VAV Asunnot Oy: vuosikertomus 2012

TOIMINTAKERTOMUS 2012

3 4 4 5 6 9 9 11 11 11 12 12 14 15 16 17 19 20 26

2

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

SISÄLTÖ Toimitusjohtajan katsaus HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS Hallinto VAV-konsernin avaintietoja Kiinteistöt Vuokra-asunnon hakijat Asukastoiminta Tiedottaminen Henkilöstö Talous Rahoitukselliset riskit Ympäristö Katsaus tulevaisuuteen Ehdotus tuloksen käyttämisestä Tuloslaskelmat Taseet Rahoituslaskelmat Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Tilintarkastuskertomus

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Vuosi 2012 oli VAV Asunnot Oy:n kannalta onnistunut ja vakaa, vaikka taloudessa yleisesti tapahtui taantumista ja asuntomarkkinoilla näkyi epävarmuustekijöitä. Yhtiön toimintaympäristössä on jatkuvaa liikehdintää ja asuntopolitiikka puhututtaa eri puolilla.

Eritoten valtion tukemia vuokra-asuntoja ei ole syntynyt toivotulla tavalla.

Maan hallitukselta on toivottu aktiivisia toimenpiteitä vuokra-asuntotuotannon edistämiseksi ja asumisen hintakehityksen hillitsemiseksi. Hallituksen kehysriihessä tänä keväänä onkin esitetty keinoja pääkaupunkiseudun vaikeaan vuokra-asuntotilanteeseen. Näistä syistä kunnalliseen vuokrataloyhtiöön kohdistuu merkittäviä paineita tarjonnan lisäämiseksi. VAV vastaa toiveisiin mahdollisuuksien mukaan, vaikka samalla on tärkeää, että useat toimijat ovat mukana lisäämässä asuntoja ihmisten tarpeisiin.

Yhtiön pitkän aikavälin strategisena linjauksena on vahvistaa talouden rakenteita, pitää kiinteistökanta hyvässä kunnossa ja vuokrat kohtuullisina. Näihin linjauksiin perustuvat toimenpiteet toteutuivat menneenä vuonna suunnitellusti. Huoli kohoavasta vuokratasosta on kuitenkin jatkuva, sillä kohoaminen johtuu paljolti tekijöistä, joihin yhtiö ei voi suoraan vaikuttaa. VAV on silti onnistunut pitämään asuntojen vuokrat alempina kuin muut Vantaalla toimivat suuret vuokranantajat, mikä on suoraan asukkaiden etu.

VAV:lle valmistui viime vuonna 86 asuntoa ja se aloitti 157 uuden asunnon rakentamisen. Asuntoja valmistui vain puolet keskimääräisestä vuosittaisesta

tavoitteesta, mutta pitkällä aikavälillä tarkasteltuna tilanne tasoittuu, kun uusien asuntojen valmistuminen kasautuu samalle vuodelle. Viime vuonna valmistuneista asunnoista 53 rakentui Osmankäämintielle palveluasunnoiksi pitkäaikaisasunnottomille. Vantaan kaupunki on sitoutunut pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämiseen ja VAV yhteistyökumppanina toteuttaa osan hankkeen asunnoista. Osmankäämintien kohteessa kokeiltiin teräskennorakenteeseen perustuvaa moduulirakentamista ja kansallisesti ainutlaatuinen hanke herätti laajaa mielenkiintoa ammattilaisten ja tiedotusvälineiden keskuudessa sekä houkutteli lukuisia vierailijoita kohteelle.

Korjausrakentamisen tarvetta on paljon ja siksi korjauksia priorisoidaan sekä pitkällä että myös lyhyellä aikavälillä. Tämä on tärkeää kustannusten hallitsemiseksi ja siksi, että yhtiön linjana on hillitä korjaustoiminnasta aiheutuvaa velkaantumista. Korjaustoiminta aiheuttaa asukkaille tilapäistä haittaa, mutta vastineeksi kärsivällisyydestä saa parantunutta asumisviihtyvyyttä. Viime vuonna näistä suunnitelmallisista korjauksista valtaosa kohdistui kylpyhuoneisiin.

VAV:n väki ansaitsee lämpimän kiitokseni ammattitaitoisesta panoksestaan yhtiön onnistuneen toimintavuoden eteen. Haluan kiittää myös hallitusta miellyttävästä yhteistyöstä ja luottamuksesta kuluneen toimintavuoden aikana.

Samoin esitän kiitokseni asukkaillemme, Vantaan kaupungille ja muille sidosryhmille hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden aikana.

Teija Ojankoski Toimitusjohtaja

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

3

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.2012 VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa ja omistaa vuokra-asuntoja.

Vuoden 2012 päättyessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden omistuksessa oli eri puolilla Vantaata 9 750 asuntoa, joissa asui noin 20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä on 4 553 755.

VAV aloitti toimintansa vuonna 1986.

Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin kaikki kaupungin kokonaan omistamat vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi.

Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille. Kiinteistökannan suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan niiden arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.

Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta. Yhtiön sisällä on eri kiinteistöjen pääomakuluja tasattu.

VAV Konsernin tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy on perustettu 1.3.2011. Vantaan kaupungin sosiaali- ja terveystoimi vuokraa yhtiön asunnot erityisryhmien asumiskäyttöön. Ensimmäinen kiinteistö osoitteessa Osmankäämintie 28 on valmistunut kesäkuussa 2012. Pähkinärinteentie 31 -kiinteistö valmistuu

4

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

28.3.2013. Myös emoyhtiöön aiemmin rakennutetut palvelutalokiinteistöt siirretään tytäryhtiöön.

HALLINTO Varsinainen yhtiökokous pidettiin 25.4.2012. Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen toimikausi on kaksi vuotta.

