimità del lago di Garda, dove depositavano le munizioni. Lo stesso principio può essere sfruttato per mantenere a una determinata quota il livello dell’umidità di risalita all’interno delle murature di casa. Sul mercato sono oggi disponibili dispositivi molto poco invasivi (di dimensioni contenute e all’apparenza si presentano come delle scatole di plastica) che possono essere applicati ai piedi delle murature senza dare particolarmente nell’occhio.

Desalinizzante Rinzaffo (fondo) macro poroso Intonaco macro poroso Finitura o pittura traspirante

Intonaco macro poroso L’ultimo sistema d’intervento, idoneo sia per interventi dall’interno che dall’esterno delle murature umide, è la sostituzione dell’intonaco esistente con un ciclo di intonaci macro porosi.

La tecnica si basa sulla stesura di una particolare tipologia di intonaci dotati di una porosità di volume decisamente superiore rispetto a quelli tradizionali.

Sono capaci, quindi, di contenere una maggiore quantità di depositi salini e mantenere le murature asciutte o comunque posticipare il degrado della parte esterna dell’intonaco e le efflorescenze saline. La riuscita dell’intervento dipende dalla quantità d’acqua presente al piede delle murature, secondo una semplice equazione: più liquido riesce a evaporare, migliore sarà il risultato. Se, per ipotesi, la muratura assorbe per capillarità 2 litri d’acqua al metro lineare e l’intonaco è in grado di farne evaporare 3 litri al metro, la muratura

si asciugherà e si manterrà asciutta. Se, invece, l’acqua che «pesca» la parete è di volume superiore a quanto la muratura sarà in grado di far evaporare, l’umidità si abbasserà ma rimarrà presente.

A livello esecutivo il ciclo d’intervento con gli intonaci macro porosi si sviluppa come di seguito riportato e rappresentato nell’immagine: rimozione dell’intonaco esistente per una quota di almeno 50 centimetri superiore alla linea di evaporazione (quella che potete distinguere facilmente dalla presenza di efflorescenze saline (una specie di barba di sali), applicazione di un liquido desalinizzante fino a saturazione del supporto (cioè fino a quando, applicando il liquido desalinizzante non lo vedrete scivolare sulla superficie), stesura di un rinzaffo macro poroso (il rinzaffo è un fondo dell’intonaco che va dato in circa mezzo centimetro di spessore), applicazione, fresco su fresco (cioè una lavorazione dietro l’atra senza attendere la stagionatura della mano precedente) dello strato di intonaco macro poroso (spessore massimo per mano pari a 4 centimetri), finitura traspirante, sia nel caso di intonachini che di pitture (a base di silani e/o silossani).

Attenzione e conoscenza della destinazione d’uso, esperienza e pragmaticità nella scelta delle soluzioni, sono alla base di ogni buona progettazione, cura dei dettagli e professionalità i mezzi per raggiungere risultati in linea con le aspettative della clientela ed una necessaria limitazione del fabbisogno energetico di cui il nostro pianeta non può più fare a meno. * Ingegnere

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IDEE UTILI EDILIZIA

TETTI VERDI PER DODICI

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Le differenti tipologie di coperture green possibili per gli edifici residenziali: tanti vantaggi grazie a una minore spesa per l’energia, ridotto inquinamento e benefici sulla salute di chi ci abita Barbara Bartoli

Q

ual è quel materiale costruttivo che non comporta produzione di CO2, ma viceversa crea ossigeno? E che cresce senza consumare suolo, senza necessità di un habitat protetto, aiutandoci ad aumentare la salubrità dell’aria, la coibentazione termica, la durata del manto di cui costruisce l’ultimo strato, le prerogative terapeutiche e psicologiche, la tutela della biodiversità, i vantaggi economici e le implicazioni di rivalutazione immobiliare? E, ancora, che riduce l’inquinamento da CO2 e polveri sottili, acustico e da elettrosmog, abbatte l’effetto isola di calore e scongiura inondazioni? Infine, che fa tutto questo durante il proprio Life-Cycle Assessment, analisi del ciclo di vita, un metodo strutturato e standardizzato a livello internazionale che permette di quantificare i potenziali impatti sull’ambiente e sulla salute umana associati a un bene o ad servizio, a partire dal rispettivo consumo di risorse e dalle emissioni?

Proprietà magiche Sì, a questo punto è veramente facile e scontato rispondere con un colore, che si identifica con il meraviglioso mondo vegetale di cui fino a qui stiamo scoprendo solamente gli aspetti funzionali, perché probabilmente prima di tutto sarebbe importante sottolineare che il verde è benessere, bellezza, e business.

