vlaamse_woonraad_advies_201512_beleidsbrief_2015-2016.pdf

---••.... .:u•~ 111111 •

Vlaamse Woon raad

- • • ...H

Strategische Adviesraad Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel vlaamse.woonraad@rwo.vlaanderen.be www.vlaamsewoonraad.be

Advies 2015/12 datum bestemmeling

13 november 2015 Mevrouw Liesbeth Homans, Viceminister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding Vlaams Parlement, Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

onderwerp

Advies over de Beleidsbrief Wonen

1. Situering Op 16 oktober 2015 nam de Vlaamse Regering akte van de Beleidsbrief Wonen.

Overeenkomstig artikel 21 heeft de Vlaamse Woonraad als decretale opdracht te reflecteren over de beleidsnota’s en beleidsbrieven inzake wonen. Voorliggend advies werd op 13 november 2015 goedgekeurd door de Vlaamse Woonraad en bezorgd aan de minister bevoegd voor Wonen. Een kopie van het advies werd eveneens overgemaakt aan de leden van de bevoegde Commissie van het Vlaams Parlement.

2. Beknopte inhoud van de beleidsbrief De beleidsbrief volgt de indeling in strategische en operationele doelstellingen zoals geformuleerd in de beleidsnota Wonen 2014 -2019. Volgende strategische doelstellingen worden centraal geplaatst en vormen ook de ankerpunten voor de beleidsbrief:

~r\ Vlaams~ ,~ \ overheid

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

een actief grond- en pandenbeleid voeren; eigendomsverwerving stimuleren; de private huurmarkt versterken; de sociale huurmarkt optimaliseren; een woonaanbod op maat bevorderen; duurzaam en kwaliteitsvol (ver)bouwen en wonen; een efficiënt en doeltreffend bestuur.

De strategische doelstellingen krijgen op hun beurt invulling naar operationele doelen en acties. De beleidsbrief heeft als doel inzicht te bieden in de voortgang en de verdere concretisering van de doelstellingen en acties.

In wat volgt formuleert de Vlaamse Woonraad op hoofdlijnen de voornaamste bedenkingen op de beleidsbrief.

3. Bespreking van de beleidsbrief 3.1. algemeen beleidskeuzes In de beleidsnota Wonen 2014 -2019 worden diverse keuzes vooropgesteld waarover de Vlaamse Woonraad zijn instemming heeft betuigd1. De problematiek van de private huurmarkt wordt volop erkend en de intentie om dit aan te pakken wordt beklemtoond. Dit vormt één van de speerpunten in de beleidsnota Wonen 2014 - 2019. Verder heeft de Raad de beleidsaandacht voor de vernieuwende woonvormen, wonen en zorg, de ruimere focus op de ergste woonnoden, en het versterken van de sociale huur gewaardeerd. Deze keuzes vooropgesteld in de beleidsnota vormen een adequate basis waarop het Vlaams woonbeleid kan worden versterkt.

Deze beleidskeuzes komen terug in de beleidsbrief en worden op een beperkt aantal punten naar aanpak geconcretiseerd. Zo wordt in 2016 de conceptnota voor de private huurmarkt in het vooruitzicht gesteld, wat een duidelijk kader voor de aanpak moet vastleggen. Een actieplan inzake antidiscriminatiebeleid op de private huurmarkt zal worden uitgewerkt, met aandacht voor sensibilisering, transparantie en een convenant met de sector. De Raad kant zich tegen elke van

1

Vlaamse Woonraad, Reflecties over de beleidsnota Wonen 2014 -2019, Advies 2014/09 van 17 november 2014.

2

discriminatie en ijvert voor een fair toegangsbeleid. De Raad ondersteunt dan ook de beleidsintenties en kijkt uit naar het verder vervolg (onder meer inzake aanpak van de discriminatie). Daarnaast stelt de Raad echter vast dat de beleidsbrief weinig stappen aangeeft om het versterkt beleid voor de private huurmarkt te operationaliseren. Zo worden de betaalbaarheid en de rentabiliteit op de private huur als belangrijke complementaire problemen erkend, maar een concreet pakket aan beleidsmaatregelen (die zowel huurders als verhuurders ten goede komen) wordt niet geformuleerd.

