Issue 32

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讲好行业故事

-since 2013-

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逸居新西兰 YIJU NZ * 逸居新西兰及 Elevate Productions Ltd 全权拥有该书所有 原创图文版权。部分图片来自Freepik和Unsplash，如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 未经出版商书面许可，不得使用本刊任何内容。 * Elevate Productions Ltd 不会为此书内容为任何人带来的 损失负责。此刊物的内容只供参考。

出版人 Publishers Pauline Gao; Frank Xu

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执行主编 Executive Editor

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Ziyan Lu

info@yiju.co.nz 54 Ponsonby Rd, Auckland 1011, New Zealand

编辑 Editors WWW.YIJU.CO.NZ

Rachel Zhong；Pat English；William Song 美术设计 Designer Hailey Hou 广告代理 Advertising Enquiries Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz 021 363 389 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

上期 回顾

发行地 Distribution Place 新西兰 New Zealand

第31期杂志以“中新贸易与投 资”为主 题， 从中 新关 系、产业 变 化 与行业 人物 三个层

出版商 Publishing House

面，回 顾 新 西兰 房地 产与建 筑 业在 转 型 期 中的 新 趋 势。内容既包 括 新 西兰与中国 关

Elevate Productions Ltd

系 的 发 展 历 程 及中 新 贸易前景，也 聚 焦住 房政策、房价走势、基础设 施、KiwiS ave r 与移民政策等热点议 题；同时通过Patrick En g lis h等行业 人物专 访、年度 风云榜、企 业故事 与协会活 动，呈现 从 宏观 政 策 到一 线实 践 的多元 观 察，记 录行业 如 何 在 变 化 中寻找方向、建立连接。

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出 版 人 的 话 PUBLISHER’S WORDS

当我们着手编写这一期《逸居》杂志时，我一直在思考：过去这一年，对于新 西兰建筑业，以及更广泛的华人商业群体而言，是充满挑战，却也意义非凡 的一年。

「 逸居新西兰 」出版人

Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd 高宝敏 卓嘉传播董事总经理

企业仍然面临成本上升、市场放缓、融资收紧等压力，国际环境的变化也持 续影响着企业的经营决策。然而，我依然对未来充满信心。困难不仅考验企 业的韧性，也促使我们重新审视经营方式、深化合作关系，并为下一轮经济 复苏做好准备。 今年7月在惠灵顿国会发布的2026年NZCBIA《建筑业年度报告》，正反映 了这样的行业现状。虽然建筑业仍处于调整阶段，但住房、基础设施和高技 能人才的长期需求并没有改变。报告获得政府及行业的广泛认可，也再次证 明，在充满变化的时代，比资讯更重要的，是有价值的洞察。 同样令人印象深刻的，还有今年的NZCBIA中国商务考察团。代表团深入考 察了先进制造、人工智能、新能源及绿色建筑等领域。对我而言，这次考察 最大的收获，并不仅仅是看见新的技术与商业机会，而是进一步建立了彼此 之间的信任。真正长久的商业合作，始终建立在共同经历、持续交流和彼此 信任的基础之上。 这也让我更加坚定，行业的发展，不仅需要专业知识，更需要开放的分享、 真实的交流，以及长期建立的连接。 过去十三年来，逸居始终坚持分享有价值的行业内容，帮助更多优秀企业被 看见，建立行业信任，并连接更广泛的产业资源。因为我们相信，有价值的 洞察能够启发思考，信任能够促进合作，而连接，将让更多机遇自然发生。 我始终认为，新西兰华人商业群体的整体价值仍未被充分认识。无论是在建 筑、房地产、制造业，还是科技、物流及专业服务领域，华人企业都在持续为 新西兰创造就业、推动创新，并贡献着自己的力量。这些故事，值得被更多人 看见，也值得被更真实地记录。 未来，逸居将继续讲好行业故事，分享专业洞察，连接产业资源，与大家一 起见证行业的发展，也共同迎接更多合作与机遇。

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出 版 人 的 话

「 b+d 新筑·筑新 」出版人 新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu President, NZCBIA 许立 新西兰华人建筑业协会会长

在建筑与建设部长任内，Pe n k部长将施政重心放在建筑许可制度改革上， 并指出新西兰住房负担能力全球垫底、建筑成本居高不下，很大程度上正是 审批体系效率低下所致。据Stats.NZ数据，一套住宅在获得许可后平均需要 569天才能建成，他认为这一周期明显过长。围绕这一判断，他陆续推动了多 项被称为“20年来最重大”的建筑系统改革，包括提出《建筑修正法案》，旨在 让建筑行业的监管更合理、也更有利于新西兰产业成长与住房供给。具体举 措涵盖：允许技术熟练的管道及排水工种对自身工作进行自我认证并扩大适 用范围、批准第二家私营建筑许可审批机构进入市场以增加竞争与产能、放 宽后院附属住宅（granny flat）无需建筑或资源许可即可建造、引入超过9万 种海外建筑产品进入新西兰市场，以及针对易受地震影响建筑的制度重新调 整以降低维修成本。他本人将这一系列改革的核心理念概括为让建筑变得更 简单、更快、也更经济实惠。大家也可以通过本期杂志的故事了解Penk部长 工作以外的生活故事。 政策的初衷值得肯定，但真正决定其成效的，往往是落地执行之后的现实反 馈。基于此，本期杂志围绕建筑改革这一主题，邀请多位业内资深人士，从各 自的专业角度分享他们对这些新政的理解、实践经验与建议：审批提速是否 真正提升了效率？附属住宅新规能否有效缓解住房压力？责任制度改革又将 如何影响承包商与开发商之间的风险分担？我们希望通过这些来自一线的真 实声音，为读者呈现一幅更立体、更贴近实际的行业图景。 与此同时，本期我们也特别收录了几篇与协会相关的文章，例如对NZCBIA的 年度回顾，回顾了协会过去一年在会员服务、活动组织与行业合作等方面取 得的成果，以及展望未来，介绍NZCBIA今后的重点工作、战略方向与海外会 员拓展计划，包括我们正在积极推进的海外会员网络拓展— —希望通过更广 泛的连接，让协会的服务与影响力延伸到更多华人建筑及地产从业者身边。 政策在变，行业在变，但《逸居 | 新筑·筑新》杂志始终扮演的角色不变— — 做行业变化的忠实记录者，也做从业者之间沟通与信任的桥梁。感谢每一位 撰稿人、受访嘉宾与读者对本期内容的支持，也欢迎您把自己的观察和声音 带给我们，让这本杂志因为更多真实的行业声音而更有价值。

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PUBLISHER’S WORDS

本 期杂志 将聚焦“政 策改革下的行业 观察”这一主 题，邀请多位 业内资深 人 士，从各自的专业角度分享他们对这些新政的理解、实践经验与建议。同时在 此特别推荐一下本期的封面人物新西兰建筑与建设部长Chris Penk，自2023 年11月起，他出任新西兰建筑与建设部长，是本届国家党领导的联合政府中负 责推动建筑行业系统性改革的核心人物。

目 录 CONTENTS

Contents

目录 大局

「精彩速览」

过去一年，新西兰建筑与房地产行业发生了哪些政策变化？

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Industry Overview

「封面人物」

在复杂中，找到真正重要的事——专访新西兰建筑与建设部长 Hon Chris Penk

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“ 我们需要一个更好的建筑控制体系， 但这绝不意味着降低质量、可持续性或安全标准。 焦点特写封面人物

思想

Hon Chris Penk 规则塑造行业：新西兰建筑体系中的协调挑战

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从“一人全赔”到“各负其责”！新西兰建筑责任制度大转向， 2027年正式落地

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70平方米以内小房报批豁免

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「房地产」

近2000海外富豪或将涌入房市，对你究竟有什么影响？

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「建筑」

拒绝被定义的建筑者：独家专访General Architectural Design（GEAR）创始人兼总监Eva Zhang

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一边房市降温，一边工地火热：奥克兰建筑业“时间错位”背后的真相

43

商业地产一线视角

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新西兰商业地产：资本重新配置时代

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奥克兰商业地产市场评论

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2026新西兰商业地产市场，正在进入新的价值重构周期

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新西兰移民政策进入了新周期：过去12个月的变化及其对企业与 投资者的实际影响

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建筑融资基础：为什么纪律比速度更重要

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开发前期融资：最重要的决策，始于开工之前

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「政策」

Thought Leadership

「商业地产」

「法律法规」

「金融」

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目录 风采

NZCBIA 2026年新西兰建筑及投资代表团访问中国活动概要

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以创新为桥梁：NZCBIA代表团北京考察见闻与思考

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从创新探索到产业实力：NZCBIA代表团在山东收获了什么

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NZCBIA访华团：从盖房子到造系统，在数字化转型中看见房地产 的未来

88

重新认识中国制造——Ricky Wang谈2026 NZCBIA中国商务考察之 行带来的行业启示

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合作始于理解——Michael Li谈2026 NZCBIA中国商务考察之行

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以全球视野审视中国发展——Ellen Wu谈2026 NZCBIA中国商务 考察之行的启示与思考

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2026 NZIBES前瞻：创新驱动未来，共建建筑产业新生态

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High Performer Building：重新思考创新如何改变建筑行业的未来

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连接会员，赋能行业：NZCBIA年度回顾

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展望未来：NZCBIA未来关键举措、战略展望

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「行业报告」

2026年新西兰建筑业年度报告

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「企业」

财政部长的预算愿景：建设一个更强大、更具竞争力的新西兰

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新西兰2026财政底牌曝光：房价暴涨彻底梦碎？买家租客必看

138

以前所未有的方式，打造现代之家 ——James Hardie与您同行

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「贸易」

Highlights

「NZCBIA」

菁萃 Business Excellence

每一个行业的发展， 都离不开“规则”。

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CONTENTS

Contents

目 录

目 录

YIJU b+d · Issue 32

CONTENTS

大 Industry Overview 局 8

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目 录 CONTENTS

本章导读 在 本 章节 中，您 将 看 到 本 期 主 题导 读以 及 新西兰 建 筑与建 设 部长 Hon Chris Penk封面专访，从改革理念、政策框架到行业趋势，我 们将带您理解正在塑造新西兰建筑与房地产行业未来的新规则。

本章内容 过去一年，新西兰建筑与房地产行业发生了哪些政策变化？

A Year of Change: Policy Updates Shaping New Zealand's Building and Property Sector

在复杂中，找到真正重要的事——专访新西兰建筑与建设部长Hon Chris Penk Finding What Truly Matters Amid Complexity. An Interview with Hon Chris Penk

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精 彩 速 览 HIGHLIGHTS OVERVIEW

精彩速览 THE RULES THAT SHAPE US 每一个行业的发展， 都离不开“规则”。

它们既是法律与政策，也是市场规律、行业标准、商业逻辑，更是那些影响企业决策、塑造行业未来的思维方式。在 新西兰建筑与房地产行业经历深刻变革的今天，这些规则正在被重新定义，也正在悄然改变每一位从业者的工作方 式与未来方向。 因此，本期杂志以The Rules That Shape Us（塑造行业未来的规则）为主题，希望从多个角度，探讨那些真正塑造 行业的力量。

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精 彩 速 览 HIGHLIGHTS OVERVIEW

本期封面专访建筑与建设部长Chris.Penk，走近改革背 后的人，了解他如何思考建筑行业的未来，以及推动改 革的理念与初心。围绕政策变化，我们将梳理责任制度 改革、70平方米以下小房豁免审批、海外产品认证等重 要议题，并结合2026

NZCBIA行业报告，探讨政策协

调、生产力与行业竞争力等核心问题。

与此同时，我们也将视角延伸至市场一线。从住宅市 场、商业地产、建筑设计、融资、移民政策，到中国商务 考察、新中合作机遇，以及NZIBES展会前瞻、NZCBIA 年度回顾等内容，本期邀请政府、行业领袖、专业机构和 企业代表分享他们的观察与实践，呈现一个更加完整、 真实的新西兰建筑与房地产行业图景。

规则从来不是静止不变的。当旧的规则逐 渐退场，新的规则正在形成，我们希望本期 杂志能够帮助读者理解变化背后的逻辑， 在不断变化的时代中，看清方向，把握未 来。

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精 彩 速 览 HIGHLIGHTS OVERVIEW

过去一年， 新西兰建筑与房地产行业 发生了哪些政策变化？ 撰文 Ziyan Lu

+ 过去一年中，新西兰建筑与房地产行业经历了一 轮密集的政策调整。整体来看，政府的政策方向 集中在减少审批阻力、降低建造成本、释放更多 土地和住房供应，同时重塑租赁、建筑责任、海外 投资和住房金融环境。

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NEW ZEALAND

>> 2025年4月1日起正式恢复 从2025年4月1日起，房产投资者将再次可以全额抵扣用于租赁 房产贷款所支付的利息。此前在2024年4月1日至2025年3月31 日期间，投资者只能抵扣80%的利息成本。全面恢复后，出租房 东的税务成本下降，尤其对高杠杆投资者而言，现金流压力会有 所缓解。这一变化也被视为政府重新提高私人出租住房投资吸 引力的重要信号。

DTI限制持续影响房贷审批 >> 2025年持续执行，制度自2024年7月1日起实施 在2025年到2026年期间，DTI（债务收入比）已成为银行房贷审 批环境中的核心约束。根据RBNZ规则，银行对高DTI贷款的发 放比例受到限制：自住房贷款中，DTI超过6倍的贷款占比不得超 过规定额度；投资房贷款中，DTI超过7倍同样受到比例限制。这 意味着即使OCR下降、贷款利率回落，购房者和投资者的借贷 能力仍然受到收入水平限制，市场不再只由首付和利率决定。

LVR贷款价值比限制放宽 >> 2025年12月1日起生效 RBNZ宣布从2025年12月1日起放宽LVR限制。银行可将最多 25%的新增自住房贷款发放给首付低于20%的借款人，比例从 此前的20%上调；同时，投资者贷款中LVR高于70%的比例上限 也从5%提高到10%。这项调整给首次购房者和部分投资者提供 了更多贷款空间，但RBNZ同时保留DTI限制，以防止市场重新进 入过度负债周期。

“黄金签证”投资者购房限制放宽

>> 2026年3月6日生效 新西兰政府正式实施《海外投资法》（Overseas.Investment A c t ）改 革 。自 3月 6 日 起 ，符 合 条 件 的 A c t i v e . I n v e s t o r Plus（AIP）持有人可在新西兰购买或建造价值500万纽币及以 上的住宅物业。该政策目标是吸引资本和高净值投资者进入新 西兰，同时通过价格门槛和资格限制，避免对普通住宅市场造成 过大冲击。

宠物租赁规则改革

>> 2025年12月1日起生效 从2025年12月1日起，租客养宠物的规则发生变化。房东可以要 求租客支付最多两周租金的宠物押金；租客需要获得房东同意 才能饲养宠物，但房东只能基于合理理由拒绝。与此同时，租客 需要对宠物造成的超出正常损耗的损坏承担完整责任。这项改 革试图在房东资产保护和租客居住选择之间取得平衡，也让宠 物友好型出租房进入更制度化的管理框架。

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HIGHLIGHTS OVERVIEW

投资房贷款利息抵税全面恢复

精 彩 速 览

精 彩 速 览 HIGHLIGHTS OVERVIEW

住宅物业经理监管制度推进 >> 2026年3月公布监管方向 政府在2026年3月确认，将推进住宅物业经理监管制度。该制 度是建立一个相对轻量但更有问责性的监管框架，提高房东和 租客对物业管理服务的信心。未来物业经理会面对更清晰的职 业要求、投诉机制和组织责任。对市场而言，这意味着物管行业 将逐步从依赖市场自律，转向更规范化、专业化的服务体系。

出租房甲基苯丙胺污染监管规则生效

>> 2026年4月16日起生效 新的出租房甲基苯丙胺污染管理法规于2026年4月16日生效。 规则明确了何种情况下出租房被视为受到甲基苯丙胺污染、什么 时候需要专业检测、什么时候需要清理，以及污染严重时房东和 租客如何快速终止租约。新规规定，当残留超过15µg/100cm² 时，物业需被去污染至该标准以下；当超过30µg/100cm²时，房 东和租客可选择快速终止租赁关系。

70平方米以内祖母房免许可 >> 2026年1月实行 2026年1月起，符合条件的70平方米以内独立小住宅，也就是通 常所说的祖母房（granny flat），可以在无需建筑许可的情况下 建造。4月28日，政府再次宣布扩大适用范围，让更多预制/模块 化建造方式也适用相关豁免规则，预计将于第三季度实施。这项 政策的目标是降低小型住宅建造成本、缩短审批时间，并增加多 代同住、附属出租和家庭灵活居住空间的选择。对建筑商、模块 化住宅企业和普通业主而言，这一变化都会带来新的市场机会。

《Building Product Specifications》 正式引入 >> 2025年7月28日起生效 Building.Product.Specifications于2025年7月28日正式生 效，成为Building.Code体系中的新工具。它列明部分建筑产品 适用的规格、标准和测试要求，并可与acceptable.solutions或 verification.methods配合，用于证明符合Building.Code。该 制度的意义在于，未来一些建筑产品不必完全重新走传统证明 路径，而是可以通过更清晰、更标准化的规格体系进入项目使 用。

Building Code重大更新，改为三年周期 >> 2025年7月28日宣布 MBIE在2025年7月宣布，Building.Code系统的重大更新将改 为三年周期。这一变化的目的，是让行业有更稳定的预期，减少 频繁规则变化给设计师、建筑商、供应商和BCA带来的不确定 性。对行业而言，规则更新意味着节奏更可预测，有助于项目规 划、产品准备和合规培训。

H1 Energy Efficiency能效条款更新 >> H1/VM3于2025年7月28日生效；H1/AS1、H1/AS2、H1/VM1 、H1/VM2于2025年11月27日生效 2025年Building Code更新中，H1 Energy Efficiency是重要部 分。H1/VM3于2025年7月28日生效，并设有12个月过渡期；H1/ AS1、H1/AS2、H1/VM1和H1/VM2的新版本则于2025年11月27 日生效。MBIE表示，这些调整是为了提高能效合规路径的清晰 度、灵活性和可负担性。

海外建筑产品、标准和认证体系进入新西 兰的新通道

建筑责任制度改革

>> 2025年4月法案通过，2025年7月及10月起陆续实施 《Building (Overseas Building Products, Standards, and Certification Schemes) Amendment Act 2025》为海外建筑 产品进入新西兰市场建立了新的合规通道。MBIE在2025年7月 先推出Building Product Specifications，随后于10月开始实施 另外两条路径。政策目标是让更多符合质量要求的海外建材、标 准和认证体系可被新西兰接受，从而增加建材选择、提高竞争、 降低建筑成本。

>> 2025年8月政府确认改革方向，政府目标是在2027年推进立 法实施 2025年8月，政府确认将建筑与施工行业责任制度从连带责任制 （joint and several liability）转向比例责任制（proportionate liability）。现行制度下，如果多个责任方中有人无力赔偿，其他 责任方可能需要承担远超自身责任比例的赔偿。改革后，各方原 则上只对自己造成的缺陷承担相应比例责任。政府认为这有助 于减少审批系统中的风险扭曲，提升建筑许可体系效率。

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>> 2025年8月起纳入建筑系统改革 政府在2025年建筑系统改革中提出，将允许地方议会自愿整合 各自的建筑许可机构（BCA，Building Consent Authority）的 职能。新西兰长期存在不同地区BCA对同一Building Code理 解和执行不一致的问题，导致审批效率、成本和确定性存在差 异。政府希望通过自愿整合、共享职能和配合责任制度改革，提 高全国许可流程的一致性和效率。

资源管理法替代改革 >> 2025年12月9日提交，2025年12月16日通过一读 2025年12月，政 府正式提交《Pla n nin g.Bill》和《N at u ral Environment.Bill》，用于取代现行资源管理法。《Planning B i l l 》主 要 处 理 土 地 使 用、规 划 、开发 和 基 础 设 施 安 排； 《Natural Environment Bill》则管理自然环境保护和资源使 用。两项法案于2025年12月16日通过一读。对建筑和房地产行 业而言，这可能是未来数年最重大的制度变化之一，因为资源许 可、分区、开发权、环境影响和项目审批逻辑都将被重新设计。

自然灾害国家政策声明

>> 2026年1月15日起生效 新的自然灾害国家政策声明于2026年1月15日生效。该政策要 求在土地分割、土地使用和开发决策中，更系统地评估洪水、滑 坡、海岸侵蚀、海岸淹没、活动断层、液化和海啸等自然灾害风 险。对开发商而言，这会影响土地可开发性、工程设计、项目成本 和审批难度；对买家和投资者而言，也意味着自然灾害风险将成 为更重要的尽调内容。

基础设施国家政策声明生效 >> 2026年1月15日起生效 基础设施国家政策声明同样于2026年1月15日生效。它的目的， 是在资源管理体系中更清晰地支持基础设施规划、建设、运营、 维护和升级。对房地产和建筑行业来说，基础设施政策并不只 是道路、水、电、公共设施的问题，它直接决定哪些地区可以承 载更多住房和商业开发，也影响城市增长边界、开发容量和项目 可行性。

高产土地政策调整 >> 2026年1月15日起生效 政府在2026年1月公布高产土地相关改革方案，对LUC3土地采 取更灵活方式。此前，高产土地保护政策在部分城市边缘地区被 认为限制了住房开发和基础设施扩张。调整后，政策试图在保护 农业生产能力和满足城市增长、住房供应之间取得更现实的平 衡。对长期土地供应和绿地开发而言，这项变化可能扩大部分地 区未来发展空间。

用“开发税”取代“开发贡献费用”

>> 2025年11月公布改革方案，后续进入咨询和立法流程 政府在2025年11月公布基础设施融资改革，提出以“开发税” （development.lev y）取代“开发贡献费用”（development contributions）。现有制度常被批评为成本不透明、地区差异 大、难以预测。新制度目标是提高收费透明度、增强开发商成本 确定性。对开发商而言，这项改革会直接影响项目测算、土地开 发成本、现金流安排和长期开发策略。

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HIGHLIGHTS OVERVIEW

Building Consent Authorities结构改革 推进

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建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

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建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

在复杂中， 找到真正重要的事 专访新西兰建筑与建设部长Hon Chris Penk 撰文 Ziyan Lu

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焦 点 特 写 COVER STORY INTERVIEW

真正影响建筑行业的往往是那些看似不起眼的规则：一项审批 制度、一条责任边界、一种新的认证方式，或是一个原本需要等 待数月、如今却能够快速完成的流程。它们可能不会在公众视野 里占据太多空间，却会在未来很多年里，悄悄影响着每一位开发 商、建筑师、工程师、建筑商，以及每一个居住在新西兰的普通 家庭。 Chris Penk（左）在皇家新西兰海军服役期间，担任时任新西兰总督Dame Silvia Cartwright（右）的副官。

过去一年多，新西兰建筑行业正经历这样一场深刻而持续的变 化，而站在这些变化背后的正是新西兰建筑与建设部长Chris Penk阁下。 与许多人印象中的政治人物不同，他并不是一个热衷于制造口号 的人。在与逸居交谈中，他很少谈论自己的成绩，也几乎没有刻 意描绘宏大的愿景。更多时候，他总会先回到问题本身，厘清真 正重要的是什么，再讨论应该如何解决。无论谈论建筑制度、行 业生产力，还是国际合作，他始终关注的不是如何让改革看起来 更轰动，而是如何让制度真正运转得更好，让建造重新变得简单 一些、高效一些，也让人们对整个体系多一些信任。 这种务实并非偶然。从海军军官、潜艇导航员、律师、企业经营 者，再到今天在议会内担任建筑与建设部长、国防部长、退伍军 人部长、政府通信安全局及新西兰安全情报局主管部长、航天 事务部长、应急管理与灾后恢复副部长，不同的人生经历，让他 始终习惯于从复杂的问题中寻找最核心的矛盾，也让他始终相 信，制度存在的意义，是帮助人们更高效、更合理地完成事情， 而不是成为新的负担。 本期杂志中，我们邀请新西兰建筑与建设部长Chris Penk，展开 一场关于建筑业未来的对话。相比讨论一项项具体政策，我们更 希望走近改革背后的那个人：他如何思考？哪些经历塑造了今天 的他？面对一个正在经历深刻变化的建筑行业，他希望留下的， 究竟是一套新的制度，还是一种新的方向？

在复杂中寻找真正重要的事 与Chris Penk交谈不久便会发现，回答每一个问题时，他几乎都 会先回到一个最基础的问题：真正重要的是什么？什么能够产 生实际改变？什么只是让事情变得更加复杂？ 在成为新西兰建筑与建设部长之前，Chris Penk的人生经历横 跨多个截然不同的领域。大学时期，他主修英国文学，却在完成 三年学业后决定像他自己所说的那样，“逃到海上去”。他加入新 西兰海军，随后又进入澳大利亚海军潜艇部队服役，在军舰和 潜艇上度过了数年时光。退役后，他重新回到大学完成此前尚未 结束的法律学位，成为商业律师，最终于2017年进入国会，开启 了政治生涯。这些经历共同塑造了他今天的决策方式。 谈及海军经历时，Chris Penk提到一套自己至今仍在使用的思 维框架。对于一艘军舰而言，无论面对怎样复杂的局势，都必须 明确什么才是当前最重要的任务。“Fight, Move, Float（作战、 航行、浮航），任何时候都必须知道优先顺序。”他说，担任部长 其实也是一样，如果总是被细节牵着走，而忽略真正能够解决问 题的关键，就很容易花费大量精力，却没有真正推动事情向前发 展。他总结道：“如果不能真正让船开得更快，那么它大概就不是 现在最重要的事情。” 相比之下，法律则教会了他另一种能力。作为律师，他每天面对

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周往返奥克兰与惠灵顿之间的生活，在学习如何履行议员职责 的同时，也学习如何承担一个父亲的责任。“那是一段需要同时 适应两种全新身份的时期。” 回望这些经历，海军让他学会判断优先顺序，法律让他理解制度

法律不仅塑造了他的职业，也改变了他的生活。重返大学完成 法律学位期间，他遇见了后来成为妻子的法学院同学。如今， 两人已经共同生活了十五年左右，并育有一儿一女。谈到家庭 时，Chris Penk显得格外低调。他坦言，自己并不喜欢在社交媒 体分享私人生活，公众看到的大多数内容都与部长工作有关，而 家庭始终希望保留属于自己的空间。

如何影响现实，家庭让他更加关注普通人的生活，而成长过程中 形成的责任感，则让他始终相信，公共政策最终必须回应真实的 问题，而不是停留于制度本身。 这种思维，也贯穿在他对新西兰建筑行业改革的理解中。过去几 年，新西兰建筑业经历了疫情后的快速扩张，也经历了近年来最 剧烈的一轮调整。在他看来，市场周期固然带来了困难，但行业

他也分享了一段令自己至今难忘的经历。2017年，他第一次当选 国会议员。但在他的记忆里，那一周最大的变化却不是进入国 会，而是成为父亲。“我们的第一个孩子星期四出生，两天后的星 期六就是全国大选。”他说，“相比进入国会，第一次成为父亲，再 加上此后大多数星期都要前往惠灵顿，对我的冲击其实更大。 两方面都有很多事情需要适应和学习。”从那以后，他开始了每

更深层的问题在于，整个建造体系已经变得过于复杂、缓慢，也 过于昂贵。长期以来不断累积的风险意识，使系统越来越倾向于 谨慎，却也降低了效率。在他看来，真正需要重新思考的正是厘 清哪些规则真正创造价值，哪些规则只是不断增加成本。这也 成为过去一年多以来新西兰建筑改革背后的核心逻辑。

“作为律师，我学到了政策制定者应当如何看待自己 的工作，也学会了理解人们会如何回应法律。”

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COVER STORY INTERVIEW

的是制度、规则以及商业实践之间的关系，也逐渐意识到，一项 政策真正重要的是它最终会如何影响现实中的企业和普通人。“ 作为律师，我学到了政策制定者应当如何看待自己的工作，也学 会了理解人们会如何回应法律。”他说。

焦 点 特 写

焦 点 特 写 COVER STORY INTERVIEW

“ 我们需要一个更好的建筑控制体系，但这绝不意味着 降低质量、可持续性或安全标准。”

重建信心，而不仅仅是改革制度 谈及当前建筑行业面临的最大挑战，Chris Penk认为，过去几 年宏观经济环境确实给行业带来了巨大压力，疫情期间的成本 上涨、高利率以及房地产市场调整，都对建筑企业造成了直接影 响。但如果把目光放得更长远，新西兰建筑业真正长期存在的问 题，是建造本身变得越来越困难、越来越缓慢，也越来越昂贵。 “影响建筑业的最大问题，是在新西兰开展建造依然困难、缓 慢，而且成本高昂。”他说，政府目前推动的一系列改革，其目标 正是让建造过程变得更加简单、更有效率，也更加可负担。这不 仅能够提升企业的生产力和盈利能力，也将惠及所有依赖建筑 环境生活、工作和经营的新西兰人。 在Chris Penk看来，改革最大的挑战是行业长期形成的思维惯 性。建筑业天然是一个相对保守的行业。过去漏水房事件留下

的长期影响，使整个行业形成了高度规避风险的文化。无论是地 方政府、审批机构，还是行业参与者，都倾向于采取更加谨慎的 做法，以避免承担责任。这种风险厌恶虽然有其历史原因，却也 不断推高了时间成本和制度成本。 他认为，改革必须首先回应这种心理。如果行业始终沿用过去的 做法，就很难真正提高整个体系的效率和生产力。 因此，相比不断增加新的规则，他更关注如何重新建立整个系统 的信心。这种信任，不只是公众对于建筑质量的信任，也是行业 对于审批体系的信任、企业对于制度稳定性的信任，以及地方政 府能够在合理风险下作出判断的信心。 采访中，他多次提到同一个词，confidence（信心）。在他看来， 一个健康的建筑体系，不应因为风险责任设置失衡，而让审批越 来越趋于保守，而是要建立在更清晰的责任、更合理的制度以及 更高效的流程之上。当真正负责设计、施工和监督的人能够为自

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为例说明，真正重要的不只是取消某一种审批，而是避免一项改 革被另一项制度重新抵消。当政府决定豁免建筑许可时，也同 步与资源管理改革协调，避免居民仍需经历漫长的资源许可流 程。“如果人们还要花同样的时间和同样多的成本，到地方政府 申请资源许可，那么这项政策的初衷就无法得到完整实现。”

也正因为如此，在Chris Penk看来，这一轮改革的意义，从来不 仅仅是修改几项建筑法规，而是希望重新建立一种能够支撑行 业长期发展的制度环境——一个让企业能放心投入、让创新能 够发生、让公众重新相信建筑体系的环境。

在Chris Penk看来，好的制度并不是让所有人承担更多程序，而 是让真正创造价值的人，把更多时间花在建造本身，而不是不断 重复证明自己能够建造。

让制度真正发挥作用

也正因为如此，他多次强调：“政府的角色是制定游戏规则，但真 正上场得分、带头行动的必须是行业。”他说，政府需要倾听一线 企业的声音，帮助他们移除不必要的障碍，而不是替他们决定应 该如何创新、如何发展。

谈到改革，人们往往首先想到的是放宽规定、简化审批，或引入 新的制度工具。然而，在Chris Penk看来，这一轮建筑改革的目 标，并不仅仅是上述几条内容，更是重新思考规则存在的意义。

这是Chris Penk对改革最核心的理解：规则的存在，不应成为发 展的阻力，而应成为释放生产力、鼓励创新、建立信任的基础。

Chris.Penk强调，改革的目标是建立一个更有效率的建筑控制 体系，而不是降低质量、安全或可持续性标准。问题的关键，在 于现有责任设置所形成的制度激励。“我们需要一个更好的建筑 控制体系，但这绝不意味着降低质量、可持续性或安全标准。”

为什么建筑业的生产力仍停留在1984年

从整场采访可以看出，在Chris Penk看来，衡量改革是否成功， 不能只看修改了多少规则，更要看新西兰是否能够以更高效、 更可负担的方式，建造社会真正需要的住房、商业空间和公共设 施。

经历了漏水房事件之后，整个监管体系逐渐向更加谨慎、更强调 风险控制的方向发展。然而，在Chris Penk看来，这种变化也带 来了另一种副作用——责任不断向审批机构集中，地方政府为了 避免承担赔偿风险，不得不采取越来越保守的审批方式，最终形 成了整个行业普遍感受到的困难。

采访中，他提到一个始终萦绕在自己脑海中的数字。新西兰华人 建筑业协会首份建筑行业报告指出，新西兰建筑业的生产力水 平，与1984年相比几乎没有明显提升。

他也 坦言，这 项 改革最 大 的 挑 战，是 业内常 说 的“ 空椅 子问 题”— —如果真正应承担责任的一方已经倒闭或无力赔偿，消 费者权益如何保障？比例责任制度正是这一思路的重要组成 部分。与现行连带责任制度不同，它要求设计、施工、审批等各 参与方分别对自身工作负责，而不是由某一方承担全部赔偿责 任。当然，这项改革也伴随着消费者保护机制，包括保险、担保 及保修制度，以避免出现责任主体缺失时消费者利益受损的问 题。Chris.Penk认为，只要责任能明确、保障能完善，整个行业 就能够在承担责任的同时，摆脱过度保守所带来的低效率。

“我总会补充一句：这里说的是1984年这个年份，而不是那本小 说。”他说。但幽默背后，是一个难以回避的现实。自上世纪八十 年代以来，新西兰人口持续增长，对住房和基础设施的需求不断 扩大，互联网、数字技术、人工智能和机器学习也相继进入社会 生活，但建筑行业完成同样一项工作的生产力却并没有出现与 时代和技术进步相匹配的提升。 在Chris.Penk看来，这一数字说明，生产力问题并不能只依靠引 入某一项新技术来解决。审批、责任分配以及建筑规范的实际 执行方式，都会影响企业采用新材料和新方法的能力。当不同审 批机构对规则的理解缺乏一致性，当责任设置促使地方政府采 取过度谨慎的做法，创新便很难顺利进入真实项目。对于一个 本身就相对保守的行业而言，这也容易让各方继续沿用已经熟 悉的方式，而不愿承担尝试新方法所带来的不确定性。

