vwr_advies_technische_normen.pdf

-"•· ••.... ~u•: 111111 ••

Vlaamse Woonraad

18• • ...::

Strategische Adviesraad Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel vlaamse.woonraad@rwo.vlaanderen.be www.vlaamsewoonraad.be

Advies 2016/05 Datum

8 april 2016

bestemmeling

Mevrouw Liesbeth Homans, Viceminister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en armoedebestrijding

Kopie

Vlaams Parlement, Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

onderwerp

Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen van de woningen wat betreft de procedure en de technische normen

1. Situering Op 4 maart 2016 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan hoger vernoemd ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering. De Vlaamse Woonraad werd verzocht binnen de dertig dagen advies uit te brengen over dit ontwerpbesluit. De adviesvraag werd de Vlaamse Woonraad op 7 maart 2016 voorgelegd. Voorliggend advies werd op 8 april 2016 goedgekeurd door de Vlaamse Woonraad.

Artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids- gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Deze normen worden verder uitgewerkt in het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. Voorliggend ontwerp van besluit voert op een beperkt aantal punten wijzigingen door aan de minimale woonkwaliteitsnormen. Het betreft in hoofdzaak verduidelijking of verbeterde toepassing van de minimale woonkwaliteitsnormen naar aanleiding van een aantal interpretatieproblemen of praktische knelpunten die de

~r\ Vlaams~ ,~ \ overheid

woningcontroleurs op het terrein ondervinden. Daarnaast wordt geopteerd om enkele normen aan te passen aan gewijzigde bouwconcepten (zoals de open geïntegreerde keuken) en/of aan (bouwtechnische) ontwikkelingen (zoals dubbel glas).

2. Algemene bedenkingen bij het ontwerpbesluit 2.1.

Optrekken minimale woonkwaliteit via evaluatie

De bouwwereld is geen statisch maar een dynamisch gegeven. Op bouwtechnisch en technologisch vlak werden de laatste jaren nieuwe ideeën en concepten geïntroduceerd, onder meer wat betreft isolatie en energiezuinigheid. Bij nieuwbouw worden strengere normen gradueel ingevoerd waardoor recent gebouwde woningen voldoen aan hoge prestatievereisten. Hiermee worden de vooropgestelde (Europese en Vlaamse) energiedoelstellingen nagestreefd. Voor het oudere, bestaande woonpatrimonium is een dergelijke stelselmatige aanpassing minder voor de hand liggend, terwijl bij oudere woningen de woonkwaliteit en energiezuinigheid vaak te wensen overlaat (in het bijzonder op de huurmarkt). Invulling geven aan de decretale bepaling om de woongedeelten met woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen, en dit tegen een redelijke energiekost, is volgens de Raad een verantwoorde én noodzakelijke beleidskeuze (Vlaamse Wooncode art. 5 §1, 1ste lid, 3°, met machtiging tot nadere invulling door de Vlaamse Regering).

De Vlaamse Woonraad onderschrijft dan ook in beginsel het beleidsvoornemen om de kwaliteit van het woonpatrimonium op te trekken. Het opwaarderen van de minimale woonkwaliteitsnormen is volgens de Raad een onderdeel van een renovatiebeleid dat op verschillende sporen uitwerking moet krijgen. Met het voornemen om de minimale woonkwaliteitsnormen aan te passen geeft het beleid bovendien het signaal dat de minimale standaard evolutief is, en moet worden aangepast aan voortschrijdende bouwinzichten en technische verbeteringen.

De Raad vraagt wel om de aanpassingen van de woningkwaliteitsnormen doordacht te willen doorvoeren, en de mogelijke consequenties te willen onderzoeken (en desgevallend op te vangen). Hierbij dient rekening te worden gehouden met bouwtechnische evoluties, het bieden van (investerings)zekerheid op de (huur)markt en mogelijke gevolgen voor de private huurder. Om de continuïteit te garanderen wordt vanuit het beleid vooropgesteld om in deze legislatuur te werken via een globale evaluatie van het woningkwaliteitsbeleid (wat ten volle wordt ondersteund door de Raad). De evaluatie kan inzichten opleveren om het beleid te onderbouwen en bij te sturen, zowel op vlak van woningkwaliteit als energiezuinigheid.