Hallitus ajalla 1.1.–31.12.2012 Juhani Paajanen, puheenjohtaja Vesa Nevander, varapuheenjohtaja Hanna Valtanen, 2. varapuheenjohtaja Kurt Eklund, jäsen Marja Heikkinen, jäsen Maija Hurri, jäsen Jari Keränen, asukasjäsen Tuula Laukkanen, jäsen Arja Niemelä, jäsen

Kaisa Niskanen, jäsen Tuula Saastamoinen, jäsen Visa Tammi, jäsen Liisa Tilander, asukasjäsen Marko Varalahti, jäsen Merja-Liisa Vasarainen, jäsen Tapani Keurulainen, varajäsen Anne Sinkkonen, varajäsen Juha-Veikko Nikulainen, asiantuntijaedustaja 26.4.–31.12.2012 Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski. Hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri Sanna Lesch. Hallitus kokoontui kymmenen kertaa.

Tilintarkastajina toimivat KHT-yhteisö Deloitte & Touche Oy, vastuunalaisena tarkastajanaan Tuomo Vesanen, KHT, sekä asukastilintarkastajana Heidi Vierros, KHT.

˝Kiinteistökannan suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan asuntojen arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.˝

VAV-KONSERNIN AVAINTIETOJA Liikevaihto, M€ Liikevoitto, M€ Liikevoitto, % liikevaihdosta Taseen loppusumma, M€ Pitkäaikaiset lainat, M€ Varaukset ja oma pääoma, M€ Oman pääoman tuotto % (emo) Omavaraisuusaste % (emo) Poistot, M€ Uusien asuntojen hankinta-arvo, M€ Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) Korkorasite, % liikevaihdosta

2012 76,4 17,8 23 560,3 482,9 43,3 15,9 8,5 19,0 10,6 1,1 19,8

2011 72,2 13,4 18 562,0 490,2 40,3 10,6 7,8 18,7 24,7 1,3 19,8

2010 74,5 18,2 24 605,8 522,5 49,7 21,2 7,7 19,8 32,2 1,2 17,8

Asunnot Asuinhuoneistoneliöt Valmistuneet asunnot Valmistuneet vuokranmäärityskohteet Asuntojen käyttöaste, % (emo)

9 750 574 560 86 2 99,2

9 664 576 116 149 3 99,4

10 158 606 979 231 5 99,0

Vuokrasaatavat liikevaihdosta, % Vuokratappiot liikevaihdosta, % Keskivuokra,€/m²/kk (emo) Vuokrien vaihteluväli,€/m²/kk (emo)

1,02 0,15 10,58 8,87–12,46

1,23 0,20 10,04 8,63–11,92

1,16 0,20 9,71 8,18–11,90

Keskivuokra 1.3.2013 alkaen, €/m2/kk (emo): 10,97 Valmistuvat asunnot vuonna 2013: 91 kpl Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2013: 2 kpl Vuokrien vaihteluväli 1.3.2013 alkaen,€/m²/kk (emo): 8,96–13,60

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

5

KIINTEISTÖT uustuotaNto Toimintavuonna solmittiin kahden vuokratalokohteen ja yhden mielenterveyskuntoutujille tarkoitetun kohteen urakkasopimukset, yhteismäärältään 24,0 miljoonaa euroa. Kohteiden keskimääräinen hankinta-arvo on 3 684 €/asm2. Vuonna 2012 aloitettiin 157 asunnon rakentaminen: VAV Pähkinärinteentie 31 VAV Palvelukodit Oy:lle (33 asuntoa), VAV Satukuja 1 (58 asuntoa) ja VAV Käenkukka (66 asuntoa). Vuonna 2012 valmistui Osmankäämintie 28 (53 asuntoa) VAV Palvelukodit Oy:lle ja VAV Kolohongankuja 6 (33 asuntoa).

Vuoden 2012 aloitettu asuntotuotanto rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja erityisryhmien investointiavustuksilla.

KoRjausRaKENtaMiNEN Kiinteistöjen korjauskulut olivat 14,7 miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten korjausten osuus oli 7,0 miljoonaa euroa, eli 47 %.

6

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman mukaisesti. Rahoitus toimintavuonna kerättiin korjattavien kiinteistöjen omarahoitusosuudella ja sisällyttämällä kaikkien kiinteistöjen vuokriin 0,90 €/m²/kk.

Vuonna 2012 siirryttiin neljän kuukauden jaksoissa rullaavaan budjettiin. Tämä mahdollistaa korjausten tarkemman priorisoimisen myös budjettivuoden aikana.

Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset painottuivat edellisten vuosien tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin (59 %) ja keittiökorjauksiin (10 %).

Vesikattokorjausten osuus oli 17 % ja julkisivujen kunnostusten osuus 7 %.

Moduulirakentamisessa asunnot rakennetaan lähes valmiiksi tehtaalla.

Pioneerihanke valmistui Kesällä 2012 valmistui VAV:n uraauurtava moduulitalokohde Viertolan Osmankäämintie 28:aan. Yhteistyössä Neapo Oy:n kanssa toteutetun kohteen rakentamisessa käytettiin uudenlaista moduulitekniikkaa, joka on normaalia rakentamista kustannustehokkaampaa ja ympäristöystävällisempää.

rakentaa samalla periaatteella. Osmankäämintien kohde oli ensimmäinen uudelle tekniikalla rakennettu asuinkerrostalo Suomessa. Pioneerihanke herätti suurta kiinnostusta, ja rakennusvaiheessa siihen kävi tutustumassa muun muassa Yhdysvaltain suurlähettiläs Bruce Oreck.

Moduulirakentamisessa asunnot rakennetaan lähes valmiiksi tehtaalla ja kootaan yhteen rakennustyömaalla kuin legopalikat konsanaan. Menetelmää on aiemmin hyödynnetty lähinnä pientaloissa, mutta nyt se on kehittynyt niin hyväksi, että myös kerrostaloja voidaan

Osmankäämintie 28 oli myös ensimmäinen VAV:n tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy:lle rakennettu asuntokohde. Kohteen huoneistot valmistuivat erityisasunnoiksi pitkäaikaisasunnottomille.

Yhdysvaltain suurlähettiläs Bruce Oreck (vas) kävi tutustumassa moduulirakentamiseen.

