Condominio Sostenibile e Certificato aprile 2020

FIERA DEL CONDOMINIO

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

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ANNO 8 - NUMERO 33 - APRILE / MAGGIO 2020 www.casacondominio.net

LEGGE & SALUTE CORONAVIRUS, CHE COSA SUCCEDE IN CONDOMINIO PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

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Davide Lopes

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PA D O VA ¡ I TA LY

N. 33 APRILE / MAGIO 2020

EDITORI@LE

IL NUOVO CONDOMINIO DOPO IL CORONAVIRUS

I

nevitabile: il coronavirus è diventato un soggetto negativo del condominio, peggio di quei proprietari con pochi millesimi che in assemblea cercano di bloccare qualsiasi iniziativa. Inevitabile, quindi, che l’emergenza sanitaria, lo tsunami mondiale che ha investito e, purtroppo, falciato migliaia di persone, sia riuscito a complicare la vita anche negli 1,4 milioni di condomini italiani. E non solo per la forzata permanenza di chi ci abita tra le mura domestiche, che chissà perché agli italiani piace definire con la parola inglese lockdown. Ma anche perché il «carogna virus» ha sconvolto la normale gestione degli stabili, dalle assemblee (ovviamente saltate) all’aspetto della privacy (un inquilino contagiato che non ha

rispettato la quarantena va segnalato alle strutture sanitarie?), fino al problema delle ferie da assegnare, rimandare o imporre ai dipendenti. Argomento difficile: infatti, ne parliamo diffusamente su questo numero di Condominio Sostenibile e Certificato.

Ma sarebbe sbagliato ridurre la vita del condominio a una lotta (alquanto impari) tra amministratori, proprietari di immobili e il virus assassino. La vita deve andare avanti: le epidemie finiscono, i condomini rimangono. Ed è per questo che occorre fare attenzione a non perdere di vista quello che, in fondo, è l’obiettivo di tutti: vivere meglio con maggiore sicurezza, comfort e, possibilmente, anche risparmiando. Tutti aspetti che, saggiamente, sono al centro della prossima Fiera del

Condominio che si terrà in ottobre a Verona, ormai giunta alla terza edizione. Gli organizzatori, Virginia Gambino Editore e l’Ordine degli Ingegneri di Verona, sono al lavoro per preparare al meglio l’evento che segnerà una ripartenza dopo il letargo imposto dall’emergenza sanitaria.

E tra gli argomenti al centro della Fiera del Condominio ce ne sarà uno che è particolarmente caldo: la prevenzione dal pericolo incendi. Un tema importante, che anticipiamo su questo numero della rivista. Di norme, tecniche e soluzioni per prevenire il fuoco in condominio, ma anche negli spazi annessi, come il garage, se ne parla spesso dopo che un incidente ha causato danni e magari anche vittime.

Eppure anche gli stessi amministratori entrano a far parte delle persone colpite da un fuoco divampato accidentalmente e hanno tutto l’interesse alla migliore sicurezza da questo devastante pericolo. Insomma, un motivo in più per informarsi bene. Su questo numero della rivista, inoltre, c’è spazio anche per tanti altri argomenti: da quelli connessi con la necessaria formazione per i professionisti della gestione condominiale, fino alle soluzioni tecniche come quelle legate alla ristrutturazione della facciata che, è bene ricordarlo, gode di un super bonus: un’occasione forse irripetibile per intervenire non solo sull’aspetto estetico, ma anche su quello dell’efficienza, a un costo ridotto del 90%.

Anche questo numero di Condominio Sostenibile e Certificato è tutto da leggere.

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DANIELA ZEBA

LA MIA SFIDA PER IL CONDOMINIO

M

i piacciono le sfide che mi conducono verso orizzonti inesplorati e sconosciuti.

Mi piacciono se mi vengono proposte da persone di valore.

Mi piacciono ancora di più se quelle persone appartengono al sesso femminile.

Quando mi è stata offerta la collaborazione a Condominio Sostenibile e Certificato dall’editore in persona, Virginia Gambino, è stato quindi per me impossibile rifiutare.

Ho accettato senza esitazione un’opportunità che racchiude e riunisce le mie principali passioni: la scrittura, la cultura condominiale e il networking.

La consapevolezza di poter contribuire ad un progetto editoriale importante, che ha come destinatari l’intera filiera che ruota intorno al comparto immobiliare: proprietà, amministratori di condominio e fornitori, apportando la mia esperienza e le mie competenze, mi ha riempito di entusiasmo, regalandomi una sensazione adrenalinica che ha arricchito il mio quotidiano.

Mi ha stimolato il fatto di poter contribuire alla diffusione di idee, proposte e soluzioni, utili per la vita in casa ed in condominio e per l’arricchimento del bagaglio culturale degli amministratori, categoria tanto vituperata quanto incompresa, che avrebbe l’assoluta necessità di evolversi verso un riconoscimento statale attraverso la costituzione di un albo. Non mancheranno occasioni di confronto relative ad una possibile riforma del settore, e testimonianze di esimi esperti in campo giuridico e tecnico, per tratteggiare anche una possibi-

le evoluzione della figura professionale dell’amministratore e del condominio.

Mi ha esaltato la responsabilità di trasmettere cultura, veicolata attraverso contenuti di valore e non ho potuto fare a meno di coinvolgere in questo mio viaggio compagni di avventura eccellenti, esperti in ogni ambito condominiale ed avvalermi del loro contributo con argomenti attuali e di grande interesse, affinché la rivista possa crescere e confermarsi punto di riferimento indiscusso del settore immobiliare.

Non è un caso quindi che compaiano firme prestigiose, che diventeranno per i lettori una irrinunciabile abitudine, numero dopo numero, toccando tematiche importanti sul piano, tecnico, giuridico, sociale e comunicativo, con un interesse

particolare verso la sostenibilità, declinata in tutte le sue sfaccettature.

Sono in cantiere anche nuove idee che possano sfruttare le possibilità di contatto telematico, come live e webinar, per sviluppare argomenti e stabilire contatti sia con i lettori che con i protagonisti di tutto il comparto immobiliare, al di là delle difficoltà cui ci ha costretto il coronavirus.

Entusiasta di avere alle spalle l’Academy con un Centro Studi di primaria importanza nazionale, per avviare ricerche, fare opinione e rete tra gli operatori del settore, per non parlare dell’importante appuntamento annuale della Fiera di Verona, sono certa che il percorso, appena iniziato, possa concretizzarsi in un’esperienza unica e variegata da cui possano trasparire contenuti e freschezza.

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 33 - Aprile / Maggio 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

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Sistemi di sbarramento per parcheggi pubblici e privati

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Alessio Babini, Claudio Calì, Pietro Maria di Giovanni, Rosario Dolce, Palmiro Fronte, Hans Paul Griesser, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Carlo Pikler, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Francesco Schena, Mirella Stigliano, Enrico Vasari, Daniela Zeba Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

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Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE IL NUOVO CONDOMINIO DOPO IL CORONAVIRUS................3 DANIELA ZEBA LA MIA SFIDA PER IL CONDOMINIO..................................5 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL’ESPERTO......................... 10 STORIA DI COPERTINA RIQUALIFICAZIONE IL RISPARMIO SI CHIAMA ENGIE............................ 12 PRIMO PIANO FIERA DEL CONDOMINIO ORA LA CASA È PIÙ IMPORTANTE................ 20 IL DOPO CORONAVIRUS / 1 IL VACCINO? È LA TECNOLOGIA................. 22 IL DOPO CORONAVIRUS / 2 SUPER POTERI E NORMALI DOVERI......... 26 IL DOPO CORONAVIRUS / 3 CONDOMINIO DIMENTICATO..................... 30 IL DOPO CORONAVIRUS / 4 RELAZIONI PERICOLOSE........................... 36 SALUTE IN CASA PROVATE CON L’OZONO............................................... 38 EFFICIENZA ENERGETICA RISCALDAMENTO A RISCHIO CAOS............ 40

20 Torna la Fiera del Condominio

NEWS............................................................................................................. 42 PROFESSIONE ASSOCIAZIONI QUATTRO AMICI PER INNOVA CONDOMINIO................ 44 ORGANIZZAZIONE SMARTWORKING È PER SEMPRE........................... 46 STRATEGIE / 1 RI-COSTRUIRE L’OTTIMISMO........................................... 52 STRATEGIE / 2 L’AMMINISTRATORE (QUASI) INVISIBILE...................... 54 LEGGI GLI INTERESSI SENZA CONFLITTO................................................. 50 DIRITTO & ROVESCIO POLIZZE TRANQUILLITÀ ASSICURATA..................................................... 58 AMMINISTRATORI L’INCARICO NEL DUBBIO........................................... 62 CONDOMINIO PER I REVISORI NORMA DA RIVEDERE........................... 66 CONTROVERSIE LITIGIOPOLI IN CONDOMINIO......................................... 70 FOCUS FACCIATE BONUS FANTASTICI E DOVE TROVARLI.................... 72

40 Un decreto-caos per il riscaldamento Nuovi dettagli sul bonus facciate

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IDEE UTILI BOREAS ALLARME IMPIANTI.................................................................... 76 DE FAVERI STOP SPIFFERI DAL MONOBLOCCO...................................... 78 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE............................... 80 CONDOMINIO SC - 9

Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto dil diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

LA VOSTRA POSTA

A CHI IL PARCHEGGIO?

un bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile: se il costruttore ne avrà riservato la proprietà nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliare, l’area non sarà annoverata tra i beni comuni e i condomini dovranno trovare un accordo con il costruttore per il suo utilizzo. Se, invece, manca un’espressa riserva di proprietà o è stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, l’area dovrà considerarsi bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile e l’assemblea avrà il potere di disciplinarne l’uso mentre l’amministratore sarà legittimato ad esperire a riguardo le azioni contro i singoli condòmini o contro terzi dirette a ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, che rientrano nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex articolo 1130, n. 4, del Codice civile.

I turni per la sosta L’esistenza di un vincolo di destinazione a parcheggio consente ai condomini di parcheggiare liberamente nell’area circostante il fabbricato condominiale?

L’articolo 18 della Legge Ponte (L. 765/1967), introducendo l’articolo 41 sexies nella L. 1150/1942, ha disposto l’obbligatoria realizzazione di un numero minimo di spazi a parcheggio proporzionale alla cubatura edificata. Tale disciplina è ritenuta pacificamente di natura pubblicistica, soprattutto perché prevede una condizione ex lege per il rilascio dei provvedimenti autorizzativi necessari per procedere alla costruzione, ha rilevanza nei rapporti tra venditore e acquirente (rectius: costruttore ed acquirente) ed era finalizzata (il passato è d’obbligo, in quanto oggi il vincolo di inalienabilità è stato abrogato dalla L. 246/2005) a impedire che il costruttore potesse sottrarre ai condòmini l’uso delle aree che egli stesso aveva vincolato a parcheggio al fine di ottenere il permesso di

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costruire. Basterebbe questa riflessione per evidenziare l’erroneità del ragionamento per il quale il vincolo sarebbe operativo nei confronti di chiunque e, quindi, anche del condominio che, quindi, non potrebbe assumere alcuna valida deliberazione in ordine alla gestione di tali spazi. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha, comunque, precisato che «la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione» (Cassazione 21.02.2018 n. 4225).

Ne consegue che l’esistenza del vincolo non determina, automaticamente, che l’area sia

Se non c’è spazio per far parcheggiare tutti i condòmini nell’area comune che cosa può decidere l’assemblea?

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, con l’unico limite del pari uso che deve essere consentito agli altri comunisti.

In materia di parcheggi l’interpretazione sempre accolta dalla giurisprudenza è che la previsione dell’articolo 1102 impedisce di preferire nel parcheggio l’uno piuttosto che l’altro condòmino e che, quindi, deve essere assicurato il diritto a tutti di avere pari diritto di sosta. Pertanto, non può essere consentito ai condòmini di scegliere i posti auto nel garage condominiale se detti posti non sono tra loro equivalenti per comodità di accesso (cfr. Cass. 7.12.2006 n.

26226). In tal caso, quindi, si dovrà stabilire un godimento a turno nell’uso degli spazi disponibili, specie quando i posti auto disponibili sono insufficienti per soddisfare contemporaneamente tutti i con-

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO dòmini, vietando al contempo di occupare gli spazi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupano in quel momento l’area di parcheggio loro riservata (cfr. Cass.

19.07.2012 n. 12485). La delibera con la quale si procede all’assegnazione dei posti auto, nel rispetto del criterio del godimento del turno, è valida se adottata a maggioranza, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, in quanto essa disciplina una modalità di uso del bene comune e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario (così da ultimo Cass. 31.08.2017 n. 20612).

Addio giardino, fate posto alle auto Il condominio può autorizzare l’uso a parcheggio di un cortile o di un giardino comune?

L’assemblea può destinare, con deliberazione assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma quinto c.c., il cortile condominiale a parcheggio di autovetture. Con tale delibera, infatti, l’assemblea interviene a disciplinare le modalità di uso e di godimento del bene comune e, quindi, non è necessaria l’unanimità dei consensi. Tale delibera è anche idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale (cfr. Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9877). Con la medesima maggioranza l’assemblea può anche decidere la trasformazione del giardino comune, mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, atteso anche tali lavori costituiscono una innovazione disciplinata dall’art. 1120 (]]commi 1 e 2 c.c. cfr. Cass. 10.04.2019 n. 10007).

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STORIA DI COPERTINA RIQUALIFICAZIONE

IL RISPARMIO SI CHIAMA ENGIE Un complesso residenziale a Milano, con 1.850 unitĂ immobiliari, ha compiuto una svolta green grazie a un nuovo impianto integrato di cogenerazione e geotermia ad alta efficienza.

Risultato: aria pulita e taglio dei consumi

Valentina Anghinoni

N

el 2019, il complesso residenziale San Carlo Trieste, situato nella zona sud-ovest di Milano, e che comprende 32 palazzine, più di 1.850 unità immobiliari, ha compiuto una vera e propria rivoluzione. È quel tipo di rivoluzione della quale, oggi, le città in cui viviamo hanno un bisogno sempre più urgente. Grazie all’accordo tra la società immobiliare proprietaria e i suoi inquilini, l'intero quartiere ha realizzato la propria svolta green, attraverso l’utilizzo di tecnologie innovative, che garantiscono energia pulita all’intero complesso residenziale: un nuovo impianto integrato ad alta efficienza dotato di un sistema di cogenerazione a gas naturale, composto da due unità con una potenza elettrica unitaria da 0,4 MW per la produzione combinata di ri-

scaldamento ed elettricità, che produce il fabbisogno di energia elettrica dell'intera Centrale Termica, alimentando in particolare una pompa di calore geotermica, una macchina in grado di raccogliere il calore naturale presente nell'acqua di falda attraverso 2 pozzi di presa e 2 di resa, avente una potenza termica da 1,2 MW, e da tre caldaie a gas naturale, dotate di recuperatore di calore da 2 MW termici ciascuna, il tutto sotto il controllo di un sistema elettronico di supervisione di ultima generazione.

Condominio Sostenibile e Certificato ha chiesto i particolari di questa trasformazione ai suoi attori principali. A cominciare da Davide Lopes di ENGIE Italia, uno dei principali player nel settore dell’energia a basse emissioni di CO2 e delle soluzioni per l’efficienza energetica,

Il complesso residenziale San Carlo Trieste.

A sinistra Davide Lopes

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STORIA DI COPERTINA

Locale caldaie del complesso di San Carlo Trieste, a Milano

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che si rivolge a tutti i segmenti, dal residenziale al terziario, pubblico e privato, fino alla piccola e grande industria.

Domanda. Qual è stato il ruolo di ENGIE Italia per il complesso San Carlo Trieste a Milano?

Risposta. Ci consideriamo partner storico del complesso immobiliare, che seguiamo da almeno un paio di decenni: ai tempi avevamo acquisito la gestione dell’impianto di riscaldamento alimentato ancora a gasolio, trasformandolo poi successivamente a gas naturale. Alla scadenza del contratto nel 2016, considerata l'anzianità e le esigenze di manutenzione sempre crescenti dell’impianto, abbiamo proposto al Condominio una ristrutturazione impiantistica molto coraggiosa, optando per una soluzione tecnologica a bassissimo impatto ambientale. La proprietà, in una prima fase, ha naturalmente richiesto e confrontato altre offerte, optando però alla fine per la nostra, non solo per l'affidabilità che un marchio come il nostro è in grado di garantire, ma anche e soprattutto per le caratteristiche di sostenibilità della proposta sia da un punto di vista impiantistico che dei costi di gestione.

D. Come si è articolato l’intervento?

R. L’intervento è durato circa due anni, considerate le dimensioni del complesso e la necessità di garantire la continuità del servizio visto che l'impianto termico, oltre al fabbisogno di riscaldamento invernale per ogni singolo appartamento, produce acqua calda sanitaria per l'intero complesso. Siamo partiti demolendo le macchine esistenti ed installando due nuovi generatori termici. In una seconda fase abbiamo installato i due cogeneratori a gas naturale ed infine la pompa di calore con tecnologia geotermica. I lavori sono stati ultimati a settembre dello scorso anno (2019) con il completamento dell'impianto elettrico all'interno della Centrale tecnologica e l'allacciamento alla cabina elettrica di Media Tensione, anch'essa completamente riqualificata.

D. Qual è stato l’ostacolo più impegnativo?

R. Gestire un intervento così importante

senza far ricadere disagi sugli utilizzatori finali. Assicurare la continuità del servizio per la produzione di acqua calda sanitaria e contemporaneamente, nello stesso sito, mandare avanti un cantiere così complesso anche dal punto di vista realizzativo non è stata cosa semplice. Ma la gestione della complessità è nei fatti il nostro mestiere e alla fine siamo riusciti a completare i lavori senza ricadute sull'erogazione del servizio. Altrettanto impegnativa è stata l'opera progettuale e il conseguente espletamento dell'iter relativo alle pratiche con i vari Enti per l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni previste dalle normative in vigore, che con un intervento così importante sono ovviamente complesse e articolate.

D. E quali sono stati i vantaggi ottenuti?

R. In primis, direi la sensibile diminuzione dell'impatto ambientale, con un risparmio annuo di oltre 1.250 tonnellate di CO2: da questo punto di vista la proprietà ha sposato completamente la nostra filosofia e il nostro approccio, a vantaggio di chi vive nel quartiere dove si potrà finalmente respirare un’aria decisamente più pulita. Ma oltre a quello

La nova centrale operativa dell'impianto elettrico

UN IMPIANTO INTEGRATO DI COGENERAZIONE E GEOTERMIA Giancarlo Vera (nella foto), tecnico specializzato di ENGIE Italia, ha svolto il ruolo di responsabile della centrale termica, al fianco del progettista: “Ho seguito la riqualificazione della centrale termica dalla fase di progettazione fino alla sua realizzazione: con un mio collega della sezione amministrativa abbiamo creato la proposta di contratto che, una volta approvata dalla proprietà, ha dato luogo al progetto esecutivo preliminare, contenente gli importi degli investimenti e la tipologia del contratto. Dopodiché è cominciato l’iter realizzativo, a partire dal progetto, per il quale ci siamo avvalsi della collaborazione di Nuove Energie, lo studio di progettazione dell’ingegner Vallarelli”. L’impianto, composto da due cogeneratori a gas naturale, che producono energia termica ed elettrica, copre il fabbisogno della centrale e dell’illuminazione dell’area verde del complesso. Ma come funziona, nel dettaglio, la pompa di calore geotermica? “La pompa di calore ricava il calore utile dall’acqua di falda che, anche in pieno inverno, mantiene una temperatura media intorno ai 15 °C”, spiega Vera. “Ci sono due pozzi di presa (emungimento), dai quali viene estratta l’acqua attraverso apposite tubazioni, e due pozzi di resa per restituire l’acqua che viene raffreddata per far funzionare la macchina. L’acqua di falda utilizzata, dai 15 gradi scende di 3-5 °C (gradi centigradi) cedendo energia termica al sistema termico”. L’energia termica prodotta in centrale viene trasferita ai corpi scaldanti tramite pompe di circolazione, ed è importante notare come siano stati previsti e realizzati due circuiti d’acqua nell’impianto: uno relativo alla centrale termica e l’altro, detto secondario, all’ interno del complesso residenziale”. Insomma, l’acqua che viene scaldata all’interno della centrale non è la stessa acqua che circola nei palazzi. “Il calore viene ceduto dal circuito primario al circuito secondario, attraverso appositi scambiatori di calore così da preservare i componenti dell’impianto (circuito primario) dalle impurità che si possono creare nell’acqua”, conclude Vera.

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PRIMO PIANO COSÌ È AVVENUTA LA TRASFORMAZIONE Antonio Vallarelli (nella foto) è l’ingegnere che ha seguito sul campo l’intervento di riqualificazione del complesso residenziale San Carlo Trieste, a Milano.

Domanda. Quali problemi ha posto la riqualificazione del complesso San Carlo Trieste?

Risposta. L’Iter autorizzativo complesso, per quanto riguarda l’ottenimento della Autorizzazione Unica presso la provincia di Milano. Si tratta di un unico parere, rappresentato dall’esito positivo di diversi enti come i Vigili del fuoco, il Comune di Milano e l’Ente di erogazione dell’energia. Uno dei problemi è stato confrontarsi con tutte queste entità, facendo collimare le esigenze di ognuno di essi, per ottenere l’approvazione definitiva. Alla fine, è andato tutto bene: questa prima fase di raccolta delle autorizzazioni ha richiesto circa tre mesi. Poi, altre difficoltà che abbiamo risolto sono state la logistica in cantiere, al centro del quale è situato l’impianto, e la coordinazione della viabilità, per garantire la sicurezza in ogni luogo dell’area interessata ai lavori. La cabina elettrica è stata anch’essa modificata, ma mantenuta attiva per non creare disservizi agli abitanti del quartiere. Il prelievo dell’acqua di falda ha richiesto l’utilizzo di mezzi molto ingombranti, anche trivelle, che abbiamo dovuto coordinare con la massima attenzione.