Het is dan ook vreemd dat via een ontwerpbesluit -dat eerder gericht is op het verhelpen van een aantal praktijkproblemen- hierop een voorafname wordt

2

genomen (wat betreft dubbel glas). De minimale woonkwaliteitnormen telkens via een aparte regeling opwaarderen (isolatienorm, dubbel glasnorm, en eventueel verwarming), betreft eerder een ad hoc benadering. Dit kan mogelijk een coherent woningkwaliteitsbeleid in de weg staan, en is niet bevorderlijk voor de toepassing op het terrein. Een dergelijke aanpak komt alvast de transparantie, het gewettigd vertrouwen en de duidelijkheid niet ten goede komt (voor de burger en voor de overheid die het beleid moet uitvoeren). Mede daarom is lange termijnaanpak en een beleid gebaseerd op de voorgestelde evaluatie aangewezen.

2.2.

Onderscheid prestatienormen en minimale woningkwaliteit

De Vlaamse Woonraad meent dat een globale visie over de opwaardering van de minimale woningkwaliteit (met inbegrip van energiezuinigheid) aangewezen is. Bij de opwaardering van de minimale normen dient te worden nagegaan in welke mate en op welke manier woonkwaliteitsnormen en energiezuinigheid (op diverse vlakken zoals isolatie en verwarming) kunnen leiden tot een minimumstandaard.

Het is hierbij van belang energiezuinigheid en woningkwaliteit samenhangend te behandelen en een coherente normzetting uit te werken. Zo heeft het opleggen van een strenge energiezuinigheid weinig zin in een structureel ontoereikende of vochtige woning. Omgekeerd vergt een beleid gericht op het kwalitatief verbeteren van de energieprestaties hogere normzetting dan de minimale norm (zoals het voorgestelde dubbel glas en minimale isolatie). Beide beleidsdoelen zijn volgens de Raad legitiem maar kennen een andere finaliteit, en staan momenteel in een spanningsveld.

In dit verband meent de Raad dat rekening moet worden gehouden met het verschil in benadering enerzijds via minimumvereisten (gericht op het voorkomen van gebreken) en anderzijds via prestatie- en kwaliteitsvereisten (gericht op bereiken van een bepaald prestatieniveau). De huidige minimale normen houden doorgaans een ondergrens in (terwijl ook hier door de technologische of bouwtechnische evolutie nood is aan een opwaardering van het comfortniveau en de energievereisten, met bijvoorbeeld de vraag naar isolatie en zuinige verwarming). Maar beide benaderingen kunnen botsen, en het is moeilijk om prestatievereisten te integreren in een methodiek die er in wezen op gericht is een minimumstandaard te waarborgen.

De minimale normen strekken ertoe de ondergrens te bepalen waarbij bewoning niet acceptabel is in geval deze ondergrens niet wordt gehaald. De specifieke finaliteit van de minimale woonkwaliteitsnormen legitimeert de handhaving en de rechtsgevolgen die verbonden worden aan de ongeschiktof onbewoonbaarverklaring. Het opleggen van (hogere) prestatievereisten daarentegen heeft een andere (even terechte) finaliteit (verbetering energieprestatie, hogere woonkwaliteit). Volgens de Raad kan worden overwogen om de rechtsgevolgen m.b.t. het niet-behalen van een verhoogd prestatieniveau op een andere manier te willen uitwerken (dit vereist evenwel een grondige studie

3

en evaluatie). Hoewel op basis van de bouwtechnische evolutie isolerend glas (op termijn) als elementaire norm te rechtvaardigen is, kan de vraag worden gesteld of de voorgestelde sanctionering niet (te) verregaand is (met de mogelijkheid van 15 strafpunten en ongeschiktheid vanaf 2023). Het is volgens de Raad wenselijk de rechtsgevolgen te verfijnen naargelang de ernst en de aard van de norm.

