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NZ PROPERT Y INVESTMENT & BUILDING GUIDE

房产投资与建筑指南

AUG 2020

第

1 5 期

DE SIGN · DE VE LOPMENT 与反洗钱权威专家的对话 — P38 —

疫情当前，理财小白如何进行资产配置？ — P41 —

— P47 —

— P50 —

逸居新西兰微信平台

NZD $9.95

与﹁

机

」

重整旗鼓、博“疫”未来：新西兰华人建筑企业携手同行再出发？

危

」

善用税务新政“组合拳”，保障企业“疫”境自强

疫情时代﹁，新西兰房地产业的

特别企划

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54 Ponsonby Road Auckland

Phone (+64) 9 600 6115 · Email info@yiju.co.nz · Find us at 54 Ponsonby Road, Grey Lynn, Auckland

PUBLISHERS —

逸居新西兰 YIJU NZ

出版人的话

* 逸居新西兰及 Elevate Prod u ctio n s Ltd 全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自 s hu t te r stoc k，如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。 * El evate P ro d u c tio n s Ltd 不会为此书内容为任何人带来的损失负责。此刊物的内容只供参考。

出版人 Publishers 高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

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执行主编 Executive Editor

电话邮箱地址

Lesley Song 编辑 Editors

+64 9 600 6115 info@yiju.co.nz 54 Ponsonby Rd, Auckland 1011, New Zealand

Lesley Song ；Holly Shan W W W.YIJU.CO.NZ 美术设计 Designers 刘以歆 Libby Liu ; 侯文静 Hailey Hou 房产投资与建筑指南

NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE

APR 2020

第

1 4

大中华区编委 Greater China Editor

期

DESIG N · DEV ELOPMENT

田欣 Xin Tian

房2 地0 产2 展0 望年新西兰

疫情下的楼市 — P20 —

2019年度风云榜 — P28 —

共·筑行业健康与安全 — P50 —

广告代理 Advertising Enquiries 高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz 021 363 389

逸居新西兰微信平台

Lilly Deng info@yiju.co.nz 027 649 1115

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黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

上期回顾

第十四期杂志全面总结了2019年的房地产和建筑市场，并就新的一年房地产市场展望、建筑行业发展趋势进行了重点分析。2020年移民政策可能再次升高门槛，出租房新标准全解析，2019年方兴未

发行地 Distribution Place

艾的短租投资缴税方案。建筑安全无小事，对“亚洲健康与安全工作峰会”的详细

新西兰 New Zealand

报道，让未与会的读者也能就如何把控流程、减少隐患、提升健康安全意识和知识一窥究竟。

出版商 Publishing House Elevate Productions Ltd

3 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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PUBLISHERS — 出版人的话

2020年对各行各业来说，都是格外艰难的一年。

「逸居新西兰」出版人

Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd 高榛汘卓嘉传播总监

然而，每每有大事发生，传统媒体的力量和价值反而更加凸显。近几年，网站、微博、微信、客户端等新媒体形态的快速崛起，虽然对报纸、广播、电视、杂志等传统媒体的生存和发展产生了巨大的挑战，但因为秉承传统新闻人的初心，坚持系统、完整的传播，坚持严格的质量标准，传统媒体仍然不可替代。作为严肃的财经类杂志，《逸居新西兰》力求系统反映新西兰建筑业的重大新闻事件和社会问题，深入挖掘和阐明新闻事件的因果关系以揭示其实质和意义，追踪和预测房地产市场发展趋向，成为合格的“房产投资与建筑的指南”，给持续关注、支持我们的读者交上合格的答卷。最近半年，COVID-19疫情是全世界聚焦的热点，疫情对经济、企业、民生的影响也是人们极为关注的话题。本期杂志的主题，也围绕着“COVID-19疫情”展开，我们采访了业内多位专家，以期在专题中还原疫情之下新西兰建筑业的“危”与“机”，为读者提供完整的、深度的事件报道和市场预测分析；而在大局、新投资、新建筑等栏目中，来自各相关行业的专栏作者则从法律、税务、投资、移民等角度，进行了政策解读并提出了中肯的建议。坚守的同时，如何突破传统媒体的限制，在这个媒体融合发展时代，与新媒体更好地共存相融？如何将“逸居新西兰”这个品牌，打造出形态多样、手段先进、具有竞争力的新型主流媒体？这是自lockdown 以来我一直在思考的。古人云：“不破不立。”COVID-19疫情带来的危机，又何尝不是给了我放下过往成绩的包袱去寻求新突破的机遇。《逸居新西兰》现有网站、微信公众号和杂志，三者既是具有不同分工、不同特色的信息载体，又是一个有机的整体。然而，我们的定位并不仅仅是媒体、是企业，我们的追求和使命是帮助读者在新西兰安居乐业，是个人和企业、企业和社会、社会和人文价值的结合。所以，未来我们将尝试突破之前的领域，从房地产投资、建筑行业扩展到成为一个集结所有“逸居”相关内容的综合信息平台，由单向发展向互动模式发展，为求给读者以新面貌，新模式。从事媒体行业多年，“逸居新西兰”这个品牌早已不只是我的工作、我的事业，也是我与广大客户、读者间互通有无的桥梁。当我们坐在同一艘方舟上，面对外界汹涌的疫情，能够在这个经济不确定的时期，通过《逸居新西兰》杂志，集结各行业各领域的专家和业内人士，点评国内外经济局势、房地产市场动向，解读应运而生的经济、税收、移民等新政策法规，让《逸居新西兰》成为读者在新西兰安居乐业时最不可或缺的资讯平台，是我最大的心愿。如何运用好《逸居新西兰》的本地宣传渠道，support.local— —支持本地华人企业发展、为新西兰的经济复苏出一份力量，支持多元化共融社区建设，成为华人融入主流社会、并被其他社群了解的桥梁，也是我一直在探索的。也希望陪伴逸居多年、认同我们办刊理念和杂志质量的各位能够一起参与进来，为把逸居建设成一个内容更丰富、服务更全面、能让更多华人受益的媒体网络献计献策、共谋发展。

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4 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

PUBLISHERS —

很多朋友最近都把这句话挂在嘴边：2020年最大的目标就是“活着”！对于肩负重任的老板们来说，最大目标也是让企业“活下去”。在这“空前绝后”的经济形势中，NZCBIA遵循“坚持不懈、重整旗鼓、脱胎换骨”的战略规划，责无旁贷地继续与新西兰华人建筑企业携手同行再出发，一起迎接新的挑战和机遇。

「 b+d 新筑·筑新」出版人新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu President, NZCBIA 许立新西兰华人建筑业协会会长

出版人的话

建筑业占新西兰GDP的6%，提供10%的就业机会。研究表明，建筑业投资1新西兰元, 将创造超过2.5新西兰元的经济活动。华人房地产建筑业更是新西兰华社的支柱产业，每年有近20亿新西兰元的投资，拥有三万人以上的从业队伍。疫情之下，建筑业还好么？本期杂志就 “疫情时代，新西兰建筑业的‘危’与‘机’”这个主题，为大家提供来自第一线的专家和从业人员对市场的分析与看法，力争做到专业、精辟，具有全面性和前瞻性；希望大家能够根据自己的实际情况，剥丝抽茧地在这些信息中寻找你所需要答案，做出正确的判断和决策。如何在后疫情时代保护和发展华人房地产和建筑业，是NZCB I A 理事和会员们最为关心的事。为此，N ZC B I A举办了两期线上和两期面对面的“铿锵众人行（b+d，talks）”论坛，会员们与嘉宾、主持人一起探讨后疫情时代新西兰房地产市场现状，交换对今后新西兰房地产和建筑业市场的挑战和机遇的看法，研究如何参与政府的基建刺激经济和“S h ov e l，R e a d y ”项目计划。这些论坛同时大力促成和加强了 NZCBIA会员间的紧密合作。大家可以在本期杂志中看到有关文章。在组织这些论坛的过程中，作为主要组织者和主持人，我亦受益匪浅。特别是在这场“危机”中，思考华人建筑业的机遇与未来之路 — — 如何做到“脱胎换骨”？这里我与大家分享以下几点：这场危机重创大型的房地产开发和建筑项目，比如奥克兰机场和各大商业地产开发商都推迟或取消了他们的项目；华人建筑业因此在这块“缩水蛋糕”的市场中占据更高的份额，特别是住宅市场，华人房地产建筑业将占据半壁江山。与此同时，我们也肩负重任，在如何全面保证开发和建筑质量、健康与安全、社会责任等方面依然任重道远。 1. 大选前后，政府必将出台许多刺激经济的基建计划，与华人建筑业息息相关的住宅建设一定会有大笔的投资；同时，政府项目繁琐的要求和复杂的人际关系又是华人建筑业的短板。要做到“脱胎换骨” 一定要在参与政府主导的项目上有所突破！NZCBIA 愿意与业内有识之士紧密合作，共同推动这类合作。 2. 房地产开发的类别很多，疫情对旅游地产、旅游基础设施、零售物业和办公物业造成较大的冲击；但同时又推动了基础设施项目、超市物业、物流仓储等地产类别的投资。所以如何抓住机遇，合理调整投资方向和比例，值得开发商们深入探讨研究。 3. 建筑业的产业链很长或者说很宽，后疫情时代有许多“东方不亮西方亮”的现象，比如现在高档住宅不好卖，而可负担性住宅却非常抢手；物美价廉的建材变得炙手可热…… 4. 中密度建筑市场未来将是奥克兰住宅市场的主流，而这个市场恰恰是全新的，没有固定的成文的规则，华人建筑业有潜力参与对其未来规则的制订。NZCBIA责无旁贷，正在为此做出尝试。最后，希望我们NZCBIA的会员和华人房地产建筑业能够有惊无险地度过这场危机，重整旗鼓、脱胎换骨！

5 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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CONTENTS — 目录

目录 CONTENTS

Upfront

Feature

大局

专题

08 季度要闻

20 疫情时代，新西兰房地产业的“危” 与“机”

专家预测：最快一年后！新西兰复苏步伐或领先全球

24 衰退崩盘还是解冻复苏？— — 疫情下的全球房地产市场现状一览

新西兰抗疫时间线

移民 2 0 2 0 年的技术移民之路：曲折实难免，勿轻言放弃

14 法律商业租约陷阱多，四大问题你一定要了解

27 疫情下的商业地产市场：短期内波折难免，长远看相对乐观 30 疫情下的住宅市场：成交企稳价格回升，再现投资机遇 33 2 0 2 0 年后，下一个住宅地产“大繁荣”时期即将到来？ 35 行业人士说房产：

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疫情+房产，你想知道的都在这里了！

6 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

CONTENTS — 目录

NZ Property Market

NZ Building

NZ Ideas

新·投资

新·建筑

新·创想

38 监察

50 行业报道

62 商业

与反洗钱权威专家的对话

金融疫情当前，理财小白如何进行资产配置？

44 物业管理疫情带来租客市场，您的房子如何脱颖而出？

47 税务善用税务新政“组合拳”，保障企业“疫”境自强

重整旗鼓、博“疫”未来：新西兰华人建筑企业携手同行再出发

53 新闻动态

Spark商务中心（Spark Business.Hub）：为中小企业 “量体裁衣”，共渡疫情寒冬

64 教育

2020新西兰华人建筑业健康与安全系列线上讲座圆满结束

直面疫情挑战，资深教育公司 Crimson前瞻性“在线教育”取得回报

54 COVID-19安全交底新西兰新冠肺炎（COVID-19）住宅和商业建筑施工现场安全交底(CSSI)

58 消防

65 风水功绩硕果，毁于一旦？风水术数解读后疫情时代房地产走向

68 设计

“高、大、上” — — 厂房和仓库的防火要点解析

7 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

Daniel Zhu：好的设计是为了解决问题

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UPFRONT — 大局

﹁」

季度要闻

季度要闻整理 Holly Shan 图为 Shutterstock 提供

专家预测：最快一年后！新西兰复苏步伐或领先全球 5月29日公布的ASB银行季度经济预测报

和生活的方式。”

告显示，疫情对地区经济的影响需要12-18个

鉴于全球经济复苏主要取决于各国的疫情应对能力，Tuffley认为现在谈论未来预期还为时过早。不过，中国的经济复苏情况或许可以作为参考。“中国是最先遭受疫情冲击的国家，目前看来也是北半球率先走出阴影的国家之一，预计中国在2020年的GDP增速可达到 1.5%。”

月时间才能完全消化，之后或步入复苏。报告指出，新西兰正陷入经济危机，需要果断而艰难的决策。ASB首席经济学家Nick Tuffley认为，要想安然度过危机，新西兰必须保持灵活性和适应性。从经济学视角看，新西兰将经历度过危

总体而言，新西兰主要贸易伙伴的经济复苏水平预计高于全球平均。

机、适应转型和新常态下重建3个阶段。转型可能主要体现在两个方面：

“市场普遍认为，新西兰各贸易伙伴将在今年以-2.5%的降幅触底，然后明年快速反弹至将近6%。” Tuffley指出。

首先，市场对本地生产的需求有望增加。“ 扫一扫，分享该文章

新西兰需要重新构建新常态，在打造供应链时应更加关注可靠性和弹性，即便成本上涨，也

此次政府迅速反应，及时实施全国封锁，从而让新西兰在经济复苏时占据有利地位。随着安全风险降低并逐步进入经济危机，预计未

应多选择本地资源。” 其次，贸易将减少对人员流动的依赖，增加商品和服务的远程供应。“充分依赖科技的重要性已经不言而喻，将改变我们购物、工作

来12-18个月中，新西兰社会各方面将出现广泛变化，而经济复苏的脚步也有可能快于预期。

的

8 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

UPFRONT —

附录：新西兰政府抗疫时间线（截至5月底） 1月 24日

新西兰卫生部成立了一个小组来监测情况，但表示目前的风险很低。

3月 5日确

2月 28日

公共卫生人员开始关注从中国出发的航班，监控病毒迹象。确

1月 30日

政府决定包机新西兰航空公司的航班，将新西兰人从武汉撤离。 2月 3日新西兰政府对从中国大陆前来旅行或过境的外国公民实施入境限制。那些可以入境的人必须自我隔离14天。

3 诊病例

1 2月 6日

新西兰报告第一例确诊病例，该人士 6 0多岁，从伊朗抵达奥克兰。政府开始对从伊朗来新西兰的人实行限制。载有193 名来自武汉的新西兰撤离人员的包机降落在奥克兰，这些人在 W h a n g a p a r a o a海军基地被隔离14天。

3月 24日

政府、商业银行和储备银行宣布按揭贷款人及中小企业如果收入因疫情受影响，可以申请6个月的本金及利息还款宽限期。同时，政府和银行宣布实施一项62.5亿新西兰元的企业资金担保计划，向年营业额在25万到8000万新西兰元之间的公司提供最高50万新西兰元、最长三年的低息贷款。政府承担80%信用风险，银行承担20%。储备银行同时决定，将银行的核心资金比率从75%下降到50%，进一步帮助银行提供信贷。

3月 25日

晚上11:59，新西兰进入第四级警报，整个国家进入自我隔离状态。政府紧急立法，立即冻结房租上涨，且将持续6 个月；房东不能在封锁期内终止租约，且将持续3个月；此前已通知但未生效的相关通告都无效；租客仍可照常终止租约；在最长60天的时间里，租客不能因不支付租金而被驱逐。

第

四级警报

4 级

新西兰的病例数超过 10 0。此前确认的在怀拉拉帕 ( W a i r a r a p a）和奥克兰的两例病例，被视为社区传播。Jacinda宣布新西兰升级为三级警报（这意味着存在更高的风险，即没有控制该疾病，并且正在发生社区传播），立即生效；并在48小时内，上升至第四级警报。人们被指示留在家中；学校和其他教育设施将从3月24日起关闭；所有非必需服务都将关闭 (不包括超市、药房和诊所等必需服务）；旅行将受到严格限制；医疗服务将被重新确定优先级。

3月 23日确

逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

诊病例

3月 15日

大局

﹁季度要闻

财政部长Grant.Robertson表示，政府预计病毒和旅行禁令的影响将给经济带来严重打击。

3月 16日

储备银行宣布紧急官方降息，将官方现金利率从1%降至创纪录的0.25%，大幅下调75 个基点，以支持新西兰经济，抵御冲击。

3月 17日

为了减轻疫情对新西兰经济的影响，政府宣布了一项121亿新西兰元的一揽子计划，占新西兰GDP的4％。该计划包括51亿工资补贴，5亿支持医疗卫生系统，1.26亿为因疫情导致的隔离和病假提供补贴，28亿用于增加福利和上调冬季能源补贴，1亿用于再就业，28亿用于调整税收释放现金流，6亿支持航空部门。财政部长 Grant Robertson 表示，按人均计算，这是世界上最大的经济救助计划之一。

诊病例

100

确

在证实COVID-19第六例病例的同时，新西兰政府宣布，除从太平洋岛国来的，其他任何抵达新西兰的人都必须自我隔离14天。禁止游轮进入。对从新西兰前往太平洋岛国的人采取严格的边境措施，包括健康评估要求。

」

1月 27日

诊病例

在奥克兰证实了第三例 COVID-19病例，是一名四十多岁的男子，其家人最近从伊朗来。这是新西兰第一例已知的人与人之间的传播。

3月 14日

3月 18日

政府有史以来第一次向除新西兰公民和永久居民以外的所有人关闭边境。 3月 20日

政府引入了四级警报系统来管控 C O V I D -1 9。总理 J a c i n d a A rd er n.宣布，目前处于二级水平，这意味着社区传播的风险正在增加。

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UPFRONT — 大局

﹁」

季度要闻

3月 27日

3月 28日

对 3月1 7日公布的工资补贴计划的部分变更生效。包括：合并病假计划和工资补贴计划，以免有人拿两份补贴；雇主必须尽最大努力向雇员支付原收入的80%；雇主必须承诺在补贴期间保留雇员。预估该变更将工资补贴的潜在成本提高到了80 120亿新西兰元之间。

新西兰IRD宣布，疫情期间公司缴税放宽：可以申请分期付款或减免；部分报税提交日期延迟；无法及时缴税的可免除罚款和利息。

晚上11:59进入三级警报。

4月 28日

快餐外卖在严格的物理疏离措施下可以运营。

三级警报

3级

社会发展部部长Carmel Sepuloni 宣布了一系列已在进行中和即将推出的新举措，以帮助受疫情影响而失业的新西兰人寻找新工作。包括：在全国各地设立 3 5 个就业中心，这些就业中心在三级警报期间提供电话和在线咨询，在二级警报期间提供面对面服务；在社会发展部网站上提供一个在线工具，帮助匹配找工作的人与合适的潜在雇主；提供在线就业培训课程；将为希望能尽快重新就业的福利申请人推出一项“保证新西兰工作快速通道服务”。

4月储备银行开放征求意见7天，拟取消LVR限制，作为其维护金 21日融稳定的宏观调控政策的一部分。一方面力图维持现有房价稳定，降低已置业者的损失；另一方面降低购房门槛，以鼓励更多人进入该市场。如果LVR限制确定取消，储备银行将在未来12个月内监管商业银行相关行动，并对各方反馈进行审核，以决定是否在将来恢复该限制。该方案最终于5月1日开始实行，为期至少12个月。

5月 1日

财政部长宣布，政府将推出无息贷款支持小企业，但同时表示，税务局将对申请贷款的企业进行审计。小企业现金流贷款计划（S m all.B u sin e s s .Ca s hflow Loan.Scheme）将为雇用50名及以下全职雇员的公司提供 1 0万新西兰元贷款，每名全职雇员还可以额外增加 1800新西兰元。贷款如在一年内还清，将免息。这笔钱可用于支付租金、保险、水电费、地税和付给供应商。

5月 2日

政府宣布设立 2 0 0 0万新西兰元基金用于帮助高等院校学生在疫情期间使用电子设备和网络进行远程学习。

新西兰自3月16日以来首次未报告新的 COVID-19病例。

5月 7日

政府拨款250 0万新西兰元以支持抗疫产品的研发。该项资金将用于在6至12个月内有望取得成果的项目和想法。目前已投入的研究包括一种新型呼吸机、一种热成像筛查设备以及早期疫苗研究。

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卫生部向全国家庭医生诊所注资150 0万新西兰元，同时在四周封锁期内，还将每周追加 1000万新西兰元。将按照诊所注册患者数量来分配资金。

$15M

第

4月 27日

4月 1日

$25M

5月 4日

政府宣布内阁上周批准了对《资源管理法》的修订，预计将在6月通过相关立法。新修订规定环境部长及其专家小组有权力决定哪些工程项目可以获得快速审批。据悉 “Shovel Ready” 涉及的基础设施建设项目均可获得快速审批，最短25天就能走完批准流程。

5月 12日

财政部和卫生部宣布，卫生部门将在未来四年获得新增拨款39.2亿新西兰元。即每年将给地区医管局增加9.8 亿新西兰元拨款。此外，还将在三年内一次性增加2.825亿新西兰元，以完成计划中的医疗服务，包括约15.3万个因疫情延期的手术、放射超声检查和专家预约。并每年拨款31350万新西兰元，四年共1.254亿，对计划中的医疗服务进行管理，以适应人口变化和不断上涨的物价。这些资金是10年来卫生系统获得的最大一笔拨款。

10 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

4月 20日

总理宣布，将继续处于四级警报状态直到 4月2 7日晚上 11:59。随后新西兰将维持三级警报两个星期。

5月 14日

进入二级警报的第一天，连续第三天没有新病例。财政部长发布主题为“共同重建 (Rebuilding Together）”的2020 年度财政预算案，将为挽救受疫情冲击的经济再拨款500亿新西兰元。至此，政府对COVID-19疫情相关支出总额已达到630亿新西兰元，其中约200亿新西兰元尚待分配。

5月 13日

储备银行透露，对未来继续下调官方现金利率（OCR）持开放态度，如有必要，OCR有可能降至负值。该月初，许多银行都首次宣布了低于3%的两年期房贷利率。储备银行表示，房贷利率和零售利率应会进一步下降，当然，对于有银行存款的人来说，从储蓄中获得的利息也将减少。同时，储备银行还宣布将量化宽松政策的预算从330亿增加到600亿新西兰元，以刺激经济增长。

$133M

4月 14日

政府宣布了针对高校学生的1.33亿一揽子计划，该计划适用于今年在各大学、理工学院或私人培训机构学习的所有全日制国内学生，无论是已经入学的还是计划入学的。包括上调与课程相关的贷款金额，为无法在网上学习的学生提供最高 8周补助，如学生因疫情中断课程确保可获得部分学费退款等。

4月 15日

大局

﹁季度要闻

」

财政部长宣布修订《公司法 ( C o m p a n i e s . A c t ）》。他说，这将帮助陷入困境的企业。其中包括允许企业将现有债务置于休眠状态，直到它们重新开始正常经营为止。并为面临流动性问题的公司董事提供“安全港”，免于承担破产责任。此外修订内容还包括：允许在必要时使用电子签名；赋予公司注册官权力，可以推迟提交年度业绩及年度申报表；公司可因疫情酌情考虑其章程或规则。

UPFRONT —

4月 3日

总理宣布，所有公共部门首席执行官、政府部长及其本人将在未来六个月内减薪20%，此举可为国家节省约200万新西兰元。此外，财政部长又提出了预估约31亿新西兰元的新税务损失结转计划等一系列新措施，为受疫情影响的中小企业提供进一步帮助。内容包括：税收亏损结转抵扣；税收亏损连续性规则的变更；在法定纳税期限方面为纳税人提供更大的灵活性；支持商业租户和房东的措施；进一步的业务咨询支持等。

$3.1B

4月 17日

ACC宣布将推迟三个月向公司和个体经营者开具总额达 9亿新西兰元的发票，以帮助他们缓解因疫情造成的现金流紧张。

5月 19日

政府推出COVID-19 追踪手机APP。

5月政府宣布一项约5.7亿新西兰元的新福利政策：受疫情影响 25日而失业的人，全职员工每周可获得490新西兰元的免税补贴金，兼职员工每周可获得250新西兰元，为期12周。失去兼职工作的学生也有权申请，但只对新西兰居民和公民开放。该计划将于6月8日起实施。

5月 26日

政府决定设立100万新西兰元的困难基金，帮助那些因兼职收入减少等原因导致经济困难的留学生。该基金从21日起开放申请，相关教育机构和组织可申请最高2万新西兰元（不含 G S T）的资金，为符合条件的留学生提供直接的经济援助或其他支持，包括提供食物或资助生活费等。学生个人无法申请该困难基金。

11 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

5月 28日

政府宣布将向受疫情影响的艺术文化行业提供逾 70 0 0万新西兰元拨款，其中包括 1 8 0 0万用于维系国家博物馆 Te Papa的运营。

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UPFRONT — 大局

﹁

曲折实难免，勿轻言放弃

」

移民

2020年的技术移民之路：

撰文 Sonny Lam 图为 Unsplash 提供

2020年已过去一半有余，但对于大多数正在或打算申请新西兰PR的人来说，这一年仿佛还根本没有开始。新西兰移民审理进度的迟缓如今已经成为了一个重大的政治问题，目前有约40,000名申请人和他们的家人正度日如年，期盼着移民局的决定。在之前的《逸居新西兰》杂志中，笔者已经阐述过导致审理延缓的原因，如工作签证政策变更，项目官员们需要更多时间来适应；移民局换新的领导者，导致机构工作方式调整；政治影响，如父母定居类别提高了要求；移民局结构重组，部门和移民官多有调整；基督城枪击案和怀特岛火山喷发导致紧急签证优先等。1 u而现在，又增加了一个决定性的因素— —正在全球肆虐的 COVID-19疫情。就目前的消息来看，病毒疫苗投入应用可能还要等上一年到一年半，即使疫苗上市，短时间内也很难验证其有效性和有效期。因此，我们只能在接受疫情将持续对整个移民过程造成较大影响的基础上，去考虑未来申请人努力的方向。

移民法未来会有什么改变呢?