Ma adesso che il materiale costruttivo in questione è stato svelato e che, dato che non c’è consumo di suolo, stiamo parlando di coperture con tetto verde, arrivano le domande con risposte meno scontate, ma proprio per questo decisamente più intriganti.

Che verde è quello che possiamo utilizzare per un tetto verde? Per rispondere è fondamentale inserire due possibili prerogative del verde stesso: estensivo e intensivo. Nella prima accezione stiamo parlando di un tetto verde nel senso più finalizzato a un manto di copertura. Le coperture a verde estensivo sono caratterizzate da un ridotto fabbisogno

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IDEE UTILI

nutritivo e apporto energetico. Questa prerogativa nasce da una configurazione con spessori e pesi ridotti, che conseguentemente implica costi contenuti per l’installazione e la gestione. Quanto, poi, all’apporto energetico, indica la quantità di energia impegnata nel proprio ciclo di vita dalla copertura verde. Nel caso di verde intensivo, viceversa, l’apporto energetico deve essere continuo, i pesi sono relativamente consistenti, i costi

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più elevati, sia per quanto connesso alla installazione che alla gestione: si tratta, di fatto, di coperture che tendono gradualmente ai giardini pensili, quindi la finalità è quella di riprodurre in copertura un giardino che risulti il più simile possibile a una realizzazione tradizionale alla quota di campagna. Di conseguenza, questo tipo di verde richiede una manutenzione regolare, relazionata alle essenze utilizzate, così come apporti irrigui e

nutritivi costanti. Al contrario, il verde estensivo si configura come un sistema a bassissima manutenzione: le essenze utilizzate hanno infatti la capacità di sopravvivere in situazioni di estrema siccità, garantiscono alta adattabilità alle condizioni climatiche del luogo, e possiedono un’elevata capacità di rigenerazione e autopropagazione. Nel verde intensivo, invece, a fronte dell’utilizzo di molte specie vegetali, la estrema variabi-

lità di essenze, se da un lato presuppone una cura e un’attenzione costanti, per contro garantisce variabilità, fruibilità e personalizzazione.

Le possibili scelte Addentriamoci a questo punto, è proprio il caso di dirlo, nelle tipologie di tetti verdi che, in estrema sintesi, possiamo schematizzare in queste 12 fisionomie di copertura vegetale.

1. Copertura piana a verde estensivo standard. Le coperture a verde estensivo si differenziano da quelle intensive per il ridotto spessore del substrato, costituito in prevalenza da componenti minerali, e per le specie vegetative impiegate (generalmente costituite da Sedum, piante perenni, erbacee), accomunate da elevata capacità di rigenerazione e au-

topropagazione e resistenza allo stress idrico e termico. Generalmente lo spessore del substrato nelle stratificazioni è ridotto, e varia tra i 7 e i 15 centimetri. Parimenti contenuto è il loro peso che ammette valori da circa 75 kg/m2 a 200 kg/m2.

2. Copertura piana con zone pavimentate e verde estensivo. La stratigrafia in questo caso è molto

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IDEE UTILI

RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI Barbara Bartoli, Sostenibile dalla A alla Z: 250 schede per progettare in modo ecologico, Edizioni Sistemi Editoriali Se, Napoli, settembre 2008, pagine 448 Barbara Bartoli, La casa passiva: standard energetici per un abitare ecologico, Edizioni Sistemi Editoriali Se, Napoli, marzo 2010, pagine 538 Barbara Bartoli, Raffrescamento passivo degli edifici: progettare edifici a energia quasi zeroEdizioni, Wolters Kluwer Italia, Milano, aprile 2015, pagine 352

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simile alla precedente, con la differenza che il manto impermeabile sarà continuo anche sotto la zona pavimentata, realizzata con sistema galleggiante per garantire il deflusso dell’acqua. Le due aree vanno separate con una cordolatura.

3. Copertura a verde estensivo leggermente inclinata (fino a 20°).

Messa in opera analoga alla tipologia 1.

4. Copertura a verde estensivo inclinata (fino a 45°). In questo caso è necessaria l’installazione di una griglia alveolare che trattenga il substrato, e un rinforzo in corrispondenza del bordo in gronda che funga da assorbimento e di-

stribuzione delle forze di spinta.

5. Copertura a verde intensivo leggero tetto freddo. La stratigrafia più comune ha uno spessore complessivo di 24 centimetri e un peso di circa 220 kg/m2 ed è una tipologia utilizzata per edifici che non necessitano di una coibentazione termica.

6. Copertura a verde intensivo leggero tetto caldo. Pacchetto analogo alla precedente tipologia, con in aggiunta lo strato di isolante che mantiene la coibentazione termica degli ambienti sottostanti.

7. Copertura a verde intensivo pesante tetto freddo. La stratigrafia più comune ha uno spessore complessivo di 36 centimetri, con un

peso saturo di 530 kg/m2 ed è una tipologia utilizzata per edifici che non necessitano di una coibentazione termica.

