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NZ PROPERT Y INVESTMENT & BUILDING GUIDE

房产投资与建筑指南

DEC 2020

第

1 6 期

DESIGN · DEVELOPMENT 2021年才是黄金时代？土地分割“钱”景可期 — P18 —

星光璀璨、干货满满： “土地分割”系列讲座完美收官 — P38 —

2020房地产建筑业年度风云榜隆重颁奖 — P44 —

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全民分割时代，

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PUBLISHERS —

逸居新西兰 YIJU NZ

出版人的话

* 逸居新西兰及 Elevate Prod u ctio n s Ltd 全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自 s hu t te r stoc k，如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。 * El evate P ro d u c tio n s Ltd 不会为此书内容为任何人带来的损失负责。此刊物的内容只供参考。

出版人 Publishers 高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

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执行主编 Executive Editor

电话邮箱地址

Lesley Song 编辑 Editors

+64 9 600 6115 info@yiju.co.nz 54 Ponsonby Rd, Auckland 1011, New Zealand

Lesley Song ；Holly Shan W W W.YIJU.CO.NZ

美术设计 Designers 侯文静 Hailey Hou；刘以歆 Libby Liu 广告代理 Advertising Enquiries 高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz 021 363 389 Lilly Deng info@yiju.co.nz 027 649 1115

上期回顾

黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

第十五期杂志的采写编辑出版恰合新西

发行地 Distribution Place

兰遭遇新冠疫情全面封锁到解禁万业复苏的整个过程，因此杂志的主题也是围

新西兰 New Zealand

绕着“COVID -19疫情”展开。全面梳理了新西兰的抗疫时间线，尤其是政府出台的一系列经济扶持政策。采访了多位业内专

出版商 Publishing House

家，以期在专题中还远疫情时代新西兰建筑业的“危”与“机”，为读者提供完整深度

Elevate Productions Ltd

的事件报道和市场预测分析。

3 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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PUBLISHERS — 出版人的话

「逸居新西兰」出版人 Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd 高榛汘卓嘉传播总监

2020年真是跌宕起伏的一年。从年初担忧国内的疫情，到两次经历奥克兰前所未有的全民“关门闭户”lockdown；从上半年担忧万业凋零无法开工可能导致的经济萧条，到八九月间突然急剧升温的房地产市场给整个建筑行业都带来了勃勃生机、甚至可以说迎来复苏前行的曙光— —“危机”这个词果然兼具了“危”与“机”的两面性。 2020年最后几个月，政府、专家、民众，行业报告、媒体报道，关于房地产市场反转性的变化，各种分析不可谓不详尽不到位：低利率导致投资成本降低，海外回流人士的住房刚需，边境封锁省下的海外旅游的钱被用来投资……但具体聚焦到为何四分之一英亩的可分割大地资产在市场上格外受追捧，屡屡创下天价交易纪录这个问题，我认为根本原因还是中高密度住宅，尤其是联排存在着巨大的市场需求。就开发商而言，和公寓之类的大项目相比，开发联排时间短、成本低；对于投资者来说，新健康住宅标准对旧出租房的要求越来越高，而新建筑往往在建造时已经满足了所有健康标准，用于出租投资更省力；对于首次购房者而言，联排相对独栋别墅性价比更高，比公寓产权又更清晰……正是这种多方合力的综合因素导致了当下“全民分割”的热潮。但市场火爆并不等于进入这个市场就一定能赚钱，作为服务新西兰建筑和房地产市场的专业华人媒体，我觉得《逸居新西兰》有义务充分运用我们在业内多年的经验和手头的丰富资源，为大家在土地分割市场上取得成功出一份力。因此，从10月底到12月初，我们与新西兰华人建筑业协会合作，紧锣密鼓地推出了三期“全民分割黄金时代”系列专题讲座，就土地分割开发项目在前、中、后三个不同时期需要涉及到的规划、设计、报批、材料、施工、管理、合规、资金、法律、营销等方方面面，邀请各路资深专家给大家提供了深入浅出的解读和指导，希望能为大家在开发过程中少走弯路、避免风险助一臂之力。在此期间，我们的微信公众号也推出了一系列与土地分割相关的各领域知识、经验介绍，并最后在本期杂志上，对整个系列活动的成果进行了深度总结。可以说，本期杂志既为2020年建筑和房地产行业的起伏画上了一个圆满的句号，也是一本可以让大家在将来推进开发项目时随时参阅的避坑指南。 2021年，我认为不管外部世界如何风云变幻，但在新西兰，整个市场还会继续平稳上行。来年可期，只要审时度势，相信大家必然能抓住更大的机遇。最后，感谢大家一直以来对《逸居新西兰》的支持，2021年，《逸居新西兰》将继续专注于房地产和建筑行业，及时、全面地为大家分享市场前沿的各类信息和资源。

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4 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

PUBLISHERS —

2020年马上就要过去了！这个终将被载入史册的特殊年份，给了我们太多的起起落落，用“坐过山车” 来比喻也不为过：首先是COVID-19 疫情，然后是疫情引发的经济危机，房地产行情一度让人绝望，可下半年市场却火爆得令人吃惊— —这让我们在感叹世事无常的同时，也为能生活在新西兰同时从事房地产建筑业略感欣慰。

「 b+d 新筑·筑新」出版人新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu President, NZCBIA 许立新西兰华人建筑业协会会长

出版人的话

本期杂志会盘点新西兰房地产和建筑业2020年的方方面面：有成就也有反思、有机遇也有挑战，更有对明年的期待和预测。首先是今年NZCBIA会员在业界荣获的各种大奖，我们为他们所取得的骄人成绩感到骄傲和自豪： • WMZA建筑师事务所设计的“丰田Botany项目”斩获新西兰建筑师协会年度商业建筑设计奖、新西兰木建筑年度商业设计大奖和木结构产品创新奖三个大奖； • Live f ir m.C o n s t r u c tio n.(N.I.).Ltd获得今年新西兰建筑协会（NZIO B）年度安全大奖，这是华人建筑企业首次捧得NZIO B 建筑奖； • 供职于W S P顾问公司的钱一平（R OY.Q I A N）为奥克兰城铁项目开发的机电系统数码设计获得由 A U TO D E S K 主持的 A E C Excellence Awards 2020国际大奖。同时NZCBIA与《逸居新西兰》共同评出了今年的“房地产/建筑业风云榜”，大家可以在本期杂志一睹他们的风采： • 年度开发商.–.Risland.进军新西兰房地产市场以来，两个主要项目从策划、营销到施工和管理都可圈可点，实至名归。 • 年度地区房地产代理.–. B a r f o o t .& .T h o m p s o n 再一次荣获 REINZ的“年度大型房地产公司”奖，这是他们第九次获此殊荣。 • 年度风云人物 – 钱一平！他的设计在来自35个国家的260项建筑设计项目比赛中脱颖而出、获得大奖，是华人的骄傲。 • 年度房地产中介. – . G e o r g e . F o n g 是 G e o r g e . B a r f o o t . & Thompson Epsom分行的Top Sales，在2002到2020年之间 14 次获此殊荣。 • 年度开发项目.–.太平洋花园（Pa ci f ic.G a rd e n s）今年推出的 S tag e.1D一共7批房源，都以最快速度售出。个中原因，大家可以分析借鉴。 • 年度建筑企业.–.昌大建设新西兰有限公司不断将新技术、新模式、新系统、新理念引入到新西兰建筑市场。 • 年度健康安全企业.–.Livefirm Construction (N.I.) Ltd获奖不仅因为其获得2020年度NZIOB安全大奖，更因为他们坚持健康安全无小事，不断努力完善和提升公司的安全系统和工地的安全理念和措施。 • 年度建筑设计团队.–.Contex t建筑设计团队勇于创新、创意层出，参与的每个项目都成为影响持久、接轨未来的杰出设计。在过去的三个月，NZCBIA与《逸居新西兰》共同成功举办了三期“ 全民分割黄金时代”系列专题讲座。本期杂志总结了活动中专家们对市场的分析，以及如何计划和实施分割项目，是大家必读的干货。最后祝NZCBIA 所有理事和会员，以及房地产/建筑业的华人同行们：圣诞快乐！新的一年万事如意！

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CONTENTS — 目录

目录 CONTENTS

Upfront

Feature

大局

专题

08 季度要闻

18 2021年才是黄金时代？土地分割 “钱”景可期

盘点2020年四季度

12 法律成立公司合作开发？股东协议至关重要

15 人物专访Garry Ko：疫情之下逆势而上，RCR的制胜法宝是什么？

21 关于土地分割，一些你不能不知道的事 24 首次揭秘！提高土地开发成功率的九个要素 26 开发商专属赛道已就位，房研网帮您拿“地王”! 28 一线观察：想“捡漏”又怕坑？前期可行性评估一定不能省

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6 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

CONTENTS — 目录

NZ Property Market

NZ Building

NZ Ideas

新·投资

新·建筑

新·创想

30 税务

38 行业报道

60 风水

新西兰税收体系前瞻：短期内不会发生重大变化

32 物业管理住公寓不操心？厘清权利义务更 “逸”居

34 贷款贷款需求激增，如何备足“粮草” 保开发？

星光璀璨、干货满满：“土地分割”系列讲座完美收官

41 新闻动态

2021辛丑年流年预测：终于告别 2020！新年好运将至？

62 设计

梅西大学与NZCBIA联合探索建筑行业校企合作

室内外联动：让有限的单一空间成为流动的风景

“深圳国际精装住宅展新西兰分会场”成功举办

宅家更舒适：解锁您家后院的可负担开发潜力

NZCBIA会员单位喜获三项建筑大奖

44 2020房地产/建筑业年度风云榜

66 生活方式中高密度住宅助您在寸土寸金的奥克兰实现“100种生活”

68 教育 “双高中”：敲开顶尖名校大门的秘密武器

56 消防土地分割时代的消防工程主张

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UPFRONT — 大局

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季度要闻

季度要闻整理 Lesley 图为 Twenty20 提供

大选最终结果公布！工党政府宣誓就职

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11月6日，由工党党魁杰辛达·阿德恩（Jacinda Ardern）领导的新一届政府在新西兰首都惠灵顿总督府宣誓就职。新西兰总督帕齐·雷迪（Patsy.Reddy）6日上午签署了总理任命书。连任总理阿德恩和内阁部长们先后宣誓就职，新一届政府正式成立。新一届内阁名单中，格兰特·罗伯逊（Grant.Robertson）出任副总理、财政部长和基础设施部长，上届内阁卫生部长克里斯·希普金斯（Chris.Hipkins）出任新增设的新冠疫情应对部长，纳纳娅·马胡塔（Nanaia Mahuta）出任外交部长，她也是新西兰历史上首位女性外长。新西兰选举委员会10月17日晚公布议会选举初步结果，阿德恩领导的执政党工党在2020年大选中取得了惊人的胜利——获得超半数席位，赢得政府组阁权。这是工党自1946年以来在大选中取得的最好成绩，也是新西兰自1996年采用MMP选举制度以来，第一次有单个政党占据绝对多数席位。接下来的3年，新西兰会在工党的带领下继续前进。根据工党大选前发布的主要政策，我们可以清晰地了解未来政府执政的脉络。疫情应对方面： • 入境新西兰前需接受核酸检测且结果是阴性，入境后执行14天强制隔离；

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• 定期对边境工作人员进行常规检测； • 继续在隔离设施以及Roturua社区推行新冠卡（CovidCard）； • 将分配1 0 %的隔离配额给海外高技能工人（critical.overseas.workers），并投入1200 万新西兰元吸引海外投资。经济恢复以及收入税收方面： • 投资30亿新西兰元用于基础设施建设，创造 20000个就业机会； • 推出80亿新西兰元的新西兰升级计划，包括学校、医院、清洁能源、住房和交通等项目； • 拨款7.5亿新西兰元，支持和升级新西兰的水利基础建设； • 推出11亿新西兰元的自然就业基金，创造数千个环保岗位； • 推出小企业扶持计划，将小型企业现金流贷款计划S mall.Busines s.Cas hflow(Loan) Scheme再延长3年，延长免息期； • 对年收入超过18万新西兰元的部分征收39% 的个人所得税； • 到2021年，将最低工资提高到20新西兰元。医疗卫生方面： • 带薪病假从5天增加到10天； • 对中小学生提供心理健康支持； • 额外拨款2亿新西兰元，缩短就诊等候清单

《生命终结选择法案》允许满足严格条件的绝症患者选择合法地请求医疗协助，结束自己的生命。能够请求协助死亡（安乐死）的病人需要满足以下条件： • 生命只剩6个月或更少时间； • 年满18岁； • 新西兰永久居民或公民； • 身体机能有明显且持续的下降； • 经受着无法减轻且难以忍受的痛苦； • 能够对安乐死做出知情决定。

大局

﹁季度要闻

」

教育方面： • 投资6亿新西兰元，提高幼教老师的薪资； • 为10万名学生建造新的学校和教室，未来10年升级180所学校； • 扩大免费健康学校午餐的范围，在2021年覆盖20万学生； • 将校区的规划权从学校董事会转移到教育部，以最大限度地利用现有的学校建筑； • 未来两年提供免费学徒计划，将所有理工学院合并为一所职业培训学院，并保留第一年返校生的免学费计划。

UPFRONT —

（planned care waiting lists）； • 将面向低收入人群的牙科补助提高至1000新西兰元，额外资助20所移动牙科诊所。

也就是说，如果唯一理由是有精神疾病，或是有残疾，或者仅仅是因为年纪大了，则不符合安乐死的条件。之所以要等待一年才生效，是为了给系统的升级和新监督委员会的成立留出时间。未来，将有三个新的角色来管理整套制度，并进行监督：

住房方面： • 为住宅建筑提供3.5亿新西兰元，继续建造18000个公屋和过渡性房屋； • 支持首次购房者，继续提供现已实施的首次购房政策； • 支持更改租赁市场的升降标准，其中包括限制涨租为一年一次。

• 新西兰临终支持和咨询小组(SCENZ)将负责制定一份名单，列出愿意参与协助死亡的医生、精神病学家和药剂师；该小组还将制定护理标准，以及关于医疗和法律程序的建议； • 生命结束审查委员会将检查有关协助死亡的报告，确保过程中遵守法律，并将所有关切事项告知专科住院医师； • 专科住院医师将进行检查，确保整个过程遵守法律还负责听取投诉，并转交给相关机构，如警察、卫生和残疾专员。

移民方面： • 重新审核移民门槛让更多工人可以入境； • 将分配10%的隔离配额给海外高技能工人； • 设立新的投资吸引战略，鼓励目标人群、高价值国际投资进入新西兰； • 与初级产业部门合作，帮助他们找到所需季节工； • 对配偶签证进行更新； • 重新考虑父母类别签证，降低申请的收入门槛。

由于《生命终结选择法案》已经在国会获得通过，因此不需要再做进一步的修改。但未来的政府依然有权对其进行修改。三年后，该法案将受到审查，之后是每5年一次的定期审查。

对于华人来说，除了疫情控制、经济恢复、移民政策外，大家最关心就是各党派的对华态度。在中国同西方发达国家关系中，中新关系曾创造了多项第一。中国是新西兰最大的贸易伙伴，在经贸、社会、教育、文化等方面关系密切。但选举前一周的冲刺阶段，总理阿德恩在做客Newstalk早间节目谈到中国问题时曾表示，新西兰应该更加多元化，以减少对中国的依赖。

大麻合法化受阻，多数民众说NO！《大麻合法化和控制法案（Cannabis.Legalisation.and Control.Bill）》遭50.7%的选民反对，这意味着该法案将不会实施。总理阿德恩此前曾表示，无论公投结果如何，大麻合法化所期望解决的一些问题——包括将大麻使用者转交医疗服务机构而不是司法系统——都将受到关注。阿德恩还表示，政府将密切关注药用大麻制度，看看标准是否过高，导致太多患者无法获得药物。

新西兰将成为全球第七个安乐死合法化的国家在2020年大选中，除了投票支持某一党派和选区候选人外，新西兰广大选民还需就两项法案进行公投——《生命终结选择法案（The End of Life Choice Bill）》和《大麻合法化和控制法案（Cannabis Legalisation and Control Bill）》。其中，《生命终结选择法案》在公投中最终获得了61%的选民支持，将于2021 年11月6日生效。目前，全世界只有加拿大、荷兰、比利时、瑞士、澳大利亚（仅维多利亚州）和美国（仅加州等六个州）允许安乐死。当《生命终结选择法案》生效，新西兰将成为全球第七个安乐死合法化的国家。

该法案内容一览： • 仅允许在许可经营场所从许可的和注册的零售商处购买产品，禁止在线或远程销售； • 禁止在公共场所使用大麻，仅允许在特殊许可场所或私人房产里使用； • 控制现有产品中大麻的效力；

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UPFRONT — 大局

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季度要闻

• 法定购买年龄为20岁； • 禁止大麻产品的广告，并要求产品带有健康信息； • 年满20岁以上者可以：每天从获得许可的商店最多购买 14克干大麻（或等量物）； • 与其他年满20岁以上者分享使用大麻的最高量也为14克干大麻（或等量物）。本提案不涉及医用大麻、火麻、影响驾驶或工作场所健康与安全问题，现有法律已涵盖这些内容。根据医用大麻计划，医用大麻已经是合法的。

之重，政府将持续加大在第一产业科技创新和可持续发展领域的投入，创造就业和商业机会。她还表示，新西兰签署《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》，对新西兰第一产业尤其是农乳产品出口是巨大利好。新西兰的第一产业囊括农牧林渔等行业，其中乳业是新西兰最重要的经济支柱之一。新西兰第一产业峰会于2019年首次举办。今年峰会因新冠疫情推迟至11月召开，新西兰相关行业代表、学者和官员等数百人参会。

央行：将重新实施抵押贷款限制措施，负利率前景转淡

正式签署！新西兰加入全球最大贸易协定新西兰和其他14个来自亚太地区的国家于11月15日正式签署了《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》。贸易部长Damien O'Connor在奥克兰代表新西兰签署了协定。这是全球最大的贸易协定，经过历时8年的谈判，终于在东盟虚拟峰会上取得了成果。协定签署国包括日本、中国、韩国、东南亚国家联盟（东盟）的10个成员国、澳大利亚和新西兰。这15国将创建一个自由贸易区，覆盖世界贸易和经济产出的近三分之一。之前，新西兰已经与RCEP的许多签署国签署了单独的贸易协定，并通过《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定（CPTPP）》与其他国家建立了联系。国际商业论坛（International.Business.Forum）的贸易分析师Stephen.Jacobi表示，尽管之前已经签订了其他协议，但RCEP还是能让新西兰在对外贸易中获益。贸易部长Damien O'Connor认为，签署协定将给新西兰的出口商们带来安全和确定性。未来几年的目标之一是在许多领域逐步降低关税。 Jacobi还指出，在英国脱欧后，新西兰现在的贸易重点是与英国和欧盟达成协议。他说，与英国的谈判很顺利，但与欧盟谈判要困难得多。再往后，新西兰还要在其他国家和区域寻找新的贸易机会，比如非洲、欧亚大陆等。扫一扫，分享该文章

新西兰第一产业峰会聚焦科技创新和可持续发展 11月23日至24日，聚焦科技创新和可持续发展的第二届新西兰第一产业峰会在惠灵顿举行。新西兰总理阿德恩出席会议。阿德恩在会上发表讲话说，第一产业是新西兰经济的重中

新西兰央行（Reserve Bank）11月25日表示，明年将重新实行抵押贷款限制措施，即所谓的“贷款价值比(LVR)”限制，并与政府合力应对房地产危机。这强化了有关央行不太可能实施负利率的看法。在房价飙涨引发外界普遍担忧的情况下，新西兰财政部长格兰特·罗伯逊(Grant Robertson)于11月24日表示，政府正在审查与住房市场有关的政策，并已致函央行，要求其考虑将房价因素纳入政策范畴。 “我们打算以建设性、开放的方式迅速与政府展开合作，评估有关房价过高的长期解决方案。”新西兰央行行长阿德里安· 奥尔(Adrian Orr)在新闻发布会上说。相信这也是央行对政府致函的回应。当被问及负利率时，奥尔称若有必要，新西兰央行准备实施。但澳新银行(ANZ)首席经济分析师Sharon.Zollner在其报告中称：“考虑到现在传出的消息面，越来越大的可能性是新西兰央行不会采取负利率。”

新西兰生育率创历史新低！新西兰统计局（Stats.NZ）的最新季度数据显示，出生率与育龄妇女数量的比率现在是1.63，远低于维持人口增长所需的 2.1。这个数字也使得新西兰创下了其历史最低生育率。如果没有移民，新西兰的人口会和其他负增长的国家一样，越来越少。截至2019年9月的一年里，新西兰有超过5.9万名婴儿出生。而今年同期，出生人口减少了1300人。统计局资深人口统计学家Kim Dunstan说，新西兰出生率下降并不是一个短期问题，而是过去十年来一直的趋势。“自2010 年以来，生育率一直在下降。当时，每名妇女平均生2.2个孩子。” 他认为，生育率下降更多是因为社会和经济因素，而不是生理因素。生活成本上升和住房短缺很可能是影响因素。数据显示，35岁以下人群的生育率降幅最大，就反映了这一点；而年龄较大的女性生育率基本没变。“年龄在35岁到50岁之间的女性的生育率与10年前相比，仍保持相对不变。” Dunstan说。新西兰人口与经济分析研究所（N atio n al.I n s tit u te.of Demographic.and.Economic.Analysis）的一项研究也显示，最新婴儿出生率较去年同期大幅下降。该研究所的Natalie Jackson博士注意到，新冠疫情下，育龄妇女（15-49岁）很多无法离开新西兰，也有很多原来身居海外的回到了新西兰。因此，更大的女性人口基数，加上下降的出生率，导致生育率暴跌。

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RESOURCES — 资源推介

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UPFRONT — 大局

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法律

成立公司合作开发？股东协议至关重要撰文 Joy Yuan 图为 Twenty20 提供

2020年可谓是新西兰“全民开发”元年，每个人都想从火爆异常的土地分割开发中分一杯羹。然而，并不是每个人都具备“完美开发商”的实力和经验，尤其是体量较大、难度较高的项目，充沛的资金、丰富的经验、成熟的资源缺一不可。因此，强强联手的模式颇受青睐：成立公司，购入开发项目，用合资公司的名义进行房产开发，各位合资人就是公司的股东。新西兰被誉为世界上最容易开公司的国家之一，但合作成立公司容易，能否成功运营却需要天时地利人和。股东合伙成立公司如同进入婚姻的殿堂，共享资源、分担风险时是甜蜜的，但“感情生变”甚至考虑“离婚”时，是否签署过具有法律效力的“婚前协议”就至关重要了。股东协议是一个自愿型合同，为公司股东之间的协议内容赋予法律效力。是否签署股东协议并不是成立公司的强制性要求，但新西兰的公司法对股东的保护是有限的，而且不会对每个公司的架构面面俱到。而量身定做的股东协议，可以有效避免合作过程中的不愉快，降低纠纷发生几率，加快纠纷解决速度— —无论您是大股东、小股东，都会受益于股东协议的保障。

售土地、价格定位等不涉及到公司重大决定的（法律上

案例一：小股东更需要保障

定义重大决定为超过公司一半以上资产变动的决定）

2 0 0 9年，A先生在朋友介绍下认识了开发商 B 先生。B 先生介绍，他在奥克兰有块可分割出约 8 0 块土地的大地想开发，投资回报率可观。A先生认为：开发商B先生是朋友介绍，熟悉开发流程，又有丰富的开发经验和工程队，愿意且能够负责所有的技术以及人脉来对土地进行开发。于是，A先生于 2 010年与其他2名股东共同成立A BC公司并拿下项目，A持有 24%的公司股份，核心股东B先生和另一名股东C女士各持股 38%，公司的法人只设立了A先生。接下来的事情让A先生有点意想不到。扫一扫，分享该文章

