GROW RENT

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“Diseño de un Software de Estimación de Crecimiento y Rentabilidad de Inmuebles en los Distritos tres, cinco y doce del Municipio de Cochabamba”

Grow Rent

EQUIPO

Arq. Tirado Villarroel Grizelda Arq. Villarroel Rojas Richard Jhoel

JEFE DE TRABAJOS PRÁCTICOS

Arq. Gonzales Delgado Jhonathan J.

UMSS

Cochabamba, Bolivia 2020

CONTENIDO

PRIMERA PARTE - INFORMATIVA

01 02 03

INTRODUCTORIO

02 - 03 PARÁMETROS DEL DESARROLLO

04 - 07

08 - 09

METODOLOGÍA

SEGUNDA PARTE – MARCO DE INVESTIGACIÓN

04 05

BASE LEGAL

11 - 15 BASE TEÓRICA

16 - 34

TERCERA PARTE – DESARROLO

06 07

EL MERCADO INMOBILIARIO EN COCHABAMBA PERIODO 2009 – 2019

36 - 39

40 - 42

AUMENTO DE VALOR DEL SUELO

08 09 10

METODOS PARA LA DETERMINACION DE FACTIBILIDAD Y RENTABILIDAD DE TERRENO

43 - 47 NORMATIVA PARA EDIFICABILIDAD

48 - 50 FACTORES EXTERNOS INFLUYENTES EN EL VALOR DEL INMUEBLE

51 - 56

CUARTA PARTE – PROYECTO

11 58 - 93

PROCESO PROYECTUAL

I

INFORMATIVA

INTRODUCTORIO

01

NUESTRAS INQUIETUDES_ Nuestra inquietud esta derivada a la falta de automatización y digitalización de distintos temas referidos a nuestro ámbito de estudio y trabajo; porque obtener un resultado en el menor tiempo posible de diagnóstico en el procedimiento de un avaluó / determinación de rentabilidad de un bien inmueble es más eficiente para aquellos que nos dedicamos a este rubro.

NUESTRA OPINIÓN SOBRE LA UNIVERSIDAD PUBLICA –POSGRADO_ La universidad en su largo trayecto afianzo y tomo importancia influyente en nuestro país, ya que es una de las mejores y más antiguas universidades sobresalientes que ha formado a muchos Bolivianos, Cochabambinos como también a formados de países vecinos.

Por otro lado, Posgrado nos permitió consolidar conocimientos a través de investigaciones que nos permiten resolver problemáticas gestionadas en el ámbito social y económico.

EL SIGNIFICADO DE TESIS PARA NOSOTROS_ La tesis es una investigación que nos permite afianzar, resolver y concluir ante problemas que son presentados en sociedad el cual demuestra una verdad razonablemente.

Es un trabajo de investigación por lo general monográfico o investigativo, que consiste en una disertación y comprobación de hipótesis previamente establecidas, para demostrar una capacidad analítica y el manejo de procedimientos de investigación. Fuente 2

Tomamos en cuenta la infinidad de oportunidades que nos concede la universidad pública, no siendo así el único beneficio económico, sino de retroalimentación de conocimientos para el funcionamiento adecuado de este país.

La universidad pública permite ensanchar al angosto camino del objetivo personal con la amplitud de la meta colectiva. Además, permite transformar esta sociedad en un lugar en el que quepamos todos. capacidad analítica y el manejo de procedimientos de investigación. Fuente 1 03

Fuente 1 : https://www.lacapital.com.ar/educacion/por-que-apoyar-y-defender-la-universidad-publican1660322.html - Analía Chumpitaz – Médica - Por qué apoyar y defender a la universidad pública Fuente 2 : https://concepto.de/tesis/#ixzz6IUAffnL8 – Concepto Tesis

02 PARÁMETROS DEL DESARROLLO

OBJETO DE ESTUDIO_

PROBLEMA _

Investigar aspectos de orden económico en la valuación inmobiliaria, que sirva de apoyo especialmente a profesionales que se desenvuelven en el ámbito de las inversiones.

Dentro del análisis del contexto, se identificó mayor demanda en el sector inmobiliario, generando un problema en la identificación de lugares donde obtener un bien inmueble beneficioso y rentable para inversionistas inmobiliarios /constructoras.

Por otra parte, inversionistas inmobiliarios /constructoras carecen de información sobre el crecimiento y la rentabilidad de bienes inmuebles a futura inversión, debido a que existe una ausencia de indicadores que gestionen información para una correcta inversión inmobiliaria.

Indagar sobre el movimiento del mercado inmobiliario y los factores externos influyentes en el valor del suelo del Municipio de Cochabamba, promovido en los últimos diez años (2009-2019).

Realizar cálculos para pronosticar el aumento de plusvalía en función a las mejoras y el desarrollo que pueda presentar la zona donde se ubica el inmueble. Ya que en la valuación inmobiliaria el principio de anticipación es uno de los enunciados más sólidos en su aplicación, porque en él se aprovechan las experiencias del perito al momento de realizar un nuevo avalúo.

“Diseño de un Software de Estimación de Crecimiento y Rentabilidad de Inmuebles en los Distritos tres, cinco y doce del Municipio de Cochabamba”

ANTECEDENTES_ La Especialidad de Avalúos, Peritaje y Conciliación, tercera versión de la Universidad Mayor de San Simón tiene un fin, transmitir conocimientos y aplicar su correcto funcionamiento. Por efecto del siguiente trabajo se dispone a este como un antecedente, haciendo énfasis a un trabajo investigativo de proyecto de grado.

05

OBJETIVOS_ Dentro del análisis del contexto, se identificó mayor demanda en el sector inmobiliario, generando un problema en la identificación de lugares donde obtener un bien inmueble beneficioso y rentable para inversionistas inmobiliarios /constructoras.

Por otra parte, inversionistas inmobiliarios /constructoras carecen de información sobre el crecimiento y la rentabilidad de bienes inmuebles a futura inversión, debido a que existe una ausencia de indicadores que gestionen información para una correcta inversión inmobiliaria.

Objetivo General.

Diseñar un software para profesionales valuadores que permitan calcular la plusvalía de un determinado terreno para una futura inversión a mediano o largo plazo, además de deducir el valor de la construcción, brindando orientación a inversionistas/constructoras.

Objetivo Particular.

Elaborar un diagnóstico del mercado inmobiliario en base a información del periodo 2009-2019; para estar al tanto de altas y bajas de los valores en el mercado inmobiliario.

Estudiar métodos para calcular la plusvalía, que presente estimaciones de crecimiento del valor del suelo en función a mejoras de la zona.

Utilizar métodos para calcular la factibilidad y rentabilidad de un determinado terreno.

Estudiar las características técnicas constructivas en función a la normativa de edificación en el municipio de Cochabamba para determinar la rentabilidad del suelo.

Analizar los factores externos en función a afectaciones de nuevas infraestructuras que influyen en el valor del terreno.

SITUACION_ En los últimos 10 años Bolivia ha estado experimentando un BOOM en el sector inmobiliario los precios en el sector se han duplicado, la gran cuestionante es si ha sido por fundamentos de la economía o si se trata de una burbuja inmobiliaria. 1 En cualquiera de estos casos el resultado se traduce que cada año el valor de los bienes inmuebles van acrecentándose, sin importar los factores externos.

Bolivia no cuenta con un indicador oficial de precios de inmuebles, esto dificulta de gran manera si se quisiera hacer un análisis de precios o calcular exactamente el punto de inflexión de incremento de valores inmobiliarios. Lo cual da curso a un libre mercado.

La Ley de Servicios Financieros dispone en 2014 que los bancos y entidades financieras mantengan, un mínimo del 60 por ciento de su cartera, entre créditos productivos y de vivienda social. Debido a esto Se presentó una flexibilización de los créditos destinados a la compra y construcción de vivienda, del cual resultó beneficiado un amplio grupo poblacional haciendo accesible para un segmento de ingresos más bajo.

Se sabe que La compra y venta de bienes inmuebles representan el mayor activo de las familias; muchas de estas acuden a instituciones financieras, eligiendo la que más se acomode a sus necesidades y facilidad de pago. los créditos de vivienda social se incrementaron de 406 millones de dólares en 2014 a 2.665 millones hasta mayo del 2018.

En dicho periodo, la cartera de crédito de vivienda de interés social benefició a 59.859 familias, según la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI).

BIBLIOGRAFÍA (Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces.)1

06

Por ende, cualquier cambio realizado por el movimiento de las entidades financieras genera una inestabilidad económica en las familias que hayan adquirido un crédito de vivienda.

El sector de la construcción no se queda atrás, Bolivia ha experimentado un enorme crecimiento en este sector del ámbito privado como del público, el alza de precios de materiales de construcción y la mano de obra han hecho que construir una vivienda represente el doble que hace 10 años. En el periodo 2006-2012 la tasa de variación trimestral promedio del PIB. 2 -Construcción fue de 9% esto es un cambio radical si se compara con el valor de los años 2000 que fue de -2%. Según información del INE. Dicha demanda puede ser constatada a partir de los permisos de construcción en metros cuadrados. Según el censo de la construcción elaborado por Cadecocruz a mediados del 2015.

La evolución de esta variable es coherente con los principales episodios del boom experimentados en este mercado, en los que se destaca que, salvo el año 2009, en el que se vivió las consecuencias de la crisis subprime 3, los permisos se incrementaron continuamente guardando correspondencia directa con el comportamiento de los precios.

En cuanto al período 2010 - 2014, se observa una cierta estabilidad en el comportamiento de esta variable, lo cual pudo ser entendido como un cambio en el equilibrio de mercado según el analista Bernardo Landeu.

Bolivia es un país en vías de desarrollo, y parte de las características de una nación subdesarrollada es su alto índice de natalidad.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del Censo del 2012, el número de habitantes bolivianos se registraba 07

en 10.059.856. Para el 2015, se estimaba un total de 10.825.000 habitantes.

Fuente 1

LIMITACIONES_ La investigación en su amplio recorrido hace énfasis a un prototipo inicial, el cual es la primera etapa a prueba y error del funcionamiento aplicativo como respuesta a la problemática. Lo cual torna una limitación como primera instancia para una futura investigación complementaria y reforzada.

Se toma como una especificación investigativa para el Proyecto de grado de la especialidad avalúos, peritaje y conciliación.

UMSS. DELIMITACIONES_ La investigación se ejecuta mediante la recopilación de datos de valor de suelo en un periodo de 10 años (2009-2019) en los distritos 3,5 y 12 del Municipio de Cochabamba.

Por otro lado, la plusvalía no está en función a un determinado rango de tiempo, sino al desarrollo del sector donde se encuentra emplazado el inmueble a tasar.

ALCANCES_ El análisis de este proyecto abarca tres distritos con mayor demanda de bienes inmuebles, en la zona norte el distrito 12, zona intermedia el distrito 3 y zona sud el distrito 5.

Orientado a profesionales tasadores de bienes inmuebles.

Se pretende obtener un programa informático (app) que arroje planillas de análisis que se concentren en 3 puntos: -Plusvalía, que demuestre el crecimiento del valor del suelo.

-Normativa aplicada al terreno especifico.

-Rentabilidad del terreno.

BIBLIOGRAFIA 2(El producto interno bruto (PIB) es un indicador económico que refleja el valor monetario de todos los bienes y servicios finales producidos por un país o región en un determinado periodo de tiempo.)

3(Denominación de la crisis financiera que tuvo su inicio en septiembre de 2008 en EEUU.) Fuente 1: Boom en el sector inmobiliario en Bolivia: ¿burbuja o fundamentos económicos? - Sergio Cerezo Aguirre

METODOLOGÍA

03

TIPO DE INVESTIGACIÓN_ Enfoque Mixto, tipo de investigación de carácter combinado en elementos numéricos como teóricos. Se utilizarán cálculos estadísticos de valor inmobiliario y rentabilidad del suelo, que serán fundamentales en la investigación y en la determinación del análisis teórico.

MÉTODO DE INVESTIGACIÓN_ Como primera instancia observamos que el proyecto se basa en una Investigación exploratoria, de manera general, debido a que se somete a una constante búsqueda de información.

Dentro de los métodos de investigación, se optó por el Método de la medición debido a que este responde de mejor manera al proyecto, se podrán utilizar cálculos para la identificación de valores inmobiliarios.

El método de observación científica / Observación sistemática será utilizado para la recopilación y elaboración de base de datos respecto a valores de mercado.

Por último, para el estudio de normativa optamos por el método deductivo que nos permite conocer la aplicabilidad de la norma.

Obtener la mayor información para ser aplicada en la investigación y poder ser objeto de resolución ante el problema planteado.

09

TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS_ Apoyando al método a emplear en el proyecto, se vio por conveniente que la técnica del fichaje es la más acorde.

Se utilizará una base de datos de precios desde el año 2014 hasta 2019, plasmándolas en la elaboración de fichas que contengan tablas y planillas de probabilidades de valores de tierra, clasificadas según el uso de suelo, dichas fichas serán destinadas para el análisis del crecimiento de valor inmobiliario.

ESTRATEGIA METODOLÓGICA_ El proyecto en su investigación es exploratorio de manera general; el cual se procederá a la recopilación de datos informáticos del valor del suelo de los distritos tres, cinco y doce del municipio de Cochabamba. (Datos que son recopilados y estudiados en un periodo de cinco años para la elaboración de planillas de valores del suelo).

Por otro lado, se optó la metodología de medición, el cual nos permitirá resolver mediante cálculos numéricos la plusvalía de un determinado terreno, como también identificar la factibilidad mediante las características técnicas de la normativa de Cochabamba.

II

MARCO DE INVESTIGACIÓN

BASE LEGAL

04

NORMATIVA_ Articulo nº 2.

