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Econom铆a y Finanzas
EL VOCERO DE PUERTO RICO >DOMINGO, 10 DE ABRIL DE 2016
Auge por el
alquiler
>>El efecto de la contracci贸n econ贸mica en las familias y los individuos los lleva hacia el arrendamiento de unidades de vivienda
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Uno, dos, tres >> Desnivel entre producción y venta
Carta del editor
¿Comprar o alquilar?
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se es el dilema. Sin embargo, la opción que cada vez seleccionan más personas solas o familias es el arrendamiento de propiedades al no poder comprar una vivienda. Luego de la crisis inmobiliaria de principios de la última década y la contracción económica que ha disparado las cifras de desempleados o personas con salarios más reducidos, no les ha quedado de otra que buscar un lugar en alquiler “al mejor precio”. Eso, por un lado ha hecho crecer el mercado, aunque no necesariamente la economía de los arrendatarios. En la dinámica de mercado, donde todos buscan el ahorro, está el factor de un amplio inventario. Surge también de la recesión en la Isla, donde personas que no pueden pagar por la hipoteca de sus propiedades, las destinan a espacios para alquiler y hasta las dividen en unidades para agilizar la atracción de inquilinos. Capital escuchó las experiencias de algunos de los principales profesionales en el segmento de las bienes raíces para alquiler y compartimos las tendencias actuales que a juzgar por las proyecciones de la economía local, deberán extenderse hacia los próximos años.
La producción local de cemento aumentó 7.0% en febrero, hasta 1.13 millones de sacos de 94 libras, pero no significa que hayan mejorado las ventas. La ventas de cemento se redujeron hasta 1.06 millones de sacos en ese mes, para una reducción de 4.3%. En enero las ventas habían registrado una tendencia a la baja mucho más significativa, producto de la abismal caída de la industria de la construcción.
Juan Miguel Muñiz Guzmán Director Editorial jmuniz@elvocero.com
Carlos Otero
Editor de Capital cotero@elvocero.com
Jorge Vargas
Director de Arte jvargas@elvocero.com Carlos Pérez Director General cperez@elvocero.com
>> Estable el precio del petróleo El petróleo mantiene su estabilidad en precio, figurando entre los $35 a $36 el barril. Según el West Texas Intermediate (WTI, promedio que mide la calidad del petróleo producido en los campos de Texas), el barril se redujo en 1.06% para promediar $35.69. A lo largo del año 2016, 8.01%. A un año, la merel petróleo WTI ma ha sido de 36.81%, ha mermado un
de 63.74% a 3 años y de 68.10% a 5 años.
>> Caen las quiebras
>> Carlos Antonio Otero Editor Capital
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Después de varios meses de experimentar alzas en las quiebras, finalmente durante el mes de marzo se registraron 895 quiebras, una merma de 6.8%, equivalente a 65 menos que el mismo periodo del año anterior. El año 2015 terminó con 10,469 quiebras, 247 menos que en el 2014.
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Crece el alquiler y el inventario para arrendar
Los cambios en la economía de Puerto Rico llevan a más personas y familias a optar por esta alternativa
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Jennissa Marrero Morales
apital/EL VOCERO
Aunque la cantidad de propiedades alquiladas ha incrementado año tras año, lo que supondría una estabilidad en este mercado, el asunto del cobro de estas se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza para el corredor de bienes raíces y propietarios. Ivette Pasarell, presidenta de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico, sostuvo que hay una mayor cantidad de propiedades
rentadas, “pero los inquilinos no te quieren pagar”. “Los inquilinos no te pagan. Antes tú tenías 20 propiedades alquiladas y a lo mejor nunca veías a una persona mala paga, pero ahora tienes 20 y hay cinco que no te pagan”, expresó. Esta situación, argumentó, ha provocado más desahucios que en años anteriores, lo que mencionó podría complicar la situación del arrendador como la del arrendatario, quien en la mayoría de las ocasiones falta al pago por la pérdida del empleo, la reducción del salario, u otras situaciones inesperadas.
