1818 H Street NW, Washington, DC 20433
Телефон: 202-473-1000; Интернет: www.worldbank.org
and Hopes: Mobilizing Private Capital for Affordable
информации, методов, процессов или заключений, изложенных в настоящей работе. Границы, цвета, обозначения, ссылки/сноски и иная информация, приведённые в настоящей работе, не подразумевают какого-либо суждения со стороны Всемирного
территории,
Искусственный интеллект: Microsoft CoPilot
Права и разрешения
Настоящая работа доступна на условиях лицензии Creative Commons Attribution 3.0 IGO (CC BY 3.0 IGO), http://creativecommons.org/licenses/by/3.0/igo. В соответствии с
World Bank Publications, The World Bank Group, 1818 H Street NW, Washington, DC 20433, USA; e-mail: pubrights@worldbank.org.
ISBN (печатное
978-1-4648-2346-6
DOI: 10.1596/978-1-4648-2346-6
Duncan Andison / iStock.
Debra Naylor / Naylor Design Inc.
Mare Nostrum Group B.V., Doelen 72, 4831 GR Breda, The Netherlands. Email: gpsr@mare-nostrum.co.uk
Содержание
Предисловие ix
Благодарности xi
Об авторах и участниках xiii
Краткое содержание xix
Краткий обзор и основные выводы xxiii
Сокращения и аббревиатуры xxxix
ГЛАВА 1 Экономический контекст и ситуация на
Казахстана 1
Макроэкономический контекст 1
Динамика развития банковского сектора 5
Контекст спроса и предложения на жилье 6
Динамика цен на жильё 8
Примечания 10
Список источников 10
ГЛАВА 2
Эволюция рынка жилищного финансирования Казахстана 11
Обзор рынка 11
Характеристики ипотечных продуктов 12
Государственные программы поддержки жилищного финансирования 19 Примечания 26 Список
3
ГЛАВА 5
ГЛАВА 6
управления 49
Примечания 51
Список источников 52
Ипотечные инструменты фондового рынка 53
Контекст и текущее состояние 53
Основные преимущества взаимосвязи ипотечного рынка и рынка капитала 55
Примечания 59
Список источников 59
Видение и варианты политики 61
Видение модернизированной ипотечной экосистемы Казахстана 61
SWOT-анализ: общий обзор 64
SWOT-анализ: Oтбасы банк 66
Варианты политики 69
Примечания 74
Список источников 75
Приложение A: Список интервью 77
Вставки
1.1 Анализ рынка жилья с
равновесия 3
1.2 Деятельность Казахстанской жилищной компании
B2.3.1
2.2
3.1
4.1
Таблицы
O.1
2.1
B3.2.1 Доступность жилья и квалифицирующий доход по регионам США 32
13
3.1 Основные варианты жилищного финансирования для казахстанских семей 33
3.2 Требуемый семейный доход
финансирования (стилизованный расчёт) 34
3.3 Доступность жилья по продуктам:
4.1
(тенге, млрд) 41
4.2 Некоторые глобальные примеры систем ЖСС 44
4.3 Типичные сильные стороны и риски ЖСС,
4.4 Основные программы господдержки,
5.1 Краткая
6.1
6.2
6.3
Предисловие
Цель настоящего отчёта — представить всесторонний анализ казахстанского рынка ипотечного жилищного кредитования, включая тенденции его развития, факторы роста, движущие силы, государственную политику, рыночную конкуренцию, участие частного капитала и доступ
кредитам. Предполагается,
бюджетной эффективности и мобилизации частного капитала.
политику,
Благодарности
Настоящий отчёт был подготовлен совместной группой Международной финансовой корпорации (IFC) и Группы Всемирного банка под руководством Екатерины Левитанской (старшего операционного сотрудника, IFC), Мартина Мелецкого (ведущего экономиста, Группа Всемирного банка) и Андрея Милютина (консультанта, IFC). В состав группы вошли Адалят Абдуманапова (сотрудник по корпоративному управлению, IFC), Акбобек Ахмедьярова (исследователь, Национальный аналитический центр, Назарбаев Университет), Ганбаатар Джамбал (старший специалист по финансовому сектору, Группа Всемирного банка), олег Хе (консультант, IFC), Ченю Мао (экономист, Группа
Всемирного банка) и Мария Турецкая (старший инвестиционный сотрудник, IFC). В отчёте отражены ценные комментарии
Solutions to Avert the Next Financial Crisis in South Asia; Economic Corridors in South Asia; and Risks and Returns: Managing Financial Trade-Offs for Inclusive Growth in Europe and
в частности, в таких журналах, как Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, Journal of Banking and Finance, Journal of Financial Stability, Journal of International Money and Finance, Journal of Regional Science, World Bank Economic Review и World Bank Research Observer. Мартин — гражданин Чехии; имеет степень PhD по экономике Университета Нового Южного Уэльса, Австралия.
Андрей Милютин — глобальный эксперт в области жилищного финансирования с более чем 25-летним международным опытом в развитии финансового сектора, рынков капитала и ипотечного финансирования. В настоящее время он является консультантом Группы Всемирного банка по жилищному финансированию, консультируя по вопросам стратегического развития сектора, решений рефинансирования и распределения рисков, правовых и регуляторных реформ, а также рамок доступа к рынкам
моделированию, специализирующаяся на макроэкономическом
прогнозировании, DSGE-моделировании, эконометрическом анализе и
моделировании политики. В качестве директора Центра экономического моделирования Национального аналитического центра Назарбаев
Университета она руководит прикладными исследованиями для принятия государственных решений в таких областях, как бюджетная политика, региональная стратегия и экономическая устойчивость. Её академическая работа охватывает поведенческую экономику, аналитику климатических рисков, теоретико-игровое моделирование и DSGE-модели рынка жилья и энергетического перехода Казахстана.
Ганбаатар Джамбал — старший специалист по финансовому сектору Глобальной практики по финансам, конкурентоспособности и инновациям Группы Всемирного банка, подразделение
в развивающихся экономиках. Темы её исследований включают кредитное распределение, денежно-кредитную трансмиссию, долговую динамику, субсидируемые ипотечные программы, банковское регулирование и уязвимости суверенного долга на уровне компаний, банков и суверенных заёмщиков, с использованием детализированных микроданных. В частности, она изучает, как политика влияет на распределение кредита, денежно-кредитную трансмиссию и долговую динамику на уровне компаний, банков и суверенных заёмщиков. Темы её исследований включают «зомби»-компании, субсидируемые ипотечные программы, банковское регулирование и уязвимости суверенного долга с использованием детализированных микроданных.
разработки жилищных
и инфраструктуры. До IFC Виктор работал исследователем, руководителем строительной площадки, консультантом и банкиром. он публиковался в профессиональных журналах и выступал на международных конференциях. Виктор имеет степень PhD по экономике и управлению, MBA и степень
Краткое содержание Казахстан
ВВП в среднем составлял около 5 процентов, однако высокая
направление реформ: переход от системы, доминируемой государством и перегруженной субсидиями, к сбалансированной экосистеме жилищного финансирования, в которой государственные ресурсы используются для привлечения частного капитала
по государственным облигациям для повышения бюджетной
к жилью неравномерен: около 55 процентов ипотечных кредитов приходится на Алматы, Астану и Шымкент. Высокие и волатильные цены на недвижимость, повышенные процентные ставки и ограниченное предложение сужают возможности приобретения жилья в собственность, особенно для молодых семей и покупателей первого жилья, которые, как правило, не располагают достаточными средствами для
2,5 млн зданий. Среднегодовой объём ввода жилья в последние годы составляет примерно 200 000 единиц (квартир и индивидуальных домов), из которых около 30 процентов финансируется за счёт бюджета — напрямую или через Ао «Казахстанская жилищная
через отбасы банк (оТБ). В 2024 году средняя цена одного квадратного метра в Алматы и Астане достигла почти 600 000 тенге (около 1 200 долл. США),1 тогда как средний показатель по стране без учёта этих двух крупнейших агломераций составляет
130 000 кредитов) была
в
то, что текущий относительно низкий уровень проблемной задолженности (NPL)
может значительно возрасти в будущем.4
Динамика частичных досрочных погашений неизвестна, однако можно предположить, что их уровень высок. По оценкам кредиторов и регулятора рынка, в среднем кредиты фактически погашаются в течение 5–8 лет, тогда как их средний договорной срок кредита составляет около 15 лет. Средний размер кредита — 15–18 млн тенге (30 000–35 000 долл. США) — невелик по отношению к средней стоимости жилья, что может свидетельствовать о том, что большинство домохозяйств не могут
имеющегося жилья для формирования крупного
без продажи
к приобретению жилья для семей с низкими и средними доходами,
отбасы банк (оТБ), национальный
оператором
(InBusiness.kz 2025; Kursiv Media
(Otbasy Bank 2026).
2026 года, уже после завершения настоящего отчёта, в СМИ также появилась информация о том, что отбасы банк может начать финансировать до 50 процентов государственных премий по депозитам за счёт собственной прибыли, чтобы снизить зависимость от государственного бюджета при сохранении действующих ставок премирования. (Kursiv Media 2026). Хотя в настоящее время у отбасы банка достаточно средств для покрытия таких выплат, закрепление данной схемы на постоянной основе может
источники фондирования. Восстановление
канала финансирования на рынке капитала могло бы обеспечить
способного повышать
снижать фискальную нагрузку, повышать эффективность программ государственной поддержки и стимулировать участие частного капитала. Результаты SWOT-анализа можно обобщить следующим образом:
• Сильные стороны включают благоприятную институциональную и
операционную среду для ипотечного кредитования и развития рынка капитала, осмотрительную практику кредитования
Провести всесторонний анализ практик
каналы передачи и правовые конструкции, чтобы повысить
доступность жилья. Например:
• ограничить премии в системе ЖСС
проверку нуждаемости;
• скорректировать ценообразование
Углубление рынка и инновации
поддержки,
системы оценки эффективности. Разработка и реализация эффективной стратегии развития ипотечного рынка, например в рамках Концепции развития финансового сектора или национальной жилищной стратегии, могут осуществляться совместно финансовым регулятором и правительством. Перечисленные ниже варианты могут стать согласованными элементами такой стратегии.
