REVISTA 7ta EDICIÓN

COVEVAPRO Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.

COVEVAPRO

Revista trimestral

Año 2 Núm. 7 2024

“Por la Excelencia en Valuación”

“Por la Excelencia en Valuación”

Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales A.C.

Lo hicimos de nuevo

Ingeniera distinguida 2024

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COVEVAPRO “Por la Excelencia en Valuación”

DIRECTORIO COVEVAPRO

“Por la excelencia en Valuación”, es una publicación editada por el Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales.

5 de mayo No. 930, Col. Centro, C. P. 91700, Veracruz, Veracruz Correo electrónico: covevapro@gmail.com.

Teléfono: 2299323851 www.covevapro.com EDITORES RESPONSABLES

Maestro Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente COVEVAPRO

Maestra Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación Zona Sur

CATEDRAL DE LA INMACULADA CONCEPCIÓN, CÓRDOBA, VERACRUZ

L

a catedral de Córdoba es el principal templo católico de la ciudad veracruzana de Córdoba. Fue levantado en la primera mitad del siglo XVII. También es sede de la Diócesis de Córdoba y está dedicada a la Virgen de la Inmaculada Concepción, igualmente el templo fue conocido como el de “La Purísima”, está ubicada frente a la Plaza de Armas en el centro histórico de la ciudad y sus campanas están hechas de hierro cobrizo en las que fueron traídas de la Ciudad de México.

Aparte la catedral es un bello ejemplo de la arquitectura histórica de la ciudad, junto con el ex-casino Español, el Palacio Municipal, los portales del Zevallos y de la Gloria y las demás iglesias como el convento de San Antonio y el ex-convento de Santa Rosa de Lima además de los templos de San José, San Sebastián y San Miguel Arcángel.

Maestra Martha Livia Vásquez Lomelí Coordinación de publicación

L.D.G. Renato Elí Vásquez Lomelí Diseño editorial Fotografía de portada: Viajes Vildos (Orizaba, Veracruz)

QR PÁGINA FACEBOOK

QR PÁGINA WEB “El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores”.

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Carta del

Presidente

S

miento urbano, en la infraestructura disponible o en el aumento en la demanda de bienes raíces.

aludo con afecto a los lectores de la revista digital COVEVAPRO y orgullosamente quiero decirles que éste numero tiene artículos de gran interés para todos ustedes.

Celebro que, conforme van pasando las publicaciones, la revista se va fortaleciendo, cada número supera al anterior gracias a la participación de todos, agradezco como siempre a quienes nos apoyan enviando sus artículos.

La plusvalía aumenta el valor de una propiedad en comparación con su valor original en relación con el costo original de adquisición o edificación. Para los propietarios, esto puede significar una ganancia al vender la propiedad. Sin embargo, y contraviniendo lo que muchos usuarios Maestro Arq. Gilberto Luis de nuestros servicios en valuaEn esta ocasión, y apro- Tovar Arizpe ción pudieran pensar, la plusvalía vechando que esta edición de la no se genera por el simple paso revista está conformada por grandel tiempo, la plusvalía debe ser detonada por des artículos, me permito hacer llegar una prealgo y generalmente los factores que pueden cisión entre dos conceptos que, generalmente, influir en la plusvalía incluyen la ubicación del la mayoría de nuestros clientes tienden a coninmueble, el desarrollo urbano disponible en la fundir, me refiero a Inflación y Plusvalía. zona, algunos cambios en la legislación, cambios y modificaciones en los planes de desaInflación y la plusvalía de inmuebles rrollo urbano y mejoras en la infraestructura son conceptos relacionados con el valor ecolocal. nómico, pero se refieren a aspectos diferentes: La inflación puede influir en el valor comercial de los inmuebles, pero esto no significa necesariamente una generación de plusvalía . Por ejemplo, si la inflación es alta, los precios de los bienes y servicios aumentan, y esto puede llevar a un aumento en el valor de los inmuebles, ya que los costos de construcción y los precios de venta suelen subir, pero no a causa de plusvalía. Sin embargo, la plusvalía está influenciada por factores específicos del mercado inmobiliario que no necesariamente están relacionados con la inflación general.

La inflación es el aumento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios en una economía durante un período de tiempo. Se mide comúnmente a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

La inflación afecta el poder adquisitivo del dinero. Cuando los precios suben, cada unidad de moneda compra menos bienes y servicios. Puede ser causada por factores como el aumento de la demanda, el aumento de los costos de producción, o políticas monetarias o aspectos económicos adversos y negativos.

En resumen, mientras que la inflación es una medida general del aumento de precios en una economía, la plusvalía de inmuebles se refiere al incremento específico en el valor de las propiedades por causas extrínsecas a ellos que generan un aumento en el valor de los bienes.

La plusvalía de los inmuebles se refiere al aumento del valor de una propiedad, cualquiera que esta sea, con el tiempo. Este aumento puede deberse a diversas razones, como mejoras en la infraestructura, desarrollo económico en la zona, mejoras en el equipa-

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CONSEJO DIRECTIVO 2024-2025 Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Presidente

Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano Vicepresidente general

Arq. Ana Aurora Fernández Mayo Vicepresidente de Representación 1

Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz Vicepresidente de Representación 2

Arq. Carlos Fernando Ruiz Rosas Secretario General

Arq. Julia Aurora Centeno Enríquez Secretario de Acción Gremial

Ing. Arturo Reynaga Reynaga Secretario Suplente

Ing. Adalberto de Jesús Valderrama Mora Tesorero

Ing. Ruth Mirlany Morales Rendodon Subtesorero

Lic. M. en V. Carlos Fernando Chablé Cubría Coordinador de temas Legislativos

Arq. Abraham Mota Navarro Coordinador de Consejo Técnico

Arq. Bertha Sentíes González Vocal General

Ing. Luciano Salas Contreras Vocal Auxiliar

Arq. Teresita de Jesús Fernández Alcalá Vocal Auxiliar

Ing. Moisés Raid Pineda Molina Comisión de Redes Sociales y Difusión

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Condominios Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte Primera parte

administradora contratada por los propietarios.

Condominios mixtos l término “condominio” Son una combinación de conse refiere a una situación dominios horizontales y vertilegal en la cual dos o más cales en un mismo desarrollo. personas comparten la propiedad de un bien o propiePueden incluir casas, depardad de manera conjunta. En un tamentos, comercios, oficinas u condominio, cada persona tiene otros tipos de propiedades. derechos sobre el bien, pero no posee la propiedad completa.

Arq. Eduardo Amet Ramos Los propietarios de cada tipo Estos derechos pueden estar Vicarte de unidad comparten ciertas relacionados con el uso y disfruáreas comunes según el diseño te de la propiedad, la toma de del condominio. decisiones sobre su gestión y mantenimiento, y la responsabilidad de los costos asociados.

La administración y gestión de estos condominios pueden ser más complejas debiCondominios horizontales do a la diversidad de propiedades y necesidades.

Están conformados por casas o viviendas que comparten áreas comunes dentro de Indiviso un mismo terreno.

E

Se refiere a una situación en la que varios individuos poseen una propiedad conjunta sin que haya una división física o material de la misma. Cada copropietario tiene una cuota o participación sobre el total del bien, pero no una porción específica y delimitada del mismo.

Cada propietario es dueño de su casa y del terreno en el que está construida.

Las áreas comunes suelen incluir jardines, calles, estacionamientos, parques, albercas, entre otros.

Proindiviso

Los propietarios comparten la responsabilidad y el mantenimiento de las áreas comunes a través de una asociación de condominios.

Se refiere a la situación en la que varios propietarios comparten la propiedad de un bien, cada uno con una parte específica e indivisible del mismo. En otras palabras, cuando un bien está en proindiviso, cada propietario tiene una fracción determinada e indivisible del todo.

Condominios Verticales Consisten en edificios de varios pisos con departamentos o unidades habitacionales independientes.

Planeación Cada propietario es dueño de su departamento y tiene derecho al uso de áreas comunes como pasillos, elevadores, gimnasios, áreas verdes, etc.

Planear un condominio es un proceso complejo que involucra múltiples aspectos, desde la selección del terreno hasta la gestión de las áreas comunes una vez que el condominio está en funcionamiento.

La administración y mantenimiento de las áreas comunes es responsabilidad de una asociación de condominios o de una empresa

Planeación y construcción

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Estudio de mercado: Analiza la demanda y oferta de vivienda en la zona donde planeas construir el condominio.

Establece precios competitivos y promueve las características y ventajas del condominio.

Estudia las tendencias del mercado inmobiliario, preferencias de los compradores, precios de venta y alquiler, etc.

Entrega y operación: Una vez construido, entrega las unidades a los propietarios y comienza la operación del condominio.

Selección del terreno: Encuentra un terreno adecuado que cumpla con los requisitos legales y urbanísticos para desarrollar un condominio.

Implementa un plan de mantenimiento preventivo y correctivo para conservar las instalaciones en buen estado.

Comunidad y convivencia: Fomenta actividades y eventos que promuevan la integración y convivencia entre los residentes del condominio.

Considera la ubicación, accesibilidad, servicios públicos disponibles, entorno, etc.

Diseño y desarrollo: Contrata a un equipo de arquitectos, ingenieros y diseñadores para crear el proyecto arquitectónico del condominio.

Establece normas de convivencia y resolución de conflictos para mantener un ambiente armonioso.

Define la distribución de las unidades habitacionales, áreas comunes, espacios verdes, estacionamientos, entre otros.

Evaluación Continua: Realiza evaluaciones periódicas del desempeño del condominio en términos de satisfacción de los propietarios, mantenimiento, servicios, etc.

Aspecto técnico, legal y administración Aspecto legal regulatorio: Asegúrate de cumplir con todas las normativas y regulaciones locales para la construcción de condominios.

Implementa mejoras y ajustes según las necesidades y retroalimentación de la comunidad condominal.

Obtén los permisos y licencias necesarios de las autoridades competentes.

