Woningmarkt rapportage
2026
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt
Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.
Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Over deze rapportage
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit.
Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt in Nederland.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
De landelijke woningmarkt
2026
Trends op de landelijke woningmarkt
Meer aanbod, minder transacties: woningmarkt komt meer
in balans
Het gaat er rustiger aan toe op de woningmarkt. Woningen werden in het eerste kwartaal van 2026 minder makkelijk verkocht, waardoor de prijsstijging verder afvlakt. Op kwartaalbasis daalden de prijzen zelfs licht. Daardoor komt de woningmarkt langzaamaan wat meer in balans. Desalniettemin blijft de markt krap.
Via NVM-makelaars werden in het eerste kwartaal circa 34.500 woningen verkocht, 27% minder dan het kwartaal ervoor. Een daling in het eerste kwartaal is normaalgemiddeld 18% over de afgelopen vijf jaar - maar de daling is dit keer opvallend groot.
Bron: NVM / Brainbay
Meerdere factoren speelden mee. Zo liep de hypotheekrente eind 2025 licht op, daalde het consumentenvertrouwen daalde en nam de onzekerheid rondom de oorlog in het Midden-Oosten toe, waardoor kopers hun aankoop vaker uitstelden.
Transactieprijzen gedaald Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld wat minder voor een woning dan voorheen. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 daalde de gemiddelde transactieprijs met 2,7% naar € 485.000. In een eerste kwartaal dalen prijzen vaker, maar de gemiddelde daling over de afgelopen vijf jaar ligt op 1,2% - minder dan de helft van wat we nu zien. Op jaarbasis ligt de prijs nog wel € 10.000 hoger dan een jaar geleden, maar de stijging zwakt wel af.
Dat heeft meerdere oorzaken. Ten eerste werden er het afgelopen kwartaal meer kleinere en goedkopere woningen verkocht. Ook worden er relatief veel uitpondwoningen verkocht. Met een gemiddelde verkoopprijs van € 393.000
Trends op de landelijke woningmarkt
zijn ze ruim een ton goedkoper dan de rest. Een tweede reden is dat het ruimere aanbod de concurrentie tussen kopers vermindert.
De afkoeling op de woningmarkt is ook zichtbaar in het biedgedrag. Twee op de drie woningen werd boven de vraagprijs verkocht, het laagste aandeel in twee jaar.
Gemiddeld werd 3,7% boven de vraagprijs betaald, wat neerkomt op zo’n € 18.000. Het aantal bezichtigingen en biedingen per woning nam af en de gemiddelde verkooptijd liep op van 30 naar 32 dagen. Woningen met een ongunstig energielabel, een hoge vraagprijs of een minder gewilde locatie staan merkbaar langer te koop.
De markt blijft krap
De markt wordt daardoor merkbaar ruimer. Het totale aanbod steeg tot 30.000 woningen, 20 procent meer dan een jaar geleden. Toch blijft de markt structureel te krap.
De krapte-indicator staat op 2,6, wat betekent dat er per actieve zoeker keuze is uit 2,6 woningen. Pas bij een cijfer van 5 of hoger spreken we van een gezond evenwicht.
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke nieuwbouwmarkt
Q1 2026
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Een nieuwe kijk op woningbouw is nodig om tekort op te lossen
De woningmarkt lijkt te kalmeren. Huizen staan langer te koop en de prijsstijgingen vlakken af. Voor het eerst in jaren lijkt voor kopers de druk wat van de ketel. Maar die rust is bedrieglijk, waarschuwt Bouke Molenkamp, directeur nieuwbouw en verhuur bij Vivantus. "Als we niets veranderen aan het nieuwbouwbeleid, stapelen de problemen zich langzaam op, met uiteindelijk méér schaarste tot gevolg."
Volgens adviesbureau Capital Value liep het woningtekort in 2025 op tot circa 410.000 woningen. Er kwamen vorig jaar ruim 80.000 huishoudens bij, terwijl de woningvoorraad met slechts 70.000 woningen groeide. In het eerste kwartaal van 2026 werden circa 5.600 nieuwbouwwoningen verkocht, ongeveer twintig procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Tegelijkertijd staat het aanbod op het hoogste niveau sinds 2016: bijna 18.200 woningen te koop. De verklaring voor de tegenvallende verkoopcijfers ligt daarmee niet langer in een gebrek aan aanbod, maar in het type aanbod, de betaalbaarheid en de timing.
Bouke Molenkamp
Molenkamp: "Wanneer we het hebben over het woningtekort, gaat het
Directeur Vivantus
Nieuwbouw & Verhuur
Vragenoverdezeanalyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
vaak over aantallen, niet over kwaliteit. Daarbij wordt vergeten dat elke gebouwde woning ook een koper nodig heeft. Een woning aankopen is een ingrijpende beslissing, en die factor wordt in het politieke debat te vaak vergeten. Bouwen we op dezelfde manier door, dan blijven ontwikkelaars met aanbod zitten, terwijl de woningnood verder oploopt."
Gezinnen willen ruimte, markt bouwt appartementen
De vraag naar nieuwe grondgebonden eengezinswoningen, woningen met een eigen voordeur en tuin, is tot 2040 onverminderd groot. Dat blijkt uit een analyse van de woningbehoefte in opdracht van de provincie Noord-Holland.
Als aan de woonwensen van woningzoekenden wordt voldaan, moet 43 procent van de geplande nieuwbouw in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) uit dit type woningen bestaan. Naar schatting bestaat echter 80 procent van de geplande nieuwbouw in de Metropoolregio Amsterdam inmiddels uit appartementen.
De verhoudingen lopen dus in rap tempo scheef. "Binnen de stad Amsterdam is de vraag naar appartementen nog onverminderd goed, omdat dit woningtype past bij de levensfase van mensen die in de stad willen wonen", zegt Molenkamp. "Maar zodra er kinderen komen, zien we in de praktijk dat stellen op zoek gaan naar meer ruimte. Ze willen een grondgebonden woning, het liefst met tuin.
Toch zien we ook in de randgemeenten steeds meer hoogbouw verschijnen."
Stapelende kosten maken projecten onhaalbaar
Hoogbouw is voor projectontwikkelaars echter vaak de enige manier om de rekening sluitend te krijgen. Gestegen bouwkosten, striktere duurzaamheidseisen, schaarste aan bouwlocaties en langdurige procedures maken nieuwbouw structureel duurder. Die kostenstijgingen samen maken een project uiteindelijk onhaalbaar. Lange tijd konden prijsstijgingen nog worden gecompenseerd in verkoopprijzen, maar met de huidige
situatie op de woningmarkt en de onrust in het MiddenOosten gaat dat niet meer.” De enige uitweg is de hoogte in: meer woningen op hetzelfde stuk grond, kleinere woonoppervlaktes per woning. De zogeheten 40-40-20regel, die voorschrijft dat veertig procent van nieuwbouw sociaal, veertig procent middelduur en twintig procent vrije sector moet zijn, versterkt die druk verder. "Doordat tachtig procent betaalbaar moet zijn, moet de overige twintig procent de gestegen kosten opvangen. Een toren levert nu eenmaal meer op per vierkante meter dan een rij grondgebonden woningen.”
Nieuwe complicaties
Er komen bovendien nieuwe obstakels bij die betaalbare woningbouw in de weg staan, zoals gestegen energiekosten door de oorlog in het Midden-Oosten en netcongestie. Woningbouwprojecten lopen vaker vertraging op omdat netaansluitingen niet op tijd gerealiseerd worden. Vanaf 1 oktober veranderen
2.1. Landelijke
nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
bovendien de voorrangsregels voor aansluiting op het stroomnet. Woningbouw concurreert dan mogelijk met de bouw van datacenters, overheidsgebouwen en andere voorzieningsgebouwen om schaarse netcapaciteit. De NVM waarschuwde al dat bouwers die niet weten wanneer een aansluiting gerealiseerd kan worden, een langere bouwtijd incalculeren. Is de onzekerheid te groot, dan besluiten zij niet te starten. De Vereniging van Nederlandse
Gemeenten voorziet dat meer dan de helft van de woningbouwprojecten vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Molenkamp: "Het is een risicoverhogend aspect dat direct doorwerkt in de kosten voor de koper, en uiteindelijk in de aankoop- of bouwbeslissing."
