EXPERT-CONSEIL EN ÉCONOMIE DE VERICO:
MICHAEL CAMPBELL Rapport Économique de VERICO JUIN 2017
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Michael Campbell Rapport Économique de VERICO - JUIN 2017
CAPACITÉ FINANCIÈRE
Les politiciens ne semblent pas comprendre que réduire la demande nuit à l’économie, tandis que tenter de résoudre la crise de la capacité financière en augmentant l’offre stimule la croissance économique.
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5 chiffres importants à retenir 13% Un sondage d’Equifax révèle que 13 % des Canadiens estiment qu’il est acceptable de dire un « pieux mensonge » lorsque l’on fait une demande de prêt hypothécaire.
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million
61$
1,25
Au Danemark, en raison de taux d’intérêt négatifs, une hypothèque de 150 000 $, modifiable aux 6 mois – ne coûte que 61 $ par mois. (Le prix des maisons à Copenhague a grimpé de 40 % au cours des 5 dernières années.)
Le 1er mai 2017, il y avait à Victoria 1 690 propriétés à vendre et 1 353 agents immobiliers autorisés. S’ils se partagent équitablement le pactole, cela signifie 1 ¼ propriété à vendre par agent.
On estime que Calgary dispose de 10 millions de pi2 de locaux pour bureaux vacants et que ce chiffre augmentera sensiblement sous peu. Pendant ce temps, à Edmonton, le nombre de locaux commerciaux disponibles a doublé au cours des 12 derniers mois.
Le prix moyen à Québec pour une maison individuelle non attenante est de 245 000 $; à Ottawa, de 427 000 $; et à Vancouver, de 2,4 millions $.
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millions $
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Citation du mois
« La politique, c’est l’art de
chercher les problèmes, de les trouver, de les sousévaluer et ensuite d’appliquer de manière inadéquate les mauvais remèdes.
»
Groucho Marx
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« Je travaille pour le gouvernement et je suis là pour vous aider » Je crois qu’on peut pardonner à quiconque œuvrant dans le secteur immobilier de se réveiller le matin le corps en nage en marmonnant ce que Ronald Reagan décrivait comme étant les 12 mots les plus terrifiants de la notre langue : « Je travaille pour le gouvernement et je suis là pour vous aider ».
des prix et de liquidités réduites.
Les gouvernements prétendent vouloir aider les acheteurs d’une première maison, mais jusqu’ici les nouvelles mesures servent davantage à protéger les banques et la SCHL contre le ralentissement du marché. Le plus grand risque que courent les banques canadiennes serait Les trois paliers de gouvernement ont cherché une baisse de la valeur des propriétés résidentielles, ce à calmer les marchés qui inquiète autant le immobiliers de Vancouver gouvernement que et de Toronto, de même l’agence de cotation que ceux de Victoria, de Moody’s. Moody’s a déjà Hamilton et de Saskatoon… mais au profit décoté les six grandes banques canadiennes, de qui au juste? On omet évoquant les risques en presque toujours de dire que pas un seul matière de crédit associés à un éventuel ralentissement propriétaire de maison, du marché immobilier. dans quelque ville que ce soit, tire parti d’une baisse
Pourquoi ai-je le sentiment que nous pourrions regretter que le gouvernement ait provoqué un ralentissement dans le marché immobilier, considérant qu’il s’agit du secteur d’activité le plus important dans 7 des 10 provinces, au moment où la croissance économique générale est au ralenti et que l’économie mondiale est si fragile?