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

7

Hallituksen jäsenet sekä VAV:n ja Vantaan edustajat hallituksen kokouksissa (vasemmalta oikealle ja ylhäältä alas) Marko Varalahti, Kurt Eklund, Teija Ojankoski (VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja), Sanna Lesch (VAV Asunnot Oy:n hallintosihteeri), Marja Heikkinen, Jari Keränen (asukasedustaja), Merja-Liisa Vasarainen, Tuula Saastamoinen, Tuula Laukkanen, Arja Niemelä, Hanna Valtanen (2. varapuheenjohtaja), Juha-Veikko Nikulainen (Vantaan kaupungin asiantuntijaedustaja), Maija Hurri, Liisa Tilander (asukasedustaja), Vesa Nevander (1. varapuheenjohtaja), Juhani Paajanen (hallituksen puheenjohtaja).

Kuvasta puuttuvat: Kaisa Olin ja Visa Tammi.

Hallitus päätti taloista ja parkkipaikoista VAV Asunnot Oy:n hallitus päätti vuonna 2012 kahdelle uuden vuokratalokohteen urakkasopimuksista: nämä kohteet valmistuvat vuonna 2014 Kaivokselaan ja Pakkalaan. Lisäksi VAV Palvelukodit Oy:n hallitus hyväksyi urakkasopimuksen mielenterveyskuntoutujille tarkoitetulle kohteelle, joka valmistuu vuonna 2013 Pähkinärinteeseen.

Uudisrakentamisen lisäksi VAV Asunnot Oy:n hallitus päätti normaalin tapaan nykyisen asuntokannan peruskorjauksista ja perusparannuksista. Kesällä 2012 hallitus haki Vantaan kaupungilta kaava-

8

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

muutosta Marsinkuja 1:n kiinteistölle.

Tämän kiinteistön tekninen kunto on heikentynyt siinä määrin, että se on järkevä purkaa kokonaan ja rakentaa tilalle uusi vuokrakohde. Samalla tontille saadaan nykyistä enemmän asuntoja.

Uusien kiinteistöjen rakentaminen ja vanhojen korjaaminen edellyttää yhtiöltä omia varoja. Omavaraisuuden turvaamiseksi hallitus antoi hyväksynnän sille, että VAV:n omistamia yksittäisiä asunto-osakkeita voidaan myydä pois. Näiden osaketaloissa sijaitsevien yksittäisten huoneistojen vuokralaisille

annetaan mahdollisuus ostaa asuntonsa itse, muussa tapauksessa asunnot myydään niiden vapautuessa.

Loppuvuodesta 2012 hallitus päätti, että VAV:n kiinteistöjen autopaikkojen vuokrissa siirrytään vuonna 2013 omakustannusperiaatteeseen. Aiemmin autopaikkojen hoitokustannuksia on tasattu kaikkien vuokralaisten kesken, mutta 2013 alkaen kustannukset peritään suoraan käyttäjältä autopaikan kuukausimaksussa. Näin ne asukkaat, jotka eivät parkkipaikkoja tarvitse, eivät joudu maksamaan niiden ylläpidosta.

Harppuunapolku 1:n kylpyhuoneremontissa laatoitettiin uudestaan seinät ja lattiat sekä uusittiin kylpyhuonekalusteet ja -varusteet.

VUOKRA-ASUNNON HAKIJAT Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita oli rekisterissä noin 4 900. Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain 4 800:n ja 5 200:n välillä. Hakijoista lähes 60 % haki asuntoa yksin. Vuoden 2012 aikana asuntoja vapautui keskimäärin 100 kpl kuukaudessa, yhteensä 1 196 kpl. Asuntojen vaihtuvuus vuonna 2012 oli 12,2 %. Vaihtuvuusaste kasvoi muutamalla prosenttiyksiköllä vuoden 2011 lukemasta, joka oli 9,4 %.

ASUKASTOIMINTA Asukasdemokratia antaa jokaiselle asukkaalle mahdollisuuden osallistua oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa maksamiinsa kustannuksiin. Myönteinen ja aktiivinen asukastoiminta auttaa vuokrataloyhteisöä eteenpäin ja tekee asumisesta viihtyisämpää ja edullisempaa, sillä talkoohenkinen asukastoiminta vähentää asukkaiden maksettavaksi tulevia kustannuksia.

Toimintavuonna VAV Asunnot Oy:llä oli yhteensä 187 arava- tai korkotukilainoitettua vuokranmääritysyksikköä. Näistä kohteista asukastoimintaa oli 161 kiinteistössä.

Yhtiö järjesti asukkaille koulutusta mm. monikulttuurisesta naapuruudesta sekä asumisen ja arkielämän turvallisuudesta.

Syksyllä alueellisten yhteistyöelinten puheenjohtajat opastivat kiinteistöjen asukkaita ja asukastoimikuntia vuokranmäärityksessä yhteistyössä kiinteistöjen isännöitsijöiden kanssa.

Harppuunapolun kylpyhuoneet uuteen uskoon Eräs VAV:n korjausrakentamisen vuoden 2012 projekteista oli Harppuunapolku 1:n kylpyhuoneiden remontoiminen.

Myyrmäessä sijaitsevan kohteen kaikki 42 kylpyhuonetta uusittiin kokonaan yhteistyössä Urakkamestarit K & H Oy:n kanssa. Remontin yhteydessä laatoitettiin uudestaan seinät ja lattiat sekä uusittiin kylpyhuonekalusteet ja -varusteet.

Kylpyhuoneremontti tehtiin vaiheittain kesä–marraskuussa, ja sen hinnaksi tuli 421 000 euroa. Nyt Harppuunapolun asukkaat voivat ihailla uusia kauniita kylpytilojaan.

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

9

asukkaat toimivat aktiivisesti Asukasdemokratia on VAV:n asukkaiden keskeisin vaikuttamiskeino, ja asukastoiminta mahdollistaa tehokkaan viestinnän yhtiön henkilökunnan ja asukkaiden välillä. Aktiivisella asukastoiminnalla on myös tärkeä sija asuintalojen viihtyisyyden ja turvallisuuden lisäämisessä, sillä yhteinen toiminta lisää yhteenkuuluvuuden tunnetta ja ennaltaehkäisee sosiaalisia ongelmia.

