Verslag dialoog en informatiebijeenkomsten
23 april 2026
project oostrand Middelbeers
Verslag dialoog en informatiebijeenkomsten 23 april 2026
Project oostrand Middelbeers, gemeente Oirschot
De dialoog en twee plenaire (identieke) informatiebijeenkomsten georganiseerd door Projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers Whoon (voorheen Van Wanrooij Projectontwikkeling) en Van Gisbergen vonden plaats op donderdag 23 april 2026 bij ‘Bij Ons, plek om te zijn’.
Voor de dialoog om 16.30 uur waren direct omwonenden en belangenorganisaties uitgenodigd.
Aantal bezoekers: circa 30.
Voor de twee plenaire informatiebijeenkomsten (18.30 en 19.45) waren omwonenden, betrokkenen en geïnteresseerden en gemeenteraad uitgenodigd. Aanmelden was verplicht.
Aantal bezoekers per sessie: ruim 150 personen.
Op 2 april is de uitnodiging bezorgd bij de direct omwonenden en belangenorganisaties. Op 7 april is de uitnodiging bezorgd op circa 1290 adressen in de gemeente Oirschot. Er is een digitale nieuwsbrief verstuurd naar het belangstellendenbestand (bijna 500 adressen). Ook is er een nieuwsbericht geplaatst op de gemeentelijke pagina van het Oirschots weekjournaal en er is een advertentie geplaatst in het blad ‘Huis aan huis’.
1. Inleiding
Met deze bijeenkomsten is er vervolg gegeven aan de participatiebijeenkomsten uit 2022 en 2023. Omdat de omgeving al langere tijd geen update had ontvangen over het project, waren de bijeenkomsten bedoeld om de directe omgeving en de bredere omgeving opnieuw te informeren over de stand van zaken, de verwerking van eerdere reacties en het verdere proces.
Alle bijeenkomsten zijn begeleid door communicatie - en participatiebureau Van Toor Communicatie & ChrisConnecting.
2. Opzet van de bijeenkomsten
In de middag vond van 15.00 tot 16.30 uur een dialoog plaats met direct omwonenden en betrokkenen zoals een aantal belangenorganisaties. Deze bijeenkomst had een kleinschalige opzet, zodat er ruimte was voor gesprek en tussentijdse vragen. Onder begeleiding van Christel van Wee, namens Van Toor Communicatie en ChrisConnecting, gingen de ontwikkelaar en de ontwerper met elkaar in gesprek. Di t vraaggesprek werd ondersteund met beelden op het presentatiescherm. Tijdens de bijeenkomst is toegelicht welke reacties en zorgen uit de eerdere participatie zijn meegenomen. Aanwezigen konden daarnaast via een reactieformulier aanvullende vragen, opmerkingen of ideeën meegeven. Ook was er een maquette van het plan, die een goed overzicht gaf van de ontwikkeling.
Vanwege de grote belangstelling voor de informatiebijeenkomst in de avond was het programma aangepast naar twee identieke plenaire sessies. Groep A werd ontvangen vanaf 18.15 uur, met een presentatie van 18.30 tot 19.15 uur. Groep B werd ontvangen vanaf 19.30 uur, met een presentatie van 19.45 tot 20.30 uur. Na het welkom en de uitleg van de opzet gaven de ontwikkelaar Whoon namens Van Gisbergen en Urban Jazz een toelichting op het plan . Tijdens de plenaire informatiebijeenkomsten was er, vanwege de omvang van de groepen en de beschikbare tijd, minder gelegenheid voor het stellen van vragen in de zaal. Bezoekers zijn gevraagd om hun reacties, ideeën en aandachtspunten na afoop via een reactieformulier of per e -mail door te geven. Zo konden de bijeenkomsten zorgvuldig verlopen en kon de inbreng van bezoekers alsnog worden verzameld. Vragen, opmerkingen en suggesties werden gedeeld met de aanwezige teamleden van Whoon, Van Gisbergen, Urban Jazz en de gemeente Oirschot.
2. Samenvatting van reacties en aandachtspunten
De vragen, reacties en aandachtspunten van 23 april zijn hieronder weergegeven.