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9月即将迎来大选，大选之后新的新西兰政府会决定未来的移民政策走向何方。最理想的状态是新政府不再拖泥带水，能尽快给出一个明确的政策，这样至少可以给已在排队等待中的申请人一个清晰的答案，不需再为悬而未决的未来揪心。可以说，政府像现在这样至今不公布新居留计划 2、不明确移民政策的走向，是既不合理也不人道的。如果申请人团结起来，是完全可以上法庭申请对移民局做出司法审查的。政府的权力在于通过和颁布相应法规政策，移民局的权力在于执行这些法规政策，而法官和法院的权力则在于能够评判法规政策执行的方式是否合法。遗憾的是，现在的申请人看来并没有足够的金钱/能力上法庭挑战移民局。既然执行的权力在移民局，那么不妨来预估一下，移民局未来在技术移民的审批上会有什么样的改变呢？一个可以窥见的趋势是：由于疫情的关系，目前新的技术移民还没有开放，因此短期内已申请人的数量会慢慢地下降。而很有可能政府和移民局会以疫情为理由慢慢拖延，暂时不再开放技术移民。而更坏的预期是，一旦重开，有可能再次提升技术移民的分数，比如增加到200分 (现在160分) 。

这种方式是有前例的。譬如“父母团聚”这个项目，本来的工资要求是儿女个人年收入65,000新西兰元或一对夫妻年收入 90,000新西兰元。后来由于申请人过多，移民局暂时关闭了这个项目长达近三年（因为疫情的关系，到现在还没开放）；而即使重新开放，对担保人的收入要求已经提升到了之前的两倍以上（按照担保两位父母的标准计算）。由此可见，政府和移民局以相同的方式去处理技术移民这个大问题也不是不可能的事情，毕竟想申请技术移民的人太多了，而名额和审理的速度却有限。

申请人来源变化会影响移民配额么？另一方面，由于英、美等国家对于COVID-19疫情的防控效果非常不理想,,很多有能力申请移民的英美申请人都开始将目光投向新西兰，这个趋势相信新西兰政治家们也是心知肚明的。那么如果未来会有大量申请人来自英美的话，技术移民配额又会发生什么变化呢？关于不同国家移民申请人配额的问题，实际是有精确数字3 可循的:，在2010-2019年间，中国申请总人数为44231，拒签总人数为5739，拒签率为12.98%；美国申请总人数为8198，拒签总人数为557，拒签率为6.79%；英国申请总人数为31082，拒签总人数为1847，拒签率为5.94%。

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再比较一下这十年中最初的三年和最后的三年： 2010-2013：中国申请总人数为12198，拒签总人数为1428 拒签率为11.76%；美国申请总人数为2464，拒签总人数为215，拒签率为8.73%；英国申请总人数为11279，拒签总人数为769，拒签率为6.82%。 2017-2019：中国申请总人数为9597，拒签总人数为1309，拒签率为13.64%；美国申请总人数为2470，拒签总人数为157，拒签率为6.35%；英国申请总人数为6929，拒签总人数为341，拒签率为4.92%。研究一下几个国家申请人申请的成功率和拒签率的比例，读者们是不是能从中看到一些变化呢？

大局

﹁移民

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大选之后会不会有巨大改变?

UPFRONT —

重点在于要慎重行事。如能找到一位得力的移民专家协助，可以最大程度上规避移民官在审理申请过程中设立的多重陷阱。考虑到拒签率正缓慢上升的现状，.个人DIY、不依靠专家去申请的方式现在非常之不推介——风险太大。

关于大选会不会影响到其后的移民政策，其实无所谓工党还是国家党，关键要看的是这两大党派中哪一个能赢得足够的议席去组建政府。最危险和最不理想的结果就是，两大党派都不够数,需要凭借与优先党联盟上台执政。众所周知，优先党的一贯主张就是减少移民，所以无论哪个大党派与优先党联合执政，都必然要在这方面向其妥协。用英文的说法就是“tail.wagging.the dog”, 即小党可以控制大党。但总体而言，这都是9月大选以后可能会发生的，目前还不会有什么大的变化。从乐观的角度看，虽然近年来中国人申请技术移民或者其他移民项目的批准几率缓慢下降，或需要等待更长时间，但毕竟新西兰是一个以法律为重的国家，一切都有章可循。所以虽然公众的感觉是申请移民越来越困难，但终究始终有超过80%的申请人是申请成功的!.在此建议各位申请的朋友，一定要坚持，不要轻言放弃。最后，祝大家好运！小贴士 1

详见《逸居新西兰》杂志第14期

详见7月8日《逸居新西兰》微信公众号

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难道未来申请移民没有希望？

Introduction of interviewer

——答案是：还有希望！虽然短期内看，移民局的确会将申请技术移民的要求提高, 但是毕竟疫情的影响令新西兰的经济受到重大的打击。即使有大量的英国和美国的申请人想申请来新西兰，但建筑是提升新西兰经济的重头，这里的房地产建设需要工人、需要材料，在一个可预见的全球经济瘫痪的未来，新西兰政府会发现他们仍然需要依靠从国外引进人力的方式来提振经济。所以未来重建新西兰的计划中肯定会有预备空间给新移民——问题只在于这个空间有多大。毕竟2020年纷乱的世界局势，令越来越多的外国申请人认识到新西兰是一个安全而又民主的好地方。因此，可以预见，未来的申请路途肯定会更为不易，所以既然现在已经符合申请条件或者已经在排队中，那就再耐心地多等等吧。就我的个人建议，申请移民虽然艰难，但并非完全不可能，

作者简介

Sonny Lam 具有十多年法律诉讼背景和前任新西兰移民局移民官的经验，目前在 F o r e s t . Harrison，Law yers法信律师事务所担任移民律师。20 15 年离开移民局后，他开始专注移民领域,对于移民方面的专业问题以及如何有效地准备移民申请材料具有独特的视角,可以从申请人和案件审理移民官的不同角度给出专业合理的建议。

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法律

商业租约陷阱多，四大问题您一定要了解 2020年受疫情影响，全球各国经济都遭到重创，新西兰也未能幸免：大批企业缩减规模甚至倒闭，很多商圈的商铺都重新挂上了出租的牌子。

撰文 Joy Yuan ; Elaine Li 图为 Shutterstock 提供

然而，“危机”对于一些人而言是“危”，对于另一些人却可能是“机会”。如果您正在考虑出租或租用商铺，那在签字之前一定要确保已经充分了解以下内容： • • • •

租约到底是什么？租约谈判中隐藏着多少秘密？从法律层面看，到底可不可以拖欠租金？疫情时期，如何充分利用“政府救济计划”？

当我们谈论租约的时候，我们需要谈论什么？创业、租商铺是很令人兴奋的事情，但是一定要在签字前，确保您对“租约”本身有充分了解。在新西兰，大部分租约都采用A D L S奥克兰地方法律协会标准版本。一般来说，租约的签署分成两步： • 先签租约协议（Agreement to Lease）租约协议里会含有租约的基本商业信息，例如租金、租期、续租权利、涨租金权利等，一共8页文件。 • 再签租约契约（Deed of Lease）租约契约上的核心商业内容及所有附加条款都需要与租约协议完全一致，但契约会比租约协议更加详细地列出租赁双方的责任以及日常要求。值得注意的是，在标准租约协议里第4.1条规定，双方只要签署了租约协议，即使尚未签订租约契约，契约的内容也会同时制约房东和租客双方。之所以签署了协议后还需要再签署契约，也是希望租赁双方能够更加明确自己的责任和义务。扫一扫，分享该文章

需要特别提醒的是，很多租客可能在签租约协议时认为自己只是在签意向协议，不需要找律师，其实这是非常不正确的想法。我们建议，一定要在签租约协议前，甚至在开始跟对方沟通租约内容和条款的时候，就先咨询律师。等到签完租约协议、准备签租约契约时再找律师，那律师就难以代表客户去谈更好的租约条件了。

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租约谈判过程中，需要注意什么？

大局

认为租约谈判只是谈租金价格？那您签的租约一定陷阱重重。谨慎地进行租约谈判、做好尽职调查、理顺弄清相关条款、并为自己争取最好的价格，才是签署一份合理租约的基础。

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法律

那么，租约谈判过程中到底需要了解什么、注意什么？

以下几点供您参考：

租赁的基本信息租约中的核心商业信息是否完整，并且与您的理解一致？

以上租赁信息看似简单，却是合同存在的根本，也是最容易产生歧义和遇到问题的地方：

一个合格的租约，首先需要让双方都明确以下基本信息： 1 房东以及租客名字、担保人信息； 2 所租店面的地址、租用面积描述、租金、车位号码、平面图纸等; 3 租金（以及租客需要承担的其他支出）、涨租权力以及计算方式； 4 租期以及续租频率、总租期的长度； 5 铺面使用用途等。

我们曾经有一个做餐饮的客户，由于在租约里没有描述清楚租用范围，导致事后需要额外支付一笔费用，去承租此前租用范围内没有被提及的一块户外区域；此外，车位纠纷也是常见的问题，我们建议不管是固定车位，还是与楼内其他租户共享的车位均需要在租约中清楚描述。

租约的尽职调查如果您是租客，在签署合同前务必做好以下功课。例如： 1 您是否可在该租铺内开展自己计划的生意，是否需要申请相关部门的资源许可或者是建筑许可？比如您希望租一个铺子做酒铺，那么需要提前了解申请酒牌的问题。

如果您是房东，在签署合同前也建议做好以下功课。例如： 1

2 房东是否对租客装修进行现金补贴（Landlord’s fitout contribution）？如果有，会在什么时候补贴给租客，补贴的条件有哪些，什么时候提供？收取这些现金补贴对租客会有什么税务影响？

租客的资产和负债情况，如果租客是公司，那么可以要求其提供财报以及相关的流动资金证明，以确保其有经济能力支付租金;

3 如果是比较旧的建筑，那么该建筑是否符合抗震要求、是否结构性良好？您是否对租铺的结构情况以及周边环境都已细细检查过？

了解清楚哪些日常的维护费用可以由租客承担;

租客的操作如果有需要房东批准的，要在租约内特别注明，例如租客的装修图纸是否需要房东的批准等;

如果房东同时持有一栋楼的好几个物业，那么需要检查清楚自己和其他租客已经签署的租约内有没有限制性条款，如防竞争条款，这些条款可能会限制您出租房屋给某类租客;

4 对所在区域的竞争环境是否了解？比如周边很多铺子都突然出租，那么其中有没有特别的原因？需要做的尽职调查有很多，没有办法一一举例。总之，视商铺具体情况需要考虑所有可能相关的因素。另外，如果您的承租是取决于某些先决条件的履行，如打算用作开酒铺，以拿到酒牌为承租先决条件等等，那么应该把这些因素作为特别承租条件放入合同内。

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如果该商铺是有物业管理的，需要把物业条款发给潜在租客，因为有些物业条款中会有对出租用途的限制。

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法律

租期以及续约问题

可开发条款

租期长短是房东和租客需要达成共识的商业性决定。

基于以上谈到的租期以及续约问题，这里想提醒作为房东的读者：如果您的商铺是具备开发潜力的，或者您是打算未来进行开发出售的，那么在谈租约时，我们会强烈建议您把开发建设条款放入合同内。

首期通常为2- 8 年不等，有些租约会配有续约权利，例如：首期5年，期满后，租客还可以决定一次续约 3年，可续约两次，即租客可以最长租到5+3+3=11年。

开发建设条款的意义在于给房东以主动权，在时机成熟时可收回商铺进行改建开发，而不需要支付违约费用。当然，相应的，这个条款对租客而言是相对高风险的，因为房东可以随时取消租约，增加了租约的不稳定因素。

首次租赁的租客需要注意的是，一旦进入租期内，租客的租赁责任将一直持续到租期满为止。比如，首期 5 年，租客租了4 年后想退租，那么房东可以要求其继续履行支付租金的义务直到5年期满；续约期内也是如此。

所以，这类谈判可以交给房东和租客的律师，协助双方找到一个合理的开发条款启动的结点，例如此权力只可以在首期租约结束后履行等。

而是否续租的权利是掌握在租客手里的，即在整个最长达11年的租约期内，只要租客想租，并且没有任何违约的情况，房东是不能收回商铺不租的。

租约担保的种类以及区别我们越来越常看到，在签署租约的时候，房东会要求租客提供各类担保。常见的担保有三种：个人担保、银行担保和现金押金担保。 1 如果租约是用公司的名义签署，房东都会要求公司法人或者有财产能力的股东提供个人担保。这意味着，当公司作为租客没能履行义务的情况下，例如拖欠了租金而公司没有偿还能力，那么房东可以要求担保人履行担保人义务，为公司偿还债务。房东在同意个人担保前需要对担保人的个人资产进行了解，如其名下是否有实际资产支持个人担保。如果担保人是2人或者以上时，房东可以决定让多名担保人共同承担或者挑其中的个别担保人追溯。需要注意的是，个人担保的义务是无限制的，公司作为租客在租约下的责任是多少，那么担保人的义务就是多少。 2 另外一种比较常见的担保是银行担保（b a n k g u a r a n t e e），一般也被称为银行押金。抵押金额可以等同于几个月的租金，常见的是3-6个月的租金费用，具体看房东的要求。租客需要向本地银行申请, 一般租客需要提供抵押物或者现金，银行才会出示担保文件。一旦银行担保获得批准，在出现租客拖欠租金时，房东可以要求担保银行履行义务，偿还拖欠的租金。

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3 很多时候，因为租客的公司是新成立的，所以银行无法为其担保，这时候房东一般也可以接受等同价值的“现金押金”。押金一般会抵押在律师的信托账户内，在租约期满时进行返回；同时租约内也会配有相关的条款。

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在谈判租约时，作为房东，应该仔细考虑担保的实际效果。例如，是否了解担保人的个人资产情况，其重要资产在个人名下还是由信托管理？发生问题的时候，是否方便追溯？作为租客，如果为公司做个人担保，应该非常谨慎，清楚了解自己为谁、做了什么担保。

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租客能否解约？租金拖欠的后果有哪些？

﹁法律

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近期，很多行业受到COVID-19疫情比较严重的冲击，一些商铺甚至面临倒闭。于是有些人会想到能否与房东解除租约，或者暂时拖欠租金周转后再偿还。那么，关于租金拖欠的一些法律责任您一定要了解。

未收到租金的情况下，房东有权解约，使租客生意面临中断

这里有几点需要特别提醒：

从租客方面来说：在租约下，租客必须按照租约内容，定时支付约定的租金。租客是不可以拒绝支付租金的。

• 因为 C O V I D -1 9 疫情的缘故，法律目前暂时将原本的 1 0 个工作日的期限延长到了30个工作日;

从房东方面来说：新西兰房产法（Property Law Act 2007）规定，如果遇到租客拖欠资金从而违反租约的情况，房东需要给租客书面通知才可以解除租约。房产法第245条规定，当同时满足以下三个条件时，房东可以解除租约： 1 房东对租客发出书面的符合规定的解除租约通知； 2 在规定补救时间内租客还是没有支付拖欠的租金； 3 如果租客拖欠租金超过10个工作日甚至更多天时。

• 解除租约的书面通知有特定的格式及要求，必须由律师草拟; • 通知租客和给其补救时间可以同时进行 , 而不是像很多人误解的那样，要等租客欠款超过3 0 个工作日后才可以出书面通知。我们建议房东：一旦出现租客拖欠或者反复拖欠租金时，就马上寻求律师建议。

房东可通过法律追溯损失直至租客破产前面已经谈到过，租客即便在租期未满时搬离商铺，租客还是需要为期满前的租金和相关费用（如房东重新出租商铺的费用等），承担法律责任。如果租客没有履行义务，那么房东可以找担保人或者动用银行担保。且如果银行的担保不够补偿的话，房东仍然可以继续向租客或担保人追溯剩下的损失。另外，房东还可以对拖欠租金的租客发出书面的法定要求偿还书 (Statutor y.Demand）。如果租客还是没有在规定期限内支付拖欠租金，那么房东可以发出诉讼函要求法庭判决。判决的结果包括，追溯租客理应支付的租金，或者要求租客申请破产流程。如果房东在签租约时，要求了租客提供优质的担保人，或者要求租客支付相关的定金，那么就能减少一些损失。但需要注意的是，如果租客的商品还留在租铺内，房东是不可以将其物品进行变卖去抵扣租金的。如果房东换锁，那么需要将租客的商品储存到一个安全的地方。

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我们建议，如果遇到租客拖欠租金的情况，双方都应该积极面对，及时处理。不要等到问题严重或者拖欠的款项数额越来越大再解决。上庭处理往往是双方所走的最后一步，因为相关的律师费用以及漫长的法律程序费时费力。当然，如果沟通无法解决，那么上庭至少可以得到一个公正的评判。

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法律

应对疫情影响，新西兰政府有没有相关政策？在此次疫情期间，房东和租客都有各自的立场以及需要承受的相关经济负担— —租客因生意无法开业失去了经济来源，而房东如没有租金收入则失去了偿还贷款的能力。那么，政府有没有相应的措施来帮助房东和租客渡过难关呢？事实上，很多人不知道，新西兰的标准 ADLS合同（2012 版）里包含第 2 7 . 5 条款规定，如果由于紧急情况（例如 COVID-19大流行）而阻止租户进入其场所以充分开展业务，则租客仅需支付一部分公平比例租金。然而，由于该条款没有定义什么是“公平比例”，有部分的租户以及房东仍然无法达成共识。在公平比例租金之外，新西兰政府应对疫情影响出台的政策主要分成两块：

诉讼。作为律师，我们认为，无论我们的当事人是房东还是租客，都有各自需要去保护和极力争取的商业利益，但同时，各自都应该非常清晰地明白其法律责任。在当下的经济困境中，如果遇到租约纠纷，我们的理念是，双方了解自己的法律责任，本着长期的商业关系，找到一个实际的处理解决方案。小贴士请扫码查看有关商业租赁仲裁补贴的更多信息

Introduction of author 作者简介

• 5月16日，政府首先出台了临时的法律变化，主要是针对取消租约的通知时间从10个工作日改到了30个工作日，以期给租客更多的时间去偿还所欠租金或和房东协商。 • 6月4日，政府又出台了《2007年财产法》修正法案，以支持小型房东以及本地生意渡过难关。修正法案提到当租户的生意受到 C O V I D -1 9 疫情的影响，那么房东和租客必须协商达成共识什么是公平比例租金; 如果无法达成共识，那么需要通过指定的仲裁。新西兰政府会提供6000新西兰元/例的法律援助津贴，该津贴约可覆盖75%的仲裁费用。全国总共可以申请的额度是4000万新西兰元。但当事人如果有律师介入的话，还需各自承担律师费。目前，只有符合资格标准的企业才有权获得政府仲裁支持。资格标准是：每个租赁地点的业务有20名或更少的全职工作人员；该业务位于新西兰；且该企业尚未与其房东达成减租协议。我们强烈建议：租赁双方能在签署商业租约时就考虑周全，在第一时间降低商业及法律风险，减少未来不必要的

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Joy Yuan J o y .Y u a n 律师，新西兰高等法院律师，Tu r n e r. H o p k i n s 律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿 B a b s o n C o ll e g e. M B A创业主修。擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。

Elaine Li Elaine Li，Turner Hopkins律师事务所商业地产部法务，负责领域包括商业借贷、生意买卖、股东变更、商业租约、住宅/公寓及商业物业的买卖、土地分割以及地役权/产权登记变更等，同时协助事务所合伙人处理各类雇佣关系以及商业纠纷案件。

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季度要闻

特别企划

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疫情时代，新西兰房地产业的“危”与“机” 撰文 Lesley Song 图为 Twenty20 提供

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FEATURE —

当地时间6月8日，新西兰卫生部宣布，此前全国仅剩的唯一一例COVID-19病例已经达到痊愈的标准，新西兰病例正式清零。后续虽然陆续有输入性病例出现，但都得到了良好的控制，警戒级别始终保持在一级，这意味着社交距离和聚集人数等限制都已取消，国内社会和经济生活基本恢复正常，人们的工作和生活都逐步回到了正轨。可以说，新西兰打胜了这场战役，但与其他国家一样，COVID-19这只突如其来的“黑天鹅”对房地产业不可避免地产生了巨大影响。左右房地产市场走向的风险和机遇相互纠缠、不断博弈，没有人知道，“危”和“机”谁将主导新西兰房地产业的未来。 “我们并不完全知道所有的答案，但你仍然能够意识到变化的速度，以及不同类型房产因为面临抛售而产生的交易性投资机遇。”新西兰最大的房地产咨询服务公司贝利地产（Bayleys）的全国商业总监Ryan Johnson如是说。

抗疫虽胜、衰退可期，房市稳定是表象？

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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2020年2月26日，新西兰出现首例确诊病例。103天后，所有病例痊愈，新西兰“500万人团队”勠力同心，凭借严上加严的防疫举措、人均最高的检测率、难以置信的低死亡率，赢得全球点赞。除了对病毒严防死守，在这103天里，新西兰政府先后公布了多项计划，用以支持困境中的新西兰经济： 3月16日，储备银行宣布紧急官方降息，将官方现金利率从 1%降至创纪录的0.25%； 3月17日，政府宣布了一项121亿新西兰元的大规模经济刺激计划，投入资金相当于国内生产总值的4%，其中51亿新西兰元用于工资补贴； 3月24日，政府、商业银行和储备银行宣布按揭贷款人及中小企业如果收入因疫情受影响，可以申请6个月的本金及利息还款宽限期；同时，政府和银行宣布实施一项62.5亿新西兰元的企业资金担保计划； 3月28日和4月15日，政府两次公布针对疫情期间及后续税务问题的一系列新措施； 5月1日，财政部长Grant.Robertson宣布，政府将推出无息贷款支持小企业； 5月1 4日，. G r a n t . R o b e r t s o n 发布主题为“共同重建（Rebuilding.Together）”的2020年度财政预算案，将为挽救受疫情冲击的经济再拨款500亿新西兰元。至此，政府对新冠疫情相关支出总额已达到630亿新西兰元，其中约200亿新西兰元尚待分配…… 可以说，新西兰政府在这103天里，抗疫、经济两手抓，且都抓得很漂亮。新西兰市场研究机构Colmar.Brunton民调显示，88%的新西兰人相信政府的疫情应对决定是正确的，这一数字超过该公司对美国在内的其他发达经济体的同期研究。然而，疫情得到控制，政府和民众团结一心，并不意味着疫情带来的经济问题就不存在了。 Infometrics首席预测师Gareth.Kiernan就指出，新西兰成功的公共卫生应对措施不应被等同视为对经济危机斗争的胜利。 “政府的工资补贴计划是对疫情适当的即时反应，然而，该计划只是延迟、而无法真正避免未来大量失业以及由此所带来的昂贵经济代价。一旦政府的工资补贴和‘房贷假期’在2020 年下半年结束，我们预测，到明年年底，新西兰的GDP仍将比

COVID-19疫情之前下降4.8％，而且直到2023年，GDP都不会超过2019年的水平。经济复苏将是一个漫长而艰难的过程，将比目前预期得更长。” 具体到房地产业，全球房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）的最新报告显示，由于疫情打击了经济、扰乱了交易，今年上半年全球房地产投资下降了33%。考虑到新西兰也在进入经济衰退，尽管上半年市场表现平稳，新西兰西太平洋银行（Westpac）仍预测全国房价将在年内下跌7%。Infometrics也认为，到明年年底，房价将下降6％，虽然不是最初预计的11％。奥克兰市议会首席经济学家David.Norman表示，“房价将进一步下行，今年跌幅可能在5%到7%之间。有财经评论员认为下跌最多可能达15%，但大多数银行认为跌幅在7%到15%之间。”如澳新银行（ANZ）经济学家就表示，解除封锁后的消费反弹和夸大市场均无法抑制房价下滑，预计今年将出现12%的降幅。由此可见，尽管专业人士对房价下跌幅度没有达成一致，但都认为未来房价下滑是必然趋势。新西兰房地产市场目前的平稳表象还有待观察证实，尚称不上“转危为安”。

专题

项目萎缩、失业高企，房地产泡沫要破裂？ “在COVID-19疫情影响下，新西兰经济可能首当其冲受到房地产泡沫破裂的冲击。”全球经济学家和作家Harry.Dent.Jr 的说法也许有些危言耸听，但不幸的是，他在上个世纪做出的预言，包括日本经济将持续10年放缓、道琼斯工业平均指数将达到 10000点等，尽管均曾遭到强烈反对和广泛质疑，却最终都被证明是正确的—— • 不利因素一：新西兰可能存在“房地产泡沫” 在过去的几十年里，新西兰的房价上涨速度远远超过了平均收入的增长速度。房地产泡沫通常会随着房地产市场价格的快速上涨而达到不可持续的水平。而在经济低迷时期，房产会贬值，即房主的抵押贷款可能高于房产的价值，处于负资产状态。这时如果出售，房主得到的将远低于他们最初支付的金额。 “在发达国家中，澳大利亚和新西兰的一些城市属于亚洲移民喜欢移居的房地产高端城市。但新西兰确实存在房地产泡沫，就像加州、香港和伦敦一样——这是一个巨大的危险，你的房子可能比你想象的更容易‘倒塌’。”Dent表示。他更指出，新西兰的房地产泡沫在疫情爆发后正危险地接近破裂。“在美国，我们只有28%的净资产投资于房地产。在澳大

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FEATURE —

多建筑工人将把目光转向澳大利亚，除非采取更多措施留住他们。这个担心并非没有道理，新西兰一直存在严重的建筑工人短缺问题，人员流失意味着建筑业生产能力的损失，这意味着当经济状况恢复正常时，建筑行业的技术人员将更难以满足需求。

专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

利亚和新西兰，这个数字是65%到67%——这很危险。” 他表示，世界正处于经济崩溃的边缘，泡沫或会“回归现实”.。而此次Dent的预测是否会像之前一样被证明是正确的，我们只能等待时间给出答案。

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• 不利因素二：项目量陷入断崖式萎缩新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）会长Frank Xu在接受记者采访时指出，疫情之前，新西兰建筑业项目由30%的公共投资项目和70%的私人投资项目组成。疫情发生后，私人投资项目金额减少了60%，与此同时公共投资项目预计会增长40%以上，所以整体来说行业项目短期内预计会萎缩30%，体量大概只有原来的七成，其中包括28%的私人投资项目和42%的公共投资项目。其中，公共投资项目的增长主要基于政府在基建方面的投入——500亿预算案中，有30亿新西兰元注入基建领域，而这是在COVID-19疫情前已经宣布的120亿新西兰元的基建项目资金基础上加投的。从长远来看，政府在基建上的巨额投资自然利国利民，而且大型项目需要大量雇员，也有利于创造更多就业机会；但就短期而言，这些政府主导的项目存在着：筹备和运作过程复杂、施工周期长、投入资金多、技术难度大等各种阻碍其迅速见效的现实问题，无法迅速缓解疫情带来的项目萎缩问题。私人项目量断崖式萎缩会带来的直接问题就是更多的裁员和失业。高级经济学家Satish.Ranchhod预计，在与建筑业相关的25万个工作岗位中，将有多达2万个岗位可能处于危险中。而Newsroom记者Dileepa.Fonseka在与建筑行业领导人交谈后，更担心的是：随着建筑工程被取消、推迟和延期，很

