Expert-conseil en économie de VERICO November 2017

EXPERT-CONSEIL EN ÉCONOMIE DE VERICO:

MICHAEL CAMPBELL

NOVEMBRE 2017

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5 nombres importants que vous devriez connaître 112k$

0.0025% c’est le pourcentage d’hypothèques en souffrance depuis plus de 90 jours au Canada. (0,17 % en ColombieBritannique, 0,1 % en Ontario.)

21%

c’est la baisse que connaît le prix moyen d’une maison au Canada lorsque Vancouver et Toronto sont retirés de l’équation (de 487 000 $ à 375 000 $).

961.00$ le montant du chèque que chaque contribuable aurait à faire chaque année pour les cinq prochaines années afin d’éliminer le déficit prévu du gouvernement fédéral jusqu’en 2022-23.

c’est la baisse moyenne du prix des maisons à Toronto depuis le mois d’avril, moment où le Parti libéral de l’Ontario a présenté son plan en 16 points pour refroidir le marché.

78 billion c’est l’estimation qu’a faite Citibank de la valeur totale des engagements de retraite gouvernementaux sous-capitalisés ou non capitalisés des 20 membres de l’OCDE. (Lire ce qui se trouve ci-dessous pour connaître l’impact sur les prix du marché immobilier.)

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Citation du mois Le mot “politique” est dérivé de “poly”, qui signifie “beaucoup”, et du mot “tique”, qui signifie “parasite suceur de sang”.

Larry Hardiman

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Ce qui se passe ?

– Préparez-vous à être occupé – Les politiciens sont toujours confus au sujet de l’abordabilité – La Banque du Canada maintient le cap... pour l’instant – Ce qui se passe avec l’ALÉNA

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Ce qui se passe ?

Dans le cadre du bras de fer entre l’abordabilité et la protection des banques, les nouvelles règles sur les simulations de crise nous rappellent que le gouvernement s’est clairement rangé du côté des banques. Souvenez-vous du bon vieux temps où seules les hypothèques assurées étaient soumises aux simulations de crise! Comme vous le savez, désormais, elles seront applicables à tout le monde. À compter du 1er janvier, tout le monde sera assujetti à la règle des 2 %, qui oblige les

demandeurs d’hypothèque à se qualifier en fonction d’un taux hypothétique plus élevé de 2 %. Cette règle ne concernera donc plus uniquement les personnes qui ont une hypothèque assurée. Ceci étant dit, un individu contractant un prêt auprès d’une coopérative de crédit ne sera pas touché.

Dans une tournure des événements qui n’a toujours pas été expliquée, les demandeurs d’hypothèques qui feront appel à une coopérative de crédit ne seront pas soumis aux nouvelles règles concernant

les simulations de crise.

Les banques seront particulièrement heureuses de la présence d’une clause dictant que les gens qui renouvelleront leur hypothèque avec la même institution ne seront pas soumis aux simulations de crise, mais qu’ils le seront s’ils veulent contracter un emprunt auprès d’une source différente — c’està-dire s’ils ont trouvé un meilleur taux ailleurs. Dans une telle situation, il sera inutile pour une banque de faire correspondre ses taux

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Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell novembre 2017 à ceux d’autres institutions pour une personne avec un prêt hypothécaire existant.

urbains pourraient ne pas être aussi affectés que certains marchés plus modestes.

6 90 % à celui de Vancouver.

L’impact immédiat des nouvelles règles sera que Le pourcentage d’acheteurs En fin de compte, beaucoup beaucoup de gens se qui seront exclus du marché de gens qui n’avaient pas dépêcheront d’obtenir un par les nouvelles règles besoin d’assurances jusqu’à prêt hypothécaire avant que d’éligibilité reste à voir, mais maintenant se qualifieront les nouvelles simulations de le consensus semble être de seulement pour un prêt crise entrent en vigueur le l’ordre de 15 à 20 %. Ceci étant hypothécaire plus petit, ce qui 1er janvier. Les courtiers en dit, tous les marchés ne seront limitera leurs choix d’achat. hypothèques pourraient donc pas touchés de manière égale. Bien sûr, ils pourront toujours être très occupés d’ici la fin Étant donné qu’il n’y aura pas déménager à Windsor ou de l’année, mais si on se fie de changement pour les gens à Moncton, deux villes où au passé, il y a fort à parier qui font une mise de fonds de se trouvent les maisons les que certaines institutions moins de 20 %, les marchés à moins chères au Canada selon financières appliqueront prix élevés comme Vancouver Century 21 — vendues à un les règles encore plus tôt. et d’autres grands centres prix au pied carré inférieur de

Donc, pourquoi les simulations de crise?