Bouwen wat gevraagd wordt
De huidige situatie vraagt om een andere aanpak, zowel van overheden als van ontwikkelaars. Niet bouwen wat politiek handig is, maar bouwen wat op een specifieke locatie daadwerkelijk gevraagd wordt. "Op inhoudelijk niveau lijkt er ogenschijnlijk consensus tussen ontwikkelaars en overheden. Niemand pleit voor excessen op de woningmarkt”, zegt Molenkamp. “Toch vertaalt dat zich niet in pragmatisch beleid. De 40-40-20-regel of een afgeleide hiervan blijft overal dominant, ondanks brede signalen vanuit de markt dat de stapeling van eisen de haalbaarheid van projecten structureel onder druk zet."
De kernvraag die volgens hem daarbij gesteld moet worden: werkt beleid dat de bouwproductie in de praktijk afremt? “Veertig procent van nul blijft nul. Een meer adaptieve programmering, die rekening houdt met locatie, haalbaarheid en marktdynamiek, zou aantoonbaar sneller tot realisatie leiden en daarmee ook tot meer betaalbare woningen in absolute aantallen. Dit staat nog los van de vraag of dit beleid leidt tot de dynamische en leefbare wijken die alle partijen gezamenlijk voor ogen hebben.”
Stadsmakers van de toekomst
Van ontwikkelaars vraagt de huidige markt een bredere kijk op het product en meer variatie in het aanbod. “Om
nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
woonwijken van de toekomst te creëren, zullen we goed moeten kijken naar woonwensen. De opgave verschuift daarmee van kwantitatieve productie naar kwalitatieve gebiedsontwikkeling: niet alleen meer woningen, maar woonmilieus die aansluiten op veranderende leefpatronen. Molenkamp: "Als meer mensen op een kleiner oppervlak wonen dan zij zouden willen, komt de leefbaarheid onder druk. We moeten gaan kijken hoe we huizen en wijken zo kunnen inrichten dat projectfinanciering haalbaar is en iedereen er prettig kan wonen. Dat begint bij behoefte. Neem thuiswerken.
Mensen zijn de laatste jaren minder op kantoor, waardoor de behoefte aan extra ruimte thuis is toegenomen. Die behoefte moet ergens worden ingevuld, bijvoorbeeld door gedeelde ruimtes aan te bieden." Ook voorzieningen in de buurt, zoals parken, winkels en ontmoetingsplekken, worden daardoor belangrijker. “Wil je gezinnen aantrekken, dan moeten er alternatieven worden geboden voor de achtertuin. Denk aan voldoende groen voor de deur of een
gezamenlijke binnentuin.”
Gemeenten en ontwikkelaars die daar nu op inspelen, hebben een voorsprong. “We zien dat op locaties waar overheden en projectontwikkelaars goed samenwerken, nieuwbouw behoorlijk snel van de grond kan komen. En als er dan ook nog gebouwd wordt naar behoefte, dan zijn daar zeker kopers te vinden”, aldus Molenkamp.
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt
Meer nieuwbouw te koop dan ooit, maar aantal verkopen daalt
De verkoopbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Het aanbod nieuwbouwwoningen is in het eerste kwartaal van 2026 gestegen naar 18.200 woningen, het hoogste niveau sinds 2016. Tegelijk daalde het aantal verkopen naar bijna 5.600, ruim duizend minder dan een jaar eerder. Met uitzondering van 2023 is dit het laagste aantal transacties in een eerste kwartaal in tien jaar tijd.
Waar de nieuwbouwmarkt eerder werd begrensd door het gebrek aan aanbod, haken nu kopers af terwijl er meer aanbod is dan ooit.
Knelpunten verschuiven steeds meer naar de vraagzijde: lange doorlooptijden tussen aankoop en oplevering en hoge overbruggingskosten vormen voor veel kopers een obstakel. Daar komt bij dat kopers steeds minder woonruimte krijgen voor hun geld en dat de variatie in aanbod flink is afgenomen. De gemiddelde koopsom van nieuwbouw blijft stabiel rond € 488.000, maar de prijs per vierkante
Bron: NVM / Brainbay
meter steeg met 6% op jaarbasis naar gemiddeld € 5.250.
Ontwikkelaars kiezen voor compactere woningen om stijgende bouwkosten op te vangen en de totaalprijs beheersbaar te houden.
Het aanbod is daarnaast steeds eenzijdiger. Het aantal beschikbare grondgebonden woningen is in tien jaar ongeveer gehalveerd, terwijl
het aanbod van appartementen juist meer dan verdubbeld is. Van de circa 18.200 beschikbare nieuwbouwwoningen bestaat inmiddels 63% uit appartementen - in 2020 was dat nog 33%. Dat remt de verkoopbaarheid, zeker in een markt waar kopers al voorzichtiger zijn geworden en waarin er op de bestaande bouw markt meer te kiezen is.
Het gevolg van deze ontwikkelingen is een flink lager verkooptempo: het aandeel woningen dat binnen drie maanden na start van de verkoop wordt verkocht, daalde van 48% in 2024 naar 44% in 2025. Grondgebonden woningen verkopen beduidend sneller dan appartementen: 58% is binnen drie maanden weg, tegen 35% van de appartementen. De vraag naar woonhuizen is er dus wel, maar daarin blijft het aanbod achter.
Meer nieuwbouwwoningen in verkoop
Dat het aanbod toeneemt, komt niet alleen door langere verkooptijden. Er werden ongeveer 8.600 nieuwbouwwoningen aangemeld, tegenover 8.300 vorig jaar.
Daarmee bereikt de trendlijn het hoogste niveau sinds begin 2021. Dat zijn positieve cijfers, maar de aanbodkant kampt nog steeds met uitdagingen die de bouw in de weg zitten.
Langdurige vergunningstrajecten zorgen bij meer dan de helft van de projecten voor vertraging, met een gemiddelde uitloop van ruim een jaar. Bezwaarprocedures spelen bij circa een
derde van de projecten. Ook netcongestie speelt een steeds grotere rol. Die vertragingen verlengen de bouwtijd en verhogen daarmee de overbruggingslasten voor kopers, wat het verkooptempo verder onder druk zet.
Bron: NVM / Brainbay
Een nieuwe kijk op uitponding
3. Een nieuwe kijk op uitponding
Uitpondprojecten verkopen als nieuwbouwproject. Het klinkt wat tegenstrijdig, maar Justin Gijsen, algemeen directeur van Beumer, ziet het als de logische reactie op een markt die ingrijpend is veranderd. Waar uitpondwoningen tot twee jaar terug gemakkelijk verkocht werden, moeten verkopers nu echt hun best doen om kopers te trekken. Beumer ontwikkelde daarom in samenwerking met andere makelaarslabels van Vivantus Groep een unieke aanpak voor grootschalige uitpondprojecten, waarbij technieken worden gecombineerd uit twee werelden die in de makelaardij normaliter vrij strikt gescheiden zijn: nieuwbouw en bestaande bouw.
De Wet betaalbare huur die nu bijna twee jaar geleden werd ingevoerd, dwong beleggers massaal tot verkoop van hun huurwoningen. In 2025 werden 39.131 huurwoningen verkocht, 26,2 procent meer dan in 2024, een jaar dat zelf al een recordjaar was. Anderhalf jaar na invoering van de wet zijn daarmee al ruim 2,5 keer zoveel woningen uitgepond als het ministerie van BZK/VRO in het meest optimistische scenario
Justin Gijsen
Algemeen directeur Beumer
Vragenoverdezeanalyse?
E-mail: jgijsen@beumer.nl
voor de komende tien jaar had voorzien.
