Interview
Leegstand als kans voor gebiedsontwikkeling
Debbie Baak, Head of Key Accounts bij VPS Leegstandbeheer
Leegstandbeheer is in twintig jaar uitgegroeid van een praktische oplossing tot een steeds belangrijker onderdeel van vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Debbie, Head of Key Accounts bij VPS, maakte die ontwikkeling van dichtbij mee. Ze vertelt hoe tijdelijk gebruik, placemaking en samenwerking met lokale partijen waarde kunnen toevoegen aan een gebouw én de omgeving. Je werkt inmiddels al ruim twintig jaar in het vak. Wat maakt het vak na al die tijd nog steeds interessant? “Geen aanvraag is hetzelfde. De ene keer gaat het om een leegstaand kantoorpand dat snel en zorgvuldig beheerd moet worden, de andere keer denken we mee over een compleet gebied of werken we samen met verschillende lokale partijen. Juist die afwisseling maakt het werk zo interessant. De uitdaging zit voor mij in het
vinden van een oplossing die niet alleen het pand beschermt, maar ook echt iets toevoegt voor de eigenaar en de omgeving.” Hoe zag leegstandbeheer eruit toen je twintig jaar geleden begon? “Toen ik begon, was leegstandbeheer vooral een praktische oplossing. Als een gebouw leeg kwam te staan, zorgden wij ervoor dat het bewoond en veilig bleef. De focus lag voornamelijk op het voorkomen van kraak, vandalisme en verloedering. Die basis is natuurlijk nog steeds onze corebusiness, maar
De kracht van leegstandbeheer zit in oplossingen die niet alleen het pand beschermen, maar ook waarde toevoegen voor de eigenaar en de omgeving.
destijds werd veel minder gekeken naar wat een tijdelijke invulling verder kon betekenen. Leegstandbeheer stond meer op zichzelf en was nog niet altijd een vanzelfsprekend onderdeel van het vastgoedproces.
de belangrijkste vraag: hoe zorgen we ervoor dat een pand veilig en bewoond blijft? Nu vragen vastgoedeigenaren veel vaker hoe zij de tijdelijke periode kunnen benutten om waarde toe te voegen.
Onze opdrachtgevers waren vooral corporaties, gemeenten en andere partijen die leegstaand vastgoed hadden. Hier werken we nog steeds mee samen, maar ze betrekken ons nu vaak al veel eerder bij hun plannen.”
Veiligheid en bescherming blijven belangrijk, maar daarnaast spelen thema’s als leefbaarheid, uitstraling, maatschappelijke waarde, duurzaamheid, rendement en toekomstige ontwikkelmogelijkheden een steeds grotere rol. Een goede tijdelijke invulling kan bovendien zichtbaar maken wat de potentie van een locatie is. Daarmee kan leegstandbeheer ook bijdragen aan de ontwikkeling van een gebied en de interesse van toekomstige gebruikers of investeerders vergroten.”
Wat is er in de afgelopen twintig jaar het meest veranderd? “De markt is veel volwassener geworden en leegstandbeheer is steeds meer geïntegreerd geraakt in de vastgoedketen. Vroeger was
Wat betekent placemaking volgens jou? “Placemaking gaat voor mij over het creëren van een plek waar mensen graag willen zijn. Daarbij kijk je niet alleen naar het gebouw, maar ook naar de buitenruimte, de omgeving en de verbinding tussen die onderdelen. Daar zijn niet altijd grote ingrepen voor nodig. Het toevoegen van groen, bankjes, ruimte voor ontmoeting of een andere inrichting van de openbare ruimte kan al veel effect hebben. Het belangrijkste is dat je niet vanuit een vooraf bedachte oplossing of alleen vanuit het gebouw redeneert. Je moet eerst kijken naar de plek en luisteren naar de mensen die er gebruik van maken.”
Out of the box denken begint met anders kijken naar een plek. Juist dan ontdek je kansen die je anders over het hoofd zou zien. Meer halen uit de tijdelijke fase? Heeft u een pand of gebied dat tijdelijk leegstaat of in ontwikkeling is? VPS denkt graag vanaf een vroege fase mee over veilig beheer en een tijdelijke invulling die past bij de plek, de omgeving en de toekomstplannen. Waar komt jouw interesse in placemaking vandaan? “Ik merkte dat ik in mijn werk steeds vaker verder keek dan alleen het gebouw. Ik vroeg me af waarom sommige plekken prettig aanvoelen en andere niet, en wat je kunt doen om daar verandering in te brengen. Die nieuwsgierigheid heeft me ertoe gebracht de opleiding Eye on Citylevel bij Stipo te volgen.