En termes simples, le gouvernement tente de limiter l’exposition du système financier et de la SCHL à la baisse des prix des logements. Gardez à l’esprit que l’agence Moody’s Investor Services a déjà réévalué à la baisse la cote de crédit des banques canadiennes en raison de leur exposition à un ralentissement du marché immobilier.

L’Organisation de coopération et de développement économiques, le Fonds

monétaire international, la Deutsche Bank — tout le monde a émis des avertissements concernant les dangers d’une bulle immobilière. Il ne fait aucun doute que les institutions financières du Canada seraient vulnérables s’il y avait une baisse importante des prix, compte tenu du montant record de prêts garantis par des biens immobiliers.

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Refroidir le marché On ne peut s’empêcher de remarquer que le gouvernement, par l’entremise du Bureau du surintendant des institutions financières, s’inquiète de l’impact de la chute des prix sur les prêteurs. Des politiciens, comme Kathleen Wynne de l’Ontario et John Horgan de la Colombie-Britannique, parlent de refroidir le marché, ce qui signifie des prix plus bas.

Malgré le fait qu’historiquement, les problèmes ne se produisent pas lorsque les prix des actifs augmentent, mais plutôt lorsqu’ils diminuent, ces politiciens semblent déterminés à faire baisser les prix du secteur immobilier au nom de l’abordabilité.

Pensez-y un instant. Le prix moyen des maisons à Toronto a diminué de 21

% depuis avril. La situation est-elle vraiment plus avantageuse? Si c’est le cas, passons à la prochaine dépression! Après tout, il n’y a rien comme une dépression pour faire baisser les prix du marché immobilier.

Je n’arrive toujours pas à trouver un politicien qui puisse nous dire quelle baisse les prix du marché immobilier de Vancouver

et de Toronto devront connaître pour qu’une maison unifamiliale devienne abordable. 30 %? 40 %?

Il est tout à fait bizarre que certains politiciens ne voient aucun problème quant au fait de réduire le prix du principal actif d’environ 2 millions de personnes en Colombie-Britannique, 5 millions de personnes en Ontario et plus de 14 millions de personnes au Canada — tout cela au nom de l’abordabilité. Et par le fait même, ils veulent faire ralentir l’industrie la plus importante dans 7 provinces sur 10. Pour rester poli, je dirai qu’ils semblent confus.

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Alors, est-ce qu’il y a un problème?

De toute évidence, le spectre d’une crise des prêts hypothécaires à haut risque empêche les régulateurs du gouvernement de dormir la nuit. Cependant, il n’y a eu aucun signalement de pratiques de prêt louches semblables à celles qui étaient répandues aux États-Unis et qui ont contribué à une telle crise là-bas.

Les Canadiens ont une feuille de route admirable en ce qui concerne le paiement de leurs prêts hypothécaires. Les derniers chiffres de septembre montrent qu’à

l’échelle du pays, moins de 12 000 prêts hypothécaires sont en souffrance depuis 90 jours, et ce, sur un total de plus de 4,75 millions de prêts. En Ontario, le nombre de prêts hypothécaires en souffrance est de 0,1 %, tandis qu’à Vancouver, il est de 0,17 %. Même au lendemain de la crise du crédit, le nombre de prêts hypothécaires en souffrance au Canada était inférieur à 0,45 %. Il est donc difficile de fonder toute cette histoire sur des preuves historiques selon lesquelles le risque de défaut est élevé même en cas de baisse des prix.

Pourcentage des arriérés en Ontario en septembre 2017

0.001%

Pourcentage des arriérés en Vancouver en septembre 2017

0.0017%

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Les pensions de retraite - une histoire immobilière dont vous n’entendez pas parler En surface, les problèmes de pensions de retraite ne semblent pas liés à l’immobilier, mais aux États-Unis, ils sont sur le point de l’être. Les engagements de retraite non capitalisés ont déjà mis Détroit, Stockton (Californie) et Atlantic City en faillite, et c’est loin d’être terminé.