Gijsen: "Tot een paar jaar geleden zag je dat grote beleggers woningportefeuilles kochten vanwege de constante inkomstenstroom vanuit de huurmarkt. De minder goede woningen of slecht lopende complexen werden verkocht.
Eind 2023 zagen we de eerste beleggers in Nederland die, als gevolg van de veranderende wetgeving, grootschalig gingen uitponden, met honderden woningen tegelijk."
Gijsen zag de interesse als gevolg daarvan in korte tijd veranderen. "Woningen met matige kwaliteit werden aan het begin van de uitpondgolf nog makkelijk verkocht tegen behoorlijke prijzen." Maar woningen met kale vloertjes en geelgerookte wanden komen er in een markt met veel concurrentie en steeds kritischere kopers vaak bekaaid vanaf. Een woningadvertentie op Funda zetten geeft daarmee niet meer standaard het gewenste resultaat.
Gijsen: "Kopers hebben in de huidige, meer ontspannen
markt ook meer keuze. Een enkele advertentie met foto's van een kale woning wekt in veel gevallen maar weinig interesse."
Een strategische aanpak
Dat vraagt om een andere verkoopstrategie en zienswijze op uitponding. Vivantus groep, met aanwezige expertise op het gebied van woningverkoop, nieuwbouw en uitponding, bekijkt een uitpondcomplex sindsdien met een andere bril. "Een complex met 100 of 150 woningen wordt nu nog vaak benaderd als 150 losse verkooptrajecten. Maar zo’n complex heeft veel overeenkomsten met een nieuwbouwproject. Door de verkoop van woningen in een complex als één geheel te beschouwen ontstaan er ineens allerlei nieuwe mogelijkheden om de woningen aantrekkelijk in de markt te zetten, nieuwe kopers te trekken en tussentijds bij te sturen. Vergelijkbaar met de aanpak bij verkoop van een nieuwbouwproject." Een unieke aanpak, want nieuwbouw
en bestaande bouw worden in de makelaardij vaak gezien als twee aparte werelden die anders functioneren en opereren. Kopers laten zien wat ze kopen
De kern van de aanpak is eigenlijk vrij simpel: zorg dat kopers begrijpen wat ze kopen en de potentie van de woningen zien. Een enkele advertentie van een gedateerde woning vraagt kopers om door die kale muren heen te kijken, maar de meeste kopers kunnen of willen dat niet. Bij nieuwbouw bestaat dat probleem ook, maar dan omgekeerd: kopers kunnen de woning helemaal niet zien, want die bestaat nog niet. Dat dwingt de nieuwbouwsector tot een completere presentatie die tot de verbeelding van kopers spreekt. “En dat werkt dus ook voor uitpondingsprojecten”, zegt Gijsen.
Aan de basis daarvan staat een projectwebsite waarop kopers alle informatie kunnen vinden die ze nodig hebben
om een compleet beeld te vormen van een complex, de omgeving, en de woningen die te koop staan of komen.
"Denk aan een interactief 3D-woningzoeker van het gebouw waarop potentiële kopers op iedere afzonderlijke woning kunnen klikken, de plattegrond kunnen bekijken en hun interesse kunnen registreren, zelfs voor woningen die op dat moment nog verhuurd zijn.”
als wanneer je in Amsterdam Centrum woont. Zo geef je woningzoekers ideeën die ze zelf nog niet hadden.”
Renovatie
Een gerichte marketingaanpak geeft ook de mogelijkheid
om kopers aan te spreken die zichzelf niet als potentiële koper hadden geïdentificeerd. Gijsen illustreert dat aan de hand van een uitpondproject dat door Beumer in Utrecht voor verkoop wordt voorbereid, direct bij het Centraal Station. Een modern gebouw, maar zonder parkeerplaatsen. Op het eerste gezicht een nadeel. Maar wie inzoomt op de bereikbaarheid, laat kopers een ander perspectief zien. "Aan de voordeur heb je de trein, die in een half uur in Amsterdam is, in een half uur in Den Bosch. Als jij op de Zuidas werkt, ben je net zo snel bij dit complex
Hetzelfde principe - kopers laten zien wat ze in potentie kopen – ligt ten grondslag aan de tweede techniek die Vivantus Groep steeds vaker adviseert: het renoveren van een selectie woningen in het complex om te laten zien wat er mogelijk is. "Vergelijk het met modelwoningen bij nieuwbouw. Door een aantal woningen te renoveren geef je kopers een concreet idee van de mogelijkheden.
Vervolgens kun je bij de andere woningen die beschikbaar komen de keuze aan de koper laten: kaal voor prijs A, of opgeknapt zoals de voorbeeld-eenheden voor prijs B."
Uitponding heeft daarbij zelfs een voordeel ten opzichte van nieuwbouw: woningen zijn veel sneller beschikbaar.
"Als we uitponding op de juiste manier presenteren, is de interesse daardoor best groot: je hebt de woning bij wijze van spreken over twee maanden, terwijl je bij nieuwbouw
vaak nog tot drie jaar moet wachten."
Data als stuurinstrument voor rendementsverhoging
Een projectbenadering zorgt aan de voorkant dus voor betere verkoopbaarheid van woningen, maar aan de achterkant levert het ook wat op: data. Bij uitpondprojecten is de looptijd vaak lang, omdat eenheden nooit op hetzelfde moment beschikbaar komen. Gaat het over marketing, dan is tijd juist winst: hoe langer een projectwebsite bestaat, hoe meer vindbaarheid, hoe meer data, hoe scherper de strategie.
Gijsen: "De kracht van een projectwebsite waarop mensen zich kunnen inschrijven, is dat je informatie verzamelt over je potentiële doelgroep. We geven kopers bijvoorbeeld de mogelijkheid zich in te schrijven op een woningtype, zelfs als die woning nog verhuurd is. Als we zien dat een woning van een vergelijkbaar type vrijkomt, hebben we al inzichtelijk wie de doelgroep is. Als een bepaald type
woning consistent meer inschrijvingen trekt dan vergelijkbare units, zegt dat iets over wat kopers bereid zijn te betalen. Dat geeft sturing aan de prijsstrategie over de gehele looptijd van het project.”
Die looptijd maakt de investering ook goed te verantwoorden. De vuistregel in de markt is dat gemiddeld 10 procent van de verhuurde woningen per jaar leegkomt. Een complex van 200 woningen loopt daarmee al snel tien jaar. "Natuurlijk kost een dergelijke aanpak geld. Maar als we tweehonderd
woningen slim kunnen verkopen tegen een optimale opbrengst, dan haal je de investering er met een hogere opbrengst ook weer uit.”
Uitpondgolf (niet) ten einde
Ondanks dat de aanpak nog relatief nieuw is, zal een gerichte, complexmatige verkoopaanpak volgens
Gijsen in de toekomst steeds belangrijker worden.
Hoewel de uitpondgolf rond het midden van het
tweede kwartaal van 2026 naar verwachting afloopt en er vanuit dat opzicht minder aanbod de markt op zal komen, is de manier waarop beleggers naar uitpondingsprojecten kijken volgens hem ook aan het veranderen. "Er worden steeds vaker actief nieuwe portefeuilles opgekocht, specifiek met de intentie om ze direct uit te ponden. De ‘makkelijke jaren’, waarin een kale woning bij wijze van spreken zichzelf verkocht, komen daarom denk ik niet terug."
Een verkoopstrategie bepalen wordt daarmee belangrijker, en dat kan zelfs al vóór de aankoop van een uitpondproject. "Iedere week spreek ik met potentiële opdrachtgevers die bezig zijn met aankoopvoorbereiding. Investment managers missen vaak de feeling met een lokale markt om hun berekeningen goed te funderen. Wij zijn als adviseur de schakel met de markt. Wij kunnen ze een extra inzicht geven dat ze zelf niet hebben: welke doelgroep bij het complex past, wat het verhaal van de locatie is,
hoe een verkoopstrategie eruit kan zien. Het extra inzicht dat wij ze daarin kunnen bieden, kan maar net het verschil maken tussen een bieding doen op zo'n portefeuille die net beter is dan die van de concurrent die ook in de markt is."