D. Come è stata scelta la tecnologia da utilizzare?

R. Siamo partiti con l’analisi dello stato di fatto, ovvero l’impianto esistente: abbiamo monitorato le temperature di utilizzo, gli orari di funzionamento, ovvero effettuato un’analisi energetica completa prima di confrontarci con Engie e la proprietà, per decidere il nuovo tipo di impianto da creare al posto del precedente. Anche questa fase è durata altri due o tre mesi. Una volta riscontrato che tutti gli edifici usavano riscaldamento a basse temperature, abbiamo constatato che la scelta impiantistica più adatta

ambientale il vantaggio è stato anche di natura economica: grazie a un impianto decisamente più efficiente è stato possibile garantire un prezzo dell'energia più vantaggioso. La tipologia di impianto realizzato, inoltre, con il contratto di Servizio Energia ha permesso l'applicazione dell’Iva all'aliquota ridotta del 10% anziché al 22%, con un risparmio complessivo per l'intero complesso di circa 250.000 Euro all'anno. Non da ultimo, con l'energia elettrica prodotta dai coge16 - CONDOMINIO SC

alla sostituzione era quella composta dalla combinazione di più tecnologie: un sistema di produzione molto efficiente di fluidotermovettore a bassa temperatura, con pompe di calore condensate ad acqua di falda, ad elettricità, la quale si produce da sé grazie alla cogenerazione.

Per il backup del sistema sono previste delle caldaie a riserva, ad integrazione delle altre tecnologie primarie.

D. Qual è il risultato in termini di sostenibilità?

R. In termini di sostenibilità, sebbene sia giusto effettuare ogni anno il calcolo esatto dell’abbattimento delle emissioni di CO2, sicuramente parliamo di più di mille tonnellate all’anno. Engie ha implementato anche sistemi smart per un’eventuale futura evoluzione del quartiere. L’impianto è caratterizzato da un alto grado di regolazione, grazie all’efficienza dei sistemi e al monitoraggio delle temperature in uscita, con un rendimento molto alto.

D. Dal punto di vista pratico, come è avvenuta la trasformazione?

R. I lavori sono stati svolti durante tutto l’anno ma, soprattutto durante l’estate, quando non si utilizza il riscaldamento domestico. Anche se, come già accennato, non era possibile staccare la centrale termica e la cabina elettrica, per assicurare l’acqua calda sanitaria ai condòmini. Abbiamo studiato insieme a Engie ogni fase di demolizione e costruzione dell’impianto, e coordinato tutte le imprese per far coincidere alla perfezione ogni aspetto dell’intervento.

D. Ci sono stati problemi tecnici da risolvere?

R. C’erano più soluzioni possibili, e che sono state considerate, riguardo la topografia dell’impianto. Uno degli aspetti più interessanti in proposito, ma anche più complesso, è stato quello legato all’adeguamento delle canne fumarie, situate sotto il piano della strada, a più di 20 metri dall’edificio. Anche in questa fase i tecnici della Engie hanno dimostrato una grande professionalità e competenza e ogni ostacolo è stato risolto con successo.

neratori è stato possibile illuminare tutta l'area verde su cui è installato l'impianto e alimentare una colonnina di ricarica per due auto elettriche in car-sharing da noi messe a disposizione ad uso esclusivo di tutti gli inquilini del complesso.

D. La riqualificazione del complesso San Carlo è di vasta portata. Ma è possibile nel caso di un solo condominio?

R. Sì, è sicuramente possibile, progettando e installando le macchine con le corrette caratteristiche tecniche, e correlan-

do le potenze delle apparecchiature con il fabbisogno dello stabile.

D. ENGIE Italia è una utility che offre diversi servizi ai condomini. Partiamo dai servizi energetici: quali sono i vantaggi dell’offerta ENGIE? R. Offriamo un’ampia gamma di proposte, tutte indissolubilmente legate all'efficienza energetica. Da quelle più semplici che prevedono la classica attività di conduzione e manutenzione dell’impianto a cui è possibile aggiungere servizi accessori

come la contabilizzazione dei consumi e la relativa ripartizione delle spese o l'installazione di impianti di telecontrollo e telegestione che permettono un'erogazione del servizio sempre più sicura e tempistiche di intervento in caso di malfunzionamento sempre più tempestive. Il nostro fiore all'occhiello resta il Servizio Energia, un contratto con cui affianchiamo all'attività di conduzione e manutenzione dell'impianto anche la fornitura del calore a servizio di chi vive nel Condominio.

Una formula "all-inclusive" che permette di ottenere risparmi importanti senza dover però rinunciare al comfort e al calore che ognuno vuole avere all'interno della propria abitazione. E questi risparmi possono essere utilizzati anche per finanziare gli eventuali lavori di riqualificazione degli impianti, attraverso un piano di ammortamento pluriennale che utilizza proprio il risparmio energetico ottenuto per ripagare i costi di riqualificazione, che in questo caso vengono interamente anticipati da noi. Una formula veramente conveniente a cui recentemente è stato possibile sommare anche gli incentivi fiscali dell'Ecobonus attraverso il contratto di Servizio Energia Plus.

D. L’azienda propone anche soluzioni integrate. Di che si tratta?

R. Le nostre soluzioni integrate su misura per i condomini coprono ogni aspetto del risparmio energetico condominiale. Il nostro metodo cerca di integrare tutte le tecnologie, costruendo "soluzioni su misura" per ogni tipologia di condominio.

Cerchiamo infatti di realizzare sistemi ad alta efficienza, integrando tecnologie rinnovabili (solare termico e fotovoltaico) con sistemi di produzione ibrida (micro-cogenerazione / pompa di calore), completando gli interventi anche con l'applicazione di tecnologia LED per l'illuminazione delle parti comuni e posizionamento di colonnine elettriche condominiali.

D. Ha citato poco fa gli incentivi fiscali e l'Ecobonus. ENGIE Italia si propone anche come soggetto a cui poter cedere il credito fiscale? Con quali modalità?

R. Lo strumento della cessione delle

detrazioni fiscali è oggi un mezzo per rendere accessibile a tutti le soluzioni di efficienza energetica. Sempre più spesso proponiamo sul mercato interventi di isolamento termico (come il cappotto o le facciate ventilate), opere che consentono di accedere agli incentivi fiscali che possono arrivare fino al 75% (addirittura all'85% se parliamo di Sismabonus). Lo facciamo ricoprendo il ruolo di General Contractor, occupandoci quindi della gestione dei lavori a 360°, con l'ausilio di

imprese specializzate presenti sul territorio, così da poter beneficiare di sinergie locali. I nostri tecnici specializzati supervisionano direttamente tutti i lavori, monitorando quotidianamente lo stato di avanzamento dei cantieri e garantendone qualità e sicurezza. Al termine dei lavori, il cliente può cederci il credito fiscale, derivante dalle detrazioni fiscali che l'intervento permette di ottenere, pagando la parte residua con un bonifico "parlante" o attivando un contratto di Servizio CONDOMINIO SC - 17

PRIMO PIANO E IL PATRIMONIO IMMOBILIARE SI È RIVALUTATO Raffaele Esposito è property manager della Immobiliare San Carlo Trieste, società alla quale fa capo il complesso residenziale.

Domanda. Quali erano gli obiettivi da raggiungere nell’intervento di riqualificazione?

Risposta. La riduzione del costo del riscaldamento, associato alla riduzione di CO2 emessa nell’aria, erano i due principali obiettivi. La riqualificazione dell’impianto in cogenerazione ha permesso non solo il raggiungimento di questi obiettivi, ma anche la possibilità di ottenere gli sgravi fiscali previsti, dei quali hanno beneficiato gli stessi inquilini. Immobiliare San Carlo Trieste è la società immobiliare proprietaria del quartiere della zona Piazza Frattini di Milano, composta da 1.850 unità immobiliari, tutte in locazione. Agli inquilini è offerto un importo complessivo tra canone e oneri accessori sicuramente competitivo, anche grazie all’efficentamento dell’impianto di riscaldamento, che ha consentito un abbattimento dei costi ai condòmini nell’ordine del 12%.

D. Qual è stato il ruolo della società immobiliare?

R. Abbiamo sottoposto agli inquilini il piano per la trasformazione della centrale, così come previsto dalla legge 392/78, che prevede la necessaria approvazione dell’inquilino per la ripartizione delle spese del riscaldamento, in base al consumo o al millesimo. Abbiamo mostrato i benefici ai condòmini i quali, vista la bontà del progetto, hanno accolto favorevolmente l’intervento. Il contratto sottoscritto con Engie, che si è fatto carico di anticipare i costi, consente di ammortizzare le spese nel giro di 11 anni circa.

D. Quali vantaggi hanno avuto gli inquilini?

R. Oltre al miglioramento della salubrità dell’aria, con tutte le ripercussioni positive annesse, la riduzione del costo dell’Iva ha rappresentato un grosso risparmio economico a cui si associa il risparmio sulla fornitura di energia elettrica, perché l’impianto di cogenerazione copre da solo il fabbisogno di energia elettrica per la gestione delle caldaie.

D. Da un punto di vista strettamente immobiliare, gli edifici ora sono rivalutati?

R. Il patrimonio immobiliare è sicuramente valorizzato, grazie alla possibilità di offrire a un costo competitivo la locazione di un appartamento, attraverso l’abbattimento dei costi di gestione energetica.

Energia Plus. Quest'ultimo permette di rateizzare l'importo residuo del valore del credito ceduto, fino ad un massimo di 10 anni. In sintesi, quindi, il Condominio effettua l'intervento di riqualificazione energetica senza anticipare alcun costo, si ritrova alla fine dei lavori un immobile che ha acquistato valore, grazie anche all'incremento di classe energetica, e si

assicura un risparmio importante sui consumi energetici futuri grazie ai benefici dell'intervento eseguito.

D. Quale ruolo ENGIE Italia vuole ricoprire nell’importante sfida dell’efficienza energetica e, in generale, come protagonista della transizione energetica che l’Italia e il mondo stanno attraversando?

R. Vogliamo essere i protagonisti della decarbonizzazione e il veicolo di questo cambiamento, grazie alla nostra energia 100% green e ai nostri servizi sostenibili. Solo affiancando i nostri clienti e facendo le scelte giuste possiamo ridurre il nostro impatto ambientale e diventare, insieme, più leggeri per il pianeta.

Il servizio di car-sharing dedicato ai residenti del complesso immobiliare

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ORA LA CASA È PIÙ IMPORTANTE

Si scaldano i motori per l’organizzazione dell’evento in programma dal 15 al 17 ottobre a Verona. Con una certezza: gli italiani vogliono ancora più bene alla propria abitazione e la preferiscono sicura Giuseppe Rossi 20 - CONDOMINIO SC

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hiusa, si spera definitivamente, l’emergenza coronavirus, si riapre l’orizzonte della vita normale. Ma la lunga e deprimente pausa ha lasciato negli italiani una certezza: mai come ora la casa è stata e sarà importante. Il periodo di lockdown per milioni di italiani, infatti, ha messo in luce pregi e difetti delle proprie abitazioni. E non solo per una questione di spazio e di forzata convivenza. Un appartamento, infatti, si giudica anche dal comfort che riesce a offrire, dai consumi che può evitare, dalla disposizione ed efficienza dei servizi, a

partire da bagno e cucina. Per farla breve: l’eredità del coronavirus è anche, per fortuna, una maggiore consapevolezza di quanto è importante la casa. Ed è da questo punto che riparte la Fiera del Condominio, che torna a scaldare i motori in vista dell’appuntamento, dal 15 al 17 ottobre nello spazio di Veronafiere.

Un tema caldo L’evento, giunto alla terza edizione, è organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona. È anche un evento che ha una marcia in più rispetto ad altri tentativi di imitazione sul tema: i tre giorni, infatti, abbracciano tutti gli aspetti legati alla gestione e alla vita in ambito residenziale. A partire dalla sicurezza. Oltre alla necessaria solidità strutturale, che deve resistere a una scossa di terremoto (e ogni anno l’Italia ne registra migliaia, grandi e piccole), un altro pericolo al quale un condominio, e più in generale un’abitazione deve essere preparato è quello del fuoco. Troppo spesso la cronaca racconta di interi stabili che diventano inagibili a causa di un incendio: incidenti che costano vite umane, ma anche sconvolgimenti per l’esistenza di centinaia di persone. Proprio al tema della prevenzione degli incendi, in tutte le sue forme, sarà dedicata una speciale attenzione nell’appuntamento con la Fiera del Condominio. Workshop sulle norme da seguire, che tra l’altro sono state modificate di recente, soluzioni e materiali da adottare, le azioni migliori per mettere in sicurezza uno stabile residenziale: sono molti gli aspetti che gli organizzatori stanno elaborando in vista dell’appuntamento di ottobre. Dal 2015, per esempio, è in vigore il Codice di prevenzione incendi, ritoccato nell’ottobre scorso. Prima comunemente chiamato Testo Unico, il nuovo Codice di prevenzione è un testo che riassume al suo interno gran parte dei riferimenti degli standard internazionali. Ma mentre prima del 2019 l’adozione del Codice era volontaria, adesso è diventata sostanzialmente obbligatoria per tutte quelle attività che prima non erano normate.

Anche per famiglie Insomma, quello della prevenzione degli incendi è un argomento che, prevedibilmente, scalda (è il caso di dirlo) il cuore degli amministratori di condominio, visto che sono responsabili per legge dell’applicazione delle norme e corrono anche un rischio penale nel caso di incidenti. Ma, come accennato, la Fiera del Condominio è un evento che è aperto anche ai singoli proprietari di immobili. Sono, tra l’altro, la categoria che da qualche anno è sempre più coinvolta nelle iniziative di ristrutturazione e riqualificazione delle abitazioni. I bonus casa, infatti, hanno spinto molti italiani a progettare e far eseguire lavori migliorativi sotto il profilo del consumo energetico e del comfort. A loro, in particolare, è dedicata la giornata di sabato 17 ottobre: oltre all’entrata libera, previa semplice iscrizione, la Fiera del Condominio offrirà la coincidenza con un evento gastronomico a chilometro zero.

Un’occasione, insomma, per progettare lavori domestici in una piacevole giornata assieme alla famiglia.

La filiera in pista E che l’occasione sia interessante per tutti i componenti della filiera del condominio, cioè per chi amministra, per chi possiede un immobile, ma anche per le imprese che offrono prodotti o servizi, lo testimonia il flusso dei patrocini che, nonostante il blackout del virus, sono continuati ad arrivare sulle scrivanie degli organizzatori. Basti citare, per esempio, quelle di Finco, di Ance Verona, Safoa. Sono in programma, inoltre, workshop dedicati ai professionisti che lavorano con il condominio: ci sarà spazio per approfondimenti sulla gestione e l’amministrazione degli stabili, ma anche sulle prerogative dei diversi soggetti, anche istituzionali, come per quanto riguarda gli aspetti legali o progettuali. Insomma, si preannuncia un appuntamento ancora più ricco di quello dello scorso anno. Meglio segnarsi subito le date sulla propria agenda.

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PRIMO PIANO IL DOPO CORONAVIRUS / 1

IL VACCINO? È LA TECNOLOGIA

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Professionisti sotto pressione a causa del lockdown imposto dall’epidemia.

Ma l’amministratore di condominio non deve perdere il contatto con i propri clienti.

Per fortuna c’è una soluzione per tutti Enrico Vasari

genza, avvocato del Foro di Roma e mediatore professionista.

Domanda. Avvocato Plagenza, come stanno vivendo le categorie professionali questo periodo?

Risposta. Tutte le categorie professionali stanno sicuramente vivendo un «anno zero». È certamente un periodo di transizione verso un nuovo modello organizzativo delle professioni. Il problema non è l’evoluzione della specie, per dirla in modo darwiniano, quanto gli ostacoli e le problematiche con cui si accompagna questa evoluzione.

Già da tempo non esiste più la figura dell’avvocato che attende in modo statico in studio i suoi clienti. Il processo dinamico era già in corso. Oggi subisce un’improvvisa accelerazione, lasciando molta impreparazione al cambiamento. Penso all’amministratore di condominio e alla sua attività. Alla novità dettata dall’impossibilità di convocare l’assemblea nei modi tradizionali.

O all’indotta difficoltà di evadere gli adempimenti previsti dalla legge.

D. Avvocati e amministratori di condominio: in che modo il coronavirus inciderà sull’attività degli studi professionali?

R. Per rispondere a questa domanda dobbiamo fare una prima riflessione: il rapporto tra avvocato e cliente è fiduciario, in cui il contatto, il dialogo, la vicinanza, l’ascolto e la comunicazione sono fondamentali. Il mandato è il contratto posto alla base del rapporto che inter-

L’

epidemia causata dal covid-19 ha modificato le nostre abitudini di vita, incidendo nettamente nel quotidiano personale e professionale degli italiani. La categoria professionale degli avvocati appare oggi una delle più colpite. Diverse sono le cause che hanno portato un’incidenza rilevante nell’attività degli studi legali. Non mancano i punti di contatto con altre realtà professionali, tra cui quella dell’amministratore di condominio. Ne parliamo in questa intervista con Fabrizio Pla-

Fabrizio Plagenza

CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO

corre tra avvocato e cliente e tra amministratore e condomini. Vi è, dunque, un rapporto sociale che lega le due figure professionali rispetto ai destinatari della loro opera, siano essi clienti che condomini. Se guardo alla mia professione di avvocato, posso affermare che il periodo attuale, a causa delle doverose misure restrittive imposte dal Governo, rischia di minare il rapporto sino a oggi intercorso tra avvocato e cliente. Questo non deve accadere e dunque su questo occorre intervenire.

D. Spieghi meglio: come può risultare compromesso il rapporto tra avvocato e cliente?

R. Il covid–19, arrivato improvvisamente, ha comportato l’impossibilità di mantenere un contatto fisico con il cliente. Da questo punto di vista, pertanto, l’avvocato dovrà riequilibrare il rapporto, intervenendo con l’adozione di misure comunicative che sino a oggi non erano considerate necessarie. È chiaro, infatti, che rimane importante garantire un’adeguata informativa sullo stato delle pratiche ed evitare che il cliente si senta abbandonato dall’avvocato, a causa dell’impossibilità di colloquio presso lo studio professionale di quest’ultimo. Stessa cosa, pur con le dovute differenze, mi sento 24 - CONDOMINIO SC

di consigliare, in generale e a prescrindere dall’attuale periodo, all’amministratore di condominio. Un’adeguata e costante informativa al condomino denota presenza del professionista e cura degli interessi.

D. In termini lavorativi, quali altri effetti negativi si riscontrano in questo particolare periodo?

R. L’effetto immediato dettato dalle restrizioni imposte dal Governo è l’impossibilità di svolgere l’attività giudiziale. Aggiungiamo l’impossibilità di ricevere clienti in studio. Il tutto a fronte di spese connesse alla professione e di gestione dell’attività professionale sempre presenti. Non lavorare, per il libero professionista significa non guadagnare. Non guadagnare significa non poter spendere.

Ma significa anche avere difficoltà nel sostenere le spese presenti. Occorre cercare, in questo momento, terreni lavorativi non tradizionali. Penso a video lezioni, formazione a distanza, consulenze legali on line, pareri legali, redazione contratti. Ma, ovviamente, ciò non sempre è facile o possibile.

Una cosa è certa: il covid-19 ha segnato la categoria professionale sotto l’aspetto economico e psicologico.

D. Quali consigli si sente di poter

dare per salvaguardare il rapporto con il cliente?

R. Personalmente ho sempre ritenuto di fondamentale importanza, nella cura di questo rapporto, l’informativa al cliente. Il mio studio legale, anche prima del covid–19, provvedeva a inviare al cliente, con puntualità e periodicamente, adeguata comunicazione che riportasse lo stato delle pratiche.

In questo modo, il cliente è sempre al corrente dello stato dei lavori. È anche un modo per responsabilizzare il cliente, posto che l’avvocato tutela gli interessi di quest’ultimo. In periodo coronavirus, sebbene i nostri pensieri siano dedicati a tante problematiche, ritengo importante non lasciare solo il cliente o, per meglio dire, evitare che il cliente possa sentirsi abbandonato. Oggi più che prima, allora, è consigliabile procedere con invio di comunicazioni via email o telefoniche, volte a far capire che l’avvocato ha sempre in mente la tutela del proprio assistito. Del resto, l’attività professionale degli studi legali non è stata sospesa, a differenza della maggior parte delle udienze.

D. Partiamo, allora, dalla sospensione delle udienze. Che cosa dobbiamo aspettarci per l’andamento delle cause?

R. Come noto, l’articolo 83 del D.L.

18/2020 (c.d. Cura Italia) ha dettato disposizioni urgenti per contenerne gli effetti negativi derivanti dall’emergenza epidemiologica sullo svolgimento delle attività giudiziarie civili e penali.

Tra queste, il rinvio delle udienze e la sospensione dei termini processuali dal 9 marzo al 15 aprile 2020. Lo stesso D.L. ha previsto alcune eccezioni riguardanti alcune cause particolarmente urgenti e indicate nel medesimo decreto. La sospensione della maggior parte delle udienze impone da un lato, la necessità di trovare degli accorgimenti per i giudizi in essere o per quelli le cui udienze non possono essere rinviate o sospese. Dall’altro, ci dà la possibilità di prendere consapevolezza che, dal covid–19 in poi, il processo può finalmente evolversi in termini si snellezza e velocità, degne dell’evoluzione costante. Ritengo, infatti, che oggi si abbia l’opportunità per prendere le misure adeguate verso alcune delle tante udienze la cui necessaria presenza delle

parti e dei loro procuratori appare poco indispensabile e poter raggiungere un ideale di procedimento giudiziario molto più snello. Il tutto grazie all’ausilio della tecnologia. Stessa evoluzione può avere parte dell’attività professionale dell’amministratore di condominio, del resto.

D. Come può aiutarci la tecnologia e come la categoria sta reagendo a queste problematiche?

R. Il Consiglio superiore della magistratura così come i Consigli dell’Ordine di appartenenza degli avvocati stanno facendo un importante lavoro di diffusione e di coinvolgimento dei professionisti verso l’utilizzo della tecnologia per lo svolgimento, per esempio, delle udienze da remoto. Il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Roma sta, in questo momento, dando un grosso contributo in tal senso.

Inoltre, con delibera del 26 marzo, per favorire modelli uniformi sul territorio nazionale, il Csm ha offerto modelli

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di protocollo relativi allo svolgimento delle udienze civili e penali da remoto, suggerendo rinvii dopo il 30 giugno e fornendo anche alcune proposte di protocollo ai singoli uffici di stipulare con i Consigli dell’ordine degli avvocati locali e con le Camere penali locali. Per la mia esperienza posso dire con certezza che sono presenti, oggi, diversi gruppi di avvocati che stanno già sperimentando, anche mediante esercitazioni tra loro, l’uso delle piattaforme informatiche che sembra siano quelle di prossimo impiego per il futuro. La mia categoria dunque, sta reagendo, nonostante le preoccupazioni che il covid–19 porti sulle sorti dell’attività professionale degli studi. È importante sfruttare questo difficile momento per sperimentare nuovi metodi e nuovi canali, senza il timore di aprirsi verso la tecnologia, consapevoli dell’aiuto che l’ausilio di nuovi mezzi informatici può dare all’avvocatura e ai cittadini.