Límites de zonas urbanizables y superficies de subdivisión.

Distrito 3. Comprende a los Subdistritos: 21 Sarcobamba, 2 Sarco, 6 Hipódromo y 27 Villa Busch Norte.

Lotes intermedios sup. Mínima 195m2 Lotes en esquina sup. Mínima 250 m.

Distrito 5. Comprende a los Subdistritos: 14 La Maica, 15 Jaihuayco, 16 Alalay Norte y 17 Lacma.

Lotes intermedios sup. Mínima 180 m2 Lotes en esquina sup. Mínima 250 m2 Articulo nº 3.

Límites de zonas urbanizables y superficies de subdivisión.

Distrito 12. Comprende a los Subdistritos: 02 Sarco, 03 Cala Cala, 04 Queru Queru, 05 Tupuraya y 06 Hipódromo.

Lotes intermedios sup. Mínima 230 m2 Lotes en esquina sup. Mínima 250 m2 Articulo nº 6.

Lotes ubicados en avenidas definidas como ejes de crecimiento vertical.

L o s E j e s d e C r e c i m i e n t o Ve r t i c a l corresponden a las principales avenidas de la ciudad que estructuran el espacio urbano, en las que prevalecen las actividades comerciales y de prestación de servicios en general, por tal razón los lotes ubicados en torno a ellas poseen expectativas para la construcción de edificios en altura por su rentabilidad económica, en

consecuencia es necesario que en estos Ejes existan lotes amplios en superficie y dimensiones, que permitan construir edificios funcionales con parqueos suficientes para vehículos, orientación adecuada y volumetría significativa, por lo que deberá aplicarse la siguiente normativa: a) Para los lotes ubicados en el intermedio de la manzana y cuando correspondan a casos de subdivisión de lote, se establece la superficie mínima de 330.00 m2. b) Para lotes ubicados en esquina de la manzana se establece la superficie mínima de 360.00 m2.

En Ejes de Crecimiento Vertical se alienta la anexión de lotes, a fin de obtener superficies mayores que permitan proyectos arquitectónicos de significativo valor funcional, volumétrico, ambiental y estético, que se constituyan en aportes importantes para el desarrollo urbano.

Articulo nº 8.

Dimensión mínima de frentes de lotes.

Distrito 3 y 5.

Lotes intermedios frente Mínima 8 m.

Lotes en esquina frente Mínima 15 m.

Distrito 12.

Lotes intermedios frente Mínima 10 m.

Lotes en esquina frente Mínima 15 m.

Articulo nº 11.

Lotes ubicados en las avenidas definidas como ejes de crecimiento vertical.

12

A objeto de coadyuvar a la construcción de edificios funcional y ambientalmente confortables se establece:

b) Para lotes con frentes mayores a 13.00 m. se permitirá el emplazamiento de una habitación de 4.00 m. de frente.

a) Para lotes ubicados en la parte intermedia de la manzana cuando correspondan a casos de subdivisión de lote, se establece el frente mínimo de 13.00 m.

En edificios en condominio, comerciales o de oficinas, no está permitida la construcción de habitación en Faja Jardín. En consecuencia, previo a la aprobación del edificio en Régimen de Propiedad Horizontal, la faja jardín deberá estar libre de edificaciones.

b) Para lotes ubicados en esquina de la manzana uno de sus lados deberá tener como mínimo 15.00 m. y cumplir con la superficie mínima de lote en esquina, de acuerdo a su ubicación.

Articulo nº 15.

Cesiones obligatorias, frentes y superficies mínimas.

Las cesiones obligatorias para los procesos de: urbanización, regularización y subdivisión de propiedades urbanas, así como las superficies y frentes mínimos de los lotes, se regirán por el siguiente cuadro. (Ver anexo 1).

Articulo nº 16.

Habitaciones en faja jardín frontal.

Distritos 3 y 5.

Corresponde a los Distritos de la extensa periferie de la ciudad, donde existe una tendencia predominante de combinar el uso del predio con vivienda (unifamiliar) y otras actividades económicas de producción, comercio y prestación de servicios personales directos.

A objeto de facilitar el rendimiento del predio y las iniciativas económicas de la población, en la faja jardín frontal del predio, se autoriza la construcción provisional (trabajos menores) de 1 (una) habitación solo de planta baja que cumpla las siguientes condiciones: Dimensiones: a) Para lotes con frentes entre 6.00 y 13.00 m. se permitirá el emplazamiento de una habitación de 3.00 m. de frente.

13

Características técnicas: a) En la construcción de habitación en faja jardín, queda prohibido la utilización de estructuras de hormigón armado. b) El emplazamiento de la habitación deberá estar apoyada en uno de los laterales del predio, no permitiéndose en la parte central del frente del predio. c) En los lotes ubicados en esquina de la manzana, la habitación en faja jardín de carácter provisional, se ubicará en uno de sus frentes, quedando prohibido el emplazamiento de dicha construcción en el ochave del predio.

Usos: a) Venta de artesanías, sastrerías, café Internet, tiendas de barrio, farmacias, peluquerías, salones de peinado, consultorios, snack, cajeros automáticos, garaje para vehículos, churrasqueros particulares, alguna función que no sea componente de la vivienda, y otras actividades que no precisen de infraestructura o acondicionamiento especial. b) Que su funcionamiento no genere conflicto para la circulación de vehículos por la calzada y de las personas por la acera a las que colinda y tampoco genere molestia e intranquilidad en el vecindario. c) Se prohíbe la venta y consumo de bebidas alcohólicas de ninguna naturaleza. d) Las actividades que se realicen en esta habitación, deberán cumplir las condiciones

ambientales, sanitarias y técnicas establecidas en la normativa vigente.

Distrito 12.

Se prohíbe la construcción en faja jardín.

Articulo nº 28.

Zona de renovación de la imagen urbana.

Las alturas máximas de edificación en esta área no podrán sobrepasar las 4 plantas (Planta Baja más 3 pisos adicionales).

En caso de presentarse mezzanine en el proyecto de la edificación, éste se computará como una planta. Es decir, Planta Baja, mezzanine, mas 2 pisos adicionales.

Alturas máximas de edificación para lotes intermedios. a) Para una unidad de edificación; (Ver Anexo 2).

En la tipología de frente de 18.01 a más, se podrá permitir la edificación en 4 o 6 plantas, con retiros de 2.00 m. en ambos laterales, de acuerdo al perfil de la vía colindante al predio.

b) Para dos unidades de edificación: Cuando el predio tenga un fondo mayor a 50.00 m., se deberá presentar el proyecto con dos unidades de edificaciones independientes que podrán ser de la misma altura y separadas entre sí con 3.00 m., de distancia hasta la 6ta.

Planta, y con 5.00 m. a partir de la 7ma. Planta.

El acceso y salida vehicular a las dos unidades de edificación obligatoriamente deberán estar solucionados de forma directa hacia la vía colindante del predio e independientes del ingreso peatonal. En caso de plantear en uno de los retiros de la primera unidad de edificación, el acceso vehicular para la segunda unidad de edificación, en planta baja, este acceso deberá tener un retiro mínimo de 5.00 m. c) Predios ubicados en pasajes: En predios con tipología de edificación aisladaubicados en pasajes, se podrá incrementar un piso adicional a la altura máxima permitida, siempre y cuando deje un retiro de faja jardín de 5.00 m. solamente para vivienda unifamiliar.

Alturas máximas de edificación para lotes en esquina. (Ver Anexo 3).

14

Articulo nº 29.

Zona de consolidación de la imagen urbana.

Alturas máximas de edificación para lotes intermedios. a) Para una unidad de edificación; (Ver anexo 4). b) Para dos unidades de edificación: Cuando el predio tenga un fondo mayor a 50.00 m., se deberá presentar el proyecto con dos unidades de edificaciones independientes que podrán ser de la misma altura y separadas entre sí con 3.00 m., de distancia.

El acceso y salida vehicular a las dos unidades de edificación obligatoriamente deberán estar solucionados de forma directa hacia la vía colindante del predio e independientes del ingreso peatonal. En caso de plantear en uno de los retiros de la primera unidad de edificación, el acceso vehicular para la segunda unidad de edificación, en planta baja, este acceso deberá tener un retiro mínimo de 5.00 m.

En caso de plantear en uno de los retiros de la primera unidad de edificación, el acceso vehicular para la segunda unidad de edificación, en planta baja, este acceso deberá tener un retiro mínimo de 5.00 m.

Articulo nº 33.

Alturas máximas av. Ayacucho, Tramo norte.

Se modifica el Artículo 10° de la OM. N°1675/95 de 20 de septiembre de 1995, para el tramo comprendido entre la calle Mayor Rocha y la Av. Rafael Urquidi, también denominado como Av. Villazón, en los siguientes términos: a) El tipo de edificación en su límite frontal será sobre rasante, a partir del perfil de 30.00 m. de la Avenida. b) En sus límites laterales será espaciada o aislada, de acuerdo a la dimensión del frente del lote y la normativa en vigencia en lo referente a retiros laterales. Con excepción de las manzanas 032, 033 y 322 que pertenecen a la zona de edificación compacta. c) Se mantiene en el emplazamiento de la edificación el retiro de fondo de 3.00 m. d) La altura máxima permitida será de 10 plantas, es decir, planta baja con o sin mezanine, mas nueve pisos adicionales (relación proporcional 1 a 1), pudiendo incrementarse el número de pisos a partir de un retiro frontal y posterior en un ángulo de 60° en la edificación. e) Se anulan los retiros progresivos laterales.

c) predios ubicados en pasajes: En predios con tipología de edificación aislada ubicados en pasajes, se podrá incrementar un piso adicional a la altura máxima permitida, siempre y cuando deje un retiro de faja jardín de 5.00 m. solamente para vivienda unifamiliar.

Alturas máximas de edificación para lotes en esquina. (Ver anexo 5).

15

BASE TEÓRICA

05

algunos puntos, sobre un eje o dispersas por todo un territorio.

En ese contexto, el presente documento analiza la dinámica del mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Cochabamba (AMC) durante el último quinquenio, tomando como referencia periodos anteriores, planteando una reflexión sobre sus características.

La importancia del contenido que aquí se presenta radica en que, a diferencia de otros estudios similares, se toma en cuenta la localización geográfica de la oferta de inmuebles, aspecto que nos permite identificar las zonas, nodos y ejes de mayor o menor valor, en una lógica de distribución de “productos” del mercado inmobiliario y sus rentas sobre el territorio.

Se diferencia del resto de estudios porque no utiliza como unidad de referencia espacial solamente al municipio o al distrito administrativo que en términos reales contribuyen poco a comprender la dimensión geográfica de este mercado.

Las acciones que valorizan el suelo son variadas y diversas, y no se distribuyen homogéneamente en el territorio, tampoco siguen los límites de las unidades administrativas y más bien los hechos generadores de la valorización en términos espaciales son normalmente ejes, puntos y zonas menores que las jurisdicciones administrativas, condicionadas además por la geografía de los lugares, las posibilidades de aprovechamiento y el monopolio social del suelo.

Antecedentes de investigación del mercado inmobiliario en Cochabamba Bolivia El estudio de los mercados inmobiliarios no es nuevo en Bolivia, las primeras referencias de estudios encontrados se sitúan en la década de 1970, aunque un estudio detallado 17

de Gil y Cabrera hace notar que los principales análisis se desarrollaron después de la década de 2000, principalmente desde el año 2013.

Las referencias que más puede destacarse son: un análisis espacial del precio de la vivienda en el área metropolitana de Cochabamba del año 2004 elaborado por Prado, que incluye algunas referencias espaciales; el año 2006 Rivera elaboró un análisis de mercados de tierras en Cochabamba, el año 2013 se formula un análisis del mercado inmobiliario en La Paz, Cochabamba y Santa Cruz por Jáuregui y Rivera para el Centro de Estudios de la Realidad Económico Social (CERES) de Cochabamba, así como un análisis del arrendamiento en cuatro ciudades capitales de Bolivia por Rivera y Cabrera para la Agencia Estatal de Vivienda.

En 2014 sobresale un análisis de contribuyentes de impuestos a los bienes inmuebles en la ciudad de Cochabamba elaborado por Rivera, además de un estudio de la dinámica del mercado de suelo en los distritos 4, 5 y 6 del municipio de Tiquipaya por Vásquez y Paniagua como tesis de grado para la Universidad Mayor de San Simón (UMSS).

Al interior de la misma universidad se realizaron también estudios del mercado inmobiliario urbano en el municipio de Cochabamba: 2006 -2013 por Challapa, y una evaluación del boom en el sector inmobiliario en Bolivia por Cerezo ese mismo año.

En 2015 resaltan los estudios de las dinámicas de los mercados inmobiliarios en las zonas metropolitanas de los países en desarrollo por Veizaga para el Centro de Estudios de Población (CEP) de la UMSS, un estudio de patrones de habitabilidad y su relación con la dinámica de los mercados inmobiliarios, además de una metodología de análisis por Quillaguaman y un estudio de la construcción en altura, mercado inmobiliario y configuración espacial en la zona sud del municipio de Cochabamba por López.

EL MERCADO INMOBILIARIO EN COCHABAMBA_ ¿De dónde surge la problemática de investigación?

En las décadas recientes en la mayoría de los países del sur del planeta, han tenido lugar procesos acelerados de urbanización que consolidan zonas residenciales al margen, o al menos de modo distinto, de lo planteado por los sistemas oficiales de planificación, cuando estos existen.