De aanpak van Vivantus ook toepassen op uw project?
De aanpak van Vivantus is landelijk toe te passen op uitpondprojecten. Weten wat wij kunnen betekenen voor uw project of wil u sparren met een van onze adviseurs? Neem contact met ons op. .kool
Bouke Molenkamp
Directeur Vivantus
Nieuwbouw & Verhuur
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
De woningmarkt in Amsterdam
2026
4.1 Amsterdam: expert aan het woord
Amsterdamse woningmarkt koelt af: kopers hebben meer keuze
De woningmarkt in Amsterdam wordt gunstiger voor mensen die een woning zoeken. De woningmarkt koelt verder af, met langere verkooptijden en dalende vraag- en verkoopprijzen tot gevolg. “Bewegingen die we eerder al zagen, worden dit kwartaal uitvergroot”, zegt Rick Bond, makelaar bij Hoekstra en Van Eck makelaars in Amsterdam West.
Die sterke daling is enerzijds te verklaren doordat er meer kleine woningen te koop worden gezet: per vierkante meter was de daling slechts 1,3 procent op kwartaalbasis. Toch ziet
Bond in de praktijk ook dat kopers terughoudender worden.
“Dat de woningmarkt in Amsterdam rustiger wordt, is al enkele kwartalen op rij zichtbaar, maar dit kwartaal neemt het tempo waarin het sentiment verandert wel toe. Steeds meer kopers beseffen dat overbieden niet meer de norm is.
Het afgelopen kwartaal werden er 2.050 woningen verkocht, 34 procent minder dan een kwartaal eerder. Die rustigere markt leidde tot dalende transactieprijzen.
Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld € 562.000 voor een woning, 5,8 procent minder dan een kwartaal geleden. Dat is een behoorlijke daling, zeker in vergelijking met de landelijke daling van 2,7 procent op kwartaalbasis.
Waar een kwartaal eerder nog enkele uitschieters werden geregistreerd door kopers die al een aantal keer achter het net hadden gevist, komt dat steeds minder vaak voor.” Ook geopolitieke onzekerheid speelde het afgelopen kwartaal een rol. "De oorlog in het Midden-Oosten, stijgende olieprijzen, stijgende rentes: het brengt allemaal onzekerheden met zich mee. Combineer dat met het veel grotere aanbod door de uitpondgolf, en je hebt een cocktail die het sentiment drukt", aldus Bond.
Daardoor neemt het aanbod snel toe. Aan het einde van het kwartaal stonden er 2.318 woningen te koop, 24 procent
meer dan een jaar geleden. De krapte-indicator van de NVM, die aangeeft hoeveel woningen er per actieve koper beschikbaar zijn, steeg van 2,2 vorig kwartaal naar 3,4 nu.
Van een evenwichtige markt is pas sprake bij een waarde van ongeveer vijf, maar de richting is duidelijk: kopers hebben meer keuze. Woningen stonden gemiddeld 36 dagen te koop, vijf dagen langer dan een kwartaal eerder.
Verkopers stellen verwachtingen bij
De omslag in de markt heeft tot gevolg dat verkopers hun verwachtingen inmiddels regelmatig moeten bijstellen.
"Sommige verkopers hebben gerekend op een bepaalde opbrengst, maar een goed bod is op dit moment niet zo vanzelfsprekend. Waar kopers vorig jaar een beetje geluk moesten hebben, is dat nu soms zelfs andersom." Als gevolg daarvan daalden ook de vraagprijzen het afgelopen kwartaal. De gemiddelde vraagprijs kwam uit op €654.000, een daling van 5,7 procent op kwartaalbasis en 4,8 procent op jaarbasis.
Gezondere markt
De markt beweegt dus een andere kant op dan we afgelopen jaren gewend waren. Maar of dat een slechte ontwikkeling is? Volgens Bond valt dat wel mee. "Kopers hebben meer keuze en vraag en aanbod bewegen meer naar elkaar toe. Dat op zichzelf is een gezondere situatie, want er is meer evenwicht op de markt. En we moeten het in perspectief zien: prijzen zijn nog steeds heel hoog, een woning in 36 dagen verkopen is nog steeds snel. We zijn in die zin ook wel een beetje verwend geraakt de afgelopen jaren, maar die situatie was uitzonderlijk."
Bovendien is het volgens Bond ook de vraag hoe lang de rust onder kopers aanhoudt. "De uitpondgolf duurt naar verwachting tot juli 2026, daarna lopen alle kortlopende contracten uiterlijk af. Dan zal er ook weer minder aanbod op de markt komen. Kopers zijn dan wellicht ook
wat meer gewend aan de geopolitieke situatie, waardoor ze stappen durven te zetten en de vraag toeneemt."
Het structurele woningtekort verdwijnt bovendien niet. "Door het aanhoudende tekort verwacht ik dat de markt gedeeltelijk zal terugveren. Niet naar de gekte van voorheen, maar deze situatie verwacht ik ook maar tijdelijk”, aldus Bond.
Rick Bond
NVM makelaar
Hoekstra & Van Eck Makelaars
Amsterdam West
4.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
In het eerste kwartaal van 2026 zijn in Amsterdam 2.050 woningen verkocht. Dat is 4% minder dan een jaar eerder en 34% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. De meeste verkopen betroffen appartementen (1.828 transacties), gevolgd door tussenwoningen (156 transacties).
Aantal te koop gezet
In Amsterdam werden in het eerste kwartaal van 2026 in totaal 2.573 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 1% minder dan een jaar eerder en 27% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. Appartementen (2.272) en tussenwoningen (208) werden het vaakst te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van het Amsterdamse aanbod kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op € 654.000. Dat is 4,8% lager dan een jaar eerder en 5,7% lager dan in het vierde kwartaal van 2025. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 7.888, een daling van 0,9% op jaarbasis en vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het eerste kwartaal van 2026 mediaan € 562.000 voor een woning in Amsterdam. Dat is 2,3% minder dan een jaar eerder en 5,8% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg € 8.344, een stijging van 1,8% op jaarbasis en 1,3% lager dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator in Amsterdam kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op 3,4. Daarmee hebben kopers keuze uit meer dan drie woningen. Dat is meer dan de afgelopen jaren, maar de markt blijft krap. Pas bij keuze uit gemiddeld 5 woningen is de markt in evenwicht.
Boven vraagprijs verkocht
In het eerste kwartaal van 2026 werd 74% van de woningen in Amsterdam boven de vraagprijs verkocht.
Dat is lager dan in het vierde kwartaal van 2025 (80%) en lager dan een jaar eerder (77%). Het gemiddelde verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg 5,6%. Bij appartementen lag dit verschil op 6,0%, bij tussenwoningen op 2,6%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Amstelveen
Q1 2026
5.1 Amstelveen: expert aan het woord
Woningmarkt in Amstelveen koelt af
De woningmarkt in Amstelveen koelt verder af. Er worden minder woningen verkocht, het aanbod neemt toe en transactieprijzen dalen. Annemarie van Duuren, kantoormanager en makelaar bij Brockhoff Makelaars, spreekt van een gezonde ontwikkeling. "De woningmarkt week jarenlang af van een normale situatie. Deze veranderingen maken de markt weer evenwichtiger."
gemiddeld 42 dagen te koop en het percentage overbiedingen daalde van 71 naar 56 procent.
De omslag is ook terug te zien in de prijs die kopers bereid zijn te betalen. De gemiddelde transactieprijs
daalde met 6,6 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025, en het gemiddelde vraagverkoopprijsverschil kromp van 3,7 naar 1,5 procent.
De cijfers van de NVM over het eerste kwartaal van 2026 laten goed zien dat de woningmarkt in rustiger vaarwater terecht is gekomen. Er werden 172 woningen verkocht, 13 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aanbod steeg met 31 procent op jaarbasis naar 246 woningen, woningen stonden
Daarmee neemt de keuze voor kopers snel toe. Er staan per koper nu gemiddeld 4,3 woningen te koop, blijkt uit de krapte-indicator van de NVM. Bij een cijfer van 5 is er sprake van een evenwichtige markt. Kopers in Amstelveen hebben daarmee voor het eerst in jaren weer wat meer te kiezen.