• 在 2 0 1 2 年，项目开发到一半的时候，C 女士想退出公

决策都由B 先生一人独断，所有的银行付款也都只有B 先生一人接触。其他付款和收账也都是由他控制。 • 因为是周期比较长的土地开发项目，分红机制为在公司没有盈利时没有分红。公司的账目每年没有清晰地提供给股东，次要账目都是故意推脱。最后查账发现，B 先生挪用公司的款项，用于他其他的开发项目，包括与公司无关的多笔项目款以及支出。因为缺乏股东权利知识，仅依靠 “握手协议”是绝对不够保护小股东的，A先生最后只能通过耗时3年多的诉讼追讨损失。在这个案子里，三方合作开公司却没有股东协议，所以也

司，要把其之前投入的资金也带走，项目一度停滞。 • 在A先生没有被告之的情况下，C女士的股份都转卖给

没有设立股份退出机制、没有对现有股东股份优先购买权、小

了B先生，B先生从之前的持股3 8%变成了控股76%的

股东额外的话语权、公司账目审核权等作出明确的规定，从而

最大股东。

直接导致了A先生的困境。

• B先生因此变成了操控全盘的人，之后选择工程队、预

其实A先生股份虽然小于25%，但作为公司的成立人之

12 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

3.公司的银行账号和年账审核权利

下条款，以保护其作为小股东的权利：

在公司法下，股东只有有限的权利获得公司的信息，他可以根据公司法第178条规定的流程索要。但收到要求后，公司

1.股份转股限制

董事如果认为提供该信息会对公司造成不利的商业影响，可

在新西兰，如果公司没有公司章程，那么对其股东转股也

以拒绝提供。

的方面：

当股东遇到公司不提供相关信息，或者因为不认可股东给出的理由而拒绝提供信息的情况，那只能通过向法院申请执

第一，限制某个或者所有股东在公司运作初期出售其股

行了。所以，在股东协议中提前规定好哪些信息需要公开透明

份，例如24个月内；或某个事件节点如资源许可没有获批之

提供给股东，就可以省去一些不必要的申请麻烦乃至诉讼事

前，不可以有股东退股。

件。尤其是对于并非同时担任公司董事的股东而言，能够及时

第二，规定某个股东需要卖股份的情况下，谁有优先权利可以收购他的股份。在案例一中，如果有协议明确，当一位股

大局

﹁法律

」

就没有限制，股东协议可以通过退股限制条款约定几个重要

UPFRONT —

一，可以在合作之初要求各方签署股东协议，并在其中添加以

获得公司的相关信息，特别是对于公司账目的审核权利就显得尤为重要。

东出售股份时，剩下的股东可以根据其公司股份比例收购同比例退出股东股份，那么即便C女士离开后，也不会导致B先生一

4.少数股东要求大股东对其进行股权收购

人占有绝对决定权的股比。

作为小股东，可以通过股东协议规定，在某些特殊情况下

第三，新入股是否需要征得现有股东的同意。没有这一条

要求大股东收购少数股东的股份。如果小股东的股份比例不

款的话，第三方就可以轻易通过购买离开股东的股份的方式

是很多，但是又遇到不同意大股东意见的情况，那么该条款可

加入公司，成为新股东。

以帮小股东尽快卖掉其股份。对于小股东来说，也就多了一种选择。

2.公司决定权的参与

相信大家不难看出，一个股东协议，可以赋予小股东的额

一般来说，公司决定权分为两个部分：董事会决定权和股东决定权。

外权利是很多的。除了前面提到的和案例息息相关的权利以外，股东协议还可以包括股份比例及股东责任描述，分红机

a.董事会决定权

制、股东违约条款等内容。

公司董事的责任主要是负责公司的日常经营和运作决定，股份比例及股东责任描述

包括公司日常合同也是由董事签字后才能生效的。如果公司有多名董事，则做出决定前需要召开董事会议。那么，谁能委派

包括出资比例：股份持有比例及入资要求，以及如果没有及时资金到位时的惩罚机制；合伙股东各自的责任（尤其是技术股的责任，以及签订相关劳动协议或者建筑协议等）；公司的商业计划书和项目预算等。

公司的董事呢？新西兰公司法第156条规定，公司董事是由超过50%的股东投票委派或者解任。在一些特殊情况下，如果希望赋予小股东委派公司董事的权利，那么可以通过股东协议来达到此目的。在案例一中，可以通过协议赋予三位股东分别指定一个公司董事的权利，那么A先生也可以成为董事，参与需要全部董

股东分红机制

事投票的决议。 b.股东决定权

常见的选择包括以下几种：当所有股东的借款全部还清，才可以进行分红；公司必须要达到超过一定数额的盈利，才可以进行分红；公司的债务比例必须在一定比例之内，才可以进行分红。

公司法第七部分规定，公司大部分的事情只要通过50%股东的投票就可以决定。但公司法第106条规定，以下四种情况是需要75%股东的投票才能通过：采用公司章程或者更改公司章程；通过和同意公司重大交易；公司合并；公司清算。也就是说，对于持股小于25%的股东而言，其权利是相对比较有限的。但小股东可以通过在股东协议中约定的方式，将

股东违约条款

其权利范围变大，如公司更改资本数额，或公司需要借大笔款项，或抵押公司重大资产，以及支付相关的公司股东工资等事

用于规定当某股东违反协议时所需承担的后果。在一些特别严重的违约发生时，还可以启动一些机制要求违约股东退股。常见的股东重大违约事项包括股东破产、破坏合同重要条款等。

项都可以列入需要所有股东或者超过75%股东同意才能通过的清单。这个权利清单并没有统一的标准。当然，大股东也可以通过协议把允许投票的比例拉得更高；或者在特定情况下加入一票否定权或者一致行动人等其他机制，增加其在公司的控制权。

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UPFRONT — 大局

﹁」

法律

此外，股东协议还可以引入如何解决争议或者僵局的解

案例二：大股东也难“高枕无忧”

决机制：

如果某位股东持股超过50%，就是公司的“大股东”，但这并不意味着该股东就可以独立做所有的决定。在公司法里，有明确规定：如果是重大公司决定，例如出售重大公司资产、项目或者公司进行清算，都需要75%股东以上投票通过。最高法院最近判决的案例就与此密切相关：在 Baker v Hodder [2018] NZSC 78 案件中，一个新西兰普通的家族农场生意通过公司的形式经营，父母持股70%，女儿和女婿持股3 0%。父母作为公司的大股东决定把他们的农场放到市场上出售。但出售生意是一个公司法定义下的“重大交易”，所以在没有股东协议或者章程更改的情况下，需要 75%或者更多的股东投票通过，但女儿和女婿不同意。父母因此把女儿一家告上了高院，认为女儿作为小股东，拒绝通过出售农场会造成对公司压迫性的不公平损害和偏见。高院的判决认为，在这个案件里，小股东拒绝出售生意会造成对公司的不公平偏见，所以法官要求小股东通过这个特

股东协议里需要非常清晰地定义“僵局”，以及解决僵局的机制。该条款对50/50的股东尤为重要。解决僵局的机制可以有很多方法，常见的选择是双方进行谈判，谈判失败可以转入调解，调解如果也不能解决，有些情况下会通过仲裁，有些情况会直接将公司的资产进行拍卖，选择何种方法取决于双方想要解决僵局的速度以及要求。综上可知，尽管股东协议是自愿性质的文件，但其可以切实保护股东的权利。草拟股东协议，可以帮助各股东在项目初期就考虑周全，通过协议的制定防范问题发生，降低合作时的法律风险，减少未来不必要的诉讼。作为律师，我们认为，无论大股东还是小股东，都有需要去保护和极力争取的商业利益，并应该非常清晰地明白其所有的法律权利。在公司遇到股东意见不同，或者遇到项目进行与预计不符时，我们的理念是：双方了解自己的法律责任，本着长期的商业合作关系，找到一个实际的处理解决方案。

别决议，让公司可以出售农场。在判决结束后，农场就此卖掉了。但女儿和女婿作为小股东不服一审，向上诉法院提出了上诉，被驳回后又向最高法院提出上诉。最高法院不同意高院以及上诉法院的决议做了相反的决定，并且表示：法院不应该轻

Introduction of author 作者简介

易使用其权力，而应该维护法律条款和默认要求，但凡是重大决定必需要75%股东投票通过，否则应该走法律程序通过特别决议。最高法院还特别强调：在做公司重大交易决定的时

Joy Yuan

候，股东没有义务需要按照公司或者其他股东的利益来考量

J o y .Y u a n 律师，新西兰高等法院律

其投票，各股东可以按照自己的利益做出决定和投票。

师，Tu r n e r. H o p k i n s 律师行主任律

这类案子在房产开发公司中也常有发生，两个股东，分别

师，法律管理双学位，波士顿 B a b s o n

占有70%和30%的股份，如果大股东想在市场好的时候把项

C o ll e g e. M B A创业主修。擅长于各类

目打包出售，而持股30%的股东不同意，大股东就无法做出这

商业法，如公司构架、股东协议书、信

个决定— — 想要维护自己的利益，股东协议的重要性不言而

托建立，以及各类地产法，如土地分割

喻。

及房产交易等。

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UPFRONT —

撰文 Lesley 图为 Twenty20 提供

大局

﹁」

人物

专访Garry Ko：

疫情之下逆势而上， RCR的制胜法宝是什么？ “如果没有RCR.Infrastructure，新西兰为期1个多月的全国封锁，就不会进行得这般平稳顺当。因为一旦后勤失灵，物资短缺必定引发混乱，封锁就会宣告失败，新冠病毒会如飓风横扫新西兰。”新西兰主流媒体如此评价RCR Infrastructure公司在此次COVID-19疫情中对新西兰作出的贡献，而这评价可谓实至名归。很多人也许对RCR.Infrastructure这个名字有些陌生，然而，成立于2019年的RCR.Infrastructure却是一个不折不扣的百年企业： 1898年，在澳大利亚的珀斯，Ernest.Tomlinson和Edward.Tomlinson两兄弟创建了Tomlinson.Bros工程公司。大半个世纪后的1979年，同样是在西澳大利亚，Ron.Stevens、Clive.Butcher和Rober t.Wovodich合作创建RCR工程公司。1996年，经过一系列的整合，RCR.Tomlinson公司宣告成立。2019年，新西兰华人企业家周氏兄弟（John和Michael.Chow）收购RCR. Tomlinson，更名为RCR Infrastructure，让这家百年老牌企业焕发新生。如今，RCR.Infrastructure为新西兰各大企业、社会团体和机构，例如超市、医院和学校等，提供电力维护、空调、通风换气系统、制冷、可再生能源、建筑管理系统的安装和维护服务。也正是因为这样的工作内容和性质，RCR.Infrastructure当仁不让地成为了新西兰疫情期间的“大后方”。《逸居新西兰》专访了RCR.Infrastructure执行董事（Executive Director）Garry Ko，请他和我们的读者分享在全国封锁期间，RCR Infrastructure是如何为大家生活所依赖的大型超市和其他关键服务行业提供保障，同时还维护了将近100名员工的健康和安全；并在疫情之后的一片萧条中逆势而起、加速发展的。

15 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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UPFRONT —

不尽相同，每个团队侧重点也不同，在策略、技能、水平等方面都有各自的优势，并根据行业需求提供特定的支持。例如，惠灵顿团队主要为高层建筑提供服务；而汉密尔顿团队是恒天然的维护提供商，他们更专注于服务奶粉工厂和一些第一产业工厂。与惠灵顿团队相比，汉密尔顿团队的工作方式完全不同，因为他们的服务主要聚焦在食品分拣设备上，如清理食品分拣机中的灰尘等。而奥克兰既没有惠灵顿那么多的高层建筑，也没有汉密尔顿那么多工厂，因此，奥克兰团队更专注于服务学校、医院等，就需要提供更加多元化的服务。而在南岛，没有太多的工厂和大型工业，因此，RCR主要为那里的基础设施提供服务和支持，如超市、银行、医院和小型旅游公司等。

大局

﹁」

人物

图中左一为Garry Ko

YIJU

COVID-19疫情中，RCR.Infrastructure为哪些关键行业运行提供了后勤服务？在全国封锁期间，新西兰仅有C o u ntd ow n等有限的几家超市营业，这些超市为人们提供了全部的生活供给和保障。而为这些大型超市提供后勤服务的，就是我们RCR Infrastructure。在整个疫情期间，我们 R C R 的前线团队都在现场及时提供相关服务，很多不为人知的琐碎工作需要我们去完成，才能保障超市的正常运行。比如，Countdown的传送带断裂了很多次，是我们的前线团队始终守在现场，才能确保断裂的地方被及时修复。除了一些超市，我们还是恒天然(Fonterra)和澳新银行(ANZ.Bank)的维护提供商，这两家企业不仅是我们RCR的重要客户，而且恰好属于疫情期间必不可少的关键行业。此外，由于RCR员工需要值班，所以我们是封

YIJU

锁期间仅有的少数几个仍在运营的公司。因此，我们有机会参与建立COVID-19检测中心，为社区做出贡献和支持。在短时间内，RCR帮助建立了12个

检测中心，这是RCR人的骄傲。

YIJU

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疫情期间，RCR Infrastructure是如何同时为这些关键行业提供支持的？ RCR在新西兰的6个城市设有网点，一线技术员工人数多达150人，这其中也包含我们的分包人员。即使您的所在地没有我们的网点，您也能找到 RCR的分包商服务。总的来说，不同的网点满足不同级别的服务需求，RCR员工遍布全国各地，为基础设施提供支持。具体到疫情期间为关键行业提供服务，我们主要依托我们各个网点的成熟团队。因为服务的行业

16 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

疫情期间，RCR.Infrastructure的工作推进遇到过哪些挑战？我记得，今年二月份的时候仍然有很多人从海外回到新西兰，这导致COVID-19病毒被带入新西兰。当时，许多国家和地区已经处于封锁状态，我们也有一些工作人员在中国被隔离着。这时候，收到了民防部门(Civil Defense)的来信，要求RCR在封锁期间仍然正常运行— —三天后，新西兰的首次封锁就官宣了。这正是在疫情期间 R C R面临的最大挑战：当 RCR收到那封信时，我们的员工必须在很短的时间内做好准备，为Countdown和恒天然提供所需的后勤支持。好在RCR通过有条不紊的组织、安排，成功克服了危机，高效完成了关键行业客户的全部要求。为期一个多月的全国封锁，RCR的表现可谓完美，制胜法宝是什么？中国有个成语，叫“有备而来”。我认为，R C R 的制胜法宝之一就是提前做好相应规划。3月，在 C O V I D -1 9 开始全球大流行时，我刚刚被任命为 RCR的执行董事，此时，RCR就已经准备好了业务应急计划（Business Contingency Plan，BCP）因为我们是很多关键行业的维护提供商。巧合的是，由于RCR的行业属性，当时我们正在进口零件进行维修工作，因此当我们预测到疫情可能即将爆发，这对于我们能够及时准备好BCP非常有利。除了充分准备、做好规划，新技术也是我们的制胜法宝：我们是新西兰唯一完全采用“云技术”的大型公司。我们所有的工作任务、工作分配、工作计划和应变措施都在软件中。正因为R C R 系统改变了游戏规则，才能帮助工厂保证生产效率，使超市、工厂、食品生产和运输始终完美运转。

实际上，COVID-19疫情对我们RCR的影响是相当大的。在那一段时间里，我们主要面临着以下三个挑战：首先面对的问题是个人防护装备（PPE）不足。我们找遍了所有渠道为我们的员工准备口罩，虽然我们幸运地储备了比以前更多的库存，但仍然不够。其次，由于关键服务(es s ential.s er vic es)仅占RCR总业务的25％，这意味着我们仍然有75％的员工没有工作。我们的企业文化是始终把员工的心理健康和工作安全放在第一位。为了有效地做到这一点，我们需要确保所有员工都有任务要做，并保持忙碌状态— —期待每天做些事情，而不是坐在家里担心——我们安排所有技术人员都轮换工作，年长的员工在需要时随传随到，年轻/项目技术人员则实行轮岗制，以确保所有员工在疫情期间都有收入。 RCR面临的另一个主要问题，是疫情给我们带来的经济影响。在此期间，查询量大大减少，这极大地影响了客户服务团队和销售团队。

YIJU

2021年乃至未来五年，RCR的发展规划是什么？

当前，建筑和房地产行业正在蓬勃发展，这给 RCR带来了更多的机会。根据目前的趋势，RCR已

YIJU

大局

﹁人物

」

将公司重新定位：为土地分割开发提供更多支持，减少在基础设施方面的工作。另外，RCR将公司未来重点定位在本地家族企业和中小型项目上，而不是像以前那样更注重大型项目。 RCR仍在进一步打造我们的横向和纵向团队。我们横向团队的建设目标是在全国建立更多网点，尤其是尼尔森和但尼丁的卫星网点；在纵向团队方面，我们希望更多地在产品方面投入，更好地打造我们的品牌形象。理想情况下，我们也希望能够为华语市场提供服务，因为我们知道，华人社区中没有我们这样规模的公司提供服务。未来，我们也希望可以和《逸居新西兰》进一步合作，更好地为华人同胞提供优质的服务。

COV I D -19 疫情使很多新西兰企业都受到了很大的甚至毁灭性的影响，RCR受到了怎样的影响？

UPFRONT —

YIJU

谢谢您接受我们的专访！

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17 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

FEATURE —

撰文 Lesley；Holly 奥克兰区域规划图为 aucklandcouncil.govt.nz 提供

专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

？」

2021年才是黄金时代？土地分割“钱”景可期在G20国家中，新西兰的“房价不可负担指数”高居第二

信公众号誉为“大地房产自带王者光环”。这处位于12. K i n g

位— — 新西兰已经变成了全世界房价最不可负担的国家之

Edward. Avenue.Epsom的地产上有4个始建于上世纪30年

一，尤其是奥克兰，发展中高密度住宅区已经是解决住宅危机

代的Unit，可以说买家将对此地块进行重新分割开发的意图

的必然趋势。也因此，近期住宅拍卖市场“地王”频现，位于允

显而易见。

许开发中高密度住宅区域的大地房产尤其炙手可热。

又见地王！大地房产自带王者光环 9月中旬，奥克兰东区Pakuranga两套建于1960年的普通住宅，因为合并出售、总占地面积达到1610平方米，卖出了 4 05万新西兰元的天价，高出20 0.5万新西兰元的政府估价扫一扫，分享该文章

(Capital Value,CV)一倍有余； 10月，Mt Eden一套建于上世纪50年代的三居室以308万新西兰元售出，虽然其仅有736平方米的土地面积在可开发大地中并不显眼，但优越的地理位置还是令成交价比200万的 CV价格高出了54%。 1 1月1 1日，一块占地面积为 1 3 7 3 平方米的大地拍出了 706万新西兰元的创纪录高价，被Bar foot.&.Thompson微

18 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

两套建于上世纪20年代的房产也以“组团上市”的方式卖出了

土地价值，为投资者获得更大收益；但草率加入分割大军，却也有可能深陷泥淖。

650万新西兰元的高价，高出CV估价90万。两个物业总占地面积为1788平方米。

“ ‘全民分割 ’这个说法，在我这个做技术的人看来有点标题党。土地分割这样专业性与风险性并存的项目是否适

“地王”头衔一次又一次地更迭，也一次又一次地证明了一

合全民参与？不要认为做土地分割开发一定有利可图，事实

个不争的事实：奥克兰各区域 1 0 0 0 平方米以上的平整大地

上成功的只是少部分。”NZCBIA秘书长、奥克兰建筑设计院

房产已属稀缺产品，备受投资者和开发商的青睐。B a r f o ot

（Archiland Auckland）创始人黄海鑫（Dylan Huang）在“

& .T h o m p s o n董事总经理 P e t e r.T h o m p s o n 指出，这一趋

土地分割黄金时代”系列专题讲座最后一期压轴发言时坦率表

势在奥克兰某些地区尤为明显，他提到了奥克兰北部的

达了他的观点。

Millwater、西部的Kuemu、正在快速发展成为中心地区的南

D ylan.Huang提醒经验较少的开发者，要想尽可能规避

部Flatbus h以及D r ur y等地区，认为都将会是未来房产项目

风险，必须步步谨慎，事先多做调查以免到施工甚至销售、入

爆炸式增长的地区。

住阶段才发现问题，难以补救；购买项目时就要在合同中约定条款，要求前屋主在交割前就允许设计工程人员做必要的勘

采访时表示，虽然近期一系列房地产拍卖价格令人咋舌，其原

测；不要忽略任何小问题，哪怕只是垃圾桶的摆放位置，相邻

因众说纷纭，但如果由专业人士进行客观分析，这些备受青睐

屋顶的坡度设计，都可能带来隐患，一定要早发现早解决；按

的房产都有以下两个共同点：

照流程按部就班，而不要操之过急跳步骤，比如做建筑设计

一是占地足够大，一般都超过 8 0 0 平方米；二是位于允

前该等的报告一定要等，该要的数据一定要要，不要盲目相信

许开发中高密度住宅的区域。比如前面提到的 P a k u r a n g a

经验；术业有专攻，对有潜在风险的地块进行开发，相应领域

的两套房产，就分别属于政府划分的联排房屋和公寓住宅区

的工程师一定要尽早介入，比如对洪水区的设计，防水工程师

（Terrace Housing and Apartment Buildings Zone）以

和土木工程师的意见就很重要；大型项目还要考虑基础设施

及混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）。

的承受能力，要提前获得C o u n cil和相应政府管理部门的同

对一块大地进行分割开发所带来的巨大利润空间，是投

同样，欠缺经验也很可能给融资带来困难。比如华融信贷

缺，供需关系失衡，尤其是可负担性住宅；而大地分割后进行

董事长张勇(York.Zhang)就指出，银行在批建筑贷款时，对开

开发，如果建造联排或公寓，投资回报潜力巨大，这是抢购的

发商和承建商的经验非常看重，没有经验的中小型开发商很

根本原因之一。”.Frank Xu说。

难获得银行贷款。

有媒体对12.King.Edward.Avenue.Epsom的地产进行

BIET教育培训机构特邀讲师、奥克兰市议会开发工程师

了分析，“只是简单地从土地面积上来看，面宽20米的1373

Ethan Fu在工作中经常会遇到地块明明属于中高密度住宅开

平方米大地可以轻松分割建8 -11套新房，根据所在 Te r ra c e

发区域、却因为种种限制无法如愿开发的状况。有时候，这种

House and Apartment Building Zone的规划，如果分割

情况需要开发方与Council反复沟通，但华人开发商可能会面

建造8套三层房产，每套房产的理论最大室内面积将超过260

临语言不通、对新西兰政策法规不熟悉、对英文文件理解不透

平方米，按照230万新西兰元/套的售价来计算，买地成本706

彻等问题，难以有效沟通，从而解决问题。

万，分割成本每套12万，建筑成本2800新西兰元/平方米，销

就连最后卖房子都有讲究，James Law Realty Ltd创始

售成本3%全包，全部使用自有资金的情况下，项目的利润率

人James.Law反复强调开发商了解当地市场的重要性，一旦

将高达25%。”

