EXPERT-CONSEIL EN ÉCONOMIE DE VERICO:
MICHAEL CAMPBELL
FÉVRIER 2018
®
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
2
4 nombres importants que vous devriez connaître 20%
20%
La proportion de l’augmentation de la population de Vancouver entre 2004 et 2015 attribuée aux résidents non permanents (étudiants internationaux et travailleurs temporaires).
Également le pourcentage estimé des rejets de demandes de prêts hypothécaires faits auprès de grandes banques et de prêteurs hypothécaires spécialisés traditionnels en janvier.
313
milliards de dollars La valeur officielle, selon la Banque du Canada, des prêts hypothécaires résidentiels canadiens financés par des institutions non bancaires, comme des fiducies, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières.
392
millions de dollars Le montant des prêts hypothécaires que la Banque Laurentienne a décidé de racheter après avoir vérifié des prêts hypothécaires d’une valeur de 655 millions de dollars et constaté que les emprunteurs avaient fait de fausses déclarations sur leurs revenus et leurs actifs.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
3
Citation du mois
J’espère ne pas avoir l’air d’un vieux rabat-joie, mais quand j’entends que des gens amassent de grandes fortunes sans accomplir le moindre travail productif ni contribuer à la société, la question que je me pose est la suivante : “Comment ont-ils été élus?” Dave Barry
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
4
Les actualités •
Mission accomplie : chute du marché immobilier
•
Les condos sont rois
•
Hausse des taux
•
Le duel du NPD : l’Alberta vs la Colombie-Britannique
•
Les coûts fiscaux et réglementaires des États-Unis et du Canada vont dans des directions opposées
Tous les paliers du gouvernement ont été inlassables dans leurs efforts pour régner dans le domaine de l’immobilier — l’industrie la plus importante dans 7 provinces sur 10. Pensez un peu à tous les efforts qu’ils ont faits. En février 2016, l’ancien gouvernement libéral de la Colombie-Britannique a augmenté la taxe d’achat de propriété sur les maisons d’une valeur de plus de 2 millions
de dollars (ce qui a eu une incidence sur la vaste majorité des maisons unifamiliales à Vancouver). Ce gouvernement a ensuite introduit la taxe de 15 % imposée aux acheteurs étrangers pour les propriétés résidentielles dans la région métropolitaine de Vancouver. Le gouvernement fédéral a par la suite établi de nouvelles règles pour les hypothèques assurées. Pour ne pas être en reste, le Parti libéral de l’Ontario
a alors présenté un plan en 16 points pour refroidir le marché. Certains pourraient plutôt dire qu’il a plutôt voulu faire “dérailler” le marché! Et enfin, le gouvernement fédéral a étendu les nouvelles règles en matière de simulation de crise pour chaque demande de prêt hypothécaire. À en juger par les derniers grands titres, les différents paliers du gouvernement ont eu ce qu’ils souhaitaient.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
5
À en juger par les derniers grands titres, les différents paliers du gouvernment ont eu ce qu’ils souhaitaient.
Les prix de l’immobilier au Canada connaissent la plus forte baisse mondiale
Vente de maisons au Canada : les inscriptions ont connu une baisse en janvier avec l’arrivée de nouvelles règles hypothécaires
29 janvier 2018
15 février 2018
Les prix de l’immobilier au Canada sont ceux qui chutent le plus rapidement dans le monde selon la Réserve fédérale des États-Unis
Les ventes de maisons au Canada sont à leur plus bas niveau en trois ans 15 février 2018
31 janvier 2018 L’Association canadienne de l’immeuble vient de déclarer que les trois quarts du marché canadien ont connu une baisse, les ventes ayant diminué de 14,5 % en janvier par rapport à décembre. Les ventes à Toronto ont baissé de 26,6 % tandis que Vancouver a connu une baisse de 10 %. Bien que les résultats ne soient pas surprenants, compte tenu du nombre de personnes qui se sont précipitées sur le marché en décembre afin d’éviter les nouvelles règles en matière de simulation de
crise, les ventes ont tout de même diminué de 2,4 % par rapport à l’année précédente. Le déclin du marché immobilier de Toronto, que la commission immobilière de la ville attribue aux actions du gouvernement de l’Ontario, s’est poursuivi en janvier avec des ventes en baisse de 22 %. Même si une partie de la baisse est attribuable à la ruée du mois de décembre, il convient de noter que le marché est à son plus bas depuis les neuf dernières années.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
6
Deux points à prendre en considération L’ACI rapporte que 85 % du marché a connu une baisse du nombre de maisons nouvellement inscrites. De toute évidence, une baisse des inscriptions entraînera une baisse des ventes et moins de prêts hypothécaires, mais l’activité réduite ne sera pas suivie de baisses importantes des prix, car la demande dépassera alors l’offre réduite. Comme d’habitude, quand il s’agit de prix, Vancouver est dans une ligue à part. Les prix des maisons à Vancouver ont augmenté de 1,2 % en janvier, ce qui a eu une énorme influence sur la moyenne nationale. Si l’on exclut Vancouver, le prix moyen national n’a pas augmenté de 0,03 %, mais a plutôt connu une baisse pour le cinquième mois d’affilée. Alors que les prix de tous les types de logements dans la région métropolitaine de Vancouver