De beleidsnota legt verder de nadruk op een aanpak voor de huishoudens met de ergste woonnoden. De Raad heeft de beleidsaandacht voor de meest kwetsbare huishoudens ten volle onderschreven2. Echter, de Raad meent dat de beleidsbrief globaal weinig concrete beleidsmaatregelen voorstelt om huishoudens met bijzondere woonnoden (en die op de private huurmarkt zijn aangewezen) specifiek te ondersteunen. In dit verband wenst de Raad zijn pleidooi te herhalen voor een verruiming van het aanbod betaalbare kwalitatieve woningen, zowel op de sociale als de private huurmarkt, en dit samen met een rechtmatige en efficiënte aanwending van de middelen en het instrumentarium3.

De Raad is van oordeel dat de beleidskeuzes in de beleidsnota Wonen 2014 2019 afdoende potentieel bevatten om het Vlaams woonbeleid te kunnen verbeteren4. Echter, op vlak van concretisering en operationalisering van de vooropgezette doelstellingen lijkt deze beleidsbrief in de beleidsperiode te vroeg te komen. Daarnaast meent de Raad dat het aangewezen is de beleidsinitiatieven en de begroting nauwer aan elkaar te koppelen in de beleidsdocumenten. De resultaten van het groot woononderzoek inzake betaalbaarheid en woonkwaliteit vergen immers een slagkrachtig woonbeleid met bijhorende begrotingsinspanningen. nadruk op evaluatie In de beleidsbrief worden diverse evaluaties van de regelgeving, een instrument of een specifieke aanpak aangekondigd. De Raad ondersteunt het gebruik van de evaluatie als element in de beleidscyclus. Het leidt tot een verbeterd inzicht en vormt een adequate grondslag om het beleid te onderbouwen.

De Raad stelt vast dat de beleidsbrief voornamelijk evaluaties vooropstelt, als eerste stap in het proces om de vooropgestelde doelstellingen te kunnen 2

Idem.

Vlaamse Woonraad, Tijd voor keuzes, Advies 2014/02 van 24 april 2014 4 Vlaamse Woonraad, Reflecties over de beleidsnota Wonen 2014 -2019, Advies 2014/09 van 17 november 2014.

3

3

realiseren. In dit licht biedt de beleidsbrief momenteel weinig perspectieven op vlak van operationalisering en concretisering van maatregelen. Mede daardoor komt de beleidsbrief eerder vrijblijvend of minder ambitieus over. De Raad stelt vast dat verschillende evaluaties aflopen eind 2015 of begin 2016. Dit kan een basis vormen voor verdere concretisering van de beleidsvoornemens (de Raad meent wel dat een aanvang moet worden genomen met de verdere concretisering).

3.2. Vooropgezette doelstellingen Een actief grond- en pandenbeleid voeren In eerdere adviezen heeft de Raad gepleit voor de uitbreiding van het sociaal huuraanbod om in samenhang met een versterkt privaat huurbeleid een passend antwoord te kunnen bieden op de woonbehoefte5. De Raad ondersteunt een actief grond- en pandenbeleid. Het sociaal huurobjectief en de planmatige aanpak vormen hierbij waardevolle stappen in de goede richting. De voorgestelde maatregelen in de beleidsbrief scheppen mogelijkheden, maar er worden weinig nieuwe instrumenten aangereikt om het sociaal huuraanbod versneld te realiseren De Raad kan het aangekondigd initiatief onderschrijven om woonbeleidsconvenanten af te sluiten met gemeenten die nog niet over 9 % sociaal huuraanbod beschikken. De beleidsbrief vermeldt verder dat ter zake een kader zal worden ontwikkeld om via formules van erfpacht en opstalrecht op publieke gronden het betaalbaar wonen te bevorderen. Het is de Raad niet duidelijk of dit kader het behalen van het sociaal objectief voldoende zal ondersteunen. Tevens wordt in de beleidsbrief aangehaald dat de gemeenten in staat zullen worden gesteld om gemotiveerd een aandeel sociaal woonaanbod op te leggen.