Cálculo de indivisos

Infraestructura y servicios: Planifica la infraestructura básica como agua, electricidad, gas, drenaje, telecomunicaciones, etc.

El cálculo de indivisos en un condominio se refiere a la participación proporcional de cada propietario en las áreas comunes del condominio. Esta participación se expresa como un porcentaje y se utiliza para determinar la cuota de mantenimiento que cada propietario debe pagar. Aquí te explico cómo se realiza el cálculo de indivisos:

Diseña las áreas comunes como jardines, albercas, salones de eventos, áreas deportivas, etc.

Gestión administrativa: Establece un régimen de condominio que defina los derechos y obligaciones de los propietarios.

Determina las áreas comunes: Identifica todas las áreas comunes del condominio, como jardines, alberca, estacionamientos, pasillos, elevadores, áreas verdes, entre otros.

Crea una asociación de condominios para gestionar el mantenimiento, seguridad, limpieza y otros servicios comunes.

Calcula la Superficie Total de las Áreas Comunes: Suma la superficie de todas las áreas comunes en metros cuadrados (m²).

Administración

Asigna los indivisos: Para asignar los indivisos a cada propietario, divide la superficie total de las áreas comunes entre el número total de unidades o propiedades en el condo-

Renta o venta de unidades: Define una estrategia de comercialización para vender o rentar las unidades del condominio.

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Indiviso = (80/1,000) x 100 = 8%

minio.

Para calcular el indiviso en un condominio, puedes utilizar la siguiente fórmula:

Entonces, el propietario tiene un indiviso del 8% en el condominio. Esta fórmula te permite determinar la proporción de propiedad que posée un propietario en relación con el área total del condominio.

(Área Privativa de la unidad/Área Total del Condominio) x 100 Donde:

Indiviso por valor

Área Privativa del Propietario es el espacio específico que pertenece a un propietario individualmente dentro del condominio.

Para calcular el monto y el indiviso que le corresponde a un departamento que tiene 130 metros cuadrados, con un valor de las áreas comunes e instalaciones es de $1,230,000 pesos y una superficie total del condominio de 567.50 metros cuadrados, puedes utilizar la fórmula:

Área Total del Condominio es la suma de todas las áreas privativas de los propietarios y las áreas comunes del condominio.

Indiviso por superficie

• Área del Departamento = 130.00 m² • Área Total del Condominio = 567.50 m² • Valor Total del Condominio = $1,230,000.00 pesos

Supongamos que tienes un condominio con 10 unidades y el área total del condominio es de 1,000 m². Uno de los propietarios tiene un departamento con un área privativa de 80 m². Para calcular su indiviso:

Indiviso = (Área del Departamento/ Área Total del Condominio) x Valor Total de las áreas comunes e instalaciones

(Área Privativa de la unidad/Área Total del Condominio) x 100

Substituyendo estos valores en la fórmula:

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Entonces, el indiviso que le corresponde al departamento de 130 m² en un condominio con una superficie total de 567.50 m² y un valor total de $1´230,000.00 pesos es de $281,532.00 pesos y un indiviso de 22.88 %.

del Mantenimiento x indiviso = 3. $10,000 x 0.1288 = $1,288.00 4. Es importante recalcar que estos cálculos pueden variar dependiendo de la forma en que esté establecida la administración del condominio y los acuerdos previamente establecidos entre los propietarios.

Cálculo de indivisos Aplicación en Cuotas de Mantenimiento:

Áreas privativas y comunes División de áreas privativas y áreas comunes

1. Partiendo del valor de los indivisos por unidad, puedes utilizarlo para calcular la cuota de mantenimiento de cada vivienda.

Áreas Privativas: 2. Multiplica el costo del mantenimiento por el indiviso correspondiente

1. Las áreas privativas son aquellas que pertenecen exclusivamente a cada propietario y están destinadas para su uso exclusivo.

Estas áreas generalmente incluyen: 2. El espacio interior de la unidad habitacional, incluyendo habitaciones, sala, cocina, baños, etc.

3. Balcón, terraza o cualquier espacio

Ejemplo de Cuotas de Mantenimiento: 1. Si el costo de mantenimiento de las áreas comunes es de $10,000 y el indiviso es de 12.88 %, la cuota de mantenimiento sería: 2. Cuota de Mantenimiento = Costo

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exclusivo asignado a la unidad.

4. Estacionamiento o bodega asignada a la unidad (en condominios que disponen de estas áreas asignadas).

derecho de uso compartido de las áreas comunes.

• El mantenimiento y la administración de las áreas comunes suelen ser responsabilidad de una asociación de condominios o una empresa administradora contratada por los propietarios.

Áreas Comunes: 1. Las áreas comunes son aquellas que son compartidas por todos los propietarios del condominio y están destinadas para el uso y disfrute colectivo. Estas áreas pueden variar según el tipo de condominio, pero generalmente incluyen: 2. Pasillos, escaleras, elevadores, áreas de circulación común dentro del edificio.

3. Áreas verdes, jardines, parques, zonas de recreación al aire libre.

4. Albercas, gimnasios, salones de eventos, áreas de juego para niños.

5. Estacionamientos de visitas.

6. Cuartos de máquinas, áreas de servicios como cuarto de basura, cuarto de lavado, entre otros.

7. Instalaciones y equipamientos comunes como sistemas de seguridad, circuito cerrado de TV, sistemas de intercomunicación, etc.

Es importante que los propietarios estén informados sobre cuáles son sus áreas privativas y cuáles son las áreas comunes para evitar conflictos. Además, una correcta división y administración de estas áreas contribuye al buen funcionamiento y convivencia en el condominio.

Problemática de los condominios en Puerto Vallarta Desarrollo Inmobiliario y Sostenibilidad: Sobreconstrucción: El rápido crecimiento de proyectos de condominios puede llevar a la sobreconstrucción, saturando el mercado y causando un impacto negativo en el medio ambiente.

Impacto ambiental: La construcción de nuevos desarrollos puede afectar negativamente a los ecosistemas locales, incluyendo la deforestación, la erosión del suelo y la contaminación de cuerpos de agua.

División y uso • La división entre áreas privativas y comunes se establece claramente en la escritura o reglamento de condominio.

Aspectos Económicos:

• Los propietarios tienen el derecho de uso exclusivo de sus áreas privativas y el

Aumento del costo de vida: El desa-

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to de los residentes locales que ya no pueden permitirse vivir en sus barrios tradicionales.

rrollo de condominios de lujo puede llevar a un incremento en los precios de bienes y servicios locales, haciendo que el costo de vida sea más alto.

Cambio en la dinámica social: La llegada de nuevos residentes con diferentes estilos de vida puede alterar la cohesión social y cultural de las comunidades existentes.

Accesibilidad a la vivienda: La construcción de propiedades dirigidas a compradores de alto poder adquisitivo puede reducir la disponibilidad de viviendas asequibles para los habitantes locales.

Turismo y Sostenibilidad: Dependencia del turismo: Una excesiva dependencia del turismo puede ser perjudicial en tiempos de crisis económica o sanitaria (como se vio durante la pandemia de COVID-19).

Problemas Legales y de Propiedad: Conflictos de propiedad: Disputas legales sobre la propiedad del terreno, derechos de uso de suelo y cumplimiento de las normas de construcción.

Uso de recursos: La demanda turística puede llevar a una explotación excesiva de los recursos naturales, afectando la sostenibilidad a largo plazo de la región.

Regulaciones: La necesidad de una mejor regulación y supervisión gubernamental para asegurar que los desarrollos cumplen con las leyes locales y nacionales.

Beneficios de los Condominios y Airbnb Para propietarios: Los propietarios de condominios pueden generar ingresos adicionales alquilando sus propiedades a corto plazo. Esto convierte a los condominios en una inversión rentable, especialmente en un mercado turístico dinámico como Puerto Vallarta.

Infraestructura y Servicios: Capacidad de servicios públicos: El crecimiento rápido puede sobrecargar la infraestructura existente, incluyendo agua, electricidad, alcantarillado y vialidades.

Para la economía local: El turismo impulsa la economía local de varias maneras:

Mantenimiento y seguridad: Problemas relacionados con el mantenimiento adecuado de las instalaciones y la seguridad de los residentes.

Creación de empleo: En sectores como la limpieza, el mantenimiento, el comercio, la hospitalidad y la restauración.

Impacto en la Comunidad Local:

Ingresos fiscales: Los impuestos sobre las propiedades y las tarifas de alojamiento contribuyen significativamente a los ingresos

Desplazamiento de residentes: La gentrificación puede llevar al desplazamien-

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Inversión en Infraestructura: Mejorar y expandir la infraestructura y los servicios públicos para soportar el crecimiento poblacional y turístico.

municipales.

Inversión en infraestructura: Los ingresos adicionales pueden ser reinvertidos en mejoras de la infraestructura urbana, como carreteras, servicios públicos y áreas recreativas.

Políticas de Vivienda Asequible: Fomentar la construcción de viviendas asequibles para asegurar que los residentes locales no sean desplazados por el desarrollo de propiedades de lujo.

Beneficios Sociales: Para visitantes: Airbnb y los condominios ofrecen una variedad de opciones de alojamiento que pueden ser más asequibles y cómodas que los hoteles tradicionales. Los turistas pueden elegir propiedades que se ajusten a sus necesidades y presupuestos, mejorando su experiencia de viaje.

Participación Comunitaria: Involucrar a la comunidad local en el proceso de toma de decisiones para asegurar que los desarrollos inmobiliarios reflejen sus necesidades e intereses.

Diversificación Económica: Promover una economía más diversificada que no dependa exclusivamente del turismo, fomentando otros sectores como la tecnología, la educación y la salud.

Para la comunidad: La presencia de turistas puede revitalizar áreas urbanas, promover el intercambio cultural y diversificar la economía local. Además, puede incentivar a los propietarios a mantener y mejorar sus propiedades.

Abordar estas problemáticas requiere una colaboración estrecha entre el gobierno, el sector privado y la comunidad local para asegurar un desarrollo equilibrado y sostenible de Puerto Vallarta.