同样的理念，也体现在审批制度改革之中。采访中，他反复提到 一句话：时间就是成本。对于开发商和建筑企业而言，审批时间 从来不是一个抽象的行政指标，而是真实的融资成本、人工成本 以及项目风险。尤其是在高利率环境下，每延迟一天，都意味着 额外的财务压力。 因此，政府正在推动远程检查、数字化审批流程以及更灵活的建 筑许可制度，希望将大量原本需要等待现场检查的流程，通过数 字技术更快速地完成。Chris.Penk认为，这些技术本身并不新 鲜，真正需要改变的是行业对于新方法的接受程度。他指出，视

因此，他并不把生产力改革理解为单纯引进更多设备或软件。技 术能否真正创造价值，取决于整个体系是否允许企业使用技术，

频、照片以及Teams、Zoom等通信技术早已十分成熟，建筑检

也取决于规则是否能够区分不同程度的风险。以远程可视化检

查没有理由完全排除这些工具。

查为例，视频、照片和实时通信早已不是新技术，疫情之后，社 会也已经普遍接受通过Teams或Zoom完成大量专业沟通。但

他同样以70平方米独立小住宅（Granny Flat，又称祖母房）改革

在部分建筑项目中，一项本可通过远程方式确认的施工环节，仍

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COVER STORY INTERVIEW

己的工作负责，当审批机构不必因为承担无限责任而过度保守， 当消费者拥有完善的保险、担保和保修机制时，整个行业才能重 新建立起信任，也才能真正释放创新和效率。

焦 点 特 写

焦 点 特 写 COVER STORY INTERVIEW

可能因为等待现场检查而停滞数日甚至更久。对工地而言，这 种等待可能阻断后续工序，增加人工、设备、融资和项目管理成 本。 Chris.Penk认为，推动数字化检查的意义是让检查方式与实际 风险相匹配。对于能够通过清晰影像、施工记录和数字资料确 认的工作，没有必要机械地要求检查人员每一次都亲临现场。特 别是在幅员较大、检查人员有限的地区，远程检查可以帮助地方 政府覆盖更多项目，也能减少企业因人员调度而承受的不确定 性。 “没有必要预约一次两周后的检查，只因为检查人员正在休假或 者暂时无法到场，从而让其他所有施工阶段都被迫停下来。”他 表示，建筑行业面对新技术时仍存在一定程度的怀疑和不安，这 种担忧需要被理解，但行业最终也必须跨越这种心理障碍。“否 则，我们在2026年的生产力，仍然不会比1984年更高。” 相比单一的数字工具，Chris.Penk更关注建造方式本身能否发 生改变。在他看来，工厂预制建造（off-site manufacturing） 是新西兰建筑业尚未充分释放的重要潜力之一。 传统建筑高度依赖现场条件，天气、交通、不同工种之间的衔接 以及人员调度，都可能影响项目进度。雨天可能导致土方工程暂 停，材料暴露在环境中可能增加损耗，不同工序之间的延误则会 不断向后传导。工厂预制建造并不能消除所有现场工作，却可以 把更多建造环节转移到稳定、可控制的工厂环境中完成。 这种改变首先意味着效率提升。在固定场所内组织生产，企业能 够更精确地安排人员、材料和设备，也更容易建立标准化流程和 质量控制体系。建筑构件可以按照连续生产的方式制造，再根 据项目需要运往不同地区安装。考虑到政府本身是建筑行业的 重要采购方，工厂预制建造也可能在学校、公共住房等项目中获 得更广泛的应用，并通过更稳定的项目规模发挥其效率优势。 但Chris.Penk认为，工厂预制建造的价值并不只体现在速度和 价格上。在受控环境中工作，可以减少高空作业和恶劣天气带来 的安全风险；工人能够在相对稳定的工作地点共同协作，也可能 改善传统工地分散、流动性强所带来的孤立感。从职业健康、安 全和心理健康的角度看，这都可能为建筑行业带来更深层的改 变。 “如果把这些因素结合起来，再加上规模化生产所带来的经济效 益，我们就可能真正改善这个行业的运营方式。”不过，他也强 调，政府不应替行业指定某一种技术路线。模块化建筑、预制建 造、数字化工具以及其他创新方式，最终应该由行业根据市场需 求和实际效果作出选择。政府的职责是建立适当的制度条件，确 保新的方法能够被公平评估，而不是因为不符合过去的惯例便 被排除在外。 在他看来，政府可以调整审批体系、责任制度和产品认证规则， 也可以通过公共采购为新技术提供应用场景，但生产力的真正

提升，仍然取决于企业是否具备采用新方法的能力，以及行业是 否愿意改变长期形成的工作模式。 在这一过程中，政府采购具有特殊影响。采访中谈到政府采购 时，Chris.Penk也认同，政府是建筑行业极为重要的客户，学 校、医院和国防设施等项目都会对行业产生直接影响。如果政 府项目缺乏连续性，企业便很难对未来工作量形成稳定预期，也 更难长期规划自身能力。如果不同政府上台后不断取消或调整 前任政府规划的项目，建筑企业也只能根据短期订单扩张或收 缩，进一步加剧行业的繁荣与衰退循环。 Chris.Penk认为，更稳定的长期项目储备，有助于企业规划投 资、培养员工并采用新的生产方式。政府也可以通过分阶段建 设、在不同地区合理分配项目，以及允许工厂预制建造参与公共 项目，减少工程集中启动或集中停止带来的剧烈波动。这并不意 味着政府应当为了维持行业工作量而建造不合适的项目，而是 要“在正确的地点建造正确的项目”，同时认识到公共采购对于 就业、技能和行业能力具有长期影响。

生产力依然取决于人

无论建造方式如何变化，建筑业的生产力最终仍然取决于人。 过去谈到建筑业人才问题，政策讨论往往集中于招收了多少学 徒、提供了多少培训名额。但Chris Penk认为，仅仅让更多人进 入培训体系，并不足以证明政策取得成功。学徒是否能够完成培 训、进入稳定就业，并在行业内发展长期职业，才是真正需要衡 量的结果。 “如果人们开始了学徒培训，却没有以足够高的比例完成，那么 我们必须质疑这项计划是否真正发挥了价值。”他说。但比完成 培训更进一步的问题是，完成培训之后是否存在足够的工作机 会。只有当一名学徒能够从开始培训、取得资格，最终进入持续 就业，培训对于个人、企业和新西兰经济的价值才真正实现。 这意味着，人才培养不能脱离行业周期单独讨论。当市场缺乏稳 定项目，企业利润空间持续受到挤压，即使政府增加培训补贴， 雇主也未必有能力长期留住学徒；年轻人即使开始培训，也可能 因为看不到就业前景而中途离开。相反，如果行业拥有稳定的工 作项目储备，企业能够以合理方式盈利，学徒更容易看到完成培 训的价值，雇主也更愿意投入时间培养新人。 报告所揭示的高流动率，也使人才流失成为生产力问题。人员频 繁更替意味着企业需要反复招聘和培训，也不利于经验和组织 能力的积累。对此，Chris Penk承认，劳动力流动是动态市场的 一部分，但新西兰仍需通过更具生产力和盈利空间的工作条件， 减少人才流向其他行业或澳大利亚。 Chris.Penk承认，劳动力流动本身是动态经济的一部分，政府 无法也不应阻止个人寻找更好的机会。新西兰能够控制的，是本

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国能否提供足够、持续，并且能够以合理方式盈利的建筑工作。 只有这样，行业才更有可能减少人员流失，并让学徒和从业者看 到留下来的理由。如果这些条件无法改善，行业就会不断陷入同 一个循环— —市场低迷时失去人才，市场恢复时又因技能短缺 无法及时提高产能。 因此，技术、制度和人才并不是彼此独立的三项议题。更稳定的 项目储备，让企业有条件投资技术和培养人员；更合理的审批和 责任制度，让创新能够进入实际项目；新的建造方式则可以改善 工作安全、职业环境和生产效率。只有这些因素同时发生变化， 生产力提升才不会停留在政策文件或试点项目中。 Chris Penk并不认为政府可以独自完成这场转型。他对政府角 色的界定始终保持克制：制定清晰、合理且可预期的规则，为行

业移除不必要的障碍，并通过公共采购和政策协调创造长期条 件。至于采用什么技术、如何组织生产、怎样培养团队，最终仍 要由真正承担项目风险、面对市场竞争的企业作出决定。 但他也明确表示，继续沿用过去的方式已经不是一个可持续的 选择。一个人口持续增长、住房和基础设施需求不断扩大的国 家，不可能长期接受建筑生产力停留在四十年前的水平。新西兰 建筑业未来真正需要完成的，不只是从市场低谷中恢复，而是借 由这一轮调整，建立一种更稳定、更具技术能力，也更能留住人 才的发展模式。 这不仅关乎行业能够建造多少，更关乎新西兰是否仍有能力，以 社会能够承担的成本，建造一个不断增长的国家。

Chris Penk（左）接受MultiMarketing/逸居CEO Patrick English（右）采访

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优秀的产品、优秀的制造能力以及值得学习的创新模式，中国也 是其中的重要组成部分。

如果说提高生产力是Chris.Penk推动建筑改革的重要目标，那 么在他看来，实现这一目标还有一个不可回避的前提——新西 兰必须更加开放地看待世界。

“中国有很多优秀的产品和体系，也有很 多值得我们学习的地方。我们可以直接进

过去很长时间，新西兰建筑业的发展更多依赖本地经验。无论 是产品认证、施工方法还是行业规范，都形成了一套相对独立的 体系。这种相对独立的体系在维持标准的同时，也容易让行业对 新产品和新方法更加谨慎。面对尚未在本地广泛使用的方案，各 方往往首先关注其中可能存在的风险，而不是它是否已经在其他 成熟市场得到验证。

口这些产品，也可以了解它们在新西兰环 境中的表现。新西兰制造商或供应商也 可能在尊重知识产权的前提下，做出相似 但有所不同的产品。外面的世界有很多值

Chris.Penk认为，这种思维方式正在成为生产力提升的重要障 碍。他指出，海外一些高质量司法辖区同样面对高风荷载、强紫 外线和地震风险等环境条件。如果一种产品已经在这些与新西 兰条件相近的市场获得认可，就没有必要因为进入新西兰而重 新经历整套重复审批。 这也是政府推动海外建筑产品认证的重要原因。长期以来，新产 品进入新西兰市场往往需要经历漫长而昂贵的本地认证程序， 即使这些产品已经在海外成熟市场广泛应用，也难以快速进入 本地供应链。这不仅限制了市场竞争，也减少了企业能够选择的 产品和材料。 Chris Penk并不认为开放意味着降低标准。相反，他反复强调， 改革的前提始终是质量、安全和可持续性。他强调，开放并不意 味着不加区别地接受所有海外产品，而是优先认可那些已经在 高标准、环境条件相近的司法辖区获得批准的产品。 新西兰真正应该做的是建立一套更加高效、更具国际视野的认 可体系，把有限的监管资源投入到真正需要评估的风险上，而不 是不断重复已经完成的工作。 这种开放，意味着进口更多建筑材料，更意味着一种新的思维方 式。采访过程中，Chris Penk多次谈到一个观点，新西兰有时太 容易陷入“一直以来都是这么做的”惯性。 他举例提到海外基础设施建设时表示，许多国家修建道路、桥梁 和大型基础设施的效率明显高于新西兰。当然，不同国家有不同 的地理环境和制度背景，但新西兰并不是一个特殊到无法借鉴 任何国际经验的国家。“我们完全可以学习其他国家是如何做到 的。” 在他看来，真正值得关注的并不是某一种产品或某一项工艺，而 是整个行业是否愿意不断吸收新的经验，并将其转化为适合新 西兰的发展路径。 这种开放，同样体现在他对于国际合作的理解上。当话题转向中 国时，Chris.Penk没有把讨论局限于贸易。他说，世界各地都有

得学习的东西；如果我们不愿学习，也不 愿在条件允许时实际使用，我们会因此 付出代价。” 他坦言道。

在他看来，国际合作从来不是简单地把国外产品搬进新西兰，而 是建立一种持续学习的能力。对于新西兰华人建筑行业而言，这 种能力具有天然优势。Chris.Penk高度评价华人社区对新西兰 建筑业所作出的贡献。他认为，大量华人企业家和专业人士活跃 在新西兰建筑业，并在其中开展了许多出色且富有创新性的工 作。他们不仅参与本地行业发展，也常常将海外系统和技术经验 带入新西兰市场。“如果一定要概括，我会说，新西兰华人是勤 奋、守法、愿意遵守规则的一群人，他们正是推动新西兰经济增 长所需要的人才。” 相比具体的商业合作，他更看重华人社区所拥有的国际视野。许 多第一代或第二代华人既了解新西兰，也对中国及其他海外市场 的建造方式、技术和发展机会有所认识。这种跨市场经验，使他 们能够帮助新西兰接触更多国际创新。 也正因为如此，他特别鼓励华人企业更加积极地参与公共政策 讨论。“让你们的声音被听见。”这是Chris Penk留给华人建筑行 业最直接的一句话。 在他看来，无论是中央政府还是地方政府，都需要更多来自一线 企业的反馈。真正了解行业的人，往往就是每天在工地、工厂和 项目现场工作的人。政府需要听到他们遇到的困难，也需要听 到他们发现的新机会。只有这样，政策才能真正回应行业的发展 需求，而不是停留在办公室里的设想。 对于NZCBIA这样连接政府与行业的平台，他同样给予高度评 价。他认为，能够清晰、可信地表达行业意见的协会，可以帮助政 策制定者听到一线从业者的真实需求，也让政府更清楚哪些障 碍需要被移除。

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COVER STORY INTERVIEW

面向世界，而不是重复过去

焦 点 特 写

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五年之后，希望人们忘记这些改革 对于任何一位部长来说，改革都意味着留下自己的印记。新的法 律、新的制度、新的政策，每一项都会成为公众讨论的焦点，也 会成为评价一届政府的重要依据。然而，当采访接近尾声，谈到 如何评价这些改革是否成功时，Chris.Penk却给出了一个出人 意料的答案。 他说，一个政治人物最大的成功，也许恰恰是让人们忘记这些改 革曾经存在过。

当然，他并不认为五年之后的新西兰会成为一个没有问题的乌托 邦。“总会有新的问题，无论是在建筑行业，还是其他领域。”但相 信今天的行动有机会在未来带来实质变化，并最终被人们视为 理所当然。 他对于未来五年的期待可以概括为：一个拥有稳定项目储备、更 高生产力和更清晰责任体系的建筑行业；一个能够学习世界最 佳经验，同时形成适合新西兰自身条件的发展方式；一个让企业 能够在清晰规则下高效工作、合理盈利，也让消费者对建筑质量 和责任保障更有信心的行业。 而这一切，最终都会回到一个他在采访中反复提到的词——信

“如果五年之后，人们更容易负担自己的第一套住房，也更容易 为企业购买经营场所，而且这一切已经变得如此正常，以至于他 们没有意识到自己应该为此感谢谁，那么我们就成功了。他们甚 至不会意识到，2026年曾经存在一个问题，而我们正是从那时 开始着手解决它。”

心。

从海军到律师，再到国会议员和建设部长，Chris Penk 始终习惯先厘清真正重要的问题，再寻找最务实的解 决办法。他希望为建筑业留下一套更加开放、高效、值

在他看来，真正成功的改革正是最终融入日常生活，成为一种新 的常态。届时，人们只会觉得，在新西兰以可负担的方式建房、让 年轻家庭有机会购买第一套住房，本来就应当是一件自然的事 情。

得信赖的制度，让行业有空间创新、有条件提高生产 力，也让更多新西兰人相信，这个国家依然能够以可负 担的方式，建造自己所需要的未来。

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目 录

YIJU b+d · Issue 32

CONTENTS

本章导读 在本章节中，您将看到来自政策、房地产、建筑设计、商业地产、法律法规及金融等不同领域的专业观察。我们

将从建筑责任制度、小型住宅审批豁免及移民政策变化出发，深入探讨住宅与商业地产市场趋势、现代建筑设 计理念、融资决策与项目风险，呈现政策规则、市场规律与专业判断如何共同塑造行业的发展方向。

思 Thought 想 Leadership 28

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目 录 CONTENTS

本章内容 规则塑造行业：新西兰建筑体系中的协调挑战

The Rules That Shape Us: Coordination Challenges Within New Zealand's Building System

从“一人全赔”到“各负其责”！新西兰建筑责任制度大转向，2027年正式落地

From “One Party Pays All” to “Each Party Bears Its Share”: New Zealand’s Building Liability Reform Takes Effect in 2027

70平方米以内小房报批豁免

Building Consent Exemptions for Small Homes Up to 70m²

近2000海外富豪或将涌入房市，对你究竟有什么影响？

Nearly 2,000 High-Net-Worth Overseas Investors May Enter the Housing Market: What Could It Mean for You?

拒绝被定义的建筑者：独家专访General Architectural Design（GEAR）创始人 兼总监Eva Zhang An Architect Who Refuses to Be Defined: An Exclusive Interview with Eva Zhang, Founder and Director of General Architectural Design (GEAR)

一边房市降温，一边工地火热：奥克兰建筑业“时间错位”背后的真相

When a Cooling Housing Market Meets a Construction Boom: Understanding Auckland’s Development Time Lag

商业地产一线视角

Commercial Property: Views from the Front Line

新西兰商业地产：资本重新配置时代

New Zealand Commercial Property in the Age of Capital Reallocation

2026新西兰商业地产市场，正在进入新的价值重构周期

New Zealand’s Commercial Property Market Enters a New Cycle of Value Reassessment in 2026

新西兰移民政策进入了新周期：过去12个月的变化及其对企业与投资者的实际影响

A New Cycle for New Zealand Immigration Policy: What the Past 12 Months Mean for Businesses and Investors

建筑融资基础：为什么纪律比速度更重要

Construction Funding Fundamentals: Why Discipline Matters More Than Speed

开发前期融资：最重要的决策，始于开工之前

Predevelopment Finance: Why the Most Important Decisions Happen Before You Build

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政 策 POLICY

过去几年，新西兰建筑行业经历了一轮又一轮改革。从住房税制 调整、资源管理体系改革，到基础设施规划、移民政策和气候目 标的持续变化，行业始终处于政策更新之中。对于许多企业而 言，监管已经成为日常经营环境的重要组成部分。然而，当人们 讨论建筑行业面临的挑战时，焦点往往集中在某一项具体政策 或某一条法规上，而忽略了一个更深层的问题：其实，建筑行业 正在一个高度复杂且彼此交织的制度体系中运行。

规 则 塑 新 造 西 行 兰 业 建 筑 体 系 中 的 协 调 挑 战

经济学家Shamubeel Eaqub对新西兰建筑与住房相关政策体 系进行系统梳理后发现，建筑行业所面对的并不是单一监管框 架，而是一套由多个政府部门、数十项法律工具和不同政策目标 共同构成的制度网络，并存在多种复杂问题。

发现1：系统碎片化 长期以来，建筑行业的讨论经常围绕某一部法律展开。有人批评 《资源管理法》 （RMA）审批缓慢，也有人关注《建筑法》带来 的合规要求，还有人认为住房税务政策或移民政策正在影响行 业发展。然而，Shamubeel Eaqub的研究显示，这些问题实际 上都只是更大系统中的一个组成部分。 他的研究将影响建筑行业的政策环境划分为13个功能领域，包 括建筑监管、安全、责任、劳动力、金融、住房税制、基础设施、 采购、规划、气候变化以及消费者保护等内容。这些领域并非由 单一机构负责，而是分别归属于MBIE、环境部、财政部、住房与 城市发展部、交通部以及多个政府机构共同管理。 与此同时，整个体系涉及46项重要政策工具，包括22部主要法 律、12项法规以及12项准立法工具。换句话说，一个建筑项目从 土地开发、规划审批、融资安排，到设计、施工和最终交付，实际 上同时受到数十项制度的影响。 更值得关注的是，没有任何一个机构对整个体系承担总体协调 责任。MBIE虽然覆盖的领域最多，但其职责主要集中在建筑监 管、消费者保护和劳动力等方面，并不具备统筹所有政策领域的 法定权限。环境部负责规划和气候政策，财政部门负责金融和 税务，住房与城市发展部负责住房政策，各机构分别追求自身目 标，却缺乏一个能够从整体角度进行协调和权衡的机制。 这种制度碎片化意味着，每一个部门都可能在优化自身负责的 领域，但当这些政策放在一起之后，是否仍然形成一个有效运作 的系统？这依然是一个问号。

发现2：改革频繁，不确定性高于监管成本

对于建筑企业而言，监管成本一直是重要议题。但研究提出了另 一个值得关注的现象：相比监管本身，持续变化所带来的不确定 性或许影响更大。 撰文 Ziyan Lu

研究回顾了2017年至2025年期间各政策领域的改革情况，发现

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政 策

与此形成对比的是，建筑规范、安全管理以及责任制度等技术 性较强的领域，变化幅度相对有限。虽然这些领域同样会根据 技术标准和行业实践进行更新，但总体呈现较为渐进的发展路 径。 这种差异反映出一个现实情况：企业不仅需要遵守现有规则，还 必须不断适应规则变化本身。对于建筑行业而言，项目周期往往 以年为单位计算，土地开发、融资安排和基础设施投资更可能涉 及十年以上的决策周期。当税务规则、规划制度、移民政策或气 候要求在较短时间内反复调整时，企业面临的挑战并不仅仅是 增加合规工作，而是难以对未来环境形成稳定预期。 研究并未对改革本身作出价值判断，也没有否定改革的必要性。 但数据表明，在多个关键领域，制度环境正处于持续调整状态， 而这种持续变化本身已经成为影响行业决策的重要因素。

发现3：政策之间存在明显冲突

除了制度碎片化和改革频繁之外，研究还发现，不同政策领域之 间存在明显的目标张力和协调缺口。 最典型的例子来自住房、金融和气候政策之间的关系。一方面， 税务政策会通过投资激励影响住房市场和建设活动；另一方面， 金融监管工具则承担控制房地产市场风险的职责。同时，气候政 策又要求建筑和开发活动逐步实现减排目标。三个领域分别拥

有各自明确的政策目标，但这些目标并不总是处于同一方向。 类似情况也出现在规划与基础设施之间。规划体系承担环境管 理和土地利用职责，而基础设施体系则关注项目交付和长期建 设能力。研究指出，两者在实施过程中往往面临不同的时间框架 和目标要求，最终影响项目推进效率。 在建筑监管与气候政策之间，也存在类似现象。气候变化立法已 经确立长期减排目标，但建筑监管体系中的部分工具仍主要围绕 传统能效指标展开。研究认为，两套制度虽然都影响建筑环境， 却并未完全按照同一政策逻辑发展。 为了评估这种现象，研究采用政策一致性（Consistency）、协调 性（Coherency）和可信度（Credibility）三个维度，对13个功能 领域进行系统比较。结果显示，在多个领域之间，都能观察到政 策目标未充分衔接、实施路径不一致或缺乏协调机制的问题。 不同政策领域往往围绕各自目标进行设计和改革，但建筑行业 作为一个实际运作的系统，却必须同时承受所有政策共同作用 后的结果。 研究最后引用荷兰的案例作为对照。荷兰同样面临住房供应、基 础设施建设和气候转型等多重压力，但其制度设计更加重视跨 领域协调，通过综合性法律框架、跨部门协议和长期战略机制， 将住房、规划、基础设施和气候目标纳入同一决策体系之中。 对于新西兰而言，这项研究所提出的核心问题在于如何让不同 领域的改革形成一个更协调、更稳定的整体。毕竟，对于行业来 说，真正影响项目成败的往往不是某一项规则，而是所有规则共 同作用之后所形成的制度环境。

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POLICY

不同领域的改革频率存在明显差异。其中，金融与货币政策、住 房税制、资源管理体系、劳动力市场以及气候政策都属于高波动 领域。尤其是住房税制和资源管理体系，在过去数年间经历了多 轮重大调整，其改革强度位居所有领域前列。

目 录 CONTENTS

从“一人全赔”到“各负其责”！

新西兰建筑责任制度大转向， 2027年正式落地 撰文 鑫安保险

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政 策

关于两种责任制度

新西兰现行的制度叫连带责任制（Joint & Several Liability） 。如果损失是由多方共同造成的，业主可以选择任何一方追讨全 部赔偿，而不需要逐一去告。当某方已无法履约，其他人则需要 承担不属于自己的责任进行赔偿，很明显这对责任方来说并不 公平。 新的比例责任制（Proportionate Liability）则让每个参与方仅 对自身责任部分负责，从而使责任分配更加可预期。这意味着 如果某一责任方无法履约，其他参与方无需替他赔偿。根据目前 政策方向，相关改革预计将在2026年完成立法，2027年完成实 施，在此之前，旧制度仍然是适用的现行规则。

对保险意味着什么

项目开展时是否曾经投保。若施工缺陷在数年后才被发现，相关 责任方已经停止经营或取消保险，即使当时曾持有保险，也可能 无法提供任何保障。 从行业角度来看，责任保险将逐步回归其本质，更直接反映各参 与方自身的风险，而不是承担系统性的“兜底”功能。同时，市场 对于其他风险转移机制的需求也可能上升。 制度的变化并不会减少风险，而是重新分配风险的承担方式。

对业主和开发商的启示 对业主而言，更需要审慎评估参与方的资质与持续经营能力，因 为在比例责任框架下，一旦某一方失效，其责任将不会再由其他 方承担。 对开发商而言，责任边界的清晰约定、分包商管理及过程留痕将 变得更加关键。同时，保险的重点在于确认其是否能够有效覆盖 多方责任下的潜在风险敞口。

免责声明

Rick Hao认为，从风险角度来看，Joint & Several Liability与 Proportionate.Liability的差别，不只是法律责任的变化，更直 接影响“谁来承担风险”。 在现行的连带责任制度下，保险往往起到了“缓冲”的作用。不仅 用于覆盖自身责任，在某些情况下，也间接承担了其他责任方无 法履约带来的风险。

本文内容仅为一般性信息及行业观点，不构成任何形式的法律、 保险或专业建议。不同项目及具体情况可能存在差异，读者在作 出相关决策前，应结合自身情况并寻求相应的专业意见。如您希 望进一步了解相关风险或讨论具体项目情况，欢迎联系：info@ prestigeinsurance.co.nz或拨打09-2755888。

公司简介

但如果未来转向比例责任制度，每个参与方只需承担自身责任 部分，而不再需要为他人的责任“兜底”。相应地，原本由其他方 或保险间接吸收的风险，将更直接地转移至项目本身或业主层 面。

鑫安保险（Prestige Insurance Brokers） 是一家位于奥克兰的保险经纪公司，曾荣获 新西兰华人建筑业协会NZCBIA卓越奖。他 们专注于为新西兰建筑行业客户提供全方位 的风险管理与保险解决方案，公司致力于服 务开发商、建商、承包商及相关从业者，涵盖 的险种包括工程险、公众责任险、法定责任 险等。

在这一背景下，还有一个容易被忽视的问题——专业责任保险 （Professional.Indemnity）。例如设计师或工程师通常持有的 是专业责任保险，这类保单属于“claims.made”类型。也就是 说，可否获得赔付取决于索赔发生时保险是否仍然有效，而不是

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POLICY

新西兰建筑行业目前正迎来一项关于赔偿责任分配的重大转 变：政府正计划引入比例责任制度。对业主和开发商而言，这 意味着需要更加关注项目中各参与方的资质和持续经营能力。 为帮助大家更好理解这一政策变化，我们邀请鑫安保险负责人 Rick Hao深入讲解新政对保险的影响。

政 策 POLICY

70 平方米以内小房报批豁免 撰文 黄海鑫（Dylan）| 新西兰华人建筑业协会秘书长、新西兰辽宁总商会会长

前 言 在AI文案层出不穷以假乱真的今天，能静下心读文章的人越来越少。这篇文章纯手搓，作为给《逸居|新筑·筑 新》杂志撰稿的老朋友，我将用通俗易懂的语言，和忠实读者分享祖母房政策更新的细节。

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政 策 和建筑许可BC豁免的条件，以及土地本身是否有一些风险或灾 害，可以减少贸然建后成为违建的风险。

祖母屋、奶奶房，其实都算是昵称，不只是奶奶可以住，姥姥也可 以，整租也可以，做Airbnb民宿也可以。实际上这个政策是关于 独立的小房，特指带合法厨房卫浴可单住一家人的。本文将称其 为“小房”。 经历了大量的公众咨询，期间政府将其最小面积从60平方米上 调到70平方米。作为建筑设计师背景，笔者非常了解背后的设计 逻辑，60平方米做两房一厅，在面积上多少有些局促，而70平方 米会宽松很多。

备案中会需要LBP持牌设计师、注册结构、地质工程师、持牌水 电木工等等签字。贡献费、保险、银行贷款都是正常办，最后完 全合法，有自己的门牌号，房产正常增值。

现实痛点 情况一：设计公司出图是合规的，建筑公司施工时偷梁换柱 或者偷工减料或者建错了，怎么办？以前是由地方政府（市 议会）检查现场施工是否跟图纸一致，如今市议会直接抽 离，现场管理真空，虽然省时也省报批费用，但为了放心还 要找第三方监工的管理，不然随时可能变成违建。

说实话，笔者一开始没重视这个政策，因为总遇到朝令夕改或者 纯为了拉选票的伪政策，直到2026年初传统复工日的前几天， 新政突然正式执行，而草案是圣诞节放假的前一天悄悄公布，时 间卡点上可以看出是有心思的。复工后笔者仔细研读了官方指 导，发现这份法案非常严谨，绝对有智库高人指点。

一系列的政策

情况二：设计公司出图是错的，建筑公司按图施工没毛病， 完工被发现又变成了违建，后续补救困难。

小房报批豁免有一些前提条件，比如单层高度、轻质结构、屋顶 最高点和架起来的地基都不能太高，离主房和边界的最小距离 等等，这里不占用篇幅罗列政策和设计规章细节，因为在网上或 者AI搜索NZ Granny Flat Policy就能找到官方指导。 笔者的核心观点是，小房豁免新政是中央政府一系列的政策凝 聚的精华。 2023年，中央政府MBIE破天荒地开放了海外建材标准，接着放 开了一些工种的签字免检政策，各工种按比例承担责任政策等 等一系列政策环环相扣，最终选择试点70平方米以内的单层风 险低的小房，漏水或者塌了的概率很小。如果这条路可行，今后 可能拓展到更大的房子，两层甚至三层。

这里不得不提一件值得开心的事，笔者公司研发的第三代产品 模块化预制建筑，从设计到生产到建造解决了小房新政的痛点， 经历了十三年的漫长之路，终于打通了100%全中国制造合规新 西兰标准，赋能中国建筑建材企业出海。这套产品非常适合建筑 工人不愿意大老远跑到偏远地区盖个小房子，比如郊区农庄和 南岛旅游区，完美解决了住宿少、造价高、用工难等问题。 如果这些新政只停留在口头讨论或质疑，最后就会是一纸空文， 如同把石头扔进一潭死水，无法激起一丝波澜。只有从业者按照 政策的要求和方向去脚踏实地去做，才有可能真正让这些好政 策实现落地。

作者简介

申请流程和认可度

黄海鑫（Dylan），奥克兰大学建筑学硕士，国际 被动式建筑注册顾问，新⻄兰建筑设计师协会考 官，新⻄兰华人建筑业协会秘书长，新⻄兰辽宁 总商会会长, 新中自贸协会副会长。

即便是满足新政的各方面条件，也需要申请地方政府（市议会） 备案，形式是PIM申请。这个流程审核了是否满足资源许可RC

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POLICY

政策背景

房 地 产 REAL ESTATE UPDATES

近2000海外富豪或将涌入房市， 对你究竟有什么影响？ 撰文 Ziyan Lu

“黄金签证”购房政策解读 新西兰政府正式实施《海外投资法》（Overseas.Investment A c t ）改 革 。自 3月 6 日 起 ，符 合 条 件 的 A c t i v e . I n v e s t o r Plus（AIP）持有人可在新西兰购买或建造价值500万纽币及以 上的住宅物业。Active Investor Plus（AIP）投资者签证被称为 黄金签证，截至今年3月11日，新西兰已经收到609份申请，涉及 1,948名申请人，对应的潜在投资总额约35.7亿纽币。

Peter Thompson Barfoot & Thompson 董事总经理

申请者来源最多的地点是美国，其次是中国和中国香港，此外还 有德国、日本和英国等。其中，来自中国的申请达到104份，涉及 345位申请人，仅次于来自美国的222份申请和646位申请人。

新西兰政府日前宣布，持有Active Investor Plus签证的海 外投资者将被允许购买或建造价值超过500万纽币的住宅 物业。需要注意的是，这并不是海外买家全面重返市场，而 是一项条件严格的例外机制。这一举措被普遍视为对长期 以来“海外买家禁令”的部分放宽。

政府此前表示，允许投资移民购买住房，将有助于他们“与新西 兰建立更深的联系”，从而吸引更多资金和资源进入新西兰经济 体系。该政策旨在在吸引全球资本的同时，保障本地买家的权 益。其设计具有明确的限制性：

那么关键问题在于：这项政策究竟会影响哪些人，又会在 多大程度上改变当前的新西兰房地产市场格局？

• 仅限Active Investor Plus签证持有者

如今，这一改革已经正式实施。我们邀请到B a r fo ot.& Thompson的董事总经理Peter Thompson和资深房产中 介来谈一谈这一政策的宏观影响和实际效果。

• 只允许购买或建造一套住宅物业 • 房产总价值必须达到或超过500万纽币 • 如果是建房项目，土地价格与建造成本合计必须达到500万纽 币以上 • 仍需通过海外投资办公室的审批，并不得涉及国家利益风险 或其他敏感土地限制

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房 地 产 REAL ESTATE UPDATES

“这一政策只适用于500万纽币以上的房产，而且实际上很多投 资者来到新西兰时，购买的房产往往在1000万纽币以上的价格区 间。” 政府设定500万纽币门槛的目的，是确保政策只影响极小部分高 端住宅市场。这一价格区间的房产占新西兰整体住房存量不足 1%，且主要集中在奥克兰和皇后镇。因此，这项政策明确针对 的是高端豪宅市场，而非更广泛的普通住宅市场。 与此同时，这项政策也与新西兰的投资移民战略相配合。Active Investor.Plus签证要求申请人向新西兰经济进行较大规模投 资，例如在企业、基金或其他合规投资中投入至少500万至1000 万纽币。 在这一背景下，允许投资移民购买一套高价值住宅，被视为一种 增强新西兰投资吸引力的配套措施——既能维持对普通住房市 场的保护，也能加强高净值投资者与新西兰之间的长期联系。