2.3.

Aandachtspunten renovatiebeleid

De opwaardering van de kwaliteit van het woningpatrimonium is door de Raad diverse malen bepleit en vormt terecht een belangrijke beleidsdoelstelling. De Raad wenst echter een aantal kanttekeningen te formuleren bij de uitwerking van het renovatiebeleid.

Het is van belang om de opwaardering van de kwaliteit van het woningpatrimonium in samenhang met het renovatiepact uit te werken. Hierbij dient aandacht uit te gaan naar een collectieve en/of wijkaanpak naast een aanpak gericht op verbetering van individuele woningen. Voor een (beperkt) deel van het patrimonium is het evenwel niet langer efficiënt te mikken op renovatie en dient geopteerd te worden voor sloop (cf. het groot woononderzoek). In dit verband heeft het weinig zin nog extra vereisten op te leggen of stimuli te voorzien. De Raad meent dat na de evaluatie de voorgestelde wijzigingen bij voorkeur maximaal rekening moeten houden met deze realiteit. Tegelijk zal het renovatiebeleid eveneens een flankerend en stimulerend beleid moeten inhouden, in het bijzonder op de private huurmarkt (onder meer om de split-incentive te voorkomen).

Verder wenst de Raad te wijzen op het onderscheid in woonkwaliteitsbeleid naargelang de deelmarkt. De woningkwaliteitsnormen worden in hoofdzaak toegepast (en gecontroleerd) op de (private) huurwoningmarkt en het beleid wordt er gekenmerkt door handhaving. Op de eigendomsmarkt wordt het woonkwaliteitsbeleid eerder gevoerd via een stimuleringsbeleid. De Raad meent dat het onderscheid gevolgen kan hebben (onder meer op de private huurmarkt zie ook 2.4). Naargelang de finaliteit (realiseren minimumnormen of aanmoedigen verbetering kwaliteitsniveau) kan een beleidsbenadering onafhankelijk van de deelmarkt worden overwogen.

Tenslotte wenst de Raad te wijzen op de renovatie van grotere complexen, onder meer in de sociale huisvesting. Wanneer een totaalrenovatie wordt gepland, is het voordien uitvoeren van deelingrepen mogelijk weinig zinvol (bijvoorbeeld dubbel glas of energiezuinigheid). Deze ingrepen dreigen dan ongedaan te worden gemaakt door de geplande totaalrenovatie, en deelingrepen passen vaak niet in de complexiteit van de renovatie van grote wooncomplexen. Om redenen van efficiëntie meent de Raad dat hier een specifieke regeling op zijn plaats is.

4

2.4.

Private huurmarkt

De Raad vraagt in het bijzonder aandacht voor de private huurmarkt. De private huurmarkt vertoont specifiek kenmerken, met onder meer met heel wat oudere particuliere verhuurders die een beperkt aantal woningen in beheer hebben. Een louter regulerend beleid kan een ontradend effect uitoefenen op de private huurmarkt, met een mogelijke afname van het aanbod tot gevolg. Tevens maken frequente wijzigingen in de regelgeving verhuring complexer en minder aantrekkelijk.

Mede daarom meent de Raad dat aandacht moet uitgaan naar flankerende en ondersteunende maatregelen. Zo heeft de Raad in eerdere adviezen ervoor gepleit om op de private huurmarkt te versterken, bv. door het toekennen van subsidies (renovatiepremie) en het ondersteunen van formules van ‘ontzorging’ (dit desgevallend gekoppeld aan tijdsduur en voorwaarden, zoals bijvoorbeeld bij de geconventioneerde verhuur).1 In dit verband wijst de Raad eveneens naar de conceptnota die op korte termijn aan de Vlaamse Regering zal worden voorgelegd. De conceptnota moet een zicht kunnen bieden hoe het beleid de private huurmarkt kan ondersteunen, ook op vlak van het verbeteren van de kwaliteit.

