Antwerpen-Waasland ONDERNEMERS 2021 special #3

ONDER

SPECIAL VASTGOED

NEMERS

Speciale editie van Voka – Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland, oktober 2021

Op de werf van Montevideo, eilandje op het Eilandje

Toparchitect Peter St John:

Afgiftekantoor: Antwerpen X - P 706333

‘Nieuw staat niet synoniem voor beter’ Stationsplein Sint-Niklaas wordt groene magneet voor kantoren

1

Hoe het verl eden Hoe het verleden Hoe het verleden een nieu we toek omst kree g een nieuwe toekomst kreeg een nieuwe dank zij finan cierintoekomst g door PMV kreeg

dankzij financieringdoor door PMV dankzij financiering PMV

Sinds 1997 stond de Handelsbeurs in Antwerpen leeg. Vandaag kan het pand weer een rol gaan spelen in de stad. Het 16de-eeuwse gebouw wordt een semipublieke Sinds 1997 stond de Handelsbeurs in Antwerpen leeg. Vandaag kan het pand weer evenementenruimte met ondergrondse parking, een restaurant en een hotel. een rol gaan spelen in de stad. Het 16de-eeuwse gebouw wordt een semipublieke De nieuwe invulling is het resultaat van een sterk ondernemingsplan met de evenementenruimte met ondergrondse parking, een restaurant en een hotel.

Vlaamse investeringsmaatschappij PMV als financier. Bovendien wist PMV De nieuwe invulling is het resultaat van een sterk ondernemingsplan met de met een rendabel businessplan andere actoren te verzamelen rond het Vlaamse investeringsmaatschappij PMV als financier. Bovendien wist PMV ambitieuze project. Dat is erin geslaagd de historische waarde van het met een rendabel businessplan andere actoren te verzamelen rond het pand te verzoenen met de vereisten van een eigentijdse invulling ambitieuze project. Dat is erin geslaagd de historische waarde van het en een nieuwe dynamiek te brengen in de stad. Het verleden een pand te verzoenen met de vereisten van een eigentijdse invulling nieuwe toekomst geven, noemen we dat bij PMV. en een nieuwe dynamiek te brengen in de stad. Het verleden een www.pmv.e u toekomst geven, noemen we dat bij PMV. nieuwe www.pmv.eu www.pmv.eu

ONDERNEMERS VASTGOED

VOORWOORD

Meer of minder vierkante meters?

Heeft de coronacrisis onze manier van leven en werken voor altijd veranderd? En staat de vastgoedmarkt aan de vooravond van de grote ommekeer, met lege parkeergarages en verlaten landschapskantoren? Het waren die vragen die door mijn hoofd speelden, toen ik vorige maand onderweg was naar Antwerp Real Estate, ons jaarlijks topevent voor vastgoedprofessionals. Nog voor ik de parking in Berchem opdraaide, was een van mijn vragen al beantwoord. Door de grote verkeersdrukte had ik er een halfuur langer over gedaan dan normaal. Dus neen, niet iedereen zit thuis aan zijn of haar keukentafel eenzaam voor de laptop.

Mensen gaan weer volop en graag naar kantoor, nadat ze het contact met collega’s en klanten bijna twee jaar hebben moeten missen.

Toch gaan we ook niet helemaal terug naar het oude normaal, is bij arbeidsexperts te horen. Door het verplichte thuiswerk hebben heel wat werknemers geproefd van de voordelen van flexibel werken. Nine to five is niet langer de norm. Dankzij de moderne technologieën van tijdsregistratie raken glijdende werkuren ingeburgerd.

En een of anderhalve dag per week van thuis uit werken, daar hebben de meeste werkgevers ook weinig op tegen. Maar voor al die andere dagen blijft er natuurlijk kantooroppervlakte nodig.

Alleen worden het andere, betere en gezondere kantoren. Het ooit zo bejubelde landschapskantoor heeft wellicht zijn beste tijd gehad. De hele dag door de telefoon schreeuwen, om het geroezemoes van de andere collega’s te overstemmen, is vermoeiend en stresserend. Dus evolueren we naar ruimere, en vooral

beter geventileerde kantoren, met meer afgescheiden compartimenten, extra flexplekken en gezellige coffee- en vergadercorners.

‘Onze steden staan vol met uitgeleefde, zonevreemde fabriekspanden en kantoortorens. Voor creatieve architecten en projectontwikkelaars is dit een speeltuin.’

Maar dat betekent niet dat alles wat er nu bestaat tegen de grond moet.

Onze steden staan vol met uitgeleefde, zonevreemde fabriekspanden en kantoortorens. Voor creatieve architecten en projectontwikkelaars is dit een speeltuin. In Antwerpen en Brussel maken we de komende jaren een heuse revival mee van vernieuwbouw tot woonen kantooreenheden. In deze special geven we foto’s en uitleg bij drie van de meest opwindende renovatieprojecten: de Antwerpse Montevideopakhuizen, de Koekenfabriek in Merksem en het voormalige Royale Belge-gebouw in Brussel.

Het wordt dus geen keuze tussen meer of minder vierkante meters, maar tussen oude of nieuwe vierkante meters.

Luc Luwel Gedelegeerd bestuurder

3

ONDERNEMERS VASTGOED

INHOUD

VOORWOORD 3 INHOUD 4

18 6

OP DE WERF M2 Architecten

RECONVERSIE 6 Peter St John REGIO IN BEELD CBRE

12

28

18

24 HET KANTOOR NA CORONA Coca-Cola Europacific Partners

4

24

COWORKING 28 Koekenfabriek

ONDERNEMERS VASTGOED

INHOUD

COLOFON Dit is een uitgave van Voka – Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland ZETEL ANTWERPEN: Markgravestraat 12, 2000 Antwerpen tel 03 232 22 19, fax 03 233 64 42 E-mail: info.antwerpen@voka.be ZETEL WAASLAND: Kleine Laan 28, 9100 Sint-Niklaas, tel 03 776 34 64, fax 03 777 74 34 E-mail: info.waasland@voka.be Website: www.voka.be/ antwerpen-waasland

36 32 ONTWIKKELLING AAN STATION 32 Stad Sint-Niklaas, OMcollective en Starius

HET KANTOOR NA CORONA Alides

36

Verantwoordelijke uitgever Luc Luwel, Markgravestraat 12, 2000 Antwerpen Hoofdredacteur Pieter Leuridan Redactie Saskia Castelyns, Jan Van de Poel, Katrien Verreyken Fotografie Vincent Callot, Koen Fasseur, Stephanie Fraikin, Wim Kempenaers, Stefaan Van Hul Opmaak Stephanie Fraikin Druk Drukkerij VD, Temse De redactionele inhoud van dit nummer werd afgesloten op 14 oktober 2021.

5

‘Het moet niet langer gaan over hoe we een stad mooi kunnen maken, wel over hoe we datgene wat er vandaag al is op een creatieve manier kunnen benutten.’

Wie is Peter St John?

• Opleiding: Bartlett School of Architecture, University College London, the Architectural Association • Professor Architectuur aan London Metropolitan University, voordien gastprofessor bij Academy of Architecture in Mendrisio, Graduate School of Design van Harvard University en bij het ETH in Zurich.

• Lid van het London Legacy Development Corporation Quality Review Panel, sinds 2019 verkozen lid van de Royal Academy en sinds eind 2020 schatbewaarder 66

ONDERNEMERS VASTGOED

RECONVERSIE

Londense toparchitect Peter St John:

‘Nieuw staat niet synoniem voor beter’ Liever dan nieuwe ruimte aan te boren voor nieuwbouwprojecten, geven vastgoedontwikkelaars vanuit een duurzame reflex beter eerst bestaande gebouwen terug een nieuwe, hedendaagse invulling. Die boodschap bracht de Engelse toparchitect Peter St John onlangs mee naar het vastgoedcongres Antwerp Real Estate. ‘Op die manier kan Antwerpen het zelfs beter aanpakken dan Londen’, klinkt het overtuigd. door Jan Van de Poel foto’s Vincent Callot Met kantoren in Londen en Zürich is Caruso St John Architects een klinkende naam in de architectuurwereld, dertig jaar nadat Adam Caruso en Peter St John met hun architectenbureau van start zijn gegaan. Nieuwbouwprojecten als Nottingham Contemporary, het centrum voor hedendaagse kunst in de gelijknamige provinciehoofdstad in Centraal-Engeland, en Gagosian-kunstgalerijen in zowel Londen, Rome, Parijs als Hongkong hebben het bureau een stevige reputatie bezorgd.

Maar een minstens even groot deel daarvan dankt het aan zijn opmerkelijke ontwerpen voor uitbreiding of herbestemming van bestaande gebouwen, zoals de renovatie van Tate Britain en de realisatie van Newport Street Gallery.

Voor dit laatste project toverde Caruso St John Architects een bijna volledige straat met beschermde, vroegere industriële

gebouwen in Zuid-Londen om tot een publiek toegankelijke kunstgalerij met de persoonlijke collectie van kunstenaar Damien Hirst.

U bent een stevige pleitbezorger voor het hergebruik van bestaande gebouwen, wat ook blijkt uit uw realisaties. Waarom zet u daar zo sterk op in?

Peter St John: ‘Onze opvattingen over hoe we steden moeten vormgeven, moeten we sterk bijsturen. Het moet niet langer gaan over hoe we een stad mooi kunnen maken, wel over hoe we datgene wat er vandaag al is op een creatieve manier kunnen benutten. Dan spreken we zelfs eerder over hernieuwen in plaats van hergebruiken. We moeten veel meer waarde durven geven aan gebouwen waarvan we menen dat ze maar gewoontjes, ouderwets of niet meer modieus zijn. Alleen nog maar omdat ze er vandaag al zijn. Het is niet langer houdbaar om gebouwen simpelweg te slopen, om er nieuwe projecten een plaats te geven.

Kiezen voor hergebruik is met oog op de klimaatproblematiek zelfs een absolute noodzaak. Natuurlijk is rentabiliteit belangrijk bij een vastgoedproject, maar anderzijds is dat ook een uiting van waaraan je waarde hecht.’

Onder meer het omvormen van oude kantoorgebouwen naar gebouwen voor gemengd gebruik is volgens Caruso St John de te volgen weg. Waarom vindt u dat?

Peter St John: ‘Vastgoedontwikkelaars zijn vandaag fel bezig met flexibiliteit, met al dan niet hybride werken in verschillende omgevingen en kwaliteit. In dat opzicht zal de manier waarop we gebouwen gebruiken, ingrijpend veranderen. Fundamenteel gesproken verloopt alles wat we vandaag in ons leven doen gescheiden van elkaar in verschillende zones. We leven op de

7

Antwerpen

6

KOOP NU AAN

Op wandelafstand van het gezellige Zuid 4 woningen met patiotuin 25 appartementen met terras of unieke daktuin Ideale investeringsopportuniteit met mooie rendementen INFO EN VERKOOP 8

zabra.be/themark - 0472 89 60 18

BTW*

* Check de actievoorwaarden op zabra.be

MARKANT WONEN IN EEN BRUISENDE BUURT

%

ONDERNEMERS VASTGOED

RECONVERSIE

milieubeleid. Het grotere modernistische patrimonium is voor Brussel en Antwerpen wel een troef ten opzichte van bijvoorbeeld Londen. Daar vind je weliswaar veel meer historische gebouwen, maar door hun bouwwijze laten die veel minder ruimte voor een herbestemming.’

ene plek, werken op een andere locatie en onze voeding halen we nog ergens anders.

Veel problemen die aan de oppervlakte zijn gekomen, zijn toe te schrijven aan hoe we leven, werken en het vele reizen dat daarmee gepaard gaat. Net daarom moet er veel meer worden ingezet op hybride werken en het samenbrengen van allerhande faciliteiten voor ons dagelijkse leven, zoals de productie van ons voedsel. Dan kom je uit bij een gemengd gebruik van gebouwen. Dat brengt uiteenlopende plaatsen en diensten samen in een meer lokale context. Het zal niet de pasklare oplossing voor alle problemen zijn. Maar meer aandacht voor lokale concepten en oplossingen en een toegang tot uiteenlopende faciliteiten in de eigen omgeving maakt voor mij wel deel uit van de toekomstige manier van leven. Het zou niet langer mogen gaan over het centraliseren van voorzieningen. Een gemengd gebruik geeft een eigenaar van vastgoed veel meer flexibiliteit in hoe zijn gebouw kan functioneren.’