专业洞见

兰进行投资的人望而却步。而新政策试图在两者之间取得平衡： 既保留原有政策保护本地购房者的原则，同时允许那些愿意在 新西兰投入大量资本的投资者，在高端市场购买住宅物业。 从市场影响来看，Thompson认为该政策对整体房地产市场的 影响将相对有限：“这一政策只适用于500万纽币以上的房产，而 且实际上很多投资者来到新西兰时，购买的房产往往在1000万 纽币以上的价格区间。”因此，这项政策的主要影响很可能集中 在高端房地产市场，而不会对首次购房者所在的中低价位市场 产生明显影响。 不过，他也指出，这一政策有望提升豪宅市场的活跃度。初步迹 象显示，国际市场的关注度正在上升，但尚未转化为实际成交。 从更长远的角度来看，Thompson认为政策仍有进一步优化空 间。例如，目前500万纽币的固定门槛主要集中影响奥克兰和皇

从 房 地 产 行 业 的 战 略 和 整 体 市 场 角 度 来 看，B a r f o o t . & Thompson董事总经理Peter Thompson将这一政策形容为在 吸引资本与保护本地买家之间寻求平衡的一种权衡之举。 他指出，过去的海外买家禁令确实在一定程度上限制了外国投 资者进入新西兰房地产市场。虽然这一政策的初衷是为了保护 本地购房者，特别是首次购房者，但它也让一些原本计划在新西

后镇等高价市场，而对其他地区影响较小。“未来如果能够考虑 根据各地区房价水平，例如以某个地区前5%的房价区间作为标 准，可能会让海外投资更均匀地分布在新西兰各地。” 数据显示，目前新西兰市场上共有556套价格超过500万纽币 的住宅。其中379套位于奥克兰、85套位于中奥塔哥地区、29 套位于丰盛湾。而从区域分布来看，奥克兰的传统高端社区，如

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房 地 产 REAL ESTATE UPDATES

Growth Category

Balanced Category

Minimum investment

$5 million

$10 million

Minimum investment period

3 years

5 years

Minimum time in NZ during investment period

21 days

105 days 两种“黄金签证”申请条件（来源：NZTE）

Bay、Remuera、Takapuna等地，依然是豪宅市场的核

逸居：在政策宣布之后，您有没有感觉到咨询量有所增加？客户 对这个政策整体反应怎么样？

此外，Thompson也指出，政策允许投资者通过“土地+建房”组 合达到500万纽币的门槛。例如购买约350万纽币的土地，并承 诺建设价值150万纽币的住宅，同样可以满足政策要求。

Cici Wang：自政策宣布以来，来自海外高净值买家的咨询明显 增加，尤其是通过微信及熟人推荐的方式。

Herne 心。

总体而言，Thompson认为，这一政策不仅可能为高端房地产市 场带来新的活力，也有助于吸引国际资本、企业经验和商业机会 进入新西兰。 “这并不是一次重塑市场格局的重大转折，而是在高端市场进行 的一次审慎调整，预计将提升该细分领域的活跃度与信心，但对 整体房地产市场影响有限。短期内最直接的影响不太可能体现 在价格上，而是全球关注度的回升——新西兰将重新进入国际 买家的视野。海外买家将再次关注新西兰，随着时间推移，这有 望带来更多投资与机会。”

一线视角

我们也采访了Barfoot & Thompson的两位资深中介，Remuera 分行的Cici Wang与St Heliers分行的Paul Neshausen，来谈 谈他们在实际工作中的真实感受。

有意思的是，包括中国买家在内的海外买家通常准备充分，对签 证路径和投资结构有着清晰的理解。他们普遍已经研究过签证 路径、资金安排以及OIO审批流程，决策逻辑相对理性且成熟。 相比之下，一部分本地卖家对政策存在放大解读，对价格产生了 更高预期，但市场的实际承接能力仍需时间验证。 过去Investor One类签证持有人即使获批，也需要满足每年183 天的居住要求，而现在这一限制被取消，本质上是将新西兰转向 更具灵活性的配置型市场。但必须强调，真正的买家的决策更多 是由生活方式和长期规划驱动，而不仅仅取决于政策本身。政策 只是降低门槛，而不是改变决策本质。 Paul Neshausen：是的，我们确实看到市场参与度有所提升， 但尚未出现交易量的明显激增。海外咨询量确实有所增加，但我 更倾向于将其理解为“参与度的提升”，而非交易量的立即增长。 我们看到越来越多国际买家重新关注新西兰，尤其是从生活方 式、教育以及长期布局角度进行考量的家庭和投资者。不过，这 类买家通常依赖专业顾问，决策过程相对谨慎，在做出承诺前会 先完成移民、法律及投资结构等安排。 目前行业对短期效果存在一定高估，这项政策的影响将是逐步 释放的，而非立竿见影。签证涉及审批、资金转移和投资承诺等 多个环节，都需要时间，因此当前更多体现为前端活跃度的提 升，而非成交结果。

Cici Wang Residential/Rural Sales, Remuera Branch

逸居：目前新西兰市场上500万纽币以上的房源主要集中在哪 些区域？中国买家通常更偏好哪一类高端房产？

Paul Neshausen Residential Sales, St Heliers Branch

Cici Wang：新西兰高端房地产市场高度集中且分层明显，500 万纽币以上房源主要集中在奥克兰、皇后镇及Waiheke Island， 其中奥克兰仍是核心，因其在经济、教育及生活配套方面的综合 优势。

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房 地 产 门槛较高、结构严谨的路径。从一定程度上看，这是合理的，但 我认为未来仍有空间进一步优化政策设定，以确保新西兰在国 际上既具公信力，又具竞争力。

逸居：随着海外买家可能重新进入这一市场，您认为高端市场 将出现哪些机会或变化？

Paul Neshausen：短期来看，我预计这一类买家的交易周期可 能会略有延长，因为他们的决策过程通常更为审慎和结构化。

Paul.Neshausen：最大的机会在于市场深度的回归。过去几 年，新西兰在高端市场上实际上减少了一层国际买家参与。随着 符合条件的投资者买家重新进入市场，长期来看将扩大买方基 础，提升竞争程度，这对卖家和开发商都是积极信号。

在价格方面，我不认为会出现立即上涨。这类买家具备全球视 野，会持续将新西兰与其他市场进行比较。不过，随着需求逐步 回归，谈判质量有望提升，卖方信心也将随之增强。

更广泛来看，这项政策不仅仅关乎房地产。在全球资本与人才流 动加速的背景下，新西兰正处于一个竞争激烈的国际舞台。考虑 到当前全球地缘政治的不确定性以及经济波动，新西兰作为一 个稳定、规则清晰、生活品质优越的国家，其吸引力愈发凸显。 近期对Active Investor Plus签证的调整，使其更具可操作性， 包括简化类别以及扩大投资选项。但整体来看，这仍然是一条

逸居：您认为该政策将如何影响高端市场的交易周期、价格谈 判以及买卖双方的市场情绪？

我认为影响最大的其实是市场情绪。在过去几年，高端市场整体 偏谨慎。而国际买家兴趣的回归，即便是循序渐进的，也会强化 一个信号：市场深度正在逐步恢复。 在全球不确定性加剧的背景下，新西兰作为一个安全、稳定的投 资与居住目的地，其吸引力将持续提升。虽然这一变化不会立刻 显现，但从长期来看，将对房地产市场及整体经济带来积极影 响。

Overseas Investment Act

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REAL ESTATE UPDATES

中国高净值买家通常买的不只是房产，而是生活半径。在奥克 兰，Remuera作为传统豪宅区，因优质学区、成熟社区及稳定的 居住环境，一直备受青睐。同时，具备海景与生活氛围的区域， 如Mission Bay、St Heliers、Milford和Takapuna，也对海外买 家具有吸引力。整体来看，中国买家正从单纯投资转向更注重“ 可居住、可停留、可连接”的复合型资产。

建 筑 ARCHITECTURE

拒绝被定义的建筑者：

独家专访General Architectural Design（GEAR）创始人兼总监Eva Zhang 从清华到GEAR，从设计师到创业者，Eva用五年时间证明： 真正的力量，是拥有清楚的判断。 撰文 William Song

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建 筑 被定义好的路径。”这种深思与敏感，后来几乎贯穿了她所有的 选择。

她站在台上，没有急着讲业绩，也没有刻意渲染创业的艰难。她 先讲了一个很生活化的比喻：公司像孩子。 她说，自己的大女儿七岁，小女儿三岁，而GEAR五岁，刚好在两 个孩子中间。于是她发现，养一家公司和养孩子有很多相似之 处：你要为她找到好的人照顾她，希望她每一步都做到最好；她 不会完全按照你的计划长大，会让你半夜睡不着，也会比想象中 花费更多。 “但你会为她的每一个里程碑骄傲，”她在台上笑着说，“而且你 会因为她，变得更勇敢。”

从业之后，Eva最初的设想只是做一个纯粹的设计师。但随着项 目经验的积累，她慢慢发现，真正影响一个项目结果的，从来不 只是设计本身。 “设计只是其中一部分。”她说，“背后还有客户判断、团队协作、 施工落地、商业逻辑和项目节奏。”而这些因素如果彼此割裂， 再好的设计也可能停留在纸面上。 她的改变之路也正是从这里开始：“当你开始关心这些的时候， 其实你已经不只是一个设计师了。”

台下笑了。但那一刻，大家都懂了她的意思：对Eva来说，GEAR 不只是一家公司，更是一件被她亲手养大的“孩子”。 第二次见到她，是在一场关于2026年新西兰建筑体系改革的行 业活动上。那一次，她谈的是规则。 审批效率、责任分担、自我认证、Granny Flat政策、AI工具…… 这些看似抽象的变化，在她的表达中变得具体而现实。她关心 的不仅仅是政策本身，更是这些变化如何真正落地：设计师将承 担什么责任，企业如何建立体系，行业如何从经验驱动走向专业 分层。 两次见面，形成了一种很特别的反差。 她可以把公司看作一个孩子，也可以把行业看作一个系统。 而真正让我记住她的，是后来采访中她提到的一句话。

GEAR的五年：从2个人，到一个系统

“你不太适合做生意。”这是她在创业前听过不止一次的评价。而 Eva没有反驳。

GEAR的起点，只是一个小小的shared office，两个人的团队。 Eva至今记得，当年很多人对她说，她只能做设计师，“不适合做 生意”。

“我不太喜欢花很多力气去证明自己。与其去反驳，不如把事情 做好。”就这样，她只是把公司做了出来。

直到她把创业想法讲给一位前辈听，对方只说了一句：“我相信 你，你可以去做。”

从清华到GEAR，从设计师到创业者

很快，第一个客户出现了，这对她意义非凡：“第一个客户，对我 们来说不是一单项目。而是一种确认，市场开始愿意相信你。”

如果从外部看，Eva的路径很容易被归类为“优秀的典型”，但她 自己并不这样理解。 “清华对我来说，不只是一个‘优秀’的标签。它让我进入一个高标 准的环境。” 她说，在那里，你会不断被提醒，重要的不是看起来多优秀，而 是能不能持续思考、持续进步，最后做出真正有价值的事情。 “它让我开始认真想，我到底想成为什么样的人，而不是走一条

这份信任，成为GEAR最早的起点。五年时间，GEAR从2人发展 到12人团队。累计完成超过180个项目，服务100多位客户，落地 超过1000套住宅单位。 但Eva并不认为，公司的关键变化在于规模：“真正的跃迁，不是 人数变多，而是从‘人扛事’，走到‘系统能支持事情’。” 早期，公司可以靠创始人推动。但要走得更远，必须让方法、标 准和协作能力沉淀下来。她总结道：“只有当团队可以稳定地把 事情做好，公司才真正开始成立。”

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ARCHITECTURE

第一次见到Eva，是在GEAR五周年庆典上。

建 筑 ARCHITECTURE

在GEAR内部，有一个她反复提到的词：strategy puzzle。“每一 个项目，其实都是一个strategy puzzle。”她说。 规划规则、场地条件、客户需求、预算限制、施工可行性……这 些因素往往彼此冲突。而正如Eva所说：“真正的工作，不是把某 一个维度做到极致，而是找到一个整体最合理的解。” 这也是GEAR的方法论基础：长期主义、持续进化、尊重场地。 她说：“我们不会只是把项目做完，我们会看这个方案对客户长 期有没有价值。”在这个过程中，公司与客户发展出了更为坚实的 关系——信任。 GEAR的增长并不依赖短期营销，而是一种更慢的方式：把客户 变成朋友，再带来客户。 “我最看重的是信任，而且是经过时间验证的信任。”她说。 在建筑行业，客户不会因为表达漂亮而留下来。他们最终看的是 你是否可靠，你的判断是否有价值，你是否能真正推进项目。

经历风雨，走向未来

“市场慢的时候，反而更适合把底层能力打扎实。”她这样总结。 很多时候，她会更容易注意到一些还没有被说出来的问题。比 如客户真正担心什么，团队状态是否变化，项目中哪些风险被忽 略。她说：“如果只是停留在感受上，意义不大。关键是你能不能 把它变成判断。”当感知转化为判断，它就成为决策能力。 五年中，公司没有真正“撑不下去”的时刻，但她个人有过。一次网 络攻击，波及她本人和公司。那段时间并不轻松，但她记住的， 不是攻击本身，而是支持。她记得，那时团队、朋友、校友和客户 都站在她这一边：“那一刻我才真正意识到，这家公司不是我一个 人在撑。” 经历了风雨，Eva对未来的布局反而更加笃定。如今，GEAR已经 开始引入AI工具。“AI最重要的不是效率提升，而是重新分配时 间。”她说。未来，设计时间有望缩短三分之一，让团队把更多精 力投入到判断和策略层面。与此同时，GEAR也在推进南岛办公 室的布局。 当被问及这五年最大的变化是什么时，她的答案很坦诚：“不是 公司变大了，是我看问题的方式变了。”她不再急于证明自己，因 为她越来越清楚，向他人证明并不能支撑一个人走得很远。

过去三年，新西兰建筑行业经历低迷周期，很多公司选择收缩或 等待，而Eva的选择是“判断”。

“你会越来越知道自己是谁，重视什么，愿意坚持什么。”她也知 道，自己不需要再被任何人定义。

她说：“低迷的时候，最重要的不是焦虑，而是判断。” 她没有简单缩减，而是重新思考哪些能力必须强化，哪些方向值 得继续投入。

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奥克兰建筑业“时间错位” 背后的真相 撰文 Tony Little

房地产市场降温，挂牌库存维持近十年来高位；部分奥克兰新房 价格较高位回调20%，个别区域甚至接近30%。 按理说，工地应该越来越少，但事实却正好相反。 为什么走在奥克兰的大街小巷，仍然能看到一处处住宅工地持 续施工，建材车辆进出不断？市场冷了，为什么工地没有同步停 下来？

今天的工地，并不代表今天的市场

根据Stats NZ最新数据，截至2026年5月，全国过去12个月共批 准39,737套新住宅建筑许可（Building Consents），同比增长 约19%；其中奥克兰约16,862套。 与此同时，Auckland Council最新Housing Pipeline研究显 示，奥克兰目前仍有约20,200套住宅处于pipeline之中，其中约 13,800套正在施工，约6,400套已获批但尚未开工。pipeline可 以理解为已经进入审批、融资或施工流程、未来将陆续释放的 住房供应。 换句话说，今天仍然繁忙的工地，不一定代表市场火热，更可能 代表过去几年作出的开发决定，正在兑现。

真正推动施工的，是“时间”与“政策”

行业看到的，是“忙碌”背后的分化 最近我在《88谈房说地》栏目采访了多位建筑行业人士，包括开 发顾问、建材供应商以及新西兰华人建筑业协会NZCBIA会长 Frank Xu。 Frank Xu认为，目前市场并非全面低迷，而是进入明显的分化阶 段。仍在持续推进项目的企业，往往对自身产品、资金与市场有 更强信心；而企业更需要做的，是深入一线了解真实需求，而不 是被市场情绪左右。 他也提到，市场调整期往往伴随机会重组，开发商、建筑师、建 造商与供应链之间的协作，比单打独斗更重要。

越是冬天，越需要同行

建筑业从来不是单一行业，而是开发、设计、施工、建材、金融与 政府共同组成的生态链。 当市场进入调整周期，真正重要的，不只是价格竞争，而是信息 共享、资源协同与行业合作。即将在八月举行的建筑业博览会， 除了展示产品与技术，更是行业彼此连接、寻找合作与交流经验 的平台。 正如建筑业协会提出的口号：Collaborate up for success。

不少正在建设的项目，土地早在几年前、甚至上一轮市场高峰时 期已经购入，规划、融资及审批也早已完成。

写在最后

近 两 年 ，随 着 M D R S 、P l a n . C h a n g e . 7 8 、7 9 、1 2 0 ， 以 及 W a t e r c a r e 基 础 设 施 容 量 限 制 、D e v e l o p m e n t Contributions（DC）调整等政策陆续实施，开发节奏和成本结 构都发生了变化。同时，部分项目还面临consent有效期压力。

市场周期终会变化，但真正决定一家企业能否穿越周期的，往往 不是运气，而是专业能力、市场判断，以及与行业共同成长的能 力。今天你看到的工地，究竟属于上一轮周期的尾声，还是下一 轮机会的起点？

对于不少开发商而言，与其继续等待，不如尽快推进工程。因为 在今天的市场环境下，不动工的持有成本，往往比动工更高。

数据来源（Sources）：Stats.NZ、Auckland Council、MBIE、Watercare、REINZ、Interest.co.nz、realestate.co.nz。

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ARCHITECTURE

一边房市降温，一边工地火热：

建 筑

资 源 页 RESOURCE

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RESOURCE

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资 源 页

商 业 地 产

撰文 Ziyan Lu

REAL ESTATE UPDATES

过去几年，新西兰商业地产市场经历了利率上升、经济放缓和消 费趋于谨慎等多重挑战。随着市场逐渐进入调整后期，商业地产 并没有迎来全面回暖，而是呈现出更加明显的结构性分化。

商 业一 地线 产视 角

对于每天与业主、租户和投资者直接接触的商业地产中介而言， 市场变化往往比统计数据来得更早、更真实。哪些物业最容易 出租？租户真正关心什么？哪些机会正在出现，哪些风险值得警 惕？这些问题的答案，往往隐藏在一线交易现场。 我们采访了Bayleys商业地产销售及租赁副总监Millie.Liang和 JLL奥克兰都会区投资销售高级总监James.Lee，来听听他们 的看法。

Millie Liang Bayleys商业地产销售及 租赁副总监

James Lee JLL奥克兰都会区 投资销售高级总监

逸居：在你看来，过去12个月，新西兰商业地产市场最大的变化 是什么？ Millie.Liang：市场逻辑彻底从追逐开发增值转向看重稳定现金 流，整体行情筑底、两极分化明显。 租户普遍收紧预算，大面积甲级写字楼、高端商铺空置周期拉 长；社区底商、小型餐饮铺面、仓储物业需求持续走强。 投资者不再盲目囤地开发，投机资金退场，自用与稳健收租买家 成为主力，更青睐现成带租约物业。 市场信心分化，优质稀缺物业业主议价能力回升，老旧低效物业 仍需靠降租、放宽租约条件吸引客户，整体交易、租赁的冷热差 距持续拉大。 James Lee：过去12个月，市场最大的变化，是从此前普遍持观 望态度、几乎停滞的状态，进入了一个重新活跃的新阶段。但与 此同时，优质资产与次级资产之间的差距正在迅速拉大，而且这 种分化仍在持续。 如今，投资者的选择变得前所未有地谨慎和精准。过去那种“水 涨船高、所有资产一起上涨”的市场已经结束，资本正高度集中 流向真正的优质资产。这类资产通常具备以下几个特点：

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相比之下，不符合上述条件的次级资产（B级或C级物业）正面 临更加严峻的挑战。它们融资更加困难、出租难度更高，资产价 值的调整幅度也明显更大。市场因此逐渐形成了明显的两级分 化。 海外投资者进一步强化了这一趋势。长期以来，澳大利亚、亚洲 及北美的机构资本一直是新西兰商业地产市场的重要参与者。 这类投资机构通常风险偏好较低，并普遍要求投资标的符合 ESG标准。过去一年，他们几乎将资金集中投向一流的办公楼、 工业物业，以及近年来快速发展的建后出租房产（Build-toRent）项目，而对次级资产兴趣有限，这也进一步拉大了优质资 产与次级资产之间的价值差距。 因此，过去12个月最大的变化，并不仅仅是利率调整等单一事 件，而是整个市场对新经济环境所作出的集体反应。价格重新定 价的阶段已经基本结束，市场交易重新恢复活跃，但交易逻辑已 经发生改变，品质成为最重要的标准，这正在重新塑造各类资产 的价值体系。

修成本过高；老旧无排烟、无后勤通道的商用物业，改造费用高 昂；偏远商圈大面积铺位客流不足，即便降价也长期空置。 逸居：租户现在更看重灵活性、成本、地段、品质，还是其他因 素？ Millie Liang：租户首要考量可控经营成本，租金、物业费、翻新 及设备维护开支都会仔细核算；其次看重租赁灵活性，偏好短 租、可调整面积、能提前解约的租约，规避长期风险。地段仅作 基础门槛，中小商户不愿为核心商圈溢价买单；物业硬件达标即 可，并非核心诉求。同时，租户十分看重物业自带全套经营设备、 业主分担设备维保等附加利好，仅有少数大企业、特殊业态会优 先追求优质地段与高端物业品质。 逸居：展望未来，你认为商业物业业主、使用者或投资者最值得 关注的机会与风险是什么？ Millie Liang：机遇是带全套设备的社区餐饮铺、仓储冷链物业 保值性强，中小投资者可重点布局；业主可拆分铺位、推出短租 灵活方案盘活空置房源；自用商户当下议价空间充足，适合择机 入驻。 风险则是大面积高端写字楼、老旧商用建筑持有成本逐年攀升， 修缮与能耗开支高；利率波动压制投资资金，老旧无改造潜力物 业转手困难；通胀持续压缩租户租金承受能力，高价购入非优质 资产易出现租金难以覆盖持有成本的问题。

逸居：从一线观察来看，有哪些市场变化是数据或新闻未必能完 全反映出来的？

James Lee：物业业主的机会：绿色升级与资产再定位。

Millie Liang：官方公布的租金和空置率数据，能够反映整体趋 势，但往往无法完全体现真实市场状况。

对于持有B级或C级物业的业主而言，最大的机会来自于主动升 级资产。

官方租金、空置数据仅反映整体均值，存在不少纸面看不到的隐 性行情。很多业主不会直接下调挂牌租金，而是以免租期、装修 补贴、分摊设备维修费等方式隐性让利，实际收益明显缩水；不 少企业缩减承租面积、合租办公，看似租赁量稳定，实际使用面 积大幅减少。

通过有针对性的资本投入，提高建筑能源效率、获得更高等级的 NABERSNZ或Green Star认证，并改善建筑设施和配套，可以 帮助物业从“次级资产”提升为“优质资产”。这样的升级不仅能够 吸引更优质的租户、提高租金水平，也会显著提升未来出售时对 机构投资者的吸引力。

现金流差的线下门店持续退场，线上线下结合的商户接盘铺面， 华人投资者偏爱可直接营业的成套餐饮物业，流通速度远超写 字楼。同时社区商铺私下转租、短期灵活租约增多，这类零散私 下交易不纳入统计，进一步拉大数据与真实市场的差距。

此外，一些位置优越但年代较久的办公楼，也可能拥有更大的 发展潜力。相比继续作为办公用途，将其改造为建后出租房产 （Build-to-Rent）、酒店，甚至医疗设施等其他用途，往往能够 创造更高价值。

逸居：什么样的商业物业最受欢迎？

风险是搁浅资产。对于业主而言，最大的风险就是选择什么都不 做。

Millie Liang：易出租物业主要分三类：带全套厨具、可直接经营 的社区临街餐饮铺；中小型仓储与轻加工厂房；可灵活分割、临 近居民区的小型底商，前期投入低、客流稳定，深受小微企业、电 商经营者青睐。

一栋老旧、能效低、环保表现差的建筑，很可能逐渐演变为所谓 的“搁浅资产”，难以出租、融资困难，也越来越难找到买家，资产 价值持续下滑。

难出租的是市中心大面积高端写字楼、大平层零售铺，租金与装

如今，不作为所带来的成本：包括空置率上升、租金下降以及资

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REAL ESTATE UPDATES

• 优越的地段：位于核心CBD或重要工业枢纽； • 高品质建筑：现代化、高规格建设，并拥有完善的配套设施； • 稳定的租约：由实力雄厚、信用良好的租户长期承租（具有较 长的加权平均剩余租期，WALT）； • 良好的ESG表现：拥有较高的NABERSNZ能源评级或Green Star绿色建筑认证，已成为机构投资者几乎不可妥协的要求。

商 业 地 产

商 业 地 产

资产贬值：很可能已经超过主动升级所需要投入的成本。

REAL ESTATE UPDATES

并制定明确的升级和重新定位计划，那么随着市场复苏，未来有 望获得可观的回报。

租户的机会：借势升级与增强议价能力。目前，租户正处于一个 相对有利的位置。 对于仍位于次级办公楼的企业来说，现在正是实现“向优质物业 升级”的好时机。虽然优质办公空间的租金仍高于普通物业，但 两者之间的差距已经缩小到足以让许多企业考虑搬迁，通过更 好的办公环境提升品牌形象，并帮助吸引和留住优秀人才。而对 于仍计划继续使用B级办公楼的企业，由于这一市场空置率较 高，他们也拥有更强的议价能力，可以争取更优惠的租赁条件， 例如免租期、更高的装修补贴等。 风险是被市场淘汰。租户最大的风险，是继续留在那些业主无意 再投入升级的建筑中。随着建筑品质逐渐落后于市场，不仅会影 响员工满意度和工作效率，也可能损害企业品牌形象。此外，如 果成为一栋大量空置办公楼中的最后几家主要租户之一，也会 影响企业的日常运营环境，并可能带来一定的声誉风险。 投资者的机会：逆周期投资与细分赛道。 对于资金充足、风险承受能力较高，同时具备优秀资产管理能力 的投资者而言，目前的市场正提供了典型的逆周期投资机会。

除此之外，一些细分领域也值得关注，例如建后出租房产、数据 中心以及医疗地产。这些资产更多受到人口结构变化和科技发 展的推动，与传统经济周期的关联度相对较低，因此具有更强的 长期增长潜力。 风险是价值陷阱与再融资压力。投资者最需要警惕的是所谓的 价值陷阱。 一些次级资产看似价格便宜，但如果未来升级成本过高，或者区 位条件存在根本性缺陷，最终可能始终无法达到预期收益。 另一个更加现实的风险来自再融资。 许多在2020至2022年低利率时期购买的商业地产，未来几年将 陆续进入再融资阶段，但融资利率已远高于当时。如果当初买入 价格过高，或者物业租赁情况较弱，投资者可能难以获得符合预 期的新融资条件，甚至影响原有股权价值。 总的来说，在未来的市场中，无论是业主、租户还是投资者，都需 要清楚判断自身资产或企业在这个两级市场中的位置，主动选择 自己的定位，并提前采取相应策略，以适应新的市场格局。

如果能够以较低价格收购经营困难或价值被低估的次级资产，

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商 业 地 产 REAL ESTATE UPDATES

新西兰商业地产： 资本重新配置时代 撰文 Pat English

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如今，这套投资逻辑正在发生变化。利率上升、办公模式转变、 电子商务快速发展、数字基础设施需求增长以及消费者行为演 变，正在从根本上改变商业地产市场格局。其结果是，市场正逐 渐分化：一些板块面临结构性挑战，而另一些则受益于长期增 长趋势。 地产专栏作家Anne Gibson近期指出，目前正吸引越来越多投 资者关注的商业地产领域包括学生公寓、酒店、工业地产以及数 据中心。相比之下，办公物业，尤其是零售物业，则面临更加不 确定的前景。虽然并非所有投资者都会认同这一判断，但从当前 市场表现来看，一场明显的资本转移正在发生。

奥克兰仍是市场重心

奥克兰依然是新西兰商业地产市场的核心，创造了全国约40% 的国内生产总值（GDP），同时也是人口增长、商业投资和基础 设施建设最集中的地区。因此，奥克兰也成为商业地产投资格 局变化最明显的城市。 当地工业区持续受益于物流、仓储和配送需求增长。同时，在国 际科技企业对云计算和数字基础设施持续投入的推动下，奥克 兰正逐步发展成为新西兰最重要的数据中心枢纽。 然而，奥克兰也是市场压力最明显的地区之一。部分CBD办公楼 空置率仍处于较高水平，而次级零售商圈则持续受到客流下降、 消费习惯变化以及运营成本上升的影响。优质资产依然受到市 场青睐，但普通资产在维持过去的租金增长和出租率水平方面 正面临越来越大的挑战。

南岛市场呈现不同的发展逻辑

虽然奥克兰在规模上占据主导地位，但南岛正因不同的优势吸 引投资者关注。 基督城持续受益于震后重建、现代化商业建筑存量以及相对较 低的开发成本。与奥克兰相比，当地工业用地仍然较为充裕，越 来越多物流企业开始认识到基督城作为南岛物流配送中心的重 要地位。 皇后镇则呈现出另一番景象。旅游业复苏、人口增长以及持续 旺盛的游客需求，继续支撑着酒店和旅游相关资产的投资吸引 力。同时，当地住宅和商业项目也吸引了大量机构资本进入。 与奥克兰投资者更关注规模效应和基础设施建设不同，南岛市

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REAL ESTATE UPDATES

在过去二十多年里，新西兰商业地产投资基本遵循着一套相对 清晰且可预测的逻辑。投资者青睐主要城市的办公楼、拥有稳 定租户的零售物业以及供给相对有限的工业地产。地段至关 重要，租户质量备受关注而资本增值往往被视为理所当然的结 果。

商 业 地 产

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场越来越受益于生活方式迁移、旅游业复苏以及相对较低的投 资门槛。

工业地产仍是市场最受青睐的板块

如果说当前有哪个商业地产板块持续获得广泛投资者支持，那 么工业地产无疑名列前茅。 Colliers、CBRE和JLL等机构的研究报告持续显示，工业地产 表现优于大多数其他商业地产类别。需求主要来自物流、仓储、 制造业以及供应链运营。疫情期间及之后电子商务的迅速增长， 加速了市场对配送中心和“最后一公里”物流设施的需求，而这 一趋势至今仍在延续。

奥克兰已经成为这一增长趋势的中心。国际科技企业的大规模 投资，以及公共和私营机构不断增长的数字化需求，共同推动了 这一行业的发展。 与传统办公楼不同，数据中心并不依赖员工到岗率或消费者支 出。它们本质上属于数字基础设施资产，为现代经济运转所依赖 的技术系统提供支撑。 不过，尽管数据中心吸引了大量投资者关注，并被视为关键数字 基础设施，但其发展并非毫无争议。例如在美国部分地区，当地 社区已经开始对大型数据中心项目提出质疑和担忧，原因在于 其巨大的电力和水资源消耗，尤其是在云计算和人工智能需求 持续增长的背景下。批评者认为，虽然数据中心能够带来大量 建设投资和资本投入，但与制造业、物流业等劳动密集型产业相

与办公楼和零售物业不同，工业地产往往直接关系到企业运营。 企业可以减少办公面积，但仍然需要仓库、配送中心和生产设 施。因此，工业物业空置率持续维持在较低水平，租金增长整体 强于其他板块，而稳定的投资需求也持续支撑着资产价值。

数据中心：新一代基础设施资产

比，其长期创造的就业岗位数量相对有限。而支持者则认为，数 据中心能够通过基础设施投资、地方税收以及数字产业生态系 统的发展，为地区经济带来更广泛的收益。 随着新西兰数字基础设施建设不断推进，如何平衡能源安全、 资源管理以及社区利益等问题，预计将成为未来越来越重要的 政策和投资议题。

十年前，很少有地产投资者会讨论数据中心。如今，数据中心正 越来越多地被视为市场中最具战略意义的地产资产之一。人工 智能、云计算、数字服务以及数据消费量的持续增长，正在推动 市场对这类专业设施的需求。这些设施对于电力供应、网络连接 能力以及安全基础设施都有极高要求。

酒店与学生公寓重新受到青睐

国际旅游业复苏也重新激发了投资者对酒店资产的兴趣。在经 历新冠疫情带来的冲击后，酒店入住率和国际游客数量持续回

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与此同时，学生公寓正逐渐成为一个具有吸引力的专业化资产类 别。国际教育长期以来一直是新西兰最大的出口产业之一，各大 高校持续吸引本地及海外学生。专门建设的学生公寓与传统住 宅投资具有不同的风险特征，其入住率更多受到教育需求支撑， 而非整体住宅市场状况的影响。 因此，这两个板块越来越被视为受长期人口和经济趋势推动的 资产类别，而非仅仅依赖短期市场周期的投资产品。

零售地产面临结构性挑战

当部分商业地产板块享受长期利好因素时，零售地产却面临更 加艰难的经营环境。问题不仅仅在于经济周期，而在于消费者行 为正在发生结构性变化。 线上购物持续扩大市场份额；消费者在非必要支出方面变得更 加谨慎；企业运营成本不断上升。许多零售商正面临工资、保险、 合规成本以及租金上涨等多重压力。 其结果是，优质零售资产与次级零售资产之间的差距正在不断 扩大。根据CBRE的数据，除核心商业中心和表现优异的零售区 域外，整体零售租赁市场仍面临较大挑战。位于较弱地段的业主 越来越需要通过降低租金或提供优惠条件来吸引租户。

餐饮业成为压力最集中的领域之一 在所有相关行业中，餐饮业所承受的压力尤为明显。Centrix数 据显示，在最近一个12个月周期内，新西兰共有2,564家餐饮企 业关闭，较上一年增长19%；同期进入清算程序的餐饮企业数量 则由199家增至297家。 这些倒闭企业并不仅仅是新成立或经营不善的企业。一些知 名餐饮品牌同样未能幸免。例如，纳皮尔广受好评的Pacifica Restaurant停止营业；惠灵顿精酿啤酒品牌Fortune.Favours 关 闭；而 在 奥 克 兰 经 营 超 过 3 1 年 的 老 字 号 D r a g o n . B o a t Restaurant也宣告停业。 对于商业地产业主而言，这意味着额外风险。因为零售物业的表 现最终取决于入驻企业的经营状况。当租户经营困难时，租金增 长放缓、空置率上升，资产价值也会面临压力。

