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房产投资与建筑指南

NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE

APR 2020

第

1 4 期

DE SIGN · DEV ELO PMENT 疫情下的楼市 — P20 —

2019年度风云榜 — P28 —

共·筑行业健康与安全 — P50 —

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房2 地0 产2 展0 望年新西兰

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Upfront 9:45

ԯག ଶᷚ ଙᷚԯག ଙ ଶ— P28

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第

Contents

GETTIN G A HEA D I N THE PRO PERT Y MA RKET

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专注有价值的房产资讯

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NZD

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盘点2019年四季度

未来走向何处

专题

16 人物黄伟雄：

厚积薄发扬帆前行

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NZD

08 季度要闻新西兰移民政策趋势：

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Feature

12 移民

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大局

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专题

20 疫情下的楼市

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Feature

专题

22 行内人士说房产

新西兰2020房地产展望

5 .95 D $9 $9Z.9 NZD N

财经报道与分析

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38 物业管理出租房最新标准全解析：不扫描二维码

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NZ property Market 新·投资

购买地点 54 Ponsonby Road Auckland

超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员单位、开发公司、房地产公司、银行、建筑公司、建筑材料、建筑师和专业咨询公司

Feature

专题

懂这些，在新西兰你连房客都当不了！

40 监察以风险为本的反洗钱监管原则

Feature

专题

2019年度风云榜责任榜近年来，新西兰建筑业迅猛发展，但与之相伴的不仅仅是红利，安全事故发生率也在逐年上升。QE M认识到安全生产的重要性，始终坚持定期对员工进行安全培训……

2019年度风云榜销售榜新西兰有一家房地产企业，在 2 019

年里成功交付三个项目，并在一年里给出了销售近 4 0 0 套，清盘率达

到 9 8%的完美成绩单。这就是成功

做好市场和产品的企业— — S a fa r i Group。

2019年度风云榜年度人物去年年初，新西兰银行 ( B N Z ) 时隔四年重设“亚洲部主管”这一职位，充分体现了银行对亚洲业务的重视和拓展亚洲业务的决心。原 BNZ 唯一华人大型企业部合伙人F r a n k y Wang 毫无悬念地调任该职。

2019年度风云榜实力榜高密度住宅的开发投资成为华人房地产市场的热点，然而一旦进入实际操作阶段，很多开发商和建筑商却发现，他们面对的可能是从未遇到过的问题。

逸居新西兰 | 新筑·筑新

第

Contents

期

NZ property Market 新·投资

42 税务节约成本又合规— —AIR BNB 等短租行为应如何缴纳税金

44 风险管理 CFD风险管理，CFD和新西兰税务系统

46 投资 UNITARY PLAN规则下的土地开发“公式”

NZ Building 新·建筑

56 行业报道 48 消防健康安全： 2020年，如何提升消防安全效果

建筑业的成本还是投资？

58 NZCBIA新闻动态

行业报道共·筑行业健康与安全

Frank Xu：完成基建任务，新西兰建筑业需要海外帮助 “做好服务-共创共赢”

NZ IDEAS 新·创想

61 风水 2020年庚子鼠年流年预测，新的一年，何去何从

64 设计 68 教育一位华人建筑设计师对艺术的理解与追求

你适合学IB课程吗？做完这个测试就清楚了！

72 美洲杯

第36届美洲杯帆船赛简介之一

逸居新西兰 | 新筑·筑新

出版人 | Publishers 高榛汘 Pauline Gao | 许立 Frank Xu

出版人的话

从来没有想过 2 0 2 0 年会是以这样

letter from the

的方式开启：隔离、旅行限制、封城、封

Publishers

国际货币基金组织(IMF)指出，受新冠肺炎疫情影

是：你对今年新西兰的房地产和建筑业市

全球专业服务机构毕马威表示，新冠肺炎疫情对世界

诉我们真正的答案（就算有，你相信吗）

响，2020年全球经济将出现衰退，预计于2021年反弹。

场怎么看？相信没有人可以看透水晶球告

经济造成显著冲击。一方面，疫情在全球范围内加速扩

在这期杂志中，我们邀请了许多市场上最

格限制人员流动和交通运输，对经济按下暂停键，从消费端和生产端两个方面同时给经济运行带来压力。

Pauline Gao Managing Director Elevate Productions Ltd

而具体到新西兰房地产行业受到的冲击，最直接的

表现就是销售量的下跌、供应端不足加剧、酒店商场等

房产投资与建筑指南

APR 2020

期

DE SIG N · DE V E LO PMENT 疫情下的楼市 — P20 —

2019年度风云榜 — P28 —

共·筑行业健康与安全 — P50 —

房2 地0 产2 展0 望年新西兰

pauline@yiju.co.nz 021 363 389

和建筑业不像旅游业和航空业一样经历着一场灭顶之灾，影响因人而异。目前为

止，有些工种只是有一些“不方便”，有些工种已经非常艰难。

Pauline Gao

Lilly Deng

lilly@multimarketing.co.nz 027 649 1115

发行地 | Distribution

考验。但危机同时也是转机，面对疫情这一不可控力的

两方面去寻找答案。

新西兰华人建筑业协会会长

突如其来的疫情，给房地产行业带来猝不及防的

遇？我想，这才是我们真正要关注和思考的问题。

疫情当前，紧张、焦虑、恐慌等负面情绪不可避免，

不稳，还会影响到我们的身心健康。

事实上，房地产市场的周期要比股市长很多，交易

量下降并不会马上导致房价下跌。大部分业主在现阶段

都选择了观望，而不是急于出手。虽然因为今年遭受疫情的影响，经济衰退已不可避免，但是房地产业作为新

西兰GDP产值的首要行业之一，以及在当前需求大于供

心态去寻找市场机遇。毕竟，机会总是留给准备好的人因此，在Lockdown时期，我整理了⼀直以来忙于其

他工作而没有办法整理的文件，理顺自己的工作思维，如何顺势而为，帮助更多的企业顺利渡过疫情后的困境，成为了我制订疫情过后的工作计划的主要内容。

就像春天总会到来一样，疫情总会结束，但我们面

临灾难时所表现出来的人性光辉不会停止照耀：合作互

助、分享、付出、互相支持……是解决一切问题的终极密码。

首先是大局，几乎每一个经济学家都说“一场经济危机不可避免”！但是当你

仔细研究房地产建筑业的基本面时，你会发现都是正面的：奥克兰住房短缺的供需关系基本面没有改变；银行利率没有最低，只有更低；新西兰元币值也是近年来最低的；各国政府刺激经济的政策层出不穷，他们哪来的钱？所以通货膨胀不可

新西兰 New Zealand 出版商 | Publishing

Elevate Productions Ltd

上期回顾

避免(钱贬值，资产就增值)。由此可见，中长期奥克兰的房地产建筑业市场充满机遇，大家可以仔细研读杂志中各位专家的文章。

还有一个不可忽略的因素——政府！今年是大选年，经济又如此动荡，新一届

的政府如何产生，将很大程度上取决于其是否有提振经济的有效措施和能力。另

外，在这场全球性的病毒危机中，政府有效的边境管控措施也使一百万生活在海外的Kiwi可能会选择回来长期居住，那对我们的经济和房地产市场都是极其有利的。

在这个百年不遇的人类危机面前，“短期熔断式的影响”是不可避免的！希

望我们NZCBI A的会员和新西兰的房地产建筑业能够有惊无险地渡过这场危机。NZCBIA有以下几点建议：

第十三期杂志重点分析了新西兰的旅游和酒店业。通过数据的分析，发现旅游业发展放缓，酒店市场前景不明朗。近年来新西兰酒店业经历了一个重要的增长时期，但进入 2019年以后，市场前景仍有很大的不确定性。同时，以高端酒店为核心的中央商务区的成熟度，正在成为评判一个城市是否国际化的重要标准。在奥克兰，有超五星酒店崛起，带领奥克兰的酒店业走进新时代。酒店投资方面，奥克兰和皇后镇最受海外酒店投资者的青睐。

1.健康安全（Health & Safety）：更严格、更灵活地处理健康安全问题。比如：

鼓励在家办公；严格监测进入工地的每一个工人的健康状况（这一点工地有不可比拟的优势，需要登记才能进入）；让分包商分别在不同的时间上班，不交叉施工等等。

2.供应链：需要与您的供应商、分包商保持沟通，以了解他们的工作方式并制

定应付供应链风险的应急计划。我们鼓励NZCBIA会员抱团取暖，共渡时艰！

3.现金流：经济危机往往伴随着金融危机，所以大家要未雨绸缪，及早安排需

要的财务措施。

4.人员配置：对于您的员工及其家人来说，这是一个充满挑战的时期。最近有

个时髦的说法：社交距离（Social Distancing），他们需要大量的额外支持。另外现在是投资高科技以提高生产力和沟通的时候了，例如ZOOM，Ding Talk等。

最后，祝愿NZCBIA所有会员、房地产建筑业的同行们你们的家人健康、平安!

逸居新西兰 | 新筑·筑新

田欣 Xin Tian

决于你在市场中的位置或出发点！房地产

本期杂志会从“大局”和“短期熔断式影响”

的。

大中华区编委 | Greater China Editor

两个字组成— —“危（险）”和“机（遇）”！

在保护好自己资产的同时，应该保持一个乐观积极的

扫描文章底部二维码即可在线阅读和收藏

许立

Libby Liu | Hailey Hou

广告咨询 | Advertising Enquiries

我一直坚信：如何看待市场，完全取

确定的时代生存下去？“危机”在中文中由

随着市场复苏的需求，必然有很多生机呈现。所以我们

NZD $9.95

President, NZCBIA

美术设计 | Designers

权威的专家力图给出最客观的分析。

整个经济带来不利的影响，包括经济下滑、失业率提高

而作为一个经历过房地产完整周期的人，我认为，

YI JU.CO.NZ

Frank Xu

Lesley Song | Holly Shan | Cici Chen

等。

大的产业链条以及与经济的关联性，有可能会给新西兰

给的情况下，预计整体房价不会受到太大的影响。

逸居新西兰微信平台

（新西兰华人建筑业协会会刊）

编辑 | Editors

黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

但我们的这种负面情绪的蔓延对防疫并没有帮助，情绪

第

1 4

《b+d新筑·筑新》出版人

Lesley Song

那么房地产建筑业如何在这个充满不

商业地产的营收减少等。长此以往，基于房地产行业庞

冲击和影响，如何发掘危机背后的机会？将风险变成机 NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE

这几天，问和被问的最多的问题就

见，这场疫情将对全球经济造成严重影响。

融和资本市场动荡；另一方面，各国为控制疫情传播严

出版人

候，发展成什么样子？

在全球加速扩散，荡涤各大洲每一个社会角落。可以想

散，不确定性急剧升高，投资者信心受挫，从而引发金

《逸居新西兰》

国……不知道这场危机会持续到什么时

目前，新冠肺炎疫情在中国已经基本得到控制，却

执行主编 | Executive Editor

* 逸居新西兰及Elevate Productions Ltd全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自shutterstock, 如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。 * Elevate Productions Ltd不会为此书内容为任何人带来的损失负责。此刊物的内容只供参考。

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New Zealand 1011

www.yiju.co.nz 逸居新西兰 | 新筑·筑新

UPFRONT

大局季度要闻大局

大局季度要闻

盘点2019 四季度

SkyCity会议中心大火，完工日期将延迟

编辑 Lesley Song 图为 Shutterstock提供

力是未来几年政府在城市基建方面的重中之重。

2 0 1 9 年 1 0 月2 2 日下午，奥克兰

根据新西兰统计局（St at s NZ）2019年9月发

布的最新人口普查结果推算，新西兰的住房缺口远远低于预期。此前，Stats

NZ预测2013年到2018年间新西

兰总人口将增加643,500人，实际增长仅为457,500

人，比预测少了18.6万人。按每套房屋平均住2.7人计算，预测人口增量和实际增量相对应的住房需求分别为23.8万套和16.9万套。在截止至2018年6 月的5年里，政府已发放12万张许可证— —即按照最新人口数据，全新西兰的住房缺口仅为4.9万套，是原有预测值（11.8万套）的41.5%。

而在人口最密集的奥克兰，实际总人口为

1,571,718人，比预测值少了12.4万人。以平均每套房屋容纳2.9人计算，住房需求为5.4万套。在截止至2018年6月的5年间，奥克兰共发出4.1万张许可

证书，意味着真实的住房缺口从之前预测的5.6万套变成了1.3万套，一下子缩减了近8成。

新西兰为全球排名第五的富裕国家瑞士信贷集团（Credit Suisse）发布的最新《全球财富报告》显示，新西兰已成为全球第五大富有国。截至2019年年中的12个月里，新西兰全国总财富增长了4.2％，成年国民平均财富增长了3.1

交议会。

筑在持续燃烧了50多个小时后，火势才得以控制。据悉，屋顶整个过火面积达

85%，火情达到新西兰消防和紧急局分

《住宅租赁法》再出新规

类的最高级别——“第五警报”。

原计划将于2020年上半年竣工的

Sk y Cit y会议中心是2 0 21年亚太经济

合作组织（APEC）峰会的主要会议场馆。虽然关于建筑损坏程度的评估尚

待完成，但有关方面已经表示：“预计

火灾和损坏会导致完工日期延迟，可能会影响其在 2 0 21年举办会议的能力。2021年后的影响尚不可知。”

未来10年，城市基础设施建设预算增至1380亿 2019年11月发布的最新《基础设施

建筑报告（Infometrics Infrastructure Pipeline

Profile）》显示，新西兰计划

在未来10年投入1380亿新西兰元用于

基建。该预算比2018年9月预估的高出约90亿新西兰元。

Kris

2 019 年11月17日，住房部副部长 Faafoi再次宣布了对《住宅租赁

法》（RTA）的一些修改，并指出这一变更旨在让新西兰的租赁市场更加公平及安全。

将租金涨幅限制为每12个月一次。

禁止租金招标，即禁止房东采用租金竞标的方式确定租客。取消房东无理

由终止定期租赁协议的权利，如果要出售房产，需要提前90天通知租客，如

果是房东或者其亲属要入住，则需提前 63天通知。允许租户在其租用的房屋上安装少量固定装置：租户可以在物

业中添加一些较小的配件，例如用于保护家具以防地震的支架、视觉火灾警报器和门铃等，使出租物业更安全、更宜居。

定下的现有处罚的惩罚性赔偿最高可

提升80%，租赁法庭审理的案件，最高

赔付从5万新西兰元增加到10万新西兰

47％。而与此同时，自2008年以来，新西兰家庭债务相对而言有所减少，目前平均为43,240美元，相当于总财富的12.4％。和其他高收入国家相比，新西兰的财富分布也相对合理，贫富不均低于平均水平。而在全球范围内，1%的人坐拥45%的世界财富；最富有的1 ％的新西兰人拥有19％的财富。

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报告显示，国家城市基础设施建设预算增长的主要原因是铁路基础设

近九成公寓、办公楼建筑或有质量问题？

此次修改包括：

加大罚款力度：《住宅租赁法》规

报告称，由于部分房价上涨，新西兰家庭不

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据悉，该法案将于2020年上半年提

足以容纳4座橄榄球场的大型新型建

后。

长，以利于他们扎根社区。

火。这座耗资超过7亿新西兰元、面积

全球第五，仅排在瑞士、香港、美国和澳大利亚之

2019年年中的12个月里，不动产占家庭总财富的

Kris Faafoi表示，随着越来越多的

高的租赁安全性和较少的定期租金增

Auckland Convention Centre）突发大

％，达到304,120新西兰元。新西兰人均财富排名

动产的增长速度快于金融资产的增长速度。截至

名化。

人租房，法律应为负责任的租户提供更

市中心的Sk y Cit y会议中心（Sk y Cit y

预测数据出错，住宅缺口远低预期

租赁法庭，在默认情况下会将投诉人匿

元。

如果投诉人成功地将案件提交到

惠灵顿一家名叫Concrete Structure

Investigations的混凝土检测公司声称：他们在最近三四年中，在奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿等多个地方检测了1200多

栋建筑，发现其中超过九成即约1100栋建筑的关键结构部件存在缺陷或问题。

据悉，这些问题建筑大多建于上世

纪80年代，也有少数目前尚未完工的建筑，涉及公寓、办公楼及公共建筑等多个领域。而即使该公司已经查出这些问题建筑，但基于法律规定，并不允许对外透露它们的名称和地址。

有业内人士透露，这种情况其实相

当普遍。即使检测公司查出问题，项目双方也不会闹上法庭，基本都是协调解决，所以很少被曝光。

奥克兰一位工程师也证实，他从

2003年以来所检查的建筑中，超过一半

施支出预算大幅增长。

结构部件存在严重问题，而这些建筑大

由K iwiRail的资金预算可知，仅

都由中等甚至大型规模的建筑公司承

2020年至2023年间，铁路基础设施支

建。

出预计将达23亿新西兰元。而在2019

新西兰创新和就业部（MBIE）目前

至2028年的整个十年期间，铁路支出

已经收到来自该检测公司的报告副本，

总计将达到74亿新西兰元。由此可见，

并且要求其提供进一步的信息，包括可

重视铁路运输，提升城市综合运输能

以证实报告内容的证据。

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UPFRONT

大局季度要闻

大局通往奥克兰机场才是汉密尔顿火车终极目标？

盈余转赤字，政府计划借债搞基建

什么会在2020年对市场产生最大的负面影响时，最常见的回答是选举的不确定性，其次是全球的不确定性。

2019年12月推出的财政部HYEFU

报告（Half-Yearly

Economic

and

火车计划将停靠汉密尔顿The

西兰元的赤字，而之前预计本来应有13

放缓，2019/2020财年GDP目标已由3%

高力国际：2020年住宅市场的积极性将大幅上升

此，预期截止至明年6月份的这一财年

全球商业不动产服务机构高力国

为刺激经济，政府计划投入120亿新西

兰元到基础设施建设中，其中68亿将

用于道路和铁路等建设，但目前尚未

际（Colliers

International）在2019年

12月做了最新的房地产住宅市场前景调查，有4518人参与调查，调查结果显

公布具体投资项目。目前创下历史新低

示：

一方面将刺激房价和家庭消费增长；

访者对2020年房价中值的预期大幅提

的房贷利率和官方贴现利率（OCR），另一方面，也有利于政府大举借债投

入基建。预计到2021年，经济增长将恢复至更稳定水平，GDP的增长将回到 2.8%的水平。

大规模的借债计划已轻微违反

一股乐观情绪正席卷新西兰，受升。41%的受访者预计未来12个月房价中值将上涨，高于2019年9月季度调查的18%。自 2 0 1 7 年 9 月季度以来，首次所有 13 个地区都实现了净增长。

务规模将达到GDP的21.5%，之前的计

一，Tauranga/Mt

Responsibility Rules）：到2022年政府债

Queenstown以净增63%的比例位居第

划是控制在20%以下。但总理 Jacinda

55%的比例位居第二。在经历了相对低

和借贷成本都很低，因此正是借债投

资未来的好时机。而对于明年可能出现的赤字，她表示，主要受到全球经济和ACC注资等预测因素的影响。

Maunganui以净增

迷的一年之后，受访者对奥克兰的未来感到更加乐观，将其推到了第三位。奥克兰地区的房价预期中值达到了49% 的净正值，比上个季度6%的净正值显著上升。

到Manukau购物中心。在我们进行铁路使用民意调查时，第二大热门的需求就是通往机场。”

Base购物中心附近的

据悉，汉密尔顿市议会还在调查该列车延伸到奥克兰 Manukau区正在建设中的Puhinui交通枢纽的可行性，以便

最低工资将再次上调 2019年12月18日，劳工关系和安全年4月1日起，新西兰最低薪资将上涨至 18.9新西兰元/小时，较之原来最低时薪上涨了1.2新西兰元，即每周工作40小时

修订吸油烟机国际标准老板电器高标准引领技术创新

拿最低时薪的全职员工，可多领48新西兰元。预计将有25万名员工从此次涨薪中受益。

各国委员经过两个小时的激烈讨论，充分肯定了提案的必要性和合理性，经过现场评审，100多名该领域专家一致举手表决，同意该提案进入下一个规定流程。

至此，工党政府已连续三年上调最低工资： 2018年4月1日，由15.75增加到16.5 新西兰元；2019年4月1日，增加至17.7新西兰元；2020年4月1日，将增加到18.9新

多年来，作为中国高端厨电领导品牌，老板电器一直专注于标准化布局。不仅持续深入钻研产品技术和质量标准，而且与国内外一流专家学者一道，积极主动参与标准的制修订研讨，牵头修订了一系列高质量高水平的国家标准、行业标准和团体标准。

西兰元。Less-Galloway表示，政府计划在2021年实现最低时薪达到20新西兰元的目标，此次调整只是在进一步向该目标推进。他同时预测，此次涨薪预计增加的3.06亿全年工资支出可以有力

除了奥克兰的房价飙升，自上次调查以来，R o t o r u a 、N e w P l y m o u t h 、P a l m e r s t o n North、Christchurch和Dunedin的房价预期中值几乎翻了一番。当被问及什么会在2020年对市场产生最大的积极影响时，最常见的回答是低利率，其次是更换政府。当被问及

10 逸居新西兰 | 新筑·筑新

网络迈近了6个站。这会是一个交汇点，不仅前往机场，还

站。

部部长Ian Less-Galloway宣布，从2020

了政府自己制定的预算规则（Budget

A rdern表示，新西兰目前的债务水平

场的连接点以外，还比Papakura车站更向奥克兰轨道交通

Rotokauri车站、Huntly的火车站以及奥克兰的Papakura车

亿新西兰元的盈余。

中，政府将面临9亿新西兰元的赤字。

计划于2020年中开通的该通勤列车为4车厢编组，一次

顿议员Dave Macpherson表示：“Puhinui除了是一个通往机

民前往异地工作提供更多交通便利。

6月的这一财年里，政府将面临9亿新

调至2.2%，这也影响到政府的收入，因

返，终于即将成为现实。可承载150名旅客，每天上下午各有两班。相信将为两地居

Fiscal Update）显示，在截止至2020年

报告称：新西兰的经济增长正在

在汉密尔顿和奥克兰这两个北岛大城市间搭乘火车往

在那里与当地火车或公交对接后通往奥克兰机场。汉密尔

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拉动消费，刺激地区经济。但与此同时，由于技术移民和技能工签的薪资标准每年都会参照新西兰工资中位数进行调整，因此仅一天后，移民局就宣布技能工作签证和技术移民的薪水要求上涨2%，即最低年薪不少于53040新西兰元（按每周工时40小

2019年10月14日至25日，第83届国际电工委员会大会在上海召开, 大会由国际电工委员会(IEC)主办，中国国家市场监督管理总局等共同承办，以“质量成就美好生活”为主题。来自100多个国家的3800多名专家参加了会议。老板电器代表中国吸油烟机行业向大会提交了《吸油烟机国际标准提案》。

据悉，此次提案聚焦吸油烟机的技术创新和行业发展趋势，体现了老板电器作为行业领头羊的责任与担当。老板电器以产品和用户为核心，始终以“老虎钳”的创业精神，放眼全球，打造更加便捷、健康、有趣的厨房生活，树百年企业。网址：www.robam.co.nz

此次提案获得IEC/TC61通过，既标志着老板电器在技术上遥遥领先的地位和国际同行的高度认可，也标志着中国家电精益求精，国际标准化建设的开始，为中国争夺国际标准“话语权”，推动吸油烟机迈向国际做出巨大贡献。

时计）。且新政将于2020年2月24日起生效，早于最低工资的调整。

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UPFRONT

大局大局移民

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导致结果：在具体操作过程中，移民官员可能会产生差错从而导致处理时间增加，以及纠正上述差错而进一步延误。移民局态度的变化。移民局于2 018 年底任命了新的部门主管，显示出在签证评估中的新趋向。新的领导者，也意味着该机构将会有新的工作方式、任命新的中层管理人员，原有的管理人员也需要适应新的制度。导致结果：移民局内部结构的不稳定会延缓工作流程。政治影响。例如，基于新西兰优先党强烈的政治游说，父母定居类别重开，但却提高了要求。导致结果：相关人群移民到新西兰更加困难了。新西兰移民局结构重组。目前，多个办事处已被关闭，并且随着业务合并，诞生了一个被称为“边境和签证运营处”的新部门。这最终会造成什么影响还有待观察，但在重组过程中，许多经验丰富的移民官被升职、改聘新岗位或自愿离职；新的移民官员就职上岗后，需要接受培训（花费时间），积累经验（花费时间），并接受上级主管领导的质量评估（花费时间）。导致结果：处理时间大大延长，客户服务质量下降。新西兰发生的灾难性事件。基督城枪击事件和怀特岛火山喷发都使新西兰处于警戒状态，移民局因此面对额外压力，相当部分的资源被转移去为临时访客和紧急情况处理人员办理紧急签证。虽然我们同意人道主义的工作应当优先，但— — 导致结果：随着资源转移到紧急或优先的领域，其他申请将有所延误。

2020：充满变数

对于许多满怀希望的移民申请者来说，2019年是艰难的一年。政策的不断变化、强硬的官方态度、新西兰移民局的重组，以及基督城枪击和怀特岛火山喷发这两大使新西兰处于警戒状态的灾难性事件，都延缓了申请处理的总体速度。

2 0 2 0 年是充满变数的一年。随着大选临近，有关移民的各种观点和理念也将再次经受考验。为了帮助我们了解 2 0 2 0 年的移民趋势，我们需要重视以下四个不争的事实：

新西兰移民政策趋势：未来走向何处？

编辑 Holly Shan 图为Shutterstock提供

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移民居留许可配额已减少。

2019：审理延缓影响政府决策和移民局审理速度的因素有很多。一些是众所周知的，而另一些则较为微妙。其中，我认为有以下几个主要原因：主要工作签证政策的变更。新政策意味着需要新的培训，新西兰移民局的项目官员们需要更多的时间来开始落实新政策的要求。有的时候，政府尚未细化明确的标准，也可能会导致移民官员在理解新政策和法律的含义和目的时产生困惑，从而造成审理时间的增加。

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我们的上一篇文章对此已进行了探讨，该文分析了许可配额数量的下降。截至2019年12月，约有35,000名申请人仍在等待审核决定。与此形成鲜明对比的是，新西兰移民局只有大约120 名居留类移民官。申请人多于可用份额总的来说，最受欢迎的居留类别是技术移民类别。新西兰移民局签证服务处的全国经理Peter Elms曾发表