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PRIMO PIANO IL DOPO CORONAVIRUS / 2

SUPER POTERI E NORMALI DOVERI Confusione sul ruolo dell’amministratore durante l’emergenza sanitaria. La legge non conferisce speciali competenze e la legge sulla privacy va rispettata. Ecco come deve agire il professionista Carlo Pikler

M

omento difficile per tutti questo della pandemia. Forse la paura, forse anche la vecchia e mai persa abitudine di voler considerare l’amministratore come il soggetto obbligato a occuparsi di qualunque vicenda accada all’interno del condominio, fosse anche la malattia del singolo condomino.

Ancora una volta stava per passare l’assunto secondo il quale i compiti dell’amministratore si sarebbero dovuti estendere anche alle questioni che riguardano in via esclusiva fatti privati dei condòmini.

Una teoria che l’amministratore conosce bene, e che ben calza con l’altra, che sostiene come chi amministra gli stabili debba essere un tuttologo e tuttofare, in grado di conoscere tutto di tutto e di tutti, possedere l’onniscienza, e anche essere in grado di gestire ogni situazione in qualunque circostanza.

Superpoteri Probabilmente, proprio in relazione a questi superpoteri che l’amministratore ha acquisito nel corso del tempo, il professionista si è trovato anche a essere protagonista di una diatriba dottrinaria nel corso dell’emergenza coronavirus. Così, in questo periodo, illustri giuristi e gior26 - CONDOMINIO SC

nalisti, aderendo alle due teorie dell’amministratore supereroe, lo hanno addirittura visto come il soggetto in grado, con i suoi poteri (super), di poter sconfiggere il covid-19. Egli appare stavolta come il destinatario di obblighi improbi da dover gestire, alla stregua dei migliori giustizieri: dovrebbe verificare le argute manovre dei cittadini che, spaventati dal subire eventuali ricoveri o quarantene da contagio, si trovano rintanati nelle proprie abitazioni. Ed ecco allora l’Amministratore supereroe che li scova, perché viene a conoscenza della notizia da un pari cittadino che in maniera codarda, anziché fare la segnalazione alla polizia, ne demanda il compito al nostro superuomo, il quale, nell’immediato, contatta le pubbliche autorità, ordina la sanificazione delle parti comuni e, per tutelare la salute degli altri condòmini, va anche a comunicare a tutta la compagine condominiale il nome e il cognome del concittadino contagiato dal coronavirus.

Le conseguenze Laddove poi, l’amministratore non ottemperasse a questi obblighi imposti da una legge (credo divina visto che non ve ne è traccia terrena), egli si troverebbe

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PRIMO PIANO

implicato in faccende gravissime di natura penale… anni e anni di reclusione per essere venuto meno a questa legge scritta da una mano che non appartiene agli uomini. In questa bellissima storia di eroi e di superpoteri, veniva rimarcato che la privacy nel periodo emergenziale che stiamo vivendo non può essere considerata come scusa per non ottemperare ai propri doveri. Anzi, chiamarla in causa è una ulteriore aggravante e, quindi, per il povero amministratore che pensava di non dover diffondere dati, tanto più quando questi sono particolari, saranno ulteriori anni e anni di reclusione.

A metter fine a questa bellissima storia di fantadiritto, ci ha pensato in maniera definitiva Federprivacy che ha dettato le linee guida da seguire in caso di covid-19 in condominio.

Le reali competenze La teoria portata avanti da Federprivacy, più volte sposata dallo scrivente assieme all’avvocato Rosario Dolce, parte dall’analisi concreta, terrena e reale del Codice civile e delle leggi speciali che si applicano nell’ambito condominiale. Le attribuzioni dell’amministratore sono segnate, specificatamente, nell’articolo 1130 del Codice civile. Secondo questa teoria, molto meno suggestiva dell’altra, l’amministratore, ahimè, è un comune cittadino che svolge un ruolo predeterminato dalle 28 - CONDOMINIO SC

leggi, circoscritto, al quale deve attenersi.

Egli deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse collettivo, per assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condòmini e deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni per tutelare i condòmini e i terzi che vi transitano. Inoltre, l’amministratore è assoggettabile alle norme del testo unico sulla sicurezza del lavoro posto che il condominio è parificato ad un ambiente di lavoro.

Nessuna deroga L’amministratore, laddove venisse a conoscenza di un caso di coronavirus non può comunicare dati personali dei soggetti contagiati agli altri condòmini. Si tratta, infatti, di dati particolari e come tali devono essere trattati. Non esistono deroghe sul punto, il diritto alla privacy è pienamente efficace in questi frangenti e ogni trattamento deve essere effettuato in maniera anonima, in modo che nessuno possa riuscire a risalire al soggetto interessato, neppure in maniera indiretta.

Unica deroga ai principi generali dettati dal Gdpr in relazione al trattamento dei dati sanitari cosiddetti «particolari» è prevista dall’articolo 9 del Regolamento europeo secondo il quale alla lettera «c) il trattamento è necessario per tutelare un interesse vitale dell’interessato o di un’altra persona fisica qualora l’interessato si

trovi nell’incapacità fisica o giuridica di prestare il proprio consenso». Questa deroga, però, riguarda il trattamento circoscritto alla figura dell’amministratore, il quale può trattare questi dati al fine di aprire il fascicolo da tenere nel Ras (Registro anagrafe e sicurezza) e svolgere, così, l’intervento di sanificazione.

Se, viceversa, l’amministratore comunicasse agli altri condòmini il nominativo del soggetto contagiato, si esporrebbe a eventuali azioni risarcitorie da parte di questo e contestualmente rischierebbe di subire sanzioni amministrative importanti da parte del Garante per trattamento illecito dei dati personali. Per giunta, quando si tratta di dati sanitari, le sanzioni e le condanne ai risarcimenti sono ancora più severe.

La procedura Avuta la conoscenza dell’avvenuto contagio, l’amministratore dovrà invece seguire con estrema attenzione la fase di scelta della ditta sanificatrice, verificando con accuratezza i corretti documenti della stessa. Tali imprese andranno selezionate tra quelle iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con R.D. 20.9.1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 25 gennaio 1994, n. 82 (G.U. n. 27 del 3 febbraio 1994) che disciplina, per l’appunto, le attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione. I provvedimenti statali, in periodo d’urgenza, sono tutti orientati sulla necessità di effettuare opere di sanificazione dei luoghi al fine di tentare di limitare il contagio pandemico. Il condominio è anche un luogo di lavoro e accessibile a terzi.

La sanificazione Il ministero della Sanità in merito alla pulizia e sanificazione in azienda dichiara che «l’azienda assicura la pulizia giornaliera e la sanificazione periodica dei locali, degli ambienti, delle postazioni di lavoro e delle aree comuni di svago.

Nel caso di presenza di una persona con

Covid-19 all’interno dei locali aziendali, si procede alla pulizia e sanificazione dell’area…». Quindi, unendo tutte le informazioni sopra dette, possiamo ben dedurre come l’amministratore, nel caso in cui sia certo (e lo possa poi dimostrare) della presenza di un caso di coronavirus in un condominio, debba procedere con un intervento di sanificazione. Tale intervento dovrà essere considerato urgente.

L’urgenza dell’intervento fa sì che questo non abbia bisogno di una successiva ratifica, ma solamente che l’intervento sia portato a conoscenza dell’assise condominiale mediante una semplice presa d’atto. In caso di contestazione in sede di approvazione di rendiconto, l’amministratore potrà agire in giudizio per ottenere il riconoscimento della legittimità del proprio operato.

Il costo Ovviamente, nel caso in cui non fosse accertata l’urgenza, il costo dei lavori andrebbe a gravare direttamente sull’am-

ministratore. Importante è anche una sentenza i cui principi si possono applicare per analogia, della Corte di Cassazione, la numero 24654 del 3/12/2010, secondo la quale è stato riconosciuto all’amministratore il potere di intervenire per effettuare interventi di derattizzazione a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione dell’assemblea. La sentenza in questione imponeva l’obbligo per l’amministratore di avvisare i condòmini dell’ora e del giorno dell’intervento. Oggi, che l’amministratore non potrebbe recarsi presso il condominio in quanto obbligato a lavorare in smart working, appare opportuno procedere all’affissione di un tale cartello per il tramite della medesima ditta incaricata. Il motivo della preventiva affissione è che la compagine condominiale deve essere messa al corrente che in quell’orario di quel dato giorno si useranno sostanze che potrebbero essere nocive, sconsigliando di farsi trovare negli ambienti comuni.

Forma ufficiale Per evitare che l’amministratore si trovi poi nella situazione di vedersi contestata la spesa, è bene che la comunicazione di presunto caso di covid-19 se la facesse pervenire per scritto, meglio ancora se in forma ufficiale per il tramite delle autorità preposte. Insomma, all’amministratore non è stato conferito il mandato alla tutela della salute dei singoli condòmini, ma «appena» quello di tutelare, mantenere e rendere sicure le parti comuni dell’edificio. Per poterlo veder vestire i panni del supereroe bisogna ancora attendere. E chissà se vorrà ricoprire ancora il ruolo dell’amministratore.

Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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PRIMO PIANO

IL DOPO CORONA VIRUS / 3

CONDOMINIO DIMENTICATO

A

nche il legislatore dell’emergenza, nei provvedimenti emanati per contrastare la diffusione del coronavirus, ha del tutto sottovalutato l’importanza del condominio, dimentico del fatto che quasi il 60% della popolazione italiana vive in edifici condominiali.

Secondo una ricerca pubblicata nel 2019, sono 14,5 milioni gli edifici in Italia, di cui 12,2 milioni sono edifici residenziali: di questi, circa il 10% (oltre 1,2 milioni) sono condomini dove abita, appunto, quasi il 60% della intera popolazione nazionale. Quindi, il condominio è un settore strategico dal punto di vista sociale, edilizio-urbanistico e ambientale, ma del tutto trascurato dal legislatore anche nella attuale fase di emergenza sanitaria che, tra l’altro, a seguito del lockdown ha costretto tutti gli italiani a rimanere nelle 30 - CONDOMINIO SC

loro case, cioè nei condomini. L’ultima considerazione avrebbe dovuto indurre il Governo a emanare norme ad hoc per consentire, da un lato, all’amministratore di condominio di proseguire nella sua attività di gestione della cosa comune, e dall’altro il funzionamento dell’organo condominiale per eccellenza, cioè dell’assemblea, anche in un periodo in cui, per motivi sanitari, l’assembramento delle persone è vietato.

Amnesia E invece le norme emanate hanno ignorato l’istituto del condominio, determinando una situazione di incertezza interpretativa nella quale gli amministratori sono chiamati ad effettuare scelte rischiando in proprio anche se agiscono nell’interesse dei loro amministrati. Quindi, conside-

rate le norme in vigore, l’attività di amministratore di condominio deve ritenersi sospesa o può essere proseguita ? «Posso uscire per andare a lavorare?» è stato l’interrogativo più ricorrente da quando, alle 23 di sabato 21 marzo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, ha annunciato il lockdown delle attività economiche in tutto il Paese a causa dell’emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del covid-19.

Nella misura, contenuta nel decreto pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 22 marzo e in vigore fino al 3 maggio 2020, è stato considerato l’andamento del contagio, passibile o di ulteriore proroga oppure di mitigazione, secondo il calendario per la gestione della cosiddetta Fase 2. In ogni caso, il 26 marzo sono state sospese tutte le attività produttive

Le misure di emergenza per il contenimento del contagio hanno trascurato di precisare ruoli e prerogative degli amministratori condominiali. Lasciando dubbi su assemblee e sanificazione. Colpevole numero 1: il codice Ateco Pietro Maria di Giovanni industriali e commerciali, a eccezione di alcune. La norma, inoltre, specifica che le attività professionali non sono sospese, ma potranno proseguire nel rispetto delle disposizioni dettate dall’articolo 1 del decreto dell’11 marzo che, ricordiamo, raccomanda il massimo utilizzo dello smart working per i dipendenti, l’incentivazione delle ferie e dei congedi retribuiti, nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva, e per tutti l’adozione dei protocolli di sicurezza anti contagio (meglio specificati nel protocollo sottoscritto da sindacati e Confindustria in data 14 marzo 2020) e la sanificazione dei luoghi e degli strumenti di lavoro.

Zone grigie Dove nasce l’incertezza ? Dal fatto che scorrendo l’elenco pubblicato all’Alle-

gato 1, si scopre che sono stati compresi i codici Ateco di diverse categorie di professionisti (attività finanziarie, assicurative, legali e contabili, direzione aziendale e di consulenza gestionale, degli studi di architettura e d’ingegneria, di ricerca scientifica e sviluppo e finanche servizi veterinari) ma non è stato compreso il codice 68.32.00, che è quello relativo all’attività degli amministratori di condominio. È chiaro a tutti, tranne al legislatore, che dopo l’emanazione della legge 4/2013 l’attività di amministrazione condominiale è da considerarsi una professione a tutti gli effetti e che, quindi, indipendentemente dall’inclusione o meno del codice Ateco nell’elenco, l’amministratore condominiale ha diritto di recarsi al suo studio per svolgere l’attività lavorativa o

procedere a un sopralluogo in un condominio amministrato.

Solo per le urgenze La circostanza che il codice Ateco non sia stato compreso nell’elenco ha esposto, comunque, gli amministratori che sono stati fermati dalle pattuglie in strada alla difficoltà di giustificare il loro diritto alla mobilità per svolgere la propria professione. Tanto ciò è vero, che la presidenza del Consiglio dei ministri ha ritenuto la necessità di chiarire, nelle proprie Faq, che l’attività di amministratore di condominio, anche se svolta in forma di impresa, è sempre consentita precisando che «la chiara dizione del Dpcm 22 marzo 2020 non può trovare ostacolo nell’eventuale lacuna del suo allegato». Nonostante tale precisazione, CONDOMINIO SC - 31

PRIMO PIANO

il Governo ha reiterato l’errore.

Infatti, neppure il Dpcm del 10 aprile 2020, che ha prorogato le eccezionali misure anticontagio fino al 3 maggio 2020, ha incluso tra le attività professionali normalmente espletabili quella dell’amministratore di condominio: ancora una volta nell’elenco allegato sub 3 a tale decreto, il codice Ateco 68.32.00 è stato omesso.

Devono, comunque, ritenersi valide le considerazioni sopra svolte e, pertanto, all’interrogativo si deve dare risposta positiva: l’amministratore di condominio continua a svolgere la propria professione potendosi recare nel proprio ufficio o presso i condomini per eventuali sopralluoghi, ovviamente motivati da reale urgenza, anche per la tutela della salute dell’amministratore stesso.

Come comportarsi La prosecuzione delle attività dovrà, nel rispetto delle disposizioni dettate dall’articolo 1, punto 7 del Dpcm dell’11 marzo 2020, privilegiare, laddove adottabile, la 32 - CONDOMINIO SC

forma dello smart working o del telelavoro, e dove sia necessaria la presenza del personale dipendente all’interno dell’ufficio, deve essere garantito il rispetto delle disposizioni condivise da sindacati e Confindustria in data 14 marzo 2020 sulla salubrità degli ambienti, il rispetto delle misure di sicurezza anti contagio, l’obbligo di informazione e formazione dei dipendenti ai quali il datore di lavoro dovrà distribuire i Dpi, oltre ad aggiornare il Documento di valutazione dei rischi della propria attività professionale aggiungendo il rischio di contagio da covid-19.

C’è, poi, un altro interrogativo al quale la normativa emergenziale non sembra dare risposta: come posso svolgere un’assemblea di condominio, visto che le ordinarie modalità del suo svolgimento sono state precluse? Infatti l’articolo 2, comma 1 del Dpcm dell’8 marzo 2020, le cui disposizioni originariamente emanate per le cosiddette «zone rosse» sono poi state estese all’intero territorio nazionale, ha disposto

la sospensione degli eventi di qualsiasi natura svolti in ogni luogo sia pubblico che privato: nella nozione di eventi vanno ricomprese anche le assemblee di condominio, tanto ciò è vero che la presidenza del Consiglio dei ministri, il 13 marzo, ha precisato che «le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere» (la modalità di svolgimento da remoto è, infatti, prevista dal citato Dpcm all’articolo 1 comma 1 lettera q come unica possibile per lo svolgimento di riunioni nella fase emergenziale).

Gli ostacoli Il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere costituisce il principale ostacolo all’organizzazione e allo svolgimento delle assemblee condominiali con modalità telematiche.

Infatti, se è vero che l’articolo 1136 del Codice civile richiede, in prima o secon-

da convocazione, l’intervento di tanti condòmini in modo da integrare il quorum costitutivo dell’assemblea, non precisa se l’intervento debba essere con una presenza fisica oppure anche «remoto o virtuale». E l’articolo 66 disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo ove si svolge la riunione, facendo intendere che deve essere un «luogo fisico», come ha confermato anche la giurisprudenza di legittimità.

Tale norma è inderogabile, ma l’inderogabilità dell’indicazione di un luogo fisico va rispettata a beneficio di chi vuole partecipare fisicamente all’assemblea senza escludere la possibilità per gli altri condòmini di sfruttare le nuove tecnologie. La giurisprudenza di legittimità ha precisato che l’amministratore, in mancanza di indicazioni contenute all’interno del regolamento di condominio, deve fissare l’assemblea in un luogo che sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la partecipazione di tut-

ti i condòmini e a svolgere la discussione ordinatamente (cfr. Cass. Civ., sez. II, 22 dicembre 1999 n. 14461).

Gap tecnologico La scelta dello strumento telematico, quindi, dovrà consentire la partecipazione di tutti i condòmini, compatibilmente con il gap tecnologico che alcu-

Sarebbe stato molto semplice risolvere il problema, autorizzando lo svolgimento delle assemblee in via telematica ne generazioni possono manifestare e che costituisce un vero e proprio ostacolo alla diffusione dell’assemblea tenuta con videoconferenza. Ovviamente, non ci sarà alcun problema dove la possibilità di utilizzare lo strumento

telematico sia già prevista dal regolamento condominiale: diversamente, l’amministratore sarà costretto ad acquisire preventivamente il consenso di tutti i condòmini allo svolgimento dell’assemblea in via telematica, prima di inviare la convocazione.

Eppure sarebbe stato molto semplice risolvere il problema, autorizzando lo svolgimento delle assemblee di condominio in via telematica, in deroga alla vigente normativa, così come è stato fatto per le società di capitali e le associazioni, anche non riconosciute, e per le fondazioni. Infatti, l’articolo 106 del decreto legge 18/2020, Cura Italia, ha espressamente previsto che con l’avviso di convocazione di assemblea ordinaria o straordinaria, le diverse tipologie di società, le cooperative e mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l’espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.

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PRIMO PIANO

Sì al televoto Tali società possono altresì prevedere che l’assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l’identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l’esercizio del diritto di voto, ai sensi e per gli effetti di cui agli articoli 2370, comma 4, 2479-bis, comma 4, e 2538, comma 6, del Codice civile senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio. Mentre l’articolo 73 del decreto Cura Italia ha previsto che per tutta la durata del periodo di emergenza sanitaria è consentita la possibilità di svolgere sedute di consigli comunali, consigli provinciali, giunte comunali in videoconferenza anche se tale modalità non è stata preventivamente regolamentata. E la stessa possibilità è concessa alle associazioni private, anche non riconosciute e alle fondazioni che non abbiano regolamentato modalità di svolgimento delle sedute in videoconferenza, nel rispetto di criteri di trasparenza e tracciabilità previamente fissati, purché siano individuati sistemi che consentano di identificare con certezza i partecipanti nonché adeguata pubblicità delle sedute, ove previsto, secondo le modalità individuate da ciascun ente.

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J’accuse Il legislatore dell’emergenza, quindi, non ha perso occasione per dimostrare, ancora una volta, la propria volontà di ignorare la realtà condominiale, lasciandola ancorata, anche in questo periodo particolare, alle previsioni dei regolamenti condominiali che avrebbero necessità di adeguarsi prevedendo la possibilità di svolgere l’assemblea in via telematica. Ma per l’adeguamento occorre un’assemblea che allo stato è impossibile tenere. Ed ecco che il condominio è rimasto intrappolato nel loop dell’immutabilità delle sue regole interne, rischiando, tra l’altro, la paralisi economica considerato che, generalmente, entro il primo semestre dell’anno, nel rispetto della previsione di cui all’articolo 1130 ultimo comma n. 10 del Codice civile, si tengono le assemblee necessarie per l’approvazione dei rendiconti, consuntivo e preventivo, in forza dei quali l’amministratore può richiedere ai condòmini le somme necessarie per la gestione della cosa comune.

Norme di comportamento Nell’emergenza, però, c’è qualcuno che non si è dimenticato del condo-

minio, ma soltanto per aggravare gli oneri a carico dell’amministratore.

Senza però contribuire in alcun modo a rispondere al terzo e ultimo interrogativo che la condizione particolare che stiamo vivendo pone: l’amministratore deve agire per contenere la diffusione del virus nel condominio?

Le note generali emanate dal ministero della Salute contengono le linee guida per il trattamento dei casi, con le indicazioni per la pulizia degli ambienti non sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati di covid-19, ma nulla dispongono circa la sanificazione di spazi ove non sia stata accertata la presenza di malati.

Ciononostante, i sindaci di molte città italiane hanno ordinato la sanificazione degli ambienti comuni, anche in assenza di casi confermati di covid-19, con evidente aggravio di costi per i condomini e di oneri e responsabilità per l’amministratore.

Quest’ultimo dovrà selezionare, svolgendo una appropriata verifica tecnico professionale, un’impresa abilitata per l’esecuzione di tale specifica attività, diversa dalla semplice attività di pulizia, secondo le previsioni della L. 25 gennaio 1994 n. 82 e del decreto

del 7 luglio 1997 n. 274, dovrà vigilare sull’operato di tale impresa facendosi rilasciare una dichiarazione relativa ai prodotti utilizzati, con relative specifiche tecniche, una dichiarazione relativa all’avvenuta informazione e formazione dei dipendenti ai sensi del Protocollo sottoscritto dalle parti sociali al fine di consentire lo svolgimento delle attività lavorative in tutta sicurezza. Dovrà informare i condòmini dei modi e dei tempi in cui si svolgerà l’attività di sanificazione per evitare che gli amministrati possano subire danni durante tali attività.