Problemática asociada Impacto en la Vivienda: Escasez de vivienda asequible: El aumento en la demanda de propiedades para alquiler vacacional puede llevar a un incremento en los precios de la vivienda, haciendo que sea difícil para los residentes locales encontrar viviendas asequibles.

Impacto urbano y social Gentrificación: La llegada de inversores y turistas puede cambiar la demografía y el carácter de los vecindarios, desplazando a los residentes locales y alterando la cultura local. Áreas previamente accesibles pueden volverse exclusivas y caras.

Posibles Soluciones y Acciones Planificación Urbana Sostenible: Implementar planes de desarrollo urbano que equilibren el crecimiento económico con la conservación del medio ambiente y la calidad de vida de los residentes locales.

Regulación y Supervisión: Fortalecer la regulación y supervisión de nuevos desarrollos inmobiliarios para asegurar que cumplen con las normativas y estándares necesarios.

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Capilla Sixtina ¿obra de arte o joya de arquitectura?

L

a capilla Sixtina es un monumento arquitectónico perteneciente a la iglesia católica localizada en el Palacio Apostólico de la ciudad del Vaticano en Roma y es actualmente utilizada como oratorio papal y sede del cónclave Papal. Residencia oficial del Papa con las georreferencias: 41° 54’11’’ N, 12°27’16’’ E.

“Capilla Sixtina”.

A inicios del siglo XVI el Papa Julio II decidió modificar la decoración de la bóveda iniciando la magnífica obra de arte a cargo de Miguel Ángel Buonarotti entre los años 1508 y 1512. Pero cabe mencionar no fue solo Miguel Ángel quien aporto su arte a la capilla, en su interior se pueden apreciar diferentes obras, cada una de ellas en determinada sección de la capilla.

Para llegar a lo que es actualmente es, paso por diferentes etapas dentro del movimiento del renacimiento, periodo de transición entre la Edad Media y los inicios de la Edad Moderna.

En la pared Norte, se observa la vida de Cristo compuesta por las siguientes obras: “Las tentaciones de Cristo”, de técnica catalogada Fresco, mide 345.5 cm de alto por 555 cm de largo, cuyo autor es el pintor del Quattrocento italiano Alessandro di Mariano di Vanni Filipepi, apodado Sandro Botticelli. Realizada, realizada entre los años 1481 y 1482.

En el año de 1475 por órdenes del Papa Sixto IV se inició la remodelación del inmueble que anteriormente se le conocía como “La capilla Magna”, y se terminó en el año de 1483.

Al término de la remodelación y en honor al papa Sixto IV, se le dio el nombre de

“La vocación de los apóstoles”, de

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“La entrega de las llaves a San Pedro”

“Las tentaciones de Cristo”

técnica catalogada Fresco, mide 349 x 570 cm, autor de la obra Domenico Ghirlandaio, realizado en los años 1481 y 1482.

“El sermón de la montaña”, es un fresco que mide 349x570 cm realizado por el pintor italiano Cocimo di Lorenzo Rosselli, realizada entre los años 1481 y 1482.

“La entrega de las llaves a San Pedro”, es un Fresco de 335 x 550 cm de dimensiones, realizado por el pintor cuatrocentista Pietro di Cistoforo, llamado el Peroguino realizada entre los años 1481 y 1482.

“La vocación de los apóstoles”

Y “La última cena”, este cuadro a diferencia de los anteriores es un cuadro de enormes dimensiones pues tiene 460 cm x 880 cm de ancho. Fue realizado con tempera y óleo sobre una preparación de yeso en lugar de la técnica del Fresco, y a la fecha se han ido implementando diferentes técnicas de protección para evitar el deterioro. Fue realizado por

“El sermón de la montaña”

“La última cena”

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“Vuelta de Moisés a Egipto y circuncisión de Eliezer”

“Las Pruebas de Moisés y castigo de los rebeldes”

el pintor italiano Cocimo di Lorenzo Rosselli, realizada entre los años 1481 y 1482.

En la pared Sur de la capilla se encuentra la representación de la vida de Moisés, compuesta por las obras: “Vuelta de Moisés a Egipto y circuncisión de Eliezer”, realizada con la técnica Fresco con las medidas de 350 x 572 cm, realizada por el pintor italiano Pietro Peluguino, de la escuela de Umbría, quien fundo con su estilo una línea de expresividad clásica.

“Descenso del monte Sinaí” Moses está rodeado por sus seguidores mientras les da su testamento y les indica el camino a seguir. En la parte inferior de la pintura, se encuentra la escena de la muerte de Moses, rodeado por ángeles y con el pueblo de Israel llorando su pérdida. Obra realizada por el pintor Luca Signorelli y Bartolomeo della Gatta

“Las Pruebas de Moisés y castigo de los rebeldes”, realizada por el pintor Sandro Botticelli, quien para esta obra pintó tres historias en los frescos: “Las Pruebas de Moisés”, “La Tentación de Cristo” y “El Castigo de los Rebeldes”.

Sobre la pared Este, que es por donde se ingresa a la capilla, están los frescos de “La resurrección de Cristo” de 275 x 127 cm realizada al Óleo y lienzo.

Y “La disputa del cuerpo de Moisés”, de pintura realizada por el pintor español Matteo da Lecce en el año 1572 a 1585

Además, se cree que proporcionó los dibujos de once papas y quizá intervino directamente en la pintura de algunos. Las composiciones son complejas y difíciles, con reelaboraciones neoplatónicas de temas clásicos en la iconografía cristiana

En la pared Oeste, se encuentra la representación de “El juicio final”, técnica al Fresco de estilo Renacentista, de 13.70m x 12.20 m, cuya obra expresa el momento del Apocalipsis en el que los ángeles anuncian la llegada del mismo. Los mortales resucitan, convocados por el sonido de las trompetas angélicas, y toda la historia, en su final, se muestra en su gloria y su miseria. Pintada por el escultor, arquitecto, pintor y poeta italiano renacentista Michelangelo Buonarroti mejor conocido como Miguel Ángel.

“Descenso del monte Sinaí”, fresco de 350x572 cm que muestra varios episodios simultáneamente y se aclara con la inscripción en el friso de arriba: PROMULGATIO LEGIS SCRIPTE PER MOISEM . Sobre Moisés, arrodillado en el Monte Sinaí y siempre seguido por Josué (en este caso dormido), recibe las tablas de Dios que aparece en una nube luminosa rodeado de ángeles, y es realizada por el pintor renacentista Cosimo Roselli en 1481.

Y “El testamento y muerte de Moisés”, es una pintura al Fresco de 350x572 cm, con una composición de la pintura compleja y detallada, con múltiples escenas que se superponen y se entrelazan. En el centro de la obra,

La bóveda en ese entonces estaba pintada con un cielo azul y estrellas doradas, pero fue el papa Julio II ordena su remodelación a

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cargo de Miguel Ángel, quien con un ciclo de frescos representa en la parte central una selección de escenas del Antiguo Testamento: La creación del mundo, La creación de Adán y Eva, El pecado original, El sacrificio de Noé, El Diluvio y, por último, La ebriedad de Noé, que representa la expresión más vil del ser humano contaminado por el pecado.

En la bóveda se representan las tres artes: gracias a la pintura, las figuras parecen auténticas esculturas que se enmarcan en una arquitectura ficticia de pilastras y cornisas.

Aunque de dimensiones sobrehumanas, en la bóveda sigue primando la serenidad, la perfección, el equilibrio clásico. Distinto es el Juicio Final del testero, composición abigarrada y nerviosa, plena de dramatismo y pesimismo.

El diseño arquitectónico de la capilla es atribuido al arquitecto italiano Baccio Pontelli pero fue construida por el arquitecto italiano Giovanni de Dolci.

La decoración completa de la capilla resume la historia del universo según la revelación cristiana.

En cuanto a la construcción, se trata de un diseño sobre un estilo Renacentista de forma rectangular de aproximadamente 40.9 m de largo por 13.4 m y medio de ancho, con 20.7 m en su punto máximo de altura.

Al final, las obras realizadas en la capilla guardan cierta homogeneidad con la misma escala de dimensiones, misma estructura rítmica y representación paisajista. Resaltando con ello su complejidad.

A lo largo de la Historia el año de 1984 la Capilla Sixta, por sus características artísticas invaluables fue considerada Patrimonio de la Humanidad.

Pero entonces después del análisis de su contenido arte, diseño y construcción ¿la capilla Sixtina es una obra de arte o una joya de arquitectura?

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Ingenieros distinguidos 2024

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n este año, el Comité organizador de la Jornada del Día Nacional del Ingeniero usó la expresión inspiradora de La Ingeniería fundamento innovador para un Crecimiento Sostenible. Se trata de la XXXVI edición y Veracruz representa la mejor organización a nivel nacional.

Este año el Comité está encabezado por el Dr. Marco Antonio Salgado Cervantes, Dra. Yolanda Lagunes Paredes, secretaria y Dr. Enrique Morales González, tesorero; así como un entusiasta grupo de ingeniería que son directivos de instituciones educativas, Colegios, Asociaciones de Profesionales y dirigentes sindicales.

Ingenieros distinguidos.

Modalidad Investigación: Ing. Daniel Hernández Pitalúa Ing. David Lara Alabazares Ing. Enrique Delgado Alvarado Ing. Hugo Sergio García Galindo Ing. José Luis Ramírez Reyes Ing. Luis Alberto Alcázar Vara

Ingenieros distinguidos.

Modalidad Académico: Ing. Francisco López Santos Ing. Juana Gabriela Mendoza Ponce Ing. Leticia Mariana del Carmen Pérez Pérez Ing. Lidilia Cruz Rivero Ing. Mariano Azzur Hernández Contreras Ing. Raúl Alejandro Limón Hernández

Ingenieros distinguidos.