商业地产与住宅投资

虽然本文聚焦商业地产，但许多投资者仍然会将其与住宅地产 进行比较。住宅市场拥有较为熟悉的基本面支撑，包括人口增 长、移民增加、住房供应不足以及相对简单的持有结构。近期政 府恢复投资房贷款利息抵税政策，并推出多项鼓励投资的改革 措施，也改善了部分住宅市场的投资情绪。 然而，商业地产提供的是另一种投资选择。工业地产、数据中 心、酒店以及专业化住宿资产，往往能够提供更高的收益率、更 长的租约期限以及住宅市场难以实现的规模化机会。但与此同 时，商业地产通常也更容易受到经济周期和租户经营表现的影 响。 如今的问题已经不再是商业地产是否优于住宅地产，而是哪类 商业地产最有能力受益于当前正在重塑新西兰经济和科技发展 的长期变化。

展望未来

新西兰商业地产市场并未进入一个所有板块同步上涨的全面复 苏阶段。相反，市场正在经历一场重要的资本重新配置。 工业地产、数据中心、酒店以及学生公寓正持续吸引投资者关 注，因为它们与长期经济发展趋势高度契合。办公物业投资则呈 现更强的选择性，而零售和餐饮相关资产仍然面临显著挑战。 对于投资者而言，最重要的启示十分明确：未来商业地产的表 现，将不再仅仅取决于资产类别本身，而取决于投资者是否能够 识别哪些领域拥有长期结构性需求支撑，以及哪些领域正在逆 势而行。机会依然存在，只是这些机会出现的位置，已经与十年 前截然不同。

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REAL ESTATE UPDATES

升。奥克兰、皇后镇、基督城和惠灵顿均受益于国际游客回归， 而商务旅行市场也正在逐步恢复。

商 业 地 产

商 业 地 产 REAL ESTATE UPDATES

2026年5月

奥克兰商业地产 市场评论 *本文所载市场报告均由Livingston and Associates的Ian Mitchell撰写，并发布 在Barfoot & Thompson官方网站。

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2025年，新西兰经济增长持续呈现波动状态。在以色列和美国 对伊朗发动袭击之前，市场普遍预期2026年的经济增长将逐步 改善。然而，当前的中东冲突加剧了未来经济活动的不确定性， 至少在短期内是如此。 随着冲突持续，能源成本上升以及未来能源供应风险正在不断 增加。以色列对伊朗能源基础设施的打击以及随后针对其他中 东国家能源设施的报复性袭击，正在加大全球石油供应面临的 风险。冲突持续时间越长，对能源供应稳定性和能源成本的中 长期风险就越高。 目前，新西兰国内较低的利率水平以及纽币相对较低的汇率，其 影响预计将继续传导至经济活动中，在短期至中期提供一定支 撑。然而，2026年3月季度的通胀率增幅高于市场预期，这提高 了未来利率进一步上升的可能性。 整体来看，经济前景仍然复杂，尤其是在当前中东冲突持续时间 存在高度不确定性的情况下。能源成本上升将持续推高通胀水 平。关键问题在于，这是否只是一次短期价格冲击，还是会形成 更持久的影响，从而导致中期通胀水平维持高位，并进一步影响 货币政策、整体需求以及经济活动表现。 此外，今年11月举行的大选结果也变得愈发难以预测。根据近期 民调显示，目前执政的国家党支持率持续下滑，为未来政策方向 和经济环境增添了更多不确定性。

式办公解决方案，并根据需求将整层办公空间拆分为更小面积 的独立租赁单元。市场提供的租赁激励措施依然相当可观，尤 其是在次级办公楼市场，一些业主甚至愿意就装修工程的成本 承担和产权归属问题提供更具吸引力的条件。 2025年，“向优质办公空间迁移”的趋势仍在持续。许多企业在 重新评估办公需求后，选择缩减办公面积，同时借机升级至品 质更高、配套更完善的办公楼。 与此同时，每周远程办公一至数天的工作模式已逐渐成为常态， 企业也因此持续调整其实际所需的办公面积，以适应新的工作 方式和空间利用需求。 从市场数据来看，奥克兰CBD办公空置率已升至15%，高于一年 前的14%。都市办公市场也呈现类似趋势，整体空置率从12个月 前的10%上升至2025年9月的11%。尽管空置率持续上升，但过 去一年市场租金水平整体保持稳定，并未出现明显下跌。 投资者需求和成交活动则依然呈现分化状态。由于经济前景不 明朗、空置率较高、租户需求增长不均衡以及租金增长有限等 因素影响，办公楼交易量受到一定压制。不过，随着利率逐步下 降，未来或有助于提振办公物业投资需求，并对资本化率形成一 定下行压力。

工业地产市场

2025年，工业地产市场整体表现有所改善。然而，随着经济前 景不确定性增加、海外地缘政治局势推高通胀，以及能源成本 持续上涨，预计这些因素将在2026年对企业信心和业务增长带 来一定压力。 目前租户需求呈现分化态势，部分长期空置的工业物业正通过 提供更多租赁激励措施来吸引租户。尽管2026年初市场环境较 此前有所放缓，但工业地产仍然是商业地产领域中表现最强劲 的板块之一，无论是市场活跃度还是投资回报率，均优于办公和 零售物业。 从开发活动来看，工业建筑许可数量依然保持较高水平。截至 2025年12月的12个月内，共批准136个工业项目，总建筑面积约 35.5万平方米；相比此前12个月的131个项目、31.15万平方米建 筑面积略有增长。

办公市场

不过，从更长期的数据来看，近两年的工业开发活动实际上已经 低于此前六年（2018年至2023年）的平均水平。在那段时期内， 平均每年获批超过200栋工业建筑，总建筑面积合计约43万平 方米。这表明开发商在当前市场环境下已趋于谨慎。

奥克兰办公市场仍然面临较为严峻的市场环境。整体经济和商 业前景的不确定性，使潜在租户在签署租赁协议时普遍缺乏紧 迫感。

值得注意的是，其中部分新建项目属于投机性开发，即在尚未确 定租户的情况下提前建设。虽然这些项目满足了市场对现代工 业空间的需求，但市场上仍然存在一定数量的剩余空置空间。

面对这一局面，业主方持续保持灵活策略，愿意为租户提供一站

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REAL ESTATE UPDATES

奥克兰地区市场展望

商 业 地 产

商 业 地 产 REAL ESTATE UPDATES

与此同时，由于租金增长有限而建筑成本持续上升，工业项目的 开发可行性仍面临压力。因此，整体开发活动已经出现降温迹 象。 市场空置率方面，过去六个月略有上升，从2025年6月的2.4%增 至2025年12月的3.1%。虽然空置面积有所增加，但整体空置率 仍仅略高于3%，处于历史较低水平，反映出工业物业需求依然 稳健，市场供需关系总体保持相对紧平衡状态。

步回升。较低的房贷利率以及温和的人口增长，将推动商品需求 和整体消费活动增长。 然而，中东冲突的爆发为这一前景带来了新的不确定性。战争对 经济活动和零售消费的影响程度目前仍难以准确预测。市场现 已普遍预期利率将上升，因为能源价格和运输成本上涨将推动 通胀进一步走高。

零售地产市场

对于普通家庭而言，更高的能源和交通支出意味着生活成本再 次增加。家庭预算中将有更大比例用于支付交通和能源开支，从 而压缩可自由支配消费的空间，对零售消费形成压力。

新西兰零售行业的前景目前呈现分化态势，不同细分领域的表 现差异较大。

从商业地产角度来看，零售物业市场的短期前景仍然充满不确

过去12个月中，房贷利率下降为家庭支出带来了一定缓解，减轻 了高生活成本带来的压力，并对消费者信心和消费支出形成积 极支持。然而，整体经济增长疲软以及就业市场表现较弱，仍可 能在未来一段时间对零售行业构成挑战。

定性。国际能源市场波动以及全球贸易受到干扰，正在影响本地 经济活动，并进一步影响零售商对于商业空间的租赁需求。 目前来看，近期国际局势带来的短期冲击仍然难以完全评估。 然而，从中期角度而言，租户对于零售服务和商业空间的基本需 求不会消失。随着经济环境逐步稳定，零售物业市场预计仍将恢

在中东战争爆发之前，市场普遍预计未来12个月家庭消费将逐

复增长，并重新回到较为健康的发展轨道。

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资 源 页 RESOURCE

致敬大事

荣耀加冕 Steve Maserow

Logan Boersma

Scott McElhinney

Reese Barragar

Randy Rosario

Vivek Gautam

2026 年度分行经理

2026 年度住房销售精英

2026 年度物业管理领袖奖

H OW I CK

2026 年度商业地产销售 精英

2026 年度新人奖

HOWIC K

2026 年 度 乡 村 地 产销售 精英

G L ENDENE

ROYAL OAK

P UKEKOHE

CITY CO MMERCIAL

卓越成就，值得被看见。我们满怀荣耀，致敬2026年度抬升标杆、定义标准、留下印记的杰出成就者。 致Barfoot & Thompson精英奖得主⸺是你们，让大事成真。 TO P 10 销售个人 1. Aaron Foss, Mission Bay

2. Anna Lechtchinski, New Lynn 3. Selina Zheng, City 4. Sven Higham, Titirangi 5. James Doole, Remuera 6. Linda Teng, Milford 7. Paul Qu, Meadowbank 8. Kelly Midwood, St Heliers 9. Cindy Yu, Parnell 10. Alison Kemp, Papakura

TO P 10 销售团队

1. Logan Boersma and Team, Howick 2. Bob Qin and Team, Millwater 3. Sandy Wang and Team, Howick 4. Kitty Long and Team, Highland Park 5. Yan Lin and Team, Glenfield 6. Philip Davis and Team, City 7. Aden Xu and Team, Takapuna 8. Lily Zhang and Team, Albany 9. Eddie Zhao and Team, West Harbour 10. Tejinder Singh and Team, Otahuhu

TOP 10 销 售 搭 档

TOP 1 0 物业管理团队

1. Scott McElhinney and Ruby McPherson, Pukekohe

1. Vivek Gautam, Royal Oak 2. Kun Lu, Howick

2. Bob Voss and Becky Zhu, Browns Bay

3. Louise Benson, Milford

TOP 乡村/庄园地产 销售精英 1. Scott McElhinney, Pukekohe 2. Ginny Cheyne, Pukekohe

3. Trish Fitzgerald and Tracey Lawrence, Devonport

4. Kurtis Thompson, Stonefields

3. Claude Shepherd, Kerikeri

5. Shirlene Brebner, Highland Park

4. Jason Tabrum, Pukekohe

4. Cici Wang and David Wang, Remuera

6. Joey Cao, Birkenhead 7. Monique Barker, Takapuna

5. Annie Xu and Sean Zhang, City

8. Jaime Marshall, Manukau

6. Anna An and Bob Adler, Flat Bush

9. Shelley Erceg, Epsom

7. Tian Qiu and Kelly Fan, Royal Oak 8. Andy Dalton and Eileen Dalton, Bream Bay 9. Claude Shepherd and Neil Miller, Kerikeri

2026年度一线客户服务卓越奖 Melody Moana, Waiuku

TOP 1 0 分行经理

2026年度商业物管经理最佳进步奖 Maire Kay, Commercial Property Management

2. David Kelly, Epsom 3. Jon Simpson, Flat Bush

TOP 全 类 别 物 业管理 办公室

4. Sandra Forrester, City 5. Teresa Weiss, Mt Eden 6. Nadine Fowler, St Heliers

1. Small Office

Millwater, Tony Gibbs

7. Tim Irvine, Papakura

2. Medium Office

8. Thomas Teh, Albany

Royal Oak, Vivek Gautam

9. Craig Smith, New Lynn

3. Large Office

10. Nick Bates, Pukekohe

Howick, Kun Lu

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2026年度最佳业主法团经理奖 Emily Chen-Borger, Body Corporate

10. Shannon Northcott, New Lynn

1. Steve Maserow, Howick

10. Jason Tabrum and Luke Jupp, Pukekohe

特别奖项

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2026年度拍卖房源领军人物 Rocky Liu, Northcote 2026年Support Centre年度员工 Ludia Guo 2026年度分行净增长标杆奖 Joey Cao and Team, Birkenhead 2026年度创收标杆奖 Shelley Erceg and Team, Epsom 2026年度分行管理与业绩飞跃奖 Steve Walsh, Northcote 2026年度标杆分行奖 Howick

商 业 地 产 REAL ESTATE UPDATES

2026新西兰商业地产市场， 正在进入新的价值重构周期 撰文 Ziyan Lu

过去两年，新西兰商业地产市场经历了一轮深刻调整。从利率快速上升，到融资环境骤然收紧，再到投资交易显著降温，这一轮周期性 变化不仅改变了市场情绪，也重塑了商业地产资产的价值逻辑。对于许多市场参与者而言，2023年至2025年更像是一段等待价格重 新发现、资本重新定价的时期，而非真正意义上的交易市场。 进入2026年，这种僵局开始出现松动迹象。根据Jones.Lang LaSalle（JLL）2026年5月最新演讲中公布的数据，新西兰商业地产市 场的部分核心指标已显现出稳定和改善信号，尤其是在交易价值、工业资产表现以及部分优质资产的租赁市场上，市场信心正逐步回 归。但如果因此将当前阶段简单理解为“市场复苏”，显然过于乐观。 事实上，商业地产市场很可能正在进入一个新的分化周期。资金开始重新寻找机会，但不会再像过去低利率时代那样广泛流动。租户 需求依然存在，但对资产质量提出了更高要求、部分资产已经开始恢复吸引力，而另一些资产则可能长期面临结构性压力。市场正在恢 复活跃，但这种活跃将高度选择性地发生。

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JLL数据显示，新西兰商业地产交易活动已经逐步走出低谷，但 整体成交量仍明显低于此前高峰水平。目前，超过500万纽币的 商业地产交易规模基本回落至2015至2017年的历史区间，这说 明市场虽然恢复了流动性，却尚未回到真正意义上的活跃状态。 对于许多投资者而言，过去几年市场环境的变化已经深刻改变

即使在工业板块内部，也已经开始出现质量分化。目前市场上 的工业空置更多集中于次级资产，而优质工业物业仍然供不应 求。Prime industrial租金过去几年持续上涨，短期租金增速可 能趋于平稳，但长期增长趋势并未结束。对于机构投资者而言， 这类资产的吸引力在于稳定租约、明确需求、相对较低的波动 性，以及更容易预测的现金流表现。在一个不确定性仍然较高的 经济周期中，这种确定性本身就具有极高价值。

了投资决策方式。 高利率是这一变化的核心驱动因素之一。在低利率时代，商业地 产估值的提升很大程度上依赖于便宜资金和收益率压缩，投资 者更愿意为长期增长预期买单。然而，当融资成本快速上升，这 一逻辑迅速失效。资产价格不得不重新调整，卖方仍然停留在 旧周期的估值预期中，而买方则要求更高的风险回报，交易市场 因此一度陷入明显冻结。 如今，这种价格错位正在逐渐缓解。JLL观察到，交易价值已经 开始回升，尤其是工业与零售资产板块重新出现资本流入迹象。 不过，这并不意味着市场信心已经全面修复。与过去相比，资本 变得明显更加谨慎，也更加重视资产本身的现金流质量、租赁

办公市场需求改变 相比工业地产，办公市场面临的讨论显然更加复杂。远程办公、

稳定性以及长期抗风险能力。

混合办公以及AI工具的快速普及都让办公室的必要性受到质 疑。从数据来看，办公市场确实面临压力。目前，新西兰主要 CBD办公空置率中，奥克兰和惠灵顿均达到16%，基督城约为 10%。这意味着市场上仍然存在明显供给压力，尤其是传统办公 楼业主仍面临不小挑战。 真正发生变化的是企业对办公空间的需求标准。JLL调研显示， 企业对于办公环境的关注点倾向于更高质量、更灵活、更具员工 吸引力的空间条件，包括通勤便利性、现代化装修水平、采光和 空气质量、工作模式灵活性以及周边生活配套等。办公室不再只

工业地产仍然是最具确定性的资产类别 在所有商业地产板块中，工业地产依然是表现最稳健的类别，这

是一个容纳员工的场所，而越来越被视作提升协作效率、强化 企业文化和吸引人才的重要工具。 AI技术的发展进一步强化了这一趋势。报告显示，91%的组织已 向员工提供AI工具，66%的员工正在规律性使用AI，这让协作

一点在JLL的市场判断中体现得十分明确。即使经历了利率上升 和经济增长放缓，工业资产的基本面依然保持强韧，尤其在供 需关系上，仍然展现出明显优势。 根据报告，新西兰主要城市的工业空置率依然维持在较低水平。 奥克兰工业空置率为3.7%、惠灵顿为4.2%、基督城为5.9%。 在商业地产市场中，这意味着整体供应仍相对紧张，租户寻找合 适空间的难度依然较高。尤其在物流、仓储和城市配送需求持 续存在的背景下，工业地产继续受益于稳定的基础需求，而不像 办公或零售物业那样更容易受到企业情绪或消费者支出的波动 影响。

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REAL ESTATE UPDATES

投资市场正在恢复，但资本比过去更谨慎

商 业 地 产

商 业 地 产 REAL ESTATE UPDATES

型、高质量办公环境更具价值。因此，办公市场的需求正在向更

新增竞争供给有限，优质资产反而可能受益。因此，零售地产或

优质资产集中。

许是一个越来越依赖具体租户结构、位置和运营能力的市场。

零售地产正在经历更明显的结构分化

市场正在重新定义什么是有价值的资产

零售地产的市场逻辑，则更直接地受到消费者行为变化影响。

过去，商业地产投资往往受宏观资金环境驱动。当资金便宜，几

在高生活成本环境下，新西兰家庭支出结构变得更加保守，消

乎所有资产都可能因为资本追逐而获得估值提升。然而今天，收

费优先级明显向刚需倾斜，这种变化正在直接影响零售物业表

益率稳定、资本值缓慢恢复的背后，是投资者对资产质量的重新

现。JLL数据显示，目前新西兰主要城市零售空置率分别为奥克

筛选。

兰13.1%、惠灵顿9.8%、基督城7.6%。 未来能够获得投资者青睐的资产，将越来越依赖真实运营表现， 消费者在经济压力下更倾向于保留必需消费，而压缩非必要支

而不是宏观资金红利。稳定现金流、优质租户、明确市场需求、

出。这意味着，依赖超市、生活服务、日常消费需求支撑的零售

较强适应未来变化能力，这些因素的重要性远高于过去。商业地

资产表现相对稳健，而更依赖“可选消费”的资产则承受更大压

产正在重新回归为运营型资产。如果要为未来做一次展望，或许

力。另一方面，新零售供应仍然明显低于长期平均水平。JLL数

我们可以说，2026年的市场确实开始复苏，但这场复苏不会平

据显示，零售建筑许可面积持续处于偏低区间。这意味着未来

均发生。

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资 源 页 RESOURCE

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法 律 法 规 REGULATORY CHANGE AND BUSINESS CONFIDENCE

新西兰移民政策进入了新周期：

过去12个月的变化及其对企业与投资者 的实际影响 撰文 Sonny Lam

撰文 Sonny Lam

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确，获得居留权的机会通常也越高。这种以经济价值为核心的 思维，已成为多个发达国家的共同趋势。过去几年，技术移民政 策经常因规则复杂及频繁调整而受到批评。因此政府近年的改 革重点之一，是提升制度透明度及可预测性。对企业而言，这有 助于制定中长期招聘策略，更准确评估海外人才引进成本，降低 政策不确定性风险。

对于地产、建筑、餐饮、制造、物流及专业服务等高度依赖移民 人才与海外资本的产业而言，这些变化的影响不只是能否移民， 而是直接关系到了企业是否能够持续招聘合适人才；海外投资 者是否愿意将资金投入新西兰；高技术人才是否愿意长期留在 本地发展；企业未来的人力成本及合规风险；以至于新西兰的 整体经济发展方向等问题。

投资移民放宽，新西兰重吸全球资本

在过去12个月最值得关注的移民政策变化当中，认证雇主工作 签证（AEW V）的英语要求尤其引人注目。2026年，新西兰政 府宣布进一步调整认证雇主工作签证Accredited.Employer Wo r k .V i s a（A E W V）制度，并将英语能力要求扩大 适 用至 更多第三级技能（Skill.Level.3）职位，其中包括：建筑技工 （Trades）、餐饮服务业、部分技术工种及服务业相关职位。新 西兰政府表示，具备基本英语能力（雅思4分）有助于外籍员工 了解劳工权益、遵守职业安全规范，以及更好融入当地社会。

未来对企业的影响

在过去的数年，许多建筑、装修、餐饮及服务业企业，主要依赖 来自亚洲地区的技术工人。尤其在华人社区中，不少企业招聘时 更重视技术工人的实际工作能力、行业经验和技术熟练程度。 而对英语能力要求相对有限。然而，从近期政策方向来看，政府 已明确表示未来将更重视移民的语言能力与长期融入能力。 企业未来若计划从海外招聘员工，需要更早做好有关培训和规 划，比如英语培训、预留更长招聘周期、提高候选人筛选标准和 应对更高的人力资源成本。对于建筑及工程行业而言，未来技术 符合要求但英语能力不足的申请人，将面临更大的挑战。

新西兰技术移民（SMC）制度持续改革 新西兰政府持续推动Skilled Migrant Category（SMC）改革。 从政策方向来看，明显趋于重视真正短缺的技能，政府正将资 源集中于建筑业、工程技术、医疗健康、高科技产业，技术工种 （Trades）等。近年新增的技工及技术员相关移民通道，正是此 方向的体现。与过去较偏重学历及办公室专业职位相比，现行政 策开始重新重视能直接创造生产力的技术人才。对建筑业而言， 这无疑是一项利好消息。

薪资水平持续提高的重要性 未来技术移民制度中，薪资水平将成为评估申请人经济贡献的 重要指标。换言之，薪资越高、专业技能越强，对经济贡献越明

工作签证制度正朝着更严格的人才筛选方向发展，投资移民政 策则呈现出明显的开放趋势。2025年，新西兰政府大幅调整 Active Investor Plus Visa（AIP），包括降低投资门槛、取消英 语能力要求、放宽居住条件，以及扩大可接受的投资范围，进一 步提升对国际投资人的吸引力。此外，AIP旗下两大投资类别的 差异也成为市场关注焦点。成长型类别（Growth.Category） 的最低投资额为500万纽元，投资期限为3年，申请人在3年 内累计 仅需于新西兰 居 住 2 1天；而平 衡 型类 别（B a l a n c e d Category）的最低投资额为1000万纽元，投资期限则为5年。两 个类别均不设年龄及语言限制，申请人无需提交英语成绩。同 时，居住时间要求较过去大幅降低，部分慈善捐赠及符合资格的 投资项目亦可纳入投资额计算范围，进一步提高制度的灵活性 与吸引力。

政府选择放宽投资移民对地产及建筑市场 有何意义？ 因为新西兰需要资本。近年，新西兰正在面临经济增长放缓，私 营投资不足，企业融资成本上升，年轻人才外流，以及基础建设 资金需求增加。因此，政府希望吸引高净值人士、创业家、私募 基金及国际投资者。对于政策制定者而言，这些资本不仅带来投 资，更能创造就业及提升经济活力。 许多人将投资移民视为移民政策，但本质上它也是一项新西兰 政府资本引导政策。当政府主动降低门槛吸引资金时，便会刺激 投资活动，支持企业发展，增加就业机会，提升整体生产力。对 地产及建筑行业而言，这可能带来商业地产需求增加、私人投资 项目增多、开发资金来源更加多元，以及高净值移民群体扩大。 特别是在奥克兰、皇后镇及部分成长型地区，相关影响值得持 续关注。

政策变化反映出的国家战略

若将过去一年所有政策放在一起观察，可以发现一个共同特征， 新西兰并非全面收紧移民，而是在实施更具选择性的开放政 策。因为政府不再希望大量引入低技能劳工、低薪职位人口、缺 乏语言能力及长期发展潜力的移民。相反，政府更希望吸引一些 技术人才、建筑及工程专业人士、医疗人才、创业家、投资者、能 够提升生产力及创造就业的人才。而这反映出移民政策已经从 数量导向逐步转向质量导向。

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REGULATORY CHANGE AND BUSINESS CONFIDENCE

过去一年，新西兰移民政策迎来了新一轮显著的调整。认证雇主 工作签证（AEWV）规定和更新了英语能力要求和收紧。从技术 移民制度（SMC）的改革，到投资移民（AIP）的大幅放宽，新西 兰政府正释放出一个信号：移民政策已不再只是人口政策，而是 国家经济发展战略的重要组成部分。

法 律 法 规

法 律 法 规 REGULATORY CHANGE AND BUSINESS CONFIDENCE

低成本移民劳动力时代正在结束，在过去不少企业一直依赖海外 低成本劳工、短期签证人员、及高流动性的劳动力结构。因为此 类劳动力都能给企业带来更多的附加价值，但随着新政策的改 变，未来，企业的招聘成本和运营成本都将持续上升。他们需要 更完善的人力资源制度，系统化的人才培养机制以及严格的合 规管理流程。将来，人才留任将变得更加重要。随着技术移民通 道逐步完善，优秀人才取得居留权的机会提高，这意味着企业若 单纯依靠签证依附关系留住员工，将越来越困难。企业有更具竞 争力的薪酬制度、职业发展规划、良好的企业文化、稳定的工作 环境等有效的留才策略，才能留住优秀人才。

建筑及基建相关产业仍将受益

从目前 政 策 方 向 来看，建 筑 及 工 程 领 域 相 关 职 业 仍 属于 政 府 重 点 支 持 的 紧 缺 职 业。建 筑 施 工 人 员（B u i l d e r）、项目 经 理（P r oj e c t . M a n a g e r）、工程师（E n g i n e e r）、工料测 量师（Q u a ntit y.S u r veyo r）、电工（El e c t ricia n）、水管工 （Plumber）等工种对建筑业从业者而言，在中长期发展前景仍 然相对稳定。

等领域将持续获得政策支持。因为政府越来越重视工作场所安 全、社会融合与长期定居质量。因此，预计高净值人士政策将维 持竞争力，而英语要求未来仍有可能进一步提高。 相反，投资移民可能会保持相对开放，制度短期内不太可能大幅 收紧，因为在全球资本竞争日益激烈的背景下，新西兰仍需吸引 海外投资，资本导向政策将持续存在。申请人将能为新西兰创造 就业、投资、提升生产力及填补技能缺口的人才的价值，也将更 容易获得签证及居留权。 而对企业主而言，未来最重要的课题也不再只是如何招聘员工， 而是如何建立一套可持续的人才与商业发展模式。因为新西兰 的移民政策，正变得越来越像一项经济政策。而这或许正是过去 12个月最值得关注的变化。

作者简介

移民政策已进入经济价值导向时代

未来两至三年的移民政策很可能朝技术型人才持续优先，综合 目前方向，未来，医疗健康、工程建设、高科技产业、高端制造业

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Sonny Lam具有15年的法律诉讼背景和前任新西 兰移民局移民官的经验，目前在Queen City Law 律 师 事 务 所 担 任 移 民 律 师 。2 0 1 5 年 离 开 移 民 局 后 ，他 开 始 专 注 移 民 领 域 , 对 于 移 民 和 雇 用 法 律 方 面 的 专 业 问 题 ，可 以 从申 请 人和 案件审 理 移民官的 不 同 角度 给出专业 合 理 的 建议。

金 融

撰文 Pat English

“既然签的是固定总价合同，为什么项目最终还是超出了预算？” “明明融资已经获批，为什么施工还是停了下来？” 在房地产开发中，真正的问题往往不在于是否获得了融资，而在 于项目从一开始是否被正确地规划和搭建。 在新西兰的开发市场中，人们谈论建筑融资时，通常会聚焦于速 度：项目能多快获得批准、融资能多快落实、施工能多快启动。 然而，有经验的开发商和贷款机构都明白，单凭速度很少能决定 一个项目的成败。 更多时候，成功的开发项目靠的是：现实可行的规划、严谨的财 务结构、经过压力测试的方案，以及从一开始就对风险有清晰认 知。 这正是Cressida Capital视频《建筑融资基础》探讨的核心主题 之一。该视频跳出了单纯的融资交易本身，聚焦于贷款机构在考 虑提供建筑融资时，真正会评估哪些因素。 Cressida Capital董事Andrew指出：“关键在于从一开始就全面 理解整个项目，而不仅仅是关注速度。” 这句话反映了当前市场的现实情况。建筑成本依然维持在较高 水平，融资条件相比几年前更加严格，贷款机构对于项目可行性 和交付能力的审查也更加细致。在这样的环境下，项目不能依赖 过于乐观的假设，也不能只做最低限度的预备规划。容错空间已 经变得越来越小。

建筑融资关注的不仅仅是贷款金额 每一份融资申请的核心都是可行性研究。然而，开发商最常见的 错误之一，就是基于最理想的情况，而非真实市场条件来编制可 行性测算。 Andrew表示，Cressida Capital首先关注的一项工作，就是确 保项目测算反映的是商业现实，而不是理想愿景。 “我们始终确保可行性分析建立在现实基础之上，而不是建立在 最理想的假设之上。” 在当前市场环境下，这一点变得尤为重要，因为时间和成本压力 都可能迅速影响项目表现。一个优秀的可行性研究，并不仅仅是 证明项目在今天的纸面上能够成立；更重要的是，它必须能够经 受开发周期内可能出现的延期、成本变化以及市场环境变化。换 句话说，它必须是一份经过压力测试的研究。 值得注意的是，贷款机构评估的远不只是建筑成本本身。持有成 本、融资成本、专业顾问费用、开发贡献费、基础设施成本以及 预备金等，都属于整体评估的一部分。 正如Cressida Capital的Naomi所解释的：“不能只考虑建筑成 本，你必须把所有成本都纳入计算，包括软成本、持有成本以及 融资成本。” 如果项目在施工过程中出现资金不足的情况，将会给所有相关

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FINANCE

建筑融资基础：为什么纪律比速度 更重要

金 融 FINANCE

方带来风险。如果一个开发项目无法顺利完工，它就可能无法出 售、无法再融资，也无法履行贷款偿还义务。

致审批延误的主要原因之一，就是信息缺失或不切实际，尤其是 在成本方面。”

正如Warren所总结的：“如果一个项目资金不足而无法完工，那 么它就无法出售，贷款也无法得到偿还。”

在当前市场环境下，贷款机构越来越重视信息的透明度和完整 性。优质项目通常拥有准备充分的文件资料、现实可行的项目时 间表，以及清晰明确的交付策略。

这也是为什么有经验的贷款机构会投入大量时间，对各种假设 进行压力测试，并评估项目结构中是否具备足够的韧性和缓冲空 间。

贷款机构评估的不只是项目本身

然而，建筑融资关注的不仅仅是项目本身。项目背后的开发商， 始终是任何融资评估中最重要的组成部分之一。 过往 业 绩、行业 经验以 及项目交 付 能力都十 分重要。与此同 时，Cressida Capital也认识到，并非所有成功项目都来自经验 丰富的大型开发商。在许多情况下，只要周围拥有合适的团队和 完善的系统支持，首次开发者或新兴开发商同样能够取得出色成 果。 正如Warren所说：“开发商自身、其经验和过往业绩，是我们评 估中的重要组成部分。” 不过，Andrew补充指出，经验并非唯一决定因素：“即使开发商 经验较少，我们也会评估其周围团队的整体实力。” 这个更广泛的团队，包括建筑商、建筑师、工程师、项目经理以 及工料测量师等，往往在降低项目交付风险方面发挥着重要作 用。相比一个由经验丰富人士主导但结构混乱的项目，一个由较 少经验开发商发起、却拥有强大专业团队支持的项目，反而可能 是更稳妥的融资对象。 开发融资领域另一个经常被误解的问题，是施工合同风险。

那些能够高效通过审批流程的项目，往往并不是最简单的项目， 而是准备最充分的项目。

完成建设只是成功的一部分

除了施工本身，贷款机构同样高度关注退出策略。 每个项目都必须具备清晰明确的还款路径，无论是通过项目完 工后的销售、长期持有并再融资，还是两者结合的分阶段方案。 正如Warren所说：“每个项目都需要明确的退出方式，要么出 售，要么再融资。” 在市场疲软或销售周期较长的环境下，这一点显得尤为重要。因 为销售可能需要更长时间完成，而再融资条件也可能随着市场 变化而发生改变。 开发商需要思考的不仅仅是如何把项目建成，更要考虑如果在 开发周期内市场环境发生变化，项目将如何应对。 Naomi解释说，良好的项目结构设计始终要求团队将目光放在 施工阶段之后：“我们始终会提前考虑下一步，确保项目在建设 完成之后也有明确的后续计划。” 这种更全面的思维方式，正体现了Cressida Capital对建筑融 资的核心理念。融资并不仅仅是尽可能快速地获得资金，而是建 立一个能够让项目从开始到结束都拥有最大成功机会的整体结 构。

许多开发商认为，签订固定总价合同就意味着项目的不确定性已 经被消除，但事实并非总是如此。合同中可能包含一些在早期可 行性分析阶段被忽视的排除条款或前提假设。例如景观工程、开 发贡献费、公共服务接驳费用、成本上涨预留以及各种软成本， 都未必被完整纳入合同范围之内。

近年来，市场的部分参与者越来越关注速度。然而，没有清晰规 划作为支撑的速度，往往带来的问题比解决的问题更多。

正如Warren所解释的：“开发商往往认为固定总价合同可以消除 所有风险，但事实并不一定如此。”问题往往不在于合同本身，而 在于开发商是否真正理解合同之外仍然存在的风险敞口。与此 密切相关的，是融资过程中所提交文件和资料的质量。

就像Andrew在视频最后总结的那样：“当项目在一开始就建立

信息不完整、假设不现实，或者成本测算准备不足，都可能导致 审批延误，并削弱贷款机构对项目整体的信心。 Naomi指出，这仍然是融资评估过程中最常见的问题之一：“导