Vuonna 2012 VAV:lla oli yhteensä 187 arava- ja korkotukikiinteistöä, ja

10

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

asukastoimintaa oli niistä 161:ssä. Vuoden mittaan järjestettiin perinteiseen tapaan erilaisia koulutuksia ja infotilaisuuksia asukkaille. Kesäkuussa VAV:n taloissa otettiin myös ensimmäistä kertaa kansainväliseen naapuripäivään, jonka tarkoituksen on tuoda naapurit yhteen viettämään mukavaa aikaa keskenään. Naapuripäivänä kahdentoista eri kohteen asukkaat järjestivät yhteistilaisuuksia, joihin VAV sponsoroi kahvit ja keksit sekä lapsille mehut ja väriliidut.

Asukkaiden YTE-puheenjohtajisto ja VAV:n edustajat kokouksessa Ylempi kuva (vasemmalta oikealla): Tuomas Alho (VAV Asunnot Oy:n tiedottaja), Sven-Olof Sontag, Jari Keränen, Erkki Nikkanen, Jukka Aalto (VAV Asunnot Oy:n kiinteistöpäällikkö).

Alempi kuva (vasemmalta oikealle): Liisa Tilander, Arja Niemelä, Anne Sinkkonen, Kirsi Manner (1. varapuheenjohtaja), Hannu Ahonen, Per-Åke Karlsson, Marja Kousa, Heikki Seppänen, Irja Kuusela.

TIEDOTTAMINEN

TALOUS

Yhtiön asukaslehti VAV-viesti ilmestyi vuonna 2012 neljä kertaa. Asukaslehden toteutus kilpailutettiin keväällä ja uudeksi yhteistyökumppaniksi valikoitui Omnipress Oy, joka toteutti jo vuoden viimeisen asukaslehden.

Toimintavuoden emoyhtiön liikevaihto oli 76,3 miljoonaa euroa, kasvua oli edelliseen tilikauteen 5,6 %. Liikevaihdosta varsinaiset asuntovuokratuotot olivat 75 miljoonaa euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi tuloutuksista 1,1 miljoonaa euroa, ja muut kiinteistötuotot olivat 0,2 miljoonaa euroa. Tilinpäätökseen sisältyy luottotappioita vuokrasaatavista 0,14 miljoonaa euroa, pääosin vuoden 2011 käräjäoikeuden tuomioita. Luottotappioksi kirjattuja saatavia korkoineen tuloutettiin toimintavuonna yhteensä 0,18 miljoonaa euroa.

VAV:n tiedotusvalmiutta ja tiedotusosaamista kehitettiin muun muassa johtoryhmää kouluttamalla.

Toimintavuoden syksyllä käynnistettiin VAV:n kotisivujen kokonaisvaltainen uudistus, joka valmistuu keväällä 2013.

HENKILÖSTÖ HENKilöstöN KEsKiMääRäiNEN luKuMääRä: 2012

2011

2010

40

41

43

Erääntyneet asuntovuokrasaatavat tilinpäätöksessä ovat 0,8 miljoonaa euroa, vähennystä edellisestä vuodesta oli 12 %. Tilinpäätös sisältää 0,17 miljoonan euron luottotappiovarauksen odotettavissa olevien menetysten varalle.

Liikevoitto oli 17,8 miljoonaa euroa eli 23 % liikevaihdosta. Suunnitelman

HENKilöstö YKsiKöittäiN VuoDEN loPussa: Naisia Miehiä 14

1

15

Markkinointi ja asiakaspalvelu

8

1

9

11

19

13

43

Kiinteistönpito ja rakennuttaminen 8 yhteensä

30

PalKKojEN ja PalKKioiDEN KEHitYs: 2012 2011 2010 1,82 M€ 1,77 M€ 1,78 M€

Poistot tehtiin ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää.

Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä, ja lainanlyhennysten mukainen poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista. Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen poiston määrän, joka on laskettu 50 vuoden tasapoistolla.

Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin 19,0 miljoonaa euroa, joista rakennusten poistot ilman rakennusten kalustoa olivat 18,0 miljoonaa euroa.

VaV asuNNot oY:N laiNat laiNatYYPEittäiN:

Yht.

Hallinto

mukaisesti sillä kyettiin kattamaan pitkäaikaisten rakennus- ja korjauslainojen korkokulut. Lisäksi varauduttiin 4,3 miljoonan euron asuintalovarauksella kiinteistöjen tuleviin korjauksiin.

M€

%

Vuosimuutos, M€

231 166 58 41 496

47 33 12 8 100

- 39 +6 + 23 -1 -11

Lainatakaukset Valtion täytetakaus Kaupungin omavelkainen takaus Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri HUS

M€ 404 49

Vuosimuutos, M€ -9 - 0,2

0,5

–

Aravalainat Korkotukilainat Rahalaitoslainat Kaupungin lainat Yhteensä

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

11

RAHOITUKSELLISET RISKIT

YMPÄRISTÖ

Yhtenäislainojen pääomakulut noudattavat heinäkuun kuluttajahintaindeksin muutoksia. Indeksin muutos oli viime heinäkuussa 2,9 %, mikä nostaa Valtiokonttorin yhtenäislainojen vuosimaksua vastaavasti. Vuosimaksulainojen markkinakorkoja korkeampi korkotaso ei mahdollista lainojen riittäviä lyhennyksiä vaan pidentää niiden takaisinmaksua.

Kuukausittain tapahtuvan energiaseurannan ja mittausten tuloksena saadaan kiinteistöjen energiatodistus suoraan kiinteistöohjelma Tampuurista.

Konvertoitaessa Valtiokonttorin yhtenäislainoja valtion täytetakauksella tavallisiksi rahalaitoslainoiksi markkinakorkojen muutokset vaikuttavat pääomavuokraan täysimääräisesti. Yhtiön rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut kuitenkin pysynevät kokonaisuutena arvioidulla tasolla.

