Business plan 2018-2022 - Bilingual

2018 – 2022

Our Business Plan

Making a difference

for the future Our growth as a business has always been guided by the fundamental desire to ‘make a difference’. For in excess of 50 years the primary way we have made that difference is by providing high quality, great value homes in the places where people want to live and by working tirelessly to help our residents sustain their tenancies and make the most of their lives.

We are as strong in our belief of our social purpose as we have ever been. We are a large social enterprise that has become expert in balancing the commerciality we need to be efficient and effective with the respect and compassion we want in how we treat our residents, staff and partners. The last few years have been challenging and the future will be much the same. Our size and financial resilience mean we can meet those challenges head on and support our residents, who are some of the most vulnerable people in our communities, to weather the storms we all face.

“

I love living here…It’s been so exciting although I was a bit nervous when meeting the other residents, being the youngest. I needn’t have worried - Llys Glan yr Afon is for any adult age - we’re all getting on really well together.

“

Resident, Abby Kinloch

Our

FOCUS

Our focus remains, as it has for the last few years, on meeting the housing needs of those people least able to afford a decent home. A safe, secure, warm home in good repair is such an essential requirement for every person and our priorities reflect the positive impact we can and continue to make.

Each of our residents has a different story to tell but they all share the same desire to be treated as an individual and for their circumstances to be understood and taken account of. We continue to strive to remove the waste that bureaucracy brings so we listen to their stories, understand their lives and deliver our services in a way that best meets their particular and specific needs. We have proven that taking account of our 20,000 residents’ different sets of circumstances is the most cost effective way to run our business, as counter intuitive as that may seem. We are more efficient now than ever, we will be more so in the future taking decisions mindful that we are here for the long term. Tailoring services is good value and with the efficiency savings we invest more in our homes so that they are more affordable for our residents.

Strong, sustainable growth to make a difference are the first words of our vision for the future. We have a strong Board made up of committed and experienced people who all share a passion for what we do. We have an excellent team of staff which, after the merger last year, have come together and made us stronger as an organisation with even greater pride in our Welsh heritage, the Welsh language and the difference we make.

Our vision is: to achieve strong sustainable growth to make a diff erence to people’s lives, homes and communities

Anne Hinchey Chief Executive

Sharon Lee Chair

Who we are

Wales & West Housing is one of the largest associations in the country. We own almost 12,000 homes in 15 of the 22 counties of Wales providing quality homes to more than 20,000 residents. We are a major developer of new affordable homes and our programme accounted for almost 20% of all the new social housing in Wales last year.

We do so much more than just provide excellent homes. For our residents in extra care we provide catering services – over 1,000 meals a week, we provide care and support to young homeless people, the elderly and ex-offenders and we provide a full telecare/emergency alarm service giving people across Wales peace of mind. All of that is in addition to a full landlord service.

What defines us is our values. We hold them dear to our hearts and they drive our behaviour. In these challenging times they are more important than ever.

OUR

VALUES Fair

Balanced, giving praise where due and constructively critical. Inclusive in our approach, respecting the dignity and individuality of everyone.

Open

Open to change, committed to continuous improvement and learning.

Transparent honest and trustworthy.

Responsible

Professional, challenging existing arrangements, taking ownership of issues and using our initiative to see them through to resolution.

Supportive

Easy to deal with, approachable and accessible. Welcoming, caring, listening and responsive.

Efficient

Make the best use of resources and maximise the impact of our activities.

WE HAVE ALMOST

12

T H O U S A N D PROPERTIES

HOUSING MORE THAN

20 IN 15

T H O U S A N D RESIDENTS

Flintshire

916

Conwy

Flintshire

282 Conwy

L O C A L AUTHORITIES

Denbighshire

426

Denbighshire

Wrexham

1,011

Wrexham

Total stock

11,786

Powys

1,093 Ceredigion

920

Powys

Ceredigion

Carmarthenshire Carmarthenshire

Pembrokeshire

364

160

Merthyr

469

Pembrokeshire

Merthyr Tydfil

Swansea Swansea

109

RCT

313

Rhondda Cynon Taff

General needs Retirement Extra Care Supported Home ownership

Caerphilly Caerphilly

228

Bridgend

1,423

Bridgend

Vale of Glamorgan Vale Of Glamorgan

610

Cardiff

3,462

Cardiff

Our purpose and what matters

We have a clear sense of purpose. We will grow in order to continue to make a difference to the people of Wales and we will do that sustainably, protecting our assets and the services which support our residents.

We listen to our customers and, from the many and varied demands we receive, we understand what matters to them. With clarity of purpose, from a customer’s perspective, our focus is to help our residents sustain their tenancies for as long as they wish. People stay in our housing which is good for them and good for us – settled lives and settled communities.

Every organisation has a set of operating principles, few write them down. We are proud of how we run Wales & West Housing and our principles provide a focus for that. The overarching aim is to ‘do the right thing’, to truly tailor services for our residents.

OUR

OPERATING PRINCIPLES We will do the right thing to deliver what matters to customers

Purpose

We will understand both our purpose and what matters to our customers.

Performance

We will understand our performance using both evidence and experience.

Problems

We will solve the problems that get in the way of us doing the right thing.

People

We will enable and support people to do the right thing.

As a people business our staff are critical to our success. If we are a good employer and our staff are happy we will be a good landlord and our residents will also be happy. Our aim is to continue to develop the right culture and environment in which our staff can excel and be both enabled and empowered to deliver excellent levels of services for our residents.

Priorities for the future

BUILDING MORE HOMES

DIGITAL TRANSFORMATION

INVESTING IN OUR EXISTING HOMES

BEING EVEN MORE EFFICIENT AND KEEPING SERVICES AFFORDABLE

CARE & SUPPORT FOR MORE OF OUR RESIDENTS

BUILDING MORE HOMES

LAST YEAR WE SPENT

ÂŁ20,870,670

B U I L D I N G

2 5 3 HOMES

(June 2016 - July 2017)

We will build more homes in Wales for people to rent and to buy. The housing crisis in our country has reached a critical point and we are committed to doing all we can to build more homes.