真正优秀的项目，通常建立在严谨的前期准备、现实的市场假 设、可靠的专业团队以及清晰的财务结构之上。

了正确的结构，后续所有工作都会变得容易得多。”从很多方面来 看，这句话准确概括了当今建筑融资市场的现实。市场环境会持 续变化，成本会不断波动，经济周期也会不断轮转。然而，严谨 的规划、现实可行的融资结构以及扎实的项目基础，始终是成功 开发项目的根基。 而在当前充满挑战的市场环境下，这些基本原则的重要性比以往 任何时候都更加突出。

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金 融

撰文 Pat English

房地产开发中，关注点往往自然集中在施工阶段。 这是整个开发过程中最直观、最容易被看见的部分，例如工地上 的机械设备、从地面拔地而起的建筑，以及人们能够亲眼看到的 工程进展。 然而，有经验的开发商都明白，许多最重要的决策其实发生在施 工开始之前，甚至是在任何人踏上工地之前。 事实上，一个开发项目的成败，往往在开发前期就已经基本决 定。这一阶段包括土地评估、可行性研究与压力测试、风险识 别，以及融资结构的建立。

为什么前期专业建议比以往任何时候都 更重要 Cressida Capital融资理念中的一个核心观点是：融资不应被视 为项目最后阶段才需要考虑的问题。相反，融资应该从项目一开 始就成为整体开发策略的重要组成部分。 Andrew将这一理念概括为对整个开发生命周期的全面理解：“ 关键在于从项目构思阶段开始，一直到最终退出阶段，都能够充 分理解整个项目。” 这一理念也反映了当前融资环境更广泛的变化趋势。

这正是Cressida Capital视频《开发前期融资：开工之前的融资 规划》中所探讨的主题。视频深入分析了为什么在当前市场环境 下，前期规划、严谨评估以及现实理性的决策变得至关重要。 Cressida Capital的Naomi解释称：“许多客户会在开始规划开 发项目之前就来找我们沟通，了解有哪些融资方案可供选择，无 论是他们已经拥有的土地，还是正在考虑收购的土地。” 这种前期介入的重要性正在不断提升。 2026年的新西兰开发市场，与许多开发商几年前所经历的市场 环境已经大不相同。建筑成本依然维持在高位，审批周期变得更 长，融资机构的选择更加谨慎，而房地产市场本身也变得更具挑 战性、更趋保守，并且对价格更加敏感。 在这样的环境下，过去那种“先把地买下来，剩下的以后再想办 法”的开发模式，风险已经大幅提高。

如今，贷款机构越来越不只是评估一个项目今天是否具备融资 条件，而是在评估这个项目在未来12至24个月市场环境不断变化 的过程中，是否仍然能够保持可行性和稳定性。

为什么前期规划如此关键

Naomi表示，尽早让贷款方参与项目的一个重要好处，就是能够 在开发商作出重大投入和承诺之前，对项目进行一次全面的“合 理性检验”。 她解释道：“如果Cressida能够更早参与项目，我们就可以帮助 客户做一次合理性评估，因为两年前可行的方法，今天未必仍然 适用。” 这一观点对于快速变化的市场环境尤其具有现实意义。

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FINANCE

开发前期融资：最重要的决策，始于 开工之前

金 融 FINANCE

许多过去支撑开发项目可行性的关键假设（例如建筑成本、销售 价格、利率水平以及项目销售周期）如今都不像过去那样具有可 预测性。

Naomi指出，一个开发项目是否成功，并不仅仅取决于建筑密度 有多高，或者开发收益是否达到最大化：“开发项目不能只看数 字，地段以及该区域真正适合什么样的产品同样重要。”

因此，越来越多经验丰富的开发商在投入大量资金之前，会花费 更多时间对项目进行压力测试，以验证其在不同市场环境下的 承受能力。

这意味着开发商需要深入了解当地市场需求的驱动因素，包括学 区资源、交通连接、商业配套设施、周边竞争项目，以及该区域 购房者真正希望购买的产品类型。一个项目或许在可行性测算 表上看起来非常理想，但如果最终产品与市场需求不匹配，那么 整个退出策略很可能很快就会受到影响，甚至面临失败风险。

发生在开工之前的风险

可行性测算中最常见的错误

开发融资中最容易被误解的问题之一，就是风险究竟存在于哪 里。虽然施工阶段本身确实存在风险，但许多最重大的风险实 际上出现在更早的阶段，例如土地收购、规划设计以及审批许可 过程中。

可行性测算始终是房地产开发中最重要、同时也最容易被误解 的环节之一。

正如Andrew所说：“很多风险其实发生在施工开始之前，主要集 中在规划和审批阶段。”

根据Cressida Capital的观察，许多项目出现问题的原因之一， 就是对最终销售价值的估计过于乐观。

正是在这一阶段，项目可能出现延误、产生意料之外的成本， 或者发现一些会对项目可行性产生重大影响的限制因素。根据 Cressida Capital的经验，在开发前期最值得关注的一些问题， 往往是那些在开发机会出现时最容易被忽视的实际场地因素。

Andrew表示：“最常见的错误，就是高估最终产品能够卖出的价 格。”

Warren指出，在继续推进项目之前，开发商必须仔细评估诸如 场地出入口条件、基础设施接驳能力以及地形地貌等关键因 素：“前期需要重点考虑的问题包括场地通行条件、污水和雨水 等基础设施服务，以及土地本身的地形情况。”

在市场表现强劲的时候，即使采用较为乐观的假设，项目仍有可 能顺利完成并获得理想收益。但在市场较为疲软或销售速度放 缓的环境下，过高的销售预期往往会在项目后期带来巨大的压 力。 与此同时，许多开发商仍然将注意力过度集中在直接建筑成本 上，却低估了软成本所带来的影响。

这些问题听起来似乎相当技术化，但却可能对项目成本产生重 大影响。例如污水系统升级、雨水排放基础设施建设、挡土结构 要求、基础工程复杂程度，或施工通道受限等因素，都可能显著 改变项目的整体经济效益。

Naomi指出，这些成本往往会在不知不觉中不断累积，并对项目 整体可行性产生实质性影响：“很多开发商只关注建筑成本，却 忽略了持有成本、市政开发贡献费以及融资成本等软成本。”

与此同时，更宏观的区位因素同样至关重要。

法律费用、工程顾问费用、建筑师费用、检查费用、融资利息、审

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金 融

另一个关键问题是预备金。 Warren指出，许多开发商在编制预算时，依然习惯采用最理想 情况下的成本假设，而没有为不确定性预留足够空间：“很多人都 是按照最理想的价格来做预算，但他们真正应该做的是按照最 坏情况进行测算，看看项目是否依然能够成立。” 在实际操作中，根据土地和项目本身的复杂程度，通常需要预留 5%至10%左右的预备金。例如场地坡度、基础工程要求、基础 设施接驳条件以及地质情况等因素，都有可能在项目实施过程 中产生额外且难以预见的成本。 最关键的一点在于，可行性分析的目的并不仅仅是证明一个项目 在理想条件下能够获得多高的利润。它更应该证明的是：即使市 场环境变得更加困难，即使成本上升、工期延长或销售放缓，项 目是否依然具备生存能力。 换句话说，可行性研究真正的价值，在于对项目基础逻辑进行压 力测试，验证项目在不同情境下是否仍然具备可持续性和可执 行性。

时间的重要性

为什么拆除时机很重要 Cressida Capital在视频中提出的一个颇具实际意义的建议， 与拆除有关。许多开发商在取得审批之前，往往过早拆除地块上 现有的建筑物或改良设施。 Andrew认为，耐心等待往往能够带来财务和战略层面的双重优 势：“不要急于拆除房屋。很多时候，一块土地在上面保留房屋时 反而更有价值，而且在审批期间还能提供持有收入。” 这些持有收入能够帮助抵消融资成本，尤其是在规划和审批周 期可能被拉长的情况下。同时，保留现有建筑也意味着开发商拥 有更多选择空间。如果审批结果发生变化，或者市场环境转弱， 开发商仍然可以根据情况调整策略，而不会失去全部主动权。这 同样体现了Cressida Capital融资理念背后的一个核心原则：尽 可能保留灵活性。

在开工之前先规划好整条路线

从本质上来说，开发前期融资并不仅仅是为了获得购买土地或 支付前期费用所需的资金。 它真正的意义，在于为整个开发项目建立一份现实可行的发展 路线图。 这意味着开发商需要充分理解以下几个关键问题：

在当前市场环境下，时间已经成为开发项目面临的最大挑战之 一。过去可能只需要几个月即可完成的审批流程，如今往往会延 长至九个月甚至十二个月，尤其是对于较为复杂的开发项目而言 更是如此。 而在此期间，开发商仍然需要持续承担土地持有成本、融资成 本、市政税、保险费用以及各类顾问费用。

• 这块土地是否真正适合开发？ • 项目的财务测算是否现实可行？ • 市场是否存在真实需求？ • 是否预留了足够的预备金和缓冲空间？ • 退出策略是否具备可执行性？ Naomi在视频结尾对此进行了清晰总结：“在Cressida，我们帮 助开发商从土地收购到项目退出建立完整路线图，确保他们在

正因如此，时间因素在可行性分析中的重要性正不断提升。开发 商不仅需要评估项目按计划推进时的情况，还需要考虑如果项 目未能按照预期进展，将会发生什么。拥有备用方案已经成为负 责任项目规划的重要组成部分。

投入资金之前，项目本身已经真正可行。” 在如今更加谨慎、更加注重纪律性的开发环境中，这种思维方式 正变得越来越有价值。现实情况是，许多项目的问题并不是从施 工阶段才开始出现的。

这类备用方案可能包括：

它们往往在更早的时候就已经埋下隐患，例如不切实际的假设、 规划不足、场地评估不充分，或可行性分析存在缺陷。等到项目 正式开工时，很多关键决策其实早已无法改变。

• 长期持有物业而非立即出售 • 调整项目分期开发策略 • 重新设计产品组合 • 对土地进行再融资 • 推迟开工时间，等待市场环境改善

正如开发行业里常说的一句话：“你无法通过施工，把一个糟糕 的项目变成好项目。”因此，在今天的市场环境下，最有可能取得

在当前市场环境下，最脆弱的项目往往是那些建立在高度乐观 工期假设之上、同时缺乏足够灵活性的项目。

成功的项目，往往并不是推进速度最快的项目。而是在第一铲土 落地之前，就已经做好最充分准备的项目。

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FINANCE

批费用以及各类专业顾问费用，都会构成项目整体成本的一部 分。单独来看，这些支出似乎都在可控范围之内；但当它们叠加 在一起时，如果没有被充分计入预算，就可能显著侵蚀项目利润 空间。

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目 录

YIJU b+d · Issue 32

CONTENTS

本章导读 聚焦行业交流与国际合作，关注贸易与行业发展。本章节记录NZCBIA中国商务考察之行的收获与思考， 并回顾协会重要活动、展会及年度成果，展现连接中新产业、推动行业发展的实践与故事。

风 NZCBIA 采 Highlights 72

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目 录 CONTENTS

本章内容 NZCBIA 2026年新西兰建筑及投资代表团访问中国活动概要

Executive Summary: NZCBIA 2026 New Zealand Building and Investment Delegation to China

以创新为桥梁：NZCBIA代表团北京考察见闻与思考

Innovation as a Bridge: Insights and Reflections from the NZCBIA Delegation’s Visit to Beijing

从创新探索到产业实力：NZCBIA代表团在山东收获了什么

From Innovation to Industrial Strength: What the NZCBIA Delegation Learned in Shandong

NZCBIA访华团：从盖房子到造系统，在数字化转型中看见房地产的未来

From Building Homes to Building Systems: The NZCBIA China Delegation Explores the Future of Property Through Digital Transformation

重新认识中国制造——Ricky Wang谈2026 NZCBIA中国商务考察之行带来的行业启示

Rethinking Chinese Manufacturing: Rick y Wang on the Industry Insights Gained from the 2026 NZCBIA China Business Delegation

合作始于理解——Michael Li谈2026 NZCBIA中国商务考察之行

Collaboration Begins with Understanding: Michael Li Reflects on the 2026 NZCBIA China Business Delegation

以全球视野审视中国发展——Ellen Wu谈2026 NZCBIA中国商务考察之行的启示与思考

Viewing China’s Development Through a Global Lens: Ellen Wu’s Insights and Reflections on the 2026 NZCBIA China Business Delegation

2026 NZIBES前瞻：创新驱动未来，共建建筑产业新生态

2026 NZIBES Preview: Driving the Future Through Innovation and Building a New Industry Ecosystem Together

High Performer Building：重新思考创新如何改变建筑行业的未来

High Performer Building: Rethinking How Innovation Will Shape the Future of the Construction Industry

连接会员，赋能行业：NZCBIA年度回顾

Connecting Members, Empowering the Industry: NZCBIA Annual Review

展望未来：NZCBIA未来关键举措、战略展望

Looking Ahead: NZCBIA’s Key Initiatives for the Second Half of the Year, Strategic Outlook, and Overseas Membership Recruitment

2026年新西兰建筑业年度报告

NZCBIA Construction Sector Report 2026: Key Findings and Insights

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新 西 兰 建 筑 及 投 资 代 表 团

访 问 中 国 活 动 概 要

2026年NZCBIA中国商务考察团标志着协会国际交流与合作项目发展的重要里程碑。此次 考察团汇聚了约26位来自建筑、房地产开发、制造业、基础设施、新能源、移民、教育、投资 及专业服务等领域的企业家和行业专业人士，为团员们提供了深入了解中国先进产业、科研 机构、城市发展项目及制造业基地的宝贵机会。 本次行程覆盖北京及山东省多个城市，目的是帮助代表团全面了解中国经济发展现状、科技 创新能力、产业竞争优势以及中新合作的新兴机遇。更重要的是，考察团致力于促进新西兰 企业与中国机构之间建立实质性联系，同时加强团员之间的交流与合作。 参与者反馈显示，此次考察在多个方面均超出预期。团员们尤其赞赏所参访机构的整体质 量、NZCBIA平台所提供的高层次交流机会，以及与企业高管、科研专家、制造业负责人和政 府代表面对面沟通的难得体验。 在所有反馈中，“亲眼所见”的价值成为最为突出的主题之一。几乎所有受访团员都提到，通过 实地参观工厂、实验室、生产基地和项目现场所获得的认知，远远超过通过演示文稿、宣传资 料或网络调研所能达到的程度。山东段的工厂参访被反复提及为本次行程最具价值的内容之 一，使团员能够直接评估企业的生产能力、质量标准、管理体系、技术水平以及国际市场竞争 力。 与此同时，北京行程所带来的影响同样深远。中国建筑科学研究院、通州城市副中心建设项 目、住房和城乡建设部住房科技展，以及数字建造领域领军企业广联达的参访，刷新了许多 团员对于中国发展水平的认知。参与者普遍对中国在科研创新、数字化转型、可持续发展和 城市规划方面的大规模投入印象深刻。对许多人而言，这次考察证明，中国不仅是全球制造 业强国，也正在逐步成为科研创新、技术融合和大型城市开发领域的重要标杆。 另一项重要发现是代表团模式本身所带来的独特价值。许多团员指出，通过NZCBIA组织的 平台，他们得以接触到许多个人难以独立获得的资源与机会。作为一个组织完善且具有公信 力的商务代表团成员，团员们能够直接与政府高级官员、行业领袖及企业决策者展开交流。 此外，团员之间的相互学习同样收获颇丰。在旅途中、餐叙间以及非正式交流活动中的讨论， 经常激发新的想法、商业机会以及未来合作方向，其价值甚至延伸至正式行程之外。 本次考察亦展现出广泛的商业合作潜力。参与者普遍看好建筑材料、铝合金系统、高性能门 窗、数字建造技术、可再生能源解决方案、先进制造业合作、供应链建设以及投资引进等领域 的发展机会。多位团员认为，中国强大的制造能力与新西兰在设计、合规、可持续发展和市场 开拓方面的优势具有高度互补性，双方存在广阔的合作空间。 虽然整体反馈极为正面，但团员们也提出了一些值得改进之处。其中，山东段行程的节奏被 普遍认为较为紧凑。许多参与者建议，未来可适当减少参访数量，在重点项目安排更多停留 时间；同时提前提供更充分的背景资料，加强考察结束后的跟进机制。此外，部分团员特别强 调，在涉及专业技术内容的参访过程中，高质量的翻译服务和背景解读对于提升交流效果至 关重要。

撰文 Pat English

总体而言，2026中国商务考察团充分体现了国际实地交流的持续价值与现实意义。此次活动 进一步巩固了NZCBIA作为中新两国产业交流桥梁的重要角色，为参与者带来了切实的行业 知识、宝贵的人脉资源以及具有商业潜力的发展机遇。这些成果不仅有望为参与企业创造长 期价值，也将进一步推动中新两国在建筑及相关产业领域的深度合作。

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“令人印象深刻的不仅是发展的规模，更重要的 是他们愿意开放交流、分享经验，并积极探索与 新西兰企业合作的机会。”

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以创新为桥梁： NZCBIA代表团北京考察 见闻与思考 撰文 Pat English

随着中国与新西兰经贸关系持续深化，双方合作的机会正越来越多地体现在贸易之外的创新、科 技、可持续发展以及知识交流等领域。 2026年新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）贸易代表团在北京的行程，为来自新西兰各行业的商业 领袖提供了一次宝贵机会，让他们亲身了解中国建筑、城市发展、科研及数字科技领域的最新发展。 此次代表团成员涵盖建筑、基础设施、制造业、可再生能源、科技、教育、投资及专业服务等多个领 域。在考察过程中，代表团走访了多家机构，从不同角度见证了中国的发展规模、创新能力以及快速 转型的步伐。 这一周的收获，并不仅仅是对大型项目或先进设施的赞叹。更重要的是，代表团成员对于支撑中国 众多重大成就背后的制度体系、科研能力、长期规划思维以及技术整合能力，有了更深入的理解与 认识。 对于NZCBIA会长Frank 专业能力。

Xu而言，此次行程中最深刻的印象之一，来自于所接触机构的整体水平与

“我们此次参访的企业、科研机构以及政府单位，都展现出了非常高的专业水准。”他在考察结束后 表示，“令人印象深刻的不仅是发展的规模，更重要的是他们愿意开放交流、分享经验，并积极探索 与新西兰企业合作的机会。” 这种开放合作的精神，从北京行程开始之初便贯穿始终。

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大规模创新实践

科研能力作为国家竞争力

代表团在北京的重要首站活动，是参与中国住房和城乡建设部 相关活动。期间，成员们深入了解了中国在住宅工业化、装配式 建筑、建筑科技以及绿色建筑体系等方面的最新发展成果。展会 本身的规模，充分体现了中国对于建筑环境创新的高度重视。数 百家企业及地方政府代表共同参与，围绕未来住房建设与城市 发展的方向展开交流与探讨。对于许多来自新西兰的参访者而 言，此次展览也展现出两国在发展思路上的一个显著差异。

此次行程中，对许多代表团成员影响最深刻的考察之一，是参访 中国建筑科学研究院（CABR）及其国家建筑安全与环境重点实 验室。

相较于新西兰更多侧重于渐进式改进，中国正在越来越多地推 动系统层面的整体转型。新技术并非孤立地被引入，而是被纳入 涵盖制造业、建筑业、数字化系统、可持续发展、基础设施建设 以及城市规划在内的整体战略之中。 这种系统化、协同化的发展模式，也成为整个考察过程中反复出 现的重要主题。

代表团先后参观了先进的抗震监测设施、防火实验室、材料检测 中心以及亚洲规模最大的建筑风洞实验平台。此次参访让大家 得以近距离了解支撑中国建筑行业发展的庞大科研基础设施体 系。不少成员表示，中国科研平台的规模和能力远远超出了他们 原先的预期。 对于身处新西兰这一高度重视建筑韧性、抗震性能及环境适应 性的市场而言，此次参访也让大家看到了广阔的合作空间。像中 国建筑科学研究院这样的科研机构，不仅服务于中国国内建设 发展，同时也积极参与标准制定、产品检测及技术创新，其研究 成果正越来越具有国际影响力。

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随着建筑项目日益复杂，可持续发展要求不断提高，如何通过 科研、测试和数据验证建筑性能，将变得越来越关键。在这一领 域，中国与新西兰科研机构之间拥有广阔的合作前景，而双方的 交流与合作也有望创造可观的共同价值。

面向未来的城市发展模式

代表团随后前往北京城市副中心通州区考察，从另一个角度观 察中国面向未来的发展战略。 与单纯关注建筑个体不同，通州的发展展示了如何围绕交通连 接性、可持续发展、公共空间以及长期人口增长，对整个城区进 行系统规划和建设。 其中最令人印象深刻的项目之一，是通州综合交通枢纽。这一项 目不仅规模宏大，其建设速度同样令人惊叹。项目地上建筑面积 约190万平方米，地下建筑面积约170万平方米，充分展现了中国 在大型基础设施规划、协调与实施方面的强大能力。而最让代表 团成员震撼的是，如此庞大的工程仅用了约六年时间便基本建 成。 同样令人印象深刻的，还有城市绿心公园零碳示范建筑群。这些 项目展示了可持续城市发展的实践路径。代表团观察到，在中国 的许多新型城市项目中，环保目标正越来越多地从规划和设计 阶段就被纳入核心决策，而非作为后期附加的考虑因素。 对于来自新西兰的代表团成员而言，这些项目也引发了许多思 考：城市应如何在增长、可持续发展、交通一体化以及生活品质 之间取得平衡？ 尽管中国城市发展的规模与新西兰存在显著差异，但其背后的许 多核心理念和规划原则，依然具有重要的借鉴意义。

科技与文化的融合

真正成功的发展模式，同样需要关注人的体验、文化传承、学习 成长以及社区建设。北京城市图书馆展示了数字化能力与卓越建 筑设计如何相结合，创造出既服务当代社会、又惠及未来世代的 公共空间。这种更加全面、多维度的创新理念，也引起了许多代 表团成员的强烈共鸣。

数字建造时代的崛起

如果说此次北京行程中有一个领域最能体现中国的技术变革， 那么无疑是代表团对广联达（Glodon）的参访。 作为中国领先的数字建造科技企业之一，广联达已经建立起覆 盖项目管理、成本控制、施工流程、数据集成以及建筑全生命 周期管理的完整数字化生态系统，为数百万用户和项目提供服 务。 对于许多代表团成员而言，这次参访清晰展现了正在重塑全球 建筑行业的重要趋势——数字化转型。 长期以来，建筑业在数字技术应用方面一直落后于许多其他 行业。然而，随着人工智能、云计算、数字孪生、建筑信息模型 （BIM）以及一体化项目管理平台的快速发展，项目的设计、施 工、管理和运营方式正在发生深刻变化。 不少代表团成员认为，数字化正是此次北京考察中最具价值的 学习收获之一。对于新西兰企业而言，这些技术不仅能够提升生 产效率，还能够促进协作、强化合规管理，并建立更加透明、高 效的项目交付体系。 Frank.Xu认为，这也是未来中新企业合作最具潜力的领域之 一。“数字建造已经不再是一个未来概念，而正在成为企业竞争 力的重要组成部分。”他说，“新西兰企业有很大的机会借鉴中国 在数字化转型方面的经验，同时也能够发挥我们在质量管理、 合规体系、可持续发展以及项目交付方面的优势，实现优势互 补、共同发展。”

北京城市图书馆之行，无疑是此次考察中最令人难忘的体验之 一。这座集建筑设计、数字科技、文化传播与公共服务于一体的 新型公共空间，总建筑面积约7.5万平方米，馆藏文献超过800 万册，并拥有被誉为全球最大的开放式阅览空间之一。它已经成 为国际公共建筑领域的重要案例。 图书馆最具代表性的设计元素，是由144根树状结构支撑起的“ 知识森林（Forest of Knowledge）”。这一标志性空间既满足了 功能需求，也营造出极具感染力和启发性的阅读环境。 对于代表团成员而言，这个项目证明了一点：创新并不仅仅意味 着技术进步。

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此次考察也再次凸显了以科学研究为基础进行决策的重要性。

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参访三只喜鹊北京旗舰店—— NZCBIA首家海外会员企业 代表团此次还参访了三只喜鹊北京旗舰店。作为中国知名的高 端全屋定制品牌，三只喜鹊以设计驱动为核心，专注于门、墙、 柜一体化系统解决方案，并以意式极简美学风格著称，在中国高 端家居市场拥有较高知名度。 “全屋定制”是近年来快速发展的新兴行业模式，能够为客户提 供从室内硬装到部分软装配置的一站式解决方案。三只喜鹊的 产品体系涵盖设计师款室内门、一体化木饰面墙板、定制衣柜系 统、高端整体厨房以及智能收纳系统等多个领域，能够实现住宅 空间风格与功能的整体统一。

考察期间，代表团与三只喜鹊的设计团队及海外市场团队进行 了深入交流。双方围绕中新两国住宅市场特点、产品应用场景以 及未来合作机会展开讨论。代表团认为，对于新西兰市场而言， 此类高品质整体定制产品具备一定的发展潜力，特别是在退休 村、公寓项目以及高端住宅等领域，存在较大的市场需求空间。 会议期间，三只喜鹊董事总经理黄总及首席执行官洪总高度认 可代表团成员的专业背景，以及NZCBIA作为中新建筑行业交流 平台所发挥的重要作用。经过深入交流，三只喜鹊正式决定加入 NZCBIA，成为协会成立以来首家海外企业会员。 这一决定不仅体现了企业对于新西兰市场发展前景的信心，也进 一步彰显了NZCBIA在促进中新建筑产业交流合作方面所发挥 的桥梁纽带作用。

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展望未来 随着北京站行程落下帷幕，代表团成员带回新西兰的，不只是微 信好友和演示文稿（毕竟如今交换名片的人已经越来越少了）， 他们带回了新的合作关系、新的思路，也更加深刻地认识到国际 交流的重要价值。 此次考察再次证明，创新从来不会受到地域限制。只要愿意突 破固有思维、持续投入能力建设，并坚持长期发展愿景，世界各 地都存在值得学习和借鉴的经验。

从考察交流到合作共赢 北京行程期间，一个不断被提及的重要观点是：未来中新合作 不应再仅仅停留在传统“买方与卖方”的关系框架之中。越来越 多的合作机会，正来自于双方优势互补、共同发展的伙伴关系。

对于NZCBIA而言，北京之行也进一步印证了协会搭建交流平台 的重要意义。通过推动新西兰企业与中国机构之间的直接对话 和深入接触，协会持续加强两国之间的务实联系，并为未来更多 商业合作、技术交流以及文化互动创造可能。尤其值得一提的 是，在此次考察过程中，多家中国企业对加入NZCBIA成为海外 企业会员表现出浓厚兴趣。同时，不少企业也表达了参与新西兰 国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）的意愿，希望借助这一平 台进一步拓展与新西兰市场及行业伙伴的合作机会。 在快速变化的全球环境中，这种连接比以往任何时候都更加重 要。

中国拥有世界领先的制造能力、雄厚的科研基础设施、先进的 数字技术，以及丰富的大型复杂项目实施经验；而新西兰则在可 持续发展、质量管理、环境治理、创新设计以及面向国际市场的 标准体系建设方面具有独特优势。

未来的新中关系，不会仅仅由贸易额或经济数据来定义。它更将 取决于企业、机构和个人是否愿意彼此学习、建立信任，并共同 把握发展机遇、应对共同挑战。

当这些优势结合在一起时，合作所能创造的价值将远远超越单 纯的贸易往来。无论是在联合科研、技术合作、绿色建筑解决方 案、数字建造系统、专业服务，还是投资合作等领域，中新双方 都拥有广阔的发展空间和合作潜力。

2026年NZCBIA贸易代表团北京站的经历，正是对此最有力的 诠释之一。它提醒着我们，最有价值的投资，往往并不发生在某 个项目或产品之中，而是发生在人与人之间的关系、知识的交 流，以及彼此理解的不断深化之中。

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从创新探索到产业实力： NZCBIA代表团在山东收获了什么 撰文 Pat English

在北京紧凑而富有启发性的考察行程结束后，NZCBIA 2026商 务考察团南下山东省。与北京侧重科研创新、城市发展和前沿技 术不同，山东之行将关注点转向了另一个同样重要的领域：支撑 中国经济发展和国际竞争力的制造业能力与产业生态体系。 对于许多代表团成员而言，山东段考察是整个行程中最具商业 价值的部分之一。在济南、临朐、青岛和烟台等地，代表们深入 接触了先进制造业、出口导向型产业、产业园区以及积极寻求国 际合作机会的企业家群体。更重要的是，他们能够亲身走进工 厂和企业现场，通过实地考察、亲手触摸产品、面对面交流，对 企业能力进行真实而直接的评估。 正如NZCBIA会长Frank.Xu在考察期间所分享的那样，本次行 程最大的价值之一，在于帮助代表们跳出纸面信息和既有印象， 获得第一手的真实认知。

当天下午，代表团出席了“中国（山东）—新西兰投资合作交流 会”。来自政府、行业协会及企业界的代表齐聚一堂，共同探讨新 西兰与山东这一中国最具活力省份之一之间的合作机遇。 会议重点介绍了双方在先进制造、基础设施建设、建筑材料、绿 色建筑、建筑科技以及投资合作等领域的共同关注点。虽然正 式议程提供了丰富的背景信息，但许多代表认为，真正的价值来 自会后的深入交流。 通过与地方政府官员及企业负责人面对面沟通，代表们得以更 深入地了解山东的发展重点，以及该省积极加强与新西兰经贸 合作的意愿与规划。 对于不少代表而言，这场会议再次印证了本次考察的重要收获 之一：真正有价值的商业合作，始终建立在信任、沟通与人与人 之间的直接连接之上。

“你可以阅读各种报告和企业简介，”他说，“但没有什么比亲自走 进企业、实地查看运营情况、与企业负责人直接交流，更能帮助 你真正了解一家公司的实力和运作方式。”

临朐：令人惊喜的制造业

这一观点也成为贯穿整个山东考察行程的重要主题。

如果要评选此次考察中最让代表们感到意外和震撼的地点，临 朐县无疑名列前茅。

济南：建立联系，打开合作之门

山东行程的第一站是省会济南，这里是中国重要的经济中心之 一。代表团抵达济南后，首先与来自“中国北方物流之都”临沂的 大批企业代表进行了交流对接。此次活动由一站式跨境B2B数 字贸易平台ChinaMarket组织。作为集国内贸易与国际贸易服 务于一体的平台，ChinaMarket致力于成为传统批发市场数字 化转型和国际化发展的核心引擎。

在出发之前，大多数代表对这座县城并不熟悉。然而离开时，许 多人已经将其视为此次行程中最令人印象深刻的制造业中心之 一。经过多年发展，临朐已形成以建筑产品和建材产业为核心 的高度专业化产业集群。考察期间，代表团先后走访了铝型材系 统、门窗、钢结构、建筑胶黏剂、玻璃制品以及围栏系统等多个 领域的生产企业。 这些参访最具价值的地方，在于企业向代表团开放了生产一线。

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代表们并非只是参观展厅或会议室，而是直接进入生产车间， 近距离观察生产流程、自动化设备、质量控制体系以及企业运营 管理模式。对于代表团中的地产开发商、建筑商和施工行业从 业者而言，这种第一手的观察体验极具参考价值。 包括Ricky Wang、Dylan Wang、Peter Niu、Terry Donnelly以 及Nick Zhang在内的多位代表，在行程结束后都将临朐的工厂 参访列为整个考察团最具价值的环节之一。 许多人坦言，这些参访改变了他们过去对于中国制造业的部分认 知。 中国制造长期以来以规模化和效率著称，但代表们此次看到的， 不仅仅是产能优势，更是企业在质量管理、自动化生产、研发创 新、环保表现以及国际标准认证方面所投入的大量资源。许多企 业的产品和生产体系均按照北美、欧洲及澳大利亚、新西兰等国 际市场标准进行设计和运营，具备成熟的出口能力和国际竞争 力。

对于长期从事地产开发与建筑相关业务的Vivian Zhang而言， 此次考察进一步验证了中国制造能力与新西兰建筑行业之间存 在广阔的合作空间。 “很多企业不仅拥有先进的生产能力，更重要的是他们愿意根据 海外市场需求进行调整和创新，这为未来合作创造了很多可能 性。” 值得一提的是，代表团在临朐入住的是一座五星级被动式酒店 （Passive House Hotel），相关会议则安排在一栋被动式建筑 办公楼内举行。这些建筑本身就是当地企业最新技术与产品的 实际应用案例，既是展示平台，也是持续测试、优化和完善产品 性能的重要实验场。这种“将技术真正落地到现实场景中验证” 的做法，让代表们深刻感受到当地企业推动技术创新和产品升 级的决心。 通过实地考察，代表团也亲眼见证了产业集群所带来的独特优 势。在临朐，原材料供应商、生产制造企业、物流服务商以及技

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术研发机构共同构成了高度协同的产业生态系统。产业链上下 游紧密配合，使企业能够更快速地创新、更高效地响应市场需 求，并持续提升产品竞争力。 对于许多来自新西兰的代表而言，这种高度集聚、协同发展的产 业模式，也为他们思考未来供应链建设、产业合作以及国际资源 整合提供了新的启发。

青岛：从工程能力到基础设施建设的启发

青岛之行则为代表团提供了另一种观察中国发展的视角。 对于国际社会而言，青岛或许最广为人知的是青岛啤酒，这一点 自然也没有逃过代表团成员们的注意。不过，除了享誉世界的啤 酒产业之外，这座城市在工程建设、基础设施发展以及项目交付 方面所展现出的实力，同样给代表们留下了深刻印象。 在永利工程的参访过程中，代表团深入了解了中国企业在工程服 务、基础设施建设及项目管理方面的实践经验。双方围绕大型 项目如何规划、协调和落地实施展开了深入交流。 对于来自新西兰的代表而言，这次参访提供了一个难得的机会， 可以从不同角度比较两国在项目管理和工程实施方面的方法 论，并思考哪些经验和理念具有借鉴价值。

全球竞争，并在国际市场上建立自身优势。

多位代表指出，尽管新西兰与中国所处的监管体系、市场环境和 商业模式存在明显差异，但两国实际上面临着许多共同挑战，例 如如何提升生产效率、加快基础设施建设，以及实现更加可持 续的发展目标。