项目周边存在可替代的产品，比如价格相近的其他中高密度项

不到1%。

﹁全民分割时代，您准备好了么

意，比如要与交通局协商车流大量增加的问题等。

资者和开发者趋之若鹜的重要原因。“当下奥克兰市场住宅紧

作为对比，去银行做一年定期存款，四大银行的定期利率

专题

？」

新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会长Frank.Xu在接受

FEATURE —

12月中旬，位于20和20a.Mahoe. Avenue.Remuera的

目，甚至tow n hou s e或者独栋别墅，那么开发者就很难获得预期的回报。既然土地分割开发有那么多坑，那么还值不值得做呢？即

全民分割是标题党？步步为营方可避险

使是以上这些对项目风险见多识广的专家们也会给出肯定的回答。为什么？要回答这个问题，不妨一起来看看2021年的房

如上文所述，大部分投资者购买有分割潜力土地的初衷，

地产前景。

都是计划完成分割后让其在原有的基础上增值，操作看似

有备而来，2021“钱”景光明

简易：购买一块具有分割潜力的土地→申请土地分割资源许可→ 获批后进行土地分割施工→ 完工后卖地或建房 — — 因此，2020年，奥克兰几乎掀起了全民分割、全民开发的热潮。

谈到2021年房地产市场的走向，无论政府、专家、还是普

然而，根据“说明书”照猫画虎就可以赚得盆满钵盈？简单

通民众，绝大部分的预测显示：2021年，如果利率没有调整，

流程的背后却隐藏着纷繁杂乱的“大坑”。分割的确可能增加

房价还会继续涨、市场还会继续火。

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FEATURE —

在12月16日财政部发布的新西兰半年经济财报

R EI N Z首席执行官Bin d i. N o r w e ll认为，房价飙升的情

专题

（HYEFU）中，财政部秘书长Caralee.McLiesh表示，预计

况“并不是可持续的。目前，房屋所有权正处于70年来的最低

新西兰房价2021年将上涨8.5%，2022年上涨4.5%，2020

水平，除非及时采取有效措施解决住房紧缺和供应的问题，否

全民分割时代，您准备好了么

年到2025年的总体房价增长预计为34.9%。

则从租房到自购住房之间的差距将会越拉越大。”她表示：“希

﹁

而经济学家的预估还要更夸张。西太平洋银行

望在接下来的几个月中，可以听到更多来自政府的消息，公布

（Westpac）首席经济学家Dominick.Stephens认为，年度

其改革资源管理法（RMA）的计划，并解决开发商和建筑商在

房价涨幅将在明年6月达到16％的峰值，然后到2021年底略

住宅物业建设中所面临的速度和成本问题。除非能够通过经

微下降至12.2％。“所有指标均显示市场目前正在逐渐进入重

济适用的方式展开大规模的建设，否则的话，对于试图进入房

新调整的时期，但至少未来几个月房价仍将持续快速上涨。

地产市场自购住房的新西兰人来说，经济承受能力是难以逾

当前房价上涨的驱动力是低利率。”

越的关键问题。”

普通民众对市场上涨的预期比经济学家更为坚定。ASB 银行在11月进行的消费者住房信心调查结果显示，有67％的

？」

受访者预期房价在未来12个月内还将继续上涨。这是24年来该项调查结果显示信心水平最高的一个第三季度。当然，ASB 银行的经济学家也对此预期表示支持，该行专家的预测显示，至少在2021年第三季度之前，房价将保持两位数的增长。高力国际（Colliers International）有每年年末在市场报告中预测来年的惯例。今年的报告认为，2021年的房地产市场很可能会基于以下原因继续供不应求：

事实上，从上一届工党政府上台，就一直想解决新西兰的

1 1. 由于新西兰央行和政府将继续采取以保障就业和经济

住房危机，却并无成效，并终于在这次COVID-19疫情的间接

增长为首务的政策，利率将维持较低的水平。大规模量

推动下，房价如井喷般不可遏制。究其根源，还是如Nor well

化宽松政策和新西兰元的升值，可能会在整个2021年

所分析的，房屋“供不应求”是主要原因— —除了资助首次购

继续对利率造成下行压力。

房者，快速增加住房供应可谓是迫在眉睫，这意味着，进一步

2 2. 政府推出的大规模财政刺激措施，如基础设施建设、刺激就业和保障自住房等，将为经济带来较大的促进。

在政策上鼓励土地分割和中高密度住宅建设是必然的发展趋势。

3 3. 在边境管制彻底解除之前，技术工人的短缺状况将持

其实，政府已经开始有所行动，最明显的动作就是环境部

续存在。这将拖延项目的建设进度，并对建造成本造成

在7月底发布的《关于城市发展的国家政策声明（NPS-UD）

上行的压力。

》。城市发展部部长Phil.Tw y ford表示，该声明将会越过《资

4 4. 新西兰在防控COVID-19疫情方面的成功，也进一步提升了新西兰早已被公认的安全避风港的形象。一旦前

源管理法》的繁杂审批程序，旨在加快高密度开发项目的审批

往新西兰旅行访问并实地考察房地产的可能性得到改

2021年，政府会把鼓励中高密度住宅建设的尺度放到多

善，海外投资者对本地房地产的投资兴趣仍将保持高

大犹未可知，但种种迹象表明，2021年，中高密度住宅建设势

涨。

头正旺，土地分割开发“钱”景可期。

速度。

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20 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

FEATURE —

撰文黄海鑫(Dylan Huang)* 图为 Twenty20 提供

专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

如果您关注房地产市场，那么不难发现，最近一段时间奥克兰各个区的成交记录中都涌现出了一批“地王”！这些地王都有以下几个特点：大地物业、在《奥克兰统一规划 ( U n i t a r y . P l a n ) 》中位于可分割类分区中 — — 这也印证了奥克兰最大的房地产中介公司 Bar foot&Thompson董事总经理Peter.Thompson的观点— —奥克兰的可分割土地正在变得越来越有价值。但通过激烈的竞争拍到大地，仅仅只是成功开发的第一步，有了土地资源，真正着手分割开发，尚任重而道远。土地开发的过程，涉及的领域、涵盖的步骤、需要的专业人员可谓千头万绪，在此囿于篇幅，只能简单介绍以下几个将直接影响到土地开发潜力以及最终投资回报率的关键方面。

选址选择什么样的土地进行分割，是任何开发项目想要成功的基础。为将兴建的房屋选址时，有一位专业且富有经验的建筑设计师至关重要。他将主导整个可行性分析，规划这块地能分割出几套房子、每套房子有多大等等。这不仅是一个烧脑的计算过程，如果地形地势比较复杂，还需要动笔画草图— — 因为分割数量不是简单地凭空加减乘除，而是需要对项目进行全盘考虑：投资意图、土方、造价、阳光角、车道坡度、停车位置、客厅位置、退线、院子朝向、视野范围、井盖位置、管道深度、洪水、周边环境……面面俱到，缺一不可。相比漫长的整个开发流程，选址的过程看似耗时不长，但却是建筑设计

？」

关于土地分割，一些你不能不知道的事师多年经验积累和大量心算取舍的结晶。要知道，同样大小、同样规划区的两块地，不同的设计师能分出来的套数也会差很多，可以说，合理的选址是不能输在开发“起跑线”上的第一步。只有以确定的分割套数作为基础，那么之后的造价、售价、投资回报率等的计算才有意义。

避坑建筑设计师在选址过程中对项目进行全盘考虑之后，通常多多少少会发现地块存在的一些坑，或者说潜在的风险。那么如何避坑呢？项目管理、业主或设计师就需要去寻求更专业的意见，比如可能存在洪水风险，就去咨询水利工程师；可能存在城市规划上的限制，需要去咨询规划师；地契上有特殊条款，去咨询律师；管道坡度有难度，去咨询土木工程师……术业有专攻，没有解决不了的问题，关键是要找对人。

立项确定了建几套房、排除了一些可预估的风险，在立项前，还有几个不可或缺的环节：找房屋中介探讨拟开发户型在所在区域的销售价位，找会计计算税率和回报率，找建筑公司询问预估造价，找金融机构询问贷款能力。一切就绪后，才可以正式立项。

*作者黄海鑫(Dylan Huang)系Archiland奥克兰建筑设计院创始人

21 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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FEATURE — 专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

管理项目管理分前期设计报批阶段管理和后期施工阶段管理。前期设计报批的阶段需要找一个牵头的项目管理，市场上有独立的项目管理，也有一些设计师、规划师、工程师可兼任管理之职；如果条件允许，后期施工阶段的项目管理人员也可以提前介入，这有助于提高施工可行性并控制造价，业内称其为ECI。但无论如何，不建议由业主自行管理，或请非专业人士免费管理，避免因小失大。

团队

？」

不同于熟地的规划设计，分割开发需要更多的工种参与。前期参与的人员通常包括设计师、规划师、测量师、城市设计师、景观设计师、土木工程师、水利工程师、交通工程师、地质工程师、结构工程师、防火工程师、CCT V管线测量人员、消防水流测试人员等，有的项目还特别需要噪音工程师、污染工程师、历史学家、植物学家。新西兰没有一家顾问公司能够涵盖上述所有的工种，通常一家公司往往只专攻其中某一专业领域，因此团队协作很重要，这也体现了项目管理的重要性— —要协调好这么多不同领域的顾问，避免团队内耗互相扯皮。

流程

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以上罗列了土地分割设计过程中一个完善的团队所需的一些组成人员，下面就按照步骤顺序来逐一介绍一下，这些专业人员在项目前期究竟需要做些什么？怎么做？ 1.CCTV管线测量：对地下污水管道和雨水管道进行录像测量，并把管线位置标记在地面上。开展测量工作需要提前 1-2周预约，并提前跟住户和邻居确认时间。 2.测量师（Surveyor）：对土地等高线和边界进行测量，标注管线位置和深度，提供地形测量图（Topo.Plan），精确度到毫米。需要提前2-3周预约，提前跟住户确认时间，了解是否有院门、是否有狗等问题。 3 . 水利工程师（C i v i l . E n g i n e e r）：测好等高线后，水利工程师去现场勘测评估洪水水位，随后写出洪水报告（Flooding.Repor t），计算出未来建筑的最低标高，耗时预计2-3周。 4.建筑设计师（Architect）：基于测量师的文件绘制地形图，参考洪水报告建议的最低标高进行建筑平面设计。设计需确认建筑位置、车道位置，建筑面积、车道面积、花园面积以及建筑内部格局、楼层高度等。设计和调整时间需预留2-3 周。 5.城市设计师（Urban.Designer）：一般十几二十套以上的项目需要城市设计师的介入，建筑设计师可能要根据其

建议调整总平面图的布局。预计1周，需要提前预约和签约。 6.建筑设计师（A rchitect）：在跟业主确认平面设计方案之后开始扩初设计，即设计外墙搭配、门窗、屋顶、效果图。设计和调整预计2-3周。业主确认扩初设计后，设计图需要转给交通工程师。 7.交通工程师（Traffic Engineer）：有些设计中车道比较长，或者担心倒车一把倒不出去，这些都需要交通工程师的介入，提供转弯半径图和分析报告。预计工作时间1-2周，需要提前预约并签约。 8.景观设计师（L a n d s c a p e.D e sig n e r）：拿到交通工程师提供的汽车转弯半径之后，景观设计师就更清楚哪些地方必须铺水泥路，哪些地方可以设计植被，进而开始植物、铺装等室外景观设计。同样预计用时1-2周，需要提前预约和签约。 9.城市设计师（Urban.Designer）：需要再次介入评估建筑外立面的设计，同时结合景观设计和交通设计，给出意见以帮助建筑设计师调整方案，随后交给测量师。 10.向Council申请开会：如果是分割十套以上的项目，或者在设计过程中遇到了任何规划、管道、洪水等方面挑战比较大的难题，可以要求跟Council的工程师开会，寻求他们的意见和建议，以避免盲目设计走弯路。会议需提前预约，一般需排队3-6周。 1 1 . 测量师 ( S u r v e y o r )：提供分割边界图（ S c h e m e Plan）并测算各项占地面积指标。预计1-2周。 12.土木工程师（Civil Engineer）：详细设计配套车道、公共管道，并提供基础设施报告。预计1-2周。 13.规划师（Planner）：写规划报告，分析项目对自然环境和人文环境的影响。自然环境影响包括土方、水土流失、阳光、排水等；人文环境影响包括居住空间、活动空间、安全等。如果设计中有不能满足城市规划要求的地方，也需要通过规划报告去向Cou n cil解释和争取。启动时间跟土木工程师可以几乎同步，预计1-2周完成。 1 4 . 申请资源许可（ R C ）：通常由测量师或规划师向 Council申请资源许可。Council的审批时间平均在6-8周。 15.Council RC问题及回复：Council会针对申请时提交的以上各顾问的设计和报告提出问题，有些是规范和技术方面的客观问题，有些是主观问题，需要相关顾问分别回答，然后由规划师汇总到一起回复给Council。回复时间平均在1-2 周。 16.EPA申请：在资源许可(RC)申请和建筑许可(BC)申请之间，还需要申请公共管道工程许可(EPA)。由土木工程师设计并给出图纸，设计和报批共计时间平均需6-8周。 17.建筑设计师（A rchitect）：开始画建筑施工图，包括剖面图、排水图、龙骨布梁图、屋面图、节点细节图、文字标注、细选材料。需预留2-3周。 18 .项目管理（P r oje c t . M a n a g e r）：报价、预约、签约 BC阶段将要参与的工程师。时间上可与其他工种重叠。 19.框架供应商：由材料供应商提供框架图，比如常见的 PlaceMakers、Carters等。预留1周。 20.地质工程师（Geotech.Engineer）：需要到现场进

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量、各顾问介入先后顺序，解决遇到的技术问题、人事问题，跟进与Council的沟通，把控所有时间点，督促各项工作在计划时间内完成。 30. 建筑招标（Tendering）：不需要等到最终拿到建筑许可，在此之前就可以拿着资源许可批文、EPA批文和BC施工图等文件进行建筑招标了。可以找建筑公司大包管理，也可以找项目管理公司进行小包。拿到EPA之后就可以开始做一些管道和车道的分割工程，一旦建筑许可批复，则进入了正式的建筑施工阶段。

专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

？」

综上所述，分割设计报批的整个过程平均耗时约9个月，涉及人员众多、步骤繁琐，建议业主提前做好时间规划。在此，有一些经验可以分享给大家，也许能为节省时间、少走弯路提供一臂之力：

FEATURE —

行钻洞勘测，然后起草地质报告。有时申请资源许可阶段就需要此报告，时间上可跟其他工种重叠。 21.结构工程师（Structural.Engineer）：根据建筑设计师的施工图草图和框架图进行结构计算，根据地质报告设计地基，并出图。平均需时2-3周。 22.防火工程师（Fire.Engineer）：在建筑施工图上做防火标注，并起草防火报告。平均时间2-3周，可跟流程21的工作时间重叠。 23.水利工程师（Civil.Engineer）：雨水的设计、计算和出图。时间平均1-2周，跟流程21、22时间重叠。 24.MEP工程师（M echanical, Electrical, Plumbing Engineer）：包括公寓项目会涉及到的通风、电气、给排水工程师。平均时间2-3周，可跟以上时间重叠。 25.建筑设计师（Architect）：汇总各工程师图纸，检查各工程师的设计之间是否有冲突，并进行设计优化以降低造价和施工出错率。项目管理和建筑公司也需要在此时介入，检查建筑施工图，准备报批文件、产品说明书，填写各项申请表。平均时间约1-2周。 2 6 .向 Wa t e r c a r e申请 Wo r k s .O v e r :当要建的房子离公共污水管道在 2 米范围内，或者建在管道上方时，需要向 Watercare申请Works.Over。 27.申请建筑许可（BC）：必须由持牌建筑设计师主导申请（RC阶段的建筑设计师无需持牌）。递交之前需要先拿到 EPA和Watercare.Works.Over的申请号。Council审批时间平均需4-6周。 28.Council.RFI问题及回复：Council会向建筑设计师以及结构、防火、水利等工程师提出相应技术问题，要求各顾问通过调整方案来满足建筑规范。回复所需平均时间为1-2 周。 29.项目管理（Project.Manager）：通过电话邮件沟通以及安排会议，协调以上所有顾问的报价、合同，安排现场测

• R C阶段遇到复杂的专业问题需要提前寻求结构、防火等工程师的意见，同时建议找建筑公司或有经验的施工现场管理介入设计阶段，避免后期 B C阶段发现 RC阶段的设计不合理从而需要大改。 • 预约与Council的会议时，因为等待期比较长，所以不要等到设计图纸完工后再行动，可以先拿设计草图进行预约，在开会前再更新图纸。 • 有经验的项目管理可以通过打时间差，缩短 RC+EPA+BC的整个申请时间。比如在“流程15”阶段就同时开始“流程16”的申请, 在RC获批之后、EPA批准之前就提出BC申请。分割设计流程结束后，接下来的施工流程同样步骤繁复，尤其不同于在一块熟地上建房，分割项目的现场施工，一旦搞错步骤往往是不可逆的。所以，建议后期施工请一位有丰富分割经验的现场项目经理来统筹管理。

设计报批许可小区规划分割装配式建筑扫一扫，分享该文章

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FEATURE — 专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

首次揭秘！提高土地开发成功率的九个要素

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撰文 Envivo 翻译 Holly 图为 Twenty20 提供

众所周知，从买地到分割、从规划到建设，土地开发项目的流程非常复杂。要想有效提高开发成功率、获得最大的投资回报，掌握从规划到竣工这整个流程中的各个步骤，只是最基本的必要条件。在掌握这个基本条件的前提下，还需要做什么、怎么做？《逸居新西兰》特约了Envivo设计顾问公司的专业人士撰稿，为您揭秘：提高土地开发成功率不可或缺的九个要素。

1.目标清晰成功开发的首要关键点，在于从一开始就要为项目设定一个明确的目标。这样才能在竣工后，对工程成果进行合理的评估。如何明确开发目标，以下有几点建议： • 在前期规划阶段，明确概念方案（Concept.Plans），以帮助项目工作人员理解您对项目的预期； • 与项目工作人员分享您的项目目标； • 在项目的初始阶段，咨询其他相关方的意见和反馈。

在设定明确的目标之后，下一步就是准备开发计划。如果您的计划中包括以下内容，将有助于确保项目的成功： • 由经验丰富的资深顾问所领衔的质量团队； • 明确项目中的不同分工及其职责； • 明确职责的统属关系； • 清晰的项目流程时间表。

3.调研充分在明确了目标、制定好计划的基础上，项目启动之前还需进行充分的调研 — —可行性研究是土地开发必不可少的一个步骤，及早实施（最好在购买地产之前）可以避免在项目进行中出现节外生枝的情况。有经验的资深顾问可以为您的项目提供非常详尽的可行性报告，报告内容应包括：

2.规划良好

• 发现项目地块所存在的任何服务或出入方面的限制； • 协助您了解项目地块的规划管制和审批要求； • 为您解答项目和审批程序的相关问题。

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进行调研的目的，是排除各种假设情况、提供可靠的信息，以便您能够在充分了解了地块真实情况的基础上做出决定。

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土地开发的过程并不容易，甚至可能非常复杂。为使项目获得最佳结果，准备充分、以开放的心态迎接未来可能出现的挑战，也是非常重要的一点。一个成功的开发项目，其经验丰富的项目团队在面对挑战时，应该有条不紊地做到以下几点：

7.团队管理您所雇用的项目团队，应该始终与您保持相同的理念。要做到这一点，加强团队管理至关重要。如何有效管理项目团队，以下一些技巧很关键： • 给团队的指令必须清晰明确，让每个成员都了解各自的职责； • 要求团队成员对您的指令予以反馈，以确认他们明确各自的任务； • 只支付必要的咨询费用以有效控制成本，但不要为了压低成本而妨碍到正常的专业工作； • 在整个过程中的每个节点，审查项目支出和进度是否符合预期。

专题

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• 在制定策略、规划，乃至建设过程中的各个阶段，随时寻求有建设性的批评意见； • 忠言逆耳，不要只听取那些迎合项目团队或客户的想法； • 对所有反馈意见保持开放的态度； • 在出现问题时，听取多方意见。

地产估价师等，以充分了解市场需求； • 可能的情况下，在项目进行过程中随时获取项目目标客户(end user)的反馈。

FEATURE —

4.无惧挑战

8.借鉴经验一个好的项目计划的起点，可以从学习其他成功项目的经验开始。值得参考的成功案例通常具有以下特点：

5.实事求是

• 项目目标清晰、规划合理，并且拥有非常强大的项目团队； • 主导项目的资深顾问及其他项目成员职责明确； • 项目流程遵循了所有相关的必要步骤，并在整个过程中拥有一支高度一致的团队； • 在项目的各个阶段，管理者都能及时听取意见反馈，以确保审批的无缝衔接； • 在确定获得建筑许可后，第一时间迅速启动项目营销。

由于土地开发涉及到非常复杂的流程，因此，在任一项目开发过程中，进度和相关成本都可能随时发生变化，这是可以预见的。一个成功的项目团队应该把这些变化因素考虑在内，作为计划的一部分。在对项目进度和成本做出预判时，需要考虑以下几个重要的因素： • 项目涉及到市议会（Council）审批时，通常会需要更长时间； • 针对这种延时，应认真考虑“计划外”的销售； • 延时会导致成本增加，因此在预算中设置财务缓冲（financial buffer）非常重要； • 保持项目运行进度虽然重要，但须知在缺乏充分准备的情况下，项目推进过快，可能会出现风险。

6.明确需求大型开发项目的成功在很大程度上取决于其销售的市场，因此清楚地了解市场需求至关重要。即使是项目中的细枝末节如停车位的数量或类型，也可能会影响到未来的价格。根据市场需求对项目进行“测试”，可以考虑以下一些事项： • 好的开发项目需仰仗好地段和好时机，观察了解同类市场的实时动态非常重要； • 寻求房地产专家的意见和反馈，例如房地产经纪人、房

9.态度积极在目标最终实现之前，每一个项目都会面临不同的挑战和障碍。以积极的心态正确对待，并牢记这9个秘诀，将有助于克服障碍和挑战，从而使您的项目取得最大的成功！总之，土地开发的过程非常繁琐，因此为您的项目选择合适的团队至关重要。审慎选择在土地开发和分割领域拥有多年宝贵经验的团队，将令您事半功倍。

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FEATURE — 专题

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开发商专属赛道已就位，房研网帮您拿“地王”!

