РБК+Юг, №2 (2), август 2022 г.

ЮГ

Фокус внимания застройщиков перемещается на Черноморское побережье: Что ждет жилую недвижимость Юга России | Отели выросли на фоне падения внешнего туризма: Как уход брендов повлиял на коммерческую недвижимость Юга | Ипотека остается драйвером спроса: Зачем девелоперам Юга объединяться в ассоциацию

Большая перестройка: курс на курорты

Реклама

№2(2) август 2022

Партнер выпуска

2 РЫНОК

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

Тенденции 3

Курортный ренессанс Спрос на курортную недвижимость в России превышает предложение. В ближайшем будущем число новых проектов на Черноморском побережье может вырасти в 2-3 раза. Ирина Силантьева, Алина Руденко

Ирина Силантьева, главный редактор РБК Юг и северный кавказ

Оценивая влияние событий 2022 года, российские эксперты часто проводят параллели с перестройкой конца XX века. Глобальные процессы трансформации, запущенные спецоперацией и последовавшими санкциями, затронули все сегменты на всех уровнях, меняя структуру и процессы, пусть и не в таком масштабе, как при переходе от плановой экономики к рыночным отношениям. На фоне разворачивающегося масштабного кризиса строительство называют одной из точек роста этого года и последующих лет. Оно также пострадало от разрыва логистических цепочек, сбоя поставок, потери западных контрагентов и общего негативного эффекта санкций. Сократились продажи квартир из-за роста ключевой ставки, ушла часть арендаторов в торговых центрах, под вопросом развитие офисной недвижимости. Но на этом фоне удвоились объемы сдачи жилья, ставка на импортозамещение обещает развитие складскому сегменту и промпаркам. Перестраиваются и потоки — вектор логистики меняется с Запада на Восток, а девелоперы потянулись на Черноморское побережье, где спрос на курортную недвижимость формирует предложение и рынок, а турпоток стимулирует развитие потребительской сферы, торговли и мест размещения. Еще одна перестройка, запущенная уже давно, — это глубокая трансформация подходов к градостроительству и организации городского пространства на всех уровнях, от федерального до муниципального. Она шла уже несколько лет и результировалась в изменении правил игры на рынке, принятии ряда генпланов и в целом понимании того, что уже давно пора переходить от освоения территорий к созданию среды для жизни. «РБК+ ЮГ» №2(2) август-сентябрь 2022 (16+) Распространяется бесплатно Главный редактор: Ирина Силантьева news@kuban.rbc.ru Редактор-консультант: Наталья Радчук Генеральный директор ООО «Союзники»: Людмила Борщева Коммерческий директор: Юлия Селянина Обложка: ONLY air Дизайн и верстка: Креативное маркетинговое агентство ONLY air welcome@onlyair.ru Обложка: ONLY air, фото для обложки https://unsplash.com/ Корректор: Светлана Багова Прием рекламы: julia_selyanina@mail.ru, +7 918 441 1770 Адрес редакции и издателя: 350000, Краснодар, ул. Карасунская, 60, оф. 76 Учредитель и издатель: ООО «Союзники» Все товары и услуги, рекламируемые в журнале «РБК+ Юг», имеют необходимые лицензии и сертификаты. Полное или частичное воспроизведение материалов, опубликованных в журнале «РБК+ Юг», допускается только с разрешения редакции. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Отпечатано: ООО «Инсайт Реклама», г. Краснодар, п. Березовый, ул. Ейское шоссе, д. 2, Литер Г1, офис 1 Дата выхода в свет — 11.08.2022. Тираж — 5000 экз.

ФОТО: Пресс-службы администрации Сочи

ТЕКТОНИЧЕСКИЙ СДВИГ

Пока что Сочи остается основным центром развития курортной недвижимости

Сначала пандемия, а после сложная геополитическая ситуация привели к ренессансу курортной недвижимости. Рост ждет не только традиционные приморские локации, но и не столь очевидные направления — например, Кавказские Минеральный Воды. Рынок курортной недвижимости активно развивается все последние годы — по сравнению с периодом 2009-2010 годов сегмент качественно и количественно изменился, отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольга Широкова. Если первоначально он был представлен не так широко, как «первичка» в столичных регионах и Краснодаре, то события последних лет выступили катализаторами его развития. На рынок стали выходить новые игроки, появилось большое количество проектов. Пока они в основном сосредоточены в Сочи. Но в ближайшем будущем это может измениться — эксперты прогнозируют взрыв предложения на рынке в 2-3 раза. «Сейчас к туризму большой интерес,

и созрел российский потребитель, который готов приобрести премиальное жилье. У нас есть большие неопределенности с выездом за границу, непонятно, что будет с валютами и что будет с нашей недвижимостью там. Российский продукт выглядит безрисковым. Но проблема в том, что качественного предложения очень мало», — отмечает руководитель направления туризм и инфраструктура банка ДОМ. РФ Ольга Земцова. Потенциал развития рынка курортной недвижимости в России оценива-

Потенциал развития рынка курортной недвижимости в России оценивается в 2 млн кв. метров. Свыше 300 тыс. кв. метров — это дефицит в элитном сегменте

ется в 2 млн кв. метров. Свыше 300 тыс. кв. метров — это дефицит в элитном сегменте. Для его закрытия потребуется 10-15 лет.

Все началось с Сочи Продажи курортной недвижимости продолжат расти, согласны и аналитики, и игроки рынка. В частности, по прогнозам девелоперской компании AVA Group, в 2022 году показатель прирастет минимум на 10-15%. Основными факторами, которые этому способствуют, станут ограничение на поездки за рубеж и действие льготных ипотечных программ. В первом квартале 2022 года продажи на курортах Черноморского побережья уже увеличились на 16%. Но ограниченный спрос привел к росту цены и заставляет покупателей искать альтернативы. Пока первичный рынок других городов очень узок. «Аналогов Сочи — как по качеству инфраструктуры (в том числе для детей), так и по транспортной доступности — нет, особенно сейчас. В Анапе временно не работает аэропорт, да и рынок достаточно узкий — на данный момент всего 12 проектов новостроек. Рынок Геленджика еще меньше», — отмечает «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

4 Тенденции

Вениамин Кондратьев, Губернатор Краснодарского края: «Строительство и создание микрорайонов по тем правилам, которые существовали еще 10 лет назад, сегодня стало большой проблемой для наших крупных и курортных городов. Такие объекты дали серьезную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру. Сегодня мы постарались максимально учесть ошибки прошлого, чтобы сбалансировать городскую среду. Нельзя сначала строить жилье, а только потом решать, как провести дорогу, где будут учиться дети или в каком парке они смогут отдыхать. Поэтому в течение нескольких лет мы кардинально пересмотрели градостроительную политику, создали необходимую нормативную базу и единые требования для перехода от точечной к комплексной застройке. В первую очередь это касается крупных городов и курортных территорий, где теперь в вопросе ввода квадратных метров жилья отдаем приоритет их качеству, а не количеству. Еще одним важным решением, которое на первых этапах вызывало много споров среди представителей бизнеса, стал запрет жилого строительства в 500-метровой прибрежной зоне. Мы остановили бесконтрольную застройку побережья, чтобы развивать экономику наших курортов, а не превращать их в спальные районы. Приоритет отдаем санаториям, гостиницам, детским лагерям и домам отдыха. Отельеры оценили этот законопроект, земля для них стала доступнее, и уже сейчас муниципалитеты активно заключают соглашения о строительстве новых и реконструкции существующих средств размещения. Далее мы регламентировали высотность санаториев и отелей в зависимости от их удаленности от береговой линии. Это решение позволяет сохранить море открытым, обеспечить свободный доступ к пляжам».

2-3

Предложение на рынке недвижимости курортов резко вырастет в ближайшие годы

в заместитель генерального директора по стратегическому и региональному развитию агентства недвижимости РАД Ирина Ольшанникова. На побережье острый дефицит первичной недвижимости, в особенности качественной, соглашается директор по продажам группы компаний Aspir (ЖК Sun City) Игорь Бойко. Единственная локация, которая стоит особняком, — это Сочи. «Поэтому мы прогнозируем рост стоимости. Так как альтернатив Сочи на внутреннем рынке нет, то в этом году увеличение составит 10% как минимум. Перемещаться в мире стало гораздо сложнее. Большинство тех, кто зарабатывает в России, смотрят именно на внутренний рынок. На курортах крайняя нехватка 5* отелей, они переполнены, и людям просто приходится искать альтернативу. Покупка «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

недвижимости на курорте стала неким гарантом – твой отпуск состоится, а в остальное время будет давать приличный доход от аренды», — отмечает он. В ГК «Метрикс» дают более скромные оценки по росту цен — порядка 7% по итогам года. «В данный момент цены более-менее стабилизировались. Но мы видим, что снижается ключевая ставка, дешевеет ипотека. Это приведет к тому, что спрос продолжит превышать предложение. Плюс дорожают строительные материалы. В 2023 году ожидается более резкий подъем цен за квадратный метр», — прокомментировали в компании. Темпы роста цен на недвижимость Сочи в 2022 году были рекордными, отмечает директор по развитию компании «Лето Недвижимость» Станислав

вырастет объем предложения на рынке первичной недвижимости Черноморского побережья в ближайшие пару лет. Это связано с завершением разработки генеральных планов городов Кубани и высоким спросом на курортное жилье раза

Ризов. Поэтому пока сложно прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, но корректировки в сторону уменьшения не ожидается. «Сейчас объективно на рынке есть два крупных проекта, которые находятся в стадии строительства. Мы ожидаем, что сюда зайдут крупные федеральные девелоперы, которые будут строить большие комплексы. Тогда появится предложение. Сейчас же оно, после недавнего ажиотажа, крайне ограничено», — отмечает Ризов. Интерес к Сочи подогревается тем, что это уникальный курорт и единственный субтропический город в РФ. «Это уникальная локация, где сочетаются море и горнолыжный кластер. Ни в целом по России, ни в Краснодарском крае такого больше нет. В Новороссийске сильные ветра, в Анапе

По оценкам аналитиков, есть тренд на развитие сегмента курортов при крупных городах — он начался в 2004–2005 годах с СанктПетербурга, когда стали появляться апартаменты на горнолыжных курортах при больших санаториях

Тенденции 5

ФОТО: Пресс-службы администрации Сочи

Пока Сочи остается основным рынком первичной курортной недвижимости, но в скором времени это может измениться

цветет море. Во многих городах нечем заняться. Поэтому интерес к недвижимости в Сочи будет стабильный», — резюмирует эксперт.

Ренессанс черноморских курортов Пока Сочи остается основным рынком первичной курортной недвижимости, но в скором времени это может измениться. Ряд факторов делают его привлекательным для покупателей — климат, транспортная доступность, развитая инфраструктура, которая осталась в городе благодаря Олимпиаде, и высокий уровень сервиса. Но цены и ограниченность предложения приведут к оживлению рынка курортной недвижимости в других локациях. «Морские курорты Краснодарского края и Крыма переживают ренессанс. Они были пионерами этого рынка. Надеемся, что Геленджик появится на карте в какой-то момент. Есть Крым и Севастополь с первыми проектами новой волны, очень качественными», — считает Ольга Широкова. Есть потенциал у таких уникальных локаций, как Абрау-Дюрсо и Лефкадия. Массовой застройки там не ожидается, но возможно появление элитных

предложений, считает эксперт. Будет развиваться и территория Крыма — большая часть проектов в сегменте комфорта, но есть запрос и на бизнес. А точечно, в уникальных и красивых локациях, будет появляться и «элитка». Так как спрос формируется в условиях изменения градостроительной политики и запрета или ограничения на выдачу новых разрешений на строительство в ряде приморских городов на Юге, то после их снятия предложение вырастет в 2-3 раза. «В Геленджике ноль новостроек, два или три года действует запрет и не выходит ничего. Все старое распродалось, остатки совсем точечные. Там рост будет 1000% из-за эффекта низкой базы. В Анапе, Сочи — если банки поддержат и ипотека будет, то раза в три мы можем вырасти за 2-3 года. И это будут хорошие проекты, которые ведут качественные девелоперы», - отмечает Широкова.

Саид-Магомед Нунаев, Руководитель департамента по работе с инвесторами и партнерами ГК «Альпика»:

Тамара Коломийцева, Коммерческий директор AVA GrouP:

«Спрос остается стабильным. Вряд ли людей когда-либо оставит стремление проживать в максимально комфортных климатических условиях в стране, возле моря. Тем более что Сочи все чаще оказывается на лидирующих позициях в опросах и статистических данных по уровню чистоты, развитости. В июле курорт признали городом с самой большой площадью озеленения территории, что, соответственно, благоприятно влияет на его позиционирование и привлечение потока переселенцев. Цены находятся в стадии некой стагнации, на мой взгляд, достигнув своего допустимого пика на данный период времени. При этом спада не прогнозируется, недвижимость на Юге будет востребована всегда. Соответственно, стоимость будет расти. Плюс нельзя упускать из виду крайне нестабильную ситуацию в мире в целом. Если раньше большинство инвесторов рассматривало покупку недвижимости в первую очередь за границей, то сегодня мы видим неоспоримый рост интереса. И это – залог потенциала сегмента жилой недвижимости Юга России».

«Курортные территории привлекают девелоперов прежде всего своей ликвидностью. В 2022 году тренд на курортную недвижимость получил еще больший толчок для развития. Первые летние месяцы показали высокий спрос на объекты размещения. При этом за последние два года количество предложений жилой недвижимости значительно сократилось, основной причиной стал мораторий на выдачу разрешений на строительство, который остановил точечную застройку. В настоящий момент большинство объектов, реализуемых в Сочи, — проекты комплексного развития территорий, обеспеченные инженерной и социальной инфраструктурой. Не стоит забывать, что Сочи — далеко не единственный курорт региона. Так, в Анапе в районе Высокого берега холдинг AVA Group ведет реализацию жилого комплекса AVAnta. Три девятиэтажных корпуса планируется ввести в эксплуатацию в первом квартале 2023 года. Реализация проекта показала высокий спрос на недвижимость в Анапе. В настоящий момент более трети лотов уже проданы, и спрос сохраняется. Недвижимость покупают как для проживания, так и в инвестиционных целях. Особенно привлекательным город делают те изменения, которые произойдут в связи с принятием нового генерального плана в отношении развития социальной и инженерной инфраструктуры».

От Минвод до Камчатки Но у рынка есть потенциал для дальнейшего развития и в не столь очевидных локациях. В частности, практически не развит сегмент курортов при крупных городах. По оценкам аналитиков, этот тренд начался в 2004-2005 годах с Санкт-Петербурга, когда стали появляться апартаменты на горнолыжных курортах при больших санаториях. Потенциально такие кластеры могут появляться в любых туристических локациях и в крупных городах в качестве дополнения к гостиничным рекреационным комплексам. «И совсем новая тема, о которой мы заговорим в ближайшие 3-5 лет — это курортная недвижимость на таких знаковых курортах, как Байкал, Камчатка, Сахалин, Минеральные Воды. Это смесь курортной недвижимости и инвестиционного продукта. Мы считаем, что это развитие туризма и курорта, что сейчас происходит, даст толчок развитию этих сегментов», — комментирует представитель Knight Frank. По словам Широковой, у территории Кавказских Минеральных Вод очень большой потенциал, особенно в части курортной недвижимости. «Это очень очевидное и простое направление — даже больше, чем Сочи. Круглогодичный курорт со стабильным турпотоком и хорошей погодой, а также возможностью лечения. Там

Ввод жилья в эксплуатацию в курортных городах Краснодарского края, январь-май 2022 года Сочи рост в 4 раза

462 000

262 000 217 300

рост по отношению к аналогичному периоду годом ранее

Краснодар рост в 2,1 раза

Новороссийск рост 17%

99 000

1 200000

Геленджик рост в 10 раз кв. м

По данным министерства экономики Краснодарского края

будут развиваться все направления: и элитная недвижимость, и апартаменты и жилье для постоянного проживания. Единственная проблема этих неочевидных регионов — она, кстати, была и в Сочи — отсутствие правильного, качественного предложения. Тот же Кисловодск — там большое количество проектов. Но не нужна однокомнатная квартира в 150 кв.метров. Люди приезжают отдыхать и гулять», — отмечает она. Потенциал локаций будет

Анапа рост 78%

реализован в случае, если потребителю предложат качественный продукт. Но пока в регионах количество девелоперов невелико. Эксперты и игроки рынка прогнозируют, что сегмент ждет стабилизация цен — рост будет, но уже без скачков. В ближайшее время на него придут новые игроки, как региональные, так и федеральные, а размер проектов вырастет за счет сращивания апартаментов с отельными комплексами. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

6 Экспертиза

В поисках баланса: зачем девелоперам диверсификация бизнеса

ФОТО: пресс-служба AVA Group

Строительный рынок относится к одному из основополагающих сегментов экономики. Но для сохранения устойчивости крупные девелоперы Кубани активно диверсифицируют бизнес. Ирина Силантьева

первый вице-президент AVA Group по девелопменту Гевонд Егиазарян

AVA Group летом 2022 года заявила о планах вложить в развитие агропромышленного кластера в Сочи 15 млрд рублей. Компания запускает проекты в логистике, промышленном секторе, сегменте гостеприимства, бальнеологии и ряде других направлений. Чем это помогает во время кризиса, что происходит с сегментом строительства и как санкции скорректировали планы по развитию, рассказал первый вице-президент холдинга по девелопменту Гевонд Егиазарян. Эксперты называют сегмент строительства одной из точек роста экономики в 2022 году. Подтверждается ли это на практике? Каким оказалось первое полугодие для AVA Group? Сегмент строительства — это всегда точка роста, в любой стране, в любой кризис. У сферы большой мультипликативный эффект, затрагивающий все отрасли. Начало первого полугодия, естественно, было стрессовым и неожиданным. Обстоятельства, в которых мы оказались, не были предусмотрены ни в текущей деятельности, ни в инвестиционных программах. Поэтому пришлось включить антикризисный режим и перейти на точечное управление проектами. Сказалось ли это на общих объемах строительства? Нет, не сказалось. Мы продолжили работы на всех объектах, которые готовились к запуску или были начаты, отдав им приоритет. Единственное, мы поставили на паузу проработку некоторых проектов, находившихся на ранней стадии подготовки. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

Повлияли ли события на себестоимость строительства? Повлияли, конечно. Точно рассчитать сложно, так как цены росли неравномерно, но в среднем где-то на 35%. Мы только узнаем наш рынок строительных материалов. Застройщики, оказывается, о многом не знали — какой огромный у нас потенциал и какое количество различной продукции производится. Нужно время на перестройку процессов и поиск новых поставщиков, пришлось оперативно менять параметры и формат закупок. Планирует ли AVA Group запуск крупных проектов в девелоперской сфере в оставшееся полугодие? Да, конечно. Работы как по текущим, так и по стратегическим проектам у нас идут. Представлены объекты в Москве, Краснодаре, Анапе, Сочи, Ростове. Какие прогнозы вы можете сделать на 2022 год? Что, по вашим ощущениям, будет со спросом? Я думаю, спрос в ближайшие полгода-год будет держаться на том же уровне, как и сейчас. Весной мы видели сильные скачки, в мае — падение, в настоящее время идет стабилизация. Он упал по сравнению с прошлым годом, что было ожидаемо. Но никаких предпосылок для дальнейших резких скачков нет. В чем вы видите причины? Вроде бы запустили льготную ипотеку, власти говорят о стабилизации в экономике. В целом экономика пока не стабилизировалась. Для того чтобы мы могли говорить о восстановлении, нужно запускать собственные производства. А это 5–10 лет. Падение в экономике в 2022 году еще будет, часть сфер ощутит кризис в полной мере ближе к концу года. Безработица уже выросла, люди теряют источники дохода. Квартира не первая необходимость, сначала обеспечивают себя, семью, и лишь потом люди думают об улучшении жилищных условий. Поэтому предпосылок для глобального роста нет. Означает ли, что повышение себестоимости приведет к снижению маржинальности? И не станет ли это причиной нового этапа укрупнения рынка и ухода с него части игроков?

Постепенная диверсификация бизнеса — это правильное решение акционера. Например, запуская проекты в агропромышленной сфере, мы пониманием, что ее развитие — одна из стратегических целей на уровне государства Скорее всего, так и будет. Я думаю, что это нормальная рыночная ситуация. Когда обстоятельства позволяют, появляются новые игроки. Если условия ужесточаются, то слабые компании уходят. При этом хорошие точечные проекты у небольших компаний будут. Рынок Краснодарского края уникальный и стоит на одном уровне со столичными регионами — Москвой и Санкт-Петербургом. Здесь постоянный приток населения, который будет всегда, вне зависимости от экономики — по причине определенных климатических и географических условий. В Краснодаре в следующие десять лет прогнозируется двукратный рост населения. Соответственно, за этим последует развитие строительного сегмента. Одним из трендов последних лет стал выход крупных застройщиков на Черноморское побережье. Девелоперы активно запускали новые проекты, AVA Group в том числе. Чем интересны курортные города? Мы определили этот сегмент как один из приоритетных, наравне со стандартным жилищным строительством. Этого требует рынок. Вся экономика направлена на развитие курортных зон, запущены полномасштабные государственные программы на федеральном уровне. А там, где вкладывают деньги в территорию, появляются возможности в разных сферах, в том числе и для девелоперов. Поэтому грех не воспользоваться этой ситуацией и не усилить свою роль в сегменте курортного строительства.