En estos procesos “diferentes”, suele producirse primero la ocupación de espacios no previstos como urbanos para su habilitación como habitacionales (conocida como ocupación ilegal o informal), luego se da la construcción (con alto porcentaje de autoconstrucción) de viviendas que deviene en la consolidación inicial del espacio urbano, a continuación el arraigo de los asentamientos a través de la instalación de equipamiento y servicios básicos (muchas veces auto gestionados), para finalmente lograr la densificación e integración al conjunto de la ciudad como colofón de un proceso de aproximadamente 30 a 40 años.

Este proceso depende de muchos factores, entre ellos el comportamiento del mercado inmobiliario, que, al margen de reflejar la estructura funcional de la ciudad, tiene un conjunto de particularidades que influyen en el proceso de configuración urbana.

Al ser el mercado de suelo de América Latina un ámbito poco regulado (con excepción de Colombia, Ecuador y Brasil), la práctica de

colocación de los beneficios del capital en bienes inmuebles y principalmente suelo ocasiona en gran medida los procesos de urbanización y características de configuración espacial, que se complejizan al estar también determinados por contextos abigarrados de orden espacial y social de las ciudades. Otras particularidades del mercado de suelos en las ciudades del sur son la agregación de las élites hacia las mismas direcciones, la reocupación de los centros históricos, los fuertes procesos de segregación socio espacial, así como la heterogeneidad en la producción social del espacio.

Estos patrones suelen ser comunes, aunque pueden estar influenciados de diferente modo por las condiciones particulares de cada territorio.

Desde inicio del siglo XX los estudios de economía urbana han focalizado su atención en el papel del suelo, sus rentas y en la determinación de las características de la ciudad. La introducción de la dimensión espacial en la teoría económica convencional supone modificaciones relevantes en la forma de análisis, sobre todo en referencia a la forma en que se considera la organización del suelo y su capacidad de potenciar el crecimiento.

Las decisiones locacionales, mediante las cuales se elige un lugar para emplazar una actividad, usualmente van precedidas de un análisis de rentas y generan un impacto en las mismas y en las condiciones de la población, estas actividades pueden estar concentradas en 18

El año 2016 se desarrolla el análisis de la dinámica del mercado inmobiliario y el efecto en la transformación de la estructura urbana del Área Metropolitana Cochabamba por Rocha para la UMSS, un Diagnóstico de la oferta inmobiliaria en el área metropolitana mencionada por Veizaga y una aproximación a la identificación de sub-mercados para la misma zona por Quillaguaman.

Resulata también una propuesta de modelo de localización residencial metropolitana elaborado por Veizaga el mismo año. En 2017 se realizó un estudio de oferta de predios rurales en Cochabamba, Santa Cruz y Sucre por Rivera y Peñaranda para el CERES. En la investigación documental realizada destacan el CERES y el CEP de la UMSS como las instituciones que más han prestado atención a esta dimensión de los estudios urbanos, mientras que Alberto Rivera sobresale como investigador.

El hecho que caracteriza esta referencia es sin embargo que la mayor parte de los estudios encontrados, centran su atención en Cochabamba y su área metropolitana.

El estudio de las otras ciudades es limitado y las referencias que se han encontrado igual dependen en su mayoría de investigadores o instituciones cochabambinas. En términos técnicos, todos los estudios muestran la dinámica temporal de los mercados de suelo y pocos prestan atención a la dimensión geográfica de este fenómeno.

De la revisión realizada se advierte también que los estudios en torno a las características de los mercados inmobiliarios han estado y están fuertemente desvinculados de la institucionalidad oficial, y, por tanto, de los procesos de comprensión (diagnóstico) y toma de decisiones en la planificación.

Las únicas referencias dentro los planes son visibles apenas al final de la década de 200cuando el Plan de Ordenamiento Territorial de Cochabamba en su versión del año 2009 incluye este ámbito. Este estudio incluye un análisis del rol de mercado inmobiliario en el desarrollo urbano y propone medidas de intervención.

El gobierno nacional recién en 2015 sugiere en un manual técnico de ordenamiento urbano algunas tímidas sugerencias de análisis sin explicar con profundidad su importancia y/o función.

19

Características de los mercados de suelos La necesidad de estudiar los mercados inmobiliarios se justifica en dos aspectos: 1) La necesidad de hallar una explicación del comportamiento de las rentas que el suelo produce respecto su ubicación, su accesibilidad, condición, posibilidades de aprovechamiento y otros.

2) en el interés de conocer el impacto de la dinámica de estos mercados en la configuración urbana.

Respecto al primer aspecto. - Las dos fuerzas de mercado que determinan los precios de un bien son la oferta y la demanda, sin embargo, no todos los bienes presentan un comportamiento uniforme de estas dos tendencias. Los mercados de suelo urbano tienen com o característica que su oferta disponible se mantiene relativamente estable a corto y mediano plazo, por lo cual la composición de la demanda tiene una influencia fundamental en la determinación de los precios del suelo, siendo así, es la composición de la demanda la que tiende a valorizar determinadas zonas y desvalorizar otras, de acuerdo a sus particularidades dentro un espacio urbano.

Duarte indica que aquellas particularidades determinantes del precio del suelo no son sólo las cualidades intrínsecas de los terrenos (como el tamaño, la forma y la superficie), sino que las características extrínsecas influyen considerablemente.

Es decir, las cualidades externas al inmueble que determinan la función que este puede cumplir, respecto a la edificabilidad, la composición socioeconómica del área, la accesibilidad, la calidad del equipamiento y el valor simbólico de la zona entre otros, juegan un papel determinante en la fijación de los precios de los inmuebles.

Siendo así, la localización se constituye en el principal factor de valorización del suelo debido a que las preferencias de los consumidores suelen concentrarse en lugares determinados en función de las particularidades señaladas arriba.

Algunos aportes teóricos indican que también la demanda de suelo no es directa, sino que depende de las actividades que en este se pretende establecer.

En ese sentido Smolka indica que el valor del suelo está determinado por el mejor y máximo uso que se pueda hacer de este y por tanto el precio de un terreno corresponderá al diferencial de las ventajas proporcionadas por su uso sobre otros similares.

En este punto corresponde introducir un actor relevante en el funcionamiento del mercado de suelos: el promotor inmobiliario, sujeto que ejerce el rol de intermediación entre los poseedores originales del suelo y los consumidores finales.

Estos actores no ejercen un rol pasivo de intermediación sino realizan inversiones, orientan sectores de activación de mercado e influyen la demanda derivada de suelo.

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Los promotores inmobiliarios tienen también la función de ser compradores, constructores y vendedores de inmuebles, por lo cual ejercen influencia en la determinación de precios.

Las acciones de los promotores se definen por la normativa urbana que establece lo que es y lo que no es posible hacer en el suelo además de las expectativas de estos en cuanto al tipo de demanda final que efectivamente esperan satisfacer con sus emprendimientos.

Así las expectativas adquieren un rol de alta relevancia en la determinación de precios porque orientan las proyecciones de ganancia y por tanto de inversión sobre el tipo e intensidad de uso de los terrenos.

Respecto al segundo aspecto. - La teoría de la localización propuesta por Von Thünen indica que la renta del suelo varía con respecto a la distancia de este con el mercado o con un nodo generador de valor.

que generan rentas diferenciales, así como una serie de hechos imprevistos que pueden impactar en las rentas.

Para Von Thünen la renta que cada cultivo puede generar en cada localización será igual al costo de transporte del producto en comparación con el sitio más lejano, donde no se generaría renta. Desde esa perspectiva, Hurd establece una teoría de localización del suelo urbano y propone que a medida que la ciudad crece, debe usarse más tierra alejada y la “deseabilidad” de ambas es el origen de la renta.

En la década de 1920, como influencia del nacimiento de la escuela de sociología urbana de Chicago, surgen importantes contribuciones respecto a la ciudad en sus dimensiones sociológicas y económicas. Haig por ejemplo indica que la renta depende de la relación entre accesibilidad y ahorro en los costos de transporte, mientras que Wingo, Beckman y Alonso ponen en evidencia la relación entre el transporte y la localización como un elemento fundamental que determina la renta.

Estas mociones están directamente vinculadas con Von Thünen respecto a que la renta diferencial por situación y los diferenciales de costos se relacionan indispensablemente con el transporte.

Se parte del principio de que el hombre trata de resolver sus necesidades económicas en el entorno inmediato, reduciendo sus desplazamientos al mínimo, hecho que determina que el transporte y el tiempo de desplazamiento afecten las rentas.

Considerando esta moción, Ricardo complementa y propone que el orden de cultivo de tierras y la variación en los precios agrícolas dependen también de la tecnología, de los medios para el transporte, de la evolución de los mercados locales, pero principalmente de las diferencias de fertilidad 21

Pero, la principal distinción del suelo urbano respecto al rural radica en que el suelo urbano no opera como medio de producción natural, sino como espacio donde se desarrolla la vida agregada.

Por ejemplo, el suelo de uso comercial definido por la planificación igual que el suelo de uso residencial, se demanda sólo como espacio y puede concentrar grandes capitales en terrenos reducidos, razón por la cual la presión ejercida por la acumulación de capital sobre la demanda de tierra urbana es pequeña en relación a la magnitud.

Cualquier actividad, industrial o comercial, obtiene ganancias mayores en relación con su ubicación en lugares ventajosos. Este factor de localización determina quien adquiere más renta en relación a su ubicación en los lugares más accesibles para sus fines.

Así se llega nuevamente a la consideración de la especulación de suelos como actividad que busca la maximización de las rentas de la propiedad o posesión del suelo.

Se desarrolla de la relación entre oferta y demanda de tierras urbanas y suburbanas donde unos poseedores dejan de vender o guardan el suelo sin darle mayor uso, esperando que por la demanda y esfuerzo colectivo aumente su renta, privando a terceros de desarrollar las tierras.

La renta no sólo depende de la demanda por el crecimiento de la población, sino principalmente por el desarrollo del capital fijo que se incorpora en la tierra, es decir obras e infraestructuras desarrolladas sobre su superficie.

Tomando en cuenta estas referencias, algunos tipos de rentas de suelo relacionadas con la localización son: Renta de uso residencial. - Mientras el suelo programado para uso residencial se encuentre más alejado del lugar de trabajo, los habitantes deben pagar los costos del transporte, además de aumentar el tiempo de desplazamientos ampliando la jornada laboral. Los trabajadores en busca de mayor accesibilidad hacia sus lugares de trabajo (normalmente el centro) demandarán viviendas mejor ubicadas aumentando la renta hasta lograr la compensación económica del transporte de los mejor situados.

Renta y la “calidad” del suelo. - La calidad del suelo en el ámbito urbano se relaciona con la mayor posibilidad de constructibilidad, es decir que un lugar con accidentes topográficos, inundable o con una serie de factores que limitan la edificabilidad demandará mayores costos de urbanización, dotación de servicios, etc., limitando la renta.

Esta “constructibilidad” podría ser análoga a la fertilidad en la tierra agrícola.

Entre estos criterios de calidad se ubica también, la “habitabilidad”, una externalidad vinculada a las condiciones de contexto del área residencial, es decir la contaminación, la calidad del agua, la temperatura, el ruido, etc.

Estado y rentas. – El Estado a través de intervenciones desde políticas específicas o de planificación, define o modifica las condiciones del suelo respecto a su aprovechamiento definiendo el carácter de las futuras rentas.

Las decisiones de la planificación sobre la zonificación, los usos, los índices de aprovechamiento, la densidad, los tipos de equipamientos y las infraestructuras, se convierte en diferentes rentas de suelo que son aprovechadas normalmente por los privados.

Quienes posean la información sobre las definiciones alrededor de las características del suelo desde el Estado, pueden generar rentas extraordinarias anticipándose en la adquisición de tierra cuando su precio aún es bajo, apropiándose del total de las plusvalías.

Esta estrategia caracteriza los mercados de suelo poco regulados.

En general las decisiones económicas desde el Estado afectan la renta del suelo, porque influencian el pasaje de inversiones productivas a inversiones especulativas en tierra o viceversa. Esto se da siempre, pero principalmente en periodos de bonanza o crisis la tierra constituye el mejor resguardo de capital.

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Análisis Geográfico del Mercado Inmobiliario El análisis siguiente centrado en diciembre del año 2016, permitirá observar el emplazamiento de la oferta general de inmuebles, la oferta por tipo y la oferta por m2 también por tipo de inmueble, previendo identificar además algunos hechos generadores de la renta.

A través de la cartografía presentada se podrá distinguir la ubicación de la oferta y de los rangos de precios por tipo de inmuebles tomando en cuenta ejes, hitos, nodos y otros elementos que determinan el precio y la renta.

Las unidades jurisdiccionales y administrativas como los municipios y distritos representan aquí solo el soporte geográfico administrativo.

Oferta general de inmuebles. - La Figura 1 permite ver de forma general la concentración de oferta de bienes inmuebles en todos sus tipos. El nivel de concentración expone la predominancia de oferta distribuida sobre determinados ejes.

De acuerdo con la Figura 1, la mayor concentración de oferta general se ubica alrededor de los ejes avenida América, avenida Libertador Bolívar, avenida Tadeo haenke y partes de los ejes Beijing y Melchor Pérez de Olguín, además del centro urbano del municipio de Tiquipaya.

Alrededor de los ejes indicados se emplazan los principales equipamientos y servicios del municipio capital, siendo los mismos, por su condición de mayor calidad de suelo, los que atraerían, valorizan el suelo y aumentan las rentas.

No se puede indicar que la oferta se centra en un distrito específico, sin embargo, se nota la importancia del distrito 12, el norte del distrito 10, la parte sur oeste del distrito 1 y el sector nor-Este del distrito 3.

Esta última jurisdicción, además del distrito 12, son los que concentran la mayor parte de la oferta.

Figura 1 - Oferta general de inmuebles en el área metropolitana de Cochabamba en diciembre de 2016.