Verder is het de Raad niet geheel duidelijk wat beoogd wordt met de heroriëntatie van het bescheiden huuraanbod van de sociale huurmaatschappijen naar startersen doorgroeiwoningen. In welke mate kan en zal dit aanleunen bij de sociale opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappij ?

Op basis van de bespreking in de paritaire commissie decentralisatie wordt in de beleidsbrief voorgesteld om de verplichte actualisatie, de uitzonderlijke gewestelijke heffing en de minimumheffing voor leegstand te schrappen en de verwaarlozing naar het lokale niveau over te hevelen. De Raad heeft in het

5

Vlaamse Woonraad, Sociale Huur, een aanzet tot toekomstoriëntatie, Advies 2014/08 van 17 oktober 2014

4

verleden de keuze voor het versterken van de lokale aanpak in beginsel onderschreven, maar vraagt tegelijk omzichtigheid bij de herpositionering van opdrachten en bevoegdheden (in het bijzonder wanneer het recht op wonen in het geding is).

Betaalbare woning in eigen streek Om het wonen in eigen streek te bevorderen zal een alternatieve regeling worden uitgewerkt, rekening houdend met de juridische opmerkingen van het Grondwettelijk Hof. De Raad herhaalt zijn pleidooi om een regeling uit te werken gericht op het tegengaan van sociale verdringing, voor zover de regeling effectief gestoeld wordt op sociale objectieven.

Eigendomsverwerving stimuleren De Raad meent dat een beleidsheroriëntatie van de eigendomsverwerving (zowel aankoop als nieuwbouw) een aantal fundamentele keuzes inzake globale woonfiscaliteit moet inhouden6. Om tot een efficiënt Vlaams woonbeleid te komen is het voeren van dit debat noodzakelijk, en de Raad hoopt dat dit een plaats kan krijgen, onder meer naar aanleiding van het op te maken woonbeleidsplan.

De heroriëntatie van sociale koop naar andere vormen van sociale eigendomsverwerving wordt vooropgesteld. De beleidsbrief kondigt aan andere vormen en instrumenten te willen onderzoeken en verkennen. De Raad ondersteunt deze beleidsintentie, en meent dat sociale alternatieven voor eigendomsverwerving een ruimere plaats kunnen innemen in het Vlaams Woonbeleid. Omwille van het draagvlak en de diversiteit kan een blijvende aandacht voor sociale woonwijken met diverse woonvormen of types aangewezen zijn. Verder wordt eveneens geopteerd om het sociale leningenstelsel meer gericht te oriënteren naar de doelgroep die zonder sociale lening niet in staat is een woning te verwerven. De Raad meent hierbij dat het herverdelend effect bij de sociale leningen mede een belangrijk element uitmaakt van de voorgenomen wijziging.

De private huurmarkt versterken De Raad heeft meermaals het nut van een versterkt beleid op de private huurmarkt benadrukt. De woninghuurwet biedt hiertoe perspectieven, en het inpassen van de huurwetgeving in de Vlaamse regelgeving wordt in de

6

Vlaamse Woonraad, Reflecties over de beleidsnota Wonen 2014 -2019, Advies 2014/09 van 17 november 2014.

5

beleidsbrief aanzien als een opportuniteit. De Raad erkent het nut van een Vlaamse inbedding van de woninghuurwet, maar meent dat ten gronde de problematiek op de private huurmarkt vooral een flankerend beleid vereist.

Om de private huurmarkt te versterken meent de Raad dat gedurfde ambities moeten worden vooropgesteld. De Raad herhaalt hieromtrent zijn vraag naar een beleid dat de betaalbaarheid kan versterken (een kwart van de private huurders betaalt voor zijn woonkost meer dan 40% van het gezinsinkomen) en een betaalbaar en kwalitatief aanbod kan realiseren (zowel sociaal als privaat)7. De Raad mist in de beleidsbrief een dergelijke aanpak, en meent dat eerder wordt ingezet op operationele en instrumentele verbetering.