Affordable We are firmly committed to making homes as affordable as we can. Wherever possible we will build homes for social rent supported by the Welsh Government or through the cross-subsidy we can achieve through market sales. The social housing grant subsidy can only go so far and we will use our financial capacity to fund homes at an intermediate rent and for low cost home ownership.

The shortage of housing now means that many people are caught in the middle – ineligible for social housing and unable to afford to buy a home. Shared ownership will become a strong feature of our development programme in the coming years as we help people on lower incomes who can afford to buy part of a new home. Over the next five years we aim to build 1,300 homes.

A strategic approach We want the development process with Wales & West Housing to be as simple as possible. We will form new partnerships with developers such as the large house builders and contractors of various sizes to make the best use of our combined skills and capacity. We know which standards are important to our residents and will work with our partners to unlock more opportunities through section 106 agreements and partnerships to build many more high quality, efficient and affordable homes.

INVESTING IN OUR EXISTING HOMES

We provide great homes. They are in excellent condition, warm, secure and we make sure the grounds in which they are situated are attractive and safe for our residents. We don’t scrimp on our repairs and maintenance, we make sound judgements on what needs to be done and invest wisely in components that last.

We want every home we own to meet the same high standard and to that end we will invest over £2 million a year, a fifth of our programme, in West Wales. We don’t think our residents should live in homes with Welsh Housing Quality Standard acceptable fails and will reduce the percentage of these to single figures within the next few years so that all our housing is among the best quality and warmest in Wales.

Expectations change over time and some properties no longer meet the grade our residents want. We are no stranger to stock rationalisation where it is clear properties should be managed by other landlords, sold, remodelled or even demolished. Asset management and getting best value from our homes is our strength. For a small number of properties, less than 1% of our stock, we will review their long-term future as social housing.

Our site services are some of the most visible and highly scrutinised of all our services. Residents understandably care about the quality of service and its value for money.

We will continue the transformation of site services that we started in 2016 so that what we do and how we do it meet residents’ expectations and are the most efficient and cost effective we can achieve.

IN THE LAST YEAR:

WE INSTALLED NEW KITCHENS

426 431

IMPROVING THE WAY OUR RESIDENTS LIVE

WE INSTALLED NEW BOILERS

IMPROVING THE STANDARD OF OUR EXISTING PROPERTIES (June 2016 - July 2017)

CARE & SUPPORT FOR MORE OF OUR RESIDENTS

We have helped transform the lives of our residents in our first directly provided supported housing scheme, Kickstart, in Abergele. We are having a similar impact in our services in Aberystwyth and at our third extra care scheme in Newtown, Powys.

Providing the care, support, catering and landlord services in a scheme is the most effective way in terms of both quality and cost. We aim to be the whole provider of these services in all our schemes where this is possible.

Housing First Losing your home is devastating and sadly too many people across Wales are made homeless each year. We support the various campaigns that are seeking to end homelessness and are proud of the contribution we make. Rough sleeping is on the increase though and we believe that the Housing First approach to tackling this problem is one we can adopt. We are working with several councils on this and will explore what we can do alone and in partnership to bring forward Housing First projects.

“

This house is marvellous. It has given me back my independence. Before we moved here I felt like a prisoner in my bedroom. We now have everything we need to make our lives easier.

The extra wide corridors and doors mean I am able to move about without help. I can go into the kitchen and make myself a cup of tea or go out into the garden.

“

Resident, Mr Parsons

DIGITAL TRANSFORMATION

We want to embrace a digital transformation of our business but not at the expense of a traditional person-focused customer service.

Our residents want highly personalised engagement and meaningful relationships with us either face to face or over the telephone for the majority of their interactions. For other matters, the more simple and straightforward, they want us to do these well and cost effectively. We will make the digital transformation across our services for the basics and give our residents choice for more complex interactions.

A new website and online tools will give residents greater freedom about how they engage with us 24/7. We know residents value our Customer Service Centre and this will remain open every day of the year giving the personal service important to so many people.

Delivering a truly tailored service to our residents requires a bespoke ICT system. We have made excellent progress in developing our own software solutions that give staff the tools they need. The next stages will deliver greater change to how we manage our relationship with customers and improve how we record and manage data.

The physical and intellectual investment is considerable and the journey of transformation, given the rapid advances in technology, will probably never end. We do not believe we should be at the cutting edge. Instead we will adopt new technologies when it is right for residents and staff alike.

BEING EVEN MORE EFFICIENT AND KEEPING SERVICES AND HOMES AFFORDABLE

As a social business we understand the need for our homes to be affordable. Even without the welfare reform changes of recent years, most of our residents are people on low incomes for whom every penny counts. We want our rents to reflect the ‘cost to occupy’ and to take account of costs such as heating and grounds maintenance so that we find the right balance between services and affordability.

Value for Money It is only right that our residents are able to hold us to account for how we use the rents we collect, which accounts for almost all of our income. We have become more efficient and leaner in recent years, making better use of the resources we have available. We concentrate our spend in Wales and on using small and medium-sized local suppliers and contractors to maximise the value of our activities to the communities in which we operate. Our focus continues to be on financial and operational efficiency through effective asset management, removing waste and bureaucracy and good treasury management. Our resident satisfaction is high and we intend for it to stay this way. We invest the appropriate amounts of money in our properties to ensure that we continue to meet WHQS and to reduce acceptable fails to a negligible level. Being efficient does not mean cuts to services or lower investment than necessary.

The way we do business delivers considerable social value across Wales. Most of our staff are local to the communities in which they work, we concentrate our spend on local contractors and suppliers and we use community benefit clauses to maximise the return on our investment.

