Eiendomsforvaltning

002 EIENDOMSFORVALTNING

eiendomsforvalt.no

BYDEL AKER BRYGGE – 6000 arbeidsplasser og èn one stop shop. 2 milliarder investert gir høyere yeild for NPRO

SAMMENSLÅINGEN En ny situasjon oppstår da det blir nytt helsebygg-foretak i Norge, med mer effektiv forvaltning som følge

BRENNER IKKE. Når du velger isolasjon til bygninger, gjør du ikke bare jobben din. Din beslutning kan påvirke andres liv, eiendom og fremtid. Uavhengige, virkelighetstro tester viser at steinull lever opp til den brannsikkerheten det loves.

Ta ansvar for materialvalget neste gang du bestiller eller prosjekterer en bygning.

Paroc Group er en internasjonal produsent av steinullisolasjon. Som foregangsbedrift innen isolasjon arbeider Paroc kontinuerlig med å oppfylle de stadig endrende kravene som stilles til miljøene vi alle bygger. Les mer på PAROC.NO

Tradisjon for nyskaping

Det er vi som leverer

husets øyne

Som standard får du: • Støydemping • Vakuum impregnering • Varige produkter • Energieffektive produkter

I tillegg kan du få vinduer og dører med: • Redusert solvarmeinnslipp og/eller uv stråling • Innvendig solskjerming • Vedlikeholdsfri utside (Aluminiumsbelagt) • Med forbedret sikkerhet for barn og/eller mot innbrudd • Energibesparende løsninger som reduserer energitapet gjennom vinduer og dører med 50% eller mer

www.nordan.no Ta kontakt med et av våre salgskontorer for gjennomgang av muligheter for mersalg eller tilleggsalg på våre produkter.

LEDER

NYTT LAYOUT

E I E N D OMSFORVALTNING Et magasin fra

VALUE PUBLISHING AS www.eiendomsforvalt.no

Kjære leser,

Adm dir og ansv.utg

Reza Shojaei Reza@eiendomsforvalt.no

Velkommen til en ny utgivelse av Eiendomsforvaltning!

I denne utgivelsen har vi sett nærmere på det siste av trender og utvikling knyttet til kjøpesentere. Her er det flere spennende rehabiliteringsprosjekter og nybygg som er blitt overlevert i den siste tiden, hvor èn utvikler utmerker seg i markedet.

Videre har vi sett på effektiv forvaltning, i denne utgaven har vi rettet fokuset mot helsebygg og forandringene knyttet til sammenslåingen av helseforetakene.

Et annet fokus som opptar interessen til redaksjonen er rehabiliteringsverktøy og metoder, her har vi avdekket flere fordeler i 3D oppmåling og åpenBIM prosjektering av flere ærverdige gamle bygg som snart står i ny og pen drakt.

Avsluttningsvis har vi sett på fremtidens kontor og hvordan brukermønstrene de siste årene har forandret seg i forhold til åpne landskap.

Redaksjonssjef

Fredrik Steen fredrik@eiendomsforvalt.no Journalister

Gunn Iren Kleppe, Henrik Norvald, Ann Jessica Lien, Ole Peter Galaasen, Jan Rustad, Per-Børge Moltubakk, Jørn Vad, Vibeke Blich Produksjonssjef

Sarvnaz Shojaei sarv@eiendomsforvalt.no Design & layout

Lone Bru Kjær lone@valuepublishing.com Fotografer

Studio B13 AS, Erik Burås Julia Naglestad

Vi i redaksjonen ønsker denne utviklingen velkommen og følger med argus øyne med på sammspillet mellom teknologi og kundetilpassing, evnen å skjønne hva kundene vil ha vil og er allerede et av de fremste konkurranse fortrinnene.

Forsidebilde:

Norwegian Property Annonsering henvendelse

Medieinfo, se www.eiendomsforvalt.no eller send e-post til annonser@eiendomsforvalt.no Salgsavdeling

Veton Kastrati Veton@eiendomsforvalt.no Trykk

Printall AS VALUE PUBLISHING AS Grundingen 6, 0250 Oslo post@valuepublishing.com www.valuepublishing.com

-lave driftskostnader -riktig drift av anlegg -lav brukerterskel

Reza Shojaei Daglig leder Eiendomsforvaltning

Webbasert Webbasert brukergrensesnitt medfører tilgjengelighet for både eget vedlikeholdspersonale og servicepartnere.

Nyhet: Egen Iphone app til FDVweb er nå lansert!

Kontakt oss for gratis demo på www.fdvweb.no

FDVweb er et webbasert drift- og vedlikeholdssystem som i dag brukes på over 800 bygg med et totalareal på over 7.000.000 m2 over hele landet.

Lav Brukerterskel Det er lagt stor vekt på et logisk og enkelt brukergrensesnitt, noe som minimaliserer opplæringsbehovet samt sikrer at alle rutiner blir fulgt opp i praksis.

FDVweb er utviklet av bransjefolk.

Dette sikrer et brukervennlig system, med løsninger tilpasset bransjens krav.

INNHOLD

6

45

ØSTFOLDSYKEHUSET FÅR INTERNASJONAL BIM-PRIS 9

95

DET NASJONALE HELSEBYGGFORETAKET 51

HØYERE HUSHØYERE KRAV 12

98

KOMPLETTE BIMLØSNINGER GIR STORE FORDELER 56

PALEET – ET ANNERLEDES SHOPPINGSENTER 14

61

17

64

21

71

24

74

26

77

29

80

30

82

34

87

38

CLEANPILOT – EFFEKTIV ADMINISTRASJON AV RENHOLD 126

- EPC KAN STÅ I VEIEN FOR HØYE AMBISJONER

NYTT, NASJONALT HELSEBYGG-FORETAK SNART KLART

VIKTIG MED ENVIRONMENTAL DUE DILLIGENCE 123

EPC-KONTRAKTENE ER BLITT NORSK STANDARD

BYGGER HISTORIE

FLERE BYGGENTREPRENØRER BRYTER REGELVERKET 119

PRIVAT DRIFT AV SKOLEANLEGG

VIKTIGE JUSTERINGER I KVIKKLEIREVEILEDEREN

BRANNTRYGT TRE GIR NYE MULIGHETER 116

MYE VANNSKADER I MODERNE BYGG

KUNST- OG DESIGNHØGSKOLEN I BERGEN

EN FORSKNINGSBASERT BYGGEBRANSJE KAN BLI 20 PROSENT MER EFFEKTIV 114

DIGITAL TRANSFORMASJON AV BYGGESEKTOREN

SMARTERE BYUTVIKLING

Å LEGGE STEN PÅ STEN 111

“NEVER SETTLE FOR LESS THAN A WOW!”

GOD FREMTIDSINVESTERING I ENERGISMARTE BYGG

OSLO VIL GÅ VIDERE FRA PASSIV- TIL PLUSSHUS 105

STADIG STØRRE KONKURRANSEFORDELER MED BIM

BÆREKRAFT OG LØNNSOMHET ER NØKKEL TIL BYLOGISTIKK I KØBENHAVN

HØYE AMBISJONER LØNNER SEG 102

EFFEKTIV FORVALTNING AV SYKEHUSBYGG

LEMPER PÅ KRAVENE, MEN IKKE GODT NOK?

MANGE FORDELER MED 3D-MODELERING I REHABILITERING

SMART SHOPPING HOS CC STADION PÅ HAMAR 130

HAR VI NOK BOLIGTOMTER I BYENE?

SISTE ORDET: EN GOD FLYTTEPROSESS

91

HØYERE INVESTERINGSRAMMER KAN GI ØKT EFFEKTIVITET

ETABLERER FELLES KUNNSKAPSKILDE

2. utgave

5

1.

E I E NDOMSFORVALTNING

ØSTFOLDSYKEHUSET FÅR INTERNASJONAL BIM-PRIS Prosjekt nytt østfoldsykehus (PNØ) er tildelt prisen for årets beste åpne BIM-prosjekt. Prisen er tildelt av buildingSmart International, hvor en internasjonal jury har vurdert hvilke prosjekter i verden som har gjort størst innsats for å fremme bruken av åpen BIM.

F: ARKITEKTGRUPPEN NYTT ØSTFOLDSYKEHUS

- Vi la inn krav om bruk av åpen BIM allerede i konkurransegrunnlaget for rådgiveroppdraget høsten 2009. Dette fordi vi mente at bruk av BIM ville bidra til å øke kvaliteten og effektivisere arbeidsprosessene.

Helse Sør-Øst RHF så at de som stor offentlig byggherre måtte gå foran og sikre at de rette kravene ble stilt, slik at bransjen innretter sitt arbeid etter dette, sier prosjektdirektør Dag Bøhler i PNØ.

Dette er hyggelig anerkjennelse for BIM-strategien som lå til grunn for dette prosjektet og den innsatsen som er lagt ned i prosjektet, forteller Anstein Skinnarland, BIMleder i COWI Norge.

- COWIs kompetanse innen BIM

6

Se h Ny ze it one/Rubrica

er et naturlig resultat av målbevisst satsing og opplæring internt i COWI, samt en naturlig konsekvens av de store prosjektene vi deltar i. Det er underveis og i samarbeid med andre at den store utviklingen skjer. Vi har også stor nytte av de ulike BIM-nettverkene COWI er en del av, forteller han.

BIM gjør det enklere å planlegge og prosjektere bygg med gode miljøegenskaper og en økonomi som ivaretar hele prosjektets livssyklus.

Selv om ikke alle oppdragsgivere krever det, er COWIs mål at BIM skal være en naturlig del av arbeidsprosessen for alle typer bygninger.

BIM DANNER GRUNNLAGET

- Prosjekt nytt østfoldsykehus er et viktig prosjekt for COWI på mange måter. Ledelsen i Helse SørØst definerte fra starten prosjektet som et læringsprosjekt som skulle danne grunnlaget for Helse SørØst sin senere sykehusutbygging,

forklarer BIM-koordinator i COWI Ingrid Alvsåker.

- Det å ha en kunde som stiller høye krav og samtidig forstår bruken av BIM for hele prosjektets levetid har gitt prosjekteringsgruppen en unik mulighet til å heve kvaliteten og effektivisere arbeidsprosessene.

Det har også omfattet tett samarbeid med programvareutviklere om forbedring av eksisterende og uttesting av ny programvare, samt bruk av ny teknologi på en innovativ måte.

- For oss har kundens krav, fokus og tilretteleggelse for BIM vært en stor motivasjonsfaktor.

COWIs prosjektleder Bjørn Hillestad Christensen vil rose alle som har arbeidet hardt med å systematisere, utvikle og utnytte BIM i det daglige arbeidet. Uten dem – ingen pris.

BIM fremmer god samhandling, kunnskapsdeling, bedre prosesser, helhetlige og fungerende tverrfaglig løsninger og et svært godt grunnlag for byggherre og entreprenørene.

NYTT ØSTFOLDSYKEHUS

SYKEHUS I VERDENSKLASSE Nytt Østfoldsykehus er Verdens Beste åpne BIM-prosjekt i 2014. Prosjektet er tildelt prisen av buildingSmart International.

COWI ser dette som en anerkjennelse av vår BIM-strategi og den innsatsen våre medarbeidere, samarbeidspartnere og oppdragsgivere har lagt ned i prosjektet.

COWI med alliansepartnere vant kjempekontrakten om prosjekteringsoppdraget for Nytt Østfoldsykehus i 2010. COWI har prosjekteringsledelse og ansvar for alle rådgivende ingeniørfag inklusiv logistikk og landskap. Kontrakten inkluderte forprosjekt, funksjonsprosjekt, kontrahering, detaljprosjekt og ferdigstillelse.

Les mer på www.cowi.no | facebook.com/cowinorge | blogg.cowi.no

KUNNSKAPEN BAK VÅRE 360° LØSNINGER COWI er et av Norges ledende rådgivende ingeniørselskap med kompetanse i verdensklasse innen teknikk, økonomi og miljø.

© Artec/3Seksti

Høyreist ekspertise

Treet - Verdens høyeste trehus i Bergen på 14 etasjer er et unikt konsept. Boligblokken representerer nytenkende løsninger som viser at det er fullt mulig å bygge høyt og miljøvennlig med tre i byområder.

I prosjektet er Sweco fagekspert på trekonstruksjoner, rådgiver for alle tekniske fag og prosjekteringsleder for oppdragsgiver Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB). Se kamera som nå følger byggeprosessen live, og se prosjektvideoer på www.sweco.no.

2.

EIENDOMSFORVALTNING

mener Kurt SIngstad i MAD arkitekter.

Dette kan være en stor berikelse for byen,

nen for å vise et mulig høyhus på tomten.

lagde MAD arkitekter denne illustrasjo-

nettopp solgt. I forbindelse med prosessen

Lilletorget på vestsiden av Vaterland er

HØYERE HUS- HØYERE KRAV

Med Oslos nye kommuneplan, ”Oslo mot 2030”, åpner politikerne for høyere bygg i hovedstaden. Gode grunner, god plassering og høyere krav er imidlertid nødvendig når det skal bygges høyere.

T: GUNN IREN KLEPPE F: MAD ARKITEKTER

2. utgave

9

E I E NDOMSFORVALTNING

– Jeg er i utgangspunktet tilhenger av å åpne for høyere bygg, spesielt sentralt i Oslo, forteller arkitekt MNAL Kurt Singstad, partner i MAD Arkitekter.

– Hvis det er virkemidler i god sentrumsutvikling eller bydelssenterutvikling, synes jeg høyhus har sin plass.

Han finner ingen logikk i at SAS-hotellet skal være det høyeste huset i Oslo.

Singstad ser imidlertid et par utfordringer med å bygge høyt. Skyggevirkningene så langt nord er større på grunn av lav solvinkel og høyhus påvirker lokalklimatiske forhold og kan gi vind og turbulens. En tredje utfordring er at enkelte mener Oslos eksisterende skyline er hellig og ukrenkelig.

– Det siste argumentet har jeg lite sympati for.

– Men det må selvfølgelig styres med sunn fornuft og fagkompetanse. Punkt en og to må tas alvorlig. At bygninger kaster skygge er et ufravikelig faktum. Men han mener at et slankt høyhus ikke nødvendigvis stenger mer for sol og utsikt enn treetasjers hus med stor grunnflate.

BØR STILLE HØYERE KRAV

– Barcode er et godt eksempel på en endring som både er fysisk og en endring i folks oppfattelse av hva som kjennetegner byen, fortsetter Singstad.

– Det har skapt nytt image, identitet og karakter i den delen av Oslo. Det gjenstår å se hvor vellykket alt blir og å se hvordan det virker. Det er fremdeles en byggeplass, men en stor andel av byens innbygger er positive til endringene byen gjennomgår.

Ifølge Singstad har vi vært gode på distriktspolitikk i Norge men ikke fullt så gode på bybygging og urban politikk. Han synes det er fint at politikerne nå åpner for å bygge høyere. De bør imidlertid balansere befolkningens ønsker og fagfolks meninger.

– Høyhus blir ekstremt mye mer synlige. Derfor skal kommunen stille større krav. Som eksempel Postgirobygget som i sin tid (før ombyggingen) var mye utskjelt.

– Det stiller høyere krav både til arkitekter og fagetater i å ivareta arkitektonisk og estetisk utforming.

MÅ HA GODE GRUNNER

Drabantbyutviklingen med datidens høyhusidealer tror Singstad er et tilbakelagt stadium.

– Det var tuftet på ønsket om å separere bosted og arbeidssted. I dag har vi andre idealer. Det å blande skoler, kultur og arbeidsplasser er det som skaper en god by.

– Det å bygge høyt i drabantby ute i skogen er meningsløst og lite bærekraftig med de klimautfordringer vi ser i dag, mener han.

10

Ti g e r s t a d e n i v e k s t

– Vi må ha gode grunner for å bygge høyt. I sentrumsområdene hvor det er god kollektivdekning, det er der det er størst samfunnsøkonomisk gevinst å bygge høyt.

– Jeg håper i løpet av de neste 5-10 årene at vi får brutt ”Plaza-barrieren” og får se flere og vakre høyhus—høyhus med god plassering og varierte funksjoner, spesielt sentralt i Oslo. Jeg er ikke så interessert i å se høyhus ute i periferien.

MILJØPERSPEKTIV

– Stat og kommuner har de siste årene påpekt klare miljøfordeler ved å ha høyere bygningstetthet rundt kollektivknutepunkter, sier administrerende direktør KlausAnders Nysteen i Entra Eiendom AS. – Høy tetthet reduserer bilbruken, og vi får dermed også lavere produksjon av CO2. Med bakgrunn i miljøperspektivet tror han vi vil se flere høyhus både i Oslo og andre byer. Nysteen tror kommunene vil være pådrivere i denne utviklingen.

– Vi har et klart mål om lavt energiforbruk i våre bygg og ved utvikling av eiendom, forteller Nysteen. Han tror Entras miljøkompetanse vil være viktig når det skal utvikles høyhus.

– I tillegg til miljøperspektivet er vi også opptatt av byutvikling og brukernes behov. Vi mener det er viktig å utvikle attraktive og utadrettede byrom på gateplan, med flotte arkitektoniske kvaliteter som kommer innbyggerne, besøkende og andre brukere av området til gode.

HELHETLIG BYUTVIKLING

– Vi har som ambisjon at våre eiendommer skal gi noe tilbake til byen. Eksempelvis vil gode publikumsrettede nedre etasjer og fine utomhusområder bidra til å åpne opp byggene og området. Åpne og trivelige eiendommer gir også økt trygghet for folk som ferdes i området, påpeker han. Når det gjelder hvor høyt det skal bygges rundt ulike kollektivknutepunkter, mener han det må vurderes i hver enkelt sak. Ifølge Nysteen bør høyhus finne sin naturlige rolle og plass i en helhetlig byutvikling.

– Uansett om bygget er høyt eller lavt, så er det viktig at planleggingen og gjennomføringen blir utført med kvalitet både i løsninger og materialbruk. Som eksempel nevner han Entras planlagte rehabilitering av Posthuset.

Her har det vært gjennomført en åpen arkitektkonkurranse for å kunne velge de beste løsningene. Nysteen mener vinnerforslaget Urban Mountain innfrir alle kravene Entra ønsker for sine bygg.

– Det vil være et godt miljøbygg, de nedre planene vil være publikumsrettede og bygget blir arkitektonisk flott.

og Lilletorget.

Entra, Klaus-Anders Nysteen

Administrerende direktør i

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

11

3.

E I E NDOMSFORVALTNING

PALEET – ET ANNERLEDES SHOPPINGSENTER Etter en «makeover» fremstår Paleet Shoppingsenter på Karl Johan med et unikt og annerledes uttrykk. Senteret skiller seg ut fra andre shoppingsentre som litt røft og rocka samtidig som det er elegant.

T:

GUNN IREN KLEPPE

F:

EINAR ASLAKSEN

KLP Eiendom markerer seg her nok en gang som fremoverlent utvikler i næringen. Bak senterets redesign står Jarmund/Vigsnæs AS Arkitekter, RISS AS og Lysttoff A/S. Det skulle være forskjellig fra andre shoppingsentre og ledetråden i Paleets redesign var «elegant rebell».

Ideen spiller på kontraster mellom elementer som er «rå og røffe» med forfinede innslag.

Form, farger og materialer bidrar til det unike inntrykket. Butikkfasadene er i ubehandlet sedertre, samtidig er kobber og lær hovedmaterialer som nyskaperne har spilt rundt med. Det er også brukt terazzo. Himlingen er kobberfarget og går igjen i avslutning på dekk og rekkverk. Den forholdsvis mørke rødfargen i himlingen er ganske fremtredende.

12

Fa s a d e

I inngangspartiet er det luftigere og koseligere enn tidligere. Alle butikkene synes fra inngangspartiet så du kan lett orientere deg.

Det sentrale rommet preges av lysekrona som er fokuspunktet i senteret. Den er som et kaleidoskop med buklete kobberlameller. Disse skaper effekt av bevegelse oppover, en slags fortsettelse av bevegelsen i rulletrappene. Kobberet som funkler i fasettene gir en glittereffekt.

Lysdesigner er Lysstoff A/S. WOW-EFFEKT

– Det gir en «wow» opplevelse.

Du skal stå og gape litt når du kommer inn. Du kan ikke unngå å ta et standpunkt fordi det er så annerledes, hevder manager og interiørarkitekt MNIL, Petter Abrahamsen i RISS AS. – Det er elegant og røft—du

Nye Paleet med gjennomgående kobber.

får den kontrasten. Det blir veldig spesielt i forhold til andre sentre.

Oppgaven var å lage noe som stikker seg ut—noe som er en selgende faktor. Mens shoppingsentre gjerne preges av glassfasader, blir fasadene her litt som gamle butikkfasader. Butikkene «kikker ut» gjennom trefasadene, litt som funklende diamanter—noe som står i kontrast til det rene, tørre treverket.

Materialbruken gir en varm, lun og intim atmosfære istedenfor steril, hard og kald som i mange sentre.

Det handler om mer enn bare å kjøpe noe. Besøkende skal føle velbehag og hygge. Det skal være et møtested, ikke bare for masete handel men for kvalitetstid og en god opplevelse. Det skal være et sted du avtaler å møtes med venner.

– Her ønsket vi å lage en liten oase, forklarer Abrahamsen om samarbeidet.

Deloitte

har eiendomsadvokater

i mer enn 50 land – som ledes fra Norge Thorvald Nyquist Head of Global Legal Real Estate Ranked in Chambers & Partners Legal500 | Who’sWhoLegal www.deloitteadvokatfirma.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2014 Deloitte AS

4.

E I E NDOMSFORVALTNING

LEMPER PÅ KRAVENE, MEN IKKE GODT NOK?

T: GUNN IREN KLEPPE F: ERIK BURÅÅS/STUDIO B13

14

Bo l i g b y g g

Per Jæger.

Boligprodusent-enes Forening,

Administrerende direktør i

Det skal ifølge Kommunal- og moderniseringsministeren bli enklere, raskere og billigere å bygge boliger. Det nye regelverket planlegges innført fra 1. januar. ”Dette er bare begynnelsen”, lovet ministeren.

EIENDOMSFORVALTNING

I juni annonserte Kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner at regjerningen ønsker å lempe på kravene til nye boliger. Sanner har påpekt at utbyggingstakten i Norge verken er rask eller stor nok (www.bygg. no). Han mener kravene er blitt for stivbeinte og at en forenkling av regelverket vil gjøre boligbygging enklere og rimeligere.

Sanner har uttalt at plan- og bygningsloven skal være en ”ja-lov”. Det jobbes blant annet med forenklinger i byggelovens bygningsdel, plan-del og i tekniske forskrifter.

Fristen for innsigelser skal også strammes inn og det skal legges mer vekt på lokalt selvstyre.

Universell utforming av leiligheter er et område hvor kravene ønskes lempet. Regjeringen foreslår at halvparten av de minste leilighetene (under 50 m2) skal fritas fra dagens krav. Til det har Norges Handikapforbund ytret at det vil gjøre livet vanskeligere ikke bare for funksjonshemmede men også småbarnsforeldre.

IKKE FORNØYD

Administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening, Per Jæger, har notert seg at regjeringen har lagt frem flere forslag til forenkling.

– Vi synes de løsningene de har valgt ikke er særlig bra, sier han imidlertid. I forhold til universelle krav foreslår regjeringen å redusere sirkelen for å kunne snu rullestol fra 1,50 til 1,40 m, noe Jæger ikke er fornøyd med. Boligprodusentenes Forening har isteden foreslått 1,30. – Vi holder fast ved forslaget på 1,30 fordi vi mener at alle boliger ikke trenger så stor sirkel som 1,40.

Jæger mener Norge har lagt seg på en generell standard som i andre land kun gjelder offentlige bygg. – Her har man gått for langt i å sette det i system, slik at boliger blir for dyre, sier han.

– Jeg håper de tar forslaget i betraktning, sier han om foreningens forslag. Når det gjelder Handikapforbundets argument påpeker han at eldre som bruker rullator ofte synes badene blir for store med for store avstander. De sliter med å holde seg fast og er redde for å falle.

– At Handikapforbundet ikke liker det, får vi akseptere.

FORDYRENDE KRAV

– Så har det kommet et krav til som fordyrer, påpeker Jæger. Det er for eksempel forslag om sikkerhetsglass i alle vinduer lavere enn en viss høyde. Hver for seg koster ikke de forskjellige forslagene mye men til sammen mener Jæger det blir fordyrende.

– Jeg skal gi dem at de er de første som har begynt å fjerne ting fra loven, sier han imidlertid. Blant det han finner positivt er de foreslåtte endringene i forhold til innsigelser samt grep for å gjøre det lettere å bygge som å endre på kravene om nabovarsel slik at naboer får mindre makt.

MÅ PÅ PLASS FØRST

Imidlertid tror han det er for lett å kunne påberope seg at bygningen ikke er i samsvar med planen og derfor vil det være en risiko for at dette kan bli en klagesak istedenfor som tar langt mere tid.

– Forutsetningen for at å bygge innenfor planen forutsetter at du kan forstå den. Her mener Jæger standarder må på plass når man først blir enige om hva som er godt nok. Jæger ser behov for en sentral godkjenning for å få opp kvaliteten. Videre ønsker han sentral godkjenning av alle personer som skal behandle reguleringsplaner. Det betyr også samordning av opplæringen ved skoler og universiteter.

BYGGSØK MÅ VÆRE OPERATIVT

– Forslaget om å endre 5-års regelen for plansaker er også positivt. Det tar så lang tid å utvikle planer, konstaterer han.

– Jeg tror det blir viktig nå når det blir nye regler som kommer til anvendelse som regjeringen varsler at ByggSøk og nødvendige dokumenter er klare i god tid før dette trer i kraft. Det er jo noen som skal ta dem i bruk.

Dette mener han er like viktig for kommunene som skal behandle som for søkerne.

– Staten bør oppdatere ByggSøk så det er operativt når dette trer i kraft.

Jæger viser også til nye forskriftsforslag som skal på høring. Her tror han det kommer nye forskrifter om hva som er søknadspliktig. Disse forslagene har han imidlertid ikke sett og kan ikke kommentere videre.

– Jeg håper jo at vi får tatt bort en del av de spesielle reglene vi har, at man tilpasser byggeriet. Så langt har man lagt på og lagt på. Folk må få mulighet til å innovere, til å tenke litt selv hvordan de ønsker å lage ting. Ellers tror jeg det vil være behov for å kunne overlate enda mer til ansvarlig søker så kommunene får mindre å gjøre. Det kan være midlertidig tillatelse til igangsettelse. Dette så kommunene har tid til å føre tilsyn overfor de bedriftene som er ute i markedet, avslutter Jæger til Eiendomsforvaltning.

2. utgave

15

Operahuset i Oslo. Arkitekt: Snøhetta. Foto: Jaro Hollan

Statsbyggs høye ambisjoner for SESAM

Eidsvollsbygningen. Foto: Trond Isaksen

Eiendomsdirektør Frode Meinich.