• 不利因素三：失业率高企削弱购房能力自2007-08年全球金融危机以来，新西兰的最低失业率是 4.0％。新西兰统计局（Stats NZ）劳动力市场和家庭统计高级经理 Sean.Broughton表示：“我们的调查显示，在进入疫情封锁之前，新西兰的劳动力市场强劲。从2012年底失业率开始呈下降趋势之后，自2018年底以来，失业率一直稳定在4％左右。”他曾预测说：“COVID-19疫情对劳动力市场的影响，包括失业率以及实际工作时间和就业不足问题，应该在截至6月的那个季度更加明显。” ANZ的经济学家的预测参考的是储备银行发布的劳动力市场数据。数据显示，今年第一季度的失业率上升至4.6％，但当时全国封锁尚未开始。ANZ认为，企业能够利用工资补贴、现金储备和贷款来推迟裁员，但是对于某些企业来说，这是不可持续的。Infometrics的经济学家预计，随着各种补助计划结束，新西兰失业率将在今年年底之前攀升至8％以上，并在2021年达到 9.7％的峰值。奥克兰市议会首席经济学家David Norman则指出： “坏消息（指疫情）传来后，奥克兰失业率大幅上升到6%，并可能在年底时上升到8.5%-9%，这意味着成千上万的人会失业。 ” 而如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且产业单一，其经济要恢复将更为艰难，如严重依赖旅游业的皇后镇湖区房价已经下跌6%，国际旅游的暂停让皇后镇经济和房市双双受创，可以想见的是失业人口还会不断攀升。高企的失业率，意味着人们的收入大幅减少。未来，一方面人们因财务紧缩无力购房，另一方面拥有贷款的屋主可能因无力还贷导致被动售房，房市将因此陷入停滞，并产生恶性循环。当然，这是最坏的状况，而“危”与“机”总是相伴而生——

政策到位、利率给力，刚需将支撑房市？由于应对得当，新西兰比设想的更早走出了疫情，病毒对经济的影响弱于预期。相比仍深陷于COVID-19病毒泥淖的欧美国家，迅速控制疫情降低了封锁带来的影响，争取了更多经济恢复时间，可以说是新西兰房地产业、整体经济乃至整个国家最大的机会。除此之外，政府的救市措施、极低的贷款利率，以及可预见的返乡人潮，都将成为支撑房地产业的重大利好。 • 有利因素一：政府救济力度前所未有除了加大基础设施建设这一各国政府应对经济危机时教科书式的操作，在500亿预算案中，计划拨出50亿新西兰元在未来四到五年内增加6000套公共住房和2000套用来紧急安置无家可归人士的过渡性住房，9000套旧房的保温升级工程也将获得

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• 有利因素三：返乡/移民潮将拉动房市由于海外一些国家疫情严重，加上因为疫情导致的失业，不少新西兰人选择回到家乡。新西兰房产估价机构Quotable.Value总经理David.Nagel 指出，虽然房地产市场稍显冷却，但看房和拍卖依旧人满为患，市场的稳定部分需要依靠归国新西兰人，他们能够填补买家和租客的空位。“很多人都得找地方住下来……这能够弥补外来人员的大幅下降……当前他们肯定是在填补这部分亏空。” 奥克兰市议会首席经济学家David.Norman也认为，返乡潮可能会对奥克兰的房价形成支撑。他假设，2万人经过入境检疫隔离后，其中有三分之一会在奥克兰定居，而这些新增人口将短暂助推奥克兰房地产行业。此外，很多之前想要移民其他国家、或者本没有移民意愿的人，也开始关注成功控制疫情的新西兰。目前新西兰的签证申请工作仍被搁置，有超过10万个申请等待处理。但尽管边境仍未开放，外国人仍在继续提交签证申请。根据新西兰移民局发布的数据，与去年同期相比，今年4月访问新西兰移民局网站的美国人数量增长了37%，5月增长了 65%。5月共有8万名美国人对移民新西兰展现出了兴趣。除了美国之外，英国公民对移民新西兰的兴趣也在增加，5月相较去年同期增长了18.5%，即3万余人。访问新西兰移民局网站较多的人还有澳大利亚公民、南非公民和印度公民。新西兰的房地产经纪人对新西兰国家广播公司（TVNZ）表示，他们还注意到对购买新西兰房产感兴趣的外国人人数激增，超过四分之一的房产购买咨询来自海外。——COVID-19让更多人看到了新西兰的宜居特质，因此这里的住房刚需将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。

专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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• 有利因素二：史上低位的房贷利率将刺激房市尽管COVID-19疫情给整个新西兰房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但幸好有超低房贷利率扮演“强心剂”的角色，让市场保持热度。其次，超低利率有助于抬升资产价格，新西兰股市近期的上涨便是证明。 Westpac首席经济学家Dominick.Stephens坚信他对今年 4月至12月房价将下跌7%的预测，但他也指出，银行利率如此之低，以至于可以挽救房地产市场。 “去年，我们成功地预测了房地产市场将会增长，大多数人认为房价已经很高，不可能再上涨。可我们并不如此认为，因为利率下降将推动房价上涨。（现在利率甚至更低）就是我期望的理由，一旦进入衰退后的环境，无论何时，我们都会看到房价迅速回升。” First.Home.Buyers.Club的Leslie.Harris也认为，超低利

率和取消LVR的资金限制对首次购房者相当有吸引力，“我们观察到，现在似乎又有一些首次购房者开始心血来潮，如果他们保住了自己的工作，在住房市场疲软的情况下，这对他们来说可能是一个非常好的时机”。

FEATURE —

5600万新西兰元的政府财政资助。政府此前已经承诺建设6400套住房以及1000套过渡性住房。500亿预算案公布后，本届政府出资建设的公屋和过渡性住房总数将接近16000套，“是近几十年来最大规模的公屋建设项目。”住房部长Megan Woods称。 Woods还指出，这笔50亿的公共住房支出对建筑行业意义重大，并且向各家企业发出了留住员工的“强烈信号”。“这不仅会增加当地的就业机会，还将有助于缓解部分住房供应不足的问题。”REINZ则如此评价。至于用来安装保温棉的 5 6 0 0万新西兰元，将通过现有的..“ Wa r m e r.K iwi.H o m e s”.项目实施。加装保温棉的补贴将从67%上升至9 0 %，这对低收入家庭来说绝对是利好消息。Woods说，保温棉项目将为90家企业创造工作机会，这些企业将雇佣1300名承包工人，而且他们使用的保温棉90%都是新西兰制造。此外，Infometrics的经济学家Brad.Olsen指出，“政府工资补贴为新西兰近60％的劳动力和71％的企业纾困，一系列缓冲政策达到了减轻疫情剧烈冲击的预想效果，从而也相应避免了房地产市场的震荡，使其保持稳定。” 财政部长Grant.Robertson表示，在住房方面将有更多的支持。“对住房开发和建设的进一步支持，包括私人住宅市场，将是我们从COVID-19疫情中复苏的关键因素，我的打算是，这将是下一阶段基金进一步投资的主题。”

恩格斯说：“没有哪一次巨大的历史灾难不是以历史的进步为补偿的。”这就揭示了危和机的辩证关系：危和机总是同生并存的，克服了危即是机，错失了机可变危。疫情之下，在危与机并存的新西兰房地产业，如何把危机转化为新机遇、新创造，在变局中开创新天地、创造新业绩，才是当下亟需思考的。

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FEATURE — 专题

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整理 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

衰退疫崩情盘下的还全是球房解地冻产市复场苏现状？一览

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禁止聚会、学校停课、商店关门、餐厅停业、办公楼空无一人、工厂完全停业，受COVID -19疫情影响，过去的几个月里，全球多数国家的经济活动都处于停滞或半停滞状态：临时工增加、失业率大涨，经济衰退风险剧增。在这种情况下，多国的房屋租赁和买卖市场也遭遇了“大冰期”— — 买家大多会选择持谨慎观望态度，需求被暂时压制；卖家想要脱手房产可能不得不采取降价或其他刺激交易的手段。据评级机构标准普尔（S t a n d a r d & . P o o r ' s）估计，全球房地产行业的 2020年的总销售额将下降15%至20% 疫情引发的交易量大跌，不一定会引发房价大跌，但各国的房地产业今年“日子不好过”是一定的了。

美国：商业地产或将成为重灾区美联储在其5月上旬发布的《金融稳定报告》中发出警告：随着疫情的加剧，商业房地产市场将可能成为“重灾区”。根据美联储数据，截至2019年年底，美国商业地产总市值为美国GDP贡献了1.14万亿美元。然而，随着工人失业、企业停工停产，公司无法支付办公室租金，大规模的房产抵押贷款违约危机极有可能爆发，进而造成商业抵押贷款证券市场危机。根据惠誉评级(Fitch Ratings)的最新报告，在违约率方面，由于疫情重创旅游、零售业，5月份美国酒店和零售业的违约率在短期内分别从2020年3月份的1.44%和 3.51%上升至30%和20%。疫情期间，全世界的公司职员都不得

美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授 Susan Wachter就曾警告称：“货币供应量的巨大增长”直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。Realtor.com网站则预计，美国房地产市场的反弹不会是“V” 或“U”型走势，而会呈“W”型。该网站预测，受千禧一代购房者和二手市场交易量的驱动，全美房屋销售将会在7月、8月和 9月提升，但会在冬天因预计疫情反弹而再度下滑。尽管当前来看，美联储接近零的低利率和政府为寻求经济复苏而给予的政策支持或将在一段时间内利好房地产市场，不过，包括高失业率在内的不确定因素依旧是房地产市场面临的隐患。

C OV I D -19 疫情让加拿大经济进入深度衰退，数百万人失业，房地产市场也陷入停滞状态。房屋所有人开始恐慌，担忧此次危机是否会让加拿大房地产市场崩盘，导致他们最大的资产出现价值的大幅缩水。这种恐慌情绪并非没有依据。最新市场数据显示，加拿大房屋挂牌几近枯竭，房屋开放日被取消，买家都待在家里，市场交易基本陷于停滞。数据显示，4月加拿大房屋买卖量大幅下降，达40%~70%。分具体市场来看，多伦多地区的房屋转售量在4月跌至30年来的最低水平，多伦多地区房地产委员会报告指出，转售量与去年同期相比下降了67%，而3月经季节性因素调整后同比下降了66%，这是有记录以来的最大跌幅；根据大温哥华地产协会（REBGV）在5月2日发布的地产报告可知，大温地区在4月共售出1,829套房产，

专题

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加拿大： 2021年销量反弹将超过40%

比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的 4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量；此外，疫情也极大地破坏了卡尔加里的房地产市场，石油价格暴跌更加剧了这种冲击。显然，疫情使得许多购房者望而却步，而卖房者同样如此，买卖双方的类似反应使得市场供需状况获得了暂时的平衡，从而维持了对价格的支持。但随着时间推移，这种支持已经有所减弱：大多伦多地区的MLS房屋价格指数从3月份 11.1%的同比增长小幅下降至4月份10.2% 的增长；与此同时，大温地区房价已连续第11个月下滑，该地区4月各类房产的综合基准价为1,008,400加元，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。加拿大房地产市场崩盘的后果是不可承受的：房地产以及住宅建设占加拿大去年GDP的近15%。房地产是多伦多、温哥华和蒙特利尔经济增长的关键驱动力，大量移民的涌入带动了从农业、设计、保险到贷款经济各个领域的繁荣。加拿大最大银行加拿大皇家银行 (Royal.Bank.of.Canada)并不认为加拿大的房地产市场会出现崩盘。该行分析师 Robert.Hogue预计，受疫情影响，今年的二手房销量有可能大幅下滑30%，至 20年来的低点。不过，由于买家和卖家都持观望态度，谨慎入市，近期住房价格或将维持稳定。虽然预计今年下半年的综合基准价格将同比下降2.9%，不过，这一趋势或将在明年就会发生逆转。按照Hogue的预测，低利率、不断走强的就业市场以及移民人数的反弹将助力2021年的销量反弹超过40%，住房市场将重归卖方市场。总的来看，人口的增长以及住房的短缺将驱动需求不断上升，成为加拿大房地产市场蓬勃发展的重要基石。

FEATURE —

不采用居家工作模式。即使未来疫情趋缓，一旦居家办公成为常态，商业办公楼难免面临“人去楼空”的局面，这对商业房地产市场的打击将是巨大而长远的。同时，美国零售业、餐饮业的前途未卜也给商业房地产的未来蒙上了未知的阴影。然而，与商业地产的危机相反，美国住宅市场并没有出现人们想象中的房价大幅下跌的情况。根据当地房地产网站Redfin在官网发布的数据，4月份全美房屋销售价格中位数为303,895美元，比2019年上涨了4.9%；房屋销售数量为425,195套，同比下降22.7%；4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%；新增房源45.76万，同比骤降41.4%。对此，Redfin的CEO.Glenn Kelma在接受CNBC采访时表示，房价没有大幅下降是因为“供小于求”— —购房需求下降了约20%，而房屋上市需求下降了约60%。住房数据提供商CoreLogic 也曾在5月初的报告中预测，从2020年3 月至2021年3月的一年间，全美房价会上涨0.5%。在GDP大幅萎缩、失业率居高不下和民众积极存钱的背景下，人们买房的热情也仅仅受到有限的影响。美国房产经纪协会NAR最新的一项调查显示，只有 16%的受访者表示疫情导致购房者的兴趣明显下降，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。根据美国抵押贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内购房贷款申请数比上一周增加了6%；5 月27日，MBA发布数据显示，美国购房贷款申请量在截至5月22日的一周同比增长8.6%，这是连续第六周增长，自4月初以来共上涨54%，升至今年1月以来最高水平。当然，并非所有人都持乐观态度。

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澳洲：房地产业迅速复苏希望渺茫随着澳大利亚各州于6月上旬先后进入COVID-19疫情限制措施解除的第二阶段，消费者信心回升，房地产市场开始趋稳反弹，首府城市二手房拍卖清盘率好转。但是，由于疫情对澳经济冲击严重，居民购买力骤降、投资者撤离，新房建设、旧房装修翻新和出售都受到巨大打击，房地产业迅速复苏希望渺茫。根据澳大利亚一主要房地产信息网站Domain的初步统计，全澳初步清盘率为56.4%。该公司高级经济学家Nicola Powell表示，虽然与澳洲较弱的经济形势相比，清盘率有如此表现还算不错，但清盘率低于60%，预示着房价很可能持续走软。爱普资本(AMP.Capital)首席经济学家Shane.Oliver预测，由于COVID-19 疫情的影响，“澳洲失业率可能会飙升至 10%或更高水平，这可能会导致偿债问题激增，人们被迫出售房地产，进而带动房地产价格大幅下跌。以最乐观情况估计，各个首府城市的房价可能会下跌约 5%；最糟糕的情况则是，房地产价格可能下跌约20%或更多。” 与此同时，房地产业主不得不减免租金来稳定租客。自3月中旬澳大利亚暂停所有国际航班并实行封国措施以来，该国旅游业陷入全面停顿。主要旅游城市如悉尼的出租型住房空置率飙升至近 20年来新高，房东们纷纷被迫减租以留住租客；商业地产业主也迫于形势不得不减免零售商租金，以帮助他们降低运营成本。对于建筑业来说，也存在诸多挑战。行业分析人士认为，小型建筑公司非常

脆弱，资金链难以为继。由于澳洲政府的多个经济刺激计划将于今年9月到期，澳洲住宅建设业未来仍面临资金、技术、人力、市场和经济疲弱等多重挑战。

中国：调控超300次，房市整体回稳在中国，基于春节返乡置业潮，每年的房地产市场在春季会出现一波销售旺季，然而，在突发疫情的冲击下，各地楼市几乎进入“冬眠期”：成交量接连下滑，价格也有所下调。根据中国房地产决策咨询数据平台（CRIC）监测，2020年春节期间，中国 88个重点城市商品房成交量相比2018 年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交，住房需求短期被抑制。贝壳研究院发布的数据显示，2020 年1-2月份，北京链家二手房的实时成交量同比下降了约57.6%；2月份北京二手房的成交均价为54,115人民币/平方米，环比下跌了8.6%，同比下跌了9.7%；新增房源挂牌均价为57,790人民币/平方米，环比跌幅扩大至3.9%。中指研究院发布的《疫情对房地产市场及企业影响调查》报告则显示，在 500位地产经理人中，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”造成的影响，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。但事实证明，疫情对楼市影响最为严重的阶段只持续了两个月；之后，得益于二季度以来中国疫情防控形势的好转，以及人们生产生活秩序的持续恢复、购房需求的逐步释放，房地产市场

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也开始“触底”回升。贝壳研究院 7月2日发布的 2 0 2 0 年楼市半年度系列报告显示，总体而言，2020上半年，中国房地产市场分化严重：新房、二手市场已基本复苏，而租赁市场旺季遇冷。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，从月度成交走势看，二手房市场成交量从3月份开始明显恢复。3月重点18 城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两个月环比增速分别达到 39%和19%，6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。价格方面，疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，但二季度均价随市场修复普遍反弹。对于新房市场而言，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，2020年上半年有66个大中城市二季度新房市场成交量接近去年同期，但累计半年成交量仍有一成缺口，市场仍处于逐渐恢复的过程中。与新房及二手房市场形成对比的是，上半年受到疫情影响，租赁市场的季节性规律被打破，传统旺季很“淡”：贝壳研究院数据显示，2月份由于疫情严重的原因，重点城市的租赁交易触底，市场几乎陷入停滞，3月才开始逐渐好转；新增房源整体挂牌均价偏低，业主的出租预期处于低位。目前房源成交周期处于高位，租赁市场向租客市场转变。中原地产首席分析师张大伟认为，结合五六月份的情况来看，对于全国大部分区域而言，楼市基本已经达到百分之百复苏，甚至有的区域还呈现出同比增长趋势。究其原因，这与上半年楼市政策的多发有很大关系：中原地产研究中心统计数据显示，2020年上半年，各地发布与房地产市场有关的调控政策共计304次，其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。对于下半年市场的预判，贝壳研究院认为，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。在租赁市场，延迟的租赁需求会不断释放，下半年供需趋于缓和，但业主出租预期仍将持续处于低位，市场不断向“ 租客”市场转变，租客将掌握更多主动权和议价空间。

撰文 Holly Shan 图为 Colliers New Zealand Research Repor t 提供

专题

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COVID-19，一种通过显微镜才能被看见的小小病毒，在短短半年里颠覆了整个人类世界的政治经济、生产生活。远在南太平洋中央的新西兰也未能独善其身，疫情爆发后的几个月里，国家经济遭遇了过山车般的跌宕起伏。商业地产市场，作为新西兰经济的一个缩影，同样受到了巨大冲击，面临着着前所未有的危机，前途未卜。

FEATURE —

疫情下的商业地产市场：短期内波折难免，长远看相对乐观

著名商业不动产服务公司高力国际（Colliers International）在对新西兰商业地产各细分市场数据进行持续追踪的同时，也将其和疫情影响下的整个亚太区域市场做了横向研究比较。本文综合参考该机构的一系列报告，包括2020年5月、6 月、7月的《新西兰商业地产研究报告（New Zealand Research Report）》，以及《亚太地区房地产市场：在变革的世界仍然物有所值（Asia Pacific Real Estate: Still Good Value In A Changed World）等，力图对疫情下的新西兰商业地产市场做一个全局性的综述，以期帮助读者对该市场未来走势及投资前景窥见一斑。

商务办公楼：租金暂时受损空置率仍可控 • 租金收益暂时受影响在新西兰全面封锁期间，租金减免一直是各方关注的焦点。高力国际6月商业地产研究报告显示，参与调研的82％的房东和 55％的租户明确表示，已经与另一方达成了某种租金援助方案。此前在关于4月租赁情况的调研中，有84％的租户称支付了50％以上的租金。时隔一个月的调研统计数字也呈现出较为相近的结果，约67％的房东和76％的租户估计，5月实际支付的租金与4 月相同。虽然随着新西兰步入Level-1，越来越多的企业有机会开

工，从而获得更大的现金流、尽快按照合同全额支付租金，但仍然有一些房东面临空置压力，不得不提供更多的优惠以吸引企业入驻。因此，一份关于整个亚太地区商务办公市场租金增长前景的调研报告预测，在未来一年里奥克兰实际的商务楼租金可能会下降。但也是同一份报告，对奥克兰商务楼的中长期前景持乐观态度。该报告指出，在经历可能的短期下调后，在未来五年中，奥克兰的租金增长前景是整个亚太地区最为乐观的市场之一。新加坡的年平均增长率预计为3.3％，居于领先地位；澳大利亚表现最为强劲的市场是墨尔本，预测其平均增长率将为2.9％；紧随其后的就是奥克兰，预计增长率为2.2％。亚太区重要城市及地区5年内商业地产年均增长率预测

关于房东和租户是否达成租金援助方案的调研

12%

房东

39% 82%

是

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房客

56%

否

其他

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FEATURE — 专题

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• 市场需求仍然旺盛高力国际6月份的调查报告显示，在调研中，有大约80％的受访者认同商务办公楼的价格将在短期内从2019年下半年的峰值向下回落，虽然还有一些人对此前景表示怀疑，但潜在买家的热情已明显有所增强。大约一半的受访者相信，当前尚不明确的经济形势有望在一年内逐步稳定下来。许多潜在的买家认为，2021年将会有一些新的机会，有58％的受访者则表示他们希望在年内实施购买行动。目前为止已有的交易数据表明，在价格变化有限的情况下，拥有主承租人长期契约的高质量商业物业仍然有巨大的市场需求。现阶段造成市场供小于求的原因是，部分卖家选择将出售行为推迟到2021年下半年。 • 居家办公影响尚未显现四周的封锁使得职场的工作方式发生了巨大变化：很多公司发现原先不得已而为之的远程工作其实也有一些好处，比如大幅减少租金开支和水电费用、减轻公共交通压力等；且一份对于居家办公的调查结果表明，这一举措在员工中很受欢迎，很多受访者希望居家工作在未来能够成为工作常态的一部分。这使得一贯被市场看好的商务楼投资前景被蒙上了一层阴影。但是，截至目前，虽然争议不断，却尚未发现有证据显示员工短期居家办公与公司对办公空间的需求两者间有什么必然关联。事实上，虽然大多数受访者均表示希望采取更为灵活的方式进行远程工作，但在同一份调查中，也有逾一半的受访者承认在家工作影响效率：约49％的受访者认为工作效率没有改变，甚至有所提高（8％）；而51％的人表示效率出现了下降。而且，远程工作也并不一定意味着办公室空间的减少，即使公司采用无固定办公桌的做法以及对楼层空间使用率进行一定调整，也同样需要足够的面积空间。传统的办公环境将继续提供许多远程工作所无法比拟的优势，诸如可以与同事直接合作（34％）、与同事见面社交（13％）以及可以随时开会（12％）等都被认为是在办公室工作的优点所在。另一个重要的观点是，在办公室工作可以更好地区分并保持工作与家庭生活之间的平衡（19％）。这也就不奇怪，在调查中会有75％的受访企业主称，他们将在未来12个月内保持现有租用面积甚至增加空间。逾半数受访者认为在家办公工作效率有所下降

工业地产：市场坚挺交易活跃需求强劲在COVID-19疫情对几乎所有经济领域都造成或多或少冲击的情况下，工业地产几乎是唯一被业内专家和投资者看好的房地产分支领域。从疫情爆发前的持续上升势头，到近来活跃的交易表现，都证明了在经济衰退的总体形势下，工业地产相比其他市场更具韧性、更为坚挺。细分该领域的不同行业，可以看到： • 新西兰统计局（S t a t i s t i c s . N e w. Z e a l a n d）的数据显示，2019年，作为工业部门核心的制造业和建筑业等生产行业约占新西兰3000亿新西兰元GDP的五分之一，而接下来政府对“Shovel.Ready”项目的大力投入有望进一步拓展其市场深度，提升活力。私营项目领域则将视具体情况而定，其决定性因素是审批速度和资金能力。 • 交通、物流、仓储和邮政服务等服务性行业，在COVID-19 疫情爆发之前就处于上升势头，而最近几个月里更随着人们纷纷转向线上和“点击+收货”的服务出现了强势的增长，并成为市场信心的重要驱动力。 • 农林业是新西兰少数没有受疫情冲击的产业，因此为农村和农业综合企业（agribusiness）如乳制品行业等提供服务的行业现阶段也需求旺盛，属于受益领域。

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51%

减少

• 空置率有所上升但仍然可控奥克兰和惠灵顿商务办公楼市场的特点一直是空置率低，且租金稳步上涨。截至2019年底，奥克兰CBD的空置率已降到 4.7%的历史新低，而且过去5年里，租金一直以每年3.9%的幅度在增长。这是因为尽管新办公楼的开发不断增加，但市场供应仍然不能满足需求的增长。COVID-19疫情对经济的影响无疑会使得空置率由此前的低点有所上升，但是目前尚无迹象显示对该市场会造成较严重的冲击。在奥克兰，特别是在高端商务办公楼市场，租户主要由诸如 IT企业、政府部门和卫生医疗机构等在疫情期间稳中有升的行业所组成；其他还包括如会计师事务所、律师事务所和金融机构等较为稳定的行业。这些行业的机构占据了中央商务区（CBD）大约50％的办公楼空间。同样，惠灵顿的办公楼市场由于政府部门租用率较高而得到了有力的支撑，也并没有受到明显的影响。此外，当地一些重要的新开发项目仍然在继续推进，如Whitmore街和Bowen Campus二期的项目，已得到了BNZ、安永和富士通等公司的租约承诺，这也提升了人们对惠灵顿办公楼市场的信心。

没有改变

极低的空置率、有限的土地开发机会以及供应渠道不畅，都为经济低迷期工业地产市场仍然表现积极奠定了基础。全国范围内有关工业房地产的销售数据显示，主要资产的价格和收益，与COVID-19疫情爆发之前相比基本没有大的变化。活跃的交易活动的推动来自各类买家，包括财团、高净值个人客户和自用业主。

增加

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从市场划分来说，被归类为基本服务（e s s e n t i a l service）的零售商，主要是超市和药店，其作为有效抵御市场风险的投资地产的声誉得到了进一步的稳固，在当前动荡的时势之下，可能会吸引投资者更大的兴趣。此外，那些有较为完备的在线业务的公司，在一定程度上也躲过了经济下滑的直接影响。从市场前景来看，新西兰统计局发布的电子银行卡交易数据清楚地说明了4月份新西兰人总体消费的变化—— 与2019年4月相比下降了44％，而在酒店行业的消费支出下降了近95％。但这种急速下降呈现出了很大程度上的被强制性，且持续时间并不长。随着新西兰人在封锁结束之后重新回归零售商店并展开“报复性消费”，零售业消费出现强劲复苏。5月，核心零售业消费总额为 46亿新西兰元，较4月份增长了73％；虽然较之去年同期的47亿新西兰元，下降了2.5％，但这一数据，仍然远高于过去10年期39亿新西兰元和20年期36亿新西兰元的平均值。虽然，对市场情绪的变化以及COVID-19 疫情造成的经济影响，可能还有待几个月后才能做出更为清晰准确的评估，但这一“V形”反弹，仍然可被视作反映消费者态度的一项令人可喜的指标。