Algemene reacties
Veel bezoekers waren positief over de plannen en de organisatie van de avond. Het projectteam bedankt bezoekers voor de positieve reacties.
Uitstraling, beeldkwaliteit en architectuur
Vraag/opmerking:
Een bezoeker is positief over de stedenbouwkundige opzet en vindt dat het dorpse karakter goed behouden blijft. De lage bebouwing aan de rand sluit volgens de bezoeker goed aan op de bestaande omgeving. Ook de verdeling van de verschillende woonvormen, de ligging van het appartementengebouw en de integratie van sociale woningbouw worden als passend ervaren. De afopende bouwhoogte richting de oostrand wordt gezien als een goede overgang naar de groene zoom.
Antwoord:
Dank voor de positieve reactie.
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd hoe het proces rond het beeldkwaliteitsplan en de beoordeling door de welstandscommissie verder verloopt. Ook wordt gevraagd welke rol de welstandscommissie nog heeft nadat het beeldkwaliteitsplan is beoordeeld of vastgesteld.
Antwoord:
Zeker wel, Welstand beoordeelt het plan aan de hand van het beeldkwaliteitsplan.
Openbare ruimte, groen, inrichting en voorzieningen
Vraag/opmerking:
Een bezoeker is positief over de opzet met groene velden en de aandacht voor wonen en leven. Daarnaast worden enkele aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking, zoals speelvoorzieningen voor kinderen, de mogelijkheid van een omheind hondenveldje, een goede oplossing voor landbouwverkeer via ’t Ven en laadmogelijkheden voor elektrische auto’s voor bewoners zonder parkeerplaats op eigen terrein.
Antwoord:
Er komen speelvoorzieningen, locatie/specifcatie nog vast te stellen.
Vraag/opmerking:
De Werkgroep Natuur en Landschap De Beerzen geeft aan samen met andere belanghebbenden, waaronder heemkunde, imkers, buurtbeheer en SBEO, een werkgroep te zijn gestart gericht op de toekomstige groenontwikkeling en versterking van het dal van de Kleine Bee rze. Zij willen hierbij ook het waterschap en Brabants Landschap betrekken.
Antwoord:
We gaan graag in overleg met diverse partijen over uitwerking van het openbaar groen.
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd om langs het betreffende perceel geen hoge bomen te planten, in verband met mogelijke schaduwwerking op de zonnepanelen op het dak van de garage.
Antwoord:
We zullen hier rekening mee houden.
Vraag/opmerking:
Men is positief over de groene randen en het behoud van het landschappelijke karakter. De doorkijk vanaf de rotonde en het zicht vanuit het veld worden als waardevol ervaren. Ook wordt het positief gevonden dat wandelen in het gebied mogelijk blijft. Als aandachtspunt wordt meegegeven om het
groen in de uitvoering voldoende kwaliteit en omvang te geven, zodat dit niet minder uitpakt dan in de impressies wordt getoond.
Antwoord:
We gaan de nodige aandacht besteden aan invulling van groen in overleg met diverse belangengroepen.
Verkeer, parkeren en bereikbaarheid
Vraag/opmerking:
Hoe zit het met de ontsluiting van het Ven?
Antwoord:
De locatie is ontsloten via 't Ven en Hertog Janstraat.
Vraag/opmerking:
Het fetspaadje dat uitkomt op de Kosterstraat afsluiten met een paaltje, om autoverkeer tegen te houden. Kosterstraat en De Kuile zijn niet geschikt voor doorgaand verkeer naar de Jumbo.
Antwoord:
Het pad wordt enkel voor langzaam verkeer (voetgangers/fetsers) toegankelijk en bij calamiteiten ook voor (gemotoriseerde) hulpdiensten. Dat kan bijvoorbeeld door middel van een paaltje.
Vraag/opmerking:
Een bezoeker is positief over de gekozen verkeersontsluiting via de nieuwe rotonde en de aansluiting op ’t Ven. Dit kan volgens hem/haar bijdragen aan minder tegengesteld verkeer op de N395 in het dorp. Wel wordt aandacht gevraagd voor de verkeersveiligheid bij de Kosterstraat. De fets- en voetgangersverbinding met calamiteitenfunctie naar de Kosterstraat wordt positief beoordeeld.