Foto: Geir Anders Rybakken Ørslien

Statsbygg skal være best på bygg med mening. Eiendomsavdelingen i Statsbygg har som sitt hovedansvar å ta vare på statens eiendomsverdier gjennom rasjonell drift og forsvarlig vedlikehold. Eiendomsavdelingen skal ta vare på nasjonale kulturhistoriske verdier og høyt profilerte offentlige bygg i inn- og utland. Vi sørger for god utnyttelse av statens eiendommer gjennom eiendomsutvikling. Eiendommene skal forvaltes og driftes slik at våre kunder blir mest mulig fornøyde. Statsbygg skal være statens regionale nettverk innen bygg- og eiendomsbransjen, dra bransjen med seg og være premissgiver for lokale leverandører.

– For å få til dette, må hver enkelt av oss levere godt hver dag, holde det vi lover og være gode rådgivere, sier eiendomsdirektør Frode Meinich.

– I praksis betyr det også at vi hele tiden må se etter områder hvor vi kan bli bedre, levere bedre kvalitet, forenkle og bli mer effektive. Når vi har ansvaret for 2350 bygninger og over 2,7 millioner kvadratmeter bygningsmasse, er det nødvendig for

en god oppfølging at medarbeiderne har gode og rasjonelle arbeidsverktøy og systemer. Vi holder derfor på å utvikle et helt nytt FDVU-system, som har fått navnet SESAM. Målet er ambisiøst, vi skal ha det beste FDVU-systemet som finnes for vår type virksomhet, og vi skal kutte unødvendig administrasjon, byråkrati og tidstyver. Det vi sparer skal vi pløye tilbake for å bedre tilbudet til kundene våre.

Utviklingen av SESAM er et stort prosjekt i Statsbygg-sammenheng, og det største Eiendomsavdelingen noensinne har hatt ansvaret for.

Utviklingen har pågått over flere år, og Eiendomsavdelingen pløyer store mengder ressurser, kunnskap og kompetanse inn i utviklingen.

– I løpet av høsten legger vi inn eiendomsdata fra alle eiendommene, og vi kommer fortløpende til å ta i bruk moduler i systemet, til bruk i drift, vedlikeholdsplanlegging, energioppfølging osv. SESAM er fremtiden, avslutter eiendomsdirektør Frode Meinich.

www.statsbygg.no

5.

EIENDOMSFORVALTNING

BÆREKRAFT OG LØNNSOMHET ER NØKKEL TIL BYLOGISTIKK I KØBENHAVN T: OLE PETER GALAASEN

som personlig levering på stedet.

mottakerens varer - med tjenester

septet. Citylogistik samler sammen

særegen for Citylogistik sitt kon-

Bildet viser tjenesten som er

F: TROELS HEIEN

Halvparten av verdens befolkning bor i dag i byer og andelen er forventet å øke i årene som kommer. Den økende bybefolkningen vil kreve både bærekraftige og lønnsomme transport- og logistikkløsninger.

2. utgave

17

E I E NDOMSFORVALTNING

Varedistribusjon er både en utfordring og en nødvendig funksjon i byer. En kontinuerlig urbanisering sammen med sentralisering av produksjon og lagerhold, har ført til økt transportoppdrag i byene. I tillegg til CO2 slipper transportkjøretøyer ut giftige gasser, partikler og genererer støy som forstyrrer lokalmiljøet og bidrar til ineffektiv varedistribusjon.

Transportørene opplever dårlige arbeidsvilkår med køer, kjøring i folkemengder og generelt vanskelige leveringsforhold. I København forsøker det lokale næringslivet, forskningsmiljøer og myndigheter å finne en bærekraftig og samtidig lønnsom styring av transport og logistikk i byen med nesten 1.3 millioner innbyggere.

BEDRE BYMILJØ MED SAMORDNET BYLOGISTIKK

Effektiv, sikker og miljøvennlig varedistribusjon krever en helhetlig, samordnet planlegging av arealbruk, veier og transport. Planlegging som krever et tett samarbeid mellom myndigheter, varemottakere, transportører og servicebedrifter. Prosjekter for bedre bylogistikk i København har sett på hvordan samordnede transportløsninger kan gjøre byen til et hyggelig sted for både beboere og handelsstanden.

Vi har snakket med Christina Bech Godskesen Andersen ved Cophenhagen Business School for å finne ut hvilke erfaringer og konklusjoner som er gjort i forsøket.

Fortell om dine bakgrunn og hvordan du jobber med logistikk i København?

- Jeg har jobbet med transport og logistikk både i bransjen og for danske trafikkmyndigheter i flere år. Jeg har også jobbet med analyse og konseptutvikling innen trafikkstyring og logistikk for København kommune. For prosjektet Citylogistik har jeg jobbet med analyse for demonstrasjonsprosjektet som går over 3 år.

Hvilke utfordringer har dere stått ovenfor?

- Vi har fokusert på å kartlegge relevante aktører og innhenting av informasjon slik at vi kan ta hensyn til alle involverte. Tidligere har vi jobbet med analyse og konseptutvikling i samarbeid med butikker, leverandører og transportører. Nå prøves dette i praksis i København og ser om det er nye områder eller utfordringer som oppstår.

- I Citylogistikk har vi laget et formelt advisory board hvor vi har representanter for logistikkbransjen, beboere, kommunen, transportørene, handelsstanden, shoppingsenter, grunneierforeninger og andre. Vi har forsøkt å få med alle som kan påvirke eller bli påvirket av prosjektet.

- Vi ønsker alle å gjøre noe for bymiljøet, men vi vet at det også vil koste penger. Analysen så på hvordan vi kan finne økonomiske incentiver for aktørene. Det er mange lignende prosjekter i Europa som ser etter incentiver for aktørene. Vi ser klare positive effekter blant annet fra et redusert antall lastebiler i byen. Vi må også tilby noe mer i form av løsninger som gir verdi for aktørene.

Vi tilbyr blant annet innhenting av retur-varer og faste leveringstidspunkt slik at dette gir merverdi for aktørene.

Hvis bedriftene har et økonomisk incentiv er det lettere å gjennomføre slike prosjekter.

TILPASNING GIR BEDRE LØSNINGER

Hvordan kan erfaringene overføres til andre byer og internasjonal?

- Vi har et uformelt samarbeid med blant annet Bymiljøetaten og Sintef i Oslo. Vi samarbeider med Gøteborg, Malmø, Helsingborg og Holland. Man må alltid ha en lokal tilpasning og man kan ikke overføre løsningene fra forskjellige byer uten videre. Man ser at noe kan fungere andre steder og tar dette med seg hjem. Så må man gå i dialog hos de lokale aktørene. Ofte har man forskjellige behov, utfordringer og preferanser i ulike byer. Det er derfor viktig å involvere de lokale aktørene i utviklingen av løsningen.

ISY Eiendom = lønnsomhet, oversikt og dokumentasjon Løsningen støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning og benyttes av ledende eiendomsbesittere i Norge.

Les mer på www.isy.no / kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, 454 04 671

18

By m i l j ø

Mer enn 10.000 brukere innen bygg, anlegg & eiendom

multiMap.

multiMap. - Verktøy for porteføljeforvaltning av eiendom • Dokumentere

• Prioritere • Rapportere • Kommunisere

www.multimap.no

6.

EIENDOMSFORVALTNING

GOD FREMTIDSINVESTERING I ENERGISMARTE BYGG I Bergen tar et av de mest energieffektive nĂŚringsbyggene i landet form.

En helhetlig ambisjon ligger bak, og energibehovet skal i stor grad dekkes av egne og fornybare kilder.

T: GUNN IREN KLEPPE

for Yrkesbygg, Enova SF.

Fungerende markedssjef

Ole Aksel Sivertsen,

F: ENOVA OG ARKITEKTKONTORET LUND & PARTNERE AS

2. utgave

21

E I E NDOMSFORVALTNING

God satsing på energieffektivisering har gitt bygget 5,5 millioner kroner i støtte fra Enova. Planene tilsier et energiforbruk 50 % lavere enn kravet til bygg i energiklasse A. Mange forskjellige tiltak gjør bygget tilnærmet et null-energibygg, som isolasjon, ventilasjon og egenproduksjon av energi fra fornybare kilder. Blant tiltakene er solceller og energibrønner på 220 meters dybde. Kollektivtilbud har også vært en vurdering i byggeprosjektet.

Kontordelens samlede energibehov beregnes til ca 35 kWh per m2/år—spesielt interessant med tanke på at energibehovet gjerne var over 200 kWh ved prosjektering av nye bygg for bare få år siden.

Fantoft Utvikling har utviklet tomten og eier bygget.

Lund & Partnere er arkitekter og entreprenørselskapet Lars Jønsson har totalentreprise på oppføringen. I første etasje kommer Meny og de tre etasjene over blir Swecos nye Bergenskontor. Sweco er totalplanlegger av bygget og prosjekterer selv alle løsninger. Bygget overtas 1. oktober 2016.

fektivt enn det som kreves i Plan og bygningsloven, samtidig som man utnytter all energi som finnes i bygget, slik som overskuddsvarme fra butikk og serverrom. Faktisk så er Swecobygget et av de fem mest energieffektive kontorbyggene Enova har sett i Norge, og derfor har vi gitt en høy støtte sammenlignet med andre prosjekter, forklarer Ole Aksel Sivertsen, Fungerende markedssjef for Yrkesbygg, Enova SF. Skal slike bygg få større utbredelse, er det en forutsetning at byggeiere ser lønnsomhet i å investere i energieffektive bygg.

– Dessverre er ikke majoriteten av leietakerne villige til å betale så mye ekstra for disse kvalitetene i dag, men byggeiere investerer i energieffektive bygg fordi de forventer lavere ledighet og høyere salgsverdi på bygget i framtiden. Det er likevel klart at dersom leietakere i større grad ønsket å betale for disse byggene, ville dette markedet tatt av, bekrefter Sivertsen.

TROR ETTERSPØRSELEN VIL ØKE

BÆREKRAFTIG PERSPEKTIV

– Våre ansatte har stort fokus på bærkraftige løsninger og har vært sterke pådrivere i prosessen, forteller Helge Rekve, prosjektleder for leietaker og markedssjef for Sweco Region Bergen.

– Det viktigste forholdet i et bærekraftig perspektiv er arealbruken til hver ansatt. I dag sitter over 70 % av våre ingeniører i cellekontor. I nybygget vil alle 300 ansatte sitte i åpne løninger som er mer fleksibelt og mer arealeffektivt.

På nåværende tidspunkt forsvarer ikke merkostnad på leie som følge av påkostningen helt besparelse i energikostnad.

– Men over tid antar vi at energikostnad vil øke og vi som en bærekraftig teknologibedrift må være veivisere.

Rekve tror den største hindringen for at ikke andre gjør som dem er at leietakere ikke er villige til å ta merkostnaden slik dagens prisnivå på energi er. Med høyere energikostnad mener han bildet hadde vært et annet.

– Forbildeprosjekt som Swecobygget er viktig for å drive markedet fremover. Bygget er både mer energief-

22

Næ r i n g s b y g g

– Vi synes jo at flere bør gjøre mer og tenke helhet når de bygger nye bygg, hvor alle muligheter er til stede for å gjøre ting riktig. Et godt tips vil være å involvere alle fag tidlig, og tenke energi fra starten av. Ofte er det dyrere å bygge energieffektivt dersom man involverer fagkunnskap sent.

Enova ser en trend der enkeltaktører med langsiktig tilnærming investerer i flere og bedre energibygg.

Sivertsen tror etterspørselen vil øke etter hvert som stadig flere leietakere opplever fordelene med energismarte bygg.

– Med verktøy som energimerking og BREEAM Nor tror vi i Enova at fokuset på gode miljøbygg vil styrkes fremover, og mitt råd til de som sitter på gjerdet, er at for langsiktige investeringer som bygg, bør man gjøre merinvesteringen i grønne kvaliteter i dag, for å sikre at man har attraktive bygg i lang tid fremover. Enova har spurt flere toneangivende byggeiere de siste ukene om hvorfor de investerer i grønne bygg, og svarene er publisert på nett. Fellestrekket fra de som har svart er at de forventer å tjene penger på dette i fremtiden.

EIENDOMSFORVALTNING LEDER

SWECO-NÆRINGSBYGG I BERGEN ≥≥ Reversible varmepumper utnytter geotermisk energi fra grunnen til å levere varme og kjøling.

Utveksling av energioverskudd mellom butikk og kontor gir ytterligere reduksjon i forbruk. ≥≥ Bygget «kles» med solcellepaneler slik at noe av strømbehovet kan dekkes med fornybar selvprodusert elektrisitet. ≥≥ 30 cm isolasjon i vegger. Søyler trekkes inn i bygget for å dra med seg minst mulig kulde. ≥≥ Tilnærmet kvadratisk bygg gjør fasade- og takareal lavt i forhold til gulvareal—dette bidrar til økt utnyttelse av passiv solvarme. ≥≥ Detektorer som registrerer tilstedeværelse og luftkvalitet reduserer bruk av energi til oppvarming, ventilasjon og drift av PC’er.

2. utgave

23

7.

E I E NDOMSFORVALTNING

SMARTERE BYUTVIKLING - Fremtidens by vil være et system av systemer. For å gjøre en by smart må den være koblet sammen, forklarer Morten Thorkildsen, administrerende direktør i Rejlers.

T: ANN JESSICA LIEN F: JULIA NAGLESTAD/ STUDIO B13

Morten Thorkildsen, administrerende direktør i konsulentselskapet Rejlers.

24

En e r g i

EIENDOMSFORVALTNING

Oslo er en av de raskest voksende byene i Europa.

Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) vil byen øke innbyggertallet med 200 000 frem til 2030. Fremtiden vil derfor preges av urbanisering og fortetting, noe som kan by på utfordringer for de som administrerer byområdene.

Byrådsleder i Oslo kommune, Stian Berger Røsland, har en plan som innebærer å blant annet bevisst styre byen fra et lavkarbonnivå til nullutslipp på sikt.

- Trenden tilsier at flere vil bo i byområder i fremtiden, og segmenter som boliger, transport, miljø og sikkerhet vil være viktige i den forstand. Problemet er at politikere kan ha en tendens til å fokusere på fireårsperioder og planlegge deretter. For å motvirke denne effekten har vi i Oslo løftet blikket i tråd med internasjonale avtaler, og i vår langsiktige utviklingsstrategi har vi derfor lagt spesiell vekt på å utvikle byen i et klima– og energiperspektiv.

Vi har eksempelvis vedtatt å halvere utslipp av klimagasser innen 2030 og at vi skal være klimanøytrale innen 2050. Urbanisering er en trend som ikke vil snu, og det må være et mål at urbant betyr miljøvennlig, fremtidsrettet og bærekraftig, forteller Berger Røsland.

EN SAMMENKOBLET BY

Transport er en av hovedkildene til klimagassutslipp i byen. Morten Thorkildsen, administrerende direktør i konsulentselskapet Rejlers, mener det er flere grunner til at man bør satse på transportrelaterte tiltak lokalt og nasjonalt.

- Verdens økonomiske forum avdekket i sin «Global Competitiveness Report» at det står relativt dårlig til med norsk infrastruktur. Vi må være klar over at dette i sin tur kan svekke konkurransekraften i norsk næringsliv. Andre utfordrende faktorer er energikonsumet i bygninger og sikkerhet. Gjennom å satse på forskning kan vi kontinuerlig lete etter nye løsninger, og det er fantastisk hva Forskningsrådet stiller opp med av midler og nettverk.

Men allerede i dag finnes det teknologi og løsninger som gjør det mulig å utnytte eksisterende infrastruktur bedre.

Så vi trenger ikke å vente på mer forskning for å gjøre mer. Mulighetene er der allerede i dag. Fremtidens by vil være et system av systemer. For å gjøre en by smart må den være koblet sammen, formidler direktøren.

Han peker videre på at urban transport på skinner er sikrere enn den som går på veien, da kostnadene forbundet med ulykker, forurensning og støy er lavere.

- Vi må gi innbyggerne incentiver til å bruke offentlig transport, og da bør tilbudet være godt utbygd og enkelt å bruke. Fremtidens transport går i mine øyne på skinner.

Teknologien vil hjelpe oss godt på vei med digitaliseringen og sammenkoblingen av morgendagens fremkomstmidler – blant annet gjennom de internasjonalt standardiserte signal-, kommunikasjons- og kontrollsystemene, ERTMS og GSM-R. Østfoldbanen er eksempelvis første med ERTMS i Norge, viser han til.

Byrådslederen forsikrer imidlertid om at de har iverksatt tiltak for å fremme grønn transport.

- Vi ønsker selvsagt å legge til rette for mer og bedre transport for å møte veksten i befolkningen, og vi vil også sørge for at denne transporten er så miljøvennlig som mulig. De planlagte utslippskuttene fordrer dog mye nytenkning. Blant annet har vi satset på elbiler og styrket kollektivtilbudet. Resultatet er at kollektivandelen har økt fra 20 til 30 %. Bilandelen har på sin side samtidig sunket fra 45 til 35 %. Innen 2020 har vi ytterligere som mål å gjøre kollektivtrafikken karbonnøytral. Det grønne valget er det viktige valget, mener Berger Røsland.

INTERAKTIV INFRASTRUKTUR

Thorkildsen gir honnør til planene Oslo har lagt frem mot 2050, der man binder sammen teknologiske, sosiale og miljømessige mål på samme måte som man har økonomiske mål.

- Byen har i tillegg gjort store fremskritt allerede, men skal man videre må etater jobbe tettere sammen. Med en digital strategi for byen kan man skape interaktive koblinger mellom alle aktørene som skal samspille, sier han.

Smarte byer trenger radikal innovasjon, og denne type innovasjon kan komme når man integrerer realtidssystemer og energiovervåkning i den urbane designen.

- Vi skal gå fra inkrementell til radikal innovasjon i systemene. Byene må videre implementere smartere bygg og transport, og nettopp derfor trenger vi en helhetlig digital strategi med interaktive elementer. Strategier som sikrer data, tilkobling og personvern må vektlegges.

Men i alt det tekniske vi snakker om må vi ikke glemme involvering fra innbyggerne. De mulighetene vi nå har gjennom mobildata og sosiale medier gir en helt ny dimensjon. Dette kan også demokratisere byutviklingen og øke kvaliteten på engasjementet, avslutter Thorkildsen til Eiendomsforvaltning.

2. utgave

25

8.

E I E NDOMSFORVALTNING

KUNST- OG DESIGNHØGSKOLEN I BERGEN Statsbygg har fått i oppdrag å planlegge nytt høgskoleanlegg for Kunst- og designhøgskolen i Bergen, KHiB, med utgangspunkt i et studenttall på 300.

F: SNØHETTA

som fører til tungvint drift.

Samlokalisering skal gi vesentlige innsparinger i energibruk, transport og andre driftsutgifter. De nye lokalene skal fronte det tverrfaglige og utviklingen av sammensatte kompetanser.

Utbyggingsavtalen mellom Statsbygg og Bergen kommune er godkjent av begge partene. Regule-

ringsplanen ble godkjent av Bergen byråd i august 2013. Statsbygg har fått i oppdrag å realisere prosjektet og Stortinget vedtok i revidert nasjonalbudsjett for 2014 en startløyving til byggeprosjektet.

Etter planen skal prosjektet gjennomføres ved bruk av åpenBIM og lean prosjektering og bygging i alle ledd.

Foto: lPo arkitekter

Tomten ligger på Møllendal i Bergen der det står en særegen industrihall fra 1950-tallet, en del av Sverre Muncks kranfabrikk. Tomten er på 11,45 daa og er eid av staten ved Statsbygg. Steinmuren og trær som står langs Møllendalsveien har kulturhistorisk verdi, og deler av muren skal vernes. KHiB ligger i dag lokalisert seks steder i Bergen, noe

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Annonse

Annonse

PROSJEKTHOTELL FOR BYGGEPLASS OG FRAGMENTERTE PROSJEKTER Prosjekthotell

Innsamling og overlevering av FDV

Viscenario ble utviklet for å støtte drift av bygg på en brukervennlig måte. Brukervennlig, for både brukerne av bygget, eieren, men ikke minst de som hver dag jobber for at byggene skal prestere bra for de som bor, jobber eller besøker dem.

Viscenario har en sterk FDV-innsamlingsfunksjon som sikrer at den informasjonen som trengs i drift, blir levert direkte ut i driftssystemet. -Uten leting i e-poster eller kataloger. Entreprenørene og prosjektlederene så fort at Viscenario allerede støttet oppgaveflyt knyttet til bygg, et hav av underleverandører, dokumentasjon og åpenBIM og veien ble kort til å lage et godt, praktisk og mobilt prosjekthotell for byggefasen.

Ute i arbeidshverdagen til vaktmestre og driftsingeniører, fant vi at gode brukergrensesnitt for de som ikke har en kontorjobb, er det viktigste for en effektiv og god informasjonsflyt i driften. Administrasjon ved hjelp av lapper, telefonsamtaler, skjema, masing, husking, glemming, e-poster med vedlegg og befaringsavtaler skaper unødvendig stress og lite mulighet for å lagre historikk. I Viscenario vet vi at bilder, avhukinger og smart teknologi er det som virker i en hektisk hverdag

Beate Størkson

T.+47 95221127

beate@viscenario.com

FDV

ute. Samtidig vet vi at det er viktig at internkontroll og kritiske hendelser dokumenteres ihht krav for de som sitter inne på kontoret. Dette er to sider av samme sak, så lenge du har god teknologi mellom.

Viscenario er en telefonApp for avhuking av oppgaver, bildetaking, meldinger og timeregistrering.

Viscenario er også en nettbrettApp for navigasjon i dokumentasjon og oppgaver ved hjelp av en 3D-modell av bygget, -eller vanlig søk etter dokumenter. Vi har laget kakediagrammer som gjør at byggeier får kjapp, live oversikt over driftssituasjonen i bygget.

Vi er stolte av å kunne skrive:

Viscenario = Prosjekthotell + Overlevering + Garantioppfølging + Drift Alt er støttet av åpenBIM, tilgjengelig på web, informasjonen ligger i nettskyen og all informasjon tas ut på nettbrett og smarttelefoner. Vi støtter norsk, engelsk, dansk, nederlansk, svensk, og finsk. Vi håper også å kunne støtte ditt prosjekt eller bygg i nærmeste fremtid, så ta kontakt med Viscenario nå.

www.viscenario.com

VISCENAR O

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

Relokator har stor kompetanse innen de 8 ulike fagområdene og del-prosjektene som inngår i relokaliseringsprosesser (Prosjekt, Informasjon, Bygg, Interiør, Driftsavtaler, IKT, Flytting og Avvikling). Vi leverer blant annet følgende produkter og tjenester: • • • • • • • •

Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer Budsjettering av større relokaliseringer Prosjektledelse og rådgivning Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler Lagring og mellomlagring Gjennomføring av møbelmontasje Gjennomføring av kontor-, lager- og verkstedflytting Avvikling av eksisterende lokaler

Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen, samtidig som den daglige driften ikke skal berøres eller påvirkes. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2014 vil vi relokalisere ca. 19.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca. 4.000 er på Vestlandet.

stavanger: Flyplassveien 186 | 4050 Sola oslo: Strandveien 35 | 1366 Lysaker t: 404 90 300 | e: post@relokator.no | w: relokator.no

9.

EIENDOMSFORVALTNING

VIKTIGE JUSTERINGER I KVIKKLEIREVEILEDEREN Kvikkleire kan by på store utfordringer for nye utbyggingsprosjekter.

Her der de viktigste endringene å få med seg i den nye Kvikkleireveilederen.

T: HENRIK NORVALD F: TERJE BARGEL

Norges vassdrags- og energidirektorats (NVE) Kvikkleireveileder 7-2014 setter føringer for hvordan utbygningssøknader og arealplaner i utsatte kvikkleireområder skal behandles. Ellen Haugen, senioringeniør i NVE sør, gir oss de viktigste justeringene i den nye veilederen.

- Det er innført en ny kategori for enkeltboenheter. Tidligere var det veldig vanskelig for noen å bygge en ny boenhet på tomten sin, eller skille ut en tomt, om den lå i en kvikkleiresone. Da måtte de først gjøre en fullstendig soneutredning. Det uavhengig av faregrad i sonen, men nå er det differensiert litt på. I områder i lav faregrad kan du nå i utgangspunktet bygge en bolig så lenge du viser til at det ikke gir noen forverring på stabiliteten, sier Haugen.

Dette gjelder dog kun for de områdene som er definert som lav faregrad. For prosjekter i soner med middels og høy faregrad må man fortsatt gjøre en utredning.

- Ellers, for mindre tiltak knyttet til gårdsdrift, driftsbygninger og lagerbygg med begrenset verdi byggverk av begrenset størrelse og tyngde - så kan man bygge uten å gjøre soneutredning, men bare påvise at tiltaket ikke påvirker stabiliteten i området. I den tidligere veilederen var det vanskelig å plassere disse byggene, da de ofte havnet i øverste kategori, sier hun.

ENKLERE

Dersom man har en bolig fra før, og man ønsker en ny boenhet, så har kravene tidligere vært at denne skal oppfylle kravene som til en hvilken som helst ny bolig.

Og derfor blir det slik at dersom noen vil skille ut en kjellerleilighet til en ny boenhet, så måtte de ta utredning av hele sonen.

- Nå vil en enkelt utskilling av en boenhet i et eksisterende boligbygg komme inn i den nevnte kategorien hvor man bare må vise til at det ikke forverrer stabiliteten. Og det er jo enkelt å bevise når det er i et eksisterende bygg, sier Haugen.

I et område med middels til høy faresone så skal det altså gjøres en soneutredning uansett.

- Lempingen av kravene gjelder hovedsakelig for lav faregrad, fordi man nettopp ikke ønsker tilflytning til svært utsatte områder. En høy faregrad har ofte en aktiv erosjon, og da har den en pågående faktor som kan muligens kan utløse et skred, forteller senioringeniøren.

- En mulighet for å redusere faregraden er ved å hindre den erosjonen. Så vi ønsker jo ikke at flere folk skal flytte inn i en sone der det er pågående erosjon.

Guri Vik, virksomhetsleder for arealforvaltning i Melhus kommune, jobber mye med utfordringer tilknyttet kvikkleire.

- I Melhus så har vi store kvikkleireområder med betydelig høy faregrad. Da har vi bestemmelser i vår arealplan som sier noe om hva som må dokumenteres i forbindelse med en byggesak.

Kommunen sitter ikke på mye egen geoteknisk kompetanse, så de er helt avhengig av et godt fagmiljø som leverer tjenester til søkerne.

Kvikkleireveilederen spiller derfor en viktig rolle i dette arbeidet.

- Vi kommer opp i slike situasjoner ganske ofte. Vi kjenner til kvikkleireforekomstene, men vi må vite om akkurat det prosjektet forverrer situasjonen. Og når det er for høy faregrad, så kan vi ikke godkjenne prosjekter som medfører tilflytting av flere mennesker til disse områdene uten at det gjøres stabiliserende tiltak.

UTLØPSOMRÅDENE MED

Haugen forteller om en ytterligere spesifisering i den oppdaterte veilederen. Dersom det skal kartlegges nye soner, skal også utløpsområdet nå tas med.