Fuente: Arq. Cabrera.

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importante, igual que la zona de Quintanilla en el municipio de Sacaba, incluso mayor que el asentamiento principal de este municipio.

En contraposición, las ofertas en Quillacollo, Colcapirhua y sur de municipio de Cochabamba son reducidas en comparación a

la zona centro norte de Cochabamba.

Al sur del municipio capital sobresale la oferta alrededor del campo ferial y el sector de las avenidas Siglo XX y Guayacán que fueron recientemente renovadas, además de la zona de Villa Pagador como una nueva zona residencial al sur y una nueva centralidad.

Figura 3 - Oferta general de casas en área metropolitana de Cochabamba diciembre de 2016.

Fuente: Arq. Cabrera.

Oferta general de departamentos. - A diferencia de lo que sucede con los otros tipos de inmuebles, la concentración principal de departamentos en venta se encuentra restringida y condensada en la zona más densa del municipio capital y los ejes más importantes del norte del mismo, específicamente las avenidas América, Pando y la zona de la Recoleta donde se construyen la mayor parte de edificaciones cuyo modelo de ocupación es precisamente la vivienda en altura que posee además una ligera irradiación hacia Cala - Cala y la avenida Simón López.

precios por m2 de acuerdo con la jurisdicción, a continuación, se expondrá algunas referencias generales de la ubicación espacial de los precios como expectativa de renta a través del emplazamiento de los rangos de precios de oferta de los tres tipos de inmuebles en $us /m2.

Distribución espacial de los precios de inmuebles. Si bien en el acápite anterior se ha mostrado la distribución de precios de suelo considerando los máximos, mínimos y medianas, además de 24

De forma desagregada, la oferta y su emplazamiento por tipo de inmueble se distribuye de la siguiente forma: Oferta general de lotes.

De acuerdo con la Figura 2, la oferta general de lotes se encuentra sobre toda la jurisdicción

urbana metropolitana, aunque sobresale la oferta en la zona de El Paso y Bellavista en Quillacollo que suponen una nueva articulación significativa con el área urbana del municipio de Tiquipaya creando de a poco un eje paralelo a la avenida Blanco Galindo.

Figura 2 - Oferta general de lotes en el área metropolitana de Cochabamba en diciembre de 2016 Fuente: Arq. Cabrera.

Respecto a la predominancia de oferta, la figura expone que ésta se encuentra particularmente alrededor de los ejes avenida Beijing y avenida Tadeo Haenke, además de la avenida Simón López. No obstante, la más importante concentración se ubica en las zonas de Chiquicollo, al oeste de la avenida América y el sur este del área urbana de Tiquipaya, consolidando con uso urbano la hasta hace poco reserva agropecuaria y forestal del oeste del municipio de Cochabamba. Esta zona se hace atractiva por la renta que el uso residencial implica. Resalta de igual manera la oferta alrededor del eje avenida América y eje Santa Cruz y presume la puesta en oferta de decenas inmuebles consolidados y ocupados hace muchos años, bajo una lógica de renovación. Es normal encontrar en la fuente de información de este estudio, avisos descritos como “se vende casa como lote” dirigidos a las edificaciones en altura.

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Oferta general de casas. - A diferencia de la figura anterior, la Figura 3 permite observar que la oferta mayor de casas se ubica sobre la zona norte central del municipio capital, alrededor de los ejes avenida América, avenida Pando, además de avenida Libertador Bolívar, seguido de las avenidas Juan De La Rosa y segmentos de la avenida Tadeo Haenke.

Por su carácter residencial, además de importante reserva de suelo renovado para vivienda en altura y la posibilidad de generación de rentas por uso residencial, la oferta principal de casas está concentrada alrededor del sector nor- este del distrito 12 que se irradia de forma casi uniforme hacia el oriente y occidente.

Fuera del municipio de Cochabamba, sobresalen el área urbana y rededores de Tiquipaya como un centro de oferta

Figura 4 - Oferta general de departamentos en el área metropolitana de Cochabamba en diciembre de 2016.

Fuente: Arq. Cabrera.

Precios de lotes. - En la cartografía se representa los precios de suelo a través de puntos, ejes o zonas específicas con una forma de degradación de color que distingue los valores mayores o menores.

En la Figura 5 se puede ver que los precios de suelo más caros se ubican al centro norte de la ciudad capital, entre las zonas del Prado, el Estadio, los ejes av. América y av. Libertador Bolívar con precios que giran alrededor de los 1900 dólares por m2.

Estos inmuebles por su ubicación y posibilidad de aprovechamiento comercial y/o residencial en altura alcanzan los precios más altos, por lo tanto, permite las mayores rentas.

De acuerdo con la Figura 5, los precios de suelo por m2 en diciembre de 2016 se extendían dentro el rango 22 $us y 1960 $us/m2. emplazados casi de forma radial, de periferia a centro extendido. Pero más allá del centro indicado, sobresalen por sus altos precios las zonas de Apote en Tiquipaya, así como la zona alrededor de la avenida Blanco Galindo, principalmente en torno a las nuevas infraestructuras privadas y públicas en la jurisdicción de Cochabamba.

Un dato relevante es que el precio de suelo por m2 en una gran parte de la zona marginal al centro norte del municipio de Cochabamba se encuentra entre los 411 y 604 $us. Este rango de precios permite afirmar que los precios altos no necesariamente coinciden con el emplazamiento de los principales servicios y equipamiento, sino existen otras variables que estarían determinando su peso específico.

De ser lo contrario, toda la zona central, que tiene servicios e infraestructura suficiente alrededor de la plaza principal debería tener un comportamiento similar a la zona centro norte.

Precios de casas. - Al igual que la figura anterior, la distribución de los precios más altos por m2, se ubican en el municipio de Cochabamba, aunque resalta aquí el desplazamiento de estos hacia el centro de la jurisdicción capital.

Por la cantidad de muestras que se logró georreferenciar, en el mapa resaltan inmuebles específicos con precios altos.

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En ese contexto sobresalen precios de hasta más de 2000 $us/m2 alrededor del mercado La Cancha, el Prado, el Estadio, y algunos otros puntos en la zona de influencia de la avenida Blanco Galindo y el sector oeste del distrito 12. Por la ubicación de los precios mayores podría suponerse que estos dependen de la posibilidad de utilización de la casa con fines comerciales que coinciden con mayores rentas. Los precios bajos alcanzan hasta los 9 $us/m2. y se ubican al extremo oeste del área metropolitana, alrededor y parte sur de las jurisdicciones de Vinto y Sipe Sipe áreas periurbanas.

Respecto a la distribución del precio, es el sentido Este – Oeste metropolitano donde los precios por m2 de las casas se distribuyen y aumentan conforme se acercan a la ciudad capital más o menos en la lógica de Haig. En este eje sobresalen zonas como la campiña de Anocaraire en Vinto, la zona de El Paso en Quillacollo y Apote, además de Taquiña y Chillimarca en Tiquipaya. Se suma a esta distribución de pesos las zonas de Quintanilla y parte de Huayllani, además de los centros urbanos de Sacaba y Quillacollo donde los precios serían más altos que el resto con valores encima los 200 $us/m2.

Figura 5 - Precios de lotes por $us/m2 en diciembre de 2016.

Fuente: Arq. Cabrera.

Precios de departamentos. – La Figura 7 de departamentos coincide parcialmente con la figura de concentración de oferta de este mismo tipo de inmueble y confirma que los precios mayores de departamentos se ubican al norte del municipio de Cochabamba y sobre determinados ejes. Entre estos ejes vinculados a precio alto, sobresalen el eje río Rocha, las zonas de la avenida Oquendo y el Prado, así como los ejes avenida Libertador y avenida Pando, además del centro oeste de la avenida 27

América.

A diferencia de las otras figuras, esta referencia permite ver que los precios más bajos, sumado a una limitada oferta general de departamentos se ubica hacia el extremo este y el municipio de Sacaba, mientras que una oferta mediana con precios también medianos se encuentra en orientación hacia el valle bajo, consolidándose como una zona residencial secundaria en el área metropolitana de Cochabamba.

Figura 7 - Precios de departamentos por $us/m2 en diciembre de 2016.

Fuente: Arq. Cabrera.

La renta monopólica de segregación. - Si bien la información expuesta hasta aquí, no es suficiente para confirmar la tesis monopólica de segregación respecto a cómo determinados grupos sociales aumentan las rentas dirigidas a la segregación, algunos patrones del comportamiento del mercado inmobiliario podrían sugerir la factibilidad de esa tesis en el área de estudio.

Desafortunadamente, no existe información actualizada y especializada de variables como distribución espacial de salarios, rentas o ingresos que puedan mostrar la diferencia socio espacial, por lo cual se utiliza sólo información espacial de necesidades básicas insatisfechas (NBI) elaborada por la UMSS en función a datos del censo 2012.

En ese marco la Figura 8 expone la superposición de precios de casas (Inmueble que puede exponer la capacidad adquisitiva de la población) sobre una cartografía de NBI que permite identificar carencias críticas en la población, además de caracterizar la pobreza.

La figura deja ver que los precios más altos de lote y casas se ubican normalmente en la zona con índices NBI mínimos, al contrario, los

precios más bajos de inmuebles se ubican en las zonas con mayores índices NBI, es decir una clara relación entre condiciones de satisfacción alta de necesidades básicas y altos precios de suelo.

No obstante, un hecho que también resalta y podría ser un rasgo del fenómeno de segregación, es que más allá de que la zona con necesidades básicas más satisfechas se ubica entre los distritos 12 y 10, son algunas zonas del distrito 12 las que presentan precios más altos, un rasgo más de este fenómeno.

Otro hecho que no se relaciona necesariamente con el emplazamiento del NBI, pero que podría ser un rasgo más, es el precio alto de vivienda en las zonas de condominios o barrios cerrados, por ejemplo, la zona del condominio El Bosque, misma que pese a su emplazamiento en un lugar con un índice NBI medio, posee precios altos en comparación con su contexto inmediato. Este caso da cuenta de otro fenómeno específico de la problemática urbana actual, la concentración de urbanizaciones de alta renta en sectores relativamente pobres, hecho que representa una muestra ya de diferenciación socio espacial y quizás gentrificación.

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Figura 8 - Distribución de precios de lotes y casas sobre cartografía de NBI. Fuente: Arq. Cabrera.

Fuente 1

INVERSIONES_ En las ciudades de rango intermedio, la dinámica y los procesos de reestructuración económica han favorecido la aplicación de estrategias para facilitar la radicación de inversiones, dando lugar a una competencia entre territorios para atraer capitales.

El desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad conlleva una posición de dependencia de los mercados financieros y comerciales acentuando, aún más, las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano.

En los últimos años, Cochabamba creció a un ritmo menor que el país. Ante esa postergación económica, la Federación de Entidades Empresariales Privadas de Cochabamba (FEPC) propone un Plan de Dinamización de 29

la Economía Regional, transformando la matriz productiva: que no sólo se base en la explotación de hidrocarburos, sino que también se impulsen los rubros de manufacturas, minería, agroindustria, tecnología, turismo, salud y servicios. Esto debe lograrse con la participación del sector público, privado y organismos internacionales.

Para dicho efecto se ha elaborado una lista de los rubros más interesantes para la inversión, en el segundo lugar se encuentra el sector de la construcción, y en el octavo puesto se encuentra el rubro del sector inmobiliario, el cual según el economista Teófilo Caballero, enfocado en el alquiler, ha tenido una tasa de retorno de entre el 6% y el 8% en zonas altamente comerciales con alto flujo de personas y negocios.

FACTORES EXTERNOS_

En ese contexto, cabe recordar que Santa Cruz de la Sierra es la segunda ciudad más rentable en el segmento inmobiliario en América del Sur, según un informe de Infocasas.com.bo.

Tren Metropolitano

La rentabilidad en la capital cruceña muestra una utilidad promedio anual que fluctúa entre el 6% y el 8%.

El sector constructor, pero en el ámbito privado, cuya tasa de crecimiento ha bordeado el 6% en los últimos, es otra alternativa para destinar recursos debido a que el 42% de las familias en Santa Cruz no tienen casa.

Por otra parte, la construcción vinculada al área pública no presenta un panorama favorable para esta gestión, debido a que es un año electoral y existen muchas deudas del Estado en sus tres niveles con las constructoras, además de una reducción de inversión pública en el PGE (Presupuesto General del Estado) que bordea el 10%.

Un factor fundamental que afecta en la valoración de un bien inmueble en Cochabamba es el tren metropolitano, en especial la estación central y las 13 estaciones secundarias.

Bolivia se sube al tren del desarrollo, al tren de la modernidad, al tren del futuro que construye el Grupo JOCA en Cochabamba y que ha marcado un antes y un después en la región.

Una realidad que avanza a pasos de gigante con el objetivo de dar servicio a sus ciudadanos. No hay vuelta atrás. Subimos al tren de la Cochabamba, una realidad y no una posibilidad. Para los cochabambinos, “Mi Tren”.

El tren conectará los municipios que conforman el eje metropolitano, es decir, Sipe Sipe, Vinto, Quillacollo, Colcapirhua, Cercado y Sacaba a través de una línea férrea de 40,3 km de longitud. La obra contribuirá al desarrollo socioeconómico del país incentivando el crecimiento de la economía cochabambina.

Los tramos son los siguientes: Tramo verde: Sipe Sipe- Estación San Antonio de aproximadamente 27,37 km.

Tramo amarillo: cruce rio Rocha- Av. Sajama – el Castillo de 7,74 kilómetros.

Tramo rojo: La Estación de San Antonio – Facultad de Agronomía de la Universidad Mayor de San Simón (UMSS) de 5,26 km.