Modalidad Profesional–Empresarial: Ing. Alfonso Ruíz Méndez Ing. José Menéndez Cruz

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Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo, Ingeniero distinguido 2024

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ste año ha recibido la Ing. Ruth Mirlany Morales Redondo el nombramiento como Ingeniera Distinguida por sus actividades profesionales en beneficio de la Ingeniería y la Sociedad. El Galardón lo recibió en el marco de la celebración del “Día Nacional del Ingeniero”, el 1 de julio de este año, en las instalaciones del Instituto Tecnológico de Veracruz.

Ing. Mecánico en la Universidad Nacional Experimental del Táchira en Venezuela.

Maestra en Valuación. Ing. en proyectos de Procesos de Producción en la Industria Petrolera Venezolana. Fue Asesor Certificado en Bienes Raíces, Afiliado a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios-AMPI. Fue aceptada su REVALIDA de estudios superiores ante la Secretaría de Educación Pública Mexicana, titulada: Licenciatura en Ingeniería Mecánica, del Sistema Educativo Nacional. (agosto 2018), con cedula profesional. Especialista en Valuación de Inmueble-con cedula profesional. Especialista en Valuación de Inmuebles Agropecuarios, Socio Fundador del Colegio Veracruzano de Valuadores Profesionales-COVEVAPRO.

un modelo para Homologación entre Colonias: Factor Intercolonias, Propuesta Basada en Características Cuantitativas Urbanas. Publicado en revistas especializadas en Valuación, VALCOMEX y REVISTA WEB COVEVAPRO. Valuador Profesional en la Unidad de Valuación EcoAvaluos. Valuador Profesional con Registro en la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF. Perito Auxiliar en Valuación, del Poder Judicial del Estado de Veracruz.

Actualmente, sub-tesorera de la 2da Junta directiva de este colegio. Capacitador en el Centro de Estudios de Veracruz-CEV; en materia de Valuación. Capacitador en materia de Valuación, en el sector inmobiliario. Desarrolló

¡Ing. Ruth, muchas felicidades por tan honroso reconocimiento, enhorabuena!

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Convenio de colaboración con el Colegio de Arquitectos COARQ, A.C.

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l pasado 13 de julio celebramos convenio de colaboración con el Colegio de Arquitectos COARQ, A.C., hecho que fortalece a COVEVAPRO, COARQ, generando mayor certeza a la sociedad Veracruzana.

Firmaron el Convenio el Arq. Sergio Cristino Martínez Osorio, presidente el Colegio de Arquitectos COARQ, A.C., el presidente de COVEVAPRO, Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe, Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte, primer presidente de COVEVAPRO, el Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano, Vicepresidente de COVEVAPRO, y la Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz, Vicepresidente de Representación Zona Sur.

COVEVAPRO, por la excelencia en Valuación.

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Convenio con la UPAV, facultad de Arquitectura, Sede Minatitlán

E

l pasado 13 de julio, en la ciudad de Coatzacoalcos, se firmó Convenio para la vinculación, capacitación y actualización de los egresados y estudiantes de la Licenciatura de Arquitectura de la UPAV, Sede Minatitlán, contando con la presencia del Ing. Antonio Pérez Colmenares, director

de la Licenciatura de Arquitectura, nuestro presidente Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe, Dr. Eduardo Amet Ramos Vicarte, primer presidente de COVEVAPRO, el Arq. Domingo Antonio Ibarra Mandujano, Vicepresidente de COVEVAPRO, y la Ing. Luz del Alba Sánchez Cruz, Vicepresidente de Representación Zona Sur.

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¿Copropiedad o condominio?

Arq. Enrique Cervera Muñoz Especialista en Valuación de Bienes y Especialista en Sistema de Información Geográfica

Civil y que para el Estado de Veracruz está en su capítulo VI y el segundo en la Ley 541 de Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Veracruz.

A

mables lectores: Uno A través del tiempo, los vade los problemas luadores hemos tenido oporde mayor frecuentunidad de ver gran cantidad cia que tienen los de instrumentos públicos en la propietarios de un inmueble, que la redacción de las mismas, es otorgar una certeza jurídica dejan en estado de indefensión cuando deciden subdividir sus en un buen porcentaje al propieconstrucciones contenidas en tario o propietarios resultantes, Arq. Enrique Cervera un predio, ya sea porque solo al manifestarse en los citados Muñoz quieren enajenar una parte de documentos, inconsistencias ello, porqué pretenden repartécnicas, que al final del día, natir a herederos o porqué desean realizar un die asume esa responsabilidad, quedando el negocio con una sección, sin comprometer las propietario original (en ocasiones ya fallecido) demás construcciones existentes, que llegado como el responsable de esas anomalías. el momento se plantean la siguiente pregunta: Por el espacio disponible, otorgaremos algunos comentarios del tema para con¿COPROPIEDAD ó CONDOMINIO? siderar cuando haya necesidad de convertir una propiedad Macro a varias propiedades y Ambos tienen certeza jurídica, ya que los propietarios que pretendan adquirir esa la copropiedad primero aparece en el Código fracción contemplen algunos aspectos que a

Figura 1

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continuación citaremos. Ver figura 1

existentes, porqué solo un bajo porcentaje cumplen estrictamente las disposiciones y entonces se tendrá que replantear el proyecto a una copropiedad, pero incluir los términos como lo establece la Ley de Condominio 541 para un mejor Orden en la regulación de los propietarios resultantes en una copropiedad.

Uno. Es conveniente apoyarse de preferencia con un arquitecto o ingeniero para que técnicamente sean congruentes las propiedades resultantes de esa división.

Dos. Es conveniente que, en el proyecto de subdivisión, considerar a un Especialista en Valuación de Bienes con cédula profesional exprofeso, o Perito Responsable externo, adscrito al Padrón del gobierno, para estimar los valores resultantes de las propiedades, ya que no todos alcanzan el mismo valor al subdividir la Unidad Macro de la propiedad.

Es importante saber, que cualquier camino que se escoja, los propietarios resultantes solo son dueños de la parte interior habitable, se trate de un departamento, casa, oficina, local comercial, etc. Y las Fachadas de esas mismas áreas habitables, fachadas del conjunto, el predio, donde están las construcciones o elementos exteriores, como cajones de estacionamientos, cisternas, pasillos de circulación exterior, jardines, etc. Es de todos por ser área común, siendo esos elementos INDIVISIBLES y por eso le denominan INDIVISO porqué precisamente no es divisible.

Lo anterior es importante señalarlo, ya que es común repartir a partes iguales las construcciones de un todo (mismo porcentaje de indiviso) en cuanto a cantidad porqué supones que los valores van a ser iguales, pero a la hora de que quedan las propiedades subdivididas no representan el mismo valor y en consecuencia debe ser diferente el indiviso

Ahora bien; todos esos propietarios resultantes de la subdivisión, son dueños de la parte privativa de su área habitable, más su porcentaje de indiviso de los elementos complementarios que resultaron del análisis elaborado por el profesionista experto

Tres. Es conveniente consultar a un abogado y un contador; ya que el primero establecerá los lineamientos para una certeza jurídica de todas las partes que intervienen en la propiedad y el contador determinará los impuestos producto de la subdivisión, presentando un proyecto fiscal para que los interesados vean como impactan los citados impuestos con los ingresos resultantes de compraventa u otro concepto comercial o financiero

En otro orden de ideas, no debemos olvidar, que tenemos 3 tipos de Condominios: horizontal, vertical y mixto (horizontal con vertical) Ver figura 2 EN CONCLUSIÓN; debemos considerar que una subdivisión de propiedad, en cualquiera de sus manifestaciones, hay que considerar Leyes, Reglamentos y Normas Técnicas de manera adicional a la Ley 541 y Código Civil para no violar alguna disposición, pero que en otra ocasión lo trataremos.

Comentarios: Al correo ecervera@encer.mx

Cuatro. Presentar el proyecto a un Fedatario para que concluya la gestión que se trate; sea Copropiedad o Condominio.

La Ley 541 de Condominio está planteada para proyectos nuevos, por lo que se debe tener cuidado con las propiedades ya

Figura 2

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Escombros Arq. Mayra Patricia Jiménez Shimabuko

proveniente de la demolición.

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Es importante recalcar el cuidado que se debe tener de no contaminar los productos a reciclar, ya que, para poder llevar a cabo esta actividad, estos deberán entregarse libres de materiales tales como: basura, papel, madera, plástico, textiles y materiales tóxicos.

no de los más grandes retos y deberes a los que se debe enfrentar la industria de la construcción, durante los próximos años, es la promoción del reciclaje de materiales para la construcción.

Aún a pesar de que existen algunos ejemplos de reutilización de materiales de la construcción.

En nuestro país, existe la necesidad de controlar los residuos que son desechados diariamente por la acción de la industria de la construcción, con la finalidad de lograr reducir los desperdicios y aprovechar al máximo la materia utilizable. Con esto, se lograría tener un impacto benéfico para el medio ambiente, que beneficia a la sociedad en general y también podría tener efectos positivos en cuanto al aspecto económico.

Arq. Mayra Patricia Jiménez Shimabuko

Agregados. Fragmentos de roca que se utilizan para la preparación del concreto, y pueden ser usados en su estado natural o posteriormente al proceso mecánico de trituración.

Agregados Naturales. Consisten tanto como grava y arena, como en piedra triturada.

Agregados Reciclados, se obtienen principal de la trituración de concreto.

Agregados de concreto reciclado: se da un beneficio de la trituración del concreto

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La Importancia del Costo de Capital para la Valuación de Activos Intangibles Mtro. Alberto Gabriel Saldívar Lugo

ciones del mercado y la estructura de la deuda. A menudo, es ajustado por impuestos debido a la deducibilidad de los intereses.