Toch geven die cijfers maar een beperkt beeld van de woningmarkt. Kopers zijn weliswaar een stuk kritischer
en nemen meer de tijd, maar in de praktijk zijn er grote verschillen te zien. "Voormalige huurappartementen van mindere kwaliteit worden moeilijk verkocht. Maar zodra er een mooie woning op een goede locatie beschikbaar komt, verloopt de verkoop nog steeds heel snel. We hadden onlangs een tussenwoning uit de jaren dertig te koop met een vraagprijs van 1,4 miljoen. Die trok meer dan twintig kijkers."
Wat dit onderscheid bepaalt, is met name onderhoud en locatie. "Wanneer er meer keuze is, gaan locatie en onderhoudsstaat zwaarder wegen, omdat mensen dan kiezen voor de fijnste plek. Dat is altijd zo geweest, maar wordt nu weer meer zichtbaar", zegt Van Duuren.
"Woningen op goede locaties als Elsrijk en Randwijck zijn ontzettend populair. Dat zijn ook de locaties die
kopers uit Amsterdam aantrekken." Die vraag is structureel, en vormt een van de redenen waarom de markt in Amstelveen ondanks de afkoeling niet stil valt.
Ook plaatst Van Duuren een kanttekening bij de gemeten prijsdaling. "In de periode dat de markt flink onder druk stond, betaalden kopers voor een woning met een waarde van zes ton soms ruim een ton meer.
Die ton was emotionele waarde. Nu er minder wordt overboden, neemt de waarde van woningen niet af, maar wordt de lucht uit de markt gehaald. Woningen worden gewoon voor hun eigenlijke waarde verkocht."
Toch is er volgens haar geen reden tot zorgen. "De onderliggende schaarste is er nog steeds. De prijzen zullen wellicht wat onder druk blijven staan omdat het aanbod toeneemt, maar er zijn nog genoeg mensen die willen verhuizen." 5.1 Amstelveen: expert aan
hun beeld op transacties die al hebben plaatsgevonden, en de prijsstijgingen van de afgelopen jaren zitten nog vers in hun geheugen", zegt Van Duuren.
Waar kopers die omslag al hebben gemaakt, moeten verkopers vaak nog aan de nieuwe situatie wennen. Vraagprijzen stegen nog, op jaarbasis met 7,2 procent en op kwartaalbasis met 2,5 procent. "Verkopers baseren
Annemarie van Duuren
Kantoormanager
Brockhoff Makelaars
5.2 Amstelveen: in cijfers
Aantal transacties
In het eerste kwartaal van 2026 wisselden in Amstelveen 172 woningen van eigenaar. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een daling van 13%, ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 zelfs 41% minder. Appartementen waren met 91 transacties het meest verkochte woningtype, gevolgd door tussenwoningen (42 transacties).
Aantal te koop gezet
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen in Amstelveen 229 woningen nieuw op de markt. Dat is vrijwel gelijk aan een jaar eerder (-1%) en 24% minder dan in het vorige kwartaal. Appartementen (122) en tussenwoningen (53) maakten het grootste deel van het nieuwe aanbod uit.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Amstelveen bedroeg aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 € 930.000 — 7,2% hoger dan een jaar eerder en 2,5% hoger dan in het vierde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter kwam uit op € 6.454, een stijging van 3,8% op jaarbasis en 1,9% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Amstelveen lag in het eerste kwartaal van 2026 op € 639.000. Dat is 0,9% lager dan een jaar eerder en 6,6% lager dan in het vierde kwartaal van 2025. Per vierkante meter bedroeg de transactieprijs € 6.236, een daling van 2,1% op jaarbasis en een daling van 3,3% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator naar 4,3 in het eerste kwartaal van 2026, tegenover 2,5 in het vierde kwartaal en 2,9 een jaar eerder. Kopers hadden daarmee gemiddeld keuze uit ruim vier woningen. Dat is een stuk ruimer dan voorheen, en de markt beweegt zich daarmee richting een evenwichtige markt. De markt is in evenwicht bij een krapte-indicator van 5.
Boven vraagprijs verkocht
In het eerste kwartaal van 2026 werd 56% van de woningen in Amstelveen boven de vraagprijs verkocht.
Dat is een duidelijke daling ten opzichte van het vierde kwartaal (68%) en een jaar eerder (71%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en transactieprijs bedroeg 1,5%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Utrecht
Q1 2026
Nieuw evenwicht op de woningmarkt in Utrecht: markt blijft extreem krap, maar huizenprijzen blijven stabiel 'Een beetje tegenstrijdig', zo omschrijft Arjan Embrechts, makelaar bij Beumer, de huidige staat van de woningmarkt in Utrecht. De huizenprijzen stabiliseren en de markt staat veel minder onder druk dan voorheen, maar het vinden van een huis blijft voor veel kopers een uitdaging.
€ 559.000, 1,5 procent meer dan een jaar geleden en 1,2 procent minder dan eind 2025.
Ondanks een lichte toename in aanbod worden woningen gemiddeld binnen 23 dagen verkocht, in negen van de tien gevallen ver boven de vraagprijs. Het gemiddelde vraagverkoopprijsverschil is zo'n 13 procent. Tegelijkertijd stabiliseren de huizenprijzen al enkele kwartalen op rij.
Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld
De ontwikkelingen op de Utrechtse woningmarkt lijken paradoxaal, maar de cijfers zijn goed te verklaren. "Kopers zijn zo gewend aan overbieden, dat ze dat incalculeren", zegt Embrechts. Met gemiddeld 1,7 beschikbare woningen per zoeker vissen kopers nog steeds regelmatig achter het net, wat overbieden in stand houdt. “De prijzen reageren daar alleen niet meer op. Kopers zitten aan het maximum van wat ze kunnen of willen betalen. Normaal gesproken leidt stevig overbieden tot stijgende prijzen. Verkopers die hun prijzen in de huidige markt verhogen, krijgen
direct geen kijkers meer. Er is daardoor een gek soort
evenwicht ontstaan, waarin overbieden normaal is, maar de prijzen al een jaar ongeveer hetzelfde blijven”, zegt Embrechts.
Waarom Utrecht Amsterdam niet volgt
De meest recente cijfers over Utrecht wijken behoorlijk af van het landelijke beeld. Met name in randstedelijke gebieden merken makelaars dat de markt rustiger wordt, met minder kijkers, minder biedingen en dalende prijzen. Hoe het komt dat de markt in Utrecht zo anders is, is moeilijk te verklaren.
Meerdere factoren zouden daarop van invloed kunnen zijn, waaronder de centrale ligging van de stad. "We zien bijvoorbeeld best wat mensen die vanuit
Amsterdam in Utrecht komen kijken. Dat zijn doorgaans doorstromers die in Amsterdam hebben verkocht en in Utrecht meer waar voor hun geld
krijgen", zegt Embrechts. Daar komt bij dat Utrecht steeds vaker de keuze lijkt te zijn van expats die eerder automatisch voor Amsterdam kozen. “Voor hen is een half uur reizen geen bezwaar, en in Utrecht vind je nog net wat meer wooncomfort en ruimte dan in Amsterdam.” Of dat de doorslaggevende factor is valt moeilijk te zeggen, maar de vraag blijft er hoog door.
Voorlopig geen verandering in zicht
Structureel blijft de Utrechtse woningmarkt dus krap, en er is weinig dat daar op korte termijn verandering in brengt. “Doorstromers worden misschien wat voorzichtiger. Maar de vraag vanuit de onderkant van de markt zie ik niet zomaar minder worden, zeker niet in een stad als Utrecht waar veel jonge mensen en starters op afkomen”, zegt Embrechts. Ook geopolitieke onrust, zoals de ontwikkelingen in het Midden-Oosten, heeft vooralsnog weinig effect op het sentiment onder kopers.