Operazione scale pulite In assenza di una specifica ordinanza sindacale che imponga la sanificazione, e sempre che quest’ultima non venga richiesta dai condòmini, si ritiene che l’amministratore, quale custode della cosa comune, debba ricordare ai condòmini di evitare gli incontri ravvicinati in atri e pianerottoli, di non utilizzare l’ascensore se non uno alla volta, nonché richiamare i generali avvertimenti delle Autorità sanitarie come: lavarsi le mani, non toccarsi naso occhi e bocca, mantenere la distanza interpersonale almeno di 1 metro, utilizzare guanti di protezione, affiggendo nell’androne condominiale apposita informativa (utilizzando, per esempio, quelle predisposte dal ministero della Salute reperibili sul web).

Insomma, dalla legislazione emergenziale zero considerazione e maggiori oneri per i condomini: allora è vero che sono figli di un Dio minore.

Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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PRIMO PIANO DOPO IL CORONA VIRUS / 4

LE RELAZIONI PERICOLOSE Finito lo tsunami del contagio, l’amministratore di condominio dovrà ancora mettere in gioco se stesso per gestire al meglio i rapporti con i residenti negli immobili. Ma in modo diverso Claudio Calì

I

l virus ci ha travolto. Ha sconvolto le nostre vite, i nostri affetti, le nostre relazioni e lo ha fatto improvvisamente, senza neanche lasciarci il tempo di poterci adattare, poterci preparare. Un cambiamento improvviso, epocale. Siamo fermi, al palo, nell’incertezza assoluta. Per molto tempo nulla potrà essere più come prima perché il pericolo del contagio ci obbligherà e ci sta già obbligando a rivedere alcuni paradigmi comportamentali e relazionali che davamo per scontati. Siamo in mare aperto, in balìa degli eventi, ignari di cosa potrà succedere e in questo tragico momento dovremo comunque cercare di tenere la barra dritta.

La paura, la preoccupazione, anche l’angoscia sono legittimi ma non dovranno prendere il sopravvento. Alle emozioni dovremo accompagnare la razionalità, la capacità di ragionamento, per trovare soluzioni nuove a un nuovo mondo, a un nuovo modo di lavorare e concepire le relazioni.In questa tempesta che stiamo tutti vivendo, l’amministratore di condominio è ancora una volta in prima linea, più di tanti altri. È quello che deve governare le vele, tenere il timone, controllare il computer di bordo, mo-

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tivare e rasserenare l’equipaggio. Un compito importante e difficile.

Percorso obbligato Sempre necessariamente pronto ad assolvere a una serie di incombenze normative e tecniche che la legge e il ruolo gli richiedono ma cosciente del fatto che si trova davanti a una novità: il percorso obbligato di una rivoluzione nell’aspetto relazionale con i condòmini amministrati e con quelli che vorrà amministrare. Lo svolgimento delle assemblee, per il momento sospeso per ragioni che tutti noi purtroppo conosciamo, ma anche la quotidianità, fatta di reclami, di istanze e rimostranze da parte dei condomini. Ecco allora il cambiamento improvviso come un’onda alta e lunga, da cavalcare per non finirci dentro. Ecco la necessità di ripensare al proprio modo di relazionarsi con gli altri e soprattutto con i condòmini.

La creatività, la voglia di fare, di distinguersi saranno lo spartiacque tra chi non saprà reagire adeguatamente al cambiamento e chi, invece cercherà di gestirlo, non solo per sopravvivere ma per rilanciare la propria immagine.

Ballo in mascherina Già sono a conoscenza di molti am-

ministratori che si stanno prodigando per fornire di mascherine i condòmini e di dispenser con gel igienizzante da collocare negli androni. Piccoli ma significativi indizi di una resilienza.

I collegamenti online non potranno esaurire il filone relazionale, in quanto per molti condòmini saranno e sono impossibili da realizzare e, inoltre, perché l’amministratore deve vivere anche e soprattutto di fisicità. Tutto ciò imporrà, comunque, di immaginare un nuovo modo di relazionarsi fisicamente, nel rispetto delle distanze di sicurezza e dei dispositivi (mascherine e guanti) richiesti.

Non dovranno e potranno cambiare certo i requisiti relazionali del buon amministratore di condominio: mediatore e negoziatore di conflitti, leader di riferimento e quindi assertivo. Gentilezza, disponibilità, ma anche fermezza non cambieranno di certo. Sicuramente i nervi in questo periodo sono tesi e, quindi, il professionista dovrà attrezzarsi ulteriormente di pazienza, senza però cedere nel subìre aggressioni verbali, facendo da buon samaritano. La comunicazione dell’amministratore di condominio dovrà tenere conto della situazione anche psicologica in cui versano i propri clienti, ma ciò non dovrà

impedirgli di pretendere il rispetto da parte degli stessi. La fisicità dell’amministratore, il «corpo dell’amministratore» sono elementi imprescindibili della professione perché lo esige la sua figura e lo esige la storia.

Gestione dei conflitti C’è chi sogna un’amministrazione di condominio governata da un algoritmo. In un certo senso esiste già un orientamento di questo tipo ma ciò che farà ancora una volta la differenza sarà la relazione frontale, la capacità dell'amministratore di immergersi nell’agone relazionale. La gestione dei conflitti e della tensione non può avvenire tramite un robot, un algoritmo. L’intuito per la soluzione positiva è ancora per fortuna appannaggio

d e l l ’e s s e r e umano e l’amministratore deve e dovrà necessariamente tenerne conto. Perché il mare aperto si riveli una dura ma positiva avventura, occorreranno non solo un computer di bordo efficace ma anche e soprattutto una leadership relazionale decisa. Sarà questo ultimo elemento a fare la differenza..

Claudio Calì Laureato in legge, si occupa di relazioni pubbliche e comunicazione innovativa. In questo ambito è docente di corsi specifici e ha collaborazioni con privati, ordini professionali, enti pubblici, scuole e aziende.

Per queste ultime interviene anche nel contesto della comunicazione interna al fine di migliorarne il clima lavorativo. Fornisce consulenze individuali. È mediatore civile.

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PRIMO PIANO SALUTE IN CASA

PROVATE CON L’OZONO Frena la proliferazione di virus e batteri, scoraggia le muffe e offre un servizio di purificazione dell’aria. I buoni motivi per scegliere un dispositivo che produce il profumo del temporale Alessio Babini

L

a resilienza è la capacità intrinseca di un sistema di adattarsi ai cambiamenti dell’ambiente circostante. Ora più che mai è chiesta a tutti questa capacità e così dobbiamo cambiare le nostre abitudini in modo da limitare l’evolversi di un contagio. Analogamente, possiamo trovare soluzioni che migliorino la qualità della vita nello spazio abitativo in cui le nuove disposizioni di contenimento ci chiedono di stare. E, soprattutto, in questo momento in cui miliardi di persone sono

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costretti in casa è giusto porre l’attenzione sulla qualità dello spazio di questo involucro che ci protegge. Oggetto di quest’articolo è la qualità dell’aria all’interno dell’abitazione. Tutti quanti abbiamo notato come l’aria sia più respirabile subito dopo che è passato un temporale. Ciò accade perché la carica elettrostatica, rilasciata dai fulmini, genera quantità di ioni negativi nei gas che compongono l’aria stessa che respiriamo (atomi privati di elettroni sugli orbitali esterni). Oltre agli ioni negativi

abbiamo la produzione di ozono, che è una molecola composta da tre atomi di ossigeno e ha un forte potere ossidante, in grado di distruggere virus e batteri.

Anche in casa Tale principio è replicabile più in piccolo anche negli ambienti interni con l’utilizzo di ionizzatori/ozonizzatori domestici. Queste macchine, oltre a produrre i benefici degli ioni negativi, hanno la capacità, grazie alla produzione di ozono, di disinfettare l’aria che

istallato un impianto di ricircolo d’aria forzata (come nella maggioranza dei condomini esistenti in Italia) si rende efficace con l’apertura degli infissi almeno un’ora al giorno.

respiriamo rendendola meno adatta, se non refrattaria, alla trasmissione di virus e batteri. Questo non significa che l’istallazione di un ionizzatore/ozonizzatore ci schermi completamente dalle possibilità di un contagio, soprattutto in caso di visite di ospiti. Può funzionare, però, da deterrente della trasmissione virale stessa e aumentare la nostra percezione di sicurezza dell’ambiente.

Ovviamente tali dispositivi non precludono la doverosa necessità del ricambio d’aria giornaliero, che nel caso non sia

La scelta A parità di ricambio d’aria giornaliero possiamo comunque aumentare la qualità della stessa con l’utilizzo degli ionizzatori/ozonizzatori da interno.

Andiamo ora a vedere a grandi linee, senza fare pubblicità a un prodotto particolare, la tipologia di ionizzatore/ ozonizzatore offerto dal mercato con le caratteristiche a mio avviso migliori e dove e come è meglio istallarlo.

Premessa doverosa è la distinzione tra ionizzatori e ozonizzatori. In realtà, uno ionizzatore è anche uno ozonizzatore, anche se la quantità di ozono rilasciata è inferiore a quella di un ozonizzatore «puro» ed entrambi si basano sugli stessi principi di funzionamento.

A mio avviso, anche solo uno ionizzatore da ambiente è consigliabile negli appartamenti, anche perché la quantità di ozono nell’aria deve essere comunque dentro determinati intervalli per non essere dannosa alla salute. Per esempio, un ozonizzatore che emette 400mg di ozono/ora va comunque monitorato e usato con cautela, soprattutto in appartamenti di metrature standard (60/70 metri quadri). Il consiglio migliore, a mio avviso, è quello di installarne uno nel soggiorno (circa 20 metri quadri) e uno in camera da letto, oppure semplicemente di spostare l’apparecchio in camera e lasciarlo acceso qualche ora prima di coricarsi.

Aiuto aerobico Consideriamo inoltre che, se in casa abbiamo una persona con un deficit immunitario, soprattutto in questo periodo, l’utilizzo di queste macchine è fortemente consigliato. Infatti, l’ozono presente nell’aria nel tempo si scinde, tornando a essere ossigeno puro e aiutando la respirazione e l’ossigenazione polmonare. Sul mercato esistono molte tipologie di io-

nizzatori/ozonizzatori, di forme caratteristiche e prezzi tra loro differenti. Visto che abbiamo impostato come ambiente l’appartamento standard del condominio tipo (70 metri quadri), escluderei quelli per grandi ambienti e mi concentrerei sui generatori compatti da 100 mg di ozono/ora al massimo, quantità più che sufficiente per lavorare su stanze singole di metrature di 20 metri quadri.

Spore addio Un’altra importante funzione di questi strumenti consiste nel fatto che l’ozono ha anche la caratteristica di rallentare la formazione di muffe e la diffusione delle spore. Inoltre, apparecchi di questo tipo devono essere leggeri e facilmente trasportabili da una stanza all’altra in base al bisogno (peso di circa 300 o 400 grammi). L’assorbimento in Watt risulta limitato (circa 20 W/ora) non incidendo particolarmente sulla bolletta elettrica. Unico lato negativo è un leggero rumore di fondo prodotto dalle ventole interne, ronzio a cui comunque ci si abitua. Alcuni modelli si caratterizzano per essere piccoli ventilatori a torre che prendono l’aria dal basso e la emettono dall’alto arricchita di ozono, alcuni di essi hanno dei filtri interni che in particolari casi necessitano di manutenzione.

Opterei quindi per un prodotto compatto con le caratteristiche sopra descritte, ricordando comunque che questo articolo non è da interpretare come manuale d’uso, il quale deve essere obbligatoriamente inserito nella scatola del prodotto stesso con la descrizione delle modalità di istallazione ed uso che vanno rispettate in base alle caratteristiche e alle metrature dell’abitazione in cui si desidera installarlo.

Alessio Babini Architetto, esperto in energia rinnovabile, architettura resiliente e sostenibile.

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PRIMO PIANO EFFICIENZA ENERGETICA

RISCALDAMENTO A RISCHIO CAOS Lo schema di decreto sull’attuazione della direttiva Ue per il risparmio energetico contiene indicazioni in grado di complicare la vita ad amministratori e proprietari di immobili, spiega il presidente di Ancca Hans Paul Griesser*

I

n data 18.02.2020 la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha emanato lo schema di decreto legislativo recante l’attuazione della direttiva (Ue) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/ Ue sull’efficienza energetica.

La direttiva, oltre a molte altre cose nell’ambito dell’efficienza energetica, prevede nuove disposizioni in materia di ripartizione dei costi per riscaldamento, refrigerazione e produzione di acqua calda sanitaria, se prodotte in modo centralizzato nei condomini.

Una questione di fondamentale importanza è che in futuro agli utenti finali (per esempio, proprietari e affittuari di unità immobiliari come appartamenti ed esercizi commerciali) devono essere fornite in modo frequente informazioni sui loro consumi. Questo deriva dal fatto che si presume che un utente giustamente informato circa i propri consumi gestirà in modo più intelligente il suo utilizzo dell’energia.

Lo schema di decreto implementa quanto richiesto dalla direttiva e dalle relative raccomandazioni pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale della Ue? Purtroppo ci sono molte lacune e disposizioni che assolutamente non sono chiare. Faccio un esempio: la direttiva prevede che, se nel condominio sono installati dispositivi «leggibili a distanza», dal 25 ottobre 2020 i dati sui con40 - CONDOMINIO SC

sumi rilevati devono essere comunicati all’utente finale semestralmente oppure, su richiesta, ogni tre mesi. Da gennaio 2022 queste informazioni dovranno essere comunicate mensilmente!

Sappiamo che nella grande maggioranza dei condomini sono installati dispositivi cosiddetti walk-by. Per la lettura di questi apparecchi, un tecnico si reca vicino al condominio e con un’antenna e relativo software scarica i valori rilevati, per esempio, dai ripartitori di costi per riscaldamento. Lo schema di decreto però non definisce che cosa s’intende per «leggibili da remoto», ma nella direttiva e nelle relative raccomandazioni la Ue precisa che ogni Stato membro lo deve chiaramente definire. Letteralmente, anche un dispositivo walkby è leggibile da remoto, tutti i condomini che attualmente hanno installato questi dispositivi devono fornire le informazioni sui consumi almeno semestralmente, oppure, su richiesta, ogni tre mesi.

Da gennaio 2022 questi dispositivi dovrebbero comunque essere letti ogni mese!

Si capisce facilmente che definire il sistema walk-by come leggibile da remoto dovrebbe essere improponibile: in pratica si obbliga il consumatore finale, che già ha speso parecchio per l’installazione degli apparecchi, a sostenere altri non indifferenti costi per le letture frequenti presso il condominio oppure,

se tecnicamente possibile, ad acquistare centraline aggiuntive che inviino in modo continuo le letture ai server delle aziende che effettuano il servizio di contabilizzazione.

Quindi il D. Lgs. dovrebbe assolutamente prevedere che l’obbligo di fornitura frequente dei valori di consumo sia possibile solo per quei sistemi che prevedono la comunicazione automatica dei dati verso l’azienda di servizi (per esempio, via Gprs). Questo comporterebbe che l’obbligo della fornitura infra-annuale dei dati di consumo si limiti solo a impianti di contabilizzazione già muniti di centraline che trasmettono i dati e ovviamente ai nuovi impianti, che non potranno più utilizzare sistemi walk-by.

Gli impianti esistenti walk-by avrebbero tempo fino al gennaio 2027 per adeguarsi, per esempio, in occasione anche della sostituzione degli apparecchi (che per i ripartitori è prevista dopo circa dieci anni dall’installazione), e non sarebbero costretti al momento a sostenere altri costi.

Ci sono altre criticità?

Sì, e cerco di riassumere in modo semplice, senza entrare in troppi tecnicismi.

Il D. Lgs. deve essere emendato per garantire quanto di seguito indicato, aspetti che la direttiva prevede in modo esplicito: →→ Esiste un nuovo obbligo per lo stato membro di disporre di norme nazionali trasparenti e accessibili al pubblico in materia di ripartizione dei costi. Né l’attuale D. Lgs 102/14 e smi che regolamenta la contabilizzazione, né quanto indicato nel nuovo schema di decreto, soddisfano questa condizione. È fuori di ogni dubbio che tutta la materia di contabilizzazione per il consumatore finale non è né chiara né trasparente. E tutti coloro che si occupano della materia sanno che questo causa molte disinformazioni e conteggi non a norma.

Anzi, leggendo lo schema del D. Lgs proposto si deve temere che si vogliano ulteriormente complicare le cose. Questo di nuovo a danno del consumatore finale.

→→

Inoltre, la direttiva prevede che la contabilizzazione debba essere fatta considerando un giusto equilibrio tra la quota per i consumi volontari e quella per i consumi involontari.

La prima garantisce un incentivo a usare l’energia in modo efficiente (a un maggior consumo di energia corrisponde una maggior spesa). La seconda considera anche il fatto che il consumo di ciascun utente dipende in parte dal consumo altrui, vi è infatti una involontaria trasmissione di calore tra le diverse unità abitative, cosa al momento non considerata dalla normativa italiana. Se non vengono correttamente considerate entrambe le quote, vi è il rischio che la ripartizione dei costi tra le singole unità abitative non risulti omogenea creando problemi quando si tratta di fare investimenti a sostegno dell’efficienza energetica dell’intero edificio (per esempio, la coibentazione del tetto). Al momento è in atto una procedura di infrazione della Commissione Europea che sostiene che le norme italiane impongono di ripartire la maggior parte di tali spese, se non tutte, in base alle letture dei conta-

tori individuali o dei ripartitori di calore.

Per evitare che la situazione peggiori, è necessario che questo aspetto venga correttamente recepito. →→ Infine, la direttiva prevede che le informazioni fornite all’utente finale comprendano anche diversi parametri, come il confronto tra il consumo dell’utente e quello di un utente standard e il raffronto con lo stesso periodo di consumo degli anni precedenti (con grafico con correzioni climatiche), la comunicazione della composizione del mix energetico del combustibile impiegato, ecc.. Ma la direttiva prevede anche che lo Stato debba indicare chiaramente da dove reperire questi dati. Queste previsioni mancano totalmente nello schema di DLgs. →→ Se lo Schema di Decreto dovesse essere approvato così, senza essere opportunamente modificato, dimostreremmo di nuovo di non aver compreso il significato della Direttiva e delle relative Raccomandazioni.

* Hans Paul Griesser presidente Ancca - Associazione Nazionale Contabilizzazione Calore e Acqua

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W E N S Cinque frigoriferi per 400 appartamenti Arriva il frigorifero condominiale.

L’idea è stata applicata nel complesso Social village a Cascina Merlata. Un’iniziativa nata prima dell’emergenza coronavirus, che durante l’emergenza sanitaria è stata particolarmente apprezzata. L’idea di creare un nuovo concetto di retail accessibile 24 ore al giorno per sette giorni alla settimana, è stata della FrescoFrigo, startup italiana. In tutto i frigoriferi sono cinque, per soddisfare le esigenze delle oltre 900 persone residenti nei 397 appartamenti del complesso. Si tratta di frigoriferi che contengono prodotti come frutta, pasta fresca, latte, snack, succhi di frutta (ma niente birra o vino). Per aprire il frigorifero occorre scaricare sul proprio smartphone un lettore Qr, oppure utilizzare l’app FrescoFrigo e digitare un codice a quattro cifre, indicato sul frigo. Naturalmente i prodotti si pagano: i prezzi sono quelli del Carrefour, che si preoccupa di rifornire il frigorifero.

Il pagamento avviene tramite carta di credito, registrata preventivamente, oppure con ticket restaurant digitali.

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ReteIrene e la cessione del credito

ReteIrene, associazione di imprese che si occupano di riqualificare i condomini, chiede che il meccanismo degli incentivi all’edilizia finalizzati al sostegno della riqualificazione energetica e della messa in sicurezza degli edifici sia modificato. Il limite, spiega l’associazione, è connesso alla sua sostenibilità finanziaria per un sistema di imprese afflitto da un decennio di crisi, marginalità compressa e flussi di cassa fragili, specialmente durante l’emergenza coronavirus. La proposta di ReteIrene è di rendere subito disponibili i crediti d’imposta ceduti dagli aventi titolo alle imprese. L’immediata attivazione del meccanismo «consentirebbe di contrastare, senza alcun impegno aggiuntivo per la fiscalità generale, la devastante interruzione dei pagamenti che si sta verificando in queste settimane». Secondo l’associazione, occorre invece modificare le procedure di cessione dei crediti d’imposta, con la finalità di renderne molto più veloce l’attuazione, in particolare le cessioni infra-annuali in relazione a tutti gli interventi, inclusi quelli condominiali.

Lenny Kravitz designer in condominio Lenny Kravitz, cantautore, polistrumentista, produttore discografico e attore statunitense, ha disegnato gli interni di uno degli ormai tanti condomini di lusso a New York. Si tratta di 75 Kenmare, sull’omonima strada e numero civico, a NoLita (North of Little Italy), quartiere una volta popolato da squatter e ora diventato chic. Il condominio è stato progettato da André Kikoski, mentre per Kravitz si tratta del primo progetto residenziale newyorkese per la sua azienda Kravitz Design, fondata nel 2003. La società di Kravitz ha quindi combinato quel senso di trasandato che caratterizzava il quartiere nel passato con le rifiniture di lusso che sono quasi di rigore della maggior parte degli edifici di lusso di Manhattan: piani cucina con marmo italiano, appartamenti con grandi finestre che inquadrano lo skyline di New York, una palestra, un garage all’avanguardia e negozi al piano terra. I prezzi degli appartamenti oscillano tra oltre un milione e 700mila di dollari a circa 12 milioni per un attico.

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PROFESSIONE ASSOCIAZIONI

QUATTRO AMICI PER INNOVA CONDOMINIO Due giuristi e due amministratrici specializzati nel settore lanciano un’iniziativa culturale con l’obiettivo di raggiungere gli operatori in modo trasversale. La prima mossa è la nascita di un forum Franco Saro

Q

uattro amici al bar è il titolo di una famosa canzone di Gino Paoli che sta nel cuore di ogni italiano. È una canzone che parla di sentimenti profondi e di obiettivi condivisi. Mettiamo insieme quattro amici, che seppur distanti e seppur diversi condividono un sogno: due giuristi e due professioniste specializzati in condominio, che hanno al loro attivo docenze, pubblicazioni, saggi e libri.

Quattro personalità forti, che hanno dato vita al loro sogno con il progetto Innova Condominio. I quattro amici: Carlo Pikler, Mirella Stigliano, Daniela

Zeba e Rosario Dolce, hanno deciso di presentarlo in esclusiva a Condominio Sostenibile e Certificato. Il logo ha quattro frecce che puntano in alto, verso il futuro. Che cosa rappresenta simbolicamente ciascuna freccia?