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Les actualités Moody’s a baissé la notation des six principales banques canadiennes. Les politiciens ont une curieuse vision de la « capacité financière ». La Banque du Canada n’est pas prête à hausser les taux directeurs… avec raison. Les gouvernements cherchent à élargir son assiette fiscale sur lespropriétés… votre résidence principale constitue-telle une cible? Le facteur Trump
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Capacité financière Si leur but est de favoriser la capacité financière des acheteurs, problème particulièrement aigu dans les régions de Toronto et de Vancouver, alors nos politiciens sont vraiment désorientés. Commençons par nous demander jusqu’à quel point les prix devraient baisser pour rendre abordable une maison individuelle non attenante? Trente, quarante, et même cinquante pour cent, si nous parlons des marchés de Vancouver et de Toronto. Il y a un mot dans le vocabulaire économique qui décrit une telle chute : dépression. Rien n’égale une dépression pour Victoria), afin de modifier les règlements pour amener les prix des d’admissibilité à un prêt propriétés aussi bas. hypothécaire qui touchent Ce qu’il faut comprendre les marchés d’un océan à c’est qu’il existe une l’autre. énorme différence entre traiter le problème de la capacité financière en réduisant la demande plutôt qu’en augmentant l’offre. Jusqu’ici, les politiciens ont privilégié la réduction de la demande en imposant une taxe aux acheteurs étrangers dans la grande région de Vancouver et, plus récemment, à Toronto (option aussi envisagée
La taxe pour les acheteurs étrangers à Vancouver, imposée en août dernier, n’a semblé avoir eu qu’un effet à court terme sur les ventes de maisons individuelles non attenantes, si l’on se fie à la baisse phénoménale d’activité; toutefois, cette mesure n’a pas rendu ce type de maison (ou de copropriété) plus abordable
pour les gens qui cherchent à acheter une première propriété. La raison est simple : aucune de ces mesures ne s’attaque à la racine du problème, c’est-à-dire le manque de propriétés disponibles, tant à Vancouver qu’à Toronto. La région du Grand Vancouver devrait connaître une croissance démographique de 1,2 million d’habitants au cours des 23 prochaines années, ce qui annonce à coup sûr une énorme pénurie de propriétés disponibles. À Toronto, l’écart entre le taux de croissance de la population et le nombre de nouveaux logements à être mis en service est encore plus flagrant. Cette année, on estime que 80 000 personnes viendront s’établir dans la région de Toronto, mais que seulement 1 500
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habitations supplémentaires seront rendues disponibles. Il est intéressant de constater que les politiciens ne semblent pas comprendre que réduire la demande nuit à l’économie, tandis que tenter de résoudre la crise de la capacité financière en augmentant l’offre stimule la croissance économique.
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Malheureusement, la grande majorité des politiciens ont choisi de s’attaquer à la demande. Cette stratégie est vouée à l’échec et aura des conséquences néfastes sur l’économie.
Une statistique choquante 608 000 $ – c’est le montant total de la taxe que paye un non-résident qui achète une maison de prix moyen dans la partie ouest de Vancouver (le prix de référence s’élevant à 3,5 millions $). Ça vous semble prohibitif? Songez seulement que lors des récentes élections tenues en C.-B., le Parti Vert avait proposé d’augmenter la taxe pour les acheteurs étrangers ainsi que l’impôt sur l’achat d’une propriété, ce qui aurait gonflé le fardeau fiscal à 1 470 000 $ pour la même maison.
combinée à la hausse de l’impôt sur l’achat de propriétés d’une valeur de plus de 2 millions $ a joué un rôle prépondérant dans l’augmentation des prix à Toronto, Victoria, Kelowna et dans le marché le plus prospère aux États-Unis, Seattle, car les investisseurs étrangers sont allés faire des affaires ailleurs.
Et Calgary pourrait bien être la prochaine ville à profiter de cette migration des investisseurs étrangers vers d’autres marchés. En effet, à la suite de la récente Même à 608 000 $, c’est sans surprise que stabilisation des prix du pétrole ainsi que de la taxe pour les acheteurs étrangers à l’activité à court terme pour les maisons individuelles non attenantes a chuté, tout Toronto et à Vancouver, Calgary sera sans doute la prochaine destination où le comme les prix, à Vancouver. capital étranger trouvera refuge et Ironiquement, l’avènement de la taxe pour les acheteurs étrangers à Vancouver diversification.
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Est-ce que le gouvernement fédéral nous a « passé un sapin »? La Société canadienne d’hypothèques et de logement vient d’annoncer une nouvelle politique en vertu de laquelle la société d’État paiera des dividendes au gouvernement fédéral. Cela s’ajoute aux augmentations récemment demandées par la SCHL en matière d’assurance hypothécaire. Peu de gens semblent s’en rendre compte, mais le fait de transférer le revenu net, en tout ou en partie, de la SCHL signifie que les tarifs d’assurance ne diminueront pas de sitôt, peu importe le risque associé au marché. Après tout, le gouvernement fédéral a bien besoin de ces sommes, étant donné qu’au rythme actuel il accumulera les déficits jusqu’en 2050.
Votre maison, la prochaine cible? À propos de déficits, la dette cumulée du fédéral et des provinces dépasse 1 300 milliards $ – et elle grimpe toujours. En réalité, les gouvernements cherchent désespérément de l’argent et, selon certains, la plus importante source de revenus fiscaux non exploitée pointerait en direction des profits réalisés sur la vente d’une résidence principale. Des tas de gens ont déjà déclaré ouvertement qu’il est en quelque sorte injuste que les propriétaires de maison ne
partagent pas les profits réalisés à la suite de l’augmentation du prix de leurs maisons. Selon eux, comme on doit payer les gains en capital sur tous les profits provenant d’actions, d’obligations, de métaux précieux – pourquoi pas aussi de la vente de votre maison? En C.-B., le Parti Vert a déjà promis d’imposer les gains supérieurs à 750 000 $ sur la vente de toute résidence principale occupée depuis moins de 5 ans, et personne n’a levé le petit doigt.