U hebt mee getekend aan een opvallend reconversieproject van een bijna iconisch kantoorgebouw, het voormalige hoofdkantoor van Royale Belge in Brussel.

Kan zulk project in Brussel en Antwerpen nog veel navolging krijgen?

Peter St John: ‘Brussel en Antwerpen zijn fantastische steden, gekarakteriseerd

door uiteenlopende architectuurstijlen. Je vindt er nog heel wat gebouwen die met enige verbeelding mooie opportuniteiten bieden. En dan heb ik het niet alleen over prachtige monumentale gebouwen zoals Royale Belge, maar ook over bijzondere modernistische panden. Heel wat andere gebouwen uit diezelfde periode spreken misschien veel minder aan, maar dan nog houden die veel potentieel in. Zulke panden hebben vaak heel flexibele structuren, waardoor ze op heel uiteenlopende manieren een nieuwe invulling kunnen krijgen. Gelukkig schat de maatschappij het werk van modernistische architecten de jongste jaren al meer naar waarde.

Want in een niet zo ver verleden werden veel van zulke modernistische gebouwen nog afgebroken, vanuit het idee dat ze niet passen in een goede stedelijke planning.

Daarvan moeten we alleszins afstappen.

Als er al obstakels zijn, dan is het aan de architect om die zien te omzeilen.’

Hoe doen Belgische steden het tegenover andere Europese steden?

Peter St John: ‘Vooral de wil moet aanwezig zijn om dat pad te bewandelen.

En dan stel je toch vast dat andere grote Europese steden nog wel verder staan in deze oefening. Bijvoorbeeld Amsterdam en Zürich zijn duidelijk vooruitstrevend, wanneer je spreekt over stadsplanning en

Wat is een absolute must-have om van eender welk reconversieproject steeds een succes te maken?

Peter St John: ‘Er is geen algemene succesformule, want iedere situatie is anders. Dat is ook net het meest interessante aspect aan werken met een bestaand gebouw. Elk gebouw heeft zijn specifieke kwaliteiten en gebreken, waardoor het zich al dan niet leent voor een specifieke invulling. Als de vrije hoogte onvoldoende is, wordt het moeilijk om er kantoren in onder te brengen. Maar wie met een goede architect samenwerkt, vindt vaak wel een manier om er iets van te maken. Het komt er vooral op aan dat alle betrokken partijen niet steevast vertrekken vanuit het idee dat nieuw synoniem staat voor beter. Ze moeten net willen openstaan voor de mogelijkheden die hergebruik inhouden, Je moet vertrekken vanuit het specifieke karakter, de mogelijkheden én de problemen van het bestaand gebouw.

‘Een gemengd gebruik geeft een eigenaar van vastgoed veel meer flexibiliteit in hoe zijn gebouw kan functioneren.’

Die bieden de kans om te komen tot een speciaal resultaat. Het is aan de architect om de mogelijkheden van het gebouw te vinden en die op de beste manier tot uiting te brengen. Het uiteindelijke ontwerp moet dan de schoonheid van het hergebruik belichamen. Verder is zo duurzaam mogelijk bouwen waar het kan een evidentie. Er moet veel meer met hout worden gewerkt.

We moeten sterker inzetten op natuurlijke ventilatie dan op airconditioningsystemen.

En uiteraard moeten we ook zoveel mogelijk 9

Ingenieus vakmanschap, daar zijn we sterk in Bekijk hier onze huidige werven!

Project: La Rive - La Réserve Knokke

Antwerpse Bouwwerken nv - info.ab@eiffage.com - +32 3 205 28 00 - www.antwerpsebouwwerken.be

ONDERNEMERS VASTGOED

RECONVERSIE

(Foto Séverin Malaud)

bouwmaterialen trachten te recycleren.

Opdrachtgevers moeten erop vertrouwen dat architecten zulke opdrachten tot een goed einde kunnen brengen. Zeker de nieuwe generatie, die met deze gedachte is opgegroeid en gevormd, is daar heel bedreven in.’

Bij ontwikkelaars van vastgoed in Vlaamse steden zijn de mobiliteitsproblematiek en een gebrekkige ontsluiting via het openbaar vervoer vaak een doorn in het oog. Hoe kijkt u hiernaar?

Peter St John: ‘Veel investeren in het openbaar vervoer is op het eerste gezicht belangrijk om de mobiliteit in en rond de steden te verbeteren. In de mobiliteitsproblemen waarmee Belgische steden worstelen, ben ik minder thuis. Ik weet wel dat het openbaar vervoer in Londen door de jaren heen fors is uitgebouwd. Maar het bijna extreme ritme van ontwikkelingen van de jongste twintig jaar heeft van die stad allerminst een aangenamere plaats om te leven gemaakt. En ook de wereld

‘Door alsmaar meer te bouwen in stadscentra, creëren we er zelf systemen die alsmaar moeilijker in stand te houden zijn.’

heeft daar geen baat bij. Leven en werken in de stad zal altijd interessante voordelen bieden. Dat zie ik niet veranderen. Omdat we nu eenmaal graag samenkomen, van verschillende culturen en de intensere manier van samenleven genieten, zal de stad altijd een belangrijke plaats innemen.

Maar door alsmaar meer te bouwen in stadscentra, creëren we er zelf systemen die alsmaar moeilijker in stand te houden zijn. We stoppen dus maar beter met de steden vol te bouwen met torens, om de groei er aanvaardbaar te houden. Beter denken we nu na over geschikte manieren om terug meer verspreid te leven, om functies niet te centraliseren in de stad maar net te evolueren naar eerder kleinere gemeenschappen die meer op zichzelf staan.

Want als de druk niet afneemt om gebouwen te slopen en op die plaatsen grootschaligere nieuwe projecten te realiseren, dan verpesten we het voor onszelf.’

Meer weten over de reconversie van Royale Belge? Peter St John licht het u toe via volgende QR-code

ROYALE BELGE GEBOUWD VANAF 1967, IN GEBRUIK SINDS 1970 KRUISVORMIG ONTWERP van René Stapels en Pierre Dufau

3.000 M²

KANTOORRUIMTE OP 8 BOUWLAGEN

Opvallend geraamte van cortenstaal en bronskleurige glaspartijen

OMGEVEN DOOR 10 HECTARE GROEN Beschermd sinds 2019 als emblematisch monument van jaren 1970

In handen van consortium Souverain 25, gevormd door Cores Development, Urbicoon, Foresite en Ape

VANAF 2023

SCAN ME

nieuwe invulling als o.a.

HOTEL MET 212 KAMERS, coworkingruimte, fitness- en wellnesscentrum 11

ONDERNEMERS VASTGOED

REGIO IN BEELD

Vastgoedexpert CBRE:

‘Corona heeft de trends op de markten hoogstens versneld’

12

ONDERNEMERS VASTGOED

REGIO IN BEELD

Kantorenmarkt

Met woningen en appartementen die in een jaar tijd zo’n 5% duurder zijn geworden, heeft corona duidelijk een impact gehad op de vastgoedmarkt. Maar hoe zit dat met het bedrijfsvastgoed?

Heeft corona echt de gedaante van een gamechanger aangenomen, zoals medio 2020 werd voorspeld? Nu de mist rond de pandemie optrekt, stelt vastgoedspecialist CBRE vast dat de soep verre van zo heet wordt gegeten. door Jan Van de Poel fotografie Wim Kempenaers

TOTALE INVULLING ANTWERPSE KANTOREN IN 2021

67.832 M² (VAN JAN. TOT OKT.)

‘Een interessant experiment’, beoordeelt Alexander Kortleve, head Offices Flanders, het plan van telecomoperator Proximus om zijn Brusselse uitvalsbasis te downsizen, door medewerkers drie dagen per week te laten thuiswerken. Dat die aanpak mainstream wordt, betwijfelt hij sterk.

‘Het is maar de vraag hoe de trend rond thuiswerken zich doorzet. Ik ben ervan overtuigd dat productiviteit mettertijd zal afnemen. Ruimte die je vandaag opgeeft, vind je later niet zo eenvoudig terug. De berichtgeving dat de bedrijfsvastgoedmarkt snel op sterven na dood zou zijn omdat iedereen voorgoed zou thuiswerken, was met een zak zout te nemen. De 9-to-5-job is effectief dood, want we willen vooral werken wanneer we dat kunnen. Op zoek naar een betere work-lifebalans, zullen we het werk sneller onderbreken voor bijvoorbeeld een gezellige lunch. Dat zal de horeca en retail positief beïnvloeden. Maar na even de kat uit de boom te hebben gekeken, zien we dat het toch niet 180 graden de andere kant van twee jaar geleden opgaat. De vastgoedmarkt presteert nog goed’, legt hij uit.

GEEN ONE SIZE FITS ALL

‘Bedrijven die nog niet zo ver stonden met thuiswerk, hebben gemerkt dat het werkt. Maar thuiswerk is geen one size fits all-concept. Elk bedrijf moet voor zich uitmaken welke regeling het best werkt voor zijn mensen. De war on talent is de gemene deler om ermee aan de slag te gaan. Dat hebben we eerder al gezien met de regionale satellietkantoren in provinciesteden, waarmee eerst vooral Brusselse bedrijven regionaal talent wilden aantrekken’, gaat Alexander Kortleve voort. ‘Thuiswerk is belangrijk voor de best mogelijke work-lifebalans.

Wie een job zoekt, kijkt vooral wie het beste kader daarvoor biedt. Daarnaast is de kantoorinrichting belangrijk. Was een kantoor tien jaar geleden vooral een gemeenschappelijke werkplek, dan investeren werkgevers nu gigantisch in zo aangenaam mogelijke locaties om samen te werken en collega’s te ontmoeten. Van het sociaal contact over de betere uitrusting tot de lekkere koffie en de airconditioning: het zorgt er mee voor dat ook werknemers

streven naar een goed evenwicht tussen thuiswerken en werken op kantoor.

Zo maakt corona de kantooromgeving misschien nog belangrijker dan de kans op thuiswerken.’

EERST BEHOEFTEN ANALYSEREN

Om een goede huisvestingsstrategie uit te tekenen, is het voor een bedrijf volgens CBRE cruciaal om te vertrekken vanuit de specifieke behoeften. ‘Vroeger vertrok je daarvoor nog van het gebouw. Efficiëntie is alleszins een bepalende factor, waarbij thuiswerk maar een van de elementen is. Het lijkt me evident dat je niet al jouw medewerkers stipt om 9 uur op kantoor wil hebben, als het merendeel daarvoor steevast de ochtendfile moet trotseren.

‘Bedrijven zijn nog steeds bereid de oefening voor een verhuizing te maken, als die hen naar kwalitatief betere kantoren brengt.’

Om dat op te vangen, is er de jongste jaren al sterk gegrepen naar locaties vlakbij stationsomgevingen. Ook focuswerk kan vaak beter thuis, tenzij je daarvoor focusplekken voorziet. Al hangt het ook af van hoe een individu omgaat met prikkels’, geeft hij aan. ‘Vanuit de analyse van alle behoeften krijg je een beeld van de nodige kantoorruimte, de beste locatie en de manier van inrichting. De tijd dat iedere werknemer een bureau had, is voorbij. Vandaag voorzie je werkplekken voor 60 tot 80% van het personeel, afhankelijk ook van je business.

Waar je plaats zoekt, hangt samen met de woonplaats van je mensen. Na de financiële crisis van 2008 hebben we een gigantische golf van verhuizingen gezien. Wie toen op zijn stek is gebleven, huist vandaag

13

ONDERNEMERS VASTGOED

REGIO IN BEELD

vaak in wat gedateerde gebouwen. Door corona willen velen nu hun intrek nemen in nieuwe of recente kantoren. Twintig jaar oude kantoorgebouwen hebben het moeilijk op de markt. Want die zijn aan renovatie toe, zowel naar look-and-feel als qua technieken. Zeker ventilatie is een belangrijk aandachtspunt. Bedrijven zijn nog steeds bereid de oefening voor een verhuizing te maken, als die hen naar kwalitatief betere kantoren brengt.’