2. Внедрить надёжную систему мониторинга и оценки (Мио) программ государственной поддержки
бюджетной эффективности в устранении рыночных
показателей могут включать профиль доходов получателей субсидий,
реформ, относящиеся исключительно к оТБ; вместе с тем вероятно, что
потребуется рассмотреть существенную корректировку механизмов и
адресности субсидий в форме премий по сбережениям, а также связанных с ними правовых конструкций. Кроме того, менеджменту оТБ и его
акционерам, вероятно, потребуется рассмотреть значимые изменения бизнес-модели банка и ожиданий в отношении его финансовых результатов. Такой анализ и возможная корректировка параметров
счёт
средств,
собственный взнос заёмщика, например до 15 процентов стоимости жилья. Такое увеличение первоначального взноса заёмщика снижает сумму кредита и размер ежемесячных платежей, тем самым повышая доступность жилья. Подобный механизм также обладает существенным мультипликативным эффектом с точки зрения государственного и частного капитала, поскольку сам ипотечный кредит будет предоставляться БВУ.19 Кроме того, ипотечные кредиты, выдаваемые
рассмотреть введение ограничения на передачу жилья, приобретённого
специального обслуживания проблемных
и репутационного риска и поддержания высокого уровня защиты
принесёт выгоду крупным частным кредиторам (а не оТБ, ввиду низкой доходности его портфеля), совокупный эффект на доступность жилья и развития рынка может быть значительным благодаря потенциальному притоку капитала.
2. Внедрить механизмы гарантирования и страхования
3.
ипотечные продукты в системе жСС, предназначенные для заёмщиков
историей. Сама природа системы жСС делает её подходящей
Важно также стандартизировать отраслевые подходы к анализу ипотечных портфелей, а ключевые результаты и данные публиковать на
периодической основе, особенно в условиях развития операций
финансирования на рынке капитала — в интересах
ПРИМЕЧАНИЯ
1. Здесь и далее средний обменный курс по состоянию
= 512 тенге (National Bank of Kazakhstan 2025).
2. По данным КжК.
3. Данные КжК по состоянию
4. Уровень неплатежей
уровня (наихудшего уровня дефолтов) на 40–60-м месяце жизненного цикла портфеля. Это
высокие значения считаются рискованными и часто требуют
защиты от
риска, таких как ипотечное страхование или гарантия.
6. Коэффициент П/Д, также являющийся ключевой характеристикой ипотечного кредита, представляет собой отношение обязательных периодических (как правило, ежемесячных) платежей
и иных обязательных выплат к доходу домохозяйства заёмщика, нередко за вычетом обязательных расходов, не связанных с ипотекой. Консервативным в мировой практике считается уровень около 30–50 процентов, хотя конкретные значения существенно различаются по странам. 7. Депозиты оТБ
Prime Minister of the Republic of Kazakhstan (2024)
Trend News Agency (2024).
Exchange-Rates.org (2024).
OECD Affordable Housing Database
OECD Social Expenditure Database (SOCX).
www.oecd.org/en/data/datasets/social-expenditure-database-socx.html
государственной политики на уровне 50 процентов — является весьма умеренной.
11. Неадресные продукты оТБ доступны всем вкладчикам оТБ и не содержат критериев отбора, установленных для адресных государственных
субсидирования оТБ.
12. Семьи, относящиеся к 1–4-му децилям распределения по доходам, как правило, считаются семьями с низкими доходами; семьи из 5–8-го децилей — семьями со средними доходами; а семьи из 9–10-го децилей — семьями с высокими доходами. 13. По данным оТБ, его вкладчики получают ежегодную премию по депозитам непосредственно от Министерства финансов — то есть субсидию на первоначальный взнос — в размере до 157 000 тенге (307 долл. США), что соответствует 200-месячным расчётным показателям. В 2025 году объём таких выплат составил 124,4 млрд тенге (243 млн долл. США), а средний показатель за пять лет — 72 млрд тенге (141 млн долл. США).
14. Купонное софинансирование предусмотрено приказом № 190 (см. Minister of Industry and Construction of the Republic of Kazakhstan 2024). оценка в 30 млрд тенге основана на расчётах сотрудников с использованием данных оТБ.
15. По данным оТБ, в настоящее время депозиты в отбасы банке имеют 3,4 млн граждан Казахстана, или примерно одна
16. Например, максимальная стоимость жилья, определённая на
оценки лицензированного независимого оценщика, могла бы быть установлена на уровне средней цены продажи по стране за предыдущий год (или за иной, более короткий и практически применимый период). Это стимулировало бы большее число сделок за пределами крупнейших городских
и, вероятно, одновременно снизило бы мотивацию семей из верхних децилей распределения по доходам пользоваться инструментами системы жСС.
17. Сумма кредита может достигать 100 млн тенге, тогда как средний размер кредита оТБ составляет 15 млн тенге.
18. Государственное софинансирование первоначального взноса фактически увеличивает собственное участие
Exchange-Rates.org. 2024. “US Dollar (USD) to Kazakhstan Tenge (KZT) Exchange Rate History for 2024.” https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/usd-kzt-2024.
InBusiness.kz. 2025. “Деньги
госбюджете.” October 22, 2025. https://inbusiness.kz/ru/last/dengi-na-premii -klientam-otbasy-banka-ne-predusmotreli-v-gosbyudzhete. Kursiv Media. 2025. “Госпремию
бюджета.” October 22, 2025. https://kz.kursiv.media/2025-10-22/svan-kto-budet -platit-gospremiyu-po-vkladam-v-otbasy-banke-rasskazali-v-minfine.
Kursiv Media. 2026. “Госпремии
по-новому.” February 17, 2026. https://kz.kursiv.media/2026-02-17/zhnb-v-kazahstane-mogut-izmenit-shemu -vyplat-gospremii-po-vkladam-v-otbasy-banke/.
Melecky, Martin, Pasquale Di Benedetta, Ismael Ahmad Fontan, Ganbaatar Jambal, and Michel Noel. 2023. Braced for Impact: Reforming Kazakhstan’s National Financial Holding for Development Effectiveness and Market Creation. World Bank Group. https://openknowledge.worldbank.org/entities/publication/afbb7e36-ad92-4205-9b91 -715eb4bd00e8.
Minister of Industry and Construction of the Republic of Kazakhstan. 2024. “On Approval of the Rules for subsidizing the coupon interest rate on bonds issued by the issuer for further issuance of housing mortgage loans for the purpose of improving housing conditions in accordance with the legislation of the Republic of Kazakhstan,” Order of the Minister of Industry and Construction of the Republic of Kazakhstan, May 24, 2024, No. 190. https:// adilet.zan.kz/rus/docs/V2400034409
National Bank of Kazakhstan. 2025. “Official Foreign Exchange Rates on Average for the Period.” https://nationalbank.kz/en/news/oficialnye-kursy
OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development). 2024. OECD Guidelines on Corporate Governance of State-Owned Enterprises 2024. OECD Publishing. https:// doi.org/10.1787/18a24f43-en
Otbasy Bank. 2026. “591 709 вкладчиков отбасы банка получили
государства.” March 3, 2026. https://hcsbk.kz/ru/news/publications/591-709 -vkladchikov-otbasy-banka-poluchili-maksimalnuyu-premiyu-gosudarstva/.
Prime Minister of the Republic of Kazakhstan. 2024. “Support for Housing Construction at Expense of Kazakhstan Housing Company JSC Totalled 640.3 Billion Tenge.” December 10, 2024. https://primeminister.kz/en/news/support-for-housing-construction-at-expenseof-kazakhstan-housing-company-jsc-totalled-6403-billion-tenge-29450
Trend News Agency. 2024. “Kazakhstan Reveals Allocations for Housing Construction in 2024.” April 23, 2024. https://www.trend.az/casia/kazakhstan/3889769.html.
Abbreviations Acronyms ALM
Baiterek
BoD
CRM
CRO главный риск-менеджер
DSGE динамическая стохастическая
DTI / PTI / П/Д коэффициент долговой
«платёж/доход»
ESG экологические, социальные и управленческие факторы
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
работников (Бразилия)
GDP / ВВП валовой внутренний продукт HPA
Abbreviations
MI
MNE / МНЭ
MoF / Минфин
MSA
NAR
Acronyms
National Association of Realtors — Национальная ассоциация риелторов США
NBK / НБРК Национальный Банк Республики Казахстан
NMH Национальный управляющий холдинг
NPL проблемная задолженность
OECD / оЭСР организация экономического сотрудничества и развития
OTB / оТБ отбасы банк
P&I основная сумма
PITI основная сумма
PV приведённая стоимость
проценты, налоги и страхование
RMBS / ИЦБ ипотечные ценные бумаги
S&L / жСС система жилищно-строительных сбережений
SBPE Бразильская система жилищных сбережений и кредитования
SFH
SFI
SOE
Sistema Financeiro da Habitação — система жилищного финансирования (Бразилия)
Sistema de Financiamento Imobiliário — система финансирования недвижимости (Бразилия)
государственное предприятие
STB / БВУ банк второго уровня
SWOT анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз
T / тг
казахстанский тенге
UK Великобритания
US / США Соединённые Штаты Америки
Средний обменный курс по состоянию на первое полугодие 2025 года: 1 долл.
США = 512 тенге.