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Equipamientos

Vialidad

Paralelamente con el suelo, la infraestructura y la vivienda, el equipamiento es uno de los componentes urbanos fundamentales en los asentamientos humanos, por su gran aportación para el desarrollo social y económico, a su vez, apuntalar directamente con el bienestar de la comunidad y el desarrollo de las actividades productivas de los recursos humanos en general.

Se puede clasificar al equipamiento urbano en 12 subsistemas: educación, cultura, salud, asistencia social, comercio, abasto, comunicación, transporte, recreación, deporte, administración y servicios urbanos.

Cada subsistema lo conforman diversos elementos que en total suman 125, por ejemplo: en el subsistema de educación, algunos de sus elementos son los servicios educativos como: jardín de niños, primaria, secundaria, entre otros; en el subsistema de salud son la clínica hospital, la unidad médica, hospital general, por mencionar algunos.

Fuente 2

Los equipamientos urbanos influyen al momento de realizar una tazacion, este tipo de desarroellos urbanos que buscan beneficiar a una colectividad generan un aumento indirecto del precio del suelo.

En las uĺ timas deć adas se ha comprobado, a nivel mundial, una tendencia migratoria de grandes masas de poblacion ́ hacia los centros urbanos, esta migracion ́ ha producido un rá p ido crecimiento de las ciudades y conjuntamente con este comportamiento, el numero de vehić ulos ha crecido en una progresion ́ geomet́ rica.

En estas circunstancias, muchas aŕ eas de las ciudades sufren concentracion ́ y cambios en el uso del suelo y la demanda de tran ́ sito ha crecido sin que exista la posibilidad de que aumente proporcionalmente la infraestructura vial, debido a las altas inversiones requeridas.

En las grandes ciudades ocurren congestionamientos y el in ́ dice de accidentes ha aumentado significativamente, contribuyendo al deterioro de la calidad de vida. Los desplazamientos de la poblacion ́ en función de estos factores sufren atrasos importantes.

Las soluciones buscan mejorar el uso del sistema vial existente, a traveś de mejoras geomet́ ric EL MERCADO INMOBILIARIO EN OTROS CONTEXTOS_ Como se mencionó anteriormente, se ha visto que los fenómenos urbanos de ciudades del sur, y particularmente de Latinoamérica presentan comportamientos similares, en ese entendido y en consideración de que en Bolivia no se han realizado estudios similares

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a este, a continuación, se presenta una pequeña contextualización de fenómenos ligados a la renta del suelo en América Latina.

Las operaciones del mercado de suelo en nuestro subcontinente siguen patrones de los mercados capitalistas, aunque sus condiciones sociales, políticas o económicas determinan rasgos particulares que influencian en la organización socio espacial del ámbito urbano.

Algunos de estos rasgos son la segregación y el alejamiento de las clases altas hacia una misma zona, la decadencia de los centros históricos y la ocupación de estos por población con otras características e interés de usos, además de la amplia heterogeneidad en la producción del espacio que se traduce en la participación popular para la definición de las condiciones inclusive físicas de las ciudades.

Este rasgo de segregación socio espacial de determinados grupos sociales presentaría una modalidad de renta denominada por Jaramillo “renta de monopolio de segregación”, que consiste en que determinados grupos tienden a ocupar lugares separados y diferenciados en el espacio, fundamental para el funcionamiento social y consolidación del lugar que ocupan en la escala social.

Algunos mecanismos que expresan esta jerarquización se traducen en los tipos de consumos que individuos hacen no para satisfacer una necesidad “natural”, sino para hacer evidente que se tiene el ingreso necesario que prueba su pertenencia a un determinado grupo social.

La renta, se materializa mediante la apropiación de sobreprecios por un grupo social determinado.

En los barrios de población con ingresos bajos, existe también la renta de monopolio vinculada con la demanda de vivienda cerca a los lugares de trabajo como medio para reducir el tiempo de transporte que equivale la reducción de la jornada laboral.

En consideración de lo indicado, adelante se describirá el comportamiento del mercado inmobiliario del área metropolitana de Cochabamba, previendo un análisis que considere algunas de las mociones referidas en el acápite de referencias teóricas hasta aquí aludidas.

BASE CONCEPTUAL_ Burbuja inmobiliaria: Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación.

En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios. Fuente 3 Avaluó: El avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado. Fuente 4 Equipamiento Urbano: El equipamiento urbano es el conjunto de edificios y espacios, predominantemente de uso público, en donde se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo, que proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, sociales, culturales y recreativas. Fuente 5 32

Plusvalía: Es el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.

Es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia. Fuente 6 Inversión Inmobiliaria: Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas.

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BASE REFERENCIAL_ https://www.lacapital.com.ar/educacion/porque-apoyar-y-defender-la-universidad-publican1660322.html - Analía Chumpitaz – Médica -

Por qué apoyar y defender a la universidad pública https://concepto.de/tesis/#ixzz6IUAffnL8 – Concepto Tesis

Boom en el sector inmobiliario en Bolivia: ¿burbuja o fundamentos económicos? - Sergio Cerezo Aguirre El mercado inmobiliario en el área metropolitana de Cochabamba - Bolivia: características e influencias en la configuración urbana; Juan E. Cabrera y Limbert Cabrera Conurbamx.com Gerencie.com 24 octubre, 2017 Instituto de Administración y avalúos de bienes nacionales México SEDESOL, 1999 debitoor.es Ordenanza Municipal de Cochabamba, reglamento de la normativa urbana 4100 M. Davis, “Planeta de ciudades-miseria: Involución urbana y proletariado informal”.

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33

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III DESARROLLO

06

EL MERCADO INMOBILIARIO EN COCHABAMBA PERIODO 2009 – 2019

EL MERCADO INMOBILIARIO EN COCHABAMBA_ Cochabamba ha ido experimentando grandes cambios en el sector inmobiliario a lo largo de las décadas, se ha dado lugar a procesos acelerados de urbanización muchas veces no planeado por los organismos oficiales de planificación del suelo urbano.

Este proceso de urbanización depende de muchos factores, entre ellos el comportamiento del mercado inmobiliario, que, al margen de reflejar la estructura funcional de la ciudad, tiene un conjunto de particularidades que influyen en el proceso de configuración urbana.

La dinámica inmobiliaria en la región y el país ha crecido con un ritmo más o menos constante después de mitad de la década de 2000, coincidiendo con la bonanza económica resultado de aumento de precios de los hidrocarburos además de las reformas de Estado como la Ley N. 2434, que permitieron la apropiación de un margen mayor de utilidades.

Bajo ese marco, se observa que el tipo de inmueble más ofertado en el área metropolitana de Cochabamba durante el periodo 1998-2017 fue la casa, principalmente entre 2003 y 2012 de acuerdo con los años del monitoreo.

La oferta de lotes adquiere importancia alrededor del año 2012, quizás impulsado por la Ley de Regularización de Derecho Propietario n° 247 que implicó la ampliación de los radios urbanos, por lo tanto, la habilitación de mucha tierra al mercado formal.

La oferta de departamentos también se acrecienta, aunque en proporción menor que el resto de inmuebles. Luego de 2012, principalmente después de 2015 se nota un importante descenso de la oferta de inmuebles en general, principalmente la casa y el lote respecto al departamento que aún conserva una oferta estable pero tendiente al descenso.

La estabilidad económica y otros que implicaron el incremento del volumen disponible de recursos económicos en el país, ha sido en buena parte depositado en la compra de inmuebles.

Según el monitoreo de la oferta de inmuebles en Cochabamba, esta se acrecentó el año 2005 hasta aproximadamente 2015, sufriendo una caída estrepitosa de poco más el 30% entre el año 2012 y el 2017.

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Fig.1 Dinámica de la oferta general de bienes inmuebles Fuente: Arq. Cabrera

En el área metropolitana de Cochabamba el intento de límites de expansión a través de definición de nuevos radios urbanos el año 2012 no ha devenido en la mayor densificación, sino que la expansión urbana ha continuado y las superficies ofertadas de lotes o casas son todavía bastante grandes en comparación con las propuestas del Plan Director de 1981 que definió una densidad estándar de 180 hab/has, mientras que el Plan de Acción Metropolitano formulado por el BID el año 2013 proponía una densidad de 150 hab/has con lotes de superficies más pequeñas que las actuales.

De acuerdo con los datos observados, se aprecia que entre los años 2013 y 2014 existía una tendencia creciente de precios de casas en el área metropolitana de Cochabamba, sin embargo, entre 2014 y 2016 en todos los municipios se observa una disminución general.

Este comportamiento se debería a la desaceleración general de la economía indicada antes y quizás a la llegada a un nivel de saturación de la oferta de inmuebles en la región.

Si se toma en cuenta las medianas de superficies de los inmuebles en oferta en el área de estudio, la mediana de lotes libres se centra entre los 350 a 505 m2, mientras que los terrenos vinculados con casas se centran entre los 394 y 480 m2.

La mediana de departamentos se ubica entre 137 y 146 m2.

También se ha presentado una evolución general en los precios de oferta de los inmuebles dentro de cercado respecto a los demás municipios.

Fig. 2 Precios máximos y mediana de casas en el área metropolitana de Cochabamba. Fuente: Arq. Cabrera

Análisis Geográfico del Mercado Inmobiliario Es importante conocer la tendencia de crecimiento del mercado inmobiliario en el municipio de Cochabamba, además de estar al tanto de las zonas con mayor oferta y demanda de bienes inmuebles.

Tabla. Comparación de precios máximos y mínimos dic. 2016 Fuente: Arq. Cabrera

En dicha tabla se observa la abismal diferencia de precios de lotes dentro del municipio de Cochabamba, empezando por un valor de tres mil quinientos dólares americanos como precio mínimo y terminando en un valor de tres millones cuatrocientos cuarenta y cuatro mil dólares americanos, es claro que aquí juegan factores como la ubicación del inmueble, servicios, superficies, pero aun así se refleja un contraste marcado.

Figura. 3 Oferta General de inmuebles en el municipio de Cochabamba Fuente: Arq. Cabrera

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Conclusión Se concluye que la dinámica del mercado inmobiliario ha ido cambiando a lo largo de los años; desde el año 2003 hasta el año 2012, se experimentó una bonanza inmobiliaria debido a la solvencia económica y leyes de fomento a la vivienda, desde el 2013 hasta la fecha este crecimiento ha ido disminuyendo.

De acuerdo al grafico geo referenciado se permite distinguir una mayor concentración de oferta general de bienes inmuebles, presentando una gran tendencia de crecimiento hacia el nor oeste del área metropolitana abarcando al distrito 12 en su totalidad, zona de Cala Cala, Queru Queru,Sarco, Tupuraya e Hipodromo, además el distrito 3 incluyendo las zonas de Sarcobamba, Hipódromo y Villa Bush Norte, asimismo con una tendencia menor a expandirse hacia el este, comprendiendo la zona de Quintanilla.

Finalmente, en el reto de los distritos hay ausencia de oferta y demanda debido a factores externos influyentes. Mediante el análisis se observa que hay una gran oferta y demanda en el distrito 12 y 3, generando mayor movimiento económico y crecimiento demográfico; es por este motivo que se toma este distrito como objeto de estudio.

Por otro lado, el distrito 5 presenta mayor cantidad de factores externos influyentes en la economía del mercado inmobiliario, debido a esto formara parte del objeto de estudio.

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Existe un crecimiento inmobiliario expandiéndose hacia los cuatro puntos cardinales, haciendo mayor énfasis hacia el norte y este del municipio de Cochabamba.

Adoptando un contexto más amplio, la oferta inmobiliaria se asienta hacia los municipios de Tiquipaya, Colcapirhua y la Quintanilla hacia el municipio de Sacaba.

Los distritos 3 y 12 fueron los que presentaron mayor impacto de ofertas en este estudio, el distrito 5 presenta mayor cantidad de factores externos influyentes en la economía del mercado inmobiliario es por eso que serán objeto de estudio.

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AUMENTO DE VALOR DEL SUELO

AUMENTO DE VALOR DEL SUELO_ Es importante conocer la manera que se desarrolla el alza de precios, esta ayuda a trazar la dirección del mercado inmobiliario y esto a su vez ayudar a tomar decisiones de medidas de apoyo tales como las inversiones.

Se ha elaborado la siguiente tabla donde se halló la media del valor de terreno por metro cuadrado de cada año por distrito desde el 2014 hasta el 2019.

Las curvas de crecimiento demuestran que en distrito 12 cuenta con los valores de suelo más elevados, con una leve caída hacia el año 2018 pero un fuerte levantamiento para el año 2019, a diferencia del distrito 3, donde se ve un gran crecimiento desde el año 2016 hasta la fecha.

El distrito 5 por su parte ha ido decayendo en cuanto a precios por metro cuadrado se refiere desde el año 2016.

Este crecimiento observado en el mayor de los casos se da por la Plusvalía, el cual es el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica, es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia.

E aumento de precios de las propiedades nuevas construidas por desarrolladores, en promedio a nivel nacional, ha crecido de forma muy paralela con el aumento de la inflación.

Las pueden obtener una plusvalía real en los primeros años, si se dan las siguientes condiciones: Que el desarrollo, fraccionamiento o condominio, construya equipamiento urbano que no tenía en sus primeras etapas.

Que tenga nuevas vialidades que lo comuniquen con las zonas céntricas de la ciudad.

En el mercado de los departamentos en renta, un factor imprescindible es contar con una administración que, a través de cuotas de mantenimiento, permitan un mejoramiento continuo de todas las áreas del desarrollo.

Que en la zona exista seguridad.

Que la ciudad tenga dinámica económica y por tanto laboral, pues en estas zonas es donde se incrementa mayor demanda de rentas.