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为数不多的房源、前所未有的低利率、潜在的继续降息前景、LVR限贷政策的调整……这些因素综合在一起，正不断将奥克兰乃至整个新西兰的房地产市场推向一个又一个新的高点。公开上市的优质房源大都以溢价的形式售出，对于专业投资者来说这可不是个好消息— — 不理智的市场将地价推高，屋主获利丰厚的同时，也将导致开发商随后的开发项目无利可图。为了在激烈的竞争中立于不败之地，投资者们需要更加专业的判断并严守自己的出价底线。就如股神巴菲特说过的一句话：“在市场贪婪时恐惧，在市场恐惧时贪婪。”

图为 Unsplash 提供

多维度搜索避开竞争，一剑封喉

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如何才能找到好的投资项目和价值洼地，从而打造自己的核心竞争力，在过热的市场中一剑封喉？目前，这个问题的唯一正确答案就是避开激烈竞争，找到那些还没有上市、并符合自己投资理念的项目。然而，说“找”容易，真正“找到”太难。目前，新西兰主流房源搜索网站的搜索功能有很大局限性，以本地人最爱用的找房网Realestate.co.nz为例：目前该网站提供的搜索功能仅能通过所在地区、价位、卧室数量等极为有限的条件对房源进行搜索，且无法大规模、模糊查找未上市房源，对普通购房者的搜索需求都难以充分满足，更不用说帮助开发商和专业投资人定位到真正有价值的房源了。不过，游戏规则改变者已经到来！房研网REL AB的高级搜索功能将您关注的所有细节都作为条件加入搜索范围内，例如“房屋产权类型”、“所属Unitar y Plan土地类型”等多维度信息。从而让用户能够通过各类细节真正做到自定义搜索，为寻找好土地、好项目，尤其是高密度土地的开发商节省大量时间！

为开发商打造专属赛道，简单易行可以说，房研网REL AB是真的将搜索的权力送回到了用户的手中！

有了REL AB高级搜索功能的助力，专业人士将拥有一条完全属于自己的赛道，从而避免与大众市场抢好盘的苦恼。最重要的是，高级搜索功能极为强大，使用起来却非常简单，《逸居新西兰》记者在采访前曾多次试用，用户体验可谓如丝般顺滑：一、确定搜索区域用户需要在搜索栏中输入预期项目所在地，关键词可以精确到某个区的某条街道，但如果没有精确的需求，输入模糊的关键词乃至什么都不写也没有关系！

搜索区域可以不填，也可以精确到街道

二、设置搜索条件在选择了搜索区域后，下一步就是设置搜索条件了。 REL A B的高级搜索功能提供了多个可选条件，包括房屋产权类型、所属Unitary Plan土地类型、CV价格区间、土地面积区间、土地房屋价值比率等，甚至可以将是否包含双校区也设置成搜索条件之一。

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搜索结果精准，无需点开具体房源即可获得关键信息

高级搜索功能提供了多个可选搜索条件

三、完成搜索在设置完条件之后，用户即可进行搜索，搜索结果几秒内就会显示在网页右侧：值得一提的是，在页面最右端还将显示该房产现在是否上市、最后一次上市时间及出售价格等信息，方便用户第一时间获取有用信息。经过几轮模糊搜索后，用户或许已经精确定位到了自己

专题

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一块屏幕掌握所有信息，酣畅淋漓

FEATURE —

感兴趣的项目，这些项目可能并未上市，但在一位优秀的房产中介眼中，任何项目都有敲开大门的可能！而对开发商而言，轻松锁定一个好的拿盘价格，之后就可以专注设计适合客户品位的产品，从而奠定未来项目的成功基石。

除了高级搜索功能，房研网RELAB3.0还想用户之所想，推出了以下功能： • 强大的地图功能，包括雨水管、污水管、地形图和360° 谷歌街景等，让您在疫情时代足不出户就能看房、看地，仿若身临其境。 • 系统显示奥克兰统一规划(Unitary Plan)的用地规划，让繁缛的条款更加简洁易懂。 • 用户可查询房屋产权信息，并网购地契文档 ( T i t l e Records)，让项目尽职调查更加精准化、专业化。 • 智能化的分割计算器，1分钟轻松搞定分割计算和融资方案，土地潜力一键获得。可以说，无论您是想要在新西兰安居乐业的“小白”买房者，还是房地产业内的专业人士，房研网REL AB都是您在新西兰房产市场上最专业的好帮手，为您的新西兰置业/开发/ 投资之路保驾护航！

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FEATURE — 专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

一线观察：

想“捡漏”又怕坑？前期可行性评估一定不能省撰文 Holly 图为 Twenty20 提供

？」作为奥克兰市议会（Council）的开发工程师，Ethan.Fu 的日常工作主要是根据《奥克兰统一规划（Unitar y.Plan）》负责对土地开发项目进行资源许可和EPA的审核和批准。因此，Ethan接触到大量土地开发案例，日常也帮助朋友解决了很多相关问题。在《逸居新西兰》的邀请下，Ethan首次将他在土地规划开发方面的经验分享给广大杂志读者。

使用污水泵的预期，因为污水泵的使用将影响未来的销售价格。最终，朋友放弃了购买这块地。虽然整个调查过程用了近 4周的时间，且花费了三四千新西兰元，但因此及时止损，认定此代价是完全值得的。

案例二案例一有朋友在中区看中了一块地，位置不错、价格合理，且属于混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）。考虑到开发后的销售价格，他希望能把未来兴建的高密度住宅的污水通过自然排污的方式直接连接到下游60米外街角处的公共污水系统，而不是像此前的独栋房屋一样，通过污水泵把污水引到上游邻居家的公共污水系统排放。

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案例分析评估这个方案是否可行，Ethan建议首先需要了解下游公共污水系统的允许排放状况。结果，通过CCTV管道检测发现该公共污水系统存在堵塞现象。随后与Watercare.Ser vice Limited联系时，被告知该路段的公共污水系统存在积年堵塞的问题，且已经超负荷，因此不再允许新的管道接入。同时另一方面，做延伸管道至下游60米处公共污水系统的可行性调查。经过现场地下utilit y.ser vice探测后，搜集到的信息显示：该段地下有很多地下管线，包括上水管道系统、网络、电缆系统等，经评估，在管道延伸施工时，将有较大难度且成本高昂，初步估计成本可能达到30万新西兰元。结果要铺设管道，成本很高，而且为了取得 W a t e r c a r e Service Limited的许可，极可能被要求升级公共污水系统，这个成本更是无法估算；或是安装污水泵，则达不到朋友不

这是一块位于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone）的地，照理这样的区域可以进行中高密度住宅开发，而业主只是想把原有的独栋住宅土地分割成两块，在新的分割土地上再建一栋新房。表面看似乎完全不成问题。案例分析这是Ethan在审核工作中遇到的案例。他发现，该地块位于西区一个交通繁忙的丁字路口，而且对面就是学校。所以任何可能会给这个路口增加交通量、且可能对孩子安全有影响的开发，Council在审批时都会持保留态度。结果业主与 C o u n c i l 几经协商后，最后决定就此项开发做一个有限公告（limite d.n otif ic atio n），即邀请社区内所有 Council认为会因此项目受到影响的人来参加听证会，如果听证会能够通过，就可以批复该土地开发项目。由于来参加听证会的人几乎都不支持业主的开发意向，所以最终Council否决了这个申请。

案例三这块地在南区，土地的 3/4 属于洪水区域，而且这个洪水区不属于我们平常熟悉的flood plain and overland flow

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结果业主请专门的洪水工程师做了详细的洪水分析报告，包括土地回填的方案及该方案会给下游其他物业带来的影响等，经过一年的努力终于通过了审批，然后把整块土地都填到spill level的高度。虽然开发还是会受到限制（因为是填土，所以上面不能建太高的房子），但至少这块土地被激活可以开发了。但这还不是全部土方工程的成本，因为这里有沉积水，所以地质情况非常糟糕，地下土基本都是没有承载力的淤泥，都需要替换成适合工程承载力的工程级配回填才可进行建筑施工，成本不菲。

1.如果要买土地，一定要找到富有经验的开发工程师为你分析这块土地是否能最终实现你预期的土地开发目标。如果存在疑问，那就一定要舍得花一些钱，从规划和工程两方面做可行性评估。尤其如果碰到有些土地，什么都好，也适合高密度开发，却价格不贵，这时候更要谨慎，不要光想着捡漏，要了解清楚为什么价格会这么便宜。 2.买土地的时候，一定要了解周边的建筑环境和交通状况，是否是交通特别繁忙的十字或丁字路口？除了民居是否还有一些公共建筑，比如图书馆、学校、医院等等？如果存在这些情况，这块土地的开发可能会受到很大的限制。需要提前请规划师、建筑师和开发工程师共同进行可行性分析。 3.洪水区的土地因为价格便宜，可能是个很好的投资机会，但也有可能是个难以填补的大坑。尤其很多人往往会忽略flood.prone.area的区别。如果这个区域（flood.prone. area）在该土地内占比比较小，并计划作为室外活动区域，那影响不大，但如果要在flood.prone.area内建造房子，成本会非常大，且存在不能获得资源许可的风险，不建议购入。如果一定要买，一定要提前做好可行性评估，预估好回填量和回填成本。这需要规划师、开发工程师和地质工程师的提前介入。 4.虽然专业的问题可以留给专业的人去解决，但作为开发商、投资人，掌握一些基本的开发知识和政府的政策，有助于在需要时做出基本的判断，少走弯路。这里推荐大家阅读《奥克兰统一规划（.Unitary.Plan）》中以下这些章节：

专题

﹁全民分割时代，您准备好了么

？」

案例分析由于该地块上游有一座教堂，教堂通过回填的方式解决了洪水积蓄的问题。那么考虑到这块土地在f l o o d.p ro n e a r e a 里所需的回填量相对教堂回填的量较小，E t h a n 认为，Council能审批通过教堂的建筑，也应该能同意这块地以同样方式处理。

专业建议

FEATURE —

path，而是属于flood prone area。与属于flood plain and overland flow path区域的土地只需要抬高房子并牺牲一些土地用于洪水地面径流导流即可建设不同，flood prone area的土地一旦遭遇洪水，洪水是无法泄流的，而是积蓄在地块中直至达到溢出水平（spill level）才会自然流出。虽然f lo o d .prone.a re a是否需要做洪水灾害审核在奥克兰统一规划里没有明确的规定，但Council仍然有权力考虑在 flood prone area里进行土地开发后，未来的业主将会受到洪水灾害影响而限制土地开发申请。业主在两年前买这块地的时候，根本不知道这两种洪水区域的差别，还以为只要抬高建筑就可以开发，结果因为是flood prone area，导致其中3/4的土地是根本不能开发的。

• 关于土地区划的规定：H3，H4，H5，H6； • 关于交通部分的规定：E27。

安全, 高效, 诚信您身边的石棉清除及房屋拆除安全顾问邮箱：info@aiiz.co.nz 网址：www.aiiz.co.nz 电话：021-02000456 022 0143634

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NZ PROPERT Y MARKET — 房产投资

新西兰税收体系前瞻：短期内不会发生重大变化

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税务

撰文 Denham Martin 翻译 Jessica Wu 图为 Twenty20 提供

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目前，新西兰没有赠与税(gift tax)和遗产税(inheritance ta xe s)，只有对极为有限的投资“净所得”征收的资本利得税 (capital.gains.tax)，例如明线法则(bright-line.test)就规定：五年内通过买卖民宅（自住房、关系财产房和遗产房除外）获利，均需要纳税。就适用于纳税人通过经济活动获得收益的税收范围而言，新西兰目前的税收制度是全世界最稳定、最简单的税收制度之一。没有任何迹象表明新西兰现有的税收政策会在短期内发生变化，因为现任政府已经承诺，除了将个人收入超过 180,000新西兰元的部分增税至39%以外，将不会在这届政府执政期间引入新的税种或进一步提高所得税税率，也不会征收资本利得税。尽管新西兰的税收种类可能没有其他国家那么多，但是新西兰的主要税收，如个人及公司所得税、商品服务税等，均处于范围广、税率低的框架内，几乎没有豁免和减免。这意味着新西兰仍然能够从这三种主要税基中获取可观的税收。纳税人往往不了解，《新西兰2007年所得税法》Income Ta x . A c t . 20 07(N Z)中所规定的应税收入范围，以及《新西兰1985年商品及服务税法》Goods.and.Ser vice.Act.1985 (NZ)定义的需缴纳GST的商品和服务供应的范围。纳税人同样不清楚，新西兰税务局（IRD）采取有针对性以及持续性的方式，来发现并修改新西兰现行税法中的漏洞的流程。根据这一流程，我们能够看到新西兰议会每年都会引入一系列重大税

收改革措施，以完善所得税与商品服务税的征收范围以及征收办法。例如，考虑到与住房短缺和可负担住房相关的政治与社会问题，以及纳税人对购买土地用于投资、开发或转售的持续兴趣，IRD一直将土地交易作为税收合规的重点领域。近年来，由于纳税人持续专注于土地相关的活动，IRD对此做出了回应并加强了管制，如取消了出租房亏损负扣税，将明线法则从2年延长至5年，并限制了某些土地销售的所得税征收被豁免的操作，明确了短租房产如Airbnb的税收条例，并且提出了针对土地储备和混合用途资产相关的利息和其他费用的税务抵扣等问题的税务改革。为了确保新西兰的税收体系成为世界上最有效、最稳定的系统之一，国内和国际的行政管理和税务信息搜集机制在其中发挥了重要作用。IRD正是利用该机制确定纳税人的应缴税额并向纳税人征税。尽管新西兰的税收体系像世界上大多数国家一样依赖于纳税人的自愿遵守原则，但是，在过去的四年中，IRD已经以一种革命性的方式升级了报税和支付系统，以使税务收支更加高效和人性化。 IR D的新系统和报告机制中还包含复杂的取证工具和税务风险评估工具，正是这些工具帮助IRD鉴别纳税人的交易和这些交易中的所有参与者，以获取来自新西兰境内外的如纳税人是否是税务居民等方面的数据。I R D还可以据此确定某些声称是贷款和赠与的款项的真实性质；并且能够确定在法

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Denham Martin

房产投资

﹁税务

」

D e n h a m 是一位执业3 0多年的资深律师，提供税法和信托法（包括适用于慈善机构的法律）领域的咨询服务。他曾是新西兰和澳大利亚大型法律和会计师事务所的负责人，也是他自己的专业税法和信托法业务的负责人。D e n ha m发表了大量有关税法和信托法的著作，在协助客户及其顾问解决有争议的技术问题，以及处理与监管机构及其他索偿人之间的纠纷方面拥有丰富的成功经验。

NZ PROPERT Y MARKET —

Introduction of author 作者简介

律结构中（包括设立在避税天堂的），某些财务账户和资产的实际所有权的归属；除此之外，这些工具还可以帮助IR D 获得新西兰作为双边及多边税务协定的一方所享有的税务信息交换和多方税务协助。因为这些信息收集工具的出现，IRD目前发现的未报告且有税收影响的境内/境外交易数量显著增加，在其他国家税务机构的密切协助下，IRD往往能够比以往更快捷有效地对违规纳税人采取措施。IRD也会对有税务风险的交易进行审计，比如某些已经在税务报表或其他税务文件中记录过的加密货币交易和土地交易，IRD可以对其进行匹配以检查交易是否符合明线法则。也许仍有极少数在新西兰的纳税人逃避了部分甚至全部应缴税款，但这在很大程度上属于例外。IRD拥有丰富的资源和税收征管机制，以确保追究违规纳税人的责任。在这种情况下，需要纳税人承担举证责任以证明自己没有违规、无需进行税务调整，而不是由IRD来承担这一责任，但是纳税人经常忘记这一点。实际上，绝大多数新西兰纳税人都完全遵守并普遍认为新西兰的税务系统是公正的，与世界上许多国家相比，管制新西兰税务系统的IRD是有能力且值得信赖的。虽然不能排除明线法则时间延长的可能性（现任政府和IRD更愿意将其视为一个基于现有税收的增量改变，而非一种新的税务形式），但是目前纳税人可以相信，未来三年新西兰的税务系统将不会发生重大变化。

Jessica Wu 译者 Jessica.Wu，会计师。毕业于Universit y.of. Auckland的Master.of.Professional.Accounting专业，Beta.Gamma Sigma 成员。现就职于柏诚注册会计师事务所。

助力中式烹饪文化，老板电器独家赞助亚运会 2020年7月7日，杭州2022年第19届亚运会-官方家用厨电独家供应商签约发布会，在亚组委机关大楼会议室举行。老板电器股份有限公司成为厨电独家供应商。

发布会现场老板电器作为有实力的著名民族企业，扎根于杭州、发展于中国、蜚声于全世界。经过41年的发展壮大，老板电器已经成为中国人熟悉和信赖的专业厨房电器生产企业。老板电器以传承与发扬中式烹饪文化精髓为己任，以杭州亚运会为契机，助力中式烹饪文化以崭新的姿态走出国门，走向亚洲和世界舞台，展示中国气派，宣扬中国文化。

发布会签约仪式老板电器加入亚运会大家庭后，将进一步为亚运筹办保驾护航，支持亚运宣传推广工作，助力品牌亚运建设。截至目前，已有吉利集团、中国移动和中国电信、中国工商银行、长龙航空、阿里巴巴集团、支付宝、361°等知名企业成为了杭州亚运会最高层级赞助企业。

编辑供稿：NZ老板电器洪滨网址：www.robam.co.nz

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MARKETING — 企划 [ 消防 ]

撰文 Frankly Young 图为 unsplash 提供

住公寓不操心？厘清权利义务更“逸”居

交叉租约（Cros s.Leas e.Title）是指业主与其他交叉租约持有者，共同拥有在特定时间段内该土地的专有使用权的同等份额，并拥有其建筑物和所占用的特定区域的租赁权益。单元产权（U n i t.T i t l e）比较普遍地适用于单元房，例如 Flat或多层公寓大楼，由于各单元之间并不像其他类型的房屋那样有完全独立的结构，因此以每个单元的三边空间为界来决定产权，称为Unit.Title。与永久业权的物业相比，单元产权的概念和法律框架更为复杂。简单来说，作为单元产权的业主，您除了拥有自己的单元，同时也自动成为了由该建筑全体业主共同组成的业主法人团体（Body.Corporate）的成员之一。产权人对自己的Unit有绝对的永久业权，而大楼里的结构和公共区域如健身房、电梯及泳池等则由业主法人团体共同持有。

位于核心地段、公共交通便利、易于打理、居住安全……享受公寓带来的种种便利，是很多公寓业主购买的初衷。然而，住公寓真的和想象中一样“便利”吗？购买公寓以后，真的就可以不再操心，尽情享受Lock.and Leave的生活方式吗？从某种程度上看，答案是Yes！但是，想要真正“逸” 居公寓不操心，要在买房时就未雨绸缪，厘清业主的责任和义务，才能够在遇到问题时“知己知彼”，兵来将挡、水来土掩。那么，关于公寓，我们需要了解什么呢？

公寓产权：单元内外产权持有形式不同

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在新西兰选购房产的时候，一般会遇到以下几种类型的产权（Title）：永久业权（Freehold.Title，也称Fee.Simple）是新西兰最常见的所有权类型，也是享有相关地产权益最多和最完整的一个。在该产权下，产业永久全部归业主所有，业主可以将房产随意出售或转让，购买者在买下房产的同时也买下了所占的土地，在获得政府批准后可对土地进行分割、加建、改建等。租赁权（Leasehold.Title）即业主跟地主按照租赁条款，在特定时间段内拥有该土地的专有使用权。也就是说，房屋的业主并不拥有土地的产权，而且一般来讲每隔一段时间就要重新续一次土地租约，租金也会根据当时的市场做出调整。

日常管理：业主大会保证大楼正常运转业主法人团体由全体业主组成，那谁是其中的代表？团体事务都是由谁来决议？业主委员会和主席都是由全体业主投选产生。其成员必须是业主，如果单元非个人持有，比如属于有限公司，则必须是该公司的董事长。法人团体的主席和业主委员会的主席虽然一般是由同一个人担任，但其实是两个独立的角色。委员会在他们的会议中以简单的多数投票议决事务，并在每年的业主大会上向全体业主汇报其履职情况。业主法人团体必须要有主席。虽然团体的决定权在于委员会，但是主席是与大楼经理（Builiding.

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业主Owners

Chairmen主席和Committee委员会

Body Corporate Managers行政经理

Building Managers大楼经理

辅助并按指示行事

业主法人团体需要每年召开业主大会，在业主大会上总结上一年并商议下一个年度的事务。如： 1. 物业保险的更新； 2. 物业的年度预算，该年度预算通过后便会按产权比例 (ownership/utility.interest)分配，这也就是您每年需缴纳的物业费； 3. 重新投选团体的主席和委员会，并授权他们代表全体业主履行法人团体的职责和监管大楼例常的运转。此外，如果业主想装修，则需要事先确定装修工作是否局部属于共同区域，或会影响大楼结构。如答案是肯定的，该业主必须向委员会提出正式申请，以准许其进行所需的工作。常见的比如空调的安装，多数公寓大楼的外墙属于公共区域，如果业主为了符合健康住房标准而需要安装空调，那该业主必须将安装方案和明细准备好并提交给委员会，以便他们商议。如果有的公寓其业主委员会已经制定好了一个统一的空调安装方案，那业主只需要按照方案要求委托指定的安装公司完成安装即可。

1. 遵守物业规则； 2. 配合法人团体安排的维护/检查，包括允许工人进入单元内，例如消防系统的例常检测和执行，或对该户是否遵守物业规则的例行检查等； 3. 履行或遵守业主法人团体的决定。物业规则(Operational.Rules)的设立是为了业主生活在密集型住宅中时，居住品质能有一定的保障和秩序。最初的规则是在单元产权生成时，由作为第一大业主的开发商设立的。此后，业主们可以通过平时商议或重审后，在业主大会上决议修改规则。如果业主屡次不遵守规则或不按时缴纳物业费，委员会可以决定委托律师代团体向租赁仲裁庭申请采取法律追责行动。

房产投资

﹁物业管理

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按照业主大会指示行事，在业主大会之间行使授予的权力

业主需要：

NZ PROPERT Y MARKET —

Manager）、行政经理(Account.Manager)等第三方之间的首要联络人。他是业主法人团体的联系人/发言人，其工作由物业行政经理和大楼经理协助执行与完成。大楼经理主要负责楼宇的日常维护维修，监督与联系维修工人，巡视大楼确保大楼在良好的状态并确保居民们都有遵守物业规则。行政经理则负责日常的文书事宜，如代团体支付费用、按通过的年度预算向业主征收物业费、制作财务报表、会议记录等行政工作。

业主权利：支付的物业费包含什么？前面提到大楼的公共区域和结构都是由业主法人团体持有，而团体因此产生的费用由全体业主共同承担。所以，团体会每年制订一个营运预算，根据该预算按业主的产权比率向各业主征收物业费。一般来说，预算里会包括大楼保险、公共区域的卫生与维护、大楼系统的定期检测与维护，以及垃圾回收和公共水电等。由于预算是按照往年的开支加上对新一个年度开支的预测制订的，因此其额度会出现调整。此外，业主大会上也会商议调整其中一些分期付款的细节，因此每年的业主大会后，预算都极有可能出现变动。年度预算虽然由业主大会商议决定，但委员会承担着平时监管团体日常支出的职责。除了定期的小维护，如剪草和清洁外，特殊或大支出如外墙清洗、更换大型机械零件等费用都需经委员会同意。业主委员会的工作之一是可以重新评估大楼的服务提供商，如果有不满意也可以将其更换或重新商讨大楼的维修计划。好的社区需要全体业主的共同经营与维护，需要业主主动站出来担任团体的代表，在经理的协助和配合下经营好小区，维护业主的利益及该产业的价值。

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业主义务：遵守规则共创宜居环境

Franklyn Young

买下一套单元产权的房产，就意味着您将与其他人共同居住在一个环境中。因此，您和其他业主都必须履行一些严格的规定和限制，目的是为了创建一个更好的居住环境。那么，住在公寓或是其他单元产权房中，除了维护好自己的单元，按时缴纳地税、物业费等开支，不做出会造成大楼的破坏或影响其他居民安宁生活的行为以外，还需要履行哪些义务呢？

奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团体的物业管理。目前在C r o c k e r s 物业集团担任业务开发和项目经理一职。

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T: 0800 377 772 A: Q7, 240ABroadway, Newmarket, Auckland E: info@argus-midea.co.nz W https://argus-midea.co.nz

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贷款需求激增，如何备足 “粮草”保开发？

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物业管理

撰文 York Zhang 图为 Twenty20 提供

申请资源许可（Resource.Consent）后才能进行分割，然后等水、电、煤气到位时才能够建房。因此，针对开发建房的不同阶段，衍生出三种贷款类别，分别为土地贷款、土地分割贷款和建筑贷款：