Экономический контекст и ситуация на рынке жилья
Казахстана
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ
Амбициозная цель Казахстана удвоить экономику к 2029 году
высокая
частного
обусловленная сохраняющейся слабостью ненефтяных доходов и более высокими квазифискальными расходами, частично нивелирует эффект денежно-кредитного ужесточения. Во внешнем секторе дефицит счёта текущих операций, как ожидается, сузится до 0,4 процента ВВП в 2026 году на фоне более высоких цен на основные экспортные товары, включая нефть. Рост чистого оттока инвестиционных доходов может усилить давление на платёжный баланс, повышая вероятность дальнейшего использования средств Национального фонда. Эти факторы указывают
премий за риск, что ограничивает возможности для быстрого
Вставка 1.1
Анализ
равновесия
Для исследования взаимосвязи между
экономическим ростом, инфляцией и динамикой
рынка жилья была использована динамическая стохастическая модель общего равновесия
( DSGE) для Казахстана. Модель откалибрована с учётом экономических условий Казахстана; за
счёт включения нефтяного сектора и
государственных субсидий она объясняет
механизмы передачи как глобальных, так и
внутренних шоков и позволяет выявить ключевые рычаги экономической политики.
Ключевые результаты включают следующее:
• Качество модели. Модель демонстрирует устойчивое соответствие историческим данным, эффективно воспроизводя ключевые
макроэкономические эпизоды, включая спад цен на нефть в 2015–2016 годах, рецессию 2020 года, вызванную пандемией COVID-19, и всплеск инфляции в 2022 году.
• Секторальные последствия. Динамика DSGEмодели имеет
валового внутреннего продукта (ВВП). оценки модели показывают,
производительности, способный дополнительно ускорить экономический рост. • Динамика инфляции. Анализ показывает, что инфляция чувствительна к изменению ставок
по субсидируемым ипотечным кредитам; оценочная эластичность составляет 0,32. Хотя ипотечные субсидии обеспечивают
важные социальные выгоды, они также могут создавать макроэкономические риски, усиливая инфляционное давление. Анализ действительно указывает на то, что факторы рынка жилья внесли вклад в недавнее инфляционное
давление.
Что касается источников волатильности, оценки модели показывают, что колебания цен на нефть
объясняют примерно 80 процентов наблюдаемой
волатильности ВВП, что подчёркивает
значительную подверженность экономики внешним шокам товарных цен. Следует
отметить, что при некоторых сценариях около 10 процентных пунктов оставшейся волатильности
обусловлены политикой жилищного субсидирования и изменениями в предпочтениях
домохозяйств. Этот результат указывает на необходимость дополнительных проверок устойчивости и анализа чувствительности.
жилищный сектор играет в экономике двойственную роль: с одной стороны, он способствует экономическому росту и занятости, с другой — усиливает волатильность при изменении государственной политики или условий кредитования. Примечательно, что динамика цен на жилье определяется преимущественно внутренними факторами, которые в большей степени поддаются корректировке с помощью экономической политики, тогда как глобальные нефтяные рынки по своей
непредсказуемыми. Из результатов макроэкономического моделирования можно вывести три основных урока:
• Производительность определяет долгосрочную
роста. Модель показывает, что экономики, подобные казахстанской и зависящие от сырьевых
инноваций, внедрения технологий
эффективного распределения трудовых ресурсов — как правило, обеспечивает более устойчивую и диверсифицированную траекторию роста. Более высокая производительность неизменно увеличивает потенциальный объем производства и снижает чувствительность экономики к внешним потрясениям.
• Жилищная политика оказывает
57 процентов банковских активов. На кредитование физических лиц приходилось 44 процента совокупного кредитного портфеля (24,8 трлн тенге, или 50 млрд
долл. США), тогда как ипотечные кредиты составляли 17 процентов (7 трлн тенге, или 13 млрд
банк (оТБ). В 2024 году на рынок поступило чуть менее 19 млн м² жилой площади (более 250 000 единиц жилья).2 Министерство строительства
общего объёма) были
застройщиков
(примерно
ряд инструментов
одно из направлений деятельности — гарантии завершения строительства — имеет сравнительно небольшой масштаб и охватывает
Вставка 1.2
государственное предприятие, принадлежащее холдингу «Байтерек», поддерживает рост
предложения доступного жилья и оказывает значимое влияние на рынок, особенно на его
доступный сегмент.
В 2024 году её деятельность включала следующее:
• выдачу гарантий завершения строительства (32 полиса, покрывающих около 7 000 единиц жилья, или 3 процента всех новых единиц);
Источник: Kazakhstan Housing Company (2024).
• предоставление субсидий частным застройщикам (около 1 000 единиц жилья, или 0,5 процента общего числа новых единиц);
• финансирование строительства доступного жилья, главным образом для схемы аренды с правом выкупа через отбасы банк (26 000 единиц жилья, или 13 процентов общего числа новых единиц);
• поддержку модернизации существующего жилья (около 6 000 единиц).
Астане составляет около 45 млн тенге (примерно 88 000 долл. США), тогда как в других регионах — около 26 млн тенге (примерно 50 000 долл. США). Таким образом, с учётом среднего размера ипотечного кредита около 15–18 млн тенге (примерно 65 000 долл. США), значительная часть кредитов, по-видимому, выдавалась при первоначальном взносе свыше 50 процентов, который, возможно, формировался за счёт продажи прежнего жилья.4 С одной стороны, эта ситуация сама по себе
первоначального взноса, чтобы уменьшить сумму кредита и сделать
ежемесячные платежи доступными. В такой среде молодые семьи и покупатели
первого жилья сталкиваются со значительными трудностями
финансирования; эта реформа существенно расширила возможности домохозяйств по формированию первоначального взноса и стимулировала более активное участие в формальном
(E.gov 2025).
с существенным снижением цен на недвижимость, что может заметно повысить уровни коэффициента «кредит/залог» (К/З) по портфелю. Этот риск особенно актуален для отдельных винтажей портфеля (годов выдачи кредитов). После 2021 года номинальные цены на недвижимость в среднем снизились примерно на 20 процентов, и поэтому первоначально консервативные значения коэффициента К/З, вероятно, существенно ухудшились. В этой связи органам регулирования финансового сектора целесообразно
1.
50 процентов.
5. Методология
работе Orlov and Seydakhmetov (2023).
6. По информации АРРФР.
E.gov. 2025. “The Targeted Use of Pension Savings for Improving Housing Conditions. Covering Medical Expenses. And Transferring Pension Assets to Trust Management.” August 13, 2025. https://egov.kz/cms/en/articles/pension_saving. Kazakhstan Housing Company. 2024. Annual Report 2024. https://khc.kz/upload/iblock /13f/4ivsm738otlvnrj55qrtmojaw6gknde7.pdf
Orlov, K., and A. Seydakhmetov. 2023. “Various Estimates of Core Inflation for Kazakhstan” [in Russian]. National Bank of Kazakhstan Working Paper 2023-02. February 8, 2023. https://nationalbank.kz/ru/news/issledovaniya?page=4
ОБЗОР
Эволюция рынка жилищного финансирования Казахстана
траекториям. Сектор состоит из двух примерно равных сегментов по
выдач и размеру совокупного непогашенного портфеля: (1) ипотечных кредитов в рамках системы жилищно-строительных сбережений (жСС), функционирующей через отбасы банк (оТБ), и (2) ипотечных кредитов, выдаваемых другими банками второго уровня (БВУ). Последние включают кредиты в рамках существенно субсидируемой программы, финансируемой
Otbasy Bank (2024a, 2024b, n.d.).
Классические
ипотечные
кредиты банков на рыночных
условиях
Ипотечные кредиты банков, связанные с
проектами застройщиков, на
рыночных
условиях
Субсидированные
недвижимости (подробнее см. вставку 2.1).
могут предложить более низкую
номинальную ставку и при этом сохранить ту же доходность в приведённой стоимости (PV),
защищая свой доход и одновременно создавая
впечатление более доступного кредита. Такие схемы относительно распространены в международной практике и предполагают согласованные действия кредитора и застройщика: застройщик повышает цену
тенге, а процентная ставка снижается до 14 процентов годовых, ежемесячный платёж
становится ниже — 271 000 тенге, но
процентный доход кредитора остаётся
практически тем же на основе приведённой стоимости.
Такие продукты, вероятно, создают риски с
млн
точки зрения защиты прав потребителей, рыночные и кредитные риски для заёмщиков и
кредиторов в случае отрицательного
оптимизированным и удобным для заявителей. Вместе с тем влияние полной цифровизации процесса кредитования на доступность
незначительно. Развитие исламских продуктов жилищного финансирования потенциально может способствовать большей финансовой
Введение таких продуктов — как арендного, так и покупного типа —
обсуждается участниками сектора и потребует создания специальной нормативно-правовой базы, учитывающей принципы шариата,
важны для углубления рынка для заёмщиков с низкими доходами,
несколько правовых и регуляторных аспектов: • мандат и охват продукта, включая решения о том, должны ли ИС и ИГ быть обязательными (например, требуемыми при коэффициенте «кредит/залог» выше определённого порога, для отдельных
капитала (например, замещение риск-веса или признание снижения кредитного риска [CRM]), операционных требованиях для получения высвобождения капитала (юридическая исполнимость, прямое право требования и отсутствие существенных исключений),
после глобального финансового кризиса 2008–2009 годов заслуживают
отдельного внимания. В частности, рамки ИС и ИГ были ужесточены по
взаимодополняющим направлениям: (1) повышение устойчивости страховщиков и гарантов и (2) определённость требований о выплате, а также более четкое пруденциальное
На практике соображения пруденциального регулирования способствовали наблюдаемому предпочтению со стороны регулирующих органов и рынка к структурам, подобным гарантиям (включая «страхование ипотечных гарантий», структурированное таким образом, чтобы
гарантия). Это произошло по двум причинам: во-первых, потому что рамки высвобождения капитала опираются на «приемлемые гарантии», а страхование может получить сходное признание только
продуктов, устойчивого управления рисками и масштабируемого фондирования на рынке капитала под залог ипотечных активов.