GROWING SUSTAINABLY, FINANCIALLY STRONG Being a well-run business is really important especially when times get more challenging. We focus on getting the basics right – good quality, safe homes, an excellent maintenance service, personalised and tailored customer service and the ability to contact us whenever. The strongest evidence we have of our efficiency is the improving free cash generation, growing from £4m a year in 2016 to £8m a year by 2022.

This allows us to comfortably meet our covenants with our funders and to access new funding. Our free cash generation sustains our business – we only borrow money to build more new homes. We will play our part in solving the housing crisis in Wales and in helping the Welsh Government meet its target of 20,000 new affordable homes in the lifetime of the current Assembly. Our strong free cash flow gives a good credit score, allowing us to borrow at favourable rates. Our operating surplus is well over 30%, our reinvestment in our properties is at appropriate levels and our interest cost is managed by an increasing proportion of long-term fixed rate low cost debt. Our strength allows us to meet the challenges we face.

Our plan assumes that the Welsh Government will honour the commitment to a rent rise of CPI +1.5% until March 2019. Thereafter the impact of benefit capping to the Local Housing Allowance will mean reduced rent growth and we will work with Welsh Government to help to develop a new rent policy for Wales that strikes the right balance between affordability for residents and long-term financial viability for housing providers.

Income and expenditure account for years ending 31 December Income Operating costs Operating surplus Major repairs Interest payable FRS102 Pension Cost Net surplus

2018

2019

2020

2021

2022 2018 - 2022

£m

£m

£m

£m

£m

£m

53.0 (34.1)

55.9 (36.5)

59.0 (38.4)

61.7 (39.0)

65.0 (40.9)

294.6 (188.9)

18.9 (2.3) (8.4) (3.2) 5.0

19.4 (2.5) (8.9) (0.3) 7.7

20.6 (2.5) (10.1) (0.2) 7.8

22.7 (3.1) (11.1) (0.2) 8.3

24.1 (2.9) (11.8) (0.2) 9.2

105.7 (13.3) (50.3) (4.1) 38.0

Balance sheet as at 31 December Gross Property Cost Depreciation Net cost of property Housing grant Borrowings Other assets Net Assets & Reserves Gearing Ratio - Gross Cost

2018 £m 708.4

2019 £m 746.4

2020 £m 786.3

2021 £m 820.5

2022 £m 870.6

(116.0) 592.4 (284.9) (242.6) 7.7 72.6

(122.8) 623.6 (297.1) (256.1) 9.9 80.3

(130.6) 655.7 (305.3) (273.0) 10.7 88.1

(138.9) 681.6 (316.7) (280.6) 12.1 96.4

(148.4) 722.2 (346.5) (283.7) 13.6 105.6

34%

34%

35%

34%

33%

Cash Flow for years ending 31 December

2018

2019

2020

2021

2022

Net cash flow from operations Net interest payments Replacement capital expenditure Replacement components Free cash inflow

£m 25.4 (8.5) (0.7) (11.0) 5.2

£m 26.9 (8.7) (0.7) (11.0) 6.5

£m 28.7 (9.9) (0.7) (11.7) 6.4

£m 30.9 (11.0) (1.1) (11.3) 7.5

£m 33.2 (11.8) (1.1) (12.3) 8.0

20182021 £m 145.1 (49.9) (4.3) (57.3) 33.6

Development expenditure Grants Net cash outflow before financing Known facility drawdown Additional facility requirement Loan principal repayments Net increase / (decrease) in cash

(31.1) 6.7 (19.2) (3.1) 25.0 (2.9) (0.2)

(30.6) 10.7 (13.4) 15.1 1.3 (2.9) 0.1

(28.7) 4.8 (17.5) 10.3 9.6 (2.9) (0.5)

(25.3) 10.1 (7.7) 0.0 10.8 (3.1) (0.0)

(30.3) 8.7 (13.6) 0.0 17.3 (3.7) 0.0

(146.0) 41.0 (71.4) 22.3 64.0 (15.5) (0.6)

Assumptions for years ending 31 December Inflation Rent Salaries Maintenance costs CPI Funding New borrowings rate Grant rate Housing completions

2018

2019

2020

2021

2022

Plan

Plan

Plan

Plan

Plan

4.0% 3.0% 4.0% 2.5%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.8% 58.0% 159

4.6% 58.0% 291

5.1% 58.0% 250

5.8% 58.0% 295

5.8% 58.0% 300

Head Office Archway House 77 Parc Tŷ Glas Llanishen Cardiff CF14 5DU

North Wales Office Tŷ Draig St. David’s Park Ewloe Deeside CH5 3DT

West Wales Office Cwrt y Llan Church Lane Newcastle Emlyn SA38 9AB

www.wwha.co.uk | contactus@wwha.co.uk @wwha |

wwhahomesforwales

0800 052 2526

2018 – 2022

Ein Cynllun Busnes

Gwneud gwahaniaeth

ar gyfer y dyfodol Mae ein twf fel busnes yn wastad wedi’i dywys gan y dymuniad sylfaenol i ‘wneud gwahaniaeth’. Ers dros 50 mlynedd, y brif ffordd rydym wedi gwneud y gwahaniaeth hwnnw yw drwy ddarparu cartrefi o ansawdd uchel ac sydd o werth da yn y mannau lle mae ar bobl eisiau byw, a thrwy weithio’n ddiflino i helpu’n preswylwyr i gynnal eu tenantiaethau ac i gael y budd mwyaf o’u bywydau.