Arava- ja korkotukilainojen pitkät takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien takapainoisuus vaikeuttavat korjaustoiminnan rahoitusta.

Työttömyys ja asuvien asukkaiden taloudelliset ongelmat aiheuttavat yhtiölle luottotappioriskin kasvua.

12

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

Energiankulutuksen seurantapalvelu ostettiin Suomen Talokeskus Oy:ltä.

Palvelu sisälsi energiankäytön mittauksen ja analysoinnin kuukausittain sekä toimenpide-ehdotuksen energian säästämiseksi.

ENERGiaN ja VEDEN Kulutus 2012 2011 2010 Lämpö, kWh/rm3 (normeerattu) 46,9 47,0 47,6 Vesi, l/rm3 479 475 486 Sähkö, kWh/rm3 4,8 4,6 4,6 ENERGiatEHoKKuussoPiMus Kiinteistöalalla on tehty Asuinrakennusten energiatehokkuussopimus 2009–2016, jossa VAV on mukana.

Sopimuksen tarkoituksena on vähentää rakennusten energiankulutusta ja päästöjä.

Ympäristöarvot korostuvat uudessa talohankkeessa Ympäristöystävällisyys on jo pitkään ollut tärkeä osa VAV:n toimintaa, ja yhtiö on muun muassa mukana kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksessa vuosille 2009–2016. Erityisen vahvasti ympäristöarvot näkyvät VAV:n luonnonvaratasapainoisessa talohankkeessa, jonka suunnitteluvaihe alkoi vuonna 2012.

Luonnonvaratasapainoinen talo on VAV:n ja NCC:n yhteinen hanke, jossa rakennetaan kerrostalokohde käyttäen hyväksi uusio- ja kierrätysmateriaaleja.

Erilaisia vaihtoehtoja ympäristöystävällisiksi rakennusmateriaaleiksi on useita, ja ne lyödään lukkoon suunnittelun

edetessä. Talohankkeen tueksi VAV teki asukkaidensa keskuudessa kyselyn, jossa selvitettiin ihmisten suhtautumista uusio- ja kierrätysmateriaalien käyttöön asuintaloissa. Kysely osoitti suhtautumisen olevan pitkälti myönteistä, sillä 56,8 prosenttia vastaajista piti tällaista rakentamista erittäin hyvänä ja 32,8 prosenttia melko hyvänä ajatuksena.

tuu vuoden 2015 asuntomessuille, jota pidetään Vantaan Kivistössä. NCC:n lisäksi hankkeen suunnittelussa ovat olleet mukana muun muassa Ympäristöministeriö ja Tampereen teknillinen yliopisto.

Ympäristöystävällisyys halutaan huomioida myös kohteen rakentamisprosessissa niin, että rakennustyömaan hiilijalanjälkeä saadaan pienennettyä.

Luonnonvaratasapainoinen talo valmis-

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

13

KATSAUS TULEVAISUUTEEN Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja sen taloudellisen aseman arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä.

Turvatakseen pitkällä aikavälillä tontit uudistuotantoon ja vastatakseen vuokra-asuntokysyntään yhtiö neuvottelee kaupungin kanssa yhtiölle varattavien tonttien luovutusaikataulusta. Tavoitteena on kaupungin asunto-ohjelman mukaisesti 150–200 asunnon tuotanto vuosittain. Tavanomaiset vuokraasuntokiinteistöt toteutetaan emoyhtiön omistukseen ja palveluasumisen kiinteistöt tytäryhtiön omistukseen.

Yhtiö jatkaa kuluneella toimikaudella aloitettua kiinteistöjen salkuttamista tavoitteena hallita aiempaa tehokkaammin kiinteistöjen kehittämistä ja korjaustoiminnan kustannuksia. Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokra-asuntokäytössä olevien asunto-osakkeiden myymistä sitä mukaa kun ne vapautuvat.

VuoKRa-asuNtojEN KYsYNtä Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan pysyvän nykyisellä tasolla. Suurin kysyntä kohdistuu yksiöihin ja pieniin kaksioihin. Suuresta hakijamäärästä huolimatta perheasuntojen kysyntä ja tarjonta eivät aina kohtaa. Perheasuntojen vuokraamista vaikeuttaa myös perheiden heikko maksukyky. asuNtojEN KoRjaustoiMiNta Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina suunnitellut peruskorjaukset perustuvat kiinteistökannan kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ja salkutukseen. Korjaa-

14

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

misen tarvetta priorisoidaan välttämättömyyden, käytettävissä olevan rahan, tehokkuuden sekä ennakoivan korjaamisen näkökulmista. Korjaamisella tähdätään kiinteistön arvon säilyttämiseen sekä hyvien asumisolosuhteiden ja asuntojen vuokrattavuuden varmistamiseen.

Yhtiön omistuksessa olevien 1989–1995 valmistuneiden tai peruskorjattujen kiinteistöjen asuntotilat, kaikkiaan 4.376 asuntoa, ovat nyt ja lähivuosina enenevän korjauksen tarpeessa. Asuntojen märkätilat ovat osoittautuneet alttiimmiksi korjausta vaativille vaurioille.

Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset täyttäviin hankkeisiin haetaan aina avustusta. uuDistuotaNto Urakkahintoja mittaavan pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin mukaan asuinrakentamisen hinnat olivat vuoden 2012 joulukuussa 8,1 prosenttia pienemmät kuin vuotta aiemmin.

Hintojen odotetaankin edelleen jatkavan hienoista laskua alkuvuoden 2013 aikana. Vapaarahoitteisen asuntotuotannon taittuminen on kiristänyt urakoitsijoiden asuinrakennusurakoista käymää kilpailua. Tästä kiristymisestä on saatu selviä merkkejä koko vuoden 2012 urakkakilpailuissa.