Mientras, precisó que “la gente no está comprando, está alquilando, se está expandiendo, pero a la misma vez hay demasiadas, hay muchas propiedades de alquiler”. La corredora de bienes raíces aseguró que actualmente las propiedades tardan más en alquilarse, más del doble que antes, y el precio de las rentas ha bajado considerablemente, lo que adjudicó a la posibilidad de la gran cantidad de inmuebles disponibles y a que las personas no cuentan con el poder adquisitivo que tenían antes.
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Estamos viendo un mayor movimiento en personas profesionales solteras buscan unidades de una habitación, máximo dos habitaciones; estamos hablando de personas de 30 años que no se han casado y no tienen hijos, pero están buscando sus espacios”. Milton Serrano
expresidente Asociación de Arrendadores
Además, apuntó que la tardanza en el cierre de contratos se debe a que hay un mayor interés en las propiedades con los servicios de energía eléctrica y agua incluidos. De acuerdo con estadísticas del Censo 2010, en Puerto Rico existen alrededor de 390,366 unidades de vivienda ocupadas por inquilinos y en donde residen poco más de un millón de personas. De estas, 2,200 unidades están bajo los programas de Sección 8 que administra la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV). Por su parte, Milton Serrano, expresidente de la mencionada asociación de arrendadores, indicó que el mercado de renta se ha mantenido “constantemente activo”, aunque esto no implica que económicamente hablando sea beneficioso para los propietarios de estas propiedades. “A veces, en cierta manera, entra más inventario disponible por personas que no pueden pagar la hipoteca y empiezan a poner sus propiedades en renta, o comienzan a dividir sus propiedades en dos o tres apartamentos, y, en cierto sentido, siempre va a haber una demanda de rentas”, dijo. El también gerente de Reality Realty Puerto Rico respondió que la experiencia en dicho comercio, que cuenta con más de 100 agentes de bienes raíces, es que hay un aumento de rentas año tras año. Tanto Serrano como Pasarell coincidieron en que hay un mayor interés en las rentas que rondan entre
los $500 y $700. Los entrevistados precisaron en que la mayoría de los inquilinos son estudiantes jóvenes o mujeres con uno o dos hijos. “Tan reciente como hace un mes o dos, se estaba viendo en madres solteras ese movimiento de rentas, pero también hago una salvedad porque también va a depender del tipo de arrendamiento que estamos hablando: si estamos hablando de renta de $800 o menos, pues podemos ver eso más, una renta cómoda, módica, en un lugar seguro, para una madre soltera con sus hijos”, afirmó. “Antes, las personas que alquilaban la propiedad eran personas que no podían cumplir o no cualificaban para comprar un inmueble, ya fuera por ingresos, por gastos o no tenían un empleo estable. Hoy, en adición a esos elementos, tenemos la situación económica, el crédito afectado porque han tenido ejecuciones”, añadió. Sin embargo, reveló que también existen personas con el potencial económico para adquirir una propiedad, pues tienen la estabilidad de un buen empleo, pero la incertidumbre los lleva a alquilar, en lugar de comprar propiedades. Serrano estableció que en la agencia que dirige hay mayor interés en viviendas en el área de Dorado, Condado e Isla Verde, por personas que sienten que no es el momento para
invertir y optan por vivir en un lugar cómodo bajo renta. “Estamos viendo un mayor movimiento en personas profesionales solteras que buscan unidades de una habitación, máximo dos habitaciones; estamos hablando de personas de 30 años que no se han casado y no tienen hijos, pero están buscando sus espacios”, reveló. Mientras, admitió que de una forma u otra esto afecta la compra de vivienda, pues por muy poco dinero se puede vivir en este tipo de propiedades. Por otro lado, mencionó que son muy pocos los inmuebles rentados con opción a compra. “Muy pocas veces se culmina la transacción con la opción a compra por varias razones; muchos de los que están buscando propiedades de renta con opción a compra son personas que tienen o han tenido recientemente problemas de crédito. Entonces, se supone que su intención de alquilar la propiedad sea estar pagando una renta y en un año poder comprar”, detalló. Según el corredor, muchas de estas personas que deciden probar esta opción no ejecutan los pasos correspondientes por no recibir la orientación adecuada. “Cuando llega el tiempo acordado para adquirir el inmueble, sea a los seis meses o en un año o a los dos años, no lo repararon (el crédito), no lo mejoraron o no crearon el historial de crédito que tenían que crear y meramente el caso se cayó”, añadió. Señaló que “cuando se ejerce una