Carlo Pikler: «Per prima cosa Innova Condominio è un modo di pensare e di essere. Dentro Innova si convogliano le idee e i pensieri, che anche se riguardano altri temi, li vado sempre ad indirizzare verso il mondo del condominio. Ogni buona idea potrebbe essere compatibile per l’obiettivo prefissato da Innova. Il primo obiettivo è dare una voce unanime

alla categoria. Essere al fianco delle associazioni e degli operatori verso una uniformità di vedute e di intenti anche per poter ottenere un maggior peso istituzionale. A partire dall’obiettivo primario di essere i portavoce della depositata bozza di norma UNI sui formatori degli amministratori, per poi proporci a dirimere le problematiche di tutti i giorni mediante il forum. Con Innova si vuole evitare che per ogni argomento ci siano sempre voci che dicono tutto e il contrario di tutto.

L’idea è di raccogliere i massimi esperti del settore per dare delle risposte certe, autorevoli e inconfutabili agli ammini-

stratori e agli operatori del real estate nonché di programmare delle iniziative che possano portare innovazione e beneficio all’ambiente come la partnership con l’associazione Italia4Blockchain».

Mirella Stigliano sottolinea che il secondo macro obiettivo è «la realizzazione di un Centro Studi finalizzato a promuovere e diffondere cultura condominiale.

La bussola dell’agire dell’amministratore di condominio, capace di anticipare orientamenti e interpretazioni giurisprudenziali. L’attività di pianificazione e docenza di formazione Uni (relativa ai formatori degli amministratori), sarà il fiore all’occhiello del Centro Studi». Tra gli obiettivi di Innova, continua Mirella Stigliano, c’è quello di favorire il dialogo tra le associazioni, prefiggendosi di

implementare un Protocollo Etico finalizzato a colmare il vuoto lasciato dalla Riforma in materia condominiale, anticipandone possibili revisioni.

Secondo Daniela Zeba, «Innova è il futuro del mondo del condominio: idee, azioni, esperimenti coraggiosi, per trasmettere cultura e valori. È una calamita che attrae le menti migliori e visionarie, che credono in un ideale e lo portano avanti senza paura di osare e fare scelte rivoluzionarie. Innova vuole concretamente traghettare l’amministratore nell’Olimpo delle professioni ed è primo esperimento d’ implementazione della blockchain nel comparto immobiliare per certificare requisiti e competenze, formazione e documentazione su piattaforma online accessibile a tutti. Innova è binomio di

trasparenza ed eccellenza: per chi scommette sulla propria professionalità senza timore di giocare a carte scoperte».

Pieno di speranza, visione e sentimento è il pensiero di Rosario Dolce, avvocato che ritiene Innova Condominio una fucina d’idee. «Un laboratorio per realizzarle, incubarle e sperimentarle. Innova è oltre un semplice centro studi. Innova è frutto delle visioni dei soci che l’hanno costituita.

Un’iperbole naturale che mi ha catturato e ora ne sono prigioniero». Si partirà dapprima con Forum Innova, mentre il sequel è top secret: i quattro amici non si sono pronunciati, preferendo fare un passo alla volta carichi di entusiasmo, brio e freschezza, certi che il futuro è già oggi.

LA PARTNERSHIP CON ITALIA4BLOCKCHAIN L’associazione Italia4Blockchain è la principale associazione di categoria in Italia per lo studio, la diffusione e la conoscenza della Blockchain e conta ad oggi circa mille associati, tra aziende private, no profit, startup, enti pubblici, professionisti, studenti, appassionati, docenti e ricercatori universitari, nonché rappresentanti di enti ed istituzioni a livello nazionale ed internazionale. Lo scopo dell’associazione è, come testimonia Pietro Azzara, Presidente di Italia4blockchain: «Diffondere l’innovazione per il benessere del nostro Paese. Per questo promuoviamo workshop ed eventi a livello nazionale e siamo attivi nel campo della formazione dei lavoratori autonomi e dipendenti, degli imprenditori e dei cittadini, a tutela dei valori morali, civili e per la qualificazione e riqualificazione professionale. Italia4Blockchain è il punto di riferimento per tutte le organizzazioni che desiderino comprendere come poter integrare il protocollo Blockchain con i propri processi. Siamo quindi molto felici di aver stretto una partnership con Innova Condominio e siamo certi che la blockchain sarà lo strumento adatto a raggiungere gli ambiziosi obiettivi di trasparenza, certificazione e standardizzazione della formazione nel settore condominiale e, grazie agli autorevoli professionisti che hanno lanciato l’iniziativa, beneficerà dell’innovazione che tale tecnologia può portare, ridisegnando in modo più efficiente alcuni processi».

Pietro Azzara, imprenditore, è stato inserito nella lista Top 100 FinTech Leader and influencers in Italy, da sempre attivo nel campo dell’Ict e dell’innovazione digitale, dopo la laurea in Ingegneria Elettronica ha lavorato in progetti internazionali nel mondo dell’information technology. Dal 2019 è Presidente di Italia4Blockchain, la prima associazione di categoria per lo studio, la diffusione e la promozione della tecnologia blockchain in Italia.

CONDOMINIO SC - 45

PROFESSIONE ORGANIZZAZIONE

SMART WORKING È PER SEMPRE

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Anche quando sarà passata l’emergenza sanitaria è bene che lo studio dell’amministratore di condominio si organizzi in modo efficiente e sappia utilizzare la tecnologia. Oltre a rispettare le indicazioni anti contagio Daniela Zeba

S

tiamo attraversando uno tsunami, che sicuramente in un primo momento ci ha lasciato spiazzati, ma una volta realizzata e inquadrata la situazione, pur nella sua drammaticità, non abbiamo alternativa che reagire al meglio ed organizzarci per la ripresa che, malgrado tutto, si sta avvicinando.

ma in questo caso diventa strategica.

In emergenza, essenziali sono i servizi primari dove la presenza fisica degli operatori deve essere garantita: nulla di tutto questo riguarda le professioni intellettuali, che se adeguatamente evolute, possono essere gestite da remoto ed in smartworking, per la sicurezza ed il benessere di tutti.

Il domani ci deve trovare pronti Prendiamo atto che la nostra quotidianità non sarà più la stessa e prepariamoci ad agire di conseguenza con un atteggiamento proattivo, adeguato alla situazione. Mai come in questo caso dobbiamo essere leader, esempio per il nostro team e per i nostri clienti, con attitudine non solo resiliente, capace di adattarsi al cambiamento, ma direi più antifragile, in grado di prendere forza dal cambiamento, come ipotizza Nassim Taleb nel libro Antifragile. Prosperare nel disordine.

Da lontano si può Quindi il focus, oggi, non è su chi è più essenziale, ma su come lavorare in smartworking. Le associazioni dovrebbero concentrarsi nel richiedere strumenti e poteri straordinari per l’amministratore, necessari alla situazione contingente, non sgomitare per rivendicare l’essenzialità. Non è questo che conta, ora. Torniamo al punto: possiamo stabilire i punti essenziali necessari per lo svolgimento dell’attività di uno studio professionale? La risposta è affermativa e questa risposta farà la differenza tra uno studio moderno, emancipato ed in grado di anticipare i tempi, rispetto a uno tradizionale, ancorato al passato e a modalità operative superate e non più congrue al panorama che si sta prospettando.

Il lockdown, come necessità dettata dall’emergenza, ha favorito il cambiamento delle modalità di svolgimento della professione e ciò ha trovato certamente alcuni amministratori più preparati di altri. La chiusura dello studio ha comportato due fondamentali conseguenze: 1. impossibilità di ricevimento del pubblico.

2. Operatività fuori sede dell’amministratore e dei collaboratori/ dipendenti.

Capacità di rispondere Rovesciamo la prospettiva con responsabilità e assumiamocela tutta come response-ability, ovvero come capacità di rispondere alla situazione, creando dal caos generato dal lockdown, una nuova organizzazione lavorativa, migliore e più flessibile e in grado di adattarsi ad ogni possibile evenienza.

Non condivido la battaglia per il codice Ateco portata avanti dalle associazioni di categoria degli amministratori nelle scorse settimane, poiché nella situazione drammatica in cui ci siamo trovati le forze devono essere concentrate non sull’essenzialità della funzione dell’amministratore nello stato di emergenza, ma sull’adattabilità degli studi degli amministratori per poter continuare a lavorare efficacemente ed efficientemente in emergenza. È sempre una questione di prospettiva,

La chiusura al pubblico Non ha causato particolari problemi la chiusura al pubblico a quell’amminiCONDOMINIO SC - 47

PROFESSIONE

stratore che: • è in grado di fornire risposte e soluzioni ai clienti, fornitori e dipendenti attraverso canali alternativi al contatto fisico, quali sito web, gestionale interventi, e-mail, reperibilità telefonica, numero verde emergenze, utilizzo applicazioni da smartphone; l’accesso diretto alle informazioni ai condòmini è un problema risolto a monte, poichè si neutralizzano i motivi di chiamata. Nella maggioranza dei casi, la pandemia ha provocato un ribaltamento delle priorità e sono sensibilmente diminuite le mail e le telefonate pretestuose, per cui se chi ha bisogno di informazioni le può ottenere attraverso canali dedicati, l’efficienza dello studio non è messa in discussione; • ha diffuso una corretta cultura condominiale, eliminando il pericoloso luogo comune che fa dell’ammini48 - CONDOMINIO SC

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stratore il custode (o peggio il portiere) del condominio. non riscuote le rate in studio (pessima abitudine) oppure (ancora peggio) fa il porta a porta a casa dei condòmini. Non chiediamoci poi perché nell’immaginario sociale non veniamo percepiti come professionisti; accetta riscossioni Mav o tramite bonifico bancario; per la notifica di atti e/o raccomandate ha lasciato un numero di reperibilità, per poter essere eventualmente avvisato; utilizza la Pec per la ricezione di comunicazioni istituzionali.

La modalità smartworking Non ha trovato impreparato l’amministratore che: • utilizza gestionale in cloud o è in grado di effettuare ogni movimento contabile e la conseguente chiusura

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dei bilanci da remoto; si interfaccia conseguentemente con la banca, importando flussi in entrata per le registrazioni automatiche dei versamenti, effettua bonifici e paga gli F24 in maniera massiva tramite il gestionale; elabora in autonomia Cu, detrazioni Irpef, 770 ed invia direttamente o predispone i file da dare al commercialista per l’invio telematico; fornisce con apposito pannello in cloud e/o app la gestione delle manutenzioni e degli interventi H24, 365 giorni all’anno (ovviamente in lockdown sono stati garantiti solo gli interventi urgenti) anche con ausilio di numero verde dedicato. Il pannello offre il vantaggio del controllo delle attività, tenendo traccia di tutte le chiamate per rendere effettiva e trasparente rendicontazione ai condomini;

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utilizza gli strumenti del web, molti dei quali gratuiti, per tenere archivi digitali, disponibili sempre e dovunque, per potere lavorare in mobilità sempre (non solo in lockdown) offrendo risposte tempestive altrimenti immaginabili; • sfrutta le risorse gratuite di google per stilare documenti, tabelle, presentazioni; • firma digitalmente contratti e documenti; • si interfaccia con le credenziali preferenziali Spid con la pubblica amministrazione per sfruttare canali come Sister, per esempio, per reperire o aggiornare i dati del registro anagrafe.

Tutte le modalità operative appena elencate devono diventare il pane quotidiano dell’amministratore smart che si considera evoluto e se possibile, vuole anticipare i tempi. Gli strumenti e le capacità organizzative però devono essere efficaci anche a distanza e qui entrano in gioco le capacità comunicative e relazionali di un buon amministratore che deve poter guidare i propri collaboratori, gestire i fornitori e, al tempo stesso, mantenere aperto il canale della comunicazione con i propri clienti-condòmini, il tutto da casa, magari senza avere uno studio dedicato, con il portatile e gli appunti che si spostano dal salotto al soggiorno, tra le urla dei bambini o le lezioni telematiche dei figli più grandi, con i problemi connessi alla forzata convivenza ecc…

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check-out), tenere alto il morale e diffondere uno spirito positivo, infondere fiducia e rafforzare il senso di appartenenza al team; dare precise indicazioni operative comportamentali nel lavoro a casa, per essere sicuri che si osservino anche le precauzioni in conformità del Gdpr; preparare mansionari scritti e protocolli operativi, definire le priorità settimanali e definire i tempi di raggiungimento degli obiettivi; misurare i risultati e la produttività.

Rapporti con fornitori • dare la disponibilità in determinati momenti e orari; • pagare le fatture pregresse; • gestirli attraverso applicazioni o pannelli commesse; • fare il punto delle manutenzioni urgenti in atto, di quelle che sono state sospese e prepararli ad un rientro stabilendo con loro un cronoprogramma.

Rapporti con i condòmini: • mantenere aperto il canale della comunicazione su argomenti anche non legati alla situazione di emergenza; • fare videocall con i consiglieri e fare il punto della situazione, facendo sentire che, seppur a distanza, la gestione è salda e tutto è sotto controllo; • inviare delle newsletter periodiche diffondendo le comunicazioni e le direttive aggiornate dei vari Dpcm; • preparare i condòmini, con adeguate informative, ad un prossimo futuro in cui le video assemblee oppure un sistema misto di presenze, fisiche e telematiche, saranno lo strumento deliberativo; opportuno richiederne preventivamente il consenso per non avere problemi futuri; • predisporre adeguate bacheche condominiali (possibile a titolo anche gratuito) per utili informazioni di servizio, specie per le persone anziane, riguardanti sia il condominio che anche servizi

I rapporti con i collaboratori Il ruolo dell’amministratore, ovunque operi, deve rimanere indiscusso, devono cambiare invece l’approccio, gli strumenti e i metodi di comunicazione in remoto: la mancanza di interazioni fisiche e l’isolamento sociale, con annessa solitudine nel lavorare a casa, possono essere fattori critici con i collaboratori. Quindi per esempio, occorre: • mantenere il contatto con riunioni periodiche in videoconferenza, fare il punto ogni giorno ad inizio ed a fine giornata (check-in e CONDOMINIO SC - 49

PROFESSIONE

utili di quartiere (per esempio, orari apertura farmacie, oppure elenco attività di delivery ecc…)

Gestione dei dipendenti del condominio: • sia nella Fase 1 che nella Fase 2 affidarsi alle linee guida del Protocollo d’intesa tra il Governo e le parti sindacali del 14.3.20 sulla regolamentazione delle misure per il contrasto ed il contenimento della diffusione del virus Covid-19 negli ambienti di lavoro.

E quando, come gli animali che escono dal letargo, come la tartaruga che lentamente fa spuntare la testina dal carapace, quando arriverà finalmente la Fase 2, possiamo realisticamente pensare che tutto ritornerà come prima?

No, nemmeno a distanza di mesi. Nel frattempo avremo modificato le nostre abitudini. Quindi, più ci abituiamo adesso all’idea di dover necessariamente cambiare approccio lavorativo e più saremo performanti. È probabile che lo smartworking possa essere preso in con50 - CONDOMINIO SC

siderazione anche finita l’emergenza, magari per alcuni giorni la settimana; ritengo non sia una cattiva idea favorirlo, purché il rendimento dello studio rimanga inalterato, così come la qualità del lavoro, che occorre ovviamente preservare. A queste condizioni una certa flessibilità non può certo considerarsi negativa, anzi, potrebbe favorire l’organizzazione delle giornate, specie delle donne, che potrebbero conciliare meglio casa e lavoro, evitando spostamenti, perdite di tempo e spese di carburante per la tratta casa-lavoro, solo per fare un esempio.

Infine, saremo sensibilizzati ad adottare fino a situazione normalizzata, tutte le precauzioni igieniche e le misure preventive in studio (suggerendole e raccomandandole anche nei condomini) che si possono così sintetizzare: • mettere a disposizione detergenti per le mani a base alcolica favorendo anche la preparazione del liquido detergente secondo le indicazioni dell’Oms (https://bit.ly/3cnZFAT).

• mettere a disposizione guanti monouso e mascherine, la cui

disponibilità è evidentemente legata alla disponibilità in commercio: le mascherine dovranno essere utilizzate in conformità a quanto previsto dalle indicazioni dell’Organizzazione Mondiale della Sanità; • evitare il contatto ravvicinato con persone che soffrono di infezioni respiratorie acute; • evitare abbracci e strette di mano; • mantenere, nei contatti sociali, una distanza interpersonale di almeno un metro; • praticare l’igiene respiratoria (starnutire e/o tossire in un fazzoletto, evitando il contatto delle mani con le secrezioni respiratorie); • evitare l’uso promiscuo di bottiglie e bicchieri, in particolare durante l’attività sportiva; • non toccarsi occhi, naso e bocca con le mani; • coprirsi bocca e naso se si starnutisce o tossisce; • pulire le superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol; • garantire sanificazioni periodiche, pulizia, igiene ambientale e adeguata aerazione naturale e ricambio d’aria; • regolamentare e scaglionare accesso a clienti e visitatori; • fornire adeguata informazione con adeguata cartellonistica per garantire il distanziamento dei clienti in attesa di entrata (utile anche per disciplinare l’uso dell’ascensore).

Importante comunque sottolineare che l’amministratore, in quanto gestore delle parti comuni, non può essere caricato di responsabilità che esulano ed esorbitano dalle sue effettive competenze, che non riguardano la tutela della salute. L’amministratore potrà consigliare, suggerire e raccomandare determinati comportamenti in via preventiva. È infatti obbligo e prerogativa personale di ogni cittadino e condòmino comportarsi secondo le direttive dei Dpcm, non spettando certo all’amministratore il compito di verificarne l’osservanza.

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PROFESSIONE STRATEGIE -1

RI-COSTRUIRE L’OTTIMISMO

«L’

ottimismo è il sale della vita», recitava un famoso slogan degli anni Novanta. Ma ai tempi del coronavirus, la Storia riscrive vite, emozioni, vocaboli e bolla l’ottimismo come una sorta di blasfemia, quasi fosse uno stato d’animo irrispettoso per l’immane tragedia. Eppure, mai come in questo momento ce ne sarebbe bisogno. L’ottimismo è il «pronto soccorso» della nostra emotività, che ha l’indubbio vantaggio di canalizzare la nostra energia positiva 52 - CONDOMINIO SC

(o quello che ne resta). L’amministratore di condominio, bloccato nel bel mezzo delle assemblee e impossibilitato a richiedere conguagli, ha attinto molte delle sue riserve di positività e vaga smarrito in un labirinto di incertezze e ripensamenti. Come uscirne fuori? Usando una metafora potremmo dire che il primo passo da fare è la radiografia della realtà che viviamo e l’accuratezza con la quale la esaminiamo è determinante per centrare gli obiettivi prefissati.

Guardare la realtà Sottoponendo ai raggi X la realtà della professione di amministratore di condominio, il presupposto di base è che non esiste una realtà oggettiva valida per tutti, ma tante diverse che riflettono il vissuto e l’ambiente in cui ciascuno di noi opera.

Ciononostante, è possibile individuare dei tratti comuni di questa professione che amo definire «vorrei ma non posso».

L’incertezza è l’unica certezza: compenso, quadro legislativo, associazioni di categoria, etica e valori sono variabili sfumate

La filosofia della positività sconfigge gli ostacoli e supera i momenti difficili: ora più che mai essere convinti della possibilità di riuscire a migliorare è l’arma vincente degli amministratori Mirella Stigliano

e impercettibili imprigionate in luoghi comuni difficili da scardinare. Il secondo passo da fare è la caccia all’ostacolo. Che cosa impedisce di realizzare gli obiettivi professionali? Paura? Ansia? Indolenza?

Abitudine? L’errore più comune è pensare che tra noi e i nostri desideri ci sia solo il denaro, confondendo in tal modo l’ostacolo con il mezzo. La mancanza di risorse rappresenta l’alibi perfetto per non metterci in discussione e contribuisce, non poco, a confondere le acque. In realtà, gli ostacoli più duri sono dentro

noi stessi e per superarli occorre spingersi oltre il razionale e oltre il cosciente. Solo se si focalizza con esattezza l’ostacolo si può individuare il mezzo per superarlo e solo se si ha chiaro l’obiettivo si può avere la possibilità di centrarlo. Occorre fare incetta di risorse psicologiche per gestire meglio i feedback negativi e a trasformarli in programmi efficaci. Solo chiamando gli ostacoli con il loro nome si può intraprendere quel cammino di consapevolezza indispensabile per fare il cambio di rotta. E se il vero nome è mio-

pia imprenditoriale, superficialità e inadeguatezza dobbiamo trovare il coraggio dentro noi stessi per scoprirci resilienti, eliminare gli ostacoli e ridefinire nuovi obiettivi. Ma per fare ciò dobbiamo valutare le diverse opzioni.

Bisogna aprirsi Quand’è l’ultima volta che lo abbiamo fatto? O, meglio, l’abbiamo mai fatto?

Abbiamo mai valutato di scendere dalla nostra torre d’avorio e aprire una sede con altri colleghi o professionisti per ridurre le spese? Abbiamo mai valutato di affidare a terzi la contabilità che (magari) detestiamo e ci toglie ogni energia? Sarà proprio vero che il costo della contabilità in outsourcing oscilla tra il 15% e il 30% del compenso dell’amministratore?

A quando risale l’ultimo investimento pubblicitario del nostro studio? L’incidenza del costo del personale sul totale del fatturato è corretta? E se vedessimo l’innovazione tecnologica come alleato invece che come nemico dichiarato? Lo smart working realizzato al tempo del coronavirus ci ha fatto riflettere sulla produttività dello studio? Domande, dubbi, analisi e risposte. L’auspicio è che prima di tornare a fare i bilanci per i condomini è doveroso fare il bilancio del nostro studio professionale, sì proprio quello, sempre abbozzato e mai completato che, a ben interpretarlo, può rappresentare lo specchio delle nostre scelte sbagliate, ma anche e soprattutto, la bussola per le scelte vincenti. Perché una cosa è certa: sciogliere i dubbi, fuori e dentro di noi, contribuisce a darci nuove certezze, consolidare la nostra autostima, ridefinire gli obiettivi e seminare germogli di positività necessari per ricostruire l’ottimismo.

Ora come sempre. Ora come non mai.

Mirella Stigliano Amministratrice e scrittrice di libri in materia di condominio.

Formatrice e docente in corsi base e aggiornamento periodico per amministratori.

CONDOMINIO SC - 53

PROFESSIONE STRATEGIE - 2

L’AMMINISTRATORE (QUASI) INVISIBILE Ossessionati dalle richieste più disparate, costretti a contenere condòmini che oltrepassano i limiti, ma chiamati a una presenza fisica irragionevole: per i professionisti è l’ora della gestione a distanza. Ecco le mosse giuste Daniela Zeba

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U

na delle cose che l’isolamento forzato ha insegnato ai condòmini è che il condominio può essere governato dall’amministratore anche a distanza. Non è necessaria la presenza fisica dell’amministratore in condominio, perché l’amministratore non è un custode.