В этом ракурсе большой потенциал у апартаментов. Мы планируем развивать такие продукты, как инвестиционная недвижимость. Этот рынок только формируется, и девелоперы активно участвуют в процессе.

AVA Group и воспринимается, и позиционируется в первую очередь как строительный девелоперский холдинг. Но за последние годы был заявлен ряд проектов в совершенно других сферах, от гостеприимства до здоровья и АПК. Судя по сообщениям СМИ, это стало общим трендом для рынка строительства. Зачем диверсифицировать бизнес? То же самое касается гостеприимства и медицины. Бурный рост внутреннего туристического рынка привел к пониманию того, что есть большая нехватка хороших гостиниц, санаторно-курортных комплексов — современных, с хорошими управляющими компаниями и с качественным сервисом. Поэтому мы идем в эти отрасли и диверсифицируем бизнес. Нельзя опираться на один сегмент и один рынок, который может пострадать во время кризиса. Вы говорите про сферу гостеприимства. Какие крупнейшие проекты AVA Group запустила в этой сфере? Мы планируем запускать проекты в ряде городов: Москве, Краснодаре, Сочи, Анапе. В прошлом году мы подписали шесть соглашений — практически со всеми крупными междуна-

Еще одно направление — это промышленность и производство строительных материалов. Эти рынки есть и будут, потому что в наличии спрос и большой потенциал

ФОТО: пресс-служба AVA Group

Экспертиза 7

Несмотря на сложную экономическую обстановку, девелоперы Кубани не приостановили проекты

родными гостиничными операторами, среди которых Hilton, InterContinental, Holiday Inn и т.д. Но из-за последних событий от большинства франшиз, кроме Lotte, пришлось отказаться. Вместо них мы создали свою профессиональную управляющую компанию, которая сертифицирована всеми международными гостиничными брендами и будет профессионально управлять нашими проектами. Насколько перспективно создание собственных брендов в сегменте управляющих компаний сферы гостиничного бизнеса? Можем ли мы заместить иностранных игроков? У нас нет выбора, так как иностранные игроки уже ушли. Мы задавали себе такой вопрос в прошлом году, когда приступили к заключению договоров франшизы. А надо ли это, не можем ли мы развивать свой собственный бренд? Хорошо, что мы пошли и тем путем, и этим. Подписав соглашения с международными операторами, мы одновременно начали развивать собственную управляющую компанию LeePrime. Ничто не мешает оказывать услуги так же качественно, как и ушедшие игроки. Мы, в принципе, этому уже научились. Туристы знают, чего хотят, им есть с чем сравнить. Мы, в свою очередь, понимаем, что от нас требуют, и готовы это предоставить.

Насколько велика потребность в отелях? Насколько насыщен рынок? Потребность в городских отелях немного упала из-за сокращения деловой активности, ухода ряда компаний. А на курортах запрос очень велик, поэтому мы сейчас делаем упор именно на них. Как с общей концепцией развития сегмента гостеприимства связаны проекты медицинского кластера? Изначально, когда мы продумывали все проекты, их концепцию и идеологию, мы исходили из тесной связки сегмента гостеприимства с медициной и здоровьем: объекты со СПА, возможностью оздоровления, тесно связанные с курортно-бальнеологической темой. Это очень хорошая связка. Мы приобретаем категорию клиентов, которые пользуются и услугами гостиниц, и сегментом оздоровления. Наверное, именно благодаря пандемии мы ощутили, насколько эта отрасль нужна и востребована. Еще одно направление — это агропромышленный кластер, в частности предприятие «Хоста-чай». Почему выбрано такое направление в Сочи? Этот агропромышленный кластер тесно связан с агротуризмом. Эти земли направлены на привлечение новых туристических потоков, но в другом тренде и ракурсе, чем пляжный туризм. Этот сегмент

ИЗНАЧАЛЬНО, КОГДА МЫ ПРОДУМЫВАЛИ ВСЕ ПРОЕКТЫ, ИХ КОНЦЕПЦИЮ И ИДЕОЛОГИЮ, МЫ ИСХОДИЛИ ИЗ ТЕСНОЙ СВЯЗКИ СЕГМЕНТА ГОСТЕПРИИМСТВА С МЕДИЦИНОЙ, ЗДОРОВЬЕМ И КУРОРТНО-БАЛЬНЕОЛОГИЧЕСКОЙ ТЕМОЙ. ЭТО ОЧЕНЬ ХОРОШАЯ СВЯЗКА также активно поддерживается государством и озвучивается как одно из ключевых направлений развития. Мы видим там большие возможности и считаем, что услуги будут очень востребованы. AVA Group изучила опыт международных компаний, крупнейших мировых проектов. Сейчас мы находимся в стадии формирования инвестиционной программы. Первые несколько этапов собираемся реализовать в ближайшие пять лет. Планируется ли освоение других рынков и выход в новые сегменты в ближайшем будущем? Где еще вы видите точки роста? На данном этапе у нас, мне кажется, достаточно направлений. В каждом из них скрыты дополнительные резервы для развития, которые еще предстоит раскрыть. По всем приняты инвестиционные программы, есть понимание, что делать дальше.

Какую роль во всем этом играет первичный бизнес AVA Group, с которого все начиналось, — девелопмент? Помогает ли он в реализации этих инвестпроектов, задействуются ли компетенции? Конечно. Любой проект — это в первую очередь недвижимость, то есть девелопмент. И логистика, и туристический сектор, и АПК. Те фундаментальные компетенции в строительной сфере, которыми мы располагаем, помогают успешно их реализовывать, не совершая большого количества ошибок. Планируете ли вы выходить в другие регионы? Все зависит от экономической целесообразности. Мы в постоянном поиске новых рынков и бизнесов. В первую очередь интересны развитые регионы, города-миллионники, все направления, где сильная экономика и ресурсы. Мы не торопимся, но рассматриваем различные варианты. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

8 Экспертиза

«Краснодар обречен на малоэтажную застройку» У кубанских городов непростая градостроительная история. Для развития им потребуется правильно расставить акценты — на транспортную инфраструктуру, инфраструктурную застройку новых районов и экосистему курортов. Алина Руденко

Вы несколько раз были в Краснодаре. Как в целом оцениваете развитие городской среды в этом городе и на курортах Кубани? Сегодня Краснодару и кубанским городам развиваться сложно вдвойне, потому что они находятся в регионе, который один из немногих в стране очень динамично развивается, в том числе прирастает населением. А когда рост экстенсивный, то и сложность развития повышается в два раза. Регион должен направлять ресурсы не только на реконструкцию имеющихся объектов, но и на обеспечение строительства новых районов застройки. Очень высокие траты регион несет за счет строительства социальной и транспортной инфраструктуры для вновь созданных районов. Особенно это касается Краснодара, Новороссийска и Сочи. Какие проблемы вы считаете наиболее характерными для данных городов? Одной из важных проблем развивающегося мегаполиса, такого как Краснодар, является дефицит транспортной системы. Инфраструктура просто не успевает за ростом численности населения. Вторая проблема — дефицит социальной инфраструктуры в районе новой застройки. Третья проблема — высокая нагрузка на экосистему. Особенно в курортных зонах — там, где присутствует гостиничная застройка. Сохранение окружающей среды, конечно же, прерогатива бюджетная. Здесь тоже наблюдается определенное отставание. В Геленджике, других приморских городах сегодня реализуется строительство очистных сооружений. Но очевидно, что темпы этого строительства ниже, чем темпы возведения жилья. Президент России Владимир Путин называл Краснодар одним из наиболее динамично развивающихся городов России. А вы как считаете? Какие положитель«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ные тенденции в области градостроительства в городах Кубани вы бы отметили? Из успехов Краснодарского края в первую очередь стоит выделить развитие общественных пространств, главным образом в Краснодаре. Та логика развития, которая заложена при создании одноименного парка, — это, пожалуй, эталонная реализация общественного пространства за пределами Москвы. Здесь точно можно говорить об успехе. Кроме того, на Кубани достаточно интенсивными темпами движется развитие разных транспортных артерий: строительство магистрали «Северный обход Краснодара» — фактически окно на Черноморское побережье и в Крым. Также сюда можно отнести проекты обхода Анапы и железнодорожного обхода в Краснодаре, реконструкцию трассы «Кавказ». Однозначным успехом можно считать тот факт, что региону удается привлекать федеральные средства на реализацию транзитных транспортных проектов, за счет которых существенно улучшается жизнь горожан и уходит транспорт из города. Вы сказали об успехах Краснодара, давайте вернемся к проблемам. Как вы оцениваете состояние городской транспортной системы? Это самый быстрорастущий город-миллионник. Не только де-факто, но и де-юре, исходя из данных переписи населения. С другой стороны, у города крайне сложная планировка. Большое количество железных дорог и обилие малоэтажной застройки не позволяет предусмотреть возможность расширения коридора транспортной артерии. Мне кажется, развитие общественного транспорта — единственный путь для Краснодара. Превратить его в автомобильный город — это, с одной стороны, очень дорого. С другой, и это показала международная, в особенности американская, практика, автомобильные города-миллионники — это города, малоудобные для жизни. Слишком много места должны занимать транспортные магистрали, слишком негативно они влияют на качество среды, на стоимость недвижимости. Все понимают, что соседство с пятиполосным автоба-

ФОТО: пресс-служба ДОМ.РФ

Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Антон Финогенов — о смене парадигмы при проектировании городской среды, мировых трендах в развитии пространств и вариантах решения насущных проблем кубанских городов.

Антон Финогенов, заместитель генерального директора ДОМ.РФ

Развитие общественного транспорта — единственный путь для Краснодара ном или эстакадой — это точно минус к качеству жизни. К тому же Краснодар, как и большинство городов мира, все-таки город моноцентричный. Если предположить, что тут будут придерживаться развития автомобильной инфраструктуры, то можно представить, сколько парковочных мест необходимо будет построить в центре Краснодара. Это будет похоже

на американский город, где большая часть делового центра — парковки. Я считаю, что в городе уже много было сделано проработок в направлении развития общественного транспорта. Очевидно, что для такого большого, разбросанного на обширной площади города, как Краснодар, скоростным общественным транспортом, скорее всего, может быть только трамвай.

Строительство метрополитена слишком дорого. За последние 30 лет с нуля только Казань смогла построить одну линию метро. Я думаю, нужно подходить более реалистично к этому вопросу. К тому же сегодня появились примеры участия федерального центра и концессионеров в создании скоростных транспортных систем. Например, ДОМ.РФ участвует в проекте комплексной реконструкции транспортной сети Таганрога. Фактически создается новый вид транспорта, потому что кривые рельсы и дребезжащие вагоны уходят в прошлое. Им на смену приходит по-настоящему современный транспорт — с плавным ходом, безопасный и отделенный от автомобильного движения. Трамвай всегда имеет зеленый свет, опережает машины, не стоит в пробках. Здесь и проявляется конкурентоспособность данного вида общественного транспорта. Как в идеале должна выглядеть транспортная система в благоприятном для человека городе? В благоприятном для человека городе общественный транспорт должен отвечать следующим критериям: во-первых, он должен быть комфортным, без давки и душных салонов; во-вторых — безопасным; в-третьих — экологичным. Такая благоприятная система должна позволить быстрее автомобиля доехать до большинства ключевых точек города и тем самым сформировать мотивацию горожанина пересесть с автомобиля на общественный транспорт. Понятно, что могут быть и другие варианты. Например, задействовать железную дорогу, по каким-то маршрутам, возможно, использовать системы высокоскоростных автобусов. Они особенно активно применяются в городах Южной Америки и Азии. В бразильском городе Куритиба можно увидеть, как работает самая эталонная система скоростных автобусов во всем мире. Учитывая, что в Краснодаре есть своя трамвайная система, определенный опыт и, самое главное, часть необходимой маршрутной системы, логично отталкиваться от трамвая в развитии сети общественного транспорта. Краснодарский край вошел в число регионов, в которых будут реализовывать пилотный проект по комплексной малоэтажной застройке. Эксперты говорят, что это повысит доступность такого жилья на Кубани, но встает вопрос поиска земельных участков. Что вы об этом думаете? Насколько данное решение приживется на Кубани, где традиционно стараются строить многоэтажки? Сможет ли регион самостоятельно справиться с этим процессом? Многие переезжают в Краснодарский

70% край именно потому, что это юг. Здесь тепло и просторно. Свой участок рядом с домом — это значительная часть тех преимуществ, которые может обеспечить Краснодарский край. Опрос населения ДОМ.РФ показывает, что 70% россиян в идеале хотели бы жить в собственном доме. Если брать Краснодарский край, то цифры будут еще более впечатляющими. В этом вопросе нужно справиться с несколькими вызовами. Первый — это цена. Мы отлично понимаем, что купить квартиру в многоэтажном доме гораздо дешевле, чем строить собственное жилье. Второе — транспортные проблемы, доступность территории для застройки, практически отсутствие общественного транспорта. Третье — обеспеченность территории социальной инфраструктурой. Дом — это возможность иметь большую семью. Потребуется как-то добираться в школу, на работу, в детский сад. В этом контексте многие плюсы проживания в собственном доме превращаются в минусы. Абсолютно оправданно, что Кубань участвует именно в пилотном проекте. Есть соответствующая дорожная карта по развитию индивидуального домостроения. Она предлагает следующие меры для решения этих вызовов. Первая мера — ипотека под ИЖС. Это такая же ипотека, как и под жилье в многоквартирном доме, но теперь ее можно будет взять под строительство собственного дома под залог земельного участка. Второе решение — снижение стоимости строительства качественного дома. Мы отлично понимаем, что его можно возвести относительно недорого, но актуальным становится вопрос качества. Для этого ДОМ.РФ совместно с Минстроем России, Минпромторгом разрабатывает разные типовые проекты

из разных материалов. Любое индустриальное строительство сразу подразумевает удешевление проекта, но итоговый результат от этого не страдает. Банки будут гораздо охотнее давать ипотеку под такие проекты, поскольку будут уверенны, что актив не превратится в тыкву через 5–6 лет. Третье решение — проектное финансирование инвестора. Сейчас он, если не брать элитный сегмент, не строит дороги и системы охраны, не создает общественные пространства. Важно, чтобы девелоперы занимались комплексными проектами, в том числе в сфере более доступного ИЖС, и создавали дороги, инфраструктуру и прочее. Для этого их также нужно обеспечить ресурсами кредитования. ДОМ РФ в прошлом году один такой кредит выдал для проекта в одном из регионов России. Мы эту практику будем расширять. В таких случаях закономерно возникнет вопрос, за чей счет должна строиться инфраструктура? Мы понимаем, что одно дело — сделать километр сети для дома, где тысяча квартир. Совершенно другое дело — этот же километр построить для индивидуальной застройки, состоящей максимум из 70 жилых домов. Чтобы не перекладывать эту стоимость полностью на покупателя, реализуется такой механизм, как инфраструктурные облигации. Это долгосрочные «длинные» деньги для инвесторов, девелоперов, региональных корпораций, выделяемые именно на эти цели. Да, можно сказать, что для крупного мегаполиса строительство ИЖС всегда сложнее с токи зрения экономии инфраструктуры. Но, если мы посмотрим на карту города и расширения Краснодара, то увидим, что существуют огромные территории, запланированные под ИЖС. Этот процесс нужно упорядочить,

Если мы посмотрим на карту города и расширения Краснодара, то увидим, что существуют огромные территории, запланированные под ИЖС. Этот процесс нужно упорядочить, а качество строительства таких проектов существенно повысить

Экспертиза 9

россиян в идеале хотели бы жить в собственном доме — показал Опрос населения ДОМ.РФ. Если брать Краснодарский край, то цифры будут еще более впечатляющими

а качество строительства таких проектов существенно повысить. Поэтому бюджетное софинасирование таких проектов необходимо. Какие перспективы у городского и пространственного развития курортных городов Краснодарского края в будущем? Достаточно ли для этого делается в регионе? У Краснодарского края в этом контексте одна ключевая проблема — как справиться с турпотоком, который идет на курорты региона. И так кажется, что в пандемию были рекордные показатели. Но мы видим, что закрытие многих классических курортов для жителей России дает еще один толчок к развитию внутреннего туризма. Конечно, в стране, по сути, только одно теплое море. Вопрос регулирования турпотока и нового строительства в сегменте — ключевой. Регион поступает достаточно консервативно: сдерживает темпы, чтобы они соответствовали инфраструктурным и иным возможностям. Здесь ключевое решение — развитие проектов ГЧП, привлечение крупных инвесторов, с которыми можно договориться и о строительстве инженерной и транспортной инфраструктуры, и о строительстве общественных пространств. Логично создавать определенные территории развития, где была бы единая управляющая компания, которая брала бы на себя роль тех, кто договаривается с малыми инвесторами. Пока с этим есть проблемы, что снижает качество городской среды. Как соблюсти баланс между местными и приезжими жителями в создании среды, если мы говорим о развитии круглогодичного туризма в регионе? Фактор сезонности для экономики региона скорее минус, чем плюс. Экономика во многом зависит от денег, которые приносят туристы. Проблема, как правило, связана с инфраструктурой. Если ее будет достаточно, то и местные жители не будут испытывать дискомфорта. Если курорт круглогодичный — это более устойчивая и экономически выгодная территория. Это цель, к которой нужно стремиться не только курортным, а всем городам Краснодарского края. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

10 Экспертиза

«Важно быстро реагировать на любые изменения» Сегодня девелопмент – это уже не только строительство жилья. Компании ищут новые форматы и переосмысливают свой подход к освоению городских территорий. Михаил Лукашов

После февраля 2022 года произошел некоторый спад спроса на квадратные метры. Учитывая объемы строительства компании, для вас, вероятно, это было очень существенно. С какими проблемами столкнулись в первую очередь? Что бы ни происходило, важно быстро реагировать на любые изменения. Весной 2022 года мы разработали одновременно несколько стратегий — для всех вариантов развития ситуации. Понимали, что будет спад спроса и возникнет большой дефицит с поставкой материалов. Для нашей компании это особенно ощутимо, потому что в строительстве одновременно находится 68 литеров, в работе — более 1,5 млн кв. метров. И во всех проектах минимум 40% импортных материалов. Производители лифтов, детских площадок, насосного и отопительного оборудования, домофонии и систем видеонаблюдения — это все были европейские фирмы, которые мы применяли. Однако есть прописанные сроки, обязательства перед клиентами — поэтому сработали оперативно. Для застройщиков это отнюдь не просто — ведь любые изменения нужно вносить в проектную документацию, а этот процесс может занять от 3 до 6 месяцев. Кроме того, поднялись банковские ставки, что тоже сильно повлияло на спрос. В первый месяц он упал до 70%. Но у компании большой запас прочности — в конце концов, это не первый кризис, с которым мы столкнулись. Отдельно хочется поблагодарить правительство и принятые властями меры — максимально быстро упростили многие процедуры для застройщиков, которые не на бумаге, а в реальности помогли стабилизировать ситуацию. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО: пресс-служба администрации Кубани

В данный момент строительная отрасль Краснодарского края меняется на всех уровнях. Перемены происходят не только в логистических цепочках и выборе материалов, но и в самом отношении к этому бизнесу, в стратегии развития. Руководитель и основатель одного из крупнейших на рынке Кубани и страны девелоперов «ЮгСтройИмпериал» Николай Амосов рассказал о том, зачем компания идет в малые города края, на рынки каких регионов планирует зайти и почему заниматься только строительством уже недостаточно.

Основатель и руководитель девелопера «ЮгСтройИмпериал» Николай Амосов

Команде важно развивать Краснодарский край, но мы не ограничиваемся только этим регионом Если анализировать стратегии краснодарских девелоперов, видны два вектора. Одни перестают быть только строительными компаниями, а становятся инвестиционными. А другие выходят за пределы Кубани, пытаются закрепиться на рынках в других регионах. Вы же остаетесь в первую очередь застройщиком и возводите жилье именно в Краснодарском крае. С чем это связано? Сегодня Краснодарский край — ключевой регион, где сосредоточен основной портфель проектов компании, а доля на рынке составляет порядка 12%. Здесь давно приобретены большие земельные активы, по многим из которых получены разрешения на строительство на годы вперед. Конечно, наш край остается привлекателен и с точки зрения бизнеса. В 2021 году значительно выросла цена квадратного метра — до

90–120 тыс. рублей, выйдя на уровень Московской и Ленинградской областей. Хотя себестоимость тоже возросла, но это та цена, при которой можно создавать достойный продукт — даже с учетом того, что мы строим дома с дорогостоящей инфраструктурой.