中 宠 集 团目前 已 累 计 在 新 西 兰 投 资 超 过 3 亿 纽 币，而 许 多 NZCBIA会员企业也曾参与其在奥克兰等地的项目建设。这个案 例充分说明，建筑行业企业在海外投资项目落地过程中发挥着 不可替代的重要作用。从厂房建设、基础设施配套到项目实施， 本地建筑企业往往是海外投资能够顺利扎根新西兰的重要合作 伙伴。

大家普遍认为，交流合作的意义并不在于简单复制对方的模式， 而在于理解不同体系背后的逻辑，并从中汲取适合自身发展的 经验和启发。

烟台：超越建筑行业的创新力量 山东行程的最后一站来到烟台，而考察内容也从建筑与建材领 域进一步拓展到了更广泛的产业创新与先进制造领域。 此次行程中最令人印象深刻的企业之一，是中宠食品股份有限 公司。这家企业已经发展成为一家集研发、生产和国际化运营于 一体的全球化企业集团，并在新西兰拥有重要投资项目。 代表团参观了企业先进的研发中心、质量与安全实验室、创新中 心以及高度自动化的生产车间，对企业完整的研发和生产体系 有了直观了解。 对于许多成员而言，这次参访再次提醒大家：中国制造业的转型 升级早已不仅仅体现在规模扩张上。越来越多成功的中国企业， 正在依靠技术创新、科研能力、质量管理体系以及品牌建设参与

随后对飞龙集团的参访则进一步强化了类似的观察。代表团看 到，一批大型中国企业正在通过持续创新、自动化升级以及长期 战略规划，不断提升自身在全球市场中的竞争力。 飞龙集团的预制钢结构建筑解决方案尤其引起了代表们的广泛 关注。作为一种具有行业变革意义的建筑模式，这类产品能够大 幅降低建设成本、缩短施工周期并减少材料浪费，同时提供从 设计、制造到安装的一站式整体解决方案。 其应用场景十分广泛，包括仓储物流中心、配送中心、工业厂房 以及体育设施等。许多代表认为，这种产品体系和建造方式所带 来的可能性远超传统认知，对于未来工业建筑和大型商业项目 的发展具有重要参考价值。 在烟台开发区的考察中，代表团得以从更宏观的层面了解区域 经济发展的整体布局。行程涵盖了环保科技展馆、创新产业园 区、绿色建材生产基地以及企业服务中心等多个项目。 这些机构集中展示了中国近年来在环保技术、能源效率提升以

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科研如何日益形成相互连接、协同发展的整体体系有了更深刻 的认识。

及可持续工业发展方面的大量投入和成果。 对于不少代表而言，这是整个山东行程中最值得关注的长期趋 势之一。 部分代表已经与烟台当地企业建立合作关系，甚至启动了合资项 目的讨论和落地工作。通过实地考察，他们不仅看到了当前的产 业实力，更看到了未来发展的方向。 越来越明显的是，中国未来的国际竞争力已经不再仅仅建立在 制造规模和成本优势之上。 技术创新、绿色发展能力、能源效率提升以及持续研发投入，正 在成为推动产业升级和增强国际竞争力的新动力。 而对于NZCBIA代表团成员而言，这些观察和体验所带来的价 值，不仅是发现潜在的合作机会，更是帮助他们更清晰地理解未 来全球产业发展的趋势，以及新西兰企业如何在其中寻找自己 的位置。

超越贸易本身 尽管商业合作机会是此次考察的重要成果之一，但许多团员带 回来的收获远不止于此。 或许最重要的启发，并不来自某一款产品或某一笔具体交易，而 是对产业生态系统运作方式的理解，以及对创新、制造、物流与

Frank Xu认为，此次考察最大的价值之一，在于帮助代表团成员 看到了更宏观的全局图景。 他表示：“新西兰与中国之间的合作，早已不再只是简单的产品 买卖。越来越多的时候，双方合作围绕着协同发展、知识交流、 技术创新、投资合作以及长期关系的建立展开。对于NZCBIA而 言，我们可以在这些合作关系中发挥重要作用，特别是在新西兰 市场认知、合规要求以及资源对接等方面。” 这一观点也引起了许多团员的共鸣。 离开山东时，代表团成员不仅对中国强大的产业能力有了更深的 认识，也对不断涌现的新机遇有了更清晰的理解，并进一步增强 了通过面对面交流建立合作关系的信心。 更重要的是，大家深刻意识到，成功的国际合作并非建立在想 象和推测之上，而是建立在真正的理解之上。 NZCBIA 2026中国商务考察团山东站充分证明了这一点：理解 始于亲身参与，始于主动提问，更始于深入现场、实地学习。 对于希望与中国开展合作的新西兰企业而言，这或许正是此次考 察最宝贵的启示。

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NZCBIA访华团： 从盖房子到造系统，在数字化转型中 看见房地产的未来 撰文 Vivian Zhang（Weiwei）

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山东制造业实力：建立在卓越基础上的产业 优势

作为考察与商务代表团的一员，我有机会参访多家从事房地产 数字化管理以及高端铝型材制造的企业。乍看之下，这两个行业 似乎关联不大，但此次考察让我更加深刻地认识到，科技、制造 业、建筑业与房地产业之间正变得前所未有地紧密相连。更重要 的是，这段经历进一步坚定了我的一个观点：未来的竞争力，将 属于那些能够有效融合产业实力、数字创新能力以及市场适应 能力的企业和个人。

北京展现了数字化管理的未来，而山东则向我们展示了先进制 造业的雄厚实力。

作为长期从事房地产开发与投资的人士，我始终关注行业下一 阶段的发展方向。而在北京和山东所看到的一切，为我展现了一 幅令人振奋的未来图景。

令我印象深刻的，不仅是其庞大的生产规模，更是整个产业生 态的成熟度。

从数字化转型中看见房地产的未来

山东已发展成为全球最完整的铝型材产业集群之一。在参访过 程中，我看到了一个高度整合的产业链体系，涵盖从原材料加 工、型材挤压生产，到表面处理、深加工、质量检测以及国际出 口运营等各个环节。

我们参访的企业生产范围十分广泛，包括建筑铝型材、光伏边框 以及工业铝部件等产品。而每一件产品背后，都凝聚着数十年的 技术积累、持续不断的工艺创新，以及对品质始终如一的坚持。

在北京，我参访了一些已经全面推进数字化管理体系建设的房 地产与城市发展企业，其转型的广度与深度都令人印象深刻。 过去，房地产管理高度依赖人工流程、纸质文件以及部门之间相 对割裂的沟通方式。然而如今，这些传统局限正在迅速被打破。 借助大数据、人工智能、云计算以及物联网等技术的融合应用， 房地产管理的许多环节已经实现数字化，并形成高度互联的管 理体系。 让我感触最深的是，这些数字化平台已经能够支撑物业全生命 周期管理。从土地与物业资源管理、项目审批流程，到风险控 制、客户服务乃至城市规划协同，信息能够在不同部门及相关方 之间顺畅流动，实现真正意义上的互联互通。 这种变化带来的不仅仅是效率提升，更代表着一种全新的运营 模式。

在当今全球市场中，制造业的竞争力早已不再单纯由产量规模 或成本优势决定。客户对于产品的耐久性、环保性能、安全标准 以及法规合规性提出了越来越严格的要求。 而山东领先的制造企业显然已经深刻理解这一趋势。 许多企业正在持续加大投入，提升产品的耐腐蚀性能、耐候性 能、可持续发展表现以及国际认证水平。他们关注的不仅仅是制 造产品本身，更是在打造能够满足全球高标准市场需求的整体 解决方案。 这一点尤其令我感到振奋。它表明，中国制造业正在持续从“规 模驱动型增长”向“质量驱动型发展”转变，并不断提升自身在国 际市场中的竞争力与影响力。

企业能基于实时数据做出决策，更早识别潜在风险；沟通变得更 加高效透明；资源配置也更精准。在房地产这样一个高度依赖 时效性、合规性与多方协同的行业中，这些优势显得尤为重要。 作为开发商，我不禁思考，数字化技术已经不再只是辅助工具， 而正在逐渐成为现代房地产行业的核心基础设施。 随着建筑与开发项目日趋复杂，数字化管理能够提供更高水平 的责任追溯、标准化管理和全过程透明度，而这些能力正是监管 机构、投资者以及客户越来越重视的关键因素。 这次考察让我更加确信一个重要判断：未来房地产行业的竞争， 不仅取决于我们建造什么样的建筑，更取决于我们用什么样的 系统去管理和支撑这些建筑。

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在商业世界里，有些旅程是为了开拓市场，而有些旅程则是为了 开阔视野。而我最近前往北京和山东的考察之行，恰恰兼具了这 两种意义。

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数字化发展与实体材料之间的连接 此次考察带给我最重要的收获之一，是更加清晰地认识到数字 化转型与制造业创新之间日益紧密的联系。 乍看之下，房地产数字化管理与铝型材制造似乎属于完全不同的 领域，但事实上，两者正在变得越来越相互依赖。 随着建筑向智能化、绿色化和高科技化方向发展，建筑材料所 承担的要求也变得更加复杂和精细。 数字化管理体系要求供应链具备更高程度的标准化与可追溯 性；智慧建筑需要满足精确规格要求的材料；而可持续发展目标 则要求产品拥有更优异的环保性能和更长的使用寿命。 在这一体系之中，铝型材正发挥着越来越重要的作用。 无论是在现代建筑幕墙、节能门窗系统、光伏发电设施，还是可 持续基础设施建设项目中，高性能铝产品都已经成为面向未来 建筑不可或缺的重要组成部分。 随着对这些产业了解的不断深入，我愈发认识到，未来成功的项 目将越来越依赖数字系统与实体材料之间的无缝融合。 创新不再发生于孤立的行业之中，而是在整个产业生态系统内 部协同发生。真正的竞争优势，将来自于不同产业、不同技术和 不同资源之间的深度整合与协同创新。

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贸 易 准化流程建设、数据透明化管理，还是运营效率提升的思路，都 让我深受启发。

此次考察也让我对未来新西兰市场的发展机会有了更加清晰的 认识。

这些经验不仅适用于房地产开发领域，同样对于国际贸易与供 应链管理具有重要参考价值。

新西兰建筑行业一直高度重视产品的耐久性、环境责任、认证标 准以及长期使用表现。考虑到当地独特的气候条件和严格的建 筑规范，这些要求显得尤为重要。

与此同时，我也将继续积极寻找山东地区优质的制造合作伙伴， 推动更多符合新西兰法规要求、具备优异耐候性能、真正适应 本地市场需求的铝制产品进入新西兰市场。

与此同时，无论是住宅开发、商业建筑，还是可再生能源项目，对 高品质铝制产品的需求都在持续增长。

我的目标其实非常明确：将产业优势转化为真实的市场价值，同 时为中国制造企业与新西兰客户创造互利共赢的发展机会。

从我在山东所看到的情况来看，许多制造企业已经具备满足这 些市场需求的能力。

展望未来

他们在产品质量、制造实力、技术创新以及法规合规方面的优 势，与新西兰市场的需求高度契合。这为中国制造企业与新西兰 开发商、建筑商以及投资者之间开展更深入的合作创造了宝贵 机会。

这次贸易考察之行既充实又令人振奋。除了接触到先进技术、现 代化工厂以及深入的商务交流之外，这段旅程更让我看清了一 个更大的趋势： 今天的竞争，已经不再只是企业与企业之间的竞争。

然而，要实现真正的成功，仅仅依靠出口产品远远不够。 企业还需要深入了解当地法规要求，根据市场需求调整产品方 案，建立可靠的物流与供应链体系，并与本地合作伙伴建立长期 互信的合作关系。 而在这一过程中，行业经验、质量控制能力以及长期投入的决 心，将成为决定成败的关键因素。

将学习转化为行动

越来越多时候，它是产业生态系统之间的竞争：比拼的是创新能 力、制造实力、数字化智慧、运营效率以及对本地市场的理解与 整合能力。 那些能够成功连接并整合这些要素的企业和个人，将最有机会 实现长期、可持续的发展。 离开北京和山东时，我对未来充满了更大的信心，也对产业变革 的速度有了更深刻的理解。同时，我也更加坚定了一个信念：要 积极推动中新两国之间更具实际意义的合作与交流。

任何一次商业考察，最终都应该落实到实际行动之中。 未来，我希望能够将此次考察中观察到的许多先进管理理念运 用到自身业务实践当中。无论是数字化管理系统所体现出的标

未来属于那些愿意持续学习、不断适应变化、并主动搭建产业与 市场桥梁的人。而这次考察，再一次提醒了我，为什么这条道路 值得坚持，也值得不断前行。

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新西兰市场的机遇

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重新认识中国制造—— Ricky Wang 谈 2026 NZCBIA 中国商务考察之行带来的行业启示 撰文 Ziyan Lu

对于Kevler Homes创始人Ricky Wang来说，2026 NZCBIA中 国商务考察之行最大的收获，是重新认识中国产业发展现状。 作为出生于山东的新西兰华人企业家，他一直保持着对中国发展 的关注。然而，当代表团深入北京和山东多地，走进制造企业、 研发机构和产业园区之后，他发现，许多过去通过新闻、网络 或短视频了解到的信息，与亲身站在现场所获得的感受完全不 同。 “很多事情你知道它存在，但只有真正站在那里，才能理解它意 味着什么。” 在他看来，这种“亲眼所见”带来的认知变化，正是此次商务考察 最重要的价值所在。

重新认识中国制造的规模与实力 此次行程中，最让 Ricky 感到震撼的，是中国制造业所展现出来 的规模、效率以及技术水平。 他表示：“我一直知道中国制造很强，但当你真正站在那些工厂 里，看着机器人和自动化生产线同时运行的时候，还是会被震撼 到。”尤其是在山东多个制造业基地的参访过程中，企业庞大的 生产规模给他留下了极深印象。有些工厂面积之大，甚至需要搭 乘电瓶车才能完成园区参观。对于长期生活在新西兰的人来说， 这种规模并不容易想象：“在新西兰，我们很多企业可能已经算 是行业里的大型企业，但放到这些制造基地面前，会突然意识到 双方所处的量级完全不同。”

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“我一直知道中国制造很强，但当你真正站在那些工厂里，看着 机器人和自动化生产线同时运行的时候，还是会被震撼到。”

建筑行业的下一次升级或许已经开始 作为开发商，Ricky对建筑产品和住宅技术的发展格外关注。而 此次考察中，他最直接的感受就是中国建筑产业在产品创新方 面的发展速度远远超出自己的预期。

真正让Ricky关注的不仅仅是规模，更是规模背后所形成的产业 能力。过去，许多人对中国制造的印象仍停留在劳动密集型产业 和低成本加工阶段。但这次考察让他看到，中国企业正在不断向 研发、技术创新和高端制造领域延伸。从新能源汽车到光伏产 业，从智能制造到软件研发，越来越多中国企业已经开始参与全 球技术竞争，而不仅仅是产品生产。 “过去中国更多是在制造产品，现在很多企业已经开始创造技 术、创造标准，甚至引领行业发展方向。”他认为，这种变化不仅 意味着中国制造能力的提升，更代表着整个产业体系正在发生 结构性的升级。对于新西兰企业来说，理解这种变化变得越来 越重要。因为未来双方合作的基础，已经不仅仅是采购与供应 关系，而是技术、创新和产业资源的深度协同。

其中最具代表性的，是高性能门窗系统的发展：“我们在新西兰 刚刚开始普及双层玻璃、断桥系统以及更高能效标准的时候，中 国很多企业已经在大规模应用三层玻璃、更高性能的系统和更 复杂的智能化解决方案。” 让他印象最深的，是安装在中空玻璃内部的百叶系统。这种设计 不仅提升了建筑整体美观度，也大幅减少了维护成本，同时还能 兼顾遮阳、保温和隐私需求。 “我回到新西兰之后把照片给团队看，大家第一反应都是，这到 底是怎么实现的？” 除了门窗产品之外，大量智能家居技术也让他看到了未来住宅的 发展方向。从自动控制照明系统，到能源管理平台；从远程监测

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设备，到智能安防系统；从可变空间布局，到与手机深度联动的 家庭管理系统，这些技术在中国已经逐渐从高端住宅专属配置， 变成越来越普及的日常生活场景。在北京参观未来住宅展示项 目时，他甚至看到可以自动移动的隔墙系统，以及能够根据季节 变化自由切换使用场景的阳台空间。

“市场永远会变化，关键是如何适应变化。”在他看来，新西兰真 正的优势并不在于与大型制造国家比拼规模，而是在品牌信誉、 质量管理、项目管理、创新能力以及国际市场运营经验方面建立 自己的价值。而中国企业所拥有的，则是规模化生产能力、技术 创新能力以及完整产业链带来的效率优势。双方并非只能竞争， 也完全可以实现优势互补。

在他看来，未来住宅竞争的核心正在发生变化：“过去大家关注 的是房子有多大、位置好不好；现在越来越多人开始关注房子住 起来是不是更健康、更舒适、更方便。”如何利用技术提升居住 体验，也是新西兰住宅市场未来值得关注的发展趋势。

看见未来，才能创造未来

开放合作比单纯竞争更值得思考

考察过程中，另一个让Ricky持续思考的话题，是中国制造能力 与新西兰市场之间的关系。当看到大量产品在技术性能和价格 方面都展现出明显优势时，一个现实问题自然浮现出来：如果这 些产品未来能够更广泛进入新西兰市场，会发生什么？ 从消费者角度来说，更好的产品、更低的成本当然是好事。对于 长期面临住房成本高企问题的新西兰来说，建筑材料和建造成 本始终是行业关注的焦点。如果能够通过更多国际合作获得更 具竞争力的产品和解决方案，理论上将有助于降低建造成本，提 高住宅品质。 但与此同时，这样的变化可能对本地制造业和供应链带来挑战。 或许，与其把这个问题理解为竞争，不如把它理解为产业升级的 机会。新西兰农业的发展历程本身就是一个典型案例。过去许多 人认为取消补贴会削弱产业竞争力，但最终推动了整个行业提 升效率，并成长为全球最具竞争力的农业体系之一。

对于Ricky来说，这次商务考察最重要的收获，并不是某一个具 体项目或某一项产品，而是一次认知上的更新。特别是回到自己 的家乡山东之后，他第一次从产业和经济发展的角度重新认识 这片土地。 过去回家，更多关注的是家人和生活；而这一次，他开始关注当 地企业在生产什么、研发什么，以及这些产业如何参与全球市场 竞争。令他惊讶的是，许多高科技企业甚至连当地居民都未必了 解：“如果不是这次考察，我可能永远不会知道家乡还有这么多 先进制造和高科技企业。” 这也让他更加意识到，全球产业格局正在快速变化，而企业最需 要保持的能力，或许就是持续学习和保持开放：“只有真正走进 市场、走进企业、走进产业现场，才能理解世界正在发生什么变 化。” 随着全球合作不断深化，新西兰与中国之间的联系也正在从传 统贸易逐渐扩展到技术、创新、制造和产业协同等更多领域。对 于Ricky以及参与此次代表团的企业而言，最大的体会或许可以 用一句话概括：只有看见未来，才有机会创造未来。

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合作始于理解——

Michael Li谈2026 NZCBIA中国商务 考察之行 撰文 Ziyan Lu

“很多资源只有到了现场才能真正了解，也只有面对面交流，才 能建立精准、高效的合作关系。”

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对于连续三年参加NZCBIA中国商务考察团的Michael Li来说， 考察团的意义在于持续更新行业认知、寻找合作机会。 作为FQCL建筑有限责任公司的业务拓展经理，他始终关注中 国制造的发展，期待看到更多新技术、新材料和新的商业模式。 正因为如此，从协会第一次组织商务考察开始，他便连续参加 至今，希望通过实地走访，更深入地了解中国建筑产业的发展方 向。 在他看来，对于建筑企业而言，仅仅通过网络获取信息远远不 够。真正走进企业、走进工厂、与负责人面对面交流，才能了解产 业真正的发展水平，也更容易找到值得长期合作的伙伴。 “很多资源只有到了现场才能真正了解，也只有面对面交流，才 能建立精准、高效的合作关系。”

“亲眼所见”的力量

虽然平时也会关注中国的发展，但Michael坦言，真正能够近距 离接触中国企业的机会其实并不多，因此每一次商务考察都让 他有所收获。 相比通过新闻、网络或短视频了解产业信息，他认为现场考察最 大的价值，在于能够真正看到企业的真实情况。从企业管理层 到技术团队，从生产车间到研发能力，代表团能够全方位了解一 家企业的发展实力，而这些内容，是远程交流很难获得的。 更重要的是，协会经过前期筛选，为会员对接的都是具有一定实 力和信誉的企业，因此合作效率和可信度也更高。他表示：“你不 仅能够亲眼看到，还能够直接找到最合适的人对接。相比自己去 寻找合作伙伴，这样的平台更加精准，也更值得信任。” 连续三年的考察，也不断刷新着他对中国制造的认识。此次访华 团的多数成员长期生活在新西兰，访问中国的机会并不多。如果 没有这样的商务考察，很难有机会深入了解中国企业今天真正 的发展水平。而每一次参访，都能看到新的产业、新的技术，以

及新的发展模式，让人不断产生新的认识。“每一次回国都会改 变我的印象。”他总结道。

新技术，更是新模式

作为建筑行业从业者，Michael最关注的始终是建筑材料和建筑 技术。 此次考察中，让他印象最深刻的，是中国门窗产业的发展速度。 他表示，无论是产品设计、材料应用、制造工艺还是功能创新， 中国门窗企业已经拥有极其丰富的产品体系，从智能控制到自 动折叠、自动开启，再到能够调节透光效果的智能玻璃，各种创 新产品不断刷新他的认知。 “很多产品在设计、功能、技术和材料方面都已经达到世界一流 水平，可以说几乎没有你想不到的产品，而且价格还很有竞争 力。” 相比具体产品，更让他关注的是背后的商业模式创新。其中最令 他印象深刻的，是国内越来越成熟的住宅数字化定制模式。 如今，一些企业已经能够实现类似电商购物的建房体验。客户可 以在线选择建筑外观、屋顶形式、门窗样式、颜色搭配、内部布 局乃至各种装修配置，系统自动完成组合并实时生成价格，整个 过程就像网上购物一样简单直观。 在Michael看来，这不仅仅是技术进步，更代表着建筑行业服务 模式正在发生变化：“以前建房更多依赖人与人之间不断沟通， 现在很多流程已经实现数字化、标准化，让客户拥有更多选择， 也让整个过程更加高效。”

合作的关键，在于彼此都有意愿

随着越来越多中国企业开始关注海外市场，Michael也一直思 考，新西兰与中国未来最值得合作的方向在哪里。

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目前，他所在企业已经与部分国内企业就门窗、园林材料等产品 展开合作洽谈，一些项目甚至已经进入实际推进阶段。不过，他 也坦言，真正将中国优质产品引入新西兰，并非一件容易的事 情。一方面，新西兰对于建筑产品有严格的认证、标准和合规要 求；另一方面，本地市场规模有限，也使不少中国大型企业仍将 战略重点放在更大的国际市场。

与此同时，他也期待未来能够进一步打通中新建筑产品合作渠 道，让更多符合标准的优质中国产品更便捷地进入新西兰市 场。

因此，在Michael看来，决定合作能否成功的，除了产品品质、价 格竞争力之外，还有一个非常重要的因素：合作意愿。

三年积累，让合作越来越深入

“新西兰市场不大，如果企业没有长期发展的意愿，再好的产品 也很难真正落地。” 正因如此，他认为协会组织这样的商务考察具有特殊价值。一方 面帮助新西兰企业找到合适的合作对象，另一方面也让中国企 业更深入了解新西兰市场，为未来建立长期合作奠定基础。

期待更深层次的合作

在Michael看来，未来中新合作的空间远远不止建筑材料贸易。 他认为，中国在基础设施建设、桥梁、公路、高层建筑以及大型 工程项目等领域积累了丰富经验，无论是施工效率还是技术能 力，都具备国际竞争优势。如果未来双方能够开展更深入的合 作，不仅有机会提升新西兰基础设施建设效率，也可能帮助降低 整体建设成本。

“如果未来能够建立更加成熟的合作机制，让更多优质产品、更 先进技术进入新西兰，我相信无论对行业还是消费者来说，都会 是一件好事。”

作为连续三年的参与者，Michael明显感受到商务考察团正在不 断成熟。 无论是参访企业的安排、行业对接的精准度，还是成员之间的 合作默契，都比第一年更加完善。许多企业连续参加考察，也让 整个团队逐渐形成共同语言，对行业趋势和合作机会有了更深 入的理解。 “这是第三年，我们能够明显感觉到，无论是组织经验还是交流 效率，都比以前提高了很多。我相信随着未来持续举办，这个平 台能够发挥越来越大的价值。” 或许本次商务考察最大的意义，正是在一次次实地交流中不断 建立信任、积累资源，并把这些资源逐渐转化为真正的合作机 会。对于建筑行业而言，这样的平台不只是连接两个市场，更是 在连接不同的产业体系、商业模式与发展理念。

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Ellen Wu谈2026 NZCBIA中国商务考察 之行的启示与思考 撰文 Ellen Wu

“我真的感到非常震撼，当一个很多人从未听说过的小城市，也 能够拥有这样的面貌时，你会意识到，中国这些年的变化远比 外界想象得更加深刻。”

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以全球视野审视中国发展——

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对于参团的每一位成员而言，2026年NZCBIA中国商务考察之 行远不止于一次商务交流活动。 这不仅是一场深入观察中国建筑业与制造业发展的探索之旅， 也是一段重新思考全球产业变革与中新合作机遇的经历。 当前，国际形势复杂，全球产业链持续调整，技术变革不断加 速，企业面临的竞争环境也在发生深刻变化。在这样的背景下， 此次考察为代表团成员提供了一个近距离观察中国发展的窗 口，也带来了许多值得思考的启示。 “每一次来到中国，都能看到新的生机和变化。”Ellen说道： “无论是城市建设、产业链完整还是技术应用，都在以惊人的速 度持续演进。”

从临朐看中国发展的另一面

形成了良性互动，呈现出协调统一的发展格局。这种人与自然和 谐共生的发展实践令人印象深刻。与此同时，当地企业家和政府 官员所展现出的务实作风，文化自信和对未来发展的坚定信心， 也超出了我此前的预期。” 这一经历也让她意识到，中国的发展活力早已不再局限于北京、 上海、深圳等一线城市。 作为中国县域发展的典型代表之一，临朐的发展轨迹在一定程 度上反映了中国经济社会发展的活力与韧性，是观察中国高质 量发展的一个窗口。

技术进步之外，更值得关注的是什么？

在多家参访企业中，高度自动化已经深度融入生产与运营体系。 技术成果不再停留在概念层面，而是实实在在地转化为效率提 升和竞争优势。

本次行程中，山东省临朐县成为最令Ellen印象深刻的参访地点 之一。

“我们看到许多企业已经走在世界行业前列，展现出了很强的竞 争力。”Ellen说道。

值得一提的是，尽管Ellen来自山东，但在此次考察之前，她从未 听说过这座城市。

与此同时，她也注意到一个值得深入思考的现象。

正是这样一座并不为国际社会广泛熟知的县级城市，却展现出 令人惊讶的发展水平。

部分企业的技术进步速度非常快，但管理体系、沟通机制以及领 导力建设等方面仍在不断完善。

“我真的感到非常震撼，当一个很多人从未听说过的小城市，也 能够拥有这样的面貌时，你会意识到，中国这些年的变化远比外 界想象得更加深刻。”

“制造能力已经达到非常先进的水平，但在一些企业中，管理体 系的发展速度似乎还没有完全跟上技术进步的步伐。”

她回忆道：“当地企业的规模化水平、自动化程度以及现代化的 花园式工厂给我留下了深刻印象。但最让我惊讶的，还是这座城 市优美的生态环境和绿色发展理念。产业发展与城市建设之间

这一观察也引发了她对企业长期竞争力的思考：“在快速变化的 时代，持续学习与持续反思变得比以往任何时候都更加重要。” 在Ellen看来，未来企业之间的竞争将逐步演变为组织能力、人

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才储备和领导者认知水平等核心要素的系统性竞争；谁能更有 效地整合资源、激发人才潜能并准确把握发展趋势，谁就更有 可能走得更长久。

合作的价值在于优势互补

此次考察过程中，一个经常被讨论的话题是中新企业之间的合 作空间。 中国拥有强大的制造能力、完整的产业配套和庞大的市场规模； 而新西兰则在项目管理、质量体系、市场规范以及国际化运营方 面积累了丰富经验。 Ellen认为：“双方都有值得彼此学习和借鉴的地方。合作最大 的价值并不是简单的贸易往来，而是通过优势互补实现共同成 长。”

从清洁能源项目建设到绿色基础设施布局，从低碳技术应用到 生态环境治理，可持续发展理念正深度融入产业升级和城市发 展的各个环节。她表示，中国作为世界第二大经济体在推动经济 增长的同时，高度重视绿色转型，积极履行与自身发展阶段和国 际地位相适应的责任，展现出积极担当。” 在Ellen看来，绿色发展已经不再只是单纯的环保议题，而正逐 渐成为衡量企业竞争力和可持续发展能力的重要指标。 目前中新两国的越来越多企业将绿色理念融入战略规划、产品 研发和生产运营全过程，以适应全球市场不断提高的要求，这也 是提升企业全生命周期可持续性的关键。

保持开放，创造长期价值

对于Ellen来说，此次考察最大的收获并不仅仅来自参访企业本 身。更重要的是，通过实地交流和深入观察，获得了对行业变化

她特别提到，新西兰长期深度参与国际市场，在国际贸易规则、 市场准入、标准认证等方面积累了丰富经验。对于有意拓展海外 市场的中国企业而言，这些经验具有重要的借鉴意义。 作为中国的重要合作伙伴之一，新西兰长期重视发展对华关系， 双方在多个领域保持着密切合作。通过与新西兰企业和机构开 展交流合作，中国企业不仅能够更深入地了解国际市场运行规 则，还能够系统掌握全球通行的行业标准、质量认证体系以及合 规要求，为更高水平“走出去”奠定坚实基础。 她认为，两个国家优势互补且有机结合，双方深化务实合作是重 要方向。

绿色发展正在成为新的竞争力

除了制造业的快速发展，中国在绿色发展领域的持续投入同样 给Ellen留下了深刻印象。

更直接、更真实的理解。 “只有真正走进市场、走进企业，才能看到正在发生什么。”她说 道，“这种认知和洞察，是单纯依靠阅读报告或网络研究无法获 得的。” 随着代表团继续在北京和山东开展交流活动，此次经历再次印 证了保持开放视野的重要性。 “中国凭借巨大的发展潜力展现出负责任大国担当。” Ellen表示：“对于中新两国企业而言，真正值得思考的问题并非 是否合作，而是如何通过更高质量的合作，共同创造长期价值， 实现互利共赢。” 对于Brilliance.Steel以及参与此次代表团的众多企业而言，这 场关于创新、合作与未来发展的对话，或许才刚刚开始。

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协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

2026 NZIBES前瞻：

创新驱动未来， 共建建筑产业新生态 撰文 Ziyan Lu

2026新西兰国际建筑业博览会暨峰会（New.Zealand International Building Expo & Summit，简称NZIBES）将于8月14日至15日 在奥克兰 Due Drop Events Centre盛大举行。 作为新西兰建筑行业最具影响力的年度盛会之一，本届展会将继续汇聚建筑、地产、制造、设计、教育、科技及公共服务等多个领域的 行业力量，共同探索建筑行业未来的发展方向。 今年，NZIBES将以Engage, Empower, Elevate（协同共振，赋能跃升）为核心理念，在行业复苏的新阶段，进一步推动建筑产业创新 升级、跨界合作及国际交流，为企业创造更多商业机会，也为行业注入新的发展动能。

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协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

2026 NZIBES主题前瞻：创新成为建筑行业 的新竞争力 过去几年，新西兰建筑行业经历了市场调整，也迎来了政策改 革、技术升级及绿色转型的新机遇。 本届展会希望通过汇聚行业领先企业、政府机构、高校及创新 组织，搭建一个真正连接产业上下游的平台，让参展企业能够了 解最新趋势、拓展合作资源，也让观众能够近距离体验未来建 筑的发展方向。

一站式建筑产业平台，100+展商齐聚 今年预计将有100+展商参展，覆盖建筑材料、施工、设计、地产 开发、建筑设备、金融、法律、保险、教育及公共服务等多个领 域。 无论是寻找新的供应商、了解最新产品，还是拓展合作伙伴，都 可以在这里完成。从材料到施工，从开发到服务，帮您一站式了 解新西兰建筑行业最新趋势。

PlaceMakers Zone再度升级 连续多年备受欢迎的PlaceMakers Zone（蓝色军团）今年将再 次成为展会的重要亮点。 PlaceMakers将联合众多合作品牌，共同展示建筑材料、门窗 系统、防水产品、保温系统、五金工具等最新产品及解决方案， 为建筑企业提供更加丰富的一站式采购及技术交流体验。

Innovation Zone首次亮相 今 年最 值得 期 待 的 新亮 点 之一，是首次 推出的 I n n o v a t i o n Zone。由High Performer Building（HPB）联合打造，该专区将 集中展示： • 建筑创新产品 • 高性能建筑系统 • 新型建筑材料 • 可持续建筑解决方案 通过真实案例及创新技术展示，让更多企业了解未来建筑的发 展趋势，也充分体现今年NZIBES“协同共振，赋能跃升”的主 题。High Performer Building与协会均认为，这将成为展示新 理念、新技术以及行业实用解决方案的重要窗口，为当前正面临 转型与挑战的新西兰建筑业提供创新思路与发展动力。

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协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

国际品牌持续加入

新能源科技首次登陆NZIBES

随着NZIBES影响力不断扩大，越来越多国际知名品牌持续加入 展会。

今年，新能源也将首次成为展会的重要组成部分。吉利集团旗下 新能源商用车品牌Farizon将携多款新能源车型亮相现场，并提 供试驾体验，结合绿色建筑、绿色物流及低碳发展的未来趋势， 为建筑行业带来更多关于新能源运输解决方案的思考。

包括James.Hardie、KONE、Farizon等具有国际影响力的品 牌，将展示最新建筑产品、技术及解决方案，让参观者能够第一 时间了解全球建筑产业的发展趋势，也进一步提升NZIBES的国 际化水平。

