TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI SPECIJAL
OKTOBAR 2023.
https://euractiv.mondo.rs
TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
SPECIJAL
OKTOBAR 2023
https://euractiv.mondo.rs
Tržište nekretnina je jedno od najkonkurentnijih, ne samo u Srbiji i regionu, već je tako u celom svetu. Investicija u nekretnine je uvek sigurnija od čuvanja novca u bankama, jer čak i kod pada cena one će se kroz par godina ponovo stabilizovati i krenuti da rastu. Rast cena koji je obeležio prethodni period u svetu, ali i u Srbiji, a posebno na tržištu nekretnina, uzbunio je mnoga privatna lica i investitore. Rešavanje stambenih pitanja stavljeno je na čekanje, a neke planirane investicije odložene su do daljeg. Glavni pokretač rasta cena je snažna tražnja, kao i nedostatak kvalitetnih nekretnina u svim segmentima, zatim brojni spoljašnji ekonomski faktori utiču na rast cena nekretnina, poput inflacije i rasta cena energenata... Osim o stanju na tržištu nekretnina u ovom specijalu pišemo i o novom Zakonu o planiranju i izgradnji, njegovoj primeni u praksi, uticaju na građevinsku industriju i investitore, o tome da li je građevinska industrija globalni motor za ekonomski rast i da li su prognoze koje se na svetskom nivou daju za građevinu optimistične.
Sadržaj Šta će nam doneti Zakon o planiranju i izgradnji i šta će biti sa građevinskom industrijom u Srbiji?
4
Građevinska industrija globalni motor za ekonomski oporavakIntegrisanje ovih faktora u donošenje odluka koristiće svima
8
Da li je konačno došao kraj “bumu” na tržištu nepokretnosti?
12
Koliko su plaćeni najskuplja kuća i stan u SrbijI?
14
Da li će se cene ikada vratiti na staro?
16
4
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
Šta će nam doneti Zakon o planiranju i izgradnji i šta će biti sa građevinskom industrijom u Srbiji? Tekst: Jelena Jevtić EURACTIV.RS
Goran Vesić, ministar građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
S
a ministrom građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Goranom Vesićem razgovarali smo o novom Zakonu o planiranju i izgradnji, ali i o građevinskoj aktivnosti u Srbiji koja je u prethodne dve godine doživela rolekoster. Srbija je polovinom ove godine dobila novi Zakon o planiranju i izgradnji koji je, kako navode zakonodavci, ispunio sve direktive Evropske unije i uneo dosta novina. Od toga da više neće postojati šansa da neko poruši zgrade koje uživaju zaštitu kulturnog dobra, preko energetskih pasoša koje će morati da poseduje svaka nekretnina, do obaveze da zgrade na parkinzima i benzinske stanice imaju makar jedan punjač za e-automobil. I još mnogo toga stoji na papiru gde se opisuje zakon. Ipak, ono što je privuklo najveću pažnju javnosti jeste ukidanje plaćanja konverzije za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, koje bi trebalo da, kako kaže Vesić otključa 5.000 novih lokacija odnosno 15 miliona kvadrata. U intervjuu ministar Vesić je govorio i o obilaznici oko Beograda koja je otvorena u junu, a čiji će pravi efekti, kako navodi, moći da se vide tek od jeseni, građevinskoj aktivnosti u Srbiji, ali i o međunarodnoj izložbi EXPO 2027. i tome šta će sve ova izložba doneti domaćoj privredi.
FOTO: STEFAN STOJANOVIĆ
Nedavno je u skupštini Srbije usvojen Zakon o planiranju i izgradnji. Koje su sve izmene i šta to konkretno znači za investitore, grđane? Kako će to u praksi da se primenjuje? Za nas je najvažnije što taj Zakon omogućava veću transparentnost i ubrzavanje procedura za izdavanje građevinskih dozvola jer činjenica je da se mi u Evropi suočavamo sa problemima koji postoje u građeinskoj industriji zbog rata u Ukrajini. Naprosto, novac je sve skuplji, kredite je sve teže
dobiti što otežava finansiranje gradnje i kupovinu stanova i drugo, manje-više sve zemlje Evropske unije se suočavaju sa smanjenjem aktivnosti kada je u pitanju građevinska industrija. Zbog toga je bilo veoma važno da se ubrzaju procedure, da na taj način omogućimo da se brže i lakše gradi. Ono što je meni značajno to je da posebno mesto u Zakonu zauzimaju rešenja koja tretiraju pitanja zelene agende. Prva stvar je da smo uveli obavezu da svi objekti koji su bruto površine preko 10.000 kvadrata moraju da se grade kroz sertifikate zelene gradnje i svi javni objekti bez obzira na kvadraturu, što znači da će morati da se gradi sa ekološkim materijalima, da postoji nekoliko svetskih sertifikata zelene gradnje, znači neko vam dodatno proverava projekat i naravno te zgrade koje se grade moraju da budu energetski održive. Drugo, uveli smo obavezu energetskih pasoša za sve nove zgrade, odnosno ubuće neće biti moguća prodaja novih stanova bez energetskog pasoša. Za stare zgrade smo uveli tri roka, jedan je na tri godine, drugi pet, treći deset godina. Prvi je za javne objekte, znači da država to mora sama da reši, pet godina je za poslovne objekte a deset godina za stambene objekte s tim što obaveze za stambene objekte imaju opštine koje treba da to urade za stanare. Znači ni jedna nekretnina u Srbiji neće biti prodavana bez energetskih pasoša. To mislimo da je fer i korektno i u skladu je sa evropskim pravilima a drugo da kada kupujete neku nekretninu, da znate energetska svojstva te nekretnine, da znate kakvi će vam biti računi za struju, kakvu ćete imati potrošnju. Ono što smo posebno uradili kad je u pitanju smanjenje zagađenja vazduha, uveli smo obavezu da u svim ulicama gde postoji sprovedena javna infrastruktura, znači toplovod, gasovod, vodovod i kanalizacija, imaju obavezu da se priključe na tu javnu infrastrukturu, što znači smanjenje individualnih ložišta koja su inače najveći zagađivač kad pričamo o zagađenju vazduha. Zatim
EURACTIV
5
smo obezbedili obavezu da pre dobijanja upotrebne dozvole morate da predate dokaz o kretanju građevinskog otpada, što znači da morate da dokažete da ste svoj građevinski otpad predali ovlašćenim operaterima, odnosno manje divljih deponija građevinskog otpada. Uveli smo i e-prostor, što znači da će sva dešavanja u vezi sa planiranjem i izgradnjom dešavati u ovom prostoru. Uveli smo da od 2026. godine postanu obavezni BIM sertifikati, odnosno obavezu da svi projekti moraju da se rade u BIM modelima, što je potpuno novo i to ima svega nekoliko EU zemalja. To su modeli koji omogućavaju da možete lakše da održavate te objekte. Namerno smo uveli da to bude 2026. da bi izašle sa fakulteta generacije koje su radile na tim modelima. Uveli smo obavezu da pre dobijanja prijave radova morate da date polisu osiguranja o šteti trećim licima kako bi se uveo red u ovu oblast. Dešavalo se da kada neko gradi, dođe do oštećenja na susednim zgradama, ili urušavanja, sada postoji polisa osiguranja koja je vezana za vrednost objekta a koja ne može da bude veća od 10 miliona evra, a i koje se naplaćuje šteta koja se eventualno nanese tim ljudima. Uveli smo proces u vezi sa sanacijom klizišta, definisali braunfild investicije. Takođe smo rešili unapređenje zaštite dobara, da bismo izbegli situacije u kojoj se ne zna da li je neka zgrada pod zaštitom ili nije, sada smo dali mogućnost prvi put zavodima za zaštitu kulture da prilikom izrade urbanističkog plana mogu da traže da se uradi studija zaštite kulturnih dobara i to nije volja lokalne samouprave, već moraju da prihvate. Investitor plana plaća izradu studije i imaju rok od godinu dana da je završe. Sve što napišu u studiji postaje sastavni deo urbanističkog plana. Znači konačno će se znati koji se objekat čuva, koji se ne čuva, gde je potrebno očuvati fasadu, a gde ceo objekat. Mislimo da je to fer i pošteno prema investitorima i prema zavodima. Novost je i pravo konzervatorskog nadzora koji mora da plati investitor, što znači