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声明称：“新西兰始终是一个吸引人的目的地，所有类别的申请量都在稳步增长。熟练技术移民类别的申请现在已超额。我们还发现，申请中存在的风险和复杂程度也有所增加。” 过去三年中，新西兰移民一直在经历着前所未有的变化和增长。然而，过去四年里，新西兰移民的大门在逐渐关闭，越来越多的人想要在完全失去机会之前提出申请。例如，我曾提到过的Michelle和Hikari （第8期文章二维码）的故事，这对年轻夫妇正试图在技术移民类别下申请居留。当他们于2 015 年第一次申请时，积分审批的要求是 100分，达到140分可以自动被选择获得邀请并提出申请。只要该申请人在新西兰工作已满一年，就没有英语考试要求，也没有最低收入的要求。自 2 0 1 5 年以来的四年中，申请条件不断提高：英语测试成为强制性要求；最低工资收入要求逐年递增（$23.49->$24.29->$25 ->$25.5）；可以获选收到邀请积分要求增加到160分。他们俩的最新进展是，目前正在等待被分配给某位移民官员，与他们同时正在排队等待的申请人有35 , 0 0 0 人。技术移民类别中将会有更多符合资格的申请人 2 0 19 年 10月3 0日，A N Z S C O 职业分类列表作了更新。其结果是有4 4 个新职位被“升级”到技能工作清单中的1、2或3级技能等级。其中一些新职位在新西兰拥有大量持工作签证的人员，如儿童保育员、导游、银行职员或个人保健助理等。尽管无法获得准确数据来确定其中有资格申请居留权的人数，但是很明显，有资格申请居留的人数的增加将对移民系统产生更大的影响。例如，新西兰大约有 3 3 , 0 0 0名护理人员（个人保健助理），其中大部分都持工作签证。护理人员的工资通常与基准工资挂钩，而基准工资与新西兰的工资中位数挂钩。因此，这意味着，在一定条件下，当技术移民的移民薪资要求提高时，护理人员职位也将获得相应的加薪，即具备申请资格。即使在这33,0 0 0人中只有2 0％是有资格且有能力的居留签证申请人，就会增加6 6 0 0 个新的移民申请。加上目前积压的35,0 0 0 份申请，将会有超过4 0,0 0 0 份待审批

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的申请，这些申请将由120名移民官处理。也就是说，平均每个人要处理346.67份积压申请。根据我们的经验，一个普通的有经验的移民官，每年可以处理2 0 0至250 份居留申请。这是在2 018年居留签证审查标准提高之前，因此更现实的数字大约是每年处理 150 -2 0 0份居留申请。这样的话，就会有长达两年的积压延迟，还不考虑未来新增的申请。当前新西兰居留权的需求很高，并且将继续保持高需求。随着全球动荡的加剧（如英国脱欧、美国移民政策收紧、世界整体经济放缓、澳大利亚丛林大火，中美贸易战等），新西兰仍然被视为安全和有吸引力的地区。无论出于何种原因想移民，新西兰都是一个理想的移民目的地— —社会安定且气候适宜，还提供了不要求最低居住期限的“永久居留”签证。

未来：要求还会提高与供求关系的规律一样，当需求超过供应时，价格就会水涨船高。移民官现在有条件进行充分的挑选，因为不乏愿意等待的申请人。

•

继续延长处理时间

遗憾的是，这似乎是移民局目前采取的办法，等待

申请的人数众多，而处理进程缓慢。 •

增加配偶居留的最低共同生活年限要求

目前的最低共同生活年限要求是在提交申请时必须

共同生活满12个月，这有可能会增加到24个月。当然，我

们认为，增加的可能性并不高，但是多年来一直有所讨

设置配偶居留签证数量上限

论，并且仍然是选择之一。同时，这也被认为是合理的做

目前，配偶居留签证没有上限（没有数量限制），这

也是熟练技术移民类别处理缓慢的原因之一。在2018年

至2019年之间，有10,749份配偶居留申请获得批准，约占 50,000-60,000名移民配额的20％。

在 2 0 0 9 年至 2 0 1 9 年之间，申请总数的变化幅度

在从最低7197份（2 014/2 015财政年度）到最高9264 份

（2 016/2 017财政年度）之间。平均每年约为8 0 0 0 份申

请，与之前总体约30％拒签率的趋势一致，这可能会导致设置每年5500份申请的潜在上限。

对配偶申请设置上限是具有争议的，因为这会影响

到人权。但是需要指出的是，新西兰移民局以前也对父母居留签证数量设置过上限。

法，因为当前配偶工作签证允许最长期限为24个月。

因此，对配偶工作签证和配偶居留签证进行相应的

更改，是可行的，而且也不难实施。

综上所述，无论国会最终如何决定，移民新西兰只会变得越来越困难— —更多的要求，更多的时间，更多的金钱，更多的审核。正确处理的最佳方法是，当您能够满足要求时就立即申请，因为拖延可能会付出高昂的代价。此外，就像房价或股市一样，移民是一个周期性的问题。2020年将是选举年，在6个月内可能会发生很多事情。例如，如果我们的总理选择加入联合国而离开工党，而国家党在下届选举中获胜，那么将会完全改变新西兰移民政策的未来。

因此，我们推测，申请的“价格”还将会上涨。提高技术移民EOI的积分要求为控制有限的居留配额，最简单易行的办法就是提高EOI分数。在2016年前就已经采取过这样的措施— — 将积分要求提高到160。那么，未来再次提高到170或18 0 ，也是合理的且非常有效的。大量未来的潜在申请人会因此却步，特别是那些从事熟练职业以期达到2或4年工作经验的人。提高收入要求这虽然不太可能出现，但仍然不能排除。收入要求与新西兰统计局所计算的新西兰工资中位数挂钩。由于这是根据官方数据结果得出的，因此提高幅度不能与现实相差太大。但是，没有法律阻止政府对收入提出更高的要求。因此，如果议会想增加收入要求，那仍然是有可能的。这在以前就有先例，所以将收入要求提高，如设定在工资中位数的1.1倍（由每小时25.50新西兰元增至每小时28.05 新西兰元）不会受到太大的反对。

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作者介绍 Sonny Lam 具有10年的法律诉讼背景和前任新西兰移民局移民官的经验，目前在Forest

Harrison

L a w ye r s法信律师事务所担任移民律师。 2 0 1 5 年离开移民局后，他开始专注移民领域, 对于移民方面的专业问题以及如何有效地准备移民申请材料具有独特的视角, 可以从申请人和案件审理移民官的不同角度给出专业合理的建议。

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大局人物

黄伟雄：厚积薄发扬帆前行新西兰第二大帆船游艇俱乐部 — —巴克兰游艇会（BBYC）首位亚裔常务董事及最高核心决策成员（后卫指挥官）、新西兰皇家游艇会内务与会员委员会委员、新西兰帆船游艇中心董事长、中帆协峰会特邀海外嘉宾、新西兰商学院院长、广东省十大杰出侨青、全国政协海外列席代表、中山大学校董、主编出版中新合作首本“一带一路”教科书

尽管有一长串耀眼夺目的头衔，黄伟雄对自己的定位只有一句再简单不过的陈述： “我是来自中国、到新西兰生存发展的一份子。”

船游艇产业发展中的空白点：

于是，这个夏日的午后，我们坐在 BBYC的接待室里，听来自中国的他讲述自己在新西兰的“生存发展”故事，以及对未来的无限展望。

“一个木桶能装多少水是由它最短的那块板决定的。我有信心，也有能力、有资源把帆船运动青少年培训这块短板补上。”

广阔的海域、极佳的气候条件、世界一流的教练和运动员……新西兰拥有发展帆船运动得天独厚的条件。然而，就以BBYC为例，人才青黄不接的问题开始暴露，俱乐部下属的青少年训练中心无论设施还是培训资源都已跟不上时代的发展。

黄伟雄喜欢说：“我们广东企业家的特点就是实干闯未来。”作为BBYC的后卫指挥官，他分管的是动力船的管理和推广，这么多年来，他玩的也一直是游艇。但就任后的短短半年里，黄伟雄全身心地投入到了填补帆船运动培训空白的事业中：

“扬帆前行”

全身心投入只因有意义 " 很多人问过我，曾经是成功的企业家、教育管理领军人物，为什么升级投身游艇行业？到我这个年纪，有我这样的经历，单纯某一个原因肯定是不足以吸引我的。我长久以来对水上运动的兴趣、自我事业发展的需求、这个产业的无限前景都吸引着我，但最重要的是，我意识到自己可以填补其中的很多空白，为这个行业做出自己的贡献。综合所有因素，让我觉得这样的选择非常值得。" —黄伟雄风和日丽的天气，不出海的黄昏，黄伟雄喜欢站在B BYC二楼餐厅的露台上俯瞰半月湾— — 近处是俱乐部寸水寸金一位难求的泊船码头，远眺是百舸千帆衬着碧海蓝天斜阳晚霞，并不喧嚣，却欣欣向荣。偶尔，黄伟雄也会在这里招待朋友，带着崇敬和荣耀，谈的不是自家的游艇，而是BBYC 的历史，是镶嵌在墙上的每一个帆船模型背后的辉煌故事，是照片里那些在世界帆船运动史上留名的新西兰运动员。 8 年前，喜欢游艇的黄伟雄成为了 “在游艇会” 16 逸居新西兰 | 新筑·筑新

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撰文 Holly Shan 图为Shutterstock提供

这个新西兰第二大帆船游艇俱乐部的 15 0 0多名会员中的一员。8 年来，他像所有的新西兰人一样，为新西兰在帆船运动领域的至高地位而自豪。他越来越喜欢乘风破浪的感觉，他拿到了船长证书，他更拥有了一身开快艇的好技能。“这不光是一种休闲娱乐，还是真正可以帮到人的。当海上有人出事时，我有能力在最短时间内赶去救援。”黄伟雄说。但渐渐地，随着入行渐久、对这一产业了解更深，黄伟雄仍着迷于其远大前景，但也看到了BBYC乃至新西兰帆

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去年9月，BBYC首次针对华人举办了中英双语的“华人青少年水上运动和帆船学习论坛”。“这次论坛连接了两个此前几乎从未有交集的群体，其带来的影响是双赢的。对俱乐部而言，从未想到会有那么多华人对这项运动感兴趣；对来到现场的华人而言，他们也从来没有过这样的机会来了解、尝试这项陌生运动。” 在刚刚过去的这个新年假期里，俱乐部专门为华人青少年组织了帆船培训。黄伟雄还以自己多年来构建的整个网络关系为基础，创办新西兰帆船游艇中心，采用私人与俱乐部合作的方式，兼及培训、人才交流、海上巡游、休闲垂钓、营运、码头管理等各个方面。“ 有些事需要个人先行尝试，从小处着眼，比如与中国一些教育机构合作、比如推广以帆船为主题的海外夏令营项目等等，去起一个引领作用；并以此为驱动力进而逐渐推动整个产业向前发展。” 通过以上活动的创收，黄伟雄还与俱乐部同事一起将资金用于改进原有的青少年训练中心，致力于为本地社区和年轻人打造新西兰一流的培训基地。

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机会留给有准备的人

中新合作助力产业发展

" 中国改革开放40年，我是幸运的亲历者和受益者：80年代初，我有机会走过独木桥，进入中山大学就读，孕育了家国情怀；90年代初，国门打开，中新友好使我能来到世界最宜居的奥克兰，在世界 200強奥克兰大学求学；新西兰公平包容的社会人文环境，使我能历尽20年之筚路蓝缕，在此处创业、从政、发展。同时常怀感恩之心与家囯情怀，希望能尽己所能，学以致用，积极参与到新中两国优势产业的交流合作发展中去，参与粤港澳大湾区建设，同时为囯际化的“体医养”融合发展填补空白。" —黄伟雄黄伟雄是个很有目标并为之努力践行的人。在采访中，他反复强调，“人需要有目标，而且这个目标绝不能定低了。”他从一个勤工俭学的留学生开始，用15年时间解决了自己的衣食所安；当实现财务自由后，他选择了从政；六年政坛生涯历练后，他又开始对新西兰的帆船游艇产业感兴趣了。 “很多时候，如果把自己的事业仅仅定位在考虑经济利益上，就很难跑得更远。而当不需要顾虑短期收入时，就可以看得更开一点、更宏观一些，就游刃有余了。”黄伟雄很喜欢美国总统林肯的一句名言“I will prepare and someday my chance will come. （我时刻准备着，终有一天我的机会会来临。）” 一个优秀的领导者无疑能清醒地知己知彼。黄伟雄很明白BBYC对他的吸引力源于什么，也很明晰自己为何能最终获得游艇会众多会员的认可— — 他过去2 8年在新西兰的经历恰好具备了诸多游艇会所需要的、能填补空白的人的特质：有从商的经验，有从政的历练，有国际合作的经验。曾在当地接受高等教育 19 9 2 年，黄伟雄漂洋过海来到新西兰。五年后，他在中国大陆留学生

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当时极少选择的经济系获得了硕士学位。科班出身，使得黄伟雄对新西兰经济的了解有过硬的学术背景和扎实的理论根基。具备运作企业的实际经验

自加入BBYC后，黄伟雄积极参与游艇会的各项活动，并在这八年的参与中发现了行业发展的空白点，这与俱乐部的需求不谋而合。对中西文化经济政治有很深入的了解虽然族裔并非黄伟雄当选的根本原因，但毋庸讳言，在奥克兰华人移民越来越多的今天，在中新经贸关系越来越密切的当下，黄伟雄在中西教育产业合作方面的经验对寻求发展的BBYC 而言是一笔意外的财富。高远的目标，需要脚踏实地去走好

每一步。2 8 年，从中国到新西兰，从一个化学系毕业的理科生改学经济，从

教育领域到政治经济领域，担任当地

从奥大毕业后，黄伟雄从补习班做起，最终成立了新西兰商学院，拥有成功的商业和教育实践经验。

知名公立小学校董参与学校管理，担

有六年从政经历

他更愿意分享的不是那些阻碍，而是

20 07年，黄伟雄开始了自己的从政之路。他曾先后当选 Ma nu k au市区议员，大奥克兰市H o w i c k区议员。在他任内，促成了中秋节被列为奥克兰官方庆典节日，由政府专项拨款。从政与从商是两种截然不同的经历，从政使他具备了不同的视野，对社会经济运作有其独到的看法。

任游艇会董事参与行业决策……黄伟

雄坦言，每一次转型都是一次突破，都需要不断摸索，都曾遭遇种种困难，但

他积极的心态：不断学习，低调做事，持之以恒地在每一天努力充实自己，厚积薄发，足以自信地应对挑战，抓住机遇。

就在今年春节，黄伟雄的履历上又

添上了一个“第一”— —他参加了新西兰帆船协会组织的培训，成为第一个在新西兰接受正规帆船教练培训并获得

国际认证证书的华人。“担任后卫指挥

有商业类社团服务经验自2 0 0 2 年起，黄伟雄在长达16 年的时间里始终服务于新西兰最大的中资\华商商会 — — 新西兰中国商会，先后担任秘书长和副会长等职务，有参与领导和服务商业类社团的丰富经验。对水上运动发自内心地爱好

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官后，更要在这个领域不断充实提高自

己”，这只是黄伟雄又迈出的一小步，他正在向着自己设定的目标 — — 推进搭

建“体医养”国际化融合平台，一步一个脚印地前行。

" 新西兰在帆船运动和游艇的人才管理、产业发展和国际影响力有国际领先的优势。中新两国的体育和经贸发展中有很多互惠互利的空间。我希望在帮助中国开启帆船游艇产业化的同时，也促进新西兰这一产业更长远的发展。" —黄伟雄黄伟雄用自己在新西兰拼搏 2 0多年的人生积淀敲开了游艇会这一新西兰传统主流社团的大门，这对他个人事业的发展意义非凡，对整个新西兰华社又何尝不是如此。在首次举办针对华人的介绍展示会后，便吸引了14 个孩子和3 个成人参加了俱乐部随后举办的假期短训课程；而在随后的圣诞新年假期里，参加帆船短训班的华人孩子增加到了四、五十人。与此同时，俱乐部里的华人会员也有所增加。黄伟雄在采访中数次提及韩裔新西兰高尔夫运动员高宝璟，强调她对新西兰高尔夫运动和韩裔社区的双重影响力。“她不光为韩国人争得了荣誉，同时也在世界范围内帮助新西兰的高尔夫产业提升到了一个新的高度。”并表示，现在奥克兰有越来越多的华人，他很希望能够通过推动游艇会与华社之间的联系，通过对下一代的耕耘，使得将来新西兰的帆船运动中有华人的一席之地。“中国人的传统是非常关注下一代的教育，那么为什么不给中国孩子多一个选择呢？帆船不仅是一个体育竞技项目，孩子学习帆船不但可以强身健体，还能培养意志力和团队协作能力，并为将来申请藤校加码，其益处是可以体现在有形和无形的方方面

“70周年国庆阅兵”

面的。” 谈及帆船运动，外行人的概念里可能只有：这是一项奥运会项目。在体育爱好者眼里，可能会增加了对于位列世界四大传统体育赛事的美洲杯帆船大赛，以及那些参与比赛的知名运动员的了解。然而，在黄伟雄这样游弋其中多年的内行看来：“这项运动涵盖的是从帆船设计、制造，码头养护、管理，竞技比赛到休闲康养等各个层面的一整条完整的产业链。单单只是帆船的设计，就牵涉到工程、高科技、新材料等诸多专业领域。“ 授人以鱼不如授人以渔。黄伟雄理想中的国际合作不是靠着金钱釜底抽薪似的挖人才跳槽，而是要把新西兰在这一领域的成功经验与中国交流互鉴与共建共享。他是这样规划的，也是这样做的：他的帆船游艇中心集结了新西兰前帆船奥运冠军、世界青少年帆船冠军以及新西兰产业和都市可持续发展研究领域的专家等，“希望

通过这些专业人才与中国相关领域人士的交流互鉴，帮助中国搭建自己可持续发展的产业体系。”

黄伟雄坚信：“新西兰在帆船运动

的人才管理、产业发展和国际影响力等方面还有很大发展空间。中新两国

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的体育和经贸发展中有很多互惠互利的空间。帮助中国开启帆船游艇产业化的同时，也会促进新西兰这一产业更长远的发展。” 身份跨越中新两国的黄伟雄很希望自己能在中西文化互建、交流的过程中做一些事，但他想做的还远不止扩大BBYC影响力、服务华社、助推家乡建设。 2017年，时隔17年新西兰重新捧得美洲杯，并作为卫冕冠军即将在今年底至明年3月主办第36届美洲杯帆船大赛。如果说BBYC为黄伟雄打开了通往

帆船游艇这一新西兰优势产业的大门，

那么即将到来的美洲杯帆船赛让黄伟

雄和整个新西兰业界看到了更多机遇和挑战。

黄伟雄坚信：人在不同的阶段，应

该有不同的目标，做不同的贡献。而随

着他对这个产业参与得越多，越深入，他将会发现更大的舞台，能发掘和填补更多空白点。

“在新西兰这一优势产业处于重要历史阶段时，我希望能贡献其中，有所作为，能尽己所能起到积极主导作用，为之加分添彩。”

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FEATURE 专题·2020房地产展望 UPFRONT

FEATURE 专题·2020房地产展望

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疫情下的楼市编辑 Cici Chen 图为Shutterstock提供

销售量和新上市房源量的比率，一直被视为奥克兰房价的重要预测指标。3月初，A SB银行的经济学家还在担心，新西兰房屋存量过低，会在需求上升之际推高房价。如果没有更多新房源上市，奥克兰房价涨幅将很有可能在今年年中冲破经济学家预测的7.5%。

预期下调

预期基本上也是停滞的状态，认为很难获得上涨。

在四级警报下，也就是我们目前所处的情况下，经济活动度会下降33%。

的负增长，并大胆预计新冠病毒将导致2020年GDP缩水6%。

楼市的活跃，因为新冠病毒的快速蔓延或将被按下了暂停键。3月2 5 日，新西兰宣布进入全国性的 “ 封锁（Lockdown）”状态。除非是必要的工作岗位或紧急服务，绝大部分人被要求大部分时间待在家里。买家实地看房或是公开竞价，自然也随之被“叫停”，人们只能通过视频看房、议价，或寻找其他替代方式来促成交易。

We s t p a c对未来的预期则乐观许多。预计2 021年房价涨幅将达到8%， 2022年则是22%。

除非疫情真正结束，否则人们的担心和谨慎情绪会持续存在。

借鉴了新冠病毒对其他国家的影响程度，新西兰政府迅速行动，在正式 lockdown前出台了一系列保证就业、收入和企业运营的政策。

楼市活跃度的下降，和其他经济活动的放缓一样，是“封锁”后意料之中的后果。 L o c kdow n时期的新西兰楼市，几乎处于冻结的状态。而一旦房屋恢复销售，房价还很可能下降 — —虽然贷款假期的出台，会减少一部分因疫情被迫出售房产的情况，但与此同时，失业和企业运营受影响，都会降低人们购房的动力；还有一部分潜在买家则会因对局势过于紧张而不敢出手。建立在生命和健康之上的政治决策，值得被拥护和赞扬。但2 0 2 0 楼市命运也因此被改写。房价会多快下降，主要还是取决于市场情绪，而这是最难预测的。参照过去新西兰经济衰退时期的数据，从4月到 2 0 2 0 年上半年，We s t p a c 预计房价跌幅会达到 7%。

彼时，新西兰楼市开始爬升的迹象非常明显。过去几个月的销量比一年前高出了10%左右。今年2月份，全国房屋出售天数的中位数一路下降到2004年以来的最低水平，仅为28.7天。

A SB对今年房价的预期，下调了整整5 个百分点— —“截至2 0 21年3月，房价涨幅预计下降至零。未来二季度和三季度，房价将有小幅下降。值得注意的是，新西兰过去经历的四次经济衰退中，房价的年涨幅都是负数。

病毒越早停止蔓延，经济才能以更快更强劲的速度恢复。楼市亦是如此。

如果没有政府出台的援助措施，减少就业和还贷的压力，房价下降幅度可能会更大。考虑到经济大环境的不确定性，就业不稳定性增加和薪资增长放缓，A S B 经济学家对 2 0 21年房价的

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3 月1 7 日，政府宣布为经济注入 121亿新西兰元，相当于国内生产总值 (G DP)的4%。据新西兰财政部长罗伯逊 (Grant Robertson) 对比，该刺激方案的规模大于当年全球金融危机时的应对方案，也高于目前澳大利亚和新加坡等国宣布的刺激措施。政府希望此举能缓冲全球经济放缓和国内 lockdown带来的冲击。此举深受新西兰经济学家的赞誉，被认为“出手及时 ”且“适度的激进”。4 月3日，国际信用评级机构穆迪再次确认，新西兰维持Aaa的最高信用评级。

短期经济不容乐观

疫情后的恢复

楼市的走势，很大程度上受到经济的影响。病毒越早停止蔓延，经济才能以更快更强劲的速度恢复，从而带动楼市的上行。

国际货币基金组织（I M F）认为，新冠病毒对全球经济的影响十分严重。2 0 2 0 年全球经济的展望十分不乐观 , 经济衰退的程度至少会达到全球金融危机的级别，甚至更糟糕。经济合作与发展组织（OE C D）则警告，受新冠疫情影响，全球经济今年或会出现2009年以来最慢的增速。

Westpac相关报告指出，新冠病毒对经济的影响深度，取决于新西兰的疫情警报级别和持续的时间长度。二级警报预计会持续到9月。在二级警报下，国际旅客无法入境，国内的旅行也受到限制，经济活动将减少将近4%。三级疫情警报预计会持续到6月。在三级警报下，所有大型聚集性活动会被禁止；咖啡、餐厅、电影院和图书馆等公共场所会关闭；一些非必要性工作将停止，而其他则继续运营。在这种情况下，GDP可能会下降8%。

就新西兰而言，L ockdown的时间可能比预计的四周更长。而L ockdown 的时间越长，对经济整体的影响就会越高。经济学家难以基于未知的因素预测经济前景。虽然目前谁也难以预估新冠病毒对新西兰经济的影响程度，但很多人已经因此失去工作。ASB报告指出，新西兰很有可能经历两个季度

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随之新西兰政府又出台了一系列政策，力图降低疫情带来负面影响，使经济运转起来。尽管如此，A S B 经济学家对疫情后的经济恢复，仍保持谨慎的态度。 3月27日发布的针对新冠病毒的影响报告指出，之后的经济恢复预计是渐进式的。West p ac也认为，虽然疫情后的恢复会比以往的经济危机更快，但是整体性、真正的全面恢复，则需要花费数年。紧张和紧身的情绪普遍存在。大部分人的关注点放在安全和省钱上，不会突然扩大支出。疫情期间，不少公司、家庭甚至是政府的收入都受到了影响，需要时间予以恢复。上述这些因素，会削弱低利率和政府援助计划应有的刺激作用。经济终究会恢复，但不会早于2 0 2 2 年末。届时新西兰的经济活跃度才会超过2 019年末的水平。官方利率也不太可能会在 2 0 2 4 年前上调。

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2020房地产展望 FEATURE 专题·2019年度风云榜

住宅市场

向的潜在投资者来说，在冠状病毒大

的影响，加上全球股灾，共同启动了本

注的。

餐饮业、航空业、旅游业、服务业、进出

流行期间和之后，奥克兰市场是值得关过去，已经证明了奥克兰市场是趋

势的引导者，在当前不稳定的经济前景

行内人士说房产

新西兰2020 房地产展望

演变的过程中，它很可能再次扮演这一角色。

口业和农业等行业都经历了大量的裁

在，供给与需求仍然存在较大缺口。针

新西兰的银行一般都会被澳洲总公司

担，就可以出手。但在当前宏观及微观

员或公司关闭。加上金融危机的时候，

把钱抽到澳洲去，新西兰的资金就更因此，预计六七月份的时候住宅房

“一般来说，奥克兰的住宅价格在经济动荡时期不会下跌太多。”