LUCHTBAL ALS NIEUWE POST X?

Die nieuwbouwwens kan de Antwerpse kantorenmarkt nog vrij goed beantwoorden. ‘De afgelopen jaren is er veel ontwikkeld en ingevuld. Hierdoor werd er voor corona al rondgekeken waar nieuwe projecten mogelijk waren.

Ontwikkelaars bereiden nog steeds nieuwe projecten voor. Die druppelen de volgende

FACILITEITEN ALMAAR BELANGRIJKER In de kantoorwereld is een aanbod aan faciliteiten alleen nog maar belangrijker geworden. ‘Van de 65.000 m² beschikbare ruimte op Post X is bijvoorbeeld een gebouw volledig ingevuld met ondersteunende diensten, zoals een coworking, een supermarkt en een hotel. Bij kleinere projecten van minder dan 20.000 m². moet je er op letten dat zulke zaken in de buurt beschikbaar zijn.

Want naar een aanbod aan extra diensten is vandaag wel elk bedrijf op zoek’, weet Alexander Kortleve.

‘Het kantoor wordt meer en meer een hotel zonder overnachting, dat bedrijven de kans geeft om hun werknemers met allerhande diensten en apps, bijvoorbeeld voor het maken van reservaties, zo makkelijk mogelijk te verwennen.

En de vastgoedeigenaar moet hen die zorg uit handen nemen. Er komen veel werelden samen in kantoren, wat tien jaar geleden absoluut niet het geval was.’

14

vijf jaren door naar de markt, tenminste als ze ook worden vergund. In vergelijking met onze buurlanden is de duur van dat traject problematisch. Enkel wanneer je op vrij korte termijn een vrij aanzienlijke oppervlakte zoekt, is het lastiger om iets te vinden. Dat zorgt voor een gezonde situatie en vrij stabiele prijzen, ook na corona. Jarenlang was de prime rent (de hoogste huurprijs op de beste locatie, red.) per vierkante meter kantoorruimte 140 euro.

Sinds 2015 is die stelselmatig gestegen tot 170 euro vorig jaar’, merkt Alexander Kortleve. ‘Met oog op bereikbaarheid zijn vooral stationsomgevingen erg in trek.

In Antwerpen hebben we het geluk dat er met Oosterweel aan Luchtbal nog een grote stationsbuurt in ontwikkeling komt, met een goede bereikbaarheid vanuit het noorden van Antwerpen via auto, tram, trein en zelfs DeWaterbus. Het is een fantastische locatie om er stapsgewijs een tweede Post X te realiseren. Op Linkeroever heeft Antwerpen-West een gelijkaardig

Antwerpen-West:

potentieel. Dat zijn dé twee sites waar een invulling met minstens deels kantoren, in combinatie met bijvoorbeeld retail, wonen of faciliteiten zoals een hotel, opportuniteiten voor Antwerpen inhoudt.’

Dat tegelijk stemmen opgaan om kantoren om te vormen naar residentiële projecten, vindt hij niet verrassend. ‘Zeker nu kwalitatieve nieuwbouw gegeerd is op de kantorenmarkt, moeten eigenaars van oude kantoorgebouwen zich afvragen of renovatie nog opbrengt. Zeker als het gaat om gebouwen die geen vrije hoogte bieden van minstens 2,70 meter. Dat is een vereiste om een kantoorruimte technisch goed uit te rusten.

Herontwikkeling naar een residentiële functie is op een interessante locatie geen negatieve evolutie. Ook na de financiële crisis zijn structureel leegstaande kantorencomplexen met succes herontwikkeld. Bijvoorbeeld Antwerp Tower is daarvan een mooi voorbeeld.’

Grote projecten op til

100.000 m² Katwilgweg Linkeroever 59 Park:

30.000 m²

aan station Berchem (Alides & Cores)

Pelikaanstraat

70.000 m²

aan Antwerpen-Centraal (Cordeel)

ONDERNEMERS VASTGOED

REGIO IN BEELD

moet worden gewerkt. In regio’s waar nog enig aanbod is, zet je die stap dus niet.

Maar als je een grondprijs van bijna 300 euro/m² hebt zoals in het Antwerpse, is dat wel interessant.’

Industrieel en logistiek vastgoed Anders dan in het segment van kantoren, heeft de boom van e-commerce tijdens corona gezorgd voor een nijpende markt in logistiek vastgoed. Nieuwe mogelijkheden dienen er zich nog nauwelijks aan, terwijl het aanbod al schraal was voor de pandemie.

‘Alle magazijnen zitten stampvol’, weet Xavier Van Reeth, head Industrial & Logistics bij CBRE. ‘Goederen zitten vast en de aanvoer van grondstoffen is onzeker.

Dus wordt er stevig op zeker gespeeld met just-in-caseleveringen: er worden voorraden ingeslagen van goederen die niet meteen nodig zijn. Daarvan heeft de logistieke vastgoedmarkt sterk geprofiteerd, met nog meer schaarste tot gevolg. Ook in secundaire regio’s, zoals Oost- en West-Vlaanderen en Limburg, is een degelijk magazijn groter dan 5.000 m² vinden geen sinecure meer. Zelfs in het Waasland, waar je verschillende nieuwe ontwikkelingen hebt gehad in onder andere Lokeren en de Waaslandhaven.

Hierdoor zien we dat de havens van Gent of Zeebrugge beter aantrekken.

De schaarste zou je kunnen opvangen met speculatief te bouwen, mochten er voldoende industriegronden zijn en ook vlot bouwvergunningen worden afgeleverd. Maar daaraan ontbreekt het en dat zal nog wel even zo blijven. Voor de eeuwwisseling kwamen er nog regelmatig zoekzones voor nieuwe industriegebieden bij. Dat gebeurt nog amper, waardoor alles alleen maar duurder wordt. Zelfs in gebieden tussen twee snelwegen, waar alle randparameters goed zitten, worden nog extreem moeilijk vergunningen verkregen.

Meestal wringt het schoentje bij mobiliteit, nu het ruimtegebruik mee in de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt beoordeeld.’

PRIJS INDUSTRIEGROND VERDUBBELD

In sommige regio’s is zo de prijs van industriegrond zelfs verdubbeld op nauwelijks vijf jaar. ‘Vooral uit vrees dat die nog stijgt, wordt die ook betaald.

Afschrijvingen over een langere termijn vangen dat dan op. Veel meer investeerders hebben ook interesse in industrieel vastgoed, nu dat een vergelijkbaar rendement als vastgoed voor retail en kantoren haalt’, geeft hij aan. ‘Waar bedrijven zich best vestigen, hangt vooral af van hun business. Voor bedrijven die zich toespitsen op last-milebelevering en dus dichtbij de stad willen zitten, vinden we nauwelijks nog een optimale oplossing.

Nochtans dragen die bij aan een beter milieu. En het maakt wel degelijk een verschil als je dagelijks 80 keer richting Antwerpen moet vanuit Willebroek of Wilrijk. Veel bedrijven blijven daardoor opereren in suboptimale omstandigheden.

Het zou al helpen mochten de overheden rond de steden meer gronden vergunbaar maken.’

Door de moeilijke context zoeken alsmaar meer ontwikkelaars oplossingen in de hoogte, merkt Xavier Van Reeth. ‘Naast het werken met meerdere bouwlagen, zien we vooral het automatiseren van magazijnen sterk aan populariteit winnen. Om meer pallets op een kleinere ruimte te krijgen, kan je niet anders meer. Een gestapeld logistiek gebouw optrekken, gaat gepaard met heel wat bijkomende bouwkosten in vergelijking met een klassiek magazijn.

Door de gestegen grondstofprijzen valt zo’n werf ook veel duurder uit dan twee jaar terug. En ook de looptijden nemen toe.

Hoogbouw staat voor compacter bouwen, waardoor er met nog meer beton en staal

De Antwerpse regio blijft voor logistiek vastgoed onder de prijzen in Brussel.

Xavier Van Reeth: ‘Daar ligt nog steeds het zwaartepunt van de Belgische distributie.

Voorts is het aanbod er onder andere door de aanwezigheid van de luchthaven nog beperkter. Veel buitenlandse bedrijven verkiezen Brussel nog steeds als locatie voor hun Belgische basis. E-commerce is er ook het grootst. In Antwerpen is de haven een stabiliserende factor. In zo’n groot gebied vind je toch nog sneller een oplossing. Al heb je daar vooral een ouder patrimonium, ook gezien de typische activiteiten met stukgoed en bulkgoed daar. Zulke goederen vragen geen topmagazijnen. En het concessiebeleid helpt daar ook al niet bij.’

‘We zien vooral het automatiseren van magazijnen sterk aan populariteit winnen.’

De druk van huurders om duurzamer te kunnen werken, maakt wel dat magazijnen tegenwoordig wel gemakkelijker na een twintigtal jaar plaats moeten ruimen voor nieuwbouw. ‘Dat gaat dan niet alleen over de CO2-uitstoot verminderen. De laatste drie jaar is er ook veel aandacht voor een aangename werkomgeving, onder meer door lichtstraten, luchtzuivering en zelfs groen op de werkvloer. Omdat enkele grote bedrijven die weg opgaan om talent aan te trekken, zet die trend zich algemeen door.’

15

ONDERNEMERS VASTGOED

REGIO IN BEELD

‘Een correctie van 20 tot 30% van de prijzen geeft net weer ademruimte aan retailers om binnenkort weer een stap vooruit te kunnen zetten.’

Retailvastgoed De grootste impact van corona is volgens CBRE te voelen op de markt van het retailvastgoed. ‘Voor corona was die al verhit door de hoge huurniveaus. Retailers hadden het al moeilijk en corona heeft daar nog een pikant sausje overgegoten’, merkt John Collin, head Flanders bij CBRE. ‘Voor dominante internationale winkelketens als Inditex en Hennes& Mauritz was België al een mature markt. Ze hebben corona aangegrepen om hun winkelportfolio te analyseren en weer rendabel te maken, met vooral een toename in leegstand in de winkelcentra in Antwerpen, Brussel en in mindere mate Gent. Omdat kantoren dicht bleven en er geen toeristen waren, zijn de omzetten daar het sterkst teruggevallen.

Anderhalf jaar lang heeft Antwerpen ook nauwelijks shoppende Nederlanders gezien.

E-commerce heeft dat sterk overgenomen en zelfs in de staart van de pandemie, blijft die nog groeien. In bijna 40 jaar van constante groei bij de fysieke winkels, is er zoveel vierkante meter bijgekomen waardoor er nu leegstand is opgedoken.

Zo komen we uit op een correctie van de huurprijzen voor retailvastgoed van 20 tot 30%. In Antwerpen zal het erop aankomen om winkelbuurten met kleinere winkelpanden, zoals de Schuttershofstraat en de Wilde Zee, terug kwalitatief te vullen.’

BELEID TEGEN LEEGSTAND

Of de huidige terugval rampzalig voor de retailmarkt is, betwijfelt de commercieel vastgoedexpert sterk. ‘Tijdens de groei zijn de prijzen nagenoeg voortdurend toegenomen. Zo was de huurprijs voor een winkelpand van 200 m² op een van de beste plekjes op de Meir opgelopen tot 1.700 euro per vierkante meter. Dat plaatst de leegstand er in perspectief. Een correctie van de prijzen zoals de vastgoedmarkten voor kantoren en logistieke gebouwen ook eerder hebben gehad, geeft net weer ademruimte aan retailers om binnenkort weer een stap vooruit te kunnen zetten’, benadrukt hij. ‘De interesse in grote leegstaande panden op de Meir keert stilaan al. Ik geloof dat die in 2022 weer ingenomen

16

zijn, weliswaar aan een gecorrigeerde huurprijs. Nu is het aan de overheden om een beleid te voeren waarmee ze eerst de leegstand moeten zien weg te werken.