Yhtiö tulee käynnistämään vuoden 2013 aikana yhteensä 386 uuden asunnon rakentamisen. Vantaan kaupunki on sitoutunut valtion ja Helsingin seudun kuntien väliseen aiesopimukseen 2008–2017 asunto- ja tonttitarjonnan

lisäämiseksi ja linjannut täten Vantaan kaupungin asunto-ohjelmassa, että yhtiö tuottaa vähintään kolmanneksen vuosittaisesta 400 valtion tukeman vuokra-asunnon tuotantotavoitteesta.

KEHittäMiNEN Uudistuotannon ja korjaustoiminnan omarahoitusosuuden kattamiseksi ilman lainaa yhtiö tarkentaa myytäväksi aiotut kiinteistöt sekä tarkentaa muita käytettävissä olevia keinoja.

Yhtiö päivittää oman ympäristöohjelmansa ja rakentamis- ja korjaustoiminnan suunnitteluohjeensa vastaamaan uusia säädöksiä. Yhtiö myös kehittää rakennuttamistoimintaansa kestävää kehitystä tukevaan suuntaan.

Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin kanssa ja tukee omalla toiminnallaan kaupungin perustehtäviä.

Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan kehittämisessä painopisteenä on edelleen muun muassa viestintä-, energiaja turvallisuusasiat.

EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että emoyhtiön tilikauden voitto 2 795,47 euroa kirjataan vapaaseen omaan pääomaan.

lumisesta talvesta selvittiin Kuten vuonna 2011, oli myös vuonna 2012 talvikausi poikkeuksellisen runsasluminen. Koska pihat, tiet ja parkkipaikat täytyy pitää käyttökunnossa ja katot siisteinä, teetti talvi runsaasti työtä auraajille ja lumenpudottajille. Aurauskoneiden jälkeensä jättämät nietokset täplittivät VAV:n pihoja.

Talvikaudesta selvittiin kuitenkin taloudellisesti kunnialla. Vuonna 2011 lumentulo korotti VAV:n lumitöiden kustannuksia huomattavasti suunniteltua suuremmaksi, mutta 2012 ei budjettiin tullut merkittävää ylitystä. Runsaslumisuuteen oli jo varauduttu.

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

15

TULOSLASKELMAT (1000 €) Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2012

VaV-konserni 1.1. - 31.12.2012

1.1. - 31.12.2011

76 419

72 572

76 248

72 178

1 567

-594

1 566

1 729

-1 819 -317 -65 -2 200

-1 773 -292 -63 -2 127

-1 819 -317 -65 -2 200

-1 773 -292 -63 -2 127

-19 046

-18 681

-18 955

-18 679

-623 -3 008 -898 -1 575 -7 979 -3 544 -1 377 -1 566 -250 -112 -2 018 -14 688 -606 -38 243

-581 -2 996 -1 087 -1 390 -7 711 -3 563 -1 352 -1 554 -237 -656 -1 661 -13 583 -802 -37 173

-598 -2 992 -895 -1 563 -7 948 -3 532 -1 370 -1 558 -247 -187 -2 007 -14 673 -605 -38 174

-574 -2 963 -1 058 -1 384 -7 644 -3 551 -1 348 -1 536 -235 -739 -1 655 -13 529 -802 -37 016

Luottotappiot

-137

-148

-137

-148

Muut kiinteistön kulut

-509

-431

-509

-431

17 851

13 420

17 840

15 507

0 230 0 -15 268 -15 037

259 721 8 -14 394 -13 407

0 230 0 -15 241 -15 011

259 721 8 -14 572 -13 585

2 813

13

2 829

1 922

1 442 -4 268

911 -2 635

3

198

LIIKEVAIHTO Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut

Poistot Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi- ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut

LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista Muut korko- ja rahoitustuotot Arvonalentumiset vaihtuvien vast. rahoi Korkokulut ja muut rahoituskulut

1.1. - 31.12.2011

Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos Vapaaehtoisten varausten muutos Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos Vähemmistöosuus TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-)

16

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

-692

-422

-1

0

2 120

-410

TASEET (1000 €)

VaV-konserni 1.1. - 31.12.2012

1.1. - 31.12.2011

Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2012

1.1. - 31.12.2011

VastaaVaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä Muut osakkeet ja osuudet

Pysyvät vastaavat yhteensä

6

10

6

10

94 554 406 075 656 628 17 112 519 025

90 131 410 851 607 593 20 383 522 565

92 070 400 170 655 627 13 796 507 317

89 827 408 648 606 593 17 386 517 060

3 863 3 863

4 620 4 620

2 568 3 863 6 431

2 037 4 620 6 657

522 895

527 195

513 754

523 727

765 28 811 358 29 934

870 32 625 471 33 966

3 852 765 28 794 201 33 612

3 240 870 32 625 229 36 964

5 000 2 447

872

37 382

34 838

560 276

562 032

VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Saamiset kiinteistön tuotoista Muut saamiset Siirtosaamiset

Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ

5 000 1 655 40 267 554 021

793 37 756 561 484

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

17

VaV-konserni 1.1. - 31.12.2012

1.1. - 31.12.2011

Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2012

1.1. - 31.12.2011

VastattaVaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma Ylikurssirahasto Muut rahastot

Edell. tilik.voitto/tappio Tilikauden voitto(+)/tappio(-)

Oma pääoma yhteensä Vähemmistöosuus TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero Vapaaehtoiset varaukset Muut varaukset Pakolliset varaukset

7 659 15 929 3 272 26 860

7 659 15 929 3 338 26 926

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

13 171 2 120 15 291

13 581 -410 13 171

150 3 153

-47 198 150

42 152 948

40 097 310

26 832

26 830

5 730

7 172

14 354 120

10 086 180

120

180

482 853 4 228 487 082

490 172 3 806 493 978

478 407

490 172

478 407

490 172

17 665 1 327 2 575 4 133 3 583 692 29 975

17 101 1 211 1 556 3 309 3 867 422 27 467

17 650 1 326 2 563 3 466 3 572

17 101 1 211 1 556 3 309 3 867

28 577

27 044

Vieras pääoma yhteensä

517 057

521 445

506 984

517 216

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

560 276

562 032

554 021

561 484

VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Laskennalliset verot Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Laskennalliset verot