6
da kada se rade radovi nadzornici mogu da zaustave projekat u svakom trenutku, ako se ne radi u skladu sa planom. Ono što je najvažnije, u zaštićenim kulturno istorijskim celinama, u Beogradu ih ima 19, tamo gde se grade i drugi objekti koji nisu pod zaštitom, zavodi su dobili pravo da utiču na izgled fasade i na mtaerijale od kojih se gradi. Tako da ne možete na Kosančićevom vencu ili u Knez Mihajlovoj da gradite zgradu od stakla. Zakonom je predviđeno i da se na benzinskim pumpama na autoputevima određen broj točilaca goriva moraju da imaju punjače za elektro-automobile, i predviđena je obaveza prilikom izgradnje novih zgrada da na određenom broju parking mesta postoji punjač, i kada govorimo o stambenim objektima i o poslovnim. Jedna od novina u Zakonu je ukidanje konverzije zemljišta. Zašto smatrate da je ova promena bila neophodna? Šta se njome postiže?
SPECIJAL TRŽIŠTE OSIGURANJA: PERSPEKTIVE I IZAZOVI
Prvo, konverzija na građevinskom zemljišta ne postoji ni u jednoj zemlji bivše Jugoslavije i jugoistočne Evrope. Da je taj institut bio uspešan, on bi negde dao rezultate. Njime smo ukinuli, zatvorili 5.000 lokacija koje će sada biti moguće za gradnju. Najveći broj tih lokacija nalazi se u stečajevima i pošto u toj situaciji vi ne možete da u stečajni as stavite pravo, jer kad imate pravo korišćenja to nije moguće prodati, možete da stavite samo imovine. Pošto stečajni upravnici nisu mogli da rade konverzije jer tu postoji zakonski problem, odnosno kako da urade konverziju na punu sumu kad se u stečajnim objektima prodaja radi po aukcijskom principu, i uvek se prodaje ispod te cene po kojoj je ona procenjena. Imate hiljade lokacija koje se nalaze u stečajevima i koje su van funkcije jer jedostavno ne možete da ih rešite. Recimo, jedna takva lokacija vam je ona čuvena zgrada pored Hajata jer preduzeće koje je vlasnik je vlasnik objekta, ali nije vlasnik zemlje
EURACTIV
ispod objekta. Sada ćemo omogućiti da se bez ikakvih problema izvrši konverzija, da se stavi ta imovina u stečajnu masu, da onda odbor poverilaca donese odluku da se prodaju te lokacije, da se namire radnici, da se namire drugi poverioci i da neko ko kupi, može da stavi te lokacije u funkciju, odnosno da gradi, što će pospešiti razvoj građevinske industrije. Drugo, mi smo do sada imali 31 milion evra prihoda od 2010. godine, što znači da je za 12 godina Srbija zaradila od konverzija oko 31 milion evra i 94 odsto konverzije je urađeno bez ikakve naknade, zato što inače, po sadašnjem zakonu, zemljište ispod objekta i zemljište za redovnu upotrebu, za to se nije plaćala konverzija. Vi kad kupite fabriku, vama je sve za redovnu upotrebu i parking, i putevi, to jeste zemljište za redovnu upotrebu. Mi imamo nekoliko investicija koje čekaju zato što nisu mogli da se reše jer nije mogla da se uradi konverzija. Proces je bio dug, traje godinama, bio je neizvestan i pravno nepredvidiv i država je zaradila 31 milion evra za 12 godina. Sa ovim zakonom, samo na jednoj lokaciji, kroz doprinose, poreze, država može da zaradi više. Mi pričamo o 5.000 lokacija na kojima prosečno može da se izgradi 2.000 kvadrata, što znači da pričamo o 15 miliona kvadrata koje se nalaze na mestu koje nismo mogli da koristimo od konverzija. Tu je BDP izgubio najmanje 10,5 milijardi evra, ako računate da 700 evra po kvadratu košta izgradnja. Ako dodamo da je još 1.500 evra za prodaju to vam je da smo za promet nekretnina izgubili oko 22 milijarde evra. Kad dodate razliku između uloženog i izgrađenog, to je 12 milijardi evra, porez na dobit je oko 1,2 milijardi evra, to je sve ono što je država mogla da zaradi da su se te lokacije stavile u funkciju.
eo intervju možete C pronaći na euractiv.rs
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
7
Tržište nekretnina ima značajan prostor za rast Tekst: Jelena Jevtić EURACTIV.RS
U
okviru EURACTIV specijala “Tržište nekretnina u Srbiji”, generalna direktorka Delta Real Estate grupe, Angelina Nekić, govori o strategiji, razvoju, inovacijama na tržištu nekretnina i drugim temama. Delta Real Estate grupa postoji već više od 20 godina. Šta za Vas znači biti generalna direktorka lidera u regionu u industriji nekretnina? Biti na čelu tima Delta Real Estate-a podrazumeva veliko zadovoljstvo, odgovornost i ponos na sve što je naš tim doneo na tržište Beograda, Srbije i regiona u poslednjih 20 godina. Kroz kompaniju su prošli mnogi izvanredni saradnici sa genijalnim idejama, uključujući kolege koji su obavljali istu funkciju kao ja. Svaki pojedinac svojim
pristupom i jedinstvenom energijom, gradio je naš tim i doprineo kreiranju odličnih projekata. Moja ključna uloga je da omogućim uslove da svaki pojedinac iz mog tima može da raste, da negujem njihov entuzijazam, jer je to način na koji možemo nastaviti da unosimo inovacije na tržište. Ne postoji veća satisfakcija u kreiranju projekata koji doprinose rastu i uspehu kompanije od one koju delimo sa timom koji je posvećen i strastven. Portfolio Delta Real Estate kompanije broji objekte u različitim industrijama u real estate-u, kao generalnoj direktorki grupe, možete li podeliti sa nama ključne uspehe i strategije koje su doprinele vašem dugogodišnjem uspehu u oblasti nekretnina. Odličan tim saradnika je uvek na prvom mestu, stalna edukacija i zatim brzo donošenja odluka. Negujemo poslovnu kulturu otvorenosti prema novim idejama i spremnost da razmišljamo izvan ustaljenih okvira. To, uz težnju da budemo jedinstveni, predstavlja ključnu kombinaciju za postizanje uspeha. Obim poslovanja vaše kompanije prostire se kroz segmenta poslovnih prostora, industrijalnih objekata, retail lanaca, uskoro i stanovanja. Kakav značaj donosi kongresni turizam kao novi deo portfolia Delta Real Estate-a?