Foto: Berlijn Tempellhof
Daar heb ik vooral geleerd om eerst te kijken en te luisteren voordat je met een oplossing komt. Iedere plek is anders en heeft een eigen verhaal. Wat mij het meest is bijgebleven, is dat je een plek niet maakt vanuit je eigen ideeën, maar vanuit de mensen die er gebruik van maken. Je kunt een mooi
plan bedenken, maar als het niet aansluit bij de omgeving, mist het zijn doel.” Zijn er plekken die jou inspireren? “Het voormalige vliegveld Tempelhof in Berlijn vind ik een mooi voorbeeld. Het terrein heeft een heel andere functie gekregen en wordt nu gebruikt als openbare ruimte waar mensen sporten, wandelen, recreëren en elkaar ontmoeten. Ook het Rensenpark in Emmen laat zien dat een locatie niet direct volledig herontwikkeld hoeft te zijn om al betekenis te krijgen voor een stad of omgeving. Daarnaast is Kopenhagen een inspiratiebron voor mij. De openbare ruimte is daar heel bewust voor mensen
ingericht, met volop mogelijkheden om elkaar te ontmoeten, te ontspannen of actief te zijn. Zulke voorbeelden laten zien dat je met een goed ontwerp en soms relatief kleine ingrepen veel kunt betekenen voor de beleving van een plek. Ook bij VPS kunnen we nog vaker bekijken hoe we een locatie tijdens de tijdelijke fase kunnen activeren. Denk aan ruimte voor lokale initiatieven, tijdelijke activiteiten of ontmoetingsplekken. Zo voeg je niet alleen waarde toe voor de eigenaar, maar ook voor de buurt.” Kunnen kleine veranderingen echt een groot verschil maken? “Absoluut. Een gebied hoeft niet altijd volledig op de schop. Juist kleine, gerichte aanpassingen kunnen de uitstraling en het gebruik sterk verbeteren. Een simpel voorbeeld is het toevoegen van bankjes en bomen in de Delftsestraat in Rotterdam. Daarmee is de straat aantrekkelijker geworden om te verblijven.
plek een heel andere betekenis. Zo’n verandering beïnvloedt niet alleen hoe een ruimte wordt gebruikt, maar ook hoe mensen het gebied ervaren.” Hoe bepaal je wat een pand of gebied nodig heeft? “Dat begint met goed kijken en luisteren. Je moet niet vertrekken vanuit een standaardconcept, maar onderzoeken wat er al aanwezig is en waar de tijdelijke huurders of bruikleners, de eigenaar en de omgeving behoefte aan hebben. Daarbij is samenwerking essentieel. Door verschillende perspectieven bij elkaar te brengen, ontstaan vaak ideeën die beter bij de plek passen en daardoor meer kans hebben om blijvende waarde te creëren. Niet ieder gebouw vraagt om een groot concept, maar bij iedere opdracht kun je onderzoeken of er mogelijkheden zijn om iets extra’s toe te voegen.”
Hoe zie jij de toekomst van leegstandbeheer en welke rol kan VPS daarin spelen? “Ik verwacht dat leegstandbeheer steeds meer onderdeel wordt van vastgoed- en gebiedsontwikkeling. De basis blijft het beschermen en verantwoord gebruiken van leegstaand vastgoed, maar thema’s als leefbaarheid, maatschappelijke impact, participatie, duurzaamheid en placemaking worden steeds belangrijker. Voor VPS liggen er vooral kansen om nog eerder met opdrachtgevers aan tafel te zitten. Dan kunnen we niet alleen adviseren over het beheer, maar ook meedenken over de tijdelijke invulling en de bijdrage aan de toekomst van een gebied. Mijn advies aan vastgoedeigenaren is dan ook: kijk verder en begin hier op tijd mee. Zo kun je veel meer bereiken dan alleen het voorkomen van leegstand en kunnen wij als VPS echt het verschil maken.”
Foto: Loer Architecten
Ook bij het Schieblock in Rotterdam hebben we gezien wat een andere inrichting kan doen. Een parkeerplaats werd autovrij gemaakt, terwijl daar in eerste instantie weerstand tegen was. Doordat er vervolgens activiteiten zoals filmavonden en salsa-avonden werden georganiseerd, kwam er leven in de brouwerij en kreeg de
Van tijdelijke invulling naar blijvende waarde Heeft u een pand of gebied dat tijdelijk leegstaat of aan de vooravond van herontwikkeling staat? VPS denkt graag vanaf een vroeg stadium mee over een veilige, passende en waardevolle invulling. Door leegstandbeheer te combineren met placemaking en lokale samenwerking benutten we de tussenfase om waarde toe te voegen aan het vastgoed, de omgeving én de toekomstige gebiedsontwikkeling. 06 109 67 833
dbaak@vps-nl.com