Rydym cyn gryfed yn ein cred dros ein diben cymdeithasol ag rydym wedi bod erioed. Rydym yn fenter gymdeithasol fawr sydd wedi dod yn arbenigwr ar gydbwyso’r masnacheiddiwch y mae arnom ei angen i fod yn effeithlon ac yn effeithiol ynghyd â’r parch a’r cydymdeimlad y mae arnom eu heisiau yn y ffordd rydym yn trin ein preswylwyr, ein staff a’n partneriaid. Mae’r ychydig flynyddoedd diwethaf wedi bod yn heriol, ac fe fydd y dyfodol yn ddigon tebyg. Mae ein maint a’n cadernid ariannol yn golygu y gallwn wynebu’r heriau hynny yn uniongyrchol a chynorthwyo’n preswylwyr, sydd ymysg y bobl fwyaf agored i niwed yn ein cymunedau, i oresgyn y stormydd sydd yn ein hwynebu ni i gyd.

“

Rwyf wrth fy modd yn byw yma ... Mae hi wedi bod mor gyffrous er fy mod wedi bod braidd yn nerfus wrth gyfarfod â’r preswylwyr eraill, gan mai y fi yw’r ieuengaf. Nid oedd angen imi fod wedi pryderu – mae Llys Glan yr Afon ar gyfer unrhyw oedran oedolyn – rydym i gyd yn cyd-dynnu’n wirioneddol dda.

“

Preswylydd, Abby Kinloch

Ein

FFOCWS

Erys ein ffocws, fel y mae wedi bod am yr ychydig flynyddoedd diwethaf, ar ddiwallu anghenion tai y bobl hynny sydd leiaf galluog i fforddio cartref teilwng. Mae cartref diogel, sicr a chynnes mewn cyflwr da yn ofyniad mor hanfodol i bob person, ac mae ein blaenoriaethau’n adlewyrchu’r effaith gadarnhaol y gallwn ac y parhawn ei gwneud.

Mae gan bob un o’n preswylwyr hanes gwahanol i’w adrodd ond maent i gyd yn rhannu’r un dymuniad i gael eu trin fel unigolyn ac i’w hamgylchiadau gael eu deall a’u hystyried. Parhawn i weithio’n galed i gael gwared â’r gwastraff a ddaw gyda biwrocratiaeth, ac felly fe wrandawn ar eu hanesion, fe ddeallwn eu bywydau ac fe ddarparwn ein gwasanaethau mewn ffordd sy’n diwallu’u hanghenion neilltuol a phenodol orau. Rydym wedi profi mai ystyried gwahanol setiau o amgylchiadau’n 20,000 o breswylwyr yw’r ffordd fwyaf costeffeithiol o reoli’n busnes, er mor wrth-reddfol y gall hynny ymddangos. Rydym yn fwy effeithlon yn awr nag erioed, ac fe fyddwn hyd yn oed yn fwy effeithlon yn y dyfodol gan wneud penderfyniadau a chofio ein bod ni yma am y cyfnod hir. Mae llunio gwasanaethau’n unswydd neilltuol yn werth da, a chyda’r arbedion effeithlonrwydd, fe fuddsoddwn fwy yn ein cartrefi fel eu bod yn fwy fforddiadwy i’n preswylwyr.

Twf cryf, cynaliadwy i wneud gwahaniaeth yw geiriau cyntaf ein gweledigaeth ar gyfer y dyfodol. Mae gennym Fwrdd cryf sydd wedi’i ffurfio o bobl ymrwymedig a phrofiadol sydd i gyd yn rhannu angerdd dros yr hyn a wnawn. Mae gennym dîm ardderchog o staff sydd, ar ôl yr uno ‘llynedd, wedi dod ynghyd a’n gwneud yn gryfach fel sefydliad, gyda hyd yn oed mwy o falchder yn ein treftadaeth Gymreig, y Gymraeg a’r gwahaniaeth a wnawn.

Ein gweledigaeth yw: sicrhau twf cynaliadwy cadarn er mwyn gwneud gwahaniaeth i fywydau, cartrefi a chymunedau pobl.

Anne Hinchey

Prif Weithredwr

Sharon Lee Cadeirydd

Pwy ydym

Wales & West Housing yw un o’r cymdeithasau mwyaf yn y wlad. Rydym yn berchennog ar bron 12,000 o gartrefi mewn 15 o’r 22 o siroedd yng Nghymru, gan ddarparu cartrefi o ansawdd i fwy nag 20,000 o breswylwyr. Rydym yn ddatblygwr sylweddol iawn o gartrefi fforddiadwy newydd, ac roedd ein rhaglen i gyfrif am bron i 20% o’r holl dai cymdeithasol newydd yng Nghymru ‘llynedd.

Gwnawn lawer iawn mwy na dim ond darparu cartrefi ardderchog. I’n preswylwyr mewn gofal ychwanegol, fe ddarparwn wasanaethau arlwyo – dros 1,000 o brydau bwyd yr wythnos, fe ddarparwn ofal a chefnogaeth i bobl ddigartref ifainc, yr henoed a chyn-droseddwyr, ac fe ddarparwn wasanaeth larwm tele-ofal/brys llawn, gan roi tawelwch meddwl i bobl ledled Cymru. Mae hynny i gyd yn ychwanegol at wasanaeth landlord llawn.

Yr hyn sy’n ein diffinio yw’n gwerthoedd. Maent yn agos at ein calonnau ac maent yn cymell ein hymddygiad. Yn yr amseroedd heriol hyn, maent yn bwysicach nag erioed.

EIN

GWERTHOEDD Teg

Cytbwys, gan roi canmoliaeth lle mae’n ddyledus a bod yn adeiladol wrth feirniadu. Yn gynhwysol ein dull, gan barchu urddas a natur unigryw pawb.

Agored

Yn agored i newid, wedi ymrwymo i wella a dysgu’n barhaus. Yn dryloyw, gonest a dibynadwy.

Cyfrifol

Pro esiynol, gan herio trefniadau presennol, cymryd perchnogaeth o faterion a defnyddio ein menter i’w datrys.

Cefnogol

Hawdd delio â ni, hawdd mynd atom ni ac yn hygyrch. Croesawgar, gofalgar, yn gwrando ac yn ymateb.

Eeithlon

Gwneud y defnydd gorau o adnoddau a gwneud y mwyaf o e aith ein gweithgaredda.