奥克兰：房地产市场的风向标奥克兰拥有全国近三分之一的人

因此，奥克兰的住宅房地产市场是投

资者最密切关注的市场，因为它决定了其他地区追随的趋势。

奥克兰市场是新西兰第一个在2 0

世纪80年代中期经历价格上涨的住宅市场，也是第一个在2 0世纪9 0年代末走出价格上涨周期的住宅市场。

James law

“ 2 0 2 1年奥克兰要举办的七个大活动，如果能够成功举办，就会让人们开始对经济充满信心，满怀希望。”

此外，媒体报道都会往最差最恐

怖的方向进行，让人感觉世界末日来临，而影响房价。

进入九月份，如果疫情开始受到控

制，好消息开始传开。还需要几个月让大家恢复元气，然后再次投入房地产。生什么事。

2020年3月，搞得人心惶惶的新冠

活动，如果能够成功举办，就会让人

里的民用住宅顿时被卖得清光，不少

以，今年年底左右，房地产市场应该会

2 0 21年，奥克兰要举办的七个大

肺炎还没有在新西兰肆虐。我们公司

们开始对经济充满信心，满怀希望。所

华人为了躲避疫情回流新西兰。

开始喘口气，再卷土从来。

特别火热，是几十年来不变的趋势。原

史高点，1月和2月的销售更是达到了过

西兰定居一般都是这个时候，加上大

明，2020年将是价格和销售增长的一

逢春节假日，来新西兰旅游的人数也

积极的迹象，价格开始涨至此前的历

因有很多，其中之一是海外移民来新

去 4至5 年的最高水平。所有迹象都表

学、中小学开学时间也是在年初；而恰

年。

随之暴涨；此外，本地人一般在一月底

全球传播将在多大程度上影响奥克兰

很多人也选择在这个时候买房。

之间的时间差，对销售的影响估计要

更加增加了他们的购买欲，担心房价

出来。

份一般都创新高。

不确定下的谨慎投资

经济动荡时期不会下跌太多。综合以

们的心情也开始变得比较低落，大部

年初房地产市场的回暖，让人不

典爆发期间，业主只是按兵不动，而不

上心情也不佳，成交量一般都在这几

对于想要了解新西兰市场未来走

2020年上半年由于新型冠状肺炎

然而，目前还不清楚冠状病毒的

的住宅市场。考虑到房产销售和签约到4月底甚至5月份才能在数据中体现一般来说，奥克兰的住宅价格在

回来恢复正常工作，一年之计在于春，

当很多人都在扎堆买房的时候，

会涨得更贵而出手。因此在这几个月

分都懒得大冷天去看Open Home，加

是以低于市场的价格出售。

个月滑落。

对投资者而言，理性投资要坚持第一，无论选择哪个区，物业应该

等一定要方便；

第二，认清自己的财务实力，控制

好自身的资产负债比例，确定好自己可

承受风险的现金预算，进行相对安全的投资。

第三，选择适合的时机进入巿场。

每个人的风险承受能力是不同的，风

险越大、回报越高，风险越小，回报越低。当别人都惊恐观望、不出手时，也许就是进入市场的最佳时机。

Ray White资深地产中介 Sean Ma

“奥克兰特批过的投资型物业成为未

Bayleys 资深地产中介 Sarah Liu 刘思华

“当别人都惊恐观望、不出手时，也许就是进入市场的最佳时机。”

五、六、七月份，天气开始转冷，人

往的经历来看，在全球金融危机和非

者需认真做好功课，谨慎投资。

是当区的中心地段，交通、购物、学校

业主抛售或在六七月份

在2 0 2 0 年初，奥克兰市场显示出

诸多不确定因素的综合作用下，投资

售，有些急着抛售的价格也自然就会

到时候，大家会开始推测下一年会发

二、三、四月份，住宅房地产市场

对刚需人群，只要满足居住要求、可负

几个原则：

变低。 James Law Realty Ltd创始人

新西兰房地产的刚性需求仍然存

地产销量会急速降温，或许会造成局部的恐慌，让一些房地产业主开始抛

Peter Thompson

口，经济产出占新西兰GDP的近40%。

编辑 Lesley 图为Shutterstock提供

该还是被看好的：

加紧张，很多人可能无法贷款。

Barfoot & Thompson 董事总经理

当然，从长远考量，房地产市场应

世纪迄今为止最大的世界经济危机。

来几年被关注的投资选项。”

传统华人聚集区重回 2016年高点？奥克兰房地产市场今年开市以来,

所有传统华人聚集区域与传统好区的

房价皆发生了明显的上涨。各公司拍

卖都以远高于去年的价格售出物业。

禁联想“下个十年市场循环周期上升的

与此同时, 各类户型价格区间与房型设

蔓延已经严重影响新西兰乃至全球的

在华人聚集区中，东区、北岸、部

起点要来了？”但近期新型冠状病毒的

计对最终售价的影响也相对明显。

经济形势，诸多不确定性摆在眼前。

分西区及中区的房价都有明显上涨，

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2020房地产展望 FEATURE 专题·2019年度风云榜

大有回到2016年最高点的势头。至于市区公寓方面，房价已经稳定回升至2016 年水平。在户型方面，有一套独立出入的 5卧室房型，成交价可达14 0万新西兰元，有两套以上独立出入的房型则可上涨至180万新西兰元。有意向做建房投资的人可以重新审视一下设计图，以达到最高的利润范围。

目前，市场在房屋方面18 0万是个

明显上限。目前银行银根收紧，高于这个价格很难做到漂亮的贷款比例。首

次购房／投资房与可负担住房方面，80 万是个上限，大多成交价卡在 70万左右。

此外，冠状病毒对全世界的影响

是明显的。在大环境的不可抗拒下，我们应参考０３年非典后大量海外资金

入场及移民潮的历史进行分析。海外

资金大多要求回报须达到一定标准，

而目前奥克兰尚有为数不多的住宅可以满足海外要求。因此，不管是以房养

2020房地产展望 FEATURE 专题·2019年度风云榜

年上半年萎缩，至少有两个季度的负

会持续吃紧。根据追踪的公屋购买趋

房租的情况较少。其次，要选择好维

驱动因素和房地产的基本面。

长。Kiwibank预计，储备银行将在3月

减少市场供应。预期贷款利率会降低

求提高了很多，一套状况好的投资房

市场，其中一个重要的推动因素就是

烦。此外，购买租金回报率高的房子，

期来看，住宅行业将从这种失衡中受

增长，下半年经济将恢复并持续增 25日将官方现金利率下调50个基点。

对奥克兰房地产而言，从短期来

看，目前火热的房地产市场很可能陷入

势，今年公屋收购会创新高，再次大量

的情况下，市场需求会保持旺盛，并不会受到疫情的太大影响。

建议开发商或投资者，投资需按

停滞：第二季度开始放缓，市场观望情

照自身的扛风险能力，量“力”而行。开

衰退特别明显或持续时间过长，房价

区域性的人口组成和喜好，再与设计

绪抬头，投资信心有所减弱。如果经济可能会在不同区域有不同幅度下跌。

但由于奥克兰住房的基本供求状

况没有改变，新西兰银行贷款利率持

续下行，全球投资市场受到巨大冲击，

使新西兰正成为海外投资者做对冲资

发物业时，尽量提前做好功课，搞清楚

若所在开发区域开发商密集，速度永远是第一位的竞争武器。争取尽快上

毒的影响，新西兰经济将有可能陷入技术性衰退，并预测经济将在今

24 逸居新西兰 | 新筑·筑新

力’而行”

过强劲的现金流、可控的债务和可靠的收入前景来关注租金的走势。

在零售地产方面，在评估任何投

资机会时，必须以谨慎务实的态度为

Haig Robinson Property Brokers 房产中介

目前首次购房者仍是主力军，交

Colliers International 研究和沟通部门总监 Chris Dibble

“虽然未来几个月将出现许多机会，但并非所有的机会都有强劲的吸引力。当涉及到租赁、开发和投资时，最好的方式就是关注房地产行业的潜在驱动因素和房地产的基本面。”

通便利、价格适中的小户型住宅，将成

充满大量投资机会的2020

始，身边做房产开发的客户朋友，已经从做大面积独栋 Hous e，转向做联排

Tow n hous e。从销售情况来看，联排

下半年：首次置业房供应持续吃紧 R EL A B数据显示，近半年来，超

过2 0%的房产交易来自于开发商和土地银行买家，超过4 0%房产交易来自

由于新冠肺炎疫情的爆发和石油

Townhouse的销售速度会比独栋快很

价格战争，2 02 0年第一季度很多事情

对于投资者来说，全新或较新的

还将会有更多的变化产生。虽然现阶

多，资金回笼的压力会小很多。

小户型房产，维护费用少，易打理，

投资回报率高，也会受到投资者的追捧。

如果购买投资房，尽量挑选好的

行业和地区，这些困难可能会更加加剧。

零售业的投资机会经常会成为人

们的谈资。好的零售业投资机会总是以

繁忙的临街店面的形式出现(无论是在购物中心)，通常坐落在有大型配套设

施的区域，并且销售无法在网上购买到的商品和服务。此外，好的零售商还需

要具备先进的、以客户为中心的购物

体验。鉴于这类投资机会不常出现，所以竞争将会非常激烈。

总而言之，未来的购买者需要迅

速、谨慎又自信地进行投资。

资机会。

虽然未来几个月将出现许多机会，

住房的买家信心不足，首次房供应量

房客也会相对对房子比较爱护，拖欠

好的方式就是关注房地产行业的潜在

力。当涉及到租赁、开发和投资时，最

市场对租赁投资的需求仍然很高 2 019年下半年，奥克兰共有8 4笔

商业地产的销售，总价值19亿新西兰

元，占全国销售总额的78%。其中有7

笔交易超过5 0 0 0万。在惠灵顿，共有 14笔超过50 0万的交易，共计2.03亿。

在基督城，共有13宗销售，总额为3.4 亿。

海外投资者在2019年下半年向新

西兰房地产市场注入了5.51亿新西兰元，并售出了价值 8800万美元的房产。

海外主要买家来自澳大利亚、中国和新加坡。在过去的5年里，澳大利亚人

是新西兰商业地产市场上最活跃的参与者，他们的购买量超过21亿新西兰元，销售额为19亿新西兰元。

价格方面，2 019年的中间交易价

格是110 0万新西兰元，2 018年是10 0 0 万新西兰元，2 0 17 年是1 0 7 0 万新西兰元。在经历了 2 0 17 年的短暂下跌

后，2019年的年平均价格上涨了一些，

恢复自2008年以来的总体增长趋势。

目前的增长主要是由大型机构驱动的复苏和一些大规模的联合交易。现在说房价中值再次呈现的趋势可能还为

时过早，而且鉴于目前的房地产市场

结构，更合适的假设是房价在10 0 0万至1200万新西兰元之间。

整体来看，2 019年下半年的交易

量超过上半年，市场对租赁投资的需

求仍然很高。大型机构和联合投资在海外和本地仍然非常强大。奥克兰和基督城销售额有所增长，而惠灵顿的销售额略有下降。办公物业的销售成为市场的主导。

海外买家以亚太投资者为主，资

金净流入强劲，积极的净投资活动由机构和财团主导，金融机构带着强劲

的是，未来房地产行业将有大量的投

但并非所有的机会都有强劲的吸引

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行业面临着许多的挑战，甚至在一些

段的预测相对困难，但我们可以确信

区域。好的区域招到的房客质量普遍

会好很多，将来管理起来会比较轻松。

主。在最近经济和金融动荡之时，该

都发生了变化。我们有理由相信，未来

于首次购房者和房产投资者。因为新

冠疫情影响，预计今年下半年改善型

商业办公及工业楼宇将继续吸引

大量准买家。低利率和有限的可购买

为2 02 0年炙手可热的房源。从去年开

“投资需按照自身的扛风险能力，量‘

功的重要因素之一。

场的一个关键特征。同时，投资者将通

2020新趋势：联排 townhouse开发

Leon Hong 黑羊

开发用地和公寓开发活动的需求强劲

走强。然而，更关注租户的契约将是市

回报的房子最好。”

房源信息工程师

低利率，我们预计，这可能会导致住宅

房源，将导致价格上涨、收益率进一步

“购买租金回报率高的房子，有现金

产信息工程师、前Barfoot/Raywhite

据 B N Z 预测显示，由于冠状病

商业地产

市，满足短缺的市场需求。

Kurt Zhu

Relab.co.nz创始人、前奥克兰市政府房

益。房价在2019年底开始回升，再加上

价格对于任何住宅项目来说，都是成

情绪，我认为奥克兰2 02 0年的房地产所调整，为2 021年的上升积聚能量。

供求失衡。这种情况将持续下去，从长

间，这种需求曾略有降温。不管怎样，

度的大选为房地产市场带来普遍观望市场应该在平缓盘升中，某些区域有

在房地产市场里，尤其是奥克兰

复苏；而此前在2 018年至2 019年初期

师研讨出符合市场需求的产品。此外，

算。

2020平缓盘升为2021上升蓄能

产做准备。

资移民的到来。但考虑到今年第三季

米单价及投资回报率都应该被仔细计

产配置的最佳地点。”

压力，同时增加收入，为购买下一套房

的民风和生活方式正在吸引新一波投

注的投资选项。除了考虑地点外，每平

“新西兰正成为海外投资者做对冲资

有现金回报的房子最好。这样能减少

流意愿增强；而新西兰淳朴自然包容

批过的投资型物业成为未来几年被关

James Zhang 张成刚

产，将来会为房东节省很多开支和麻

产配置的最佳地点：大批永久居民回

学或是单纯海外置业，将让奥克兰特

Rosedale Apartments Ltd 董事长

护、屋况较新的房产，政府对房东的要

的净资金积累动力卷土重来。新住宅 CBRE 奥克兰资本市场总监

项目的数量仍然很低，奥克兰的选择

“有些房产卖得很便宜，但未来的资

再次被吸引。

James Lee

本支出可能会很高。”

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非常有限，住宅销售开始回升，开发商建议投资者做足尽职调查，包括

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QEM

2020房地产展望 FEATURE 专题·2019年度风云榜

Quick Earthmoving 房产价值和市场租金收益，确保安全

府的公告，业主还可以每年索取2％的

产卖得很便宜，但未来的资本支出可

2万，这样差不多有6万左右可以抵税。

的投资回报率，留意地震等级。有些房能会很高。

FEATURE 专题·2019年度风云榜

安全诚信高效 Safe Reliable Effective

100万建筑物的折旧费，即每年再增加如此，预估商业物业业主每年的收益

率大概可以增长10 -15%，对于提振商业物业投资信心有非常大的作用。

性价比高的石料运输供应商 Cost-Effective Aggregate Delivery Provider

James Law Realty Ltd 投资顾问 Michael Chen

“如此，预估商业物业业主每年的收益率大概可以增长10-15%，对于提振商业物业投资信心有非常大的作用。”

政府“大礼包”或提升投资信心因为众所周知的疫情原因，商业物

ABC Business Sales Limited 商业中介

Wella Wang “该出手时则出手。”

信心下降、租客生意不佳等，都会为商

2020：疫情总会过去，生活还将继续

响。

疫情导致华人不愿走出家门用餐，

业业主正在为经济环境而烦恼，商业业物业业主的投资带来很多负面的影但是刚刚出台的政府121亿新西兰

很多中餐厅从业者苦不堪言，Café店

起，商业和工业物业将能够每年可以

老板们在商言商，价格好商量。其他行

元经援“大礼包”政策，即从2020年4月申报2％的折旧，从而减少税款——这可谓为商业物业带来了一个非常巨大的利好消息。

成千上万的商业和工业用房的业

也难见到几个华人，卖生意的餐饮业

业如Motel、留学教育机构、旅游、娱

乐、美容也受到不同程度的影响，各个行业出售生意的价格也是随行就市。

危机意味着危险之后就是机会，

主将通过政府121亿新西兰元紧急刺

疫情总会过去，生活还将继续，现在是

万新西兰元的收益，以应对冠状病毒

的生意绝对是明智之举，干等只会把

激计划中包含的税收变化而获得数十大流行的影响。

例如，一个价值200万新西兰元的

入手好生意的时机了，便宜买进有潜力价格等高。

该出手时则出手。尤其是首次买

餐厅，其价值包括土地60万（无法申报

家，有了生意就有了现金流，有了现金

修/设备。在当前2 019 -2 02 0纳税年度

买房。不过，无论是买房还是买生意一

折旧）、建筑物10 0万和价值40万的装结束时，只可以对40万的装修/设备申

报减值折旧，具体比率为10-12％，取决于装修的性质，金额大约是4万左右。

但是从2020年4月份开始，根据政

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流就能贷款，银行肯贷款給你就赶紧

定要找专业人士，这样才有效率，毕竟

靠谱的专业人士就是干这个的，每天的工作就是评估房产和生意，见的多了知道什么适合你。

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Quick Earth Moving Ltd. Tel: 021505168 E-Mail: info@qem.co.nz Web: www.qem.co.nz 扫一扫，分享该文章

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FEATURE 专题·2019年度风云榜

2019年度风云榜 — 责任榜

OUR STATISTICS

With our long

上榜企业：QEM - Quick Earth Moving Ltd. 责任担当：发起并赞助举办了亚洲健康与安全工作峰会

history we're here 社会责任伴随企业成长近年来，新西兰建筑业迅猛发展，但与之相伴的不仅仅是红利，安全事故发生率也在逐年上升。QEM认识到安全生产的重要性，始终坚持定期对员工进行安全培训……但公司高层显然不满足于仅仅独善其身，诚如QEM自成立之初就始终坚信的宗旨：企业不仅要学会如何创造公司价值，也要学习如何回馈于社会。

携手同行共担业界安全为了不断警醒自己“安全第一”，更是为了给华社广大建筑商、承包商及工人提供一个更加全面的健康安全知识普及平台，携手同行、共同致力于减少施工时存在的健康安全隐患。2 019 年，QEM发起并赞助了以“共·筑”建筑行业健康与安全为主题的亚洲健康与安全工作峰会，在业界获得积极响应和良好反响。除此之外，在过去的一年里， QE M还先后主办、协办、参与了“E 智论坛 ”、“ 筑梦新天地合作共赢论坛 ” 、“2 019新西兰国际建筑业博览会暨峰会”等一系列业内活动，由始至终践行着公司“取诸社会，还诸社会”的理念。

持续发展也是社会责任有责任感还要有履行责任的实力。作为一家专业工程施工企业，成立于2014年的QEM拥有多类型工程机械和运输卡车，配合经验丰富的施工团队以及完善的客服团队，为各类项目提供优质、诚信的土石工程施工和天然石料运输服务。

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Q E M 并不讳言公司的发展和增值。他们认为，企业的社会责任同样体现在：

for the long haul 40 +

Trucks

52 1262 100%

Expert Staff

Jobs Completed

Client Satisfaction

使企业具有可持续的竞争力六年来，QE M一直在不断完善和改进公司运营模式，目前已形成“一个客户、多人服务”的团队合作模式。从信息建档开始，QE M 就针对每个客户的不同情况和需求，制定不同方案并做到每日跟进工程进度。一方面在确保“前线”工作的同时，做好客户的反馈，及时修正不足、健全工作流程；另一方面，提前预设可能的突发状况，制定Plan B以确保项目的正常运作。在QE M，每一项工程不只是独立的个体，而是通过建立工作系统，详细记录每个项目的实际状况和工作流程，使每一次经验或教训都变得透明化、可追溯，以供今后项目报价和操作时参考，确保了公司的可持续发展。

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为员工建立可持续的发展机制事业有公平、可持续的上升空间，才能吸引优质人才的加入。2 0 1 9 年起，QE M为不同岗位的员工制定了相应的审核评估条例，由员工监督，确保全透明化。对于为公司做出贡献的员工，给予奖励和相对的权利，以调动员工的积极性。公司每周召开工作会议，集思广益；定期组织员工进行培训，培训内容不仅涉及本职岗位的岗前培训、安全知识，还会涉及工程设备使用和技术操作等方方面面，既培养了员工的学习意识，鼓励了他们的学习劲头，也提高了员工的综合素质。

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2020建设网络新时代得益于2 019 年系统化管理尝试带来的成效，2 0 2 0 年，依托于5 G 时代的来临，QE M 将公司的发展规划着眼于继续构建网络系统及新的客户端的开发。在秉承“诚信至上，质量为本，快捷高效”的企业原则的同时，让工程管理更加高效、让客户下单更便捷、让价格更透明，保证订单有据可循，给客户提供更佳的服务，以提升客户整体满意度，构建“直接，稳定，透明，便捷”的建筑服务5G新时代。同时，也更多更深入地参与业界和社区服务，承担更大的社会责任。

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FEATURE 专题·2019年度风云榜

2019年度风云榜 — 销售榜上榜企业：Safari Group（NZ) Ltd

与国际品牌合作，专注酒店产品模型 Safari Group 创始人Robert Neil在十多年前就选择了酒店的开发投资形态。他坚持把酒店项目的每个客房分割成独立的单位产权出售，并先后和澳新市场最大的公寓式酒店品牌Q ue st、全球大型酒店管理集团温德姆 ( Wy n d ha m Hotel Group) 合作。为了保障整体运营和业主的收益，S afari Group 只选择有利于业主的长期经营的方式，整体出租酒店物业，保障了上千位购买酒店房间产权的投资者的收益。 2020年即将入市项目：

销售佳绩：Safari Group 2019年成功交割项目

• • • • •

Frankton Ramada (皇后镇华美达酒店) 销售133套项目价值: 约5600万新西兰元

Ramada Hotel and Suites Newmarket (奥克兰华美达Newmarket全新公寓) LQ Hotel Kawarau River Queenstown (皇后镇河滨中心全新公寓) Ramada Hotel and Suites Wellington (惠灵顿市中心华美达全新公寓) Tryp Remarkables Park Queenstown (皇后镇五星级爵怡全新公寓) LQ Hotel Central Park Greenlane (奥克兰中心公园全新公寓，预计2020年中旬开始预售)

代表项目: 皇后镇 Remarkables Park 爵怡 (TRYP) 酒店

Auckland Ramada Victoria (奥克兰华美达维多利亚酒店)

• •

64个住宅单元项目价值: 约1.2亿美元

• •

147个酒店式公寓预计开工日期: 2020年底

销售119套项目价值: 约7500万新西兰元

Auckland Ramada Manukau (奥克兰华美达曼努考太平洋中心)

产品优势及投资收益

销售142套项目价值: 约6200万新西兰元

皇后镇酒店投资热潮仍在继续

2019 年销售近 400 套，销售率 98% Safari Group: 开发模式成赢家在新西兰，有一家房地产企业，在 2 0 19 年里成功交付三个项目，并在一年里给出了销售近 4 0 0 套，清盘率达到9 8%的完美成绩单。这就是成功做好市场和产品的企业— — S a fa r i Group。数据背后，Safari Group的“成功密码”，究竟是什么？

30 逸居新西兰 | 新筑·筑新

新西兰酒店开发模式鼻祖，Safari Group的十多年酒店路 Safari Group（NZ）Limited成立于1996年，专注房地产开发和建筑，拥有广泛的商业、工业和住宅项目。近二十几年来，开发项目遍布新西兰主要商业和旅游地区，其成熟的经验加上精干专业的团队，确保了Safari Group公寓的可靠性和高水准的工艺，以满足客户的需求。 S afari Group 已成功开发皇后镇华美达酒店、奥克兰华美达曼努考太平洋中心、奥克兰华美达维多利亚酒店、皇后镇温德姆花园酒店、奥克兰A lbany华美达酒店、皇后镇华美达 Rema rkables 酒店、Federa l St reet 华美达酒店等二十多个项目。

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在海外投资者眼中，新西兰是一个干净、重视环境、安全、市场透明度高的投资目的地。政府为投资者提供了一系列重要的货币和税收优惠，而且没有印花税、土地税，买卖成本比投资澳大利亚更为有利。而对于酒店的海外投资者来说，最青睐的就是奥克兰和皇后镇。旅游业是皇后镇最大的经济支柱刺激。据统计，皇后镇的机场每年带来约 220万人次的游客量。在过去五年中，皇后镇的酒店投资平均每年增长16％，而皇后镇的平均房价也持续位于全国最高水平。入住率稳定，且市场仍然有强劲的需求。全球品牌酒店集团保驾护航，海外人士可购买

皇后镇 Remarkables Park 爵怡 (TRYP) 酒店由温德姆集团旗下的品牌 TRYP 进行特许经营和管理，有两大不同类型的公寓：投资型酒店式公寓与住宅型公寓。 TRYP酒店是该物业长期的租客，以五星级酒店标准来经营管理，业主完全可以做甩手掌柜。该项目有64套住宅单元和147套酒店式公寓，买家可以自由管理或者将该单位作为投资物业管理或出租公寓享受具有竞争力的租金回报。商业租期该项目的商业租期共计30年，签约方式是15+5+5+5年。无论酒店的经营状况如何，租金都有相对稳定的保障。

到投资者的银行账户。例如：如果客户购买的是$319,000NZD Studio套间户型，每年的收益是$19,000NZD, 每年需要交付的费用是物业管理及政府的地税，预估是$1086 + $1900 = $2,986NZD, 也就是每年净收的租金是 $19,000NZD –($1086+$1900) = $16,014NZD 同时，业主每年还可以免费入住 10天。租金评估及递增从签署租赁合同后的第四年起，租金每年递增2%。此外，每五年按照市场行情进行一次“租金评估”。如果酒店房间需求强劲，租金可能还会增长。

投资回报根据不同的户型，每年租金收益为房间总价的 6.74%-6.94%，每月直接支付

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FEATURE 专题·2019年度风云榜

关键的投资信息 •

海外买家不受限制

•

商业租期:30年，15 + 5 + 5 + 5年

•

拥有国际业务经验的加盟商

•

高达6.11%的总回报保证每月直接支付到你的银行账户

•

第四年起租金每年增长2%

•

业主每年可免费使用10天

•

租金的商业担保

•

起价31.9万新西兰元

购买流程：

在新西兰购买任何房产，都需要有本地银行的帐户和税号及律师审阅相关的合同。申请本地银行的账号需要本人来新西兰开户办法，税号可以委托律师办理或者本人写信办理即可。

选好了你需要的单元，签好合同后，合同会注明有10个工作日的考察期。（Due Diligence）并发送到买家指定的律师行，如果这10个工作日中买家有任何不满意，都可以取消合同，不需要负任何的法律责任，但需要买家的律师写信告知卖方律师要取消合同，卖方不会收取任何费用，但或许买家的律师会收取审阅合同的费用。如果买家满意合同的所有条款，则在第10个工作日就需要付公寓总价10%（本地NZ居民）或20%（海外人士）的定金到买家的律师行的信托机构，通过他们再转到卖方集团的信托机构并生息。（所有款项都必须通过买家本人账户转到其委托的律师行，新西兰不接受买家直接把汇款或者现金转给卖家。）