- Det er alle potensielle utløpsområder dersom et skred skulle løsne. Det kan være bebyggelser som ikke ligger i et fareområde, men som kan være potensielle utløpssoner. Det har ikke vært presisert på samme måte før i veilederen at dette skal kartlegges, påpeker NVEingeniøren.

Til tross for store kvikkleireområder, så er det heldigvis ingen skred å rapportere om i Melhus kommune.

- Vi har heldigvis vært forskånet for kvikkleireskred. Og det er jo vår jobb å hindre at situasjonen blir verre, at vi ikke tillater tiltak som gjør at situasjonen blir verre og faren for skred øker. Men vi har heldigvis ikke hatt noen hendelser, avslutter Vik.

Kvikkleireskred i Målselv kommune 2001.

2. utgave

29

10.

E I E NDOMSFORVALTNING

BYGGER HISTORIE

T: GUNN IREN KLEPPE F: SILVERSTEIN PROPERTIES OG MAKI AND ASSOCIATES

Det nye One World Trade Center bygget åpner i begynnelsen av 2015 og konstruksjonen ligger stort sett foran skjema. Bygget er et arkitektonisk og ingeniørmessig mesterstykke som setter nye standarder innen arkitektur, sikkerhet, miljø og samfunnsansvar.

30

WT C O n e

EIENDOMSFORVALTNING

Det nye One World Trade Center i New York blir med sine 1776 fot og 104 etasjer den høyeste bygningen i den vestlige hemisfære. Tårnet er utviklet av The Port Authority of New York & New Jersey i samarbeid med The Durst Organization, og eies av førstnevnte. Med sin beliggenhet i nedre Manhattan forventes det å bli et nytt ikon i New Yorks skyline.

Det nye tårnet blir sett som et symbol på håp og fornyelse. Høyden er også symbolsk og representerer datoen for USAs Declaration of Independence i 1776.

Designer er David Childs fra Skidmore, Owings and Merrill, LLP. Byggets design er ultramoderne og med sin tidløse arkitektur og enkle form forventes det å bli et nytt landemerke (http://onewtc.com).

– Først må jeg si at jeg er ekstremt stolt av denne bygningen, sier Director of World Trade Center Construction, Steven Plate. De opprinnelige Twin Towers som ble ødelagt var et historisk element i byen.

– Vi er stolte av å reetablere oss, å vise at vi er et hardført folk, erklærer han. Tragedien 9/11 var et svært mørkt øyeblikk, men han ser gjenoppbyggingen som et bevis på at man ikke lar seg definere av slike hendelser.

EKSTRAORDINÆR SIKKERHET

EKSEPSJONELT MILJØVENNLIG

Høy standard gjelder også miljø. Alle aspekter av bygging og drift er vurdert. Ifølge Plate er det brukt over 250 millioner dollar bare på å bringe bygget godt over LEED standard. De nyeste metoder tatt i bruk for å maksimere effektivitet, minimere avfall og forurensning, spare vann, forbedre luftkvaliteten og redusere innvirkningen på miljøet. Blant annet benyttes det innovative, neste-generasjons energikilder samt fornybar energi som vind- og vannkraft (www.WTCProgress.com).

Gråvann skal resirkuleres og stormvann skal brukes til kjøletårn og vanning av uteområder. Baderomsinnredningen bruker 42 % mindre vann og det skal benyttes LED-belysning. Det brukes ekstra energieffektive mekaniske anlegg. Heisene produserer elektrisitet og varme gjenvinnes av damp.

I byggeprosessen brukes resirkulerte bygningsmaterialer i stål og betong. 10 000 amerikanske tonn stål er gjenvunnet; rundt 21 % av totalforbruket. Total mengde gjenvinningsmaterialer er 35 %, 20 % over målet. Videre er rundt 35 % av materialer og utstyr produsert innen en radius på 500 amerikanske miles, også 20 % over målet. Betongblandingen er ikke bare sterk—den er også miljøvennlig, ifølge Plate. Lavt sementinnhold reduserer mengden klimagass i produksjonen.

Også beliggenheten bidrar på grunn av ekstraordinær tilgang til kollektivtransport. Ifølge Plate forventes 90 % av ansatte og beboere å bruke offentlig transport.

– Det er et ekstremt miljøvennlig prosjekt, hevder han.

One World Trade Center.

Innsiden av lobbyen i

Ingeniørmessig er bygget designet etter høyeste standard noensinne og fremstår som det tryggeste kommersielle bygg i verden. Ifølge Plate overgås sikkerhetsforskriftene med 50 %. Betongen er den sterkeste og tykkeste noensinne brukt i en bygning (ca 6 fot) og tåler 14 000 pund per kubikktomme (PSI). Bygningsstrukturen er designet rundt en ekstra stålramme. Sammen med en betongkjerne gir den betydelig stivhet og redundans.

Heisene er huset i den beskyttende kjernen innerst i bygget. Trappeoppgangene er ekstra vide og det er egen trappeoppgang for hjelpemannskaper. Hver etasje har beskyttede samlingspunkter for nødssituasjoner. Det finnes forsterkede sprinkleranlegg, nøds-stigerør og kommunikasjonssystemer. Reservepumper og ventiler skal

sikre uavbrutt elektrisitet.

En Vehicular Security Center & Tour Bus Parking Facility (VSC) vil stå for sikkerhetssjekk av kjøretøyer.

Fotgjengere får rask og sikker adkomst fra gaten og det nye kollektivknutepunktet under bakken. Også i byggeprosessen er det ekstra fokus på sikkerhet. Blant annet har de ”shrink-wrapped” bygningen for å holde ting på plass—noe de er de første til å gjøre.

2. utgave

31

E I E NDOMSFORVALTNING

32

WT C O n e

EIENDOMSFORVALTNING

– Vi har en forpliktelse overfor neste generasjon å ta vare på miljøet.

BLANDET BRUK

BYGGER HISTORIE

– Det måtte bli et ikonisk bygg, understreker Plate.

– Vi ønsker å vise at vi er tilbake og bedre enn noensinne. Bygget måtte bli en hyllest, ikke bare til regionen men for de menneskene vi mistet den skjebnefulle dagen.

Byggeprosjektet har gitt sysselsetting og styrket økonomien i en lavkonjunktur. Ifølge Plate er i alt 62 000 mennesker positivt berørt. Det jobber for tiden 3 500 på byggeplassen og 10 000 har gått gjennom portene.

– Når byggemannskapene støter på et problem, skygger de ikke unna men møter utfordringen. Det er bare vanlige folk som gjør ekstraordinære ting.

– Det er mer enn en jobb, vi bygger historie. Tre tusen liv gikk tapt. Vi må sørge for at folk har et unikt sted å kunne vise sin respekt. Plate finner det emosjonelt at prosjektet nå nærmer seg slutten, og synes det har vært ”en vidunderlig reise”.

– Det har vært et komplekst ingeniørprosjekt, det er ”history in the making”.

Port Authority er av forståelige grunner tilbakeholdne med å gi ut detaljer som kan kompromittere sikkerheten.

Det inkluderer når og hvordan de tenker å feire sin Grand Opening.

lobbyen som vist på forrige side.

sjonsbildet utsikt mot yttersiden av

Trade Center. Nederst viser illustra-

Flere av inngangene til nye One World

Totalt har det gått med over 45 000 amerikanske tonn stål, 200 000 cubic yards med betong og 20 acres med glassvegger (Low-E glass curtain walls). Spiret er laget i 18 seksjoner hvorav noen veier nesten 70 amerikanske tonn.

Bygget vil være en blanding av kommersielle bruksområder og turistattraksjon. Med tre millioner kvadratfot kontorlokaler fordelt på 71 etasjer forventes One WTC å bli verdens mest attraktive kontoradresse. Hovedleietaker er Condé Nast, som flytter inn på slutten av året. Kontorene vil bli arbeidsplass for tusenvis an ansatte—Condé Nast alene vil ha 4000.

På toppen av bygget kommer ”One World Observatory” (100. – 102. etasje). Turistattraksjonen åpner tidlig i 2015 og forventes å trekke ca 3,8 millioner besøkende årlig. ”Skypods”—state-of-the-art heiser—vil ta besøkende raskt opp og på nedturen får de en virtuell opplevelse av å være på utsiden av bygget! Plate tror turistattraksjonen raskt vil bli en av de mest besøkte i New York, om ikke i verden.

– Det er den vakreste utsikten i verden, påstår han.

Det blir også rikelig med butikk- og restaurantlokaler integrert i de forskjellige byggene på World Trade Center-området. Totalt sett har byggeplassen mange

sammenhengende prosjekter.

– Det er en ”Rubic’s Cube of construction”, konstaterer Plate. Mange av prosjektene er allerede ferdigstilt og åpnet, og byggeprosessen ligger stort sett foran skjema.

2. utgave

33

11.

E I E NDOMSFORVALTNING

T: GUNN IREN KLEPPE F: EIR-JØRGEN BUE

34

He l s e b y g g

Torbjørg Vanvik.

Etableringen av nytt nasjonalt helsebygg-foretak skjer formelt til høsten. Foretaket skal være ressursleverandør på læring, innovasjon og kompetanse. Riktig kunnskap og kompetanse vil imidlertid være nødvendig for å lykkes.

Direktør for eierstyring,

NYTT, NASJONALT HELSEBYGG-FORETAK SNART KLART

EIENDOMSFORVALTNING

– Organiseringen av selskapet er noe vi ikke kan beskrive enda, sier administrerende direktør for eierstyring ved Helse Midt-Norge, Torbjørg Vanvik.

Det jobbes mye med den formelle siden å stifte selskapet og berede grunnen til at man skal få en god etablering for selskapet.

Vanvik synes det er for tidlig å si noe om man ønsker å se til Statsbygg eller andre for eksempler på organisasjonsmodell. Det nye foretaket er ment å være en internleverandør som utelukkende retter seg mot landets helseforetak. Det foreslåtte navnet er Sykehusbygg HF og hovedkontoret er lagt til Trondheim.

– Et felleseid selskap skal bidra til fremtidsrettet bygging av sykehus i Norge. Gode bygg er en særdeles viktig rammebetingelse for å drive effektiv pasientbehandling, påpeker Vanvik. Sykehusbygg er spesielt krevende å sette opp.

– Bestillingen fra departementet var tydelig, de ønsker at det neste sykehus-byggeprosjektet skal dra nytte fra det forrige. Det ønsket sier jo litt om hva selskapet skal drive med. Innovativ tenkning er også viktig.

– Vi bygger sykehus for at de skal vare i noen tiår, forteller hun. Innenfor den perioden kan mye forandre seg.

Derfor er det nødvendig å planlegge for stor fleksibilitet i disse byggene.

EKSISTERENDE EIERFORHOLD BESTÅR

Det nye foretaket kan også ta på seg rollen som byggherre. Vanvik tror videre oppgaver vil vokse frem etter hvert.

– Etableringen av dette foretaket vil ikke endre eksisterende ansvar og eierforhold. Det er fortsatt helseforetakene som er eiere av sine bygg. Dette er ikke et eiendomsselskap, presiserer hun. Det betyr at det nye foretaket ikke vil gripe inn i helseforetakenes disponering av ansatte eller interne oppgaver.

Det nye foretaket skal sikre god ressursutvikling og kunnskapsoverføring og sørge for at alle helseforetakene har god tilgang til kunnskapen som utvikles.

– Det sier seg selv at ikke alle kan sitte på den kompetansen som kreves, påpeker hun. Derfor skal det legges til rette for et selskap som kan være ressursleverandør på læring, innovasjon og kompetanse.

– Det blir en fordel å samordne hvor man i mindre grad inntil nå har kunnet bygge på den kompetansen

som har blitt utviklet, sier Vanvik som ikke kan se noen ulemper i etableringen av et nasjonalt helsebygg-foretak.

VET MER ETTER SEPTEMBER

Vanvik mener det er naturlig at den systemkompetansen som har blitt opparbeidet på området rundt om i landets helseforetak overføres til det nye foretaket. Det betyr ikke nødvendigvis noen endring i ansettelsesforhold, siden organisasjonsmodellen skal være desentralisert.

– Men det er for tidlig å være veldig konkret, sier Vanvik. Det kan også bli naturlig å leie inn noe kompetanse i de forskjellige byggeprosjektene, men også her er det for tidlig å si noe sikkert. Etter september når selskapet er på egen kjøl, vet vi mer.

– Det er viktig at ny administrerende direktør og vedkommendes nærmeste får være med på å utforme selskapet, både med tanke på organisasjon og innhold, understreker Vanvik. Ellers ser hun ikke for seg noen spesielle utfordringer fremover.

– Jeg tror vi har hatt gode diskusjoner og har jobbet frem et godt grunnlag i de fire regionene for stiftelsen av selskapet.

MÅ KUNNE FORUTSE FREMTIDEN

Seniorrådgiver Asmund Myrbostad i SINTEF er spesialist i sykehusplanlegging med fokus på tidligfaseplanlegging. Han er oppatt av at helseforetakene skal ha bærekraftig økonomi når de bygger, det vil si livsløpsøkonomi. Den type tenkning mener han bør styre planprosessen. Siden det tar lang tid å få på plass slike bygg, må man helt fra planleggingsstadiet se 15-20 år frem i tid. Det nye foretaket trenger derfor kompetanse for å vurdere forutsetningene for hva som skjer i løpet av de årene. Et for tett byggfaglig fokus blir for kortsiktig sier han.

– Man må ikke bare ta hensyn til bygg men også sammenhengene mellom virksomheten og byggene. Her viser han til eksisterende modeller og verktøy som må vedlikeholdes.

– Bygg understøtter bedre kvalitet og effektivitet. Vi må gjøre det så effektivt som mulig.

– Vi får mange eldre, som er storforbrukere av helsetjenester. Det vil si man må legge mye energi i å forstå hvordan befolkningen endrer seg, fortsetter han. Morgen-

2. utgave

35

E I E NDOMSFORVALTNING

dagens eldre vil ha andre krav og forventninger. Derfor trengs det også kompetanse for å gjøre slike analyser.

KUNNSKAP OG KOMPETANSE

I planprosessen skal kravene fra virksomheten omsettes til bygg.

– Det skal være godt nok for pasientene, samtidig som man skal hente ut gevinst som gjør at man kan betale for det. Man må levere det politikere og publikum forutsetter, påpeker Myrbostad. Et bygg understøtter eller begrenser tjenestene som kan leveres deretter.

– Det vil si man må planlegge fleksible bygg med store endringsmuligheter. Det er ikke like enkelt. Man må ha kompetanse og kunnskap nok til å bygge på en god måte. Derfor mener han det bør sitte folk i den nye organisasjonen med dette som oppgave og med langsiktig perspektiv.

– Det kan være en svakhet med offentlige organisasjoner som skal sitte med all kompetanse internt. Ifølge Myrbostad er det beste en miks av egen og innleid kompetanse. Han er også spent på om helseforetakene vil stå fritt i å velge selv i å kjøpe konsulenthjelp eller ikke.

– Det er et spørsmål om det nye foretaket skal ta alt selv. Da vil de miljøene som gjør dette i dag kunne forvitre, forklarer han.

Myrbostad anbefaler videre at det nye foretaket får en avdeling eller enhet med egen leder som har ansvar for utviklingsarbeidet. Sykehusprosjekter krever fokus på gjennomføring og utvikling, og vedlikehold av modeller krever egne ressurser og kompetanse i tillegg til dette.

Læring og utvikling krever åpenhet og samarbeid.

– Det må legges vekt på en åpen, tillitsvekkende prosess, men dette er også veldig krevende. Man må huske å ta vare på kunnskap og erfaringer som er gjort, og få inn kompetanse i organisasjonen som skal videreføre og utvikle kunnskapen, det er SINTEFs anbefaling.

36

He l s e b y g g

CLOUD

Frank Gehry, 2005/2010

Salesrepresentativ / showroom

Vitra Scandinavia AS Stortingsgt. 30 0161 OSLO

T: 23 11 58 70 hege.johnsen@vitra.com

12.

E I E NDOMSFORVALTNING

HØYERE INVESTERINGSRAMMER KAN GI ØKT EFFEKTIVITET

Både Kirkenes og Østfold er midt oppe i byggeprosesser. Her deler noen av de involverte sine erfaringer om hva som er viktig når man skal planlegge for mest mulig effektiv drift.

T: GUNN IREN KLEPPE F: MOMENTUM ARKITEKTER AS

38

Pa s i e n t f l y t

EIENDOMSFORVALTNING

Atriet i det nye sykehuset vil gi et vakkert og beskyttet uteområde for pasienter, besøkende og medarbeider.

2. utgave

39

E I E NDOMSFORVALTNING

NYE KIRKENES SYKEHUS

≥≥ Byggherre: Finnmarkssykehuset ≥≥ Prosjektleder: Hospitalitet AS ≥≥ Prosjektering: Momentum arkitekter AS, BOARCH, Verte landskap – arkitektur, Norconsult

40

Pa s i e n t f l y t

som er første gang for et sykehus.

≥≥ Pasientgrunnlag: 27.000

hus som oppnår energimerkeklasse A

≥≥ Sted: Andrevann, Sør-Varanger kommune

bli et moderne og rasjonelt syke-

≥≥ Tidsramme: 2014–2017

Det nye sykehuset i Kirkenes vil

≥≥ Budsjettramme: 1460 MNOK

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

41

E I E NDOMSFORVALTNING

Det nye sykehuset i Kirkenes vil bli et moderne og rasjonelt sykehus som oppnür energimerkeklasse A som er første gang for et sykehus.

42

Pa s i e n t f l y t

EIENDOMSFORVALTNING

Gunnar Stumo, prosjektleder, fra Hospitalitet AS er også nå prosjektleder for nytt sykehus i Kirkenes.

– Det er ikke bygget, men organisasjonen som er hovedspørsmålet i tidlig fase, hevder han. Helse- og annet personell må involveres i prosessen med å finne ut hvordan driften skal foregå. Et annet viktig hjelpemiddel er bruk av IKT. Utfordringen ligger i å få til mest mulig effektiv drift.

– Det viktige i tidlig fase er å finne ut hvordan pasientflyten skal være og tilpasse huset til virksomheten—det er hovedpoenget, understreker han. I Kirkenes er det bestemt hvordan sykehuset skal fungere og se ut, men ikke selve byggemåten.

– Den største utfordringen er å få brukerne og virksomheten til å tenke nye måter å drive virksomhet på.

Ofte velger oppdragsgiver den ”gamle trygge måten”, da vet man hva man får. En annen utfordring er at bruken av IKT ikke har kommet skikkelig i gang, forklarer Stumo.

– Vi skraper bare i overflaten.

– Nåværende bygningsmasse er veldig dårlig og kostbar i drift, forteller han. Den er uhensiktsmessig i forhold til drift, pasienter og ansatte. Når det bygges nytt vil man gjerne bygge slik at man kan drive mer effektiv klinisk virksomhet. De godkjente planer har som mål at det er 20 millioner kroner i året å spare. Generelt ser Stumo at det kan innebære høyere investering å bygge driftsmessig effektive bygninger.

– Men i offentlig sektor hindres en ofte av at en ikke ser kostnadsramme og driftsøkonomi tilstrekkelig i sammenheng, som kan være uheldig SKREDDERSYDD

Lov om offentlige anskaffelser har ført til en praksis der entreprenørene bes konkurrere om like løsninger.

– Det vi prøver å åpne for nå er å gi anledning til ulike løsninger når det gjelder selve byggemåten. Det er veldig krevende, sier han. Det betyr mer dialog og forhandlinger med byggebransjen om byggemåter, men er ifølge Stumo å foretrekke.

– Vi er i dialog med byggebransjen, det er i gang. Om beste anbud innebærer bruk av seksjoner eller moduler, kan det være et godt bidrag for å få til passivhus—som er målet. I så fall bygges moduler og seksjoner på fabrikk

etter bestilling istedenfor på byggeplassen. Dette mener Stumo gir bedre håndverksmessig standard og kvalitet.

– Vi snakker ikke om standardisering, det bygges «skreddersydd» slik vi skal ha det, presiserer han.

LANGTIDSPERSPEKTIV

Ved Sykehuset Østfold har det vært svært bred brukermedvirkning i planleggingen.

– Det har vært veldig riktig, sier eiendomssjef Anne Charlotte Moe. – Det har det vært sterkt fokus på nytenkning innenfor pasientbehandlingen. Men vi må ikke glemme bygg og valg av tekniske løsninger. Planleggingen har vært kostnadsstyrt. Livssyklusperspektiv har vært en vurdering, men på grunn av kostnadsrammene har ikke det vært hovedfokus. Løsninger velges ut fra hvordan driftsorganisasjonen skal understøtte en effektiv pasientbehandling.

– Du må ha langtidsperspektiv, understreker Moe. Hvis energieffektivitet skal være en viktig faktor, må det også legges til grunn i et langtidsperspektiv.

– Da er det kanskje en løsning som er dyrere i investeringsøyeblikket, forklarer hun.

MER PROFESJONELLE

– Det er en erkjennelse at jobber FM-organisasjonen riktig så støtter den opp under pasientbehandling. Du må da også tilrettelegge for den organisasjonen. Det vi ser etterpå, innenfor eiendomsperspektivet, er at vi burde vært flinkere til å være tettere på, forklarer hun. Når løsninger skal diskuteres i forhold til driftsperspektivet, har byggherren en gitt investeringsramme.

– Så kommer vi inn på siden.

– Vi må også være dyktigere til å utveksle erfaringer på tvers av regioner, fortsetter Moe. – Det er viktig å være en lærende organisasjon, vi må bli bedre på å standardisere og sette i system, og være mer profesjonelle. Livssyklusperspektivet må legges til grunn. Vi må ha med alle profesjoner i FM-organisasjonen i organiseringen og driftsfasen når vi planlegger. Da må nok investeringsrammene økes for å legge opp til bedre driftsorganisasjon i forhold til fremtiden, avslutter hun til Eiendomsforvaltning.

2. utgave

43

CleanPilot

Det handler om å utruste de viktigste medarbeiderne med profesjonelle verktøy

Riktig renhold er viktig og nødvendig for både helse, miljø og trivsel. Det stilles økende krav til både kvaliteten og utførelsen av renholdet, samtidig stilles det krav til at den samme leveransen gjøres mer effektivt av hensyn til kostnader.

Dokumentasjon og kommunikasjon er viktige elementer for møte denne utfordringen.

CleanPilot, er en nettbrettløsning, som revolusjonerer mulighetene for dokumentasjon og kommunikasjon.

Et praktisk og profesjonelt verktøy, som integrerer renholderne i den moderne digitale organisasjonen, og som gir dokumenterte effektivitetsgevinster.

DATEC NORGE AS www.cleanpilot.no / +47 72 88 72 88 / info@datec.no

13.

EIENDOMSFORVALTNING

og omsorgsdepartementet.

Grethe Erlandsen i Helse-

Statssekretær Anne

DET NASJONALE HELSEBYGGFORETAKET

Statssekretær Anne Grethe Erlandsen i Helse- og omsorgsdepartementet snakker med Eiendomsforvaltning om hvordan det nye helsebygg-foretaket er tenkt å fungere, hva som ønskes oppnådd og tidsplanen fremover.

T: GUNN IREN KLEPPE F: ERIK BURÅS/STUDIO B13

2. utgave

45

E I E NDOMSFORVALTNING

– Kan du si litt om hvorfor vi trenger et nasjonalt helsebygg foretak og hva som ønskes oppnådd?

– Sykehusbygg er viktig for å kunne drive god og effektiv pasientbehandling—og vi ønsker en bedre samordning av sykehusenes eiendomsvirksomhet. Øvelse gjør mester—også når det gjelder bygging av sykehus.

Helseforetakene er samlet sett den største offentlige eiendomsaktøren i landet med et totalt bygningsareal på nesten fem millioner m2. Siden 2002 har helseforetakene investert for nær 85 milliarder kroner, men det gjenstår mye—og helseforetakenes investeringsplaner de nærmeste årene vil være på et høyere nivå enn tidligere.

BAKGRUNN

Mens både Forsvarsbygg og Statsbygg er byggeiere og har bygget opp sentrale enheter til planlegging og ledelse av prosjekter, er det i spesialisthelsetjenesten de enkelte helseforetakene som er byggeiere, og som derfor har det totale ansvaret for sine egne bygninger og eiendommer. Og vi ser at det er stor forskjell mellom helseforetakene. For eksempel har det minste foretaket en bygningsmasse på 25 000 m2, mens det største har nær 1 000 000 m2.

Det gjør at i noen av de største foretakene blir det gjennomført en nærmest kontinuerlig ombygging og utbygging, noe som gir mulighet for kompetanseoppbygging på byggherrefunksjoner. Men de fleste foretakene vil ikke ha store og kompliserte prosjekter—og har derfor heller ikke muligheter til å bygge opp tilstrekkelig bred kompetanse for å håndtere kompleksiteten i utbyggingsprosjekter. For at hvert nye prosjekt ikke må starte fra grunnen av, er det viktig å samle disse tjenestene nasjonalt for effektivt å håndtere nye planleggings- og utviklingsprosjekter. Sykehus er annerledes enn andre bygg, gjenbruk av kompetanse er en av de gevinstene dette vil gi.

UTFORDRINGER OG TIDSPLAN

– Hva ser du som de største utfordringene i å realisere dette?

– Etableringen går etter planen og selve etableringen vil ikke gi noen utfordring. Utfordringen vil være å nå de ønskede målsettingene for foretaket. Vi skal ha erfaringsoverføring mellom helseforetak og mellom de ulike ubyggingsprosjekt. Vi ønsker effektive sykehusbygg som

46

Na s j o n a l t - h e l s e f o r e t a k

er gode for både pasienter og ansatte – og gode planprosesser for bygging av nye sykehus vil sikre kvalitet og ressursbruk.

– Hva er tidsplanen fremover?

– Selskapet blir etablert til høsten. Sykehusbygg HFs virksomhet vil omfatte to hovedkategorier av oppgaver; fellesoppgaver og prosjektoppgaver. Fellesoppgaver er løpende oppgaver som det nye foretaket skal ivareta for de fire helseregionene, mens prosjektoppgaver leveres etter bestilling fra et eller flere RHF/HF. Ressurser og oppbemanning av fellesoppgavene vil skje snarlig og bør være på plass i løpet av neste år. Når det gjelder prosjektoppgavene er det i de fire helseregionene konkrete planer for fremtidige byggeprosjekter de kommende årene.

Noen av disse er nær forestående med klare investeringsrammer, mens andre er lenger frem i tid med både usikre rammer og uavklart tidspunkt for byggestart. Det vil være et betydelig ”marked” for Sykehusbygg HF fremover.

RÅDGIVENDE ELLER UTØVENDE?

– Vi ser at foretaket er tenkt å ha byggherrerolle for nye sykehusbygg. Skal foretaket være rådgivende eller ha utøvende myndighet i byggeprosjektene?