Вставка 2.2
Казахстанский фонд гарантирования ипотечных
механизма гарантирования ипотечного кредитного
ипотечных
«Казахстанский фонд гарантирования
ипотечных кредитов»). КФГИК был создан в
в рамках решений Национального банка Казахстана и ранней архитектуры
развития финансового сектора. основная идея
фонда заключалась в распределении и снижении
ипотечного кредитного риска, что позволяло
кредиторам осмотрительно расширять доступ к
ипотеке. Соответствующая программная
документация и надзорные материалы описывают гарантийный подход, предназначенный для поглощения определённой доли риска и обеспечения более рискованного
кредитования в контролируемых параметрах. Со временем институт
доходами, включая неформальные доходы, а
также на тех, кто не располагает достаточным
первоначальным взносом. Продукты КФГИК
предназначались для покрытия риска выше регуляторно установленного порога около 70
процентов коэффициента «кредит/залог» (К/З), что является именно тем типом кредитного усиления, который может открыть доступ к
продуктам с высоким К/З и низким
первоначальным взносом при сочетании с сильным андеррайтингом, стандартизированной документацией и дисциплинированным
управлением рисками.
Повторное внедрение механизма,
соответствующего целям политики,
потенциально с государственно-частной структурой, риск-ориентированным
ценообразованием и четкими правилами распределения
финансирование, составили как минимум 950 млрд тенге (около 2 млрд долл. США) (Prime Minister of the Republic of Kazakhstan 2024; Trend News Agency 2024), или примерно 0,7 процента валового внутреннего продукта (ВВП). Этот показатель соответствует среднему уровню организации экономического сотрудничества и развития (оЭСР) около 1
указывает на разумный масштаб государственной поддержки.6 В то же время влияние объёма субсидий на доступность жилья остаётся
(Ministry of Justice, Institute of Legislation and Legal Information
рынка, стал новый раунд финансирования программы «7-20-25» со
стороны НБРК, который способствовал росту ипотечных кредитов на 42,6
процента в 2022 году (National Bank of Kazakhstan 2025). Затем правительство и
НБРК приняли меры по ужесточению критериев
на домохозяйства с определенными социальноэкономическими
финансирования бюджет субсидирует выпуск долговых обязательств оТБ, оплачивая часть ставки купона по облигациям оТБ сверх 7 процентов годовых. Иными словами, бюджет софинансирует разницу между фактической купонной ставкой по облигациям оТБ, которая близка к базовой ставке НБРК, и уровнем 7
процентов, уплачиваемым в пользу
По оценкам, в 2025 году объём такой поддержки составит около 33 млрд тенге (чуть менее 65 млн долл. США). Эта поддержка
финансированию через адресные субсидированные ипотечные
программы. Во вставке
кредитование других коммерческих банков. Рисунок 2.2
кредитование частного сектора
Был проведён анализ, чтобы понять, как субсидированные ипотечные кредиты,
предлагаемые отбасы банком (оТБ), влияют на
ипотечное кредитование частного сектора. Анализ
использует квартальные региональные данные о
выдаче ипотечных кредитов за 2015–2025 годы,
охватывающие 19 регионов (без учёта недавно
созданных регионов из-за ограниченности
исторических данных). Эмпирическая модель
связывает рост ипотечного кредитования других банков с изменениями кредитования оТБ и его предшествующей долей рынка:
доли последнего на рынке. Спецификация также контролирует региональную занятость, доходы, цены на жилье и объём нового предложения жилья, а также включает фиксированные
Динамические оценки, представленные на рисунке
2.3, показывают прогнозируемый эффект этого термина взаимодействия на горизонте до 12
кварталов вперёд с использованием метода локальных проекций. Коэффициенты являются статистически значимо отрицательными в
краткосрочном периоде, что подтверждает наличие немедленного эффекта замещения, когда отбасы банк расширяет кредитование на тех рынках, где уже имеет существенное присутствие. По мере
увеличения горизонта проекции эффект взаимодействия уменьшается по величине и перестаёт статистически отличаться от нуля, что позволяет предположить:
однако ослабление динамических коэффициентов со временем означает, что такое замещение не
сохраняется и не приводит к долгосрочному структурному вытеснению частных кредиторов. Напротив, рынок, по-видимому, адаптируется по мере затухания первоначального эффекта.
Вместе с тем любое последующее увеличение
кредитования оТБ создаёт новый краткосрочный
шок вытеснения для частного ипотечного рынка.
Эти выводы подчёркивают важность разработки мер
жилищного финансирования таким образом, чтобы
смягчать краткосрочные колебания
коммерческих
банков, причём эффект сильнее в регионах, где оТБ
анализе (Mao and Melecky, готовится к публикации), который
жилищного финансирования
Казахстане ограничены, фрагментированы и в основном сосредоточены на
отслеживании заранее установленных количественных индикаторов и объёмов
выделяемых средств; они не оценивают социально-экономические последствия или качественные аспекты. В конечном счёте системы Мио программ
государственной поддержки и институтов развития, администрирующих такие программы, таких как КжК и оТБ, должны быть направлены на измерение дополнительности. оценка результативности по объёму выделяемых ресурсов может стимулировать рост портфелей и конкуренцию с частными игроками
устранения рыночных сбоев,
Лица, формирующие политику, считают необходимым поддерживать тех, кто финансово не способен приобрести или сохранить надлежащее жильё либо
получить доступ к жилищному финансированию. Субсидии могут быть прямыми, то есть явно видимыми бенефициару в финансовом выражении, или косвенными, обычно в форме
низкими или неформальными доходами либо находящиеся в иных
и средних доходных децилей, например 1-6-го децилей, с учётом того, что владение жильём, вероятно, неосуществимо
При прочих равных условиях чем выше мультипликатор, то есть чем меньше доля государственного финансирования, тем лучше. Некоторые финансовые механизмы позволяют достигать очень высоких мультипликаторов, например государственно капитализированные механизмы кредитного страхования или гарантий, где каждый 1 тенге капитала может достоверно обеспечивать покрытие 15–18 тенге ипотечного портфеля. Субсидия на первоначальный взнос в размере 10–20 процентов от суммы кредита имеет мультипликатор 5–10, что также является достаточно высоким показателем.
• Влияние субсидии измеряется
рынка, когда жилищное финансирование становится жизнеспособным
институционализированной
государственно-частного партнёрства. Типичные механизмы субсидирования
ставки,
1.
2.
3.
включают иджара (аренду недвижимости у кредитора-арендодателя заёмщиком-арендатором с переходом права собственности к последнему в конце срока аренды), мурабаха (немедленную перепродажу недвижимости кредитором заёмщику по более высокой цене) и мушарака (совместную покупку недвижимости
в течение срока кредита). В целом для этих видов финансовых соглашений
4.
5. обсуждение эффективности
6.
OECD Affordable Housing Database: https://www.oecd.org/en/data/datasets/oecd -affordable-housing-database.html и OECD Social Expenditure Database: https://www .oecd.org/en/data/datasets/social-expenditure-database-socx.html.
затруднительно,
иметь место дублирование. Показатели по отдельным странам могут существенно различаться.
7. Темпы роста кредитов и другие показатели банковской системы получены из ежемесячных публикаций АРРФР; см. ARDFM, “Banking Sector (Performance of Financial Sector),” https://www.gov.kz/memleket/entities/ardfm/press/article /details/72350?lang=en
8. По данным НБРК, текущий непогашенный портфель программы «7-20-25» составляет 1,09 трлн тенге (около 2 млрд долл. США), включая 79 000 кредитов. Это означает средний размер кредита около 13,5 млн тенге. По данным Kazakhstan Housing Company (2024), выдачи по программе в 2024 году составили 5 900 кредитов при среднем размере кредита 17 млн тенге.
9. Подробнее см. главу 3.
10. Сравнение корректно, несмотря на различные источники субсидии: правительству
Kazakhstan Housing Company. 2024. “Mortgage Lending in the Republic of Kazakhstan: Overview for 2024” [in Russian]. https://khc.kz/upload/sprint.editor/057/bf1279nuic8nx35 wyabgp66jahg6qu4u.pdf
Mao, C., and M. Melecky. Forthcoming. “Do Subsidized Mortgages Crowd Out Private Lending?” World Bank.
Ministry of Justice, Institute of Legislation and Legal Information. 2021. “On Approval of the Rules for the Use of Lump-Sum Pension Payments to Improve Housing Conditions in Accordance with the Legislation of the Republic of Kazakhstan” [in Russian]. Order of the Minister of Industry and Infrastructural Development of the Republic of Kazakhstan, No. 24. https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2100022100.
Ministry of Justice, Institute of Legislation and Legal Information. 2024. “On Approval of the Rules for Subsidizing the Coupon Interest Rate on Bonds Issued by the Issuer for Further Issuance of Housing Mortgage Loans for the Purpose of Improving Housing Conditions in Accordance with the Legislation of the Republic of Kazakhstan” [in Russian]. Order of the Minister of Industry and Construction of the Republic of Kazakhstan, No. 190. https:// adilet.zan.kz/rus/docs/V2400034409
National Bank of Kazakhstan. 2025. “ ‘7-20-25’ Programs” [in Russian]. https://nationalbank .kz/ru/news/ipotechnoe-kreditovanie-po-programme-72025/6225
Otbasy Bank. 2024a. “Key Events of the Reporting Year.” https://hcsbk.kz/about-the-bank /reporting/go-2024/en/klyucheve-sobtiya-otchetnogo-goda.html
Otbasy Bank. 2024b. “Key Sustainability Events in 2024.” https://hcsbk.kz/about-the-bank /reporting/our-2024/en/klyucheve-sobtiya-v-oblasti-ustochivogo-razvitiya-v-2024-godu .html
Otbasy Bank. n.d. “Annual Reports.” https://hcsbk.kz/en/about-the-bank/reporting/ Prime Minister of the Republic of Kazakhstan. 2024. “Support for Housing Construction at Expense of Kazakhstan Housing Company JSC Totalled 640.3 Billion Tenge.” December 10, 2024. https://primeminister.kz/en/news/support-for-housing-construction-at -expense-of-kazakhstan-housing-company-jsc-totalled-6403-billion-tenge-29450.