Angelina Nekić, generalni direktor Delta Real Estate
Sava Centar ima izuzetan značaj kako za našu kompaniju, tako i za Beograd i Srbiju. Kao najveći kongresni centar na Balkanu sa najvećom kongresnom, konferencijskom i pozorišnom salom, ovaj brend prelazi granice naše zemlje. Kroz renovaciju Sava Centra, ponovo pozicioniramo Beograd na karti evropskih kongresnih destinacija. Naglasili smo više puta da su učesnici kongresa znatno veći potrošači u odnosu na obične turiste, a uticaj ovog poslovanja na ekonomiju je značajan. Strategija Delta Real Estate-a je daljnja diverzifikacija portfolija, a dodavanjem Sava Centra u naš portfolio, očekujemo pre svega značajan pozitivan uticaj na naše hotelsko poslovanje. eo intervju možete C pronaći na euractiv.rs
8
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
Građevinska industrija globalni motor za ekonomski oporavak Tekst: Ivana Vuletić EURACTIV.RS
N
akon pandemije koronavirusa svetske revivizorske kuće, ekonomski instituti, zavodi za statistiku i brojni analitičari širom sveta bili su saglasni u tvrdnji da je građevinska industrija globalni motor za ekonomski rast i oporavak nakon COVID-19. Tako je i bilo. Građevinska industrija je u postokovid periodu zabeležila intenzivni rast u svim sektorima – visokogradnje, niskogradnje, projektovanja, industriji građevinskog materijala... piše Ivana Vuletić, Sekretar Udruženja za građevinsku industriju u Privrednoj komori Srbije. Nažalost, početak rata u Ukrajini ponovo je uzdrmao svetske berze, a u građevinskom sektoru doveo do znatnih poteškoća u nabavci građevinskog materijala, pre svega čeličnih proizvoda, kao i vrtoglava, srećom kratkotrajna, poskupljenja većine proizvoda za gradnju. Ipak, prognoze koje se na svetskom nivou daju za građevinu su optimistične. Očekuje se da rast građevinarstva do 2030. godine na svetskom nivou bude veći od stope rasta u proizvodnom ili uslužnom sektoru, dok Delloitte-ov izveštaj dalje prognozira rast od 42% između 2020. i 2030. godine u građevinskom sektoru. Ipak, uska grla u lancima snabdevanja i nepredvidiva inflatorna kretanja, kao i ekonomska recesija na glavnim tržištima zbog rastućih cena energije i visokih kamatnih stopa, predstavljaju rizik za ovakve prognoze. U 2023. godini na većini tržišta ostvaren je prigušeni rast, što možemo da
Ivana Vuletić, Sekretar Udruženja za građevinsku industriju u Privrednoj komori Srbije
vidimo i na primeru naše zemlje. Naravno, ne treba zaboraviti ni nedostatak kvalifikovane radne snage, za koji se već sada može reći da je globalni problem ovog sektora. Kako bi povećale i aktivirale proizvodne potencijale privrede i pokrenule ekonomski oporavak, Vlade širom sveta nastavljaju da zagovaraju velike infrastrukturne projekte koji neminovno podstiču rast građevinske aktivnosti. Takođe, očekuje se da povećanje broja
stanovnika i urbanizacija u zemljama u razvoju, kao i stalna unutrašnja migracija u razvijenim zemljama, povećaju tražnju za infrastrukturom i stambenom izgradnjom, što će direktno uticati na rast u građevinskom sektoru. Naravno, usred široko rasprostranjene zabrinutosti zbog klimatskih promena, nedostatka energenata i potrebe da se smanje emisije štetnih gasova, sve je veći pritisak na građevinske firme da smanje trenutni negativni uticaj na
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
FOTO: PRIVATNA ARHIVA, UROŠ ARSIĆ
životnu sredinu. Očekuju se temeljne i sveobuhvatne promene i ulaganja u izmene procesa planiranja i izgradnje i načina proizvodnje građevinskih materijala, veće korišćenje obnovljive energije i investicije u zelenu infrastrukturu. Prema Međunarodnoj agenciji za energiju (IEA), na građevinski sektor odlazi 36% svetske upotrebe energije i 40% emisija CO2 na globalnom nivou, a samo globalna proizvodnja cementa trenutno čini 8% godišnje emisije CO2 sa rastućim stopama zbog tekuće urbanizacije širom sveta. Očekuje se da će biti potrebno vreme da se ova industrija prilagodi novopostavljenim zahtevima za smanjenje uticaja na životnu sredinu, s obzirom da ovako velike zahtevane promene mogu dovesti do kašnjenja i odlaganja građevinskih projekta. Za to vreme, u Srbiji preovladava umereni optimizam vezano za investicioni ciklus u narednom periodu što pokazuju i procene o očekivanoj stopi realnog rasta građevinarstva Republičkog zavoda za statistiku, prvenstveno zbog izazova energetske krize i geopolitičke situacije koja uslovljava nestabilnost tržišta građevinskog materijala, kao i potreškoće prilikom nabavke uvozne opreme koja nema supstitute na domaćem tržištu.