方。

交付完定金，就等待工程的完成, 卖方律师会在公寓完工前通知买

交付完定金，就等待工程的完成，卖方律师会在公寓完工前通知买家。（所有款项都必须通过买家的本人账户转到其委托的律师行）【在新西兰贷款如果找当地有资质的银行或者贷款经理咨询，以下是一些客人常问的贷款问题】

Q:投资房可以贷款吗？

A:可以，根据收入最多70% Q: 我没有NZ身份，我是旅游签证，可以贷款吗？

A: 可以，只要你能买房。 Q:我还没有NZ身份，我持有的是两年工作签证，我可以贷款吗？可以贷款多少？

A:可以买房，就能贷款，自住房80% ，投资房70%。

Q: 我还没有NZ身份，我持有的是留学签证，我可以贷款吗？

A:学生签证不可以贷款。

收到卖方律师的确认交房的通知，请准备好将要支付的余款。如果买家能申请贷款就跟贷款经理或银行联系；如果不能贷款，请确保有足够的资金支付余款。如果因为买家个人原因不能及时交割，卖方公司是不返还相关定金的，请谨慎签下合同。

32 逸居新西兰 | 新筑·筑新

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FEATURE 专题·2019年度风云榜

2019年度风云榜 — 年度人物

BNZ：相辅相成的亚洲业务与亚裔员工

上榜人物：Franky Wang 上榜理由：新任新西兰银行（BNZ )亚洲部主管，始终致力于企业和亚裔社区的多元共融。

涓涓细流润物有声去年年初，新西兰银行(BNZ)时隔四年重设“亚洲部主管”这一职位，充分体现了银行对亚洲业务的重视和拓展亚洲业务的决心。原BNZ唯一华人大型企业部合伙人 Franky Wang 毫无悬念地调任该职，开始了他继续探索和推进多元共融（Diversity and Inclusion，多元化和包容性，下文简称 D & I ）的 2 0 1 9 本命年之旅。

就任亚洲部主管后，Fr a n k y 去年做的最重要的事情之一，就是为了BNZ继续引领国际化数字银行及客户体验的发展步伐，特地安排了CEO和董事会前往中国进行访问交流。整个银行最高层在中国还参观了著名电商等一些行业翘楚，收获颇丰并坚定了推进亚洲业务的信心和决心，中国作为新西兰最大的双边贸易国家，第二大投资国以及第二大游客发源地，重要性不言而喻。对Franky而言，这个职位更具意义的是— —他探索和推进D& I的努力获得了银行高层的认可，并得到了一个更广阔的平台以继续未尽的事业。 D&I, 是近年来许多大型企业倡导的一种新型企业文化，它强调企业应尊重且保有每个员工的差异性，并在保有多元性的基础上，提升个人独特性所能带来的价值，最终达到职场平权。所谓尊重个人差异性，除了性别、种族、宗教、年龄，也包含身体状况、性取向、性格等各个方面。作为一个民族多元化尤其兴盛的国际化大都市，目前，奥克兰有25%的人口是亚裔，也是过去五年中发展最快的族裔。BNZ一向重视员工的族裔多元化，在各个工作领域都雇用了不少亚裔员工。过去，这些亚裔员工只是作为银行的独立的受雇个体。而如今在Frank y 统一带领下，亚裔员工作为一个整体集结影响力，他们不仅在业务发展和个人生活上都更受重视，而且通过一系列社区和商业活动，对银行产生了强烈的文化认同感和企业归属感，并且这些情感都被良好的运用到了提升客户体验、以人为本的服务精神中，以便更好的为亚裔群体提供金融服务。 BNZ已经连续三年举办中国春节派发红包等一系列新年庆祝以及中秋联欢活动。去年，担任亚洲部主管后，Fra n k y 加大了BNZ在中秋、春节等中国传统节庆活动上的力度和投入。春节期间，BNZ不仅继续派送红包、组织舞狮路演，还给银行外的AT M装饰了喜庆的鼠年背景墙以及在各大主流媒体帮助本地社会更加了解中华名族的历史，文化和传统。来新二十余年，无论是求学还是工作，Fra n k y一直努力抓准自己的人生定位：“不要为了融入本地社会而失去了自己本有的文化传承。我们都是中国人，就要保持住一颗中国心，始终为当地华人发声和努力。”— —充当一座桥梁，帮助华人了解本地社会，也帮助本地社会接触并了解华人，去融入华人的文化、需求、想法，促进彼此间的融合……Fra n k y 这样想也这样做了，然后他发现，当自己始终坚持为华社客户服务时，不仅惠及客人也帮助了自己：渐渐地，B NZ通过 Franky 认识到了亚洲业务的重要性，而他也在三年内从中层前线销售员工变为了BNZ亚洲业务的领导者。

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Ngati Whatua：理解与包容他人以及接受社会的不完美银行，看似是一个和钱打交道的行业，本质上是一个人与人打交道的行业。如何确保银行的风控同时让客户的利益最大化，这在很大程度上取决于其看人、择人的水平。“发放贷款时，看重的其实不是授信企业，而是授信人个人，因为企业终究是由人来控制的。”所以Frank y很重视人与人之间的多样性，“日久天长，见得多了，才能了解人，从而自然在心里拉起一根做人的准绳。” 通过工作所接触的大部分客户都是财务背景比较好的客户，但这并不是这个社会的全部。Frank y 认为，在业余时间认识和接触不同的人群，雪中送炭，既可以了解真实的人性和社会的不完美，又能做些即刻改善受助者基本需求的事，意义非凡，接触那些在精神和物质上双贫瘠的人群，也让自己学会了感恩自己所拥有的一切并且回馈社会去做一些力所能及的事情。抱着这样的初衷以及多年来对毛利文化的兴趣，“华人和毛利人的渊源据说可以追溯到180 0年前。与毛利人接触多了，会发现我们有很多共同的价值观，做事的方式也很接近。同为少数族裔，毛利人和华人无论在经济上还是文化上都系着无法割裂的纽带，这对于两个族裔在新西兰的发展都会有很大助力。” 2018年起，Franky加入了Ngati Whatua毛利部落的非盈利性机构Kahui Tu Kaha, 成为首位华裔董事，为机构制定未来3 -5年的发展方向和战略，并随时处理决定性的事务。如今，繁忙的工作之余，Fran k y正在BNZ的毛利学习班学习毛利语。对于他来说，多元共融，并不仅限于职场，也并不

2020：关注更多新西兰少数族裔或许是因为惯于与人打交道，或许是因为长期致力于 D& I，与Fra n k y对话很容易找到共鸣，比如他简简单单的新年愿望：“平平安安，身体健康，世界和平。”请他再深入谈谈2 0 2 0 年的计划和目标，他表示：关注点和重心依然在 D&I。 “我会时时提醒自己，我的职位是亚洲部主管。我要关心的不仅仅是华人员工，而是整个亚裔群体。我也会和同事一起努力，使BNZ更多地参与到亚洲各族裔的社区生活中。除了目前已经做得相对成熟的中国和印度市场外，还要继续扩展到日裔、韩裔等族裔社区。” 最近，Franky一直在学习和研究Dr.Fons Trompenaars

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限于某个特定族裔，甚至不限于种族差异，真正的限制在于我们对于未知的所谓已知，追求未知，保持初心和学会谦卑。同时，F r a n k 认为在企业管理上学习治理（G ov e r n a n c e）可以给未来的自己添砖加瓦，因此不仅付诸实践近期他也有幸成为首位华裔被邀请参加Institute of Directors (新西兰董事管理学院) 的2019 mentoring for diversity 为期一年的学习课程，并且师从新西兰多位上市公司主席，学习领导力、治理力和决断力。

Cure Kids：做连接受助者与资助人的桥梁 Frank y参与公益项目的初衷总是很简单。因为兴趣，他加入了毛利董事；因为他的孩子是29周早产儿，他加入了新西兰最大的儿童健康研究资助组织 Cure Kids：“孩子出生后受到了各方面的很多照顾，就此萌生了想要回馈社会、帮助其他儿童的想法。” Franky 担任 Cure Kids 的慈善大使已有4年。2018年，他牵头与Sk ycit y的花蜜总经理赵恺一起举办了一场盛大的慈善晚宴，为 Cure Kids 募得了 8000 新西兰元。在 Franky 看来，个人的力量一定是有限的，但他可以作为一座桥梁，连接爱连接希望。去年，他的客户中有一家生产口罩的企业，这让他想到了 Cure Kids 有一些存在呼吸系统疾病的孩子，于是他把客户介绍给了 Cure Kids ，帮助那些孩子获得了口罩防护。最近银行的杂志《Kia Ora》介绍该口罩客户，Franky又提出在文章中加上宣传 Cure Kids 的部分，希望这样的宣传能给该机构带来更多帮助也可以尽到社会责任。

的理论，这位著名学者专注于研究“在大机构中如何做好不同族裔员工在文化上的融入”。这也是Franky为自己选择的未来发展方向：选对的人，通过不同的途径，如银行的工作、不同的公益组织，去实践这样的理念。今年以来，Franky已经为Skycity娱乐集团等数家大型企业的领导层和员工开设讲座，分享其在D&I方面的经验：作为新西兰少数族裔中的一员，如何帮助自己，也帮助族群，在各个方面去争取自己的利益，走好自己的职业生涯，提升自己的价值。 Frank y 说自己的终极理想是：财务自由，精神自由，人生自由，做自己的主人翁。到那时候，他一定有能力做更多慈善，帮助更多华人并为更多少数族裔发声，为新西兰社会的多元共融做更多实事。

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FEATURE 专题·2019年度风云榜

2019年度风云榜 — 实力榜上榜企业：Prostone Consulting Ltd 实力所在：新西兰华人第一家综合性的顾问公司，提供一站式房地产开发投资、项目管理、工程施工管理、造价管理顾问服务。

中高密度住宅投资的特殊性

专业的人做专业的事提供专业的服务近年来，尤其是去年年中以来，高密度住宅的开发投资成为华人房地产市场的热点，并有越来越火爆的趋势。然而一旦进入实际操作阶段，很多开发商和建筑商却发现，他们面对的可能是以前开发独栋或多栋独立房屋时从未遇到过的问题。成立于2 015 年的新西兰华人第一家综合性的顾问公司Prostone此时便承担起了业界救火者的角色。

去年，曾有两家企业因为联排别墅开发项目遇到困境而求助于Prostone。其中一家建筑商是因为欠缺相关的防火安全设计和正确安排防火施工的经验，在没有进行前期检查的情况下就提前封闭防火板以及在防火板上违规打孔等问题，导致Council责令其必须将所有防火板全部打开，重新检查，再重新封板。Prostone介入后，一方面重新和Council开会审议相关事宜，一方面及时与防火工程师和施工单位重新修改方案进行整改，最终客户如愿拿到了CCC，但此前已花费大量时间与施工费用。另一家开发商在建设联排别墅的过程中，由于对开挖地基和三通一平缺乏经验，花费了大量时间去处理污染土、巨石与回填问题，结果工期比预期长了近一年，导致在贷款期限上违约。Prostone经贷款方推荐介入后，及时调整了施工方案，还协助客户准备最新的现金流转报表等各种资料，终于使客户如愿延长了贷款。

“一条龙”服务规避风险

以特色服务后来居上

可以预见，高密度、小户型、联排住宅将成为今后房地产首次置业的年轻家庭以及主流投资市场一个持续热点。

2 015 年起，奥克兰基建进入了一个大发展的时代，大型项目层出不穷，华人建筑业异军突起。但是华人从业人员主要集中在民宅领域，能做大型商业、公寓或者土地分割项目的专业人员可谓凤毛麟角。新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu意识到这其中的空白点，于是集合能管理这些项目的资深开发经理、项目经理、Q S、土木工程师，组建了针对华人的独立顾问公司，提供一站式房地产开发投资、项目管理、工程施工管理、造价管理等顾问服务。

通常，一个建筑项目的开发模式是在开发商的统一管理下，审批、设计、施工分别委派给不同公司，而 Prostone 专门针对这类项目制定了从开发可行性、设计、审批到施工的“一条龙”服务，从而避免了由于某个环节经验不足而可能导致的施工延期或者成本上升等问题。第一步，Prostone与具有高密度住宅设计丰富经验的独立合作规划师和设计师共同组成团队，以达成开发商最佳回报为目标制订可行性开发方案。

作为新西兰建筑产业链的一个重要组成部分，其时，市场上已有不少成立多年的项目管理公司。而 Prostone的立身之本就在于始终坚持自己的特色服务：

第二步，Prostone的资深QS（造价及预决算工程师）、基础工程师、水暖通工程师以及项目经理加入设计方案的制订中，帮助客户和设计师在材料使用、施工工艺选择以及工期上做出精准建议，从而使项目从开始设计时就对造价和工期有所控制。

契合华人开发商的理念。本地传统项目顾问公司的收费方式是按时收费，而华人客户通常倾向于按工作成效收费。Prostone针对这一需求在工作流程中设定了一些阶段性目标（deliverables），让客户对费用支出状况一目了然。

Prostone尤其强调QS的重要性。作为项目开发中的重要一环，Prostone会使用具有逾15年大型商业开发经验的资深QS，来评估项目风险，估算项目最佳回报，再根据最终设计来出具施工建设完整报价，和客户签订打包合同。用一句简单的话来说就是：用商业开发的大局观，用民用住宅的开发施工价格，来完成这个一站式“一条龙”服务。

满足客户的需求而非要求（deliver what clients’ need, not clients’ want）。Prostone不会盲从于客户，而是会用他们的专业和经验，为客户严格把关，让客户真正得益。项目及早介入和早期规划（ECI）。针对目前新西兰建筑市场存在的风险，Prostone的资深开发经理和项目经理能在项目的早期阶段就介入进行设计把关，为项目量身定做最佳施工方案，最大程度管控项目风险。

提供更灵活多样的顾问服务。Prostone的顾问服务并不局限于整个项目过程，也可以仅针对某一个分项或某个阶段提供服务，如报价服务，资源许可证的申请，招投标等。

其实，开发商和建筑商遇到的问题远不止以上这两个，“为什么和我想象中可以开发的联排间数不同？”“为什么会这么难推进，这么慢施工？”“为什么 Council的审批和验收这么难？”“怎么比我盖独栋每平方造价高这么多？”…… Prostone的总经理Peter Niu认为, 造成这些难题的根本原因在于：施工设计单位在中高密度住宅项目开发上经验不足，开发商还用造独栋的经验来造联排，从而没有预计到审批、融资、地基开挖、管网、地上防火、工期管理等等一系列问题。历史建筑改造冷门中的热门

Prostone还有一个独到之处，那就是其团队在对于年代久远的历史建筑的设计和改造上有着丰富的经验。这是一个对大多数华人开发商而言比较陌生的建筑领域。自从基督城地震后，各大保险公司、银行对商业建筑，特别是古建筑的买卖、租赁都有严格的要求。这些要求直接或间接地影响了投资者购买的价格与租金回报。也就是说，专业的改造对于这些物业的升值，银行、保险公司的认可度以及租金回报都会带来一个质的提升，投资回报非常可观。

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NZ PROPERTY MARKET 新·投资·物业管理

NZ PROPERTY MARKET 新·投资 ·物业管理

出租房最新标准全解析：不懂这些，在新西兰你连房客都当不了！在过去的十二个月里，新西兰政府修改及通过了几项影响租赁市场的法案。其中，最广为人知的是《住房租赁修改法案(Residential Tenancies Amendment Act 2019) 》和《健康房屋标准 (Healthy homes standards)》，以及较鲜为人知的《地震委员会修改法案 (Earthquake Commission Act)》。

RTA修订：租客获得更多权利

庭。然而，从来没有哪一次修法像2019 年这样，租赁法案的修订，如此牵动着新西兰人的神经。

19 8 6 年，新西兰颁布了《住房租赁法案(Residential Tenancies Act 1986)》（简称“RTA”）。这意味着，以1986年为时间节点，新西兰的住房租赁市场正式走向法制化的轨道。

2 0 19 年修改的法案，旨在保护房客并使房屋出租市场更公平和更安全，解决了以下几个问题：

一转眼，RTA已经实行了3 4 年。3 4 年间，RTA历经多次大大小小的修改和完善。事实上，哪怕对法案做很细微的修订，都可能像蝴蝶振翅引发一场龙卷风一般，影响到新西兰许许多多的家

法案修改后，租客除了要对蓄意破坏造成的损失负责以外，还得对因疏忽大意而造成的损失负责。赔偿额度为房东保险的垫底费或最多四周的租金。

•

租客造成的破坏或损失责任

在定损的时候，房东必须提证该损坏是因蓄意或疏忽造成，而非正常磨损；租客则需要提证该损失并非自身蓄意或疏忽而导致。法案里还提到，保险公司不能向租客追回赔偿的额度。此外，修改法案施行后，房东必须在新的租约里附上房屋保险资料，之前签订租约的租客可向房东额外索取该资料。

•

污染物检测和处理细则

此次RTA的修改将冰毒列为污染物，并给予房东对正在出租中的房屋进行检测的权利。同时，房东如果在将房子出租以前检测到冰毒污染，则必须先清除冰毒污染；如果在租客居住期间检测到有冰毒污染的话，则必须按照条规的要求、即时清除污染才可以继续让现租客留宿。

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已修改的法案条款还包括禁止中介向租客征收租赁费(Letting Fees) 和钥匙费（Key Money），但中介可以向房东收取这项费用。这项限制不包含转租、分租等所产生的费用。此外，修改后的法案还规定，房东必须在所有的卧室或卧室门外3 米内安装合规的烟雾报警器，租客有责任在入住期间维护烟雾报警器和更换电池。

健康居住：保暖和空调最受关注和 R T A 3 0 年的 ”老资格” 不同，针对出租房屋新出台的《健康住房标准(Healthy homes standards)》则于 2019年7月1日才正式成为法律。《健康房屋标准》的主要宗旨是

让出租房更加暖和、干燥与健康。它

针对出租房的供暖（H e at i n g）、保温（Insulation）、通风（Ventilation）、排水（Drainage）、防潮 (Moisture)、

挡风 (Draughts stopping) 这六个方面制定了最低标准。

《健康房屋标准》将在5年内逐步落实: •

2 019 年 7月1日以后，所有新、续约和更新的租赁合同里必须包括保温棉证书及租房健康标准意向说明书。

在新修改的法案下，新西兰总督可以按国家部长的建议和理事会的命令指定冰毒的可接受最高额度，检测及清除冰毒污染的程序与其细节。

2 02 0年7月1日以后所有新、续约和更改的租赁合同里必须提供健康房屋标准现状声明书。

•

2021年7月1日以后所有的私人房东必须在新、续约和更新的租赁合同的九十天内完全达到健康房屋标准。

•

违建住房管理

其他修改

•

将所有违建住房列入RTA 和租赁仲裁庭的管辖范围内。这意味着，将所有违建住房如车库、地下室等未报批改建的房间作为出租房，均需接受租赁部门和租赁仲裁庭的执法。

撰文 Franklyn Young 图为Shutterstock提供

•

2024 年7月1日以后所有的出租物业必须达到健康房屋标准。尽管还在逐步落实过程中，但这

一新规定已经出租房市场激起千层浪。

政府认为，通过改善出租房屋的

Nov-19 Nov-18 Feb-15

13 11 9 7

10 6

8 5

7 5 5 3

5 3 0

Insulation

Heat Pumps

Modern Kitchen

Modern Bathroom

Modern Décor

Open Living Fresh Paint Don't know / Spaces / Wall Paper Not Applicable

Source: CPII Survey Nov 2019

质量，新西兰租户的健康状况将得到改善，医疗费用和住院率也将相应降低。但也有专家指出，出租屋健康标准将让房租变得更贵，92%自住房主不愿遵从房屋健康标准……争议一直没有止息。去年11月，Crockers物业集团进行了最新的问卷调查，调查结果显示，有 96%的受访者知道《健康房屋标准》这项新的要求，但其中3 7%知道这项新要求的受访者不是很清楚他们要承担的具体责任是什么。最新调查结果也显示，相比于往年，租客目前最关心的房屋特性是保暖和空调；而对新粉刷墙/墙纸的关注度则比往年减少了很多。这可看出新法规对出租房市场的影响。

地震险修改：物业保费上涨

元提升至150,000 (+ GST )新西兰元； • 予以地震委员会收集及分享房产的索赔记录，以预防或减少对公共健康与安全的威胁。回望2019年，重新梳理影响租赁市场那些事，有助于我们对民用出租房投资进行分析。例如，因健康房屋标准落实后，旧房的投资回报受到影响，这或许让新建的房屋更受青睐。法案的修改也更增加房东与房客的保障也提高了人民的生活水平标准。最后提醒房东在与新租客签订租约的时候，请记得： 1. 2. 3. 4. 5.

提供保温棉声明书提供健康房屋标准声明书提供保险证及其保单资料建议租客入住以前安排冰毒检测检查，安装或更新烟雾警报器

除了上述修改的法案直接影响租房市场以外，政府也在 2 0 1 9 年修改了《地震委员会法案（E a r t hqua ke Commission(EQC)Act》。此法案影响了所有拥有包含火灾险的房屋保险的业主。对其的修改也是导致物业保险费上涨的重要原因。该法案修改的重点为： • 自然灾害后，索赔申报时限从三个月延长至两年

作者介绍 Franklyn Young

• 除去2 0 , 0 0 0 新西兰元的个人资产保险， EQC将只处理由自然灾害造成房屋及土地损坏的索赔申请；

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后

•

理一职。

房屋保额上限将从10 0,0 0 0新西兰

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曾在几家大型物业公司从事住宅物业，商业物业，业主法人团的物业管理。目前在 Crockers物业集团担任业务开发和项目经

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NZ PROPERTY MARKET 新·投资·监察

以风险为本的反洗钱监管原则

所谓“以风险为本”，即对报告主体机构而言，首先要自我评估自身所面临的洗钱风险，这涉及到： •

行业性质、公司规模与业务的复杂性；

•

产品或服务类型本身存在的薄弱环节；

•

提供产品和服务的方式是否可能被利用、“被”洗钱；

•

哪些客户洗钱概率更大；

兰元；嘉信金融有限公司（ J I A X I N

•

哪些有业务往来的国家或区域具有更高的洗钱风险；

2 , 5 5 0 , 0 0 0 新西兰元，公司所有人亦

•

金融（OTT

总而言之，这就要求报告主体机构通过对自身风险和危害程度的判断，灵活地选择实施与之风险程度相应的反洗钱措施。

新西兰举办反洗钱年度大会 2 0 1 9 年 1 0 月 8 日至 9 日，新西

兰警察金融情报小组（ F i n a n c i a l Intelligence

Unit,

FIU）与公认

Anti-Money

Laundering

反洗钱师协会（Association Certified

Specialists, AC A M S）联合举办了一年

一度的 “反洗钱与打击资助恐怖主义” 会议。在此前一日，新西兰储备银行

R BNZ、金融市场监管局FM A、内政部 DI A等三个金融监管机构也分别组织

了相关研讨会。2019年是新西兰《反洗

钱和打击资助恐怖主义法案》（简称《反洗钱法》）出台十周年，故此次会议上，来自全球各地的业内专家就十年来新西兰如何致力于将反洗钱管控全面植入相关业务领域、提升反洗钱工作成效进行了深入探讨。

作为新西兰举办的最高级别、最

权威的行业交流大会，为期两天的会

议研究、探讨了多个国际案例，内容涵

被罚款 5 , 2 9 0 , 0 0 0 新西兰元；

盖：银行业在更为严厉的反洗钱环境

钱多多有限公司( Q I A N D U O D U O

工作组（FAT F）互评的介绍、金融监

金元金融（ J I N Y U A N F I N A N C E

下的转变和革新、关于金融行动特别

L I M IT ED)被罚款356,0 0 0新西兰元；

管机构监管方式的演变发展、合规人

L I M I T E D）被罚款 4 , 0 0 7 , 7 5 0 新西

员如何成为机构的道德指南针、虚拟

资产与加密货币的反洗钱管理、区块

FINA NCELIMITED)被罚款

链领域的数字身份证制度与客户尽职

调查、F BI如何利用可疑交易/行为报

被判决承担个人罚款。此外，方圆

告，以及制裁名单与控制资助恐怖主义的风险等多个领域。其中，会议对反

以发现，上述四家公司都是华人金融

洗钱发展的探讨，尤其是监管机构的

公司。那么，是不是我们华人的文化、

监管原则与监管方式，是所有报告主

交易习惯以及经营方式让我们更容易

体机构应当予以密切关注的。

成为被查处的目标呢？且让我们来看

看，通常反洗钱监管机构是如何来决

限截至目前，新西兰已经判决的

定给谁发警告、又起诉谁的？

反洗钱案例有四个：平安金融( PI N G FINANCE

(GROUP)

NEW

全球反洗钱重点的转移

ZEALAND COMPANY LIMITED)

近年来，反洗钱的全球趋势已经由“以合规为本 ”向 “以风险为本 ”的重点转移，新西兰遵循的即是“以风险为本”的原则。

DIA: RISK BASED APPROACH TO R EGULATION HAVE DECIDED NOT TO COMPLY

Criminal activity, anti-competitive advantage by not complying, deliberate non-compliance

Pursue Criminal Proceedings Pursue Civil Proceedings - Pecuniary Penalty Pursue Civil Proceedings - Performance Injunction Pursue Civil Proceedings - Order to enforce undertaking +

Wait until approached by regulator, resistant, don't voluntarily comply, unlikely compliance is sustainable in the long term

P requ oor un o irem dersta com r unsys ents, d nding te is o p stan ly but sematic, v organis f ed da olu ek supord, requ to achientarily ir rt fro e sig ve m m re nific in. gula ant tor No inter compli actio ance n his tory