Конкурентов у нас нет — мы воспринимаем коллег по отрасли как партнеров. В планах — создание консалтинговой компании для обмена опытом и развития нашего и других регионов

Кроме этого, Краснодар — мой родной город, я родился, вырос и живу здесь. Поэтому нашей компании важно участвовать в развитии Кубани, сделать край прогрессивным. Мы давно перешли уровень «строительство ради строительства» — вся команда нацелена проектировать не просто дома, а комфортную среду, чтобы люди удобно жили и работали, развивали детей и развивались сами. Например, сегодня реализуем самый большой на Юге России и третий по масштабу в РФ микрорайон «Родные просторы». Это концепция другого формата — все вкупе интересно сочетается в одном проекте, давая людям новые сценарии жизни. Введены в эксплуатацию всего три дома, но там уже сдан детский сад, второй строится, готов проект поликлиники, школу на 1550 мест заканчиваем этой осенью, храм на финальной стадии, уже год активно функционирует большой современный парк отдыха на 9 га. Думаю, в Краснодаре по оснащению и замыслу он на втором месте после парка Галицкого, но концепцию нашего парка разрабатывали ребята внутри компании,

Экспертиза 11 молодые архитекторы, которые вложили туда душу. И вся команда гордится своей работой. Именно поэтому решили запускать урбан-туры для остальных девелоперов по нашим проектам. Сегодня компания на том уровне, когда мы готовы делиться знаниями. Поэтому конкурентов у нас нет — мы воспринимаем коллег по отрасли как партнеров. В планах — создание консалтинговой компании для обмена опытом и развития нашего и других регионов. Чем больше будем общаться, тем интереснее и прогрессивнее будут проекты и в нашем крае, и по всей стране. Какие города края вам наиболее интересны? Разумеется, наиболее прибыльными для девелопмента городами остаются Сочи, Геленджик, Анапа, но там присутствуют сложности, связанные с ограничениями на строительство. Мы создали новую стратегию развития с акцентом на небольшие муниципалитеты Краснодарского края — называем их «гордыми городами». Там тоже живут люди, у которых есть потребность в качественном жилье, но уезжать из любимого города они не хотят. Между тем у них есть возможность брать ипотеку, пользоваться материнским капиталом и т.д. Кроме того, такие города не менее привлекательны для переезжающих. Если там проживает 60–70 тыс. жителей, значит, уже будет спрос, который подогревается тем, что другие застройщики, как правило, обходят вниманием такие города. Яркий тому пример — Армавир. Мы создали уникальный для города проект и в итоге за два дня продали порядка 200 квартир. В первый день в отделе продаж стояла очередь. Недавно мы получили разрешение на строительство в Тихорецке. Это небольшой, но достаточно интересный город. Там много производств, есть своя экономика, а значит, будет востребовано и качественное жилье. Также приобрели земельные массивы в Горячем Ключе (планируем развивать коттеджную недвижимость) и в Северской. На 14 га представим инновационный подход к среднеэтажному строительству, конечно, со школой и детским садом на 380 мест. И про Краснодар не забыли — скоро запустим большой проект на 80 га, где будет порядка восьми детских садов, поликлиники, школы, парки… Так что мы однозначно продолжим строить в Краснодарском крае. Однако это не означает, что ограничиваем себя только этим рынком. На сегодняшний день приобретены объекты в Ялте и Белгороде, рассматриваем Воронеж и Ростовскую область. В какие сроки планируете начать осваивать эти города и регионы? И почему выбрали именно их? В первую очередь, конечно, смотрим, есть ли там маржинальность. В Крыму она сейчас есть. Во вторую — на предложение. И часто оказывается, что там никто еще не делал проектов такого уровня,

Хотя поначалу стратегия по ужесточению градостроительных норм многих обеспокоила, теперь видно, что порядка однозначно стало больше. Разворот в сторону комплексного освоения территорий совпадает с нашей стратегией который может реализовать наша компания. Например, в Ялте запроектировали элитное жилье. Кроме выгодного расположения недалеко от набережной, там будет очень сильный продукт — с просторными террасами минимум в 3 м в каждой квартире, бассейнами с инфинити-стеной. Мы создавали проект совместно с одним из ведущих архитектурных бюро Москвы, и подобного уровня в Ялте нет. Другой привлекательный с точки зрения девелопмента город — Белгород, действительно хорошего предложения на рынке недвижимости тоже не было. Мы приобрели землю и сейчас разрабатываем проект в формате комплексного освоения территории, где будет применен комбинированный подход —жилые секции сочетаются с урбан-виллами, а кварталы будут построены по модели мини-города с комьюнити-центром. Хотя в каждом проекте разная маржинальность, точкой отсчета является 17% — ниже этой отметки команда не станет заходить в проект. Сейчас оценивать рентабельность очень трудно, поскольку цены на все меняются буквально каждый месяц.

Мы поддерживаем органы власти в развитии комплексного освоения территорий Вы упомянули строительство соцобъектов. В Краснодарском крае требования к жилым проектам со стороны властей сейчас особенно жесткие. Застройщиков привлекают к строительству не только детсадов, но иногда и подъездных дорог, и многого другого. Правильно ли это, по вашему мнению? И насколько затратно для девелопера с учетом текущей себестоимости? Прежде всего это зависит от объема возводимого жилья. Если речь про небольшую «свечку», а к ней нужно построить детский сад, очевидно, что это

будет нерентабельно. И застройщики, которые соглашаются на подобное, заведомо ставят себя в проигрышное положение. Здесь важно правильно разделять ответственность с органами власти. Сейчас в регионе проделана большая работа под руководством нашего губернатора. Хотя поначалу стратегия по ужесточению градостроительных норм многих обеспокоила, теперь видно, что порядка однозначно стало больше. Этот явный поворот в сторону комплексного освоения территорий совпадает с подходом нашей компании. Безусловно, можно сказать, что обеспечение микрорайонов инфраструктурой — это задача власти. Но также очевидно, что не всегда в бюджете есть средства на строительство нужных объектов. Поэтому идем навстречу и многое берем на себя. Например, в 2022 году наша компания введет в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м, включая социальную инфраструктуру. Так компания вносит свой вклад в поручение президента всей строительной отрасли выйти на 120 млн кв. м жилья в год. Это очень серьезные цифры и колоссальные затраты, и власть тоже должна понимать, что нужно выстраивать диалог с бизнесом. Чего ожидаете на строительном рынке в 2022 году — будут ли на Кубани снова расти цены, или это уже пройденный этап? В целом на рынке края может произойти некоторый спад активности, а цена зафиксируется на уровне 100–120 тыс. рублей, хотя все, конечно, зависит от продукта. В Краснодаре цена может продолжить расти, потому что доступный для строительства земельный фонд с каждым годом сокращается. Думаю, мы придем к предсказуемой скорости продаж. Но многое будет зависеть от стоимости строительных материалов, поскольку нестабильность в этой сфере сейчас одна из главных проблем, которая беспокоит всех девелоперов.

В тренде не просто строительство, а сервис Помимо «ЮгСтройИмпериала», вы являетесь собственником еще нескольких бизнесов, однако все они так или иначе тоже связаны с

недвижимостью. Не было ли у вас желания расширить портфель и заняться чем-то принципиально другим? Есть заводы по производству окон, бетона, кровельных материалов, транспортное предприятие, обслуживающее нашу компанию и ряд других застройщиков. Планируем запуск производства инновационных детских и спортивных площадок. Постепенно выходим за рамки только недвижимости. Другой вопрос, что мы очень тщательно подходим к выбору бизнесов. Есть много «черных» вариантов, которые приносят легкие деньги, но разрушают жизни. Наш путь — давать людям возможность развиваться. Например, отдельным направлением можно назвать сеть фитнес-клубов Balance, с кафе правильного питания, банным комплексом, различными спортивными направлениями. В этом году планируем открыть еще два таких фитнес-клуба площадью порядка 5 тыс. кв. м каждый. Мы открываем их при своих же жилых комплексах, но это совершенно иной бизнес, требующий отдельного внимания. Важным шагом внутри группы компаний стал переход управляющих компаний к формату сервисных. Это направление не столько про прибыльный бизнес, сколько про репутацию. Это наша связь с клиентом вдолгую, другой подход к системе заботы о человеке — про безопасность и комфорт, когда тебе всегда отвечают на звонки и решают проблемы до их возникновения, начиная от консьержа и заканчивая заказом любой услуги через собственное приложение. Цель — создать такую атмосферу, чтобы человек с удовольствием платил за эти услуги. Также планируем новый формат бизнеса — инвест-отели разных категорий. От апартаментов они отличаются наличием инфраструктуры вроде коворкинга, фудкортов, зон для досуга и т.д. Купив номер в таком отеле, человек сможет проводить там какой-то период летом, а все остальное время получать доход от управления такой недвижимостью. Кстати, все новые направления связаны с большими изменениями в компании. «ЮгСтройИмпериал» прекращает свое существование. Точно.

СПРАВКА о компании КОМПАНИЯ «ЮГСТРОЙИМПЕРИАЛ» РАБОТАЕТ НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ НА ПРОТЯЖЕНИИ 9 ЛЕТ. Несколько лет занимает первое место по объемам текущего строительства в регионе. Входит в перечень системообразующих предприятий РФ. В 2022 году, по данным «Единого ресурса застройщиков», компания стала лидером по потребительским качествам жилых комплексов и объему ввода жилья. В портфеле застройщика 39 введенных в эксплуатацию многоэтажных домов «комфорт», «бизнес» и «премиум» класса. Строительство ведется в Краснодаре, Новороссийске, Туапсе, Армавире и Тихорецке. Одним из крупнейших проектов в данный момент является микрорайон «Родные просторы», занимающий площадь 44 га. В общей сложности на этапе строительства у компании находится 68 литеров (более 1,5 млн кв. м). В 2022 году «ЮгСтройИмпериал» планирует ввести в эксплуатацию 400 тыс. кв. м с учетом социальной инфраструктуры. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

12 ТЕНДЕНЦИИ — 2022 год многое изменил в жизни бизнеса. Как бы охарактеризовали его с точки зрения предоставления банковских услуг? Что принципиально изменилось по сравнению с 2021-м?

— Действительно, первые семь месяцев года были насыщены событиями. Однако Альфа-Банк имеет опыт прохождения различных кризисов на протяжении 30 лет и с начала коронакризиса оперативно и гибко реагировал на все изменения. Мы старались и нашли идеальный «клиентский путь» по каждому из наших продуктов — от возникновения потребности у представителей бизнеса до достижения их целей. Если говорить о текущей повестке, то особую актуальность имеет импортозамещение и санкционные ограничения, которые затрагивают товарно-договорные отношения наших клиентов с их контрагентами в ряде стран, прежде всего европейских. Кроме того, практически весь бизнес, имеющий международные контракты, сегодня занимается перестройкой своих логистических цепочек. Однако это не означает, что наши клиенты отказались от своих инвестиционных планов, просто они их корректируют с учетом новых условий, что вполне логично. Осваивают новые ниши, ищут партнеров в странах СНГ, Ближнего и Дальнего Востока, в Китае. И мы как банк оказываем им всю необходимую информационную и сервисную поддержку, в том числе по обеспечению бесперебойных расчетов. Средний бизнес Краснодарского края весьма устойчив, многие компании являются драйверами в своих отраслях и видят в сложившихся условиях потенциал.

«Доля инвесткредитов в портфеле банка выросла втрое» Директор среДнего бизнеса альфа-банка в красноДарском крае рассказал о том, какие точки роста сегоДня открываются переД преДприятиями региона и можно ли рассчитывать на низкие ставки в современных условиях. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

БАНК ДЕРжАл КОМфОРтНУю СтАВКУ Для КлИЕНтОВ — Банк России в этом году уже несколько раз менял ключевую ставку. Как это отразилось на условиях кредитования для бизнеса и чего ждать до конца года?

— Наша стратегия заключается в том, чтобы в любой ситуации оставаться в рынке и формировать для своих клиентов условия, которые позволят им и дальше развивать свой бизнес. Действительно, ключевая ставка менялась — регулятор повысил ее до 20%, затем снизил до 8%. Существует вероятность, что в течение 2022 года она будет дополнительно снижена. Однако может остаться и на текущем уровне.

на правах рекламы

Кирилл Шаталов:

— В каких отраслях этот потенциал больше? Где вы видите особенно впечатляющий рост?

— У российской экономики сейчас есть возможность совершить качественный рывок и перейти на новую ступень своего развития. В первую очередь это выражается в возможности занять ниши, освобождаемые иностранными игроками. В Краснодарском крае отраслей, которые сегодня интенсивно развиваются, достаточно много. К примеру, журнал «Металлоснабжение и сбыт» по итогам первого полугодия 2022 года признал кубанских металлургов лучшими по многим параметрам. Среди предприятий, возглавивших рейтинг, – наши клиенты, представители среднего бизнеса, с которыми мы давно сотрудничаем. В топ-10 по объемам производства в России входят и наши клиенты, работающие в пищевой промышленности и АПК. В этом направлении сейчас открываются огромные перспективы, и мы как банк будем помогать своим партнерам в достижении их амбициозных целей.

ТЕНДЕНЦИИ 13 При этом в первом квартале года Альфа-Банк не менял ставок по ранее выданным кредитам, несмотря ни на какие изменения. Наши клиенты были защищены. Новые средства мы выдавали, ориентируясь на экономические реалии. И, когда ставка выросла до 20%, активно работали со всеми возможными программами господдержки, действовавшими в этот период. Это позволило обеспечить нашим клиентам более низкие ставки.

— Какие услуги и продукты банка сегодня пользуются у бизнеса наибольшим спросом?

— Альфа-Банк является универсальным банком и всегда создавал или адаптировал продукты исходя из задач клиентов и потребностей для бизнеса. Сегодня мы видим явную тенденцию на переход по расчетам на национальные иностранные валюты. Если раньше международные расчеты проводились в долларах США и евро, то сегодня востребованы операции в армянских драмах, азербайджанских манатах, китайских юанях и в рублях — в нашей национальной валюте, например, нередко проводятся расчеты с партнерами из Турции или Индии. Мы в свою очередь делаем все для того, чтобы эти операции были для клиентов максимально комфортными. Кроме того, существенно вырос спрос на факторинг, благодаря которому клиенты могут ускорить оборачиваемость своих денежных средств. Он характеризуется минимальными требованиями, в том числе с точки зрения залога и финансового состояния компании. И получить одобрение можно в сжатые сроки, имея на руках контракт, предусматривающий отсрочку платежа за поставленную продукцию. Также вырос интерес краснодарского бизнеса к лизингу движимого имущества и оборудования, хотя и в несколько необычном ключе. Речь идет не о классическом сценарии, а о ситуации, когда предприятие, уже имея имущество, предоставляет его в лизинг для получения средств («возвратный лизинг»). Их оно затем направляет на пополнение своего оборотного капитала. Сегодня мы видим, что бизнес переоценивает уже привычные виды банковских продуктов и сервисов и использует их в соответствии со своими текущими задачами.

— А какие перспективы с точки зрения новых направлений видит для себя банк?

— Их несколько. Первое — это кредитование проектов индивидуального жилого строительства. В пригородах появляется все больше коттеджных поселков различного класса, и это одна из ключевых тенденций на рынке. Наш анализ показал, что огромное количество владельцев квартир хотели бы сменить их на частное домовладение. В связи с этим банк разрабатывает программу кредитования таких проектов и уже готов рассматривать объекты застройщиков с точки зрения проектного финансирования. В сфере многоэтажного строительства мы сейчас активно работаем с девелоперами и создаем совместные продукты субсидированной ипотеки, когда банк и застройщик разделяют затраты, а покупатель жилья в результате может приобрести его по ставке всего от 0,01%. Активный рост спроса мы видим в сфере банковских гарантий и работаем с предприятиями, чья деятельность связана с исполнением контрактов — государственных и частных. Например, направление строительства и обслуживания дорог, но и не только. Банк рассматривает такие заявки в упрощенном порядке.

И конечно, большой потенциал мы видим в туристической сфере, где сейчас действует постановление правительства №141, подразумевающее финансирование строительства объектов гостиничной сферы с государственной субсидией. Проанализировав рынок, мы увидели, что в регионе существует дефицит организованных мест размещения классом от 3 звезд и выше. Краю нужно больше таких объектов, и Альфа-Банк готов выделять средства на их строительство. В частности, у нас есть большие ожидания от реализации проекта «Новая Анапа» в районе станицы Благовещенской, где объем инвестиций в строительство новых отелей может составить порядка 110 млрд рублей.

Мы гОТОВы ОКАзАТь зАСТРОйщИКАМ ПОддЕРжКу

ЕСТь ВПОлНЕ РЕАльНыЕ ПЕРСПЕКТИВы РОСТА — Насколько бизнесу сегодня интересны некредитные продукты — например, депозиты и зарплатные проекты?

— Когда Банк России понизил ключевую ставку, интерес к классическим депозитам снизился. Но есть и другие продукты, с доходностью в разы выше. Например, бивалютные депозиты — довольно интересный продукт с прозрачными условиями, который отличается от классического тем, что в конце срока средства могут быть возвращены в альтернативной рублю валюте — к примеру, в китайских юанях. Если обычный рублевый вклад может обеспечить доходность в 7–8% по состоянию на сегодня, то в данном случае мы говорим уже о 10–30%. Так же и с зарплатными проектами — они могут быть чем-то большим, чем просто финансовое обслуживание сотрудников компаний, и мы над этим много работаем. В частности, в Альфа-Банке внедрили специальной порядок работы с самозанятыми, ведь многие сегодня трудятся по контрактам. Наши зарплатные проекты предусматривают такую возможность, а главное — позволяют решить ряд связанных с этим юридических вопросов. И, если в обычном зарплатном проекте выплата происходит два раза в месяц, то мы внедрили возможность осуществлять выплаты практически каждый день. Работник может зайти в личный кабинет банка и получить часть средств ранее назначенной даты выплаты. Кроме того, в рамках договора о сотрудничестве по зарплатному проекту мы имеем возможность компенсировать частично или полностью покрыть затраты компании на программу добровольного медицинского страхования для своих сотрудников. И интерес к этому у бизнеса очень велик, поскольку это возможность поддержать своих сотрудников, не затрагивая при этом оборотные средства.

— Какие цели в части увеличения портфеля в сегменте среднего бизнеса банк ставит для себя в 2022 году?

— По объему кредитного портфеля Альфа-Банк занимал четвертое место в Краснодарском крае по итогам 2021 года. К концу 2022-го мы планируем выйти на третью позицию, и текущая динамика показывает, что это более чем реально. Клиенты постепенно адаптируются к новым условиям, а мы оказываем им в этом всяческую поддержку. По итогам первого полугодия доля инвестиционных кредитов по проектному финансированию жилищного строительства в общем портфеле банка возросла втрое. Это говорит о том, что мы умеем и хотим вкладывать средства в рост наших партнеров. АО АЛЬФА-БАНК

Услуги лизинга предоставляет ООО «Альфамобиль»

ДиАНА ЛяшеНКо, начальник отдела по работе с предприятиями жилищного строительства Альфа-Банка в Краснодарском крае — На сегодняшний день больше 20–25% в портфеле клиентов банка в Краснодарском крае приходится на застройщиков и связанные с ними подрядные организации. Что вполне объяснимо, учитывая, что Краснодарский край занимает третье место в стране по объему ввода жилья. Именно поэтому еще 2,5 года назад мы организовали один из первых в банке специализированных отделов по работе с предприятиями жилищного строительства, оказывающий полный комплекс услуг для представителей этой отрасли. за прошедший период был накоплен богатый опыт и положительная практика сотрудничества. И, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (сайт дОМ.РФ), в Краснодарском крае Альфа-Банк занимает второе место по количеству обслуживаемых разрешений на строительство с эскроу-счетами, что свидетельствует о большом доверии строительного бизнеса. Сегодня банк предоставляет уникальный сервис по работе с эскроу-счетами: выделяется сотрудник, осуществляющий персональное сопровождение отдела продаж застройщика и обеспечивающий взаимодействие дольщиков и банка в течение жизненного срока проекта. При этом мы работаем не только с клиентами и с потребностью в проектном финансировании, но и со строительными компаниями, которые не нуждаются в кредитовании, однако пользуются сервисом по открытию и сопровождению эскроу-счетов. Мы находим персональный подход для каждого нашего клиента. В первую очередь Альфа-Банк выбирают за индивидуальные и гибкие решения в структурировании сделок, в подходах к рабочим процессам и условиям выдачи денег по кредитам. Мы всегда готовы к диалогу. для застройщиков важны даже мельчайшие детали, и мы это понимаем и учитываем. Важной особенностью банка является пересчет процентной ставки с учетом сформированного портфеля эскроу-счетов. Мы делаем это ежедневно, в отличие от ряда других банков, которые ограничиваются ежемесячным пересчетом. Наш подход более выгоден для застройщика, поскольку чем больше дольщиков открыли в банке эскроу, тем более выгодным для девелопера становится финансирование. Мы понимаем, что строительным компаниям сегодня особенно необходима поддержка в части стимулирования продаж, и готовы предложить различные варианты, в том числе инструмент субсидированной ипотеки. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

14 Экспертиза

Югу нужны не «свечки» в поле, а целостная городская среда

Общей для всех городов России проблемой долгое время оставался недостаток планирования. В случае с южными городами его последствия обострил большой миграционный приток, характерный, например, для Краснодара и черноморских курортов. Мы третий год живем в неопределенной реальности, которая, с одной стороны, создает проблемы и кризисы, а с другой — рождает новые тренды. Что наиболее значимого появилось в области городской среды за 2–2,5 года? Пандемия не родила чего-то нового, она ускорила существующие процессы. Когда люди перестали ездить в офисы и посмотрели, где они живут, они ахнули, так как в новых районах нет элементарных благ, к которым они привыкли. Это приводит нас к пониманию, что нужно строить не просто коробки посреди ничего, а создавать целостную городскую среду — с общественными пространствами, с какими-то помещениями для бизнеса, который может компенсировать отстающую часть социальной жизни для жителей новых районов. Нужно все-таки попытаться создавать не отдельные ЖК, а новый полноценный городской район. Какие преимущества и недостатки городской среды Краснодара вы могли бы назвать? «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО: пресс-служба администрации Краснодара

Аркадий Гершман, урбанист

У города есть три главных плюса: это парк «Краснодар» как пример паркостроения с очень высоким качеством. Второй плюс — это пешеходная улица Красная. Хочется верить, что в Краснодаре все-таки вернутся к этой традиции. В прошлом году тоже начали перекрывать соседние улицы, и мне кажется, это могло дать очень большой толчок для развития всего центра. Третий плюс — уровень бизнеса. В Краснодаре предприниматели создают среду, компенсируют, что пока не может сделать город. Недостаток — это отсутствие какого-либо планирования. Это общефедеральная проблема, но в Краснодаре мы видим максимальный эффект. Сегодня Краснодар, грубо говоря, продает климат. В город приезжают чаще всего из северных регионов именно в погоне за базовыми городскими благами и приятным климатом. Из-за этого сложилась ситуация, когда можно построить все что угодно, и это будет продаваться. Только после заселения начинают всплывать побочные вопросы и проблемы, будь то отсутствие канализации, трамвая и всего прочего. На примере Краснодара можно писать учебники, как не надо делать или какие проблемы может вызвать неконтролируемая застройка города.