Neprediva inflatorna kretanja i rastući troškovi osnovnih materijala i radne snage, mogu dovesti do povećanja troškova izgradnje, probijanja ugovorenih rokova i smanjenja marži građevinskih kompanija, te usporavanja dosadašnjeg tempa radova, pre svega na infrastrukturnim objektima. Takođe, vodeće građevinske kompanije koje bi proširile svoja portfolia novim ugovorima, imaju probema sa nedostajućom radnom snagom. Kako bi se zadržao ovaj tempo rasta građevinarstva, neophodno je nastaviti sa dosadašnjim tempom investicionih ulaganja u infrastrukturu, a u prilog tome govore najavljeni projekti u okviru EXPO2027 uz, naravno, brojne infrastrukturne projekte koji su u toku ili je njihov početak planiran u narednom periodu. Dugoročna prognoza stranja građevinske industrije direktno se može napraviti posmatranjem odnosa investicija i udela gradjevinarstva u BDP-u. Prema podacima iz prethodne četiri godine svi pomenuti pokazatelji su u porastu (udeo u BDP 2021. bio 9,1 %, treći po veličini nakon prerađivačke industrije i trgovine), uključujući i stopu realnog rasta od 17.6 % na kraju 2021. godine. Takođe, broj zaposlenih predstavlja 7,5 % ukupnog broja zaposlenih u Srbiji, podjednako koliko ima zaposlenih u
EURACTIV
9
obrazovanju ili državnoj upravi. Podaci APR-a za 2022. godinu govore da je u građevinskim detnostima poslovalo 17.882 privrednih društava i 43.298 preduzetnika, što čini 13,1% ukupnog broja registrovanih privrednih društava u Republici Srbiji. Ukupan promet zabeležen u građevinskim delatnostima u 2021. godini bio je 13,6 milijardi evra, što čini 10,9% ostvarenog prometa nefinansijske privrede 2021. U petogodišnjem periodu (20182022.godine) ukupan neto priliv SDI, u građevinskim delatnostima iznosio je nešto iznad 4,2 milijarde evra, a najveći priliv zabeležen je u 2022. godini (1,5 milijardi evra) odnosno tri puta veće nego 2018. godine. Ujedno, ovaj iznos čini 34,9% ukupnih SDI u Republici Srbiji i najveći je neto priliv SDI u R Srbiji, po osnovu ulaganja nerezidenata. S obzirom na procentualno učešće građevinarstva u BDP Srbije u prethodne 4 godine, neophodno je zadržati postojeći trend ili barem umanjiti uticaj krize na trend smanjenja stope rasta ove industrije. Nedavno usvojene izmene i dopune Zakona o planiranju i izgradnji, jedan su od važnijih koraka koje je u tom pravcu preduzelo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, koji se, osim konverzijom koja se izdvojila kao predmet kritika, donosi moderna rešenja u oblasti održive i energetski efikasne gradnje, kao i digitalizaciju građevinskog sektora u smislu korišćenja elektronskog građevinskog dnevnika, knjige, BIM tehnologija... Ništa manje važan je i najavljeni Zakon o zapošljavanju stranaca koji donosi olakšice za angažovanje stranih radnika, imajući u vidu gotovo hroničan nedostatak građevinskih radnika. Ako se vratimo na početak, lako ćemo zaključiti da su problemi i izazovi sa kojima se građevinska industrija suočava u Srbiji, ujedno i problemi ove industrije na globalnom nivou. Nadajmo se da će i prognoze o stopama rasta na globalnom nivou biti preslikane na našu građevinu.
10
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
Landmark Residence – mesto gde se prepliću prošlost i budućnost!
je s posebnim senzibilitetom sačuvana fasada s početka 20. veka i data joj šansa da zablista novim sjajem, renomirani izraelski investitor odlučio je da sačuva i najlepši deo istorijskog nasleđa čuvenog „Depoa”. U želji da što merodavnije prenese jedinstveni zapis živopisne istorije lokacije, Landmark Residence će u sklopu pejzažne arhitekture Piazzette očuvati i tramvajske šine iz 1892. godine. Unu-
tar Piazzette će se nalaziti i fasadni zid i depandans, rađeni po originalnom arhivskom projektu. Besprekorna arhitektura i pažljivo projektovani porodični stanovi, s pogledom na jednu od najlepših beogradskih ulica, na jedinstven način spajaju duh tradicije i moderan način življenja. Landmark Residence nudi unikatnu priliku luksuznog stanovanja na mestu gde se prepliću prošlost i budućnost Vračara.
FOTO: LANDMARK RESIDENCE
P
restonica Srbije obiluje bogatom istorijom i kulturnim nasleđem kojima svedoči i jedna od najpoznatijih i najdužih ulica – Bulevar kralja Aleksandra. Ova impozantna ulica je tokom 19. veka predstavljala glavnu trgovačku i kulturnu odrednicu Beograda kroz koju su prolazili trgovci, umetnici, intelektualci i ostali znameniti ljudi toga doba. Zanimljivo je da je baš u ovoj ulici, kod broja 142, sagrađena i prva stanica za tramvaje, još u doba dok su ih vukli konji, a takve su postojale samo u Njujorku, Parizu, Londonu i Berlinu. Danas, sa svim poštovanjem prema istoriji „Depoa” dugoj čitav vek, lokacija dobija novu namenu i nudi limitiranu kolekciju Landmark Residence luksuznih stanova, osmišljenih da ispune najviše životne standarde. Nakon izgradnje prestižnog projekta Kneza Miloša Residence, na lokaciji nekadašnje američke ambasade, gde
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
11
Više od dve decenije investiranja u “zeleni” aluminijum
FOTO:ALUMIL YU INDUSTRY AD
A
lumil globalna, multinacionalna kompanija investira preko 20 godina u recikliranje aluminijuma koji koristi u proizvodnji svojih sistema, verujući u principe održivog razvoja. Kompanija Alumil posluje po modelu ciruklarne ekonomije i održivosti. Glavni razlog za ovaj razvoj je činjenica da je održivi pristup poslovanju trajno postavljen u srž aktivnosti kompanije koja definiše korporativnu kulturu, strategiju, a samim tim i proizvode koje razvija. Zašto je reciklirani aluminijum važan? Kao lider u aluminijumskoj industriji, Alumil razume svoj deo odgovornosti prema životnoj sredini i obezbeđivanju održive budućnosti planete Zemlje. Stoga značajno ulaže u “zeleni” aluminijum sa ciljem da smanji energetski otisak. Reciklirani aluminijum je poseban metal koji može se ponovo koristiti, zadržavajući 100% svoja mehanička svojstva. Pored toga, za proizvodnju “zelenog aluminijuma” potebno je 95% manje energije nego za proizvodnju primarnog aluminijuma, što ga čini veoma prihvatljivim proizvodom za životnu sredinu. Kompanija više od dve decenije ulaže u reciklažu aluminijuma, a zahvaljujući livnici koja je 2014. godine instalirana sa fotonaponskom panelnom jedinicom, smanjena je emisija ugljen dioksida za 840 tona. Istovremeno u poslednje dve godine uloženo je 4,6 miliona eura za stvaranje jedinice za soritiranje i preradu otpada u inudustrijskoj zoni u Kilkisu. Ova investicija je ključna jer poboljšava njenu sposobnost proizvodnje proizvoda od recikliranog aluminijuma.
“ZELENI” PROIZVODI Održivost je ugrađena u DNK kompanije i jasno je demonstrirana sertifikatima koje obezbeđuje. Nije slučajno što se dve godine zaredom Alumil nalazi na listi vodećih kompanija u oblasti održivosti u Grčkoj Fondacije QualltyNet, dok je 2021. godine bila među 35 kotiranih kompanija koje ispunjavaju kriterijume evaluacije ESG-a, akcija indeks koji prati učinak preduzeća po pitanjima životne sredine i društvene odgovornosti. Alumil je postao prva grčka kompanija koja je za arhitektonske aluminijumske sisteme dobila Cradle to Cradle Certified® Silver sertifikat, globalni standard za bezbedne i održive proizvode kreirane uz
poštovanje životne sredine. Pored toga, veliki broj Alumil arhitektonskih sistema od 2017.godine imaju i EPD, deklaraciju o ekološkim proizvoda. Alumil je jedna od retkih kompanija širom sveta koja je dobila prestižni sertifikat „OK Recycled“ od TUV AUSTRIA. Ovaj sertifikat potvrđuje posvećenost održivosti i proizvodnji trupaca sa 60% recikliranog aluminijuma, koji se koriste u svim profilima Alumil arhitektonskih sistema. U današnjem svetu zabrinutost za životnu sredinu je zauzela centralno mesto, a energetska kriza utiče na sve. U Alumil kompaniji prepoznaju važnost ovih problema i nastoje da ostvare značajan uticaj nudeći napredne arhitektonske aluminijumske sisteme koje odlikuju izuzetne performanse toplotne izolacije, doprinoseći značajnoj uštedi energije, uz smanjenje troškova grejanja i hlađenja do 50% svakog meseca. Arhitektonski aluminijumski sistemi su takođe kreirani sa minimalnim ekološkim otiskom.