renta con opción a compra, aunque es un mismo inmueble, son dos transacciones por separado. El inquilino y el arrendador, o el dueño de la propiedad y, si hay uno, el corredor de bienes raíces, envuelto, deben orientar correctamente al inquilino sobre su historial de crédito porque debe dar unos pasos al principio porque si no, la opción a compra no se va a ejecutar”. De otra parte, Santa Ruiz, corredora de bienes raíces en el oeste de la Isla y profesora, aseguró que el mercado en esa región está sumamente estable. Aunque admitió que los precios, al igual que en la venta, se han reducido, en el área de Mayagüez, por ejemplo, considera una ventaja que cuente con varias instituciones educativas. Según Ruiz, la mayoría de sus inquilinos son estudiantes, debido a que “el área industrial aquí se fue”. “Me gusta trabajar con los estudiantes. Yo me quito el sombrero con los padres de los estudiantes de Mayagüez, es el que menos trabajo da para cobrar renta”, opinó sobre su experiencia con inquilinos, quienes indicó solicitan mayormente propiedades de $600 para dividirse los gastos. Ruiz comentó que “este tipo de arrendamiento no afecta el mercado de venta de propiedades. Las compras se han afectado solas con el problema económico que tiene Puerto Rico”. En tanto, actualmente existen leyes que protegen tanto al arrendador como al arrendatario, quienes estipulan las condiciones de la transacción mediante un contrato, cuyo tiempo varía.
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Mientras un concepto consiste en encontrar correlaciones, el otro se preocupa por las causas y las razones detrás de las cosas. Universia Knowledge@ Wharton Martin Lindstrom ha entrevistado a 2,000 familias en más de 77 países para conocer cómo viven. El resultado fue la adquisición de lo que al investigador le gusta llamar Small Data. En su nuevo libro, “Small Data: pequeñas pistas que revelan las tendencias más importantes” [Small Data: The Tiny Clues That Uncover Huge Trends], el autor dice que el Small Data está detrás de lo que revela el Big Data. Lindstrom
habló de forma reciente con Knowledge@ Wharton durante el programa de K@W en Wharton Business Radio, canal 111 de SiriusXM. A continuación, la versión editada de la entrevista. Knowledge@ Wharton: Me gustaría comenzar con un pensamiento muy antiguo: “No te preocupes por cosas insignificantes”. Parece que lo contrario es lo cierto, ¿verdad? Martin Lindstrom: Por supuesto. El problema actual es que el mundo empresarial está totalmente cegado por los grandes
¿Qué es eso del Big Data y el Small Data?
volúmenes de datos. Sin embargo, es muy difícil describir las emociones utilizando datos. Esa es la dificultad. Un excelente ejemplo de la enorme fuerza del Small Data, por ejemplo, nos lleva de regreso a 2002, cuando Lego estaba casi en quiebra. Lo que hizo la compañía fue recurrir al Big Data. Se llegó a la conclusión de que la generación acostumbrada a la gratificación instantánea acabaría con su producto. Entonces decidieron aumentar el tamaño de los bloques pequeños con los que funcionaban hasta entonces. En 2003, Lego estaba
prácticamente al borde de la quiebra. La compañía decidió entrar en los domicilios de los consumidores de toda Europa. En una reunión con un niño alemán de 11 años, le preguntaron de qué se sentía más orgulloso. Él dijo: “De mis zapatillas de deporte”. El muchacho les mostró un par de viejas deportivas gastadas. Luego explicó por qué: “Es la prueba de que soy el mejor skater de la ciudad. Nadie maneja el patinete mejor que yo, y mis deportivas son la prueba de ello”. Inspirado por la conversación con el niño y al darse cuenta
Mientras un concepto consiste en encontrar correlaciones, el otro se preocupa por las causas y las razones detrás de las cosas.