8. Copertura a verde intensivo pesante tetto rovescio. Pacchetto analogo alla precedente tipologia, con in aggiunta lo strato di isolante che mantiene la coibentazione termica degli ambienti sottostanti.

9. Copertura interrata. Occorrono strati drenanti quali un pannello di ghiaia a protezione dell’impermeabilizzazione posto anche sui risvolti verticali.

10. Tetto di terra. Si tratta di un tetto rivestito integralmente di terra con spessore della sola terra dai 15-30 centimetri in su, quindi

il peso è notevole (dai 1.150 ai 1500 kg/m2), in cui cresceranno un manto erboso e/o dei piccoli arbusti.

11. Copertura vegetalizzata senza terra. Si tratta di coperture vegetali senza terra, con sistemi modulari di facile installazione.

12. Giardino pensile. Rispetto a tutti i precedenti vantaggi offerti dalle tipologie di verde intensivo pesante, qui c’è di fatto un plus: la fruibilità di uno spazio privato in alzato e senza necessità di occupazione di superficie. Inutile sottolineare la magia che questa realizzazione garantirebbe nel caso di una copertura piana condominiale: un luogo privato, ma di fru-

izione comune, al pari di un locale caldaia o garage, ma con ben altri parametri di esclusività.

Verde pensile come benessere e bellezza, ma soprattutto come business, perché è anche agevolazione fiscale, valorizzazione immobiliare, grazie ai bonus.

Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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Nella pagina a fianco, le caldaie Vitodens

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l decreto Rilancio specifica che il superbonus è previsto anche per i condomini che riqualificano l’impianto di riscaldamento centralizzato con pompe di calore, caldaie a condensazione in classe A oppure con sistemi ibridi (caldaia + pompa di calore). A patto che si raggiunga la massima efficienza, con impianti di ultima generazione. Viessmann, per esempio, propone caldaie a condensazione a gas in classe A sia a basamento serie Vitocrossal, sia murali Vitodens 200: sono disponibili con potenzialità da 1,9 a 1400 kW

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e possono essere installate in serie per raggiungere potenzialità molto alte.

Sono adatte, quindi, per il riscaldamento di piccole palazzine, grandi complessi residenziali o addirittura interi isolati.

Cuore di tutte le caldaie a condensazione a gas Viessmann sono lo scambiatore di calore in acciaio inossidabile ad alte prestazioni e il bruciatore Matrix, entrambi sviluppati dall’azienda e in grado di assicurare una condensazione efficiente e un’eccellente trasmissione del calore per minimizzare i consumi così come le emissioni inquinanti.

Semplice montaggio Le caldaie murali Vitodens 200 hanno il vantaggio della semplicità di trasporto e montaggio, e consentono di realizzare impianti di potenza fino a 900 kW installando fino a sei caldaie in cascata.

L’elevato contenuto d’acqua delle caldaie Vitocrossal assicura lunghi tempi di esercizio e minime accensioni del bruciatore, consentendo ulteriori risparmi energetici. Tanto per le Vitodens, quanto per le Vitocrossal è possibile attivare un piano di manutenzione programmata con il servizio tecnico

autorizzato Viessmann ed estendere così gratuitamente a cinque oppure dieci anni la garanzia di legge limitata a due anni. Viessmann raccomanda l’abbinamento della caldaia ai pannelli solari termici Vitosol per sfruttare l’energia del sole e produrre gratuitamente acqua calda per le esigenze del

condominio. Anche l’installazione del solare termico è incentivata al 110% dal decreto Rilancio.

Ridotti consumi La pompa di calore rappresenta una soluzione ecologica che riduce i consumi energetici in quanto sfrutta l’energia rinnovabile presente nell’aria. Per il condominio, Viessmann propone le pompe di calore split Vitocal 200-S, installabili in cascata per soddisfare le esigenze di più unità abitative, oppure monoblocco Vitocal serie Pro per potenze più elevate, soprattutto se abbinate a caldaia in impianti ibridi. Vantano ottimi valori di prestazioni e di efficienza, sono silenziose e perfette sia per riscaldare, sia per raffrescare e produrre l’acqua calda sanitaria. Nel caso di impianto ibrido nelle riqualificazioni, il vantaggio consiste nel poter utilizzare la caldaia nei mesi invernali più rigidi senza preoccuparsi della temperatura ai terminali di riscaldamento negli appartamenti e di privilegiare la pompa di calore quando la temperatura esterna è più mite e le condizioni consentono

il funzionamento dell’impianto a temperature inferiori, garantendo il massimo risparmio energetico. La soluzione ideale per ridurre ulteriormente i costi energetici è alimentare la pompa di calore tramite l’impianto fotovoltaico.