18

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

RAHOITUSLASKELMAT (1000 €)

VaV-konserni 2012

2011

VaV asunnot oy 2012

2011

VastaaVaa VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA 76 867

72 005

76 612

72 268

1 567 40 030

1 319 39 871

1 566 39 990

1 729 39 749

38 404

33 454

38 188

34 249

15 610 124

13 419 62 -1 045

15 595 124

13 418 174

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A )

22 918

19 052

22 717

21 004

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Investoinnit muihin sijoituksiin Muut saamiset Rahoitusarvopaperit Muut velat Konsernirakenteen muutos

15 503 -757 -3 814 5 000 -666 -572

-25 028 -662 22 234 -4 582 -9 476 67 713

9 208 -1 320 -2 142 5 000

25 621 -1 090 26 209 -4 576 284

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B )

14 693

50 198

10 745

46 448

Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Saadut osingot Saadut korot Myyntitappiot Tuloslaskelman arvonalennukset

13 017 -19 772

36 223 -22 836 259 659 -25 8

8 548 -19 764

36 223 -22 836 259 547 -25 8

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C )

-6 648

14 287

-11 110

14 175

Rahavarojen muutos (A+B+C)

1 576

-16 859

862

-11 268

Rahavarat tilikauden alussa Rahavarat tilikauden lopussa

872 2 447 1 576

17 731 872 -16 859

793 1 655 862

12 061 793 -11 268

Vuokrauksesta saadut maksut Vuokraustoiminnan muista tuotoista saadut maksut Maksut vuokraustoiminnan kuluista Vuokraustoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Saadut korot vuokraustoiminnasta Konsernirakenteen muutos

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

107

106

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

19

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.2012 Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.

VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy, tytäryhtiöt VAV Palvelukodit Oy, Asunto Oy Vantaan Normannilaakso sekä Asunto Oy Vantaan Käenkukka.

Konserniin kuuluvaa yhtiötä Kivikirveen Autopaikoitus Oy ei ole konsolidoitu. Yhtiön taseen loppusumma on 0,03 M€ ja sen vaikutus konsernin omaan pääomaan olisi 0,01 M€.

LAADINTAMENETELMÄ Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman.

Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja velat eliminoitu. Keskinäinen osakkeenomistus on eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen. Vähemmistöosuus on erotettu konsernin omasta pääomasta sekä esitetty omana eränään.

Konsernisaamiset sisältävät varoja 19 162 477,11 euroa, jotka ovat osa Vantaan kaupungin konsernipankkitiliä.

ARVOSTUSPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.

POISTOSUUNNITELMA Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää, koska yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä ja lainanlyhennysten mukainen poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista.

Muista paitsi asuinrakennuksista tehdään 10–25 %:n menojäännöspoistot poikkeuksena 5 vuodessa tasaisesti loppuun poistettavat aineettomat oikeudet.

TILIKAUDEN POISTOT Poistot eriteltynä: suunnitelmapoistot aineettomat oikeudet rakennukset ja rakennelmat koneet ja kalusto muista aineellisista hyödykkeistä

2012 3 298,88 18 754 155,14 218 504,50 69 742,76 19 045 701,28

2011 4 271,57 18 408 096,79 202 467,70 65 833,45 18 680 669,51

Vantaan kaupunki -konsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on VAV:n rakennusten poistoylitys 31.12.2012 yhteensä 21 497 876 € (ed. vuosi poistoylitys 17 389 522 €). Näissä poistosuunnitelmissa rakennukset tasapoistetaan 50 vuodessa loppuun.

20 vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

2012

2011

OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET Osakepääoma tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa

Ylikurssirahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa Vararahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa Asumisoikeusmaksurahasto tilik.alussa Vähennys * Saldo tilikauden lopussa Lainanlyhennysrahasto tilik.alussa Vähennys * Saldo tilikauden lopussa

7 658 866,11 7 658 866,11

7 658 866,11 7 658 866,11

15 928 832,62 15 928 832,62

15 928 832,62 15 928 832,62

3 091 578,12 3 091 578,12

3 091 578,12 3 091 578,12

0,00

9 192 688,01 -9 192 688,01 0,00

246 727,43 -65 871,61 180 855,82

246 727,43

Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa Tilikauden voitto * Saldo tilikauden lopussa

13 171 009,80 2 120 370,53 15 291 380,33

13 581 002,77 -409 992,97 13 171 009,80

Oma pääoma tilikauden lopussa

42 151 513,00

40 097 014,08

947 714,51

309 888,89

Vähemmistöosuus

246 727,43

LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta.

Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun toteutuminen on epätodennäköistä.

2012 Erillistilinpäätöksiin sisältyvien vapaaehtoisten varauksien verovelat

4 920 539,55

2011 4 228 170,44

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

21

2012

2011

PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat oikeudet tilikauden alussa poisto * Saldo tilikauden lopussa

9 574,56 -3 298,88 6 275,68

13 846,13 -4 271,57 9 574,56

Aineettomat hyödykkeet yht.

6 275,68

9 574,56

Maa-alueet tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa

2012 90 130 878,96 4 810 400,00 -386 951,00 94 554 327,96

2011 76 132 239,96 21 510 016,78 -7 511 377,78 90 130 878,96

2012 410 851 374,25 13 978 178,30

2011 467 993 344,00 9 432 806,64 -48 166 679,60 -18 408 096,79 410 851 374,25

Rakennukset ja rakennelmat tilikauden alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa Koneet ja kalusto tilikauden alussa lisäys vähennykset poisto * Saldo tilikauden lopussa Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa

-18 754 155,14 406 075 397,41 607 403,06 266 614,92 -218 504,50 655 513,48

-69 742,76 627 686,01

635 977,82 32 459,92 -10 103,59 -65 833,45 592 500,70

Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa

20 382 676,68 15 421 683,57 -18 691 952,40 17 112 407,85

21 028 471,04 9 304 105,87 -9 949 900,23 20 382 676,68

Muut osakkeet tilikauden alussa lisäys vähennys (myynnit) * Saldo tilikauden lopussa