教育与产业首次深度融合

政府机构现场答疑

来自Auckland Council、MSD等政府部门及行业机构也将来到 现场，为企业提供关于政策、就业、企业支持及行业发展的咨询 服务，让企业能够更加直接地了解最新政策信息。

AUT、Massey University、Unitec等高校将参与展会，展示科 研成果、人才培养模式及校企合作项目，为行业未来的人才建设 提供更多交流机会，也帮助企业与教育机构建立更紧密的合作 关系。

Drone Soccer互动体验区 除了建筑产业，今年展会还特别加入了科技互动体验。由Drone Soccer New Zealand（DSNZ）打造的Drone Soccer（无人机 足球）互动专区将首次亮相NZIBES。 观众不仅可以现场观看无人机足球比赛，还能够亲身体验融合 AI、无人机技术、STEM教育及科技体育的新型互动项目。这将 为家庭观众及年轻群体带来更加丰富、有趣的观展体验。

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协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

年度晚宴暨卓越奖颁奖典礼 8月14日晚，NZCBIA年度晚宴及卓越奖颁奖典礼将在Cordis Auckland举行。届时，来自建筑、地产、金融、制造及政府等多 个领域的行业领袖、企业代表及合作伙伴将齐聚一堂，共同见证 建筑行业年度盛典。 作为NZIBES的重要组成部分，晚宴不仅是行业交流的重要平 台，也将举行备受关注的NZCBIA卓越奖颁奖仪式，表彰过去一 年中在建筑行业表现卓越的企业和个人，共同见证行业的发展 成果与创新实践。

与行业同行，共同迎接建筑业的新未来

从创新技术到绿色建筑，从国际品牌到本地企业，从高校科研 到政府政策，从产业合作到未来人才培养，2026 NZIBES不仅 是一场建筑展，更是一次汇聚行业资源、促进合作交流、展示未 来趋势的重要平台。 无论您是开发商、建筑商、设计师、供应商、制造企业，还是行 业服务机构，这里都将为您带来最新的市场资讯、更多的商业机 会，以及与行业伙伴面对面交流合作的机会。 2026年8月14日至15日，让我们相聚奥克兰Due Drop Events Centre，共同见证新西兰建筑产业迈向创新发展的新阶段！

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协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

High Performer Building： 重新思考创新如何改变建筑行业的未来 撰文 Ziyan Lu

长期以来，建筑业一直被视为全球创新速度最慢的行业之一。与制造业、金融业、物流业甚至 农业相比，建筑行业的生产力增长始终相对有限，许多从业者和企业习惯于依赖成熟经验和 既有做法，而不是主动拥抱变化。

Jim Marsh High Performer Building创始人

然而，这种局面正在发生改变。在High Performer Building创始人Jim Marsh看来，新西兰 建筑业正站在一个重要的转折点上。经济周期的压力、能源转型的推进、数字技术的发展以 及客户需求的升级，正在共同推动行业重新思考“如何建造”这个根本问题。 创新，已经不再只是锦上添花的选择，而逐渐成为决定企业竞争力和行业未来的关键因素。

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过去，人们关注的是建筑是否坚固。后来，人们关注建筑是否节 能。未来，人们将关注建筑是否能够主动管理能源。

当人们谈论创新时，往往首先想到的是新材料、新设备或人工智 能。但Jim认为，真正阻碍行业进步的，往往不是技术本身，而是 思维方式。

这一趋势已经开始显现。热泵热水系统、智能电表、家庭储能、 电动车充电系统、光伏发电以及智能能源管理平台正在快速进 入住宅市场。

建筑行业许多机构长期存在一种根深蒂固的文化，不会改变一 直以来的做法。这种思维在很多情况下能够降低风险，因为建筑 行业承担着巨大的安全责任和资金压力。然而，当经验逐渐演 变成惯性时，它也可能成为创新最大的阻力。许多新产品、新工 艺进入市场后，并不是因为技术不成熟而失败，而是因为行业缺 乏尝试的意愿。

随着技术成熟和成本下降，这些系统正在从“高端配置”逐渐变 成标准配置。未来的住宅不仅仅是一个居住空间，更可能成为 一个能源节点。它能够监测用电情况、自动调节能源消耗、优化 储能使用，并根据住户的生活习惯自动运行。在这一过程中，建 筑设计、机电系统和数字技术之间的界限将越来越模糊。

事实上，建筑业并不缺少创新。从二十年前开始被广泛采用的 地梁隔离系统（High & Dry），到近年来兴起的模块化建造、预 制构件、智能配电系统以及建筑能源管理平台，许多创新都已经 证明能够提升质量、效率和居住体验。问题在于，行业接受创新 的速度往往远远落后于创新本身的发展速度。 Jim特别提到了日本制造业长期奉行的“改善”理念，也就是持续 改进。在他看来，创新不应该是为了创新而创新，而应该始终围 绕一个核心问题：“这是否能够让建筑变得更好？”如果答案是肯 定的，那么行业就应该积极探索和实践。

漏水房危机留下的重要教训 谈到创新与风险之间的关系，新西兰建筑业无法绕开一个历史 案例——Leaky Homes（漏水房危机）。 从某种意义上说，那也是一次创新。无檐口设计、单层防水系 统、新型外墙构造以及更开放的建筑形式，都被视为当时现代建 筑理念的一部分。然而，问题在于行业在追求外观和成本优化的 同时，没有充分理解这些创新带来的技术风险。 开发商希望降低成本，部分设计师追求更现代化的外观，监管体 系又未能及时识别问题，最终导致数十亿纽币的损失，并成为新 西兰建筑史上最昂贵的失败案例之一。 这一事件带来的启示并不是拒绝创新。恰恰相反，它证明了真正 的创新必须建立在科学验证、专业能力和有效监管的基础之上。 某种意义上来说，好的创新能够解决问题，坏的创新则只是换 一种方式制造问题。因此，创新与监管并不是对立关系，而应该 是相互促进的关系。

下一场变革：能源、模块化与人工智能

如果说未来十年建筑行业最大的变化是什么，Jim的答案是能源 管理。

建筑行业也将从传统的建造行业，逐步演变为建筑、能源与科技 深度融合的新产业。 除了能源革命之外，建筑生产方式本身也正在发生变化。 过去，大量建筑工作依赖现场加工。材料被运到工地后再进行 切割、组装和调整。这种方式灵活，但同时也伴随着大量浪费和 效率损失。 未来，更多工作将在工厂内完成。预制墙体、模块化构件、数字 化设计以及标准化生产将使建筑越来越像制造业。建筑构件将 在工厂完成精确加工，再像积木一样被运送到现场进行组装。 这不仅能够缩短工期，还能显著提升质量控制水平，并减少施工 废弃物。 与此同时，人工智能也正在逐步进入行业。虽然建筑业在AI应用 方面仍然相对滞后，但从安全管理、项目报告、进度追踪到成本 控制，大量重复性工作都具备自动化潜力。未来十年，AI将改变 建筑从业者的工作方式。那些能够利用数字工具提升效率的企 业，将获得越来越明显的竞争优势。

未来属于愿意改变的人

在讨论未来时，Jim提出了一个观点：真正成功的创新，往往是在 解决一个多数人尚未意识到的问题。 汽车的出现并不是为了创造一种新的交通工具，而是解决马车时 代的效率问题。智能手机的出现并不是为了增加一个屏幕，而是 重新定义人与信息的连接方式。 建筑行业同样如此。创新的价值在于它能否解决行业面临的真 实挑战，例如提高生产力、降低浪费、减少能源消耗、提升居住 健康，以及让建筑更快、更安全、更可持续。当创新能够回答这 些问题时，它就不仅仅是一项技术，而会成为推动行业进步的力 量。 建筑行业正在经历一个重要的转型时期。能源转型、数字化、人

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NZCBIA FEATURED

建筑业最大的障碍是思维方式

协 会 风 采

协 会 风 采 NZCBIA FEATURED

工智能、模块化建造以及可持续发展目标正在重塑整个行业。 当然，变化不会一夜之间发生，正如Jim所说，大多数创新在建 筑行业都是“慢热型”的。它们往往需要数年时间才能被广泛接 受。 未来十年的竞争，不再只是土地、资金或劳动力的竞争。更重要 的是学习能力、适应能力以及创新能力的竞争。

NZCBIA与High Performer Building签署 合作备忘录

用解决方案的重要窗口，为当前正面临转型与挑战的新西兰建 筑业提供创新思路与发展动力。 近年来，NZCBIA持续发挥连接行业、企业与创新资源的重要桥 梁作用，而High Performer Building则凭借其在项目执行、专 业能力建设及高绩效管理方面的丰富经验，为行业发展注入积 极动力。双方相信，通过优势互补和资源整合，将有机会为新西 兰建筑与施工行业的持续发展作出积极贡献。

公司介绍

新西兰华人 建 筑业协会（N ZC B I A）已经宣布，协会与H i g h Performer.Building正式签署合作备忘录。这标志着双方围绕 创新发展、行业参与及推动新西兰建筑与施工行业未来增长所 建立的新合作关系正式启动。 根据协议，双方将建立长期合作框架，在行业活动、创新项目 以及更广泛的行业交流与参与等多个领域开展合作，共同促进 资源共享与优势互补。此次合作同时获得逸居新西兰及Wide Media/PIVOT的支持，体现了各方共同致力于加强行业联系、搭 建交流平台，并促进企业、理念与发展机遇深度融合的共同愿 景。 双方讨论的重点之一，是即将在NZIBES展会期间设立的创新区 域。双方均认为，该平台将成为展示新理念、新技术以及行业实

High Performer Building是新西兰建筑行业创新领域的重要 推动者。公司运营位于奥克兰的Innovation Hub，汇聚建筑、设 计、开发、制造及供应链等多个领域的专业人士，通过展示和推 广经过筛选的创新产品、组织行业论坛和知识分享活动，以及建 立“Innovation Ambassador（创新大使）”网络，促进创新理念 从概念走向实际应用。其目标是推动整个行业从“我们一直都是 这样做的”转向“我们怎样才能做得更好”，从而提升建筑质量、 可持续性、能源效率及施工效率。

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资 源 页 RESOURCE

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NZCBIA FEATURED CONTENTS

目 协 录 会 风 采

连接会员，赋能行业： NZCBIA年度回顾 撰文 Frank Xu

新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）在过去一年迎来了成立十 周年的重要里程碑。协会围绕“以人为本，海纳百川（Engage, Empower, Elevate）”的主题，在行业倡导、国际交流、品牌博览 会以及专业培训方面取得了丰硕成果，同时也标志着协会在过去 十年中成长为新西兰房地产建筑业备受尊敬的全国性声音。

核心成就与行业倡导 十周年庆典圆满举办

2025年，从年初一直到10月31日，协会分别在奥克兰大都会博物馆、奥克兰Cordis酒 店以及基督城的空军博物馆隆重举行了NZCBIA十周年庆典活动，全面总结并庆祝了 过去十年建筑业协会以及华人群体在新西兰房地产与建筑业的卓越贡献与领导力。

连续发布年度权威行业报告 继2024年成功发布新西兰建筑业年度报告，2025年8月，华人建筑业协会再一次发 布了《2025年新西兰建筑业年度报告》，并于新西兰国会举行发布会，深入分析了建 筑业面临的经济和人力挑战，受到政府及政策制定者的高度评价。报告显示新西兰建 筑行业的实际规模比传统统计口径大得多，将整个行业价值估算为940亿纽元。不过 行业本身正处于下行周期：报告显示，行业收入在截至2025年8月的一年内下降了约 50亿纽元，而行业自2023年以来已流失超过6000个工作岗位，反映出当前低谷的深 度。2025年报告的一个新亮点是聚焦“生产力”议题，报告不只是反映现状，还专门新 增了一个关于提升生产力的商业策略章节。报告指出，行业40%的从业人员从业经验 不足一年，这意味着行业面临严重的人员流动、技能短缺和入职培训方面的挑战。

NZCBIA 卓越奖（Excellence Awards）

2025年度NZCBIA卓越奖获奖名单在年度晚宴及颁奖典礼高光揭晓，表彰了对协会十 年发展作出突出贡献的理事、会员和赞助商，同时在建筑、设计和施工等十一个类别 中，为创意上极具匠心、推动行业最高标准落地的优秀项目颁发了卓越奖。

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持续发放卓越奖学金

协会联手会员Archiland, Kohler, Renoarts Bathroom, PlaceMakers，为在梅西大 学与UNITEC国立理工学院的优秀学生颁发奖学金。2025年是协会颁发奖学金的第7 个年头，旨在为新西兰本地修读建筑相关专业的优秀高校学生提供经济资助，储备下 一代高素质的行业青年人才。

主要活动与新闻 旗舰建博会南北岛联动（NZIBES） 奥 克 兰 主会 场：2025 年 9月5日至6日，第八 届新 西兰国际建 筑 业博览会暨峰 会 （NZIBES）在Due Drop Events Centre盛大举行，博览会保持了往届的规模，超过 110家展商，超过11,000观众参观了展会。 基督城南岛分会：2025年10月31日，2025NZIBES南岛峰会及晚宴在新西兰空军博物 馆成功举办，吸引了300多位南北岛建筑及房产业界精英，加强了南北岛建筑力量的横 向连接。

政策解读与MBIE权威对话 2026年初，由于新西兰建房新规和建筑体系改革落地，NZCBIA联合新西兰银行 （BNZ）及逸居新西兰，邀请商业、创新和就业部（MBIE）的官方政策制定官员，成功 举办了2026奥克兰首场建筑业政策宣讲盛会，帮助华人建商、开发商第一时间掌握合 规降本的核心政策。

跨国商务考察与绿色合作 2025年5月，协会组织了第二次赴华建筑投资代表团，深入中国考察了基础设施建设、 绿色建筑、装配式建造（预制件）和低碳建筑材料等领域，促成了新中两国企业间的一 批实质性合作意向。

技术实战与企业赋能

2026年3月至5月期间，协会密集组织了行业实践活动，包括带领会员参观GIB陶朗加 工厂、Steel & Tube奥克兰生产基地，以及举办《AI辅助新西兰建筑企业》深度实战论 坛，将数字化前沿技术引入传统地产建筑企业的日常管理中。

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CONTENTS NZCBIA FEATURED

目 协 录 会 风 采

NZCBIA FEATURED CONTENTS

目 协 录 会 风 采

NZCBIA成立的目的是通过促进合作、鼓励创新以及加强行业参与者之间的联系，来加强新西兰的房地产与建筑行业。在过去一年里， 协会不忘初心，在十周年的基础上重新出发，结合年度建博会、卓越奖颁奖、访问中国的建筑投资贸易代表团、政策参与和专业发展项 目，为一个更有韧性、高效且面向未来的建筑行业不断努力。

展望未来：NZCBIA未来关键 举措、战略展望 新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）在新的市场环境下，将全力打 造新西兰房地产建筑业的生态系统（Ecosystem）。 那么，什么是房地产建筑业的生态系统？简而言之，“生态系统” 是：政府（监管机构与主要政府客户）、开发商、设计顾问、建筑 商/分包商（高度分散，数万家小型企业）、材料制造商和进口 商，还有一些相关的配套行业，如：银行系统、房地产销售公司， 以及技术劳动力市场等。 所有这些近年来都受经济周期（高利率、低迷的房地产市场、破 产率高）、气候政策以及生产力/创新的挑战，结构性薄弱点逐渐 暴露出来：

生态系统会保持多样性，同时增加更多平衡性和可持续性。在行 业中推行更好的机制，如：付款保护、保修机制或保险机制，是 协会未来会重点关注的。 更平稳且合作的产业链 建筑业与制造业紧密相关，因为本地制造商供应木材、钢材、铝 材、玻璃和水泥，而进口建材会补充产能与产品品类的不足。良 好的生态系统能加强这种联系，使行业不会过度暴露于价格涨 价和材料短缺冲击。所以我们在吸纳会员上会更多考虑如何完 善产业链达到降本增效、控制风险的目的。 更稳定的需求项目储备（Pipeline）

• 财务脆弱性与成本不可控：高利率、材料成本上涨和劳动 力短缺使建筑商和分包商现金流困难，分包商破产导致延 误（56%的开发商将承包商资不抵债列为主要风险，高于 2023年的41%）。

新西兰建筑业一直是在不断的繁荣与萧条的周期中循环。一个 良好的生态系统需要政府和私营部门项目储备的配合，尽量缩 小高峰与低潮的差距，这样企业才能自信地规划招聘和投资。协 会在与政府的沟通中要着重倡导这种政府政策连续性和稳定的 重要性。

• 生产力问题：研究指出，低生产力源于业务和监管流程中 根深蒂固的行为，而非现场实践，同时伴随着创新率低和 工伤率高。

与中国同行的合作

• 劳动力：技能短缺依然严重，尤其是在专业领域。 作为房地产建筑业市场的重要组成部分，新西兰华人建筑业要高 质量发展，必须依托一个“健康”的行业生态系统。华人建筑业协 会（NZCBIA）未来的工作重点将围绕这几个方面展开： 平衡且可持续 新西兰华人房地产建筑业拥有丰富的多样性（数以千家的企业， 大多数为小型企业），但这偏向于脆弱性而非韧性。一个良好的

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在与中国同行的合作上，要关注提高生产力与环保产品，而不仅 仅是合规与价格。一个良好的建筑业生态系统应将提高生产力、 可持续材料和低碳设计视为核心实践，而非仅仅是合规与低价。 为此，协会推出“海外公司会员”的新会员类别，旨在让新西兰与 中国同行间的沟通更顺畅，合作更深入。 新西兰华人建筑业协会在十几年的发展中，一直以推动行业健康 发展为己任，我们也一直在持续推进一系列具有前瞻性的举措， 打造新西兰房地产建筑业的生态系统，与大家分享接下来协会 的工作重点：

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3. 2026 新西兰国际建筑业博览会暨峰会 – 南岛会场

通过搭建南北岛联动的博览会、卓越奖评选及高端行业晚宴， 汇聚整个产业链，促成交流与合作。今年下半年活动时间节点如 下：

南岛峰会将紧密结合南岛本地（尤其是坎特伯雷地区）的开发 和建设刚需，搭建本地开发商、建商、供应商之间的精准对接 桥梁。今年的南岛晚宴将首次迎来新西兰总理Ch ristoph e r Luxon, 届时必将盛况空前：

1. 2026 新西兰国际建筑业博览会暨峰会 - 奥克兰主会场 • 南岛峰会及晚宴时间：2026年9月18日 • 地点：基督城新西兰空军博物馆（Air Force Museum of New Zealand）

作为新西兰建筑和房地产界规模最大的年度盛事之一，奥克兰展 会将率先在8月中旬引爆行业关注： • 博览会（E x p o）：2026年8月14日至15日在D u e.D ro p Events.Centre举行。现场将汇聚100多个海内外知名领先 品牌及特设主题展区，预计吸引上万名业内专业人士和公 众到场。 • 盛大晚宴（Gala.Dinner）：2026年8月14日晚在Cordis Auckland隆重举办。这里是新西兰主流社会、政府官员、 核心开发商与华人建筑业界高管进行深度人脉链接、交流 行业资源的顶级社交平台。

4. 2026年度行业报告发布与深度解读 《2026年新西兰建筑业年度报告》已于7月21日在惠灵顿的国会 大厦发布，7月29日在奥克兰Albany的Mitre 10 总部发布，同时 协会将联合主流经济学家，宣传报告中的核心洞察与发现（如行 业生产力、政策改革、供应链重组、低碳建筑趋势），特别是在大 选年呼吁让新西兰建筑业更加开放且有效率的改革。 扩大“合作会员”及“海外会员”的招募

2. 2026 NZCBIA卓越奖高光揭晓 NZCBIA的合作会员是面对新西兰当地的非华人公司，目前这些 在8月14日的奥克兰年度晚宴上，备受瞩目的2026年度NZCBIA 卓越奖（Excellence Awards）将正式揭晓最终获奖名单。该奖 项涵盖开发、设计、施工、项目管理、团队协作以及健康安全等6 大核心类别和12个细分子类别。

公司在整个行业的供应链中占有重要作用。NZCBIA从成立的第 一天起就不遗余力地扮演桥梁与平台的角色，如今又增加了海 外会员，希望借此能够让NZCBIA这个平台继续成为新西兰建筑 业降本增效、合作共赢的枢纽。

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CONTENTS NZCBIA FEATURED

协会的旗舰年度盛会——新西兰国际建筑业博览会暨峰会

目 协 录 会 风 采

资 源 页 RESOURCE

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资 源 页 RESOURCE

Transforming raw land into thriving communities

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2026

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

新西兰

建筑业年度报告 前言

特别感谢我们的合作伙伴

STRATEGIC PARTNERS

FOUNDATION PARTNER

SILVER PARTNERS ®

MEDIA AND MANAGEMENT

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GOLD PARTNER

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

新西兰建筑业是一个规模庞大且对国民经济具有重要意义的行 业。它不仅为经济增长作出了重要贡献，提供了大量就业机会， 也承担着建设住宅、商业设施及基础设施的重要任务，为居民生 活和企业运营提供必要的空间和支撑。 与此同时，建筑业也是一个典型的周期性行业。虽然2026年初 市场开局积极，但随后爆发的中东冲突打击了市场信心。不过， 从中长期来看，全国许多地区仍然存在住房和基础设施供给不 足等结构性缺口，这将继续为行业提供发展动力。目前真正缺失 的，是一个风险更加明确、可控，并有利于企业作出长期投资决 策的市场环境。 除经济周期因素之外，建筑业还面临着提升生产力的结构性机 遇。生产力的提高不仅意味着企业能够获得更好的经营表现，也 有助于打造质量更高、更具可持续性的建筑环境。对于关注生产 力提升的读者，我们此前发布的两份报告依然具有参考价值，其 中分别探讨了政策制定者和企业应采取的总体策略，以及不同 规模企业可以采用的具体实践路径。 今年，报告将重点关注两个方面。 首先，企业需要做好充分的经营准备，才能真正发挥学徒制度和 各类培训资源的价值。大量研究已经证明，职业培训能够显著提 升个人的就业机会和收入水平。然而，对于企业而言，培训是否 能够带来回报，证据却没有那么明确。我们的研究结合国际经验

发现，问题并不在于培训本身是否值得投资，而在于企业是否具 备将培训转化为商业价值的能力。关键在于两点：一是尽快让学 徒和受训人员在具备能力后参与能够创造收入的工作；二是尽可 能留住这些经过培养的员工，从而充分获得培训投入所带来的 长期回报。 其次，建筑行业正经历一轮力度空前的政策改革。目前，行业受 到约98项法律法规的监管，这些法规分别由7个不同的政府机构 负责实施。即使政策改革持续推进，并由新成立的城市、环境、 区域与交通部（MCERT）整合部分需求侧政府职能，目前仍缺 乏一个能够统筹整个建筑政策体系的协调机制，也缺乏具有广 泛代表性的行业发声平台。政策体系碎片化已成为建筑业面临 的重要风险。建立更加正式的行业参与机制，使行业能够持续 提供监测、反馈和建议，将有助于提升政策制定质量，不仅能够 改善政策本身，也有助于提高政策在不同政治周期中的出台效 率、一致性和整体协调性。毕竟，并非所有政策都是好的；即便 是方向正确的政策，如果推进速度过快，也可能对行业造成负面 影响。 尽管2026年的国际局势使市场期待已久的行业复苏有所推迟， 但推动建筑业周期性回暖的基本条件依然存在。未来，建筑企 业需要积极投资自身能力建设，持续培养人才，同时更加主动参 与政策体系的完善，才能在未来的发展中保持长期竞争力，实现 可持续增长。

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建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

建筑业年度报告致辞

建筑与建设部长Hon CHRIS PENK Chris Penk 阁下

国防部长 建筑与建设部长 退伍军人部长 政府通信安全局及新西兰安全情报局主管部长 航天事务部长 应急管理与灾后恢复副部长

过去三年来，新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）发布的行业报 告持续为建筑业提供深入的洞察，其研究成果不仅对建筑行业 具有重要参考价值，也将为更广泛的相关领域带来启发。 我一 直十分重视并积极参与协会举办的各项活动，很高兴能够为本 报告撰写序言，并出席报告发布会。 无论是企业经营决策，还是政府政策制定，准确、可靠的信息都 至关重要。 因此，我谨向协会所付出的努力以及对行业作出的 贡献表示祝贺与感谢。 全面理解我们当前所处的发展环境，是塑造积极未来的关键。 正如本报告所指出的，行业仍然面临诸多挑战。 政府将继续与 行业携手合作，共同应对这些问题，推动建筑业发展成为一个 更加成功、更具盈利能力和更有韧性的产业。

建筑业对于新西兰的经济发展、就业增长以及社区福祉都具 有举足轻重的作用。 政府致力于通过让建房变得更加容易、 更快捷、更经济，支持建设更多可负担住房，并推动经济持续 增长。 为此，我们一直在制定合理、公平的政策和监管规则， 削减不切实际的繁文缛节，拓宽建筑材料的供应渠道，从而 更好地推进我们所需的住房和基础设施建设。 本报告的研究成果将为今后相关工作的讨论与决策提供重 要参考和指引。

– HON CHRIS PENK阁下

新西兰建筑与建筑与建设部长

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NZCBIA会长 Frank Xu

我非常荣幸向大家介绍2026年NZCBIA《建筑业年度报告》。 我还要感谢我们的首席合作伙伴BCITO，自本报告创办以来 这是本报告发布的第三年，如今它已成为新西兰建筑行业一项 始终给予坚定支持； 同时感谢Mitre 10的大力支持，使本报告 具有重要影响力的独立研究成果。 得以顺利完成。他们长期致力于支持建筑从业者、培养行业人 才、提升新西兰建筑行业整体能力，与本报告所倡导的目标高 同时，我也感谢所有赞助伙伴、协会会员以及广大行业 自2024年首份报告发布以来，这份年度报告不断发展完善。 它 度一致。 已经不仅仅是一份行业出版物，更逐渐成为一个促进理性讨论 同仁，感谢大家一直以来对NZCBIA在行业研究、政策倡导和 的平台，汇聚行业、政府及政策制定者，共同探讨新西兰建筑业 行业交流等方面工作的支持。 所面临的机遇与挑战。 一路走来，我们始终坚持同一个初心：提 供一份独立、客观、以数据和证据为基础的行业报告，为行业讨 今年的报告，对当前建筑行业的发展现状进行了客观而务实的 论提供参考，促进各方协作，并支持整个建筑行业作出更加科 分析。建筑业依然是新西兰规模最大的经济产业之一，每年创 学、理性的决策。 造约920亿纽元的产业收入（较2024年报告中的994亿纽元 有所下降） ，其中约640亿纽元，接近七成，通过庞大的供应链 我谨代表新西兰华人建筑业协会，衷心感谢建筑与建造部长 体系流向相关产业。建筑业直接雇佣近30万名新西兰从业人 Chris Penk阁下再次支持本报告的发布，并感谢他过去三年 员，并进一步带动工程、制造、专业服务及相关行业约25万个 来持续关注和支持协会的发展。 我们十分珍惜能够参与新西兰 就业岗位，充分体现了其对国家经济发展的重要贡献。 建筑业未来发展的政策讨论，并为行业建言献策的机会。 与此同时，报告也清楚指出，行业当前面临的最大挑战，已经不 同时，我也要向Shamubeel Eaqub先生及其研究团队致以 再只是经济周期本身，而是如何培养、留住并支持未来行业复 截至2026年5月的一年内，约有7.5万名 诚挚的谢意。他们持续开展独立研究，并以深入、客观的分析， 苏所需要的技能人才。 为建筑行业所面临的经济、产业结构及政策问题提供了宝贵洞 从业人员离开建筑行业，而行业约95%的招聘仅仅是在填补这 见。他善于将复杂的经济趋势转化为务实且易于理解的分析， 些流失岗位。与此同时，学徒完成率也由约58%下降至43%， 并结合原创数据开展研究，这也成为本报告最具特色和价值的 进一步说明，即使市场处于低迷阶段，持续投资人才培养和劳 动力发展依然至关重要。 重要优势之一。

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REPORT REVIEW

建筑业年度报告致辞

建 筑 业 年 度 报 告

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

本年度报告还首次重点探讨了政策协调这一议题。报告发现， 目前影响建筑行业运行的政策工具多达98项，分别由7个政府 部门负责管理，涉及13个政策领域，充分反映出建筑企业当前 所面对的监管环境日益复杂。报告并非简单主张减少监管，而 是呼吁建立更加协调、一致且具有可预期性的政策体系，让企 业能够在更加明确和稳定的环境中进行投资、招聘和长期规 划。 尽管报告坦率指出了行业所面临的挑战，但我们依然对未来保 持信心。全球经济环境虽然延缓了新西兰经济复苏的步伐，但 并没有改变其长期发展的基本面。住房、基础设施以及建筑能 力的需求依然十分强劲。随着市场信心逐步恢复，建筑行业必 将再次成为推动新西兰经济增长和社会繁荣的重要力量。 而那 些今天仍然坚持投资人才、提升生产力、推动创新和加强企业 能力建设的企业，也将最有能力把握未来的发展机遇。 新西兰华人建筑业协会成立的宗旨，是通过促进合作、鼓励创

新以及加强行业交流，推动新西兰建筑行业持续健康发展。过 去三年来，这份行业报告已经成为协会践行这一使命的重要组 成部分。结合新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）、卓 越奖评选、国际商务考察、政策交流以及专业培训等多项工作， 我们始终致力于推动建设一个更加稳健、更具生产力、更面向 未来的新西兰建筑行业。 衷心希望本报告能够为行业领袖、企业、政策制定者及政府机 构提供有价值的参考。更重要的是，希望它能够促进更多建设 性的交流与合作，共同推动新西兰建筑行业迈向更加美好的未 来。

– FRANK XU（许立）

新西兰华人建筑业协会会长

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建 筑 业 年 度 报 告

A SNAPSHOT IN NUMBERS

300,000

$64b

SECTOR REVENUE IN 2026

$

$

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$ PAID TO SUPPLIERS

75,000 DIRECTLY EMPLOYED

CHANGED JOBS IN LAST 12 MONTHS

98 + 13 + 7

POLICIES

15%

POLICY AREAS

ACTIVITY FALL SINCE 2024

AGENCIES IN CONSTRUCTION

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REPORT REVIEW

$92b

$

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

建筑业年度报告 核心内容介绍

建筑行业正在走出低谷， 但真正的复苏仍需时间 一个920亿纽币的大产业

但作者也指出，这一次市场调整虽然更加剧烈，但持续时间相对 较短，更像是一场快速而猛烈的周期性收缩，而不是长期性的 行业衰退。

2026年NZCBIA《建筑业年度报告》中认为，新西兰建筑业最糟 糕的衰退阶段可能已经结束，但真正的复苏不会一蹴而就。 报告指出，2026年，新西兰建筑行业总收入约为920亿纽币，是 新西兰最大的产业之一。建筑业不仅直接创造就业，也带动了建 材供应、设计咨询、工程服务、运输物流、制造业以及大量中小 企业的发展，是整个经济体系中的重要组成部分。 值得注意的是，这920亿纽币并没有全部转化为建筑企业自身的 收入。其中约70%的收入流向材料供应商、分包商等上下游企 业；约170亿纽币用于支付工资；约110亿纽币形成企业毛利润。 这说明，建筑业本质上是一个高度依赖产业链协作的行业，每一 个项目都连接着大量企业共同参与。

另一方面，企业倒闭增加，但行业并没有想象中那么悲观。 过去一年，媒体不断报道建筑企业倒闭的消息，让不少从业者感 受到行业寒意。报告承认，石膏板安装与饰面、金属屋面施工、 混凝土工程、土方工程、景观施工、建筑涂装和抹灰等细分行业 受到的冲击尤为明显，企业关闭率明显高于整个经济平均水平。 但一个容易被忽略的数据是，新成立的建筑企业数量同样保持 增长，整个建筑企业总数并没有明显减少，甚至比金融危机时期 表现得更加稳定。 这意味着，行业正在经历的是一次企业的新陈代谢，而不是整个 产业基础的瓦解。一部分企业退出市场，同时也有新的企业不断 进入。

Source: Stats NZ

比金融危机更剧烈的调整

Source: Stats NZ

报告中也回顾了过去几年的行业变化，例如受高利率、经济放缓 等因素影响，新西兰建筑行业收入已经从2024年的约990亿纽 币下降至2026年的920亿纽币。若考虑通胀和人口增长因素， 建筑活动实际下降幅度接近15%，甚至超过了2008年全球金融 危机期间约10%的跌幅。

住宅市场已有复苏信号，商业地产和基础 设施恢复仍然较慢 报告认为，目前最积极的变化来自住宅市场。自2025年以来，全 国住宅Building Consent持续回升，其中增长最快的是联排住

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相比住宅市场，非住宅建筑市场仍然处于恢复初期。报告指出， 商业项目通常投资规模更大、开发周期更长，因此对经济环境变 化反应更慢。目前商业Building Consent尚未出现明显反弹。不 过，一些依赖农业经济的地区已经开始出现积极变化。由于近 几年国际农产品价格持续走高，新西兰农业盈利能力明显改善， 也带动了仓储、加工厂等相关商业建筑需求逐步回升。 基础设施建设则呈现另一种特点。过去一年，多个基础设施项目 出现时断时续的情况，导致行业活动减少，并造成部分专业领域

能力和人才流失。但从长期来看，政府已经规划了大量基础设施 项目，未来工程储备十分充足，只是其中不少项目尚未落实长期 资金来源，因此真正落地仍存在一定不确定性。

信心决定行业节奏

在汇总数据后，报告回到一个最核心的问题：未来几年建筑业 是否仍然值得看好？报告对行业的中长期需求基础保持审慎乐 观。新西兰住房供应不足、基础设施长期欠账，这些都是长期存 在的结构性问题，不会因为一次经济周期而消失。从长期来看， 持续建设仍然是国家发展的必然需求。 市场信心、利率水平、政策环境及行业自身是否具备足够的人才 和生产能力，都会决定复苏来得快还是慢。建筑行业未来最大 的挑战正是如何在市场恢复时，具备足够的能力抓住机会。