De Raad vraagt verder aandacht voor zwakkere inkomensgroepen die een beroep doen op de private huurmarkt. Zij kunnen na de kwaliteitsverbetering geconfronteerd worden met een verhoogde huurprijs, terwijl nu reeds een groot gedeelte onder hen kampt met een te hoge woonquote. Ondersteuning van deze huurders en/of afspraken met verhuurders die bepaalde voordelen genoten, zijn hier volgens de Raad noodzakelijk.

Het is voor de Raad duidelijk dat voorliggende beleidsoefening onderbouwd moet worden, omzichtig moet worden aangepakt (waarbij rekening moet worden gehouden met diverse factoren en mogelijke gevolgen) en moet worden voorzien van de nodige omkaderende en ondersteunende maatregelen.

3. Specifieke modaliteiten 3.1. Technische aanpassingen

Het ontwerp van besluit bewerkstelligt een aantal praktische verbeteringen of verhelpt een aantal praktijkproblemen. Onder meer wordt voorgesteld de

1

Vlaamse woonraad (2015) Aanbodbeleid op de private huurmarkt. Bevraging van actoren en voorstellen van de Vlaamse Woonraad. Advies 2015/14.

5

verplichting te schrappen om per individuele studentenkamer over een brievenbus te kunnen beschikken. Het nut van een dergelijke verplichting wordt momenteel als zeer beperkt ervaren. Wel vraagt de Raad extra aandacht voor de studenten die hun kamer als hoofdverblijf hebben (officiële briefwisseling moet immers optimaal kunnen verlopen via dit adres). Tevens wordt voorgesteld om bij grote studenthomes de louter lineaire oppervlaktenorm voor de keukens aan te passen (omdat niet steeds alle bewoners tegelijk gebruik maken van de keuken). De Raad kan instemmen met deze technische voorstellen die rekening houden met de realiteit op het terrein en op zich geen afbreuk doen aan het comfort van de individuele gebruiker.

3.2. Ruimtegebruik Het ontwerp van besluit wenst rekening te houden met nieuwe concepten in de bouw van woningen. Onder meer kunnen open keukens worden geïntegreerd in de leefruimte (en worden de facto twee functies tot één ruimte omgevormd). Met de voorgestelde aanpassingen wordt het technisch verslag aangepast aan deze gewijzigde bouwrealiteit en worden problemen in de toepassing technisch verslag voorkomen. De Raad kan dit ondersteunen voor zover geen afbreuk wordt gedaan aan de totale oppervlaktenorm.

Daarnaast wordt voorgesteld rekening te houden met hoogteslapers (mezzanines) waarbij het gebruik van een dubbelde oppervlakte kan worden meegeteld voor de totale kameroppervlakte. Hoewel dit een afwijking op de oppervlaktenorm betreft, kan de Raad hiermee instemmen omdat via een fysiek vaste constructie in de ruimte de hoogteslaper effectief leidt tot een toename van de oppervlakte (en een verhoogd comfort voor de gebruiker).

Het voorstel om de oppervlakte van een inklapbaar bed (wandmeubel) te laten meetellen, is volgens de Raad veel moeilijker te verantwoorden. In dit geval wordt dezelfde oppervlakte de facto telkens voor een andere functie gebruikt, maar dit leidt niet tot een effectieve toename van de oppervlakte noch tot een verhoogd ruimtecomfort. Hoewel de voorgestelde maatregel reeds bestaat voor de zelfstandige woningen, is het kunnen uit- of opklappen van een wandmeubel veel minder aangewezen om de effectieve oppervlakte te bepalen van een nietzelfstandige kamer. De ruimte bij een niet-zelfstandige kamer moet immers worden aangewend voor zowel de slaap- als de leefruimte. De Raad meent dat de minimale oppervlaktenorm (12 m²) in principe moet worden gerespecteerd net omwille van de dubbele functie van de ruimte (bovendien is de oppervlaktenorm reeds geruime tijd van kracht).