专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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• 建筑市场：尚未开工及待开发项目可能搁置以奥克兰为例，奥克兰CBD和城区商务楼市场，在经历多年市场供不应求的状况后，带动了较为活跃的建筑开发市场。尽管在过去的12个月中，新开发建成了大约28,000平方米的新空间，但城区的空置率仍然在减少。在奥克兰C B D，目前有五个主要项目正在建设中，到 2021年年底之前，预计将有超过8.7万平方米的新办公空间竣工。在城区，将有35,000平方米的新建建筑物在同一时间范围内完工。这些即将完工的在建项目市场预租率很高，因此，没有理由认为，其建设将会受到干扰。那么，在评估未来市场前景时，可能造成变化的，将主要集中在那些虽然已通过审批、但尚未进入建筑阶段的项目，以及那些尚处于规划和可行性分析阶段的项目。高力国际的报告认为，基于经济进入衰退期已是不争的事实、失业率预计将增至8％-10％之间，以及关于工作习惯改变可能对市场影响的猜测等现实因素的考量，如果没有充分的预租率，CBD中约75,250平方米建筑面积、城区约 73,300平方米建筑面积的项目可能将无以为继。虽然现在预测其中哪些项目将会被搁置，还为时过早，但尽快提前确定固定的租户、提高预租率，是现阶段任何一个即将进入施工阶段的项目所应该要做的。当然，从另一个角度看，由于在建项目完工和COVID-19 疫情影响而导致的商业办公楼空置率上升的问题，显然又将随着新项目的推迟而得到最大程度地控制。

高力国际在其市场报告中称，有迹象表明，短期内消费者的消费态度可能会改变。关注点可能更倾向于必需品和性价比高的商品，而随意性和创意式的消费活动可能会减少，这似乎意味着零售业的全面复苏尚任重而道远。但在这一充满不确定的领域，也并非没有利好消息。

FEATURE —

在这个现状与前景都一致看好的领域，如果说还存在什么变数，恐怕不能不涉及到工业地产领域的龙头——建筑行业。

电子消费卡交易数据全部零售业

核心零售业

零售业：深受疫情影响短期反弹迅猛如前所言，零售业和酒店业都是深受疫情影响的行业，绝大多数经营者都遭遇到现金流入不敷出的困窘。虽然人流和交通的限制直接影响到消费，但同一行业内支付租金和不需要支付租金的零售商之间仍然存在着很大差异。一些零售业租户尝试通过与房东协商以更灵活的支付形式来缴纳租金，或者同意任何一方均可终止合约等方式以增加现金流并降低风险。此外，不愿坐以待毙的零售商除了申请政府工资补助、与房东协调租金，也开始谋求更为积极的应对之策。 •

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这次疫情加速了一些零售商进军网络零售领域的计划，但在线服务和实体店两种模式之间的比例尚不明晰。许多零售商店和购物中心进行了调整和重组。由此也诞生了新的零售概念和方法，这主要集中在食品和酒水饮料等领域，以及未来基于购物体验的零售行业。在未来6到12个月内，众多连锁品牌不太可能大幅扩张现有零售网络，而是将重点评估疫情对其现有店铺的商业影响。

综上所述，虽然现在要就COVID-19疫情对新西兰商业地产的影响程度和影响范围做出准确评估尚为时过早，但至少无论是相对于全球或亚太区其他国家和地区、还是相对于新西兰本国那些受打击更严重的行业，商业地产领域还保有一定的稳定性，并有望较快恢复增长。然而，2020年教给我们的最重要一课就是：这世界，唯一不变的就是永远有无法预期的变化。而我们所能做的只有极尽努力、守望相助，尽最大可能在这个危机时期谋求更大生机和发展。

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FEATURE — 专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

疫情下的住宅市场：成交企稳价格回升，再现投资机遇撰文 Holly Shan ; Lesley Song 图为 real estate. co.nz 和 Bar foot & Thompson 提供

在COVID-19疫情对新西兰经济的影响还充满不确定的现阶段，房地产市场的活跃程度和价格波动似乎已经被视为一种风向标，每一次预测、每一项数据都牵动着人心。令人困惑或者说也令人安慰的是，从3 月26日新西兰进入为期33天的封锁时期开始，至今已经过去了三个多月，至少到6月底，住宅市场报告的数据和结论仍然相对积极。

三月：封锁六天，成交量创九年新低房产成交量创九年新低，全国销量下跌4.8%— —这就是进入封锁仅六天后，新西兰价值550亿新西兰元的住宅地产市场付出的代价。根据新西兰房地产协会（Real Estate Institute NZ，REINZ）的估算，该行业每天损失的销售额大约在1.25亿新西兰元，相当于整个封锁期将损失36亿。封锁之前，新西兰住宅市场表现强劲，2月份全国房价中位数上涨了14%，达到64万新西兰元，高于去年同期的56万，这也是53个月来最大的涨幅百分比。奥克兰房价继两年保持平稳之后，已经连续五个月出现同比增长。 REINZ编纂的这份报告显示，全新西兰3月份住宅房产销售量为6866套，比去年同期下降347套，为9年来3月份房产销量的最低谷。协会首席执行官Bindi.Norwell指出，一季度新上市房源比去年同期减少了2000套；如果考虑到这一点，再加上因为疫情封锁的六天造成的影响，3月房产销量下跌近5%就可以理解了。 “疫情的影响有多大还有待商榷，但其影响将取决于大量因素，包括国家处于四级警报封锁状态的时间、失业率水平、消费者和商业信心水平，大家获得融资和抵押贷款的能力，以及更广泛的经济复苏需要多长时间。” Norwell说。扫一扫，分享该文章

四月：房源减少，交易量继续下降 COVID-19疫情和33天封锁期究竟给新西兰房地产市场带来了哪些变化，这些变化只是短期波动还是未来中长期趋势的一个开端？REINZ和著名房地产中介公司Barfoot＆Thompson 给出的分析报告，不仅涉及4月份住宅市场的现状，而且对其未来可能走向进行了预测。

R E I N Z 推出的 4 月《住宅信心报告 .（ R e s i d e n t i a l Confidence.Report）》显示，由于COVID-19疫情，房地产行业的活动非常低迷。4月，新西兰全国范围内仅售出了1300套住宅物业，价值10.51亿新西兰元。而在“典型”的4月份，房屋成交通常达到43.58亿新西兰元，每周会出售大约1600套房屋。 Barfoot＆Thompson的统计数据显示，4月该公司在奥克兰出售了552处住宅物业，与3月份该机构出售1096处房产相比下降了50％。这是自2008年全球金融危机（453笔）以来该公司在4月份的最低销售记录。不仅如此，拍卖会的数量也大幅度下降，销售价格与估值比率下降、出售时间延长。这表明四级封锁政策对新西兰的住宅房地产市场产生了较大的影响。但令人惊讶的是，4月的房价保持不变，房价中位数甚至创下历史新高——732,786新西兰元。在疫情期间，住宅仍然普遍以高于CV的价格出售，尤其是在奥克兰。奥克兰各区域4月平均房价 April-20

April-19

12 months to April-20

12 months to April-19

Central Auckland

$784,904

$460,700

$609,012

$695,779

Central Suburbs

$1,321,384

$1,029,811

$1,168,183

$1,064,511

Eastern Suburbs

$1,321,514

$1,183,951

$1,233,404

$1,213,707

Franklin/Manukau Rural

$744,159

$690,237

$762,557

$698,357

North Shore

$1,155,669

$1,038,552

$1,094,638

$1,067,445

Pakuranga/Howick

$1,063,640

$1,186,809

$1,090,055

$1,071,035

Rodney

$959,027

$894,499

$929,416

$924,741

South Auckland

$814,552

$736,845

$722,731

$728,089

West Auckland

$864,149

$807,777

$824,438

$800,385

来源：Bar foot & Thompson

新房源数量的大幅下滑则是封锁给房地产市场带来的最明显影响。4月新上市房源仅为239套，不足预计每年此时上市房源的四分之一；与3月份相比下降86％，与去年4月相比下降了80％。其中，总价低的房产更受青睐。虽然成交房产售价比例的变化对拉低房屋均价和中位价产生了一定的影响。但4月份的房价仍基本保持上扬势头：4月份的平均销售价格从3月份创纪录的993,528新西兰元下降至962,136 新西兰元，但仍大大超过今年头两个月的均价，且比去年同期上涨3.6％。这也解释了为何在销售数量大幅下降后，实际销售额仅比去年同期下降17％。

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五月：多地住宅挂牌价格创新高

• 马纳瓦图/旺加努伊（Manawatu/Whanganui）：均价为创历史纪录的495,294新西兰元，比去年增长24.8％； • 北岛中部（C e nt r al.N o r t h.I s la n d）：上涨20.1％，至 565,636新西兰元。北岛中部的涨幅比该地区上一次于今年1月创下的最高纪录，增加了近29,000新西兰元。 • 塔拉纳基（Taranaki）：自realestate.co.nz于2007年有记录以来，平均挂牌价首次超过500,000新西兰元，与去年同期相比上涨了16.3％。 2020年5月平均挂牌价格达历史最高的地区区域

2019年5月平均挂牌价

2020年5月平均挂牌价

同比增长

Northland

$608,544.00

$666,830.00

9.6%

Waikato

$626,776.00

$680,961.00

8.7%

Hawke's Bay

$544,808.00

$606,136.00

11.3%

Taranaki

$433,977.00

$504,887.00

16.3%

Canterbury

$502,736.00

$556,476.00

10.7%

Central North Island

$470,837.00

$565,636.00

20.1%

Manawatu/Whanganui

$396,846.00

$495,294.00

24.8%

来源：real estate. co.nz

虽然平均挂牌价格主要体现了卖方的预期，而不是实际的房产成交价格，但通常也是反映市场成交价格的晴雨表。由 realestate.co.nz和REINZ联合进行的研究表明，挂牌价格与成交价格之间存在紧密的联系。一项为期五年的分析表明，在全国范围内，挂牌价和成交价之间通常有约2-3％的差额。 realestate.co.nz的发言人Vanessa.Taylor说：“围绕封锁期后的房地产价格变化，虽然有诸多的猜测，但七个地区平均挂牌价的新高表明，大多数卖家仍对其房产的售价有很高的预期。” Vanessa同时表示，潜在买家的需求也并没有呈现出任何

六月：市场未显放缓，大量新房源上市尽管在封锁期间，市场上新挂牌的房源数量不可避免地出现了下降，但6月份全国新房源的挂牌量明显反弹，比去年同期增长了19.7％。来自realestate.co.nz的最新数据显示，2020年6月，全国范围内房地产市场平均挂牌价格保持稳定，包括奥克兰在内的4 个地区形成了新的买方市场。除此之外，其他大部分地区的新上市房源也都有所增加。这表明，疫情之后的新西兰房地产市场依然保持活跃，这对于潜在购房者来说是一个好消息。 Vanessa.Taylor.说，上个月，全国几乎所有的地区都有大量新房源上市，新西兰人似乎并没有回避出售房地产，她认为这是一种好迹象。“一般来说，在经济不确定的时期，人们普遍会尽量暂缓抛售物业，以静观未来的变化。”Vanessa说，“（而目前）从新房源数量的增加及价格的稳定这一情况来看，大多数地区的新西兰人还在出售住宅，同时，也并没有要大幅降价的打算。” 与2019年6月相比，新西兰南部地区（S o u thla n d）、奥克兰和西海岸（West.Coast）的上市新房源数量增幅最大，分别为59.0％，38.9％和32.4％。全国范围内，仅有吉斯本（Gisborne）、怀拉拉帕（Wairarapa）、马尔堡（Marlborough）和坎特伯雷（Canterbury）四地的新房源有所减少。不过，从数据来看，其下降幅度也相对较小。虽然上市房源大幅增长，但6月份的房地产价格仍保持稳定，并未出现某些预测中的房价下跌现象。全国平均挂牌价格为 727,749新西兰元，与2020年5月相比微幅增长0.5％，比2019年 6月高出10.4％。来自realestate.co.nz的市场房源库存数据还显示，奥克兰、尼尔森与湾区（Nelson & Bays）、坎特伯雷（Canterbury）和中奥塔哥/湖区（Central Otago/Lakes）这四个地区在6月份进入了买方市场。奥克兰上一次进入买家市场，是在2019年7月。而除此之外的其他三个地区，更是多年来首次进入买方市场。之所以被称为“买方市场”，Vanessa表示，是因为销售放缓通常对买家来说是个好消息，这可能意味着在这些地区近年来常见的争先恐后竞价购房的情况将暂时不再出现了。“对于潜在买家来说，这可能是在这些地区购房的一个好时机。”

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专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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然而，各房产公司随后出台的5月统计报告仍然没有显示出房地产交易市场可能疲软的迹象。需求旺盛，求大于供，价格高企，仍然是5月房市的主旋律。 COVID-19疫情似乎并未给住宅市场的均价带来什么负面影响。来自realestate.co.nz的实时数据显示，全国平均挂牌价格同比上涨了10.3％，达到724,058新西兰元，新西兰有七个地区的平均挂牌价格都达到了历史最高。其中增幅最显著的三个区域是：

减弱的趋势。5月份realestate.co.nz网站的访问量与疫情尚未爆发前的2月份相当，而通常，处于夏季的2月份往往是该网站浏览量的高峰期。而在全国范围内，虽然5月的新增房源和总库存均有所下降，但与2019年和2018年冬季的数据基本相当。Vanessa因此认为，房源的供应可能会比预期更快恢复。 Infometrics的经济学家Brad.Olsen认为，即使经济基本面在发生变化，但以下因素可能可以解释为何5月的房地产市场仍保持活跃状态：严格封锁使大量交易被迫中断，5月的交易和价格水平可能体现了封锁期之前的延续性；封锁期间外出消费受限，许多人的储蓄超过了支出，可支配现金增长；Kiwisaver开始恢复；房贷利率继续走低；政府的一系列纾困政策达到了减轻疫情剧烈冲击的预想效果，从而也相应避免了房地产市场的震荡。

FEATURE —

Barfoot＆Thompson董事总经理Peter Thompson表示，这些数字比预期的要好，但他同时表示，房产交易的一系列流程决定了市场数据的延时性，因此虽然这份报告中的一部分交易是在四级封锁期间完成的，但也有很多是在3月份就已达成交易意向而只是在4月完成的，因此可能要等到6月初回顾5月交易结果时，才能真正全面反应封锁期对住宅市场带来的真实影响。

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FEATURE — 专题

一直很少，这有助于该地房地产始终保持相对活跃的价值。” 6月全国各地上市新房源数量

• 多样性将拯救奥克兰奥克兰虽然没有惠灵顿那么多的政府公共部门，但作为新西兰最大的城市，这里始终拥有更多的就业机会。后疫情时期，奥克兰的住房市场不可避免将面临挑战，但由于该城市并不完全依赖旅游业或其他易受冲击的高风险行业，因此预计不会出现大的价格波动。 Wilson认为，奥克兰并非一个单一的住房市场，除了中心城区，它还拥有庞大的多样性的郊区市场，这些区域每一个应对疫情影响的程度和方式都各不相同。“在中央商务区、奥克兰南区和Manukau都有大量就业机会，这些区域的市场表现会很好。”

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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• 农林业带动住宅市场发展农业和林业是经济学家们预期不太可能受到疫情和经济下滑影响的两大重头行业。霍克斯湾（Hawke's Bay）、怀卡托（Waikato）和坎特伯雷（Canterbury）的部分地区拥有大量农业和林业，因此在这些地区也不太可能看到住房市场出现大规模下跌。 “如果在乳制品和牛羊肉等方面有强大资源，那么基于国际上对这些产品的需求，尤其是来自中国的需求，这些地区的住房市场仍会保持平稳。但我仍然预计有可能会在这些地区看到如前几年那样的价格下行和市场趋软的状况。”Kiernan说。相较其他农业中心，坎特伯雷地区可能有一定的特殊性。他补充道：“该地区仍然在经历大地震带来的后续影响，而且随着靠近基督城距离越近，住房供过于求的情况就越严重。”

未来：五大预测揭示投资机会无论短期波动还是长期趋势，COVID-19疫情都无可否认对新西兰住房市场产生了重大影响。那么后疫情时期，新西兰的住宅市场将出现哪些变数？未来市场的机遇又在何方呢？且看房地产专家的5大预测。

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• 惠灵顿将成为表现最强劲的城市基于COVID-19疫情带来的失业率预测，在当地找不到工作的新西兰人可能会从地区小城镇转向大城市寻找工作。就业机会将成为未来几个月住房市场价格的最大决定因素。经济分析机构Infometrics的首席预测员Gareth Kiernan表示，惠灵顿的政府部门职位数量最多，这使它比其他大城市更具就业优势。“集中在惠灵顿的公共部门提供了大量的就业机会，与私营企业不同，政府不太可能裁员。” O n e Ro of的数据合作伙伴Valo cit y的估值总监Ja m e s Wilson认为，封锁时期的惠灵顿仍始终保持着强劲的价值增长。而当地房源紧缺既促进了房地产交易的活跃度，同时也保护了首都的房地产市场。“惠灵顿在全球金融危机之后住房库存就

• 热门投资市场处于风险中旺格努伊（Whanganui）、吉斯本（Gisborne）和蒂玛鲁（Timaru）等地的住房市场曾吸引了许多外地投资者来此寻找廉价房地产，近期这些市场将出现明显的放缓和价格下降。 Kiernan预计，由于对未来经济趋势的不确定性，对投资物业的需求将出现疲软。他认为，外地投资者可能将观望18到24个月才会再次入市。“越来越多的人预期房地产价格会下跌，而作为投资者，就是通过资本收益来赚钱，当然不想让自己因此承受价格下跌的风险。” Wilson则认为，投资者将会把目标转移到出租房和就业机会能带来更高长期回报的地区，那通常会是新西兰的一些中心城市。 • 郊区的优质社区值得关注 Kiernan认为，那些有能力在优质社区买房的人对经济危机通常不太敏感。“如果你是在海外工作的新西兰人，那么新西兰目前看起来是个更宜居的地方。所以我可以理解，即使未必是永久性的，但在接下来的六个月左右对优质社区住房仍将保持高需求。” 他举例说，奥克兰郊区属于双Grammar校区网的那些区域，如Remuera、Epsom和Mt Eden，那里的房地产价值在危机之中将会更加坚挺。“这些社区的市场不是完全不会受到影响，但是当整个市场衰退时可能会有较长的时间免受波及。”

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撰文 John Bolton 图为 Twenty20 提供

08年全球金融危机才是“金融”危机

房产市场何去何从？

08年全球金融危机爆发时，贷款标准非常低，以至于没有收入的人都可以以超低的“蜜月利率（honeymoon rates）2 ”贷款买房。这种贷款者基本上没有收入也没有工作的贷款，通常被称为“NINJA贷款（NINJA loans）3 ”。所以，当蜜月利率到期后，许多借款人无法负担远高于蜜月利率的正常市场利率，最终不得不拖欠贷款。新西兰也感受到了这场全球性金融危机的冲击波，但几乎没有受到这场危机的影响，因为新西兰的贷款标准要严格得多。和2008年金融危机相比，2020年的经济衰退是完全不同的情况——它是由COVID-19疫情触发的，但将因此而导致大量失业。多年来，我们一直在谈论工作自动化（job.automation）引起的失业，而如今，一夜之间突然发生了阶跃变化：失业率预计将达到10％。而对于房地产市场来说，失业率上涨带来的风险是将导致房屋被迫出售和价格下跌。失业率的增加将增加待售房屋的供应并减少购房需求，但是不管情况有多糟，失业是暂时的因素，而经济必将在未来两到三年内反弹。经济学家预测，到2023年新西兰将恢复正常的经济增长。几乎所有人都可以预言，由于COVID-19疫情的影响，房价将在短期内下跌。但和以往的不同之处在于，此次政府推出大量经济刺激措施，银行争相推出极低的贷款利率、并允许贷款还款延期，以拯救经济、房地产市场和在疫情中受到影响的人们。此时，较低的房价将为那些有优质信用的人们提供购房良机。考虑到目前极低的贷款利率，究竟什么时候才是买家重新进入市场的好时机？

有些厄运论者继续预测房价会大幅下跌。有些人认为，如果房价在六年内翻番，则可以在三年内减半。其他人的观点指向可负担性，认为现在的房屋价格比过去更难以负担。不管其理由是什么，症结在于市场被高估了，价格将恢复到房地产市场长期的平均价格（long-term average）。如果使用正确的长期平均值，并针对利率的结构性变化对其进行调整，我可以接受这个观点。但是，他们并没有这么做。因此，让我们直接通过数据来判断。新西兰的房价每年上涨不到4％。如果将2000年的房价中位数设为170,000新西兰元，并按家庭收入每年增长不足4％计算，则现在新西兰的房价中位数应为365,000新西兰元。此时，如果收入增长是唯一考量因素，那么房产价值每二十年会翻一番。但显然不是这样。事实上，2020年的实际房价中位数为670,000新西兰元。那么，厄运论者的预测真的是对的吗？今天，抵押贷款利率低于3.00％。同时，新西兰的贷款市场已从2000年的620亿新西兰元增长到今天的2800亿新西

专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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在市场短暂的休眠，以及房价下跌5％-10％之后，当前的房地产市场充满了悲观的情绪。然而，我的预测是截然相反的：我认为新西兰房地产业或将迎来最后一次“大繁荣”时期。我也曾以为房价已经“封顶”了。但现在，我坚信未来十年里还会有新的一波“涨价潮”——新西兰的平均房价将达到 100万新西兰元。有人会说这不难预测，因为房地产价格每十年本来就会翻一番— —结果可能相同，但做出预测的逻辑却不相同。可以预料的是，有的读者可能会认为我是“仅仅是”一个贷款经纪人，以这个身份谈论房价的增长是确认偏误（confirmation bias1）。

FEATURE —

2020年后，下一个住宅地产 “大繁荣”时期即将到来？

小贴士 1

确认误差是指个人选择性地回忆、搜集有利细节，忽略不利

或矛盾的资讯，来支持自己已有的想法或假设的趋势。 2

蜜月利率一般来说只在商业贷款的初期提供，远低于其他贷

款产品的利率。 3

NINJA贷款是一个术语，用于描述向可能无力偿还贷款的借

款人提供的贷款。一般来说，N IN JA贷款是在没有验证借款人资产的情况下提供的。

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FEATURE — 专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

兰元。随着债务水平的提高，经济对利率的小幅变化变得更加敏感，储备银行的“中立官方现金利率（neutral.official.cash rate）”也逐渐下降。简而言之，对借款人而言，如今5％的贷款利率已经变得像二十年前的9％一样令人恐惧。因此，最重要的是借款人的承受能力（借款人有能力支付多少），而且我们需要考虑提供更低的贷款利率。举个例子：如果我们将收入调整后的房屋价格（income-adjusted house price）设为365,000新西兰元，那么2000年按8％抵押贷款利率计算的总利息成本将是： 365,000 x 8% = 29,200（新西兰元）这是借款人本应支付的利息金额。如果按今天较低的4％的贷款利率计算的房价中位数，即 29,200/4% = 730,000（新西兰元）我们将此数字称为我们的“市场价格（fair market price）” 新西兰的实际房价中位数为670,000新西兰元，因此我们有理由认为，房价有可能进一步上涨，达到市场价格--730,000新西兰元。 median house price

fair market price

$670,000

$730,000

房价中位数670,000新西兰元-公平市场价格730,000新西兰元

尽管房价实际上自2000年以来已经翻了两番，但家庭收入的增长和长期利率的降低可以充分解释这个现象。现在，如果房价下跌10%，至603,000新西兰元，那么房价中位数与公平市场价格之间的差距将进一步加大。这意味着什么？ ——当失业率反弹时，房价将大幅上涨。如果在接下来的十年中，家庭收入继续以每年4％的速度增长，那么到2030年，新西兰的房价中位数将达到100万新西兰元。

上图中的蓝线是用于偿还贷款的家庭收入百分比。从图中可以看出，即使房价上涨，家庭收入也不会随着时间的推移而发生显著变化。灰色柱状图表示未来的房价预测，房价在受到 Covid-19疫情的影响下降低、会促使偿还贷款收入比例暂时性先出现下降的趋势；而后随着房价的稳步上涨，偿还贷款的收入比例只会成正比的小幅度升高，这是因为家庭收入的逐步增加，并假设贷款利率保持在较低水平。 100万新西兰元听起来很多，但事实上，我们对成为百万富翁的说法存在着历史性的偏见定义。在1960年，成为百万富翁确实意味着一些东西。如今，任何 50多岁的人，只要拥有房产和退休金，都将是所谓的“账面上的百万富翁（paper-based millionaire）”。如果您将100万新西兰元存入银行，那么一年的税后收入将为13,400新西兰元，在新西兰，这笔钱难以让一个人在不动用储蓄的情况下舒适生活。 2030年，平均房价将达到100万新西兰元。对于讨厌痴迷于房产的新西兰老派纯粹主义者而言，要记住，对财产的赌注是对政府、储备银行和金融机构的赌注。这整个系统旨在保护作为我们主要财富储备的长期房产价格。在一个政府可以印钞的世界上，我认为房产取代了黄金作为标准。拥有自己的房屋仍然是人们所渴望的。最后，在这次“大萧条”中，首套房房主平均支付的每周利息成本为280新西兰元，而租用同一套房屋的租金为每周550新西兰元。如果他们失业，可以推迟六个月支付贷款或仅支付贷款利息。另一方面，如果租客足够幸运的话，他们可以住在“街道”或公益房（social housing）。你宁愿成为谁？现在，聊了这么多数据和推演方法以后，您对新西兰未来房价的发展还持悲观态度么？

Introduction of author 作者简介 John Bolton John.Bolton，前ANZ总经理、金松鼠信贷（Squirrel.Mortgage）创立者。自2007年创立以来，金松鼠信贷每月帮助购房者和投资人交割约一亿新西兰元的资金量。作为新西兰金融信贷行业领军者、前三位P2P，Lending资格获得者，10年来，公司几乎包揽了业内所有奖项。

扫一扫，分享该文章房价和可负担性比例。根据平均房屋价格来支付抵押贷款所需的家庭收入百分比

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FEATURE — FEATURE —

行业人士说房产: 无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！提到疫情+房地产这两个关键词，您最关心什么？房价会不会下跌？如果会，什么时候是最低点？银行贷款是不是有政策优惠？看房是不是安全？…… 本期《逸居新西兰》从收到的39个问题中，精选了6个最具代表性的问题，邀请了四位不同领域的专业人士为您详细解答：

专业领域：房产投资专业人士：小乔

小乔拥有英国体系精算师、多年保险投资从业经验，现任新西兰最大房地产信贷公司金松鼠信贷亚洲市场合伙人，怀卡托大学金融研究生。 Q 逸居读者Tina:，什么时候是买房的最低点？如何判断和把握？

关于这个问题，我觉得需要具体问题具体分析，看您购买的是首套房还是投资房，是第一套投资房还是第四、五套，不同的情况我的购买建议也是不同的。如果是首次购房，那我一贯的观点都是，您不应该选时间。因为首次购房受很多限制，如家庭人口增长需要— — A