Antwoord:
Ook veiligheid voor langzaam verkeer is een punt waar zorgvuldig naar gekeken. De suggestie voor de aansluiting met de Kosterstraat is hetgeen wat we willen gaan uitwerken.
Vraag/opmerking:
De bezoeker vraagt om een nadere onderbouwing van de keuze voor een gebiedsontsluitingsweg als hoofdontsluiting, in plaats van een erftoegangsweg.
Antwoord:
Een verkeersonderzoek toont aan/stelt vast dat de bedachte ontsluiting passend is en ruimschoots voldoet.
Vraag/opmerking:
Er wordt zorg uitgesproken over de verkeersontsluiting via ’t Ven. Volgens de bezoeker is onvoldoende onderbouwd dat de bestaande infrastructuur de huidige verkeersdruk en de extra verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen kan opvangen. Daarbij wordt gewezen op bestaande overlast door zwaar verkeer, schade aan wegen en zorgen over de verkeersveiligheid. Ook wordt gevraagd hoe het verkeer van en naar dagelijkse voorzieningen wordt afgewikkeld. De bezoeker roept de gemeente en ontwikkelaars op om de ontwikkeling aan te grijpen om tot een betere en toekomstbestendige ontsluitingsoplossing te komen.
Antwoord:
Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd dat als basis dient voor de infrastructurele basis van het plan. Deze zorg nemen we mee in de verdere uitwerking.
Vraag/opmerking:
Er wordt opnieuw aandacht gevraagd voor de verkeersontsluiting en de afwikkeling van zwaar landbouwverkeer via ’t Ven en de nieuwe wijk. Daarbij wordt verzocht om serieus te onderzoeken of een alternatieve ontsluiting naast of via de coöperatie mogelijk is, zodat zwaar verkeer verder van bestaande en toekomstige woningen blijft en de verkeersveiligheid voor fetsers beter kan worden geborgd. Volgens de indiener is de huidige voorgestelde route, waarbij zwaar verkeer tussen bestaande woningen door zou rijden, onvoldoende veilig en mogelijk belastend voor de woonomgeving. Er wordt gewezen op de breedte en frequentie van landbouwverkeer, de mogelijke gevolgen voor geluid en leefbaarheid en de menging van zwaar verkeer met fetsers en wijkverkeer. Ook wordt gevraagd waarom de gemeente en ontwikkelaars niet gezamenlijk met de coöperatie naar een oplossing kijken, omdat de indiener verwacht dat er voor meerdere partijen voordelen mogelijk zijn. Als alternatief wordt genoemd om de coöperatie aan de achterzijde aan te sluiten op de nieuwe ontsluitingsweg.
Daarnaast wordt gevraagd om een verkeerskundige onderbouwing van de gekozen oplossing. Specifek wordt gevraagd of de rijbaanbreedte voldoet aan de CROW-richtlijnen, hoe het ontwerp past binnen het principe van Duurzaam Veilig, of een onafhankelijke verkeersveiligheidsaudit is uitgevoerd en welke fysieke maatregelen worden genomen om de maximumsnelheid van 30 km/u voor landbouwverkeer te borgen.
Antwoord:
De grond van de coöperatie is niet noodzakelijk voor realisatie van het plan. Verkeerskundig onderzoek toont aan dat het huidige plan voldoet. Verdere uitwerking gebeurt aan de hand van alle wettelijke normen (ondermeer CROW).
Vraag/opmerking:
Er wordt aandacht gevraagd voor zwaar verkeer van en naar het industrieterrein en de werktuigencoöperatie. Gevraagd wordt hoe wordt voorkomen dat er een sluiproute ontstaat die leidt tot extra overlast voor de omgeving.
Antwoord:
Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd die als basis dient voor de infrastructurele basis van het plan. Deze zorg nemen we mee in de verdere uitwerking.
Vraag/opmerking:
Tijdens de presentatie is eerder een appartementengebouw op palen getoond, met parkeermogelijkheid daaronder. Gevraagd wordt waarom deze oplossing niet is opgenomen in het voorlopig ontwerp van april 2026.
Antwoord:
Parkeren gebeurt op maaiveld naast het gebouw. Parkeren onder het gebouw is niet haalbaar.