Eng age minim d um s, inform tand ed, v ard olun and and ad tarily co 'big pot b mply pictu est re' o prac , seek to f reg tice, ulati see go beyo the b nd on ene fit

nt 't wa Don omply to c

Pursue Civil Proceedings - Restraining Injunction Issue Published Formal Warning Issue Enforcable Undertaking Issue Formal Warning Remediation Plan Incomplete - NFA as Low Risk of ML/FT No compliance history & fails to submit Annula Report by deadline +

n't does , but ceed Triesays suc lw a

tory n His actio Inter

ng to Willi

Remediation Plan Complete (Issued subsequent to Programme Review) Remediation Plan Complete (Issued subsequent to On-Site Audit) Programme Review/On-Site Audit partially compliant - Revisit required

Programme Review requires NFA On-Site Audit required NFA

ing ht th e rig do th

撰文 Christina Wang 图为作者提供

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GROUP

L I M I T E D）正在被DI A起诉中— —可

洗钱领域全球趋势的分析及新西兰反

TR ADING

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哪些与机构有关联或交易关系的其他机构具有洗钱风险。

而对监管机构来说，“以风险为本” 要求监管机构了解报告主体机构的业务活动，对报告主体机构所面临的洗钱威胁、所采取的反洗钱措施及其有效性有全面的认识，进而对报告主体机构的风险程度进行评估，以此决定反洗钱资源的投入方向和比例、采取差异化反洗钱措施，将评估认为存在较高风险的机构确定为监管资源分配中需要优先考虑的部分，提高预防与打击洗钱活动的有效性。

差异化监管提升打击效果本次会议上，监管机构就如何根据 “以风险为本 ”的监管原则差异化评估报告主体机构做了充分解析。监管机构将所有报告主体机构分成五个类别，并依据风险的大小来安排相应的资源投入。监管机构不以绝对化标准来进行监管，而是采取“基于风险选择适当措施”的原则，允许报告主体机构采取适合自身风险级别的措施和程序。同时，监管机构以洗钱风险与风险控制有效性为出发点，确保有限资源优先投入到高风险机构和业务领域，实现以风险程度为依据的适度分类监管。

第一种类别：愿意做正确事情的报告主体机构

•

正式警告（监管机构向不合规机构发布书面警告）；

这类机构对反洗钱法律法规有全局观，能看到遵守合规要求的益处，了解合规信息、主动积极致力于合规，着眼于不仅仅是达到合规的最低要求，而是采取最佳实践的标准。

•

执行承担 (不合规机构根据整治计划履行承诺）；

•

通常此类机构的内部反洗钱程序不需要进一步改进，监管机构的实地审查结果也显示不需要进一步改进。

公开警告（监管机构向不合规机构发布书面警告，并在网络与媒体公开发布警告内容）；

•

对这类机构，监管机构会给予信任。

民事起诉以及禁止令( 监管机构向法院提起民事诉讼，并申请针对违规公司甚至公司负责人与合规专员的禁止令)

第二种类别：暂时与监管机构没有交互历史的报告主体机构

上述惩罚措施并不是递进式的，监管机构可以根据其评估结果选择以上任何一种手段。

在反洗钱法的实施进入第二阶段后，更多报告主体机构进入了监管机构的管辖范畴。由于监管机构的人力、物力有限，因此暂时无法对所有报告主体机构进行文书审查或实地审查。然而监管机构随时可能对这类机构进行审查。第三种类别：尝试合规但不总能取得成效的报告主体机构这类机构对反洗钱法的要求理解不足，对合规的管控混乱无序或无系统化，虽然主动寻求合规但是仅着眼于满足最低要求，需要监管机构的大力支持。

第五种类别：抵制合规的报告主体机构这类机构可能参与犯罪活动，以不需要合规作为其竞争优势，故意不遵守合规要求。对于这类机构，监管机构会采取以下措施： • • • •

民事诉讼，同时申请执行承担令；民事诉讼，同时申请强制执行令；民事诉讼，同时申请罚金刑；刑事诉讼；

会上，一名监管机构代表的总结令人印象深刻：你觉得合规成本太高？你试试不合规！（罚金刑代价更惨重！）

监管机构对此类机构的文书审查和实地审查的结果通常是部分合规，需要采取整治措施。对此类机构，监管机构将在一定时间内再一次进行审查。第四种类别：不情愿合规的报告主体机构这类机构抵制合规，态度不情愿，常常等到监管机构对其展开审查时才想到合规，合规对此类机构而言不是长期可持续的实践。而未及时提交年度报告且没有合规历史记录、不执行监管机构的整治计划等都可能导致监管机构对该类机构采取惩罚措施。根据情况的轻重，监管机构对这类机构可能采取的措施有如下几种：

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作者介绍 Christina Wang LLM, CAMS-Audit, CCRP Collinson & Co 首席合规官 Christina Wang自2012年起一直在新西兰金融行业从事合规工作。她是国际公认反洗钱师，国际公认反洗钱审计师以及GRC Institute认证的合规风控专业人员(CCR P)。她所著的《新西兰中小型企业如何平衡反洗钱合规与商业目标》白皮书被公认反洗钱师协会 (ACA M S)发表。她拥有奥克兰大学的法学硕士学位，并持有新西兰及中国两国的律师执业资格。

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NZ PROPERTY MARKET 新·投资·税务

节约成本又合规 Airbnb等短租行为应如何缴纳税金

自用住宅房间出租的标准成本计算办法

不适用标准成本计算办法的情况

从2020收入年度起，提供自用住宅房间出租服务的房

对于标准成本计算办法不适用的住宅房间出租或短

东可选择根据税务局发布的19/01号规定(Inland

Determination DET 19/01)对出租收入申请退税。

Revenue

适用于此项规定的房东必须：

•为一个或多个自然人（即一人或多人）。

•在该收入年度的任何时候，同一时间内最多不得有超

出四名租客；

•住宅房间出租收入不作为GST应税的一部分；

•住宅房间出租收入不适用于任何其他税务决议。

撰文 Mike Rudd 图为Shutterstock提供

住宅房间出租的标准成本计算办法包括以下三个要

素：

每周标准成本（每租客）— —2 02 0 收入年度的成

本为186新西兰元；加上

年度住房标准成本— —必须参考19/01号规定中

所列出的相关条款来计算；加上

年度交通标准成本（为租客提供的住宿服务中包

含的用于租客的交通开支）— —这是根据使用税务局发布的公里率计算的行驶公里数得出的。

近年来，像Airbnb这样的在线短租平台正在出租房市场中占据越来越大的份额。新西兰统计局（NZ Statics）于2019年6月发布的最新数据显示，在过去一年中，新西兰人通过在Airbnb等网站上出租自己的房产获得了约5.5亿新西兰元的收入。

根据该规定，意味着由租客支付的周租金在扣除186新

西兰元及年度标准住房成本和年度交通标准成本后，剩余的部分才需要缴税。

期住宿服务情况，则必须计算出实际收益（租金减去支出），并将其作为应税收入提交税务局。

这通常需要对物业使用所产生的费用进行分摊，以

区分所提供的住宿服务和房东的私人使用情况。在此处可依据“混用资产”的规则来计算，但这些规则较为复杂，在计算时需要谨慎。

GST消费税登记如果在任何12个月的周期内从短期住宿（少于4周）

获得的收益金额超过了GST登记的下限（60,000新西兰元），则房东必须进行GST登记并向税务局申报消费税。

一旦进入GST网络，就可以抵扣提供短期住宿服务所

支出成本的进项税减免。这可能包括购买的二手商品，或在购买物业时所支付的GST等。

相应的，当房东停止提供短期住宿服务或房产被处

置时，也可能会产生GST责任。

伴随着科技的发展，当出租物业变得越来越容易时，

认真考虑税务局所提供的节省成本的税金计算方法是非

常必要的。相对应的，在此基础上确保承担起任何适用税项（例如GST）的纳税责任也同样重要。

所以，当物业被用于短期住宿服务和住宅房间出租

Airbnb类型短期住宿的标准成本计算办法

时，都可能需要进行复杂的税务计算。我们建议您咨询税务顾问，以避免发生意外情况。

税务局发布的19/02号规定（Inland Revenue Determination

短租业务是逃税漏税大户？新西兰短租业务受欢迎程度的上升已引起了税务局的

注意。惠灵顿维多利亚大学和税务局于2019年4月共同发布的一项研究显示，由于所谓的“隐性经济”，新西兰估计损

失了8亿新西兰元的税收。除了因收取未申报的现金报酬而名声不佳的纳税人（例如建筑工、水管工和餐馆老板等）

之外，Airbnb和其他短租业主也被列入了隐性经济的清单中。

税务局一直使用智能数据技术查找短租领域的逃税、

漏税情况。政府机构正在尝试获取Airbnb公司的交易记

录——尽管其中一些记录保存在境外，但税务局正努力通过已达成的数据共享协议，与海外税务机关合作来获取相关信息。Airbnb公司在澳大利亚和新西兰的公共政策

部门表示，该平台已经开始与政府和短租业主合作，以确保遵守相关税收规定。

42 逸居新西兰 | 新筑·筑新

为了明确法规并保证执行，税务局在2019年中发布文

件，对短租业主的税收影响进行了概述，并针对房东的情

DET 19/02）则为利用自有房屋为客户提供短期住宿的业主

提供了类似的标准成本计算办法。短期住宿是指提供给一

况就相关法规的执行提供了有效的指导，使得房东不再

个人或一群人的连续时间不超过四周的住宿。

在2019/2020纳税年度结束后，开始对短租行为进行有针

•为一个或多个自然人（即一人或多人）；

有任何理由不申报相关来源的收入。我们预计，税务局将

适用于此项规定的房东必须：

对性的治理。未申报租金收入的纳税人可能会收到警告

•在自有房屋中向客户出租一个（或多个房间）供短期

信、税收评估和罚款。如果发现有未申报的收入，税务局通常至少要追溯过去五年的收入。

有鉴于此，我们将在下面讨论一下各种短期住宿租金

收入的计算方法，以及是否需要对私人住宅出租进行消

住宿；

作者介绍

个晚上（每个出租房间分开计算）；

Mike Rudd Baker Tilly Staples Rodway

•在一个收入年度中，出租房间的总时间不得超过100 •短期住宿业务不作为GST应税的一部分；

费税（GST）登记。

•短期住宿业务不适用于任何其他税务决议。

税务咨询部合伙人

宿业主的“标准成本计算方法”的规定。如果业主符合相

在2020收入年度，短期住宿的每晚标准成本核定为：

Mike拥有超过20年税务咨询专业服务经验，他热衷于协

入。其目的是降低小型租房业主的合规成本。

$50，房东拥有该物业

税务局已经发布了针对提供住宅房间出租和短期住

关条件，仅需要向税务局申报超出标准成本计算所得的收标准成本由税务局每年根据提供住宅房间出租或短

期住宿的年平均成本来确定。

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助客户理解错综复杂的税法体系，擅长协助客户管理企业税务风险，设计规划海内外税收结构，以及解决各种 IRD审计纠纷等等。Mike同时是Property Council New Zealand协会的执行委员，曾经为众多知名海内外房地产

$45，房东租用该物业

开发商以及建筑商提供税务咨询服务。

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NZ PROPERTY MARKET 新·投资·风险管理

CFD的风险控制及税务处理差价合约 (CFD) 是一种金融衍

生产品，让您可对标的金融资产（如

外汇、股指和股票）的价格变动进行交易。

这是交易者与供应商之间的协议，

章后面我还会分享一些关于差价合约

交易作为一门生意 B u s i n e s 与新西兰税务报税Tax Return的关系和注意事项。

差价合约交易通常使用杠杆。杠

即交换某项资产从合约开口到关闭之

杆令您仅需投入相对较少的资本就能

您并不实际拥有选择交易的资产或金

言之杠杆放大了收益及亏损的幅度。

间的价值差额。进行差价合约交易时，

融工具，但如果市场变动符合您的预

期即可获利，与您的预期相左则会亏损。

差价合约是一种杠杆产品，意味

着您仅需要投入交易全值的一小部分

即可建立头寸，这称为“保证金交易”。

虽然保证金交易可扩大您的收益，但

在金融市场获取较大的投资仓位，换

仓位管理

好的投资和交易能力取决于严格的风

险控制(Account Risk Management)，交账户风险控制是静态的，而交易风险控制则是动态的过程。账户风险控制

相对简单，而交易风险控制则相对复

的账户风险控制。但如果交易者希望

易者的投资仓位大小以外，剩下的就

易风险控制的经验，并熟练掌握其精

言，在交易前的第一课是风险控制中

备交易能力和投资能力，除了要看交

能够在交易之路上逐步稳健，积累交

是交易者保护账户的能力了。交易者良

髓，是一条必经之路。

仓位

于1.5:1才算是比较成功的案例。交易举例，交易者B的账户资金为

5 0 0 0 美元，拟定了如下交易计划：在 1.12 0 0 做空EU RUSD货币对，如果上

涨至1.12 2 0则止损离场，如果下跌至

1.115 0 则获利离场。该交易者愿意为

首先，交易者B在交易计划中非常

清晰地明确了止损价位和止盈价位，

也明确了交易承担的风险为1%，这是

非常良好的交易习惯。我们来计算一

本文将会向大家介绍差价合约交

下他应该投入的仓位：

没有杠杆

有杠杆

易中最重要的环节— —风险管理R isk

最大止损金额为：5 0 0 0 美

M a n a g e m e n t 和交易常识，并且在文

元*1%=50美元; 止盈

止损

为你的交易成本）是你在设置止损位

止损幅度为：1.12 2 0 -1.12 0 0 =2 0

点PIPS;

风险浮动区间固定

1.每一单的交易风险（也可以视作

后计算出来的可能损失的金额。

E U R U S D 货币对 “点的价值 ”

为：10美元/标准手( 上下浮动一点有 10美元);

举例：如果你的即时账户余额是

10 , 0 0 0 美元，而你的交易风险控制在

每单1%，10,000 x 1% = $100美元，那

在进场的时候，就可以设置止损幅度，将潜在的风险固定在一个封闭的区间，无论行情暴涨暴跌，只要触及到止损位就可以自动退出市场。

么你在设立止损位的时候，必须要把损失控制在10 0美元以内。一般平台供

应商都会在你设立止损Stop Loss后自动计算出你的交易风险金额。

Risk

Management是指每天账户止损比例、每周账户止损比例、每月账户止损比

例，目的是为了防止因为偶然的一天、

一周或一个月的交易不利导致账户出

44 逸居新西兰 | 新筑·筑新

与风险比Reward-to-Risk Ratio需要大

易者在进场时应该下多大的仓位呢?

所需资金

任何已投入资本。

2.账户风险控制Account

通常来说，一个差价合约的回报

该笔交易承担的风险为1%，那么该交

所需资金

算，也就是说您的亏损额可能会超过

现大幅回撤甚至全部损失。这种情况

，那么在当周剩下的时间里他不应该

仅使得账户损失严重，失去可以投资

行新的交易计划。在正向的回报方向

经常发生初入市场的交易者身上，不

的起始资本，而且可以摧毁交易者的信心，导致对市场和交易产生不正确的认识。

例如交易者A 在周三损失就达到

了其设置的周止损水平 ( 比如是 6%)

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再有任何投资行为，而要等下周再进

上，交易者也可以设置日止盈、周止盈、月止盈。如果一天、一周或一月中很快达到了收益目标，那么在剩下的

时间里，可以停止交易以保留获得的战果。

众所周知，在新西兰的税务系 resale的操作都会被视作收入

( I n c o m e )，而不是资本 ( C a p i t a l )。

计算入场仓位为：

得的收入（和损失）都会被纳入所得税申报系统income tax return。

投资者( I nv e s t o r) ?o r交易者

(Trader)?

Gain

担忧的问题，最好的办法是不交易重大新闻事件，比如在美国大选期间，英国退欧公投期间不进入市场交易。

Services,

新西兰税

Supplies, 统。

不需要纳入GST的申报系

目前实施的普通住宅房地产买卖

(Residendial Property's Buy/Sell)的明线规定被解读为带一定条件性的

资本利得税（譬如 5 年之内买卖住宅房产必须缴纳盈利Prof it部分的所得税) 并纳入所得税报税系统。

作者介绍

而在其他资本项目投资中，即使

被税务局认定为投资者( I nve stor)，

譬如投资股票、债券等金融产品，也

并没有对其设置资本利得税，取而代之的只是对股息 D i v i d e n d 和利息

I nt e re st实施征税，而股票或是债券

买入和卖出之间的差额通常被认为是资本性质Capital Nature, 所以通常不会被纳入所得税报税系统。

Vince Zhou 资深风投投资顾问与理财师新西兰和澳洲特许注册会计师Chartered Accountant 新西兰差价合约投资教育俱乐部主席金融风险投资管理人与资深理财师房地产税务分析师资深新西兰国税局IRD税务代理 Vince Zhou曾就职于HSBC汇丰银行奥克兰

对于差价合约CFD交易, 因为存

在明确购买意图Intention of resale（

买入的意图就是为了转卖），所以通

分行，并先后在新西兰境内的制造业、零售业、房地产和服务行业担任财务主管、业务流程、咨询和税收筹划等职务。

常税局把操作这方面生意 B u s i n e s s

Vince Zhou精通风险投资管理与专业理财，

所有买卖获取的利润加以征所得税

Markets合作举办过多次投资策略分析与风险

Income Tax。

的风险控制是很多老道的交易者都会

差价合约 C F D 交易属于金融服

务类Financial

Tax，简称CGT ),

所以该交易者想要完整的执行交

3. 关于黑天鹅。这种极端情况下

(Goods & Ser vices Tax)

新西兰税法中并没有资本利得

税(Capital

的人员视作交易者( Trader),从而对其

手(或2.5个迷你手)。

差价合约CFD和消费与服务税GST

局规定该类型属于豁免供应E xe mpt

$50/20*0.1= 0.25 标准手

易计划，投入的仓位应该是 0. 2 5标准

的其他税务收入一起进行税务抵扣。

鉴于差价合约的本身性质是套利 Arbitrage，所以任何在差价合约中获

易风险控制(Trade Exposure Control)。

交易者是否具有足够的经验，是否具

因为它们实际均按头寸的全值计

黑天鹅、流动性

风险控制分为两个部分：账户风

跟任何生意的亏损一样，与该纳税人

统中任何存在购买意图 I nt e nt i o n of

杂。但两者都极其重要，针对新手而

同时也会放大亏损，

止损、止盈设置

险控制。

杠杆会让差价合约交易有高风

险，但风险可以有效控制。要判断一名

风险控制

需要纳入进来。差价合约的亏损可以

差价合约CFD交易与新西兰税务系统

与新西兰大型挂牌差价合约经纪商之一GPP 管理讲座等活动。其专业的服务团队通过高效、慎密的安排，以

交易亏损Trade Loss的税务处理既然差价合约的交易盈利需要

被纳入所得税报税系统Income

Tax

Return, 那么同样，交易亏损Losses也

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专业Professionalism、负责Accountability、正直Integrity、信赖Reliability的经营理念，为客户提供审计、验资、税务、财务咨询、企业管理咨询、风险投资管理、资产代管、理财托管方面的专业服务。客户群覆盖国际贸易、全球物流、制造业、专业服务业、金融业、房地产开发等众多行业、多种规模。

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NZ PROPERTY MARKET 新·投资·土地开发

中密度混合住宅区：2~3套两层独立别墅、两组

Unitary Plan 规则下的土地开发“公式”

双拼或多个联排；

奥克兰的土地形状是比较规律的，常见的为三类：一

中高密度混合住宅区：3~4套两层/三层独立别

墅、三组双拼或多个联排；

高密度联排公寓住宅区：5~6个两层/三层联排

或者更高密度的三层小型公寓。作为规划顾问（Planning Consultant），

撰文 Wayne Wang 图为Shutterstock提供

我和我的同事最常被客户问到的是，你帮我看看这块地能怎么分？

房屋类型和大小：有具体参数可依一般来说，奥克兰主要有3种房屋类型：独立别墅、联

随着两年多前奥克兰统一规划条例

排（双拼、三拼）和公寓。从密度上看，绝大部分独立别墅

正做到了土地开发规则上的统一。加之我们

积较小的地块，比如类似1000平米以下的，开发成小型公

（Unitary Plan）的颁布，奥克兰东南西北真多年来从事土地开发规划，规则+经验，我们逐渐发现奥克兰的土地开发规划是有规律可

循的。下面我会从规划分区（Zoning）、房屋类型和大小，以及土地形状三个类别，为大

家解读开发“公式”，希望帮助《逸居新西兰》的读者更好地认识到土地的潜力。

规划分区：判断开发密度的首要依据 Zoning是Unitary

Plan中重要的组成

部分，也是我们用于判断土地开发密度的首要依据。

和联排会出现在中密或者中高密度的区域。当然，对于面

寓的价值不大，开发商往往会考虑更密集的联排别墅群。然而，如何做到高密且又符合基本生活空间的需要，对设

计师和规划师来说是很大的考验。Unitary Plan和《奥克兰设计手册》（Auckland Design Manual）给出过具体的参数可供大家参考：

h o u s e）、中密度混合住宅区（S ub u rb a n zone）、中高密度混合住宅区( Urban zone)，和高密度联排公寓住宅区 (Terrace housing and apartment zone)。

大多数独立屋用地都不可以再分割，

只有少量土地面积超过1200平方米的独立

屋用地可直接分割；当然，如果土地上存有住房且面积介于90 0 -120 0平之间，也有进行分割的可能性，可以联系专业人士具体咨询。

除了独立屋用地，剩下的三类民宅房

用地都允许被分割——只要满足其对应的

区域设计标准，可以被分割成几套甚至十几

套。对于这三类区域，一般的规律可以总结如下：

46 逸居新西兰 | 新筑·筑新

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种是临街的矩形地，面积多在600-800平方米之间；一种是

带长车道的后座地，像平锅柄，因此被称为“panhandle”，面积多在800–1000平方米之间；还有一种是转角地，一般

呈现矩形或者正方形。三类地形各有特点，可以按照以下“ 公式”考虑：

临街矩形地：此类土地形状规整，非常适合建

较高密度的联排别墅；

后座 p a n ha nd le地：此类土地适合中低密度独

立别墅开发。除非长车道宽度达到5. 5米即双车道标准，否则不建议开发超过5套住宅；

转角地：此类土地可以开两个方向车道口，交通

便利，非常适合做高密度联排或者小型公寓设计。

此类土地优势明显，但因与十字或丁字路口直接相邻，需要注意转角地的边宽— —边宽超过10米以上才适合开车道口。

一个studio的最小面积是30平方米。一房或者一房以上的住宅需要最少45平方米的

空间要求。

标准的卧室应该达到3米 x 3米的规格。

就民宅建房用地而言，我们常遇到的奥克兰

的土地就分为四大类：独立屋用地（Single

土地形状：依形而建各有优势

客厅应该达到 3.5米 x 3.5米的规格。餐厅的尺寸没有固定要求，但是需要能容纳餐

桌及保持行动畅通。

Rear Site

Front Site

相信通过上述介绍，您对土地开发有了基本的了解。根

据土地的特点，我们可以用此类“公式”帮您找到最佳选择。

当然，土地开发是一个非常复杂且漫长的过程，不可能单单通过区域、大小以及地形来判断出分割的结果；能否成功且

高效的开发，还需要了解诸如工程、环境、水文、交通以及政策和市场方面的讯息。如果您对某块土地的开发有具体问题，欢迎联系我们，因地制宜、深入探讨。

厨房中，操作台前的空间需保持1.2-1.5米。户外活动空间最少需要20平方米且纵深不得低

于4米。

作者介绍

Studio或一房住宅的阳台空间最小是5平方米，

且纵深不得低于1.8米。

Wayne Wang 奥克兰大学城市规划专业学士，新西兰规划协会（N Z P I）会员，

两房及两房以上住宅的阳台空间最少是 8 平方

米，且纵深不得低于1.8米。

新西兰规划协会奥克兰-北岛 B r a n c h 委员会委员，G U C 规划咨询公司创始人及总监。

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建筑·消防 NZ PROPERTY MARKET 新·投资

PROPERTYMARKET MARKET新·建筑新·投资 ·消防 NZNZPROPERTY

房间的陌生人，或者甚至并不知道其他房间有租客入住。

• 民宿的房间之间往往没有防火分

隔，火情发生时，烟雾和火源会很快蔓延到其他房间。

• 民宿因为通常为普通住宅改变用

2020年，如何提升消防安全效果作者: Michael James; Alex Zhu

途，往往仅有基本的烟雾报警器 (没有连接消防局）。甚至如果经营者忽视消防安全，会发生烟雾报警器电池过期不能报警，或安装位置不对起不到警报作用等情况。

• 基础烟雾报警器并不能控制和扑灭火源，会延误救火时机。 • 即使有部分经营者提供了防

图为客户提供

在过去的2019年，消防安全在建设过程中显得越来越重要。可以预计，2020年，消防安全更将成为建筑行业的重中之重。提前申请热作业许可证来开展这类工

外墙合规

施工安全

近年来，全球范围内若干重大高层火灾事件已使我们更加了解火势如何在现代立面建筑外部和内部蔓延。这促使新西兰商业、创新和就业部 ( M B I E）审查了当前用于证明外墙砌面系统符合建筑法规相关消防安全目标的方法，特别是应如何解释新西兰的标准以及国际替代耐火测试和评估方法是否适合在这里使用。

S k y C i t y 国际会议中心（S k y C i t y International Convention Center）的火灾造成了重大经济损失，并使得奥克兰城市上空持续数天不断弥漫着浓浓的黑烟，这进一步引起了有关各方和公众对建筑施工安全的关注。新西兰消防紧急局（F ENZ）宣布已开始对其火情的处理方式进行审查，以应对公众质疑：火情是如何开始，如何失控以及为何花费这么长时间才熄灭。

2019 年年初，MBIE 发布了《外墙系统防火性能指导》，该文件更加创新和细致地把外墙的火灾分析和建筑的高度关联在一起，提出了低中高三个风险等级。每一个等级，对其对应建筑的保温层、框架系统、外立面材料等都作出了相应的规定。2019年，该规范已经开始在新设计项目中发挥作用，相信 2 0 2 0 年，该规范应该会得到更全面的应用。

新西兰建筑研究协会（BR A NZ）

在其 2 019 年11月发布的准则中指出，对SkyCity会议中心起火的原因进行调

查需要时间才能完成，这场大火证明了在施工现场应格外谨慎处理任何可能导致火灾的操作的必要性。预计，在

2 0 2 0 年，相关的安全规定会被更加严格地加以执行。例如:《 NZS 4781:1973 焊接和切割安全操作规范》为车间外进行的热作业提供了指导，包括气割、