12 YN LLETYA MWY NAG 20 15

MAE GENNYM BRON I

MIL O EIDDO

M I L

O

Sir y Fflint

916

Conwy

B R E S W Y LW Y R

Flintshire

282 Conwy

Sir Ddinbych

M E W N AWDURDOD LLEOL

426

Denbighshire

Wrecsam

1,011

Wrexham

Cyfanswm y stoc

11,786

Powys

1,093 Ceredigion

920

Powys

Ceredigion

Sir Gaerfyrddin Carmarthenshire

Sir Benfro

364

160

Merthyr

469

Pembrokeshire

Abertawe

Merthyr Tydfil

Swansea

109

RhCT

313

Rhondda Cynon Taff

Anghenion cyffredinol Ymddeoliad Gofal Ychwanegol  Chymorth Perchnogaeth cartref

Pen-y-bont ar Ogwr Bridgend 1,423

Caerffili Caerphilly

228

Bro Morgannwg Vale Of Glamorgan

610

Caerdydd

3,462

Cardiff

Ein diben a’r hyn sy’n cyfri’

Mae gennym ymdeimlad clir o ddiben. Byddwn yn tyfu er mwyn parhau i wneud gwahaniaeth i bobl Cymru, ac fe wnawn hynny’n gynaliadwy, gan ddiogelu’n hasedau a’r gwasanaethau sy’n cynorthwyo’n preswylwyr.

Gwrandawn ar ein cwsmeriaid, ac o’r llawer a’r amryfal alwadau a dderbyniwn, fe ddeallwn beth sy’n cyfri’ iddynt. Gyda diben clir, o safbwynt cwsmer, fe ganolbwyntiwn ar helpu’n preswylwyr i gynnal eu tenantiaethau cyhyd ag y maent yn dymuno. Erys pobl yn ein tai, sy’n dda iddyn’ nhw ac yn dda i ninnau – bywydau sefydlog a chymunedau sefydlog.

Mae gan bob sefydliad set o egwyddorion gweithredu, ond ychydig sy’n eu hysgrifennu. Rydym yn falch o sut y rheolwn Wales & West Housing, ac mae ein hegwyddorion yn darparu ffocws i hynny. Y nod cyffredinol yw ‘gwneud y peth cywir’ i wir deilwra gwasanaethau ar gyfer ein preswylwyr.

EIN

EGWYDDORION GWEITHREDU Fe wnawn ni’r hyn sy’n iawn i gy awni’r hyn sy’n bwysig i gwsmeriaid

Pwrpas

Byddwn yn deall ein pwrpas a’r hyn sy’n bwysig i’n cwsmeriaid.

Perormiad

Byddwn yn deall ein per ormiad gan ddefnyddio tys olaeth a phro ad.

Problemau

Byddwn yn datrys y problemau sy’n tarfu arnom wrth i ni geisio gwneud y peth iawn.

Pobl

Byddwn yn galluogi ac yn cefnogi pobl i wneud y peth iawn.

Fel busnes pobl, mae ein staff yn hanfodol i’n llwyddiant. Os ydym yn gyflogwr da ac mae ein staff yn ddedwydd, fe fyddwn yn landlord da ac fe fydd ein preswylwyr hefyd yn ddedwydd. Ein nod yw parhau i ddatblygu’r diwylliant a’r amgylchedd cywir lle y gall ein staff ragori a chael eu galluogi a’u grymuso i gyflawni lefelau rhagorol o wasanaethau i’n preswylwyr.

Blaenoriaethau ar gyfer y dyfodol

ADEILADU MWY O GARTREFI

TRAWSNEWID DIGIDOL

BUDDSODDI YN EIN CARTREFI PRESENNOL

BOD HYD YN OED YN FWY EFFEITHLON A CHADW GWASANAETHAU’N FFORDDIADWY

GOFAL A CHYMORTH I FWY O’N PRESWYLWYR

ADEILADU MWY O GARTREFI

LLYNEDD, FE WARIASOM

£20,870,670

A D E I L A D U

2 5 3 O GARTREFI

(Mehefin 2016 – Gorffennaf 2017)

Byddwn yn adeiladu mwy o gartrefi yng Nghymru i bobl i’w rhentu ac i’w prynu. Mae’r argyfwng tai yn ein gwlad wedi cyrraedd sefyllfa argyfyngus, ac rydym wedi’n hymrwymo i wneud y cyfan y gallwn i adeiladu mwy o gartrefi.

Fforddiadwy Rydym wedi’n hymrwymo’n bendant i wneud cartrefi mor fforddiadwy ag y gallwn. Lle bynnag y bo’n bosibl, fe wnawn adeiladu cartrefi ar gyfer rhenti cymdeithasol gyda chefnogaeth Llywodraeth Cymru neu drwy’r croes-gymhorthdal y gallwn ei gyflawni drwy werthiant yn y farchnad. Gall y cymhorthdal grant tai cymdeithasol ond cyflawni lefel neilltuol, ac fe wnawn ddefnyddio’n gallu ariannol i ariannu cartrefi am rent canolraddol ac ar gyfer perchnogaeth cartrefi ar gost isel.

Mae’r prinder tai yn awr yn golygu bod llawer o bobl wedi’u dal yn y canol - yn anghymwys ar gyfer tŷ cymdeithasol ac yn methu â fforddio i brynu cartref. Daw rhanberchnogaeth yn nodwedd gref o’n rhaglen ddatblygu yn y blynyddoedd i ddod wrth inni helpu pobl ar incymau isel a all fforddio i brynu rhan o gartref newydd. Dros y pum mlynedd nesaf, ein nod yw adeiladu 1,300 o gartrefi.