Woningprogramma (oa Ruimte voor Ruimte), CPO, betaalbaarheid en transparantie
Vraag/opmerking: Een bezoeker vraagt om meer transparantie en duidelijkheid over de verdeling van het woningprogramma, met name over de negen Ruimte voor Ruimte -woningen, de toepassing van het Actieplan Wonen 2.0 en de prijssegmenten binnen middeldure koop. Ook worden zorgen geuit over het aantal sociale woningen, de spreiding daarvan binnen het plan en mogelijke prijsverschillen tussen de verschillende fases.
Antwoord:
Volgens de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst moet de ontwikkelaar voldoen aan het actieplan Wonen. Dit betekent dat het woningprogramma bestaat uit 30% sociale woningen, 45% middeldure woningen en 25% dure woningen, met een evenwichtige verdeling over het plangebied. De bijbehorende prijsgrenzen volgen uit de Metropoolregio Eindhoven (MRE)-begrippenlijst, die jaarlijks
door de MRE wordt geactualiseerd. De 9 Ruimte voor Ruimte -titels vallen buiten deze afspraken. Hiermee wordt namelijk deels invulling gegeven aan eerdere afspraken tussen de gemeente en Ruimte voor Ruimte over de Logtsebaan.
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd om duidelijkheid over de Ruimte voor Ruimte -kavels: zijn dit zelfbouwkavels of worden de woningen door de projectontwikkelaar gebouwd?
Antwoord:
Er is nog geen besluit genomen over verkoop van kavels voor particuliere bouw, vooralsnog zijn er enkel projectmatige woningen bedacht. Dit besluit wordt genomen als er in verkoop wordt gegaan.
Vraag/opmerking:
Waarom heeft het plan alleen sociale appartementen en bevat het geen middeldure appartementen, terwijl daar volgens een bezoeker veel vraag naar is in Oirschot.
Antwoord:
De vraag naar middeldure grondgebonden woningen is vele malen groter. Er komen ook nultreden woningen in grondgebonden vorm
Vraag/opmerking:
Een bezoeker vraagt waarom er geen middeldure appartementen in het plan zijn opgenomen, terwijl daar volgens hem/haar in Oirschot veel vraag naar is. Daarnaast vraagt hij/zij waarom het eerder getoonde appartementengebouw op palen, met parkeren daaronder, niet is terug te zien in het voorlopig ontwerp van april 2026.
Antwoord:
Totaal drie bouwlagen met een kap. Onder de kap komen ook woningen
Vraag/opmerking:
Tijdens de presentatie is gesproken over een appartementengebouw van drie tot vier bouwlagen. Gevraagd wordt hoeveel bouwlagen uiteindelijk worden ontwikkeld.
Antwoord:
Totaal drie bouwlagen met een kap. Onder de kap komen ook woningen
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd of er mogelijkheden zijn voor zelfbouw of een CPO- constructie.
Antwoord:
Alle woningen worden projectmatig uitgevoerd. Wellicht dat er enkele kavels voor particuliere bouw beschikbaar komen maar dat staat nog niet vast.
Vraag/opmerking:
Er wordt aandacht gevraagd voor de afstand tussen de nieuwbouw en de bestaande perceelsgrens. Hoewel de positionering van de woningen ten aanzien van inkijk als positief wordt beoordeeld, worden de woningen als erg dicht op de bestaande percelen ervaren. G evraagd wordt om te kijken naar een zachtere, groene overgang tussen bestaande woningen en nieuwbouw, bijvoorbeeld in de vorm van een groenstrook of buffer. Als de huidige perceel indeling behouden blijft, wordt gevraagd of de betreffende woning iets verder van de perceelsgrens kan worden geplaatst. Ook wordt verzocht om een groene, hoge erfafscheiding vast te leggen in het plan.
Antwoord:
Daar waar het plan grenst aan particuliere bezit gaan we in gesprek (als goede buur) over realisatie van het plan.
Prijzen, toewijzing en interesse
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd of de genoemde woningprijzen, met prijspeil april 2026, casco-prijzen zijn en of bijkomende kosten, zoals notariskosten, hier nog bovenop komen.
Antwoord:
Prijzen zijn altijd vrij- op -naam met standaard nieuwbouw afwerkingen. Exacte specifcaties en prijzen zijn nu nog niet bekend.