Het komt er op aan nu niet te veel nieuwe retailprojecten te vergunnen.’

Ook in Antwerpen is ongeveer 60% van het winkelbestand modezaken, net het segment dat het jongste anderhalf jaar het hardst heeft geleden. ‘Terwijl winkels en concepten rond voeding in diezelfde periode net onwaarschijnlijk zijn blijven groeien.

Dat stellen we vast in alle steden’, geeft John Collin aan. ‘Bij de baanwinkels zijn er dan weer amper verschuivingen en blijft de huurprijs hangen rond de 120 à 150 euro per vierkante meter. Hun bereikbaarheid helpt hier uiteraard bij. Ook dat element heeft impact op het Antwerpse winkelcentrum, met de Oosterweelwerken die de stad moeilijker bereikbaar maken.’

Toch zijn fysieke winkels niet dood, beklemtoont hij. ‘Zodra de mensen weer buiten mochten, trokken ze weer naar de winkels voor die beleving. Dat merk je ook in shoppingcentra zoals Waasland Shopping, waar slimme investeringen van de eigenaar voor dynamiek zorgen. Ook steden die een juist evenwicht vinden tussen winkels, horeca en beleving, zullen aantrekkelijk blijven. Antwerpen heeft bovendien nog extra troeven achter de hand, met de ontwikkelingen van het Eilandje en Nieuw Zuid, de komst van vijfsterrenhotel Botanic Sanctuary, zijn culinaire beleving en zijn culturele uitstraling. Zo is het MoMu net heropend en volgt volgend jaar ook het Koninklijk Museum van Schone Kunsten dat voorbeeld.’ www.cbre.be

Hoe doet de Belgische vastgoedmarkt het internationaal bekeken?

Herbekijk de presentatie van managing director Maxime Kumpen van CBRE hierover op Antwerp Real Estate via deze QR-code

SCAN ME

Ook Meguiars schonk ons het vertrouwen!

Klant: Sven Verschaeren Oppervlakte: 1.000 m² | Plaats: Sint-Katelijne-Waver Architect: Leenders Wouter

www.industriebouw.be

17

18

ONDERNEMERS VASTGOED

OP DE WERF

M2 Achitecten geeft nieuw leven aan monument

Montevideo krijgt penthouses met eigen zwembad Een honderdtwintig jaar oud ontwerp kan zich vandaag nog perfect lenen voor een hip gebouw voor wonen, werken, shoppen en coworking in hartje Antwerpen. Het bewijs hiervan levert weldra Montevideo, de bijna herbestemde pakhuizen op het Eilandje. ‘Het laagje patine op zo’n authentieke gebouwen roept een behaaglijk gevoel op, dat je er zomaar bij krijgt.

Dat kan je met een nieuwbouw nooit nabootsen’, weet Philip Mortelmans van het Antwerpse architectenbureau M2 Architecten, dat de contouren van de site heeft getrokken. door Jan Van de Poel fotografie Koen Fasseur | beeld M2 Architecten ‘Montevideo is in opdracht van de stad Antwerpen opgetrokken in 1896, in amper zes maanden tijd, om de toelevering van goederen van en naar Zuid-Amerika te ondersteunen’, situeert Philippe Mortelmans de pakhuizen in eclectische stijl, die sinds begin deze eeuw trouwens als monument zijn aangeduid. ‘Net zoals een modern kmo-park is opgevat, bestonden de pakhuizen uit twaalf units die door de huurders flexibel konden worden benut. Dat concept dat ook in andere pakhuizen werd toegepast, was toen vrij vooruitstrevend.

Terwijl je bijvoorbeeld aan de kaaien nog historische loodsen met een staalstructuur terugvindt, is Montevideo ook een van de laatste overblijvende sheds in steen.’

Die beschermde status leidde uiteindelijk

ook naar subsidies, onder meer voor de restauratie van de authentieke staalstructuur en gemetste monumentale gevels. ‘Die steun was een belangrijke impuls om het project gerealiseerd te krijgen. Want een ontwikkelaar die de gebouwen begin jaren 2000 heeft overgekocht van de stad, heeft tien jaar lang vruchteloos geprobeerd om het project ontwikkelbaar te maken. Het Eilandje maakte toen nog geen opgang, wat het project al zeker niet vergemakkelijkte.

Uiteindelijk heeft de eigenaar in 2016 bij mij aangeklopt om een nieuwe toekomst voor het complex van 12.000 m² en een woonblok uit te werken’, vertelt Philip Mortelmans voort.

OVERKRAGING ALS REDDINGSMIDDEL

Hem lukte dat wel, door aan de voorzijde van de gerestaureerde pakhuizen te werken met een kopgebouw met vier bouwlagen.

Naast twaalf appartementen met twee of drie slaapkamers biedt dat ook plaats aan vier penthouses. Voor de prijs van ongeveer 2 miljoen euro bieden die, naast een zicht op de Schelde en het Sasdok, elk ook een dakterras met eigen zwembad.

‘Doorslaggevend hierbij was dat de realisatie van een overkraging van elf meter boven het Limaplein werd toegestaan.

Dat was de sleutel voor een rendabele herbestemming, wat voor een ontwikkelaar toch een vereiste is bij een verbouwing van bijna 40 miljoen euro. Die is dan nog eens op risico opgestart, omdat bij de start van de werken nog te veel onbekende factoren waren voor potentiële eindklanten’, vertelt de zaakvoerder van M2 Architecten.

Vanaf volgende zomer geeft Fosbury & Sons de gerestaureerde pakhuizen grotendeels een nieuwe functie als coworkingruimte op twee verdiepingen.

Daarnaast richt Lidl er een supermarkt in en zijn er 380 ondergrondse 19

PUBLIREPORTAGE

De Belgische vastgoedmarkt verdeelt zich vandaag hoofdzakelijk over de woning-, retail-, kantoren- en logistieke markt. In België is deze vrij complex en verandert deze voortdurend. Een adviesbureau bij de hand nemen is daarom geen overbodige luxe om je door dit landschap te gidsen.

We vroegen Vincent Thyrion, Real Estate Leader – RSM Belgium hoe hij de vastgoedmarkt ziet evolueren in de toekomst. RSM Belgium Real Estate heeft een sterke verankering in de lokale markt, en begeleidt organisaties in alle vier de sectoren.

Hoe zag de vastgoedmarkt eruit nadat COVID-19 toesloeg?

betreft, merken we dat bedrijven voor een lastig dilemma

De opeenvolgende lockdowns, social distancing en het verplichte

staan: gaan we voor het behouden en of versterken van de

thuiswerken hebben en zullen de kantoren- en retailmarkt verder

samenhorigheid van onze teams door hen opnieuw in één

veranderen. Deze periode heeft een aanzienlijk negatief effect

gebouw samen te brengen of geven we antwoord op de

gehad op de winkelcentra en winkels in de grote winkelstraten.

verhoogde vraag van medewerkers om thuis te werken? Als

Anderzijds kende de woningmarkt en het logistieke vastgoed een

bedrijven dit dilemma in evenwicht willen houden, zullen

ongekende stijging van bedrijvigheid en brak alle records.

werkplekken niet meteen kunnen verkleinen omdat heel wat medewerkers net graag op dagen komen werken wanneer de

Hoe zie jij de nabije toekomst in deze sector?

anderen er ook zijn. Dit maakt dat de vraag naar kantoorruimtes

De crisis heeft een sterk effect gehad op het

hoog blijft.

consumentengedrag, waarvan de logistieke sector de vruchten plukte en zal blijven plukken. Op basis van de huidige

De retail- en kantoorvastgoedsectoren zijn niet dood, ze moeten

indicatoren, is 2021 een zeer sterk jaar en zien vastgoedexperts

zich enkel nog meer gaan heruitvinden, waar concepten als pop-

de prijzen voor de meer bescheiden woningen en de vraag naar

upwinkels en gedeelde ruimtes aan belang winnen.

kwaliteitswoningen stijgen. Wat de kantorenmarkt betreft, blijft medewerkers werken, hebben nog niet volledig geanticipeerd op

Tot slot: desondanks deze uitdagende tijden, zijn er nog kansen om te benutten?

de verwachtingen rond afstandswerken van hun medewerkers.

Jawel, elke verandering brengt nieuwe kansen met zich mee.

Eén ding is zeker: bedrijven zullen altijd kwaliteitsvolle

België is een land van verhuurders en door de crisis is de vraag

kantoorruimtes nodig hebben om de verbinding tussen

naar duurdere huisvesting toegenomen ten koste van oudere of

medewerkers en klanten te behouden. Het is daarom belangrijk

minder energiezuinige panden. Het resultaat is een stijging van de

dat het nieuwe werken en de vernieuwde werkplekken meer

vraag naar middenstands- en luxueuze woningen aan de rand van

rekening houden met “we space” in plaats van “me space.

grootsteden. Dat de detailhandel het moeilijk heeft, is al langer

er onzekerheid bestaan. Bedrijven die voornamelijk met externe

gekend dan vandaag. De situatie is nog erger geworden door de De evolutie van retail vastgoed zal afhangen van de

crisis, waar massa- en online aankopen aanzienlijk verhoogden.

vooruitzichten op het einde van de COVID-19 situatie.

Het internetwinkelen barstte uit zijn voegen en beperkte zich

Het herstel van de gezinsconsumptie zal de belangrijkste indicator

niet langer tot mode of fastfood. Ook andere sectoren werden

voor de huurmarkt zijn, maar het algemene beeld blijft gevoelig.

er beter van, zoals de entertainmentsector, de verkoop van grote huishoudelijke apparaten, en weldra ook de automobielsector, die

Zijn er bepaalde sectoren die worden beïnvloed in de vastgoedmarkt?

ook op deze trend verder zal surfen. Misschien koop jij je volgende

De COVID-19-crisis heeft geen nieuwe trends in de vastgoedmarkt

gezien te hebben?

gecreëerd, ze heeft ze wel versneld.Wat de kantoorruimtes

elektrische wagen wel via een website zonder deze ook maar

ONDERNEMERS VASTGOED

OP DE WERF

parkeerplaatsen voorzien. In de centrale ruimte tussen het kopgebouw en de coworkingruimte komt er mogelijk een publiek toegankelijke foodmarket. Philip Mortelmans: ‘De invulling van Montevideo strookt volledig met de huidige denkwijze rond vernieuwende kantoren met gemengde functies, waarnaar we na corona zeker hunkeren. De ruimte laat ook toe om werkplekken creatief in te delen en nieuwe synergieën uit te werken. Die benadering speelt in op de voortdurende denkoefening rond de werkplek van morgen. Zo zal Montevideo ongetwijfeld enorm in de smaak vallen bij millennials.’

gevel volledig uitgewerkt in cortenstaal past ook perfect in de industriële vormgeving, als knipoog naar de haven. Typisch aan de werkhuizen van toen waren ook de glaspartijen aan de noordzijde, die zorgden voor veel natuurlijk licht. Zulke zaken gaan enorm bijdragen aan de beleving’, weet de architect. ‘Van een geslaagde reconversie worden gebouwen met een geschiedenis alleen maar sterker. Dát is de grote kracht die je eruit kan halen. Meestal lukt dat ook vrij gemakkelijk, ook al omdat die doorgaans vrij rigide zijn gebouwd. Als je er dan ook nog eens technologische snufjes en de nieuwste technieken voor pakweg luchtverversing en hernieuwbare

energie kan instoppen, dan zie je dat die soms meer gegeerd zijn dan een afgelikte nieuwbouw. Deze plek wordt gelijkaardig aan bijvoorbeeld Tour & Taxis of Gare Maritime in Brussel, een trekker ook voor deze buurt op de as van het MAS, het Opera Ballet Vlaanderen en Red Star Line. Door de mix aan functies kan Montevideo mee de kern vormen van het leven op dit eilandje, binnen het Eilandje.’ https://m2architecten.be

LIEVER KASSEIEN DAN AFGELIKTE NIEUWBOUW

Tegelijk blijft het gebouw wel authenticiteit ademen. ‘Dat versterken we nog door bijvoorbeeld de centrale wandelboulevards aan te leggen met de originele kasseien. De

‘Deze plek wordt gelijkaardig aan bijvoorbeeld Tour & Taxis of Gare Maritime in Brussel, een trekker ook voor deze buurt.’