Один из главных плюсов Краснодара — одноименный парк

У нас городское планирование уровня рыбки — живем здесь и сейчас, не думая о том, что будет завтра

В Краснодаре был проект «Семь улиц», который получил неоднозначную оценку и был приостановлен. Насколько улучшают качество городской среды подобные пешеходные пространства, какие проблемы при реализации могут быть? Когда в городе создается что-то новое, это всегда вызывает волну непонимания. Когда последние 30 лет всем рассказывали, что для решения проблем пробок нужно построить еще одну дорогу или еще одну полосу, и все поедет, то люди начали в это на подсознательном уровне верить, не особо вдумываясь в детали. На ул. Чапаева раньше и так была одна полоса — из-за парковки самих автомобилистов там больше никто бы не проехал. Но как только вместо парковки вы делаете велодороги, то все сразу начинают кричать, что все встанет. Хотя при этом долгие годы все ездило. И тестовое благоустройство показало, что ничего особо ужасного там не случилось. Второй вопрос — как будет организован транспорт после изменений. Как правило, он решаемый. На пешеходной улице всегда можно оставить проезд для общественного транспорта, того же трамвая. И мы знаем множество примеров в мире, где главные улицы городов — это как раз трамвайно-пешеходные улицы. Другой момент, как будет осуществлен подъезд жителей к своим домам или организована логистика бизнеса, чтобы они завозили продукты. Но это тоже решаемый вопрос, потому что Краснодар далеко не первый, кто заговорил о таких проектах. В Краснодаре очень большая доля малоэтажной застройки, в том числе частного сектора. Какие могут быть подводные камни у этого сегмента? Проблема частного сектора для города очень простая — из-за низкой плотности не хватает денег на социальное обеспечение и примитивную инфраструктуру. Из-за увеличенного расстояния сложнее обслуживать людей общественным транспортом, что приводит к прямой зависимости от автомобиля, и у всего города появляются транспортные и социальные проблемы. Поэтому города стараются быть компактными. Но это не значит, что нужно все застроить, как в Гонконге. Можно обеспечивать хорошую плотность мало- и

ФОТО: пресс-служба администрации Краснодара

Урбанист Аркадий Гершман рассказал о болевых точках городской среды Юга России, альтернативах многоэтажной застройки и о том, зачем умные города меняют автомобили на трамваи. Наталья Радчук, Ирина Силантьева

Городам нужны не отдельные ЖК, а полноценный городской район

Плюс Ростована-Дону — это очень богатое историческое наследие. Минус — с этим никак не умеют работать среднеэтажным жильем. Но на федеральном, региональном и местном уровнях эту проблему пока не ощущают, потому что главный KPI для всех субъектов — это как можно больше квадратных метров. Никто не требует от чиновников, политиков, градостроителей, архитекторов строить что-то хорошее, потому что главное — сдать, отчитаться, что у нас на тысячу квадратных метров больше, чем в прошлом году. А то, что дальше начинаются проблемы, люди не могут нормально пользоваться городом, появляются пробки на выезде из двора, это уже, к сожалению, никого не волнует. Какие плюсы и минусы в Ростове-на-Дону? Плюс — это очень богатое историческое наследие. Минус — с этим никак не умеют работать. Город мог бы сильно подняться на туризме, на развитии сопутствующего бизнеса, иметь какое-то свое лицо. В последние же десятилетия мы видим, как это все только уничтожается, опять же застраиваясь очень примитивными коробками. Еще один плюс — это то, что город стоит на большой реке. Но опять же там не всегда пользуются этим потенциалом по полной. Я всегда люблю сравнивать

ФОТО: пресс-служба администрации Краснодара

ФОТО: пресс-служба администрации Краснодара

Экспертиза 15

Чем больше город, тем больше потребность в магистральном виде транспорта, в первую очередь в трамвае

города на больших реках с Самарой, где прямо в центре города есть большие пляжи, и люди там могут во время обеда в жаркий день просто сходить искупаться, там же пообедать и потом вернуться на рабочее место. И все это в течение пяти минут. Мне кажется, это очень большое благо города. И это не зависит от его размеров, это просто зависит от того, как все спланировано, насколько чистая вода, насколько этим занимаются. Черноморское побережье тоже достаточно проблемное с точки зрения градостроительства и среды для жизни. В чем отличие курортных городов? В отличие от Ростова и Краснодара, тот же Сочи — это, по сути, моногород, который предлагает только отдых. Как мы видели по пандемии, города, ориентированные на туриста, пострадали самыми первыми. Да, когда все начало открываться внутри России, при этом заграница была закрыта, они ощутили очень большой наплыв. Но это опять же проблема, когда ты не можешь нормально спрогнозировать и планомерно развиваться. И это большая проблема для развития города не столько с точки зрения условного генплана, сколько для того же бизнеса, который в первую очередь обслуживает туриста. Они не могут понять, как нанимать людей, не знают, могут ли они вложиться в новый этаж, в новую веранду, кухню, зал в этом году или стоит подождать, потому что неизвестно, что будет в следующем. В Сочи и других курортных городах нужно как-то понимать, как им развивать себя зимой, чтобы сбалансировать этот всплеск. Городская среда складывается также из транспорта. Большая проблема Краснодара — пробки. Стоит ли городу развивать трамвайные линии, или лучше сделать упор на дорожную сеть?

Чем больше дорог и парковок вы делаете, тем больше машин получаете. Поэтому ни один дорожный проект в условиях города не решает долгосрочно проблему пробок, он лишь создает новые. Вместо того чтобы пытаться угнаться за растущим числом автомобилей, умные города пытаются создать альтернативу, чтобы люди не использовали лишний раз автомобиль в городе. Для этого создают нормальный общественный транспорт, делают удобную пешеходную и велоинфраструктуру, чтобы человек пользовался автомобилем для поездок на дачу или в магазин за шкафом, но никак не для ежедневных поездок. А еще лучше, если у человека не будет в принципе потребности в автомобиле. Чем больше город, тем больше потребность в магистральном виде транспорта, в первую очередь в трамвае. Конечно, можно еще вспомнить про метро, но на метро теперь денег ни у кого еще очень долго не будет. В этом плане Краснодару хочется пожелать воскресить проект городской электрички и объединить его с трамваем. Краснодар как очень быстро растущий город развивался не системно, очень часто новые дома появлялись, а никакой инфраструктуры вокруг не делали. И в этих условиях прокладка трамвая — максимально быстрое и эффективное решение транспортных проблем хотя бы в этих районах.

Пешеходные улицы могут дать толчок для развития центра Краснодара

цифры / факты

1,142

млн человек — население Ростова-на-Дону

1,107

млн человек — население Краснодара

Источник: по предварительным итогам Всероссийской переписи населения

мнение ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА В ТОМ, ЧТО СЕГОДНЯ В РОССИИ ПРЕДЛАГАЮТ ДОМ-ПАНЕЛЬКУ С ДВОРОМ-ПАРКОВКОЙ, ГДЕ МАКСИМАЛЬНО АГРЕССИВНАЯ СРЕДА, где ты не можешь запомнить своих соседей. Или же есть частный дом, где ты сам принимаешь решение, каким будет дом внутри. Но между двумя этими крайностями есть огромное количество других типов жилья, которые, к сожалению, в России практически не строятся. Например, таунхаусы или городские усадьбы. Некоторые застройщики в России пытаются сейчас это внедрять, но пока это скорее исключение из правил. На самом деле, жить в городе можно полноценно, но проблема в том, что строительная отрасль очень консервативна, и на законодательном уровне у нас никто не поддерживает какие-либо иные форматы жилья, кроме как строительство «свечек» в поле с асфальтовым полем вокруг.

28,2

в такую сумму оценивается строительство трамвайных линий и закупка новых вагонов в Краснодаре

млрд рублей

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

16 ТЕНДЕНЦИИ

От жилья к курортам: как меняется градостроительная политика Кубани

ФОТО: РБК Краснодар

Последние несколько лет на Кубани активно пересматривали градостроительную политику. Процесс начался с жилой недвижимости. На очереди — курортные территории. Ирина Силантьева

главный архитектор Краснодарского края Илья Поздняков

В Краснодарском крае продолжается процесс принятия генеральных планов ряда городов. На Черноморском побережье в ряде территорий выдача разрешений на строительство была приостановлена. Как нормотворчество поможет инвестициям в туротрасль и какие изменения были самыми важными, рассказал главный архитектор Кубани Илья Поздняков. Какие наиболее важные решения были приняты в рамках градостроительной политики Краснодарского края за последнее время? Какую роль в ней играют новые генеральные планы городов? Генпланы — это плановая работа. Они нацелены на то, чтобы определить вектор развития городов. Изменения в градостроительной политике больше связаны с введением нормативов. В этой части, например, в 2021 году был введен большой блок, связанный с жилой застройкой. Из них наиболее важные — два ключевых параметра, которые сильнее всего повлияли на рынок и были по-разному восприняты строительным сообществом. Первый из них — это этажность. В частности, ранее в Краснодаре максимальная высота зданий составляла 25 этажей. Но при формировании новых правил учли наши рекомендации и установили предельную этажность в районе девяти надземных этажей с возможностью устройства высотных доминант до 18 этажей. Целью было создание более сомасштабной человеку среды. Второй важный показатель, который оказал максимальное влияние, — это плотность застройки. В начале 2021 года мы провели большой комплексный ана«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

лиз всех крупных проектов, по которым были выданы разрешения на строительство. Были выявлены территории, где показатель достигал 40 тыс. кв. метров на гектар. А сейчас плотность установлена в районе 9 тыс. кв. метров. Норматив привязан исключительно к площади квартир. То есть девелоперы не ограничены в части комфорта. Они могут создавать большие холлы, просторные коридоры, колясочные, кладовые. Но им уже приходится конкурировать за счет качества продукта, а не квадратного метра. Были установлены показатели расчета численности населения, обновлены нормативы по социальным объектам, плотности улично-дорожной сети. Возможно, в какой-то степени эти решения привели к росту цен, но зато они серьезно улучшат качество будущей застройки и городской среды. Что дальше? Что планируется менять? Мы начали с жилья и комплексной застройки, потому что в Краснодарском крае это наиболее активный сегмент. Он очень сильно влияет на внешний вид городов. На очереди курортная недвижимость. По ней мы будем принимать следующий блок нормативов. Направление развивается, стали проявлять высокую активность инвесторы, строятся новые отели. Принимаются новые генпланы. Где-то они были уже утверждены — например, в Анапе, Геленджике. Там часть зон жилой застройки перевели под рекреацию. Сейчас мы разрабатываем в их отношении правила землепользования и застройки. Так же, как в свое время в отношении жилья, мы решили ограничить этажность и дифференцировать ее в зависимости от удаленности от побережья — чем ближе к морю, тем жестче рамки. Будет введена градация по функциональности застройки. На волне роста популярности курортного сегмента и ужесточения требований к жилью часть застройщиков переключились на объекты гостиничного сектора, пришли новые инвесторы. По ряду причин: может, из-за отсутствия опыта, может, из-за желания сэкономить, некоторые игроки стали злоупотреблять этим правом. Поэтому все требования будут регламентированы. Возможно ли разделить Краснодарский край на отдельные архитектурные зоны в зависимости от их внешнего вида или сложившейся градостроительной политики? Требуют ли они разного подхода? Разбить край на конкретные зоны проблематично. Но, безусловно, террито-

рии требуют разного подхода. Например, Краснодар — один из экономических центров и ядро агломерации. Есть Сочи — муниципалитет совершенно другой направленности. Поэтому градостроительная политика в них не может быть одинаковой. В частности, самое яркое различие мы видим в правилах землепользования и застройки. Если вы возьмете, допустим, новые ПЗЗ Анапы и посмотрите, как складывается зонирование на побережье, то увидите, что на прибрежной территории не осталось зон под застройку даже индивидуальными жилыми домами. Все это пространство нацелено на формирование и развитие объектов гостиничного и туристического устройства. В Краснодаре, естественно, такое просто не будет работать. Один из самых проблемных вопросов в Краснодарском крае — это жилая застройка. И в свое время она была достаточно хаотичной и нерегламентированной. Как выстраивались отношения с бизнесом? Выстраивание взаимоотношений с бизнесом началось с того, что мы провели комплексную проверку всех проектов, начиная с 2017–2018 годов. Результатом стало большое количество предписаний о выявленных нарушениях, направленных в муниципалитеты. Это вылилось в отмену ряда нормативных актов. В Краснодаре за 2021 год отменили разрешения на строительство 1,2 млн кв. метров. Еще столько же, наверное, было направлено на доработку и приведение в соответствие с нормативными актами. Естественно, для бизнеса это было большим потрясением, которое заставило их задуматься о том, что лучше сразу делать качественно и в соответствии с нормативами, чем получить разрешение на строительство, начать стройку и получить потом наше предписание об отзыве документов. Поэтому в 2021 году всему строительному бизнесу пришлось войти в правовое поле. По ряду муниципалитетов активная выдача разрешений была приостановлена до утверждения генеральных планов и введения в действие новых нормативов. Таким образом, 2021 год стал переходным периодом, который дал бизнесу время для перестройки процессов и переработки проектов. Мы подготовили нормативную базу к тому, чтобы в этом году активно начать рассмотрение всех этих проектов. Изначально бизнес немного лихорадило, но в целом они приняли правила игры — компании подстраиваются под требования. Но девелоперам очень важно, чтобы эти условия распространялись на всех.

Как вы оцениваете ситуацию в Краснодаре, который долгое время был проблемной точкой? Какие проблемы еще остались? Безусловно, основными болевыми точками являются инфраструктурные вопросы: улично-дорожная сеть, инженерные коммуникации, обеспеченность объектами социального назначения. Это наиболее ярко выраженные проблемы, с которыми сталкиваются в повседневной жизни если не все, то очень многие. И власти большие усилия прикладывают для того, чтобы эти проблемы нивелировать. Вы говорите про ограничения на застройку территорий до принятия нового генерального плана. Насколько эта мера была эффективной и чего она помогла достичь? Это позволило бизнесу понять, что нарушать нормы сейчас дороже, чем их соблюдать. Компании пересмотрели ряд проектных решений, перестроились, подготовили новые проекты более высокого качества. В итоге это позволит нам получить иной уровень комфорта проживания, а застройщикам — быть уверенными в том, что эти процессы будут идти так, как положено, а не прервутся на середине строительства. Эксперты высказывали мнение, что в России велик дефицит курортной недвижимости в связи с последними событиями, в том числе пандемией и санкциями, которые ограничили доступ за рубеж. Многие инвесторы стали вкладываться в российские территории. Что вы об этом думаете? Насколько велик потенциал Черноморского побережья в этом плане? Он велик. Я оцениваю это как положительную динамику. Более того, рядом градостроительных решений, которые этому предшествовали, мы заложили фундамент для успешного развития отрасли. Например, в Анапе был недавно утвержден главный градостроительный документ. Нормативы предусматривают значительное увеличение количества зон отдыха, рекреации и территорий санаторно-курортного назначения — как раз именно для развития этого направления. Конечно, никто не планировал, что так сложится ситуация. Но именно генпланы создали условия для инвесторов. Они стимулируют вкладывать средства как раз в санаторно-курортную отрасль. Поэтому все сложилось — есть бизнес, который хочет вкладываться, и готовая для этого законодательная база.

ТЕНДЕНЦИИ 17

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

18 РЕШЕНИЯ

На Кубани есть все для роста рынка недвижимости События последних лет запустили процесс трансформации во всех сферах, в том числе и в сегменте строительства. Ирина Силантьева

Этот год оказался непростым для всех сфер бизнеса, в том числе и для застройщиков. Подводя итоги первой половины, какие основные проблемы в сфере строительства Краснодарского края вы можете выделить? Как их удалось решить? В кризисных условиях не только появляются новые вызовы, но и обостряются все системные проблемы. Например, стал еще более очевиден недостаток, а точнее полное отсутствие производственных кластеров для выпуска российской строительной техники. На фоне перестройки логистических цепочек возникли сбои в поставках строительных материалов и техники. На сегодня российские производители не могут в полном объеме закрыть потребности рынка, поэтому приходится искать альтернативы. Практически с каждым из вызовов девелоперы справились достойно. Долгосрочным вопросом остается вопрос кадров, которые необходимо растить на перспективу. Кроме этого, мы стали острее ощущать влияние старых нерешаемых вопросов. Участники нашей ассоциации отмечают, что до сих пор сложно прогнозировать сроки выдачи разрешений на строительство, а при застройке невозможно менять назначение участков, не выделяются земли именно под социальные объекты — те, которые мы возводим сами. В итоге из-за их цены растет себестоимость жилья. В части городов отсутствуют актуальные местные нормативы градостроительного проектирования. Вечным является вопрос с изношенной инфраструктурой — да, застройщики строят новые сети в рамках комплексного освоения территорий, но подключать их к ветхим городским бессмысленно. Еще острее стал ощущаться кадровый дефицит. В июне 2022 года объем ипотечного кредитования в регионе упал в два раза по сравнению с показателями годом ранее. Насколько из«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО: пресс-служба Ассоциации девелоперов Краснодарского края

К осени рынок жилья Кубани ожидает постепенное восстановление. Спрос поддерживают льготные программы и снижение ставок по ипотеке. О том, какие тренды вышли на первый план, стоит ли сейчас покупать квартиру и как трансформируется сегмент, рассказала президент Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова.

президент Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова

менилась структура продаж? Что поддерживает спрос? Да, только в июне 2022 года объем ипотечного кредитования упал в два раза по сравнению с аналогичным периодом годом ранее и составил 8 млрд рублей. Но от месяца к месяцу он постепенно восстанавливается. Рынок очень поддержали государственные программы и субсидирование ставок застройщиками. Эти меры были бы еще более эффективными при пересмотре некоторых параметров. Например, для получения займа по программе IT-ипотеки требуют высокую зарплату — порядка 100–150 тыс. рублей. Если эти условия смягчат, то спрос на данный вид жилищного кредита вырастет. Уже сейчас Минцифры приступило к сбору обратной связи, и, возможно, уже скоро мы увидим какие-то изменения. Вырастет ли популярность ипотеки вместе со снижением ключевой ставки? Популярность ипотеки и не падала. Запрос на получение жилищного кредита среди населения только растет. Другое дело, что на объемы выдачи по-

влиял рост ключевой ставки, и в итоге — стоимость заемных средств. На сегодня порядка 80% сделок с «первичкой» совершаются с использованием жилищных кредитов. Поэтому ипотека — основной драйвер развития рынка недвижимости. Понимая это, власти и застройщики делают все, чтобы условия по ней были выгодными.