Seniorenwoningen, levensloopbestendig wonen
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd of het mogelijk is om een seniorenhoe te realiseren in plaats van een rij woningen.
Antwoord:
Er worden ook seniorenwoningen gerealiseerd. Er komt niet specifek een 'hoe'.
Vraag/opmerking:
Er is interesse in een levensloopbestendige woning van circa 120 tot 140 m², met eigen oprit en carport of garage op een perceel van circa 250 m². Daarnaast worden kunststof kozijnen en praktische voorzieningen op de begane grond, zoals een wasmachineaansluiting in een berging of bijkeuken, als wensen meegegeven.
Antwoord:
We nemen deze suggesties mee bij de verdere uitwerking.
Vraag/opmerking:
Een bezoeker wil graag meer informatie over het project en is geïnteresseerd in een seniorenwoning of twee - onder- een-kapwoning met garage en tuin. Tijdens de bijeenkomst werd niet duidelijk hoeveel seniorenwoningen er komen, waar deze komen en in welke prijsklasse.
Antwoord:
Aantal en prijsklassen van de seniorenwoningen staan nog niet vast. Prijzen worden pas defnitief vastgesteld ten tijde van start verkoop. Vooralsnog zijn er ca. 41 nultreden woningen (volledig woonprogramma op één bouwlaag) ingetekend.
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd of er binnen het plan ruimte is voor seniorenwoningen, bijvoorbeeld in de vorm van hoeswonen of Knarrenhof-wonen. Volgens de indiener was hiervoor tijdens een eerdere informatieavond veel belangstelling, maar dit is in de huidige plannen niet duidelijk terug te zien.
Gevraagd wordt waar eventuele seniorenwoningen komen, om welk type woningen het gaat en of het koop of huur betreft.
Antwoord: Er zijn ca. 41 nultreden woningen (volledig woonprogramma op één bouwlaag) bedacht in diverse prijsklassen voor koop en sociale huur.
Planning, proces en besluitvorming
Vraag/opmerking: Wat is de haalbaarheid van de getoonde planning?
Antwoord:
Een planning is altijd een verwachting en afhankelijk van vele factoren.
Vraag/opmerking:
Er wordt gevraagd om meer duidelijkheid over de fasering van het plan. Tijdens de bijeenkomst is gesproken over bouwen in verschillende fases en een mogelijke oplevering vanaf begin 2029. Gevraagd wordt voor welke fase deze planning geldt en wat de verwachte opleverdata zijn voor de overige fases.
Tijdens de informatiebijeenkomsten hebben meerdere bezoekers hun interesse kenbaar gemaakt om in de toekomst op deze locatie te wonen en op de hoogte te blijven van de verdere ontwikkeling.
Antwoord:
Het aantal fasen waarin het plan op de markt wordt gebracht en gerealiseerd zal worden is ongeveer drie tot vier (vier keer ca. 45 woningen of drie keer ca. 60). Hoe de fasering er uit ziet is nog niet bekend en momenteel onderwerp van gesprek met gemeente en adviseurs. De globale voorlopige planning geeft aan begin 2029 de eerste woningen mogelijk op te kunnen leveren. Vervolgens zal er ca. 1 tot 2jr tussen de verschillende fases zitten, afhankelijk van de marktomstandigheden.
Vraag/opmerking:
Heeft het college van B&W al ingestemd met deze verkaveling?
Antwoord:
Er ligt een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Verdere uitwerking in een omgevingsplan dient nog door college van B&W te worden vastgesteld.
Vraag/opmerking: Hoe realistisch is de planning zoals getoond?
Antwoord: Een planning is altijd een verwachting en afhankelijk van vele factoren.
Naast bovenstaande thema’s zijn ook enkele locatie -specifeke en persoonlijke aandachtspunten ingebracht, die individueel zijn of worden opgepakt.
4. Terugkoppeling
Het verslag en de getoonde panelen worden gedeeld op de website: https://www.whoon.nl/middelbeers/beerze -velden/fase -1. Vragen of opmerkingen op dit verslag kunnen, binnen twee weken (uiterlijk 3 juli 2026) per mail worden gestuurd naar: christel@chrisconnecting.nl.