21

PUBLIREPORTAGE

Guy Mertens, Partner Buysse & Partners

Julie De Bruyn, Investment Manager Buysse & Partners Smart Living

Buysse & Partners Jan Van Rijswijcklaan 162/1 2020 Antwerp T. +32 3 568 93 91 jdb@buysse-partner.com gm@buysse-partners.com www.buysse-partners.com

Buysse & Partners spreekt investeerders én huurders aan met Smart Living Vastgoedinvesteerders ontzorgen bij verhuur en tegelijkertijd kwalitatief en betaalbaar wonen mogelijk maken voor potentiële huurders. Vanuit die ambitie stak Buysse & Partners begin dit jaar van wal met Buysse & Partners Smart Living. Vandaag bezit en beheert de investeringsgroep zo’n 100 units op de Brusselse én de Antwerpse verhuurmarkt. Tegen 2024 is de doelstelling om de kaap van de 1.000 te bereiken.

“Zowel investeerders als huurders halen voordeel uit onze nieuwe vastgoedstrategie”, klinkt het bij Guy Mertens, partner bij Buysse & Partners.

Guy Mertens, partner bij Buysse & Partners.

“Daarnaast boomt verhuur enorm”, vult Julie De Bruyn, investment manager bij Buysse & Partners, aan. “Jonge gezinnen stellen de aankoop van een woning steeds langer uit en verwachten meer en meer flexibiliteit.

Dat maakt de ‘job’ van verhuurder een pak arbeidsintensiever.”

Moderne aanpak

“Met Buysse & Partners Smart Living willen we die huurmarkt professionaliseren, op een ontzorgende manier voor investeerders en een laagdrempelige manier voor huurders”, aldus Mertens.

In 2008 riep Frank Buysse de onafhankelijke investeringsgroep Buysse & Partners in het leven. Samen met Guy Mertens, Johan Buyle en Dimitri Herbosch rolde hij geleidelijk aan drie strategieën uit.

De nieuwe vastgoedpoot zet in op een buy & build-principe in residentieel vastgoed in Antwerpen, Brussel en hun districten en randgemeenten. Vandaag staat de teller op zo’n 100 units, een mix van studio’s en appartementen met één tot vier slaapkamers. Die zijn te vinden in Anderlecht, Molenbeek en Antwerpen (postcode 2018). In Antwerpen schommelen de huurprijzen in de portefeuille gemiddeld tussen 600 en 1.000 euro, in Brussel tussen 700 en 1.200 euro.

“Een lage drempel en rechtstreeks contact zonder tussenpersonen, zodat we steeds kort op de bal kunnen spelen bij eventuele vragen of problemen”, aldus De Bruyn.

“Daarnaast zetten we sterk in op dataverzameling. Vandaag nog onbekend op de Belgische huurdersmarkt, maar het biedt wel potentieel. Wat zijn bijvoorbeeld de gangbare prijzen, hoelang wordt er gemiddeld gehuurd, hoe sterk rendeert een investering op een bepaalde locatie. Zo dragen we ook weer ons steentje bij tot professionalisering van de (ver)huurmarkt in België.”

Een eerste is gericht op investeringen in Belgische groeibedrijven. Een tweede betreft investeringen in fondsen en vastgoedprojecten in groeilanden in Latijns-Amerika.

En een derde tak focust zich op vastgoed in de Benelux. Of beter: iconisch vastgoed, want met de BP Building in Antwerpen, Glaverbel en het CBR gebouw in Watermaal-Bosvoorde en Zilveren Toren in Den Haag is de portefeuille van de vastgoedpoot heus indrukwekkend te noemen, goed voor een waarde van zo’n 300 miljoen euro.

Professionaliseren van de huurmarkt Sinds dit jaar rolt Buysse & Partners een tweede vastgoedstrategie uit. De doelstelling: kwalitatief en betaalbaar wonen voor huurders faciliteren met een hoog rendement voor investeerders.

“In het buitenland wordt de huurmarkt van residentieel vastgoed gedomineerd door professionele instanties. In België niet. Hier hebben we historisch gezien een baksteen in de maag. We investeren massaal in woningen of appartementen om ze nadien te verhuren.

Al gaat dat vaak gepaard met administratieve en logistieke kopzorgen”, vertelt

Maatschappijversterkend

“We richten ons op het middensegment van de privatieve huurmarkt, waar vandaag de grootste massa huurders zit”, legt De Bruyn uit. “Naast het actief creëren van een vastgoedportefeuille, nemen we ook het volledige beheer op ons, van onderhoud van de gebouwen, plaatsbezoeken en huurcontracten tot de nazorg. Daarbij hebben we bijzondere aandacht voor maatschappelijk verantwoord ondernemen.”

“Zo worden mensen die moeilijk toegang hebben tot de arbeidsmarkt – denk aan personen met een minder evident opleidingstraject of carrièrepad en/of sociale achtergrond of personen die het Nederlands of Frans onvoldoende machtig zijn – opgeleid om deel uit te maken van de ‘comfort brigade’, het in-house klusjesteam. Zij zullen instaan voor het onderhoud van de woonunits en haar gemeenschappelijke delen en zullen oplossingen bieden bij problemen.”

Aan het vastgoedbeheer wordt een doorgedreven digitalisering gekoppeld, met onder meer een gebouwenbeheerplatform voor de interne opvolging en een communicatievorm met moderne kanalen en middelen voor huurders. Persoonlijk contact met huurders staat centraal.

Investeren zonder zorgen Buysse & Partners ambieert het Smart Living-concept te doen uitgroeien tot een kwaliteitslabel: voor investeerders inzake ontzorging én rendement.

“Vandaag zijn we ook in gesprek met families met vastgoedportefeuilles in Antwerpen en Brussel die oor hebben naar die ontzorging. Met hen bekijken we om hun portefeuille in te brengen in het fonds en zo mee te surfen op de strategie van Smart Living”, vertelt De Bruyn.

“Vastgoed is geen stille investering meer, maar vraagt om een bedrijfsmatige aanpak.

Vanuit Buysse & Partners Smart Living leggen wij ons daar fulltime op toe, binnen een professioneel kader met een sociaal randje en een hoog rendement dat geen kopzorgen vraagt. We slagen er zelfs in om een beter eindrendement te halen voor onze investeerders dan wanneer men zelf energie zou steken in vastgoedverhuur”, besluit Mertens.

ONDERNEMERS VASTGOED

HET KANTOOR NA CORONA

Michael Librecht, Coca-Cola Europacific Partners:

‘Balans zoeken tussen engagement, flexibiliteit en kostprijs’

24

ONDERNEMERS VASTGOED

HET KANTOOR NA CORONA

Michael Librecht is director Property & Civils Engineering bij Coca-Cola Europacific Partners, de grootste bottelaar van Coca-Cola ter wereld en een van de meest toonaangevende bedrijven voor consumptiegoederen. Hoe kijkt een groot internationaal bedrijf naar zijn vierkante meters na de doortocht van corona?

huisvestingsbehoefte te onderwerpen en te kijken waar en hoe het beter en efficiënter kan. ‘Normaal gezien duurt zo’n behoefteanalyse gemakkelijk twee jaar’, aldus Michael Librecht, ‘maar we hebben van de coronacrisis en het thuiswerk geprofiteerd om die oefening in ons land sneller te maken. We hebben maar een kantoor in Anderlecht voor heel België en Luxemburg.

Dat is geen prime location, maar dat was ook nooit de bedoeling. We kijken vooral naar de bereikbaarheid. Vandaar dat we met Coca-Cola altijd in de periferie zitten. Vanuit zowel Vlaanderen, Wallonië als Luxemburg moeten we makkelijk te bereiken zijn.’

door Katrien Verreyken fotografie Vincent Callot

MEER MENSEN OP MINDER PLEK

Coca-Cola Europacific Partners – de samensmelting van Coca-Cola Amatil en Coca-Cola European Partners (CCEP) sinds mei van dit jaar – telt meer dan 33.000 medewerkers die meer dan drie miljoen verkooppunten in 26 landen bedienen. De internationale bottelaar zet sterk in op lokale productie en lokale aanwezigheid. ‘Daar speelt voor het merendeel de duurzaamheidsgedachte mee’, vertelt Michael Librecht. ‘We willen onze producten zo dicht mogelijk bij de eindconsument hebben. Dus denken we heel goed na over waar we onze sites inplanten. Uiteraard vinden we lokale tewerkstelling ook erg belangrijk.’

Wat heeft die analyse van de huisvestingsbehoefte precies opgeleverd?

‘In Anderlecht zitten we met meer mensen op minder oppervlakte’, legt Michael Librecht uit. ‘We zijn van 5.700 m2 netto verhuurbare oppervlakte naar 4.200 m2 gegaan, of liefst 30% minder. Eenzelfde oefening hebben we ook al in 2018 in Rotterdam gedaan. We doen altijd eerst een stay-or-go-analyse: blijven we op deze site of verhuizen we? In Rotterdam zijn we bewust verhuisd naar een volledig gerenoveerd gebouw dat was aangepast aan de laatste duurzaamheidsnormen. In Anderlecht zaten we al in een hoog energieperformant gebouw. Dus hebben we beslist om daar te blijven, maar er wel aanpassingen te doen.’

BEHOEFTEANALYSE

Die strategie heeft een impact op de kantoorkosten. De kostprijs voor bedrijfsvastgoed in België per vierkante meter valt nog mee, in vergelijking met steden als Londen, Parijs en Berlijn.

Daar komt die kost een veelvoud hoger uit. Maar toch besliste het bedrijf om de Brusselse uitvalsbasis aan een uitgebreide

‘Om onze producten zo dicht mogelijk bij de eindconsument te hebben, denken we heel goed na over waar we onze sites inplanten.’

Het resultaat is dat het nieuwe kantoor grosso modo drie soorten werkplekken in de aanbieding heeft. De ‘residentplekken’ zijn bestemd voor wie langer dan zes uur aan een bureau moet zitten. De agile werkplekken zijn bedoeld om een uurtje aan te zitten en de campus mobile is de gulden middenweg, met werkplekken waar maximaal vier uur kan worden gewerkt.

‘We kijken in dit concept niet naar de mensen an sich, maar naar hun profiel naargelang hun activiteiten’, aldus Michael Librecht. ‘Wat doen mensen en wat moeten we aanbieden om hen die jobs in de best mogelijke omstandigheden te kunnen laten uitvoeren?.’

WERKPLEKKEN POST-CORONA

Covid-19 heeft die hele oefening stevig door elkaar geschud, want iedereen is het laatste anderhalf jaar veel meer agile geworden. ‘Toch hebben we in Brussel nog een hoog percentage aan residentplekken’, klinkt het. ‘Vrije keuze is de basis in deze hybride werkomgeving. We gaan momenteel voor een 50-50-model, waarbij je de helft van de tijd thuis kan werken en de andere helft op kantoor.

Daarvoor hebben we met onze sociale partners een kader afgesproken.

Daarnaast willen we nog even alle opties openhouden om te kijken hoe de werkomgeving de komende jaren zal evolueren.’

Een duidelijke trend post-corona is dat er meer flexibiliteit in de huurovereenkomsten komt. In plaats van lange contracten van tien jaar of meer, evolueert de sector langzaam naar kortere contracten. ‘Het is vaak een balans zoeken tussen engagement, flexibiliteit en kostprijs’, stelt Michael Librecht vast.

25

PRITZKER PRIZE-WINNAAR ONTWERPT VOOR HET EERST IN BELGIË

Pritzker Prize-winnaar Shigeru Ban ontwerpt voor Nieuw Zuid.

JAPANSE SIGNATUURARCHITECTUUR PURE LIJNEN EN MATERIALEN WEIDSE ZICHTEN OVER STAD, PARK EN SCHELDE RUIME TERRASSEN EN AANGENAME WINTERTUINEN

WHEN LIVING BECOMES ART. Bent u geïnteresseerd in dit project?