10 0 0平方米土地的梦想离奥克兰人越来越远，独栋建筑占新建建筑许可的比例正逐年下降；与之相对应的是中高密度房产的激增，可分割的土地变得越来越有价值，全民开发的热潮正在席卷奥克兰。加上房屋供需严重不平衡、前所未有的低贷款利率，特别是政府新近推出的贷款融资计划（FLP）点燃了继续降息的预期……这些因素层叠交织，正在把房地产市场推向一个又一个高位，尤其是土地开发市场变得疯狂，贷款融资需求日益激增。然而，土地分割的过程非常繁琐，每个领域、每个阶段都存在不同程度的风险，也都会影响到开发成本、工期和回报率。而整个过程中，初始却也是最重要的一步，就是备够资金“粮草”。

1. 土地贷款（Land loan）土地贷款一般是指利用土地本身作为抵押物来进行贷款，贷款的用途是为下一步建房而进行的土地开发。我们这里讲的土地贷款是针对“生地”的贷款。购买一块生地时，有很多事情要考虑，提前做好可行性分析可以节省您的时间和金钱，避免很多麻烦。土地贷款特点： • 贷款年数相对短：一般不会很久，通常取决于施工时间。 • 贷款比例相对低：银行一般不超过50%，通常取决于土地所在区域。

开发建房相关的贷款有哪些，傻傻分不清？扫一扫，分享该文章

想如贷款买房那样申请放款一步到位？不可能！在土地开发的每个阶段，需要申请不同类别的贷款，申请条件也是各不相同。一般来说，开发建房相关的贷款是根据抵押物的不同来分类的，放贷方接受的抵押物种类包括土地和建筑。建筑自不必说，而土地又可分为两种：一种是“熟地”，即成熟的建筑用地，水、电、煤气全部到位，直接可以在土地上面建房；另一种是“生地”，一般是指一整块大地，需要向政府

申请条件： 1. 土地位于保值或价值快速上升的城区，也就是位置好的土地； 2. 申请人有充足首付，或已有房产可以拿出增值的部分作为首付； 3. 申请人有长期稳定的收入，有偿还贷款的能力或者有明确的投资计划及融资计划（通常指有经验的开发商）。

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小贴士分步放款（progressive drawdown）：建筑贷款放款方式和房屋贷款完全不同，房屋贷款是交割后一次性放款，而建筑贷款是根据建房计划一步一步放款的，需要按步骤拿invoice和现场工程进度的照片进行证明。有可能还需要QS。银行给出最终部分的贷款，必须要完成： • 建筑合格证（CCC）

房产投资

﹁贷款

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3. 建筑贷款（Construction loan）通常来讲，建筑贷款是为自己盖投资房或自住房，或为各类开发商开发楼盘项目提供资金的短期贷款。这类贷款的融资渠道分为银行与金融公司两种，各有优势：银行有非常明确的针对中小型建筑的要求，但利率较低；金融公司利率高于银行利率，但要求较低、批准快速、放款方式简单。在新西兰，建筑分为建房 ( h o u s e / u n i t ) 和建公寓 (apar tment)。小型开发，如在一块约300平方米的土地上根据设计图建造一套房屋，或在一块900平方米的土地上建4套房屋，其贷款相对简单、快速；而大中型开发，如建多个别墅/ 联排或公寓楼，这类建筑开发需要投入的资金量更大、建造的时间更长，贷款也因此更复杂— — 一般需要根据项目的总体成本和预售情况来衡量融资比例及利率。建筑贷款的时间一般为1年、18个月或2年。贷款到期后，如果项目顺利完工，可以将房屋销售后还款；如果没有售完，可以申请延期或者更改贷款类型，比如保留房屋出租、并将房屋抵押给银行，然后向银行申请把建筑贷款转换成房屋贷款（Home loan）以减轻利息负担。不过需要注意，申请延期一般会有额外费用产生。

需要注意，不同银行和金融机构的要求是不同的，要根据申请人和项目的实际情况准备材料，满足贷款条件。

NZ PROPERT Y MARKET —

2. 土地分割贷款（Subdivision loan）土地分割贷款一般分两种，一种是将已有住宅的熟地一分二或一分多的贷款。这种开发一般规模较小、所需资金较少，很多开发者在这个阶段会选择使用自有资金，不贷款。但分割之后还有建房需求或手中流动资金较少的客户，我们的建议是：咨询专业人士，根据土地、资金及开发计划等具体情况来具体分析是否需要贷款以及如何贷款。另一种土地分割贷款主要针对生地的分割开发，例如一块大地分割成几十块乃至上百块土地，并完成水、电、污水管道等的铺装。在这个过程中，分割及开发都会涉及到资源许可申请，并需要许多专业人士的协同工作。需要注意的是，后一种贷款需要根据项目的实际情况独立申请及解决融资问题。有些大项目工期长达5到10年，每一个阶段的融资需求都不一样；有些是土地贷款与建筑贷款捆绑在一起申请，同时将土地和建筑一起作为抵押物；还有一些超大型的开发项目，一块地要分割出几十块或者上百块。这类贷款比较复杂，由于本文针对大众开发项目，因此不在此具体展开。

• 物业估价师确认报告 • 建筑保险转为房屋保险

贷款难，难于上青天？了解了上述贷款的内容，却觉得自己的条件绝对贷不到款— —没关系，你不是一个人。本来，在土地开发的诸多环节中，备足资金就是最困难、最需经验加持的环节之一。当我们提到资金贷款时，第一个想到的就是去银行借钱，因为借贷成本低。然而，想要完全满足银行对项目预售和利润率的要求，从而顺利获批贷款，并不是一件容易的事。其实，数年来银行对开发贷款的基本要求几乎没有变化。正是这些不可协商的条件，让许多中小型开发商头痛不已，因为这些要求给小项目增加了不少难度和成本。例如，多年实际操作中，华人建筑及开发商很少会做QS报告，但这却是银行贷款必不可少的要求之一。银行贷款的严格要求，使得金融公司受到欢迎。目前新西兰市场上活跃着三四十家金融公司，虽然他们提供的利率不如银行低，但是帮开发商避开了许多难题，提供了相对灵活的融资方案，由此节约的成本足以抵消利率差价。小贴士银行贷款的硬性要求 1. 建筑合同：指业主或开发商与建筑公司所签订的建筑大包合同，银行对合同内容还有许多要求，如工期、价格、条

申请需提供的基本资料： 1. 申请人长期稳定的收入证明 2. 负债情况 3. 支出情况 4. 资源许可 5. 建筑许可 6. 估价报告 7. 建筑合同（Fixed Price Contract） 8. 建筑公司资质要求：通常是指有经验的建筑公司。

款等。 2. 开发商及建筑公司的从业经验要求：之前有没有做过相关项目，需要经验审核。 3. 前期资金投入：银行要求开发商用自有资金先投入，银行后期确定房屋有价值后才拨款。 4. 预售要求：通常要求超过50%的预售，且通常一个买家不能买2套以上，还必须付至少10%以上的定金。 5. QS报告要求：由银行指定监督项目进程及风险的公司。

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NZ PROPERT Y MARKET — 房产投资

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贷款

一，有时需要找到自己信赖的贷款经纪人，他们具备专业知识和行业经验，可以根据开发商客户的自身情况和需求，协助借款人获得融资的最佳方案。

如何申请更高的贷款额？无论你是准备购买第一套自住房、第3套投资房还是买地建房，提高贷款额度的潜在逻辑都是一样的：银行评估贷款额的重要标准是你的收入及支出比例。银行有一个自己的计算公式，是通过新西兰可负担的还款金额来确定每个客户的贷款能力。主要收入一般包括： • 工薪人士的薪水，这是最容易获得贷款的群体； • 如果你是自雇人士或者自己开公司，则有公司收入或股东收入； • 在国外工作的海外工资收入，需要提供较多收入证明。除了主要工作，你的兼职薪水、奖金补贴、租金收入、家庭福利、子女抚养费等都有可能被认可或部分认可，为你的总收入添砖加瓦，从而提高借贷能力。但需要特别注意，大部分贷款机构只考虑长期、持续的额外收入，偶尔或一次性的收入是不会被接受的。同时，你的所有收入均需要提供收入证明，比如近两年的税单或持续几个月的银行流水等。此外，由于疫情的影响，许多之前认可的收入今年都不被认可，所以具体的案例要具体分析。针对建筑贷款，除了上述收入来源之外，影响贷款额度的因素还有项目总成本和项目终期价值（a s .i f.c o m p l e te d v a l u e ）。银行主要按预计完成后的价值来设定贷款比例 (LVR- Loan.to value ratio) ，贷款需求/（土地价值+建筑成本）= LVR。总而言之，什么样的建筑贷款才叫最好？这并没有统一的答案。但我们可以用产品思维来评估建筑贷款的好与不好，标准可以概括为：额度多、批速快、放款合理、费率省。同时满足四个要求拿全A并不容易，由于市场上金融机构众多，要求不

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York Zhang 2006年，York.Zhang（张勇）创立了华融信贷，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York.Zhang希望借助华融信贷的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。

RESOURCES — 资源推介

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NZ BUILDING — 新 ·

建筑

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行业报道

星光璀璨、干货满满： “土地分割”系列讲座完美收官撰文 Holly Shan 图为 shutterstock 提供

新西兰房价高企、房市火爆，怪投资者？怪归国者？怪政府？怪央行？甭管还有哪些其他推手，市场供应不足都绝对是根本性的促因。更多区域的大地允许分割，更多中高密度住宅投入建设，这已经无关新西兰人的“四分之一英亩”梦想，而是未来住宅市场避无可避的现实趋势。也因此，近几个月，奥克兰乃至整个新西兰的大地资源正变得越来越抢手、越来越昂贵，只因为一个理由— —可分割、可开发。然而，土地的分割开发流程繁琐复杂，远非普通投资人、开发商所能应对。因此，《逸居新西兰》携手新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）联合推出了“全民分割黄金时代，是否人人都能操盘做土地分割”系列专题讲座。从10月31日首期讲座开讲，到12月10 日整个系列收官，紧锣密鼓地安排只希望能及时为有需求者提供各类经得起考验的实用性指导，帮助大家厘清开发流程、找准项目目标、获取有用信息、用对人才物料资源，从而获得更高收益、规避潜在风险。三期讲座均由华人建筑业协会会长Frank.Xu主持，按项目流程的顺序，讲座主题分别针对土地分割的前期、中期和后期。就信息检索、规划设计、工程施工、材料选择、法律文书、金融信贷、政策解读、城市规划、市场营销等诸多项目开发过程中涉及的领域，每期讲座都邀请了数位在各自领域深耕多年的专家分享其经历的土地分割实际案例及其中的经验教训。讲座内容既在时间线上有所区隔，又在相关联的领域相互衔接，纵向与横向交织，向有意参与土地分割的投资界、房地产界和建筑业人士提供了跨领域、各阶段的全方位指引。三期讲座共吸引逾400人次参加，因现场座位有限，一些晚到的听众甚至站着听完了整个讲座。每期讲座都因听众踊跃提问而无法准时结束，即使如此，结束后仍有不少听众围着嘉宾们进一步咨询。有听众表示，自己曾经在土地分割开发的过程中走过弯路、吃过亏，所以听说有这个讲座就赶紧来学习，果然获益很多；也有听众是希望在这里获得更多人脉，“土地开发不可能单干啊，需要各领域好的团队，这里有很多资源”。

规划设计

信息检索

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不同于新西兰市场上的众多房地产网站，房研网是专为帮助房地产专业人士节省调研时间而打造的，从顺应开发商需求的地产搜索，到设计师和施工方需要的管线地图，再到用于成本核算的分房研网Relab.co.nz创始人前奥克兰市政府房产信息工程师割计算器……各领域从业人员都 Leon Hong 黑羊可以从房研网找到所需的信息和工具。

华人建筑业协会秘书长 Archiland Auckland 创始人 Dylan Huang

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从Basic和Bonus两个方面，解析了如何寻找适合中高密度分割的土地— —哪些是必要条件，而哪些又是加分项。他反复强调土地分割开发是专业性与风险性并存的项目，因此始终把如何避坑作为分享的重点。

华人建筑业协会会长 Frank Xu

F r a n k . X u .分享了一些他多年从事土地开发项目总结出的分割工程实施攻略： •.Value.&.Price：对于投资者来说，最重要的是下手买一个项目时一定要清楚它的价格低于它的价值，即它是超值的； •.Want.&.Need:开发商不能只想着他要什么，而要通过与利益相关的各方充分沟通磨合，最终达成共识。只有所有人的需求一致，项目的推进才会顺利； •.Plan.by.milestones:用里程碑来做计划，以有效管控项目、时间和质量。Council各种类许可证的申请、施工过程中的各类审查，以及最终获得 C C C等合规证书，都可以作为一块块里程碑； •. L o n g . l e a d i n g . i t e m s :对于那些需要较长时间加工制作的物品，比如铝合金门窗、厨房配件等，应尽早计划、提前完成加工，以确保能在需要时及时到位。

BIET教育培训机构特邀讲师奥克兰市议会开发工程师 Ethan Fu

从开发、建筑贷款的类型和贷款人的身份这两个不同的角度，通过一系列实际案例，探讨了开发、建筑类贷款的申请条件和流程等，并提出了如何贷才能贷得更多的建议。

TURNER HOPKINS 主任律师 Joy Yuan

建筑

﹁行业报道

从律师的角度，根据不同的住宅产权类型以及土地规模，通过实际案例，介绍了转让交割阶段对相关地役权（eas e m e nt）文件的准备、资源审批和建筑审批中的法律规定、U nit/公寓建造中需要注意的法律问题（如物业管理、公用单位等）、如何处理同开发商（客户）间的责任关系、新建房屋产权申领的注意事项等一系列土地转让和分割中会涉及的法律问题。如何通过完善的法律文本规避和降低房产开发合作中可能出现的矛盾和风险。股东协议书、合资协议、有限合伙人合同这三种针对不同合作类别的法律文本应如何制定条款，从而保护合作各方的利益。

市场营销

材料选择

James Hardie 商务拓展总经理 Meng Zhang

新

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Forest Harrion Lawyer 执行董事 Stella Chan

金融信贷

华融信贷董事长 York Zhang

从购买土地、土地开发许可申请、建筑施工、许可证申请等几个方面，通过具体案例，对新西兰土地开发的法律法规进行了深入浅出的解读。并详细介绍了不同土地分区中开发的限制点以及相关的regulatory engineering 规则，以及如何在地块条件不理想的情况下通过规划设计来达到 Council的要求。

NZ BUILDING —

法律文书

实施攻略

就市面上现在最流行的纤维水泥板外墙材料做了详细介绍。由于土地分割后的开发目标往往是建筑中高密度住宅，M e n g . Z h a n g 特别介绍了外墙材料如何在确保该类型住宅防火耐火性能要求的同时，辅助不同色彩、样式的多层次搭配，以满足市场和Council在环境和美观方面的要求。

James Law Realty Ltd 创始人 James Law

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4P营销策略 •. P r o d u c t s：不同类型的房产面对的就是不同的市场，所以采用的营销方式也不同； •. P r i c e：房屋如何定价会直接影响到营销结果； •. P l a c e：要了解房产的销售渠道； •.Promotion：找准目标客户群，然后有针对性地解决三个问题：怎么引起他们的注意；怎么吸引他们；怎么打动他们。

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NZ BUILDING — 新 ·

建筑

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政策解读

介绍了在土方工程施工中如何更好地控制成本和提升效率的经验。材料是控制成本的关键，所以工程外包时最好材料不要外包，而是货比三家后筛选出一个可靠的供 AJ civil earthworks Limited 应商长期合作，这可以在很大程度市场营销主管上节约成本；此外，提前请有经验的 Kelly Lin 工程师进行充分地实地考察，也是控制计划外费用的良策。

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行业报道

工程施工

AIIZ ASBESTOS & DEMOLITION LTD 总经理 Da Bo

土地开发，必然会面临土地上旧房如何处理的问题，而拆旧房必然要面对石棉处理难题。他不仅系统介绍了石棉清除的安全规定和施工流程，还贴心地对想要在家中D I Y 进行小修小补的听众给出了避免石棉污染的建议：尽量避免在水泥板上打洞，如果必须打洞该如何做有效防护等。

磐石工程（Prostone）总经理 Peter Niu

投资人里最棒的营养师 Ben Yu

强调项目管理越早介入，越能为开发商把控全局。他指出，之所以会出现“全面分割”的热潮，一定程度上也反应了政府想为社区提供更多、更好的住房。因此，如果有20套以上的高密度中大型开发项目，不妨可以考虑与K i w ib u il d 合作，搭上政府住宅大开发的快车。过去两三年，奥克兰的公共交通规划发生了很大改变，如以各种限制手段鼓励市区乘坐公共交通；城市去中心化，发展区域卫星城；控制城区规模，鼓励旧房改造等。而这些都将影响到土地的开发潜力，因此未来最具开发潜力的土地将是以公共交通枢纽为中心的。

申请流程

Envivo设计顾问公司规划团队主管 John Yan

如何在C o u n cil允许的范围内，通过了解客户需求，充分进行可行性分析，以及结合专业经验，最大化土地开发成果。并对资源许可批复后，后续审批申请和施工流程如何进行最有效率作了细致地讲解。尤其是如何准备223和224C这两个文件的申请，以完成从土地局拿到新产权的过程。

Envivo设计顾问公司土木工程师 Jim Jiang

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梅西大学与NZCBIA联合探索建筑行业校企合作

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NZCBIA 新闻动态

新 ·

建筑

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就助推建筑业科研发展达成共识梅西大学G r e g o r y.C h a w y n s k i博士、学院国际部主任 N a s e e m. A m e e r. A li副教授以及学院科研副主任Ke n n et h Tak.Wing.Yiu副教授先后发言，介绍了建筑环境学院的专业设置和研究方向。梅西大学建筑环境学院因其在建筑和照明领域的专业特长，在新西兰高校中处于领先地位。其教学侧重于工料测量和施工管理，研究侧重于智能施工、项目管理和环境可持续性。计算机辅助制图(CA D)、建筑的计算机建模(BIM、A R).等数字技术被广泛应用于学院教学和研究。学院设置有建筑学士和硕士学位。尤其值得一提的是，其建筑硕士（建筑法）学位是新西兰唯一一个专注于建筑法律的学位。学生的学习领域兼及建筑和法律两个方面，将获得建筑法律、建筑合同、建筑合同管理，以及包括法定裁决在内的替代性纠纷解决方面的专业知识。教授们表示，研究和创新对于建筑行业的发展非常重要，学院希望能与在座的行业精英们在科研领域有更多更密切的合作。Kenneth Tak Wing Yiu副教授介绍了他目前的两个研究方向，一个是建筑行业的健康与安全，尤其关注于如何帮助新移民建筑工人适应新西兰的建筑环境、了解新西兰工地的安全规定；另一个是关于员工的监管问题，这是一个国际性的议题，他希望未来在新西兰这方面也能有所突破。学院的这些教学和研究方向，也正是NZCBIA多年来在行业内大力推动的，双方可谓不谋而合。Frank.Xu.和LiveFirm 建筑有限公司（Livefirm.Construction.(N.I.).Ltd）总经理 Frederick.Chua均在交流中表示，希望下一步能够与学院的各位专家就行业实践当中面临的科研难题进行深入合作和互

动，以共同推动新西兰建筑行业的技术发展。Frank.Xu更代表NZCBI A 表示，愿意为梅西建筑环境学院的科研项目提供一些便利，共享好的课题思路，互通有无，实现互惠互利。

新闻动态

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企业求贤若渴，大学需要培养符合行业需求的人才，科研成果需要在实践中体现价值……高等教育如何与相关领域企业“亲密接触”、合作共赢？11月12日，梅西大学（M a s s ey Universit y）和新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）共同走出了探索的第一步。此次校企合作研讨活动由梅西大学建筑环境学院（School.of.Built.Environment）牵头，NZCBIA及其成员单位— —近十家建筑及相关企业的代表与会。双方以圆桌交流的形式，探讨了协会与梅西大学合作的诸多可行性领域，如企业人才需求、毕业生质量、面试技巧培训、奖学金支持等。学院的建筑管理学高级讲师Gregor y.Chaw y nski博士和华人建筑业协会会长Frank Xu共同主持了本次会议。

供需双方合力培养专业人才学院教授们关心的另一个问题，也同样得到了与会企业代表的积极响应。作为新西兰最受留学生欢迎的大学之一，梅西大学始终致力于为海外留学生提供安全、友好、国际化和高质量的学习环境。建筑环境学院就有大约 4 0 % 的学生来自中国，Gregor y.Chaw ynski博士表示，学校非常重视毕业生与行业需求间的差距问题。NZCBIA在新西兰建筑行业中的专业地位和社会威望无可取代，学院非常看重这一强大的资源整合平台，希望能够与协会建立长期稳定的双向交流模式，尤其希望协会能够为毕业生提供实习锻炼的机会。协会成员单位新西兰科勒（ K o h l e r ）公司市场总监 Stephanie Mazey和Renoart Bathroom商业项目经理Jeff Ren均表示，为鼓励和培养更多的优秀学生，企业将与协会一同向梅西大学提供奖学金，具体细节正在进一步商议中。 Frank Xu及多位与会企业家对梅西大学的毕业生给予了充分的肯定，并就用人需求与高校毕业生现存的差距提出了非常中肯的建议。大家一致认可梅西毕业生勤奋、独立、学习能力和适应能力强、工作表现优异，尤其是中国留学生掌握中英文双语，在行业中将会具有特有的优势。Frank.Xu建议学校重视建筑类专业学生的项目规划技能培训，因为现在新西兰建筑业的许多行业问题都归根于项目规划技能的缺失。中国建筑新西兰有限公司项目总监J a s o n . Z h i和 L i v e F i r m 公司总经理 F r e d e r i c k . C h u a 等多位企业领导者当场表示非常欢迎梅西毕业生加入。奥克兰建筑设计院（Archiland.Architecture）创始人Dylan.Huang强调了合同和各种法规在建筑行业中的重要性，对学院设有新西兰唯一的建筑法方向硕士学位给予了高度肯定。Royal.Building Glass负责人Roy Zhao更是直接表达了公司对有一定经验的毕业生求贤若渴的迫切心情。此外，与会的协会会员还纷纷从各自所长出发，为建筑环境学院毕业生的就业出谋划策。招聘人力资源顾问Sarah Tong就毕业生如何找工作、如何应对面试分享了自己在这一领域的丰富经验；BIET..GROUP作为一家以教育和职业技术技能培训为核心业务的公司，其负责人Yuan Pei表示，可以为学生提供毕业后入职前的建筑行业专业培训。

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“深圳国际精装住宅展新西兰分会场”成功举办

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由新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）、逸居新西兰及3A Events共同主办，德国贝朗（BR AVAT）冠名赞助的“深圳国际精装住宅展新西兰分会场”活动于10月31日在奥克兰顺利举办，这也是疫情后新西兰业界华人的首次大型聚会。该活动力图搭建起新西兰华人建筑业与世界沟通的桥梁，为各领域业界人士了解和研讨世界家居设计最新趋势如何应用于新西兰市场，并创造更多合作交流的机会提供一个契机。当天，近20 0 位新西兰房地产界和建筑及相关领域的业内人士济济一堂，取长补短、互通有无，共同探讨了如何将国际最新建筑技术用于新西兰市场、新西兰预制建筑市场前景、土地分割项目前期有哪些注意事项等大家高度关注的热门话题。而众多重量级嘉宾的与会更印证了：华人开发商和建筑企业在新西兰建筑领域及解决本地住房危机方面无可替代的重要性。