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ДИВЕРСИФИЦИРОВАЛИ БАЗУ ПОСТАВЩИКОВ ЕЩЕ ЗАДОЛГО ДО ФЕВРАЛЯ 2022 ГОДА. МЫ СОТРУДНИЧАЛИ С ТУРЕЦКИМИ, КИТАЙСКИМИ ПРОИЗВОДИТЕЛЯМИ

22 июля ЦБ опустил ключевую ставку на 1,5 процентных пункта — до 8%. Сразу после этого банки объявили об очередном уменьшении процентов по ипотеке. Помимо этого, стимулируют спрос программы господдержки и возможность рефинансировать ставку. Последняя позволяет не откладывать покупку жилья из-за боязни, что процент станет ниже и ваша ставка окажется невыгодной. Хотя процедура рефинансирования запускается не ранее чем через полгода после заключения договора, банки уже приступили к пересмотру тех договоров, которые были заключены весной — во время резкого повышения ставок. Мы уже видим высокий спрос на льготные программы. Например, сотрудниками российских ИТ-компаний подано уже более 12 тыс. заявок на получение льготной ипотеки, 1600 из них уже даже приобрели недвижимость на общую сумму 14,4 млрд рублей. Стоит ли брать жилье сейчас или лучше подождать? Продолжит ли расти цена? Самое лучшее время для покупки жилья в кредит — первые месяцы после снижения ставок. То есть сейчас. Есть и другой момент — многие не берут ипотеку, так как ждут дальнейшего снижения ставок. Но если есть возможность, стоит не ждать, а купить квартиру сейчас. Программы рефинансирования позволяют пересмотреть условия впоследствии. Если позволяют условия и есть возможность воспользоваться одной из льготных программ, то стоит подыскивать подходящие варианты. Санкции 2022 года запустили новую волну импортозамещения. Насколько остро стоит этот вопрос для девелоперов Краснодарского края и как компании справляются с переориентацией на других закупщиков? Эксперты отмечали, что в элитном сегменте доля западной продукции достигала 70%. Санкции не новая история, как и курс на импортозамещение. Строительные компании Краснодарского края диверсифицировали базу поставщиков еще задолго до февраля 2022 года. Мы сотрудничали с турецкими, китайскими производителями. Сейчас бурно развивается работа по иранскому направлению. Поэтому у нас уже есть решения большинства тех задач, с которыми сталкиваются российские девелоперы. Ищем и отечественных поставщиков.

ФОТО: пресс-служба Ассоциации девелоперов Краснодарского края

РЕШЕНИЯ 19

Ассоциация задумывалась для выстраивания диалога между властью, бизнесом и обществом

В этом очень помогает диалог с коллегами, открытые базы данных, обмен опытом и контактами. В сегменте эконома и комфорта доля импорта была изначально не очень высока. Поэтому на процессе работы это мало сказалось. Самые большие трудности — в бизнес-классе, строительстве гостиничных и торговых объектов. Здесь на помощь приходит параллельный импорт. Привел ли кризис к сдвигу сроков сдачи объектов? Есть ли риск появления проблемных объектов? У крупных игроков проблем не возникло. Мы собирали данные по резидентам ассоциации, все объекты сдаются в срок. В среднем по рынку, конечно, риски появления новых недостроев есть. У менее устойчивых небольших девелоперов проблемы с вводом жилья могут быть. Эксперты рынка отмечали, что в 2020–2021 годах в Краснодарском крае были поставлены рекорды по стоимости квадратного метра. Как изменились показатели? Чего стоит ждать от ближайшего будущего? Цены продолжат расти, но не такими темпами. По итогам года мы ожидаем увеличения на 10%. Средняя стоимость квадратного метра на начало года в Краснодарском крае составляла 117 тыс. рублей, сейчас — порядка 123 тыс. рублей. Какие прогнозы вы можете сделать по спросу на жилую недвижимость в 2022 году? От каких факторов будет зависеть его восстановление и когда он сможет достичь докризисных показателей? Сильнее всего спрос упал в мае. В частности, именно в этом месяце было выдано меньше всего займов на покупку жилья, чем за весь исследуемый период. В июне мы увидели изменение ситуации. Рынок начал приходить в себя после весеннего затишья. Резко вырос объем выдачи ипотек. В роли «спасательного круга» выступили льготы и субсидии. Именно они не дали упасть спросу на жилье еще сильнее и поддержали рынок недвижимости в трудный момент.

Что строят в Краснодарском крае:

ЦЕНЫ ПРОДОЛЖАТ РАСТИ, НО НЕ ТАКИМИ ТЕМПАМИ. ПО ИТОГАМ ГОДА МЫ ОЖИДАЕМ УВЕЛИЧЕНИЯ НА 10%. СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА НА НАЧАЛО ГОДА В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ СОСТАВЛЯЛА 117 ТЫС. РУБЛЕЙ, СЕЙЧАС — ПОРЯДКА 123 ТЫС. РУБЛЕЙ В Краснодарском крае есть все предпосылки для плавного роста. По итогам полугодия наш регион занимает второе место в России по вводу готового жилья и первое — по освоению федеральных земель. Из всех российских регионов Кубань получила больше всего разрешений на строительство новых проектов — 454,3 тыс. кв. м. Все будет завесить от стоимости жилья, которое должно остаться в сегодняшнем коридоре цен. И конечно, от уровня ипотечной ставки, по которой наблюдается тренд на снижение. Какие типы квартир будут, на ваш взгляд, популярны в 2022 году? Как меняются тренды? Большинство россиян, согласно опросам, хотят жить в квартире площадью от 55 до 70 кв. метров, расположенной в новом доме высотой до 12 этажей, с хорошей инфраструктурой и удобными детскими площадками. А что насчет частных домов? В первом полугодии в регионе сдача недвижимости в эксплуатацию выросла вдвое — в основном за счет индивидуального жилого строительства. Таунхаусы, например, не смогли за-

В регионе чаще всего строят дома высотой 18–24 этажа. На них приходится 33,5% от всей площади возводимого жилья. На дома 25 этажей и выше приходится 22,3%. В целом по Российской Федерации процент составляет 26,7%. Средняя этажность домов, разрешения на строительство которых выданы в 2022 году, составляет 15,7 этажа. Самый высокий строящийся дом — ЖК «Лучший» застройщика ГК «ССК». Самый большой строящийся жилой комплекс — Ural застройщика AVA Group. Площадь — 91 862 кв. метра. воевать у нас такую же популярность, как за рубежом. Продажи падают из-за высокой цены, а соответственно, на нет сходит и строительство. Фиксируется падение спроса на вторичное жилье и на однокомнатные квартиры. Что же касается индивидуальных домов, то их сегодня чаще строят сами, а не покупают готовые. По выдаче льготной ипотеки для строительства частного дома собственными силами, т.е. без привлечения подрядчика, Краснодар в лидерах. В нашем регионе наряду с Московской и Ленинградской областями, Москвой и Татарстаном данный вид ипотеки оформляют чаще всего. Правда, если раньше чаще покупали и строили двухэтажные дома, то сейчас наблюдается тенденция к уменьшению и этажности, и площади. Какие тренды вышли на первый план в последнее время? Среди новинок — новостройки с меблировкой. Минстрой предлагает ввести ее в квартирах на этапе строительства. Такой формат поможет снизить затраты на обустройство нового жилья. Интересны проекты по возведению деревянных многоэтажек высотой до 12 этажей и гибридных комплексов. Последние включают в себя жилые и офисные помещения. Сейчас таких новостроек около 4%, и, по прогнозам, эта цифра будет только увеличиваться. Еще один перспективный формат — апартаменты, и, хотя их решили не прирав-

нивать к жилью, спрос на них постоянно растет. Есть потребность и в курортной недвижимости, ее в стране не хватает. Дефицит, по мнению экспертов, составляет более 2 млн кв. метров. Но самая главная тенденция — это отказ от шеринга. На западе концепция пользования, а не владения, продвигается все последние годы. Ее авторы ссылаются на одну из самых ярких цитат Форда: «Средний легковой автомобиль используется по назначению — то есть едет — лишь 5% своего жизненного срока». Поэтому все, что есть в этом мире, должно вами использоваться только на условиях аренды. Но и пандемия, и последние события показали неприемлемость такого формата для товаров длительного пользования и недвижимости. В этой сфере владение более значимо, чем пользование. Интересно ли застройщикам осваивать отдаленные от столицы региона территории? Что должно случиться, чтобы застройщики пошли со своими проектами вглубь территории? Это проблема не только Краснодарского края, но и страны в целом. Не так давно на ней заострил внимание замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он отметил, что есть места, где новое жилье практически не строится. По его словам, одна из основных задач на уровне страны — устранение дисбаланса спроса и предложения. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

20 Тенденции

Субсидии и инвестиции: что поддержит рынок жилья Кубани Коммерческий директор строительной компании «Семья» Ангелина Радько — о новых подходах к жилищному строительству, динамике спроса и стоимости квартир. Наталья Радчук

нилось. Единственное, двушки стали покупать чаще, поскольку активно работает программа семейной ипотеки.

С чем строительный рынок Краснодарского края столкнулся после февраля 2022 года? Пришлось ли компании приостанавливать проекты? За последние пять месяцев много факторов влияло на спрос. В марте он был ажиотажным, и мы связываем это скорее с новостью о повышении ипотечной ставки, нежели с февральскими событиями. Важную роль сыграло закрытие краснодарского аэропорта, поскольку для края значительным фактором, влияющим на спрос, является миграционный поток. И конечно, в условиях неработающих воздушных гаваней многие клиенты из регионов, планировавшие покупку недвижимости на юге в период отпуска, эти намерения отложили. Кроме того, после поднятия ставки и последовавших за этим нескольких постепенных снижений люди выжидали время, когда ставка будет еще доступнее, что также отразилось на спросе. При этом фактически все застройщики предлагают приобретение жилья по субсидированной ставке. Данное предложение интересно для клиентов даже при увеличенной цене на сумму комиссии банкам за понижение процента. Да, изначальная стоимость выше, но при этом переплата по ипотеке и ежемесячный платеж гораздо выгоднее для людей в долгосрочной перспективе. Вторичное жилье упало в цене из-за того, что упал спрос, — 90% сделок совершается по ипотеке, а конкурировать с субсидированной ставкой первичного жилья сложно. Наша компания, несмотря на обстоятельства, продолжила строительство всех текущих проектов. Более того, мы активно проектируем новые комплексы, и эта работа не останавливалась. Сейчас застройщики и покупатели недвижимости обоюдно «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО: пресс-служба СК «Семья»

Фактор качества жилья сегодня определяется не только состоянием жилой площади, но и обустройством прилегающей территории, наличием социальной инфраструктуры и комфортной среды. Повышать качество продукта в 2022 году застройщикам Краснодарского края приходится с учетом роста себестоимости строительства, нестабильного спроса и закрытых аэропортов.

Коммерческий директор строительной компании «Семья» Ангелина Радько

защищены механизмом проектного банковского финансирования и программами господдержки. Ближайшая сдача жилого комплекса у нас запланирована на начало следующего года — достроятся последние дома ЖК «Светлоград». Какова ситуация сейчас — рынок все еще снижается или уже вернулся к привычным значениям? Когда вы ожидаете восстановление спроса? Смотря с чем сравнивать — рынок до COVID-19 или после. Потому что рост спроса был именно в этот период из-за появления льготной ипотеки. В 2022 году падение фактически наблюдалось в мае и июне на жилье комфорт-класса. Бизнес-класс не ощутил сильного снижения. И это тенденция не только Краснодарского края, а в целом по России. В июле ситуация относительно выровнялась, но люди продолжают ожидать снижения цен, ориентируясь на

вторичное жилье, которое некоторые срочно продают, но это единичные предложения. На первичном рынке снижения не будет, а пока ипотечная ставка низкая, я бы рекомендовала приобретать новостройки. Также в условиях нестабильного валютного рынка это лучшая инвестиция и для сохранения сбережений. Жилье какого формата сегодня пользуется спросом, изменилась ли эта картина за последние месяцы? Как изменилась структура продаж компании? Сегодня на рынке представлен преимущественно «комфорт» и «комфорт плюс», поэтому и спрос в этом сегменте выше. Если рассматривать площади квартир, то в Краснодаре в структуре продаж более 2/3 занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такое распределение за последние несколько месяцев в наших краснодарских проектах значительно не изме-

На строительном рынке региона однозначно улучшится качество нового жилья. Красивые подъезды, благоустройство территорий, школы — это уже стандарт. Также развивается сервис управляющих компаний, чтобы людям было комфортно жить в домах после покупки

Насколько в целом строительный бизнес сегодня маржинален — изменилась ли его доходность в 2022 году? Выросла ли себестоимость, в каких сегментах? Посчитать доходность за полгода можно, но это не совсем объективно. Прибыльность проекта оценивается по его завершении. Но в 2022-м однозначно есть несколько факторов, которые влияют на повышение себестоимости строительства. Во-первых, стоимость материалов, во-вторых, их наличие, логистика и поиск аналогов, ведь это также влияет на конечную стоимость квадратного метра и доступность для покупателей. Например, проект нашей компании ЖК «Светлоград» находится на стадии завершения, и к концу года все работы будут закончены, что позволяет нам удерживать цены от значительного роста. В проекте ЖК «Все Свои», на территории которого строится школа и детский сад, мы движемся по заложенной финансовой модели. А новые проекты рассчитываются уже исходя из текущих рыночных реалий. Средняя цена на старте проекта планируется около 120 тыс. рублей за кв. метр. На текущий момент это стандартная средняя цена для новых жилых комплексов. В 2022 году существенно выросли банковские ставки, в том числе по ипотеке. Удастся ли сохранить прежние темпы продаж в новых условиях? При наличии субсидирования спрос сохранится, и он был бы выше при миграционном потоке. Поэтому, пока аэропорт закрыт, значительно меньше людей готовы преодолеть длинный путь на юг, и на эти факторы застройщики повлиять не могут. Зато мы занимаемся развитием дистанционных сделок, совершенствуем диджитал-инструменты. Например, в ЖК «Все Свои» мы сделали онлайн-тур по будущему двору: человек может прогуляться в реальном пространстве и прочувствовать атмосферу. Также мы внедрили тур по квартирам с использованием виртуальной реальности, в котором можно оценить как планировку, так и вид из окна. Порядка 90% сделок у нас проходит через систему электронной регистрации, в результате

120

ФОТО: пресс-служба СК «Семья»

Тенденции 21

Требования к качеству жилья за последние годы существенно изменились

клиент сегодня может приобрести квартиру, так скажем, «на диване». Какова в данный момент средняя стоимость квадратного метра в регионе? Стоимость квадратного метра сегодня делится на три категории: базовая, с учетом субсидированной ипотеки и с учетом ремонта, поскольку это наиболее распространенные виды сделок. В среднем ценник составляет около 130–150 тыс. рублей за кв. метр. Какие районы Краснодара будут наиболее активно застраиваться в ближайшие годы? Какие из них считаете наиболее перспективными? Активно развиваются районы Западного и Восточного обходов Краснодара. С учетом новых местных и региональных норм градостроительства, во всех будущих проектах вместе с первой очередью строительства должны вводиться в эксплуатацию школа и детский сад. Это предполагает развитие именно комплексного строительства, и в Краснодаре реализовать это можно только на озвученных территориях. Планируете ли вы запуск новых проектов в 2022 году? У «Семьи» большой земельный банк именно в Краснодарском крае, и стратегия компании пока не предполагает рост в другие регионы. Сейчас мы одновременно работаем над несколькими

проектами в Краснодаре и Новороссийске, некоторые из них планируем запустить в этом году. Какие подходы к возведению жилья будут главенствовать? Какими принципами руководствуетесь вы сейчас и как ваша стратегия роста соотносится с градостроительной политикой в регионе? Однозначно на строительном рынке региона улучшится качество нового жилья. Оно станет более комфортным и изменит потребительский запрос. На примере нашей компании могу сказать, что новые проекты — это любовь с первого взгляда. Мы всегда строили по принципу «как для себя», во всех наших объектах есть школа и детский сад, прогулочные аллеи. В ЖК «Светлоград», например, своя благоустроенная зеленая аллея протяженностью около 1 км. Высота домов в нем — от восьми этажей, что нехарактерно для новостроек Краснодара. В ЖК «Все Свои» у наших жителей есть своя детская комната и коворкинг, которыми они могут пользоваться без ограничений. В новых реалиях градостроительства есть следующие нормы: этажность квартала четко регламентируется процентом зданий до и от девяти этажей. Есть социальные объекты, которые обязаны быть построены и введены с первым этапом строительства. Аллеи и скверы — это то, что уже нанесено на градостроительные карты каждого земельного участка, на котором пла-

средняя цена «квадрата» на старте жилищных проектов в Краснодаре

тыс. рублей

СПРАВКА СК «СЕМЬЯ» — ОДНА ИЗ КРУПНЕЙШИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ. По данным «Единого ресурса застройщиков» (erzrf.ru), по итогам 2021 года компания вошла в топ-3 застройщиков Кубани по объему ввода жилья, а с июля — в тройку по потребительским качествам жилых комплексов. За восемь лет работы СК «Семья» ввела в эксплуатацию 36 домов общей площадью 345 тыс. кв. м без просрочек, четверть из них — досрочно. В настоящий момент застройщик возводит 176 тыс. кв. м жилья, в том числе три многоквартирных дома ЖК «Светлоград» и пять многоквартирных домов ЖК «Все Свои» в Краснодаре. Строительство ведется по закону о долевом строительстве, финансовый партнер — Банк «ДОМ.РФ». Земельный банк компании превышает 2 млн кв. метров.

нируется строительство жилых домов. Появляются новые форматы жилья, такие как квартиры с террасой на первом этаже, мастер-спальни и кухни-гостиные, европланировки. Благоустройство территорий также выйдет на новый уровень, ведь озеленение также нормируется. На фоне этого сегодня девелоперское сообщество много говорит о продукте,

собственных стандартах. Заметьте, что красивые подъезды уже стандарт, а детские площадки становятся все более интересными даже в рамках разных литеров одного и того же проекта. Также развивается сервис управляющих компаний, чтобы людям было комфортно жить в домах после покупки и они сохраняли лояльность к своему жилому комплексу. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

22 РЫНОК

Сергей Пахомов

Жилье на Юге: градостроительство, спрос и тренды ДЕВЕЛОПЕРЫ, ВЛАСТИ И ЭКСПЕРТЫ О ТОМ, КАК МЕНЯЕТСЯ СЕГМЕНТ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЮГА РОССИИ.

Председатель комитета по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству Государственной Думы РФ

Весной 2022 года девелоперы ощутили спад потребительской активности. На фоне скачков ставок выдача ипотеки сократилась в разы. Восстановится ли спрос на жилье после снижения ключевой ставки, что будет с ипотекой и как меняется градостроительная политика страны и регионов, рассказали представители власти, эксперты и девелоперы.

Андрей Алексеенко

ЗАДАЧА ВЛАСТЕЙ — ОБЕСПЕЧИТЬ СТАБИЛЬНЫЙ РОСТ СЕГМЕНТА «Недавно была обнародована статистика по ИЖС в России за 2021 год. Например, Краснодарский край занял второе место по России, год к году темпы строительства частных домов приросли на 49,2%. Мы в Государственной Думе уделяем отдельное внимание ускорению строительства частных домов — это ключевое направление как с точки зрения улучшения жилищных условий жителей, так и с точки зрения инвестиционной привлекательности региона. Там, где удобнее жить, туда перемещаются и человеческие ресурсы. В конечном счете все это позитивно влияет на экономику.

Глава Краснодара

ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ — ГОРОД, КОМФОРТНЫЙ ДЛЯ ЖИЗНИ «У всех нас задача одна, но она глобальная — город, комфортный для жизни. И это должно ощущаться во всех сферах его жизни, а прежде всего в строительстве. Новая градостроительная политика имеет один из основных принципов ― возведение жилья параллельно с социальной инфраструктурой. Для этого мы прошли большой путь. Сначала приняли новый генплан, затем внесли изменения в Правила землепользования и застройки, которые теперь в первую очередь отвечают интересам жителей. Недавно, буквально в конце июня, скорректировали и местные нормативы градостроительного проектирования. Уточнили нормы, которые применяются при строительстве социальных объектов — больниц и поликлиник, школ и детсадов, объем парковочных мест при строительстве многоквартирных домов, проектировании дорог и тротуаров.

Мы сделали главное. Привели в порядок нормативную базу. И уже, как следствие, в Краснодаре осуществляется комплексная застройка. И люди, приобретая жилье в том или ином районе, будут понимать, в какой сад или школу пойдут их дети. Для каждого важно, чтобы в шаговой доступности было все, начиная от магазинов и заканчивая школой.

Если говорить и о крупных девелоперских проектах, то здесь по большинству регионов ЮФО мы видим хорошую позитивную

динамику, СКФО показывает меньшие темпы роста, но и здесь действует ряд хороших социальных программ. Например, в Северной Осетии стартовал очередной этап программы «Жилье для российской семьи». То есть и государство поддерживает и стимулирует строительную отрасль работать. Мы все прекрасно знаем, что если остановить стройку, то запустить ее затем будет очень сложно, почти невозможно. Поэтому наша задача — обеспечить отрасли постоянный рост, чтобы выражение «точка роста» было не только фигуральным, но и реальным. В ЮФО и СЗФО есть районы, где стоит очередь из девелоперов. Мы, как законодатели, своими решениями должны список таких районов расширить».