De Raad kan evenwel het standpunt bijtreden dat niet elke afwijking van de oppervlaktenorm op eenzelfde manier moet worden beoordeeld. Wanneer de woonentiteiten op alle andere vlakken in orde zijn met de woonkwaliteitsnormen, kan voor desbetreffende woonentiteiten mogelijk de suggestie zoals geformuleerd

6

in het kader van de recente hoorzittingen, worden overwogen 2. Hierbij stelden onder meer de universiteiten en hogescholen voor een tolerantiegrens van 10 % te hanteren of verhoudingsgewijs strafpunten toe te kennen naargelang de afwijking van de norm.

De voorgestelde afwijkingen op de oppervlaktenormen betreffen zelfstandige woningen en kamers die al vergund, gebouwd of verbouwd zijn vóór 31 augustus 2016. De Raad meent dat wanneer een vergunning wordt verstrekt de eigenaarverhuurder er rechtmatig mag van uitgaan dat de verstrekte vergunning rechtsconform is en voldoet aan de opgelegde vereisten (ook inzake oppervlaktenormen). Omwille van de rechtszekerheid (en voor zover de afwijking binnen een vooropgestelde tolerantiegrens ligt) kan voorgestelde tijdelijke afwijking worden geduld. Wel dient in dit verband te worden gewezen op de gevolgen van het vroeger gevoerde beleid (op basis van de destijds geldende norm). In het verleden werden bijvoorbeeld verhuurders conformiteitsattesten geweigerd en werden ze aangezet tot verbouwingen (omzetting van twee kamers naar één kamer). Mogelijk werden overtredingen vastgesteld en werden desgevallend sancties opgelegd. De voorgestelde wijziging staat dan ook haaks op het destijds gevoerde beleid en werkt de onduidelijkheid in de hand. Eveneens kunnen vragen gesteld worden naar de reikwijdte van voorgestelde regularisatie op de gevolgen van het in het verleden gevoerde beleid?

Alvast dient de problematiek van de minimale oppervlaktenormen met afwijkingen uitzonderingsregimes volgens de Raad het voorwerp te zijn van de voorziene globale evaluatie.

3.2. Sanitaire gedeelte Voor studio’s wordt voorgesteld de oppervlakte van het sanitair gedeelte mee te tellen voor de totaliteit van de oppervlakte (18m²). Hoewel minimale oppervlaktes in beginsel als ondergrenzen gelden, kan de Raad begrip opbrengen voor het voorstel en de achterliggende redenering. Wanneer in de studio het sanitair gedeelte in een afgescheiden ruimte wordt voorzien, is het vreemd het verhoogde comfort van deze afscheiding ongedaan te maken om te kunnen voldoen aan de 18m² (door het verwijderen van de tussenliggende wand). In geval alle functies worden voorzien in de studio geldt immers eveneens de norm van 18 m² voor de totale oppervlakte.

Het voorstel blijft dan ook de totale oppervlaktenorm respecteren (18m²) en deze wordt niet naar beneden bijgesteld (ongeacht het sanitair gedeelte al dan niet apart wordt voorzien in de studio). Op die manier primeert de totaliteit van de oppervlakte op de afzonderlijke oppervlaktes van de delen van de studio.

2

Verslag hoorzitting commissie Wonen, Armoedebeleid en Gelijke kansen over de conceptnota voor de nieuwe regeling over de huur van studentenkamers, Parl. Stukken Vlaams parlement, 268 (2015-2016)- Nr 2, p. 11 – 13.

7

3.4. Conformiteitsattest In het ontwerp wordt het mogelijk een conformiteitsattest aan te vragen voor de huisvesting van seizoenarbeiders. De Raad erkent de bekommernis om in het kader van seizoenarbeid een bewijs te kunnen leveren van de passende huisvesting (zoals gevraagd door de richtlijn 2014/ 36/ EU).