火炬焊接和明火等。该标准明确要求

作，这也是许多保险公司的要求。

民宿（airbnb）隐患新西兰有很多民宿（ a i r b n b )， 2 0 2 0 年，政府将加大对民宿的管理力度，相信其中也会包含对其防火安全的要求。相对于正规的旅馆或者酒店，房间之间有防火墙和防火门作为分隔，且有合规的消防系统，当火情发生时，消防系统可以及时通知消防队救援，安装在房间和走道里的喷淋装置也可以及时控制甚至扑灭火势，减少损失。民宿在消防安全方面则存在一定隐患。

• 为了提高利润，民宿的经营者

往往会将一幢房子里的不同房间分租给不同的短期租客或者旅行者。从火灾心理学来讲，租客间往往互不相识，如果发生火情，危急时刻很容易忙着自己逃生而忘了及时通知其他

火毯和手持消防灭火器，但使用这类工具其实并非消防局推荐的形式。因为国内外研究发现，人们可能在火灾发生时忽视火情的严重性，使用防火毯、手持消防灭火器灭火而耽误了逃生和报警。

可以预计，为提高民宿的消防安全，政府在2 0 2 0 年可能会做出如下某些规定：

• 民宿需要重新安装合规的防火墙和防火门。这个规定出台的可能性比较低，因为全屋改造的成本很高，而且很多旧房并不适合改造。

• 民宿只能整租不能分租。即以

全屋（ent i re hous e）形式出现在市场以保证租客相识，有利于在火情发生时共同逃生。但是这样会限制民宿市场，因为多数短租者，往往仅需要一个房间。

• 民宿必须安装和消防局相连的报警系统。这种报警系统的安装费用需几千纽币，并且每年还要缴纳维护费用。而且，如果出现误报（比如租客烹饪或者吸烟引发警报），可能会收到一定的罚款。但是，该报警系统的好处在于房屋不需要做大的改造。

综上所述，所有预估规定都会潜

48 逸居新西兰 | 新筑·筑新

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在提高民宿经营者的成本，但为减少安全隐患，恐怕在新的年度里势在必行。

优化建筑物在地块的位置，避免不必要的外墙防火建设。

多方协作

讨论内部建筑布局，从而避免昂贵的被动防火成本。

Origin Fire 防火工程公司凭借多年业界经验指出，所谓消防安全工程师，应该了解消防安全工程的理论和实践，在防火测试方面具有丰富的经验，了解消防、被动式消防、应急照明和出口等有关设施和举措。他们需要充分了解消防安全标准和建筑规范，以及使用基于证据的判断为建筑行业的耐火性和火反应的各个方面提供建议。但与此同时，建筑企业还要认识到，消防安全不仅是消防安全工程师的职责范围，它还涉及到其他设计专业人员、项目经理、建筑商、承包分包商直至施工者个人行为等诸多人员的责任和工作领域。为了成功管控消防安全风险，2020年，需要更多相关人员分工协作，共同努力。

确保必要的防火元素包含在基本投标价格中，避免变更合同的昂贵费用。

提前消防设计在整个2019年，越来越明显的是，消防安全不再只是一个遇到问题时的简单口号，而是需要更多提前的考量和评估。Origin Fire 防火工程公司发现，与 Origin Fire 合作的客户通常在建筑规划和设计阶段就已经开始考虑消防安全问题，消防工程介入的时间比往年早得多。传统上，消防工程师是在设计完成以后才参与进来以证明建筑设计符合消防安全规范。这使得我们很少有或者根本就没有余地轻易为项目改进防火安全措施，因此一旦需要改进也往往意味着会带来项目延误和成本增加等不利影响。能够在项目的更早阶段利用我们的专业知识寻求防火合规性，无疑是更加合理和有效的做法。早期参与项目意味着我们可以在不牺牲安全性的前提下，在降低总体建设成本方面获得增值。2 0 2 0 年，相信会有更多 “明智”的客户，在项目早期就与 Origin fire 展开合作。以下是 Origin fire 提前消防设计的诸多优点：

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优化材料成本、建筑成本和施工时间。

在设计阶段设计被动防火保护装置，避免施工错误的昂贵返工。

Alex Zhu A l e x Z h u 博士是新西兰顶尖建筑防火咨询公司 O r i g i n f i r e ( w w w. or ig i n f i re.co. n z) 防火工程师和项目发展经理，多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验;参与多个大型建筑的防火工程设计和建设。他的博士学位涉及研究流体动力学，了解气流动力学以及它如何与消防安全设计相关联。他的研究直接应用于与Origin的现代消防工程高精度设计：使用高端虚拟技术构建3D 火灾模拟，以了解火灾发生的位置以及火灾在大型建筑物中行进的速度。

Michael James 新西兰顶尖建筑防火咨询公司 Originf ire (w w w.originf ire.co.nz) C E O及总工程师, 超过2 5 年的建筑防火工程设计、管理和实践经验;参与和主持多个大型建筑的防火工程设计和建设。M i c h a e l 有丰富的经验 , 与市议会和消防服务商等打交道的经验。针对公寓楼、高层建筑、大型建筑防火难题有独到的解决方式。M i c h a e l还曾经担任太平洋工程咨询公司的管理总裁 ; 目前担任国际防火工程师协会新西兰主席。

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NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

亡羊补牢未为迟也

翻译成中文的。比如英文的“ ha z a rd ” 一词，应该翻译成“安全隐患”，但至今在我们的工地上，这个词的翻译仍然是五花八门，这是非常悲哀的。

希望大家都能重视这个问题，准

共 · 筑

确地翻译、充分地理解这些内容，有利于我们华人的建筑业、我们的工地更

行与业安健全康

Frank Xu 许立新西兰华人建筑业协会会长建筑安全的重要性毋庸置疑。安

消防队的人员、设备不足有目共睹。我

家都能够坚守这种理念、养成这种习

机构— —负责急救的部门St Johns，一

全应该是一种理念、一种习惯，希望大

想特别指出的是，我们的另一个应急

惯，始终如一重视这个问题。

直未雨绸缪，不遗余力地在华人社区中

严格执行“动火申请”

支持的慈善机构能够更好地运营，能

最近发生的SkyCit y会展中心的火

灾，可以说是新西兰建筑业历史上最

大的火灾。我在此特别想强调，相信许多华人建筑商也已经意识到了，那就

是在建筑过程当中一定要严格执行“动 “动火申请”需要走一整套的程序，

包括操作工人需要事先做好一系列的

无论身处世界各地，还是检索历史长河，建筑行业从来就是一项高危行业。

业持续处于满负荷运行状态中。由此引

发的一个相关后果是大批经验尚浅或对新西兰本地建筑安全方面的法律法规了解不足的新企业、新员工进入了这

一专业工作领域，尽管供需压力得到了一定程度的缓解，与之相伴随的，却是建筑事故的发生频率大幅上升。

建筑安全无小事，频发的事故不

仅给从业人员自身以及所在企业造成

巨大损失，而且往往伴随着极大的社会

负面影响。如何在顺应市场发展需求的

图为Shutterstock提供

同时，帮助更多企业更好地把控工作流

程、减少安全隐患？如何帮助从业人员提升健康和安全意识？

准备工作，然后向安全经理申请动火

够让我们每个人在需要紧急救助的时

候，不需要承担设备、人员不足造成的不良后果，今天的论坛上我们将向 S t

Johns捐款，我也呼吁在座的各位在会后能积极响应，参与捐助。

查：现场有没有清除易燃材料？整个

工作区域是否已经进行隔离？现场有没有配备消防器材比如灭火器？…… 一切准备就绪，才能同意工人开工。

工作结束之后，工人还要拿着“动

为向广大企业、从业人员及公众解

火申请”回到安全经理那里回答一系列

Earth Moving Ltd发起并赞助，新西兰

过程，可能需要20分钟到一个小时，确

读相关政策、提升专业知识，由Qu ick

华人建筑业协会(NZCBIA) 携手新西兰雇主与制造商协会（EM A），WorkSafe 以及The 3W Project于2019年11月共同

举办了“亚洲健康与安全工作峰会(Asia Health & Work Safety Summit) ”。本刊

在此摘选此次峰会的重要发言，供更多读者参考。

的问题，尤其是要有一个fire watch的

Bruce Law WorkSafe健康安全检查员

保所有明火已经熄灭。

相信如果能够严格地执行这些

规定的话，就可能避免这样的灾难性事故。

精准翻译安全术语在新西兰的建筑安全操作中，会涉

及到许多英文用语。我是非常强调要

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防患于未然处置需得当

操作；而安全经理需要细致地进行检

把这些英文的安全术语和规定准确地

50 逸居新西兰 | 新筑·筑新

进行宣传。为了让这个依靠全社会捐款

火申请”。

民用建筑需求的猛增，直接导致该行

编辑 Lesley

未雨绸缪支持St Johns 这次会展中心施工工地的火灾中，

近年来，随着新西兰公用、商用和

撰文 Holly Shan

安全。

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Lucy He WorkSafe能源安全专家

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NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

根据2 015年工地发生的严重受伤

的统计数据，我们可以得知，严重受伤

（指由于意外造成永久性残障），其

电力和燃气安全新西兰有关电力和燃气安全的法

中涉及坠落、滑倒等事故的占22%，因

律法规有：电力法、电力安全法规、燃

业的管理。

于施工工地的安全要求涉及风险管

此，一般工地上特别强调对于高空作

在新西兰每年有 8 0 0 例职业病致

死的案例，其中6 0 %是因为空气污染方面的原因，平均每周15 -16人。比较而

言，因工作意外致死的案例，平均每周一例，因此职业病的死亡率要远高于工作意外的死亡率。

因此，安全局（Work Safe）的工作

主要围绕两个方面— —工地上的安全问题及与工作相关的人员健康问题。

比如说，除了一般对高空工作的安全

管理之外，也会非常强调工地上对于尘埃的管理是否到位。重点关注高空作业和短时间工作高空作业时应正确使用安全网和

安全气囊；请专业人士安装、改动和检查可移动或固定的脚手架。进行短时间工作时可以使用符合安全的工作

平台、带有挂钩的梯子、安全带等装备。

使用所有安全装备前需要确保员

工已得到足够的培训，知道如何正确使用这些装备。石棉处置在新西兰每年约有 17 0 起由石棉

导致职业病死亡的案例。政府在2 016

年修改法律，要求所有业主在装修和

拆房施工中涉及石棉清除的，必须先提交 “石棉报告”；然后确保请持有相

关执照的专业人员/机构进行有关石

气法、燃气测量安全法规等。其中对控、施工布线、相关电器使用、架空电线和地下线缆等多个方面。

施工工地面临的最主要电力风险

是触电的危险。那么如何确保施工现场的电力安全？

专业评估人员进行检查。通常2 0 0 0年

前竣工的房屋在施工时都需要执行这样的石棉检查、处置程序。

52 逸居新西兰 | 新筑·筑新

所有电器器具的安全

负责。新西兰的电力输入是

施工方和业主必须进行有效管理，完善安全系

统，防范和管理风险。如所有工作人员必须获得准确的信息、培训、

2 3 0V/4 0 0V，必须使用符合电压

够认识到可能存在的安全隐患，遵守相应的法律法规。 Ann Chia

愿对电动器具进行“测试和标识”

SiteSafe 健康安全顾问

的检测。但即使经过该项检测，

使用电动器具的指导

3）绝对不要使用已有微小漏电情

防范建议和短时间工作当你了解到工作中可能存在的风

险后，认清它们可能带来的后果及其

临时接线也必须符合相应的规

安全和健康管理系统，可以有效降低

工，使用漏电保护器。工地中的

危害程度，然后建立一个有效的工作

定和要求。施工前必须向电工

工业意外和职业病发生几率。该系统

件。Work S afe网站上有用电施工

1）计划— — 妥善规划工地上的工作

包括以下4个部分：。

和活动，发现可能的风险；

2）执行— —设法控制和管理风险，员、设备、建筑物都必须

与工地附近的架空电线和地下线缆保持至少 4 米的距离，不得逾越。

措施到位；

3）检查 — — 检查现有方法是否有效。

4）进行 — —从事故中吸取教训、从

有效措施中积累经验，并进行改善。

处置措施：如果不幸发生了意外，首先应该停止工地上的一切工作; 对受伤者进行急救并报警; 保护现场，不要移动现场物品和伤者; 拨打0800 030 040报告 Worksafe; 向救援机构和Worksafe提供尽量多的事故细节和伤者资料。

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Chris Jobson

原则：

标准，不得在通电条件下进行施

施工现场的任何工作人

机器设备来完成作业，以保障安全？识和图片，采取轮班制度等。

第六，提供安全防护设备，如安全帽、工作手套等。

(以上措施自上而下，风险控制的效果依次递减。)

最后需要提醒的是，雇主在雇用

合约工时，也需要有一定的考量流程，

包括：分析工作内容、进行资格预审、明确责任义务、保持监督监管、合同后的审查等。

6）鼓励和促进员工的参与度。

况发生的器具。

的指导书，可免费下载。

5）切实落实安全管理。

责任。

2）绝对不要使用有损坏的器具;

索要相应的安全证明和法律文

安全和工人健康有明确的承诺。

4）明确各项工作的组织实施。

行检测，其可靠性仍然是业主的

插座，除非是带有漏电保护装置

法律，执行新西兰 /澳洲的相应

2）员工健康：雇主必须对保障工地 3）随时掌握工作中的安全健康问题。

要有漏电保护器；如请第三方进

1）每次使用前都要进行目测检查;

对所从事的行业有高度的了解，能

此外，可以根据澳新标准自

缆；工地上绝对不允许使用多联

专业电工来进行。根据

第五，行政管理，如设置安全警示标

匹配的且没有损坏。

查：是否有安全标识；整理好线

的负责人。因此有必要明确雇主的责

最长5年监禁，且惩罚是直接针对公司

器具。确保充电设备中的电池是

布线、接线的施工，须由

第四，工程管控，是否可以使用先进的

1） “尽责调查” ：WorkSafe要求雇主

标准且是新西兰插头的电动施工

指导和监督；施工前进行前期检

（RCD）的专业设备等等。

罚的力度— —从最高300万巨额罚金到

任。

仍需进行日常检查；线路上仍然

棉的清除，并由专业持证人员进行工

程监督，工程完成后还需经第三方的

明确雇主责任管控风险隐患

业主必须对现场使用的

奥克兰地区经理 1 9 9 9 年，由新西兰最大的 4 家

建筑公司联合成立了非盈利组织 SiteSafe。作为新西兰建筑行业内非官

方关注从业人员健康与施工安全的组

织，SiteSafe现有60 0 0多个会员，主要

目标是提倡安全健康，降低工地、工厂和马路工作中的事故发生和伤亡，

要让安全成为一种习惯和道德观念，打造一个更安全和健康的施工环境。

为此，S i t e S a f e 推出了一系列服

务：提供培训，销售安全健康手册，对

工地进行审计调查、提供报告并给予改进建议，协助企业了解安全政策，在

投标前对合约工的书面文本进行资格

预审，前往业主的工地或办公场所进行现场辅导和指导或提供电话咨询等技术支持。

众所周知，《工作场所健康与安全

法2015》（Health and Safety at Work Act

2015，HSWA）于2015年通过，在

2 016 年开始施行。这部法律的主要核

心是员工和其他人应该被给与最高水平的保护，避免工作风险引发的健康、安全和福利伤害。目前Work S afe已经

进一步强化了法律的执行，并加大了处

值得一提的是，在员工参与度方

面，很多工人可能缺乏积极性和安全

各方协作责任共担

健康意识，因此作为雇主更需要以身

作则、加强管理。对事故、隐患、风险

等能做到及时发现、报告和整改，将安全健康置于首要的位置。如果工地工人超过2 0人，须指定或推选一位安全

代表，作为工人与雇主间沟通的渠道；工人有权利组成安全健康委员会，只

要有超过5位代表，就可以组织成立委员会。

雇主的风险管理流程应包括： •

发现隐患；

•

评估风险及可能的后果；

•

消除可能的隐患；

•

尽量降低风险；

•

总结经验、严格监管；

•

落实和执行相关的安全操作程

序，控制安全隐患的发生。

那么发现风险隐患后如何去控制

呢？以下几个途径可供参考。

首先，是否可以完全去除风险？其次，如果一些风险无法完全消除，那么能否采用其他替代的办法？

第三，尝试将风险同工人隔离，减少人与风险的直接接触。

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Joe Boyle EM A健康与安全培训项目经理健康与安全管理是企业和机构运

营中至关重要的一个方面，企业的领导者和管理者必须对健康与安全承担最根本的责任和领导义务。

其实，主动完善企业在健康与安

全方面的措施，并不需要做太多根本

性的改变，但却能更有效地保证企业的运营，保护员工的福利。因此，企业需要同员工进行有效和积极的沟通，建立良好的安全健康意识和企业文

化，将之作为管理的重点任务来抓。如果不能充分做好健康与安全工作，

对企业来说可能带来严重的损失和后

果，包括人员的伤亡以及相应的经济和财产损失。

首先，在此需要厘清与尽责调查

相关的健康和安全的主要概念及其含义。

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NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

什么是“尽责调查”？尽责调查是风险防范的一项责

任，是企业高层必须承担的领导工作的一个组成部分。如果未能充分履行

法律的要求，将会构成犯罪，需要承担相应的法律责任。处罚将会针对承担领导责任的个人。什么是PCBU？只要你是一位雇主或独立经营的

企业主，都可能是一个PCBU责任人。

新的健康与安全法扩大了健康

安全责任人的范围，与以往的出了安

全事故只由公司及公司董事承担责任不同，引入了 P C B U 的概念，来定义需要采取积极的保护措施和要为健康与安全承担责任的主体。P C B U 是Person conduction a business or

undertak ing的缩写，意味着任何从事

业务或经营的人员都被包含在内。不论你是从事零售业、运输业或建筑业，也不论你的企业是独资、连锁、合伙或

个体经营，你都可以成为 P C B U责任人。如果是处于供应链或转包经营中，

例如建筑业中的承包商，也都需要共同承担相应的责任和义务。在联营的

情况下，更可能会涉及多家企业和多个行业。

什么是工人？新的法令极大地改变了雇佣关

系中的角色分配。以前只有雇主和被

什么是管理人员？指在公司和企业中需承担领导管

理责任的人员，包括主管、经理、合伙人、理事会成员、决策人等任何能对企

业管理决策产生实质性影响的人。这

当中相当一部分可能对工作场所现场的健康与安全问题缺乏直接的了解，因此更要求他们能够根据日常运营等

具体情况，在决策中重视安全健康问题。

很多情况下，决策领导层的管理

商、合同工、临时工、学徒工乃至志愿者等，都是工人群体的一员。他们作为个人也都有责任采取合理的措施，

沟通。比如同时作业的几个工种，一定要充分了解其他几方有什么工作会影响到自己的健康与安全。

54 逸居新西兰 | 新筑·筑新

妨参考一下以下问题：

1）我是否获取了足够的健康安全方面的信息？

2）我是否充分了解可能存在的隐患和风险？

3）我们应当采取哪些措施进行风险管理？

石棉。

操作，这在一定程度上会产生矛盾。因

此，非常有必要在两者之间、在各相关 P C BU责任人之间建立良好的沟通和

交流机制，如成立各类委员会和制定会议机制。

在健康与安全的问题上，群体中

的所有人并非只是单纯的领导者与被

领导者之间的关系，而更像是一种伙伴关系。各人的职责互相联系、层层相

该如何应对处理？

6）我对自己在操作安全方面的专业能力是否有信心？

7）对于企业的运营我有什么直接参与的手段？

8）我们应当采取什么方法确保合规? 9）我们有哪些独立的监管措施？

新之前清除石棉。

筑行业中常见的承包和分包的经营模

式，其中就涉及到大量责任风险共同

石棉清除须遵守规范

承担的情况。

对于落实企业的健康与安全措施至关

3) 4)

Understand 充分了解企业的运营及由此可能产生的风险隐患。

Resource 保障PCBU 资源分配到位，消除或降低风险隐患。

Dan Cambridge Protec

Environmental Group 集团总监目前已知，建筑物中有石棉材料

不仅对于物业的日常使用存在风险隐

等在内的各类信息。

场所健康与安全法2015》中予以了明

Comply 确保根据相关责任设定

Verify

的工作流程得以遵守和执行。

检查和落实资源、措施的

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业主和雇主必须采用合理和有效

的方法尽可能不让或少让操作人员暴因此，在装修/拆除施工前，业主

必须进行“ 石棉调查”：确认建筑物中

在建筑安全与健康方面，保险公司

承担的是一个防控风险、为企业买单

的角色。那么建筑行业可能涉及的保险有哪些呢？应该如何购买又如何申 •

公众责任险

general

liability

— —承保的是他方的责任，在工

作中对于他方的财产、人员产生的责 •

偿金额给予支持。

事故前如何确保保单的有效性 •

购买保险时必须向保险公司提供

详细的业务介绍、明确的业务范围；

与保险公司业务员保持通畅的

沟通；

保险公司律师介入可以有效地提

高胜诉的几率。

粗心vs忽视。平时一直有很好的安

全管控措施，只是一时的疏忽导偿。但如果平常就忽视安全保障，十之八九没有按照安全规范操作的，发生意外就会被视为明知故犯，保险公司就不会赔偿了。

雇主责任险 Employers Liability

险公司会对由此产生的法律费用和赔

险公司通报；

致的意外，一般保险公司都会赔

任所产生的法律费用给予保障。

清除计划（ARCP）。其重点为：

与操作人员进行沟通。

•

— —对由于公众险导致的法律责

— —工人在工作中导致伤亡和意

先联系急救部门后，再及时向保

哪些情况下可以索赔

法律责任险 Statutory Liability

外，向雇主提出法律诉讼和赔偿时，保

3）监理需熟悉并了解清除流程，并

•

任、损坏或伤亡等。

•

许可；

•

请理赔呢？

所有石棉材料的方位，充分取样，估算

2）承包商提前5天向安全局申请清除

•

保险理赔通常涉及到以下三项费

用：律师费、安全局的调查费用和

赔偿金。保险公司会视保额予以相应支持。需要注意的是，赔偿金额度的确定，会根据伤亡者的预期发展趋势，考虑到他的年龄以

及职位、收入的提升。基于刑事犯罪判罚的罚款，保险公司不予赔付。

工人带来健康问题，因此物业和房屋

的业主必须在装修或拆除前确认建筑

AON 保险公司亚洲商业团队负责人

患，而且会给从事装修或拆除工作的

Monitor 保障 PCBU 有妥善的沟通渠道接收包括事故、风险、隐患

暴露在石棉下的相关责任：

除流程细节；

1） Knowledge 需要全面了解工作中

此外，第9条还规定了在工作场所

1）提供工地现场文件，详细列举清

重要。

更新。

除作业的人员已接受必要的培训。

石棉数量等。并向Work S afe提交石棉

接下来谈谈管理人员的职责，这

的健康安全问题，并随时保持

第17/29条，业主必须确保从事石棉清

自哪个供应商，都必须确保符合

意外发生时该如何操作

Buddy Zhang

有作业执照。

监理在场或随时待命。

由中国进口的设备、器材，无论来

新西兰的有关规定。

B) 在合理可行的范围内，在进行翻

露在石棉下。

扣，彼此间又有重合交叠。例如在建

•

石棉。

第28条，进行清除作业时，确保有专业

购买保险后，若有不在保单范围

内的新增业务可能，需要及时向保险公司申报沟通；

A) 识别所有可能会被翻新影响到的

5）当发生事故、隐患和风险时，我们

机制？

•

宅之前有责任先识别和清除石棉。

际的运行，而工人则必须在现场直接

只是纸上谈兵，并不能完全适用于实

防控风险为企业买单

第25/2 6 条，在翻新建筑物、厂房或住

第 2 7条，确保进行石棉清除的人员具

这就要求建筑工地上的不同工种和角色互相之间必须保持良好的交流

的过程中应如何自我检查呢？不

4）我们如何建立有效到位的报告

共同维护工地健康和安全，承担履行 PCBU的责任和义务。

那么，管理人员在履行尽责调查

可以通过对材料进行物理采样来

确定；如果没有采样，则假设其中含有

人员对于现场实际操作的了解，可能

雇佣者，而现在则演化成与P C B U 相关的各种角色，如雇员、承包商、分包

到位情况和执行过程。

物中是否存在石棉材料。对此，《工作确规定：

第10 条，有责任确保在工作场所识别出石棉材料。

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NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

NZ NZ BUILDING BUILDING 新·建筑·行业报道新·建筑·行业报道

商 Livefirm Construction (N.I.) Ltd ( 以下简称 Livefirm ) 却给出了肯定的答案。

健康安全：建筑业的成本还是投资？

L i v e f i r m 公司创立以来，在与本地排名前列的大型商业承包商的不断磨合中，逐渐把注重健康安全发展作为公司的一种文化。

撰文 Cici 图为Shutterstock提供

Health and Safety at Work Act 2015 (HSWA) 是新西兰工作场所健康安全的主要法律法规。自2 016年4月实施以来，迄今已有四年。这部法律的主要核心是员工和其他人应该被给与最高水平的保护，避免工作风险引发的健康、安全和福利伤害。该法规不仅影响了建筑业，还包括其他行业的正式员工和合同工。然而，在毫不知情的情况下触犯该法规，仍是相当普遍的情况。

专家解读罚金高达300万多数人不知情 Duthie Whyte Law yers 律师 Kenneth Sun孙恭豪告诉《逸居新西兰》，人们常常没有意识到在该法规下自身要承担的义务，也没注意到惩罚的严厉性— — 罚金最高达3 0 0万新西兰元，监禁最长是5 年。同时，惩罚是直接针对公司的负责人。这意味着，企业主无法通过清算公司来逃避惩罚。此外，企业主不能申报保险来防范潜在的罚金风险。他提醒，所有企业主必须认真地履行自身对健康和安全的义务，采取合理的的措施提供安全的工作环境。只要企业主有足够的书面等证据，证明已经采取了合理的措施，那么他们能最大程度地降低意外和被告上法庭的可能性。