2. Costo del capital propio (Ke): Es la tasa de retorno requerida por los accionistas. Este costo es más difícil de cuantificar, ya que depende de las expectativas de los inversores sobre el rendimiento futuro de la empresa. Métodos como el Modelo de Valoración de Activos Financieros (CAPM, por sus siglas en inglés) se utilizan para estimar el costo del capital pro-

L

os activos intangibles como marcas, patentes, derechos de autor, software, los secretos comerciales, las relaciones con los clientes y el capital humano juegan un papel crucial en la creación de valor para las empresas. A diferencia de los activos tangibles, que tienen una Mtro. Alberto G. Saldívar presencia física y un valor más Lugo fácilmente cuantificable, los activos intangibles no son físicos, pero pueden ser altamente valiosos debido a pio. su capacidad para generar ingresos futuros y proporcionar una ventaja competitiva. Sin emEl costo de capital promedio pondebargo, la valuación de estos activos presenta rado (WACC, por sus siglas en inglés) combina desafíos muy particulares, siendo el costo de estos dos costos en una tasa única, ponderada capital (CC) uno de los elementos más críticos por la proporción de deuda y capital propio en en este proceso. la estructura de financiamiento de la empresa.

Definición y Componentes del Costo de Capital

Concepto básico El Costo de Capital se estima a una fecha determinada.

El costo de capital es la tasa de rendimiento que una empresa debe percibir, a fin de dejar inalterado el valor accionario de la empresa. En esencia, representa el costo de oportunidad de invertir recursos en un proyecto específico, en lugar de invertir en alternativas con riesgos comparables. El CC es un componente clave en el análisis de flujos de caja descontados (DCF, por sus siglas en inglés), una metodología comúnmente utilizada para valorar activos.

La valuación de activos intangibles implica la estimación de los flujos de caja futuros generados por estos activos y su descuento al valor presente usando el CC. Este proceso es esencial para varias razones:

Componentes principales del Costo de Capital: 1. Costo de la deuda (Kd): Es la tasa de interés efectiva que una empresa paga por su deuda. Este costo está influenciado por la calificación crediticia de la empresa, las condi-

I. Valoración Precisa del Activo: Los intangibles pueden generar ingresos significativos a lo largo del tiempo. Por ejemplo, una patente puede proporcionar a una empresa un monopolio temporal sobre una tecnología, lo que puede traducirse en flu-

Importancia del Costo de Capital en la Valuación de Intangibles

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jos de caja sustanciales. Al descontar estos flujos de caja futuros utilizando el CC adecuado, las empresas pueden determinar el valor presente de estos activos. Un CC incorrecto puede llevar a una valoración inexacta, afectando decisiones estratégicas críticas como fusiones, adquisiciones y la estructuración de licencias.

II. Incorporación del Riesgo: Los activos intangibles están a menudo asociados con altos niveles de incertidumbre y riesgo, debido a factores como la volatilidad del mercado, cambios regulatorios y la evolución tecnológica. El CC actúa como un reflejo de este riesgo. Un activo intangible en una industria volátil o en rápido cambio requerirá un CC más alto para reflejar el riesgo adicional. Esto asegura que las inversiones en intangibles se realicen con una comprensión clara del riesgo asociado.

III. Decisiones de Inversión: Una firma debe evaluar si es rentable invertir en la creación o adquisición de activos intangibles. El CC proporciona una tasa de referencia para estas decisiones. Si el retorno esperado de un proyecto, como el desarrollo de un nuevo software o la compra de una marca, es inferior al CC, la empresa puede optar por no seguir adelante con la inversión, ya que no compensaría el riesgo asumido.

IV. Gestión del Portafolio de Activos Intangibles: Muchas empresas poseen múltiples activos intangibles y deben gestionar estos activos de manera efectiva para maximizar su valor. El CC puede ayudar a priorizar inversiones, determinar cuáles activos deberían ser desarrollados o explotados, y decidir cuándo es el momento de desinvertir. Por ejemplo, una empresa puede utilizar un CC ajustado (por riesgo de negocio, por estructura de financiamiento, etc.) para evaluar si es más beneficioso renovar una patente existente o invertir en una nueva tecnología.

Factores que Influyen en el Costo de Capital para Intangibles a. Naturaleza del Activo Intangible: La naturaleza específica del activo intangible influye en el CC. Por ejemplo, una marca reconocida y bien establecida puede tener un riesgo relativamente bajo comparado con una tecnología emergente y no probada.

Por lo tanto, la marca podría tener un CC más bajo, reflejando su estabilidad y menor riesgo percibido. b. Condiciones del Mercado: Las condiciones económicas y del mercado también afectan el costo de capital.

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En períodos de inestabilidad económica o alta volatilidad del mercado, los CC tienden a aumentar debido al mayor riesgo percibido por los inversores. Esto puede afectar la valuación de los intangibles, particularmente aquellos cuyas ganancias están estrechamente vinculadas a las condiciones económicas. c. Riesgo País: Para empresas con operaciones internacionales, el riesgo país es un factor importante. Los activos intangibles que generan ingresos en mercados con alto riesgo político o económico pueden requerir un CC más alto para reflejar estos riesgos adicionales. d. Tendencias y Competencia en la Industria: La dinámica de la industria también juega un papel crucial. En industrias donde la innovación es rápida y la competencia es feroz, los activos intangibles pueden volverse obsoletos rápidamente, lo que aumenta el riesgo y, por ende, el CC. Metodologías de Valuación y el Costo de Capital Existen varias metodologías para la valuación de activos intangibles, y todas dependen en gran medida del CC. Algunas de las más comunes incluyen: 1. Método de Flujos de Caja Descontados (DCF): Esta metodología estima los flujos de caja futuros que generará el activo y los descuenta al valor presente utilizando el costo de

capital. Es particularmente útil para activos que generan ingresos directos, como patentes o software.

2. Método de Mercado: Este enfoque compara el activo con transacciones de mercado similares. Aunque el CC no se utiliza directamente, la tasa de retorno implícita en las transacciones comparables es una consideración clave.

3. Método de Costos: Evalúa el costo de replicar o reemplazar el activo intangible. Aunque este método no se basa directamente en el CC, es importante para evaluar el valor económico de crear o adquirir el activo en comparación con otras opciones de inversión.

Conclusión El CC es un elemento esencial en la valuación de activos intangibles. Proporciona una medida del retorno requerido que incorpora el riesgo y la incertidumbre asociados con estos activos. Una valoración precisa de los intangibles es crucial para las decisiones estratégicas de las empresas, incluyendo la inversión, la gestión de activos y la planificación financiera. Dado el creciente peso de los activos intangibles en la economía moderna, principalmente desde inicios de este siglo, una comprensión sólida y la correcta aplicación del costo de capital son vitales para el éxito financiero y competitivo de las empresas.

Comentarios: alberto.saldivar02@gmail.com

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“Ser o deber” «Ser o no ser, esa es la cuestión: si es más noble para el alma soportar las flechas y pedradas de la áspera Fortuna o armarse contra un mar de adversidades y darles fin en el encuentro».

Lic. Oscar Mayoral Barranca

que se tenga conocimientos especiales en mayor grado que el resto de una cultura general media. Ya abordaremos quizá en otro artículo cuales son los tipos y calidades de peritos que pueden existir de acuerdo a la materia o rama del derecho, sin embargo, para no dejar fuera a nuestro amigo William Shakespeare, nos enfocaremos en una de las características que deben acompañar si o si, a un perito al momento de rendir su dictamen técnico, “la imparcialidad”.

Es muy trillado el tema de que los Peritos Valuadores se encuentran sometidos al deseo de su cliente, “el que compra quiere un precio bajo y el que vende quiere un precio elevado”, sin embargo, independientemente de la ética profesional y de la imparcialidad con la que debe conducirse como profesionista el perito valuador, no debemos de perder de vista los alcances o consecuencias legales de un dictamen técnico de esta naturaleza. En este tenor las consecuencias de tipo legal pueden ir más allá de lo que pensamos.

~ William Shakespeare Hamlet ~ Lic. Oscar Mayoral Barranca

L

a obra de Hamlet fue escrita por el Inglés William Shakespeare alrededor del año 1600 (diversos autores difieren la fecha exacta), en la época del Renacimiento dentro del periodo conocido como la “Era Isabelina”, obra que tuvo como característica la exploración de la psicología humana de una manera profunda, abordando temas como la locura, la traición, la venganza, la moralidad y la duda.

El Código Penal Federal tipifica dentro de su “Título Décimo Segundo, Responsabilidad Profesional” en sus artículos 228 y subsecuentes, que los profesionistas son responsables de los delitos que cometan en el ejercicio de su profesión y en su “Título Decimotercero, Falsedad” en sus artículos 247, 247 Bis, 248, 248 Bis señala que los peritos pueden cometer delito bajo la siguiente premisa: “a quien faltare a la verdad sobre el hecho que se trata de averiguar, o aspectos, cantidades, calidades u otras circunstancias que sean relevantes para establecer el sentido de una opinión o dictamen, ya sea afirmando, negando u ocultando maliciosamente la existencia de algún dato”.

Su famosa pregunta “ser o no ser” no busca en si una respuesta, más bien nos invita a la reflexión entre esa dualidad de la existencia humana e incluso entre la vida y la muerte o el coraje y el temor.

El tema puede dar para muchas reflexiones desde diversos puntos de vista, moral, ético, religioso, político, etc. sin embargo el enfoque de estas líneas será desde el punto de vista jurídico.

Las sanciones para quien comete este delito pueden ser de: · Hasta 12 años de prisión, · Suspensión para el ejercicio de la profesión y

Perito es el sujeto entendido en alguna ciencia o arte, que puede ilustrar al tribunal acerca de diferentes aspectos de la realidad concreta, para cuyo examen es indispensable

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· El pago de una multa.

entes públicos.”

Lo anterior independientemente de los delitos particulares a los que pudiera ser sujeto, dependiendo del caso y de la materia del derecho de que se trate.

Como lo comenté al inicio, no pretendo hablar de qué debemos hacer o no hacer en el punto de vista profesional, eso es decisión personal, sin embargo, sí pretendo señalar las consecuencias legales que pudiera generarse derivado de una decisión que aparentemente “a nadie afecta”, así que creo, debemos de pensar con cabeza fría cada vez que se nos asigne, contrate o invite a rendir un peritaje sobre lo que hace 424 años nuestro amigo William nos invitó a reflexionar, ser o no ser, he ahí el dilema.