“Ik hoor kopers er eigenlijk niet over. Zolang er nog 10 tot 20 bezichtigingen zijn, lijkt er op de woningmarkt niet zoveel aan de hand.”
Arjan Embrechts
Directeur en RM RT makelaar
Beumer Utrecht
6.2 Utrecht in cijfers
Aantal transacties
In het eerste kwartaal van 2026 zijn in Utrecht 902 woningen verkocht. Dat is 3% minder dan een jaar eerder en 37% minder dan in het vorige kwartaal. Tussenwoningen (230) en appartementen (555) waren samen goed voor ruim 87% van alle transacties.
Aantal te koop gezet
In Utrecht kwamen in het eerste kwartaal van 2026 1.059 woningen nieuw op de markt. Dat is 6% minder dan een jaar eerder en 28% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. Het nieuwe aanbod bestond vooral uit appartementen (647) en tussenwoningen (282). Vrijstaande woningen en tweekappers werden heel weinig aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Utrecht bedroeg aan het einde van het eerste kwartaal € 571.000. Dat is 4,3% hoger dan een jaar eerder en 1,3% lager dan in het vierde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter lag op € 5.916, nagenoeg gelijk aan een jaar eerder (+0,4%) en vrijwel onveranderd ten opzichte van het vorige kwartaal (-0,2%).
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Utrecht kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op € 559.000. Dat is 1,5% meer dan een jaar eerder en 1,2% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg € 6.513, een stijging van 1,3% op jaarbasis en 0,6% lager dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
6.2 Utrecht in cijfers
Krapte-indicator
De Utrechtse woningmarkt bleef in het eerste kwartaal van 2026 uitzonderlijk krap, met een krapte-indicator van 1,7.
Dat is iets hoger dan in het vierde kwartaal (1,0), maar vrijwel gelijk aan een jaar eerder (1,6). Kopers hadden gemiddeld keuze uit minder dan twee woningen. Pas bij een krapte-indicator van 5 is de markt in evenwicht.
Boven vraagprijs verkocht
In Utrecht werd 89% van de woningen in het eerste kwartaal van 2026 boven de vraagprijs verkocht. Ook vorig jaar en vorig kwartaal werd ongeveer 90% van de woningen boven vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen vraagen transactieprijs bedroeg 13,0%, waarbij tussenwoningen (13,6%) en hoekwoningen (13,2%) het hoogst uitkwamen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Zaandam
2026
7.1 Zaandam: expert aan het woord
Zaanse woningmarkt verandert: meer aanbod, minder kopers
De Zaanse woningmarkt komt in rustiger vaarwater.
Kopers zijn voorzichtiger en woningen staan langer te koop, merkt Richard van Meeteren, makelaar bij Thijssen
Makelaardij in Zaandam.
De woningmarkt in Zaandam koelt langzaam af. Er komt meer aanbod op de markt en er worden minder woningen verkocht, waardoor het aanbod langzaam toeneemt. Aan
het einde van het eerste kwartaal van 2026 stonden er 354 woningen te koop bij NVM-makelaars, bijna 40 procent meer dan een jaar geleden. Bij appartementen nam het aanbod met 70 procent toe, het aantal tussenwoningen met 64 procent. De looptijd van het aanbod steeg van 40 dagen in Q1 2025 naar 51 dagen in het eerste kwartaal van 2026.
Dat de markt afkoelt, blijft ook verkopers niet onopgemerkt. “Veel woningen verkopen nog goed, maar het duurt wat langer. En een woning die niet goed wordt gepresenteerd of waarbij de prijs-kwaliteitverhouding niet klopt, wordt niet gemakkelijk verkocht. Dat zag je een jaar geleden nooit. Verkopers zijn dat nog niet gewend en worden er soms wat nerveus van als hun woning niet direct verkocht wordt.”
Oorzaken van verandering in kopersgedrag
De rust op de woningmarkt is te wijten aan een opeenstapeling van factoren. Meer woningaanbod en dus meer keuze, geopolitieke onzekerheid, duurdere boodschappen, hogere brandstofprijzen, hogere rente en een constante stroom van verontrustend nieuws dragen er allemaal aan bij dat het sentiment verandert. Dat is ook terug te zien in de vraag- en verkoopprijzen: die stabiliseren. De gemiddelde vraagprijs was € 450.000 in Q1 2026, 1,3 procent lager dan een jaar geleden. Ten
opzichte van het voorgaande kwartaal lag de vraagprijs gemiddeld 3,4 procent lager. De vierkante-meterprijzen daalden op kwartaalbasis met 0,5 procent. De transactieprijs bleef met gemiddeld € 448.000 nagenoeg gelijk.
Starters zitten nog altijd klem
Dat de markt verandert, betekent niet dat de onderliggende krapte is verdwenen. Transactieprijzen zijn
nog altijd op een hoog niveau, en kopers die hun aankoop niet uit kunnen stellen, zoals starters, zitten daardoor vaak klem. “Twee partners die elk € 2.500 bruto verdienen, zitten samen op € 60.000 per jaar. Daarmee kun je gemiddeld zo’n € 300.000 lenen. Daar koop je momenteel niets voor”, verklaart Van Meeteren. Appartementen, het goedkoopste woningtype, werden verkocht voor
gemiddeld € 350.000.
De druk op het lagere segment op de koopmarkt zorgt er bovendien voor dat de perceptie van sommige kopers nog
7.1 Zaandam: expert aan het woord
afwijkt van de realiteit. Overbieden gebeurt in dat segment nog regelmatig: volgens de NVM wordt nog altijd driekwart van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een vraag-verkoopprijs verschil van 4,1 procent. “Kopers die een aantal keer met lege handen stonden na een biedingsproces, hebben nog steeds het idee dat overbieden nodig is. Met name in het lagere segment zien we daardoor dat overbieden nog vrij vaak gebeurt.”
Wel moet er volgens Van Meeteren wel een kanttekening worden geplaatst bij de overbiedingscijfers. “Die cijfers vertekenen. We zien dat woningen die in prijs zakken daarna vaak wel boven de vraagprijs worden verkocht.
Maar een woning die voor € 420.000 in de markt werd gezet, daarna € 30.000 euro in vraagprijs is zakt en vervolgens is verkocht voor € 400.000 is op papier misschien boven de vraagprijs verkocht, maar in de realiteit juist verkocht voor minder dan de vraagprijs. Die verlaagde vraagprijzen worden niet meegenomen in de
statistieken, omdat er geen transactie heeft plaatsgevonden.”
Hoe lang het overbieden nog stand houdt, is volgens Van Meeteren de vraag, want de perceptie begint te veranderen. “In de media wordt vaker geschreven over een afkoelende woningmarkt, en kopers weten steeds vaker dat overbieden niet nodig is. Het vertrouwen staat daarnaast onder druk, en dan kan het snel gaan.”
Richard van Meeteren
NVM makelaar / Kantoormanager Thijssen Makelaardij Zaandam
7.2 Zaanstad in cijfers
Aantal transacties
In Zaanstad wisselden in het eerste kwartaal van 2026 in totaal 368 woningen van eigenaar. Dat is 4% meer dan een jaar eerder, maar 21% minder dan in het drukke vierde kwartaal van 2025. Tussenwoningen (122), appartementen (116) en hoekwoningen (68) waren de meest verkochte woningtypen.
Aantal te koop gezet
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen in Zaanstad 427 woningen nieuw op de markt, 7% meer dan een jaar eerder en 22% minder dan in het vierde kwartaal. Tussenwoningen (150) en appartementen (132) maakten het grootste deel van het nieuwe aanbod uit.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Zaanstad daalde in het eerste kwartaal van 2026 naar € 450.000, een daling van 1,3% ten opzichte van een jaar eerder en 3,9% ten opzichte van het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter
bedroeg € 4.537, vrijwel gelijk aan een jaar eerder (+1,7%) en iets lager dan in het vierde kwartaal (-0,5%).