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Conclusiones El distrito 12, cuenta con la media de precios por metro cuadrado más altos en relación al distrito 3 y 5. Este último ha ido sufriendo una fuerte depresión desde el año 2015 aumentando levemente la media por m2 en el año 2017 hasta la fecha, al contrario del distrito 3, el cual ha ido elevando la media de valores desde el año 2016.

La plusvalía es el medio más seguro por el cual los inmuebles suben de valor.

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MÉTODOS PARA LA DETERMINACIÓN DE FACTIBILIDAD Y RENTABILIDAD DE TERRENO

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METODO 1. “ANALISIS COSTO BENEFICIO”_ El método Análisis Costo-Beneficio considera el cálculo de los indicadores de rentabilidad: VPN (Valor Presente Neto) TIR (Tasa Interna de Retorno) TRI (Tasa de Rentabilidad Inmediata).

Un proyecto será rentable si, considerando la tasa de descuento relevante para el proyecto, el valor presente de los beneficios generados por el proyecto es mayor que el valor presente de los costos generados.

Lo anterior aplica tanto para evaluar proyectos desde la perspectiva privada como desde la perspectiva social, sin embargo, los beneficios y costos considerados para el cálculo de la rentabilidad de un proyecto son diferentes entre la evaluación social y la privada.

En los últimos años se ha visto un gran crecimiento demográfico en el área metropolitana de Cochabamba, el cual genero mayor demanda en la adquisición de terrenos para inversión de viviendas, lo cual dio lugar al incremento de inversionistas, para quienes es fundamental tener conocimiento de la factibilidad y rentabilidad del terreno a adquirir.

Una vez que se han identificado, cuantificado y valorado los costos y beneficios esperados del proyecto y se ha definido el flujo durante su ciclo de vida, se está en condiciones de determinar a través de indicadores, la rentabilidad del proyecto.

METODO 2. “METODO DE VALOR RESIDUAL”_ El método del valor Residual sirve para calcular el valor del suelo. Este valor del suelo está en función de su calificación urbanística, que viene expresada por su mejor y mayor uso (industrial, residencial etc.) y por su edificabilidad.

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Además, el valor del suelo puede expresarse de dos formas, como valor unitario (Vu) que es el valor del suelo por m2 del mismo, o bien como valor de repercusión del suelo (VR) que es el valor del suelo por m2 construido.

Para la utilización del método residual es necesario: a) La existencia de suficiente información para conocer cuál es el mayor y mejor uso de dicho suelo dentro de las posibilidades que la ordenación urbanística le permita. b) La existencia de información suficiente que permita estimar los costes y gastos normales para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

El método del valor residual tiene dos variantes: -Método residual estático también denominado Procedimiento o análisis de inversiones con valores actuales.

-Método residual dinámico también denominado Procedimiento o análisis de inversiones con valores.

Para objeto de estudio se ha determinado adoptar el método residual debido a permite calcular la rentabilidad y factibilidad a corto y largo plazo.

Método Residual Estático Este método es aplicable a la valoración de terrenos cuyas obras sean inmediatas o que 45

como máximo vayan a realizarse dentro del año y también a la valoración de solares edificados.

El cálculo del valor del suelo se realiza considerando el mayor y mejor uso que se le puede dar a dicho solar según el planeamiento urbanístico.

Procedimiento PASO 1o.- Se determina el aprovechamiento máximo del suelo, para ello es necesario conocer las normas de Planeamiento urbanístico y su edificabilidad (altura de edificación y/o número de alturas, profundidad, aprovechamiento, cubierta, etc.)

PASO 2o.- Se calcula el precio de mercado al que podrá venderse el inmueble determinado en el punto anterior. Para ello puede utilizarse cualquiera de los métodos conocidos (comparativos, actualización) PASO 3o.- Se determina el Margen ó Beneficio del promotor, teniendo en cuenta el más habitual en ese tipo de promociones.

Tipo de inmueble

Margen

Edificios de uso residencial:

18- 24

§

Viviendas primera residencia

§

Viviendas segunda residencia

Edificios de oficinas

21

Edificios comerciales

24

Edificios industriales

27

Plazas de aparcamiento

20

Hoteles

22

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

24

Otros

24

PASO 4o.- Se calculan los costes globales del edificio, compuestos por los siguientes conceptos: a) El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación.

b) Los gastos necesarios. c) Los gastos de comercialización. d) Los gastos financieros normales para ese tipo de promoción.

gestión urbanística y de ejecución de la urbanización”.

PASO 5º.- Se aplica la siguiente formula

Su cálculo se realiza actualizando los flujos de caja mensuales previstos (Cobros-Pagos) a una tasa de actualización “r”. Siendo:

Siendo VR = Valor residual ó Valor del solar VM = Valor de mercado b= Margen del promotor C = Suma de costes Se entiende por terreno, al suelo, urbanizable, disponible y listo para la edificacion ́ . En el supuesto de que el suelo del que hemos calculado su valor no reun ́ a las caracteriś ticas de solar al valor calculado habrá que deducirle todos los costes para transformar el suelo en solar edificable (tanto materiales como demoliciones, explanaciones, urbanizacion ́ , como todos los de gastos de tipo legal, fiscal, cesiones compensaciones etc.). ejemplo (Ver Anexo 6) METODO 3. “MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO”_ Se utilización se recomienda cuando se prevé que la ejecución de la obra dure de 3 a 5 años, por estar aún pendiente de determinados requisitos como pueden ser licencias etc. que no dependen del promotor-constructor.

O sea, se aplica fundamentalmente para suelos sin licencia. En el caso de suelos con licencia es mejor aplicar el método residual estático.

Además de los requisitos generales necesarios para la aplicación del método residual en el caso del dinámico se debe cumplir “la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y en su caso de

Procedimiento

Vs = Valor del solar Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento j Sk = Importe de los pagos previstos en el momento k tj = Número de períodos previstos para los ingresos tk = Número de períodos previstos para los pagos r = Tipo o tasa de actualización n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de los ingresos esperados.

Los flujos de caja se determinan de la siguiente forma.

Cobros, los que se estime obtener por la venta del inmueble y en las fechas previstas y además las entregas de crédito previstas.

Pagos, los derivados de los costes de la construcción, incluidas las devoluciones de crédito y todo en las fechas previstas.

Para el cálculo de la tasa de actualización se utiliza la siguiente fórmula.

Tasa de actualización = Tipos libre de riesgo + prima de riesgo El tipo libre de riesgo será el tipo de la deuda pública nominal o real (Tipo menos inflación) en función de que se elijan flujos de caja a € nominales ó constantes.

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La prima de riesgo debe estudiarse caso por caso y dependerá sobre todo del riesgo previsto en función del tipo de inmueble previsto, así como del municipio y características del ayuntamiento correspondiente.

Tipo de inmueble

Prima de riesgo %

Viviendas de primera residencia

8

Viviendas de segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

9

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Ejemplo (Ver Anexo 7)

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NORMATIVA PARA EDIFICABILIDAD

NORMATIVA PARA EDIFICABILIDAD_ El municipio de Cochabamba cuenta con O.M. 1061, el cual tiene por objeto establecer las normas técnico-legales y administrativas a las que sujetarán los procesos de fraccionamiento de terrenos en el área definida por el plan director de la región urbana de Cochabamba instrumento técnico-legal en actual vigencia que definen áreas geográficas correspondientes a nieles espaciales, cuyo objetivo es el de controlar y administrar el crecimiento de la mancha urbana a través de políticas de intervención, tendientes a proteger y preservar las áreas verdes, zonas agrícolas y el medio ambiente en general, enmarcadas en los principios del desarrollo sostenible.

(Anexo 10)

Estudiando la O.M. 4100 y la O.M. 1061 se ha realizado un resumen de la normativa de edificación que compromete a los distritos que serán objeto de estudio.

ALTURAS MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN PARA LOTES INTERMEDIOS_ El color rosado se ha designado a la normativa en general, la cual se encuentra en los 3 distritos a estudiar, en la siguiente tabla se ha analizado las alturas máximas de edificación según dos variables: perfil de vía y frente de lote para lotes intermedios.

ALTURAS MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN PARA LOTES EN ESQUINA _ El color rosado se ha designado a la normativa en general, la cual se encuentra en los 3 distritos a estudiar, en la siguiente tabla se ha analizado las alturas máximas de edificación para lotes en esquina.

ALTURAS MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN PARA LOTES INTERMEDIOS_ El color verde se ha designado a la normativa del distrito 5, en la siguiente tabla se ha analizado las alturas máximas de edificación según dos variables: perfil de vía y frente de lote para lotes intermedios.

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ALTURAS MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN PARA LOTES EN ESQUINA _ El color verde se ha designado a la normativa en el distrito 5, en la siguiente tabla se ha analizado las alturas máximas de edificación para lotes en esquina.

Gráficos de edificación aislada (Ver Anexo 8) Conclusión Damos a concluir que la normativa rosada y verde es similar en los distritos a estudiar, la normativa morada es específica para los distritos 12, donde aplica a los sectores de máxima edificabilidad, contrarrestando en el distrito 5, donde la normativa morada es de restricción, debido a su cercanía al aeropuerto.

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FACTORES EXTERNOS INFLUYENTES EN EL VALOR DEL INMUEBLE

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FACTORES EXTERNOS INFLUYENTES EN EL VALOR DEL INMUEBLE _ El valor de la propiedad es originado, mantenido, modificado o destruido por la interacción de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres humanos; dichas influencias crean el patrón de las variables para los valores de los bienes inmuebles.

Cada influencia es dinámica, resultado de una combinación entre causa y efecto que, entrelazadas, se convierten en una vasta y siempre cambiante acción que rodea a todo bien raíz.

FACTORES SOCIALES_ Se trata de factores demográficos como crecimiento de la poblacion ́ , cambios en la densidad de la poblacion ́ , cambios en la composición numérica de la familia, la distribucion ́ geograf́ ica del nivel social, las actitudes de la població n respecto a actividades educativas y sociales, cambios arquitecton ́ icos y otros factores derivados de los anhelos e impulsos de la sociedad.

FACTORES ECONOMICOS_ Comprenden los recursos naturales, las tendencias comerciales e industriales, así como de empleos y salarios; la disponibilidad de dinero y de cred ́ itos, los niveles de precios, tasas e impuestos y todos los factores que influyen sobre el poder adquisitivo.

FACTORES POLITICOS_ Se refieren a leyes, reglamentos, polit́ icas monetarias y crediticias.

FACTORES FISICOS_ De origen natural o humano como el clima, la topografía, la fertilidad, la existencia o ausencia de transporte, escuelas, templos, parques y aŕ eas recreativas, el control de inundaciones y la conservacion ́ del suelo.

Algunos factores son fać iles de identificar, como el frente de una parcela y su aŕ ea; y otras son maś complejas, como la localizacion ́ .

El Instituto Norteamericano de Valuadores de Bienes Raić es define el valor de mercado como “el precio maś alto, estimado en teŕ minos de dinero, que una propiedad puede producir al ser expuesta a la venta en un mercado abierto y dentro de un tiempo razonable para encontrar un comprador que, al comprar, lo hace con el conocimiento de todos los usos a los cuales está adaptada la propiedad y de que es apta de ser usada”.

A cada una de las caracteriś ticas fiś icas de las propiedades intrínsecas se agregan las influencias debidas a la localizacion ́ que impactan el valor de la propiedad y que tienen muchas fuentes tales como: Accesibilidad a compras Accesibilidad a empleos Accesibilidad a educación y facilidades lud ́ icas 52

Exposicion ́ a factores ambientales adversos tales como: Ruido y vibració n debido al trá f ico Vecindario ameno Es posible identificar las aŕ eas de la ciudad que tienen las funciones comerciales má s importantes, así como cuantificar su influencia en el valor de terrenos aledano ̃ s a las mismas.

El bien inmueble se define como todos los intereses, beneficios, derechos y gravam ́ enes inherentes a la propiedad de un bien raiź , siendo eś te el terreno incluyendo todas las mejoras que son permanentemente anã didas a eĺ y todos los accesorios asociados.

Por otra parte, para la Bolsa Mexicana de Valores, citado por Medina Meave (2010), los factores que crean valor son: la escasez, la demanda, la utilidad y el poder adquisitivo.

Asimismo, los factores que modifican el valor se agrupan en los cuatro rubros vistos atraś , a saber: Sociales (grupos raciales, distribucion ́ del nivel social, crecimiento poblacional, cambios de densidad poblacional).

Econó m icos (desarrollos comerciales, disponibilidad de dinero y cred ́ ito, inflacion ́ , disponibilidad de recursos naturales).

Polit́ icos (uso del suelo, reglamentos de construcció n , servicios municipales, ordenamiento territorial, control de rentas).

Fiś icos (clima y topografiá , fertilidad del suelo, equipamiento urbano y caracteriś ticas propias del inmueble).

Equipamiento, proximidad, centros comerciales los valores de proximidad son los valores que maś deben tenerse en cuenta para un buen proyecto urbano, es decir que podamos realizar el max ́ imo de actividades cotidianas en distancias recorribles a pie, que

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estos trayectos sean activos y que en su trazado alberguen numerosas opciones de actividades, evitando trayectos vacio ́ s con la un ́ ica funcion ́ de transcurrir, dando lugar a trayectos ut́ iles.

Algunos recorridos imprescindibles son: al transporte pub ́ lico, a las compras cotidianas, a la educacion ́ , al trabajo, a la sanidad, al ocio y al deporte y a los equipamientos de barrio.

La importancia de la proximidad geograf́ ica de usuarios a centros comerciales está fuera de discusion ́ .

En cuanto a los criterios de eleccion ́ de los centros comerciales, la proximidad resultó ser el criterio má s discriminante, aunque inicialmente los consumidores no le asignaran mucha importancia.