Ceo tekst možete pronaći na euractiv.rs
12
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
Da li je konačno došao kraj “bumu” na tržištu nepokretnosti? Tekst: Jelena Jevtić EURACTIV.RS
svim poteškoćama koje su investitori imali kroz godinu. Međutim, u prvom kvartalu 2023. godine zabeležena je niža građevinska aktivnost u Beogradu, posebno stambenih zgrada, kao posledica dužeg procesa izdavanja građevinskih dozvola”, navodi se u istraživanju konsultantske kuće. Na nivou zemlje u prvom kvar-
FOTO: SHUTTERSTOCK
R
ešavanje životnih pitanja u poslednjem periodu mnogi su stavili na čekanje. Ipak, dobra vest je da sve velike kompanije koje se bave istraživanjem tržišta nekrtenina, ali i prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, dolazi do stabilizacije. Ono što je sigurno jeste da se cene za sada neće vratiti na one predratne “prihvatljive”, ali zajednički zaključak je da je došlo do stabilizacije. Da li to znači da je konačno došlo do kraja “buma” na tržištu nekretnina? Konsultanstka kuća koja se bavi nekretninama CBS International istraživala je gde se danas nalazi tržište nekretnina u Srbiji u odnosu na prethodne godine i kako su naveli u pregledu informacija, nakon rekordne 2022. godine, u prvoj polovini 2023. u odnosu na isti period prethodne godine, svaki peti stan u Beogradu, što u starogradnji što u novogradnji, nije prodat. Ovo ukazuje na smanjenu potražnju građana za nekretninama, što, kako podvlače, ima veze sa smanjenom građevinskom aktivnošću. Razlog je opšte usporavanje privrede u Srbiji, ali i u svetu, i sve to zbog niže ponuda novoizgrađenih objekata. Na godišnjem nivou očekuje se pad broja transakcija za 15-20 odsto. Očekivani pad broja prodatih stanova imaće uticaj i na ukupnu vrednost prometa nekretnina, jer promet stanova drži najveće učešće u ukupnom broju transakcija u prethodnih nekoliko godina (65 odsto u Beogradu). “U 2022. godini nije bilo znakova usporavanja građevinske aktivnosti na beogradskom tržištu stanova, uprkos
talu ove godine, zabeležen je pad od 8 odsto kada je u pitanju broj izdatih građevinskih dozvola, dok kada se govori o stambenim zgradama, taj pad iznosi četiri odsto. Kao rezultat toga, početak brojnih velikih projekata koji su bili najavljeni za proleće ove godine, ostavljen je za drugu polovinu 2023.
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
Međutim, uprkos očekivanom padu u 2023. u pogledu građevinskih dozvola, očekuje se da će izdate dozvole za stambene zgrade ostati na visokom nivou, odnosno oko 64 ostvarenih u 2022. Razlog za interesovanje investitora i poverenje u stambeno tržište je otpornost ovog tržišnog segmenta na izazove u poslednjih nekoliko godina, zaključuju u kompaniji. Kakvo je stanje sa cenama? Kada su u pitanju cene, kvadrat stana u novogradnji u Beogradu u 2022. godini u proseku je koštao 2.588 evra, prema zvaničnim podacima, što je rast od 19 odsto u odnosu na 2021. godinu. Najviše prosečne cene registrovane u statstikama su na opštinama Savski venac (3.908 evra po kvadratu) i Stari grad (3.272 evra po kvadratu) koje su takođe ostvarile najveći godišnji rast prodajnih cena, za više od 20 odsto.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, evidentan je rast cena. Kada je u pitanju potražnja za stanovima, zanimljivo je da je porasla kada su u pitanju stanovi u višim cenovnim, posebno u rasponu od 3.100 - 4.000 evra po kvadratu. Najveći udeo u ukupnoj tražnji imaju stanovi otkupljeni po ceni od 1.100-2.000, odnosno 40 odsto stanova je prodato u tom rasponu u prvom kvartalu 2023. Međutim, u poređenju sa ciframa iz 2020. godine, kada je ovaj udeo bio skoro 60 odsto, primetan je opadajući trend. Ako analiziramo najskuplje jedinice koje koštaju preko 6.000 evra po metro kvadratnom, u prvom kvartalu 2023. zabeležen je pozitivan trend, iako je broj prodatih jedinica po najvišim cenama i dalje nizak (ispod 1%). Ono što za EURACTIV ističe direktorka istraživanja tržišta u kompaniji
EURACTIV
13
CBS International Tamara Kostadinović jeste da se značajni pad prodajnih cena ne očekuje u okviru obimnih i pažljivo planiranih projekata, dok se pad prodajnih cena cene očekuju na sekundarnom tržištu, kao i u slučaju manje atraktivnih i manjih stambenih projekata lokalnih investitora. Kako utiču stranci na tržište zakupa nekretnina? Ono što je svima poznato jeste negativan uticaj stranaca na tržište nekretnina prošle godine. U 2022. godini, kao rezultat naglog rasta broja ruskih i ukrajinskih i drugih stranaca koji rade u Srbiji, tržište zakupa je znatno poraslo. Cene stanova za izdavanje su porasle, posebno u novoizgrađenim koji nude razne sadržajima, kao što su recepcija, obezbeđenje, profesionalno održavanje itd. Iz tog razloga ovi projekti beleže rast u nivoa zakupa od čak 30-50 odsto, dok su renovirani ili novi stanovi u dobrim projektima zabeležili rast od 15-20 odsto. Međutim, nakon početnog priliva, neki od stranaca su se odlučili za kupovinu stana ili su već pronašli stan koji zakupljuju i time završili potragu. Bez “nove ture stranaca” na tržištu 2023. godine, potražnja se stabilizovala kao i nivoi zakupa koji je skoro vraćen na nivoe zabeležene u 2021., navodi se u straživanju navedene konsultatneske kuće. Isti trend će se nastaviti i dalje dok će najveći zakupi biti zabeleženi u novoizgrađenim stambenim kompleksima koji nude dodatne pogodnosti ili luksuzne kuće, kao najatraktivniji izbor za predstavnike međunarodnih kompanija. Kako očekuju iz kompanije CBS International, ovaj trend će podstaći investitore da više ulažu u projekte iznajmljivanja zgrada, poput višenamenskog projekta Skyline. U konačnici, ono što je sigurno jeste da tržište nekretnina u Srbiji u 2023. godini ostaje dinamično i privlačno za domaće i strane kupce, sa nekim novim cenama ali i rastom interesovanja.