Neem dan een kijkje op www.ban-antwerpen.be of maak een afspraak op 03 336 00 00 26 De beelden in deze advertentie zijn louter illustratief en niet bindend. TRIPLE LIVING kan in geen geval aansprakelijk gesteld worden voor de inhoud van deze advertentie. Verantwoordelijke uitgever: Kristof Schellekens.

ONDERNEMERS VASTGOED

HET KANTOOR NA CORONA

SLIMME KANTOREN

Beschikbare kantoorruimte aanpakken is één zaak, maar wat met de technologieën?

‘Daar investeren we ook in’, antwoordt Michael Librecht nog. ‘Ten eerste worden de mogelijkheden voor online vergaderen veel meer uitgebreid. De vergaderruimtes laten we ook uitrusten met nodige toepassingen hiervoor. Dat vergemakkelijkt hybride vergaderen alleen maar. We zijn ook volop het effectieve gebruik van onze kantoren aan het meten. Welke oplossingen werken?

Welke faciliteiten op de werkplek worden intens of minder intens gebruikt? We kiezen niet voor een totaalrenovatie, maar pakken hotspots aan.’

‘De investering in technologie met beacons halen we er meteen weer uit. Want het draait om het efficiënt gebruik van ruimtes.’

Op termijn wil Coca-Cola Europacific Partners het gebruik van de ruimtes overal met sensoren monitoren. Ook vanuit facilitair oogpunt moet dit de efficiëntie verhogen.

‘In ons bedrijf in Londen loopt daar al een boeiend pilootproject rond. Ook Rotterdam is al volledig voorzien van technologie met beacons. Die willen we in alle kantoren uitrollen’, geeft de directeur nog aan. ‘Die investering halen we er meteen weer uit, want het draait om het efficiënt gebruik van ruimtes. Die nieuwe werkplekken laten nog beter toe om onze 3 C’s uit te spelen: coach, collaborate & celebrate. Daar zit voor ons de belangrijkste winst. Daarnaast brengen ze generaties bij elkaar en is natuurlijk ook de kostenbesparing mooi meegenomen. Naar CO2-uitstoot toe is het sowieso zinvoller dat je per capita efficiënter met je middelen zoals ruimte omgaat.’

De uiteindelijke implementatie van de nieuwe structuur kwam voor niemand als een verrassing. Betrokkenheid is eigen aan onze bedrijfsidentiteit.’

BREED DRAAGVLAK

www.cocacolaep.com

De eigen medewerkers reageren over het algemeen erg positief op de veranderingen op de werkvloer, merkt Michael Librecht. ‘We hebben hen van meet af aan meegenomen in het proces. Een van onze eerste acties was het oprichten van een community design group, met daarin een vertegenwoordiger van elke afdeling. Het hele proces werd hen toegelicht en ze hadden te allen tijde ook de mogelijkheid om feedback te geven. We beschouwen deze vertegenwoordigers ook als de ambassadeurs van ons project. Zo start je dat meteen met een heel breed draagvlak.

Alleszins zijn het voor bedrijven zonder meer boeiende tijden, zegt Michael Librecht nog. ‘We meten al sinds 2016 stelselmatig onze kantooractiviteit. Door corona hebben we van die oefening tabula rasa moeten maken. Boeiend wordt het om te kijken welke trends er de komende jaren blijven en van welke we weer af willen. Ik verwacht geen revolutie, wel een evolutie. Dat zal leiden tot een natuurlijke consolidatie van ons ruimtegebruik.’

Herbekijk de uiteenzetting van Michael Librecht op Antwerp Real Estate via deze QR-code

SCAN ME

27

28

ONDERNEMERS VASTGOED

COWORKING

Katrien Beyers, Koekenfabriek:

‘Hier werken een ervaren zelfstandige en een jonge YouTuber naast elkaar’ Binnenkomen in de Koekenfabriek in hartje Merksem is de stress van de drukke voorstad achter je laten en zuchten ‘aah, thuis!’. De gezellige groene coworkingplek ademt ruimte, licht en lucht.

Gastvrouw Katrien Beyers gaat resoluut voor een thuisgevoel, met de focus op ontmoeting en diversiteit. door Katrien Verreyken fotografie Vincent Callot De Koekenfabriek is een knap voorbeeld van reconversie van een industrieel pand.

Knusse afsluitbare units met houten of bakstenen muren en grote glazen wanden kijken uit op een centrale binnenplaats met groene hangplanten en lange houten banken. Het vijf meter hoge Koekiemonster dat u vanop een zijmuur aanstaart, is ook een grappige herinnering aan de vroegere Biscuiterie Frans Ophey die er tot eind jaren 1950 huisde. Op dit moment biedt de Koekenfabriek een werkplek aan een 30tal ondernemers, met Katrien Beyers als gastvrouw.

ONDERWIJS VS. ONDERNEMERS

‘Aanvankelijk hadden we een klein coworkinginitiatief in Ekeren, met een zestal ondernemers uit verschillende sectoren. Dat was heel plezierig en verrijkend. Op een bepaald moment was mijn man op zoek naar studioruimte voor zijn bedrijf. In het toenmalige pand

botste dat op zijn limieten. Zo stootten we toevallig op dit perceel in Merksem’, steekt ze van wal. Meteen begonnen de ideeën te bruisen. ‘Het gebouw was ideaal voor onze plannen. Daarvoor was het een school voor volwassenonderwijs geweest.

De afgesloten units die op de open ruimte uitkeken, waren erg geschikt voor een coworkingruimte. Ik heb zelf een onderwijsverleden en wat ik toen vooral deed, was mensen uit hun eigen ruimte halen en verbinden om van elkaar te leren.

Dat kon ik in een andere context gaan doen. Ik vind het ondernemersklimaat heel boeiend. Ondernemers zijn in de regel gepassioneerd, positief ingesteld en fijn om mee te werken. Zo zijn we in 2017 gestart.’

BEWUST GEEN AUTOPARKING

De locatie is trouwens mooi centraal: dichtbij de stad, maar toch buiten de Ring.

Dat beantwoordt aan een duidelijke vraag van de zes ondernemers uit de noordrand.

Parkeergelegenheid voor auto’s is er bewust niet, wel veel fietsenparking en mogelijkheden voor openbaar vervoer.

‘Op de eerste plaats moest het een plek zijn waar mensen rustig konden werken in een professionele context, met perfecte verlichting, akoestiek, internet, …’, geeft Katrien Beyers aan.

‘Daarnaast moest het een plek worden die uitnodigt tot ontmoeten. Met een paar kleinere ingrepen konden we de spontane ontmoetingskansen maximaliseren. Zo hebben we maar één koffieruimte in het gebouw. Vanaf het moment dat één iemand op het knopje drukt en het geluid van de malende koffie weerklinkt, trippelen er opeens heel wat mensen naar beneden.

29

Polypane Glasindustrie is reeds meer dan 40 jaar actief betrokken in de productie, ontwikkeling en onderzoek van productverbeteringen en nieuwe toepassingsmogelijkheden van isolerende beglazingen. Binnen de glassector is het bedrijf reeds 75 jaar actief in de levering en/of plaatsing van glasproducten voor zowel buiten- als binnen toepassingen.

Alles in de Koekenfabriek is gericht op het creëren van ontmoetingen. Ook met de buurt waar we gevestigd zijn. De Koekenfabriek is geen onpersoonlijk kantoorgebouw. We integreren echt in deze wijk met zijn dertig verschillende nationaliteiten. Ik ken mijn buren persoonlijk. Zij mogen me altijd aanspreken of bellen. We bieden ook bewust geen catering aan, maar verwijzen onze leden altijd door naar de lekkere eetgelegenheden op de Bredabaan. En onze brede dorpels bieden een spontane ontmoetingsruimte aan de voordeur. Onze samenleving is al zo gepolariseerd.

Met de Koekenfabriek wil ik mijn steentje bijdragen om die polarisatie tegen te gaan.’

DIVERS, OPEN EN VRIJ

Het profiel van het Koekenfabrieklid is heel divers, wat past in een bewuste strategie. ‘Zo zit een zelfstandige met 30 jaar ervaring op de teller naast een jonge YouTuber met 100.000 volgers op zijn kanaal en een Marokkaanse ondernemer met een eigen poetsbedrijf’, geeft Katrien Beyers als voorbeeld mee. ‘Net die diversiteit maakt het zo rijk. Open, vrij en divers: die waarden moet onze bedrijfscultuur uitademen.

‘We zitten nu op hetzelfde aantal abonnementen als voor de coronacrisis. De nood om werk en privé weer gescheiden te houden, is duidelijk weer groot.’

We mikken ook op het ‘doorgroeigegeven’. Mensen die hun thuisplek zijn ontgroeid, vinden hier een wat professionelere omgeving. Soms komt er dan een eerste werknemer bij en daarna nog een tweede.

Dan is er de mogelijkheid om als team een afgesloten bedrijfsunit te huren. Afhankelijk van de grootte van het team kan die ook variëren. We bieden plek op maat van de noden van onze klanten.’

COMMUNITY BIEDT EXTRA STEUN

Antwerp Tower - Antwerpen

Wiel Arets Architects - ELD Partnership

Polypane Glasindustrie NV 30

Nederlandstraat 5 - B-9140 Temse T: +32 3 710 90 00 - F: + 32 3 710 90 19 info@polypane.be - www.polypane.be

Corona heeft ook op de Koekenfabriek een stevige impact gehad. ‘Wat er zich maatschappelijk afspeelde, hebben we in het klein zien gebeuren in onze coworking’, vertelt Katrien nog. ‘Tijdens de eerste lockdown zagen we ondernemers ineens zonder inkomsten vallen, terwijl andere bedrijfjes net ongelooflijk boomden. Nog anderen gingen voor de status quo. Hoewel de abonnementen on hold stonden en iedereen thuis moest blijven, was het communitygevoel nog nooit zo sterk als toen. We hebben heel wat online momentjes ingericht en onze ondernemers hebben veel steun aan elkaar gehad.’

ONDERNEMERS VASTGOED

COWORKING

Na enkele maanden vonden de ondernemers een weg in die nieuwe werkelijkheid en kwam een aantal onder hen weer coronaproof over de vloer. ‘Het was toen heel moeilijk om die community levendig te houden zonder veel contact’, getuigt de gastvrouw van de Koekenfabriek.

‘Ondertussen is de nood om van thuis weg te zijn en werk en privé weer gescheiden te houden, duidelijk weer groot. Want we zitten nu op hetzelfde aantal abonnementen als voor de coronacrisis.’

GEEN DUIVENTIL

Katrien Beyers onthoudt twee belangrijke noden uit het voorbije anderhalve jaar. ‘Ten eerste een erg grote nood aan ontmoeting.

Ondernemers willen zich laten voeden, willen leren van elkaar en er opnieuw invliegen. En ten tweede is er de behoefte aan flexibiliteit. Ondernemers willen niet meer huren in rigide huurcontracten. Het thuiswerken heeft een vaste plek veroverd.

Coworking biedt hier een goed antwoord op.’

‘Onze ondernemers kunnen de leerlingen van de school om de hoek ‘s middags misschien wel helpen met het marketingplan van hun minionderneming. We moeten nog meer over de grenzen van de baksteen durven wippen.’

De Koekenfabriek blijft wel bewust met maandcontracten werken. Katrien Beyers: ’Dag- of uurcontracten maken het verhaal voor ons te volatiel. Ik wil veel leven in de brouwerij, maar geen duiventil. Ik wil een plek aanbieden waar mensen zich thuis voelen en problemen durven delen. De Koekenfabriek moet ook een functionele plek zijn waar verschillende activiteiten kunnen plaatsvinden, gericht op zowel focus en rust als ontmoeting en kruisbestuiving.’

MEER KANSEN IN KRUISBESTUIVING

En als ze verder mag dromen? ‘Hoe fantastisch zou het zijn als onderwijs, arbeid én ondernemen allemaal in dit huis een plek zouden krijgen? Als ik hoor dat de school om de hoek miniondernemingen opstart met de zesdejaars Economie, dan denk ik: kom dat hier doen! Dan kunnen de leerlingen ‘s middags een babbeltje doen met onze ondernemers. Die kunnen hen misschien wel helpen met hun marketingplan. We moeten nog meer over de grenzen van de baksteen durven wippen.