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usuarios del teléfono inteligente para llegar a una conclusión acerca de todo un país, me parece fascinante. Una cosa que he hecho en los últimos diez años es invertir una gran cantidad de tiempo en el domicilio del consumidor. El número de hogares en que he vivido o visitado en 77 países diferentes sobrepasa los 2,000. Ahí te empiezas a dar cuenta de lo que sucede. Me fascina, por ejemplo, que en la cultura rusa, la gente no sonríe mucho. De hecho, los rusos son muy introvertidos. Si tomamos la cultura saudí, destaca la falta de agua. No hay mucha vegetación. Ahora, si volvemos al teléfono y observamos el uso de ‘emojis’, vemos que el más utilizado por los rusos es la sonrisa. De hecho, es la sonrisa con los corazones. El ‘emoji’ más utilizado por los saudís es el recipiente con una pequeña planta. En el Reino Unido, el ‘emoji’ más utilizado es la cara de guiño, ya que los británicos tienen este sentido del humor divertido y extraño. Toda una población puede resumirse en un pequeño ícono, una pequeña pieza de Small Data que realmente tiene sentido cuando se conoce la cultura, cuando pasas tiempo en los hogares de esas personas. Hablamos de un equilibrio delicado… Knowledge@Wharton: Usted ha trabajado con varias empresas en su carrera. ¿De qué manera están tratando de utilizar estos datos para llegar a los consumidores de manera más efectiva? ¿Cómo se ven afectados por este cambio, y tal vez incluso por el aumento del interés en el Small Data? Lindstrom: Lo que estamos encontrando ahora es que estas empresas, que dependen tanto del Big Data, están
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El Big Data consiste en encontrar correlaciones, mientras que el Small Data se preocupa por las causas, las razones detrás de las cosas. Una simple pregunta planteada en el hogar de cualquier individuo probablemente hubiera revelado que estas cifras fueron, al parecer, un poco demasiado optimistas.
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de la calidad del conocimiento que podrían obtener hablando con la gente, Lego recurrió a este tipo de métodos:… y volvió a reducir el tamaño de los bloques, inventó la Lego Movie y en la actualidad está de nuevo entre los grandes. Knowledge@Wharton: Es increíble cómo algo tan inocuo como una conversación puede cambiar la trayectoria de una gran empresa. Hemos visto el increíble éxito de la empresa en la última década. Lindstrom: En efecto. Es cada vez más común. Si tomas las 100 mejores innovaciones de nuestro tiempo, tal vez el 60% o el 65% de ellas se basen realmente en Small Data. Todo, desde Snapchat, que fue descubierto por casualidad, hasta el post it. El problema aquí es que estamos tan obsesionados con el Big Data que olvidamos la creatividad. Recuerdo que el Big Data tiene que ver con el análisis del pasado, pero no tiene nada que ver con el futuro. El Small Data, que defino como observaciones aparentemente insignificantes que se identifican en la casa de los consumidores, se refiere a todo, desde la forma en que guardan sus zapatos hasta la manera que tienen de colgar sus cuadros. Yo digo que estas cosas son el ADN emocional que dejamos atrás […] En primer lugar, debemos tener una hipótesis antes de empezar a explorarla y buscar correlaciones. Knowledge@Wharton: Por favor, explique la diferencia entre el Big Data y lo que denominamos aquí Small Data. Lindstrom: El Big Data consiste en encontrar correlaciones en grandes volúmenes de datos. Un ejemplo de esto ocurrió en 2012, cuando Google estaba analizando los algoritmos de búsqueda y descubrieron que podían predecir un brote de gripe con dos días de antelación como consecuencia de las búsquedas de “gripe” que hacían los usuarios. […] La comunidad médica empezó a encargar con antelación sus productos farmacéuticos porque contaban con esa información, lo cual era fantástico. Recientemente, sin embargo, el Centro para el Control de Enfermedades concluyó que Google estaba totalmente equivocado. De hecho, las cifras fueron dos veces más altas de lo que debieron de ser en realidad porque la gente no estaba escribiendo