Dull strategol o weithredu Mae arnom eisiau i’r broses ddatblygu gyda Wales & West Housing fod mor syml â phosibl. Byddwn yn ffurfio partneriaethau newydd â datblygwyr, megis yr adeiladwyr a’r contractwyr tai mawrion o amrywiol feintiau, er mwyn gwneud y defnydd gorau o’n sgiliau a’n capasiti cyfunol. Gwyddom pa safonau sy’n bwysig i’n preswylwyr, ac fe wnawn weithio â’n partneriaid i ddatgloi mwy o gyfleoedd drwy gytundebau adran 106 a phartneriaethau i adeiladu llawer mwy o gartrefi ansawdd uchel, effeithlon a fforddiadwy.

BUDDSODDI YN EIN CARTREFI PRESENNOL

Darparwn gartrefi gwych. Maent mewn cyflwr ardderchog, yn gynnes, yn ddiogel, ac fe sicrhawn fod y tir ymhle y maent wedi’u lleoli yn ddeniadol ac yn ddiogel i’n preswylwyr. Nid ydym yn grintachlyd wrth drwsio a chynnal a chadw, rydym yn barnu â chraffter ar yr hyn sydd angen ei wneud, ac fe fuddsoddwn yn ddoeth mewn cydrannau sy’n para.

Mae arnom eisiau i bob cartref rydym yn berchennog arno gyrraedd yr un safon uchel ac i’r perwyl hwnnw, fe fyddwn yn buddsoddi dros £2 filiwn y flwyddyn, sef pumed ran o’n rhaglen, yng Ngorllewin Cymru. Credwn na ddylai’n preswylwyr fyw mewn cartrefi a chanddynt fethiannau derbyniol o ran Safon Ansawdd Tai Cymru, ac fe fyddwn yn gostwng canran y rhain i ffigurau sengl o fewn yr ychydig flynyddoedd nesaf fel bod ein holl dai ymysg y gorau o ran ansawdd a’r cynhesaf yng Nghymru.

Mae disgwyliadau’n newid dros amser ac nid yw rhai eiddo mwyach yn cyrraedd y safon y mae ar ein preswylwyr ei heisiau. Nid ydym yn ddieithr i resymoli stoc tai lle mae hi’n amlwg y dylai eiddo gael eu rheoli gan landlordiaid eraill, eu gwerthu, eu hailwampio neu hyd yn oed eu chwalu. Rheoli asedau a chael y gwerth gorau o’n cartrefi yw’n nerth. O ran nifer fechan o eiddo, llai nag 1% o’n stoc, fe fyddwn yn adolygu’u dyfodol hirdymor fel tai cymdeithasol.

Mae ein gwasanaethau ar safleoedd ymysg rhai o’r gwasanaethau mwyaf gweladwy ac y craffir fwyaf arnynt sydd gennym. Mae preswylwyr, yn ddealladwy, yn malio am ansawdd y gwasanaeth a’i werth am arian. Byddwn yn parhau â’r gwaith o drawsnewid gwasanaethau ar safleoedd y gwnaethom ei ddechrau yn 2016 fel bod yr hyn a wnawn a sut y gwnawn o yn bodloni disgwyliadau preswylwyr ac sydd y mwyaf effeithlon a chost-effeithiol y gallwn ei gyflawni.

YN Y FLWYDDYN DDIWETHAF:

426 431

GWNAETHOM OSOD O GEGINAU NEWYDD

GAN WELLA’R FFORDD Y MAE’N PRESWYLWYR YN BYW

GWNAETHOM OSOD O FOELERI NEWYDD

GAN WELLA SAFON EIN HEIDDO CYFREDOL

(Mehefin 2016 – Gorffennaf 2017)

GOFAL A CHYMORTH I FWY O’N PRESWYLWYR

Rydym wedi helpu i weddnewid bywydau’n preswylwyr yn ein cynllun tai â chymorth cyntaf a ddarperir yn uniongyrchol, Kickstart, yn Abergele. Cawn effaith gyffelyb yn ein gwasanaethau yn Aberystwyth ac yn ein trydydd cynllun gofal ychwanegol yn Y Drenewydd, Powys.

Darparu’r gofal, y gefnogaeth, yr arlwyo a’r gwasanaethau landlord mewn cynllun yw’r ffordd fwyaf effeithiol o ran ansawdd a chostau, fel ei gilydd. Ein nod yw bod yn ddarparwyr cyfan o’r gwasanaethau hyn yn ein holl gynlluniau, lle mae hyn yn bosibl.

Tai’n Gyntaf Mae colli’ch cartref yn ddinistriol, ac mae’n drist y caiff gormod o bobl ledled Cymru eu gwneud yn ddigartref bob blwyddyn. Cefnogwn yr amrywiol ymgyrchoedd sy’n ceisio rhoi diwedd ar ddigartrefedd ac rydym yn falch o’r cyfraniad a wnawn. Mae cysgu allan yn cynyddu, serch hynny, ac fe gredwn fod ymagweddiad Tai’n Gyntaf tuag at fynd i’r afael â’r broblem hon yn ymagweddiad y gallwn ei fabwysiadu. Gweithiwn ag amryw o gynghorau ar hyn, ac fe wnawn ystyried yr hyn y gallwn ei wneud ar ein pen ein hunain ac mewn partneriaeth i fwrw ymlaen â phrosiectau Tai’n Gyntaf.

“

Mae’r tŷ hwn yn fendigedig. Mae wedi dychwelyd fy annibyniaeth imi. Cyn inni symud yma, fe deimlwn fel carcharor yn fy ystafell wely. Mae gennym yn awr bopeth y mae arnom ei angen i wneud ein bywydau’n haws. Golyga’r coridorau a’r drysau eang iawn fy mod yn gallu mynd o amgylch heb gymorth.

Gallaf fynd i’r gegin a gwneud paned o de i fi fy hun neu fynd allan i’r ardd.

“

Preswylydd, Mr Parsons

TRAWSNEWID DIGIDOL

Mae arnom eisiau cofleidio trawsnewidiad digidol o’n busnes ond nid ar draul gwasanaeth cwsmeriaid sy’n wasanaeth traddodiadol sy’n canolbwyntio ar bobl.