Er worden enkele instrumentele aanpassingen in het vooruitzicht gesteld. Zo wordt aangekondigd dat het huurgarantiefonds zal worden geëvalueerd en mogelijk bijgesteld. De Raad meent dat de finaliteit van het fonds blijvend onderschreven kan worden, maar de uitwerking grondig moet worden aangepast. Op vlak van huursubsidies zal worden gestreefd naar een operationele verbetering en afstemming. Daarnaast wordt een evaluatie van de sociale verhuurkantoren vooropgesteld om na te gaan of het regelgevend kader voldoende stimuli biedt om het woningaanbod te verruimen (hierbij zal aandacht uitgaan naar de schaalvergroting, het groeipad, de prestatiebeoordeling en de financiering). Verder worden de mogelijkheden van een aanbodbeleid onderzocht. Deze inspanningen zijn weliswaar op zich nuttig, maar deze inspanningen moeten ingebed worden in een krachtig beleid zodat de beoogde ommezwaai kan worden bewerkstelligd.

Hierbij is de Raad de overtuiging toegedaan dat structurele en aangehouden overheidsondersteuning onontbeerlijk is om het recht op wonen voor de zwakste huishoudens te realiseren (zowel op de private als op de sociale huurmarkt).

De sociale huurmarkt optimaliseren In de beleidsbrief wordt voorgesteld om voor nieuwe huurders een huurovereenkomst van negen jaar in te voeren (telkens verlengbaar met een periode van drie jaar). De overeenkomst zal worden opgezegd in geval een welbepaalde inkomensgrens wordt overschreven of indien de woning is onderbezet. Verder wordt geopteerd voor een vorm van resultaatsverbintenis inzake de taalkennis (rekening houdend met het recht op wonen). Er wordt voorgesteld de taalbereidheid bij inschrijving en toewijzing te schrappen.

De Raad meent dat sociale huisvesting binnen het Vlaamse Woonbeleid een adequaat instrument vormt om het recht op wonen voor woonbehoeftige gezinnen 7

6

idem.

en alleenstaanden te vervullen. De realisatie van de verschillende elementen van het recht op wonen worden er gewaarborgd, zoals kwaliteit, betaalbaarheid, woonzekerheid, faire toegang (en desgevallend begeleiding). Het optimaliseren van de sociale huurmarkt moet mede vanuit dit oogpunt en de bijzondere doelstellingen van de Vlaamse Wooncode worden bekeken. Volgens de Raad staat het voorstel om negenjarige huurcontracten in te voeren mogelijk op gespannen voet met de elementen van het recht op wonen, en dienen in dit verband alternatieven te worden onderzocht om de beoogde doelstellingen te bereiken (onder meer heeft de Raad van State naar aanleiding van de invoering van kortlopende contracten in het Waals gewest zich hieromtrent uitgesproken).

Het invoeren van negenjarige huurcontracten vergt dan ook volgens de Raad een grondig en fundamenteel debat over hoe het recht op wonen in de sociale huur moet worden ingevuld.

Wat de taalbereidheid betreft, erkent de Raad de mogelijkheden van de kennis van de taal, ook bij sociale huur. Het spreken van de taal is ongetwijfeld een bevorderende factor in de onderlinge communicatie, de leefbaarheid en de integratie van betrokkenen. De Raad meent evenwel dat de taalvereiste niet als voorwaarde voor het woonrecht kan gelden of de realisatie van recht op wonen in de weg mag staan. In dit zin ondersteunt de Raad de voorgenomen optie om de taalbereidheid te schrappen bij inschrijving en toewijzing. Steun bij de realisatie van het recht op wonen moet volgens de Raad in eerste instantie afhangen van de mate van (woon)behoeftigheid. Ook moet omzichtig te werk worden gegaan bij het opwaarderen van de taalvereiste naar een resultaatsverbintenis. Er moet rekening worden gehouden met factoren van kwetsbaarheid, zoals (hoge) leeftijd, intellectueel beperkte capaciteiten. Tevens moet het risico op uitsluiting worden vermeden. Mede daardoor staat de taalvereiste in de vorm van een resultaatsverbintenis als huurdersverplichting mogelijk op gespannen voet met het grondwettelijk recht op wonen.