专业领域：房产投资专业人士：Lily Zhang Barfoot & Thompson资深中介

Lily.Zhang在Barfoot.&.Thompson地产公司工作14年，她在Nor th.Shore/ East.Coast.Bays区域一直保持着领先的销售业绩，销售房产上千套且获得了客户的一致好评。连续多年荣获全国销售前三、北岸地区销售总冠军和Browns Bay区域销售冠军。

逸居读者Eric：不想亲临现场看房，视频看房需要注意哪些要素？ Q

timing远远重于房市的影响；其次，首次购房还受银行贷款政策、首付款等各方面影响。总结来说，首次购房，我认为只要您具备了条件，一定要先买，千万不要往后拖，因为从来没有人在首次购房上捡着任何市场的便宜。对于比较初级的投资者而言，比如考虑在疫情以后买第二套房作为投资房的投资者，如果有贷款能力、银行有预批，千万不要犹豫，一定要加快速度，不要错过机会。这是因为，银行在疫情后肯定会收紧贷款，而您本人的工作的稳定性也有可能变化。如果您是较为专业的投资者，如已经有了三四套投资房、但还有一定能力再买房的投资者。这个“能力”可能是现金，也可能是有贷款能力。如果是靠贷款再买房，我认为是应该尽快买入。如果是持有现金的投资人，就需要做进一步的细分：

一是可以保守选择有投资价值的房产，坐等很多年以后市场的增值；二是选择买土地分割或者买土地建房，将被动的投资变为主动的投资。当然，如果投资人本身并不了解分割土地、建筑项目立项、预售这些细节，那可能建议还是选择被动的buy and hold这种形式。此外，认为只要买入时机合适就会赚钱是个误区，投资物业的选择也是很关键的。疫情受冲击最明显的是市中心的公寓，而受冲击最小的是成熟校网、好区、有土地的房产，应该投资什么显而易见。除了直接投资房产，投资资金的合理配置也是很重要的。金松鼠目前有两款投资产品可以选择，一款是针对100万新西兰元以上的投资人的基金，一款是投入 500新西兰元就开始的P2P产品，欢迎大家联系我具体了解。

A 疫情期间，出于健康和安全的考量，很多人都倾向于通过视频看房，而不是亲临现场。视频看房方便快捷，但是往往会美化房屋的真实情况，以下两点更是需要特别注意：一是关注房屋采光和保温程度：在购买房产的时候，房屋的阳光照耀时间和采光的充沛程度是非常重要的关注点。有报告显示，采光好坏在销售时甚至可能产生5%的价格差异。房屋的视频往往都是在打光充足的情况下拍摄的，买家很容易被误导，忽略了房产本身实际的采光情况。而房屋的保温情况和房屋的朝向、阳光照射时间有直接关联，只有买家亲自进屋，才能看到真实的采光情况、亲身体验到真实的温暖感觉，而这和您入

住后真实的居住感受息息相关。二是关注房屋全貌及周边情况：房屋视频都是剪辑过后的美好瞬间呈现，展现的都是房屋最美的局部，加上背景音乐和优美解说，买家会更容易产生喜欢和想要购买的想法。但是，房屋的整体全貌才是买家在购买前真正需要充分了解的，如房屋周围有没有电站、电塔等危险设施，对邻居的情况是否满意，窗口的视野会不会有遮挡和压抑感，车道进出的容易程度，房屋所在地势的平整差异，房屋内外的结构是否理想，房屋的真实屋况，房间的大小和间距，房和房之间的隐私距离是否合理等等。在决定购买前，建议买家亲自去房屋里外及附近街道看看走走，而且是在不同的时间段多次去了解。

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精算师、金松鼠信贷亚洲市场合伙人

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专专题题

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FEATURE — 专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

专业领域：物业管理专业人士：Lawson Sun 贵临物业管理北岸分区经理

L a w s o n . S u n 拥有财会和市场营销双专业背景和四年多财会工作经验，现任贵临物业管理（G R A L I N . P ro p e r t y Management Ltd）北岸分区经理，擅长为业主提供投资房产出租和管理的综合解决方案。贵临物业管理是一家提供综合物业管理服务的公司，深耕新西兰物管市场十余载，目前服务网络覆盖奥克兰东西南北中以及汉密尔顿六大区域。

逸居读者Lexi:，如果租赁市场继续低迷，对于因空置而受损失的房东们，有什么切实可行的建议？ Q

COVID-19疫情波及各行各业，房屋租赁市场也不能幸免。在这个非常时期，因房屋空置而蒙受经济损失的房东不在少数，但需要指出的是，随着近年房价飙升，新西兰住房市场始终存在着刚需。如何快速吸引好租客、迅速出租空置房源，才是关键所在。下面就给广大业主分享四条切实有效的建议：一是率先升级房屋，满足合规性并提升竞争力。伴随租房市场空置房源增加，租客选择权和议价能力也随之增长。时值冬季，房屋的舒适度在抢占优质租客时显得至关重要；此外政府的《健康住房标准（Health Homes Standards）》也规定：2021年7月1日起，房东必须保证所有新签约、续约或更新租约的出租房在90天内完全达到健康住房标准，提早 A

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执行、有的放矢地提升房屋质量、增加舒适度，会是最快赢取满意租客最实在的做法，也是提升租金的最优依据。除了满足政府规定的健康住房标准以外，空置期对房屋进行翻新改造也是一个很好的选择，可以使房产未来几年在市场上具有竞争力，租金收入也会相应提高。二是调整租金价格，顺应市场趋势。在租房有刚性需求的情况下，租金成了屋主与租客之间至为关键的谈判要素。租金在市场上总是呈动态变化的。历史租金数据可以作为参考，但并不是唯一指标。近年不断攀升的房屋租金价格在疫情影响下逐渐趋于稳定。长期来看，稳定投资源于优质租客，顺应市场趋势合理定租也是吸引优质租客的重要手段之一。三是减少限制条件，添加租约条款。要提升空置房源出租的速度，尤其在房源竞争力处于相对劣势时，屋主有必要摈弃过往挑选租客的某些限制性条件，如租约期长短、只接受家庭而否定合租、居住人口数量限制等，以拓宽租客来源，增加屋主的选择权。需要指出的是，减少限制条件并不意味着降低租客质量，也不意味着风险一定增加，屋主有权利在签署租赁合约时添加房屋保护条款——一份细致完善的租赁合同可以大大降低业主的后期管理风险。四是依托专业服务，安享超值回报。与很多人理解的不同，物管经理并非只管理房屋日常，而是在房屋租金评估、房屋出租、租约管理等各方面都能给予业主专业而具体的指导和建议，尽一切办法提高业主的投资回报率。

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逸居读者Elle.Wu: 在当前经济环境下，空置房是出租还是转售更合适？ Q

我认为，这个低利率时代或许是“以租养贷”的最佳时期。会纠结出租还是转售，一般都是针对投资型房产。大部分投资房业主都不是全款购买，疫情带来的经济危机难免对正在贷款供房的业主造成压力，部分无力偿贷的业主甚至考虑转售自己手中的房产。然而，业主若非有急于套现的理由，选择在此时对房产进行低价抛售，会略显不明智。如果只是为了满足短期偿还银行贷款的需求，不转售房产，是否有对投资更有利的做法？答案是有的。由于新西兰租赁市场存在刚需，租金抗跌能力较强，这为业主“以租养贷”创造了良好的条件。据统计数据显示，今年二季度，北岛上部的住宅租金大多仍在上涨，南岛和北岛下部的住宅租金则大多下跌。根据 Tenancy Services 收到的 bond 计算，全国平均租金每周上涨3新西兰元（+0.7%），从第一季度的461新西兰元上涨到第二季度的464新西兰元。而奥克兰租金市场，今年二季度平均周租金增加5新西兰元，达到549新西兰元，涨幅0.9%，除了北岸每周下降10新西兰元至592新西兰元外，其他地区的租金也均有上涨。由此可见，在低利率与稳健租金的共同推动下，用租金填补房贷的方法是切实可行的，也变得越来越普遍。事实上，我认为，目前仍是投资和持有出租房产的最佳时期。 A

专业人士： York Zhang 张勇华融信贷董事长

2006年，York.Zhang（张勇）创立了华融信贷，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York.Zhang希望借助华融信贷的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。

这个问题我觉得要从三方面来回

答：一是要持续关注利率的动向：由于市场原因，现在新西兰的固定房贷利息持续走低。如果新西兰继续跟进澳洲（最低固定利率1.99%*）的脚步，那么在未来的十二个月内固定房贷利息还会继续走低。现在市面上的银行其实有很多家：除了大家熟知的四大银行以及Kiwibank 外，还有很多其他银行。有些银行虽然不经常做广告，但其实拥有更优惠的利率。再者，利率的下降往往是由其中一个银行发起，然后其他银行逐步跟进。由于利率的变更在近期较为频繁，这种跟进可能有一定的滞后性。所以，对于追求低利率的顾客来说，需要一直关注利率的动向或者寻求有经验的贷款经理的帮助。二是要考虑贷款结构：降低贷款成

Q 逸居微信读者Jason: 目前银行贷款审批都收紧了，怎么做更有可能成功贷款？

由于现在各大银行的房贷利率持续走低，银行就需要实行更为严格的风险把控。具体反映就是贷款审批开始收紧，主要体现在以下两个方面：一是贷款比例（LV R ）: .首先，对于自住房贷款比例超过 8 0 % 的贷款请求，各大银行推出了各类不同限制， A

比如 1 ）对于贷款计算中的留存收入（Uncommitted monthly income）的要求增高，这样在收入相同的情况下，贷款数额相对减少；2）只对银行现有客户开放；3）对于非现有客户，只审批有买卖合同的贷款申请（live deal）。另一方面，由于央行取消了投资房 70%LVR的贷款限制，现有商业银行根据自身情况已经有开放投资房80%LVR 的贷款申请。但是贷款条件每个银行也都有自己不同的政策和要求。二是申请人的收入：除了贷款比例，另一个重要的申请条件就是对申请人的收入要求：银行除了需要保证申请人能够支付新增贷款的还款，还要能在不降低自身生活水准的情况下对利率的波动有较好的承受能力。这就是为什么通常批复的贷款额的实际还款较申请人的收入相对较低。现在所有的银行都需要对收入的稳定性有一个严格的确认，即便是对最简单的薪资收入（PAYE）。对于提成收入、奖金、海外收入、公司收入等其他类别的收入的申请要求就更为严格。特别是之前曾体现出过下降波动的收入，往往需要有非常合理的解释，以及提供相对充分的证明材料保证收入的稳定性，才能获得贷款的审批。除此之外，申请人的背景、贷款目的、账户行为（account conduct）等都对能否顺利贷到款有着至关重要的影响。事实上，贷款申请一直都需要对申请人的情况进行全面的核实，而每个银行的政策也有着非常具体的要求。总的来说，一个成功的贷款申请需要按照银行的要求，真实、有效、全面地将申请人的条件呈现给银行。

专题

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疫情时代，新西兰房地产业的危与机

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Q 逸居读者Amanda: 新闻上说，各家银行争相降低贷款利率，如何选择最适合自己的？

本最直观的体现是利率，但很多人都不知道，贷款结构有着不可忽略的重要意义。根据贷款人的收入结构、贷款的用途，选择不同的贷款结构可以带来非常不同的效果 : 比如对于投资房的贷款（如果和自住房在一个银行），首先可以通过分割贷款、让投资房贷款比例尽可能增加到最多来节省税费，其次可以选择只付利息的方式减少还款压力。而对于收入结构不同的客户也有很多技巧：比如对于有大量现金流进出或者有存款的客户，可以使用浮动额度账户（revolving.credit）或者抵消账户（off set.account）来达到部分贷款0利率支出的效果。真正的难点往往是根据每个人收入以及用途的独特性，选择出一个最好的结合方式，特别是对于拥有多套房产、贷款需求复杂的客户尤为重要。市面上的银行房贷产品种类繁多也有很多差异，如何找到适合自己的贷款产品组合往往需要专业人士的帮助。三是要考虑时间成本：时间就是金钱，这和货比三家并不冲突，特别是在贷款这件事上可以做到很好的结合。其中的诀窍就是通过专业的贷款经纪人团队来处理你的贷款。

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专业领域：信贷

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NZ PROPERT Y MARKET — 房产投资

与反洗钱权威专家的对话

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监察

声明：本文所述是针对采访问题的一般性观点，与G a r y. H u g h e s所代理的任何客户或案件无关。每个个案都是独特的，您应当根据具体情况寻求有针对性的法律建议。本文原文为英文，中文部分由 Christina Wang 翻译。如中英文内容有出入，以英文版本为准。

Introduction of interviewee 受访专家简介

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Gary Hughes Gar y是在法律代理以及战略风险管理领域深耕二十余年的资深律师，尤其擅长为客户解决与政府监管部门或机构相关的问题或调查。他深谙如何与商务委员会（ComCom）、金融市场监管机构（FMA）以及内政部（DIA）打交道，并且在合同法、金融和保险法领域具有深厚的专业知识。Gar y也是反洗钱诉讼方面的专家，他的网站为：w w w.law-strategy.nz。

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撰文 Christina Wang 图为 shutterstock 提供

自《反洗钱及打击资助恐怖主义行为法》（简称 “反洗钱法”）实施以来，产生了一些判例，包括平安金融、利东换汇、金元换汇等。这些公司有一个共同点：他们都是华人拥有的换汇公司，客户也主要为华人。您觉得华人的金融公司是否被监管机构设定为严控目标了呢？

于管理人员的记忆中。然而，新西兰的反洗钱法要求，每笔交易都必须有精准的报告并保存交易记录，如若不然，监管机构就无法查明该公司是否合规。而相关的法院判决也表明，如果没有保存交易记录，被起诉的公司将很难证明自己合规，即有极大可能会被判定为不合规。

据您了解，是否有针对非华人金融公司的诉讼案件呢？

有不少的调查和警告，但据我所知，目前并没有提起诉讼的。当然这种情况或许并不会持续太久。

在华人公司的商业实践中，有哪些典型特征会导致他们更容易被监管机构警告和起诉呢？

监察

如果监管机构已经针对公司发布了警告，通常要怎么做才能避免被进一步警告或者起诉呢？首先，你要在充分理解监管机构所提出的各种要求的基础上制订整改计划。然后，必须切实贯彻、执行这个整改计划。整改计划既要能纠正现存的问题，又要保证将来不会出现类似的问题。例如，内政部报告中明确指出了某公司的一些客户在开户时，其尽职调查资料不完善，那么首先就需要补充这些客户的材料。之后，应该查看他们的其他资料或所有客户类似的资料（即便内政部的报告中没有提及）是否有同样的问题。最后，你还

对任何母语为非英语的企业主和员工来说，都存在一个潜在的劣势。语言障碍意味着你在试图理解法律时、在与监管机构沟通时、在寻求专业的法律意见时，都可能会出现问题。如果不能充分理解和表达，建议你最好找翻译。

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另外一个可能存在的问题是对可疑交易的处理方式。如果你有合理依据怀疑某个交易与犯罪有关，那么作为反洗钱法规定下的报告主体机构，你有向警方报告的义务。但是我注意到，有些公司有时并不对这类可疑交易进行细节调查，也并不即刻报告(反洗钱法要求在三个工作日内报告)。从另一方面来说，进一步的调查可能会得出并不可疑的结论，但重点依然在于你要保留调查的书面记录以及为什么你得出并不可疑这一结论的决策过程。否则，当监管机构审查你的时候，只能看到一笔可疑的交易以及你并没有提交可疑交易报告的事实，那么你要如何证明你其实注意到了这个可疑交易，并对此进行了调查，又基于什么原因才得出其不可疑的结论呢？

内政部和其他两个反洗钱监管机构一样，为谨防新西兰在反洗钱领域被视为态度软弱，一直致力于在国际上树立强硬的形象。为达此目的，内政部似乎一开始就以小型企业为目标。对资源有限的小型企业而言，聘请专业律师进行充分辩护的可能性比较低，因此，以其为目标是一种建立判例法早期先例的相对容易的方式。如此，监管机构便能取得杀一儆百的效果，并且为在以后的案件中逐步提高罚金金额奠定基础。

房产投资

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因此，我建议华人公司充分重视合规要求，例如进行最基本的交易记录保存。也许事无巨细都记录下来有些极端，但你至少应当将交易的相关细节都记录在容易存储的档案中。如果你不在交易当下就记录存档，之后你就会很难向监管机构证明你做了合规性审查。

针对反洗钱，根据商业类别的不同，新西兰有三个监管机构*，而每个监管机构又略有所不同，这使得情况有些复杂。其中，储备银行极少采取诉讼强制措施，也并没有特别把本地的中国银行作为目标。而内政部管辖范围覆盖了金融公司、换汇公司以及支付公司，被评估为洗钱高风险行业的换汇公司是其监管的重中之重。有一些华人的换汇公司缺乏良好的合规实践，因此容易被内政部认为是具有特别高风险的公司。

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三个并行的监管机构分别是储备银行（RBNZ），管辖

银行业、保险业以及非银行存款接收人；金融市场监管局

对于改变不良商业实践和合规文化，您有什么建议？

（FMA），管辖金融衍生产品发行、托管人、众筹平台、金融顾问、管理投资计划经理人、点对点借贷、全权委托投资管理服务、持牌基金监管人和证券发行人；内政部（DIA），

我注意到基于中国文化的一些商业交易，往往缺乏与交易细节相关的文档记录。有些公司认为，将交易记录仅保留在微信、Sk ype或者支付宝当中是很正常的事情；还有些甚至更糟糕，记录只存在

管辖赌场以及不受RBNZ与FMA管辖的其他金融机构与行业。因此绝大部分公司的监管机构为DIA。这三个监管机构联合发布了一系列的反洗钱指导文件。

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应该修改开户的流程，确保新客户开户时不会再出现同样的错误。在处理内政部的实地审查、来信或者警告的时候，你需要迅速且充分地采取行动。不必要的拖延只会引起监管机构进一步注意，甚至发展到被起诉。

房产投资

比如金元换汇的案件，就是首先收到了正式的公开警告信— —警告信意味着内政部必定会再次实地审查。然而，当内政部再次对金元换汇进行审查的时候，之前不合规的情况依然存在、内部流程依然没有得到纠正，因此内政部起诉了金元换汇。法官判决400万新西兰元的罚款再加上诉讼费用，同时剥夺了企业主开公司或提供金融服务的资格。如果金元换汇一开始就慎重对待警告信、及时充分采取整改行动，也许就不会导致这样严重的后果了。

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监察

如果一家公司被起诉了，其应当优先处理什么？要如何才能达到有效控制损害呢？

在被起诉之前，通常都会有一些预警信息，比如展开调查或正式通知要求查看公司的历史记录。此时，公司应当立刻寻求反洗钱专家的帮助，专业人士的及早介入或许可以帮助公司找到其他解决方案而免予被起诉。作为出庭律师，我的工作不时会要求我出庭，我知道应付出庭不但昂贵、且会给被起诉者带来巨大压力，也使得企业无法全身心投入在经营上。因此公司选择的律师应该致力于为公司寻求能够平息调查、不被起诉、避免负面公众影响的任何解决途径。如果你已经收到了起诉书，那么你需要立刻聘请一位资深的律师。监管机构非常懂得利用程序法占据优势，而诉讼中有一些时效是你必须遵守的程序性规则。但你要知道，并不是所有的案子都必须经过完整的庭审，如果可能的话，可以选择庭外和解。庭外和解并不意味着示弱或没面子。

构感兴趣的是公司的合规状况、公司对待合规的态度以及清晰的文档或流程。他们并不在乎公司的管理者是否认识一些重要人物、你的名片有多精致，或你聘请的律师有多昂贵。这是我观察到的有些移民对文化特征的误解。其次，监管机构所指出的问题，你一定要尽快解决而不要拖延。你必须尽快改正问题，必要时候请专家帮你设计整个合规流程。反洗钱及其相关的法律法规是非常复杂的，你的公司必须要给监管机构信心— — 你们是郑重其事地想要达到合规要求的。如果你忽略、拖延这些问题，或者更糟糕 — —当监管机构再次来检查的时候这些问题仍在继续，那么情况就不容乐观了。尤其不要试图掩盖你的错误或篡改旧的记录，这类行为一定会带来更多的法律麻烦。我理解客户不到情非得已不愿意付钱请律师的心理，但是如果你在被政府机构起诉的边缘，专业的律师越早介入越能起到效果。从长远来看，其实反而节省了你的时间和金钱，也将为你减缓很多的压力和紧张情绪。

Introduction of interviewer 采访者简介 Christina Wang Christina.Wang.自2012年起一直在新西兰金融行业从事

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您是否能在不违反法律职业特权的情况下，以辩护律师的身份，根据您代理案件的经验给我们总结一些关键点呢？我的工作需要我与不同的监管机构打交道 — — 从金融到隐私到建筑检查。久而久之，我发现了在各个领域都存在同样的问题，华人企业似乎不太懂得如何与监管机构打交道，又或者是他们对政府部门的认知和设想不适用于新西兰。我的建议是：首先，和平时在工作、生活中一样，公司给监管机构的第一印象非常重要。监管机

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合规工作。她是国际公认反洗钱师（C A M S）、国际公认反洗钱审计师(CAMS-Audit)以及GRC.Institute认证的合规风控专业人员(C C R P)。她所著的《新西兰中小型企业如何平衡反洗钱合规与商业目标》白皮书被公认反洗钱师协会 ( ACA M S).发表。她拥有奥克兰大学的法学硕士学位，并持有新西兰及中国两国的律师执业资格。

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﹁金融

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疫情当前，理财小白如何进行资产配置？

房产投资

撰文米叔图为 unsplash 提供

声明：本文所含图文仅是对公开信息的整理，并不涉及您的个人情况。这里不包含任何购买、销售、持有投资产品的意见、建议及邀请。如有任何疑问，请咨询相关专业人士。作者不承担任何相关责任。

2020年，COVID-19疫情导致全球经济衰退，百业凋零。然而股市却先抑后扬，继纳斯达克指数升至历史高位，大A股也在沉寂多年后再现牛市端倪，终于突破3000点大关，一举杀至 3400余点，涨幅愈15%。新西兰股市同样不负众望，眼看在七月份即将收复疫情前的高位。一时间人人都在谈“股”论“金”，全民炒股的热潮仿佛再度涌现。那么炒股到底炒的是什么呢？

股市见证了什么？买卖双方的信心过去的六个月，可以说股市用一系列创纪录的表现反映了买卖双方的信心。这里以标普500作为参考。

股价由什么决定？实际价值+发展潜力股票价格其实就是公司的价值，理论上来说公司越好，净资产（总资产减去总负债）越多，其价格就越高。股市和其他市场一样，也有讨价还价的买方和卖方。双方各自出价，如果就价格达成一致，则成交价即为当时的股价。买卖双方在考虑价格时，既会考虑公司当前的实际价值（净资产），也会考虑该公司的发展潜力，也就是对该公司的信心。如果公司公布的财务数据准确可靠，就可以大致估算出公司的价值，进而判断合理股价；而受市场上各种利好和利空消息的影响，买方和卖方对该公司的信心会出现变化，这些变化也将最终反映在股价上。

从图中可以看出，标普指数用六个月的时间走出了一个深 V，始于3月底的反弹，用三个月的时间走完了过去近三年的路

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NZ PROPERT Y MARKET — 房产投资

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金融

（2300余点到3100余点），可谓史无前例。这是因为，自2月底开始，COVID-19疫情在各国陆续爆发，封关的封关、锁国的锁国，各项经济指标均呈断崖式下跌，恐慌情绪四处弥漫。这直接导致买方和卖方的信心暴跌，标普指数从历史高位（3,386点）一度跌至2016年底的水平（2,237点），在短时间内连续触发四次熔断，资本市场几近崩盘。但随后，为了救市，各国政府纷纷祭出货币政策和财政政策。一时间，新闻里充斥着利率下调、货币宽松、政府补贴、发行国债等字眼，源源不断的资金给了市场（买方和卖方）信心；政策的效果也反应到了资本市场，标普指数开始在波动中回升。截至7月9日，标普指数已经回升到了3,152点。同样的剧本也在新西兰上演了。如下图，NZX50同样走出了一个深V。

截至7月13日，NZX50已经快要回到疫情前的高点了。新西兰政府在这期间竭尽所能，上面提到的货币政策和财政政策纷纷被推出，救市效果也是有目共睹的。然而，全球疫情尚未结束，甚至可以说，在整个世界范围内，疫情可谓愈演愈烈：全世界一共233个国家和地区，目前受疫情影响的国家和地区已达213个，可以说是全军覆没了；各国每天新增十几、数万确诊病例不等。这几个月，关于疫情对经济、外贸、生产等各方面的影响可以说是已经被各路专家分析得相当透彻了，但还有一种看不到、摸不着的东西却很少被提及，那就是信心。上文已经详细阐述了信心对股价可能造成的影响，不得不提的是，信心还会影响的另一样东西，那就是信用。

信用受影响会怎么样？毁灭性的蝴蝶效应

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买房、买车、做生意……所有需要借款的交易都是由信用在支撑。也正是因为有信用在，每个人可以支配的资金量才有可能大大超过其收入和资产。比如，买房子时，你用20%的首付和自己的收入能力撬动 80%的贷款，完成了交易。于是你住上了房子，开发商拿到了 100%的房款，皆大欢喜。而你为什么能申请到那80%的贷款呢？是因为你在申请时填了各种各样的表格、提供了各种信息，银行根据这些信息做了各种各样的测算，最后认定你的信用足以支撑这笔交易。

可是因为疫情的影响，市场上的不确定性骤增，借贷双方的信心都会受到影响——你会不会失业？你所在的公司会不会倒闭？房价会不会下跌（是否足以充当抵押物）？银行方面会不会出现资金紧张？会不会出现大规模断供？所有这些问题都会使借贷双方变得更为谨慎，那么信用能够支撑起的资金量就会减少，最终便导致借贷的总金额下降。这不单指房产交易，而将造成所有行业，乃至全社会的借贷收缩，因此会构成一个天文数字。在一个商业社会里，借贷收缩了，会导致支出的减少，而一个人（A）的支出是另一个人（B）的收入，当B的收入减少了，其借贷能力又将进一步下降，B的支出就会成倍下降，而将B的支出作为收入的C……此外，新西兰的工资补贴即将结束，即使是有工资补贴时，很多人的收入也只能达到正常情况下的80%。减少的收入可不止直观上看到的这些数字，还有其支撑的信用所带来的蝴蝶效应。所以，借贷收缩会造成全社会资金短缺，这种级别的资金短缺对经济的影响，可以说是毁灭性的。这也是政府要实行量化宽松，疯狂印钱的原因之一：政府是希望通过人为干预的方式补上由于借贷收缩而减少的社会资金，这样整体经济才不至于因为失血过多而崩盘。至于这种方法能够撑多久，能不能撑得住，就仁者见仁智者见智了，但做好最坏的打算总是没有错的。需要重点强调的是，因为疫情影响、借贷收缩而导致的资金短缺，这部分减少的资金其实是由信用支撑起来的“并不真实存在的”货币；而政府量化宽松出来的货币，是实打实印出来的货币，等疫情的影响过去之后，整个社会中实打实的货币数量已经大增，而信用也会恢复，更多的货币就能支撑更多的信用，最终导致整个社会充斥着热钱，到那时，通货膨胀，资产价格进一步攀高，恐难以避免。目前，银行利率已经降至谷底，甚至有可能击穿谷底（负利率），总之是很难跑赢通货膨胀率的。而股市呢，波动剧烈，不确定性奇高。进退两难间，资产配置就显得尤为重要，也就是我们常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