Mae ar ein preswylwyr eisiau cysylltiad wedi’i bersonoli’n dda a pherthynas ystyrlon â ni, naill ai wyneb yn wyneb neu ar y ffôn ar gyfer y rhan fwyaf o’u rhyngweithiadau. Ar gyfer materion eraill, po fwyaf syml a didrafferth, mae arnynt eisiau inni wneud y rhain yn dda ac yn gosteffeithiol. Gwnawn y trawsnewid digidol ledled ein gwasanaethau ar gyfer yr hanfodion a rhoi dewis i’n preswylwyr ar gyfer gweithrediadau mwy cymhleth.

Bydd gwefan ac offer ar-lein newydd yn rhoi mwy o ryddid i breswylwyr ynglŷn â sut maent yn cysylltu â ni 24/7. Gwyddom fod preswylwyr yn gwerthfawrogi’n Canolfan Gwasanaethau Cwsmeriaid, ac fe fydd hon yn parhau’n agored bob diwrnod o’r flwyddyn, gan roi’r gwasanaeth personol sy’n bwysig i gynifer o bobl.

Mae darparu gwasanaeth sydd wedi’i lunio’n wirioneddol bwrpasol i’n preswylwyr yn golygu system TG&Ch bwrpasol. Rydym wedi gwneud cynnydd ardderchog wrth ddatblygu’n datrysiadau meddalwedd ein hunain sy’n rhoi’r offer i staff y mae arnynt eu hangen. Bydd y camau nesaf yn cyflawni mwy o newid i sut rydym yn rheoli’n perthynas â chwsmeriaid ac yn gwella sut rydym yn cofnodi ac yn rheoli data.

Mae’r buddsoddiad ffisegol a deallusol yn sylweddol, ac fe fydd taith y trawsnewid, o ystyried y datblygiadau chwim mewn technoleg, fwy na thebyg byth yn darfod. Ni chredwn y dylwn fod ar reng flaen arloesedd.

Yn lle hynny, fe wnawn fabwysiadu technolegau newydd pan fydd hi’n iawn i breswylwyr a staff, fel ei gilydd.

BOD HYD YN OED YN FWY EFFEITHLON A CHADW GWASANAETHAU’N FFORDDIADWY

Fel busnes cymdeithasol, fe ddeallwn yr angen i’n cartrefi fod yn fforddiadwy. Hyd yn oed heb y newidiadau o ran diwygio llesiant y blynyddoedd diwethaf, mae’r rhan fwyaf o’n preswylwyr yn bobl ar incymau isel, y mae pob ceiniog yn cyfri’ iddynt. Mae arnom eisiau i’n rhenti adlewyrchu’r ‘gost i anheddu’ ac i roi ystyriaeth i gostau megis gwresogi a chynnal a chadw’r tir o amgylch fel y gallwn ganfod y cydbwysedd cywir rhwng gwasanaethau a fforddiadwyedd.

Gwerth am Arian Mae ond yn iawn fod ein preswylwyr yn gallu’n gwneud yn atebol am sut y defnyddiwn y rhenti a gasglwn, sydd i gyfrif am bron y cyfan o’n hincwm. Rydym wedi dod yn fwy effeithlon ac yn llai swmpus yn y blynyddoedd diwethaf, gan ddefnyddio’r adnoddau sydd gennym ar gael yn well. Canolbwyntiwn ein gwariant yng Nghymru ac ar ddefnyddio cyflenwyr a chontractwyr lleol bychain a chanolig eu maint i chwyddo gwerth ein gweithgareddau i’r cymunedau lle rydym yn gweithredu. Rydym yn parhau i ganolbwyntio ar effeithlonrwydd ariannol a gweithredol drwy reoli asedau’n effeithiol, cael gwared â gwastraff a biwrocratiaeth, a rheoli’n cyllid yn dda. Mae lefel boddhad ein preswylwyr yn uchel, ac fe fwriadwn iddo aros felly, hefyd. Buddsoddwn y symiau priodol o arian yn ein heiddo er mwyn sicrhau ein bod yn parhau i fodloni Safonau Ansawdd Tai Cymru ac i leihau methiannau derbyniol i lefel ddibwys. Nid yw bod yn effeithlon yn golygu toriadau i wasanaethau na buddsoddiad is nag sy’n angenrheidiol.

Mae’r ffordd y gwnawn fusnes yn cyflawni gwerth cymdeithasol sylweddol ledled Cymru. Mae’r rhan fwyaf o’n staff yn lleol i’r cymunedau lle maent yn gweithio, fe ganolbwyntiwn ein gwariant ar gontractwyr a chyflenwyr lleol, ac fe ddefnyddiwn gymalau budd cymunedol i gynyddu’r enillion ar ein buddsoddiad.