Eppure, da sempre, uno dei motivi di scontento dei condòmini è stato che «l’amministratore non c’è mai…». Il mito dell’invisibilità dell’amministratore nasce nella notte dei tempi: «l’amministratore non c’è mai» è una delle frasi tipiche, sintomo di malessere ed anche motivo di revoca dell’amministratore, da sempre. Che abbia cinque o 500 condòmini, poco importa, tradizione vuole che l’amministratore debba possedere il dono dell’ubiquità: dev’essere in ufficio quando lo si chiama, in condominio come ne fosse il custode, dall’avvocato, dal commercialista, con i fornitori per sopralluoghi, a comprare le cassette della posta, a fare le letture dell’acqua, a rispondere al cellulare e alle mail, sempre e comunque presente dappertutto, anche se alla fine sembra che non sia mai dove ce n’è bisogno. Si tratta di una vera e propria maledizione dell’invisibilità, cui nessun amministratore è stato in grado di sottrarsi, almeno una volta.

Smaterializzazione Talvolta lo scudo dell’invisibilità rappresenta una protezione necessaria di fronte a situazioni che richiedono la nostra massima attenzione: chiusura di bilanci importanti, dichiarazioni fiscali, magari qualche teleconferenza o webinar. Oppure quando veramente si necessita, per salute o motivi familiari, di un momento di pausa. In questi casi, ovviamente l’amministratore dovrà essere supportato dal suo staff, adeguatamente istruito e organizzato. Trasformarsi in ectoplasma però, può diventare dannoso e patologico quando rappresenta l’ultima spiaggia abituale, atta a nascondere malagestio, chiusure d’esercizio oltre i 180 giorni,

ritardi inaccettabili negli incassi e nei pagamenti a fornitori, manutenzioni non effettuate, situazioni debitorie importanti, distacchi di utenze eccetera...

In questi casi per rafforzare la giustificazione dell’assenza, l’amministratore sfoggia il repertorio di scuse più fantasioso e sfrontato a sua disposizione, quasi sempre attinente a morti improvvise di parenti, più o meno prossimi e meglio se fuori città, o a malattie più o meno gravi, che lo riguardano ciclicamente e che meriterebbero un pellegrinaggio a Lourdes.

Sorveglianza digitale Attenzione, però, al Grande Fratello, sempre e più che mai in agguato: in questi casi è consigliabile silenziare

Se non istruiti al rispetto della vostra persona, e dei vostri collaboratori, i condòmini talvolta possono eccedere in «esuberanze incontrollate»

non solo il telefono, ma anche i social, avvisando gli amici di evitare tag che vi vedano sciare felici in montagna quando i vostri clienti vi credono moribondi in ospedale. Esiste, poi, l’invisibilità antistalking, di carattere terapeutico, rivolta a proteggere la propria salute fisica, mentale e psicologica. Se non adeguatamente istruiti ed educati al rispetto della vostra persona, dei vostri collaboratori e del vostro lavoro, ma anche dei vicini di casa, i condòmini talvolta possono eccedere in «esuberanze incontrollate» o fare richieste talmente assurde, che la maschera dell’invisibilità è il vostro alibi perfetto per non trasformarvi in un killer seriale. Qui, lo so, ognuno di noi potrebbe portare le esperienze più svariate, legate a luoghi,

persone e situazioni al limite dell’incredibile e qui, ognuno di noi, per certo, talvolta ha dato il meglio di sé, facendosi di nebbia con scuse o trucchetti più o meno brillanti.

Bestie nere Perché esiste un’assoluta verità: non importa se si hanno cinque o 500 condomini, se si è autorevoli o inesperti, Fantozzi o Montezemolo: tutti noi, ma dico proprio tutti, tutti, tutti, abbiamo avuto o abbiamo le nostre «bestie nere», che nessuna ricetta di felicità, nessun carisma, nessun dio può sottrarci, anche se vogliamo passare come fenomeni di organizzazione e imprenditorialità: se non saremo vittime di stalking noi, lo saranno i nostri collaboratori.

Nella mia esperienza mi è capitato di evaporare, più o meno aggraziatamente, in alcune circostanze che possiamo definire ricorrenti: sfinimento da piccoli problemi fastidiosi (briciole, sgocciolamenti, rumori, escrementi, cattivi odori ecc…), risolvibilissimi con pazienza, dialogo e buon senso (se le parti in causa ne fossero entrambe provviste). In questi casi, dopo avere sperimentato invano ogni tecnica di comunicazione empatica, Pnl, sessioni di counseling, decido di farmi da parte e far decantare il problema. Spessissimo, magicamente, solo eclissandomi, il problema si ridimensiona... o magari la terapia è solo a lento rilascio.

L’online che salva Rissa in assemblea: qui non transigo che si superi il limite della decenza. Quando accade abbandono semplicemente la sala, lasciando tutti con un palmo di naso. È certo che la cosa non si ripeterà. Complice la tecnologia, da quando i documenti vengono messi online, si è magicamente ridotto il numero di ore dedicate alla «Carica dei 101 Consiglieri» morbosi e pettegoli, e ciò mi ha permesso una fuga benefica dalla mediocrità, senza ricorrere a scuse o sotterfugi. Gli stalker delle mail o del cellulare ho imparato da tempo a bloccarli preventivamente: qui occorre CONDOMINIO SC - 55

PROFESSIONE

essere senza pietà, negarsi per ridimensionare i ruoli e pretendere rispetto. A qualunque costo. I tuttologi logorroici che considerano il nostro tempo una loro prerogativa, sono stoppati da telefonate salvifiche effettuate da collaboratori opportunamente addestrati. Le ripetute richieste di consulenza gratis sono interrotte da strane interferenze telefoniche.

Le ricorrenti visite fuori orario, da parte sempre dei soliti noti, incuranti degli impegni altrui, prevedono l’uscita quatta quatta dal retro. Quando il telefono diventa bollente, fingersi la segretaria ignara di dove sia il capo, può rivelarsi una momentanea via d’uscita, almeno per riuscire a fare una serena pausa caffè.

Soggetti passivi La trasparenza nei confronti delle istituzioni, che riguarda l’intera categoria degli amministratori di condominio, rappresenta invece un tipo di invisibilità dolorosa, che ci scuote dentro, che tocca corde sensibili legate allo stampo non ordinistico della professione.

Siamo sempre i soggetti passivi della situazione: con il legislatore, con i giu56 - CONDOMINIO SC

dici, con l’Agenzia delle entrate. Non veniamo riconosciuti in genere come interlocutori privilegiati nemmeno dalle amministrazioni locali, mentre potremmo giocare un ruolo di mediazione sociale non indifferente nei rapporti con i Comuni, le aziende municipalizzate, le camere di commercio, i vigili del fuoco, per il mantenimento del patrimonio immobiliare. Potremmo giocare un ruolo fondamentale nella gestione preventiva delle potenziali criticità (pensiamo solo al tema antisimico). L’amministratore, con le sue schiaccianti responsabilità, viene additato e riconosciuto invece solo quando si cerca un capro espiatorio e un responsabile: allora esce dall’invisibilità per dovere affrontare giocoforza la sua naturale realtà fatta di oneri senza onori, da sempre. La polverizzazione del mondo associativo di fatto ha reso l’amministratore più solo che mai, perchè non viene rappresentato da nessuno. Si legifera sulla pelle dell’amministratore, si prendono provvedimenti senza che vi sia realmente qualcuno a cui stia a cuore la sua professionalità e il

suo valore. La sentita esigenza di regolamentare la professione, prevedendo esame di stato, albo, percorsi di aggiornamento qualificati, nasce dal desiderio di uscire da questa realtà distopica che ci avvolge come una grigia e densa nebbia permeata di ipocrisia, rassegnazione e impotenza.

Spietata concorrenza Peggiore dell’invisibilità istituzionale c’è solo la condanna invisibile che ci autoinfliggiamo quotidianamente, scegliendo deliberatamente di non fare squadra. Non siamo nessuno, perché siamo reticenti nell’unire le forze. A livello locale la spietata concorrenza, basata principalmente sul ribasso delle tariffe, ottenebra i cervelli al punto da calpestare ogni rispetto e deontologia.

Difficilissimo trovare competitor corretti: vigendo per lo più la tristissima logica mors tua vita mea, sgomitando per avere maggior visibilità del collega, si perde di vista il quadro d’insieme: potremmo essere differenti, cooperare, fare squadra e distinguerci per offerta e qualità, se solo facessimo tutti un passo

indietro. Volete sapere una cosa? Non ho mai personalmente temuto la concorrenza dell’ improvvisato o del giovane aggressivo: quello che realmente mi intristisce è il modo di rapportarci tra noi professionisti affermati, fatto di gretti personalismi, invidie e piccoli patetici orticelli. Mancano occasioni di confronto e di scambio proficuo, serio e costruttivo tra colleghi, per stabilire uniformi e comuni strategie pratiche nella gestione degli studi e dei clienti, lasciati così alla più completa disinformazione in un mercato distorto e malsano. Quando qualcuno cerca di scardinare queste logiche, viene guardato con diffidenza, e se può essere vero che nessuno è profeta in patria, lasciate le singole realtà locali, non è che a livello nazionale stiamo messi meglio.

Sito: www.amministrazioneserena.it Mail: info@amministrazioneserena.it Telefono: 0287165537

Le tre regole del lavoro: 1. Esci dalla confusione, trova la semplicità.

2. Dalla discordia, trova armonia.

3. Nel pieno delle difficoltà risiede l’opportunità.

Albert Einstain

In ordine sparso Prendiamo l’invisibilità da social. Siamo in molti a ribellarci allo status quo, a parole, ma anche qui di squadra non se ne fa: si fatica a riconoscere le buone idee se non vengono dalla nostra cerchia, si fatica ad abbracciare un’idea comune, si fatica a essere pubblicamente solidali, a causa del nostro egocentrismo e protagonismo che sa tanto di piccola, ipocrita provincia nella piazza virtuale. E pensare che se utilizzassimo meglio la tecnologia ed i social per creare un movimento nazionale trasversale, sganciato da miopi logiche egoistiche, potremmo uscire dal muro di invisibilità e diventare forti, credibili ed inviare potenti messaggi di rivendicazione professionale, che le istituzioni non potrebbero più ignorare. Da solo, anche il più brillante professionista, non va da nessuna parte. Facendo un passo indietro, non guardando solo ai like ricevuti ed unendo le nostre forze, mantenendo le nostre differenze nel nome di obiettivi condivisi, arriveremmo ad una comune coscienza di categoria e aprire porte inaspettate, che ci renderebbero non solo visibili, ma finalmente credibili agli occhi della società.

CONDOMINIO SC - 57

DIRITTO & ROVESCIO POLIZZE

TRANQUILLITÀ ASSICURATA Stipulare un contratto contro guasti e incidenti è la via giusta per evitare spese impreviste. Ma occorre scegliere il prodotto assicurativo adeguato tra le tre principali tipologie di copertura

Daniela Zeba

U

na delle tante lacune della legge 220/12 di riforma del condominio, è quella di non avere imposto l’obbligatorietà dell’assicurazione dei fabbricati in condominio.

Nessun condominio, quindi, a meno che l’assemblea non abbia deliberato diversamente oppure vi sia clausola specifica nel regolamento assembleare o contrattuale, è obbligato a stipulare una polizza assicurativa a sua tutela (la cosiddetta polizza globale fabbricato).

Nella mia esperienza però, devo dire che non ho mai amministrato, in quasi 25 anni di carriera, un condominio privo di polizza e non conosco collega professionista che amministri condomini non assicurati. I condòmini in questo caso si sono sempre mostrati più lungimiranti del legislatore. Ma che cos’è l’assicurazione e perché è così importante?

A che cosa serve Il Codice civile definisce l’assicurazione all’articolo 1882, che testualmente recita: «L’assicurazione è il contratto col quale l’assicuratore, verso paga-

58 - CONDOMINIO SC

mento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana». E nel condominio che cosa in particolare si deve assicurare? Abbiamo tre tipologie di polizze.

La polizza globale fabbricato. Assicura l’intero stabile con tutte le sue pertinenze: le garanzie di base sono l’incendio e la responsabilità civile e altre accessorie, che possono essere attivate a discrezione del condominio (per esempio, ricerca e rottura guasti alle tubazioni, fenomeno elettrico ecc…).

La polizza tutela legale. Io caldamente la consiglio (tutti i miei con-

domini l’hanno da sempre) per affrontare imprevisti e controversie quotidiane (per esempio, recupero crediti): dalla compagnia sono rimborsate le spese tecnico legali derivanti da controversie tra condomino e terzi e anche tra condominio e condòmini. Qualora si stipuli una polizza di tutela legale, si abbia l’avvertenza di non firmare il contratto con la stessa compagnia che assicura il fabbricato, in quanto in caso di contestazione, per esempio sul rimborso di un sinistro, è impossibile che un’assicurazione faccia causa a se stessa.

Assicurazione rischi lavori straordinari. Offre copertura assicurativa,

in ambito appalti privati, per i lavori (ristrutturazioni, interventi di manutenzione, lavori edili/impiantistici) eseguiti su opere private, quali edifici residenziali, industriali, direzionali, commerciali. La polizza ha il compito di tuteare dai danni materiali e diretti che una qualsiasi opera civile potrebbe subire nel corso dell’ esecuzione dei lavori, da quando vengono aperti i cantieri fino alla loro ultimazione.

Confusione In merito a quest’ultimo punto, apro una breve parentesi. Premetto di essere stata professionalmente assicurata, prima ancora di aver avuto un condominio da amministrare, sempre con massimali più che adeguati. Personalmente ho sempre preferito fare deliberare lavori straordinari con polizze apposite intestate al condominio: trovo infatti aberrante il disposto dell’articolo 1129 del Codice civile post riforma, nella parte in cui prevede l’assicurazione dei lavori straordinari inseriti nella polizza professionale personale dell’amministratore. Devo dire che tutti i miei condòmini hanno sempre capito e non hanno mai fatto obiezione al riguardo. Ritengo assurda e ingiustificata questa confusione tra condominio ed amministratore, che permane anche nell’obbligo della presentazione del quadro Ac, in cui l’amministratore, nella sua dichiarazione dei redditi personale, si deve fare carico dei dati degli acquisti e servizi dei condomini con i loro dati catastali e i dati dei fornitori! Una vera e propria assurdità, che si scontra con il disposto sacrosanto, e di tenore opposto, relativo all’obbligatorietà di aprire i conti correnti per i condomini, proprio per evitare confusione tra i patrimoni dei condomini e il patrimonio dell’amministratore.

Chi autorizza Tornando in tema, l’autorizzazione alla stipula delle polizze spetta all’assemblea, in quanto, da giurisprudenza

consolidata, l’amministratore non è legittimato a firmare il contratto di sua iniziativa, poiché la stipula non rappresenterebbe un atto conservativo dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo ex 1130, comma 1 n. 4 del Codice civile.

Ma se è vero che spetta all’assemblea a scegliere la polizza, è altrettanto vero che la firma sul contratto l’appone l’amministratore e un bravo amministratore ha l’obbligo di verificare valore di ricostruzione a nuovo, condizioni, franchigie, operato e prontezza dei periti, modalità e tempi di liquidazione, tutti aspetti che sono molto più importanti del premio (prezzo della polizza), che è, invece, la sola cosa che guardano, per lo più, i condòmini. Tanto più che in caso di qualsiasi problema, il primo a rispondere del proprio operato è sempre l’amministratore. Raro che l’assemblea sia in grado di valutare in autonomia ogni clausola contrattuale, molto più probabile che sia in grado di farlo un amministratore preparato.

Comparazione Il bravo amministratore, avrà l’accortezza di presentare in assemblea diversi preventivi, prima da lui attentamente vagliati, al fine di consentire all’assemblea di deliberare consapevolmente, scegliendo la compagnia che preveda un contratto con le migliori condizioni al migliore prezzo di mercato. L’ amministratore all’altezza del suo compito deve saper guidare l’assemblea nella scelta di una buona polizza e di una buona compagnia, con perizia e autorevolezza, senza mai scendere a patti con chi, fra i condòmini, sponsorizza, per esempio, il parente assicuratore solo per averne personali benefici.

Posto che l’assicurazione perfetta non esiste, il buon amministratore deve essere consapevole che nel tempo i prodotti assicurativi si evolvono e una compagnia che prima poteva risultare concorrenziale nel ramo fabbricati, CONDOMINIO SC - 59

DIRITTO & ROVESCIO ora può non esserlo più, per mutate condizioni di mercato o per politica aziendale. Quindi, un consiglio spassionato è sempre quello di guardarsi intorno ed essere costantemente aggiornati sui nuovi prodotti e sulla solidità delle compagnie.

I punti Tutto ciò premesso, quindi, che cosa devono sapere l’amministratore ed i condòmini prima di stipulare una polizza globale fabbricato? Ecco, secondo la mia esperienza i dieci punti assolutamente indispensabili da osservare prima della stipula o da verificare quando si acquisisce un nuovo condominio già assicurato.

1. Informarsi sul margine di solvibilità della compagnia che presenta il preventivo al condominio.

60 - CONDOMINIO SC

Il margine di solvibilità, previsto all’art 44 del Codice delle assicurazioni, costituisce una sicurezza per coloro che intendono legarsi a una compagnia assicurativa tramite la stipulazione di un contratto assicurativo, in quanto esprime la stabilità e la forza della stessa.

2. Accertarsi sempre che il fabbricato sia assicurato con valore adeguato, per avere la certezza di stipulare una polizza commisurata, nel rispetto della normativa vigente. In tal modo si elimina il rischio di vedersi applicata la regola proporzionale, in caso di sinistro, ex articolo 1907 del Codice civile e di perdere il diritto all’indennizzo totale a causa di un massimale incendio non adeguato.

3. Leggere sempre attentamente le

condizioni di polizza in cui sono analiticamente specificate informazioni sul glossario, su ciò che è assicurato, su ciò che è escluso, sugli obblighi in caso di sinistro, sulle garanzie prestate e le franchigie applicate, termini e modalità di disdetta ecc…

4. Stipulare sempre contratti annuali, sia perché lo prevede la legge (cosiddetto decreto Bersani), sia perché il condominio, vincolato per un solo anno, rimane libero di fare periodicamente indagini di mercato e valutare i prodotti migliori a seconda delle necessità.

5. Stipulare polizze complete in rapporto alle reali esigenze del condominio e alle sue caratteristiche: inutile, per esempio, assicurare i cristalli per un importo consisten-

te se non vi sono vetrine o finestre di notevoli dimensioni. Assicurare assolutamente i tubi interrati in presenza di giardini: in caso di perdita d’acqua interrata, anche senza danni al fabbricato, la ricerca della perdita può rivelarsi molto costosa. Tenersi aggiornati costantemente sulle variazioni dei prodotto offerti, che possono variare nel tempo a seconda delle esigenze del mercato e degli sviluppi tecnologici: se, per esempio, avete montato sul tetto pannelli fotovoltaici, accertarsi che nella polizza siano compresi, oppure cercate compagnie che offrono la copertura. Oggi dopo i terremoti degli ultimi anni, tante compagnie stanno proponendo coperture prima inesistenti.

6. Informare i condòmini che in caso di accensione di un mutuo possono usufruire della polizza fabbricato per la garanzia base incendio, per la clausola di vincolo da consegnare alla banca. In questo caso l’amministratore dovrà consegnare copia della polizza con i millesimi del condòmino al suo istituto bancario, farsi consegnare apposito modulo, girarlo alla compagnia e firmare il vincolo. Il condòmino sarà adeguatamente assicurato senza pagare un’ulteriore polizza che sarebbe un vero e proprio doppione inutile, perché in caso di sinistro verrebbe risarcito una sola volta.

7. Verificare sempre le franchigie per ogni garanzia e non avere sorprese quando accadono i sinistri. Farsi una tabella riepilogativa pronta da presentare ai condòmini per spiegare loro in maniera analitica, nella più perfetta trasparenza, che cosa è stato risarcito e le franchigie applicate, addebitate di regola all’intero condominio. In deroga al Codice civile, la polizza globale fabbricato, assicurando il fabbricato nella sua interezza, copre anche parti che non sono propriamente comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile (pensiamo, per esempio, alla diramazione del tubo del riscaldamento dalla colonna montante al singolo appartamento): in questi casi il danno viene coperto lo stesso.

8. Inserire nel contratto la conduzione appartamenti, perché può facilitare la vita dei condòmini ed evitare problemi di convivenza.

La garanzia, che in verità nulla a che fare con il condominio, è però utile nel caso in cui non vi siano condòmini od inquilini assicurati con la comune polizza del capo famiglia. Un esempio comune è l’allagamento dell’appartamento a causa della fuoriuscita del-

la lavatrice. La regola vorrebbe l’amministratore estraneo alla vicenda. Ma l’amministratore è sempre e comunque il primo a venire chiamato in causa, perché magari l’inquilino del piano di sopra è straniero e non parla italiano o perchè magari quello del piano di sopra è un tipo strano.

Avere questa garanzia permette all’amministratore di risolvere il problema e fare bella figura (il che, ogni tanto non guasta).

9. Conoscere i periti incaricati e i liquidatori e prediligere le compagnie con i tecnici più in gamba e più celeri nel verificare i danni e liquidarli con perizia ed equità. Mai creare precedenti, accettando rimborsi per qualcosa che non è dovuto: i condòmini lo pretenderanno sempre e voi sarete accusati di non sapere fare il vostro lavoro. Abbandonare le compagnie che vi fanno prezzi ottimi, ma vi abbandonano al vostro destino in caso di sinistro, con tempi lunghi di apertura e gestione del sinistro e problemi nella liquidazione del danno.

10. Last but not least: trasparenza sempre e comunque. Informare i condòmini su che cosa è coperto e che cosa no e spiegare bene loro che non tutto ciò che avviene in condominio è rimborsato dall’assicurazione. In tema di responsabilità civile, il condominio paga se ha colpa: per esempio, se cade una tegola e ammacca l’auto del signor Rossi, il condomino pagherà a lui il danno. Ma se il signor Rossi o un ignoto causano danni all’auto del signor Bianchi, quest’ultimo non avrà nulla a pretendere dal condominio.

Il compito dell’amministratore è anche quello di informare, così come il dovere del condòmino è quello di ascoltare, poiché, come ha detto Aldous Huxley, «il più delle volte l’ignoranza può essere vinta: noi non sappiamo perché non vogliamo sapere».

CONDOMINIO SC - 61

DIRITTO & ROVESCIO AMMINISTRATORI

L’INCARICO NEL DUBBIO

L’

articolo 1129, comma 10, del Codice civile riporta che «l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata», e l’articolo 1135, in tema di attribuzioni dell’assemblea, stabilisce che «l’assemblea provvede in tema di conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione».