资产配置如何选择？基金最为便利具体的资产配置方式，因人而异，不同的风险承担能力、不同的资金量、不同的投资期限……都会影响最终的资产配置。而对于普通投资者来说，基金无疑是一种最为便利的资产配置工具。基金是由专业的基金经理管理的资金池，由于资金量大，在进行投资管理时，能更好地进行分散投资，同时也有能力接触到更多的金融产品（很多金融产品是只对机构投资者开放的）。基金投资的资产一般可以简单地分为增长型资产（Growth Asset）和收入型资产（Income.Asset）。增长型资产包括股票、房地产和其他类型资产（期权、期货、大宗商品等）；收入型资产则主要包括定期存款和债券。根据增长型资产在基金中所占的比例，又可以将基金进一步分为五种类型。

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保守型基金

增长型基金 (Grow th Fund)

激进型基金 (Aggressive Fund)

适合人群

不愿(不是保证)本金出现任何损失，但也意味着它长期来看不会像风险更高的基金增值那么多。

能够接受轻微的波动，寻求长期来看比防御型基金更高、但比更高风险基金低的收益率。

能够接受资产损失，同时寻求中等水平的长期回报。

追求相对更高的长期回报，而且不会在受较大损失时将投资转到风险相对较低的基金。

追求长期的高回报，即使出现大额损失也不会将投资转到风险相对较低的基金。

预计投资期限

2-3年

4-5年

6-8年

9-12年

13年+

出现亏损的几率

每13年中有1年

每10年中有1年

每6年中有1年

每5年中有1年

每4年中有1年

增长型资产占比

0-9.9%

10-34.9%

35-62.9%

63-89.9%

90-100%

假设的长期回报率*

1.5%每年

2.5%每年

3.5%每年

4.5%每年

5.5%每年

房产投资

﹁金融

」

平衡型基金 (Balanced Fund)

(Conser vative Fund)

NZ PROPERT Y MARKET —

防御型基金 (Defensive Fund)

查看来源：新西兰金融监管局(FMA)发布的Funds for ever yone：w w w.fma.gov t.nz/assets/Guidance/20190926-Managed-Fund-Guide.pdf *该回报率为税费后回报。税率为28%，费用为行业平均费用。该回报率出自KiwiSaver.Projections:ht tps://w w w.fma.gov t.nz/investors/resources/ kiwisaver-projections/

这五种类型只是一个基本的分类，具体到每个基金，其都会有自身不同的特点，投资者可以根据自己的情况，合理选择适合自己的基金。目前在新西兰的基金市场上有很多的选择，不仅各大银行都有自己的基金，还有许多规模不一、理念不同的基金公司供大家选择。下面以三个不同类型的基金公司为例： S m a r t s h a r e s . L i m i t e d . 是一家由新西兰证券交易所（NZX）控股的新西兰本地基金公司，其主要特色是被动型管理，其主要经营的基金为Exchange .Traded . Funds (ETF，指可以在交易所上市交易的基金，通常以跟踪、模拟某指数表现为投资目标)，新西兰本地的投资者可以通过其购买多种类型的ETF实现投资多元化的目的。

Castle Point Funds Management Limited 是一家新西兰本地的基金公司，他们的投资理念是追求长期的价值投资，同时致力于使用不同金融工具来保障本金的安全，目前主要专注澳大利亚和新西兰市场。需要注意的是，合法的基金公司必须持有新西兰金融监管局(Financial Markets Authority，FMA)颁发的牌照，通常在其网站上会有关于公司旗下各种基金的详细介绍，例如历史回报率、收费情况、投资理念、主要参与人员等等。这些信息可以为投资者做出合理决策提供有力的支持，投资者还可以通过投资理财顾问获取相关建议。最后，还是那句老话，投资有风险，入市需谨慎，祝各位乘风破浪。

Introduction of author 作者简介 Derek Chen（笔名：米叔）米叔目前在新西兰从事金融监管方面的工作，熟悉金融牌照申请、A M L / CF T合规和审计，以及基金的管理和运作。米叔同时也是一个自媒体运营者，其公众号主要发布与金融相关的原创

Pathfinder Asset Management Limited 是一家新西兰本地的基金公司，其主要特色是专注Environmental, Social and Governance (ESG,指投资于对环境、社会和公司治理做出贡献或有正面影响的公司)，例如高科技领域和新能源领域。

文章，结合新西兰金融行业现状和金融理论知识，用最通俗易懂的语言为大家提供日常生活所需金融知识。搜索“APLUSNZ”即可关注米叔公众号。

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MARKETING — 企划 [ 消防 ]

疫情带来租客市场，您的房子如何脱颖而出？当第一缕阳光唤醒2020年的时候，新西兰本也应该迎来房屋租赁市场的旺季。开年之际，正是留学生开学复课、新移民入境的热门时段，新西兰各大城市的出租房屋，特别是靠近市中心和大学的房屋都会出现供不应求的情况。然而，因为COVID-19疫情的爆发，2020年的新年布满了阴霾。

前所未有的“租客市场”

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自2020年1月13日泰国确认中国境外首例病例以来，许多国家包括新西兰便在第一时间限制或禁止中国公民入境。回国过年的学生无法顺利回新西兰上课，影响了以留学生为主的出租房如市中心公寓的租赁: 提前租定了房屋的学生无法入住，但仍需按租约支付租金；而已预订的、未签租约的租客未能按期入住，则导致房东受到经济上的损失。正当房东和租客还都盼着海外留学生重归新西兰的时候，新西兰政府进一步发布流行病防范公告并启动了警戒系统。这意味新西兰的经济和人民的生活都进入了一个前所未有的阶段。以往，租赁市场一直都面对供不应求的困境，一套出租房屋上市就会有多人来申请，租金也一直处于持续、稳步增长中，有时候租客甚至需要通过加价或提前预订才能得到自己心仪的出租房。而这一局面在2020年初被突如其来的疫情完全扭转了。新西兰锁国以后，国家经济受到重创，公司盈利大幅下滑，企业重组、裁员或倒闭等坏消息更是层出不穷，个人可支配收入受到直接影响：一方面，收入减少导致本地租客对租金的可承担能力降低；另一方面，很多出租房产都有贷款，租金减少甚至“ 无租可收”的境况使得资金链断裂，房东也因此面临着极大的考验。与此同时，关闭边境阻止了大多数非新西兰公民入境。除了留学生，每年，尤其在年初，新西兰还会有大量游客，以及短期工签、打工度假签证、PR 等的持有者进入新西兰，这些群体也一直是租赁市

撰文 Frankly Young 图为 unsplash 提供

场的主力— —消费群体的大幅减少意味着租赁市场转向了租客市场。

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逆势而行，房况和宣传是关键

房产投资

﹁物业管理

」

撰写本文时（2020年6月中旬），在新西兰最大的租赁市场平台Trademe上，全奥克兰有5176套房子待租，其中有1490套都在市中心（CBD）。往年此时，奥克兰市中心只有几百套待租房源，而目前却有近1500套空置房，同时租客群体来源在短期内又难以增加，这显然对房东是严峻的考验。在接下来的6个月里，将有700~800套左右的新公寓及联排项目竣工交房。而这当中的40%是作为投资房被购买的，也就是说，将有300~400套新房会在年底进入奥克兰的租赁市场。如果这期间国家边境依旧封锁的话，租赁市场将面临更大的挑战。 CBD区域: 由于疫情带来的种种限制，相对往年同期，呈现出房源供大于求的境况。究其原因，有以下几点：从租客角度来看，因为持工签与学签的人士无法入境，导致减少了60%以上的租客群体；同时，由于企业，尤其是零售和餐饮业也受到疫情冲击，许多本地学生受影响无法找到合适的临时工作而缺少收入、无力承租，这进一步减少了租客群体。从房源角度分析，民宿行业的萧条使得很多业主将自己的投资公寓转做长租：目前不单只是民宅公寓型的Airbnb房源在转型，有部分酒店型公寓的业主也已经与酒店营运公司取消管理合同转做长租。房源的增加更加剧了市场的恶化，目前很多出租房正以提供免租1-2周的优惠来吸引租客。东区与南区：租客相对较为稳定，在过去的两个月里，该地区基本没有出现空房或房租无法负担等现象，尤其是中等或房租偏低的房源出租平稳。其中，两卧至三卧的房源在南区最受欢迎，且出租率在解封后的一个月里较高；四卧或以上的房源在东区较为受欢迎且出租率高。

西区与北岸：三卧与四卧的房源成为这两个地区的主力军，尤其是中等价位的较受欢迎。西区老区的出租率最高，基本在两次看房日过后就有租客申请；北岸的老区三卧至四卧户型亦较受欢迎，基本在一次看房日后就有租客申请。西区与北岸的其他区域，尤其是新区的房源租出去的时间略长。这是由于租金价格偏高，卧室基本都在四卧房以上。中区：这个区域一直以来都很抢手，尤其是在名校网内的房子，不论是两卧、三卧或是更多房间的独栋或联排，只要符合市场价格，都很容易找到租客，即使刚解封时也不例外。

NZ PROPERT Y MARKET —

供过于求，市场考验严峻

尽管租赁市场的大环境恶劣，但仍有一些房源逆势而行，收到多组潜在租客的申请、快速租出并获得了良好的价格。例如，一套在Mairangi Bay的四房独栋别墅，房况良好，租金价位适中，在上市后的第一周就有35组人申请，筛选出3组条件优越的申请者，房东很快便从中挑选到自己心仪的租客。而一间在奥克兰市中心Beach.Road上的公寓在转到我公司来之前已空置了四五周一直租不出去。在我公司重新打广告后，上市的第四天便顺利出租了。通过上述案例不难发现，优秀的房况、合理的价格和宣传是胜出关键。对租客而言，住房是消费品，在一定的预算里，都希望自己租到最实惠或最好的房屋。租客会在一定的租金价位里就屋况、地点、周边的交通设施等进行综合考虑。而作为房东，如果想将自己手上的产品（出租房）更好更快地租出去，在上述几个条件里，能改变的就只有屋况。因此，房东可以考虑趁着空置期，对房子进行翻新装修，尤其是提升屋况以满足健康住房标

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NZ PROPERT Y MARKET — 房产投资

﹁」

物业管理

准。装修需要注意的要点如下：

老房子的木窗户，可以考虑更换窗把手和边条以达到更好的密封效果；

在客厅安装空调，在厨房和卫浴安装通风系统以满足健康住房的要求；

考虑对房子重新刷漆或更换地毯，这会让房子焕然一新，让租客一见倾心；

若不准备装修厨房与卫浴的话，对一些较老的房子而言，可以考虑更换使用频率高的物件如炉灶、水龙头、马桶盖等，这种点缀式的翻新可以减少租客正常使用时出现意外损坏的几率；

如果空间允许，增加院内车位、储藏或生活空间，如安装一个铁皮房或搭建露台/雨棚。这些能增加房子的特色，在租客看房时多出一些亮点。

其三，广告渠道不应单一。Trademe.虽然是最广泛、最受欢迎的租赁平台，但应该考虑同时在其他各种网络和社区平台上刊登招租启事。值得一提的是，租金的标价也有学问。网络平台的租赁启事都有租金价位分类，租客在筛选房源时会以标价为主，一般不会议价，很可能因租金不在自己的预算内就直接跳过了选择。因此，符合市场需求的标价非常重要。总体而言，尽管疫情对经济造成了打击，但住房是生活的必须品。边境封闭时期，有的人会因为失去工作或生意受影响无法承担现有的出租房，但也有一些收入较稳定或不受影响的人因无法外迁或出国消费而选择以更换租住房的方式来提高自己的生活质量；若边境解封，虽然有一部分的本地人将外迁，但可能迎来更多的移民、工人、留学生，或回流的新西兰人。可预测的是，民宅租赁市场不会受太大的打击，但短期内，投资者需缩紧腰包，谨慎行事。

Introduction of author 作者简介 Franklyn Young

而整修完毕、房子准备上市时，对房屋的包装和广告渠道就显得非常重要。首先，等待上市的出租房里里外外一定要收拾好。屋内必须整洁干净，不要有杂物；花园里的花草树木一定要修剪好。其二，房子的照片一样要清晰、美观。照片需要包括房屋的每个空间，有条件的话推荐录制视频，以尽可能提供齐全的信息，方便租客在网上搜索过滤房源的时候做出选择。

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团的物业管理。目前在C r o c ke r s 物业集团担任业务开发和项目经理一职。

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MARKETING — 企划 [ 消防 ]

善用税务新政“组合拳”，保障企业“疫”境自强 28亿！首波新政重点关注税务减免 2020年2月28日，随着本地第一例新冠病例确诊，本来安于南太平洋一隅的新西兰也被卷入了这一次 COVID-19病毒的漩涡之中。之后疫情逐步爆发，所有人的生活都像按下了暂停键——居家办公、休养生息并且等待着重启的那一天。其间，新西兰政府推出了一系列新政“组合拳”来帮助深受疫情影响的公司和个人，本文将介绍和分析一下其中和税务相关的新政，希望和读者们共同探讨，并帮助读者走出疫情造成的困境。

3月17日，第一波税务刺激政策出台，共动用了28亿的政府财政预算。相关政策主要包括以下6点： • 商业物业可进行固定资产折旧从2020年4月1日开始，包括Hotel和Motel在内的商业物业可以进行固定资产折旧。折旧率是2%，折旧的方法可以使用直线法（Straightline.Method）或逐年递减法（Diminishing.Value.Method），大家需要使用账面价值（Book.Value）开始计提折旧。 • 低值易耗资产抵税标准放宽

撰文 Tony Su ；Conor Zhang 图为 Twenty20 提供

为了鼓励大家在疫情中可以继续增加生产，从2020年3月17日开始，将低值易耗资产直接进行抵税的标准从500新西兰元提升到了5000新西兰元，该标准将于2021年3月16日起再下调为1000 新西兰元。

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NZ PROPERT Y MARKET —

也就是说，当企业准备购买一台价值4600新西兰元的设备，以前是需要记录成固定资产然后进行折旧，因为疫情的原因，设备购买可能搁浅。而现在政府希望企业不受疫情影响、继续购买，这台设备可以直接作为成本抵扣当期所得税。 • 预缴税门槛提升

房产投资

﹁」

税务

很多在新西兰经商的朋友都对预缴税非常痛恨，因为一年3 次的预缴税把企业的流动资金都“吃”掉了。因此，政府将预缴税的门槛从2500新西兰元提升到5000新西兰元，以缓解中小企业以及个人的现金流压力。 • 酌情处理罚金减免从2020年2月14日开始，受到疫情影响严重的纳税人可以申请对于核心税费的分期付款，允许税务局减免企业因疫情影响而无法按时交税所产生的罚息和罚金。需要提醒的是，这项优惠是需要主动申请的。

• 亏损的股权连续性规则（tax.loss.continuity.rules）放宽

• 信息互通允许税务局和其他政府机构，如社会福利部的工收局、卫生部、商业创新和雇佣部等互换信息，来更好地为受困的纳税人服务。 • 降低奶粉金门槛从2020年7月1日起，降低申请Working.for.Families.也就是通常所说的奶粉金中In-work Tax Credits的工作时长门槛。原本In-work Tax Credits的工作小时数限制是：如果是父母双方抚养小朋友，那双方一共要至少工作30小时/周；如果是单亲父母，至少要工作20个小时/周。而政策调整后，只要有收入，即可申请领取In-work Tax Credits, 不再受工作时长的限制。

再砸31亿！第二波刺激政策再出台 4月15日，政府又出台了第二波税务刺激计划，共有税收亏损结转抵扣、放宽亏损的股权连续性规则放宽、修改税收管理法以给予税务局更多弹性、提供更多的商业咨询支持、修改公司法、帮助商业租客和房东等6项内容，本文将主要介绍前4项内容。 • 税收亏损结转（Tax loss carry back）抵扣扫一扫，分享该文章

产生的盈利相抵扣；如果2022年还是亏损，则2021年和2022两年的亏损再顺延到2023年。这一新政策分为两个步骤，预计在未来两年将花费政府31 亿新西兰元预算。目前已经明确的第一步是一个临时性政策：如果纳税人预计自己在2020或2021财年会出现亏损，则可以将预估的亏损和上一年的盈利相抵扣。以我们刚才的例子来看，该公司2021年亏损的50万新西兰元就可以和2020年的60万盈利相抵扣，这样2020财年的利润变成了10万，纳税金额也随之从16.8万新西兰元降低到了2.8万，此前多缴的2020预缴税会被退回。而且，企业不需要等到2021年的财报做完后再预估，如果认为2021年将会是亏损，则可以直接将预估的亏损放到2020年的税务申报中。值得注意的是，如果预估错误，税务局会有罚息，但是税务局正在制订一个新的罚息税率。第二步将会是一个相对长期的政策，适用于2022财年及以后，其草案的具体细节会在今年下半年向社会和业界征求意见。

原来，当公司在某一年发生亏损的时候，除特殊情况以外，该亏损是顺延到下一年和盈利抵扣的；而现在，则可以把下一年所产生的税务亏损和上一年的盈利相抵扣。即假设某公司2020财年盈利60万新西兰元、2021财年亏损了50万新西兰元，50万亏损可以和2020年的60万盈利相抵扣。而按照之前的政策，50万亏损需要顺延到2022年，和2022年所

此前，当一家公司出现亏损，从亏损开始到整个亏损期间，只有在保持至少49％的股权连续性的情况下，以前的亏损才可以顺延到下一财务年度；如果没有达到49%的股权连续性，那就意味着公司会丧失以前累积的所有亏损。这个政策阻碍了一些潜在的投资者。现在，由于疫情和经济危机的影响，政府已宣布将放宽亏损的股权连续性规则。政府预计这项新的法律会在2021年3月底前通过，并适用于2020/2021财务年度。该政策施行后将增加亏损企业的潜在价值，从而吸引潜在的投资者，预计会帮助到很多需要融资的中小企业。这项新政策将每年花费政府6千万新西兰元的预算。具体实施方面，政府可能会借鉴澳洲所采用的“相同或相似的企业测试（same or similar business test）”。也就是说，新股东融资前和融资后所经营的方式、方法没有太多变化的情况下，则企业亏损可以顺延到下一年。目前尚不清楚新规定的很多细节，草案的具体细节会在今年下半年向社会和业界征求意见。 • 修改税收管理法（Tax Administration Act）大家都知道交税有固定的期限。现在政府将对税收管理法进行修改，给予新西兰税务局更多的权力，对于受疫情影响的企业，可以酌情延长交税的期限或者是修改一些程序上的要求。 • 更多的商业咨询支持政府拨款 2 5 0 0万新西兰元给区域业务合作伙伴网络（Regional.Business.Par tner.Net work），用于提供免费的商业辅导和咨询。内容包括：企业持续性计划（b u sin e s s

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善用政策“疫”中觅出路政府的税务新政“组合拳”打得可谓是令人眼花缭乱，那么，作为纳税人，大家可以如何利用这些新的税务刺激政策为个人或企业服务？操作过程中又需要注意些什么呢？

付预缴税的款项而不用担心罚金。在目前的情况下，一些有着现金流压力的企业不妨咨询一下自己的会计，根据自身具体情况决定共同纳税是否是一个好的选择。 COVID-19疫情对于全球经济的打击是巨大的，新西兰也不能独善其身，这里的每一家公司和每一位纳税人都如同飘萍一般在漩涡中沉浮。希望本文对于疫情期间新税收政策的解读可以帮助到大家。让我们携手努力，期待雨过天晴的那一天。

NZ PROPERT Y MARKET —

Continuit y.Planning），金融和现金流管理（Infanc e.and Cashflow Management）以及人力资源（Human Resource）等方面。有需要的公司可以申请相关商业咨询服务，并由政府支付对应的款项。

房产投资

﹁税务

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• 分期支付核心税款今年3月，政府发布的指导意见称，受COVID-19疫情严重影响的纳税人不必担心在2020年2月14日及之后无法按时缴纳税款的问题，可在可能的时候与税务局联系处理。需要注意的是：首先，税务局仍然希望纳税人及时申报，因为这些商业数据对于政府预测收入是有价值的；其次，纳税人须与税务局签订分期付款协议，以缴付其核心税款，分期付款可能产生的利息和罚款仍会被收取，但税务局有权在核心税支付完毕后对其进行减免；最后，这项政策确实有助于通过延迟纳税来帮助企业保证现金流，但是企业也应该考虑到12个月后的影响，即到时候有可能会陷入需要同时支付2019/2020年度和 2020/2021年度税款的窘境。 • 更改GST申报频率

Introduction of author 作者简介

虽然这意味着每个月公司将会有更多的合规性工作，但是每月提交GST可能会让企业更定期地获得退税，企业可以在myIR 中更改提交GST的频率。需要注意的是，税务局的系统将自动把任何退款用于支付未偿债务。所以如果企业正在考虑改变提交GST的频率以更快地获得退税，而同时因COVID-19疫情影响又尚未缴纳暂缴税，且尚未达成分期付款安排，则任何GST退税会自动用于与该债务抵销，而不会被退还。

Tony Su 柏诚注册会计事务所成立于 2 0 0 9 年，公司创立者 To n y . S u 是新西兰及澳洲注册会计师协会 (CA A N Z)正式执牌会员(C A )，澳洲会计师公会

• 冲销低价值资产和折旧工业或商业建筑

(CPA)的资深执牌会员（FCPA）和英国特许注册会计师(ACCA)。To ny从

这是另一个减少税费的好方法。这次的税务刺激计划中规定，非住宅建筑的折旧从2020/2021年度起可按2%(价值递减法)或1.5%(直线法)申报，在2020年3月17日至2021年3月16日期间购买的5000新西兰元以下或此后购买的1000新西兰元以下的低价值资产可以立即抵扣当年收入。

业17年，在税务、税务审计、商业规划和商业咨询等领域都有着专业的知识和丰富的经验。

Conor Zhang

• 可以考虑参加税收统筹（tax pooling）

Conor.Zhang毕业于 University of

税收统筹是指纳税人可以向IRD授权的中介机构购买以前

Waikato的Master of Profession-

未付或少付的预缴税款来规避税务局的罚金和罚息。同时纳税

al . Ac c ou nting专业。现就职于柏诚

人也可以通过这些机构，使用.tax.finance的方法来支付预缴税，来缓解现金流压力。这种方式可以使纳税人更加灵活地支

注册会计事务所，任A s sista nt. Ac countant。

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NZ BUILDING — 新 ·

建筑

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」

铿锵众人行

重整旗鼓、博“疫”未来：新西兰华人建筑企业携手同行再出发 4月28日0点，为期33天的Level.4封锁后，新西兰政府将警戒等级下调至Level.3，这意味着部分不需要与客户面对面接触的企业可以恢复生产了。建筑业是所有行业里首先复工的。事实上，在采取了严格的消毒隔离措施、确保安全的前提下，警戒级别进入 Level.3后第一周就有70%的建筑工地复工，很快，这个比例就上升到几乎100%。然而，复工复产并不是终点，只是新时期、新奋斗的起点。复工后，制约新西兰建筑行业发展的很多老问题仍旧存在，还面临许多疫情带来的新问题，华人建筑企业应该如何应对、如何解决？为支持个人与整体经济从 COVID-19疫情的影响中尽快恢复和重建，政府出台了相当多的政策和措施支持建筑业发展，华人建筑企业应如何利用或参与这些政策和项目，再次出发、谋求发展？新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）会长许立（Frank Xu）认为华人建筑企业在疫情后的复苏应分成三个阶段：一是“坚持不懈”阶段，建筑企业主要在政府、员工和生意伙伴的支持下抗疫求生存；二是“重整旗鼓”阶段，企业在新的经营环境下再次出发，逐步让经营重新走上正轨；三是“脱胎换骨”阶段，企业抓住新时期、新机遇，使公司经营尽快适应新的环境，成为新时代的赢家。 “目前，大部分华人建筑企业应该处在第一或第二阶段。”许立如是说。

坚持不懈：摆脱困境，力求生存

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新西兰建筑领域的价值差不多每年在400亿新西兰元左右。但自从3月25日全面封锁以来，建筑业也进入了休眠期。对华人建筑公司而言，这个休眠期是难捱甚至致命的：据NZCBIA对58家华人房地产建筑企业进行的一项调研显示，其中五分之一的公司无法撑过四周的封锁期。如果封锁继续延长，三分之二的调研对象表示要裁员。要在疫情的肆虐中生存下来，华人建筑企业乃至整个建筑行业都迫切地需要复工复产；然而，要复工复产，需要即刻面对的是安全问题：如何建立安全生产新措

撰文 Lesley Song ； Holly Shan 图为 shutterstock 提供

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重整旗鼓：把握机遇，再回正轨

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新 ·

建筑

﹁铿锵众人行

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工党政府自上任以来，一直对进行基础设施建设抱有极大热情，今年早在疫情爆发前（1月底），就已提出了120亿新西兰元的投资计划；4月1日，政府宣布通过成立专家小组征集“Shovel Ready”项目，对基础设施建设额外追加投资。7月初国会通过立法，同意加速处理（Fast-track）“Shovel.Ready” 项目的审批程序，几乎与此同时，已有150个“Shovel.Ready”项目原则上获得批准，总额达约30亿新西兰元。而此前就一直更担忧全面封锁将给新西兰企业带来严重经济灾难的国家党，同样十分强调基础设施建设的重要性，认为基建不仅能提振经济，且有助于国家应对未来的危机。国家党财政事务发言人Paul Goldsmith在谈及政府在基建投入上的作用的同时，也强调了私营企业参与基建的重要性。他表示，经济增长的核心驱动力，始终是私营企业的投资。“在政府的有效支持之下，来自私营企业的对基础设施建设和技术领域强有力的资本投入，既利用了我们得天独厚的环境优势，又精心维护了我们的全球品牌，这将为复工和未来几年的繁荣提供出路。” 可以说，“Shovel.Ready”项目无论对于新西兰国家整体经济复苏，还是对参与其中的私营企业顺利度过危机迎来新发展，都至关重要。华人建筑企业如果能够积极参与到“Shovel Ready”项目中，不仅是在这个危机时刻抓住了机遇，而且更是能为新西兰的经济复苏贡献我们华人的一份力量。此前，尽管华人建筑企业在新西兰建筑行业早已稳稳占据一席之地，但从未有机会参与到政府的基建项目中。许立指出，“Shovel.Ready”.项目以及与之配套的快速审批通道的推出，很可能成为一个“燃烧的平台（burning.platform）”，为多年无法撼动的政府政策带来转机，并给华人企业带来新的机遇：