TYFU’N GYNALIADWY, YN ARIANNOL GRYF Mae bod yn fusnes a weithredir yn dda yn wirioneddol bwysig, yn enwedig pan fydd amseroedd yn mynd yn anos. Canolbwyntiwn ar wneud yr hanfodion yn iawn - cartrefi diogel, o ansawdd da, gwasanaeth cynnal a chadw ardderchog, gwasanaeth cwsmeriaid wedi’i bersonoli a’i lunio’n unswydd bwrpasol a’r gallu i gysylltu â ni pa bryd bynnag. Y dystiolaeth gryfaf sydd gennym o’n heffeithlonrwydd yw’r cynnydd mewn arian rhydd a gynhyrchir, sy’n tyfu o £4 miliwn y flwyddyn yn 2016 i £8 miliwn y flwyddyn erbyn 2022. Mae hyn yn caniatáu inni gadw’n cyfamodau’n rhwydd â’n cyllidwyr a chael at gyllid newydd. Mae ein cynhyrchiad arian rhydd yn cynnal ein busnes - rydym ond yn benthyca arian i adeiladu mwy o gartrefi newydd. Byddwn yn gwneud ein rhan i ddatrys yr argyfwng tai yng Nghymru ac i helpu Llywodraeth Cymru i gyrraedd ei tharged o 20,000 o gartrefi fforddiadwy newydd yn ystod oes y Cynulliad cyfredol. Mae ein llif arian rhydd yn rhoi sgôr credyd da, gan ganiatáu inni fenthyca ar gyfraddau ffafriol. Mae ein gwarged gweithredol ymhell dros 30%, mae ein hail-fuddsoddiad yn ein heiddo ar lefelau priodol ac fe reolir cost ein llog gan gyfradd gynyddol o ddyled cost isel cyfradd sefydlog hirdymor. Mae ein nerth yn caniatáu inni oresgyn yr heriau a wynebwn. Mae ein cynllun yn tybio y bydd Llywodraeth Cymru’n anrhydeddu’r ymrwymiad i gynnydd mewn rhent o Fynegai Prisiau Defnyddwyr (CPI) + 1.5% tan fis Mawrth, 2019. Ar ôl hynny, fe fydd effaith capio budd-daliadau ar y Lwfans Tai Lleol yn golygu twf rhent llai, ac fe wnawn weithio â Llywodraeth Cymru i helpu i ddatblygu polisi rhent newydd i Gymru sy’n taro’r cydbwysedd cywir rhwng fforddiadwyedd i breswylwyr a dichonoldeb ariannol hirdymor i ddarparwyr tai.

Cyfrif incwm a gwariant Ar gyfer y blynyddoedd yn Gorff en ar 31 Rhagfyr

Incwm Costau gweithredol Gwarged gweithredol Gwaith trwsio mawr Llog sy’n daladwy Cost Pensiwn y Safon Adrodd Ariannol (FRS) 102 Gwarged net

2018

2019

2020

2021

2022 2018 - 2022

£m

£m

£m

£m

£m

£m

53.0 (34.1)

55.9 (36.5)

59.0 (38.4)

61.7 (39.0)

65.0 (40.9)

294.6 (188.9)

18.9 (2.3) (8.4) (3.2)

19.4 (2.5) (8.9) (0.3)

20.6 (2.5) (10.1) (0.2)

22.7 (3.1) (11.1) (0.2)

24.1 (2.9) (11.8) (0.2)

105.7 (13.3) (50.3) (4.1)

5.0

7.7

7.8

8.3

9.2

38.0

Mantolen ar 31 Rhagfyr

Cost eiddo gros Dibrisiant Cost net eiddo Grant tai Benthyciadau Asedau eraill Asedau net a chronfeydd wrth gefn Cymhareb Gerio (cost eiddo gros)

2018 £m 708.4

2019 £m 746.4

2020 £m 786.3

2021 £m 820.5

2022 £m 870.6

(116.0) 592.4 (284.9) (242.6) 7.7 72.6

(122.8) 623.6 (297.1) (256.1) 9.9 80.3

(130.6) 655.7 (305.3) (273.0) 10.7 88.1

(138.9) 681.6 (316.7) (280.6) 12.1 96.4

(148.4) 722.2 (346.5) (283.7) 13.6 105.6

34%

34%

35%

34%

33%

Llif Arian ar gyfer y blynyddoedd yn gorff en ar 31 Rhagfyr Llif arian net gan weithrediadau Taliadau llog net Gwariant cyfalaf amnewid Cydrannau amnewid Mewnlif arian rhydd Gwariant datblygu Granti au All-lif arian net cyn ariannu Tynnu cyfl euster hysbys i lawr Gofyniad am gyfl euster ychwanegol Prif ad-daliadau benthyciadau Cynnydd / (gostyngiad) net mewn arian

2018

2019

2020

2021

2022

£m 25.4 (8.5) (0.7) (11.0) 5.2

£m 26.9 (8.7) (0.7) (11.0) 6.5

£m 28.7 (9.9) (0.7) (11.7) 6.4

£m 30.9 (11.0) (1.1) (11.3) 7.5

£m 33.2 (11.8) (1.1) (12.3) 8.0

20182021 £m 145.1 (49.9) (4.3) (57.3) 33.6

(31.1) 6.7 (19.2) (3.1) 25.0

(30.6) 10.7 (13.4) 15.1 1.3

(28.7) 4.8 (17.5) 10.3 9.6

(25.3) 10.1 (7.7) 0.0 10.8

(30.3) 8.7 (13.6) 0.0 17.3

(146.0) 41.0 (71.4) 22.3 64.0

(2.9)

(2.9)

(2.9)

(3.1)

(3.7)

(15.5)

(0.2)

0.1

(0.5)

(0.0)

0.0

(0.6)

Rhagdybiaethau ar gyfer y blynyddoedd yn gorff en ar 31 Rhagfyr Chwyddiant Rhenti Cyflogau Costau cynnal a chadw CPI Cyllid Cyfradd fenthyca newydd Cyfradd grantiau Cwblhau tai

2018

2019

2020

2021

2022

Cynllun

Cynllun

Cynllun

Cynllun

Cynllun

4.0% 3.0% 4.0% 2.5%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.0% 2.5% 3.5% 2.0%

3.8% 58.0% 159

4.6% 58.0% 291

5.1% 58.0% 250

5.8% 58.0% 295

5.8% 58.0% 300

Prif Swyddfa Archway House 77, Parc Tŷ Glas Llanisien Caerdydd CF14 5DU

Swyddfa Gogledd Cymru Tŷ Draig Parc Dewi Sant Ewlo Glannau Dyfrdwy CH5 3DT

Swyddfa Gorllewin Cymru Cwrt y Llan Church Lane Castellnewydd Emlyn SA38 9AB

www.wwha.co.uk | contactus@wwha.co.uk @wwha |

wwhahomesforwales

0800 052 2526