También se encuentra tipificado el delito cometido por particulares en la Ley General de Responsabilidades Administrativas, la cual impone sanciones a aquellos particulares que participan de alguna manera en el ejercicio de la función pública o que tienen relación profesional con las entidades públicas. Sanciones que pueden llegar a:

La Función del Perito; el objeto de la prueba pericial; el tiempo, modo, lugar y forma de rendir los peritajes, así como los tipos de peritos, son temas que podremos platicar en otro artículo, solo por favor recuérdame que te diga.

· “Sanción Económica; · Inhabilitación temporal para participar en adquisiciones, arrendamientos, servicios u obras públicas, según corresponda, por un periodo que no será menor de tres meses ni mayor de ocho años; · Indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a la Hacienda Pública Federal, local o municipal, o al patrimonio de los

Julio 2024 Comentarios al correo: oscarmb07@yahoo.com

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El Catastro José Manuel Pérez Lázaro

valuatoria (hoy día en nuestro país y en apego al artículo 115 constitucional, se aplican Tablas l Catastro se puede devalores catastrales unitarios de finir por su origen, pero suelo y construcción, propuestambién se puede detos por los municipios a la H. finir por su finalidad, el Legislatura local, mismos que Catastro ha sido utilizado a lo son publicados para el caso del largo de la historia como una estado de Veracruz, en su Gaherramienta de carácter imceta Oficial), de acuerdo a sus positivo, desde los romanos características físicas y geográhasta la fecha. También es una ficas. En el Registro Público de herramienta que nos permite la propiedad de acuerdo a su mantener la administración y el José Manuel Pérez Lázaro legislación local se inscriben las control del uso y de la tenencia operaciones de traslado de dodel territorio. De “Esa porción minio. En nuestra legislación local y conforme de espacio donde en que el Estado ejercita su al Modelo de Catastro, el hecho de estar inspoder”, como lo señala (García Máynez, 2009). crito en el Catastro, no genera Derechos legales sobre el bien inmueble.

El impuesto predial es una consecuencia del Catastro, aún y cuando algunas Etimológicamente el término Catasveces pareciera que esto fuera al revés. Ello tro, sin importar su origen ostenta casi siemen virtud, si contamos dentro de un determipre los mismos significados, (lista de ciudadanado Territorio con un catastro debidamente nos con propiedades gravables, registro, lista, actualizado, la información obtenida dentro cuenta registro de predios gravables, registro de esta actividad, nos permitirá considerar obo el inventario de predios o el registro de ciutener una mayor recaudación predial. Lagarda dadanos con propiedades gravables), como Lagarda, (2007) señala que el catastro por su varios autores lo han señalado. Su finalidad origen se divide en dos tipos. El Catastro Teude origen ha recaído siempre sobre el pago de tónico o Germánico (también llamado catastro impuestos, entonces también podríamos ver la jurídico), en donde el Registro público y el caimportancia del catastro teniendo como ejemtastro se encuentran unidos, basta con que el plo, el caso de la Francia post-revolucionara, Predio o también llamado Parcela esté inscrito dónde un ciudadano para poder estar en conen el catastro (quien da fe de sus linderos y codiciones de ejercer su derecho al voto, debía lindancia), para que el propietario pueda ejercomprobar que pagaba impuestos (Fioravanti, cer todos los derechos legales sobre él. Este 1998). modelo como su nombre lo indica se ejerce principalmente en los países de origen germáCon el pasar de los años el Catastro ha nico, como son: Alemania, Austria, Dinamarca, ido obteniendo una importancia significativa, Suiza y demás países del norte de Europa. tanto por su papel preponderantemente administrativo del territorio, como por su papel Por su parte el Catastro Napoleónirecaudatorio. El Catastro ha ido evolucionanco o Latino, o catastro Fiscal, cuya principal do por diferentes etapas, en donde el cumpliencomienda, es la recaudación. “Napoléon miento en la finalidad de cada una de ellas, va como primer cónsul, estableció una comisión permitiendo la evolución hacia la siguiente, para estudiar la distribución equitativa del impodemos observar la finalidad de cada una de puesto predial” (Plazola Cisneros, 2008). En ella, en el trabajo de Erba, Diego (2007) a patir este modelo el Catastro y el Registro Público del “cuadro, donde se representa la evolución de la propiedad, trabajan de manera separadel catastro a lo largo del tiempo”, según el auda, mientras que en el Catastro se inscriben tor. los predios que serán grabados, mediante la aplicación de Valores y de una metodología En el Catastro Económico o como

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con la Cartografía y con la nomenclatura Catastral Oficial.

también lo mencionamos con anterioridad, Catastro Fiscal, se registran los datos de los inmuebles, con la finalidad de poder determinar el Valor que servirá de base para el cálculo del impuesto predial. Para el catastro Físico deberemos de realizar levantamientos topográficos, geodésicos y/o fotogramétricos, y mediante bases alfanuméricas, podremos estar en condiciones de alcanzar el Catastro Geométrico o Físico.

Dentro de esta etapa, surgen en diferentes escenarios diferentes Declaraciones, mismas que se volvieron trascendentales, como la Declaración de Bogor, la de Bathurst, la de la FIG y la del Comité de Catastro de la Unión Europea, por mencionar las más sobresalientes. Todas dirigidas hacia la Composición del Catastro territorial a partir del sistema de información basado en la parcela, su descripción geométrica, y su valor.

Para el Catastro Jurídico, estaremos hablando de una fusión o solamente una asociación con el Registro Público de la propiedad, alguna vez Napoleón señaló que: Un buen catastro parcelario será el complemento del Código en lo que se refiere a la posesión del suelo. Es necesario que los mapas sean suficientemente precisos y detallados para fijar límites y evitar litigios. Estaríamos hablando entonces de al menos un catastro ideal.

En 1998 surgió una nueva visión para el Catastro, El Catastro 2014, es un documento que se originó en el Congreso de Melbourne y en él se establecieron las 6 afirmaciones del Catastro 2014.

1.- El Catastro 2014 mostrará una imagen completa sobre la situación legal del terreno, señalando tanto los derechos como las obligaciones.

2.- Desaparecerá la distancia entre mapas y registros.

3.- Los mapas catastrales desaparecen ¡vivan los modelos!

4.- Desaparece el catastro de lápiz y papel. Y 5.- El Catastro 2014 será mayoritariamente privado. Los sectores públicos y privados trabajan en estrecha colaboración.

6.- La inversión realizada para la creación del catastro podrá recuperarse.

A partir de algunas décadas atrás, muchos expertos en la materia; a lo ancho del mundo, empezaron a hablarnos del Catastro Multifinalitario, empezaron a darse cuenta, que la información que el catastro administraba, era de gran valía y podía ser utilizada para fines diversos, más allá de lo que es la tributación. Comprendieron que la información catastral era útil para la Elaboración de Planes de desarrollo urbano, por mencionar algún ejemplo. Entonces el catastro se empezó a ver como un sistema de información multifuncional, aunque como lo señala (Erba, Diego, Catastro Multifinalitario aplicado a la definición de políticas de suelo urbano, 2007), para que un catastro sea completamente multifinalitario es necesario integrar todas las instituciones que trabajan al nivel de la parcela, por ende no sería la Dependencia Catastral la que tendría la totalidad de los datos en un sistema, en sí las Dependencias que generan y requieren la información territorial, trabajarían únicamente

Como resumen del cuadro podríamos establecer 3 etapas dentro de la evolución, la primera etapa (de papel), normalmente en esta etapa la dependencia realiza administración y colección de datos, la información se genera localmente y se duplica en oficinas centrales.

Para la Segunda etapa (inicios de informática), aquí surge el uso de equipos de cómputo, normalmente de baja capacidad, se continúa

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con la administración de datos a nivel local, en esta etapa se tiene un gran trabajo en oficinas centrales, pero se sigue trabajando en papel en las oficinas locales. Por último, en la tercera (informatización completa), aquí se integran los datos mediante el uso de una red, es el caso del uso de las SIG (System Information Geographic), a escala nacional o estatal, en donde sin importar el lugar donde se genere la información, se integra a un sistema central y

de ahí puede ser tomada por cada una de las dependencias o instituciones que se integran al sistema.

Tomando en cuenta lo anterior debemos de considerar los aspectos jurídicos, históricos y culturales de cada país, que se interponen entre el ser y el deber ser. Para ello tenemos que ver dentro de la misma historia de nuestros países, el desarrollo del catastro al pasar de los años.

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Administración de condominios • Gestión de inquilinos: Registrar propietarios y residentes, y atender quejas o emergencias.

• Supervisión de trabajadores: Contratar y despedir personal.

• Mantenimientos y reparaciones: Coordinar el mantenimiento de áreas comunes y servicios.

• Asegurar el suministro de servicios: agua, energía eléctrica, recolección de basura, vigilancia y seguridad.

• Identificar oportunidades para reducir gastos.

• Buscar la sana convivencia condo-

Arq. Domingo Ibarra Mandujano La administración de condominios implica la gestión integral de un conjunto residencial conformado por unidades habitacionales individuales, áreas comunes y servicios compartidos

En el estado de Veracruz existen 2,385,265 viviendas según INEGI Censo del 2020, de las cuales el 18% son Arq. Domingo Ibarra viviendas que forman parte de Mandujano conjuntos condominales. Por municipio la mayoría lo tiene Veracruz con un 31.88%, lo sigue Boca del Río minal. con un 22.98%, Xalapa con una participación del 22.15%, y finalmente el 22.99% se dispersa Pareciera fácil, sin embargo, existen en el resto de los municipios del Estado. muchos retos que superar. El Administrador de Condominios deberá superar temas como La Ley 541 LEY QUE REGULA EL REel desconocimiento entre la mayoría de los GIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO condóminos de la legislación asociada a ConEN EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO dominios, la apatía entre los propietarios o DE LA LLAVE, define: usuarios, la desarmonía entre algunos vecinos, la falta de cumplimiento en los pagos de cuotas VII. Condominio: El inmueble cuya de mantenimiento, incluso los malos manejos propiedad pertenece a dos o mas personas, a financieros de administradores anteriores. Es quienes corresponde una unidad de propiedad por esto, que un Administrador de Condomiexclusiva y los derechos de copropiedad de los nios deberá desarrollar habilidades y compebienes y áreas que son de uso común. tencias en materias como: Marco Legal del régimen de condoEs importante mencionar que el adminios en el Municipio, Estado o en Leyes ministrador es un auxiliar contratado por la Generales Asamblea de condóminos, y que el máximo órgano de decisión en un condominio es la AsamOrganización, definirá la estructura blea, en dicho órgano se resolverán los asuntos necesaria acorde a las características del conde interés común del condominio. dominio.