Le disposizioni, in tema di rinnovazione del mandato e/o conferma (come dir si voglia), hanno dato spunto a una fitta 62 - CONDOMINIO SC

diatriba giurisprudenziale. Anche la migliore dottrina (C. Belli) non è rimasta inerte e ha contribuito a rendere vivace il dibattito sull’argomento (cfr. La durata dell’incarico dell’amministratore, quando la «prorogatio» cede il passo alla «vacatio imperii» sul sito di consulenza. it. Link: https://bit.ly/2wQ3Y90). Si frappongono, in sintesi, tre orientamenti eterogeni, di seguito riportati pur senza voler attribuire alcuna gerarchia di posizione.

Dimensione annuale Il primo orientamento afferma che la nomina dell’amministratore rimane vincolata a una dimensione annuale della gestione, con una sorta di beneficio d’ingresso. Al disposto novellato andrebbe ascritto un significato compiuto, di matrice letterale, per cui decorso il primo anno, senza alcuna pressione perpetrata dai condòmini, il mandato risulterebbe automaticamente confermato per un altro ancora, salvo poi

La conferma del ruolo del professionista, da parte dell’assemblea condominiale, deve avvenire ogni anno? O il rinnovo è automatico? E qual è il quorum necessario? Troppe sfumature nel diritto Rosario Dolce

"Il dubbio non è piacevole, ma la certezza è ridicola. Solo gli imbecilli son sicuri di ciò che dicono".Voltaire

ritornare al vaglio assembleare, per la debita conferma, al secondo anno successivo a quello della nomina. La tesi è stata battezzata quale teoria dell’1+1.

Invero, «l’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblee alla scadenza del primo anno di mandato dell’amministratore, della nomina di quest’ultimo è conforme alla nuova disciplina del condominio, la quale prevede la durata in carica dell’amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un

altro anno, salvo delibera di revoca» (Tribunale Milano 7 ottobre 2015, in Arch. locazioni 2018, 6, 680, in senso conforme Tribunale Cassino 21 gennaio 2016 n. 1186).

Richiesta di conferma A questa impostazione, se ne contrappone un’altra ancora, che, invece, non ravvisa alcun mutamento sostanziale nell’istituto della conferma del mandato rispetto al pregresso, per cui l’am-

ministratore dovrebbe, in ogni tempo, chiedere conferma del rapporto fiduciario intessuto con i condòmini, previo interpello assembleare. Invero, «si intende rinnovato per eguale durata» ribadisce, rispetto alla previgente disciplina, la durata annuale dello stesso e stabilisce, inoltre, in assenza di revoca, l’automaticità della sua rinnovazione alle medesime condizioni contrattuali, non soltanto in occasione della scadenza del termine del primo anno, bensì di CONDOMINIO SC - 63

DIRITTO & ROVESCIO anno in anno senza interruzioni e, conseguentemente, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma (Tribunale di Bologna 29 marzo 2018 n. 20322).

Il quorum A latere della questione, peraltro, sono sorti altri e diversi interrogativi, di pari rilievo pratico, se non maggiori, per quanto qui interessa, riguardanti il quorum costitutivo e deliberativo occorrente all’assemblea dei condòmini, a cui viene sottoposta la fattispecie della conferma del mandato. Nomina e conferma sono due fattispecie che integrano diverse circostanze giuridiche e fattuali: nel caso della conferma la nomina riguarda persona già in precedenza nominata, mentre nel caso della nomina ex novo essa riguarda una diversa persona (L’amministratore: nomina, revoca e attribuzioni di De Tilla Maurizio, in Immobili & Diritto 1.6.2011 – n. 6).

Come comportarsi? Anche qui si sono contrapposte due tesi in giurisprudenza alternative.

Ante-riforma La prima, risalente all’epoca ante-riforma, è riconducibile alla giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di precisare che: «in tema di condominio negli edifici, l’articolo 1136 comma 4 del Codice civile, sulle maggioranze necessarie al fine della nomina dell’amministratore, trova applicazione tanto nel caso di prima nomina quanto in quello di conferma dopo la scadenza del mandato annuale, mentre resta irrilevante, in tale seconda ipotesi, la circostanza che l’amministratore medesimo abbia a lungo continuato a esercitare le sue funzioni, per inerzia dei condomini nel sollecitare detta deliberazione, stante la non configurabilità di un rinnovo dell’incarico in forma tacita» (Corte di Cassazione in data 05 maggio 1994 al nr 4269).

In buona sostanza, la conferma non è che una nuova nomina, la quale deve avvenire alla scadenza normale (an64 - CONDOMINIO SC

nuale) dell’incarico ad amministrare e ha gli stessi effetti giuridici della prima nomina o della nomina ex novo (Corte di Cassazione del 29 luglio 1978, n.

3797, anche quella del 5 gennaio 1980 n. 71). La seconda tesi, invece, riconducibile alle corti di merito, più o meno recentemente, ha offerto un’apertura verso un quorum costitutivo e deliberativo, in tema di conferma dell’amministratore, assottigliato alla misura della maggioranza dei condòmini interve-

L’assemblea dei condòmini può (non dovrebbe) essere tenuta a deliberare in tema di conferma dell’amministratore

nuti all’assemblea, purché superiore alla misura di un terzo dei millesimi complessivamente dati dai partecipanti (Tribunale di Roma nr 10701/2009, in senso conforme ci sono le pronunce del Tribunale di Palermo e di Bologna, rispettivamente, del 2015 e 2009).Tant’è.

Sine die Ritornando alla questione iniziale sulla conferma in sé (al di là, dunque, degli aspetti incidentali relativi alla maggioranza assembleare per poter supportare una simile decisione), va menzionato il terzo filone giurisprudenziale: vale a dire quello relativo al mandato sine die.

L’ultimo dei provvedimenti in tema di cui si ha conoscenza è un decreto emesso in sede di giurisdizione volontaria da parte della Corte di Appello di Palermo del 06 maggio 2019 (tale orientamento è stato ripreso anche dalla Corte di Appello di Bari, pochi mesi dopo, 12 giugno 2019). Secondo tale impostazione giuridica gli obblighi di comunicazione dell’amministratore «a ogni rinnovo dell’incarico», previsti dal secondo comma dell’articolo 1129 del Codice civile, secondo la tesi dell’1+1, non si

rivelano meno incongrui per il primo rinnovo tacito di quanto non appaiano per i taciti rinnovi successivi.

Anzi, la previsione dell’articolo 1135, comma 1, n. 1, del Codice civile, nell’attribuire all’assemblea dei condòmini la competenza a confermare l’amministratore e a deliberare la sua retribuzione, non si pone in conflitto con la possibilità del rinnovo tacito né con la reiterabilità di esso.

Possibilità o dovere L’assemblea dei condòmini può (non dovrebbe) essere tenuta a deliberare in tema di conferma dell’amministratore, a meno che lo stesso abbia inteso convocare l’adunanza sul punto, al termine dell’anno di gestione, così palesando le proprie dimissioni. In altri termini, chiedere ai condòmini, in sede assembleare, di essere confermato «evoca» la presentazione delle proprie dimissioni.

Nondimeno, rimane sempre fermo l’onere dell’amministratore di sperimentare adeguate «forme e modi» per specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso (come previsto dal comma 14 dell’articolo 1129 del Codice civile).

Ebbene, meglio fermarci qui. Ora, ciò che rimane del vivace dibattito sorto sul punto, appena lambito da quanto sinteticamente proposto sopra, è quello per cui alcuna delle soluzioni prospettate pare univoca e, quindi, universale. Le difformi conclusioni sostanziali sulla fattispecie della conferma marcano financo il campo assembleare, destando incertezza anche sui quorum occorrenti per supportarne l’adozione. .

Rosario Dolce

Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

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DIRITTO & ROVESCIO CONDOMINIO

PER I REVISORI NORMA DA RIVEDERE

66 - CONDOMINIO SC

L’ente italiano di normazione ha definito i requisiti che il professionista deve possedere per la certificazione di controllore dei conti condominiali. Un passo avanti. Ma confuso Francesco Schena

D

opo diversi mesi di lavoro e di impegno da parte dell’Ics Servizi di Uni, ente italiano di normazione, lo scorso 12 marzo è stata pubblicata la norma Uni 11777:2020, dedicata all’attività professionale, non regolamentata da Ordini o Albi, del Revisore condominiale. Si tratta di una norma che definisce i requisiti e le competenze che il professionista deve dimostrare di possedere per poter accedere alla certificazione professionale che, lo ricordiamo, resta una mera facoltà, sebbene da suggerire caldamente per quanti vogliano distinguersi sul mercato, offrendo così ai propri clienti una certificazione terza. Anche, e perché no?, a pura matrice concorrenziale. La norma, scritta in conformità al Quadro europeo delle qualifiche (sistema comune di riferimento per la Ue), tende a omogenizzare i processi di valutazione e convalida dei risultati dell’apprendimento del candidato alla certificazione perché si possano in tal modo stabilire i suoi livelli di conoscenza, abilità e competenza nello svolgere l’attività di revisore condominiale.

Diploma in mano Perché possa accedere all’esame di certificazione è necessario che il candidato dimostri di possedere almeno il titolo di diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato, con esito positivo, un corso di formazione specifica in materia di revisione condominiale di almeno 48 ore. La valutazione, invece, passa dall’analisi del curriculum vitae, da un esame scritto, a risposta chiusa o aperta, e da un esame orale necessario ad approfondire eventuali incertezze riscontrate nella prova scritta. Inoltre, l’organismo di certificazione potrà integrare la valutazione con un esame scritto su casi di studio o con una simulazione di situazioni reali operative.

Attività specifiche La norma Uni 11777:2020 si fa carico di individuare anche i compiti e CONDOMINIO SC - 67

DIRITTO & ROVESCIO

le attività specifiche della figura del revisore condominiale. Si tratta della definizione analitica del processo di revisione condominiale. È molto puntuale e condivisibile nella sua quasi totalità, ma una nota critica va mossa circa la «verifica dei corretti adempimenti in materia di trattamento dei dati personali secondo quanto previsto dalla normativa vigente», aspetto che supera la ratio voluta dall’articolo 1130-bis del Codice civile che, al contrario, «limita» alla verifica della sola contabilità le funzioni del revisore. Invero, questo spettro di indagine, teso a individuare possibili rischi economici per il condominio derivanti da eventuali carenze, risponde, piuttosto, a una analisi di tipo procedimentale a carico della amministrazione del condominio che la norma di riferimento non richiede venga svolta.

Quanti compiti Circa i controlli da eseguire da parte del revisore, si segnala, con disap68 - CONDOMINIO SC

punto, l’«analisi della corretta tenuta del libro dei verbali, del registro di nomina e revoca, dell’anagrafica condominiale, della corretta conservazione dei documenti» tutti profili, questi, che continuano a esorbitare le funzioni del revisore condominiale volute dal legislatore del 2012. E, ancora, sempre sul piano dei controlli da effettuarsi, non si può condividere l’«analisi dei beni comuni e della loro corretta individuazione, rilevazione e valorizzazione rappresentanza nel rendiconto», in forte attrito con i postulati di riferimento e di origine giurisprudenziale che impediscono all’ente condominiale alcuna titolarità, sia su beni mobili che immobili, e che stabiliscono la mera natura gestoria del patrimonio condominiale.

Anche le liti Ulteriore elemento di criticità risiede nel controllo e «analisi delle eventuali liti pendenti, verifica con il legale del condominio sullo stato della pratica e sul rischio di soccombenza e valu-

tazione e corretta valutazione e rappresentanza nel rendiconto». Tutto benissimo, purché ricondotto a una giusta evidenza nella nota sintetica esplicativa. Da censurare, invece, la verifica del rischio di soccombenza, ancora una volta in contrasto con i postulati specifici della giurisprudenza che stabiliscono come il rendiconto debba limitarsi a raccontare i fatti oggettivamente occorsi, senza che si possano proiettare evoluzioni di sorta.

Tutti condivisibili, invece, i punti fondanti del codice deontologico: dalla competenza all’indipendenza, dalla riservatezza al conflitto di interessi, dai rapporti con i colleghi e con la stampa al divieto di accaparramento di clientela.

Giudizio finale Molto carente l’esempio di relazione di revisione allegata alla norma. Assolutamente condivisibile, invece, la sintesi dei possibili giudizi finali della relazione di revisione che, lo ricordiamo, resta cosa diversa da una perizia

contabile di accertamento.

Circa i criteri di contabilità condominiale, questi risultano certamente condividibili, ma non sufficienti. Invero, mancano proprio quei principi e postulati tipici dell’ente condominiale, consegnati agli addetti ai lavori da circa 20 anni di giurisprudenza cristallizzata sulla tipicità del condominio e del relativo rendiconto. Nulla si dice del difetto di autonomia patrimoniale, del principio dell’identità nei casi di supercondominio, dell’utilità interna ed esterna del rendiconto, della relatività delle spese o della verificabilità e della rettifica del rendiconto. I tratti caratterizzanti la contabilità condominiale sono tanti, stabiliti con interventi lucidi e puntali della giurisprudenza a partire dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione del 2000, fino ad arrivare ai giorni nostri e di questi non vi è alcuna traccia nella norma Uni appena emanata.

Inadeguatezza Nel complesso, quindi, un buon la-

voro generale, ma assolutamente inadeguato a consegnare al mercato professionisti realmente preparati su questa particolare quanto difficile materia. Scollamenti giuridici significativi con le peculiarità del condominio e carenze profonde sul piano dei controlli e dei criteri contabili rischiano di certificare revisori condominiali che sapranno più di una pessima copia del revisore legale che di una figura specifica e nuova.

Ed è proprio la specificità della materia che avrebbe dovuto consigliare sia un tavolo tecnico più allargato, sia l’attesa dei tempi giusti per l’emanazione. Al contrario, vi è stata una fretta incomprensibile e una restrizione a un comitato che ha dimostrato tutta la sua inesperienza sulla materia.

D’altra parte, una certa impronta aziendalistica-societaria della norma rivela molto sulla insufficiente conoscenza della materia condominiale.

Ma non solo. Il superamento di precisi limiti di funzione del revisore

condominiale rischia di trasformare i professionisti meno esperi in censori della generale attività di amministrazione, ledendo gravemente, in tal modo, le prerogative di controllo e fiducia dell’assise condominiale e dei singoli partecipanti verso l’operato dell’amministratore. Insomma, un buon lavoro di base che comunque va apprezzato, ma molte cose vanno riviste, e anche presto se si vuole evitare che i danni che questa norma potrà fare vanifichino le lodevoli intenzioni di chi l’ha prima pensata e poi scritta.

Francesco Schena Giornalista, esperto e collaboratore de Il Sole 24Ore, Revisore condominiale Ctu del Tribunale di Bari, già docente universitario a contratto di contabilità condominiale, autore della collana «Anatomia del rendiconto condominiale».

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DIRITTO & ROVESCIO CONTROVERSIE

LITIGIOPOLI IN CONDOMINIO Come e in quali casi il singolo condòmino può contrastare le delibere dell’assemblea? E chi paga le spese propedeutiche prima dell’avvio di una causa? Dipende. Perché non sempre ribellarsi si può Palmiro Fronte

70 - CONDOMINIO SC

A

ll’interno del condominio, le delibere assunte dalla compagine condominiale sono vincolanti e obbligatorie per tutti i condòmini, nessuno escluso. Tuttavia, questo principio conosce delle eccezioni. Può accadere, infatti, che non tutti i condòmini siano favorevoli e d’accordo nell’avviare una causa o nel resistere ad una lite che è stata deliberata dalla maggioranza. Per queste ragioni, l’articolo 1132 del Codice civile ha riconosciuto a ogni condòmino

il diritto di esprimere il proprio dissenso alle liti deliberate dall’assemblea. Ma perché è così importante il dissenso?

Iniziamo a precisare che il condòmino «ribelle» decide di estraniarsi dalla lite non certo per amore della pace, ma per utilità economica. Nel nostro ordinamento giuridico, quando la controversia giunge a conclusione,

il giudice emette la propria sentenza e condanna la parte soccombente al pagamento delle spese processuali in favore della parte vittoriosa.

Chi paga Nel caso in cui il condominio perda la causa e sia condannato al pagamento delle spese processuali, il condòmino che esprime il proprio dissenso non sarà tenuto al pagamento delle spese processuali. Resta doveroso precisare che l’articolo 1132 del Codice civile si applica solo in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza. Restano comunque a carico del condòmi-

no dissenziente le spese propedeutiche e stragiudiziali sostenute dal condominio prima dell’avvio della causa. Come fare per esprimere il proprio dissenso e quando è possibile farlo? Il condòmino potrà comunicare il proprio dissenso all’amministratore in forma scritta, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec, o in sede di assemblea tramite una dichiarazione resa a verbale.

Si badi bene che il solo voto contrario espresso durante l’assemblea non è sufficiente: è necessaria una vera e propria dichiarazione con la quale il condòmino manifesta espressamente la propria contrarietà nel promuovere la causa.

Termini di legge La comunicazione di dissenso deve essere notificata nel termine perentorio di 30 giorni dal momento in cui il condòmino ha avuto notizia della deliberazione. Ma è sempre possibile esprimere il proprio dissenso? Nel silenzio della norma, la giurisprudenza e la dottrina hanno enunciato i presupposti necessari perché il dissenso possa ritenersi valido. Per prima cosa, è necessario che vi sia una delibera assembleare. Si deduce, così, che il condòmino non potrà esprimere il proprio dissenso dove la materia del contendere rientri tra quelle imposte ex lege in capo all’amministratore in forza dell’articolo 1130 del Codice civile e per le quali non è richiesta preventiva delibera assembleare. Per esempio, non si potrà esercitare il proprio diritto al dissenso nei ricorsi per decreti ingiuntivi promossi nei confronti di un moroso, nelle eventuali opposizioni o in tutte le controversie promosse per la tutela delle parti comuni.

Di quali liti si parla Parte della giurisprudenza ritiene che il dissenso non possa ritenersi applicabile in relazione alle spese di lite tra condominio e singolo condòmino, ma solo relativamente a quelle tra condominio e soggetti terzi estranei (Cassazione 13885/2014). Su questo punto, si auspica, tuttavia, un ulteriore e decisivo intervento chiarificatore della Corte di Cassazione. Ma che cosa succede, invece, nel caso in cui la causa ha avuto un esito favorevole per il condominio? In questi casi il condòmino dissenziente, che ha tratto vantaggio dall’esito favorevole della controversia, sarà tenuto a contribuire a quella parte che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente. Questa circostanza ricorre nei casi in cui vi sia compensazione delle spese o esito negativo delle procedure esecutive. Resta certo che il condòmino non dovrà contribuire in quei casi in cui sia stato il condominio a decidere di non proseguire nel recupero delle spese dalla controparte.

CONDOMINIO SC - 71

FOCUS FACCIATE GUIDA

BONUS FANTASTICI E DOVE TROVARLI Enea e Isnova hanno messo a punto una guida utile per amministratori di condominio e proprietari di immobili: dalla ristrutturazione alla cessione del credito Giuseppe Rossi

72 - CONDOMINIO SC

«I

n Italia, quasi il 40% del consumo energetico finale (e oltre il 36% delle emissioni di gas serra) deriva dagli edifici, e tre su quattro non sono sufficientemente efficienti». Inizia così la Guida pratica alla ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici per Amministratori

di Condominio messa a punto dall’Enea assieme a Isnova, Istituto per la promozione dell’innovazione tecnologica. L’obiettivo dell’ente, un tempo focalizzato sull’utilizzo del nucleare e oggi riconvertito ad Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, è semplice: la guida «intende presentare agli amministratori, ma anche a tutti gli altri attori del condominio, dal singolo condòmino ai consiglieri, fino alla stessa assemblea condominiale, gli strumenti pratici che consentano scelte informate sulle opportunità di investire in riqualificazione energetica degli edifici, per ridurre gli sprechi e concretizzare il potenziale di efficientamento tecnico-economico esistente», si legge nella presentazione di Ilaria Bertini, direttore del dipartimento Unità per l’Efficienza Energetica dell’Enea.

Il quadro Gli aspetti che mette in luce la guida sono due: il rispetto per l’ambiente e il risparmio dei consumi. Per quanto riguarda il primo, il quadro generale è ormai delineato: a livello nazionale, spiega la guida, ci sono circa 2 milioni di condomini, che

ospitano 22 milioni di persone. In questo ambito, molto significativo è il peso degli edifici costruiti prima che entrasse in vigore la normativa sul risparmio energetico negli edifici con impianto di riscaldamento centralizzato e consumi specifici superiori a 170 kWh/m2 anno.

Questo dato, per esempio, si traduce nella zona climatica E (Pianura Padana e Appennino) per un appartamento di circa 80 metri quadri, in un consumo di almeno 1.400 metri cubi di gas naturale, che alle tariffe correnti dei combustibili costa oltre 1.500 euro all’anno.

Superare gli ostacoli Insomma, gli autori della guida, Alberto Boriani, Walter Cariani e Rino Romani, sono certi: il potenziale di efficientamento esistente rende la riqualificazione energetica degli edifici una assoluta priorità sia per diminuire l’impatto ambientale del semplice abitare, sia per ridurre significativamente la bolletta energetica delle famiglie. Ma non mancano gli ostacoli: alcuni fattori limitanti o criticità stanno ostacolando la diffusione ampia della riqualificazione energetica nei condomini. «Le ragioni di questa situazione

CONDOMINIO SC - 73

FOCUS FACCIATE TABELLA 1 - IL CASO DELLO STABILE DI ROMA RISPARMIO ENERGETICO

INVESTIMENTO

CAPPOTTO ESTERNO PARETI VERTICALI

47%

79.440 €

SOSTITUZIONE INFISSI

15%

17.400 €

ISOLAMENTO TETTO PIANO

13%

39.060 €

SOSTITUZIONE CALDAIA ESISTENTE CON CALDAIA A CONDENSAZIONE

19%

9.000 €

INTERVENTO

sono riconducibili, prevalentemente, alla complessità del processo decisionale per la realizzazione degli interventi e degli argomenti trattati, che comporta un notevole investimento in termini di tempo.

Inoltre, la comprensibile mancanza di specifiche conoscenze in materia è spesso causa di conflitti sulla opportunitàconvenienza economica o sui costi di realizzazione degli interventi proposti», sostengono gli autori.