重量级嘉宾寄语华人建筑业

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此次新西兰分会场活动由Sarah.Tong主持，NZCBIA会长Frank Xu首先致欢迎辞。新西兰前住房和建设部长Hon.Jenny.Salesa，国家党国会议员M elis s a.Le e，国家党国会议员、前新西兰航空CEO Ch risto p h e r.Lu xo n，前国会议员、前国会法律委员会主席霍建强(R ay m o n d. H u o)，国家党排名国会议员候选人陆楠 (Nancy.Lu)，以及新西兰雇主和制造商协会首席执行官Brett O ' R i l e y，新中贸易协会副主席、前新西兰驻广州商务专员 John.Cochrane，新西兰粤商会常务副会长Alex Zhang等众多重量级嘉宾参加了此次分会场活动并发表讲话。

嘉宾们充分肯定了华人开发商和建筑企业在新西兰建筑行业中不可取代的重要地位，以及为解决新西兰住房危机所做出的重要贡献，并期待在2020年疫情危机中抓住机遇努力发展的华人建筑业能在未来取得更大的成就。

深圳奥克兰连线现场互动从年初武汉郊外雷神山、火神山两座医院的飞速建成，到两个月前新西兰某公司在一天内组建完成了三栋在中国预制的联排屋，装配式建筑的巨大潜力正越来越受到业界的认可和重视。今年深圳国际精装住宅展的最大亮点就是由日本住宅大师土谷贞雄领衔并亲自操刀，集多家中国及世界知名公司之力，数百产业工人协同参与的“挑战不可能”项目— —24小时在一片空地上建起宜居住宅。最终，提前5小时45分钟，一套可以直接拎包入住的装配式钢结构精装住宅呈现在大众眼前。虽然因为此前奥克兰第二次l o c kd o w n，新西兰分会场活动延期，没法与深圳方面直接互动，但活动现场，大家不仅观看了精彩重现的“挑战不可能”项目，让与会者穿越时间、空间，重新回到那紧张而激动人心的18小时，见证奇迹的诞生。参与活动的诸多新西兰当地华人建筑大家更在现场就一体化预制建筑在新西兰的引进和应用各抒己见，从如何适应新西兰的建筑环境、如何确保质量和新西兰标准、如何通过在中国集成化建设降低成本、新西兰的市场前景等方面展开了讨论。而预制建筑将在未来新西兰住宅市场上占领一席之地，几乎是与会者的共识。此外，与会者还聆听了深圳国际精装住宅展总策展人、深圳家协住宅精装研究院院长关永康、清华大学建筑学院教授周燕珉、深圳金鑫绿建股份有限公司总工程师张枫等国内业界大咖的主题分享，内容包括：

• “一体化设计总起”，以工业设计为底层的精装产业化思维； • 疫情环境下，对住宅设计的再思考； • 6小时打造双层钢结构住宅建筑主体— —装配式钢结构轻板建筑体系的介绍及应用。

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NZCBIA会员单位喜获三项建筑大奖

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新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会员单位— —W MZ A 建筑师事务所(Woodhams.Meikle.Zhan.Architects)凭借其对“丰田B ot a n y项目(B ot a n y.To y ot a)”的出色设计和创新，喜获三项建筑大奖：新西兰建筑师协会 2 0 2 0 年度商业建筑设计奖(NZIA .2020. Au c k la n d. A rc hite ctu re. Awa rd i n .t h e.C o m m e r c ia l.C a te g o r y)、新西兰木建筑年度商业设计大奖 (N Z .W o o d . R e s e n e .T i m b e r. D e s i g n . A w a r d s 2020.C o m m e rcia l.D e sig n. Aw a rd)和木结构产品创新奖 (Engineered Wood Products Innovation Award)。丰田Botany项目位于奥克兰东区Te Irirangi Drive上， “设施非常先进，将承担汽车维修工作的车间和传达丰田品牌文化的高端展厅完美地融于一体”。 2020-12.pdf

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在WMZ A的设计中，展厅和车间位于两个单独的“展示箱 (display.boxes)”中，并具有清晰的标识和入口。客户可在两座建筑物之间穿行，并轻松进入任意一座，悬停在上方的入口雨棚则为两者间建立了视觉连接。其中，展厅的设计大胆地突破了传统：在传统的汽车展厅设计中，车辆保养的空间仅被视为辅助性的。而在丰田 B o t a n y项目中，W M Z A 采用创新设计，不仅充分展示了丰田最新的车款，还展示了其所提供的保养服务（s e r v i c e component），这有效地体现了丰田“客户至上”的品牌精神，也大大促进了车辆保养理念中人与技术的交互。此外，V型木门和仿车顶结构的设计也更好地展现了丰田品牌，并暗示了该公司的传统。

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房地产 · 建筑业年度风云榜

2020房地产/建筑业年度风云榜

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2020年,COVID -19疫情和其引发的经济危机像乌云一样，将我们的生活和工作笼罩在一种不安和焦虑的情绪之中。让我们欣慰的是，在最初的震惊后，新西兰房地产业和建筑业依然保持了“出乎意料”的繁荣— —总结过去、展望未来，延续往年的传统，《逸居新西兰》联手新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)，在2021年到来之际重磅推出2020年度房地产/建筑业风云榜。上榜个人如何在疫情中逆势而起？上榜企业如何完美实现从“危”到“ 机”的快速转变？正如 N ZC B I A 在第一次 lockdown时提出的应对疫情引发的危机的策略— —包含“坚持不懈、重整旗鼓、脱胎换骨”三个阶段，相信大家可以从上榜个人和企业的故事中学习到“脱胎换骨、转危为机”的能力和技术。俗话说：“内行看门道、外行看热闹。” 如果您是房地产/建筑业从业人员，建议您深挖他们成功的关键理由：年度开发商Risland.Holdings的Albany公寓项目开盘就热卖、Neo公寓项目施工进度提前完成，都与公司坚持有系统的团队建设有关— —无论是营销团队还是项目管理团队都有完善的工作流程、培训系统和应变机制。年度最佳开发项目太平洋花园（Pacific Gardens）每每新房源推出就脱销，是因为无论地段、发展潜力，还是产品多样性和品质、价格都能让市场趋之若鹜。 Livefirm.Construction（N.I.）Ltd作为首个获得NZIOB安全大奖的华人企业并非一鸣惊人，而是与其长期坚持的“安全第一”的企业文化息息相关。目前，该公司已经在筹划下一个提升安全的创新项目。如果您不是从业人员，依然能够从这些明星企业身上学到他们成功的秘诀：他们的共同特点是都重视品牌形象、重视营销推广。作为奥克兰房地产中介市场的龙头老大，Bar foot&Thompson 依然毫不懈怠，几十年如一日地投入大量人力、物力在品牌建设和营销推广上。Context.Architects今年更是大手笔投入在华人开发和建筑市场的宣传，如举办一系列的活动、更新中文网页、在中文社交媒体推广，年底还编撰出版了中文版的《新西兰建筑开发流程指南》，可谓不遗余力、面面俱到地支持其已经拥有17人的华人设计师团队。这里，也呼吁更多有品牌意识和营销推广需求的公司，别忘了“逸居”这个新西兰最大的房地产/建筑业的综合平台是你们的最佳选择。总之，这些上榜企业都有其独到之处！也期待明年有更多各行各业优秀的华人企业脱颖而出！

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年度开发商

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上榜企业：Risland New Zealand 上榜理由：Risland以工匠精神反复推敲房屋的安全、健康、美观、经济、适用和耐久，为新西兰提供可负担的优质房屋。

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房地产 · 建筑业年度风云榜

Risland是一家总部位于香港的跨国房地产集团，旗下包括了居民住宅开发、商业地产运营、社区管理、城市配套支持等多元化产品与业务，是一家旨在为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。如今，Risla n d已在美国、英国、澳大利亚、马来西亚等全球多个国家开发房地产项目，为城市和社区发展带来创新价值，成为城市发展的同行者和伙伴。 Risland于2017年进入新西兰市场，三年的耕耘，获得了斐然的成绩：目前在奥克兰有两个项目，分别是位于Graf ton 区的Risland Neo，以及位于Albany区的Risland Albany。其中，N e o项目共99套公寓，含地下两层车库72个车位和地上六层住宅；Albany项目比邻未来Council大楼，共141套公寓，含地下两层车库121个车位和地上7层住宅。两个项目总投资1.5亿新西兰元，在营销、设计、融资、运营等方面均得到了客户以及合作伙伴的认可。Risland新西兰项目的成功，得益于其背后总公司强大的资金实力及多年的房地产开发经验，全流程管控保证了项目安全有序推进。

房两卫浴（外加8平方米阳台）的B户型早已销售一空，80平方米2房+1学习房（外加12平方米阳台）的正朝北户型也深受本地Kiwi的喜爱。Albany项目的户型则创新设计了内置阳台，实际增加了客厅的使用面积，在奥克兰阴雨连绵的冬季尤为实用。

开盘预售超过70%，得到投资和自住买家的认可 Risland New Zealand 2020年销售总额超过1亿新西兰元，售出超过130套公寓，占总房源70%以上。其中，Albany 项目更是2020年度奥克兰地区公寓销售冠军。Neo和Albany 两个项目均设置了1比1实体样板房，客户可以亲临体验室内空间和装修标准。Albany项目设置在Don McKinnon Drive上的300平方米展厅，不仅展示了两个项目的模型，还精心打造了C和E两个户型的实体样板间。

加强前端设计，为客户打造完美户型 R i s l a n d 的两个公寓项目均由颇负盛名的当地建筑师 Colin.Leuschke设计，户型方正实用。Neo项目64平方米两

里程碑式阶段管理，疫情之下提前半年完工 R i s l a n d . N e o 项目通过里程碑式阶段管理，按照节点规划倒推安排工作，3 个月就拿到了资源许可（R C）。项目由具有新西兰本地多年总包施工经验的大型建筑公司C M P Construction Ltd承建。尽管受到2020年COVID-19疫情的影响，通过合理安排工序、现场高效组织施工，项目进展顺利，预计2021年5月交楼，比原计划提前半年完工。

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年度地区房地产代理

REGIONAL ESTATE AGENCY OF THE YEAR

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产 · 建筑业年度风云榜

上榜项目：Barfoot & Thompson 上榜理由：拥有近百年房地产服务经验，熟知奥克兰及新西兰北部地区的所有独特之处。 1 9 2 3 年，一位名叫 Va l . B a r f o o t 的英国年轻人仅花 75 英镑买下了N ew ma r ket一家破旧的土地管理公司并开始创业；1934年，Maurice.Thompson加入；1940年，公司更名为“Barfoot＆Thompson”并沿用至今。如今，B a r fo ot＆T h o m p s o n已经成长为新西兰最大的私有房地产公司，在奥克兰和新西兰北部地区拥有 75 家分支机构和 24 0 0多名员工。从1 9 5 9 年见证奥克兰海港大桥的落成，到20 0 1年在新西兰推出首个完全交互式房地产网站，Barfoot＆Thompson早已成为奥克兰近百年历史变迁的一部分。但公司至今仍由创始人Barfoot和Thompson家族经营掌管，并一如既往地在房地产行业突破创新。

专注、专业、专心每天，奥克兰1/3的房屋销售来自Barfoot.&.Thompson。从当地的生活设施到商店、学校和休闲娱乐，B a r f o o t . & T h o m p s o n 的销售专家们致力于为客人提供全方位的资讯，并根据客人具体需求提供建议，助其找到理想的房屋。Barfoot.&.Thompson不仅可以提供涵盖个人住宅、商业地产、乡村和农场住宅的全方位房地产租售服务，还拥有专业的公寓物业管理团队、大型开发项目团队。

成就斐然

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提到2020年Barfoot.&.Thompson的高光时刻，董事总经理Peter.Thompson告诉《逸居新西兰》记者：“从价格和销售数量来看，奥克兰市场已经经历了连续五个月的持续增长。现在的市场就像最后一个主要购买周期（2013~2016）的高峰期一样忙碌。11月，我们售出了1,551套房屋，平均价格为1,055,971新西兰元，中位价格为974,000新西兰元。在此之前，只有 2015年3月，我们在一个月内售出了1500套房屋。在今年年初，100万新西兰元的房屋约占我们总销售额的三分之一，但在过去两个月中，它们已经占总销售额差不多一半。

此外，我们已经连续第二个月售出100多套价格超过200万新西兰元的房屋。好价格吸引了更多房源上市，也给了买家更多的选择。11月，我们的新上市房源为2335套，创下有史以来最高纪录；月底房源存量为4043套，是17个月来的最高数字。”

屡获殊荣 Barfoot.＆.Thompson始终把成为最好的房地产中介作为准则。因致力于为客户提供出色的服务并助客户实现梦想，该公司赢得了多项令同行梦寐以求的行业奖项。在新西兰房地产协会（R E I N Z）近期公布的2020 年度 REINZ卓越奖（REINZ.Awards.For.Excellence）获奖名单中，Barfoot＆Thompson再次被评为“2020年度大型房地产公司（Large.Agency.of.the.Year）”，这是REINZ第9次将这一奖项颁发给Barfoot＆Thompson。Peter.Thompson表示：“连续 9年荣获‘年度大型房地产公司’奖是一个了不起的成就，只有我们员工的共同努力才使这一‘看似不可能’变成了现实。作为一家拥有近100年历史的家族企业，我们的持续成功与公司的价值观，以及对人、家庭、多样性和社区的承诺息息相关。” 此外，P u ke ko h e分行还获得了住宅销售“2020年度大型分行-销量(Larg e.O f f ic e.of.th e.Year.-.Volu m e)”奖， Stonefields分行则获得了“年度小型分行(Small Office of the Year)”住宅物业管理奖。

Barfoot &Thompson首席执行官Chris Dobbie、董事Kiri Barfoot、董事总经理Peter Thompson手捧REINZ年度大奖

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年度风云人物

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上榜项目：钱一平(Roy Qian) 上榜理由：华裔新西兰专家领跑国际建筑机电设计数码化应用。

奥克兰城铁项目获奖的一个重要亮点，就是其机电系统的数码化设计技术。而主持地铁工程机电设计数码化应用乃至整个项目数码化应用软件开发的是一名华裔专家，他叫钱一平 (Roy.Qian)，一位出生在中国上海、毕业于上海交通大学电工及计算机科学系的新西兰建筑机电设计师。 Roy于1995年来到新西兰，通过边工作边进修的方式，先后完成了商业信息系统以及照明设计的大学课程，他致力于将自己所学的专业技术知识应用到建筑机电设计领域内，并成为其中的行家。

Roy早在十几年前，就开始了对计算机技术如何与建筑设计和建筑项目管理相结合的研究，从建筑图例的计算机管理，到建筑设计辅助软件的开发，到将现代数码技术进一步植入建筑机电系统设计……Roy始终在不断拓展和深入其对如何在建筑设计中更好地应用计算机技术的探索。去年，Roy受奥克兰城铁项目邀请，开始主持机电系统的数码化设计技术，以及项目整体数码应用软件的开发。为了这个项目，ROY写下了一万行C#、发布了30多个版本的软件更新，最终，由其开发的奥克兰城市地铁隧道机电设备交互设计建模软件成为了国际领先的创新解决方案：这款软件巧妙地利用机车轨道和隧道掘进机的计算参数，经过复杂计算，使设计人员可以自如地进行交互设计，快速自动生成三维模型并可进一步不断修改优化；其所生成的数字三维模型不但可以用于工程施工图纸的发布，还可以虚拟现实，让地铁驾驶员模拟在隧道中的驾驶，检验不利环境下的照明视线等风险因素，提升安全性。

由此，Roy通过自己的勤奋耕耘，突破了整个建筑机电数码化设计的行业瓶颈。Roy被推荐的意见中有这样的评价：“你那世界领先的创新工作是鼓舞人心的，你的软件工具为奥克兰城铁项目节省了数千小时的人工，成为了大家可以依赖的工具。”企业负责人更是盛赞此成果为“一个传奇”。

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聚集新西兰全国人口三分之一的奥克兰，首条城市地铁（City.Rail.Link）仍在建设之中。长度仅3.5公里、车站数量仅4 个，尽管它是新西兰有史以来最大、最复杂的交通项目，在国际城市地铁发展史中却实在太不起眼。然而，因为一项机电系统数码设计获得国际专业大奖，奥克兰城铁项目在国际建筑业内引起了高度关注。奥克兰城铁项目是从来自3 5个国家的26 0项建筑设计项目中脱颖而出、摘得由欧特克（AUTODESK）主持的AEC Excellence.Awards.2020国际大奖的。该奖被认为是建筑和工程建设行业数码科技应用的全球最高奖，也被称为建筑数码科技的奥斯卡奖。

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年度房地产中介 REAL ESTATE AGENT OF THE YEAR

上榜企业：George Fong 上榜理由：在奥克兰房产市场耕耘20余年，对房屋买卖和市场都有着独到见解。 G e o rg e.F o n g 从事房地产销售已经超过27年了。随着时间的推移，他已成长为 B a r f o o t＆T h o m p s o n 的顶级经纪之一。George.的业务遍布奥克兰，但他更专注于Epsom及其周边并取得巨大成功。鉴于George.对奥克兰市场有着超过20年的深刻理解，他是寻求房产买卖建议和未来市场预测的理想人选。 George认为：“奥克兰房产市场的表现大大强于预期。无论受到立法、经济还是某种灾难影响，市场都能在短暂波动后自我调整，并继续保持上升趋势。” 谈及COVID-19疫情对市场的影响，George表示：“经济学家曾认为，疫情将导致房产价格下降5%-7%，但事实恰恰相反。我认为，这得益于新西兰疫情控制良好、预期的衰退并没有发生。而且，由于竞争加剧和住房供应减少，最近的房产市场非常火爆，销

量创了纪录，价格也在持续上涨。” George对2021年房产市场的预期非常乐观：“市场会继续火爆。一方面，移民想要回到新西兰，因为我们已经摆脱疫情带来的负面影响，生活生产都恢复了正常，而澳大利亚、英国和美国仍深陷疫情；另一方面，新房建设还需要时间，房屋供应远远不能满足需求。” George还提醒那些想要在土地开发热潮中分杯羹的投资者，“需要非常小心，做好功课。他们需要考虑，房屋建成后的实际出售价格；注意污水排放、高度限制、邻居的潜在异议及其他可能引起问题的具体因素。如今，市议会审批速度缓慢，对建筑商的要求很高，潜在开发者还需了解：预估的进度很可能延迟，而非一成不变。”

“我的目标不止于销售，而是与我的客户建立长久互信的伙伴关系。 ” 从事房地产销售超过27年，George与妻子 Laura McAuley组成了一个成功的销售团队。

他销售的房产遍布奥克兰，专注于Epsom及周边区域。扫一扫，分享该文章

Barfoot & Thompson

Individual Salesperson

Epsom Branch 2002-2007, 2013-2017, 2019-2020.

George Fong 021 318 228 | 09 215 2798 g.fong@barfoot.co.nz

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Barfoot & Thompson

Sales Team

Auckland Central Region 2015-2020.

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年度开发项目

DEVELOPMENT PROJECT OF THE YEAR

上榜项目：太平洋花园（Pacific Gardens）上榜理由：超赞地段、一流建筑品质、便捷生活配套、无穷发展潜力、可负担房价…… 太平洋花园满足您对好房子的所有想象。

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太平洋花园（Pacific Gardens）位于奥克兰Manukau核心区，项目总占地约9.4公顷，总投资约7.5亿新西兰元，将规划建设1600套住房，包括联排别墅、公寓、酒店等多种物业类型，建成后将成为奥克兰南区地标式的社区项目。该项目共分三期开发，目前首期1A、1B和1C均已全部售罄，并将陆续完成交割。1D于2020年9月载誉而来，主推2房1.5 卫、3房1.5卫或2.5卫联排别墅。项目一经上市便引爆市场，开盘不到两个月，劲销61套，已推的7个批次房源几近售罄，其中多个批次更成为“日光盘”。一房难求、佳评如潮使得太平洋花园成为奥克兰2020年名副其实的“硬核红盘”。为何太平洋花园会如此热销？这与项目同时拥有多个优质属性紧密相关，换言之，在这里“鱼和熊掌”可以兼得。

词，打造出多款爆款户型。整体来说，户型结构方正、空间利用率极高；高开窗比，明亮通透；产权车位，直接入户；永久产权，10年建筑质保。

醇熟地段，还颇具发展潜力太平洋花园位于Manukau核心区。近邻1号、20号高速入口，双高速环绕，25分钟快速通达CBD；1.5公里范围内涵盖 Westfield、奥克兰植物园、MIT、蔡林南超市、火车站等优质配套，便捷生活，近在咫尺。此外，根据奥克兰2050年规划，Manukau是城市向南发展的重要节点，为城市快速发展区域，随着多个政府基建项目的落地，该区域具有很大的发展潜力。

产品多样，还都具“爆款”属性作为一个大型居住社区，太平洋花园在产品设计上始终拒绝千篇一律。譬如，在立面设计上，设计师依托现代建筑的设计手法，用丰富的横纵线条，勾勒出建筑的韵律感和明快感，每个街区都有个性，协同却不雷同。在户型设计上，太平洋花园以“方正、采光、雅致”为关键

一流品质，还兼具入门级价格尽管太平洋花园拥有一流的建筑品质，但价格门槛却是入门级的：目前，第七批房源2房单车位仅67.5万新西兰元起，3 房双车位77.9万新西兰元起，对于平均房价已经突破107万新西兰元（2020年8月数据）的奥克兰来说，总价优势十分明显。总价优势使得太平洋花园还兼具自住和投资双重属性。对于自住客户来说，可凭借较低的首付，实现城市首套房的置业；而对投资者而言，无论是从资产升值潜力还是租金回报率考虑，太平洋花园都是一次绝佳的投资机会。此外，太平洋花园首期1D的最后一批房源预计于2020年底或2021年初正式入市，主推3F全产权联排别墅，该批房源可面向海外人士，数量有限，敬请期待。

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CONTRACTOR OF THE YEAR

上榜企业：昌大建设新西兰有限公司上榜理由：以“科技创新”为核心，昌大建设新西兰有限公司不断将新技术、新模式、新系统、新理念引入到新西兰建筑市场。

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年度建筑企业

2 0 1 8 年 2 月，昌大建设新西兰有限公司（ C h a n g d a Construction NZ Limited）在新西兰成立，总部设于奥克兰市 Albany区。其母公司潍坊昌大建设集团创始于1949年，是行业领先的大型综合性建设企业集团。集团坚持以科技创新作为企业核心竞争力，设有中国工程院院士工作站、国家级建筑产品化基地、省级技术中心等科研机构；同时，还先后在新西兰、卡塔尔、阿联酋、以色列、几内亚比绍、泰国、中国香港等国家和地区承建工程，积累了丰富的BT、BOT、EPC、PPP等项目建设经验。自进入新西兰市场后，昌大建设新西兰有限公司经过数年的耕耘，已取得了傲人的成绩。目前，公司已承建包括万豪酒店（Marriott）、太平洋花园（Pacific Gardens）、Albany公寓在内的多个大型地产项目，物业类型涵盖中高密度民宅、酒店、公共配套设施等。

成绩斐然：依托母公司及旗下专业公司的技术及资源支持，并结合新西兰多年的本土开发建设经验，昌大建设新西兰有限公司已成为该技术本土实践的先行者。其承建的万豪酒店，将成为新西兰首个将模块化技术应用到项目建设中的商业地产项目。万豪酒店位于奥克兰CBD的Wakefield.street，总建筑面积约10000平方米，共17层，总建设成本约4800万新西兰元。项目已于2019年12月正式启动，预计于2022年5月竣工。