Павел Петров

Поэтому сейчас, когда застройщик намерен строить микрорайон, он должен начать с проекта планировки. И этот проект сначала проверит краевая комиссия, а затем муниципальная. Такого раньше не было. И только если этот проект соответствует всем нормам, уже тогда выдается разрешение на строительство. А оно выдается только после получения разрешения на строительство школ и детских садов, которые будут обеспечивать новый жилой комплекс».

коммерческий директор DOGMA

Топ-10 застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства (по состоянию на 1.08.22): 1. ССК — 1,05 млн кв. м 2. «ЮгСтройИмпериал» — 992,6 тыс. кв. м 3. DOGMA — 859,7 тыс. кв. м 4. AVA Group — 569,3 тыс. кв. м 5. Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» — 472,1 тыс. кв. м

6. «Неометрия» — 363,9 тыс. кв. м 7. «Девелопмент-Юг» — 308,8 тыс. кв. м 8. «ЕкатеринодарИнвест-Строй» — 257,1 тыс. кв. м 9. «Метрикс Develoрment» — 256,6 тыс. кв. м 10. «Инсити» — 179,8 тыс. кв. м Источник: «Единый ресурс застройщиков»

Рейтинг регионов ЮФО по вводу жилья в I полугодии 2022 года Краснодарский край Ростовская область Республика Крым Волгоградская область Севастополь Республика Адыгея Астраханская область Калмыкия млн кв. м

«РБК+ ЮГ»

0,5

№2(2) август — сентябрЬ 2022

1

1,5

2

2,5

3

3,5 Источник: Росстат

ДОЛЯ ИПОТЕКИ БУДЕТ РАСТИ «Мы наблюдаем несколько тенденций, в том числе спровоцированных событиями последних 2–3 лет. Это поляризация спроса на более удачных проектах, депремиализация проектов, сформированных с прицелом на более высокий класс. В классах жилья «стандарт» и «комфорт» повышается востребованность качественного продукта, не нагруженного необязательными опциями более высоких классов. Сокращение располагаемых доходов потенциальных покупателей вынуждает застройщиков разрабатывать новые и оптимизировать существующие условия реализации жилья. Также заметен тренд в спросе на квартиры, адаптированные под удаленную работу, — наличие выделенного рабочего места, не объединенного с жилой зоной, рассматривается как преимущество. Основные факторы восстановления спроса — снижение ключевой ставки и улучшение бизнес-климата в регионе. Краснодар — это

агломерация с положительным демографическим сальдо. Это также во многом определяет спрос на жилье, причем широкий спектр приезжающих наполняет рынки всех классов жилья. Я вижу, что рынок все еще находится в стадии трансформации в сторону диджитализации продаж. Также события начала года наложили свой отпечаток, например транспортная доступность ряда городов существенно ухудшилась в связи с закрытием аэропортов. По моим прогнозам, второе полугодие пройдет в борьбе за покупателя, попытке сохранить достигнутые показатели продаж. Популярность ипотеки весной прошла реактивный V-образный кризис, но моментально восстановилась. Во всех классах жилья, кроме премиального, ипотека составляет подавляющую долю в продажах. Прогнозирую повышение доли ипотеки и производных программ в покупке жилья стандарт-класса до 75–80% от общего числа заключенных сделок».

РЫНОК 23

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

24 РЫНОК

Кирилл Холопик

Оксана Ивашова

генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков»

руководитель строительной группы «Третий Рим»

ВЛОЖЕНИЯ В НОВОСТРОЙКИ СТАНУТ АЛЬТЕРНАТИВОЙ ЗАГРАНИЧНЫМ ПОЕЗДКАМ И ИНОМАРКАМ «Спрос сейчас выравнивается. При этом, как правило, после таких скачков ключевой ставки и ставки по ипотеке порядка 30% граждан занимают выжидательную позицию и не торопятся покупать новостройку, даже имея потребность в этом и возможности. За счет этого спрос может упасть на 25–30%. Вместе с тем мы видим достаточно положительные для рынка новостроек тенденции, которые должны поднять спрос. В первую очередь это фактически отсутствие возможности тратить деньги на дорогостоящие заграничные поездки, иномарки и технику. Это очень большие деньги, которые люди готовы тратить. Мы видим также нестабильность на рынке акций. То есть людям, обладающим деньгами, их больше некуда вкладывать. Полагаю, что падение спроса, вызванное скачком ключевой ставки, будет нивелировано повышенным интересом к новостройкам как к безальтернативному инструменту вложения денег. В отличие от золота, акций, биткоина, новостройки в течение последних семи

лет, несмотря на экономические кризисы, коронавирус, никогда не показывали падение цены. И нет никаких ограничений на покупки, наоборот, их стимулируют за счет льготной ипотеки. Кроме этого, есть налоговый вычет за новостройку. Скорее всего, продажи будут на уровне 2021 года. Самое главное, не будет падения. Доступность ипотеки вернулась, потому что мы имеем сейчас ключевую ставку такую же, которая была у нас до ее взлета, даже ниже. Судя по процессам инфляции, которые происходят в стране, скорее всего, ключевая ставка через месяц будет еще снижена. То есть мы получим доступность рыночной ипотеки еще лучше, чем она была в феврале. Скорее всего, увеличится доля покупок жилья за собственные средства, а не в ипотеку. Те люди, которые планировали купить дорогую машину, переориентируются на покупку новостройки. Доля ипотеки в общем объеме покупок достигла 70%, сейчас она может немного уменьшиться».

Сергей Тарашвили

КВАРТИРЫ С ОТДЕЛКОЙ — СПОСОБ СЭКОНОМИТЬ НА СТРОЙМАТЕРИАЛАХ «Наиболее вероятно, что спрос будет расти. Людям нужна крыша над головой, а низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут, независимо ни от экономической ситуации, ни от каких-либо других внешних факторов. Ключевая ставка снижается — значит, жди уменьшения и ипотечных ставок. Банки держат руку на пульсе и обычно оперативно принимают решение по кредитным и депозитным ставкам после решений Центробанка. Большая вероятность, что ставки по ипотеке также двинутся вниз. Кстати, сейчас началась негласная борьба за заемщика — банки стали предлагать рефинансировать ипотечные кредиты, взятые в период высоких процентных ставок. Однокомнатные квартиры были и остаются лидерами продаж. Чаще всего в сложной экономической ситуации покупка недвижимости —

это способ сохранить и приумножить свои сбережения. Однушка в этом плане вне конкуренции — легко купить, потому как недорого. Можно быстро сдать, потому что востребована. Легко продать, потому что всегда есть спрос. В 2022 году в новостройках наметилась интересная тенденция ― покупатели все больше предпочитают квартиры с отделкой от застройщика. Жилье в стандартной строительной готовности теряет популярность. Это, скорее всего, продиктовано снижением доходов населения и ростом цен на все виды стройматериалов. Среди плюсов готовых квартир с отделкой — возможность сразу въехать в купленное жилье, нет необходимости закупать отделочные материалы, они уже входят в стоимость квартиры. Если жилье приобретается в ипотеку, то получается, что владелец купил отделочные материалы по ипотечной ставке, которая в разы ниже потребительских кредитов».

Жанна Белянкина директор по партнерским продажам СК «Гарантия»

директор департамента продаж «Московской Строительной Компании» ФУНКЦИОНАЛЬНОСТЬ ВЫШЛА В ПРИОРИТЕТ

ДЛЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЕСТЬ ВСЕ ПРЕДПОСЫЛКИ «Рынок недвижимости в значительной степени зависит от ключевой ставки. После ее снижения и продления льготных госпрограмм ипотека вновь стала интересна для конечного потребителя нашего продукта. Благодаря тому, что многие застройщики не поднимали значительно ценник на возводимые объекты, а в новых стоимость квадратного метра сейчас в некоторых случаях даже меньше, чем в докризисный период, прогнозы у нас оптимистичные. Считаем, что восстановление рынка произойдет в 3–4 квартале 2022 года. Уже сейчас «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

для этого есть все предпосылки, и спрос на квартиры начал постепенно демонстрировать положительную динамику относительно отрицательного результата за май 2022 года. Здесь еще сказывается влияние отложенного спроса, а также совместные специальные предложения от банков и застройщиков, в том числе дешевые кредиты, субсидирование и другие коллаборации. На сегодня самые популярные лоты — студии и однокомнатные квартиры. Тенденции прошлых лет не меняются и останутся в силе как минимум до конца 2022 года».

«Краснодар — активно развивающийся мегаполис, который по-прежнему остается популярным как для инвесторов, так и для жителей других регионов. В этом году во многих городах нашей страны объемы строительства значительно сократились, в то время как в Краснодаре мы продолжаем активно строить новые объекты. Можно сказать, что кризис коснулся нашего края в наименьшей степени, спрос на недвижимость постепенно выравнивается. Ставки по ипотечным кредитам уже вернулись на докризисный уровень, действуют различные программы субсидирования, ипотека стала более доступной. Показатели по ипотечным сделкам выросли. Если раньше большинство наших клиентов продавали свою старую квартиру и покупали новую за наличные средства и личные сбережения,

то сейчас почти 90% сделок, в том числе и инвестиционных, осуществляются за счет ипотечных средств. В настоящее время действуют очень выгодные условия субсидирования ипотечной ставки, как за счет государства, так и за счет застройщика, так что популярность ипотечных программ только растет. Ранее среди клиентов прослеживался запрос на значительное увеличение жилой площади, поэтому строились и были популярны очень большие квартиры с несколькими комнатами. После кризиса 2008 года резко стали популярны компактные квартиры-студии. В 2014-м, когда платежеспособность населения сократилась, сфера недвижимости снова вернулась к квартирам небольшой площади. Просторные квартиры предлагали только жилые комплексы бизнес-класса».

РЫНОК 25

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

26 Практика

Брать или не брать Эксперты о ситуации на рынке недвижимости Кубани. Наталья Радчук

Строительный рынок Кубани в цифрах 8 тыс. — количество

строительных организаций

5,7

млрд рублей — поступления от отрасли в январе –апреле 2022 г.

3,3 млн кв. м — ввод

многоквартирного жилья в январе – мае 2022 г.

2,3 млн кв. м — ввод ИЖС ФОТО: unsplash.com

в январе – мае 2022 г.

Простимулировать спрос на жилье поможет расширение программ с господдержкой

В июне в России снизили ставку по льготной ипотеке до 7%. Участники отрасли рассказали, как это повлияет на рынок жилья Кубани и когда лучше покупать недвижимость.

школы, спортивные объекты. В ближайшее время планируем приступить более чем к 10 объектам. Благодаря оперативным решениям на федеральном уровне, мы не замедлили темпы строительства, а наоборот, увеличили», — подчеркнул замдиректора департамента строительства Краснодара Азамат Тлишев.

Что происходит на строительном рынке Кубани

Покупатели в ожидании

В Краснодарском крае ситуация в строительной отрасли стабильна, рассказала пресс-секретарь профильного департамента Ирина Шевченко. Для поддержки строительной отрасли сегодня действуют программы льготной ипотеки под 7% для разных категорий граждан. На краевом уровне застройщикам оказывают поддержку в выстраивании новых логистических цепочек и поиске новых поставщиков. Для поддержки отрасли в части госконтрактов власти ввели пересчет объема финансирования строительства, возможность изменять условия по заключенным контрактам, если их исполнение стало невозможным. Также предусмотрели авансирование до 90% строительных работ, что позволит вовремя приступить к возведению объектов. «Сегодня в Краснодаре строится 35 социальных объектов — детские сады,

В то же время в последние месяцы девелоперы наблюдают существенное снижение спроса. По словам вице-президента компании «Девелопмент-Юг» Натальи Яковенко, объем текущего строительства в Краснодаре остался примерно на уровне 2021 года, а спрос в мае упал на 70% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Такую тенденцию подтвердила и руководитель ипотечного отдела компании «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова. Пик продаж компании в 2022 году пришелся на март, после этого зафиксирован спад. Сказалось и закрытие аэропортов — не все готовы ехать несколько дней на поезде в Краснодарский край, чтобы купить квартиру, отметила Шакова. Управляющий директор «Аякс-Риэлт» Наталья Глебова связывает просадку продаж с тревожностью покупателей и незнанием действующих программ

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

и условий. Покупательская способность заметно снизилась, средний чек покупки ушел вниз. Даже при наличии денег клиенты не готовы их вкладывать в жилье, выбирая предложения с минимальными вложениями и ежемесячными взносами. Руководитель департамента ипотеки риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае полагает, что основным стоп-фактором спроса остаются цены на жилье, которые существенно подскочили в Краснодаре в последние 1,5–2 года. При этом уровень доходов населения растет менее заметно, поэтому людям не хватает средств на первоначальный взнос и ежемесячные платежи.

Что простимулирует спрос Для поддержки спроса застройщики запустили собственные программы и акции, и у многих девелоперов в продажах они занимают более 80%, рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования AVA Group Инна Скакунова. Наиболее успешными для покупателей стали ипотечные программы с максимально низкими ставками — до 0,1% на весь срок кредитования. «Также можно отметить появление на рынке предложений обратного

выкупа квартир в новостройках по гарантированным ценам, что должно защитить покупателей от риска снижения стоимости актива и послужить страховкой от возможного снижения платежеспособности. Недавнее снижение ставки по ипотеке с господдержкой послужило действенным средством стимулирования и добавило гибкости в разработке новых предложений застройщиков», — поделилась Инна Скакунова. Повысить интерес клиентов к покупке жилья позволит расширение программ с господдержкой, уверены представители отрасли. По мнению Натальи Яковенко, «Семейная ипотека» может стать дополнительным драйвером покупательской активности, если в ее условиях снимут ограничение по возрасту детей. Сегодня под нее попадают семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 до 31 декабря 2022 года. В ходе обсуждения застройщики предложили распространить программу для семей с детьми до 18 лет. Гульсина Шакова также предложила расширить список категорий граждан, которые на Кубани могут претендовать на 1 млн рублей первоначального взноса по ипотеке. Сегодня сертификаты выдают учителям, врачам, социальным работникам. По словам представителя «ЮгСтройИмпериала», в этот список стоит добавить всех бюджетников. Кроме этого, застройщикам нужно уходить от субсидирования и выходить на хорошую ставку по рынку, считает она.

Практика 27

Елена Коломыц, Руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Южный» ПАО «Банк Уралсиб»:

Гульсина Шакова, Руководитель ипотечного отдела компании «ЮгСтройИмпериал»:

Наталья Яковенко, Вице-президент компании «Девелопмент-Юг»:

Ксения Соболева, руководитель ипотечного направления, КБ «Кубань Кредит» ООО:

«Сейчас хорошее время для того, чтобы приобретать определенные объекты. У застройщиков сегодня действуют разные спецпрограммы, например покупка двухкомнатной квартиры и две парковки или ремонт в подарок. Таких акций за последние два года не припомню. Да, ремонты раньше включали в стоимость, но чтобы они шли в подарок, это редкость».

«Один-два шага в подъеме продаж вызовут подъем прайса на жилье со стороны застройщика, чтобы получить большую маржу и не допустить вымывания ассортимента. Сейчас мы находимся в той точке, где мы не растем в цене, предлагаем акции и самую выгодную ставку по ипотеке. Как только ставка станет еще более доступной для клиента, все эти акции от застройщика закроются, и мы придем к тому, что было ранее. Поэтому однозначно брать».

«Уверена, что снижения цены не будет. Выросла себестоимость строительства, в том числе стоимость работ, стройматериалов, строительства социальной инфраструктуры. Бюджет на текущие акции, от парковок до субсидирования, тоже ограничен. Когда-то мы не сможем их себе позволить, поэтому от них придется отказаться либо корректировать цену. Поэтому сейчас хорошее время для приобретения квартиры и получения ипотеки. Опять-таки, себестоимость не упадет, а будет только расти».

«Сейчас благоприятное время для покупки недвижимости. На фоне снижения привлекательности и высоких рисков альтернативных вариантов инвестирования (фондовый рынок, валютные сбережения, банковские вклады и др.) недвижимость позволяет обеспечить сохранность средств и хорошие перспективы роста в дальнейшем. Ожидание же чревато обесцениванием средств и риском упустить лучшие варианты сейчас — наиболее привлекательные и ликвидные квартиры могут раскупить».

годовых, соответственно, есть вероятность, что клиенты ищут различные способы дополнительного дохода и эти деньги направятся на недвижимость», — считает Ксения Соболева.

«Уверена, что снижения цены не будет. Выросла себестоимость строительства, в том числе стоимость работ, стройматериалов, строительства социальной инфраструктуры. Бюджет на текущие акции, от парковок до субсидирования, тоже ограничен. Когда-то мы не сможем их себе позволить, поэтому от них придется отказаться либо корректировать цену», — отметила Наталья Яковенко. «Сейчас мы находимся в той точке, где мы не растем в цене, предлагаем акции и самую выгодную ставку по ипотеке. Один-два шага в подъеме продаж вызовут подъем прайса на жилье, чтобы не допустить вымывания ассортимента. Поэтому однозначно брать», — заключила Гульсина Шакова. В AVA Group ожидают умеренного роста цен из-за удорожания строительства вследствие инфляции, роста стоимости кредитования, усложнения и удорожания логистики и необходимости перестройки работы с большим количеством поставщиков строительных материалов.

1,5 Первичное: Краснодар

110,5

Краснодарский край

111,5

Также участники отрасли отметили необходимость сократить разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках. Как отметил Юрий Дон из «Этажей», в Краснодаре разница цен на готовые квартиры между предложением застройщиков и частных продавцов может составлять 1,5 млн рублей.

Осеннее обострение

Вторичное: Краснодар

105,0

Краснодарский край

202,1

тыс. рублей м2

млн рублей

50

100

150

200

Источник: Росстат

«В нашей компании 90% сделок идут по субсидии. Но в конце месяца на нас ложатся обязательства по уплате счетов за субсидирование, а это не маленькие цифры. Большинство застройщиков закладывают эту сумму в стоимость жилья, тем самым мы разгоняем цену. Снижение ключевой ставки должно потянуть за собой снижение господдержки. Нам нужна господдержка по «Семейной ипотеке» в районе 4,7%, по строящемуся жилью — в районе 5,7%. Возможно, мы бы меньше денег тратили на субсидирование, не разгоняли бы цену, и люди могли бы позволить себе приобретение этих квартир», — рассказала Гульсина Шакова.

Восстановление ипотечного рынка опрошенные эксперты ожидают к сентябрю 2022 года. Этому будут способствовать льготные программы и прогнозируемое снижение ключевой ставки. Наталья Яковенко ожидает роста сделок по ипотеке к этому времени на 30%. Гульсина Шакова считает, что уже сейчас возрос сегмент вторичного жилья, что означает рост продаж и на «первичке» в скором времени. Руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Южный» ПАО «Банк Уралсиб» Елена Коломыц рассказала, что в июне выдача ипотеки выросла в два раза в сравнении с маем. В перспективе ожидается, что клиенты привлекут в недвижимость деньги с вкладов, отметила руководитель ипотечного направления банка «Кубань Кредит» Ксения Соболева. «У нас в первой половине июля заканчиваются сроки действия трехмесячных депозитов, которые были открыты под 19,5%. Сейчас ставка равняется 8,5%

ФОТО: unsplash.com

Средние цены на первичное и вторичное жилье в Краснодаре и Краснодарском крае за 1 квартал 2022 года

столько может достигать разница цен на готовые квартиры между предложением застройщиков и частных продавцов в Краснодаре

Когда лучше брать ипотеку В ближайшей перспективе цена на квартиры в Краснодаре не будет снижаться, но на время перестанет расти. Сейчас оптимальное время, чтобы приобрести жилье. «Сейчас хорошее время для того, чтобы приобретать определенные объекты. У застройщиков сейчас действуют разные спецпрограммы, например покупка двухкомнатной квартиры и две парковки или ремонт в подарок. Таких акций за последние два года не припомню», — прокомментировала Елена Коломыц. Наталья Глебова добавила, что на рынке никогда не было подобных условий, при которых можно практически без денег приобрести недвижимость в Краснодаре.

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

28 РЫНОК

Курс на цифру: как на Юге и Кавказе вырастают «умные города» Каждый город выбирает свой путь цифровизации. Станислав Ключко Топ-15 городовмиллионников

ФОТО: freestockimages.ru

«Умный город» — это концепция, в рамках которой планируется усовершенствовать сферу городского хозяйства посредством внедрения цифровых технологий и инженерных решений. Основная цель создания «умного города» — улучшение качества жизни граждан на территории того или иного муниципалитета. Цифровизация охватывает самые разные сферы: ЖКХ, транспорта, здравоохранения, городского управления, экологии и общественной безопасности. В качестве примеров реализации системы «умный город» называют Сочи в Краснодарском крае и Владикавказ в СКФО.