De Raad wenst er echter op te wijzen dat seizoenarbeiders niet steeds gehuisvest worden in woningen of kamers, maar in plaatsen geschikt voor tijdelijk verblijf van seizoenarbeiders. De duur van het verblijf is bovendien beperkt en permanent wonen is er niet toegelaten. De Raad gaat er dan ook vanuit dat het uitreiken van het conformiteitsattest per definitie slechts mogelijk is in die gevallen waar de seizoenarbeiders effectief gehuisvest worden in woningen of kamers (en niet over andere verblijfconstructies).

De Raad wenst evenwel een kanttekening te plaatsen. In het verleden heeft de Raad gesteld waakzaam te zijn met afwijkende woonkwaliteitsnormen voor specifieke bevolkingsgroepen. Gelet op de afwijkende normen voor seizoenarbeiders is het dan ook de vraag in hoeverre een afgeleverd attest nog geldig is wanneer de woning niet langer aangewend wordt om seizoenarbeiders te huisvesten (maar bijvoorbeeld opnieuw wordt aangewend voor permanente bewoning). De Raad vraagt rekening te willen houden met het tijdelijke en specifieke karakter van het conformiteitsattest voor verblijf van seizoenarbeiders.

3.5. Gevolgen enkel glas versus disfuncties De nota aan de Vlaamse Regering bevat een reactie op de opmerkingen van de inspectie van Financiën (IF). De IF vraagt hoe tot 2020 (en daarna) corrosie, houtrot of andere disfuncties zullen worden gequoteerd. In de nota aan de Vlaamse Regering wordt gemeld dat geen bijkomende strafpunten worden toegekend in geval van enkel glas. De Raad merkt op dat bij dubbel glas deze gebreken vanaf 2020 wel steeds zullen worden aangestipt, maar volgens de nota aan de Vlaamse Regering zal dit niet het geval zijn voor enkel glas. De gehanteerde redenering is het voorkomen van twee strafquoteringen voor hetzelfde onderdeel van de woning (ook al betreft het twee andere gebreken).

Mede gelet op het tijdelijk karakter van dergelijke aanpak (van 2020 tot 2023) kan de Raad hiermee instemmen.

Specifiek naar het opleggen van dubbel glas vraagt de Raad aandacht voor de woningen die door het onroerend erfgoedbeleid werden geklasseerd, en waarbij het behoud van het oorspronkelijk glas of raam wordt vooropgesteld. Mogelijk moet voor deze gevallen een specifieke uitzondering worden voorzien. Verder vraagt de Raad in de communicatie (o.a. in de technische brochure) aandacht voor mogelijke technische consequenties (nood aan ventilatie en verluchting, mogelijke problematiek van condenserend vocht).

8

De Raad meent verder dat het toekennen van hoge strafpunten (bijvoorbeeld 15 strafpunten wanneer er meerdere ramen van enkel glas zijn) steeds in verhouding moet staan tot de ernst van het gebrek en de impact op de veiligheid of het comfort van de gebruiker. In het bijzonder wanneer de toekenning van het aantal strafpunten gekoppeld wordt aan (strikte) rechtsgevolgen. Hoger heeft de Raad deze problematiek aangekaart en gesteld dat bij het miskennen van een prestatieniveau er kan worden overwogen andere rechtsgevolgen hieraan te verbinden. Ook dit aspect maakt het best deel uit van de aangekondigde evaluatie.

Verder vraagt de Raad extra aandacht voor de mede-eigendom (gelet op het toenemend aantal appartementen op de private huurmarkt). Het uitvoeren van werken om het appartementencomplex te voorzien van dubbel glas zal op een aantal praktische moeilijkheden stoten (onder meer m.b.t. het al dan niet privatief of gemeenschappelijk karakter van de ramen, andere belangen tussen bewonereigenaar en eigenaar-verhuurder).

9