应对意外主动立措施 56 逸居新西兰 | 新筑·筑新

“企业主对自身的工作最为了解，所以他们也应该知道必须要做什么去减少工人的风险。” 孙恭豪表示。以建筑业为例，主要风险之一在于工人从梯子或屋顶上掉下来。“企业主必须采取多项措施，去减少该类意外的发生。界定工作环境中的风险，是第一步。其次，他建议企业主至少要采取 2 - 3 个防范措施。假使措施一没有发挥作用，那还有其他措施后备。同时，企业主要定期检查这些防范措施的执行。除此之外，企业主需要详细记录为了保障健康安全所做的一切，并留下相关证明文件。据了解，只要工地有出事，就极其容易被工作安全局 Wo rk S a fe 盯上。 Work Safe 展开检查后，若发现有健康安全隐患，则会把建商告上法庭。每年被 Wo r k S a f e 告上法庭的建商，数量不少。施工工地的健康隐患十分明显，且易被忽略。许多施工环节、工具和设

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备的使用会产生分贝较高的噪音。长期暴露在这些环境下，会造成暂时性或是永久性的听力缺损。除了噪音，切割木板或木头时产生的粉尘，则会对肺部功能产生影响。但是，当建商把价格战视为竞争手段时，常常容易削减在健康安全方面的投入。

L ivef i r m 参照了新西兰主流建筑行业中的优秀做法：每周一次 3 0 - 4 5 分钟的安全总结会和每天早晨开工前 15 分钟的安全准备会是必不可少的。按照这种标准化的做法，公司所花费的时间成本至少占了每周 5 0 小时的 5%，也意味着人工支出成本无形地增加了5%。除此之外，L i vef i r m 在配备健全的安全部门、工地定期安全检查 (派专人监督各个工地的安全情况，与该工地的安全管理人员配合，及时发现问题、解决问题，尽可能创造一个最安全的工作环境）、员工安全培训以及安全设备和安全装备方面也额外投入约2% 的成本。就安全培训而言，每年 L i v e f i r m 投入的金额不少于5位数。组织员工参加SiteSafe的学习，并帮助员工取得商业工地建筑许可证，这是对每一个员工的基本要求。同时根据不同的工作需要，公司会提供相应的培训，如高空

作业、急救处理、安全移动设备的使用等。公司为了保障整个工程的安全进度，对管理人员还进行了工地安全管理、风险管理等高级课程的培训。除此之外，公司每年对于个人安全劳动保护用品和安全设备都有巨大的投入。例如，为达到相应的劳工法标准和承建商的要求，公司为每个员工提供并更新安全帽、反光衣、耳机、眼镜、铁头鞋和防晒霜等防护用品。而且对于一些如高空作业这样高风险的工作项目，如果没有相应的安全防护设备和专项培训，公司是不允许进行的。 “我们绝不能减少对安全的投入，即使不能达到盈利的目的！” 在公司老板T K 看来，健康与安全已经融进了 Livefirm的企业文化，这种文化地位在公司中是不可撼动的。“ 就像华人来到新西兰，米饭还是华人改不掉的主食一样”。连续多年对员工进行身体健康检查已经成为L ivef i r m公司的福利之一。由于长期暴露在工地的各种噪音之中会对工人的听力产生不可逆的损伤，Livefirm放弃了行业中普遍使用的耳塞，为工人提供成本更高、防护级别达到5级的耳机。为了主动防范工作中的健康与安全隐患，Livefirm不止在资金上有巨大

投入，还致力于技术设备的创新。公司里一位有着机械工程背景的高级工程经理，根据实际需要发明了一台铡锯粉尘收集器。由于木屑粉尘被收集在了特制容器中，所以大大减少了粉尘对整个施工现场的环境污染，从而降低了施工人员肺功能受损的可能性。在总承包商的推荐下，Livefirm参加了每年一度的新西兰主流商业建筑评选(NZIOB) 中的创新提名。 S it eW i s e 是由新西兰最主要的几家承包商推出的，对承建商公司的安全系统做出全面评估的一个机构。只有评估审核分数超过75分的公司，这些承包商才会考虑合作，从而有机会参加新西兰最主要的商业建筑项目。L ivef i r m在过去连续几年的评估中，分数都超过90分，从而成为了这些承包商所青睐的合作伙伴。公司在提高自身安全标准的同时，也打响了在整个新西兰商业建筑领域的知名度。自从2 015年以来，T K明显感觉到整个建筑行业对健康安全更加重视。在他看来，重视健康安全，不是一项成本，也不是一项投资，而是对员工不可或缺的责任。只有遵循这个理念，才能在安全上做到更好。

从业者说

重视健康安全收获质量信心在新西兰，提起华人建筑施工现场的安全标准，往往给人一种 “得过且过” 的感觉。施工现场是否真正做足了健康安全的防范工作呢？答案是不确定的。然而，有着华人背景的商业承建

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·新闻动态 NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

NZCBIA 新闻动态

Frank Xu：完成基建任务，新西兰建筑业需要海外帮助

“未来几年内，新西兰政府计划大幅度增加基础设

的科技交流，推动了外部的双边协议，包括政府协议、学

成大量的基础设施建设工作。”新西兰华人建筑业协会

“如果乳制品合作可以做到这一点，为什么我们的基础设

施项目的预算，新西兰的建筑业将需要海外帮助，以完（NZCBIA）会长Frank Xu最近表示。

Frank认为，政府最近宣布的预算计划细节虽然尚

不是很清楚，但根据最新的行业报告预测，按照新西兰的标准，已经可以称之为“跨越式”的预算。

“Infometrics最新的已确定基础设施的预测显示，

新西兰该项计划的基础设施预算为1,380亿新西兰元。如果再考虑到政府的公告和《国家未来已确定的建设投

资报告》，未来10年，每年的建筑总价值将达到35亿至

40亿新西兰元。这数额是惊人的，如果仅仅依托新西兰境内的资源，我们将无力完成。近年来奥克兰的住房短

缺危机就是很好的证明”。在一次中国国际贸易促进委员会组织的有关中国在新西兰投资的活动上，Frank表

示，新西兰住房紧缺等历史经验表明，本地建筑业没有能力满足新西兰的此类需求。

“与其他国家建立建设性的伙伴关系可以帮助我们

生交流，以及两国在食品安全和质量提升方面的交流。” 施和建筑业不能这样做？”Frank反问。

NZCBIA 新闻动态 2020“异业联盟-合作共赢”战略会议圆满举行 “做好服务-共创共赢”战略合作协议签署成功

目前，NZCBI A及其成员已经在鼓励新西兰与中国

之间加强合作。例如：

N Z C B I A 和中国建设银行新西兰有限公司

（CCBNZ）一起，积极向新西兰基础设施项目推广最先

借由“资产与投资暨老板电器4 0周年庆答谢会”

进的中国制造的建筑机械，CCBNZ能够为购买者提供

的东风，新西兰老板电器总代理洪滨先生与新西兰

贷款。

华人建筑业协会会长F r a n k X u 一起，共同签署了战略合作协议，该协议向广大华人建筑业同仁倡议“

通过UNITEC和四川建筑职业技术学院（SCAT）的

做好服务，共创共赢”，旨在打造更加具有凝聚力与

合作，NZCBIA推进了学徒培训：SCAT拥有许多出色的

合作力的华人建筑业形象。

培训设施，这些设施反映了实际的建筑环境，例如幕墙

“做好服务，共创共赢”战略合作协议主要内容包

安装、砖块铺设、电梯和自动扶梯安装。这些设施可以

括：参与企业保证搞好自身安全生产、防止各类事

帮助新西兰更加快速地培训急需的学徒。

故，提高产品和服务质量, 创造新西兰华人企业自己

NZCBIA成员昌大国际（Changda International）

的品牌；保证在最短的时间，以最好的态度和最快的

介绍了中国的预制件产品。作为质量检查流程的一部

护华企声誉，为我们的品牌正名，为中华品牌发声，

应对挑战。例如，经过30多年持续投资和大量的基础设

与当地咨询公司C A DE NZ A合作，向多个奥克兰项目

效率做好售后服务工作，提高华企品牌的知名度；维

而且还有经验、技能、人员和技术。

分，Auckland

共同推广华企品牌等。

施建设，中国拥有了我们所需的一切——不仅有资金，

“中国和新西兰这两个经济体是高度互补的，最近完

成的自由贸易协定（FTA）升级使其更加互补。2008年，

最初的FTA帮助新西兰经济快速而强劲地摆脱了全球金融危机，双边贸易额从2007年6月的82亿新西兰元，增加

到目前超过320亿新西兰元。我认为，这次升级的FTA还将有助于新西兰应对基础设施和住房方面的挑战。”

Council参访了中国预制件制造商中集集

本次战略合作得到了新西兰老板电器等在场企

团，以确保其预制件产品符合新西兰建筑规范。

业代表的赞同和支持。

Frank指出：“在项目和业务层面，合作正在发生。现

“长城永不倒，国货当自强！”新西兰老板电器总

在，为达成新西兰的最大利益，国家和地方政府是时候

代理洪滨先生的发言满怀激情，W i l l i a m S o n g 向

采取行动了，以获得急需的资金、技能、劳动力和技术来

在场的各位来宾提出了未来的新型合作模式“异业联

应对这一重大挑战。”

盟，合作共赢”。与会者都表达了希望在新西兰本土能有更多华企品牌脱颖而出的心愿。

Frank补充说，乳制品行业为我们展示了建设性和

富有成效的发展方向。 “乳制品行业是基础设施行业可

以效仿的一个很好的例子。中新两国之间，乳制品领域的全面的双边参与，正在推动双边投资，无论是从新西

兰进入中国，还是从中国进入新西兰，都推动了新西兰

最强大的货物贸易；还推动了公共和私营部门之间内部

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·新闻动态 NZ BUILDING 新·建筑·行业报道

NZ IDEAS IDEAS 新·创想·风水新·创想 NZ

合作共赢:

志愿者眼中的“2019年新西兰国际建筑业博览会暨峰会”

2019年8月16日至18日，新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）主办了2019年新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）。作为业内最盛大的活动之一，活动的成功举办，离不开近百位志愿者的鼎力相助；而对这些有助于建筑业的年轻人而言，服务NZCBIA，也是一个拓宽眼界、积累人脉、学习提高的难得机会。如今，活动已经结束了近半年，这些志愿者们的现状如何，他们又是如何看待这一堪称特别的经历的呢？带着这些问题，本刊最近走访了其中的两位志愿者。

Michelle: NZIBES是一个开放的平台 M ichelle来自中国大陆，她之前在中国主修音乐，有着艺术家的气质。有道是“建筑是流动的音乐”，她来新西兰后，选择了和建筑业密不可分的开发项目管理专业进一步深造。她参加过 2 018 年 N Z I B E S，当时的身份是位普普通通的志愿者。由于表现突出，2019 年的NZIBES筹备时，她成为志愿者中的组织者，负责招募和组织志愿者。 2018年，当时的Michelle计划找建筑和房地产方面的工作，需要和业界有更多的交流。于是，当2018年第五届 NZIBES举办时，她以志愿者的身份参加，感觉学到了不少东西，“ 就像进入职场前接受了培训”。当 2 0 19 年 N Z I B E S 筹备时，M ichel le已经工作了。虽然工作非常忙碌，但当NZIBES主办方把招募志援者的工作交给她时，她义无反顾地接下了任务。和 2 0 18 年相比，2 0 19 N Z I B E S 规格更高、规模更大 , 无论流程还是细节都更加严谨，需要更多工作人员参与 — — 仅仅志愿者就需要近百位。好在M ichel le还兼任新西兰中华青年联合会的理事，她协调多个学生会和协会，通过发动大家的力量，最后齐心协力完成了任务。

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M i c h e l l e 在接受采访时提到，志愿者的招募，虽然难度很大，但最后能够成功完成任务的重要原因，是组委会把NZIBES办成了一个开放的平台。 Michelle解释道，NZIBES的主题是“Collaboration UP”，合作共赢这一精神体现在方方面面。即使是对志愿者，组委会也考虑得非常周到。由于志愿者多为学生，考虑到志愿者将来找工作的需要，组委会为每一位志愿者提供一份含金量较高的推荐信，真心实意地帮助志愿者。再加上组委会培训得当、协调有力，每一位参加的志愿者都受益良多。

Jojo：活动还没结束就找到了工作 M i c h el l e提到的 “C ol l ab o rat i o n U P ” 精神，反映在志愿者工作中，有一个典型的例子：J o j o。J o j o 是个 2 0 岁的 K i w i 女孩，活泼率真。2 0 1 9 年 NZI BE S召开时，她还在读大二。在参与NZI BES之前，年轻的Jojo还没有考虑过自己的职业生涯规划，只是像同龄人一样在学习之余做做兼职，比如在服装店和咖啡店打工。没想到，这次担任NZIBES志愿者的经历，不仅帮助 JOJO找到了工作，更让她开始发现自己的职业兴趣所在。

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J o j o 告诉记者，组委会会搭建平台，给志愿者机会与商家互动，志愿者可以从中接触到建筑业、房地产等行业的负责人。Jojo在担任志愿者期间，就有机会协助参展商布展，和一家公司有了深入交流，还没等 N Z I B E S 结束，那家公司就向她发出了邀约，同意她开始兼职工作。

诺吉–紫微斗數 2020 流年運勢

Jo j o表示，自己非常幸运，不但得

到了工作机会，更重要的是，这次做志愿者的经历帮她打开了一扇窗，让

她发现了建筑业和房地产业蕴含的机

撰文 JOJO 图为Shutterstock提供

会，认识了很多优秀的企业和业内的精英。Joj o相信，即使她将来没有从事这

个行业，这段志愿者的经历，也会帮助她更好地认识自己。

在一个大型活动中，志愿者往往是默默无闻、埋头苦干的群体，但他们却是活动成功与否不可或缺的一环。和其他大型活动也许有所不同，N Z I B E S 不允许自己的志愿者“ 只问耕耘、不问收获 ”，我们采访的两位志愿者的经历，就从一个

2020年庚子鼠年流年预测，新的一年，何去何从？

特殊的角度折射出，“ C o l l a b o r a t i o n U P ”精神贯穿在 N Z I B E S 的方方面面。“C o l l a b o r at i o n U P ”不是口号， N Z I B E S 是实实在在地为活动的各方搭建平台，实现合作共赢。

美国与伊朗的博弈，新型冠状病毒肺炎在中国武汉

爆发，一代球星科比巨星陨落……2 0 2 0 年一开年，各种大事件就接踵而至，让人触目惊心。有人调侃 2020“流年不利”；有人在网上表达衷心希望2020重启扫一扫，分享该文章扫一扫，分享该文章

的心愿；有人对庚子年充满了疑虑，认为“古人早已发现，一些震动世界的大事会发生在庚子年”……到底 2020年是不是好年景？我们不妨运用紫微斗数，算算 2020的流年运势。

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NZ IDEAS 新·创想·风水

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运逢庚子，紫微斗数流年四化飞星组合为：太阳化禄，武曲化权，天府化科，天同化忌。这是一个变革与是非共存，艰难与坚持抗衡的组合，预示着今年将会是考验人心的一年。大浪淘沙，谁能坚持，谁才会见到最后的曙光。

1. 总体市场形势 2 0 2 0 年注定是个寻求变革的年份，大家似乎都希望在低迷的市场中寻求出路与发展，但实际上前行的道路并非容易。难的一面是，整体来说，即使没有新型冠状病毒流行这样的“黑天鹅”事件，全球经济也较往年疲软，赚钱会相对比较辛苦。钱财的消耗较大，而结果却又差强人意。今年无论做任何事，需要以“ 持守保赢”为基础，踏踏实实地做事，为今后的收获打好基础。好的一方面是，沧海横流，方显英雄本色，今年也是贵人和机会比较多的年份。对于不少企业和个人来说，会有新型的合作模式呈现。但是，需要额外注意合作中的激进心态。因为遭受情绪星“天同化忌”的影响，大多数人情绪起伏较大、易走极端，容易在合作中产生不必要的矛盾，也容易因为利益问题而遭遇骗局。今年财富的获取艰难，难免心生怨气。切记，今年是变革和重组的关键年份，商业方针需要重新调整，要以建立品牌和信任为主，而不要急于求成、因财生怨。

形态的改变，以及商业模式的重组，新的篇章会重新开启。

宏观经济会出现一些阻碍，但同时亦

今年的“武曲财星化权”，预示着对于财务的掌控能力将会提升，有利于从事金融相关行业的人士。金融业今年的革新可能比较大，是权、财和势较量的一年。于世界范围之中，金融领域的国际全球化可能在今年会得到进一步的发展，对于金融板块的掠夺尤其强烈，难免会见有各国暗地较量的局面。

年对于新西兰来说，是实现长远规划、经济重组，大力发展对外贸易的一年。经商的朋友，可多留意经济新动态、新趋势，或许在当中能寻找到许多新的商业机缘。

在金融股票市场方面，今年的波动非常大。从大方向看，利空将占据上风，亏损机率大。所以，不建议冒险进行交易计划。今年因为见有“天府化科“，表征政府会有宽松货币政策出台救市，能为股市交易流量加码，以稳定市场需求。此外，相关领域例如房屋贷款、商业贷款类较为乐观，为低迷的市场带入生机。其他不太有利的行业，包括旅游业、国际贸易、代购业、渔业、水产业、物流运输等五行属水的行业。随着经济的起伏和各国之间合作方式的调整，这些行业会受到比较大的冲击。需要特别注意的是，今年也将会是金融诈骗案较多的一年，大家必须预防电信诈骗、金融诈骗或其他任何形势的新型诈骗。在投资合作的时候，也需要采取严格的风控措施。事业发展比较有利的生肖：

变革比较有利的月份：农历的三月，五月，七月，十月。

属猪和属狗的，其中属狗的人以财富为主，属猪以名气为主。特别是年份为1970、1994年的狗和1971、1983年的猪，运气最佳。

2. 行业发展动向

3. 世界形势发展

今年的 “ 太阳星化禄 ”，本来对于属火的行业比较有利，其中包括：服务业、传媒业、教育业、科技、电子、通信、能源、食品、会计等。随着5G的推广，科技的进步与发展，很多行业会推出与线上流量相关的新的产品和服务领域。虽然目前有部分行业短期内会遇到挫折，但随着新的政策出台、社会

今年的世界政治形势会较为动荡。一方面，新兴的经济体会持续发展；另一方面，会有许多纷争产生，贸易战、科技战、资源战都在默默进行，甚至会越发激烈。但同时新兴的世界经济体系会崛起与发展。

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对于新西兰来说，经济领域，今年的整体情况会比其他国家略好。虽然

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会有外援协助，会有新的局面产生。今

在政治领域，今年亦是新西兰政党改选的年份，年前有许多人问我明年将会是哪个政党登台。我可以透露的是，今年党派之间的竞争将会相当激烈，前期一些看似不佳的局面，会在后期发生改变。今年政坛唇枪舌剑至极，非为一人当家为王之期。总之，今年的变革在所难免，政选过后好的局面便会逐渐发生。

4. 自然灾害与意外事件今年对于全球来说，是天灾比较多的一年。2020年庚子年流年卦为“地火明夷卦”，并且流年“天同水星”化忌，预示着今年地球多干旱炎燥之象，多见旱灾火灾。天地万物为平衡之道，失衡之中必处反向。所以，水灾与洪涝灾害也会成为今年的另一大问题。今年道路交通事故与意外死亡事件也会较往年多，出行需要额外注意。

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身的朋友来说有望收获好的爱情姻缘。利用好家里的东北方和西方，可以为桃花运锦上添花。如何利用方位催旺桃花机会，可参考《2020年家居风水布局》除了桃花以外，今年对于人脉的扩展也是相当有利。今年建立的新关系多在机缘巧合的情况下发生，而非像往年一样需要主动争取。此外，今年也会是离婚较多的年份。天同为感情星曜，化忌后，容易导致情感困扰，且当事人往往无法自拔而做出冲动的抉择。婚姻的修行不易，希望大家在经历感情低谷的时候，多给予宽容和理解。

6. 身体健康身体方面，今年有关心脏、肾部、

牛、羊、鼠、马。疾病高发月份包括：农历 1，2 ， 3，5，7，8，9，10，11月。今年是疾病大年，不可忽视！对于有情绪问题的朋友，今年会是充满挑战的一年。精神衰弱，苦闷难捱，可能会做出过激的、让人无法理解的行为。今年的心理疾病有上升的趋势，预期会有大批人患上抑郁症或有其他相关的情绪问题，严重者可能会走上自我毁灭的不归路。在此呼吁相关部门，积极参与关心抑郁症与精神病患者，杜绝悲剧发生。情绪问题的主要克应对象为女性，尤其是15 -3 0 岁年龄段的女性。情绪问题高发月份包括：农历1， 3，5，6，7，8，9，10，11月份，可见几乎全年都处于情绪忧郁状态！

需要格外注意。

此外特别提醒，今年因为遭受情绪的影响，也同时触发了人祸的问题。会出现多起与人为操作失控有关的意外事件，例如谋杀、侵害、掠夺、欺骗、窃取、色情等，无论是个人还是世界体系将会爆发出不少让人无法预计的事件。

此外天同星化气为金，金主肺，预示今年肺部疾病，例如呼吸系统、肺炎等也会较为严重。高危生肖人群包括：

其实，所有事件的发生都既是因果循环的呈现，在我们面对着种种不好的现象的时候，我们应当从自我内

血液的疾病不利。同时，今年也是手术大年，肠癌、肺癌、血液等相关疾病需

要格外警惕，死亡率可能会较往年偏

高。今年，少儿容易有健康问题，也可能会出现一些难以控制的儿童疾病，

心中去思考，反观其中的因果。若我们皆能从今年的苦难中觉悟，众善奉行，就有可能减少今年大势所带来的伤害和冲击。愿你我从从中都能得到警示，发大愿，行善行！

作者介绍 JOJO拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。 JOJO在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国MSN、美国运通、马来西亚THE CAR AT国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等50 余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。

“天同”五行属水，其水系性质还会表现为雾霾现象，对于雾霾本就比较严重的地区，今年将会有更严重的趋势。这也是导致交通事故的一个原因所在。此外，今年将会是地震多发的年份，亦会有山体滑落、泥石流以及房屋坍塌的现象，其主要导致原因与水灾和地震有关。容易发生灾害的区域为：西方、中部、南方和东方。天灾多发月份：农历1，2，3，4， 5，6，7，11，12月，几乎覆盖全年。

5. 感情婚姻 2 0 2 0 年是个桃花年，庚子年为金

生水之象，是四大桃花年之一。对于单

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NZ IDEAS 新·创想·设计

一位华人对建艺筑术设的计理师解与追求

NZ IDEAS 新·创想·设计

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逐渐地，他对建筑设计有了更接近内心的理解。自由成长的他，没有受到太多的拘束。无论是建筑设计还是做人，“简单”二字即是他的核心真谛。

回归至简，是 Daniel 对建筑艺术的追求。他重视建筑本身的纯粹性，主张让建筑回归原始化。“如果一块石头足够发挥墙体的作用，为什么还要选择其它。” 虽然成长于现代主义建筑主导的时代下，Daniel 却不太喜欢把设计变成追风的潮流。与其把它定义为是属于某一种建筑风格，Daniel 更愿意称之为自己对建筑的态度 – “追求建筑本质和纯粹性”。 “风格是有时间期限，但是态度是永恒的。”

Colour painting & photography by Daniel Zhu

在刚刚过去的 2 019 年，Daniel 凭借发廊项目斩获新西兰零售设计奖项—2 019 Red Awards Health & Beauty Merit Award。这仅仅是他创业以来的一个里程碑。

从浮夸到纯粹：去除建筑上不必要的繁复与建筑的接触，最早始于对水墨画和山水画的学习。 D a n iel自小和父亲学习中国画。那段经历，一直深深的影响了他对建筑的认知和理解。“东方的建筑，永远都是尽在自然中。大山大树之间，房子永远都是点缀。建筑是风景本身，又是风景的一部分。这是一种“混“而为一的一种状态。” 有趣的是，他留学新西兰后的第一份工作却是讲究局部细节的画图员。图纸上脑海里，尽是门窗和外墙的接口之类的细

节。每天的工作日常，就是不断重复绘制厂家提供的原始设计图。他回忆道，“没有自己的思想。这种被动的工作模式没有压抑住他对建筑的热爱。他选择了重新回到学校深造建筑设计。他在奥大进修建筑设计期间，在西方建筑理念主导下 “建筑大于自然”以及前沿建筑软件的兴起和学院里对概念性设计的推崇，让 Daniel 一度追求建筑的炫酷。有了电脑软件的助力，可以实现许多浮夸的设计。在 D a n iel 眼里，这一段“被新科技影响”的被动式设计过程。“如果不去美国，在大学时的建筑风格会越来越浮夸，比如数字化的建筑”。

大学作品–解放式建筑 by Daniel Zhu

转折点发生在去美国。那段交流生的经历颠覆了他对设计的理解。在美国，他看到的是，在设计创作的推敲过程中，实体模型受到的重视，远胜于电脑软件。“做模型时，就又回到原始的状态。”不同于过去追逐繁多的建筑流线，D a n i el 将注意力集中于做宁静和小小的模型。哪怕做一个柱子，也要做到极致。 “这也是我到 Pattersons 一直在训练的东西。”从美国回来后，他进入了国际上享有盛誉的新西兰建筑事务所 Pattersons。在国际建筑的竞技场上，他参与过许多获奖项目。这些项目背后虽然复杂程度很高，但是最终呈现的

普通房子也可以很艺术然而，处于艺术级别的“简单”，有时却是触不可及的。在 Pa t t e r s o n s，作为明星设计师的“右手”，D a n iel 把一些突破性的设计想法通过图纸或软件展现出来。

大学作品–新式生命体建筑 by Daniel Zhu 撰文 Cici Chen 图为客户提供

出来却很简单。”这是另外一种表达纯粹的方式。” Daniel说。

新落成的发廊坐落于奥克兰的市中心，两侧墙体白净尤为吸引眼球。一块纹理颇具质感的方形石材，划分了室内的空间，却丝毫不影响各空间的独立使用，并赋予了空间不凡的艺术气息。在设计师 Daniel 概念里上，这里是被石材包围的“石窟”空间。

空间的构造源于自然元素巧妙的分离与结合，产生了一个具有生命体的空间，不同的互动因子促进着新细胞体的诞生从而加强了空间与空间的之间的一种稳定性并促进新空间的诞生与延伸。

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让他最印象深刻的是，参与了位于新西兰北岛的现代艺术博物馆 L en Lye G a l ler y。这里是专注于艺术品收藏的空间，尤其珍藏了在电影制片和动力雕塑领域的先驱人物 Len Lye的大量艺术作品及档案。艺术画廊在国际地位决定了，它整体的建筑设计也需具备同等水平的艺术价值。

这所艺术博物馆，只是Pattersons 项目特点的缩影。用 Dan iel 的话说，该事务所设计项目的目的之一，都少不了对艺术价值的追求。在 Pattersons，所有设计项目就像是从买菜到做出一道菜的过程，所涉及的都是未加工的原材料。从项目的需求出发，以原材料作为设计的起点，所有的环节都是为了某一个项目而定制。最终出来的，每

一个项目都是独一无二。这也造就了这家事务所的设计项目通常在长期意义上具有艺术价值。

多个项目的打磨和无数个日夜的

思考，D a n i e l慢慢学会了用明星设计师的思维去思考建筑设计。另一方面，

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他也产生了一种 “ 高处不胜寒 ” 的感觉。“我发现，我们做的东西特别地高端，其他的普通人是体验不到的。” 一直到2 018 年，D a n i e l 心里的声音越来越强烈。他自立门户，创立了一诺建筑。“我觉得，好像自己应该出来自己做。尽可能以这样的设计理念，让普通的房子也能具有艺术性。”并且，在他看来，这种艺术性不一定是建立在复杂流程或工艺之上。 “设计，并不是很复杂的事。我很想做到，艺术日常化。艺术不应该是奢侈品。回到设计本身，把一件东西做得合理，带有艺术性和趣味性，也可以以日常化的方式呈现。设计不应该是复

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NZ IDEAS 新·创想

地产业中的女性力量

迈的父亲。E l la曾经在R E I NZ和Ray

W hite做培训师，而如今，她衷心热爱她的工作，以及她所支持着的团队——

她负责教授BGR团队成员最新、最尖

端的数字策略，以接触到更广阔的买家

团体；我们的目标并不是为卖家的房产找到买家，而是找到最合适的买家。 Heather Walton 和她的团队在Ray White Black Group Realty.