Большие города «Умные города» курирует Минстрой РФ. В начале 2018 года проект вошел в госпрограмму, в том же году был утвержден план реализации и отобраны города для участия в пилотном проекте. В числе первых регионов, где начнется внедрение цифровизации в городскую среду, оказался Сочи. А Краснодар в октябре 2018 года вошел в International Smart Sustainable City Club (ISSCC) — Международный клуб умных городов. Краснодар стал одним из восьми городов России, которые первыми получили этот статус. В Ростовской области «умный город» будет реализован в семи городах с населением более 100 тыс. человек. В этот список попали Волгодонск, Ростов, Таганрог, Новочеркасск, Шахты, Новошахтинск и Батайск. В Ставропольском крае АО «Русатом Инфраструктурные решения» и правительство региона заключили соглашение, касающееся реализации совместных инициатив по внедрению технологий «умного города» в городах-курортах Кавказских Минеральных Вод и других территориях региона. Активно проект реализуется в Железноводске. И каждый год все больше городов России либо включаются в список «умных городов», либо планируют туда попасть.

Вперед в будущее В настоящее время в соответствии с официальной концепцией «умного города», которую сформировал Минстрой по 47 критериям, компания «Ростелеком» внедрила проекты «умного города» в Новороссийске, Анапе и Сочи в Краснодарском крае, в Таганроге в Ростовской области. В числе последних реализованных проектов — цифровой двойник Анапы. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

Цифровизация городского пространства — постоянный тренд

Как пояснили в пресс-службе «Ростелекома», геоинформационная платформа РусГИС оцифровала и объединила в единую систему всю информацию о муниципальной собственности, транспорте, пляжных территориях и других социально и экономически значимых объектах. Благодаря этому она повысила прозрачность и эффективность системы управления всей территорией Анапы. «РусГИС собирает, анализирует, визуализирует и хранит пространственные данные и формирует на их основе интерактивные карты с удобным интерфейсом, навигацией и возможностью масштабирования. Внедрение геоинформационной платформы включает проведение аэрофотосъемки, наполнение системы данными, а также настройку автоматической рассылки уведомлений налогоплательщикам и последующий мониторинг исполнения решений», — отметили в компании.

Каждому свое Приоритеты при реализации проектов «умного города», как правило, выстраивают сами власти муниципалитетов в зависимости от существующих целей и задач, необходимости решения тех или иных проблем. Поэтому проекты в разных городах значительно отличаются, но в большинстве случаев они все являются передовыми в своем качестве, потому что, по сути, выступают первопроходцами в той или иной сфере. «Все решения, которые мы внедряем, имеют высокую эффективность и ориентированы на конкретный результат, который муниципальные и региональные власти получают от их работы. Но стоит

заметить, что особым спросом на Юге пользуются цифровые платформы и системы, обеспечивающие безопасность населения», — отметили в «Ростелекоме». В их числе камеры с видеоаналитикой, которая помогает выявлять нарушения или искать самих нарушителей. Например, в Ингушетии работает система видеомониторинга процесса строительства школ и детских садов. Она помогает региональным властям эффективно контролировать исполнение и качество работ на стройплощадках. Система включает 57 камер в пяти городах — Сунже, Малгобеке, Карабулаке, Назрани, Магасе, а также в 12 селах. В Ростовской области с начала 2021 года работает аппаратно-программный комплекс «Безопасный город». В Северной Осетии — «Система 112», которая помогает защищать население и территорию от чрезвычайных ситуаций. Она обеспечивает взаимодействие на единой платформе экстренных оперативных служб: пожарной охраны, полиции, скорой медицинской помощи, аварийной службы газовой сети. «В Ростовской области внимание сфокусировано на Таганроге. Мы предложили широкий ряд инициатив властям города. В настоящее время в рамках рабочих групп обсуждаются особенности внедрения того или иного проекта в городе. В Краснодарском крае ведется обсуждение проектов с муниципалитетами Туапсе, Белореченска, Геленджика», — добавили в «Ростелекоме».

Санкции против «цифры» Осуществление всех мероприятий, связанных с реализацией концеп-

1. Москва 2. Санкт-Петербург 3. Нижний Новгород 4. Уфа 5. Казань 6. Красноярск 7. Волгоград 8. Челябинск 9. Воронеж 10. Пермь 11. Екатеринбург 12. Самара 13. Омск 14. Ростов-на-Дону 15. Новосибирск

Топ-15 крупных гороДов (250 тыс. — 1 млн чел.)

1. Тюмень 2. Рязань 3. Сургут 4. Химки 5. Кострома 6. Череповец 7. Белгород 8. Хабаровск 9. Новороссийск 10. Мурманск 11. Ижевск 12. Кемерово 13. Чебоксары 14. Нижневартовск 15. Новокузнецк ции «умных городов», пока не вызывает беспокойства у представителей IT-сферы. Сформированные в предыдущие годы подходы и материальная база позволяют внедрять цифровизацию без вынужденных остановок. С такой позицией согласны и в «Ростелекоме». «Большинство из тех действий, которые мы предпринимаем прямо сейчас, основаны на базе мероприятий, которые мы уже проделали в рамках программы импортозамещения в предыдущие годы. В основе нашей стратегии в последние пять лет был сделан фокус на создании собственных решений, и за эти годы многие из них уже технологически независимы. Вызовы и возможные риски мы учитываем постоянно. При их реализации «Ростелеком» давно руководствуется принципами, которые основаны на импортозамещении, наличии качественной криптозащиты и отечественном ПО», — отметили в компании.

Жизнь на новом Уровне: почему города края хотят стать «умными»

Еще пять лет назад понятие «умного города» рассматривалось как инновация, обязательная для повсеместного внедрения. Реальность же показала, что для результативной работы необходимо вдумчивое комплексное включение технологий в инфраструктуру. Наиболее интенсивно процесс идет в курортных городах. Это легко объясняется тем, что они выступают визитной карточкой Кубани — за последние годы именно курорты Краснодарского края стали центром притяжения туристов со всей страны. В том числе по этой причине акцент делается на безопасности прибрежных городов. Учитывая количество людей, которые постоянно находятся на курортах в сезон, обеспечивать ее только силами сотрудников органов правопорядка становится достаточно сложно. На помощь приходят основанные на искусственном интеллекте платформы, способные самостоятельно определить риски возникновения опасных ситуаций. Для спокойствия отдыхающих В Анапе, например, в начале курортного сезона — 2022 была запущена система «Безопасный город», объединяющая умные видеокамеры, защищенную инфраструктуру связи и два программных решения — софт с базовыми элементами аналитики и поисковый алгоритм на основе нейросетей с высокой точностью идентификации. В данный момент камеры полностью покрывают центр Анапы и все общественные места. Проект реализован в рамках контракта мэрии города с МегаФоном. «Система не просто записывает видеофайлы — к каждому из них она в автоматическом режиме добавляет метаданные — текстовые описания, на основе которых алгоритмы могут мгновенно идентифицировать нужные объекты и события. Благодаря этому искусственный интеллект помогает, например, быстро найти потерявшегося ребенка или обнаружить подозрительного человека. При обычном просмотре видео такой поиск мог занять несколько дней», — объяснил директор по развитию цифровых проектов МегаФона на Кавказе Андрей Рудаков. Как рассказали в УВД по Анапе, круг ситуаций, при которых камеры могут помочь горожанам и отдыхающим, очень широк. Например, человек сидел в кафе, ушел, а потом обнаружил, что у него пропала банковская карта. Он обращается в полицию, правоохранители смотрят по камерам, кто сидел с ним рядом в этом кафе. Затем по заданным признакам система определяет его местонахождение.

В Буйнакске (Дагестан) МегаФон стал постаВщикоМ при созДании систеМы уМного осВещения. Были заМенены 3,6 тыс. уличных Фонарей, которые аВтоМатически поДстраиВаются поД ВреМя суток и погоДу, Меняя интенсиВность. Это позВоляет ЭконоМить 60–65% ЭлектричестВа. В ростоВской оБласти коМпания созДала интеллектуальную транспортную систеМу, заДача которой — снижение количестВа проБок, Дтп и регулироВка ДВижения с учетоМ различных ФактороВ, В тоМ числе погоДных. В Данный МоМент реализоВан перВый Этап проекта. В ведомстве поделились: начиная с 2 июня 2022 года, когда «Безопасный город» заработал в полную силу, на курорте уже предотвратили 35 преступлений. Если в Анапе система только начала доказывать свою эффективность, то в Сочи «Безопасный город» действует уже восемь лет, говорит Андрей Рудаков. Там проект был реализован в 2014 году, и основной его целью было обеспечение безопасности во время проведения Олимпийских игр. Но и после их завершения система продолжила продуктивно работать. По данным сочинского УВД, в год благодаря ей удается раскрывать порядка 2 тыс. преступлений. Как сообщили в администрации Сочи, система постоянно модернизируется: с момента запуска

«Умные решения должны быть комплексными» Разумеется, безопасность — понятие очень широкое, и умные решения используются, к примеру, для минимизации рисков при чрезвычайных ситуациях, как природных, так и техногенных. По словам доктора экономических наук Александра Полиди, концепция «умного города» помогает муниципалитетам решать целый ряд задач. «В первую очередь — экономических. Использование искусственного интеллекта способствует снижению затрат во множестве отраслей — от коммунальной до административной. Кроме того, ИИ сегодня активно применяется для предотвращения чрезвычайных ситуаций, чтобы заранее прогнозировать их вероятность и масштаб. Однако важно понимать, что умные решения не работают сами по себе. Не будет эффекта, если ИИ будет управлять изношенными инженерными сетями — аварии все равно будут случаться. «Умный город» — это надтехнология, при помощи которой можно добиться большей эффективности там, где человек этого сделать уже не может», — считает эксперт. Для успешного функционирования цифровых элементов нужно не только продвинутое программное обеспечение, но и реальная техническая база. Анапа, по мнению Александра Полиди, на сегодняшний день является передовым городом в части интеграции умных решений в Краснодарском крае. «Это пример хорошего сочетания «софта» и «харда». То есть реальной и виртуальной инфраструктуры города, которые гармонично друг друга дополняют. Следует признать, что людям уже не угнаться за правильно настроенным ИИ. К примеру, в Анапе умные видеокамеры способны моментально выявлять кризисные ситуации и сигнализировать об этом. И, что крайне важно для курортного города, происходит это совершенно незаметно для туристов, не отвлекая их от отдыха», — прокомментировал Александр Полиди. Говоря о комплексном подходе, директор по развитию цифровых проектов МегаФона на Кавказе Андрей Рудаков пояснил, что многогранные решения лучше доверять компаниям, имеющим большую экспертизу в реализации таких проектов. Например, оператор имеет собственный IT- и телеком-ресурс, в частности автоматизированную платформу управления сим-картами, которые часто используются в работе умных систем. При этом все программное обеспечение, которое используется в работе, — отечественное. Кроме того, МегаФон, помимо «Безопасного города», по заказу администрации Краснодарского края проводит анализ численности и структуры турпотока. Благодаря использованию big data власти могут прогнозировать количество приезжающих в край людей и исходя из этого планировать нагрузку на инфраструктуру. Андрей Рудаков отмечает, что цифровые решения сами по себе подразумевают комплексность. Но и этого мало — они должны быть связаны друг с другом и работать как единое целое.

на правах рекламы

комплекса «Безопасный город» парк видеокамер в городе увеличился на 26%, а оборудование, установленное к Олимпиаде-2014, было усовершенствовано. В 2022 году камеры поставили в шести парковых зонах города и в восьми подземных переходах Центрального района. 70 видеокамер имеют функцию распознавания автомобильных госномеров. В дальнейшем этим и другим функционалом оснастят и другие камеры.

30 Тенденции

КНГК-Групп: Успешный проект начинается с инжиниринга Сложный инженерный объект всегда сопровождается комплексным инжинирингом. Как и другие отрасли, сфера инжиниринга столкнулась со сложностями в 2022 году. Об адаптации к новым условиям и реализации передовых проектов рассказали в КНГК-Групп.

Системный подход КНГК-Групп оказывает полный комплекс инжиниринговых услуг по проектированию и строительству — от технического задания до ввода в эксплуатацию, в том числе выполнение функций технического заказчика, проектирование, комплексный инжиниринг, авторский надзор, материально-техническое обеспечение и строительство. Особое внимание при проектировании объектов в компании уделяют проектной документации. Специалисты готовят технико-экономические обоснования и обоснования инвестиций, документацию для мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, требований энергетической эффективности, декларации промышленной и пожарной безопасности, охраны окружающей среды, создают технологические регламенты для эксплуатации объектов. Осуществляя авторский надзор, КНГКГрупп проверяет работу на соответствие проектным чертежам, оценивает качество и контролирует выполнение строительных и технических работ. Комплексный инжиниринг включает в себя переговоры с проектировщиками, подрядчиками, лицензиарами, сопровождение лицензионных и гарантийных соглашений, выбор лучших производителей и подрядных организаций, выполнение функций технического заказчика, организацию пусконаладочных работ и обеспечение ввода в эксплуатацию объектов строительства в утвержденный срок. Как член саморегулируемой организации строителей, проектировщиков, изыскателей КНГК-Групп организовывает строительный процесс и сопровождает процессы получения соответствующей разрешительной документации со всеми ведомствами. Всего в портфеле компании более сотни успешно реализованных инвестиционных проектов. Вклад в импортозамещение Одним из крупнейших проектов, подготовленных и реализованных под руководством КНГК-Групп, является строительство и запуск технологической установки по первичной переработке нефти ЭЛОУ АТ-6 мощностью 3,6 млн тонн в год на Ильском НПЗ. Ввод в эксплуатацию позволил вдвое увеличить производственную мощность завода. В настоящее время КНГК-Групп проектирует и строит на территории Ильского НПЗ комплекс по производству автомобильных бензинов и ароматических углеводородов, который станет первым производством в Краснодарском крае, интегрированным в НПЗ, выпускающим «РБК+ ЮГ» №2(2) август — сентябрЬ 2022товарные бензины класса Евро-5.

Внимание на внутренний рынок В 2022 году в связи с внешнеполитической обстановкой из России ушли крупнейшие поставщики и производители. Это стало новым вызовом для инжиниринговых компаний. КНГК-Групп в своей закупочной деятельности ведет активную работу по импортозамещению. Как рассказали в компании, ряд российских предприятий-производителей готовы создать на товарном рынке здоровую конкуренцию импортному оборудованию. «Со многими европейскими поставщиками мы сотрудничали десятилетия, но те условия, в которых все оказались, подтолкнули нас к изучению внутреннего рынка. Результаты анализа и тестирований демонстрируют огромный потенциал. Например, поставщика печи каталитического риформинга Amec Foster Wheeler могут заменить российские компании «Алексий Инжиниринг», «Кедр 89», «Алитер-Акси», — отмечает генеральный директор КНГК-Групп Мария Ковтун. Особое внимание уделяется подбору аналогов контрольно-измерительных приборов и автоматизированных систем управления технологическими процессами. В компании считают, что те, кто сумеет адаптироваться к изменениям, окажется более гибким и находчивым, получат перспективные проекты. «Основным принципом компании является принцип партнерства сторон, который предусматривает взаимное уважение, отношение друг к другу

КНГК-Групп — одна из крупнейших компаний в Краснодаре, которая более 18 лет работает в области проектирования и инжиниринга. Компания сотрудничает с промышленными предприятиями в сфере нефтегазопереработки, транспортировки и хранения нефти и нефтепродуктов. Для основного партнера, Ильского НПЗ им. А.А. Шамара, КНГК-Групп построила «под ключ» шесть технологических установок первичной переработки нефти и сопутствующие объекты общезаводского хозяйства.

как к профессионалам в своей области, налаживание взаимовыгодного сотрудничества и, при необходимости, оказание поддержки и помощи в ходе работ. Ориентирами в любом проекте для нас выступают безукоризненное качество и финансово-экономическая устойчивость», — добавила Мария Ковтун. Команда КНГК-Групп сотрудничает со многими крупными российскими и зарубежными компаниями. Ключевыми партнерами являются ООО «КНГК-ИНПЗ», ООО «ЛГНХ», ООО «Мончегорский НПЗ» и многие другие. Коллектив на сегодняшний день составляет 368 человек в Москве и Краснодарском крае. В команде трудятся опытные инженеры с большим стажем работы и внушительным списком успешных промышленных проектов. Например, первый заместитель генерального директора Роман Чернышев принимал участие в реконструкции Комсомольского нефтеперерабатывающего завода: строительство и пусконаладочные работы установок каталитического риформинга, изомеризации, гидроочистки дизельного топлива, серы и замедленного коксования. Директор по МТО Сергей Решетников принимал непосредственное участие в строительстве установки для получения битумов по технологии Pörner и установки изомеризации фракции НК-70С. Он также руководил строительством следующих установок: комплекса установок сернокислотного алкилирования и регенерации отработанной серной кислоты, гидроочистки бензина каталитического крекинга, крупнейшей в России установки по производству водорода мощностью 420 тонн в сутки, установки переработки элементарной серы, комплекса биологических очистных сооружений производительностью 84 тыс. куб. м в сутки. Широкий спектр оказываемых услуг, наличие опытных высококвалифицированных специалистов и высокая репутация наряду с гибкой ценовой политикой позволяют успешно конкурировать на рынке инжиниринговых услуг.

на правах рекламы

Генеральный директор КНГК-Групп Мария Ковтун

Строительство комплекса подобного уровня является стратегическим проектом как для региона, так и для страны в целом. Впервые на российском нефтеперерабатывающем предприятии будет применена уникальная технология «Риформинг с непрерывной регенерацией катализатора». Использование отечественных технологий и катализаторов в процессах гидроочистки и изомеризации позволяет значительно сократить долю импортных материальных ресурсов нефтепереработки и внести весомый вклад в развитие национальной программы импортозамещения.

Тенденции 31

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

32 Экспертиза

Склад возможностей: что ожидает рынок коммерческой недвижимости Юга Сильнее всего пострадали офисы и торговые центры. В ближайшей перспективе наибольшую динамику покажет рынок складской недвижимости. Алина Руденко

В 2022 году повсеместный спад деловой активности наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Так, снижение розничного товарооборота привело к сложностям с торговой и складской недвижимостью, а сокращение планов по развитию бизнеса вызывает спад в офисном сегменте. «Для торговой недвижимости критичны уход большого числа международных брендов из России и возможное закрытие кинотеатров, которые генерировали значительный трафик торговых центров. Качественный офисный сегмент также напрямую затрагивает закрытие представительств западных компаний и последующее за ним сокращение бизнеса обслуживающих их российских партнеров и подрядчиков», — говорит Илья Володько. В этом году строительство торговых центров упало до минимума — такие показатели в России не регистрировались с 2004 года. Общая площадь торговой недвижимости, построенной в России в первой половине 2022 года, составила 94 тыс. кв. метров. Это на 75% меньше, чем в январе — июне 2021 года. Поэтому, отмечают эксперты, говорить о быстром восстановлении в сегменте торговли не приходится. В сегменте офисной недвижимости продолжился тренд, запущенный еще со времен пандемии — активность стабильно снижается, а компании оптимизируют площади. «Этот процесс сопровождается переходом сотрудников на удаленную работу или сокращением части штата. На этом фоне сохраняется спрос на недорогие и небольшие офисы», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов. Но на общем фоне себя неплохо чувствует общепит и стрит-ретейл. Появи«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО:

Санкции и уход из России иностранных вендоров в 2022 году привели к освобождению площадей коммерческой недвижимости, в том числе и на Юге России. Сегодня самым пострадавшим специалисты признают сегмент складских мощностей. И ему же эксперты и участники рынка прогнозируют наибольший потенциал развития за счет импортозамещения и вхождения азиатских игроков.

Cегмент складской недвижимости рискует стать наиболее пострадавшим в 2022 году из-за нарушения логистических связей и сокращения импорта

лись новые запросы на небольшие площади под заведения HoReCa, отмечает эксперт. После снятия ограничительных мер, необходимых во время пандемии, различные гастропроекты стали заметно лучше себя чувствовать, поясняет Псеунов. В сегменте торговых помещений наблюдается некоторое перераспределение площадей — небольшие магазины, которые не могли конкурировать

более чем в

с крупными зарубежными игроками, получили возможность занять часть освободившихся ниш. В этом случае, возможно, произойдет разделение площадей на более мелкие лоты, поясняет Псеунов. И на общем фоне динамично развиваются продуктовые сети, так как спрос на товары первой необходимости остается на высоком уровне. Переориентация на онлайн-торговлю стала еще одним трендом, получившим

11

ниже, чем в 2021-м, объем сделок на рынке складской недвижимости в первом полугодии текущего года

раз

Розничная выручка ПАО «Магнит» во втором квартале 2022 года выросла год к году на 40% на фоне увеличения торговой площади на 19,5% и продаж на 13,1%

продолжение с начала пандемии. Эта тенденция запустила активное развитие сегмента складских площадей. «На фоне очевидных проблем с доступом в торговые центры и ковидных запретов усилилась электронная торговля, которая переместилась из традиционных ТЦ на онлайн-площадки. В свою очередь, это влечет за собой потребность в распределительных складских центрах, чтобы грамотно выстроить логистику», — говорит Мурат Псеунов. Глава Macon Илья Володько уверен, что частично восстановить спрос на объекты коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе поможет замена одних международных поставщиков другими, создание новых логистических схем и развитие импортозамещения.