La guida è stata pensata proprio per superare questi ostacoli e si articola in cinque capitoli, con un allegato tecniconormativo. I capitoli riguardano energia e abitare, meccanismi d’incentivazione, esempi d’intervento, sensibilizzare l’assemblea dei condomini verso l’uso consapevole dell’energia, e Condomini +4.0 che è l’app di Enea per la riqualificazione degli edifici. Particolarmente utile per gli amministratori di condominio e i professionisti del settore è il capitolo «Meccanismi d’incentivazione» dedicato alle detrazioni fiscali (ecobonus, bonus casa, bonus facciate) e agli incentivi che prende in considerazione la totalità delle più recenti novità normative. La guida si può scaricare in formato pdf dal sito di Enea.

I conti in tasca Tra i capitoli più interessanti per gli amministratori di condominio ma, soprattutto, per i proprietari di immobili, c’è quello relativo alla reale efficacia dei diversi interventi. Per esempio, si può risparmiare tra il 30% e il 50% dell’energia consumata grazie all’isolamento termico dell’involucro dell’edificio. Tra

74 - CONDOMINIO SC

il 10% e il 20%, invece, con la sostituzione di una vecchia caldaia con un impianto più efficiente, per esempio con una a condensazione. Un altro 10%15% di risparmi si raggiungono con l’impiego di apparecchiature ad alta efficienza (lampadine, elettrodomestici) all’interno dell’abitazione. Circa il

15% di costi energetici in meno sono il frutto di infissi più isolanti.

Uno degli aspetti più efficaci della guida è che non si limita a discorsi teorici. Sono riportati, infatti, anche casi concreti come quello di un edificio condominiale a Roma. Si tratta di uno stabile costruito nel 1926 (ovviamente di classe G) composto da un piano seminterrato e sette fuori terra. Il condominio ospita 18 appartamenti serviti da un impianto di riscaldamento centralizzato, per una superficie complessiva climatizzata di 1.162 metri quadri e un volume di 3.911 metri cubi. Di questo edificio sono riportati i costi per l’efficientamento energetico, assieme al risparmio ottenuto, calcolando due diversi tipi di intervento.

Secondo questo schema, l’intervento più completo porta a risparmi energeti-

TABELLA 2

ci molto significativi. Ma, naturalmente, l’investimento iniziale è maggiore e ha tempi di rientro molto lunghi, superiori a 20 anni. Anche solo con la realizzazione del cappotto esterno e della caldaia, comunque, il risparmio energetico scende al 65% e i tempi di ritorno dell’investimento sono inferiori ai 20 anni. Un tempo troppo lungo?

Sarebbe così se non si calcolano i bonus fiscali, cioè il 70% per quanto riguarda gli interventi sull’involucro dell’edificio condominiale e il 65% per la sostituzione della caldaia. Se si scontano gli incentivi, infatti, i tempi di rientro dell’investimento sono ampiamente sotto i dieci anni.

La guida ricapitola, quindi, la non semplice normativa che riguarda i bonus casa: quello sulle facciate si è aggiunto quest’anno a quello per le semplici ristrutturazioni, per la riqualificazione energetica, per il consolidamento strutturale anti sisma e agli incentivi fiscali per terrazzi e giardini. A questo si aggiunge che l’aspetto normativo, per rendere la vita un po’ meno facile, cambia da un anno all’altro. Salvo che

derlo successivamente. Dopo la seconda cessione, questa operazione non può più essere ripetuta.

non intervenga una nuova proroga, da gennaio 2021 la detrazione tornerà quindi alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48 mila euro. Dal 2018, inoltre, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati volti al risparmio energetico. Il quadro dei bonus fiscali è riassunto per capitoli, con un lodevole sforzo di semplificazione, e sintetizzato in schemi grafici.

Tra gli argomenti più utili è compresa la cessione del bonus, modificata con la legge di Bilancio 2020. L’Enea chiarisce: «La possibilità di cedere il credito fiscale riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta. Hanno la stessa facoltà i soggetti Ires e i cessionari del credito che possono, a loro volta, cedere il credito ottenuto». La guida precisa che la cessione del credito deve intendersi limitata a una sola eventuale operazione «successiva a quella originaria».

Questo significa che solo chi riceve la cessione del credito può a sua volta ce-

Chi può esercitare il diritto Il proprietario di un appartamento condominiale può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a loro imputabile. La cessione deve riguardare l’intera detrazione in quanto il condomino non può cedere rate residue di detrazione. Se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, il condomino deve comunicare all’amministratore l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

Infine, da ricordare che la possibilità del cosiddetto sconto in fattura, cioè la cessione automatica del bonus all’azienda che fornisce materiali o servizi, è stata sostanzialmente ridotta con la legge di Bilancio 2020. Ora questa possibilità, precisa la guida, permette di ottenere uno sconto immediato in fattura e si applica solo a interventi molto estesi nei condomini. Per poter accedere allo sconto in fattura è necessario che l’intervento rientri nella tipologia chiamata «ristrutturazione importante di primo livello» e deve essere di un importo superiore ai 200 mila euro. Questo significa che per avere la possibilità di usufruire dello sconto in fattura, l’intervento deve riguardare almeno in 50% della superficie lorda disperdente e contestualmente la modifica sostanziale dell’impianto di climatizzazione.

CONDOMINIO SC - 75

IDEE UTILI BOREAS

ALLARME IMPIANTI Solo il 20% ha tutto in regola. E per non rischiare incidenti (e guai all’amministratore) sono necessari i controlli previsti dalla legge. Ecco perché è molto meglio adeguarsi e vivere con la dovuta sicurezza Valentina Anghinoni

Q

uanta sicurezza è in grado di garantire un’abitazione all’interno del condominio? È un interrogativo sicuramente lecito e sul quale forse dovremmo tutti soffermarci un po’ più spesso. «La stragrande maggioranza dei condomini sono carenti in materia di sicurezza e una percentuale troppo ampia la definirei gravemente carente», spiega Guido Torretta, ingegnere direttore tecnico Boreas, organismo notificato attivo sul fronte della sicurezza a 360 gradi.

L’impresa, che ha sede a Torino, ma che opera su tutto il territorio nazionale, è specializzata nel collaudo degli impianti di ascensori, ai sensi della direttiva 2014/33/Ue delle verifiche periodiche previste dal Dpr 162/99. Boreas offre i suoi servizi a più di 15 mila clienti e vanta uno storico di più di 2.500 ascensori collaudati. Un aspetto, quello della sicurezza degli impianti (e non solo quello di elevazione), che è tra i più importanti nella vita di uno stabile, come spiega in questa intervista l’esperto a Condominio Sostenibile e Certificato. Anche perché, rivela l’ingegnere, «solo il 20% dei condomini è in regola».

Domanda. Quando è nata Boreas e quali sono state le principali tappe?

Risposta. Boreas è stata costituita nel 1982 e da quel momento ha cominciato a occuparsi di sicurezza negli impianti aziendali. Quando sono iniziate ad ap76 - CONDOMINIO SC

parire le prime direttive europee, durante lo scorso decennio, si è dedicata all’applicazione per le aziende di queste direttive, come la Direttiva macchine, la Direttiva bassa tensione o la Direttiva compatibilità elettromagnetiche. Nel 1995 l’Unione Europea ha emesso la Direttiva ascensori, la quale è stata recepita in Italia nel 1999 con il Dpr 162/1999. In pratica, ha sottratto agli enti pubblici (come Asl, Arpa, Ispesl) il controllo degli impianti ascensore, affidandoli agli organismi notificati.

Enti come Boreas, che possiedono esperienza nel settore e che dimostrano di avere un sistema di qualità adeguato, oltre che requisiti tecnici e personale competente. Gli organismi notificati sono inseriti in un apposito registro europeo, depositato presso la Commissione Europea, Guido Torretta

nel quale siamo stati inseriti nel 2001: da allora possiamo eseguire la certificazione, comunemente definito collaudo, dei nuovi impianti ascensori per i quali eseguiamo anche i controlli previsti con cadenza biennale.

D. Il vostro core business dunque sono gli impianti ascensore?

R. Non solo: infatti, con il decreto legislativo 81/2008, è stato introdotto in Italia il Testo Unico Sicurezza. Questo provvedimento è stato emesso dal nostro governo a seguito dell’enorme impatto emotivo dell’incidente alla Thyssenkrupp di Torino, dove lo stabilimento non era provvisto di sufficienti e adeguati dispositivi per la sicurezza. Nel testo unico, l’articolo 71 stabilisce che tutte le attrezzature di lavoro presenti nei luoghi di lavoro devono essere periodicamente verificate da organismi abilitati. Per esempio, mezzi di sollevamento persone o cose (piattaforme elevatrici, gru di cantiere, piattaforme autocarrate), ma anche apparecchiature come serbatoi e tubazioni di pressione.

Nel 2013 Boreas è stata una delle prime aziende abilitate a svolgere questo tipo di attività.

D. E per quanto riguarda i condomini?

R. Abbiamo messo a punto tutta una serie di servizi ad hoc per i condomini, perché con la legge sulla sicurezza nel condominio l’amministratore non è più soltanto un contabile o un ragioniere delegato

Team Boreas

esclusivamente alla ripartizione delle spese, ma è un vero e proprio responsabile e garante della sicurezza nel condominio. È stato stabilito, infatti, tramite queste leggi che l’amministratore deve stilare un documento che attesti l’esecuzione dell’analisi di tutti i rischi presenti nel complesso condominiale. Questi rischi possono essere di natura meccanica (relativi, per esempio, alla caduta dalle scale o alla rottura di vetri), oppure rischi legati ai mezzi di sollevamento, quindi ascensori, montascale, piattaforme elevatrici per disabili, o anche legati agli impianti (riscaldamento, elettrico, acqua potabile).

D. Come sono recepite dai condomini (condomini e amministratori) queste direttive sulla sicurezza? C’è sensibilità su queste tematiche?

R. Purtroppo, la sensibilità, ma anche la cultura in materia di sicurezza, nella mia esperienza personale, è spesso carente.

Dico purtroppo, perché queste leggi servono per prevenire incidenti, anche gravi, che sono possibili all’interno dei condomini e troppo spesso l’attenzione sulla sicurezza si sviluppa solo dopo il verificarsi di incidenti più o meno gravi. Prendiamo, come esempio, l’impianto elettrico: non tutti sono a conoscenza del fatto, per essere sicuro, deve avere un progetto senza il quale non si può avere alcuna garanzia.

Alcuni impianti sono molto datati e, nel frattempo, sono state introdotte modifi-

che o aggiunte, senza che nessuno si sia occupato dell’adeguamento dell’impianto elettrico, che potrebbe presentare prima o dopo problemi di sovraccarico comportando dei rischi seri, come un corto circuito o incendio. Occorre ricordarsi che, in qualità di amministratore, è prevista la responsabilità civile e penale in questo tipo di circostanze.

D. Quanti condomini sono in regola in Italia?

R. La stragrande maggioranza dei condomini sono carenti, una percentuale troppo ampia (almeno la metà) la definirei gravemente carente in merito alla sicurezza. Direi che quelli in regola, da una stima molto ottimistica, sono il 20% del totale.

D. Che cosa si può fare per aumentare la sicurezza in condominio?

R. Non si può prescindere dalla certificazione e, dunque, dal controllo periodico dei principali impianti: elettrico, riscaldamento e ascensore. E anche quello dell’acqua potabile. L’acqua potabile è stata oggetto di attenzione quando a Torino c’è stato il caso della legionella all’ospedale Molinette. O in altre circostanze simili che hanno creato un impatto emotivo tra le persone. L’analisi dell’acqua, come tutte le cose, ha un costo, ma questo è diviso tra i condòmini che opportunamente sensibilizzati sono disposti ad assicurarsi che l’uso del rubinetto non comporti rischi per la

salute. La cultura è un fattore chiave e, a volte, ho riscontrato una carenza di cultura e un atteggiamento che si può definire superficiale nei confronti dei pericoli.

D. Com’è, in generale, il rapporto con un amministratore di condominio?

R. Non è sempre facile: per certe cose, come il collaudo periodico degli ascensori, che è chiaramente stabilito dalla legge, gli amministratori bene o male si adattano. Ma, riprendendo il discorso dell’acqua potabile, oppure della sicurezza sulle scale, spesso ci scontriamo con la frase «il condominio non vuole spendere». Questo non è corretto, perché l’adeguamento secondo le prescrizioni sulla sicurezza è obbligatorio: l’applicazione delle misure di sicurezze non è un optional ma è obbligatoria per legge.

D. Ci sono pacchetti di servizi per i condomini?

R. Premetto che noi effettuiamo solo i controlli, poi le imprese scelte dal condominio eseguiranno i lavori secondo le nostre indicazioni. Non abbiamo nessun collegamento con le imprese che eseguono i lavori, perché ci sarebbe in tal caso un conflitto d’interesse. Abbiamo pacchetti che variano in base ai controlli da prevedere, fino a un’offerta completa per controllare le principali componenti di rischio del condominio. Sicuramente, in Italia c’è un enorme numero di case antiche che hanno molto bisogno di manutenzione anche urgente.

D. Quali sono le iniziative più urgenti che bisognerebbe prendere per migliorare la situazione della sicurezza nei condomini?

R. Prevedere che tutti i facciano la valutazione dei rischi del condominio, così come indicato dalla legge, articolo 1130 del Codice Civile. La maggior parte degli amministratori, purtroppo non è sufficientemente sensibilizzato su questo punto. Occorre ricordare che garantire la sicurezza in condominio attraverso i controlli e gli eventuali adeguamenti non è un dovere fine a sé stesso ma un gesto concreto per garantire il benessere e la sicurezza dei suoi abitanti, anche delle persone che ci sono care.

CONDOMINIO SC - 77

IDEE UTILI DE FAVERI

STOP SPIFFERI DAL MONOBLOCCO L’azienda veneta ha messo a punto una serie di soluzioni per eliminare i ponti termici dal cassonetto o dal davanzale. Risultato: maggiore comfort e taglio dei consumi energetici grazie a un effetto come quello del cappotto Veronica Monaco

C

on un know how di più di 50 anni, De Faveri, azienda di Refrontolo, in provincia di Treviso, produce controtelai per infissi, con sistemi sempre più performanti, capaci di azzerare i ponti termici e migliorare le prestazioni acustiche. «Oltre all’eliminazione dei ponti termici, De Faveri si pone l’obiettivo di offrire un prodotto in grado di rispondere alle reali esigenze del cliente, in base al tipo di muratura presente, al serramento e al sistema oscurante previsto. Il controtelaio è una struttura che deve essere fatto ad hoc per ospitare tutti gli elementi che compongono il sistema finestra. Nulla Arnaldo Finazzi e Antonella De Faveri

Cover, soluzione che serve per contrastare la trasmittanza delle soglie in corrispondenza degli infissi nella riqualificazione dell'edificio

è lasciato al caso, prestiamo la massima attenzione al minimo dettaglio proprio per dare la massima garanzia di durabilità e stabilità. Offriamo numerose soluzioni, sia su misura che in kit, capaci di rispondere anche alle esigenze del condominio», spiega il direttore commerciale Arnaldo Finazzi.

Per la riqualificazione Sono tanti i prodotti studiati per la riqualificazione, come il kit Isolatutto, progettato per la coibentazione del cassonetto esistente, e Salvacaldo, sistema per la sostituzione totale del cassonetto esistente senza opere mu-

78 - CONDOMINIO SC

rarie. «Salvacaldo è l'interpretazione moderna del cassonetto tradizionale, risolve il problema della dispersione termica e degli spifferi d’aria del cassonetto, grazie a uno strato di materiale isolante di minimo 50 millimetri, rapportabile a un cappotto esterno. Salvacaldo viene poi rivestito da una speciale resinatura che permette di ottenere una superficie estremamente liscia e regolare. Il vantaggio è che è possibile personalizzare il prodotto una volta installato, tinteggiandolo come la muratura, laccandolo o rivestendolo con carta da parati». In caso di interventi di ri-

Rrecupero delle persiane di un vecchio edificio con il sistema Cover

qualificazione più invasiva, De Faveri propone sistemi monoblocco filomuro e centromuro abbinati a sistemi avvolgibili, soluzioni per l’ancoraggio degli scuri su cappotto, o ancora coperture per davanzali in grado di contrastare la trasmittanza delle soglie in corrispondenza degli infissi. «Spesso nelle ristrutturazioni ci si dimentica di risolvere il problema del ponte termico del davanzale», spiega Finazzi. «A questo proposito De Faveri propone Cover, un sistema costituito da materiale isolante Eps ad alta densità, rivestito con una lamina in alluminio verniciabile nelle varie

colorazioni Ral, costruito su misura e opportunamente sagomato per adattarsi perfettamente alla conformazione del davanzale esistente. Cover può essere utilizzato sia nel recupero di edifici, con un taglio moderno, oppure su edifici storici. Per esempio, a Milano siamo intervenuti nel recupero delle persiane di un vecchio edificio, e abbiamo utilizzato Cover per risolvere il problema del ponte termico del davanzale sull’esterno. Il nostro cavallo di battaglia resta comunque la famiglia di monoblocco Inquadra». Il manager aggiunge anche che le numerose soluzioni pro-

poste sono in grado di coprire tutte le situazioni e al contempo garantire un’adeguata coibentazione grazie alla spalla in Eps da 100 millimetri: «Il sistema è realizzato su misura e racchiude tutti e quattro i lati dell’infisso: oltre ai montanti e all’alloggio del sistema oscurante, il sistema tiene conto anche del quarto lato, ovvero della soglia e del davanzale, isolando così tutti i lati a contatto con la muratura ed evitando i ponti termici».

Assistenza tecnica All’ampia gamma di prodotti, De Faveri aggiunge un puntuale servizio di assistenza tecnica, che oltre a supportare i clienti nella stesura dei capitolati, offre anche consulenza diretta in cantiere. «Nel nuovo sito internet, in fase di pubblicazione, sarà disponibile un’area dedicata con tutte le informazioni tecniche, e stiamo pensando anche a un servizio di chat diretta», aggiunge Finazzi. Il nuovo sito internet è solo una delle novità che De Faveri, azienda famigliare operativa dal 1961, sta mettendo in campo dopo l’ingresso di Antonella De Faveri, figlia del fondatore Luigi, alla guida della società. «Non si tratta di una rivoluzione, ma di un’evoluzione. Antonella De Faveri è diventata la nuova amministratrice dell’azienda nel 2019, e fin da subito ha voluto dare un’impronta moderna alla società.

Siamo stati interrotti dall’emergenza legata al covid-19, ma in questi mesi eravamo impegnati in un’importante fase di riorganizzazione interna, che porterà all’ampliamento dell’azienda, sia in termini di dipendenti che di superfici, di circa tre volte il volume attuale. Questi cambiamenti vedranno inoltre la riorganizzazione di tutto il pacchetto produttivo con una proposta molto più industrializzata, che prevede un prodotto base e tutta una serie di accessori, e una serie di iniziative di formazione in collaborazione con i nostri partner tecnici sul territorio italiano».

CONDOMINIO SC - 79

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

La gamba senza riposo Egregia dottoressa, scrivo una rubrica più per curiosità che per un effettivo problema. O meglio, posso considerare un fastidio. Due volte l’anno gli inquilini del mio condominio (vivo al quartiere dell’Eur, a Roma) si ritrovano per consueta assemblea. A parte i soliti problemi e le divergenze, niente di straordinario, a infastidirmi, e non solo a me, è il tic di cui soffre il nostro amministratore condominiale. Durante questi incontri, infatti, non cessa mai di muovere la gamba destra, facendola saltellare sulla parte anteriore del piede. Il movimento continuo risulta abbastanza fastidioso. Si tratta di una malattia curabile?

Rosalba. B., via e-mail Probabilmente il suo amministratore ha un tic connesso a fatti stressanti o che ha creato in lui stesso per l’ansia che principalmente si manifesta durante le riunioni di condominio: quel sintomo è comunemente descritto come Gamba senza riposo. I tic, comunque, non sono una malattia, ma un disturbo che può essere curato attraverso la psicoterapia comportamentale. Lo psicoterapeuta aiuta il soggetto a far riconoscere al paziente che il suo schema comportamentale attuale non è funzionale alla sua vita. Di conseguenza, il paziente modificherà il suo comportamento e, con il tempo, anche i suoi tic.

Diogene in condominio Buongiorno, seguo regolarmente la rubrica Psicondominio e devo dire che, in effetti, il condominio è una specie di clinica psichiatrica senza infermieri né medici. Il caso del nostro stabile rientra nella casistica: abbiamo un condòmino che abita al piano terra e che sta diventando imbarazzante. Ex dirigente d’industria, per anni è uscito di casa puntualmente alle 7,30 del mattino in giacca e cravatta. Ma ora, dieci anni dopo essere entrato nella categoria dei pensionati, si trascura sempre di più: veste con abiti non lavati, e lui stesso si lava sempre meno,

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non si fa la barba, eccetera. Insomma, assomiglia sempre più a un senzatetto. Mi hanno detto che soffre della sindrome di Diogene. Lei che ne pensa?

Arcadio Liv., Via e-mail Da quanto racconta, potrebbe essere in effetti che il condomino soffra della sindrome di Diogene. Quest’ultimo è un disturbo del comportamento che colpisce gli uomini o le donne adulte che vivono da soli, e non sono consapevoli delle loro condizioni di igiene. È un disturbo legato spesso a una malattia mentale come schizofrenia, disturbo ossessivo-compulsivo o depressione. Naturalmente, più si rimanda la cura e peggio è.

Il satiro condominiale Spettabile dottoressa, ero incerta se scrivere alla sua rubrica o rivolgermi direttamente alla polizia. Il fatto è che abbiamo un vicino di casa, per fortuna nella scala a fianco, che ha la cattiva abitudine di provarci con tutte, giovani e meno giovani, belle e brutte, alte e basse. Insomma, qualcuna ha archiviato la cosa con un sorriso, ma non a tutte fanno piacere queste continue attenzioni. Intendiamoci, non c’è una vera e propria molestia sessuale e quindi è difficile contestare un sorriso malizioso, un invito educato, un’allusione, un doppio senso... Ma quando lo si incontra per strada in qualche modo si va sempre a parare lì. Insomma, è un satiro a piede libero. Che cosa ci consiglia, dato che il corteggiamento compulsivo prosegue, nonostante lo abbiamo scoraggiato?

Anna R. e inquiline, Milano Si potrebbe chiedere all’amministratore di sensibilizzare il condomino, visto che non sempre gli atteggiamenti e le modalità di comunicazione che attua con le donne sono apprezzati: potrebbe semplicemente fargli presente di aver ricevuto delle lamentele, senza entrare nel dettaglio. Ma fino a quando i sintomi di questo satirismo rientrano nei comportamenti «civili» sarà difficile convincere il soggetto a seguire un percorso terapeutico.

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