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REPORT REVIEW

宅、排屋和其他中密度住宅，而不仅仅是传统独立住宅。从地区 来看，坎特伯雷、奥塔哥以及奥克兰成为住宅供应最活跃的地 区，皇后镇周边地区也表现突出。与此同时，过去四年形成了大 量新的永久产权地块，为未来住宅建设提供了充足的可开发土 地储备。因此，只要市场需求继续恢复，住宅建设活动具备较好 的增长基础。

建 筑 业 年 度 报 告

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

建筑业年度报告 核心内容介绍

当市场真正恢复的时候， 新西兰建筑行业准备好了吗？ 建筑业依然是新西兰最重要的就业行业 之一 报告认为，真正限制行业发展的已经不是项目数量，而是人才供 给。未来几年，新西兰建筑业最大的挑战正是有没有足够的人 去完成工作。 目前，新西兰建筑业直接雇佣约30万人，比2023年的高峰减少 约1万人。 建筑业的兴衰，影响的不只是建筑公司本身，而是整个产业链。 虽然过去两年的经济放缓导致部分岗位流失，但整体就业规模 仍保持在历史较高水平。更重要的是，建筑业不仅创造直接就 业，还支撑着建筑设计、工程咨询、金属制造、木材加工、电气设 备、采石等大量关联行业约25万个岗位，其中约10万个岗位所在 行业对建筑活动具有较高依赖度。

如今建筑行业约95%的招聘，并不是为了扩大团队，而是为了填 补离职员工留下的空缺。大量员工不断流出，又不断有人进入， 使整个行业始终处于不停补人的状态。建筑行业员工流动率极 高，报告指出，接近80%的员工会在两年内转往另一份工作，其 中不少人甚至会离开建筑行业。另一项关于新进入者的数据显 示，入行半年后仍留在建筑业的约为66%，一年后降至46%，两 年后仅剩约22%。 如此高的人才流动率，使企业不断重复招聘、培训、适应团队文 化等过程，不仅增加管理成本，也削弱了企业积累经验和提升 生产力的能力。因此，报告认为，建筑行业最重要的经营策略之 一，就是提高员工留任率。

学徒越来越少，未来人才缺口正在形成

如果说员工流失是当前的问题，那么学徒减少，则是未来的问 题。近年来，随着建筑市场降温，加上疫情期间特殊政策结束， 新进入建筑行业接受培训的人数持续下降。 与此同时，学徒完成培训的比例也明显降低。2019年入学的学 徒中，大约58%能够完成资格认证，而目前这一数字已经下降至 约43%，退学率持续上升。 报告认为，这意味着当市场真正恢复时，行业很可能重新面临严 重的技术工人短缺。今天减少培养的人，几年后将直接影响整 个行业的施工能力。 这引出了另一个问题，培训是否值得投资？

人才流失速度远超其他行业 很多人会认为，行业低迷意味着企业停止招聘。但报告发现，虽 然整体就业人数略有下降，企业依然持续招聘，只不过招聘的目 的已经发生变化。

对于个人而言，完成职业培训后，收入会随着资格等级提升而持 续增长。例如，电工取得资格后起薪约8.4万纽币，几年后可接 近10万纽币；水管工和木工也都有稳定的薪资成长空间。与此同 时，学徒在培训期间就能够获得收入，不需要承担大学毕业生普 遍面临的学生贷款压力，因此职业教育具有很高的个人投资回 报。

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因此，报告认为，培训和留任，不应该被视为两件独立的事情， 而应该作为同一项投资来管理。

但对于企业来说，情况则复杂得多。培养一名学徒，需要投入 工资、培训、导师时间以及管理成本。在学徒成长初期，他们创 造的价值往往低于企业投入，因此企业需要承担一段时间的亏 损。

报告引用了瑞士和德国的经验。瑞士企业普遍能够在学徒完成 培训之前就实现投资回报，其中一个重要原因，是企业会尽早让 学徒参与真正能够创造价值的工作，而不是长期安排低价值辅 助性任务。相比之下，德国企业由于学徒工资较高、实际参与生 产较少，因此培训期间通常需要承担更多成本，只能依靠员工后 续留任收回投资。 作者认为，新西兰企业同样可以借鉴这些经验，包括： • 尽早让学徒参与实际项目，提高生产效率；

真正决定培训是否划算的，是员工是否能够长期留在企业。报告 以木工学徒为例进行模型测算。在较为保守的企业会计口径下， 一名学徒在完成培训时，企业累计净投入约为3.5万纽币。如果 员工在取得资格后继续留任几年，随着工作效率提高、招聘成本 下降，企业很快便能够收回投资，并持续获得收益。

• 建立更清晰的成长路径，加快技能形成；

但如果员工刚培养成熟便跳槽，那么企业多年投入几乎无法产 生回报。

这些措施并不需要等待政府改革，而是企业今天就能够开始实 践的经营策略。

• 保持合理的薪资结构； • 对优秀员工主动提供长期发展机会，提高留任率。

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REPORT REVIEW

国际经验：企业完全可以做得更好

建 筑 业 年 度 报 告

建 筑 业 年 度 报 告 REPORT REVIEW

建筑业年度报告 核心内容介绍

比政策更重要的，是政策的 一致性

过去几年，新西兰建筑行业经历了广泛而密集的政策改革。从 Resource Management改革、Fast-track审批，到住房税收、 基础设施投资、建筑责任制度、职业培训、移民政策，一系列改 革持续推进，几乎涉及建筑业运行的每一个环节。 改革本身无疑是必要的。然而，报告认为，真正影响行业发展 的，也许并不是政策数量，而是政策之间是否能够形成一个协 调、一致、可预期的体系。 新西兰建筑与建设部长Chris Penk对此回应称：“报告所揭示的 政策协调不足，或许是我们最需要讨论、理解并最终解决的关键 问题之一。政策之间缺乏协调，体现在多个层面，其中最典型的 就是中央政府与地方政府之间的脱节。”

复杂的政策系统 报告首先尝试回答一个基础问题：建筑企业每天究竟在遵循多 少项政策？ 研究团队系统梳理了所有对建筑行业具有实质影响的政策工 具，最终发现，新西兰建筑业目前受到98项法律、法规、政策文 件及经济政策共同影响。这些政策分布于13个不同的功能领域， 由7个政府部门分别负责管理，包括MBIE、HUD、交通部、财政 部、DIA等。 这些政策分别涉及土地规划、建筑规范、基础设施、融资、税 收、劳动力、健康安全、责任制度等多个领域，每一项政策都可 能影响企业的经营决策。更重要的是，这些政策并非由同一个 机构统一设计，也缺乏有效的协调机制。 报告指出，目前没有任何一个政府部门真正对整个建筑政策体 系负责，也没有一个固定的平台负责协调不同政策之间的关系。 结果是，各项政策往往各自推进，却未必能够形成一致的方向。

政策间的冲突由企业承担 企业承担的最大成本，很大程度上是来自监管之间的不协调。 报告引用一个奥克兰项目作为案例。该项目在审批过程中，需 要同时适用多个不同版本的规划规则，包括Plan Change 120 、Plan Change 78、Unitary Plan以及更早时期的规定，其法 律风险之高，以至于申请需要由御用大律师（King's Counsel） 负责提交。 这种情况并非个案。对于企业而言，真正增加成本的并不是规 则数量，而是不同规则之间互相冲突、不断变化，使企业不得不 投入大量时间和资源去理解、协调和应对这些制度差异。在讨 论监管问题时，报告澄清了一个常见误区。近年来，不少行业人 士主张减少监管，认为只要降低审批和合规要求，就能够提升生 产力。 报告对此持相对谨慎的态度。作者认为，人们讨论监管时，实际 上混淆了三个不同的问题：第一，是监管数量是否过多；第二，是 不同监管之间是否能够相互协调；第三，是政策是否频繁变化。 报告认为，监管数量并非唯一问题；相比单纯的规则数量，不同 规则之间是否协调，以及政策是否频繁反转，对行业生产力的影 响往往更加严重。 报告进一步指出，新西兰已经经历过一次放松监管的实验。1991 年《Building Act》实施后，政府大幅减少监管，强调绩效导向， 并允许行业承担更多自我认证责任。然而，这一制度最终成为后 来漏水房危机形成的重要制度背景之一，不仅造成数十亿纽币 的维修成本，也使后续审批制度变得更加谨慎、复杂，相关影响 至今仍然存在。因此，报告认为，真正值得追求的目标不是减少 监管，而是建立一个协调、稳定、可预测的监管体系。

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建立长期协调机制

除了政策之间缺乏协调，报告认为另一项影响行业生产力的重

基于上述分析，报告也提出了一系列改革建议。

要因素，是政策频繁变化。 报告认为，未来并不需要一次推倒重来的制度改革，而更需要 研究团队分析了2017年至2025年间各类政策的改革情况，发

建立一种能够持续协调和不断优化政策体系的治理机制。作者

现变化最频繁的，恰恰是直接影响市场需求和企业投资决策的

建议，政府可以每年发布建筑政策一致性报告，公开识别不同政

领域，包括住房税收、金融政策、资源管理以及劳动力政策。例

策之间存在的冲突；建立跨部门协调机制，加强不同监管机构之

如，Bright-line

Test持有年限在短时间内从10年调整至2年；

间的信息共享；在跨党派认可的投资框架内，赋予Te Waihanga

利息抵扣政策经历取消又恢复；Medium Density Residential

更明确的基础设施项目调度和指导权限，使公共工程能够在私

Standards（MDRS）出台后又被调整。

人建设活动下降时适当前置，从而减轻建筑周期波动。

每一次政策调整，都意味着企业此前基于原有规则所作出的投

与此同时，报告也认为，行业自身需要发挥更大的作用。

资、招聘、培训和融资决策，需要重新评估。对于建筑行业而言， 项目周期往往长达数年，而政策却可能在一个选举周期内发生

长期以来，建筑行业目前一直由多个组织和声音分别参与政策

重大变化。这种制度不确定性，削弱了企业进行长期投资和人才

讨论，削弱了行业围绕核心制度问题形成统一立场的能力。相比

培养的意愿，也进一步影响了行业生产力。

之下，如果行业能够围绕若干核心议题形成统一立场，与政府建

建筑业缺少一个能够持续协调政策的平台

报告中梳理了目前存在的十种政策协调机制，包括国家政策

立常态化沟通机制，将更有助于推动制度持续完善。报告特别提 出，NZCBIA具备组织建筑商、供应商、金融机构、地方政府及 中央政府建立常设交流平台的潜力，以促进政策反馈和行业协 同。

声明（National Policy Statements）、Construction Sector Accord、基础设施委员会等，并从信息共享、激励机制是否一

随着报告的推出，政府已经认识到了它提出的种种问题，建设部

致、是否拥有指挥或协调执行的权力以及是否具有可信的长期

长Chris Penk在接受逸居采访时表示：“五年之后，我们有机会

时间跨度四个方面进行了评估。

建立一个生产力更高的建筑体系。地方政府和其他建筑审批机 构对《建筑规范》的理解与执行，也将更加确定、更加一致。”

结果显示，大多数机制能够实现信息交流，但真正具备协调各部 门、推动政策落实能力的却非常有限。换句话说，目前缺少一个 能够持续整合政府、行业和市场意见，并对整个政策体系进行反 馈和调整的制度平台。报告认为，这正是当前建筑政策体系最明 显的制度缺口。

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REPORT REVIEW

最令企业担忧的，是政策的不确定性

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本期专版由ARCHILAND奥克兰建筑设计院赞助。 并特别感谢以上十家辽籍企业对新西兰辽宁总商会的鼎力支持。 SPONSOR | ARCHILAND ACKNOWLEDGMENT | We extend our thanks to the ten Liaoning-associated businesses for their vital contributions and support to NZLBA.

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贸 易

YIJU b+d · Issue 32

TRADE

菁 Business 萃 Excellence 132 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

贸 易 TRADE

本章导读 在本章节中，您将看到对2026新西兰财政预算的深度解读，从住房

市场、营商环境到经济形势与财政政策，分析预算将如何影响企业、 投资者和普通家庭，帮助您把握市场变化中的机遇与方向。

本章内容 新西兰2026财政底牌曝光：房价暴涨彻底梦碎？买家租客必看

New Zealand Budget 2026 Revealed: Is the Dream of Surging House Prices Finally Over? What Buyers and Renters Need to Know

财政部长的预算愿景：建设一个更强大、更具竞争力的新西兰

The Finance Minister’s Budget Vision: Building a Stronger, More Competitive New Zealand

以前所未有的方式，打造现代之家——James Hardie与您同行 Make Modern™ like never before with James Hardie

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企 业 BUSINESS

财政部长的预算愿景：

建设一个更强大、更具竞争力的 新西兰 撰文 Pat English

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企 业 BUSINESS

在政府最新预算案发布后，财政部长Nicola.Willis在新西兰雇主 与制造商协会（EMA）向商界领袖发表演讲时传递了一个明确的 信息：新西兰的经济未来并不依赖短期补贴或一次性福利，而是 取决于恢复财政纪律、提升生产力，以及为企业发展创造有利 条件。 这场演讲为外界提供了一个了解政府经济思路的重要窗口。当 前，新西兰与许多国家一样，正面临经济不确定性、全球局势紧 张、基础设施压力以及公共财政负担不断增加等挑战。Willis并 未将本次预算案简单描述为一系列支出措施的集合，而是将其 定位为一项旨在夯实经济基础的长期规划。

“我们必须让国家财政重回正轨”

“我们必须让国家财政重回正轨，”她向现场听众表示，“政府有 责任建立稳固的财政基础，并确保我们以负责任的方式管理公 共资金。”

财政部长Nicola Willis

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企 业 BUSINESS

挑战：一个更加不确定的世界

键交通线路应对极端天气能力的长期计划。

Willis指出，新西兰企业近年来经历了一段艰难时期。国家刚刚 走出新冠疫情影响，便接连面临历史高位的通货膨胀、严重的劳 动力短缺、利率上升以及经济增长放缓等问题。近期，中东冲突 及不断加剧的地缘政治紧张局势，又进一步增加了全球经济的 不确定性。 在这样的背景下，她认为，各国政府必须避免依赖短期支出政策 来换取即时的政治支持和公众欢迎。 “最重要的教训之一，”她表示，“就是当我们过度依赖大规模支 出这一工具时，往往会适得其反，推动通胀上升，并抬高整个经 济体系的成本水平。”在Willis看来，过去几年的经验教训十分明 确：过度的政府支出最终只会导致更高的税负，或是在未来被迫 进行更加痛苦的财政削减。

恢复财政责任

本次预算案的核心主题之一，是政府致力于让新西兰财政状况 回归更可持续的发展轨道。 Willis指出，自疫情以来，政府债务大幅增加，而每年偿还债务利 息的成本已经达到约90亿纽币。她特别强调，这一数字如今已 经超过了本次预算案中所有新增可自由支配支出的总额。换句 话说，每一纽币用于偿还债务利息的资金，都意味着少一纽币能 够用于其他公共投资。 “每一纽币用于偿还债务的资金，都无法再投入到医疗、教育或 基础设施建设之中。” 正因如此，政府将推动预算尽早恢复盈余列为优先事项，并计 划比此前预测更早实现这一目标。Willis强调，这不仅仅是为了 改善账面数字，更是为了确保新西兰能够在未来面对经济、环境 或地缘政治冲击时，拥有更强的韧性和应对能力。

以基础设施推动经济增长

尽管强调控制政府支出，但Willis同样明确表示，政府将继续在 能够创造长期价值的领域进行大规模投资，而基础设施建设正 是这一战略的核心。 她赞扬了商界长期以来对制定国家长期基础设施规划的呼吁， 并指出政府正在加大对医院、学校、公路、铁路以及国防能力建 设等领域的投入。在医疗基础设施方面，政府计划在旺阿雷、陶 朗加、北帕默斯顿和霍克湾建设或升级大型医疗设施。在教育 领域，新增资金将用于人口快速增长地区的新教室建设，以及 老旧学校的翻新改造。交通基础设施方面，则包括备受期待的 Cambridge至Pearlie交通走廊项目，以及一项旨在提升全国关

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Willis认为，基础设施不应仅被视为一项财政支出，而应被看作 是一项能够在未来数十年持续提升生产力、推动经济增长的重 要投资。

改善医疗服务成果

医疗保健依然是政府最重要的支出领域之一。本次预算案将在 未来四年内额外投入55亿纽币医疗资金，以应对人口增长以及 人口老龄化带来的持续需求增长。然而，Willis强调，增加投入本 身并不足以解决问题。 “我们必须确保每一分钱都发挥最大的效益，”她表示，并强调未 来将更加重视绩效目标和可量化成果。 政府的目标是在提高家庭医生服务、专科门诊和择期手术可及性 的同时，确保纳税人的资金获得更高回报，让已经投入医疗体系 的大量资源发挥更大价值。

让教育回归基础能力培养

教育是Willis在演讲中另一项重点谈及的改革领域。 她认为，新西兰教育体系近年来逐渐偏离了基础能力培养，而如 果希望下一代能够取得成功，就必须重新聚焦读写能力、数学能 力以及实用技能教育。 为此，政府推出了一系列教育改革措施，包括扩大结构化读写教 学（Structured Literacy）项目、调整课程体系、强化评估机制， 以及大幅扩展Trades Academies职业技能学院计划，招生规模 将从目前的1万人增加至2万人。 Willis认为，为年轻人提供进入技工行业和产业领域的实践路 径，对于满足新西兰未来劳动力需求至关重要。演讲中最令人印 象深刻的一幕，来自她分享的一则家庭趣事。她提到，自己的女 儿有一天兴奋地回家告诉她：“妈妈，我们发了新的数学书，特别 棒！”Willis好奇地问这些书叫什么名字，女儿的回答是：“它们叫 课本（Textbooks）。” 这段故事引起现场观众一阵笑声，但同时也传达出政府希望强 调的一个理念：那些经过时间验证的教育基础方法，依然具有重 要价值。

应对新西兰的能源挑战

在演讲中，Willis还重点谈到了当前新西兰面临的能源问题，这 也是近年来最受企业界关注的经济议题之一。她坦言，社会各界 对于电价上涨和能源供应安全的担忧正在不断增加。在她看来，

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企 业

为此，政府推出了天然气转型贷款担保计划（Gas Transition Loan Guarantee Scheme），帮助企业获得融资支持，加快从 天然气向其他能源形式的转型。同时，政府也在支持备用发电设 施建设以及更广泛的能源韧性项目投资，以提升整体能源系统 的稳定性。 在谈到能源转型时，Willis特别强调了务实的重要性。她表示，虽 然政府支持可再生能源的发展，但同时也必须确保能源供应的 可靠性。 “尽管我非常喜欢太阳能和风能，”她说，“但总会有太阳不照耀、 风也不吹的日子。” 她传递的信息十分明确：能源政策不能只关注环保目标，而必须 同时兼顾可负担性、可靠性与可持续性三者之间的平衡。

减少合规负担，支持企业投资

她半开玩笑地向澳大利亚投资者喊话：“如果你有资本想投资， 如果你有才能，如果你想创业，如果你想经营企业，那你还等什 么？来新西兰吧！” 这番话引发现场阵阵笑声，但其背后反映的却是一个严肃而明 确的政策目标。政府希望将新西兰打造成为一个更具吸引力的 投资、创业和人才发展目的地。在过去几十年里，大量新西兰人 前往澳大利亚寻找更好的工作机会和更高的收入水平，而Willis 如今正试图推动相反方向的人才流动——吸引澳大利亚的企业 家、投资者和专业人才来到新西兰发展。 这一思路也与近年来政府推动投资移民改革、放宽部分签证政 策以及强化商业投资吸引力的方向高度一致。对于政府而言，国 际资本和高技能人才不仅能够带来投资，更能够带来创新、就业 和长期经济增长动力。

更大的图景

归根结底，Nicola Willis本次预算案建立在一个相对简单但明确 的逻辑之上：更强劲的经济增长，需要更稳固的经济基础。

本次预算案还包含了一系列旨在改善营商环境的措施。 Willis特别提到了政府推出的“投资激励计划”，该政策允许企业 对资本投资获得更快的税务抵扣。政府希望借此鼓励企业加大 对设备、技术以及提升生产力相关资产的投资力度。 她同时宣布，将简化附带福利税（Fringe Benefit Tax，FBT）的 合规要求，尤其是针对企业车辆使用记录（Vehicle Logbooks） 的管理规定。这一领域长期以来一直被许多企业视为繁琐且成 本高昂的行政负担。 Willis向现场企业代表表示：“即使这意味着政府税收收入略有 减少，但如果能够大幅降低企业的合规成本和繁文缛节，我完全 支持这样做。” 她认为，政府的职责之一，就是持续清理不必要的行政障碍，让 企业能够将更多时间和资源投入到经营与创新之中，而不是消 耗在文书和监管流程上。

与其通过短期支出刺激经济，政府更希望通过控制债务增长、 提升生产力、加强基础设施建设、改善教育体系、提高能源安全 以及优化投资环境等方式，为未来发展奠定基础。 这些政策最终能否全部达到预期目标，仍有待时间检验。但从 预算案整体方向来看，政府显然相信，新西兰未来的繁荣不会主 要来自政府支出本身，而是来自企业、劳动者和投资者所创造的 经济增长。Willis在演讲结束时特别向在场商界领袖强调：“真正 创造经济增长的是你们— —是那些勇于创业、勇于投资、勇于 承担风险的企业家和商业领袖。而作为政策制定者，我们的职责 是创造一个让你们能够成功的环境。” 或许，这句话正是对本届政府经济战略最简洁、也最准确的概 括。从财政纪律到基础设施投资，从教育改革到能源安全，再到 吸引国际人才与资本，本次预算案传递出的核心讯息十分清晰： 政府希望通过建立更稳定、更具竞争力的经济环境，让市场和企 业成为推动新西兰未来增长的主要力量。

从更广泛的角度来看，这些改革措施的目标是打造一个更具竞 争力的商业环境，让企业能够专注于增长、投资和创造就业机 会，而非被过度复杂的行政管理所束缚。

作者简介 Pat.English自1989年以来深耕国际贸易与商 业 发 展，曾担任新西兰驻 上海、北京及华南地 区贸易专员和总领事，并参与新中自由贸易协定 （FTA）谈判及实施工作。2013年出任新西兰中 国委员会执行董事，现为奥克兰孔子学院董事 会成员。Pat目前与新西兰华人建筑行业协会合 作，并担任卓嘉传播（MultiMarketing）及逸居 （YIJU）首席执行官。

吸引全球人才与资本

演讲中一个颇为引人注目的部分，是Willis对新西兰与澳大利亚 竞争力的直接比较。她指出，随着澳大利亚正逐步迈向更广泛的 资本利得税（Capital Gains Tax）制度，新西兰迎来了吸引企业 家、投资者和高技能人才的新机会。

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BUSINESS

天然气供应持续下降是推动家庭和企业能源成本上升的重要原 因之一。

企 业 BUSINESS

新西兰2026财政底牌曝光：

房价暴涨彻底梦碎？ 买 家 、租 客 必 看 ! 撰文 James Law

随着2026年预算案及其核心指导文件《2026年预算政策声明》 (BPS) 的正式公布，政府在住房市场上的战略已经彻底清晰。 在经济复苏慢于预期、财政赤字持续的背景下，政府的重点已坚 定地从往年的“需求端补贴”转向“供给端放松管制”、“更严格的基 准支出管理”以及“财政整顿”。 根据BPS最新披露的宏观财政数据，以下是2026年预算案及其相 关政策将如何实质性影响房价和租赁市场的深度分析。

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企 业

今年预算案最直接、最即时的影响落在租赁领域，特别是针对 低收入家庭和社会住房租户。在BPS强调各部门必须在“现有基 准（existing baselines）”内制定绩效计划的压力下，住房补贴 的收紧成为必然。 30%门槛与绩效计划：政府已确认对社会住房进行重大调整， 租户的最低收入相关租金贡献占比将从25%提高至30%。BPS 明确指出，包括住房相关部门在内的政府机构被默认“没有新增 资金”，必须通过内部权衡来管理服务压力。 财务影响：虽然预算案为部分低收入私人租户提供了住宿补贴 （Accommodation Supplement）的微调，但社会住房租金调 整意味着，约8.4万个社会住房家庭未来平均每周将多承担约31 纽币的住房支出。 私人租赁压力：对于私人市场而言，由于社会住房门槛提高，更 多人将被迫留在私人租赁池中。此外，由于BPS指出失业率要到 2026年初才会开始下降，租客的整体支付能力受限，这将导致 租金在高位维持“缓慢而艰难的爬升”，加剧底层的财务摩擦。

房价：零需求刺激，聚焦基础设施与供给

《 预 算 政 策 声明》明 确 排 除了任 何 新 的 大 规 模 购房 补 贴 的 可能性。B P S 指出，24亿纽币的运营支出限额（O p e r atin g Allowance）中，仅剩10亿纽币可供分配，且绝对优先用于医疗、 教育、国防和治安。住房不在新增运营资金的优先名单上。 35亿纽币的资本津贴与基础设施：与紧缩的运营支出相反， 政府在2026至2029年预算中维持了每年35亿纽币的资本津贴 （Capital Allowance）。BPS强调，这部分资金的核心目标之一 是“开发可持续的基础设施投资管道”。 替 换R M A 并加速审批：基 础 设 施 投 资 将 与《 资 源管 理 法 》 (RMA) 的废除和快速审批立法协同推进。目标是转向“许可活动 （permitted activities）”，降低约45%的合规成本。 对价格的影响：这意味着政府的房地产策略完全集中在“供给 侧”。通过投资基础设施并放宽土地开发限制，政府旨在维持长 期的住房库存供应。在目前市场已处于库存高点的情况下，这种 持续的潜在供应将成为抑制房价快速通胀的强大阻力。

经济复苏慢于预期：BPS指出，当前的经济低迷比之前预期的 更深、持续时间更长。核心政府税收收入在整个预测期内比之前 预期低17亿纽币。 对市场的影响：尽管税收减免政策兑现了“结束向房东开战”的 承诺，防止了房东大规模撤离，但由于地税和保险等持有成本飙 升，加之整体经济需求疲软（GDP增长缓慢），投资者的活动依 然低迷。税收利好被疲软的宏观基本面所抵消，导致整体房价增 长保持平稳。

宏观经济现实：推迟的盈余、DTI限制与降息 最终，BPS发出的宏观经济信号将主导未来几年的房价走势。 推迟的盈余与核心债务见顶：BPS显示，由于经济下行导致的 税收减少，OBEGAL（扣除损益和ACC前的营业余额）恢复盈余 的时间被推迟到了2028/29财年。同时，核心政府净债务将在 2027/28年度达到GDP 46.9%的峰值。为了实现财政整顿，政 府必须严格控制支出。 降 息 的 利 好.v s . D T I 的 封 印：B P S 提 到 ，随 着 新 西 兰 央 行 (RBNZ) 降低官方现金利率 (OCR) 提供货币刺激，预计2026年 GDP增长将走强。然而，更便宜的抵押贷款并不会引发2021年 那样的房地产热潮。央行严格的“收入债务比”(DTI) 限制也为借 款设定了上限。 结论：即使降息在2026年刺激了经济，房价也已被DTI牢牢拴在 了“工资增长”这一指标上。政府紧缩的财政政策也有助于控制 通胀，防止利率再次大幅反弹。

总结预测

2026年预算案及BPS强化了新西兰房地产进入停滞、结构性调 整和高度依赖宏观基本面的时期。对于租客：预算零增长和要 求各部门内部消化的“绩效计划”意味着社会住房支持正在触顶 回落，底层租客将面临越来越大的财务摩擦。对于买家和卖家： 政府通过35亿纽币的资本津贴支持基础设施，叠加RMA改革， 确保了未来的土地供应。预计在未来12至18个月内，房价将出现 非常温和的低个位数增长。降息将活跃市场成交量，但充足的供 应、严格的DTI借款限制以及紧缩的政府支出，将彻底锁死房价 暴涨的空间。

作者简介

投资者格局：宏观基本面压制税收利好

Ja m e s.L aw是新西兰房地产行业知名领军人 物，James.Law.Realty创始人兼CEO，同时担 任纽交所上市公司Blackwell.Global.Holdings. Limited董事。迄今已带领团队完成超过50亿纽 币的房地产交易，参与逾100个项目。

虽然政府已经实施了针对房地产投资者的税收政策逆转（全面 恢复房贷利息抵税、缩短明线测试），但BPS揭示的宏观经济疲 软限制了投资者的狂欢。

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租赁市场：社会住房大洗牌与支出冻结

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以前所未有的方式，打造现代之家 James Hardie与您同行 欢迎来到James Hardie《2026现代住宅趋势预测》 （Modern Homes Forecast 2026）。 今年，我们以“创意表达”作为设计趋势预测的核心主题。这一理念不仅贯穿了整个研究过程，也引导着我们对未来住宅设计的思考。 我们相信，住宅不再只是静态的建筑，而是一个能够展现居住者个性、呵护身心健康，并随着生活方式变化而灵活演变的生活空间。 正因如此，在经济压力、气候挑战与社会变迁并存的时代，创造力已不仅是一种设计理念，更是帮助人们增强韧性、保持乐观，并主动 塑造理想生活的重要力量。 无论您正梦想着扩建住宅、翻新改造，还是建造新房，这份趋势预测都能在项目的每一个阶段，为您提供实用的参考和设计灵感。 有James Hardie，一切皆有可能™（It’s Possible™ with James Hardie）。

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现代度假屋风格 Modern Bach 现代度假屋风格将在今年热度持续上升，并突破传统海滨度假 屋的地域标签，演变为一种适用于任何地点、充满愉悦感的高 品质生活风格。如今，这种风格所代表的，已不仅仅是海边住宅 的外在形式，而是一种清新自由的海岸生活心境，宁静、充满趣 味且包容开放，无论身处海边还是城市，都能感受到这种氛围。 这种令人愉悦的风格由经典海滨小屋美学发展而来，通过更注 重舒适感的设计表达，将海岸轻松温暖的氛围带入城市与郊区 住宅之中。采用随机铺装方式安装的Oblique™.护墙板，则能够 体现这一更富趣味与自由感的设计演变。

谷仓风格 Barn 谷仓风格在2026年持续升温，并正演变为一种更具沉浸感、安 定感、辨识度更高的住宅风格。这一风格通过充满戏剧感的建 筑造型、充足的自然采光，以及具有疗愈气息、呼应自然的色彩 组合，让建筑焕然一新。精致丰富的细节设计、多层次的材质搭 配，以及深色调的运用，也为经典简洁的谷仓外形赋予新的诠 释，打造出既大胆鲜明、又温暖安心的住宅空间。纵向铺设的深 色Stria™..外墙板，有助于让这种风格更自然地融入周边环境。

现代箱型风格 Box Modern 现代箱型风格正逐渐成熟，从过去简洁、对称的建筑形式，演变 为造型更灵动、设计思路更清晰的现代住宅风格。原本方正的 建筑形体被重新演绎，加入更明亮大胆的色彩搭配，体现出一 种更强调创意表达、以生活方式为导向的设计思维。模块化布局 与可灵活调整的空间框架，也更好地适配了多变的生活节奏，以 及多代同堂的居住需求。通过将横向与纵向的外墙板材结合，如 Oblique™.护墙板与Stria™.外墙板纹理型，能够尽情展现属于 您的个性表达。

世纪中期现代主义风格 Mid-Century Modern 世纪中期现代主义风格在2026年进一步成熟，从其一贯务实、 经典不过时的设计根基，发展出更丰富、更具温度的全新方向。 在高性能设计与愉悦的极繁主义融合下，这种风格焕然一新，通 过明亮的色彩、富有触感的饰面，以及富有表现力的几何元素， 营造出更有活力的空间。简洁利落的线条搭配合理布局，再通 过温暖色调、质感材质和醒目色彩点缀的平衡，呈现出既不过 时又充满个性的住宅氛围。想打造这一风格，可尝试搭配使用 Oblique™ 护墙板和Stria™ 外墙板光滑型板材。

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现代农舍风格 Modern Farmhouse 现代农舍风格的发展在今年趋于稳定，从原本协调统一、经典 舒适的居住风格，演变为一种实用性更强、贴近日常、也更具治 愈感的设计方向。这一风格重新演绎了乡村住宅特有的温暖气 质，并结合更高效的空间利用、更包容灵活的布局，以及更现代 化的便利设施，打造出能够陪伴不同世代共同成长的居住空间。 多个独立建筑体量的设计，能够兼顾家庭成员之间的独立性与 私密性；简洁利落的建筑轮廓，则提升了整体资源利用率，让美 感与实用性兼得。想打造这一广受欢迎的风格，可选择纵向铺装 的Oblique™.护墙板；若偏爱横向线条，则可选用Linea™.护墙 板。

北欧侘寂风格 Japandi 北欧侘寂风格将在2026年持续发展，从宁静的极简主义走向 一种安静睿智的风格。这种风格强调高效合理的空间布局与符 合直觉的设计逻辑，打造简约、与自然深度融合的居住空间，让 家真正成为恢复能量的场所。如今，简约的背后是细致的设计 与选材，更注重耐久性与适应性。通过Axon™.Panel光滑型和 Hardie™.Axent™.饰板的搭配使用，可实现板条式设计干净利 落的线条效果。

现代遗产风格 Modern Heritage 现代遗产风格正趋于稳定，美学层次变得更加丰富，并巧妙融合 老式建筑韵味与现代居家功能。这一风格通过多重感官的细节 体验以及更大胆鲜明的饰面，创造出更有深度的空间氛围。浓 郁且富层次的色彩强化了住宅所承载的历史气质；而富有触感 的材料与现代工艺结合，则营造出了适合几代人同住的温暖舒 适环境。在一处惊艳的扩建项目中，Axon™.Panel凹槽型以其 精彩的现代设计语言诠释了这一风格。

现代经典风格 Modern Classic 现代经典风格在2026年持续受到欢迎，并在原本优雅、温暖且 略带浪漫的设计语言基础上，进一步发展成熟。这种风格在延 续其经典永恒气质的同时，强调功能性与清晰的空间布局，在欧 式经典对称美学与更亲切、更易于居住的细节设计之间取得平 衡。同时，它也进一步强化了室内外空间的自然衔接，创造更和 谐的生活环境，既能促进家庭成员之间的连接互动，也能为多代 同堂生活中的每个人保留属于自己的安静空间。横向铺装的新款 Stria™.外墙板纹理型能够实现富有触感的外立面，为这一优雅 风格增添更多层次。

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