– Etablering av foretaket skal ikke endre etablerte eier- og ansvarsforhold. Helseforetakene skal fremdeles ha et helhetlig ansvar for investeringer og drift. Det nye foretaket skal ha funksjon for planlegging og gjennomføringen av nye prosjekter. Denne oppgaven må skje på oppdrag fra byggeier, det vil si det enkelte sykehus/RHF. Dette innebærer at det enkelte sykehus/RHF må definere behov og effektmål for en utbygging—i tillegg vil de ha ansvar for kostnader i prosjektet.

INTERN VS EKSTERN KOMPETANSE

– Er det tenkt at all kompetansen skal samles internt eller kan det bli aktuelt å hente inn supplerende kompetanse for forskjellige prosjekter?

– Det nye selskapet blir etablert i Trondheim, men skal også ha en desentralisert organisasjon. Det vil være naturlig at de som i dag jobber innenfor området vil følge med foretaket. For eksempel er det ønskelig at de som har opparbeidet kompetanse tilknyttet bygging av det nye sykehuset i Østfold kan arbeide videre med andre bygg når Sykehuset Østfold står ferdig i 2015.

For å gjennomføre større investeringsprosjekter vil det

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

47

E I E NDOMSFORVALTNING

Statssekretær Anne Grethe Erlandsen i Helse og omsorgsdepartementet.

være riktig å hente inn supplerende kompetanse eksternt, avhengig av type prosjekt og behov.

– Tenkes foretaket underlagt departementet under en separat styringslinje enn resten av Helse Midt-Norge eller underlagt HMNs organisasjon?

– Nytt sykehusbygg HF skal eies i fellesskap av de fire

48

Na s j o n a l t - h e l s e f o r e t a k

regionale helseforetakene. Helse Midt-Norge har fått i arbeid å lede det felles arbeidet som pågår mellom de fire regionale helseforetakene med etableringsfasen. Inntektene til selskapet vil komme fra helseforetakene, som finansierer dette innenfor egne budsjettrammer, avslutter hun til Eiendomsforvaltning.

Det beste valget innen solskjerming, med de ledende løsningene på markedet. Bedre innemiljø, lys/varme kontroll og sparte kjølekostnader!

Energisparing Duken til en Zip-screen er festet til skinnene med et glidelåssystem, slik at den er holdt fast på alle sider. Dette gjør at produktet er sertifisert for vindbelastninger opp til 25m/s eller liten storm. Vi leverer screen opp til 6m bredde i en enhet. Maksimalt totalareal for en enhet er 18m².

Bedre innemiljø Du sparer mye på kostnader til kjøling ved å stenge ute solstråling. Med riktig innetempratur går effektiviteten opp. En vindusflate varmer fra 500 til 800 W per kvm.

Solskjerming gir deg full kontroll og et bedre liv.

Lys/varme kontroll

På varme sommerdager ønsker vi å holde varmen ute fra huset. Vi har behov for skygge både inne og ute på terrassen eller balkongen. Vi kan også ønske å skjerme for direkte sollys på møbler, data- og TV-skjermer.

Uavhengig av sol eller ikke, er det også ønskelig for mange å rett og slett bare skjerme for innsyn i bolig og hjem.

Kontakt oss på telefon 51 85 99 00, eller se nettsidene våre: www.t-aasen.no Forusparken 28, Stavanger.

Sim sala BIM

Smart og effektiv FDVU løsning A MainManager har smart teknologi for å optimalisere eiendommenes energiforbruk, drifts- og vedlikeholds prosesser.

A Med interaktive tegninger og/ eller BIM, er visualisering av fakta, tilstand, status, arbeidsordrer og resultater enkelt.

A Resultatmålinger (KPI) i systemet er en løpende kilde til arbeid for optimal ressursbruk, resultat- og trendanalyser.

A Tverrfaglig oversikt gir smartere beslutninger! Se alle bygningsfag og satsinger som energi, miljø, brann og universell utforming.

A Effektive prosesser sikrer god kontroll over intern kommunikasjon, samhandling, ressursallokering og daglige utfordringer i forvaltning og drift.

Gunnlaugur B. Hjartarson Direktør og grunnlegger Tel: 9413 6920 gulli@mainmanager.no

www.mainmanager.no

14.

EIENDOMSFORVALTNING

Vianova Systems.

strerende direktør i

Idar Kirkhorn, admini-

KOMPLETTE BIMLØSNINGER GIR STORE FORDELER

Byggherren Helse Sør-Øst er en av de første som implementere TOTAL BIM på sitt nye sykehusprosjekt. Nye løsninger for bygningsinformasjonsmodellering (BIM) gir spennende muligheter.

T: OLE PETER GALAASEN F: JANE LIEN OG VIANOVA PLAN OG TRAFIKK

2. utgave

51

E I E NDOMSFORVALTNING

COWI har hatt ansvaret for prosjekteringsledelsen av det nye Østfoldsykehuset. COWIs utfordring var å programvareleverandører kunne levere BIM-teknologi for modellering av både innomhus og utomhus. COWI valgte Revit fra Autodesk for modellering av bygningsmassen.

For utomhus falt valget på Novapoint. Solibri ble valgt som verktøy for å samle dataene fra både bygning og utomhus. Novapoint levers av Vianova Systems og er et verktøy for prosjektering av samfunnsinfrastruktur hvor infrastrukturinformasjon flyter mellom alle faser i prosjektet. Informasjonsmodellen gir oversikt på alt fra planlegging og prosjektering til bygging og forvaltning.

Eiendomsforvaltning har snakket med Idar Kirkhorn i Vianova Systems om utvikling av eksport til IFC-formatet fra Novapoint, slik at Solibri kunne hente inn modelldata også for utomhus.

UTFORDRINGER

Hvordan er BIM tilpasset utomhus ved bygging av bygg som sykehus?

- Vi har brukt et konvensjonelt verktøy som har vært på markedet en god stund. Trinn 1 var å produsere en 3Dmodell av utomhus som inneholder parkeringsområde, veianlegg, rundkjøringer og alt du ser utenfor. Trinn 2 var at man leverte modellen på et åpent format som heter IFC. Dette var utfordringen til COWI da de konvensjonelle prosjekteringsverktøyene ikke hadde støtte for å levere på dette formatet. Formatet er laget med utgangspunkt i bygningsvolumet, med veldig lite støtte for utomhus. Vi greide i samarbeid med COWI og levere utomhus på IFCformatet. Dette var helt sentralt for å få til felles arbeidsprosesser for både bygningen og utomhus informasjon, forklarer han.

- Kjernen er at alle leverandørene greier å levere inn til denne modellen. Statsbygg hadde det som utgangspunkt at man ikke skulle levere på proprietære formater.

Vi brukte vår programvare som heter Novapoint hvor vi lagde en egen funksjon som kunne eksportere til IFC. Statsbygg var med å finansiere dette initiativet siden det ikke var støtte for utomhus i IFC-standarden. Fortell om

52

Sy k e h u s B I M

hvordan Novapoint og Solibri fungerer sammen?

- Da Novapoint produserte IFC-filer så måtte dette være på riktig koordinat-system. Det første problemet var at Solibri ikke taklet disse filene som medførte at Solibri kom med oppgradering av programvaren. Vi fikk inn filene og man kunne se utomhus, men den visuelle kvaliteten var fortsatt dårlig. For at man skulle kunne ta alle IFC-filene inn i Solibri og se en samlet modell samtidig endte vi opp med å levere IFC-filene med et «justert» koordinatreferansesystem. Da fungerte det.

BIM-LØSNINGER

Hva savner dere fortsatt i løsningen?

- Vi vet at IFC-formatet fortsatt ikke er godt nok utviklet for utomhus. Og vi vet at dette vil ta tid. Vianova har siste 1-2 årene involvert oss i building-Smart International med å starte prosessen med å definere utomhus infrastruktur. Den fasen vi er inne i nå er det viktig at man er pragmatisk og at oppdragsgivere som Statsbygg, Statens Veivesen og Jernbaneverket er med på å dra lasset slik at metoder og verktøy utvikles videre steg for steg. Hva tror du kommer i fremtiden innen BIM-løsninger?

- Vi tror at dette vil ta tid, men vi håper at ingeniørene vil bruke mer og mer av sin tid på å modellere og analysere løsninger, i stedet for å lage 2D-tegninger.

Formalistiske ting er ikke særlig produktivt. Fokus bør ligge på 3D-modeller som kan produseres og analyserer på forskjellige måter. Dette vil redusere feil og man klarer å forutse hvordan ting vil se ut og hvordan ting fungerer sammen og hvor fleksibelt det er i forhold til å gjøre forandringer.

- Modellene blir veldig store. Østfoldsykehuset er en av de største modellene som er modellert i Revit, så vidt vi kjenner til. Det har vært utfordringer forbundet med størrelsen på modellene i forhold til ytelse på både software og hardware. Når man i tillegg tar inn i terreng og området rundt tok dette mye ressurser. Store, komplekse, sammensatte og detaljert modeller er ressurskrevende.

Dette er noe vi vil jobbe med fremover.

Har du eksempler fra andre interessante bransjer som

Illustrasjons bilde

anvender BIM? - Vi i Vianova har vår fokus på utomhus og infrastruktur, som veisystemer, jernbane, elektriske systemer og vann- og avløp. Andre jobber med bygg og man ønsket at alt dette skal kunne fungere sammen. Nøkkelen til dette vil nettopp være åpne formater som IFC og GML, der GML kommer fra GIS-verden.

- Det er interessant å se hvordan Statens kartverk forholder seg til dette. Internasjonalt er Statens kartverk bra, men på 3D-modeller har de mye å hente. Det man ser er at Google har til dels veldig detaljert modeller som er bygd opp av private som er villig til å dele sine modeller. Vi tror det Google har gjort vil «presse» hele bransjen i retning av mer bruk av detaljert 3D, også innen forvaltning. Det er naturlig at det offentlige vil måtte svare på denne utfordringen. Det blir for dumt å gå til Google for å vite hvordan Norge ser ut. For å illustrere poenget av vi gjerne internt snakket om «Statens Modellverk» som et alternativt navn på Statens kartverk.

Kanskje vi skal foreslå det for den nye regjeringen?

- Statens kartverk har åpnet opp slik at private og profesjonelle kan anvende data for å lage nye produkter.

Dette er veldig bra, men som sagt, dette er kartdata som har en mye lavere detaljeringsgrad enn de BIM-modellene som nå kommer fra både bygg- og anleggssiden.

Statens Kartverk forvalter slik sett en veldig forenklet modell av hvordan Norge ser ut i dag. Spennvidden mellom en veldig detaljert BIM-modell og Statens kartverk er stor. Spørsmålet blir: skal BIM-modellene tilbakeføres til Statens kartverk slik at andre kan bruke den? Er problemstillingen forbundet med intellektuell eiendomsrett?

- Foreløpig tilbakeføres metadata om bygget med en ganske forenklet geometrisk modell av bygningen. Det er jo her vi ser at Google «bare gjør det» mens andre diskuterer hvordan man skal gjøre det. Tenk om man var villig til å levere alle BIM-modellerte bygninger til Statens kartverk? – da er jeg sikker på at det hadde skjedd spennende ting over tid. Hvilket ambisjonsnivå vil man legge seg på?

Det handler ikke bare om teknologi - det handler også om vilje og motivasjon, avslutter han.

2. utgave

fra prosjektet.

EIENDOMSFORVALTNING

53

K VA

LITE

T ORIE VE

STEM

NIN

KA RDIS

PNIN

N

ING TER

SDE

SIGN

G LO G

ISTI

G

EGE

NAR

T SO PER

NLIG

HET

IL A T E R

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R . N O

KK

Show me a shopping mall, and I’m happy!

– Julia Roberts

LINK arkitektur har lang erfaring med å skape attraktive retailbygg. Disse er en eksistensiell del av hverdagen og samfunnet vårt, og for oss handler det om å skape et avgrenset, levende sentrum som det er godt å jobbe eller bo i. Når vi klarer å oppnå den eksklusive følelsen eller det lille ekstra ved å komme inn i et rom, er vi lykkelige arkitekter. For å

tilfredsstille kunder, byggherre og myndighet må fagfeltene innen arkitektur arbeide sammen. Vi tilbyr effektiv prosjektledelse gjennom hele planog prosjekteringsfasen hvor arkitekter, interiør- og landskapsarkitekter jobber sammen fra starten.

Besøk for eksempel Eger på Karl Johan for å se hva vi mener…

Foto: Hundven- Clements Photography. Illustrasjoner: MIR / Profier/ LINK arkitektur AS

V ENS T R E: EGER - K AR L J O HAN, OSLO. UND ER: H OT EL S T UR EPL AN, S TO CK H O L M // BEK K E S T UA SEN T ER , BEK K E S T UA // QUALI T Y H OT EL WAT ERFRON T, ÅLE SUND // TA S TA SEN T ER, S TAVANGER // HORISON T, Å SANE.

UENDELIGE MULIGHETER

15.

E I E NDOMSFORVALTNING

EFFEKTIV FORVALTNING AV SYKEHUSBYGG Nyere undersøkelser av teknisk status, funksjon, brukbarhet og fleksibilitet av bygg ved norske sykehus har påvist et stort oppgraderingsbehov.

Investeringsbehovet er enormt.

T: GUNN IREN KLEPPE F: ERIK BURÅS/STUDIO B13

I artikkelen ”Buldings’ impact on effective hospital services” og forskningen som ligger bak, dokumenteres et alvorlig etterslep og et stort behov for oppgradering av bygningsmassen. Kostnaden estimeres til 30-35 milliarder kroner (2012 verdi) frem til 2030. Forskerne bak er Anne Kathrine Larssen og Svein Bjørberg fra Multiconsult og Marit Støre-Valen fra NTNU. Bygningsmassen ble kartlagt i så godt som alle helseforetakene i perioden 2006-2010. Råbyggsstrukturen ble også kartlagt med tanke på hvor lett eller vanskelig den er å bygge om, og for å kunne vurdere hvilke funksjoner den kan huse.

56

Sy k e h u s b y g g

– Hvis det er feil struktur, vil det også være en del sykehusfunksjoner den ikke kan brukes til, sier Larssen.

En del bygg er i ettertid kartlagt med hensyn til i hvilken grad de er egnet til dagens bruk, blant annet hvor effektivt det er mulig å drive i forhold til pasienter og ansatte.

Kartleggingene viser at en betydelig andel av bygningene er lite egnet for moderne, fremtidsrettet sykehusdrift.

LANGT IGJEN

– Det er store utfordringer, men det har også vært en positiv utvikling siden 2010 på flere områder, fortsetter

Larssen. Det er nå etablert et nytt helseforetak for bygg, som var en klar anbefaling fra forskningen. Initiativer for samordning av kompetanse og samarbeid har blitt iverksatt av de regionale helseforetakene. Erkjennelsen av de enorme utfordringene knyttet til bygningsmassen og at den negativt påvirker helseforetakenes aktivitet og handlingsrom for utvikling, er i noe større grad forankret i helseforetakenes ledelse.

– Investeringsbehovet i sektoren er enormt, både til vedlikehold og utvikling, konstaterer Larssen. Mange bygg er ikke egnet, men er mer passende til enklere funksjoner som administrasjon.

sen fra Multiconsult.

MSR Oslo, Anne Kathrine Lars-

Seksjonsleder Eiendomsledelse/

EIENDOMSFORVALTNING

– Avansert sykehusvirksomhet krever noe annet, påpeker hun. Behovene vokser og endres mer enn lokale sykehus selv kan håndtere.

– Det er nesten ikke mulig for enkeltforetak å klare dette innenfor den økonomien de har. Dagens rammebetingelser strekker ikke til.

– Det er behov for en nasjonal strategi og samordning på eiendomsområdet, slår Larssen fast. Selv om utviklingen har vært positiv de siste årene, gjenstår det i de fleste tilfeller mye når det gjelder koordinering av ansvar for og ressurser til utvikling og drift av eiendommene.

Utviklingen av det nasjonale helseforetaket og dets rolle i

2. utgave

57

E I E NDOMSFORVALTNING

forhold til helseforetakene blir i så måte svært viktig.

Marit Støre-Valen, ved NTNU, mener problemet er sammensatt. Det er vanskelig å dokumentere byggenes innvirkning på tjenesteproduksjonen.

– Vi har behov for å finne metoder og indikatorer som sier noe om hvordan bygg påvirker helseproduksjon, sier hun. Det er viktig å samordne sykehusenes mål og budsjetter for utvikling og drift av bygg i større grad. Man må vurdere hvor det trengs fleksibilitet, i hvilken grad og når grensen er nådd og kapasiteten brukt opp.

Operasjonsstuer krever stor fleksibilitet, men lite forskning dokumenterer gevinst. Ved Rikshospitalet ble det bygget inn full teknisk mellometasje.

– St. Olav har også tatt inn en del slike prinsipper på tilpasningsdyktighet som vi mener gir gevinst over tid, forteller hun. Dette gir fleksibilitet i forhold til behov og kapasitet, som å endre bruk eller kapasitet på ventilasjon og å endre installasjoner. På Rikshospitalet ble det utnyt-

58

Sy k e h u s b y g g

tet og gav gevinst allerede få år etter at bygget ble ferdig.

TIDLIG FASE KRITISK

– Beslutningen tas jo hos eier i tidlig fase og får store konsekvenser for bruk og livsløp for bygget, påpeker Støre-Valen. Ved å øke investeringsbudsjettet mener hun man kan spare på driftsbudsjettet på sikt.

– Vi vet at endringer kommer, sier hun. Det igjen påvirker bygningsstrukturen.

I Oslo er man i ferd med samlokalisering og samordning av prosesser. Her ser man på hvordan byggene er tilrettelagt og hvilke begrensninger og muligheter man har.

– Når det gjelder sykehus er bildet såpass komplekst, det krever mye kunnskap i tidlig fase, understreker hun.

Derfor er større integrasjon av FM-rollen viktig, da de har kjennskap til hvordan bygg kan tilpasses.

EIENDOMSFORVALTNING

Seksjonsleder Eiendomsledelse/ MSR Oslo, Anne Kathrine Larssen fra Multiconsult.

Støre-Valen synes det er spennende og viktig at det kommer et nasjonalt helsebygg-foretak.

– Det er gjort veldig mye forskning og utvikling gjennom St. Olavs-utbyggingen. Den kunnskapen er viktig å ta med videre. Hun ser også behov for mer forskning for å kunne dokumentere effekten i forhold til lønnsomhet, fleksibilitet og tilpasningsdyktighet.

– Vi kan ikke måle alle effekter, men vi må måle det vi kan. Uten målinger, ingen holdepunkter.

Utbyggingen av sykehus i Norge har vært preget av to store utbyggingsperioder. Nå er vi inne i en ny. Bygningsmassen er preget av mange og til dels uhensiktsmessige ”konglomerat”. Ved St. Olav ble til eksempel høyblokken til slutt revet. Da er det viktig å ha et godt beslutningsgrunnlag for å analysere konsekvensene økonomisk, miljømessig og sosialt.

Det medfører stor kostnad å dekke gapet som er påvist. Hvordan det skal skje henger også sammen med

hva spesialhelsetjenesten skal levere og samhandlingsreformen. Kanskje kan noen bygninger avhendes. Det er det ikke noe enkelt svar på, ifølge Støre-Valen.

– Hvordan skal bygningsmassen utvikles i forhold til behov for fremtidig helseproduksjon? Det siste påvirkes av politiske rammebetingelser og føringer, nye behandlingsformer og trender samt utviklingen av ny teknologi.

Her tror hun det nye foretaket får en sentral rolle, nettopp fordi de kan koordinere på tvers av grensene mellom helseforetakene.

– Det krever en bevissthet av rollen som eier som ikke har vært der før, mener Støre-Valen. Statsbygg og Forsvarsbygg er gode eksempler. Men deres organisasjon er utviklet ut fra egne behov. Helsesektorens behov er annerledes. Derfor mener hun FM rollen må profesjonaliseres og tilføres mer vekt, særlig på strategisk nivå for hvordan man skal utvikle sykehusbyggene og tenke ressursoptimalisering i fremtiden, avslutter hun.

2. utgave

59

Kontakt oss i dag for en uforpliktende prat!

UNNGÅ OVERRASKELSER PÅ TAKET Vedlikehold av taket forlenger levetiden og reduserer kostnader. Taket er husets femte og viktigste fasade. Det blir utsatt for store påkjenninger og bør sjekkes to ganger i året. Regelmessig taksjekk forhindrer at små problemer på taket får utvikle seg til store og omfattende skader på ditt bygg. Jo lengere du utsetter det, jo dyrere blir konsekvensene.

Vi anbefaler at du sjekker taket før vinteren setter inn. Husk sikring når du beveger deg på taket.

Viktige sjekkpunkter for flate tak: 1. Sjekk at takbelegget er tett og uten sår og skader.

2. Sjekk at alle sluk er åpne. Fjern evt. løv, kvister og smuss.

3. Sjekk skjøter på både flater og oppkanter.

4. Sjekk at piper og beslag er tette og uten rust og sprekker.

Eller kontakt en fagmann til å sjekke taket for deg. Protan har 40 års erfaring på tak og tilbyr ettersyn og forvaltning av dine tak. Våre fagfolk har høy kompetanse på tak og utfører ettersyn og forvaltning i hht Norsk Standard. Kontakt oss i dag for en uforpliktende prat!

Telefon: 08241 protan@protan.no takforvaltning.no

16.

EIENDOMSFORVALTNING

Facility manager hos PwC,

Nina Ottesen.

SKAPER VERDIER GJENNOM ÅPENHET Da PwC relokaliserte kontoret i Bergen, benyttet de samtidig anledningen til å organisere omgivelsene etter aktivitetsbaserte prinsipper. Det innebærer å integrere mer teknologi i hverdagen for å sikre større åpenhet, fleksibilitet og sterkere relasjoner mellom revisorene og konsulentene.

T: ANN JESSICA LIEN F: ERIK BURÅS/STUDIO B13

2. utgave

61

E I E NDOMSFORVALTNING

Etter 11 år i samme bygg valgte PwC i Bergen å flytte fra Gjensidigegården og over til nye lokaler.

- Det var få plasser å møtes, og der det var mulighet for å samles var det dårlig akustikk grunnet glasstak.

Lyd og lyssetting var derfor noe vi tok hensyn til i planleggingen. Vi ønsket mer funksjonelle løsninger som kunne danne en stimulerende ramme for mer samhandling og verdiskaping, opplyser facility manager hos PwC, Nina Ottesen.

GIR SYNERGIER

For PwC var det å finne en helhetlig organiseringsmodell ansett som et naturlig ledd i relokaliseringen, og overgangen til aktivitetsbasert kontor var en tanke som kom underveis i denne prosessen. I midten av desember i fjor kunne de omsider flytte inn i nye lokaler.

- Vi dro rundt på befaring hos andre virksomheter som hadde innført aktivitesbasert kontor for å hente inspirasjon, og vi så raskt hvilke løsninger som kunne passe hos oss samt hva som passet mindre bra. Med tanke på organisasjonsutvikling er flytting blant de mest kraftfulle virkemidlene, så vi benyttet anledningen til å forme en løsning som var sammenfallende med våre forretningsmessige visjoner. Flytteprosesser er sunne. Man får ryddet opp og gjennomført revitaliserende organisasjonsendringer. En endring i omgivelsene kan utvilsomt gi synergier og borge for nytenkning, formidler Ottesen.

BRYTER NED HIERARKI

De ønsket åpne løsninger for å skape økt fleksibilitet og optimal utnyttelse av plassen, samtidig skulle dette balanseres mot de ansattes ulike preferanser. Alle uansett stillingsnivå sitter åpent, men det er likevel mange muligheter til å variere mellom ulike arbeidssoner.

- Når det kommer til prinsippet om åpenhet så er det slik at våre ansatte også opererer med transparente kalendere, der man kan dele hva man gjør i løpet av dagen og når man er ledig for eventuelle møter. Alle har tilgang til hverandres kalendere. Dette bryter ned hierarkiske strukturer og senker terskelen for å ta kontakt med hver-

62

Fr e m t i d e n s k o n t o r

andre. Slike ordninger bidrar til økt fellesskapsfølelse, men samtidig stiller det individuelle krav til hvordan man sammen kan skape gode relasjoner. Hver fredag samles eksempelvis alle som ønsker å møtes i uformelle omgivelser seg i vår romslige fellessone. Jeg mener slike tiltak bidrar til et godt arbeidsmiljø og styrker vår posisjon som en attraktiv arbeidsgiver, sier hun.

TEKNOLOGISK PILOTPROSJEKT

Med aktivitetsbaserte kontorer kan man i større grad tilpasse omgivelsene til den enkelte dags gjøremål.

Det å kunne endre plassen ut fra en spesifikk aktivitet går derfor i tråd med konsulentenes varierte arbeidsdager.

- Med dette har vi gått fra kontorceller til såkalt clean desk, free seating og landskap. Behovet skreddersys enten man skal skrive en rapport, løse en problemstilling i plenum eller mingle. Vi har 200 ansatte og 165 arbeidsplasser fordelt over to etasjer. Likevel blir det aldri fullt.

Det er alltid noen ute hos kunder eller på farten i andre avdelingskontorer. På starten av dagen kan man booke ønsket arbeidsflate, og man kan da også se hvem som har reservert de øvrige plassene. Gjennom et tilgangskort med personlige data kan en ytterligere få tilpasset pult og stol til ens høyde. Det skjer da automatisk alt på bookingstadiet, så når en setter seg ved den valgte plassen vil den være justert i tråd med ens kroppsmål.

Arbeidsplasser man benytter mye må være ergonomiske, påpeker facility manageren.

Disse løsningene er levert av den finske interiørleverandøren Martela. PwC var pilotprosjektet deres og derfor først i Europa til å ta i bruk denne delen av deres integrerte møbelteknologi.

- For å realisere denne fleksible løsningen gjør vi det enkelt for de ansatte å ta med seg det essensielle de trenger gjennom arbeidsdagen. De har romslige garderober til rådighet og en personlig beholder de kan oppbevare det mest nødvendige i. Da vi kun har testet løsningene i rundt et halvt år er det vanskelig å si noe konkret om virkningene, men det ser ut til å ha gitt utslag på interne undersøkelser. Vi har derfor besluttet oss for å ta konseptet med videre til vårt Drammenskontor også.

95% av alle bedriftsledere kjenner ikke til de krav som stilles vedrørende brannsikkerhet. Gjør dere?

Norsk Brannvern tilbyr bedrifter gratis og uforpliktende møter og befaringer i desember 2014. Vi hjelper dere videre med deres brannsikkerhetsarbeid. Ta kontakt i dag.

www.norskbrannvern.no post@norskbrannvern.no Telefon: 322 73 528

Et sunt inneklima på arbeidsplassen

• • • • • •

Norsk Brannvern kan blant annet tilby følgende: Brannteknisk ingeniørrapport Brannvernleder/utarbeide pålagt dokumentasjon Montering av brannvarslingsanlegg Øvelser, kurs og opplæring Årlig kontroll av manuelt slukkeutstyr Anskaffelse av brannvernprodukter

... er viktig for både helse og prestasjonsevne.