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Les taux d’intérêt et l’économie En dépit de chiffres démontrant une croissance lors du premier trimestre, la Banque du Canada continue d’affirmer qu’une hausse des taux d’intérêt n’est pas pour demain, car le climat économique est encore trop incertain. Et elle a raison. Moody’s est d’accord, et c’est pourquoi elle a baissé la notation des six grandes banques.
La durée du conflit sur le bois d’œuvre déterminera l’étendue des dommages sur l’industrie canadienne. Des mises à pied ont déjà eu lieu au Québec, et on estime qu’il pourrait y avoir jusqu’à 25 000 pertes d’emploi dans tout le pays. En C.-B., la foresterie est la première industrie en importance dans 40 % des localités rurales.
commencée, ce qui ajoute au climat général d’incertitude. Jusqu’ici, le président Trump a couvert tout le spectre des arguments en ce qui a trait à la renégociation de l’ALÉNA. Par moments, il affirme que cette entente n’a besoin que de légers ajustements avec le Canada, et le lendemain il la qualifie du pire accord jamais réalisé.
La renégociation de l’ALÉNA est officiellement
Je crois que c’est parce que c’est le premier parti politique à l’énoncer publiquement. Comme les pressions financières exercées sur les gouvernements s’intensifient en raison, par exemple, de l’escalade des coûts pour la santé, nous verrons d’autres politiciens lorgner une portion des profits sur les résidences principales. Rappelez-vous que depuis 2016, toute vente de résidence principale doit être déclarée. Des sanctions plus sévères sont imposées aux personnes qui demandent illégalement une exemption pour résidence
principale, mais cela ouvre aussi la porte à la perception d’un impôt sur les gains en capital sur la portion de votre propriété qui est louée – que ce soit une remise pour voitures à chevaux ou un logement supplémentaire dans un sous-sol. Là où je veux en venir, c’est que le gouvernement pourrait prélever des milliards de dollars en limitant les exemptions pour gains en capital sur votre résidence principale–et je crains fort qu’il le fasse.
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Vérification des faits
Le président Trump se trompe carrément quand il dit que l’ALÉNA est la pire transaction jamais réalisée. Pour ma part, je crois que la pire transaction de l’histoire est survenue lorsque les Supersonics de Seattle ont échangé Scottie Pippen aux Bulls de Chicago en retour d’Olden Polynice. Les partisans des Maple Leafs de Toronto protesteront en citant l’échange de leur premier choix au repêchage au New Jersey (qui sélectionnera Scott Neidermayer) pour Tom Kurvers. Bien sûr, les supporters des Flames bondiront immédiatement de leur siège et répliqueront : « Ah oui? nous avons
pourtant envoyé le futur super franc-tireur Brett Hull à St. Louis en retour de deux vétérans sur le déclin, Rob Ramage et Rick Wamsley ». C’est sans compter sur les partisans des Canucks, qui n’ont toujours pas digéré la transaction qui a vu partir Cam Neely à Boston contre Barry Pederson. Enfin, peu importe, je crois que nous nous entendons tous sur le fait que, comparativement à ces transactions tristement célèbres, l’ALÉNA se présente comme une excellente affaire.
À propos de Michael Campbell
L’un des analystes commerciaux parmi les plus respectés du Canada, Michael est mieux connu comme animateur de l’émission radio la plus primée du Canada traitant des affires intitulée MoneyTalks, et d’analyste commercial principal pour BCTV News sur la chaîne Global. M. Campbell est l’économiste de VERICO, un réseau de courtiers hypothécaires indépendants de confiance du Canada.
À propos de VERICO Canada VERICO a été fondée en 2005 dans un but unique : réunir les principaux courtiers hypothécaires au Canada et multiplier les occasions d’affaires pour ce groupe de professionnels hyper motivés. Ensemble, nous savions que nous pourrions faire notre marque dans le marché hypothécaire canadien. En 2010, nous avons atteint collectivement le plateau de 10 G$ en volume de prêts, un montant qui rivalise avec le volume de prêts hypothécaires des 5 principales banques du Canada. Exerçant un très haut degré de professionnalisme, d’excellence et de déontologie, nous générons plus de 15 G$ de prêts aidant chaque année plus de 45 000 ménages à combler leurs besoins en matière d’hypothèque. VERICO a mérité le titre de « Meilleur réseau de courtiers de l’année » en 2009, 2013, 2014 et 2016.