SANDERS ACCOUNTING

Wat met de belastingen op uw buitenlands vastgoed?

Sinds begin 2021 is een nieuwe regeling in voege waarmee de fiscale behandeling van in het buitenland gelegen vastgoed gewijzigd wordt. Voortaan zullen ook buitenlandse onroerende goederen van Belgische rijksinwoners belast worden op basis van een ‘kadastraal inkomen’.

De FOD Financiën zal het buitenlands kadastraal inkomen bepalen aan de hand van een formule gebaseerd op de actuele normale verkoopwaarde. Onder actuele normale verkoopwaarde begrijpen we de verkoopwaarde dewelke onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen, exclusief bijkomende kosten zoals belastingen.

Goed om weten: Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling kan gebruik gemaakt worden van de waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte, de waarde van de nieuwbouw zijnde de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie of de aankoopprijs voor zover er sedertdien geen ingrijpende verbouwingswerken hebben plaats gevonden. Beschikt u over de huurwaarde of venale waarde van 1975, dan kan u aan de administratie vragen om deze waarde te gebruiken.

WAT ZIJN DE NIEUWE VERPLICHTINGEN VOOR U ALS EIGENAAR VAN BUITENLANDS VASTGOED?

Als u vanaf 1 januari 2021 buitenlands vastgoed verwerft of vervreemdt, bent u verplicht om spontaan en uiterlijk binnen de vier maanden na de verwerving of vervreemding dit te melden bij de Administratie. Voor het vastgoed aangekocht vóór 1 januari 2021 is er een overgangsregeling uitgewerkt, waarbij u tijd heeft tot 31 december 2021 om de aangifte in orde te brengen. Vergeet niet om verbouwingen of andere wijzigingen aan het onroerend goed spontaan aan te geven binnen een termijn van dertig dagen. Wie de deadline mist, riskeert een administratieve geldboete van minstens 250 euro tot maximaal 3.000 euro.

HOE KAN U HET AANGIFTEFORMULIER INVULLEN?

Ingeval u over meerdere panden in het buitenland beschikt, moet er voor elk goed een afzonderlijke aangifte ingediend worden. Wanneer het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat bij verschillende belastingplichtigen ligt, zal elke belastingplichtige een afzonderlijke aangifte indienen waarbij de eigendomsrechten onder de vorm van een breuk ingevuld moeten worden. Als u de helft van een eigendom bezit, geeft u ‘1/2’ aan.

De aangifte kan worden ingediend door de belastingplichtige of haar mandataris via MyMinFin, of via een aangifteformulier dat per e-mail of per brief kan aangevraagd worden.

HOEVEEL BELASTINGEN BETAALT U OP UW BUITENLANDS VASTGOED?

In principe betaalt u in België geen belasting op uw vastgoed in het buitenland. Deze vrijstelling vloeit voort uit een dubbelbelastingverdrag afgesloten met het land waar uw eigendom gelegen is, en dit om dubbele belastingen te vermijden. Toch kan de aangifte van deze buitenlandse onroerende inkomsten gevolgen hebben, gelet op het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. Dat betekent dat er met buitenlandse onroerende inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat wordt toegepast op de andere belastbare inkomsten van de belastingplichtige. Bijgevolg worden die inkomsten mogelijk belast aan een hoger belastingtarief.

OPGEPAST, VERANDERT DIT IETS VOOR U ALS BEDRIJFSLEIDER?

Voor Belgische vennootschappen die in het bezit zijn van een zakelijk recht op een in het buitenland gelegen onroerend goed, hebben de nieuwe spelregels geen impact. Er wordt voor de goederen geen kadastraal inkomen toegekend. Toch kan deze wetswijziging relevant zijn voor vennootschappen met buitenlands onroerend goed. Als een Belgische vennootschap haar buitenlands onroerend goed gratis of tegen een lage vergoeding ter beschikking stelt van haar bedrijfsleider, dan verkrijgt die bedrijfsleider een belastbaar voordeel van alle aard. Voor de berekening van dit voordeel kan het kadastraal inkomen van het buitenlands onroerend goed als basis genomen worden, wat voor de vennootschap bepalend kan zijn voor de in te houden bedrijfsvoorheffing.

Isabelle Amez Sanders Accounting & Consulting

HIGHLIGHTS IN FINANCE

sandersconsult.be