AirmAster. en AnsvArlig løsning

Med Airmaster velger du en fremtidssikret løsning - du velger også en ansvarlig løsning. Airmasters ventilasjonsanlegg reduserer CO2-nivået og sikrer at romtemperatur og CO2-nivå er i balanse.

enkelt og kostnAdsbespArende

Airmasters ventilasjonsanlegg krever ingen konstruksjonsendring i bygningen, og kan anvendes ved renovering og nybygg. Desentraliserte ventilasjonsanlegg er enkle og hurtige å montere. Få timers adgang til lokalet, og anlegget er installert og funksjonsdyktig. möt oss på vvs dAgene 22. - 24. okt.

Airmaster Norge AS Tlf: 90 58 14 47 tj@airmaster-as.no

Sandviken center Tlf. 55 32 37 50 firmapost@sandvikencenter.no

www.airmaster-as.no

www.sandvikencenter.no

210x142_Annonce_Decentral_SEPTEMBER.indd 1

29-08-2014 13:26:39

17.

E I E NDOMSFORVALTNING

“NEVER SETTLE FOR LESS THAN A WOW!” – Vi ønsker å presentere en bydel det er verdt å dele, sier Thomas Nygård, destinasjonssjef for Bydel Aker Brygge hos Norwegian Property (NPRO).

Målet er å skape en bydel som er langt mer relevant for Oslofolk enn det området er i dag.

T: GUNN IREN KLEPPE F: ERIK BURÅS/STUDIO B13

Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell Direktør og Thomas Nygård Destinasjonssjef i Aker Brygge.

64

Sh o p p i n g s e n t e r

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

65

E I E NDOMSFORVALTNING

innenfra den nye kjøpesenter-delen i Profilbygget med butikker i bunn og

Nærbilde av modell fra

kontorsplasser videre oppover.

nye Bydel Aker Brygge.

Visjonen bak nye Aker Brygge er «Never settle for less than a wow!». Rehabiliteringsprosjektet har som mål å øke antall besøkende og omsetning i området. Det betyr i større grad flere Osloborgere. Det handler også om naboskap—også for de som befinner seg et trikkestopp unna.

Det er også et mål å gjøre besøkene mindre sesongavhengige. Hittil har Aker Brygge vært en typisk sommerdestinasjon. Bydelen skal gjøres lysere og varmere—også om vinteren—ved å skape varme byrom. Hittil har det også vært stort fokus på butikker og restauranter. Nå skal også det som har vært omtalt som bakgater gjøres mye hyggeligere.

– Det vi ser som betydningsfullt er rommet imellom butikker og restauranter. Vi skal skape varme og trivsel i

66

Sh o p p i n g s e n t e r

de byrommene, forteller Nygård.

Det har også betydning for hva slags restauranter og butikker som ønsker å etablere seg der. Genuint, urbant og hyggelig er nøkkelbegreper. Nygård tenker seg butikker som tør å bevege seg ut i byrommene, slik at man for eksempel kan kombinere shopping med en kopp kaffe.

– Ved å gjøre det, kan vi dempe imaget til det «gamle» Aker Brygge som turiststed og et litt snobbete kontorsted. Lykkes vi, vil det også bidra til verdiøkning på det som er her fra før. ØKT OMSETNING

Hvert år beveger rundt 12 millioner mennesker seg langs Aker Brygge, ifølge kommersiell direktør Tore Hel-

EIENDOMSFORVALTNING

Harde, rene

materialer mot objekter

i tre skaper en moderne og harmonisk atmosfære i Maskinhallen.

drup Rasmussen. Eksisterende butikker og restauranter har nå en årlig omsetning på rundt 1 milliard kroner.

– Vi ser jo at omsetningen vokser—spesielt for shoppingen som en konsekvens av endringene, slår han fast.

Omsetningen forventes å øke opp mot 1,3 - 1,5 milliarder de nærmeste årene. Fra neste år ventes hele 6000 å jobbe i kontorene på området. NPRO har investert over 2 milliarder i nye Aker Brygge.

Basert på dagens verdivurdering viser Rasmussen til en netto yield mellom 5 – 6 % på disse eiendommene. Sammenligner en verdi og yield på lignende typer eiendom, omsettes noen av de beste eiendommene med en yield på godt under 5—dette som en illustrasjon på verdiøkningen.

HVORDAN LYKKES

– Når vi rehabiliterer er det fordi markedet har endret seg. I utgangspunktet var byggenes funksjonalitet og egenskaper satt opp i og for en annen tid, og derfor ikke så tilpasset dagens markedsbehov, påpeker Rasmussen.

– Hele cluet i en slik prosess er å forstå hvem som er brukerne og hva deres behov er. Kunsten er da å få til en omdannelse til bygg og miljø. Det er kundeorienteringen i praksis.

For å klare det, er samarbeid på tvers av faggrensene viktig: mellom byggherre, de som designer og de som bygger. Å forstå kundebehov og oversette det til god arkitektur og videre til praktisk bygging er en av NPROs

2. utgave

67

E I E NDOMSFORVALTNING

Gammel industriarkitek-

tur møter nymodernisme

i pen kontrast.

kjernekompetanser og grunnen til at de lykkes med rehabiliteringen av Aker Brygge.

Videre må det føres helt frem. Det kan være mange detaljer som ikke er tegnet ut fra begynnelsen av men som er nødvendig for å få til den rette kundeopplevelsen.

– Det er viktig at man går den siste mila på disse detaljene også, understreker Rasmussen.

FOLK SKAL TRIVES

Da Aker Brygge i sin tid ble transformert fra industriområde til et strøk med boliger, kontorer, butikker og kultur, ble det også bygget shoppingsenter. Shoppingsenteret var imidlertid «inne i» bygningsmassen—et introvert kjøpesenter ifølge Nygård. Her var det nesten umulig å

68

Sh o p p i n g s e n t e r

orientere seg.

– Dagens handlere har en helt annen preferanse.

Og det er vel helt naturlig at behovene endrer seg etter 30 år. Før var det spennende hvordan det så ut. Da var det ikke logistikken som var viktig.

I dag mener Nygård folk vil ha mest mulig på ett plan og at løsningen er handlegate og ikke shoppingsenter.

– Vi har skapt en av de flotteste handlegatene, hevder han.

– Veldig mange destinasjoner kan være inn og ut.

Min livsfilosofi er å få folk til å trives på Aker Brygge, derfor skal de komme igjen, igjen og igjen. Her ligger det også at det er en bydel verdt å dele, avslutter Nygård til Eiendomsforvaltning.

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

69

Tenk om alt trengte like lite stell som et bygg i mur og betong

Oslo Rådhus, arkitekt Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson – spilberg – Foto: Byggutengrenser

Det er dyrt å bygge i Norge. Så dyrt er det, at det er lett å stirre seg blind på byggekostnadene og glemme at bygget også skal brukes etterpå. Som om bruk og drift er gratis!

Et velbygd hus i mur og betong varer nesten evig. Vedlikeholdskostnadene er minimale, og det er også miljøbelastningene i husets lange levetid.

Mange vil si at det å bygge i mur og betong rett og slett er den mest bærekraftige byggemetoden på lang sikt.

Tenk langsiktig og bærekraftig – les mer på www.byggutengrenser.no

Byggutengrenser

18.

DIGITAL TRANSFORMASJON AV BYGGESEKTOREN Direktoratet for byggkvalitet har siden levert et utkast til strategi for digitalisering av byggsektoren— ByggNett—til KMD. – ByggNettstrategien er kartet som viser hvordan Direktoratet gjennom digitalisering skal bidra til enklere og mer effektive byggeprosesser, større forutsigbarhet og innovasjon i byggsektoren, forteller direktør Morten Lie.

T: GUNN IREN KLEPPE F: BÅRD GUDIM

Direktoratet for byggkvalitet har siden levert et utkast til strategi for digitalisering av bygg og eiendomsektoren—ByggNett—til KMD. – ByggNett-strategien er kartet som viser hvordan Direktoratet gjennom digitalisering skal bidra til enklere og mer effektive byggeprosesser, større forutsigbarhet og innovasjon i byggsektoren, forteller direktør Morten Lie. – Den overordnede visjonen for fremtidens digitale byggsektor er: enkle, effektive og forutsigbare tjenester i hele byggets levetid. Aktiviteter og tiltak skal bygge på tre grunnleggende føringer: brukerret-

EIENDOMSFORVALTNING

ting, selvbetjening og samhandling.

Det er også gjort vurderinger av strategiens samfunnsnytte. Denne peker på store positive samfunnsøkonomiske effekter.

– De aller største kommer med økt bruk av BIM i hele næringskjeden, påpeker Lie. DiBK har også gjort en internasjonal studie av status på bruk av BIM og digital saksbehandling (se www.dibk.no).

– Det ser ut til at teknologien finnes, bekrefter Lie. – Det er mange land som går i samme retning, det er viktig å bidra til internasjonalt samarbeid ikke minst for å sikre internasjonale åpne standarder.

– Strategien forankres nå i KMD og vi vil i samarbeid med relevante aktører videreutvikle denne. Lie påpeker at digitaliseringen av byggsektoren berører en rekke interessenter, og at direktoratet er avhengig av at disse spiller på lag for å lykkes

med ByggNett-satsingen. Den kan ikke gjennomføres uten et godt samarbeid med andre myndigheter, kommuner, BAE-næring og IKTleverandører. Direktoratet vil ta ulike roller i satsingen. For noen typer tiltak vil Direktoratet ta fullt ansvar, for andre vil de inngå i forpliktende samarbeid.

– I tillegg vil vi stimulere aktører eller leverandørmarkedet med direkte eller indirekte støtte. Fremdrift vil avhenge av både bevilgninger og respons i markedet.

– Vi har etablert et meget konstruktivt samarbeid med KS og KommIT blant annet for å bidra til bedre saksbehandlingsverktøy for kommunene, forteller Lie. – Dette samarbeidet vil fortsette og er en viktig del av strategien.

Tilsvarende vil vi etablere samarbeid med andre aktører. Vi opplever stor positiv interesse, både på offentlig side og i næringen.

2. utgave

71

Livssyklusløsninger Caverion er Norges ledende tekniske entreprenør.

Vi designer, bygger, vedlikeholder og drifter energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri.

Våre tjenester og tekniske fagområder omfatter også eiendomsdrift, som vi kaller Managed Operations.

Vårt hovedfokus er å opprettholde teknisk verdi på bygg og industrianlegg gjennom hele livssyklusen.

Les mer om våre tjenester på www.caverion.no

Varme og sanitĂŚr

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Elektro

IKT og AV

Sikkerhet

Automasjon

Industri og prosessanlegg

19.

i NRL, Ole Larmerud.

forteller teknisk direktør

også velfungerende anlegg,

- Det er viktig å etterse

E I E NDOMSFORVALTNING

MYE VANNSKADER I MODERNE BYGG - Det arbeides kontinuerlig for at moderne bygg skal bli stadig mer sikret mot vannskader. Likevel skjer det kontinuerlig uhell, og det mest utsatte rommet etter at rør-i-rør systemet kom, er kjøkkenet. Første halvår i år økte vannskadene betydelig, og kom opp i 1,3 milliarder kroner.

T: JØRN WAD F: NRL

74

Va n n s k a d e r

EIENDOMSFORVALTNING

Ole La rmerud er teknisk direktør i Norske Rørleggeres Landsforbund (NRL) og medlem av noe som heter «Vannskaderådet». Dette er et råd som er ganske bredt sammensatt, med representanter både fra forsikringsbransjen, byggebransjen og andre som har interesse av å begrense antallet vannskader.

KOSTNADER ØKER

Statistikkene viser at kostnader per skade øker jevnt og trutt, men dette er nok mer et uttrykk for at kostnadsnivået i bransjen stiger enn noe annet. Det som imidlertid er tilfellet i følge årsrapporten til dette rådet, er at det er ganske så store mørketall. For det viser seg at det er en rekke skader som ikke registreres, nemlig de såkalte 0-skadene. Det er småskader som oppstår landet rundt, men som enten er så små at brukerne ikke finner det bryet verd å kontakte sitt forsikringsselskap, eller som dekkes av den egenandelen folk har på husforsikringen sin.

- Men det er klart at det fortsatt skjer en rekke vannskader som kunne ha vært unngått, innrømmer Larmerud. Han ser ikke bort fra at rørleggerstanden kan være skyld i en del av skadene. Men ikke veldig mange, tror han. I tillegg kommer nemlig dårlige produkter, som en ser en del av, spesielt dem som velger å kjøpe utstyr som ikke er sertifisert, eller som er produsert for andre land.

Et eksempel på dette kan være kuplinger som brukes til å koble sammen rørene med. Det finnes tilgjengelig en rekke produkter som brukes i EUland, men som ikke er særlig egnet her i landet.

I følge finansnæringens statistikker økte antallet vannskader her i landet betydelig første halvår, og kom opp i hele 1,3 milliarder kroner. Dette representerer en økning på hele 32% sammenlignet med samme tidsrom i fjor. Årsaken er imidlertid ikke å finne i innvendige vannanlegg, men i de kraftige flommene som preget Norge på vårparten, og den vanninntrengning en del huseiere dessverre opplevde utenfra. Skadene kom opp i hele 33000 i antall, og man må tilbake til 2010, da sprengkulden om vinteren medførte massevis av sprengte rør, for å finne samme skadeomfang som vi så første halvdel av 2013.

BRUKERFEIL

- Men akkurat som i alle andre bransjer har vi også en del brukerfeil, rett og slett. Kanskje det er derfor vi ser såpass mange skader innenfor kjøkkenområdet? Her er det jo mange ting som kan monteres feil, eller glemmes av, rett og slett. Vi har mange skader via oppvaskmaskiner som ikke er skikkelig stengt av, og en rekke av de moderne innretningene vi har på kjøkkenet, og som bruker vann, kan også forårsake skade. I tillegg fremholder også Larmerud at noen skader kanskje ikke er så lette å forutse, fordi de oppstår som følge avelde og slitasje.

- Vi fagfolk anbefaler jo at man etterser eller får kontrollert anleggene sine med jevne mellomrom, og etter at uhellet har skjedd, er nok de fleste enige om at man burde ha gjort det. Men det er nok ikke så alt for mange som tar seg bryet og kostnaden med å kontrollere et velfungerende anlegg, filosoferer Larmerud.

2. utgave

75

Foto: NTB Scanpix

VANNTILKOBLEDE INSTALLASJONER I BYGGET? MED WATERGUARD SMART BASIC SLIPPER DU VANNSKADER WATERGUARD SMART BASIC Et avansert trådløst system for varsling og automatisk stenging av vannet ved lekkasje. Systemet er godt egnet til små og store næringsbygg, der det er behov for overvåking av flere områder: • Ved vanntilkoblede kaffemaskiner • Ved vanntilkoblede kjøleskap • Under kjøkkenbenker • På bad og toalett

VARSLING PÅ SMS Ved å sette inn SIM-kort i sentralenheten kan du få varslinger om lekkasje til telefonen din via SMS.

UTVIDET REKKEVIDDE MED EKSTRA SENSORTAPE Hver enkelt sensor kan overvåke større områder ved å montere inntil 3 meter ekstra sensortape. Systemet har støtte for et ubegrenset antall sensorer, der hver sensor har en registrert plassering i bygget. På denne måten vet systemet – og brukerne – nøyaktig hvor en evt. lekkasje har oppstått.

For mer informasjon, besøk oss på: www.waterguard.no

INTEGRERING MED SD- OG ALARMANLEGG Waterguard Smart Basic kan enkelt kobles opp mot byggets drifts- eller alarmlanegg. Dermed kan både innbrudd- og lekkasjehendelser varsles etter samme rutiner, og styres med samme enhet.

VÅRE SYSTEMER DEKKER ALLE BEHOV Med åtte ulike systemer kan Waterguard tilpasses alle bygninger og boliger. Samtlige systemer benytter vedlikeholdsfrie magnetventiler fra verdensledende Danfoss i Danmark.

20.

EIENDOMSFORVALTNING

nye skolen på Veitvet.

Arkitekttegning av den

PRIVAT DRIFT AV SKOLEANLEGG

Oslo kommune benytter OPS-kontrakt på prosjektering, bygging, drift og vedlikehold av nytt skoleanlegg på Veitvet. Så langt er erfaringen at konkurranse med forhandlinger hvor leverandøren får livsløpsansvar fører til gode og driftsvennlige løsninger.

T: ANN JESSICA LIEN F: LINK ARKITEKTUR AS

2. utgave

77

E I E NDOMSFORVALTNING

Et offentlig-privat samarbeid (OPS) innebærer at myndighetene eksempelvis kjøper tjenester av næringslivet for å utvikle, bygge og vedlikeholde et tilbud som skal ivareta samfunnsmessige behov. I bygg- og anleggssektoren er den største forskjellen på OPS og bygging i tradisjonell offentlig regi at den private leverandøren ikke bare bygger, men også konkurrerer på selve løsningen samt drift og vedlikehold. Da blir livssyklusperspektivet viktig tidlig i planleggingen av utforming, løsninger og materialvalg. Fordelene vil, som følge av at det også konkurreres på pris, tilfalle både kommunen og den leverandøren som er best til å ivareta helheten i oppdraget.

- Oslo kommune har forenklet prosjektorganiseringen ved å redusere antall deltagere i OPS-kontrakten samtidig som alle aktuelle tiltak og tjenester er lagt på OPS-leverandøren. Alle nødvendige tiltak som utløses av prosjektet, både av reguleringsplanen og fysiske nødvendigheter, er inkludert, opplyser Harald Øvland, avdelingsdirektør for skoleanlegg i Utdanningsetaten, Oslo kommune.

Prosjektet er organisert slik at anlegget leies av Utdanningsetaten, mens prosjektutvikleren Skanska eier, drifter og vedlikeholder bygningskomplekset i en avtalt kontraktsperiode estimert til 40 år.

Etter kontraktens utløp tilfaller anlegget Oslo kommune. Etter 25 år har dog kommunen mulighet til å si opp kontrakten for barne- og ungdomskolen og idrettsanlegg på Veitvet i Groruddalen, og overta anlegget til nedskrevet verdi.

FASTPRIS PÅ TJENESTENE

Veitvet skole får 840 skoleplasser, og mange rekreasjonsanlegg inne og ute for skolens brukere og nærmiljøet, forteller han.

- Utdanningsetaten er kontraktspart overfor OPSselskapet både for skole, idrettshall med klubbhus og uteanlegg, sykkelsti og tilførselsvei. Knyttet til leieavtalen har leverandøren ansvaret for ytre og indre vedlikehold, renhold og alle tekniske driftstjenester – til fastpris, sier avdelingslederen.

I januar i fjor startet byggingen - og i august 2015 er det ventet at anlegget åpner. OPS skal for øvrig vurderes

78

OP S i s k o l e b y g g

i alle utbyggingssaker etter vedtak i bystyret. Utdanningsetaten ser det som viktig både for markedet og egen kompetanse å kontinuerlig ha en portefølje av slike prosjekter. Når Utdanningsetaten utreder prosjektenes gjennomføringsstrategi i konseptvalgutredninger for etatens utbyggingsplan, Skolebehovsplanen, vil OPS vurderes som kontraktsmodell. Slik at kommunens mål best kan oppnås legges til grunn ved vurdering og utarbeidelse av prosjektstrategi for det enkelte konseptvalg.

Også Regjeringen ønsker å øke effektiviteten i prosessene rundt offentlige investeringer. En mer utførlig strategi på feltet ventes fra staten til høsten. Innen OPS er intensjonen at livssykluskostnadene skal synliggjøres for det private leddet. Næringsaktøren får da et mer helhetlig perspektiv på utbygging, drift og vedlikehold.

- Det er i leverandørens interesse å påse utforming og utførelse med tanke på optimalisering av livsløpkostnader, og konkurranseformen gir leverandøren handlingsrom til å bruke sin kompetanse.Konkurranse med forhandlinger – hvor det konkurreres både på pris og løsningsforslag samt funksjonell kvalitet – har vi erfart gir gode løsninger og lavere bruttoareal med det samme romprogrammet, dette fører til lavere prosjektkostnad, mindre materialbruk, lavere klimautslipp, samt lavere kostnader knyttet til energi og renhold, sier Øvland. Med OPS skal det offentlige gi næringslivet incentiver til å møte funksjonskravene i hele kontraktsperioden og til raskt å bedre leveranser med mangler.

VIDEREUTVIKLER KUNNSKAP

Den tradisjonelle, offentlige gjennomføringsmodellen mangler gode verktøy for å skape incentiver og styre prosjektrisiko, forklarer han.

- Vi mener vår prosjektstrategi med elementene nevnt ovenfor har skapt grunnlag for gode resultater både med hensyn til tid, kvalitet og livsløpskostnad i Veitvet og Gran-prosjektene, sier Therese Corneliussen, fag- og porteføljeansvarlig for OPS i Utdanningsetaten, Oslo kommune.

Hun understreker at Utdanningsetaten er opptatt av å videreutvikle læringen fra disse prosjektene, slik at de viktigste ulempene mange prosjekter, blant annet i Storbritannia, har hatt kan unngås.

Halton Vario Komplett system for behovstyrt ventilasjon.

Kontakt oss for mer informasjon.

50%* reduksjon i energikostnadene

15 minutters konvertering for bruksendring

A klasse *Resultat ved simulering med typisk brukerprofil, og med 15% møteromsbruk.

Halton - Enabling wellbeing halton.no@halton.com Tlf. 23 26 63 00

21.

E I E NDOMSFORVALTNING

EPC-KONTRAKTENE ER BLITT NORSK STANDARD

Områdeleder - offentlige bygg, Tor Brekke i Enova.

- De balanserer styrkeforholdet mellom tilbyder og kjøper, sier Tor Brekke i Enova. Kongsberg har investert over 40 millioner i garanterte energisparingstiltak, og Brekke tror flere vil følge etter når det er tilbyder som tar hele risikoen.

T: HENRIK NORVALD F: ENOVA

80

En e r g i e f f e k t i v i s e r i n g

EIENDOMSFORVALTNING

- EPC er et gammelt konsept, men det er jobbet mye de siste årene med å finne en form som passer, som balanserer styrkeforholdet mellom tilbyder og kjøper, og det synes jeg er løst ganske elegant i den nye standarden som har kommet.

Det sier Tor Brekke, områdeleder i Enova SF, til Eiendomsforvaltning. En ny norsk standard for ”Energieffektivisering med garantert besparelse”, eller såkalte energisparingskontrakter (EPC), ble lansert i april i år.

Standarden omfatter hele prosessen fra analyse av bygningene, gjennomføring av tiltak og regulering av forholdet mellom tilbyder og kjøper i garantiperioden.

- Det er mye lettere å benytte seg av EPC-kontrakter fordi det nå finnes en standard som regulerer ansvarsforholdet og rekkefølge på en del ting. Tidligere kom kontraktene i ulike former som energisparekontrakter og sparekontrakter med ulike navn. Nå er det mer definert hva dette er, sier Brekke.

TERSKELEN ER LAVERE

Målet med at flere tar i bruk EPC-kontraktene er at modellen skal bidra til en lavere terskel for å sette i gang investeringer i energibesparende tiltak.

- Dette passer for kommuner spesielt, og kommunene har selv vært veldig aktive i å være med på å utvikle modellen. EPC-modellen svarer på en del barrierer i kommunene som handler om kapital, kapasitet til å kjøre prosjekter og kompetanse. I EPC-kontraktene er det leverandørene som tar den økonomiske risikoen. De gir en garanti på innsparingen, og den innsparingen finansierer da tiltakene, sier Brekke.

Leverandørene sørger på sin side å ta betalt for risikoen, men får samtidig flere kunder som ønsker å sette i gang tiltakene.

- I komiteen som lager norsk standard har jo både kommunene vært representert, andre bygg- og anleggseiere og leverandørbransjen, så det er en konsensus mellom selger og kjøpersiden om hvordan slike kontrakter bør se ut.

I Kongsberg kommune har de så langt vært gjennom

både den innledende kartleggingsfasen og iverksettelsesfasen. Kommunen har fått garantert energibesparelser på hele 36 prosent ved å gjennomføre de anbefalte tiltakene som har en verdi på 40,5 millioner kroner - Så og si er alle tiltakene gjennomført, det er bare noen justeringer som står igjen samt noen forsinkelser på installasjon på noen bygg. Selve overleveringsprotokollen undertegnet vi 28. mai. Derfor er det litt tidlig å se resultatene av dette, sier Hallvard Benum, ansvarlig for utvikling og gjennomføring av Enøk-tiltak i KKE KF. - Besparelsene vi er lovt skal være 36 prosent, men først i 2015 har vi et helt år å vurdere. De aller viktigste tiltakene er installasjon av 13 store grunnvarmepumper til store bygg, sier Benum. Tilbakebetalingsperioden er satt til 11 år.

Kongsberg kommune takket ja til EPC-tilbudet da de tidligere hadde vanskeligheter med å få gjort de store energibesparelsestiltakene med de investeringsmidlene de hadde tilgjengelig.

- Med EPC-modellen var det langt enklere å få igjennom de store investeringene for kommunestyret, sier han.

FLERE INTERESSERT

- Det ser veldig bra ut. Vi regner med at vi når besparelsene på 36 prosent, og skjer det ikke, så har vi jo en garanti på det. Da må leverandøren betale mellomlegget.

Det er den store fordelen.

Flere kommuner har fått øynene opp for EPC-modellen, og Kongsberg får henvendelser fra andre som vil vite mer om prosjektet.

- Vi kjenner ikke til andre kommuner som har vært igjennom EPC-kontrakter i den størrelsen vi har gjort nå. Dette er den største kontrakten så langt, men flere kommer etter, sier Benum.

Porsgrunn, Skien, Elverum, og en del kommuner i Østerdalen som Trysil og Hemsedal jobber med å iverksette tilsvarende kontrakter.

- Vi har besøkt andre kommuner og snakket om våre erfaringer. Så det er en tydelig interesse for det. Det er enklere å gjennomføre nå som det er blitt norsk standard.

2. utgave

81

22.

E I E NDOMSFORVALTNING

- EPC KAN STÅ I VEIEN FOR HØYE AMBISJONER T: HENRIK NORVALD

Michael Klinski i SINTEF.

med Eyvind Fredriksen (t.v) og

Åshild Lappegard Hauge sammen

F: ERIK BURÅS/STUDIO B13

82

En e r g i e f f e k t i v i s e r i n g

EIENDOMSFORVALTNING

EPC-kontrakter byr pü mange positive fordeler for kundene i form av at de fullfinansierer oppgradering og utbedring av diverse energieffektiviserende tiltak. Leverandørene garanterer for besparelser som er nok til ü dekke investeringene.

2. utgave

83

E I E NDOMSFORVALTNING

EPC-kontrakter byr på mange positive fordeler for kundene i form av at de fullfinansierer oppgradering og utbedring av diverse energieffektiviserende tiltak.

Leverandørene garanterer for besparelser som er nok til å dekke investeringene.

- Vi tror vel at EPC fungerer godt i kommunene, men så tror vi at det er noe vanskeligere i boligselskap, sier seniorforsker Åshild Lappegard Hauge ved SINTEF Byggforsk.

- Da bruker vi begrepet boligselskap for både borettslag og boligsameie, utdyper hun.