solo la palabra “gripe…”. El Big Data consiste en encontrar correlaciones, mientras que el Small Data se preocupa por las causas, las razones detrás de las cosas. Una simple pregunta planteada en el hogar de cualquier individuo probablemente hubiera revelado que estas cifras fueron, al parecer, un poco demasiado optimistas. Nos olvidamos de esto cuando estamos obsesionados con probarlo todo con cifras. Knowledge@Wharton: Usted ofrece en el libro varios ejemplos de esto. Me gustaría que mencionara algunos porque lo que salta a la vista en un primer momento es el uso de los teléfonos inteligentes. Seamos sinceros: quién no tiene un teléfono inteligente es hoy en día minoría. El teléfono inteligente reúne una gran cantidad de información acerca de las personas. Lindstrom: Es cierto. Nos puede decir mucho acerca de lo que somos y lo que soñamos. También poder describir a los
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empezando a tener problemas. El mejor ejemplo es Walmart, que recientemente anunció, por segunda vez, beneficios por debajo de las expectativas. La empresa tenía la instalación más grande del mundo de minería de datos, y punto. Esto ofrece una buena dimensión de cómo están las cosas.Uno de mis clientes es Lowes Foods, de Carolina del Norte. La compañía decidió vivir de manera efectiva con el consumidor. Ahora vive en la comunidad para entender el Small Data, para cosecharlo. Como resultado, la compañía está ahora mucho más interesada en conseguir involucrarse en la comunidad y crear, en realidad, una comunidad dentro de la tienda. Cuando alguien entra en la tienda, han creado una comunidad fantástica en la que cada empleado, que es parte de un equipo, actúa específicamente sobre la base del Small Data. Hay una sección de salchichas hechas a mano en el supermercado. En Halloween hay salchichas que incluso brillan en la oscuridad. No estoy bromeando. Hay una zona donde se cocina pollo en que los empleados bailan por la tienda cuando el pollo está listo para entrar en el horno […] La gente me dice, cuando la entrevisto en la tienda, que se sienten como en casa: “Es como si estuviera de vuelta en mi comunidad”. Esta es la esencia de lo que nos encontramos cuando estábamos investigando el Small Data. Hemos aprendido que la comunidad física está muriendo. Todo se está moviendo a la nube. La gente tiene un inmenso deseo de interacción táctil con otras personas, ya que la única cosa que tocamos por la mañana es nuestro teleefono inteligente.
Este era, pues, un ejemplo concreto de cómo un minorista ha cambiado por completo y ahora es uno de los de mayor crecimiento en la región, ya que escuchó al consumidor y al Small Data. Knowledge@Wharton: En cierta manera, hemos visto cómo esto sucedía en los últimos años, aún así, es un proceso por el que muchas empresas no han apostado totalmente. Esto acaba convirtiéndose en una de sus mayores trampas. Lindstrom: Hace poco di una charla a 3,000 ejecutivos en Nueva York. Les pedí que levantaran la mano a aquellos que habían pasado por lo menos uno o dos días en la casa del consumidor en los últimos dos años. Dos personas levantaron la mano. Eso lo dice todo. Si usted tiene una novia o novio, no diría que ama a esta persona debido a su altura o por los últimos cuatro dígitos de su teléfono, ¿verdad? No, tiene que entrar en juego el aspecto emocional. Es muy difícil que la dirección ejecutiva y la alta dirección entiendan esto porque dependen en gran medida de las reuniones que hacen a puerta cerrada y persianas bajadas. De repente, se ven obligados a despedirse de esta identidad y entrar en la casa del consumo real. Es a partir de este punto, creo yo, que la generación más joven va a empezar a entender las cosas. Te voy a decir una cosa: si tuviera 15, 18, 20 o 25 años, la primera cosa que haría sería entender de forma más profunda la psicología del consumidor. Para ello, pasaría más tiempo en su casa […] porque este será un activo muy importante en el futuro. Toda empresa va a querer eso. Knowledge@Wharton: Si regresara 20 ó 30 años en el tiempo, ¿cuántos consejeros delegados pasarían uno o dos días en el