NZ BUILDING —

施？如何在工作中保持安全距离？如何在安全保障和工作效率两者间找到平衡点？……诚如建筑商总会首席执行官David.Kelly所言:.“我们需要证明，作为一个行业，我们可以安全地工作，因为没人希望看到我们回到Level.4，这意味着整个行业都需要为此共同努力。” 在全面封锁期间，建筑业标准制定机构 — — 新西兰建筑卫生与安全协会（Construction.Health.and.Safety.New Zealand）根据业内50多家企业（其中包括新西兰民宅建筑承包商、垂直建筑和住宅建筑领导者小组成员、中小型企业），以及工会的意见，制定了如何在疫情期间安全恢复工地建设，控制COVID-19传播风险的行业准则。在新西兰疫情警报仍处于 Level 2及更高级别时，所有开工的民用、商业和住宅建筑企业和承包商都被要求必须遵守该健康安全准则。 NZCBIA一直密切关注着建筑行业何时能够复工复产的问题，不仅积极参与COVID-19建筑工地健康安全准则的制定，更在准则正式出台后，针对华人建筑企业的需求开展了两项工作：编写了一份《新西兰新冠肺炎（COVID-19）住宅和商业建筑施工现场安全交底》，为华人企业在工地建设中践行新健康安全准则提供实用性的指导；做了一个个人防护装备（PPE）采购清单，为企业和进入工地的个人分别提供所需配备的防护用品建议，并寻找货源，提供供货商信息，为企业准备开工助一臂之力。许立在接受采访时强调：“在全行业一致为安全复工而努力时，我们的目标就是以我们的专业水准和对华人建筑企业的了解，将行业安全准则具体化，从而帮助各种类型的工地通过采用我们推荐的这些很实用的步骤来管控安全风险。” 安全问题解决后，建筑行业得以复工解决了“生存问题”。但在复工后，华人建筑企业在经营方面仍然要面对许多实际问题：如何减少“封锁”带来的经济损失？在工作效率降低的前提下如何保证企业现金流？如何合理利用政府政策、参与政府项目，把握机遇重新出发？这都是企业需要面对的典型问题。针对在复工后需要面对的经营问题，大部分华人开发商和建筑商本着守望相助、共克时艰的精神，选择共同分担“封锁”造成的时间和成本损失，而不是根据原先合同中冷冰冰的条款，让各自的律师与对方相互扯皮，从而在某种程度上有效地降低了“封锁”造成的经济损失。在现金流方面，NZCBIA建议会员根据各自公司的具体情况，多方面想方设法解决现金流短缺的问题，例如寻求政府补贴、将工程进度款从每月一付变为每周或两周一付、与员工商定临时降低工资、将公司运营成本降低到原来的50%至60%等。

快速审批通道意味着政府在调整“资源管理法”方面出现了松动，即使只是暂时性的和专项性的，但终究是一个难得的突破。未来未尝不会扩大到其他建筑领域，从而简化和加速审批程序，使私营企业的投资、开发更有效率。 “Shove Ready”和新财年预算中都涉及到一些商业和住宅项目，这为华人建筑企业提供了一个前所未有的参与到政府项目中的契机，如果能抓住这个机遇并以良好的信誉使这种参与在后疫情时代成为一个常态，对所有华人企业意义非凡。

为了帮助华人建筑企业了解“Shovel.Ready”项目的相关政策，坚持不懈在困境中走出一条重整旗鼓的新生之路，NZCBIA 特别组织了线上的“铿锵论坛”，邀请与此相关的产业链各环节专家对这些政策进行深度分析，从而厘清这些政策对经济发展的影响，论证了这些政策的可行性。此外，NZCBIA还将帮助会员公司参与“Shovel Ready”项目的招投标并取得更多的政府项目合约，也会协助会员公司在各类政府补助和刺激经济的举措中获得最大的利益。

51 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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NZ BUILDING — 新 ·

建筑

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铿锵众人行

脱胎换骨：专注发展，博弈未来目前进入政府审批队列的“Shovel.Ready”项目大都以城市建设、改善交通和环境为目标，从长远来看，自然利国利民，而且大型项目需要大量雇员，也有利于创造更多就业机会。但就短期而言，这些政府主导的项目存在着筹备和运作过程复杂、施工周期长、投入资金多、技术难度大等各种阻碍其迅速见效的现实问题。与此形成鲜明对比的是，私营企业的一些小型项目立项快、建设周期短，投入资金和需要的技术含量都相对有限，如果政府能对私营企业有一定的政策扶持，甚至可以将预留未来用于大型基建的预算先期支持私营企业的小型项目，无论对于企业生存、确保就业还是刺激消费、挽救经济都能起到更加立竿见影的效果。作为一名私营建筑业从业者，OKL A.Albany项目开发商 Frank.Li这样点评私营建筑企业：“私营开发商是新西兰房地产市场的中流砥柱，不管单个项目有多大，正是这些看似并不很宏大的项目积少成多，引领了这个行业的发展，并提供了大量就业机会。” Franky.Li在他撰写的一份英文报告中，以自己公司的项目为例，谈到中小型私人企业在立项和建设中如何更为灵活地适应市场的瞬息万变，并代表很多华人企业提出一个问题：“我确信我们的项目已经‘万事俱备（shovel.ready）’，但关键的问题是，政府的‘shovel ready’政策是否准备好了呢？”

许立也认为：“作为私营的投资项目的重要组成部分，华人建筑企业已经‘shovel.ready’的一些项目，是在目前经济危机的形势下不可或缺的、刺激经济的重要手段！因为，今后的几个月到一年是经济复苏的关键，而私营的‘shovel.ready’投资开发项目相比政府的大型项目可以更灵活、更快捷地开展，从而能够在这些大型项目发挥其作用前，为短期内最动荡和不确定的经济注入强心剂！” 未来，NZCBIA的使命之一，就是积极帮助会员公司乃至所有华人建筑公司在“重整旗鼓”的过程中“脱胎换骨”：把华人建筑公司已经“shovel.ready”的项目集合起来，与政府有关部门和相关行业共同推动这些项目。 “未来的几个月到两年内，行业发展将充满机遇，特别是在政府主导的基础设施和可负担性住房建设方面，将对建筑业的复苏起到举足轻重的作用。同时，NZCBIA也建议我们的会员及所有华人房地产、建筑业企业，要把工作重点尽快转移到如何在新的环境下运营，适应新环境，最大化利益、最小化风险。”从言语中可以发现，为华人建筑企业“重整旗鼓”殚精竭虑的许立，对新西兰建筑业的复苏充满了信心。

助力中式烹饪文化，老板电器独家赞助亚运会 2020年7月7日，杭州2022年第19届亚运会-官方家用厨电独家供应商签约发布会，在亚组委机关大楼会议室举行。老板电器股份有限公司成为厨电独家供应商。

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发布会现场老板电器作为有实力的著名民族企业，扎根于杭州、发展于中国、蜚声于全世界。经过41年的发展壮大，老板电器已经成为中国人熟悉和信赖的专业厨房电器生产企业。老板电器以传承与发扬中式烹饪文化精髓为己任，以杭州亚运会为契机，助力中式烹饪文化以崭新的姿态走出国门，走向亚洲和世界舞台，展示中国气派，宣扬中国文化。

发布会签约仪式老板电器加入亚运会大家庭后，将进一步为亚运筹办保驾护航，支持亚运宣传推广工作，助力品牌亚运建设。截至目前，已有吉利集团、中国移动和中国电信、中国工商银行、长龙航空、阿里巴巴集团、支付宝、361°等知名企业成为了杭州亚运会最高层级赞助企业。

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编辑供稿：NZ老板电器洪滨网址：www.robam.co.nz

2020新西兰华人建筑业健康与安全系列线上讲座圆满结束 BIET.GROUP、厨房电器领导品牌老板电器、PPE供应商THE UNICORNS、金典广告制作工作室DTECH、钱多多APP和壹零捌道等商家和企业的鼎力支持。

Frank.Xu表示：“非常感谢大家在特殊时期还积极地赞助我们的活动，也非常感谢参与到此次活动中的所有建筑业从业人员。希望这一系列讲座能在未来的实际操作中看到成效，提升华人建商的安全意识，让华人的建筑工地变得更加安全，让华人工人的正当利益得到保证。”

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新 ·

建筑

﹁新闻动态

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6 月 4 日，由新西兰华人建筑业协会 .（ N Z C B I A ）主办，ACC、SITE SAFE以及EMA协办的2020新西兰华人建筑业健康与安全系列线上讲座（2020 NZCBIA Build Safer Campaign）第六期顺利结束，这也意味着从封锁期间就一直陪伴着广大建筑业同行的系列线上讲座迎来了圆满收尾，并得到了广大华人建筑业同仁的一致认可。该系列线上讲座以帮助广大新西兰华人建筑业同仁及时学习并了解疫情新环境下最新的健康与安全知识为宗旨，其主题涵盖：ACC商业客户亚裔联络官Jerry.He讲述ACC对商业客户的扶持政策与复工建议详解，以及ACC在疫情期间为商业客户提供的产品与服务；NZCBIA会长Frank Xu分享COVID-19疫情下住宅及商业建筑施工现场安全计划及交底详解；SITE SAFE健康与安全顾问Ann.Chia介绍如何管控工地健康与安全风险；EMA华商中心主管Anna.Li和雇佣关系及安全主管Paul.Jarvie解读COVID-19 疫情下的通用工作规则等各方面。这一系列讲座以主讲人录制视频的形式，同时配以提纲挈领的文字介绍，每周四在NZCBIA和逸居新西兰的微信公众号上发布。整个系列推出的两个月间，约有670人次对讲座进行了转发，约3900人次观看。NZCBIA还联合逸居新西兰微信公众号，推出了一系列“涨知识，赢好礼，赚LBP！”的答题活动，参与者在学习完视频内容后，还可以参加答题活动赢取奖品。这一活动大大提升了参与者的积极性，也帮助更多人了解和掌握了疫情期间最新的健康与安全知识。此外，讲座还通过N ZC B I A 的 Li n ke d i n、F a c e b o o k 和 Youtube等社交媒体账号进行了转播，约有1270人次通过这些渠道观看，并有81人次参与互动，包括分享、评论等等。NZCBIA的会员则通过邮件订阅持续获得这一系列讲座的更新，总计浏览达 648次。在谈及此次线上系列讲座的发起缘由时，NZCBIA会长Frank Xu表示，这一设想其实早于COVID-19疫情在新西兰的爆发，乃是源于他和ACC亚裔联络官Jerry.He的一次会谈，两人讨论到去年华人建筑业发生的一系列安全事故时，一致认为提升华人建商的安全意识、增加对工人的安全保护是非常有必要的，便开始筹备开设系列讲座。当然，原本的计划是做成一个路演性质的线下活动。疫情的发生虽然影响了原来的计划，但特殊时期，健康与安全的意义显得更为重大。于是，活动被移到了线上，而且对内容进行了一些调整，不光涉及一般的工地安全知识，还添加了针对 COVID-19疫情的健康和安全内容。值得一提的是2020 新西兰华人建筑业健康与安全系列线上讲座的成功也离不开建筑公司LIVEFIRM，技能培训机构

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NZCBIA 新闻动态

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建筑

NZCBIA COVID-19

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安全交底

新西兰新冠肺炎（COVID-19）住宅和商业建筑施工现场安全交底(CSSI) A.

介绍和目的:

1. 办公和施工现场COVID-19 政策和计划

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《COVID-19 – 新西兰建筑业运营标准》

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《新西兰COVID-19建筑议定书》

所有PCBU责任人（Person.Conduction.a.Business or.Und er taking）都需要有自己的COVID -19计划，详细说明它们为降低COVID -19传播风险将采取的步骤。责任人计划的细节应在现场工作开始之前传达给工人和其他PCBU责任人，包括业主和总包商。

•

《新西兰住宅建筑工地COVID-19健康和安全议定书》

在安全交底中应澄清下列问题：

•

《SITE SAFE – 施工现场安全交底指南》

•

企业和建筑施工工地可以根据自身特定情况的需要执行 COVID -19安全交底，但以上行业标准的总体意图仍应适用于所有情况。

我们的 C O V I D -1 9 政策 – 您有副本吗？您读过吗？您能够充分理解吗？您可以在何处找到我们的政策文件。

•

你们的 C OV I D -19政策（如果您引入承包商、分包商和/或供应商）– 您有副本吗？您读过吗？您能够充分理解吗？

《新西兰新冠肺炎（COVID -19）住宅和商业建筑施工现场安全交底（CSSI）》是基于以下标准开发：

企业和建筑施工工地的上岗过程和规范，预计将随着政府和行业在防疫和抗疫过程中经验的变化而发展和演变，所以此文件将被视为不断改进的“工作文件”。本文档的目的是：

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REV 1 – 24 th April 2020

•

将卫生部和其他政府机构的相关指导应用到建筑业，以确保工人在建筑工地的安全，从而确保整个社区的安全;

•

为在C OV I D -19警报级别3、2和1期间开工的企业和建筑工地提供一套实用的安全工具;

•

使管理层能够在工人到达现场之前提供全面的 COVID-19安全交底；

•

倡导一个安全和相互尊重的工作环境，鼓励所有利益相关者在安全问题上进行良好沟通。

如何使用 CSSI:

关键政策声明：如果您感觉身体不适或认为您可能与任何确诊或者疑似感染COVID-19的人有接触，请留在家中。

2. 应急管理程序和联系人《新西兰住宅建筑工地COVID -19健康和安全议定书》建议采用以下应急管理程序：风险识别 •

如果任何工人或现场访客被怀疑感染了COVID-19，或意识到他们曾与COVID -19疑似病例有过接触，则必须立即向所有承包商和工地的所有者/管理方报告。

•

工地所有者/管理方必须立即：

1. 在调查期间关闭现场至少3天 (除非确认不是COVID-19)；

•

在上岗前填写 CSSI 中现场具体情况的信息;

•

可以将CSSI与其他标准的安全交底一起执行;

•

按照下面所示的程序执行CSSI。

2. 向卫生部报备 (卫生部健康热线电话: 0800 358 5453)； 3. 开始联系追踪所有相关人员。

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清洁

紧急联系人

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在关闭 3天后，相关地点可以再次开放，但在开工之前，应完成彻底的消毒清洁；

•

卫生部健康热线：0800 358 5453

新

•

有关 COVID-19 的更多信息，请访问： http//health.govt.nz/COVID-19

建筑

未经卫生部特别批准，请勿重新开放。

工地现场安全代表:

3. COVID-19安全隐患和风险识别以及控制措施

步骤到达现场前

安全隐患与风险

控制措施

个人防护用品

使用自己的汽车，只与同一泡泡中的人共享汽车。

接触COVID-19 (以追踪联系人为目的)

记录交通通勤日志，以便查清旅行线路以及您和谁一起旅行。

携带病毒

必须洗手和穿戴适当的个人防护用品才能进入现场。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套

接触COVID-19 (以追踪联系人为目的)

必须签到登记，登记记录必须每天存档。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套

COVID-19的传播

签署健康声明。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套

COVID-19通过 “距离太近” 传播

减少或避免员工的接触和聚集，尽可能保持身体疏远。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套，护目镜

COVID-19通过 “访客和送货” 传播

所有访客和送货员尽可能限定专人接待，遵循现场运输注意事项。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套，面罩，一次性整体隔离服

COVID-19通过 “共用的设施、工具和设备” 传播

为了将共用表面、所有办公室和作业场所以及所有工具、设备、工厂交叉感染的风险降至最低，车辆必须按照《清洁指南》实施清洁措施。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套，护目镜，消毒清洁

接触COVID-19 (跟踪联系人目的)

工作人员必须登记后才能离开，登记记录必须每天存档。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套

接触COVID-19 / COVID-19 的传播

如果工人重新进入现场（离开休息或去见供应商后回来），请他们按照卫生规定洗手。

口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套

离开现场

将COVID-19病毒从现场带回家

回家时，工人需要遵循必要的卫生措施。

消毒清洁

COVID-19的传播

根据清洁指南，每个站点必须在工作日结束时或每个班次结束时进行清洁和消毒。

消毒清洁

COVID-19的传播

所有垃圾和废弃的一次性个人防护用品必须从现场清除，并根据清洁指南进行安全处置。

一次性塑胶手套等、消毒清洁

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现场操作

安全交底

使用公共交通或与他人共享交通工具

进入现场

﹁ NZCBIA COVID-19

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建筑

我们鼓励您根据以下列表报告任何事件或事故隐患，但不限于该列表：

4. 现场安全设施和措施建立和明确工作场所的安全设施，包括入口和出口、洗涤站、COVID-19安全套装/个人防护用品和保安要求等： •

NZCBIA COVID-19

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安全交底

•

标牌就COV ID -19设施、程序、通知和规定在场地周围设置适当的标牌。尽量减少访客并确保安全距离正确设置进出口的设施，使进入的每个人都可以: 签到检查是否有症状清洗和消毒，同时严格确保安全距离。 COVID-19 安全套装在现场提供 C O V I D -1 9 安全套装，配备足够数量的 COVID-19个人防护用品和其他设备，如口罩、免洗消毒液、一次性塑胶手套、一次性抹布等。确保每个人都知道安全套装在哪里。

任何不保持安全距离的行为;

•

任何不符合卫生规程的行为;

•

任何需要消毒的区域;

•

任何不穿适当的COVID-19个人防护用品的人;

•

任何有疑似症状的人。

7. 安全会议和工具箱会议除了我们正常的安全会议和工具箱会议（Toolbox.Talk），我们要求所有PCBU有定期工具箱会议讨论COVID-19相关问题，这样的会议可以在网上进行。请确认您的工具箱会议的安排：

洗涤站在现场入口附近和场地周围设置洗涤站，并清楚地标示（同样，请确保工人在使用时可以相距2米)。垃圾管理在所有必要的地点设置垃圾箱或容器，确保工人能够安全处置垃圾。所有废物和废弃的一次性个人防护用品必须从现场清除，并根据清洁指南进行安全处置。

•

您的安全会议安排：

8. COVID-19现场安全交底检查表安全代表使用以下安全交底检查表格完成安全交底流程：安全交底日期：

5. 个人防护设备

安全代表姓名：

在个人防护设备方面，必须随时佩戴正确的个人防护用品（包括安全帽/安全鞋 /反光背心等）。在通常的个人防护用品的基础上，我们还建议在适当情况下穿戴适当的COVID-19个人防护用品，例如： •

口罩

•

一次性塑胶手套

•

护目镜

•

面罩和一次性整体隔离服 (提供给与访客和送货员接触的工作人员）

•

一次性消毒湿巾

请在安全交底流程中勾选您完成的任何项目： CSSI 安全项目 1. COVID-19政策和计划 2. 应急管理程序和联系人 3. COVID-19安全隐患、风险识别和控制措施 4. 现场安全设施和措施 5. 个人防护设备 6. 事件和事故报告 7. 安全会议和工具箱会议

•

请记录参加安全交底人员的姓名和签名 (或确认）：参加安全交底人员姓名公司

6. 事件和事故报告扫一扫，分享该文章

•

SITE SAFE 护照号除了正常事件和事故报告外，请使用以下方法报告任何违反 COVID-19安全规定的事件和事故的行为：通过电话：

签名或确认小贴士

通过电子邮件：

请扫码查看完整版《住宅和商业建筑施工现场安全交底(CSSI)》

通过社交媒体：

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创想

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风水

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"高、大、上" 厂房和仓库的防火要点解析

作者 Michael James; Alex Zhu 图为客户提供

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消防

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近年来，属于民用建筑的联排、公寓，商业建筑的写字楼以及工业建筑的厂房和仓库，都是新西兰地产投资中的大热门。然而，随着COVID-19疫情的爆发，民宅和写字楼都受到了较大影响，只有厂房和仓库因工业市场抗危机冲击力强、对仓储空间需求强劲等原因，仍然保持坚挺，活力可期。工业建筑中的厂房和仓库属于一类“高、大、上”建筑：“高” 是指层高较高，“大”意为占地面积较大，“上”则是因为该类建筑中一般会设置中间层而需要上楼梯。厂房、仓库是物资集中存储的场地，一旦发生火灾的话，经济损失以及社会各个方面的影响都是非常大的，后果也是很严重的。由于堆放物品密集和逃生距离较长，火灾的隐患较大，对于厂房和仓库这种一类建筑的消防要求也较高。针对“高、大、上”的厂房和仓库防火设计中的难点，本文提出相应技术方案。

规划长远，未来可期很多业主在做工业建筑设计时，往往是以投资建厂为最初目的的，防火设计也仅仅依据厂房的要求。但以后随着经济发展，如果地段不错，则厂房有前景发展成仓库或仓库类销售中心、交易中心等。需要注意的是，尽管都属于一类建筑，但厂房和仓库的防火要求不尽相同。一般来说，对仓库的防火要求比厂房更高。这是因为仓库是在计划好的空间环境里供贮存物品之用的，物品所带来的燃料密度和建筑的高度直接相关；且在仓库设计时，除了特种仓库外，大多并不考虑未来会贮存何种货物，因此要以安全贮存高易燃物作为标准考量，做较为保守的设计。而厂房中则以机械设备为主，这些机械设备虽然也可燃，但总体来说，厂房比

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很多业主在进行厂房、仓库等建筑的设计时，往往倾向于 “地尽其用”，将建筑的占地面积设计得尽可能大，有部分设计甚至把建筑边界推到了土地边界上。这样的设计可以获得更大的内部空间，但往往会挤占人员逃生路线。这是因为在土地边界上不能开辟逃生路线，内部人员仅能通过建筑的一侧逃生。单条逃生路线并非全然不可，但通常需要考虑安装消防喷淋或者增加排烟百叶窗——这些额外的消防硬件都会造成建筑成本的提高。此外，当建筑紧贴在土地边界上时，可能难以自由开窗和开门，也局限了建筑后期进行其他改造的可能性。因此，在和他人共用土地的情况下，需要考虑在建筑和相邻边界之间留出一定的空间，从而为厂房或仓库设置多个逃生门和通道，以减少不必要的消防硬件开销，并为后期建筑改造留有余地。

中间层防火需重视在大型厂房或仓库中，往往会设置中间层以增加其有效面积和储物能力，如很多厂房业主会在中间层上放置设备或操作台。建造这种中间层需要满足很多消防方面的要求： •

中间层楼板有耐火要求：该要求主要是为了确保楼板在火灾中不会坍塌，从而使得置于其上的设备能够得到更好的防火保证；另外，也能够起到保护消防员的作用— —在消防员施加救援时，中间层的稳固有利于保障消防员的生命安全。

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建造中间层需要考虑逃生路线：如果中间层面积很大，需要设置多条逃生路径以及多个楼梯，使得逃生距离更短、逃生选择更多，以便在不升级消防警报的情况下，保证所有人员顺利逃生。

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护栏围栏要合规在厂房和仓库建筑中，往往会增设护栏作为内部分区。临时护栏可能不会阻隔视觉，但是却会对人员逃生造成一定阻碍。所以，在设计护栏时，要考虑到人员逃生需要绕道，从而增加逃生路线长度的情况；护栏和围栏不能随意加锁，即使要加锁，需保证护栏内部人员随时可以在没有钥匙的情况下开锁。需要特别指出的是，加锁问题比较特殊，需要和防火工程师进行讨论。

新 · 建筑

﹁消防

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为人员逃生留足空间

目前，中间层的问题是Cit y.Council排查的重点。很多旧厂房由于生产需要，在没有经过批准的情况下，擅自增加中间层 — —当然，这种中间层，是不被允许的。在添加中间层以前，业主要咨询防火工程师，做合理的中间层设计和防火建设。

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仓库的燃料密度要低得多。也就是说，厂房恐怕不能满足仓库类建筑的防火要求，尤其是在外墙耐火、逃生通道规划以及排烟措施等方面；而反过来，仓库类建筑的防火措施则往往超过了厂房的防火需求。因此，如果业主提前考虑到了当前规划的厂房未来有成为仓库或仓库类销售中心、交易中心的可能，那么就应以仓库类建筑的防火要求为标准设计和施工，这样当今后厂房用途改变时，在消防上的更新才能做到游刃有余。当然，以仓库类建筑标准来做厂房，会带来一定的建筑成本攀升，但这种成本攀升往往值得投入。

喷淋设备并非不可替代对于面积超过5000平方米的大型厂房和仓库，在距离相临地界15米以内的情况下，一般需要有消防喷淋设备。安装消防喷淋设备，会为大型厂房和仓库带来很多好处：外墙耐火要求降低，一般会降低到没有消防喷淋设备情况下一半的分钟数；排烟措施要求降低，甚至不需要有专门的排烟措施；建筑安全性提高，尤其是可以更好地保护货品；厂房和仓库的保险费用会更低。但是，如果厂房和仓库面积大，安装喷淋设备会造成建筑的建造初始成本提高（投入成本会在百万新西兰元级别）。所以，关于大型厂房和仓库消防喷淋设备的可替代方案也是一个重要议题。替代方案一般需要包含以下几点：大型和多点的排烟设备；外墙防火等级提升；地板防火等级提升；逃生通道优化和最大化；考虑消防队救援的安全性。

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封闭中间层的防火难度更大：一般来说，在中间层开放的状况下，一旦有火情，烟雾可以比较快散发；而在封闭（四面有墙）状况下，火灾所产生的烟雾容易在空间内积聚，因此可能需要增加额外的排烟措施。

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NZ NZ BUILDING — 新 · 建筑

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消防

Introduction of author 作者简介

案例分析以上是关于厂房和仓库建筑防火设计的一些要点总结，但实际上每个项目都有其特点，需要具体问题具体分析，才能以较低的成本获取较佳的防火效果，并为未来的改造需求提供可行性。Origin.Fire.做过多个厂房和仓库的防火设计方案，均是根据客户具体需求量身定制的：案例1: 某开发商在奥克兰郊区投资建设一个超过5000 平方米的厂房。该厂房距离相临地界15米以内，按照可接受方案，消防喷淋是需要安装的设备。为了节省项目建设开支，开发商和Origin Fire 工程师探讨后确定以下方案： •

厂房面积大屋顶高，具有二次开发成仓库的潜力。因此，设计时按照仓库建筑的标准处理。

•

采取了不安装消防喷淋的替代方案：大型和多点的排烟设备，提高外墙防火等级，优化防火通道。

•

将消防队救援的安全性考虑到设计中。

案例2：在进行旧厂房改造时，业主向Origin.Fire的工程师表明该厂房可能会在后期增加中间层，用以放置设备和堆积货品，因此 Origin Fire 向厂房业主建议了以下方案： •

中间层面积和位置需要展示在图纸中，并且加入防火报告中。

Alex Zhu A l e x Z h u 博士是新西兰顶尖建筑防火咨询公司 Origin Fire (w w w.originfire. c o.n z) 的防火工程师和项目发展经理，具有多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验;参与多个大型建筑的防火工程设计和建设。他的博士学位涉及研究流体动力学，了解气流动力学以及它如何与消防安全设计相关联。他的研究被直接应用于Origin