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Zaanstad bleef in het eerste kwartaal van 2026 stabiel op € 448.000, gelijk aan een jaar eerder (+0,5%) en nagenoeg onveranderd ten opzichte van het vierde kwartaal (-0,2%). De transactieprijs per vierkante meter
bedroeg € 4.686, een stijging van 1,4% op jaarbasis en 1,6% lager dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator in Zaanstad steeg in het eerste kwartaal van 2026 naar 2,9, tegenover 2,4 in het vierde kwartaal en 2,2 een jaar eerder. Kopers hadden daarmee gemiddeld keuze uit bijna drie woningen. De markt is pas in evenwicht bij een krapte-indicator van 5.
Boven vraagprijs verkocht
In het eerste kwartaal van 2026 werd 75% van de woningen in Zaanstad boven de vraagprijs verkocht, iets lager dan in het vierde kwartaal (76%) en een jaar eerder (79%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en transactieprijs bedroeg 4,1%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Gooise Meren
Q1 2026
8.1 Gooise Meren: expert aan het woord
Eerste tekenen van kentering op woningmarkt in Gooise Meren
De woningmarkt in Gooise Meren is aan het afkoelen. Het aantal verkopen daalt, waardoor het woningaanbod toeneemt. Kopers hebben meer te kiezen, twijfelen vaker en bieden minder vaak boven de vraagprijs.
In totaal werden er 162 woningen verkocht, 8 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het aantal te koop gezette woningen bleef op jaarbasis echter vrijwel gelijk: 215 in Q1 2026 tegenover 208 een jaar eerder. Toch nam het totale aanbod met 40 procent toe, omdat woningen langer te koop blijven staan. Dat blijkt uit cijfers van de NVM over het eerste kwartaal van 2026.
stabilisatie, maar in het vierde kwartaal werden woningen nog altijd heel snel verkocht. In het eerste kwartaal merkten wij dat er iets meer twijfel in de markt kwam.” Als voornaamste oorzaak noemt hij het dalende consumentenvertrouwen, gevoed door de oorlog in het Midden-Oosten. "Alles wordt duurder en de rentes lopen iets op, waardoor kopers wat terughoudender worden."
Kopers voorzichtiger
Dirk Schipper, makelaar bij Schuitema Makelaars in Hilversum, ziet die omslag ook in de praktijk. "In het tweede halfjaar van 2025 zagen we al tekenen van
Waar in het eerste kwartaal van 2025 nog 62 procent van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, is dat nu gedaald naar 49 procent. Het gemiddelde verschil tussen de vraagprijs en verkoopprijs was slechts 0,7 procent. Dat vertaalt zich ook in stagnerende prijzen. De gemiddelde transactieprijs bedroeg in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld € 667.000, vrijwel gelijk aan een jaar eerder, maar een daling van 8,4 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025. De vierkantemeterprijzen stegen op jaarbasis nog met 3,7 procent, maar op kwartaalbasis werd een daling van 4,4 procent gemeten.
Een ruimere markt
De markt is dus zowel op papier als gevoelsmatig een stuk minder hectisch dan voorheen. Schipper plaatst daar wel een kanttekening bij: er is nog altijd sprake van een krappe markt. De krapte-indicator liep op van 2,5 naar 3,8, wat nog steeds wijst op een verkopersmarkt. “De woningmarkt was voorheen ontzettend overgekookt. We zien nu weliswaar minder aanvragen voor bezichtigingen en minder overbiedingen, maar de markt is zeker niet stilgevallen. Als er een aantrekkelijke woning op de markt komt, zien we nog steeds mooie biedingen.” Gemiddeld worden woningen nu binnen 32 dagen verkocht. “Dat is lang als je dat naast twee weken legt, maar een woning binnen gemiddeld een maand is nog steeds heel snel.”
Woningschaarste blijft onderliggend probleem
Of de markt verder afkoelt, hangt volgens Schipper af van de renteontwikkeling. "Als die verder stijgt, en dat lijkt me
8.1 Gooise Meren: expert aan het woord
waarschijnlijk - olie zit nou eenmaal in heel veel productieketens - dan werkt dat door in de koopkracht van huizenkopers. Inflatie en rente zakken ook niet van de ene op de andere dag, dus het effect ervan zal dan nog even zichtbaar blijven.”
De structurele woningschaarste blijft echter wel een onderliggend probleem, dus de kans dat de vraag stilvalt, acht hij ook niet groot. "De markt blijft krap en er zal altijd vraag blijven naar woningen," aldus Schipper. Maar de tijd dat iedere woning binnen twee weken en met meerdere bieders van de hand ging, lijkt voorlopig voorbij.
Dirk Schipper
NVM Makelaar
Schuitema Makelaars
8.2 Gooise Meren in cijfers
Aantal transacties
In Gooise Meren werden in het eerste kwartaal van 2026
162 woningen verkocht. Dat is 8% minder dan een jaar eerder en 34% minder dan in het vierde kwartaal van 2025.
Tussenwoningen (44), hoekwoningen (38) en 2-onder-1kapwoningen (30) waren de meest verkochte woningtypen.
Aantal te koop gezet
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen in Gooise Meren
215 woningen nieuw op de markt, 3% meer dan een jaar eerder en 25% minder dan in het vierde kwartaal.
Tussenwoningen (52) en 2-onder-1-kapwoningen (45) maakten bij elkaar opgeteld het grootste deel van het nieuwe aanbod uit.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
8.2 Gooise Meren in cijfers
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs in Gooise Meren bedroeg aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 € 946.000. Dat is 2,0% hoger dan een jaar eerder en 5,0% lager dan in het vierde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter kwam uit op € 6.156, een stijging van 2,5% op jaarbasis en 1,4% ten opzichte van het vorige kwartaal.
De gemiddelde transactieprijs in Gooise Meren was in het eerste kwartaal van 2026 gelijk aan een jaar eerder: € 667.000 (0,0%).
Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 daalde de prijs met 8,4%. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg
€ 5.732, een stijging van 3,7% op jaarbasis en 4,4% lager dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator in Gooise Meren steeg in het eerste kwartaal van 2026 naar 3,8, tegenover 2,5 in zowel het vierde kwartaal als een jaar eerder. Vrijstaande woningen vallen daarbij het meest op: met een krapte-indicator van 17,0 hebben kopers in dat segment gemiddeld keuze uit veertien woningen meer dan bij evenwicht gebruikelijk zou zijn. De markt is in evenwicht bij een krapte-indicator van 5.
Boven vraagprijs verkocht
In het eerste kwartaal van 2026 werd 49% van de woningen in Gooise Meren boven de vraagprijs verkocht. Dat is een duidelijke daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 (59%) en een jaar eerder (62%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en transactieprijs kromp naar 0,7%, waarbij tussenwoningen met 1,8% nog het meest boven de vraagprijs uitkwamen en vrijstaande woningen gemiddeld 1,7% onder de vraagprijs werden verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in regio ArnhemNijmegen
Q1 2026
Woningmarkt in regio Arnhem-Nijmegen
blijft krap, maar druk neemt af
In de regio werden het eerste kwartaal nog altijd stijgende prijzen gemeten, al lijken de prijzen op het eerste gezicht juist te stabiliseren. De gemiddelde transactieprijs in Nijmegen daalde op jaarbasis met 3,2 procent naar
NVM Makelaars in heel Nederland zien dat de landelijke woningmarkt in het eerste kwartaal 2026 geleidelijk meer in balans komt. Door toename van het woningaanbod ontstaat een rustiger marktbeeld met afvlakkende prijzen. In de Stadsregio Arnhem-Nijmegen is dat beeld echter genuanceerder. De markt staat
minder onder druk dan een jaar geleden, maar van een kentering is nog geen sprake.
“Kopers kijken ook in deze regio naar wat er in de wereld gebeurt, en dat maakt kopers voorzichtiger. Maar ik zie dat in deze regio nog niet terug in de koopsommen”, zegt
Bas Wildeman, makelaar bij Petra de Kleermaeker
Makelaardij in Arnhem.