大盘开发，多元物业专业化建设的领先者昌大建设新西兰有限公司承建的项目多为大盘项目，并涵盖联排、公寓、酒店等多种物业类型。譬如，其承建的太平洋花园（Pacific.Gard ens）项目位于奥克兰南区Manukau 核心区，总占地9.4公顷，总投资约7.5亿新西兰元，将规划建设1600套住房，包括联排别墅、公寓、酒店等多种物业类型。其另一个承建项目A lba ny项目则位于奥克兰北岸的A lba ny 核心区，总占地约4公顷，总建设面积约15万平方米，规划建设2000套公寓产品。难得的新西兰本地大盘开发经验，使得昌大建设新西兰有限公司不仅拥有丰富的大规模项目设计管理、成本管控、进度管控等方面的成功经验，还可胜任各类复杂物业的开发建设。

运营为先，系统化业务管理体系的实践者扫一扫，分享该文章

科技为本，模块化技术本土实践的先行者依托母公司领先的科技能力与技术手段，昌大建设新西兰有限公司始终坚持“技术创新”，尤其是在模块化技术方面

昌大建设新西兰有限公司一直致力于打造本土化的管理模式。公司结合中西方管理优势，建立了完善的业务管理系统，其中的设计管理和成本管理模式更将成为行业标杆。制度优化及组织赋能，使得昌大建设新西兰有限公司具有更强的现代化公司管理能力，为公司规模的扩大及品质的提升奠定了坚实的基础。

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NZ BUILDING —

2020 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY 2020房地产/建筑业年度风云榜 INDUSTRY ANNUAL REVIEW

新 ·

建筑

ARCHITECT OF THE YEAR

房地产 ·· 建筑业年度风云榜

2020 2020

年度建筑设计团队

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上榜企业：Context Architects 上榜理由：勇于创新、创意层出，参与的每个项目都成为影响持久、接轨未来的杰出设计。

古旧建筑修复：被忽视的消防局又恢复了最初的荣耀在奥克兰很少能找到像这样有历史的三层楼的消防局。历史悠久的Kingsland消防站建于上世纪20年代，后经随意翻新改造而变成了旅馆，许多原始特征被破坏，比如原先的标牌和有消防局标志的大门被喷漆而无法识别。将这栋一直被忽视、滥用的古旧建筑改造成五间豪华公寓，解决结构、风雨密性、保温、隔音等问题，让建筑物达到建筑规范的要求，恢复传统特色并增加价值— —考虑到其建筑年龄和被破坏的程度，这可不是一件容易的事。然而，Context的设计团队做到了。客户提出，希望突出显示原始的砖块、钢框架和横梁，并尽可能保留消防局的原外观。然而，在目前的建筑规范中，未加固的砖砌立面不再合规，并构成了重大地震和火灾隐患。Context设计团队与结构和岩土工程师紧密合作，设计了一种将载荷从砖块转移到钢框架的方法：尽管这一方式覆盖了 before

after

一些砖块以改善隔热效果，但内部砖块因此能够突出显示，且外部立面也得以维护。最终建成的高性能豪华公寓，外观复古、居住舒适，还可从两个新建阳台欣赏迷人风景— —一度过时的消防局恢复了以往的魅力并焕发出新的风采。

」

C o ntex t.建筑事务所(C o ntex t. A rc hite c t s)拥有一个充满凝聚力的综合性设计团队。团队由新西兰建筑师协会 (NZIA)院士和荣誉会员Stephen.Voyle领导，共有60多名成员，其中包括十多名优秀的华人设计师，致力于为每位客户以及他们的社区打造出卓越的空间体验。从城市设计、导视设计到虚拟现实，Context设计团队拥有各个方面的建筑专家，无论客户的需求是什么，设计师们都会通力协作将客户心目中的方案变为现实，并且带来超出期望的高绩效成品。

中密度住宅设计：打造适合所有人的活力社区都说众口难调，通过出色的设计，打造一个适合不同年龄、不同阶层和收入群体的充满活力的社区，是非常考验设计团队功力的项目。

Kerewhenua位于Hobsonville.Point，多类型房屋在这里和谐共存。Context设计团队主导了该地Kerepeti开发项目的一半，通过统一规划设计，使用红砖贴面、变体砖、玻璃、混凝土、木材等多种材料，融合11种房屋类型建设成了一个具有凝聚力、生机勃勃的社区，为邻里间注入了能量和温暖。之所以选择使用红砖贴面，是因为其坚固耐用、维护成本低，并且具有出色的声学特性。在Kerepeti，砖也代表着牢固的连接。毛利人在该地区从事黏土业多年，直到1930年代，砖瓦厂还是当地第一产业— — 传统文化的传承，也是设计团队始终坚守的重要原则。 Context设计团队将全新的设计思维带到了Hobsonville Point，为当地居民打造了一个安全舒适、活力十足的家和社区。如今，Kerepeti项目已经成为奥克兰乃至新西兰大规模社区打造的范例。

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2020 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY 2020房地产/建筑业年度风云榜 INDUSTRY ANNUAL REVIEW

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建建筑筑

2020 2020

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房房地地产产 · 建建筑筑业业年年度度风风云云榜榜

年度健康安全企业

SAFETY & WELLBEING EXCELLENCE OF THE YEAR

上榜企业：Livefirm Construction(N.I.)Ltd 上榜理由：华人建筑企业有能力达到甚至超越新西兰建筑行业的健康与安全要求。在Livefirm.Construction（N.I.）Ltd获得年度安全大奖（Site Safe & CHASNZ Safety Excellence Award）之前，新西兰建筑协会（NZIOB）的颁奖典礼领奖台上，从未出现过华人的面孔。作为全国建筑行业最权威的评奖，历年参与NZIOB新西兰建筑业大奖(New.Zealand.Building.Industry.Awards)评选乃至最终获奖的大都是新西兰人耳熟能详的一些老牌洋人企业。Livefirm此次获得建筑企业安全类别最高奖，不仅是对该公司多年来重视员工健康与安全的努力的一个莫大肯定，也向整个业界证明：华人建筑企业有意愿、有决心、有能力达到甚至超越新西兰建筑行业的健康与安全要求。

方测试以获得更权威的数据的同时，已设定了下一个研发目标：如何有效解决台锯（tablesaw）的粉尘污染问题。

18个月倾力研发不断改进

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L i v e f i r m 此次获奖是因为其研发的斜切锯粉尘控制台（Livefirm Mitresaw Dust Control Station）能收集斜切锯（Mitresaw）使用过程中产生的90％以上粉尘。斜切锯是工地上常用的木料加工器具，由于存在使用分离吸尘器不能做到同步操作、而安装同步装置又会因为与斜切锯本身存在电压差异而容易烧毁这两大技术困难，粉尘污染一直是斜切锯使用过程中一个无法解决的难题。早在几年前，意识到工地粉尘对施工人员的健康伤害后，Livefirm就开始探索如何更有效地保护工人。幸运的是，公司有位监理曾经做过机械设计，了解一些建筑行业并不知道的部件，于是在他的主导下，反复试验、反复改进，在不断发现问题、解决问题的过程中，更新换代，增加设备的功能性和实用性。历时18个月，经过三代改良，最终，目前的第三代斜切锯粉尘控制台通过改进电路以及增设过滤收集系统（cyclone system），不仅能有效分离和收集木屑、大尘和粉尘这三类斜切锯使用过程中的废料，解决了工地污染问题、避免了施工人员受到粉尘损害，且易于清理，从而避免了在处理废料过程中粉尘对空气的二次污染。目前，公司在准备对斜切锯粉尘控制台的效果进行第三

斜切锯粉尘控制台示意图

16年对健康安全的坚持不懈成立于2004年的Livef ir m始终把员工健康和工地安全放在首位。业内人士都知道，健康与安全是建筑行业的重中之重，但业内承建商很少会为此设置专门的管理部门。Livefirm 的健康与安全部门(Healty and safety department)有三名专职人员，负责安全维护、员工培训、风险管控和施工监督。公司每年在员工安全培训上投入数万新西兰元，每个员工都需要接受各种法律法规和实际操作培训。此外，公司在员工个人安全防护(P P E)、安全器械上也十分舍得投入。在 Sitewise2019/2020年度企业绿色达标评审中，Livefirm获得了97分的高分（75分为达标线）。虽然被扣除的3分完全情有可原，但公司执行董事TK.Yong已经为明年提出了更高的目标：“我们要做就要做到100分，做到最好。”

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“ON.TIME.WITH.PRIDE+SAFET Y”的口号不仅仅只是被放在了公司的主页上，用总经理Frederick.Chua的话说，“ 安全是深入到Livef ir m骨子里的理念，只有工地安全、工人健康，员工才安心，客户才安心，企业才能更好地发展。”

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一以贯之支持整个行业的健康安全建设

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2020 房房地地产产 · 建建筑筑业业年年度度风风云云榜榜

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TK YONG在NZIOB颁奖典礼上致辞

NZIOB在评选过程中曾问TK.Yong，是否愿意出售这一公司的研发成果以造福更多人群。TK毫不犹豫给出了肯定的答复。其实，Livef ir m多年来始终关心整个业界的健康安全状况。不仅长期支持华人建筑行业的各种安全普及和培训，还与 W o r k S a f e、A C C 等机构始终保持着密切的合作。近期，Livefirm正与梅西大学的建筑环境学院共同探索合作进行两类培训，梅西将利用VR模拟操作训练使整个培训过程兼具实践性和安全性。 • 安全文化培训不同的文化对安全有不同的定义和标准，华人企业怎么做好心理调整，了解和适应新西兰的安全要求。 • 木工工具的使用通过双语培训介绍木工操作的安全法规以及工具使用规范。

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NZ BUILDING — 新 ·

建筑

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房地产 · 建筑业年度风云榜

您在新西兰建筑梦想的合作伙伴在Context, 我们对建筑的想象是无限的，一如你对未来的想象。我们合作过多个新西兰大型开发商和私人项目，无论是高密度公寓开发，私宅设计，城市规划还是零售设计，我们都将客户的愿景得以实现。

立足新西兰20年，Context有一支由60多位专家组成的综合设计团队。将城市，景观，建筑设计，室内，零售，数字，品牌和平面设计等多种领域结合在一起。我们的一站式服务和跨团队的经验，为每一位客户提供个性化，面向未来，高商业产出的解决方案。

在Context，我们用建筑接轨未来。无论您项目的大小，我们愿以一技之长和对建筑的热爱，为您打造在新西兰理想的居所和空间。

访问我们中文官网或微信公众号免费索取Context特别为华人开发商撰写的《新西兰建筑设计和许可流程指南》 chinese.contextarchitects.com

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配套醇熟

永久产权

十年质保

无物业费

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绝稀对缺

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建筑

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房地产 · 建筑业年度风云榜

地址：834 Great South Rd, Wiri, Auckland 联系人：Xiaogang Zhang +64 22 380 5295

Tim Wang +64 21 055 2650

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NZ NZ BUILDING — 新 · 建筑

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消防

土地分割时代的消防工程主张撰文 Alex Zhu；Michael James 图为风无恒提供

从消防工程师的角度来看，大地分割不是热门话题也不是可观利润，而是土地边界距离变化，对逃生通道、消防救援等多个因素都造成了影响：一般情况下，对土地进行分割之后再开发，往往会造成人员数量（人口密度）上升、和邻居的边界距离变小，从而出现逃生通道变窄、逃生通道数量变少、消防救援难度增加等问题。然而，这一改变却常常被人们忽视。事实上，妥善处理好分割过程中的消防难点、有效控制项目的支出，是开发项目成功的关键之一。*

大、弯、宽面

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大地分割之后，新建房屋和相邻地面的边界距离，是房屋外墙是否需要建造成为防火墙的依据。以下是新西兰建筑法规手册中关于“相关边界”的定义：相关边界是指分配的边界，该分配是与所讨论建筑物相关的其他财产，并且可以从建筑物的边界测量建筑物与该其他财产之间的距离。对于任何建筑物的外墙来说，相关边界是永久业权分配的边界中最接近的边界；但如果其他财产是道路、铁路线或公共休憩用地，则相关边界是其他财产的远端。在防火设计中，“相关边界”距离足够的话，建筑外墙就无需建成防火墙，而且外墙装饰材料的选择也有很强的灵活性，外观精致的木材、铝塑板等都可以选用。而要达到和邻居地面的相关边界距离足够远，在选择土地进行开发的时候，大、弯、宽面可以作为一个参考原则： • 大：土地面积足够大，开发的时候就可以合理放置建筑物边界，避免和邻居地面的相关边界距离过于靠近； • 弯：选择转角地，转角地周围通常是公路、公园、公共休憩用地等，相关边界为公路、公园、公共休憩的远端—— 这样，建筑物离邻居地面的相关边界距离足够远，建筑外

墙不用考虑太多防火需求。 • 宽面：土地的面宽足够（避免狭长地块），这样易于设计较宽车道，方便消防车出入，并使两栋建筑间有足够的距离。有意思的是，“大、弯、宽面”这一有利于消防设计的原则，和开发价值较高的土地的特点不谋而合。

室外逃生通道在大地分割之后，一般是一条室外逃生通道连接多个物业。这就使得逃生通道的宽度格外重要——如果宽度足够，逃生要求就能够得到满足。逃生通道本身有宽度要求，同时还需要考虑到逃生通道和相关边界的距离要求。足够的距离，才能够保证在火情发生时，居民逃生过程中受到的热辐射、烟雾扩散等影响降到最低。因此，逃生通道的宽度，实际包含了“通道自身宽度”+“通道到相关边界距离”两方面的综合要求。

*由于公寓开发更为复杂，本文阐述的内容更多适用于联排开发。

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新 · 建筑

﹁消防

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• 如果物业临街，可以在物业中设计自有的通道，从而居民可以通过自家通道逃生到安全区域； • 如果物业不临街，可以设计一条通道，拥有两个或者以上的最终出口，这样即使室外通道较为狭窄，火情发生时，能够保证居民至少有一个方向逃生。

淋系统，具体需求要和市议会以及消防局商议。总体而言，长车道并且车道较窄的情况下，开发商需要把额外消防设备的花费考虑进去。特别要指出，河流、湖泊和海边虽然有水源，但一般不会被视为合理的消防取水位置。消防取水一般必须是消防车或者永久性的管道设备。

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但在某些情况下，逃生通道的宽度仅仅能够满足通道自身宽度要求，而不能够满足通道到相邻地块边界有足够的距离。这种情形下，可以通过设计多个逃生方向来进行安全逃生的补充，从而达到消防安全要求，例如：

车位灵活分配在大地分割之后，有不少开发项目的车位规划在室外空地上。为了规范停车秩序，一个车位往往专属某一套物业。这时候需要特别注意车位和建筑之间的距离： • 如果车位和建筑距离在1米以内，而该车位的土地所有权属于其他业主，建筑的外墙需要建成防火墙。此时，可以通过车位调度的办法，将距离该建筑最近的车位分配到该业主产权名下，从而避免进行防火外墙建设。 • 有的情况下，一套物业会紧邻多个车位，并且车位和建筑距离在1米以内。此时，车位归属的改变不能够解决距离过近的问题，就需要把该部分外墙建成防火墙。 • 为了避免车位带来的外墙防火问题，部分开发商将车位设置成了公共产权，每一个单元业主仅拥有车位使用权，从而较为合理地避免了建筑外墙和“相关边界”距离1米以内的问题。（注意：这种分配方式虽然合规，但是可能会增加一些消防风险。）

消防救援土地分割之后，由于原有地块建筑密度增加，消防救援难度会增大。如果不增加额外的建筑消防设施，一般来说，消防水带（fire.hose）从消防车拉到建筑室内最偏僻角落的消防管道距离要在75米以内。如果地块比较宽大（一般要求车道宽度至少3.5米，消防车停靠点宽度至少4米），消防车可以开到该物业的公共停车区域，因此75米的管道距离一般可以满足。但是，如果开发物业本身位于长车道的底部，而车道宽度又小于消防车可以行驶的宽度，那就可能超过75米的消防水带距离。这种情况下，一般需要增加额外的建筑消防设施。消防设备一般有两种可以选择： • 一种是消防喷淋设备，安装在每一套房屋的每一个房间内部； • 一种是建筑消防栓，消防员可以从消防栓连接消防水带救火。中高密度联排住宅的消防栓通常设在室外空地。一般来讲，消防栓比消防喷淋设备造价更低。不过，即使在有消防栓的情况下，消防局可能依然会要求开发项目中有消防喷

案例分析 • TK长车道联排项目该项目位于高密度开发区，地块面积大约是1000平方米。美中不足的是，该项目地块属于后座地，并且车道长度超过50米，宽度却小于3.5米，消防车不能进入到项目公共停车区域。由于项目开发有多套联排，并且层数不低于两层，消防水带从消防车到物业最远角落位置大于75米。为了满足消防救援的需求，通过和消防局、市议会商议，该项目在所有单元的每个房间内都安装了喷淋系统。喷淋系统降低了消防救援难度，可以免除安装消防栓。由于喷淋系统的安装要求，该项目的消防设备预算有所增加。但是，由于建筑安装了喷淋系统，建筑位于“相关边界”距离1 米以内的外墙免除了建设防火墙的要求；相邻物业的矮屋顶，也

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消防

免除了建设防火天花板的要求。此外，喷淋系统增强了建筑的安全性，这在物业销售的时候，也成为该项目很好的卖点之一。所以，喷淋系统的安装，在一定程度上降低了建筑本身的建造难度和花费，并且在后期推动了销售。

Introduction of author 作者简介

• BW临街联排项目

Alex Zhu A l e x Z h u 博士是新西兰顶尖建筑防火咨询公司 Origin Fire (w w w.originfire.

该项目位于高密度开发区，地块面积大约是750平方米，项目规划为多套三层联排。项目地块亮点是属于“隐形”转角地块，地块有一面连接公路、一面连接公园。但是，美中不足，地块面积不是很大，并且形态较为狭长，为室外逃生通道和车位分配等问题带来挑战。通过设计分析，由于地块直接连接公路，消防水带从消防车到建筑最远角落小于75米，不需要安装额外消防设备。不过，由于地块较为狭长，室外的逃生通道不够宽；并且，多个车位紧邻建筑。为了达到更优化的开发目的，该项目有以下设计点：

c o.n z) 的防火工程师和项目发展经理，具有多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验;参与多个大型建筑的防火工程设计和建设。他的博士学位涉及研究流体动力学，了解气流动力学以及它如何与消防安全设计相关联。他的研究被直接应用于Origin

Fire的现代消防工程高精度设

计：使用高端虚拟技术构建3D火灾模拟，以了解火灾发生的位置以及火灾在大型建筑物中行进的速度。

• 为了满足室外逃生通道要求，室外逃生通道有两个最终出口，一个出口连接公路，另外一个出口通到公园。双方向逃生通道有效弥补了室外逃生通道过窄的问题。 • 为解决多个车位距离建筑过于紧密的问题，通过和土地规划团队协商，将车位变成了公共产权区域：业主共同拥有车位土地，但是通过后期的物业管理，帮助业主实现专属车位的使用权。因为车位是公共产权，就避免了建筑外墙和“相关边界”距离1米以内需要做防火外墙的问题。（注意：这种分配方式虽然合规，但是可能会增加一些消防风险。）

Michael James 新西兰顶尖建筑防火咨询公司 O r i g i n F i r e . (w w w. o r i g i n f i r e . c o . n z ) C E O及总工程师 , 超过 2 5 年的建筑防火工程设计、管理和实践经验 ; 参与和主持多个大型建筑的防火工程设计和建设。M i c h a e l .拥有丰富的与市议会和消防服务商等打交道的经验。针对公寓楼、高层建筑、大型建筑防火难题有独到的解决方式。Michael.还曾经担任太平洋工

以上处理办法，帮助项目顺利实现了开发商设定的项目目标，降低了建设花费，并且解决了消防安全问题。

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程咨询公司的管理总裁; 目前担任国际防火工程师协会新西兰主席。

RESOURCES — 资源推介

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NZ IDEAS — 新 ·

创想

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风水

2021辛丑年流年预测：终于告别2020！新年好运将至？撰文 JOJO 图为 58pic 提供

化科，导致【太阳】的力量失衡。这预示着明年两大强国——中国与美国之间的较量也将持续升级。在中美的这场博弈中，两国前期所制定的条款和合约会被推翻，将有更多的不平等政策陆续出台。世界政局也会在两国关系的导向下发生改变。结合2021年的玄空飞星来看，六白乾金入中宫。乾为天、为父，是极阳极刚之象，代表颠覆与改变。这意味着世界的势力与金融版图必然发生变化。乾卦五行属金，也代表武器，表征为战争战事；【文昌】星五行亦属金，代表信贷危机与血光之灾。预示各类战事，如金融战、贸易战、粮食战、人口战等将会越演越烈，随时都有擦枪走火的风险。而国家内部，也容易触发内乱和暴动事件。

在刚刚过去的2020年里，世界发生了翻天覆地的变化。 COVID-19疫情的浩劫席卷全球，死亡人数已经超过了130万人，而病毒仍在很多国家肆意横行。因为疫情，多国经济也遭受了颠覆性的打击——GDP急剧下滑、失业率直线上升、龙头行业集体倒闭……世界陷入了一片混乱。为求救市，全球多国史无前例地实行了“集体大放水”的货币政策，银行利率持续性下滑，资产价格快速上涨，石油危机，股市崩塌。此外，还有边境的管控、市场的停滞、出行的受限、病毒的变异，加上海产品的污染、动物的病毒传播……全人类都面临着生命与生活的双重考验。这是黯淡而艰辛的一年，也是我们值得去深思和反省的一年。 2020年的残酷现实，让人类深感前路茫茫。那么在新的2021年里，我们又将经历什么?