hogar de un consumidor o algunos consumidores? Eso no sería un proceso natural. ¿Ahora hay que mencionarlo para ponerlo en práctica? Lindstrom: Sí, ahora es necesario […] tuve el honor de pasar tiempo con el fundador y propietario de IKEA, Ingvar Kamprad. De ese encuentro queda una historia entretenida. Hace muchos años, fui a una de sus tiendas en Estocolmo, Suecia. Tenía una cita con él. Él no estaba en la oficina. Luego le pregunté a las personas que estaban allí, “¿Dónde está?” Ellos dijeron: “Bueno, es probable que esté en el lugar de siempre”. Les dije: “¿Dónde?” La respuesta fue: “En la zona de las cajas registradoras”. Así que fui hasta allí. ¡Adivina qué! Allí estaba, sentado en una de las cajas pasando las mercancías de los clientes. Entonces dije: “¿Por qué hace esto?” Él respondió: “Porque ésta es la investigación más barata y más eficaz que existe. Le pregunto a la gente por qué eligieron tal cosa y no otra…” Esto es, en el fondo, lo que caracteriza a un buen líder. Hemos perdido el contacto con ese tipo de cosas. Estamos tan ocupados que lo usamos como una excusa para no estar presentes. Sin embargo, creo que si hoy miramos a los buenos líderes empresariales del futuro, como el fundador de Go pro, vemos que están muy cerca, de una manera práctica, del público real.
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Mercado
En el perfil de los que alquilan una propiedad >> La incidencia de alquiler de un hogar es mayor entre adultos jóvenes que entre los que pasan los 55 años
Luis Rafael Burset Flores Gaither International
>>> La Oficina del Censo de Estados Unidos proyecta que en Puerto Rico había 1,553,611 unidades de vivienda en 2014. El valor promedio de éstas era de $121,700. Con una tasa de desocupación de viviendas que supera el 20%, de ese millón y medio de unidades, 379,256 estaban ocupadas por inquilinos que las rentan. La misma oficina proyecta que la media de renta bruta mensual pagada por estos inquilinos entre los años 2010 y 2014 fue de $462. En este renglón se incluyen la mensualidad y los gastos promedios de luz y agua, si los paga el inquilino. Por medio del estudio Media Brand Profiles (MBP), la herramienta de estudios de mercado de la compañía de investigación Gaither International, podemos conocer el perfil de las personas que alquilan los hogares donde viven. Así, sabemos que la incidencia de alquiler del hogar es mayor entre los adultos jóvenes de 18 a 34 años de edad que entre los mayores de 55 años (38.5% v. 11.7%).
Geográficamente, se registra una diferencia notable en la incidencia de alquiler de hogar en la región de Arecibo en relación con la Isla, siendo mucho mayor (42.1% v. 24.7%), mientras que en las región de Mayagüez el alquiler parece ser menor (16.2% v. 24.7%). Si consideramos la composición humana del hogar, notamos diferencias entre el sexo del jefe de la familia: el alquiler del hogar es mayor entre hogares cuyos jefes son mujeres (29.3% v. 22.0%). El Censo, por otro lado, reporta que de los hogares alquilados en 2015, en 34.1% el jefe es mujer, sin cónyuge, cuando el promedio para todos los hogares (propios y alquilados) es de 24.3%. A esta estadística le debemos sumar la presencia de niños menores de 18 años, que en los hogares alquilados es de 43.6% frente a 33.5% para todos los hogares. No obstante, no notamos diferencias por el número de personas que residen en el hogar. La oficina del Censo, sin embargo, proyecta que 30.2% de los hogares alquilados están ocupados por una sola persona, frente a 22.5% en los hogares propios. Donde sí aparenta haber notables diferencias entre las unidades de vivienda es en el número de habitaciones. Según MBP,
casi dos de cada tres unidades de una habitación en Puerto Rico son alquiladas (64.7%). Para las de dos habitaciones, dos de cada cinco (38.9%) son alquiladas. Si consideramos los enseres del hogar, los individuos que residen en
unidades de vivienda alquiladas reportan más microondas y máquinas de lavar ropa que secadoras y lavaplatos. A manera de referencia, la incidencia de estos cuatro enseres entre los individuos que residen en hogares saldos es bastante pareja.