En cuanto al comportamiento dentro del establecimiento, se descubrió que la duracion ́ de la compra era mayor en el caso de los individuos residentes en zonas maś cercanas a los centros comerciales.

Barrios para vivir.

Los mejores barrios para habitantes estables o temporales son los que generan afecto que envuelve los espacios y lugares en los que hemos vivido; hay un afecto hacia el exterior, hacia lo pub́ lico de nuestras vivencias, hacia los espacios de la sociabilidad.

Las posibilidades de hacer y escoger distinguen estos lugares cotidianos; crean certeza por la capacidad de reconocer el lugar leyendo su normalidad y habitada por diversas personas.

MOVILIDAD_

ESPACIO PUBLICO_

Transporte, calles y espacios de acceso a las viviendas. La oferta de medios de transporte y las caracteriś ticas de los espacios de acceso determinan las formas y la calidad de vida. La diversidad de necesidades y obligaciones cotidianas que tienen que ver con el trabajo, las compras, los paseos, los deberes como madres o padres y cualquier otro tipo de tarea determinan una relacion ́ con el entorno; por lo tanto, comportan desplazamientos que se caracterizan por no ser lineales ni uniformes.

Es clave en la ciudad; es donde la sociedad se hace visible, la calidad de vida, trabajo y relacion ́ en un barrio está muy relacionada con las calidades del espacio pub́ lico disponible.

Un tejido multifuncional, dotado de todo tipo de equipamientos y de infraestructuras a escala de barrio, favorece las posibilidades de desplazamientos cortos que pueden realizarse a pie. La calidad de la calle es un elemento baś ico en los barrios. La esencia del buen funcionamiento de los sistemas de transporte es su combinacion ́ e integracion ́ : a pie, bicicleta, autobuś , metro, tranviá , tren y coche, el equipamiento de barrio se enriquece cuando la sociedad en que se inscribe potencia los valores reales de igualdad, justicia, inclusion ́ y solidaridad; y cuando reconoce, asume y valora el trabajo derivado de los roles de gen ́ ero.

Los equipamientos complementan la estructura de las ciudades y hacen compleja la dualidad público-privado, interior-exterior, vivienda-ciudad y confieren espacios especif́ icos a la salud, al aprendizaje, al comercio y a la difusión cultural. Su distribucion ́ en el territorio en relacion ́ con los usos y las redes de movilidad garantiza la calidad de vida, fomenta las redes sociales, genera intercambio de servicios. Al hacer posible su uso en diferentes momentos, se acerca a la complejidad de la vida cotidiana.

Comercios y otros servicios.

Los espacios previstos para uso comercial han de potenciar la diversidad ofreciendo variedad de volum ́ enes para albergar diferentes tipos de tiendas y han de atraer los recorridos cotidianos con ofertas muĺ tiples.

El espacio público es el conector de actividades donde de forma individual o colectiva desarrollamos nuestra vida cotidiana y establecemos vin ́ culos sociales y culturales.

Jimen ́ ez Ramiŕ ez, (1999, 9), menciona en su tesis “Impacto del equipamiento urbano en vivienda”, que es necesario considerar factores que influyen en el valor de un inmueble que tradicionalmente sólo se mencionan en los formatos de avaluo ́ s, pero no se integran como parte del mismo, haciendo en ́ fasis en el equipamiento urbano, aspectos sociales, culturales y econom ́ icos de la zona de estudio.

El valor de un bien depende directa y exclusivamente de sus caracteriś ticas.

LA OTRA REALIDAD: impactos negativos de los equipamientos en el entorno_ Maś allá del rol central que cumplen los equipamientos en el desarrollo, mencionado anteriormente, es preciso tener presente que estas infraestructuras también deben ser consideradas importantes generadoras de impactos negativos.

En este sentido, es posible afirmar que los equipamientos contribuyen de forma directa a la construccion ́ de una mejor o peor calidad de vida y que, de acuerdo con sus caracteriś ticas, pueden transformar el territorio de una manera positiva o negativa. Mediante estudios de caso y trabajo de campo se ha podido establecer que la magnitud y el tipo de impactos dependen principalmente de los siguientes factores: 54

La escala o cobertura (nacional, regional, departamental, metropolitana, zonal o vecinal) que puede producir impactos de magnitud variable.

El cará c ter pú b lico, privado o mixto, relacionado con factores como el tipo de transporte utilizado por los usuarios y la demanda de cupos de estacionamiento.

La cantidad de usuarios y visitantes que variá entre una alta demanda e incluso su ausencia.

La frecuencia en el ingreso y salida de los usuarios, que puede ser permanente o constante, permanente con picos en horarios de mayor afluencia, masiva, ocasional o prać ticamente inexistente.

Los horarios de prestacion ́ de servicios.

El tipo de usuarios que variá seguń grupos etaŕ eos, nivel socioeconom ́ ico y su papel en relacion ́ con el equipamiento (trabajadores, usuarios o acompanã ntes). La permanencia de los usuarios en el equipamiento que puede ser constante (incluso internos) o de estancias cortas para hacer un tram ́ ite.

La naturaleza del servicio prestado, que implica variaciones en el tipo de impactos relacionados con el medio ambiente y la movilidad.

Las caracteriś ticas del entorno en el que se localiza, relacionadas con los usos del suelo, las condiciones de movilidad y el espacio pub́ lico.

La cercaniá de varios equipamientos, que pueden funcionar como un nodo y generar una sumatoria de dinam ́ icas que encierran cada uno de estos factores, analizadas mediante los estudios de caso, permitió determinar los siguientes impactos negativos que pueden producir los equipamientos en el entorno:

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El espacio pub ́ lico sufre deterioro por su uso descuidado, como ocurre por ejemplo en las plazas de mercado.

Es utilizado temporalmente para suplir carencias internas como falta de espacios para espera o filas de usuarios o es invadido por vendedores informales atraí d os por la concentracion ́ de gente.

La movilidad es impactada negativamente por la concentracion ́ de vehić ulos particulares, permanentemente o en momentos de entrada y salida masiva de usuarios; el transporte pub ́ lico colectivo, que responde a la demanda estacioná n dose momentá n eamente o circulando a baja velocidad para captar pasajeros; la falta de estacionamientos, o los cierres asociados con la seguridad y vigilancia de equipamientos especiales.

Ocurren cambios de usos en las edificaciones cercanas (usos inducidos), generados por la demanda de los usuarios por bienes y servicios (alimentos, fotocopias, papeleriá s, bares, etc.).

Así mismo, cambios de usos por la expansion ́ del equipamiento hacia edificaciones cercanas como consecuencia de su crecimiento no planificado.

Se pueden generar impactos negativos en el medio ambiente por altos niveles de ruido, produccion ́ de desechos tox ́ icos o radiaciones, y descuido, mal manejo o intervención inadecuada de aŕ eas con valores ambientales, zonas verdes y vegetacion ́ .

Los equipamientos producen otros impactos como inseguridad real o percibida causada por la posibilidad de atentados terroristas o robos y atracos inducidos por la alta afluencia de público. Así mismo, pueden ocasionar impacto visual por la inadecuada interaccion ́ con el entorno; rechazo social hacia equipamientos, como caŕ celes, estaciones de policiá u hogares de paso para poblacion ́ vulnerable, que los ciudadanos en general prefieren no tener cerca a sus lugares de residencia o trabajo.

Conclusión En conclusión, en el municipio de Cochabamba se ha visto distintos factores influyentes en el valor del suelo como ser: Sociales: Cambios de densidad poblacional en el distrito 3 y 5 Económicos: En este aspecto la Av. Beijín presenta un gran crecimiento económicocomercial.

Políticos: La O.M 4100 nos permite identificar nuevos ejes de crecimiento verticales en el distrito 3 Físicos: El tren Metropolitano es un factor influyente para la valoración del suelo, positiva como negativamente.

ser recomendable un estudio más profundo para derivar a más casos particulares.

Vale consolidar estos aspectos influyentes posteriormente a este estudio con los demás distritos, obteniendo un mayor resultado ya sea en los sectores con mayor plusvalía y crecimiento económico como en otros que no son rentables.

RECOMENDACIONES GENERALES_ Está claro que el cambio económico es generado por la necesidad de una vivienda propia, además del crecimiento demográfico que se está dando en el área metropolitana de Cochabamba, de acuerdo a este estudio se recomienda profundizar los factores influyentes en el valor del suelo debido a que adopta este crecimiento ramificado y no tanto compacto.

En cuanto al valor de suelo, es dificultoso crear un ascenso constante por los diferentes factores que son influyentes en el valor del suelo se necesitarían valores desde el 2005, por este motivo es recomendable tratar de estandarizar valores de suelos en los distintos puntos de crecimiento económico, además que posteriormente este equilibrara el valor parando el alza de precios.

Por ahora el crecimiento de valor inmobiliario se lo determinara de acuerdo a la plusvalía.

Cabe recalcar que hoy en día existen métodos que nos permiten conjeturar valores de suelo en sus diversos aspectos cambiantes e influyentes en su determinación, es por eso que a través de este método se pueda abrir un abanico de posibilidades de calculo que nos permita identificar dichos valores; además de 56

IV PROYECTO

11 PROCESO PROYECTUAL

INFORM ACIÓN BASE_ Normativa.

Reglamentación complementaria a la normativa urbana del municipio de Cochabamba, Ordenanza Municipal 4100.

Información recopilada y adaptada indistintamente de los distritos 12, 5 y 3 para su posterior resolución técnica en un software.

(Ver Anexo 2) (Ver Anexo 3)

Los parámetros determinantes para el desarrollo del factor de ocupación total del suelo es el perfil de vía y el frente del lote que se requiere analizar, además que es complementario el fondo del lote y el valor de faja jardín dependiendo el perfil de vía perteneciente a este.(Ver Anexo 4) La normativa para la edificación esta designada por colores dependiendo el sector y distrito correspondiente, cada una de ellas con todas sus variables de aplicabilidad en su forma para el uso correcto en la determinación de alturas y cantidad de plantas a edificar. (Ver Anexo 5)

Método residual.

Guía explicativa de métodos y aplicaciones (España e Iberoamérica) / Valoración Inmobiliaria por Azmar, Gonzalez, Guijarro y Lopez.

Es un apunte informativo el cual solo se opta un método para la determinación del valor residual estático y dinámico, donde se procede a determinar la rentabilidad de un inmueble con un determinado factor de ocupación total del suelo.

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Método por corrección múltiple.

Guía explicativa de métodos y aplicaciones (España e Iberoamérica) / Valoración Inmobiliaria por Azmar, Gonzalez, Guijarro y Lopez.

Es un apunte informativo el cual solo se opta un método para la determinación del valor residual estático y dinámico, donde se procede a determinar la rentabilidad de un inmueble con un determinado factor de ocupación total del suelo.

MODELO COMPARABLE_ Aplicativo “AVALUO” Software desarrollado para la determinación del valor de un inmueble mediante la recopilación de datos específicos para esta.

Aplicativo “ESTIMA TU CASA” Al igual que el anterior aplicativo, esta es utilizada para la determinación del valor de una propiedad; ambos softwares son tomados como base para ser replicables en sus funciones y adaptado a nuestro medio.

OBVENCIÓN DE RESULTADOS_ ·

Factor de Ocupación Total del Suelo.

En la determinación del FOT se desarrolló Múltiples formulas independientemente el caso fuere; básicamente se desenlaza en la suma y resta de superficies, el cual posteriormente se ejemplificará con una de las fórmulas que a su vez es replicable con otras, pero no en su totalidad.

Formula 1 1.Determinacion de la superficie de terreno.

Sup. = Frente x Fondo (m2) 2. Determinación del Factor de Ocupación del Suelo en Planta Baja.

A= 3m x Frente (m2) B= (Frente /2) X 3m (m2) Sub total FOS Planta Baja = Superficie de terreno - (A+B)

·

·

·

· ·

Características del terreno: o Frente o Forma o Posición o Orientación Características Geotécnicas o Topografía o Tipo de suelo Vías o Accesibilidad o Material de la vía Equipamiento en la zona o Servicio de Salud o Servicios de abastecimiento o Servicio Educacional Servicios Básicos en la zona Uso de Suelo

A cada apartado se le asignó un valor de mayor a menor rango según consideramos, de la siguiente manera:

3. Determinación del Factor de Ocupación del Suelo en Planta Alta.

C= 1.80 m X Frente (m2) D= 3m X Frente (m2) Sub total FOS Planta Alta = Superficie de terreno - (C +D) 4. Determinación del Factor de ocupación Total del Suelo.

FOT (m2) = FOS Planta Baja + FOS Planta Alta Valor Comercial.

Para calcular el valor comercial del terreno en la aplicación, se utilizará el método de corrección múltiple por índices.

Se ha identificado 6 factores que a su vez se sub dividen en otros componentes que consideramos son importantes al momento de valuar un inmueble, los cuales son los siguientes:

De esta manera se va calificando al terreno según sus características, para finalmente obtener un coeficiente de corrección, el cual se multiplicará con el valor que se tenga del sector según la base de datos que se tenga, de la siguiente manera:

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Rentabilidad.

ha determinado:

El cálculo de rentabilidad se realizará en base al método residual dinámico, donde se aplica la siguiente formula:

Plusvalia: Este se da cuando las mejoras en vías, equipamiento, servicios básicos y clasificación de la zona alcanzan el mayor desarrollo posible. Obteniendo así el crecimiento del 6.62 % del valor comercial que se tenga en el momento de la tasación.