€ 439.000. In Arnhem steeg de gemiddelde transactieprijs licht naar € 404.000. Maar die cijfers geven een vertekend beeld, zegt Wildeman. "We zien heel veel kleine beleggers met één of twee wooneenheden die nu massaal hun woningen aanbieden zodra een huurder vertrekt. Die instroom van relatief goedkopere woningen drukt het gemiddelde flink.” Kijken we naar de gemiddelde prijs per vierkante meter, dan is te zien dat de prijzen stijgen: in Nijmegen steeg de m2-prijs op jaarbasis met 7,1 procent naar 5.146 euro, bij appartementen zelfs met 9 procent. In Arnhem steeg de meterprijs met 3,4 procent.
Onderliggende krapte blijft bestaan Stijgingen komen voort uit een nog altijd krappe markt, waarin woningen snel worden verkocht. “We zien
gemiddeld tien tot vijftien bezichtigingen voor een woning, en woningen met een goede vraagprijs zijn in deze regio nog steeds erg gewild”, zegt Wildeman. Met name de markt in Nijmegen blijft ontzettend krap, blijkt uit de cijfers van NVM. De krapte-indicator staat op 1,7, wat laat zien dat kopers keuze hebben uit minder dan 2 woningen. In 77 procent van de gevallen wordt meer betaald dan de vraagprijs, met een gemiddeld overbiedingspercentage van 6,8 procent. Gemiddeld is een woning binnen 26 dagen verkocht.
Wie twintig kilometer verderop een woning zoekt, treft een iets rustigere markt. Kopers nemen in Arnhem wat langer de tijd, waardoor de gemiddelde verkooptijd is opgelopen van 28 dagen eind 2025 naar 37 dagen in het eerste kwartaal van 2026. Desondanks overheerst ook hier nog altijd de schaarste. De krapte-indicator staat in Arnhem op 2,3, in 69% van de gevallen wordt er boven vraagprijs verkocht, met een verschil in vraag-en verkoopprijs van 4,5 procent.
Volgens Wildeman is het verschil tussen beide steden goed te verklaren. "Nijmegen is een rijke stad waar een ander type koper zoekt. De stad heeft een universiteit en een academisch ziekenhuis.
9.1 Regio Arnhem-Nijmegen: expert aan het woord
Studenten die er komen studeren, willen er later ook graag wonen. Die koopbereidheid is structureel en dat vertaalt zich direct in de cijfers." Arnhem blijft daarop achter, maar dat is historisch gezien altijd zo geweest.
“Arnhem had in de Vogelaar-periode de meeste achterstandswijken van heel Nederland. Die sociaaleconomische kloof is nooit helemaal gedicht.
Arnhem zal daarom altijd als eerste de landelijke trend volgen.”
Westen als voorbode
Landelijk zien NVM-makelaars dat in steden als Amsterdam de markt al langer afkoelt: het aanbod neemt toe, woningen staan langer te koop, het vertrouwen staat onder druk en prijzen stabiliseren. Dat zou in theorie een voorbode kunnen zijn voor de regio Arnhem-Nijmegen.
"Wat er in het westen speelt, speelt hier vaak binnen enkele maanden ook. Dat is historisch gezien altijd zo geweest”, verklaart Wildeman. Een van de aanwijzingen daarvoor zou kunnen zijn dat het aanbod toeneemt: zowel
in Arnhem als in Nijmegen stonden er aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 meer woningen te koop.
Tegelijkertijd voorziet Wildeman voorlopig nog geen grote prijsdalingen. De onderliggende schaarste blijft, mede door vraag vanuit de Randstad. Onzekerheid in de wereld doet bovendien wat met het aanbod, meent
Wildeman: "Als mensen niet meer durven te verkopen, wordt het aanbod juist weer krapper. Er zijn altijd mensen die willen of moeten verhuizen. Ik zie de prijzen daarom niet zo snel dalen."
Bas Wildeman
NVM RMT Makelaar / Kantoormanager
Petra de Kleermaeker Makelaardij
9.2 Arnhem in cijfers
Aantal transacties
In Arnhem zijn in het eerste kwartaal van 2026 403 woningen verkocht — 5% minder dan een jaar eerder en 25% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. Appartementen (230) en tussenwoningen (95) namen samen ruim 80% van alle transacties voor hun rekening.
Aantal te koop gezet
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen in Arnhem 393 woningen nieuw op de markt, 8% minder dan een jaar eerder en 37% minder dan in het drukke vierde kwartaal. Het nieuwe aanbod bestond hoofdzakelijk uit appartementen (216) en tussenwoningen (94).
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Arnhem steeg in het eerste kwartaal van 2026 naar € 485.000 — 4,7% hoger dan een jaar eerder en 4,1% hoger dan in het vierde kwartaal. Ook de vraagprijs per vierkante meter trok aan, naar € 4.248, een stijging van 6,3% op jaarbasis en 2,6% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Arnhem bedroeg in het eerste kwartaal van 2026 € 404.000, een stijging van 1,6% ten opzichte van een jaar eerder en 3,2% lager dan in het vierde kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter lag op € 4.327, een stijging van 3,4% op jaarbasis en 1,1% lager dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator in Arnhem steeg licht naar 2,3 in het eerste kwartaal van 2026, tegenover 2,1 in het vierde kwartaal en 1,8 een jaar eerder. Kopers hadden daarmee gemiddeld keuze uit iets meer dan twee woningen — ruim onder het evenwichtsniveau van 5.
Boven vraagprijs verkocht
In Arnhem werd in het eerste kwartaal van 2026 69% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, lager dan in het vierde kwartaal (78%) en een jaar eerder (76%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en transactieprijs bedroeg 4,5%, met tussenwoningen (6,6%) als hoogste en vrijstaande woningen (-1,2%) als enige woningtype dat gemiddeld onder de vraagprijs werd verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
9.3 Nijmegen in cijfers
Aantal transacties
In Nijmegen wisselden in het eerste kwartaal van 2026 420 woningen van eigenaar, 7% meer dan een jaar eerder en 30% minder dan in het vierde kwartaal van 2025. Appartementen waren met 230 transacties veruit het meest verhandelde woningtype, gevolgd door tussenwoningen (100) en hoekwoningen (57).
Aantal te koop gezet
In het eerste kwartaal van 2026 kwamen in Nijmegen 450 woningen nieuw op de markt . Dat is 10% meer dan een jaar eerder en 23% minder dan in het vorige kwartaal. Appartementen (237) en tussenwoningen (115) maakten samen het leeuwendeel van het nieuwe aanbod uit.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Nijmegen steeg in het eerste kwartaal van 2026 naar € 536.000, een toename van 2,8% ten opzichte van een jaar eerder en 8,0% ten opzichte van het vierde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.693, een stijging van 2,9% op jaarbasis en 2,4% lager dan in het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Nijmegen daalde in het eerste kwartaal van 2026 naar € 439.000. Dat is 3,2% minder dan een jaar eerder en 5,1% minder dan in het vierde kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter steeg daarentegen naar € 5.146, een stijging van 7,1% op jaarbasis en 2,2% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De Nijmeegse woningmarkt bleef in het eerste kwartaal van 2026 uitzonderlijk krap, met een krapte-indicator van 1,7.
Dat is vrijwel gelijk aan een jaar eerder (1,5) en iets hoger dan in het vierde kwartaal (1,1). Kopers hadden daarmee gemiddeld keuze uit nog geen twee woningen. De markt is pas in evenwicht bij een krapte-indicator van 5.
Boven vraagprijs verkocht
In het eerste kwartaal van 2026 werd 77% van de woningen in Nijmegen boven de vraagprijs verkocht, gelijk aan een jaar eerder en lager dan in het vierde kwartaal (83%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en transactieprijs bedroeg 6,8%, waarbij tussenwoningen (8,4%) en 2-onder-1kapwoningen (8,5%) het sterkst boven de vraagprijs uitkwamen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
10. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?
Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