撰文 Vicki Holder 编辑 Lesley 图为Shutterstock提供

子。她漂亮的孙女Holly Cassidy是BGR

最大程度地为顾客争取到他们想

要的结果，是Black Group地产（BGR）的女性们最擅长的事。毫无疑问，她们

是新西兰业界最出色的团队之一，也是 Colour painting & photography by Daniel Zhu

杂的。”最近接手的展示厅项目中，他直接把施工现场挖出的巨石，削平之后，作为接待台。在旧房改造中，他把老房子里厚实的木头重新打磨，变成了颇具质感的桌面和门把手。

恪守初心打破行业悖论执掌一诺建筑，穿梭在商业建筑和普通民宅之间，Da n iel 一直坚守着自己对建筑设计的态度。房屋紧缺、建筑利润微薄的行业背景下，开发商倾向于压缩在建筑设计的费用。恶性循环之下，很多建筑师选择套图节约成本，以实现低报价。 “我希望我做出来的项目是美的。

所面对的，就是一段不断解决问题的过程。而这种问题，就是来自多个方面的需求。优秀的设计师应该是兼容各方，在考虑双赢的情况下解决问题。”

Daniel 提倡设计师能够参与到施工环节，以避免施工不准确和新增变数导致的成本增加。他认为，设计师是最了解施工对错的核心角色。落于现实的施工，会遇到图纸上意想不到的情况。有时候材料上一些细微的差别可能会影响到最终成品的效果，所以作为设计师，从设计到施工每一个环节都需要参与和监督。与其说面临着很多利益与设计追求的冲突，Daniel 更愿意把它理解为是，设计师本身的一种自我修行。“设计师

Walton常常这样告诉她的

员工，她也是如此以身作则的。10 年前，单亲妈妈Heather Walton进入地产业；2016年，她成为了整个新西兰最顶 White的

TOP 5分公司。

“ 我对此非常骄傲 ”，H e a t h e r 表

示，“尤其是，这家公司是我和我的丈夫

Mark Bycroft共同打造的家族生意。我的丈夫给了我巨大的支持。”

我们的价值基于感恩之心、同情心和专心

队成员一起工作，互相支持，并会由衷地为彼此取得的成绩感到开心。我们更

懂得应‘维系关系’ ，而不是冷冰冰的利益往来，正是如此这才让我们与众不

同，这一点尤其能在房子售出价格上反应出来。”

我们的成员 BGR的中文团队主要负责奥克兰

市中心和部分Epsom区域。团队成员

Lindy（精英销售）、Hannah、Queenie 和Rae都是妈妈，她们为说中文的买家提供贴心、专业的服务，而客户相信，妈妈们是真挚的、诚实的。中文团队的另一位成员Na Na，则和华人社区有着紧密的联系。

Queenie的真诚，踏实，靠谱使得

客人在交易中感到安心，踏实。而流利

们家庭的一员。我和我丈夫，还有Ella

碍。她笑言，“油滑的中介大家见的不少

和Jeff四个人组成了强大的管理团队。

管理团队无私地和其他团队成员分享我们的知识和技能，在法律知识、拍卖

场策略等方面全方位支持我们的销售团队。”Heather说。

她还指出，“我们是一个小公司，但

我们有巨大的影响力。在这么短的时

间里成为新西兰Ray White前五的分公

的初创成员，也是在团队中学习、成长的。

Darnell Adams——DJ皇后，擅长

经营社交媒体，正在快速成长为To p 销售的路上。她的闺蜜Gilly Mirken和

她同在B GR团队中，将是你们见到的最善良的人。Jane Horgan在家庭和事

业中都非常出色，她是四个孩子的母

亲，同时也是公司乃至整个新西兰的金牌销售。Simron Singh是一个经验非

常丰富的经纪。她还兼职在Ray White 的Ken

Choong团队工作，在哪里，她

需要努力平衡好妈妈和团队支持者的角色。Susanne Thomas在她进入地产

“在BGR，我们不搞‘人海战术’，我

专业知识、合规、业务增长、数字化市

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不要‘经营’企业’的理念。我们的价值基

White在新西兰的

们邀请的每一个房产中介都被视为我

代表作品： Oravida 上海旗舰店(2013) Len Lye 美术馆 (2015) 台湾书展新西兰荣誉嘉宾(2013) 基督城植物园中心(2014) Geyser Building Parnell (2011)

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板Heather

业公司，成为了Ray

奥克兰大学建筑学硕士，设计经验丰富，擅长室内外设计、住宅及商业项目设计。曾在Pat tersons建筑事务所工作，有丰富的海外和新西兰项目经验。2019年成立了InnoArch Ltd 公司，担任设计总监及项目管理。

“我之所以创立这家公司，是因为

于感恩之心、同情心和专心。我们的团

了公司管理方面，她带领着她年轻的创

Daniel Zhu设计总监

们为谁工作：我们的卖家。”

的，要做就要竭尽全力”，BGR的女老

高层。现在，Heather工作的侧重点转到

设计师介绍：

团队非常清楚是谁付他们薪水、以及他

我在以前工作过的其他公司里学到了‘

尖的经纪，也同时成为了Ray

Lenlye，photography by Patrick Reynolds

司，是一个令人惊叹的成就。但我们的

最出色的全女性团队。

“ 将事情做得五分好是没有意义

美，是可以兼容功能、利益和成本。我不敢保证，做出来的东西是最便宜的，但至少是正常市场价格之上附加了艺术价值。”

团队中最受尊重的Cheryl Whiting

在Parnell住了一辈子、也卖了一辈子房

的普通话，粤语更是让客户沟通无障了，我希望自己能做一个有态度有温度的中介，不辜负客人的信任，也不忘自

己的初心，砥砺前行”。 Jo Eddington 是个单亲妈妈，同时也创业多年、拥有自己的公司。她的第一单在极短的时间

业的第一年就成为了一名顶级经纪。

她将她过往的经验和技能融入了地产业，旨在为客户取得最令人满意的结

果。Ruoxi和她的法学学士丈夫都是新入职BGR的。她致力于将数据和IT与地产业建立关联，为她的卖家和买家获得不可思议的拍卖价格。

我们是一个小公司，但我们有巨大

的影响力。

最后，是我们管理岗位上的姑娘

们，她们能干又有趣。Tracy是Heather 的私人助理，同时她也为Ross Hawkins

工作，需要负责很多工作。还有Jules，她负责为公司里的其他精英团队提供支持。这些姑娘们是BGR的骨干。我们的公司更像个家而不是办公室。事实

上，很快，她们将搬到这个宽敞又古老有特色的房子中去，BGR厨房将准备红酒、咖啡甚至靓汤，许多高层决策都将

内卖出，卖家都对她的承诺和决心感到

在这杯盏交错中进行。

屋。BGR另一位杰出的女性Ella Kiliuyi

姑娘们，和她们为公司今天所有的成绩

震惊— —Jo在48小时内就成功签售房

不仅是四个孩子的母亲，还照顾着年

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“这就是我们BGR核心团队的可爱所做出的贡献。”

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NZ IDEAS 新·创想

IB课程优势

你适合学IB课程吗？做完这个测试就清楚了！

IB课程的优势相当明显：全球认可度从2 0 世纪 8 0 年代起，I B项目开始

大范围被全球教育界认可为具有最高学业水准的教育项目，目前被世界 3000多所大学承认。

学生持有I B高中毕业文凭甚至可

以直接申请美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家大学，在面试时尤其具有

竞争力，不少名校还为I B 学生提供许多优惠政策，如学分可以带到大学，优

在新西兰乃至世界各地，越来越多的华人家庭孩子选择就读的IB课程到底是什么？

秀学生可免修大一课程等等。

IB高中课程全称为国际预科证书课程（International Baccalaureate Diploma Programme），是国际文凭组织（International Baccalaureate Organization，IBO）为高中生设计的一组为期两年的课程。

性。相比美国，IB文凭对于申请英国的

IB课程为全球统一化课程，是具有全球高度认可的高中课程之一。

即便如此，I B 文凭的认可度就是

最高的嘛？不能一概而论，要看地域院校（英国院校更倾向C A I E），认可

度就没有美国那么强。因此，IB究竟有多大意义首先取决于你想申请哪个国家的学校深造。

大学的预备课程 IB课程实际上是一系列的“大学预

备课程”，它会系统地教你如何掌握学

习的技能和学习方法，帮助你在之后的大学学习中取得更好的成绩。

经过高中最后两年的I B课程实

践，可以说你会有效地掌握 “ 大学风格”的报告和论文写作技巧，文案来源

引用以及如何进行独立研究等基本技能。

I B 课程重视自学能力，繁重的课

程工作量迫使你养成良好的学习习惯，并会快速培养你的时间管理能力，这些对于大学的学习无疑是至关重要的技能。有些学生考入大学后很难适

应大学的课程，认为在难度上是巨大的飞跃，但这些学生绝不会是学习I B

课程的学生，因为IB科目（特别是较高级别的科目）与大学一年级的内容相当，这也将使你从高中到大学的过渡

撰文 Monica Li 图为Shutterstock提供

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变得更容易。

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不仅如此，你还将在 I B 课程中学

会如何批判性思考。也就是说，如何从不同的角度来看待事物，而不是用先入为主的观念来判断。全面的教育在I B 学科的理念里，虽然要求学

生的全面发展，并不意味着你就要成

为各个学科的杰出者，没有人能面面俱到，没有人能把每个学科都做到完美。但是，IB为你提供了这样一个平台 ——

一个多元化全面发展的平台，了

解和深入探索每个学科，找出你的优势所在，同时又不忽略你的弱项，通过各个方面的学习，提高你的适应能力和品格力量，并端正自己积极进取的

态度，这些也是I B如此具有挑战性的又一原因。

I B 的教育宗旨是提供更广阔的范

围让你找到自己的闪光点，更好地发挥自己的优势，但是你不能只学你的强

项而放弃较弱学科，即全面发展的同时着重培养你的优势学科。个人发展在接受I B 教育的过程中，你不仅

要成长为学生，还要成长为人。什么样的人？

I B国际文凭项目旨在通过培养更

具社会意识的成年人来创造一个更加

和平的世界，这些学生将在完成学业，

步入社会后，做出对社会，对国家，乃至全球有意义的贡献。

这就是国际文凭组织的初衷，通

过让学生参与课堂以外的活动，强调情感和社会发展的相融合。

课外活动不仅迫使你从书本中抽

离出来，休息一下，对你的学习有一个

平衡作用，同时你有机会发展一些软技能，例如同理心和团队合作能力。这

些技能都是学术以外的东西，是从硬

性学习中无法收获的，但是这些又是必不可少的，因为有助于每个学生的人格建立。

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IB课程劣势 IB是一门很有挑战的课程，所以压力和强度在所难免。学习时间 I B 不是在公园散步。事实上，它

根本不是散步。你可以把它想象成跑步 — — 而且是马拉松，不是短跑冲刺。

你需要成为一名“长途学习者”才

能在I B中取得好成绩。I B课程需要你在两年的时间内保持一个连贯且稳定

的学习状态。即使有的人说 “ 一年就够”，但是保险起见，我建议至少选择两年。

I B 的任何考试都不会提前通知

你，在这两年内，你要做好随时考试的

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Instagram上搜索#I Bproblems，就会

灵活性较差

也较低。

I B 课程控制地相当严格，六个科

目分别属于六个不同的类别，如果你

IB最适合那些对不同学科均感兴趣或都擅长的“多面手”类型。学生可以在广泛的学科领域取得不同的成就，所以如果你在人文学科方面表现出色但是数学不好，也没有学好数学的打算，那么IB不适合你。IB 要求你不能躲避你不喜欢或不擅长的科目！

以在其他五个科目中的任何一个科目

进行双重选择，例如，科学类科目你可

以选择两次，这也是大多数学生的选择。

如果你准备在大学时学医或医药

到知识的目的。

提供的内容。因此，如果说IB课程的选

选修的科目数量取决于你的学校所能择多，那可能只是......一种错觉。

综上所述，IB课程更加国际化，可

了一辈子那么久。

申请世界上10 0多个国家上千所大学，

繁重的工作量

难度也较大。IB不适合所有人。如果你

这使得它成为一个要求更高，内容

更繁重的课程，这就是为什么对于I B

学生，勤奋比聪明更重要。你需要能够很好地管理你的时间，以从容应对

各种课外活动、各学科的学习，以及所

共管理硕士，曾为新西兰中文先驱报记者，

测试：你适合学IB吗？

懒”的机会，随时抽检才能做到真正学

CAS。

READY ? GO !

首都经济贸易大学经济学学士、北京大学公

和澳大利亚本土教育，从专业的角度专业关

科学类学科的学习。不仅如此，你可以

示文稿和所需项目，即 E E ，T O K 和

Crimson Education 市场部中文主编

在教育行业的近3年时间，她着眼于新西兰

备考”的模式，I B 也不会给你这种“偷

备三个核心组成部分所需的论文、演

也许看完了上述内容，你对IB仍不够了解，不足以做一个理智的决定。与其陷入无限纠结中，那么不如来做一下“是否适合学IB”的小测试，以便帮你快速地做出决定。

如果你不选择艺术类科目，你可

多也就是根据自己要学习的内容加些

修科目的所有课程和作业，还要准

Monica Li（李懿娟）

撰写过上百篇新西兰教育、经济、房产、社

这一点是唯一的灵活性。

容都有所了解，不能依赖“收到通知再

I B 学习中，你不仅要准备六个必

在做决定前你要怎么做?

放弃艺术类别，那么必选科目为五个，

类，那么根据学校标准课程大纲，你最

说很难熬，不夸张地那感觉可能像熬

作者简介：

即使有这么多的科目可以选择，由

于其所需的强制性学习，I B 的灵活性

准备。因此，你必须对每一个科目的内

这两年的时间可能对于年轻人来

选IB？不选IB？

明白我的意思......

但课程很复杂、包含诸多方面的要求，选择 I B 的学习，一定要先明确你选择 I B 的原因，对于适合I B 的学生，I B 会

成为他们强大助力，反之，对于那些不适合IB的学生，结果可不一定就好。

这就是为什么不要跟风选 I B，不

要因为学I B看上去更光鲜而选择I B，

会等各个行业的原创热门文章。

于纽澳、英美教育的文章广受本地华裔家长的好评并被多家本地知名媒体转载。

测试第一部分：你是什么样的学生？

+ 我对一切都充满好奇且有探知欲：4分

+ 我在一些科目上已经做得很好，

而且我有决心在其他相对较弱科目中取得进步：3分

+ 我在大多数科目中都做得很好，并愿意通过IB辅导老师的帮助使我较弱的科目也追赶上来：3分

+ 我是一个勤奋的学生，但不确定我喜欢什么科目：2分

+ 我在大多数科目中都表现不错，

选择I B与否要看你是否真正适合它。

但没有什么信心可以通过自己的努力或者辅导老师的帮助提高我较弱的科目成绩：0分

学术发展，无论是IB还是其他课程，只

+ 我不喜欢学习上的约束，喜欢自由

在适合你的环境中才能得到高水平的要选对了，那就是好的选择。

有不同的评估。

选择我想要学习的科目：0分

测试第二部分：你的推动力如何

学习I B可能意味着你要严重透支

自己的睡眠时间，但同时你还必须保

+ 我有动力，我可以自律，我不怕牺

就很崩溃了，对不对？没错，I B 的学

+ 我喜欢社交，但从不让社交活动

牲：4分

证精力体力去继续学习复习……听着习确实很艰难，不信你在 Tw i t t e r 和

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妨碍我的学习：3分

+ 我是一个好学生，也愿意迎接挑

战，但不确定我可以坚持两年：1分

+ 我愿意节省一些额外的学习时间但是我永远不可能每晚睡不到8个小时：0分

+ 等一下，如果我选择IB学习，我到

底需要多长时间不能参加派对？: -1分

测试第三部分：你想去哪里上大学？

+ 我想在美国上大学：4分 + 我不确定我想去哪所大学，但想尽可能做好最好的准备：3分

+ 我是新西兰人，想在澳大利亚上大学：2分

+ 我想去英国上大学：1分 + 我想留在我的原居地（不包括美国）：1分

如何计分？ 12分：果断选择IB。 9-11：你是IB的明确候选人。建议可以考虑IB学习！ 6-8：你是IB的强有力候选人，但建议从IB专家那里得到一些更多的建议，以确保它适合你。 5或以下：可能其他课程更加适合你。选择IB全凭个人意愿，但是一旦选了，就要坚持下去。

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2. 关于参赛选手的国籍

3. 关于比赛场地第3 6届赛事举办地点在新西兰奥克兰市邻近的豪拉基海湾( Hau rak i G u l f ) 。如本文图中 A 、B 、C 、D 、E 所示。

一. 背景简介美洲杯帆船赛 (America's Cup), 起源于19世纪中叶的英国，迄今已有超过 1 5 0 年的历史。1 8 7 0 年 , 美国和英国首次举办了横渡大西洋的美洲杯帆船赛。该赛事是帆船赛中影响力最大、声望最高的，与奥运会、世界杯足球赛以及一级方程式赛车并称为 “ 世界范围内影响力最大的四项传统体育赛事 ”。美洲杯帆船赛由美洲杯管理公司（A C M ）进行管理。电视转播已经覆盖全球 2 0 0 多个国家和地区，观众累计达 2 9 亿。美洲杯之所以被命名为美洲杯是因为第一艘赢得此奖杯的船叫 A m e r i c a，因此比赛奖杯也称为 America’s cup。

第三阶段：总决赛 ("The Match)。 2 0 21年 3月6日21日在新西兰奥克兰市豪拉基海湾 (Hauraki Gulf )。为赛船最后一对一巅峰决赛, 最先赢得前7场比赛的船队为最终获胜者(每场比赛大约35分钟，最多赛13场),夺得美洲杯。

赛事商业运营方面，在第一、二阶段,时尚品牌普拉达公司拥有独家冠名权(Title and Naming Sponsor)，并在第二阶段的资格赛上享有独家官方头衔“The PR ADA CUP”(普拉达杯), 并明确作为 3 6 届美洲杯协办赞助商 ( presenting Sponsor )。本次赛事将给奥克兰市带来额外4 至9亿新元的直接经济收益 8. 美洲杯帆船赛帆船比赛场地布局 (Race course and format) 如图所示。比赛过程包括迎风和背风航行，比赛是逆风起航。 (本文版权为原创作者(新西兰黄伟雄)，转载请预先征得作者书面同意。)

4. 关于赛程美洲杯帆船赛分为: 1 世界分站巡回赛（America’s Cup World Series）;2 资格赛(Challenger Series); 3卫冕赛/ 决赛 ("The Match") 三部分。每四年举办一次. 赛程规则是前二个阶段的比赛由挑战者船队（意大利）组织实施。最后总决赛必须由上届冠军队(卫冕俱乐部) 所在国家举办并负责实施。

第36届美洲杯帆船总决赛在新西兰奥克兰举行，作为帆船科技创新的前沿阵地，有新西兰、美国、英国、意大利等当今帆船世界4强国家队参加比赛,这是美洲杯历史上第一次采用无传统龙骨的单体水翼赛船，这款革新赛船的登场必定会吸引极大的社会关注力。

Course Configuration Exact course dimensions will vary depending upon the course location and prevailing conditions. Approximately 0.8nm*

第 3 6 届美洲杯帆船赛事包含三个世界分站赛(America’s Cup World Series)和三个阶段的比赛. 三个分站赛在世界不同地方举办。

“比赛船型”

二. 参赛规则 1. 对赛船的要求参加本届（第36届）美洲杯的帆船必须是75英尺长的船型, 故称AC75。但参赛帆船的主体（Hull）必须在参赛国本土制造。帆船的其它零部件（如：桅杆、夹板等）允许在任意国家生产。而且鼓励各种帆船制作技术和运动的创新，以保美洲杯帆船赛的世界领袖地位。这也是美洲杯帆船赛与其它运动项目不同与魅力所在。它会带动一个产业群上、中、下游的发展，亦是“体医养” 融合发展新领域。

“比赛地点”

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第一阶段: 第36届美洲杯帆船赛第一阶段的首场"分站赛 "于2 0 2 0 年 4月 2 3日至2 6日在意大利撒丁岛卡利亚里市( 此次因新冠肺炎而取消 )。第2分站 2 0 2 0 年 6月4日至 7日在英国朴茨茅斯市，第三站分站赛2 0 2 0 年12月在新西兰奥克兰落下帷幕。分站赛的形式为" 群发赛" (Fleet Race), 即所有赛船同时从起点出发，情景谓为壮观。分站赛结束后，根据各队的分站赛成绩决定第二阶段普拉达杯资格赛分组。本届卫冕冠军、新西兰酋长队（ET NZ）也参加分站赛。第二阶段：普拉达杯( Prada)挑战者资格赛。2 0 2 1年 1～2月在新西兰的奥克兰市豪拉基海湾 (Hauraki Gulf ) 举行,目的是甄选参加美帆赛决赛的船队。普拉达杯的比赛形式为"一对一" 赛(Match Race)，即两只船队之间展开争夺。最先赢得前5场比赛的船队为获

Windward gate

“体育历史最悠久奖杯”

5. 对参赛队的要求参赛船队必须以帆船/游艇俱乐部为单位。该帆船俱乐部自身至少有5年以上的年度帆船比赛历史，且至少拥有20 0名会员。俱乐部的运作必须主要由会员财务支持运行，参赛帆船/游艇俱乐部还必须得到所在国国家级帆船运动主管部门认证。 6. 参赛费用报名费一百万美金, 每参加一个分站赛另付30万美金。 7. 赛制管理

Variable length. approximately 1.1 to 2.2nm

此外，此次还有首次由中国中体产业集团赞助,专为18至24岁青少年参加的”青年美洲杯帆船赛” ( Youth America’s Cup 2021)赛。初赛在中国(2020年11月)。决赛在奥克兰(2021年2月17-23日，3月8 -12日)。

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船上选手中至少2 0 %或者其中三位选手拥有该国国籍。其余选手必须在过去二年内有一半时间居住在所代表的俱乐部 /国家。但赛船设计师等后勤支援和管理人员不限国籍和居住地。藉此鼓励参赛国培训、发展所在国的人材。

胜者。最终获胜船队作为最终挑战者，被授予“ 普拉达 ”奖杯，由世界著名时尚奢侈品公司普拉达(Prada Group) 独家赞助命名.将与卫冕冠军–新西兰酋长队( E T N Z )为" 美洲杯 "展开惊心动魄的争夺。本届卫冕冠军，新西兰酋长队( ET NZ)，不用参加此阶段的资格赛。

Boundary

Variable length

Finish

Start line

Leeward gate

*May reduce below this at times in some course locations

所有赛事必须由独立于参赛船队的的赛事委员会监管。每个队只能最多建造二艘船，赛前各俱乐部可以自行练习，但各队不能相互练习。

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RESOURCES 资源推介

YIJU.CO.NZ

本期杂志内容提及的公司和机构 P8 Stats NZ

P13 新西兰移民局

P8 瑞士信贷集团

P16 巴克兰游艇会（BBYC）

（Credit Suisse）

P20 Westpac

P9 SkyCity Auckland

P20 国际货币基金组织（IMF）

Convention Centre

P20 经济合作与发展组织（OECD）

P9 Concrete Structure

P24 RELAB

Investigations

P24 James Law

P9 新西兰创新和就业部

P25 Haig Robinson

（MBIE）

P25 CBRE

P10 Colliers International

P28 Quick Earth Moving Ltd

P30 Safari Group

P50 新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)

P32 BNZ

P50 新西兰雇主与制造商协会（EMA）

P34 Prostone Consulting Ltd

P50 WorkSafe工作安全局

P39 Crockers

P50 The 3W Project

P40 钱多多有限公司

P56 Duthie Whyte Lawyers

P40 金元金融

P57 Livefirm Construction (N.I.) Ltd

P42 新西兰税务局

P58 四川建筑职业技术学院（SCAT）

P42 Airbnb

P59 老板电器

P46 新西兰消防紧急局（FENZ）

P66 掌一诺建筑

P47 Origin Fire 防火工程公司

P69 Crimson Education

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