In die kruisbestuivingen liggen de kansen.’

Katrien Beyers focust momenteel vooral op het halen van een volledige bezetting.

www.koekenfabriek.be

31

‘De gebouwen die er al zijn, kunnen een reconversie dragen.

En de omgeving kan ook verder worden verdicht.’

32

ONDERNEMERS VASTGOED

ONTWIKKELING AAN STATION

Griet Boodts, stad Sint-Niklaas:

‘Groener Stationsplein wordt vanaf 2023 magneet voor kantoren’ ‘Voor een stad als Sint-Niklaas zijn er vandaag nog te weinig kantoren terug te vinden in de stationsomgeving’, stelt Griet Boodts, beleidsadviseur stadsontwikkeling. Maar er is beterschap op komst: vanaf 2023 gaat het stationsplein op de schop voor een groenere invulling, wat zuurstof moet geven voor nieuwe kantoorprojecten. door Jan Van de Poel fotografie Stefaan Van Hul Een multifunctioneel geheel over de spoorlijn 59 heen, ruimte voor kantoren en tal van ondersteunende functies op een steenworp van het stadscentrum en zijn winkels. Dat is het ideaalbeeld dat Sint-Niklaas voor ogen heeft voor zijn stationsomgeving. Maar nog voor de stad de noordzijde vanaf de Noordlaan totaal gaat herdenken, neemt ze eerst de zuidzijde van de stationsbuurt onder handen.

‘Het huidige Stationsplein is heraanlegd in 2002. Bijna twintig jaar later willen we er meer groen brengen, net zoals eerder al de Grote Markt en de winkelwandellus zijn aangepakt. Dat past in ons streven naar een aangenamere publieke leefomgeving in het centrum’, legt Griet Boodts uit.

Die investering moet de stationsbuurt meteen ook aantrekkelijker maken voor zakelijke functies. ‘De stationsomgeving heeft heel wat troeven hiervoor. Eerst en vooral garandeert ze bedrijven een vlotte bereikbaarheid. Naast de treinverbindingen met onder andere Antwerpen en Gent, fungeert ze ook als een knooppunt voor de bussen van De Lijn. Vlakbij het station zijn vandaag al twee ruime parkings voor

auto’s. En de aanleg van de oostelijke tangent (verbinding tussen de N70/R42 en de E17 langs de spoorlijn Sint-NiklaasMechelen, red.) zal de stationsbuurt voor het autoverkeer nog beter bereikbaar maken.

Voor dit project worden de gronden volop verworven, zodat de bouwvergunning in 2023 kan worden aangevraagd’, schetst de beleidsadviseur stadsontwikkeling.

MULTIMODAAL IS TROEF

Onder andere met oog op de Oosterweelwerken rond Antwerpen, moet die combinatie van die verschillende vervoersmodi Sint-Niklaas toelaten om zich als kantoorstad sterker op de kaart te zetten.

‘Op het ganse Sint-Niklase grondgebied is geen kantoorwijk te vinden. Ondanks haar troeven is de ontwikkeling van kantoorruimte zelfs in de stationsomgeving onder de verwachtingen gebleven. Dat blijkt ook uit een ruimtelijke economische studie uit 2020, die de vergelijking maakt tussen Sint-Niklaas en gelijkaardige centrumsteden. Naast de al ingevulde ruimte, is daar nog marge voor zo’n 22.000 m² aan bijkomende kantoorontwikkelingen’, legt Griet Boodts uit. ‘Als stad is het belangrijk om daarbij een faciliterende rol op te nemen. Het Stationsplein aanpakken, zal zeker helpen om de buurt aantrekkelijker maken voor zulke projecten. Want de plinten voor een stationswijk met meer kantoren liggen er vandaag al, met onder meer het Leisure Center in bioscoopcomplex Siniscoop en de aanwezigheid van bedrijven zoals OMCollective. Ruimtelijk gezien kan die buurt een verdere gefaseerde ontwikkeling dragen. De gebouwen die er al zijn, hebben het in zich om een reconversie te kunnen dragen. En de omgeving kan ook verder worden verdicht. Voor een zichtlocatie bij het station kan in de hoogte gaan zelfs behoren tot de mogelijkheden.

De zuidzijde van het station moet dan de katalysator zijn voor een ontwikkeling van de noordzijde.’

GEMENGDE INVULLING

Vooral een verdere invulling met zakelijke dienstverleners, bijvoorbeeld in de consulting- of IT-wereld, zou volgens SintNiklaas goed samengaan met enkele mooie spelers die daar al zijn gevestigd, zoals studiebureau SBE. ‘Er zijn ook mogelijkheden voor bedrijven om er regionale hubs te maken, waar collega’s kunnen vergaderen en elkaar inspireren. Daarmee kunnen bedrijven ook tegemoetkomen aan de wensen van medewerkers om minder tijd te verliezen in het verkeer op weg naar het hoofdkantoor’, klinkt het.

Zowel de eigenaar van het Leisure Center als OMCollective hebben vandaag trouwens al plannen in Sint-Niklaas. Als die in uitvoering gaan, heeft meteen tot 10.000 m² in de stationsomgeving een gepaste invulling gekregen. ‘Dan spreken we over een gemengde invulling met verschillende functies, met naast ruimte om te werken ook faciliteiten om bijvoorbeeld een hapje te eten, te ontspannen en te sporten. Voor zuivere kantoorbuurten loopt niemand meer warm’, merkt Griet Boodts. ‘Zulke ontwikkelingen zullen Sint-Niklaas ook helpen om zich nog beter te profileren als aangename woonstad, waar inwoners ook een werkplek vinden. Want ook naar wonen bieden zich de komende jaren nog mooie opportuniteiten aan, met enkele grote sites die nog liggen te wachten op residentiële ontwikkeling. Dat zal bedrijven ook helpen bij het aantrekken van medewerkers. Dat kan dan weer een gunstig effect hebben op de relatief lage tewerkstellingsgraad.

En het sluit ook aan op onze identiteit als scholierenstad. De brug maken tussen de scholen en het bedrijfsleven, zal helpen om jong talent via hun werk ook te binden aan de stad. In die zin willen we ook inzetten op gesprekken met universiteiten en hogescholen, om na te gaan of bijvoorbeeld spin-offs of onderzoekslabo’s hier een plaats kunnen hebben.’

33

ONDERNEMERS VASTGOED

ONTWIKKELING AAN STATION

Michel De Baer, OMcollective:

‘Deze buurt heeft álle troeven’ Groen voor de deur is volgens Michel De Baer het enige dat nog ontbreekt om van de SintNiklase stationsomgeving een werkomgeving uit de duizend te maken. Nu Sint-Niklaas daarvan ook werk wil maken, acht de CEO van OMcollective de tijd rijp om de leegstaande panden rondom zijn bedrijf zelf eindelijk een invulling te geven als modern bedrijvencentrum. fotografie Wim Kempenaers | Beeld OMcollective Een aangename omgeving met parkeergelegenheid in een bruisende buurt die zich ’s middags leent voor een wandeling en bovendien uitstekend bereikbaar is met het openbaar vervoer. Met die vereisten

voor ogen verhuisde Michel De Baer in 2015 OMcollective van een bedrijvencentrum in een grauwe industriezone naar het Stationsplein in Sint-Niklaas. ‘We hoefden de stad niet te verlaten, omdat onze stek in de stationsbuurt simpelweg aan alle wensen voldoet’, geeft hij aan.

Vreemd genoeg kreeg de komst van OMcollective naar het toen nagelnieuwe complex geen navolging. De aanpalende ruimtes bleven zelfs tot nu steevast leegstaan.

‘De reden hiervoor is ook voor mij een raadsel. Want nog steeds vind ik dit de beste buurt om een kantoor te hebben. Met de beste wil van de wereld begrijp ik niet waarom sommige bedrijven zo nodig in het hart van een grootstad willen zitten.

Zo veroordelen ze hun mensen wel om elke dag in de files te staan en vaak ook te werken aan de rand van een autosnelweg, waar soms amper iets te beleven is. Veel van mijn medewerkers wonen in Antwerpen

of Gent en de meerderheid van hen komt met de trein.

Zo geraken ze supervlot op kantoor’, gaat Michel De Baer voort.

LICHT, LUCHT, RUST EN KLEUR

Zeker nu het stadsbestuur wil inzetten op een groener Stationsplein, wil hij collegaondernemers warm maken om er de buurt mee extra elan te geven. ‘We krijgen nagenoeg een park voor de deur, met

‘Door zo nodig in het hart van een grootstad te willen zitten, veroordelen ze hun mensen wel om elke dag in de files te staan.’

Carl Seys, Starius:

‘Katalysator voor ruimere stadsomgeving’ Terwijl het Sint-Niklase stadsbestuur de esplanade aan het station wil aanpakken, broedt de Wase projectontwikkelaar Starius ook op een nieuwe toekomst voor het Leisure Center. Het huidige, donker ogende complex dat vooral door de Siniscoop bij de meesten een belletje doet rinkelen, dateert trouwens eveneens van 2002.

34

Het grote publiek kent het Leisure Center vooral dankzij de Siniscoop. Maar naast de bioscoop die er toch wel de sterkhouder is, omvat het complex ook nog horecagelegenheden en winkels. In zijn oefening voor de herontwikkeling van de noordelijke stationsbuurt met kantoorfuncties, betrekt het Sint-Niklase stadsbestuur al sinds 2018 ook de lokale ondernemers. Carl Seys van Starius suggereerde toen al om zo snel als mogelijk een referentieproject te starten. ‘Bij toeval konden we in 2019 de 8.000 m² commerciële ruimtes van het Leisure Center verwerven.

Het stadsbestuur was opgezet met onze

intentie om de site een nieuw elan te geven, om daarmee een eerste fase van de ambitieuze stationsbuurtontwikkeling te kunnen realiseren’, geeft hij aan.

Sinds de resultaten van de economische studie bekend zijn, lijkt een globale aanpak van het Stationsplein en het Leisure Center een logische aanpak. Om de toekomstplannen van de stad waar te maken, kan volgens Starius maar beter snel werk worden gemaakt van de transformatie van het Stationsplein naar een groene, verbindende verblijfplaats.

ONDERNEMERS VASTGOED

ONTWIKKELING AAN STATION

aansluiting op een wandelroute. Daarmee biedt de stationsomgeving echt alle facetten van een ideale werkplek’, heeft Michel De Baer onthouden van een zelf uitgevoerd onderzoek. ‘Wat een leuke atmosfeer op het werk moet inhouden, houdt me al langer bezig. Om daarvan een goed beeld te krijgen, heb ik een vierhonderdtal werknemers, een veertigtal bedrijven en uiteenlopende specialisten zoals bedrijfspsychologen bevraagd. Daaruit bleek dat licht, lucht, rust en heldere kleuren vier uitgesproken parameters zijn voor een aangename werkomgeving. Als je dat kan bieden op een vlot bereikbare locatie, heb je echt alle troeven in handen voor gelukkige medewerkers. Vanuit deze vaststelling heb ik dan de kans benut om de leegstaande ruimte naast onze kantoren aan te kopen.’

tien medewerkers. Tegen september volgend jaar moeten die kwaliteitsvol afgewerkt zijn.

Het grote voordeel aan een casco ruimte is dat je met de inrichting vanaf een wit blad kan starten. In de net afgewerkte plannen schenken we uiteraard veel aandacht aan die vier belangrijke parameters. Zo plannen we een grote veranda, waar tot vijftig personen

in buitenlicht kunnen werken. Daarnaast is er plaats voor een cocktailbar, een café, een boardroom en een tiental inspirerende vergaderzalen.’

MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE

file staat gelijk met meer vrije tijd en betere ecologie. Ook voor het dakvolume van meer dan een hectare, zoeken we een passende invulling. Denk daarbij aan horeca, sport, groen, een eventruimte, …’

Intussen gaf de ontwikkelaar opdracht tot een haalbaarheidsstudie voor de herontwikkeling van het Leisure Center, geïntegreerd in die vernieuwde Stationsomgeving. ‘We beogen het genereren van een belangrijke maatschappelijke meerwaarde voor bewoners én bezoekers van de ruime stationsomgeving en de plaats waar nu het Leisure Center staat. We zien ook de mogelijkheid dat bedrijven, nu nog van buiten het Waasland, hier een aantrekkelijke vestigingsplaats vinden dankzij de optimale bereikbaarheid’, stelt Carl Seys. ‘De locatie leent zich echt om het woon-werkverkeer van honderden mensen te reduceren. Minder

Alle pistes naar omvang, vormgeving en bestemming liggen nu nog open. Begin 2022 wordt de conceptfase afgerond met een architecturaal concept, dat mogelijk ook de realisatie van bijkomend volume inhoudt. Uit de studie moet ook blijken welke mix van elkaar versterkende functies wenselijk is. Dat kan gaan van kantoren en retail over vrije tijd en sport tot zelfs stadsateliers die het economisch en sociaal stelsel activeren. Siniscoop kan ook zalen openstellen als aula of presentatieruimte.

Carl Seys: ‘Onze haalbaarheidsstudie wordt een inspiratiedocument. Dat moet de

overheden finaal overhalen om een juridischplanologisch kader te scheppen voor de herontwikkeling van het stationsgebied. Een renovatieproject dat zich beperkt tot ons huidige pand hebben we nog niet bekeken als alternatieve oplossing. Dat zou om vele redenen een gemiste kans voor de hele buurt inhouden.’

Naast extra kantoren voor OMcollective om een groeispurt op te vangen, laat Michel De Baer die 1.500 m² casco ruimte deels inrichten als eigentijds bedrijvencentrum.

‘We maken er kantoren voor één tot negen à

Daarbij moet ook de disconnectie met het Leisure Center waarvoor de busterminal zorgt, worden weggewerkt.

www.omcollective.com

Starius hoopt dat Sint-Niklaas zich snel toevoegt aan het lijstje van centrumsteden zoals Roeselare, Kortrijk en Mechelen, waar eerder al succesvolle ontwikkelingen in de stationsomgeving zijn gebeurd. ‘Die hebben een groot effect op het leven en werken in de stad. Ook in Sint-Niklaas zou dit een katalysator zijn voor een ruimere omgeving.’

35

Rikkert Leeman, Alides:

‘De beleving

Wij zijn uw partner in staalbouw!

Woningbouw Industriebouw Landbouw Dak & gevelrenovatie Andere metaalconstructies Contacteer ons voor de opstart van uw project!

Europark Zuid 5 – 9100 Sint-Niklaas – info@macallaeys.be – www.macallaeys.be

ONDERNEMERS VASTGOED

HET KANTOOR NA CORONA

op kantoor moet beter zijn dan thuis’

Rikkert Leeman is topman van Alides, een Gentse investeerder en ontwikkelaar van vastgoed gespecialiseerd in residentieel vastgoed en kantoorprojecten op sterke locaties. Momenteel heeft hij achttien vastgoedprojecten lopen, verspreid over België.

Maar Alides is ook actief in Luxemburg en Polen. door Saskia Castelyns fotografie Vincent Callot Alides diende onlangs de vergunning in voor het project ‘Fifty Nine Park’ bij het station in Berchem. Het project met 30.000 m² aan kantoorruimte zal het eerste gebouw zijn met BREEAM-label Outstanding in de Scheldestad. Het startschot is gepland voor begin volgend jaar. Momenteel realiseert het ook residentieel complex Elysia Park in Edegem, goed voor 350 wooneenheden langs de Prins Boudewijnlaan. ‘We zijn een hybride speler, want zowel investeerder als ontwikkelaar.

Hierdoor hebben we kennis van beide kanten van de markt’, onderstreept de

CEO. Vanuit zijn ervaring staat corona niet synoniem aan een crisis. ‘Dit was een pandemie. Dat is een groot verschil: de economie en ons sociaal leven zijn op pauze gezet. Maar economische of demografische aanleidingen waren er daarvoor niet. Er was evenmin een run op de banken. Er was gewoon geen draaiboek. We hadden geen idee waar we naartoe gingen.’

TUSSENTIJDSE CONCLUSIES

Voorlopig kunnen we volgens hem ook moeilijk inschatten wat op onze weg ligt.

‘Daarvoor weten we tot op vandaag nog onvoldoende. We kunnen wel een paar tussentijdse conclusies maken, maar dit verhaal is nog niet geschreven. De allereerste lockdown bracht ons slow living in het lentezonnetje. De tweede lockdown in de donkere dagen van het jaar viel ons al heel wat zwaarder. Het duurde allemaal te lang en we begonnen onze collega’s, en dus ook het kantoor te missen’, vertelt hij. Toch is vanuit de vastgoedwereld weinig spectaculairs te melden. ‘In het begin vreesden we voor wanbetalingen, faillissementen. Niets van dat, al merkten we wel een lagere take-up. Bedrijven waren plots minder geneigd om door verhuizing extra vierkante meter kantooroppervlakte op te nemen. Veel bedrijven gaven voorrang aan het beredderen van hun business. Belangrijke beslissingen zoals een verhuizing werden voor zich uit geschoven. Met flexibele commerciële oplossingen werden moeilijkheden door corona overkomen. Zo werden bijvoorbeeld aflopende huurcontracten met een of

twee jaar verlengd. Ook de onderverhuur boomde, net als de verhuur op korte termijn aan bevriende bedrijven van ruimte die niet werd benut.’

WERKVORMEN IN VERSNELLING

Volgens Leeman kwamen wel nieuwe werkvormen plots in een versnelling. ‘Door digitalisering was veel mogelijk, zeker wat betreft plaats- en tijdsonafhankelijk werken. Ook businesstrips waren plots niet meer nodig. Hotels die zich toespitsen op zakenreizen gaan het hierdoor wel moeilijk krijgen’, verwacht hij. Voor de millennials is dit volgens Leeman hun finale doorbraak.

‘Individuele werkplekken zullen groter worden.

Ook het belang van me space is toegenomen.

Dat weerspiegelt zich in het meubilair.’

‘Zij kunnen nu niet alleen hun lifestyle openlijk cultiveren en meer tijd maken voor het flexibel combineren van privé met werken. Ze zien de oude knarren dit ook doen. Intussen is er weer een draagvlak om terug te keren naar kantoor. Tegen een camera praten, bleek niet onze sterkste kant.’

Wat hebben we van het voorbije anderhalf jaar dan geleerd? ‘Werken gaan we voortaan hybride doen. Een stukje thuis, deels op kantoor. Het wordt een wisselwerking 37

ONDERNEMERS VASTGOED

HET KANTOOR NA CORONA

tussen bricks, bytes en behaviour’, legt de CEO van Alides uit. Met bricks bedoelt hij een plaats waar je kan connecteren met anderen. Bytes staan digitaal in die beleving, liefst op een zo gebruiksvriendelijke manier.

En behaviour staat voor de veranderende managementstijl die door corona opgang moet maken: leidinggeven met vertrouwen, autonomie schenken aan zelfsturende teams.

‘Iedereen heeft geproefd van de voordelen.

Die kan je mensen niet meer afnemen.

Experience is daarbij king. De ervaring moet beter zijn dan thuis. Als je talent weer naar kantoor wil halen, moet je ervoor zorgen dat de connectiviteit, het comfort, de uitrusting, de koffie en vooral de beleving beter is dan bij hen thuis. Ze willen ook niet meer werken in grijze bedrijvenzones, wel in stedelijke gemengde locaties waar rondom ook iets te gebeuren valt. Want ze willen terug voluit leven.’

Dat heeft volgens Rikkert Leeman een niet te onderschatten weerslag op vastgoed.

‘Bij veel bedrijven was telewerken wel al ingeburgerd. Maar we zullen verder moeten gaan dan dat. Technologie speelt ook daar een belangrijke rol in. Want door de opmars van flexibel en hybride werken, weet je niet meer wie wanneer naar kantoor komt. Als de werknemers komen, moeten ze werkplekken en een parkeerplaats kunnen reserveren, bijvoorbeeld met een boekingssysteem, een app of een QR-code.

Technologie zal ook de ventilatie en de verwarming aansturen van zodra iemand op zijn werkplek plaatsneemt.’

Om de interactie te verhogen, gaan we naar een groter aandeel ontmoetingsruimtes ten nadele van het aantal individuele werkplekken. ‘Die zullen wel groter worden.

Ook het belang van me space is toegenomen.

Dat weerspiegelt zich in het meubilair. Dat gaat niet alleen over grotere tafels om met enige afstand tot elkaar te kunnen werken.

Ook scheidingselementen zoals kasten zullen groter worden.’

38

GEZONDE BINNENLUCHT

Vroeger focuste de vraag naar vastgoed sterk op de harde kpi’s van een gebouw, zoals het energie- en waterverbruik. ‘Nu is de vraag vooral toegespitst op veiligheid, hygiëne en comfort. Zijn de kantoren wel pandemic proof? De vraag naar kwalitatieve filtering van de binnenlucht is heel belangrijk geworden. Die specifieke vraag heb ik de voorbije 23 jaar nauwelijks gekregen. En die anderhalve meter willen de mensen niet meer afgeven’, zegt Rikkert Leeman nog. ‘Daarnaast rijzen er andere vragen naar wellbeing. Is er voldoende daglicht, een goede airco, een Co2-meter in de vergaderruimtes? De gang is ook niet meer zomaar plaatsverspilling. Dat moet een circulatieruimte worden om elkaar veilig te kunnen passeren. Ik ben ervan overtuigd dat bedrijven nog steeds eigen ruimtes willen. Ook de overheid heeft daar een voorbeeldrol in op te nemen, al doet ze dat vooralsnog niet. Want ambtenaren werken nog in groten getale thuis. Nu alles grotendeels genormaliseerd is, moeten ook zij weer de weg naar het kantoor vinden.’ www.alides.be

Achter elk dossier staat een team van 64 gespecialiseerde advocaten Reeds 35 jaar vormt GSJ de juridische partner voor private ontwikkelaars en andere vastgoedspelers in Vlaanderen.

Een team van 64 advocaten beschikt over een doorgedreven specialisatie in o.a. ruimtelijke ordening, omgevingsrecht, milieu, vergunningverlening, publiek-private samenwerking (PPS), bouw en aanneming, vastgoedprojecten en over-heidsopdrachten.

Wij adviseren zowel private ontwikkel-aars, aannemers, architecten en andere vastgoedprofessionals, als overheden bij juridische kwesties en zijn bijzonder geplaatst om ook u bij complexe aan-gelegenheden bij te staan.

Samen met u gaan wij steeds op zoek naar de beste oplossing.

GSJ advocaten groeit, verjongt en innoveert. Het kantoor verhuisde aan het einde van 2019 naar het duurzame en moderne kantorencomplex Post X in Antwerpen-Berchem. Een duidelijke keuze voor een professionele werkom-geving en een uitstekende bereikbaar-heid voor cliënteel en medewerkers.

Heeft u een vraag voor ons? Wenst u een beroep te doen op onze diensten? Neem dan contact op via +32 (0)3 232 50 60 of info@gsj.be. Wij helpen u graag verder.

Borsbeeksebrug 36 bus 9, 2600 Antwerpen T +32 (0)3 232 50 60 • info@gsj.be • www.GSJ.be

DC Belgium

Bloeiende buurtontwikkelingen

DC Belgium, expert in projectontwikkeling DC Belgium is al meer dan 20 jaar een ervaren projectontwikkelaar in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Met de ontwikkeling van zo’n 250 woonunits per jaar, behoort DC Belgium bij de top van de Belgische projectontwikkelaars. We creëren woonom-

gevingen met appartementen en woningen waarbij betaalbare kwaliteit centraal staat. Onze expertise bevindt zich in grootschalige gebiedsontwikkelingen met een gevarieerd woonaanbod en veel ruimte voor groen.

www.dcbelgium.be