Rapporten ”Vurdering av EPC/energisparekontrakter i boligselskaper” ble presentert denne våren, og Lappegard Hauge har vært en av de sentrale i forskningsarbeidet som er blitt gjennomført. Den er basert på et bredt tverrfaglig samarbeid.

- En miljøpsykolog, en sivilingeniør og en arkitekt har jobbet sammen i dette prosjektet. Det er cirka 20 stykker som er intervjuet, og det er folk fra boligbyggelag og boligselskap, både fra styre og blant beboerne. Også personer fra ulike interesseorganisasjoner og EPC-tilbydere er intervjuet.

IKKE OMFATTENDE OPPGRADERING

”Den energien man sparer gjennom effektiviseringstiltak kan ofte finansiere tilleggskostnadene for en oppgradering mot passivhusnivå, men den kan normalt ikke finansiere basiskostnadene for omfattende oppgradering som ligger i bunn og som må betales uavhengig av ambisjonsnivå på energi”, heter det i pressemeldingen til SINTEF, hvor Lappegard Hauge i den forbindelse uttaler: – EPC-leverandørenes mål om inntjening og forsiktig risiko, kan også bidra til at miljøambisjonene i et oppgraderingsprosjekt blir lavere enn de hadde trengt å være, sier hun, og utdyper dette ytterligere.

- Det er vanskelig å finansiere en hel oppgradering med den energien man sparer, altså energieffektiviseringstiltak. Det er sjelden at det er nok. Så hvis vi skal komme med en slags konklusjon, så kan vi si at det kan fungere godt i boligselskap hvis det ikke er behov for

84

En e r g i e f f e k t i v i s e r i n g

omfattende oppgradering, da kan det være fint å gå på de tekniske anleggene.

Men det er altså ikke alltid EPC-kontraktene vil være hensiktsmessige. Tvert i mot kan de altså være en hindring for nødvendige oppgraderinger.

- I boligselskap hvor det trengs omfattende oppgradering, er den en fare for at man forskutterer på de tekniske anleggene fordi det er mest lønnsomt. Så går det igjen på bekostning av at man ikke da får gjort noe med bygningskroppen fordi det koster mer og er mindre lønnsomt, og at man uansett ikke klarer å finansiere det med EPC-kontrakten, sier hun.

- Spesielt gjelder dette eldre og slitte bygg, og det er kanskje de man helst skulle sett at EPC var en form for katalysator for. Altså å få til oppgradering der det virkelig trengs, men det har vi ment at kan bli vanskelig, sier Lappegard Hauge.

MÅ FINNE ANDRE VIRKEMIDLER

”Utfordringene viser at trolig vil kun en mindre andel boligselskaper kunne bli lønnsomme prosjekter for EPCleverandører. Derfor vil ikke EPC i seg selv eller av seg selv bidra til energieffektivisering i boligselskaper i stort monn. Det er i tillegg usikkert om offentlige rammer og økonomisk støtte vil kunne gjøre EPC til et større bidrag for å nå nasjonale energimål”, heter det videre i pressemeldingen til SINTEF. - Så det kommer an på hva man tenker om energieffektivisering, sier seniorforskeren.

- Om det er bra i seg selv at det blir gjort små energieffektiviseringstiltak mange steder, eller om man vil at det skal gjøres tiltak som virkelig monner. Så vi har jo vært opptatt av å se dette i forhold til nasjonale og internasjonale energisparingsmål, og i lys av det, så hadde man trengt tiltak hvor man fikk spart mer energi og fikk hevet standarden på de oppgraderingene som gjøres.

- EPC kan stå i veien for høye miljøambisjoner fordi det er mest lønnsomt å forbedre de tekniske installasjonene, ikke selve bygningskroppen. Og fordi de som tilbyr EPC ønsker en forsiktig risiko, avslutter hun.

Forsker ved SINTEF Byggforsk.

Ă…shild Lappegard Hauge,

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

85

Bedre bygg – gratis

Energisparekontrakt EPC energy performance contracting 1. Vi går gjennom byggene dine og finner smarte rehab og energiog effektsparetiltak.

2. Vi blir sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester hvor mye energi du vil spare på dette. Så gjennomfører vi tiltakene i et totalprosjekt.

3. Vi måler resultatene i drift opp mot avtalt besparelse, i en avtalt tidsperiode. GK styrer samspillet mellom tekniske installasjoner, og sikrer godt inneklima til minimalt energiforbruk.

Det høres jo for godt ut til å være sant, men vi garanterer at det stemmer når du inngår energisparekontrakt med oss.

Vi foreslår smarte energitiltak for byggene dine, så blir vi sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester mål for kostnadsreduksjon.

Dette målet garanterer vi at vi oppnår. Gjør vi ikke det, tar vi regningen. Dette ansvaret tar vi helt fram til investeringen din er tilbakebetalt, så du får mer energieffektive bygg – aldeles gratis.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer på www.gk.no/epc GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

23.

EIENDOMSFORVALTNING

Selvaag Bolig ASA.

nistrerende direktør i

Baard Schumann,admi-

HAR VI NOK BOLIGTOMTER I BYENE?

Det sies at det ikke er nok boligtomter. Andre sier at det viktigste er hvordan tilgjengelige arealer utnyttes, at det trengs kreative eiendomsutviklere som kan tenke nytt og annerledes. Urbaniseringstrenden forventes å fortsette, så uansett må behovet for stadig flere boliger møtes.

T: GUNN IREN KLEPPE F: SELVAAG BOLIG ASA

2. utgave

87

E I E NDOMSFORVALTNING

– Vi synes i utgangspunktet det er regulert for få tomter, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig ASA. Selv om det i henhold til tallmessig statistikk er nok, selges det gjerne bare rundt 100 boliger i året selv i forbindelse med store prosjekter.

– Vi trenger en større tomtebank. Det tar langt tid å bygge. Markedsmessig trenger vi flere—vi burde antakelig hatt 4-5 ganger flere regulerte tomter.

– Hvis det var regulert nok hadde vi kanskje klart å få ned tomteprisene noe, hevder Schumann.

– Det er første utfordringen, å klare å bygge ut nok i fornuftig tempo til fornuftig pris. Å sørge for nok infrastruktur der store prosjekter bygges, mener Schumann er en annen.

– Nok skolekapasitet har også vært et problem. På spørsmål om hvordan det har blitt slik, mener han det rett og slett at Oslo har vokst raskere enn man trodde.

Hovedstaden er imidlertid ikke alene om problemet.

BYENE MÅ TA MER ANSVAR

– Vi ser spesielt at byene vokser, sier han. Arbeidsvandring er en ting, og en tredjedel av de som flytter til byene utgjør urbanisering.

– Den har kommet mye kraftigere de siste 4-5 årene.

Det vil den nok fortsette med. Derfor mener han det er viktig å ha nok tomter for å holde prisnivået på et fornuftig nivå. Han mener byene burde ta mer ansvar for å regulere, for eksempel med grovregulering der utbyggerne kan komme inn og detaljregulere etterpå.

– Jeg har alltid sagt at vi må tåle å bo tettere og høyere. Oslo kommune har veldig høye krav om utomhusareal.

Når vi bygger midt i byene klarer vi ikke møte de kravene.

Jeg er opptatt av å beholde de store grøntarealene, men vi må kunne bo tettere rundt sentrene.

NYTENKNING NØDVENDIG

– Da er det slik at store utbyggingsområder krever litt nytenkning. Vi må tåle å bygge by og å bo mer urbant.

Jeg mener vi må tåle å bygge mye høyere også. Ikke alle steder, men å dra det opp i høyden. Her tenker han spesielt i nærhetene av skinnegående transport for å ivareta miljøet.

– Politikerne må bli tøffere. Samfunnsutviklingen er slik at skal du bo sentralt i store byer så må du tåle at det blir flere rundt deg. Det er mange lokalpolitikere som blir feige, fortsetter han.

88

Bo l i g t o m t e r

– Vi tror ikke vi mangler boligtomter, sier kommunikasjonsdirektør i OBOS, Åge Pettersen.

– Det som er viktig er at kommunene regulerer så store områder som mulig så kan utbyggerne bygge når det er marked for det. Vi tror ikke det blir mangel på boligtomter med det første.

KREATIVE LØSNINGER

– Det har vist seg de siste ti årene at der vi har trodd det ikke var mulig, så har det vist seg at det likevel var mulig å bygge der. Et eksempel er Sjølyststranda som vi har bygget. Det gamle messesenteret var også noe som ikke var tenkt som bolig før muligheten åpnet seg.

Kværnerbyen er også et slikt område med både bolig og næring. Jeg er sikker på at det er flere slike dører som åpner seg, tror Pettersen. Videre har OBOS kjøpt to store tomter ut mot Maridalen hvor det hittil har vært næring.

Her planlegges det drøyt 700 boliger.

– Jeg tror vi er ganske kreative for vår del, sier han.

I Kværnerbyen kommer det 17-1800 boliger og næringsareal. På Frysja har det vært en del industrivirksomhet, her kommer det også boliger og annen næring.

– Og sånn er det i de andre store byene også.

– Det er ikke noen grunn til å bygge i Nordmarka, hevder Pettersen. Det er heller ikke lønnsomt på grunn av manglende infrastruktur.

KREVER SAMORDNING

– Jeg tror vi i mye større grad enn i dag må koordinere og samordne bedre, understreker han. Pettersen hadde gjerne sett et overordnet departement med ansvar for å samordne kollektivtilbud med boligbygging.

– Slik at vi unngår slik som det har blitt på Fornebu, der er det uklart når baneløsning kommer. Det samme har du på Gjersrud-Stensrud. Det blir ikke noen storstilt utbygging der før det er kollektivløsning på plass.

– Det er viktig at myndighetene legger til rette for boligbygging. De må sørge for å regulere så langt mulig, gjerne i alle pressområdene. Pettersen ser helst at boligbygging blir et politisk mål i seg selv for å møte befolkningsveksten.

– Og så må politikerne tørre når det kommer til virkeligheten å bygge høyt og tett ved kollektiv-knutepunkter.

Vi opplever ofte at når det kommer til stykket så er de ikke villige til å gjøre det likevel, avslutter han til Eiendomsforvaltning.

i Selvaag Bolig ASA.

administrerende direktør

Baard Schumann,

EIENDOMSFORVALTNING

2. utgave

89

Forbrukersamfunnet setter spor – vi sletter de

Ved sanering av bygg og forurenset grunn tilbyr NOAH kostnadseffektive og miljøvennlige løsninger for håndtering av miljøgiftene.

NOAH benytter massene til rehabilitering av Langøya ytterst i Oslofjorden.

For ytterligere informasjon, vennligst besøk våre hjemmeside www.noah.no

24.

EIENDOMSFORVALTNING

ETABLERER FELLES KUNNSKAPSKILDE Øyvind N. Jensen, markeds-

føringsleder på Norconsult

Informasjonssystemer AS.

Norconsult Informasjonssystemer (NoIS) og Bygganalyse har utviklet et system som samkjører kostnadsberegninger, klimadata og livssykluskostnader. - Vi gjør viktig kunnskap tilgjengelig for hele bransjen, og ikke bare få utvalgte eksperter, sier Øyvind Jensen, markedsføringsleder hos NoIS.

T: ANN JESSICA LIEN F: JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

2. utgave

91

92

Kl a r b e s k j e d f r a N O I S

Informasjonssystemer AS.

føringsleder på Norconsult

Øyvind N. Jensen, markeds-

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

- Vi arbeider kontinuerlig med innovasjon i Norconsult, og vi har sågar en egen seksjon på huset dedikert til innovasjon. I denne avdelingen spesialiserer vi oss på å implementere innovative metoder helt i begynnelsen av prosjektet, og vi kan vise til at dette har spart våre kunder for titalls millioner, sier Per Kristian Jacobsen, konsernsjef i Norconsult.

I byggenæringen uttrykkes det jevnlig bekymring over bransjens lave innovasjonsgrad, og Norconsult ønsker av den grunn å bidra til å øke nyskapingen ved å systematisere og dele tidligere vanskelig tilgjengelig informasjon.

I denne omgang har Norconsult Informasjonssystemer (NoIS) og rådgivermiljøet Bygganalyse utviklet et produkt ingen i verden har klart før dem, ISY Calcus, samt at Norsk Prisbok er oppgradert. Nyhetene ble sluppet på et lanseringsseminar på NoIS hovedkvarter i Sandvika nylig.

- Vi ser resultatet av prosessen som ble startet for 5 år siden. Vi har ikke funnet noen tilsvarende løsning globalt, og det har derfor gitt oss internasjonal oppmerksomhet, sier Øyvind Jensen, markedsføringsleder hos NoIS. PASSERT 6000 BRUKERE

ISY Calcus er ifølge Norconsult den første og hittil eneste løsning med samkjørt kalkylemodell, konstruksjonsdatabase og verktøy - som inkorporerer kostnadsberegninger, karbonfotavtrykk og livssykluskostnader (LCC).

- Med ISY Calcus kan man forbedre arbeidsflyten, oppnå konsistens mellom kostnad, LCC og beregninger av klimagasser. Tidligere har kostnadskalkyle og LCC vært adskilt. Vi tror at en direkte kobling mellom selve bygget, de enkelte konstruksjonene og deres påvirkning på livssykluskostnadene vil gi en helt ny læringseffekt, formidler Jensen.

Konseptet kan lett samkjøres med BIM ved at det gjennom livsløpet til bygningen kan visualisere utskiftinger og vedlikehold.

- Hvert år benyttes dette kalkyleverktøyet i prosjekter til en verdi av rundt 140 milliarder kroner, og for tidligfase kalkyle og analyse er programmet blitt standard. BIM vil egne seg godt for å illustrere hvordan LCC virker i praksis

og øke forståelsen for sammenhengen mellom elementene i prosjektet, mener han.

Det andre produktet, Norsk Prisbok, er også utarbeidet i samarbeid med Bygganalyse, og de nådde en milepæl da 6000 brukere ble passert i år. Norsk Prisbok er i tillegg tilgjengelig på nett og som app.

- Dette er verdens første oppslagsverk for priser, klimadata og LCC-kostnader. Vi er dermed først i verden med å gjøre disse dataene tilgjengelige for flest mulig på en enkel og helhetlig måte, forklarer rådgiver og gruppeleder for ISY Calcus, Olle Rudén.

DET OFFENTLIGE SOM DRIVKRAFT

Med støtte fra Forskningsrådet via Skattefunn, startet de utviklingen av produktene for 5 år siden.

- Dette hadde enten ikke skjedd eller tatt mye lenger tid uten Skattefunn. Vi jobber ofte med idéer og problemstillinger som ingen har løst før oss, og når vi er heldige med timing kan vi til og med være de første i verden med nye løsninger - slik som nå. Vi er så heldige å ha et tett samarbeid gjennom mange år med Bygganalyse, som er svært dyktige, uredde og villige til å gå nye veier – sammen med oss, fremhever Jensen.

De tilpasser seg med dette konseptet den økte etterspørselen etter klimainformasjon og LCC-beregninger.

- Statsbygg er en foregangsbedrift med stor grad av FoU og uredd kravstillelse til prosjekterende og entreprenører. De har vært en pådriver innen disse to feltene og hele bransjen, oss selv inkludert, hadde kommet langt kortere uten deres innsats. En annen drivkraft er BREEAM-NOR som har satt sertifisering av gode bygg på dagsorden. For å oppnå et godt sertifikat må både karbonfotavtrykk og LCC-analyser gjøres i tillegg til en rekke andre tiltak. Det oppleves blant seriøse byggherrer at et slikt sertifikat gir høyere verdi på bygg, høyere sikkerhet for at denne verdien er reell gjennom den grundige dokumentasjonen som behøves og faktisk også bedre finansieringsvilkår. Det vil si at også finansielle forhold spiller inn som en drivkraft. Dette er trender i det norske markedet, og vi ser det samme i andre utviklede land, konstaterer han.

2. utgave

93

Vi hjelper Dem med Deres Breeam poeng Energieffektiv styring av solskjerming

Vi kan styre Deres solskjerming etter de faktiske værforhold. For å tilfredstille de aktuelle energikrav, bør dere velge et intelligent styresystem fra Somfy.

For rådgivende informasjon ta kontakt med Somfy (info.nordic@somfy.com)

www.somfyarchitecture.com

Roth QuickStop Oppdag lekkasjen før det er for sent

Roth QuickStop overvåker og beskytter bygg mot dyre vannskader. Vannskader kan oppstå raskt, og dersom de ikke oppdages i tide kan det bli både dyrt og ubehagelig.

Roth QuickStop består av: 1 stk ¾“ magnetventil i kunststoff, 1 stk sentral med 4 m sensorledning og 1 stk trådløs sensor med 4 m sensorledning.

NRF nr. 511 87 01

Roths QuickStop gjør vann-installasjonen vannskadesikker. All vanntilførsel stenges når lekkasjen registreres.

1. Lekkasje oppstår 2. En trådløse sensor registrerer en lekkasje 3. Vanntilførselen stenges automatisk 4. En alarm gjør oppmerksom på at det er lekkasje.

Mer info på roth-nordic.no eller ring oss på tel. 67 57 54 00.

Living full of energy

ROTH NORDIC AS · Jongsåsveien 4 · 1338 Sandvika · Tel.+47 67 57 54 00 · Fax +47 67 57 54 09 · E-mail: service@roth-nordic.no · roth-nordic.no · facebook.com/RothNordicNO

25.

EIENDOMSFORVALTNING

MANGE FORDELER MED 3DMODELERING I REHABILITERING Odd Erik Mjørlund i

Geoplan 3D som står bak

3D-modeleringen.

Da Telenor skulle rehabilitere den ærverdige Telegrafbygningen fra 1921, så de ingen reelle alternativer til 3D-modelering av bygget før arbeidet startet. Bygget har i hovedsak vært benyttet til teletekniske formål siden Telenor samlokaliserte på Fornebu, men får nå endret bruk og nytt liv.

T: PER-BØRGE MOLTUBAKK F: JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

2. utgave

95

96

3D - s k a n n i n g

3D-modeleringen.

Geoplan 3D som står bak

Odd Erik Mjørlund i

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

– Alle arkitektfirmaene vi har bedt om mulighetsstudier for bygget fra, anbefalte 3D-modelering i stedet for å ta utgangspunkt i tegningsmaterialet vårt og oppdatere dette. Det var gammelt og unøyaktig. Dessuten var det usikkerhet knyttet til deler av konstruksjonen siden det har vært ombygginger etter hvert som behovene har endret seg uten at alt dette har kommet med på tegningene, forklarer markedssjef Thomas Howard i Telenor Eiendom Holding.

GIR SVÆRT NØYAKTIGE MODELLER

– Med 3D-laserskanning bruker vi et instrument som måler 50 000 punkter i sekundet med veldig høy x-, y- og z-verdi. 3D-bildet blir svært nøyaktig når de målte punktene settes inn i et koordinatsystem, sier daglig leder Odd Erik Mjørlund i Geoplan 3D som står bak 3Dmodeleringen. Skanneren flyttes rundt om i hele bygget og gir en nøyaktig innenfor fem millimeter.

– Når alle skanningene er satt sammen, får du sammenhengen i bygget, hva som er bærende vegger. Hvilke deler som hviler på hverandre kommer tydelig fram.

Dette gir det riktige «as is»-bildet av bygget. I dagens kontrakts- og anbudsverden konkurrerer entreprenører om og gir pris på konkrete arbeidsoppgaver. Dersom de finner avvik fra kontrakten underveis i arbeidet blir det endringsmeldinger. Teknikken vi bruker bør minske risikoen for dette, siden man får svært mange geometriske fakta ut av skanningen og inn i BIM-modellen, framhever Mjørlund. Hans mål er at kundene ved på bruke 3Dmodeller på denne måten skal spare penger, ikke bruke penger, forklarer han.

Til: anleggslederen

Geoolan3D begynte å utvikle teknikken de bruker i 2004, på den tiden hadde arkitekter så smått begynt å planlegge nye bygg i BIM. – Vi var rimelig sikre på at bygningsbransjen etter hvert ville ønske samme verktøy for rehabiliteringsjobber.

Med utgangpunkt i skanningen og punktskya den gir, lager vi en fullstendig BIM-modell som arkitekter eller rådgivende konsulenter kan ta rett inn i sine programmer.

Vi nærmer oss arkitekten, men målet er ikke å gjøre hans jobb, derimot levere et best mulig grunnlag for arbeid videre arbeid, framhever Mjørlund og peker på at det er landmåler han er, dette er høyteknologisk landmåling.

Teknikken er også brukt på blant annet bruer, tunneler, offshoreinstallasjoner og jernbane.

FÅR MANGE MONUMENTALOPPDRAG

Telegrafbygningen er hittil det størst bygget Geoplan3D har laserskannet, blant utførte oppdrag i Oslo sentrum finnes Nasjonalteateret, Oslo Domkirke, Østbanehallen og Jordal amfi.

– Statsbygg har faktisk bestemt seg for å ikke starte med rehabiliteringer uten laserskanning. I noen prosjekter har vi blitt leid inn sent i prosjektet, gjerne når de har støtt på en uventet utfordring. Den gjennomgående reksjonen da er at de skulle ønsker de hadde tatt skanningen før byggestart og ramser opp alt som må gjøres ekstra eller om igjen, forteller Mjørlund.

– Uansett hvilken retning vi velger å utvikle bygget i – som har et kjempepotensial – tror jeg 3D-modelleringen er viktig for å få det maksimale ut av i mulighetsstudiene og i det videre arbeidet, sier Howard.

Hva er dine planer for høsten?

Få på plass bedre rutiner for avvik- og endringshåndtering Få bedre kontroll på kostnads- og inntektsutvikling i prosjekt Bedre økonomisk kontroll på UE Anskaffe et brukervennlig produksjonsoppfølgingssystem Les mer på www.isy.no / kontakt stig.solem@norconsult.com, 76 20 46 50

2. utgave

97

26.

E I E NDOMSFORVALTNING

HØYE AMBISJONER LØNNER SEG T: GUNN IREN KLEPPE F: SKANSKA BOLIG

Finstad Park i Ski, Forbildeprosjekt i Husbanken.

Finstad Park i Ski er et av Husbankens prioriterte Forbildeprosjekter i år, blant annet på grunn av prosjektets høye ambisjonsnivå når det gjelder passivhusstandard og universell utforming. Skanska Bolig har her strukket seg ut over kravene.

98

Bo l i g b y g g

EIENDOMSFORVALTNING

I juni annonserte Skanska at Finstad Park i Ski hadde blitt valgt som Forbildeprosjekt for Husbanken.

– Dette er en fjær i hatten for oss, sa prosjektleder Jan-Helge Friling i en pressemelding.

– Våre ambisjoner er å være beste utbygger i klassen.

– Prosjektet kom til oss som en ordinær søknad om grunnlån. Så oppdaget vi at her var det høyt ambisjonsnivå, forteller seniorrådgiver i Husbanken, Lars Halleraker. Det var blant annet snakk om passivhusstandard.

Husbanken har en enorm etterspørsel etter grunnlån som gjør at de ikke kan etterkomme alle som søker.

– Men vi har anledning å prioritere Forbildeprosjekter.

Passivhusnivå er et av kriteriene som skal til.

For å få grunnlån kreves universell utforming og spesiell fokus på miljø og energi. For å bli godkjent som Forbildeprosjekt er kravene noe skjerpet.

– Det er et boligpolitisk mål å øke disse kvalitetene for å redusere energibehovet i boligmassen og tilby boliger

2. utgave

99

E I E NDOMSFORVALTNING

som er egnet for alle mennesker i alle livets faser.

STREKKER SEG LENGER

– I et Forbildeprosjekt bruker man det beste av kjent kunnskap i dag og strekker seg lenger enn kravene.

Mange utbyggere legger seg på forskriftskrav. De som ønsker å gå lengre, prioriteres i lånekøen, forklarer han.

For å bli valgt må prosjektet være bedre enn Husbankens krav som er noe skjerpet i forhold til TEK 10. For grunnlånet ligger Norsk Standard for universell utforming av byggverk (NS 11001:2) i bunn for kvalitetskravene.

Halleraker finner prosjektet svært interessant.

Han berømmer den helhetlige planleggingen i alle ledd og synes arkitekten tydelig viser hvordan prosjektet er bedre enn TEK 10.

– Det var nok det som gjorde at vi ble interessert.

Det blir spennende å følge med videre, sier han.

– Det handler om å ha gode rutiner i alle ledd, og at alle aktører er involvert og arbeider mot et felles mål.

Dette er satt veldig i system hos Skanska, understreker Halleraker. God planlegging av uteområder i forhold til universell utforming teller også med. Byggestart er forventet i oktober.

Skanska Bolig med eget initiativ på passivhusnivå.

– Hvorfor gjør de det? Det ønsker vi å finne ut mer om og formidle videre, sier Halleraker.

– Intensjonen med Forbildeprosjekter er å premiere de som strekker seg lenger enn kravene. Vi vil synliggjøre at dette er fullt mulig, i dag. Det å finne aktører som i dag legger seg på dette nivået er spennende.

HØYE AMBISJONER

I Skanskas pressemelding sa Friling at de ønsket å være tidlig ute med byggemetoden og at de forventet at det ville til å bli del av byggeforskriftene om få år.

– Egentlig er det god byggeskikk satt i system.

– Utviklingen av energiløsninger har vært i fokus gjennom hele arbeidet med Finstad Park, sier han videre.

– For det første er vi veldig stolte av at vi har såpass høye ambisjoner på våre bygg, forklarer Friling.

– Dette med å gå mot passivhus og energibiten er et ønske fra Skanska Bolig om å være blant de beste i klassen på det. Det gjelder også universell utforming.

Når det gjelder universell utforming av uteområdene forteller Friling at de hadde oppfylt kravene så bra at da var det ikke så vanskelig å fortsette innendørs.

100

Bo l i g b y g g

Husbankens indikasjon om at de var aktuelle som Forbildeprosjekt, oppmuntret dem videre.

– Vi ville vise at vi var gode inne og ute med universell utforming—og at vi er gode på energi. Det er vi stolte av.

– Det er entydig positivt ambisjonsmessig, konkluderer Friling og viser samtidig til at Skanska Bolig har 10 års reklamasjonsfrist.

– Det er vi de eneste i byggenæringen som har.

VIDERE UTVIKLING

Husbankens har fokusert på passivhusstandard i mange år.

– SINTEF har vært en pådriver i vårt arbeid, forteller Halleråker videre.

– Det har vært flere Forbildeprosjekter opp gjennom årene. Vi trenger flere gode forbilder på oppgradering av eksisterende boligmasse. Her er det mye å hente.

Halleraker tror passivhus blir krav i neste utgave av TEK og at Husbanken da vil satse sterkere på oppgradering av eksisterende bebyggelse. Her vil Husbanken forholde seg til signaler fra regjeringen.

Utover Forbildeprosjekter støtter Husbanken også Pilotprosjekter. Mens Forbildeprosjektene baserer seg på det som er mulig innenfor kjent teknologi, er Pilotprosjekter basert på at man tester ut noe nytt. Man er altså på forsøksstadiet.