Trend News Agency. 2024. “Kazakhstan Reveals Allocations for Housing Construction in 2024.” April 23, 2024. https://www.trend.az/casia/kazakhstan/3889769.html
Доступность жилья
МЕТОДОЛОГИЯ
Национальной ассоциации риелторов США (NAR) включает в индекс
жилья, репрезентативный ипотечный продукт и андеррайтинговое ограничение по платёжеспособности; подробнее
Вставка 3.1
Индекс доступности жилья NAR
Индекс доступности жилья Национальной
ассоциации риелторов США (NAR) отвечает на
простой вопрос: может ли «типичная» семья с
медианным доходом соответствовать
требованиям для получения стандартной
ипотеки на «типичный» существующий
индивидуальный жилой дом по медианной цене?
обследования, медианный семейный доход на основе
процентов) по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой и выводится
квалифицирующий доход при допущении, что P&I составляет 25 процентов валового дохода (квалифицирующий доход = ежемесячный P&I × 4 × 12, то есть одна четверть дохода
домохозяйства должна направляться на
обслуживание ипотеки, в годовом выражении).
Значение индекса 100 означает, что семья с
медианным доходом имеет ровно тот доход, который необходим для соответствия
требованиям; значение выше 100 означает, что
дохода более чем достаточно, а ниже 100 — что
дохода недостаточно. В контексте настоящего
(P&I) для кредита в размере 80 процентов
стоимости жилья (первоначальный взнос 20
отчёта индекс доступности жилья NAR на уровне 100 означал бы сбалансированные рыночные условия, то есть ситуацию, при которой 50 процентов семей могут позволить себе ипотеку.
Источник: NAR, “Methodology: Housing Affordability Index,” https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics /housingaffordability-index/methodology
Типичная ситуация на многих развивающихся рынках состоит в том, что только домохозяйства с высокими доходами, находящиеся в верхней части распределения доходов, имеют возможность улучшить свои жилищные условия с использованием действующих ипотечных продуктов. Поэтому ключевая цель государственной политики заключается в повышении доступности жилья, то есть в увеличении числа домохозяйств,
Региональная доступность жилья в США
Чтобы проиллюстрировать доступность жилья
на одном из наиболее развитых рынков
жилищного финансирования в мире — рынке
США, — в настоящей вставке рассматривается региональная доступность жилья в США.
Ключевые исходные данные включают следующее:
• Доходы домохозяйств. Таблицы Current Population Survey Бюро переписи населения
США, отражающие совокупный денежный
доход домохозяйств («total money income»), а не
доход на одного человека.a
• Цены на жильё. Медианные цены
существующего жилья по регионам по данным
Национальной ассоциации риелторов за
октябрь 2025 года.b
• Ипотека. 30-летняя ипотека с фиксированной
ставкой, процентная ставка 6,25 процента, коэффициент «кредит/залог» (К/З) 80
процентов.
• Налог на имущество. Эффективные налоговые
ставки штатов, усреднённые по регионам
переписи (простое невзвешенное среднее по
штатам в каждом регионе).c
• Страхование. Средние страховые премии по штатам для страхового покрытия жилого строения на сумму 300 000 долл. США,
масштабированные.d
• Андеррайтинговые ограничения. Эти
ограничения включают следующее:
• лимит только по жилищным расходам: 30 процентов валового дохода (основная сумма долга, проценты, налоги и страхование [PITI]);e
• предельный совокупный (net) коэффициент
долговой нагрузки к доходу (DTI): 35
процентов; • 7 процентов дохода резервируется на другие
долям
Вставка 3.2 продолжение
домохозяйств, соответствующих требованиям для
приобретения жилья по медианной цене.
Напротив, Средний Запад
ТАБЛИЦА B3.2.1
РЕГИОН США
МЕДИАННАЯ ЦЕНА ЖИЛЬЯ (ДОЛЛ. США)
ОЦЕНОЧНЫЙ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ PITI (ДОЛЛ. США)
ГОДОВОЙ ДОХОД ДОМОХОЗЯЙСТВА, НЕОБХОДИМЫЙ ДЛЯ СООТВЕТСТВИЯ ТРЕБОВАНИЯМ (ДОЛЛ. США)
ДОЛЯ ДОМОХОЗЯЙСТВ,
a. Таблицы распределения доходов из Current Population Survey: US Census Bureau, “HINC-01: Selected Characteristics of Households by Total Money Income (percentiles, etc.),” https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/income-poverty/cps-hinc/hinc-01.html
b. NAR
— 362 300 долл. США и Запад — 628 500 долл. США.
c. Bankrate 2025 (таблица за налоговый 2024 год, источник — ATTOM Data Solutions).
d. Insurance.com, “Average Homeowners’ Insurance Rates by State,” обновлено 4 декабря 2025 года, https://www.insurance.com/home-and -renters-insurance/home-insurance-basics/average-homeowners-insurance-rates-by-state (таблица
страхового
жилого строения на сумму 300 000 долл. США).
e. При расчёте доступности
Statistical Bureau, Agency for Strategic Planning and Reforms
доходные и социальные группы. Вместе с тем эти программы нередко
конкурируют с ипотечными продуктами коммерческих банков, а не дополняют
их. Доступ к рыночным ипотечным продуктам и программам, реализуемым в
партнёрстве с застройщиками, как правило, имеют только группы с наиболее высокими доходами. Государственно субсидируемые кредиты через отбасы банк (оТБ) доступны группам с более низкими доходами и социально уязвимым категориям, а программа Национального Банка Республики
Казахстан (НБРК) «7-20-25» обслуживает
ОТБ @2% (К/З 100%)
ОТБ @5%
ОТБ @6% (К/З 100%)
Программа
ОТБ @9% (К/З
Дециль 1 127 000
Дециль 2 167 000
Дециль 3 192 000
Дециль 4 218 000
Дециль 5 246 000
Дециль 6
Дециль 7
Дециль 8
Дециль 9
что субсидии на приобретение
на какие-либо явные субсидии, а семьи из нижних доходных
рынке, способные существенно повлиять на доступность жилья. В широком смысле таких мер две: (1) дизайн ипотечного продукта и (2) действующая процентная ставка. Предложение
доступности жилья, о чём свидетельствует рост ипотечного спроса.
ипотечный кредит. Рисунок представляет собой простой статический однофакторный анализ, то есть предполагается,
Bankrate. 2025. “Property Tax Rates by State: What to Expect in Your Area.” May 7, 2025. https://www.bankrate.com/real-estate/property-tax-by-state/ Kazakhstan Housing Company. n.d. “Analytics: Useful Information Page List.” https:// homeportal.kz/ru/useful-information-details/92. National Statistical Bureau, Agency for Strategic Planning and Reforms. 2025. “The Main Indicators of Income Differentiation of Population of the Republic of Kazakhstan (II Quarter of 2025).” October 31, 2025. https://stat.gov.kz/en/industries/labor-and-income /stat-life/publications/448101/
Отбасы
Вставка 4.1
стратегия соответствует общим целям
её акционера, Национального управляющего
холдинга «Байтерек». оТБ ст ремится к
лидерству на рынке долгосрочных сбережений и
ипотечного кредитования, одновременно укрепляя свою репутацию лучшего работодателя
в отечественном банковском секторе. Банк
описывает свою миссию как «укрепление чувства родины путём обеспечения семей
собственным жильём и повышения их
долгосрочного благосостояния».
К стратегическим приоритетным направлениям деятельности оТБ от носятся следующие:
• Социальное партнёрство с государством.
оТБ является единственным финансовым
учреждением, ответственным за реализацию
государственных жилищных программ в
Казахстане.
• Улучшение качества услуг. Банк планирует улучшить обслуживание клиентов, расширить
ассортимент предлагаемых продуктов и
модернизировать ИТ-системы для эффективной
конкуренции на финансовом рынке.
• Устойчивое развитие банка. Акцент на сбалансированном управлении рисками, финансовой стабильности и системе управления персоналом, ориентированной на
результат
• Внедрение принципов экологической, социальной и управленческой
виды деятельности ОТБ.
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ
операции оТБ в основном финансируются за счёт депозитов клиентов. По состоянию на
приходилось примерно 75 процентов совокупных обязательств (3,6 трлн тенге, или 7 млрд долл.
составляло около 127 процентов. На оптовое фондирование приходилось чуть более 15 процентов совокупных обязательств, из которых 44 процента составляли займы Министерства финансов,
200 × 3 932 × 20 процентов,
внести не менее 786 400 тенге.
Помимо субсидий по депозитам клиентов, существуют также субсидии на
купонные выплаты по облигациям оТБ. Эти облигации размещаются по рыночной ставке, однако процентные выплаты сверх 7 процентов годовых субсидируются, поскольку оТБ получает компенсацию
Казахстана (в лице Министерства строительства)
Вставка 4.2
Последствия замораживания бюджета на 2026
премий по
В октябре 2025 года, несколько казахстанских СМИ, ссылаясь на представителей правительства и Мажилиса (парламента) Республики Казахстан, сообщили, что в бюджете на 2026 год не
предусмотрено средств на выплату государственных премий по вкладам для
вкладчиков о тбасы банка в 2025 году.а
Было отмечено, что премии за 2025 год могут
быть оплачены из собственных средств о тбасы.
Согласно этим отчётам, чистая прибыль оТБ за 2024 год составила приблизительно
90 миллиардов тенге. В СМИ не было подтверждения этой информации
о том, будут ли выделены средства из государственного бюджета
Выплата субсидий по депозитам из собственных
средств о тбасы может негативно повлиять на
финансовые показатели банка — снизить
коэффициент достаточности капитала и
потенциально ограничить рост активов, а
следовательно, и выдачу ипотечных кредитов
домохозяйствам. Постоянное решение о финансировании премии из собственных
ресурсов потребует от о тбасы пересмотра стратегии и финансовой модели, особенно в
отношении финансовых показателей и
прогнозирования спроса со стороны
потенциальных заёмщиков. Например, поддержание фиксированной суммы премии на
одного вкладчика будет сложной задачей, учитывая неопределённость финансовых результатов банка из года в год. Постоянное
изменение механизма внесения взносов также, вероятно, повлечёт за собой существенные бухгалтерские последствия для банка.