14
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
Koliko su plaćeni najskuplja kuća i stan u SrbijI? odnosu na drugi kvartal 2019. (pre pandemije) i za 13 odsto manje u odnosu na isti kvartal prethodne godine. Od 1,7 milijardi evra, čak 567,6 miliona evra dolazi sa delimično regulisanog tržišta. Ukupan broj kupoprodaja na tržištu nepokretnosti u drugom kvartalu 2023. godine u Republici Srbiji bio je 30.548 što je za 18 odsto više u odnosu na drugi kvartal 2019. godine, pre izbijanja pandemije korona virusa i za 13 odsto manje nego u drugom kvartalu 2022. godine. Najveći udeo u ukupnom prometu nepokretnsti zauzima prodaja stanova, 962,3 miliona evra. Za kuće je izdvojeno 127,3 miliona evra, za građevinsko zemljište 113,5 miliona evra, za poslovne prostore 94,1 miliona evra, za poljoprivredno zemljište 54,4 miliona evra Kada je reč o načinu plaćanja, 7 ods-
to svih prometovanih nepokretnosti plaćeno je iz kredita, što je 5 odsto manje nego lane, a iz kreditnih sredstava najviše su plaćeni stanovi (ukupno 16 odsto). U Beogradu, u drugom kvartalu 2023. godine za nepokretnosti je izdvojeno ukupno 871 milion evra, od čega je za stanove izdvojeno 596 miliona. Grad Beograd je zabeležio i najveći broj od 7.548 kupoprodajnih ugovora. Najveće cene su postignute za stanove u Beogradu, gde je najskuplji kvadrat prodat po ceni od 9.495 evra na lokaciji Beograd na vodi, dok je najveća suma izdvojena za stan, ukupne površine 344 m2, 2.011.273 evra na Novom Beogradu. Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 4.802.000 evra. Najskuplje plaćeno parking mesto iznosi 58.400 evra.
FOTO: SHUTTERSTOCK
I
zveštaj Republičkog geodetskog zavoda sa tržišta nepokretnosti za drugi kvartal 2023. pokazuje da je u Republici Srbiji došlo do stabilizacije i smirivanja na tržištu. Nakon dvogodišnjeg, izrazito dinamičnog rasta na tržištu nekretnina, koji je usledio posle izbijanja pandemije korona virusa, RGZ navodi da je došlo do stabilizacije. Inflatorni pritisci u Srbiji i u EU slabe što se odražava i na tržište nepokretnosti u Srbiji, navode. Pored stabilizacije i smirivanja aktivnosti na tržištu nepokretnosti u Srbiji, u drugom kvartalu 2023. je došlo i do umerenijeg rasta cena stanova. Kako navode iz Republičkog geodetskog saveta, ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina iznosila je 1.7 milijardi evra, što je za 70 odsto više u
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
15
Zepterme – investicija za vrhunski kvalitet života!
FOTO: ZEPTERME
P
rotkana zelenim pejzažima i lekovitim vodama, Vrnjačka banja predstavlja rajsko parče za odmor i uživanje. Baš tu, u samom srcu banjskog turizma nastao je jedinstveni kompleks Zepterme, nova oaza mira i luksuza koja se nalazi na samo dva sata vožnje od Beograda. Potpuno opremljeni apartmani predstavljaju nov koncept na našem tržištu koji je investitor „Zepter Real Estate“ doneo u Srbiju. U njihovu cenu je uključeno sve što je potrebno za beg od gradske vreve i užurbanosti – od nameštaja i rasvete, do bele tehnike i elektronike renomiranih brendova. Na Vama je samo da ponesete lične stvari i opustite se. Zato iskoristite priliku i članstvom u „Zepter BizzClubu” ostvarite do 5% popusta pri kupovini dvosobnih ili trosobnih apartmana kvadratura od 53 do 139 m². Potpuno opremljeni hotelski apartmani, savršeno prilagođeni za predah od sva-
kodnevice, pažljivo su osmišljeni do najsitnijih detalja pružajući osećaj raskošnog doma daleko od kuće. Kvalitetni materijali i besprekoran enterijer zadovoljavaju čak i najistančanije ukuse, a prostrane terase pružaju predivne poglede na prirodu koja okružuje Vrnjačku Banju, čineći svaki trenutak posebnim. Zepterme nudi mnogo više od modernih apartmana, on nudi životni stil bez stresa, okrenut isključivo zdravlju. Sportska zona unutar kompleksa
omogućava vam da održavate svoju formu, koristeći opremljenu teretanu koja je otvorena i dostupna 24 sata dnevno, a za potpuni relaks i regeneraciju tela, tu je spa centar sa saunom, slanom sobom, džakuzijem i raznim vrstama masaža koje će vas osvežiti i vratiti vitalnost. Za prave šopingholičare u prizemlju se nalazi tržni centar sa brojnim restoranima i prodavnicama. Bez obzira da li želite da se prepustite kulinarskim specijalitetima ili da istražite modne brendove, Zepterme će zadovoljiti sve vaše želje. Predstavljajući istovremeno i investiciju u budućnost, apartman u ovom kompleksu možete da izdajete i tako steknete dodatni izvor prihoda. Vaša odluka o kupovini će biti pametna, a povrat novca brz. Napunite baterije, izbistrite svoj um i uživajte u benefitima Zepterme kompleksa. Pronađite svoju savršenu destinaciju za odmor u kraljici banjskog turizma i zauvek unapredite kvalitet života.
16
SPECIJAL POLITIKA ODRŽIVOSTI: MODEL BUDUĆEG POSLOVANJA
EURACTIV
Da li će se cene ikada vratiti na staro? Tekst: Jelena Jevtić EURACTIV.RS
vog Sada kojem nedostaje kvalitetnih i modernih poslovnih zgrada te su zakupnine u prethodnom periodu, za nove zgrade na najatraktivnijim lokacijama dostigle nivo Beograda“.