С акцентом на склад На данный момент сегмент складской недвижимости, пострадавший менее всего в пандемию за счет развития электронной торговли, рискует стать наиболее пострадавшим из-за нарушения логистических связей и тотального сокращения импорта, считает Илья Володько. Региональный директор, глава департамента индустриальной и склад-

Объем сделок рынка складской недвижимости на территории ЮФО 250 200

260

150 100

через

178

50 0 тыс. м2

2020

2021

16 2022

год

(6 месяцев)

Источник: Knight Frank Russia

ской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко отмечает, что в первом полугодии текущего года объем сделок на рынке складской недвижимости более чем в 11 раз ниже, чем в 2021-м. «Большая активность была в прошлом году, и она во многом пришлась как раз на регионы юга страны — Краснодар, Ставропольский край, Волгоградская область, Ростов. Очень много сделок было закрыто в этих регионах. Сейчас активность существенно снизилась. Это объективно. Мы видим, что закрытых сделок практически нет за последние месяцы», — прокомментировал Константин Фомиченко. По словам Фомиченко, к сокращению рынка в 2022 году привели объективные причины. Во-первых, это высокая ключевая ставка и, соответственно, повышенная стоимость финансирования и строительства. Во-вторых — сложности, вызванные изменениями в технических заданиях проектов, связанные с заменой импортных комплектующих. Для того чтобы заключить новые контракты, очень сложно было получить смету от подрядчиков, от девелоперов. В-третьих, в свете общей неопределенности, которая присутствовала и продолжает присутствовать, достаточно сложно такие контракты подписывать. Рынок реагирует сдержанно, участники занимают выжидательную позицию. По мнению старшего эксперта департамента коммерческой недвижимости «Аякса» Дениса Заикина, такая позиция связана с выжиданием существенного снижения цен на рынке.

5-10

По прогнозам эксперта, снижение цен должно произойти в сентябре-октябре 2022 года. В агентстве ожидают снижения темпов ввода новых складских объектов на 35–40%, увеличатся объемы незанятых складских площадей до 12–15%, спрос сместится в сторону более дешевых предложений складских площадей.

Факторы роста Но, несмотря на опасения, в целом спрос на складскую недвижимость не сократился, говорит представитель «Аякса». «Да, прошла просадка на 15–20%, но уже в июне мы наблюдаем повышенный спрос со стороны московских компаний. Рынок интернет-торговли растет, и крупнейшие игроки заявили об увеличении складских мощностей. Кроме того, российские производители существенно нарастили производство, т.к. часть импортных товаров ушла из России, и спрос на отечественного производителя существенно вырос», — комментирует Денис Заикин.

Распределение объема складской недвижимости в России 2021 г.

35%

12% 53% Санкт-Петербург и Ленинградская область регионы России

Москва и Московская область

Источник: Knight Frank Russia

Более 750 иностранных компаний заявили, что они ограничивают свою работу в России, и отказались от новых инвестиций. Если они не вернутся, то освободившиеся складские площади может занять отечественный бизнес либо предприниматели из азии

Экспертиза 33 не ранее этого срока, По оценкам экспертов, произойдет насыщенность рынка складской недвижимости на юге страны, учитывая сегодняшние темпы строительства объектов лет

Специалист департамента коммерческой недвижимости «Аякса» Олег Четыркин считает, что уход крупных иностранных арендаторов позволит в текущем году сформировать новый спрос на аренду складской недвижимости. Об этом говорят и аналитики агентства Knight Frank Russia. По мнению регионального директора Константина Фомиченко, оживление рынка складской недвижимости ожидается во втором полугодии текущего года. «Мы ожидаем объем сделок в ЮФО к концу года на уровне 100–120 тыс. кв. метров. Если говорить по Краснодарскому краю, то я думаю, что на него придется львиная доля контрактов — порядка 80–100 тыс. метров», — сказал Фомиченко. По данным консалтинговой компании CORE.XP, сегодня Юг России попрежнему остается одним из ключевых направлений развития логистики. Совокупный объем качественных складских площадей класса А в южных регионах (Краснодарский край, Ростовская область, Ставропольский край) составляет 1,4 млн кв. м — это 5% от общего предложения по России). «После некоторой паузы, вызванной февральскими событиями, компании вновь возвращаются к планам развития логистической инфраструктуры, в том числе и в южных регионах. На текущий момент совокупный объем активных запросов на Краснодарский край, Ростовскую область и Ставропольский край с реализацией в 2022–2023 гг. превышает 150 тыс. кв. метров. Это 8% от общего объема активных запросов на складские площади», — прокомментировала аналитик отдела исследований компании CORE.XP Евгения Радько. Большую часть спроса в указанных регионах, как и по России в целом, формируют компании сегмента розничной торговли, в частности продуктовый офлайн-ретейл. «Исходя из текущих реалий, растет интерес к Новороссийску как южному морскому порту. В условиях нехватки качественного предложения в городе возросший спрос может стать драйвером развития складского рынка в нем, уже сейчас появляются новые проекты складских комплексов», — заключила эксперт. Директор по развитию «Ромекс Групп» Елена Хвостенко рассказала, что сегодня ГК «Ромекс» (владеет около 99 тыс. кв. м складских площадей в Красно-

дарском крае, Республике Адыгея, Ставропольском крае) не имеет вакантных площадей на юге страны и, более того, сохраняет все плавны по вводу новых складских мощностей. «В декабре 2021 года компания подписала контракты на строительство 220 тыс. кв. м складских площадей в ЮФО, из них 100 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию в ноябре 2022 года. Также ГК «Ромекс» сохранила свои планы по строительству и вводу в эксплуатацию третьей очереди — сухого склада без температурных режимов площадью 40 тыс. кв. м в Новороссийске до 2023 года. Кроме того, планируется к реализации четвертая очередь склада — комплекс площадью 44 тыс. кв. м», — рассказала Елена Хвостенко. На сегодняшний день перспективы для роста складского сегмента в регионе достаточно большие, отмечает региональный директор Knight Frank Russia Константин Фомиченко. По данным аналитиков Knight Frank Russia, насыщенность рынка складской недвижимости в России составляет 0,22 кв. м на человека. В то время как в Западной Европе и США этот показатель на уровне 3,5–4 кв. м на человека, в Китае это 0,5 кв. метра. На Юге России этот показатель сегодня ниже 0,22 кв. метра. «Важный момент также, на который нужно опираться здесь, это логистическое расположение региона. Мы часто видим, что, когда крупные федеральные сети планируют открыть складской объект на юге страны, они выбирают Краснодар по той причине, что с него можно снабжать не только сам город и край, но еще и ближайшие регионы: Северный Кавказ, Волгоград, Ростовская область, Крым. С логистической точки зрения Краснодарский край очень востребован. Рост рынка здесь будет продолжаться. В том числе благодаря Новороссийскому порту, через который проходит достаточно большой грузооборот», — подчеркнул Фомиченко. По оценкам экспертов, учитывая сегодняшние темпы строительства объектов, насыщенность рынка складской недвижимости на юге страны произойдет не ранее чем через 5–10 лет. Тогда регион сможет приблизиться к показателям Китая, с насыщенностью рынка около 0,5 кв. м на человека качественных складских комплексов категории А и В. «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

34 Тенденции

Гостиницы выросли на ограничениях Увеличение турпотока и ограничение на застройку прибрежной линии привели к росту инвестиций в гостиничный сектор городов Черноморского побережья. Екатерина Струкова

ФОТО: Пресс-службы администрации Сочи

В России на фоне сложной геополитической ситуации и непрекращающихся пандемийных ограничений растет интерес к черноморским курортам Краснодарского края. Туристы готовы оплачивать хороший отдых внутри страны и ждут от бизнеса предложений в среднем и высоком ценовых сегментах по мировым стандартам. Пока для искушенной аудитории, привыкшей отдыхать за рубежом, в Краснодарском крае объектов практически нет, но инвесторы уже заявляют о готовности вкладывать миллиарды рублей в туристическую инфраструктуру.

Все на море Спрос на гостиничные номера на Черноморском побережье Краснодарского края в 2022 году вернулся к допандемийному уровню. К середине июля этого года на курортах Кубани уже успели побывать 7,7 млн туристов, из которых большая часть — 4 млн — приехали с начала лета, отчитался врио министра курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Михаил Зарицкий. Только в Сочи с начала 2022 года отдохнули 3,3 млн туристов, а процент забронированного для отдыха жилья достиг 85%. Ожидается, что до конца августа турпоток увеличится еще на 4 млн человек, а закрытые аэропорты в южной зоне не помешают приехать на Кубань еще 8 млн человек до конца года. Пока гостиничная инфраструктура Черноморского побережья Краснодарского края справляется с потоком туристов, но уже отмечается нехватка номеров в среднем и дорогом сегментах, сообщили эксперты и участники рынка. Но после открытия аэропортов южной зоны мест на всех уже не хватит. Туристы, ранее предпочитавшие отдых за границей, отправляются на отечественные курорты из-за сложностей с безналичной оплатой в иностранных государствах и отсутствия уверенности в безопасном пребывании в других странах. Дефицит мест ожидается особенно сильным в отелях среднего ценового сегмента, а дорогих номеров и вовсе не останется. На фоне растущего турпотока инвестиции в гостиничную недвижимость Краснодарского края выглядят золотым дном. «Основная платежеспособная ауди«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

Еще одним стимулом для инвесторов вкладывать средства в гостиничный бизнес стал запрет на строительство жилья в береговой зоне

тория, уезжающая отдыхать не только летом, но и в течение всего года, осталась на территории России. Для такой искушенной аудитории, привыкшей к качеству и комфорту, у нас объектов нет», — полагает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Тучкова.

Спрос на качество «Пока еще мало кто верит, что в России можно отдохнуть, как в Турции, с точки зрения питания, безопасности. Но все идет к тому, что будем отдыхать у нас», — заявил директор пятизвездочного отеля Alean Family Resort & Spa Doville в Анапе Игорь Огурцов. Объект работает по системе «ультра все включено». С мая на автостоянке гостиницы пустых мест не бывает. Огурцов считает, что туристы в России все чаще предпочитают отели с широким комплексом услуг, интересным досугом и безопасными пляжами. Опыт первого пятизвездочного отеля Alean показал, что спрос на качественный отдых с детьми очень высокий — россияне готовы к таким тратам. Инвестор продолжит развивать направление. В начале 2023 года сеть начнет строить в Анапе новый пятизвездочный отель на первой линии и четырехзвездочный — на второй.

В настоящее время на Черноморском побережье ведется строительство приблизительно 10 крупных гостиниц более чем на 1500 номеров без учета отелей, мини-гостиниц, а также гостевых домов в частном секторе, рассказала Евгения Тучкова. Объем инвестиций в проекты на курортах Краснодарского края за два года вырос в 20 раз и достиг 270 млрд рублей, заявлял вице-губернатор Александр Руппель. Очередные соглашения о строительстве новых гостиниц на Черноморском побережье на десятки миллиардов рублей заключены на ПМЭФ-2022 в июне. Инвесторы сделали ставку на строительство комплексных гостиниц от трех до пяти звезд. ГК «Метрополис» заявила о намерении построить в Сочи два гостиничных комплекса премиум-класса за 28 млрд рублей. В Адлерском районе

Сочи АО «Санаторий «Солнечный луч» построит пятизвездочный гостиничный комплекс на 700 мест за 8 млрд рублей. Также стало известно о намерениях возвести четырехзвездочную гостиницу в Адлере за 15,6 млрд рублей, а также три трехвездочных и один четырехзвездочный комплекс в Лазаревском районе Сочи за 22 млрд рублей. В ходе форума было подписано соглашение с «Группой ЛСР» о реконструкции старейшего санатория «Волна» и пансионата «Кристалл» в Хостинском районе Сочи. Появление заявок на крупные проекты вовсе не означает, что строительство небольших гостиниц остановится, считают в Nikoliers. Рынок Черноморского побережья в ближайшие год-два будет развиваться стихийно. В первую очередь будут появляться небольшие объекты, такие как мини-отели и гостевые дома, что обусловлено коротким девелопер-

На Черноморском побережье ведется строительство приблизительно 10 крупных гостиниц более чем на 1500 номеров без учета отелей, мини-гостиниц, а также гостевых домов в частном секторе

Тенденции 35

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ФОТО: Пресс-службы администрации Сочи

36 ТЕНДЕНЦИИ

Вектор будет смещен с гостевых домов и комнат в премиум-сегмент, так как обеспеченным туристам придется отдыхать дома

Предварительные итоги курортного сезона на Кубани по состоянию на середину июля 2022 года Сколько туристов уже побывало на курортах Краснодарского края за 6,5 месяцев

7,7 млн

Из них отдохнули летом

4 млн

Приехали на отдых в Сочи

3,3 млн

Анапу

1,4 млн

Геленджик

1,1 млн

Азовское побережье

0,37 млн

Количество забронированного для отдыха жилья на Черном море

85%

На Азовском море

78%

По данным администрация Краснодарского края

ским циклом, в то время как для строительства качественных мест отдыха необходимо два-три года минимум. Будущее гостиничного сектора — в малоэтажном строительстве, так как на юге именно низкая этажность отличает курортные объекты от стандартных городских высоток, считает директор по развитию группы компаний «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. «Основные направления будущего развития курортного сектора — это коттеджи и таунхаусы, а также квазигостиничное предложение в виде апартаментов под управлением операторов», — заявил Станислав Сагирян. Евгения Тучкова из Nikoliers добавила, что востребованными круглый год на Черном море будут оставаться только достаточно крупные отели с широким набором инфраструктуры, которая включает в себя водные зоны, собствен«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

«В пиковые месяцы, такие как июль и август, номеров в классических гостиницах не хватает, и их будет не хватать в перспективе. Здесь пока на помощь приходит частный сектор, который в коллаборации с отелями будет удовлетворять повышенный спрос, связанный с ковидными изменениями и геополитической ситуацией», — пояснила Евгения Тучкова.

Вечная инфраструктура Несмотря на открывающиеся перспективы, развитию гостиничного сектора на Черном море могут помешать коммунальные проблемы. Также бизнес ждет большей заинтересованности от представителей власти. «Элементарно в Геленджике или Новороссийске могут отключить воду многоквартирному дому, а отдыхаю-

ные парковые территории, рестораны и центры развлечения для детей.

От жилья к отелям Еще одним стимулом для инвесторов вкладывать средства в гостиничный бизнес стал запрет на строительство жилья в береговой зоне. Отельерам было сложно конкурировать с квартирами у моря, а теперь у отрасли появился хороший шанс. Сектор интересен застройщикам, ранее занимавшимся только строительством жилья. По мнению управляющего партнера федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадима Камалова, на побережье все-таки будут уходить в прошлое мини-отели, а их место займут хорошие гостиничные комплексы. При этом пока обеспечить спрос на пике сезона отели способны только в коллаборации с частным сектором.

в

щие не могут включить кондиционер, так как не хватает напряжения», — пояснил Вадим Камалов из «Этажей». Эксперт напомнил и о случае, когда по морю в Сочи плавали части канализационного коллектора, а нечистоты попадали в воду. Камалов уверен, что без участия государства проблему не решить — нужны федеральные и региональные деньги. При этом компании инвестировать в инфраструктуру не могут, так как затраты придется перекладывать на и так не слишком богатых туристов. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Сочи уже сейчас достигла 400 тыс. рублей за квадратный метр. Сагирян добавляет, что в Сочи до сих пор не принят генплан, что не позволяет выдавать новые разрешения на строительство. «В Анапе принят генплан, и сейчас мы видим выход на рынок новых проектов, которые должны частично покрыть ранее образовавшийся дефицит. Это касается и ряда других курортных городов. Исключение составляет Сочи, где генплан не принят, а в его отсутствие невозможна выдача разрешений на строительство», — добавил представитель «РКС Девелопмент». Эксперты уверены, что в ближайшие десятилетия рынок гостиничной недвижимости в Краснодарском крае будет оставаться дефицитным и привлекательным с точки зрения инвестиционных вложений. А сложная геополитическая ситуация и коронавирусные ограничения только повысят градус интереса россиян к отечественным курортам. При этом вектор будет смещен с гостевых домов и комнат в премиумсегмент, так как обеспеченным туристам придется отдыхать дома. По оптимистичным оценкам, уже через пять лет рынок предложения в гостиничном секторе на Черном море будет выглядеть совершенно иначе, как минимум 20 лет он останется далек от насыщения.

20

раз

вырос за два года Объем инвестиций в проекты на курортах Краснодарского края и достиг 270 млрд рублей, заявлял вице-губернатор Александр Руппель

Эксперты уверены, что в ближайшие десятилетия рынок гостиничной недвижимости в Краснодарском крае будет оставаться дефицитным и привлекательным с точки зрения инвестиционных вложений

ТЕНДЕНЦИИ 37

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

38

места*

журнал «РБК+ Юг

ОТЕЛИ

Отель Корпоративный Центр Сбербанка, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, пл. Сбербанка, д. 1

Отель Beton Brut, г. Анапа, ул. Верхняя дорога, 120

La Fabbrica, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская.168/9

Fioleto Family Resort, г. Анапа, Пионерский проспект, 253

Point Izakaya Курорт Красная Поляна, Горная Карусель, 4

ARKA Hotel, г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая, 114А

Бутик-Отель «39», г. Ростов-на-Дону, ул. Академика Павлова, 7а

Апарт-Отель Le Rond Sochi Resort, поселок Дагомыс, ул. Ленинградская, 7а

Административный блок

Отель Меркюр, г. Ростов-на-Дону , пр. Ворошиловский, 35/107

Санаторий Минеральные Воды, Ставропольский край, пос. Новотерский, ул. Бештаугорская, 3

More Spa&Resort, Республика Крым, г. Алушта, Набережная, 25

рестораны Отель Приморье, г. Геленджик, ул. Мира, 23 Глазная клиника «ИРИС» доктора О.Б. Кочмала, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 180

Отель Метрополь, г. Геленджик, ул. Революционная, 53

Ресторан Ош Пош, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 168/99

Правительство Ростовской области, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 112 Администрация г. Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 47 Администрация Краснодарского края, г. Краснодар, ул. Красная, 35 Законодательное собрание Краснодарского края, г. Краснодар, ул. Красная, 3 Административное здание, г. Краснодар, ул. Красноармейская, 36 Администрация г. Сочи, г. Сочи, ул. Советская, 26 Правительство Ставропольского края, г. Ставрополь, пр. Ленина, 1 Администрация г. Ставрополь, г. Ставрополь, пр. Карла Маркса, 96 ТПП Ростовской области, г. Ростов-на-Дону, Кировский пр., 40А Бизнес-центр «Меркурий» (ТПП), г. Краснодар, ул. Трамвайная, 2/6 Администрация г. Краснодара, г. Краснодар, ул. Красная, 122 Центр международной торговли, г. Краснодар, ул. Октябрьская, 30 ТПП Ставропольского края, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 55 А

Отель Марриотт, г. Краснодар, ул. Красная, 120

Аэропорты Mövenpick Resort & SPA Anapa Miracleon, г.Анапа, Пионерский проспект, 253-1

Ресторан Макао, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 168/66

Международный Аэропорт Краснодар им. Екатерины II Великой, г. Краснодар, ул. Евдокии Бершанской, 355 Международный Аэропорт Минеральные Воды имени М.Ю.Лермонтова, ВИП-Зал Международный Аэропорт Платов, Ростовская обл., Грушевская Международный Аэропорт Сочи им. В. А. Севастьянова, г. Адлер, ул. Мира,5

Дача del Sol, г. Анапа, Пионерский проспект, 253 а

Ресторан Ялла, г. Ростов-на-Дону , Театральная пл., 3

*В данном разделе представлены места присутствия журнала «РБК+ Юг».

Отель Crowne Plaza, г. Краснодар, ул. Красная, 109

Санаторий Русь, г. Железноводск , ул. Калинина, 22 «РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022

ТЕНДЕНЦИИ 39

МУП «Краснодарская фирма «ОПТИКА»

Наш опыт — Наша сила! Салоны мультибрендовой оптики по реальной стоимости Адреса магазинов МУП «Краснодарская фирма «ОПТИКА» ОПТИКА №2, г. Краснодар, ул.Мира, 64 ОПТИКА №3, г. Краснодар, ул. Ставропольская 217 ОПТИКА №5, г. Краснодар, ул. Селезнева, 76

+7 ( 861) 262-61-65 +7 ( 861) 231-24-83 +7 ( 861) 233-98-78

на правах рекламы

e-mail: mail@mupoptica.ru www.mupoptika.ru

«РБК+ ЮГ»

№2(2) август — сентябрЬ 2022