В настоящее время неясно, представляет ли
собой это изменение временное замораживание
или более постоянный подход к бюджетному
модели жилищных сбережений, и их отсутствие может
оТБ и негативно сказаться на финансовой модели и показателях банка. Такие значительные изменения необходимо проводить
распределению средств на премии по вкладам в
системе жСС. Но если это изменение является
постоянным, оно может негативно повлиять на
эффективность жилищной политики, проводимой через оТБ как единственного
оператора государственных программ. Кроме
того, можно предположить, что распространение модели жСС на другие банки второго уровня в таких условиях может оказаться
непривлекательным для коммерческих банков Казахстана, и, следовательно, соответствующие
InBusiness.kz, October 22, 2025, https:// inbusiness.kz/ru/last/dengi-na-premii-klientam-otbasy-banka-ne-predusmotreli-v-gosbyudzhete;
Kursiv Media, October 22, 2025, https://kz.kursiv.media/2025-10-22/svan-kto-budet-platit -gospremiyu-po-vkladam-v-otbasy-banke-rasskazali-v-minfine
позволяющими накопить требуемый объём первоначальных сбережений в течение установленного минимального периода. Для данной группы участие в жСС экономически оправдано: возможность получить ипотеку по ставке ниже рыночной, а также совокупный эффект государственной премии и льготных условий кредитования нередко позволяют частично
структура жСС имеет существенные ограничения.
Ссудосберегательные кассы (ССК, Bausparen)
Добровольная
контрактная
система ЖСС
Германия: ССК Австрия: ССК/ Wüstenrot
Ипотечный портфель — около 397 млрд фунтов стерлингов (2024 г., оценка), или порядка 24 процентов общего объёма
фунтов стерлингов (2024 г., оценка).
Специализированные ссудо-сберегательные компании: клиенты заключают договор «сбережения + кредит» (накопление средств с последующим предоставлением льготного кредита с фиксированной ставкой). Фондирование — преимущественно за счёт депозитов клиентов; характерно жёсткое регулирование. Совокупный объём портфеля/обязательств по договорам ССК — порядка 930 млрд евро (2024 г., оценка; включая сбережения и суммы по контрактам). Совокупные активы группы Wüstenrot — около 72 млрд евро (2024 г., оценка).
Обязательная
система ЖСС
Бразилия: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)
Мексика: INFONAVIT
Контрактная система, основанная на обязательных розничных сбережениях (cadernetas de poupança), направляемых на жилищное кредитование по регулируемым ставкам. Функционирует совместно с другими компонентами системы (FGTS, SFH, SFI), направляя розничные сбережения в ипотечное финансирование. Caixa Econômica Federal (государственный банк) — доминирующий кредитор в рамках SBPE; частные банки также используют ресурсы SBPE. Годовой объём ипотечного кредитования SBPE — порядка 30 млрд долл. США (2024 г., оценка; около 50 процентов совокупного объёма ипотеки); объём сбережений
около 71 млрд долл. США (2024 г., оценка).
Система, финансируемая за счёт
работодателей формального сектора, которые могут использоваться в качестве
— порядка 88 млрд долл. США (2024 г., оценка); десятки миллионов счетов. Около 75 процентов кредитов предоставляется работникам формального сектора с низким и средним уровнем дохода. Непогашенный портфель — около 85 млрд долл. США (2024 г., оценка); годовой объём выдач — около 13 млрд долл. США (2024 г., оценка);
Источники: Building Societies Association, “Building Societies Trading Update November 2024,” 28 ноября 2024 года, https://www.bsa.org.uk/statistics /sector-info-performance/building-society-trading-updates/building-societies-trading-update-november-2024 Bausparkassen, Bausparen in Germany, https://www.bausparkassen.de/en/press/facts-figures/bausparen-in-germany/; Wüstenrot/W&W, Annual Report 2024, https://www.ww-ag.com/media/files_1/investor_relations_2/reports/annual_reports/2024_4/WuW_Annual_Report_2024.pdf Banco Central do Brasil, Savings and Loans Associations, https://www.bcb.gov.br/en/financialstability/savings_loans_associations; Caixa Econômica Federal, Crédito Imobiliário CAIXA, https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/default.aspx INFONAVIT, Informe Anual de Actividades 2024, https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/eac8add8-7c6b-4c7b-ae16-53228bb3f25f /Informe%2BAnual%2Bde%2BActividades%2B2024.pdf?CVID=pq8xONN&MOD=AJPERES; Fitch Ratings, Fitch Affirms Infonavit’s IDRs at ‘BBB-’/‘F3’; Outlook Stable, 14 июня 2024 года, https://www.fitchratings.com/research/non-bank-financial-institutions/fitch-affirms-infonavit-idrs-at-bbb-f3-outlook -stable-14-06-2024
Примечание: SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) =
(Sistema Financeiro da Habitação)
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) =
(Sistema Financeiro Imobiliário)
Структурные ограничения по объёму операций. Фондирование преимущественно за счёт депозитов
инвалидностью, молодые учёные и государственные служащие. Помимо своей сберегательно-кредитной функции, банк также реализует программы, не связанные с кредитованием, включая распределение арендного жилья среди социально уязвимых категорий
внедрение стандартного
механизма ипотечного страхования,
первоначальный взнос заёмщика для целей андеррайтинга и расчёта пруденциальных коэффициентов; это также позволило
и региональными программами, такими как «Свой дом», «жана баспана», «Умай» и другими». Эти займы предназначены для заёмщиков, находящихся на более раннем этапе накопления, при объёме накопленных средств от 10 до 50 процентов требуемой суммы.
Процентные ставки существенно различаются в зависимости от категории
заёмщика и объёма накоплений — от 2 до 14,4 процента годовых.
Накопления продолжаются на протяжении всего срока предварительного займа. После достижения требуемого уровня накоплений выдаётся жилищный заем, за счёт которого погашается остаток задолженности по предварительному займу. Сроки таких займов обычно составляют от шести месяцев до 10 лет. • Промежуточные займы предоставляют
сокращая остаток задолженности вдвое.
• жилищные займы представляют собой заключительный и наиболее благоприятный
накопившим не менее 50 процентов требуемой суммы в течение периода от 3 лет (обязательный минимальный срок) до 15 лет. Процентные ставки составляют от 3,5 до 5 процентов годовых.
инфраструктуры на 2023–2029 гг
Целевая группа: граждане, приобретающие доступное жильё (прежде всего новое). Условия: льготная
ипотека по ставке до 5 процентов годовых; первоначальный взнос — от 10 процентов. Ограничения: преимущественно первичный рынок; жильё, как правило, предлагается по льготной цене в рамках
программного предложения.
Бақытты Отбасы (2–10–20) Целевая группа: социально уязвимые категории (многодетные семьи, дети-сироты, лица с инвалидностью, семьи, воспитывающие детей с инвалидностью и др.). Условия: ставка 2 процентов годовых; первоначальный взнос — не менее 10 процентов; срок кредита до 20 лет. Ограничения: участие — для очередников/получателей жилья из муниципального
фонда (в соответствии с критериями); приобретение жилья — только
семьи; арендаторы государственного жилья). Условия: ставка 3,5–5 процентов годовых; первоначальный взнос — не
ограничен получателями субсидий/категориями, определёнными нормативными
минимума на одного члена семьи. Условия: подтверждение
семьи, воспитывающие детей с инвалидностью,
OECD Guidelines on Corporate Governance of State-Owned Enterprises 2024 (2024, https://doi.org/10.1787/18a24f43-en), согласно
должны относиться к компетенции совета директоров.
Назначение
полномочий возможности совета директоров по эффективному надзору за деятельностью
правления и его подотчётности за результаты
работы банка остаются ограниченными. Кроме
того, устав банка позволяет единственному
давать обязательные
совете директоров действуют четыре
Хотя
правления обоснованно не входит
ни в один из них, председатель совета
директоров входит во все четыре комитета. В
двух случаях состав комитетов в значительной
степени повторяет состав самого совета. Такая
концентрация усиливает доминирующую роль
председателя и снижает добавленную стоимость
комитетов. Мандат Комитета по аудиту также
распространяется на рассмотрение вопросов финансирования и кредитных решений, что не
разработанную
организаций Комиссии Тредвея. Вместе с тем
отсутствуют чёткие подтверждения того, что
положения о департаменте внутреннего аудита
соответствуют последним Глобальным
стандартам внутреннего аудита.
Система управления рисками соответствует
национальным регуляторным требованиям, но
отклоняется от надлежащей практики Базеля.
Директор по рискам (CRO) одновременно
является заместителем председателя правления и
возглавляет несколько комитетов правления,
включая ключевой Кредитный комитет.
Руководящие документы Базеля не рекомендуют
участие CRO в принятии решений,
генерирующих доход, и в одобрении кредитов, чтобы избежать конфликта интересов и
сохранить независимость риск-функции. Более
уместная модель предполагала бы ограничение
роли CRO правом вето или функцией
оспаривания решений.
Функция комплаенса в целом, по-видимому, соответствует регуляторным ожиданиям. однако
раскрываемая информация не позволяет ясно установить, когда и кем были утверждены
действующие антикоррупционные стандарты.
