SANDERS ACCOUNTING

Komt u als ondernemer in aanmerking voor de afbraak en heropbouw aan 6%?

Sinds 1 januari 2021 is het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw een feit. Deze tijdelijke maatregel is ook van toepassing op verkopen op plan en geldt voor heel België, maar voorziet wel in een aantal “sociale” voorwaarden. Als ondernemer moet u bij het uitvoeren van eigen projecten of het aankopen van een investeringsvastgoed nakijken welk btw-tarief van toepassing is. Hierna lichten we een aantal concrete gevallen toe.

1. ALGEMENE REGELS

De belangrijkste voorwaarden voor het nieuwe tarief van 6% zijn de volgende: • Het onroerend goed is hoofdzakelijk bestemd voor bewoning. Een deel van de woning mag professioneel gebruikt worden (kabinet, kantoor, …), maar dit moet minder zijn dan 50% van de bewoonbare oppervlakte. Kantoren, winkels, etc. zijn uitgesloten. • De bewoonbare oppervlakte mag max. 200 m² bedragen. Hierbij moeten ruimtes die minder dan 4 m² groot zijn of minder dan 2 m hoog zijn niet worden meegeteld. Ook badkamers, toiletten, bergingen, gangen en gemeenschappelijke delen (bij appartementen) tellen niet mee. Zolders en kelders die minstens 2 m hoog zijn, bureau, keuken, eet- en slaapkamer, etc. tellen wel mee. Een grote villa komt dus niet in aanmerking. • Er moet een oud gebouw op hetzelfde perceel worden afgebroken door de bouwheer (afbraak én heropbouw).

Dit oud gebouw moet significant zijn.

Nieuwbouw op een onbebouwd perceel zal onderworpen worden aan 21%. • De eigenaar moet in het onroerend goed zonder uitstel voor minstens 5 jaar zijn domicilie vestigen én het moet zijn enige en hoofdzakelijk eigen woning zijn OF de eigenaar moet het onroerend goed voor minstens 15 jaar verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Daarnaast zijn er nog formele voorwaarden (verklaring, factuurvermeldingen ,etc.) en geldt de verlaging enkel voor specifieke werken in onroerende staat (tuinaanleg, zwembad, erelonen architect, … zijn uitgesloten). De maatregel is tijdelijk en geldt voor btw die opeisbaar wordt in 2021 of 2022.

2. UW VENNOOTSCHAP KOOPT EEN NIEUWBOUWAPPARTEMENT OM TE VERHUREN

Als uw vennootschap belegt in vastgoed om te verhuren, is de btw op de aankoop niet aftrekbaar en dus een kost. Het zou dan ook voordelig zijn als de vennootschap het appartement kan aankopen tegen 6%. Om hiervoor in aanmerking te komen, mag de bewoonbare oppervlakte maximaal 200 m² zijn én zal de vennootschap gedurende minstens 15 jaar het appartement moeten verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.

Het goede nieuws is dat uw vennootschap, als verhuurder, in aanmerking komt voor het verlaagd tarief. De keerzijde is dat de vennootschap verplicht moet verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Of het interessant is om toepassing te vragen van het verlaagd btw-tarief zal dus afhangen van het huurrendement. Als er in de loop van de 15 jaar niet meer verhuurd wordt aan een sociaal verhuurkantoor zal een deel van het belastingvoordeel moeten worden teruggestort.

3. UW VENNOOTSCHAP REALISEERT EEN (KLEIN) PROJECT MET ENKELE APPARTEMENTEN

Als uw vennootschap zelf een bouwproject realiseert, kan zij verkopen aan het btw-tarief van 6%. Dit geldt ook op de grond, als de vennootschap eigenaar is van de grond. De voorwaarde is wel dat de vennootschap eerst het bestaand gebouw moet afgebroken hebben én dat de bewoonbare oppervlakte van de appartementen maximaal 200 m² is. Als de koper dan een verklaring ondertekent dat dit zijn enige en eigen woning is of dat hij zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, kan het appartement in 2021 en 2022 verkocht worden tegen 6%. Als de koper nadien de bestemming van het appartement wijzigt, zal hij zelf een deel van het belastingvoordeel moeten terugstorten.

4. U KOOPT SAMEN MET UW KINDEREN GESPLITST EEN APPARTEMENT AAN

Hoe de privé-aankoop van een appartement waarbij u als ouder het vruchtgebruik koopt en de kinderen de naakte eigendom (een klassieke “optimalisatie”-techniek) moet behandeld worden, wordt niet expliciet uitgelegd in de programmawet. De naakte eigenaars (de kinderen) zullen in praktijk hun deel normaalgezien tegen 21% moeten aankopen. De vruchtgebruikers (de ouders) kunnen principieel genieten van het tarief van 6%. Maar dit zal enkel mogelijk zijn als de bewoonbare oppervlakte maximaal 200 m² is en als het appartement hun enige en eigen woning is. De voorwaarde van enige woning geldt ook als de ouders hun oude enige en eigen woning verkopen ten laatste 31/12 van het jaar volgend op de ingebruikname. Om aan de voorwaarde te voldoen zouden de ouders ook hun bestaand onroerend goed kunnen schenken aan de kinderen. Er is dus ruimte voor successieplanning. Bert Mesdom, Sanders