VR= VM * (1-b) Σ C Siendo: VR = Valor residual VM = Valor de mercado b= Margen del promotor C = Suma de costes Analizando la formula, con la intención de buscar la mejor aplicabilidad para Bolivia, se ha determinado modificar la fórmula, extrayendo el margen del promotor de la siguiente manera:

VR= VM - Σ C Donde:

De esta forma se calculará la ganancia neta, sustrayendo la inversión de la ganancia parcial.

Calculo de Plusvalía.

Partiendo de la ubicación de la propiedad, es importante entender que su valor también puede estar condicionado por iniciativas públicas o privadas dentro del sector al cual pertenece.

Este punto es importante porque este tipo de desarrollos urbanos que buscan beneficiar a una colectividad generan un aumento indirecto del precio del suelo. Dicho aumento se denomina plusvalía.

Para poder calcular la plusvalía y de esta manera el aumento de valor de un terreno, se 61

(Anexo 9 )

PROPUESTA_ Como primer paso para poder realizar un avaluó mediante la aplicación Grow Rent, es necesario pedir al solicitante una fotocopia simple de la siguiente documentación: 1. Folio Real Actualizado 2. Plano de Lote 3. Boleta de Impuesto 4. Carnet del Solicitante 1.Folio Real Actualizado Los datos que se obtendrán de este documento son: -Nombre del Propietario -Superficie del terreno 2.Plano de Lote Los datos que se obtendrán de este documento son: -Medidas del terreno -Distrito -Manzana -Número de Lote -Dirección 3.Boleta de Impuesto Los datos que se obtendrán de este documento son: -Superficie del terreno -Dirección 4. Carnet del Solicitante Los datos que se obtendrán de este documento son: -Nombre Completo del solicitante

Pantalla 1.

Pantalla 2.

Datos Generales y de Ubicaciรณn: En la primera pantalla de la app, se recolectan todos los datos generales y de ubicaciรณn que se necesitan para realizar el informe de avaluรณ.

Normativa: En la segunda pantalla de la app, el usuario debe ingresar los datos requeridos para que la app realice cรกlculos basados en la normativa de alturas.

62

Pantalla 3.

Pantalla 4.

Datos de Terreno: En la tercera pantalla de la app, el usuario deberá seleccionar los datos característicos del terreno.

Datos de Situación: En la cuarta pantalla de la app, mediante opciones múltiples, se introducirán las particularidades de situación del terreno a valuar.

63

Pantalla 5.

Pantalla 6.

Datos de Construcción Obra Gruesa: En el caso que el bien inmueble posea alguna construcción que se desee valuar, en la pantalla 5 se introducirán las características de la obra gruesa.

Datos de Construcción Obran Fina: En la pantalla 6 se introducirán las características de la obra fina.

64

Pantalla 7.

Pantalla 8.

Datos de Rentabilidad: En la pantalla 6 se introducirán los datos para conocer la rentabilidad del inmueble.

Informe de Avaluó: Después de introducir todos los datos requeridos, la app automáticamente creara el informe de avaluó listo para la impresión.

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GUÍA EXPLICATIVA DE FUNCIONAMIENTO_

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69

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71

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74

75

76

77

78

APLICACIÓN EN UN CASO REAL_ 1.Documentación Requerida Los datos requeridos de cada documento se encuentran remarcados.

b) Folio Real: Con el registro de la propiedad inmueble se pueden constatar los datos de ubicacion coincidentes, ademas de la superficie util del terreno. Tambien el nombre de propietario quien es el sr. Juan Carlos Torrez Soliz.

a) Plano de Lote: Para efecto del avalu se presentó plano aprobado. Según las características, el predio se encuentra en el distrito 3, manzana 338, lote 12.

Ubicado en la C/ Irigoyen esq. C/Milán. Con una superficie útil de 466.40 m2, con 24,50m de frente mayor y 19.25 m de frente menor, se observa que el terreno sufrió de afectaciones por sesión de vía. Goza de orientación noreste. c) Impuesto: En el impuesto se hace la verificación de la calle y de la superficie de terreno, en este caso la superficie no coincide con los documentos anteriores, por tal motivo se procederá a realizar el avaluó con los metros cuadrados indicados en el folio real.

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b)Carnet de Identidad del Solicitante: De este documento se requiere el nombre completo del solicitante del avaluó, en este caso no es la misma persona que el propietario del inmueble.

2.Llenado de datos Pantalla 1: Datos Generales Se ingresaron los datos según la documentación presentada.

Pantalla 2: Casos Especiales El inmueble se encuentra dentro de la clasificación de la normativa general.

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Pantalla 3: Datos del Terreno Se ingresan todos los datos requeridos según el plano de lote y la inspección al inmueble.

En este caso, el solicitante eligió calcular la rentabilidad con los 8 pisos permitidos en el terreno.

Pantalla 4: Datos de Situación Con la verificación ocular y preguntas sencillas al propietario pudimos ingresar los datos de situación del inmueble, el cual goza de la Clínica “Los Olivos” en un radio aproximado de 400 mts, además del supermercado “ICE Norte”, se pudo verificar que todos los vecinos cuentan con medidor de luz, agua, alcantarillado y gas domiciliario, por lo cual existen todos los servicios en la zona.

81

Pantalla 5: Datos de Rentabilidad Con el método comparativo y la respectiva homogenización de precios, sabemos que por el sector el metro cuadrado de tierra es de 400 $/m2, tal valor se ingresó como dato a la aplicación.

Según el proyecto que el cliente desea realizar el cual es un condominio, el valor de venta aproximado es de 950 $/m2 y la calidad lujosa.

Informe de rentabilidad Finalmente, se obtiene el informe final.

Donde el valor comercial actual es de 198950.3 $us, El inversionista podrá construir 8 plantas con un total de 1794.69 m2 de superficie útil, cuando el terreno alcance la plusvalía su valor será de 199742. 63 $us. El terreno es rentable para la inversion en un 87 %.

82

ANEXOS_ Anexo 1 – Cuadro de Cesiones

83

Anexo 2 – alturas máximas de edificación para lotes intermedios rosado

Anexo 3 – alturas máximas de edificación para lotes en esquina rosado

84

Anexo 4 – alturas máximas de edificación para lotes intermedios verde

Anexo 5 – alturas máximas de edificación para lotes en esquina verde

85

Anexo 6 - Ejemplo Procedimiento Método residual estático Calcular por el método residual estático, el valor de un solar de 26 m de frente de calle y 20 m de profundidad, en el cual se han realizado todas las obras necesarias para considerarlo como tal (traída de agua, electricidad, aceras etc.), está totalmentelibredecualquierrestodeedificación o instalación, es prácticamente llano y está a la alturadecalle.

PASO 1o.- Determinar el aprovechamiento máximo del solar. Tres plantas, la primera para locales comerciales, la segunda y tercera para viviendas.

Sótano con garajes.

Locales comerciales: 2 de 140 m2 cada uno

Viviendas: 8 de 120 m2 cada una Garajes con trastero: 15 de 25 m2 cada uno

PASO 5o.- Se aplica la siguiente fórmula.

VRlocales = (2 *140 *4.000) *(1 -0, 24) -(2 *140 *1.209) =512.680 VRviviendas = (8* 120* 3.000*) (1- 0,18)(8* 120* 1.625)= 801.600 VRgaraje=(15 *20 1*.500) (*1 -0,20) -(15 *20 7*28) =141.600 VRtotal = Valor solar = 512.680 +801.600 +141.600 =1.455.880

PASO 2o.- Se calculan el precio de mercado al que podrán venderse el inmueble. Mediante un estudio de mercado en la zona y por métodos comparativos se determinan los siguientes precios.

Locales comerciales: 4.000 u.m./m2 Viviendas: 3.000 u.m./m2 Garaje con trastero: 1.500 u.m. /m2 PASO 3o.- Se determina el Margen ó Beneficio del promotor: Locales comerciales: 24% Viviendas primera residencia: 18% Garajes: 20% PASO 4o.- Se calculan los costes globales del edificio, compuestos por los siguientes conceptos: El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación: Los gastos necesarios.

Los gastos de comercialización.

Los gastos financieros normales para ese tipo de promoción.

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Anexo 7 - Ejemplo Procedimiento Método residual dinámico CASO 1. Cálculo del valor de un solar en el que es posible edificar un edificio de viviendas de 1a residencia y se prevén los cobros y pagos de la pantalla.

Tasa deuda pública nominal: 4.38% Primas de riesgo: • Viviendas primera residencia: 8% • Edificios comerciales: 12% • Garajes: 9% Se toma como prima de riesgo las anteriores ponderadas por su superficie: r =8%* 960 + 1 2 % * 9 6 0 +9%* 300 =8,92% Tasa actualización anual = 4.38%+8.92% = 13.30% Tasa actualización mensual Tm =121 8+,92% 1- =0,71% Primer supuesto: Por la situación del solar en cuanto a la licencia urbanística no se puede empezar las obras hasta dentro de un año.

Período de ejecución de la obra a partir de su comienzo: 15 meses.

CASO 2. Calcular por el método residual dinámico, el valor del solar , calculado anteriormente por el método residual estático.

El solar tiene 26 m de frente de calle y 20 m de profundidad y en él se han realizado todas las obras necesarias para considerarlo como tal (traída de agua, electricidad, aceras etc.), está totalmente libre de cualquier resto de edificación o instalación, es prácticamente llano y está a la altura de calle.

El aprovechamiento máximo del terreno es la edificación de tres plantas, la primera para locales (2 de 140 m2), la segunda y tercera para viviendas (8 de 120 m2 ) y un sot́ ano con garajes y trasteros (15 de 20 m2). Los precios y costos por m2 son los de la Tabla.

Precios Precios venta venta m2 inmueble

Coste m2

Coste inmueble

Local comercial

4,000

560,000

1209

169,260

Viviendas

3,000

360,000

1625

195,00

Garaje

1,500

30,000

728

14,560

Tabla Precios y costos 87

Calculamos su VR utilizando la función VNA de Excel.

Segundo supuesto: Por la situación del solar en cuanto a la licencia urbanística no se puede empezar las obras hasta dentro de 16 meses.

Período de ejecución de la obra a partir de su comienzo: 15 meses.

Calculamos el VR. Pantalla 13.3.

Vemos como el valor del solar cambia en función del tiempo en que se puede empezar las obras.

12 meses: 1,566,699 u.m. 16 meses: 1,426,000 u.m.

88

Anexo 8 - grรกficos Normativa 4100

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93

Anexo 9 - Plusvalias Sin Plusvalias

Con Plusvalias

94

95

12

5

3

CALACALA

3

230M2 250M2

230M2 250M2

180M2 250M2

EJESDE CRECIMIENT 330M2 360M2 OVERTICAL

HIPODROMO 230M2 250M2

6

230M2 250M2

TUPURAYA

5

QUERUQUERU 230M2 250M2

SACO

2

4

LACMA

ALALAYNORTE 180M2 250M2

16

17

JAIHUAYCO 180M2 250M2

15

180M2 250M2

LAMAICA

14

230M2 250M2

SARCO

VILLABUSHNORTE 195M2 250M2

2

27

HIPODROMO 230M2 250M2

6

LOTE LOTE ESQUIN MEDIO A

SARCOBAMBA 195M2 250M2

ZONA

21

DISTRITO SUBDISTRITO

SUPERFICIE MINIMA

15,00M

15,00M

10,00M

13,00M

15,00M

10,00M

15,00M

10,00M 15,00M

15,00M

10,00M

10,00M

15,00M

15,00M

8,00M

8,00M

15,00M

8,00M

15,00M

15,00M

10,00M

8,00M

15,00M

15,00M

10,00M 8,00M

15,00M

8,00M

4,00DE FRENTE 4,00DE FRENTE 4,00DE FRENTE 4,00DE FRENTE

3,00DE FRENTE 3,00DE FRENTE 3,00DE FRENTE 3,00DE FRENTE

3,00DE FRENTE

PROHIBIDO

PROHIBIDO

PROHIBIDO

PROHIBIDO

4,00DE FRENTE

PROHIBIDO

PROHIBIDO

PROHIBIDO

PROHIBIDO

PROHIBIDO

4,00DE FRENTE

3,00DE FRENTE

PROHIBIDO

4,00DE FRENTE 4,00DE FRENTE 4,00DE FRENTE

3,00DE FRENTE 3,00DE FRENTE 3,00DE FRENTE

MAXIMO2 PLANTAS

MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS

MAXIMO2 PLANTAS

MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS

MAXIMO2 PLANTAS

MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS MAXIMO2 PLANTAS

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

2,00M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

0,6M

VISTA OBLICUA

SERVIDUMBREDE VISTA

EDIFICACION ESDE FRENTES FONDO(1/3 ENTRE DE VISTA MAYORES DIMENSION DIRECTA A13,00M DEFONDO)

CONST.PROVICIONALEN FAJAJARDIN

FRENTES LOTE LOTE ENTRE6,00MEDIO ESQUINA 13,00M

FRENTEMINIMO

12,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

9,00M2

PRIMERA CLASE

CONST.DEDOS BLOQUES

CONST.ENPREDIOSCONUNSOLO FRENTEYFONDOMAYORESA50M

9,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

4,00M2

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

6,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

3,00M

6,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

5,00M

DIST. DIST.ENTRE DIST. ENTRE ACESO SEGUNDA ACCESO BLOQUES ENTRE BLOQUES LATERAL CLASE LATERAL DESDELA BLOQUES HASTALA MINIMO 7ยบPLANTA 6ยบPLANTA

PATIOSDEILUMINACION YVENTILACION

Anexo 10 - Resumen de Normativa para los distritos 12,5 y 3

Colaboraciรณn: Ing. Samuel Reque Zambrana Arq. Bernardo A. Cabrerizo Barrientos Lic. Jorge Mi guel Veizaga Rosales

GROW RENT