Факторы ESG, включая экологические и
социальные риски, интегрированы в стратегию банка на 2024–2033 годы. о тдельная Стратегия устойчивого развития, утверждённая в 2025 году, включает ключевые показатели эффективности в
сфере ESG. Политика управления рисками банка также прямо учитывает ESG-аспекты. Надзор за вопросами устойчивого развития возложен на
отчётности (МСФо), аудит которой проводится в
соответствии с Международными стандартами
аудита (МСА), и раскрывает информацию о
государственной поддержке и субсидиях. PwC
является внешним аудитором банка на
протяжении 11 лет; у банка действует политика
взаимодействия с аудитором, включая ротацию
партнёра по аудиту, однако столь
продолжительные отношения
Источники: OTB (2023a); OTB Audit Committee Regulation, https://hcsbk.kz/en/about-the-bank/corp-documents/; OTB Charter; and OTB reporting in English, https://hcsbk.kz/about-the-bank/reporting/go-2024/en/
ПРИМЕЧАНИЯ
1.
доходность
2. отбасы банк, «Зелёная ипотека», https://hcsbk.kz/ru/zelenaya-ipoteka/
3. обзор корпоративного управления основан на общедоступной информации с корпоративного сайта отбасы банка (оТБ) по адресу https://hcsbk.kz/, включая годовой отчёт оТБ за 2023 год (https://hcsbk.kz/ru/about-the-bank/reporting/); Казахстанской фондовой биржи (https://kase.kz/ru/listing/issuers/JSBN); и депозитария финансовой отчётности Казахстана (https://opi.dfo.kz/ru/opi/list/278746062405000000 /view). В максимально возможной степени в отчёте применялись методологии Группы Всемирного банка, такие как Интегрированная структура государственных
Building Societies Association. 2024. “Building Societies Trading Update November 2024.” November 28, 2024. https://www.bsa.org.uk/statistics/sector-info-performance/building -society-trading-updates/building-societies-trading-update-november-2024
Fitch Ratings. 2024. “Fitch Affirms Infonavit’s IDRs at ‘BBB-’/‘F3’; Outlook Stable.” June 14, 2024. https://www.fitchratings.com/research/non-bank-financial-institutions /fitch-affirms-infonavit-idrs-at-bbb-f3-outlook-stable-14-06-2024
InBusiness.kz. 2025. “The State Budget Did Not Allocate Funds for Bonuses for Otbasy Bank Clients.” https://inbusiness.kz/index.php/ru/last/dengi-na-premii-klientam-otbasy-banka -ne-predusmotreli-v-gosbyudzhete
INFONAVIT. 2024. “Informe Anual de Actividades 2024.” https://portalmx.infonavit.org.mx /wps/wcm/connect/eac8add8-7c6b-4c7b-ae16-53228bb3f25f/Informe%2BAnual%2B de%2BActividades%2B2024.pdf?CVID=pq8xONN&MOD=AJPERES
Kursiv Media. 2025. “The State Bonus for Deposits at Otbasy Bank Will Not Be Paid from the Budget.” https://kz.kursiv.media/2025-10-22/svan-kto-budet-platit-gospremiyu-po -vkladam-v-otbasy-banke-rasskazali-v-minfine/.
Ministry of Justice, Institute of Legislation and Legal Information. 2000. “On Housing Construction Savings in the Republic of Kazakhstan.” Law of the Republic of Kazakhstan, December 7, 2000, No. 110. https://adilet.zan.kz/eng/docs/Z000000110_
NAR (National Association of Realtors). 2025. “Buyers Reemerge: Lower Mortgage Rates Lift Fall Home Sales.” November 20, 2025. REALTOR® Magazine https://www.nar .realtor/magazine/real-estate-news/economy/buyers-reemerge-lower-mortgage-rates -lift-fall-home-sale.
National Bank of Kazakhstan. 2026. “Loans to the Economy from Second-Tier Banks (historical data).” https://nationalbank.kz/ru/news/loans-to-economy-from-second-tier -banks/rubrics/1840.
OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development). 2024. OECD Guidelines on Corporate Governance of State-Owned Enterprises 2024. OECD Publishing. https:// doi.org/10.1787/18a24f43-en.
Otbasy Bank. 2021. “More Than 50 Billion Tenge in State Bonuses Have Been Credited to the Accounts of Otbasy Bank Clients.” https://hcsbk.kz/ru/news/archive-bank-news/bolee-50 -mlrd-tenge-gosudarstvennoy-premii-zachisleno-na-scheta-klientov-otbasy-banka1
Otbasy Bank. 2023a. Annual Report 2023 https://hcsbk.kz/en/about-the-bank/reporting/ Otbasy Bank. 2023b. Development Strategy https://hcsbk.kz/ru/about-the-bank/strategy/ Otbasy Bank. 2024a. “Key Events of the Reporting Year.” https://hcsbk.kz/about-the-bank /reporting/go-2024/en/klyucheve-sobtiya-otchetnogo-goda.html.
Otbasy Bank. 2024b. “Key Sustainability Events in 2024.” https://hcsbk.kz/about-the-bank /reporting/our-2024/en/klyucheve-sobtiya-v-oblasti-ustochivogo-razvitiya-v-2024-godu .html
Otbasy Bank. n.d.a. “Annual Reports.” https://hcsbk.kz/en/about-the-bank/reporting/ Otbasy Bank. n.d.b. “Information for Shareholders.” https://hcsbk.kz/en/about-the-bank /information-for-shareholders/.
Sustainable Fitch. 2025. “Sustainable Fitch Affirms Otbasy’s Entity Rating at ‘3.’ ” November 12, 2025. https://www.sustainablefitch.com/banks/sustainable-fitch-affirms -otbasys-entity-rating-at-3-12-11-2025. Wüstenrot/W&W. 2024. Annual Report 2024. https://www.ww-ag.com/media/files_1 /investor_relations_2/reports/annual_reports/2024_4/WuW_Annual_Report_2024.pdf
Ипотечные
Рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом жилищных
кредитов (ИЦБ), в настоящее время не функционирует, несмотря на в целом достаточно развитый рынок
среды, инструментов и инфраструктуры (Bango and Yoon 2024). На рынке корпоративных облигаций — то есть в сегменте, непосредственно релевантном для ипотечной активности на рынке капитала, — правовая и регуляторная база
и инфраструктура являются устойчивыми, однако объёмы первичного
размещения и вторичного обращения остаются низкими (Bango and Yoon 2024).
В Казахстане также отсутствует законодательство
что
что банки не могут использовать этот инструмент для ипотечного финансирования.
Примечательно, что ранее в Казахстане
и регулирования, а также улучшение согласования характеристик ипотечного портфеля с используемыми обязательствами.
Вместе с тем надлежащая международная регуляторная и правовая практика была скорректирована таким образом, чтобы поддерживать баланс между различными каналами фондирования ипотеки, при особом внимании к секьюритизации ипотечных активов. Например, в Европейском союзе и США были приняты соответствующие законодательные изменения, включая пакет Регламента ЕС 2017/2402 о секьюритизации. Во многих
2006–2007
управление активами и пассивами (ALM) и ликвидность, даже если стоимость такого капитала может быть выше стоимости клиентских депозитов.
• он может использоваться кредиторами для снижения кредитного риска, процентного риска и рыночного риска, которые могут передаваться инвесторам в долговые ценные бумаги.1
• С макроэкономической точки зрения он позволяет совокупному ипотечному портфелю расти сверх способности банковской системы удерживать такие активы на своём капитале.
• жёсткие требования
Вставка 5.1
Ипотечные инструменты рынка капитала
Инструменты рынка капитала предоставляют
ипотечным кредиторам альтернативные источники
фондирования. они позволяют (1) согласовать
сроки обращения долгосрочных активов, таких как
ипотечные кредиты, со сроками привлечённых
обязательств, (2) диверсифицировать структуру
финансирования, (3) перераспределить часть
кредитного риска в пользу инвесторов и, в
отдельных случаях, (4) высвободить регуляторный
капитал для поддержания дальнейшего
кредитования.
В мировой практике кредиторы используют
инструменты фондового рынка по разным
причинам:
• Когда рынок капитала является базовым
финансирования — например, в Дании, Канаде,
США, Монголии и ряде других стран.
• Когда кредиторы стремятся оптимизировать
требования к капиталу
управление
пассивами (ALM) по мере существенного
роста доли ипотеки в совокупном кредитном портфеле — например, во Франции, Германии и
других странах.
• Когда государство институционализирует
жилищную политику через создание
специализированного рыночного посредника,
поддерживающего развитие рынка и, в
частности, облегчающего доступ кредиторов
к финансированию через рынок капитала — например, в Японии, Российской Федерации,
широкий спектр
этих
инструментов.
обеспеченные облигации представляют собой
долговые инструменты с приоритетным правом
требования, обеспеченные пулом ипотечных
кредитов, в отношении которого инвесторы
имеют преимущественное право удовлетворения требований в случае неплатёжеспособности
эмитента. Как правило, обеспеченные облигации
выпускаются банками
Этот инструмент широко распространён в ряде европейских стран (в частности, во Франции, Германии
странах
Европы). Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), представляют собой долговые инструменты, обеспеченные
выделенным пулом ипотечных кредитов на
жилую недвижимость. Платежи по основному
долгу и процентам по таким ценным бумагам
осуществляются за счёт денежных потоков по
базовым ипотечным кредитам — то есть
платежей заёмщиков по основному долгу и
процентам. ИЦБ могут выпускаться различными
типами институтов, включая банки,
небанковские кредиторы и агрегаторы
ипотечных кредитов (например, в Колумбии, Республике Корея, Малайзии), а также
специализированные государственные агентства (например, в США и Канаде).