De Raad stelt vast dat het beleid opteert om de sociale fraude in sociale huur strikter te sanctioneren. Er zal worden aangedrongen op het prioritair strafrechtelijk afhandelen van de dossiers domiciliefraude. Ook wordt geopteerd om het toepassingsgebied te verruimen. De Raad kant zich tegen elke vorm van sociale fraude in de sociale huur. Evenwel wenst de Raad een kanttekening te plaatsen bij een (al te) eenzijdige en (toenemend) penaliserende aanpak in de sociale huur. De Raad wenst in dit verband te wijzen op de bijzondere doelstellingen van de Vlaamse Wooncode, waar gesteld wordt dat het woonbeleid de optimale ontwikkelingskansen, gelijke kansen voor iedereen en de integratie moet bevorderen. Vanuit dit oogpunt moet eveneens worden geijverd voor preventieve acties, en is de sanctionering eerder een laatste noodmiddel. In dit

7

verband hecht de Raad groot belang aan sociaal ondersteunende programma’s, leefbaarheidsacties en initiatieven die de bewonersparticipatie bevorderen.

Tenslotte ondersteunt de Raad het voornemen om de vermindering van administratieve lasten voor de sociale huisvestingsactoren door te voeren .

Woonaanbod op maat De beleidsbrief erkent de bijzondere noden van huishoudens met een specifieke welzijnsproblematiek. Er wordt aangekondigd in de evaluatie van het kaderbesluit de versnelde toewijzing in verhouding tot de doelgroepenplan te zullen nagaan.

De Raad vraagt hieromtrent verduidelijking. Omwille van de verschillende prioriteiten, de versnelde toewijzingen en het doelgroepenplan is het huidig instroombeleid niet optimaal transparant. De Raad pleit hier voor vereenvoudiging enerzijds en een contingent aan instroom van huishoudens met specifieke behoefte en woonnood anderzijds8.

De beleidsbrief vermeldt dat in het VAPA (Vlaams Actieplan Armoedebestrijding) woongerichte acties staan ingeschreven, zoals het verbeteren van de toegankelijkheid voor kwetsbare doelgroepen en de aanbodverruiming bij de SVK. De Raad ondersteunt dergelijke woongerichte acties.

Er wordt verder voorgesteld de armoedetoets toe te passen op de vooropgestelde wijzigingen aan de regelgeving, zoals het kaderbesluit sociale huur en de huursubsidies. Ook dit kan op bijval rekenen van de Raad.

De Raad ondersteunt tevens het voornemen om alternatieve woonvormen te implementeren en hiertoe de belemmeringen in het regelgevend kader te willen wegwerken. Deze woonvormen spelen immers in op bestaande behoeften, en brengen vernieuwing in het sociaal weefsel met zich mee.

Duurzaam en kwaliteitsvol bouwen en wonen De Raad kan de inhaalbeweging voor duurzame renovatie van het sociaal huurpatrimonium ondersteunen. Hoewel het beleid en de sector ter zake reeds heel wat inspanningen hebben geleverd, zijn blijvende inspanningen vereist om de vooropgezette beleidsdoelstellingen van het energie-renovatieprogramma te behalen .

8

8

Vlaamse Woonraad, huisvestingsnood en vluchtelingen, Advies 2015/10, 15 oktober 2015

De beleidsbrief zet, wat betreft de woningkwaliteitsbewaking, in op een decentralisatie van de opdrachten (zie ook hoger). Het is de betrachting op vlak van ongeschiktheid- en onbewoonbaarheidsprocedure dubbele heffingen te vermijden. De Raad kan op zich hiermee instemmen. Het instrumentarium ongeschiktheid en onbewoonbaarheid belangt rechtstreeks het recht op wonen aan, en mede daarom moeten eveneens vanuit de Vlaamse overheid blijvende inspanningen worden geleverd om het wonen in ondermaatse woningen of kamers te ontmoedigen en aan te pakken.