continuent d’augmenter par rapport à l’an dernier, ce qui retient vraiment l’attention, c’est la frénésie du marché des copropriétés, qui est en hausse de 27 % depuis janvier 2017. Le marché des maisons individuelles est hors de portée pour la plupart des acheteurs, qui se concentrent plutôt sur le marché des copropriétés. Les ventes d’appartements ont augmenté de 23 % par rapport au mois de janvier précédent. Enfin, parlons un peu de la Colombie-Britannique Le premier budget du nouveau gouvernement néo-démocrate sera déposé mardi. Ce gouvernement a promis de se « pencher sur l’effet de la spéculation sur les prix du marché l’immobilier ». Restez à l’écoute pour la suite des choses.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
7
Et maintenant, quelque chose de très intéressant dont on ne parle pas vraiment Les inquiétudes concernant les marchés de Vancouver et de Toronto ont entraîné des changements de politique en matière d’immobilier, y compris les récentes règles en matière de simulation de crise. On a beaucoup écrit sur l’influence des achats étrangers, ce qui a entraîné l’imposition d’une taxe à ces acheteurs à Vancouver et Toronto. Mais ce qui n’a pas été beaucoup rapporté, c’est que l’influence des résidents non permanents, comme les étudiants étrangers et les travailleurs temporaires, est beaucoup plus grande que celle des acheteurs étrangers non résidents. Comme indiqué ci-dessus, la SCHL a signalé ce mois-ci que 20 % de la croissance de la population de Vancouver et de la demande connexe de logements entre 2004 à 2015 étaient attribuables à des résidents non permanents.
À Edmonton, ces derniers représentaient 11 % de la croissance, tandis qu’à Toronto et à Montréal, le pourcentage de la croissance de la population attribuable aux résidents non permanents était de 8,5 %. Ce qui est encore plus révélateur pour Vancouver, c’est que ces résidents non permanents représentent 46 % de la croissance démographique de la population âgée de 18 à 46 ans. (À Toronto et à Montréal, les pourcentages sont de 42 % et de 28 % respectivement.) Et ils ont de l’argent. À Vancouver, les résidents non permanents ont payé en moyenne 230 000 $ de plus pour les logements unifamiliaux que les résidents permanents. Et à Montréal, ils ont payé 50 % de plus pour les maisons unifamiliales que les résidents permanents.
Une statistique de plus : aux dernières nouvelles, les résidents non permanents représentaient 10 % de tous les prêts hypothécaires accordés aux personnes de moins de 25 ans à Vancouver et à Toronto. Le point de tout ceci est le suivant : les résidents non permanents, dont la plupart sont des étudiants, ont un plus grand impact sur le marché du logement que les acheteurs étrangers non résidents. Et ce n’est pas tout. La SCHL signale un grand bond au cours de la dernière année du nombre d’étudiants étrangers qui s’inscrivent dans des établissements postsecondaires canadiens. Par exemple, il y a eu un bond de 82 % du nombre de demandes d’étudiants étrangers aux cycles supérieurs à l’Université de l’Alberta.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
8
Taux d’intérêt On vous pardonnerait aisément de vous dire que la devise du gouvernement doit être : « Si la simulation de crise ne les tue pas, la hausse des taux d’intérêt le fera. » Les taux d’intérêt ont connu des hausses de trois quarts de point au cours des huit derniers mois, et on nous promet que d’autres hausses sont à venir au Canada et aux États-Unis. La Banque du Canada dit continuellement qu’elle est axée sur les données, et dans l’ensemble, les données sont positives. Pour une vaste majorité des analystes, le débat n’est pas de savoir si les taux seront augmentés, mais quand ils le seront. Les négociations en cours dans le cadre de l’ALENA sont toujours préoccupantes, tout comme l’incidence sur le marché immobilier des nouvelles règles
en matière de simulation de crise, mais la Banque du Canada a clairement fait savoir qu’elle voulait augmenter les taux. Ma plus grande préoccupation est que les taux à moyen et à long terme augmentent considérablement au cours des trois prochaines années dans le monde entier. Il y a 230 billions de dollars de dettes dans le monde, et à un moment donné, ce sera un gros problème. Les investisseurs vont finir par demander une plus grande prime de risque afin d’être incités à acheter des obligations, surtout si la légère reprise de l’inflation prend de l’ampleur. Les personnes ayant contracté des hypothèques à taux variable et d’autres prêts à taux variable devraient être très attentives à la situation.