El administrador de condominios es el Planeación, deberá gestionar eficienprofesional encargado de coordinar y ejecutar temente los procesos de operación, seguridad diversas tareas en nombre de la comunidad de y mantenimiento del condominio. propietarios. Algunas de sus responsabilidades son: Ejecución de lo planeado y Control • Gestión financiera: Llevar la contade las acciones, incluyendo todas las finanzas bilidad del edificio.

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correspondientes.

• Planear, ejecutar y controlar el presupuesto establecido.

• Cobrar las cuotas de mantenimiento y en su caso cuotas extraordinarias.

• Elaborar un diagnóstico del estado físico del condominio y determinar prioridades.

• Ejecutar el programa de mantenimiento autorizado por la Asamblea.

• Supervisar a los contratistas.

• Convocar y coordinar las asambleas, levantar una minuta o libro de acuerdos.

• Informar sobre los avances de lo planeado.

• Atender quejas de los usuarios.

• Difundir entre los condóminos los acuerdos aprobados.

• Apegarse a la debida observancia de las leyes en materia del Régimen de condominio y su reglamento interno.

• Cumplir con lo establecido en la Ley de Protección Civil y su Reglamento.

• Cumplir con lo establecido en las leyes en materia ambiental.

Y finalmente algo que es de suma importancia, las Relaciones humanas. El administrador de saber manejar los procesos humanos, como lo son el manejo de objeciones, manejo de la frustración, debe saber manejar la armonía en las Asambleas de propietarios, no permitir que se desborden los ánimos, para ello su principal herramienta es el conocimiento.

Aunado a lo anterior, el Administrador de Condominios deberá desarrollar habilidades de Liderazgo, buena comunicación, ética y responsabilidad, trabajo en equipo y como ya se había mencionado, el manejo de conflictos.

El administrador de Condominios deberá tener una buena relación con las autoridades, con los Contratistas encargados del mantenimiento o de obras nuevas, así como con los condóminos, atendiendo a cada uno sin distinción. La empatía es muy importante, entender los requerimientos del condómino y actuar en consecuencia.

Este es un breve, muy breve resumen de las actividades y del perfil de un Administrador de condominios, al igual que en todas las materias, la capacitación es lo mas importante, estar preparados para los retos es fundamental, siempre surgirá algo nuevo y es nuestra oportunidad de aprender, el cúmulo de experiencias nos dará la sabiduría.

En base a lo anterior podríamos resumir que las responsabilidades del Administrador en términos generales son: • Planear la administración del inmueble.

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Ajuste Transversal para créditos hipotecarios Infonavit Ángel de Jesús Rodríguez Rodríguez

vivienda y suelo. (Imagen 1)

L

Los municipios que tiene mayor colocación de créditos son: Coatzacoalcos, Córdoba, Tuxpan, Xalapa, Boca del Río, Poza Rica, Veracruz y Acayucan.

(Imagen 2)

a importancia del otorgamiento de créditos por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) en el Estado de Veracruz es fundamental para el sector inmobiliario. Según datos del Informe municipal de crédito mayo 2024 en la entidad veracruzana se han otorgado 7,945 créditos, de los cuales el mayor porcentaje es la colocación de créditos Línea II, es decir, adquisición de

Ángel de Jesús Rodríguez Rodríguez

Estas cifras demuestran el dinamismo de esas ciudades en el sector inmobiliario, sin embargo, existen estadísticas a nivel federal donde se aprecia que la colocación de los créditos tiene una tendencia negativa. (Imagen 3)

Imagen 1 Imagen 1: https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavit.web/transparencia/indicadores-area-sustantivas/!ut/p/z1/ jY-xCsIwGIQf6b-kpf6OTa1psUkpGFqzSCYJaHUQn18RFwdjbzv47o4jTxP5OTziKdzjdQ7nlz_44lhooKlyYaEMMLDZGZF3QCFpfAOSAa0grOaGUW7rtl53mdROkF-Sxw-VWJZPAD5dP5L_ntCKGYPeW1X1fcab1QdIXfw3crs4NyG2T5UDLfI!/ dz/d5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/?sa=portal+infonavit%2F5_transparencia%2Fseccionesmenu%2Fvindicadoresareassustantivas%2Fdocumentosareassustantivas%2F01_indicadores_operativos_credito%2F03_creditos_otorgados%2F2024&criterios=4f9b0d41-d28a-4d6d-a6fb-c310eeacb906&criterios=07456134-ab11-4bc1-b827-a3ecd6463121&criterios=294263a9-9e6d-4361-98f9-b2b1c07400ad&WCM_Page.ResetAll=TRUE#anchorBusqueda

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Imagen 2

Imagen 3 Los resultados estadísticos negativos en la colocación de los créditos a nivel Federal han provocado que las instituciones crediticias y los organismos de vivienda desarrollen nuevos y mejores planes de acción.

año tres acciones importantes a través de lo que ha denominado:

El INFONAVIT no se ha quedado estático ante este escenario, además siempre está en constante acercamiento con los derechohabientes (DH); como demostración ha implementado desde el día 1 de agosto del presente

Estos cambios en beneficio a los DH tienen como objetivo mejorar las condiciones financieras a través de su flexibilidad, estas medidas serán para aquellas personas que tengan relación laboral vigente en cualquiera

“AJUSTE TRANSVERSAL PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS”

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pretación del resultado que se obtenga de la consulta de buró durante el proceso de precalificación e inscripción. Es importante recordar que el DH tiene dos opciones al momento de obtener su precalificación:

de las múltiples modalidades (individual, conyugal y unamos créditos).

Las tres acciones son las siguientes: 1. Plazo Flexible.

2. Monto Flexible.

3. Consulta a las sociedades de Información crediticia.

A) Autoriza la consulta de buró B) No autorizar la consulta de buró.

Hasta julio de este año para el caso donde el DH SÍ AUTORIZA y el resultado de la consulta identifique un DTI3> 70% y/o MOP4 actual 09 se le invita al DH que acuda al “Buró de crédito” a fin de mejorar su score y puede ejercer un crédito.

1.- En cuanto a la primera acción “PLAZO FLEXIBLE”, el cambio importante es que el DH podrá elegir el plazo del crédito siendo el plazo menor 1 año, este beneficio aplica para compra de vivienda, construcción o pago de pasivos2, respetando la regla de edad más plazo vigente (hombres: máximo 70 años y mujeres: máximo 75 años) y no deberá superar el plazo legal que es de 30 años con excepción de Crediterreno que mantiene el plazo máximo de 15 años. La elección del plazo evidentemente afectará el monto de crédito a otorgar. El Plazo Flexible aplica para línea II: Infonavit tradicional, Infonavit Total, Cofinavit y Cofinavit Ingresos Adicionales; y para el caso de la línea III: Construcción en terreno propio y crédito integral.

CON EL CAMBIO DE ESTANDARIZACIÓN SE PERMITIRÁ al DH, a pesar de presentar un DTI > 70% y/o MOP actual 09, solicitar el crédito sin la consulta de buró; es decir, YA NO TENDRÁ QUE ACUDIR AL BURÓ DE CRÉDITO para ejercer el crédito. La contraparte es que solo se le dará el 60% del monto de crédito total.

Finalmente, si el DH no acepta la consulta de buró, el monto del crédito a otorgar será del 60% tal y como se ha manejado en los últimos años.

2.- MONTO FLEXIBLE. A partir del 1 de agosto de 2024 el DH podrá elegir el monto de crédito que requiera siempre y cuando esté dentro del rango de monto mínimo y máximo de crédito de acuerdo con la opción de financiamiento y sus reglas de negocio. Además, deben considerar que si su ingreso es menor o igual a un salario mínimo vigente el pago mensual de su crédito será hasta el 20% de su salario. En caso contrario, su ingreso es mayor a un salario mínimo vigente el pago mensual de su crédito será hasta el 30% del salario.

Las únicas causales de rechazo de créditos serán cuando las marcas del resultado de la consulta de buró sean de FRAUDE (MOP 99) y marca de defunción.

A continuación, se presentan los cuadros comparativos de los cambios.

GRÁFICAS

3.- CONSULTA A LAS SOCIEDADES DE INFORMACIÓN CREDITICIA.

Los cambios que ha implementado el INFONAVIT a partir de este 1 de agosto de 2024, a través de “AJUSTE TRANSVERSAL DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. MONTO FLEXIBLE, PLAZO FLEXIBLE Y CONSULTA A LAS SOCIEDADES DE INFORMACIÓN CREDITICIA (SIC)” incrementan las posibilidades de acceder más pronto a un crédito subsecuente, es decir a otro crédito después de haber pagado el primero, ya que el DH puede seleccionar el monto y plazo de su preferencia, evitan a los DH el trámite ante el buró de crédito siempre y cuando cumplan las condiciones mencionadas.

El objetivo es estandarizar la inter-

Con estas medidas el INFONAVIT

Aplica a Línea II Adquisición de vivienda y suelo (Infonavit tradicional, Infonavit Total, Cofinavit, Cofinavit Ingresos Adicional y Crediterreno); Línea III Construcción de vivienda (en terreno propio, crédito integral, crediterreno para mi hogar) y Línea V Pago de pasivos (Conyugal).