Fire的现代消防工程高精度设

计：使用高端虚拟技术构建3D火灾模拟，以了解火灾发生的位置以及火灾在大型建筑物中行进的速度。

Michael James 新西兰顶尖建筑防火咨询公司 O r i g i n F i r e . (w w w. o r i g i n f i r e . c o . n z ) C E O及总工程师 , 超过 2 5 年的建筑防火工程设计、管理和实践经验 ; 参与和主持多个大型建筑的防火工程设计和建

•

中间层需要做耐火性能设计，保证人员逃生和消防队救援过程中不会坍塌。

设。M i c h a e l .拥有丰富的与市议会和消

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对中间层的逃生通道进行优化设计。在不升级消防警报的情况下，中间层可以达到合规，从而节省开支。

解决方式。Michael.还曾经担任太平洋工

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防服务商等打交道的经验。针对公寓楼、高层建筑、大型建筑防火难题有独到的程咨询公司的管理总裁; 目前担任国际防火工程师协会新西兰主席。

NZ IDEAS —

待确认

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创想

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健康

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创想

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为中小企业“量体裁衣”，共渡疫情寒冬

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商业

Spark商务中心（Spark Business Hub）：

作为新西兰最大的电信和数字服务公司，Spark.New.Zealand在全新西兰拥有27家Spark商务中心（Spark.Business.Hub），与世界一流的供应商、IT公司合作，为本地商业客户提供一站式定制解决方案，服务范围涉及网络互联、IT、移动通讯、信息安全、云端服务以及相关的协调服务等。

Aabhas Dole Spark 奥克兰CBD商务中心经理扫一扫，分享该文章

Spark最大的商务中心是奥克兰CBD 商务中心，该商务中心位于奥克兰繁忙商业街Ponsonby.Road上。Aabhas.Dole是奥克兰CBD商务中心经理，他与杰出的客户经理和业务拓展经理一起，为来自各行各业，不同规模、有着不同需求的客户提供个性化专业服务，以全面满足客户的多元化需求。为了解COVID-19疫情期间Spark 商务中心遇到的挑战与机遇，《逸居新西兰》对他进行了独家专访。

关于Spark商务中心 Spark商务中心的商业客户来自零售、制造、设计等各个领域，企业规模从小微企业到大型企业均有覆盖。Spark商务中心尤其注重与中小型企业主合作，为他们量身定制解决方案。

您的客户/目标客户的痛点是什么？由于电信和数字服务的专业性，许多商业客户常在遇到问题的时候，无法在第一时间准确定位问题的症结，并找到正确的服务供应商，及时解决问题。常常是咨询电话打了好几个，问题也没能解决，一来二去，既浪费人力资源，又耽误了业务进展。 Q A

商务中心是如何帮助客户解决其痛点的？如果客户选择了Spark商务中心，情况就有所不同了。我们的商务中心为客户提供“一步到位”的网络互联、产品和服务。当客户遇到问题时，我们能全面联动电信、安全、协作、移动通信及技术等资源，帮助客户解决问题，以满足他们的需求，而这也是我们各个商务中心根系社区的原因，我们在客户工作的地方工作，更便于我们的专业团队为客户提供及时的、专属的建议和服务。如果客户需要我们，我们可以在客户方便时与客户面对面沟通。我们为每个客户分配了专门的客户经理，客户只需要和客户经理沟通，就能解决掉很大一部分企业可能面对的技术问题。 Q A

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创想

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与市场上其他服务提供商相比，Spark商务中心的主要优势是什么？ A 作为一站式服务中心，我们最独特的优势在于，可以在社区内为本地企业提供支持，因为我们在全新西兰各个区域都设有专门的客户服务团队——这也是我们与竞争对手的最大不同。我们不仅提供网络互联服务，还提供从IT、云端管理网络到 IoT、信息安全性、设备等多个方面的解决方案。我们拥有种类繁多的设备和硬件、顶尖的IT合作伙伴以及世界一流的供应商，当然还有我们杰出的业务团队，他们会花时间去了解客户的业务需求，帮助客户做出合理的技术决策。 Q

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商业

后疫情时代的“新常态” 众所周知，COVID-19疫情给新西兰乃至世界各地的几乎每个行业都带来了重大挑战。有人只从中看到了危机和风险，而另一些人则从中看到了发展和机遇。Aabhas和他的团队自然属于后者。在COVID-19疫情导致的全国封锁和之后这段时间里，疫情对Spark商务中心的运作产生了什么样的影响？ A 像Spark的其他门店一样，Spark商务中心在Level.4封锁期间不再接受到店客户。但只要情况允许，我们的团队都会通过远程协作，协助客户解决紧急的技术或硬件问题，以确保客户的业务开展顺畅。我的团队非常适应远程工作的方式，在每一个关键时刻，我们的服务人员都能够采取创造性的方式，设法帮助客户一起解决技术问题。也因此，我们收到了大量的积极反馈，得到了客户的认可和赞赏。 Q

Spark商务中心是如何应对疫情带来的挑战的？我们正忙于与商业客户合作，帮助他们为不断变化的作业环境做好准备，包括增加远程工作、额外的安全要求等，并确保满足和客户业务相关的所有需求。 Spark致力于为客户提供适合其需求的网络互联解决方案，以及可帮助他们智能化工作的最佳数字工具组合。通过世界顶级的合作伙伴和我们丰富的解决方案，我们正在帮助企业适应疫情下的“新常态”并拥抱数字化未来。 Q A

Q 为适应疫情带来的“新常态”，Spark商务中心的短期和长期策略分别是什么？ A 中小企业是新西兰经济的支柱。如今，要保持竞争力，他们必须直面快速发展的数字环境带来的挑战，而这一挑战比以往任何时候都更加严峻。面对这些挑战，Spark商务中心将一如既往的与客户紧密合作，量身定制解决方案，以最好地满足其业务需求并帮助他们保持竞争力，与他们一起携手共度疫情寒冬。

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63 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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直面疫情挑战，资深教育公司Crimson 前瞻性“在线教育”取得回报

创想

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教育

COVID-19疫情给新西兰各行各业造成了巨大的冲击，作为新西兰教育界的前沿，Crimson Education也面临着前所未有的挑战，但与挑战并存的还有机遇。当危机袭来，Crimson不仅靠高质量的“在线教育”平稳地渡过了危机，还依靠7年的“在线教育”经验成立了第一所新西兰教育部注册的在线中学Crimson Global Academy（CGA）。很多人认为“在线教育”就是拉根网线，找个直播平台，再找老师对着电脑讲。但实际上，高质量“在线教育”的要求是非常复杂的：首先，需要的是针对“在线”这个特点的教材。普通课堂上适用的教材并不都适合网课，Crimson的教材是依靠多年经验、专门针对“在线教育”的特点编写而成的。第二，需要优质的教师队伍。这就要求老师不仅要有丰富的教学经验，还要懂得如何把控网课的节奏、与在线学生有效互动、维护课堂秩序……所以，培养一名优秀的网课老师任重道远。Crimson所有的老师都是新西兰注册教师，平均拥有20 多年的教龄，并接受过网络环境教学的专业培训，这些综合能力突出的老师是Crimson“在线教育”的王牌。第三，需要强有力的科技团队保驾护航。数字化课堂非常

依赖科技团队的支持，高效处理网课过程中可能出现的问题是保证正常教学的基础。Crimson的技术团队能力突出，他们不仅开发了协助排课的预约APP，还为网络课堂提供有力的保障，这也是Crimson“在线教育”的一大特色。疫情，本就是一个机遇与挑战并存的契机。作为教育机构的 Crimson厚积薄发取得的成功，充分显示了“前瞻性”对企业的重要影响。小贴士

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创想风水

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功绩硕果，毁于一旦？

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风水术数解读后疫情时代房地产走向撰文 JOJO Zhou 图为 Twenty20 提供

一场突如其来的新冠疫情，在刚刚过去的2020年上半年，不仅带走了超过50多万无辜的生命，给世界经济也带来巨大负面效应，且加深了国家和族群的对立、分化，改变了大国之间的关系。这场全球健康危机的副作用已经难以逆转：金融市场崩盘、暴乱、大幅失业、自杀等一系列问题层出不穷，让本就不确定的未来蒙上了阴影。到目前为止，这场波及全世界的疫情何时能结束仍是未知数。而新西兰这个远离世界大陆的小国，却因为对抗疫情的出色表现，一定程度上摆脱了病毒的肆虐和其带来的恶劣影响；然而，新西兰是一个十分依赖于世界经济的国家，这一次的疫情所导致的全球性经济萎缩，使得新西兰的经济复苏举步维艰。房地产，作为推动新西兰经济的主要产业，它的走向和气数对于新西兰经济的振兴甚是关键。疫情过后，新西兰房地产市场将会何去何从？本文结合誉有“术数之首”的紫微斗数和“帝王之术”的玄空风水学，两者互为验证，尝试为您解读房地产发展的未来轨迹。

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风水

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创想

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风水

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紫微斗数流年四化飞星：展望新西兰未来三年的发展方向

商业地产的必经之路。新西兰政府的对外宣传也将从吸引游客、发展旅游业的方向逐步转变到吸引外商入驻、完成融资和引资的资金整合，用项目和人才带动本土经济发展；作为优质的投资移民板块，房地产项目也将会在这一年得到进一步促进。人才、资金、项目这三块奠基石，将反向带动商业地产及住宅地产的回暖。从宏观来看，无论是世界政局还是金融市场，在2021年都只会进一步恶化。新西兰远离世界大陆，作为一个影响力不是特别大的国家，反而可以让它在一场“世界大战”中独善其身。而新西兰本身具有的独特投资优势，例如低成本的企业运营、开放的文化空间、简单的税务制度等，都将使它在混乱中脱颖而出——吸引更多的关注、迎来机遇新篇章。新西兰的外交部署将会做出调整，中国和新西兰也将在这一年有更紧密的合作。随之而来的移民政策尤其是投资移民的部分和当前仍旧受控的海外人士限购政策也都将会有调整，这对房地产市场来说，无疑将是良性的辅助和刺激。 2022年，农历壬寅年: 紫微斗数四化飞星为“天梁化禄、紫微化权、天府化科、武曲化忌”。武曲星为紫微斗数第一大财星，最不喜化忌，预示这一年将会是金融、财富大洗牌的一年，世界经济衰退进入不可逆转的高峰。新西兰的经济也会受到重创，是极具挑战的一年。其实，在经历了2020、2021年两年的调整以后，新西兰的经济正在逐步步入正轨，但是这一年国际市场的震荡将会给新西兰的经济带来意想不到的压力，似乎有“功绩硕果，毁于一旦”的意思。是否能在这一年的惊涛骇浪中存活，2021年如何部署就显得非常关键。国际市场的动荡带给新西兰的直接影响是对于国际贸易的冲击，与其相关的行业将受到影响，境外投资也会出现较高风险。“紫微化权”与“天府化科”预示着一个国家的国际地位、财政把控和银行系统的稳固是抵御这场风波的杀手锏，新西兰一向稳健的净债控制将会在这方面带来优势。投资商在境外的资产急速缩水，也将引起他们转战新西兰的兴趣。在这种情况下，新西兰的房地产市场可望保持稳定。

2020年，农历庚子年：紫微斗数四化飞星为“太阳化禄、武曲化权、天府化科、天同化忌”——这组星系所呈现出的一个强烈信号是：若想得利，必须扬名。这意味着新西兰这一次对于COVID-19疫情的迅速应对、良好控制所赢得的世界名声，必然会为它未来的经济发展带来许多利好的影响。房地产行业五行属土，今年的流年四化中，太阳化禄与天府化科都预示着房地产作为推动市场的主力军，仍然占有上风优势。2020年，政府的救市政策或资金投放的方向将以基础设施建设和房地产作为主体，资金规模极大，但短期内难以获利。房地产的交易在今年仍会处于疲软状态，但政府与各大银行强强联合是必然趋势——共同救市，势在必行。从最近出台的政府预算案来看，2020-2021年新西兰央行预计“量化宽松”的600亿新西兰元资金将会给借贷市场带来刺激，银行的借贷利率也将会进一步下调。虽然短期内观望情绪在所难免，但当金融市场的其他投资产品岌岌可危、存款利率持续下降的时候，房地产投资将会再次回到人们的考虑范围。今年是开发大年，尤其是在国家基础建设的部分，当前公布的76亿规模的基础设施投资计划只会是个起点。新西兰的特殊地理位置、丰富的自然资源、广阔的开发前景，都将会吸引新的财团涌入市场，而政府本身也可能采取国家级别的合作模式来稳步推进。道路、铁路、医院、海港等这些与运输、医疗、国家安全系统相关的领域将成为重点投资方向，为提升新西兰的国际地位做好准备。 COVID-19疫情还导致了世界各国失业率上升的情况，作为影响房地产交易的主要因素之一，新西兰的失业率也将随着接下来基础设施建设的大力开展而有所下降。所以，以基础设施建设为主导，从而拉动房地产市场的发展，是2020年的主要变革方向。此外，无论是民用住宅还是商用地产，开发的热度预计将保持不变。虽然交易额的问题将在短期形成压力，但随着海外人员的返流以及优质资产的注入，房产市场的回暖指日可待。今年也是新西兰变革的初始之年，政府大选在即，COVID-19疫情所带来的经济后遗症以及相关的解决方案，将成为各党派间争夺支持率的关键所在，因此，更多有利于房地产的方案将会在下半年逐步出台。 2021年，农历辛丑年: 紫微斗数四化飞星为“巨门化禄、太阳化权、文曲化科、文昌化忌”，意味着2021年是大拓疆土、对外游说推广的一年。房地产市场将会逐步恢复，新西兰政府在2020年的部署，也会在这一年成为国家对外宣传的有效标志。过去几年，新西兰旅游业蓬勃发展，推动了经济的快速增长，并成为相关行业如服务、餐饮、酒店、零售、贸易等的重要商业支柱。疫情所导致的旅游业的快速下滑，无疑对商家是个致命的重创，从而造成部分依赖于旅游业的商业地产受到影响。旅游业五行属水，无论是2020年还是2021年都将处于低迷状态，短期内复苏的可能性不大，重新规划和调整是商铺、酒店等

玄空风水气脉分析：九运之气将推动新西兰的经济发展，有效带动房地产市场风水学认为，地球由三大龙脉组合而成：三大龙脉均发源于昆仑山，龙脉之祖为地处巴基斯坦、塔吉克斯坦与中国三国交界处的帕米尔高原，这里被风水师们视为“全球的生气之源”。帕米尔高原向东辐射出中国的主轴中脉：昆仑山—＞秦岭—>大别山；向西、向东南、向东北辐射出三条世界级大龙脉，即西大龙脉、南大龙脉与东大龙脉。

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31/07/20

新 ·

创想

﹁风水

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2020-07.pdf

新西兰虽小，但它一直以来的“与世无争，岁月静好”反倒赋予了它在危机四伏中的种种机遇。这个国家长久以来的国泰民安，我想更多是源自于每一个新西兰人发自内心的善意。我们讨论经济、政局、科技发展……那都不过是人类社会发展中的一部分，未来的世界或许硝烟弥漫、战火纷飞，而这一切纷争终将变得毫无意义。但愿新西兰这片“净土”永远不会被污染，长久留存人类文明的轨迹，成为世界未来前行的灯塔。

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新西兰位于世界版图的东南方，是南大龙脉的分支。玄空风水讲求“三元九运”，每二十年为一运，当下正是从“八运” （2003-2023）转入“九运”（2023–2043）的时期，世界气脉正在更替，所以全球经济动荡，行业前景不明朗，天灾人祸频发；从2023年开始，九运正式进入，九运为离卦、属南方，旺气当属南大龙脉坐守，将会有利于新西兰国力的全面提升和发展。房地产作为刚需产品，必将随着国家的人口增长和经济稳定而持续保持良性发展。从投资的角度来看，九运的当旺行业将从属土的行业如房屋、土地等逐步转向能源、科技、文化、电力、教育等五行属火的行业。虽然在五行生克的关系中，九紫离火对房地产板块仍然有利（火生土），但是房地产的变革在所难免。房地产作为一个 “退气”的行业，虽然仍是刚需产品，但不再是一个优质的投资板块，所以建议在对于房地产的推广或者改造上，应结合九运“当旺”板块，例如科技系统、智能系统，或者开发与文化、教育、互联网等所相关的地产项目。九运对应离卦，离卦初爻和上爻均为阳，中爻为阴，为外实内虚之象，预示九运将会是人们从外在的社会文明发展逐步走向内在的心灵改造的20年。而新西兰这个被誉为“人间最后一块净土”的国家，将注定以它得天独厚的纯净面貌吸引更多移民的涌入。在未来，对于世界其他国家来说，房地产或许不再是主要增长市场，但对于新西兰而言，市场的供需达到平衡还需要时间，目前依然存在供应缺口。随着新西兰避险功能显现、国力的发展在未来得到稳步提升，房地产的前景仍将乐观。其实，无论是世界疫情所导致的经济崩塌，抑或是未来将要面对的各种令人措手不及的灾难，人类社会这个共同体从未偏离它的前行轨迹。我们似乎是在面对许多意外，但实际上我们又从未停止去推动历史前行的车轮。贪婪、争夺、嗔恨致使这一切环环相扣，快速运转，直到无法控制的境地。

Introduction of author 作者简介 JOJO Zhou J O J O 拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。 J O J O 在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 M S N、美国运通、马来西亚THE.CAR AT国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等 50 余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。

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创想

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设计

Daniel Zhu：好的设计是为了解决问题撰文 Holly Shan 图为客户提供

对于“一诺建筑”的设计师Daniel.Zhu来说，“好的设计就是为了解决问题”。在重新理解格局、光影的关系后，通过色彩、比例、材料、功能重塑空间。在这里我们选择了一个2014年的项目作为案例进行分析— —即使已经过去了六年，这个项目仍最能体现他“以人为本”的设计理念。那是一幢始建于2010年的住宅，业主曾想以550万新西兰元的价格进行出售，无奈没有买家。但经由Daniel重新设计以后，这幢房子在拍卖前就被一位买家以750万新西兰元的高价提前买断。至今Daniel仍然记得第一次见到那房子时的惊艳和惋惜。那是一幢将近600平方米的混凝土结构临海别墅，占地3000多平方米。可以说无论周边环境还是建筑结构本身都是非常优秀的。可惜房屋的内部格局没有整体感，空间之间缺乏关联性导致大量室内面积被浪费；承重用的水泥柱裸露在外，缺乏内装，室内所用的材质也十分普通，显然这一切是无法满足高端买家的审美和需求的。于是，Daniel把设计方向着眼于房屋的内部装修，“我所要做的就是通过更换材质和增加透视效果，放大房子原有的优点、弥补它的缺点。” 设计前

设计后

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设计后

好的设计要兼顾美观和功能性 “优秀的设计并不是靠金钱堆积出来的。设计就是要去聆听这个空间需要什么，然后提供符合空间需求的东西。”Daniel把他的工作简单归结为“解决问题”。针对这个项目，就是通过重新划分室内空间的方式把所有裸露在外面的承重柱隐藏起来，使整个空间看起来更加美观同时也增强了房屋的功能性。 • 前厅：充分利用空间原本四五十平方米的前厅被分割成了三个部分。首先进入的是玄关。玄关往里的左手边是一个衣帽间和隐藏式的客卫。右侧则把原本正对大门的悬空弧形楼梯换成了折叠形的，这样能够节省大量空间。此外，楼梯的墙面还能给主卧的门提供隔断，增强二楼空间的私密性；大面积留白的墙面更为将来的软装设计留下了余地。不仅如此，Daniel还充分利用了原本用于支撑的水泥柱，将水泥柱和墙体结合打造了两个L型的书架用于摆放书籍、照片和各种装饰品，增加空间丰富性。

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创想

﹁设计

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好的设计要与自然融为一体

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里，意识到厨房的空间过于空旷，于是他用活动门将厨房分割成两块。外部是开放式厨房，与餐厅结合，不仅能够起到展示作用还方便宴客。内部是一个封闭的中式厨房，主要用于处理一些有油烟的菜肴。中式厨房的另一侧还有一个可以通往家庭房的门，能够非常好地衔接公共空间和私密空间。

设计前

Daniel在设计中始终把业主的需求放在首位，强调生活的便利性。他在二楼特别设计了一个小厨房，以此满足屋主在私密空间活动的时候对厨房的需求；而在飘窗的窗台上，他特别增加了沙发座和几个靠枕，以此提供给户主一个额外的休闲放松空间。而如何充分利用周边景观，也是Daniel设计时的考虑重点。 • 前后花园 Daniel除了在前院专门划分出一块区域来作为停车位以外，还特别加大了绿植空间。原来院子里有一棵很大的棕榈树，Daniel围绕棕榈树栽种了许多不同种类的适宜海边环境的本土植物，并增加了草坪面积，以此丰富整个庭院空间、增添院落植被的层次感。针对后院，Dainel则在泳池和海边悬崖之间加建了一个mini 高尔夫果岭，很好地利用了原先浪费的空间，业主在忙碌之余可以在自家后院吹着海风尽情挥杆，霎时营造出一片海边高尔夫球场的惬意氛围。 • 二楼起居空间对景观的利用不仅局限于室外。Daniel把原本二楼起居室的老式弧形铁栏杆改成了玻璃墙，透过玻璃墙和楼下客厅的大玻璃门窗，近可见院落中的泳池和植被，远可眺望海天一色。不仅如此，他还改造了原先天花板上的木梁和磨砂天窗，增开到了6个大窗，举头就可见云卷云舒、星空灿烂，看似小小的改变，却成就了一件灵动的艺术品，真正做到了俯瞰仰望皆是景。

• 客厅&餐厅：以隔断细分功能与前厅一样，客厅、餐厅和厨房本是一个没有清晰区域划分的大空间，仅有的家具和水泥柱让整体空间看起来十分杂乱。Daniel充分利用了这些水泥柱原有的位置，在柱子之间构建功能墙，设置内柜，以此达到自然分割空间的效果，同时也为住宅提供了大量储物空间。不仅如此，他还考虑到了实用性，在分割客厅和餐厅的墙体上做了一个双开的壁炉，方便业主在两边空间内都可以烧火取暖。

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• 厨房：区隔公共与私密空间浪费在Daniel的设计里是不允许发生的。在这个项目

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好的设计由细节成就

好的设计要具备灵活性

在设计的过程中，Daniel始终坚持合适的才是最好的，他主张“轻装修而重装潢”，认为没必要把太多的钱用在房屋的装修上，而是更加重视细节，一件家具、一个摆设、一幅画、一盏灯， “细节才是决定一个项目成功的关键”。

设计早于施工似乎是一件顺理成章的事情，但Daniel却认为真正的设计应该与施工进行有机融合。从业多年，Daniel熟知装修的过程有太多不可控性，因此他认为，设计师在施工过程中的参与度是十分重要的。好的设计师需要在现场随机应变，适时地做出调整。在这个项目中，以楼梯为例，Daniel的设计初衷是在楼梯转角处做一个隐藏的储物空间，但是因为预算关系这个方案被取消了，取而代之的是一个与灯大小形状颜色相似的圆桌，搭配一盆花卉，构成了一幅静物画。同样被临时改变的还有楼梯的扶手，原本设计的是白色喷漆的铁艺扶手，由于现场施工的失误，才有了木质加金属件固定的新方案。

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设计

• 材质：要有家的感觉 Danie喜欢自然的本色，如木头、石材和金属的原色。“在这次装修材料的选择上，我大量选用了白橡木，木头让人觉得会更加温馨，有家的感觉。”他说。 • 灯饰：量身定制灯是室内空间中必不可少的一个元素，在这个项目中，使用的灯具虽然看似不起眼，但其实都是为这套房子量身打造的。首先，玄关的灯不仅有实用价值，同时也是一件艺术品。灯罩衔接处的每个点都是可以旋转的，使得整个灯具能调整成不同造型。Daniel特地为灯罩选择了与墙面相近的颜色，以追求更好的光影效果。楼梯的灯则更加强调线条感，网状结构的灯线不仅不会阻挡视线，轻盈的线条还能增加空间的现代感。无论是对灯饰还是对其他配件的选择，Daniel的首要原则都是选择最合适那个空间的配件。对他而言，对的物件安放在对的空间才是美。 • 色彩：体现主人喜好 Daniel并没有对卧室做太多的改动，只是增加了一些灯饰和色彩作为点缀，花费不多却起到了画龙点睛的作用。例如，根据女主人的喜好，在主卧里设计了一面紫色的墙壁，并在床头配以香槟酒瓶质感的金属灯，简单的配色就提高了整体空间的质感。而在儿童房的表现上就更加轻松随意了，根据孩子的喜好，一个房间以蓝色调为主、一个以绿色调为主，用跳跃的彩色营造出更加活泼丰富的空间。

就这样，Daniel以其巧思，通过对比例、隔断、自然色彩等建筑语言的娴熟运用，仅花费30万新西兰元进行室内改建以及软装设计，就令这幢一度滞销的住宅焕然一新，充分诠释了如何在旧房改造中依托房屋本身优点，通过设计以最小的成本最大程度提升房屋价值，真正做到有效地为业主“解决问题”。

Introduction of designer 设计师简介 Daniel Zhu 设计总监奥克兰大学建筑学硕士，设计经验丰富，擅长室内外设计、住宅及商业项目设计。曾在Pat tersons建筑事务所工作，有丰富的海外和新西兰项目经验。2019年成立了 InnoArch.Ltd公司，担任设计总监及项目

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管理。代表作品：O r a v i d a 上海旗舰店 ( 2 0 1 3) L e n . Ly e，美术馆(2 0 15)；台湾书展新西兰荣誉嘉宾馆(2013)；基督城植物园中心 (2014)；Geyser Building Parnell (2011)

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本期杂志内容提及的公司和机构 P08

ASB银行

P09

新西兰航空公司

P24

储备银行

P25

P11

ACC

P21

贝利地产(Bayleys)

P26

美联储

P45

Trademe

惠誉评级

P51

新西兰建筑卫生与安全协会

Redfin

P52

OKLA Albany

CoreLogic

P53

EMA

爱普资本

SITE SAFE

Colmar Brunton

贝壳研究院

P60

Origin Fire

Infometrics

中指研究院

P64

Crimson Education

太平戴维斯(Savills)

中原地产

Westpac银行

P27

高力国际

ANZ银行

P30

REINZ

P22

NZCBIA

P23

First Home Buyer Club

P31

realestate.co.nz

Quotable Value

P43

NZX

P24

Barfoot&Thompson

新西兰国家广播公司

Smartshares Limited

标准普尔

FMA

Origin Fire Consultants Limited 345 Remuera Rd, Remuera, Auckland 1050 PO Box 128 295, Auckland 1541 T E

09 520 0439

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