ŠTA UTIČE NA RAST CENA? Takođe, tvrdi Kostadinović ispred konsultantske kuće za nekretnine, brojni spoljašnji ekonomski faktori utiču na rast cena nekretnina, poput inflacije i rasta cena energenata. „Na stambenom tržištu Beograda, na rekordan rast cena uticala je snažna tražnja s obzirom da je u periodu 20202022 izgrađeno 25.000 stanova, dok je prodato 58.500 stambenih jedinica. Međutim, pored toga što broj prodatih stanova značajno premašuje broj izgrađenih, značajan uticaj na rast cena
imali su i spoljašnji faktori kao što je rast građevinskog materijala i energenata, kao i rast cene rada. Dodatno, u Srbiji stambene nekretnine predstavljaju glavnu investicionu priliku, što je posebno bilo izraženo u periodu visoke inflacije koja je obeležila 2022. godinu i početak 2023. godine“, objašnjava naša sagovornica. Ipak, posmatrajući prosečne plate u Srbiji i Beogradu, stiče se utisak da prosečan stanovnik Srbije nema kupovnu moć da isprati prodajne cene stanova, te da stanovništvo koje kupuje stan za sopstvene potrebe nije u mogućnosti da priušti kupovinu stana pod ovim uslovima. „Ne očekuje se značajan pad cena u Beogradu u velikim projektima renomiranih investitora, koji su pažljivo planirani i koji se grade fazno, a koji kupcima nude brojne dodatne sadržaje. Određene
FOTO: CBS INTERNATIONAL, SHUTTERSTOCK
N
akon dve godine loših vesti na temu nekretnina i njihovih cena, Republički geodetski zavod konačno ima i dobre: došlo je do stabilizacije. Kako pišu u izveštaju o stanju tržišta nekretnina u drugom kvartalu, inflatorni pritisci u Srbiji i EU slabe, što se odražava i na tržište nepokretnosti u Srbiji. Ipak, da li je to zaista tako? Iako se, nakon ekstremnog rasta zabeleženog prošle godine, primećuje da trenutno nema takvih aktivnosti na tržištu, činjenica je da cene ne padaju, što kada se radi o tržištu prodaje, što kada govorimo o tržištu najma. Ovo nam potvrđuje Tamara Kostadinović, direktorka istraživanja tržišta u kompaniji CBS International, konsultantska kuća za nekretnine. „Cene na stambenom tržištu tokom prošle godine bile su na istorijski najvišem nivou, dok je u prvoj polovini ove godine trend rasta zaustavljen i do kraja godine se očekuje da se cene stabilizuju“, navodi Kostadinović. Rast cena koji je obeležio prethodni period u svetu, ali i u Srbiji, a posebno na tržištu nekretnina, uzbunio je mnoga privatna lica i investitore. Rešavanje stambenih pitanja stavljeno je na čekanje, a neke planirane investicije odložene su do daljeg. Kako ističe naša sagovornica, glavni pokretač rasta cena je snažna tražnja, kao i nedostatak kvalitetnih nekretnina u svim segmentima. “Posebno je to vidljivo na primeru No-
SPECIJAL POLITIKA ODRŽIVOSTI: MODEL BUDUĆEG POSLOVANJA
EURACTIV
17
manji, od 30-ak kvadrata i oni ekstremno veliki, od 150 kvadrata. Ovo, prema njegovim rečima jasno oslikvala raslojavanje u društvu. Kada govorimo o cenama, Đoković ističe da normalan stan ne može da se nađe za ispod 2.000 evra, a da je realna cena makar upola manja. „Normalnog stana ispod 2.000 evra u Beogradu trenutno nema nigde. Realna cena kvadrata je u odnosu na platežnu moć, upola manje“.
SMANJENA GRADNJA
Tamara Kostadinović, direktorka istraživanja tržišta u kompaniji CBS International
korekcije cena moguće su u sklopu manjih stambenih projekata na manje atraktivnim lokacijama i bez projektnog finansiranja banaka, ili u domenu starogradnje u delovima gde je veća ponuda“, ističe Kostadinović. Kakvo je stanje sa tržištem nekretnina drugih namena? Naša sagovornica se osvrće i na tržišta nekretnina sa drugom namenom. Prema njenim rečima, tržište u Srbiji trenutno se nalazi u ekspanziji, ali nisu se svi segmenti tržišta razvijali jednakom dinamikom, pa ističe da je nemoguće govoriti o istom trendu za sve segmente. „Kada je reč o cenama komercijalnih nekretnina, cene zakupa u poslovnim zgradama rasle su tokom prethodne godine dok su se u 2023. godini zadržale na sličnom nivou. Kada je reč o najatraktivnijim šoping centrima, ako uzmemo u obzir činjenicu da se sve više zakupaca sa uličnih (high-street) lokacija seli u tržne centre, cene zakupa nisu padale, a stabilan trend očekuje se i do kraja godine“. Ako se govori o tržištu industrijskih nekretnina, govori Kostadinović, posebno logističkih i skladišnih objekata namenjenih izdavanju, ono beleži kontinuirani rast u visini zakupa od početka 2022.
godine, što je u skladu sa rastom onlajn kupovine i povećane potrebe za magacinskim prostorom.
ODMERAVANJE SNAGA I MIŠIĆA Da je situacija na tržištu i dalje komplikovana, potvrđuje nam i stručnjak za nekretnine Milić Đoković. On takođe veliku potražnju u odnosu na ponudu ističe kao jedan od ključnih problema. „Trenutno stanje na tržitu nekretnina je odmeravanje snaga i mišića ko će prvi da popusti. Sreća sa strane prodavaca je što mi nismo hipotekarno tržište. Uđite u bilo koju zgradu i videćete da je 10 do 15 odsto stanova, maksimalno, opterećeno hipotekom. Teoretski, oni bi možda morali u nekoj varijanti da prodaju stanove, ostalih 80 odsto ne moraju. Mi nismo kao ostala zapadna tržišta, kod nas se ne mora ništa i onda prodavci neće da spuste cenu, nemaju razloga“. On je zbog toga uveren da neće doći do smanjenja cena. Ipak, naš sagovornik savetuje da je sada vreme da se kupi stan, ko god može i ima potrebu za stanom. Na pitanje kakvi se stanovi trenutno traže i prodaju, on kaže da se traži oni
Osim što se rast cena desio zbog velike potražnje, kao jedan od problema Đoković ističe to što se gradi 20 do 25 odsto manje stanova. Ovo su, naime podaci prvog kvartala ove godine. U drugom kvartalu, podaci Republičkog zavoda za statistiku ipak, govore nešto drugačiju situaciju. Kako se ističe, u poslednja dva meseca, nakon osmomesečnog pada, broj građevinskih dozvola raste, a samim tim i građevinska aktivnost. Ako je verovati ministru građevine Goranu Vesiću, rekord će tek biti oboren u julu, iko je prvom kvartalu ove godine zaista zabeležen pad. Podsetimo, Vesić izjavio je da su u julu u Srbiji izdate 2.682 građevinske dozvole, odnosno 13,16 odsto više nego u istom mesecu prošle godine. “Predračunska vrednost svih građevinskih radova u julu 2023. iznosi 95.954.435.000 dinara (oko 818,5 miliona evra), što je za 2,24 odsto više u odnosu na mesec jul 2022. godine”, rekao Vesić. On je dodao da je julska predračunska vrednost građevinskih radova daleko najveća u 2023. godini ako se posmatra po mesecima, saopštilo je Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. Kako će ovo uticati na stanje na tržištu nekretnina, sa fokusom na cene, ostaje da vidimo, nakon što se neki trend bude ustalio.