Grazie al decreto Rilancio, ora anche l’installazione dell’impianto fotovoltaico accede al superbonus 110%, purché effettuata in concomitanza con uno degli interventi definiti trainanti. Tra le proposte Viessmann più recenti in questo ambito vi sono il modulo Vitovolt 300 M-WA ad alta efficienza per le installazioni soprattetto e l’elegante modulo Vitovolt 300 M-RA con tecnologia vetro-vetro, ideale per le installazioni su verande e pensiline.

Luce del sole Viessmann, infine, offre impianti fotovoltaici completi: accanto ai moduli, sono disponibili batterie di accumulo dell’energia elettrica autoprodotta, e colonnine di ricarica per l’auto elettrica: anche questi elementi rientrano nel superbonus 110% a seguito di interventi trainanti.

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Autoreclusione post covid Gentile Psicondominio, mi rivolgo a questa rubrica per un consiglio. È il caso di un condomino che, in effetti, non ha mai mostrato un carattere troppo allegro. Ora, però, sembra letteralmente impazzito. Succede che dopo il lockdown questo signor X (evito di scrivere il nome) si è chiuso in casa e non vuole più uscire perché ha paura di essere contagiato dal coronavirus. Ordina la spesa via web e si è letteralmente autosegregato nel suo appartamento. I penso che soffra di una qualche sindrome. Lei è d’accordo? helenag, via email Il periodo di lockdown ha messo a dura prova un po’ tutti. Ci siamo trovati da un giorno con l’altro a dover stare chiusi in casa forzatamente e ha cambiare il nostro modo di vivere sia con il lavoro sia con la famiglia. Dove la nostra mente si è trovata a gestire delle paure veramente più grandi di noi. Sicuramente il «signor X» è rimasto molto impressionato del periodo che abbiamo vissuto... ma non è consueta la reazione che ha avuto. Bisogna saper prendere le situazioni non agli estremi, ovvero non uscire più di casa, ma incominciare a fare piccole cose, come gradualmente qualche uscita all’aria aperta tutelandosi con i rispettivi dispositivi che sono in vigore ad oggi. È importante ricordarsi che stiamo vivendo in un contesto dove il virus è ancora molto presente e, quindi, bisogna tutelarsi con le dovute precauzioni. In questo periodo è molto importante far riferimento a uno psicologo per gestire i propri vissuti.

Operazione mani pulite Buongiorno, siamo tutti d’accordo che il coronavirus è pericoloso e che è necessario osservare le procedure di sicurezza. Mia moglie, però, è diventata una maniaca della pulizia.

D’accordo lavarsi le mani ogni volta che si entra in casa, ma non ogni mezz’ora o quasi. È diventata una vera mania, tanto che nel nostro condominio so che se ne parla come di stramberia, nella definizione più felice. Che ne dice?

L.P., via e-mail

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Ogni cosa deve avere un giusto equilibrio, l’eccesso non aiuta.

Nessuno avrebbe voluto trovarsi in questa situazione, perché ci fa sentire imprigionati a dover fare determinate procedure per evitare di essere contaminati. Nel caso specif ico, però, il comportamento potrebbe essere il sintomo di un disturbo ossessivo compulsivo da non sottovalutare. Si tratta di comportamenti che si manifestano anche contro la volontà del soggetto che soffre di questa sindrome, e che spesso provocano reazioni di ansia, paura o vergogna. Con sintomi come, appunto, la pulizia ossessiva. Naturalmente, la diagnosi può essere fatta solo con una visita dallo psicologo.

La seduttrice condominiale Egregia dottoressa, le scrivo per segnalare il problema che affligge una mia condomina (sono un amministratore di condominio). Questa signora, di mezza età ma ancora nel pieno delle forze e con un certo fascino, quando incontra qualche altro condomino per le scale, in cortile o nell’androne, fa una scena madre dicendo che sta per svenire.

Chiede soccorso, ma non risulta che sia mai svenuta. Dato che questi episodi si moltiplicano, ho ricevuto le lamentele delle mogli dei condòmini ai quali è stati richiesto il soccorso. Si tratta di un vero problema psicologico o è un semplice atto di seduzione? A lei la risposta.

Lettera f irmata Forse la sua condomina ha un disturbo che deve essere gestito ed elaborato. Nel caso specif ico, questa signora potrebbe manifestare una personalità che la psichiatria qualif ica come isterica o istrionica. Si tratterebbe, insomma, di una persona che nelle relazioni tende a essere teatrale, a recitare una parte.

Ma è un comportamento che che rivela una profonda fragilità ed incapacità di lasciarsi andare e amare. Insomma, potrebbe avere lei più problemi di quanti ne provoca ad altri.

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