Указанные инструменты могут применяться как
непосредственно основными ипотечными кредиторами, так
рынка — потенциально на базе уже существующего института.2 Поскольку
необходимые правовые, регуляторные и практические условия для передачи
кредитов и выпуска надлежащих долговых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, уже имеются, может существовать возможность создания программы, в рамках которой будут формироваться пулы ипотечных
кредитов, выданных на рыночных условиях и по сопоставимым стандартам кредитования, для последующего выпуска долговых инструментов на рыночных условиях.3 К ключевым преимуществам такой программы относятся потенциальное создание жизнеспособного
кредиторов и дополнительного низкорискового инвестиционного инструмента
рынка, который ранее использовался и в Казахстане; он способствует стандартизации рынка, необходимой для устойчивого выпуска ИЦБ. При этом он значительно менее сложен, чем, собственно, секьюритизация. В Казахстане, по-видимому, уже существует необходимая среда для его применения, и банки
предварительно выражали заинтересованность в получении надлежащим образом структурированного финансирования
таких кредитов существенно ниже той, которую
бы
(7 процентов годовых против вероятно требуемой доходности порядка 20 процентов годовых).5 С другой стороны, около 30 процентов ипотечных выдач имеют процентные ставки, установленные на рыночной основе.6 Соответственно, такие кредиты могли бы рассматриваться либо для рефинансирования третьей стороной с последующей секьюритизацией, либо для прямого выпуска долговых инструментов самими банками-оригинаторами.
институционального потенциала в настоящее время достаточно для того объёма кредитов, который банки
рост этого объёма маловероятен с учетом ограниченности круга заёмщиков,
у институциональных инвесторов, возможно, отсутствуют как лимиты для вложений
аппетит к таким инструментам, особенно при отсутствии значимых пруденциальных и иных регуляторных преференций.
роста ипотечного кредитования за пределами оТБ. Такой рост в сегменте
лучше всего поддерживается наличием долгосрочного и доступного финансового капитала со стороны рынка капитала.
ПРИМЕЧАНИЯ
1. Фактическое прекращение признания активов и снятие риска с кредиторов требуют специальных условий сделки и обычно являются предметом заключения аудитора и юридического консультанта. Современные законодательные рамки секьюритизации, такие как пакет Регламента ЕС 2017/2402 о секьюритизации (см. https://eur-lex. europa.eu/eli/reg/2017/2402/oj/eng), фактически требуют определённого уровня удержания риска кредитором в расчёте на то, что это снизит риски выдачи низкокачественных ипотечных активов
2. Секьюритизация
3. КжК фактически выразила заинтересованность в изучении такой деятельности.
4. Казахстанский фонд устойчивости является инструментом
реализующим программы финансовой стабильности и финансовой
сайт фонда: https://kfu.kz/.
5. Эта деятельность показывает, что все необходимые элементы рыночной инфраструктуры, а также правовая и регуляторная среда имеются для надлежащего ипотечного рефинансирования.
6. Кредиты, связанные с застройщиками, имеют процентные ставки около 15 процентов, что ниже рыночного уровня.
7. В 2024 году только два кредитора — Банк ЦентрКредит и Freedom Bank — имели значительные объёмы выдач.
8. Рамочная система Базель III в целом менее благоприятна для секьюритизации, чем для ипотечных обеспеченных облигаций, например
Bango, Zsolt, and Yaewon Yoon. 2024. “Kazakhstan Financial Sector Assessment Program
Technical Note: Capital Market Development.” Financial Sector Assessment Program, World Bank Group. http://documents.worldbank.org/curated/en/099041124104518186.
Видение
ВИДЕНИЕ
банков второго уровня
Кроме того, строки 2 и 3 в таблице 6.1 указывают на неадресные, но субсидируемые продукты и показывают, что текущее распределение субсидий является существенно неоптимальным: примерно 50 процентов рыночных выдач получают бюджетную поддержку, но не фокусируются на недостаточно охваченных домохозяйствах, таких как семьи с низкими и средними доходами, семьи с неформальными доходами, покупатели первого жилья и молодые семьи.
установления разумных лимитов по стоимости жилья и сумме кредита, соответствующих среднерыночным
жилищного финансирования в Казахстане
обеспечивать долгосрочные сбережения таких домохозяйств
• Введение значимой субсидии первоначального взноса вне системы жСС вместо субсидий процентной
ОТБ (система ЖСС)
страхования
Ипотечные кредиты ЖСС
Ипотечные
кредиты ЖСС + опция ипотечной гарантии
Ипотечные кредиты ЖСС
Система ЖСС (ОТБ + БВУ)
Система ЖСС (ОТБ + БВУ)
Система ЖСС (ОТБ + БВУ)
Социально уязвимые и низкодоходные участники ЖСС
Участники ЖСС со средними доходами
Участники ЖСС с неформальными
низкими доходами
Да, премия по депозитам и более низкая процентная ставка
Да, премия по
депозитам
премия по депозитам
20–30 25
Обычные
ипотечные
кредиты + опция ипотечного
•
• динамичный сектор жилищного строительства;
• активная банковская ассоциация.
Слабые стороны (внутренние факторы)
• умеренная доступность
в двух верхних доходных децилях;
• чрезмерное участие
доступность жилья;
• отсутствие инструментов фондового
• отсутствие решений по снижению рисков, таких
углубления рынка;
• ограниченное пространство для органического
следовательно, при прочих равных условиях, ограниченные возможности повышения доступности жилья только за счёт кредитования оТБ;
• относительно молодой
динамики проблемной задолженности, особенно с учётом изменчивых макроэкономических перспектив и волатильных
• изменчивая региональная и глобальная макроэкономическая и торговая динамика, которая может привести к негативным макроэкономическим
изменениям на уровне страны, снижению реальных доходов и неблагоприятной динамике рынка недвижимости;
• изменения регулирования и государственной политики, которые могут сделать для кредиторов сложным или затратным поддержание или расширение бизнеса в сфере жилищного финансирования;
• бюджетные ограничения,
• Лидер рынка.
его кредитный портфель превышает 3 трлн тенге (около 5,8 млрд долл. США), а годовые выдачи превышают 1 трлн тенге (около 1,9 млрд долл. США).
• Стабильная и низкозатратная модель фондирования. Банк опирается преимущественно на долгосрочные клиентские депозиты, поддерживаемые государственными премиями, что обеспечивает стабильный и недорогой источник фондирования.
• Сильная согласованность с государственной политикой. Надзор со стороны холдинга «Байтерек» обеспечивает стратегическую согласованность с национальной жилищной политикой Казахстана, тем самым закрепляя долгосрочную
• Узкая специализация на жилищных продуктах. Деятельность банка ограничена жилищными сбережениями и ипотечными кредитами; такая специализация, хотя и заложена в модель, снижает устойчивость банка на протяжении макроэкономических и рыночных циклов недвижимости.
• Ограниченная доступность для групп с более низкими доходами. Несмотря на социальный мандат, модель жСС банка, как
опыт, повысить операционную эффективность и расширить доступ к финансовым продуктам.
• Продуктовые инновации. Разработка более гибких или диверсифицированных сберегательных и ипотечных продуктов может
повысить конкурентоспособность предложений банка и привлечь более широкий круг клиентов.
• Продолжение государственной поддержки. Сохраняющаяся согласованность с государственными приоритетами создаёт потенциал для будущих программ и политической поддержки со стороны государства, которые будут поддерживать стратегическую
денежно-кредитная политика. Успешная денежно-кредитная политика может снизить стоимость финансового капитала, тем самым усилив конкуренцию со стороны частных кредиторов
• Государственная политика. Изменения государственной политики, особенно в дизайне
ВАРИАНТ
Постепенно свернуть
вовлечения
государственной поддержки и другие показатели.
3. Провести всесторонний анализ и реформирование практик корпоративного управления
вместе с тем вероятно, что
потребуется рассмотреть существенную корректировку механизмов и адресности субсидий в форме
системе жСС в целом, ни к оТБ
частности.
частности, субсидия на первоначальный взнос может быть предоставлена в форме софинансирования за счёт государственных средств, дополняющего
собственный взнос заёмщика, например до 15 процентов стоимости жилья. Такое увеличение первоначального взноса заёмщика снижает сумму кредита и размер ежемесячных
домохозяйство. Кроме того, целесообразно рассмотреть
введение ограничения на передачу жилья, приобретённого с использованием субсидируемой ипотеки, в течение разумного периода времени.
4. С учётом низкой эффективности и несоответствия мандату
программу «7-20-25» следует постепенно
1. Восстановить канал финансирования
капитала, потенциально
нормативно-правовая база хорошо развита, а участники рынка обладают необходимым опытом. Следующим этапом может стать секьюритизация
ипотечных активов, как через рефинансирующую
для заёмщиков с неформальными доходами или
делает её подходящей для поддержки заёмщиков с неподтверждёнными
кредиты, связанные с застройщиками, могут характеризоваться
надзора. Важно также стандартизировать отраслевые
3.
4.
процентная ставка остаётся рыночной, и делает
пригодным для использования на рынке капитала.
5. Этот эффект зависит от конкретной конструкции механизма: например, бюджетная поддержка первоначального взноса, софинансирующая накопления заёмщика, будет иметь такое же или даже более сильное влияние на доступность жилья, чем номинально низкая процентная ставка.
6. Напротив, программа НБРК «7-20-25» прямо предусматривает, что воспользоваться ею можно только один раз в течение жизни.
7. Программа предусматривает годовую процентную ставку по ипотеке на уровне 7 процентов по сравнению примерно с 20 процентами по кредитам банков.
Melecky, Martin, Pasquale Di Benedetta, Ismael Ahmad Fontan, Ganbaatar Jambal, and Michel Noel. 2023. Braced for Impact: Reforming Kazakhstan’s National Financial Holding for Development Effectiveness and Market Creation. World Bank Group. https://openknowledge.worldbank.org/entities/publication/afbb7e36-ad92-4205-9b91 -715eb4bd00e8
структурные неэффективности в ипотечном финансировании, дизайне субсидий и моделях фондирования.
Дома и надежды: Мобилизация частного капитала для повышения доступности жилья и семейных инвестиций в жильё в Казахстане представляет всесторонний анализ казахстанского рынка ипотечного жилищного кредитования, включая тенденции его развития, факторы роста, движущие силы, государственную политику, рыночную конкуренцию, участие частного капитала и доступ домохозяйств к ипотечным кредитам. Этот отчёт вносит вклад в продолжающуюся дискуссию
сторонам — лицам, формирующим
Эти реформы могут существенно повысить доступность жилья, одновременно снижая