– Det er enda mer ambisiøst, utfordrer han.

Scan to BIM™

Fotoillustrasjon: Geoplan3D/NTI CADcenter

Fra laserskanning til BIM i Revit på en-to-tre

Med Revit og Scan to BIM™ kan du virkelig modellere effektivt med utgangspunkt i en punktsky fra laserskanning.

Laserskanning er nå både lett tilgjengelig og relativt rimelig, og muliggjør modellering av eksisterende bygninger på en langt mer presis og effektiv måte enn tidligere.

NTI CADcenter har kompetansen og erfaringen som skal til for å gi deg en «flying start» i arbeidet med punktskyer og BIM.

NTI CADcenter AS Tlf.: +47 482 03 300. E-post: post@nticad.no www.nticad.no

27.

E I E NDOMSFORVALTNING

OSLO VIL GÅ VIDERE FRA PASSIV- TIL PLUSSHUS Mange bedrifter går glipp av millionbesparelser fordi de ikke tenker på strømsparing.

T: HENRIK NORVALD

Den første barnehagen med passivhusstandard i Oslo kommune ble ferdigstilt allerede i mars i år.

Dette er Jarbakken barnehage.

- Alle nybygg fremover er basert på lavenergi eller passivhus, sier prosjektdirektør Trygve Berg i Omsorgsbygg Oslo KF. Omsorgsbygg Oslo KF er en del av Oslo kommune, og bygger derfor i henhold til de bystyrevedtak som blir gjort. Det er vedtatt at alle nybygg og rehabiliteringer skal utføres i henhold til passivhusstandarden

F: OMSORGSBYGG/ MORTEN BRAKESTAD

Prosjektdirektør Trygve Berg i Omsorgsbygg Oslo KF.

102

Se u Pl zs is oh nu es /Rubrica

FREMOVER.

- Rent byggteknisk følger vi til enhver tid gjeldende forskrifter.

I tillegg følger vi altså bystyrevedtakene. Nå holder vi også på med å utrede mulighetene for plusshus.

Det vil da være det neste skrittet i forhold til å få ytterligere klimagassreduksjon, energieffektivisering og miljøvennlige bygg, forteller Berg.

Nå kommer plusshus. Det innebærer energisparing i form av å bygge tykkere gulv, vegger, tak og vinduer.

I tillegg kommer forbedringer på ventilasjon og varme.

- Dette gjør at man alt i alt får mer energieffektive bygg. Det er også krav til å bruke miljøvennlige produkter. Og minimum 60 prosent av energibruken skal komme fra fornybar energi. Da er det enten fjernvarme, jordvarme, solceller eller annen type fornybar energi. Flere prosjekter kommer nå i kjølevannet

av den første passivhusbarnehagen.

To nye bygg vil ferdigstilles i år.

- I tillegg har vi to nye barnehager under prosjektering som vi starter opp forprosjekt på nå.

En av disse barnehagene ser vi altså på muligheten for å utvikle som et plusshus.

GÅR I FRONT

- I oktober starter vi byggingen av et nytt sykehjem på Ullern. Der er målsettingingen, eller kanskje mer en visjonen, å bygge Norges mest energieffektive og miljøvennlige sykehjem. Det betyr at vi har veldig strenge krav til energibruk.

Vi ”breeamer” det, det vil si at bygget BREEAM-sertifiseres, som førstemann i Norge på sykehjemsfronten. Også her setter vi krav til lavenergi eller minimum passivhusstandard. Som Norges største by er selvfølgelig utbygningstakten større i Oslo enn noe annet sted i landet.

Derfor må Omsorgsbygg gjøre mye nybrottsarbeid.

- Mange av de litt større kommunene har en tilsvarende satsning, men Oslo kommune bygger jo så mye og ofte. Så sånn sett kan det hende at vi ligger litt foran på erfaringssiden.

- Men vi ser nok uansett det at offentlig sektor blir mer og mer oppmerksom og tar det samfunnsansvaret som ligger i å bygge energieffektive og miljøvennlige bygg, avslutter Berg.

Masterprogram i eiendomsutvikling og –forvaltning Møt framtidens utfordringer innen eiendom / FM Studiet passer for alle som arbeider innenfor eiendomsbransjen/FM, privat eller offentlig. Programmet gir helhetlig, strategisk kompetanse med bla. kurs i ledelse av FM, eiendomsforvaltning og service, eiendoms- og prosjektutvikling og eiendomsøkonomi og –jus Vi kan tilby: • Et godt etablert masterprogram med høyt, faglig nivå • Undervisning tilknyttet forskning og praksis, nyttige og realistiske caser • Spennende, internasjonale studieturer • Et helhetlig studium som gir gode karrieremuligheter Søknadsfrist: 5. mai 2015 Se www.ntnu.no/videre/eiendomsutvikling

NTNU VIDERE

E-post: videre@adm.ntnu.no

25 bedrifter

innen ulike produktområder er klar for å samarbeide med den norske bygg- og anleggssektoren.

Kontakt Nordic-Net for koordinering og valg av underleverandører.

Bemanning og montasje

Byggematerialer

Elementbygg & energi

Interiør

Utstyr & tilbehør

Anlegg Norge: Per Bang

+47 4567 2000 pb@nordic-net.no

Rådgivning

Danmark: Ole Petersen +45 2089 3305 op@nordic-net.dk

www.nordic-net.no

28.

EIENDOMSFORVALTNING

Å LEGGE STEN PÅ STEN

T: JAN RUSTAD F: JULIA NAGLESTAD/ STUDIO B13

Odd-Erik Bunde er andre generasjons leder i BundeGruppen. Konsernet er tuftet på nøkterne prinsipper, og bakkekontakten har skapt en milliardsuksess - uten at matpakkene er byttet ut med høye smørbrød av den grunn.

BundeBygg ble etablert på nyåret i 1992. Entreprenørfirmaet ble startet med tretti ansatte og hadde en omsetning på åtti millioner det første året. Dagens konsern har i overkant av 240 ansatte og vil få en omsetning i 2014 på 1,2 milliarder kroner. De fem gründerne har sett en jevnt bratt oppadgående kurve, og tre av de fem er fremdeles aktive på eiersiden og arbeider i bedriften.

Bakgrunnen for etableringen var NCCs oppkjøp av Nilsen Nilsen, der det ble tatt en strategisk beslutning om å fokusere på eiendom. De fem fikk tilbudet om å overta entreprenørdelen av Nilsen Nilsen, valgte hvem de ville ha med seg, og 22 år senere er det ingen som har hatt

sjansen til å angre.

– Det har nok preget oss, sier Odd-Erik Bunde, at vi startet i den kanskje tøffeste perioden for norsk næringsliv etter krigen. Det var høye renter og vanskelig å gjøre noe, så nøkternhet, nøysomhet og fokus på detaljene har vært overordnede prinsipper fra første dag. Ofte er det sånn at de bedriftene som starter i et tøft marked, de overlever og tar med seg vanene til tidene blir bedre. Det er verre å starte i medgang og legge seg til ekstravagante vaner.

– Da de startet opp var det nok ingen av gründerne som drømte om at selskapet skulle nå dagens størrelse.

2. utgave

105

106

Ei e n d o m

Seniorstrateg i Nordea.

Ole Morten Nafstad,

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

Hvert år har meldingen vært til de ansatte at dette har vært godt jobbet, og nå skal vi ikke bli større. Ønsket var å ha en bedrift med oversiktlige linjer, der man kunne være med på alt og følge med på alt. Tidlig på 2000-tallet fikk vi noen markedsmuligheter som førte til at selskapet vokste, og vi hadde behov for styringssystemer for å kunne fortsette en kontrollert vekst.

De første årene var det ingen i BundeBygg som flottet seg. Man holdt seg ikke med aviser, firmabiler eller en gang planter på kontoret. Det var i ekstrem grad snakk om tæring etter næring og det ble heller ikke tatt ut utbytte i den perioden. Alt ble pløyd tilbake for å bevare et grunnlag for videre utvikling. Det har gitt selskapet, og i dag konsernet, en god og sunn likviditet og økonomi hele veien. Den opprinnelige aksjekapitalen på to millioner kroner ble låst på en høyrentekonto, og den ble heller aldri brukt. På tampen av nittitallet ble de midlene satt i system, for å gjøre mer nytte for seg enn ”å bare stå der” uten at man ”måtte” bruke dem på noe tidspunkt.

– I disse dager gjør vi noen vel overveide tiltak som koster penger, der vi henter inn konsulenter. Det ligger i veggene at man skal snu på krona og tenke seg godt om før man bruker midler.

– Dere har en selskapsfilosofi mange kunne lære av?

– Mange er like flinke som oss, men vi føler det er en sunn holdning å bære med seg. Marginene i bransjen, og nå er vi blitt et konsern med flere ben, er små og det er krigen om de små kronene som gjør at du sitter igjen med en sunn bunnlinje. Det er fortærende for prosjektledere, som av funksjon må være kostnadsbevisste, å måtte se ledere flotte seg uten at de av den grunn bevarer nødvendig fokus. Vi blir sikkert beskyldt for det vi også fra tid til annen, men fokuset vårt er uansett at dersom gjør vi en investering, så skal vi ha noe igjen.

KVALITET OG VERDIER

– Å måtte reflektere over hva vi foretar oss er en viktig faktor å ha med seg, og ikke minst viktig når vi møter gründerne våre i styrerommet. Kost/nytte effekten av det vi gjør skal til en hver tid være målbar. Det skal ikke søles med penger, smiler Odd-Erik Bunde, samtidig er stilen vår uformell. Vi bruker verken dress eller holder oss med stettglass. Det er en holdning du møter mange steder blant entreprenørene, og det er mye av det som gjør det til en trivelig bransje å arbeide i. Her er alle godtatt ut fra kvaliteten og det du står for.

BundeGruppen har utviklet seg over tid til et konsern

med god økonomi, som drives godt i alle ledd. Når det nå er et ønske om å løfte konsernet til neste nivå krever det profesjonalisering i alle ledd, sier Odd-Erik Bunde. Bransjen preges fremdeles av tilfeldigheter i avgjørelser, og mangler litt på prosjektgjennomføring og struktur - her trekker Bunde frem Olje- og gassbransjen som eksempel.

Konsernet henter inn bistand for å bedre det strategiske fokuset, visjonene og handlingsplanene for de kommende årene. Med karakteristisk bakkekontakt peker Bunde i første omgang på høsten 2014, men linjene trekkes lenger enn det. Man kunne ha foredlet den eksisterende plattformen, men har heller valgt å løfte såvel blikk som ambisjoner. Konsernet er blitt av en slik størrelse at det nå er nødvendig å ta de neste skrittene.

Derfor er tiltak som Bygg 21 velkomne, fortsetter han, og våre strategier vil nok i noen grad speile de tankene som fremkommer der.

Veksten i konsernet har i stor grad skjedd i det stille, og det er brukt få ressurser på å fortelle hvor flinke man er. Sten er lagt på sten, med den konsekvens at eksisterende kunder gjerne kommer tilbake og Odd-Erik Bunde legger ikke skjul på at det har vært et sentralt fokus for gruppen. Med en lytefri overlevering av prosjekter har også suksessen kommet gradvis. I tillegg har gruppen selvsagt prosjekter de helst ikke snakker så høyt om, men jevnt over har det gått bra. Grunnprinsippet er at vi skal oppføre oss som folk, sier Odd-Erik Bunde - ærlighet og redelighet er kjernepunkter, og vi har aldri vært i retten med noen av våre kunder. Vi har heller ingen intensjoner om å endre på det.

HÅNDTRYKKET

– Dette er vår måte å fortelle verden rundt oss hva vi står for. Vi legger mye i et håndtrykk, slik vi også forteller på websidene våre. Har vi tatt deg i hånda og sagt at det blir sånn, så blir det sånn - både kvalitetsmessig og prismessig. En avtale er en avtale, uansett hva finjussen kanskje måtte ha å bidra med. Vi står for det vi sier, og er glade for at det er en utbredt holdning i bransjen. Noen aktører sliter kanskje med å leve opp til disse idealene og bidrar til at entreprenørene får litt juling i media. Det er positivt når vi, når Veidekke, når NCC og andre går foran - men samtidig er det en jungel av små virksomheter som mangler denne grunnholdningen. Da ligger det på de som er store å fortelle at de gode holdningene er der.

– Vi skal ikke presentere kundene for ubehagelige overraskelser underveis. Det er det vi lever etter, og

2. utgave

107

E I E NDOMSFORVALTNING

kanskje vi ikke alltid når opp dit, men intensjonen er der alltid. Vi har også ønsket å kunne bidra til omdømmebyggingen for bransjen, for i perioder får du følelsen av at vi er komplett uten troverdighet. Vi blir nevnt i samme setning som de næringene som har alvorlige problemer med renommeet. Det går på oss selv der vi kan endre holdningene våre innenfra. Hos oss har dette vært en intern prosess.

ENDRET BRANSJEKULTUR

Odd-Erik Bunde kommer fra eiendomsbransjen, og skiftet beite rundt århundreskiftet. Han reagerte på temperamentsfulle byggemøter, og selv om dette er blitt bedre i hans egen virksomhet henger såvidt mye igjen at bransjen ennå opplever at de dyktigste fagfolkene i noen grad søker seg til andre utfordringer. Han ser det som et mål at det ikke lenger skal være slik at den som skriker høyest får, og ser frem mot et fagmiljø preget av profesjonalitet, skikkelighet og ordentlighet. Fagdiskusjoner er utviklende, men ikke i et miljø der den største og tøffeste alltid får gjennomslag, der det sparkes nedover i verdikjeden eller bedriftsorganisasjonen.

– Opplever jeg dette internt hos meg henger ansettelsesforholdet i en tynn tråd. Hos oss skal ingen utnytte posisjonen sin på den måten.

Bunde ønsker seg også bort fra historiene der leverandører kan fortelle om store virksomheter som utnytter markedsmakten sin. Samspill og dialog for å skape gode fremtidige bygg er stikkordene, og han bedyrer at BundeGruppen aktivt prøver å komme bort fra den kulturen der de kunne oppfattes som å utnytte konsernets posisjon.

– Skal vi kunne drive innovasjon i denne bransjen er vi nødt til å jobbe sammen. Se på bilindustrien som uten opphold må snu seg rundt med korte horisonter. Der finnes innovasjon i hele verdikjeden, og der er aksepten for feil ikke tilstedeværende. Setter du deg inn i en ny bil bruker du ikke tid på å sjekke for riper, bulker eller manglende deler. Når vi går overtakelsesbefaringer bruker vi et par uker på en detaljert gjennomgang av prosjektet.

Så er vi kjempefornøyd hvis vi bare har fire sider med

108

Ei e n d o m

anmerkninger. Det er noe fundamentalt feil i hele oppbyggingen av kontrakter og utviklingen av verdikjeden.

Dette må det gjøres noe med ellers vil bransjen gå i en lite ønskelig retning.

FUSJONER OG OPPKJØP

Temaet kommer regelmessig opp når du driver et selskap som BundeGruppen. Enten fra interessenter som lurer på om selskapet er til salgs, eller fra mindre aktører som gjerne vil samarbeid, eller bli en integrert del av Bunde-konsernet.

Da tas det høflige samtaler for å se hva markedet sier, men et salg har aldri stått på konsernets dagsorden. Her er Bunde krystallklar. Det å skape en god virksomhet er drivkraften, sier han, og det uttrykte målet er en videre oppbygging av konsernet og det kan tas mye lenger enn der man står i dag. Disse diskusjonene har aldri vært tatt så langt at en eventuell pris har vært et tema. Det er plass til en mellomstor aktør som oss, store nok til at vi kan ta de kompliserte prosjektene og med det gi såvel ansatte som kunder faglige utfordringer.

– Hva gjelder oppkjøp så gir det store utfordringer.

Det du som oftest kjøper er personalressursene i bedriften. Risikoen ved et oppkjøp er at du ikke får med deg den faktoren som har skapt det selskapet i den videre driften, og da har du betalt altfor mye for bedriften. Vår vurdering har så langt vært at risikoen har vært for høy, og vi har heller valgt organisk vekst i eget hus. Da har vi kontroll på det vi holder på med.

– Kundene våre gir ofte uttrykk for at de setter pris på den nærheten de opplever til bedriften, der de kjenner såvel eiere som staben i selskapet. Og det er et forhold du ikke så lett får hos de aller største selskapene. Da har du gjerne en kontaktperson, men sjelden de som sitter i toppen. Og den nærheten er uhyre verdifull og berikende for driften av selskapet og kunder.

Det er viktig å gi mye ansvar til lederne i gruppen, mener Bunde. De styrer slik de mener er riktig, og så lenge de forholder seg til de grunnverdiene vi driver etter så løser det meste seg, avslutter han.

2. utgave

leder i BundeGruppen.

Odd-Erik Bunde,

EIENDOMSFORVALTNING

109

FARGER ER NØKKELEN TIL EFFEKTIVITET OG TRIVSEL Alt for mange arbeidsplasser utnytter ikke det store potensialet farger kan ha for medarbeiderenes trivsel og synliggjøring av bedriftens identitet, men går for upersonlige, gråe og triste lokaler som ikke inspirerer.

FØR

ETTER

Her skaper frisk fargebruk inspirerende lokaler med økt trivsel, noe som gir utslag på bunnlinjen både for bedriftseiere og utleiere.

Ramsøskar interiørarkitekter har spesialisert seg på inspirerende fargebruk, som ofte gir energi og utløser entusiasme.

Det er en sammenheng mellom arbeidsglede og produktivitet. Når arbeidsgiveren gjør medarbeidernes hverdag mer fargerik, føler folk tilhørighet og stolthet over arbeidsplassen sin. Dette øker motivasjonen. For arbeidsgiveren betyr det en betydelig konkurransefordel. Hva om du kan få lokaler som enkelt kan endres og dermed åpne for vekst, omstilling og utleie om det er påkrevd?

Interiøret kan enkelt oversette visjon og verdier til praktisk hverdag. Allerede i resepsjonen skal kunden få et inntrykk av bedriftens identitet.

Trond Ramsøskar har mer enn 15 års erfaring med interiørløsninger som skiller seg ut. Han har mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign fra Kunst- og Håndverkskolen i Oslo. Gjennom rekruttering av unge talenter oppnår han den faglige fornyelsen som kjennetegner alt hans arbeid. På kundelisten står store virksomheter som Thon Gruppen, Randstad, Suburbia og Røde Kors.

Kontakt oss i dag for en uforpliktende prat om hvordan vi kan hjelpe deg.

På telefon: 459 11 251 eller besøk: eiendom.ramsoskar.no

29.

EIENDOMSFORVALTNING

for Bygg21, Petter Eiken.

i Rom Eiendom og styreleder

Administrerende direktør

EN FORSKNINGSBASERT BYGGEBRANSJE KAN BLI 20 PROSENT MER EFFEKTIV

Byggebransjen og forskningsmiljøer er enig om en strategi for en mer forskningsbasert byggenæring. Det vil gjøre næringen mer lønnsom, produktiv, bærekraftig og seriøs, slår strategien fast. Forskningsrådet har bidratt til å utvikle strategien.

T: HENRIK PRYSER LIBELL F: JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

2. utgave

111

E I E NDOMSFORVALTNING

Byggenæringen har gjennom flere år blitt kritisert for å være useriøs og lite produktiv, og for lite innrettet mot innovasjon og forskning.

- Bygg- og eiendomsnæringen har tatt utfordringen.

Med denne strategien søker vi å bli mer produktiv, mer seriøs og mer bærekraftig, sa styreleder i Bygg21, Petter Eiken, da Bygg21-strategien ble overlevert kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner.

Bygg 21 fastslår at potensialet er stort, og sier rett ut at bygg er et ”område hvor behovet for forskningsbasert kunnskap er stort”. Strategien viser at byggenæringen kan øke produktiviteten med 20 prosent.

Mer enn 400 ledende representanter for byggenæringen, interesseorganisasjoner, forsknings- og utdanningsinstitusjoner og myndigheter har gitt innspill til dokumentet.

SKAL FÅ FART PÅ INNOVASJON

- Norges nest største næring er alt for lite innovativ.

Bygg 21 skal endre på dette. Næringen har i nokså stor bredde klart å samle seg om strategien. Det er nok første gang denne næringen har klart et slikt grep, Gjennom møter og høringer med et stort antall bedrifter, organisasjoner og enkeltpersoner, er det mange som har gitt innspill og fått anledning til å dele sine synspunkter. Det virker som om næringen selv opplever en forankring de ikke har sett tidligere, sier avdelingsdirektør Eirik Normann i Forskningsrådet. Normann har vært styremedlem i Bygg21. Å ha oppnåd bred enighet i en så stor og mangfoldig bransje ansees som første nødvendige skritt mot en næring som investerer mer i forskning og utvikling (FoU). Men det vil være nødvendig å jobbe videre med tiltak som motiverer næringen til å utnytte resultater fra forskningen mer aktivt til egen utvikling, fornyelse og

112

In n o v a s j o n

konkurransekraft.- Dersom man i det videre løp klarer å samarbeide om de målsettinger som er nedfelt i strategien vil det forhåpentligvis gi et løft for næringen som bidrar til både produktivitetsgevinster i næringen selv og i siste instans bedre bygg for hver og en av oss og for samfunnet som helhet. Dette er bra for samfunnet, næringen og forbrukerne, sier Normann.

Det er en del av ambisjonen at næringen investerer mer systematisk i FoU slik at produkter og tjenester fornyes.

- Dette gir på sikt en mer kunnskapsintensiv næring som evner å fornye seg, og der sluttresultatene blir bedre bygg og bedre byggeprosesser, tror Normann.

Bygg21-strategien inneholder mål og tiltak på en rekke områder som innovasjon, kunnskapsoverføring, rekruttering, bærekraft og konkurransekraft. Samarbeidsprogrammet ønsker å styrke den industrielle konkurransekraften og redusere energi- og miljøbelastningen fra næringen. Blant annet ønsker Bygg21 å gjøre en forskningsmessig studie av vilkårene for bransjen.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Kostnadene ved prosjektering og bygging kan potensielt reduseres med 20 prosent.

• Næringsbygg antas å ha et potensial for verdiøkning på opp til 10 prosent, ved bærekraftig kvalitetsutvikling.

• Undersøkelser viser at brukernes produktivitet kan øke mye, noen ganger opp til hele 15 prosent.

• Byggets brukere kan øke arbeidskapasiteten sin, skoleelever kan bedre sine karakterer, sykehuspasienter kan bli fortere friske, gode boliger skaper trivsel og forebygger helseplager.

- Byggenæringen er en av Norges aller viktigste næringer. Gode bygg gir et godt samfunn. Jeg er derfor glad for at byggenæringen ønsker et felles løft, sa kommunal og moderniseringsminister Jan Tore Sanner, da han mottok strategien.

EIENDOMSFORVALTNING

Administrerende direktør

i Rom Eiendom og styreleder

for Bygg21, Petter Eiken.

NASJONALT FOLKEHELSEINSTITUTT ≥≥ Bygg21 skaper nå en plattform for å nå målet.

Samarbeidsprogrammet Bygg21 ble etablert gjennom stortingsmelding 28 (2011-2012): Gode bygg for eit betre samfunn. ≥≥ Oppdraget har vært å utarbeide strategier for å heve næringens kompetanse, bedre næringens innovasjonsevne, og bedre dens evne til å formidle kunnskap og erfaringer. ≥≥ Bygg21-styreleder Petter Eiken peker i rapporten spesielt på det store effektiviseringspotensialet for å redusere kostnader.

2. utgave

113

30.

E I E NDOMSFORVALTNING

BRANNTRYGT TRE GIR NYE MULIGHETER Branntrygt tre kan brukes på steder det tidligere ikke har vært mulig å benytte treverk. Dette byr på nye og spennende muligheter for eiendomsektoren.

T: VIBEKE BLICH F: MOELVEN

114

Brannimpregnert furu himlingslekter, oljet etter impregnering i mathallen i bergen.

Br a n n s i k r i n g

EIENDOMSFORVALTNING

Unik teknologi gjør det nå mulig å bruke branntrygt tre både i kledning, paneler, konstruksjoner, spileløsninger og plater. Dette åpner opp for helt nye muligheter til å benytte treverk.

Moelven Wood, som i årevis har produsert og utviklet branntrygt tre, ønsker å kaste lys på hvilke muligheter man har ved bruk av branntrygt tre. Derfor inviterte bedriften til seminar på Clarion Hotell Admiral i Bergen.

Et knippe fagfolk, arkitekter, kommunalt ansatte, samt medier var til stede.

BRANNMALT OG BRANNIMPREGNERT TRE

Branntrygt tre gir ikke bare arkitektoniske muligheter.

Det er også en del andre gode grunner til å ta materialet i bruk. Ifølge forsker ved Sintef, Kathinka Leikanger Friquin, er brannimpregnert tre, tre som er behandlet slik at det har bedre brannegenskaper enn vanlig ubehandlet tre. Det tar lenger tid til antennelse og det brenner saktere. Friquin mener det er mange gode grunner for byggebransjen til å ta i bruk materialet: Sikkerhetsmessig - for å redde liv og verdier. Miljømessig - lavere CO2 utslipp. Samfunnsøkonomisk utnytte ressursene vi har i lokalsamfunnet.

- Skogressursene vi har blir ikke utnyttet så godt som de kunne. Det er mer miljøvennlig enn mange andre byggematerialer, det gir komfort i byggene, det er lett å bygge med og det er et lett materiale i forhold til vekten, sier Friquin.

Moelvens produktsjef, Winfried Schaal kunne stolt melde hvor langt de var kommet i sitt mangeårige arbeid med brannbeskyttelse av tre.

- Vi har drevet aktivt med brannbeskyttelse av tre i femten år og har to forskjellige systemer: Brannmalt tre og brannimpregnert tre, sier Winfried Schaal.

Da EU i fjor kom med nye byggevaredirektiver, oppdaterte Moelven samtidig alle sine brannsertifikater, som er godkjent for alle produkter.

- Det vi har gjort de siste tre-fire årene er å oppgradere andre, eksisterende brannsertifikater fordi det har

kommet en ny, europeisk standard.

Vi måtte gjennomgå alle våre sertifikater og oppdatere dem. Nå er alt på plass. I tillegg har vi innført brannmalt tre som beskyttelse. Tidligere hadde vi kun brannimpregnert tre å tilby våre kunder. Relanseringen er oppdatering av eksisterende sertifikater og innføring av brannmalt tre som beskyttelse, forteller Schaal.

INVESTERINGER

Moelven Woods har investert mer en tre millioner kroner i oppdatering og testing for å få sine nye sertifikater på plass. I dag leverer Moelven om lag 65 prosent brannbeskyttet tre til eksteriør og 35 prosent til interiør.

Til høsten planlegger Moelven Woods en større konferanse rettet mot arkitektene.

- Det er arkitektene som beskriver våre typer produkter i prosjekt. Vi må få arkitektene til å beskrive tre i områder hvor det før ikke var mulig å bruke tre. Med brannbeskyttelse har man mye mer frihet til å bruke tre i spesielle områder, sier Schaal.