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
Quatre statistiques sur le duel entre la Colombie-Britannique et l’Alberta
70 millions de dollars Les ventes annuelles de vins de la Colombie-Britannique à l’Alberta.
34 milliards de dollars
La valeur en dollars des biens et services échangés entre la Colombie-Britannique et l’Alberta.
46.7milliards de dollars Les taxes et redevances projetées par les gouvernements fédéral et provincial au cours des 20 premières années d’exploitation du pipeline à capacité accrue de Kinder Morgan.
0,0003%
Le scénario le plus optimiste concernant la réduction des émissions mondiales si l’expansion du pipeline de Kinder Morgan est annulée.
9
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
10
S’il y a un lien entre toutes ces prophéties irrationnelles et les politiques profondément nuisibles que les rabat-joie recommandent, c’est le principe de précaution. Dans la pratique, il est basé sur une confusion entre le précepte sensé selon lequel il faut être prudent et la proposition absurde selon laquelle on ne peut pas être trop prudent, entraînant la nécessité de prendre le pire scénario comme le résultat qui devrait dicter la politique.
Nigel Lawson ancien Chancelier de l’Échiquier, Royaume-Uni
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
11
L’effet Trump En un mot, les réductions d’impôt sur les sociétés du président Trump bouleversent l’économie mondiale. Des pays de partout dans le monde réagissent à la baisse massive des taux d’imposition des sociétés de 35 % à 21 %. Des dizaines de sociétés américaines, allant de Walmart à Apple, attribuent directement les salaires annoncés et les primes des employés aux réductions d’impôt. Apple a également annoncé qu’elle paierait 38 milliards de dollars supplémentaires en impôts afin de bénéficier d’un taux d’imposition unique de 15,5 % pour encourager les entreprises à rapatrier leurs liquidités actuellement à l’étranger. Dans le cas d’Apple, on parle de 250 milliards de dollars. L’important est que ces changements, conjugués à la réduction des coûts réglementaires, rendent l’Amérique incroyablement attrayante pour les investissements en capital, qui sont la clé de la croissance économique future. Qu’en est-il du Canada? Alors que les ÉtatsUnis abaissent les tarifs et le coût de la réglementation, le Canada et les provinces
augmentent les impôts et le fardeau réglementaire pour les entreprises. Et selon le premier ministre, cela ne va pas changer. En janvier, au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, le premier ministre Trudeau a déclaré que le Canada ne serait pas à la hauteur des réductions américaines, ce qui envoie un message très intéressant aux investisseurs internationaux qui choisissent actuellement où investir.
Quelques mots très révélateurs Le secrétaire de presse de la Maison-Blanche à propos de la rencontre du premier ministre avec le président Trump
“Hier, le président a eu une série de réunions et de discussions incroyablement productives avec le premier ministre Joe Trudeau du Canada.”
v
Expert-conseil en économie de VERICO: Michael Campbell février 2018
Mike’s
MISE À JOUR VIDÉO
À propos de Michael Campbell L’un des analystes commerciaux parmi les plus respectés du Canada, Michael est mieux connu comme animateur de l’émission radio la plus primée du Canada traitant des affires intitulée MoneyTalks, et d’analyste commercial principal pour BCTV News sur la chaîne Global. M. Campbell est l’économiste de VERICO, un réseau de courtiers hypothécaires indépendants de confiance du Canada.
12
À propos de VERICO Canada VERICO a été fondée en 2005 dans un but unique : réunir les principaux courtiers hypothécaires au Canada et multiplier les occasions d’affaires pour ce groupe de professionnels hyper motivés. Ensemble, nous savions que nous pourrions faire notre marque dans le marché hypothécaire canadien. En 2010, nous avons atteint collectivement le plateau de 10 G$ en volume de prêts, un montant qui rivalise avec le volume de prêts hypothécaires des 5 principales banques du Canada. Exerçant un très haut degré de professionnalisme, d’excellence et de déontologie, nous générons plus de 15 G$ de prêts aidant chaque année plus de 45 000 ménages à combler leurs besoins en matière d’hypothèque. VERICO a mérité le titre de « Meilleur réseau de courtiers de l’année » en 2009, 2013, 2014 et 2016.