Alors, quel est le lien avec l’immobilier?

C’est simple. Au fur et à mesure que les villes et les états luttent pour s’acquitter de leurs engagements de retraite, ils augmentent les taxes et les impôts. Par exemple, le fonds de pension de Chicago connaît un déficit de 20 milliards de dollars, et pour y remédier, la ville a institué la plus grande hausse de taxe foncière de toute l’histoire de la ville et envisage même d’instituer une nouvelle hausse.

Par ailleurs, l’Illinois a un problème monstrueux avec ses pensions de retraite et a été obligé d’augmenter les impôts des entreprises et des particuliers. Le résultat : des gens et des entreprises ont déménagé afin d’éviter ces hausses, et les états voisins, comme le Wisconsin, en ont bénéficié. Entre-temps, beaucoup moins de gens veulent déménager dans des villes comme Chicago, qui haussent leurs taxes foncières. Au final, cela signifie que la demande pour les logements diminue et que les prix du marché immobilier baissent.

Mais ce n’est que le début. Au cours des cinq prochaines années, les engagements de retraite non capitalisés constitueront un problème majeur.

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Taux d’intérêt Durant la même période l’année dernière, la Banque du Canada parlait de baisser les taux tout en suggérant qu’une augmentation ne se produirait pas avant le milieu de l’année 2018. Six mois plus tard, en réponse à quatre trimestres de forte croissance, elle a changé d’avis et a laissé entendre assez vaguement que les taux d’intérêt augmenteraient en juillet et en septembre. Et maintenant?

l’impact d’un dollar plus fort et de l’incertitude entourant la réaction du marché immobilier aux nouvelles règles hypothécaires. Le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Pouloz, continue d’affirmer que la Banque prévoit hausser les taux, mais qu’il laissera les données dicter ses actions.

J’apprécie le travail acharné des politiciens de nos trois paliers gouvernementaux, qui En un mot, la Banque du Canada n’est pas sûre cherchent à freiner la croissance économique de la suite des choses. Elle n’a pas augmenté (et Dieu seul sait ce qui se passera avec les taux lors de la récente réunion en raison le président Trump et l’ALÉNA). Mais si je des incertitudes entourant les négociations devais parier, je mettrais mon argent sur de l’ALÉNA, de la faiblesse de l’inflation, de quelques augmentations supplémentaires.

Une dernière citation

Une dernière question

« Nous essayons de faire une chose difficile. Nous demandons à deux pays d’abandonner certains privilèges dont ils jouissent depuis 22 ans. Et nous ne sommes pas en mesure de leur offrir quoi que ce soit en retour. »

Si les tartines tombent toujours du côté du beurre et si les chats retombent toujours sur leurs pattes, qu’arrive-til si vous attachez une tartine sur le dos d’un chat avant de le laisser tomber?

Wilbur Ross, US Secretary of Commerce

Steven Wright

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Mike’s

MISE À JOUR VIDÉO

À propos de Michael Campbell L’un des analystes commerciaux parmi les plus respectés du Canada, Michael est mieux connu comme animateur de l’émission radio la plus primée du Canada traitant des affires intitulée MoneyTalks, et d’analyste commercial principal pour BCTV News sur la chaîne Global. M. Campbell est l’économiste de VERICO, un réseau de courtiers hypothécaires indépendants de confiance du Canada.

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À propos de VERICO Canada VERICO a été fondée en 2005 dans un but unique : réunir les principaux courtiers hypothécaires au Canada et multiplier les occasions d’affaires pour ce groupe de professionnels hyper motivés. Ensemble, nous savions que nous pourrions faire notre marque dans le marché hypothécaire canadien.

En 2010, nous avons atteint collectivement le plateau de 10 G$ en volume de prêts, un montant qui rivalise avec le volume de prêts hypothécaires des 5 principales banques du Canada.

Exerçant un très haut degré de professionnalisme, d’excellence et de déontologie, nous générons plus de 15 G$ de prêts aidant chaque année plus de 45 000 ménages à combler leurs besoins en matière d’hypothèque.

VERICO a mérité le titre de « Meilleur réseau de courtiers de l’année » en 2009, 2013, 2014 et 2016.