Han håper å oppnå at brannbeskyttet tre blir naturlig å ta i bruk i områder der man har pleid å bruke stein og betong.

- Branntrygt tre er et svært godt og visuelt flott alternativ. I store eller offentlige bygg er det ofte krav om brannbeskyttelse, og tidligere betydde det at man ikke kunne bruke tre. Moelven produserer nå tre med to forskjellige typer brannbeskyttelse: impregnering og maling, sier produktsjefen.

Tilbakemeldingene han har fått fra bransjen er at de må kunne tilby tre som et materiale i såkalte fleretasjes bygg hvor man har brukt lite tre tidligere.

- Bruk av tre har jo vært fremmet av stat og kommune, spesielt i offentlige bygninger type skole og barnehager, for det fins ikke noe materiale som har de egenskapene og miljøstatusen som tre. De tidligere strenge brannkravene gjorde det vanskelig å bruke tre. Det kommer definitivt til å bli brukt mer tre i store bygninger hvor det tidligere ikke var mulig, mener han.

2. utgave

115

31.

E I E NDOMSFORVALTNING

FLERE BYGGENTREPRENØRER BRYTER REGELVERKET Returselskapet Ruteretur har de siste månedene gjennomført en kampanje. ifølge selskapet, har de avdekket at mange importører og kjøpere av vinduer og isolerglass, ikke ivaretar sine forpliktelser.

T: TORE KOFSTAD F: RUTERRETUR AS/ PER MORTEN ABRAHAMSEN

Blant disse finner vi også byggentreprenører som importerer isolerglass direkte fra utenlandske produsenter.

– Alle som produserer og importerer vinduer og andre produkter med isolerglass til Norge er pliktige til å være deltakere i et godkjent returselskap for PCB-ruter, jamført avfallsforskriftens kapittel 14.

Deltakelsen skal sikre at eldre ruter med miljøgiften PCB blir samlet inn, og at avfallet blir riktig håndtert.

Avfallsforskriften stiller også krav til at alle som kjøper mer enn 200 isolerglass årlig, skal etterspørre og kunne dokumentere at de kun kjøper isolerglass av deltakere i et godkjent returselskap.

20 NYE PÅ LAGET

Ruteretur har i år gjennomført en vervekampanje som, ifølge pressemeldingen, har bidratt til 20 nye deltakere. Daglig leder Sverre Valde uttaler at han er godt fornøyd med resultatet, og at returselskapet i 2014 for første gang har over 100 deltakere.

– Men fortsatt er det mange importører av vinduer og isolerglass som bryter regelverket, påpeker han.

PCB - ET PROBLEM FRA 60- OG 70-TALLET

Daglig leder i Ruteretur AS, Sverre Valde.

116

Vi n d u e r

Miljøgiften PCB ble ofte benyttet i forseglingslimet i norske isolerglassruter produsert i perioden

1965-75, samt i importerte isolerglass frem til 1979. Det ble også produsert store mengder isolerglass av typen Thermopane i samme tidsrom, men disse inneholder ikke PCB. HVA ER PCB?

PCB er en forkortelse for polyklorerte bifenyler, som i ren tilstand er et flytende, oljeliknende stoff.

PCB er, som mange andre halogenholdige organiske forbindelser, en alvorlig miljøgift. PCB er fettløselig og oppkonsentreres i næringskjeden. Det vil si at konsentrasjonen av PCB blir høyere jo lengre opp i næringskjeden man kommer.

Som kjent befinner mennesker og rovdyr/-fugler seg øverst på denne og det er derfor her man finner de største skadevirkningene av PCB. PCB er giftig, kreftfremkallende og kan skade hud, lever og nervesystem, samt føre til reproduksjonsskader. PCB er et meget bestandig stoff og det brytes svært langsomt ned i naturen. Myndighetene legger derfor ned store ressurser på å sørge for å samle inn PCB og få stoffet forsvarlig destruert. Det gjelder meget strenge internasjonale regler for bruken av og handel med PCB. OM RUTERETUR AS

Ruteretur AS er bransjens eget retursystem for PCB-holdige isolerglassruter (PCB-ruter) og

B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d o r

eies av Glass og Fasadeforeningen, Hovedorganisasjonen Virke, Norsk Eiendom, Norges Bygg- og Eiendomsforening og Norsk Trevare.

Formålet er å drive og utvikle en kostnadseffektiv og samfunnsøkonomisk lønnsom returordning som sikrer forsvarlig innsamling av PCBruter fra hele landet. Eierne kan ikke ta utbytte fra selskapet. Selskapets inntekter kommer fra et miljøvederlag som betales ved salg og import av isolerglassruter, for tiden kr 10 per isolerglassrute. Dette vederlaget dekker innsamling, håndtering og destruksjon av PCB-vinduene samt informasjonsvirksomhet og administrasjon av ordningen.

HVEM MÅ DELTA I RETURSELSKAPET?

Alle importører av isolerglass og produkter med isolerglass, samt innenlandske produsenter av isolerglass, er i henhold til forurensingsloven forpliktet til å være deltaker i godkjent retursystem for PCB-ruter.

Kravet gjelder også importører av ferdighus/ husmoduler/ hytter og andre bygg der isolerglass er inkludert. Fra 1. januar 2015 er det kun Ruteretur AS som er et godkjent returselskap for PCB-ruter. Ruteretur sørger for at alle importører og produsenter av isolerglass, som deltar i returselskapet, får ivaretatt sine forpliktelser om PCB-ruter iht. avfallsforskriften. Se www.ruteretur. no for mer informasjon.

PCB fra ett vindu kan gjøre 70 tomter uegnet til boligformål PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål.

Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres.

Se ruteretur.no

Stillaser Takoverbygg Heiser

Miljøsanering Avfallscontainere Avfallssekker

www.brenden.no • post@brenden.no • Tlf. 22 68 40 85

Isolera bättre och minska energiförlusterna Sundolitts U+-element sparar 5% av husets totala energibehov jämfört med ett traditionellt L-element.

Sundolitt ab

447 82 Vårgårda • Tel 0322-62 60 00 • www.sundolitt.se

32.

EIENDOMSFORVALTNING

markedssjef i NOAH AS.

Bjørn Engelstad,

VIKTIG MED ENVIRONMENTAL DUE DILLIGENCE

Mange kjøpere overser hvilken tilstand eiendommen er i, både når det gjelder grunn og bygg. Som eiendomsutvikler er det imidlertid viktig at du forstår konsekvensen av en eventuell forurensning.

T: GUNN IREN KLEPPE F: NOAH

2. utgave

119

E I E NDOMSFORVALTNING

– Det er fortsatt mange som ikke tar høyde nok for problemstillingen i forhold til eiendom de kjøper, påpeker Bjørn Engelstad, markedssjef i NOAH AS. I gamle bygg kan det ha foregått aktiviteter som har forårsaket forurensning. Gammel maling på betong kan inneholde tungmetaller over grenseverdiene. Grunnen på gamle industribedrifter kan inneholde tungmetaller, PCB, PAH (polyaromatiske hydrokarboner), dioksiner og andre oljer. I ekstreme tilfeller som gamle klor- og alkaliefabrikker, kan det være kvikksølvforurensning.

Mange industritomter ligger dessuten ut til sjø. Da er det viktig å undersøke sedimentene utenfor. Blir det påvist forurensning, kan kjøper av landeiendommen innenfor måtte betale for opprydding. Videre kan sjøområder i byene være fylt ut med tippmasser. Disse kan inneholde rivemasser fra gamle bygg og produksjonsrester fra gammel industri. I tidligere tider har man slik spredd miljøgifter uten å ane konsekvensene. Dette er typisk for de store byene.

– Det har foregått en diffus spredning i mange år i byene. Dette er det veldig viktig å være klar over, understreker han.

TJUVHOLMEN

Tar du Oslo, har hele området rundt Vika, Bjørvika og langs kystlinjen på østsiden utfylte masser. Mye av disse massene kommer fra andre steder inne i byen og har blitt flyttet på mange ganger. Tjuvholmen ved Aker Brygge er et typisk område hvor det har pågått betydelig industriaktivitet siden tidlig på 1900-tallet. Her har det blant annet vært drevet skipsverft, noe som kan være en stor kilde til tungmetall-forurensning. I tillegg har man for å skaffe ny industrigrunn foretatt utfylling av området. Ved utviklingen av eindommene på Tjuvholmen, i Vika og langs fjorden til Sørenga har NOAH bidratt til en effektiv håndtering av de forurensede massene, ifølge Engelstad.

Hit kan nemlig NOAH ganske enkelt legge til kai og massene som skal fjernes kan lastes rett i båt.

KJØPER FÅR ANSVARET

Kjøper du gamle industritomter hvor det har vært kjent industrivirksomhet, er det lett å mistenke forurensning. Det kan være mer utfordrende i områder hvor det

120

Ti g e r s t a d e n i v e k s t

ikke er kjent. Det kan også være at noen har gjort ulovlige tiltak. Kjøper du eiendom som kan være forurenset, er det avgjørende hvordan kjøpskontrakt blir etablert.

– Hvis man ikke foretar en miljøkartlegging av tomten eller tar nødvendige forbehold med tanke på miljøstatus, ja da overtar man hele ansvaret og kostnadene for oppryddingen også.

Første prioritet er å kartlegge bygg og grunn, undersøke historikken og forstå omfanget. Mistenker du forurensning, bør du få en konsulent til å gjøre en miljøvurdering. Grunnprøver vurderes ut fra analyseresultatene og en tilstandsrapport beskriver hva som finnes av problemstillinger på eiendommen.

Det er også viktig å kartlegge kostnader forbundet med saneringsarbeid, borttransport av masser og endelig deponering/behandling av miljøgifter. Dette gir et godt grunnlag for verdivurdering og videre forhandlinger.

OVERRASKELSER KOSTER

Underveis i saneringsprosjekter dukker det gjerne opp overraskelser som medfører økte kostnader. Derfor er det viktig å sette av tilstrekkelige ressurser til kartlegging og minimering av risiko.

– Dette er lønnsom investering, fastslår Engelstad.

Påvises forurensning, må bygg- og gravemasser leveres til godkjent mottak. I tiltaksplanen fremgår klassifisering av de forurensede massene og hvilken type deponi/behandling de må leveres til; inert, ordinært eller farlig avfall deponi.

Inert deponi gjelder lav forurensning som er stabil og uten lekkasje. Dette er ifølge Engelstad det enkleste og rimeligste. Ordinært deponi gjelder ordinære masser opp til farlig avfall. Her er det mer krav til etablering av deponi. Farlig avfall deponi betyr strenge krav, også i forhold til hva som kan mottas. Alle krav skjerpes.

NOAH er Skandinavias største aktør på deponering og behandling av farlig avfall. Med tillatelse til å ta i mot inntil 1 million tonn uorganisk avfall årlig, representerer NOAH en robust løsning. Det at NOAH befinner seg på en øy, gjør at mottaket gjerne foregår sjøveien. NOAH tilbyr frakt av masser fra alle typer industrier langs norskekysten og ellers i Skandinavia. Sammenlignet med andre alternativer, er skipsfrakt dessuten både miljøvennlig og kostnadseffektivt.

PeWe Entreprenør AS ble etablert i 1970 og er et av de firmaer som har drevet lengst med riving som hovedsatsningsområde i Norge. Vår arbeidsstyrke på 30 personer er meget erfarne innen spesialfeltene. Vi utfører meget kompliserte miljøtekniske og rivingstekniske arbeider. De siste årene har PeWe Entreprenør AS utført de største og mest kompliserte rive entreprisene i landet.

Vi blir anbefalt av våre kunder Kontakt oss gjerne for en uforpliktende prat:

NYHET! GIPSPLATE MED SKRUEFESTE

Vil du m ont kjøkke ninnre ere TV, dn bokhyl le på g ing eller ipsvegg ?

IKKE NO

E PROB

Hvorfor velge Ultra Board® som første lag?

• Unngå brennbare plater bak gips • Få en dokumenterbar løsning med skruefeste • Innehar gipsplatens gode egenskaper • Rask og enkel montasje - trenger kun gipskniv • Sikrer sprekkfrie vegger • Bedre lydegenskaper og brannsikker løsning

LEM!

Veggoppheng med plugger (per skrue): Veggoppheng uten plugger (per skrue):

www.norgips.no/ultraboard

60 kg 33 kg

33.

EIENDOMSFORVALTNING

direktør ved Datec Norge AS.

CleanPilot og administrerende

Jørgen Sannesmoen i

CLEANPILOT – EFFEKTIV ADMINISTRASJON AV RENHOLD

Renholdsbransjen i Norge omsetter for 20-25 milliarder kroner årlig og er en stor utgiftspost for eiendomsforvaltere. Bransjen er sterkt konkurranseutsatt og har økende fokus på kvalitet. Denne utfordringen ønsker Datec Norge å løse med deres iPad-applikasjon for renholdere.

T: OLE PETER GALAASEN F: CLEANPILOT

2. utgave

123

E I E NDOMSFORVALTNING

CleanPilot er en tjeneste for renholdere og gjør det enkelt for renholdsleder å distribuere renholdsplaner til hver enkelt renholder. Gjennom en interaktiv renholdsplan kan renholderen se hvilke oppgaver som ligger i hvert rom, bekrefte utført arbeid, legge inn ekstraoppgaver og dokumentere avvik med bilder. Vi har snakket med Jørgen Sannesmoen i CleanPilot for å høre mer om tjenesten.

DIGITALE RENHOLDSPLANER DIREKTE TIL RENHOLDER

Hvordan oppstod ideen bak CleanPilot?

Bakgrunnen er at vi har jobbet med utvikling av dataverktøy for forvaltning, drift og vedlikehold i mange år. Vi har valgt å sette fokus på renhold de siste årene siden dette er den største kostnadsposten med mange ansatte. Vi så tidlig at renhold har et stort potensiale for effektivisering.

Datec har jobbet med verktøy for planlegging og dimensjonering av renhold i flere år. Vi har sett store utfordringer med gjennomføringen av renholdet siden forutsetningene endres ved at rom brukes annerledes eller vegger flyttes. Nye bygninger er mer fleksible enn gamle bygninger og planer må oppdateres slik at renholder kan henge med. Det lages planer men man greier ikke å kommunisere dette til renholder. I tillegg er ca.

80% av renholdere i Oslo fremmedspråklige.

Tidligere var renholdsplaner papirbaserte i listeform med beskrivelser av hvor mange ganger man skal utføre forskjellige oppgaver og i beste fall illustrasjoner med fargekoder. Dette fører ofte til at renholder forsøker å jobbe etter eget hode og gjøre det beste de kan uten tilstrekkelig informasjon. Man vet ikke hvordan man kan lage bedre planer hvis man ikke vet hvordan den eksisterende planene egentlig brukes. Dette prøver vi å gjøre noe med.

124

Re n h o l d / A p p

Hvordan er Cleanpilot mottatt i markedet?

Ideen slo inn da Steve Jobs lanserte iPad i 2010. Vi så muligheten for at de som lager renholdsplanene kunne sende disse trådløst rett ut til den enkelte renholder. Vi kunne ikke bare selge en applikasjon som annen programvare siden infrastrukturen ikke fantes.

Vi måtte selge inn at hver enkelt renholder måtte kjøpe en iPad og argumentere for en relativt stor investering. Vi brukte 3 år på å utvikle, teste, feile og prøve igjen med løsninger. Vi lanserte i februar i 2014 og har i dag 750 renholdere som bruker løsningene i sykehus, kommuner, fylkeskommuner og blant private FM-leverandører over hele landet.

Da Eidsvoll kommune havnet på Robekk-lista, en liste for kommuner som går med underskudd og trenger hjelp med økonomistyring, måtte de ta flere grep for å redusere kostnader. Datec bistod kommunen for å gå gjennom hele renholds-organisasjonen og fant, etter kvalitetssikring av planer og benchmarking mot private og andre, et potensiale for besparelser på 10%. Dette tilsvarer 11-12 årsverk.

Om man tror man har 100 kvadratmeter mens man egentlig har 130 kvadratmeter er det vanskelig å lage gode planer. Om man i tillegg ikke har god dokumentasjon om hva rommene brukes til er det vanskelig å vurdere hvilken kvalitet leveransen skal ha. Man har ofte store forventninger på brukersiden men dårlig økonomi på driftssiden. Da vi gikk gjennom dette og satte opp forutsetninger så vi at renholdere i det minste måtte skjønne planene og kunne dokumentere jobbens utførelse.

Eidsvoll kommune tok derfor beslutningen om at alle renholdere skal bruke CleanPilot fra tidlig 2015. Samtidig har kommunen forpliktet seg til en spareplan med potensiale til å spare 2-3 millioner pr. år fremover i en organisasjon med 51 årsverk, avslutter Sannesmoen.

EIENDOMSFORVALTNING

Jørgen Sannesmoen i CleanPilot og administrerende direktør ved Datec Norge AS. I hånden holder han renholder-appen, CleanPilot som vil gjøre det lettere for renholdsleder å distribuere renholdsplaner til hver enkelt renholder.

2. utgave

125

34.

E I E NDOMSFORVALTNING

SMART SHOPPING HOS CC STADION PÅ HAMAR

T: OLE PETER GALAASEN F: SIGSSOFT MEDIA OG OLE HOLSÆTER

126

Bo l i g b y g g

senteret har åpnet.

i Hamar hvor det nye kjøpe-

Omårdet rundt nye CC Stadion

Etter over to år med byggeaktivitet er CC Stadion på Hamar åpnet som innlandets største senter for handel og næring.

EIENDOMSFORVALTNING

Med totalt 33.000 kvadratmeter inneholder senteret 85 butikker, 8 serveringssteder samt en offentlig park på taket på seks mål. I tillegg inneholder eiendommen 1200 parkeringsplasser, 38 leiligheter, 15 rekkehus, 21 studioleiligheter og 4000 kvadratmeter næringslokaler.

Det nye senteret tar i bruk Cisco CMx (Connected Mobile Experience) som et ledd i kundeoppfølgingen.

Kort fortalt innebærer dette at senteret tilbyr kundene gratis wifi og mulighet for å motta informasjon om tilbud etc. til sin mail-adresse. Når kundene samtykker til dette og logger seg på nettet, registreres samtidig kundens bevegelser på senteret. Systemet er integrert med Facebook pålogging, som betyr at senteret kan finne informasjon om kundenes alder, kjønn og andre ting som de aksepterer delt gjennom sosiale medier.

BEDRE FORSTÅELSE AV KUNDEBEVEGELSER MED CISCO CMX

Vi har snakket med Kristian Bjørseth i EVRY for å høre mer om implementeringen av Cisco CMx teknologien og hvordan det fungerer.

Fortell om Cisco CMX teknologien og infrastrukturen?

- I prosjektet på CC Stadion på Hamar har vi satt opp Cisco rutere og CMx som triangulerer hvor mobiltelefoner befinner seg på kjøpesenteret. Systemet muliggjør kundetellinger for å vite hvor mange kunder som besøker senteret. Telling av kunder har man gjort lenge, men nå ønsker man å bruke ny teknologi for i tillegg å tilby gratis trådløst nett, samt å kunne kartlegge kundenes bevegelser bedre. Senteret vil på sikt også kunne få muligheten til å etablere et eget kundeprogram hvor de tilpasser kundekommunikasjon basert på individuelle preferanser.

Hvilke fordeler vil dette gi de besøkende?

- Fordelene for besøkende er primært at de får tilgang til gratis trådløst nett. Om kjøpesentre ønsker å videreutvikle dette kan man integrere dette mot eksisterende kundeprogrammer og lojalitetsskapende aktiviteter.

Det finnes muligheter for å koble besøkendes pålogging med individuelle goder butikkene ønsker å tilby medlemmer av lojalitetsskapende programmer.

Hvilke fordeler vil dette gi butikkene og senterledelse?

- Fordelen for butikken er at de får bedre innsikt i hvor trafikken på senteret beveger seg. Man kan blant annet planlegge bemanning, rengjøring og vedlikehold basert på dette. Kjøpesentre kan også gjøre mye proaktivt i forhold til hvor flest folk beveger seg, samt planlegge

oppsettet av butikker og senteret generelt. Ut over dette får man gode analyse rundt når på dagen det er mye og lite trafikk og kan planlegge aktiviteter basert på dette.

UTFORDRINGER VED PERSONVERN

Vil dere videreselge informasjon til tredjeparts annonsører eller brukes data til re-marketing?

Vi har ikke tilrettelagt for dette og forholder oss til gjeldende lover og regler som er fastsatt av Datatilsynet og personvernloven. Systemet er basert på samtykke og aktiviteter iverksettes kun når dette er mottatt. Det blir det samme konseptet som med Coop, Trumf og andre som jobber med lojalitetsprogrammer. Det er alltid forbruker som bestemmer hvilke informasjon kjøpesenter kan innhente. Man kan eksempelvis velge å logge seg på det gratis trådløse nettverket med Facebook-profilen.

Da gir man samtykke gjennom Facebook hvor man bestemmer hvilke typer data man tilgjengeliggjør for kjøpesenteret.

FREMTIDIGE LØSNINGER MED CMX OG NFC

Planlegger dere nye tjenester på denne plattformen som kobling mot NFC? - NFC og CMx er begge kommunikasjonsformer som kan være «enablere» som starter en prosess. NFC er mer og mer kjent som en kommunikasjonsform for trådløs betaling, men bruksområde for denne teknologien er veldig interessant også utenfor betaling. For øvrig er det også veldig interessant med Beacons teknologi, som også gir muligheten til å etablere 1:1 kundekommunikasjon. Om man ser fremover kan man se for seg at man sjekker inn på et kjøpesenter når man kjører inn i parkeringshuset uten å trekke parkeringslapp, man får tilpassede tilbud, kuponger, og personlig oppfølging på senteret, samt at man sømløst sjekker ut når man kjører ut av parkeringshuset. Dette ligger fortsatt et stykke frem i tid, men teknologien til å understøtte dette er på plass, forklarer han.

- Vi ønsker å selge infrastruktur, men også understøtte butikker på den reisen de måtte ønske innen kundelojalitet og 1:1 kundeoppfølging. Vi ønsker å sørge for at dette alltid blir gjort på en sikker måte. Vi har god erfaring med samtykker. Det som er viktig, er at de som eier lojalitetsprogrammene oppbevarer personopplysninger på en sikker og riktig måte, avslutter Bjørseth.

2. utgave

127

i IT-selskpet EVRY.

byboliger. Og Kristian Bjørseth

Nye CC Stadion i Hamar med

E I E NDOMSFORVALTNING

128

Sm a r t s h o p p i n g

Brobekkveien 113, 0582 Oslo Tlf. 22 65 79 40 Fax 22 72 44 06 www.multimaskin.as post@multimaskin.as

E I E NDOMSFORVALTNING

EN GOD FLYTTEPROSESS En av trendene vi ser innen relokalisering, er at kunder gjerne ønsker bistand med alt fra inngåelse av ny leiekontrakt, gjennom hele planleggingsfasen og helt til de er på plass i nye lokaler. Ønsket om å få dekket alle disse behovene hos en leverandør er økende. Tidligere var det ofte kun selve flyttingen de ønsket hjelp med. Mindre arbeidsbord og mindre papirmengder har gjort sitt til at prisen på fysisk flytting har gått ned. Nå ser vi mer og mer at virksomheter ønsker profesjonelle råd i hele planleggingsperioden før den kritiske flyttehelgen, og betalingsvilligheten for dette er økende.

Mange ønsker hjelp med å følge opp byggeprosjekt og leietakertilpasninger av nye lokaler, samt utforming av layout og estetisk uttrykk. Videre ønsker mange bistand med store innkjøp som kontormøbler, audiovisuelt utstyr, kunst, lagerreoler eller den livsnødvendige kaffemaskinen. Det kan være store besparelser i å knytte til seg rådgivere. De kjenner marked, leverandører, produkter og kvaliteter og kan dermed skaffe kundene det de trenger til rabattert pris.

Når det gjelder layout av kontorlokalene, anbefaler vi å involvere de ansatte og ikke bare følge trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene mer hensiktsmessig. Gode støtterom blir ofte etterspurt. Det bør være rikelig med stillerom, samarbeidsog prosjektrom. Trenden er også at møterom blir mindre i størrelse men flere i antall. Det skal gjerne være to store TV-skjermer i hvert møterom, men fortsatt er whiteboard og flip-over essensielt. God ventilasjon og lydisolering er blitt mer vanlig i moderne kontorlokaler.

Ved bruk av spørreundersøkelser og tellinger kan man si mye om dagens løsning. Det er ofte en øyeåpner når ledelsen får presentert tall på utnyttelsesgrad i dagens lokaler. Uansett er det det viktig at en samlet ledelse står bak valgt layout, og at alle ansatte er villige til å gjøre sitt for at nye løsninger skal fungere. Hvis det i tillegg gis god informasjon om relokaliseringen i organisasjonen, er det mye som tyder på at det vil bli vellykket.

Flytting kan være en katalysator for endringer. Ansatte forventer og aksepterer lettere endringer når man flytter, og dette gjør bedrifter lurt i å dra nytte av. Med god planlegging kan virksomheten videreføre sine beste sider, implementere ønskede endringer og legge igjen ukultur ved dørstokken på vei ut av de gamle kontorlokalene fredag ettermiddag. Mandag morgen gjelder det å huske å møte opp i de nye kontorlokalene Totalreform AS er Norges ledende leverandør innen planlegging og gjennomføring av bedriftsflyttinger og har siden 1985 bistått over 7000 selskaper.

Selskapet har spisskompetanse innen eiendoms- og byggteknisk rådgivning, leietakerrådgivning, interiør & layout, møbelmontasje til bedriftsflytting og hjelper kundene med kontroll, oversikt og forutsigbarhet.

Andreas Skotvedt Irgens, partner, Totalreform AS.

130

Si s t e o r d e t

Målekoffert for inneklima

Fokuser på inneklimaet!

Med testo 435 kan du analysere kvaliteten på inneluften. Parametre som CO2, relativ fuktighet, romtemperatur, absolutt trykk, trekk, lux og overflatetemperatur måles raskt og effektivt. Instrumentet kan leveres med en mengde følere.

Det er utviklet en inneklimakoffert i samarbeide med Grønn Byggallianse. Medlemmer kan kontakte Grønn Byggallianse direkte.

Sjekk ut www.maxsievert.no og søk testo 435.

Ta kontakt med Max Sievert AS på: firmapost@maxsievert.no eller ring 22 99 20 90

procontra Foto: Øyvind Haug

Vidar + luftet fasade = sant

Sto er en internasjonalt ledende leverandør av fasadeløsninger. Våre fagfolk, sånne som Vidar, lever og ånder for estetikk og god beskyttelse av nye og eldre fasader. StoVentec er et luftet fasadesystem til småhus og næringsbygg. Det gir ekstra trygghet mot vær og vind. Systemet er godkjent av SINTEF og applaudert av kundene. Stort fargeutvalg. Lite vedlikehold. Rett og slett lett å jobbe med.

Akkurat som Vidar og de andre fasadespesialistene i Sto. www.sto.no

Sto

Omsorg for bygg.