4 620 182,67 2 628,04 -759 853,46 3 862 957,25

5 282 049,16 -661 866,49 4 620 182,67

522 894 565,64

527 194 590,88

Pysyvät vastaavat yhteensä

22 vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

592 500,70 104 928,07

465 803,55 362 454,26 -18 387,05 -202 467,70 607 403,06

SIJOITUKSET KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET kpl Huoltoyhtiöiden osakkeet Pähkinähoito Oy Etelä-Vantaan Huolto Oy Martinlaakson Huolto Oy Kiinteistöpalvelu Koivu Oy Autopaikkayhtiöiden osakkeet Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy Asunto Oy Viljapelto Martinlaakson Autopaikoitus Oy Ruukkukujan Autopaikoitus Oy Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus Metsolan Pysäköinti Oy Muut osakkeet ja osuudet Kuntarahoitus Oyj Yhtiö omistaa 25 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet

osuus-%

556 185 1 754 874

3,56 18,5 1,35 5,38

5 624,20 2 933,20 74,84 3 132,77 11 765,01

116 21 53 22 750 17 732

67,44 23,33 11,77 1,06

0,00 2 628,04 295,00 178 790,49 4 431,75 17 042,10 203 187,39

35 kpl 963 048

1 891 415,49 1 756 589,36 3 648 004,85

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

23

2012

2011

VASTUUSITOUMUKSET Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys: Lainat rahoituslaitoksilta Annetut kiinnitykset

408 577 423 825 011 756

412 898 063 802 964 782

48 974 571 459 231

49 173 497 484 743

Nimellisarvo 16 133 891

Käypäarvo 1 035 465

Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus Velat, joissa HUS:in takaus Johdannaissopimukset Koron- ja valuutanvaihtosopimus Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa Annetut pantit

53 000

Leasingvastuut alkaneelta tilikaudelta Leasingvastuut, myöhemmin maksettavat Autopaikkavastuut Rakentamattomia autopaikkoja, kpl Eläkevastuut Emoyhtiöllä on 7 toimihenkilöä, joilla on oikeus täyteen eläkkeeseen 63 vuotiaana.

1 697 849 2 546

3 408 2 546 5 954

115

115

86 362

98 986

VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA 2012 Rahalaitoslainat Vantaan kaupungin lainat Valtiokonttorin vanhat asuntolainat Muut pitkäaikaiset velat Lyhennysohjelma määritetään vuosittain: Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12.

2011

35 820 617,21 39 177 034,99 661 861,59 113 834 506,41 189 494 020,20

35 712 426,19 40 188 465,33 1 982 208,91 94 051 333,34 171 934 433,77

218 614 797,99

254 185 855,50

SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Korkotuotot Muut siirtosaamiset

24 vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

9 029,66 191 524,12 200 553,78

25 506,13 203 386,18 228 892,31

2012

2011

MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Pitkäaikaiset saamiset Liittymismaksut Lyhytaikaiset saamiset Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset Alv-saaminen rakennuskustannuksista Vantaan kaupungin konsernitilisaamiset Muut saamiset Saamiset yhteensä

9 648 544,35

9 484 972,67

765 279,34 157 611,08 19 162 477,11

870 311,54 241 645,43 23 140 145,21

29 733 911,88 29 934 465,66

33 737 074,85 33 965 967,16

3 520 626,47 62 742,70 3 583 369,17

3 862 557,54 4 528,22 3 867 085,76

SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT Korkojaksotusvelat Muut siirtovelat yhteensä

MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT Lomapalkkavelat Saadut lyhytaikaiset vakuudet Muut velat yhteensä

307 828,00 3 003 113,69 821 820,90 4 132 762,59

298 445,00 2 887 715,09 123 013,85 3 309 173,94

VARAUKSET Tilikauden aikana on vähennetty rakennuttamiseen liittyvää pakollista varausta 60 000 €, joten pakollinen varaus on 120 000 €.

HENKILÖSTÖ Konsernin palveluksessa oli keskim.

Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht.

40 186 586,40

41 178 735,85

41 216 411,70 521 262,01

41 780 855,84 367 740,31

KONSERNISAAMISET JA -VELAT Pitkäaikaiset velat Vantaan kaupungin lainat - lyhytaikainen osuus

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

25

TILINTARKASTUSKERTOMUS

VAV ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE Olemme tilintarkastaneet VAV Asunnot Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. - 31.12.2012. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

HALLITUKSEN JA TOIMITUSJOHTAJAN VASTUU Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

TILINTARKASTAJAN VELVOLLISUUDET Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita.

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.

Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

LAUSUNTO Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.

Vantaalla 4. päivänä maaliskuuta 2013 Deloitte & Touche Oy KHT-yhteisö

Tuomo Vesanen KHT Deloitte & Touche Oy Porkkalankatu 24, 00181 Helsinki Puh. 020 755 500

26 vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

Heidi Vierros KHT KPMG Oy Mannerheimintie 20 B, 00101 Helsinki Puh. 020 760 3000

VAV ASUNNOT OY

Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Vantaa, 5. helmikuuta 2013 Juhani Paajanen, puheenjohtaja Vesa Nevander Hanna Valtanen Kurt Eklund Marja Heikkinen Maija Hurri Jari Keränen Tuula Laukkanen Arja Niemelä Kaisa Niskanen Tuula Saastamoinen Visa Tammi Liisa Tilander Marko Varalahti Merja-Liisa Vasarainen Tapani Keurulainen Anne Sinkkonen Teija Ojankoski, toimitusjohtaja

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Vantaa, 5. maaliskuuta 2012 Deloitte & Touche Oy KHT-yhteisö Tuomo Vesanen, KHT Heidi Vierros, KHT

vav | TOIMINTaKERTOMUS 2012

27

VAV ASUNNOT OY p. 010 235 1450 Käyntiosoite Veturikuja 7, Tikkurila PL 39, 01301 Vantaa Fax. 010 235 1451

ULKOASU Omnipress | Vaula Aunola Kuvat: Tapio Rosengren, Vaula Aunola, Timo Porthan, VAV, Shutterstock