行业发展动向

总体形势分析

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2021辛丑年，紫微斗数流年四化飞星组合为【巨门化禄】、【太阳化权】、【文曲化科】、【文昌化忌】——这是一个充满着暗地较量，又寻求外部扩张与合作的组合。从国际形势来看，各国的外交部署会在2021年中发生转变，部分国家间有望取得进一步的密切合作。近期中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰以及东盟十国这15个国家间签署的RCEP 自贸协议就是一个新的起点，也将对新一年中各参与国的外交起到良好的促进作用。 2021年，外交是疫情后各国经济能否复苏的关键所在，这依赖于国家间的密切合作与相互扶持，商讨的问题也将更务实：以贸易、金融、运输、医疗、土地、建筑为主要推进方向。2021年代表口才与是非的【巨门】星化禄（财禄），预示通过推进外交合作关系将带来直接的经济效应。但因为疫情对经济的重创，市场呈现多米诺骨牌的倒塌效应，加上2021年将会发生的各种意料之外的灾害，世界经济仍备受压力。各国因为利益而演化的口舌之战在所难免。此外，中天第一主星的【太阳】化权。【太阳】代表着万物之主，也代表着领导、权贵与权势的力量，在【化权】之下力量更为增加；同时，代表行为模式的【文昌】与【文曲】，一个化忌、一个

2021年【巨门化禄】，【巨门】星五行属土，所以对“土”性行业较为有利。属土的行业为：土地买卖、房地产、建筑、农业、畜牧业、医疗行业等；此外，对从事和“口”有关的行业也会有利，例如律师、教师、医生、宣传、外交人员、公关、顾问等。明年市场会呈现许多新机会，但并非适宜开创型的发展模式，应关注如何有效实现资源整合。从整体市场来看，明年并非“财”年，挣钱比往年更辛苦，市场竞争相当激烈。如何依靠“口才”去游说和推动，去实现多元化的市场模式，是明年能否熬过寒冬的关键所在。【太阳化权】对于行业的影响主要体现在网络与科技方面。实际上，2020年的COVID-19疫情在某种程度上已经改变了人们的消费和生活习惯，线上商业模式成为了未来的大势所趋。人类已经迈向了高科技的新时代，而2021年也将成为网络经济大爆发的转折点。此外，【太阳化权】也代表着名气和社会地位的打造，如何利用网络与科技系统，去打造行业名气将会成为所有行业的共同课题。然而，2021年市场仍然处于极度动荡的状态，【太阳化权】的名气打造并非能快速带来利益，但若想实现优质整合与跨地域的合作模式，此乃必经之路。受【太阳化权】与【文曲化科】的影响，能源、电力、食品等日需行业仍占上风。且2021年还将出现许多新型的、与心身灵相关的行业，例如灵修、瑜伽、催眠等。 2021年，属“水”的行业，如旅游、航海、渔业、冷冻、冷藏、出口、贸易等仍然深具挑战，需尽早调整商业策略，也可考虑另辟新径。此外，上述行业将会出现新一轮的企业倒闭潮，企业之间相互讨债、失信、毁约……纠纷将屡见不鲜。所以，无论是合

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2021年，虽然灾难未减，但亦处处显现生机。愿我们都能在这场变化中，寻找到属于你我心中的那片净土。

NZ IDEAS —

作还是交易，都必须建立在严谨的市场调查和风险把控基础上，避免陷入“城门失火，殃及池鱼”的困境。 2021年，在投资上需要额外谨慎，因为金融市场起伏大，非常容易出现失算的可能。货币贬值，贷款利率持续下调，失业率上升，还款失信导致银行业压力重重。最终将可能出现罕见的银行挤兑潮，且倒闭现象普遍。此外，市场上诈骗集团层出不穷，交易不容乐观。

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创想

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风水

自然灾害与意外事件 2021年的自然灾害与人祸事件依旧较多，可以说，尽管熬过了惨淡的2020年，2021年对于全人类来说仍然充满问题与挑战。 2021年的天灾问题大多数与“水”有关，如干旱、水灾、暴雨、洪流、冰霜等。温室效应所带来的反常性气候将更为严重，冰川消融、海平面上升，恐有部分地区面临城市安危问题。流年【文昌化忌】，预示主动性的人祸事件会较往年多，内乱、暴动、抢劫、纵火等层出不穷，皆为严重的血光事件。民心混乱，国家安全隐患将会成为各国管理中的重头之一。不利方位：西北、北、西南、东南

疾病与身体健康 2021年仍然是疾病大年，虽然疫情会在这一年里逐渐受到控制，但是新型疾病又将大面积浮现，而且种类较多。新的疾病类型多与细菌相关，不仅会在人类间传播，也将会对动物有所影响，且很可能会出现动物与人类交叉感染的情况，这可能会导致很多动物面临被大屠杀的惨境。此外，由于细菌将会在动物间传播，食品安全需格外注意。除了细菌感染会对人类健康造成影响，与肺部、血液、头部和骨骼相关的疾病也需要注意。2021年出现中风、心脏急症的状况也将比往年多。因为情绪所导致的自杀事件，也会在2021年出现爆发式增长。人们的内心饱受压力，若发现身边有存在情绪问题的朋友，应及时给与陪伴和关怀。疾病高峰月份几乎覆盖全年：农历一月、二月、五月、六月、八月、九月、十一月

Introduction of author 作者简介 JOJO Zhou J O J O 拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。 J O J O 在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 M S N、美国运通、马来西亚THE.CAR AT国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等 50 余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。

这将是一场怎样的转变？我们还会面临多少困难与挫折？恐怕，2020年的艰难不过是个起点，警钟敲响，人类社会的新纪元就此开始。所有的冲击、颠覆与意外，不过是人类社会从极致的物质文明，迈向全然的精神文明的必经之路。我们都需要从失去与痛苦中，完成对于生命本质的理解，放下贪婪、杀戮、争夺，回归人心最原始的状态。未来的轨迹，不再仅仅关乎你我的个人得失，而是关乎于 “世界大同”的无条件的大爱；不再是国与国的边界与分歧，而是我们本源于一体、从未分开也不应有分别。

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创想

室内外联动：让有限的单一空间成为流动的风景

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设计

撰文 Holly 图为一诺建筑提供 Design by studiofour

谁能想到，一种看不见摸不着的病毒，会在不知不觉间改变了人们习以为常的工作和生活方式。社交距离、居家办公、全面封城，使得人们留在家中的时间大大增加了。曾经，对于习惯朝九晚五在外工作的人们而言，住宅仅仅是忙碌工作之余的休憩场所；而2020年的这一场疫情改变了这一切，人们对于空间功能性的需求开始呈现多样化的状态：在有限的室内空间里，需要有不受干扰的办公区域、能舒缓不良情绪的休闲娱乐空间、私密安静的个人起居空间等……理想中，人们对住宅空间的要求越来越多；现实却是，新西兰住宅紧缺的趋势日益明显、城市里越来越多的是中高密度的联排和公寓，想要拥有宽敞开阔的室内空间变得越来越困难。面对这种现状，“一诺建筑”的设计师们开始思考，当城市的人口密度持续上升、当人们的住宅面积日益缩小，是否能够通过简单的设计，将室内外的空间联动起来，让单一的空间发挥更多样的作用，从而满足当今人们对住宅的功能要求和品质追求？在采访中，Daniel Zhu通过一系列案例，详细阐述了他认为应如何在住宅设计中巧妙地建立空间联动关系。

界限：通过材质或色彩模糊室内外空间界限

Design by Innoarch

好的建筑不应该受墙体所困、自我封闭，而应始终向室外的自然环境敞开怀抱。Daniel在这个项目中，通过将室内家具的材质或者色彩向外延伸的方式，让室内外空间在视觉上保持联系，加强彼此间的互动，模糊空间界限。比如同材质的地板、同色调的地毯和瓷砖、形质风格一致的家具等。

光线：通过引入自然光线联动室内外

Photograph by Heidi Lerkenfeldt 扫一扫，分享该文章

植物：在室内营造自然环境最便利的选择

Design by Atelier Kastelic

Designer Nildo Joset

Daniel认为利用建筑本身的空间结构，在墙体和天花板上选择合适位置开窗，是一种十分巧妙的、将室外光影关系带到室内的方式。在该建筑设计中，通过错落的镂空墙体和窗户来区隔功能区，实现了将整体空间从公开、半公开到隐私地自然过渡。

Designer Nildo Joset

在室内栽种大量植物，通过窗户把室外的植物通过视觉引入室内，甚至是让植物蔓延上墙体……增加植物与建筑本身的紧密联系，居住者即使身处室内也能够与自然环境产生亲密互动，大大提高了居住过程中的幸福感。

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Designer John Pawson

餐桌同时也能作为吧台和工作台使用、厨房可以在一天中的不同时段扮演不同的角色……直通室外的餐厅厨房设计，打破了室内外的明确界限，使室内外兼具对方的功能，同样的室内面积使用感受却完全不同。这正是在有限的建筑面积里，通过多样化的设计提高空间利用率的典范。

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﹁设计

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厚重的混凝土外墙搭配巨大的玻璃墙共同营造出的拱形结构，在功能上将室内外进行了有机分割，但在视觉上却让两者依旧紧密联系。弧形通透的玻璃让身处室内的居住者可以几乎不受任何限制地欣赏室外风景，而厚重的混凝土立柱和顶棚带来的光线变化，又巧妙地将居住空间隐藏起来，增加私密性。在Daniel看来，住宅是否宜居，不在于其有多大的空间面积，而在于设计的合理性。即使是乍看上去千篇一律的中高密度住宅，其实也能做出千变万化的景观设计。最重要的是，在设计的时候要厘清城市、住宅、自然三者间既相互独立又密不可分的关系。一扇窗、一缕光、一盆花、一个开放的阳台、一排镂空的栏杆……都能让住户觉得自己并非困守独处，让路人觉得这所房子并非城市异物。

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功能：多功能设计提升空间利用率

Introduction of designer 设计师简介 Daniel Zhu

外墙：明确内外联动和隐藏私密的界限

设计总监奥克兰大学建筑学硕士，擅长室内外设计、住宅及商业项目设计。曾在Pat tersons建筑事务所工作，有丰富的海外和新西兰项目经验。2019年成立了I n n o A r c h . Ltd 公司，担任设计总监及项目管理。代表作品：O r a v i d a 上海旗舰店 ( 2 0 1 3) L e n . Ly e，美术馆(2 0 15)；台湾书展新西兰荣誉嘉宾馆(2013)；基督城植物园中心

Designer Lorenzo Guzzini

(2014)；Geyser Building Parnell (2011)

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设计

宅家更舒适：解锁您家后院的可负担开发潜力

撰文 Louise Li 图为 Louise Li 提供

2016年《奥克兰统一规划（Auckland.Unitary.Plan）》出台后，复杂的规划条款被整合，民宅土地利用率大幅提高。这对于很多奥克兰的土地拥有者来说绝对是个好消息。自此，在AUP许可的中等密度开发区域，如满足资源许可和分割许可，就允许建造三幢或者更多的住宅。奥克兰中高密度住宅开发就此如火如荼。奥克兰作为新西兰第一大城市，住房紧缺一直是多年来的热点话题。土地价值的大幅提升、本地人口的不断增长，以及外来移民留学务工人员的涌入，都使得对优质房源的需求逐年增加。除了数量上的需求，对住宅可负担性的诉求也在加大。AUP 的出台使得在现有土地上增加第二幢住房的可行性大大提高，业主可选择的小型住宅样式也呈多样性。当然，对于大多数自住房业主来说，他们的土地短期内不具备中高密度开发的潜能（例如位于Single.House.Zone的土地），且无力负担高昂的分割或开发费用。在这种情况下，如果有年老的长辈需要共同居住，或者想添加一个家庭办公室，或者考虑增加家庭的被动收入（额外租金），那么在现有土地上增加一幢小型住房来提高土地的利用率将会是很多普通家庭的最佳选择。

• 最大面积不超过65平方米（不包括阳台和停车空间）； • 必须达到规定的室外活动空间要求； • 一块土地上除主住宅外只能有一个Minor Dwelling。想进一步了解您在Single.House.Zone的土地是否具备条件以及针对Minor.dwelling规划要求，可以参考Auckland Design Manual关于在Single House Zone Detached House + Minor.Dwelling.Unit 1的文章。

可分割的小型住宅 – Second Dwelling 以下三个居住区也可建造符合您需求的小型住宅，并且具备分割的可能性。我们称呼这类小型住房为Second.Dwelling，或者Small Home。 • 混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone） • 混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone） •..联排和公寓住宅区（Terrace.Housing.and. Apartment Buildings Zone）

无需分割的小型住宅 - Minor Dwelling

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一般来说，我们可接触到的案例大多数来自独栋住宅区。AUP在H3 Residential - Single House zone（H3.6.4）章节里列出了对该区域内建造Minor Dwelling的要求：

Minor.Dwelling对新西兰人来说并不陌生，我们华人更为熟知的称呼是孝亲房（Granny Flat）。本地市场常见的称呼还包括：Home and Incomes, Sleep Outs, Bach等等。不同于后院中常见的工具房（accessory.building），Minor.Dwelling的基本属性仍旧是住宅（dwelling）。所以Minor.Dwelling往往具备独立的厨房、浴室、客厅等生活空间。Minor.Dwelling也可以是通过对主体住宅进行加建、扩展而来的空间，常见的案例如loft garage就是在现有的独立车库上加盖一层阁楼。在AUP的规定下，Minor.Dwelling只允许在以下三种土地规划区域（Zone）内的住宅土地上建造： • 低密度大地住宅区（Large Lot Zone） • 乡村和沿海住宅区（Rural.and.Coastal.Settlement Zone） • 独栋住宅区（Single House Zone）

在符合AUP规划条件和资源许可的基础上，对以上三个居住区的小型住房没有最大面积要求，但最小面积不能小于30平方米。从设计角度上讲，这类小型住宅和Minor.Dwelling并无太大区别，只是需要根据不同居住区的规划要求，在设计初始阶段进行具体的评估和设计。那么，Minor.Dwelling和Second.Dwelling这两种小型住宅在功能和性质上有什么区别呢？简单来说，Minor.Dwelling是一种“附属”于主体住宅的小型住宅。它的特点体现在： 1. 不可分割，相较于主住宅处于辅助的地位； 2. 某些设施和功能的实现依赖于主体住宅。而S e c o n d . D w e l li n g 则是独立于主体住宅（P r i n c i p l e Dwelling）的，可以具备完整独立的公共设施和内部设施，并且可以分割出来拥有独立的产权。

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其实，不必困惑于这些各式各样的称呼，重要的是清楚自己的土地属于哪个规划区域，并与专业人士进行沟通，确定具体的需求和预算，找到适合自己的小型住宅设计开发方案。

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可获得建筑许可豁免的小型住房有哪些？说到这里不得不提一下，2020年8月发布的新建筑许可豁免法案正式生效。这些新的建筑许可豁免包括： • 不超过30平方米的一层独立民用住宅； • 不超过30平方米的一层预制住宅； • 不超过40平方米的车棚； • 不超过30平方米的遮阳棚和回廊。

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设计

设计师巧妙地使用了向外延展的飘窗来获得额外的室内空间（飘窗伸展出去的面积不包括在占地面积计算中）

值得注意的是： •..被豁免建筑许可的项目必须雇用有执照的建筑从业人员（Licensed Building Practitioner）担任设计和施工； •..厨房和卫浴设备并没有被包括在以上豁免的建筑许可之中，也就是说如果您想在这个30平方米小型住宅中添加厨房或者卫浴，还是需要申请建筑许可的。由于室内空间有限，设计师在很多区域使用了落地窗,这使得原本不算大的生活空间由于光线充沛而显得格外宽敞。

案例分析：Top House by SGA Architects 分享一个来自奥克兰建筑师事务所S t r a n c h a n.G ro u p Architects的优秀设计案例。这套位于Mt.Eden的两房小型住宅室内面积不足65平方米。设计师最大限度地利用了后院的空间，在与花园完美结合的同时，提供了良好的隐私。

在您现有的土地上拥有一套额外的小型住宅不仅能解决家庭的住房需求，也可带来额外的租金收入，更可提升物业的长远价值。一个成功的项目不论大小，在前期规划阶段，与专业的设计师和土地规划师做良好的沟通是重中之重。小贴士 1 扫码即可阅读Single House Zone Detached House + Minor.Dwelling.Unit

Introduction of author 作者简介 Louise Li 新西兰注册建筑师。毕业于奥克兰大学建筑设计系，拥有十年丰富的新西兰本地行业工作经验。专长各类民宅设计和中高密度开发项目，曾参与主导多个Hobsonville.Point获奖新区开发项目。

左：入口可见郁郁葱葱的花园与石阶，同时提升了后院小住宅的独立性和隐私性右：饭厅使用可推向侧面打开的飘窗，最大限度保持了与室外活动空间的联结

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设计

中高密度住宅助您在寸土寸金的奥克兰实现“100种生活” 撰文 Xilu 图为 Shutterstock 提供

大部分人选择移民新西兰都是为了享受更纯净的环境、过上更优质的生活，而多次登榜全球最宜居城市TOP 10的奥克兰更是许多人的首选。然而，真正移居奥克兰之后，很多人却发现，现实和想象多少有点差距：确实，奥克兰不负“风帆之都” 的美名，举目是风景，生活挺惬意，可是“惬意”的生活是需要鼓鼓的“腰包”支撑的。安居才能乐业，对新移民而言，到奥克兰后要面临的第一件会“掏空腰包”的大事，就是——买房。然而，想要质量，往往要牺牲位置；想要价格低，往往要牺牲便利……总算下定决心拍了板儿，自此就成了“房奴”，每月除了日常开销，能留下来享受生活的“银子”怕是所剩无多了。想要的生活有100种，能实现的又有几多？

好在，政府也意识到新西兰，特别是奥克兰供需失衡、房价高企的问题，开始大力推行“可负担住宅”项目，虽然其中功过参半，但是也不乏扶持出一些好的社区，比如奥克兰的明珠新城 Hobsonville。

Hobsonville：中高密度规划的教科书

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学校、商场、集市等一应俱全，并规划得井然有序；林荫步道、绿地公园、错落其间，洋溢着勃勃生机。同时，这里的公共交通和基础设施也日趋完善，不管是去Kumeu品酒、到西海岸散心，还是前往北岸、市中心都十分便利。最重要的是，相比于奥克兰其他地区，这里的房子性价比更高，尤其是一些新建成的项目，住宅面积更大、户外空间更充足，不论对于初次购房还是投资持有而言都是超值选择。

H o b s o n v il l e 位于奥克兰的西北部，原本是一个隶属于 Waitakere.City的小镇。后来随着奥克兰的扩张，Hobsonville 也并入了奥克兰市。2013年，奥克兰市议会通过了《奥克兰统一规划（Unitary.Plan）》，要将Hobsonville发展成为以中高密度住宅为核心的全方位“卫星城”。 7年过去了，Hobsonville如今已经成长为教科书级的规划项目，向我们展示着未来奥克兰该有的样子。尤其是Hobsonville Point，在中高密度规划出炉并开始施工后，让广大奥克兰市民和海内外投资者惊呼：“原来密集型的奥克兰城区竟然这么赞！” Hobsonville本身就有地势平坦、依山傍海的地理优势，在政府的大力扶持下，这里的住宅更是如雨后春笋一般崛起，重点

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﹁生活方式

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位于Hobsonville.Point的Hobson.Green项目就是新建成的中高密度住宅中的佼佼者。该项目住宅设计现代、品质一流，带有高端家居设备；户外有迷人的园艺景观，居住其间惬意悠然；更为锦上添花的是，附近还有众多Decile评级10分的名校、海岸自行车道/步道和公共交通设施。一些人可能会担心，如果一个“可负担住宅”项目能够兼顾地理位置好、设施齐全、交通便利等诸多优点，其价格还能“ 可负担”吗？是不是“Mission.Impossible”？会不会在资金、设计或者选材上出现问题？为此，《逸居新西兰》特地采访了打造Hobson.Green项目的Kingstone.Property公司执行董事 Edison.Xin。谈到Hobson.Green项目的开发和资金支持时，Edison指出：“我们十分看好未来Hobsonville地区的长期发展。同时，我们也有充足的经验和资金来支持大型项目的长期规划和推进。在母公司Brilliant.Stone团队的支持下，我们马上将交付 Hobson.Green一期项目共81套联排别墅，二期、三期项目也都在筹划之中，包括商铺等，我们希望打造一个全方位多元化的社区，为住户生活提供便利。” 在项目设计方面，Edison提到：“Hobson.Green整个项目采用‘经典现代’的设计风格。外观上，外墙板纵横相间，加上木质元素和玻璃的统一搭配，让整个社区看上去更加和谐有致，自然木色与对比色相辅相成，更显现代；室内设计上，我们尽可能最大化居室空间，为住户提供更多可能。”

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Hobson Green：居住投资两相宜的精品项目

最重要的是，Edison指出：“作为成熟开发商，我们为项目选择的都是优质的建材供应商，比如外墙板和垫层，我们选择了纤维水泥板方面的全球领军品牌James.Hardie。首先，他们是非常成熟的品牌，他们的产品无论从防火、防潮，还是从耐用、隔音的角度上讲都是出类拔萃的，而且还易安装，受到工人们的认可和信赖。同时，他们的供应和售后服务也非常过硬，能够满足我们这样的大型项目的需求。他们会定期回访告知库存信息，有效保证了项目的顺利推进和按时交付，而这一点无疑也让我们在面对购房者和投资者时更加从容。” 如果您正在考虑购房自住或投资，Hobsonville区域真是个不错的选项。在这里，您可以找到久违的“归属感”，无需“ 一掷千金“，那想要的100种生活就能触手可及！据悉，截至目前，Hobson Green项目一期已全部售罄。当您在购房投资时，又或是为项目选择建筑材料时，请认准像James.Hardie这样方方面面都出色的的大品牌，在建设和维护过程中真的能节省很多心力！为更好地服务华人客户，提供更全面的产品信息和知识，James.Hardie品牌已开通微信公众号，欢迎您扫码关注！

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“双高中”：敲开顶尖名校大门的秘密武器

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教育

同时就读实体高中+网络高中的“双高中”模式，你还不了解吗？ “网络高中”的概念来自于新西兰著名教育咨询公司 Crimson.Education，其旗下网络私立中学Crimson.Global Academy（CGA）在新西兰教育部注册、提供A-level课程，学生可以取得A-level学分和资格证书。在新西兰，很多对教育有较高要求的家庭都为孩子选择了实体高中+CGA的学习模式，以期能够最大程度提高孩子申请大学的竞争力。毫不夸张地说，“双高中”新型加速模式将成为决定孩子未来的重要分水岭！然而，仍有很多家长对“网络高中"这个新名词感到迷惑，相信以下回答可以帮助您做出正确的决策：问：孩子已经在一所不错的实体高中读书了，为何还要再读一所网络中学呢？答：在新西兰，无论是私立还是公立高中，学生主修的课程只能是NCEA、剑桥、IB三者选其一。因此，如果您的孩子在全日制高中学习NCEA或IB课程之外，还能够在CGA多修几门A-level课程，那么比起只在实体高中就读的竞争对手，多修读课程的学生会在申请大学时被认为更有能力、更优秀，竞争力大大提升！问：孩子本身读的就是剑桥课程，为何还要读 C G A 的 A-level呢？

答：对于在全日制高中修读剑桥课程的学生来说，CGA的 A-level课程会帮助孩子迅速提高成绩，这是因为CGA.的教师队伍非常重量级：教师的平均教龄超过20年，大部分教师是曾在奥克兰文法、Macleans.College、Kristin.School、Pinehurst School、ACG、AIC等著名公、私立学校任教的资深名师，以及新西兰奥林匹克国际代表队的辅导教练等。问：孩子是初中生，可以提前修读CGA的A-level课程吗？答：CGA的特点是根据能力分班，小班教学，而不是根据年纪分班。比如，一个孩子虽然只有7年级，但经过测评，认为能力已经达到可以修读9年级A-level的水平，那么即可提前修读。适当的提前修读可以加速孩子的学习进程，并在申请大学的时候为自己的简历添上耀眼的一笔。问：CGA和补习班有什么区别呢？答：首先，补习班只能补习学生目前所学的课程，没有提供另一种课程的资格；CGA则可以并且有资格颁发A-level的资格证书，且部分课程学分可以抵大学学分。其次，CGA采取正规学校管理模式，教师间联系非常紧密，班级同学之间的联系也非常紧密，教师们定期开会研究教学方案、制定教学大纲，教学进程有据可查。第三，CGA可以提供辅助大学申请的各种课外活动。问：CGA提供全日制高中课程吗？答：是的，CGA提供part time和全日制两种形式的课程。

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RESOURCES — 资源推介

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图注：位于 Greenlane 最繁忙的十字路口之一的壁挂式 LED 广告牌

图注：Queen st 中心的壁挂式 LED 广告牌

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RESOURCES — 资源推介

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P10

P16

P41

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深圳家协住宅精装研究院

新西兰统计局

梅西大学建筑环境学院

清华大学建筑学院

新西兰人口与经济分析研究所 Countdown

中国建筑新西兰有限公司

深圳金金绿建股份发有限公司

恒天然

新西兰央行

澳新银行 P28

奥克兰市议会 Water Service Limited

P30

P43

WMZA 建筑师事务所

Livefirm建筑有限公司

P46

新西兰房地产协会

奥克兰建筑设计院 BIET Group

P52

新西兰建筑协会

新西兰科勒

P42

3A Events 德国贝朗

新西兰税务局

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RESOURCES —

本期杂志内容提及的公司和机构

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