De beleidsbrief bevat het voornemen om na te gaan wie verantwoordelijk is voor de oorzaak van welbepaalde woningkwaliteitsgebreken. De Raad meent dat de oorzakelijkheidskwestie steeds een moeilijk en delicaat probleem vormt. Hoewel de Raad ter zake grotere duidelijkheid en transparantie kan voorstaan, meent zij dat meerdere juridische en praktische moeilijkheden vooraf moeten worden uitgeklaard (onder meer inzake bewijslast, de tegensprekelijkheid van de vaststellingen, de situatie van gedeelde oorzakelijkheid bij de gebreken, en de relatie met (of impact op) de strafrechtelijke procedure).Volgens de Raad is het zaak omstandig, onpartijdig en deskundig te kunnen vaststellen hoe bij aanvang van het huurcontract aan de uiteenlopende elementaire veiligheids-, gezondheidsen woonkwaliteitsnormen werd voldaan (plaatsbeschrijving, model van onderzoek,..).

Efficiënt en doeltreffend bestuur De beleidsbrief stelt dat de intergemeentelijke samenwerkingsprojecten in de toekomst ondersteund zullen blijven. Een nieuw voorstel zal tegen medio 2016 worden uitgewerkt door het agentschap Wonen Vlaanderen. Hierbij zal een ruimere mate van vrijheid worden toegekend aan de lokale actoren, en kan een effectief partnerschap worden ontwikkeld. De Raad onderschrijft de ambitie om te blijven inzetten op intergemeentelijke samenwerking. De Raad heeft bovendien gewezen op de nood aan een gezamenlijke aanpak van lokaal overstijgende woonproblemen (zoals suburbanisatie, dakloosheid)9. Dit kan als aandachtspunt worden meegenomen in het nieuw te ontwikkelen voorstel.

Verder haalt de beleidsbrief aan dat de sociale huisvestingsactoren blijvend op hun prestaties zullen worden beoordeeld. De visitatietechniek heeft immers een bijkomende dynamiek in de sector teweeg gebracht. Verder zal worden ingezet op vrijwillige fusies van de sociale huisvestingsmaatschappijen om een schaalvergroting te realiseren (hiertoe wordt onder meer een draaiboek

9

Vlaamse Woonraad, Tijd voor keuzes, Advies 2014/02 van 24 april 2014.

9

uitgewerkt). De Raad kan hiermee instemmen (en stelt een set van objectiveerbare criteria voorop als basis) .

De Raad juicht de beleidsmaatregel om het Steunpunt Wonen te behouden (en dit met dezelfde financiële middelen) ten volle toe. De Raad heeft in het verleden diverse malen gepleit voor een sterk onderbouwd woonbeleid, en meent dat wetenschappelijk onderzoek hiertoe het uitgelezen middel vormt. Ook het uitbreiden van de datawarehouse kan op de steun van de Raad rekenen.

De Raad beklemtoont het belang van een langetermijnvisie op wonen in Vlaanderen. De Raad verwelkomt dan ook de intentie om het opmaakproces van het woonbeleidsplan verder uit te tekenen en dit juridisch te verankeren in de Vlaamse Wooncode. Op die manier kan een solide basis voor het Vlaamse Woonbeleid worden gelegd.

Tenslotte acht de Raad consultatie en overleg met de actoren uit het beleidsveld van groot belang. De Raad ondersteunt de intentie om een dergelijke werkwijze in diverse beleidsprocessen te willen toepassen. Tegelijk meent de Raad dat consultatie en overleg steeds wederzijdse engagementen inhouden (van zowel de actoren als de beleidsverantwoordelijken). In dit verband beschouwt de Raad het belanghebbendenmanagement als gezamenlijk initiatief van het agentschap Wonen - Vlaanderen en het secretariaat van de Vlaamse Woonraad als een opportuniteit.

10