18
SPECIJAL TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI
EURACTIV
CBS INTERNATIONAL: Šta nam donosi 2024. godina na tržištu nekretnina? izuzetno povoljno finansiranje zapravo bilo neobična pojava. Sad kad se referentne kamatne stope vraćaju na raspon 2-4%, što se smatra normalnim, ipak čini finansiranje nesporno skupljim nego u proteklom periodu i zahteva adaptaciju tržišta. Ipak, ono što se posebno istaklo je da u Srbiji, i pored povećanih troškova finansiranja, i dalje postoji značajan interes investitora da ulažu u nekretnine, za razliku od situacije u regionu. S druge strane, kad se radi o smanjenju operativnih troškova kompanija, principi tzv. „zelene agende“ su veoma podržani, na prvom mestu kroz kredite čiji je cilj da, upotrebom obnovljivih izvora energije, smanje troškove rada kompanija na dugi rok. Zbog izuzetno povoljnog finansiranja, poslednjih godina u start-up firme uloženo je mnogo novca i došlo je do kreiranja velikog „balona“ u IT sektoru. Ipak, kako je finansiranje postalo skuplje, odnosno povećanje kamatnih stopa
dovelo je do toga da ulaganje u tehnologiju postane racionalnije. Međutim, s obzirom da je IT sektor neophodan mnogim industrijama, ne očekuje se veća kriza u ovoj oblasti. Iako je IT svet bio pionir hibridnog modela rada, pre svega rada od kuće, ova zajednica sve više uviđa nedostatke ovakvog modela rada i u naredne 2-3 godine se očekuje povratak značajnog broja ljudi u kancelarije. Bilo je reči i o savremenim konceptima nekretnina, prvenstveno kancelarijskog prostora, te su co-working prostori nezaobilazna tema. Takav koncept je trenutno u ekspanziji i pored IT industrije, postaju kancelarijski prostor i mnogim konzervativnijim industrijama, zahvaljujući fleksibilnosti zakupnih rokova, izbora lokacija, potpune opremljenosti prostora, prateći realne potrebe dinamike rada kompanija zakupaca. Marketi, kao značajni predstavnik
FOTO: CBS INTERNATIONAL
P
redstojeći trendovi i budući razvoj sektora nekretnina bili su centralna tema konferencije koju je organizovala vodeća konsultantska kuća za nekretnine u Srbiji CBS International, deo Cushman & Wakefield grupe. Događaj je u hotelu Hilton okupio veliki broj korporativnih klijenata i kompanija koji oblikuju svet nekretnina i utiču na njihov razvoj u Srbiji. Konferencija se sastojala od 2 panela – prvi se fokusirao na specifičnosti sektora nekretnina da povezuje različite vrste biznisa, a čiji je moderator bio Nenad Suzić, direktor sektora procena vrednosti i razvojnog konsaltinga kompanije CBS International. Panelisti ovog dela bili su: Igor Stebernak, savetnik upravnog odbora NLB Komercijalne banke, Aleksandra Čupić, direktorka sektora za nekretnine i specijalno finansiranje Erste banke, Milica Golubović, potpredsednica za marketing, format, portfolio nekretnina i ekspanziju poslovanja u kompaniji Delhaize, Aćim Leon Pantelić, izvršni direktor i vlasnik WeShare kompanije za coworking prostore, kao i Saša Popović, osnivač i predsednik Vega IT kompanije. Ideja ovog panela bila je da prikaže perspektive bankara/finansijera i zakupaca - predstavnika IT industrije i lanca maloprodajnih objekata, kao dosadašnjih značajnih generatora rasta tržišta. Prvi panel osvrnuo se na vezu između cene finansiranja, ulogu banaka i promene kamatnih stopa. Poslednjih 10ak godina kamate su bile blizu 0, ali je to
SPECIJAL POLITIKA ODRŽIVOSTI: MODEL BUDUĆEG POSLOVANJA
zakupaca maloprodajnih objekata, će nastaviti prilagođavanje novim trendovima koji se prvenstveno odnose na smanjenje formata sa hiper na supermarkete, kao i na kontinuirano pružanje dodatnih sadržaja koji su sve neophodniji u iskustvu savremenog potrošača. Fokus se usmerava i na pozicioniranje magacinskog prostora na dobro povezanim lokacijama, kako bi se podržao rast online kupovine koji u proteklim godinama ima dvocifren rast, a takav trend se očekuje i u budućnosti. Drugi panel je dao uvid vodećih ljudi iz sveta komercijalnih nekretnina o budućim trendovima u ovom sektoru. Na ovu temu diskutovali su: Pinar Jalčinkaja, izvršna direktorka kompanije MPC Properties, Angelina Nekić, generalna direktorka Delta Real Estate grupe i potpredsednica kompanije Delta Holding, kao i Petar Kolognat, direktor razvoja kompanije CTP Srbija. Ovaj, tematski vrlo atraktivan panel, moderirao je Goran Živković, generalni direktor kompanije CBS International. Istaknuto je da srpsko tržište komercijalnih nekretnina, tačnije kancelarijskog prostora, maloprodajnih objekata, kao i industrijski segment, ima velikog potencijala za rast. Potražnja
za ovakvim prostorima je i dalje stabilna, a kreiraju je kompanije koje imaju dugoročne strategije rasta i širenja na našem tržištu. Investitori odgovaraju na ovakve zahteve zakupaca diversifikovanim portfoliom modernih nekretnina koje prate realne potrebe tržišta. Takođe, s obzirom na svetska dešavanja, kriza u lancu snabdevanja kao i rast cena građevinskog materijala nisu zaobišli ni Srbiju, te su to bili veliki izazovi sa kojim su se investitori suočili. S druge strane, s obzirom da je srpsko tržište ipak mlado i da je stopa raspoloživog prostora veoma niska, zakupodavci su uspeli da ostvare rekordne rezultate za protekli period. Ne tako povoljna svetska dešavanja od pandemije do danas, pokazala su i da kompanijama iz Zapadne Evrope ne odgovara da zalihe njihovih proizvoda kao i njihovi podizvođači budu na veoma udaljenim lokacijama, te tržište industrijskih objekata u Srbiji postaje sve značajnije. Kineske kompanije, kao važni proizvođači i saradnici drugih kompanija za različite komponente finalnih proizvoda, vide Srbiju kao idealno tržište blisko njihovim evropskim saradnicima, a i najsigurnije za ulaganje kad je Evropa u pitanju.
EURACTIV
19
Svi govornici drugog panela su bili složni oko važnosti stvarne implementacije ESG standarda u sektoru nekretnina, pored intenzivne priče o tome, ali i da je to sporiji proces od očekivanog, s obzirom da je taj način gradnje skuplji u poređenju sa komercijalnim zgradama koje su se do sad gradile. Implementacija ESG standarda u izgradnji bi trebalo da smanji operativne troškove kompanija zakupaca na dugi rok, ali će povećati cene zakupa zbog skuplje izgradnje takvih zgrada, te je to prvi izazov sa kojim će se zakupodavci suočiti. Ipak, ESG standardi su mnogo više od načina gradnje i uticaja na životnu sredinu, tiču se umnogome i kako kompanija utiče na zajednicu u kojoj posluje, a industrija nekretnina je u velikoj meri počela da inkorporira postulate ESG u svoje poslovanje. Bilo je reči i o značaju manifestacije Expo 2027, koja će imati vrlo pozitivan uticaj na različite uslužne delatnosti u gradu, a očekuje se i ekspanzija svih sektora nekretnina – stambenog, maloprodajnog, hotelskog. Pored toga, očekuje se i razvoj do sad slabije razvijenih delova Beograda, a poboljšanje sveukupnog imidža Srbije u svetu je neminovno, složni su panelisti.
Za informacije o EURACTIV Specijalima... Kontaktirajte nas BOJANA ZIMONJIĆ JELISAVAC Glavna i odgovorna urednica bojana.zimonjic@mondo.rs tel. +381(0) 64 82 46 823 TANJA BANKOVIĆ Menadžer za specijalne projekte tanja.bankovic@euractiv.rs tel. +381(0) 63 20 77 25 NATAŠA NEŠIĆ Advertajzing menadžer natasa.nesic@euractiv.rs tel. +381(0) 60 50 50 903