2: Este caso entrará en vigor posteriormente.

3: DTI. Se refiere a los pagos mensuales reportados por el SIC divididos entre los ingresos del DH. 4: MOP (manner of payment).

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continúa abriendo el abanico de posibilidades para que los mexicanos puedan tener un patrimonio.

cambios sean en beneficio de todos los DH. Ahora viene la etapa de ponerlos en funcionamiento, en el siguiente número de la revista abordaremos otra gran reforma… así es ¡una más del INFONAVIT!.

Confío en que los resultados de estos

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La regresión lineal múltiple Mtro. Arq. Gilberto Luis Tovar Arizpe Primera parte

L

a regresión lineal múltiple es una extensión de la regresión lineal simple, que permite analizar la relación entre una variable dependiente y varias variables independientes. A diferencia de la regresión lineal simple, que examina la relación entre una variable dependiente y una sola Mtro. Arq. Gilberto Luis variable independiente, la reTovar gresión lineal múltiple considera múltiples variables independientes para predecir la variable dependiente.

dote de que estén en el formato adecuado para el análisis.

Realiza análisis exploratorio de datos para identificar patrones y relaciones.

3. Ajuste del Modelo: Usa métodos estadísticos para estimar los coeficientes ß del modelo. Esto generalmente se hace mediante el método de los mínimos cuadrados ordinarios (OLS).

La función objetivo es minimizar la suma de los cuadrados de las diferencias entre los valores observados y los valores predichos.

4. Evaluación del Modelo: Significancia de los Coeficientes: Verifica si los coeficientes de las variables independientes son significativamente diferentes

Modelo Matemático En regresión lineal múltiple, el modelo se expresa como: (Imagen 1)

Y: Variable dependiente (lo que estás tratando de predecir). Ejemplo el valor de un activo.

X1, X2, X3…………, Xk: Variables independientes (predictores de valor). ß0: Intercepto de la regresión (valor de Y cuando todas las X son 0).

-ß1, ß2,……, ß_k: Coeficientes de regresión (cambios en Y por unidad de cambio en cada X).

de cero (usualmente con una prueba t).

R-cuadrado (R²): Mide la proporción de la varianza en la variable dependiente que es explicada por las variables independientes.

Análisis de Residuos: Examina los residuos (diferencias entre los valores observados y predichos) para verificar supuestos como la homocedasticidad y la normalidad.

∑: Término de error (diferencia entre el valor observado y el valor predicho por el modelo).

5. Interpretación: Interpreta los coeficientes para entender cómo cada variable independiente afecta la variable dependiente.

Evalúa el impacto y la relevancia de cada predictor.

Pasos para Realizar una Regresión Lineal Múltiple 1. Recopilación de Datos: Reúne datos sobre la variable dependiente y las variables independientes.

2. Preparación de Datos: Limpia y organiza los datos, asegurán-

6. Validación del Modelo: Usa métodos como la validación cruzada para asegurarte de que el modelo generaliza bien a datos no vistos.

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2. Preparar los Datos Recolección: Obtén datos históricos de ventas de propiedades que incluyan tanto el precio de venta como las características de las propiedades.

Supuestos en la Regresión Lineal Múltiple Para que los resultados sean válidos, se asume que: 1. Linealidad: La relación entre la variable dependiente y cada variable independiente es lineal.

2. Independencia: Los residuos son independientes entre sí.

3. Homocedasticidad: La varianza de los residuos es constante a lo largo de los valores predichos.

4. Normalidad: Los residuos siguen una distribución normal.

Limpieza: Asegúrate de que los datos estén limpios y completos. Maneja valores faltantes y realiza transformaciones necesarias (por ejemplo, convertir variables categóricas en variables dummy).

Nota: Las variables dummy se utilizan para convertir variables categóricas (como el género, el color o el estado civil) en variables numéricas. Esto es necesario porque la mayoría de los modelos estadísticos y algoritmos de aprendizaje automático requieren que las entradas sean numéricas.

Por ejemplo, si tienes una variable categórica “Con alberca” o “Sin alberca” puedes crear dos variables dummy: • Con Alberca: 1 • Sin Alberca: 0

La regresión lineal múltiple es una herramienta poderosa para analizar datos y hacer predicciones, siempre que se cumplan los supuestos y se interpreten los resultados con cuidado.

La regresión lineal múltiple se puede utilizar eficazmente en la valuación de propiedades inmobiliarias para estimar el valor de un inmueble basado en diversas características. Este enfoque ayuda a comprender cómo diferentes factores afectan el precio de una propiedad y permite hacer valoraciones más precisas y fundamentadas.

Normalización: A veces es útil normalizar o estandarizar las variables para que tengan la misma escala y no dominen los coeficientes debido a su magnitud.

3. Ajustar el Modelo de Regresión Lineal Múltiple Construcción del Modelo: Usa una herramienta estadística (como R, Python con scikit-learn, o software especializado como SPSS) para ajustar un modelo de regresión lineal múltiple. Excel también es una herramienta que nos permite realizar el análisis de forma sencilla y con buenos resultados.

La pregunta que todos nos hacemos, ¿Cómo puedo aplicar la regresión lineal múltiple en la valuación de inmuebles?

1. Definir el Problema y Recolectar Datos (ofertas de mercado, lo más similares posible, de preferencia y de ser posible operaciones reales efectuadas en un lapso no mayor a los 6 meses )

El modelo se ajustará a la fórmula: (Imagen 2)

Variable Dependiente (Y): Esta será la variable que estás tratando de predecir, que en este caso es el Valor de mercado de la propiedad.

Variables Independientes (X): Estas son las características o atributos de las propiedades que pueden influir en su Valor de mercado.

Ejemplos de variables independientes incluyen: -Metros cuadrados (construidos).

- Número de habitaciones.

- Número de baños.

- Edad del inmueble.

- Ubicación (por ejemplo, código postal, proximidad a servicios, etc.).

- Características adicionales (como piscina, garaje, jardines, etc.).

Estimación de Coeficientes: Calcula los coeficientes “beta” para cada variable independiente. Estos coeficientes indican la relación entre cada variable independiente y el precio de la propiedad.

4. Evaluar el Modelo R-cuadrado (R²): Evalúa cuánto de la variabilidad en el precio de la propiedad es explicada por el modelo.

Significancia de Coeficientes: Verifica si los coeficientes de las variables independientes son estadísticamente significativos.

Análisis de Residuos: Asegúrate de que los residuos (diferencia entre los precios observados y los precios predichos) cumplen

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con los supuestos del modelo, como la normalidad y la homocedasticidad.

modelo, el número de variables predictoras, y la fuerza de las relaciones entre las variables.

Sin embargo, hay algunas pautas generales que pueden servirte de guía:

5. Interpretar los Resultados Coeficientes: Los coeficientes indican el efecto de cada variable independiente en el precio de la propiedad. Por ejemplo, un coeficiente positivo para el tamaño indica que, manteniendo constantes otras variables, un aumento en el tamaño de la propiedad está asociado con un aumento en el precio.

Impacto Relativo: Evalúa qué variables tienen el mayor impacto en el precio y cómo los cambios en cada variable afectan el valor de la propiedad.

1. Regla General: Una regla común es tener al menos 10 a 20 muestras por cada variable predictora en el modelo. Por ejemplo, si tienes 5 variables predictoras, podrías necesitar entre 50 y 100 muestras como mínimo.

2. Poder Estadístico: Para obtener resultados más robustos y generalizables, muchas veces se recomienda tener al menos 100 a 200 muestras en total, independientemente del número de variables predictoras.

6. Aplicar el Modelo Estimación del Valor: Usa el modelo ajustado para estimar el precio de una propiedad dada sus características. Introduce los valores de las características de la propiedad en el modelo para obtener una predicción del precio.

Validación: Compara las estimaciones del modelo con precios de ventas recientes de propiedades similares para validar la precisión del modelo.

3. Efecto y Precisión: Si quieres detectar efectos pequeños con alta precisión, necesitarás más muestras. La cantidad exacta dependerá del tamaño del efecto que esperas encontrar y del nivel de confianza que deseas.

4. Multicolinealidad: Si las variables predictoras están altamente correlacionadas entre sí (multicolinealidad), podrías necesitar más muestras para distinguir los efectos individuales de cada predictor.

7. Actualización y Revisión Actualizar el Modelo: Los mercados inmobiliarios cambian con el tiempo, por lo que es importante actualizar el modelo con nuevos datos periódicamente.

En resumen, aunque puedes realizar un análisis con menos muestras, la calidad y la fiabilidad de los resultados mejorarán con un tamaño de muestra más grande. Idealmente, debes evaluar la complejidad de tu modelo y considerar realizar un análisis de poder estadístico para determinar el tamaño de muestra óptimo para tu situación específica.

Revisión Continua: Realiza ajustes y revisiones del modelo para mantener su precisión y relevancia.

La regresión lineal múltiple es una herramienta valiosa para la valuación de inmuebles porque proporciona un enfoque cuantitativo para determinar el valor basado en múltiples factores, lo que permite una valoración más precisa y objetiva. Sin embargo, desde mi humilde opinión, un método de comparación directa (Homologación) debidamente y cuidadosamente realizado, con el análisis adecuado y la correcta interpretación del mercado, siempre será más adecuado.

Es por esto que, la correcta selección de las muestras, es de vital importancia. Entre más homogéneo sea el muestreo, puedes reducir el número de variables con lo que el modelo se simplifica y el análisis es más rápido y confiable.

Desde mi propia experiencia, la regresión lineal múltiple es una herramienta muy útil para la toma de decisiones del valuador profesional, pero no podemos dejar de lado que la precia en la interpretación de los resultados es lo que nos posiciona por encima de cualquier IA, que se han y están poniendo de moda hoy en día. Nos toca, como profesionales, seguir capacitándonos en el uso de estas herramientas estadísticas.

Para realizar un análisis de regresión lineal múltiple de manera adecuada, la cantidad de muestras necesarias puede variar según varios factores, como la complejidad del

Imagen 2

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